Umsetzung Stadtentwicklungskonzept Wohnen, hier: Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetztbuch für das Gebiet Mülheim Süd-West

Anlage 1 zur Beschlussvorlage 2912/2021 
Satzung zur Erhaltung der Zusammensetz ung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs für das Gebiet Mülheim Süd-West 
 
Der Rat der Stadt Köln hat in  seiner Sitzung am .. . .. .2021  aufgrund § 172 Absatz 1 Satz 1 
Nummer 2 des  Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. 
November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 14. Juni 
2021 (BGBI. I S. 1802) geändert worden ist und des § 7 der Gemeindeordnung für das Land 
Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV. NW. S. 666/SGV. NRW. 2023) jeweils 
in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung – folgende Erhaltungssatzung 
beschlossen: 
 
§ 1 
Geltungsbereich des Erhaltungsgebiets Mülheim Süd-West 
(1) Die Satzung zur Erhaltung der Zusam mensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB umfasst die Grundstücke innerhalb des in der Anlage 
beigefügten Übersichtsplans gestrichelt gekennzeichneten Fläche. Der Übersichtsplan ist 
Bestandteil der Satzung und kann beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik während 
der Dienstzeiten  und im Ratsinformationssystem der Stadt Köln unter  
www.stadt-koeln.de eingesehen werden. 
(2) Werden innerhalb des Erhaltungsgebietes Flurstücke aufgelöst un d neue Flurstücke 
gebildet oder entstehen durch Grundstückszusammenlegung oder –teilung neue 
Flurstücke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser Satzung ebenfalls 
anzuwenden. 
§ 2 
Gegenstand der Satzung für das Erhaltungsgebiet Mülheim Süd-West 
Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohn bevölkerung bedürfen in dem in § 1 
bezeichneten G ebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher 
Anlagen der Genehmigung. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die 
Zusammensetzung der Wohnbe völkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen 
erhalten werden soll. Die Genehmigung ist unter anderem zu erteilen, wenn auch unter 
Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht 
mehr zumutbar ist. Sie ist fer ner zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der 
Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung 
unter Berücksichtigung der bauordnungsrech tlichen Mindestanforderungen dient. Die 
Genehmigung ist auch zu ertei len, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der 
Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des 
Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 
1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Ve rordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) 
geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter 
anzuwenden ist, dient.

§ 3 
Inkrafttreten 
Die Satzung tritt am Tag nach der Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Köln in Kraft. 
 
 
Anlage: Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung Mülheim Süd-West gem. § 172 Abs. 1 
Satz 1 Nr. 2 BauGB

Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung Mülheim Süd-West in Köln Mülheim 
gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
´
0 250 500125 Meter
Datum: 27.07.2021
Gebiet Soziale Erhaltungssatzung Mülheim Süd-West
Übersichtsplan
Anlage zur Satzung Mülheim Süd-West

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
IX/15/151 
151/1 
Vorlagen-Nummer 
 2912/2021 
Freigabedatum 
22.11.2021  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Umsetzung Stadtentwicklungskonzept Wohnen 
hier: Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2  
Baugesetzbuch für das Gebiet Mülheim Süd-West 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat der Stadt Köln beschließt die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (Baugesetzbuch in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes 
vom 14. Juni 2021 (BGBI. I S. 1802) geändert worden ist, für das in der Anlage 1 gekennzeichnete 
Gebiet Mülheim Süd-West. 
 
Das von der Sozialen Erhaltungssatzung betroffene Gebiet ist in Anlage 1 abgegrenzt und in einem 
Übersichtsplan dargestellt. Der Satzungsbeschluss umfasst die Flurstücke innerhalb des in der Anla-
ge 1 beigefügten Übersichtsplans gestrichelt gekennzeichneten Fläche. Der Übersichtsplan ist Be-
standteil des Satzungsbeschlusses. 
 
 
Stadtentwicklungsausschuss 02.12.2021 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 06.12.2021 
Unterausschuss Wohnen 09.12.2021 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 13.01.2022 
Liegenschaftsausschuss 17.01.2022 
Stadtentwicklungsausschuss 27.01.2022 
Rat 03.02.2022

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung 
Städtebauliches Instrument Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB 
Der § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB eröffnet den Kommunen die Möglichkeit, zum Erhalt der Zu-
sammensetzung der Wohnbevölkerung Soziale Erhaltungssatzungen zu beschließen. Mit diesem 
städtebaulichen Instrument ist es unter anderem möglich, Einfluss auf die grundsätzliche Erhaltung 
des Wohnungsbestandes, de r Wohnungsgrößen und Nutzungen der Wohnungen als wesentliche 
städtebauliche Voraussetzungen für die Erhaltung der im Gebiet vorhandenen Haushalts - und Be-
wohnerstruktur zu nehmen. Aufwertungsprozesse können in den Gebieten sozial verträglicher und 
behutsamer gesteuert werden, um so die Wohnbevölkerung vor Verdrängungsprozessen zu schüt-
zen. Grundsätzlich sind Mietpreissteigerungen in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungssatzung wei-
terhin möglich. Das städtebauliche Instrument dient nicht dem individuellen Mieterschutz. 
Wirkung entfaltet die Soziale Erhaltungssatzung durch den Genehmigungsvorbehalt bei Rückbau, 
Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen. Dies gilt auch dann, wenn diese nach der Bau-
ordnung des Landes Nordrhein-Westfalen genehmigungsfrei sind. Zur Sicherung der Ziele der Sozia-
len Erhaltungssatzung kann im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung zudem das allge-
meine Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allge-
meinheit dies rechtfertigt. 
 
Gebiet Mülheim Süd-West 
Die Bezirksvertretung Mülheim hat am 15.06.2020 den Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen 
Erhaltungssatzung für das Gebiet Mülheim Süd-West empfohlen (vgl. Vorlagen-Nr. 1524/2020). Der 
Stadtentwicklungsausschuss hat am 16.06.20 20 den entsprechenden Beschluss gefasst. Mit dem 
Aufstellungsbeschluss wurde die Verwaltung beauftragt einen Satzungsbeschluss für das Gebiet 
Mülheim Süd-West zu prüfen. 
Im Rahmen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraus-
setzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet 
Mülheim Süd-West wurde festgestellt, dass der Einsatz des städtebaulichen Instruments geboten ist 
(vgl. Anlage 2). Mit der Durchführung der Untersuchung wur de ALP, Institut für Wohnen und Stadt-
entwicklung, aus Hamburg beauftragt.  
Eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung liegt vor, wenn Aufwertungspotenzial, 
Verdrängungspotenzial und Verdrängungsdruck nachgewiesen sind und mögliche negative stä dte-
bauliche Folgen zu befürchten sind. Das Gutachterbüro kommt zu dem Ergebnis, dass die Voraus-
setzungen für die Festsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung im untersuchten Gebiet Mülheim 
Süd-West vorliegen.  
Erhaltungsziele für das Gebiet Mülheim Süd-West sind der Erhalt der Zusammensetzung einer sozial 
gemischten Wohnbevölkerung, Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des (Miet -
)Wohnungsangebotes, insb. im Hinblick auf die vielfältigen Wohnformen für verschiedene Haushalts- 
und Einkommenstypen, sozialverträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben im Rahmen der 
bauordnungsrechtlichen und energetischen Mindestanforderungen sowie unter Wahrung der Anforde-

3 
rungen die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands. 
Es bestehen daher Steuerungserfordernisse hinsichtlich der Erhaltung des Wohnraumangebotes, der 
Regulierung von Modernisierungsmaßnahmen, der Zweckentfremdung von Wohnraum und des spe-
kulativen Umgangs mit Wohnraum.  
Die Ergebnisse der vertieften Untersuchung sind in Anlage 2 dargestellt. 
 
Umsetzung der Satzung:   
Genehmigungsvorbehalt für Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung 
Ob die Voraussetzungen für die Erhaltungswürdigkeit im Hinblick auf ein konkretes Vorhaben gege-
ben sind, ist erst im Rahmen der Entscheidung über den jeweiligen Antrag zu prüfen. Die Erhaltungs-
satzung hat somit einen zweistufigen Ablauf. Anders als ein Bebauungsplan trifft die Erhaltungssat-
zung selbst noch keine rechtsverbindliche Nutzungsregelung für das einzelne Grundstück. Mit der 
Festsetzung der Satzung für einen bestimmten räumlichen Geltungsbereich (Stufe 1) wird die Erhal-
tungswürdigkeit des Gebietes begründet, eine konkrete Verbindlichkeit für Vorhaben ergibt sich dar-
aus jedoch noch nicht. Dies bedeutet, dass genehmigungspflichtige Vorhaben grundsätzlich geneh-
migt werden können, jedoch bei der Antragstellung einer konkreten Prüfung unterzogen werden, um 
die von ihnen ausgehende Gefährdung für das Erhaltungsziel zu bestimmen (Stufe 2). Die Frage, ob 
ein bestimmtes Vorhaben gegen die Erhaltungsziele verstößt, entscheidet sich erst im Einzelfall bei 
der Antragstellung und anschließender konkreter Prüfung. In dieser wird das Vorhaben hinsichtlich 
der von ihm ausgehenden Gefährdung entsprechend des Erhaltungsziels/der Erhaltungsziele bewer-
tet, abgewogen und im Ergebnis entweder versagt oder genehmigt. In begründeten Einzelfällen kann 
zur Abwendung einer befürchteten Verdrängungswirkung die Genehmigung unter Aufla-
gen/Bedingungen erteilt werden. Geplante Maßnahmen dürfen den vorhandenen Wohnraum nicht 
derart verändern, das dieser für die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist 
bzw. zu deren maßgeblichen Verdrängung führen. 
Empfehlungen für den Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung Mülheim Süd-West wurden vom Gut-
achterbüro im Rahmen der vertieften sozialräuml ichen Untersuchung ausgearbeitet (vgl. Anlage 2, 
Seite 114 ff).  
Zudem stellen die nachstehenden, nicht abschließenden Beispiele einen Orientierungsrahmen für die 
Umsetzung der Satzung dar. Diese basieren auf der gesetzlichen Grundlage des Baugesetzbuchs 
und den Erfahrungen der bisherigen Praxis im Satzungsgebiet Severinsviertel und des Aufstellungs-
beschlusses Mülheim Süd-West.  
Eine erhaltungsrechtliche Genehmigung wird erteilt, wenn das Vorhaben 
 der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter 
Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient (gem. § 172 Abs. 4 
Satz 3 Nr. 1 BauGB), 
 unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich 
nicht mehr zumutbar ist (§ 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB), 
 der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäu-
deenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 dient (gem. § 172 Abs. 
4 Satz 3 Nr. 1a BauGB). Dazu gehören zum Beispiel der Tausch von alten Heizkesseln, die 
Dämmung von Heizungsrohren, die Dämmung der obersten Geschossdecke sowie die Dämmung 
der Kellerdecke. 
 Im Rahmen der Einzelfallprüfung im Genehmigungsprozess sind energetische Sanierungen, die 
über die Mindestanforderungen hinausgehen gestattet, wenn diese nicht die Erhaltung der Zu-
sammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gefährden (z. B. 
Freiwilligkeit Sanierung ohne Umlage auf die Miete, Kosteneinsparungen oder Fördermöglichkei-
ten, Änderung Mindeststandards). 
Reine Instandsetzungs - oder Instandhaltungsmaßnahmen können weiterhin genehmigungsfrei 
durchgeführt werden. Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Behebung von 
baulichen Mängeln, welche infolge von Abnutzung, Alterungs- und Witterungseinflüssen entstanden 
sind, zum Beispiel Erneuerung der Dacheindeckung, des Dachstuhls, der Fußböden und Decken in 
gleicher Qualität.

4 
Entscheidend für die Beurteilung sind vor allem die Auswirkungen auf die Struktur des Wohnungsbe-
standes (zum Beispiel Größe der Wohnungen, Anzahl der Räume), die Ausstattung des vorhandenen 
Wohnraums, die Miethöhe und die aus dem Vorhaben abgeleitete mögliche Vorbildwirkung.  
Abweichungen sind nach Einzelfallprüfung und Einzelfallentscheidung möglich. Weitere Informationen 
und Kontaktdaten können auf der städtischen Internetseite eingesehen werden: https://www.stadt-
koeln.de/artikel/69318/index.html 
Zudem kann im Geltungsbereich der Satzung das allgemeine Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 
BauGB) ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.  
Im Rahmen der Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzungen entstehen bei einzelnen Dienststellen 
zusätzliche Bedarfe in Bezug auf personelle und sachliche Ressourcen. Diese werden zurzeit ermit-
telt und sind entsprechend den Ergebnissen bei den Dienststellen zu zusetzen. 
 
Ausblick 
In ca. fünf Jahren ist zu prüfen, ob die Anwendungsvoraussetzungen für die Soziale Erhaltungssat-
zung, im Gebiet Mülheim Süd-West noch vorliegen. Das Gutachterbüro ALP schlägt hierfür vor, ent-
sprechend der vorliegenden Untersuchung, das Aufwertungspotenzial, das Verdrängungspotenzial 
und den Verdrängungsdruck zu überprüfen, sowie die Gebietsbindung und Vernetzung (vgl. Anlage 2, 
Seite 117 f). Dies wird im Rahmen einer Nachuntersuchung durch ein externes Gutachterbüro erfol-
gen.  
Darüber hinaus ist vorgesehen, im Rahmen einer Mitteilung jährlich über die Anwendung der Satzung 
zu informieren. Dies entsprich t ebenfalls dem Ratsbeschluss vom 17.11.2016 (Vorlagen -Nr. 
AN/1902/2016). 
 
 
Anlagen: 
1. Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 
Nr. 2 BauGB für das Gebiet Mülheim Süd-West 
2. Endbericht der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvo-
raussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch 
für das Gebiet Köln Mülheim Süd-West

unabhängig. kompetent. praxisorientiert. 
Expertise für Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung 
Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur  
Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß  
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch  
für das Gebiet Köln Mülheim Süd-West 
 
Bericht | August 2021

Abbildungsverzeichnis 
 
I Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Inhaltsverzeichnis 
Abbildungsverzeichnis .................................................................................................. IV 
Tabellenverzeichnis ....................................................................................................... IV 
Kurzfassung ..................................................................................................................... 1 
Langfassung..................................................................................................................... 9 
1 Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen ...................................................... 9 
1.1 Anlass und Auftrag ......................................................................................................................... 9 
1.2 Untersuchungsgebiet – Lage im Raum, Verkehrsanbindung und teilräumliche 
Gliederung ....................................................................................................................................... 10 
1.3 Rechtliche Grundlagen ................................................................................................................ 14 
 Soziale Erhaltungssatzung ......................................................................................................... 14 
 Soziale Erhaltungssatzung und zeitgemäßer Ausstattungszustand .......................... 15 
 Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes .................................................. 16 
 Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen ..................................... 16 
 Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln ............................................................................ 16 
 Vorkaufsrecht ................................................................................................................................. 18 
2 Untersuchungsdesign ........................................................................................ 19 
2.1 Prüfkriterien der Anwendungsvoraussetzungen ............................................................... 19 
 Vorbemerkung ............................................................................................................................... 19 
 Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – Kriterien und 
Indikatoren ...................................................................................................................................... 20 
 Besondere städtebauliche Gründe ......................................................................................... 23 
2.2 Hinweise zur Datengrundlage – Auswertung Sekundär- und Primärdaten ........... 24 
2.3 Haushaltsbefragung ..................................................................................................................... 25 
 Erhebungsmethode ...................................................................................................................... 25 
 Erhebungsinhalte .......................................................................................................................... 26 
2.4 Experten*innengespräche .......................................................................................................... 27 
2.5 Ortsbegehungen, Aufnahme des Gebäudebestands ...................................................... 28 
3 Merkmale des Untersuchungsgebiets ............................................................. 29 
3.1 Historische Entwicklung ............................................................................................................. 29

Abbildungsverzeichnis 
 
II Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
3.2 Fördergebietskulissen und städtebauliche Konzepte ..................................................... 29 
3.3 Planungen, Umfeldentwicklungen ......................................................................................... 31 
3.4 Infrastrukturelle Ausstattung .................................................................................................... 33 
4 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) .......... 35 
4.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren ............................................................................... 35 
 Wohnungsbestand ....................................................................................................................... 35 
 Leerstand, Baulücken und Mindernutzung, Potenzial Dachgeschossaufbauten .. 36 
 Geförderter Wohnungsbestand .............................................................................................. 38 
 Wohnungsstruktur – Größe, Zimmerzahl ............................................................................. 39 
4.2 Kernindikatoren ............................................................................................................................. 41 
 Baualtersstruktur ........................................................................................................................... 41 
 Ausstattung Wohnung ................................................................................................................ 43 
 Gebäudequalitäten, Sanierungspotenziale und -maßnahmen .................................... 49 
4.3 Zwischenfazit Aufwertungspotenzial ..................................................................................... 51 
5 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) ........ 52 
5.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren ............................................................................... 52 
 Bevölkerungsstand und -entwicklung ................................................................................... 52 
 Altersstruktur .................................................................................................................................. 54 
 Haushaltsstruktur .......................................................................................................................... 58 
 Erwerbstätigkeit ............................................................................................................................. 61 
 Bildungsniveau ............................................................................................................................... 63 
 Einwohner*innen mit Migrationshintergrund .................................................................... 64 
5.2 Kernindikatoren ............................................................................................................................. 66 
 Wohnform – Miete, Eigentum .................................................................................................. 66 
 Sozio-ökonomische Situation/Einkommenssituation ..................................................... 67 
 Wohnkostenbelastung ................................................................................................................ 74 
5.3 Zwischenfazit Verdrängungspotenzial .................................................................................. 77 
6 Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) .............. 78 
6.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren ............................................................................... 78 
 Vermieter*innenstruktur ............................................................................................................. 78 
 Begründung letzte Mieterhöhung .......................................................................................... 79

Abbildungsverzeichnis 
 
III Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
6.1.3 Eigentümer*innenwechsel ......................................................................................................... 80 
 Umwandlung von Wohnraum .................................................................................................. 81 
 Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung .............. 82 
6.2 Kernindikatoren ............................................................................................................................. 82 
 Abgleich zugezogene Haushalte und ortsansässige Haushalte .................................. 82 
6.2.2 Modernisierungstätigkeit ........................................................................................................... 88 
6.2.3 Mietpreisstrukturen und Mietpreisentwicklung ................................................................ 93 
6.3 Zwischenfazit Verdrängungsdruck ......................................................................................... 98 
7 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet .......................... 99 
7.1 Wohndauer/Sesshaftigkeit ........................................................................................................ 99 
7.2 Umzug: Absichten, Gründe und Ziele .................................................................................100 
7.3 Bindung, Vernetzung, Nutzung von Infrastrukturen .....................................................104 
7.4 Zwischenfazit Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet ..........108 
8 Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und 
Verfahrensvorschläge ...................................................................................... 109 
8.1 Begründung in Hinblick auf den Satzungsbeschluss ....................................................109 
8.2 Vorschlag für die endgültige Abgrenzung des Gebiets ...............................................112 
8.3 Empfehlung und Erhaltungsziele ..........................................................................................113 
8.4 Prüfschema für den Vollzug ....................................................................................................114 
8.5 Verfahrensvorschlag zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen im 
Zeitverlauf ......................................................................................................................................117 
9 Anhang .............................................................................................................. 119 
9.1 Anhang Haushaltsbefragung ..................................................................................................119 
 Stichprobe, Vorgehen und Versand der Befragungsunterlagen ...............................119 
 Rücklauf, Repräsentativität und Auswertung ...................................................................119 
 Fragebogen Haushaltsbefragung (versendet) .................................................................122 
9.2 Tabellenanhang ...........................................................................................................................131

Abbildungsverzeichnis 
 
IV Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Lage des Untersuchungsgebiets im Stadtgebiet ................................................. 11 
Abbildung 2: Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung .............................................. 13 
Abbildung 3: Übersicht Indikatoren und Eckdaten Prüfung  
                      Anwendungsvoraussetzung ........................................................................................ 21 
Abbildung 4: Übersicht Untersuchungsablauf Soziale Erhaltungssatzung ........................... 24 
Abbildung 5: Infrastruktureinrichtungen* im Untersuchungsgebiet und  
                      seinem Umfeld ................................................................................................................. 34 
Abbildung 6: Baulücken und Mindernutzung .................................................................................. 37 
Abbildung 7: Anteil Wohnungen nach Größenklassen ................................................................ 40 
Abbildung 8: Anteil Wohnungen nach Zimmerzahl ...................................................................... 40 
Abbildung 9: Baualtersstruktur Wohngebäude............................................................................... 43 
Abbildung 10: Sanierungspotenziale und -maßnahmen auf Gebäudeebene ..................... 50 
Abbildung 11: Anteil Eigentümerhaushalte nach Teilgebieten ................................................. 66 
Abbildung 12: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Einkommensklassen) ................. 70 
Abbildung 13: Begründung letzte Mieterhöhung .......................................................................... 79 
Abbildung 14: Modernisierungstätigkeit seit 2014 ....................................................................... 90 
Abbildung 15: Umzugsgründe ............................................................................................................101 
Abbildung 16: Umzugsziel ....................................................................................................................103 
Abbildung 17: Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet ...........................104 
Abbildung 18: Nachbarschaftskontakte ...........................................................................................105 
 
Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Einwohner*innen und Haushalte nach Teilgebieten 2019 ...................................... 14 
Tabelle 2: Wohnungsbestand (in Wohngebäuden) ....................................................................... 35 
Tabelle 3: Wohnungsleerstand .............................................................................................................. 36 
Tabelle 4: Geförderter Mietwohnungsbestand (Typ A/1. Förderweg) .................................... 38 
Tabelle 5: Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) differenziert nach Zimmeranzahl..... 41 
Tabelle 6: Baualtersstruktur Wohnungen (in Wohngebäuden) ................................................. 42 
Tabelle 7: Warmwasserversorgung (Bad, Küche) ............................................................................ 45 
Tabelle 8: Balkon, Loggia und Terrasse .............................................................................................. 46 
Tabelle 9: Energetik (laut Befragung) .................................................................................................. 46 
Tabelle 10: Weitere maßgebliche Ausstattungsmerkmale .......................................................... 48 
Tabelle 11: Gebäudezustand (ausgewählte Merkmale) ............................................................... 49 
Tabelle 12: Energetische Sanierung Gebäude (laut Begehung) ................................................ 50 
Tabelle 13: Bevölkerungsentwicklung ................................................................................................. 53 
Tabelle 14: Altersstruktur ......................................................................................................................... 55 
Tabelle 15: Veränderung der Altersstruktur ..................................................................................... 57 
Tabelle 16: Haushaltsstruktur – gesamt, Migrationshintergrund ............................................. 59 
Tabelle 17: Durchschnittliche Haushaltsgröße ................................................................................ 61 
Tabelle 18: Beschäftigungsverhältnis .................................................................................................. 62

Tabellenverzeichnis 
 
V Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 19: Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort ........................... 63 
Tabelle 20: Bildungsniveau ...................................................................................................................... 64 
Tabelle 21: Entwicklung Anteil Ausländer*innen und Einwohner*innen mit 
Migrationshintergrund an allen Einwohner*innen (2014 zu 2019) .................. 65 
Tabelle 22: Arbeitslosigkeit (SGB II) und Grundsicherung im Alter (SGB XII) ....................... 68 
Tabelle 23: Anteil wohngeldbewilligte Haushalte .......................................................................... 69 
Tabelle 24: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen)
 ................................................................................................................................................... 71 
Tabelle 25: Haushaltsnettoeinkommen differenziert nach Haushaltstyp (Mittelwert, 
Äquivalenzeinkommen) .................................................................................................... 72 
Tabelle 26: Einkommensdisparitäten (Basis Äquivalenzeinkommen) ..................................... 74 
Tabelle 27: Wohnkostenbelastung – Mieter*innenhaushalte .................................................... 75 
Tabelle 28: Wohnkostenbelastung Mieter*innenhaushalte nach Haushaltstyp ................. 76 
Tabelle 29: Vermieter*innenstruktur im Untersuchungsgebiet ................................................. 78 
Tabelle 30: Eigentümer*innenwechsel während des Mietverhältnisses ................................. 80 
Tabelle 31: Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte - 2014 
bis 2019 ................................................................................................................................... 81 
Tabelle 32: Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung .... 82 
Tabelle 33: Haushaltsstrukturen - ortsansässige und zugezogene Haushalte .................... 84 
Tabelle 34: Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzeinkommen) - ortsansässige und 
zugezogene Haushalte ..................................................................................................... 85 
Tabelle 35: Nettokaltmiete - ortsansässige und zugezogene Haushalte .............................. 86 
Tabelle 36: Wohnkostenbelastung - ortsansässige und zugezogene Haushalte ............... 87 
Tabelle 37: Pkw-Besitz - ortsansässige und zugezogene Haushalte ....................................... 87 
Tabelle 38: Bildung (höchster Abschluss) - ortsansässige und zugezogene Haushalte* 88 
Tabelle 39: Mittelwert durchgeführte Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen 
seit 2014 nach Teilgebieten ............................................................................................ 91 
Tabelle 40: Modernisierungs-/Investitionstätigkeit – Einzelmaßnahmen durchgeführt 
seit 2014 sowie geplant .................................................................................................... 92 
Tabelle 41: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche - differenziert nach 
Wohnungsgröße und Baualtersklasse ......................................................................... 95 
Tabelle 42: Vergleich vorherige und derzeitige Wohnungs-Nettokaltmiete ....................... 96 
Tabelle 43: Anpassung bestehender Mietverträge ........................................................................ 97 
Tabelle 44: Wohndauer ..........................................................................................................................100 
Tabelle 45: Nutzung der lokalen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld ......107 
Tabelle 46: Rücklauf Fragebögen .......................................................................................................120 
Tabelle 47: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung ....121 
Tabelle 48: Anteil Einwohner*innen mit Migrationshintergrund / Anteil Ausländer*innen 
Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung .....................................................121 
Tabelle 49: Gewichtung der Befragungsergebnisse nach dem Migrationshintergrund 122 
Tabelle 50: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten nach Gewichtung .122

Tabellenverzeichnis 
 
VI Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 51: Anhang - Weitere maßgebliche untersuchungsrelevante 
Ausstattungsmerkmale - Teilgebietsebene .............................................................131 
Tabelle 52: Anhang - Äquivalenzeinkommen (Mittelwert, Median) nach Teilgebieten .132 
Tabelle 53: Durchschnittliche Nettokaltmiete* pro m² Wohnfläche – kombinierte 
Betrachtung nach Wohnungsgröße und Baualtersklasse ..................................133 
Tabelle 55: Umzugsgründe – kleinräumige Betrachtung ..........................................................135 
Tabelle 56: Umzugsgründe – differenziert nach Haushaltstypen ...........................................136

Kurzfassung 
 
1 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Kurzfassung 
Im Folgenden werden die wesentlichen Ergebnisse der „Vertieften sozialräumlichen Un-
tersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhal-
tungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Untersuchungsgebiet Köln 
Mülheim Süd-West“ (zur Lage und Abgrenzung des Untersuchungsgebiets vgl. Abbil-
dung 1), erarbeitet durch das Büro ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung (Ham-
burg), dargelegt. 
 
I. Zielsetzung, Ausgangslage und Untersuchungsdesign 
 
Zielsetzung 
Die Zielsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 
2 BauGB ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebau-
lichen Gründen. Sie dient dabei nicht unmittelbar dem individuellen Mieterschutz bzw. 
dem Schutz des individuellen Mietverhältnisses. Allerdings kann sich mittelbar aus den 
städtebaulichen Erhaltungszielen der Schutz bestehender Mietverhältnisse ergeben. Und 
zwar, indem innerhalb des festgelegten Gebiets bauliche Maßnahmen im Genehmi-
gungsverfahren nach § 173 BauGB grundsätzlich versagt werden können, wenn sie direkt 
oder indirekt zu einer Verknappung des Wohnra ums verdrängungssensibler Bevölke-
rungsgruppen führen würden. Als diesbezügliche bauliche Maßnahmen sind hierbei der 
Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen, bauliche Änderungen bzw. Modernisierungen, 
die den Wohnwert steigern und dadurch zu Mieterhöhungen führen können, sowie bei-
spielsweise die Nutzungsänderung von Mietwohnungen zu gewerblich genutzten Flä-
chen zu nennen.  
 
Ausgangslage 
Die Stadt Köln führte ab 201 5 Voruntersuchungen zur Identifikation von Verdachtsge-
bieten für den Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen durch. Im Rahmen der Voruntersu-
chungen wurde auch ein Teilbereich des Stadtteils Mülheim – konkret das hier unter-
suchte Gebiet Mülheim Süd-West – als Verdachtsgebiet eingestuft, für den die Vorunter-
suchung ein hohes Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial und einen steigenden Ver-
drängungsdruck ermittelte. 
 
Am 16. Juni 2020 fasste der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Köln deshalb den Auf-
stellungsbeschluss (Vorlagennummer 1524/2020) für eine Soziale Erhaltungssatzung ge-
mäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das Gebiet Mülheim Süd-West. Hiermit 
ist die Verwaltung beauftragt worden, einen Satzungsbeschluss für dieses Gebiet vorzu-
bereiten. Dazu ist eine vertiefte sozialräumliche Untersuchung der Anwendungsvoraus-
setzungen notwendig, die auch eine Überprüfung des Gebietszuschnitts beinhaltet.

Kurzfassung 
 
2 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Kleinräumig gliedert sich das Untersuchungsgebiet in die zehn Teilgebiete Deutz-Mül-
heimer Straße, Gymnasiumstraße, Herz-Jesu-Kirche, Jan-Wellem-Straße, Liebfrauen-Kir-
che, Montanusstraße, Mülheimer Freiheit, Papageienstraße, Rendsburger Platz und Rho-
diusstraße. Sie entsprechen bis auf geringfügige Abweichungen den bestehenden 
(gleichnamigen) statistischen Quartieren. 
 
Untersuchungsdesign 
Ziel war es, auf Basis einer repräsentativen postalischen Haushaltsbefragung, der Aus-
wertung von Sekundärdaten, einer Ortsbegehung, von Experten*innengesprächen sowie 
von gutachterlichen Einschätzungen eine Bewertung  
o des Aufwertungspotenzials, 
o des Verdrängungspotenzials und  
o des Verdrängungsdrucks  
und damit der Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sowie der  
o städtebaulichen Folgen 
im Untersuchungsgebiet vorzunehmen. Eine Gefährdung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung liegt dabei nur vor, wenn die drei erstgenannten Kriterien erfüllt sind. 
 
Zudem war zu prüfen, ob die räumliche Abgrenzung d es Untersuchungsgebiets beibe-
halten werden soll. Daneben wurde – fußend an erster Stelle auf Ergebnissen der Haus-
haltsbefragung und daneben unter Einbeziehung von Erkenntnissen aus der Ortsbege-
hung – der gebietstypische Standard (übliche Ausstattungsmerkmale der Wohnungen) 
abgeleitet. Er ist von maßgeblicher Bedeutung für die Vollzugspraxis der Sozialen Erhal-
tungssatzung durch die Stadt Köln. 
 
II. Ergebnisse der Untersuchung 
 
Charakterisierung des Untersuchungsgebiets 
Das Untersuchungsgebiet Mülheim Süd-West liegt im Süden des rechtrheinischen Kölner 
Stadtbezirks Mülheim, dort im Stadtteil Mülheim, und umfasst zum Stand 31.12.2019 
rund 20.600 Einwohner*innen (circa 48 % der Bevölkerung des Stadtteils Mülheim, knapp 
14 % des Stadtbezirks Mülheim) in circa 11.650 Haushalten (gut 51 % des Stadtteils und 
rund 16 % des Stadtbezirks)1.  
 
In Relation zur Gesamtstadt ist es vor allem überdurchschnittlich durch die Altersgruppe 
18 bis inklusive 64 Jahre geprägt (Anteil: 65,2 %, Köln 60,9 %) und anteilsbezogen weni-
ger durch Kinder und Jugendliche sowie ältere Menschen.  Typisch für das Untersu-
chungsgebiet ist eine multikulturelle Bewohnerschaft. Es zeichnet sich mit einem auslän-
dischen Einwohner*innenanteil von 25  % und einem Anteil von Einwohner*innen mit 
Migrationshintergrund in Höhe von 45  % in Vergleich zur Stadt Köln (19  % bzw. 40  %) 
 
1 Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem) 
2021.

Kurzfassung 
 
3 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
durch höhere Werte aus. In Relation zum Stadtteil Mülheim (33 % beziehungsweise 51 %) 
sind die Anteile niedriger. 
 
Der Wohnungsbestand ist stark durch die Baualtersklasse 1949 bis 1977 beziehungs-
weise durch eine Bebauung aus der Nachkriegszeit geprägt, wobei der Bestand schwer-
punktmäßig aus den 1950er und 1960er Jahren stammt. 
 
Das Sanierungsgebiet Mülheim-Süd (1994 bis 2004) umfasste den südlichen Teil des Un-
tersuchungsgebiets südlich der Straße Mülheimer Brücke und westlich der Straße Bergi-
scher Ring. Ein wesentliches Ziel der Sanierungsplanung war es, das Angebot an p reis-
werten Wohnungen zu erhalten und möglichst zu erweitern. 
 
Eine sehr gute städtische wie regionale ÖPNV-Anbindung ist kennzeichnend für das Un-
tersuchungsgebiet. Neben Buslinien verkehren die Stadtbahnlinien 4, 13 und 18 im Ge-
biet. Der annähernd zentral im Untersuchungsgebiet situierte Wiener Platz ist ein bedeu-
tender ÖPNV -Knotenpunkt in Köln. Die geplante Stadtbahnanbindung Mülheim Süd  
wird auch das Untersuchungsgebiet tangieren und das ÖPNV -Angebot weiter verbes-
sern. Über den Bahnhof Mülheim liegt eine Anbindung an das Schnellbahn-2 und Regio-
nalbahnnetz vor.  
 
Im Untersuchungsgebiet oder in seinem direkten Umfeld ist eine Vielzahl an Infrastruk-
tureinrichtungen aus den Bereichen Bildung, Angebote für Kinder und Jugendliche, Be-
treuungs- und Beratungseinrichtungen, Spielplätze und Grünflächen, religiöse Einrich-
tungen sowie Medien/Kultur ansässig bzw. verortet . Besonders hervorzuheben ist das 
sehr gute Angebot im schulischen Bereich.  
 
Aufwertungspotenzial 
Für das Untersuchungsgebiet lässt sich ein großes Aufwertungspotenzial hinsichtlich der 
Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequalitäten feststellen.  
o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen 
und mittleren Standard geprägt. Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Ins-
gesamt gibt es ein hohes Verbesserungspotenzial hinsichtlich der Wohnungsaus-
stattung (zum Beispiel hochwertige Fußböden), der Haustechnik ( beispielsweise 
Aufzüge), der Bad- und Küchenausstattung sowie der energetischen Beschaffen-
heit. 
o Die hohe Zahl an mittelgroßen und vor allem kleinen Wohnungen (71 % der Woh-
nungen sind kleiner als 80 m2) birgt tendenziell die Gefahr von Zusammenlegun-
gen oder Grundrissänderungen.  
o Auch der Rückbau und anschließende Neubau von Wohnraum wird angesichts 
des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver. 
 
2 Der südlich am Rand des Untersuchungsgebiets – unmittelbar außerhalb – gelegene S-Bahn-
hof Köln-Buchforst bietet eine weitere Schnellbahnverknüpfung.

Kurzfassung 
 
4 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
o Der Anteil von Mieterinnen - und Mieterhaushalten respektive der Anteil von 
Mietwohnungen (rund 87 %)  überwiegt im Gebiet deutlich . Das Potenzial für 
künftige Umwandlungen in Wohneigentum ist entsprechend groß.  
o Im Zeitraum von 2014 bis 2019 ging der Anteil an geförderten Wohnungen (Typ 
A/1. Förderweg) im Bezirk Mülheim von 8,8 % auf 8,4 % und im Stadtteil Mülheim 
von 7,7 % auf 7,2 % zurück 3. Sollte sich der Bindungsauslauf (ohne adäquaten 
Ersatz) weiter fortsetzen, besteht die Gefahr, dass die stabilisierende Wirkung des 
mietpreisgebundenen Wohnraums zukünftig eher abnehmen wird. 
Die Analyse auf Teilgebietsebene ergab keine Hinweise und Ergebnisse, die einen verän-
derten Gebietszuschnitt im Sinne einer Herausnahme von Teilräumen begründen bzw. 
notwendig machen würde. In allen Teilgebieten liegt ein maßgebliches, hohes Aufwer-
tungspotenzial vor. 
 
Verdrängungspotenzial 
Die Untersuchung ermittelt für das Untersuchungsgebiet das Vo rliegen eines großen 
Verdrängungspotenzials, das sich unter anderem wie folgt ausdrückt: 
o Es liegen teils sehr hohe Wohnkostenbelastungen (Kosten für Wohnen 30 % und 
mehr des Nettohaushaltseinkommens) und teils geringe Einkommen vor.4 Beson-
ders stark betroffen von einer hohen Wohnkostenbelastung sind dabei Single-
seniorenhaushalte (75 %) und Haushalte Alleinerziehender (77 %). Aber auch für 
Paarhaushalte ohne Kinder (ab 65 Jahre), Wohngemeinschaften, Singlehaushalte 
(unter 65 Jahre) und Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahren) lässt 
sich eine erhebliche Wohnkostenbelastung konstatieren. 
o Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Perso-
nen. Zu diesem Personenkreis zählen die Empfängerinnen und Empfänger von 
Grundsicherung im Alter nach SGB XII. 9 % der ab 65-Jährigen im Untersuchungs-
gebiet beziehen Grundsicherung im Alter (Köln 8 %). 
o Die Mehrheit der Haushalte (87  %) sind Mieterinnen- bzw. Mieterhaushalte (zur 
Haupt- und Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentüme r*innenhaushalten 
nicht vor Verdrängung geschützt. 
o Mit 45 % liegt ein leicht erhöhter Anteil von Personen mit Migrationshintergrund 
(Köln 40 %) im Untersuchungsgebiet vor. Menschen mit Migrationshintergrund 
verfügen teils über einen erschwerten Zugang zum Wohnungsmarkt, so dass sie 
von Verdrängung tendenziell (nochmals) stärker negativ betroffen sind. 
 
3 Daten zum Untersuchungsgebiet liegen ALP nicht vor. 
4 Die Wohnkostenbelastung in Deutschland lag im Einkommensjahr 2018 im Median bei 21 %. 
Eine Überbelastung durch Wohnkosten liegt vor, wenn 40 % des verfügbaren Haushaltseinkom-
mens für Wohnkosten ausgeben werden. Deutschland = 14 %.  Quelle: 6. Armuts- und Reich-
tumsbericht der Bundesregierung.

