Verkauf des IDA zugeordneten Wohnungsbestandes an die bauverein AG

Anlage 4

zur Vorlage an die Betriebskommission vom 19.12.2013

: Erbbau |Bodenwert
Richtwert zins |Wert R2006 Angebot

2012/13 s/lak Bauverein

Erbbaurechte der Bauverein
AG

[roGer anmmeSr 17 1703] 666510] TE rose] — im — Sen —
1 Sabetstno _ —[ SN TO] Bez Täl — are] —erram| —Sis7 —2
zn vuofs a0 280} Tre1B 70] ara sas| Sonzom| — Erorzen|

-
31.12.
Vorauss.
Bindungs
ende
'P"

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
12.0.3.2014 
an den Magistrat 
 
  zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor  
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III Dezernat I  
Dezernat V 
an die Stadtverordnetenversammlung 
 
  OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
 
Amt: Eigenbetrieb 
Immobilienmanagement 
Darmstadt 
 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2014/0033 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
Produkt-Nr.:        
Kostenstelle:        Investitionsnummer:        
Kostenträger:        Sachkonto:        
 
Betreff: Verkauf des IDA zugeordneten Wohnungsbestandes an die bauverein AG 
 
Vorlage vom: 27.02.2014 
 
Beschlussvorschlag : 
 
1.  Dem Verkauf von Wohnungsimmobilien gemäß beiliegender Liste (Anlage 1)  zum Preis von 
25,576 Millionen Euro abzgl. der Wertminderung durch die Auflagen der Sozialcharta (Anlage 
2) in Höhe von 3,164 Millionen Euro, also 22,412 Millionen Euro, an die bauverein AG sowie 
dem Abschluss der Sozialcharta wird zugestimmt. 
 
Die bestehenden Förderdarlehen des Landes Hessen für 38 Objekte valutieren zum geplanten 
Übergabezeitpunkt am 30. Juni 2014 mit voraussichtlich 8.028.411,12 Euro. Diese werden von 
der bauverein AG übernommen und verringern den Auszahlungsbetrag entsprechend auf 
14.383.588,88 Euro.  
 
Besondere Bedingungen: 
Die Sozialcharta (Anlage 2) wirkt sich wertmindernd auf den betroffenen Kaufgegenstand aus. 
Sollte die Stadt Darmstadt bereit sein, die Sozialcharta aufzuheben, verpflichtet sich die 
bauverein AG den Minderungsbetrag von 3.164.000,00 Euro anteilig zurückzuzahlen. Die 
Restnutzungsdauer der Gebäude wurde mit durchschnittlich 32 Jahren beurteilt. Jedes Jahr

- 2 - 
Laufzeit der Sozialcharta verringert den Rückzahlungsbetrag um 1/32. 
 
Für die in Anlage 3 aufgeführten Gebäude besteht die Möglichkeit, Wohnungen, die bei    
Mieterauszug frei werden, nach Ablauf der Belegungsbindungen von der Sozialcharta zu 
befreien, wenn der Bauverein für diese Wohnungen Ersatzwohnungen aus dem eigenen Bestand 
zur Verfügung stellt, deren Eignung von der Stadt akzeptiert wird. Wie im Rahmen der sozialen 
Wohnraumförderung jetzt schon möglich, kann während der Bindungsdauer für die in Anlage 3 
aufgeführten Wohnungen bei Auszug von Mieterinnen und Mietern im Einvernehmen mit der 
Stadt und WI-Bank die Option einer mittelbaren Belegung geprüft werden. 
 
Die Stadt übernimmt die Haftung für Altlasten (ab einer Belastung größer LAGA Z2) für die 
Dauer von 10 Jahren nach Vertragsabschluss.  
Eine Haftung für Kampfmittel wird nur für die Grundstücke in der Kirschenallee übernommen, 
da es hier Verdachtspunkte gibt. Die Haftung ist auf 10 Jahre nach Vertragsabschluss befristet. 
 
2.  Die Transaktion gemäß Ziffer 1 erfolgt unter der Voraussetzung, dass die bauverein AG die 
Mietverhältnisse von Arbeiterwohlfahrt und Deutschem Roten Kreuz in der Falltorstraße 58 in 
Wixhausen, sowie die seit Jahren nicht realisierte Errichtung einer Gemeinschaftsanlage auf 
dem Grundstück Gemarkung Darmstadt Flur 3 Nr.113 Bauplatz, Robert-Schneider-Straße mit 
443 m², wie dies der Bebauungsplan M 33 vorsieht, übernimmt. Die Herstellungskosten dafür 
belaufen sich auf ca. 33.000,00 Euro.  
 
3.  Dem Verkauf der 11 Grundstücke, an denen die bauverein AG Erbbaurechte besitzt, gemäß der 
Aufstellung in Anlage 4 an die bauverein AG wird zugestimmt. Der Kaufpreis beträgt 3,082 
Millionen Euro.  
 
Die bauverein AG übernimmt eine Nachzahlungsverpflichtung in Höhe von 6,7 Millionen  Euro 
für den Fall, dass diese Grundstücke innerhalb von 15 Jahren nach Vertragsabschluss weiter 
veräußert werden. 
 
4.  Die Stadtverordnetenversammlung beschließt unbeschadet der Übertragung der 
Beschlusskompetenz in sonstigen Grundstücksangelegenheiten auf den Bauausschuss aufgrund 
der Bedeutung der Angelegenheit im vorliegenden Fall selbst (vergleiche § 62 Abs. 1 Satz 3 
HGO). 
 
