Umsetzung Stadtentwicklungskonzept Wohnen, hier: Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetztbuch für das Gebiet Mülheim Süd-West

Dokumente

• Beschlussvorlage Rat

  PDF

  Ansehen: Beschlussvorlage Rat Text: Beschlussvorlage Rat Herunterladen: Beschlussvorlage Rat

  Automatisch aus dem PDF ausgelesen, Lesefehler sind möglich.

  Die Oberbürgermeisterin Dezernat, Dienststelle IX/15/151 151/1 Vorlagen-Nummer 2912/2021 Freigabedatum 22.11.2021 Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung Betreff Umsetzung Stadtentwicklungskonzept Wohnen hier: Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Mülheim Süd-West Beschlussorgan Rat Gremium Datum Beschluss: Der Rat der Stadt Köln beschließt die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevöl- kerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBI. I S. 1802) geändert worden ist, für das in der Anlage 1 gekennzeichnete Gebiet Mülheim Süd-West. Das von der Sozialen Erhaltungssatzung betroffene Gebiet ist in Anlage 1 abgegrenzt und in einem Übersichtsplan dargestellt. Der Satzungsbeschluss umfasst die Flurstücke innerhalb des in der Anla- ge 1 beigefügten Übersichtsplans gestrichelt gekennzeichneten Fläche. Der Übersichtsplan ist Be- standteil des Satzungsbeschlusses. Stadtentwicklungsausschuss 02.12.2021 Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 06.12.2021 Unterausschuss Wohnen 09.12.2021 Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 13.01.2022 Liegenschaftsausschuss 17.01.2022 Stadtentwicklungsausschuss 27.01.2022 Rat 03.02.2022 2 Haushaltsmäßige Auswirkungen Nein Auswirkungen auf den Klimaschutz Nein Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) Begründung Städtebauliches Instrument Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB Der § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB eröffnet den Kommunen die Möglichkeit, zum Erhalt der Zu- sammensetzung der Wohnbevölkerung Soziale Erhaltungssatzungen zu beschließen. Mit diesem städtebaulichen Instrument ist es unter anderem möglich, Einfluss auf die grundsätzliche Erhaltung des Wohnungsbestandes, de r Wohnungsgrößen und Nutzungen der Wohnungen als wesentliche städtebauliche Voraussetzungen für die Erhaltung der im Gebiet vorhandenen Haushalts - und Be- wohnerstruktur zu nehmen. Aufwertungsprozesse können in den Gebieten sozial verträglicher und behutsamer gesteuert werden, um so die Wohnbevölkerung vor Verdrängungsprozessen zu schüt- zen. Grundsätzlich sind Mietpreissteigerungen in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungssatzung wei- terhin möglich. Das städtebauliche Instrument dient nicht dem individuellen Mieterschutz. Wirkung entfaltet die Soziale Erhaltungssatzung durch den Genehmigungsvorbehalt bei Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen. Dies gilt auch dann, wenn diese nach der Bau- ordnung des Landes Nordrhein-Westfalen genehmigungsfrei sind. Zur Sicherung der Ziele der Sozia- len Erhaltungssatzung kann im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung zudem das allge- meine Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allge- meinheit dies rechtfertigt. Gebiet Mülheim Süd-West Die Bezirksvertretung Mülheim hat am 15.06.2020 den Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet Mülheim Süd-West empfohlen (vgl. Vorlagen-Nr. 1524/2020). Der Stadtentwicklungsausschuss hat am 16.06.20 20 den entsprechenden Beschluss gefasst. Mit dem Aufstellungsbeschluss wurde die Verwaltung beauftragt einen Satzungsbeschluss für das Gebiet Mülheim Süd-West zu prüfen. Im Rahmen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraus- setzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet Mülheim Süd-West wurde festgestellt, dass der Einsatz des städtebaulichen Instruments geboten ist (vgl. Anlage 2). Mit der Durchführung der Untersuchung wur de ALP, Institut für Wohnen und Stadt- entwicklung, aus Hamburg beauftragt. Eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung liegt vor, wenn Aufwertungspotenzial, Verdrängungspotenzial und Verdrängungsdruck nachgewiesen sind und mögliche negative stä dte- bauliche Folgen zu befürchten sind. Das Gutachterbüro kommt zu dem Ergebnis, dass die Voraus- setzungen für die Festsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung im untersuchten Gebiet Mülheim Süd-West vorliegen. Erhaltungsziele für das Gebiet Mülheim Süd-West sind der Erhalt der Zusammensetzung einer sozial gemischten Wohnbevölkerung, Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des (Miet - )Wohnungsangebotes, insb. im Hinblick auf die vielfältigen Wohnformen für verschiedene Haushalts- und Einkommenstypen, sozialverträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben im Rahmen der bauordnungsrechtlichen und energetischen Mindestanforderungen sowie unter Wahrung der Anforde- 3 rungen die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands. Es bestehen daher Steuerungserfordernisse hinsichtlich der Erhaltung des Wohnraumangebotes, der Regulierung von Modernisierungsmaßnahmen, der Zweckentfremdung von Wohnraum und des spe- kulativen Umgangs mit Wohnraum. Die Ergebnisse der vertieften Untersuchung sind in Anlage 2 dargestellt. Umsetzung der Satzung: Genehmigungsvorbehalt für Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung Ob die Voraussetzungen für die Erhaltungswürdigkeit im Hinblick auf ein konkretes Vorhaben gege- ben sind, ist erst im Rahmen der Entscheidung über den jeweiligen Antrag zu prüfen. Die Erhaltungs- satzung hat somit einen zweistufigen Ablauf. Anders als ein Bebauungsplan trifft die Erhaltungssat- zung selbst noch keine rechtsverbindliche Nutzungsregelung für das einzelne Grundstück. Mit der Festsetzung der Satzung für einen bestimmten räumlichen Geltungsbereich (Stufe 1) wird die Erhal- tungswürdigkeit des Gebietes begründet, eine konkrete Verbindlichkeit für Vorhaben ergibt sich dar- aus jedoch noch nicht. Dies bedeutet, dass genehmigungspflichtige Vorhaben grundsätzlich geneh- migt werden können, jedoch bei der Antragstellung einer konkreten Prüfung unterzogen werden, um die von ihnen ausgehende Gefährdung für das Erhaltungsziel zu bestimmen (Stufe 2). Die Frage, ob ein bestimmtes Vorhaben gegen die Erhaltungsziele verstößt, entscheidet sich erst im Einzelfall bei der Antragstellung und anschließender konkreter Prüfung. In dieser wird das Vorhaben hinsichtlich der von ihm ausgehenden Gefährdung entsprechend des Erhaltungsziels/der Erhaltungsziele bewer- tet, abgewogen und im Ergebnis entweder versagt oder genehmigt. In begründeten Einzelfällen kann zur Abwendung einer befürchteten Verdrängungswirkung die Genehmigung unter Aufla- gen/Bedingungen erteilt werden. Geplante Maßnahmen dürfen den vorhandenen Wohnraum nicht derart verändern, das dieser für die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist bzw. zu deren maßgeblichen Verdrängung führen. Empfehlungen für den Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung Mülheim Süd-West wurden vom Gut- achterbüro im Rahmen der vertieften sozialräuml ichen Untersuchung ausgearbeitet (vgl. Anlage 2, Seite 114 ff). Zudem stellen die nachstehenden, nicht abschließenden Beispiele einen Orientierungsrahmen für die Umsetzung der Satzung dar. Diese basieren auf der gesetzlichen Grundlage des Baugesetzbuchs und den Erfahrungen der bisherigen Praxis im Satzungsgebiet Severinsviertel und des Aufstellungs- beschlusses Mülheim Süd-West. Eine erhaltungsrechtliche Genehmigung wird erteilt, wenn das Vorhaben  der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient (gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB),  unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist (§ 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB),  der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäu- deenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 dient (gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB). Dazu gehören zum Beispiel der Tausch von alten Heizkesseln, die Dämmung von Heizungsrohren, die Dämmung der obersten Geschossdecke sowie die Dämmung der Kellerdecke.  Im Rahmen der Einzelfallprüfung im Genehmigungsprozess sind energetische Sanierungen, die über die Mindestanforderungen hinausgehen gestattet, wenn diese nicht die Erhaltung der Zu- sammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gefährden (z. B. Freiwilligkeit Sanierung ohne Umlage auf die Miete, Kosteneinsparungen oder Fördermöglichkei- ten, Änderung Mindeststandards). Reine Instandsetzungs - oder Instandhaltungsmaßnahmen können weiterhin genehmigungsfrei durchgeführt werden. Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Behebung von baulichen Mängeln, welche infolge von Abnutzung, Alterungs- und Witterungseinflüssen entstanden sind, zum Beispiel Erneuerung der Dacheindeckung, des Dachstuhls, der Fußböden und Decken in gleicher Qualität. 4 Entscheidend für die Beurteilung sind vor allem die Auswirkungen auf die Struktur des Wohnungsbe- standes (zum Beispiel Größe der Wohnungen, Anzahl der Räume), die Ausstattung des vorhandenen Wohnraums, die Miethöhe und die aus dem Vorhaben abgeleitete mögliche Vorbildwirkung. Abweichungen sind nach Einzelfallprüfung und Einzelfallentscheidung möglich. Weitere Informationen und Kontaktdaten können auf der städtischen Internetseite eingesehen werden: https://www.stadt- koeln.de/artikel/69318/index.html Zudem kann im Geltungsbereich der Satzung das allgemeine Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Im Rahmen der Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzungen entstehen bei einzelnen Dienststellen zusätzliche Bedarfe in Bezug auf personelle und sachliche Ressourcen. Diese werden zurzeit ermit- telt und sind entsprechend den Ergebnissen bei den Dienststellen zu zusetzen. Ausblick In ca. fünf Jahren ist zu prüfen, ob die Anwendungsvoraussetzungen für die Soziale Erhaltungssat- zung, im Gebiet Mülheim Süd-West noch vorliegen. Das Gutachterbüro ALP schlägt hierfür vor, ent- sprechend der vorliegenden Untersuchung, das Aufwertungspotenzial, das Verdrängungspotenzial und den Verdrängungsdruck zu überprüfen, sowie die Gebietsbindung und Vernetzung (vgl. Anlage 2, Seite 117 f). Dies wird im Rahmen einer Nachuntersuchung durch ein externes Gutachterbüro erfol- gen. Darüber hinaus ist vorgesehen, im Rahmen einer Mitteilung jährlich über die Anwendung der Satzung zu informieren. Dies entsprich t ebenfalls dem Ratsbeschluss vom 17.11.2016 (Vorlagen -Nr. AN/1902/2016). Anlagen: 1. Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet Mülheim Süd-West 2. Endbericht der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvo- raussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Köln Mülheim Süd-West

• Anlage 2 Endbericht MülheimSW

  PDF

  Ansehen: Anlage 2 Endbericht MülheimSW Text: Anlage 2 Endbericht MülheimSW Herunterladen: Anlage 2 Endbericht MülheimSW

  Automatisch aus dem PDF ausgelesen, Lesefehler sind möglich.

