Soziale Erhaltungssatzungen in Köln: Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis für den Berichtszeitraum 01.01.2025 bis 31.12.2025

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
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Soziale 
Erhaltungssatzungen 
in Köln  
 
Sachstandsbericht  
zur Umsetzungspraxis 
 
Berichtszeitraum 01.01.2025 bis 31.12.2025

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
 2 
Inhalt 
 
1 Soziale Erhaltungssatzungen: Rechtsgrundlagen……………………………………………. 3 
2 Soziale Erhaltungssatzungen in Köln………………………………………………………….. 3 
3 Umsetzung der Satzungen: Kurzdarstellung der Prüfverfahren…………………………….. 5 
4 Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzungen:  
Berichtszeitraum 01.01.2025 bis 31.12.2025………………………………………………..... 7 
4.1 Anträge auf bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen und Rückbau (Abriss) im 
Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens……………………………………………….... 7 
4.2 Anträge auf bauliche Änderungen und Rückbau (Abriss) außerhalb eines 
Baugenehmigungsverfahrens…………………………………………………………………... 13 
5 Aktuelles…………………………………………………………………………………………... 17 
6 Ausblick……………………………………………………………………………………………. 17 
7 Öffentlichkeitsarbeit……………………………………………………………………………… 18

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
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1. Soziale Erhaltungssatzungen: Rechtsgrundlagen 
 
Der § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) eröffnet den Kommunen 
die Möglichkeit, zum Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Soziale 
Erhaltungssatzungen zu beschließen. Mit diesem städtebaulichen Instrument ist 
es unter anderem möglich, Einfluss auf die grundsätzliche Erhaltung des 
Wohnungsbestandes, der Wohnungsgrößen und Nutzungen der Wohnungen als 
wesentliche städtebauliche Voraussetzungen für die Erhaltung der im Gebiet vorhandenen 
Haushalts- und Bewohnerstruktur zu nehmen. Aufwertungsprozesse können so in den Gebieten 
sozial verträglicher und behutsamer gesteuert werden, um die Wohnbevölkerung vor 
Verdrängungsprozessen zu schützen. Grundsätzlich sind Mietpreissteigerungen in Gebieten mit 
einer Sozialen Erhaltungssatzung weiterhin möglich. Das städtebauliche Instrument dient nicht dem 
individuellen Mieterschutz bzw. dem Schutz des individuellen Mietverhältnisses. 
Wirkung entfaltet die Soziale Erhaltungssatzung durch den Genehmigungsvorbehalt bei Rückbau, 
Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen. Dies gilt auch dann, wenn sie nach der 
Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen genehmigungsfrei sind. Die Durchführung 
ungenehmigter Baumaßnahmen, wie die Änderung der baulichen Anlage, Rückbau oder 
Nutzungsänderung ohne Genehmigung, ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis 
zu 30.000 Euro geahndet werden kann (gem. § 213 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 3 BauGB). Auch 
Vorhaben, die leerstehende Wohnungen betreffen, unterliegen der erhaltungsrechtlichen 
Genehmigungspflicht. 
Zur Sicherung der Ziele der Sozialen Erhaltungssatzung kann zudem das allgemeine Vorkaufsrecht 
(§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies 
rechtfertigt. Die Möglichkeiten zur Anwendung und Ausübung des Vorkaufsrechts wurde jedoch 
durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts1 im Jahr 2021 stark eingeschränkt (s. auch  
Kapitel 4).  
 
 
2. Soziale Erhaltungssatzungen in Köln 
 
Der vorliegende Sachstandsbericht informiert über die Umsetzungspraxis in allen rechtsgültigen 
Satzungsgebieten in Köln. Der Bericht ersetzt somit die bisherigen jährlichen Einzelberichte zur 
Umsetzungspraxis und fasst diese in einer kompakten Darstellung zusammen.  
 
 
 
 
 
 
 
1 BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, Az. 4 C 1.20

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
 4 
Grafik 1: Überblick Soziale Erhaltungsgebiete in Köln
 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
 
In Köln gibt es derzeit drei rechtsgültige Soziale Erhaltungssatzungen (vgl. Grafik 1):  
▪ Severinsviertel,  
▪ Mülheim Süd-West,  
▪ Ehrenfeld Ost.  
 
Darüber hinaus ist seit dem 01.05.2025 ein Aufstellungsbeschluss für das Gebiet Kalk Mitte in Kraft 
(vgl. Grafik 1, Gebiet Nr. 4). Sofern vorgesehene Maßnahmen (Rückbau, Änderung, 
Nutzungsänderung) die Schutzziele der Sozialen Erhaltungssatzung gefährden, können diese für 
bis zu zwölf Monate zurückstellt beziehungsweise vorläufig untersagt werden (gem. § 172 Abs. 2 in 
Verbindung mit § 15 Abs. 1 BauGB). Der Aufstellungsbeschluss ist also bereits im Vorgriff auf eine 
mögliche Satzung ein wirksames Sicherungsinstrument. Derzeit wird eine Satzung für das Gebiet 
Kalk Mitte geprüft (weiteres hierzu s. Kapitel 6). 
In den drei Satzungsgebieten leben 49.610 Einwohner*innen in 30.145 Haushalten. Dies macht 
rund 4,5 % der Einwohner*innen Kölns bzw. 5,2 % der Haushalte Kölns aus (vgl. Tabelle 1).

