Abschluss einer Kooperationsvereinbarung mit der Bauverein AG zur Wohnraumversorgung in Darmstadt

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
17.01.2013 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat V Dezernat I 
Dezernat III 
Dezernat IV 
an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Amt für 
Wohnungswesen 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2013/0008 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:       Investitionsnummer:       
Kostenträger:       Sachkonto:       
 
Betreff: Abschluss einer Kooperationsvereinbarung mit der Bauverein AG zur 
Wohnraumversorgung in Darmstadt 
 
Vorlage vom: 16.01.2013 
 
Beschlussvorschlag: 
Der Magistrat stimmt dem Abschluss einer Kooperationsvereinbarung mit der Bauverein AG zu, durch die 
vereinbart wird, ein Programm zur Schaffung von gebundenem Wohnungsbestand aufzulegen.  
Zweck dieser Vereinbarung ist bis zum Jahr 2020 die Begründung oder die Verlängerung von mindestens 
100 Belegungs- und Mietpreisbindungen pro Jahr zu Gunsten der Stadt zur Wohnungsversorgung 
wirtschaftlich und sozial benachteiligter Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum 
versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind.  
Darüber hinaus soll ein Angebot für Haushalte geschaffen werden, deren Einkommen die in Hessen 
geltenden Einkommensgrenzen nach dem Wohnraumförderungsgesetz um bis zu 100% überschreiten.  
 
 
Anlagen: Kooperationsvereinbarung BVAG-STADT 
Anlage Belegungsbindungen 2012-2020 
 
Datenschutzrelevante Anlage:

- 2 - 
 2
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 3
 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 16.01.2013  
 
 
Mit Beschluss des Magistrats vom 21.11.2012 und der Stadtverordnetenversammlung vom 
18.12.2012 (Vorlage Nr. 2012/0440) wurde dem Programm zur Schaffung von Sozialbindungen 
durch Wohnungsneubau und im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen im sozial geförderten 
Wohnungsbau zugestimmt. Im Rahmen der weitergehenden Gespräche zu diesem Vorhaben wurde 
mit der Bauverein AG eine Kooperationsvereinbarung ausgehandelt, welche die 
Rahmenbedingungen konkretisiert. Der Entwurf ist als Anlage beigefügt. 
 
Wie schon in der zuvor genannten Magistratsvorlage ausgeführt, hält die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt auf der Grundlage unterschiedlicher Förderungen derzeit Belegungsrechte an 5.496 
Wohnungen. Diese Belegungsrechte werden in der Form von Benennungsrechten zu Gunsten von 
Haushalten wahrgenommen, deren Einkommen innerhalb der vom Wohnraumförderungsgesetz 
vorgegebenen Einkommensgrenzen liegen. Dabei sind für jede freiwerdende Wohnung nach den 
gesetzlichen Vorgaben mindestens drei Wohnungssuchende zur Auswahl zu benennen.  
 
Belegungs- oder auch Benennungsrechte sind zeitlich befristet. Bis zum Jahr 2025 werden von dem 
derzeit gebundenen Wohnungsbestand 1.401 Wohnungen aus der Bindung fallen, sodass sich der 
Wohnungsbestand auf 4.095 Wohnungen reduzieren würde.  
 
Bei der Betrachtung des Wohnungsbestandes der Bauverein AG ist festzustellen, dass derzeit 
3.863 Wohnungen einer Belegungsbindung unterliegen. Bis zum Jahr 2025 werden davon 1.044 
Wohnungen aus der Bindung fallen, so dass der Bestand bei der Bauverein AG ohne die 
Neuentwicklung von geförderten Wohnungen auf nur noch 2.819 sinken wird.  
 
Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, beabsichtigt die Bauverein AG gemeinsam mit der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt ein Programm zur Schaffung von Sozialbindungen aufzulegen. Ziel 
ist die Begründung oder Verlängerung von mindestens 100 Belegungs- und Mietpreisbindungen pro 
Jahr zur Wohnungsversorgung wirtschaftlich und sozial benachte iligter Haushalte, die sich am 
Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. 
 
Diese Bindungen sollen durch 
 
• den Neubau von Wohnungen, aber auch durch  
• Modernisierung mit Festlegung einer Mietpreisbindung und 
• Erwerb von Belegungsbindungen  aus dem freifinanzierten Bestand sowie aus  
Wohnungen, deren Bindungen auslaufen, 
 
entstehen. 
 
