Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 44.2 - Steigertsweg/ Buntspechtweg/ Thomasstraße - (Aufstellungs- und Offenlagebeschluss)

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
Gemarkung Eberstadt Flur 1 und 15 
 
  
Entwurf zum 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2 
– Steigertsweg/Buntspechtweg/Thomasstraße – 
zur tlw. Änderung der Bebauungspläne E 44 und E 44.1 
mit Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anla- 
gen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser 
 
Begründung  
(§ 9 Abs. 8 BauGB) 
17.07.2012 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung: 
Dipl.-Ing. Ulf Begher 
Dipl.-Ing. Annemarie Peter 
Dipl. Ing. Christiane Winter 
 
 
 
 
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT 
Begher, Begher, Lenz, Raabe - Partnerschaftsgesellschaft 
Stadtplaner und Architekten  
Alicenstraße 23  64293 Darmstadt 
tel  06151 - 99 500  fax  99 50 22 
mail@planungsgruppeDa.de 
Anlage C

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2 Seite I 
 
  
Inhaltsverzeichnis  
 
1. 
 Erfordernis und Ziel der Planaufstellung .............................................................. ........ 1 
2.  Rechtsgrundlagen................................... ................................................... ..................... 1 
3.  Verfahren ............................................................................................. ............................ 1 
4.  Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ............................................ 2 
5.  Planungsrechtliche Situation....................... ................................................... ............... 4 
5.1  Regionalplan Südhessen 2010........................................................................... ............... 4 
5.2  Flächennutzungsplan ................................................................................... ..................... 5 
5.2.1  Rechtswirksamer Flächennutzungsplan ................................................................... ......... 5 
5.2.2  Anpassung des Flächennutzungsplanes im Wege der Berichtigung ................................. 5 
5.3  Rechtskräftiger Bebauungsplan und angestrebte Änderungen ......................................... 6 
6.  Schutzausweisungen................................. ................................................... .................. 7 
7.  Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“.............................................. 7 
8.  Städtebauliche Rahmenbedingungen für den Teilbereich 1........................................ 7  
8.1  Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand .................................................... ... 8 
8.1.1  Bebauung und Nutzungen im Plangebiet .................................................................. ........ 8 
8.1.2  Stadtbild in der Umgebung des Plangebietes............................................................ ........ 8 
8.2  Immissionsschutz................................... ................................................... ........................ 9 
8.2.1  Straßenverkehrslärm................................ ................................................... ...................... 9 
8.2.2  Immissionen der Fa. Hofmann-Alting Bau Fachhandel GmbH u. Co. KG.......................... 9 
8.3  Erfordernisse des Klimaschutzes ....................................................................... ............. 11  
8.3.1  Energiekonzept ........................................................................................ ....................... 11  
8.3.2  Verminderter CO2-Ausstoß durch Verkehrsvermeidung ................................................. 12  
8.3.3  Stadtökologische Ansätze........................... ................................................... ................. 12  
8.4  Wasserwirtschaftliche Belange ......................................................................... .............. 13  
8.4.1  Wasserversorgung................................... ................................................... .................... 13  
8.4.2  Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz ........................... 13  
8.4.3  Zisternensatzung................................... ................................................... ....................... 13  
8.4.4  Bodenversiegelung und Niederschlagswasserversickerung............................................ 13  
8.4.5  Abwasser .............................................................................................. .......................... 13  
8.4.6  Oberirdische Gewässer.............................. ................................................... .................. 13  
8.5  Altlasten ............................................................................................. ............................. 14  
8.6  Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale ......................................................... . 16  
8.6.1  Relief, Geologie und Boden ............................................................................ ................ 16  
8.6.2  Wasser............................................. ................................................... ............................ 17  
8.6.3  Klima und Luft ........................................................................................ ......................... 17

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2 Seite II  
 
  
8.6.4  Vegetation und Fauna............................... ................................................... ................... 17  
8.6.5  Landschaft, Freizeit und Erholung.................. ................................................... .............. 22  
9.  Städtebauliches Konzept für den Teilbereich 1 / Vorhaben- und Erschließungsplan22  
9.1  Erschließung .......................................................................................... ......................... 22  
9.2  Bebauung........................................... ................................................... .......................... 23  
9.3  Grünordnung........................................ ................................................... ........................ 23  
9.4  Vorhaben- und Erschließungsplan ....................................................................... ........... 24  
10. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen für Teilbereich 1. 27  
10.1  Bedingte Festsetzung nach § 12 Abs. 3a BauGB.......................................................... .. 27  
10.2  Art der baulichen Nutzung.......................... ................................................... .................. 27  
10.3  Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. ............... 27  
10.3.1  Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl.............................................................. ..... 27  
10.3.2  Zahl der Vollgeschosse............................. ................................................... ................... 28  
10.3.3  Höhe baulicher Anlagen............................. ................................................... .................. 28  
10.4  Abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen ........................................................ 28  
10.5  Bauweise ........................................... ................................................... .......................... 29  
10.6  Überbaubare Grundstücksflächen..................... ................................................... ........... 29  
10.7  Flächen für Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen ..................................................... . 29  
10.8  Verkehrsflächen ....................................................................................... ....................... 30  
10.9  Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen ................................................................. .... 30  
10.10  Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen .............................. 31  
10.10.1  Grundstücksbepflanzung ............................. ................................................... ................ 31  
10.10.2  Anpflanzung von hochstämmigen Bäumen .................................................................. ... 31  
10.10.3  Stellplatzeingrünung............................... ................................................... ...................... 31  
10.10.4  Anpflanzen von Hecken ................................................................................. ................. 31  
10.10.5  Dachbegrünung ...................................... ................................................... ..................... 31  
10.11  Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft ......................................... ................................................... .......................... 32  
10.11.1  Oberflächenbefestigung ................................................................................ .................. 32  
10.11.2  Niederschlagswasserversickerung ....................................................................... ........... 32  
11.  Inhalt und Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen im Teilbereich 
1.................................................. ................................................... ................................. 32  
11.1  Dächer ............................................. ................................................... ............................ 32  
11.2  Einfriedungen...................................... ................................................... ......................... 32  
11.3  Gestaltung von Stellplätzen für Müll- / Abfallbehälter ................................................ ...... 33  
12.  Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser im Teilbereich 1............... ................................................... ...... 33

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2 Seite III  
 
  
 
13. 
 Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen für Teilbereich 2. 33  
13.1  Art der baulichen Nutzung.......................... ................................................... .................. 33  
13.2  Verkehrsflächen ....................................................................................... ....................... 34  
13.3  Einfriedungen...................................... ................................................... ......................... 34  
14.  Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung .................................................................. ...... 34  
15.  Planungsstatistik ..................................................................................... ..................... 35

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2 Seite IV  
 
  
Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1:  Lage des Plangebietes (ohne Maßstab)................................................................. 3 
Abbildung 2:  Geltungsbereich E 44.2 mit den Teilbereichen (ohne Maßstab)............................. 4 
Abbildung 3:  Ausschnitt aus dem Regionalplan Südhessen 2010 (ohne Maßstab)..................... 4 
Abbildung 4:  Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan (ohne Maßstab) ................................... 5 
Abbildung 5:  Ausschnitt aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan E 44 „Am Wolfhartweg“  
mit Geltungsbereich des Bebauungsplanes E 44.2 (ohne Maßstab)...................... 6 
Abbildung 6:  Bestehende Hallen und Verwaltungsgebäude am Steigertsweg ............................ 8 
Abbildung 7:  Bebauung westlich des Teilbereiches 1 entlang der Heinrich-Delp-Straße ............ 8 
Abbildung 8:  Lärmkartierung über 24 Stunden (ohne Maßstab).................................................. 9 
Abbildung 9:  Lärmkartierung von 22.00 – 6.00 Uhr (ohne Maßstab)........................................... 9 
Abbildung 10:  Isophone der Immissionen der Fa. Hofmann-Alting Bau Fachhandel  
GmbH u. Co. KG (ohne Maßstab)...................... .................................................. 11  
Abbildung 11:  Übersichtslageplan der Sondierstellen.............. ................................................... 15  
Abbildung 12:  Brach- und Lagerflächen sowie das Werkstattgebäude. ...................................... 17  
Abbildung 13:  Gehölzbestände..................................... ................................................... ........... 18  
Abbildung 14:  Landschaftsplanerische Bestandsaufnahme Teilbereich 1 (ohne Maßstab)......... 21  
Abbildung 15:  Städtebauliches Konzept Teilbereich 1 / Bebauungskonzept im städtebaulichen  
Zusammenhang (ohne Maßstab)........................ ................................................. 25 
Abbildung 16:  Städtebauliches Konzept Teilbereich 1 / Vorhaben- und Erschließungsplan  
(ohne Maßstab) ........................................................................................ ........... 26

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 1 
 
  
1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 
Die Vorhabenträgerin „Werner Wohnbau GmbH & Co. KG“  beabsichtigt auf dem ehemali- 
gen Gelände der „Press Maschinenfabrik GmbH“ die Er richtung einer Wohnbebauung in 
Form von Reihen- und Doppelhäusern. Die Verfügungsg ewalt über die betroffenen 
Grundstücke wird zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlus ses in den Händen der Vorha- 
benträgerin liegen. 
Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Bebauungsplanes E 44 „Am Wolfhartweg“. Die- 
ser setzt im Geltungsbereich des vorliegenden vorha benbezogenen Bebauungsplanes die 
Art der Nutzung als Mischgebiet fest. Durch die Aus weisung der Grundstücke im Teilbe- 
reich 1 als allgemeines Wohngebiet, ist nicht davon  auszugehen, dass sich auf der verblei- 
benden Fläche ein Mischgebiet entwickelt. Eine Nutz ungsmischung wäre in erster Linie 
durch die gewerbliche Nutzung der Grundstücke im Te ilbereich 1 entstanden. Da diese 
Nutzung künftig wegfällt, muss auch der umgebende B ereich (Teilbereich 2) als allgemei- 
nes Wohngebiet ausgewiesen werden.  
Die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungspl anes ist zur Sicherung der geplan- 
ten Wiedernutzbarmachung durch eine Wohnnutzung sow ie zur Anpassung der planungs- 
rechtlichen Festsetzungen an die geänderten Verhältnisse erforderlich. Weiterhin muss der 
Rahmen der vorgesehenen Umnutzung städtebaulich gesichert werden. 
2. Rechtsgrundlagen  
− Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414),  zuletzt geändert 
durch Art. 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I, S. 1509) 
− Baunutzungsverordnung  (BauNVO) i. d. F. vom 23.01.1990 (BGBl. I 1990, S.  132), 
zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I, S. 466) 
− Planzeichenverordnung  (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991, S. 58), zuletzt 
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I, S. 1509) 
− Hessische Bauordnung  (HBO) i. d. F. vom 15.01.2011 (GVBl. I, S. 46) 
− Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege  (Bundesnaturschutzgesetz – 
BNatSchG) i. d. F. vom 29.07.2009 (BGBl. I, S. 2542 ), zuletzt geändert durch Art. 5 des 
Gesetzes vom 06.02.2012 (BGBl. I, S. 148, 181) 
− Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzg esetz  (HAGBNatSchG) 
vom 20.12.2010 (GVBl. I, S. 629) 
− Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i. d. F. vom 31.07.2009 (BGBl. I, S. 2585), z uletzt ge- 
ändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.12.2011 (BGBl. I, S. 3044) 
− Hessisches Wassergesetz  (HWG) i. d. F. vom 14.12.2010 (GVBl. I, S. 548) 
− Bundesimmissionsschutzgesetz  (BImSchG) i. d. F. vom 26.09.2002 (BGBl. I, 
S. 3830), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 24.02.2012 (BGBl. I, S. 212) 
− Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i. d. F vom 24.02.2010 
(BGBl. I, S. 94), zuletzt geändert durch Art. 3 des  Gesetzes vom 06.10.2011 (BGBl. I, 
S. 1986) 
− Hessisches Denkmalschutzgesetz  (DSchG) i. d. F. vom 05.09.1986 (GVBl. I, S. 262, 
270), zuletzt geändert durch Gesetz vom 10.06.2011 (GVBl. I, S. 291) 
3. Verfahren 
Da es sich bei der geplanten Neuerrichtung von Wohn gebäuden um ein klar definiertes 
Vorhaben handelt und mit der „Werner Wohnbau GmbH &  Co. KG“ eine Vorhabenträgerin 
vorhanden ist, die sich bis zum Zeitpunkt des Satzu ngsbeschlusses die Verfügungsrechte 
an den Grundstücken gesichert haben wird, ist die A ufstellung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB möglich.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 2 
 
  
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sowie der Vorhab en- und Erschließungsplan wer- 
den auf Grundlage des von der Vorhabenträgerin in Z usammenarbeit mit der Planungs- 
gruppe Darmstadt erstellten städtebaulichen Konzept es entwickelt. Der Vorhaben- und Er- 
schließungsplan sowie der Durchführungsvertrag sind  Teile des vorhabenbezogenen Be- 
bauungsplanes.  
Im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und  des Vorhaben- und Erschlie- 
ßungsplanes sind nur solche Vorhaben zulässig, zu d enen sich die Vorhabenträgerin im 
Durchführungsvertrag verpflichtet. Der Durchführung svertrag wird vor Satzungsbeschluss 
abgeschlossen. 
Da der vorhabenbezogene Bebauungsplan als Bebauungs plan der Innenentwicklung be- 
wertet werden kann und die Voraussetzungen nach § 13a BauGB erfüllt sind, kann das be- 
schleunigte Verfahren nach § 13a BauGB angewandt we rden. Der vorhabenbezogene Be- 
bauungsplan umfasst einen Geltungsbereich von ca. 2 4.181 m². Auf den Teilbereich 1 ent- 
fällt eine Fläche von ca. 9.398 m² und auf den Teil bereich 2 eine Fläche von ca. 14.783 m². 
Im Teilbereich 1 wird eine GRZ von 0,4 festgesetzt.  Im Teilbereich 2 gelten weiterhin die 
Festsetzungen des Bebauungsplanes E 44 „Am Wolfhart weg“. Somit wird durch den 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Teilbereich 2 ke ine zusätzliche zulässige Grund- 
fläche geschaffen. Im Teilbereich 1 beträgt die max imal zulässige Grundfläche 3.759 m². 
Durch diese Festsetzung wird die im Bebauungsplan E  44 „Am Wolfhartweg“ festgesetzte 
GRZ von 0,5 verringert. Die durch den vorhabenbezog enen Bebauungsplan zulässige 
Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO liegt unterhal b des Grenzwertes von 20.000 m², 
der für ein beschleunigtes Verfahren ohne Vorprüfun g des Einzelfalls nach Anlage 2 des 
BauGB vorgegeben ist.  
Es werden keine anderen Bebauungspläne in einem eng en sachlichen, räumlichen und 
zeitlichen Zusammenhang aufgestellt. 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan dient der Wiedernutzbarmachung von Flächen und 
trägt dem Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung mit  Wohnraum in angemessener Weise 
gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Rechnung. 
Wesentliche Merkmale des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB sind:  
- Es kann das Aufstellungsverfahren nach § 13 BauGB (vereinfachtes Verfahren) an- 
gewandt werden. 
- Es kann von der Umweltprüfung und vom Umweltberich t abgesehen werden. 
- Es müssen Eingriffe nach dem Bundesnaturschutzgese tz nicht ausgeglichen werden. 
Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist gemäß Anlage  1 zum Gesetz über die Umweltver- 
träglichkeitsprüfung (UVPG) nicht erforderlich.  
Negative Auswirkungen auf die Erhaltungsziele und S chutzzwecke der Natura 2000-
Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes sind  durch die vorliegende Planung 
nicht zu befürchten (siehe Kapitel 6). 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsber eich 
Das Plangebiet im Osten von Eberstadt umfasst den B ereich zwischen Steigertsweg, 
Buntspechtweg, Thomasstraße und den östlichen Grenzen der Grundstücke Heinrich-Delp-
Straße. Die Grundstücke direkt östlich an der Heinr ich-Delp-Straße befinden sich nicht im 
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. 
 
Der Geltungsbereich liegt im Südwesten des Bebauung splanes E 44 „Am Wolfhartweg“ 
und umfasst in der Gemarkung Eberstadt folgende Parzellen: 
 Flur 1: 725/30 (teilw.), 725/42 (teilw.), 69/1 tlw.  
 Flur 15: 130/11, 130/15, 135/4, 136/2, 188/8, 190/5 , ,624 (teilw.), 928 bis 956.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 3 
 
  
Der räumliche Geltungsbereich umfasst einen größere n Bereich als den, den der Vorha- 
ben- und Erschließungsplan abdeckt. Grundsätzlich b esteht die Möglichkeit, Flächen au- 
ßerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes in de n vorhabenbezogenen Bebauungs- 
plan aufzunehmen. Diese Möglichkeit wird für die de n Vorhaben- und Erschließungsplan 
umgebenden Bereiche (nördlicher und östlicher Berei ch, Teilbereich 2) genutzt, um eine 
geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustelle n. Durch die Festsetzung der 
Grundstücke der „Press Maschinenfabrik GmbH“ als al lgemeines Wohngebiet ist nicht 
mehr davon auszugehen, dass eine Ausweisung als Mis chgebiet der bestehenden oder 
sich entwickelnden Art der Nutzung entspricht. Bish er war die Mischgebietsstruktur in ers- 
ter Linie durch die gewerbliche Nutzung im Teilbere ich 1 geprägt. Da diese Nutzung nicht 
mehr fortgeführt wird, besteht der Bedarf, die umge benden Grundstücke in den vorhaben- 
bezogenen Bebauungsplan einzubeziehen und die Art d er baulichen Nutzung in diesem 
Bereich auch als allgemeines Wohngebiet festzusetzen. 
Die Straßen Steigertsweg, Gersprenzweg und Buntspre chtweg werden ebenfalls in Teilen 
in den Geltungsbereich einbezogen, um eine geordnet e städtebauliche Entwicklung und 
die Erschließung des Plangebietes zu gewährleisten. 
 