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 27.02.2014  
 
Es werden insgesamt 80 Objekte (70 Wohnobjekte/Bauplätze mit Anlagen und 10 Flächen aus 
dem städtischen Kernhaushalt) mit 679 Wohnungen und ca. 38.000 m² Wohnfläche verkauft. 
Dem Kaufpreis liegt eine von der Firma Deloitte testierte Wertermittlung zu Grunde. 
Im Akazienweg 1 – 41 bleibt das Gelände der Kindertagesstätte im Norden und die Grün- und 
Sportflächen im Süden in städtischem Eigentum.  
 
Die Vermessung der Flächen wurde beauftragt. Erst wenn die Grundstücksgröße feststeht, 
kann der endgültige Buchwert abschließend ermittelt werden. IDA geht zurzeit von einem 
Buchwert in Höhe von insgesamt 20,2 Millionen Euro aus. Unter Zugrundelegung des 
ausgehandelten Preises von 22,412 Millionen Euro ergibt sich ein Gewinn von ca. 2,212 
Millionen Euro.  
 
Für insgesamt 38 Gebäude gibt es Förderdarlehen des Landes Hessen. Die entsprechenden 
Wohnungen unterliegen bereits jetzt der Mietpreis- und Belegungsbindung. Das heißt, die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt benennt die jeweiligen Neumieterinnen bzw. Neumieter.  
 
Zur Sicherung der bestehenden Mietverträge und Gewährleistung, dass auch in Zukunft 
bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht, wurde eine Sozialcharta entworfen. Alle in Anlage 
2 aufgeführten Liegenschaften fallen in die Sozialcharta. 
 
Die Sozialcharta gewährleistet ein Besetzungsrecht für die Wissenschaftsstadt Darmstadt für 
die entsprechenden Immobilien. Das Besetzungsrecht richtet sich nach der Restnutzungsdauer 
des jeweiligen Gebäudes. Sollten nach Ablauf die Besetzungsrechte signifikant abschmelzen, 
wird eine Vereinbarung zwischen bauverein AG und Wissenschaftsstadt Darmstadt getroffen, 
um den unmittelbaren Zugriff der Wissenschaftsstadt Darmstadt auf eine ausreichende Zahl 
von Wohneinheiten sicher zu stellen. Die Sozialcharta gewährleistet außerdem, dass ein 
Verkauf von betroffenen Objekten nur mit Zustimmung der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
möglich ist. Luxusmodernisierungen werden untersagt. Mietpreisbindungen und 
Kündigungsschutzregelungen sind ebenfalls durch die Sozialcharta gewährleistet.  
 
Für die in Anlage 3 aufgeführten Gebäude besteht die Möglichkeit, Wohnungen, die bei     
Mieterauszug frei werden, nach Ablauf der Belegungsbindungen von der Sozialcharta zu 
befreien, wenn der Bauverein für diese Wohnungen Ersatzwohnungen aus dem eigenen 
Bestand zur Verfügung stellt, deren Eignung von der Stadt akzeptiert wird. Wie im Rahmen der 
sozialen Wohnraumförderung jetzt schon möglich, kann während der Bindungsdauer für die in 
Anlage 3 aufgeführten Wohnungen bei Auszug von Mieterinnen und Mietern im Einvernehmen 
mit der Stadt und WI-Bank die Option einer mittelbaren Belegung geprüft werden.

- 4 - 
Üblicherweise wird von IDA keine Altlastenhaftung beibehalten. Die Altlastenhaftung wird auf 
10 Jahre befristet und gilt nur für Bodenverunreinigungen ab einer Einstufung größer LAGA Z2. 
Es werden seitens IDA keine Rückstellungen gebildet. 
Eine Haftung für Kampfmittel wird, wie bei Grundstücksverkäufen von IDA üblich, 
ausgeschlossen. Lediglich für den Standort Kirschenallee gibt es Verdachtspunkte auf 
Kampfmittel. Die Verdachtspunkte liegen so dicht an der Bebauung und den vorhandenen 
Versorgungsleitungen, dass mit erhöhten Kosten für die Freilegung der Punkte zu rechnen ist. 
Sollten innerhalb der nächsten 10 Jahre nach Vertragsabschluss entsprechende 
Untersuchungen erforderlich sein, beteiligt sich IDA mit einem Betrag von max. 30.000,00 
Euro an diesen Kosten. 
 
Inzwischen liegen Hochrechnungen für die Ablöse der städtischen Häuser und Gebäude im 
Martinsviertel vor, die mit Sanierungsförderungsmitteln erworben wurden. Der komplette 
Verkauf aller Objekte in einem Vertrag ist möglich, da eine vorzeitige Entlassung aus dem 
Sanierungsgebiet veranlasst wird. Die Satzung über das Sanierungsgebiet Martinsviertel wird 
Ende 2015 aufgehoben. Die finanziellen Mittel für die Erfüllung der Sanierungsaufgaben 
wurden von Bund, Land und Stadt zur Verfügung gestellt. Für die Grundstücke, die mit 
Sanierungsförderungsmitteln erworben wurden, steht die Wissenschaftsstadt Darmstadt zwar 
als Eigentümerin im Grundbuch, tatsächlich handelt es sich hierbei jedoch um ein 
Sondervermögen. Mit Auflösung des Sanierungsgebietes ist das mit 
Sanierungsförderungsmitteln erworbene Vermögen abzulösen und daher eine 
Ausgleichszahlung an die Sanierungsbehörde (Stadtplanungsamt) zu leisten. Diese beträgt ca. 
5,0 Millionen Euro. 
Das Verfahren zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge wurde mit dem Land Hessen abgestimmt.  
Einen Beschluss des Hessischen Landtags gibt es jedoch noch nicht. Es könnten sich daher  
auch Änderungen des Ausgleichsbetrags ergeben. Hierüber wird in einer gesonderten Vorlage 
berichtet.  
 