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
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Tabelle 1: Sozialen Erhaltungssatzungen in Köln (Haushalte, Einwohner*innen und Rechtsgültigkeit der Satzungen) 
 
Severinsviertel 
rechtsgültig seit 30.01.2020 
Mülheim Süd-West 
rechtsgültig seit 24.03.2022 
Ehrenfeld Ost 
rechtsgültig seit 25.01.2024 
Stichtag Haushalte Einwohner*innen Haushalte Einwohner*innen Haushalte Einwohner*innen 
31.12.2020 6.645 10.723 11.540 20.393 12.034 19.067 
31.12.2021 6.499 10.484 11.514 20.309 11.834 18.826 
31.12.2022 6.532 10.414 11.758 20.554 11.892 18.951 
31.12.2023 6.556 10.419 11.709 20.479 11.964 19.077 
31.12.2024 6.500 10.329 11.738 20.436 11.936 18.975 
31.12.2025 6.500 10.321 11.741 20.406 11.904 18.883 
 
Summe Haushalte:  30.145 
% an Gesamtstadt:  5,2 % 
Summe Einwohner*innen: 49.610 
% an Gesamtstadt: 4,5 % 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem) 
 
 
3. Umsetzung der Satzungen: Kurzdarstellung der Prüfverfahren 
 
Erhaltungsrechtliche Prüfung: Integriert in ein Bauantragsverfahren oder außerhalb eines 
Bauantragsverfahrens, wenn die Maßnahmen keiner Baugenehmigung bedürfen  
Sofern der Rückbau, die Änderungen oder die Nutzungsänderungen einer baulichen Anlage einer 
Baugenehmigung bedürfen, wird die erhaltungsrechtliche Beurteilung im Rahmen des 
Baugenehmigungsverfahrens vorgenommen. Das Bauaufsichtsamt beteiligt also in dem jeweils 
durchzuführenden Baugenehmigungsverfahren das Amt für Stadtentwicklung und Statistik zur 
erhaltungsrechtlichen Beurteilung des Vorhabens. Eine Übersicht über die geprüften Anträge im 
Jahr 2025 ist in Kapitel 4.1 dargestellt. 
Sofern der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage nach der 
Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen genehmigungsfrei sind, ist das Amt für 
Stadtentwicklung und Statistik direkt anzusprechen. Entsprechenden Anträge auf 
erhaltungsrechtliche Prüfung sind also beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik zu stellen. Eine 
Übersicht über die geprüften Anträge im Jahr 2025 ist in Kapitel 4.2 dargestellt. 
Die Erhaltungssatzung hat im Prüfverfahren der Umsetzung einen zweistufigen Ablauf. Anders als 
ein Bebauungsplan trifft die Erhaltungssatzung selbst noch keine rechtsverbindliche 
Nutzungsregelung für das einzelne Grundstück. Mit dem Inkrafttreten der Satzung für einen 
bestimmten räumlichen Geltungsbereich (Stufe 1) wird die Erhaltungswürdigkeit des Gebietes 
begründet. Dies bedeutet, dass genehmigungspflichtige Vorhaben grundsätzlich genehmigt werden 
können, jedoch bei der Antragstellung einer konkreten Prüfung unterzogen werden, um die von 
ihnen ausgehende Gefährdung für das Erhaltungsziel zu bestimmen (Stufe 2). Die Frage, ob ein 
bestimmtes Vorhaben gegen die Erhaltungsziele verstößt, entscheidet sich erst im Einzelfall bei der

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
 6 
Antragstellung und anschließender konkreter Prüfung. In dieser wird das Vorhaben hinsichtlich der 
von ihm ausgehenden Gefährdung entsprechend den Erhaltungszielen bewertet, abgewogen und 
im Ergebnis entweder genehmigt oder versagt. In begründeten Einzelfällen kann zur Abwendung 
einer befürchteten Verdrängungswirkung die Genehmigung unter Auflagen bzw. Bedingungen 
erteilt werden. Geplante Maßnahmen dürfen den vorhandenen Wohnraum nicht derart verändern, 
dass dieser für die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist bzw. zu deren 
maßgeblicher Verdrängung führen. 
Die Genehmigungsfähigkeit einer Maßnahme unterliegt also jeweils einer Einzelfallprüfung. 
Entscheidend sind die Auswirkungen auf den Gebäudebestand (insb. die Wohnungsstruktur und  
-größe), die Ausstattung des Wohnraums, die abgeleitete mögliche Vorbildwirkung sowie die 
Miethöhe bzw. Kostenaufwändigkeit. 
Ein Rechtsanspruch auf die Genehmigung von baulichen Vorhaben besteht bei der Herstellung 
eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung (gem. § 172 Abs. 4 
Satz 3 Nr. 1 BauGB) oder der Anpassung einer baulichen Anlage an die Mindestanforderungen des 
Gebäudeenergiegesetzes (GEG) (gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB). Zudem ist die 
Genehmigung zu erteilen, wenn unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der 
baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist (gem. § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB). 
 
Erhaltungsrechtliche Vorabstimmung, Anfragen und Hinweise 
Bereits im Vorfeld eines Vorhabens gehen im Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
vielfach Anfragen und Nachfragen zur Vereinbarkeit mit dem Sozialen Erhaltungsrecht 
ein. Auch erfolgen erhaltungsrechtliche Vorabstimmungen und bei Bedarf 
Plananpassungen im Vorfeld, sodass im späteren Prüfverfahren die Prozesse 
beschleunigt werden können. Diese intensive Beratungstätigkeit ist eine Schlüsselleistung im 
Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung und trägt zu einer erfolgreichen Steuerung baulicher 
Aufwertungsmaßnahmen bei.  
 