Abbildung 1: Lage des Plangebietes (ohne Maßstab)

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 4 
 
  
 
Abbildung 2: Geltungsbereich E 44.2 mit den Teilber eichen (ohne Maßstab) 
5. Planungsrechtliche Situation 
5.1 Regionalplan Südhessen 2010 
Im Regionalplan Südhessen 2010 ist das Plangebiet a ls „Vorranggebiet Siedlung Bestand“ 
dargestellt.  
Durch die Darstellung als „Vorranggebiet Siedlung Bestand“ ist der vorhabenbezogene Be- 
bauungsplan an die Ziele der Raumordnung angepasst,  entspricht also dem Erfordernis 
des § 1 Abs. 4 BauGB. 
 
Abbildung 3: Ausschnitt aus dem Regionalplan Südhes sen 2010 (ohne Maßstab)

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 5 
 
  
5.2 Flächennutzungsplan  
5.2.1 Rechtswirksamer Flächennutzungsplan 
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungspla n der Wissenschaftsstadt Darm- 
stadt weist das Plangebiet als „Gemischte Baufläche“ aus. Im vorhabenbezogenen Bebau- 
ungsplan wird die gesamte Fläche als allgemeines Wo hngebiet ausgewiesen, daher ist die 
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 A bs. 2 BauGB nicht gewährleistet 
und eine Anpassung des Flächennutzungsplanes im Wege der Berichtigung ist notwendig. 
Im östlichen Bereich wird das Plangebiet von einer Richtfunktrasse gequert. Im östlichen 
Teil des Steigertsweges verläuft eine Trasse für Hauptgasleitungen. 
Der Steigertsweg im südlichen Bereich des Plangebie tes wird als „Hauptrad- 
weg/Hauptfußweg“ dargestellt. Nördlich des Plangebi etes befindet sich ein gesetzlich ge- 
schütztes Biotop (23-212). An die Darstellung als „ Gemischte Baufläche“ innerhalb des 
Plangebietes schließen sich ausschließlich als „Wohnbaufläche“ dargestellte Flächen an.  
Der Landschaftsplan von 2004 weist in seiner Entwic klungskarte Wohnbauflä- 
chen/Mischgebiete und Gewerbeflächen mit sehr gerin gem, geringem und mittleren Bio- 
topwert aus. Nordöstlich des Plangebietes ist ein p unktueller geschützter Landschaftsbe- 
standteil ausgewiesen. 
 
Abbildung 4: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan  (ohne Maßstab) 
5.2.2 Anpassung des Flächennutzungsplanes im Wege d er Berichtigung 
Im beschleunigten Verfahren kann ein Bebauungsplan,  der von den Darstellungen des Flä- 
chennutzungsplans abweicht, aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert 
oder ergänzt ist. Der Flächennutzungsplan ist gem. § 13a Abs. 2 BauGB im Wege der Be- 
richtigung anzupassen. Daher wird die Darstellung d es Flächennutzungsplanes, der das 
Plangebiet als „Gemischte Baufläche“ darstellt, in „Wohnbaufläche“ im Rahmen der Berich- 
tigung geändert. Dies wird zum Satzungsbeschluss de s vorhabenbezogenen Bebauungs- 
planes E 44.2 erfolgen.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 6 
 
  
5.3 Rechtskräftiger Bebauungsplan und angestrebte Ä nderungen 
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau ungsplanes besteht der Bebau- 
ungsplan E 44 „Am Wolfhartweg“, rechtskräftig seit dem 02.08.2001 und der Bebauungs- 
plan E 44.1 zur Änderung des Bebauungsplanes „Am Wo lfhartweg“, rechtskräftig seit dem 
26.10.2011.  
Der rechtskräftige Bebauungsplan E 44 „Am Wolfhartw eg“ beinhaltet im Wesentlichen fol- 
gende Festsetzungen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes E 44.2: 
– Festsetzung der Art der Nutzung als Mischgebiet, da mit der „Press Maschinenfabrik 
GmbH“ ein Betrieb vorhanden war, der diese Ausweisung rechtfertigte. 
– Festsetzung einer großen zusammenhängenden überba ubaren Grundstücksfläche im 
Süden des Teilbereiches 1, in den restlichen Bereichen differenzierte Festsetzungen zur 
überbaubaren Grundstücksfläche. 
– Begrenzung der zulässigen GRZ auf 0,3 im Teilbere ich 2 und 0,5 im Teilbereich 1. 
– Begrenzung der Anzahl der zulässigen Vollgeschoss e auf zwei Vollgeschosse 
– Überwiegend Festsetzung einer offenen Bauweise 
– Differenzierte Beschränkungen der zulässigen Trau fhöhen und Dachformen 
 
Abbildung 5: Ausschnitt aus dem rechtskräftigen Beb auungsplan E 44 „Am Wolfhartweg“ mit Gel- 
tungsbereich des Bebauungsplanes E 44.2 (ohne Maßstab) 
 
Die außerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezo genen Bebauungsplanes E 44.2 
getroffenen zeichnerischen und textlichen Festsetzu ngen des Bebauungsplanes E 44 „Am

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 7 
 
  
Wolfhartweg“ und des Bebauungsplanes E 44.1 zur Änd erung des Bebauungsplanes „Am 
Wolfhartweg“ gelten unverändert weiter. Größtenteils gelten die Festsetzungen auch noch 
innerhalb des Teilbereiches 2 des vorhabenbezogenen  Bebauungsplanes E 44.2 weiter. 
Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ledi glich die Art der Nutzung im Teil- 
bereich 2 von Mischgebiet zu allgemeinem Wohngebiet geändert. 
Für den Teilbereich 1 erfolgen komplett neue zeichn erische, bauplanungs- und bauord- 
nungsrechtliche Festsetzungen. 
6. Schutzausweisungen 
Natura 2000 und Naturschutz 
Das Vogelschutzgebiet 6117-403 „Prinzenberg bei Dar mstadt-Eberstadt“, das sich inner- 
halb des Landschaftsschutzgebietes „Stadt Darmstadt “ (Verordnung über das Land- 
schaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ vom 23.06.2004) befindet, liegt etwa 200 m nordöst- 
lich des Plangebietes, an der nördlichen Grenze des Baugebietes „Am Wolfhartweg“.  
Das FFH-Gebiet 6117-303 „Lerchenberg und Kernesbellen von Darmstadt-Eberstadt“, das 
deckungsgleich ist mit dem gleichnamigen Naturschut zgebiet, beginnt in einem Abstand 
von 500 m südlich de Plangebietes. Das FFH-Gebiet 6 117-308 „Streuobstwiesen von 
Darmstadt-Eberstadt / Prinzenberg und Eichwäldchen“ liegt 800 m nördlich des Plangebie- 
tes. 
Aufgrund der bestehenden bzw. geplanten Bebauung zw ischen dem Plangebiet und den 
genannten Schutzgebieten ist nicht davon auszugehen , dass sie durch die Planung beein- 
trächtigt werden. Zudem liegt der Teilbereich 1 inn erhalb des Siedlungskörpers von Darm- 
stadt-Eberstadt. 
Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusam menhang bebauten Ortsteile und im 
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch eine Baum schutzsatzung geschützt. Ge- 
schützt sind Bäume, die – gemessen in einem Meter H öhe – bei Laubbäumen einen 
Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm. 
7. Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried “ 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Grundwa sserbewirtschaftungsplanes „Hessi- 
sches Ried“. Dieser ist als Bewirtschaftungsplan ein Instrument der wasserwirtschaftlichen 
Fachplanung zur raumübergreifenden Steuerung wasser rechtlicher Entscheidungen. Er ist 
die Grundlage einer ökologisch orientierten Grundwa sserbewirtschaftung und bildet damit 
die Voraussetzung für eine langfristig gesicherte W asserversorgung im Ballungsraum 
Rhein-Main. 
Im Rahmen der Umsetzung dieser wasserwirtschaftlichen Fachplanung sind teilweise groß-
flächige Grundwasserspiegelanhebungen beabsichtigt, die im Rahmen einer künftigen Be- 
bauung zu beachten sind.  
Für den Planungsbereich des Grundwasserbewirtschaft ungsplanes wurden von dem Was- 
serversorgungsunternehmen Bemessungsgrundwasserstän de erarbeitet und der Kommu- 
ne zur Verfügung gestellt. Diese Bemessungsgrundwas serstände sind im Rahmen der 
Planung zu berücksichtigen, um Vernässungsschäden zu vermeiden.  
8. Städtebauliche Rahmenbedingungen für den Teilber eich 1 
Die folgende Bestandsaufnahme und Beschreibung des städtebaulichen Konzeptes be- 
zieht sich ausschließlich auf den Teilbereich 1. Di e im Bebauungsplan E 44 „Am Wolfhart- 
weg“ gemachten Aussagen behalten größtenteils weiterhin ihre Gültigkeit, da im Geltungs- 
bereich für den Teilbereich 2 nur eine Änderung der  Art der baulichen Nutzung vorgenom- 
men wird. Diese Änderung der baulichen Nutzung wird in Kapitel 13 begründet.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 8 
 
  
8.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Best and 
8.1.1 Bebauung und Nutzungen im Plangebiet 
Der Teilbereich 1 ist im südlichen Bereich mit den Gebäuden der ehemaligen „Press Ma- 
schinenfabrik GmbH“ bebaut. Dabei handelt es sich z um größten Teil um gewerblich ge- 
nutzte Hallen. Bei einem der Gebäude entlang des St eigertsweges handelt es sich um das 
ehemalige Verwaltungsgebäude. Die gewerbliche Nutzu ng im Teilbereich 1 wurde aufge- 
geben. Die Gebäude stehen leer bzw. werden teilweise für Zwischennutzungen (Werkstatt, 
Abstellplatz für PKW) verwendet. 
       
  
Abbildung 6: Bestehende Hallen und Verwaltungsgebäu de am Steigertsweg 
8.1.2 Stadtbild in der Umgebung des Plangebietes 
Im Norden und Osten grenzt an den Teilbereich 1 das durch den Bebauungsplan E 44 „Am 
Wolfhartweg“ festgesetzte Neubaugebiet an. Einige der Bauplätze sind noch nicht bebaut.  
Südlich an den Teilbereich 1 grenzt eine ältere Beb auung aus Wohngebäuden mit zwei 
Vollgeschossen an.  
Die Gebäude westlich des Teilbereiches 1 an der Hei nrich-Delp-Straße sind großteils in 
Form einer Hofreite errichtet und werden teilweise gemischt genutzt (z.B. Fa. Hofmann-
Alting Bau Fachhandel GmbH u. Co. KG in Nr. 21 und 25).  
       
  
Abbildung 7: Bebauung westlich des Teilbereiches 1 entlang der Heinrich-Delp-Straße

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 9 
 
  
8.2 Immissionsschutz 
8.2.1 Straßenverkehrslärm 
Für das Stadtgebiet der Wissenschaftsstadt Darmstad t liegt eine Lärmkartierung des Ver- 
messungsamtes Darmstadt vom Juni 2006 vor. Diese be trachtet auch die westlich des 
Teilbereiches 1 verlaufende Heinrich-Delp-Straße.  
In der Lärmkartierung wurden zum einen die Durchsch nittswerte für 24 Stunden aufgrund 
der 16. BImSchV „Verkehrslärmschutzverordnung“ ermi ttelt. Die Abbildungen verdeutli- 
chen, dass im Plangebiet nicht davon auszugehen ist, dass die Orientierungswerte der DIN 
18005 für allgemeine Wohngebiete aufgrund von Immis sionen aus dem Straßenverkehr 
überschritten werden. 
 
Abbildung 8: Lärmkartierung über 24 Stunden (ohne M aßstab) 
 
Abbildung 9: Lärmkartierung von 22.00 – 6.00 Uhr (o hne Maßstab) 
8.2.2 Immissionen der Fa. Hofmann-Alting Bau Fachha ndel GmbH u. Co. KG 
Der Teilbereich 1 ist durch die Immissionen aus dem  Betrieb in der Heinrich-Delp-Straße 
21 und 25 belastet. Zur Abschätzung dieser Immissio nen wurde eine Schallimmissions- 
prognose („Neubau von RH/DHH, Flst.-Nr. 130/15, Ste igertsweg, 64297 Darmstadt-
Eberstadt“, DR. GRUSCHKA Ingenieurgesellschaft mbH,  Oktober 2011) erstellt. Die 
Schallimmissionsprognose kommt zum folgenden Ergebnis:

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 10  
 
  
Mit einem Mindestabstand der geplanten Wohnbebauung  zur Grundstücksgrenze der Fa. 
Hofmann-Alting Bau Fachhandel GmbH u. Co. KG entspr echend der 55-dB(A)-Isophone in 
Abbildung 10 sowie den dargestellten, mindestens 2 m hohen Wänden entlang der östli- 
chen Grundstücksgrenzen der Anwesen Heinrich-Delp-S tr. 21 und 25 sind einerseits die 
Anforderungen der TA Lärm für allgemeine Wohngebiet e und somit gesundes Wohnen im 
Plangebiet sichergestellt, andererseits erwachsen f ür die Fa. Hofmann-Alting Bau Fach- 
handel GmbH u. Co. KG aus der vorgesehenen Planung keine über das heute erforderli- 
che Maß hinausgehenden Einschränkungen. 
Gemäß Abbildung 10 ist beim ungünstigsten Prognosef all an der Grundstücksgrenze zum 
Plangebiet der zulässige Immissionsrichtwert der TA  Lärm für Mischgebiete von tags 60 
dB(A) eingehalten. Dies entspricht der im Bebauungs plan E 44 "Am Wolfhartweg", für die 
bisher festgesetzte Art der Nutzung "Mischgebiet (M I)" zulässige Lärmeinwirkung. Höhere 
Lärmeinwirkungen aus dem Betriebsgelände der Fa. Ho fmann-Alting Bau Fachhandel 
GmbH u. Co. KG wären bereits heute nicht zulässig. 
Der für die vorgesehene Art der baulichen Nutzung " Allgemeines Wohngebiet (WA)" ge- 
mäß TA Lärm zulässige Immissionsrichtwert von tags 55 dB(A) ist erst ab einem Abstand 
von ca. 9 m zur Grundstücksgrenze eingehalten. 
Da nach Kap. A.1.3 der TA Lärm der maßgebliche Immi ssionsort an Gebäuden mit schutz- 
bedürftigen Räumen liegt, muss die geplante Wohnbeb auung einen Mindestabstand ent- 
sprechend der 55-dB(A)-Isophone (9 m) zur Grundstüc ksgrenze der Fa. Hofmann-Alting 
Bau Fachhandel GmbH u. Co. KG einhalten. 
Obwohl Gärten nach Kap. A.1.3 der TA Lärm keine maß geblichen Immissionsorte darstel- 
len, wird dringend empfohlen, jeweils eine mindeste ns 2 m hohe Wand entlang der östli- 
chen Grundstücksgrenzen der Anwesen Heinrich-Delp-S tr. 21 und 25 zu errichten (Schall- 
dämm-Maß der Wand Rw ≥ 25 dB). Hierdurch werden sowohl ein Sicht- als auc h ein zu- 
sätzlicher Lärmschutz für die Wohngärten hinsichtli ch der beiden Betriebshöfe sicherge- 
stellt. 
Das "Spitzenpegelkriterium" stellt keine zusätzlich e Einschränkung für das Plangebiet dar, 
da der, für die vorgesehene Art der baulichen Nutzu ng "Allgemeines Wohngebiet (WA)", 
gemäß TA Lärm zulässige Immissionsrichtwert von tag s (55 + 30) = 85 dB(A) bereits in- 
nerhalb des geforderten Mindestabstandes der geplan ten Wohnbebauung eingehalten 
wird. Mit einer mindestens 2 m hohen Wand entlang d er östlichen Grundstücksgrenzen der 
Anwesen Heinrich-Delp-Str. 21 bis 25 werden auch di e kurzzeitigen Geräuschspitzen wei- 
tergehend gemindert.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 11  
 
  
 
Abbildung 10: Isophone der Immissionen der Fa. Hofm ann-Alting Bau Fachhandel GmbH u. Co. 
KG (ohne Maßstab) 
8.3 Erfordernisse des Klimaschutzes 
Gemäß § 1a Abs. 5 BauGB soll den Erfordernissen des  Klimaschutzes sowohl durch Maß- 
nahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken, als auc h durch solche, die der Anpassung 
an den Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden.  
8.3.1 Energiekonzept 
Das Energiekonzept für das Plangebiet entspricht de n Zielen des allgemeinen Klimaschut- 
zes: Die Wohnanlage wird über eine gemeinsame Techn ikzentrale mit Wärme versorgt. In 
der Technikzentrale wird ein Blockheizkraftwerk ins talliert. Über die Kraftwärmekopplungs- 
anlage wird bei Heizbetrieb (Heizung und Warmwasser bereitung) gleichzeitig Strom produ- 
ziert, der zur Versorgung der Häuser dient bzw. in das Netz des Energieversorgers einge- 
speist wird. Beim gekoppelten Prozess der Strom- un d Wärmeerzeugung wird durch den 
Einsatz des Blockheizkraftwerkes die Effizienz der eingesetzten Primärenergie deutlich 
verbessert. Durch diese effizientere Nutzung werden  weniger klimaschädigende Treib- 
hausgase erzeugt. 
Um eine wirtschaftliche Funktion der Anlage zu gewä hrleisten, ist es bei einem Blockheiz- 
kraftwerk nicht sinnvoll, zusätzlich eine Solaranla ge zu installieren. Grund ist, dass das 
BHKW durch eine zusätzliche Solar - Wärmeerzeugung in seiner Laufzeit eingeschränkt 
wird und somit die mit dem Betrieb des BHKW einherg ehende Stromerzeugung verringert 
würde, so dass ein wirtschaftlicher Betrieb der Anlage dann nicht darstellbar ist.  
Die Häuser werden mit einem 200 mm starken Wärmedäm mverbundsystem und einer e- 
benfalls 200 mm starken Dachdämmung errichtet.  
Hinsichtlich der Wärmedämmung werden die Häuser som it den Standard KfW 70 erfüllen. 
Lediglich wegen der Tatsache, dass sich die Wärmeer zeugungsanlage in der Technikzent- 
rale außerhalb der gedämmten Gebäudehülle liegt, si nd bei der Berechnung des Energie- 
ausweises nach EnEV 2009 Korrekturfaktoren anzusetz en, wodurch die Einhaltung eines