Die Arbeiterwohlfahrt und das Deutsche Rote Kreuz nutzen Räumlichkeiten in der Falltorstraße 
58 in Wixhausen. Diese Nutzungsverhältnisse sind von der bauverein AG zu übernehmen.  
Mit Erwerb des Grundstücks Gemarkung Darmstadt Flur 3 Nr. 113 Bauplatz, Robert-
Schneider-Straße mit 443 m² soll die bauverein AG die Verpflichtung übernehmen, auf eigene 
Kosten eine Gemeinschaftsanlage für die Anlieger zu errichten, wie dies der Bebauungsplan 
M33 vorsieht.  
 
Es werden außerdem elf Objekte zum Preis von 3,082 Millionen Euro veräußert, an denen die 
bauverein AG bereits ein Erbbaurecht besitzt. Der Buchwert beträgt insgesamt 12,00 Euro. Die 
jährlichen Erbbauzinsen belaufen sich auf ca. 77.000,00 Euro. Der Kaufpreis wurde anhand 
der Wertermittelungsrichtlinien WertR2006 ermittelt. Zur Validierung der Bewertung wurde

- 5 - 
eine Stellungnahme von Schüllermann & Partner beauftragt. Danach ist die Bewertung 
grundsätzlich für angemessen und zulässig erachtet worden. Gleichwohl besteht nach der 
Stellungnahme ein Ermessensspielraum auch für höhere Wertansätze. Wie in derartigen Fällen 
üblich, wird im Kaufvertrag eine Nachzahlungsverpflichtung für 15 Jahre vereinbart für den Fall 
von Weiterveräußerungen seitens der bauverein AG. 
 
Die Betriebskommission hat dem Verkauf der Wohnungen in ihrer Sitzung am 15. Januar 2014 
einstimmig zugestimmt. Der Aufsichtsrat der Bauverein AG hat ebenfalls bereits seine 
Zustimmung erteilt. 
 
Die bauverein AG erfüllt mit dem Ankauf des Wohnungsbestandes der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt unter Beachtung der angeführten Sozialcharta eine wichtige kommunale Aufgabe 
im Rahmen der Daseinsfürsorge.  
 
Darmstadt, 27. Februar 2014 
65-15-02-db-sch 
 
Der Dezernent I       Der Dezernent II 
 
 
 
Jochen Partsch       Rafael Reißer 
Oberbürgermeister       Bürgermeister 
 
 
Die Dezernentin III       Der Dezernent IV 
 
 
 
Brigitte Lindscheid       André Schellenberg 
Stadträtin        Stadtkämmerer 
 
 
 
Die Dezernentin V  
 
 
 
Barbara Akdeniz 
Stadträtin

Anlage 1 04.02.2014
Objekt Grundstück Größe m? Kodierungsnummer Buchwert Buchwert Stadt
Gemarkung| Flur _|Flurstück Bezeichnung
29.718 Teilfl. v.

Akazienweg 1-41 Darmstadt _|37 90/23 Gebäude- und Freifläche |ca 17.730 m? _ |00470.00 ca. 5.189.176,00 €
Gehaborner Weg 2,4,6 Darmstadt _|37 9017 Hof- und Gebäudefläche_|6727 00468,00 1.278.104,00 €
Arheilger Straße 51 Darmstadt _|2 1343/1 Gebäude- und Freifläche |592 00593.00 207.203,00 €
Arheilger Straße 53 Darmstadt __|2 134071 Gebäude- und Freifläche }751 00328.00 3,00 €

Arheilger Straße 55 Darmstad 2 33% Gebäude- und Freifläche j464 00327.00 162.402,00 €
Arheilger Straße 59 Darmstadt _|2 308/3 Gebäude- und Freifläche |382 00590.00 116.202,00 €
Arheilger Straße 69 Darmstad 2 285/ Gebäude- und Freifläche |317 00587.00 55.502,00 €
Arheilger Straße 70 Darmstadt __|3 409 Hof- und Gebäudefläche_|638 00596.00 225.729,42 €
Arheilger Straße 71 Darmstad 2 284 Hof- und Gebäudefläche_ |134 00586.00 46.902,00 €
Arheilger Straße 81 Darmstad 2 256/1 Hof- und Gebäudefläche |158 00321.00 8.302,00 €
Barkhausstraße 4 Darmstad 2 215/ Gebäude- und Freifläche |186 00318.00 43.803,00 €
Barkhausstraße 6 Darmstad 2 121471 Gebäude- und Freifläche |176 00317.00 41.302,00 €
Barkhausstraße 8 Darmstad 2 1211 Hof- und Gebäudefläche }392 00314.00 137.202,00 €
Barkhausstraße Darmstadt __|2 1212 Gartenland 40 00315.77 4.200,00 €
Barkhausstraße 13 Darmstadt _|2 arın Gebäude- und Freifläche |306 00322.00 107.102,00 €
Barkhausstraße 18 Darmstad 2 1278/ Gebäude- und Fre 00323.00 63.002,00 €
Bessunger Straße 88 B Darmstadt _|6 147/4 Hof- und Gebäudefläche |483 00360.00 84.502,00 €
Bessunger Straße Darmstadt __|6 477 ‚Grünanlage 217 01858,77 Städt. HH 325,50 €
Darmstraße 6 Darmstad 1 900/ Gebäude- und Freifläche |215 00286.00 75.302,00 €
Darmstraße 8 Darmstadt 1 899 Gebäude- und Fri che [358 00285.00 125.302,00 €
Eckhardtstraße 7 Darmstadt _|3 370 Hof- und Gebäudefläche |186 01010.00 65.102,00 €
Eckhardtwiesenstraße 2+4 Arheilgen 4 287/10 Gebäude- und Freifläche |520 00211.00 104.002,00 €

N
Falltorstraße 58 Wixhausen |? 88/5 Hof- und Gebäudefläche 00199.00 ca 13.295,00 €
v