Erörterungen und Anhörungen von Antragsteller*innen und Mieter*innen  
Sofern im Prüfverfahren mögliche Versagungspunkte von Maßnahmen auftreten, ist die Verwaltung 
per § 173 Abs. 3 Satz 1 BauGB verpflichtet, mit den Bauherren eine Erörterung durchzuführen. Im 
Zuge dessen kann es noch zu Planänderungen und Anpassungen an das soziale 
Erhaltungsrecht kommen, sodass Maßnahmen genehmigungsfähig werden. 
Vor einer erhaltungsrechtlichen Zustimmung bzw. Genehmigung sind gemäß  
§ 173 Abs. 3 Satz 2 BauGB dann noch Mieter*innen, Pächter*innen und sonstige 
Nutzungsberechtigte anzuhören. Im Genehmigungsverfahren sind diese jedoch keine Beteiligten. 
Sie können die Genehmigung einer Baumaßnahme nicht gerichtlich überprüfen lassen. Ist ein 
Antrag erhaltungsrechtlich abzulehnen, erfolgt auch keine Anhörung.

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
 7 
4. Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzungen: 
Berichtszeitraum 01.01.2025 bis 31.12.2025 
 
Verhältnis baugenehmigungspflichtige Anträge zu Anträgen ohne Bauantrag 
Grafik 2 verdeutlicht das Verhältnis von baugenehmigungspflichtigen Anträgen zu Anträgen ohne 
erforderliches Baugenehmigungsverfahren (Erläuterung hierzu s. Kapitel 3). Insgesamt sind 51 
Anträge beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik zur Prüfung eingegangen. Bei 78% bzw. 40 
Anträgen wurden die erhaltungsrechtlichen Entscheidungen im Rahmen eines 
Baugenehmigungsverfahrens getroffen. 22% bzw. 11 Anträge gingen direkt beim Amt für 
Stadtentwicklung und Statistik ein, da die Maßnahmen keine Baugenehmigung erforderten. 
 
Grafik 2: Verhältnis geprüfter Anträge insgesamt 
 
 
 
 
4.1 Anträge auf bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen und Rückbau 
(Abriss) im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens 
 
Im aktuellen Berichtszeitraum sind beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
insgesamt 40 Anträge auf bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen und Rückbau 
(Abriss) in Verbindung mit einem Bauantrag gemäß Landesbauordnung eingegangen. 
Hinter einem Antrag stehen in der Regel mehrere Maßnahmen, die 
erhaltungsrechtlich zu prüfen und zu bewerten sind. Insgesamt betrafen die Anträge 
Maßnahmen in 96 Wohnungen. 
Grafik 3 gibt einen Überblick über die Verteilung der Anträge auf die Sozialen Erhaltungsgebiete. Im 
Jahr 2025 sind die meisten Anträge im Gebiet Mülheim Süd-West eingegangen. Die 17 Anträge im 
Gebiet Mülheim Süd-West betrafen 30 Wohnungen. Für die Gebiete Ehrenfeld Ost und das 
78%
22%
Verhältnis baugenehmigungspflichtiger Anträge 
zu Anträgen ohne Bauauntrag
Baugenehmigungspflichtige Anträge Anträge ohne formellen Bauantrag

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
 8 
Severinsviertel sind zwar weniger Anträge eingegangen, jedoch waren mit jeweils 33 Wohnungen 
mehr Wohneinheiten von den baulichen Maßnahmen betroffen (vgl. Grafik 4). 
 
Grafik 3: Baugenehmigungspflichtige Anträge nach 
Satzungsgebieten  
Grafik 4: Betroffenen Wohneinheiten 
baugenehmigungspflichtiger Anträge nach Satzungsgebieten 
  
 
 
Grafik 5 gibt Aufschluss über das erhaltungsrechtliche Prüfergebnis der 
baugenehmigungspflichtigen Anträge (Erläuterung hierzu s. Seite 9). In der überwiegenden Anzahl 
der Fälle konnten im Rahmen von Beratungsgesprächen, Erörterungsterminen und bei Bedarf auch 
Ortsbesichtigungen gute Lösungen gefunden werden, um die vorgesehenen baulichen Maßnahmen 
entsprechend dem städtebaulichen Instrument der Sozialen Erhaltungssatzung umzusetzen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Grafik 5: Prüfergebnis für baugenehmigungspflichtige Anträge 
 
 
 
 19
1
1
9
10
0 5 10 15 20
Zustimmung
Zustimmung mit Auflagen
Versagung
In Bearbeitung
erledigt aus anderen Gründen
Baugenehmigungspflichtige Anträge (n=40)
33
30
33
28 29 30 31 32 33 34
Severinsviertel
Mülheim Süd-West
Ehrenfeld Ost
Anzahl betroffene Wohneinheiten (n=96)
9
17
14
0 5 10 15 20
Severinsviertel
Mülheim Süd-West
Ehrenfeld Ost
Baugenehmigungspflichtige Anträge (n=40)

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
 9 
Erläuterung zu den Prüfergebnissen: 
▪ Zustimmung: Allen beantragten Maßnahmen konnte erhaltungsrechtlich zugestimmt werden, 
z. B. durch die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen 
Wohnung, die Anpassung einer baulichen Anlage an die Mindestanforderungen des 
Gebäudeenergiegesetzes (GEG), den Nachweis der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit (vgl. 
auch § 172 Abs. 4 BauGB), einer Legalisierung von Maßnahmen  
▪ Zustimmung mit Auflagen: Den beantragten Maßnahmen konnte durch den Abschluss eines 
öffentlich-rechtlichen Vertrags zur Abwendung der Verdrängungsgefahr zugestimmt werden 
(nur in bestimmten Fallkonstellationen möglich, z. B. energetische Sanierungsmaßnahmen 
über GEG-Standard) 
▪ Versagung: Mindestens einer Maßnahme konnte erhaltungsrechtlich nicht zugestimmt 
werden. Der Vorgang war somit erhaltungsrechtlich zu versagen 
▪ In Bearbeitung: Der Vorgang wird derzeit vom Amt für Stadtentwicklung und Statistik geprüft 
▪ Erledigt aus anderen Gründen: Die häufigsten Gründe für dieses Prüfergebnis sind: Der 
Bauantrag wurde vom Antragstellenden zurückgezogen, der Bauantrag wurde seitens des 
Bauaufsichtsamtes abgelehnt, die Belange der Sozialen Erhaltungssatzung waren nicht 
betroffen, z. B. weil es sich um eine gewerbliche Nutzung handelte 
 