Kurzfassung 
 
5 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Auch für das Verdrängungspotenzial ermittelt d ie Analyse auf Teilgebietsebene keine 
Hinweise und Ergebnisse, die einen veränderten Gebietszuschnitt im Sinne einer Heraus-
nahme von Teilräumen begründen bzw. notwendig machen würde. Für alle Teilgebiete 
lässt sich ein maßgebliches, großes, Verdrängungspotenzial konstatieren. 
 
Verdrängungsdruck 
Hinsichtlich des Verdrängungsdrucks im Untersuchungsgebiet bietet sich ein differen-
ziertes Bild.  
o Es ist eine rege Modernisierungstätigkeit zu beobachten; umfassende Sanierun-
gen/ Luxusmodernisierungen sind aber eher die Ausnahme. 
o Es liegt eine dynamische Mietenentwicklung vor, wobei die Dynamik wie auch das 
Mietenniveau leicht unterhalb des gesamtstädtischen Mittels rangiert. 
o Ein deutliches Indiz in Hinblick auf den Verdrängungsdruck ist die große Preisdif-
ferenz zwischen Alt- und Neuverträgen. So liegt das Niveau der Neuvertragsmie-
ten (der letzten beiden Jahre) rund 30 % über den langjährigen Bestandsmieten 
(10 Jahre und älter). 
o Ein weiteres maßgebliches Indiz für den Verdrängungsdruck sind die vorhande-
nen Unterschiede zwischen ortsansässigen und zugezogenen5 Haushalten.  
o So verfügen die Zugezogenen unter anderem über signifikant höhere Ein-
kommen als die Langzeitbewohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 
Jahre). 
o Aufgrund der besser en Einkommenssituation rangiert die Wohnkosten-
belastung der Zugezogenen, trotz der höheren Mieten, die diese Haus-
halte durchschnittlich zahlen,  etwa auf dem Niveau der Ortsansässigen, 
deren Wohndauer fünf Jahre bis unter 10 Jahre beträgt. Deutliche Unter-
schiede liegen dagegen im Vergleich der Zugezogenen zu Langzeitbe-
wohnern*innen vor (10 Jahre oder länger im Quartier wohnhaft). Letztere 
müssen im Mittel (trotz vergleichsweise geringer Mieten) einen deutlich 
höheren Anteil des Einkommens für Wohnkosten aufwenden. 
o Ferner haben die Zugezogenen (trotz höherer Einkommen) seltener ein 
Auto als die Langzeitbewohner, was eine höhere Wohnkaufkraft bedingt. 
o Das Bildungsniveau der Zugezogenen ist deutlich höher als das Bildungs-
niveau der Langzeitbewohner ausgeprägt - was auch mit dem geringeren 
Alter der Zugezogenen bzw. des (formal) höheren Bildungsgrads der Jün-
geren zusammenhängt. 
 
Im Ergebnis ist das Untersuchungsgebiet (derzeit) hinsichtlich der Indikatoren Moderni-
sierungstätigkeit sowie Mietenentwicklung und -niveau bisher moderat geprägt. Die 
„verdrängungstypischen“ Unterschiede zwischen Zugezogenen und Langzeitbewohnern 
 
5 Wohndauer bis inkl. vier Jahre im Untersuchungsgebiet.

Kurzfassung 
 
6 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
sowie die große Preisdifferenz zwischen Alt- und Neuverträgen können aber als Indizien 
für einen sich aufbauenden Verdrängungsdruck gewertet werden. Die Soziale Erhal-
tungssatzung kann im Untersuchungsgebiet somit noch präventiv wirken.  
 
Gebietsbindung und Vernetzung 
Wie schon beim Verdrängungsdruck, bietet sich auch bezüglich der Gebietsbindung und 
Vernetzung der befragten Haushalte im Untersuchungsgebiet ein differenziertes Bild. 
o Die durchschnittliche Wohndauer der befragten Haushalte im Gebiet ist mit 
knapp 12 Jahren hoch ausgeprägt, was diesbezüglich eine faktisch hohe Bindung 
an das Untersuchungsgebiet dokumentiert. 
o Rund 40 % der Haushalte möchte auf jeden Fall b eziehungsweise eventuell um-
ziehen. Von den Haushalten mit Umzugswunsch wollen mehr als Hälfte das G e-
biet verlassen. Insgesamt sind die Haushalte mit dem Zusammenleben im Wohn-
gebiet – trotz vereinzelt kritischer Töne - überwiegend zufrieden. 
o Insgesamt ist zu konstatieren, dass die Bewohner*innen in ihrem Stadtteil verwur-
zelt sind. Die Mehrheit der Befragten zieht keinen Umzug in Erwägung oder will 
nach dem Umzug im Quartier bleiben. Gleichzeitig sind die genannten Umzugs-
gründe (ungepflegtes Wohnumfeld, Gegend zu unsicher) ein Indiz für einen 
Handlungsbedarf im Wohnumfeld. Mit dem Erlass einer Sozialen Erhaltungssat-
zung sollte daher keinesfalls suggeriert werden, dass eine Aufwertung – insbe-
sondere des Wohnumfeldes – nicht gewünscht wird. Hier besteht zumindest in 
einigen Teilbereichen Handlungsbedarf. Vielmehr geht es darum, eine ungesteu-
erte Aufwertung zu vermeiden bzw. e inen sozialverträglichen Aufwertungspro-
zess von städtischer Seite zu begleiten.  
o Die Gebietsbindung ist hinsichtlich der Nutzung lokaler Infrastrukturen ausge-
prägt.  
Eine Verdrängung der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet würde vor allem für die unfrei-
willig Fortziehenden einen Verlust der sozialen Netzwerke bedeuten. Daneben würde 
sich auch die Dichte und Intensität der Nachbarschaftsbeziehungen insgesamt verrin-
gern. Die Experten*innengespräche belegen, dass die gewachsenen, lokalen Infrastruk-
turen von hoher Bedeutung sind  (insbesondere für Einkommensschwache, teilweise für 
Alleinerziehende, Migranten und Senioren).  
 
III. Mögliche negative städtebauliche Folgen bei Nichterlass einer  
      Sozialen Erhaltungssatzung 
 
Negative städtebauliche Folgen sind beispielsweise dann gegeben, wenn preisgünstiger 
Wohnraum in einem Quartier entfällt, so dass in anderen Stadtteilen entsprechender Er-
satz geschaffen werden müsste oder wenn sozialräumliche Polarisierungen im Stadtge-
biet verstärkt beziehungsweise soziale Netzwerke geschwächt werden.

Kurzfassung 
 
7 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Für das Untersuchungsgebiet lässt sich Folgendes festhalten: 
o Aufgrund der vorhandenen Aufwertungspotenziale besteht die Gefahr, dass bei 
(intensivierter) Hebung dieser Potenziale durch die Realisierung einer gehobenen 
Wohnungs- und Gebäudeausstattung, eine Reduzierung von preisgünstigem 
Wohnraum resultieren würde, der an anderer Stelle durch den Einsatz v on För-
dermitteln aufwendig neu geschaffen werden müsste. 
o Die hohe Zahl an kleinen Wohnungen bzw. der Wohnungstypenmix erleich-
tert/ermöglicht einkommensschwächeren Haushalten – wenn sie bereit sind, Ab-
striche bei der Wohnungsgröße zu machen – das Wohnen im Untersuchungsge-
biet. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass durch Wohnungszusammenlegungen, 
dieser Wohnungsbestand abnimmt. 
o Das Untersuchungsgebiet ist stark durch Mietwohnungen geprägt, so dass latent 
die Gefahr der Umwandlung in Eigentumswohnungen besteht. Diese können vo-
raussichtlich von der Mehrzahl der Bestandsmieter*innen nicht erworben werden.  
o Aufgrund der vergleichsweise zentralen Lage in Köln und wegen des urbanen Mi-
lieus mit einer gemischten Bevölkerungsstruktur weist das Untersuchungsgebiet 
eine Anziehungskraft auf Wohnungssuchende im gesamten Stadtgebiet auf. Im 
Zuge der Realisierung von städtebaulichen Großprojekten im direkten Umfeld des 
Untersuchungsgebietes wie der 
o Umgestaltung des alten Güterbahnhofgeländes an der Schanzenstraße  
und 
o der Realisierung der Planungen für den Mülheimer Süden  
wird der Aufwertungsdruck tendenziell steigen. Diese Entwicklung kann die be-
stehenden Verdrängungstendenzen nochmal deutlich verstärken.  Insbesondere 
Mieterinnen oder Mieter, die bereits mit einer hohen oder sehr hohen Wohnkos-
tenbelastung konfrontiert sind, wären durch Verdrängung bedroht. Ein Auswei-
chen in preisgünstigere Wohnlagen in Köln würde die Polarisierung von einkom-
mensschwächeren Haushalten im Stadtgebiet verstärken und gegebenenfalls un-
erwünschte soziale Folgewirkungen nach sich ziehen, die wiederum mit Kosten 
für die öffentliche Hand verbunden sein können.  
o Eine Verdrängung der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet würde vor allem für die 
unfreiwillig Fortziehenden einen Verlust der sozialen Netzwerke bedeuten. Die 
Dichte und Intensität der Nachbarschaftsbeziehungen würden sich insgesamt 
verringern. Die vorhandenen sozialen Netzwerke würden geschwächt werden und 
müssten gegebenenfalls andernorts auch unter Einsatz öffentlicher Mittel auf - 
oder ausgebaut werden.

Kurzfassung 
 
8 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
IV. Empfehlung 
 
Als Ergebnis der vertieften Untersuchung wird empfohlen, ein soziales Erhaltungsgebiet 
gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1  Nummer 2 BauGB für das in de r Abbildung 2 dargestellte 
Gebiet (wie Gebiet Aufstellungsbeschluss) per Satzungsbeschluss festzusetzen. Die vor-
geschlagenen Gebietsgrenzen stimmen mit denen des Untersuchungsgebietes überein. 
 
Der Aufwertungs- und Verdrängungsdruck ist zurzeit in Teilen noch moderat. In der Ab-
wägung der Gefahren und Risiken wiegt jedoch die dynamische Entwicklung  im unmit-
telbaren Umfeld des Untersuchungsgebiet s schwer. Aus gutachterlicher Sicht ist daher 
eine präventive Regelung für das Untersuchungsgebiet geboten. Erfahrungen in anderen 
Städten zeigen, dass der Einsatz einer Erhaltungssatzung teils erst dann erfolgt, wenn ein 
massiver Aufwertungsprozess bereits eingesetzt hat. Die Wirkung einer Sozialen Erhal-
tungssatzung ist in diesen Fällen weniger ausgeprägt.   
 
Die Soziale Erhaltungssatzung ist ein geeignetes Steuerungsinstrument für eine behut-
same, sozialverträgliche Entwicklung und Aufwertung im Untersuchungsgebiet. Einer un-
gesteuerten Aufwertung kann mit dem Instrument wirksam entgegengetreten, negative 
städtebaulichen Folgewirkungen können reduziert werden.

Langfassung 
 
9 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Langfassung 
1 Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
1.1 Anlass und Auftrag 
Die Stadt Köln ist seit  langem als Arbeits- und Wohnstandort Anziehungspunkt für das 
weitere Umland und darüber hinaus. Während Köln im Z eitraum 2014 bis 2019 6 einen 
Einwohnerzuwachs von 3,9 % verzeichnete, stieg die Bevölkerung szahl im Land Nord-
rhein-Westfalen (NRW) nur um 1,8 % und in Deutschland um 2,4 % an7. Daneben lassen 
sich nicht nur für Köln, sondern auch für die gewählten Vergleichsräume bei der Anzahl 
der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (SVP) am Wohnort erhebliche Zuwachsra-
ten im Zeitraum 2014 bis 2019 festhalten, wobei auch hier in Köln (+14,0 %) die Entwick-
lung dynamischer verlief als in NRW (+11,0 %) und Deutschland insgesamt (+10,7 %)8. 
 
Unter anderem getrieben durch diese Rahmenbedingungen zeichnet sich d er Kölner 
Wohnungsmarkt durch eine ausgeprägte Dynamik aus, die sich in erheblichen Mietpreis-
steigerungen, anziehenden Preisen im Wohneigentumssegment und einem erhöhten In-
teresse an der Verwertung von (Wohn -)Immobilien niederschlägt. Der Druck auf viele 
(Bestands-)Mietverhältnisse nimmt zu. Nicht allein Haushalte mit niedrigem, sondern zu-
nehmend auch Haushalte mit mittlerem Einkommen haben Schwierigkeiten, sich auf dem 
Kölner Wohnungsmarkt mit Wohnraum zu versorgen. 
 
Um dieser Entwicklung entgegentreten zu können, führte die Stadt ab 2015 Voruntersu-
chungen zur Identifikation von Verdachtsgebieten für den Erlass Sozialer Erhaltungssat-
zungen durch. Mit dem Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung hat der Gesetzgeber die 
Möglichkeit geschaffen, Verdrängungseffekten und einer dynamischen Mietenentwick-
lung – zumindest ein Stück weit – entgegenzuwirken und die lokale Bevölkerung in den 
Quartieren zu schützen. In diesen Erhaltungsgebieten unterliegen geplante Baumaßnah-
men (Modernisierung, Rückbau, Nutzungsänderung et cetera) einem Genehmigungsvor-
behalt. 
 
Im Rahmen der Voruntersuchungen wurde auch ein Teilbereich des Stadtteils Mülheim 
(zur räumlichen Abgrenzung vgl. Kapitel 1.2) als Verdachtsgebiet eingestuft, für den die 
Voruntersuchung ein hohes Aufwertungs - und Verdrängungspotenzial und ein en stei-
genden Verdrängungsdruck ermittelte. Das Gebiet Mülheim Süd -West ist dabei „Be-
standteil verschiedener Fördergebietskulissen. Im südlichen Bereich liegt das ehemalige Sa-
nierungsgebiet Mülheim-Süd (1994 bis 2004). Ein wichtiges Sanierungsziel war damals das 
Angebot an preiswerten Wohnungen zu erhalten und möglichst zu erweit ern (…). Zudem 
war das Gebiet Bestandteil des Strukturförderprogramms MÜLHEIM 2020. (…) Der Einsatz 
 
6 Gewählter Vergleichszeitraum gemäß Abstimmung mit der Stadt Köln. 
7 Einwohnerentwicklung laut Statistischem Bundesamt (Destatis), 2021. 
8 Statistisches Bundesamt (Destatis), 2021, Daten zum 30.6. des Jahres, fußend auf Daten der 
Bundesagentur für Arbeit.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
10 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung dient somit auch der Sicherung der ge-
nannten Ziele des Sanierungsgebiets und des Strukturförderprogramms.“9  
 
Am 16. Juni 2020 fasste der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Köln den Aufstellungs-
beschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 
BauGB für das Gebiet Mülheim Süd-West. Hiermit ist die Verwaltung beauftragt worden, 
einen Satzungsbeschluss für dieses Gebiet vorzubereiten. Zur Vorbereitung des Be-
schlusses ist eine vertiefte sozialräumliche Untersuchung der Anwendungsvoraussetzun-
gen notwendig, die auch eine Überprüfung des Gebietszuschnitts beinhaltet. Mit dieser 
Untersuchung beauftragte die Stadt Köln das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwick-
lung in Hamburg (im Folgenden ALP), die hiermit vorgelegt wird.  
 
1.2 Untersuchungsgebiet – Lage im Raum, Verkehrsanbindung und teilräumli-
che Gliederung 
Lage im Raum und Verkehrsanbindung 
Das Untersuchungsgebiet Mülheim Süd-West liegt im Süden des rechtsrheinischen Köl-
ner Stadtbezirks Mülheim, dort im Stadtteil Mülheim, und umfasst zum Stand 31.12.2019 
rund 20.600 Einwohner*innen (circa 48 % der Bevölkerung des Stadtteils Mülheim, knapp 
14 % des Stadtbezirks Mülheim) in circa 11.650 Haushalten (gut 51 % des Stadtteils und 
rund 16 % des Stadtbezirks)10.  
 
Es beinhaltet „im Wesentlichen das Gebiet des historischen Kerns der ehemals selbständi-
gen Stadt Mülheim und die direkt angrenzenden Bereiche westlich vom Clevischen Ring 
und Bergischen Ring mit einer überwiegend kleinparzellierten, heterogenen Baustruktur 
sowie das histo risch stärker bürgerlich geprägte Wohngebiet rund um den Mülheimer 
Stadtgarten und nördlich der zentralen Verkehrsachse Frankfurter Straße.“11 
 
Der südwestliche Bereich des Untersuchungsgebiets befindet sich in einer Distanz von 
rund 3,1 Kilometer (Luftlinie) bzw. circa 5,1 Kilometer (Pkw-Fahrdistanz) zum Kölner 
Stadtzentrum mit dem Kölner Dom. Für das nordöstliche Ende des Untersuchungsgebiets 
betragen diese Werte rund 4,6 Kilometer bzw. 7,0 Kilometer – zur Lage des Untersu-
chungsgebiets im Stadtteil, im Stadtbezirk sowie in Köln v gl. Abbildung 1. Hiermit liegt 
speziell für den südlichen Bereich des Untersuchungsgebiets eine relative Nähe zur Köl-
ner Innenstadt vor. 
 
Durch die rechtsrheinische Lage im nordöstlichen Stadtgebiet von Köln und unter Einbe-
ziehung der MIV12-Hauptverkehrsbezüge steht der Stadtbezirk Mülheim hinsichtlich des 
 
9 Beschlussvorlage 1524/2020 der Stadt Köln; (…) Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen 
Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Mülheim Süd-
West, S. 2-3, Köln 04.06.2020. 
10 Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem) 
und (Statistisches Informationssystem/Haushaltegenerierung), 2021. 
11 Beschlussvorlage 1524/2020 der Stadt Köln (s. o.), S. 3. 
12 MIV = Motorisierter Individualverkehr.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
11 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
MIV vor allem in Verbindung mit dem benachbarten Oberbergischen Kreis und der kreis-
freien Stadt Leverkusen. 
 
Abbildung 1: Lage des Untersuchungsgebiets im Stadtgebiet 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln; Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Bearbeitung: ALP 2021 
 
Das Untersuchungsgebiet zeichnet sich durch eine sehr gute städtische wie regionale 
ÖPNV13-Anbindung aus, w as die Attraktivität des Wohnstandorts  Mülheim Süd -West 
stärkt. Neben Buslinien verkehrt die Stadtbahn im Untersuchungsgebiet. Die Stadtbahn-
 
13 ÖPNV = Öffentlicher Personennahverkehr.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
12 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
linie 13 (Sülzgürtel – Aachener Str./Gürtel – Mülheim/Wiener Platz – Bf. Mülheim – Hol-
weide – Vischeringstraße)14 quert grob von Nordwest nach Südost das Untersuchungs-
gebiet. Im Untersuchungsgebiet verläuft daneben auf derselben Strecke die Stadtbahn-
linie 18, die ansonsten zwischen den Endhaltestellen Thielenbruch und Bonn Hbf. ver-
kehrt. Sie bedient im Untersuchungsgebiet die Haltestellen Bf. Mülheim und Wiener Platz 
sowie außerhalb unter anderem die Haltestellen Dom/Hbf. und Heumarkt. Grob Nordost-
Südwest orientiert, verläuft die Stadtbahnlinie 4 (Endhaltestellen Schlebusch und Bock-
lemünd). Im – oder in direkter Nähe zum – Untersuchungsgebiet liegen die Haltestellen 
Keupstraße, Wiener Platz und Grünstraße. Der annähernd zentral im Untersuchungsge-
biet situierte Wiener Platz ist ein bedeutender ÖPNV -Knotenpunkt in Köln. Über den 
Bahnhof Mülheim ist das Untersuchungsgebiet an das Schnellbahn-15 und Regionalbahn-
netz16 angebunden. Der südlich am Rand des Untersuchungsgebiets - unmittelbar au-
ßerhalb – gelegene Bahnhof Köln-Buchforst bietet eine weitere Schnellbahnanbindung. 
 
Daneben bestehen (auch) für das Untersuchungsgebiet relevante ÖPNV-Planungen der 
Stadt Köln (ÖPNV-Roadmap Köln). Die geplante Stadtbahnanbindung Mülheim Süd sieht 
eine neue Bahnstrecke mit drei zusätzlichen Haltestellen vor. Im nördlichen Verlauf  soll 
die Bahn in die Danzierstraße abbiegen und zum Haltepunkt Mülheim/Wiener Platz fah-
ren. In der weiteren Fortsetzung soll die Linie bis nach Stammheim und Flittard verlängert 
werden. 
 
Teilräumliche Gliederung 
Die Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhal-
tungssatzung im Untersuchungsgebiet Mülheim Süd -West erfolgt nicht nur a uf der 
Ebene des gesamten Untersuchungsgebiets, sondern auch auf Teilgebietsebene. Die teil-
gebietsbezogene Untersuchung dient unter anderem der Überprüfung des Gebietszu-
schnitts und gegebenenfalls seiner Modifikation. Die Teilgebiete entsprechen bis auf ge-
ringfügige Abweichungen statistischen Quartieren, so dass auf Basis hierfür vorliegender 
Sekundärdaten der Stadt Köln statistisch aussagekräftige Ergebnisse abgeleitet werden 
können. Die Teilgebietsergebnisse – außer auf den Sekundärdaten fußen diese auch 
maßgeblich auf den Daten der ALP -Haushaltsbefragung und de r ALP-Ortsbegehung - 
werden in Relation untereinander wie auch im Verhältnis zum gesamten Untersuchungs-
gebiets analysiert, so dass teilräumliche Unterschiede erfasst und beurteilt werden kön-
nen.  
 
Wie die Abbildung 2 und die Tabelle 1 aufzeigen, gliedert sich das Untersuchungsgebiet 
in zehn Teilgebiete, deren Einteilung entsprechend der statistischen Quartieren der Stadt 
Köln übernommen wurde : Deutz-Mülheimer Straße, Gymnasiumstraße, Herz-Jesu-Kir-
che, Jan-Wellem-Straße, Liebfrauen-Kirche, Montanusstraße, Mülheimer Freiheit, Papa-
geienstraße, Rendsburger Platz und Rhodiusstraße. 
 
14 Endhaltstellen sowie Auswahl weiterer Haltestellen. 
15 S 6 und 11 unter anderem: Anbindung an Düsseldorf bzw. Bergisch-Gladbach.  
16 RE 1 unter anderem Anbindung an Düsseldorf und Aachen; RE 5 unter anderem Anbindung 
an Düsseldorf und Bonn; RB 48 unter anderem Anbindung nach Solingen und Bonn.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
13 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Abbildung 2: Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Bearbeitung: ALP 2021 
 
Es lässt sich eine erhebliche Spanne zwischen maximal 2.897 Einwohner*innen für das 
statistische Quartier Deutz-Mülheimer Straße und minimal 1.190 Einwohner*innen für 
das statistische Quartier Herz-Jesu-Kirche festhalten. Die Anzahl der Haushalte je statis-
tisches Quartier korrespondiert größtenteils hinsichtlich der Rangreihung der Einwohner-
zahl und beträgt maximal 1.673 im statistischen Quartier Deutz-Mülheimer Straße und 
minimal 738 im statistischen Quartier Herz-Jesu-Kirche17.  
 
 
17 Die geringfügigen Abweichungen hinsichtlich der Aufsummierung der Werte für Einwoh-
ner*innen und Haushalte gemäß der einzelnen Werten der Teilgebiete im Vergleich zu den bei-
den Summen für das Untersuchungsgebiet insgesamt resultieren aus der Tatsache einer gering-
fügigen Überlappung statistischer Quartiere in Bereiche außerhalb des Untersuchungsgebiets.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
14 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 1: Einwohner*innen und Haushalte nach Teilgebieten 2019 
Teilgebiete Einwohner*innen 2019* Haushalte 2019* 
Deutz-Mülheimer Str. 2.897 14,0% 1.673 14,3% 
Jan-Wellem-Str. 2.700 13,0% 1.618 13,8% 
Mülheimer Freiheit 2.525 12,2% 1.556 13,3% 
Montanusstr. 2.358 11,4% 1.267 10,8% 
Papageienstr. 2.165 10,5% 1.187 10,1% 
Rendsburger Platz 1.981 9,6% 1.092 9,3% 
Rhodiusstr. 1.874 9,0% 848 7,2% 
Gymnasiumstr. 1.736 8,4% 950 8,1% 
Liebfrauen-Kirche 1.283 6,2% 779 6,7% 
Herz-Jesu-Kirche 1.190 5,7% 738 6,3% 
Untersuchungsgebiet 20.578 100,0% 11.629 100,0% 
* Einwohner*innen zum 31.12. des Jahres. Rundungsdifferenzen möglich. Geringfügige Abweichungen Summen Unter-
suchungsgebiet gesamt zu Aufsummierungen nach Teilgebieten aufgrund geringfügiger räumlicher Diskrepanzen. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
(Statistisches Informationssystem) und (Statistisches  
Informationssystem/Haushaltegenerierung), 2021 
 
1.3 Rechtliche Grundlagen 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung (SozErhS) ist rechtlich wie im folgenden Ka-
pitel 1.3.1 dargestellt begründet. Daneben ist er im Zusammenhang mit den Mindestan-
forderungen des Gebäudeenergiegesetzes sowie den Instrumenten Umwandlungsver-
ordnung, Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln und Vorkaufsrecht zu sehen. 
 
 Soziale Erhaltungssatzung 
Das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB 
ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen 
Gründen.  
 
Die Soziale Erhaltungssatzung dient dabei nicht unmittelbar dem individuellen Mieter-
schutz bzw. dem Schutz des individuellen Mietverhältnisses. Allerdings kann sich mittel-
bar aus den städtebaulichen Erhaltungszielen der Schutz bestehender Mietverhältnisse 
ergeben. Und zwar, indem innerhalb des festgelegten Gebietes bauliche Maßnahmen im 
Genehmigungsverfahren nach § 173 BauGB grundsätzlich versagt werden können, wenn 
sie direkt oder indirekt zu einer Verknappung des Wohnraums verdrängungssensibler 
Bevölkerungsgruppen führen würden . Als diesbezügliche bauliche Maßnahmen sind 
hierbei der Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen, bauliche Änderungen bzw. Moder-
nisierungen, die den Wohnwert steigern und damit zu Mieterhöhungen führen können, 
sowie die Nutzungsänderung von Mietwohnungen in zum Beispiel gewerbliche Nutzung 
zu nennen.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
15 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Allerdings sieht der § 172 Absatz 4 Satz 2 und Satz 3 Nr. 1 und 1a BauGB eine Reihe von 
Ausnahmetatbeständen vor, die zu berücksichtigen sind. Des Weiteren ist die Errichtung 
von Neubauten vom Genehmigungsvorbehalt ausgenommen, insofern Bestandswohn-
raum durch das Bauvorhaben nicht betroffen ist. 
 
Der Tatbestand einer vorliegenden Sozialen Erhaltungssatzung führt dabei nicht per se 
zu einer Untersagung der oben angeführten (baulichen) Maßnahmen. Vielmehr stellt sie 
diese grundsätzlich unter einen – wie schon erwähnt – Genehmigungsvorbehalt. Geneh-
migungspflichtige Vorhaben k önnen grundsätzlich genehmigt werden, werden jedoch 
bei der Antragstellung (Einreichung des Genehmigungsantrages) einer konkreten Prü-
fung unterzogen. In dieser wird das Vorhaben hinsichtlich der von ihm ausgehenden Ge-
fährdung hinsichtlich des Erhaltungsziels/der Erhaltungsziele gemäß Sozialer Erhaltungs-
satzung bewertet, abgewogen und im Ergebnis entweder versagt oder genehmigt.  In 
begründeten Einzelfällen kann zur Abwendung einer befürchteten Verdrängungswirkung 
die Genehmigung unter Auflagen/Bedingungen erteilt werden. 
 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungsordnung ist nicht an ein formelles Verfahren analog 
zur Bauleitplanung gebunden, so dass weder eine Öffentlichkeitsbeteiligung noch eine 
Anhörung der Behörden und sonstiger Träger öf fentlicher Belange nach §§ 3 ff. BauGB 
erforderlich ist.  
 
Nach erfolgtem Aufstellungsbeschluss können während der Durchführung der vertieften 
sozialräumlichen Untersuchung gemäß § 15 BauGB Entscheidungen über Bauvorhaben 
bis zu einem Jahr zurückgestellt werden. Das Gleiche gilt für die Begründung von Woh-
nungseigentum, die vorläufig untersagt werden  kann, insofern eine Umwandlungsver-
ordnung des Landes vorliegt18. 
 
Die gesetzlichen Regelungen sehen für Erhaltungs satzungen keine zeitliche Befristung 
vor. Soziale Erhaltungssatzungen sind jedoch „immanent befristet“, da die Quartiere im 
Geltungsbereich und deren Bevölkerungszusammensetzung laufenden Veränderungs-
prozessen ausgesetzt sind. Daher sind Soziale Erhaltungssatzungen in bestimmten zeit-
lichen Abständen auf das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen zu überprüfen.19 
 
 
 Soziale Erhaltungssatzung und zeitgemäßer Ausstattungszustand 
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die lediglich die Mindestanforde-
rungen gemäß der Nordrhein-Westfälischen Landesbauordnung herstellen, sind grund-
sätzlich zu genehmigen, da durch die Soziale Erhaltungssatzung kein sogenannter „Sub-
standard“ festgeschrieben werden soll. Nach § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB ist 
daneben die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnitt-
lichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforde-
rungen zu genehmigen. 
 
18 Derzeit außer Kraft. 
19 Vgl. Birkert, Siegler; Systematischer Praxiskommentar BauGB | BauNVO, 2010, § 172 Rn. 18.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
16 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
 Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes 
Im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung ist gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 
Nummer 1a BauGB grundsätzlich die Änderung einer baulichen Anlage zulässig, die der 
Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäu-
deenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnun g vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 
1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) 
geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes wei-
ter anzuwenden ist, dient. 
 
Die hiermit verknüpften rechtskonformen Mietsteigerungen und langfristigen Auswir-
kungen auf das Mietenniveau müssen hingenommen werden. 
 
 Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
Eine Umwandlungsverordnung (UmwandVO) gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB ist in 
Gebieten mit Sozialen Erhaltungssatzungen wirksam. Ziel der UmwandVO ist es, einer im 
Zuge der Bildung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigen-
tumsgesetzes) vermuteten Verdrängung von Bewohnerinnen und Bewohnern entgegen-
zuwirken. Damit sind Umwandlungen von Miet - in Eigentumswohnungen genehmi-
gungspflichtig. Die Umwandlungsverordnung stellt damit ein wichtiges flankierendes In-
strument zur Verfolgung der mit einer Sozialen Erhaltungssatzung verknüpften Ziele dar. 
 
Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein -Westfalen ist allerdings am 
27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Tei-
leigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmi-
gungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit ent-
fällt.  
 
 Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln 
Vor dem Hintergrund einer fortgesetzt angespannten Lage auf dem Kölner Wohnungs-
markt liegt laut Einschätzung der Stadt Köln weiterhin eine Gefährdung der Versorgung 
der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen vor, so 
dass mit Ratsbeschluss vom 24. Juni 2021 die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln 
an das Wohnraumstärkungsgesetz des Landes Nordrhein -Westfalen angepasst wurde. 
Mit ihrem Inkrafttreten am 01. Juli 2021 20 löste sie die Vorgängersatzung vom 01. Juli 
2019 ab. 
 
„Aufgrund der besonderen Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung 
mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist die Stadt Köln nach § 12 Abs. 1 
Wohnraumstärkungsgesetz zum Erlass einer solchen Satzung berechtigt, die die Nutzung 
von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Zweckentfremdung) im Stadtgebiet unter 
Genehmigungsvorbehalt stellt. Zugleich werden in diesem Gesetz die Handlun gsmöglich-
 
20 Fünfjährige Laufzeit.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
17 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
keiten gegen verstärkt auftretende Formen der Zweckentfremdung von Wohnraum erwei-
tert, indem ein Verfahren zur Identifizierung der Anbieter von Wohnraum zur Kurzzeitver-
mietung eingeführt wird“ (ebd., S. 1 f.). 
 
Der Anwendungsbereich der Satzung ist gemäß § 3 der Wohnraumschutzsatzung wie 
folgt definiert: 
„(1) Die Satzung erfasst alle freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen, die am 
01.07.2014 Wohnraum waren oder danach wurden. Ab dem 01.07.2019 betrifft sie Wohn-
raum insgesamt, also Miet - und Genossenschaftswohnungen, Einfamilienhäuser, Eigen-
heime mit und ohne Einliegerwohnung oder zweiter Wohnung sowie Eigentumswohnun-
gen. 
(2) Gegen Zweckentfremdung durch andere Vorschriften geschützter öffentlich-geförderter 
Wohnraum wird von dieser Satzung nur erfasst, wenn seine Zweckbindung gemäß den 
Bestimmungen des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land 
NRW – WFNG NRW – (§§ 22 u. 23) entfällt“ (ebd., S. 3). 
 
Eine Zweckentfremdung ist dabei laut § 7 des Kölner Wohnraumschutzgesetzes wie folgt 
gefasst: 
„(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch Verfügungs- oder Nutzungsberech-
tigte ohne Genehmigung nach § 8 dieser Satzung gemäß § 12 Abs. 2 des Wohnraumstär-
kungsgesetzes für andere Zwecke als zu Wohnzwecken verwendet wird. Eine solche ohne 
Genehmigung erfolgende Nutzung von Wohnraum ist verboten.(2) Eine bestimmungsge-
mäß als Zweitwohnung genutzte Wohnung kann ebenfalls diesem Verbot der Zweckent-
fremdung unterfallen.(3) Kurzzeitvermietungen stellen insbesondere sowohl die Ver mie-
tung von Ferienwohnungen als auch die an einen bestimmten Zweck geknüpfte, auch nicht 
gewerbliche Vermietung von Wohnräumen dar, insbesondere für Zwecke vorübergehender 
beruflicher Tätigkeit oder für eine von vorneherein nur kurzfristig angelegte Unterbringung 
zum Zwecke der Ausbildung oder des Studiums oder während eines Aufenthalts zur medi-
zinischen Behandlung.(4) Werden bei einem Leerstand von Wohnraum Um- oder Neubau-
maßnahmen geplant und würden die beabsichtigten Maßnahmen durch den Abschluss ei-
nes unbefristeten Mietverhältnisses erheblich erschwert, ist die Anordnung einer Zwischen-
nutzung zu Wohnzwecken, zum Beispiel durch den Abschluss von Zeitmietverträgen (§ 575 
BGB), zur Abwendung von Zweckentfremdungen durch Leerstehenlassen in der Regel zu-
mutbar“ (ebd., S. 5 f.). 
 
Hiermit liegt eine Überschneidung des Regelungsbereichs des Genehmigungsvorbehalts 
einer Sozialen Erhaltungssatzung hinsichtlich des Rückbaus und der Nutzungsänderung 
von Wohnraum und der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln vor. 
 
Seit dem 1. Juli 2019 hat die Stadt Köln ein Online -Meldeportal freigeschaltet, in dem 
Bürgerinnen und Bürger Hinweise an die Stadt Köln melden können, wenn sie in ihrem 
Umfeld eine unerlaubte Zweckentfremdung von Wohnraum vermuten.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
18 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
 Vorkaufsrecht 
„Zur Verhinderung spekulativer Grundstücksverkäufe und zur Sicherung der Ziele der So-
zialen Erhaltungssatzung kann im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung zu-
dem das allgemeine Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) ausgeübt werden“ 21. 
Bei jedem Grunderwerb wäre/ist konkret zu untersuchen, ob durch spekulative Absichten 
des neuen Eigentümers/der neuen Eigentümerin (geplante Umwandlungen, Aufwertung 
durch umfassende Modernisierungen, Mieterhöhungen et cetera) das Ziel der Sozialen 
Erhaltungssatzung gefährdet wird. 
 
Möchte ein/e Käufer*in die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, hat er/sie gemäß § 
27 Absatz 1 Satz 1 BauGB die Möglichkeit, eine Abwendungsvereinbarung mit der Stadt 
zu treffen, in der sich der /die Käufer*in verpflichtet, das Grunds tück nur im Sinne der 
Erhaltungsziele zu nutzen. 
 
 
21 Beschlussvorlage 1524/2020 der Stadt Köln (s. o.), S. 3.

Untersuchungsdesign 
 
19 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
2 Untersuchungsdesign 
2.1 Prüfkriterien der Anwendungsvoraussetzungen 
 Vorbemerkung 
Wie schon in Kapitel 1.3.1 erläutert, ist die Zielsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung 
die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Grün-
den. Das heißt, nicht der E rhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für sich 
genommen ist das Ziel, sondern die Verhinderung negativer städtebaulicher Folgen 
durch Verdrängungsprozesse ansässiger Bevölkerung. Der Erlass einer Sozialen Erhal-
tungssatzung in einem Gebiet ist damit nur möglich, wenn davon auszugehen ist, dass 
eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (durch Verdrängung) 
tatsächlich mit maßgeblichen negativen städtebaulichen Folgen assoziiert ist. 
 
Hierbei hat der Gesetzgeber weder näher ausgeführt, was unter dem „Erhalt der Zusam-
mensetzung der Wohnbevölkerung“ (und damit der Gefährdung ihrer Zusammenset-
zung) und unter „städtebaulichen Gründen“ im Detail zu verstehen ist, noch hat er hin-
sichtlich der Art und Weise der Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen weitere 
Erläuterungen vorgenommen. 
 
„In der Formulierung des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB wird ersichtlich, daß eine spezi-
fische oder einzigartige Bevölkerungsstruktur im betrachteten Gebiet nicht verlangt wird, 
sie also nicht „besonders“ sein muß. Es soll sich um eine „i ntakte“ Bevölkerungsstruktur 
handeln, die im Verhältnis zum Gebiet schützenswert ist. Im Beschluß des Bundesverfas-
sungsgerichts vom 26. Januar 1987 wird bekräftigt, daß die „Erhaltung der Zusammenset- 
zung der Wohnbevölkerung“ gleichzusetzen ist mit dem Sc hutz vor Verdrängung (NVwZ 
1987, 879, ZfBR 1987, 293 f). Dies beinhaltet auch die Möglichkeit, daß die Wohnbevölke-
rung in einem Gebiet eigendynamisch fluktuieren kann, auch ohne äußerlichen Verdrän-
gungsdruck auf die Bevölkerung. Dies kann beispielsweise i n Milieuschutzgebieten22 von 
Bedeutung sein, in denen ein hoher Anteil an Studenten wohnt. Es ist deshalb nicht die 
Bevölkerungsstruktur im Vergleich zu anderen Gebieten gemeint, sondern die Beziehung 
zwischen der Bevölkerung des Gebiets und bestimmten städtebaulichen Gegebenheit en 
und Gründen, die es erfordern, daß diese Struktur erhalten bleiben soll. (Betker u.a. 1995 
(S. 63))“23.“ 
 
Der städtebauliche Milieuschutz ist ein Instrument des Verdrängungsschutzes (vgl. BVerfG, 
ZfBR 1987, 203). Es ist aber grundsätzlich kein Instrument des Mieterschutzes (vgl. Lemmel, 
Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage 2002, § 172 Rdnr. 32; Schmidt-Eichstaedt, ZfBR 
2002, 212, 213). Milieuschutzsatzungen können solche Wirkungen in einer Gemengelage 
sozialer, wohnungswirtschaftlicher und städtebaulicher Aspekte allenfalls als Rechtsreflex 
 
22 Synonyme Verwendung zu Sozialer Erhaltungssatzung. 
23 Dipl.-Ing. Martin Geßner, genehmigte Dissertation an der Technischen Universität Berlin, „Leis-
tungsfähigkeit des städtebaulichen Instruments Milieuschutz für die Stadtentwicklung in Berlin“, 
S. 25 f., Berlin 2008.

