Wohnungsbau stärken – Maßnahmenpaket zur Unterstützung und Stabilisierung des Wohnungsbaus

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
Vorlagen-Nummer 
 1015/2024 
Freigabedatum 
 12.04.2024 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Wohnungsbau stärken – Maßnahmenpaket zur Unterstützung und Stabilisierung des 
Wohnungsbaus  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat beschließt das Maßnahmenpaket „Wohnungsbau stärken“. Er beauftragt die Verwal-
tung folgende Maßnahmen kurzfristig umzusetzen:  
 
1. Die Ausweitung der Errichtung einer Kombifläche im Kooperativen Baulandmodell 2017+ 
auf Vorhaben bis zu 217 Wohneinheiten 
 
2. Die Prüfung eines Anwendungsmodells zur Ausweitung der Ablösemöglichkeiten für Grün- 
und Spielflächenbedarfe im Kooperativen Baulandmodell 2017+ bis Ende 2024 
 
3. Die Überprüfung der Stellplatzsatzung bis Ende 2024 hinsichtlich:  
a. der Erweiterung der Ablösemöglichkeiten  
b. der Reduzierung der Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze 
 
4. Die Prüfung einer Stärkung der Wohnungsbauleitstelle durch die Erweiterung von Ent-
scheidungsbefugnissen bis Ende 2024 
 
5. Die Neuaufstellung des Kölner Wohnbündnisses mit dem Ziel bezahlbaren Wohnraum in 
Köln zu schaffen und den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten 
 
 
Unterausschuss Wohnen 15.04.2024 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 18.04.2024 
Liegenschaftsausschuss 22.04.2024 
Verkehrsausschuss 23.04.2024 
Ausschuss Klima, Umwelt und Grün 25.04.2024 
Stadtentwicklungsausschuss 02.05.2024 
Rat 16.05.2024

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Die aktuellen Rahmenbedingungen und Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt führen zu 
einem Rückgang bzw. einer Stagnation des Wohnungsneubaus. Die Wohnungswirtschaft hat 
in Gesprächen dargelegt, dass sich unter den aktuellen Rahmenbedingungen Neubauprojekte 
kaum mehr wirtschaftlich darstellen lassen. Für Köln als wachsende Großstadt mit einem be-
reits angespannten Wohnungsmarkt stellt eine Reduzierung der Neubautätigkeiten eine große 
soziale aber auch ökonomische Herausforderung dar. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass die 
Kommune auf viele der maßgeblichen Rahmenbedingungen (wie z. B. Förderbedingungen, 
Zinsentwicklung am Finanzmarkt) selber keinen Einfluss hat, aber auch kommunale Auflagen 
tragen unter den aktuellen Rahmenbedingungen dazu bei, dass Wohnbauprojekte nicht mehr 
wirtschaftlich dargestellt werden können. 
Die schwierige Situation auf dem Wohnungsmarkt wurde im Kölner Wohnungsbauforum im 
Juni 2023 erörtert und die Verwaltung hat den Auftrag erhalten, einen Prozess zur Stärkung 
des Wohnungsbaus durchzuführen. Ziel des Prozesses ist die Reduzierung kostenintensiver 
kommunaler Auflagen sowie das Aufzeigen kommunaler Maßnahmen, die spürbar zur Stabili-
sierung des Wohnungsbaus beitragen. Im aktiven Austausch mit der Kölner Wohnungs- und 
Finanzwirtschaft wurden verschiedene Ansätze identifiziert, die letztlich dazu beitragen sollen, 
die Wirtschaftlichkeit von Wohnbauprojekten zu erhöhen. Das vorliegende Paket beinhaltet 
Maßnahmen, welche ausschließlich derzeit gültige kommunale Auflagen bzw. Richtlinien be-
treffen. Das Maßnahmenpaket wurde im Wohnungsbauforum am 5. Februar 2024 vorgestellt 
und mit den Vertreter*innen der Wohnungs- und Finanzwirtschaft sowie der Politik diskutiert.  
Im Folgenden werden die Maßnahmen zur Stärkung des Wohnungsbaus und die aktuell gülti-
gen Regelungen erläutert: 
 
1. Kooperatives Baulandmodell - Ausweitung Kombifläche 
 
Aktuelle Regelung (Modell 2017+): 
Das Kooperative Baulandmodell 2017+ sieht die Möglichkeit zur Errichtung einer öffentlichen 
Kombifläche (gemeinsame Deckung der Mehrbedarfe im Bereich öffentliche Spielplätze und 
öffentlich bzw. öffentlich zugängliche Grünflächen zur Erholung) bei der Errichtung von Vorha-
ben mit 44 - 108 Wohneinheiten (WE) nach den Vorgaben der Stadt Köln vor. Diese Fläche ist 
in der Regel als öffentliche Fläche mit Zweckbestimmung Spielplatz bauplanungsrechtlich 
festzusetzen und an die Stadt Köln unentgeltlich, kosten- und lastenfrei zu übertragen.  
 
