Satzung über die Festsetzung der Steuersätze für die Grundsteuer A und B - Hebesatzsatzung -

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
07.11.2024 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat IV an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Rechtsamt 
 
Amt: Finanzverwaltung  
Abt. Steuern, Gebühren, 
Beiträge 
 OBW bei abschl. Be-
schlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2024/0331 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:  910010-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  6110-11 Sachkonto: 5551000/5552000  
 
Betreff: Satzung über die Festsetzung der Steuersätze für die Grundsteuer A und B - Hebe-
satzsatzung - 
 
Vorlage vom: 30.10.2024  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Dem anliegenden Entwurf einer Satzung über die Festsetzung der Steuersätze für die Grund-
steuer A und B – Hebesatzsatzung – wird zugestimmt.  
 
 
 
Anlagen: Hebesatz-Satzung 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein

- 2 - 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:     
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 30.10.2024 
 
 
Das Bundesverfassungsgericht hat das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung 
im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich 
behandele und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung ver-
stoße. Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden  in den letzten Jahrze hnten unter-
schiedlich entwickelt haben, kommt es aktuell zu steuerlichen Ungleichbehandlungen, die 
nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts mit dem Grundgesetz nicht mehr zu vereinba-
ren sind. Im Ergebnis hat sich die Einheitsbewertu ng von den tatsächlichen Werten der Im-
mobilien entkoppelt. Das heißt, gegenwärtig können für vergleichbare Immobilien in benach-
barter Lage erheblich unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden.  
 
Es hat weiterhin entschieden, dass spätestens bis zum  31. Dezember 2019 eine gesetzliche 
Neuregelung getroffen werden musste. Die Grundsteuer kann jedoch in ihrer jetzigen Form 
übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 weiter erhoben werden. Ab dem 1. Januar 2025 
wird die Grundsteuer auf Grundlage des neuen R echts erhoben.  
 
Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf jahrzehntealten Grundstückswerten 
(den sogenannten Einheitswerten). Aus diesen Einheitswerten, multipliziert mit einem bun-
deseinheitlichen Faktor, der sogenannten Steuermesszahl, wurde de r Grundsteuermessbe-
trag gebildet.  
 
Mit der Grundsteuerreform werden die Vorgaben des Urteils des Bundesverfassungsgerichts 
vom 10. April 2018 im Grundsteuer - und Bewertungsgesetz sowie in weiteren damit zusam-
menhängenden Vorschriften umgesetzt und die Grundsteuer unter Berücksichtigung der Vor-
gaben des Bundesverfassungsgerichts fortentwickelt. Hierbei wurden bundesweit alle Grund-
stücke neu bewertet und erhalten eine neue Bemessungsgrundlage (Grundsteuermessbe-
trag). 
 
Bund und Länder einigten sich im Nove mber 2019 auf das Grundsteuer -Reformgesetz, wel-
ches das sogenannte Bundesmodell regelt. Gleichzeitig erhielten die Länder die Möglichkeit, 
vom Bundesmodell abweichende Regelungen zu treffen (Länderöffnungsklausel).  
 
Im Bereich der Land - und Forstwirtschaft  (sogenannte Grundsteuer A) werden alle Länder 
das Bundesmodell im Wesentlichen unverändert anwenden. Es ist beim Ertragswertverfahren 
geblieben, das jedoch vereinfacht und typisiert wurde. Die Grundsteuerwertermittlung für 
land- und forstwirtschaftliche B etriebe erfolgt nunmehr durch eine standardisierte Bewertung 
der Flächen und der Hofstellen.  
 
Für bebaute und unbebaute Grundstücke, die nicht der Land - und Forstwirtschaft dienen, 
(Grundsteuer B) sind im Bundesmodell zur Feststellung des Grundsteuerwertes die wesentli-
chen Faktoren der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, 
die unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt. 
Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Grun dstücksart und das Baujahr des Gebäu-
des.

- 4 - 
 
Das Land Hessen hat von dem Recht der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und die Bewer-
tung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer landesgesetzlich geregelt. Das Hes-
sen-Modell ist ein schlankes Grundsteuer modell, bei dem nur wenige Parameter zur Berech-
nung (Flächen-Faktor-Verfahren) benötigt werden. Hier kommt es auf fünf Faktoren an: die 
Fläche des Grundstücks und des Gebäudes, Nutzung der Immobilie sowie den Bodenricht-
wert des Grundstücks und den durchsch nittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde. Alter und 
Zustand des Gebäudes spiel en keine Rolle. Zudem wird hier noch ein entsprechender Flä-
chen-Faktor für Grundstück (0,04 Euro/qm) und Gebäude (0,50 Euro/qm) zur Berechnung 
verwendet. 
 