Bei den Bestandswohnungen soll dieses Ziel möglichst mit der Durchführung von 
Investitionsmaßnahmen (Modernisierungen) kombiniert werden. Dabei sollen möglichst vorrangig 
öffentliche Mittel des Bundes und/oder des Landes Hessen eingesetzt werden.  
 
Die Finanzierung des erforderlichen kommunalen Anteils für den investiven Bereich im Neubau und 
der Modernisierung von Wohngebäuden kann durch die Verwendung zweckgebundener 
Gewinnanteile des Wohnungsunternehmens erfolgen. Grundlage hierfür sind die eingangs 
erwähnten Beschlüsse von Magistrat und Stadtverordnetenversammlung (Vorlage Nr. 2012/0440).

- 4 - 
 4
Der Erwerb von Belegungsrechten an Bestandswohnungen ohne Investitionsaufwand soll über 
entsprechende kommunale Mittel aus dem Haushalt der Wissenschaftsstadt Darmstadt erfolgen. 
 
Neben der Zielgruppe der wirtschaftlich und sozial benachteiligten Haushalte, die sich am Markt 
nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind, ist 
eine Bevölkerungsgruppe existent, die zwar nicht zu den Berechtigten der sozialen 
Wohnraumförderung gehört, deren Einkommen es aber nur unter erschwerten Bedingungen oder 
gar nicht zulässt, sich am freien Wohnungsmarkt zu bedienen. Dies sind in der Regel Haushalte mit 
eigenem Einkommen aus dem Niedriglohnbereich oder mit Renteneinkünften. Die 
Wohnungsversorgung erfolgt erfahrungsgemäß mit Wohnraum im Substandard. Um für diese 
Zielgruppe bessere Angebote bereitzustellen, wurde mit der Bauverein AG vereinbart, neben der 
Stützung des gebundenen Wohnungsbestandes, die beschriebenen Maßnahmen auch anzuwenden 
zur Schaffung eines Alternativangebotes für Wohnungssuchende, deren Einkommen die in Hessen 
geltenden Einkommensgrenzen nach dem Wohnraumförderungs-gesetz um bis zu 100 % 
überschreiten.  
 
 
 
Darmstadt, den 16.01.2013 
 
 
 
 
Dezernat I        Dezernat III   Dezernat IV  Dezernat V 
 
 
 
 
Jochen Partsch       Brigitte Lindscheid  André Schellenberg  Barbara Akdeniz 
Oberbürgermeister       Stadträtin   Stadtkämmerer  Stadträtin