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 12  
 
  
noch besseren Wertes  rechnerisch nicht machbar ist . Der tatsächliche Energieverbrauch 
wird hierdurch aber kaum beeinflusst. Durch den Bau der zentralen Energieversorgungsan- 
lage werden jedoch wertvolle Rohstoffreserven gesch ont (Material für Hausanschlüsse, 
Kaminanlagen, Wartungsaufwendungen etc.). Dies kommt der Umwelt zu Gute. 
Um die Energieeffizienz noch weiter zu optimieren, werden für die Wohngebäude eine zu- 
sätzliche wärmeleitgruppenoptimierte Dämmung der Au ßenwände von ca. 40 mm sowie 
Fenster mit 3-fach-Verglasung (Uw Wert= 0,80 W/m²K)  zur Ausführung kommen. Damit 
kann der KfW 70 - Standard bei Berechnung des Energ ieausweises nach EnEV 2009 
nachweislich bestens erbracht werden. 
Die Wohnanlage erfüllt damit hinsichtlich der Energ ieeffizienz sehr hohe Ansprüche, was 
den späteren Bewohnern der Häuser zu Gute kommen wi rd. Mit dem vorliegenden Ener- 
giekonzept ist daher die sparsame und effiziente Nu tzung von Energien gewährleistet. Die 
Belange des Klimaschutzes werden somit bei der Erst ellung von Neubauten auf Grundlage 
der Regelungen des EEWärmeG (Erneuerbare-Energien-W ärmegesetz) vom 07. August 
2008, in Kraft seit 01.01.2009, berücksichtigt.  
Im Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebau ungsplan wird geregelt, dass zur 
Versorgung der Wohngebäude im Teilbereich 1 das o.g . Blockheizkraftwerk errichtet wird. 
Ferner wird im Durchführungsvertrag aufgenommen, da ss die Häuser mit einem 200 mm 
starken Wärmedämmverbundsystem und einer ebenfalls 200 mm starken Dachdämmung 
errichtet werden sowie eine zusätzliche Dämmung der  Außenwände von ca. 40 mm und 
Fenster mit 3-fach-Verglasung (Uw Wert= 0,80 W/m²K)  zur Ausführung kommen. 
8.3.2 Verminderter CO2-Ausstoß durch Verkehrsvermei dung 
In einer Entfernung von ca. 400 m, und damit fußläu fig erreichbar, befindet sich das Stadt- 
teilzentrum von Eberstadt mit zahlreichen Geschäfte n. Hier gibt es einen Anschluss an 
verschiedene Straßenbahn- und Buslinien. Das Plange biet ist auch gut an das Radwege- 
netz angebunden. Ein über große Strecken separat ge führter Radweg verbindet Darmstadt 
und Eberstadt. Die Ausweisung eines Wohngebietes in  diesem Bereich entspricht damit 
dem Leitbild der „Stadt der kurzen Wege“. Diesem Le itbild zufolge kann das Verkehrsbe- 
dürfnis verringert und somit Verkehr vermieden werden, wenn die räumliche Distanzen zwi- 
schen Wohnen, Arbeit, (Nah-)Versorgung, Dienstleist ungen, Freizeit- und Bildungsorten 
gering sind.  
Dadurch sollte es möglich sein, dass anteilig mehr Fußgänger-, Radfahr- oder öffentlicher 
Personennahverkehr und weniger motorisierter Indivi dualverkehr stattfindet und daher der 
CO2-Ausstoß reduziert wird.  
8.3.3 Stadtökologische Ansätze 
Bei der Anlage des Wohngebietes wird auf stadtökolo gische Ansätze geachtet. Durch die 
Beschränkung der GRZ wird die Anlage eines Gartens mit einer gewissen Mindestgröße 
sichergestellt und der maximale Versiegelungsgrad b egrenzt. Die Gartenbereiche bilden 
zusammenhängende Grünflächen. Durch entsprechende F estsetzungen werden Anpflan- 
zungen von Bäumen und Gehölzstrukturen sichergestel lt. Darüber hinaus werden die Ver- 
wendung wasserdurchlässiger Beläge sowie die Begrünung von Garagen- und Pultdächern 
festgesetzt.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 13  
 
  
8.4 Wasserwirtschaftliche Belange 
8.4.1 Wasserversorgung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Lösch wasser erfolgt durch die HEAG Süd- 
hessische Energie AG.  
Die Trinkwasserversorgung ist technisch und rechtli ch durch die bestehenden Wasserver- 
sorgungsanlagen gewährleistet. Eine Erweiterung für  die Hausanschlüsse im Bereich der 
vorgesehenen Bebauung ist notwendig. 
Die erforderliche Menge ist durch bestehende wasser rechtliche Genehmigungen abge- 
deckt und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich ohne Probleme und ohne nachteilige 
Auswirkungen auf Natur und Landschaft nachweislich bereitstellbar. 
8.4.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessis chen Wassergesetz 
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicheru ngsgebiet nach dem Hessischen Was- 
sergesetz. 
8.4.3 Zisternensatzung 
Als Vorgabe zur Schonung des natürlichen Wasserhaus haltes wird durch eine „Satzung 
zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwende n von Niederschlagswasser“ 
aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz festge setzt, dass auf den Grundstücken 
Zisternen zu errichten sind. Sie sollen zur Aufnahm e von Niederschlagswasser dienen, das 
auf den Dachflächen anfällt. Das Fassungsvermögen d er Zisternen sollte mindestens 
25 l/m² horizontal projizierte unbegrünte Dachfläch e betragen. Zur Nutzung des Nieder- 
schlagswassers ist in der Satzung vorgesehen, dass das Zisternenwasser als Brauchwas- 
ser (z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung etc.) genutzt werden soll. 
8.4.4 Bodenversiegelung und Niederschlagswasservers ickerung 
Regelungen zum Maß der Bodenversiegelung und zur Ve rsickerung von Niederschlags- 
wasser werden in den textlichen Festsetzungen wie folgt getroffen: 
„Befestigte, nicht überdachte Flächen und Stellplät ze sind, soweit wasserwirtschaftliche 
und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen, a ls wasserdurchlässige Flächen anzu- 
legen.“ 
Nicht als Brauchwasser genutztes Niederschlagswasse r soll, soweit wasserwirtschaftliche 
und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen, a uf den Baugrundstücken versickert 
werden.“ 
8.4.5 Abwasser 
Das Plangebiet ist an vorhandene Abwasseranlagen (K anal und Kläranlage) angeschlos- 
sen. Eine Erweiterung für die Hausanschlüsse im Ber eich der vorgesehenen Bebauung ist 
notwendig. 
8.4.6 Oberirdische Gewässer 
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 14  
 
  
8.5 Altlasten 
Aufgrund des Eintrages in das Altflächenkataster de r Wissenschaftsstadt Darmstadt wurde 
für den Teilbereich 1 die „Orientierende Umwelttech nische Untersuchung der Altstandort- 
verdachtsfläche Ehemalige Maschinenfabrik Press“ (Geotechnik Gündling GmbH, Dezem- 
ber 2011) durchgeführt. Die Untersuchungen kommen zum folgenden Ergebnis: 
Die Orientierende Umwelttechnische Untersuchung der  Liegenschaft Steigertsweg 4-10 in 
Darmstadt-Eberstadt ergab an den untersuchten Verda chtsstellen keine nachteiligen Bo- 
denveränderungen und keine Hinweise auf Gefährdunge n der Schutzgüter menschliche 
Gesundheit (Wirkungspfad Boden-Mensch) für Wohnbebauung und für das Grundwasser. 
Die vermutlich „schlackebedingt“ erhöhten Schwermet all- und PAK-Konzentrationen der 
Auffüllungen im Bereich von BS 10 (0 - 1 m) (siehe Abbildung 11) sind in der Bauleitpla- 
nung im Falle der Anlage einer Kinderspielfläche od er eines Nutzgartens durch einen loka- 
len Austausch dieser Auffüllungen gegen unbelastete n Aushubboden zu berücksichtigen. 
Bei der ordnungsgemäßen Entsorgung dieses Aushubmat erials ist eine abfalltechnische 
Einstufung oberhalb der Zuordnungsklasse Z2 (vermut lich Deponieklassen DKI, DKII) zu 
erwarten. 
Entsprechende Beprobungen und abfalltechnische Unte rsuchungen nach LAG M20 / Hes- 
sischem Baumerkblatt (U6/U7) und Deponieverordnung (U4.3) sind hierzu noch durchzu- 
führen. 
Die Auffüllungen im Bereich des ehemaligen Heizölla gertanks sind bei einem Aushub, teil- 
weise vermutlich wegen Ölanhaftungen der enthaltene n Metallspäne, abfalltechnisch in ei- 
ner Zuordnungsklasse bis LAGA Z2 zu erwarten. Aufgr und dieser bodenfremden Anteile 
wird empfohlen, diese Auffüllungen bis an ihre Verb reitungsgrenzen auch im Bereich der 
geplanten Freiflächen gegen unbelastete Aushubböden auszutauschen.  
Der Bereich des noch bestehenden Fasslagers (straße nseitiger Hofbereich) sollte im Zuge 
der Beräumung und der Rückbauarbeiten mittels Baggerschürfen erkundet werden. 
Aufgrund der  
– auffüllungsgebundenen, nur punktuell erhöhten Sch adstoffgehalte, 
– der unauffälligen Bodenluftbeschaffenheit und 
– des großen Grundwasserflurabstandes 
wird kein Anlass zur Durchführung von Sanierungsmaß nahmen vor der geplanten Nut- 
zungsänderung gesehen.  
Alle notwendigen bzw. obenstehend empfohlenen Maßnahmen sind im Zuge der Gebäude- 
rückbau- und Erdarbeiten durchführbar. 
Grundsätzlich sind alle Abbruchmassen und Aushubmas sen bodengreifender Maßnahmen 
bei späteren Bauvorhaben, abfalltechnisch zu untersuchen und einzustufen. 
Im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes be finden sich keine bereits festge- 
stellten schädlichen Bodenveränderungen, Altlasten oder Grundwasserschäden. Daher ist 
eine Kennzeichnung nicht erforderlich.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 15  
 
  
 
Abbildung 11: Übersichtslageplan der Sondierstellen

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 16  
 
  
Im Bereich von BS 10 befinden sich die vorgesehene Erschließungsstraße sowie eine Be- 
bauung mit Wohngebäuden, daher ist davon auszugehen , dass von diesen Belastungen 
keine Beeinträchtigung erfolgt. Weiterhin befindet sich die Belastung in einer geringen Tie- 
fe (0 - 1 m). Es ist davon auszugehen, dass innerha lb dieses Bereiches im Rahmen der 
Abbrucharbeiten und durch die Herstellung der Ersch ließungsstraße ein Bodenaustausch 
erfolgt. Daher wird auf diese Belastung in den text lichen Festsetzungen des Bebauungs- 
planes hingewiesen.  
Im Durchführungsvertrag wird eine Regelung zur Altl astenbeseitigung aufgenommen, in 
der sich der Vorhabenträger verpflichtet, den Boden aushub zu untersuchen und ordnungs- 
gemäß zu entsorgen. Über diese Maßnahmen ist gegenü ber der Stadt (Umweltamt) ein 
Nachweis zu führen. 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische Auffäl- 
ligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf 
das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderunge n hinweisen, ist umgehend das 
Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitssch utz und Umwelt Darmstadt, Dez. 
IV/Da 41.5 zu informieren. 
8.6 Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 
Die folgenden Ausführungen zu den Schutzgütern bezi ehen sich auf den Teilbereich 1 des 
vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Für  den Teilbereich 2, bei dem im 
vorliegenden Verfahren lediglich die Art der Nutzun g geändert wird, wird auf den Bebau- 
ungsplan E 44 „Am Wolfhartweg“ verwiesen. 
Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Einheit Bergstraße, im Bereich des Eberstädter 
Beckens. Es handelt sich um eine wärmebegünstigte H angzone am Westrand des Oden- 
waldes. Das Eberstädter Becken war traditionell dur ch Wein- und Obstanbau geprägt. 
Heute ist es teilweise bebaut, die Freiflächen sind  durch Streuobst und extensive Landwirt- 
schaft geprägt. 
8.6.1 Relief, Geologie und Boden  
Der Teilbereich 1 weist ein leichtes Gefälle von Sü dosten nach Nordwesten auf. Im Südos- 
ten weist er eine Höhe von ungefähr 124 m ü.NN und im Nordwesten 122 m ü.NN auf. 
Geologisch betrachtet liegt das Plangebiet im Überg angsbereich zwischen dem Oberrhein- 
graben zu den Erhebungen des kristallinen Odenwalde s. Als Bodentyp findet sich Kolluvi- 
um, z.T. mit Vergleyung im Untergrund. Vorherrschen de Bodenarten sind lehmige Sande 
bis lehmige Schluffe. 
Bei der „Orientierenden Umwelttechnischen Untersuch ung der Altstandortverdachtsfläche 
Ehemalige Maschinenfabrik Press“ wurden an allen Sondierstellen braune, schwach schluf- 
fige, schwach feinkiesige Sande angetroffen. 
Die Böden im Plangebiet sind als Böden der Siedlung sbereiche anzusprechen. Böden in 
diesen Bereichen sind durch Versiegelungen, Aufschü ttungen, Abgrabungen und Umlage- 
rungen stark anthropogen überformt. Die noch unvers iegelten Bereiche des Plangebietes 
in Form der vorhandenen Grün- und Brachflächen über nehmen vielfältige Funktionen für 
den Naturhaushalt. Sie haben eine Bedeutung als Leb ensraum für Tiere und Pflanzen, als 
Speicher von Niederschlagswasser und als Filter von Schadstoffen. 
Zusammengefasst kann davon ausgegangen werden, dass  im Plangebiet keine natürli- 
chen bzw. naturnahen Bodenbereiche vorhanden sind u nd das Bodenpotenzial aufgrund 
der gewerblichen Nutzung als vorbelastet einzustufen ist. 
Bezüglich vorhandener Altlasten wird auf Kapitel 8.5 verwiesen.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 17  
 
  
8.6.2 Wasser 
Hydrogeologisch betrachtet, liegt das Plangebiet im  Übergangsbereich zwischen dem 
Quartär des Oberrheingrabens zum Kristallin des Odenwaldes. 
Durch die Lage des Plangebietes im Stadtteil Eberst adt ist generell mit anthropogen beein- 
trächtigter Grundwasserbeschaffenheit und gestörten  Grundwasserverhältnissen zu rech- 
nen. Es ist ein Grundwasserflurabstand von 20 - 30 m anzunehmen. 
Die unversiegelten Bereiche des Plangebietes haben eine Bedeutung zur Grundwasser- 
rückhaltung und -neubildung. 
Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden. 
8.6.3 Klima und Luft  
Das Plangebiet liegt im Übergangsbereich zwischen d er warmen, trockenen Rheinebene 
und dem kühleren, niederschlagsreicheren Odenwald. Das Klima in diesem Bereich ist re- 
lativ niederschlagsarm mit milden Wintern und warmen Sommern. 
Das Plangebiet besitzt aufgrund seiner Ausprägung k eine besondere Bedeutung für die 
Kalt- und Frischluftentstehung. Die im Plangebiet v orhandenen Freiflächen sowie der Ge- 
hölz- und Einzelbaumbestand tragen zur Verbesserung  der kleinklimatischen Situation bei. 
Die versiegelten Bereiche des Plangebietes tragen d urch erhöhte Wärmespeicherung zum 
Aufheizen der Luft bei. 
8.6.4 Vegetation und Fauna  
Biotop- und Nutzungstypen 
Bei dem Plangebiet handelt es sich um das Gelände d er „Press Maschinenfabrik GmbH“. 
Der südliche Teil wird durch Gewerbebauten und -hal len geprägt und ist annähernd kom- 
plett versiegelt. Entlang des Steigertsweges stehen drei große Pappeln. 
Der nördliche Teil ist durch verwilderte Garten- un d Brachflächen mit Gehölzbestand cha- 
rakterisiert. In diesem Teil befindet sich ein Werk stattgebäude, das durch einen Schotter- 
weg von Süden erschlossen wird. Auf dem Gelände fin den sich verschiedene Ablagerun- 
gen von Holz, Schrott, Baumaterial u.ä. 
Der Baum- und Gehölzbestand wird durch ältere Obstb äume, teilweise vergreist und mit 
Efeubewuchs (v.a. Apfel, Kirsche und Walnuss) sowie  Pionierarten wie Salweide, Robinie, 
Holunder, Hartriegel, Rosen und Brombeere geprägt. Auffällig ist eine große Pappel. 
Im Unterwuchs finden sich teilweise flächige Bestän de von Brennnessel sowie nitrophilen 
Hochstauden. 
 
       
  
Abbildung 12: Brach- und Lagerflächen sowie das Wer kstattgebäude

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 18  
 
  
 
       
  
Abbildung 13: Gehölzbestände  
Fauna und Artenschutz 
Für das Vorhaben liegt ein Fachgutachten des Büros BfL Heuer & Döring: Vorhabenbezo- 
gener Bebauungsplan „Steigertsweg Flurstück 130/15“  in Darmstadt-Eberstadt – Arten- 
schutzrechtliche Prüfung, Brensbach, Oktober 2011 v or. Die Ergebnisse werden an dieser 
Stelle zusammenfassend dargestellt. 
 