  unabhängig. kompetent. praxisorientiert. Expertise für Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Köln Mülheim Süd-West Bericht | August 2021 Abbildungsverzeichnis I Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis .................................................................................................. IV Tabellenverzeichnis ....................................................................................................... IV Kurzfassung ..................................................................................................................... 1 Langfassung..................................................................................................................... 9 1 Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen ...................................................... 9 1.1 Anlass und Auftrag ......................................................................................................................... 9 1.2 Untersuchungsgebiet – Lage im Raum, Verkehrsanbindung und teilräumliche Gliederung ....................................................................................................................................... 10 1.3 Rechtliche Grundlagen ................................................................................................................ 14 Soziale Erhaltungssatzung ......................................................................................................... 14 Soziale Erhaltungssatzung und zeitgemäßer Ausstattungszustand .......................... 15 Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes .................................................. 16 Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen ..................................... 16 Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln ............................................................................ 16 Vorkaufsrecht ................................................................................................................................. 18 2 Untersuchungsdesign ........................................................................................ 19 2.1 Prüfkriterien der Anwendungsvoraussetzungen ............................................................... 19 Vorbemerkung ............................................................................................................................... 19 Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – Kriterien und Indikatoren ...................................................................................................................................... 20 Besondere städtebauliche Gründe ......................................................................................... 23 2.2 Hinweise zur Datengrundlage – Auswertung Sekundär- und Primärdaten ........... 24 2.3 Haushaltsbefragung ..................................................................................................................... 25 Erhebungsmethode ...................................................................................................................... 25 Erhebungsinhalte .......................................................................................................................... 26 2.4 Experten*innengespräche .......................................................................................................... 27 2.5 Ortsbegehungen, Aufnahme des Gebäudebestands ...................................................... 28 3 Merkmale des Untersuchungsgebiets ............................................................. 29 3.1 Historische Entwicklung ............................................................................................................. 29 Abbildungsverzeichnis II Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 3.2 Fördergebietskulissen und städtebauliche Konzepte ..................................................... 29 3.3 Planungen, Umfeldentwicklungen ......................................................................................... 31 3.4 Infrastrukturelle Ausstattung .................................................................................................... 33 4 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) .......... 35 4.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren ............................................................................... 35 Wohnungsbestand ....................................................................................................................... 35 Leerstand, Baulücken und Mindernutzung, Potenzial Dachgeschossaufbauten .. 36 Geförderter Wohnungsbestand .............................................................................................. 38 Wohnungsstruktur – Größe, Zimmerzahl ............................................................................. 39 4.2 Kernindikatoren ............................................................................................................................. 41 Baualtersstruktur ........................................................................................................................... 41 Ausstattung Wohnung ................................................................................................................ 43 Gebäudequalitäten, Sanierungspotenziale und -maßnahmen .................................... 49 4.3 Zwischenfazit Aufwertungspotenzial ..................................................................................... 51 5 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) ........ 52 5.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren ............................................................................... 52 Bevölkerungsstand und -entwicklung ................................................................................... 52 Altersstruktur .................................................................................................................................. 54 Haushaltsstruktur .......................................................................................................................... 58 Erwerbstätigkeit ............................................................................................................................. 61 Bildungsniveau ............................................................................................................................... 63 Einwohner*innen mit Migrationshintergrund .................................................................... 64 5.2 Kernindikatoren ............................................................................................................................. 66 Wohnform – Miete, Eigentum .................................................................................................. 66 Sozio-ökonomische Situation/Einkommenssituation ..................................................... 67 Wohnkostenbelastung ................................................................................................................ 74 5.3 Zwischenfazit Verdrängungspotenzial .................................................................................. 77 6 Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) .............. 78 6.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren ............................................................................... 78 Vermieter*innenstruktur ............................................................................................................. 78 Begründung letzte Mieterhöhung .......................................................................................... 79 Abbildungsverzeichnis III Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 6.1.3 Eigentümer*innenwechsel ......................................................................................................... 80 Umwandlung von Wohnraum .................................................................................................. 81 Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung .............. 82 6.2 Kernindikatoren ............................................................................................................................. 82 Abgleich zugezogene Haushalte und ortsansässige Haushalte .................................. 82 6.2.2 Modernisierungstätigkeit ........................................................................................................... 88 6.2.3 Mietpreisstrukturen und Mietpreisentwicklung ................................................................ 93 6.3 Zwischenfazit Verdrängungsdruck ......................................................................................... 98 7 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet .......................... 99 7.1 Wohndauer/Sesshaftigkeit ........................................................................................................ 99 7.2 Umzug: Absichten, Gründe und Ziele .................................................................................100 7.3 Bindung, Vernetzung, Nutzung von Infrastrukturen .....................................................104 7.4 Zwischenfazit Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet ..........108 8 Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge ...................................................................................... 109 8.1 Begründung in Hinblick auf den Satzungsbeschluss ....................................................109 8.2 Vorschlag für die endgültige Abgrenzung des Gebiets ...............................................112 8.3 Empfehlung und Erhaltungsziele ..........................................................................................113 8.4 Prüfschema für den Vollzug ....................................................................................................114 8.5 Verfahrensvorschlag zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen im Zeitverlauf ......................................................................................................................................117 9 Anhang .............................................................................................................. 119 9.1 Anhang Haushaltsbefragung ..................................................................................................119 Stichprobe, Vorgehen und Versand der Befragungsunterlagen ...............................119 Rücklauf, Repräsentativität und Auswertung ...................................................................119 Fragebogen Haushaltsbefragung (versendet) .................................................................122 9.2 Tabellenanhang ...........................................................................................................................131 Abbildungsverzeichnis IV Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lage des Untersuchungsgebiets im Stadtgebiet ................................................. 11 Abbildung 2: Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung .............................................. 13 Abbildung 3: Übersicht Indikatoren und Eckdaten Prüfung Anwendungsvoraussetzung ........................................................................................ 21 Abbildung 4: Übersicht Untersuchungsablauf Soziale Erhaltungssatzung ........................... 24 Abbildung 5: Infrastruktureinrichtungen* im Untersuchungsgebiet und seinem Umfeld ................................................................................................................. 34 Abbildung 6: Baulücken und Mindernutzung .................................................................................. 37 Abbildung 7: Anteil Wohnungen nach Größenklassen ................................................................ 40 Abbildung 8: Anteil Wohnungen nach Zimmerzahl ...................................................................... 40 Abbildung 9: Baualtersstruktur Wohngebäude............................................................................... 43 Abbildung 10: Sanierungspotenziale und -maßnahmen auf Gebäudeebene ..................... 50 Abbildung 11: Anteil Eigentümerhaushalte nach Teilgebieten ................................................. 66 Abbildung 12: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Einkommensklassen) ................. 70 Abbildung 13: Begründung letzte Mieterhöhung .......................................................................... 79 Abbildung 14: Modernisierungstätigkeit seit 2014 ....................................................................... 90 Abbildung 15: Umzugsgründe ............................................................................................................101 Abbildung 16: Umzugsziel ....................................................................................................................103 Abbildung 17: Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet ...........................104 Abbildung 18: Nachbarschaftskontakte ...........................................................................................105 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Einwohner*innen und Haushalte nach Teilgebieten 2019 ...................................... 14 Tabelle 2: Wohnungsbestand (in Wohngebäuden) ....................................................................... 35 Tabelle 3: Wohnungsleerstand .............................................................................................................. 36 Tabelle 4: Geförderter Mietwohnungsbestand (Typ A/1. Förderweg) .................................... 38 Tabelle 5: Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) differenziert nach Zimmeranzahl..... 41 Tabelle 6: Baualtersstruktur Wohnungen (in Wohngebäuden) ................................................. 42 Tabelle 7: Warmwasserversorgung (Bad, Küche) ............................................................................ 45 Tabelle 8: Balkon, Loggia und Terrasse .............................................................................................. 46 Tabelle 9: Energetik (laut Befragung) .................................................................................................. 46 Tabelle 10: Weitere maßgebliche Ausstattungsmerkmale .......................................................... 48 Tabelle 11: Gebäudezustand (ausgewählte Merkmale) ............................................................... 49 Tabelle 12: Energetische Sanierung Gebäude (laut Begehung) ................................................ 50 Tabelle 13: Bevölkerungsentwicklung ................................................................................................. 53 Tabelle 14: Altersstruktur ......................................................................................................................... 55 Tabelle 15: Veränderung der Altersstruktur ..................................................................................... 57 Tabelle 16: Haushaltsstruktur – gesamt, Migrationshintergrund ............................................. 59 Tabelle 17: Durchschnittliche Haushaltsgröße ................................................................................ 61 Tabelle 18: Beschäftigungsverhältnis .................................................................................................. 62 Tabellenverzeichnis V Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 19: Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort ........................... 63 Tabelle 20: Bildungsniveau ...................................................................................................................... 64 Tabelle 21: Entwicklung Anteil Ausländer*innen und Einwohner*innen mit Migrationshintergrund an allen Einwohner*innen (2014 zu 2019) .................. 65 Tabelle 22: Arbeitslosigkeit (SGB II) und Grundsicherung im Alter (SGB XII) ....................... 68 Tabelle 23: Anteil wohngeldbewilligte Haushalte .......................................................................... 69 Tabelle 24: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) ................................................................................................................................................... 71 Tabelle 25: Haushaltsnettoeinkommen differenziert nach Haushaltstyp (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) .................................................................................................... 72 Tabelle 26: Einkommensdisparitäten (Basis Äquivalenzeinkommen) ..................................... 74 Tabelle 27: Wohnkostenbelastung – Mieter*innenhaushalte .................................................... 75 Tabelle 28: Wohnkostenbelastung Mieter*innenhaushalte nach Haushaltstyp ................. 76 Tabelle 29: Vermieter*innenstruktur im Untersuchungsgebiet ................................................. 78 Tabelle 30: Eigentümer*innenwechsel während des Mietverhältnisses ................................. 80 Tabelle 31: Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte - 2014 bis 2019 ................................................................................................................................... 81 Tabelle 32: Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung .... 82 Tabelle 33: Haushaltsstrukturen - ortsansässige und zugezogene Haushalte .................... 84 Tabelle 34: Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzeinkommen) - ortsansässige und zugezogene Haushalte ..................................................................................................... 85 Tabelle 35: Nettokaltmiete - ortsansässige und zugezogene Haushalte .............................. 86 Tabelle 36: Wohnkostenbelastung - ortsansässige und zugezogene Haushalte ............... 87 Tabelle 37: Pkw-Besitz - ortsansässige und zugezogene Haushalte ....................................... 87 Tabelle 38: Bildung (höchster Abschluss) - ortsansässige und zugezogene Haushalte* 88 Tabelle 39: Mittelwert durchgeführte Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen seit 2014 nach Teilgebieten ............................................................................................ 91 Tabelle 40: Modernisierungs-/Investitionstätigkeit – Einzelmaßnahmen durchgeführt seit 2014 sowie geplant .................................................................................................... 92 Tabelle 41: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche - differenziert nach Wohnungsgröße und Baualtersklasse ......................................................................... 95 Tabelle 42: Vergleich vorherige und derzeitige Wohnungs-Nettokaltmiete ....................... 96 Tabelle 43: Anpassung bestehender Mietverträge ........................................................................ 97 Tabelle 44: Wohndauer ..........................................................................................................................100 Tabelle 45: Nutzung der lokalen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld ......107 Tabelle 46: Rücklauf Fragebögen .......................................................................................................120 Tabelle 47: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung ....121 Tabelle 48: Anteil Einwohner*innen mit Migrationshintergrund / Anteil Ausländer*innen Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung .....................................................121 Tabelle 49: Gewichtung der Befragungsergebnisse nach dem Migrationshintergrund 122 Tabelle 50: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten nach Gewichtung .122 Tabellenverzeichnis VI Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 51: Anhang - Weitere maßgebliche untersuchungsrelevante Ausstattungsmerkmale - Teilgebietsebene .............................................................131 Tabelle 52: Anhang - Äquivalenzeinkommen (Mittelwert, Median) nach Teilgebieten .132 Tabelle 53: Durchschnittliche Nettokaltmiete* pro m² Wohnfläche – kombinierte Betrachtung nach Wohnungsgröße und Baualtersklasse ..................................133 Tabelle 55: Umzugsgründe – kleinräumige Betrachtung ..........................................................135 Tabelle 56: Umzugsgründe – differenziert nach Haushaltstypen ...........................................136 Kurzfassung 1 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Kurzfassung Im Folgenden werden die wesentlichen Ergebnisse der „Vertieften sozialräumlichen Un- tersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhal- tungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Untersuchungsgebiet Köln Mülheim Süd-West“ (zur Lage und Abgrenzung des Untersuchungsgebiets vgl. Abbil- dung 1), erarbeitet durch das Büro ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung (Ham- burg), dargelegt. I. Zielsetzung, Ausgangslage und Untersuchungsdesign Zielsetzung Die Zielsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebau- lichen Gründen. Sie dient dabei nicht unmittelbar dem individuellen Mieterschutz bzw. dem Schutz des individuellen Mietverhältnisses. Allerdings kann sich mittelbar aus den städtebaulichen Erhaltungszielen der Schutz bestehender Mietverhältnisse ergeben. Und zwar, indem innerhalb des festgelegten Gebiets bauliche Maßnahmen im Genehmi- gungsverfahren nach § 173 BauGB grundsätzlich versagt werden können, wenn sie direkt oder indirekt zu einer Verknappung des Wohnra ums verdrängungssensibler Bevölke- rungsgruppen führen würden. Als diesbezügliche bauliche Maßnahmen sind hierbei der Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen, bauliche Änderungen bzw. Modernisierungen, die den Wohnwert steigern und dadurch zu Mieterhöhungen führen können, sowie bei- spielsweise die Nutzungsänderung von Mietwohnungen zu gewerblich genutzten Flä- chen zu nennen. Ausgangslage Die Stadt Köln führte ab 201 5 Voruntersuchungen zur Identifikation von Verdachtsge- bieten für den Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen durch. Im Rahmen der Voruntersu- chungen wurde auch ein Teilbereich des Stadtteils Mülheim – konkret das hier unter- suchte Gebiet Mülheim Süd-West – als Verdachtsgebiet eingestuft, für den die Vorunter- suchung ein hohes Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial und einen steigenden Ver- drängungsdruck ermittelte. Am 16. Juni 2020 fasste der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Köln deshalb den Auf- stellungsbeschluss (Vorlagennummer 1524/2020) für eine Soziale Erhaltungssatzung ge- mäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das Gebiet Mülheim Süd-West. Hiermit ist die Verwaltung beauftragt worden, einen Satzungsbeschluss für dieses Gebiet vorzu- bereiten. Dazu ist eine vertiefte sozialräumliche Untersuchung der Anwendungsvoraus- setzungen notwendig, die auch eine Überprüfung des Gebietszuschnitts beinhaltet. Kurzfassung 2 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Kleinräumig gliedert sich das Untersuchungsgebiet in die zehn Teilgebiete Deutz-Mül- heimer Straße, Gymnasiumstraße, Herz-Jesu-Kirche, Jan-Wellem-Straße, Liebfrauen-Kir- che, Montanusstraße, Mülheimer Freiheit, Papageienstraße, Rendsburger Platz und Rho- diusstraße. Sie entsprechen bis auf geringfügige Abweichungen den bestehenden (gleichnamigen) statistischen Quartieren. Untersuchungsdesign Ziel war es, auf Basis einer repräsentativen postalischen Haushaltsbefragung, der Aus- wertung von Sekundärdaten, einer Ortsbegehung, von Experten*innengesprächen sowie von gutachterlichen Einschätzungen eine Bewertung o des Aufwertungspotenzials, o des Verdrängungspotenzials und o des Verdrängungsdrucks und damit der Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sowie der o städtebaulichen Folgen im Untersuchungsgebiet vorzunehmen. Eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung liegt dabei nur vor, wenn die drei erstgenannten Kriterien erfüllt sind. Zudem war zu prüfen, ob die räumliche Abgrenzung d es Untersuchungsgebiets beibe- halten werden soll. Daneben wurde – fußend an erster Stelle auf Ergebnissen der Haus- haltsbefragung und daneben unter Einbeziehung von Erkenntnissen aus der Ortsbege- hung – der gebietstypische Standard (übliche Ausstattungsmerkmale der Wohnungen) abgeleitet. Er ist von maßgeblicher Bedeutung für die Vollzugspraxis der Sozialen Erhal- tungssatzung durch die Stadt Köln. II. Ergebnisse der Untersuchung Charakterisierung des Untersuchungsgebiets Das Untersuchungsgebiet Mülheim Süd-West liegt im Süden des rechtrheinischen Kölner Stadtbezirks Mülheim, dort im Stadtteil Mülheim, und umfasst zum Stand 31.12.2019 rund 20.600 Einwohner*innen (circa 48 % der Bevölkerung des Stadtteils Mülheim, knapp 14 % des Stadtbezirks Mülheim) in circa 11.650 Haushalten (gut 51 % des Stadtteils und rund 16 % des Stadtbezirks)1. In Relation zur Gesamtstadt ist es vor allem überdurchschnittlich durch die Altersgruppe 18 bis inklusive 64 Jahre geprägt (Anteil: 65,2 %, Köln 60,9 %) und anteilsbezogen weni- ger durch Kinder und Jugendliche sowie ältere Menschen. Typisch für das Untersu- chungsgebiet ist eine multikulturelle Bewohnerschaft. Es zeichnet sich mit einem auslän- dischen Einwohner*innenanteil von 25 % und einem Anteil von Einwohner*innen mit Migrationshintergrund in Höhe von 45 % in Vergleich zur Stadt Köln (19 % bzw. 40 %) 1 Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem) 2021. Kurzfassung 3 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 durch höhere Werte aus. In Relation zum Stadtteil Mülheim (33 % beziehungsweise 51 %) sind die Anteile niedriger. Der Wohnungsbestand ist stark durch die Baualtersklasse 1949 bis 1977 beziehungs- weise durch eine Bebauung aus der Nachkriegszeit geprägt, wobei der Bestand schwer- punktmäßig aus den 1950er und 1960er Jahren stammt. Das Sanierungsgebiet Mülheim-Süd (1994 bis 2004) umfasste den südlichen Teil des Un- tersuchungsgebiets südlich der Straße Mülheimer Brücke und westlich der Straße Bergi- scher Ring. Ein wesentliches Ziel der Sanierungsplanung war es, das Angebot an p reis- werten Wohnungen zu erhalten und möglichst zu erweitern. Eine sehr gute städtische wie regionale ÖPNV-Anbindung ist kennzeichnend für das Un- tersuchungsgebiet. Neben Buslinien verkehren die Stadtbahnlinien 4, 13 und 18 im Ge- biet. Der annähernd zentral im Untersuchungsgebiet situierte Wiener Platz ist ein bedeu- tender ÖPNV -Knotenpunkt in Köln. Die geplante Stadtbahnanbindung Mülheim Süd wird auch das Untersuchungsgebiet tangieren und das ÖPNV -Angebot weiter verbes- sern. Über den Bahnhof Mülheim liegt eine Anbindung an das Schnellbahn-2 und Regio- nalbahnnetz vor. Im Untersuchungsgebiet oder in seinem direkten Umfeld ist eine Vielzahl an Infrastruk- tureinrichtungen aus den Bereichen Bildung, Angebote für Kinder und Jugendliche, Be- treuungs- und Beratungseinrichtungen, Spielplätze und Grünflächen, religiöse Einrich- tungen sowie Medien/Kultur ansässig bzw. verortet . Besonders hervorzuheben ist das sehr gute Angebot im schulischen Bereich. Aufwertungspotenzial Für das Untersuchungsgebiet lässt sich ein großes Aufwertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequalitäten feststellen. o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen und mittleren Standard geprägt. Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Ins- gesamt gibt es ein hohes Verbesserungspotenzial hinsichtlich der Wohnungsaus- stattung (zum Beispiel hochwertige Fußböden), der Haustechnik ( beispielsweise Aufzüge), der Bad- und Küchenausstattung sowie der energetischen Beschaffen- heit. o Die hohe Zahl an mittelgroßen und vor allem kleinen Wohnungen (71 % der Woh- nungen sind kleiner als 80 m2) birgt tendenziell die Gefahr von Zusammenlegun- gen oder Grundrissänderungen. o Auch der Rückbau und anschließende Neubau von Wohnraum wird angesichts des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver. 2 Der südlich am Rand des Untersuchungsgebiets – unmittelbar außerhalb – gelegene S-Bahn- hof Köln-Buchforst bietet eine weitere Schnellbahnverknüpfung. Kurzfassung 4 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 o Der Anteil von Mieterinnen - und Mieterhaushalten respektive der Anteil von Mietwohnungen (rund 87 %) überwiegt im Gebiet deutlich . Das Potenzial für künftige Umwandlungen in Wohneigentum ist entsprechend groß. o Im Zeitraum von 2014 bis 2019 ging der Anteil an geförderten Wohnungen (Typ A/1. Förderweg) im Bezirk Mülheim von 8,8 % auf 8,4 % und im Stadtteil Mülheim von 7,7 % auf 7,2 % zurück 3. Sollte sich der Bindungsauslauf (ohne adäquaten Ersatz) weiter fortsetzen, besteht die Gefahr, dass die stabilisierende Wirkung des mietpreisgebundenen Wohnraums zukünftig eher abnehmen wird. Die Analyse auf Teilgebietsebene ergab keine Hinweise und Ergebnisse, die einen verän- derten Gebietszuschnitt im Sinne einer Herausnahme von Teilräumen begründen bzw. notwendig machen würde. In allen Teilgebieten liegt ein maßgebliches, hohes Aufwer- tungspotenzial vor. Verdrängungspotenzial Die Untersuchung ermittelt für das Untersuchungsgebiet das Vo rliegen eines großen Verdrängungspotenzials, das sich unter anderem wie folgt ausdrückt: o Es liegen teils sehr hohe Wohnkostenbelastungen (Kosten für Wohnen 30 % und mehr des Nettohaushaltseinkommens) und teils geringe Einkommen vor.4 Beson- ders stark betroffen von einer hohen Wohnkostenbelastung sind dabei Single- seniorenhaushalte (75 %) und Haushalte Alleinerziehender (77 %). Aber auch für Paarhaushalte ohne Kinder (ab 65 Jahre), Wohngemeinschaften, Singlehaushalte (unter 65 Jahre) und Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahren) lässt sich eine erhebliche Wohnkostenbelastung konstatieren. o Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Perso- nen. Zu diesem Personenkreis zählen die Empfängerinnen und Empfänger von Grundsicherung im Alter nach SGB XII. 9 % der ab 65-Jährigen im Untersuchungs- gebiet beziehen Grundsicherung im Alter (Köln 8 %). o Die Mehrheit der Haushalte (87 %) sind Mieterinnen- bzw. Mieterhaushalte (zur Haupt- und Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentüme r*innenhaushalten nicht vor Verdrängung geschützt. o Mit 45 % liegt ein leicht erhöhter Anteil von Personen mit Migrationshintergrund (Köln 40 %) im Untersuchungsgebiet vor. Menschen mit Migrationshintergrund verfügen teils über einen erschwerten Zugang zum Wohnungsmarkt, so dass sie von Verdrängung tendenziell (nochmals) stärker negativ betroffen sind. 3 Daten zum Untersuchungsgebiet liegen ALP nicht vor. 4 Die Wohnkostenbelastung in Deutschland lag im Einkommensjahr 2018 im Median bei 21 %. Eine Überbelastung durch Wohnkosten liegt vor, wenn 40 % des verfügbaren Haushaltseinkom- mens für Wohnkosten ausgeben werden. Deutschland = 14 %. Quelle: 6. Armuts- und Reich- tumsbericht der Bundesregierung. Kurzfassung 5 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Auch für das Verdrängungspotenzial ermittelt d ie Analyse auf Teilgebietsebene keine Hinweise und Ergebnisse, die einen veränderten Gebietszuschnitt im Sinne einer Heraus- nahme von Teilräumen begründen bzw. notwendig machen würde. Für alle Teilgebiete lässt sich ein maßgebliches, großes, Verdrängungspotenzial konstatieren. Verdrängungsdruck Hinsichtlich des Verdrängungsdrucks im Untersuchungsgebiet bietet sich ein differen- ziertes Bild. o Es ist eine rege Modernisierungstätigkeit zu beobachten; umfassende Sanierun- gen/ Luxusmodernisierungen sind aber eher die Ausnahme. o Es liegt eine dynamische Mietenentwicklung vor, wobei die Dynamik wie auch das Mietenniveau leicht unterhalb des gesamtstädtischen Mittels rangiert. o Ein deutliches Indiz in Hinblick auf den Verdrängungsdruck ist die große Preisdif- ferenz zwischen Alt- und Neuverträgen. So liegt das Niveau der Neuvertragsmie- ten (der letzten beiden Jahre) rund 30 % über den langjährigen Bestandsmieten (10 Jahre und älter). o Ein weiteres maßgebliches Indiz für den Verdrängungsdruck sind die vorhande- nen Unterschiede zwischen ortsansässigen und zugezogenen5 Haushalten. o So verfügen die Zugezogenen unter anderem über signifikant höhere Ein- kommen als die Langzeitbewohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 Jahre). o Aufgrund der besser en Einkommenssituation rangiert die Wohnkosten- belastung der Zugezogenen, trotz der höheren Mieten, die diese Haus- halte durchschnittlich zahlen, etwa auf dem Niveau der Ortsansässigen, deren Wohndauer fünf Jahre bis unter 10 Jahre beträgt. Deutliche Unter- schiede liegen dagegen im Vergleich der Zugezogenen zu Langzeitbe- wohnern*innen vor (10 Jahre oder länger im Quartier wohnhaft). Letztere müssen im Mittel (trotz vergleichsweise geringer Mieten) einen deutlich höheren Anteil des Einkommens für Wohnkosten aufwenden. o Ferner haben die Zugezogenen (trotz höherer Einkommen) seltener ein Auto als die Langzeitbewohner, was eine höhere Wohnkaufkraft bedingt. o Das Bildungsniveau der Zugezogenen ist deutlich höher als das Bildungs- niveau der Langzeitbewohner ausgeprägt - was auch mit dem geringeren Alter der Zugezogenen bzw. des (formal) höheren Bildungsgrads der Jün- geren zusammenhängt. Im Ergebnis ist das Untersuchungsgebiet (derzeit) hinsichtlich der Indikatoren Moderni- sierungstätigkeit sowie Mietenentwicklung und -niveau bisher moderat geprägt. Die „verdrängungstypischen“ Unterschiede zwischen Zugezogenen und Langzeitbewohnern 5 Wohndauer bis inkl. vier Jahre im Untersuchungsgebiet. Kurzfassung 6 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 sowie die große Preisdifferenz zwischen Alt- und Neuverträgen können aber als Indizien für einen sich aufbauenden Verdrängungsdruck gewertet werden. Die Soziale Erhal- tungssatzung kann im Untersuchungsgebiet somit noch präventiv wirken. Gebietsbindung und Vernetzung Wie schon beim Verdrängungsdruck, bietet sich auch bezüglich der Gebietsbindung und Vernetzung der befragten Haushalte im Untersuchungsgebiet ein differenziertes Bild. o Die durchschnittliche Wohndauer der befragten Haushalte im Gebiet ist mit knapp 12 Jahren hoch ausgeprägt, was diesbezüglich eine faktisch hohe Bindung an das Untersuchungsgebiet dokumentiert. o Rund 40 % der Haushalte möchte auf jeden Fall b eziehungsweise eventuell um- ziehen. Von den Haushalten mit Umzugswunsch wollen mehr als Hälfte das G e- biet verlassen. Insgesamt sind die Haushalte mit dem Zusammenleben im Wohn- gebiet – trotz vereinzelt kritischer Töne - überwiegend zufrieden. o Insgesamt ist zu konstatieren, dass die Bewohner*innen in ihrem Stadtteil verwur- zelt sind. Die Mehrheit der Befragten zieht keinen Umzug in Erwägung oder will nach dem Umzug im Quartier bleiben. Gleichzeitig sind die genannten Umzugs- gründe (ungepflegtes Wohnumfeld, Gegend zu unsicher) ein Indiz für einen Handlungsbedarf im Wohnumfeld. Mit dem Erlass einer Sozialen Erhaltungssat- zung sollte daher keinesfalls suggeriert werden, dass eine Aufwertung – insbe- sondere des Wohnumfeldes – nicht gewünscht wird. Hier besteht zumindest in einigen Teilbereichen Handlungsbedarf. Vielmehr geht es darum, eine ungesteu- erte Aufwertung zu vermeiden bzw. e inen sozialverträglichen Aufwertungspro- zess von städtischer Seite zu begleiten. o Die Gebietsbindung ist hinsichtlich der Nutzung lokaler Infrastrukturen ausge- prägt. Eine Verdrängung der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet würde vor allem für die unfrei- willig Fortziehenden einen Verlust der sozialen Netzwerke bedeuten. Daneben würde sich auch die Dichte und Intensität der Nachbarschaftsbeziehungen insgesamt verrin- gern. Die Experten*innengespräche belegen, dass die gewachsenen, lokalen Infrastruk- turen von hoher Bedeutung sind (insbesondere für Einkommensschwache, teilweise für Alleinerziehende, Migranten und Senioren). III. Mögliche negative städtebauliche Folgen bei Nichterlass einer Sozialen Erhaltungssatzung Negative städtebauliche Folgen sind beispielsweise dann gegeben, wenn preisgünstiger Wohnraum in einem Quartier entfällt, so dass in anderen Stadtteilen entsprechender Er- satz geschaffen werden müsste oder wenn sozialräumliche Polarisierungen im Stadtge- biet verstärkt beziehungsweise soziale Netzwerke geschwächt werden. Kurzfassung 7 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Für das Untersuchungsgebiet lässt sich Folgendes festhalten: o Aufgrund der vorhandenen Aufwertungspotenziale besteht die Gefahr, dass bei (intensivierter) Hebung dieser Potenziale durch die Realisierung einer gehobenen Wohnungs- und Gebäudeausstattung, eine Reduzierung von preisgünstigem Wohnraum resultieren würde, der an anderer Stelle durch den Einsatz v on För- dermitteln aufwendig neu geschaffen werden müsste. o Die hohe Zahl an kleinen Wohnungen bzw. der Wohnungstypenmix erleich- tert/ermöglicht einkommensschwächeren Haushalten – wenn sie bereit sind, Ab- striche bei der Wohnungsgröße zu machen – das Wohnen im Untersuchungsge- biet. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass durch Wohnungszusammenlegungen, dieser Wohnungsbestand abnimmt. o Das Untersuchungsgebiet ist stark durch Mietwohnungen geprägt, so dass latent die Gefahr der Umwandlung in Eigentumswohnungen besteht. Diese können vo- raussichtlich von der Mehrzahl der Bestandsmieter*innen nicht erworben werden. o Aufgrund der vergleichsweise zentralen Lage in Köln und wegen des urbanen Mi- lieus mit einer gemischten Bevölkerungsstruktur weist das Untersuchungsgebiet eine Anziehungskraft auf Wohnungssuchende im gesamten Stadtgebiet auf. Im Zuge der Realisierung von städtebaulichen Großprojekten im direkten Umfeld des Untersuchungsgebietes wie der o Umgestaltung des alten Güterbahnhofgeländes an der Schanzenstraße und o der Realisierung der Planungen für den Mülheimer Süden wird der Aufwertungsdruck tendenziell steigen. Diese Entwicklung kann die be- stehenden Verdrängungstendenzen nochmal deutlich verstärken. Insbesondere Mieterinnen oder Mieter, die bereits mit einer hohen oder sehr hohen Wohnkos- tenbelastung konfrontiert sind, wären durch Verdrängung bedroht. Ein Auswei- chen in preisgünstigere Wohnlagen in Köln würde die Polarisierung von einkom- mensschwächeren Haushalten im Stadtgebiet verstärken und gegebenenfalls un- erwünschte soziale Folgewirkungen nach sich ziehen, die wiederum mit Kosten für die öffentliche Hand verbunden sein können. o Eine Verdrängung der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet würde vor allem für die unfreiwillig Fortziehenden einen Verlust der sozialen Netzwerke bedeuten. Die Dichte und Intensität der Nachbarschaftsbeziehungen würden sich insgesamt verringern. Die vorhandenen sozialen Netzwerke würden geschwächt werden und müssten gegebenenfalls andernorts auch unter Einsatz öffentlicher Mittel auf - oder ausgebaut werden. Kurzfassung 8 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 IV. Empfehlung Als Ergebnis der vertieften Untersuchung wird empfohlen, ein soziales Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das in de r Abbildung 2 dargestellte Gebiet (wie Gebiet Aufstellungsbeschluss) per Satzungsbeschluss festzusetzen. Die vor- geschlagenen Gebietsgrenzen stimmen mit denen des Untersuchungsgebietes überein. Der Aufwertungs- und Verdrängungsdruck ist zurzeit in Teilen noch moderat. In der Ab- wägung der Gefahren und Risiken wiegt jedoch die dynamische Entwicklung im unmit- telbaren Umfeld des Untersuchungsgebiet s schwer. Aus gutachterlicher Sicht ist daher eine präventive Regelung für das Untersuchungsgebiet geboten. Erfahrungen in anderen Städten zeigen, dass der Einsatz einer Erhaltungssatzung teils erst dann erfolgt, wenn ein massiver Aufwertungsprozess bereits eingesetzt hat. Die Wirkung einer Sozialen Erhal- tungssatzung ist in diesen Fällen weniger ausgeprägt. Die Soziale Erhaltungssatzung ist ein geeignetes Steuerungsinstrument für eine behut- same, sozialverträgliche Entwicklung und Aufwertung im Untersuchungsgebiet. Einer un- gesteuerten Aufwertung kann mit dem Instrument wirksam entgegengetreten, negative städtebaulichen Folgewirkungen können reduziert werden. Langfassung 9 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Langfassung 1 Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 1.1 Anlass und Auftrag Die Stadt Köln ist seit langem als Arbeits- und Wohnstandort Anziehungspunkt für das weitere Umland und darüber hinaus. Während Köln im Z eitraum 2014 bis 2019 6 einen Einwohnerzuwachs von 3,9 % verzeichnete, stieg die Bevölkerung szahl im Land Nord- rhein-Westfalen (NRW) nur um 1,8 % und in Deutschland um 2,4 % an7. Daneben lassen sich nicht nur für Köln, sondern auch für die gewählten Vergleichsräume bei der Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (SVP) am Wohnort erhebliche Zuwachsra- ten im Zeitraum 2014 bis 2019 festhalten, wobei auch hier in Köln (+14,0 %) die Entwick- lung dynamischer verlief als in NRW (+11,0 %) und Deutschland insgesamt (+10,7 %)8. Unter anderem getrieben durch diese Rahmenbedingungen zeichnet sich d er Kölner Wohnungsmarkt durch eine ausgeprägte Dynamik aus, die sich in erheblichen Mietpreis- steigerungen, anziehenden Preisen im Wohneigentumssegment und einem erhöhten In- teresse an der Verwertung von (Wohn -)Immobilien niederschlägt. Der Druck auf viele (Bestands-)Mietverhältnisse nimmt zu. Nicht allein Haushalte mit niedrigem, sondern zu- nehmend auch Haushalte mit mittlerem Einkommen haben Schwierigkeiten, sich auf dem Kölner Wohnungsmarkt mit Wohnraum zu versorgen. Um dieser Entwicklung entgegentreten zu können, führte die Stadt ab 2015 Voruntersu- chungen zur Identifikation von Verdachtsgebieten für den Erlass Sozialer Erhaltungssat- zungen durch. Mit dem Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung hat der Gesetzgeber die Möglichkeit geschaffen, Verdrängungseffekten und einer dynamischen Mietenentwick- lung – zumindest ein Stück weit – entgegenzuwirken und die lokale Bevölkerung in den Quartieren zu schützen. In diesen Erhaltungsgebieten unterliegen geplante Baumaßnah- men (Modernisierung, Rückbau, Nutzungsänderung et cetera) einem Genehmigungsvor- behalt. Im Rahmen der Voruntersuchungen wurde auch ein Teilbereich des Stadtteils Mülheim (zur räumlichen Abgrenzung vgl. Kapitel 1.2) als Verdachtsgebiet eingestuft, für den die Voruntersuchung ein hohes Aufwertungs - und Verdrängungspotenzial und ein en stei- genden Verdrängungsdruck ermittelte. Das Gebiet Mülheim Süd -West ist dabei „Be- standteil verschiedener Fördergebietskulissen. Im südlichen Bereich liegt das ehemalige Sa- nierungsgebiet Mülheim-Süd (1994 bis 2004). Ein wichtiges Sanierungsziel war damals das Angebot an preiswerten Wohnungen zu erhalten und möglichst zu erweit ern (…). Zudem war das Gebiet Bestandteil des Strukturförderprogramms MÜLHEIM 2020. (…) Der Einsatz 6 Gewählter Vergleichszeitraum gemäß Abstimmung mit der Stadt Köln. 7 Einwohnerentwicklung laut Statistischem Bundesamt (Destatis), 2021. 8 Statistisches Bundesamt (Destatis), 2021, Daten zum 30.6. des Jahres, fußend auf Daten der Bundesagentur für Arbeit. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 10 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung dient somit auch der Sicherung der ge- nannten Ziele des Sanierungsgebiets und des Strukturförderprogramms.“9 Am 16. Juni 2020 fasste der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Köln den Aufstellungs- beschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das Gebiet Mülheim Süd-West. Hiermit ist die Verwaltung beauftragt worden, einen Satzungsbeschluss für dieses Gebiet vorzubereiten. Zur Vorbereitung des Be- schlusses ist eine vertiefte sozialräumliche Untersuchung der Anwendungsvoraussetzun- gen notwendig, die auch eine Überprüfung des Gebietszuschnitts beinhaltet. Mit dieser Untersuchung beauftragte die Stadt Köln das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwick- lung in Hamburg (im Folgenden ALP), die hiermit vorgelegt wird. 1.2 Untersuchungsgebiet – Lage im Raum, Verkehrsanbindung und teilräumli- che Gliederung Lage im Raum und Verkehrsanbindung Das Untersuchungsgebiet Mülheim Süd-West liegt im Süden des rechtsrheinischen Köl- ner Stadtbezirks Mülheim, dort im Stadtteil Mülheim, und umfasst zum Stand 31.12.2019 rund 20.600 Einwohner*innen (circa 48 % der Bevölkerung des Stadtteils Mülheim, knapp 14 % des Stadtbezirks Mülheim) in circa 11.650 Haushalten (gut 51 % des Stadtteils und rund 16 % des Stadtbezirks)10. Es beinhaltet „im Wesentlichen das Gebiet des historischen Kerns der ehemals selbständi- gen Stadt Mülheim und die direkt angrenzenden Bereiche westlich vom Clevischen Ring und Bergischen Ring mit einer überwiegend kleinparzellierten, heterogenen Baustruktur sowie das histo risch stärker bürgerlich geprägte Wohngebiet rund um den Mülheimer Stadtgarten und nördlich der zentralen Verkehrsachse Frankfurter Straße.“11 Der südwestliche Bereich des Untersuchungsgebiets befindet sich in einer Distanz von rund 3,1 Kilometer (Luftlinie) bzw. circa 5,1 Kilometer (Pkw-Fahrdistanz) zum Kölner Stadtzentrum mit dem Kölner Dom. Für das nordöstliche Ende des Untersuchungsgebiets betragen diese Werte rund 4,6 Kilometer bzw. 7,0 Kilometer – zur Lage des Untersu- chungsgebiets im Stadtteil, im Stadtbezirk sowie in Köln v gl. Abbildung 1. Hiermit liegt speziell für den südlichen Bereich des Untersuchungsgebiets eine relative Nähe zur Köl- ner Innenstadt vor. Durch die rechtsrheinische Lage im nordöstlichen Stadtgebiet von Köln und unter Einbe- ziehung der MIV12-Hauptverkehrsbezüge steht der Stadtbezirk Mülheim hinsichtlich des 9 Beschlussvorlage 1524/2020 der Stadt Köln; (…) Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Mülheim Süd- West, S. 2-3, Köln 04.06.2020. 