Beschluss über die Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung Arbeitstitel: Helenenwallstraße in Köln-Deutz

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  Anlage 3 
 
 
Erläuterungen zum vorgesehenen Bebauungsplanverfahren (VEP) 
Arbeitstitel: „Helenenwallstraße in Köln-Deutz“ 
 
1. Anlass und Ziel der Planung, Verfahren 
1.1. Anlass und Ziel der Planung 
 
Bestandssituation 
Das Plangebiet (siehe Anlage 2) befindet sich im Stadtteil Köln-Deutz an der Helenen-
wallstraße 40 im Stadtbezirk Innenstadt/Deutz.  Es liegt nördlich der Severinsbrücke 
am Rheinufer. Bei den Flächen handelt es sich überwiegend um mindergenutzte Flä-
chen in zentraler Lage. Im Einzelnen beinhaltet das Plangebiet Straßenland (der west-
liche Teil der Helenenwallstraße), eine Parkplatzfläche, den Rest einer Bestandsbe-
bauung sowie öffentliche Freiflächen mit z.T. prägendem Baumbestand.  
Die sich i m nördlichen Bereich befindlichen zwei Gebäude stehen teilweise leer und 
sind abgängig. Im Nord-Westen und im Osten des Plangebietes bestehen Freiflächen 
mit Laubbaumbestand. Derzeit sind die Flächen durch die Helenenwallstraße, die Be-
standsgebäude und durch einen Parkplatz teilweise versiegelt.  
Das Plangebiet besitzt  eine stadtbildprägende Lage am rechtsrheinischen Ufer und 
Brückenkopf der Severinsbrücke.  
 
Anlass und Ziel 
Die Vorhabenträgerin, die Dumrese Real Estate  mit Sitz in Köln, möchte das heute 
untergenutzte und zugleich zentral gelegene Areal als Investorin einer qualitätvollen 
und nachhaltigen Bebauung mit gewerblicher Nutzung zuführen. Die Vorhabenträgerin 
hat sich die Privatgrundstücke notariell gesichert, für die städtischen Flächen eine An-
handgabe der Stadt Köln erhalten und ist zur Durchführung des Vorhabens bereit und 
in der Lage.  
Auf dem Grundstück soll ein markanter und städtebaulich angemessener Hochpunkt 
mit einer Höhe von ca. 40 - 45 m entstehen. Dieser soll sich gut in das Rheinpanorama 
einfügen und gleichzeitig der Lage am Brückenkopf der Severinsbrücke Rechnung tra-
gen. Das neue Gebäude soll ca. 25.000 qm oberirdischer Bruttogrundfläche und eine 
Tiefgarage beinhalten. Neben  einer Büronutzung mit  Lobby, Konferenzbereich und 
(Mitarbeiter-) Restaurant ist eine Hotel- und Gastronomienutzung vorgesehen. Weitere 
Nutzungen, wie z. B. ein  Fitnessstudio, eine Barista-Bar oder eine Bäckerei und ein 
Lebensmittel-Nahversorger sollen das Angebot ergänzen. In der Tiefgarage werden 
Fahrrad- und Kfz-Stellplätze untergebracht. Durch das vorgesehene Projekt  können 
zwischen 750 und 1.000 neue Arbeitsplätze im Dienstleistungssektor und im Gastge-
werbe entstehen.

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Der breit diversifizierte Nutzungsmix mit einer aktivierenden Erdgeschosszone soll 
eine nachhaltige Belebung des Standortes und seiner Umgebung ermöglichen, soziale 
Kontrolle insbesondere im Bereich unter der Brücke bieten und insofern monofunktio-
nalen Ansätze der Vergangenheit entgegenwirken.  
Im Rahmen eines qualitätssichernden Verfahrens, bei dem renommierte und auch in-
ternationale Architektur- und Landschaftsarchitekturbüros eingeladen werden, soll die 
Frage nach der architektonisch-freiraumplanerischen Ausgestaltung im Vorfeld des 
Bebauungsplanverfahrens beantwortet werden . Darin sollen neben der Ausformulie-
rung des Gebäudes auch die Freianlagen im Kontext einer südlichen Verlängerung 
des Rheinboulevards einen hohen Stellenwert erhalten. Auch die Führung des Rad-
verkehrs sowie die Querung der Siegburger Straße im Sinne einer verbesserten Zu-
gänglichkeit des Rheinufers soll im Zuge der Planung optimiert werden. 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes werden folgende Ziele verfolgt: 
- Die Entwicklung einer zentral gelegenen, mindergenutzten Fläche zu einem nach-
haltigen, attraktiven Arbeits- bzw. Büro- und Hotelstandort mit einem hochwertig  
gestalteten Freiraum, 
- die Optimierung der vorhandenen Verkehrsinfrastruktur insbesondere einer ver-
besserten, sicheren Verkehrsführung für Radfahrende auf der Siegburger Straße 
und einer neuen Fußgänger-Querung der Siegburger Straße auf Höhe der Trois-
dorfer Straße sowie 
- die Schaffung von neuen Arbeitsplätzen innerhalb von Köln. 
 
Projekthistorie und weitere Vorgehensweise 
Das Areal um den rechtsrheinischen Brückenkopf  der Severinsbrücke wurde bereits 
im Städtebaulichen Masterplan Innenstadt der Stadt Köln im Jahre 2008 als Potenzi-
alfläche erkannt und zur Bebauung vorgeschlagen. In Konkretisierungen in den da-
rauffolgenden Jahren wurde die mögliche Baufläche östlich verkleinert, weil die Auf-
fahrtsrampe nördlich der Brücke weiterhin Bestand haben soll.  
In den Jahren 2020 bis 2022 wurde eine wohnungswirtschaftliche Nutzung für den 
Standort geprüft, jedoch aufgrund der deutlichen Schallemission von der Severinsbrü-
cke nicht weiterverfolgt. In diesem Rahmen wurde festgestellt, dass die Bebauung ei-
nen angemessenen Abstand zur Severinsbrücke einhalten muss, um den Erhalt der 
brückenbegleitenden Bäume sowie die Zugänglichkeit sicherzustellen. 
Seit Mitte 2022 erfolgte die Anhandgabe der Liegenschaft an die Vorhabenträgerin zur 
Entwicklung für eine vorrangige Büro- und Hotelnutzung.  
 
1.2. Verfahren  
Aufgrund der prominenten Lage des Vorhabens am Rheinufer sowie am Brückenkopf 
der Severinsbrücke ist besonderes Augenmerk auf die qualitätsvolle Entwicklung hin-
sichtlich städtebaulich er, architektonisch -gestalterischer sowie freiraumplanerischer 
Aspekte des Standortes zu legen.  
Daher wird ein einphasiges Qualifizierungsverfahren mit zwischengeschaltetem Work-
shop mit Präsentation und Diskussion der Entwurfsansätze nach den Vorgaben des 
Leitfadens für städtebauliche Qualifizierungsverfahren in Köln durchgeführt 
(3097/2024) durchgeführt (siehe Kompaktinformation Qualifizierungsverfahren, An-
lage 4).

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Ziel ist es, einen attraktiven Entwurf für ein markantes Gebäude zu erhalten, das zwi-
schen dem massiven Brückenbauwerk der Severinsbrücke und der Blockrandbebau-
ung von Deutz vermittelt, der exponierten Lage gerecht wird und sich gut in das Rhein-
panorama einfügt. Zudem soll eine attraktive Freiraumgestaltung für einen hochwertig 
gestalteten Freiraum aufgezeigt werden, der den (umgebenden) Baumbestand in das 
Planungskonzept integriert und einen Bezug zu  einer südlichen Verlängerung des 
Rheinboulevards herstellt. Die Architektur und Qualität des Gebäudes sollen hohen 
Ansprüchen an Nachhaltigkeit, Effizienz und Flexibilität genügen. Die Vorhabenträge-
rin strebt eine Zertifizierung des Gebäudes durch die Deutsche Gesellschaft für nach-
haltiges Bauen (DGNB) an. 
Im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens sollen insbesond ere folgende Nachhaltig-
keitsaspekte berücksichtigt werden: 
- Konzeption in Richtung einer CO2-reduzierten Betriebsphase und einem reduzier-
ten CO2-footprint für die Herstellung, im Vergleich zum Deutschen Referenzhaus 
nach Gebäudeenergiegesetz GEG.  
- Einhaltung der Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln und der Vorgaben nach ESG 
sowie der EU-Taxonomie-Verordnung. 
- Berücksichtigung einer Kreislaufwirtschaft und Materialdokumentation (Madaster). 
- Biodiversität, insbesondere für größere und kleinere Vögel, Schmetterlinge und 
Bienen, Fledermäuse und Insekten. 
- Energieerzeugung (z. B. Photovoltaik, Flusswasser-Geothermie, Solarkollektoren, 
etc.) mit dem Ziel einer möglichst energieeffizienten Betriebsphase. 
Um entsprechendes Planungsrecht für das Vorhaben zu schaffen, ist im Anschluss an 
das Qualifizierungsverfahren die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungs-
planes nach § 12 Abs. 2 BauGB erforderlich. 
Im weiteren Verfahren wird geprüft, ob der Bebauungsplan im beschleunigten Verfah-
ren  nach § 13a Baugesetzbuch oder im Normalverfahren aufgestellt werden wird.  
Beschleunigtes Verfahren  
Sollte das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB Anwendung finden, bestehen 
Möglichkeiten zur Erleichterung des Planaufstellungsverfahrens. Diese werden im Fol-
genden aufgeführt und deren Anwendung erläutert: 
▪ Von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung der Öffentlichkeit sowie der 
Behörden und Träger öffentlicher Belange nach §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 
BauGB könnte abgesehen werden.  
Im vorliegenden Planverfahren wird im Sinne der Verfahrenstransparenz von 
dieser Verfahrenserleichterung kein Gebrauch gemacht und sowohl eine früh-
zeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB als auch eine 
frühzeitige Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. 
▪ Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von einem Umweltbericht 
nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten 
umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfas-
senden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB könnte abgesehen und eine Plan-
überwachung (Monitoring) gemäß § 4c BauGB muss nicht durchgeführt wer-
den.  
Die aufgrund der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu er-
wartenden Eingriffe würden gemäß § 13a Absatz 2 Nummer 4 in Verbindung 
mit § 1a Absatz 3 Satz 6 BauGB als bereits erfolgt beziehungsweise zulässig

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gelten. Gleichwohl werden die relevanten Umweltbelange im weiteren Verfah-
ren umfassend untersucht und in die Abwägung eingestellt. 
Vorprüfung des Einzelfalls 
Da im Rahmen der Vorhabenplanung die Realisierung eines Hotels mit mehr als 100 
Betten angestrebt wird, wird dem Bebauungsplanverfahren nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 des 
Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) eine allgemeine Vorprüfung 
des Einzelfalls vorangestellt. Hierbei wird geprüft, ob eine förmliche Umweltverträglich-
keitsprüfung gemäß UVPG durchzuführen ist. Es ist nachzuweisen, dass durch die 
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes keine Zulässigkeit von Vorha-
ben begründet wird, die  einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeits-
prüfung nach dem UVPG oder dem Landesrecht unterliegen. In diesem Zusammen-
hang ist außerdem darzustellen, dass die in §  1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten 
Schutzgüter nicht beeinträchtigt und keine Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung 
der Auswirkungen von Unfällen nach § 50 S. 1 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BIm-
SchG) verletzt werden.  
2. Erläuterungen zum Plangebiet 
2.1. Lage und Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Köln-Deutz, an der nördlichen Auffahrtsrampe zur Se-
verinsbrücke.  
Das ca. 7.560 m² große Plangebiet liegt nördlich der Severinsbrücke, östlich der Sieg-
burger Straße, südlich der Troisdorfer Str aße und westlich der nördlichen Auffahrts-
rampe zur Severinsbrücke. 
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes soll die Flurstücke 
1252, 962, 969, 996, 400, 2106/ 39, 2101/ 39, 2322/ 39, 2323/ 39, 2324/ 39, 2325/ 39, 
2326/ 39, 2327/ 39, 2475/ 39, 2436/ 352, 2474/ 39, 2413/ 352, 2414/ 352, 2473/ 39, 
2472/ 39, 2472/39, 2411/ 39 der Flur 35 in der Gemarkung Deutz umfassen. 
2.2. Vorhandene Baustruktur und derzeitige Nutzung 
Die rechtsrheinische Auffahrtsrampe der 1959 in Betrieb genommenen Severinsbrü-
cke wurde in den Durchführungsplänen von 1958 bzw. 1961 als Verkehrs - bzw. Frei-
fläche ausgewiesen.  
Die heutige Nutzung besteht aus  
− der das Plangebiet diagonal querenden Helenenwallstraße,  
− zwei verbliebenen, in Teilen leerstehenden und abgängige n Bestandsgebäu-
den, vermutlich aus der Vorkriegszeit,  
− den als öffentliche Freifläche ausgewiesen Bestandsparzellen des übrigen Ge-
bäudebestands, der bereits im Kontext der Herstellung der Severinsbrücke ab-
gebrochen wurde,  
− ferner dem südlich gelegenen Parkplatz sowie  
− weiteren Freiflächen im Westen und Süden des Plangebietes, die ebenfalls im 
Kontext mit der Severinsbrücke entstanden sind.  
Die Freiflächen stellen sich heute als Wiesenflächen mit überwiegendem Laub-Baum-
bestand dar. Derzeit sind die Flächen des Plangebietes durch die Helenenwallstraße, 
die Bestandsgebäude und den Parkplatz teilweise versiegelt.  
In das Plangebiet sind Teile der Siegburger Straße sowie der Troisdorfer Straße inte-
griert. Es ist im weiteren Verfahren zu prüfen, ob infrastrukturelle Einrichtungen wie

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z.B. die Bundesstraße 55, auch im Zusammenhang möglicher Sanierungsmaßnah-
men, durch die Vorhabenplanung berührt werden. 
Der diagonal durch das Plangebiet verlaufende südwestliche Teil der Helenenwall-
straße gilt als vor 1962 gewidmetes Straßenland. Dieser Bereich müsste daher zur 
Verwirklichung des Vorhabens unter Beachtung der Vorgaben des § 7 StrWG NRW 
förmlich eingezogen werden. Zu berücksichtigen sind dabei die sich im nördlichen Be-
reich befindlichen beiden Gebäude. Bereits der geltende Bebauungsplan 68449/05 
aus dem Jahr 1961 setzt dort nicht „öffentliche Verkehrsfläche“, sondern „öffentliche 
Freifläche“ fest. Der dazugehörige Ausbau/Umbau ist jedoch nicht erfolgt, sodass die 
Fläche beim erstmaligen Inkrafttreten des Landesstraßengesetzes 1962 und in den 
Folgejahren eine vorhandene Straße war/ist. 
Im südlichen Plangebiet zwischen der Helenenwallstraße und der Severinsbrücke be-
findet sich ein Parkplatz. Dieser Bereich ist zwar in den hier geltenden Bebauungsplä-
nen 68445/05 und 68449/03, jeweils aus dem Jahr 1958, als „öffentliche Verkehrsflä-
che“ festgesetzt. Der Parkplatz existiert jedoch gemäß KölnGIS -Luftbildern erst seit 
Anfang der 1970er Jahre und ist nicht als technisch befestigtes Straßenland ausge-
baut. Der Parkplatz kann daher nicht als gewidmetes Straßenland gelten bzw. er ist 
nicht förmlich gewidmet. Zwecks Realisierung des Vorhabens bedarf es somit keiner 
Einziehung des Parkplatzes.  
 
2.3. Erschließung 
Das Plangebiet ist über zwei Hauptverkehrsachsen an das öffentliche Straßenver-
kehrsnetz angebunden: in Nord-Süd-Richtung über die Siegburger Straße und in Ost-
West-Richtung über die Troisdorfer Straße, und - in deren Verlängerung - über die 
Auffahrtsrampe und die Severinsbrücke.  
Das Plangebiet ist bereits heute vollständig technisch erschlossen. Die Ver - und Ent-
sorgung soll auch künftig über das vorhandene Leitungsnetz erfolgen. 
 
2.3.1. ÖPNV 
Über die fußläufig ca. 50 m entfernte Stadtbahnhaltestelle Severinsbrücke und die ca. 
350 m entfernte Stadtbahnhaltestelle Suevenstraße ist das Plangebiet an den ÖPNV 
angeschlossen. An beiden Haltestellen besteht der Anschluss an verschiedene Stadt-
bahnlinien, wodurch eine sehr gute Anbindung an den ÖPNV sichergestellt ist.  
Über die Haltestelle Severinsbrücke ist mit der Linie 7 mit einer Station und kurzem 
Fußweg der Bahnhof Köln Messe/ Deutz in wenigen Minuten erreichbar. Von der Hal-
testelle Suevenstraße führen die Linien 3 und 4 unmittelbar zum Neumarkt und in die 
Innenstadt sowie nach Osten zur Stadtbahnhaltestelle Deutz / Lanxess-Arena im Über-
gang zum Bahnhof Köln Messe/Deutz . Am Bahnhof Köln Messe/ Deutz besteht An-
schluss an den Regional - und Fernverkehr sowie das S -Bahn-Liniennetz der Deut-
schen Bahn AG. 
2.3.2. Motorisierter Individualverkehr 
Über die Siegburger Straße und die Severinsbrücke ist das Plangebiet in das überge-
ordnete Straßenverkehrsnetz der Stadt Köln eingebunden. Im Norden verläuft zudem 
die Helenenwallstraße, die in den Stadtteil Deutz hineinführt.  
In der Nähe des Plangebiets befinden sich unterhalb des Brückenkörpers der Se-
verinsbrücke öffentliche Stellplätze.

