"Wohnungen bleiben Wohnungen - Wohnraumschutzsatzung verlängern, verschärfen und durchsetzen" Bericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum 2. Quartal 2019

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56 
56/561/3 
Vorlagen-Nummer  21.10.2019 
 3043/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Soziales und Senioren 05.09.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 19.09.2019 
 
"Wohnungen bleiben Wohnungen - Wohnraumschutzsatzung verlängern, verschärfen und 
durchsetzen" 2. Quartalsbericht 2019 
Bericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum, 2. Quartal 2019 
 
Die Wohnungsaufsicht konnte in den vergangenen Monaten ihre Aktivitäten weiter steigern und ihren 
erfolgreichen Weg zur Bekämpfung der Zweckentfremdung und der Wiederzuführung von Wohnraum 
fortsetzen. Das Sachgebiet wurde personell verstärkt, die Wohnraumschutzsatzung für die Zeit ab 
01.07.2019 überarbeitet und vom Rat am 21.05.2019 beschlossen. Darüber hinaus wurden Optimie-
rungen angestoßen und die ersten Kampagnen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum gingen 
in der 19. und 20. Kalenderwoche an den Start. Durch das neue Programm zur Datenerfassung er-
folgt seit Jahresbeginn die konsequente Erfassung der von Zweckentfremdung betroffenen Wohnein-
heiten, was die Validität der Vergleichswerte deutlich steigert. 
 
 
A Antragsverfahren 
 
Zweckentfremdung von Wohnraum durch Abbruch 
 
Im zweiten Quartal 2019 wurde in Köln für 139 Wohneinheiten (WE) die Genehmigung zur Zweckent-
fremdung von Wohnraum durch Abbruch beantragt. Das entspricht einer 136%igen Steigerung des 
Antragsvolumens im Vergleich zum 1. Quartal 2019. Ebenfalls gestiegen ist die Anzahl der genehmig-
ten Abbrüche (52 WE), was letztlich zu einer Steigerung der Neubauten und somit zur Verbesserung 
der Wohnqualität im Kölner Stadtgebiet führt. 
 
Zweckentfremdung von Wohnraum durch Umwandlung 
 
Im Bereich der Umwandlung von Wohnraum sind die Zahlen rückläufig. Während im 1. Quartal 2019 
noch für 26 WE die Genehmigung zur Umwandlung beantragt wurde, wurden im 2. Quartal nur noch 
für 16 WE entsprechende Anträge gestellt. Aufgrund der Bestimmungen der Wohnraumschutzsat-
zung konnte im 1. und 2. Quartal 2019 keine Genehmigung zur Umwandlung von Wohnraum erteilt 
werden. 
 
Die Anzahl der erteilten Negativatteste ist im 2. Quartal 2019 wiederum gestiegen. So wurden im 
Vergleich zum 1. Quartal 2019, in dem für 37 WE Negativatteste erteilt wurden, im 2. Quartal Negati-
vatteste für 57 WE erteilt, was einer Steigerung von 54 % entspricht. 
 
Der Grund für diese Steigerung liegt in der zunehmenden Sensibilität der Anbieter von Ferienwoh-
nungen für das Thema Wohnraumschutz. Viele der Anbieter möchten sich mit einem Negativattest 
der Legalität ihres Vermietungskonzeptes vergewissern.

2 
 
 
Geschaffener Ersatzwohnraum 
 
Die gestiegenen Genehmigungszahlen bei den Antragsverfahren führen auch zu einem positiven Ef-
fekt bei der Errichtung von Ersatzwohnraum. So wurde im 2. Quartal 2019 nochmal 296 % mehr Er-
satzwohnraum (111 WE) geschaffen als noch im 1. Quartal 2019 (28 WE). Der über den abgebro-
chenen Wohnraum hinaus neu geschaffene Wohnraum beträgt im 1. Quartal 2019 10 WE und im 2. 
Quartal 2019 59 WE. Die insgesamt fast 140 neu errichteten Wohnungen beinhalten somit einen Zu-
wachs von 69 Wohnungen für den Wohnungsmarkt im ersten Halbjahr 2019. 
 
 
B Verstoßverfahren 
 
Die Anzahl der Verstoßverfahren insgesamt weist auch weiterhin eine steigende Tendenz auf. Die 
Faktoren, die hierzu führen, sind neben der intensiven und verstärkten Arbeit der Mitarbeitenden der 
Wohnungsaufsicht auch die wachsende Sensibilisierung der Bürgerinnen und Bürger, die dringend 
Wohnraum brauchen und immer häufiger Verstöße melden. 
 
Leerstand 
 
Wegen Leerstandes wurden im 2. Quartal 2019 Verstoßverfahren 132 WE betreffend eröffnet, was 
eine Steigerung von 58 WE zum 1. Quartal 2019 entspricht. Diese Steigerung geht überwiegend auf 
einen Anstieg der Verdachtsmeldungen aus der Kölner Bürgerschaft zurück. 
 
Umwandlung 
 
Zweckentfremdung durch Umwandlung betrifft in den allermeisten Fällen die illegale Vermietung von 
Ferienwohnungen. Im Verhältnis zum 1. Quartal 2019 sind die Zahlen des 2. Quartals nahezu gleich-
bleibend. Im 1. Quartal 2019 wurden zu 88 WE, im 2. Quartal zu 79 WE Verstoßverfahren eröffnet. 
 