In der alten, wie in der neuen Rechnung wird der jeweilige Grundsteuermessbetrag (Grund-
steuerwert x Steuermesszahl)  mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert, die dessen 
Höhe selbst bestimmen  und so letztlich die Höhe ihres Grundsteueraufkommens steuern 
kann. 
 
In Darmstadt gibt es ca. 51.000 betroffene Grundstücke mit einem Gesamtvolumen (Grund-
steuermessbetrag) von 7.459.343,73 Euro nach bisherigem Recht.  
Durch die Neubewertung ist dieses Gesamtvolumen auf 5.103.732,39 Euro gesunken – viele 
Grundstücke in Darmstadt haben also einen niedrigeren Messbetrag als vorher.  
 
Die Reform der Grundsteuer soll nach dem Willen von Bund und Ländern für die Kommunen 
aufkommensneutral sein. Das bedeutet, dass sich das Aufkommen der Grundsteuer allein 
durch die Rechtsänderungen zum Jahr 2025 we der erhöhen noch verringern soll. Die Hessi-
sche Steuerverwaltung empfiehlt in ihrer Mitteilung vom 05.06.2024 für die Wissenschafts-
stadt Darmstadt für die Grundsteuer A einen Hebesatz in Höhe von 692,52 Prozent und für 
die Grundsteuer B einen Hebesatz in H öhe von 1.180,99 Prozent.  
 
Bei der Grundsteuer A erhält die Wissenschaftsstadt Darmstadt bei einem Hebesatz von 525 
Punkten für 2024 Steuereinnahmen in Höhe von 80.123,93 Euro.  
Aufgrund der aktuell vorliegenden neuen Bemessungsgrundlagen würde Darmstadt be i 
gleichbleibendem Hebesatz in 2025 nur 40.442,80 Euro an Steuereinnahmen verzeichnen 
können. 
Das wäre eine Differenz von 39.681,13 Euro.  
 
Bei der Grundsteuer B erhält die Wissenschaftsstadt Darmstadt bei einem Hebesatz von 875 
Punkten für 2024 Steuereinnahmen in Höhe von 65.135.717,79 Euro.  
Aufgrund der aktuell vorliegenden neuen Bemessungsgrundlagen würde Darmstadt bei 
gleichbleibendem Hebesatz in 2025 nur 44.590.253,75 Euro an Steuereinnahmen verzeich-
nen können. 
Es entstünde ein Fehlbetrag von  20.545.464,04 Euro.  
 
Durch das Anheben des Hebesatzes der Grundsteuer A von 525 auf 693 Punkte und der 
Grundsteuer B von 875 auf 1 .181 Punkte können die vorgenannten Defizite von rund  
20,6 Millionen Euro ausgeglichen werden.

- 5 - 
 
Da die nach altem Rech t erhobenen Hebesätze kraft Gesetzes zum 01.01.2025 ihre Gültig-
keit verlieren, ist die neue Hebesatzsatzung in 2024 zu beschließen, um eine wirksame Er-
mächtigungsgrundlage für den Erlass der neuen Grundsteuerbescheide zum 01.01.2025 zu 
schaffen. 
 
Der Hebesatz für die Gewerbesteuer liegt bei 459 Punkten und wird nicht angehoben.  
 
Darmstadt, 30.10.2024 
20.3 mü-al 
 
 
 
Dezernat IV 
 
 
 
André Schellenberg  
Stadtkämmerer  
 
 
 
II. z. d. A./20.3

Satzung über die Festsetzung der Steuersätze für die Grundsteuer A und B 
-Hebesatzsatzung- 
 
Auf Grund der §§ 5 und 51 der Hessischen Gemeindeordnung (HGO) in der Fassung vom 
07.03.2005 (GVBl. S. 142), zuletzt geändert durch Gesetz vom 16.02.2023 (GVBl. S. 90, 93) des 
§ 25 Grundsteuergesetzes (GrStG) vom 07.08.1973 (BGBl. I. S. 965), zuletzt geändert durch 
Gesetz vom 16.12.2022 (BGBl. I S. 2294), wird gemäß Beschluss der 
Stadtverordnetenversammlung vom …….. folgende Satzung erlassen: 
 
§ 1 
 
(1) Die Wissenschaftsstadt Darmstadt erhebt Grundsteuern nach den Vorschriften des 
Grundsteuergesetzes. Sie bestimmt, mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrages oder des 
Zerlegungsanteils die Grundsteuer zu erheben ist (Hebesatz). 
 
(2) Der Hebesatz für die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) wird auf 693 von 
Hundert (v.H.) festgesetzt. 
 
(3) Der Hebesatz für die Grundstücke (Grundsteuer B) wird auf 1.181 von Hundert (v.H.) 
festgesetzt. 
 
 
§ 2 
 
Diese Satzung tritt zum 01.01.2025 in Kraft. 
 
 
Darmstadt, den ….. 
 