 
 
 
Baugenehmigungspflichtige Anträge im Severinsviertel  
 
Grafik 6: Baugenehmigungspflichtige Anträge im Severinsviertel 
 
 
 
 
 
 
 
5
0
1
3
0
0 1 2 3 4 5
Zustimmung
Zustimmung mit Auflagen
Versagung
In Bearbeitung
erledigt aus anderen Gründen
Severinsviertel
Baugenehmigungspflichtige Anträge (n=9)

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
 10 
Antragsgegenstand  erhaltungsrechtliches Prüfergebnis 
Errichtung einer weiteren Wohneinheit, Errichtung einer 
Altananlage, energetische Sanierung der Außenwände 
Zustimmung 
Aufstockung um ein weiteres Geschoss und 
Umbaumaßnahmen 
Zustimmung 
Errichtung einer weiteren Wohneinheit, einer Gaube und 
Umbaumaßnahmen 
Zustimmung 
Aufstockung zur Wohnraumerweiterung und Erweiterung eines 
Balkons als Dachterrasse 
Versagung 
Errichtung einer weiteren Wohneinheit, Errichtung einer 
Altananlage, energetische Sanierung der Außenwände 
Zustimmung 
Errichtung eines Wohn- und Geschäftsgebäudes, eines 
Wohngebäudes sowie Änderung eines bestehenden Wohn- und 
Geschäftsgebäudes einschl. der Teil-/Beseitigung bestehender 
Gebäude/-teile 
In Bearbeitung 
Nutzungsänderung und Dachausbau mit Verbreiterung der 
Gaube 
Zustimmung 
Erweiterung einer Dachgeschosswohnung zu einer Maisonette-
Wohnung 
In Bearbeitung  
Nutzungsänderung in Wohnraum, Errichtung von Altanen, 
Dachaufbauten und einer Dachterrasse 
In Bearbeitung 
 
 
 
 
Baugenehmigungspflichtige Anträge in Mülheim Süd-West  
 
Grafik 7: Baugenehmigungspflichtige Anträge in Mülheim Süd-West 
 
 
 
 
 
 
 
8
1
0
3
5
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Zustimmung
Zustimmung mit Auflagen
Versagung
In Bearbeitung
erledigt aus anderen Gründen
Mülheim Süd-West
Baugenehmigungspflichtige Anträge (n=17)

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 11 
Antragsgegenstand  erhaltungsrechtliches Prüfergebnis 
Aufstockung zur Schaffung einer neuen Wohneinheit mit Balkon Zustimmung 
Nutzungsänderung von zwei Gewerbeeinheiten Erledigt aus anderen Gründen 
Errichtung eines Beherbergungsbetriebes mit mehr als 30 
Betten 
Zustimmung 
Abbruch und Neuerrichtung einer Gebäudetrennwand zwischen 
zwei Wohngebäuden 
Zustimmung 
Nutzungsänderung einer Gewerbeeinheit Erledigt aus anderen Gründen 
Aufstockung zur Schaffung von zwei neuen Wohneinheiten Zustimmung 
Nutzungsänderung einer Gewerbeeinheit Erledigt aus anderen Gründen 
Umbau, Ausbau und Teilaufstockung des Dachgeschosses zur 
Schaffung einer neuen Wohneinheit 
Zustimmung 
Legalisierung einer Altananlage, eines Wintergartens und eines 
seitlichen Hauptanbaus mit Dachterrasse sowie 
Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnen 
Zustimmung 
Errichtung eines Einfamilienhauses durch Nutzungsänderung 
einer Gewerbeeinheit 
Zustimmung 
Dachgeschossausbau und Nutzungsänderung in Wohnraum 
sowie energetische Modernisierungsmaßnahmen 
Zustimmung mit Auflagen 
Legalisierung der Zusammenlegung von zwei Wohneinheiten 
und Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum 
Zustimmung 
Nutzungsänderung einer Gewerbeeinheit Erledigt aus anderen Gründen 
Dachaufstockung zur Erweiterung eines Einfamilienhauses und 
Errichtung eines Balkons 
In Bearbeitung 
Ersatzneubau von Balkonen In Bearbeitung 
Aufstockung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 10 
Wohneinheiten 
In Bearbeitung 
Nutzungsänderung einer Gewerbeeinheit Erledigt aus anderen Gründen

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 12 
Baugenehmigungspflichtige Anträge in Ehrenfeld Ost  
 
Grafik 8: Baugenehmigungspflichtige Anträge in Ehrenfeld Ost 
 
 
 