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2.3.3. Fuß- und Radwegeverkehr 
Entlang der Siegburger Straße (Nord-Süd-Richtung), der Troisdorfer Straße sowie ent-
lang der Severinsbrücke (Ost-West-Richtung) befinden sich beidseitig Fuß- und Rad-
wege. Zudem bestehen Fußwege durch die Freianlagen mit Anschluss an die Hasert-
straße und an das Quartier südlich der Severinsbrücke. Außerdem besteht westlich 
vom Plangebiet mit der Fläche der Deutzer Weft am Rheinufer eine weitgehend unge-
staltete Freifläche, die zum Laufen, für Radverkehr und andere Sportarten intensiv ge-
nutzt wird. 
3. Planungsvorgaben 
3.1. Regionalplan  
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, legt den 
Bereich, in dem das Plangebiet gelegen ist, als einen „Allgemeinen Siedlungsbereich“ 
(ASB) fest. Nach der regionalplanerischen Definition der ASB (Ziff. B.2.1) sollen inner-
halb der ASB entsprechend dem Bedarf in der Bauleitplanung unter anderem gewerb-
liche Bauflächen für die Bestandssicherung und Erweiterung vorhandener Gewerbe-
betriebe und für die A nsiedlung neuer, nicht überwiegend belästigender Gewerbe-
triebe dargestellt bzw. festgesetzt werden. 
Diese Festlegungen werden auch bei dem neu aufgestellten Regionalplan, der am 
29.10.2025 in Kraft getreten ist, beibehalten. 
3.2. Flächennutzungsplan 
Im Flächennutzungsplan (FNP) ist das Plangebiet als Grünfläche dargestellt. Die ge-
planten Nutzungen widersprechen den Zielen des Flächennutzungsplanes. Dieser 
muss daher entweder im Parallelverfahren (Aufstellung des Bebauungsplanes im Voll-
verfahren nach §§ 2 ff BauGB) geändert oder, sollte das beschleunigte Verfahren nach 
§13a BauGB Anwendung finden , im Rahmen einer Berichtigung angepasst werden . 
Die Art des Verfahrens wird im weiteren Verfahren geklärt. 
3.3. Bebauungsplan 
Im Bereich des Projektes existieren verschiedene Durchführungspläne aus den Jahren 
1958 und 1961, welche u.  a. Verkehrs- und Freiflächen festsetzen. Im weiteren Ver-
fahren muss geprüft werden, inwieweit diese aufzuheben sind. 
3.4. Landschaftsplan 
Das Projektgebiet liegt nicht innerhalb des Landschaftsplanes Köln. 
3.5. Landschaftsschutzgebiete 
Das Plangebiet liegt nicht in einem Landschaftsschutzgebiet. 
3.6. Denkmalschutz 
Das Plangebiet liegt in direkter Nachbarschaft zur Severinsbrücke aus dem Jahr 1959, 
welche im Sinne des § 2 Abs.1 Denkmalschutzgesetz Nordrhein -Westfalen im Jahr 
1989 als Baudenkmal eingetragen wurde. Der Schutz bezieht sich auf das Haupt-Brü-
ckenwerk mit Pylon und Spannseilen. Die Vorland -Rampe, die in etwa auf Höhe des 
östlichen Randes der Siegburger Straße beginnt, steht nicht unter Denkmalschutz.  
Für das Plangebiet wird ein Bodendenkmal vermutet, weshalb im Vorfeld des Bebau-
ungsplanverfahrens eine Abstimmung mit dem Römisch -Germanischen Museum

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(RGM) stattfand. Angrenzend zu dem zur Bebauung vorgesehenem Grundstück be-
fand sich der südliche Abschnitt der 1818  – 1824 errichteten Festungsanlage Deutz, 
mit Bastionen, einer Wallanlage nebst begleitendem Graben außen und innerer Gra-
benfangmauer; auf dem Baugrundstück selbst bestand nach Aktenlage ein Lagerge-
bäude. Südlich an das Grundstück angrenzend befand sich das Siegburger Tor. An-
fang des 20. Jahrhunderts wurde die Anlage aufgegeben und geschleift. Das Gelände 
und die Grabenanlage wurden aufgeschüttet und eingeebnet. Die Überreste der Mau-
ern und der Graben sind im Untergrund vermutlich erhalten. Sofern sich Überschnei-
dungen mit der projektierten Bebauung ergeben sollten, besteht ein Erhaltungsvorbe-
halt. Das womöglich betroffene Lagergebäude soll im Rahmen einer bauvorgreifenden 
archäologischen Ausgrabung archäologisch untersucht und dokumentiert werden. Der 
Umgang mit den Ergebnissen der archäologischen Ausgrabungen wird mit dem RGM 
abgestimmt.  
Das Plangebiet liegt ausweislich des sogenannten Sternenplanes (Anlage 5) der Stadt 
Köln in einer Blickbeziehung zum Kölner Dom. 
Eine durch Reicher Haase Assoziierte GmbH, Aachen durchgeführte Ersteinschätzung 
sieht die Welterbe Verträglichkeit des Kölner Doms auf Grund des Vorhabens nicht 
gefährdet (vgl. Anlage 6). Nach erfolgtem Qualifizierungsverfahren wird auf Grundlage 
des Realisierungsentwurfes die finale Kulturerbe Verträglichkeitsprüfung auf Grund-
lage des Guidance and Toolkit for Impact Assessments in a World Herritage 
Context durchgeführt. 
3.7. Städtebauliche Entwicklungskonzepte 
3.7.1. Höhenentwicklungskonzept (HEK) 
Am 06.02.2025 hat der Rat der Stadt Köln  den Beschluss zum Höhenentwicklungs-
konzept für die Innere Stadt Kölns (3029/2024 ) beschlossen. Mit einer Höhe von vo-
raussichtlich 40 - 45 m löst das Vorhaben ggf.  zusätzliche Anforderungen gem. des 
Bewertungsinstrumentes HEK aus. Der Beschluss zum HEK (Vorlagen-Nr. 3029/2024) 
sieht die Anwendbarkeit des Konzepts ab einer Gebäudehöhe von 40 m oder einer 
relativen Überschreitung der Höhe der Umgebungsbebauung um 30% vor. 
Das Plangebiet befindet sich in einer Stadtachse, in welcher eine Höhenentwicklung 
nach dem HEK grundsätzlich denkbar ist. 
Zudem hat die Lenkung sgruppe Masterplan die grundsätzliche Eignung des Vorha-
bens bestätigt und spricht sich für die Weiterentwicklung im Rahmen eines Qualifizie-
rungsverfahrens aus (vgl. Anlage 7). 
3.7.2. Städtebauliches Entwicklungskonzept „Köln-Katalog“ 
Am 23. März 2023 hat der Rat den Köln -Katalog als Konzept für eine nachhaltige 
Stadtentwicklung beschlossen (Vorlagen -Nr. 3068/2022). Als städtebauliches Ent-
wicklungskonzept (§ 1 Abs.  6 Nr. 11 BauGB) wird der Köln -Katalog bei bebauungs-
planrelevanten Vorhaben berücksichtigt. Dies erfolgt unter dem Aspekt der Abwägung 
im Abgleich mit anderen Belangen (§ 1 Abs. 7 BauGB). 
Der Köln-Katalog zeigt, wie kompakte und somit flächensparende Quartiere, die sozial 
und funktional durchmischt sind, das Prinzip der kurzen Wege verfolgen, ausreichend 
Grünflächen aufweisen und nachhaltig sind, in Köln entwickelt werden können. Hierbei

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werden Strategien für eine qualitätvolle Dichte aufgezeigt und Quartierstypologien de-
finiert. 
Das Plangebiet Iiegt innerhalb der Innenstadt mit einer Quartiersdichte höher als 1,5. 
Insbesondere die Strategien zur vertikalen Dichte, die sich mit der Höhenentwicklung 
der Gebäude und deren Zusammenspiel beschäftigen, der grünen Vielfalt wie u.  a. 
nutzbare Dachflächen und der Nutzungsvielfalt finden sich in der Vorhabenplanung 
wieder.  
Für die Innenstadt kommt insbesondere die 6. Quartierstypologie „Vertikale entwi-
ckeln“ zur Anwendung. Hierbei soll der klassische Blockrand konsequent weiterentwi-
ckelt werden mit vereinzelt gesetzten Hochpunkten. In den Gebäuden sind integrierte 
und gestapelte Nutzungen vorgesehen.  
Durch die Ergänzung sowohl durch einen neuen Baukörper als auch durch die vorge-
sehenen Nutzungen im Bestand und im Neubau wird insbesondere den integrierten 
und gestapelten Nutzungen Rechnung getragen. Ein Hochpunkt wird nur insoweit um-
gesetzt, wie es auch mit den Vorgaben des Höhenentwicklungskonzepts vereinbar ist. 
Gleichzeitig soll im Qualifizierungsverfahren geprüft werden, wie eine Dachterrasse 
der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden kann. Inwieweit der Hochpunkt an die-
ser Stelle städtebaulich vertretbar ist, wird im weiteren Verfahren geprüft.  
3.7.3. Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+ 
Zum nächsten Verfahrensschritt werden die Vorgaben aus dem Konzept ausgewertet. 
3.7.4. Städtebaulicher Masterplan Innenstadt 
Zum nächsten Verfahrensschritt werden die Vorgaben aus dem Konzept ausgewertet. 
3.7.5. Masterplan Stadtgrün 
Zum nächsten Verfahrensschritt werden die Vorgaben aus dem Konzept ausgewertet. 
4. Darstellung der planerischen Zielvorgaben
4.1. Planungs- und Nutzungskonzept
Mit dem Vorhaben ist die Errichtung von ca. 25.000 qm oberirdischer Bruttogrundflä-
che sowie einer Tiefgarage vorgesehen.  
Der größere Teil der Flächen soll für Büronutzungen ausgelegt werden, die über eine 
einladende Lobby im Erdgeschoss erschlossen und durch gastronomische Einrichtun-
gen ergänzt werden sollen. Zudem ist ein  ansprechendes Hotel mit ca. 300 Betten 
angestrebt. Renommierte Hotelbetreiber haben Interesse an dem Standort signalisiert. 
Ergänzende Nutzungen wie eine Barista-Bar oder eine Bäckerei, ein Fitnessstudio und 
ein kleinflächiger Lebensmittel-Nahversorger sollen das Angebot abrunden und zur 
Belebung des Standortes beitragen.  
Der Außenbereich soll eine hohe Aufenthaltsqualität aufweisen und die Rahmenbe-
dingungen der Umgebung, wie den Baumbestand oder den durch die Severinsbrücke 
einwirkenden Verkehrslärm, berücksichtigen. 
In der Tiefgarage werden die Stellplätze für Fahrräder und Pkw untergebracht. Sie 
dient insbesondere den Mitarbeitenden, Kunden, Gästen und Besuchern. Zusätzlich

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sollen Parkplätze für die Nachbarschaft als Ersatz für die entfallenen Parkplätze ins-
besondere des Nachts und am Wochenende zur Verfügung gestellt werden.  In der 
Tiefgarage oder im Fitness-Bereich sollen Spinde, Duschen und Umkleiden für Zwei-
radfahrer vorgehalten werden. 
Qualitative Ziele 
Das Vorhaben soll sich durch eine zeichenhafte und nachhaltige Architektur mit hoher 
städtebaulicher Qualität  auszeichnen. Eine möglichst variable Gebäudestruktur soll 
flexible und effiziente Büroflächen für zeitgemäße und zukünftige Bürotypologien wie, 
z. B. „activity based working“ oder „New Work“ gewährleisten. Die Hotelnutzung soll 
den Anforderungen eines modernen Hotels entsprechen und zugleich eine effiziente 
Nutzung sicherstellen. Die übrigen Nutzungen sollen im Erdgeschoss so angeordnet 
werden, dass sie zu einer breiten Belebung des Standortes bzw. der Umgebung bei-
tragen. Dabei sollen Rückseiten vermieden und die Anli eferungen möglichst in das 
Gebäude integriert werden. Eine öffentlich zugängliche Dachterrasse soll so in dem 
Gebäude verortet werden, dass sie ein attraktiver Anziehungspunkt für Bürgerinnen 
und Bürger werden kann. 
Die Außenanlagen sollen eine hohe Aufenthaltsqualität aufweisen und einer Erweite-
rung der Nutzungen in den Außenraum hinein ermöglichen . Durch eine intensive Be-
grünung, auch von Teilen der Dach- und Terrassenflächen, sollen verschattete Berei-
che und ein optimiertes Mikroklima erreicht werden. Die Auswahl der Pflanzen muss 
so getroffen werden, dass sie den Anforderungen des Klimawandels, wozu insbeson-
dere Starkregen-Ereignisse und längere Hitzeperioden gehören, Stand halten können.  
Zur Umsetzung dieser Ziele ist die Durchführung eines Qualifizierungsverfahrens mit 
bis zu vier  qualifizierten, auch internationalen Planungsteams von Architekten und 
Landschaftsarchitekten vorgesehen. In das Verfahren soll ein Workshop integriert wer-
den, mit Präsentation und Diskussion der Entwurfsansätze. Die Ergebnisse der Betei-
ligung der Ämter und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB werden 
Teil der Verfahrensunterlagen sein.  
 
4.2. Verkehr 
Im Kapitel 2.3.1 bis 2.3.3 werden die bestehenden, günstigen verkehrlichen Rahmen-
bedingungen im Planungsumfeld beschrieben. Im Vergleich zu m Bestand soll die 
Siegburger Straße durch Reorganisation der Abfahrt zur Troisdorfer Straße insbeson-
dere für Radfahrende sicherer und die Grundstücksausnutzung im Nord -Westen ver-
bessert werden. In der Abstimmung mit dem Fachamt für Straßen - und Radwegebau 
vom 19.03.2025 wurde zudem ein e Fußgängerquerung der Siegburger  Straße auf 
Höhe der Troisdorfer Straße angeregt, welche die fußläufige Anbindung an das Rhein-
ufer maßgeblich verbessern würde . Die Einfahrt zur Tiefgarage für Pkw und Radfah-
rende von der Troisdorfer Straße sowie die Anlieferung des Nahversorgers und des 
Hotels sind im Rahmen des anstehenden Qualifizierungsverfahrens zu konkretisieren. 
Die (Taxi-) Vorfahrt für das Hotel soll auf der Siegburger Straße erfolgen. 
Für die Troisdorfer Straße werden Parkbuchten und eine beidseitige Anordnung von 
Bäumen als Allee vorgeschlagen. 
Für die Siegburger Straße wird seitens des Vorhabenträgers eine zeitgemäße Führung 
der Radwege auf Ebene der Fahrwege angeregt, wie es sich in Köln zahlreich an an-
derer Stelle bewährt hat.

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Die Adressbildung soll vorrangig von der Siegburger Straße erfolgen. Die zusätzlich 
durch das Projekt ausgelösten Stellplätze werden im Verkehrsgutachten berücksichtigt 
und dienen im Qualifizierungsverfahren als Grundlage. Bei der Erarbeitung des Ver-
kehrsgutachtens findet auch die Entwicklung des Deutzer Hafens Berücksichtigung. 
Die nach Stellplatzsatzung der Stadt Köln erforderlichen Fahrrad-Stellplätze und wei-
terhin der Bedarf an Kfz-Stellplätzen für Büro, Hotel und das diversifizierte Nutzungs-
konzept sollen in einer Tiefgarage abgebildet werden . Ca. 25 bis 50 % der Kfz- als 
auch der Fahrrad-Stellplätze sollen für eine Ladeinfrastruktur vorbereitet werden. Für 
Zweiradfahrer sind Duschen nebst Umkleiden und Spinden sowie eine kleine Fahrrad-
werkstatt vorgesehen. 
 
5. Auswirkungen der Planung 
Im Rahmen der Anwendung des § 13a BauGB ist eine förmliche Umweltprüfung nicht 
erforderlich. Entsprechend der Vorschrift des § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung 
mit § 13 Abs. 3 S. 1 BauGB bedarf es im Verfahren keines Umweltberichtes im Sinne 
des § 2a B auGB. Gleichwohl werden die relevanten Belange des Umweltschutzes 
nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 BauGB im weiteren Verfahren ermittelt und sachgerecht 
gegeneinander abgewogen. 
Das Plangebiet ist bereits heute teilweise versiegelt. Folgende Untersuchungen und 
Gutachten können nach aktuellem Stand für das weitere Verfahren erforderlich wer-
den: 
- Schallgutachten 
- Verkehrsgutachten 
- Verkehrsbedingte Luftschadstoffe 
- Besonnungs- und Tageslichtuntersuchung 
- Sichtfeldstudie/ Kulturerbe-Verträglichkeitsprüfung (KVP) 
- Artenschutzprüfung – s. ASP I von RMPSL vom 06.09.2024  und ASP II vom 
25.07.2025 
- Entwässerungsplanung mit Überflutungsnachweis 
Folgende Erst-Einschätzungen wurden bereits durchgeführt, welche im Laufe des Ver-
fahrens an den späteren Entwurf in Abstimmung mit den Fachämtern angepasst und 
konkretisiert werden müssen:  
- Baumkataster, Dr. Kutscheidt, Krefeld vom 14.07.2023 
- Schall, Voruntersuchung ADU cologne, Köln vom 18.12.2024 
- Verkehr, Voruntersuchung Bernard Gruppe ZT, Köln vom 07.01.2025 
- Besonnungs- und Tageslichtuntersuchung , Voruntersuchung  Peutz Consult , 
Dortmund vom 31.10.2024 
- Einzelhandel, Potentialanalyse  der Gesellschaft für Markt - und Absatzfor-
schung, Köln vom 17.09.2025 
- Mikroklima, Voruntersuchung Peutz Consult, Dortmund vom 31.10.2025  
- Kulturerbeverträglichkeitsprüfung (KVP), Voruntersuchung Reicher Haase As-
soziierte (RHA), Aachen vom 15.12.2025, Anlage 6 
Nach Mitteilung durch das Amt für Brücken- und Tunnelbau seien für die Unterhaltung 
der Severinsbrücke ausreichend dimensionierte Flächen freizuhalten. Diese überla-
gern sich in Teilen mit dem Planungsgrundstück. Diese Problematik wird im weiteren 
Verfahren abgeschichtet.

11 
5.1. Landschafts- / Ortsbild 
Im Bestand ist das Plangebiet als öffentliche Grünfläche und Parkplatz wahrnehmbar. 
Durch die Planung eines Gebäudes mit 40 – 45 m Höhe wird sich das Orts- und Land-
schaftsbild stark verändern. Besonders betroffen ist das Stadtpanorama vom Rhein 
aus. Künftig wird vom Plangebiet aufgrund der vorgesehenen Höhe eine Wirkung über 
den unmittelbaren Standort hinaus ausgehen. Die Vorgaben des HEK werden insbe-
sondere im Hinblick auf die denkmalgeschützte Severinsbrücke als ggf. auc h auf die 
Sichtbarkeit des Kölner Doms im weiteren Verfahren berücksichtigt (s. Ziff. 3.6).  
5.2. Pflanzen, Tiere, Biologische Vielfalt 
Das Plangebiet befindet sich im verdichteten Innenstadtbereich. Das Gelände ist weit-
gehend eben und teilweise versiegelt. Darunter fallen die Straßenverkehrsflächen der 
Helenenwallstraße, der Parkplatz an der Ecke Severinsbrücke/Siegburger Straße so-
wie die Bebauung Helenenwallstraße 40 und 42. Die öffentlichen Grünflächen im Nor-
den und Osten des Plangebietes zeichnen sich durch eine Rasenfläche und vereinzel-
ten Bäumen jungen bis mittleren Alters sowie einigen wenigen Strauchpflanzungen 
aus. Im Biotoptypenkataster der Stadt Köln (2020) werden diese Flächen als „Öffentli-
che Grünfläche – Park oder parkähnliche Strukturen“ mit einer mittleren Biotopwertig-
keit geführt. Die Fläche ist durch die bestehende bauliche Ausprägung und Nutzung 
bereits anthropogen geprägt.  
5.3. Artenschutz  
Durch die beabsichtigte Bebauung des Plangebietes könnten Verbotstatbestände 
nach § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) eintreten. Um dies auszuschließen 
wurde bereits im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens durch RMP Stephan Lenzen 
Landschaftsarchitekten eine artenschutzrechtliche Vorprüfung (Artenschutzprüfung -
ASP Stufe I/ II) durchgeführt (Stand: 06.09.2024/ 25.07.2025). 
Die artenschutzrechtliche Vorprüfung basiert dabei auf der Auswertung verfügbarer 
Daten sowie einer Ortsbegehung mit Kontrolle aller relevanten Strukturen.  
Nach den Erkenntnissen der Ortsbegehung besteht im Bereich der Dachtraufe der  
Wohngebäude ein Quartierpotenzial für Fledermäuse. Vor dem Abbruch der Gebäude 
sind daher weitergehende Untersuchungen mittels Fledermausdetektor  durchzufüh-
ren. Im Gehölzbestand in den Grünstreifen ist Brutvorkommen allgemein  verbreiteter 
Vogelarten, wie z.  B. Heckenbraunelle, Zaunkönig, Mönchsgrasmücke, Rotkehlchen 
und Amsel möglich. Die Brutvogeldichte wird durch die stark genutzten Verkehrstras-
sen als sehr gering eingestuft. Der Baumbestand auf der öffentlichen Grünfläche weist 
keine erkennbaren Höhlen oder Spalten auf, die von planungsrelevanten Fledermaus- 
und Vogelarten genutzt werden  können. Der Gehölzbestand auf dem Gelände weist 
ein Nistpotenzial allgemein verbreiteter und ungefährdeter Vogelarten auf. Niststätten 
planungsrelevanter Vogelarten sind nach fachlicher Einschätzung zwar nicht  vorhan-
den, doch besteht bei den Bestandsgebäuden ein Verdacht auf ein Vorkommen ge-
bäudebrütender Vogelarten, wie z.B. Mauersegler oder Hausrotschwanz. 
Die artenschutzrechtliche Vorprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass Verletzungen der 
artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1, Nrn. 1-3 BNatSchG (Zu-
griffsverbote) in Folge der Planung möglich sind. Eine ASP II zur Untersuchungen der 
gebäudebewohnenden Fledermäuse und Vögel sind zur abschließenden Einschät-
zung der artenschutzrechtlichen Belange erforderlich. 
Diese weitergehenden Untersuchungen wurden mit dem 25.07.2025 abgeschlossen 
(ASP II). Die Ergebnisse der Vogelkartierung aus 2025 ergeben, dass im Plangebiet 
keine planungsrelevanten Vogelarten brüten. Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen

12 
für planungsrelevante Vogelarten sind demnach nicht erforderlich. Bei den Detektorer-
fassungen wurde nur die Zwergfledermaus ( Pipistrellus pipistrellus) im Plangebiet 
nachgewiesen. Weitere Fledermausarten, die im Kölner Stadtgebiet vorkommen, wie 
z.B. der Großer Abendseglers (Nyctalus noctula) oder die  Rauhautfledermaus (Pi-
pistrellus nathusii), wurden nicht detektiert. Verbots-Tatbestände liegen nicht vor. 
 