Bestand Fauna 
Bei günstigen Bedingungen wurde am 31. August das g esamte Gelände auf das Vorkom- 
men von Zauneidechsen  hin untersucht. Es konnten keine Tiere beobachtet werden, ein 
Vorkommen der Art auf dem Gelände ist allerdings ni cht ganz ausgeschlossen. Die klein- 
klimatischen Voraussetzungen sind gegeben, es gibt potenzielle Eiablageplätze und hinrei- 
chend Versteck- und Unterschlupfmöglichkeiten.  Dar über hinaus gab es für den Untersu- 
chungsraum bis zum Beginn der Bauarbeiten auf den n ordöstlich anschließenden Flächen 
eine Anbindung an größerflächige potenziell geeignete Lebensräume (Streuobstwiesen). 
Zum Abschätzen des Potenzials für Fledermäuse  erfolgte eine orientierende Untersu- 
chung am 10. September abends. Mit der Begehung (Da uer ca. 1,5 h) wurde noch in der 
Dämmerung begonnen, um ausfliegende Tiere beobachte n zu können. Die Wahrnehmung 
der Ortungs- und Soziallaute erfolgte mittels eines  Batdetektors (CDB 301 von ciel electro- 
nique). Die Auswertung der Rufe orientiert sich an den Angaben in Skiba (2009) und eige- 
nem Vergleichsmaterial.    
Es wurden 3 Fledermausarten jagend auf dem Gelände beobachtet. Ein Abflug aus einem 
Quartier konnte nicht eindeutig festgestellt werden.  
Bei den Begehungen konnten keine Fledermausquartier e (Wochenstuben, Winterquartie- 
re) festgestellt werden. Die vorhandenen Obstbäume wiesen keine Baumhöhlen auf. In den 
Pappeln sind Sommerquartiere nicht ausgeschlossen. In Gewerbebauten und Industriehal- 
len sind Wochenstuben der Zwergfledermaus durchaus möglich. Eine Besichtigung der 
Hallen und Keller mit dem Grundstückseigentümer zeigte jedoch, dass hier keine Quartiere 
zu erwarten sind (Ausbau der Hallen bis unter die D ächer, Lagerung von Farben und Che- 
mikalien in den Kellern). Sommerquartiere (Spaltenq uartiere) sind an einzelnen Partien der 
Fassaden (Holzverschalung) jedoch denkbar.   
Die beobachteten Fledermausarten sind auf der Roten Liste Hessen (Kock & Kugelschafter 
1996) aufgeführt und gemäß Anhang IV FFH-Richtlinie streng geschützt.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 19  
 
  
Tabelle 1: im Untersuchungsgebiet vorkommende Fledermausarten 
Artname  FFH-Art RL-D RL-H Nachweis im Untersuchungsgebiet 
Abendsegler (Nyctalus noctula) Anhang IV V 3 Jagend  (Einzelnachweis) 
Mückenfledermaus (Pipistrellus pygmaeus) Anhang IV D D Jagend (mehrere Individuen) 
Zwergfledermaus (Pipistrellus pipistrellus) Anhang IV - 3 Jagend (mehrere Individuen) 
(RL-Deutschland: Meinig et al. 2009, RL-Hessen: Kock & Kugelschafter 1996) 
3 - gefährdete Art, V - Vorwarnliste, D - Daten mangelhaft  
 
Die Beobachtungsergebnisse repräsentieren nur einen  Ausschnitt aus dem Jahreslauf der 
Fledermäuse. Weitere Arten wie die Rauhhautflederma us (Pipistrellus nathusii) oder der 
Kleinabendsegler (Nyctalus leisleri), die in der Re gion vor allem in Frühjahr oder Herbst in 
nennenswerten Stückzahlen auftreten, fehlen bei dieser Untersuchung.  
Es ist zu erwarten, dass allgemein häufige Vogelarten  wie Amsel, Mönchsgrasmücke, 
Blau- und Kohlmeise in den Bäumen, Gebüschen und He cken auf dem Areal brüten. Mög-
lich ist auch das Vorkommen von selteneren Arten wie z.B. Klappergrasmücke oder Girlitz. 
Darüber hinaus dient der Teilbereich 1, soweit er begrünt ist, Vögeln als Nahrungsraum. Al- 
le heimischen Vogelarten sind gemäß Artikel 1 der V ogelschutz-Richtlinie besonders ge- 
schützt. 
 
Artenschutzprüfung 
Im Zuge der Planung  ist zu prüfen, ob artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 
Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG durch das Vorhaben erfüllt werden können.  
Bei folgenden Arten bzw. Artengruppen, die von der Planung betroffen sein können, ist ein 
strenger bzw. europarechtlicher Schutzstatus gegeben: 
–   Fledermäuse 
–   Gehölzbrüter  
–   Nischenbrüter 
–   Reptilien (hier: Zauneidechse). 
Zu den negativen Wirkungen, die mit der Umsetzung der Planung verbunden sind, gehören 
insbesondere die Überbauung bzw. Zerstörung von Leb ensräumen und Störungen durch 
Lärm, Bewegung und Licht in der Bauphase. Beim Abri ss der Gebäude auf dem Areal sind 
Verluste von Spaltenquartieren von Fledermausarten und von Brutplätzen von Nischenbrü- 
tern nicht auszuschließen.  
Folgende Verbotstatbestände sind bei Vorkommen von streng oder europarechtlich ge- 
schützten Arten zu beachten: 
Schädigungsverbot und Tötungsverbot (§ 44 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BNatSchG) 
Beschädigung oder Zerstörung von Fortpflanzungs- un d Ruhestätten und damit verbunde- 
ne vermeidbare Verletzung oder Tötung von Tieren oder ihrer Entwicklungsformen.  
Abweichend davon liegt ein Verbot nicht 
 vor, wenn die ökologische Funktion der von dem 
Eingriff oder Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im räumlichen Zu- 
sammenhang gewahrt wird.  
Eine Schädigung oder Zerstörung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten ist bei 
– Gehölz- und Nischenbrütern  
– Fledermäusen sowie 
– Zauneidechsen

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 20  
 
  
zu erwarten. Betroffene Lebensräume sind Bäume, Büs che und trockenwarme Lebens- 
räume in den nicht überbauten Bereichen sowie Spalt enquartiere bzw. Nistplätze an Fas- 
saden und in Dachbereichen. 
Bei den Gehölz- und Nischenbrütern und bei den Fledermäusen wird die ökologische Funk- 
tion der von dem Eingriff oder Vorhaben betroffenen  Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im 
räumlichen Zusammenhang gewahrt. Bei einem Vorkomme n der Zauneidechse werden 
Maßnahmen zur Gestaltung geeigneter Lebensräume erforderlich. 
Eine Tötung von Individuen kann durch die Durchführ ung von Vermeidungsmaßnahmen 
umgangen werden. Dabei geht es darum: 
– Rodungs- und Gehölzschnittmaßnahmen in den Herbst - und Wintermonaten (Anfang 
Oktober bis Ende Februar) durchzuführen, 
– Abrissarbeiten in den Monaten von Oktober bis Mär z vorzunehmen, 
– Bauarbeiten in der Dunkelheit unter Einsatz von K unstlicht zu vermeiden, um Kollisionen 
mit jagenden Fledermäusen zu verhüten.  
– vor Beginn der Bauarbeiten im Bereich von Freiflä chen zu prüfen, ob Zauneidechsen 
vorkommen. Bei einem Nachweis müssen die  Tiere in geeignete Lebensräume umge- 
setzt werden (ab April bis Mitte September möglich). 
Störungsverbot (§ 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG) 
Erhebliches Stören von Tieren während der Fortpflan zungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwin- 
terungs- und Wanderungszeiten.  
Abweichend davon liegt ein Verbot nicht 
 vor, wenn die Störung zu keiner Verschlechterung 
des Erhaltungszustandes der lokalen Population führt. 
Ergebnis der Prüfung ist, dass es für Gehölz- und N ischenbrüter und Fledermäuse zu Stö- 
rungen während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Über winterungs- oder Wanderzeiten wäh- 
rend der Bauphase kommen kann. 
Es ist jedoch nicht zu erwarten, dass diese Störung en zu einer Verschlechterung des Er- 
haltungszustandes der lokalen Populationen führen w erden. Für die Artengruppen bzw. 
Gilden befinden sich in der Nähe ausreichend große,  für die jeweilige Funktion geeignete 
Habitate und Jagdreviere. 
Eine Störung von Fledermäusen und Vögeln kann durch  die Durchführung von Vermei- 
dungsmaßnahmen umgangen werden. Dabei geht es darum: 
– Abrissarbeiten außerhalb der Vogelbrutzeit durchz uführen und 
– Bauarbeiten in der Dunkelheit (Lärmentwicklung un d Kunstlichteinsatz) zu vermeiden.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 21  
 
  
 
Abbildung 14: Landschaftsplanerische Bestandsaufnah me Teilbereich 1 (ohne Maßstab)

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 22  
 
  
8.6.5 Landschaft, Freizeit und Erholung  
Das Plangebiet liegt innerhalb eines Wohngebietes a m Stadtrand von Eberstadt. Es ist ge- 
prägt durch die gewerblichen Bauten der ehemaligen Maschinenfabrik Press. Am Stei- 
gertsweg steht ein dreigeschossiges Verwaltungsgebä ude, daran anschließend finden sich 
Lager- und Produktionshallen. Prägend für den südli chen Bereich sind drei markante Säu- 
lenpappeln entlang des Steigertsweges. 
Der nördliche Teilbereich ist durch eine Brachfläch e mit Gehölzaufwuchs charakterisiert. 
Dieser Bereich ist von den öffentlichen Flächen aus nicht einsehbar. 
Die Umgebung ist überwiegend durch Einfamilienhausb ebauung mit Gartenflächen ge- 
prägt. Im Osten schließt sich das Neubaugebiet „Am Wolfhartweg“ an, das teilweise noch 
unbebaut ist. 
Da es sich bei dem Plangebiet um Privatgelände hand elt, besitzt es keine Bedeutung zur 
Naherholung und Freizeitgestaltung. 
9. Städtebauliches Konzept für den Teilbereich 1 / Vorhaben- und Erschließungsplan 
Der Betrieb der ehemaligen Maschinenfabrik Press wu rde aufgegeben. Da eine weitere 
gewerbliche Nutzung nicht vorgesehen ist, wird in d iesem Bereich zukünftig eine Wohnnut- 
zung etabliert. 
Vorgesehen sind der Abriss aller Gebäude der ehemaligen Maschinenfabrik und die Einbe- 
ziehung eines angrenzenden Gartengrundstückes in de n Vorhaben- und Erschließungs- 
plan. Auf den dadurch zur Verfügung stehenden Fläch en wird eine aus Doppel- und Rei- 
henhäusern bestehende Bebauung vorgesehen.  
9.1 Erschließung 
Die Erschließung des Teilbereichs 1 erfolgt vom Ste igertsweg aus über eine nach Norden 
verlaufende Stichstraße, die in einem Wendeplatz en det. Die Straße weist eine Breite von 
sechs Metern auf und ist damit für die Erschließung  in Form einer Wohnstraße ausrei- 
chend dimensioniert. Der Wendeplatz ist derart ange legt, dass ein Müllfahrzeug wenden 
kann 
Ein 2,00 m breiter öffentlicher Fußweg an der Nordo stseite des Plangebietes stellt eine 
Verbindung von dem o.g. Wendeplatz zur nördlich des  Plangebietes verlaufenden Tho- 
masstraße her. Mit diesem Fußweg werden auch die hi er geplanten Reihenhäuser er- 
schlossen.  
Das Doppelhaus in der nordwestlichen Ecke des Plang ebietes sowie alle übrigen Gebäude 
östlich der mittigen Erschließungsstraße werden dur ch Fußwege erschlossen, die eine 
Breite von ca. 1,25 m aufweisen.  
An der Erschließungsstraße ist auf der östlichen Se ite ein Gebäude vorgesehen, das als 
Technikzentrale der Versorgung des Gebietes dient. 
Die notwendigen Stellplätze werden in unterschiedli cher Form ausgewiesen: Für die Dop- 
pelhäuser, die westlich der mittigen Erschließungss traße angeordnet sind und direkt von 
hier erschlossen werden, sind Garagen in den jeweiligen seitlichen Abstandsflächen vorge- 
sehen; die Zufahrten zu den Garagen stehen als weit erer Stellplatz zur Verfügung. Diese 
Form der Stellplatzanordnung ist auch für die zwei Doppelhäuser im Südosten, welche di- 
rekt vom Steigertsweg erschlossen werden, ausgewies en. Für die übrigen Wohneinheiten 
sind Stellplätze östlich der vorgesehenen mittigen Erschließungsstraße sowie am Wende- 
platz in Form von offenen Stellplätzen ausgewiesen.  Eine Garagengruppe ist  nördlich des 
Wendeplatzes vorgesehen. Pro Wohneinheit kann minde stens ein Stellplatz nachgewiesen 
werden. Zusätzlich sind im Bereich des Wendeplatzes  drei Besucherstellplätze vorgese- 
hen.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 23  
 
  
9.2 Bebauung 
Vorgesehen ist die Errichtung von insgesamt 39 Wohngebäuden. Dabei handelt es sich um 
zehn Doppelhäuser mit insgesamt 20 Wohngebäuden und  um vier Hausgruppen  mit ins- 
gesamt 19 Wohngebäuden.  
Westlich der mittigen Stichstraße sind sieben Doppe lhäuser vorgesehen. Ein Doppelhaus 
ist östlich des Wendeplatzes, zwei Doppelhäuser sin d am Südostrand des Plangebietes 
geplant. 
Die Bebauung östlich der Erschließungsstraße ist ge prägt durch drei Hausgruppen mit je- 
weils fünf bzw. sechs Wohngebäuden. Diese Hausgrupp en werden durch Wohnwege fuß- 
läufig erschlossen. Eine kleine Hausgruppe mit drei  Wohngebäuden befindet sich am 
Südwestrand des Plangebietes. 
Im westlichen Bereich des Plangebietes werden nur Satteldächer vorgesehen. Im östlichen 
Bereich kann die Dachform an die Nachfragesituation  angepasst variiert werden. Hier sind  
Pult- oder Satteldächer vorgesehen, wobei innerhalb  einer Hausgruppe nur eine einheitli- 
che Dachform zulässig ist. Im westlichen Teil des P langebietes stehen die Gebäude 
traufständig zu der vorgesehenen Erschließungsstraß e. Einzige Ausnahme bildet das 
Doppelhaus im Norden. Die Gebäude im östlichen Teil  stehen meist giebelständig zur Er- 
schließungsstraße. Einzige Ausnahme bildet die Haus gruppe am nordöstlichen Rand des 
Plangebietes. 
Die Gebäude weisen alle zwei Vollgeschosse mit eine m ausgebauten Dachgeschoss auf. 
Je nach Bauherrenwunsch können die Gebäude auch unterkellert werden. 
Zu den westlichen Grundstücksgrenzen wird durch die  Bebauung ein Abstand von mindes- 
tens neun Metern eingehalten, der für die Nutzung a ls private Gartenfläche vorgesehen ist. 
Entlang der Grundstücksgrenzen zu einem angrenzenden Baustoffhändler wird eine Mauer 
mit einer Höhe von mindestens zwei Metern errichtet , um die geplante Bebauung vor mög- 
lichen Schallimmissionen zu schützen. Zur östlichen  Grundstücksgrenze wird ein Abstand 
von mindestens 3,40 m eingehalten. Dieser Abstand i st aufgrund der Anordnung der Ge- 
bäude mit der Giebelseite zur Grundstücksgrenze nac h Hessischer Bauordnung (HBO) 
notwendig. Die Tiefe der Häuser beträgt ca. 12 m un d die Breite variiert je nach Anzahl der 
vorgesehenen Gebäude.  
9.3 Grünordnung 
Entlang der vorgesehenen mittigen Erschließungsstra ße und im Bereich des Wendeplat- 
zes sind 17 hochstämmige Bäume festgesetzt.  
Als markanter Beitrag zur Grünordnung des Plangebie tes sind eine Eingrünung in Form ei- 
ner Heckenreihe entlang der Erschließungsstraße an der Rückseite der hier angeordneten 
Stellplätze und entlang des Steigertsweges festgesetzt.  
Die Anpflanzung der hochstämmigen Bäume und die o.g . Heckenanpflanzungen werden 
vom Vorhabenträger vorgenommen. Eine entsprechende Verpflichtung wird in den Durch- 
führungsvertrag aufgenommen. Mit diesen Pflanzmaßnahmen werden die städtebaulich re- 
levanten Elemente der Grünordnung hergestellt. 
Darüber hinaus werden für das Plangebiet Vorgaben z ur Grünordnung getroffen: Einfrie- 
dungen sind als Hecken gemäß den Artenempfehlungen auszubilden. Maschendraht- und 
Stabgittereinfriedungen sind nur in Verbindung mit Heckenpflanzungen zulässig. 
Die vorgesehenen Heckenpflanzungen gewährleisten so  eine Eingrünung auch der Privat- 
grundstücke.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 24  
 
  
9.4 Vorhaben- und Erschließungsplan 
Zu Details der Gestaltung (Ansichten und Grundrisse  der Gebäude) wird auf den geson- 
derten Vorhaben- und Erschließungsplan verwiesen, d er Bestandteil des vorhabenbezoge- 
nen Bebauungsplanes ist.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 25  
 
  
 
Abbildung 15: Städtebauliches Konzept Teilbereich 1  / Bebauungskonzept im städtebaulichen  
Zusammenhang (ohne Maßstab)

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 26  
 
  
 
Abbildung 16: Städtebauliches Konzept Teilbereich 1  / Vorhaben- und Erschließungsplan (ohne 
                        Maßstab)

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 27  
 
  
10. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen F estsetzungen für Teilbereich 1 
10.1 Bedingte Festsetzung nach § 12 Abs. 3a BauGB 
Diese bedingte Festsetzung wird getroffen, da der v orhabenbezogene Bebauungsplan für 
den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes e ine allgemeine Festsetzung nach 
BauNVO zur Art der baulichen Nutzung trifft.  
Zulässig sind nur diejenigen der allgemein festgese tzten Nutzungen, die dem Inhalt des 
Durchführungsvertrages entsprechen. Die möglichen N achnutzungen, die gemäß § 9 Abs. 
2 BauGB festzusetzen sind, sind durch die allgemein e Festsetzung der Art der baulichen 
Nutzung in 3.2 der textlichen Festsetzungen definiert. 
10.2 Art der baulichen Nutzung 
Entsprechend der im Plangebiet angestrebten Nutzung  wird die Art der baulichen Nutzung 
als allgemeines Wohngebiet festgesetzt.  
Die im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässi gen Nutzungen Anlagen für Ver- 
waltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden ausgeschlossen. 
Nicht zulässig sind im Teilbereich 1 weiterhin die im Nutzungskatalog der BauNVO als all- 
gemein zulässig aufgeführten der Versorgung des Geb ietes dienenden Läden sowie 
Schank- und Speisewirtschaften. Diese werden ausgeschlossen, da von diesen Nutzungen 
Störungswirkungen ausgehen, die die beabsichtigte Wohnnutzung beeinträchtigen können. 
Aus diesem Grund werden auch Anlagen für Verwaltungen im Plangebiet nicht zugelassen. 
Gartenbaubetriebe erfordern i.d.R. eine große Betri ebsfläche. Dies entspricht nicht der ge- 
planten Bebauungsstruktur, die dem städtebaulichen Ziel dient, eine Wohnnutzung zu e- 
tablieren. Daher ist es erforderlich, Gartenbaubetr iebe im Geltungsbereich nicht zuzulas- 
sen. 
Tankstellen benötigen einen geeigneten Standort an einer öffentlichen Straße mit ausrei- 
chendem Durchgangsverkehr. Da diese Voraussetzung i m Plangebiet nicht gegeben ist 
und die Etablierung einer Wohnnutzung städtebaulich es Ziel des vorhabenbezogenen Be- 
bauungsplanes ist, sind Tankstellen innerhalb des Plangebietes nicht zulässig. 
10.3 Maß der baulichen Nutzung 
10.3.1 Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl 
Durch die Festsetzung einer GRZ von 0,4 wird die Ob ergrenze des § 17 BauNVO für ein 
allgemeines Wohngebiet nicht überschritten. 
Durch diese Festsetzung wird die Grundflächenzahl g egenüber den bisherigen Festset- 
zungen des Bebauungsplanes E 44 „Am Wolfhartweg“ um  0,1 verringert. Diese Reduzie- 
rung ist an die Veränderung der Art der baulichen Nutzung angepasst.  
Da die maximale Zahl der Vollgeschosse auf zwei beschränkt ist, wird eine mit dieser Fest- 
setzung korrespondierende Festsetzung zur Geschossf lächenzahl getroffen. Es wird eine 
maximale GFZ von 0,8 festgesetzt. Bei der Berechnun g der Geschossfläche sind, entspre- 
chend § 20 BauNVO, die Flächen von Aufenthaltsräume n und der zu Aufenthaltsräumen 
gehörenden Treppenräume in Nichtvollgeschossen nich t anzurechen. Durch die Festset- 
zung einer GFZ von 0,8 werden die Obergrenzen des §  17 BauNVO für allgemeine Wohn- 
gebiete eingehalten.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 28  
 