Maßnahme: 
Die Möglichkeit zur Errichtung einer öffentlichen Kombifläche im Kooperativen Baulandmodell 
wird auf Wohnungsbauvorhaben mit einer Größe von bis zu 217 Wohneinheiten ausgeweitet. 
Bei der Errichtung einer Kombifläche wird die zu errichtende Grünfläche pro Einwohner*in von

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10 m² auf 3 m² reduziert. Die Spielfläche pro Einwohner*in bleibt konstant bei 2 m². Für die Er-
richtung der Kombifläche werden die Herstellungskosten für einen Spielplatz herangezogen, 
da durch die Reduzierung auf eine kleinere Fläche, eine höhere Qualität pro qm hergestellt 
werden muss. Die Kombifläche ermöglicht der Wohnungswirtschaft eine Ausweitung der 
Wohnbauflächen, weil im Plangebiet weniger Spiel- und Grünflächen zur Verfügung gestellt 
werden müssen. Dies führt einerseits dazu, dass sich mit den jeweiligen Vorhaben das stadt-
weite Defizit an Grünflächen erhöht und der Nutzungsdruck auf vorhandene Grünanlagen grö-
ßer wird. Dadurch steigt für die Stadt Köln der Kostenaufwand sowohl für die Unterhaltung als 
auch für die Erhaltung bestehender öffentlicher Grünflächen. Andererseits verringert sich 
durch die dichtere Bebauung der Druck zur Inanspruchnahme weiterer heutiger Freiflächen für 
den Wohnungsbau. 
 
 
 
2. Kooperatives Baulandmodell - Ausweitung Ablöse 
 
Aktuelle Regelung (Modell 2017+): 
Das Kooperative Baulandmodell 2017+ sieht vor, dass bei Vorhaben mit 1 - 43 Wohneinheiten 
die Deckung der Mehrbedarfe in den Bereichen Spielplätze und Grünflächen nicht hergestellt 
werden muss, sondern durch Zahlung eines Geldbetrages (Ablöse) zu entrichten ist. Der Be-
trag wird durch die Stadt Köln zur Erweiterung von Anlagen im räumlichen und zeitlichen Zu-
sammenhang zum Planvorhaben genutzt. 
 
Maßnahme: 
Es wird geprüft, ob bzw. wie ein kleinräumiger Bezugsrahmens und die Schwelle eines Min-
destangebots an Spiel- und Grünflächen pro Einwohner*in definiert werden kann. Unterhalb 
dieses Schwellenwertes müsste immer eine Herstellung erfolgen. Bei Wohnungsbauvorha-
ben, die in der Nähe bestehender Spiel- und Grünflächen realisiert werden und die somit be-
reits über ein wohnortnahes Mindestangebot verfügen, würde dann zukünftig in Einzelfällen 
auch eine Ablöse der Mehrbedarfe möglich, wenn mehr als 43 WE errichtet werden. Aller-
dings wird eine Unterdeckung von öffentlichen Grünflächen für das betreffende Wohngebiet 
die Folge sein, welches den Nutzungsdruck auf bestehende öffentliche Grünflächen erhöhen 
wird. Da in der Regel in zumutbaren Entfernungen keine Ersatzflächen für die Herstellung von 
öffentlichen Grünflächen zur Verfügung stehen, sind die Ablösesummen für den höheren Kos-
tenaufwand zur Unterhaltung bestehender öffentlicher Grünflächen zu verwenden. 
 
 
3. Stellplatzsatzung 
a. Ablösemöglichkeit erweitern 
 
Aktuelle Regelung: 
In § 6 der städtischen Stellplatzsatzung ist die Ablösung von notwendigen Stellplätzen gere-
gelt. Wenn die Herstellung notwendiger Stellplätze nicht oder nur unter großen Schwierigkei-
ten möglich ist, so kann auf Antrag unter Bestimmung der Zahl der notwendigen Stellplätze 
auf die Herstellung verzichtet werden, wenn die zur Herstellung Verpflichteten an die Stadt 
Köln einen Geldbetrag nach Maßgabe der Satzung zahlen. Über die Zulassung einer Ablö-
sung notwendiger Stellplätze entscheidet die Stadt Köln. 
 