Kooperationsvereinbarung bauverein AG - Wissenschaftsstadt Darmstadt
"100 neue Sozialbindungen pro Jahr"
WE Straße Anzahl 
Wohnungen 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
204 Rüdesheimer Straße 98 19 19
603 Binger Straße 2-6 (bvd Postsiedlung) 30 30
487 Elisabeth-Schumacher-Straße ("PAC") 41 41
852 Blütenallee 91 91
854 Dummy 2015 50 50
855 Dummy 2016 50 50
856 Dummy 2017 50 50
Summe 331 49 41 91 50 50 50 0 0
182 Kranichsteiner Straße 35-37 20 20
218 Brüder-Grimm-Straße 9-11 12 12
222 Kurt-Schumacher-Straße 58 60 60
226 Stresemannstraße 7 60 60
227 Kurt-Schumacher-Straße 5 48 48
123 Kranichsteiner Straße 14 9 9
151 Kranichsteiner Straße 10- 12 16 16
124 Lichtenbergstraße 30 7 7
Summe 232 0 72 60 84 0 0 0 16
61 Barkhausstraße 29 -38 38 38
122 Kaupstraße 26- 28 12 12
177 Grillparzerstraße 16, 18 15 15
194 Grillparzerstraße 20 9 9
231 Kurt-Schumacher-Straße 48 32 32
234 Kopernikusplatz 1 44 44
236 Alicenstraße 34 Kasinostraße 63-67 44 44
239 Kirnberger Straße 6 17 17
240 Weidigweg 2-18 181 181
240 August-Metz-Weg 1 - 17 181 181
349 Elsa-Brändström-Weg 62-76 60 60
600 Binger Straße 1- 9 30 30
Summe 663 0 104 44 41 213 0 261 0
222 Kurt-Schumacher-Straße 11-70 68 3 3 3 3 3 3 3 2
2 Dolivostraße 23- 31 12 1 1 1 0 0 0 0 0
10 Darmstraße 1-11 20 1 1 1 1 1 1 1 1
30 Donnersbergring 64-66 23 1 1 1 1 1 1 1 1
78 Kasinostraße 83 6 0 0 0 0 0 0 0 0
160 Messeler Straße 122-124 5 0 0 0 0 0 0 0 0
172 Kiesstraße 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0
219 Im Fiedlersee 37 22 1 1 1 1 1 1 1 1
220 Rodgaustraße 19-25 24 1 1 1 1 1 1 1 1
308 Brucknerstraße 54 3 0 0 0 0 0 0 0 0
370 Am Herrnacker 11-15 15 1 1 1 1 1 1 0 0
1.820 Kattreinstraße 2-4 9 0 0 0 0 0 0 0 0
1.830 Kattreinstraße 6-10 10 1 0 0 0 0 0 0 0
1.840 Kattreinstraße 18-20 9 0 0 0 0 0 0 0 0
1.860 Donnersbergring 1-3 13 1 1 1 1 0 0 0 0
1.870 Donnersbergring 5 7 0 0 0 0 0 0 0 0
1.880 Donnersbergring 7 6 0 0 0 0 0 0 0 0
2.110 Donnersbergring 9-11 19 1 1 1 1 1 1 1 1
2.670 Sachsenstraße 2-6 29 1 1 1 1 1 1 1 1
5.010 Am Herrnacker 8-14 10 1 0 0 0 0 0 0 0
5.261 Am Herrnacker 2-4 4 0 0 0 0 0 0 0 0
5.262 Bismarckstraße 79-81 7 0 0 0 0 0 0 0 0
5.263 Bismarckstraße 83-85 5 0 0 0 0 0 0 0 0
5.280 Donnersbergring 21-25 12 1 1 1 0 0 0 0 0
5.770 Heinrichstraße 155-159 23 1 1 1 1 1 1 1 1
Summe 363 16 14 14 12 11 11 10 9
Summe 65 231 209 187 274 61 271 25
Summe kumuliert 65 296 505 692 966 1.027 1.298 1.323
Summe kumuliert im Durchschnitt 65 148 168 173 193 171 185 165
Kommunale Finanzierungsbeteiligung (nur Neubau und Modernisierung)
Finanzierungsbeitrag Neubau je WE 40.000,00 €  1.960.000,00 €   1.640.000,00 €   3.640.000,00 €   2.000.000,00 €   2.000.000,00 €   2.000.000,00 €   -  €                    -  €                    
Finanzierungsbeitrag Modernisierung je WE 25.000,00 €  -  €                    1.800.000,00 €   1.500.000,00 €   2.100.000,00 €   -  €                    -  €                    -  €                    400.000,00 €      
Summen 1.960.000,00 €   3.440.000,00 €   5.140.000,00 €   4.100.000,00 €   2.000.000,00 €   2.000.000,00 €   -  €                    400.000,00 €      
Finanzierungsbeteiligung kumuliert 2013 bis 2020
Stand: 21.11.2012
IM
19.040.000,00 €                                 
Neubau
Modernisierung
Bestandswohnungen Auslauf Bindungen
Bestandswohnungen Fluktuation

1 
 
Kooperationsvereinbarung 
 
 
 
Zwischen 
 
der bauverein AG, Siemensstraße 20, 64289 Darmstadt, 
nachfolgend „Wohnungsunternehmen" genannt 
 
und 
 
dem Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt, 
Luisenplatz 5a, 64283 Darmstadt 
nachfolgend „Stadt" genannt 
 
 
 
 
1.  Präambel 
 
Im Bereich des Wohnungsunternehmens unterliegen der zeit rund 3.863 Wohnungen einer Sozialbin- 
dung. Es handelt sich dabei um Wohnungen, die mit ö ffentlichen Mitteln gefördert sind und als Ge- 
genleistung für diese Förderung einer Belegungsbindung und einer Mietpreisbindung unterliegen. 
Durch planmäßige Tilgung der öffentlichen Mittel werden bis zum Jahr 2025 etwa 1.044 Sozialwoh- 
nungen aus den Bindungen fallen, so dass der Bestan d ohne die Neuentwicklung von Sozialwohnun- 
gen auf nur noch 2.819 sinken würde. 
 
Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, beabsichtig t das Wohnungsunternehmen – gemeinsam 
mit der Stadt – ein Programm zur Schaffung von Sozialbindungen aufzulegen.  
 
Zweck dieser Vereinbarung ist die Begründung oder d ie Verlängerung von mindestens 100 Bele- 
gungs- und Mietpreisbindungen pro Jahr zu Gunsten d er Stadt zur Wohnungsversorgung wirtschaft- 
lich und sozial benachteiligter Menschen, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum ver- 
sorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. 
 