  
10.3.2 Zahl der Vollgeschosse 
Die maximale Anzahl der Vollgeschosse wird auf zwei  Vollgeschosse beschränkt. Eine Be- 
bauung mit Gebäuden mit zwei Vollgeschossen fügt si ch in die umgebende Bebauung ein 
und ermöglicht eine zeitgemäße sowie flächensparende Ausnutzung der Grundstücke. 
10.3.3 Höhe baulicher Anlagen 
Da allein durch die Festsetzung der zulässigen Zahl  der Vollgeschosse die Höhenentwick- 
lung der Gebäude nicht abschließend geregelt ist, w erden weiterhin Festsetzungen zur 
Außenwand- und zur Gebäudehöhe getroffen. Die maxim ale Außenwandhöhe wird auf 
7,50 m bei Gebäuden mit Satteldach und auf 9,00 m bei Gebäuden mit Pultdach begrenzt.  
Die Außenwandhöhe wird dabei wie folgt definiert: A ls maximal zulässige Außenwandhöhe 
gilt das Maß vom Höhenbezugspunkt bis zur Schnittli nie der Außenwand mit der Dachhaut 
an der Traufseite.  
Die maximale Gebäudehöhe wird bei Gebäuden mit Satt eldach auf 12,00 m und bei Ge- 
bäuden mit Pultdach auf 10,00 m begrenzt. Als maxim al zulässige Gebäudehöhe gilt das 
Maß vom Höhenbezugspunkt bis zum höchsten Punkt des  Gebäudes. Diese Festsetzun- 
gen stellen sicher, dass sich die Baukörper harmonisch in die Umgebung einfügen.  
Technische Aufbauten 
Um auszuschließen, dass die Baukörper durch große t echnische Aufbauten überragt wer- 
den, werden diese auf eine Höhe von maximal 1,00 m über der maximalen Gebäudehöhe 
begrenzt. 
Höhenbezugspunkte 
Die Lage der Höhenbezugspunkte ist für die jeweilig e überbaubare Grundstücksfläche in 
der Planzeichnung festgesetzt. Die exakten Höhenlag en der Höhenbezugspunkte sind je- 
weils vor Ort zu ermitteln. 
Die Benennung der Höhenbezugspunkte erfolgt, um die  Zuordnung zwischen überbauba- 
rer Grundstücksfläche und Höhenbezugspunkt zu ermög lichen. Beispielsweise ist für die in 
der Planzeichnung gekennzeichnete überbaubare Grund stücksfläche 1 (ÜF1) der Höhen- 
bezugspunkt 1 (H1) maßgeblich. 
10.4 Abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen  
Um die Bebauungsstruktur des städtebaulichen Konzep tes im Plangebiet zu ermöglichen, 
wird von den Festsetzungsmöglichkeiten nach § 9 Abs . 1 Nr. 2 a BauGB Gebrauch ge- 
macht. Auf dieser Grundlage ist es möglich, ein vom  Bauordnungsrecht abweichendes 
Maß der Tiefe der Abstandsflächen festzusetzen. Die  Festsetzungen des vorhabenbezo- 
genen Bebauungsplanes haben damit gemäß § 6 Abs. 11 HBO Vorrang.  
Durch die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes  erfolgt die Festsetzung einer an 
dieser Stelle städtebaulich adäquaten Nutzung, die auch an die Nutzungen des angren- 
zenden Wohngebietes angepasst ist. Durch die Bebauung mit Wohngebäuden erfolgt auch 
eine städtebauliche Aufwertung der vorher durch die  Gewerbebebauung geprägten Situati- 
on. Die vorgesehene Baustruktur erfordert allerding s die Einhaltung von geringeren Ab- 
standsflächen als sie nach § 6 Abs. 5 Satz 1 HBO erforderlich sind.  
Da die Etablierung einer Wohnnutzung an diesem Stan dort städtebaulich sinnvoll und ge- 
wollt ist, wird ein abweichendes Maß der Tiefe von Abstandsflächen festgesetzt. Mit der 
Festsetzung, dass die Tiefe der Abstandsflächen 3 m  beträgt, ist auch sichergestellt, dass 
die für den Brandschutz notwendigen Abstände und de r Mindestabstand nach § 6 Abs. 5 
Satz 4 HBO eingehalten werden. Der Mindestabstand d ient der Sicherung einer  ausrei- 
chenden Belichtung und Belüftung. Daher werden durc h diese Festsetzung die gesunden 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausreichend gewahrt. Weiterhin ist die Nutzung der an- 
grenzenden Grundstücke durch die Festsetzung nicht beeinträchtigt, da zu den an den

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 29  
 
  
Teilbereich 1 angrenzenden Grundstücken weiterhin d ie nach HBO geforderten Grenzab- 
stände einzuhalten sind. 
Eine Unterschreitung der Abstandsflächen ist aufgru nd der im Vorhaben- und Erschlie- 
ßungsplan vorgesehenen Bebauung in einigen Bereiche n westlich der Stichstraße notwen- 
dig. Abstandsflächen werden unterschritten, wenn si ch die Giebelseiten von zwei Gebäu- 
den (z.B. getrennt durch zwei Garagen) gegenüber stehen. Zwischen den Gebäuden ist ein 
Abstand von 6,00 m vorgesehen, der teilweise der Un terbringung von zwei Garagen dient. 
Die vorgesehenen Gebäude benötigen nach HBO eine Abstandsfläche von ca. 3,40 m. Die 
Abstandsflächen werden also lediglich um 40 cm unte rschritten, um eine optimale Nutzung 
des Grundstückes zu Wohnzwecken zu ermöglichen. Dur ch die geringfügige Unterschrei- 
tung der nach HBO erforderlichen Abstandsflächen un d die Einhaltung des Mindestabstan- 
des gem. § 6 Abs. 5 Satz4 HBO von 3,00 m ist die au sreichende Belichtung und Belüftung 
gewährleistet. 
Teilweise haben die Wohngebäude zu den öffentlichen  Straßenverkehrsflächen einen Ab- 
stand von 2,00 m. Auf Grundlage von § 6 Abs. 2 HBO dürfen die Abstandsflächen auch auf 
öffentlichen Verkehrsflächen liegen, jedoch nur bis  zu deren Mitte. Da die Abstandsfläche 
lediglich um 1,00 m in die öffentliche Straßenverke hrsfläche hineinragt, entspricht die ge- 
ringere Abstandsfläche den Vorgaben der HBO. 
10.5 Bauweise 
Es wird die offene Bauweise festgesetzt. In der off enen Bauweise können Einzelhäuser, 
Doppelhäuser und Reihenhäuser, die Abstände zu den Grundstücksgrenzen einhalten und 
eine Länge von weniger als 50 m haben, errichtet we rden. Diese Bauweise ist an die Bau- 
weise in der Umgebung (nördlich, östlich und südlich) angepasst. 
10.6 Überbaubare Grundstücksflächen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden dem städ tebaulichen Konzept entspre- 
chend festgesetzt. Die bebaubaren Flächen werden durch Baugrenzen begrenzt. Mit dieser 
Festsetzung werden die beabsichtigte Bebauungsstruktur und die Abstände zu den Grund- 
stücksgrenzen gesichert.  
Die vorgesehenen Terrassen werden nicht in die über baubare Grundstücksfläche einbezo- 
gen, um den aufgrund der Ergebnisse der Schallimmis sionsprognose notwendigen Ab- 
stand der Gebäude zu den westlich angrenzenden Grun dstücken (9 m) zu sichern (siehe 
Kapitel 8.2.2). Daher wird eine textliche Festsetzu ng aufgenommen, die sicherstellt, dass 
Terrassen auch außerhalb der überbaubaren Grundstüc ksfläche zulässig sind. Die zuläs- 
sige Fläche dieser Anlagen wird allerdings beschrän kt, um die Auswirkungen auf die Um- 
welt zu begrenzen. 
Um die Zuordnung der Höhenbezugspunkte zur jeweilig en überbaubaren Grundstücksflä- 
che zu erleichtern, werden diese z.B. mit ÜF 6-10 b enannt (siehe Kapitel 10.3.3 Höhenbe- 
zugspunkt). 
10.7 Flächen für Stellplätze, Garagen und Nebenanla gen 
Die Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen wird mit der Zielsetzung eingeschränkt, die 
nicht bebaubaren Grundstücksflächen von Stellplätze n und Garagen weitgehend freizuhal- 
ten. Lediglich in den im Vorhaben- und Erschließung splan vorgesehen Bereichen werden 
im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Flächen für Stellplätze oder Garagen vorgesehen. 
Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Gru ndstücksflächen und in den als „Flä- 
chen für Stellplätze“ sowie den als „Flächen für Ga ragen“ festgesetzten Grundstücksflä- 
chen zulässig.  
Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundst ücksflächen sowie in den als Flä- 
chen für Garagen festgesetzten Grundstücksflächen zulässig.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 30  
 
  
Für das Plangebiet sind auch Gebäude zur Versorgung  der Wohnbebauung erforderlich. 
Um sicherzustellen, dass die der Versorgung des Geb ietes mit Elektrizität, Gas, Wärme 
und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienend en Gebäude im gesamten Teilbe- 
reich 1 allgemein zulässig sind, wird die Festsetzu ng aufgenommen, dass bis zu zwei Ge- 
bäude, die der Versorgung des Gebietes mit Elektriz ität, Gas, Wärme und Wasser sowie 
zur Ableitung von Abwasser dienen, zulässig sind; d ie Grundfläche aller Versorgungsge- 
bäude ist auf maximal 40,00 m² begrenzt. Mindestens  eines dieser Gebäude ist entspre- 
chend dem städtebaulichen Konzept notwendig. Da die  Freiflächen ohne definierte Nut- 
zung nicht zu sehr für die der Versorgung des Gebie tes dienenden Gebäude in Anspruch 
genommen werden sollen, wird die maximale Grundfläche dieser Anlagen beschränkt. 
Auf Grundlage des städtebaulichen Konzeptes wird im  Bebauungsplan eine Fläche für ein 
Technikgebäude ausgewiesen. In dieser mit „TK“ geke nnzeichneten Fläche soll vorzugs- 
weise das Versorgungsgebäude errichtet werden. Vers orgungsgebäude sollen aber optio- 
nal auch an anderer Stelle möglich sein. Auch in de n als „Fläche für Garagen“ festgesetz- 
ten Flächen können Gebäude errichtet werden, die der Versorgung des Gebietes mit Elekt- 
rizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienen. Diese Gebäu- 
de weisen in den meisten Fällen eine ähnliche Gebäu detypologie wie Garagen auf. Daher 
wurden die Festsetzungen getroffen, dass sowohl innerhalb der mit „TK“ gekennzeichneten 
Fläche als auch innerhalb der mit „Ga“ gekennzeichn eten Flächen Gebäude, die der Ver- 
sorgung des Gebietes mit Elektrizität, Gas, Wärme u nd Wasser sowie zur Ableitung von 
Abwasser dienen, zulässig sind. 
Durch diese Festsetzung kann gewährleistet werden, dass die Anordnung dieser Gebäude 
flexibel innerhalb des Teilbereiches 1 erfolgen kan n. Entsprechend der Regelung des § 14 
Abs. 2 BauNVO können diese Anlagen auf den überbaub aren und den nicht überbaubaren 
Grundstücksflächen untergebracht werden. Eine Abwei chung von der Regelung des § 14 
Abs. 2 BauNVO ist, dass diese Gebäude allgemein und  nicht nur als Ausnahme zulässig 
sind. 
Die Fläche von Nebenanlagen, die nicht der Versorgu ng des Gebietes dienen, wird auf ei- 
ne Größe von maximal 15 m² pro Wohngebäude beschrän kt. Darunter fallen beispielswei- 
se Gartenhäuser und -hütten, Fahrradabstellplätze und Mülltonnenabstellplätze. Die Fläche 
dieser Anlagen wird beschränkt, um die Freiflächen der Gebäude in ihrer Funktion zu si- 
chern und sie von einer übermäßigen Inanspruchnahme durch Nebenanlagen zu schützen. 
10.8 Verkehrsflächen 
Die mittige Erschließungsstraße einschließlich des Wendeplatzes wird als Straßenver- 
kehrsfläche festgesetzt. 
Als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ist e in geplanter öffentlicher Fußweg 
festgesetzt; dieser verbindet die mittige Erschließ ungsstraße mit Wendeplatz in Teilbereich 
1 mit der nördlich von Teilbereich 2 gelegenen Thomasstraße. 
Zur Bauausführung dieser öffentlichen Verkehrsfläch en werden Regelungen im gesondert 
abzuschließenden Erschließungsvertrag vereinbart. 
10.9 Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen 
Die Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen wird auf der Grundlage der Schallimmissi- 
onsprognose getroffen. Siehe hierzu Kapitel 8.2.2. 
Die vorgesehene Fläche für die Lärmschutzwand wird vergrößert. Zwischen den beiden in 
der Schallimmissionsprognose genannten Wandabschnit ten muss eine Verbindung ge- 
schaffen werden. Diese Verbindung verbessert die Im missionssituation innerhalb des 
Plangebietes zusätzlich.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 31  
 
  
10.10 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstig en Bepflanzungen 
10.10.1 Grundstücksbepflanzung 
Zur Sicherung der Wohnqualität wird festgesetzt, da ss die Grundstücksfreiflächen, die 
nicht überbaut oder nicht als Stellplätze, Zufahrte n oder Zuwege genutzt werden, zu be- 
grünen sind. Durch begrünte Freiflächen wird das st ädtebauliche Erscheinungsbild sowie 
die Bedeutung des Gebietes für den Naturhaushalt verbessert. 
Ferner wird festgesetzt, dass pro angefangene 300 m ² Grundstücksfläche mindestens ein 
mittel- oder kleinkroniger Baum gemäß den Artenempf ehlungen zu pflanzen ist. Auch da- 
mit soll eine intensive Durchgrünung des Wohngebietes gesichert werden. 
10.10.2 Anpflanzung von hochstämmigen Bäumen 
Entlang der mittigen Erschließungsstraße und im Ber eich des Wendeplatzes wurden in der 
Planzeichnung Standorte für die Anpflanzung von hochstämmigen Bäumen festgesetzt. Mit 
diesen Pflanzfestsetzungen werden die städtebaulich  relevanten Elemente der Grünord- 
nung gesichert. Die hochstämmigen Bäume entlang der  Straßenverkehrsfläche dienen der 
Durchgrünung und Strukturierung des Gebietes sowie der Schaffung von Identifikations- 
merkmalen und Orientierungspunkten. Hierbei sind Bäume gemäß den Artenempfehlungen 
mit einem Mindest-Stammumfang von 18 bis 20 cm zu pflanzen.  
Da bei der Planung der Standorte von Bäumen die Lag e von Ver- und Entsorgungsleitun- 
gen in den Straßen und Wegen sowie die notwendigen Hausanschlussleitungen zu be- 
rücksichtigen sind, ist es im Einzelfall erforderli ch, vom festgesetzten Baumstandort abzu- 
weichen. Daher wurde festgesetzt, dass von den fest gesetzten Pflanzstandorten abgewi- 
chen werden kann. 
10.10.3 Stellplatzeingrünung 
Als Bestandteil der städtebaulich relevanten Grünor dnung sind innerhalb der Stellplatzflä- 
chen entlang der mittigen Erschließungsstraße an de n o.g. Baumstandorten Flächen zur 
Stellplatzeingrünung festgesetzt. Diese Flächen sin d als Grünflächen anzulegen und dau- 
erhaft zu erhalten. Damit soll ein Beitrag zur inte nsiven Durchgrünung des öffentlichen 
Straßenraums im Wohngebiet gesichert werden. 
Da diese Flächen den einzelnen Baumstandorten zugeordnet sind, wurde eine Festsetzung 
aufgenommen, dass bei einem von der Planzeichnung a bweichenden Baumstandort auch 
vom Standort der dem Baum zugeordneten Fläche zur S tellplatzeingrünung abgewichen 
werden kann. Diese Ergänzung ist erforderlich, da die Baumstandorte noch variabel sind. 
10.10.4 Anpflanzen von Hecken 
Als markanter Beitrag zur Grünordnung des Plangebie tes ist entlang der Erschließungs- 
straße an der Rückseite der hier angeordneten Stell plätze eine Eingrünung in Form einer 
Heckenreihe festgesetzt. Auch entlang des Steigerts weges sind Heckenanpflanzungen 
vorgesehen. 
Hier ist eine Hecke entsprechend der Artenempfehlun g anzulegen und dauerhaft mit einer 
Höhe von ca. 1,20 m zu erhalten. Die Hecken dürfen für notwendige Grundstückszufahrten 
und -zugänge unterbrochen werden. 
10.10.5 Dachbegrünung 
Die Festsetzung zur Dachbegrünung gewährleistet eine konsequente Durchgrünung des 
geplanten Wohngebietes und trägt zur Verbesserung des Kleinklimas durch geringere Auf- 
heizung der Flächen und Baukörper bei.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 32  
 