Untersuchungsdesign 
 
20 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
faktisch entfalten (vgl. May, DÖV 1994, 862, 864). Durch die Milieu schutzgebieten darf 
nicht jeder normale Änderungs- und Umzugsprozess verhindert werden. Die Milieuschutz-
satzung ist vielmehr darauf gerichtet, die vorhandene Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung im Sinne der üblichen Sesshaftigkeit und Anhänglichkeit an das  Quartier zu be-
wahren und ihr ein Verbleiben unter zumutbaren Bedingungen zu ermöglichen (vgl. 
Schmidt-Eichstaedt, a.a.O.).24 
 
 Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – Kriterien und Indi-
katoren 
Weithin methodisch anerkannt ist die Untersuchung der Gefährdung der Zusammenset-
zung der Wohnbevölkerung entlang der Kriterien Aufwertungspotenzial, Verdrängungs-
potenzial und Verdrängungsdruck. Eine Gefährdung liegt dabei nur vor, wenn alle drei 
Kriterien erfüllt sind (zum gesamten Untersuchungsablauf vgl. auch Abbildung 4 am Ende 
des Kapitels 2.1.3 ). 
 
Hinsichtlich des Aufwertungspotenzials wird untersucht, ob bzw. in welchem Umfang die 
Aufwertung des Gebäudebestands in einem Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssi-
tuation überhaupt möglich bzw. wahrscheinlich ist. Nur wenn sich ein (maßgebliches) 
Aufwertungspotenzial festhalten lässt, ist der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung 
möglich. 
 
Bei der Analyse des Verdrängungspotenzials wird jener Bevölkerungsanteil im Untersu-
chungsgebiet ermittelt, für den in Folge modernisierungsbedingter Mietsteiger ungen 
oder anderer Maßnahmen wie Nutzungsänderungen oder Umwandlungen in Eigentums-
wohnungen adäquater Wohnraum nicht mehr im bisherigen Umfang zur Verfügung ste-
hen würde. Neben den per se zumeist verdrängungssensibelsten Bevölkerungsgruppen, 
Personen und Haushalte mit schwachem sozio-ökonomischen Hintergrund, können auch 
mittlere Einkommensschichten von Verdrängung betroffen sein. 
 
Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit der Investitionsbereitschaft und 
Nachfragesituation der Wohnungsmarktakteure im Untersuchungsgebiet auseinander - 
v. a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, auch höhere Mieten 
für modernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwerben. 
 
Die folgende Abbildung 3 zeigt die von ALP für die Untersuchung des Aufwertungs- und 
Verdrängungspotenzials sowie des Verdrängungsdrucks herangezogenen Indikatoren 
und Eckdaten in zusammengefasster Form auf. Die Kernindikatoren stellen die zentralen 
Merkmale zur Beurteilung der Ausprägung der drei Kriterien dar. Die flankierenden Eck-
daten und Indikatoren dienen einem besseren allgemeine n Verständnis der untersu-
chungsrelevanten Situation im Untersuchungsgebiet sowie einer vertieften argumentati-
ven Einbettung der Kernindikatoren.  
  
 
24 Prof. Dr. Christian-W. Otto - http://www.rechtsinstrumente.de/

Untersuchungsdesign 
 
21 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Abbildung 3: Übersicht Indikatoren und Eckdaten Prüfung Anwendungsvoraussetzung 
 
Fortsetzung Übersicht siehe folgende Seite.

Untersuchungsdesign 
 
22 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
 
 
Quelle: ALP 2021

Untersuchungsdesign 
 
23 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
 Besondere städtebauliche Gründe 
Wenn eine Gefährdung der vorhandenen Wohnbevölkerung im oben genannten Sinne 
festzustellen ist (zu den Indikatoren vgl. die Abbildung 3 am Ende des vorhergehenden 
Kapitels), gilt es zu untersuchen, ob besondere städtebauliche Gründe für ihren Schutz 
vor Verdrängung vorliegen. Der Fokus richtet sich dabei an erster Stelle auf die Wechsel-
beziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städtebaulichen wie auch sozial-
räumlichen Situation im Untersuchungsgebiet. Es ist zu klären, ob durch die (Zer - )Stö-
rung dieser Beziehungen maßgebliche nachteilige städtebauliche Folgen resultieren. Zu 
nennen wären hier vor allem folgende negative Effekte: 
o Verlust an preisgünstigem Wohnraum im Untersuchungsgebiet, Auslösung von 
Bedarf an Ersatzwohnraum andernorts sowie dort gegebenenfalls Initiierung von 
Verdrängungsprozessen. 
o Verstärkung sozialräumlicher Polarisierungen im Stadtgebiet und den damit ver-
bundenen negativen Folgen. 
o Verlust an Integrationskraft etablierter sozialer Netzwerke infolge der veränder-
ten Bevölkerungsstruktur. 
o Unterauslastung bzw. Anpassungsbedarfe vorhandener – auf die verdrängungs-
gefährdete Bevölkerung zugeschnittener - Infrastruktureinrichtungen, Bedarf an 
Schaffung dieser Infrastruktureinrichtungen andernorts.

Untersuchungsdesign 
 
24 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Abbildung 4: Übersicht Untersuchungsablauf Soziale Erhaltungssatzung 
 
Quelle: ALP 2021 
 
2.2 Hinweise zur Datengrundlage – Auswertung Sekundär- und Primärdaten 
Für die Analyse der soziodemografischen und wohnungsbezogenen Strukturen des Un-
tersuchungsgebiets werden sowohl – vor allem durch die Stadt Köln zu Verfügung ge-
stellte – Sekundärdaten25, als auch die durch die ALP-Haushaltsbefragung und ALP Orts-
begehung in 2021 generierten Primärdaten herangezogen. 
 
Die Sekundärdaten bieten, soweit für einen interessierenden Indikator verfügbar, die 
Möglichkeit, Zeitreihen (gemäß Abstimmung mit der Stadt Köln im Zeitraum 2014 und 
2019) auszuwerten, und das Untersuchungsgebiet mit dem Stadtteil Mülheim, dem 
Stadtbezirk Mülheim und Köln insgesamt zu vergleichen. Allerdings sind die Sekundär-
daten nur zum Teil auch auf Teilgebietsebene verfügbar bzw. liegen ALP nicht immer auf 
Teilgebietsebene vor. Daneben ist zu beachten, dass die haushaltsbezogenen Sekundär-
daten auf einer anderen methodisch-statistischen Basis als die Primärdaten der Haus-
haltsbefragung beruhen. Bei ersteren handelt es sich nicht um statistische Ergebnisse im 
Sinne einer Erhebung, sondern um rechnerisch ermittelte Schätzungen, bei denen Per-
sonen nach bestimmten Regeln Haushalten zugeordnet werden. Dieses Verfahren führt 
 
25 Amtliche/städtische Statistiken.

Untersuchungsdesign 
 
25 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
beispielsweise zu einer Überschätzung der Anzahl der Haushalte. Dies gilt insbesondere 
für die Gruppe der Einpersonenhaushalte. 
 
Auf Basis der Primärdaten können im Gegensatz zu den Sekundärdaten haushaltsbezo-
gene Auswertungen durchgeführt und aufgrund des umfassenden Fragenkatalogs we-
sentlich differenziertere Aussagen zum Wohnungsbes tand getroffen werden , während 
Zeitreihenbetrachtungen nur bei schon wiederholter (identisch strukturierter) Befragung 
möglich sind. 
 
2.3 Haushaltsbefragung  
 Erhebungsmethode 
Grundsätzlich stehen für die Durchführung einer Haushalt sbefragung mehrere Metho-
den zur Auswahl: Zum einen eine ,,postalische schriftliche Haushaltsbefragung", zum an-
deren eine „standardisierte persönliche Hau shaltsbefragung (Interviews)" , die jeweils 
über spezifische Vor- und Nachteile verfügen. Unter anderem angesichts der vorliegen-
den Rahmenbedingungen, Stichwort Coronapandemie, wurde im Zeitraum März bis April 
eine fragebogenbasierte postalische schriftliche Haushaltsbefragung im Untersuchungs-
gebiet Mülheim Süd-West durchgeführt; 8.000 Haushalte wurden hierfür angeschrieben 
(rund 69 % der Haushalte im Untersuchungsgebiet). 
 
Ergänzende Online-Befragung: Neben der postalischen Beantwortung konnten die 
Haushalte die Fragen alternativ auch im Internet beantworten. Hierfür wurde eine On-
line-Eingabemaske programmiert. Die Befragung war passwortgeschützt. So konnte si-
chergestellt werden, dass sich ausschließlich angeschriebene Haushalte an der Befra-
gung beteiligten. Um auszuschließen, dass Haushalte sowohl postalisch als auch online 
an der Befragung teilnehmen, wurde ein individualisiertes Passwort auf dem Fragebo-
gen abgedruckt. 
 
Mit einem Fragebogenrücklauf von 2.098 Fragebögen wurde eine für vergleichbare Un-
tersuchungen sehr gute Rücklaufquote von 26,2 % erreicht – hiervon rund 37 % online, 
rund 63 % postalisch.  
 
Zur Stichprobenziehung und zum Vorgehen zur Durchführung der Befragung im Detail 
vgl. im Anhang Kapitel 9.1.1. Weitere Informationen zum Rücklauf und zur Repräsentati-
vität können im Anhang dem Kapitel 9.1.2 entnommen werden.

Untersuchungsdesign 
 
26 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
 Erhebungsinhalte 
Die Grundlage der Repräsentativerhebung bildete ein standardisierter Fragebogen ( vgl. 
im Anhang Kapitel 9.1.3)26. Der Fragebogen basiert im Grundsatz auf einem erprobten 
Kriterienkatalog, der bereits in anderen Untersuchungsgebieten einer Sozialen Erhal-
tungssatzung eingesetzt wurde  und der in Abstimmu ng mit der Auftraggeberin, der 
Stadt Köln, im Detail auf die konkrete Untersuchung abgestimmt wurde. 
 
In der Befragung wurden folgende Inhalte/Tatbestände ermittelt: 
o Wohnortbezogene Fragen: Seit wann ansässig im Gebiet/in der Wohnung, vor-
heriger Wohnort 
o Wohnen zur Miete (wenn ja, über Wohnberechtigungsschein?) oder im Eigentum 
o Vermieterstruktur und Eigentümerwechsel 
o Umfangreiche Angaben zur genutzten Wohnung: Circa-Baualter, Größe, Zimmer-
anzahl, Ausstattung im Detail 
o Fragen zur Gebäudeausstattung (beispielsweise Aufzug) 
o Wohnkostenbezogene Fragen im Einzelnen 
o Letzte Mieterhöhung: Umfang, Zeitpunkt, Begründung 
o Durchgeführte und geplante Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen im Detail 
(in der Wohnung, im Gebäude) 
o Zweckentfremdung von Wohnraum im Gebäude durch Nutzung als Ferienwoh-
nung oder zur Gästebetreuung – insoweit den Befragten bekannt 
o Wohnungsleerstand im Gebäude – insoweit den Befragten bekannt 
o Gebietsbindung, Nutzung lokaler Infrastrukturen 
o Beurteilung des Zusammenlebens im Wo hngebiet und des Verhältnisses zu 
Nachbarn*innen 
o Umzugsabsichten: Gründe, präferiertes Umzugsziel 
o Soziodemografische und -ökonomische Eckdaten der befragten Haushalte: Haus-
haltsgröße, Haushaltstyp/Lebensform, Alter der Haushaltsmitglieder, derzeitiger 
Beruf/derzeitige Tätigkeit der Haushaltsmitglieder  (ab 15 Jahre) , Bildungsni-
veau/höchster Schulabschluss der Haushaltsmitglieder (ab 15 Jahre), Haushalts-
mitglieder mit ausländischer Staatsbürgerschaft oder mit Migrationshintergrund, 
 
26 Der Fragebogen wurde in deutscher Sprache abgefasst. Auf mehrsprachige Erläuterungen 
wurde verzichtet. Die herkunftssprachliche Gestaltung der Befragungsunterlagen (Fragebogen 
und Datenschutzhinweise) stellt vor dem Hintergrund einer multinationalen Bewohnerschaft 
eine große Herausforderung dar. In Köln leben eine Vielzahl von Nationalitäten. Längst domi nie-
ren nicht mehr nur einige wenige Nationalitäten die Gruppe der ausländischen bzw. nicht 
deutschsprechenden Bevölkerung.

Untersuchungsdesign 
 
27 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Pkw-Besitz sowie Haushaltseinkommen (nach von der Stadt Köln vorgegebenen 
Größenklassen) 
 
(Unter anderem) auf Basis der Auswertung der repräsentativen Haushaltsbefragung wird 
geprüft, ob die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungs-
satzung im Untersuchungsgebiet Mülheim Süd-West gegeben sind und ob die Gebiets-
abgrenzung des Untersuchungsgebiets nach innen plausibel ist. Zudem werden die für 
den Vollzug erforderlichen Grundlagen (gebietstypische  Ausstattungsmerkmale) erho-
ben. 
 
2.4 Experten*innengespräche 
Zusätzlich zur Haushaltsbefragung, zur Ortsbegehung und zur Auswertung der statisti-
schen Sekundärdaten hat ALP fünf leitfadengestützte27, pandemiebedingt telefonische, 
Experten*innengespräche mit acht28 lokalen Akteuren*innen geführt, um die diesbezüg-
lichen Ergebnisse abzusichern. Die Akteure*innen wurden - in Abstimmung mit ALP -
durch die Auftraggeberin benannt. Hierbei handelt es sich um: 
o den Bezirksbürgermeister des Kölner Bezirks Mülheim, 
o die Amtsleiterin des Bürgeramts Mülheim, 
o die Bürgervereinigung Köln-Mülheim 1951 e.V. (vertreten durch den 1. Vorsitzen-
den), 
o die Trude-Herr-Gesamtschule - Standort Rendsburger Platz  (Gespräch mit der 
Schulleitung), 
o die Sozialraumkoordination Buchforst/Mülheim-Süd - AWO Kreisverband Köln 
e. V. (Gespräch mit dem Koordinator) 
und 
die Sozialraumkoordination für Mülheim-Nord/Keupstraße - Christliche Sozial-
hilfe Köln e.V. (Gespräch mit der Leiterin),  
o das Seniorennetzwerk Mülheim - AWO Kreisverband Köln e.V. (Gespräch mit der 
Leiterin der Seniorenkoordination Stadtbezirk Köln-Porz und der Seniorenkoor-
dination Stadtbezirk Köln-Mülheim) sowie 
o den Interkulturellen Dienst der Stadt Köln (Gespräch mit der im Untersuchungs-
gebiet zuständigen Bearbeiterin). 
 
 
27 Der Interviewleitfaden wurde eng mit der Stadt Köln abgestimmt und fußte unter anderem 
maßgeblich auf durch die Stadt Köln formulierten Erkenntnisinteressen. 
28 Auf Wunsch einzelner Akteure erfolgten zwei Gruppengespräche: Eine Telefonkonferenz mit 
dem Bezirksbürgermeister und der Amtsleitung des Bürgeramts Mülheim; eine Videokonferenz 
mit den beiden Sozialraumkoordinatoren*innen sowie dem Interkulturellem Dienst der Stadt 
Köln.

Untersuchungsdesign 
 
28 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
2.5 Ortsbegehungen, Aufnahme des Gebäudebestands 
Im April 2021 erfolgte im Untersuchungsgebiet durch ALP eine adressscharfe Aufnahme 
der Struktur und des Zustandes des Gebäudebestande s durch Mitarbeiter von ALP. Die 
Begehung dient vor allem dazu, einzelne Sachverhalte, die statistische Daten nicht abbil-
den können, zu klären und zu überprüfen.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
29 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
3 Merkmale des Untersuchungsgebiets 
3.1 Historische Entwicklung 
Das Untersuchungsgebiet Mülheim Süd -West umfasst einen wesentlichen Teilbereich 
des Stadtteils Mülheim, des einwohnerstärksten Kölner Stadtteils, der dem gesamten Be-
zirk den Namen gab. Die Siedlungsanfänge Mülheims gehen bis in das 11. Jahrhundert 
zurück. 1902 erfolgte die offizielle Anerkennung Mülheims als Stadt sowie kurz darauf im 
Jahr 1914 die Eingemeindung nach Köln , durch die Mülheim unter anderem eine feste 
Straßenbrücke über den Rhein erhielt . „Seit dem Ende des 19. Jahrhundert bis weit nach 
dem Zweiten Weltkrieg war Mülheim ein bedeutender Industriestandort. Die in Mülheim 
ansässigen Firmen Andreae, Felten & Guilleaume/Carlswerk oder Böcking waren und sind 
auch außerhalb des Rheinlandes bekannt.“29 Die Industrialisierung wurde dabei unter an-
derem befördert durch die Lage am Rhein sowie die gute Bahnanbindung. 
 
Mülheim etablierte sich hiermit an erster Stelle als Arbeiterwohnstandort  und auch als 
Migrationsziel. Es entstanden aber auch bürgerliche Viertel ; zum Beispiel im Bereich 
nördlich des Stadtgartens. Wie an vielen ursprünglich altindustriell geprägten Standor-
ten, findet auch in Mülheim seit längerem ein Wandel zu einer deutlich stärker diversifi-
zierten Wirtschaftsstruktur (Stichwort Tertiärisierung ) statt. Auch heute noch weist der 
Stadtteil Mülheim im Kölner Vergleich eine eher unterdurc hschnittliche sozioökonomi-
sche Situation seiner Bevölkerung auf. Daneben ist Mülheim ein stark multi-kulturell bzw. 
durch Zuzug von Migranten geprägter Kölner Stadtteil. Eine Prägung, die im Grundsatz 
auch auf das Untersuchungsgebiet zutrifft (vgl. Kapitel 5.1.6).  
 
3.2 Fördergebietskulissen und städtebauliche Konzepte 
Für die Betrachtung des Untersuchungsgebiets sind folgende weitere Konzepte und För-
dergebietskulissen von Belang: 
o Das im Mai 2009 vom Rat der  Stadt Köln beschlossene Rechtsrheinisches Ent-
wicklungskonzept Teilraum Nord (REK -Nord): Deutz-Nord/Mülheim-Süd/Buch-
forst beinhaltet den südlichen Teilbereich des Untersuchungsgebietes – und zwar 
den Bereich südlich der Mülheimer Brücke/ab dem Wiener Platz/südwestlich der 
Frankfurter Straße.  
o Das Sanierungsgebiet Mülheim-Süd (1994 bis 2004) umfasste circa den südlichen 
Teil des Untersuchungsgebietes südlich der Straße Mülheimer Brücke und west-
lich der Straße Bergischer Ring. Ein wesentliches Ziel der Sanierungsplanung war 
es, das Angebot an preiswerten Wohnungen zu erhalten und möglichst zu erwei-
tern, vor allem durch die Bebauung ehemaliger Industriegelände (Andrae -Ge-
lände; Vorhafen Mülheim). 
o Das Untersuchungsgebiet liegt vollständig innerhalb der Fördergebietskulisse 
Soziale Stadt (hier im Gebiet Mülheim, Kalk und Vingst -Höhenberg). „Mit dem 
 
29 https://www.stadt-koeln.de/artikel/06802/index.html.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
30 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Städtebauförderungsprogramm ‚Soziale Stadt‘ unters tützt der Bund seit 1999 die 
städtebauliche Aufwertung und die Stärkung des gesellschaftlichen Zusammen-
halts in benachteiligten Stadt- und Ortsteilen. (…). Es verknüpft bauliche Investitio-
nen der Stadterneuerung mit Maßnahmen zur Verbesserung der Lebensbedingun-
gen im Stadtteil.“30 
o Das Programmgebiet des Strukturförderprogramm MÜLHEIM 202 0 beinhaltete 
die Stadtteile Köln-Buchforst,-Buchheim und -Mülheim. Es handelte sich um ein 
integriertes Handlungskonzept, das auch auf einer umfassenden Wirtschafts- und 
Sozialanalyse fußte und neben städtebaulichen Bedarfen auch Handlungsbedarfe 
in den Bereichen  Bildung und lokale Ökonomie identifizierte. „Die meisten Pro-
jekte der Handlungsfelder Bildung und Lokale Ökonomie wurden Ende September 
(Hinweis ALP: 2020) abgeschlossen, der überwiegende Teil der Städtebauprojekte 
konnte bereits im März 2014 fertiggestellt we rden.“31 Gemäß Einschätzung der 
Stadt Köln „ließ sich bereits bei der Evaluation 2015 ein gestiegenes Interesse an 
Wohnnutzungen für die letzten Jahre erkennen.“ 32 Im Rahmen der Experten*in-
nengespräche erfolgte – soweit von den Gesprächspartnern*innen angesprochen 
– ein positiver Bezug auf das Strukturprogramm. 
Die Stadt Köln verfolgt mit dem geplanten Einsatz des Instruments der Sozialen Erhal-
tungssatzung unter anderem auch eine Sicherung der Ziele und Ergebnisse der Sanie-
rungsplanung und des Strukturförderprogramms.  
o Daneben liegen auch intentionale Überschneidungen mit den im Rahmenkonzept 
„Lebenswerte Veedel - Bürger- und Sozialraumorientierung in Köln“  verfolgten 
Zielsetzungen33 vor. Diese sind  maßgeblich für die Arbeit in den Kölner Sozial-
raumgebieten. Bei den Sozialraumgebieten handelt es sich um ausgewählte, so-
zioökonomisch mit Strukturdefizite behaftete, Bereiche der Stadt Köln, die sozi-
alräumlich stabilisiert und entwickelt werden sollen.  
Das Untersuchungsgebiet Mülheim Süd-West hat Anteil an zwei Sozialraumge-
bieten, die jeweils von einer/einem Sozialraumkoordinator*in betreut  werden34. 
Zum einen am Sozialraumgebiet Buchforst/Mülheim, das sich in drei Teilflächen 
gliedert - die nördlichste dieser drei Teilflächen ist dabei größtenteils deckungs-
gleich mit dem Teilgebiet Herz-Jesu-Kirche des Untersuchungsgebiets. Zum an-
deren am Sozialraumgebiet Mülheim -Nord/Keupstraße, in das die Teilgebiete 
 
30 Quelle: https://www.staedtebaufoerderung.info/StBauF/DE/Programm/SozialeStadt/Pro-
gramm/Handlungsfelder/Inhaltlich/inhaltlich_node.html. 
31 MÜLHEIM 2020 Abschlussdokumentation, Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik, 
S. 82; Köln, 2020. 
32 Beschlussvorlage 1524/2020 der Stadt Köln (s. o.), S. 4. 
33 Verbesserte Integration im Sozialraum (Miteinander der Bewohner*innen), Stärkung der Parti-
zipation, Optimierung der Angebote, verbesserte Prävention sowie Vernetzung (Arbeit freier 
Träger, städtischer Dienststellen und von Ehrenamtlichen). Quelle: https://sozialraumkoordina-
tion.koeln/konzept.html. 
34 Experten*innengespräche wurden jeweils von ALP durchgeführt.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
31 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Mülheimer Freiheit, Liebfrauenkirche, Gymnasiumstraße und Rhodiusstraße des 
Untersuchungsgebiets fallen.  
Südlich des Untersuchungsgebiets ist das Gebiet der älteren der beiden35 bisher in Köln 
bestehenden Sozialen Erhaltungssatzungen, und zwar die Stegerwaldsiedlung (Hauptbe-
reich), lokalisiert36.  
 
3.3 Planungen, Umfeldentwicklungen 
Planungen im Untersuchungsgebiet 
Im Untersuchungsgebiet selbst sind keine größeren (Wohn -)Bauvorhaben geplant. Im 
Zeitraum 2006 bis 2008 wurden an der Deutz-Mülheimer-Straße 213 – 233 und der Ha-
fenstraße 19 – 21 im Teilgebiet Deutz-Mülheimer-Straße durch den Investor und Immo-
bilienentwickler Corpus Sireo 124 Eigentumswohnungen mit bevorzugter Lage am Rhein 
(„Rheinkai“) entwickelt. Es handelt sich um hochwertige Wohnungen, die eine kaufkräf-
tige Klientel ansprechen. So wird beispielsweise gerade an der Adresse Deutz -Mülhei-
mer-Straße 213 eine Eigentumswohnung mit 134 m2 für rund 1,3 Mio. Euro zum Verkauf 
angeboten37. 
Das Projekt Bertoldi Gärten an der Bertoldi straße im Teilgebiet Rendsburger Platz mit 
seinen 77 Wohneinheiten mit 1,5 bis 3,5 Zimmern zwischen 40 bis 99 Quadratmetern mit 
gehobener Ausstattung ist vollvermietet.  Im Teilgebiet Rendsburger Platz konnten ab 
circa 2018 daneben die auf dem ehemaligen Gelände des Redemptoristenklosters durch 
die GAG Immobilien AG ( GAG) errichteten rund 120 Wohnungen, 84 davon öffentlich 
gefördert, bezogen werden. Die auf dem Gelände befindliche Kapelle wurde erhalten und 
wird nun vom Verein Et Kapellche e. V. als Nachbarschafts- und Kulturzentrum betrieben. 
 
Im Rahmen des Strukturförderprogramm MÜLHEIM 2020 wurden neben sozialen Projek-
ten auch diverse städtebauliche Projekte zwischenzeitlich abgeschlossen, wobei folgende 
Maßnahmen gänzlich oder zum Teil im Untersuchungsgebiet verortet sind: Optimierung 
und Belebung Wiener Platz, Umgestaltung Frankfurter Straße, Umgestaltung Bahnhofs-
vorplatz Mülheim, Umgestaltung Buchheimer Straße  sowie Rheinboulevard Mülheim-
Süd. Diese Vorhaben haben nicht nur die städtebauliche Situation und damit die Lebens-
qualität der Einwohner*innen im Untersuchungsgebiet gesteig ert, sondern können ge-
gebenenfalls auch Impulse für eine Aufwertung des Wohnstandorts geben, die gegebe-
nenfalls mit Verdrängungseffekten verknüpft sein können. 
 
Ebenfalls zur Aufwertung des Gebietes wird die geplante Stadtbahnanbindung von Mül-
heim Süd beitragen. Im weiteren nördlichen Linienverlauf wird sie im Untersuchungsge-
biet in die Danzierstraße abbiegen und zum Haltepunkt Mülheim/Wiener Platz führen -
mit geplanter weiterer Fortsetzung bis nach Stammheim und Flittard (vgl. Kapitel 1.2).  
 
35 Des Weiteren besteht eine Soziale Erhaltungssatzung für das Severinsviertel, die am 30. Januar 
2020 in Kraft getreten ist. 
36 Sie wurde am 30.05.1996 vom Rat der Stadt Köln beschlossen und erlangte am 20.07.1996 
ihre Rechtsverbindlichkeit. 
37 Quelle: https://mapio.net/expose/7216285/.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
32 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Planungen und Entwicklungen im Umfeld des Untersuchungsgebiets 
ALP teilt folgende, von der Stadt Köln im Aufstellungsbeschluss zur Sozialen Erhaltungs-
satzung geäußerte, Einschätzung der Stadt Köln zu zentralen städtebaulichen Entwick-
lungen und Bauvorhaben im unmittelbaren Umfeld des Untersuchungsgebiets: „Auf-
grund der geplanten und zum Teil schon umgesetzten Maßnahmen auf den angrenzenden 
Flächen Mülheim-Süd und im Gebiet um die Schanzenstraße ist davon auszugehen, dass 
der Aufwertungsdruck auf das gesamte Gebiet weiter steigen wird.“38  
 
Direkt südlich angrenzend an das Untersuchungsgebiet befindet sich der circa 70 Hektar 
große städtebauliche Entwicklungsbereich rund um den Mülheimer Hafen. Unter dem 
Stichwort Smart City Cologne „soll im Süden Mülheims (…) nachhaltige Stadtentwicklung 
mit innovativen Konzepten aus den  Bereichen Mobilität, Energie sowie der Informations - 
und Kommunikationstechnologie verbunden werden.“ 39. Projektiert ist ein Mix aus 55 % 
Gewerbe, Büro, Dienstleistung, Handel, Kultur und Soziales und 45 % Wohnen (maximal 
rund 3.500 Wohnungen) . Daneben sind „sechs begrünte Korridore und mehrere neue 
Plätze, insgesamt rund 100.000 Quadratmeter neue öffentliche Grün- und Freiflächen“ vor-
gesehen40. Vor dem Hintergrund des geplante Wohnbauvolumens sind auch „Kinderta-
gesstätten und Schulen sowie weitere soziale Einrichtungen“41 geplant.  
 
Ebenfalls unmittelbar südlich des Untersuchungsgebietes ist – getrennt durch die städ-
tebauliche Zäsur der Bundesstraße 55a – das Gebiet der Koelnmesse GmbH situiert, 
wodurch Optionen in Hinblick auf Synergieeffekte beispielsweise in den Bereichen Gast-
ronomie und Hotellerie gegeben sind. 
 
Auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs an der Schanzenstraße, welches sich 
unmittelbar außerhalb des Untersuchungsgebietes an dessen nordöstlichem Rand befin-
det, ist durch einen privaten Entwickler eine gewerbliche Bebauung geplant. Die Entwick-
lung schließt damit an den sich am Standort Schanzenstraße zwischenzeitlich entwickel-
ten Medien - und Gewerbestandort (Stichwort: Medienzentrum Schanzenstraße /Köln-
Ost) an.  
 
Die skizzierten Planungen und Entwicklungen im direkten Umfeld des Untersuchungsge-
biets wurden auch im Rahmen der Experten*innengespräche thematisiert und in den Zu-
sammenhang mit Aufwertungsprozessen, einem beginnenden Imagewechsel , und der 
Befürchtung von einwohnerbezogenen Verdrängungsprozessen gestellt. 
 
 
38 Beschlussvorlage 1524/2020 der Stadt Köln (s. o.), S. 4. 
39 Quelle: https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/stadtentwicklung/muelheim-sued. 
40 Ebd. 
41 Ebd.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
33 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
3.4 Infrastrukturelle Ausstattung 
Im Untersuchungsgebiet oder in seinem direkten Umfeld ist eine Vielzahl an Infrastruk-
tureinrichtungen aus den Bereichen Bildung, Angebote für Kinder und Jugendliche, Be-
treuungs- und Beratungseinrichtungen, Spielplätze und Grünflächen , religiöse Einrich-
tungen, sowie Medien/Kultur, ansässig bzw. verortet – vgl. Abbildung 5. Besonders her-
vorzuheben ist das sehr gute Angebot im schulischen Bereich . Als noch „ausbaufä hig“ 
wurden von einem Teil der befragten Experten*innen Angebote im Bereich Quar-
tiers- /Nachbarschaftstreffs benannt. Daneben ist auch der Standort der Messe Köln zu 
erwähnen, der sich circa 2,5 Kilometer südlich des Untersuchungsgebiets befindet. Diese 
Angebotsdichte und -vielfalt ist nicht nur für die Bewohner*innen von großer Bedeutung, 
sondern prägt auch die Attraktivität des Gebietes für potenzielle Zuzügler*innen. 
 
Das Untersuchungsgebiet zeichnet sich im gesamtstädtischen Vergleich durch eine so-
zio-ökonomisch gemischte Bevölkerungsstruktur aus, wobei der Anteil der Geringverdie-
nenden bzw. der Leistungsempfänger*innen eher üb erdurchschnittlich ist. Charakteris-
tisch ist zudem ein  in Relation zur Gesamtstadt erhöhter Anteil an Personen mit einem 
Migrationshintergrund. Für die Gruppe der Personen mit einem höheren Unterstützungs-
bedarf stehen mit  
o dem Caritas-Zentrum Mülheim (hier auch Jugendmigrationsdienst), 
o der Seniorenkoordination Stadtbezirk Köln-Mülheim, 
o der Christliche Sozialhilfe Köln e.V. (CSH) , Sozialraumkoordination Mülheim -
Nord/Keupstraße, 
o der AWO Köln, Sozialraumkoordination Buchforst/Mülheim-Süd, 
o dem Kolping-Bildungswerk, 
o dem Interkultureller Dienst der Stadt Köln (Beratung für Mülheim), 
o dem Nachbarschafts- und Kulturzentrum Et Kapellche e. V. sowie  
o dem Bürgerhaus MüTZe 
 
wichtige Einrichtungen/Angebote im Untersuchungsgebiet oder in seinem direkten Um-
feld zur Verfügung, denen eine maßgebliche Rolle für die Gestaltung und Bewältigung 
des Lebensalltags dieser Bevölkerungsgruppen zukommt.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
34 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Abbildung 5: Infrastruktureinrichtungen* im Untersuchungsgebiet und seinem Umfeld 
 
*Legende „Sonstige Einrichtungen“: 1 – Schauspiel Köln (Ausweichquartier), 2 – Medienzentrum Köln-Ost, 3 – Nachbar-
schafts- und Kulturzentrum Et Kapellche, 4 – Kolping-Bildungswerk, 5 - Sozialistische Selbsthilfe Mülheim e.V., 6 - Be-
zirksrathaus/Bürgeramt Mülheim, 7 - Caritas-Zentrum Mülheim (hier auch Jugendmigrationsdienst), 8 - Seniorenkoordi-
nation Stadtbezirk Köln-Mülheim,9 -  CSH Köln e.V./Sozialraumkoordination Mülheim-Nord/Keupstraße, 10 - AWO/Sozi-
alraumkoordination Buchforst/Mülheim-Süd, 11 - Interkultureller Dienst der Stadt Köln (Beratung für Mülheim), 12 - Kul-
turbunker Köln-Mülheim, 13 - Bürgerhaus MüTZe, 14 - Regionalbahnhof Mülheim 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster;  
Infrastrukturen teilweise gemäß www.offenedaten-koeln.de/; Bearbeitung: ALP, 2021

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
35 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
4 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
Hinsichtlich des Aufwertungspotenzials wird untersucht, ob bzw. in welchem Umfang die 
Aufwertung des Gebäudebestands in einem Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssi-
tuation überhaupt möglich bzw. wahrscheinlich ist. Nur wenn sich ein (maßgebliches) 
Aufwertungspotenzial festhalten lässt, ist der Erlass einer Sozialen Erhal tungssatzung 
möglich. 
 
4.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren 
 Wohnungsbestand 
Gemäß der Begehung von ALP im April 2021 gibt es rund 11.950 Wohnungen in Wohn-
gebäuden im Untersuchungsgebiet. Da sich die Teilgebiete hinsichtlich ihrer Einwohner-
zahl deutlich unterscheiden (vgl. Tabelle 1 oder Tabelle 13) ermittelt sich – grob korres-
pondierend hierzu – auch eine erhebliche Spanne hinsichtlich des Wohnungsbestands. 
Die größte Anzahl an Wohnungen ist mit knapp 1.800 im Teilgebiet Deutz-Mülheimer 
Straße, die geringste mit knapp 800 im Teilgebiet Herz-Jesu-Kirche verortet. 
 
Tabelle 2: Wohnungsbestand (in Wohngebäuden) 
  
Wohnungsbestand 
Anzahl Anteil 
Untersuchungsgebiet 11.955 100,0% 
Rendsburger Platz 1.163 9,7 % 
Rhodiusstr. 825 6,9% 
Jan-Wellem-Str. 1.561 13,1% 
Montanusstr. 1.262 10,6% 
Mülheimer Freiheit 1.571 13,1% 
Gymnasiumstr. 971 8,1% 
Papageienstr. 1.177 9,8% 
Deutz-Mülheimer Str. 1.779 14,9% 
Herz-Jesu-Kirche 795 6,6% 
Liebfrauen-Kirche 851 7,1% 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: Begehung ALP, 2021 
 
Wie im Kapitel 5.2.1 dargestellt, dominiert der Anteil der Mieterinnen- und Mieterhaus-
halte respektive der Mietwohnungen im Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch in den 
einzelnen Teilgebieten sehr deutlich. Das Potenzial für Umwandlungen von Mietwohnun-
gen in Wohneigentum ist dementsprechend groß. Zwar bieten die mietrechtlichen Re-

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
36 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
gelungen den Bestandsmieter*innen einen guten Schutz vor einer (kurzfristigen) Kündi-
gung, eine Verdrängung und strukturelle Veränderungen können die mietrechtlichen Re-
gelungen jedoch nicht verhindern. Wird eine Wohnung freigezogen (ggf. motiviert durch 
finanzielle Anreize/Auszugsprämien oder durch Mieterhöhungen im Zuge von wohn-
wertsteigerden Maßnahmen) kann ein Verkauf der Wohnung erfolgen.    
 
 Leerstand, Baulücken und Mindernutzung, Potenzial Dachgeschossaufbauten 
Auf die Frage „Stehen in Ihrem Haus Wohnungen dauerhaft leer?“ (vgl. Tabelle 3, Run-
dungsdifferenzen möglich) antworteten 88 % der befragten Haushalte mit „nein“, 4 %, 
mit „ja“ und 8 % mit „weiß nicht“.  
 
Als Gründe für den Wohnungsleerstand wurden häufig angeführt: 
o Zweitwohnung/Wohnung wird nicht genutzt/Gästewohnung 
o Sanierung/Modernisierung 
o Nicht marktfähig/modernisierungsbedürftig 
Insbesondere die häufig genannten Leerstandsgründe „Zweitwohnung/Gästewohnung“ 
können als Indiz für eine Aufwertung gewertet werden. Mu tmaßlich besteht eine Nach-
frage nach Wohnraum durch die Beschäftigten der angesiedelten Branchen. Perspekti-
visch ist davon auszugehen, dass die Nachfrage durch die Ausweitung durch die Auswei-
tung des Arbeitsplatzangebotes im unmittelbaren Umfeld weiter ansteigen wird.  
 
Ein Hinweis auf eine im Vergleich der Teilgebiete moderat erhöhte Wohnungsleerstands-
situation ermittelt sich für die Gebiete Herz-Jesu-Kirche, Deutz-Mülheimer-Straße und 
Gymnasiumstraße.  
 