Antragsgegenstand erhaltungsrechtliches Prüfergebnis 
Anbau einer Balkonanlage mit Errichtung eines Lichtschachts 
im Kellergeschoss sowie eines Dachaufbaus als Zugang im 
Dachgeschoss 
Zustimmung 
Errichtung eines dreigeschossigen Altananlage und Aufteilung 
des zweiten Obergeschosses in zwei Wohneinheiten 
Zustimmung 
Nutzungsänderung von Gewerbe in drei Wohneinheiten sowie 
Aufstockung und Ausbau des Dachgeschosses und 
Dachbodens zu Wohneinheiten 
Zustimmung 
Schaffung einer neuen Wohneinheit durch Umnutzung des 
Dachgeschosses und Trockenraums 
Zustimmung 
Aufstockung zur Wohnraumerweiterung und Errichtung einer 
Dachterrasse 
Erledigt aus anderen Gründen 
Teilaufstockung zur Wohnraumerweiterung Erledigt aus anderen Gründen 
Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum, 
Zusammenlegung von zwei Wohneinheiten 
Erledigt aus anderen Gründen 
Errichtung einer Dachterrasse Zustimmung 
Legalisierung der Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnen 
und Einbau einer Treppe zum Spitzboden in Verbindung mit 
Zusammenlegung zu einer Maisonette-Wohnung 
Zustimmung 
Wohnungsteilungen von fünf Wohneinheiten in acht 
Wohneinheiten und Anbau von zwei Balkonen 
Erledigt aus anderen Gründen 
Errichtung eines rückwärtigen Anbaus mit Einzelräumen sowie 
einer Spindeltreppe in den innenliegenden rückwärtigen Hof 
Erledigt aus anderen Gründen 
Rückbau einer Gewerbeeinheit und eines Wohnhauses und 
Umbau und Erweiterung eines Wohnhauses zur Errichtung 
eines Wohn- und Geschäftshauses mit einer Gewerbeeinheit 
und 13 Wohneinheiten 
In Bearbeitung 
6
0
0
3
5
0 1 2 3 4 5 6 7
Zustimmung
Zustimmung mit Auflagen
Versagung
In Bearbeitung
erledigt aus anderen Gründen
Ehrenfeld Ost
Baugenehmigungspflichtige Anträge (n=14)

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
 13 
Erweiterung der Dachgeschosswohnung durch Errichtung eines 
Anbaus mit Dachterrasse und Überdachung sowie eines 
eingeschossigen Anbaus mit Überdachung im Hof 
In Bearbeitung 
Aufstockung und Wohnungsteilung zur Errichtung einer neuen 
Wohneinheit und Umbaumaßnahmen 
In Bearbeitung 
 
 
4.2 Anträge auf bauliche Änderungen und Rückbau (Abriss) 
außerhalb eines Baugenehmigungsverfahrens 
 
Im aktuellen Berichtszeitraum sind beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik 11 
Anträge auf erhaltungsrechtliche Zustimmung für bauliche Änderungen oder Rückbaumaßnahmen 
ohne einen erforderlichen Bauantrag gemäß Landesbauordnung eingegangen. Hinter einem Antrag 
stehen in der Regel mehrere Maßnahmen, die erhaltungsrechtlich zu prüfen und zu bewerten sind. 
Insgesamt betrafen die Anträge Maßnahmen in 35 Wohnungen. 
Grafik 9 gibt einen Überblick über die Verteilung der Anträge auf die Sozialen Erhaltungsgebiete. Im 
Jahr 2025 sind die meisten Anträge, für die kein Baugenehmigungsverfahren erforderlich ist, im 
Gebiet Ehrenfeld Ost eingegangen. Die fünf Anträge im Gebiet Ehrenfeld Ost betrafen 21 
Wohnungen. Die jeweils drei Anträge in den Gebieten Severinsviertel und Mülheim Süd-West 
betrafen dagegen nur acht bzw. sechs Wohnungen (vgl. Grafik 10).  
 
Grafik 9: Anträge ohne Bauantrag nach Satzungsgebieten Grafik 10: Betroffenen Wohneinheiten ohne Bauantrag nach 
Satzungsgebieten 
  
 
Grafik 11 gibt Aufschluss über das erhaltungsrechtliche Prüfergebnis der 
baugenehmigungspflichtigen Anträge (Erläuterung zu den Prüfergebnissen, s. Seite 9). In allen 
Fällen konnten im Rahmen von Beratungsgesprächen, Erörterungsterminen und bei Bedarf auch 
Ortsbesichtigungen gute Lösungen gefunden werden, um die vorgesehenen baulichen Maßnahmen 
entsprechend dem städtebaulichen Instrument der Sozialen Erhaltungssatzung umzusetzen. 
 
 
 
3
3
5
0 1 2 3 4 5
Severinsviertel
Mülheim Süd-West
Ehrenfeld Ost
Anträge ohne Bauantrag (n=11)
8
6
21
0 5 10 15 20 25
Severinsviertel
Mülheim Süd-West
Ehrenfeld Ost
Anzahl betroffene Wohneinheiten (n=35)

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
 14 
Grafik 11: Prüfergebnis für Anträge ohne Bauantrag 
 
 
 
Anträge im Severinsviertel außerhalb von Baugenehmigungsverfahren 
 
Grafik 12: Anträge ohne Bauantrag im Severinsviertel 
 
 
Antragsgegenstand  erhaltungsrechtliches Prüfergebnis 
Fensterverkleinerung in zwei Bädern, Badmodernisierungen, 
Erneuerung Bodenbeläge 
Zustimmung 
Energetische Sanierung, Grundrissänderungen, neue 
Sanitäreinrichtungen, Fußbodenheizung 
Zustimmung mit Auflagen 
Dachdämmung, Dachmodernisierung, neue Bodenbeläge, 
Badsanierungen, Einbauküchen, Erneuerung der Wand- und 
Deckenbeläge 
In Bearbeitung  
7
2
0
2
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Zustimmung
Zustimmung mit Auflagen
Versagung
In Bearbeitung
erledigt aus anderen Gründen
Anträge ohne Bauantrag (n=11)
1
1
0
1
0
0 1
Zustimmung
Zustimmung mit Auflagen
Versagung
In Bearbeitung
erledigt aus anderen Gründen
Severinsviertel
Anträge ohne Bauantrag (n=3)