  
Dachbegrünungen vermögen Niederschlagswasser zu speichern, so dass Regenwasser 
dem natürlichen Wasserkreislauf wieder zugeführt wird und die Entwässerungssysteme 
entlastet werden. 
10.11 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entw icklung von Boden, Natur und 
Landschaft 
10.11.1 Oberflächenbefestigung 
Vollständige Versiegelung führt zum Aufheizen der F lächen im Sommer, Erwärmung der 
Umgebung durch Rückstrahlung, erhöhtem Staubanfall und schnellem Abfluss des Nieder- 
schlagswassers. Um den Anteil an versiegelten Fläch en möglichst gering zu halten, wer- 
den Vorgaben zur Oberflächenbefestigung gemacht. 
Danach sind befestigte, nicht überdachte Flächen de r Baugrundstücke wasserdurchlässig 
anzulegen. 
10.11.2 Niederschlagswasserversickerung 
Die dezentrale Versickerung von Regenwasser dient d er Anreicherung des Grundwassers 
und der Vermeidung eines beschleunigten Oberflächen abflusses mit damit verbundenen 
Abflussspitzen in Vorflutern nach Niederschlägen von befestigten und überbauten Flächen. 
Der mit der Bebauung und der Versiegelung einhergeh ende Eingriff in den Grund- und 
Oberflächenwasserhaushalt wird so zumindest teilweise wieder ausgeglichen. 
11. Inhalt und Begründung der bauordnungsrechtliche n Festsetzungen im Teilbereich 1 
11.1 Dächer 
Entsprechend dem Vorhaben- und Erschließungsplan so wie den Vorgaben aus der Umge- 
bung des Teilbereiches 1 bzw. den Festsetzungen des  Bebauungsplanes E 44 „Am Wolf- 
hartweg“ werden die Festsetzungen zur Gestaltung der Dächer getroffen. 
Zulässig sind, je nach überbaubarer Grundstücksfläche, Pult- und Satteldächer. 
Die Anlage von Dachterrassen ist nur bei der Errich tung eines Pultdaches zulässig. Diese 
Festsetzung sichert die Schaffung einer regelmäßige n Dachlandschaft im westlichen Be- 
reich des Teilbereiches 1, da hier nur Satteldächer zulässig sind. Die westlich angrenzende 
Bebauung an der Heinrich-Delp-Straße weist in erste r Linie Satteldächer auf. Die Festset- 
zung gewährleistet eine an den Standort angepasste Dachgestaltung. 
Pultdächer sind nur im östlichen Teil des Teilberei ches 1 zulässig. Die Größe der Dachter- 
rassen wird begrenzt, um die Erkennbarkeit der Dach form und eine ausreichende Dachflä- 
che für die festgesetzte Dachbegrünung zu gewährleisten. 
11.2 Einfriedungen 
Die Festsetzungen zu den zulässigen Einfriedungen orientieren sich an den Festsetzungen 
des Bebauungsplanes E 44 „Am Wolfhartweg“. Diese An passung sichert ein einheitliches 
Erscheinungsbild von Einfriedungen und sichert eine  Eingrünung der Baugrundstücke 
durch Hecken.  
Die Festsetzung zur Lärmschutzwand bleibt von diese r Festsetzung unberührt. In dem Be- 
reich in dem die Errichtung einer Lärmschutzwand no twendig ist, kann diese ohne die in 
dieser bauordnungsrechtlichen Festsetzung formulier ten Einschränkungen errichtet wer- 
den.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 33  
 
  
11.3 Gestaltung von Stellplätzen für Müll- / Abfall behälter 
Durch die Festsetzung von Sichtschutzanlagen an Mül ltonnenabstellplätzen werden diese 
Anlagen den direkten Blicken entzogen. Dadurch trag en sie zum harmonischen Erschei- 
nungsbild des Plangebietes bei. Die Sichtschutzanla gen sind zu begrünen, um sie in die 
Außenanlagen optisch zu integrieren. 
12. Satzung  zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwend en von Nie- 
derschlagswasser im Teilbereich 1 
Als Vorgabe zur Schonung des natürlichen Wasserhaus haltes wird durch eine „Satzung 
zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwende n von Niederschlagswasser“ 
aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz festge setzt, dass auf den Grundstücken 
Zisternen zu errichten sind. Sie sollen zur Aufnahm e von Niederschlagswasser dienen, das 
auf den Dachflächen anfällt. Das Fassungsvermögen d er Zisternen sollte mindestens 
25 l/m² horizontal projizierte unbegrünte Dachfläch e betragen. Zur Nutzung des Nieder- 
schlagswassers ist in der Satzung vorgesehen, dass das Zisternenwasser als Brauchwas- 
ser (z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung etc.) genutzt werden soll. 
13. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen F estsetzungen für Teilbereich 2 
13.1 Art der baulichen Nutzung 
Der Bebauungsplan E 44 „Am Wolfhartweg“ setzte bisher im Teilbereich 2 die Art der Nut- 
zung als Mischgebiet fest. Durch die geänderte Ausw eisung der Grundstücke im Teilbe- 
reich 1 als allgemeines Wohngebiet, ist nicht davon  auszugehen, dass sich auf der verblei- 
benden Fläche im Teilbereich 2 ein Mischgebiet entw ickelt. Eine Nutzungsmischung wäre 
in erster Linie durch die gewerbliche Nutzung der G rundstücke im Teilbereich 1 entstan- 
den. Da diese Nutzung künftig weg fällt, muss auch der umgebende Bereich zukünftig als 
allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden.  
Die Nutzung eines Gebäudes als Anlage für Verwaltun gen wird ausgeschlossen, da von 
dieser Nutzung Störungswirkungen ausgehen, die die beabsichtigte Wohnnutzung beein- 
trächtigen könnten. 
Gartenbaubetriebe erfordern i.d.R. eine große Betri ebsfläche. Dies entspricht nicht der ge- 
planten Bebauungsstruktur, die dem städtebaulichen Ziel dient eine Wohnnutzung zu etab- 
lieren. Daher ist es erforderlich, Gartenbaubetriebe im Geltungsbereich nicht zuzulassen. 
Tankstellen benötigen einen geeigneten Standort an einer öffentlichen Straße mit ausrei- 
chendem Durchgangsverkehr. Da diese Voraussetzung i m Plangebiet nicht gegeben ist 
und die Etablierung einer Wohnnutzung städtebaulich es Ziel des vorhabenbezogenen Be- 
bauungsplanes ist, sind Tankstellen innerhalb des Plangebietes nicht zulässig. 
Um sicherzustellen, dass Nutzungen mit einer höhere n Frequentierung nur im Erdge- 
schoss untergebracht werden und damit die in den ob eren Geschossen liegende Wohn- 
nutzung zu schützen, wird eine entsprechende Festse tzung getroffen. Durch diese Fest- 
setzung kann sichergestellt werden, dass bei Ansiedlung dieser Nutzungen durch eventuell 
vorgesehene Schaufenster oder Hinweisschilder eine Belebung der Erdgeschosszone ent- 
steht. 
Durch diese Festsetzungen werden die im umgebenden Bebauungsplan E 44 „Am Wolf- 
hartweg“ festgesetzten Nutzungen aufgenommen. Dadurch kann ein bezüglich der Art der 
Nutzung homogenes Baugebiet in einem größeren Zusammenhang entstehen.  
Um zu überprüfen welche Auswirkungen die Änderung d er Art der baulichen Nutzung im 
Teilbereich 2 hat, wurde geprüft, für welche Nutzun gen in diesem Bereich Baugenehmi- 
gungen erteilt wurden. Bei dieser Überprüfung wurde  festgestellt, dass es sich bei den 
meisten Gebäuden um Wohngebäude handelt. Eine Bauge nehmigung für eine Schreiner- 
werkstatt für die Adresse Thomasstraße 41 liegt vor. Dieser Betrieb war auch schon in dem

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 34  
 
  
durch den Bebauungsplan E 44 festgesetzten Mischgeb iet unzulässig, da es sich bei einer 
Schreinerei (auch mit einer geringen Fläche) laut R echtsprechung um einen wesentlich 
störenden Gewerbebetrieb handelt (BayVGH U.v. 22.07 .2004 - 26 B 04.931). Der Betrieb 
wurde nach Augenschein auch bereits aufgegeben.  
Eine weitere Genehmigung liegt im Steigertsweg 14 f ür eine Werkhalle vor. Da dieses Ge- 
bäude nicht mehr besteht, ist davon auszugehen, das s auf diesem Grundstück mittlerweile 
nur noch eine Wohnnutzung stattfindet und auch kein  Bestandsschutz von dieser Geneh- 
migung abzuleiten ist.  
Die im Teilbereich 2 vorhandenen Nutzungen stehen e iner Festsetzung als allgemeines 
Wohngebiet nicht entgegen. 
13.2 Verkehrsflächen 
Als Straßenverkehrsflächen werden die bereits bestehenden Straßen Steigertsweg und der 
Buntspechtweg festgesetzt. 
Als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ist e in geplanter öffentlicher Fußweg 
festgesetzt; dieser verbindet die mittige Erschließ ungsstraße mit Wendeplatz in Teilbereich 
1 mit der nördlich von Teilbereich 2 gelegenen Thomasstraße. 
13.3 Einfriedungen 
Die Festsetzung zu Einfriedungen erfolgt, da der Bebauungsplan E 44 aufgrund des da- 
mals noch bestehenden und als Mischgebiet festgesetzten Gewerbebetriebes im Teilbe- 
reich 1 eine Einfriedung festsetzte, die einen Lärmschutz für die angrenzende Bebauung 
bieten sollte. Da dieser Betrieb aufgegeben wurde und durch den vorhabenbezogenen Be- 
bauungsplan als allgemeines Wohngebiet festgesetzt wird, ist diese Festsetzung obsolet 
und wurde gestrichen. 
14. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 
Verbal-argumentative Einordnung 
Teilbereich 1 liegt innerhalb des Geltungsbereiches  des rechtskräftigen Bebauungsplanes 
E 44 „Am Wolfhartweg“. Dieser sieht für den Teilbereich 1 ein großzügiges Baufenster mit 
einer GRZ von 0,5 vor. Durch die vorliegende Planung kommt es zu einer Verringerung der 
GRZ auf 0,4. Somit steigt der Anteil an Freiflächen.  
 
Flächennutzung Festsetzungen E 44 
(GRZ 0,5) 
Festsetzungen E 44.2 
(GRZ 0,4) 
Überbaubare Flächen* 4.699 m²  3.367 m²  
Nach § 19 Abs. 4  
BauNVO versiegelte Flächen * 
7.049 m² 
 5.051 m²  
Verkehrsflächen 0 m²  980 m²  
Grünflächen  2.349 m²  3.367 m²  
Teilbereich 1 9.398 m²  9.398 m²  
*  Grundstücksfläche abzüglich der festgesetzten Ve rkehrsfläche als Baugrundstück: 
 9.398 m² - 980 m² = 8.418 m² (z.B. 0,4 x 8.418 m² = 3.367,2 m²) 
Der Anteil der Grünflächen wird im Teilbereich 1 au fgrund der Festsetzungen des vorha- 
benbezogenen Bebauungsplanes um 1.018 m² erhöht.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  Seite 35  
 
  
Durch die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes  erfolgt zudem die Festsetzung ei- 
ner an dieser Stelle städtebaulich adäquaten Nutzun g, die auch an die Nutzungen des an- 
grenzenden Wohngebietes angepasst ist. Durch die Be bauung mit Wohngebäuden erfolgt 
auch eine städtebauliche Aufwertung der vorher durc h die Gewerbebebauung geprägten 
Situation. 
Rechtslage 
Bei Bauleitplänen für die Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13a Abs. 1 
Satz 2 Nr. 1 BauGB gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes 
zu erwarten sind, im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 B auGB als vor der planerischen Ent- 
scheidung erfolgt oder zulässig. 
Ein naturschutzrechtlicher Ausgleich ist somit für den vorliegenden vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan nicht erforderlich. 
15. Planungsstatistik 
 
Geltungsbereich Bebauungsplan 100 % 
 24.181 m²  
- davon Teilbereich 1  9.398 m²  
- davon Teilbereich 2  14.783 m²  
Allgemeines Wohngebiet 86 %  20.859 m²  
- davon im Teilbereich 1  8.418 m²  
- davon im Teilbereich 2  12.441 m²  
Verkehrsfläche 14 %  3.322 m²  
 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
 
 
 
Brigitte Lindscheid 
Stadträtin

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
24.07.2012 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III  an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2012/0252 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:       
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan E 44.2 - Steigertsweg/ Buntspechtweg/ 
Thomasstraße - (Aufstellungs- und Offenlagebeschluss) 
 
Vorlage vom: 18.07.2012 
 
Beschlussvorschlag: 
Teil A: Aufstellungsbeschluss 
1. Dem Antrag der Werner Wohnbau GmbH & Co. KG vom 14.03.2012 zur Einleitung eines 
Bebauungsplanverfahrens gemäß § 12 BauGB für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, zur 
teilweisen Änderung der Bebauungspläne E 44 und E 44.1 - Am Wolfhartweg -, wird zugestimmt.  
Für das Gebiet Steigertsweg/ Buntspechtweg/ Thomasstraße und der Grundstücksgrenzen östlich 
der Heinrich-Delp-Straße, ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan im Sinne des § 12 BauGB 
aufzustellen, um die planungsrechtliche Grundlage für die Realisierung einer Wohnbebauung auf 
dem Gelände der ehem. Maschinenfabrik Press zu schaffen.  
2. Das Bebauungsplanverfahren wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt. 
Eine Anpassung des Flächennutzungsplanes erfolgt gemäß § 13a (2) im Wege der Berichtigung.  
3. Der mit den betroffenen Ämtern abgestimmte Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage A) vom

- 2 - 
17.07.2012 sowie der Entwurf des Durchführungsvertrags zum vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan E 44.2 (Anlage B) vom 17.07.2012 werden zur Kenntnis genommen. 
 
Teil B: Offenlagebeschluss 
4. Dem vorliegenden Entwurf zu m vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VBB) E 44.2 - Steigertsweg/ 
Buntspechtweg/ Thomasstraße – (siehe Datei) und der dazugehörigen Begründung (Anlage C), 
sowie den im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur 
Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser, wird 
zugestimmt. 
5. Der Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2 - Steigertsweg/ Buntspechtweg/ 
Thomasstraße – vom 17.07.2012 mit Vorhaben- und Erschließungsplan vom 17.07.2012, der 
dazugehörigen Begründung vom 17.07.2012 und den im Plan enthaltenen Satzungen sind gemäß 
§ 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen. 
 
Hinweis: 
 
Folgekosten entstehen lediglich für die Unterhaltung der neuen Erschließungsstraße und des 
öffentlichen Fußweges, die vom Vorhabenträger nach städtischem Standard ausgebaut werden. 
 
 
Anlagen: Anlage A: Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 
44.2 
Anlage B: Entwurf des Durchführungsvertrags zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 
44.2 
Anlage C: Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf E 44.2 
Entwurf vorhabenbezogener Bebauungsplan E 44.2  (wird zu den Sitzungen 
aufgehängt/ausgelegt) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2012/0252 vom 18.07.2012:  
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes E 44.2, zur teilweisen Änderung der 
Bebauungspläne E 44 und E 44.1, soll die planungsrechtliche Grundlage für die Realisierung einer 
Wohnbebauung mit Reihen- und Doppelhäusern auf einem Teilgebiet des Geltungsbereichs, 
nämlich dem Gelände der stillgelegten Maschinenfabrik Press (Teilbereich 1), geschaffen werden. 
Die Änderungen des zweiten Teilbereichs sind zur Anpassung der planungsrechtlichen 
Festsetzungen an die geänderten Verhältnisse erforderlich. 
 
 
 
Geltungsbereich des Bebauungsplans E 44.2 mit den Teilbereichen 1 und 2    
(ohne Maßstab) 
 
 
Teil A: Aufstellungsbeschluss 
 
Zu 1.:
 
Die Fa. Werner Wohnbau GmbH hat mit Schreiben vom 14.03.2012 einen Antrag auf Einleitung 
eines Bebauungsplanverfahrens nach § 12 Abs. 2 BauGB (vorhabenbezogener Bebauungsplan) für 
das Gebiet zwischen Steigertsweg, Buntspechtweg, Thomasstraße und den östlichen 
Grundstücksgrenzen der Heinrich-Delp-Straße in Eberstadt, zur teilweisen Änderung der 
Bebauungspläne E 44 und E 44.1 „Wolfhartweg“, gestellt. 
Der Vorhabenträger beabsichtigt auf einem Teilbereich (ehem. Gelände der Fa. Press) die 
Realisierung von insgesamt 39 Einfamilienhäusern (19 Reihen- und 10 Doppelhäusern), die durch

- 4 - 
eine Stichstraße mit Wendeschleife vom Steigertsweg aus erschlossen werden. Durch einen 
öffentlichen Fußweg wird eine Verbindung vom Wendeplatz zur nördlich des Plangebiets 
verlaufenden Thomasstraße hergestellt. 
Da das Gebiet im derzeitig gültigen Bebauungsplan E 44 als Mischgebiet ausgewiesen ist, ist die 
Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplans notwendig. 
Mit diesem Aufstellungsbeschluss wird dem Antrag der Fa. Werner Wohnbau GmbH entsprochen 
und das Bebauungsplanverfahren eingeleitet. 
 