Tabelle 3: Wohnungsleerstand 
 Teilgebiet Nein Ja Weiß 
nicht 
Mülheimer Freiheit 89% 3% 7% 
Gymnasiumstr. 86% 6% 8% 
Liebfrauen-Kirche 91% 3% 6% 
Deutz-Mülheimer Str. 87% 7% 7% 
Papageienstr. 89% 3% 8% 
Herz-Jesu-Kirche 72% 8% 20% 
Rendsburger Platz 89% 3% 8% 
Jan-Wellem-Str. 91% 3% 6% 
Montanusstr. 88% 4% 8% 
Rhodiusstr. 91% 1% 8% 
Gesamt 88% 4% 8% 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
37 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Die Abbildung 6 fußt auf der Ortsbegehung durch ALP und zeigt auf, dass Nachverdich-
tungspotenziale im Untersuchungsgebiet vor allem im Rahmen eines potenziellen Dach-
geschossaufbaus (Aufsetzens eines weiteren Geschosses) oder in der Nutzungsintensi-
vierung derzeit mindergenutzter Flächen vorliegen, während die Aktivierung unbebauter 
Grundstücke - soweit im Rahmen einer Begehung ermittelbar -eine vergleichsweise ge-
ringere Option darstellt. 
 
Bei Betrachtung auf Teilgebietsebene lassen sich für alle Gebiete Potenziale für Dachge-
schossaufbauten feststellen, wobei sich im Vergleich ein eher unterdurchschnittliches Po-
tenzial für die Teilgebiete Herz-Jesu-Kirche und Montanusstraße festhalten lässt. Bis auf 
die Gebiete Montanusstraße, Herz-Jesu-Kirche und Rendsburger Platz lassen sich in allen 
Teilgebieten mindergenutzte Flächen identifizieren, wobei in den Gebieten Herz -Jesu-
Kirche und Mülheimer Freiheit maximal zwei Flächen, ansonsten drei bis vier Flächen vor-
gefunden wurden. 
 
Abbildung 6: Baulücken und Mindernutzung 
Quelle: Begehung ALP, 2021

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
38 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
 Geförderter Wohnungsbestand 
Einen Indikator für das Aufwertungspotenzial stellt der gebundene/geförderte Woh-
nungsbestand dar. Aus der Bindung fallende Wohnungen können bei aufwendiger Mo-
dernisierung und darauffolgenden Mietsteigerungen den Aufwertungsdruck erhöhen 
(insbesondere bei vorhandenem Aufwertungspotenzial). Gleichzeit kann ein langfristig 
gebundener Wohnungsbestand Aufwertungs - und Verdrängungsprozessen entgegen-
wirken. Auf Basis der ALP vorliegenden Daten ist eine retrospektive Betrachtung in Form 
eines Vergleichs der Jahre 2014 und 2019 möglich.  
 
Tabelle 4: Geförderter Mietwohnungsbestand (Typ A/1. Förderweg) 
 Raumeinheit 
Anteil (%)* 
geförderte 
Mietwohnun-
gen (Typ A/1. 
Förderweg) 
2014** 
Anteil (%)* 
geförderte 
Mietwohnun-
gen (Typ A/1. 
Förderweg) 
2019** 
Prozentuale 
Veränderung 
2014 zu 2019 
Veränderung 
Prozent-
punkte 
2014 zu 2019 
Stadt Köln 7,1 6,8 -3,8% -0,3 
Stadtbezirk Mülheim 8,8 8,4 -4,5% -0,4 
Stadtteil Mülheim 7,7 7,2 -7,2% -0,6 
Raumeinheit  Anzahl**  
2014 
Anzahl** 
2019 
Prozentuale 
Veränderung 
2014 zu 2019 
Absolute Ver-
änderung 
2014 zu 2019 
Stadt Köln 38.988 38.362 -1,6% -626 
Stadtbezirk Mülheim 6.501 6.296 -3,2% -205 
Stadtteil Mülheim 1.650 1.564 -5,2% -86 
Rundungsdifferenzen möglich. 
*Anteil an Gesamtwohnungsbestand.  
**Von ALP berechnet auf Basis vorliegender Anteilswerte in Relation zum Gesamtwohnungsbestand. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Wohnungswesen / Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
(Statistisches Informationssystem), 2021 
 
Zum Stand 2019 beträgt der Anteil von gebundenen/geförderten Mietwohnungen vom 
Typ A/1. Förderweg in Köln am Wohnungsbestand insgesamt 6,8 % (vgl. Tabelle 4, Run-
dungsdifferenzen möglich), wobei im Vergleich zum Jahr 2014 ein prozentualer Rück-
gang um 3,8 % stattgefunden hat (2014: 7,1 %). In Hinblick auf die Anzahl der geförder-
ten Wohnungen erfolgte im selben Zeitraum ein Rückgang um 1,6 %. Daten für das Un-
tersuchungsgebiet liegen ALP nicht vor, so dass im Folgenden die Werte für den Stadtteil 
und den Bezirk Mülheim herangezogen werden. In Relation 2019 zu 2014 ging die Anzahl 
geförderter Mietwohnungen im Stadtbezirk um 3,2  % (-205) und im Stadtteil um 5,2 % 
(-86) zurück. Der Anteilswert sank im Bezirk von 8,8 % auf 8,4 % (-4,5 %) und im Stadtteil 
von 7,7 % auf 7,2 % (-7,2 %) ab. Hiermit lässt sich Folgendes festhalten: 
o Der Anteil des geförderten Mie twohnungsbestands rangiert weiterhin im Bezirk 
wie auch im Stadtteil Mülheim moderat oberhalb des Kölner Niveaus.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
39 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
o Der Rückgang hinsichtlich der absoluten Zahl en wie auch bezüglich des Anteils 
am Gesamtwohnungsbestand ist für den Bezirk und für den Stadttei l stärker als 
für Köln insgesamt ausgeprägt. 
o Der Stadtteil Mülheim zeichnet sich 2014 wie auch 2019 durch einen geringeren 
Anteil geförderter Mietwohnungen am Gesamtwohnungsbestand als der Bezirk 
aus. 
 
 Wohnungsstruktur – Größe, Zimmerzahl 
Die Darstellung der Wohnungsgröße gibt Hinweise auf die gebietstypische Wohnungs-
struktur. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt laut ALP-Haushaltsbefragung im 
Untersuchungsgebiet 69 m2. Im Vergleich zur durchschnittlichen Wohnungsgröße in der 
Stadt Köln zum Stand 2019 in Höhe von 76,23 m 2 42 liegt damit eine deutlich geringere 
durchschnittliche Wohnungsgröße vor.  
 
Die Pro-Kopf-Wohnfläche ist ein direkter Hinweis dafür, ob vergleichsweise viele Haus-
halte in relativ beengten Wohnverhältnissen leben  oder auch nicht. Im Untersuchungs-
gebiet beträgt gemäß ALP-Haushaltsbefragung die durchschnittliche Wohnfläche je Ein-
wohner*in knapp 42 m2, wobei sich nach Teilgebieten eine Spanne von minimal 38 m2 
im Gebiet Papageienstra ße bis maximal 44 m2 im Gebiet Rendsburger Platz festhalten 
lässt - für die meisten weiteren Teilgebiete schwankt der Wert um circa 41 bis 42 m 2. 
Hiermit liegt im Vergleich zum Wert für Köln insgesamt in Höhe von gut 39 m2 eine ge-
ringfügig höhere Pro-Kopf-Wohnfläche bzw. kein auffälliger Befund vor. Bei Betrachtung 
nach Haushaltstyp wird deutlich, dass insbesondere Familien auf vergleichsweise gerin-
ger Wohnfläche leben, indem jedem Familienmitglied durchschnittlich nur 24 m2 Wohn-
fläche zur Verfügung stehen. Am anderen Ende der Skala rangieren Singlehaushalte ab 
65 Jahre mit einer durchschnittlichen Wohnfläche (= hier Fläche Wohnung gesamt) von 
rund 63 m2. Dieser Wert ist im Zusammenhang mit der meist langen Wohndauer in der 
jetzigen Wohnung zu sehen. Viele Personen verlassen ihre Wohnung auch dann nicht, 
wenn Familienmitglieder ausziehen oder versterben. 
 
Wohnungen nach Größenklassen: Das Untersuchungsgebiet ist geprägt durch eine hohe 
Zahl an kleinen und mittelgroßen Wohnungen. 71 % der Wohnungen sind kleiner als 80 
m2 (vgl. Abbildung 7), wobei sich bei teilgebietsbezogener Betrachtung erkennbare Un-
terschiede ermitteln. Während im Gebiet Herz-Jesu-Kirche 90 % der Wohnungen maxi-
mal 79 m2 groß sind, sind dies in im Gebiet Rendsburger Platz nur 59 %. D. h. dort sind 
41 % der Wohnungen 80 m2 oder größer. Weitere Gebiete mit einem im Vergleich zum 
Untersuchungsgebiet insgesamt überdurchschnittlichen Anteil an kleineren und mittle-
ren Wohnungen sind Mülheimer Freiheit und Gymnasiumstraße (jeweils 80 %) sowie Pa-
pageienstraße (79 %). Im Vergleich annähernd durchschnittlich positioniert sind die Ge-
biete Deutz-Mülheimer Straße (73 %) und Liebfrauen-Kirche (72 %). Mit Werten zwischen 
62 und 64  % zeichnen sich demgegenüber die Gebiete Monta nusstraße, Jan-Wellem-
 
42 Wohnen in Köln - Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2019, Ausblick 2020; Amt für Wohnungswe-
sen, Stadt Köln, 2020.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
40 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Straße und Rhodiusstraße – wie der Spitzenreiter Rendsburger Platz – durch eine im Ver-
gleich höhere Anzahl größeren Wohnungen aus. Die Gebiete mit den höchsten Anteilen 
an größeren Wohnungen sind damit im Umfeld des Stadtgartens situiert.  
 
Abbildung 7: Anteil Wohnungen nach Größenklassen 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Wohnungen nach Zimmerzahl: Das Untersuchungsgebiet ist geprägt durch Wohnungen 
mit zwei oder drei Zimmern: 73 % des Wohnungsbestandes entfällt laut Ergebnis der 
Haushaltsbefragung auf diesen Besatz. Größeren und großen Wohnungen ab 4 Zimmern 
kommt mit einem Anteil von 18 % damit nur eine nachrangige Rolle zu (vgl. Abbildung 
8).  
 
Abbildung 8: Anteil Wohnungen nach Zimmerzahl 
 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Bezogen auf die einzelnen Teilgebiete zeichnen sich - erwartungsgemäß und korrespon-
dierend zum Befund hinsichtlich der Wohnungsgröße - die im Umfeld des Stadtgartens 
liegenden Gebiete Montanusstraße, Rendsburger Platz und Jan-Wellem-Straße durch ei-
nen im Vergleich erhöhten Anteil an Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern aus (circa 
29 bis 25  %). Am anderen Ende der Skala rangieren die Gebiete Herz -Jesu-Kirche und 
9%
29%
33%
18%
11%
0%
10%
20%
30%
40%
unter 40 m² 40 bis unter 60
m²
60 bis unter 80
m²
80 bis unter
100 m²
ab 100 m²
9,0%
37% 36%
12,6%
5,5%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5+ Zimmer

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
41 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Mülheimer Freiheit mit Anteilswerten von rund 9 % bzw. 11 %. Betrachtet man das Seg-
ment der 1-Zimmer-Wohnungen fällt das Gebiet Papageienstraße mit einem Anteilswert 
von gut 18 % diesbezüglich „aus dem Rahmen“. Ansonsten belaufen sich die Anteilswerte 
hier auf mindestens knapp 4 % (Deutz-Mülheimer Straße) bis maximal 12 % (Mülheimer 
Freiheit).  
 
In Hinblick auf die durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) differenziert nach der gän-
gigsten Zimmeranzahl bietet sich im Untersuchungsgebiet folgendes Bild (vgl. Tabelle 5):  
 
Tabelle 5: Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) differenziert nach Zimmeranzahl 
 Zimmeranzahl Wohnung Mittelwert  
(m²) 
1-Zimmer 35,0 
2-Zimmer 55,3 
3-Zimmer 74,3 
4-Zimmer 95,4 
5-Zimmer 119,1 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
4.2 Kernindikatoren 
 Baualtersstruktur 
Die Baualtersstruktur gibt wichtige Hinweise auf das vorhandene bzw. nicht vorhandene 
Aufwertungspotenzial. Ein geringes Aufwertungspotenzial ist anzunehmen, wenn zusam-
menhängende Gebiete fast ausschließlich durch Neubauten (Baujahr 1995 oder jünger) 
geprägt sind. Bei Wohnungen, die in den letzten circa 25 Jahren errichtet wurden, weisen 
alle Gebäudebauteile in der Regel noch einen guten Erhaltungszustand auf, so dass Mo-
dernisierungen und den Standard verbessernde Maßnahmen nicht zu erwarten sind. Bei 
der älteren Bausubstanz ist, sofern nicht die Erhebung der Wohnungsausstattung das 
Gegenteil belegt, grundsätzlich von einem Aufwertungspotenzial auszugehen. Die  Ta-
belle 6 stellt die Baualtersstruktur des Wohnungsbestandes im Untersuchungsgebiet ins-
gesamt wie auch in den zehn Teilgebieten dar (Basis Begehung ALP April 2021). Die Ab-
bildung 9 verdeutlicht die Lage der Wohngebäude nach Altersklassen im Raum (ebenfalls 
Basis Begehung ALP April 2021). 
 
Der Wohnungsbestand im Untersuchungsgebiet ist stark durch die Baualtersklasse 1949 
bis 1977 und damit Bebauung aus der Nachkriegszeit sowie aus den 70er Jahren geprägt, 
wobei die Bebauung schwerpunktmäßig aus den 50er und 60er Jahren stammt. Minimal 
rund 60 % (Teilgebiet Deutz-Mülheimer Straße) bis maximal circa 86 % (Teilgebiet Herz-
Jesu-Kirche) des Wohnungsbestands entfallen auf diese Baualtersklasse  (rund 72 % im 
Untersuchungsgebiet gesamt).

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
42 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Im Vergleich der zehn Untersuchungsgebiete a m stärksten durch gründerzeitliche Be-
bauung gekennzeichnet sind die Teilgebiete Jan-Wellem-Straße (rund 25 % der Woh-
nungen) und Mülheimer Freiheit (circa 23 %) – mit rund 16 % verfügt daneben das Teil-
gebiet Gymnasiumstraße über einen gewissen gründerzeitlichen Wohnungsbestand. 
(Neubau-)Wohnungen ab 1995 spielen im Untersuc hungsgebiet mit einem Anteil von 
knapp 9 % nur eine deutlich untergeordnete Rolle, wobei auf d ie Baualtersjahre 2010 
und jünger nur rund 3 % des Wohnungsbestands entfällt. Am stärksten durch Wohnun-
gen ab dem Baujahr 1995 geprägt ist das Teilgebiet Deutz-Mülheimer Straße mit einem 
diesbezüglichen Anteil von rund 27 %., wobei es sich vor allem um bauliche Aktivitäten 
bis 2009, und damit voraussichtlich vor allem um die Bebauung direkt am Rhein, handelt 
(vgl. Kapitel 3.3). Im Teilgebiet Rendsburger Platz entfällt knapp 17 % auf Wohnungen 
der Baualtersklasse 2016 bis 2021. Als maßgebliche Neubauvorhaben sind hier der Woh-
nungsbau auf dem Gelände des ehemalig en Redemptoristenklosters an der Holstein-
straße und die Bebauung Bertoldi Gärten an der Bertoldistraße zu nennen. 
 
Im Ergebnis weist der sehr geringe Neubauanteil im Untersuchungsgebiet - vorbehaltlich 
der Prüfung der Ausstattungsqualität - auf ein hohes Aufwertungspotenzial hin.  
 
Tabelle 6: Baualtersstruktur Wohnungen (in Wohngebäuden) 
Spalten-
prozente 
Gesamt 
Rendsburger Platz 
Rhodius- 
str. 
Jan-Wellem-Str. 
Montanusstr. 
Mülheimer Freiheit 
Gymnasiumstr. 
Papageienstr. 
Deutz-Mülheimer 
Str. 
Herz-Jesu-Kirche 
Liebfrauen-Kirche 
Bis 1918 10,5% 1,3% 6,5% 25,4% 7,1% 23,4% 16,2% 1,4% 4,4% 0,5% 8,8% 
1919 bis 
1948 5,7% 5,9% 5,1% 12,4% 12,1% 4,1% 4,0% 1,6% 3,6% 1,0% 3,5% 
1949 bis 
1977 71,5% 76,0% 83,3% 61,6% 79,6% 66,5% 63,7% 78,8% 60,0% 85,5% 79,2% 
1978 bis 
1994 3,7% 0,0% 0,0% 0,4% 1,0% 4,5% 8,9% 2,0% 5,1% 13,0% 6,1% 
1995 bis 
2009 5,7% 0,0% 2,4% 0,2% 0,1% 1,5% 7,2% 15,5% 21,5% 0,0% 0,0% 
2010 bis 
2015 1,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 0,0% 0,7% 5,4% 0,0% 2,4% 
2016 bis 
2021 1,8% 16,8% 2,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 
 
Quelle: Begehung ALP, 2021

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
43 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Abbildung 9: Baualtersstruktur Wohngebäude 
 
Quelle: Begehung ALP, 2021 
 
 Ausstattung Wohnung 
Die Angaben zur Ausstattung nehmen im Rahmen der Genehmigungsprüfung von bau-
lichen Änderungen (Umbau, Ausbau, Erweiterung, Modernisierung und gegebenenfalls 
Instandsetzung) im Kontext der Anwendung Sozialer Erhaltungssatzungen eine zentrale 
Rolle ein. 
 
Als bestimmender Maßstab des Ausstattungsstandards im Untersuchungsgebiet wird 
von ALP der prägende Standard einer durchschnittlichen Wohnung, der bei circa 50 % 
der vergleichbaren Wohnungen im Untersuchungsgebiet vorhanden ist, zugrunde gelegt 
(in den folgenden Tabellen grün markiert). Modernisierungs- und Instandsetzungsmaß-
nahmen, die lediglich die Mindestanforderungen gemäß der Landesbauordnung  (BauO

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
44 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
NRW 2018) herstellen, sind grundsätzlich zu genehmigen, da durch die Soziale Erhal-
tungssatzung kein sogenannter „Substandard“ festgeschrieben werden soll.  
 
Daneben ist im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 4 
Satz 3 Nummer 1a BauGB gr undsätzlich die Änderung einer baulichen Anlage zulässig, 
die der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des 
Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I 
S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) 
geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes wei-
ter anzuwenden ist, dient.  Die hiermit verknüpften rechtskonformen Mietsteigerungen 
und langfristigen Auswirkungen auf das Mietenniveau müssen hingenommen werden. 
 
Warmwasserversorgung Bad und Küche 
So gut wie jede Wohnung bzw. jeder Haushalt im Untersuchungsgebiet verfügt über eine 
Warmwasserversorgung im Bad (99,4  %). Dabei dominiert mit 59,3  % die Versorgung 
durch ein dezentrales System wie beispielsweise einen Durchlauferhitzer oder Boiler . 
40,1 % der Wohnungen beziehen das Warmwasser im Bad durch eine zentrale Warm-
wasserversorgung, 0,7 % der Wohnungen verfügen über keine Warmwasserversorgung 
im Bad43. Bei Betrachtung nach Teilgebieten ergeben sich nur relativ geringe Varianzen. 
Mit 2,7 % und 1,6  % befinden sich in den Gebieten Gymnasiumstraße bzw. Montanus-
straße die größten Anteile an Wohnungen ohne eine Warmwasserversorgung im Bad.  
 
Bezüglich der Warmwasserversorgung in der Küche bietet sich im Kern ein vergleichbares 
Bild: mit 58,6 % überwiegt auch hier die dezentrale Versorgung, auf die zentrale Versor-
gung entfallen 37,8 %. Mit 3,6 % ist allerdings der Anteil Wohnungen/Haushalte höher 
ausgeprägt, der über keine Warmwasserversorgung in der Küche verfügt. Mit einem An-
teil von 6,1 % bis 4,0 % von Wohnungen ohne Warmwasserversorgung zeichnen sich die 
Gebiete Rendsburger Platz, Herz -Jesu-Kirche, Gymnasiumstraße, Liebfrauen-Kirche und 
Jan-Wellem-Straße durch die schlechteste Situation aus bzw. zeigen diesbezüglich deut-
liche Aufwertungspotenziale auf. 
 
Der relativ hohe Anteil an Warmwasserbereitung mit dezentralen Systemen weist - auch 
im Zusammenhang mit der Versorgungssituation bei der Heizung - auf Aufwertungspo-
tenziale hin. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
43 Hier und im Folgenden Rundungsdifferenzen möglich.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
45 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 7: Warmwasserversorgung (Bad, Küche) 
  
Warmwasserversorgung Bad Warmwasserversorgung Küche 
Zentrale 
Warm-
wasser-
versor-
gung 
Dezentr. 
Warm-
wasser-
versor-
gung 
(zum 
Beispiel 
Durch-
laufer-
hitzer) 
Kein 
Warm-
wasser 
Gesamt 
Zentrale 
Warm-
wasser-
versor-
gung 
Dezentr. 
Warm-
wasser-
versor-
gung 
(zum 
Beispiel 
Durch-
laufer-
hitzer) 
Kein 
Warm-
wasser 
Gesamt 
Mülheimer  
Freiheit 37,6% 62,4%   100,0% 36,9% 61,3% 1,8% 100,0% 
Gymnasiumstr. 28,3% 69,0% 2,7% 100,0% 26,3% 68,8% 4,8% 100,0% 
Liebfrauen- 
Kirche 45,3% 54,7%   100,0% 42,2% 53,1% 4,7% 100,0% 
Deutz-Mülhei-
mer Str. 51,3% 48,4% 0,3% 100,0% 47,3% 50,0% 2,7% 100,0% 
Papageienstr. 42,8% 56,3% 0,9% 100,0% 38,0% 58,7% 3,3% 100,0% 
Herz-Jesu-Kir-
che 40,0% 60,0%   100,0% 40,9% 53,4% 5,7% 100,0% 
Rendsburger 
Platz 52,1% 47,9%   100,0% 49,8% 44,1% 6,1% 100,0% 
Jan-Wellem-Str. 31,5% 67,8% 0,7% 100,0% 29,9% 66,2% 4,0% 100,0% 
Montanusstr. 33,3% 65,1% 1,6% 100,0% 32,8% 64,0% 3,2% 100,0% 
Rhodiusstr. 31,7% 68,3%   100,0% 30,7% 67,7% 1,6% 100,0% 
Gesamt 40,1% 59,3% 0,7% 100,0% 37,8% 58,6% 3,6% 100,0% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Balkon/Loggia/Dachterrasse/Terrasse 
Die Ausstattung mit einem Balkon/einer Loggia/einer Dachterrasse/einer Terrasse stellen 
gemäß Haushaltsbefragung – gegebenenfalls in kombinierter Form oder in mehrfacher 
Ausführung – ein wesentliches vermietungsrelevantes Merkmal dar (vgl. Tabelle 8). Laut 
Haushaltsbefragung sind rund 74 % der Wohnungen mit mindestens einem Balkon, einer 
Loggia, einer Dachterrasse oder einer Terrasse versehen. Die Ausstattung mit mindestens 
einem der genannten Merkmale ist hiermit als gebietstypische (Standardausstattung) zu 
charakterisieren, wobei die Wohnungen zumeist über einen Balkon oder einer Loggia 
verfügen (58 % aller Wohnungen). 
 
Auch auf Ebene der Teilgebiete bestätigt sich, dass mindestens ein Balkon oder eine Log-
gia, eine Dachterrasse oder Terrasse zum gebietstypischen Standard zählt. Dabei 
schwankt der diesbezügliche Ausstattungsgrad auf Teilgebietsebene zwischen minimal 
rund 62 % der Wohnungen im Gebiet Jan -Wellem-Straße und maximal rund 82  % der

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
46 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Wohnungen im Gebiet Papageienstraße. Bei den Wohnungen, die ausschließlich mit ei-
nem Balkon oder einer Loggia versehen sind, beträgt die Fläche durchschnittlich circa 
5,60 m2 (vgl. Tabelle 8).  
 
Tabelle 8: Balkon, Loggia und Terrasse 
Untersu-
chungs- 
gebiet 
Kein(e) 
Balkon/ 
Loggia/ 
Terrasse 
Ein Balkon/ 
eine Loggia 
Eine  
Dachter-
rasse 
Eine  
Terrasse 
Mehrere           
Balkone/            
Loggien/            
Terrassen 
 26% 58% 2% 6% 9% 
Durchschnittli-
che Größe  
(bei mehreren  
→ größter  
Balkon et 
cetera)  
entfällt 5,56 m² 20,65 m² 16,24 m²  
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Energetische Ausstattung (gemäß Haushaltsbefragung) 
Wie im folgenden Kapitel 4.2.3 dargelegt, lässt sich, fußend auf der Begehung durch ALP, 
für knapp ein Drittel der Gebäude im Untersuchungsgebiet – insoweit im Rahmen einer 
Begehung erkennbar – eine energetische Sanierung festhalten. Bei Bezug auf diese Daten 
liegt hinsichtlich der Energetik noch ein maßgebliches Aufwertungspotenzial  im Unter-
suchungsgebiet vor. 
 
Gemäß den Ergebnissen der Haushaltsbefragung bietet sich zum Themenkomplex Ener-
getik folgendes Bild ( vgl. Tabelle 9), wobei deutlich wird, dass die befragten Haushalte 
mit dieser Frage zum Teil „überfordert“ waren, was sich in einem sehr hohen Anteil der 
„Weiß-Nicht-Nennungen“ dokumentiert. Dies ist kein ungewöhnlicher Befund, sondern 
bestätigt die diesbezüglichen Erfahrungen aus weiteren diesbezüglichen ALP-Befragun-
gen. Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung zum Themenkomplex Energetik bestätigen 
tendenziell die Ergebnisse der ALP-Begehung und können als Hinweise interpretiert wer-
den, dass im Segment Energetik noch ein deutliches Aufwertungspotenzial besteht. 
 
Tabelle 9: Energetik (laut Befragung) 
Energetik Nein Ja Weiß nicht 
Gedämmte Fassade 35% 24% 41% 
Gedämmte Fassade eine Seite 40% 10% 50% 
Gedämmtes Dach 24% 22% 53% 
Photovoltaik-Anlage 78% 1% 21% 
Quelle: Befragung ALP, 2021

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
47 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Weitere untersuchungsrelevanter Ausstattungsmerkmale 
Die folgende Tabelle 10 stellt gemäß der ALP-Haushaltsbefragung dar, in welchem Um-
fang die Wohnungen im Untersuchungsgebiet bezüglich weiterer, umfassender, unter-
suchungsrelevanter Merkmale ausgestattet sind . Hierbei wird unterschieden nach den 
Segmenten Küche, Sanitärräume (Vorhandensein), Badezimmerausstattung sowie sons-
tige Ausstattungsmerkmale ( beispielsweise Aufzug/Fahrstuhl). Grün markiert sind Aus-
stattungsmerkmale, die der gebietstypische Standardausstattung (mindestens 50 % der 
Wohnungen) entsprechen. 
 
Auch unter Einbeziehung der in den vorhergehenden Tabellen dargelegten Ausstat-
tungsmerkmale wird im Ergebnis wird deutlich, dass im Untersuchungsgebiet der Anteil 
von Wohnungen mit einer einfachen Ausstattung klar überwiegt. Damit bestehen bezüg-
lich diverser vermietungsrelevanter Merkmale, wie beispielsweise der Ausstattung von 
Küchen mit hochwertigem Küchengerät oder der Ausstattung mit hochwertigen Fußbo-
denbelägen, noch erhebliche Aufwertungspotenziale. 
 
Für das Untersuchungsgebiet lassen sich folgende Ausstattungsmerkmale als gebietsty-
pische Standardausstattung (minimal 50 % der Wohnungen) festhalten; die Prozentan-
gaben beziehen sich dabei auf den Anteil der Wohnungen im Untersuchungsgebiet, die 
mit dem jeweiligen Merkmal ausgestattet ist. Wenige, vereinzelte, Abweichungen in ei-
nigen Teilgebieten (vgl. Tabelle 51 im Anhang) begründen dabei sachlich keine Heraus-
nahme einzelner Teilgebiete aus dem Untersuchungsgebiet. 
o Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizung (60 %) 
o Warmwasserversorgung im Bad (99 %) 
o Warmwasserversorgung in der Küche (96 %) 
o Mindestens ein Balkon, eine Loggia, eine Dachterrasse oder eine Terrasse (74 %) 
o Küche mit Fenster (82 %) 
o Mindestens ein Bad (99 %) 
o Badewanne (71 %)44 
o Im Bad Wände im Spritzwasserbereich geschützt (68 %) 
o Im Bad Fußboden gefliest (81 %) 
o Heizmöglichkeit im Bad (62 %) 
o Gegensprechanlage (akustisch, 57 %) 
o Isolierverglasung oder Doppelfenster (64 %) 
Für die Merkmale „Fenster im Bad“ (49 %) sowie „Bodenfliesen in der Küche“ (47 %) wer-
den im Untersuchungsgebiet Werte erreicht, die knapp unter der Schwelle zur Standard-
ausstattung rangieren.  
 
44 Gefragt wurde - sollten mehrere Bäder vorhanden sein – nach dem am besten ausgestatteten 
Bad.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
48 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 10: Weitere maßgebliche Ausstattungsmerkmale 
  Ausstattungsmerkmal  Untersu-
chungsgebiet 
Küche 
Komplett ausgestattete Küche 24% 
Hochwertiges Küchengerät 15% 
Bodenfliesen 47% 
Küche mit Fenster 82% 
Dunstabzugshaube mit Außenabluft 9% 
Sanitärräume Bad und WC außerhalb der Wohnung 1% 
Ein Bad 99% 
Bad und WC getrennt 10% 
Zweites WC 10% 
Zwei Bäder 5% 
Ausstattung Badezimmer 
Badewanne 71% 
Separate Einzelduschkabine 26% 
Bodengleiche Dusche 7% 
Wände im Spritzwasserbereich geschützt 68% 
Fußboden gefliest 81% 
Mindestens zwei Waschbecken 5% 
Heizmöglichkeit 62% 
Handtuchheizkörper 32% 
Fußbodenheizung 8% 
Elektroheizkörper/Heizlüfter 5% 
Fenster 49% 
Lüftungsanlage 36% 
Sonstige Ausstattungsmerkmale 
Aufzug/Fahrstuhl 19% 
Barrierefreier Zugang zu allen Räumen 23% 
Bodentiefe Fenster 12% 
Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizung 60% 
Fußbodenheizung 7% 
Garagen-, Tiefgaragenplatz oder Stellplatz 22% 
Gegensprechanlage akustisch 57% 
Gegensprechanlage video 5% 
Hochwertige Fußböden 19% 
Isolierverglasung oder Doppelfenster 64% 
Kamin 2% 
Rollläden 22% 
Grüne Markierung: Gebietstypische Standardausstattung = minimal 50 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
49 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
 Gebäudequalitäten, Sanierungspotenziale und -maßnahmen 
Gebäudequalitäten/-zustand außen - Fassade, Fenster und Dach 
Die gebäudescharfe Begehung von ALP ergab bezogen auf die Merkmale „Zustand Fas-
sade45, Fenster und Dach“ (vgl. Tabelle 11) im Untersuchungsgebiet einen unauffälligen 
Befund. Mit rund 92 % bzw. circa 86 % präsentiert sich der Großteil der Dächer bzw. Fas-
saden in einem normalen Erhaltungszustand. Rund  93 % der Gebäude verfügen über 
Fenster mit normaler Doppelverglasung. 
 
Auch bei kleinräumiger Betrachtung nach Teilgebieten wird dieses Ergebnis im Kern be-
stätigt. Im Vergleich der zehn Teilgebiete leicht überdurchschnittlich stellt sich, betrach-
tet man den Fassadenzustand, erwartungsgemäß die Situation in den am stärksten durch 
Neubau geprägten Gebieten Deutz-Mülheimer Straße und Rendsburger Platz dar. Rund 
13 % bzw. rund 11 % der Fassaden befinden sich dort im Zustand „neuwertig“. Demge-
genüber ist vor allem die Situation in den Gebieten Liebfrauen -Kirche und Gymnasium-
straße mit Werten von jeweils rund 17 % für „sichtbare Mängel an der Fassade“ in Rela-
tion zum Untersuchungsgebiet mit gut 11 % unterdurchschnittlich ausgebildet. 
 
Tabelle 11: Gebäudezustand (ausgewählte Merkmale) 
 
Quelle: Begehung ALP, 2021 
 
Sanierungspotenziale, -maßnahmen (Energetik) 
Die ALP-Ortsbegehung verdeutlicht daneben weitere Aufwertungspotenziale im Zusam-
menhang mit dem Themenkomplex (energetische) Sanierung (vgl. Abbildung 10 und Ta-
belle 12). 
 
 
45 Vgl. auch Abbildung 10.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
50 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Abbildung 10: Sanierungspotenziale und -maßnahmen auf Gebäudeebene 
 
Quelle: Begehung ALP, 2021 
 
Tabelle 12: Energetische Sanierung Gebäude (laut Begehung) 
 
Quelle: Begehung ALP, 2021 
 
Wie schon erwähnt, lässt sich für knapp ein Drittel der Gebäude im Untersuchungsgebiet 
- soweit im Rahmen einer Begehung erkennbar – eine energetische Sanierung konstatie-
ren. Bei Bezug auf diese Daten liegt hinsichtlich der Energetik noch ein maßgebliches 
Aufwertungspotenzial im Untersuchungsgebiet vor. 
 
Bei kleinräumiger Betrachtung ermittelt sich dabei eine erhebliche Spanne zwischen ma-
ximal rund 54 % bzw. 53 % in den Teilgebieten Rendsburger Platz und Herz-Jesu-Kirche 
sowie minimal circa 18 % im Teilgebiet Rhodiusstraße. Die Werte für alle wei teren Teil-
gebiete rangieren ansonsten zwischen rund 25 % bis circa 34 %.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
51 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
4.3 Zwischenfazit Aufwertungspotenzial 
Für das Untersuchungsgebiet lässt sich auf Basis der dargestellten Untersuchungsinhalte 
ein großes Aufwertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der 
Gebäudequalitäten feststellen.  
o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen 
und mittleren Standard geprägt. Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Ins-
gesamt gibt es ein hohes Verbesserungspotenzial hinsichtlich der Wohnungsaus-
stattung (zum Beispiel hochwertige Fußböden), der Haustechnik ( beispielsweise 
Aufzüge), der Bad- und Küchenausstattung sowie energieeinsparender Maßnah-
men. 
o Die hohe Zahl an kleinen Wohnungen birgt tendenziell die Gefahr von Zusa m-
menlegungen oder Grundrissänderungen – und damit im Nachgang die Gefahr 
von Mietpreissteigerungen. 
o Auch der Rückbau und anschließende Neubau von Wohnraum wird angesichts 
des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver. 
o Der Anteil von Mieteri nnen- und Mieterhaushalten respektive der Anteil von 
Mietwohnungen (einer der Kernindikatoren hinsichtlich des Verdrängungspoten-
zials ist auch für das Aufwertungspotenzial von Interesse) überwiegt im Gebiet  
deutlich.  
o In Relation 2019 zu 2014 ging der Anteil an geförderten Wohnungen (Typ A/1. 
Förderweg) im Bezirk Mülheim von 8,8 % auf 8,4 % und im Stadtteil Mülheim von 
7,7 % auf 7,2 % zurück46. Sollte sich der Bindungsauslauf weiter fortsetzen, besteht 
die Gefahr, dass die stabilisierende Wirkung des mietpreisgebundenen Wohn-
raums zukünftig eher abnehmen wird. 
 
Die Analyse auf Teilgebietsebene ergab keine Hinweise und Ergebnisse, die einen verän-
derten Gebietszuschnitt im Sinne einer Herausnahme von Teilräumen begründen bzw. 
notwendig machen würde. In allen Teilgebiete n liegt ein maßgebliches, hohes, Aufwer-
tungspotenzial vor. 
 
46 Daten zum Untersuchungsgebiet liegen ALP nicht vor.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
52 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
5 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
Bei der Analyse des Verdrängungspotenzials wird jener Bevölkerungsanteil im Untersu-
chungsgebiet ermittelt, für den in Folge modernisierungsbedingter Mietsteigerungen 
oder anderer Maßnahmen wie Nutzungsänderungen oder Umwandlungen in Eigentums-
wohnungen (Letztere bedingen häufig mittelfristig eine Verdrängung von Mieter*innen 
– vgl. Kapitel 6.1.4) adäquater Wohnraum nicht mehr im bisherigen Umfang zur Verfü-
gung stehen würde. Neben den per se verdrängungssensibelsten Bevölkerungsgruppen, 
das heißt Personen und Haushalte  mit schwachem sozio -ökonomischen Hintergrund, 
können auch große Teile der Bevölkerung bzw. mittlere Einkommensschichten von Ver-
drängung betroffen sein. 
 
5.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren 
 Bevölkerungsstand und -entwicklung 
Insgesamt leben knapp 20.600 Personen zum Stand 31.12.2019 im Untersuchungsgebiet. 
Das Untersuchungsgebiet umfasst damit rund 48 % der Einwohnerschaft des Stadtteils 
Mülheim, circa 14 % des Stadtbezirks Mülheim und knapp 2 % der Stadt Köln. Mit 2.700 
sind die meisten Einwohnerinnen und Einwohner im Teilgebiet Jan -Wellem-Straße, mit 
1.190 die wenigsten im Teilgebiet Herz-Jesu-Kirche ansässig (vgl. Tabelle 13). 
 
Im Zeitraum 2014 bis 2019 stieg der Einwohner*innenstand im Untersuchungsgebiet um 
3,1 %, womit eine im Vergleich zum Stadtteil (+2,3 %) und zum Bezirk (+2,8 %) moderat 
stärkere, in Relation zur Stadt Köln (+3,6 %) moderat geringere Bevölkerungsentwicklung 
stattgefunden hat. 
 