10 Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem) und (Statistisches Informationssystem/Haushaltegenerierung), 2021. 11 Beschlussvorlage 1524/2020 der Stadt Köln (s. o.), S. 3. 12 MIV = Motorisierter Individualverkehr. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 11 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 MIV vor allem in Verbindung mit dem benachbarten Oberbergischen Kreis und der kreis- freien Stadt Leverkusen. Abbildung 1: Lage des Untersuchungsgebiets im Stadtgebiet Kartengrundlage: Stadt Köln; Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Bearbeitung: ALP 2021 Das Untersuchungsgebiet zeichnet sich durch eine sehr gute städtische wie regionale ÖPNV13-Anbindung aus, w as die Attraktivität des Wohnstandorts Mülheim Süd -West stärkt. Neben Buslinien verkehrt die Stadtbahn im Untersuchungsgebiet. Die Stadtbahn- 13 ÖPNV = Öffentlicher Personennahverkehr. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 12 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 linie 13 (Sülzgürtel – Aachener Str./Gürtel – Mülheim/Wiener Platz – Bf. Mülheim – Hol- weide – Vischeringstraße)14 quert grob von Nordwest nach Südost das Untersuchungs- gebiet. Im Untersuchungsgebiet verläuft daneben auf derselben Strecke die Stadtbahn- linie 18, die ansonsten zwischen den Endhaltestellen Thielenbruch und Bonn Hbf. ver- kehrt. Sie bedient im Untersuchungsgebiet die Haltestellen Bf. Mülheim und Wiener Platz sowie außerhalb unter anderem die Haltestellen Dom/Hbf. und Heumarkt. Grob Nordost- Südwest orientiert, verläuft die Stadtbahnlinie 4 (Endhaltestellen Schlebusch und Bock- lemünd). Im – oder in direkter Nähe zum – Untersuchungsgebiet liegen die Haltestellen Keupstraße, Wiener Platz und Grünstraße. Der annähernd zentral im Untersuchungsge- biet situierte Wiener Platz ist ein bedeutender ÖPNV -Knotenpunkt in Köln. Über den Bahnhof Mülheim ist das Untersuchungsgebiet an das Schnellbahn-15 und Regionalbahn- netz16 angebunden. Der südlich am Rand des Untersuchungsgebiets - unmittelbar au- ßerhalb – gelegene Bahnhof Köln-Buchforst bietet eine weitere Schnellbahnanbindung. Daneben bestehen (auch) für das Untersuchungsgebiet relevante ÖPNV-Planungen der Stadt Köln (ÖPNV-Roadmap Köln). Die geplante Stadtbahnanbindung Mülheim Süd sieht eine neue Bahnstrecke mit drei zusätzlichen Haltestellen vor. Im nördlichen Verlauf soll die Bahn in die Danzierstraße abbiegen und zum Haltepunkt Mülheim/Wiener Platz fah- ren. In der weiteren Fortsetzung soll die Linie bis nach Stammheim und Flittard verlängert werden. Teilräumliche Gliederung Die Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhal- tungssatzung im Untersuchungsgebiet Mülheim Süd -West erfolgt nicht nur a uf der Ebene des gesamten Untersuchungsgebiets, sondern auch auf Teilgebietsebene. Die teil- gebietsbezogene Untersuchung dient unter anderem der Überprüfung des Gebietszu- schnitts und gegebenenfalls seiner Modifikation. Die Teilgebiete entsprechen bis auf ge- ringfügige Abweichungen statistischen Quartieren, so dass auf Basis hierfür vorliegender Sekundärdaten der Stadt Köln statistisch aussagekräftige Ergebnisse abgeleitet werden können. Die Teilgebietsergebnisse – außer auf den Sekundärdaten fußen diese auch maßgeblich auf den Daten der ALP -Haushaltsbefragung und de r ALP-Ortsbegehung - werden in Relation untereinander wie auch im Verhältnis zum gesamten Untersuchungs- gebiets analysiert, so dass teilräumliche Unterschiede erfasst und beurteilt werden kön- nen. Wie die Abbildung 2 und die Tabelle 1 aufzeigen, gliedert sich das Untersuchungsgebiet in zehn Teilgebiete, deren Einteilung entsprechend der statistischen Quartieren der Stadt Köln übernommen wurde : Deutz-Mülheimer Straße, Gymnasiumstraße, Herz-Jesu-Kir- che, Jan-Wellem-Straße, Liebfrauen-Kirche, Montanusstraße, Mülheimer Freiheit, Papa- geienstraße, Rendsburger Platz und Rhodiusstraße. 14 Endhaltstellen sowie Auswahl weiterer Haltestellen. 15 S 6 und 11 unter anderem: Anbindung an Düsseldorf bzw. Bergisch-Gladbach. 16 RE 1 unter anderem Anbindung an Düsseldorf und Aachen; RE 5 unter anderem Anbindung an Düsseldorf und Bonn; RB 48 unter anderem Anbindung nach Solingen und Bonn. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 13 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Abbildung 2: Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Bearbeitung: ALP 2021 Es lässt sich eine erhebliche Spanne zwischen maximal 2.897 Einwohner*innen für das statistische Quartier Deutz-Mülheimer Straße und minimal 1.190 Einwohner*innen für das statistische Quartier Herz-Jesu-Kirche festhalten. Die Anzahl der Haushalte je statis- tisches Quartier korrespondiert größtenteils hinsichtlich der Rangreihung der Einwohner- zahl und beträgt maximal 1.673 im statistischen Quartier Deutz-Mülheimer Straße und minimal 738 im statistischen Quartier Herz-Jesu-Kirche17. 17 Die geringfügigen Abweichungen hinsichtlich der Aufsummierung der Werte für Einwoh- ner*innen und Haushalte gemäß der einzelnen Werten der Teilgebiete im Vergleich zu den bei- den Summen für das Untersuchungsgebiet insgesamt resultieren aus der Tatsache einer gering- fügigen Überlappung statistischer Quartiere in Bereiche außerhalb des Untersuchungsgebiets. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 14 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 1: Einwohner*innen und Haushalte nach Teilgebieten 2019 Teilgebiete Einwohner*innen 2019* Haushalte 2019* Deutz-Mülheimer Str. 2.897 14,0% 1.673 14,3% Jan-Wellem-Str. 2.700 13,0% 1.618 13,8% Mülheimer Freiheit 2.525 12,2% 1.556 13,3% Montanusstr. 2.358 11,4% 1.267 10,8% Papageienstr. 2.165 10,5% 1.187 10,1% Rendsburger Platz 1.981 9,6% 1.092 9,3% Rhodiusstr. 1.874 9,0% 848 7,2% Gymnasiumstr. 1.736 8,4% 950 8,1% Liebfrauen-Kirche 1.283 6,2% 779 6,7% Herz-Jesu-Kirche 1.190 5,7% 738 6,3% Untersuchungsgebiet 20.578 100,0% 11.629 100,0% * Einwohner*innen zum 31.12. des Jahres. Rundungsdifferenzen möglich. Geringfügige Abweichungen Summen Unter- suchungsgebiet gesamt zu Aufsummierungen nach Teilgebieten aufgrund geringfügiger räumlicher Diskrepanzen. Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem) und (Statistisches Informationssystem/Haushaltegenerierung), 2021 1.3 Rechtliche Grundlagen Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung (SozErhS) ist rechtlich wie im folgenden Ka- pitel 1.3.1 dargestellt begründet. Daneben ist er im Zusammenhang mit den Mindestan- forderungen des Gebäudeenergiegesetzes sowie den Instrumenten Umwandlungsver- ordnung, Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln und Vorkaufsrecht zu sehen. Soziale Erhaltungssatzung Das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen. Die Soziale Erhaltungssatzung dient dabei nicht unmittelbar dem individuellen Mieter- schutz bzw. dem Schutz des individuellen Mietverhältnisses. Allerdings kann sich mittel- bar aus den städtebaulichen Erhaltungszielen der Schutz bestehender Mietverhältnisse ergeben. Und zwar, indem innerhalb des festgelegten Gebietes bauliche Maßnahmen im Genehmigungsverfahren nach § 173 BauGB grundsätzlich versagt werden können, wenn sie direkt oder indirekt zu einer Verknappung des Wohnraums verdrängungssensibler Bevölkerungsgruppen führen würden . Als diesbezügliche bauliche Maßnahmen sind hierbei der Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen, bauliche Änderungen bzw. Moder- nisierungen, die den Wohnwert steigern und damit zu Mieterhöhungen führen können, sowie die Nutzungsänderung von Mietwohnungen in zum Beispiel gewerbliche Nutzung zu nennen. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 15 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Allerdings sieht der § 172 Absatz 4 Satz 2 und Satz 3 Nr. 1 und 1a BauGB eine Reihe von Ausnahmetatbeständen vor, die zu berücksichtigen sind. Des Weiteren ist die Errichtung von Neubauten vom Genehmigungsvorbehalt ausgenommen, insofern Bestandswohn- raum durch das Bauvorhaben nicht betroffen ist. Der Tatbestand einer vorliegenden Sozialen Erhaltungssatzung führt dabei nicht per se zu einer Untersagung der oben angeführten (baulichen) Maßnahmen. Vielmehr stellt sie diese grundsätzlich unter einen – wie schon erwähnt – Genehmigungsvorbehalt. Geneh- migungspflichtige Vorhaben k önnen grundsätzlich genehmigt werden, werden jedoch bei der Antragstellung (Einreichung des Genehmigungsantrages) einer konkreten Prü- fung unterzogen. In dieser wird das Vorhaben hinsichtlich der von ihm ausgehenden Ge- fährdung hinsichtlich des Erhaltungsziels/der Erhaltungsziele gemäß Sozialer Erhaltungs- satzung bewertet, abgewogen und im Ergebnis entweder versagt oder genehmigt. In begründeten Einzelfällen kann zur Abwendung einer befürchteten Verdrängungswirkung die Genehmigung unter Auflagen/Bedingungen erteilt werden. Der Erlass einer Sozialen Erhaltungsordnung ist nicht an ein formelles Verfahren analog zur Bauleitplanung gebunden, so dass weder eine Öffentlichkeitsbeteiligung noch eine Anhörung der Behörden und sonstiger Träger öf fentlicher Belange nach §§ 3 ff. BauGB erforderlich ist. Nach erfolgtem Aufstellungsbeschluss können während der Durchführung der vertieften sozialräumlichen Untersuchung gemäß § 15 BauGB Entscheidungen über Bauvorhaben bis zu einem Jahr zurückgestellt werden. Das Gleiche gilt für die Begründung von Woh- nungseigentum, die vorläufig untersagt werden kann, insofern eine Umwandlungsver- ordnung des Landes vorliegt18. Die gesetzlichen Regelungen sehen für Erhaltungs satzungen keine zeitliche Befristung vor. Soziale Erhaltungssatzungen sind jedoch „immanent befristet“, da die Quartiere im Geltungsbereich und deren Bevölkerungszusammensetzung laufenden Veränderungs- prozessen ausgesetzt sind. Daher sind Soziale Erhaltungssatzungen in bestimmten zeit- lichen Abständen auf das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen zu überprüfen.19 Soziale Erhaltungssatzung und zeitgemäßer Ausstattungszustand Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die lediglich die Mindestanforde- rungen gemäß der Nordrhein-Westfälischen Landesbauordnung herstellen, sind grund- sätzlich zu genehmigen, da durch die Soziale Erhaltungssatzung kein sogenannter „Sub- standard“ festgeschrieben werden soll. Nach § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB ist daneben die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnitt- lichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforde- rungen zu genehmigen. 18 Derzeit außer Kraft. 19 Vgl. Birkert, Siegler; Systematischer Praxiskommentar BauGB | BauNVO, 2010, § 172 Rn. 18. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 16 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes Im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung ist gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB grundsätzlich die Änderung einer baulichen Anlage zulässig, die der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäu- deenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnun g vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes wei- ter anzuwenden ist, dient. Die hiermit verknüpften rechtskonformen Mietsteigerungen und langfristigen Auswir- kungen auf das Mietenniveau müssen hingenommen werden. Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen Eine Umwandlungsverordnung (UmwandVO) gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB ist in Gebieten mit Sozialen Erhaltungssatzungen wirksam. Ziel der UmwandVO ist es, einer im Zuge der Bildung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigen- tumsgesetzes) vermuteten Verdrängung von Bewohnerinnen und Bewohnern entgegen- zuwirken. Damit sind Umwandlungen von Miet - in Eigentumswohnungen genehmi- gungspflichtig. Die Umwandlungsverordnung stellt damit ein wichtiges flankierendes In- strument zur Verfolgung der mit einer Sozialen Erhaltungssatzung verknüpften Ziele dar. Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein -Westfalen ist allerdings am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Tei- leigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmi- gungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit ent- fällt. Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln Vor dem Hintergrund einer fortgesetzt angespannten Lage auf dem Kölner Wohnungs- markt liegt laut Einschätzung der Stadt Köln weiterhin eine Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen vor, so dass mit Ratsbeschluss vom 24. Juni 2021 die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln an das Wohnraumstärkungsgesetz des Landes Nordrhein -Westfalen angepasst wurde. Mit ihrem Inkrafttreten am 01. Juli 2021 20 löste sie die Vorgängersatzung vom 01. Juli 2019 ab. „Aufgrund der besonderen Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist die Stadt Köln nach § 12 Abs. 1 Wohnraumstärkungsgesetz zum Erlass einer solchen Satzung berechtigt, die die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Zweckentfremdung) im Stadtgebiet unter Genehmigungsvorbehalt stellt. Zugleich werden in diesem Gesetz die Handlun gsmöglich- 20 Fünfjährige Laufzeit. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 17 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 keiten gegen verstärkt auftretende Formen der Zweckentfremdung von Wohnraum erwei- tert, indem ein Verfahren zur Identifizierung der Anbieter von Wohnraum zur Kurzzeitver- mietung eingeführt wird“ (ebd., S. 1 f.). Der Anwendungsbereich der Satzung ist gemäß § 3 der Wohnraumschutzsatzung wie folgt definiert: „(1) Die Satzung erfasst alle freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen, die am 01.07.2014 Wohnraum waren oder danach wurden. Ab dem 01.07.2019 betrifft sie Wohn- raum insgesamt, also Miet - und Genossenschaftswohnungen, Einfamilienhäuser, Eigen- heime mit und ohne Einliegerwohnung oder zweiter Wohnung sowie Eigentumswohnun- gen. (2) Gegen Zweckentfremdung durch andere Vorschriften geschützter öffentlich-geförderter Wohnraum wird von dieser Satzung nur erfasst, wenn seine Zweckbindung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land NRW – WFNG NRW – (§§ 22 u. 23) entfällt“ (ebd., S. 3). Eine Zweckentfremdung ist dabei laut § 7 des Kölner Wohnraumschutzgesetzes wie folgt gefasst: „(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch Verfügungs- oder Nutzungsberech- tigte ohne Genehmigung nach § 8 dieser Satzung gemäß § 12 Abs. 2 des Wohnraumstär- kungsgesetzes für andere Zwecke als zu Wohnzwecken verwendet wird. Eine solche ohne Genehmigung erfolgende Nutzung von Wohnraum ist verboten.(2) Eine bestimmungsge- mäß als Zweitwohnung genutzte Wohnung kann ebenfalls diesem Verbot der Zweckent- fremdung unterfallen.(3) Kurzzeitvermietungen stellen insbesondere sowohl die Ver mie- tung von Ferienwohnungen als auch die an einen bestimmten Zweck geknüpfte, auch nicht gewerbliche Vermietung von Wohnräumen dar, insbesondere für Zwecke vorübergehender beruflicher Tätigkeit oder für eine von vorneherein nur kurzfristig angelegte Unterbringung zum Zwecke der Ausbildung oder des Studiums oder während eines Aufenthalts zur medi- zinischen Behandlung.(4) Werden bei einem Leerstand von Wohnraum Um- oder Neubau- maßnahmen geplant und würden die beabsichtigten Maßnahmen durch den Abschluss ei- nes unbefristeten Mietverhältnisses erheblich erschwert, ist die Anordnung einer Zwischen- nutzung zu Wohnzwecken, zum Beispiel durch den Abschluss von Zeitmietverträgen (§ 575 BGB), zur Abwendung von Zweckentfremdungen durch Leerstehenlassen in der Regel zu- mutbar“ (ebd., S. 5 f.). Hiermit liegt eine Überschneidung des Regelungsbereichs des Genehmigungsvorbehalts einer Sozialen Erhaltungssatzung hinsichtlich des Rückbaus und der Nutzungsänderung von Wohnraum und der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln vor. Seit dem 1. Juli 2019 hat die Stadt Köln ein Online -Meldeportal freigeschaltet, in dem Bürgerinnen und Bürger Hinweise an die Stadt Köln melden können, wenn sie in ihrem Umfeld eine unerlaubte Zweckentfremdung von Wohnraum vermuten. Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 18 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Vorkaufsrecht „Zur Verhinderung spekulativer Grundstücksverkäufe und zur Sicherung der Ziele der So- zialen Erhaltungssatzung kann im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung zu- dem das allgemeine Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) ausgeübt werden“ 21. Bei jedem Grunderwerb wäre/ist konkret zu untersuchen, ob durch spekulative Absichten des neuen Eigentümers/der neuen Eigentümerin (geplante Umwandlungen, Aufwertung durch umfassende Modernisierungen, Mieterhöhungen et cetera) das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung gefährdet wird. Möchte ein/e Käufer*in die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, hat er/sie gemäß § 27 Absatz 1 Satz 1 BauGB die Möglichkeit, eine Abwendungsvereinbarung mit der Stadt zu treffen, in der sich der /die Käufer*in verpflichtet, das Grunds tück nur im Sinne der Erhaltungsziele zu nutzen. 21 Beschlussvorlage 1524/2020 der Stadt Köln (s. o.), S. 3. Untersuchungsdesign 19 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 2 Untersuchungsdesign 2.1 Prüfkriterien der Anwendungsvoraussetzungen Vorbemerkung Wie schon in Kapitel 1.3.1 erläutert, ist die Zielsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Grün- den. Das heißt, nicht der E rhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für sich genommen ist das Ziel, sondern die Verhinderung negativer städtebaulicher Folgen durch Verdrängungsprozesse ansässiger Bevölkerung. Der Erlass einer Sozialen Erhal- tungssatzung in einem Gebiet ist damit nur möglich, wenn davon auszugehen ist, dass eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (durch Verdrängung) tatsächlich mit maßgeblichen negativen städtebaulichen Folgen assoziiert ist. Hierbei hat der Gesetzgeber weder näher ausgeführt, was unter dem „Erhalt der Zusam- mensetzung der Wohnbevölkerung“ (und damit der Gefährdung ihrer Zusammenset- zung) und unter „städtebaulichen Gründen“ im Detail zu verstehen ist, noch hat er hin- sichtlich der Art und Weise der Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen weitere Erläuterungen vorgenommen. „In der Formulierung des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB wird ersichtlich, daß eine spezi- fische oder einzigartige Bevölkerungsstruktur im betrachteten Gebiet nicht verlangt wird, sie also nicht „besonders“ sein muß. Es soll sich um eine „i ntakte“ Bevölkerungsstruktur handeln, die im Verhältnis zum Gebiet schützenswert ist. Im Beschluß des Bundesverfas- sungsgerichts vom 26. Januar 1987 wird bekräftigt, daß die „Erhaltung der Zusammenset- zung der Wohnbevölkerung“ gleichzusetzen ist mit dem Sc hutz vor Verdrängung (NVwZ 1987, 879, ZfBR 1987, 293 f). Dies beinhaltet auch die Möglichkeit, daß die Wohnbevölke- rung in einem Gebiet eigendynamisch fluktuieren kann, auch ohne äußerlichen Verdrän- gungsdruck auf die Bevölkerung. Dies kann beispielsweise i n Milieuschutzgebieten22 von Bedeutung sein, in denen ein hoher Anteil an Studenten wohnt. Es ist deshalb nicht die Bevölkerungsstruktur im Vergleich zu anderen Gebieten gemeint, sondern die Beziehung zwischen der Bevölkerung des Gebiets und bestimmten städtebaulichen Gegebenheit en und Gründen, die es erfordern, daß diese Struktur erhalten bleiben soll. (Betker u.a. 1995 (S. 63))“23.“ Der städtebauliche Milieuschutz ist ein Instrument des Verdrängungsschutzes (vgl. BVerfG, ZfBR 1987, 203). Es ist aber grundsätzlich kein Instrument des Mieterschutzes (vgl. Lemmel, Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage 2002, § 172 Rdnr. 32; Schmidt-Eichstaedt, ZfBR 2002, 212, 213). Milieuschutzsatzungen können solche Wirkungen in einer Gemengelage sozialer, wohnungswirtschaftlicher und städtebaulicher Aspekte allenfalls als Rechtsreflex 22 Synonyme Verwendung zu Sozialer Erhaltungssatzung. 23 Dipl.-Ing. Martin Geßner, genehmigte Dissertation an der Technischen Universität Berlin, „Leis- tungsfähigkeit des städtebaulichen Instruments Milieuschutz für die Stadtentwicklung in Berlin“, S. 25 f., Berlin 2008. Untersuchungsdesign 20 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 faktisch entfalten (vgl. May, DÖV 1994, 862, 864). Durch die Milieu schutzgebieten darf nicht jeder normale Änderungs- und Umzugsprozess verhindert werden. Die Milieuschutz- satzung ist vielmehr darauf gerichtet, die vorhandene Zusammensetzung der Wohnbevöl- kerung im Sinne der üblichen Sesshaftigkeit und Anhänglichkeit an das Quartier zu be- wahren und ihr ein Verbleiben unter zumutbaren Bedingungen zu ermöglichen (vgl. Schmidt-Eichstaedt, a.a.O.).24 Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – Kriterien und Indi- katoren Weithin methodisch anerkannt ist die Untersuchung der Gefährdung der Zusammenset- zung der Wohnbevölkerung entlang der Kriterien Aufwertungspotenzial, Verdrängungs- potenzial und Verdrängungsdruck. Eine Gefährdung liegt dabei nur vor, wenn alle drei Kriterien erfüllt sind (zum gesamten Untersuchungsablauf vgl. auch Abbildung 4 am Ende des Kapitels 2.1.3 ). Hinsichtlich des Aufwertungspotenzials wird untersucht, ob bzw. in welchem Umfang die Aufwertung des Gebäudebestands in einem Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssi- tuation überhaupt möglich bzw. wahrscheinlich ist. Nur wenn sich ein (maßgebliches) Aufwertungspotenzial festhalten lässt, ist der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung möglich. Bei der Analyse des Verdrängungspotenzials wird jener Bevölkerungsanteil im Untersu- chungsgebiet ermittelt, für den in Folge modernisierungsbedingter Mietsteiger ungen oder anderer Maßnahmen wie Nutzungsänderungen oder Umwandlungen in Eigentums- wohnungen adäquater Wohnraum nicht mehr im bisherigen Umfang zur Verfügung ste- hen würde. Neben den per se zumeist verdrängungssensibelsten Bevölkerungsgruppen, Personen und Haushalte mit schwachem sozio-ökonomischen Hintergrund, können auch mittlere Einkommensschichten von Verdrängung betroffen sein. Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit der Investitionsbereitschaft und Nachfragesituation der Wohnungsmarktakteure im Untersuchungsgebiet auseinander - v. a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, auch höhere Mieten für modernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwerben. Die folgende Abbildung 3 zeigt die von ALP für die Untersuchung des Aufwertungs- und Verdrängungspotenzials sowie des Verdrängungsdrucks herangezogenen Indikatoren und Eckdaten in zusammengefasster Form auf. Die Kernindikatoren stellen die zentralen Merkmale zur Beurteilung der Ausprägung der drei Kriterien dar. Die flankierenden Eck- daten und Indikatoren dienen einem besseren allgemeine n Verständnis der untersu- chungsrelevanten Situation im Untersuchungsgebiet sowie einer vertieften argumentati- ven Einbettung der Kernindikatoren. 24 Prof. Dr. Christian-W. Otto - http://www.rechtsinstrumente.de/ Untersuchungsdesign 21 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Abbildung 3: Übersicht Indikatoren und Eckdaten Prüfung Anwendungsvoraussetzung Fortsetzung Übersicht siehe folgende Seite. Untersuchungsdesign 22 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Quelle: ALP 2021 Untersuchungsdesign 23 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Besondere städtebauliche Gründe Wenn eine Gefährdung der vorhandenen Wohnbevölkerung im oben genannten Sinne festzustellen ist (zu den Indikatoren vgl. die Abbildung 3 am Ende des vorhergehenden Kapitels), gilt es zu untersuchen, ob besondere städtebauliche Gründe für ihren Schutz vor Verdrängung vorliegen. Der Fokus richtet sich dabei an erster Stelle auf die Wechsel- beziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städtebaulichen wie auch sozial- räumlichen Situation im Untersuchungsgebiet. Es ist zu klären, ob durch die (Zer - )Stö- rung dieser Beziehungen maßgebliche nachteilige städtebauliche Folgen resultieren. Zu nennen wären hier vor allem folgende negative Effekte: o Verlust an preisgünstigem Wohnraum im Untersuchungsgebiet, Auslösung von Bedarf an Ersatzwohnraum andernorts sowie dort gegebenenfalls Initiierung von Verdrängungsprozessen. o Verstärkung sozialräumlicher Polarisierungen im Stadtgebiet und den damit ver- bundenen negativen Folgen. o Verlust an Integrationskraft etablierter sozialer Netzwerke infolge der veränder- ten Bevölkerungsstruktur. o Unterauslastung bzw. Anpassungsbedarfe vorhandener – auf die verdrängungs- gefährdete Bevölkerung zugeschnittener - Infrastruktureinrichtungen, Bedarf an Schaffung dieser Infrastruktureinrichtungen andernorts. Untersuchungsdesign 24 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Abbildung 4: Übersicht Untersuchungsablauf Soziale Erhaltungssatzung Quelle: ALP 2021 2.2 Hinweise zur Datengrundlage – Auswertung Sekundär- und Primärdaten Für die Analyse der soziodemografischen und wohnungsbezogenen Strukturen des Un- tersuchungsgebiets werden sowohl – vor allem durch die Stadt Köln zu Verfügung ge- stellte – Sekundärdaten25, als auch die durch die ALP-Haushaltsbefragung und ALP Orts- begehung in 2021 generierten Primärdaten herangezogen. Die Sekundärdaten bieten, soweit für einen interessierenden Indikator verfügbar, die Möglichkeit, Zeitreihen (gemäß Abstimmung mit der Stadt Köln im Zeitraum 2014 und 2019) auszuwerten, und das Untersuchungsgebiet mit dem Stadtteil Mülheim, dem Stadtbezirk Mülheim und Köln insgesamt zu vergleichen. Allerdings sind die Sekundär- daten nur zum Teil auch auf Teilgebietsebene verfügbar bzw. liegen ALP nicht immer auf Teilgebietsebene vor. Daneben ist zu beachten, dass die haushaltsbezogenen Sekundär- daten auf einer anderen methodisch-statistischen Basis als die Primärdaten der Haus- haltsbefragung beruhen. Bei ersteren handelt es sich nicht um statistische Ergebnisse im Sinne einer Erhebung, sondern um rechnerisch ermittelte Schätzungen, bei denen Per- sonen nach bestimmten Regeln Haushalten zugeordnet werden. Dieses Verfahren führt 25 Amtliche/städtische Statistiken. Untersuchungsdesign 25 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 beispielsweise zu einer Überschätzung der Anzahl der Haushalte. Dies gilt insbesondere für die Gruppe der Einpersonenhaushalte. Auf Basis der Primärdaten können im Gegensatz zu den Sekundärdaten haushaltsbezo- gene Auswertungen durchgeführt und aufgrund des umfassenden Fragenkatalogs we- sentlich differenziertere Aussagen zum Wohnungsbes tand getroffen werden , während Zeitreihenbetrachtungen nur bei schon wiederholter (identisch strukturierter) Befragung möglich sind. 2.3 Haushaltsbefragung Erhebungsmethode Grundsätzlich stehen für die Durchführung einer Haushalt sbefragung mehrere Metho- den zur Auswahl: Zum einen eine ,,postalische schriftliche Haushaltsbefragung", zum an- deren eine „standardisierte persönliche Hau shaltsbefragung (Interviews)" , die jeweils über spezifische Vor- und Nachteile verfügen. Unter anderem angesichts der vorliegen- den Rahmenbedingungen, Stichwort Coronapandemie, wurde im Zeitraum März bis April eine fragebogenbasierte postalische schriftliche Haushaltsbefragung im Untersuchungs- gebiet Mülheim Süd-West durchgeführt; 8.000 Haushalte wurden hierfür angeschrieben (rund 69 % der Haushalte im Untersuchungsgebiet). Ergänzende Online-Befragung: Neben der postalischen Beantwortung konnten die Haushalte die Fragen alternativ auch im Internet beantworten. Hierfür wurde eine On- line-Eingabemaske programmiert. Die Befragung war passwortgeschützt. So konnte si- chergestellt werden, dass sich ausschließlich angeschriebene Haushalte an der Befra- gung beteiligten. Um auszuschließen, dass Haushalte sowohl postalisch als auch online an der Befragung teilnehmen, wurde ein individualisiertes Passwort auf dem Fragebo- gen abgedruckt. Mit einem Fragebogenrücklauf von 2.098 Fragebögen wurde eine für vergleichbare Un- tersuchungen sehr gute Rücklaufquote von 26,2 % erreicht – hiervon rund 37 % online, rund 63 % postalisch. Zur Stichprobenziehung und zum Vorgehen zur Durchführung der Befragung im Detail vgl. im Anhang Kapitel 9.1.1. Weitere Informationen zum Rücklauf und zur Repräsentati- vität können im Anhang dem Kapitel 9.1.2 entnommen werden. Untersuchungsdesign 26 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Erhebungsinhalte Die Grundlage der Repräsentativerhebung bildete ein standardisierter Fragebogen ( vgl. im Anhang Kapitel 9.1.3)26. Der Fragebogen basiert im Grundsatz auf einem erprobten Kriterienkatalog, der bereits in anderen Untersuchungsgebieten einer Sozialen Erhal- tungssatzung eingesetzt wurde und der in Abstimmu ng mit der Auftraggeberin, der Stadt Köln, im Detail auf die konkrete Untersuchung abgestimmt wurde. In der Befragung wurden folgende Inhalte/Tatbestände ermittelt: o Wohnortbezogene Fragen: Seit wann ansässig im Gebiet/in der Wohnung, vor- heriger Wohnort o Wohnen zur Miete (wenn ja, über Wohnberechtigungsschein?) oder im Eigentum o Vermieterstruktur und Eigentümerwechsel o Umfangreiche Angaben zur genutzten Wohnung: Circa-Baualter, Größe, Zimmer- anzahl, Ausstattung im Detail o Fragen zur Gebäudeausstattung (beispielsweise Aufzug) o Wohnkostenbezogene Fragen im Einzelnen o Letzte Mieterhöhung: Umfang, Zeitpunkt, Begründung o Durchgeführte und geplante Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen im Detail (in der Wohnung, im Gebäude) o Zweckentfremdung von Wohnraum im Gebäude durch Nutzung als Ferienwoh- nung oder zur Gästebetreuung – insoweit den Befragten bekannt o Wohnungsleerstand im Gebäude – insoweit den Befragten bekannt o Gebietsbindung, Nutzung lokaler Infrastrukturen o Beurteilung des Zusammenlebens im Wo hngebiet und des Verhältnisses zu Nachbarn*innen o Umzugsabsichten: Gründe, präferiertes Umzugsziel o Soziodemografische und -ökonomische Eckdaten der befragten Haushalte: Haus- haltsgröße, Haushaltstyp/Lebensform, Alter der Haushaltsmitglieder, derzeitiger Beruf/derzeitige Tätigkeit der Haushaltsmitglieder (ab 15 Jahre) , Bildungsni- veau/höchster Schulabschluss der Haushaltsmitglieder (ab 15 Jahre), Haushalts- mitglieder mit ausländischer Staatsbürgerschaft oder mit Migrationshintergrund, 26 Der Fragebogen wurde in deutscher Sprache abgefasst. Auf mehrsprachige Erläuterungen wurde verzichtet. Die herkunftssprachliche Gestaltung der Befragungsunterlagen (Fragebogen und Datenschutzhinweise) stellt vor dem Hintergrund einer multinationalen Bewohnerschaft eine große Herausforderung dar. In Köln leben eine Vielzahl von Nationalitäten. Längst domi nie- ren nicht mehr nur einige wenige Nationalitäten die Gruppe der ausländischen bzw. nicht deutschsprechenden Bevölkerung. Untersuchungsdesign 27 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Pkw-Besitz sowie Haushaltseinkommen (nach von der Stadt Köln vorgegebenen Größenklassen) (Unter anderem) auf Basis der Auswertung der repräsentativen Haushaltsbefragung wird geprüft, ob die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungs- satzung im Untersuchungsgebiet Mülheim Süd-West gegeben sind und ob die Gebiets- abgrenzung des Untersuchungsgebiets nach innen plausibel ist. Zudem werden die für den Vollzug erforderlichen Grundlagen (gebietstypische Ausstattungsmerkmale) erho- ben. 2.4 Experten*innengespräche Zusätzlich zur Haushaltsbefragung, zur Ortsbegehung und zur Auswertung der statisti- schen Sekundärdaten hat ALP fünf leitfadengestützte27, pandemiebedingt telefonische, Experten*innengespräche mit acht28 lokalen Akteuren*innen geführt, um die diesbezüg- lichen Ergebnisse abzusichern. Die Akteure*innen wurden - in Abstimmung mit ALP - durch die Auftraggeberin benannt. Hierbei handelt es sich um: o den Bezirksbürgermeister des Kölner Bezirks Mülheim, o die Amtsleiterin des Bürgeramts Mülheim, o die Bürgervereinigung Köln-Mülheim 1951 e.V. (vertreten durch den 1. Vorsitzen- den), o die Trude-Herr-Gesamtschule - Standort Rendsburger Platz (Gespräch mit der Schulleitung), o die Sozialraumkoordination Buchforst/Mülheim-Süd - AWO Kreisverband Köln e. V. (Gespräch mit dem Koordinator) und die Sozialraumkoordination für Mülheim-Nord/Keupstraße - Christliche Sozial- hilfe Köln e.V. (Gespräch mit der Leiterin), o das Seniorennetzwerk Mülheim - AWO Kreisverband Köln e.V. (Gespräch mit der Leiterin der Seniorenkoordination Stadtbezirk Köln-Porz und der Seniorenkoor- dination Stadtbezirk Köln-Mülheim) sowie o den Interkulturellen Dienst der Stadt Köln (Gespräch mit der im Untersuchungs- gebiet zuständigen Bearbeiterin). 27 Der Interviewleitfaden wurde eng mit der Stadt Köln abgestimmt und fußte unter anderem maßgeblich auf durch die Stadt Köln formulierten Erkenntnisinteressen. 28 Auf Wunsch einzelner Akteure erfolgten zwei Gruppengespräche: Eine Telefonkonferenz mit dem Bezirksbürgermeister und der Amtsleitung des Bürgeramts Mülheim; eine Videokonferenz mit den beiden Sozialraumkoordinatoren*innen sowie dem Interkulturellem Dienst der Stadt Köln. Untersuchungsdesign 28 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 2.5 Ortsbegehungen, Aufnahme des Gebäudebestands Im April 2021 erfolgte im Untersuchungsgebiet durch ALP eine adressscharfe Aufnahme der Struktur und des Zustandes des Gebäudebestande s durch Mitarbeiter von ALP. Die Begehung dient vor allem dazu, einzelne Sachverhalte, die statistische Daten nicht abbil- den können, zu klären und zu überprüfen. Merkmale des Untersuchungsgebiets 29 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 3 Merkmale des Untersuchungsgebiets 3.1 Historische Entwicklung Das Untersuchungsgebiet Mülheim Süd -West umfasst einen wesentlichen Teilbereich des Stadtteils Mülheim, des einwohnerstärksten Kölner Stadtteils, der dem gesamten Be- zirk den Namen gab. Die Siedlungsanfänge Mülheims gehen bis in das 11. Jahrhundert zurück. 1902 erfolgte die offizielle Anerkennung Mülheims als Stadt sowie kurz darauf im Jahr 1914 die Eingemeindung nach Köln , durch die Mülheim unter anderem eine feste Straßenbrücke über den Rhein erhielt . „Seit dem Ende des 19. Jahrhundert bis weit nach dem Zweiten Weltkrieg war Mülheim ein bedeutender Industriestandort. Die in Mülheim ansässigen Firmen Andreae, Felten & Guilleaume/Carlswerk oder Böcking waren und sind auch außerhalb des Rheinlandes bekannt.“29 Die Industrialisierung wurde dabei unter an- derem befördert durch die Lage am Rhein sowie die gute Bahnanbindung. Mülheim etablierte sich hiermit an erster Stelle als Arbeiterwohnstandort und auch als Migrationsziel. Es entstanden aber auch bürgerliche Viertel ; zum Beispiel im Bereich nördlich des Stadtgartens. Wie an vielen ursprünglich altindustriell geprägten Standor- ten, findet auch in Mülheim seit längerem ein Wandel zu einer deutlich stärker diversifi- zierten Wirtschaftsstruktur (Stichwort Tertiärisierung ) statt. Auch heute noch weist der Stadtteil Mülheim im Kölner Vergleich eine eher unterdurc hschnittliche sozioökonomi- sche Situation seiner Bevölkerung auf. Daneben ist Mülheim ein stark multi-kulturell bzw. durch Zuzug von Migranten geprägter Kölner Stadtteil. Eine Prägung, die im Grundsatz auch auf das Untersuchungsgebiet zutrifft (vgl. Kapitel 5.1.6). 3.2 Fördergebietskulissen und städtebauliche Konzepte Für die Betrachtung des Untersuchungsgebiets sind folgende weitere Konzepte und För- dergebietskulissen von Belang: o Das im Mai 2009 vom Rat der Stadt Köln beschlossene Rechtsrheinisches Ent- wicklungskonzept Teilraum Nord (REK -Nord): Deutz-Nord/Mülheim-Süd/Buch- forst beinhaltet den südlichen Teilbereich des Untersuchungsgebietes – und zwar den Bereich südlich der Mülheimer Brücke/ab dem Wiener Platz/südwestlich der Frankfurter Straße. o Das Sanierungsgebiet Mülheim-Süd (1994 bis 2004) umfasste circa den südlichen Teil des Untersuchungsgebietes südlich der Straße Mülheimer Brücke und west- lich der Straße Bergischer Ring. Ein wesentliches Ziel der Sanierungsplanung war es, das Angebot an preiswerten Wohnungen zu erhalten und möglichst zu erwei- tern, vor allem durch die Bebauung ehemaliger Industriegelände (Andrae -Ge- lände; Vorhafen Mülheim). o Das Untersuchungsgebiet liegt vollständig innerhalb der Fördergebietskulisse Soziale Stadt (hier im Gebiet Mülheim, Kalk und Vingst -Höhenberg). „Mit dem 29 https://www.stadt-koeln.de/artikel/06802/index.html. Merkmale des Untersuchungsgebiets 30 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Städtebauförderungsprogramm ‚Soziale Stadt‘ unters tützt der Bund seit 1999 die städtebauliche Aufwertung und die Stärkung des gesellschaftlichen Zusammen- halts in benachteiligten Stadt- und Ortsteilen. (…). Es verknüpft bauliche Investitio- nen der Stadterneuerung mit Maßnahmen zur Verbesserung der Lebensbedingun- gen im Stadtteil.“30 o Das Programmgebiet des Strukturförderprogramm MÜLHEIM 202 0 beinhaltete die Stadtteile Köln-Buchforst,-Buchheim und -Mülheim. Es handelte sich um ein integriertes Handlungskonzept, das auch auf einer umfassenden Wirtschafts- und Sozialanalyse fußte und neben städtebaulichen Bedarfen auch Handlungsbedarfe in den Bereichen Bildung und lokale Ökonomie identifizierte. „Die meisten Pro- jekte der Handlungsfelder Bildung und Lokale Ökonomie wurden Ende September (Hinweis ALP: 2020) abgeschlossen, der überwiegende Teil der Städtebauprojekte konnte bereits im März 2014 fertiggestellt we rden.“31 Gemäß Einschätzung der Stadt Köln „ließ sich bereits bei der Evaluation 2015 ein gestiegenes Interesse an Wohnnutzungen für die letzten Jahre erkennen.“ 32 Im Rahmen der Experten*in- nengespräche erfolgte – soweit von den Gesprächspartnern*innen angesprochen – ein positiver Bezug auf das Strukturprogramm. Die Stadt Köln verfolgt mit dem geplanten Einsatz des Instruments der Sozialen Erhal- tungssatzung unter anderem auch eine Sicherung der Ziele und Ergebnisse der Sanie- rungsplanung und des Strukturförderprogramms. o Daneben liegen auch intentionale Überschneidungen mit den im Rahmenkonzept „Lebenswerte Veedel - Bürger- und Sozialraumorientierung in Köln“ verfolgten Zielsetzungen33 vor. Diese sind maßgeblich für die Arbeit in den Kölner Sozial- raumgebieten. Bei den Sozialraumgebieten handelt es sich um ausgewählte, so- zioökonomisch mit Strukturdefizite behaftete, Bereiche der Stadt Köln, die sozi- alräumlich stabilisiert und entwickelt werden sollen. Das Untersuchungsgebiet Mülheim Süd-West hat Anteil an zwei Sozialraumge- bieten, die jeweils von einer/einem Sozialraumkoordinator*in betreut werden34. Zum einen am Sozialraumgebiet Buchforst/Mülheim, das sich in drei Teilflächen gliedert - die nördlichste dieser drei Teilflächen ist dabei größtenteils deckungs- gleich mit dem Teilgebiet Herz-Jesu-Kirche des Untersuchungsgebiets. Zum an- deren am Sozialraumgebiet Mülheim -Nord/Keupstraße, in das die Teilgebiete 30 Quelle: https://www.staedtebaufoerderung.info/StBauF/DE/Programm/SozialeStadt/Pro- gramm/Handlungsfelder/Inhaltlich/inhaltlich_node.html. 31 MÜLHEIM 2020 Abschlussdokumentation, Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik, S. 82; Köln, 2020. 32 Beschlussvorlage 1524/2020 der Stadt Köln (s. o.), S. 4. 33 Verbesserte Integration im Sozialraum (Miteinander der Bewohner*innen), Stärkung der Parti- zipation, Optimierung der Angebote, verbesserte Prävention sowie Vernetzung (Arbeit freier Träger, städtischer Dienststellen und von Ehrenamtlichen). Quelle: https://sozialraumkoordina- tion.koeln/konzept.html. 34 Experten*innengespräche wurden jeweils von ALP durchgeführt. Merkmale des Untersuchungsgebiets 31 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Mülheimer Freiheit, Liebfrauenkirche, Gymnasiumstraße und Rhodiusstraße des Untersuchungsgebiets fallen. Südlich des Untersuchungsgebiets ist das Gebiet der älteren der beiden35 bisher in Köln bestehenden Sozialen Erhaltungssatzungen, und zwar die Stegerwaldsiedlung (Hauptbe- reich), lokalisiert36. 3.3 Planungen, Umfeldentwicklungen Planungen im Untersuchungsgebiet Im Untersuchungsgebiet selbst sind keine größeren (Wohn -)Bauvorhaben geplant. Im Zeitraum 2006 bis 2008 wurden an der Deutz-Mülheimer-Straße 213 – 233 und der Ha- fenstraße 19 – 21 im Teilgebiet Deutz-Mülheimer-Straße durch den Investor und Immo- bilienentwickler Corpus Sireo 124 Eigentumswohnungen mit bevorzugter Lage am Rhein („Rheinkai“) entwickelt. Es handelt sich um hochwertige Wohnungen, die eine kaufkräf- tige Klientel ansprechen. So wird beispielsweise gerade an der Adresse Deutz -Mülhei- mer-Straße 213 eine Eigentumswohnung mit 134 m2 für rund 1,3 Mio. Euro zum Verkauf angeboten37. Das Projekt Bertoldi Gärten an der Bertoldi straße im Teilgebiet Rendsburger Platz mit seinen 77 Wohneinheiten mit 1,5 bis 3,5 Zimmern zwischen 40 bis 99 Quadratmetern mit gehobener Ausstattung ist vollvermietet. Im Teilgebiet Rendsburger Platz konnten ab circa 2018 daneben die auf dem ehemaligen Gelände des Redemptoristenklosters durch die GAG Immobilien AG ( GAG) errichteten rund 120 Wohnungen, 84 davon öffentlich gefördert, bezogen werden. Die auf dem Gelände befindliche Kapelle wurde erhalten und wird nun vom Verein Et Kapellche e. V. als Nachbarschafts- und Kulturzentrum betrieben. Im Rahmen des Strukturförderprogramm MÜLHEIM 2020 wurden neben sozialen Projek- ten auch diverse städtebauliche Projekte zwischenzeitlich abgeschlossen, wobei folgende Maßnahmen gänzlich oder zum Teil im Untersuchungsgebiet verortet sind: Optimierung und Belebung Wiener Platz, Umgestaltung Frankfurter Straße, Umgestaltung Bahnhofs- vorplatz Mülheim, Umgestaltung Buchheimer Straße sowie Rheinboulevard Mülheim- Süd. Diese Vorhaben haben nicht nur die städtebauliche Situation und damit die Lebens- qualität der Einwohner*innen im Untersuchungsgebiet gesteig ert, sondern können ge- gebenenfalls auch Impulse für eine Aufwertung des Wohnstandorts geben, die gegebe- nenfalls mit Verdrängungseffekten verknüpft sein können. Ebenfalls zur Aufwertung des Gebietes wird die geplante Stadtbahnanbindung von Mül- heim Süd beitragen. Im weiteren nördlichen Linienverlauf wird sie im Untersuchungsge- biet in die Danzierstraße abbiegen und zum Haltepunkt Mülheim/Wiener Platz führen - mit geplanter weiterer Fortsetzung bis nach Stammheim und Flittard (vgl. Kapitel 1.2). 35 Des Weiteren besteht eine Soziale Erhaltungssatzung für das Severinsviertel, die am 30. Januar 2020 in Kraft getreten ist. 36 Sie wurde am 30.05.1996 vom Rat der Stadt Köln beschlossen und erlangte am 20.07.1996 ihre Rechtsverbindlichkeit. 37 Quelle: https://mapio.net/expose/7216285/. Merkmale des Untersuchungsgebiets 32 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Planungen und Entwicklungen im Umfeld des Untersuchungsgebiets ALP teilt folgende, von der Stadt Köln im Aufstellungsbeschluss zur Sozialen Erhaltungs- satzung geäußerte, Einschätzung der Stadt Köln zu zentralen städtebaulichen Entwick- lungen und Bauvorhaben im unmittelbaren Umfeld des Untersuchungsgebiets: „Auf- grund der geplanten und zum Teil schon umgesetzten Maßnahmen auf den angrenzenden Flächen Mülheim-Süd und im Gebiet um die Schanzenstraße ist davon auszugehen, dass der Aufwertungsdruck auf das gesamte Gebiet weiter steigen wird.“38 Direkt südlich angrenzend an das Untersuchungsgebiet befindet sich der circa 70 Hektar große städtebauliche Entwicklungsbereich rund um den Mülheimer Hafen. Unter dem Stichwort Smart City Cologne „soll im Süden Mülheims (…) nachhaltige Stadtentwicklung mit innovativen Konzepten aus den Bereichen Mobilität, Energie sowie der Informations - und Kommunikationstechnologie verbunden werden.“ 39. Projektiert ist ein Mix aus 55 % Gewerbe, Büro, Dienstleistung, Handel, Kultur und Soziales und 45 % Wohnen (maximal rund 3.500 Wohnungen) . Daneben sind „sechs begrünte Korridore und mehrere neue Plätze, insgesamt rund 100.000 Quadratmeter neue öffentliche Grün- und Freiflächen“ vor- gesehen40. Vor dem Hintergrund des geplante Wohnbauvolumens sind auch „Kinderta- gesstätten und Schulen sowie weitere soziale Einrichtungen“41 geplant. Ebenfalls unmittelbar südlich des Untersuchungsgebietes ist – getrennt durch die städ- tebauliche Zäsur der Bundesstraße 55a – das Gebiet der Koelnmesse GmbH situiert, wodurch Optionen in Hinblick auf Synergieeffekte beispielsweise in den Bereichen Gast- ronomie und Hotellerie gegeben sind. Auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs an der Schanzenstraße, welches sich unmittelbar außerhalb des Untersuchungsgebietes an dessen nordöstlichem Rand befin- det, ist durch einen privaten Entwickler eine gewerbliche Bebauung geplant. Die Entwick- lung schließt damit an den sich am Standort Schanzenstraße zwischenzeitlich entwickel- ten Medien - und Gewerbestandort (Stichwort: Medienzentrum Schanzenstraße /Köln- Ost) an. Die skizzierten Planungen und Entwicklungen im direkten Umfeld des Untersuchungsge- biets wurden auch im Rahmen der Experten*innengespräche thematisiert und in den Zu- sammenhang mit Aufwertungsprozessen, einem beginnenden Imagewechsel , und der Befürchtung von einwohnerbezogenen Verdrängungsprozessen gestellt. 38 Beschlussvorlage 1524/2020 der Stadt Köln (s. o.), S. 4. 