Fritz-Dächert-Weg 11 Eberstadt 4 82 Hof- und Gebäudefläche 10322-00 ca. 180.002,00 €
Fuhrmannstraße 10 Darmstadt 12 1378 Hof- und Gebäudefläche |401 00329.00 70.202,00 €
Gardistenstraße 23 Darmstadt 13 137 Hof- und Gebäudefläche |158 00337.00 55.302,00 €
Heinrichstraße 127 Darmstadt _|7 697/2 Hof- und Gebäudefläche_ j354 00186.00 123.904,00 €
Hermannstraße 10 Darmstadt _|5 565/18 Gebäude- und Freifläche |10746 00048.00 281.664,32 €
Bessunger Straße Darmstadt __|5 938/4 Hofraum 115 00048.00

Hobrechtstraße 47 Darmstadt 123 136/1 Gebäude- und Freifläche 1137 00392.00 398.004,00 €
Junkersweg 20 Darmstadt __|34 368 Gebäude- und Freifläche 729 00466.00 175.002,90 €
Kasinostraße 24 Darmstadt |4 232/8 Gebäude- und Freifläche 4568 10322.00 716.202,00 €
Kirschenallee 96, 98, 100,

102, 104, 106, 108, 110 Darmstadt _|15 36/1 Hof- und Gebäudefläche_ |1561 00954.00 374.603,00 €

Anlage 1 04.02.2014
Objekt Grundstück Größe m? | Kodierungsnummer Buchwert Buchwert Stadt
Gemarkun Flur __| Flurstück | Bezeichnung
Kirschenallee 112, 114, 116,
118 Darmstadt ___|15 36/2 Hof- und Gebäudefläche [1660 00442.00 398.403,00 € _
Kirschenaliee 116, 118 Darmstadt _|15 37 Hof- und Gebäudefläche_|111 05704.77 166,50 €
Kirschenallee 158 - 172 Darmstad 15 34/3 Gebäude- und Freifläche 11539 00952.00 184,703,00 €
Kirschenallee Darmstad 15 35/3 Straße 21 041561.77 Städt. HH 31,50 €
Kirschenallee 120 - 148 Darms ad 15 35/4 Gebäude- und Freifläche |2217 00953.00 534.251,51 €
Kirschenallee 174 - 178 Darmstad 15 38/3 [Gebäude- und Freifläche |591 00955.00 3,00 €
Kirschenallse Darmstadt 15 39/4 "Platz 336 07453,77 504,00 €
Kirschenallee 180
Pallaswiesenstraße 132 Darmstad 15 1742 Gebäude- und Freifläche |41 00092.77 2.952,00 €
Kirschenallee Darmstadt _|15 17443 [Straße 2 04163.77 Städt. HH 3,00 €
Kirschenallee Darmstad 15 174/4 Straße 7 04164.77 Städt, HH 10,50 €
An der Kirschenalles Darmstadt _|15 17445 Weg 1206 05705,77 1.809,90 €
Kranichsteiner Straße 33 Darmstad 2 393/2 Gebäude- und Freifläche |399 00584.00 139.703,00 €
Kranichsteiner Straße Darmstad 2 460/5 Gebäude- und Freifläche j826 01249.77 289.100,00 €
Kranichsteiner Straße 51 A, 51
B,51C Darmstadt 12 485/7 Gebäude- und Freifläche |1309 00299.00 458.204,00 €
Lauteschlägerstraße 22 Darmstad 2 1086/2 Gebäude- und Freifläche |383 00313.00 134.102,00 €
Lichtenbergstraße 14 Darmstadt __|2 355/4 Hof- und Gebäudefläche |468 00296.00 213.638,37 €
Lichtenbergstraße Darmstadt __|2 80974 Landwirtschaftsfläche 55 00308.77 5.775,00 €
Lichtenbergstraße Darmstad 2 8092 Landwirtschaftsfläche 50 00309.77 5.250,00 €
Lichtenbergstraße 73 A Darmstad' 2 809/4 Gebäude- und Freifläche |280 00310.00 3,00 €
Lichtenbergstraße 73 Darmstad 2 8095 Gebäude- und Freifläche |313 00311.00 3,00 €
Lichtenbergstraße 80 Darmstadt __|2 691/4 Hof- und Gebäude 526 10300.00 9,00€
Liebfrauenstraße 38 Darmstadt _|2 2907 Gebäude- und Fre 298 00324.00 104.304,00 €
Liebfrauenstraße 41 Darmstad 2 304/ Gebäude- und Freifläche |313 00589.00 109.602,00 €
Liebfrauenstraße Darmstadt _|2 302/ Erholungsfläche 119 01956.77 Städt, HH 178,50 €
Liebfrauenstraße 43 Darmstadt __|2 130371 Gebäude- und Freifläche 265 00588,00 92.802,00 €
Liebfrauenstraße 45 Darmstad 2 301/ Gebäude- und Freifläche |268 00325.00 93.802,00 €
357
Liebfrauenstraße Darmstad 2 317 Erholungsfläche 137/1000 MEA_|01958.77 Städt. HH 185,82 €
Liebfrauenstraße 47 Darmstadt _|2 3121 |Gebäude- und Freifläche |254 00591.00 22.204,00 €
357
Liebfrauenstraße Darmstadt _|2 13117 Grünanlage 106/1000 MEA |01958-77 Städt. HH siehe oben
Liebfrauenstraße 47 A Darmstadt _|2 131% Gebäude- und Freifiäche |154 00592.00 13.502,00 €
357
iebfrauenstraße Darmstadt _|2 311/71 Erhoiungsfläche 104/1000 MEA |01958-77 Städt, HH siehe oben
Liebfrauenstraße 100 Darmstadt __|2 [65971 Hof- und Gebäudefläche_j245 00302.00 42.902,00 €