Die Betrachtung auf Ebene der zehn Teilgebiete zeigt maßgebliche Unterschiede auf. Das 
Teilgebiet Rendsburger Platz verzeichnete einen hohen Bevölkerungs anstieg um 384 
Personen bzw. 24,0 %; mit einem Zuwachs um 12,6 % (209 Personen) liegt auch im Teil-
gebiet Rhodiusstraße ein erheblicher Anstieg vor. Ursächlich für die Entwicklung im Teil-
gebiet Rendsburger Platz ist voraussichtlich unter anderem die Wohnbauentwicklung auf 
dem früheren Gelände des Redemptoristenklosters sowie an der Bertoldi Straße (vgl. Ka-
pitel 3.3). Im Rahmen eines Bevölkerungszuwachses in Höhe von minimal  0,3 % (Papa-
geienstraße) bis maximal 2,9 % (Deutz-Mülheimer-Straße) bewegen sich ansonsten noch 
die Teilgebiete Liebfrauen -Kirche und Mülheimer Freiheit. Ein Bevölkerungsrückgang 
lässt sich für die Teilgebiete Gymnasiumstraße ( -0,2 %) und Jan-Wellem-Straße (-0,3 %) 
sowie im besonderen Maße für die Teilgebiete Montanusstraße (-3,2 %) und Herz-Jesu-
Kirche (-5,6 %) festhalten.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
53 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 13: Bevölkerungsentwicklung 
  
Einwohner/ 
Einwohner- 
innen  
2014 
Einwohner/ 
Einwohner- 
innen  
2019 
Veränderung 
2014 zu 2019 
absolut 
Veränderung 
2014 zu 2019 
prozentual 
Untersuchungsgebiet* 19.960 20.578 +618 +3,1% 
Teilgebiete 
Rendsburger Platz 1.597 1.981 +384 +24,0% 
Rhodiusstr. 1.665 1.874 +209 +12,6% 
Jan-Wellem-Str. 2.707 2.700 -7 -0,3% 
Montanusstr. 2.435 2.358 -77 -3,2% 
Mülheimer Freiheit 2.481 2.525 +44 +1,8% 
Gymnasiumstr. 1.740 1.736 -4 -0,2% 
Papageienstr. 2.159 2.165 +6 +0,3% 
Deutz-Mülheimer Str. 2.815 2.897 +82 +2,9% 
Herz-Jesu-Kirche 1.261 1.190 -71 -5,6% 
Liebfrauen-Kirche 1.269 1.283 +14 +1,1% 
 
*Geringfügige Abweichungen Summe Untersuchungsgebiet gesamt zur Aufsummierung nach Teilgebieten aufgrund 
geringfügiger räumlicher Diskrepanzen (Zuschnitt) des Untersuchungsgebiets in Hinblick auf die kleinräumige Datenba-
sis für die Teilgebiete nach statistischen Quartieren. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches  
Informationssystem), Einwohner*innen zum 31.12.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
54 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
 Altersstruktur 
Aktuelle Altersstruktur 
Zum Stand 31.12.2019 ist die Altersstruktur im Untersuchungsgebiet (vgl. Tabelle 14) im 
Vergleich zur Stadt Köln und zum Stadtteil Mülheim durch einen g eringeren Anteil an 
Kindern und Jugendlichen geprägt. Machen diese im Untersuchungsgebiet 14,2 % aus, 
beträgt der Wert für Köln 16,1  % und für den Stadtteil 17,0  %. Demgegenüber ist der 
Anteil der Personen 65 Jahre und älter mit 20,6 % im Untersuchungsgebiet geringer als 
in Köln (23,0  %), aber höher als im Stadtteil Mülheim (18,0  %) ausgebildet. Betrachtet 
man in dieser Gruppe die Teilgruppe der hochaltrigen Bevölkerung im Alter ab 80 Jahre, 
rangiert der Wert für das Untersuchungsgebiet mit 5,2  % knapp unte r dem für Köln 
(5,4 %) und erkennbar über dem für den Stadtteil (4,0 %).  
 
Das Untersuchungsgebiet präsentiert sich hiermit „älter“ als der Stadtteil Mülheim. In 
Relation zur Gesamtstadt ist das Unters uchungsgebiet v. a. überdurchschnittlich durch 
die Altersgruppe 18 bis inkl. 64 Jahre geprägt (65,2 %, Köln 60,9 %) und damit anteilsbe-
zogen durch weniger Kinder und Jugendliche sowie ältere Menschen. 
 
Bei kleinräumiger Betrachtung nach Teilgebieten ergeben sich zum Teil erhebliche Un-
terschiede. Unter anderem Folgendes lässt sich festhalten: 
o Vergleichsweise „eher jung“ stellt sich das Teilgebiet Papageienstraße dar. 17,0 % 
der Einwohner*innen sind unter 18 Jahre alt, nur 16,9 % zählen zur Altersgruppe 
65 Jahre und älter– zum Vergleich: in Köln rechnen 23,0 %, im Stadtteil Mülheim 
18,0 % und im Untersuchungsgebiet 20,6 %. Zur Gruppe 65 Jahre und älter. 
o Alle weiteren Teilgebiete zeichne n sich durch eine n Anteil an Kindern und Ju-
gendlichen aus, der unter den Werten für Köln (16,1 %) und dem Stadtteil Mül-
heim (17,0 %) rangiert, wobei die Gebiete Rendsburger Platz mit 15,9  % und 
Deutz-Mülheimer-Straße mit 14,4 % über dem Wert für das Untersuchungsgebiet 
insgesamt (14,2 %) angesiedelt sind. 
o Deutlich überdurchschnittlich „alt“ stellt sich die Altersstruktur im Teilgebiet Rho-
diusstraße dar. 31,9  % der Einwohner*innen sind 6 5 Jahre und älter . Mit einem 
Anteil von 10,2 % rangiert daneben der Anteil bei den hochaltrigen Personen (ab 
80 Jahre) auf einem sehr hohen Niveau (Untersuchungsgebiet 5,2  %, Stadtteil 
4,0 %, Köln 5,4 %).

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
55 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 14: Altersstruktur 
  
Anteil in Prozent 
Unter 
18 
Jahre 
2014 
18 bis 
64 
Jahre 
2014 
65 bis 
79 
Jahre 
2014 
80+ 
Jahre 
2014 
Unter 
18 
Jahre 
2019 
18 bis 
64 
Jahre 
2019 
65 bis 
79 
Jahre 
2019 
80+ 
Jahre 
2019 
Stadt Köln 15,7 62,0 17,7 4,5 16,1 60,9 17,5 5,4 
Stadtbezirk Mülheim 17,2 59,9 18,1 4,9 17,7 59,2 17,6 5,5 
Stadtteil Mülheim 16,6 65,2 14,6 3,7 17,0 65,1 14,0 4,0 
Untersuchungsgebiet 13,7 64,8 16,8 4,7 14,2 65,2 15,4 5,2 
Rendsburger Platz 11,8 61,1 21,1 6,0 15,9 61,0 16,7 6,4 
Rhodiusstr. 13,3 51,3 24,6 10,8 14,0 54,1 21,7 10,2 
Jan-Wellem-Str. 12,9 69,4 14,6 3,1 13,5 67,5 14,7 4,3 
Montanusstr. 15,4 64,3 16,6 3,7 14,1 66,8 14,6 4,5 
Mülheimer Freiheit 12,6 66,3 16,8 4,2 13,3 67,5 14,8 4,4 
Gymnasiumstr. 12,5 62,3 17,9 7,3 13,1 64,0 16,1 6,7 
Papageienstr. 17,9 65,4 13,8 2,9 17,0 66,2 13,1 3,7 
Deutz-Mülheimer Str. 13,5 71,1 12,4 2,9 14,4 69,9 12,3 3,5 
Herz-Jesu-Kirche 13,5 61,8 19,5 5,2 13,4 61,8 19,5 5,3 
Liebfrauen-Kirche 12,1 69,0 15,3 3,7 13,3 68,7 14,3 3,7 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches  
Informationssystem), Bevölkerung zum 31.12. des Jahres, 2021 
 
Altersstruktureller Wandel 2014 - 2019 
Im Zeitraum 2014 bis 2019 vollzog sich der altersstrukturelle Wandel im Untersuchungs-
gebiet in Richtung einer Verjüngung der Altersstruktur (vgl. Tabelle 15 und Tabelle 14). 
Neben einem im Vergleich zur Stadt K öln leicht stärkeren Anteilszuwachs bei Kindern 
und Jugendlichen, ist vor allem ein Rückgang des Anteils der Altersgruppe 65 Jahre und 
älter auffällig. Während ihr Bevölkerungsanteil in Köln insgesamt – korrespondierend mit 
dem soziodemografischen Wandel – anstieg, nahm er im Untersuchungsgebiet ab.  
 
Der Anteil der Kinder und Jugendlichen erfuhr ein Wachstum um 3,9 % bzw. 0,5-Prozent-
punkte. Hiermit fand ein stärkerer Zuwachs als in den Vergleichsräumen statt (Köln 2,6 %,

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
56 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Stadtteil Mülheim 2,1 %). Noch deutlicher stellt sich im Vergleich der Entwicklungsunter-
schied für die Altersgruppe 65 Jahre und älter dar. Während im Untersuchungsgebiet ein 
anteilsbezogener Rückgang um 4,3  % (bzw. 0,9 -Prozentpunkte) vorliegt, betrug dieser 
im Stadtteil Mülheim „nur“ 1,4  %. In Köln insgesamt wuchs demgegenüber der Anteil 
dieser Altersgruppe – dem soziodemografischen Wandel folgend – um 3,1 % (bzw. 0,7-
Prozentpunkte). 
 
Differenziert man bei der Betrachtung nach sogenannten „jungen Alten“ (6 5 bis inkl. 79 
Jahre) und hochaltrigen Personen (ab 80 Jahre), zeigt sich für das Untersuchungsgebiet 
eine diskontinuierliche Entwicklung. Während der Anteil der Altersgruppe 65 bis 79 Jahre 
mit 8,1 % (bzw. -1,4-Prozentpunkte) einen klaren Rückgang verzeichnete, wuchs der An-
teil der hochaltrigen Personen um 9,3 % (bzw. 0,4-Prozentpunkte) an. Dabei rangiert der 
Rückgang des Anteils der „jungen Alten“ deutlich oberhalb des Trends in Köln ( -1,2 %) 
und im Stadtteil (-4,2 %), während sich die Situation bei den hochaltrigen Personen circa 
vergleichbar zum Stadtteil (+9,8 %) aber stark abweichend zu Köln (+19,6 %) darstellt.  
 
Die kleinräumige Betrachtung nach Teilgebieten zeigt für den Betrachtungszeitraum 
2014 bis 2019 zum Teil deutliche Unterschiede auf. Folgendes lässt sich unter anderem 
festhalten: 
o Deutliche Verjüngung der Altersstruktur im Teilgebiet Rendsburger Platz - An-
stieg des Anteils der Kinder und Jugendlichen an allen Einwohner*innen um 
33,9 % (4-Prozentpunkte), Abnahme des Bevölkerungsanteils der Altersgruppe 
66 Jahre und älter um 14,7  % (-4-Prozentpunkte). Diese Entwicklung steht v er-
mutlich in Zusammenhang mit den schon weiter oben angeführten Wohnungs-
bauvorhaben (vgl. Kap. 5.1.1), die voraussichtlich u. a, Anziehungspunkt für Fami-
lien waren. 
o Genau umgekehrt stellt sich die Situation im Teilgebiet Papageienstraße dar. Die-
ses sich zum Stand 2019 im Vergleich der zehn Teilgebiete (dennoch) am „jüngs-
ten“ präsentierende Teilgebiet, verzeichnete im Zeitraum 2014 bis 2019 anteils-
bezogen einen Rückgang bei den Kindern und Jugendlichen um 5,2  % sowie ei-
nen anteilsbezogenen Anstieg bei der Gruppe 65 Jahre und älter um 1,1 %. 
o Eine oberhalb des Entwicklungspfades des Untersuchungsgebiets insgesamt 
(+3,9 %) liegende anteilsbezogene Entwicklung bei den Kindern und Jugendli-
chen lässt sich außer für das Teilgebiet Rendsburger Platz für alle Teilgebiete au-
ßer Montanusstraße, Papageienstraße und Herz -Jesu-Kirche festhalten. Mit ei-
nem anteilsbezogenen Zuwachs von 9,9 % sticht dabei nach dem Gebiet Rends-
burger Platz das Gebiet Liebfrauen -Kirche ins Auge. Demgegenüber verringerte 
sich der Anteilswert im Gebiet Montanusstraße um 8,3 %. 
o Eine größere anteilsbezogene Verringerun g als im Untersuchungsgebiet insge-
samt (-4,3 %) hinsichtlich der Altersgruppe 65 Jahre besteht außer im Teilgebiet 
Rendsburger Platz auch den Teilgebieten Rhodiusstraße, Montanusstraße, Mül-
heimer Freiheit, Gymnasiumstraße und Liebfrauen -Kirche. Demgegenübe r an-
teilsbezogene Zuwächse verzeichneten das Teilgebiet Jan -Wellem-Straße

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
57 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
(+7,6 %) sowie in einem deutlich geringeren Maße die Teilgebiete Papageienst-
raße, Deutz-Mülheimer-Straße und Herz-Jesu-Kirche. 
o Für die Gruppe der hochaltrigen Personen lassen sich im Vergleich zum Untersu-
chungsgebiet insgesamt (+9,3  %) anteilsbezogen deutlich höhere Zuwächse in 
den Gebieten Jan-Wellem-Straße, Montanusstraße, Papageienstraße, und Deutz-
Mülheimer-Straße feststellen. Anteilsbezogene Rückgänge liegen in den Gebie-
ten Rhodiusstraße und Gymnasiumstraße vor. 
 
Tabelle 15: Veränderung der Altersstruktur 
  
Prozentuale Veränderung 2014 zu 
2019 
Veränderung (Prozentpunkte) 
2014 zu 2019 
Unter 18 
Jahre 
18 bis 
64 
Jahre 
65 bis 
79 
Jahre 
80+ 
Jahre 
Unter 
18 
Jahre 
18 bis 
64 
Jahre 
65 bis 
79 
Jahre 
80+ 
Jahre 
Stadt Köln +2,6% -1,8% -1,2% +19,6% +0,4 -1,1 -0,2 +0,9 
Stadtbezirk 
Mülheim +3,2% -1,1% -2,6% +12,5% +0,5 -0,7 -0,5 +0,6 
Stadtteil  
Mülheim +2,1% -0,1% -4,2% +9,8% +0,3 -0,1 -0,6 +0,4 
Untersuchungs-
gebiet +3,9% +0,6% -8,1% +9,3% +0,5 +0,4 -1,4 +0,4 
Teilgebiete: 
Rendsburger 
Platz +33,9% -0,0% -
20,8% +6,6% +4,0 -0,0 -4,4 +0,4 
Rhodiusstr. +5,3% +5,4% -
12,0% -4,7% +0,7 +2,8 -3,0 -0,5 
Jan-Wellem-Str. +4,6% -2,8% +1,0% +38,5% +0,6 -1,9 +0,1 +1,2 
Montanusstr. -8,3% +4,0% -
12,3% +20,3% -1,3 +2,6 -2,0 +0,8 
Mülheimer 
Freiheit +5,5% +1,8% -
12,1% +3,9% +0,7 +1,2 -2,0 +0,2 
Gymnasiumstr. +4,8% +2,7% -9,8% -7,7% +0,6 +1,7 -1,7 -0,6 
Papageienstr. -5,2% +1,1% -5,0% +30,3% -0,9 +0,7 -0,7 +0,9 
Deutz-Mülhei-
mer Str. +6,4% -1,8% -0,9% +17,1% +0,9 -1,3 -0,1 +0,5 
Herz-Jesu- 
Kirche -0,3% -0,0% -0,1% +1,1% -0,0 -0,0 -0,0 +0,1 
Liebfrauen- 
Kirche +9,9% -0,3% -6,7% +1,0% +1,2 -0,2 -1,0 +0,0 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches  
Informationssystem), 2021

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
58 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
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 Haushaltsstruktur 
Haushaltstypen 
Gemäß den Ergebnissen der ALP-Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet mit Ab-
stand am stärksten vertreten ist der Haushaltstyp Singlehaushalte unter 65 Jahre (30 %); 
gefolgt von Paarhaushalten unter 65 Jahre  ohne Kinder (23 %) (vgl. Tabelle 16). Allen 
weiteren Haushaltstypen kommt demgegenüber eine deutlich geringere Rolle zu, wobei 
die Anteilswerte zwischen 14  % für Paare mit minderjährigen Kindern und 2  % für die 
Haushalte Alleinerziehender mit minderjährigen Kindern rangieren.  
 
Bei zusammengefasster Betrachtung dominieren mit einem Anteil von zusammen rund 
39 % der Haushaltstyp Singlehaushalte, gefolgt vom Typ Paarhaushalte mit circa 32 % 
klar das Bild. 
 
Für reine Seniorenhaushalte ermittelt sich ein Wert von rund 18 % (Seniorensingle- und 
Seniorenpaarhaushalte). Haushalte, in denen (auch) minderjährige Kinder leben, machen 
zusammen demgegenüber „nur“ rund 16 % aller Haushalte aus. Auf Wohngemeinschaf-
ten entfallen rund 7 % aller Haushalte, auf Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 
18 Jahre) circa 3 %. 
 
Hinsichtlich der Haushaltstrukturen unterschieden sich Haushalte ohne Migrationshin-
tergrund und Haushalten mit mindestens einer haushaltsangehörigen Person mit Migra-
tionshintergrund signifikant. Bei den Haushalten mit Migrationshintergrund ist der Haus-
haltstyp Singlehaushalt mit zusammen rund 31 % an allen Haushalten deutlich geringer 
vertreten als bei den Haushalten ohne Migrationshintergrund (circa 45 %), wobei auffällt, 
dass ältere Menschen (ab 65 Jahre) mit Migrationshintergrund nochmals vergleichsweise 
seltener in Singlehaushalten leben. Demgegenüber häufiger bei Haushalten mit Migrati-
onshintergrund vertreten sind Paarhaushalte mit minderjährigen Kindern (rund 18 % im 
Vergleich zu 10 % bei Haushalten ohne Migrationshintergrund) aber auch Wohngemein-
schaften (rund 10  % zu circa 5 %) und Mehrgenerationenhaushalte mit Kindern ab 18 
Jahre (circa 5 % zu rund 2 %).

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
59 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 16: Haushaltsstruktur – gesamt, Migrationshintergrund 
Haushaltstypen* Gesamt 
Haushalte mit 
ausschließlich  
Personen ohne  
Migrations- 
hintergrund 
Haushalte mit 
mindestens ei-
ner Person mit 
Migrationshin-
tergrund  
Singlehaushalt unter 65 Jahre 30% 34% 26% 
Singlehaushalt ab 65 Jahre 9% 11% 5% 
Paare mit minderjährigen Kindern 14% 10% 18% 
Alleinerziehende (mit Kindern unter 
18 Jahre) 2% 2% 2% 
Paarhaushalte unter 65 Jahre ohne 
Kinder  23% 22% 24% 
Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne 
Kinder  9% 11% 8% 
Wohngemeinschaften 7% 5% 10% 
Mehrgenerationenhaushalte (mit 
Kindern ab 18 Jahre) 4% 2% 5% 
Nicht zuordenbare Haushalte 3% 2% 2% 
*Definition Haushaltstypen: Paare mit minderjährigen Kindern – Angabe Paarhaushalt, mindestens ein minderjähriges 
Kind, Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne Kinder – Angabe Paarhaushalt, minimal eine Person 65 Jahre oder älter, Wohnge-
meinschaften – mindestens zwei Personen ab 18 Jahre und Angabe Wohngemeinschaft, Mehrgenerationenhaushalte 
(mit Kindern ab 18 Jahre) – Mindestentens zwei Personen ab 18 Jahre und Angabe für mindestens ein Person Kind. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, Rundungsdifferenzen möglich, 2021 
 
Bei kleinräumiger Betrachtung der Haushaltsstrukturen lässt sich unter anderem Folgen-
des im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt festhalten: 
o Deutlich überdurchschnittliche Anteile von Singlehaushalten unter 65 Jahre lie-
gen in den Teilgebieten Papageienstraße ( rund 37 %) und G ymnasiumstraße 
(rund 35 %), ein klar unterdurchschnittlicher Anteil im Gebiet Rhodiusstraße (rund 
24 %), vor. 
o Erheblich überdurchschnittliche Anteile von Singlehaushalten ab 65 Jahre in den 
Teilgebieten Mülheimer Freiheit und Liebfrauen-Kirche (jeweils rund 12 %), stark 
unterdurchschnittliche Anteile in den Gebieten Deutz-Mülheimer-Straße (rund 6 
%) und Montanusstraße (rund 7 %).

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
60 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
o Familien mit minderjährigen Kindern sind verstärkt in den Gebieten Rendsburger 
Platz (rund 17 %) und Deutz-Mülheimer Straße ansässig (rund 16 %), weniger in 
den Gebieten Gymnasiumstraße (rund 10 %) und Mülheimer Freiheit (rund 11 %). 
o Ein im Vergleich höherer Anteil Alleinerziehender mit min derjährigen Kindern  
wohnt in den Gebieten Jan -Wellem-Straße, Mülheimer Freiheit und Deutz -Mül-
heimer Straße (rund 2,8 %, rund 2,7 %, rund 2,6 %). 
o Paarhaushalte unter 65 ohne Kinder leben überdurchschnittlich häufig v. a. in den 
Gebieten Jan -Wellem-Straße ( rund 26 %) und Deutz -Mülheimer Straße ( rund 
25 %). Mit nur rund 12 % sehr niedrig ist ihr Anteil im Gebiet Liebfrauen-Kirche. 
o Erheblich überdurchschnittliche Anteile von Paarhaushalten ohne Kinder ab 65 
Jahre in den Teilgebieten Montanusstra0e ( rund 16 %) und Rendsburger Platz 
(rund 16 %), stark unterdurchschnittlicher Anteil im Gebiet Jan -Wellem-Straße 
(rund 5 %). 
o Wohngemeinschaften sind klar überdurchschnittlich in den Gebieten Liebfrauen-
Kirche ( rund 16 %) und Rhodiusstraße ( rund 12 %) wohnhaft. Demgegenüber 
liegt ein im Vergleich sehr geringer Anteil an Wohngemeinschaften im Gebiet 
Papageienstraße (rund 2 %) vor. 
o Mehrgenerationenhaushalte mit volljährigen Kindern siedeln überdurchschnitt-
lich häufig in den Gebieten Herz-Jesu-Kirche, Jan-Wellem-Straße und Mülheimer 
Freiheit (rund 6 bis 5 %). 
Reine Senioren*innenhaushalte sind deutlich überproportional in den Gebieten Rends-
burger Platz (rund 25 %) und Montanusstraße (rund 23 %) ansässig, während sie in den 
Gebieten Deutz -Mülheimer Straße und Jan -Wellem-Straße (jeweils rund 13 %) ver-
gleichsweise geringer vertreten sind. 
 
Durch Haushalte mit minderjährigen Kindern47 ist im Vergleich das Gebiet Deutz-Mülhei-
mer Straße ( rund 19 %) besonders geprägt. Teilgebiet e mit einer im Verglei ch unter-
durchschnittlichen Aufstellung sind die Gebiete Gymnasiumstraße (rund 11 %) und Lieb-
frauen-Kirche (rund 13 %) – Untersuchungsgebiet gesamt: rund 16 %. 
 
Durchschnittliche Haushaltsgröße 
Gemäß Haushaltsbefragung beläuft sich die durchschnittliche Haushaltsgröße im Unter-
suchungsgebiet auf 1,95 und damit auf knapp zwei Personen. Für Köln beträgt der Wert 
zum Stand 31.12.2019 1,93 – für den Bezirk Mülheim 2,01 und für den Stadtteil Mülheim 
1,9048. Hiermit liegen nur geringe Unterschiede vor. 
 
Die kleinste durchschnittliche Haushaltsgröße ermittelt sich mit 1,78 für das Teilgebiet 
Gymnasiumstraße. Die größte mit 2,11 im Teilgebiet Montanusstraße rangiert rund 16 % 
über diesem Wert. 
 
47 Familien mit minderjährigen Kindern, Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern.  
48 Berechnung ALP auf Basis Eingangswerte Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
(Statistisches Informationssystem/Haushaltegenerierung).

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
61 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 17: Durchschnittliche Haushaltsgröße 
Durchschnittliche Haushaltsgröße 
Mülheimer Freiheit 1,89 
Gymnasiumstr. 1,78 
Liebfrauen-Kirche 2,06 
Deutz-Mülheimer Str. 2,00 
Papageienstr. 1,81 
Herz-Jesu-Kirche 1,84 
Rendsburger Platz 2,02 
Jan-Wellem-Str. 2,00 
Montanusstr. 2,11 
Rhodiusstr. 2,06 
Insgesamt 1,95 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
 Erwerbstätigkeit 
Beschäftigungsverhältnis 
Die Tabelle 18 stellt die Beschäftigungsverhältnisse aller Personen ab 15 Jahren laut ALP-
Haushaltsbefragung dar.  
 
In Relation zum Untersuchungsgebiet insgesamt mit 16  % zeichnen sie die Teilgebiete 
Gymnasiumstraße und Rhodiusstraße mit jeweils rund 20 % durch erhöhte Anteilswerte 
für Studenten*innen/Schüler*innen aus, während ihr Anteil in den Gebieten Liebfrauen-
Kirche (11 %) und Papageienstraße (13  %) vergleichsweise geringer ausgeprägt ist. Be-
amte*innen sind mit einem Anteil von 7 % im Gebiet Rendsburger Platz erkennbar stärker 
als im Untersuchungsgebiet insgesamt vertreten (4 %). 5 % der Personen (ab 15 Jahre) in 
den befragten Haushalten sind arbeitssuchend.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
62 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 18: Beschäftigungsverhältnis 
(Berufs-)Tätigkeit   
Auszubildende*r 2% 
Student*in, Schüler*in 16% 
Arbeiter*in 6% 
Angestellte*r 40% 
Beamte*r 4% 
Selbständige*r, Freiberufler*in 8% 
In Beschäftigungsmaßnahme / Umschüler*in 1% 
Arbeitssuchend 5% 
Hausfrau / Hausmann 4% 
Rentner*in, Pensionär*in 16% 
Gesamt 100% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Sozialversicherungspflichtige Beschäftigung 
Mit einem Anteil von 5 8,0 % sozialversicherungspflichtig Beschäftigen an der Alters-
gruppe der 15- bis 64-Jährigen mit Hauptwohnsitz im Jahr 2019 liegt für das Untersu-
chungsgebiet derselbe Wert wie für die Stadt Köln vor, während sich für den Stadtteil 
Mülheim mit 56,2 % ein geringfügig niedrigerer Wert verzeichnen lässt. 
 
Bei der Betrachtung nach Teilgebieten schwanken die Werte zwischen minimal 55,4  % 
(Gymnasiumstraße) bzw. 56,2 % (Montanusstraße) und maximal 60,6 %/60,7 % (Papagei-
nenstraße, Deutz-Mülheimer-Straße, Herz-Jesu-Kirche) nur relativ moderat. 
 
Nicht nur in Köln, sondern auch im Stadtteil Mülheim und im Untersuchungsgebiet ist 
der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten an den 15- bis 64-Jährigen mit 
Hauptwohnsitz zum Stand 2019 im Vergleich zum Jahr 2014 deutlich angestiegen. Dabei 
rangiert der anteilsbezogene Zuwachs im Untersuchungsgebiet mit 10,9  % annähernd 
auf dem Niveau der Stadt Köln (+10,1 %) und unter dem Niveau des Stadtteils Mülheim 
(+15,1 %).  
 
Mit einem anteilsbezogenen Zuwachs um 20,7 % bzw. 17,6 % konnten die Gebiete Mon-
tanusstraße und Gymnasiumstraße gegen über 2014 zwar erheblich „aufholen“, bilden

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
63 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
aber mit einem Anteil von 56,2  % bzw. 55,4 % weiterhin die Schlusslichter im Vergleich 
der Teilgebiete. 
 
Tabelle 19: Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort 
  SVP-Beschäftigte 
2014 
SVP-Beschäftigte 
2019 
Prozentuale  
Veränderung 
2014 bis 2019 
Stadt Köln 52,7% 58,0% +10,1% 
Stadtbezirk Mülheim 51,7% 57,3% +10,8% 
Stadtteil Mülheim 48,9% 56,2% +15,1% 
Untersuchungsgebiet 52,3% 58,0% +10,9% 
Teilgebiete: 
Rendsburger Platz 55,6% 58,2% +4,6% 
Rhodiusstr. 56,3% 57,6% +2,3% 
Jan-Wellem-Str. 55,3% 60,3% +9,1% 
Montanusstr. 46,6% 56,2% +20,7% 
Mülheimer Freiheit 53,6% 58,1% +8,5% 
Gymnasiumstr. 47,1% 55,4% +17,6% 
Papageienstr. 53,6% 60,6% +13,0% 
Deutz-Mülheimer Str. 53,6% 60,6% +13,1% 
Herz-Jesu-Kirche 52,1% 60,7% +16,5% 
Liebfrauen-Kirche 53,2% 60,4% +13,5% 
Rundungsdifferenzen möglich. 
*An der Bevölkerung mit Hauptwohnsitz im Alter von 15 bis 64 Jahren. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (eigene Berechnungen), 2021 
 
 Bildungsniveau 
Das Bildungsniveau (vgl. Tabelle 20) beeinflusst die Chancen auf dem Arbeitsmarkt. So 
geht ein hohes Bildungsniveau unter anderem mit einem geringeren Risiko des Arbeits-
platzverlustes einher. Zudem besteht zumeist eine enge Korrelation zwischen Bildung 
und Einkommen. Bezüglich des Verdrängungspotenzials sind Personen mit einem nied-
rigen Bildungsniveau eher gefährdet als Personen mit einem hohen Niveau.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
64 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Bezogen auf den höchsten Bildungsabschluss aller in den befragten Haushalten lebender 
Personen ab 15 Jahre lässt sich für 42 % als höchster Abschluss ein Fachhochschul- oder 
Hochschulabschluss (gegebenenfalls mit Promotion) festhalten.  
 
Bei Betrachtung der Abschlüsse/Angaben ohne die Einbeziehung der Kategorien „noch 
in der schulischen Ausbildung“ und „Fachhochschul -/Hochschulabschluss/Promotion“ 
ergeben sich für das Untersuchungsgebiet im Vergleich zur Erhebung „Leben in Köln“ 
(2016) im Kern vergleichbare Strukturen 49 im Hinblick auf die dortige Auswertung auf 
Ebene des Bezirks Mülheim. Für diesen wurde in Relation zu Köln insgesamt ein geringe-
res Niveau bei den Schulabschlüssen ermittelt. Während 2016 in Köln 55 % der Befragten 
über eine Fachhochschul - oder Hochschulreife verfügten, galt dies im Bezirk Mülheim 
nur für 45 % der befragten Personen. 
 
Bei kleinräumiger Betrachtung nach Teilgebieten ermittelt sich hinsichtlich des Indikators 
Fachhochschul-/Hochschulabschluss eine erkennbare Spreizung zwischen minimal 35 bis 
37 % (Rendsburger Platz, Papageienstraße, Herz -Jesu-Kirche und Mülheimer Freiheit) 
und maximal 50 % im Gebiet Jan-Wellem-Straße.  
 
Tabelle 20: Bildungsniveau 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
 Einwohner*innen mit Migrationshintergrund 
Zum Stand 2019 zeichnet sich das Untersuchungsgebiet mit einem ausländischen Ein-
wohner*innenanteil von 25 % und einem Anteil an Einwohner*innen mit Migrationshin-
tergrund in Höhe von 45 % in Vergleich zur Stadt Köln (19  % bzw. 40 %) durch höhere, 
in Relation zum Stadtteil  Mülheim (33 % bzw. 51  %) durch niedrigere Werte aus – vgl. 
Tabelle 21.  
 
49 Erhebung „Leben in Köln“ (2016); Frage zum Schulabschluss: „Welchen höchsten allgemeinbil-
denden Schulabschluss haben Sie?“, in: Statistisches Jahrbuch 2019, Stadt Köln - Amt für Stadt-
entwicklung und Statistik, 2020.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
65 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Auf Teilgebietsebene beträgt der ausländische Einwohner*innenanteil in 2019 minimal 
20 % im Gebiet Jan-Wellem-Straße und maximal 31 bzw. 30 % in den Gebieten Monta-
nusstraße, Rhodiusstraße und Liebfrauen -Kirche. Bezogen auf den Einwohner*innenan-
teil an Personen mit Migrationshintergrund belaufen sich die Minimalwerte auf 36 % im 
Gebiet Jan-Wellem-Straße und 41 % im Gebiet Mülheimer Freiheit; der Maximalwert be-
trägt 51 % (Gebiete Rhodiusstraße und Montanusstraße). 
 
Im Zeitraum 2014 wuchs der Anteil an Personen mit ausländischer Staatsbürgerschaft im 
Untersuchungsgebiet um gut 8 % - und damit annähernd vergleichbar wie in Köln (knapp 
+10 %) - an. Auch der Einwohneranteil von Personen mit Migrationshintergrund nahm 
in diesem Zeitraum im Untersuchungsgebiet zu; und zwar um rund 9 % und damit eben-
falls annähernd vergleichbar zur Entwicklung in Köln (gut +10 %).  
 
Tabelle 21: Entwicklung Anteil Ausländer*innen und Einwohner*innen mit Migrations-
hintergrund an allen Einwohner*innen (2014 zu 2019) 
Teilgebiet 
Anteil Aus-
länder* 
innen 2014 
Anteil Aus-
länder* 
innen 2019 
Verände-
rung  
relativ 
2014 zu 
2019 
Anteil 
Einwoh-
ner* 
innen mit 
Migrati-
onshin-
tergrund 
2014 
Anteil Ein-
wohner* 
innen mit 
Migrati-
onshinter-
grund 2019 
Verände-
rung  
relativ 
2014 zu 
2019 
Köln 18% 19% +9,5% 36% 40% +10,4% 
Bezirk Mülheim 20% 23% +12,4% 40% 45% +11,5% 
Stadtteil Mülheim 31% 33% +5,1% 51% 55% +6,5% 
Untersuchungsgebiet 23% 25% +8,4% 42% 45% +9,1% 
Rendsburger Platz 20% 24% +19,5% 39% 46% +17,5% 
Rhodiusstr. 25% 30% +21,2% 46% 51% +12,1% 
Jan-Wellem-Str. 18% 20% +13,3% 33% 36% +8,7% 
Montanusstr. 32% 31% -1,0% 50% 51% +2,9% 
Mülheimer Freiheit 21% 22% +4,1% 38% 41% +6,8% 
Gymnasiumstr. 24% 27% +13,2% 42% 48% +13,8% 
Papageienstr. 22% 25% +13,3% 44% 48% +9,9% 
Deutz-Mülheimer Str. 24% 24% -2,8% 41% 44% +5,8% 
Herz-Jesu-Kirche 22% 25% +14,3% 42% 47% +11,8% 
Liebfrauen-Kirche 28% 30% +5,0% 43% 46% +7,5% 
 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2021

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
66 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
5.2 Kernindikatoren 
 Wohnform – Miete, Eigentum 
Gemäß der ALP -Haushaltsbefragung sind im Untersuchungsgebiet 87  % der befragten 
Haushalte Mieterhaushalte (83 % Hauptmieter*innen, 4 % Untermieter*innen). S ie sind 
im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Verdrängung geschützt.  Nur 
13 % der befragten Haushalte leben im Eigentum.  
 
Abbildung 11: Anteil Eigentümerhaushalte nach Teilgebieten 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
„Knapp zwei Drittel der Befragten (64%) bewohnen ihre Wohnung oder ihr Haus als Mieter 
oder Mieterin. Mehr als ein Drittel leben im Wohneigentum. Untermietverhältnisse beste-
hen bei zwei Prozent der Befragten, Mieter einer Genossenschaftswohnung sind drei Pro-

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
67 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
zent“50. Auch wenn man Haushalte mit Personen nicht unmittelbar vergleichen kann, le-
gen die Zahlen nahe, dass der Anteil an Haushalten im Eigentum im Untersuchungsge-
biet deutlich geringer als in Köln insgesamt ausgeprägt ist. 
 
Die Eigentumsquote korrespondiert dabei im Kern  mit der Einkommenssituation der 
Haushalte. In Teilgebieten mit einem im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt 
geringeren Einkommen, ist auch der Anteil der Haushalte mit Wohneigentum zumeist 
geringer ausgeprägt.  
 
 Sozio-ökonomische Situation/Einkommenssituation 
Arbeitslosigkeit und Bezug von Grundsicherung 
Der Anteil der Leistungsberechtigten für den Empfang von Arbeitslosengeld II (SGB II) an 
der Bevölkerung von 18 bis inklusive 64 Jahren (vgl. Tabelle 22) ist zum Stand 2019 im 
Untersuchungsgebiet mit 16,6 % deutlich höher als in Köln insgesamt (12,4  %) - aber 
maßgeblich niedriger als im Stadtteil Mühlheim (22,3 %) - ausgeprägt. Hinsichtlich dieses 
Indikators stellt das Untersuchungsgebiet hiermit den sozio-ökonomisch stärkeren Teil-
bereich des Stadtteils Mülheim dar. Im Vergleich zu 2014 ging dabei der Wert im Unter-
suchungsgebiet prozentual betrachtet moderat, circa vergleichbar mit Köln insgesamt 
aber geringer als im Stadtteil Mülheim, zurück.  
 
Bei kleinräumiger Betrachtung werden erhebliche Divergenzen deutlich  (Stand 2019) . 
Sehr deutlich oberhalb des Werts für das Untersuchungsgebiet rangiert der Wert für das 
Teilgebiet Herz-Jesu-Kirche. Rund jede vierte Person der genannten Altersgruppe ist SGB 
II-leistungsberechtigt. Mit Werten zwischen gut 19 % und knapp 20 % lassen sich im Ver-
gleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt auch für die Teilgebiete Rhodiusstraße, 
Gymnasiumstraße und Liebfrauen-Kirche erhöhte Werte festhalten. Nur in den Teilgebie-
ten Jan-Wellem-Straße (12,0 %) und Papageienstraße (13,3 %) entspricht der Anteil der 
SGB II-Leistungsberechtigten annähernd dem gesamtstädtischen Niveau. 
 
Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Personen. Zu 
diesem Personenkreis zählen die Leistungsberechtigten für den Empfang von Grundsi-
cherung im Alter nach SGB XII . Der Anteil an Personen, die Grundsicherungsleistungen 
im Alter empfangen, ist in 2019 im Untersuchungsgebiet mit 8,8 % moderat höher als in 
Köln (7,9 %), aber deutlich geringer als im Stadtteil Mülheim (13,0  %) ausgebildet. Ge-
genüber 2014 ist dabei der Wert im Untersuchungsgebiet um 11,9 % angestiegen, womit 
in Relation zur Entwicklung in der Stadt Köln ein stärkerer, im Vergleich zum Stadtteil ein 
schwächerer Anstieg erfolgte. 
 
Korrespondierend zur Situation bei den SGB II-Leistungsberechtigten, liegen auch hier in 
den Teilgebieten Herz-Jesu-Kirche (13,0 %) und Liebfrauen-Kirche (15,3 %) im Vergleich 
zum Untersuchungsgebiet insgesamt deutlich erhöhte Werte vor, während diese r Zu-
sammenhang auf das Teilgebiet Papageienstraße nicht zutrifft.  
 