39 Quelle: https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/stadtentwicklung/muelheim-sued. 40 Ebd. 41 Ebd. Merkmale des Untersuchungsgebiets 33 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 3.4 Infrastrukturelle Ausstattung Im Untersuchungsgebiet oder in seinem direkten Umfeld ist eine Vielzahl an Infrastruk- tureinrichtungen aus den Bereichen Bildung, Angebote für Kinder und Jugendliche, Be- treuungs- und Beratungseinrichtungen, Spielplätze und Grünflächen , religiöse Einrich- tungen, sowie Medien/Kultur, ansässig bzw. verortet – vgl. Abbildung 5. Besonders her- vorzuheben ist das sehr gute Angebot im schulischen Bereich . Als noch „ausbaufä hig“ wurden von einem Teil der befragten Experten*innen Angebote im Bereich Quar- tiers- /Nachbarschaftstreffs benannt. Daneben ist auch der Standort der Messe Köln zu erwähnen, der sich circa 2,5 Kilometer südlich des Untersuchungsgebiets befindet. Diese Angebotsdichte und -vielfalt ist nicht nur für die Bewohner*innen von großer Bedeutung, sondern prägt auch die Attraktivität des Gebietes für potenzielle Zuzügler*innen. Das Untersuchungsgebiet zeichnet sich im gesamtstädtischen Vergleich durch eine so- zio-ökonomisch gemischte Bevölkerungsstruktur aus, wobei der Anteil der Geringverdie- nenden bzw. der Leistungsempfänger*innen eher üb erdurchschnittlich ist. Charakteris- tisch ist zudem ein in Relation zur Gesamtstadt erhöhter Anteil an Personen mit einem Migrationshintergrund. Für die Gruppe der Personen mit einem höheren Unterstützungs- bedarf stehen mit o dem Caritas-Zentrum Mülheim (hier auch Jugendmigrationsdienst), o der Seniorenkoordination Stadtbezirk Köln-Mülheim, o der Christliche Sozialhilfe Köln e.V. (CSH) , Sozialraumkoordination Mülheim - Nord/Keupstraße, o der AWO Köln, Sozialraumkoordination Buchforst/Mülheim-Süd, o dem Kolping-Bildungswerk, o dem Interkultureller Dienst der Stadt Köln (Beratung für Mülheim), o dem Nachbarschafts- und Kulturzentrum Et Kapellche e. V. sowie o dem Bürgerhaus MüTZe wichtige Einrichtungen/Angebote im Untersuchungsgebiet oder in seinem direkten Um- feld zur Verfügung, denen eine maßgebliche Rolle für die Gestaltung und Bewältigung des Lebensalltags dieser Bevölkerungsgruppen zukommt. Merkmale des Untersuchungsgebiets 34 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Abbildung 5: Infrastruktureinrichtungen* im Untersuchungsgebiet und seinem Umfeld *Legende „Sonstige Einrichtungen“: 1 – Schauspiel Köln (Ausweichquartier), 2 – Medienzentrum Köln-Ost, 3 – Nachbar- schafts- und Kulturzentrum Et Kapellche, 4 – Kolping-Bildungswerk, 5 - Sozialistische Selbsthilfe Mülheim e.V., 6 - Be- zirksrathaus/Bürgeramt Mülheim, 7 - Caritas-Zentrum Mülheim (hier auch Jugendmigrationsdienst), 8 - Seniorenkoordi- nation Stadtbezirk Köln-Mülheim,9 - CSH Köln e.V./Sozialraumkoordination Mülheim-Nord/Keupstraße, 10 - AWO/Sozi- alraumkoordination Buchforst/Mülheim-Süd, 11 - Interkultureller Dienst der Stadt Köln (Beratung für Mülheim), 12 - Kul- turbunker Köln-Mülheim, 13 - Bürgerhaus MüTZe, 14 - Regionalbahnhof Mülheim Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Infrastrukturen teilweise gemäß www.offenedaten-koeln.de/; Bearbeitung: ALP, 2021 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 35 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 4 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) Hinsichtlich des Aufwertungspotenzials wird untersucht, ob bzw. in welchem Umfang die Aufwertung des Gebäudebestands in einem Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssi- tuation überhaupt möglich bzw. wahrscheinlich ist. Nur wenn sich ein (maßgebliches) Aufwertungspotenzial festhalten lässt, ist der Erlass einer Sozialen Erhal tungssatzung möglich. 4.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren Wohnungsbestand Gemäß der Begehung von ALP im April 2021 gibt es rund 11.950 Wohnungen in Wohn- gebäuden im Untersuchungsgebiet. Da sich die Teilgebiete hinsichtlich ihrer Einwohner- zahl deutlich unterscheiden (vgl. Tabelle 1 oder Tabelle 13) ermittelt sich – grob korres- pondierend hierzu – auch eine erhebliche Spanne hinsichtlich des Wohnungsbestands. Die größte Anzahl an Wohnungen ist mit knapp 1.800 im Teilgebiet Deutz-Mülheimer Straße, die geringste mit knapp 800 im Teilgebiet Herz-Jesu-Kirche verortet. Tabelle 2: Wohnungsbestand (in Wohngebäuden) Wohnungsbestand Anzahl Anteil Untersuchungsgebiet 11.955 100,0% Rendsburger Platz 1.163 9,7 % Rhodiusstr. 825 6,9% Jan-Wellem-Str. 1.561 13,1% Montanusstr. 1.262 10,6% Mülheimer Freiheit 1.571 13,1% Gymnasiumstr. 971 8,1% Papageienstr. 1.177 9,8% Deutz-Mülheimer Str. 1.779 14,9% Herz-Jesu-Kirche 795 6,6% Liebfrauen-Kirche 851 7,1% Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: Begehung ALP, 2021 Wie im Kapitel 5.2.1 dargestellt, dominiert der Anteil der Mieterinnen- und Mieterhaus- halte respektive der Mietwohnungen im Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch in den einzelnen Teilgebieten sehr deutlich. Das Potenzial für Umwandlungen von Mietwohnun- gen in Wohneigentum ist dementsprechend groß. Zwar bieten die mietrechtlichen Re- Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 36 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 gelungen den Bestandsmieter*innen einen guten Schutz vor einer (kurzfristigen) Kündi- gung, eine Verdrängung und strukturelle Veränderungen können die mietrechtlichen Re- gelungen jedoch nicht verhindern. Wird eine Wohnung freigezogen (ggf. motiviert durch finanzielle Anreize/Auszugsprämien oder durch Mieterhöhungen im Zuge von wohn- wertsteigerden Maßnahmen) kann ein Verkauf der Wohnung erfolgen. Leerstand, Baulücken und Mindernutzung, Potenzial Dachgeschossaufbauten Auf die Frage „Stehen in Ihrem Haus Wohnungen dauerhaft leer?“ (vgl. Tabelle 3, Run- dungsdifferenzen möglich) antworteten 88 % der befragten Haushalte mit „nein“, 4 %, mit „ja“ und 8 % mit „weiß nicht“. Als Gründe für den Wohnungsleerstand wurden häufig angeführt: o Zweitwohnung/Wohnung wird nicht genutzt/Gästewohnung o Sanierung/Modernisierung o Nicht marktfähig/modernisierungsbedürftig Insbesondere die häufig genannten Leerstandsgründe „Zweitwohnung/Gästewohnung“ können als Indiz für eine Aufwertung gewertet werden. Mu tmaßlich besteht eine Nach- frage nach Wohnraum durch die Beschäftigten der angesiedelten Branchen. Perspekti- visch ist davon auszugehen, dass die Nachfrage durch die Ausweitung durch die Auswei- tung des Arbeitsplatzangebotes im unmittelbaren Umfeld weiter ansteigen wird. Ein Hinweis auf eine im Vergleich der Teilgebiete moderat erhöhte Wohnungsleerstands- situation ermittelt sich für die Gebiete Herz-Jesu-Kirche, Deutz-Mülheimer-Straße und Gymnasiumstraße. Tabelle 3: Wohnungsleerstand Teilgebiet Nein Ja Weiß nicht Mülheimer Freiheit 89% 3% 7% Gymnasiumstr. 86% 6% 8% Liebfrauen-Kirche 91% 3% 6% Deutz-Mülheimer Str. 87% 7% 7% Papageienstr. 89% 3% 8% Herz-Jesu-Kirche 72% 8% 20% Rendsburger Platz 89% 3% 8% Jan-Wellem-Str. 91% 3% 6% Montanusstr. 88% 4% 8% Rhodiusstr. 91% 1% 8% Gesamt 88% 4% 8% Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 37 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Die Abbildung 6 fußt auf der Ortsbegehung durch ALP und zeigt auf, dass Nachverdich- tungspotenziale im Untersuchungsgebiet vor allem im Rahmen eines potenziellen Dach- geschossaufbaus (Aufsetzens eines weiteren Geschosses) oder in der Nutzungsintensi- vierung derzeit mindergenutzter Flächen vorliegen, während die Aktivierung unbebauter Grundstücke - soweit im Rahmen einer Begehung ermittelbar -eine vergleichsweise ge- ringere Option darstellt. Bei Betrachtung auf Teilgebietsebene lassen sich für alle Gebiete Potenziale für Dachge- schossaufbauten feststellen, wobei sich im Vergleich ein eher unterdurchschnittliches Po- tenzial für die Teilgebiete Herz-Jesu-Kirche und Montanusstraße festhalten lässt. Bis auf die Gebiete Montanusstraße, Herz-Jesu-Kirche und Rendsburger Platz lassen sich in allen Teilgebieten mindergenutzte Flächen identifizieren, wobei in den Gebieten Herz -Jesu- Kirche und Mülheimer Freiheit maximal zwei Flächen, ansonsten drei bis vier Flächen vor- gefunden wurden. Abbildung 6: Baulücken und Mindernutzung Quelle: Begehung ALP, 2021 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 38 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Geförderter Wohnungsbestand Einen Indikator für das Aufwertungspotenzial stellt der gebundene/geförderte Woh- nungsbestand dar. Aus der Bindung fallende Wohnungen können bei aufwendiger Mo- dernisierung und darauffolgenden Mietsteigerungen den Aufwertungsdruck erhöhen (insbesondere bei vorhandenem Aufwertungspotenzial). Gleichzeit kann ein langfristig gebundener Wohnungsbestand Aufwertungs - und Verdrängungsprozessen entgegen- wirken. Auf Basis der ALP vorliegenden Daten ist eine retrospektive Betrachtung in Form eines Vergleichs der Jahre 2014 und 2019 möglich. Tabelle 4: Geförderter Mietwohnungsbestand (Typ A/1. Förderweg) Raumeinheit Anteil (%)* geförderte Mietwohnun- gen (Typ A/1. Förderweg) 2014** Anteil (%)* geförderte Mietwohnun- gen (Typ A/1. Förderweg) 2019** Prozentuale Veränderung 2014 zu 2019 Veränderung Prozent- punkte 2014 zu 2019 Stadt Köln 7,1 6,8 -3,8% -0,3 Stadtbezirk Mülheim 8,8 8,4 -4,5% -0,4 Stadtteil Mülheim 7,7 7,2 -7,2% -0,6 Raumeinheit Anzahl** 2014 Anzahl** 2019 Prozentuale Veränderung 2014 zu 2019 Absolute Ver- änderung 2014 zu 2019 Stadt Köln 38.988 38.362 -1,6% -626 Stadtbezirk Mülheim 6.501 6.296 -3,2% -205 Stadtteil Mülheim 1.650 1.564 -5,2% -86 Rundungsdifferenzen möglich. *Anteil an Gesamtwohnungsbestand. **Von ALP berechnet auf Basis vorliegender Anteilswerte in Relation zum Gesamtwohnungsbestand. Quelle: Stadt Köln - Amt für Wohnungswesen / Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2021 Zum Stand 2019 beträgt der Anteil von gebundenen/geförderten Mietwohnungen vom Typ A/1. Förderweg in Köln am Wohnungsbestand insgesamt 6,8 % (vgl. Tabelle 4, Run- dungsdifferenzen möglich), wobei im Vergleich zum Jahr 2014 ein prozentualer Rück- gang um 3,8 % stattgefunden hat (2014: 7,1 %). In Hinblick auf die Anzahl der geförder- ten Wohnungen erfolgte im selben Zeitraum ein Rückgang um 1,6 %. Daten für das Un- tersuchungsgebiet liegen ALP nicht vor, so dass im Folgenden die Werte für den Stadtteil und den Bezirk Mülheim herangezogen werden. In Relation 2019 zu 2014 ging die Anzahl geförderter Mietwohnungen im Stadtbezirk um 3,2 % (-205) und im Stadtteil um 5,2 % (-86) zurück. Der Anteilswert sank im Bezirk von 8,8 % auf 8,4 % (-4,5 %) und im Stadtteil von 7,7 % auf 7,2 % (-7,2 %) ab. Hiermit lässt sich Folgendes festhalten: o Der Anteil des geförderten Mie twohnungsbestands rangiert weiterhin im Bezirk wie auch im Stadtteil Mülheim moderat oberhalb des Kölner Niveaus. Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 39 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 o Der Rückgang hinsichtlich der absoluten Zahl en wie auch bezüglich des Anteils am Gesamtwohnungsbestand ist für den Bezirk und für den Stadttei l stärker als für Köln insgesamt ausgeprägt. o Der Stadtteil Mülheim zeichnet sich 2014 wie auch 2019 durch einen geringeren Anteil geförderter Mietwohnungen am Gesamtwohnungsbestand als der Bezirk aus. Wohnungsstruktur – Größe, Zimmerzahl Die Darstellung der Wohnungsgröße gibt Hinweise auf die gebietstypische Wohnungs- struktur. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt laut ALP-Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet 69 m2. Im Vergleich zur durchschnittlichen Wohnungsgröße in der Stadt Köln zum Stand 2019 in Höhe von 76,23 m 2 42 liegt damit eine deutlich geringere durchschnittliche Wohnungsgröße vor. Die Pro-Kopf-Wohnfläche ist ein direkter Hinweis dafür, ob vergleichsweise viele Haus- halte in relativ beengten Wohnverhältnissen leben oder auch nicht. Im Untersuchungs- gebiet beträgt gemäß ALP-Haushaltsbefragung die durchschnittliche Wohnfläche je Ein- wohner*in knapp 42 m2, wobei sich nach Teilgebieten eine Spanne von minimal 38 m2 im Gebiet Papageienstra ße bis maximal 44 m2 im Gebiet Rendsburger Platz festhalten lässt - für die meisten weiteren Teilgebiete schwankt der Wert um circa 41 bis 42 m 2. Hiermit liegt im Vergleich zum Wert für Köln insgesamt in Höhe von gut 39 m2 eine ge- ringfügig höhere Pro-Kopf-Wohnfläche bzw. kein auffälliger Befund vor. Bei Betrachtung nach Haushaltstyp wird deutlich, dass insbesondere Familien auf vergleichsweise gerin- ger Wohnfläche leben, indem jedem Familienmitglied durchschnittlich nur 24 m2 Wohn- fläche zur Verfügung stehen. Am anderen Ende der Skala rangieren Singlehaushalte ab 65 Jahre mit einer durchschnittlichen Wohnfläche (= hier Fläche Wohnung gesamt) von rund 63 m2. Dieser Wert ist im Zusammenhang mit der meist langen Wohndauer in der jetzigen Wohnung zu sehen. Viele Personen verlassen ihre Wohnung auch dann nicht, wenn Familienmitglieder ausziehen oder versterben. Wohnungen nach Größenklassen: Das Untersuchungsgebiet ist geprägt durch eine hohe Zahl an kleinen und mittelgroßen Wohnungen. 71 % der Wohnungen sind kleiner als 80 m2 (vgl. Abbildung 7), wobei sich bei teilgebietsbezogener Betrachtung erkennbare Un- terschiede ermitteln. Während im Gebiet Herz-Jesu-Kirche 90 % der Wohnungen maxi- mal 79 m2 groß sind, sind dies in im Gebiet Rendsburger Platz nur 59 %. D. h. dort sind 41 % der Wohnungen 80 m2 oder größer. Weitere Gebiete mit einem im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt überdurchschnittlichen Anteil an kleineren und mittle- ren Wohnungen sind Mülheimer Freiheit und Gymnasiumstraße (jeweils 80 %) sowie Pa- pageienstraße (79 %). Im Vergleich annähernd durchschnittlich positioniert sind die Ge- biete Deutz-Mülheimer Straße (73 %) und Liebfrauen-Kirche (72 %). Mit Werten zwischen 62 und 64 % zeichnen sich demgegenüber die Gebiete Monta nusstraße, Jan-Wellem- 42 Wohnen in Köln - Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2019, Ausblick 2020; Amt für Wohnungswe- sen, Stadt Köln, 2020. Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 40 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Straße und Rhodiusstraße – wie der Spitzenreiter Rendsburger Platz – durch eine im Ver- gleich höhere Anzahl größeren Wohnungen aus. Die Gebiete mit den höchsten Anteilen an größeren Wohnungen sind damit im Umfeld des Stadtgartens situiert. Abbildung 7: Anteil Wohnungen nach Größenklassen Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Wohnungen nach Zimmerzahl: Das Untersuchungsgebiet ist geprägt durch Wohnungen mit zwei oder drei Zimmern: 73 % des Wohnungsbestandes entfällt laut Ergebnis der Haushaltsbefragung auf diesen Besatz. Größeren und großen Wohnungen ab 4 Zimmern kommt mit einem Anteil von 18 % damit nur eine nachrangige Rolle zu (vgl. Abbildung 8). Abbildung 8: Anteil Wohnungen nach Zimmerzahl Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Bezogen auf die einzelnen Teilgebiete zeichnen sich - erwartungsgemäß und korrespon- dierend zum Befund hinsichtlich der Wohnungsgröße - die im Umfeld des Stadtgartens liegenden Gebiete Montanusstraße, Rendsburger Platz und Jan-Wellem-Straße durch ei- nen im Vergleich erhöhten Anteil an Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern aus (circa 29 bis 25 %). Am anderen Ende der Skala rangieren die Gebiete Herz -Jesu-Kirche und 9% 29% 33% 18% 11% 0% 10% 20% 30% 40% unter 40 m² 40 bis unter 60 m² 60 bis unter 80 m² 80 bis unter 100 m² ab 100 m² 9,0% 37% 36% 12,6% 5,5% 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5+ Zimmer Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 41 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Mülheimer Freiheit mit Anteilswerten von rund 9 % bzw. 11 %. Betrachtet man das Seg- ment der 1-Zimmer-Wohnungen fällt das Gebiet Papageienstraße mit einem Anteilswert von gut 18 % diesbezüglich „aus dem Rahmen“. Ansonsten belaufen sich die Anteilswerte hier auf mindestens knapp 4 % (Deutz-Mülheimer Straße) bis maximal 12 % (Mülheimer Freiheit). In Hinblick auf die durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) differenziert nach der gän- gigsten Zimmeranzahl bietet sich im Untersuchungsgebiet folgendes Bild (vgl. Tabelle 5): Tabelle 5: Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) differenziert nach Zimmeranzahl Zimmeranzahl Wohnung Mittelwert (m²) 1-Zimmer 35,0 2-Zimmer 55,3 3-Zimmer 74,3 4-Zimmer 95,4 5-Zimmer 119,1 Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 4.2 Kernindikatoren Baualtersstruktur Die Baualtersstruktur gibt wichtige Hinweise auf das vorhandene bzw. nicht vorhandene Aufwertungspotenzial. Ein geringes Aufwertungspotenzial ist anzunehmen, wenn zusam- menhängende Gebiete fast ausschließlich durch Neubauten (Baujahr 1995 oder jünger) geprägt sind. Bei Wohnungen, die in den letzten circa 25 Jahren errichtet wurden, weisen alle Gebäudebauteile in der Regel noch einen guten Erhaltungszustand auf, so dass Mo- dernisierungen und den Standard verbessernde Maßnahmen nicht zu erwarten sind. Bei der älteren Bausubstanz ist, sofern nicht die Erhebung der Wohnungsausstattung das Gegenteil belegt, grundsätzlich von einem Aufwertungspotenzial auszugehen. Die Ta- belle 6 stellt die Baualtersstruktur des Wohnungsbestandes im Untersuchungsgebiet ins- gesamt wie auch in den zehn Teilgebieten dar (Basis Begehung ALP April 2021). Die Ab- bildung 9 verdeutlicht die Lage der Wohngebäude nach Altersklassen im Raum (ebenfalls Basis Begehung ALP April 2021). Der Wohnungsbestand im Untersuchungsgebiet ist stark durch die Baualtersklasse 1949 bis 1977 und damit Bebauung aus der Nachkriegszeit sowie aus den 70er Jahren geprägt, wobei die Bebauung schwerpunktmäßig aus den 50er und 60er Jahren stammt. Minimal rund 60 % (Teilgebiet Deutz-Mülheimer Straße) bis maximal circa 86 % (Teilgebiet Herz- Jesu-Kirche) des Wohnungsbestands entfallen auf diese Baualtersklasse (rund 72 % im Untersuchungsgebiet gesamt). Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 42 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Im Vergleich der zehn Untersuchungsgebiete a m stärksten durch gründerzeitliche Be- bauung gekennzeichnet sind die Teilgebiete Jan-Wellem-Straße (rund 25 % der Woh- nungen) und Mülheimer Freiheit (circa 23 %) – mit rund 16 % verfügt daneben das Teil- gebiet Gymnasiumstraße über einen gewissen gründerzeitlichen Wohnungsbestand. (Neubau-)Wohnungen ab 1995 spielen im Untersuc hungsgebiet mit einem Anteil von knapp 9 % nur eine deutlich untergeordnete Rolle, wobei auf d ie Baualtersjahre 2010 und jünger nur rund 3 % des Wohnungsbestands entfällt. Am stärksten durch Wohnun- gen ab dem Baujahr 1995 geprägt ist das Teilgebiet Deutz-Mülheimer Straße mit einem diesbezüglichen Anteil von rund 27 %., wobei es sich vor allem um bauliche Aktivitäten bis 2009, und damit voraussichtlich vor allem um die Bebauung direkt am Rhein, handelt (vgl. Kapitel 3.3). Im Teilgebiet Rendsburger Platz entfällt knapp 17 % auf Wohnungen der Baualtersklasse 2016 bis 2021. Als maßgebliche Neubauvorhaben sind hier der Woh- nungsbau auf dem Gelände des ehemalig en Redemptoristenklosters an der Holstein- straße und die Bebauung Bertoldi Gärten an der Bertoldistraße zu nennen. Im Ergebnis weist der sehr geringe Neubauanteil im Untersuchungsgebiet - vorbehaltlich der Prüfung der Ausstattungsqualität - auf ein hohes Aufwertungspotenzial hin. Tabelle 6: Baualtersstruktur Wohnungen (in Wohngebäuden) Spalten- prozente Gesamt Rendsburger Platz Rhodius- str. Jan-Wellem-Str. Montanusstr. Mülheimer Freiheit Gymnasiumstr. Papageienstr. Deutz-Mülheimer Str. Herz-Jesu-Kirche Liebfrauen-Kirche Bis 1918 10,5% 1,3% 6,5% 25,4% 7,1% 23,4% 16,2% 1,4% 4,4% 0,5% 8,8% 1919 bis 1948 5,7% 5,9% 5,1% 12,4% 12,1% 4,1% 4,0% 1,6% 3,6% 1,0% 3,5% 1949 bis 1977 71,5% 76,0% 83,3% 61,6% 79,6% 66,5% 63,7% 78,8% 60,0% 85,5% 79,2% 1978 bis 1994 3,7% 0,0% 0,0% 0,4% 1,0% 4,5% 8,9% 2,0% 5,1% 13,0% 6,1% 1995 bis 2009 5,7% 0,0% 2,4% 0,2% 0,1% 1,5% 7,2% 15,5% 21,5% 0,0% 0,0% 2010 bis 2015 1,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 0,0% 0,7% 5,4% 0,0% 2,4% 2016 bis 2021 1,8% 16,8% 2,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Quelle: Begehung ALP, 2021 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 43 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Abbildung 9: Baualtersstruktur Wohngebäude Quelle: Begehung ALP, 2021 Ausstattung Wohnung Die Angaben zur Ausstattung nehmen im Rahmen der Genehmigungsprüfung von bau- lichen Änderungen (Umbau, Ausbau, Erweiterung, Modernisierung und gegebenenfalls Instandsetzung) im Kontext der Anwendung Sozialer Erhaltungssatzungen eine zentrale Rolle ein. Als bestimmender Maßstab des Ausstattungsstandards im Untersuchungsgebiet wird von ALP der prägende Standard einer durchschnittlichen Wohnung, der bei circa 50 % der vergleichbaren Wohnungen im Untersuchungsgebiet vorhanden ist, zugrunde gelegt (in den folgenden Tabellen grün markiert). Modernisierungs- und Instandsetzungsmaß- nahmen, die lediglich die Mindestanforderungen gemäß der Landesbauordnung (BauO Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 44 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 NRW 2018) herstellen, sind grundsätzlich zu genehmigen, da durch die Soziale Erhal- tungssatzung kein sogenannter „Substandard“ festgeschrieben werden soll. Daneben ist im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB gr undsätzlich die Änderung einer baulichen Anlage zulässig, die der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes wei- ter anzuwenden ist, dient. Die hiermit verknüpften rechtskonformen Mietsteigerungen und langfristigen Auswirkungen auf das Mietenniveau müssen hingenommen werden. Warmwasserversorgung Bad und Küche So gut wie jede Wohnung bzw. jeder Haushalt im Untersuchungsgebiet verfügt über eine Warmwasserversorgung im Bad (99,4 %). Dabei dominiert mit 59,3 % die Versorgung durch ein dezentrales System wie beispielsweise einen Durchlauferhitzer oder Boiler . 40,1 % der Wohnungen beziehen das Warmwasser im Bad durch eine zentrale Warm- wasserversorgung, 0,7 % der Wohnungen verfügen über keine Warmwasserversorgung im Bad43. Bei Betrachtung nach Teilgebieten ergeben sich nur relativ geringe Varianzen. Mit 2,7 % und 1,6 % befinden sich in den Gebieten Gymnasiumstraße bzw. Montanus- straße die größten Anteile an Wohnungen ohne eine Warmwasserversorgung im Bad. Bezüglich der Warmwasserversorgung in der Küche bietet sich im Kern ein vergleichbares Bild: mit 58,6 % überwiegt auch hier die dezentrale Versorgung, auf die zentrale Versor- gung entfallen 37,8 %. Mit 3,6 % ist allerdings der Anteil Wohnungen/Haushalte höher ausgeprägt, der über keine Warmwasserversorgung in der Küche verfügt. Mit einem An- teil von 6,1 % bis 4,0 % von Wohnungen ohne Warmwasserversorgung zeichnen sich die Gebiete Rendsburger Platz, Herz -Jesu-Kirche, Gymnasiumstraße, Liebfrauen-Kirche und Jan-Wellem-Straße durch die schlechteste Situation aus bzw. zeigen diesbezüglich deut- liche Aufwertungspotenziale auf. Der relativ hohe Anteil an Warmwasserbereitung mit dezentralen Systemen weist - auch im Zusammenhang mit der Versorgungssituation bei der Heizung - auf Aufwertungspo- tenziale hin. 43 Hier und im Folgenden Rundungsdifferenzen möglich. Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 45 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 7: Warmwasserversorgung (Bad, Küche) Warmwasserversorgung Bad Warmwasserversorgung Küche Zentrale Warm- wasser- versor- gung Dezentr. Warm- wasser- versor- gung (zum Beispiel Durch- laufer- hitzer) Kein Warm- wasser Gesamt Zentrale Warm- wasser- versor- gung Dezentr. Warm- wasser- versor- gung (zum Beispiel Durch- laufer- hitzer) Kein Warm- wasser Gesamt Mülheimer Freiheit 37,6% 62,4% 100,0% 36,9% 61,3% 1,8% 100,0% Gymnasiumstr. 28,3% 69,0% 2,7% 100,0% 26,3% 68,8% 4,8% 100,0% Liebfrauen- Kirche 45,3% 54,7% 100,0% 42,2% 53,1% 4,7% 100,0% Deutz-Mülhei- mer Str. 51,3% 48,4% 0,3% 100,0% 47,3% 50,0% 2,7% 100,0% Papageienstr. 42,8% 56,3% 0,9% 100,0% 38,0% 58,7% 3,3% 100,0% Herz-Jesu-Kir- che 40,0% 60,0% 100,0% 40,9% 53,4% 5,7% 100,0% Rendsburger Platz 52,1% 47,9% 100,0% 49,8% 44,1% 6,1% 100,0% Jan-Wellem-Str. 31,5% 67,8% 0,7% 100,0% 29,9% 66,2% 4,0% 100,0% Montanusstr. 33,3% 65,1% 1,6% 100,0% 32,8% 64,0% 3,2% 100,0% Rhodiusstr. 31,7% 68,3% 100,0% 30,7% 67,7% 1,6% 100,0% Gesamt 40,1% 59,3% 0,7% 100,0% 37,8% 58,6% 3,6% 100,0% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Balkon/Loggia/Dachterrasse/Terrasse Die Ausstattung mit einem Balkon/einer Loggia/einer Dachterrasse/einer Terrasse stellen gemäß Haushaltsbefragung – gegebenenfalls in kombinierter Form oder in mehrfacher Ausführung – ein wesentliches vermietungsrelevantes Merkmal dar (vgl. Tabelle 8). Laut Haushaltsbefragung sind rund 74 % der Wohnungen mit mindestens einem Balkon, einer Loggia, einer Dachterrasse oder einer Terrasse versehen. Die Ausstattung mit mindestens einem der genannten Merkmale ist hiermit als gebietstypische (Standardausstattung) zu charakterisieren, wobei die Wohnungen zumeist über einen Balkon oder einer Loggia verfügen (58 % aller Wohnungen). Auch auf Ebene der Teilgebiete bestätigt sich, dass mindestens ein Balkon oder eine Log- gia, eine Dachterrasse oder Terrasse zum gebietstypischen Standard zählt. Dabei schwankt der diesbezügliche Ausstattungsgrad auf Teilgebietsebene zwischen minimal rund 62 % der Wohnungen im Gebiet Jan -Wellem-Straße und maximal rund 82 % der Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 46 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Wohnungen im Gebiet Papageienstraße. Bei den Wohnungen, die ausschließlich mit ei- nem Balkon oder einer Loggia versehen sind, beträgt die Fläche durchschnittlich circa 5,60 m2 (vgl. Tabelle 8). Tabelle 8: Balkon, Loggia und Terrasse Untersu- chungs- gebiet Kein(e) Balkon/ Loggia/ Terrasse Ein Balkon/ eine Loggia Eine Dachter- rasse Eine Terrasse Mehrere Balkone/ Loggien/ Terrassen 26% 58% 2% 6% 9% Durchschnittli- che Größe (bei mehreren → größter Balkon et cetera) entfällt 5,56 m² 20,65 m² 16,24 m² Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Energetische Ausstattung (gemäß Haushaltsbefragung) Wie im folgenden Kapitel 4.2.3 dargelegt, lässt sich, fußend auf der Begehung durch ALP, für knapp ein Drittel der Gebäude im Untersuchungsgebiet – insoweit im Rahmen einer Begehung erkennbar – eine energetische Sanierung festhalten. Bei Bezug auf diese Daten liegt hinsichtlich der Energetik noch ein maßgebliches Aufwertungspotenzial im Unter- suchungsgebiet vor. Gemäß den Ergebnissen der Haushaltsbefragung bietet sich zum Themenkomplex Ener- getik folgendes Bild ( vgl. Tabelle 9), wobei deutlich wird, dass die befragten Haushalte mit dieser Frage zum Teil „überfordert“ waren, was sich in einem sehr hohen Anteil der „Weiß-Nicht-Nennungen“ dokumentiert. Dies ist kein ungewöhnlicher Befund, sondern bestätigt die diesbezüglichen Erfahrungen aus weiteren diesbezüglichen ALP-Befragun- gen. Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung zum Themenkomplex Energetik bestätigen tendenziell die Ergebnisse der ALP-Begehung und können als Hinweise interpretiert wer- den, dass im Segment Energetik noch ein deutliches Aufwertungspotenzial besteht. Tabelle 9: Energetik (laut Befragung) Energetik Nein Ja Weiß nicht Gedämmte Fassade 35% 24% 41% Gedämmte Fassade eine Seite 40% 10% 50% Gedämmtes Dach 24% 22% 53% Photovoltaik-Anlage 78% 1% 21% Quelle: Befragung ALP, 2021 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 47 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Weitere untersuchungsrelevanter Ausstattungsmerkmale Die folgende Tabelle 10 stellt gemäß der ALP-Haushaltsbefragung dar, in welchem Um- fang die Wohnungen im Untersuchungsgebiet bezüglich weiterer, umfassender, unter- suchungsrelevanter Merkmale ausgestattet sind . Hierbei wird unterschieden nach den Segmenten Küche, Sanitärräume (Vorhandensein), Badezimmerausstattung sowie sons- tige Ausstattungsmerkmale ( beispielsweise Aufzug/Fahrstuhl). Grün markiert sind Aus- stattungsmerkmale, die der gebietstypische Standardausstattung (mindestens 50 % der Wohnungen) entsprechen. Auch unter Einbeziehung der in den vorhergehenden Tabellen dargelegten Ausstat- tungsmerkmale wird im Ergebnis wird deutlich, dass im Untersuchungsgebiet der Anteil von Wohnungen mit einer einfachen Ausstattung klar überwiegt. Damit bestehen bezüg- lich diverser vermietungsrelevanter Merkmale, wie beispielsweise der Ausstattung von Küchen mit hochwertigem Küchengerät oder der Ausstattung mit hochwertigen Fußbo- denbelägen, noch erhebliche Aufwertungspotenziale. Für das Untersuchungsgebiet lassen sich folgende Ausstattungsmerkmale als gebietsty- pische Standardausstattung (minimal 50 % der Wohnungen) festhalten; die Prozentan- gaben beziehen sich dabei auf den Anteil der Wohnungen im Untersuchungsgebiet, die mit dem jeweiligen Merkmal ausgestattet ist. Wenige, vereinzelte, Abweichungen in ei- nigen Teilgebieten (vgl. Tabelle 51 im Anhang) begründen dabei sachlich keine Heraus- nahme einzelner Teilgebiete aus dem Untersuchungsgebiet. o Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizung (60 %) o Warmwasserversorgung im Bad (99 %) o Warmwasserversorgung in der Küche (96 %) o Mindestens ein Balkon, eine Loggia, eine Dachterrasse oder eine Terrasse (74 %) o Küche mit Fenster (82 %) o Mindestens ein Bad (99 %) o Badewanne (71 %)44 o Im Bad Wände im Spritzwasserbereich geschützt (68 %) o Im Bad Fußboden gefliest (81 %) o Heizmöglichkeit im Bad (62 %) o Gegensprechanlage (akustisch, 57 %) o Isolierverglasung oder Doppelfenster (64 %) Für die Merkmale „Fenster im Bad“ (49 %) sowie „Bodenfliesen in der Küche“ (47 %) wer- den im Untersuchungsgebiet Werte erreicht, die knapp unter der Schwelle zur Standard- ausstattung rangieren. 44 Gefragt wurde - sollten mehrere Bäder vorhanden sein – nach dem am besten ausgestatteten Bad. Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 48 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 10: Weitere maßgebliche Ausstattungsmerkmale Ausstattungsmerkmal Untersu- chungsgebiet Küche Komplett ausgestattete Küche 24% Hochwertiges Küchengerät 15% Bodenfliesen 47% Küche mit Fenster 82% Dunstabzugshaube mit Außenabluft 9% Sanitärräume Bad und WC außerhalb der Wohnung 1% Ein Bad 99% Bad und WC getrennt 10% Zweites WC 10% Zwei Bäder 5% Ausstattung Badezimmer Badewanne 71% Separate Einzelduschkabine 26% Bodengleiche Dusche 7% Wände im Spritzwasserbereich geschützt 68% Fußboden gefliest 81% Mindestens zwei Waschbecken 5% Heizmöglichkeit 62% Handtuchheizkörper 32% Fußbodenheizung 8% Elektroheizkörper/Heizlüfter 5% Fenster 49% Lüftungsanlage 36% Sonstige Ausstattungsmerkmale Aufzug/Fahrstuhl 19% Barrierefreier Zugang zu allen Räumen 23% Bodentiefe Fenster 12% Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizung 60% Fußbodenheizung 7% Garagen-, Tiefgaragenplatz oder Stellplatz 22% Gegensprechanlage akustisch 57% Gegensprechanlage video 5% Hochwertige Fußböden 19% Isolierverglasung oder Doppelfenster 64% Kamin 2% Rollläden 22% Grüne Markierung: Gebietstypische Standardausstattung = minimal 50 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 49 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Gebäudequalitäten, Sanierungspotenziale und -maßnahmen Gebäudequalitäten/-zustand außen - Fassade, Fenster und Dach Die gebäudescharfe Begehung von ALP ergab bezogen auf die Merkmale „Zustand Fas- sade45, Fenster und Dach“ (vgl. Tabelle 11) im Untersuchungsgebiet einen unauffälligen Befund. Mit rund 92 % bzw. circa 86 % präsentiert sich der Großteil der Dächer bzw. Fas- saden in einem normalen Erhaltungszustand. Rund 93 % der Gebäude verfügen über Fenster mit normaler Doppelverglasung. Auch bei kleinräumiger Betrachtung nach Teilgebieten wird dieses Ergebnis im Kern be- stätigt. Im Vergleich der zehn Teilgebiete leicht überdurchschnittlich stellt sich, betrach- tet man den Fassadenzustand, erwartungsgemäß die Situation in den am stärksten durch Neubau geprägten Gebieten Deutz-Mülheimer Straße und Rendsburger Platz dar. Rund 13 % bzw. rund 11 % der Fassaden befinden sich dort im Zustand „neuwertig“. Demge- genüber ist vor allem die Situation in den Gebieten Liebfrauen -Kirche und Gymnasium- straße mit Werten von jeweils rund 17 % für „sichtbare Mängel an der Fassade“ in Rela- tion zum Untersuchungsgebiet mit gut 11 % unterdurchschnittlich ausgebildet. Tabelle 11: Gebäudezustand (ausgewählte Merkmale) Quelle: Begehung ALP, 2021 Sanierungspotenziale, -maßnahmen (Energetik) Die ALP-Ortsbegehung verdeutlicht daneben weitere Aufwertungspotenziale im Zusam- menhang mit dem Themenkomplex (energetische) Sanierung (vgl. Abbildung 10 und Ta- belle 12). 45 Vgl. auch Abbildung 10. Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 50 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Abbildung 10: Sanierungspotenziale und -maßnahmen auf Gebäudeebene Quelle: Begehung ALP, 2021 Tabelle 12: Energetische Sanierung Gebäude (laut Begehung) Quelle: Begehung ALP, 2021 Wie schon erwähnt, lässt sich für knapp ein Drittel der Gebäude im Untersuchungsgebiet - soweit im Rahmen einer Begehung erkennbar – eine energetische Sanierung konstatie- ren. Bei Bezug auf diese Daten liegt hinsichtlich der Energetik noch ein maßgebliches Aufwertungspotenzial im Untersuchungsgebiet vor. Bei kleinräumiger Betrachtung ermittelt sich dabei eine erhebliche Spanne zwischen ma- ximal rund 54 % bzw. 53 % in den Teilgebieten Rendsburger Platz und Herz-Jesu-Kirche sowie minimal circa 18 % im Teilgebiet Rhodiusstraße. Die Werte für alle wei teren Teil- gebiete rangieren ansonsten zwischen rund 25 % bis circa 34 %. Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 51 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 4.3 Zwischenfazit Aufwertungspotenzial Für das Untersuchungsgebiet lässt sich auf Basis der dargestellten Untersuchungsinhalte ein großes Aufwertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequalitäten feststellen. o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen und mittleren Standard geprägt. Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Ins- gesamt gibt es ein hohes Verbesserungspotenzial hinsichtlich der Wohnungsaus- stattung (zum Beispiel hochwertige Fußböden), der Haustechnik ( beispielsweise Aufzüge), der Bad- und Küchenausstattung sowie energieeinsparender Maßnah- men. o Die hohe Zahl an kleinen Wohnungen birgt tendenziell die Gefahr von Zusa m- menlegungen oder Grundrissänderungen – und damit im Nachgang die Gefahr von Mietpreissteigerungen. o Auch der Rückbau und anschließende Neubau von Wohnraum wird angesichts des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver. o Der Anteil von Mieteri nnen- und Mieterhaushalten respektive der Anteil von Mietwohnungen (einer der Kernindikatoren hinsichtlich des Verdrängungspoten- zials ist auch für das Aufwertungspotenzial von Interesse) überwiegt im Gebiet deutlich. o In Relation 2019 zu 2014 ging der Anteil an geförderten Wohnungen (Typ A/1. Förderweg) im Bezirk Mülheim von 8,8 % auf 8,4 % und im Stadtteil Mülheim von 7,7 % auf 7,2 % zurück46. Sollte sich der Bindungsauslauf weiter fortsetzen, besteht die Gefahr, dass die stabilisierende Wirkung des mietpreisgebundenen Wohn- raums zukünftig eher abnehmen wird. Die Analyse auf Teilgebietsebene ergab keine Hinweise und Ergebnisse, die einen verän- derten Gebietszuschnitt im Sinne einer Herausnahme von Teilräumen begründen bzw. notwendig machen würde. In allen Teilgebiete n liegt ein maßgebliches, hohes, Aufwer- tungspotenzial vor. 46 Daten zum Untersuchungsgebiet liegen ALP nicht vor. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 52 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 5 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) Bei der Analyse des Verdrängungspotenzials wird jener Bevölkerungsanteil im Untersu- chungsgebiet ermittelt, für den in Folge modernisierungsbedingter Mietsteigerungen oder anderer Maßnahmen wie Nutzungsänderungen oder Umwandlungen in Eigentums- wohnungen (Letztere bedingen häufig mittelfristig eine Verdrängung von Mieter*innen – vgl. Kapitel 6.1.4) adäquater Wohnraum nicht mehr im bisherigen Umfang zur Verfü- gung stehen würde. Neben den per se verdrängungssensibelsten Bevölkerungsgruppen, das heißt Personen und Haushalte mit schwachem sozio -ökonomischen Hintergrund, können auch große Teile der Bevölkerung bzw. mittlere Einkommensschichten von Ver- drängung betroffen sein. 5.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren Bevölkerungsstand und -entwicklung Insgesamt leben knapp 20.600 Personen zum Stand 31.12.2019 im Untersuchungsgebiet. Das Untersuchungsgebiet umfasst damit rund 48 % der Einwohnerschaft des Stadtteils Mülheim, circa 14 % des Stadtbezirks Mülheim und knapp 2 % der Stadt Köln. Mit 2.700 sind die meisten Einwohnerinnen und Einwohner im Teilgebiet Jan -Wellem-Straße, mit 1.190 die wenigsten im Teilgebiet Herz-Jesu-Kirche ansässig (vgl. Tabelle 13). Im Zeitraum 2014 bis 2019 stieg der Einwohner*innenstand im Untersuchungsgebiet um 3,1 %, womit eine im Vergleich zum Stadtteil (+2,3 %) und zum Bezirk (+2,8 %) moderat stärkere, in Relation zur Stadt Köln (+3,6 %) moderat geringere Bevölkerungsentwicklung stattgefunden hat. Die Betrachtung auf Ebene der zehn Teilgebiete zeigt maßgebliche Unterschiede auf. Das Teilgebiet Rendsburger Platz verzeichnete einen hohen Bevölkerungs anstieg um 384 Personen bzw. 24,0 %; mit einem Zuwachs um 12,6 % (209 Personen) liegt auch im Teil- gebiet Rhodiusstraße ein erheblicher Anstieg vor. Ursächlich für die Entwicklung im Teil- gebiet Rendsburger Platz ist voraussichtlich unter anderem die Wohnbauentwicklung auf dem früheren Gelände des Redemptoristenklosters sowie an der Bertoldi Straße (vgl. Ka- pitel 3.3). Im Rahmen eines Bevölkerungszuwachses in Höhe von minimal 0,3 % (Papa- geienstraße) bis maximal 2,9 % (Deutz-Mülheimer-Straße) bewegen sich ansonsten noch die Teilgebiete Liebfrauen -Kirche und Mülheimer Freiheit. Ein Bevölkerungsrückgang lässt sich für die Teilgebiete Gymnasiumstraße ( -0,2 %) und Jan-Wellem-Straße (-0,3 %) sowie im besonderen Maße für die Teilgebiete Montanusstraße (-3,2 %) und Herz-Jesu- Kirche (-5,6 %) festhalten. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 53 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 13: Bevölkerungsentwicklung Einwohner/ Einwohner- innen 2014 Einwohner/ Einwohner- innen 2019 Veränderung 2014 zu 2019 absolut Veränderung 2014 zu 2019 prozentual Untersuchungsgebiet* 19.960 20.578 +618 +3,1% Teilgebiete Rendsburger Platz 1.597 1.981 +384 +24,0% Rhodiusstr. 1.665 1.874 +209 +12,6% Jan-Wellem-Str. 2.707 2.700 -7 -0,3% Montanusstr. 2.435 2.358 -77 -3,2% Mülheimer Freiheit 2.481 2.525 +44 +1,8% Gymnasiumstr. 1.740 1.736 -4 -0,2% Papageienstr. 2.159 2.165 +6 +0,3% Deutz-Mülheimer Str. 2.815 2.897 +82 +2,9% Herz-Jesu-Kirche 1.261 1.190 -71 -5,6% Liebfrauen-Kirche 1.269 1.283 +14 +1,1% *Geringfügige Abweichungen Summe Untersuchungsgebiet gesamt zur Aufsummierung nach Teilgebieten aufgrund geringfügiger räumlicher Diskrepanzen (Zuschnitt) des Untersuchungsgebiets in Hinblick auf die kleinräumige Datenba- sis für die Teilgebiete nach statistischen Quartieren. Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), Einwohner*innen zum 31.12. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 54 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Altersstruktur Aktuelle Altersstruktur Zum Stand 31.12.2019 ist die Altersstruktur im Untersuchungsgebiet (vgl. Tabelle 14) im Vergleich zur Stadt Köln und zum Stadtteil Mülheim durch einen g eringeren Anteil an Kindern und Jugendlichen geprägt. Machen diese im Untersuchungsgebiet 14,2 % aus, beträgt der Wert für Köln 16,1 % und für den Stadtteil 17,0 %. Demgegenüber ist der Anteil der Personen 65 Jahre und älter mit 20,6 % im Untersuchungsgebiet geringer als in Köln (23,0 %), aber höher als im Stadtteil Mülheim (18,0 %) ausgebildet. Betrachtet man in dieser Gruppe die Teilgruppe der hochaltrigen Bevölkerung im Alter ab 80 Jahre, rangiert der Wert für das Untersuchungsgebiet mit 5,2 % knapp unte r dem für Köln (5,4 %) und erkennbar über dem für den Stadtteil (4,0 %). Das Untersuchungsgebiet präsentiert sich hiermit „älter“ als der Stadtteil Mülheim. In Relation zur Gesamtstadt ist das Unters uchungsgebiet v. a. überdurchschnittlich durch die Altersgruppe 18 bis inkl. 64 Jahre geprägt (65,2 %, Köln 60,9 %) und damit anteilsbe- zogen durch weniger Kinder und Jugendliche sowie ältere Menschen. Bei kleinräumiger Betrachtung nach Teilgebieten ergeben sich zum Teil erhebliche Un- terschiede. Unter anderem Folgendes lässt sich festhalten: o Vergleichsweise „eher jung“ stellt sich das Teilgebiet Papageienstraße dar. 17,0 % der Einwohner*innen sind unter 18 Jahre alt, nur 16,9 % zählen zur Altersgruppe 65 Jahre und älter– zum Vergleich: in Köln rechnen 23,0 %, im Stadtteil Mülheim 18,0 % und im Untersuchungsgebiet 20,6 %. Zur Gruppe 65 Jahre und älter. o Alle weiteren Teilgebiete zeichne n sich durch eine n Anteil an Kindern und Ju- gendlichen aus, der unter den Werten für Köln (16,1 %) und dem Stadtteil Mül- heim (17,0 %) rangiert, wobei die Gebiete Rendsburger Platz mit 15,9 % und Deutz-Mülheimer-Straße mit 14,4 % über dem Wert für das Untersuchungsgebiet insgesamt (14,2 %) angesiedelt sind. o Deutlich überdurchschnittlich „alt“ stellt sich die Altersstruktur im Teilgebiet Rho- diusstraße dar. 31,9 % der Einwohner*innen sind 6 5 Jahre und älter . Mit einem Anteil von 10,2 % rangiert daneben der Anteil bei den hochaltrigen Personen (ab 80 Jahre) auf einem sehr hohen Niveau (Untersuchungsgebiet 5,2 %, Stadtteil 4,0 %, Köln 5,4 %). Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 55 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 14: Altersstruktur Anteil in Prozent Unter 18 Jahre 2014 18 bis 64 Jahre 2014 65 bis 79 Jahre 2014 80+ Jahre 2014 Unter 18 Jahre 2019 18 bis 64 Jahre 2019 65 bis 79 Jahre 2019 80+ Jahre 2019 Stadt Köln 15,7 62,0 17,7 4,5 16,1 60,9 17,5 5,4 Stadtbezirk Mülheim 17,2 59,9 18,1 4,9 17,7 59,2 17,6 5,5 Stadtteil Mülheim 16,6 65,2 14,6 3,7 17,0 65,1 14,0 4,0 Untersuchungsgebiet 13,7 64,8 16,8 4,7 14,2 65,2 15,4 5,2 Rendsburger Platz 11,8 61,1 21,1 6,0 15,9 61,0 16,7 6,4 Rhodiusstr. 13,3 51,3 24,6 10,8 14,0 54,1 21,7 10,2 Jan-Wellem-Str. 12,9 69,4 14,6 3,1 13,5 67,5 14,7 4,3 Montanusstr. 15,4 64,3 16,6 3,7 14,1 66,8 14,6 4,5 Mülheimer Freiheit 12,6 66,3 16,8 4,2 13,3 67,5 14,8 4,4 Gymnasiumstr. 12,5 62,3 17,9 7,3 13,1 64,0 16,1 6,7 Papageienstr. 17,9 65,4 13,8 2,9 17,0 66,2 13,1 3,7 Deutz-Mülheimer Str. 13,5 71,1 12,4 2,9 14,4 69,9 12,3 3,5 Herz-Jesu-Kirche 13,5 61,8 19,5 5,2 13,4 61,8 19,5 5,3 Liebfrauen-Kirche 12,1 69,0 15,3 3,7 13,3 68,7 14,3 3,7 Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), Bevölkerung zum 31.12. des Jahres, 2021 Altersstruktureller Wandel 2014 - 2019 Im Zeitraum 2014 bis 2019 vollzog sich der altersstrukturelle Wandel im Untersuchungs- gebiet in Richtung einer Verjüngung der Altersstruktur (vgl. Tabelle 15 und Tabelle 14). Neben einem im Vergleich zur Stadt K öln leicht stärkeren Anteilszuwachs bei Kindern und Jugendlichen, ist vor allem ein Rückgang des Anteils der Altersgruppe 65 Jahre und älter auffällig. Während ihr Bevölkerungsanteil in Köln insgesamt – korrespondierend mit dem soziodemografischen Wandel – anstieg, nahm er im Untersuchungsgebiet ab. Der Anteil der Kinder und Jugendlichen erfuhr ein Wachstum um 3,9 % bzw. 0,5-Prozent- punkte. Hiermit fand ein stärkerer Zuwachs als in den Vergleichsräumen statt (Köln 2,6 %, Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 56 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Stadtteil Mülheim 2,1 %). Noch deutlicher stellt sich im Vergleich der Entwicklungsunter- schied für die Altersgruppe 65 Jahre und älter dar. Während im Untersuchungsgebiet ein anteilsbezogener Rückgang um 4,3 % (bzw. 0,9 -Prozentpunkte) vorliegt, betrug dieser im Stadtteil Mülheim „nur“ 1,4 %. In Köln insgesamt wuchs demgegenüber der Anteil dieser Altersgruppe – dem soziodemografischen Wandel folgend – um 3,1 % (bzw. 0,7- Prozentpunkte). Differenziert man bei der Betrachtung nach sogenannten „jungen Alten“ (6 5 bis inkl. 79 Jahre) und hochaltrigen Personen (ab 80 Jahre), zeigt sich für das Untersuchungsgebiet eine diskontinuierliche Entwicklung. Während der Anteil der Altersgruppe 65 bis 79 Jahre mit 8,1 % (bzw. -1,4-Prozentpunkte) einen klaren Rückgang verzeichnete, wuchs der An- teil der hochaltrigen Personen um 9,3 % (bzw. 0,4-Prozentpunkte) an. Dabei rangiert der Rückgang des Anteils der „jungen Alten“ deutlich oberhalb des Trends in Köln ( -1,2 %) und im Stadtteil (-4,2 %), während sich die Situation bei den hochaltrigen Personen circa vergleichbar zum Stadtteil (+9,8 %) aber stark abweichend zu Köln (+19,6 %) darstellt. Die kleinräumige Betrachtung nach Teilgebieten zeigt für den Betrachtungszeitraum 2014 bis 2019 zum Teil deutliche Unterschiede auf. Folgendes lässt sich unter anderem festhalten: o Deutliche Verjüngung der Altersstruktur im Teilgebiet Rendsburger Platz - An- stieg des Anteils der Kinder und Jugendlichen an allen Einwohner*innen um 33,9 % (4-Prozentpunkte), Abnahme des Bevölkerungsanteils der Altersgruppe 66 Jahre und älter um 14,7 % (-4-Prozentpunkte). Diese Entwicklung steht v er- mutlich in Zusammenhang mit den schon weiter oben angeführten Wohnungs- bauvorhaben (vgl. Kap. 5.1.1), die voraussichtlich u. a, Anziehungspunkt für Fami- lien waren. o Genau umgekehrt stellt sich die Situation im Teilgebiet Papageienstraße dar. Die- ses sich zum Stand 2019 im Vergleich der zehn Teilgebiete (dennoch) am „jüngs- ten“ präsentierende Teilgebiet, verzeichnete im Zeitraum 2014 bis 2019 anteils- bezogen einen Rückgang bei den Kindern und Jugendlichen um 5,2 % sowie ei- nen anteilsbezogenen Anstieg bei der Gruppe 65 Jahre und älter um 1,1 %. o Eine oberhalb des Entwicklungspfades des Untersuchungsgebiets insgesamt (+3,9 %) liegende anteilsbezogene Entwicklung bei den Kindern und Jugendli- chen lässt sich außer für das Teilgebiet Rendsburger Platz für alle Teilgebiete au- ßer Montanusstraße, Papageienstraße und Herz -Jesu-Kirche festhalten. Mit ei- nem anteilsbezogenen Zuwachs von 9,9 % sticht dabei nach dem Gebiet Rends- burger Platz das Gebiet Liebfrauen -Kirche ins Auge. Demgegenüber verringerte sich der Anteilswert im Gebiet Montanusstraße um 8,3 %. o Eine größere anteilsbezogene Verringerun g als im Untersuchungsgebiet insge- samt (-4,3 %) hinsichtlich der Altersgruppe 65 Jahre besteht außer im Teilgebiet Rendsburger Platz auch den Teilgebieten Rhodiusstraße, Montanusstraße, Mül- heimer Freiheit, Gymnasiumstraße und Liebfrauen -Kirche. Demgegenübe r an- teilsbezogene Zuwächse verzeichneten das Teilgebiet Jan -Wellem-Straße Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 57 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 (+7,6 %) sowie in einem deutlich geringeren Maße die Teilgebiete Papageienst- raße, Deutz-Mülheimer-Straße und Herz-Jesu-Kirche. o Für die Gruppe der hochaltrigen Personen lassen sich im Vergleich zum Untersu- chungsgebiet insgesamt (+9,3 %) anteilsbezogen deutlich höhere Zuwächse in den Gebieten Jan-Wellem-Straße, Montanusstraße, Papageienstraße, und Deutz- Mülheimer-Straße feststellen. Anteilsbezogene Rückgänge liegen in den Gebie- ten Rhodiusstraße und Gymnasiumstraße vor. Tabelle 15: Veränderung der Altersstruktur Prozentuale Veränderung 2014 zu 2019 Veränderung (Prozentpunkte) 2014 zu 2019 Unter 18 Jahre 18 bis 64 Jahre 65 bis 79 Jahre 80+ Jahre Unter 18 Jahre 18 bis 64 Jahre 65 bis 79 Jahre 80+ Jahre Stadt Köln +2,6% -1,8% -1,2% +19,6% +0,4 -1,1 -0,2 +0,9 Stadtbezirk Mülheim +3,2% -1,1% -2,6% +12,5% +0,5 -0,7 -0,5 +0,6 Stadtteil Mülheim +2,1% -0,1% -4,2% +9,8% +0,3 -0,1 -0,6 +0,4 Untersuchungs- gebiet +3,9% +0,6% -8,1% +9,3% +0,5 +0,4 -1,4 +0,4 Teilgebiete: Rendsburger Platz +33,9% -0,0% - 20,8% +6,6% +4,0 -0,0 -4,4 +0,4 Rhodiusstr. +5,3% +5,4% - 12,0% -4,7% +0,7 +2,8 -3,0 -0,5 Jan-Wellem-Str. +4,6% -2,8% +1,0% +38,5% +0,6 -1,9 +0,1 +1,2 Montanusstr. -8,3% +4,0% - 12,3% +20,3% -1,3 +2,6 -2,0 +0,8 Mülheimer Freiheit +5,5% +1,8% - 12,1% +3,9% +0,7 +1,2 -2,0 +0,2 Gymnasiumstr. +4,8% +2,7% -9,8% -7,7% +0,6 +1,7 -1,7 -0,6 Papageienstr. -5,2% +1,1% -5,0% +30,3% -0,9 +0,7 -0,7 +0,9 Deutz-Mülhei- mer Str. +6,4% -1,8% -0,9% +17,1% +0,9 -1,3 -0,1 +0,5 Herz-Jesu- Kirche -0,3% -0,0% -0,1% +1,1% -0,0 -0,0 -0,0 +0,1 Liebfrauen- Kirche +9,9% -0,3% -6,7% +1,0% +1,2 -0,2 -1,0 +0,0 Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2021 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 58 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Haushaltsstruktur Haushaltstypen Gemäß den Ergebnissen der ALP-Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet mit Ab- stand am stärksten vertreten ist der Haushaltstyp Singlehaushalte unter 65 Jahre (30 %); gefolgt von Paarhaushalten unter 65 Jahre ohne Kinder (23 %) (vgl. Tabelle 16). Allen weiteren Haushaltstypen kommt demgegenüber eine deutlich geringere Rolle zu, wobei die Anteilswerte zwischen 14 % für Paare mit minderjährigen Kindern und 2 % für die Haushalte Alleinerziehender mit minderjährigen Kindern rangieren. Bei zusammengefasster Betrachtung dominieren mit einem Anteil von zusammen rund 39 % der Haushaltstyp Singlehaushalte, gefolgt vom Typ Paarhaushalte mit circa 32 % klar das Bild. Für reine Seniorenhaushalte ermittelt sich ein Wert von rund 18 % (Seniorensingle- und Seniorenpaarhaushalte). Haushalte, in denen (auch) minderjährige Kinder leben, machen zusammen demgegenüber „nur“ rund 16 % aller Haushalte aus. Auf Wohngemeinschaf- ten entfallen rund 7 % aller Haushalte, auf Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahre) circa 3 %. Hinsichtlich der Haushaltstrukturen unterschieden sich Haushalte ohne Migrationshin- tergrund und Haushalten mit mindestens einer haushaltsangehörigen Person mit Migra- tionshintergrund signifikant. Bei den Haushalten mit Migrationshintergrund ist der Haus- haltstyp Singlehaushalt mit zusammen rund 31 % an allen Haushalten deutlich geringer vertreten als bei den Haushalten ohne Migrationshintergrund (circa 45 %), wobei auffällt, dass ältere Menschen (ab 65 Jahre) mit Migrationshintergrund nochmals vergleichsweise seltener in Singlehaushalten leben. Demgegenüber häufiger bei Haushalten mit Migrati- onshintergrund vertreten sind Paarhaushalte mit minderjährigen Kindern (rund 18 % im Vergleich zu 10 % bei Haushalten ohne Migrationshintergrund) aber auch Wohngemein- schaften (rund 10 % zu circa 5 %) und Mehrgenerationenhaushalte mit Kindern ab 18 Jahre (circa 5 % zu rund 2 %). Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 59 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 16: Haushaltsstruktur – gesamt, Migrationshintergrund Haushaltstypen* Gesamt Haushalte mit ausschließlich Personen ohne Migrations- hintergrund Haushalte mit mindestens ei- ner Person mit Migrationshin- tergrund Singlehaushalt unter 65 Jahre 30% 34% 26% Singlehaushalt ab 65 Jahre 9% 11% 5% Paare mit minderjährigen Kindern 14% 10% 18% Alleinerziehende (mit Kindern unter 18 Jahre) 2% 2% 2% Paarhaushalte unter 65 Jahre ohne Kinder 23% 22% 24% Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne Kinder 9% 11% 8% Wohngemeinschaften 7% 5% 10% Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahre) 4% 2% 5% Nicht zuordenbare Haushalte 3% 2% 2% *Definition Haushaltstypen: Paare mit minderjährigen Kindern – Angabe Paarhaushalt, mindestens ein minderjähriges Kind, Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne Kinder – Angabe Paarhaushalt, minimal eine Person 65 Jahre oder älter, Wohnge- meinschaften – mindestens zwei Personen ab 18 Jahre und Angabe Wohngemeinschaft, Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahre) – Mindestentens zwei Personen ab 18 Jahre und Angabe für mindestens ein Person Kind. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, Rundungsdifferenzen möglich, 2021 Bei kleinräumiger Betrachtung der Haushaltsstrukturen lässt sich unter anderem Folgen- des im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt festhalten: o Deutlich überdurchschnittliche Anteile von Singlehaushalten unter 65 Jahre lie- gen in den Teilgebieten Papageienstraße ( rund 37 %) und G ymnasiumstraße (rund 35 %), ein klar unterdurchschnittlicher Anteil im Gebiet Rhodiusstraße (rund 24 %), vor. o Erheblich überdurchschnittliche Anteile von Singlehaushalten ab 65 Jahre in den Teilgebieten Mülheimer Freiheit und Liebfrauen-Kirche (jeweils rund 12 %), stark unterdurchschnittliche Anteile in den Gebieten Deutz-Mülheimer-Straße (rund 6 %) und Montanusstraße (rund 7 %). Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 60 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 o Familien mit minderjährigen Kindern sind verstärkt in den Gebieten Rendsburger Platz (rund 17 %) und Deutz-Mülheimer Straße ansässig (rund 16 %), weniger in den Gebieten Gymnasiumstraße (rund 10 %) und Mülheimer Freiheit (rund 11 %). o Ein im Vergleich höherer Anteil Alleinerziehender mit min derjährigen Kindern wohnt in den Gebieten Jan -Wellem-Straße, Mülheimer Freiheit und Deutz -Mül- heimer Straße (rund 2,8 %, rund 2,7 %, rund 2,6 %). o Paarhaushalte unter 65 ohne Kinder leben überdurchschnittlich häufig v. a. in den Gebieten Jan -Wellem-Straße ( rund 26 %) und Deutz -Mülheimer Straße ( rund 25 %). Mit nur rund 12 % sehr niedrig ist ihr Anteil im Gebiet Liebfrauen-Kirche. o Erheblich überdurchschnittliche Anteile von Paarhaushalten ohne Kinder ab 65 Jahre in den Teilgebieten Montanusstra0e ( rund 16 %) und Rendsburger Platz (rund 16 %), stark unterdurchschnittlicher Anteil im Gebiet Jan -Wellem-Straße (rund 5 %). o Wohngemeinschaften sind klar überdurchschnittlich in den Gebieten Liebfrauen- Kirche ( rund 16 %) und Rhodiusstraße ( rund 12 %) wohnhaft. Demgegenüber liegt ein im Vergleich sehr geringer Anteil an Wohngemeinschaften im Gebiet Papageienstraße (rund 2 %) vor. o Mehrgenerationenhaushalte mit volljährigen Kindern siedeln überdurchschnitt- lich häufig in den Gebieten Herz-Jesu-Kirche, Jan-Wellem-Straße und Mülheimer Freiheit (rund 6 bis 5 %). Reine Senioren*innenhaushalte sind deutlich überproportional in den Gebieten Rends- burger Platz (rund 25 %) und Montanusstraße (rund 23 %) ansässig, während sie in den Gebieten Deutz -Mülheimer Straße und Jan -Wellem-Straße (jeweils rund 13 %) ver- gleichsweise geringer vertreten sind. Durch Haushalte mit minderjährigen Kindern47 ist im Vergleich das Gebiet Deutz-Mülhei- mer Straße ( rund 19 %) besonders geprägt. Teilgebiet e mit einer im Verglei ch unter- durchschnittlichen Aufstellung sind die Gebiete Gymnasiumstraße (rund 11 %) und Lieb- frauen-Kirche (rund 13 %) – Untersuchungsgebiet gesamt: rund 16 %. Durchschnittliche Haushaltsgröße Gemäß Haushaltsbefragung beläuft sich die durchschnittliche Haushaltsgröße im Unter- suchungsgebiet auf 1,95 und damit auf knapp zwei Personen. Für Köln beträgt der Wert zum Stand 31.12.2019 1,93 – für den Bezirk Mülheim 2,01 und für den Stadtteil Mülheim 1,9048. Hiermit liegen nur geringe Unterschiede vor. Die kleinste durchschnittliche Haushaltsgröße ermittelt sich mit 1,78 für das Teilgebiet Gymnasiumstraße. Die größte mit 2,11 im Teilgebiet Montanusstraße rangiert rund 16 % über diesem Wert. 47 Familien mit minderjährigen Kindern, Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern. 48 Berechnung ALP auf Basis Eingangswerte Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem/Haushaltegenerierung). Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 61 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 17: Durchschnittliche Haushaltsgröße Durchschnittliche Haushaltsgröße Mülheimer Freiheit 1,89 Gymnasiumstr. 1,78 Liebfrauen-Kirche 2,06 Deutz-Mülheimer Str. 2,00 Papageienstr. 1,81 Herz-Jesu-Kirche 1,84 Rendsburger Platz 2,02 Jan-Wellem-Str. 2,00 Montanusstr. 2,11 Rhodiusstr. 2,06 Insgesamt 1,95 Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Erwerbstätigkeit Beschäftigungsverhältnis Die Tabelle 18 stellt die Beschäftigungsverhältnisse aller Personen ab 15 Jahren laut ALP- Haushaltsbefragung dar. In Relation zum Untersuchungsgebiet insgesamt mit 16 % zeichnen sie die Teilgebiete Gymnasiumstraße und Rhodiusstraße mit jeweils rund 20 % durch erhöhte Anteilswerte für Studenten*innen/Schüler*innen aus, während ihr Anteil in den Gebieten Liebfrauen- Kirche (11 %) und Papageienstraße (13 %) vergleichsweise geringer ausgeprägt ist. Be- amte*innen sind mit einem Anteil von 7 % im Gebiet Rendsburger Platz erkennbar stärker als im Untersuchungsgebiet insgesamt vertreten (4 %). 5 % der Personen (ab 15 Jahre) in den befragten Haushalten sind arbeitssuchend. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 62 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 18: Beschäftigungsverhältnis (Berufs-)Tätigkeit Auszubildende*r 2% Student*in, Schüler*in 16% Arbeiter*in 6% Angestellte*r 40% Beamte*r 4% Selbständige*r, Freiberufler*in 8% In Beschäftigungsmaßnahme / Umschüler*in 1% Arbeitssuchend 5% Hausfrau / Hausmann 4% Rentner*in, Pensionär*in 16% Gesamt 100% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Sozialversicherungspflichtige Beschäftigung Mit einem Anteil von 5 8,0 % sozialversicherungspflichtig Beschäftigen an der Alters- gruppe der 15- bis 64-Jährigen mit Hauptwohnsitz im Jahr 2019 liegt für das Untersu- chungsgebiet derselbe Wert wie für die Stadt Köln vor, während sich für den Stadtteil Mülheim mit 56,2 % ein geringfügig niedrigerer Wert verzeichnen lässt. Bei der Betrachtung nach Teilgebieten schwanken die Werte zwischen minimal 55,4 % (Gymnasiumstraße) bzw. 56,2 % (Montanusstraße) und maximal 60,6 %/60,7 % (Papagei- nenstraße, Deutz-Mülheimer-Straße, Herz-Jesu-Kirche) nur relativ moderat. Nicht nur in Köln, sondern auch im Stadtteil Mülheim und im Untersuchungsgebiet ist der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten an den 15- bis 64-Jährigen mit Hauptwohnsitz zum Stand 2019 im Vergleich zum Jahr 2014 deutlich angestiegen. Dabei rangiert der anteilsbezogene Zuwachs im Untersuchungsgebiet mit 10,9 % annähernd auf dem Niveau der Stadt Köln (+10,1 %) und unter dem Niveau des Stadtteils Mülheim (+15,1 %). Mit einem anteilsbezogenen Zuwachs um 20,7 % bzw. 17,6 % konnten die Gebiete Mon- tanusstraße und Gymnasiumstraße gegen über 2014 zwar erheblich „aufholen“, bilden Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 63 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 aber mit einem Anteil von 56,2 % bzw. 55,4 % weiterhin die Schlusslichter im Vergleich der Teilgebiete. Tabelle 19: Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort SVP-Beschäftigte 2014 SVP-Beschäftigte 2019 Prozentuale Veränderung 2014 bis 2019 Stadt Köln 52,7% 58,0% +10,1% Stadtbezirk Mülheim 51,7% 57,3% +10,8% Stadtteil Mülheim 48,9% 56,2% +15,1% Untersuchungsgebiet 52,3% 58,0% +10,9% Teilgebiete: Rendsburger Platz 55,6% 58,2% +4,6% Rhodiusstr. 56,3% 57,6% +2,3% Jan-Wellem-Str. 55,3% 60,3% +9,1% Montanusstr. 46,6% 56,2% +20,7% Mülheimer Freiheit 53,6% 58,1% +8,5% Gymnasiumstr. 47,1% 55,4% +17,6% Papageienstr. 53,6% 60,6% +13,0% Deutz-Mülheimer Str. 53,6% 60,6% +13,1% Herz-Jesu-Kirche 52,1% 60,7% +16,5% Liebfrauen-Kirche 53,2% 60,4% +13,5% Rundungsdifferenzen möglich. *An der Bevölkerung mit Hauptwohnsitz im Alter von 15 bis 64 Jahren. Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (eigene Berechnungen), 2021 Bildungsniveau Das Bildungsniveau (vgl. Tabelle 20) beeinflusst die Chancen auf dem Arbeitsmarkt. So geht ein hohes Bildungsniveau unter anderem mit einem geringeren Risiko des Arbeits- platzverlustes einher. Zudem besteht zumeist eine enge Korrelation zwischen Bildung und Einkommen. Bezüglich des Verdrängungspotenzials sind Personen mit einem nied- rigen Bildungsniveau eher gefährdet als Personen mit einem hohen Niveau. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 64 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Bezogen auf den höchsten Bildungsabschluss aller in den befragten Haushalten lebender Personen ab 15 Jahre lässt sich für 42 % als höchster Abschluss ein Fachhochschul- oder Hochschulabschluss (gegebenenfalls mit Promotion) festhalten. Bei Betrachtung der Abschlüsse/Angaben ohne die Einbeziehung der Kategorien „noch in der schulischen Ausbildung“ und „Fachhochschul -/Hochschulabschluss/Promotion“ ergeben sich für das Untersuchungsgebiet im Vergleich zur Erhebung „Leben in Köln“ (2016) im Kern vergleichbare Strukturen 49 im Hinblick auf die dortige Auswertung auf Ebene des Bezirks Mülheim. Für diesen wurde in Relation zu Köln insgesamt ein geringe- res Niveau bei den Schulabschlüssen ermittelt. Während 2016 in Köln 55 % der Befragten über eine Fachhochschul - oder Hochschulreife verfügten, galt dies im Bezirk Mülheim nur für 45 % der befragten Personen. Bei kleinräumiger Betrachtung nach Teilgebieten ermittelt sich hinsichtlich des Indikators Fachhochschul-/Hochschulabschluss eine erkennbare Spreizung zwischen minimal 35 bis 37 % (Rendsburger Platz, Papageienstraße, Herz -Jesu-Kirche und Mülheimer Freiheit) und maximal 50 % im Gebiet Jan-Wellem-Straße. Tabelle 20: Bildungsniveau Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Einwohner*innen mit Migrationshintergrund Zum Stand 2019 zeichnet sich das Untersuchungsgebiet mit einem ausländischen Ein- wohner*innenanteil von 25 % und einem Anteil an Einwohner*innen mit Migrationshin- tergrund in Höhe von 45 % in Vergleich zur Stadt Köln (19 % bzw. 40 %) durch höhere, in Relation zum Stadtteil Mülheim (33 % bzw. 51 %) durch niedrigere Werte aus – vgl. Tabelle 21. 49 Erhebung „Leben in Köln“ (2016); Frage zum Schulabschluss: „Welchen höchsten allgemeinbil- denden Schulabschluss haben Sie?“, in: Statistisches Jahrbuch 2019, Stadt Köln - Amt für Stadt- entwicklung und Statistik, 2020. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 65 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Auf Teilgebietsebene beträgt der ausländische Einwohner*innenanteil in 2019 minimal 20 % im Gebiet Jan-Wellem-Straße und maximal 31 bzw. 30 % in den Gebieten Monta- nusstraße, Rhodiusstraße und Liebfrauen -Kirche. Bezogen auf den Einwohner*innenan- teil an Personen mit Migrationshintergrund belaufen sich die Minimalwerte auf 36 % im Gebiet Jan-Wellem-Straße und 41 % im Gebiet Mülheimer Freiheit; der Maximalwert be- trägt 51 % (Gebiete Rhodiusstraße und Montanusstraße). Im Zeitraum 2014 wuchs der Anteil an Personen mit ausländischer Staatsbürgerschaft im Untersuchungsgebiet um gut 8 % - und damit annähernd vergleichbar wie in Köln (knapp +10 %) - an. Auch der Einwohneranteil von Personen mit Migrationshintergrund nahm in diesem Zeitraum im Untersuchungsgebiet zu; und zwar um rund 9 % und damit eben- falls annähernd vergleichbar zur Entwicklung in Köln (gut +10 %). Tabelle 21: Entwicklung Anteil Ausländer*innen und Einwohner*innen mit Migrations- hintergrund an allen Einwohner*innen (2014 zu 2019) Teilgebiet Anteil Aus- länder* innen 2014 Anteil Aus- länder* innen 2019 Verände- rung relativ 2014 zu 2019 Anteil Einwoh- ner* innen mit Migrati- onshin- tergrund 2014 Anteil Ein- wohner* innen mit Migrati- onshinter- grund 2019 Verände- rung relativ 2014 zu 2019 Köln 18% 19% +9,5% 36% 40% +10,4% Bezirk Mülheim 20% 23% +12,4% 40% 45% +11,5% Stadtteil Mülheim 31% 33% +5,1% 51% 55% +6,5% Untersuchungsgebiet 23% 25% +8,4% 42% 45% +9,1% Rendsburger Platz 20% 24% +19,5% 39% 46% +17,5% Rhodiusstr. 25% 30% +21,2% 46% 51% +12,1% Jan-Wellem-Str. 18% 20% +13,3% 33% 36% +8,7% Montanusstr. 32% 31% -1,0% 50% 51% +2,9% Mülheimer Freiheit 21% 22% +4,1% 38% 41% +6,8% Gymnasiumstr. 24% 27% +13,2% 42% 48% +13,8% Papageienstr. 22% 25% +13,3% 44% 48% +9,9% Deutz-Mülheimer Str. 24% 24% -2,8% 41% 44% +5,8% Herz-Jesu-Kirche 22% 25% +14,3% 42% 47% +11,8% Liebfrauen-Kirche 28% 30% +5,0% 43% 46% +7,5% Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2021 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 66 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 5.2 Kernindikatoren Wohnform – Miete, Eigentum Gemäß der ALP -Haushaltsbefragung sind im Untersuchungsgebiet 87 % der befragten Haushalte Mieterhaushalte (83 % Hauptmieter*innen, 4 % Untermieter*innen). S ie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Verdrängung geschützt. Nur 13 % der befragten Haushalte leben im Eigentum. Abbildung 11: Anteil Eigentümerhaushalte nach Teilgebieten Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 „Knapp zwei Drittel der Befragten (64%) bewohnen ihre Wohnung oder ihr Haus als Mieter oder Mieterin. Mehr als ein Drittel leben im Wohneigentum. Untermietverhältnisse beste- hen bei zwei Prozent der Befragten, Mieter einer Genossenschaftswohnung sind drei Pro- Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 67 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 zent“50. Auch wenn man Haushalte mit Personen nicht unmittelbar vergleichen kann, le- gen die Zahlen nahe, dass der Anteil an Haushalten im Eigentum im Untersuchungsge- biet deutlich geringer als in Köln insgesamt ausgeprägt ist. Die Eigentumsquote korrespondiert dabei im Kern mit der Einkommenssituation der Haushalte. In Teilgebieten mit einem im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt geringeren Einkommen, ist auch der Anteil der Haushalte mit Wohneigentum zumeist geringer ausgeprägt. Sozio-ökonomische Situation/Einkommenssituation Arbeitslosigkeit und Bezug von Grundsicherung Der Anteil der Leistungsberechtigten für den Empfang von Arbeitslosengeld II (SGB II) an der Bevölkerung von 18 bis inklusive 64 Jahren (vgl. Tabelle 22) ist zum Stand 2019 im Untersuchungsgebiet mit 16,6 % deutlich höher als in Köln insgesamt (12,4 %) - aber maßgeblich niedriger als im Stadtteil Mühlheim (22,3 %) - ausgeprägt. Hinsichtlich dieses Indikators stellt das Untersuchungsgebiet hiermit den sozio-ökonomisch stärkeren Teil- bereich des Stadtteils Mülheim dar. Im Vergleich zu 2014 ging dabei der Wert im Unter- suchungsgebiet prozentual betrachtet moderat, circa vergleichbar mit Köln insgesamt aber geringer als im Stadtteil Mülheim, zurück. Bei kleinräumiger Betrachtung werden erhebliche Divergenzen deutlich (Stand 2019) . Sehr deutlich oberhalb des Werts für das Untersuchungsgebiet rangiert der Wert für das Teilgebiet Herz-Jesu-Kirche. Rund jede vierte Person der genannten Altersgruppe ist SGB II-leistungsberechtigt. Mit Werten zwischen gut 19 % und knapp 20 % lassen sich im Ver- gleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt auch für die Teilgebiete Rhodiusstraße, Gymnasiumstraße und Liebfrauen-Kirche erhöhte Werte festhalten. Nur in den Teilgebie- ten Jan-Wellem-Straße (12,0 %) und Papageienstraße (13,3 %) entspricht der Anteil der SGB II-Leistungsberechtigten annähernd dem gesamtstädtischen Niveau. Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Personen. Zu diesem Personenkreis zählen die Leistungsberechtigten für den Empfang von Grundsi- cherung im Alter nach SGB XII . Der Anteil an Personen, die Grundsicherungsleistungen im Alter empfangen, ist in 2019 im Untersuchungsgebiet mit 8,8 % moderat höher als in Köln (7,9 %), aber deutlich geringer als im Stadtteil Mülheim (13,0 %) ausgebildet. Ge- genüber 2014 ist dabei der Wert im Untersuchungsgebiet um 11,9 % angestiegen, womit in Relation zur Entwicklung in der Stadt Köln ein stärkerer, im Vergleich zum Stadtteil ein schwächerer Anstieg erfolgte. Korrespondierend zur Situation bei den SGB II-Leistungsberechtigten, liegen auch hier in den Teilgebieten Herz-Jesu-Kirche (13,0 %) und Liebfrauen-Kirche (15,3 %) im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt deutlich erhöhte Werte vor, während diese r Zu- sammenhang auf das Teilgebiet Papageienstraße nicht zutrifft. 50 Kölner Statistische Nachrichten 5/2018, Wohnen in Köln, Ergebnisse der „Leben in Köln“-Um- frage 2016, S. 11, Stadt Köln, 2018. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 68 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 22: Arbeitslosigkeit (SGB II) und Grundsicherung im Alter (SGB XII) Anteil SGB II- Leis- tungs- brech- tigte* 2014 Anteil SGB II- Leis- tungsbe- rechtigte* 2019 Prozen- tuale Ver- änderung 2014 zu 2019 Anteil SGB XII-Leis- tungs-be- rechtigte mit Grundsi- cherung im Alter** 2014 Anteil SGB XII-Leis- tungs-be- rechtigte mit Grundsi- cherung im Alter** 2019 Prozen- tuale Ver- änderung 2014 zu 2019 Stadt Köln 13,3% 12,4% -7,2% 7,4% 7,9% +7,7% Stadtbezirk Mülheim 19,6% 18,4% -6,1% 7,9% 8,6% +9,0% Stadtteil Mülheim 24,3% 22,3% -8,1% 11,4% 13,0% +13,7% Untersuchungs- gebiet 17,8% 16,6% -6,7% 7,9% 8,8% +11,9% Teilgebiete: Rendsburger Platz 17,6% 17,7% +0,8% 5,4% 6,9% +29,7% Rhodiusstr. 17,0% 19,3% +13,4% 5,1% 5,4% +5,8% Jan-Wellem-Str. 14,6% 12,0% -17,8% 9,0% 6,6% -26,1% Montanusstr. 17,7% 16,7% -5,7% 5,4% 8,2% +49,9% Mülheimer Freiheit 17,4% 14,4% -16,9% 7,9% 7,5% -5,1% Gymnasiumstr. 22,8% 19,6% -14,3% 5,8% 10,5% +80,9% Papageienstr. 15,5% 13,3% -14,2% 11,1% 13,0% +17,3% Deutz-Mülheimer Str. 18,4% 15,7% -14,5% 8,3% 8,2% -1,4% Herz-Jesu-Kirche 22,9% 25,2% +10,0% 13,1% 13,0% -0,6% Liebfrauen-Kirche 19,6% 19,5% -0,2% 13,0% 15,3% +18,1% *Anteile bezogen auf die 0- bis 64-jährige Wohnbevölkerung mit Hauptwohnung; **Anteile bezogen auf die ab 65-jährige Wohnbevölkerung mit Hauptwohnung Quelle SGB-II-Leistungsberechtigte: Statistik der Bundesagentur für Arbeit / Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (eigene Berechnungen), 2021 Quelle SGB-XII-Leistungsberechtigte: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem) Mit Werten zwischen 5,4 % bis 7,5 % zeichnen sich demgegenüber die Teilgebiete Rends- burger Platz, Rhodiusstraße, Jan-Wellem-Straße und Mülheimer Freiheit durch einen so- gar im gesamtstädtischen Vergleich unterdurchschnittlichen Anteil an Leistungsberech- tigten für den Empfang von Grundsicherung im Alter aus. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 69 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Wohngeldbewilligte Haushalte Rangierte der Anteil wohngeldbewilligter Haushalte im Untersuchungsgebiet im Jahr 2014 mit 1,5 % auf demselben Niveau wie in der S tadt Köln (1,4 %) sowie geringfügig unter dem des Stadtteils Mülheim (1,7 %), lässt sich für 2019 ein Anstieg auf 1,9 % fest- stellen, der als in Köln (1,5 %) und im Stadtteil (2,0 %) ausfiel. Tabelle 23: Anteil wohngeldbewilligte Haushalte Wohngeldbe- willigte Haushalte* 2014 Wohngeldbe- willigte Haushalte* 2019 Prozentuale Veränderung 2014 zu 2019 Stadt Köln 1,4% 1,5% +6,2% Stadtbezirk Mülheim 1,6% 1,8% +8,4% Stadtteil Mülheim 1,7% 2,0% +21,0% Untersuchungsgebiet 1,5% 1,9% +29,0% Teilgebiete: Rendsburger Platz 0,6% 1,3% +108,3% Rhodiusstr. 1,4% 6,0% +326,1% Jan-Wellem-Str. 0,9% 1,2% +34,7% Montanusstr. 0,9% 1,4% +52,0% Mülheimer Freiheit 1,8% 1,9% +5,5% Gymnasiumstr. 2,7% 1,6% -42,2% Papageienstr. 2,1% 1,8% -16,8% Deutz-Mülheimer Str. 1,5% 1,2% -20,7% Herz-Jesu-Kirche 1,7% 2,2% +24,7% Liebfrauen-Kirche 0,7% 1,9% +160,9% *An allen Haushalten. Quelle: Stadt Köln - Amt für Wohnungswesen / Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2021 Auch bezüglich dieses Indikators lassen sich bei kleinräumiger Betrachtung Unterschiede festhalten, wobei an erster Stelle die Entwicklung im Teilgebiet Rhodiusstraße ins Auge sticht. Während die Werte in den anderen Teilgebieten zwischen minimal 1,2/1,3 % (Deutz-Mülheimer Str., Jan -Wellem-Straße) und maximal 2,2 % (Herz -Jesu-Kirche) schwanken, stieg der der Anteil wohngeldbewilligter Haushalte im Teilgebiet Rhodius- straße von 1,4 % im Jahr 2014 um rund 325 % auf 6 % im Jahr 2019 massiv an. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 70 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Auf die in der A LP-Haushaltsbefragung gestellte Frage „Brauchen oder brauchten Sie einen Wohnberechtigungsschein, um diese Wohnung mieten zu können?“ äußerten sich die Haushalte wie folgt: mit „ja“ rund 11 %, mit „nein“ circa 85 % und mit „weiß nicht“ rund 4 %. Haushaltsnettoeinkommen als zentraler Indikator Das monatliche Haushaltsnettoeinkommen51 stellt einen zentralen Kernindikator für die Beurteilung des Verdrängungspotenzials dar. Daneben ist er für einen weiteren zentralen Kernindikator zur Einschätzung des Verdrängungspotenzials, die Wohnkostenbelastung (siehe Kapitel 5.2.3), eine der beiden rechnerischen Bezugsgrößen. Haushaltsnettoeinkommen nach Einkommensklassen Wie die Abbildung 12 für das Untersuchungsgebiet insgesamt aufzeigt, rangiert hinsicht- lich der Einordnung in Einkommensklassen52 das monatliche Nettohaushaltseinkommen der Mehrzahl der Haushalte im Untersuchungsgebiet (54,2 %) im Bereich von 1.500 bis 4.000 Euro; dort mit Schwerpunkt bei den geringeren Einkommen. Gehobene Nettoein- kommen (ab 4.000 Euro bis 6.000 Euro) und hohe Nettoeinkommen erzielen 17,7 % bzw. 6,4 % (zusammen 24,1 %) der befragten Haushalte . Hiermit ist dieser Anteil nur relativ geringfügig über dem Anteilswert für die Haushalte mit einem geringen Nettoeinkom- men (Spanne unter 750 Euro bis 1.500 Euro) mit 21,7 % angesiedelt. In der Gesamtschau bestimmen damit – bei der gewählten Einkommensklassierung – die unteren bis maximal die mittleren Einkommen das Bild im Untersuchungsgebiet. Abbildung 12: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Einkommensklassen) Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 51 Erfragt im Rahmen der ALP-Haushaltsbefragung 2021. 52 Einkommensklassen gemäß Vorgabe der Stadt Köln. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 71 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Haushaltsnettoeinkommen – Äquivalenzeinkommen insgesamt und kleinräumig Das arithmetische Mittel ist für den Vergleich und die Beschreibung der Einkommens - situation nicht optimal. So ist das (Netto-)Einkommen immer im Kontext von Haushalts- größe und -zusammensetzung zu bewerten. Beispielsweise ist ein Haushaltsnettoein- kommen von 2.400 € für einen Singlehaushalt eher hoch, aber für einen Vier -Personen- haushalt eher gering. Das Pro - Kopfeinkommen53 hilft an dieser Stelle ebenfalls nicht weiter. Es berücksichtigt nicht, dass Mehrpersonenhaushalte effizienter wirtschaften kön- nen und dass je nach Alter des Haushaltsmitglieds unterschiedliche Bedürfnisse bzw. Kosten entstehen. Vor diesem Hintergrund wurde ein gewichtetes Pro-Kopf-Einkommen, das sogenannte Äquivalenzeinkommen54, berechnet. Derart berechnet, ermittelt sich für das Untersuchungsgebiet ein durchschnittliches Äquivalenzeinkommen (arithmetisches Mittel) der Haushalte in Höhe von 2.151 Euro. Tabelle 24: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) Mittelwert Papageienstr. 1.922 € Liebfrauen-Kirche 1.941 € Montanusstr. 2.037 € Mülheimer Freiheit 2.073 € Rhodiusstr. 2.097 € Herz-Jesu-Kirche 2.170 € Gymnasiumstr. 2.192 € Jan-Wellem-Str. 2.226 € Rendsburger Platz 2.241 € Deutz-Mülheimer Str. 2.363 € Insgesamt 2.151 € Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 53 Haushaltsnettoeinkommen dividiert durch die Anzahl der Haushaltsmitglieder. 54 Mithilfe von Äquivalenzeinkommen kann die Einkommenssituation von Haushalten unter- schiedlicher Größe und Zusammensetzung vergleichbar gemacht werden. Dazu wird das Haus- haltsnettoeinkommen anhand der Struktur des Haushalts umgerechnet bzw. gewichtet. ALP orientiert sich bei der Umrechnung bzw. Gewichtung des Haushaltsnettoeinkommens an der von der OECD und der europäischen Statistik angewandten Methodik. Dabei erhält die erste erwachsene Person im Haushalt ein Bedarfsgewicht von 1; weitere erwachsene Personen und Jugendliche über 14 Jahren haben jeweils ein Gewicht von 0,5 und Kinder bis zu 14 Jahren ein Gewicht von 0,3. Unterstellt wird also erstens, dass mit anwachsender Zahl von Haushaltsmit- gliedern Größenvorteile wirksam werden, und damit die Pro-Kopf-Ausgaben sinken, und dass zweitens der Bedarf von Kindern geringer ist als der von Erwachsenen. Das bedeutet beispiels- weise für einen Vier-Personenhaushalt mit zwei Elternteilen sowie einem 16- und einem 13- jährigen Kind, dass das Haushaltseinkommen nicht wie bei der einfachen Pro-Kopf-Rechnung durch 4 (= 1 + 1 + 1 + 1) geteilt wird, sondern durch 2,3 (= 1 + 0,5 + 0,5 + 0,3). Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 72 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Bei Betrachtung der Teilgebiete werden Unterschiede hinsichtlich der Einkommenssitua- tion der Haushalte deutlich (vgl. die vorhergehende Tabelle 24). Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzwert) beträgt im diesbezüglich „schwächsten“ Teilgebiet Papageienstraße mit 1.922 Euro „nur“ rund 81 % des Haushaltsnettoeinkom- mens i m „stärksten“ Teilgebiet Deutz -Mülheimer-Straße (2.363 Euro ). Es handelt sich hiermit um erkennbare, aber noch relativ moderate Unterschiede. Haushaltsnettoeinkommen – Äquivalenzeinkommen Hauptmieter- und Eigentümerhaus- halte Unterschiede lassen sich auch feststellen, unterscheidet man nach (Haupt-)Mieter- und Eigentümerhaushalten. Das durchschnittliche Äquivalenzeinkommen (Mittelwert) der Ei- gentümerhaushalte beläuft sich auf rund 2.690 Euro, während der Wert für Hauptmiet- erhaushalte rund 2.080 Euro beträgt und damit circa 23 % geringer ausfällt. Haushaltsnettoeinkommen – Äquivalenzeinkommen nach Haushaltstypen Bezüglich der Einkommenssituation unterschieden nach Haushaltstypen (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) bietet sich folgendes Bild (vgl. Tabelle 25): Besonders Alleiner- ziehende (mit Kindern unter 18 Jahre) verfügen über niedrige Einkommen, ebenso ältere Singlehaushalte und Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahre) Familien mit erwachsenen Kindern sowie junge und ältere Singlehaushalte. Diese Gruppen wären demnach von Mietsteigerungen besonders betroffen. Über die mit Abstand höchsten Äquivalenzeinkommen verfügen Paarhaushalte ohne Kinder unter 65 Jahre, zu denen auch sogenannte DINK-Haushalte55 zählen. Ebenfalls noch vergleichsweise hohe Einkom- men haben Singlehaushalte unter 65 Jahre und Paare mit minderjährigen Kindern. Tabelle 25: Haushaltsnettoeinkommen differenziert nach Haushaltstyp (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) Haushaltstyp Mittelwert Anteil Singlehaushalt unter 65 Jahre 2.084 € 30% Singlehaushalt ab 65 Jahre 1.669 € 9% Paare mit minderjährigen Kindern 2.052 € 14% Alleinerziehende (mit Kindern unter 18 Jahre) 1.481 € 2% Paarhaushalte ohne Kinder unter 65 Jahre 2.798 € 23% Paarhaushalte ohne Kinder ab 65 Jahre 1.906 € 9% Wohngemeinschaften 1.806 € 7% Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern über 18 Jahre) 1.704 € 4% Insgesamt 2.151 € 3% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 55 Double Income no Kids. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 73 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Haushaltsnettoeinkommen – teilgebietsbezogene Einkommensungleichheiten (Äquiva- lenzeinkommen) Um bestehende Einkommensungleichheiten in den Untersuchungsgebieten vertiefend herauszuarbeiten, erfolgte eine Auswertung der Äquivalenzeinkommen für das 20. Perzentil und 80. Perzentil56 - vgl. Tabelle 26. Zu berücksichtigen ist dabei, dass die Ein- kommen klassiert abgefragt wurden und die monatlichen Haushaltseinkommen dadurch nach oben rechnerisch „gedeckelt“ sind. (höchste Einkommensklasse = 11.000 Euro und mehr), wodurch die Einkommensdisparitäten eher leicht unter,- als überschätzt werden. Der mit Abstand größte absolute Einkommensunterschied lässt sich für das Teilgebiet Rendsburger Platz festhalten, der mit Abstand geringste für das Gebiet Montanusstraße. Die Differenz zwischen dem 20. und dem 80. Perzentil liegt hier bei 2.000 Euro bzw. circa 1.350 Euro - für das Untersuchungsgebiet insgesamt beträgt dieser Wert knapp 1.700 Euro. Die größten relativen Einkommensunterschiede bestehen in den Teilgebieten Pa- pageienstraße und Rendsburger Platz. Der Messwert des 80. Perzentils ist dort 2,8 -fach bzw. 2,7-fach höher als der des 20. Perzentils. Die geringsten diesbezüglichen Werte lie- gen in den Teilgebieten Montanusstraße (2,1 -fach höher) und Jan -Wellem-Straße (2,3- fach höher) vor. Für das Untersuchungsgebiet insgesamt beläuft sich dieser Wert auf das 2,5-fache. Vielfältige, sozial gemischte Quartiere gehen immer auch mit Einkommensunterschieden der Haushalte einher. Insofern belegen die festgestellten Differenz en für das Untersu- chungsgebiet gesamt und für die Teilgebiete das Vorhandensein von sozialgemischten Strukturen, wobei bei Betrachtung auf Teilgebietsebene eine relativ breite Spreizung (2,1-fach bis 2,8-fach) ergibt. Der Erhalt sozialgemischter Strukturen ist auch Ziel der Kölner Stadtentwicklungspolitik, da sich sozialgemischte Quartiere zumeist durch eine höhere soziale „Stabilität“ und „Be- lastbarkeit“ und eine höhere Integrationskraft auszeichnen . Gleichzeitig stehen sehr große Unterschiede immer auch für einen hohen Verdrängungsdruck. Haushalte mit hö- heren/hohen Einkommen können sich hochpreisige(re) Wohnungen leisten, fragen ten- denziell höhere/hohe Ausstattung- und Komfortstandards nach und beeinflussen auch das Preisniveau des lokalen Versorgungsangebotes. 56 Ein Perzentil ist ein Anteil einer Verteilung. Perzentile splitten die Verteilung in 100 gleich große Einheiten auf. Das Perzentil gibt Auskunft darüber, welcher Anteil der Verteilung über oder unter diesem Messwert liegt. Wird beispielsweise der Wert des 20. Perzentil betrachtet, bedeutet das, dass 20 % der Werte kleiner als oder gleich groß wie der Messwert des 20. Perzentils sind. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 74 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 26: Einkommensdisparitäten (Basis Äquivalenzeinkommen) Äquivalenz- einkommen Median Äquivalenz- einkommen (20. Perzentil) Äquivalenz- einkommen (80. Perzentil) Faktor (Perzentile) Rendsburger Platz 2.123 € 1.155 € 3.167 € 2,7 Rhodiusstr. 1.821 € 1.167 € 2.833 € 2,4 Jan-Wellem-Str. 2.167 € 1.375 € 3.147 € 2,3 Montanusstr. 1.833 € 1.167 € 2.500 € 2,1 Mülheimer Freiheit 1.750 € 1.125 € 2.833 € 2,5 Gymnasiumstr. 2.019 € 1.125 € 2.833 € 2,5 Papageienstr. 1.750 € 989 € 2.750 € 2,8 Deutz-Mülheimer Str. 2.167 € 1.375 € 3.250 € 2,4 Herz-Jesu-Kirche 1.573 € 1.071 € 2.833 € 2,6 Liebfrauen-Kirche 1.750 € 1.125 € 2.741 € 2,4 Insgesamt 1.833 € 1.152 € 2.833 € 2,5 Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Wohnkostenbelastung Ein wichtiger Indikator für die Einschätzung des Verdrängungspotenzials ist die Wohn - kostenbelastung der Mieter*innenhaushalte (vgl. Tabelle 27). Für ihre Berechnung wird die Miete - inklusive Neben- und Heizkosten, ohne Stromkosten - ins Verhältnis zum Haushaltsnettoeinkommen gesetzt. Die Mieter*innenhaushalte im Untersuchungsgebiet weisen eine durchschnittliche Wohnkostenbelastung in Höhe von 33 % (arithmetisches Mittel) bzw. 29 % (Medianwert) auf. 57 Bei teilgebietsbezogener Betrachtung ermittelt sich eine Varianz zwischen einer durch- schnittlichen Wohnkostenbelastung (Mittelwert) in Höhe von 32 % (Deutz -Mülheimer Straße, Rendsburger Platz und Jan -Wellem-Straße) und in Höhe von 36 % (Liebfrauen- Kirche und Herz-Jesu-Kirche). Bis auf den „Ausreißerwert“ für das Gebiet Herz -Jesu-Kir- che mit 34 % rangieren die Medianwerte zwischen 28 % für die Gebiete Deutz-Mülhei- mer Straße, Rendsburger Platz und Jan-Wellem-Straße und 32 % für Rhodiusstraße. Die Werte für die Teilgebiete liegen hiermit größtenteils nur moderat auseinander. Eine vergleichsweise geringe und damit gut tragbare Belastung von weniger als 20 % des Einkommens zeichnet circa ein Fünftel der Mieterhaushalte im Untersuchungsgebiet aus 57 Die Wohnkostenbelastung in Deutschland lag im Einkommensjahr 2018 im Median bei 21 %. Eine Überbelastung durch Wohnkosten liegt vor, wenn 40 % des verfügbaren Haushaltseinkom- mens für Wohnkosten ausgeben werden. Quelle: 6. Armuts- und Reichtumsbericht der Bundes- regierung (2021). Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 75 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 (hierzu und zu den folgenden Werten vgl. Tabelle 28). Von einer kritisch hohen Wohn- kostenbelastung kann ausgegangen werden, wenn diese 40 % oder mehr des Haushalts- nettoeinkommens beträgt. Hiervon sind rund 27 % der Haushalte betroffen (Deutschland = 14 %). Hiermit lässt sich insgesamt betrachtet eine hohe Wohnkostenbelastung konstatieren, so dass schon derzeit ein erheblicher Anteil der Haushalte auf den Erhalt preiswerten Wohn- raums angewiesen ist. Tabelle 27: Wohnkostenbelastung – Mieter*innenhaushalte Gebiet Mittelwert Median Mülheimer Freiheit 34% 31% Gymnasiumstr. 33% 29% Liebfrauen-Kirche 36% 29% Deutz-Mülheimer Str. 32% 28% Papageienstr. 34% 30% Herz-Jesu-Kirche 36% 34% Rendsburger Platz 32% 28% Jan-Wellem-Str. 32% 28% Montanusstr. 33% 31% Rhodiusstr. 33% 32% Insgesamt 33% 29% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Die mittlere Wohnkostenbelastung täuscht allerdings über die große Bandbreite der Be- lastung verschiedener Mieterinnen und Mieter hinweg. Die Auswertung nach Haushalts- typen (vgl. Tabelle 28) gibt Aufschluss darüber, welche Gruppen in einem besonderen Maße von einer hohen Wohnkostenbelastung berührt sind. Nur für zwei Haushaltstypen, und zwar für o Paarhaushalte ohne Kinder unter 65 Jahre und o für Paare mit minderjährigen Kindern lässt sich im Untersuchungsgebiet eine größtenteils verträgliche Wohnkostenbelastung konstatieren. Das heißt nur 23 % bzw. 35 % dieser Haushalte, und damit die Minderheit, sind mit einer Wohnkostenbelastung von 30 % des Nettohaushaltseinkommens oder mehr konfrontiert. Speziell die Situation von Paarhaushalten unter 65 Jahre ohne Kinder stellt sich bezüglich der Wohnkostenbelastung entspannt dar . W ie schon dargelegt, zeichnen sie sich im Untersuchungsgebiet durch das mit Abstand höchste Äquivalenz- einkommen aller Haushaltstypen aus. Ein erwartbarer, nicht nur für Mülheim Süd -West Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 76 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 typischer, Befund, da häufig zwei (Voll -)Verdiener den gemeinsamen Haushalt bilden, weshalb ein höheres Mietniveau besser getragen werden kann. Bis auf die genannten beiden Haushaltstypen sind mehr als die Hälfte der Haushalte aller weiteren Haushaltstypen mit einer überdurchschnittlich hohen Wohnkostenbelastung von 30 % und mehr konfrontiert, wobei die Belastung speziell für Singlehaushalte ab 65 Jahre und Alleinerziehendenhaushalte mit minderjährigen Kindern stark ausgeprägt ist58: o Singlehaushalte (ab 65 Jahre): 75 % o Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern: 77 % o Paarhaushalte ohne Kinder (ab 65 Jahre): 68 % o Wohngemeinschaften: 65 % o Singlehaushalte (unter 65 Jahre): 57 % o Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahren): 52 % Tabelle 28: Wohnkostenbelastung Mieter*innenhaushalte nach Haushaltstyp Haushaltstyp weniger als 20% 20-29% 30-39% 40% und mehr Singlehaushalt unter 65 Jahre 11% 33% 24% 33% Singlehaushalt ab 65 Jahre 4% 21% 22% 53% Paare mit minderjährigen Kindern 24% 41% 21% 14% Alleinerziehende (mit Kindern unter 18 Jahre) 3% 19% 33% 44% Paarhaushalte ohne Kin- der unter 65 Jahre 44% 32% 14% 9% Paarhaushalte ohne Kin- der ab 65 Jahre 9% 23% 32% 36% Wohngemeinschaften 14% 21% 30% 35% Mehrgenerationenhaus- halte (mit Kindern ab 18 Jahre) 13% 35% 21% 31% Gesamt 20% 31% 22% 27% Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 58 Dabei 53 % aller der Seniorensinglehaushalte mit einer Wohnkostenbelastung von 40 % oder mehr. Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 77 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 5.3 Zwischenfazit Verdrängungspotenzial Die Analyse ermittelt für das Untersuchungsgebiet das Vorliegen eines großen Verdrän- gungspotenzials, das sich unter anderem wie folgt ausdrückt: o Es liegen teils sehr hohe Wohnkostenbelastungen und teils geringe Einkommen vor. Besonders stark betroffen von einer hohen Wohnkostenbelastung sind dabei Singleseniorenhaushalte und Haushalte Alleinerziehender. Aber auch für Paar- haushalte ohne Kinder (ab 65 Jahre), Wohngemeinschaften, Singlehaushalte (un- ter 65 Jahre) und Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahren) lässt sich eine erhebliche Wohnkostenbelastung konstatieren. o Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Perso- nen. Zu diesem Personenkreis zählen die Empfängerinnen und Empfänger von Grundsicherung im Alter nach SGB XII. Rund 9 % der 65-Jährigen und Älteren im Untersuchungsgebiet beziehen Grundsicherung im Alter (Köln 8 %). o Die Mehrheit der Haushalte (87 %) sind Mieterinnen- bzw. Mieterhaushalte (zur Haupt- und Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Verdrängung geschützt. o Mit 45 % liegt ein leicht erhöhter Ante il an Personen mit Migrationshintergrund (Köln 40 %) im Untersuchungsgebiet vor. Menschen mit Migrationshintergrund verfügen teils über einen erschwerten Zugang zum Wohnungsmarkt, so dass sie von Verdrängung tendenziell (nochmals) stärker negativ betroffen sind. Auch für das Verdrängungspotenzial ermittelt d ie Analyse auf Teilgebietsebene keine Hinweise und Ergebnisse, die einen veränderten Gebietszuschnitt im Sinne einer Heraus- nahme von Teilräumen begründen bzw. notwendig machen würde. Für alle Teilgebiete lässt sich ein maßgebliches, großes, Verdrängungspotenzial konstatieren. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 78 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 6 Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit der Investitionsbereitschaft und Nachfragesituation (v. a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, auch höhere Mieten für modernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwer - ben) der Wohnungsmarktakteure im Untersuchungsgebiet auseinander. 6.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren Vermieter*innenstruktur Die Vermieter*innenstruktur im Untersuchungsgebiet - Bezug sind hier die Mieter* in- nenhaushalte laut ALP-Haushaltsbefragung (vgl. Darstellung zum Thema Wohnform in Kapitel 5.2.1) - stellt sich wie in der Tabelle 29 abgebildet dar. Mit rund 76 %59 sind die meisten Haushalte Mieter *innen bei privatwirtschaftlich agierenden Vermietern; dort schwerpunktmäßig bei privaten Haus - und Wohnungseigentümern*innen, weniger bei privaten Wohnungsunternehmen. Rund 20 % der Haushalte haben eine Genossenschaft oder ein kommunales Wohnungsunternehmen als Vermieter*in und sind damit deutlich besser vor (spekulativen) Mietpreissteigerungen geschützt. Tabelle 29: Vermieter*innenstruktur im Untersuchungsgebiet Kommunales Wohnungsunternehmen 8% Genossenschaft 12% Privates Wohnungsunternehmen 13% Private*r Hauseigentümer*in 45% Private*r Wohnungseigentümer*in 19% Weiß nicht 4% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Auf Ebene der Teilgebiete liegt diesbezüglich ein erkennbares Gefälle hinsichtlich des zusammengefassten Anteils an Mietverhältnissen bei kommunalen Wohnungsunterneh- men und Genossenschaften vor (wie oben aufbereitet, das heißt ohne Bereinigung um „weiß nicht“): o Rendsburger Platz: 28 % o Papageienstraße: 26 % 59 Hinweis: Rund 4 % der Mieter*innenhaushalte machte keine Angabe zur Vermieterstruktur, so dass die genannten obigen Prozentangaben zu konkreten Vermietern*innen hier und im Folgen- den leicht unterschätzt sind; Rundungsdifferenzen möglich. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 79 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 o Rhodiusstraße: 24 % o Mülheimer Freiheit: 22 % o Herz-Jesu-Kirche: 22 % o Montanusstraße: 21 % o Deutz-Mülheimer Straße: 19 % o Gymnasiumstraße: 14 % o Liebfrauen-Kirche: 11 % o Jan-Wellem-Straße: 10 % Begründung letzte Mieterhöhung Die ALP -Haushaltsbefragung ergibt, dass rund 14 % der letzten Mieterhöhungen mit Modernisierung begründet wurden (vgl. Abbildung 13). Dies ist ein Indiz für einen – wenn auch nur moderaten – Aufwertungsdruck. Mit circa 57 % kommt der mietspiegelbegrün- deten Mieterhöhung (erwartungsgemäß) die dominante Rolle zu; mit deutlichem Ab- stand gefolgt von der Begründung im Rahmen von Staffelmietverträgen (circa 16 %). Abbildung 13: Begründung letzte Mieterhöhung Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Untersucht man den Mieterhöhungsgrund Modernisierung auf Teilgebietsebene, ermit- telt sich hinsichtlich der Nennungen eine gewisse Varianz: o Rendsburger Platz: 23 % o Montanusstraße: 21 % o Mülheimer Freiheit: 21 % o Liebfrauen-Kirche: 16 % o Herz-Jesu-Kirche: 15 % 57,3% 5,1%0,3% 14,2% 16,2% 6,2% 0,8% Mietspiegel Vereinbarung Gutachten Modernisierung Staffelmiete Keine Begründung Sonstiges Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 80 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 o Papageienstraße: 11 % o Deutz-Mülheimer Straße: 10 % o Jan-Wellem-Straße: 8 % o Gymnasiumstraße: 7 % o Rhodiusstraße: 1 % 6.1.3 Eigentümer*innenwechsel Auf die Frage nach einem Eigentümer *innenwechsel (vgl. Tabelle 30) des Hauses bzw. der Wohnung verneinte mit 76 %60 der Großteil der befragten Haushalte , die in einem Mietverhältnis leben, diese Frage. 