Diese Bindungen sollen durch 
 
• den Neubau von Wohnungen , aber auch durch  
• Modernisierung mit Festlegung einer Mietpreisbindung und 
• Erwerb von Belegungsbindungen aus dem freifinanzierten Bestand  sowie aus  
Wohnungen, deren Bindungen auslaufen , 
 
entstehen. 
 
Bei den Bestandswohnungen soll dieses Ziel möglichs t mit der Durchführung von Investitionsmaß- 
nahmen (Modernisierungen) kombiniert werden. Dabei sollen möglichst vorrangig öffentliche Mittel 
des Bundes und/oder des Landes Hessen eingesetzt we rden. Ohne Präjudizierung ist zur Übersicht 
eine Liste von Objekten, deren Bindungen bereits au sgelaufen sind oder in den nächsten Jahren aus- 
laufen, dieser Vereinbarung als Anlage 1 beigefügt. 
 
Die Finanzierung des erforderlichen kommunalen Anteils für den investiven Bereich im Neubau und 
der Modernisierung von Wohngebäuden kann durch die Verwendung zweckgebundener Gewinnan- 
teile des Wohnungsunternehmens, entsprechend der Beschlussfassung der Hauptversammlung, erfol- 
gen.

2 
 
Der Erwerb von Belegungsrechten an Bestandswohnunge n ohne Investitionsaufwand soll über ent- 
sprechende kommunale Mittel aus dem Haushalt der Wissenschaftsstadt Darmstadt erfolgen. 
 
 
2.  Wohnungsneubau 
 
Begriffsbestimmung: 
 
Wohnungsbau ist das Schaffen von Wohnraum durch 
 
a)  Baumaßnahmen, durch die Wohnraum in einem neuen selbstständigen Gebäude geschaffen 
wird, 
b)  Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlic hem Bauaufwand, durch die die Gebäude 
auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden, 
c)  Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Geb äuden, durch die unter wesentlichem 
Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird, oder 
d)  Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand  zur Anpassung an geänderte Wohn- 
bedürfnisse. 
 
Die Wohnungen werden nach Maßgabe der jeweiligen Be stimmungen des Wohnraumförderungsge- 
setzes (WoFG) und der Richtlinie des Landes Hessen zur Sozialen Wohnraumförderung errichtet.  
 
 
2.1  Bindungsdauer 
 
Die geförderten Wohnungen unterliegen für die Dauer von 20 Jahren ab Bezugsfertigkeit einer Bele- 
gungs- und Mietpreisbindung. 
 
 
2.2 Miethöhe 
 
Die Durchschnittsmiete des jeweiligen Neubaus ist i m Rahmen der Antragstellung für die öffentli- 
chen Baudarlehen zwischen dem Wohnungsunternehmen u nd der Stadt unter Berücksichtigung der 
Wirtschaftlichkeitsberechnung zu bestimmen. Während  der Bindungsdauer kann die Miete nur ent- 
sprechend der Veränderung des vom Statistischen Bun desamt ermittelten Verbraucherpreisindexes 
für Deutschland unter Beachtung der Vorschriften de s BGB erhöht werden. Das Wohnungsunter- 
nehmen hat auch die Möglichkeit, eine Indexmiete zu  vereinbaren. Bei der Vereinbarung einer In- 
dexmiete darf höchstens ein Mietzins vereinbart werden, wie er sich aufgrund der Fortschreibung der 
erstmalig vereinbarten Miete ergibt. 
 
 
2.3 Kommunale Finanzierungsbeteiligung 
 
Die kommunale Finanzierungsbeteiligung wird in Form  eines Zuschusses durch die Verwendung 
zweckgebundener Gewinnanteile des Wohnungsunternehm ens, entsprechend der Beschlussfassung 
der Hauptversammlung, gewährt. Sie ist in Abhängigk eit der Miethöhe und der Wirtschaftlichkeits- 
berechnung (bzw. Renditeberechnung, Vofi, u. ä.) fr ei zwischen dem Wohnungsunternehmen und 
der Stadt zu vereinbaren. Die Höhe des zur Erreichu ng einer Wirtschaftlichkeit notwendigen Zu- 
schusses beläuft sich derzeit auf 40.000 Euro je ne u geschaffener Wohneinheit, bei einer Zielmiete 
von derzeit monatlich 5,80 EUR/m² Wohnfläche.

3 
 
3. Modernisierung 
 
Begriffsbestimmung: 
 
Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen, die 
 
1.  den Gebrauchswert des Wohnraumes oder des Wohngebäudes nachhaltig erhöhen, 
2.  die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder 
3.  nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. 
 