50 Kölner Statistische Nachrichten 5/2018, Wohnen in Köln, Ergebnisse der „Leben in Köln“-Um-
frage 2016, S. 11, Stadt Köln, 2018.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
68 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 22: Arbeitslosigkeit (SGB II) und Grundsicherung im Alter (SGB XII) 
  
Anteil 
SGB II-
Leis-
tungs-
brech-
tigte* 
2014 
Anteil 
SGB II-
Leis-
tungsbe-
rechtigte* 
2019 
Prozen-
tuale Ver-
änderung 
2014 zu 
2019 
Anteil SGB 
XII-Leis-
tungs-be-
rechtigte 
mit 
Grundsi-
cherung 
im Alter** 
2014 
Anteil SGB 
XII-Leis-
tungs-be-
rechtigte 
mit 
Grundsi-
cherung 
im Alter** 
2019 
Prozen-
tuale Ver-
änderung 
2014 zu 
2019 
Stadt Köln 13,3% 12,4% -7,2% 7,4% 7,9% +7,7% 
Stadtbezirk  
Mülheim 19,6% 18,4% -6,1% 7,9% 8,6% +9,0% 
Stadtteil Mülheim 24,3% 22,3% -8,1% 11,4% 13,0% +13,7% 
Untersuchungs- 
gebiet 17,8% 16,6% -6,7% 7,9% 8,8% +11,9% 
Teilgebiete: 
Rendsburger Platz 17,6% 17,7% +0,8% 5,4% 6,9% +29,7% 
Rhodiusstr. 17,0% 19,3% +13,4% 5,1% 5,4% +5,8% 
Jan-Wellem-Str. 14,6% 12,0% -17,8% 9,0% 6,6% -26,1% 
Montanusstr. 17,7% 16,7% -5,7% 5,4% 8,2% +49,9% 
Mülheimer Freiheit 17,4% 14,4% -16,9% 7,9% 7,5% -5,1% 
Gymnasiumstr. 22,8% 19,6% -14,3% 5,8% 10,5% +80,9% 
Papageienstr. 15,5% 13,3% -14,2% 11,1% 13,0% +17,3% 
Deutz-Mülheimer 
Str. 18,4% 15,7% -14,5% 8,3% 8,2% -1,4% 
Herz-Jesu-Kirche 22,9% 25,2% +10,0% 13,1% 13,0% -0,6% 
Liebfrauen-Kirche 19,6% 19,5% -0,2% 13,0% 15,3% +18,1% 
*Anteile bezogen auf die 0- bis 64-jährige Wohnbevölkerung mit Hauptwohnung;  
**Anteile bezogen auf die ab 65-jährige Wohnbevölkerung mit Hauptwohnung 
Quelle SGB-II-Leistungsberechtigte: Statistik der Bundesagentur für Arbeit / Stadt Köln  
- Amt für Stadtentwicklung und Statistik (eigene Berechnungen), 2021 
Quelle SGB-XII-Leistungsberechtigte: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und 
 Statistik (Statistisches Informationssystem) 
 
Mit Werten zwischen 5,4 % bis 7,5 % zeichnen sich demgegenüber die Teilgebiete Rends-
burger Platz, Rhodiusstraße, Jan-Wellem-Straße und Mülheimer Freiheit durch einen so-
gar im gesamtstädtischen Vergleich unterdurchschnittlichen Anteil an Leistungsberech-
tigten für den Empfang von Grundsicherung im Alter aus.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
69 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Wohngeldbewilligte Haushalte 
Rangierte der Anteil wohngeldbewilligter Haushalte im Untersuchungsgebiet im Jahr 
2014 mit 1,5  % auf demselben Niveau wie in der S tadt Köln (1,4  %) sowie geringfügig 
unter dem des Stadtteils Mülheim (1,7 %), lässt sich für 2019 ein Anstieg auf 1,9 % fest-
stellen, der als in Köln (1,5 %) und im Stadtteil (2,0 %) ausfiel.  
 
Tabelle 23: Anteil wohngeldbewilligte Haushalte 
  
Wohngeldbe- 
willigte Haushalte* 
2014 
Wohngeldbe- 
willigte Haushalte* 
2019 
Prozentuale 
Veränderung 
2014 zu 2019 
Stadt Köln 1,4% 1,5% +6,2% 
Stadtbezirk Mülheim 1,6% 1,8% +8,4% 
Stadtteil Mülheim 1,7% 2,0% +21,0% 
Untersuchungsgebiet 1,5% 1,9% +29,0% 
Teilgebiete: 
Rendsburger Platz 0,6% 1,3% +108,3% 
Rhodiusstr. 1,4% 6,0% +326,1% 
Jan-Wellem-Str. 0,9% 1,2% +34,7% 
Montanusstr. 0,9% 1,4% +52,0% 
Mülheimer Freiheit 1,8% 1,9% +5,5% 
Gymnasiumstr. 2,7% 1,6% -42,2% 
Papageienstr. 2,1% 1,8% -16,8% 
Deutz-Mülheimer Str. 1,5% 1,2% -20,7% 
Herz-Jesu-Kirche 1,7% 2,2% +24,7% 
Liebfrauen-Kirche 0,7% 1,9% +160,9% 
 
*An allen Haushalten. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Wohnungswesen / Amt für Stadtentwicklung  
und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2021 
 
Auch bezüglich dieses Indikators lassen sich bei kleinräumiger Betrachtung Unterschiede 
festhalten, wobei an erster Stelle die Entwicklung im Teilgebiet Rhodiusstraße ins Auge 
sticht. Während die Werte in den anderen Teilgebieten zwischen minimal 1,2/1,3 % 
(Deutz-Mülheimer Str., Jan -Wellem-Straße) und maximal 2,2  % (Herz -Jesu-Kirche) 
schwanken, stieg der der Anteil wohngeldbewilligter Haushalte im Teilgebiet Rhodius-
straße von 1,4 % im Jahr 2014 um rund 325 % auf 6 % im Jahr 2019 massiv an.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
70 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Auf die in der A LP-Haushaltsbefragung gestellte Frage „Brauchen oder brauchten Sie 
einen Wohnberechtigungsschein, um diese Wohnung mieten zu können?“ äußerten sich 
die Haushalte wie folgt: mit „ja“ rund 11  %, mit „nein“ circa 85 % und mit „weiß nicht“ 
rund 4 %.  
 
Haushaltsnettoeinkommen als zentraler Indikator 
Das monatliche Haushaltsnettoeinkommen51 stellt einen zentralen Kernindikator für die 
Beurteilung des Verdrängungspotenzials dar. Daneben ist er für einen weiteren zentralen 
Kernindikator zur Einschätzung des Verdrängungspotenzials, die Wohnkostenbelastung 
(siehe Kapitel 5.2.3), eine der beiden rechnerischen Bezugsgrößen. 
 
Haushaltsnettoeinkommen nach Einkommensklassen 
Wie die Abbildung 12 für das Untersuchungsgebiet insgesamt aufzeigt, rangiert hinsicht-
lich der Einordnung in Einkommensklassen52 das monatliche Nettohaushaltseinkommen 
der Mehrzahl der Haushalte im Untersuchungsgebiet (54,2 %) im Bereich von 1.500 bis 
4.000 Euro; dort mit Schwerpunkt bei den geringeren Einkommen. Gehobene Nettoein-
kommen (ab 4.000 Euro bis 6.000 Euro) und hohe Nettoeinkommen erzielen 17,7 % bzw. 
6,4 % (zusammen 24,1  %) der befragten Haushalte . Hiermit ist dieser Anteil nur relativ 
geringfügig über dem Anteilswert für die Haushalte mit einem geringen Nettoeinkom-
men (Spanne unter 750 Euro bis 1.500 Euro) mit 21,7 % angesiedelt. In der Gesamtschau 
bestimmen damit – bei der gewählten Einkommensklassierung – die unteren bis maximal 
die mittleren Einkommen das Bild im Untersuchungsgebiet. 
 
Abbildung 12: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Einkommensklassen) 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
51 Erfragt im Rahmen der ALP-Haushaltsbefragung 2021. 
52 Einkommensklassen gemäß Vorgabe der Stadt Köln.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
71 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Haushaltsnettoeinkommen – Äquivalenzeinkommen insgesamt und kleinräumig 
Das arithmetische Mittel ist für den Vergleich und die Beschreibung der Einkommens -
situation nicht optimal. So ist das (Netto-)Einkommen immer im Kontext von Haushalts-
größe und -zusammensetzung zu bewerten. Beispielsweise ist ein Haushaltsnettoein-
kommen von 2.400 € für einen Singlehaushalt eher hoch, aber für einen Vier -Personen-
haushalt eher gering. Das Pro - Kopfeinkommen53 hilft an dieser Stelle ebenfalls nicht 
weiter. Es berücksichtigt nicht, dass Mehrpersonenhaushalte effizienter wirtschaften kön-
nen und dass je nach Alter des Haushaltsmitglieds unterschiedliche Bedürfnisse bzw. 
Kosten entstehen. Vor diesem Hintergrund wurde ein gewichtetes Pro-Kopf-Einkommen, 
das sogenannte Äquivalenzeinkommen54, berechnet. Derart berechnet, ermittelt sich für 
das Untersuchungsgebiet ein durchschnittliches Äquivalenzeinkommen (arithmetisches 
Mittel) der Haushalte in Höhe von 2.151 Euro. 
 
Tabelle 24: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) 
  Mittelwert 
Papageienstr. 1.922 € 
Liebfrauen-Kirche 1.941 € 
Montanusstr. 2.037 € 
Mülheimer Freiheit 2.073 € 
Rhodiusstr. 2.097 € 
Herz-Jesu-Kirche 2.170 € 
Gymnasiumstr. 2.192 € 
Jan-Wellem-Str. 2.226 € 
Rendsburger Platz 2.241 € 
Deutz-Mülheimer Str. 2.363 € 
Insgesamt 2.151 € 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
53 Haushaltsnettoeinkommen dividiert durch die Anzahl der Haushaltsmitglieder. 
54 Mithilfe von Äquivalenzeinkommen kann die Einkommenssituation von Haushalten unter-
schiedlicher Größe und Zusammensetzung vergleichbar gemacht werden. Dazu wird das Haus-
haltsnettoeinkommen anhand der Struktur des Haushalts umgerechnet bzw. gewichtet. ALP 
orientiert sich bei der Umrechnung bzw. Gewichtung des Haushaltsnettoeinkommens an der 
von der OECD und der europäischen Statistik angewandten Methodik. Dabei erhält die erste 
erwachsene Person im Haushalt ein Bedarfsgewicht von 1; weitere erwachsene Personen und 
Jugendliche über 14 Jahren haben jeweils ein Gewicht von 0,5 und Kinder bis zu 14 Jahren ein 
Gewicht von 0,3. Unterstellt wird also erstens, dass mit anwachsender Zahl von Haushaltsmit-
gliedern Größenvorteile wirksam werden, und damit die Pro-Kopf-Ausgaben sinken, und dass 
zweitens der Bedarf von Kindern geringer ist als der von Erwachsenen. Das bedeutet beispiels-
weise für einen Vier-Personenhaushalt mit zwei Elternteilen sowie einem 16- und einem 13-
jährigen Kind, dass das Haushaltseinkommen nicht wie bei der einfachen Pro-Kopf-Rechnung 
durch 4 (= 1 + 1 + 1 + 1) geteilt wird, sondern durch 2,3 (= 1 + 0,5 + 0,5 + 0,3).

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
72 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Bei Betrachtung der Teilgebiete werden Unterschiede hinsichtlich der Einkommenssitua-
tion der Haushalte deutlich (vgl. die vorhergehende Tabelle 24). Das durchschnittliche 
Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzwert) beträgt im diesbezüglich „schwächsten“ 
Teilgebiet Papageienstraße mit 1.922 Euro „nur“ rund 81 % des Haushaltsnettoeinkom-
mens i m „stärksten“ Teilgebiet Deutz -Mülheimer-Straße (2.363 Euro ). Es handelt sich 
hiermit um erkennbare, aber noch relativ moderate Unterschiede.  
 
Haushaltsnettoeinkommen – Äquivalenzeinkommen Hauptmieter- und Eigentümerhaus-
halte 
Unterschiede lassen sich auch feststellen, unterscheidet man nach (Haupt-)Mieter- und 
Eigentümerhaushalten. Das durchschnittliche Äquivalenzeinkommen (Mittelwert) der Ei-
gentümerhaushalte beläuft sich auf rund 2.690 Euro, während der Wert  für Hauptmiet-
erhaushalte rund 2.080 Euro beträgt und damit circa 23 % geringer ausfällt. 
 
Haushaltsnettoeinkommen – Äquivalenzeinkommen nach Haushaltstypen 
Bezüglich der Einkommenssituation unterschieden nach Haushaltstypen (Mittelwert, 
Äquivalenzeinkommen) bietet sich folgendes Bild (vgl. Tabelle 25): Besonders Alleiner-
ziehende (mit Kindern unter 18 Jahre) verfügen über niedrige Einkommen, ebenso ältere 
Singlehaushalte und Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahre) Familien mit 
erwachsenen Kindern sowie junge und ältere Singlehaushalte. Diese Gruppen wären 
demnach von Mietsteigerungen besonders betroffen. Über die mit Abstand höchsten 
Äquivalenzeinkommen verfügen Paarhaushalte ohne Kinder unter 65 Jahre, zu denen 
auch sogenannte DINK-Haushalte55 zählen. Ebenfalls noch vergleichsweise hohe Einkom-
men haben Singlehaushalte unter 65 Jahre und Paare mit minderjährigen Kindern. 
 
Tabelle 25: Haushaltsnettoeinkommen differenziert nach Haushaltstyp (Mittelwert, 
Äquivalenzeinkommen) 
Haushaltstyp Mittelwert Anteil 
Singlehaushalt unter 65 Jahre 2.084 € 30% 
Singlehaushalt ab 65 Jahre 1.669 € 9% 
Paare mit minderjährigen Kindern 2.052 € 14% 
Alleinerziehende (mit Kindern unter 18 Jahre) 1.481 € 2% 
Paarhaushalte ohne Kinder unter 65 Jahre 2.798 € 23% 
Paarhaushalte ohne Kinder ab 65 Jahre 1.906 € 9% 
Wohngemeinschaften 1.806 € 7% 
Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern über 18 
Jahre) 1.704 € 4% 
Insgesamt 2.151 € 3% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
 
55 Double Income no Kids.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
73 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Haushaltsnettoeinkommen – teilgebietsbezogene Einkommensungleichheiten (Äquiva-
lenzeinkommen) 
Um bestehende Einkommensungleichheiten in den Untersuchungsgebieten vertiefend 
herauszuarbeiten, erfolgte eine Auswertung der Äquivalenzeinkommen für das 20. 
Perzentil und 80. Perzentil56 - vgl. Tabelle 26. Zu berücksichtigen ist dabei, dass die Ein-
kommen klassiert abgefragt wurden und die monatlichen Haushaltseinkommen dadurch 
nach oben rechnerisch „gedeckelt“ sind. (höchste Einkommensklasse = 11.000 Euro und 
mehr), wodurch die Einkommensdisparitäten eher leicht unter,- als überschätzt werden.  
 
Der mit Abstand größte absolute Einkommensunterschied lässt sich für das Teilgebiet 
Rendsburger Platz festhalten, der mit Abstand geringste für das Gebiet Montanusstraße. 
Die Differenz zwischen dem 20. und dem 80. Perzentil liegt hier bei 2.000 Euro bzw. circa 
1.350 Euro - für das Untersuchungsgebiet insgesamt beträgt dieser Wert knapp 1.700 
Euro. Die größten relativen Einkommensunterschiede bestehen in  den Teilgebieten Pa-
pageienstraße und Rendsburger Platz. Der Messwert des 80. Perzentils ist dort 2,8 -fach 
bzw. 2,7-fach höher als der des 20. Perzentils. Die geringsten diesbezüglichen Werte lie-
gen in den Teilgebieten Montanusstraße (2,1 -fach höher) und Jan -Wellem-Straße (2,3-
fach höher) vor. Für das Untersuchungsgebiet insgesamt beläuft sich dieser Wert auf das 
2,5-fache.  
 
Vielfältige, sozial gemischte Quartiere gehen immer auch mit Einkommensunterschieden 
der Haushalte einher. Insofern belegen die festgestellten Differenz en für das Untersu-
chungsgebiet gesamt und für die Teilgebiete das Vorhandensein von sozialgemischten 
Strukturen, wobei bei Betrachtung auf Teilgebietsebene eine relativ breite Spreizung 
(2,1-fach bis 2,8-fach) ergibt. 
Der Erhalt sozialgemischter Strukturen ist auch Ziel der Kölner Stadtentwicklungspolitik, 
da sich sozialgemischte Quartiere zumeist durch eine höhere soziale „Stabilität“ und „Be-
lastbarkeit“ und eine höhere Integrationskraft auszeichnen . Gleichzeitig stehen sehr 
große Unterschiede immer auch für einen hohen Verdrängungsdruck. Haushalte mit hö-
heren/hohen Einkommen können sich hochpreisige(re) Wohnungen leisten, fragen ten-
denziell höhere/hohe Ausstattung- und Komfortstandards nach und beeinflussen auch 
das Preisniveau des lokalen Versorgungsangebotes.  
 
 
 
 
 
 
 
 
56 Ein Perzentil ist ein Anteil einer Verteilung. Perzentile splitten die Verteilung in 100 gleich 
große Einheiten auf. Das Perzentil gibt Auskunft darüber, welcher Anteil der Verteilung über 
oder unter diesem Messwert liegt. Wird beispielsweise der Wert des 20. Perzentil betrachtet, 
bedeutet das, dass 20 % der Werte kleiner als oder gleich groß wie der Messwert des 20. 
Perzentils sind.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
74 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 26: Einkommensdisparitäten (Basis Äquivalenzeinkommen) 
  
Äquivalenz-
einkommen 
Median 
Äquivalenz-
einkommen 
(20. 
Perzentil) 
Äquivalenz-
einkommen 
(80. 
Perzentil) 
Faktor 
(Perzentile) 
Rendsburger Platz 2.123 € 1.155 € 3.167 € 2,7 
Rhodiusstr. 1.821 € 1.167 € 2.833 € 2,4 
Jan-Wellem-Str. 2.167 € 1.375 € 3.147 € 2,3 
Montanusstr. 1.833 € 1.167 € 2.500 € 2,1 
Mülheimer Freiheit 1.750 € 1.125 € 2.833 € 2,5 
Gymnasiumstr. 2.019 € 1.125 € 2.833 € 2,5 
Papageienstr. 1.750 € 989 € 2.750 € 2,8 
Deutz-Mülheimer Str. 2.167 € 1.375 € 3.250 € 2,4 
Herz-Jesu-Kirche 1.573 € 1.071 € 2.833 € 2,6 
Liebfrauen-Kirche 1.750 € 1.125 € 2.741 € 2,4 
Insgesamt 1.833 € 1.152 € 2.833 € 2,5 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
 Wohnkostenbelastung 
Ein wichtiger Indikator für die Einschätzung des Verdrängungspotenzials ist die Wohn -
kostenbelastung der Mieter*innenhaushalte (vgl. Tabelle 27). Für ihre Berechnung wird 
die Miete - inklusive Neben- und Heizkosten, ohne Stromkosten  - ins Verhältnis zum 
Haushaltsnettoeinkommen gesetzt. Die Mieter*innenhaushalte im Untersuchungsgebiet 
weisen eine durchschnittliche Wohnkostenbelastung in  Höhe von 33 % (arithmetisches 
Mittel) bzw. 29 % (Medianwert) auf. 57  
 
Bei teilgebietsbezogener Betrachtung ermittelt sich eine Varianz zwischen einer durch-
schnittlichen Wohnkostenbelastung (Mittelwert) in Höhe von 32  % (Deutz -Mülheimer 
Straße, Rendsburger Platz und Jan -Wellem-Straße) und in Höhe von 36  % (Liebfrauen-
Kirche und Herz-Jesu-Kirche). Bis auf den „Ausreißerwert“ für das Gebiet Herz -Jesu-Kir-
che mit 34 % rangieren die Medianwerte zwischen 28  % für die Gebiete Deutz-Mülhei-
mer Straße, Rendsburger Platz und Jan-Wellem-Straße und 32 % für Rhodiusstraße. Die 
Werte für die Teilgebiete liegen hiermit größtenteils nur moderat auseinander. 
 
Eine vergleichsweise geringe und damit gut tragbare Belastung von weniger als 20 % des 
Einkommens zeichnet circa ein Fünftel der Mieterhaushalte im Untersuchungsgebiet aus 
 
57 Die Wohnkostenbelastung in Deutschland lag im Einkommensjahr 2018 im Median bei 21 %. 
Eine Überbelastung durch Wohnkosten liegt vor, wenn 40 % des verfügbaren Haushaltseinkom-
mens für Wohnkosten ausgeben werden. Quelle: 6. Armuts- und Reichtumsbericht der Bundes-
regierung (2021).

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
75 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
(hierzu und zu den folgenden Werten vgl. Tabelle 28). Von einer kritisch hohen Wohn-
kostenbelastung kann ausgegangen werden, wenn diese 40 % oder mehr des Haushalts-
nettoeinkommens beträgt. Hiervon sind rund 27 % der Haushalte betroffen (Deutschland 
= 14 %). 
 
Hiermit lässt sich insgesamt betrachtet eine hohe Wohnkostenbelastung konstatieren, so 
dass schon derzeit ein erheblicher Anteil der Haushalte auf den Erhalt preiswerten Wohn-
raums angewiesen ist.  
 
Tabelle 27: Wohnkostenbelastung – Mieter*innenhaushalte 
Gebiet Mittelwert Median 
Mülheimer Freiheit 34% 31% 
Gymnasiumstr. 33% 29% 
Liebfrauen-Kirche 36% 29% 
Deutz-Mülheimer Str. 32% 28% 
Papageienstr. 34% 30% 
Herz-Jesu-Kirche 36% 34% 
Rendsburger Platz 32% 28% 
Jan-Wellem-Str. 32% 28% 
Montanusstr. 33% 31% 
Rhodiusstr. 33% 32% 
Insgesamt 33% 29% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
Die mittlere Wohnkostenbelastung täuscht allerdings über die große Bandbreite der Be-
lastung verschiedener Mieterinnen und Mieter hinweg. Die Auswertung nach Haushalts-
typen (vgl. Tabelle 28) gibt Aufschluss darüber, welche Gruppen in einem besonderen 
Maße von einer hohen Wohnkostenbelastung berührt sind.  
 
Nur für zwei Haushaltstypen, und zwar für  
o Paarhaushalte ohne Kinder unter 65 Jahre und  
o für Paare mit minderjährigen Kindern  
lässt sich im Untersuchungsgebiet eine größtenteils verträgliche Wohnkostenbelastung 
konstatieren. Das heißt nur 23 % bzw. 35 % dieser Haushalte, und damit die Minderheit, 
sind mit einer Wohnkostenbelastung von 30  % des Nettohaushaltseinkommens oder 
mehr konfrontiert. Speziell die Situation von Paarhaushalten unter 65 Jahre ohne Kinder 
stellt sich bezüglich der Wohnkostenbelastung entspannt dar . W ie schon dargelegt, 
zeichnen sie sich im Untersuchungsgebiet durch das mit Abstand höchste Äquivalenz-
einkommen aller Haushaltstypen aus. Ein erwartbarer, nicht nur für Mülheim Süd -West

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
76 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
typischer, Befund, da häufig zwei (Voll -)Verdiener den gemeinsamen Haushalt bilden, 
weshalb ein höheres Mietniveau besser getragen werden kann.  
 
Bis auf die genannten beiden Haushaltstypen sind mehr als die Hälfte der Haushalte aller 
weiteren Haushaltstypen mit einer überdurchschnittlich hohen Wohnkostenbelastung 
von 30 % und mehr konfrontiert, wobei die Belastung speziell für Singlehaushalte ab 65 
Jahre und Alleinerziehendenhaushalte mit minderjährigen Kindern stark ausgeprägt ist58:  
o Singlehaushalte (ab 65 Jahre): 75 % 
o Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern: 77 % 
o Paarhaushalte ohne Kinder (ab 65 Jahre): 68 % 
o Wohngemeinschaften: 65 % 
o Singlehaushalte (unter 65 Jahre): 57 % 
o Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahren): 52 % 
 
Tabelle 28: Wohnkostenbelastung Mieter*innenhaushalte nach Haushaltstyp 
Haushaltstyp weniger als 20% 20-29% 30-39% 40% und mehr 
Singlehaushalt unter 65 
Jahre 11% 33% 24% 33% 
Singlehaushalt ab 65 
Jahre 4% 21% 22% 53% 
Paare mit minderjährigen 
Kindern 24% 41% 21% 14% 
Alleinerziehende (mit 
Kindern unter 18 Jahre) 3% 19% 33% 44% 
Paarhaushalte ohne Kin-
der unter 65 Jahre 44% 32% 14% 9% 
Paarhaushalte ohne Kin-
der ab 65 Jahre 9% 23% 32% 36% 
Wohngemeinschaften 14% 21% 30% 35% 
Mehrgenerationenhaus-
halte (mit Kindern ab 18 
Jahre) 
13% 35% 21% 31% 
Gesamt 20% 31% 22% 27% 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
58 Dabei 53 % aller der Seniorensinglehaushalte mit einer Wohnkostenbelastung von 40 % oder 
mehr.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
77 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
5.3 Zwischenfazit Verdrängungspotenzial 
Die Analyse ermittelt für das Untersuchungsgebiet das Vorliegen eines großen Verdrän-
gungspotenzials, das sich unter anderem wie folgt ausdrückt: 
 
o Es liegen teils sehr hohe Wohnkostenbelastungen und teils geringe Einkommen 
vor. Besonders stark betroffen von einer hohen Wohnkostenbelastung sind dabei 
Singleseniorenhaushalte und Haushalte Alleinerziehender. Aber auch für Paar-
haushalte ohne Kinder (ab 65 Jahre), Wohngemeinschaften, Singlehaushalte (un-
ter 65 Jahre) und Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahren) lässt 
sich eine erhebliche Wohnkostenbelastung konstatieren. 
o Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Perso-
nen. Zu diesem Personenkreis zählen die Empfängerinnen und Empfänger von 
Grundsicherung im Alter nach SGB XII. Rund 9 % der 65-Jährigen und Älteren im 
Untersuchungsgebiet beziehen Grundsicherung im Alter (Köln 8 %). 
o Die Mehrheit der Haushalte (87  %) sind Mieterinnen- bzw. Mieterhaushalte (zur 
Haupt- und Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten 
nicht vor Verdrängung geschützt. 
o Mit 45 % liegt ein leicht erhöhter Ante il an Personen mit Migrationshintergrund 
(Köln 40 %) im Untersuchungsgebiet vor. Menschen mit Migrationshintergrund 
verfügen teils über einen erschwerten Zugang zum Wohnungsmarkt, so dass sie 
von Verdrängung tendenziell (nochmals) stärker negativ betroffen sind. 
 
Auch für das Verdrängungspotenzial ermittelt d ie Analyse auf Teilgebietsebene keine 
Hinweise und Ergebnisse, die einen veränderten Gebietszuschnitt im Sinne einer Heraus-
nahme von Teilräumen begründen bzw. notwendig machen würde. Für alle Teilgebiete 
lässt sich ein maßgebliches, großes, Verdrängungspotenzial konstatieren.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
78 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
6 Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit der Investitionsbereitschaft und 
Nachfragesituation (v. a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, 
auch höhere Mieten für modernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwer -
ben) der Wohnungsmarktakteure im Untersuchungsgebiet auseinander.  
 
6.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren 
 Vermieter*innenstruktur 
Die Vermieter*innenstruktur im Untersuchungsgebiet  - Bezug sind hier die Mieter* in-
nenhaushalte laut ALP-Haushaltsbefragung (vgl. Darstellung zum Thema Wohnform in 
Kapitel 5.2.1) - stellt sich wie in der Tabelle 29 abgebildet dar. Mit rund 76 %59 sind die 
meisten Haushalte Mieter *innen bei privatwirtschaftlich  agierenden Vermietern; dort 
schwerpunktmäßig bei privaten Haus - und Wohnungseigentümern*innen, weniger bei 
privaten Wohnungsunternehmen. Rund 20 % der Haushalte haben eine Genossenschaft 
oder ein kommunales Wohnungsunternehmen als Vermieter*in und sind damit deutlich 
besser vor (spekulativen) Mietpreissteigerungen geschützt. 
 
Tabelle 29: Vermieter*innenstruktur im Untersuchungsgebiet 
Kommunales Wohnungsunternehmen 8% 
Genossenschaft 12% 
Privates Wohnungsunternehmen 13% 
Private*r Hauseigentümer*in 45% 
Private*r Wohnungseigentümer*in 19% 
Weiß nicht 4% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Auf Ebene der Teilgebiete liegt diesbezüglich ein erkennbares Gefälle hinsichtlich des 
zusammengefassten Anteils an Mietverhältnissen bei kommunalen Wohnungsunterneh-
men und Genossenschaften vor (wie oben aufbereitet, das heißt ohne Bereinigung um 
„weiß nicht“): 
o Rendsburger Platz:   28 % 
o Papageienstraße:   26 % 
 
59 Hinweis: Rund 4 % der Mieter*innenhaushalte machte keine Angabe zur Vermieterstruktur, so 
dass die genannten obigen Prozentangaben zu konkreten Vermietern*innen hier und im Folgen-
den leicht unterschätzt sind; Rundungsdifferenzen möglich.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
79 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
o Rhodiusstraße:   24 % 
o Mülheimer Freiheit:   22 % 
o Herz-Jesu-Kirche:   22 % 
o Montanusstraße:   21 % 
o Deutz-Mülheimer Straße:  19 % 
o Gymnasiumstraße:   14 % 
o Liebfrauen-Kirche:   11 % 
o Jan-Wellem-Straße:   10 % 
 
 Begründung letzte Mieterhöhung 
Die ALP -Haushaltsbefragung ergibt, dass rund 14 % der letzten Mieterhöhungen mit 
Modernisierung begründet wurden (vgl. Abbildung 13). Dies ist ein Indiz für einen – wenn 
auch nur moderaten – Aufwertungsdruck. Mit circa 57 % kommt der mietspiegelbegrün-
deten Mieterhöhung (erwartungsgemäß) die dominante Rolle zu; mit deutlichem Ab-
stand gefolgt von der Begründung im Rahmen von Staffelmietverträgen (circa 16 %).  
 
Abbildung 13: Begründung letzte Mieterhöhung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Untersucht man den Mieterhöhungsgrund Modernisierung auf Teilgebietsebene, ermit-
telt sich hinsichtlich der Nennungen eine gewisse Varianz: 
o Rendsburger Platz:   23 % 
o Montanusstraße:   21 % 
o Mülheimer Freiheit:   21 % 
o Liebfrauen-Kirche:   16 % 
o Herz-Jesu-Kirche:   15 % 
57,3%
5,1%0,3%
14,2%
16,2%
6,2%
0,8%
Mietspiegel
Vereinbarung
Gutachten
Modernisierung
Staffelmiete
Keine Begründung
Sonstiges

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
80 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
o Papageienstraße:   11 % 
o Deutz-Mülheimer Straße:  10 % 
o Jan-Wellem-Straße:   8 % 
o Gymnasiumstraße:   7 % 
o Rhodiusstraße:   1 % 
 
6.1.3 Eigentümer*innenwechsel 
Auf die Frage nach einem Eigentümer *innenwechsel (vgl. Tabelle 30) des Hauses bzw. 
der Wohnung verneinte mit 76 %60 der Großteil der befragten Haushalte , die in einem 
Mietverhältnis leben, diese Frage. 15 % gaben an, dass ein Eigentümer*innenwechsel er-
folgt sei, 3 %, dass er angekündigt wurde. Da die Eigentümerinnen und Eigentümer die 
Mieterinnen und Mieter über einen Verkauf informieren müssen, ist im Grunds atz von 
verlässlichen Angaben auszugehen. 
 
Hinsichtlich der Ja -Nennungen ermittelt sich eine Spanne zwischen minimal 9 % bzw. 
10 % für die Teilgebiete Mülheimer Freiheit bzw. Gymnasiumstraße und maximal 23 % 
für das Teilgebiet Liebfrauenkirche. Vergleichsweise häufig vollzogen sich Eigentümer*in-
nenwechsel auch in den Teilgebieten Herz-Jesu-Kirche und Jan-Wellem-Straße (jeweils 
20 %) sowie Papageienstraße und Rendsburger Platz (jeweils 19 %). 
 
Tabelle 30: Eigentümer*innenwechsel während des Mietverhältnisses 
  Ja, des 
Hauses 
Ja, mei-
ner Woh-
nung 
Nein, 
weder 
noch 
Eigentü-
mer* 
innen-
wechsel 
wurde 
angekün-
digt 
Weiß 
nicht Gesamt 
Untersuchungs-
gebiet 13% 2% 76% 3% 6% 100% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
 
 
 
 
60 Hinweis: 6 % der Haushalte machte keine Angabe zu dieser Frage keine Angabe, so dass die 
genannten obigen Prozentangaben zu den konkreten Antwortoptionen leicht unterschätzt sind.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
81 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
 Umwandlung von Wohnraum 
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit (Ab-
trennung) der Wohnung vom Gesamtobjekt und ist Voraussetzung für die Begründung 
von Teileigentum im Grundbuch. 
 
Sofern Eigentümer Wohnungen in ihren Mietobjekten als Eigentumswohnungen verkau-
fen möchten, benötigen sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Zahl der Abge-
schlossenheitsbescheinigungen zeigt also ein „Privatisierungs - bzw. Umwandlungspo-
tenzial“ an und ist damit ein Indikator für kleinräumige Transformations- bzw. Verdrän-
gungsprozesse. Allerdings ändert sich am Status der Wohnung am Wohnungsmarkt 
(keine Nutzung mehr als Mietwohnung)  meist erst dann etwas, wenn die Wohnungen 
tatsächlich (einzeln) verkauft werden. 
 
Bestandsmieter*innen in derartigen Wohnungen  sind in Köln gemäß Mieterschutzver-
ordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (MietSchVO NRW) vom 1.7.2020 dabei für ei-
nen bestimmten Zeitraum per Kündigungssperrfrist, konkret für fünf Jahre (im Gegensatz 
zum gesetzlichen Regelfall von drei Jahren), nach Umwandlung von Mietwohnungen in 
Eigentumswohnungen gegen Eigenbedarfskündigung geschützt.  
 
Nach Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung sind daneben häufiger Moderni-
sierungsaktivitäten zu beobachten. Hierdurch wird (Verdrängungs-)Druck auf Bestands-
mieter*innen ausgeübt. Des Weiteren kommt es immer wieder vor, dass Bestandsmie-
ter*innen unter Angebot einer Auszugsprämie zu einem Auszug bewegt werden, so dass 
anschließend eine Veräußerung als bezugsfreie Eigentumswohnung erfolgen kann. 
 
In der Stadt Köln bewegte sich im Zeitraum 2014 bis 2019 Zahl der erteilten Abgeschlos-
senheitsbescheinigungen je 1.000 Haushalte zwischen minimal 2,0 im Jahr 2018 und ma-
ximal 3,5 im Jahr 2014 (2019: 3,2).  Mit 7,3 Abgeschlossenheitsbescheinigungen in 2014 
und rund 7,7 in 2015 wurden im Untersuchungsgebiet deutlich höhere Werte erzielt, die 
allerdings seit 2016 zumeist im Bereich des Niveaus für Köln insgesamt rangieren. 
 
Tabelle 31: Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte - 2014 
bis 2019 
  2014 2015 2016 2017 2018 2019 
Stadt Köln 3,5 2,8 2,1 2,2 2,0 3,2 
Stadtbezirk Mülheim 1,9 2,2 1,1 1,3 2,0 4,9 
Stadtteil Mülheim 4,4 4,9 2,4 1,2 4,0 12,6 
Untersuchungsgebiet 7,3 7,7 2,2 1,0 2,9 1,5 
 
Quelle: Stadt Köln - Bauaufsichtsamt / Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
 (Statistisches Informationssystem), 2021

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
82 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Das in 2019 sehr ausgeprägte „Abgeschlossenheitsgeschehen“ im Stadtteil Mülheim 
(12,6 Bescheinigungen j e 1.000 Haushalte) zeitigt e keinen Niederschlag im Untersu-
chungsgebiet (Wert dort 1,5), sondern fand in dem außerhalb des Untersuchungsgebiets 
gelegenen Bereich des Stadtteils statt. 
 
 Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung 
Die ALP-Haushaltsbefragung ergab, dass der Nutzung von Wohnungen als Ferienwoh-
nung oder zur Gästebetreuung im Untersuchungsgebiet keine erhebliche Rolle zukommt 
(vgl. Tabelle 32). Ein maßgeblicher Anteil von Angeboten  wie beispielsweise Airbnb-
Übernachtungsofferten kann zumeist als Hinweis auf Verdrängungsprozesse gewertet 
werden – wie es sich beispielsweise in sogenannten Szenevierteln in Berlin und Hamburg 
zeigt. 
 
92 % der befragten Haushalte verneinten die Frage „Werden in Ihrem Haus Wohnungen 
fast ausschließlich als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung genutzt?“61. Bei Betrach-
tung nach Teilgebieten sticht das Gebiet Herz-Jesu-Kirche insofern hervor, als dass rund 
6 % der befragten Haushalte die Frage bejahten (84 % „nein“, 11 % „weiß nicht“).  
 
Tabelle 32: Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung 
Werden in Ihrem Haus Wohnungen fast ausschließlich als Ferienwohnung oder 
zur Gästebetreuung genutzt? 
Nein Ja Weiß nicht 
92% 1% 7% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
6.2 Kernindikatoren 
 Abgleich zugezogene Haushalte und ortsansässige Haushalte 
Zugezogene Haushalte und ortsansässige Haushalte wurden wie folgt definiert: Zuge -
zogene Haushalte wohnen weniger als fünf Jahre in der Wohnung und der vorherige 
Wohnort lag außerhalb des Untersuchungsgebiets62. Ortsansässige Haushalte wohn en 
schon fünf Jahre oder länger in der Wohnung oder haben vor dem Umzug in die jetzige 
Wohnung ebenfalls im Untersuchungsgebiet gewohnt63.  
 
 
61 Hinweis: 7 % der Haushalte antworteten mit „weiß nicht“, so dass die genannten obigen Pro-
zentangaben zu den konkreten Antwortoptionen leicht unterschätzt sind. 
62 Die befragten Haushalte konnten dies anhand einer in den Fragebogen integrierten Karte be-
urteilen. 
63 Jeweils bezogen auf das am längsten im Stadtteil wohnende Haushaltsmitglied des befragten 
Haushalts. Stichdatum für die Rückrechnung durch ALP ist März 2021; die befragten Haushalte 
haben angegeben, seit wann sie in Mülheim Süd-West leben.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
83 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Im Folgenden werden die Unterschiede zwischen den zugezogenen und den ortsansäs-
sigen Haushalten – hier unterschieden nach Ortsansässigen mit einer Wohndauer zwi-
schen fünf und unter zehn Jahren sowie Langzeitbewohnern*innen ab inklusive zehn Jah-
ren Wohndauer, um so gegebenenfalls Trends aufzeigen zu können - herausgearbeitet. 
Markante Unterschiede zwischen diesen Gruppen lassen sich bezüglich folgender Punkte 
feststellen: 
 
Haushaltsstrukturen (vgl. Tabelle 33) 
Einleitend ist zum Vergleich der Haushaltsstrukturen von zugezogenen und ortsansässi-
gen Haushalten anzumerken, dass die Haushaltsstruktur bei den Zugezogenen häufig 
„jünger“ als die einer (seit längerem) ortsansässigen Einwohnerschaft ist, da jüngere Men-
schen/Haushaltstypen im Regelfall mobiler sind, so dass diesb ezügliche Abweichungen 
bis zu einem gewissen Grad zu erwarten sind64. Daneben ändern sich Lebensweisen und 
damit auch der Stellenwert spezifischer Haushaltstypen  im Zeitverlauf, woraus im Ver-
gleich ebenfalls strukturelle Differenzen resultieren (können). 
 