Maßnahme: 
Es wird geprüft, ob weitere Regelungen zur Ablösung von Stellplätzen hinaus notwendig 
und/oder sinnvoll sein könnten, um zusätzliche Anreize für die Wohnungsbauwirtschaft zu 
schaffen (z. B. Verzicht einer 2. Tiefgaragenebene als Kostentreiber). Als Beurteilungsmaß-
stab dieser Prüfung dienen insb. die damit verbundenen verkehrlichen Folgewirkungen (z. B. 
Erhöhung Parkdruck, Verlagerung Parksuchverkehr in den öffentlichen Raum sowie in sen-
sible Bereiche).

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b. Reduzierung nachzuweisender Stellplätze 
 
Aktuelle Regelung: 
Die städtische Stellplatzsatzung beinhaltet in Anlage 1 die Richtzahlliste (Aufteilung nach Nut-
zungsart) für die Ermittlung notwendiger Stellplätze für Kfz, sowie in Anlage 2 die mögliche 
Stellplatzreduzierung (Reduktionsfaktoren in Abhängigkeit der ÖPNV-Infrastruktur).  
 
Maßnahme: 
Es wird geprüft, ob sich mit fachlich fundierter Begründung im Bauleitplanverfahren und/oder 
im Baugenehmigungsverfahren vorhabenbezogen die Anzahl zu errichtender Stellplätze bei 
der Schaffung oder Erneuerung von Wohnraum über das aktuell in der Stellplatzsatzung 
schon geregelte Maß hinaus noch weiter reduzieren lässt.  Als Beurteilungsmaßstab dieser 
Prüfung dienen insb. die damit verbundenen verkehrlichen Folgewirkungen (z. B. Erhöhung 
Parkdruck, Verlagerung Parksuchverkehr in den öffentlichen Raum sowie sensible Bereiche). 
 
 
 
4. Stärkung der Wohnungsbauleitstelle 
 
Maßnahme: 
Die Wohnungsbauleitstelle wurde im Jahr 2017 eingerichtet und hat sich seitdem als zentrale 
Anlaufstelle für Investor*innen und andere Akteure des Wohnungsmarktes für größere Woh-
nungsbauprojekte mit mehr als 50 WE bewährt. Zur Unterstützung ihrer Aktivitäten der Be-
schleunigung, Förderung und Aktivierung von Projekten und Wohnungsbaupotenzialen soll 
die Wohnungsbauleitstelle stärkere Entscheidungs- und Durchgriffsrechte zur noch besseren 
internen Koordinierung, Vereinheitlichung und Beschleunigung von Wohnungsbauvorhaben 
erhalten. Dies spart Zeit und Kosten für die Vorhabenträger*innen. 
 
5. Neuaufstellung Kölner Wohnbündnis 
 
Maßnahme: 
Ergänzend zu den genannten Themen des Maßnamenpakets wird Dezernat IX mit der Neu-
aufstellung des Kölner Wohnbündnisses beauftragt. Die Umsetzung erfolgt durch das Amt für 
Stadtentwicklung und Statistik. Das Wohnbündnis wird als Vereinbarung zwischen der Verwal-
tung, der Wohnungswirtschaft und der Politik konzipiert und verfolgt das übergeordnete Ziel, 
bezahlbaren Wohnraum in Köln zu schaffen und den angespannten Wohnungsmarkt zu ent-
lasten. 
 
 
 
Prozessoptimierungen zur Beschleunigung von Verfahrensabläufen  
Zusätzlich zu den erläuterten und zu beschließenden Maßnahmen wurden seitens der Woh-
nungswirtschaft verschiedene Prozessabläufe angesprochen, die sowohl verwaltungsintern 
als auch im Austausch zwischen Verwaltung und Vorhabenträger optimiert werden und damit 
zu einer Beschleunigung im Rahmen der Projektentwicklung beitragen sollen. Die Verwaltung 
wird unter anderem zu folgenden Themenfeldern Standardisierungsprozesse vorantreiben:  
 
 Spielflächenstandards: Optimierung der Transparenz und Verbindlichkeit gegenüber 
dem Vorhabenträger hinsichtlich der Anforderungen bzw. Mindeststandards und Kos-
tenermittlung;  
 Qualifizierungsverfahren in der Bauleitplanung: Standardisierung der Verfahrenswahl 
zur Schaffung von mehr Planungs- und Kostensicherheit 
 Bürgschaften: verwaltungsweite Vereinheitlichung im Umgang mit der Freigabe von 
vertraglich vereinbarten Sicherungsbürgschaften; Nutzung der Möglichkeiten zur ab-
schnittweisen Freigabe

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 Feuerwehraufstellflächen: Ausweisung im öffentlichen Raum ermöglichen, wo dies mit 
Sicherheits- und gestalterischen Aspekten vertretbar und zulässig ist. Darüber hinaus 
darf hinsichtlich einer klimaangepassten Planung die Pflanzung von Straßenbäumen 
nicht gefährdet werden. 
 Projekt- und Prozessmanagement dezernatsübergreifend professionalisieren. 
 