5.4. Baumkataster 
Durch das Sachverständigenbüro Dr. J. Kutscheidt wurde ein Baumkataster gemäß 
der FLL-Baumkontrollrichtlinie erstellt (, Stand 14.07.2023). Es wurden dabei insge-
samt 31 Bäume in und um das Plangebiet kartiert. 6 Bäume mit den Nummern 23, und 
25 - 29 liegen südlich des Plangebietes im Übergang zu der Severinsbrücke.  
Überwiegend weisen die erfassten Bäume Astholzwunden, Totholzbildung sowie teils 
Rindenschäden oder Pilzbefall auf. Sie werden mit einer ausreichenden bis guten Zu-
kunftsfähigkeit (Noten 2 bis 4 bei einer Skala von 1 bis 6) bzw. Zukunftswürdigkeit  
bewertet. Die Bäume 6 und 23 liegen bei einer Zukunftsfähigkeit von ausreichend bis 
mangelhaft (4 - 5 bzw. 5). 
Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, welche Bäume hiervon erhalten werden können.  
Bei baumpflegerischen Maßnahmen bzw. Ersatzpflanzungen findet die Baumschutz-
satzung der Stadt Köln vom 18. Juli 2023 Anwendung. 
5.5. Verkehr 
Durch die B ernard Gruppe ZT GmbH erfolgt e im Vorfeld  des Bebauungsplanverfah-
rens auf Grundlage der Konzeptplanung mit hier beschriebenem Nutzungskonzept be-
reits eine Abschätzung des Verkehrsaufkommens, eine Analyse der Erschließung so-
wie Empfehlungen für die weitere Planung worin auch das zusätzliche Verkehrsauf-
kommen der Quartiersentwicklung „Deutzer Hafen“ berücksichtigt wurde. 
In der Einschätzung des Gutachters werden die Auswirkungen des Vorhabens auf die 
Leistungsfähigkeit im Planfall, auch mit Berücksichtigung der Mehrverkehre des Deut-
zer Hafens, als nicht kritisch erachtet (Stand: 07.01.2025). 
Nach Vorliegen des endgültigen Entwurfs im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens 
ist eine Verkehrsuntersuchung mit den rechnerischen Nachweisen  der notwendigen 
Stellplätze für Pkw und Fahrräder sowie die Aufstellung eines Mobilitätskonzeptes vor-
gesehen. 
Für den noch abzustimmenden Prognosehorizont sollen jeweils ein Analyse-, ein Null- 
sowie ein Planfall untersucht werden. 
Untersucht werden das Verkehrsaufkommen sowie die Erschließung. Falls notwendig 
erfolgt die Entwicklung von notwendigen Maßnahmen.  
Um die Mobilität mit dem Umweltverbund (zu Fuß, Rad, ÖPNV) zu fördern und damit 
eine alternative Erreichbarkeit des Plangebiets unabhängig dem Kfz zu machen, wer-
den Maßnahmen im Rahmen eines Mobilitätskonzepts erarbeitet. Dabei werden in ei-
nem ersten Schritt zunächst eine Umfeld- und eine Nutzeranalyse vorgenommen. Da-
rauf aufbauend werden die für die verschiedenen Nutzer relevanten  Handlungsfelder 
und Strategien mit konkreten Umsetzungsmaßnahmen hinterlegt. 
5.6. Klima  
Das Plangebiet liegt gemäß der städtischen „Planungshinweiskarte für Klima – Hitze“ 
(2024) in der Hitzeklasse 1–2 und ist damit Teil eines klimatischen Sanierungsraums.

13 
Die Sanierungsräume sind durch einen hohen Versiegelungsgrad, geringe Durchgrü-
nung und damit einhergehende geringe Verdunstungsleistung gekennzeichnet.  Zu-
künftig sollen hier neben den geplanten Baukörpern hochwertige und klimaaktive Frei-
räume entstehen, mit dem Ziel, dass sich das Vorhaben positiv in Bezug auf das Mikro-
klima auswirkt.  
Maßnahmen zur Minderung der negativen Auswirkungen des Vorhabens wie Fassa-
den- und intensive Dachbegrünung werden im weiteren Verfahren geprüft und sind 
insbesondere im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens zu erarbeiten. 
5.7. Energiekonzept 
Am 17. März 2022 hat der Rat die so genannten Klimaschutzleitlinien (Leitlinien zum 
Klimaschutz in der Umsetzung nicht-städtischer Neubauvorhaben in Köln – Vorlagen-
Nr. 4286/2021 ) beschlossen. Für Nichtwohngebäude wurden hierbei Grundsätze 
sowie verbindliche Anforderungen erarbeitet. Hierzu gehören Vorgaben zu 
Effizienzstandards sowie zum Einsatz von Photovoltaik. Das 
Bebauungsplanverfahren fällt unter die Anwendung der städtischen Klimaleitlinien. 
Im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens wird ein Energiekonzept erstellt. Der 
Siegerentwurf wird zeitgleich zum Bebauungsplanverfahren weiter abgestimmt, 
sodass Aussagen erst zu einem späteren Zeitpunkt getroffen werden können.  
5.8. Entwässerung/Hochwasser 
Im weiteren Verfahren ist der mögliche Rückhalt von Niederschlagswasser durch z. B. 
Dachbegrünung (z. B. Retentionsgründach) zu prüfen. Ebenso ist die Möglichkeit zur 
schadlosen Ableitung von Niederschlagswasser aus einem 30 -jährlichen Starkregen-
ereignis zu ermitteln. Derzeit ist ca. die Hälfte der Flächen des Plangebietes versiegelt 
durch Bestandsgebäude, die Helenenwallstraße und einen Parkplatz im Süd-Westen. 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird ein Entwässerungskonzept erstellt. 
Dieses berücksichtigt sowohl die Regelentwässerung wie auch Starkregenereignisse. 
Hierbei werden  insbesondere Retentionsflächen berücksichtigt, bspw. oberhalb der 
Tiefgarage, um Niederschläge auf zunehmen und zu speichern und einen eigenen 
Wasserhaushalt zu ermöglichen. 
Das Plangebiet liegt in einem Hochwasserrisikobereich und ist grundsätzlich durch die 
Hochwasserschutzeinrichtungen bis zu einem Kölner Pegel von 11,90 m geschützt. 
Das Plangebiet ist außerdem durch Überflutungen durch Grundhochwasser gefährdet. 
Bei einem mittleren Ereignis (ab 11,30 KP) liegt der Grundwasser mit weniger als 1m 
unter dem Gelände (Flurabstand < 1m). 
5.9. Mensch, Gesundheit, Bevölkerung 
5.9.1. Lärm 
Im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens wurde durch die ADU cologne GmbH eine 
Schalltechnische Voruntersuchung erstellt . Es wurde die derzeit auf die Bestandsge-
bäude an der Troisdorfer Straße einwirkende Lärmimmissionen aus dem öffentlichen 
Straßenverkehr für die Bestandsituation sowie die künftige Situation mit 12 -geschos-
sigem Plangebäude berechnet und dargestellt.  
Die Ergebnisse zeigen, dass an allen Immissionsorten (Siegburger Straße 121 -123, 
Wahner Straße 2, 6,10,12) eine Minderung der Beurteilungspegel zu erwarten ist. Er-
wartungsgemäß ist die Minderung aufgrund der Abschirmung durch das geplante Ge-
bäude mit 1,8 dB im mittleren Straßenbereic h am größten. An allen Immissionsorten 
überwiegen die Minderungen durch eine Abschirmung des geplanten Bürogebäudes

14 
im Gegensatz zu den Reflexionen an der Fassade des geplanten Bürogebäudes im 
Bereich der Troisdorfer Straße. 
Aufgrund der Minderungen der Geräuschimmissionen an den Gebäuden Siegburger 
Straße 121-123, Wahner Straße 2, 6,10,12  ist aus schalltechnischer Sicht das Bau-
vorhaben als positiv zu bewerten. 
Zur Prüfung der Einwirkungen durch Verkehrslärm und Anlagenlärm aus der Umge-
bung auf das Plangebiet sowie durch das Vorhaben auf die Umgebung wird ein Schall-
gutachten erarbeitet bzw. das vorliegende Gutachten entsprechend konkretisiert und 
auf das exakte Vorhaben abgestimmt. Im Zuge dieser Überarbeitungen werden auch 
Aussagen zur Schallreflexion weiter berücksichtigt. In diesem wird die Einhaltung der 
gesetzlichen Richt- und Orientierungswerte geprüft und, soweit erforderlich, Maßnah-
men zur Umsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan erarbeitet.  
5.9.2. Luftschadstoffe 
Zur Ermittlung der verkehrsbedingten Luftschadstoffe soll ein Fachgutachten, voraus-
sichtlich durch die iMA Cologne GmbH im weiteren Verfahren erarbeitet werden. 
5.9.3. Altlasten / Altstandort 
Gemäß Auskunft aus dem Altlastenkataster der Stadt Köln liegen keine Erkenntnisse 
über Altstandorte, Altablagerungen und sons tige stoffliche Bodenveränderungen  auf 
der Fläche vor. 
Eine historische Recherche ergab, dass es vor der Bebauung mit der Severinsbrücke 
1959 keine signifikante Flächennutzung gab, die eine Bodenverunreinigung verursacht 
haben könnte.  
Für das Plangebiet soll eine orientierende Bodenuntersuchung erstellt werden, um ggf.  
Hinweise auf mögliche Schadstoffe zu erhalten um dann eine Gefährdung des Schutz-
gutes Mensch über den Wirkungspfad Boden -Mensch bzw. Boden-Grundwasser im 
Bereich des Grundstücks auszuschließen.  
In Abhängigkeit der Ergebnisse des Bodengutachtens  werden weitere Aspekte,  die 
zukünftigen Erdarbeiten betreffend, ggf. abgeleitet. 
5.9.4. Erschütterungen 
Aufgrund der direkten Nähe zur Severinsbrücke Bundesstraße 55 und der Stadtbahn 
ist mit Auswirkungen durch Erschütterungen zu rechnen. Dies ist in der konkreten Vor-
habenplanung zu berücksichtigen. 
5.9.5. Potenzielle Besonnungsdauer  
Nördlich der Troisdorfer Straße besteht eine Bebauung mit Wohnungsnutzung , über-
wiegend angrenzend an die Wahner Straße, sowie teilweise gewerblicher Nutzung . 
Um die Auswirkungen des Vorhabens hinsichtlich der Verschattung auf die Umgebung 
zu untersuchen und die gesunden Wohn - und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten, 
wurde daher gemäß der Vorgaben des Positionspapiers „Versorgung mit Tageslicht/ 
Besonnung“ des Stadtplanungsamtes eine entsprechende Voruntersuchung als Prä-
sentation bereits im Vorfeld des Beba uungsplanverfahrens gefertigt. Die Studie be-
trachtet eine bis zu 12-geschossige Blockrandbebauung mit den hier benannten Rah-
menparametern. Die Voruntersuchung zur B esonnung von Peutz Consult vom 
31.10.2024 kommt in ihrer Auswertung zu dem Ergebnis, dass m it Realisierung der 
Planung Abminderungen der Besonnung festzustellen sind. Gleichwohl verbleibt 
selbst in einem ungünstig gelegenen die geforderte Mindestbesonnung. Für das wei-
tere Verfahren ist eine weitergehende Untersuchung  des dann gewählten Entwurfes

15 
erforderlich. Ob die Kriterien der DIN 5034 -1 auch bei einer Bebauung mit dem Plan-
gebäude eingehalten werden, wird im weiteren Verfahren geprüft. 
5.10. Kultur- und sonstige Sachgüter 
In der Umgebung befindliche Denkmäler wie z. B. die Severinsbrücke und der Kölner 
Dom werden berücksichtigt und die Auswirkungen auf diese untersucht.  
6. Planverwirklichung 
6.1. Bodenordnung 
Die zu überplanenden Flurstücke im Geltungsbereich des vorgesehenen vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplanes befinden sich im Eigentum / Verfügung des Vorhabenträ-
gers sowie der Stadt Köln.  Die Privatgrundstücke wurden notariell gesichert und die 
Grundstücke im Eigentum der Stadt Köln der Vorhabenträgerin anhand gegeben. Ein 
Bodenordnungsverfahren wird nicht erforderlich. 
6.2. Kosten  
Die Übernahme der im Zusammenhang mit dem Vorhaben und für die relevanten Er-
schließungsanlagen anfallenden Kosten durch den Vorhabenträger wird in der Pla-
nungsvereinbarung sowie im Durchführungsvertrag geregelt.  
Durchführungsvertrag 
Alle Verpflichtungen des Vorhabenträgers werden in einem Durchführungsvertrag ge-
regelt werden. 
Der Durchführungsvertrag beinhaltet gemäß § 12 Abs. 1 BauGB u. a. Regelungen zu 
folgenden Themen: 
▪ Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist 
▪ Tragung der Planungs- und Erschließungskosten

Dezernat, Dienststelle  
VI/61/611-1 
 
Vorlagen-Nummer 
 3517/2025 
Freigabedatum 04.03.2026 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung 
Arbeitstitel: Helenenwallstraße in Köln-Deutz  
Beschlussorgan 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
1. beschließt nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) einen Bebauungsplan für das 
Gebiet Helenenwallstraße 40 und Siegburger Straße / Ecke Troisdorfer Straße – Ar-
beitstitel: Helenenwallstraße in Köln-Deutz aufzustellen, mit dem Ziel gewerbliche Nut-
zung festzusetzen, 
2. beschließt auf Antrag der Vorhabenträgerin nach § 12 Absatz 2 BauGB die Einleitung 
eines Verfahrens für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans,  
3. beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Ab-
satz 1 BauGB nach Modell 2 
4.  stimmt dem vorgeschlagenen Qualifizierungsverfahren zu; 
5. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung ohne Einschränkung zu-
stimmt. 
 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 17.03.2026 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 12.03.2026

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
 
Bestandssituation 
 
Das Plangebiet (Anlage 2) befindet sich im Stadtteil Köln -Deutz an der Helenenwall-
straße 40 im Stadtbezirk Innenstadt/ Deutz. Derzeit sind die Flächen durch die Hele-
nenwallstraße und im südlichen Teil durch einen Parkplatz weitgehend versiegelt. Im 
nördlichen Bereich befindet sich eine Nachkriegs-Bebauung, die teilweise leer steht und 
abgängig ist, sowie eine Freifläche als Restfläche der Auffahrtsrampe zur Severinsbrü-
cke. Der Standort wird im Städtebaulichen Masterplan zur Bebauung ausgewiesen. Es 
handelt sich um eine stadtbildprägende Lage am Brückenkopf, welche die Abfolge vi-
sibler Baukörper an der Hohenzollernbrücke über die Deutzer Brücke bis zur Severins-
brücke schließt.  
 
Anlass und Ziel 
 
Die Vorhabenträgerin, die Dumrese. Real Estate mit Sitz in Köln, möchte als Investorin 
eine qualitätvolle, nachhaltige Bebauung mit gewerblicher Nutzung errichten. Auf dem 
Grundstück soll ein markanter und städtebaulich angemessener Hochpunkt mit einer 
Höhe von ca. 40 - 45 m entstehen, welcher der Lage am Brückenkopf der Severinsbrü-
cke in der Analogie zu den Brückenköpfen der Hohenzollernbrücke und der Deutzer 
Brücke Rechnung trägt. Das neue Gebäude soll ca. 25.000 qm oberirdischer Brutto-
grundfläche und eine Tiefgarage Fahrrad- und KFZ-Stellplätzen beinhalten. 
 
Neben einer Büronutzung mit Konferenzbereich und (Mitarbeiter -) Restaurant soll die 
Hotel- und Gastronomienutzung auch in den Abendstunden eine soziale Kontrolle für 
die Bereiche unter der Brücke verbessern. Weitere Nutzungen, wie z. B. ein Fitnessstu-
dio, eine Bar ista-Bar oder eine Bäckerei mit Einzelhandel sowie das Smart Parking -
Konzept bereichern das Angebot für die Nachbarschaft. Im Qualifizierungsverfahren 
sollen zudem die Freianlagen, im Kontext mit dem südlichen Rheinboulevard, einen 
hohen Stellenwert erfahren. 
 
Projekthistorie und weitere Vorgehensweise 
 
 
In den Jahren 2020 bis 2022 wurde eine Wohnwirtschaftliche Nutzung für den Standort 
geprüft, jedoch aus Gründen, vorrangig die Schallemission von der Severinsbrücke be-
treffend, als nicht durchführbar verworfen. 
 
Seit Mitte 2022 erfolgte die Anhandgabe der Liegenschaft an die Vorhabenträgerin, zur 
Entwicklung für eine vorrangige Büro- und Hotelnutzung. Weiterhin wurden seitens der 
Vorhabenträgerin bereits relevante Fachämter in die Vorüberlegungen einbezogen, um 
eine Bebauung frühzeitig abzusichern. Auch diese Ergebnisse fließen in das Verfahren

3 
ein.  
 
Um das Vorhaben realisieren zu können, ist die Aufstellung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans notwendig, da das bestehende Planungsrecht der Entwicklung ein es 
Gebäudes mit gewerblicher Nutzung entgegensteht. Mit dieser Beschlussvorlage soll 
die Zustimmung der politischen Gremien zur vorgenannten Entwicklung eingeholt wer-
den. Im Anschluss soll ein Qualifizierungsverfahren mit zwischengeschaltetem Work-
shop durchgeführt werden (vgl. Anlage 4). 
 
Leitlinien für das Qualifizierungsverfahren zur Entwicklung des Standortes  
 
Höhenentwicklungskonzept für die Innere Stadt Köln 
 
Das Vorhaben fällt voraussichtlich unter das Höhenentwicklungskonzept (HEK) der 
Stadt Köln, weshalb sich das weitere Verfahren auch an den Inhalten des HEK orien-
tiert. Der Standort befindet sich gem. Höhenentwicklungskonzept für die Innere Stadt 
Köln (HEK), vgl.  Anlage 2 Vorlagen-Nr.3029/2024 mit der Siegburger Straße an einer 
„Stadtachse“, wo die Stadt „Höhe verträgt“. Obwohl die vorgesehene Höhe mit ca. 40 - 
45 m an der unteren Schwelle zur Anwendung des HEK liegt, ist aufgrund der voraus-
sichtlichen Überschreitung von 30 % der Umgebungshöhe mit seiner Anwendung zu 
rechnen. 
Um den Vorgaben des HEK Rechnung zu tragen, erfolgte vor Beginn des Qualifizie-
rungsverfahrens die Beratung des Vorhabens durch die Lenkungsgruppe Masterplan. 
Zudem ist vorgesehen zwischen der ersten und zweiten Entwurfsphase die Öffentlich-
keitsbeteiligung im Rahmen des HEK sowie nach § 3 (1) Baugesetzbuch durchzufüh-
ren.  
Städtebaulich wird der Standort durch den massigen Brückenkörper der südlich gele-
genen Severinsbrücke geprägt, sowie eine sich nördlich anschließende, konventionelle 
Blockrandbebauung. Östlich schließt sich das Rampenbauwerk zur Erschließung der 
Severinsbrücke an, westlich die Siegburger Straße und das Rheinufer. Der neue Bau-
körper muss also städtebaulich insbesondere zwischen Süd und Nord vermitteln.  
 
 
Grünraumbezüge 
 
Das nächste zum Vorhaben gelegene Landschaftsschutzgebiet stellt das rechtsrheini-
sche Rheinufer südlich der Severinsbrücke dar, sowie eine kleinere Grünfläche südlich 
der Deutzer Brücke. Im Flächennutzungsplan werden die Flächen nördlich und südliche 
der Severinsbrücke als Grünfläche ausgewiesen. Auf diesen Flächen und dem Projekt-
grundstück befinden sich u. a. der vorgenannte Parkplatz, der Gebäudebestand, ein 
Hochbunker sowie verschiedene Gehölzbestände und Freiflächen. 
 
Nutzungen 
Insgesamt ist eine Fläche von ca. 25.000 qm oberirdischer Bruttogrundfläche vorgese-
hen. Neben einer hauptsächlichen Büro- und Hotelnutzung sollen ergänzende Nutzun-
gen das Programm vielfältig erweitern: Neben gastronomischen Einrichtungen und ei-
ner Barista-Bar auch Fitness oder eine Bäckerei und Einzelhandel.  Diese Nutzungen 
sollen die Bedarfe der Nutzer, deren Kunden, Besucher sowie Touristen und Passanten 
und Nachbarn erfüllen. Sie sollen zudem das vorhandene, lebendige Umfeld auch au-
ßerhalb der üblichen Büroarbeitszeiten aufnehmen und qualitätvoll ergänzen und berei-
chern. Durch eine Nutzung nicht nur am Tage soll eine soziale Kontrolle, auch unter 
dem Brückenkörper ermöglicht werden und für sichere Außenräume sorgen.