Als Hinweis auf einen beginnenden Gentrifizierungsprozess im Untersuchungsgebiet 
kann aus Sicht von ALP gewertet werden, dass der Anteil an Paaren unter 65 Jahre ohne 
Kinder sowie der Anteil an Wohngemeinschaften unter den zugezogenen Haushalten 
deutlich größer ist als unter den ortsansässigen Haushalten, wobei der Unterschied auch 
schon zu den „jungen“ Ortsansässigen deutlich erkennbar ist. Hiermit zieht verstärkt ein 
besonders zahlungskräftiger Haushaltstyp (Paare unter 65 Jahre ohne Kinder) , bzw. mit 
Wohngemeinschaften ein Haushaltstyp, der aufgrund seiner Struktur und Ansprüche in 
der Lage ist, bei Akzeptanz einer hohen Belegungsdichte auch relativ teure Wohnungen 
anzumieten, zu. 
o Auffällig ist, dass der Anteil von Paaren mit minderjährigen Kindern bei den „jun-
gen“ Ortsansässigen wie auch bei den Langzeitbewohnern *innen vergleichbar 
ausgebildet ist, während ihr Anteil bei den Zugezogenen demgegenüber geringer 
ausfällt. Dies widerspricht der Wahrnehmung vieler der von ALP befragten Exper-
ten*innen, die auch derzeit einen verstärkten Zuzug von Familien wahrnehmen.  
o Die Haushaltsstruktur bei den Langzeitbewohnern *innen zeichnet sich im Ver-
gleich zu den beiden anderen Gruppen durch einen (bis zu einem gewissen Punkt 
allerdings auch erwartbaren) sehr hohen Anteil an Singlehaushalten ab 65 Jahre 
und durch Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne Kinder aus. Beides Haushaltstypen, die 
durch eine sehr hohe Wohnkostenbelastung gekennzeichnet sind. Daneben ist 
bei den Langzeitbewohnern *innen der Anteil an Mehrgenerati onenhaushalten 
(mit Kindern über ab 18 Jahre) signifikant stärker als bei den beiden anderen 
Gruppen vertreten. 
 
 
 
64 So zeichnen sich jüngere Bevölkerungsgruppen im Regelfall durch ein höheres Bildungsniveau 
aus als ältere Bevölkerungsgruppen.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
84 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 33: Haushaltsstrukturen - ortsansässige und zugezogene Haushalte 
Haushaltstypen  
Zugezogene 
(Wohndauer im 
Gebiet weniger 
als 5 Jahre) 
Ortsansässige 
(Wohndauer im 
Gebiet zwischen 
5 und 10 Jah-
ren) 
Langzeitbewoh-
ner (Wohndauer 
im Gebiet min-
destens 10 
Jahre) 
Gesamt 
Singlehaushalt unter 65 
Jahre 35% 35% 25% 30% 
Singlehaushalt ab 65 
Jahre 1% 2% 16% 8% 
Paare mit minderjährigen 
Kindern 9% 17% 16% 14% 
Alleinerziehende (mit Kin-
dern unter 18 Jahre) 3% 2% 2% 2% 
Paarhaushalte ohne Kin-
der unter 65 Jahre 35% 26% 14% 23% 
Paarhaushalte ohne Kin-
der ab 65 Jahre 1% 4% 16% 9% 
Wohngemeinschaften 14% 9% 3% 8% 
Mehrgenerationenhaus-
halte (mit Kindern ab 18 
Jahre) 
0% 3% 6% 4% 
Nicht zuordenbare Haus-
halte 1% 3% 3% 2% 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Einkommenssituation (vgl. Tabelle 34) 
Die Einkommenssituation der zugezogenen und der ortsansässigen Haushalte im Unter-
suchungsgebiet unterscheidet sich signifikant. Dies wird vor  allem beim Vergleich der 
Zugezogenen mit den Langzeitbewohnern *innen deutlich. Der Mittelwert des monatli-
chen Äquivalenzeinkommens beträgt bei letzteren Haushalten 2.011 Euro (netto). Dem-
gegenüber verfügen die zugezogenen Haushalte durchschnittlich über ein Äquivalenz-
einkommen in Höhe von 2.353 Euro (Mittelwert, netto). Hiermit steht den Haushalten der 
Zugezogenen ein in Relation zu den Langzeitbewohner*innen rund 15 % (Mittelwert) hö-
heres Nettohaushaltseinkommen zur Verfügung. 
 
Vergleicht man die Äquivalenzeinkommen der Haushalte der Zugezogenen mit den Orts-
ansässigen mit einer Wohndauer von fünf bis unter zehn Jahre ermitteln sich demgegen-
über nur relativ geringfügige Unterschiede.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
85 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 34: Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzeinkommen) - ortsansässige und zu-
gezogene Haushalte 
Äquivalenz- 
einkommen  
Zugezogene  
(Wohndauer im  
Gebiet weniger als 5 
Jahre) 
Ortsansässige (Wohn-
dauer im Gebiet  
zwischen 5 und  
unter 10 Jahren) 
Langzeitbewohner  
(Wohndauer im  
Gebiet mindestens  
10 Jahre) 
Mittelwert 2.353 € 2.237 € 2.011 € 
Median 2.167 € 2.173 € 1.750 € 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Hinsichtlich der Betrachtung auf Teilgebietsebene (für die Darstellung im Detail vgl. Ta-
belle 52 im Anhang) lässt sich bezüglich der Einkommenssituation (hier Mittelwert Äqui-
valenzeinkommen) der Haushalte der Langzeitbewohner im Vergleich zu d er der Zuge-
zogenen Folgendes festhalten: 
o Die Spanne bezüglich der Einkommensdifferenz beläuft sich auf minimal 1 % für 
das Gebiet Montanusstraße und maximal 28  % für das Gebiet Herz -Jesu-Kirche, 
womit eine relativ breite Spreizung gegeben ist. 
o Weitere Teilgebiete mit einer in Relation zum Untersuchungsgebiet insgesamt 
eher kleineren Differenz sind v. a. die Gebiete Jan -Wellem-Straße (9  %) und 
Rendsburger Platz (11 %). 
o Demgegenüber eine im Vergleich ebenfalls überdurchschnittliche Differenz 
zeichnet die Gebiete Gymnasiumstraße (22 %) und Mülheimer Freiheit (20 %) aus. 
 
Mietniveau (vgl. Tabelle 35) 
Das Mietniveau - hier und im Folgenden bezogen auf die Nettokaltmiete65 sowie nur auf 
Hauptmietverhältnisse und ohne Wohngemeinschaften - stellt sich für die Haushalte im 
Untersuchungsgebiet gemäß der ALP -Haushaltsbefragung nach Wohndauer wie folgt 
dar: 
o Die Zugezogenen (Wohndauer unter 5 Jahre) zahlen einen um rund 26 % höheren 
durchschnittlichen Mietzins als die Langzeitbewohner *innen (Wohndauer ab 10 
Jahre), und einen um circa 12 % höheren Mietzins als die Ortsansässigen (Wohn-
dauer 5 bis unter 10 Jahre). 
o Die erst kürzlich zugezogenen Haushalte (Wohndauer letzte 2 Jahre) entrichten 
in Relation zu den Langzeitbewohnern*innen einen nochmals höheren durch-
schnittlichen Mietzins (kna pp +30 %), der Unterschied zu den ortsansässigen 
Haushalten beläuft sich auf rund 15 %. 
 
65 Nettokaltmiete bzw. Grundmiete = Miete ohne Heiz-, Neben-/Betriebskosten, gegebenenfalls 
inklusive Modernisierungsumlage.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
86 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
o Bei der Betrachtung nach Teilräumen wird deutlich, dass eine relativ breite 
Spanne bezüglich des Unterschieds des Mietzinses der Zugezogenen im Ver-
gleich zu den Langzeitbewohner*innen vorliegt. Sie beträgt minimal rund 9 % im 
Teilgebiet Herz-Jesu-Kirche, maximal circa 33 % in den Gebieten Montanusstraße 
und Jan-Wellem-Straße.  
 
Tabelle 35: Nettokaltmiete - ortsansässige und zugezogene Haushalte 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Wohnkostenbelastung (vgl. Tabelle 36) 
Aufgrund der besseren Einkommenssituation rangiert die Wohnkostenbelastung der Zu-
gezogenen, trotz der höheren Mieten, die diese Haushalte durchschnittlich zahlen, circa 
auf dem Niveau der Ortsansässigen, deren Wohndauer fünf Jahre bis unter 10 Jahre be-
trägt. Deutliche Unterschiede liegen dagegen im Vergleich der Zugezogenen zu Lang-
zeitbewohnern*innen vor. Letztere müssen einen deutlich höheren Anteil des Einkom-
mens für Wohnkosten aufwenden. So zeichnen sich „nur“ 23 % der zugezogenen Haus-
halte durch eine sehr hohe Wohnkostenbelastung in Höhe von 40 % oder mehr des Net-
tohaushaltseinkommens aus, während dies bei den Langzeitbewohnern*innen auf 32 % 
der Haushalte zutrifft.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
87 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 36: Wohnkostenbelastung - ortsansässige und zugezogene Haushalte 
 Wohnkosten- 
belastung 
Zugezogene  
(Wohndauer 
im  
Gebiet weni-
ger als 5 
Jahre) 
Ortsansässige 
(Wohndauer 
im Gebiet zwi-
schen 5 und 
unter 10 Jah-
ren) 
Langzeitbe-
wohner  
(Wohndauer 
im Gebiet 
mindestens 10 
Jahre) 
Gesamt 
weniger als 20% 24% 22% 17% 21% 
20-29% 33% 33% 28% 31% 
30-39% 20% 24% 23% 22% 
40% und mehr 23% 22% 32% 26% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Pkw-Besitz 
Die in das Untersuchungsgebiet z ugezogenen Haushalte haben – trotz eines durch-
schnittlich höheren Einkommens seltener ein Auto (vgl. Tabelle 37), was eine höhere 
Wohnkaufkraft (Geld, das potenziell fürs Wohnen verwendet werden kann) impliziert.  
 
Eine zusätzliche Belastung der Parkraumsituation ist durch den Zuzug einkommensstär-
kerer Zielgruppen damit (jedenfalls bisher) eher nicht verbunden.  
 
Tabelle 37: Pkw-Besitz - ortsansässige und zugezogene Haushalte 
Anzahl 
Pkw 
Zugezogene 
(Wohndauer im 
Gebiet weniger 
als 5 Jahre) 
Ortsansässige 
(Wohndauer im 
Gebiet zwischen 
5 und unter 10 
Jahren) 
Langzeitbewoh-
ner (Wohndauer 
im Gebiet min-
destens 10 
Jahre) 
Gesamt 
0 32,9% 24,8% 20,3% 25,2% 
1 57,6% 62,7% 65,8% 62,6% 
2 9,1% 11,0% 12,8% 11,3% 
3 0,4% 1,3% 0,9% 0,8% 
4 0,0% 0,3% 0,1% 0,1% 
Gesamt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Bildungsniveau 
Das Bildungsniveau 66 der Zugezogenen stellt sich im Untersuchungsgebiet insgesamt 
deutlich höher dar, als das der Ortsansässigen/Langzeitbewohner*innen (vgl. Tabelle 38). 
Dies trifft an erste r Stelle zu, vergleicht man die Gruppe der Zugezogenen  mit der der 
 
66 In der ALP-Haushaltsbefragung wurde der Bildungsstand aller Haushaltsmitglieder ab inklu-
sive einem Alter von 15 Jahren erfragt.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
88 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Langzeitbewohner*innen. Die Letztgenannten zeichnen sich unter anderem  in einem 
deutlich höheren Maße durch einen Hauptschul- oder Realschulabschluss, in einem deut-
lich geringeren Maße durch einen Fachhochschul-/Hochschulabschluss aus. 
 
Ursächlich für die Differenz beim Bildungsniveau zwischen Ortsansässigen und Zugezo-
genen ist neben dem sozialen Status das Alter der Bevölkerung. So lag der Anteil der 
Personen, die ihre Bildungslaufbahn mit der Fachholschul- oder Hochschulreife oder dem 
Studium abgeschlossen haben, früher deutlich unter dem heutigen Niveau. 
 
Tabelle 38: Bildung (höchster Abschluss) - ortsansässige und zugezogene Haushalte* 
Ausbildung  
Zugezogene  
(Wohndauer 
im  
Gebiet weni-
ger als 5 
Jahre) 
Ortsansässige 
(Wohndauer 
im Gebiet  
zwischen 5 
und unter 10 
Jahren) 
Langzeitbe-
wohner  
(Wohndauer 
im Gebiet min-
destens 10 
Jahre) 
Gesamt 
Keine Angaben 5% 7% 9% 7% 
Noch in der schuli-
schen Ausbildung 1% 0% 1% 1% 
Hauptschulabschluss 3% 5% 13% 8% 
Realschulabschluss 5% 7% 16% 11% 
Abitur 23% 23% 22% 22% 
Fachhochschulab-
schluss 62% 57% 37% 49% 
Kein Abschluss 2% 2% 4% 3% 
Bezug: alle Haushaltsmitglieder ab einem Alter inklusive 15 Jahre. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
6.2.2 Modernisierungstätigkeit 
Modernisierungstätigkeit 
Grundsätzlich ist zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu diffe-
renzieren. Instandsetzungsmaßnahmen zielen auf die Aufrechterhaltung des baulichen 
Zustands ab, wohingegen mit Modernisierungsmaßnahmen eine Verbesserung der 
Wohnverhältnisse einhergeht. Eine Instandsetzung liegt mietrechtlich vereinfacht gesagt 
dann vor, wenn Beschädigtes repariert und der vertragliche Zustand wiederhergestellt 
wird. Die Kosten sind über die Miete  abgedeckt und damit vom Vermieter zu tragen 67. 
Modernisierungen können hingegen (zum Teil) auf die Miete umgelegt werden. Seit dem 
01.01.2019 können Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 % (vorher 11 %) der für die 
 
67 Ausnahmen bilden gegebenenfalls Wartungsarbeiten, die als gesonderte Posten in der Be-
triebskostenverordnung aufgelistet sind oder Schönheitsreparaturen, die Mieterinnen und Mie-
ter unter Umständen selbst übernehmen müssen.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
89 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen68. Die Frage, ob eine Modernisierungs- oder 
Instandsetzungsmaßnahme vorliegt, ist nicht einfach zu beantworten und wird regelmä-
ßig erst durch Gerichte entschieden.  
 
Eine exakte Differenzierung von Instandsetzungs - und Modernisierungsmaßnahmen 
konnte im Rahmen der Haushaltsbefragung nicht vorgenommen werden. Zu vermuten 
ist, dass insbesondere bei den abgefragten Merkmalen  
o Neues Bad/Erneuerungen im Badezimmer, 
o neue Küche/Erneuerungen in der Küche, 
o Abschleifen der Fußböden in Wohnungsräumen, 
o Erneuerung der Zimmer- oder Wohnungstüren und  
o Sanierung des Treppenhauses 
 
auch Instandsetzungsarbeiten durchgeführt wurden. Wie angeführt, können Instandset-
zungsmaßnahmen im Rahmen eines bestehenden Mietvertragsverhältnisses nicht auf die 
Miete umgelegt werden. Sie stehen auch nicht unter einem Genehmigungsvorbehalt in 
Sozialen Erhaltungsgebieten. Gleichwohl können entsprechende Maßnahmen im Rah-
men einer Neuvermietung zur Mietenmaximierung genutzt werden.  
 
Im Rahmen der Haushalt sbefragung wurde das Themenspektrum Modernisierung/In-
standsetzung wie folgt gebäude- wie auch wohnungsbezogen abgefragt: „Wurden seit 
2014 am Gebäude oder Ihrer Wohnung bauliche Veränderungen, also Instandsetzungen 
oder Modernisierungen durchgeführt bzw. wurden derartige Vorhaben angekündigt 
oder sind in Planung?“  
 
34 % der Haushalte gaben an, dass Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen 
durchgeführt wurden oder geplant sind , 45 % verneinten dies, immerhin 21  % konnten 
hierzu keine Angabe machen (vgl. Abbildung 14). Hiermit liegt eine rege Modernisie-
rungs-/Instandsetzungstätigkeit vor.  
 
 
68 Absolut dürfen die Mieten modernisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um nicht 
mehr als 3 € pro m² Wfl. steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 € pro m² Wfl. dürfen Ver-
mieter sogar nur um 2 € pro m² Wfl. anheben.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
90 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Abbildung 14: Modernisierungstätigkeit seit 2014 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Bezogen auf die mit „ja“ oder „nein“, und damit konkret auf die Frage nach vollzogenen 
Modernisierungen/Instandhaltungen seit 2014 antwortenden Haushalte, bietet sich be-
züglich des Maßnahmenumfangs (abgefragt wurden konkrete 17 mögliche Maßnahmen 
– vgl. Tabelle 40) folgendes Bild: Im Untersuchungsgebiet insgesamt wurde durchschnitt-
lich 1,0 Maßnahme durchgeführt. Spitzenreiter mit durchschnittlich 1,5 Maßnahmen ist 
das Teilgebiet Rendsburger Platz; mit einem Wert von 1,3 ebenfalls überdurchschnittlich 
präsentiert sich die Situation im Gebiet Jan -Wellem-Straße. Schlusslichter sind die Ge-
biete Mülheimer Freiheit, Gymnasiumstraße und Papageienstraße mit jeweils durch-
schnittlich rund 0,8 durchgeführten Maßnah men. Hiermit liegt eine relativ große Diffe-
renz in Höhe von gut 50  % zwischen den beiden Eckwerten 1,5 und 0,8 vor, die eine 
unterschiedlich intensive Modernisierungsaktivität dokumentiert. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
45%
34%
21%
Nein Ja Weiß nicht

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
91 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 39: Mittelwert durchgeführte Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen 
seit 2014 nach Teilgebieten 
Teilgebiet 
Mittelwert durchgeführte  
Modernisierungs-/  
Instandsetzungsmaßnahmen 
seit 2014 
Mülheimer Freiheit 0,8 
Gymnasiumstr. 0,8 
Liebfrauen-Kirche 1,1 
Deutz-Mülheimer Str. 1,0 
Papageienstr. 0,8 
Herz-Jesu-Kirche 1,1 
Rendsburger Platz 1,5 
Jan-Wellem-Str. 1,3 
Montanusstr. 1,0 
Rhodiusstr. 1,0 
Insgesamt 1,0 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Von den konkret im Fragebogen (dort Frage 23) abgefragten möglichen Maßnahmen 
(siehe Fragebogen im Anhang), können dabei folgende Maßnahmen am ehesten im Kon-
text einer Sozialen Erhaltungssatzung gesteuert werden: Grundrissveränderungen, Zu-
sammenlegung von Wohnungen, Teilung der Wohnung, Anbau Balkon ( erstmalig oder 
erneuernd), Anbau/Einbau eines Aufzugs, Dachgeschossausbau, Wärmedämmung der 
Fassade, Bau einer Dachterrasse und Schallschutzmaßnahmen. 
 
Bezüglich der durchgeführten Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen im Einzel-
nen lässt sich unter anderem Folgendes festhalten - vgl. Tabelle 40 (Hinweis: die Werte 
rekurrieren auf haushalts-/wohnungsbezogene, nicht gebäudebezogene Angaben): 
o Immerhin 14 % der befragten Haushalte gab an, dass ein neues Bad eingerichtet 
wurde oder Erneuerungen im Bad stattfanden. 
o Mit 12 % war der Einbau neuer Fenster die zweithäufigste benannte, beachtlich 
häufig, durchgeführte Maßnahme.  
o Rund 10  % der Haushalte gab an, dass im Bereich Heizungsmodernisie-
rung/Warmwasser (wohnungsbezogen) Maßnahmen durchgeführt worden seien.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
92 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
o Einbau eines Aufzugs: Diese kostenintensive und zumeist je Gebäude einmalig 
durchgeführte Maßnahme wurde im Untersuchungsgebiet n ur selten durchge-
führt (1 %). 
o Anbau Balkon (erstmalig oder erneuernd): Auch hier handelt es sich um eine Maß-
nahme, die im Lebenszyklus einer Wohnung selten mehrmals erfolgt. 4 % der 
Haushalte gaben an, dass diesbezüglich Maßnahmen durchgeführt worden sind.  
o Wärmedämmung der Fassade: 7 %. 
 
Tabelle 40: Modernisierungs-/Investitionstätigkeit – Einzelmaßnahmen durchgeführt 
seit 2014 sowie geplant 
  Durchge-
führt* Geplant* 
Neues Bad / Erneuerungen im Badezimmer 14% 1% 
Neue Küche / Erneuerungen in der Küche 7% 1% 
Einbau neuer Fenster 12% 2% 
Schallschutzmaßnahmen 3% 0% 
Heizungsmodernisierung / Warmwasser 10% 2% 
Modernisierung der Elektroinstallation (mehr Stromkreise) 8% 1% 
Abschleifen der Fußböden in Wohnungsräumen 3% 0% 
Erneuerung der Zimmer- oder Wohnungstüren 9% 1% 
Grundrissveränderungen 3% 1% 
Zusammenlegung von Wohnungen 1% 0% 
Teilung der Wohnung 0% 0% 
Anbau Balkon (erstmalig oder erneuernd) 4% 1% 
Anbau / Einbau eines Aufzugs 1% 0% 
Dachgeschossausbau 4% 1% 
Sanierung des Treppenhauses 9% 2% 
Wärmedämmung der Fassade 7% 1% 
Bau einer Dachterrasse 1% 0% 
* Bezogen auf Haushalte, die hierzu Angaben machen konnten 
Grün markiert: Maßnahmen am ehesten im Kontext einer Sozialen Erhaltungssatzung steuerbar. 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
93 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Dachgeschossausbau 
Von den befragten Haushalten äußerten 4  %, dass seit 2014 ein Dachgeschossausbau 
stattgefunden hat (vgl. Tabelle 40). Zu berücksichtigen ist hierbei, dass gerade in größe-
ren Objekten Mieter*innen einen Dachgeschossausbau gegebenenfalls gar nicht regist-
rieren (können). Auch hier handelt es sich um eine n Aspekt, der das gesamte Gebäude 
betrifft und wohnungsbezogen ausgewertet wird.  
 
6.2.3 Mietpreisstrukturen und Mietpreisentwicklung 
Mietpreisentwicklung im großräumigen Vergleich (2014 zu 2019) – Basis Sekundärdaten 
Um die Mietpreisentwicklung in den letzten Jahren im Untersuchungsgebiet sowie in den 
Teilgebieten mit der Situation im Stadtteil Mülheim, im Bezirk Mülheim und in Köln ver-
gleichen zu können, wird im Folgenden die Veränderung der Angebotsmieten (€/m2 net-
tokalt) für unmöblierte Wohnungen im Bestand für das Jahr 2019 im Vergleich zum Jahr 
2014 gemäß Sekundärdaten der Stadt Köln dargestellt. Es handelt sich hierbei um die 
Medianmiete69. 
 
Die Auswertung zeigt, dass das Mietniveau im Untersuchungsgebiet 2014 wie auch 2019 
jeweils mit 9,05 € bzw. 11,00 unter dem der Stadt Köln (2014: 9,40 €; 2019: 11,80 €) und 
des Stadtteils Mülheim (2014: 9,30 €; 2019: 11,50 €), aber oberhalb des jeweiligen Wertes 
für den Stadtbezirk Mülheim (2014: 8,60 €; 2019: 10,30 €) rangierte. Im Jahr 2014 lag die 
Bestands-Medianmiete für unmöblierte Wohnungen in Köln knapp 4 % höher als im Un-
tersuchungsgebiet, im Jahr 2019 betrug die Differenz circa 7 %70.  
 
Vergleicht man das Mietniveau auf Teilgebietsebene mit dem der Stadt Köln, zeigt sich, 
dass in 2014 die Gebiete Mülheimer Freiheit, Jan -Wellem-Straße und Deutz-Mülheimer 
Straße geringfügig, in 2019 die Gebiete Rhodiusstraße (geringfügig) und Deutz-Mülhei-
mer Straße (moderat) oberhalb des Kölner Niveaus rangierten. 
 
Während von 2014 auf 2019 die Medianmiete in Köln im Bestand um knapp 26 % anstieg, 
lässt sich für das Untersuchungsgebiet ein geringfügig niedrigerer Zuwachs um knapp 
22 % festhalten. Im Stadtteil Mülheim erfolgte eine Mietsteigerung um run d 24 %, im 
Bezirk Mülheim ein Zuwachs um rund 20 %. Bezüglich der Teilgebiete zeichneten sich die 
Gebiete Rhodiusstraße mit rund 39  % und Gymnasiumstraße mit rund 34  % durch eine 
in Relation zu Köln deutlich intensivere Mietpreisdynamik 2014 zu 2019 aus, während sie 
für alle weiteren Teilgebiete darunter angesiedelt ist. 
 
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass , ausgehend von einem im gesamtstädtischen 
Vergleich leicht geringerem Mietniveau im Jahr 2014 , die Mietpreisdynamik (Vergleich 
 
69 Der Median ist der Wert in der Mitte einer der Größe nach geordneten Datenreihe. Bei einer 
ungeraden Anzahl an Datenwerten ist der Median der Wert in der Mitte. Bei einer geraden An-
zahl an Datenwerten entspricht der Median dem Durchschnitt der beiden mittleren Werte.  
70 Quelle: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH; Stadt Köln 
- Amt für Stadtentwicklung und Statistik (eigene Berechnungen).

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
94 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
zu 2019) im Untersuchungsgebiet unwesentlich schwächer als in Köln ausfiel. Das Miet-
niveau wie auch die Mietpreisdynamik betrifft aber im Untersuchungsgebiet eine in Re-
lation zur Stadt Köln sozio -ökonomisch schwächer aufgestellte Bevölkerung, was sich 
unter anderem in der Wohnk ostenbelastung ausdrückt. Das Mietniveau und die Miet-
preisdynamik sind damit in Zusammenhang mit einem erheblichen Verdrängungspoten-
zial zu interpretieren. 
 
Bei Betrachtung auf Teilgebietsebene sind deutliche Unterschiede erkennbar. Zu einen 
was die Mietpreisspanne im Untersuchungsgebiet betrifft, zum anderen hinsichtlich der 
Mietpreisdynamik einzelner Gebiete.  
 
Kleinräumiges Mietniveau im Untersuchungsgebiet – Basis Haushaltsbefragung 
Die ALP-Haushaltsbefragung ermittelt für das Untersuchungsgebiet ein Mietniveau (Net-
tokaltmiete, freifinanzierte Wohnungen, nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften) 
in Höhe von 9,00 Euro pro m2 Wohnfläche (Wfl.) Die Spanne hinsichtlich der Teilgebiete 
fällt mit minimal 8,64 Euro je m 2 Wfl. für das Teilgebiet Rendsburger Platz und maximal 
9,28 Euro je m2 Wfl. für das Teilgebiet Liebfrauen-Kirche moderat aus. 
 
Abweichungen zu den durch die Stadt Köln zur Verfügung gestellten Mietdaten (Inse-
rate) sind meist darauf zurückzuführen, dass kommunale Wohnungsunternehmen und 
Genossenschaften (mit eher günstigen Mietwohnungen) andere Vertriebswege nutzen 
als private Eigentümer und privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen. Die Mietwerte, 
die sich auf Inserate beziehen, sind daher in der Regel höher als die tatsächlich gezahlten 
Mieten. 
 
Die Differenz zwischen dem Mietniveau im Untersuchungsgebiet insgesamt und dem 
Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf sehr hohe rund 30 %. Die 
geringste Differenz lässt sich dabei für das Teilgebiet Rendsburger Platz (rund 22 %), die 
größte für das Teilgebiet Mülheimer Freiheit (rund 43 %) konstatieren, womit eine erheb-
liche Spreizung vorliegt.  
 
Mietniveau im Untersuchungsgebiet unterschieden nach Baualtersklass e und Woh-
nungsgröße – Basis Haushaltsbefragung 
Die folgende Tabelle 41 stellt zum einen den Zusammenhang von Miethöhe (Nettokalt-
miete, freifinanzierte Wohnungen, nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften)  und 
Baualtersklasse, zum anderen den von Miethöhe und Wohnungsgröße dar – zur Darstel-
lung beider Kriterien in kombinierter Form siehe die Tabelle 53 im Anhang. 
o Die Mieten für Wohnungen aller Altersklassen bis zum Jahr 1977 rangieren annä-
hernd auf demselben Niveau (8,48 bis 8,64 Euro je m2 Wfl.) und damit unter dem 
Level des Untersuchungsgebiets insgesamt (9,00 Euro). Dies trifft hiermit auch auf 
die durchschnittliche Miete im gründerzeitlichen Wohnungsbestand bis 1918 zu.  
o Die Baualtersklassen 1978 bis 1994 und 1995 bis 200 9 zeichnen sich durch eine 
vergleichbare Miethöhe von rund 9,50 Euro aus.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
95 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
o Der nächste „Mietsprung“ lässt sich – erwartbar – für den jüngsten Wohnungsbe-
stand ab 2010 festhalten (durchschnittlich rund 10,50 Euro). 
o Das durchschnittliche Mietniveau für kleine Wohnungen unter 40 m2 Wohnfläche 
rangiert mit rund 11 Euro erkennbar über dem durchschnittlichen Mietniveau im 
Untersuchungsgebiet (9,00 Euro). Ein erwartbarer Befund, da kleine Wohnungen 
im Regelfall eine im Vergleich höhere Quadratmetermiete aufweisen. 
o Leicht über dem Durchschnitt liegende Werte lassen sich auch für Wohnungen 
der Größenklasse 40 bis unter 60 m2 und für große Wohnungen (ab 140 m2) fest-
halten. 
o Für alle weiteren Wohnungsgrößenklassen liegt das durchschnittliche Mietniveau 
bei circa 8,50 Euro. 
 
Tabelle 41: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche - differenziert nach 
Wohnungsgröße und Baualtersklasse 
Baualtersklasse Mittelwert 
Miete*   Wohnfläche Mittelwert 
Miete* 
Bis 1918 8,64 €   Unter 40 m² 11,07 € 
1919-1948 8,54 €   40 bis unter 60 m² 9,15 € 
1949-1977 8,48 €   60 bis unter 80 m² 8,51 € 
1978-1994 9,30 €   80 bis unter 100 m² 8,58 € 
1995-2009 9,52 €   100 bis unter 120 m² 8,74 € 
Ab 2010 10,47 €   120 bis unter 140 m² 8,44 € 
Unbekannt 9,73 €   140 m² und mehr 9,08 € 
Insgesamt 9,00 €   Insgesamt 9,00 € 
*Freifinanziert, nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Mieterhöhungen im Bestand – Basis Haushaltsbefragung 
Sofern die mietrechtlichen Voraussetzungen gegeben sind, können Mietpreisanpassun-
gen bei bestehenden Mietvertragsverhältnissen vorgenommen werden. Dies erfolgte in 
den Untersuchungsgebieten durch die Vermieterinnen und Vermieter mehrheitlich. Be-
zogen auf das Untersuchungsgebiet insgesamt erfolgte bei 60  % der Verträge eine An-
passung.  
 
Die folgenden Ausfü hrungen und die Tabelle 42 beziehen sich auf Haushalte, die An -
gaben zur vorherigen und zur jetzigen Nettokaltmiete ihrer Wohnung getroffen haben

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
96 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
(letzte Mietänderung ohne Wohnungswechsel).  Die letzte Mieterhöhung im Untersu-
chungsgebiet beläuft sich auf durchschnittlich erhebliche 9 %. Sie variiert dabei deutlich 
nach Teilgebieten zwischen 7,8 % im Teilgebiet Mülheimer Freiheit und 14,8  % im Teil-
gebiet Herz-Jesu-Kirche.  
 
 
Tabelle 42: Vergleich vorherige und derzeitige Wohnungs-Nettokaltmiete 
Teilgebiete 
Vorherige 
Nettokalt-
miete 
Jetzige Net-
tokaltmiete 
Durchschnitt-
liche Diffe-
renz absolut 
Durchschnitt-
liche Diffe-
renz relativ  
Mülheimer Freiheit 569 € 613 € 44 € 7,8%  
Gymnasiumstr. 528 € 573 € 45 € 8,6%  
Liebfrauen-Kirche 603 € 651 € 48 € 8,0%  
Deutz-Mülheimer Str. 608 € 659 € 50 € 8,2%  
Papageienstr. 501 € 547 € 45 € 9,1%  
Herz-Jesu-Kirche 541 € 621 € 80 € 14,8%  
Rendsburger Platz 545 € 608 € 63 € 11,6%  
Jan-Wellem-Str. 590 € 643 € 53 € 8,9%  
Montanusstr. 528 € 571 € 43 € 8,1%  
Rhodiusstr. 579 € 631 € 51 € 8,8%  
Insgesamt 563 € 614 € 51 € 9,0%  
Rundungsdifferenzen möglich.              Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Vergleichsweise häufig erfolgten erhebliche Mietpreisanpassungen in Höhe von 10 % bis 
15 %. Dies gilt in besonderem Maße für das Teilgebiet Liebfrauen-Kirche.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
97 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Hinweis: Mietsteigerungen über 15 % liegen über der derzeit gültigen Kappungsgrenze.71 
Mietpreissteigerungen in diesem Umfang können nur durch wohnwerterhöhende Maß-
nahmen gerechtfertigt werden. 
 
Tabelle 43: Anpassung bestehender Mietverträge 
Teilgebiete Bis 3%  
erhöht 
3% bis 5% 
erhöht 
5% bis 
10% er-
höht 
10% bis 
15% er-
höht 
Über 15% 
erhöht 
Mülheimer Freiheit 27% 19% 18% 19% 18% 
Gymnasiumstr. 14% 14% 35% 28% 9% 
Liebfrauen-Kirche 27% 4% 12% 50% 8% 
Deutz-Mülheimer Str. 16% 20% 28% 19% 18% 
Papageienstr. 27% 10% 32% 12% 19% 
Herz-Jesu-Kirche 14% 7% 24% 24% 31% 
Rendsburger Platz 13% 16% 20% 24% 27% 
Jan-Wellem-Str. 22% 13% 31% 19% 15% 
Montanusstr. 16% 16% 33% 21% 14% 
Rhodiusstr. 11% 21% 37% 21% 11% 
Gesamt 19% 15% 27% 22% 17% 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
 
 
 
 
 
 
 
71 Am 01.07.2020 ist die Mietschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (MietSchVO 
NRW) in Kraft getreten. Diese regelt unter anderem die Kappungsgrenze: Bestandsmieten dür-
fen bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nur um ma-
ximal 15 Prozent (im Gegensatz zum gesetzlichen Regelfall von 20 Prozent) angehoben wer-
den.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
98 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
6.3 Zwischenfazit Verdrängungsdruck 
Hinsichtlich des Verdrängungsdrucks im Untersuchungsgebiet bietet sich ein differen-
ziertes Bild.  
o Es ist eine r ege Modernisierungstätig vorhanden ; umfassende Sanierungen/Lu-
xusmodernisierungen sind aber eher die Ausnahme. 
o Es liegt eine d ynamische, Mietenentwicklung vor, wobei aber die Dynamik wie 
auch das Mietenniveau unterhalb des gesamtstädtischen Mittels rangiert. 
o Ein deutliches Indiz für in Hinblick auf den Verdrängungsdruck ist die große Preis-
differenz zwischen Alt- und Neuverträgen (2 Jahre). So liegt das Niveau der Neu-
vertragsmieten rund 30 % erheblich über den langjährigen Bestandsmieten  (10 
Jahre und älter). 
o Ein weiteres maßgebliches Indiz für den Verdrängungsdruck sind die vorhande-
nen Unterschiede zwischen ortsansässigen und zugezogenen72 Haushalten.  
o So verfügen die Zugezogenen unter anderem über signifikant höhere Ein-
kommen als die Langzeitbewohner (Wohndauer im Gebiet mindestens 10 
Jahre). 
o Aufgrund der besseren Einkommenssituation rangiert die Wohnkosten-
belastung der Zugezogenen, trotz der höheren Mieten, die diese Haus-
halte durchschnittlich zahlen, circa auf dem Niveau der Ortsansässigen, 
deren Wohndauer fünf Jahre bis unter 10 Jahre beträgt. Deutliche Unter-
schiede liegen dagegen im Vergleich der Zugezogenen zu Langzeitbe-
wohnern*innen vor. Letztere müssen einen deutlich höheren Anteil des 
Einkommens für Wohnkosten aufwenden. 
o Ferner haben die Zugezogenen (trotz höherer Einkommen) seltener ein  
Auto als die Langzeitbewohner, was eine höhere Wohnkaufkraft bedingt. 
o Das Bildungsniveau der Zugezogenen ist deutlich höher als v. a. das Bil-
dungsniveau der Langzeitbewohner ausgeprägt - was auch mit alters-
strukturellen Unterschieden zusammenhängt. 
 
Im Ergebnis ist das Untersuchungsgebiet hinsichtlich der Indikatoren Modernisierungstä-
tigkeit sowie Mietenentwicklung und -niveau (noch) nicht durch einen besonders dyna-
mischen Verdrängungsdruck gekennzeich net. Die maßgeblichen, „verdrängungstypi-
schen“, Unterschiede zwischen Zugezogenen und Langzeitbewohnern sowie die große 
Preisdifferenz zwischen Alt - und Neuverträgen können aber als Indizien für einen sich 
aufbauenden Verdrängungsdruck gewertet werden. Die Stadt Köln hätte mit dem Erlass 
einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Untersuchungsgebiet somit die Möglichkeit, ei-
ner verstärkten Verdrängung der angestammten Bevölkerung entgegenzuwirken. 
 
 
72 Wohndauer bis inkl. vier Jahre im Untersuchungsgebiet.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
99 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
7 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
Die (potenzielle) Verdrängung aus dem Stadtteil ist insbesondere  dann als negativ zu 
bewerten, wenn damit der Verlust von Bindungen einhergeht. Stabile Bindungen im 
Wohnumfeld – gerade in sozial durchmischten Wohngebieten – können daneben auch 
zu einer Stabilisierung der Lebensumstände sozio -ökonomisch schwächer aufgestellter 
Gruppen beitragen. 
 