Anlage 1 04.02.2014
Objekt Grundstück Größe m? Kodierungsnummer Buchwert Buchwert Stadt
Gemarkung] Flur | Flurstück Bezeichnung

Löffelstraße 10 Darmstadt __|3 121/3 Gebäude- und Freifläche [484 00594.00 170.452,00 €

[Mauerstraße 25 Darmstadt _|2 285 138 00293.00 52.397,42 €

Mauerstraße 25 Darmstad 2 286/1 45 00293.00

Pankratiusstraße 43 Darmstad 2 1154/1 Hof- und Gebäudefläche |413 01134.00 144.602,00 €
Pankratiusstraße 49 Darmstad 2 1159 Hof- und Gebäudefläche |258 00588.00 90.302,00 €

1284

Kaupstraße Darmstad 2 11474 Anlage 169/1000 MEA |07431.77 Städt. HH 1.926,00 €
Pfungstädter Straße 17 Eberstadt 1 660/6 Gebäude- und Freifläche |351 00487-00 84.202,00 €

Rhönring 19 Darmstad 3 590/3 Hof- und Gebäudefläche |279 00340.00 48.802,00 €

Rhönring 31 Darmstad 3 522/7 Gebäude- und Freifläche |789 00339.00 300€

Rhönring 31 Darmstadt __|3 522/4 Garten 11073.77 6.150,00 €

Rhönring 31 A Darmstadt __|3 524/6 "Gebäude- und Freifläche 1277 01258.77 446.950,00 €

Rhönring 65 Darmstadt__|2 1254/3__ |Gebäude- und Freifläche 295 00320.00 51.602,00 €

Rhönring 93 Darmstad 2 728/3 Hof- und Gebäudefläche 1242 00304.00 118.951,81 €
Robert-.Schneider-Straße 4 Darmstadt _}3 176 Hof- und Gebäudefläche |180 00595.00 63.003,00 €

Rodgaustraße 4, 6, 8 Arheilgen 3 86/1 |Hof- und Gebäudefläche 15738 00228.00 2.700.447 168€
Rodgaustraße 10 A-L 3 842 Gebäude- und Freifläche |2409 00758.00 944.377,01 €

Andresweg 3 584 Weg 258 03245.77 Städt. HH 387,00 €
Rodgaustraße 9 - 13 Arheilgen 5 1/10 Gebäude- und Freifläche |1687 00253.00 364.984,01 €

Roßdörfer Straße 123, 125 Darmstadt __|8 182/15 Hof- und Gebäudefläche_}1306 00371.00 457.103,00 €

Ruthstraße 6 Darmstadt _|3 1101 Hof- und Gebäudefläche 374 100333.00 130.902,00 €
Robert-Schneider-Straße Darmstadt |3 113 Bauplatz 443 10548.77 46.515,00 € 1
Ruthstraße 17 Darmstadt __|2 1418 Hof- und Gebäudefläche_|473 01137.00 1865.603,00 €
Sandbergstraße 8 "Darmstadt 16 311/3 Gebäude- und Freifläche |564 00362.00 188.224,00 €
Sandbergstraße 11 Darmstadt __|6 841 Hof- und Gebäudefläche |329 00599.00 115.203,00 €

Untere Mühlstraße 10 Arheilgen 1 25141 Hof- und Gebäudefläche_ |230 01121.00 24.202,00 €

Weiterstädter Landstraße 6 Arheilgen 14 704 Gebäude- und Freifläche 11024 00257.00 204.803,00 €

Wenckstraße 48 Darmstadt __|2 837/4 Hof- und Gebäudefläche 424 00312.00 148.402,00 €

Wenckstraße 66 Darmstadt _|2 618/1 Hof- und Gebäudefläche_|180 00301,00 63.002,00 €

fett und kursiv-Wohnobjkete

Anlage 2

| Entwurf |

Sozialcharta

Präambel

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt beabsichtigt einen wesentlichen Teil ihres Wohnungsbesitzes,
welcher derzeit dern Immobilienmanagement Darmstadt (IDA) zugeordnet ist, an die bauverein
AG zu veräußern. Die bauverein AG verpflichtet sich, nachstehende Regelungen einzuhalten.
Dabei wird ausdrücklich klargestellt, dass sich diese Sozialcharta ausschließlich auf den zu er-
werbenden Grundbesitz, der in den Anlagen 1 (geförderter Bestand) und 2 (ungebundener Be-
stand) aufgelistet ist, bezieht und nicht auf den Bestand der bauverein AG.

1. a) Besetzungsrecht

Ziel dieser Sozialcharta ist die Unterstützung der Wissenschaftsstadt Darmstadt durch die bau-
verein AG bei der Verpflichtung nach $ 1 des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes, wonach
die Gemeinden Wohnungssuchende bei der Beschaffung einer gesunden, familiengerechten und
ihren wirtschaftlichen Verhältnissen entsprechenden Wohnung unterstützen sollen, soweit sie
hierbei der Hilfe bedürfen.

Hierzu vereinbaren die Wissenschaftsstadt Darmstadt und die bauverein AG ein Besetzungsrecht.
Das Besetzungsrecht wird objektabhängig vereinbart und läuft bis zur Erreichung des voraus-
sichtlichen Endes der jeweiligen Restnutzungsdauer der Gebäude (Anlage 3).