4 
 
Verkehr 
 
Die zusätzlich durch das Projekt ausgelösten Stellplätze wurden im Verkehrsgutachten 
berücksichtigt und dienen im Qualifizierungsverfahren als Grundlage. Durch die Vorha-
benträgerin wird ein Bedarf von ca. 320 Fahrrad - und ca. 300 KFZ -Stellplätzen gese-
hen, die in einer Tiefgarage untergebracht werden, zur Erschließung von der Troisdorfer 
Straße. Die Adressbildung soll vorrangig von der Siegburger Straße erfolgen. Bei der 
Erarbeitung des Verkehrsgutachtens findet auch die Entwicklung des Deutzer Hafens 
Berücksichtigung. Somit wird sichergestellt, dass die Ergebnisse des Qualifizierungs-
verfahrens verkehrlich tragfähig und realisierbar sind. 
 
Nachhaltigkeit und Energie 
 
Die Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln in der vom Rat der Stadt Köln am 17.03.2022 
beschlossenen Fassung verpflichten die Vorhabenträgerin zur Umsetzung der darin 
festgelegten Klimaschutzmaßnahmen. Ziel der Klimaschutzleitlinien ist es, die CO2 -
Emissionen und einhergehend den Energiebedarf des Gebäudes so weit wie möglich 
zu reduzieren. Der Energiebedarf soll zu einem möglichst hohen Anteil durch erneuer-
bare Energien gedeckt werden, oder sogar Überschüsse erzielt werden. Die Leitlinien 
geben hierzu verbindliche Vorgaben und Empfehlungen, wie z. B. die Prüfung der loka-
len Potenziale der Energieversorgung (Strom , Wärme, Kälte) bereits auf städtebauli-
cher Ebene durch die Erstellung eines Energiekonzeptes. Die Einhaltung der Anforde-
rungen des Leitfadens wird im weiteren Verfahren nachgewiesen. 
 
Die Vorhabenträgerin strebt eine DGNB-Zertifizierung in Gold an.  
 
Das Mikroklima soll durch Berücksichtigung von Dach- und Fassadenbegrünung positiv 
beeinflusst werden. Hierfür sind entsprechende Ausgleichsmaßnahmen bei der Freiflä-
chengestaltung vorzusehen (z. B. extensive Wiesen - und Rasenflächen, Bäume und 
Hecken, Biotope etc.) Die Verschattung durch gebäudenahe Begrünung - zur Minimie-
rung der solaren Einträge im Sommer und unter Berücksichtigung einer ausreichenden 
natürlichen Belichtung im Winter – soll im Wettbewerbsverfahren geprüft werden. Auch 
die Nutzung von Verdunstungskühlung und das Kühlpotenzial des Bodens sollte in Be-
tracht gezogen werden.  
 
Vor dem Hintergrund der prognostizierten Zunahme von Starkniederschlägen, Hitze - 
und Trockenperioden im Zuge des Klimawandels sollen die ökologischen und gesamt-
wirtschaftlichen Synergiepotenziale einer wassersensiblen Stadt - und Freiraumgestal-
tung berücksichtigt werden. Weiterhin kann eine nachhaltige Regenwasserbewirtschaf-
tung die Einsparung von Trinkwasser für Dach - und Fassadenbegrünungen und Frei-
anlagen positiv beeinfl ussen. Die Rückhaltung und Speicherung von Niederschlags-
wasser von Dach- und Wegeflächen, Zufahrten und Stellplätzen auf den gebäudenahen 
Freiflächen ist erwünscht. Eine örtliche Versickerung des Niederschlagswassers soll 
ermöglicht werden. Die Bepflanzung  sollte dem vorerwähnten Klimawandel entspre-
chend ausgewählt werden. 
 
Qualifizierungsverfahren 
 
Aufgrund der prominenten Lage des Vorhabens am Brückenkopf der Severinsbrücke 
ist ein besonderes Augenmerk auf die qualitätsvolle Entwicklung hinsichtlich städtebau-
lich, architektonisch-gestalterischer sowie freiraumplanerischer Aspekte des Standortes 
zu legen.

5 
Es sind fünf teilnehmende, überwiegend internationale Planungsteams in einem ein-
phasigen Verfahren mit Workshop vorgesehen. Im zwischengeschalteten Works hop 
sollen die Vor -Entwürfe vorgestellt werden, Rückfragen beantwortet und das weitere 
Vorgehen abgeleitet werden. Inhaltlich wird neben der vorgesehenen Büro- und Hotel-
nutzung, der Sockelbereich des zu planenden Gebäudes Aufgabe des Qualifizierungs-
verfahrens werden. Wesentlich sollen die freiraumplanerischen Aspekte Berücksichti-
gung finden, auch im Zusammenspiel mit der Erweiterung des Rheinboulevards nach 
Norden. 
Aktuell erarbeitet die Vorhabenträgerin gemäß den aufgeführten Beschlusspunkten die 
weiteren fachlich-inhaltlichen Modalitäten des Verfahrens in Zusammenarbeit mit der 
Verwaltung und dem verfahrensbetreuenden Büro ISR, Innovative Stadt - und Raum-
planung, Düsseldorf. Hierbei dient die mit der Anlage 4 beigefügte „Kompaktinforma-
tion“ als Grundlage. 
 
Zeitschiene 
Die Vorhabenträgerin strebt im Nachgang zur Entscheidung des Ausschusses für Stadt-
entwicklung und regionale Zusammenarbeit über den vorliegenden, verfahrensleiten-
den Beschluss in Zusammenarbeit mit dem verfahrensbetreuenden Büro und der Stadt-
verwaltung den Versand der Auslobungsunterlagen, welche aktuell durch die Verwal-
tung geprüft werden, an. Gleiches gilt für die Erstellung der notwendigen Fachgutach-
ten. 
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
Die Umsetzung des Projekts im Rahmen des noch aufzustellenden, vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans hat nachteilige Auswirkungen auf den Klimaschutz hinsichtlich ei-
ner negativen Energiebilanz bei der Errichtung des Gebäudes sowie möglicherweise 
des späteren Gebäudebetriebs. Zudem sind durch die Realisierung des V orhabens 
Bäume abgängig.  Bereits im Gutachterverfahren soll daher die Entwicklung eines Ener-
giekonzeptes Bestandteil der Planungsaufgabe sein. Die vom Rat der Stadt Köln be-
schlossenen Klimaleitlinien kommen in diesem Verfahren zum Tragen. 
 
 
 
Anlagen 
 
Anlage 1  Öffentlichkeitsbeteiligung  
Anlage 2  Geltungsbereich 
Anlage 3 Erläuterungsbericht 
Anlage 4  Kompaktinformation Qualifizierungsverfahren 
Anlage 5  Sternenplan 
Anlage 6 Ersteinschätzung Welterbe Verträglichkeit 
Anlage 7 HEK Beratungsergebnis

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 
Andrea Brohl 
Telefon:  (0221) 221-91709 
E-Mail:  Andrea.brohl@stadt-koeln.de 
Datum: 13.05.2026 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 5. Sitzung der 
Bezirksvertretung Innenstadt  vom 07.05.2026  
öffentlich 
3.1 Beschluss über die Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlich-
keitsbeteiligung Arbeitstitel: Helenenwallstraße in Köln-Deutz 
3517/2025 
 Gemeinsamer Änderungsantrag zum Vorhaben Helenenwallstraße (Vor-
lage 3517/2025), gem. Änderungsantrag B90/Die Grünen, Die Linke, SPD 
und Volt 
AN/0769/2026 
Frau Bezirksbürgermeisterin Cazier teilt mit, dass es ein gemeinsames Fachgespräch 
mit dem Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit (SrZ) gab. 
Der Tagesordnungspunkt werde vorgezogen, damit Herr Yüksek, Stadtplanungsamt, 
dem zeitgleich tagenden SrZ das Beratungsergebnis übermitteln könne.  
 
Frau Fries, SPD, bedauert, dass die Fragen im Fachgespräch nicht beantwortet wor-
den seien und dies nicht sehr weitergeführt habe. 
 
Herr Stodden, CDU, kann nicht feststellen, dass der Sachverhalt in der notwendigen 
und entscheidungserheblichen Weise von der Fachverwaltung dargestellt worden sei. 
Er berichtet von seiner Akteneinsicht. 2016 sei das Grundstück im Stadtentwicklungs-
konzept (StEK) Wohnen als Fläche für Wohnungsbau aufgenommen worden. 2019 
habe es eine erste Grundstücksanhandgabe zum Zwecke der Wohnbebauung gege-
ben, die 2022 aufgrund der wirtschaftlichen Gesamtverhältnisse zurückgegeben 
wurde. Im November 2022 habe es, nach einer neuen Bewerbung, einen Paradigmen-
wechsel von Wohnungsbau zu Büro- und Gewerbebau gegeben. Er weist darauf hin, 
dass laut Grünflächenamt ein Teil der Fläche (Flur 35 Flurstück 962) Teil des Land-
schaftsschutzgebietes „Rhein, Rheinauen und Uferbereiche von Flittard bis Rodenkir-
chen“ sei. Er versteht nicht, wie die Verwaltung das beabsichtigte Vorhaben damit ver-
einbaren wolle.  
 
Herr Yüksek, Stadtplanungsamt, führt aus, dass man nach Prüfung aufgrund der 
Lärmproblematik von der Wohnbebauung Abstand genommen habe. Das genannte 
Flurstück liege im Landschaftsplan, allerdings sei nur ein Teil dieses Flurstücks im 
vorgesehenen Geltungsbereich des Bebauungsplans. Helenenwallstraße, der Großteil

des Flurstücks befinde sich außerhalb des Geltungsbereichs, keine Parzelle des Be-
bauungsplans liege innerhalb des Landschaftsplans.  
 
Herr Stodden, CDU, ergänzt, dass aus den ihm vorgelegten Akten nicht erkennbar 
sei, dass die Wohnbebauung dort unmöglich sein soll, sie wurde als extrem schwierig 
aber nicht unmöglich bezeichnet. Er habe keine fachliche Einschätzung zum Thema 
der Lärmproblematik gefunden. Stattdessen sei man in das Bewerbungsverfahren 
übergegangen, dass nicht mit dem Stadtplanungsamt geführt worden sei, sondern 
eine Etage höher. 
 
Herr Yüksek, Stadtplanungsamt, zeigt an einem Kartenausschnitt, dass der Land-
schaftsplan nicht von dem vorgesehenen Geltungsbereich betroffen sei. Er sagt eine 
weitere Information zu der Nachfrage von Herrn Stodden zu.  
 
Herr Weber, CDU, beantragt die Vertagung der Beschlussvorlage. 
 
Frau Bezirksbürgermeisterin Cazier unterbricht die Sitzung von 16.20 Uhr bis 16.23 
Uhr auf Antrag von Herrn Cremer, SPD. 
 
Herr Goss, B90/Die Grünen, sieht einerseits die „Verpflichtung“ durch die Anhand-
gabe, aber auf der anderen Seite müsse man auch schauen, wie man Projekte voran-
treibe, denn auch die wirtschaftliche, politische und die Weltlage hätten sich verändert. 
Was wirkliche fehle seien Wohnungen, daher sei es gerechtfertigt, dass sich die neue 
Bezirksvertretung darüber berate, in welche Richtung Stadtentwicklung gehen solle. 
Bis auf einen kleinen Teil gehöre die Fläche der Stadt Köln und biete eine große 
Chance im Erbbaurecht zu bauen, was das Bauen günstiger machen würde. Er weist 
auf den gemeinsamen Änderungsantrag hin.  
 
Frau Stolle, Die Linke, ergänzt, dass die beantragte Wohnbebauung der Fachverwal-
tung die Möglichkeit einer intensiven Prüfung biete und die Bezirksvertretung danach 
die Auskunft erhalte, aus welchen Gründen Wohnbebauung tatsächlich nicht möglich 
sei.  
 
Herr Weber, CDU, findet nicht gut Projekte, die jahrelang durch die Gremien gegan-
gen sind, kurz bevor sie starten zu stoppen. Dies untergrabe das Vertrauen von Men-
schen die Projekte entwickeln wollen. Daher lehne er den Änderungsantrag ab. 
 
Herr Cremer, SPD, führt aus, dass es sich um ein Filetstück des Kölner Wohnens 
handele, was sicher schwer mit Wohnbau zu bebauen sei. Aber dennoch müsse man 
festhalten, dass die politischen Gremien neu zusammengesetzt seien und vielleicht 
ein anderer politischer Wille eingezogen sei. Daher habe die SPD -Fraktion den Willen 
der Deutzerinnen und Deutzer aufgegriffen, das Projekt zu stoppen. Er unterstütze 
den Antrag, der federführend von der Fraktion B90/Die Grünen eingebracht wurde.  
 
Herr Nüsser, FDP, ergänzt, dass sich nicht nur die Personen geändert hätten, son-
dern auch möglicherweise entscheidungserhebliche Tatsachen falsch eingeschätzt 
worden seien nämlich, dass eine Wohnbebauung nicht grundsätzlich nicht mehr mög-
lich sei, sondern vielleicht nur unter schwierigen Voraussetzungen. Dies konnte nicht 
beantwortet werden, daher müsse er sich enthalten. 
 
Frau Bezirksbürgermeisterin Cazier weist darauf hin, dass sie von diesem Projekt in 
der letzten Wahlperiode keine Kenntnis erlangt habe, es sei auch für die wiederge-
wählten BV-Mitglieder ein neues Projekt. Der Liegenschaftsausschuss habe in der 
letzten Wahlperiode über eine Anhandgabe in nichtöffentlicher Sitzung entschieden.

Herr Goss, B90/Die Grünen, erwidert auf den Beitrag von Herrn Weber, dass bei-
spielsweise Flossbach von Storch ein von Verwaltung und Politik mit viel Engagement 
unterstütztes Projekt abgesagt habe. Es komme also auch vor, dass Unternehmen 
aus guten Gründen ihre Projekte absagen.  
 
Herr Scheffer, Die Linke, betont, dass die Verwaltung nochmals prüfen soll. Wohnbe-
bauung an dieser Stelle sei anspruchsvoll, aber technisch sei dies heute möglich. Es 
gebe kein Büroraumproblem oder Hotelbettennotstand, sondern ein Wohnraumprob-
lem. 
 
 
Beschluss Vertagung (mündlicher Antrag Herr Weber, CDU: 
Die Bezirksvertretung Innenstadt beschließt die Vertagung der Beschlussvorlage. 
 
Abstimmungsergebnis mündlicher Vertagungsantrag:  
Mit Stimmenmehrheit von B90/Die Grüne, Die Linke, SPD, Volt und AfD gegen CDU 
(Herr Bohl und Herr Weber) und FDP bei Enthaltung CDU (Herr Stodden) abgelehnt. 
 
 
Beschluss Änderungsantrag (AN/0769/2026) 
Die Verwaltung wird beauftragt, die folgende alternative Zielsetzung der Vorlage zu 
prüfen und der Bezirksvertretung Innenstadt, dem Liegenschaftsausschuss sowie dem 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit vorzulegen: 
 
1. Die Fläche gehört der Stadt – sie soll der Stadt nutzen: Das vorliegende Bebau-
ungsplanverfahren „Helenenwallstraße“ wird nicht weiterverfolgt. Die fast vollständig 
im städtischen Eigentum befindliche Fläche wird stattdessen für dauerhaft sozial ge-
bundenen Wohnungsbau entwickelt. 
 
2. Erbbaurecht statt Verkauf – lange soziale Bindung: Die Grundstückvergabe er-
folgt als Erbbaurecht über 80 Jahre, in Anlehnung an den Ratsbeschluss zum Vorrang 
des Erbbaurechts (Vorlage 1304/2020). Entscheidend: Nach Auslaufen der Sozialbin-
dung sind die Mieten an die Vorgaben der Wohnraumförderbestimmungen des Lan-
des NRW zu binden.  
 
3. Stadtstrategien und Nachhaltigkeitskriterien integrieren: Im Rahmen der 
Vergabeverfahren werden ausschließlich sogenannte Bestandshalter wie gemeinnüt-
zige Wohnungsbaugenossenschaften, berücksichtigt, die die Sozialbindung garantie-
ren. Vorgaben wie die „Priorisierung von Pflege in Verfahren von Stadtentwicklung 
und Stadtplanung“ sowie Wohnraum für Studierende in Kooperation mit dem Kölner 
Studierendenwerk sind ebenso zu berücksichtigen, wie die in den „Kölner Perspekti-
ven 2030+“ vereinbarten Ziele.  
 
4. Klimaresilienz als Planungsgrundlage:  Dach- und Fassadenbegrünung, Versi-
ckerungsflächen und Maßnahmen zur Verdunstungskühlung sind als verbindliche Pla-
nungsziele zu verankern, um die Temperaturen im Umfeld an Hitzetagen spürbar zu 
senken. Ein möglichst weitgehender Erhalt und Integration des Baumbestand ist anzu-
streben. 
 
5. TH Köln als Planungspartnerin: Die TH Köln wird frühzeitig in den Planungspro-
zess eingebunden – insbesondere die Fachbereiche Architektur, Design sowie Sozial-

arbeit und Sozialpädagogik –, um das Vorhaben als praxisnahes Lehrprojekt für ge-
meinwohlorientierten, klimaresilienten Wohnungsbau zu gestalten, sollen Studierende 
im Rahmen eines Workshops Bebauungsmodelle entwickeln und vorstellen.  
 
6. Fördergelder konsequent ausschöpfen: Angesichts der angespannten Haus-
haltslage sind bei der Planung und Umsetzung des Vorhabens verfügbare Förderpro-
gramme des Landes NRW zur Wohnraumförderung und Nachhaltigkeit, sowie der Eu-
ropäischen Union frühzeitig zu identifizieren und auszuschöpfen. 
 
7. Baumaßnahme mit Brückensanierung Severinsbrücke synchronisieren: Jegli-
che Baumaßnahmen sind in enger Abstimmung mit der Verwaltung so zu gestalten, 
dass im Rahmen der Sanierung der Severinsbrücke notwendige Flächen zur Baustel-
leneinrichtung keine Bäume gefällt werden müssen. 
 
Abstimmungsergebnis: Mit Stimmenmehrheit von B90/Die Grüne, Die Linke, SPD, 
CDU (Herr Stodden) und Volt gegen CDU (Herr Bohl und Herr Weber) und AfD bei 
Enthaltung FDP zugestimmt. 
 
Geänderter Beschluss (s. Beschluss des Änderungsantrags, der die Verwaltungs-
vorlage ersetzt): 
1. beschließt nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) einen Bebauungsplan für 
das Gebiet Helenenwallstraße 40 und Siegburger Straße / Ecke Troisdorfer 
Straße – Arbeitstitel: Helenenwallstraße in Köln-Deutz aufzustellen, mit dem Ziel 
gewerbliche Nutzung festzusetzen, 
2. beschließt auf Antrag der Vorhabenträgerin nach § 12 Absatz 2 BauGB die Ein-
leitung eines Verfahrens für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans,  
3. beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 
Absatz 1 BauGB nach Modell 2 
4.  stimmt dem vorgeschlagenen Qualifizierungsverfahren zu; 
5. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung ohne Einschrän-
kung zustimmt. 
 
Die Verwaltung wird beauftragt, die folgende alternative Zielsetzung der Vorlage zu 
prüfen und der Bezirksvertretung Innenstadt, dem Liegenschaftsausschuss sowie dem 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit vorzulegen: 
 
1. Die Fläche gehört der Stadt – sie soll der Stadt nutzen: Das vorliegende Bebau-
ungsplanverfahren „Helenenwallstraße“ wird nicht weiterverfolgt. Die fast vollständig 
im städtischen Eigentum befindliche Fläche wird stattdessen für dauerhaft sozial ge-
bundenen Wohnungsbau entwickelt. 
 
2. Erbbaurecht statt Verkauf – lange soziale Bindung: Die Grundstückvergabe er-
folgt als Erbbaurecht über 80 Jahre, in Anlehnung an den Ratsbeschluss zum Vorrang 
des Erbbaurechts (Vorlage 1304/2020). Entscheidend: Nach Auslaufen der Sozialbin-
dung sind die Mieten an die Vorgaben der Wohnraumförderbestimmungen des Lan-
des NRW zu binden.  
 
3. Stadtstrategien und Nachhaltigkeitskriterien integrieren: Im Rahmen der 
Vergabeverfahren werden ausschließlich sogenannte Bestandshalter wie gemeinnüt-
zige Wohnungsbaugenossenschaften, berücksichtigt, die die Sozialbindung garantie-
ren. Vorgaben wie die „Priorisierung von Pflege in Verfahren von Stadtentwicklung 
und Stadtplanung“ sowie Wohnraum für Studierende in Kooperation mit dem Kölner

Studierendenwerk sind ebenso zu berücksichtigen, wie die in den „Kölner Perspekti-
ven 2030+“ vereinbarten Ziele.  
 