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
 15 
Anträge in Mülheim Süd-West außerhalb von Baugenehmigungsverfahren 
 
Grafik 13: Anträge ohne Bauantrag in Mülheim Süd-West 
 
 
Antragsgegenstand  erhaltungsrechtliches Prüfergebnis 
Energetische Sanierung, Badsanierung, Fußbodenheizung, 
Erneuerung Bodenbeläge 
Zustimmung 
Badsanierung, Erneuerung Bodenbeläge Zustimmung  
Energetische Sanierung, Erneuerung Bodenbeläge, 
Einbauküchen, Badsanierungen 
Zustimmung mit Auflagen 
 
Anträge in Ehrenfeld Ost außerhalb von Baugenehmigungsverfahren 
 
Grafik 14: Anträge ohne Bauantrag in Ehrenfeld Ost 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2
1
0
0
0
0 1 2 3
Zustimmung
Zustimmung mit Auflagen
Versagung
In Bearbeitung
erledigt aus anderen Gründen
Mülheim Süd-West
Anträge ohne Bauantrag (n=3)
4
0
0
1
0
0 1 2 3 4 5
Zustimmung
Zustimmung mit Auflagen
Versagung
In Bearbeitung
erledigt aus anderen Gründen
Ehrenfeld Ost
Anträge ohne Bauantrag (n=5)

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
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Antragsgegenstand  erhaltungsrechtliches Prüfergebnis 
Dachdämmung Zustimmung 
Austausch von Fenstern Zustimmung mit Auflagen 
Austausch von Bodenbelägen Zustimmung  
Abbruch eines Wohngebäudes Zustimmung 
Grundrissänderungen, Badsanierung, Errichtung eines zweiten 
Bades, Erneuerung von Heizkörpern und Bodenbelägen 
In Bearbeitung 
 
Erhaltungsrechtliche Vorabstimmung, Anfragen und Hinweise 
Im aktuellen Berichtszeitraum gingen beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik vor 
Beantragung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung oder einer Baugenehmigung 
Anfragen von Grundstückseigentümern*innen bzw. deren beauftragten Architekt*innen 
zu beabsichtigten baulichen oder Nutzungsänderungen sowie Grundstücksverkäufen 
und den damit verbundenen Rechtsfolgen der Sozialen Erhaltungssatzung ein. Insgesamt wurden 
im Berichtszeitraum 101 solcher Anfragen und Hinweise gezählt. 
 
Vorkaufsrecht 
Neben dem Genehmigungsvorbehalt für bauliche Änderungen steht der Stadt gemäß 
Baugesetzbuch ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich einer 
Erhaltungssatzung zu. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nur innerhalb einer gesetzlichen Frist 
von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags möglich.  
Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (BVerwG 4 C 1.20) kommt die 
Ausübung des Vorkaufsrechts seitdem nur noch in den Fällen in Betracht, in denen das Grundstück 
zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht entsprechend den Zielen und Zwecken der Sozialen 
Erhaltungssatzung bebaut ist oder genutzt wird. In Fällen, in denen der begründete Verdacht 
besteht, dass erhaltungsrechtliche Ziele beispielsweise durch eine Luxussanierung verletzt werden, 
kann das Vorkaufsrecht derzeit nicht angewandt werden.  
Weiterhin prüft die Verwaltung in jedem Einzelfall in einem ämterübergreifend abgestimmten 
Verfahren, ob beim Verkauf von Grundstücken die Ausübung des Vorkaufsrechts nach den 
dargestellten Kriterien geboten ist und ob eine Ausübung zugunsten der Stadt oder zugunsten 
eines Dritten möglich ist. Soll das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, wird den politischen Gremien die 
Entscheidung zur Beschlussfassung vorgelegt.  
Wenn der Stadt nach Auslegung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein 
Vorkaufsrecht zusteht, haben Käufer*innen das Recht, die Ausübung des Vorkaufsrechts innerhalb 
der 3-Monatsfrist abzuwenden, sofern sie sich zur Einhaltung der Ziele und Zwecke der Sozialen 
Erhaltungssatzung verpflichten.

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
 17 
Fallzahlen 
Im Berichtszeitraum wurden der Stadt insgesamt 67 Verkaufsfälle angezeigt und geprüft. In keinem 
der geprüften Fälle bestand das Erfordernis, das Vorkaufsrecht auszuüben. 
 
5 Aktuelles 
 
Die Stadt Köln ist Gründungsmitglied des seit 2018 bestehenden informellen, interkommunalen 
Städtenetzwerks Soziale Erhaltungssatzungen. Die Kolleg*innen engagieren sich seitdem intensiv 
im Fachaustausch zu allen Fragen rund um das Soziale Erhaltungsrecht. Im Oktober 2025 hat das  
7. Städtenetzwerktreffen in Köln stattgefunden. Köln war somit bereits zum zweiten Mal 
Gastgeberstadt des deutschlandweiten Fachaustauschs. 
Das Soziale Erhaltungsrecht ist Teil des aktuellen Koalitionsvertrags der Bundesregierung 
(CDU/CSU und SPD) für die 21. Legislaturperiode und enthält die Themen energetische Sanierung, 
Barrierearmut und selbstgenutztes Eigentum. Ende 2025 hat auf Einladung des 
Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) ein 
Fachexpert*innen-Workshop zu den Aussagen im Koalitionsvertrag in Berlin stattgefunden. Die 
Stadt Köln hat bei diesem Workshop gemeinsam mit dem Deutschen Städtetag die Kommunalen 
Spitzenverbände vertreten. Zur Frage, wann und mit welchen Inhalten eine entsprechende Novelle 
verbindlich wird, kann zum jetzigen Zeitpunkt keine Aussage getroffen werden. 
 
