Abschluss eines Nachtrages zum bestehenden Mietvertrag über das freifinanzierte Objekt Kreuznacher Str. 71

Anlage Mieteinnahmen Kreuznacher Str. 71
Mietzeitraum Miete/qm
Mietzahlungen an 
Vermieter qm Miete/qm Mieterlöse Mieter
Subventionierte 
Miete Bemerkung
01.02.2021 - 31.01.2022 9,30 € 76.849,99 € 7,16 € 59.166,23 17.683,76 
01.02.2022 - 31.05 2022 9,30 € 25.616,66 € 7,16 € 19.722,08 5.894,59 
01.06.2022 - 31.01.2023 9,30 € 51.233,33 € 8,23 € 45.338,74 5.894,59 Mieterhöhung 15 % ab 01.06.2022
01.02.2023 - 31.01.2024 9,30 € 76.849,99 € 8,23 € 68.041,16 8.808,83 
01.02.2024 - 31.01.2025 9,30 € 76.849,99 € 8,23 € 68.041,16 8.808,83 
01.02.2025 - 31.05.2026 9,30 € 25.616,66 € 8,23 € 22.669,37 2.947,29 
01.06.2025 - 31.01.2026 9,30 € 51.233,33 € 9,30 € 51.233,33 0,00 Mieterhöhung 13 % ab 01.06.2025
01.02.2026 - 31.05.2026 9,60 € 26.443,01 € 9,30 € 25.616,66 826,34 
01.06.2026 - 31.01.2027 9,60 € 52.886,02 € 9,49 € 52.257,99 628,02 Mieterhöhung 2 % ab 01.06.2026
01.02.2027 - 31.05.2027 9,60 € 26.443,01 € 9,49 € 26.129,00 314,01 
01.06.2027 - 31.01.2028 9,60 € 52.886,02 € 9,60 € 52.886,02 0,00 Mieterhöhung 1,15 % ab 01.06.2027
01.02.2028 - 31.01.2029 9,60 € 79.329,02 € 9,60 € 79.329,02 0,00 
01.02.2029 - 31.01.2030 9,60 € 79.329,02 € 9,60 € 79.329,02 0,00 
01.02.2030 - 31.01.2031 9,60 € 79.329,02 € 9,60 € 79.329,02 0,00 
Gesamt 780.895,08 € 729.088,82 51.806,26

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56 
 
Vorlagen-Nummer 
 0522/2022 
Freigabedatum 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Abschluss eines Nachtrages zum bestehenden Mietvertrag über das freifinanzierte Objekt 
Kreuznacher Str. 71 
Beschlussorgan 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren beschließt, das Mietverhältnis mit der Eigen-
tümerin des Objektes Kreuznacher Str. 71 in 50968 Köln-Raderberg ab 01.02.2021 – 31.01.2031 für 
weitere 10 Jahre zu verlängern. Die Verwaltung wird beauftragt, einen entsprechenden Nachtrag zum 
bestehenden Mietvertrag abzuschließen. 
 
 
Unterausschuss Wohnen 10.03.2022 
Finanzausschuss 14.03.2022 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 24.03.2022

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  76.849,99 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2023 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.    76.849,99 € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2023 
a) Erträge    68.041,16 € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Auf der Grundlage der Zuständigkeitsordnung der Stadt Köln vom 13.12.2019 (maßgeblich zum Zeit-
punkt der Vertragsverlängerung; neueste Fassung vom 15.07.2021) entscheiden die vom Rat gebil-
deten Ausschüsse in ihrem Aufgabenbereich gem. § 5 Abs. 1 c bei Anmietungen und anderen Ver-
einbarungen zur Bereitstellung von Liegenschaften: ab 100.000 € voraussichtlicher Mietsumme pro 
Jahr bzw. bei einer Vertragsdauer von mehr als fünf Jahren. 
Aufgrund von Verzögerungen in den Vertragsverhandlungen, die pandemiebedingt und durch Ver-
handlungen über die Mietanpassung entstanden sind, kann die Vorlage erst jetzt mit entsprechendem 
Zeitverzug eingebracht werden. 
 
Aufgabenstellung des Amtes für Wohnungswesen: 
 
Schwerpunkt der Aufgabenstellung des Amtes für Wohnungswesen ist die Bereitstellung und Verwal-
tung von Unterkünften und Wohnungen für dringend Wohnungssuchende und von Obdachlosigkeit 
bedrohte Menschen sowie für Geflüchtete. 
 
Seit 2009 steigt die Anzahl der unterzubringenden Personen oder die von Obdachlosigkeit bedrohten 
Personen kontinuierlich an. Der Anstieg von unterzubringenden Personen macht es dringend erfor-
derlich, weitere Ressourcen (Wohnungen) zu bewirtschaften. Das Amt für Wohnungswesen kann

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mittels eigener Bautätigkeit keine ausreichenden Ressourcen für die Versorgung des berechtigten 
Personenkreises schaffen. Es ist deshalb unabdingbar, die Anmietung von geeigneten Objekten Drit-
ter zu akquirieren. 
 