4. Klimaresilienz als Planungsgrundlage:  Dach- und Fassadenbegrünung, Versi-
ckerungsflächen und Maßnahmen zur Verdunstungskühlung sind als verbindliche Pla-
nungsziele zu verankern, um die Temperaturen im Umfeld an Hitzetagen spürbar zu 
senken. Ein möglichst weitgehender Erhalt und Integration des Baumbestand ist anzu-
streben. 
 
5. TH Köln als Planungspartnerin: Die TH Köln wird frühzeitig in den Planungspro-
zess eingebunden – insbesondere die Fachbereiche Architektur, Design sowie Sozial-
arbeit und Sozialpädagogik –, um das Vorhaben als praxisnahes Lehrprojekt für ge-
meinwohlorientierten, klimaresilienten Wohnungsbau zu gestalten, sollen Studierende 
im Rahmen eines Workshops Bebauungsmodelle entwickeln und vorstellen.  
 
6. Fördergelder konsequent ausschöpfen: Angesichts der angespannten Haus-
haltslage sind bei der Planung und Umsetzung des Vorhabens verfügbare Förderpro-
gramme des Landes NRW zur Wohnraumförderung und Nachhaltigkeit, sowie der Eu-
ropäischen Union frühzeitig zu identifizieren und auszuschöpfen. 
 
7. Baumaßnahme mit Brückensanierung Severinsbrücke synchronisieren: Jegli-
che Baumaßnahmen sind in enger Abstimmung mit der Verwaltung so zu gestalten, 
dass im Rahmen der Sanierung der Severinsbrücke notwendige Flächen zur Baustel-
leneinrichtung keine Bäume gefällt werden müssen. 
 
 
Abstimmungsergebnis (s. Änderungsantrag): Mit Stimmenmehrheit von B90/Die 
Grüne, Die Linke, SPD, CDU (Herr Stodden) und Volt gegen CDU (Herr Bohl und Herr 
Weber) und AfD bei Enthaltung FDP zugestimmt.

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Projekt: Helenenwallstraße, Köln-Deutz  
Stellungnahme zur Eignung des Bebauungskonzepts für mögliches Wohnen 
Einleitung 
Die Bezirksvertretung Innenstadt Köln hat in ihrer Sitzung am 07. Mai 2026 beschlos-
sen, alternative Zielsetzungen für das Grundstück Helenenwallstraße prüfen zu lassen. 
Ursprünglich für Büro- und Hotelnutzung vorgesehen, soll die Fläche nun für dauerhaft 
sozial gebundenen Wohnungsbau entwickelt werden. 
Daher wurde ein alternatives Planungskonzept erarbeitet, welches eine geschlossene 
Blockstruktur mit vier Baukörpern (A–D) vorsieht (siehe nachfolgende Abbildung), die 
sich aus dem weiteren Umfeld ableitet und ruhiges Wohnen in dem Innenhof erwarten 
lässt. 
Die Untersuchung geht von der Annahme aus, dass sich die Baukörper A, B und D am 
ehesten für das Wohnen eignen. Sie wurden somit als städtebaulich mögliche Stand-
orte für den Wohnungsbau identifiziert. Sie grenzen an das nördlich gelegene Wohn-
quartier an und werden durch den Baukörper C sowohl in visueller Hinsicht als auch in 
Bezug auf den Verkehrslärm von der Severinsbrücke abgeschirmt. Baukörper A liegt 
am weitesten von der Severinsbrücke entfernt und verfügt über eine Nord -Süd- Aus-
richtung, während die Querriegel, die Bau körper B und D eine Ost -West-Ausrichtung 
ausweisen. 
Der südliche Baukörper C mit 12 Geschossen wurde als Schallschutz-Puffer gegen die 
Verkehrslärmemission der Severinsbrücke und der L 188 angeordnet und wird als für 
das Wohnen weniger geeignet eingestuft. Ihm soll eine gewerbliche Nutzung zugeord-
net werden.  
Diese Stellungnahme bewertet, ob die Baukörper A, B und D die Kriterien für gesunde 
Wohnverhältnisse erfüllen. Dabei liegt der Fokus insbesondere auf den zentralen Fak-
toren Lärmbelastung und ausreichender Besonnung, die für die Eignung als Wohn-
raum entscheidend sind. 
Anlage 12

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Quelle: eigene Darstellung des Planungskonzepts von Dumrese Real Estate auf der Grundlage von TIM-online 
(https://www.wmts.nrw.de/geobasis/wmts_nw_alkis) 
 
1. Städtebauliche und infrastrukturelle Rahmenbedingungen  
1.1. Städtebauliche Einbindung  
Das Plangebiet liegt im rechtsrheinischen Kölner Stadtteil Deutz, einem gewachsenen 
innerstädtischen Wohn - und Mischgebiet. Es ist geprägt durch eine geschlossene 
Blockrandstruktur aus Gründer - und Nachkriegszeit mit hoher baulicher Dichte  Die 
zentrale Lage nahe Rhein, Kölner Inn enstadt, Messe, Lanxess Arena und Deutzer 
Bahnhof unterstreicht die Attraktivität des Standorts. Der Stadtteil Deutz hat sich in den 
vergangenen Jahren zu einem gefragten Wohn-, und – mit Bauwerken wie der Messe 
City, dem Lanxess -Tower, dem Köln -Triangle und der Rheinparkmetropole (RTL, 
DEVK, HDI, etc.) – zu einem relevanten Büro- und Dienstleistungsstandort entwickelt.

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Die infrastrukturelle Ausstattung des Standorts ist als sehr gut zu bewerten. Im Umfeld 
befinden sich zahlreiche Einrichtungen des täglichen Bedarfs, darunter Einzelhandels-
geschäfte, Supermärkte, gastronomische Angebote, Banken, Apotheken sowie medi-
zinische Versorgungseinrichtungen. Die Deutzer Freiheit als zentrales Versorgungs-
zentrum des Stadtteils ist fußläufig erreichbar. Überregional bed eutsame Einrichtun-
gen wie die Koelnmesse, die LANXESS arena sowie die linksrheinische Kölner Innen-
stadt sind in kurzer Zeit erreichbar. 
Die verkehrliche Anbindung ist überdurchschnittlich gut. Das Baufeld liegt in ca. 1,1 km 
Entfernung zum  Bahnhof Köln Mes se/Deutz, einem der wichtigsten regionalen und 
überregionalen Verkehrsknotenpunkte Kölns. Von dort bestehen Anschlüsse an den 
Regional- und Fernverkehr sowie an das S-Bahn-Netz. 
Mehrere Stadtbahn- und Buslinien gewährleisten eine hervorragende Anbindung an  
die Innenstadt, den Hauptbahnhof sowie die übrigen Stadtteile Kölns. Über die nahe-
gelegenen Rheinbrücken besteht eine schnelle Verbindung zum linksrheinischen 
Stadtgebiet. Zudem sind die Bundesstraßen und Autobahnen A 559, A 4 und A 3 zügig 
erreichbar. 
 
Die soziale Infrastruktur ist als gut bis sehr gut einzustufen. Im Stadtteil Deutz und den 
angrenzenden Stadtteilen stehen Kindertagesstätten, Grundschulen und weiterfüh-
rende Schulen in kurzer Entfernung zur Verfügung. Auch Einrichtungen der Gesund-
heitsversorgung sowie soziale und kirchliche Einrichtungen sind vorhanden. Für die 
Freizeitgestaltung bieten die Rheinanlagen, die Deutzer Werft sowie zahlreiche Sport- 
und Kultureinrichtungen attraktive Angebote.  
  
2. Analyse der Kriterien für gesundes Wohnen  
2.1. Lärmbelastung  
2.1.1. Aktuelle Belastungssituation  
Die schalltechnischen Untersuchungen für das Grundstück Helenenwallstraße zeigen 
eine extrem hohe Lärmbelastung durch den öffentlichen Straßenverkehr, sowohl an 
der Troisdorfer Straße als auch an der Siegburger Straße bzw. an der Severinsbrücke 
und dem Deutzer Ring . An der Nord- und der westlichen Giebel fassade des Baukör-
pers A sowie an der West- und der südlichen Giebelfassade des Baukörpers B werden 
Lärmpegel von bis zu 72 dB(A) am Tag und 64 dB(A) in der Nacht gemessen. Diese 
Werte liegen 12 dB(A) über den Orientierungswerten für Mischgebiete nach DIN 
18005, die 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht vorgeben. Noch gravierender 
ist, dass die gemessenen Werte die kritischen Schwellenwerte für gesundes Wohnen 
überschreiten: Die 70 dB(A) am Tag und 60 dB(A) in der Nacht, ab denen nach aktu-
eller Rechtsprechung eine gesundheitliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen 
werden kann, werden um 2 dB(A) am Tag und 4 dB(A) in der Nacht überschritten.  
Auch an den Ostfassaden der Gebäude A und D sind die Lärmpegel mit 63 bis 67 
dB(A) am Tag und 56 bis 60 dB(A) in der Nacht deutlich erhöht. Auch hier werden die 
Orientierungswerte am Tag um bis zu 7 dB(A)  und im Nachtzeitraum um bis zu 10 
dB(A) überschritten.

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Die Fassaden, die zum Blockinnenbereich liegen, sind naturgemäß weniger von Ver-
kehrslärm betroffen. Hier stellt sich die Situation wie folgt dar: An der Südfassade des 
Gebäudes A, die nach Süden und in Teilen zum Innenhof ausgerichtet ist, betragen die 
Werte 56 bis 63 dB(A) am Tag und 50 bis 56 dB(A) in der Nacht. Zwar sind diese Werte 
niedriger als an der Nordfassade, überschreiten aber ebenfalls die Orientierungswerte 
der DIN 18005. Lediglich in ein em ca. 5 Meter breiten Bereich der Südfassade, der 
direkt an den westlichen Baukörper B angrenzt, werden die Orientierungswerte für Tag 
und Nacht eingehalten.   
An der Ostfassade des Baukörpers B werden mit Lärmpegelbereichen von 56 dB(A) 
am Tag und 49 dB(A) in der Nacht die Orientierungswerte eingehalten. Deutlich weni-
ger Lärmeintrag erhalten die Westfassaden des Baukörpers D, hier werden mit Werten 
von 42 dB(A) am Tag und von 35 dB(A) in der Nacht auch die Orientierungswerte der 
DIN 18005 eingehalten. 
Freisitze wie Balkone und Loggien, für die die Stadt Köln einen Maximalwert von 62 
dB(A) am Tag vorschreibt, können an allen zum Innenhof orientierten Fassaden ein-
gerichtet werden. 
Rechtliche und gesundheitliche Bewertung  
Nach der aktuellen Rechtsprechung  des Bundesgerichtshofs (BGH) kann bei einer 
dauerhaften Überschreitung der kritischen Schwellenwerte von 70 dB(A) am Tag oder 
60 dB(A) in der Nacht eine gesundheitliche Beeinträchtigung der Bewohner nicht aus-
geschlossen werden. Diese Werte markieren die s ogenannte „Schwelle zur Über-
schreitung zur Gesundheitsgefahr “. Der BGH benennt Beurteilungspegel, die 5 dB 
über diesen Werten liegen, als kritisch für die Zumutbarkeit.   
  
Da die gemessenen Lärmpegel an der Troisdorfer Straße , an der Siegburger Straße 
sowie an der Severinsbrücke  diese Schwellen bereits überschreiten, ist die verfas-
sungsrechtliche Zumutbarkeit der Gesamtlärmbelastung zu prüfen. Bei Einbeziehung 
weiterer Emittenten wie Schienenverkehr, Gewerbe - oder Freizeitlärm ist davon aus-
zugehen, dass di e Zumutbarkeitsgrenze noch deutlicher überschritten wird. Aktive 
Maßnahmen zum Schutz vor Außenlärm, wie etwa Schallschutzwände, sind aufgrund 
der Lage der stark belasteten Fassaden und der angrenzenden Straßen aus städte-
baulichen und verkehrstechnischen Gründen nicht möglich.  
2.1.2. Planerische und technische Lösungsansätze  
Theoretisch könnten durchgesteckte Grundrisse Wohnungen vorgesehen werden, die 
zumindest über eine ausreichend ruhige Seite verfügen. Dies wäre für die Gebäude B 
und D denkbar, ist jedoch auf die Bereiche beschränkt, die über Fassadenanteile zum 
Innenhof verfügen. Auch könnten Lärmschutzfenster und spezielle Lüftungskonzepte 
die Lärmpegel in den Wohnräumen auf unter 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der 
Nacht senken. In der Praxis sind diese Ma ßnahmen jedoch kaum umsetzbar, da sie 
mit hohen Kosten, Nutzerakzeptanzproblemen und technischen Herausforderungen 
verbunden sind. So erfordern Lärmschutzfenster eine durchgängige Schließung, was

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die natürliche Belüftung der Wohnungen stark einschränkt. Mechanische Lüftungssys-
teme sind zwar eine Alternative, bergen aber Lärmemissionen durch die Technik selbst 
und verursachen erhebliche Betriebskosten. 
 
2.1.3. Bewertung Lärmbelastung 
Die Lärmbelastung im Baukörper A  ist so hoch, dass ohne technische Maßnahmen 
gesunde Wohnverhältnisse nicht hergestellt werden können. Selbst mit dem Einsatz 
von Lärmschutzfenstern und Lüftungskonzepten wäre die Eignung für Wohnnutzung 
auf maximal eine bis drei Wohnungen in den oberen Geschossen begrenzt. Eine sol-
che Lösung wäre in eine m ansonsten anders genutzten Gebäude wirtschaftlich nicht 
sinnvoll und würde zudem keine flächendeckende Wohnnutzung ermöglichen . Fazit: 
Der Baukörper A ist aufgrund der Lärmbelastung nicht für gesundes Wohnen geeignet. 
Etwas differenzierter stellt es sich  für die Baukörper B und D dar. In Ihnen könnte - 
unter der Vorgabe, dass durchgesteckte Grundrisse vorgesehen werden  und diese 
geometrisch möglich sind  - ruhige Wohnverhältnisse für die verbleibenden Teile der 
Baukörper im Innenhof  entstehen. Dennoch bleibt festzuhalten, dass auch in diesen 
Baukörpern die Straßenfassaden von einer sehr hohen Lärmbelästigung betroffen 
sind. Fazit für Baukörper B und D: Das erforderliche Durchstecken von Wohnungen ist 
geometrisch nur für den Anteil der Baukörper mit Anschluss zum Innenhof möglich. Die 
trotzdem erforderlichen technischen Lösungen (s. 3.1.3) machen eine Wohnungsnut-
zung wirtschaftlich wenig sinnvoll und führen zu eingeschränkter Nutzungsakzeptanz.  
 
2.2. Besonnung und Tageslichtversorgung  
2.2.1. Aktuelle Situation  
Die lichttechnische Untersuchung für das Grundstück Helenenwallstraße zeigt, dass 
die Besonnungssituation der einzelnen Baukörper stark differiert und damit unter-
schiedliche Nutzungsmöglichkeiten zulässt. Die Bewertung basiert auf den Empfeh-
lungen des Kölner Positionspapiers und der DIN 5034, die eine mindestens zweistün-
dige direkte Besonnung pro Tag für gesundes Wohnen vorgeben. Die folgenden Aus-
führungen analysieren die tatsächlichen Lichtverhältnisse jedes Baukörpers und be-
werten deren Eignung für Wohn- und Gewerbenutzung. 
Baukörper A:  
Die lichttechnische Untersuchung für Baukörper A zeigt, dass die empfohlene direkte 
Besonnung von mindestens zwei Stunden pro Tag mehrheitlich unterschritten wird. Die 
Nordfassade zur Troisdorfer Straße ist aufgrund ihrer Ausrichtung vollständig verschat-
tet. Noch kritischer ist die Situation an der Südfassade im Innenhof: 66 % dieser Fas-
sade erhalten weniger als zwei Stunden direkte Besonnung pro Tag. Besonders be-
troffen sind die unteren vier Etagen, in denen die Besonnung durc hgehend unter der 
geforderten Mindestdauer liegt. Eine ausreichende Besonnung wird lediglich in Teilbe-
reichen der Südfassade in den Geschossen fünf bis sieben erreicht. Die westliche und 
östliche Giebelfassade weisen hingegen günstige Besonnungsverhältniss e auf und

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verfügen über eine ausreichende natürliche Belichtung und Sonneneinstrahlung. Aller-
dings betrifft dies nur die seitlichen Gebäudeabschnitte, die für eine flächendeckende 
Wohnnutzung nicht ausreichen. 
Baukörper B:  
Baukörper B verfügt auf seiner zu den Straßen hin orientierten Fassaden (Westfassade 
und Südgiebel) über eine ausreichende Besonnung von mindestens zwei Stunden pro 
Tag (gemäß Kölner Positionspapier und DIN 5034). Dies bedeutet, dass diese Fassa-
den die Mindestanforderungen für gesundes Wohnen erfüllen. Die Innenhoffassaden 
sind hingegen nicht ausreichend belichtet. 
Baukörper D:  
Für Baukörper D zeigt die lichttechnische Untersuchung, dass beide Fassaden nahezu 
vollständig verschattet werden. Dies bedeutet, dass kein Bereich des Baukörper s die 
empfohlene Mindestbesonnung von zwei Stunden pro Tag erreicht. 
2.2.2. Bewertung Besonnung und Tageslichtversorgung 
Die Besonnungssituation von Baukörper A ist als kritisch einzustufen. Die unteren Ge-
schosse, die für klassische Wohnnutzung (insbesondere Familienwohnungen) essen-
ziell sind, erfüllen die Mindestanforderungen an direkte Besonnung nicht. Selbst in den 
Obergeschossen (ab Geschoss fünf) ist die Besonnung nicht flächendeckend gege-
ben. Technische Lösungen wie Heliostaten, Lichtkuppeln oder Lichtschächte könnten 
die Situation lokal verbessern, sind jedoch planerisch aufwendig, kostspielig und in der 
Praxis nur begrenzt wirksam. 
Die Besonnungssituation von Baukörper B ist als gut einzustufen. Die West - und 
Südgiebelfassaden bieten ausreichend natürliches  Licht für Wohnnutzung, während 
die Innenhoffassaden für untergeordnete Nutzungen (z. B. Flure, Lager) oder techni-
sche Räume genutzt werden können. Diese günstigen Lichtverhältnisse auf der West-
seite machen Baukörper B unter dem Aspekt der Belichtung eher für Wohnnutzung 
geeignet als die anderen Baukörper, jedoch verbleibt die Ostseite ohne hinreichende 
Besonnungszeiten.  
Die Besonnungssituation von Baukörper D ist als unzureichend für jede Form der 
Wohnnutzung einzustufen. Selbst technische Maßnahmen (z. B . künstliche Beleuch-
tung) können die mangelnde natürliche Belichtung nicht ausgleichen, da keine Fas-
sade ausreichend Tageslichteinfall erhält. 
3. Fazit und Bewertung der Eignung für gesundes Wohnen  
 Die Kombination aus Lärmbelastung und Besonnung zeigt, dass keiner der Baukörper 
A, B oder D die Anforderungen für gesundes Wohnen erfüllt. Während die Beson-
nungssituation zwischen den Baukörpern variiert, ist die Lärmbelastung in allen Fällen 
so hoch, dass sie die Eignung für Wohnnutzung entscheidend beeinträchtigt.