Dabei sollen möglichst vorrangig öffentliche Mittel  des Bundes und/oder des Landes Hessen einge- 
setzt werden 
 
3.1  Bindungsdauer 
 
Der Zeitraum der Bindung beginnt mit dem Abschluss der Modernisierung und orientiert sich an den 
Bedingungen der eingesetzten Mittel von Bund und/oder Land Hessen. Die Bindung endet frühestens 
mit Ablauf des 10. Jahres. Eine Verlängerung der Bi ndung über diesen Zeitraum hinaus kann zwi- 
schen dem Wohnungsunternehmen und der Stadt unter B erücksichtigung von Ziffer 4.4 vereinbart 
werden. 
 
3.2  Miethöhe 
 
Die durch die Modernisierung bedingte Mieterhöhung ist auf höchstens 2,00 Euro je m² Wohnfläche 
und Monat begrenzt. Bis zum Ablauf von fünf Jahren nach Abschluss der Modernisierung sind dane- 
ben keine weiteren Mieterhöhungen zugelassen. Während der Bindungsdauer kann die Miete nur ent- 
sprechend der Veränderung des vom Statistischen Bun desamt ermittelten Verbraucherpreisindexes 
für Deutschland unter Beachtung der Vorschriften de s BGB erhöht werden. Das Wohnungsunter- 
nehmen hat auch die Möglichkeit, eine Indexmiete zu  vereinbaren. Bei der Vereinbarung einer In- 
dexmiete darf höchstens ein Mietzins vereinbart werden, wie er sich aufgrund der Fortschreibung der 
erstmalig vereinbarten Miete ergibt. 
 
 
3.3  Kommunale Finanzierungsbeteiligung 
 
Die kommunale Finanzierungsbeteiligung wird in Form  eines Zuschusses durch die Verwendung 
zweckgebundener Gewinnanteile des Wohnungsunternehm ens, entsprechend der Beschlussfassung 
der Hauptversammlung, gewährt. Sie ist in Abhängigk eit der Miethöhe und der Wirtschaftlichkeits- 
berechnung (bzw. Renditeberechnung, Vofi, u. ä.) fr ei zwischen dem Wohnungsunternehmen und 
der Stadt zu vereinbaren. 
 
 
4.  Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum 
 
Die Stadt erwirbt durch Gewährung eines Förderzusch usses auf der Grundlage des § 2 Abs. 1 Nr. 3 
Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) sowie der „Landesri chtlinie zur sozialen Wohnraumförderung 
für den Mietwohnungsbau" - in der jeweils gültigen Fassung - Belegungsrechte an Mietwohnraum. 
Ziel der Förderung ist es, auslaufende Bindungen zu  erhalten und Belegungsrechte auf den vorhan- 
denen ungebundenen Wohnraumbestand auszudehnen. Die  Stadt hat nach dem Hessischen Woh- 
nungsaufsichtsgesetz die Verpflichtung, Wohnungssuc hende bei der Beschaffung einer gesunden, 
familiengerechten und ihren wirtschaftlichen Verhäl tnissen entsprechenden Wohnung zu unterstüt- 
zen, soweit sie hierbei der Hilfe bedürfen. Das Woh nungsunternehmen erkennt diese Verpflichtung 
an und wird der Stadt bei der Erfüllung im Rahmen seiner Möglichkeiten behilflich sein.

4 
 
4.1 Förderungsfähige Wohnungen 
 
Gefördert wird der Erwerb von Belegungsrechten an Bestandswohnungen, die 
 
• zur Vermietung als Wohnraum frei sind oder kurzfristig frei werden, 
• keinen anderweitigen Belegungs- und Mietpreisbindungen unterliegen, 
• zur dauernden Wohnnutzung bestimmt und geeignet sind, 
• grundsätzlich mindestens über Gasetagen- oder Zentr alheizung, ausreichende Belichtung / 
Besonnung / Belüftung sowie nach Möglichkeit über B alkon, Doppel-/ Isolierverglasung und 
Barrierefreiheit verfügen,  
• grundsätzlich über Wohn-/ Schlafräume verfügen, der en Wohnfläche nicht kleiner als 10 m² 
ist.  
 
und die durch die Stadt als geeignet angesehen werd en und für die ein Bedarf sowohl nach Zielgrup- 
pen als auch nach örtlicher Lage durch die Stadt festgestellt wird. 
 