In einer separaten Kooperationsvereinbarung hat sich die bauverein AG gegenüber der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt verpflichtet zu akzeptieren, dass für etwa jede zehnte Wohnung, die der

Wissenschaftsstadt Darmstadt aus dem Bestand der bauverein AG zur Belegung gemeldet wird,
lediglich ein Bewerber von ihr zu benennen ist („10%-Regelung‘). ‘

Sollte die Zahl der Besetzungsrechte, die von dieser Sozialcharta umfasst werden, durch Ablauf
der Besetzungsrechte signifikant abschmelzen, erklärt sich die bauverein AG bereits jetzt dazu
bereit, eine Vereinbarung mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt abzuschließen, wonach die vor-
genannte 10%-Regelung ausgeweitet wird, um den unmittelbaren Zugriff der Wissenschaftsstadt
Darmstadt auf eine ausreichende Anzahl von Wohneinheiten sicherzustellen,

1. b) Zwangsräumungen

Mieter von Wohnraum aus dem Bestand der Bauverein AG und andere Haushalte die von
Zwangsräumungen betroffen sind, sollen auch innerhalb des von dieser Sozialcharta betroffenen
Wohnungsbestandes versorgt werden können.

1. ec) Wohnungen mit Belegungsbindungen

Das Besetzungsrecht soll auch für alle geförderten Wohnungen im Sinne des Il. Wohnungsbau-
gesetzes oder des Wohnraumförderungsgesetzes gelten. Soweit Benennungsrechte mit der För-
derung verbunden oder vertraglich vereinbart worden sind, werden diese Kraft dieser Vereinba-
rung in Besetzungsrechte umgewandelt. Die Besetzungsrechte sind nicht an die Laufzeiten der
Förderung oder der vertraglichen Vereinbarungen gebunden, sondern gelten darüber hinaus, bis
zur Erreichung des voraussichtlichen Endes der jeweiligen Restnutzungsdauer der Gebäude, fort.

2. a) Sicherstellung des Umfangs der Besetzungsrechte

Das Besetzungsrecht soll den Zugriff der Wissenschaftsstadt Darmstadt auf ihren seitherigen
Wohnungsbestand, trotzt Verkauf, sichern. Darum ist es notwendig, den Umfang der Besetzungs-
rechte zu erhalten. Das bedeutet, dass die bauverein AG verpflichtet ist, im Falle des Untergangs
des Wohnraums (Verkauf, Abriss. oder Modernisierung) adäquaten Ersatz, insbesondere was
Beschaffenheit und Größe angeht, bereitzustellen. Dies hat zur Folge, dass Maßnahmen erst
dann begonnen oder umgesetzt werden dürfen, wenn die Wissenschaftsstadt Darmstadt diesen
zustimmt oder Einigkeit über den Ersatzwohnraum hergestellt ist.

2. b) Weiterverkauf

Grundlage des Verkaufs des im Eigentum der Wissenschaftsstadt Darmstadt stehenden Woh-
nungsbestandes ist die effizientere Verwaltung. Eine Weiterveräußerung des Wohnungsbestan-
des, auch von Teilen davon, ist ausgeschlossen. Sollte, aus welchen Gründen auch immer, trotz-
dem der Verkauf eines Einzelobjektes notwendig sein, ist dazu, unter Darlegung der Notwendig-
keiten, die Zustimmung der Wissenschaftsstadt Darmstadt erforderlich. Die Zustimmung wird nur
erteilt, wenn die Notwendigkeit des Verkaufs anerkannt und Ersatzwohnraum nachgewiesen wird.

Die sogenannte Mieterprivatisierung hat Vorrang vor Verkäufen an Nichtmieter.

2. c) Abriss

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgt das Ziel, preiswerten Wohnraum zu schaffen und zu
erhalten. Falls daher zur Schaffung einer Neubaumaßnahme der Abriss eines Objektes notwendig
werden sollte, kann dem nur mit der Maßgabe zugestimmt werden, dass die Mietparteien einver-
nehmlich in andere Wohnungen des Unternehmens umgesetzt werden. Diese Wohnungen wer-
den anstelle der seitherigen Wohnungen in den Umfang des vereinbarten Besetzungsrechtes
übernommen. Notwendige Umzugskosten werden durch die bauverein AG in angemessenem
Umfang übernommen.

2. d) Modernisierung

Modernisierungen zur Anpassung des Wohnraums an aktuelle Wohnstandards, insbesondere
energetische Modernisierungen, sind sinnvoll und notwendig. Nach Möglichkeit sollen die zur.

Verfügung stehenden Förderprogramme des Landes und der KfW in Anspruch genommen wer-
den. Falls Mietparteien in anderen Wohnraum umgesetzt werden wollen oder dies aufgrund der
geplanten Maßnahmen notwendig wird, kann mit den Mietparteien eine einvernehmliche Umset-
zung in anderen Wohnraum des Unternehmens vereinbart werden. Das Mietenniveau hat — bei
gleicher Wohnungsausstattung - dem der seitherigen Wohnung zu entsprechen. Notwendige Um-
zugskosten werden durch die bauverein AG in angemessenen Umfang übernommen.

2. e) Luxusmodernisierungen

Luxusmodernisierungen werden ausgeschlossen. Luxusmodernisierungen werden in dieser Ver-
einbarung so definiert, dass es sich um bauliche Maßnahmen handelt, die die Ausstattung, den
Zustand und das Wohnumfeld so verändern, dass die betroffene Wohnung nach einer solchen
Maßnahme ausschließlich eine andere Zielgruppe als die bisherige anspricht.

3. Mietpreisbindung

Für die Höhe der Grundmiete sind die jeweiligen Höchstsätze für die Kosten der Unterkunft nach
den Sozialgesetzbüchern Il (Jobcenter) und Xi (Amt für Soziales und Prävention) maßgebend.
Für den geförderten Wohnungsbestand gelten die dafür maßgebenden Förderbestimmungen oder
Vereinbarungen.

Die bauverein AG kann von den Mietern die Zustimmung zur Anpassung der Miete unter Beach-
tung der Vorschriften des BGB nur entsprechend des vom Statistischen Bundesamt ermittelten
Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland verlangen.