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 Für Baukörper A scheidet eine klassische Wohnnutzung aus, da die extreme Lärmbe-
lastung in Kombination mit der unzureichenden Besonnung gesunde Wohnverhält-
nisse unmöglich macht. Selbst technische Lösungen wie Schallschutzfenster oder 
künstliche Beleuchtung können die grundsätzlichen Defizite nicht ausgleichen, da sie 
die dauerhafte Überschreitung der gesundheitlich kritischen Schwellenwerte nicht be-
heben. 
 Baukörper D ist aufgrund der nahezu vollständigen Verschattung beider Fassaden 
ebenfalls nicht für Wohnnutzung geeignet, da die mangelnde natürliche Belichtung die 
Mindestanforderungen an gesundes Wohnen nicht erfüllt. 
 Baukörper B bietet zwar die besten Besonnungsverhältnisse – die West- und Südgie-
belfassaden erfüllen die Mindestanforderungen von zwei Stunden direkter Besonnung 
pro Tag –, doch auch hier steht die Lärmbelastung einer Wohnnutzung entgegen. Die 
gut besonnten Fassaden liegen zugleich an den von hohem Lärm betroffenen Stra-
ßenseiten, während die ruhigeren Fassaden zum Innenhof hin stark vers chattet sind. 
Selbst durchgesteckte Wohnungen, die von beiden Qualitäten profitieren könnten, sind 
mit erheblichen Einschränkungen verbunden: Balkone müssten aufgrund der Lärmbe-
lastung zum Innenhof hin – also auf der verschatteten Seite – liegen, während d ie 
Schlafräume zur Sonne und damit zu den hohen Lärmbelastungen hin orientiert wären. 
Für kleine Wohnungen, die jeweils nur zu einer Seite hin ausgerichtet sind, bedeutet 
dies, dass sie entweder zu laut oder zu schlecht besonnt wären. 
 Fazit: Die dauerhafte Überschreitung der Lärmgrenzwerte und die unzureichende na-
türliche Belichtung in den relevanten Bereichen lassen in allen drei Baukörpern ge-
sunde Wohnverhältnisse nicht zu. 
Baukörper C ist  ohnehin aufgrund seiner Geschossigkeit von 12 Stockwerken , die 
städtebaulich als Lärmpuffer gegenüber der Severinsbrücke fungieren, in dem vorlie-
genden Konzept aus Schallschutzgründen einer gewerblichen Nutzung vorbehalten. 
4. Schlussbetrachtung und Handlungsempfehlungen  
Aufgrund der dargestellten Rahmenbedingungen können alternative Nutzungsformen 
geprüft werden, die hier eher mit den vorhandenen Rahmenbedingungen vereinbar 
sind. Die städtebauliche Lage in Köln-Deutz macht den Standort grundsätzlich attraktiv 
für gewerbliche Wohnformen, also zeitlich befristetes Wohnen mit den einhergehen-
den, geringeren Anforderungen an Ruhe und Tageslicht. Hier ist ein sehr enger, recht-
licher Korridor im Rahmen der Baugenehmigung zu beachten, in dem regelmäßig zwi-
schen Beherbergung und Wohnen differenziert wird. 
Das bereits vorgesehene Hotel stellt eine Nutzung dar, die gegebenenfalls in Abhän-
gigkeit der Nachfrage und der Grundstücks disposition noch variiert und ergänzt wer-
den kann. Technische Lösungen wie Schallschutzfenster oder mechanische Lüftungs-
systeme sind in diesem Kontext eingeführte und akzeptierte Lösungen. 
5. Anhang: Verwendete Gutachten  
ADU cologne. Institut für Immissionsschutz GmbH: Schalltechnische Voruntersuchung 
zum Straßenverkehrslärm für das Bauvorhaben an der Helenenwallstraße in Köln -
Deutz, 20.05.2026.

Seite 8 von 8 
 
Krebs + Kiefer Ingenieure GmbH: Projektentwicklung Helenenwallstraße, Köln – Nut-
zung Wohnen / Hotel. Fachliche Stellungnahme Schall - und Immissionsschutz, 
12.06.2026. 
 
Peutz Consult GmbH: Lichttechnische Untersuchung zum Bauvorhaben Helenenwall-
straße in Köln, 15.06.2026.  
  
Stottrop Stadtplanung, 17. Juni 2026

Anlage 0 
Begründung zur Dringlichkeit 
 
Aufgrund verwaltungsinterner Abstimmungen bzgl. der Vereinbarkeit des geplanten Vorha-
bens an der Helenenwallstr. und der künftigen Instandsetzung der Severinsbrücke konnte 
die Beschlussvorlage erst kurzfristig in den Beratungsturnus aufgenommen werden.  
Eine Beratung in diesem Turnus ist erforderlich um das vorgesehene Qualifizierungsverfah-
ren nicht noch weiter nach hinten verschieben zu müssen.

* Das Beratungsgremium setzt sich zusammen aus: Den Expert*innen des Lenkungsgruppe Masterplan, dem Vorsitzenden 
des Gestaltungsbeirats sowie dem Beigeordneten für Planen und Bauen.
Anlage 7: Höhenentwicklungskonzept Innere Stadt 
Köln Beratung des Vorhabens Helenenwallstraße 40 
Mit der geplanten Höhe von über 40 Metern sowie 30% Übersteigung der Umgebungsbebauung liegt 
das Vorhaben Helenenwallstraße 40 im Anwendungsbereich des Höhenentwicklungskonzepts für die 
Innere Stadt (kurz: HEK). Die Lage innerhalb des im HEK definierten Möglichkeitsraums „Stadtachsen & 
Ringe“ eröffnet die grundsätzliche Perspektive einer vertikalen Entwicklung, sofern diese städtebaulich 
schlüssig, stadträumlich verträglich und qualitätsvoll ausgestaltet wird. 
Die nachfolgenden Hinweise sind als Leitlinien für die weitere Projektentwicklung und das anschlie-
ßende Qualifizierungsverfahren zu verstehen: 
Zentraler Aspekt ist die klare städtebauliche Differenzierung des Bauvolumens. Es wird empfohlen, im 
weiteren Verfahren präzise auszuarbeiten, ob und in welcher Höhe Gebäudeteile einen Hochpunkt aus-
bilden und ob eine Terrassierung bzw. Höhenstaffelung vorgesehen wird. Besondere Aufmerksamkeit 
gilt hierbei dem sensiblen Umgang mit de m Verkehrslärm der Severinsbrücke sowie den angrenzen-
den Wohnquartieren.  
Im Kontext des Vorhabens wird die Weiterentwicklung der Höhe grundsätzlich als möglich erachtet - 
bis hin zu einer kulturerbeverträglichen Höhe von 63 m im Rahmen der folgenden Qualifizierung. Vo-
raussetzung hierfür ist jedoch eine sorgfältige städtebauliche Ausformulierung, die sowohl die Fernwir-
kung als auch die Wirkung im unmittelbaren Stadtraum angemessen berücksichtigt. Diese Aspekte wir-
ken sich unmittelbar auf die Positionierung des Gebäudes auf dem Grundstück sowie auf die Ausbil-
dung von Rücksprüngen und Staffelungen aus. 
Positiv bewertet wird ein Zurückspringen des Erdgeschosses am Rheinboulevard, da hierdurch der 
öffentliche Raum erweitert und eine stärkere Verzahnung mit dem Rheinboulevard erreicht werden 
kann. Eine solche Lösung kann zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität beitragen und den öffentli-
chen Charakter des Standorts unterstreichen. 
Im Hinblick auf die Mobilität wird empfohlen, die Einbindung des Vorhabens in das übergeordnete Fuß- 
und Radwegenetz klar herauszuarbeiten und ein nachhaltiges Mobilitätskonzept zu entwickeln. Dazu 
gehört insbesondere eine Reduzierung des Stellplatzangebots zugunsten alternativer Mobilitätsfor-
men. Die Ausbildung der Tiefgarage sollte möglichst kompakt erfolgen; perspektivisch kann auch ge-
prüft werden, inwieweit auf eine klassische Tiefgarage ganz verzichtet werden kann. 
Empfehlung des Begleitgremiums: Zusammenfassend bestätigt das Beratungsgremium* zum HEK die 
grundsätzliche Eignung eines Vorhabens und spricht sich für eine Weiterentwicklung im Rahmen eines 
Qualifizierungsverfahrens aus. Die benannten Hinweise sind dabei als zentrale Arbeitsaufträge für ein 
folgendes Qualifizierungsverfahren zu verstehen, um die städtebauliche, architektonische und funktio-
nale Qualität des Projekts weiter zu schärfen und eine überzeugende Integration in den Stadtraum zu 
gewährleisten.

Dezernat, Dienststelle  
I/02/02-1 
 
Vorlagen-Nummer 
 1870/2026 
Einwohneranfrage nach § 39 Abs. 6 der  Geschäftsordnung 
des Rates und der Bezirksvertretungen 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 25.06.2026 
 
Einwohneranfrage - Severinsbrücke/Helenenwallstraße 
1. Baustelleneinrichtung Severinsbrücke (Gesamtinstandsetzung ab 2030) 
o Welcher Stand liegt derzeit zur geplanten Baustelleneinrichtung vor (geplante 
Flächen, Zeitfenster)? 
o Gibt es bereits abgestimmte Varianten oder eine verbindliche Festlegung zur 
Lage der Baustellenflächen in der Nähe der Helenenwallstraße? 
 
2. Koordination beider Projekte 
o Liegen derzeit Abstimmungen oder Planungsabgleiche zwischen der Severins-
brücken-Sanierung und dem Bauprojekt Helenenwallstraße vor? 
o Falls ja: Welcher Koordinationsstand besteht (kurze Beschreibung)? 
 
3. Planungsstand Helenenwallstraße (Vorlagennummer 3517/2025) 
o Wie ist der aktuelle Verfahrensstand (Planungsphase, Genehmigungsstatus, 
Beteiligungsverfahren)? 
o Sind zeitliche Meilensteine oder nächste Schritte bekannt, die für Anwohner 
relevant sind? 
 
4. Öffentlichkeitsbeteiligung 
o Sind weitere Informations- oder Beteiligungsveranstaltungen geplant und 
wenn ja, wann?

2 
 
 
Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 
Andrea Brohl 
Telefon:  (0221) 221-91709 
E-Mail:  Andrea.brohl@stadt-koeln.de 
Datum: 26.06.2026 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 6. Sitzung der 
Bezirksvertretung Innenstadt  vom 25.06.2026  
öffentlich 
1.3 Einwohneranfrage - Severinsbrücke/Helenenwallstraße 
1870/2026 
 
 Beantwortung der Einwohneranfrage für die BV Innenstadt betreffend 
"Gesamtinstandsetzung Severinsbrücke/Bebauung Helenenwallstraße" 
(AN/1870/2026) 
1888/2026 
 
Frau Bezirksbürgermeisterin Cazier bittet die Beantwortung der Einwohneranfrage 
(1888/2026) als weitere Anlage zur Beschlussvorlage beizufügen 
„Beschluss über die Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung Arbeitsti-
tel: Helenenwallstraße in Köln-Deutz, 3517/2025“  
und damit dem Ausschuss für Stadtentwicklung und räumliche Zusammenarbeit zu 
seiner Sitzung am 30.06.2026 vorzulegen.

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 
Andrea Brohl 
Telefon:  (0221) 221-91709 
E-Mail:  Andrea.brohl@stadt-koeln.de 
Datum: 13.03.2026 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 4. Sitzung der 
Bezirksvertretung Innenstadt  vom 12.03.2026  
öffentlich 
3.13 Beschluss über die Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlich-
keitsbeteiligung Arbeitstitel: Helenenwallstraße in Köln-Deutz 
3517/2025 
Herr Yüksek, Stadtplanungsamt, stellt die Planungen für die Einleitung des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplanverfahrens Helenenwallstraße vor, welches eine gewerbli-
che Nutzung mit Büro- und Hotelnutzung bei einer Höhe von 40 bis 45 Meter vorsieht. 
Er weist auf die positiven Prüfungen der Welterbeverträglichkeit (Anlage 6) und des 
Höhenentwicklungskonzept (Anlage7) hin.  
 
Frau Fries, SPD, betont, dass Deutz keine weiteren Hotels, sondern Wohnraum brau-
che. 
 
Frau Gareis, Volt, fragt, wie die Lärmsituation mit einer Hotel- und Büronutzung ver-
einbar sei. Sie legt Wert darauf, dass bei der Stadtentwicklung ökologische, soziale 
und wirtschaftliche Aspekte gemeinsam betrachtet würden. Sie stellt aufgrund ge-
stoppter Büroprojekte in Deutz und der Entwicklung im Deutzer Hafen in Frage, ob an 
diesem Standort zusätzlich Büro- und Gewerbeflächen gerechtfertigt seien. Sie hält 
das Vorhaben für nicht ausreichend begründet, da die Auswirkungen auf Verkehr und 
Mikroklima nicht belastbar vorliegen. Sie fragt, welche belastbaren Erkenntnisse der 
Verwaltung über den aktuellen Bedarf an Büroflächen vorliegen, insbesondere vor 
dem Hintergrund steigender Leerstände und zuletzt gestoppter Büroprojekte. Auf wel-
cher Datengrundlage kommt die Verwaltung zur Erkenntnis, dass die verkehrlichen 
Auswirkungen nicht kritisch seien, insbesondere vor dem Hintergrund der Themen Sa-
nierung Brücke, Deutzer Hafen sowie Schulbau im Hasental? Sie bittet um weitere 
Angaben zu Luftzirkulation und Hitzestau und fragt, ob die entsprechenden fachgut-
achterlichen Ergebnisse öffentlich vorgelegt würden. Sie merkt an, dass nicht jede 
mindergenutzte Fläche in ein Büroobjekt verwandelt werden müsse. 
 
Herr Yüksek, Stadtplanungsamt, führt aus, dass das Projekt von KölnBusiness Wirt-
schaftsförderung an die Verwaltung herangetragen worden sei, da dort der Bedarf ge-
sehen werde. Die Ergebnisse der noch zu prüfenden Verkehrsverträglichkeit fließen in 
das vorgesehene Qualifizierungsverfahren ein. Er weist auf die schon durchgeführte 
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange hin. Die Klimaschutzleitlinien finden Ein-

gang in das Qualifizierungsverfahren. Die Gutachten werden mit der Offenlage öffent-
lich zur Verfügung gestellt. Die Bezirksbürgermeisterin ist stimmberechtigt im Preisge-
richt.  
 
Herr Dr. Höver, Bürgeramt Innenstadt ergänzt zu den Themen Lärmschutz und Wohn-
raum, dass der Standort sich nicht für eine Wohnnutzung anbiete und für gewerbliche 
Nutzung andere Immissionswerte gelten. Aufgrund der Nähe zur KölnMesse sei eine 
Hotelnutzung an einem Standort, wo keine Wohnnutzung realisiert werden könne, 
sinnvoll, gerade um den Druck auf den Wohnraum durch Airbnb zu senken.  
 
Herr Stodden, CDU, vermisst eine Markterkundung zur wohnwirtschaftlichen Nutzung 
und valide Angaben zu den Grundstücksverhältnissen. Die Vorlage spreche lediglich 
von einer Anhandgabe. Er bittet dies schriftlich zu beantworten. 
 
Herr Yüksek, Stadtplanungsamt, teilt mit, dass die Anhandgabe im Liegenschaftsaus-
schuss am 22.05.2023 (1385/2023) im nichtöffentlichen Teil beschlossen worden sei. 
 
Herr Goss, B90/Die Grünen, betont, dass eine inhaltliche Diskussion in dieser Kurz-
fristigkeit kaum zu leisten sei. Er weist ebenfalls darauf hin, dass das Büroprojekt an 
der Deutz-Mülheimer Straße zurückgezogen wurde, da der Bedarf vom Investor nicht 
mehr gesehen wurde. Er kann den Bedarf an Büronutzung nicht erkennen. Auch die 
Sanierung der Severinsbrücke stehe in enger Verbindung und die Baustelleneinrich-
tung sei wichtig. Er fragt, ob nach dem Projekt Helenenwallstraße bei Sanierung der 
Südseite der Severinsbrücke Bäume gerodet werden müssten, um die Baustelle ein-
zurichten. Er weist ebenfalls darauf hin, dass zukünftig Flächen gebraucht werden, die 
beispielsweise für ein Interim genutzt werden könnten. Er nennt als Beispiele - und 
ausdrücklich nicht als Alternative- die Feuerwache 1 aber auch des Suchthilfezentrum.  
 
Zum jetzigen Zeitpunkt kann die Verwaltung lt. Herrn Yüksek nicht verbindlich aussa-
gen, ob aufgrund der Baustelleneinrichtung zur Sanierung der Severinsbrücke Bäume 
gefällt werden müssen.  
 
Herr Nüsser, FDP, fasst zusammen, dass es viele offene Fragen gebe, die heute nicht 
geklärt werden könnten und er heute keine Entscheidung treffen könne. Auf seine 
Nachfrage führt Herr Yüksek aus, dass bei einer Vertagung das Qualifizierungsverfah-
ren nach hinten verschoben werde, aber ab 2030 bereits die Brückensanierung an-
stehe und diese Baustellen nicht parallel laufen sollen. 
 
Herr Cremer, SPD, führt aus, dass nach der Entscheidung durch den Oberbürger-
meister auch zur Brückensanierung die Beschlussvorlage in die Beratung gegeben 
wurde. In der Fraktionsvorsitzendenbesprechung in der letzten Woche wurde sie den 
Fraktionsvorsitzenden durch Fachverwaltung und Vorhabenträger vorgestellt. Das 
Projekt stelle einen stadtentwickelnden Lückenschluss an der Stelle dar. Die Stadt 
werde immer beliebter und Wohnbebauung sei an dieser Stelle nicht verträglich, da-
her könne er der Argumentation folgen.  
 
Frau Stolle, Die Linke, meldet ebenfalls Beratungsbedarf an, um auch die Argumente 
bzgl. Freiflächen für einen Interim, Belüftung usw. zu überdenken. 
 
Auf die Nachfragen von Frau Bezirksbürgermeisterin Cazier, ob noch Fragen offen 
seien, teilt Herr Stodden mit, dass aus seiner Sicht heute eine Entscheidung getroffen 
werden könne. Frau Gareis, Volt, hat nicht den Eindruck, dass ihre Fragen in naher 
kurzfristiger Zukunft beantwortet werden können, daher sei dies für sie momentan für 
eine Entscheidung nicht relevant. Herr Goss, B90/Die Grünen, weist auf die noch of-
fene Frage zur Brückensanierung hin. Nach den Informationen müsse es auch Zeit für

eine Reflektion und einen Austausch über die Fraktionen hinweg geben. Er gibt zu be-
denken, dass man auch für die Menschen im Hafenviertel und den bestehenden Vier-
teln verantwortlich sei. Er regt an über eine Erhaltungssatzung nachzudenken, um die 
Menschen zu schützen. 
 
Frau Cazier unterbricht die Sitzung zur Beratung von 16:55 Uhr bis 17:05 Uhr. 
 
Herr Goss, B90/Die Grünen, schlägt ein gemeinsames Fachgespräch mit dem Aus-
schuss Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit vor und die Bitte an den Aus-
schuss diesem Beschluss der Bezirksvertretung Innenstadt am 17.03.2026 zu folgen. 
 
Geänderter Beschluss: 
Die Bezirksvertretung Innenstadt beschließt die Vertagung der Beschlussvorlage mit 
der Maßgabe ein gemeinsames Fachgespräch mit dem Ausschuss für Stadtentwick-
lung und regionale Zusammenarbeit durchzuführen und bittet den Ausschuss diesem 
Beschluss der Bezirksvertretung Innenstadt in seiner Sitzung am 17.03.2026 zu fol-
gen. 
 