6 Ausblick 
 
Grundsätzlich soll jeweils im Abstand von circa fünf Jahren nach Inkrafttreten einer Satzung geprüft 
werden, ob die Anwendungsvoraussetzungen für das städtebauliche Instrument in dem jeweiligen 
Gebiet noch vorliegen. Diese Überprüfung und Evaluation der jeweiligen Satzungen wird im 
Rahmen einer Nachuntersuchung durch ein externes Gutachterbüro erfolgen. Die Überprüfung der 
Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel ist im 1. Quartal 2026 gestartet. Das Ergebnis der 
Untersuchung wird im Anschluss in Form einer entsprechenden Vorlage in die betreffenden 
politischen Gremien kommuniziert. Wenn die Anwendungsvoraussetzungen der Satzung weiterhin 
bestehen, wird im Rahmen einer Mitteilung über die Ergebnisse der Untersuchung berichtet. Sofern 
die Anwendungsvoraussetzungen für die Satzung nicht mehr vorliegen, wird die Verwaltung eine 
Ratsvorlage zur Aufhebung der Satzung in die politischen Gremien einbringen. 
Für das Gebiet Kalk Mitte, Aufstellungsbeschluss in Kraft seit 01.05.2025, (vgl. auch Kapitel 2, 
Grafik 1), wird seit Ende 2025 durch ein externes Gutachterbüro eine vertiefte sozialräumliche 
Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen für eine mögliche Satzung 
durchgeführt. Die Ergebnisse der Untersuchung, Ausarbeitung einer Empfehlung und Einbringung 
der entsprechenden Vorlage (für oder gegen eine Satzung) in die politischen Gremien ist vor der 
Sommerpause 2026 vorgesehen.  
Es soll weiterhin jährlich über die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzungen berichtet werden. 
Ein erneuter Bericht, der einen Überblick über alle Satzungsgebiete und die Umsetzungspraxis gibt, 
ist in circa einem Jahr vorgesehen.

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
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7 Öffentlichkeitsarbeit 
 
Internetseite 
Auf den städtischen Internetseiten, Soziale Erhaltungssatzungen - Stadt Köln, können detailreiche 
Informationen zum Instrument der Sozialen Erhaltungssatzung und den Rahmenbedingungen in 
Köln abgerufen werden. 
 
Informationsbroschüre 
Die Informationsbroschüre „Soziale Erhaltungssatzungen in Köln“ im PDF-Format (Soziale 
Erhaltungssatzungen in Köln) bietet einen guten Überblick über die Satzungsziele und die 
bewährten Anwendungsleitlinien aus den bestehenden Satzungsgebieten. 
 
Interaktive Karte 
Zudem steht eine interaktive Kartenanwendung zur Verfügung, mit deren Hilfe die Nutzer*innen 
mittels Eingabe von Straße und Hausnummer feststellen können, ob das betreffende Grundstück im 
Gebiet einer Sozialen Erhaltungssatzung bzw. eines Aufstellungsbeschlusses liegt oder nicht.

Soziale Erhaltungssatzungen in Köln – Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis 
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Wo muss ich einen Antrag stellen? 
Wenn Ihr Vorhaben auch baurechtlich genehmigungspflichtig ist, wird das erhaltungsrechtliche 
Genehmigungsverfahren beim Bauaufsichtsamt integriert.  
Bauaufsichtsamt  
Stadthaus Deutz – Westgebäude  
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln  
 
Alle übrigen Anträge auf Rückbau (=Abriss), Änderungen, Modernisierung oder 
Nutzungsänderungen richten Sie bitte an das Amt für Stadtentwicklung und Statistik.  
Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
Stadthaus Deutz – Westgebäude  
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
 
Sofern der Rückbau, die Änderungen oder die Nutzungsänderungen einer baulichen 
Anlage nach der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen genehmigungsfrei 
sind, ist das Amt für Stadtentwicklung und Statistik direkt anzusprechen. Auf der 
stätischen Internet-Seite steht hierfür ein Formular zur Verfügung, welches den 
Grundstückseigentümern*innen die Beantragung von erhaltungsrechtlichen Genehmigungen  
ohne erforderlichen Bauantrag erleichtern soll. Dieses Antragsformular ersetzt nicht den formellen 
Bauantrag nach der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen.  
 
Zur Vermeidung von Bußgeldverfahren nach § 213 BauGB aufgrund ungenehmigter 
Baumaßnahmen wird den Antragstellenden empfohlen, alle beabsichtigten baulichen 
Maßnahmen im erhaltungsrechtlichen Antrag anzugeben, denn die Abgrenzung 
zwischen Instandsetzung bzw. Instandhaltungsmaßnahmen und 
Modernisierungsmaßnahmen kann oftmals erst im Rahmen einer erhaltungsrechtlichen 
Prüfung erfolgen.  
 