Der Magistrat 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
André Schellenberg 
Stadtkämmerer

Punkt 15: Satzung über die Festsetzung der Steuersätze für die Grundsteuer A und B - 
Hebesatzsatzung - 
 (V-Nr. 2024/0331) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Gegenstimmen: AfD  
Stimmenthaltung: Die Linke., Stadtve. Dietrich (FW) und Stadtv. Klett

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Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
07.11.2024 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat IV an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Rechtsamt 
 
Amt: Finanzverwaltung 
Abt. Steuern, Gebühren, 
Beiträge 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
IV 20 
I 30 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2024/0331 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
395 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:  910010-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  6110-11 Sachkonto: 5551000/5552000  
 
Betreff: Satzung über die Festsetzung der Steuersätze für die Grundsteuer A und B - 
Hebesatzsatzung - 
 
Vorlage vom: 30.10.2024  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Dem anliegenden Entwurf einer Satzung über die Festsetzung der Steuersätze für die 
Grundsteuer A und B – Hebesatzsatzung – wird zugestimmt.  
 
 
 
Anlagen: Hebesatz-Satzung 
 
Datenschutzrelevante Anlage:

- 3 - 
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:    
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom 13.11.2024  
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 30.10.2024 
 
 
Das Bundesverfassungsgericht hat das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung 
im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich 
behandele und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung 
verstoße. Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden  in den letzten Jahrze hnten 
unterschiedlich entwickelt haben, kommt es aktuell zu steuerlichen Ungleichbehandlungen, 
die nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts mit dem Grundgesetz nicht mehr zu 
vereinbaren sind. Im Ergebnis hat sich die Einheitsbewertu ng von den tatsächlichen Werten 
der Immobilien entkoppelt. Das heißt, gegenwärtig können für vergleichbare Immobilien in 
benachbarter Lage erheblich unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden.  
 
Es hat weiterhin entschieden, dass spätestens bis zum  31. Dezember 2019 eine gesetzliche 
Neuregelung getroffen werden musste. Die Grundsteuer kann jedoch in ihrer jetzigen Form 
übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 weiter erhoben werden. Ab dem 1. Januar 2025 
wird die Grundsteuer auf Grundlage des neuen R echts erhoben.  
 
Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf jahrzehntealten Grundstückswerten 
(den sogenannten Einheitswerten). Aus diesen Einheitswerten, multipliziert mit einem 
bundeseinheitlichen Faktor, der sogenannten Steuermesszahl, wurde de r 
Grundsteuermessbetrag gebildet.  
 
Mit der Grundsteuerreform werden die Vorgaben des Urteils des Bundesverfassungsgerichts 
vom 10. April 2018 im Grundsteuer - und Bewertungsgesetz sowie in weiteren damit 
zusammenhängenden Vorschriften umgesetzt und die Grundsteuer unter Berücksichtigung 
der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts fortentwickelt. Hierbei wurden bundesweit alle 
Grundstücke neu bewertet und erhalten eine neue Bemessungsgrundlage 
(Grundsteuermessbetrag).  
 
Bund und Länder einigten sich im Nove mber 2019 auf das Grundsteuer -Reformgesetz, 
welches das sogenannte Bundesmodell regelt. Gleichzeitig erhielten die Länder die 
Möglichkeit, vom Bundesmodell abweichende Regelungen zu treffen (Länderöffnungsklausel).  
 
Im Bereich der Land - und Forstwirtschaft  (sogenannte Grundsteuer A) werden alle Länder 
das Bundesmodell im Wesentlichen unverändert anwenden. Es ist beim Ertragswertverfahren 
geblieben, das jedoch vereinfacht und typisiert wurde. Die Grundsteuerwertermittlung für 
land- und forstwirtschaftliche B etriebe erfolgt nunmehr durch eine standardisierte Bewertung 
der Flächen und der Hofstellen.  
 
Für bebaute und unbebaute Grundstücke, die nicht der Land - und Forstwirtschaft dienen, 
(Grundsteuer B) sind im Bundesmodell zur Feststellung des Grundsteuerwertes die 
wesentlichen Faktoren der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten 
Nettokaltmiete, die unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen 
Gemeinde abhängt. Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Grun dstücksart und das 
Baujahr des Gebäudes.

- 5 - 
 
 
Das Land Hessen hat von dem Recht der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und die 
Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer landesgesetzlich geregelt. Das 
Hessen-Modell ist ein schlankes Grundsteuer modell, bei dem nur wenige Parameter zur 
Berechnung (Flächen -Faktor-Verfahren) benötigt werden. Hier kommt es auf fünf Faktoren an: 
die Fläche des Grundstücks und des Gebäudes, Nutzung der Immobilie sowie den 
Bodenrichtwert des Grundstücks und den durchsch nittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde. 
Alter und Zustand des Gebäudes spiel en keine Rolle. Zudem wird hier noch ein 
entsprechender Flächen -Faktor für Grundstück (0,04 Euro/qm) und Gebäude (0,50 Euro/qm) 
zur Berechnung verwendet.  
 