15 % gaben an, dass ein Eigentümer*innenwechsel er- folgt sei, 3 %, dass er angekündigt wurde. Da die Eigentümerinnen und Eigentümer die Mieterinnen und Mieter über einen Verkauf informieren müssen, ist im Grunds atz von verlässlichen Angaben auszugehen. Hinsichtlich der Ja -Nennungen ermittelt sich eine Spanne zwischen minimal 9 % bzw. 10 % für die Teilgebiete Mülheimer Freiheit bzw. Gymnasiumstraße und maximal 23 % für das Teilgebiet Liebfrauenkirche. Vergleichsweise häufig vollzogen sich Eigentümer*in- nenwechsel auch in den Teilgebieten Herz-Jesu-Kirche und Jan-Wellem-Straße (jeweils 20 %) sowie Papageienstraße und Rendsburger Platz (jeweils 19 %). Tabelle 30: Eigentümer*innenwechsel während des Mietverhältnisses Ja, des Hauses Ja, mei- ner Woh- nung Nein, weder noch Eigentü- mer* innen- wechsel wurde angekün- digt Weiß nicht Gesamt Untersuchungs- gebiet 13% 2% 76% 3% 6% 100% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 60 Hinweis: 6 % der Haushalte machte keine Angabe zu dieser Frage keine Angabe, so dass die genannten obigen Prozentangaben zu den konkreten Antwortoptionen leicht unterschätzt sind. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 81 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Umwandlung von Wohnraum Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit (Ab- trennung) der Wohnung vom Gesamtobjekt und ist Voraussetzung für die Begründung von Teileigentum im Grundbuch. Sofern Eigentümer Wohnungen in ihren Mietobjekten als Eigentumswohnungen verkau- fen möchten, benötigen sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Zahl der Abge- schlossenheitsbescheinigungen zeigt also ein „Privatisierungs - bzw. Umwandlungspo- tenzial“ an und ist damit ein Indikator für kleinräumige Transformations- bzw. Verdrän- gungsprozesse. Allerdings ändert sich am Status der Wohnung am Wohnungsmarkt (keine Nutzung mehr als Mietwohnung) meist erst dann etwas, wenn die Wohnungen tatsächlich (einzeln) verkauft werden. Bestandsmieter*innen in derartigen Wohnungen sind in Köln gemäß Mieterschutzver- ordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (MietSchVO NRW) vom 1.7.2020 dabei für ei- nen bestimmten Zeitraum per Kündigungssperrfrist, konkret für fünf Jahre (im Gegensatz zum gesetzlichen Regelfall von drei Jahren), nach Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen gegen Eigenbedarfskündigung geschützt. Nach Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung sind daneben häufiger Moderni- sierungsaktivitäten zu beobachten. Hierdurch wird (Verdrängungs-)Druck auf Bestands- mieter*innen ausgeübt. Des Weiteren kommt es immer wieder vor, dass Bestandsmie- ter*innen unter Angebot einer Auszugsprämie zu einem Auszug bewegt werden, so dass anschließend eine Veräußerung als bezugsfreie Eigentumswohnung erfolgen kann. In der Stadt Köln bewegte sich im Zeitraum 2014 bis 2019 Zahl der erteilten Abgeschlos- senheitsbescheinigungen je 1.000 Haushalte zwischen minimal 2,0 im Jahr 2018 und ma- ximal 3,5 im Jahr 2014 (2019: 3,2). Mit 7,3 Abgeschlossenheitsbescheinigungen in 2014 und rund 7,7 in 2015 wurden im Untersuchungsgebiet deutlich höhere Werte erzielt, die allerdings seit 2016 zumeist im Bereich des Niveaus für Köln insgesamt rangieren. Tabelle 31: Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte - 2014 bis 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Stadt Köln 3,5 2,8 2,1 2,2 2,0 3,2 Stadtbezirk Mülheim 1,9 2,2 1,1 1,3 2,0 4,9 Stadtteil Mülheim 4,4 4,9 2,4 1,2 4,0 12,6 Untersuchungsgebiet 7,3 7,7 2,2 1,0 2,9 1,5 Quelle: Stadt Köln - Bauaufsichtsamt / Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2021 Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 82 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Das in 2019 sehr ausgeprägte „Abgeschlossenheitsgeschehen“ im Stadtteil Mülheim (12,6 Bescheinigungen j e 1.000 Haushalte) zeitigt e keinen Niederschlag im Untersu- chungsgebiet (Wert dort 1,5), sondern fand in dem außerhalb des Untersuchungsgebiets gelegenen Bereich des Stadtteils statt. Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung Die ALP-Haushaltsbefragung ergab, dass der Nutzung von Wohnungen als Ferienwoh- nung oder zur Gästebetreuung im Untersuchungsgebiet keine erhebliche Rolle zukommt (vgl. Tabelle 32). Ein maßgeblicher Anteil von Angeboten wie beispielsweise Airbnb- Übernachtungsofferten kann zumeist als Hinweis auf Verdrängungsprozesse gewertet werden – wie es sich beispielsweise in sogenannten Szenevierteln in Berlin und Hamburg zeigt. 92 % der befragten Haushalte verneinten die Frage „Werden in Ihrem Haus Wohnungen fast ausschließlich als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung genutzt?“61. Bei Betrach- tung nach Teilgebieten sticht das Gebiet Herz-Jesu-Kirche insofern hervor, als dass rund 6 % der befragten Haushalte die Frage bejahten (84 % „nein“, 11 % „weiß nicht“). Tabelle 32: Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung Werden in Ihrem Haus Wohnungen fast ausschließlich als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung genutzt? Nein Ja Weiß nicht 92% 1% 7% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 6.2 Kernindikatoren Abgleich zugezogene Haushalte und ortsansässige Haushalte Zugezogene Haushalte und ortsansässige Haushalte wurden wie folgt definiert: Zuge - zogene Haushalte wohnen weniger als fünf Jahre in der Wohnung und der vorherige Wohnort lag außerhalb des Untersuchungsgebiets62. Ortsansässige Haushalte wohn en schon fünf Jahre oder länger in der Wohnung oder haben vor dem Umzug in die jetzige Wohnung ebenfalls im Untersuchungsgebiet gewohnt63. 61 Hinweis: 7 % der Haushalte antworteten mit „weiß nicht“, so dass die genannten obigen Pro- zentangaben zu den konkreten Antwortoptionen leicht unterschätzt sind. 62 Die befragten Haushalte konnten dies anhand einer in den Fragebogen integrierten Karte be- urteilen. 63 Jeweils bezogen auf das am längsten im Stadtteil wohnende Haushaltsmitglied des befragten Haushalts. Stichdatum für die Rückrechnung durch ALP ist März 2021; die befragten Haushalte haben angegeben, seit wann sie in Mülheim Süd-West leben. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 83 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Im Folgenden werden die Unterschiede zwischen den zugezogenen und den ortsansäs- sigen Haushalten – hier unterschieden nach Ortsansässigen mit einer Wohndauer zwi- schen fünf und unter zehn Jahren sowie Langzeitbewohnern*innen ab inklusive zehn Jah- ren Wohndauer, um so gegebenenfalls Trends aufzeigen zu können - herausgearbeitet. Markante Unterschiede zwischen diesen Gruppen lassen sich bezüglich folgender Punkte feststellen: Haushaltsstrukturen (vgl. Tabelle 33) Einleitend ist zum Vergleich der Haushaltsstrukturen von zugezogenen und ortsansässi- gen Haushalten anzumerken, dass die Haushaltsstruktur bei den Zugezogenen häufig „jünger“ als die einer (seit längerem) ortsansässigen Einwohnerschaft ist, da jüngere Men- schen/Haushaltstypen im Regelfall mobiler sind, so dass diesb ezügliche Abweichungen bis zu einem gewissen Grad zu erwarten sind64. Daneben ändern sich Lebensweisen und damit auch der Stellenwert spezifischer Haushaltstypen im Zeitverlauf, woraus im Ver- gleich ebenfalls strukturelle Differenzen resultieren (können). Als Hinweis auf einen beginnenden Gentrifizierungsprozess im Untersuchungsgebiet kann aus Sicht von ALP gewertet werden, dass der Anteil an Paaren unter 65 Jahre ohne Kinder sowie der Anteil an Wohngemeinschaften unter den zugezogenen Haushalten deutlich größer ist als unter den ortsansässigen Haushalten, wobei der Unterschied auch schon zu den „jungen“ Ortsansässigen deutlich erkennbar ist. Hiermit zieht verstärkt ein besonders zahlungskräftiger Haushaltstyp (Paare unter 65 Jahre ohne Kinder) , bzw. mit Wohngemeinschaften ein Haushaltstyp, der aufgrund seiner Struktur und Ansprüche in der Lage ist, bei Akzeptanz einer hohen Belegungsdichte auch relativ teure Wohnungen anzumieten, zu. o Auffällig ist, dass der Anteil von Paaren mit minderjährigen Kindern bei den „jun- gen“ Ortsansässigen wie auch bei den Langzeitbewohnern *innen vergleichbar ausgebildet ist, während ihr Anteil bei den Zugezogenen demgegenüber geringer ausfällt. Dies widerspricht der Wahrnehmung vieler der von ALP befragten Exper- ten*innen, die auch derzeit einen verstärkten Zuzug von Familien wahrnehmen. o Die Haushaltsstruktur bei den Langzeitbewohnern *innen zeichnet sich im Ver- gleich zu den beiden anderen Gruppen durch einen (bis zu einem gewissen Punkt allerdings auch erwartbaren) sehr hohen Anteil an Singlehaushalten ab 65 Jahre und durch Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne Kinder aus. Beides Haushaltstypen, die durch eine sehr hohe Wohnkostenbelastung gekennzeichnet sind. Daneben ist bei den Langzeitbewohnern *innen der Anteil an Mehrgenerati onenhaushalten (mit Kindern über ab 18 Jahre) signifikant stärker als bei den beiden anderen Gruppen vertreten. 64 So zeichnen sich jüngere Bevölkerungsgruppen im Regelfall durch ein höheres Bildungsniveau aus als ältere Bevölkerungsgruppen. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 84 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 33: Haushaltsstrukturen - ortsansässige und zugezogene Haushalte Haushaltstypen Zugezogene (Wohndauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) Ortsansässige (Wohndauer im Gebiet zwischen 5 und 10 Jah- ren) Langzeitbewoh- ner (Wohndauer im Gebiet min- destens 10 Jahre) Gesamt Singlehaushalt unter 65 Jahre 35% 35% 25% 30% Singlehaushalt ab 65 Jahre 1% 2% 16% 8% Paare mit minderjährigen Kindern 9% 17% 16% 14% Alleinerziehende (mit Kin- dern unter 18 Jahre) 3% 2% 2% 2% Paarhaushalte ohne Kin- der unter 65 Jahre 35% 26% 14% 23% Paarhaushalte ohne Kin- der ab 65 Jahre 1% 4% 16% 9% Wohngemeinschaften 14% 9% 3% 8% Mehrgenerationenhaus- halte (mit Kindern ab 18 Jahre) 0% 3% 6% 4% Nicht zuordenbare Haus- halte 1% 3% 3% 2% Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Einkommenssituation (vgl. Tabelle 34) Die Einkommenssituation der zugezogenen und der ortsansässigen Haushalte im Unter- suchungsgebiet unterscheidet sich signifikant. Dies wird vor allem beim Vergleich der Zugezogenen mit den Langzeitbewohnern *innen deutlich. Der Mittelwert des monatli- chen Äquivalenzeinkommens beträgt bei letzteren Haushalten 2.011 Euro (netto). Dem- gegenüber verfügen die zugezogenen Haushalte durchschnittlich über ein Äquivalenz- einkommen in Höhe von 2.353 Euro (Mittelwert, netto). Hiermit steht den Haushalten der Zugezogenen ein in Relation zu den Langzeitbewohner*innen rund 15 % (Mittelwert) hö- heres Nettohaushaltseinkommen zur Verfügung. Vergleicht man die Äquivalenzeinkommen der Haushalte der Zugezogenen mit den Orts- ansässigen mit einer Wohndauer von fünf bis unter zehn Jahre ermitteln sich demgegen- über nur relativ geringfügige Unterschiede. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 85 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 34: Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzeinkommen) - ortsansässige und zu- gezogene Haushalte Äquivalenz- einkommen Zugezogene (Wohndauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) Ortsansässige (Wohn- dauer im Gebiet zwischen 5 und unter 10 Jahren) Langzeitbewohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 Jahre) Mittelwert 2.353 € 2.237 € 2.011 € Median 2.167 € 2.173 € 1.750 € Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Hinsichtlich der Betrachtung auf Teilgebietsebene (für die Darstellung im Detail vgl. Ta- belle 52 im Anhang) lässt sich bezüglich der Einkommenssituation (hier Mittelwert Äqui- valenzeinkommen) der Haushalte der Langzeitbewohner im Vergleich zu d er der Zuge- zogenen Folgendes festhalten: o Die Spanne bezüglich der Einkommensdifferenz beläuft sich auf minimal 1 % für das Gebiet Montanusstraße und maximal 28 % für das Gebiet Herz -Jesu-Kirche, womit eine relativ breite Spreizung gegeben ist. o Weitere Teilgebiete mit einer in Relation zum Untersuchungsgebiet insgesamt eher kleineren Differenz sind v. a. die Gebiete Jan -Wellem-Straße (9 %) und Rendsburger Platz (11 %). o Demgegenüber eine im Vergleich ebenfalls überdurchschnittliche Differenz zeichnet die Gebiete Gymnasiumstraße (22 %) und Mülheimer Freiheit (20 %) aus. Mietniveau (vgl. Tabelle 35) Das Mietniveau - hier und im Folgenden bezogen auf die Nettokaltmiete65 sowie nur auf Hauptmietverhältnisse und ohne Wohngemeinschaften - stellt sich für die Haushalte im Untersuchungsgebiet gemäß der ALP -Haushaltsbefragung nach Wohndauer wie folgt dar: o Die Zugezogenen (Wohndauer unter 5 Jahre) zahlen einen um rund 26 % höheren durchschnittlichen Mietzins als die Langzeitbewohner *innen (Wohndauer ab 10 Jahre), und einen um circa 12 % höheren Mietzins als die Ortsansässigen (Wohn- dauer 5 bis unter 10 Jahre). o Die erst kürzlich zugezogenen Haushalte (Wohndauer letzte 2 Jahre) entrichten in Relation zu den Langzeitbewohnern*innen einen nochmals höheren durch- schnittlichen Mietzins (kna pp +30 %), der Unterschied zu den ortsansässigen Haushalten beläuft sich auf rund 15 %. 65 Nettokaltmiete bzw. Grundmiete = Miete ohne Heiz-, Neben-/Betriebskosten, gegebenenfalls inklusive Modernisierungsumlage. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 86 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 o Bei der Betrachtung nach Teilräumen wird deutlich, dass eine relativ breite Spanne bezüglich des Unterschieds des Mietzinses der Zugezogenen im Ver- gleich zu den Langzeitbewohner*innen vorliegt. Sie beträgt minimal rund 9 % im Teilgebiet Herz-Jesu-Kirche, maximal circa 33 % in den Gebieten Montanusstraße und Jan-Wellem-Straße. Tabelle 35: Nettokaltmiete - ortsansässige und zugezogene Haushalte Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Wohnkostenbelastung (vgl. Tabelle 36) Aufgrund der besseren Einkommenssituation rangiert die Wohnkostenbelastung der Zu- gezogenen, trotz der höheren Mieten, die diese Haushalte durchschnittlich zahlen, circa auf dem Niveau der Ortsansässigen, deren Wohndauer fünf Jahre bis unter 10 Jahre be- trägt. Deutliche Unterschiede liegen dagegen im Vergleich der Zugezogenen zu Lang- zeitbewohnern*innen vor. Letztere müssen einen deutlich höheren Anteil des Einkom- mens für Wohnkosten aufwenden. So zeichnen sich „nur“ 23 % der zugezogenen Haus- halte durch eine sehr hohe Wohnkostenbelastung in Höhe von 40 % oder mehr des Net- tohaushaltseinkommens aus, während dies bei den Langzeitbewohnern*innen auf 32 % der Haushalte zutrifft. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 87 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 36: Wohnkostenbelastung - ortsansässige und zugezogene Haushalte Wohnkosten- belastung Zugezogene (Wohndauer im Gebiet weni- ger als 5 Jahre) Ortsansässige (Wohndauer im Gebiet zwi- schen 5 und unter 10 Jah- ren) Langzeitbe- wohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 Jahre) Gesamt weniger als 20% 24% 22% 17% 21% 20-29% 33% 33% 28% 31% 30-39% 20% 24% 23% 22% 40% und mehr 23% 22% 32% 26% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Pkw-Besitz Die in das Untersuchungsgebiet z ugezogenen Haushalte haben – trotz eines durch- schnittlich höheren Einkommens seltener ein Auto (vgl. Tabelle 37), was eine höhere Wohnkaufkraft (Geld, das potenziell fürs Wohnen verwendet werden kann) impliziert. Eine zusätzliche Belastung der Parkraumsituation ist durch den Zuzug einkommensstär- kerer Zielgruppen damit (jedenfalls bisher) eher nicht verbunden. Tabelle 37: Pkw-Besitz - ortsansässige und zugezogene Haushalte Anzahl Pkw Zugezogene (Wohndauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) Ortsansässige (Wohndauer im Gebiet zwischen 5 und unter 10 Jahren) Langzeitbewoh- ner (Wohndauer im Gebiet min- destens 10 Jahre) Gesamt 0 32,9% 24,8% 20,3% 25,2% 1 57,6% 62,7% 65,8% 62,6% 2 9,1% 11,0% 12,8% 11,3% 3 0,4% 1,3% 0,9% 0,8% 4 0,0% 0,3% 0,1% 0,1% Gesamt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Bildungsniveau Das Bildungsniveau 66 der Zugezogenen stellt sich im Untersuchungsgebiet insgesamt deutlich höher dar, als das der Ortsansässigen/Langzeitbewohner*innen (vgl. Tabelle 38). Dies trifft an erste r Stelle zu, vergleicht man die Gruppe der Zugezogenen mit der der 66 In der ALP-Haushaltsbefragung wurde der Bildungsstand aller Haushaltsmitglieder ab inklu- sive einem Alter von 15 Jahren erfragt. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 88 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Langzeitbewohner*innen. Die Letztgenannten zeichnen sich unter anderem in einem deutlich höheren Maße durch einen Hauptschul- oder Realschulabschluss, in einem deut- lich geringeren Maße durch einen Fachhochschul-/Hochschulabschluss aus. Ursächlich für die Differenz beim Bildungsniveau zwischen Ortsansässigen und Zugezo- genen ist neben dem sozialen Status das Alter der Bevölkerung. So lag der Anteil der Personen, die ihre Bildungslaufbahn mit der Fachholschul- oder Hochschulreife oder dem Studium abgeschlossen haben, früher deutlich unter dem heutigen Niveau. Tabelle 38: Bildung (höchster Abschluss) - ortsansässige und zugezogene Haushalte* Ausbildung Zugezogene (Wohndauer im Gebiet weni- ger als 5 Jahre) Ortsansässige (Wohndauer im Gebiet zwischen 5 und unter 10 Jahren) Langzeitbe- wohner (Wohndauer im Gebiet min- destens 10 Jahre) Gesamt Keine Angaben 5% 7% 9% 7% Noch in der schuli- schen Ausbildung 1% 0% 1% 1% Hauptschulabschluss 3% 5% 13% 8% Realschulabschluss 5% 7% 16% 11% Abitur 23% 23% 22% 22% Fachhochschulab- schluss 62% 57% 37% 49% Kein Abschluss 2% 2% 4% 3% Bezug: alle Haushaltsmitglieder ab einem Alter inklusive 15 Jahre. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 6.2.2 Modernisierungstätigkeit Modernisierungstätigkeit Grundsätzlich ist zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu diffe- renzieren. Instandsetzungsmaßnahmen zielen auf die Aufrechterhaltung des baulichen Zustands ab, wohingegen mit Modernisierungsmaßnahmen eine Verbesserung der Wohnverhältnisse einhergeht. Eine Instandsetzung liegt mietrechtlich vereinfacht gesagt dann vor, wenn Beschädigtes repariert und der vertragliche Zustand wiederhergestellt wird. Die Kosten sind über die Miete abgedeckt und damit vom Vermieter zu tragen 67. Modernisierungen können hingegen (zum Teil) auf die Miete umgelegt werden. Seit dem 01.01.2019 können Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 % (vorher 11 %) der für die 67 Ausnahmen bilden gegebenenfalls Wartungsarbeiten, die als gesonderte Posten in der Be- triebskostenverordnung aufgelistet sind oder Schönheitsreparaturen, die Mieterinnen und Mie- ter unter Umständen selbst übernehmen müssen. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 89 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen68. Die Frage, ob eine Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme vorliegt, ist nicht einfach zu beantworten und wird regelmä- ßig erst durch Gerichte entschieden. Eine exakte Differenzierung von Instandsetzungs - und Modernisierungsmaßnahmen konnte im Rahmen der Haushaltsbefragung nicht vorgenommen werden. Zu vermuten ist, dass insbesondere bei den abgefragten Merkmalen o Neues Bad/Erneuerungen im Badezimmer, o neue Küche/Erneuerungen in der Küche, o Abschleifen der Fußböden in Wohnungsräumen, o Erneuerung der Zimmer- oder Wohnungstüren und o Sanierung des Treppenhauses auch Instandsetzungsarbeiten durchgeführt wurden. Wie angeführt, können Instandset- zungsmaßnahmen im Rahmen eines bestehenden Mietvertragsverhältnisses nicht auf die Miete umgelegt werden. Sie stehen auch nicht unter einem Genehmigungsvorbehalt in Sozialen Erhaltungsgebieten. Gleichwohl können entsprechende Maßnahmen im Rah- men einer Neuvermietung zur Mietenmaximierung genutzt werden. Im Rahmen der Haushalt sbefragung wurde das Themenspektrum Modernisierung/In- standsetzung wie folgt gebäude- wie auch wohnungsbezogen abgefragt: „Wurden seit 2014 am Gebäude oder Ihrer Wohnung bauliche Veränderungen, also Instandsetzungen oder Modernisierungen durchgeführt bzw. wurden derartige Vorhaben angekündigt oder sind in Planung?“ 34 % der Haushalte gaben an, dass Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder geplant sind , 45 % verneinten dies, immerhin 21 % konnten hierzu keine Angabe machen (vgl. Abbildung 14). Hiermit liegt eine rege Modernisie- rungs-/Instandsetzungstätigkeit vor. 68 Absolut dürfen die Mieten modernisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 € pro m² Wfl. steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 € pro m² Wfl. dürfen Ver- mieter sogar nur um 2 € pro m² Wfl. anheben. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 90 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Abbildung 14: Modernisierungstätigkeit seit 2014 Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Bezogen auf die mit „ja“ oder „nein“, und damit konkret auf die Frage nach vollzogenen Modernisierungen/Instandhaltungen seit 2014 antwortenden Haushalte, bietet sich be- züglich des Maßnahmenumfangs (abgefragt wurden konkrete 17 mögliche Maßnahmen – vgl. Tabelle 40) folgendes Bild: Im Untersuchungsgebiet insgesamt wurde durchschnitt- lich 1,0 Maßnahme durchgeführt. Spitzenreiter mit durchschnittlich 1,5 Maßnahmen ist das Teilgebiet Rendsburger Platz; mit einem Wert von 1,3 ebenfalls überdurchschnittlich präsentiert sich die Situation im Gebiet Jan -Wellem-Straße. Schlusslichter sind die Ge- biete Mülheimer Freiheit, Gymnasiumstraße und Papageienstraße mit jeweils durch- schnittlich rund 0,8 durchgeführten Maßnah men. Hiermit liegt eine relativ große Diffe- renz in Höhe von gut 50 % zwischen den beiden Eckwerten 1,5 und 0,8 vor, die eine unterschiedlich intensive Modernisierungsaktivität dokumentiert. 45% 34% 21% Nein Ja Weiß nicht Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 91 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 39: Mittelwert durchgeführte Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen seit 2014 nach Teilgebieten Teilgebiet Mittelwert durchgeführte Modernisierungs-/ Instandsetzungsmaßnahmen seit 2014 Mülheimer Freiheit 0,8 Gymnasiumstr. 0,8 Liebfrauen-Kirche 1,1 Deutz-Mülheimer Str. 1,0 Papageienstr. 0,8 Herz-Jesu-Kirche 1,1 Rendsburger Platz 1,5 Jan-Wellem-Str. 1,3 Montanusstr. 1,0 Rhodiusstr. 1,0 Insgesamt 1,0 Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Von den konkret im Fragebogen (dort Frage 23) abgefragten möglichen Maßnahmen (siehe Fragebogen im Anhang), können dabei folgende Maßnahmen am ehesten im Kon- text einer Sozialen Erhaltungssatzung gesteuert werden: Grundrissveränderungen, Zu- sammenlegung von Wohnungen, Teilung der Wohnung, Anbau Balkon ( erstmalig oder erneuernd), Anbau/Einbau eines Aufzugs, Dachgeschossausbau, Wärmedämmung der Fassade, Bau einer Dachterrasse und Schallschutzmaßnahmen. Bezüglich der durchgeführten Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen im Einzel- nen lässt sich unter anderem Folgendes festhalten - vgl. Tabelle 40 (Hinweis: die Werte rekurrieren auf haushalts-/wohnungsbezogene, nicht gebäudebezogene Angaben): o Immerhin 14 % der befragten Haushalte gab an, dass ein neues Bad eingerichtet wurde oder Erneuerungen im Bad stattfanden. o Mit 12 % war der Einbau neuer Fenster die zweithäufigste benannte, beachtlich häufig, durchgeführte Maßnahme. o Rund 10 % der Haushalte gab an, dass im Bereich Heizungsmodernisie- rung/Warmwasser (wohnungsbezogen) Maßnahmen durchgeführt worden seien. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 92 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 o Einbau eines Aufzugs: Diese kostenintensive und zumeist je Gebäude einmalig durchgeführte Maßnahme wurde im Untersuchungsgebiet n ur selten durchge- führt (1 %). o Anbau Balkon (erstmalig oder erneuernd): Auch hier handelt es sich um eine Maß- nahme, die im Lebenszyklus einer Wohnung selten mehrmals erfolgt. 4 % der Haushalte gaben an, dass diesbezüglich Maßnahmen durchgeführt worden sind. o Wärmedämmung der Fassade: 7 %. Tabelle 40: Modernisierungs-/Investitionstätigkeit – Einzelmaßnahmen durchgeführt seit 2014 sowie geplant Durchge- führt* Geplant* Neues Bad / Erneuerungen im Badezimmer 14% 1% Neue Küche / Erneuerungen in der Küche 7% 1% Einbau neuer Fenster 12% 2% Schallschutzmaßnahmen 3% 0% Heizungsmodernisierung / Warmwasser 10% 2% Modernisierung der Elektroinstallation (mehr Stromkreise) 8% 1% Abschleifen der Fußböden in Wohnungsräumen 3% 0% Erneuerung der Zimmer- oder Wohnungstüren 9% 1% Grundrissveränderungen 3% 1% Zusammenlegung von Wohnungen 1% 0% Teilung der Wohnung 0% 0% Anbau Balkon (erstmalig oder erneuernd) 4% 1% Anbau / Einbau eines Aufzugs 1% 0% Dachgeschossausbau 4% 1% Sanierung des Treppenhauses 9% 2% Wärmedämmung der Fassade 7% 1% Bau einer Dachterrasse 1% 0% * Bezogen auf Haushalte, die hierzu Angaben machen konnten Grün markiert: Maßnahmen am ehesten im Kontext einer Sozialen Erhaltungssatzung steuerbar. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 93 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Dachgeschossausbau Von den befragten Haushalten äußerten 4 %, dass seit 2014 ein Dachgeschossausbau stattgefunden hat (vgl. Tabelle 40). Zu berücksichtigen ist hierbei, dass gerade in größe- ren Objekten Mieter*innen einen Dachgeschossausbau gegebenenfalls gar nicht regist- rieren (können). Auch hier handelt es sich um eine n Aspekt, der das gesamte Gebäude betrifft und wohnungsbezogen ausgewertet wird. 6.2.3 Mietpreisstrukturen und Mietpreisentwicklung Mietpreisentwicklung im großräumigen Vergleich (2014 zu 2019) – Basis Sekundärdaten Um die Mietpreisentwicklung in den letzten Jahren im Untersuchungsgebiet sowie in den Teilgebieten mit der Situation im Stadtteil Mülheim, im Bezirk Mülheim und in Köln ver- gleichen zu können, wird im Folgenden die Veränderung der Angebotsmieten (€/m2 net- tokalt) für unmöblierte Wohnungen im Bestand für das Jahr 2019 im Vergleich zum Jahr 2014 gemäß Sekundärdaten der Stadt Köln dargestellt. Es handelt sich hierbei um die Medianmiete69. Die Auswertung zeigt, dass das Mietniveau im Untersuchungsgebiet 2014 wie auch 2019 jeweils mit 9,05 € bzw. 11,00 unter dem der Stadt Köln (2014: 9,40 €; 2019: 11,80 €) und des Stadtteils Mülheim (2014: 9,30 €; 2019: 11,50 €), aber oberhalb des jeweiligen Wertes für den Stadtbezirk Mülheim (2014: 8,60 €; 2019: 10,30 €) rangierte. Im Jahr 2014 lag die Bestands-Medianmiete für unmöblierte Wohnungen in Köln knapp 4 % höher als im Un- tersuchungsgebiet, im Jahr 2019 betrug die Differenz circa 7 %70. Vergleicht man das Mietniveau auf Teilgebietsebene mit dem der Stadt Köln, zeigt sich, dass in 2014 die Gebiete Mülheimer Freiheit, Jan -Wellem-Straße und Deutz-Mülheimer Straße geringfügig, in 2019 die Gebiete Rhodiusstraße (geringfügig) und Deutz-Mülhei- mer Straße (moderat) oberhalb des Kölner Niveaus rangierten. Während von 2014 auf 2019 die Medianmiete in Köln im Bestand um knapp 26 % anstieg, lässt sich für das Untersuchungsgebiet ein geringfügig niedrigerer Zuwachs um knapp 22 % festhalten. Im Stadtteil Mülheim erfolgte eine Mietsteigerung um run d 24 %, im Bezirk Mülheim ein Zuwachs um rund 20 %. Bezüglich der Teilgebiete zeichneten sich die Gebiete Rhodiusstraße mit rund 39 % und Gymnasiumstraße mit rund 34 % durch eine in Relation zu Köln deutlich intensivere Mietpreisdynamik 2014 zu 2019 aus, während sie für alle weiteren Teilgebiete darunter angesiedelt ist. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass , ausgehend von einem im gesamtstädtischen Vergleich leicht geringerem Mietniveau im Jahr 2014 , die Mietpreisdynamik (Vergleich 69 Der Median ist der Wert in der Mitte einer der Größe nach geordneten Datenreihe. Bei einer ungeraden Anzahl an Datenwerten ist der Median der Wert in der Mitte. Bei einer geraden An- zahl an Datenwerten entspricht der Median dem Durchschnitt der beiden mittleren Werte. 70 Quelle: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH; Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (eigene Berechnungen). Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 94 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 zu 2019) im Untersuchungsgebiet unwesentlich schwächer als in Köln ausfiel. Das Miet- niveau wie auch die Mietpreisdynamik betrifft aber im Untersuchungsgebiet eine in Re- lation zur Stadt Köln sozio -ökonomisch schwächer aufgestellte Bevölkerung, was sich unter anderem in der Wohnk ostenbelastung ausdrückt. Das Mietniveau und die Miet- preisdynamik sind damit in Zusammenhang mit einem erheblichen Verdrängungspoten- zial zu interpretieren. Bei Betrachtung auf Teilgebietsebene sind deutliche Unterschiede erkennbar. Zu einen was die Mietpreisspanne im Untersuchungsgebiet betrifft, zum anderen hinsichtlich der Mietpreisdynamik einzelner Gebiete. Kleinräumiges Mietniveau im Untersuchungsgebiet – Basis Haushaltsbefragung Die ALP-Haushaltsbefragung ermittelt für das Untersuchungsgebiet ein Mietniveau (Net- tokaltmiete, freifinanzierte Wohnungen, nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften) in Höhe von 9,00 Euro pro m2 Wohnfläche (Wfl.) Die Spanne hinsichtlich der Teilgebiete fällt mit minimal 8,64 Euro je m 2 Wfl. für das Teilgebiet Rendsburger Platz und maximal 9,28 Euro je m2 Wfl. für das Teilgebiet Liebfrauen-Kirche moderat aus. Abweichungen zu den durch die Stadt Köln zur Verfügung gestellten Mietdaten (Inse- rate) sind meist darauf zurückzuführen, dass kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften (mit eher günstigen Mietwohnungen) andere Vertriebswege nutzen als private Eigentümer und privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen. Die Mietwerte, die sich auf Inserate beziehen, sind daher in der Regel höher als die tatsächlich gezahlten Mieten. Die Differenz zwischen dem Mietniveau im Untersuchungsgebiet insgesamt und dem Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf sehr hohe rund 30 %. Die geringste Differenz lässt sich dabei für das Teilgebiet Rendsburger Platz (rund 22 %), die größte für das Teilgebiet Mülheimer Freiheit (rund 43 %) konstatieren, womit eine erheb- liche Spreizung vorliegt. Mietniveau im Untersuchungsgebiet unterschieden nach Baualtersklass e und Woh- nungsgröße – Basis Haushaltsbefragung Die folgende Tabelle 41 stellt zum einen den Zusammenhang von Miethöhe (Nettokalt- miete, freifinanzierte Wohnungen, nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften) und Baualtersklasse, zum anderen den von Miethöhe und Wohnungsgröße dar – zur Darstel- lung beider Kriterien in kombinierter Form siehe die Tabelle 53 im Anhang. o Die Mieten für Wohnungen aller Altersklassen bis zum Jahr 1977 rangieren annä- hernd auf demselben Niveau (8,48 bis 8,64 Euro je m2 Wfl.) und damit unter dem Level des Untersuchungsgebiets insgesamt (9,00 Euro). Dies trifft hiermit auch auf die durchschnittliche Miete im gründerzeitlichen Wohnungsbestand bis 1918 zu. o Die Baualtersklassen 1978 bis 1994 und 1995 bis 200 9 zeichnen sich durch eine vergleichbare Miethöhe von rund 9,50 Euro aus. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 95 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 o Der nächste „Mietsprung“ lässt sich – erwartbar – für den jüngsten Wohnungsbe- stand ab 2010 festhalten (durchschnittlich rund 10,50 Euro). o Das durchschnittliche Mietniveau für kleine Wohnungen unter 40 m2 Wohnfläche rangiert mit rund 11 Euro erkennbar über dem durchschnittlichen Mietniveau im Untersuchungsgebiet (9,00 Euro). Ein erwartbarer Befund, da kleine Wohnungen im Regelfall eine im Vergleich höhere Quadratmetermiete aufweisen. o Leicht über dem Durchschnitt liegende Werte lassen sich auch für Wohnungen der Größenklasse 40 bis unter 60 m2 und für große Wohnungen (ab 140 m2) fest- halten. o Für alle weiteren Wohnungsgrößenklassen liegt das durchschnittliche Mietniveau bei circa 8,50 Euro. Tabelle 41: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche - differenziert nach Wohnungsgröße und Baualtersklasse Baualtersklasse Mittelwert Miete* Wohnfläche Mittelwert Miete* Bis 1918 8,64 € Unter 40 m² 11,07 € 1919-1948 8,54 € 40 bis unter 60 m² 9,15 € 1949-1977 8,48 € 60 bis unter 80 m² 8,51 € 1978-1994 9,30 € 80 bis unter 100 m² 8,58 € 1995-2009 9,52 € 100 bis unter 120 m² 8,74 € Ab 2010 10,47 € 120 bis unter 140 m² 8,44 € Unbekannt 9,73 € 140 m² und mehr 9,08 € Insgesamt 9,00 € Insgesamt 9,00 € *Freifinanziert, nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Mieterhöhungen im Bestand – Basis Haushaltsbefragung Sofern die mietrechtlichen Voraussetzungen gegeben sind, können Mietpreisanpassun- gen bei bestehenden Mietvertragsverhältnissen vorgenommen werden. Dies erfolgte in den Untersuchungsgebieten durch die Vermieterinnen und Vermieter mehrheitlich. Be- zogen auf das Untersuchungsgebiet insgesamt erfolgte bei 60 % der Verträge eine An- passung. Die folgenden Ausfü hrungen und die Tabelle 42 beziehen sich auf Haushalte, die An - gaben zur vorherigen und zur jetzigen Nettokaltmiete ihrer Wohnung getroffen haben Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 96 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 (letzte Mietänderung ohne Wohnungswechsel). Die letzte Mieterhöhung im Untersu- chungsgebiet beläuft sich auf durchschnittlich erhebliche 9 %. Sie variiert dabei deutlich nach Teilgebieten zwischen 7,8 % im Teilgebiet Mülheimer Freiheit und 14,8 % im Teil- gebiet Herz-Jesu-Kirche. Tabelle 42: Vergleich vorherige und derzeitige Wohnungs-Nettokaltmiete Teilgebiete Vorherige Nettokalt- miete Jetzige Net- tokaltmiete Durchschnitt- liche Diffe- renz absolut Durchschnitt- liche Diffe- renz relativ Mülheimer Freiheit 569 € 613 € 44 € 7,8% Gymnasiumstr. 528 € 573 € 45 € 8,6% Liebfrauen-Kirche 603 € 651 € 48 € 8,0% Deutz-Mülheimer Str. 608 € 659 € 50 € 8,2% Papageienstr. 501 € 547 € 45 € 9,1% Herz-Jesu-Kirche 541 € 621 € 80 € 14,8% Rendsburger Platz 545 € 608 € 63 € 11,6% Jan-Wellem-Str. 590 € 643 € 53 € 8,9% Montanusstr. 528 € 571 € 43 € 8,1% Rhodiusstr. 579 € 631 € 51 € 8,8% Insgesamt 563 € 614 € 51 € 9,0% Rundungsdifferenzen möglich. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Vergleichsweise häufig erfolgten erhebliche Mietpreisanpassungen in Höhe von 10 % bis 15 %. Dies gilt in besonderem Maße für das Teilgebiet Liebfrauen-Kirche. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 97 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Hinweis: Mietsteigerungen über 15 % liegen über der derzeit gültigen Kappungsgrenze.71 Mietpreissteigerungen in diesem Umfang können nur durch wohnwerterhöhende Maß- nahmen gerechtfertigt werden. Tabelle 43: Anpassung bestehender Mietverträge Teilgebiete Bis 3% erhöht 3% bis 5% erhöht 5% bis 10% er- höht 10% bis 15% er- höht Über 15% erhöht Mülheimer Freiheit 27% 19% 18% 19% 18% Gymnasiumstr. 14% 14% 35% 28% 9% Liebfrauen-Kirche 27% 4% 12% 50% 8% Deutz-Mülheimer Str. 16% 20% 28% 19% 18% Papageienstr. 27% 10% 32% 12% 19% Herz-Jesu-Kirche 14% 7% 24% 24% 31% Rendsburger Platz 13% 16% 20% 24% 27% Jan-Wellem-Str. 22% 13% 31% 19% 15% Montanusstr. 16% 16% 33% 21% 14% Rhodiusstr. 11% 21% 37% 21% 11% Gesamt 19% 15% 27% 22% 17% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 71 Am 01.07.2020 ist die Mietschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (MietSchVO NRW) in Kraft getreten. Diese regelt unter anderem die Kappungsgrenze: Bestandsmieten dür- fen bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nur um ma- ximal 15 Prozent (im Gegensatz zum gesetzlichen Regelfall von 20 Prozent) angehoben wer- den. Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 98 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 6.3 Zwischenfazit Verdrängungsdruck Hinsichtlich des Verdrängungsdrucks im Untersuchungsgebiet bietet sich ein differen- ziertes Bild. o Es ist eine r ege Modernisierungstätig vorhanden ; umfassende Sanierungen/Lu- xusmodernisierungen sind aber eher die Ausnahme. o Es liegt eine d ynamische, Mietenentwicklung vor, wobei aber die Dynamik wie auch das Mietenniveau unterhalb des gesamtstädtischen Mittels rangiert. o Ein deutliches Indiz für in Hinblick auf den Verdrängungsdruck ist die große Preis- differenz zwischen Alt- und Neuverträgen (2 Jahre). So liegt das Niveau der Neu- vertragsmieten rund 30 % erheblich über den langjährigen Bestandsmieten (10 Jahre und älter). o Ein weiteres maßgebliches Indiz für den Verdrängungsdruck sind die vorhande- nen Unterschiede zwischen ortsansässigen und zugezogenen72 Haushalten. o So verfügen die Zugezogenen unter anderem über signifikant höhere Ein- kommen als die Langzeitbewohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 Jahre). o Aufgrund der besseren Einkommenssituation rangiert die Wohnkosten- belastung der Zugezogenen, trotz der höheren Mieten, die diese Haus- halte durchschnittlich zahlen, circa auf dem Niveau der Ortsansässigen, deren Wohndauer fünf Jahre bis unter 10 Jahre beträgt. Deutliche Unter- schiede liegen dagegen im Vergleich der Zugezogenen zu Langzeitbe- wohnern*innen vor. Letztere müssen einen deutlich höheren Anteil des Einkommens für Wohnkosten aufwenden. o Ferner haben die Zugezogenen (trotz höherer Einkommen) seltener ein Auto als die Langzeitbewohner, was eine höhere Wohnkaufkraft bedingt. o Das Bildungsniveau der Zugezogenen ist deutlich höher als v. a. das Bil- dungsniveau der Langzeitbewohner ausgeprägt - was auch mit alters- strukturellen Unterschieden zusammenhängt. Im Ergebnis ist das Untersuchungsgebiet hinsichtlich der Indikatoren Modernisierungstä- tigkeit sowie Mietenentwicklung und -niveau (noch) nicht durch einen besonders dyna- mischen Verdrängungsdruck gekennzeich net. Die maßgeblichen, „verdrängungstypi- schen“, Unterschiede zwischen Zugezogenen und Langzeitbewohnern sowie die große Preisdifferenz zwischen Alt - und Neuverträgen können aber als Indizien für einen sich aufbauenden Verdrängungsdruck gewertet werden. Die Stadt Köln hätte mit dem Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Untersuchungsgebiet somit die Möglichkeit, ei- ner verstärkten Verdrängung der angestammten Bevölkerung entgegenzuwirken. 72 Wohndauer bis inkl. vier Jahre im Untersuchungsgebiet. Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 99 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 7 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet Die (potenzielle) Verdrängung aus dem Stadtteil ist insbesondere dann als negativ zu bewerten, wenn damit der Verlust von Bindungen einhergeht. Stabile Bindungen im Wohnumfeld – gerade in sozial durchmischten Wohngebieten – können daneben auch zu einer Stabilisierung der Lebensumstände sozio -ökonomisch schwächer aufgestellter Gruppen beitragen. Die Verbundenheit mit dem Wohnumfeld umfasst sowohl die lokalen Alltagsbezüge als auch die Wertschätzung der Nachbarschaft. Je geringer die Gebietsbindung, desto grö- ßer die (Grund-)Wahrscheinlichkeit für Fortzüge aus dem Gebiet. Als Indikatoren für die Gebietsbindung wurden folgende Merkmale ausgewählt: o Wohndauer/Sesshaftigkeit o Nutzung des Umfelds, Vernetzung im Stadtteil o Kontakte in der Nachbarschaft o Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet o Umzugsabsichten (Gründe, Umzugsziel) 7.1 Wohndauer/Sesshaftigkeit Die durchschnittliche Wohndauer (vgl. Tabelle 44) im Untersuchungsgebiet beläuft sich auf 14,9 Jahre, was einen hohen Wert darstellt. Bei der Betrachtung nach Teilgebieten wird eine relativ b reite Spanne zwischen minimal 12,4 Jahren im Gebiet Jan -Wellem- Straße und maximal 17,4 Jahre im Gebiet Montanusstraße deutlich. Die Wohndauer in den Teilgebieten korrespondiert dabei unter anderem zum Teil mit dem Anteil an Perso- nen mit Migrationshintergrund wie auch mit der Höhe des Haushaltseinkommens. Je hö- her der Anteil an Personen mit Migrationshintergrund ausgeprägt ist, umso tendenziell höher ist die Wohndauer , je höher das Haushaltseinkommen (Äquivalenzeinkommen), umso tendenziell geringer die Wohndauer im Gebiet. Mit einer durchschnittlichen Wohndauer in der aktuellen Wohnung in Höhe von 11,9 Jahren lässt sich daneben auch diesbezüglich im Unter suchungsgebiet eine deutliche Sesshaftigkeit festhalten (vgl. Tabelle 44). Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 100 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 44: Wohndauer Teilgebiet Durchschnittliche Wohndauer im Gebiet (Jahre) Durchschnittliche Wohndauer in der Wohnung (Jahre) Jan-Wellem-Str. 12,4 10,1 Deutz-Mülheimer Str. 12,6 10,4 Gymnasiumstr. 12,9 10,6 Herz-Jesu-Kirche 14,4 12,2 Mülheimer Freiheit 15,9 12,4 Rendsburger Platz 16,2 13,1 Liebfrauen-Kirche 16,3 11,6 Rhodiusstr. 16,3 14,1 Papageienstr. 17,0 12,5 Montanusstr. 17,4 14,4 Untersuchungsgebiet 14,9 11,9 Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 7.2 Umzug: Absichten, Gründe und Ziele Umzugsabsichten Gemäß Haushaltsbefragung will mit 59 % die Mehrheit der befragten Haushalte nicht in den nächsten zwei Jahren aus ihrer Wohnung ausziehen, 27 % ziehen dies eventuell in Betracht, 14 % wollen auf jeden Fall umziehen (zusammen 41 %). Eine im Vergleich über- durchschnittliche Umzugsbereitschaft lässt sich für die Teilgebiete Montanusstraße und Jan-Wellem-Straße festhalten. Hier antworten zusammen rund 48 % bzw. 46 % mit „ja, auf jeden Fall“ oder mit „ja, eventuell“. Hinsichtlich der konk reten Umzugsbereitschaft (Antwortoption „ja, auf jeden Fall“) sticht im Vergleich mit rund 19 % das Ergebnis für das Teilgebiet Papageienstraße hervor. Für die Bewertung der Gebietsbindung ist weniger die Frage, ob ein Umzug geplant ist, sondern warum und wohin entscheidend. Umzugsgründe Bei den Umzugsgründen (vgl. Abbildung 15 – Mehrfachnennungen möglich) der Haus- halte, die auf jeden Fall oder eventuel l in den nächsten zwei Jahren ausziehen wollen , Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 101 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 lassen sich drei Typen unterscheiden: allgemeine Gründe wie beispielsweise „Wohnung zu klein“ oder „Änderung des Familienstandes“, negative Merkmale der Wohnung oder des Wohnumfeldes wie beispielsweise „Wohnung zu laut“ oder „ungepflegtes Wohnum- feld“ sowie Gründe, die mit Aufwertung/Verdrängung assoziiert werden können wie bei- spielsweise „Wohnung zu teuer“ oder „Kündigung“. Die Haushaltsbefragung ergibt, dass allgemeine Gründe sowie negative Merkmale der Wohnung oder des Wohnumfeldes klar im Vordergrund stehen, mit Aufwertung/Ver- drängung assoziierten Gründen kommt demgegenüber nur eine deutlich untergeord- nete Rolle zu. Hinsichtlich der Nennung negativer Merkmale der Wohnung und des Wohnumfeldes fällt auf, dass mit „ungepflegtes Wohnumfeld“ (28 % der umzugswilligen Haushalte äußerten sich derart), „Gegend zu unsicher“ (23 %) und „kein geeignetes Umfeld für Kinder“ (21 %) auf den Plätzen zwei bis vier negative Anmerkungen zum Wohnumfeld und nicht zur Wohnung dominieren, was einen eher kritischen Blick auf den Wohnstandort Mülheim Süd-West wirft. Abbildung 15: Umzugsgründe Mehrfachnennungen möglich. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 102 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Bei den allgemeinen Gründen stehen „klassische“ Motive im Vordergrund: „Wohnung ist zu klein“ (35 %), Änderung des Familienstandes (30 %) und „Wunsch nach größerer Woh- nung“ (26 %). Bei Betrachtung auf Teilgebietsebene ist eine zum Teil „individuelle“ Gewichtung der Um- zugsgründe erkennbar. Daten hierzu können der Tabelle 54 im Anhang entnommen wer- den. Differenziert nach Haushaltstypen (vgl. Tabelle 55 im Anhang) lässt sich unter anderem Folgendes zu den Umzugsgründen festhalten (Mehrfachnennungen waren möglich): o Singlehaushalte unter 65 Jahre benennen diesbezüglich leicht überdurchschnitt- lich das ungepflegte Wohnumfeld. o Für Seniorensinglehaushalte (ab 65 Jahre) stehen im Vergleich überdurchschnitt- lich häufig die Umzugsgründe ungepflegtes Wohnumfeld, Wohnung ist zu groß, gewünschte Nähe zu Verwandten sowie gesundheitliche Gründe im Vordergrund, wobei die letztgenannten drei Gründe altersassoziiert sind. o Seniorenpaarhaushalte (ab 65 Jahre) thematisieren überproportional die Um- zugsgründe Wohnung zu laut, Gegend zu uns icher, gesundheitliche Gründe so- wie Wohnung zu groß. Die beiden letztgenannten Gründe sind wiederum alters- assoziiert. o Von Paarhaushalten ohne Kinder (unter 65 Jahre) werden überdurchschnittlich häufig die Gründe Wohnung zu klein und Wunsch nach größerer Wohnung, Än- derung des Familienstandes und kein geeignetes Umfeld für Kinder angeführt. In der Zusammenschau verweist dies voraussichtlich unter anderem auch auf Paare, die in die Familiengründungsphase eintreten wollen. o Familien mit minderjährigen Kindern be nennen überdurchschnittlich häufig die Gründe Wohnung zu klein, kein geeignetes Umfeld für Kinder und Erwerb von Wohneigentum. Hiermit werden Gründe genannt, die mit den spezifischen An- sprüchen und Zielen dieses Haushaltstyps verknüpft sind. o Für Alleinerzi ehende mit minderjährigen Kindern stehen überdurchschnittlich häufig die Gründe Wohnung zu klein, Gegend zu unsicher und mangelnde Ord- nung und Sauberkeit im Fokus. o Mehrgenerationenhaushalte mit volljährigen Kindern äußern sich bezüglich di- verser Umzugsgründe überdurchschnittlich intensiv: Änderung des Familienstan- des, ungepflegtes Wohnumfeld, Gegend zu unsicher, Erwerb von Wohneigentum, berufliche Gründe, schlechter Zustand des Hauses sowie „Wohnung wird moder- nisiert und dann zu teuer“. Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 103 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Umzugsziel Nur eine Minderheit der Haushalte mit Umzugswunsch will im jetzigen Wohn-/Untersu- chungsgebiet bleiben (18 %). 