Es ist festzuhalten, dass bei einem Vergleich des ersten Halbjahres 2018 mit dem ersten Halbjahr 
2019 die eröffneten Verstoßverfahren von 191 WE um 182 WE auf 373 WE gestiegen sind, was einer 
Steigerung von rd. 95 % entspricht. Um dieser Entwicklung entgegen zu treten, wird die Bekämpfung 
der Zweckentfremdung von Wohnraum auch weiterhin den Tätigkeitsschwerpunkt der Wohnungsauf-
sicht darstellen. 
 
 
C Bußgeldverfahren 
 
Hier ist im 2. Quartal 2019 ein Rückgang um 69 % zu verzeichnen. Wurden im 1. Quartal 2019 noch 
Bußgeldverfahren betreffend 65 WE eingeleitet, so waren es im 2. Quartal 2019 nur noch 20 WE. 
Darüber hinaus reduzierte sich die Anzahl der Wohneinheiten, zu denen ein Bußgeldbescheid erlas-
sen wurde von 26 WE im 1. Quartal 2019 auf 4 WE im 2. Quartal 2019. 
 
Der Hintergrund der gesunkenen Anzahl an eingeleiteten und neu festgesetzten Bußgeldverfahren in 
diesem Quartal ist zum einen die sehr zeitintensive Einarbeitung der neuen Mitarbeitenden und zum 
anderen die laufende Bearbeitung der Verstoßverfahren des zwischenzeitlich auf 1.100 WE ange-
wachsenen Aktenbestandes. Die fortwährend steigenden Anforderungen an die Ermittlungsarbeit in 
den Bußgeldverfahren verlangen eine ausgiebige und anspruchsvolle Beweis- und Verfahrensfüh-
rung, die entsprechende personelle Ressourcen bindet. Darüber hinaus lässt sich eine schwankende 
Anzahl an Bußgeldverfahren auch durch die unterschiedliche Ausgestaltung der jeweiligen Verfahren 
erklären. So wurden beispielsweise im 1. Quartal 2019 zu einem Großobjekt alleine 22 Bußgeldver-
fahren eröffnet. 
 
 
 
Fazit

3 
 
Der Anstieg der Antragsverfahren sowie die hohe Zahl an Verdachtsmeldungen im Verstoßbereich 
zeigen, dass die Informationskampagnen der Stadt und die Arbeit der Wohnungsaufsicht im Kampf 
gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum von der Bürgerschaft positiv wahrgenommen und mit-
getragen werden. 
 
Zudem wurden durch die Neufassung der Wohnraumschutzsatzung durch den Rat sowie die Erweite-
rung des Personalbestandes beim Amt für Wohnungswesen die Wahrnehmung und die Bedeutung 
der Arbeit der Wohnungsaufsicht auch innerhalb der Stadtverwaltung noch einmal bestätigt. 
 
Darauf aufbauend wird die Wohnungsaufsicht auch weiterhin mit intensivem Einsatz gegen die 
Zweckentfremdung von Wohnraum vorgehen.

Berichtszahlen 2017 und 2018
Zweckentfremdung von freifinanziertem 
Wohnraum 2017 2018 Steigerung 
in Prozent
Steigerung 
absolut
Anträge Abbruch 116 366 216 % 250
Anträge Umwandlung 49 50 2 % 1
Summe Antragsverfahren 165 416 152 % 251
     Genehmigungen Abbrüche 87 312 259 % 225
     Genehmigungen Umwandlung 38 6 -84 % -32
     geschaffener Ersatzwohnraum 306 493 61 % 187
     Gewinn für den Wohnungsmarkt 181 175 -3 % -6
     Erteilung Negativattest 110 88 -20 % -22
Verstoß Leerstand 130 85 -35 % -45
Verstoß Umwandlung inkl. Ferienwohnung 147 440 199 % 293
Summe Verstoßverfahren 277 525 90 % 248
Summe bearbeitete Wohneinheiten 442 941 113 % 499
Bußgeldverfahren eingeleitet 60 110 50
Bußgeldverfahren festgesetzt 0 37 37
Berichtszahlen 2019
Zweckentfremdung von freifinanziertem 
Wohnraum
1. Quartal 
2019
2. Quartal 
2019
Steigerung 
in Prozent
Steigerung 
absolut
Anträge Abbruch 59 139 136 % 80
Anträge Umwandlung 26 16 -38 % -10
Summe Antragsverfahren 85 155 82 % 70
     Genehmigungen Abbrüche 18 52 189 % 34
     Genehmigungen Umwandlung 0 0 0 % 0
     geschaffener Ersatzwohnraum 28 111 296 % 83
     Gewinn für den Wohnungsmarkt 10 59 490 % 49
     Erteilung Negativattest 37 57 54 % 20
Verstoß Leerstand 74 132 78 % 58
Verstoß Umwandlung inkl. Ferienwohnung 88 79 -10 % -9
Summe Verstoßverfahren 162 211 30 % 49
Summe bearbeitete Wohneinheiten 247 366 48 % 119
Bußgeldverfahren eingeleitet 65 20 -69 % -45
Bußgeldverfahren festgesetzt 26 4 -85 % -22
Wohneinheiten
Wohneinheiten