 
4.2 Bindungsdauer 
 
Die Belegungs- und Mietpreisbindung ist für mindestens 10 Jahre, maximal 15 Jahre, zu vereinbaren 
und setzt mit dem Beginn des Mietverhältnisses ein.  Sie gilt während des Bindungszeitraumes für 
jede Wiedervermietung, es sei denn, es wird von dem  Kündigungsrecht nach Ziffer 4.6 Gebrauch 
gemacht. 
 
Das Wohnungsunternehmen ist verpflichtet, die Miete r im Mietvertrag auf die Förderung und die 
Dauer der Mietpreisbindung hinzuweisen und die Miet verträge mit unbestimmter Laufzeit abzu- 
schließen. 
 
4.3 Mietpreisbindungen 
 
Die Höhe der Einstiegsmiete beträgt in den ersten 5  Jahren ab der Belegungsbindung maximal 
[5,50]* EUR je m² Wohnfläche und Monat zuzüglich Betriebskosten (Fördermiete). 
 
Eine Erhöhung der Grundmiete im Rahmen von Mieterwe chsel innerhalb dieses Zeitraumes ist nicht 
zulässig.  
 
Während der Bindungsdauer kann die Miete nur entspr echend der Veränderung des vom Statisti- 
schen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes  für Deutschland unter Beachtung der Vor- 
schriften des BGB erhöht werden. Das Wohnungsuntern ehmen hat auch die Möglichkeit, eine In- 
dexmiete zu vereinbaren. Bei der Vereinbarung einer Indexmiete darf höchstens ein Mietzins verein- 
bart werden, wie er sich aufgrund der Fortschreibun g der erstmalig vereinbarten Miete ergibt. Dies 
gilt auch für Wiedervermietungen. 
 
Im Falle der Modernisierung der Wohnungen während d er Bindungsdauer dürfen die  modernisie- 
rungsbedingten Kosten in Form eines Zuschlags zusätzlich zur Miete erhoben werden.  
Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen, die sic h auf den Mieter warmmietenneutral auswir- 
ken, beläuft sich der Zuschlag derzeit auf 1,00 EUR  je m² Wohnfläche. Dieser erhöht sich entspre- 
chend des vom Statistischen Bundesamt ermittelten V erbraucherpreisindexes für Deutschland. Füh- 
ren weitergehende wertverbessernde Maßnahmen am Obj ekt zu einer höheren Mietsteigerung, ist 
dies vor Durchführung der Maßnahmen mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt abzustimmen. 
 
Erfolgte Mietanpassungen sind der Stadt nachvollziehbar anzuzeigen. 
 
*Bei dieser Angabe handelt es sich lediglich um ein Beispiel.

5 
 
4.4 Förderung 
 
Der Erwerb von Belegungsrechten erfolgt durch einen  einmaligen Zuschuss in Höhe der Differenz 
zwischen der vereinbarten Fördermiete (4.3) und der  ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß Mietspie- 
gel pro m² Wohnfläche und Förderdauer zuzüglich einer Aufwandspauschale in Höhe von 10,00 EUR 
pro m² Wohnfläche und Bindungsjahr (aufgerundet auf volle Quadratmeter). 
Beispiel: 
 
Das Wohnungsunternehmen verpflichtet sich, eine 75 m² große 3-Zimmerwohnung (Baujahr 1948; 
Zuschlagsmerkmal: mittlere wärmetechnische Beschaff enheit, Primärenergiekennwert 175-250 
kWh/m²a) für einen Zeitraum von 15 Jahren nur an von der Stadt vorgeschlagene Bewerber/innen zu 
vermieten. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung liegt nach dem Darmstädter Mietspie- 
gel bei 6,03 EUR/m². 
Mit dem sozialwohnungsberechtigten Mieter schließt das Wohnungsunternehmen einen Mietvertrag 
mit einer Grundmiete von 412,50 EUR + Nebenkosten a b (75 m² x 5,50 EUR). Die Einmalzahlung 
entspricht der Mietdifferenz zwischen 5,50 EUR/m² u nd der ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,03 
EUR/m² = 0,53 EUR/m². Es wird somit der „Mietverlus t“ ersetzt, der durch die auf 5,50 EUR/m² 
reduzierte Miete entsteht. 
 
• 0,53 EUR x 75 m² = 39,75 EUR monatlich 
• 39,75 EUR x 12 Monate = 477,00 EUR jährlich 
• 477,00 EUR x 15 Jahre Bindungsdauer = 7.155,00 EUR Förderbetrag 
 
Hinzu kommt noch eine Aufwandspauschale von 10,00 E UR/m² und Förderjahr = 75 m² x 10,00 
EUR x 15 Jahre = 11.250,00 EUR Prämie. 
 