 
Abstimmungsergebnis: Einstimmig zugestimmt

Helenenwallstraße | Köln Deutz  Dialogorientiertes Qualifizierungsverfahren zur architektonischen und freiraumplanerischen Qualitätssicherung mit integriertem Workshop  Kompaktinformation

KHW40 | HELENENWALLSTRASSE 40 in KÖLN DEUTZ Aufgabenstellung   
2

HWK40 | HELENENWALLSTR. 40 in KÖLN DEUTZ Aufgabenstellung  
   3 
              Anlass  Die Umsetzung einer Bebauung im Sinne des Städtebaulichen Masterplans der Stadt Köln war aufgrund privater Eigentümerinteressen lange blockiert. Dieser Kon-flikt konnte nun aufgelöst werden. Zuvor wurde an dem Standort über zwei Jahre eine wohnwirtschaftliche Nutzung geprüft, die jedoch insbesondere aufgrund der Lärm-exponierten Lage nicht weiterverfolgt werden konnte. Die Vorhabenträgerin, die Dumrese Real Estate mit Sitz in Köln strebt eine qualität-volle und nachhaltige Bebauung mit einer gewerblichen Nutzung für Büro und Hotel, sowie ergänzend für Gastronomie, eine Barista-Bar, für Fitness oder eine Bäckerei sowie einen Lebensmittel-Nahversorger an. Insbesondere das Hotel und die kom-plementären Nutzungen sollen das lebendige Umfeld aufnehmen und, auch außer-halb der üblichen Büroarbeitszeiten bereichern und sicherer machen. In der Tiefga-rage sind Fahrrad- und PKW-Stellplätze der Mitarbeitenden, Kunden, Besucher und auch Nachbarn vorgesehen. Hier, oder im Fitness-Bereich sollen Spinde, Duschen und Umkleiden für Zweiradfahrer entstehen. Der breit diversifizierte Nutzungsmix mit einer aktivierenden Erdgeschosszone soll eine nachhaltige Belebung des Standortes und seiner Umgebung ermöglichen, so-ziale Kontrolle insbesondere im Bereich unter der Brücke bieten und insofern mo-nofunktionalen Ansätze der Vergangenheit ablösen.   
Blick von der Siegburger Straße über das Projektgrundstück mit Parkplatz, Helenenwallstraße und Freifläche (von rechts nach links)

KHW40 | HELENENWALLSTRASSE 40 in KÖLN DEUTZ Aufgabenstellung   
4 
           Das neue Gebäude soll im städtebaulichen Sinne vermitteln zwischen dem groß-maßstäblichen Brückenbauwerk einerseits und einer kleinteiligen Blockrand-Be-bauung andererseits, und gleichzeitig kulturhistorische Rahmenbedingungen auf-nehmen. Für den Standort besteht die Chance einer Neu-Ordnung der Freianlagen, ggf. im Kontext mit einer möglichen Verlängerung des rechtsrheinischen Rheinboulevards nach Süden bis zur neuen Quartiersentwicklung Deutzer Hafen.  Es soll ein modernes und nachhaltiges Gebäude entstehen, in der späteren Nut-zungsphase ESG-konform betrieben, auch mit erneuerbaren Energien. Aufwändige Gebäudetechnik soll vermieden werden, stattdessen sollen natürliche Maßnahmen geprüft werden, etwa eine innovative Gebäudebegrünung, die das Mikroklima posi-tiv beeinflusst. Lage in der Stadt Die rechtsrheinische Auffahrtsrampe der 1959 in Betrieb genommenen Severins-brücke wurden in den Durchführungsplänen von 1958 bzw. 1961 als Verkehrs- bzw. Freifläche ausgewiesen. Die heutige Nutzung erfolgt als, diagonal das Plangebiet durchschneidende Helenenwallstraße ohne weitere Anforderungen, und einem südlich gelegenen Parkplatz. Nördlich schließen sich teils leerstehende Bestands-gebäude an, während die verbliebenen Flächen als Freifläche ausgewiesen wur-den. Im Norden und Osten begrenzen die Troisdorfer Straße und die Auffahrts-rampe der Severinsbrücke das Grundstück. 
Nachbarbebauung an der Troisdorfer Straße, abgängige Bestandsbebauung an der Helenenwallstraße (re.)    (oben) und Helenenwallstraße

HWK40 | HELENENWALLSTR. 40 in KÖLN DEUTZ Aufgabenstellung  
   5 
Der Stadtteil Deutz hat sich, u. a. mit dem Lanxess-Tower, dem Triangle und der Quartiersentwicklung MesseCity in den letzten Jahren zu einem gefragten Büro-standort entwickelt. Diese Entwicklung setzt sich fort mit zukunftsweisenden Pro-jekten, wie dem neuen LVR-Hochhaus am Ottoplatz und der südlich der Severins-brücke gelegenen Quartiers-Entwicklung „Deutzer Hafen“, vorgesehen für ca. 550.000 qm BGF als integriertes Quartier. Qualitative Ziele Angestrebt wird eine zeichenhafte und nachhaltige Architektur mit hoher städtebau-licher Qualität. Eine möglichst variable Gebäudestruktur muss flexible und effiziente Büroflächen gewährleisten, für zeitgemäße und zukünftige Bürotypologien wie etwa dem activity based working, New Work und andere. Die Außenanlagen sollen eine hohe Aufenthaltsqualität aufweisen und einen leben-digen Austausch auch im Freien ermöglichen. Darüber hinaus soll ein optimiertes Mikroklima erreicht werden. Die neuen Pflanzungen müssen den Anforderungen des Klimawandels Stand halten, wozu sowohl Starkregen-Ereignisse als auch län-gere Hitzeperioden gehören. Verkehrlich soll ein neuer Fußgänger-Überweg der Siegburger Straße die Erreich-barkeit des Rheinufers verbessern sowie eine neue, verbesserte Führung für Rad-fahrende deren Sicherheit maßgeblich erhöhen. Dabei sollen Architektur und Qualitäten den hohen Ansprüchen der späteren Nutzer an Nachhaltigkeit, Effizienz und Flexibilität genügen. Der Planung zugrunde gelegt wird eine Zertifizierung, bspw. der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, DGNB e. V. Das Vorhaben bietet vielfachen Anlass zum Austausch mit allen Akteuren. Verfahren Über das dialogorientierte Qualifizierungsverfahren mit integriertem Workshop soll die Frage nach einer architektonisch-freiraumplanerischen Lösung beantwortet werden und zugleich der heute heterogene Freiraum mit Parkplatz und Rampen-bauwerk neu geordnet werden. Verfahrensablauf  Im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens soll ein intensiver Austausch der Ideen für diesen Standort gefördert werden und zugleich eine breite Akzeptanz der gefun-denen Lösung ermöglicht werden. Begleitet wird das Verfahren durch ein Auswahlgremium: es fungiert ähnlich einer Jury und übernimmt die Entscheidungen im Verfahren. Dieses Gremium wird so-

KHW40 | HELENENWALLSTRASSE 40 in KÖLN DEUTZ Aufgabenstellung   
6 
wohl mit Vertreter:innen des Bauherrn, der Verwaltung, der Politik, als auch exter-nen Fachexperten (Architekten und Landschaftsarchitekten) besetzt (Kölner Mo-dell). Insgesamt vier Entwurfsteams (Architekten, ggf. Landschaftsarchitekten und Fach-planer) sollen sich beteiligen. Die Festlegung der eingeladenen Teams erfolgte in enger Abstimmung mit der Stadt Köln. Dabei sollen auch international Teilnehmende mit hoher gestalterischer und fachli-cher Kompetenz sowie ausgewiesenem Innovationspotential in Sachen Nachhaltig-keit einen Beitrag liefern. Zu Beginn des Verfahrens findet die Vorbesprechung des Beratungsgremiums und ein anschließendes Kolloquium mit den Teilnehmenden statt. Die Teilnehmenden erhalten Gelegenheit, ihre Rückfragen zu stellen.  Nach dem ersten Bearbeitungszeitraum werden die Ergebnisse in einer hybriden Sitzung präsentiert und mit dem Gremium diskutiert. Die Diskussionsergebnisse werden in den weiteren Bearbeitungsprozess integriert. Die Entwürfe der Zwischen-präsentation werden der Bürgerschaft im Rahmen der (in Abhängigkeit des späte-ren Bauleitplan-Verfahrens ggf. freiwilligen), frühzeitigen Beteiligung nach 3.1 BauGB sowie nach den Vorgaben des Höhenentwicklungskonzeptes der Stadt Köln (HEK) vorgestellt. Nach der finalen Abgabe werden die Ergebnisse der Vorprüfung vorgelegt. Vor der Entscheidungsfindung präsentieren die teilnehmenden Büros dem Gremium ihre finalen Entwürfe. Im Anschluss ergänzt die Vorprüfung in nicht öffentlicher Sitzung die Präsentation der Teams mit ihren Ergebnissen. Das Gremium empfiehlt der Auftraggeberin einen Entwurf für die weiteren Pla-nungsschritte.  Zeitleiste         18.12.2025, ISR Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH, Düsseldorf 
Versand derAufgabenstellung
Schriftliche Rückfragen
Briefing 1Vorbesprechung desEmpfehlungsgremiumsund KolloquiumOrtsbesichtigungRückfragen
Zwischenpräsentationund Workshop
Vorstellung erster IdeenKlärung von Rückfragen
Rückkopplung mit Bauherr, Verwaltung und Politik
Öffentlichkeitsbeteiligungnach § 3.1 BauGBBeteiligung nachHöhenentwicklungskonzept
AbgabeVorprüfung
JurysitzungAbschlusspräsentationAuswahl des Siegers
..........................................................................Bearbeitungszeitraum1............................................................................Bearbeitungszeitraum 2

1 
Anlage 6

2 
ERSTEINSCHÄTZUNG zum Bauvorhaben Helenenwallstraße 40  in Köln-Deutz                                     RHA REICHER HAASE ASSOZIIERTE GMBH Prof. Christa Reicher, Holger Hoffschröer, Christoph Klanten Vanessa Ziegler, Till Müller-Haude  Bürostandort Aachen Oppenhoffallee 74 52066 Aachen  0241 46376740 www.rha-planer.eu

3 
   Inhaltsverzeichnis  1. ANLASS UND AUFGABENSTELLUNG ........................................................................................... 4 2. METHODISCHES VORGEHEN ........................................................................................................ 5 3. BESCHREIBUNG DES BAUVORHABENS ....................................................................................... 6 4. BESCHREIBUNG DER DENKMÄLER .............................................................................................. 6 4.1 KÖLNER DOM .................................................................................................................................. 6 4.2 HOCHBUNKER ................................................................................................................................. 7 4.3 RHEINAUHALBINSEL ....................................................................................................................... 7 4.4 SEVERINSBRÜCKE ........................................................................................................................... 8 5. BLICKPUNKTE UND BEWERTUNG ................................................................................................ 8 6. ERSTEINSCHÄTZUNG ................................................................................................................... 12 ANHANG .............................................................................................................................................. 14

4 
1. Anlass und Aufgabenstellung  Auf dem Grundstück im Bereich Helenenwallstraße (Ecke Troisdorfer Straße/Siegburger Straße) in Köln-Deutz plant die Dumrese Real Estate GmbH eine bauliche Entwicklung. Hierzu soll 2026 ein hochbaulicher Wettbewerb durchgeführt werden.   Aufgrund der Lage des Vorhabens, vor allem im Umfeld der UNESCO-Welterbestätte Kölner Dom aber auch von eingetragenen Denkmälern, sind potenzielle Auswirkungen auf relevante Blickbeziehungen und Ansichten („Umgebungsschutz“, vgl. § 5 Abs. 3 DSchG NRW) nicht auszuschließen und frühzeitig zu prüfen (§ 9 Abs. 2 DSchG NRW). Diese zu betrachtenden Denkmäler wurden vorab in einer Stellungnahme des Denkmalamtes definiert. Hierbei handelt es sich um den Kölner Dom (Denkmal-Nr. DE_05315000_A_091 1), die Severinsbrücke (DE_05315000_A_5005), den Hochbunker mit Grünfläche an der Helenenwallstraße (DE_05315000_A_0058) sowie die Rheinauhalbinsel (DE_05315000_A_0123).  
  Eingetragene Denkmäler im Umfeld des Bauvorhabens (eigene Darstellung)  Im Rahmen der vorliegenden Studie wurden dazu die genannten Denkmäler zunächst mit Blick auf ihre kulturhistorische Bedeutung erfasst und Anforderungen an den Umgebungsschutz abgeleitet.   Ziel der vorliegenden Ersteinschätzung ist es, Anforderungen aus dem Kulturerbeschutz herauszuarbeiten und bereits in einem frühen Stadium der Projektentwicklung potenzielle Auswirkungen auf das Welterbe und die nahegelegenen Denkmäler zu identifizieren. Diese sollen im Sinne einer Zielsetzung in die Wettbewerbsunterlagen einfließen und so zu einer möglichst verträglichen Entwicklung beitragen. Im weiteren Prozessverlauf, das heißt nach

5 
der Durchführung des Wettbewerbs soll eine konkretisierte Stellungnahme mit Blick auf den ausgearbeiteten Siegerentwurf erarbeitet werden.  2. Methodisches Vorgehen  Um eine möglichst konsistente Beurteilung im Sinne der Ersteinschätzung zu formulieren, orientiert sich das methodische Vorgehen an etablierten Methoden und Verfahren aus dem Kulturerbeschutz: Der seit 2022 vorliegende Leitfaden „Guidance and Toolkit for Impact Assessments in a World Heritage Context“, der von der UNESCO und ihren Beratungsgremien erarbeitet wurde, liefert umfassende Empfehlungen zur Durchführung von sogenannten Kulturerbeverträglichkeitsprüfungen (KVP). Hierfür sieht der Leitfaden elf sukzessiv abzuarbeitende Schritte vor, an die sich die vorliegende Ersteinschätzung methodisch anlehnt.   Darüber hinaus wird auch die im Leitfaden geforderte Beteiligung von betroffenen Akteuren im Rahmen eines gemeinsamen Abstimmungstermins durchgeführt. Dies waren insbesondere die Stadt Köln (Stadtplanungsamt, Stadtkonservator, Dombaumeister und Wirtschaftsförderung) sowie die Vorhabenträgerin.  
  Prozessgrafik zur Durchführung von KVP (Quelle: UNESCO et al., 2022)  Die im Leitfaden vorgesehenen Schritte 1 und 2, Screening und Scoping, dienen im Wesentlichen der Einschätzung über Umfang und Inhalt der erforderlichen Untersuchungen, die im Vorfeld durch die Auftraggeberin und die Denkmalbehörde bereits umrissen wurden.   Das sogenannte Baseline Assessment (Schritt 3) sieht eine Beschreibung der Denkmalwerte und -merkmale (Attribute) der zu betrachtenden Kulturerbestätten vor. Diese dient als Beurteilungsgrundlage für die folgenden Schritte. Hierzu werden die von der Denkmalbehörde verfassten Denkmalbeschreibungen herangezogen. Für den Kölner Dom kann dabei auf die im Rahmen einer vorangegangenen KVP durchgeführte Attributdefinition zurückgegriffen werden.   Die Schritte 4 bis 6 beziehen sich schließlich auf das geplante Vorhaben, und zielen darauf ab, die potenziell von ihm zu erwartenden Auswirkungen zu identifizieren und systematisch zu evaluieren. Dies geschieht insbesondere anhand von zuvor ausgewählten Blickpunkten und Visualisierungen des Vorhabens. Die vorliegende Ersteinschätzung dient letztlich dazu, mögliche Auswirkungen von vornherein zu „mitigieren“ (Schritt 7), also dafür Sorge zu tragen, dass diese auf ein verträgliches Maß begrenzt werden.

6 
3. Beschreibung des Bauvorhabens  Für das geplante Bauvorhaben ist ein Baukörper mit einer Ziel-BGF von etwa 25.000 m2 vorgesehen. Da zum aktuellen Prozessstand noch kein konkreter Entwurf oder Plan vorliegt, wurden die von der Vorhabenträgerin vorgeschlagenen Testvolumina als Grundlage für die vorliegende Ersteinschätzung herangezogen.   
  Testvolumina der Vorhabenträgerin (Quelle: Dumrese Real Estate GmbH)  Auf dieser Grundlage wurden vorab durch das Büro HH Vision abstrakte bzw. skizzenhafte Visualisierungen erarbeitet, die auf Volumina mit Süd-/West- und Nordflügel à ca. 22,0/25,5/43,0	m beruhen und mit einer optionalen Erhöhung der Flügel um jeweils 10 und 20 m auf dann bis zu ca. 63 m Höhe ergänzt wurden. Die baulichen Erhöhungen sollen im Zuge der konkretisierenden Entwurfsplanung bauliche „Spielräume“ bieten, um die angestrebte BGF in Abhängigkeit des jeweiligen Entwurfs unterbringen zu können. Die Ziel-BGF ist auch ohne Ausnutzung der optionalen Erhöhungen innerhalb des vorgesehenen Bauvolumens zu erreichen. 4. Beschreibung der Denkmäler   Die vier zu untersuchenden Denkmäler weisen jeweils eigene Charakteristika und Denkmalwerte auf, woraus sich unterschiedliche Implikationen mit Blick auf den Umgebungsschutz ergeben.  4.1 Kölner Dom1  Der Kölner Dom wurde 1996 nach den Kriterien (i), (ii) und (iv) in die UNESCO-Welterbeliste eingetragen. Dessen sogenannter „Außergewöhnlicher Universeller Wert“ („Outstanding Universal Value“ – OUV) wird durch verschiedene Attribute zum Ausdruck gebracht. Neben  1 Die hier dargestellte Beschreibung ist aus der KVP zum Bauvorhaben Deutz-Mülheimer Str. 30 entnommen, die 2025 von RHA erstellt wurde. Die Beschreibungen der drei anderen Denkmäler basieren auf den Eintragungstexten der Stadt Köln als Untere Denkmalbehörde.

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zahlreichen Attributen, die den Innenraum beschreiben (wie etwa der Hochaltar oder das Chorgestühl), sind andere aus der Umgebung sichtbar und daher für städtebauliche Entwicklungen im Umfeld relevant. Dies sind insbesondere seine Eigenschaften als „gotisches Meisterwerk“ – die Gebäudekomposition mit fünfschiffiger Basilika, Querschiff und Seitenschiffen, die Turmfassade mit den zwei Türmen sowie die einheitliche und kompromisslose Ausführung der Bauteile unter Beachtung des ursprünglichen, historischen Entwurfes. Darüber hinaus ist die Bedeutung des Doms als „dominantes Element der Kölner Stadtsilhouette“ zu nennen, was sich sowohl in seiner Dominanz im Stadtbild als auch in seiner räumlichen Verbindung mit romanischen Kirchen, dem Rathausturm sowie weiteren stadtbildprägenden Bauten und Denkmälern widerspiegelt. Nicht zuletzt gilt der Kölner Dom als „gesellschaftliches und religiöses Zentrum“, das sich insbesondere durch die Pilger- und Prozessionswege in der Umgebung manifestiert. Relevante Blickbeziehungen aus der Umgebung auf den Kölner Dom sind im sogenannten „Sternenplan“ der Stadt Köln (1993) dargestellt.   4.2 Hochbunker  Der sogenannte „Flakbunker“ wurde vom Architekten Hans Schumacher entworfen und 1942 erbaut. Sein langer rechteckiger Betonbau ist in Form einer Kirche mit Turm gestaltet. Das Flachdach sowie der obere Turmabschluss umfassen jeweils ein Kranzgesims mit zahnschnittartigen Dekorationselementen. Er diente im Zweiten Weltkrieg dem Schutz der Kölner Bevölkerung und ist somit als „Zeitzeugnis“ von Relevanz – weniger jedoch als städtebauliche Komponente und hinsichtlich des Umgebungsschutzes.  4.3 Rheinauhalbinsel  Zum eingetragenen Denkmal gehören sowohl drei ehemalige Lagergebäude als auch das ehemalige Hafenzollamt (heute Schokoladenmuseum). Die drei Lagergebäude wurden allesamt zwischen 1892 und 1898 im Zuge der Anlage des Rheinauhafens sowie der von Hermann Josef Stübben geplanten Stadterweiterung Kölns errichtet. Der Architekt, Bernhard Below, verfolgte dabei die Idee einer „dem Kölner Stadtpanorama angemessenen architektonischen Gestaltung“. Die Bauten stellen eine Reminiszenz an die Gotik dar, „einer der Blütezeiten Kölns“. Im Zuge des Zweiten Weltkriegs kam es zu zahlreichen Beschädigungen, in deren Folge die Bauten deutlich verändert wurden.   Das alte Hafenzollamt wurde von Georg Eberlein entworfen, 1896 erbaut und nach den Kriegszerstörungen 1948/50 wieder aufgebaut. Es handelt sich um ein freistehendes drei- bis fünfgeschossiges Gebäude mit verwinkeltem Grundriss und zwei Treppentürme an der Westfassade sowie zwei Erkern an der Südfassade. Aufgrund seiner exponierten Lage an der Inselspitze ist das Gebäude für das Kölner Stadtbild von Bedeutung. Darüber hinaus wurden durch Aufgreifen von Elementen aus Renaissance und Spätgotik bewusst Bezüge zur „Blütezeit Kölns“ hergestellt, wodurch das Gebäude gleichzeitig als Teil des „berühmten historischen Stadtbild“ ablesbar werden sollte.  Insgesamt ist hier vor allem der sich eröffnende Blick entlang der Severinsbrücke in Blickrichtung Osten auf die Deutzer Stadtsilhouette wesentlich, d.h. hier ergibt sich insbesondere eine städtebauliche Fragestellung.