Diese Bestimmung gilt sowohl für die bestehenden Mietverträge als auch für Neuvermietungen,
wobei derzeitige vertragliche Mieten nicht angepasst werden müssen.

4. Kündigungsschutz

Die bestehenden Mietverhältnisse werden gem. $ 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) unverändert
fortgeführt.

Kündigungen wegen Eigenbedarf oder wegen Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen
Verwertung sind ausgeschlossen.

Ausgeschlossen sind weiterhin Kündigungen von Mietverhältnissen
®  miteiner Dauer von über 10 Jahren,
« mit Mietparteien bei denen ein Vertragspartner das 65. Lebensjahr
überschritten hat,
® mit Mietparteien mit Haushaltsangehörigen mit einer Schwerbehinderung
von mindestens 60% MdE.

im Falle der Umwandiung zu Wohnungseigentum gilt über den gesetzlichen Mieterschutz hinaus,
ein Schutz des Mieters vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung

auf die Dauer von 10 Jahren ab Eigentumsübergang im Grundbuch auf einen möglichen Erwer-
ber.

Das Recht der außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt.

5. Soziales Mietmanagement

Die bauverein AG beabsichtigt ein soziales Mietmanagement einzurichten. Das Ziel eines solchen
Managements liegt darin, ein frühes Eingreifen von geschulten Fachkräften zu ermöglichen, um
Mieterstreitigkeiten, Mietrückstände und sonstige vertragswidrige Verhaltensauffälligkeiten von Mie-
tern, welche objektiv zu außerordentlichen Kündigungen der Mieter führen würden, möglichst au-
Bergerichtlich zu schlichten und auf die Mieter für die Zukunft präventiv einzuwirken und ihnen ge-
gebenenfalls zur Seite zu stehen. Durch den Einsatz des sozialen Mietmanagements sollen Räu-
mungsklagen im Vorfeld abgewendet werden.

Der bauverein AG steht es hierbei frei, entweder ihre eigens angestellten und geschulten Fachkräfte
oder aber einen fachlich qualifizierten Dritten (Bsp.: Wohnraumhilfe e.9 GmbH), wie bereits in Kra-
nichstein K6 praktiziert, mit der Aufgabe des sozialen Managements zu betrauen.

6. Instandhaltung

Die bauverein AG verpflichtet sich, den übernommenen Bestand ordnungsgemäß zu bewirtschaf-
ten.

7. Besondere Wohnquartiere oder -projekte

a) Hermannsfraße 10

Das Objekt Hermannstraße 10 ist bekannt als Wohnanlage für ältere Darmstädter Bürgerinnen
und Bürger, die dort ihren Lebensabend verbringen möchten. Die Besonderheit dieses Objektes
sind Ansprechpersonen für viele Dinge des täglichen Lebens vor Ort. Diese Tradition wird’durch
die bauverein AG beibehalten und fortgeführt.

DW biet Akazienwe

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat in den letzten Jahren die Wohnungen im Wohngebiet Aka-
zienweg umfangreich saniert und mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus und der sozialen Wohn-
raumförderung modernisiert, Die bauverein AG verpflichtet sich, die Aufwertung des Wohngebie-
tes in diesem Sinne weiterzuführen.

c) Gehaborner Weg

Die Wohngebäude Gehaborner Weg 2, 4 und 6 sind sanierungsbedürftig. Die bauverein AG hat
daher die Möglichkeit zu prüfen, ob die vorhandene Bausubstanz erhalten und saniert werden
kann oder - auch aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten - ersetzt werden muss. Das Ergebnis die-
ser Untersuchungen ist dem Stadtplanungsamt mitzuteilen. Gegebenenfalls sind Verhandlungen
mit dem Ziel einer Neuordnung an diesem Standort aufzunehmen. Die städtebaulichen Rahmen-
bedingungen werden dabei zwischen dem Stadtplanungsamt und der bauverein AG abgestimmt,

Sofern eine Wirtschaftlichkeit gegeben ist und Maßnahmen umgesetzt werden sind die Beset-
zungsrechte an den Wohnungen auszugleichen, die eventuell verloren gehen. Falls die Umset-
zung von Mietparteien in anderen Wohnraum notwendig werden solite, kann mif den Mietparleien
eine einvernehmliche Umsetzung in anderen Wohnraum des Unternehmens im Rahmen eines
Sozialplanes vereinbart werden. Notwendige Umzugskosten werden durch die bauverein AG in
angemessenem Umfang übernommen.