Dies ergibt insgesamt einen Förderbetrag incl. Aufwandspauschale von 18.405 EUR . 
 
 
4.5 Auszahlung 
 
Die Zahlung an das Wohnungsunternehmen erfolgt nach  Abschluss der Mietverträge und erfolgtem 
Bezug der Wohnungen als Einmalbetrag im Voraus. 
 
 
4.6 Rückforderung 
 
Wird die Wohnungsnutzung entsprechend dieser Verein barung vor dem Ablauf der Bindungsfrist 
beendet, ist eine im Voraus gezahlte Förderung ante ilig zurückzuzahlen. Die Höhe der Rückforde- 
rung wird nach der Zahl der Monate bemessen, in den en während des Bindungszeitraums keine die- 
sen Richtlinien entsprechende Nutzung erfolgte. Die s gilt auch für die im Voraus gezahlte Auf- 
wandspauschale. 
 
 
4.7 Belegung 
 
Die Stadt benennt dem Wohnungsunternehmen innerhalb  von vier Wochen drei Bewerber, die die 
Voraussetzungen zum Bezug der Wohnung erfüllen. 
 
Bestehen seitens des Wohnungsunternehmens schwerwie gende Bedenken gegen den Bewerber, so 
ist dies unter Angabe der Gründe innerhalb von zwei Wochen schriftlich mitzuteilen. Die Stadt wird 
daraufhin die Gründe, die zur Ablehnung geführt haben überprüfen, ggf. Abhilfe schaffen oder einen 
anderen Bewerber benennen.

6 
 
Kann die Stadt innerhalb von zwei Monaten nach der Anzeige des Freiwerdens der Wohnung einen 
Bewerber nicht benennen, steht dem Wohnungsunterneh men das Recht zu, die Vermietung der 
Wohnung in eigener Zuständigkeit vorzunehmen. Ziffe r 4.6 gilt entsprechend. Die Ausnahme zu 
dieser Regelung bildet ein etwaiger Widerspruch des  Wohnungsunternehmens gegen einen vorge- 
schlagenen Bewerber. In einem solchen Fall beginnt die Frist zur Benennung eines Bewerbers mit 
Anerkennung des Widerspruchs durch die Stadt erneut zu laufen. 
 
Unabhängig und abweichend von dieser Regelung verei nbaren Wohnungsunternehmen und Stadt, 
dass für etwa jede zehnte Wohnung, die der Stadt au s dem gesamten gebundenen Bestand zur Bele- 
gung gemeldet wird, lediglich ein  Bewerber von ihr zu benennen ist.  
 
 
5.  Schaffung eines Angebotes für Wohnungssuchende mit mittlerem Ein- 
kommen 
 
Die zuvor unter Ziffer 3 „Modernisierung“ und Ziffe r 4. „Erwerb von Belegungsrechten an beste- 
hendem Wohnraum“ vereinbarten Maßnahmen sollen über  das in der Präambel genannte Ziel hin- 
aus, auch dafür eingesetzt werden, ein Angebot für Wohnungssuchende zu schaffen, deren Ein- 
kommen die in Hessen geltenden Einkommensgrenzen na ch dem Wohnraumförderungsgesetz um 
bis zu 100% überschreiten.  
 
 
5.1 Miethöhe 
 
Im Falle der Modernisierung der Wohnungen während d er Bindungsdauer dürfen die  modernisie- 
rungsbedingten Kosten in Form eines Zuschlags zusätzlich zur Miete erhoben werden.  
Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen, die sich auf den Mieter warmmietenneutral auswir- 
ken, beläuft sich der Zuschlag derzeit auf 1,00 EUR  je m² Wohnfläche. Dieser erhöht sich entspre- 
chend des vom Statistischen Bundesamt ermittelten V erbraucherpreisindexes für Deutschland. Füh- 
ren weitergehende wertverbessernde Maßnahmen am Obj ekt zu einer höheren Mietsteigerung, ist 
dies vor Durchführung der Maßnahmen mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt abzustimmen. 
Falls Bindungen an Wohnraum aus dem bindungsfreien Bestand vereinbart werden, wird die Miet- 
höhe individuell zwischen Wohnungsunternehmen und Stadt festgelegt, da diese maßgeblich für die 
Berechnung der Förderung gemäß Ziff. 4.4 ist. 
Die Erhöhung der Grundmiete innerhalb der ersten 5 Jahre ist nicht zulässig. Dies gilt auch für et- 
waige Mieterwechsel. Danach kann eine Indexmiete na ch den Vorschriften des Bürgerlichen Ge- 
setzbuches vereinbart werden. Ziffer 4.3 gilt entsprechend.  
 