6 % der Haushalte orientieren sich auf eine Wohnung wo- anders im Stadtteil Mülheim; 5 % auf eine Wohnung in einem anderen Stadtteil des Stadtbezirks Mülheim. 49 % der befragten umzugswilligen Haushalte wollen den Stadtbezirk Mülheim verlas- sen. Hiervon möchte rund die Hälfte woanders in Köln wohnen. 21 % der umzugswilligen Haushalte konnte kein klares Umzugsziel benennen oder äußerte sich indifferent (noch völlig unklar/weiß nicht/egal)73. Hiermit liegt bei den umzugswilligen Haushalten diesbezüglich nur eine eher geringe Bindung an das engere und weitere Wohnquartier/-gebiet vor. Abbildung 16: Umzugsziel Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 73 Rundungsdifferenzen jeweils möglich. 18% 6% 5% 24% 15% 7% 3% 21% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% In meinem jetzigen Wohngebiet Woanders im Stadtteil Mühlheim In einem anderen Stadtteil des Stadtbezirks Mülheim Woanders in Köln Im Umland Kölns Sonstiges Bundesgebiet Im Ausland Noch völlig unklar/weiß nicht/egal Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 104 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 7.3 Bindung, Vernetzung, Nutzung von Infrastrukturen Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet In der ALP-Haushaltsbefragung wurden die Haushalte gebeten, das Zusammenleben im Wohngebiet anhand von Schulnoten von 1 (sehr gut) bis 6 (ungenügend) einzuschätzen (vgl. Abbildung 17); in der Gesamtschau wird das Zusa mmenleben als meist gut oder befriedigend bewertet (im Mittel Note 2,8). 78 % der befragten Haushalte schätzt das Zusammenleben als sehr gut, gut oder befriedigend ein, während die deutliche Minder- heit (22 %) für die Noten 4 (ausreichend) bis 6 (ungenügend) votiert. Auch auf Teilgebietsebene variiert die Notengebung im Mittel zwischen rund 2,6 (Mül- heimer Freiheit) und 3,0 (Herz-Jesu-Kirche, Liebfrauen-Kirche, Papageienstraße) und da- mit nur relativ gering74. Abbildung 17: Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Kontakte in der Nachbarschaft Die Verbundenheit mit dem Quartier hängt auch mit den nachbarschaftlichen Kontak - ten zusammen (vgl. Abbildung 18). Mit rund 10 % gibt nur eine Minderheit der befragten Haushalte an, die Nachbarn*innen kaum oder gar nicht zu kennen. Häufig bestehen flüchtige nachbarschaftliche Kontakte (rund 35 %). Über die Hälfte der Befragten gab an, 74 Werte für die weiteren Teilgebiete: 2,8 (Gymnasiumstraße, Jan-Wellem-Straße); 2,9 (Monta- nusstraße, Rhodiusstraße). 8% 40% 30% 15% 5% 2% 1 (sehr gut) 2 (gut) 3 (befriedigend) 4 (ausreichend) 5 (mangelhaft) 6 (ungenügend) Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 105 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 dass ein intensiveres Verhältnis mit gelegentlichen Hilfeleistungen (rund 35 %) oder so- gar Freundschaften (rund 20 %) vorliegen. Die nachbarschaftlichen Kontakte weisen auf eine vorliegende Bindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet hin. Bei kleinräumiger Betrachtung lässt sich unter anderem Folgendes anmerken: o Ein im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt mit 55 % engeres nachbar- schaftliches Verhältnis („kenne meine Nachbarn näher“, „bin mit meinen Nach- barn befreundet“) gaben die befragten Haushalte in den Gebieten Montanus- straße (63 %), Deutz-Mülheimer Straße (60 %) und Rendsburger Platz (59 %) an. o Die diesbezüglichen Werte für die Gebiete Mülheimer Freiheit, Gymnasiumstraße und Stadtgarten rangieren mit Werten zwischen 53 und 54 % annähernd auf dem Niveau des Untersuchungsgebiets insgesamt. o Demgegenüber ein in Relation zum Untersuchungsgebiet eher weniger enges nachbarschaftliches Verhältnis („ich kenne meine Nachbarn kaum“, „ic h kenne meine Nachbarn flüchtig“) benannten die Haushalte in den Gebieten Herz-Jesu- Kirche (55 %), Papageienstraße (53 %) und Liebfrauenkirche (50 %). o Bei alleiniger Betrachtung der Antwortoption „ich kenne meine Nachbarn kaum“ (Wert im Untersuchungsgebiet insgesamt 10 %) ermitteln sich für die Gebiete Gymnasiumstraße (18 %), Rhodiustraße (16 %) und Herz-Jesu-Kirche (15 %) ver- gleichsweise erhöhte Werte. Abbildung 18: Nachbarschaftskontakte Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 10% 35% 35% 20% Ich kenne meine Nachbarn kaum Ich kenne meine Nachbarn flüchtig Ich kenne meine Nachbarn näher Ich bin mit meinen Nachbarn befreundet Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 106 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Nutzung der örtlichen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld Für die Wohnzufriedenheit und die sozialräumliche Gebietsbindung spielt das lokale Inf- rastrukturangebot eine wichtige Rolle. Im Rahmen der Haushalt sbefragung wurden da- her auch die Nutzung und Bedeutung von lokalen Infrastrukturangeboten erhoben. Die Tabelle 45 (Mehrfachnennungen möglich) gibt einen Überblick über die jeweilige Nut- zungsintensität. Zu beachten ist dabei, dass nicht alle abgefragten Infrastrukturangebote für alle Haushaltstypen gleiche rmaßen von Belang sind ( beispielsweise Schulen, Ange- bote für Senioren), was bei der Interpretation der Werte zu berücksichtigen ist. Daneben spielt es für die Beurteilung der angegebenen Nutzungsintensität eine Rolle, in welchem Umfang im Untersuchungsgebiet bestimmte Infrastrukturen überhaupt vorhanden sind – beispielsweise im kulturellen Bereich. In der Gesamtschau stellt die Nutzung der örtlichen Infrastrukturen einen maßgeblichen Faktor für die Vernetzung im Untersuchungsgebiet Mülheim Süd-West und die Bindung an das Wohnumfeld dar. Einrichtungen bzw. Angebote, die – jedenfalls theoretisch – alle Haushaltstypen anspre- chen, sind kulturelle Einrichtungen, medizinische Einrichtungen, Vereine (Mitgliedschaft), religiöse Einrichtungen, öffentliche Grünflächen, öffentlicher Nahverkehr und (bedingt) Sportanlagen/Sportangebote. „Selbstläufer“ sind hier die Nutzung von öffentlichen Grünflächen (rund 81 % der befragten Haushalte; sogar 97 % bei den Wohngemeinschaf- ten) und des Nahverkehrs (87 % der Haushalte); bedingt auch die Inanspruchnahme me- dizinischer Einrichtungen (rund 59 % der Haushalte). Kulturelle Einrichtungen im Wohn- gebiet werden von rund 36 % der Haushalte besucht - dabei am intensivsten von Paar- haushalten unter 65 Jahren (ohne Kinder) u nd von Wohngemeinschaften (44 % bzw. 52 %). 18 % der Haushalte gibt eine Vereinsmitgliedschaft an, wobei dies vor allem für Familien mit minderjährigen Kindern besonders von Belang ist (40 %). Sportanla- gen/Sportangebote werden von rund 26 % der Haushalte genutzt, wobei (erwartbar) im Vergleich eine überdurchschnittliche Inanspruchnahme durch Familien mit minderjähri- gen Kindern (rund 46 %) vorliegt. Aber auch Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern (35 %), Wohngemeinsch aften (34 %) und Paarhaushalte unte r 65 Jahre (32 %) nutzen diese Angebote im Vergleich aller Haushaltstypen überdurchschnittlich intensiv. Mit ei- ner Nutzungsintensität von rund 16 % aller Haushalte stehen religiöse Einrichtungen we- niger im Fokus der Bewohner*innen. Schulische Angebote (Grundschule, weiterführende Schule), Kitas und Spielplätze spre- chen erwartungsgemäß Haushalte mit minderjährigen Kindern an und werden von die- sen maßgeblich genutzt. Auffällig ist dabei eine hohe Nutzungsintensität der Spielplätze (um die 75 % bei Haushalten mit minderjährigen Kindern). Demgegenüber kommt Kin- der- und Jungendfreizeiteinrichtungen nur eine relativ geringe Rolle zu (zwischen 13 bis 15 % bei Haushalten mit minderjährigen wie volljährigen Kindern). Angebote für Senio- ren werden am stärksten durch Singlehaushalte ab 65 Jahre (15 %) frequentiert (Paar- Haushalte „nur“ 9 %). Beratungseinrichtungen werden von rund 8 % der Haushalte in Anspruch genommen; dabei im besonderen Maße durch Alleinerziehende (24 %). Nach- barschaftstreffs sind für 11 % der Haushalte von Belang, und stehen damit weniger im Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 107 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Fokus der Bewohner*innen, wobei aber anzumerken ist, dass das im Untersuchungsge- biet nicht jeder Teilraum über entsprechende Angebote verfügt. Tabelle 45: Nutzung der lokalen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld Infrastrukturen Prozent der Fälle* Angebote für Senioren 4% Beratungseinrichtungen 8% Grundschule 10% Kinder und Jugendfreizeiteinrichtungen 4% Kita 10% Kulturelle Einrichtungen 36% Medizinische Einrichtungen 59% Mitgliedschaft in Vereinen 18% Nachbarschaftstreff 11% Öffentliche Grünflächen 81% Öffentlicher Nahverkehr 87% Religiöse Einrichtungen 16% Spielplätze 26% Sportanlagen Sportangebote 26% Weiterführende Schule 9% Mehrfachnennungen möglich. Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 108 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 7.4 Zwischenfazit Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet Wie schon beim Verdrängungsdruck, bietet sich auch bezüglich der Gebietsbindung und Vernetzung der befragten Haushalte im Untersuchungsgebiet ein differenziertes Bild. o Die durchschnittliche Wohndauer der befragten Haushalte im Gebiet ist mit knapp 12 Jahren hoch ausgeprägt, was diesbezüglich eine faktisch hohe Bindung an das Untersuchungsgebiet dokumentiert. o Viele Haushalte mit Umzugswunsch wollen das Gebiet verlassen oder wissen noch nicht, wohin sie ziehen werden. Von den umzugswilligen Haushalten werden da- bei nicht schwerpunktmäßig mit Aufwertung/Verdrängung assoziierte Umzugs- gründe benannt, sondern andere – unter anderem mit dem Quartier/dem Umfeld negativ verknüpfte – Gründe. Trotz dessen überwiegt die Zahl der Haushalte, die entweder nicht umziehen wollen (59 %) oder aber im Stadtteil bleiben wollen (12 %). o Das Zusammenleben und die nachbarschaftlichen Beziehungen im Wohngebiet sind durchschnittlich stark ausgeprägt. o Die Gebietsbindung ist hinsichtlich der Nutzung lokaler Infrastrukturen ebenfalls durchschnittlich ausgebildet. Eine Verdrängung aus dem Gebiet würde vor allem für die unfreiwillig Fortziehenden einen Verlust der sozialen Netzwerke bedeuten . Die Experten*innengespräche bestäti- gen, dass für bestimmte Bevölkerungsgruppen ( beispielsweise Einkommensschwache, teilweise Alleinerziehende, teilweise Migranten, teilweise Senioren) die gewachsenen lo- kalen Infrastrukturen von hoher Bedeutung sind. So haben Einrichtungen wie der Ju- gendmigrationsdienst, das Kolping-Bildungswerk, das Nachbarschafts- und Kulturzent- rum Et Kapellche e. V. sowie das Bürgerhaus MüTZe die vorhandenen sozialen Netzwerke gestützt bzw. aufgebaut (vgl. auch Kap. 3.4). Ein Verlust dieser Strukturen würde eine n hohen sozialen wie finanziellen Schaden nach sich ziehen. Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 109 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 8 Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 8.1 Begründung in Hinblick auf den Satzungsbeschluss Die Untersuchung kommt für das Untersuchungsgebiet Köln Mülheim Süd-West bezüg- lich der Anwendungsvoraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung - das Aufwer- tungs- und Verdrängungspotenzial sowie den Verdrängungsdruck - zu folgenden Ergeb- nissen: o Es lässt sich hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequa- litäten ein hohes Aufwertungspotenzial feststellen. Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen und mittleren Standard geprägt. Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Ins- gesamt gibt es ein hohes Verbesserungspotenzial hinsichtlich der Wohnungsaus- stattung, der Haustechnik, der Bad- und Küchenausstattung sowie energieeinspa- render Maßnahmen. Die hohe Zahl an kleinen Wohnungen birgt tendenziell die Gefahr von Zusam- menlegungen oder Grundrissänderungen. Der Anteil von Mieterinnen - und Mieterhaushalten respektive der Anteil von Mietwohnungen überwiegt im Gebiet deutlich. Damit besteht ein erhebliches Umwandlungspotenzial von Miet- in Eigentumswohnungen. Auch der Rückbau und anschließe nde Neubau von Wohnraum wird angesichts des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver. In Relation 2019 zu 2014 ging der Anteil an geförderten Wohnungen im Bezirk Mülheim von 8,8 % auf 8,4 % und im Stadtteil Mülheim von 7,7 % auf 7,2 % zurück. Sollte sich der Bindungsauslauf weiter fortsetzen, besteht die Gefahr, dass die stabilisierende Wirkung des mietpreisgebundenen Wohnraums zukünftig eher abnehmen wird. o Die Analyse ermittelt ein großes Verdrängungspotenzial. Es liegen teils sehr hohe Wohnkostenbelastungen und teils geringe Einkommen vor. Besonders stark betroffen von einer hohen Wohnkostenbelastung sind dabei Singleseniorenhaushalte und Haushalte Alleinerziehender. Aber auch für Paar- haushalte ohne Kinder (ab 65 Jahre), Wohngemeinschaften, Singlehaushalte (un- ter 65 Jahre) und Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahren) lässt sich eine erhebliche Wohnkostenbelastung konstatieren. Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Perso- nen. Zu diesem Personenkre is zählen die Empfängerinnen und Empfänger von Grundsicherung im Alter nach SGB XII, Kapitel 4. 9 % der 65-Jährigen und Älteren im Untersuchungsgebiet beziehen Grundsicherung im Alter (Köln 8 %). Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 110 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Die Mehrheit der Haushalte (87 %) sind Mieterinnen- bzw. Mieterhaushalte; sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Verdrängung ge- schützt. Mit 45 % liegt ein leicht erhöhter Anteil an Personen mit Migrationshintergrund (Köln 40 %) im Untersuchungsgebiet vor. Menschen mit Mig rationshintergrund verfügen teils über einen erschwerten Zugang zum Wohnungsmarkt, so dass sie von Verdrängung tendenziell (nochmals) stärker negativ betroffen sind. o Hinsichtlich des Verdrängungsdrucks bietet sich ein differenziertes Bild. Im Ergebnis ist das Untersuchungsgebiet derzeit hinsichtlich der Indikatoren Mo- dernisierungstätigkeit – rege Tätigkeit, umfassende Sanierungen/Luxusmoderni- sierungen sind aber eher die Ausnahme – sowie Mietenentwicklung und -niveau – dynamische Mietenentwicklung aber Dynamik wie auch Niveau aber leicht un- terhalb des gesamtstädtischen Mittels – (noch) nicht durch einen erheblichen Ver- drängungsdruck gekennzeichnet. Die maßgeblichen, „verdrängungstypischen“, Unterschiede zwischen Zugezoge- nen und Langzeitbewohnern (v. a. in den Bereichen Einkommen, Wohnkostenbe- lastung, Bildung) sowie die große Preisdifferenz zwischen Alt- und Neuverträgen können gemäß Einschätzung von ALP aber als Indizien für einen sich aufbauen- den Verdrängungsdruck gewertet werden. o Die Stadt Köln hätte mit dem Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Un- tersuchungsgebiet insofern die Möglichkeit, einer verstärkten Verdrängung der angestammten Bevölkerung entgegenzuwirken. Auch bezüglich der Gebietsbin- dung und Vernetzung der befragten Haushalte an das Untersuchungsgebiet bzw. im Untersuchungsgebiet bietet sich ein differenziertes Bild. Die durchschnittliche Wohndauer der befragten Haushalte im Gebiet ist mit knapp 12 Jahren hoch ausgeprägt, was diesbezüglich eine faktisch hohe Bindung an das Untersuchungsgebiet dokumentiert. o Rund 40 % der Haushalte möchte auf jeden Fall bzw. eventuell umziehen. Von den Haushalten mit Umzugswunsch wollen mehr als Hälfte das Gebiet verlassen. Insgesamt sind die Haushalte mit dem Zusammenleben im Wohngebiet - trotz umfangreicher Kritik – jedoch überwiegend zufrieden. o Die Gebietsbindung ist hinsichtlich der Nutzung lokaler Infrastrukturen ausge- prägt. o Insgesamt ist zu konstatieren, dass die Bewohner sind in ihrem Stadtteil verwur- zelt sind. Die Mehrheit der Befragten ziehen keinen Umzug in Erwägung (59 %) oder wollen nach dem Umzug im Stadtteil bleiben 12 %. Gleichzeitig sind die genannten Umzugsgründe (ungepflegtes Wohnumfeld, Gegend zu unsicher) ein Indiz für einen Handlungsbedarf im Wohnumf eld. Mit dem Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung sollte daher keinesfalls suggeriert werden, dass eine Aufwer- tung – insbesondere des Wohnumfeldes – nicht gewünscht wird. Hier besteht zumindest ein einigen Teilbereichen Handlungsbedarf. Vielmehr geht es darum, Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 111 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 eine ungesteuerte Aufwertung zu vermeiden bzw. einen sozialverträglichen Auf- wertungsprozess von städtischer Seite zu begleiten. Eine Verdrängung aus dem Gebiet würde vor allem für die unfreiwillig Fortzie- henden einen Verlust der sozialen Netzwerke bedeuten. Daneben würde sich auch die Dichte und Intensität der Nachbarschaftsbeziehungen insgesamt verrin- gern. Die Experten*innengespräche belegen, dass die gewachsenen lokalen Inf- rastrukturen von hoher Bedeutung sind ( insbesondere Einkommensschwache, teilweise Alleinerziehende, teilweise Migranten, teilweise Senioren). Städtebauliche Folgen Mögliche negative städtebauliche Folgen bei Nichterlass einer Sozialen Erhaltungssat- zung Negative städtebauliche Folgen sind beispielsweise dann gegeben, wenn günstiger Wohnraum in einem Quartier entfällt, so dass in anderen Stadtteilen entsprechender Er- satz geschaffen werden müsste oder wenn sozialräumliche Polarisierungen im Stadtge- biet verstärkt bzw. soziale Netzwerke geschwächt werden. Für das Untersuchungsgebiet lässt sich Folgendes festhalten: o Aufgrund der vorhandenen Aufwertungspotenziale besteht die Gefahr, dass bei (intensivierter) Hebung dieser Potenziale durch die Realisierung einer gehobener, Wohnungs- und Gebäudeausstattung, eine Reduzierung von preisgünstigem Wohnraum resultieren würde, der an anderer Stelle durch den Einsatz von För- dermitteln aufwendig neu geschaffen werden müsste. o Die hohe Zahl an kleinen Wohnungen bzw. der Woh nungstypenmix erleich- tert/ermöglicht einkommensschwächeren Haushalten – wenn sie bereit sind, Ab- striche bei der Wohnungsgröße zu machen – das Wohnen im Untersuchungsge- biet. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass durch Wohnungszusammenlegungen, dieser Wohnungsbestand abnimmt. o Das Untersuchungsgebiet ist stark durch Mietwohnungen geprägt, so dass latent die Gefahr der Umwandlung in Eigentumswohnungen besteht. Diese können vo- raussichtlich von der Mehrzahl der Bestandsmieter*innen nicht erworben werden. o Aufgrund der vergleichsweise zentralen Lage in der Stadt und des urbanen Mili- eus mit einer gemischten Bevölkerung weist das Untersuchungsgebiet eine An- ziehungskraft auf Wohnungssuchende im gesamten Stadtgebiet auf. Im Zuge der Realisierung von städtebaulichen Großprojekte wie der o Umgestaltung und Nachnutzung des alten Güterbahnhofgeländes an der Schanzenstraße sowie Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 112 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 o der Realisierung der städtebaulichen Entwicklung für den Mülheimer Sü- den. wird der Aufwertungsdruck tendenziell steigen. Diese Entwicklung kann die be- stehenden Verdrängungstendenzen nochmal deutlich verstärken. Insbesondere Mieterinnen oder Mieter, die bereits mit einer hohen oder sehr hohen Wohnkos- tenbelastung konfrontiert sind, wären durch Verdrängung bedroht. Ein Auswei- chen in preisgünstigere Wohnlagen in Köln würde die Polarisierung von einkom- mensschwächeren Haushalten im Stadtgebiet verstärken und gegebenenfalls un- erwünschte soziale Folgewirkungen nach sich ziehen, die wiede rum mit Kosten für die öffentliche Hand verbunden sein können. o Eine Verdrängung aus dem Gebiet würde vor allem für die unfreiwillig Fortzie- henden einen Verlust der sozialen Netzwerke bedeuten. Die Dichte und Intensität der Nachbarschaftsbeziehungen würden sich insgesamt verringern. Die vorhan- denen sozialen Netzwerke würden geschwächt und müssten gegebenenfalls an- dernorts auch unter Einsatz öffentlicher Mittel auf- oder ausgebaut werden. 8.2 Vorschlag für die endgültige Abgrenzung des Gebiets Die Analyse auf Teilgebietsebene ergab keine Hinweise und Ergebnisse, die einen verän- derten Gebietszuschnitt im Sinne einer Herausnahme von Teilräumen begründen bzw. notwendig machen würde (vgl. die Darstellung im vorhergehenden Kapitel 8.1). Die Ge- bietsabgrenzung stellt sich schlüssig dar. Die vorgeschlagenen Gebietsgrenzen entsprechen damit denen des Untersuchungsge- bietes (vgl. Abbildung 2 in Kapitel 1). Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 113 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 8.3 Empfehlung und Erhaltungsziele Empfehlung Im Ergebnis der vertieften Untersuchung wird empfohlen, ein soziales Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das in der Abbildung 2 dargestellte Gebiet per Satzungsbeschluss festzusetzen. Die vorgeschlagenen Gebietsgrenzen stim- men mit denen des Untersuchungsgebietes überein. Der Aufwertungs- und Verdrängungsdruck ist zurzeit in Teilen noch moderat. In der Ab- wägung der Gefahren und Risiken wiegt jedoch die dynamische Entwicklung im unmit- telbaren Umfeld des Untersuchungsgebiet s schwer. Aus gutachterlicher Sicht ist daher eine präventive Regelung für das Untersuchungsgebiet geboten. Erfahrungen in anderen Städten zeigen, dass der Einsatz einer Erhaltungssatzung teils erst dann erfolgt, wenn ein massiver Aufwertungsprozess bereits eingesetzt hat. Die Wirkung einer Sozialen Erhal- tungssatzung ist in diesen Fällen weniger ausgeprägt. Die Soziale Erhaltungssatzung ist ein geeignetes Steuerungsinstrument für eine behut- same, sozialverträgliche Entwicklung und Aufwertung im Untersuchungsgebiet. Einer un- gesteuerten Aufwertung kann mit dem Instrument wirksam entgegengetreten werden und negative städtebauliche Folgewirkungen können reduziert werden. Erhaltungsziele Folgende Erhaltungsziele sollten mit dem Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung für das Untersuchungsgebiet verfolgt werden: Erhaltungsziel: Erhalt der Zusammensetzung einer sozial gemischten Wohnbevölkerung. Erhaltungsziel: Sozialverträgliche Umsetzung von Mode rnisierungsvorhaben im Rahmen der bauord- nungsrechtlichen und energetischen Mindestanforderungen sowie unter Wahrung der Anforderungen an die Herstellung des gebietstypischen Ausstattungszustands. Erhaltungsziel: Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des (Miet-)Wohnungsangebotes durch Reglemen- tierung der Zweckentfremdung von Wohnraum sowie durch Unterbindung von Woh- nungszusammenlegung, um vielfältige Wohnformen für verschiedene Haushalts - und Einkommenstypen zu sichern. Die ebenfalls in diesem Kontext anzustrebende Reglemen- tierung von Umwandlungen ist derzeit faktisch nicht umsetzbar, da – wie schon weiter oben dargelegt - die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein -Westfalen am 27.03.2020 außer Kraft getreten ist. Damit steht die Begründung von Wohnungs - oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Geneh- migungsvorbehalt durch die Stadt Köln. Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 114 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Erhaltungsziel: Verhinderung der Entwertung bestehender spezifischer sozialräumlicher Infrastrukturen durch Sicherung der Woh nraumversorgung der das Untersuchungsgebiet maßgeblich (mit-)prägenden - Einwohner*innengruppen. 8.4 Prüfschema für den Vollzug Vorbemerkung Das Ziel einer Sozialen Erhaltungssatzung ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Geltungsbereich der Satzung aus städtebaulichen Gründen. Des- halb dürfen geplante Maßnahmen vorhandenen Wohnraum nicht derart verändern (Stichworte: Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung), dass er für die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist bzw. zu deren maß- geblichen Verdrängung führt. Die Soziale Erhaltungssatzung steht in Zusammenhang mit Steuerungserfordernissen in Hinblick auf die Regulierung von Modernisierungsmaßnahmen, die Durchführung ener- getischer Sanierungsmaßnahmen, die Zweckentfremdung von Wohnraum, die Umwand- lung von Miet - in Eigentumswohnungen75 und den spekulativen Umgang mit Wohn- raum. Um die Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts im Untersuchungsgebiet Köln Mül- heim Süd-West zu gewährleisten, werden die nachfolgenden Kriterien vorgeschlagen, die in der Umsetzung der Satzung weiter zu qualifizieren sind , über die die Steuerung des Rückbaus, der Änderung oder der Nutzungsänderung baulicher Anlagen erfolgt. Die empfohlenen Genehmigungskriterien fußen auf den Handlungserfordernissen und den mit ihnen in Zusammenhang stehenden, definierten, Erhaltungszielen (vgl. das vor- herige Kapitel 8.3) sowie auf dem im Rahmen der vertiefenden Untersuchung ermittelten gebietstypischem Ausstattungsstandard (vgl. Kapitel 4.2.2). Auf dieser Basis sowie unter Einbeziehung der (rechtlich fundierten) Steuerungsmöglich- keiten des sozialen Erhaltungsrechts (vgl. Kapitel 1.3) empfiehlt ALP folgenden Kriterien- katalog zur Durchsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung im sozialen Erhaltungsgebiet Köln Mülheim Süd-West, nach dem ab Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses Bau- vorhaben unter folgenden Maßgaben zu prüfen sind. 75 Wie schon in Kapitel 1.3.4 ausgeführt, ist die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein- Westfalen am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmi- gungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derze it entfällt. Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 115 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 I. Unzulässige bauliche Änderungen und Maßnahmen Prinzipiell zu prüfen sind: 1. Der Einbau oder Anbau besonders kostenaufwändigen Aufzüge oder Fassadengleiter: Kostengünstige Lösungen können in Anlehnung an § 39 Abs. 4 BauO NRW für Gebäude mit mehr als drei oberirdischen Geschossen genehmigt werden.76 Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass durch einen (nachträglichen) Einbau von Aufzügen nur in den wenigs- ten Fällen die weiteren Anforderungen an die Barrierefreiheit (stufenlose Erreichbarkeit der Wohnungen, Mindestmaße der Fahrkörbe) erreicht werden und dass diese Maß- nahme mit sehr hohen Kosten verbunden ist. Insofern gilt es hier im Einzelfall zu prüfen und abzuwägen, welche Interessen ein Eigentümer mit dem Einbau eines Aufzugs ver- folgt und welche Auswirkungen für die Mieter*innen entstehen. 2. Der Anbau und Umbau von Balkonen und sonstigen vergleichbaren Anlagen77: Zu überprüfen ist die Vergrößerung von Balkonen und sonstigen Anlagen, der Anbau von besonders kostenaufwändigen Balkonen sowie die Schaffung von Balkonen, wenn die Wohnung bereits einen Balkon aufweist. Für einen Erstbalkon kann die Versagung in Betracht kommen, wenn eine besonders kostenaufwändige Ausführung (hinsichtlich Konstruktion, Materialien oder der Größe) vorgesehen ist. Hinsichtlich der Größe des Bal- kons wird eine Orientierung an der durchschnittlichen Balkongröße von rund 6 m² emp- fohlen. 3. Nicht erforderliche Grundrissänderungen: Zu prüfen sind nicht erforderliche Grundrissänderungen . Hierzu sind insbesondere Grundrissänderungen zu verstehen, die eine Veränderung der Wohnfläche oder der ur- sprünglichen Zimmeranzahl, eine Schaffung von Wohnküchen und Veränderungen von bereits voll ausgestatteten Bädern (voll ausgestattetes Bad: ein WC, ein Handwaschbe- cken in Einzelausführung, eine Badewanne oder Dusche sowie Wand- und Bodenver- fliesung) betreffen. Erforderliche Grundrissveränderungen sind auf ein Minimum zu be- schränken. 4. Wohnungsteilungen und Wohnungszusammenlegungen: Die Prüfung von Wohnungsteilungen und Wohnungszusammenlegungen beinhaltet da- bei auch den Fall einer Zusammenlegung von bereits bestehendem mit neu geschaffe- nem Wohnraum (zum Beispiel Dachgeschoss-Maisonetteeinheit). 76 vgl. hierzu Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 31. Mai 2012 - Az. OVG 10 B 9.11, OVG Berlin-Brandenburg, 31.05.2012 - 10 B 9.11 77 Balkone stehen jeweils stellvertretend auch für sonstige Anlagen wie Loggia, Terrasse, Dach- terasse oder Wintergarten. Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 116 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 5. Einbau/Umbau zweite(n)/Bad/Dusche/WC: Zu prüfen ist der Einbau eines zweiten Bades oder einer zweiten Dusche sowie auch der Einbau eines zweiten WCs, mit Ausnahme von Wohnungen mit vier oder mehr Wohn- räumen, wenn die Zahl der Wohnräume durch den Einbau nicht verringert, wird. 6. Schaffung von besonders hochwertiger Wohnungs- und Gebäudeausstattung: Unter besonders hochwertige Wohnungs- und Gebäudeausstattung fallen (im Kontext des Untersuchungsgebietes) beispielsweise hochwertige Bodenbeläge, eine Gegen- sprechanlage mit Videofunktion, eine hochwertige Küchen- und Badausstattung, boden- tiefe Fenster, Fußbodenheizung, Kamine und elektrische Rollläden. 7. Maßnahmen zur Energieeinsparung: Hier ist eine Prüfung durchzuführen, wenn die Maßnahmen über die Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegeset- zes oder der Ene rgieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, hinausgehen. Dass die Maßnahmen nicht über die Mindestanforderungen der EnEV hinausgehen, ist vom Antragsteller nachzuweisen. Außerdem ist nachzuweisen, dass die Dämmung der obersten Geschossdecke und Kellerdecke bereits erfolgt bzw. Bestandteil der Maßnahme ist. 9. Sonstige bauliche Maßnahmen: Hierunter fallen Maßnahmen, die aufgrund der Vorbildwirkung geeignet sind, Entwick- lungen in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungs- gefahr für die im Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich ziehen würde. Grundsätzlich genehmigungsfähige Maßnahme, die aber einer näheren Prüfung im Ein- zelfall bedarf: 10. Ersteinbau eines voll ausgestatteten Bades mit den folgenden Grundausstattungs- merkmalen: ein WC, ein Handwaschbeck en in Einzelausführung, eine Badewanne oder Dusche sowie eine und Wand - und Bodenverfliesung, wobei die Kriterien 3 und 6 zu beachten sind. 11. Dachgeschossausbau und Nachverdichtung, die keine wesentlichen Veränderungen des Wohnungsbestands erwirken Der hohe Verdrängungsdruck im Untersuchungsgebiet ist Ausdruck eines allgemeinen Mangels an Wohnraum im Stadtgebiet. Eine generelle Unterbindung der Neubautätig- keit und der Nachverdichtung (beispielsweise in Form von Dachgeschossausbauten) im Untersuchungsgebiet ist demnach kontraproduktiv. Dachgeschossausbauten oder Nach- Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 117 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 verdichtungsmaßnahmen, die sich an den Bedürfnissen und ökonomischen Möglichkei- ten der Bewohnerschaft orientieren , sind grundsätzlich genehmigungsfähig , sofern es sich um reine Neubauvorhaben handelt. In begründeten Einzelfällen kann zur Abwendung einer befürchteten Verdrängungswir- kung die Genehmigung unter Auflagen/Bedingungen erteilt werden. II. Ergänzende Regelungsbereiche Als relevante ergänzende Regelungsbereich e sind die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (vgl. Kapitel 1.3.4) und die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln (vgl. Kapitel 1.3.5) zu nennen. Wie schon weiter oben erwähnt, ist die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein- Westfalen am 27.03.2020 außer Kraft getreten . Damit steht die Be gründung von Woh- nungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instru - ments derzeit entfällt. Es liegt eine Überschneidung des Regelungsbereichs des Genehmigungsvorbehalts einer Sozialen Erhaltungssatzung hinsichtlich des Rückbaus, der Änderung und der Nutzungs- änderung von Wohnraum mit der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln vor. Alle für die Umsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung diesbezüglich maßgeblichen Aussagen der Wohnraumschutzsatzung können in übersichtlicher Form dem Kapitel 1.3.5 entnom- men werden. Informationen zum Vorkaufsrecht sind im Kapitel 1.3.6 dargelegt. 8.5 Verfahrensvorschlag zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen im Zeitverlauf Die gesetzlichen Regelungen sehen für Soziale Erhaltungssatzungen keine zeitliche Be- fristung vor. Soziale Erhaltungssatzungen sind jedoch „immanent befristet“, da die Quar- tiere im Geltungsbereich und deren Bevölkerungszusammensetzung laufenden Verän- derungsprozessen ausgesetzt sind. Daher sind Soziale Erhaltungssatzungen in bestimm- ten zeitlichen Abständen auf das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen zu über- prüfen.78 ALP schlägt deshalb vor, circa alle fünf Jahre folgende – in mehrere Teilschritte unterglie- derte - Überprüfung durchzuführen: 1a) Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen: o Aufwertungspotenzial 78 Vgl. Birkert, Siegler; Systematischer Praxiskommentar BauGB | BauNVO, 2010, § 172 Rn. 18. Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 118 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 o Verdrängungspotenzial o Verdrängungsdruck 1b) Überprüfung Gebietsbindung und Vernetzung Die Schritte 1a) und 1b) würden auf einer Nutzung der durch die Stadt Köln fortgeschrie- benen Sekundärdaten und deren Analyse, eine erneute Ortsbildanalyse sowie einer (ge- genüber der Ausgangsbefragung in Hinblick auf die Überprüfung gegebenenfalls ver- knappten) repräsentative Haushaltsbefragung fußen. Geeignete Indikatoren wären aus Sicht von ALP die im vorliegenden Bericht verwendeten Kernindikatoren. Anhang 119 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 9 Anhang 9.1 Anhang Haushaltsbefragung Stichprobe, Vorgehen und Versand der Befragungsunterlagen Stichprobe Die Stadt Köln stellte ALP 8.000 Adressdaten für Haushalte im Untersuchungsgebiet zur Verfügung. In einem vorgelagerten Schritt erfolgte dabei auf Basis von der Stadt Köln übermittelter Bevölkerungsdaten sowie in Abstimmung mit ihr durch ALP die Auswahl aller im Untersuchungsgebiet verfügbaren Adressdaten von Haushalten mit Migrations- hintergrund und deren vollständige Einbeziehung in die Stichprobe. Dies deshalb, da zu- meist Haushalte mit Migrationshintergrund schwerer durch eine derartige Befragung er- reichbar sind, umso den diesbezüglichen Rücklauf zu verbessern. Die von der Stadt Köln an ALP übermittelten Haushaltsadressdaten beinhalten daneben a bstimmungsgemäß keine in Heimen lebenden Personen. Zum einen fragen diese Personen keinen „regulä- ren“ Wohnraum nach, zum anderen sind diese Personen nicht von Verdrängung (i. S. der Zielsetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung) bedroht. Versand der Befragungsunterlagen Die angeschriebenen Haushalte haben folgende Befragungsunterlagen erhalten: o ein personalisiertes Anschreiben der Stadt Köln (ein DIN-A4-Blatt – doppelseitig bedruckt) inklusive des Verweises (Link) auf ausführliche Informationen der Stadt Köln zum Thema Soziale Erhaltungssatzung sowie als Anlage ausführliche Hin- weise zum Datenschutz (ein weiteres DIN-A4-Blatt – doppelseitig bedruckt), o einen Fragebogen mit individualisiertem Passwort sowie o einen Rücksendeumschlag (inkl. Hinweis „Gebühr bezahlt Empfänger“). Die Zustellung der Befragungsunterlagen erfolgte im Auftrag der Stadt Köln (Absender) durch die Deutsche Post. Die Befragungsunterlagen wurden am 11. März 2021 zugestellt. Um die Rücklaufquote zu erhöhen, wurden die Haushalte, die bis zum 24. März nicht an der Befragung teilgenommen haben, nochmals angeschrieben (inkl. Fragebogen) und um die Teilnahme gebeten. 79 Die Feldphase endete am 19. April 2021. Rücklauf, Repräsentativität und Auswertung Rücklauf Wie schon weiter oben dargelegt, wurden die Fragebögen von den befragten Haushalten entweder direkt per Post an ALP zurückgesandt, oder alternativ unter Nutzung der hierfür durch ALP erstellten und betriebenen Online-Befragungsplattform ausgefüllt und elekt- ronisch an ALP übermittelt80. Das Verhältnis von zurückgesandten Papierfragebögen zu online ausgefüllten Fragebögen beläuft sich dabei auf 770 zu 1.328 bzw. 36,7 % zu 63,3 79 Um die Mehrfachteilname auszuschließen, erfolgte eine Prüfung auf doppelte Fragebögen 80 Um auszuschließen, dass die Haushalte nicht sowohl postalisch als auch online an der Befra- gung teilnehmen, wurde ein individualisiertes Passwort auf dem Fragebogen abgedruckt. Anhang 120 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 %. Die Befragungsergebnisse wurden von ALP in anonymisierter Form elektronisch er- fasst und anschließend plausibilisiert. Insgesamt konnte mit einem Rücklauf von 2.098 Fragebögen, wie schon weiter oben dargelegt, eine gute Rücklaufquote von 26,2 % er- reicht werden. Bezogen auf alle im Untersuchungsgebiet wohnhaften Haushalte (rund 12.000) ergibt sich eine Rücklaufquote von rund 17,5%. Tabelle 46: Rücklauf Fragebögen Untersuchungs- gebiet Rücklauf Angeschriebene Haushalte Rücklaufquote Gesamt 2.098 8.000 26,2% Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Repräsentativität und Gewichtung Eine Befragung birgt die Gefahr, dass nicht -repräsentative Ergebnisse gewonnen wer- den. Dies ist immer dann der Fall, wenn einzelne Personengruppen nicht , oder unterre- präsentiert berücksichtigt werden, weshalb geprüft wurde, ob der Rücklauf hinsichtlich ausgewählter soziodemografischer Merkmale repräsentativ ist. Grundsätzlich ist zu beachten, dass Informationen über die Grundgesamtheit meist nur mit einem Zeitversatz zur Verfügung stehen. Es besteht beispielsweise eine zeitliche Dif- ferenz zwischen dem Erhebungszeitraum und dem Stichtag der Datenaufbereitung der amtlichen Statistik. Eine weitere grundsätzliche Herausforderung besteht in unterschiedlichen Bezugsgrö - ßen. Während für die Grundgesamtheit meist Daten für einzelne Personen vorliegen (Al- tersstruktur der Einwohnerinnen und Einwohner et cetera), beziehen sich die Erhebungs- daten auf Haushalte. Zwar werden im Rahmen der Befragung auch personenbezogene Daten abgefragt (beispielsweise auch das Alter der einzelnen Haushaltsmitglieder), eine gegebenenfalls vorzunehmende Gewichtung muss jedoch immer auf den Haushalt ab- stellen (ein Haushalt = eine Wohnung = ein Datensatz). Für die vorliegende Studie wurde eine Prüfung der Repräsentativität hinsichtlich der Al- tersstruktur sowie des Migrationshintergrunds durchgeführt – daneben wurde ein Ab- gleich bezüglich der Beschäftigungsverhältnisse vorgenommen. Hinsichtlich der Alters- struktur lagen annähernd repräsentative Ergebnisse vor , in Hinblick auf die Beschäfti- gungsverhältnisse ergaben sich keine Auffälligkeiten. Anhang 121 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 47: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung 0 bis 5 Jahre 6 bis 17 Jahre 18 bis 29 Jahre 30 bis 44 Jahre 45 bis 64 Jahre 65 bis 79 Jahre 80 Jahre u .ä. Sekundärdaten (2020) 6% 9% 18% 28% 25% 10% 4% Befragung (2021) 5% 7% 14% 31% 27% 11% 4% Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Tabelle 48: Anteil Einwohner*innen mit Migrationshintergrund / Anteil Ausländer*innen Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung Anteil Einwohner*in- nen mit Migrations- hintergrund an allen Einwohner*innen Anteil Ausländer*in- nen an allen Einwoh- ner*innen Anteil Migrationshin- tergrund (ohne Aus- länder*innen) Sekundärdaten (2020) ohne Heimbevölke- rung 45% 25% 20% Befragung (2021) un- gewichtet 27% 13% 15% Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem),ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Der Anteil der Haushalte mit Migrationshintergrund war im Rücklauf unterrepräsentiert vertreten, obgleich diese Haushalte überproportional angesprochen wurden. Die Befra- gung zeigt auf, dass sich Haushalte mit und ohne Migrationshintergrund durch signifi- kante Unterschiede (Einkommen, Haushaltsstruktur) auszeichnen. Vor diesem Hinter- grund erfolgte – in Abstimmung mit der Stadt Köln – eine Gewichtung der Befragungs- ergebnisse nach dem Migrationshintergrund (vgl. Tabelle 49). Anhang 122 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 49: Gewichtung der Befragungsergebnisse nach dem Migrationshintergrund Gewicht N N nach Gewichtung Anmerkung Haushalte mit ausschließlich Personen ohne Migrationshin- tergrund 0,65 1.347 881 Haushalte mit ausschließlich ausländischen Personen 2,00 140 280 Ausländische Personen im Rück- lauf deutlich unterrepräsentiert (Verhältnis von 1 zu 8 statt 1 zu 4). Teilnahmebarrieren höher (Deutschkenntnisse et cetera). Haushalte mit mindestens ei- ner Person mit Migrationshin- tergrund (deutsche oder aus- ländische Staatsbürgerschaft) 1,66 494 820 Gewichtungsfaktor orientiert sich am Anteil der Einwohner*in- nen mit Migrationshintergrund an allen Einwohner*innen. Sonstige 1,00 117 117 Haushalte, die keine Angaben zur Nationalität bzw. zum Migra- tionshintergrund gemacht ha- ben. Quelle: Sekundärdaten Stadt Köln, ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Tabelle 50: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten nach Gewichtung 0 bis 5 Jahre 6 bis 17 Jahre 18 bis 29 Jahre 30 bis 44 Jahre 45 bis 64 Jahre 65 bis 79 Jahre 80 Jahre u .ä. Sekundärdaten (2020) ohne Heim- bevölkerung 5,8% 8,6% 18,4% 28,0% 24,7% 10,0% 4,4% Befragung (2021) *gewichtet 5,2% 8,1% 14,9% 31,9% 26,0% 10,4% 3,5% Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Fragebogen Haushaltsbefragung (versendet) Im Rahmen der Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet Mülheim Süd-West wurde der folgende Fragebogen versendet. Anhang 123 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Anhang 124 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Anhang 125 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Anhang 126 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Anhang 127 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Anhang 128 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Anhang 129 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Anhang 130 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Anhang 131 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 9.2 Tabellenanhang Tabelle 51: Anhang - Weitere maßgebliche untersuchungsrelevante Ausstattungsmerkmale - Teilgebietsebene Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Anhang 132 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 52: Anhang - Äquivalenzeinkommen (Mittelwert, Median) nach Teilgebieten Teilgebiet Mittelwert Median Zugezogene (Wohn- dauer im Gebiet weniger als 5 Jahre) Mülheimer Freiheit 2.358 € 2.207 € Gymnasiumstr. 2.488 € 2.167 € Liebfrauen-Kirche 2.086 € 1.699 € Deutz-Mülheimer Str. 2.526 € 2.188 € Papageienstr. 2.130 € 1.833 € Herz-Jesu-Kirche 2.716 € 1.824 € Rendsburger Platz 2.315 € 2.256 € Jan-Wellem-Str. 2.294 € 2.250 € Montanusstr. 2.043 € 1.833 € Rhodiusstr. 2.446 € 2.115 € Insgesamt 2.353 € 2.167 € Ortsansäs- sige (Wohn- dauer im Gebiet zwischen 5 und unter 10 Jahren) Mülheimer Freiheit 2.213 € 2.250 € Gymnasiumstr. 2.344 € 2.500 € Liebfrauen-Kirche 2.032 € 1.750 € Deutz-Mülheimer Str. 2.478 € 2.250 € Papageienstr. 1.872 € 1.811 € Herz-Jesu-Kirche 1.880 € 1.781 € Rendsburger Platz 2.421 € 2.250 € Jan-Wellem-Str. 2.369 € 2.167 € Montanusstr. 2.026 € 1.750 € Rhodiusstr. 1.925 € 1.346 € Insgesamt 2.237 € 2.173 € Langzeit- bewohner (Wohn- dauer im Gebiet mindestens 10 Jahre) Mülheimer Freiheit 1.883 € 1.375 € Gymnasiumstr. 1.930 € 1.500 € Liebfrauen-Kirche 1.802 € 1.750 € Deutz-Mülheimer Str. 2.191 € 1.833 € Papageienstr. 1.878 € 1.750 € Herz-Jesu-Kirche 1.946 € 1.375 € Rendsburger Platz 2.061 € 1.833 € Jan-Wellem-Str. 2.090 € 1.833 € Montanusstr. 2.032 € 1.833 € Rhodiusstr. 2.086 € 1.938 € Insgesamt 2.011 € 1.750 € Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Anhang 133 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 53: Durchschnittliche Nettokaltmiete* pro m² Wohnfläche – kombinierte Be- trachtung nach Wohnungsgröße und Baualtersklasse Baualtersklasse Mittelwert Miete* Bis 1918 Unter 40 m² 9,96 € 40 bis unter 60 m² 9,46 € 60 bis unter 80 m² 8,43 € 80 bis unter 100 m² 8,11 € 100 bis unter 120 m² 8,39 € 120 bis unter 140 m² 8,64 € 140 m² und mehr 8,29 € Insgesamt 8,64 € 1919-1948 Unter 40 m² 14,13 € 40 bis unter 60 m² 8,64 € 60 bis unter 80 m² 8,47 € 80 bis unter 100 m² 7,97 € 100 bis unter 120 m² 8,15 € 120 bis unter 140 m² 7,62 € 140 m² und mehr 7,85 € Insgesamt 8,54 € 1949-1977 Unter 40 m² 10,03 € 40 bis unter 60 m² 8,67 € 60 bis unter 80 m² 8,12 € 80 bis unter 100 m² 8,02 € 100 bis unter 120 m² 8,39 € 120 bis unter 140 m² 7,80 € 140 m² und mehr 7,99 € Insgesamt 8,48 € Anhang 134 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Baualtersklasse Mittelwert Miete* 1978-1994 Unter 40 m² 13,60 € 40 bis unter 60 m² 9,20 € 60 bis unter 80 m² 8,09 € 80 bis unter 100 m² 8,12 € 100 bis unter 120 m² 8,43 € Insgesamt 9,30 € 1995-2009 Unter 40 m² 9,54 € 40 bis unter 60 m² 9,98 € 60 bis unter 80 m² 9,05 € 80 bis unter 100 m² 9,45 € 100 bis unter 120 m² 10,19 € 120 bis unter 140 m² 9,86 € 140 m² und mehr 16,55 € Insgesamt 9,52 € Ab 2010 Unter 40 m² 10,86 € 40 bis unter 60 m² 10,39 € 60 bis unter 80 m² 10,16 € 80 bis unter 100 m² 10,79 € 100 bis unter 120 m² 10,08 € 120 bis unter 140 m² 15,97 € Insgesamt 10,47 € Unbekannt Unter 40 m² 11,24 € 40 bis unter 60 m² 9,72 € 60 bis unter 80 m² 8,99 € 80 bis unter 100 m² 8,88 € 100 bis unter 120 m² 10,86 € 120 bis unter 140 m² 8,83 € Insgesamt 9,73 € Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021,*freifinanziert, nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften. Anhang 135 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 54: Umzugsgründe – kleinräumige Betrachtung (Hinweis: Mehrfachnennungen möglich) Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 Anhang 136 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 Tabelle 55: Umzugsgründe – differenziert nach Haushaltstypen Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH Schopenstehl 15 | 20095 Hamburg Telefon: +49 (0) 40 - 3346476-0 Fax: +49 (0) 40 – 3346476-99 E-Mail: info@alp-institut.de Homepage: www.alp-institut.de