 
Zu 2.:
 
Seit der Änderung des BauGB vom 01.01.2007 kann zur Wiedernutzbarmachung von Flächen, zur 
Nachverdichtung oder für andere Maßnahmen der Innenentwicklung das beschleunigte Verfahren 
nach § 13a BauGB angewendet werden, wenn:  
• eine zulässige Grundfläche von weniger als 20.000 m² festgesetzt wird,  
• keine Zulässigkeit von Vorhaben, die eine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach 
Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) oder Landesrecht auslöst, ermöglicht wird und 
• keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und der Schutzzwecke der 
Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne 
des Bundesnaturschutzgesetzes vorliegen. 
Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 (4), von dem Umweltbericht nach 
§ 2a und von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 (4) BauGB abgesehen. Da die 
vorgenannten Voraussetzungen bei dem Bebauungsplanverfahren erfüllt sind, kann hier unter 
Verzicht auf einen Umweltbericht das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB angewendet 
werden. 
Im beschleunigten Verfahren kann ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des 
Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert 
oder ergänzt ist. Der Flächennutzungsplan ist gem. § 13a (2) im Wege der Berichtigung anzupassen. 
Daher wird der seit 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan, der das Plangebiet als „Gemischte 
Baufläche“ ausweist in „Wohnbaufläche“ berichtigt. Dies erfolgt zum Satzungsbeschluss des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 44.2. 
 
 
Zu 3.:
  
Grundlage und Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß § 12 (1) BauGB ein 
mit der Gemeinde abgestimmter Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP). Der vorliegende VEP 
(Anlage A) wurde mit den betroffenen städtischen Ämtern abgestimmt. Er stellt detailliert das 
Vorhaben und die Erschließung zeichnerisch dar und wird durch die Vorhabenbeschreibung ergänzt.  
Gemäß § 12 BauGB wurde der Entwurf des Durchführungsvertrags (Anlage B) zum 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2 auf Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplans 
erarbeitet. Im Durchführungsvertrag wird sich der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens 
und der Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- 
und Erschließungskosten verpflichten. Darüber hinaus wird vor Satzungsbeschluss ein separater 
Erschließungsvertrag mit dem Vorhabenträger und dem Straßenverkehrs- und Tiefbauamt zur 
Regelung der Bauausführung der Erschließungsstraße und des öffentlichen Fußweges 
abgeschlossen.

- 5 - 
 
 
Teil B: Offenlagebeschluss 
 
Zu 4. und 5.: 
Der erarbeitete Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2 – Steigertsweg/ 
Buntspechtweg/ Thomasstraße – und die dazugehörige Begründung ( Anlage C) sind gemäß § 3  (2) 
BauGB öffentlich auszulegen. Diese Auslegung einschließlich des Vorhaben- und Erschließungsplans 
erfolgt nach vorheriger öffentlicher Bekanntmachung.  
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden gemäß § 4 (2) BauGB parallel 
beteiligt. 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
Brigitte Lindscheid 
Stadträtin 
 
 
 
 
 
Vorab werden übersandt:
 
 
• 9 Exemplare des Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans E 44.2 für die Fraktionen 
der Stadtverordnetenversammlung 
 
Darmstadt,  18.07.2012 
61.2 ha  Nst. 2112

Anlage A 
zur Magistratsvorlage 
 
Anlage 2 
zum Durchführungsvertrag 
 
 
 
 
Vorhaben- und Erschließungsplan zum  
vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2 
– Steigertsweg/Buntspechtweg/Thomasstraße – 
17. Juli 2012 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung: 
Dipl.-Ing. Ulf Begher  
Dipl.-Ing. Annemarie Peter 
 
  
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT  
Begher - Begher - Lenz - Raabe   
Stadtplaner und Architekten  
Alicenstraße 23  
64293 Darmstadt  
Tel.: (0 61 51) 99 50-0  
Fax: (0 61 51) 99 50 22  
mail@planungsgruppeDA.de 
 
www.planungsgruppeDA.de  
Vorhabensbeschreibung 2012_07_17.DOC

3125_Vorhabensbeschreibung_16_2012_07_17.DOC-ub   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Teil A  
Vorhabenbeschreibung

Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2 Seite 3 
 
3125_Vorhabensbeschreibung_16_2012_07_17.DOC-ub   
Beschreibung des Vorhabens 
Der Betrieb der ehemaligen Maschinenfabrik Press wurde aufgegeben. Da eine weitere gewerbli-
che Nutzung nicht vorgesehen ist, wird in diesem Bereich zukünftig eine Wohnnutzung etabliert. 
Vorgesehen ist der Abriss aller Gebäude der ehemaligen Maschinenfabrik und die Einbeziehung 
eines angrenzenden Gartengrundstückes in den Vorhaben- und Erschließungsplan. Auf den da-
durch zur Verfügung stehenden Flächen wird eine aus Doppel- und Reihenhäusern bestehende 
Bebauung vorgesehen.  
 
Erschließung 
Die Erschließung des Teilbereichs 1 erfolgt vom Steigertsweg aus über eine nach Norden verlau-
fende Stichstraße, die in einem Wendeplatz endet. Die Straße weist eine Breite von sechs Metern 
auf und ist damit für die Erschließung in Form einer Wohnstraße ausreichend dimensioniert. Der 
Wendeplatz ist derart angelegt, dass ein Müllfahrzeug wenden kann 
Ein 2,00 m breiter öffentlicher Fußweg an der Nordostseite des Plangebietes stellt eine Verbin-
dung von dem o.g. Wendeplatz zur nördlich des Plangebietes verlaufenden Thomasstraße her. 
Mit diesem Fußweg werden auch die hier geplanten Reihenhäuser erschlossen.  
Das Doppelhaus in der nordwestlichen Ecke des Plangebietes sowie alle übrigen Gebäude östlich 
der mittigen Erschließungsstraße werden durch Fußwege erschlossen, die eine Breite von ca. 
1,25 m aufweisen.  
An der Erschließungsstraße ist auf der östlichen Seite ein Gebäude vorgesehen, das als Technik-
zentrale der Versorgung des Gebietes dient. 
Die notwendigen Stellplätze werden in unterschiedlicher Form ausgewiesen: Für die Doppelhäu-
ser, die westlich der mittigen Erschließungsstraße angeordnet sind und direkt von hier erschlossen 
werden, sind Garagen in den jeweiligen seitlichen Abstandsflächen vorgesehen; die Zufahrten zu 
den Garagen stehen als weiterer Stellplatz zur Verfügung. Diese Form der Stellplatzanordnung ist 
auch für die zwei Doppelhäuser im Südosten, welche direkt vom Steigertsweg erschlossen wer-
den, ausgewiesen. Für die übrigen Wohneinheiten sind Stellplätze östlich der vorgesehenen mitti-
gen Erschließungsstraße sowie am Wendeplatz in Form von offenen Stellplätzen ausgewiesen. 
Eine Garagengruppe ist  nördlich des Wendeplatzes vorgesehen. Pro Wohneinheit kann mindes-
tens ein Stellplatz nachgewiesen werden. Zusätzlich sind im Bereich des Wendeplatzes drei Be-
sucherstellplätze vorgesehen. 
 
Bebauung 
Vorgesehen ist die Errichtung von insgesamt 39 Wohngebäuden. Dabei handelt es sich um zehn 
Doppelhäuser mit insgesamt 20 Wohngebäuden und um vier Hausgruppen  mit insgesamt 19 
Wohngebäuden.  
Westlich der mittigen Stichstraße sind sieben Doppelhäuser vorgesehen. Ein Doppelhaus ist öst-
lich des Wendeplatzes, zwei Doppelhäuser sind am Südostrand des Plangebietes geplant. 
Die Bebauung östlich der Erschließungsstraße ist geprägt durch drei Hausgruppen mit jeweils fünf 
bzw. sechs Wohngebäuden. Diese Hausgruppen werden durch Wohnwege fußläufig erschlossen. 
Eine kleine Hausgruppe mit drei Wohngebäuden befindet sich am Südwestrand des Plangebietes. 
Im westlichen Bereich des Plangebietes werden nur Satteldächer vorgesehen. Im östlichen Be-
reich kann die Dachform an die Nachfragesituation angepasst variiert werden. Hier sind  Pult- oder 
Satteldächer vorgesehen, wobei innerhalb einer Hausgruppe nur eine einheitliche Dachform zu-
lässig ist. Im westlichen Teil des Plangebietes stehen die Gebäude traufständig zu der vorgesehe-
nen Erschließungsstraße. Einzige Ausnahme bildet das Doppelhaus im Norden. Die Gebäude im 
östlichen Teil stehen meist giebelständig zur Erschließungsstraße. Einzige Ausnahme bildet die 
Hausgruppe am nordöstlichen Rand des Plangebietes.

Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2 Seite 4 
 
3125_Vorhabensbeschreibung_16_2012_07_17.DOC-ub   
Die Gebäude weisen alle zwei Vollgeschosse mit einem ausgebauten Dachgeschoss auf. Je nach 
Bauherrenwunsch können die Gebäude auch unterkellert werden. 
Zu den westlichen Grundstücksgrenzen wird durch die Bebauung ein Abstand von mindestens 
neun Metern eingehalten, der für die Nutzung als private Gartenfläche vorgesehen ist. Entlang der 
Grundstücksgrenzen zu einem angrenzenden Baustoffhändler wird eine Mauer mit einer Höhe von 
mindestens zwei Metern errichtet, um die geplante Bebauung vor möglichen Schallimmissionen zu 
schützen. Zur östlichen Grundstücksgrenze wird ein Abstand von mindestens 3,40 m eingehalten. 
Dieser Abstand ist aufgrund der Anordnung der Gebäude mit der Giebelseite zur Grundstücks-
grenze nach Hessischer Bauordnung (HBO) notwendig. Die Tiefe der Häuser beträgt ca. 12 m 
und die Breite variiert je nach Anzahl der vorgesehenen Gebäude.  
 
Grünordnung 
Entlang der vorgesehenen mittigen Erschließungsstraße und im Bereich des Wendeplatzes sind 
17 hochstämmige Bäume vorgesehen.  
Als markanter Beitrag zur Grünordnung des Plangebietes ist entlang der Erschließungsstraße an 
der Rückseite der hier angeordneten Stellplätze eine Eingrünung in Form einer Heckenreihe ge-
plant. Auch entlang des Steigertsweges sind Heckenanpflanzungen vorgesehen.  
Die Anpflanzung der hochstämmigen Bäume und die o.g. Heckenanpflanzungen werden vom 
Vorhabenträger vorgenommen. Eine entsprechende Verpflichtung wird in den Durchführungsver-
trag aufgenommen. Mit diesen Pflanzmaßnahmen werden die städtebaulich relevanten Elemente 
der Grünordnung hergestellt. 
Darüber hinaus werden für das Plangebiet Vorgaben zur Grünordnung getroffen: Einfriedungen 
sind als Hecken gemäß den Artenempfehlungen auszubilden. Maschendraht- und Stabgitterein-
friedungen sind nur in Verbindung mit Heckenpflanzungen zulässig. 
Die vorgesehenen Heckenpflanzungen gewährleisten so die Eingrünung auch der Privatgrundstü-
cke.  
Energieversorgung 
Das Energiekonzept für das Plangebiet entspricht den Zielen des allgemeinen Klimaschutzes: Die 
Wohnanlage wird über eine gemeinsame Technikzentrale mit Wärme versorgt. Diese wird vom 
Vorhabenträger errichtet und nach Fertigstellung einem Energiedienstleister übergeben, der eine 
effiziente Betreibung sicherstellt. Durch die zentrale Energieerzeugung und das Nahwärmenetz 
wird eine ökologischere Energielieferung ermöglicht. 
In der Technikzentrale wird ein Blockheizkraftwerk installiert. Über die Kraftwärmekopplungsanla-
ge wird bei Heizbetrieb (Heizung und Warmwasserbereitung) gleichzeitig Strom produziert, der zur 
Versorgung der Häuser dient bzw. ins das Netz des Energieversorgers eingespeist wird. Beim ge-
koppelten Prozess der Strom- und Wärmeerzeugung wird durch den Einsatz des Blockheizkraft-
werkes die Effizienz der eingesetzten Primärenergie deutlich verbessert. Durch diese effizientere 
Nutzung werden weniger klimaschädigende Treibhausgase erzeugt 
Die Häuser werden mit einem 200 mm starken Wärmedämmverbundsystem und einer ebenfalls 
200 mm starken Dachdämmung errichtet.  
Hinsichtlich der Wärmedämmung werden die Häuser somit den Standard KfW 70 erfüllen. Ledig-
lich wegen der Tatsache, dass sich die Wärmeerzeugungsanlage in der Technikzentrale außer-
halb der gedämmten Gebäudehülle liegt, sind bei der Berechnung des Energieausweises nach 
EnEV 2009 Korrekturfaktoren anzusetzen, wodurch die Einhaltung eines noch besseren Wertes  
rechnerisch nicht machbar ist. Der tatsächliche Energieverbrauch wird hierdurch aber kaum beein-
flusst. Durch den Bau der zentralen Energieversorgungsanlage werden jedoch wertvolle Rohstoff-
reserven geschont (Material für Hausanschlüsse, Kaminanlagen, Wartungsaufwendungen etc.). 
Dies kommt der Umwelt zu Gute. 
Um die Energieeffizienz noch weiter zu optimieren, werden für die Wohngebäude eine zusätzliche 
wärmeleitgruppenoptimierte Dämmung der Außenwände von ca. 40 mm sowie Fenster mit 3-fach-

Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2 Seite 5 
 
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Verglasung (Uw Wert= 0,80 W/m²K) zur Ausführung kommen. Damit kann der KfW 70 - Standard 
bei Berechnung des Energieausweises nach EnEV 2009 nachweislich bestens erbracht werden. 
Die Wohnanlage erfüllt damit hinsichtlich der Energieeffizienz sehr hohe Ansprüche. Dies wird den 
späteren Bewohnern der Häuser zu Gute kommen. Mit dem vorliegenden Energiekonzept ist da-
her die sparsame und effiziente Nutzung von Energien gewährleistet.

Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2 Seite 6 
 
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Teil B  
Planunterlagen

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I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl.  I, S. 2414) i.V.m. der Baunutzungsverord- 
nung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I, S. 13 2) und der Planzeichenverordnung (PlanzV) 
vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I, S. 58) werden festgesetzt: 
1. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Beba uungsplanes  
(§ 9 Abs. 7 BauGB) 
2. Abgrenzung unterschiedlicher Teilbereiche  
3. Festsetzungen für den Teilbereich 1  
3.1 Bedingte Festsetzung nach § 12 Abs. 3a BauGB (i .V.m. § 9 Abs. 2 BauGB) 
Im Rahmen der im Folgenden festgesetzten Nutzungen sind nur solche Vorhaben zulä s- 
sig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflich- 
tet. Änderungen und Ergänzungen des Durchführungsvertrages sind zulässig. 
3.2 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 Bau GB) 
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 5 ff. BauNVO) 
Im räumlichen Geltungsbereich sind gemäß § 9 Abs. 1  BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 ff. 
BauNVO nicht zulässig: 
− Die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften, 
 
− Anlagen für Verwaltungen, 
− Gartenbaubetriebe und 
− Tankstellen. 
3.3 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 Bau GB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO) 
3.3.1 Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO)  
3.3.2 Geschossflächenzahl (§ 19 BauNVO) 
3.3.3 Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß  
(§ 16 i.V.m. § 20 Abs. 1 BauNVO)  
3.3.4 Höhe baulicher Anlagen (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 Bau NVO) 
3.3.4.1 Maximale Außenwandhöhe 
Maximal zulässige Außenwandhöhe bei Gebäuden mit Satteldach  7,50 m 
Maximal zulässige Außenwandhöhe bei Gebäuden mit Pultdach  9,00 m 
Als maximal zulässige Außenwandhöhe gilt das Maß vo m jeweiligen Höhenbezugspunkt 
bis zur Schnittlinie der Außenwand mit der Dachhaut an der Traufseite.  
3.3.4.2 Maximale Gebäudehöhe  
Maximal zulässige Gebäudehöhe bei Gebäuden mit Satteldach  12,00 m 
Maximal zulässige Gebäudehöhe bei Gebäuden mit Pultdach  10,00 m 
Als maximal zulässige Gebäudehöhe gilt das Maß vom jeweiligen Höhenbezugspunkt bis 
zum höchsten Punkt des Gebäudes.  
3.3.5 Technische Aufbauten 
Technische Aufbauten wie Antennen und Lüftungsanlag en dürfen die gebäudebezogen 
festgesetzte maximal zulässige Gebäudehöhe um bis zu 1,00 m übersteigen. 
3.3.6 Höhenbezugspunkt 
Die Lage des Höhenbezugspunktes ist für jede überba ubare Grundstücksfläche geson- 
dert in der Planzeichnung festgesetzt. Eine Zuordnu ng des Höhenbezugspunktes zu der 
jeweiligen überbaubaren Fläche erfolgt in der Planzeichnung. 
Bei überbaubaren Grundstücksflächen denen mehrere H öhenbezugspunkte zugeordnet 
sind, gilt der Punkt als maßgeblicher Höhenbezugspu nkt, der näher an der Mitte der stra- 
ßenseitigen Außenwand der jeweiligen Hausgruppe ode r dem jeweili gen Doppelhaus 
liegt. 
Die Höhen der Höhenbezugspunkte sind vor Ort zu erm itteln; hierbei ist die Oberkante 
der privaten Verkehrsfläche maßgeblich. 
Anmerkung: 
Die Benennung der Höhenbezugspunkte ermöglicht die Zuordnung zur überbaubaren 
Grundstücksfläche für die der Höhenbezugspunkt maßg eblich ist (siehe Festsetzung Nr. 
I.3.6.2). 
3.4 Abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB) 
Die Tiefe der Abstandsflächen innerhalb des Teilbereiches 1 beträgt 3,00 m. Dabei darf 
die Tiefe der Abstandsfläche nach § 6 Abs. 5 HBO bis zu dem Maß von 0,3 H unterschrit- 
ten werden. 
Die Tiefe der Abstandsflächen zu den Grundstüc 
ken, die an den Teilbereich 1 angrenzen, 
wird von dieser Festsetzung nicht berührt. 
3.5 Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 Ba uNVO) 
Offene Bauweise (§ 22 Abs. 2 BauNVO) 
3.6 Überbaubare Grundstücksflächen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO) 
3.6.1 Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO) 
Terrassen sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. 
Die Größe von ebenerdigen Terrassen wird auf maximal 12 m² pro Wohngebäude be- 
schränkt. 
3.6.2 Benennung der überbaubaren Grundstücksflächen  
Anmerkung: 
Anhand der Benennung der überbaubaren Grundstücksfläche kann der jeweils maßgebli- 
che Höhenbezugspunkt an der privaten Verkehrsfläche zugeordnet werden (siehe Fest- 
setzung Nr. I.3.3.6).  
Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
Gemarkung Eberstadt  Flur 1 und 15   Maßstab 1:500 
  
Entwurf zum  
vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2 
- Steigertsweg/Buntspechtweg/Thomasstraße - 
zur tlw. Änderung der Bebauungspläne E 44 und E 44.1 
mit Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anla- 
gen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser 
3.7 Flächen für Stellplätze, Garagen und Nebenanlag en (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) 
3.7.1 Flächen für Stellplätze 
Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Gru ndstücksflächen und in den mit „St“ 
sowie mit „Ga“ gekennzeichneten Flächen zulässig. I n den mit „St“ geke nnzeichneten 
Flächen sind Stellplätze nur als ebenerdige, offene, nicht überdachte Stellplätze zulässig.  
3.7.2 Flächen für Garagen 
Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie in den mi t „Ga“ 
gekennzeichneten Flächen zulässig.  
Innerhalb der mit „Ga“ gekennzeichneten Flächen sin d auch Gebäude, die der Versor- 
gung des Gebietes mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von 
Abwasser dienen, zulässig. 
3.7.3 Nebenanlagen 
Es sind bis zu zwei Gebäude die der Versorgung des Gebietes mit  Elektrizität, Gas, 
Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser d ienen zulässig. Die Summe der 
Grundflächen der Versorgungsgebäude ist auf 40,00 m² begrenzt. 
Innerhalb der mit „TK“ gekennzeichneten Flächen sin d nur Gebäude, die der Versorgung 
des Geb ietes mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie  zur Ableitung von Abwasser 
dienen, zulässig. 
Die maximale Fläche von Nebenanlagen, die nicht der  Versorgung des Gebiets dienen, 
wird pro Wohngebäude auf 15 m² begrenzt.  
Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB: 
 
Aufstellungsbeschluss: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom      . 
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 (1) und nach § 13a BauGB im 
„Darmstädter Echo“ am      . 
 