Servicezeiten  
Montag, Dienstag, Mittwoch und Donnerstag von 9 Uhr bis 15 Uhr 
Freitag von 9 Uhr bis 13 Uhr 
 
Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
Willy-Brandt-Platz 2  
50679 Köln  
E-Mail: soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de  
Telefon: 0221 221-30901 
www.stadt-koeln.de/soziale-erhaltungssatzungen

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
Vorlagen-Nummer 04.03.2026 
 0457/2026 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 12.03.2026 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 16.03.2026 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 16.03.2026 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 17.03.2026 
 
Soziale Erhaltungssatzungen in Köln: Sachstandsbericht 2026 zur Umsetzungspraxis 
für den Berichtszeitraum 01.01.2025 bis 31.12.2025 
Das Amt für Stadtentwicklung und Statistik informiert mit dem beiliegenden Sach-
standsbericht über die Umsetzungspraxis der Sozialen Erhaltungssatzung gem. § 172 
Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Jahr 2025. Der Bericht ersetzt somit die 
bisherigen jährlichen Einzelberichte zur Umsetzungspraxis der Satzungsgebiete und 
fasst diese in einer kompakten Darstellung zusammen. 
Es soll weiterhin jährlich über die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzungen be-
richtet werden. Ein erneuter Bericht ist in circa einem Jahr vorgesehen. 
 
Über die Darstellung der erhaltungsrechtlichen Umsetzungspraxis hinaus gibt der Be-
richt Einblicke in aktuelle Themen, die das Amt für Stadtentwicklung und Statistik im 
Bereich der Sozialen Erhaltungssatzungen beschäftigen (s. auch im Bericht, Kapitel 5 
Aktuelles und Kapitel 6 Ausblick). 
 
Aktuelles 
Die Stadt Köln ist Gründungsmitglied des seit 2018 bestehenden informellen, inter-
kommunalen Städtenetzwerks Soziale Erhaltungssatzungen. Die Kolleg*innen enga-
gieren sich seitdem intensiv im Fachaustausch zu allen Fragen rund um das Soziale 
Erhaltungsrecht. Im Oktober 2025 hat das 7. Städtenetzwerktreffen in Köln stattgefun-
den. Köln war somit bereits zum zweiten Mal Gastgeberstadt des deutschlandweiten 
Fachaustauschs. 
Das Soziale Erhaltungsrecht ist Teil des aktuellen Koalitionsvertrags der Bundesregie-
rung (CDU/CSU und SPD) für die 21. Legislaturperiode und enthält die Themen ener-
getische Sanierung, Barrierearmut und selbstgenutztes Eigentum. Ende 2025 hat auf 
Einladung des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen 
(BMWSB) ein Fachexpert*innen-Workshop zu den Aussagen im Koalitionsvertrag in 
Berlin stattgefunden. Die Stadt Köln hat bei diesem Workshop gemeinsam mit dem 
Deutschen Städtetag die Kommunalen Spitzenverbände vertreten. Zur Frage, wann

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und mit welchen Inhalten eine entsprechende Novelle verbindlich wird, kann zum jetzi-
gen Zeitpunkt keine Aussage getroffen werden. 
 
Ausblick 
Grundsätzlich soll jeweils im Abstand von circa fünf Jahren nach Inkrafttreten einer 
Satzung geprüft werden, ob die Anwendungsvoraussetzungen für das städtebauliche 
Instrument in dem jeweiligen Gebiet noch vorliegen. Diese Überprüfung und Evalua-
tion der jeweiligen Satzungen wird im Rahmen einer Nachuntersuchung durch ein ex-
ternes Gutachterbüro erfolgen. Die Überprüfung der Sozialen Erhaltungssatzung Se-
verinsviertel ist im 1. Quartal 2026 gestartet. Das Ergebnis der Untersuchung wird im 
Anschluss in Form einer entsprechenden Vorlage in die betreffenden politischen Gre-
mien kommuniziert. Wenn die Anwendungsvoraussetzungen der Satzung weiterhin 
bestehen, wird im Rahmen einer Mitteilung über die Ergebnisse der Untersuchung be-
richtet. Sofern die Anwendungsvoraussetzungen für die Satzung nicht mehr vorliegen, 
wird die Verwaltung eine Ratsvorlage zur Aufhebung der Satzung in die politischen 
Gremien einbringen. 
Für das Gebiet Kalk Mitte, Aufstellungsbeschluss in Kraft seit 01.05.2025 wird seit 
Ende 2025 durch ein externes Gutachterbüro eine vertiefte sozialräumliche Untersu-
chung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen für eine mögliche Satzung 
durchgeführt. Die Ergebnisse der Untersuchung, Ausarbeitung einer Empfehlung und 
Einbringung der entsprechenden Vorlage (für oder gegen eine Satzung) in die politi-
schen Gremien ist vor der Sommerpause 2026 vorgesehen.  
 
 
Weitere Informationen zur Sozialen Erhaltungssatzung  
  
Internetseite 
Auf der städtischen Internetseite, Soziale Erhaltungssatzungen - Stadt Köln, können 
detailreiche Informationen zum Instrument der Sozialen Erhaltungssatzung und den 
Rahmenbedingungen in Köln abgerufen werden. 
 
Informationsbroschüre 
Die Informationsbroschüre „Soziale Erhaltungssatzungen in Köln“ im PDF-Format bie-
tet einen guten Überblick über die Satzungsziele und die bewährten Anwendungsleitli-
nien aus den bestehenden Satzungsgebieten. 
 
Interaktive Karte 
Zudem steht eine interaktive Kartenanwendung zur Verfügung, mit deren Hilfe die 
Nutzer*innen mittels Eingabe von Straße und Hausnummer feststellen können, ob das 
betreffende Grundstück im Gebiet einer Sozialen Erhaltungssatzung bzw. eines Auf-
stellungsbeschlusses liegt oder nicht. 
 
 
Gez. Haack 
 
 
Anlage:  
Soziale Erhaltungssatzungen in Köln. Sachstandsbericht zur Umsetzungspraxis. Be-
richtszeitraum 01.01.2025 bis 31.12.2025