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Anlage 3 zur Sozialcharta

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3] 702155.00593-00 |Arheilger Straße 51 Martinsvertei-West B 1840 30 Jahre 2043
4] _703]55-00328-00 |Ameiiger Straße 53 Martinsviertel- West B 26 Jahrel 2030
5 704155-00327-.09 }Arheilger Straße 55 Martınswertel-\Vest 8 3800 38 Jahre] 2043 |
6] 705|55-00690.00 |Arheilger Straße 59 emo 5 1874 24 Jahre 2037
7 706}55-00587-00 jArheilger Straße 69 Martınsviertei-West B 1899 30 Jahre 2043 |
8} _707155.00596-00 |Arheilger Straße 70 |Martinswiertet ' E 1895 25 Jahre 2038 }
g 708] 55-00586-00 |Arheilger Straße 71 Martinsviertel- West B 1909 20 Jahre: 2033
10: 799]|85-00321-00 |Arheilger Straße 81 Martinsviertei-West B 1900 36 Jahre; 2049
11) _710}55-00338-00 }Barkhausstraße 4 Martinsvierte-West ji B 1900 15 Jahre: 2028 1
12] __711155.00317.00 |Barkhausstraße 6 Marinsmertei-West A 1900 15 Jahre 2028
13] 712]55.00314.00 |Darkhausstraße 8 Martinsviertel.west A 1900 30 Jahre 2033
14] 713|55.00322-00 |Barkhaussuaße 13 Martinsviertei- West B 1900 25 Jahre) 2038
15] 714]55-00323-00 |Barkhausstraße 18 Marunsviertel-West B 1900 22 Jahre)
716| _715155.00360.09 |Bessunger Straße 88 B All-Bessungen A 1900 18 Jahre
19] _718155-51010.00 |Eckhardistraße 7 Martinsviertel-Wes) B 1800 20 Jahre, 2033
20 719155-00211-00 }Eckhardtwiesenstraße 2-4 Kranichstem-Nord A 1804 25 Jahre 2038
24| 723]55.00199.00 |Falltorstraße 58 Wixhausen-west Ä 1860 25 a. 2033 |
26| _725155-00328-00 |Fuhrmannstraße 10 Marlinsviertel- West B 1900 35 Jahre 2948
27| _726]55.00337-00 |Gardistenstraße 23 Martinsvientel-West B 1895 12 Jahre 2025
29] _728|55.00188.00 jHeinrichstraße 127 Kapeliplatzvienel A 1952 23 Jahre) 2036
30) 729155.00046.00 |Hermannstraße 10 - A 1960 37 Jahre) 2056
33j 732]58-10332-00 |Kasınostraße 24 Rhemter/ürafenstraße A 1054 53 Jahre] 2066
34] _733}55-00954-00 |Kirschenatlee 96-110 Patlaswiesenwiertel A 1931 33 Jahre 2046
35] _734]65.00422.00 |Kirschenaliee 112-118 Palaswiesenviartei A 1932 26 Jahre) 2039
36] _735155.00953.00 IKirschenalles 120-148 (Pallsswesenvieriei A 1931 26 Jahre 2039
37} _736]55.00952.00 |Kirschenalise 158-172 Pallasmesenviertch
38] 737155.00855.00 |Kirschenallee 174-178 Pallaswiesenvieniei A 16 Jahre 2023
738455-00584-00 }Kranichsteiner Straße 33 Marninsviertei-Ost B & Jahre: ‚2018
#6] 739[55.00299-00 |Kranichsteiner Sir. 51a - 5ic MarUnsviertel-Cist B 19 Jahre 2032
42 74 1155-00313-00 jLauteschlägerstraße 22 Marınsviertel-West A 20 Jahre] 2033
43 742155-00296-090 |Lichtenbergstraße 14 Martinsviertel-West 33 40 Jahre; 2053
a4 743|55-00311-00 }Lichtenbergstraße 73 Martinsviertel-West 8 22 Jahre 2035
744155.00310.00 | ıchtenbergstraße 73 A Marinsvieriel-West B 16 Jahre 2029
46] _745]55-10300-00 |Lichtenhergstraße 80 Marinsviertel- est 32 Jahre 2045
| 47j 746]5500324.00 |Liebfrauenstraße 38 Martinsuere' west | B | 1900 22 Jahre 2035
48] 747|55.00589.00 |Liebfrauenstraße 41 Martinsvierie.\West B 1800 16 Jahre 2029
49] _748|55-00588-00 |Liebfrauenstraße 43 Madlinsviertel-West B 1882 24 Jahre 2037
|__50] _749]55.00325-00 |Liebfrauernstraße 45 Maninssienet-West B_} 1880 26 Jahre, 2039
55-00591.00 |Liebfrauensiraße 47 Martinsviertei-West B 1868 26 Jahre 2038
55-00592.00 |Liebfrauenstraße 47 A Marinsvieriei-West 1869 | _24 Jahre 2037 |
53] _752155-.00302.00 |Liebfrauenstraße 100 Martınsviertel.Ost 8 1904 18 Jahre 2031
54] _753155.00594-00 |Löffeistraße 10 Martinsviertel. West 1900 30 Jahre! 2043
| 56] 755155.00253.00 |Mauerstraße 25 TMartinsviertel-Ost B 7902 26 Jahre 2039
60] _758]55.01134-00 |Pankratiusstraße 43 Martinsviertel-West B 1883 24 Jahre 207 |
&ı] 760[55.00585.00 |Pankratiusstraße 49 TMarinsvienei- West B 1918 27 Jahre 2040
63| _762]55.00340.00 |Rhönring 19 Harınsvieniei-West B 7802 18 Jahre 2031
64 763}55-00339-00 }Rhönring 31 Martinswertel-West 8 1904 24 Jahre: 2037
65 764155-00320-00 !Rhönring 85 Martinsviertel-West IB 1990 22 Jahre! 2035
65 768[55-00304-00 }Rhönring 93 Martinsviertel-Ost B 1963 1 34 Jahre 2047
67] _ 766]55.00595-00 |Robert-Schneider-Straße 4 Martinsvienel-West B 1900 | 77 Jahre 2030
6a} _767]55-00758-00 Rodgaustraße 10 A- 101, "Tat-Amheiigen Ä 1998 64 Jahre 2077 }
Alt-Arheilgen
772|55.00253.00 |Rodgaustraße 9-13 JAt-Ameiigen 30 Jahre
773|55-00371-00 |Roßdörfer Straße 123, 125 An den Lichtwiesen 1949 | 27 Jahre]
75| _774155.00333.00 |Ruthsstraße 6 Martinsviertel-West B 1900 | 38 Jahre
76 775455-091137-00 |Ruthsstraße 17 Martinsviertel-West 8 050 | 35 Jahre
55-00362-00 |Sandbergstraße B [At-Bessungen 1960 36 Jahre)

EEE 58-00312.00 |Wenckstraße 48

78
Een
_

55-00301.00 |Wenckstraße 6
= 2

Martinsvierte-Ost 25 Jahre]

Martinsviere-Ost 27 Jahre:

1900
1900