Öffentliche Auslegung: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom      . 
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am      . 
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Vor- 
haben- und Erschließungsplan sowie Begründung gem. § 3 (2) BauGB im Technischen 
Stadthaus, Block D, in der Zeit vom       bis einschließlich      . 
 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
 
gem. § 4 (2) BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom      . 
 
Satzungsbeschluss: 
 
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan und den im 
Plan enthaltenen Satzungen wurde gem. § 10 (1) BauGB von der 
Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am      . 
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein. 
Ausgefertigt: Darmstadt, den       
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 ______________________________ 
      Die Dezernentin 
 
 
Bekanntmachung : 
 
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
gem. § 10 (3) BauGB und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am      . 
Öffentliche Auslegung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Vorhaben- und Er- 
schließungsplan sowie Begründung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.V.m. § 7 (3) 
der Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Technischen Stadthaus, Block D, in 
der Zeit vom       bis einschließlich      . 
 
Inkrafttreten : 
 
Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes am      . 
Darmstadt, den       
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 ______________________________ 
      Die Dezernentin 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Gemarkung Eberstadt           Flur 1 und 15          Maßstab 1:500 
 
Entwurf zum 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan E 44.2  
- Steigertsweg/Buntspechtweg/Thomasstraße - 
zur tlw. Änderung der Bebauungspläne E 44 und E 44.1 
 
mit Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen  und zur Schaffung 
von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser 
17.07.2012 
Darmstadt, den        Stadtplanungsamt 
 
 
 
   
 
        Dieter von Mackensen  
3.10.5 Dachbegrünung 
Pultdächer und die Dächer von Garagen sind mit mind estens 8 cm Substrat bedeckt e x- 
tensiv mit Pflanzen aus der Artenempfehlung zu begrünen. 
3.11 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwi cklung von Boden, Natur und 
Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 i.V.m. Nr. 14 BauGB) 
3.11.1 Oberflächenbefestigung  
Befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundst ücke und Flächen für Stellplätze 
sind, soweit wasserwirtschaft liche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen, als 
wasserdurchlässige Flächen anzulegen. 
3.11.2 Niederschlagswasserversickerung 
Nicht als Brauchwasser genutztes Niederschlagswasser soll, soweit wasserwirtschaftliche 
und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen, a uf den Baugrundstücken versickert 
werden.  
4. Festsetzungen für den Teilbereich 2  
4.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 Bau GB) 
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 5 ff. BauNVO)  
Im räumlichen Geltungsbereich sind gemäß § 9 Abs. 1  BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 ff. 
BauNVO nicht zulässig: 
− Anlagen für Verwaltungen, 
− Gartenbaubetriebe und 
− Tankstellen. 
Die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Sc hank- und Speisewirtschaften so- 
wie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen fü r kirchliche, kulturelle, soziale, ge- 
sundheitliche und sportliche Zwecke sind nur innerhalb der Erdgeschosse zulässig. 
4.2 Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
Straßenverkehrsfläche 
Böschungen, die für den Ausbau von öffentlichen Str aßen, Wegen und Plätzen notwen- 
dig sind, sind auf privaten Grundstücken zu dulden. 
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 
Fußweg 
4.3 Einfriedungen 
Die Festsetzung 3.3 des Bebauungsplanes E 44 „Am Wo lfhartweg“ ist nicht mehr anzu- 
wenden. Auch für diese Einfriedung gelten die textlichen Festsetzungen 3.1 und 3.2 des 
Bebauungsplanes E 44 „Am Wolfhartweg“. 
4.4 Alle nicht geänderten Festsetzungen inkl. der S atzung über die Gestaltung bauli- 
cher Anlagen sowie der Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder 
Verwenden von Niederschlagswasser der Bebauungspläne E 44 und E 44.1 „Am 
Wolfhartweg“ bleiben im Teilbereich 2 weiterhin wir ksam. 
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen i m Teilbereich 1 
Aufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom  15.01.2011 (GVBl. I, S. 46) i.V.m. § 9 
Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
1. Dächer 
 
In den mit „ÜF 6-10“ und der mit „ÜF 11“ bezeichneten überbaubaren Grundstücksflächen 
sind nur Satteldächer mit einer Dachneigung von 35° zulässig.  
In den mit „ÜF 1“ bis „ÜF 5“ bezeichneten überbauba ren Grundstücksflächen sind Sattel- 
dächer mit einer Dachneigung von 35°  und Pultdächer mit einer Dachneigung von 7°  zu- 
lässig. Pro überbaubare Grundstücksfläche ist nur eine Dachform zulässig. 
Bei Errichtung eines Pultdaches ist eine Dachterras se zulässig. Maximal 40% der sen k- 
recht zum First des Gebäudes gemessenen Breite dürf en als Dachterrasse in Anspruch 
genommen werden. 
2. Einfriedungen  (§ 81 Abs. 1 Nr. 3 HBO) 
Einfriedungen sind als Hecken gemäß den Artenempfeh lungen auszubilden. Im Vorgar- 
tenbereich ist eine Höhe der Einfriedungen von max. 1,20 m zulässig. Maschendraht- und 
Stabgittereinfriedungen sind in Verbindung mit Heckenpflanzungen zulässig. 
Im Terrassenbereich sind bis zu einer Tiefe von 3,0 0 m ab rückwärtiger Gebäudekante 
und einer Höhe von 1,80 m verputztes Mauerwerk und Sichtmauerwerk zulässig.  
Die planungsrechtliche Festsetzung Nr. I.3.9 bleibt von dieser Festsetzung unberührt. 
3. Gestaltung von Stellplätzen für Müll- / Abfallbe hälter  (§ 81 Abs. 1 Nr. 1 HBO) 
Stellplätze für Müll- / Abfallbehälter sind durch Strauchpflanzungen oder intensiv begrünte 
Einfriedungen mit einer Höhe von mindestens 1,20 m optisch abzuschirmen. 
III. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser im Teilbereich 1 
Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I, S. 548) 
i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf den Grundstücken Zisternen 
zu errichten. Sie sollen zur Aufnahme von Niedersch lagswasser dienen, das auf den 
Dachflächen anfällt. Das Fassungsvermögen der Ziste rnen soll mindestens 25 l/m² hori- 
zontal projizierte unbegrünte Dachfläche betragen. Das Zisternenwasser soll als Brauch- 
wasser (z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung etc.) genutzt werden. 
3.8 Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
Straßenverkehrsfläche 
Böschungen, die für den Ausbau von öffentlichen Straßen, Wegen und Plätzen notwen- 
dig sind, sind auf privaten Grundstücken zu dulden. 
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 
Fußweg 
3.9 Anlagen zur Vermeidung oder Minderung von schäd lichen Umwelteinwirkungen 
i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
Aktive Lärmschutzmaßnahme 
Innerhalb der mit „Lw“ gekennzeichneten Fläche ist eine geschlossene Wand mit einer 
Höhe von 2,00 m zu errichten (Schalldämm-Maß der Wand Rw >25 dB).  
3.10 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstige n Bepflanzungen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 
3.10.1 Grundstücksbepflanzung 
Die nicht überbauten oder nicht als Stellplätze, Zufahrten oder Zuwege genutzten Flächen 
der Baugrundstücke sind gärtnerisch anzulegen. 
Pro angefangener 300 m² Grundstücksfläche ist minde stens 1 mittel-
 oder kleinkroniger 
Baum gemäß den Artenempfehlungen zu pflanzen. Vorha ndene Bäume sind hierbei an- 
zurechnen.  
3.10.2   Anpflanzen von hochstämmigen Bäumen 
An den in der Planzeichnung festgesetzten Standorten sind hochstämmige Bäume gemäß 
den Artenempfehlungen mit einem Mindest-Stammumfang  von 18 bis 20 cm zu pflanzen. 
Von den festgesetzten Pflanzstandorten kann abgewichen werden. 
Die nach dieser Festsetzung anzupflanzenden Bäume s ind auf die nach der Stellplatzsa t- 
zung sowie nach Festsetzung 3.10.1 zu pflanzenden Bäume anzurechnen. 
3.10.3   Stellplatzeingrünung 
Die festgesetzten „Flächen zum Anpflanzen von Bäume n, Sträuchern und sonstigen B e- 
pflanzungen, Zweckbestimmung: Stellplatzeingrünung“  sind als Grünflächen anzulegen 
und dauerhaft zu erhalten. 
Bei einem von der Planzeichnung abweichenden Baumst andort gemäß Festsetzung 
3.10.2 kann vom Standort der dem Baum zugeordneten Fläche zur Stellplatzeingrünung 
abgewichen werden. 
3.10.4 Anpflanzen von Hecken 
Auf den festgesetzten „Flächen zum Anpflanzen von B äumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen, Zweckbestimmung: Hecken“ sind Hecken  entsprechend der Artenem p- 
fehlung anzulegen und dauerhaft mit einer Höhe von ca. 1,20 m zu erhalten. 
Die Hecken dürfen für notwendige Grundstückszufahrt en und - zugänge unterbrochen 
werden. 
2. Bodendenkmale  
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für 
Denkmalpflege (Archäologische Denkmalpflege) oder d er Unteren Denkmalschutzbehör- 
de unverzüglich anzuzeigen. 
3. Wasserwirtschaft  
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich des Grundwa sserbewirtschaftungsplans Hessi- 
sches Ried. Im Rahmen der Umsetzung sind großflächi ge Grundwasseraufspiegelungen 
möglich, die bei einer künftigen Bebauung zu berück sichtigen sind. Im Einzelnen sind die 
Vorgaben des „Grundwasserbewirtschaftun gsplans Hessisches Ried“ mit Datum vom 9. 
April 1999 (Staatsanzeiger für das Land Hessen 21/1 999, S. 1659 mit Ergänzung vom  
17. Juli 2006 und 31/2006, S. 1704) zu beachten. 
4. Bodenveränderungen  
Im Teilbereich 1 befindet sich im Bereich der Sondi erung BS 10 (siehe Abbildung unter 
dem Punkt Altlasten in der Begründung des vorhabenb ezogenen Bebauungsplanes) eine 
erhöhte Schwermetall- und PAK-Konzentration in eine r Tiefe von 0 -  1 m. Bei der Anlage 
einer Kinderspielfläche oder eines Nutzgartens ist ein lokaler Austausch dieser Auffüllun- 
gen gegen unbelasteten Aushubboden durchzuführen. 
Grundsätzlich sind alle Abbruchmassen und Aushubmas sen bodengreifender Maßnah- 
men bei späteren Bauvorhaben, abfalltechnisch zu untersuchen und einzustufen. 
Im Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Vorha benträger notwendige Bodenuntersu- 
chungen und sonstige notwendige Maßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen. 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Bode n erfordern, ist auf sensorische Au 
f- 
fälligkeiten zu achten. Werden solch e Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, di e 
auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränder ungen hinweisen, ist umgehend 
das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeit sschutz und Umwelt Darmstadt, 
Dez. IV/DA 41.5 zu informieren. 
5. Leitungsschutzmaßnahmen  
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 ei- 
nen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungen aufweisen. Wird dieser Abstand 
unterschritten, so sind die Ver- und Entsorgungsleitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu 
sichern oder die Standorte der Bäume entsprechend zu verschieben. 
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitunge n sind mit dem Versorgung s- 
träger abzustimmen. 
Die genannte Vorschrift kann beim Grünflächenamt der W issenschaftsstadt 
 Darmstadt 
eingesehen werden. 
6. Artenempfehlungen  
Folgende Gehölzarten werden zur Verwendung empfohlen: 
Mittel- und kleinkronige Bäume 
Acer campestre   Feldahorn 
Aesculus carnea   Rotblühende Kastanie 
Carpinus betulus   Hainbuche 
Crataegus laevigata   Rot-Dorn 
Crataegus lavallei “Carrierie” Apfel-Dorn 
Malus sylvestris   Holzapfel 
Malus spec.   Zierapfelsorten 
Prunus avium   Wildkirsche 
Sorbus aria   Mehlbeere 
Sorbus aucuparia  Eberesche 
Sorbus domestica  Speierling 
Sorbus torminalis  Elsbeere 
 
Sträucher für den Innenbereich  
Cornus kousa     Japanischer Hartriegel 
Deutzia (Arten und Sorten) Deutzie 
Amelanchier ovalis   Felsenbirne 
Buxus sempervirens   Buchs (Arten und Sorten) 
Ligustrum (Arten und Sorten)  Liguster  
Philadelphus (Arten und Sorten) Falscher Jasmin 
Rosa (Arten und Sorten)   Rosen 
Buddleia davidii (Sorten)   Schmetterlingsstrauch  
Spiraea (Arten und Sorten)  Spierstrauch  
 
Heckenpflanzungen (Formschnitte erforderlich)  
Acer campestre   Feldahorn 
Carpinus betulus   Hainbuche 
Cornus mas   Kornelkirsche 
Fagus sylvatica   Rot-Buche 
Ligustrum vulgare  Liguster 
 
Dachbegrünung  
Dianthus carthusianorum   Karthäusernelke 
Festuca glauca    Blauschwingel  
Festuca ovina    Schafschwingel  
Hieracium pilosella   Kleines Habichtskraut  
Origanum vulgare  Wildmajoran 
Potentilla verna    Frühlingsfingerkraut  
Sedum acre    Scharfer Mauerpfeffer 
Sedum album    Weißer Mauerpfeffer 
Sedum reflexum    Felsenmauerpfeffer 
Thymus serpyllum  Wilder Thymian 
V. Bestandteile des vorhabenbezogenen Bebauungsplan es nach § 12 BauGB 
Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird der Vorhaben- und Erschlie- 
ßungsplan vom __________ sowie der Durchführungsvertrag vom __________. 
 
 
Rechtsgrundlagen: 
 
 
Baugesetzbuch (BauGB)  i. d. F. vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414), zuletzt geändert durch 
Art. 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I, S. 1509) 
 
Baunutzungsverordnung (BauNVO)  i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zuletzt 
geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) 
 
Planzeichenverordnung (PlanzV)  vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I, S. 1509) 
 
Hessische Bauordnung (HBO)  i. d. F. vom 15.01.2011 (GVBl. I, S. 46) 
 
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches  i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I  
S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 12.09.2011 (GVBl. I S. 428) 
 
Hess. Gemeindeordnung (HGO)  i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert 
durch Art. 1 des Gesetzes vom 16.12.2011 (GVBl. I S. 786) 
 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)  i. d. F. vom 29.07.2009 (BGBl. I, S. 2542), zuletzt 
geändert durch Art. 5 des Gesetztes vom 06.02.2012 (BGBl. I, S. 148, 181) 
 
Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz  (HAGBNatSchG) vom 
20.12.2010 (GVBl. I, S. 629) 
 
Wasserhaushaltsgesetz (WHG)  i. d. F. vom 31.07.2009 (BGBl. I, S. 2585), zuletzt geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.12.2011 (BGBl. I, S. 3044) 
 
Hessisches Wassergesetz (HWG)  i. d. F. vom 14.12.2010 (GVBl. I, S. 584) 
 
Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG)  i. d. F. vom 26.09.2002 (BGBl. I, S. 3830), 
zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 24.02.2012 (BGBl. I, S. 212) 
 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG)  i. d. F vom 24.02.2010 (BGBl. I, 
S. 94), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 06.10.2011 (BGBl. I, S. 1986) 
 
Hessisches Denkmalschutzgesetz (DSchG)  i. d. F. vom 05.09.1986 (GVBl. I, S. 262, 270), 
zuletzt geändert durch Gesetz vom 10.06.2011 (GVBl. I, S. 291) 
 
 
IV. Hinweise 
1. Artenschutz  
Zur Vermeidung oder Verhinderung von Störungen, Tötungen und/oder Schädigungen 
von Tierarten des Anhanges IV der FFH-Richtlinie und von europäischen Vogelarten 
i.S.v. Art. 1 der Vogelschutzrichtlinie sind folgende Vorkehrungen zu beachten: 
― Rodungen, die Räumung des Baufeldes sowie Abrissarbeiten sind nur in der Zeit vom 
01. Oktober bis zum 28. Februar zulässig. 
― Bauarbeiten in der Dunkelheit (Lärmentwicklung und Kunstlichteinsatz) sind aufgrund 
von Störungen / Kollisionen mit jagenden Tieren zu vermeiden.  
― Vor Beginn von Bauarbeiten in der Zeit von April bis September ist das Baufeld auf 
das Vorkommen von Eidechsen zu überprüfen. Gegebenenfalls gefundene Tiere sind 
umzusiedeln.