Objektdaten 
 
Mehrfamilienhaus mit insgesamt 8 Wohneinheiten 
Kreuznacher Str. 71, 50968 Köln-Raderberg 
Flur 53, Flurstück 2297, Wohnfläche 688,62 qm 
Stand 31.12.2021 sind alle 8 Wohneinheiten untervermietet (langjährige Mietparteien) 
 
Vertragsdaten/Vertragsverlängerung 
 
Das Objekt Kreuznacher Str. 71 ist für den vorgenannten Aufgabenbereich erstmalig zum 01.02.2006 
für die Dauer von 15 Jahren mit einer Nettokaltmiete von 5,90 €/qm angemietet worden. Die dort be-
findlichen Wohnungen waren zum Zeitpunkt der Anmietung öffentlich gefördert nach Einkommens-
gruppe B. Aufgrund der in der Förderzusage geregelten Mieterhöhung von jährlich 1,5 % beträgt die 
Miete zum Ablauf der Förderung 7,16 €/qm. Die Förderung ist zum 31.01.2021 ausgelaufen. 
 
Nach Ablauf der angemieteten Laufzeit von 15 Jahren hat sich das Mietverhältnis unbefristet, mit ei-
ner 6-monatigen Kündigungsfrist, verlängert. Bei einer etwaigen Kündigung des Vertragsverhältnisses 
ist das Mietobjekt an die Eigentümerin ohne bestehende Untervermietungen zurückzugeben. 
 
Die Eigentümerin teilte bereits im Frühjahr 2021 mit, dass sie vorerst auf eine Mieterhöhung nach den 
Richtlinien des BGB verzichtet, da ihr an einer langfristigen Vertragsverlängerung nach Ablauf der o. 
g. Festmietlaufzeit von weiteren 10 Jahren gelegen ist und bittet um Neuverhandlungen bezüglich der 
Miethöhe ab dem 01.02.2021. Seitens des Amtes für Wohnungswesen wird ebenfalls eine langfristige 
Vertragsverlängerung zur Planungssicherheit angestrebt. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen 
konnten folgende Konditionen verhandelt werden: 
 
Laufzeit ab dem 01.02.2021 für weitere 10 Jahre, bis zum Ablauf des 31.01.2031 mit folgender Netto-
kaltmiete (ohne Indexierung): 
 
 01.02.2021 bis 31.01.2026 i.H.v. 9,30 €/qm ; Jahresmiete 76.849,99 € 
 01.02.2026 bis 31.01.2031 i.H.v. 9,60 €/qm.; Jahresmiete 79.329,02 € 
 
Während der bisherigen 15-jährigen Vertragslaufzeit erfolgten regelmäßige Mieterhöhungen lediglich 
nach den Bestimmungen der Förderzusage der Stadt Köln von jährlich 1,5 %, so dass die aktuelle 
Miete 7,16 €/qm beträgt. Nach den gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches 
(BGB) besteht für die Vermieterin nach Ablauf der Förderung die Möglichkeit einer Mieterhöhung von 
bis zu 15 % (Kappungsgrenze Köln) alle 3 Jahre. Bei den ausgehandelten Konditionen im Rahmen 
einer anvisierten Vertragsverlängerung ist eine Mieterhöhung von insgesamt 2,14 €/qm auf 9,30 €/qm 
ausgehandelt worden, was für den Standort und die gute Lage unterhalb des Mittelwertes des Kölner 
Mietspiegels (10,30 €/qm) liegt, so dass auch die Erhöhung um 0,30 €/qm nach 5 Jahren aus Sicht 
des Amtes für Wohnungswesen bei extrem steigenden Mieten innerhalb des Kölner Raumes als adä-
quat betrachtet wird. 
 
 
Mieterlöse durch Vertragsanpassung: 
 
Bei den bestehenden Mietparteien ist derzeit eine Kaltmiete von 7,16 € vereinbart. Eine Mieterhöhung 
ist nach den Vorschriften des BGB unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze alle 3 Jahre im Um-
fang von 15 % möglich. Eine Mieterhöhung setzt gleichzeitig eine Zustimmung des Mieters voraus. 
Diese wird erst ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens wirk-
sam. 
Eine Mieterhöhung gegenüber den Mietern wurde bisher noch nicht ausgesprochen, da hierzu die 
politische Beschlussfassung für den neuen Mietvertrag vorliegen muss. Ausgehend von einer Be-
schlussfassung am 24.03.2022 soll die beabsichtigte Mieterhöhung bis zum 31.03.2022 zugestellt