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 4.4 Severinsbrücke  Die Severinsbrücke wurde 1959 erbaut. Sie ist eine Kabelbrücke als Stahlkonstruktion mit asymmetrisch gestelltem Dreieckspylon und stellt die erste nach dem Krieg vollständig neu errichtete Straßenbrücke Kölns dar. Sie besitzt damit eine besondere kulturhistorische Relevanz, nicht zuletzt auch aufgrund ihrer besonders ambitionierten Gestaltung. Sie wurde nach dem im Krieg stark zerstörten Severinsviertel benannt. Der bauliche Schwerpunkt ihrer visuellen Wirkung liegt bewusst auf der rechten Rheinseite und sollte zu ihrer Erbauungszeit als (visuelles) Gegengewicht zu den kirchlichen und profanen Bauten des linken Ufers dienen – wie insbesondere zu den Türmen des Domes. Der Dreieckspylon dient dabei als weithin „sichtbares Wahrzeichen“ der Stadt; ihre „außergewöhnliche, eigenwillige Form“ ist fester Bestandteil des Kölner Stadtbildes. Die vertikalen und horizontalen Elemente der Brücke prägen zudem ihr näheres Umfeld zwischen Deutzer- und Rheinauhafen. Aufgrund der prominenten Sichtbarkeit stellt die Brücke zudem mit Blick auf die Kölner Stadtsilhouette einen wesentlichen Bestandteil dar. Aufgrund ihrer Funktion als besonders stark frequentierte Verkehrsachse (Motorisierter Individualverkehr, Fußgänger und Radfahrer sowie ÖPNV bzw. Straßenbahn) ist daher auch der Blick in Richtung der Straßenachse nach Westen und Osten für die zahlreichen Nutzenden ein prägender Anblick. Auch das in Rede stehende Bauvorhaben am östlichen Ende der Hauptbrücke wird damit für die Vielzahl an Nutzenden in östlicher Blickrichtung künftig sichtbar sein.  Gegenüber dem Hochbunker und dem Rheinauhafen kommt somit der Severinsbrücke damit eine besondere Relevanz im Sinne des Umgebungsschutzes zu.  5. Blickpunkte und Bewertung  Die geplanten Testvolumina werden von unterschiedlichen Blickpunkten im Stadtgebiet im Zusammenhang mit den vier Denkmälern sichtbar. Hinsichtlich der Sichtbarkeit im Zusammenhang mit dem Kölner Dom wurden vorab auf Grundlage des Sternenplans der Stadt Köln (1993) sowie einer Untersuchung im Rahmen eines anderen Vorhabens (Eisenlauer 2024) acht zu prüfende Blickpunkte ausgewählt. Diese Auswahl wurde seitens des Vorhabenträgers im Vorfeld gemeinsam mit der Stadtverwaltung Köln vorgeschlagen und in der weiteren Abstimmung mit UDB und Dombaumeister ohne weiteren Ergänzungsbedarf bestätigt.

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  Zu untersuchende Blickpunkte nach Sternenplan (Quelle: Dumrese Real Estate GmbH)  Die vorab erstellten skizzenhaften Visualisierungen der Testvolumina im Kontext dieser acht Blickpunkte werden im Folgenden analysiert und daraus Schlussfolgerungen hinsichtlich möglicher Sichtbarkeiten und Auswirkungen auf den Kölner Dom und darüber hinaus auch auf die weiteren Denkmäler (Severinsbrücke, Hochbunker, Gebäude auf der Rheinauhalbinsel) gezogen.   Mittels Sichtfeldkarten wird zunächst jeweils die Lage des Vorhabens innerhalb des menschlichen Sichtbereichs von den unterschiedlichen Blickpunkten beschrieben. Anhand dieser lässt sich eine Einschätzung treffen, ob die geplanten Bauvolumina in einem Bereich mit hoher (rote Fläche), mittlerer (gelbe Fläche) oder niedriger Sensibilität (gelb schraffierte Fläche) liegen. Demnach liegt das Vorhaben im Zusammenspiel mit dem Kölner Dom bei einigen der gewählten Blickpunkte im makularen Sehbereich und somit im Zentrum des Betrachtenden.  
  Sichtfeldkarten je Blickpunkt (eigene Darstellung)

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Darüber hinaus wird die Sichtbarkeit jeweils mit Blick auf die folgenden Aspekte beurteilt:  • Sichtbarkeit der Denkmäler • Sichtbarkeit der Bauvolumina: Lage und Distanz im Sichtfeld, Verdeckung durch Vegetation oder Bebauung, Überlagerung, z.B. mit anderen Bauten in der Umgebung • Überformung der Blickbeziehung, z.B. durch Infrastrukturen oder Gebäude   
  Beurteilung der Sichtbarkeit von den Blickpunkten (eigene Darstellung)   *) Sichtbarkeit ggfs. im Winter oder bei Abgang der Vegetation möglich  In der Gegenüberstellung lässt sich festhalten, dass überwiegend keine Sichtbarkeit bzw. geringfügig wahrnehmbare Veränderungen der Stadtsilhouette zu erwarten sind. Blickpunkt 18 (Oberländer Werft) ist dabei der einzige Standort, von dem sowohl die Welterbestätte Kölner Dom als auch das Vorhaben gleichzeitig sichtbar sind. Zugleich sind die Bauvolumina nicht freistehend, sondern lediglich in Überlagerung mit dem bereits bestehenden sogenannten Lanxess Tower zu sehen, sodass die bestehende Ansicht höchstens untergeordnet verändert würde.

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  Blickpunkt 18: Oberländer Werft (Quelle: HH Vision) – ungefähr in Bildmitte sind Lanxess-Tower sowie das geplante Vorhaben in Überlagerung gleichzeitig erkennbar  Die optionalen baulichen Erhöhungen von + 10 oder + 20 m (Gesamthöhe bis 53 bzw. 63 Meter), wären zudem von den Blickpunkten 9 V01 und V02 (Siegburger Straße) und 28a (Östliche Zubringerstraße) sichtbar, wobei die niedrigere Variante hier jeweils von Vegetation verdeckt würde. Bei Betrachtung von Blickpunkt 28a wird zudem der Kölner Dom bereits deutlich durch den Lanxess Tower verdeckt.   Hinsichtlich des Blickpunktes 20 (Alfred-Schütte-Allee) ist das Vorhaben zum aktuellen Zeitpunkt nicht sichtbar, da es geringfügig durch Vegetation verdeckt wird. Künftig kann eine Wahrnehmbarkeit des Vorhabens möglich sein, da im Rahmen der Quartiersentwicklung „Deutzer Hafen“ hier eine Freifläche vorgesehen ist: In Abhängigkeit der Dichte der Vegetation und einem zu prüfenden Erhalt der aktuell vorhandenen Bäume an dieser Stelle wäre dann ggfs. eine Sichtbarkeit von Teilen des Vorhabens möglich, wobei durch weitere Bestandsgebäude an der Siegburger Straße und die Rampe der Severinsbrücke das geplante Volumen wiederum teils verdeckt werden würde.  Bei Blickpunkt 9 würden im Rahmen der Entwicklung des Deutzer Hafens mehrere Baukörper auf der linken Bildseite (westlich der Siegburger Straße) entstehen; hierdurch könnten die Severinsbrücke und ggfs. der Kölner Dom künftig verdeckt werden. Bei Blickpunkt 18 (Oberländer Werft) könnten sich die bestehenden Blickbezüge insofern durch die Quartiersentwicklung verändern, als dass das Vorhaben durch die hochgeschossige Bebauung am westlichen Teil des Hafenbeckens verdeckt werden könnte.

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  Entwicklungsgebiet Deutzer Hafen (Quelle: Baustellenkommunikation Deutzer Hafen) – Blickpunkte 9 und 20 sind entsprechend markiert. Plan ist nicht genordet. 6. Ersteinschätzung  Das Bauvorhaben Helenenwallstraße 40 am Rande von Köln-Deutz steht künftig vor der Herausforderung, zwischen unterschiedlichen Maßstäben zu vermitteln – von der kleinteiligen Blockrandbebauung bis hin zum großmaßstäblichen, stadtbildprägenden Brückenbauwerk. Darüber hinaus gilt es, einen städtebaulichen Bezug zu weiteren rechtsrheinischen Brückenrampen-Bauwerken wie dem Lanxess Tower an der Deutzer Brücke oder den historischen Mühlen und Silos nördlich der Südbrücke herzustellen.  Für das Vorhaben liegen zum aktuellen Zeitpunkt noch keine konkreten Entwürfe vor: Diese sind im Zuge des hochbaulichen Wettbewerbs noch zu erarbeiten. Für die Untersuchung wurden daher zunächst die abstrakten Testvolumina von 22, 25,5 bzw. 43 m und Erhöhung um jeweils 10 oder 20 m auf 53 bzw. maximal 63 m Höhe angenommen, die seitens der Vorhabenträgern zugeliefert wurden. In Bezug hierauf lassen sich keine oder nur untergeordnete Veränderungen der gegenwärtigen Stadtsilhouette feststellen:   - Von den acht untersuchten Blickpunkten sind das Vorhaben bzw. der Dom sowie der weiteren Denkmäler überwiegend durch Bebauung oder dichte Vegetation verdeckt.  - Lediglich bei den Blickpunkten 9, 18, 20 und 28a ist eine Sichtbarkeit teilweise bzw. zeitweise möglich, wobei die Ansichten teils durch bestehende Industriegebäude oder Verkehrsinfrastruktur überformt sind (Blickpunkt 9 V01 und V02) oder das Vorhaben durch Vegetation verdeckt wird (Blickpunkt 20).  - Bei Blickpunkt 9 wird darüber hinaus eine Reduzierung der Sichtbarkeit des Vorhabens bzw. des Domes sowie der weiteren Denkmäler erwartet, da die Planung für den Deutzer Hafen eine neue Bebauung an dieser Stelle vorsieht.

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- Bei Blickpunkt 20 ist langfristig eine Veränderung der Blickbeziehung möglich, wenn im Rahmen der Entwicklung des Deutzer Hafens hier eine Freifläche entsteht. Dadurch könnte das Vorhaben künftig sichtbar sein. - Bei Blickpunkt 28a ist der Kölner Dom bereits stark durch den bestehenden Lanxess Tower verdeckt und von Blickpunkt 18 ist das Vorhaben lediglich in visueller Überlagerung mit dem Lanxess Tower sichtbar, sodass die Silhouette der vorhandenen Bebauung überwiegend bestehen bleibt.   In Bezug auf drei der untersuchten Denkmäler – den Kölner Dom, den Rheinauhafen sowie den Hochbunker – liegen daher derzeit voraussichtlich keine Beeinträchtigungen vor: Blickbezüge zum Kölner Dom - als besonders herausragendes und sensibles Schutzgut - werden voraussichtlich nicht oder nur untergeordnet verändert. Eine Beeinträchtigung des OUV des Kölner Doms ist durch die vorgeschlagenen Test-Volumina nicht zu erwarten.  Der Hochbunker stellt aufgrund seiner untergeordneten städtebaulichen Relevanz keinen Prüffall für den Umgebungsschutz dar: In städtebaulicher Hinsicht gab bzw. gibt es hier keine historisch relevanten oder planerisch intendierten Blickbezüge, die besonders schützenswert wären. Gleiches ist für die Blickrichtung aus Richtung des Rheinauhafens festzuhalten – zwar wäre das geplante Vorhaben hier sichtbar, ein historischer bzw. planerisch intendierter Blickbezug ist hier nicht nachweisbar.  Die Severinsbrücke weist, gegenüber dem Rheinauhafen und dem Hochbunker, eine besondere Relevanz für die Kölner Stadtsilhouette auf und ist von weithin sichtbar. Bedeutsam ist diesbezüglich auch die Wahrnehmung beim Überqueren der Brücke, etwa aus Richtung des Rheinauhafens, und der Blick, der sich dabei auf die Stadtsilhouette eröffnet. In der weiteren Entwicklung des Bauvorhabens Helenenwallstraße 40 ist somit sicherzustellen, dass die entsprechenden Ansichten nicht signifikant überformt und der Umgebungsschutz der Severinsbrücke als eingetragenes Denkmal nicht massiv beeinträchtigt werden.  Daher sind nach Bekanntgabe des Siegerentwurfs insbesondere mit Blick auf die Severinsbrücke auch ggfs. weitere Blickpunkte zu identifizieren und zu prüfen, die typische Ansichten des Bauwerks zeigen.   Mit Blick auf das anstehende Qualifizierungsverfahren sowie die nunmehr anstehenden planerischen Schritte können an dieser Stelle bereits folgende Hinweise gegeben werden:  - Die Blickpunkte für die nähere Untersuchung der Wechselwirkungen zwischen Severinsbrücke und Bauvorhaben sind im weiteren Verlauf noch mit der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Köln abzustimmen und können ggfs. bereits in das Wettbewerbsverfahren integriert werden (z.B. als obligatorischer Standpunkt für eine Visualisierung der Entwürfe). - Der Umgang mit den optionalen baulichen Erhöhungen sollte (insb. mit Blick auf die direkte Nachbarschaft von Severinsbrücke und dem geplanten Vorhaben) städtebaulich sensibel erfolgen bzw. in städtebaulicher Hinsicht begründet sein. - Bei der Bearbeitung des hochbaulichen Wettbewerbs ist außerdem zu beachten, dass keine signifikante Erhöhung über das Testvolumen (inkl. optionaler Erhöhungen bis 63	m) hinaus vorgenommen werden, die möglicherweise geeignet wären, die Blickbezüge (v.a. relevant bei den Blickpunkten 9, 18, 20 und 28a) zum Kölner Dom zu beeinträchtigen.

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- Hinsichtlich der Blickpunkte 9 (V1 und V2), 18 und 20 sind im Rahmen der Stellungnahme zum Wettbewerbssieger außerdem mögliche künftige Veränderungen der Blickbeziehungen durch die städtebauliche und freiraumplanerische Entwicklung am Deutzer Hafen zu berücksichtigen, sofern sich hier Veränderungen an der Höhenentwicklung bzw. Volumina ergeben. - Die bauliche Gestaltung und Materialität des Vorhabens sollten so gewählt werden, dass sie mit Blick auf die Denkmäler harmonisch wirken.   Weitere Erfordernisse des Umgebungsschutzes werden derzeit mit der Stadt Köln abgestimmt und sollen nach Abschluss des hochbaulichen Wettbewerbs und Bekanntgabe des Siegerentwurfs in die Untersuchung miteinfließen.  Anhang  Blickpunkte 8, 9 V01 und V02, 18, 19, 20, 28, 28a und 29

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  Blickpunkt 8: Agrippa-Ufer (Quelle: HH Vision)

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  Blickpunkt 9 V01: Siegburger Straße (Quelle: HH Vision)

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  Blickpunkt 9 V02: Siegburger Straße (Quelle: HH Vision)

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  Blickpunkt 18: Oberländer Ufer (Quelle: HH Vision)

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  Blickpunkt 19: Pollerwiesen (Quelle: HH Vision)

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  Blickpunkt 20: Alfred-Schütte-Allee (Quelle: HH Vision)

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  Blickpunkt 28: Gremberger Straße (Quelle: HH Vision)

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  Blickpunkt 28a: BAB A 559, Kreuz Gremberg (Quelle: HH Vision)

23 
  Blickpunkt 29: BAB A 559, L 124 (Quelle: HH Vision)

Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung 
Die Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung ist allen Beschlussvorlagen der Verwaltung beizufügen. Kreuzen Sie 
bitte eine der folgenden drei Varianten an und machen Sie entsprechende Angaben dazu. 
 
Eine Öffentlichkeitsbeteiligung ist gesetzlich vorgeschrieben. 
Gibt es gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung? 
- Ja, es gibt gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung. 
Wenn ja: Welche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung sind gesetzlich vorgeschrieben? 
Nach § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) ist die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung in Form einer 
Abendveranstaltung mit kombinierter digitaler Beteiligung vorgesehen. Nach § 3 Abs. 2 BauGB ist der 
Entwurf des Bebauungsplanes mit der Begründung und den nach Einschätzung der Gemeinde 
wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer eines Monats, 
mindestens jedoch für die Dauer von 30 Tagen, oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die 
Dauer einer angemessenen längeren Frist im Internet zu veröffentlichen. Zusätzlich zur Veröffentlichung 
im Internet nach Satz 1 sind eine oder mehrere andere leicht zu erreichende Zugangsmöglichkeiten, 
etwa durch öffentlich zugängliche Lesegeräte oder durch eine öffentliche Auslegung der in Satz 1 
genannten Unterlagen, zur Verfügung zu stellen. 
  
 
 
Kontakt 
OB/1 Büro des Oberbürgermeisters 
OB/12 Büro für Öffentlichkeitsbeteiligung 
Brückenstraße 5-11 
50667 Köln 
Telefon: 0221 – 221 31122 
E-M ail: oeffentlichkeitsbeteiligung@stadt-koeln.de 
Intranetauftritt: Systematische Öffentlichkeitsbeteiligung

/ 2 
 
A N L A G E  11  
 
 
 
Beschluss über die Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und 
zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung 
Arbeitstitel: Helenenwallstraße in Köln-Deutz 
Vorlage 3517/2025 
 
hier: Rückfragen der Politik (BV1) zu Wohnungsbau und des Landschaftsschutzgebietes 
(Anlage 10)  
 
 
 
Wie bereits durch die Verwaltung u.a. in der Sitzung der BV1 vom 07.05.2026 dargestellt, lässt die 
Lage an der Severinsbrücke gesunde Wohnverhältnisse nicht zu. 
 
Zu diesem Ergebnis kommt auch die durch Stottrop Stadtplanung, Köln erarbeitete Stellungnahme 
vom 17. Juni 2026 (Anlage 12) zum Thema Wohnen unter 3. auf Seite 7: 
 
Fazit: Die dauerhafte Überschreitung der Lärmgrenzwerte und die unzureichende natürliche 
Belichtung in den relevanten Bereichen lassen in allen drei Baukörpern gesunde Wohnver-
hältnisse nicht zu. 
 
Baukörper C ist ohnehin aufgrund seiner Geschossigkeit von 12 Stockwerken, die städtebau-
lich als Lärmpuffer gegenüber der Severinsbrücke fungieren, in dem vorliegenden Konzept 
aus Schallschutzgründen einer gewerblichen Nutzung vorbehalten. 
 
 
Ebenfalls wurde bereits durch die Verwaltung in o.g. Sitzung darauf hingewiesen, dass lediglich 
Teilflächen des Grundstückes (Gemarkung Deutz, Flur 35, Flurstück 962) im vorgesehenen Gel-
tungsbereich des Bebauungsplanes bzw. Landschaftsschutzgebiet 13 (Rhein, Rheinauen und 
Uferbereiche von Flittard bis Rodenkirchen) liegen. Der vorgesehene Geltungsbereich liegt nicht 
innerhalb des Landschaftsschutzgebietes:

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Helenenwallstraße
Fachgespräch 
27. April 2026
Stadtplanungsamt Köln, den 27. April 2026
Anlage 9

Inhaltsverzeichnis
Stadtplanungsamt Köln, den 27. April 2026 2
Thema Seite
1. Ausgangslage 3
2. Art der Nutzung 10
3. Maß der Nutzung 11
4. Auswirkungen 14
5. Ausblick 18
6. Sonstiges, Rückfragen 19

Ausgangslage
Stadtplanungsamt Köln, den 27. April 2026 3
kölngis

Ausgangslage
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kölngis

Ausgangslage
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Ausgangslage
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Ausgangslage
Stadtplanungsamt Köln, den 27. April 2026 7

Ausgangslage
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Höhenentwicklungskonzept für die innere Stadt

Ausgangslage
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Art der Nutzung
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Maß der Nutzung
Stadtplanungsamt Köln, den 27. April 2026 11

Maß der Nutzung
Stadtplanungsamt Köln, den 27. April 2026 12

Maß der Nutzung
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Auswirkungen
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Auswirkungen
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Auswirkungen
Stadtplanungsamt Köln, den 27. April 2026 16

Auswirkungen
Stadtplanungsamt Köln, den 27. April 2026 17

Ausblick
Anhandgabe Jurysitzung
Satzungsbeschluss
§ 4(1) BauGB
QualifizierungsverfahrenBebauungsplanverfahren
Vorgabenbeschluss
2. JH 2026
Einleitungsbeschluss
2. JH 202605/2023
LA
§ 3 (1) BauGB / HEK
07.05.2026
BV 1 + SrZ:
09/2025
Fertigstellung KVP
4(1)
1.7.- 2.8.
Überarbeitung
bis 07.11.
Stadtplanungsamt Köln, den 27. April 2026
§ 3 (2) / 4 (2) BauGB
18
BV 1 + SrZ BV 1 + SrZ + Rat

Eigentumsverhältnisse
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Fläche im Eigentum 
der Stadt Köln
Geltungsbereich 
Bebauungsplan
Fläche im 
Privateigentum

Hochbunker Deutz
Stadtplanungsamt Köln, den 27. April 2026 20
kölngis

Vorgesehener Geltungsbereich
Stadtplanungsamt Köln, den 27. April 2026 21

Stadtplanungsamt Köln, den 27. April 2026 22
Vielen Dank für Ihre 
Aufmerksamkeit!

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
N
Geltungsbereich des Bebauungsplanes
 Helenenwallstraße
in Köln - Deutz
Anlage 2Stadtplanungsamt
05 025 100 150 Meter

Helenenwallstraße 40, Köln
Mögliche Blickpunkte
29
28
9
8
19
(c) Sternenplan 1993, Masterplan 2013