In der alten, wie in der neuen Rechnung wird der jeweilige Grundsteuermessbetrag 
(Grundsteuerwert x Steuermesszahl)  mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert, die 
dessen Höhe selbst bestimmen  und so letztlich die Höhe ihres Grundsteueraufkommens 
steuern kann. 
 
In Darmstadt gibt es ca. 51.000 betroffene Grundstücke mit einem Gesamtvolumen 
(Grundsteuermessbetrag) von 7.459.343,73 Euro nach bisherigem Recht.  
Durch die Neubewertung ist dieses Gesamtvolumen auf 5.103.732,39 Euro gesunken – viele 
Grundstücke in Darmstadt haben also einen niedrigeren Messbetrag als vorher.  
 
Die Reform der Grundsteuer soll nach dem Willen von Bund und Ländern für die Kommunen 
aufkommensneutral sein. Das bedeutet, dass sich das Aufkommen der Grundsteuer allein 
durch die Rechtsänderungen zum Jahr 2025 we der erhöhen noch verringern soll. Die 
Hessische Steuerverwaltung empfiehlt in ihrer Mitteilung vom 05.06.2024 für die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt für die Grundsteuer A einen Hebesatz in Höhe von 692,52 
Prozent und für die Grundsteuer B einen Hebesatz in H öhe von 1.180,99 Prozent.  
 
Bei der Grundsteuer A erhält die Wissenschaftsstadt Darmstadt bei einem Hebesatz von 525 
Punkten für 2024 Steuereinnahmen in Höhe von 80.123,93 Euro.  
Aufgrund der aktuell vorliegenden neuen Bemessungsgrundlagen würde Darmstadt be i 
gleichbleibendem Hebesatz in 2025 nur 40.442,80 Euro an Steuereinnahmen verzeichnen 
können. 
Das wäre eine Differenz von 39.681,13 Euro.  
 
Bei der Grundsteuer B erhält die Wissenschaftsstadt Darmstadt bei einem Hebesatz von 875 
Punkten für 2024 Steuereinnahmen in Höhe von 65.135.717,79 Euro.  
Aufgrund der aktuell vorliegenden neuen Bemessungsgrundlagen würde Darmstadt bei 
gleichbleibendem Hebesatz in 2025 nur 44.590.253,75 Euro an Steuereinnahmen 
verzeichnen können.  
Es entstünde ein Fehlbetrag von  20.545.464,04 Euro.  
 
Durch das Anheben des Hebesatzes der Grundsteuer A von 525 auf 693 Punkte und der 
Grundsteuer B von 875 auf 1 .181 Punkte können die vorgenannten Defizite von rund  
20,6 Millionen Euro ausgeglichen werden.

Da die nach altem Rech t erhobenen Hebesätze kraft Gesetzes zum 01.01.2025 ihre 
Gültigkeit verlieren, ist die neue Hebesatzsatzung in 2024 zu beschließen, um eine wirksame 
Ermächtigungsgrundlage für den Erlass der neuen Grundsteuerbescheide zum 01.01.2025 
zu schaffen. 
 
Der Hebesatz für die Gewerbesteuer liegt bei 459 Punkten und wird nicht angehoben.  
 
Darmstadt, 30.10.2024 
20.3 mü-al 
 
 
 
Dezernat IV 
 
 
 
André Schellenberg  
Stadtkämmerer  
 
 
 
II. z. d. A./20.3

Punkt 19: Satzung über die Festsetzung der Steuersätze für die Grundsteuer A und B - 
Hebesatzsatzung - 
 (V-Nr. 2024/0331) 
 
Die SPD-Fraktion stellt folgenden Maßgabeantrag: 
Der Stadtkämmerer der Wissenschaftsstadt Darmstadt wird beauftragt, eine 
Informationskampagne durchzuführen, in der die Notwendigkeit zur Erhöhung des 
Hebesatzes der Grundsteuer A und B aufgrund der Neuordnung der 
Bemessungsgrundlage durch das Land Hessen transparent erläutert wird. 
Bis zur Beschlussfassung der Vorlage in der Stadtverordnetenversammlung am 
10.12.2024 möge der Kämmerer Modellberechnungen von Liegenschaften 
vorlegen, für die nach der Umsetzung der neuen Hebesätze die Grundsteuer steigt 
oder fällt. 
 
Der Antrag wird abgelehnt. 
 
Gegen die Ablehnung: SPD und AfD  
Stimmenthaltung: UFFBASSE und Die Linke.  
 
Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, 
der Vorlage zuzustimmen. 
 
Gegenstimmen: Die Linke. und AfD  
Stimmenthaltung: SPD