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werden. Die Mieterhöhung erfolgt zum 01.06.2022. 
Da eine zeitgleiche Anhebung der Mieten an die bestehenden Untermietverhältnisse nach den Vor-
schriften des BGB nicht möglich ist, entsteht in der 10-jährigen Vertragslaufzeit ein Subventionsbedarf 
der Mieten von insgesamt 51.806,26 €. Dieser Subventionsbedarf kann nur geschmälert werden, in-
dem den Mietern gekündigt wird und eine Neuvermietung zu den neuen Anmietkonditionen erfolgt. 
Damit verbunden geht eine städtische Entmietung mit der Folge von Eintritt von Obdachlosigkeit der 
gekündigten Mieter mit gegebenenfalls notwendiger ordnungsbehördlicher Unterbringung einher. Dies 
ist sozialpolitisch nicht zu vertreten. Bei Umsetzung der gesetzlich möglichen Mietanpassungen ent-
fällt der Subventionsbedarf ab dem 01.06.2027. 
 
 
Bedarf einer Vertragsverlängerung 
 
Das Objekt wird durch das Amt für Wohnungswesen als Unterbringungsressource betrieben für Per-
sonen, die sich aus eigener Kraft nicht am Wohnungsmarkt versorgen können und im Wettbewerb mit 
anderen Wohnungssuchenden benachteiligt sind. Die Wohnungen werden an diesen Personenkreis 
mit Untermietverträgen vermietet. 
Die Knappheit von bezahlbarem Wohnraum in der Stadt Köln führt zu einem nachhaltigen Bedarf an 
bezahlbaren Mietwohnungen für Personenkreise, die aufgrund besonderer Vermittlungshemmnisse 
nur geringe Chancen auf dem freien Wohnungsmarkt haben. 
Frei werdende Wohnungen werden nach dem Konzept der integrativen Belegung wieder vermietet. 
Hierbei werden berücksichtigt: 
 Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungsschein aus dem umgebenden Stadtteil 
 dringend Wohnungssuchende mit Zugangsbeschränkungen zum Wohnungsmarkt 
 wohnungslose Menschen sowie Geflüchtete mit gesichertem Aufenthaltsstatus, die bisher in 
den Einrichtungen des Amtes für Wohnungswesen lebten. 
Das Amt für Wohnungswesen übernimmt deshalb mit seinem Konzept zur sozialintegrativen Bele-
gung eine wichtige Steuerungsfunktion zum Erhalt des sozialen Friedens innerhalb der Stadtgesell-
schaft. 
 
Der Standort ist etabliert und akzeptiert. Durch die sozial integrativ gesteuerte Belegung/Vermietung 
ist eine sich gegenseitig stabilisierende Mieterschaft entstanden, wodurch das Objekt selbst wie auch 
seine langjährige Mieterschaft in das Wohnumfeld integriert sind.  
 
Soweit der bestehende Mietvertrag nicht verlängert wird, müssten durch das Amt für Wohnungswe-
sen die bestehenden Untermietverträge fristgerecht gekündigt werden. Damit verbunden würde für 
den weitaus überwiegenden Teil der Mieter*innen drohende Wohnungslosigkeit eintreten, da sie sich 
selbständig auf dem regulären Wohnungsmarkt nicht versorgen können. 
In diesem Fällen wäre das Amt für Wohnungswesen nach dem Ordnungsbehördengesetz verpflichtet, 
diese Menschen erneut ins Regelsystem der Wohnungslosenhilfe unterzubringen. 
 
Ergebnis der Bewertung der Vertragsverlängerung insgesamt 
 
Der Standort soll aufgrund der o.g. Begründung langfristig im Bestand des Amtes für Wohnungswe-
sen gehalten werden. 
 
Finanzierung 
 
Die Aufwandsermächtigungen für die Mietzahlungen stehen im Haushalt 2022 inkl. der mittelfristigen 
Ergebnisplanung 2023-2026 im Teilergebnisplan 1004, Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohn-
raum, in Teilplanzeile 16, sonstige ordentliche Aufwendungen, in Höhe von 76.849,99 € p.a. zur Ver-
fügung. Das Dezernat Soziales, Gesundheit und Wohnen wird im Rahmen des Haushaltsplanaufstel-
lungsprozesses 2023 innerhalb des dann zugewiesenen Budgets die erforderlichen Mittel, inkl. der 
Mietsteigerung ab 2026, ggf. durch Umschichtungen, vorsehen.  
 
Durch die Untervermietung der Wohnungen (für 8,23 €/qm) werden in 2023 Erträge in Höhe von jähr-
lich rund 68.041,16 € im Teilergebnisplan 1004, Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum, 
in Teilplanzeile 5, privatrechtliche Leistungsentgelte, erwirtschaftet. In 2022 werden 64.324,- € erwirt-

5 
schaftet, da eine Mieterhöhung unterjährig voraussichtlich erst zum 01.06.2022 umgesetzt werden 
kann. Nach Abschluss eines Nachtrages bei dem bestehenden Mietvertrag werden die Mieten im 
Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen regelmäßig angepasst. 
 
 
Anlage – Mieteinnahmen Kreuznacher Str. 71