 
Sonstige Hinweise 
Evaluierung der Erbbaurechtsregelungen:  
Im Austausch mit der Kölner Wohnungs- und Finanzwirtschaft wurde auch mehrfach die Eva-
luierung der bestehenden Erbbaurechtsregelungen angeregt, um die Wirtschaftlichkeit von 
Wohnbauprojekten zu erhöhen. 
 
Der Rat der Stadt Köln hat im März 2022 den Grundsatzbeschluss zur Vergabe städtischer 
Grundstücke gefasst und Konditionen für Veräußerungen für den Geschosswohnungsbau bei 
vorrangiger Nutzung des Erbbaurechts beschlossen. Bei der Vergabe von Erbbaurechten für 
städtische Geschosswohnungsbaugrundstücke sind gemäß Beschluss mindestens 30% ge-
förderter und 20% preisgedämpfter Wohnungsbau zu realisieren. Es gilt für 60 Jahre ein Erb-
bauzinssatz von 1,5% p.a. des nutzungsorientierten Verkehrswerts. Ab dem 61. Jahr gilt ein 
Erbbauzinssatz von 4% p.a.  
 
Entsprechend des Beschlusses zur vorrangigen Nutzung des Erbbaurechts bei der Veräuße-
rung städtischer Grundstücke (Vorl.-Nr. 1304/2020) erfolgt eine Evaluierung und ggf. Verbes-
serung der Erbbaurechtsregelungen mit dem Ziel mehr Grundstücke für den Geschosswoh-
nungsbau zu mobilisieren. Die Evaluierung soll durch eine ämterübergreifende Arbeitsgruppe 
„Bodenpolitik“ erfolgen (vgl. Vorl.-Nr. 0149/2024). Ein erneuter Beschluss ist daher nicht erfor-
derlich.

Geschäftsführung  
Unterausschuss Wohnen 
Herr Krämer 
Telefon: (0221) 221-27467 
Fax:  (0221) 221-27447 
E-Mail: sozialamt.ausschuss@stadt-
koeln.de 
Datum: 16.04.2024 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der 12. Sitzung des Unterausschusses 
Wohnen vom 15.04.2024 
öffentlich 
2.3 Wohnungsbau stärken – Maßnahmenpaket zur Unterstützung und Stabi-
lisierung des Wohnungsbaus 
1015/2024 
 
Im Rahmen der Beschlussfassung über die Festsetzung der Tagesordnung wurde, auf 
Vorschlag der SPD-Fraktion, beschlossen, die Vorlage wegen Beratungsbedarfs ohne 
Votum in die nachfolgenden Gremien zu verweisen und die Beratungsfolge um den 
Ausschuss für Soziales, Arbeit und Senioren am 18.04.2024 zu erweitern.

Dringlichkeitsbegründung zur Vorlagen-Nummer 1015/2024 „Wohnungsbau 
stärken – Maßnahmenpaket zur Unterstützung und Stabilisierung des 
Wohnungsbaus“ 
 
Die Verwaltung bittet um Behandlung der Vorlage trotz eingetretener Verfristung. Der 
verwaltungsinterne Prüf- und Abstimmungsprozess gestaltete sich zeitlich 
aufwendiger als angenommen. 
Die Beschlussfassung ist erforderlich, um die in der Beschlussvorlage benannten und 
erläuterten Maßnahmen zur Stärkung des Wohnungsbaus in Köln kurzfristig 
umzusetzen. Unter den aktuellen Rahmenbedingungen lassen sich 
Wohnungsneubauprojekte kaum mehr wirtschaftlich darstellen. Für Köln als 
wachsende Großstadt mit einem bereits angespannten Wohnungsmarkt stellt eine 
Reduzierung der Neubautätigkeiten eine große soziale aber auch ökonomische 
Herausforderung dar. Die Reduzierung kostenintensiver kommunaler Auflagen sowie 
das Aufzeigen kommunaler Maßnahmen, die spürbar zur Stabilisierung des 
Wohnungsbaus beitragen, soll die Wirtschaftlichkeit von Wohnbauprojekten erhöhen. 
Mit der Beschlussfassung wird eine Anwendung der entwickelten Maßnahmen 
ermöglicht und die durch die Kommune beeinflussbaren Rahmenbedingungen für 
den Wohnungsneubau verbessert. Eine Verschiebung würde eine Verzögerung um 
fast 5 Monate mit sich bringen.