• Anlage 1 Satzung MülheimSW

  PDF

  Ansehen: Anlage 1 Satzung MülheimSW Text: Anlage 1 Satzung MülheimSW Herunterladen: Anlage 1 Satzung MülheimSW

  Automatisch aus dem PDF ausgelesen, Lesefehler sind möglich.

  Anlage 1 zur Beschlussvorlage 2912/2021 Satzung zur Erhaltung der Zusammensetz ung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs für das Gebiet Mülheim Süd-West Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am .. . .. .2021 aufgrund § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBI. I S. 1802) geändert worden ist und des § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV. NW. S. 666/SGV. NRW. 2023) jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung – folgende Erhaltungssatzung beschlossen: § 1 Geltungsbereich des Erhaltungsgebiets Mülheim Süd-West (1) Die Satzung zur Erhaltung der Zusam mensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB umfasst die Grundstücke innerhalb des in der Anlage beigefügten Übersichtsplans gestrichelt gekennzeichneten Fläche. Der Übersichtsplan ist Bestandteil der Satzung und kann beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik während der Dienstzeiten und im Ratsinformationssystem der Stadt Köln unter www.stadt-koeln.de eingesehen werden. (2) Werden innerhalb des Erhaltungsgebietes Flurstücke aufgelöst un d neue Flurstücke gebildet oder entstehen durch Grundstückszusammenlegung oder –teilung neue Flurstücke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser Satzung ebenfalls anzuwenden. § 2 Gegenstand der Satzung für das Erhaltungsgebiet Mülheim Süd-West Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohn bevölkerung bedürfen in dem in § 1 bezeichneten G ebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbe völkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Die Genehmigung ist unter anderem zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Sie ist fer ner zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrech tlichen Mindestanforderungen dient. Die Genehmigung ist auch zu ertei len, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Ve rordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient. § 3 Inkrafttreten Die Satzung tritt am Tag nach der Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Köln in Kraft. Anlage: Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung Mülheim Süd-West gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung Mülheim Süd-West in Köln Mülheim gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ´ 0 250 500125 Meter Datum: 27.07.2021 Gebiet Soziale Erhaltungssatzung Mülheim Süd-West Übersichtsplan Anlage zur Satzung Mülheim Süd-West