Im Falle einer Wiedervermietung darf höchstens ein Mietzins vereinbart werden, der sich aus der in 
der Förderzusage festgelegten Miete zuzüglich zwischenzeitlich erfolgter Mieterhöhungen, ergibt. 
 
 
5.2 Bindungsdauer 
 
Die Mietpreis und Belegungsbindungen gelten ab dem Beginn des ersten Mietverhältnisses: 
Im Falle von Modernisierungswohnungen bis zum Ablauf des 10. Jahres und 
im Falle des Erwerbs von Belegungsrechten bis zum A blauf der jeweils zu vereinbarenden Bin- 
dungsdauer. 
 
 
5.3 Belegung 
 
Die Belegung der Wohnungen erfolgt durch das Wohnun gsunternehmen selbstständig. Haushalte, 
mit denen ein Mietvertrag abgeschlossen werden soll , haben den Nachweis zu führen, dass sie zum 
Bezug der Wohnung berechtigt sind. Die Stadt wird d en in Frage kommenden Haushalten auf An-

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trag und nach positiver Prüfung, eine entsprechende  Bescheinigung ausstellen. Mieterwechsel sind 
der Stadt unter Vorlage der Wohnberechtigung und Mi tteilung der vereinbarten Miethöhe und Be- 
triebskostenabschläge, unverzüglich anzuzeigen. 
 
 
5.4 Förderung 
 
Für die Berechnung der Höhe des städtischen Zuschusse gilt Ziffer 4.4 dieser Vereinbarung.  
 
Im Falle der Bindung aufgrund der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen wird die kom- 
munale Finanzierungsbeteiligung in Form eines Zusch usses durch die Verwendung zweckgebunde- 
ner Gewinnanteile des Wohnungsunternehmens, entspre chend der Beschlussfassung der Hauptver- 
sammlung, gewährt. 
 
6.  Eigentumswechsel / Rechtsnachfolge 
 
Das Wohnungsunternehmen hat bei Eigentumswechsel de m Rechtsnachfolger sämtliche Verpflich- 
tungen aus dieser Vereinbarung aufzuerlegen und die  Förderstelle hierüber unverzüglich zu infor- 
mieren. 
 
 
 
7.  Bestimmungen zum Mietvertrag 
 
Im Übrigen gelten für den Mietvertrag die allgemein en gesetzlichen Bestimmungen. Das Woh- 
nungsunternehmen ist verpflichtet, den Mieter im Mi etvertrag auf die Förderung und die Mietpreis- 
bindung hinzuweisen. Der Mieter ist berechtigt, sich auf die einzuhaltende Miethöhe und Mietpreis- 
bindung zu berufen. Auf Verlangen hat das Wohnungsu nternehmen dem Mieter Einblick in diese 
Vereinbarung und die dazugehörigen Unterlagen zu gewähren. 
 
Die Vereinbarung zusätzlicher Geld-, Sach- oder Arb eitsleistungen des Mieters für die Wohnungs- 
überlassung ist unzulässig. Maklerprovisionen dürfe n nicht zu Lasten des Mieters gehen. Die Ver- 
einbarung einer Sicherheitsleistung durch den Miete r ist zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, An- 
sprüche des Wohnungsunternehmens gegen den Mieter a us Schäden an der Wohnung oder wegen 
unterlassener Schönheitsreparaturen zu sichern. 
 
 
8.  Bindungsauslauf 
 
Die Bindungen sind auf den Förderzeitraum begrenzt.  Nach Auslauf der Förderung können die 
Wohnungen ohne Bindungen vermietet werden. 
 
 
9.  Unwirksamkeit 
 
Die evtl. Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen dies er Vereinbarung hat keinen Einfluss auf die 
Wirksamkeit der gesamten Vereinbarung. Die Parteien  verpflichten sich in diesem Fall, den rechtli- 
chen Erfolg herbeizuführen, der mit dieser Vereinbarung beabsichtigt ist.

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10.  Ausfertigungen 
 
Diese Vereinbarung wird 4-fach ausgefertigt. Drei E xemplare sind für die Stadt und ein Exemplar 
für das Wohnungsunternehmen bestimmt. 
 
 
 
 
 
Darmstadt, ………………………. 
 
 
                  Der Magistrat der 
bauverein AG       Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
…………………………………….....    ……………………………………... 
Dr.-Ing. Braun  ppa. Nogueira    ………    ………….