Die Verbundenheit mit dem Wohnumfeld umfasst sowohl die lokalen Alltagsbezüge als 
auch die Wertschätzung der Nachbarschaft. Je geringer die Gebietsbindung, desto grö-
ßer die (Grund-)Wahrscheinlichkeit für Fortzüge aus dem Gebiet. Als Indikatoren für die 
Gebietsbindung wurden folgende Merkmale ausgewählt: 
o Wohndauer/Sesshaftigkeit 
o Nutzung des Umfelds, Vernetzung im Stadtteil 
o Kontakte in der Nachbarschaft 
o Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet 
o Umzugsabsichten (Gründe, Umzugsziel) 
 
7.1 Wohndauer/Sesshaftigkeit 
Die durchschnittliche Wohndauer (vgl. Tabelle 44) im Untersuchungsgebiet beläuft sich 
auf 14,9 Jahre, was einen hohen Wert darstellt. Bei der Betrachtung nach Teilgebieten 
wird eine relativ b reite Spanne zwischen minimal 12,4 Jahren im Gebiet Jan -Wellem-
Straße und maximal 17,4 Jahre im Gebiet Montanusstraße deutlich. Die Wohndauer in 
den Teilgebieten korrespondiert dabei unter anderem zum Teil mit dem Anteil an Perso-
nen mit Migrationshintergrund wie auch mit der Höhe des Haushaltseinkommens. Je hö-
her der Anteil an Personen mit Migrationshintergrund  ausgeprägt ist, umso tendenziell 
höher ist die Wohndauer , je höher das Haushaltseinkommen (Äquivalenzeinkommen), 
umso tendenziell geringer die Wohndauer im Gebiet. 
 
Mit einer durchschnittlichen Wohndauer in der aktuellen Wohnung in Höhe von 11,9 
Jahren lässt sich daneben auch diesbezüglich im Unter suchungsgebiet eine deutliche 
Sesshaftigkeit festhalten (vgl. Tabelle 44).

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
100 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 44: Wohndauer 
Teilgebiet 
Durchschnittliche 
Wohndauer im  
Gebiet (Jahre) 
Durchschnittliche 
Wohndauer in der 
Wohnung (Jahre) 
Jan-Wellem-Str. 12,4 10,1 
Deutz-Mülheimer Str. 12,6 10,4 
Gymnasiumstr. 12,9 10,6 
Herz-Jesu-Kirche 14,4 12,2 
Mülheimer Freiheit 15,9 12,4 
Rendsburger Platz 16,2 13,1 
Liebfrauen-Kirche 16,3 11,6 
Rhodiusstr. 16,3 14,1 
Papageienstr. 17,0 12,5 
Montanusstr. 17,4 14,4 
Untersuchungsgebiet 14,9 11,9 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
7.2 Umzug: Absichten, Gründe und Ziele 
Umzugsabsichten 
Gemäß Haushaltsbefragung will mit 59 % die Mehrheit der befragten Haushalte nicht in 
den nächsten zwei Jahren aus ihrer Wohnung ausziehen, 27  % ziehen dies eventuell in 
Betracht, 14 % wollen auf jeden Fall umziehen (zusammen 41 %). Eine im Vergleich über-
durchschnittliche Umzugsbereitschaft lässt sich für die Teilgebiete Montanusstraße und 
Jan-Wellem-Straße festhalten. Hier antworten zusammen rund 48  % bzw. 46 % mit „ja, 
auf jeden Fall“ oder mit „ja, eventuell“. Hinsichtlich der konk reten Umzugsbereitschaft 
(Antwortoption „ja, auf jeden Fall“) sticht im Vergleich mit rund 19 % das Ergebnis für das 
Teilgebiet Papageienstraße hervor. 
 
Für die Bewertung der Gebietsbindung ist weniger die Frage, ob ein Umzug geplant ist, 
sondern warum und wohin entscheidend. 
 
Umzugsgründe 
Bei den Umzugsgründen (vgl. Abbildung 15 – Mehrfachnennungen möglich) der Haus-
halte, die auf jeden Fall oder eventuel l in den nächsten  zwei Jahren ausziehen wollen ,

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
101 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
lassen sich drei Typen unterscheiden: allgemeine Gründe wie beispielsweise „Wohnung 
zu klein“ oder „Änderung des Familienstandes“, negative Merkmale der Wohnung oder 
des Wohnumfeldes wie beispielsweise „Wohnung zu laut“ oder „ungepflegtes Wohnum-
feld“ sowie Gründe, die mit Aufwertung/Verdrängung assoziiert werden können wie bei-
spielsweise „Wohnung zu teuer“ oder „Kündigung“. 
 
Die Haushaltsbefragung ergibt, dass allgemeine Gründe sowie negative Merkmale der 
Wohnung oder des Wohnumfeldes klar im Vordergrund stehen, mit Aufwertung/Ver-
drängung assoziierten Gründen kommt demgegenüber nur eine deutlich untergeord-
nete Rolle zu.  
 
Hinsichtlich der Nennung negativer Merkmale der Wohnung und des Wohnumfeldes fällt 
auf, dass mit „ungepflegtes Wohnumfeld“ (28 % der umzugswilligen Haushalte äußerten 
sich derart), „Gegend zu unsicher“ (23 %) und „kein geeignetes Umfeld für Kinder“ (21 %) 
auf den Plätzen zwei bis vier negative Anmerkungen zum Wohnumfeld und nicht zur 
Wohnung dominieren, was einen eher kritischen Blick auf den Wohnstandort Mülheim 
Süd-West wirft. 
 
Abbildung 15: Umzugsgründe 
Mehrfachnennungen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
102 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Bei den allgemeinen Gründen stehen „klassische“ Motive im Vordergrund: „Wohnung ist 
zu klein“ (35 %), Änderung des Familienstandes (30 %) und „Wunsch nach größerer Woh-
nung“ (26 %). 
 
Bei Betrachtung auf Teilgebietsebene ist eine zum Teil „individuelle“ Gewichtung der Um-
zugsgründe erkennbar. Daten hierzu können der Tabelle 54 im Anhang entnommen wer-
den. 
 
Differenziert nach Haushaltstypen (vgl. Tabelle 55 im Anhang) lässt sich unter anderem 
Folgendes zu den Umzugsgründen festhalten (Mehrfachnennungen waren möglich): 
o Singlehaushalte unter 65 Jahre benennen diesbezüglich leicht überdurchschnitt-
lich das ungepflegte Wohnumfeld. 
o Für Seniorensinglehaushalte (ab 65 Jahre) stehen im Vergleich überdurchschnitt-
lich häufig die Umzugsgründe ungepflegtes Wohnumfeld, Wohnung ist zu groß, 
gewünschte Nähe zu Verwandten sowie gesundheitliche Gründe im Vordergrund, 
wobei die letztgenannten drei Gründe altersassoziiert sind. 
o Seniorenpaarhaushalte (ab 65 Jahre) thematisieren überproportional die Um-
zugsgründe Wohnung zu laut, Gegend zu uns icher, gesundheitliche Gründe so-
wie Wohnung zu groß. Die beiden letztgenannten Gründe sind wiederum alters-
assoziiert. 
o Von Paarhaushalten ohne Kinder (unter 65 Jahre) werden überdurchschnittlich 
häufig die Gründe Wohnung zu klein und Wunsch nach größerer Wohnung, Än-
derung des Familienstandes und kein geeignetes Umfeld für Kinder angeführt. In 
der Zusammenschau verweist dies voraussichtlich unter anderem auch auf Paare, 
die in die Familiengründungsphase eintreten wollen. 
o Familien mit minderjährigen Kindern be nennen überdurchschnittlich häufig die 
Gründe Wohnung zu klein, kein geeignetes Umfeld für Kinder und Erwerb von 
Wohneigentum. Hiermit werden Gründe genannt, die mit den spezifischen An-
sprüchen und Zielen dieses Haushaltstyps verknüpft sind. 
o Für Alleinerzi ehende mit minderjährigen Kindern stehen überdurchschnittlich 
häufig die Gründe Wohnung zu klein, Gegend zu unsicher und mangelnde Ord-
nung und Sauberkeit im Fokus. 
o Mehrgenerationenhaushalte mit volljährigen Kindern äußern sich bezüglich di-
verser Umzugsgründe überdurchschnittlich intensiv: Änderung des Familienstan-
des, ungepflegtes Wohnumfeld, Gegend zu unsicher, Erwerb von Wohneigentum, 
berufliche Gründe, schlechter Zustand des Hauses sowie „Wohnung wird moder-
nisiert und dann zu teuer“.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
103 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Umzugsziel 
Nur eine Minderheit der Haushalte mit Umzugswunsch will im jetzigen Wohn-/Untersu-
chungsgebiet bleiben (18 %). 6 % der Haushalte orientieren sich auf eine Wohnung wo-
anders im Stadtteil Mülheim; 5  % auf eine Wohnung in einem anderen Stadtteil des 
Stadtbezirks Mülheim.  
 
49 % der befragten umzugswilligen Haushalte wollen den Stadtbezirk Mülheim verlas-
sen. Hiervon möchte rund die Hälfte woanders in Köln wohnen. 21 % der umzugswilligen 
Haushalte konnte kein klares Umzugsziel benennen oder äußerte sich  indifferent (noch 
völlig unklar/weiß nicht/egal)73.  
 
Hiermit liegt bei den umzugswilligen Haushalten diesbezüglich nur eine eher geringe 
Bindung an das engere und weitere Wohnquartier/-gebiet vor. 
 
Abbildung 16: Umzugsziel 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
 
 
 
 
 
 
73 Rundungsdifferenzen jeweils möglich. 
18%
6%
5%
24%
15%
7%
3%
21%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
In meinem jetzigen Wohngebiet
Woanders im Stadtteil Mühlheim
In einem anderen Stadtteil des
Stadtbezirks Mülheim
Woanders in Köln
Im Umland Kölns
Sonstiges Bundesgebiet
Im Ausland
Noch völlig unklar/weiß nicht/egal

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
104 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
7.3 Bindung, Vernetzung, Nutzung von Infrastrukturen 
Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet 
In der ALP-Haushaltsbefragung wurden die Haushalte gebeten, das Zusammenleben im 
Wohngebiet anhand von Schulnoten von 1 (sehr gut) bis 6 (ungenügend) einzuschätzen 
(vgl. Abbildung 17); in der Gesamtschau wird das Zusa mmenleben als meist gut oder 
befriedigend bewertet (im Mittel Note 2,8). 78 % der befragten Haushalte schätzt das 
Zusammenleben als sehr gut, gut oder befriedigend ein, während die deutliche Minder-
heit (22 %) für die Noten 4 (ausreichend) bis 6 (ungenügend) votiert.  
 
Auch auf Teilgebietsebene variiert die Notengebung im Mittel zwischen rund 2,6 (Mül-
heimer Freiheit) und 3,0 (Herz-Jesu-Kirche, Liebfrauen-Kirche, Papageienstraße) und da-
mit nur relativ gering74. 
 
Abbildung 17: Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Kontakte in der Nachbarschaft 
Die Verbundenheit mit dem Quartier hängt auch mit den nachbarschaftlichen Kontak -
ten zusammen (vgl. Abbildung 18). Mit rund 10 % gibt nur eine Minderheit der befragten 
Haushalte an, die Nachbarn*innen kaum oder gar nicht zu kennen. Häufig bestehen 
flüchtige nachbarschaftliche Kontakte (rund 35 %). Über die Hälfte der Befragten gab an, 
 
74 Werte für die weiteren Teilgebiete: 2,8 (Gymnasiumstraße, Jan-Wellem-Straße); 2,9 (Monta-
nusstraße, Rhodiusstraße). 
8%
40%
30%
15%
5% 2%
1 (sehr gut) 2 (gut) 3 (befriedigend)
4 (ausreichend) 5 (mangelhaft) 6 (ungenügend)

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
105 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
dass ein intensiveres Verhältnis mit gelegentlichen Hilfeleistungen (rund 35 %) oder so-
gar Freundschaften (rund 20 %) vorliegen. Die nachbarschaftlichen Kontakte weisen auf 
eine vorliegende Bindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet hin. 
 
Bei kleinräumiger Betrachtung lässt sich unter anderem Folgendes anmerken: 
o Ein im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt mit 55 % engeres nachbar-
schaftliches Verhältnis („kenne meine Nachbarn näher“, „bin mit meinen Nach-
barn befreundet“) gaben die befragten Haushalte in den Gebieten Montanus-
straße (63 %), Deutz-Mülheimer Straße (60 %) und Rendsburger Platz (59 %) an. 
o Die diesbezüglichen Werte für die Gebiete Mülheimer Freiheit, Gymnasiumstraße 
und Stadtgarten rangieren mit Werten zwischen 53 und 54 % annähernd auf dem 
Niveau des Untersuchungsgebiets insgesamt. 
o Demgegenüber ein in Relation zum Untersuchungsgebiet eher weniger enges 
nachbarschaftliches Verhältnis („ich kenne meine Nachbarn kaum“, „ic h kenne 
meine Nachbarn flüchtig“) benannten die Haushalte in den Gebieten Herz-Jesu-
Kirche (55 %), Papageienstraße (53 %) und Liebfrauenkirche (50 %). 
o Bei alleiniger Betrachtung der Antwortoption „ich kenne meine Nachbarn kaum“ 
(Wert im Untersuchungsgebiet  insgesamt 10  %) ermitteln sich für die Gebiete 
Gymnasiumstraße (18 %), Rhodiustraße (16 %) und Herz-Jesu-Kirche (15 %) ver-
gleichsweise erhöhte Werte. 
 
Abbildung 18: Nachbarschaftskontakte 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
10%
35%
35%
20%
Ich kenne meine Nachbarn kaum
Ich kenne meine Nachbarn flüchtig
Ich kenne meine Nachbarn näher
Ich bin mit meinen Nachbarn befreundet

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
106 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Nutzung der örtlichen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld 
Für die Wohnzufriedenheit und die sozialräumliche Gebietsbindung spielt das lokale Inf-
rastrukturangebot eine wichtige Rolle. Im Rahmen der Haushalt sbefragung wurden da-
her auch die Nutzung und Bedeutung von lokalen Infrastrukturangeboten erhoben. Die 
Tabelle 45 (Mehrfachnennungen möglich) gibt einen Überblick über die jeweilige Nut-
zungsintensität. Zu beachten ist dabei, dass nicht alle abgefragten Infrastrukturangebote 
für alle Haushaltstypen gleiche rmaßen von Belang sind ( beispielsweise Schulen, Ange-
bote für Senioren), was bei der Interpretation der Werte zu berücksichtigen ist. Daneben 
spielt es für die Beurteilung der angegebenen Nutzungsintensität eine Rolle, in welchem 
Umfang im Untersuchungsgebiet bestimmte Infrastrukturen überhaupt vorhanden sind 
– beispielsweise im kulturellen Bereich. 
 
In der Gesamtschau stellt die Nutzung der örtlichen Infrastrukturen einen maßgeblichen 
Faktor für die Vernetzung im Untersuchungsgebiet Mülheim Süd-West und die Bindung 
an das Wohnumfeld dar.  
 
Einrichtungen bzw. Angebote, die – jedenfalls theoretisch – alle Haushaltstypen anspre-
chen, sind kulturelle Einrichtungen, medizinische Einrichtungen, Vereine (Mitgliedschaft), 
religiöse Einrichtungen, öffentliche Grünflächen, öffentlicher Nahverkehr und (bedingt) 
Sportanlagen/Sportangebote. „Selbstläufer“ sind hier die Nutzung von öffentlichen 
Grünflächen (rund 81 % der befragten Haushalte; sogar 97 % bei den Wohngemeinschaf-
ten) und des Nahverkehrs (87 % der Haushalte); bedingt auch die Inanspruchnahme me-
dizinischer Einrichtungen (rund 59 % der Haushalte). Kulturelle Einrichtungen im Wohn-
gebiet werden von rund 36 % der Haushalte besucht - dabei am intensivsten von Paar-
haushalten unter 65 Jahren (ohne Kinder) u nd von Wohngemeinschaften (44  % bzw. 
52 %). 18 % der Haushalte gibt eine Vereinsmitgliedschaft an, wobei dies vor allem für 
Familien mit minderjährigen Kindern  besonders von Belang ist  (40 %). Sportanla-
gen/Sportangebote werden von rund 26 % der Haushalte genutzt, wobei (erwartbar) im 
Vergleich eine überdurchschnittliche Inanspruchnahme durch Familien mit minderjähri-
gen Kindern (rund 46 %) vorliegt. Aber auch Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern 
(35 %), Wohngemeinsch aften (34 %) und Paarhaushalte unte r 65 Jahre (32  %) nutzen 
diese Angebote im Vergleich aller Haushaltstypen überdurchschnittlich intensiv.  Mit ei-
ner Nutzungsintensität von rund 16 % aller Haushalte stehen religiöse Einrichtungen we-
niger im Fokus der Bewohner*innen.  
 
Schulische Angebote (Grundschule, weiterführende Schule), Kitas und Spielplätze spre-
chen erwartungsgemäß Haushalte mit minderjährigen Kindern an und werden von die-
sen maßgeblich genutzt. Auffällig ist dabei eine hohe Nutzungsintensität der Spielplätze 
(um die 75 % bei Haushalten mit minderjährigen Kindern). Demgegenüber kommt Kin-
der- und Jungendfreizeiteinrichtungen nur eine relativ geringe Rolle zu (zwischen 13 bis 
15 % bei Haushalten mit minderjährigen wie volljährigen Kindern). Angebote für Senio-
ren werden am stärksten durch Singlehaushalte ab 65 Jahre (15  %) frequentiert (Paar-
Haushalte „nur“ 9  %). Beratungseinrichtungen werden von rund 8  % der Haushalte in 
Anspruch genommen; dabei im besonderen Maße durch Alleinerziehende (24 %). Nach-
barschaftstreffs sind für 11 % der Haushalte von Belang, und stehen damit weniger im

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
107 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Fokus der Bewohner*innen, wobei aber anzumerken ist, dass das im Untersuchungsge-
biet nicht jeder Teilraum über entsprechende Angebote verfügt. 
 
Tabelle 45: Nutzung der lokalen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld 
Infrastrukturen Prozent der 
Fälle* 
Angebote für Senioren 4% 
Beratungseinrichtungen 8% 
Grundschule 10% 
Kinder und Jugendfreizeiteinrichtungen 4% 
Kita 10% 
Kulturelle Einrichtungen 36% 
Medizinische Einrichtungen 59% 
Mitgliedschaft in Vereinen 18% 
Nachbarschaftstreff 11% 
Öffentliche Grünflächen 81% 
Öffentlicher Nahverkehr 87% 
Religiöse Einrichtungen 16% 
Spielplätze 26% 
Sportanlagen Sportangebote 26% 
Weiterführende Schule 9% 
Mehrfachnennungen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
108 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
7.4 Zwischenfazit Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
Wie schon beim Verdrängungsdruck, bietet sich auch bezüglich der Gebietsbindung und 
Vernetzung der befragten Haushalte im Untersuchungsgebiet ein differenziertes Bild. 
o Die durchschnittliche Wohndauer der befragten Haushalte im Gebiet ist mit 
knapp 12 Jahren hoch ausgeprägt, was diesbezüglich eine faktisch hohe Bindung 
an das Untersuchungsgebiet dokumentiert. 
o Viele Haushalte mit Umzugswunsch wollen das Gebiet verlassen oder wissen noch 
nicht, wohin sie ziehen werden.  Von den umzugswilligen Haushalten werden da-
bei nicht schwerpunktmäßig mit Aufwertung/Verdrängung assoziierte Umzugs-
gründe benannt, sondern andere – unter anderem mit dem Quartier/dem Umfeld 
negativ verknüpfte – Gründe. Trotz dessen überwiegt die Zahl der Haushalte, die 
entweder nicht umziehen wollen (59 %) oder aber im Stadtteil bleiben wollen (12 
%).  
o Das Zusammenleben und die nachbarschaftlichen Beziehungen im Wohngebiet 
sind durchschnittlich stark ausgeprägt. 
o Die Gebietsbindung ist hinsichtlich der Nutzung lokaler Infrastrukturen ebenfalls 
durchschnittlich ausgebildet. 
 
Eine Verdrängung aus dem Gebiet würde vor allem für die unfreiwillig Fortziehenden 
einen Verlust der sozialen Netzwerke bedeuten . Die Experten*innengespräche bestäti-
gen, dass für bestimmte Bevölkerungsgruppen ( beispielsweise Einkommensschwache, 
teilweise Alleinerziehende, teilweise Migranten, teilweise Senioren) die gewachsenen lo-
kalen Infrastrukturen von hoher Bedeutung sind. So haben Einrichtungen wie der Ju-
gendmigrationsdienst, das Kolping-Bildungswerk, das Nachbarschafts- und Kulturzent-
rum Et Kapellche e. V. sowie das Bürgerhaus MüTZe die vorhandenen sozialen Netzwerke 
gestützt bzw. aufgebaut (vgl. auch Kap. 3.4). Ein Verlust dieser Strukturen würde eine n 
hohen sozialen wie finanziellen Schaden nach sich ziehen.

Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 
 
109 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
8 Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und 
Verfahrensvorschläge 
8.1 Begründung in Hinblick auf den Satzungsbeschluss 
Die Untersuchung kommt für das Untersuchungsgebiet Köln Mülheim Süd-West bezüg-
lich der Anwendungsvoraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung - das Aufwer-
tungs- und Verdrängungspotenzial sowie den Verdrängungsdruck - zu folgenden Ergeb-
nissen: 
o Es lässt sich hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequa-
litäten ein hohes Aufwertungspotenzial feststellen.  
Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen 
und mittleren Standard geprägt. Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Ins-
gesamt gibt es ein hohes Verbesserungspotenzial hinsichtlich der Wohnungsaus-
stattung, der Haustechnik, der Bad- und Küchenausstattung sowie energieeinspa-
render Maßnahmen. 
Die hohe Zahl an kleinen Wohnungen birgt tendenziell die Gefahr von Zusam-
menlegungen oder Grundrissänderungen. 
Der Anteil von Mieterinnen - und Mieterhaushalten respektive der Anteil von 
Mietwohnungen überwiegt im Gebiet deutlich. Damit besteht ein erhebliches 
Umwandlungspotenzial von Miet- in Eigentumswohnungen. 
Auch der Rückbau und anschließe nde Neubau von Wohnraum wird angesichts 
des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver. 
In Relation 2019 zu 2014 ging der Anteil an geförderten Wohnungen im Bezirk 
Mülheim von 8,8 % auf 8,4 % und im Stadtteil Mülheim von 7,7 % auf 7,2 % zurück. 
Sollte sich der Bindungsauslauf weiter fortsetzen, besteht die Gefahr, dass die 
stabilisierende Wirkung des mietpreisgebundenen Wohnraums zukünftig eher 
abnehmen wird. 
o Die Analyse ermittelt ein großes Verdrängungspotenzial. 
Es liegen teils sehr hohe Wohnkostenbelastungen und teils geringe Einkommen 
vor. Besonders stark betroffen von einer hohen Wohnkostenbelastung sind dabei 
Singleseniorenhaushalte und Haushalte Alleinerziehender. Aber auch für Paar-
haushalte ohne Kinder (ab 65 Jahre), Wohngemeinschaften, Singlehaushalte (un-
ter 65 Jahre) und Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahren) lässt 
sich eine erhebliche Wohnkostenbelastung konstatieren. 
Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Perso-
nen. Zu diesem Personenkre is zählen die Empfängerinnen und Empfänger von 
Grundsicherung im Alter nach SGB XII, Kapitel 4. 9 % der 65-Jährigen und Älteren 
im Untersuchungsgebiet beziehen Grundsicherung im Alter (Köln 8 %).

Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 
 
110 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Die Mehrheit der Haushalte (87  %) sind Mieterinnen- bzw. Mieterhaushalte; sie 
sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Verdrängung ge-
schützt. 
Mit 45 % liegt ein leicht erhöhter Anteil an Personen mit Migrationshintergrund 
(Köln 40 %) im Untersuchungsgebiet vor. Menschen mit Mig rationshintergrund 
verfügen teils über einen erschwerten Zugang zum Wohnungsmarkt, so dass sie 
von Verdrängung tendenziell (nochmals) stärker negativ betroffen sind. 
o Hinsichtlich des Verdrängungsdrucks bietet sich ein differenziertes Bild.  
Im Ergebnis ist das Untersuchungsgebiet derzeit hinsichtlich der Indikatoren Mo-
dernisierungstätigkeit – rege Tätigkeit, umfassende Sanierungen/Luxusmoderni-
sierungen sind aber eher die Ausnahme – sowie Mietenentwicklung und -niveau 
– dynamische Mietenentwicklung aber Dynamik wie auch Niveau aber leicht un-
terhalb des gesamtstädtischen Mittels – (noch) nicht durch einen erheblichen Ver-
drängungsdruck gekennzeichnet. 
Die maßgeblichen, „verdrängungstypischen“, Unterschiede zwischen Zugezoge-
nen und Langzeitbewohnern (v. a. in den Bereichen Einkommen, Wohnkostenbe-
lastung, Bildung) sowie die große Preisdifferenz zwischen Alt- und Neuverträgen 
können gemäß Einschätzung von ALP aber als Indizien für einen sich aufbauen-
den Verdrängungsdruck gewertet werden.  
o Die Stadt Köln hätte mit dem Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Un-
tersuchungsgebiet insofern die Möglichkeit,  einer verstärkten Verdrängung der 
angestammten Bevölkerung entgegenzuwirken. Auch bezüglich der Gebietsbin-
dung und Vernetzung  der befragten Haushalte an das Untersuchungsgebiet 
bzw. im Untersuchungsgebiet bietet sich ein differenziertes Bild.  
Die durchschnittliche Wohndauer der befragten Haushalte im Gebiet  ist mit 
knapp 12 Jahren hoch ausgeprägt, was diesbezüglich eine faktisch hohe Bindung 
an das Untersuchungsgebiet dokumentiert.  
o Rund 40 % der Haushalte möchte auf jeden Fall bzw. eventuell umziehen. Von 
den Haushalten mit Umzugswunsch wollen mehr als Hälfte das Gebiet verlassen. 
Insgesamt sind die Haushalte mit dem Zusammenleben im Wohngebiet - trotz 
umfangreicher Kritik – jedoch überwiegend zufrieden.  
o Die Gebietsbindung ist hinsichtlich der Nutzung lokaler Infrastrukturen ausge-
prägt.  
o Insgesamt ist zu konstatieren, dass die Bewohner sind in ihrem Stadtteil verwur-
zelt sind. Die Mehrheit der Befragten ziehen keinen Umzug in Erwägung (59 %) 
oder wollen nach dem Umzug im Stadtteil bleiben 12 %. Gleichzeitig sind die 
genannten Umzugsgründe (ungepflegtes Wohnumfeld, Gegend zu unsicher) ein 
Indiz für einen Handlungsbedarf im Wohnumf eld. Mit dem Erlass einer Sozialen 
Erhaltungssatzung sollte daher keinesfalls suggeriert werden, dass eine Aufwer-
tung – insbesondere des Wohnumfeldes – nicht gewünscht wird. Hier besteht 
zumindest ein einigen Teilbereichen Handlungsbedarf. Vielmehr geht es  darum,

Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 
 
111 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
eine ungesteuerte Aufwertung zu vermeiden bzw. einen sozialverträglichen Auf-
wertungsprozess von städtischer Seite zu begleiten.  
Eine Verdrängung aus dem Gebiet würde vor allem für die unfreiwillig Fortzie-
henden einen Verlust der sozialen Netzwerke bedeuten. Daneben würde sich 
auch die Dichte und Intensität der Nachbarschaftsbeziehungen insgesamt verrin-
gern. Die Experten*innengespräche belegen, dass die gewachsenen lokalen Inf-
rastrukturen von hoher Bedeutung sind ( insbesondere Einkommensschwache, 
teilweise Alleinerziehende, teilweise Migranten, teilweise Senioren).  
 
 
Städtebauliche Folgen 
 
Mögliche negative städtebauliche Folgen bei Nichterlass einer Sozialen Erhaltungssat-
zung 
Negative städtebauliche Folgen sind beispielsweise dann gegeben, wenn günstiger 
Wohnraum in einem Quartier entfällt, so dass in anderen Stadtteilen entsprechender Er-
satz geschaffen werden müsste oder wenn sozialräumliche Polarisierungen im Stadtge-
biet verstärkt bzw. soziale Netzwerke geschwächt werden.  
 
Für das Untersuchungsgebiet lässt sich Folgendes festhalten: 
o Aufgrund der vorhandenen Aufwertungspotenziale besteht die Gefahr, dass bei 
(intensivierter) Hebung dieser Potenziale durch die Realisierung einer gehobener, 
Wohnungs- und Gebäudeausstattung, eine Reduzierung von preisgünstigem 
Wohnraum resultieren würde, der an anderer Stelle durch den Einsatz von För-
dermitteln aufwendig neu geschaffen werden müsste. 
o Die hohe Zahl an kleinen Wohnungen bzw. der Woh nungstypenmix erleich-
tert/ermöglicht einkommensschwächeren Haushalten – wenn sie bereit sind, Ab-
striche bei der Wohnungsgröße zu machen – das Wohnen im Untersuchungsge-
biet. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass durch Wohnungszusammenlegungen, 
dieser Wohnungsbestand abnimmt. 
o Das Untersuchungsgebiet ist stark durch Mietwohnungen geprägt, so dass latent 
die Gefahr der Umwandlung in Eigentumswohnungen besteht. Diese können vo-
raussichtlich von der Mehrzahl der Bestandsmieter*innen nicht erworben werden.  
o Aufgrund der vergleichsweise zentralen Lage in der Stadt und des urbanen Mili-
eus mit einer gemischten Bevölkerung weist das Untersuchungsgebiet eine An-
ziehungskraft auf Wohnungssuchende im gesamten Stadtgebiet auf. Im Zuge der 
Realisierung von städtebaulichen Großprojekte wie der 
o Umgestaltung und Nachnutzung des alten Güterbahnhofgeländes an der 
Schanzenstraße sowie

Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 
 
112 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
o der Realisierung der städtebaulichen Entwicklung für den Mülheimer Sü-
den.  
wird der Aufwertungsdruck tendenziell steigen. Diese Entwicklung kann die be-
stehenden Verdrängungstendenzen nochmal deutlich verstärken. Insbesondere 
Mieterinnen oder Mieter, die bereits mit einer hohen oder sehr hohen Wohnkos-
tenbelastung konfrontiert sind, wären durch Verdrängung bedroht. Ein Auswei-
chen in preisgünstigere Wohnlagen in Köln würde die Polarisierung von einkom-
mensschwächeren Haushalten im Stadtgebiet verstärken und gegebenenfalls un-
erwünschte soziale Folgewirkungen nach sich ziehen, die wiede rum mit Kosten 
für die öffentliche Hand verbunden sein können.  
o Eine Verdrängung aus dem Gebiet würde vor allem für die unfreiwillig Fortzie-
henden einen Verlust der sozialen Netzwerke bedeuten. Die Dichte und Intensität 
der Nachbarschaftsbeziehungen würden sich insgesamt verringern. Die vorhan-
denen sozialen Netzwerke würden geschwächt und müssten gegebenenfalls an-
dernorts auch unter Einsatz öffentlicher Mittel auf- oder ausgebaut werden.  
 
8.2 Vorschlag für die endgültige Abgrenzung des Gebiets 
Die Analyse auf Teilgebietsebene ergab keine Hinweise und Ergebnisse, die einen verän-
derten Gebietszuschnitt im Sinne einer Herausnahme von Teilräumen begründen bzw. 
notwendig machen würde (vgl. die Darstellung im vorhergehenden Kapitel 8.1). Die Ge-
bietsabgrenzung stellt sich schlüssig dar. 
 
Die vorgeschlagenen Gebietsgrenzen entsprechen damit denen des Untersuchungsge-
bietes (vgl. Abbildung 2 in Kapitel 1).

Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 
 
113 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
8.3 Empfehlung und Erhaltungsziele 
Empfehlung 
 
Im Ergebnis der vertieften Untersuchung wird empfohlen, ein soziales Erhaltungsgebiet 
gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1  Nummer 2 BauGB für das in der Abbildung 2 dargestellte 
Gebiet per Satzungsbeschluss festzusetzen. Die vorgeschlagenen Gebietsgrenzen stim-
men mit denen des Untersuchungsgebietes überein. 
 
Der Aufwertungs- und Verdrängungsdruck ist zurzeit in Teilen noch moderat. In der Ab-
wägung der Gefahren und Risiken wiegt jedoch die dynamische Entwicklung im unmit-
telbaren Umfeld des Untersuchungsgebiet s schwer. Aus gutachterlicher Sicht ist daher 
eine präventive Regelung für das Untersuchungsgebiet geboten. Erfahrungen in anderen 
Städten zeigen, dass der Einsatz einer Erhaltungssatzung teils erst dann erfolgt, wenn ein 
massiver Aufwertungsprozess bereits eingesetzt hat. Die Wirkung einer Sozialen Erhal-
tungssatzung ist in diesen Fällen weniger ausgeprägt.   
 
Die Soziale Erhaltungssatzung ist ein geeignetes Steuerungsinstrument für eine behut-
same, sozialverträgliche Entwicklung und Aufwertung im Untersuchungsgebiet. Einer un-
gesteuerten Aufwertung kann mit dem Instrument wirksam entgegengetreten werden 
und negative städtebauliche Folgewirkungen können reduziert werden. 
 
Erhaltungsziele 
 
Folgende Erhaltungsziele sollten mit dem Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung für das 
Untersuchungsgebiet verfolgt werden: 
 
Erhaltungsziel:  
Erhalt der Zusammensetzung einer sozial gemischten Wohnbevölkerung. 
 
Erhaltungsziel:  
Sozialverträgliche Umsetzung von Mode rnisierungsvorhaben im Rahmen der bauord-
nungsrechtlichen und energetischen Mindestanforderungen sowie unter Wahrung der 
Anforderungen an die Herstellung des gebietstypischen Ausstattungszustands. 
 
Erhaltungsziel:  
Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des (Miet-)Wohnungsangebotes durch Reglemen-
tierung der Zweckentfremdung von Wohnraum sowie durch Unterbindung von Woh-
nungszusammenlegung, um vielfältige Wohnformen für verschiedene Haushalts - und 
Einkommenstypen zu sichern. Die ebenfalls in diesem Kontext anzustrebende Reglemen-
tierung von Umwandlungen ist derzeit faktisch nicht umsetzbar, da – wie schon weiter 
oben dargelegt - die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein -Westfalen am 
27.03.2020 außer Kraft getreten ist. Damit steht die Begründung von Wohnungs - oder 
Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Geneh-
migungsvorbehalt durch die Stadt Köln.

Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 
 
114 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
 
Erhaltungsziel:  
Verhinderung der Entwertung bestehender spezifischer sozialräumlicher Infrastrukturen 
durch Sicherung der Woh nraumversorgung der das Untersuchungsgebiet maßgeblich 
(mit-)prägenden - Einwohner*innengruppen. 
 
8.4 Prüfschema für den Vollzug  
Vorbemerkung 
Das Ziel einer Sozialen Erhaltungssatzung ist die Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung im Geltungsbereich der Satzung aus städtebaulichen Gründen. Des-
halb dürfen geplante Maßnahmen vorhandenen Wohnraum nicht derart verändern  
(Stichworte: Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung), dass er für 
die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist bzw. zu deren maß-
geblichen Verdrängung führt. 
 
Die Soziale Erhaltungssatzung steht in Zusammenhang mit Steuerungserfordernissen in 
Hinblick auf die Regulierung von Modernisierungsmaßnahmen, die Durchführung ener-
getischer Sanierungsmaßnahmen, die Zweckentfremdung von Wohnraum, die Umwand-
lung von Miet - in Eigentumswohnungen75 und den spekulativen Umgang mit Wohn-
raum. 
 
Um die Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts im Untersuchungsgebiet Köln Mül-
heim Süd-West zu gewährleisten, werden die nachfolgenden Kriterien vorgeschlagen, die 
in der Umsetzung der Satzung weiter zu qualifizieren sind , über die die Steuerung des 
Rückbaus, der Änderung oder der Nutzungsänderung baulicher Anlagen erfolgt. 
 
Die empfohlenen Genehmigungskriterien fußen auf den Handlungserfordernissen und 
den mit ihnen in Zusammenhang stehenden, definierten, Erhaltungszielen (vgl. das vor-
herige Kapitel 8.3) sowie auf dem im Rahmen der vertiefenden Untersuchung ermittelten 
gebietstypischem Ausstattungsstandard (vgl. Kapitel 4.2.2). 
 
Auf dieser Basis sowie unter Einbeziehung der (rechtlich fundierten) Steuerungsmöglich-
keiten des sozialen Erhaltungsrechts (vgl. Kapitel 1.3) empfiehlt ALP folgenden Kriterien-
katalog zur Durchsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung im sozialen  Erhaltungsgebiet 
Köln Mülheim Süd-West, nach dem ab Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses Bau-
vorhaben unter folgenden Maßgaben zu prüfen sind. 
 
 
 
 
75 Wie schon in Kapitel 1.3.4 ausgeführt, ist die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-
Westfalen am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- 
oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmi-
gungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derze it entfällt.

Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 
 
115 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
 
I. Unzulässige bauliche Änderungen und Maßnahmen 
 
Prinzipiell zu prüfen sind: 
 
1. Der Einbau oder Anbau besonders kostenaufwändigen Aufzüge oder Fassadengleiter:  
Kostengünstige Lösungen können in Anlehnung an § 39 Abs. 4 BauO NRW für Gebäude 
mit mehr als drei oberirdischen Geschossen genehmigt werden.76 Es wird jedoch darauf 
hingewiesen, dass durch einen (nachträglichen) Einbau von Aufzügen nur in den wenigs-
ten Fällen die weiteren Anforderungen an die Barrierefreiheit (stufenlose Erreichbarkeit 
der Wohnungen, Mindestmaße der Fahrkörbe) erreicht werden und dass diese Maß-
nahme mit sehr hohen Kosten verbunden ist. Insofern gilt es hier im Einzelfall zu prüfen 
und abzuwägen, welche Interessen ein Eigentümer mit dem Einbau eines Aufzugs ver-
folgt und welche Auswirkungen für die Mieter*innen entstehen.  
 
2. Der Anbau und Umbau von Balkonen und sonstigen vergleichbaren Anlagen77: 
Zu überprüfen ist die Vergrößerung von Balkonen und sonstigen Anlagen, der Anbau 
von besonders kostenaufwändigen Balkonen sowie die Schaffung von Balkonen, wenn 
die Wohnung bereits einen Balkon aufweist. Für einen Erstbalkon kann die Versagung in 
Betracht kommen, wenn eine besonders kostenaufwändige Ausführung (hinsichtlich 
Konstruktion, Materialien oder der Größe) vorgesehen ist. Hinsichtlich der Größe des Bal-
kons wird eine Orientierung an der durchschnittlichen Balkongröße von rund 6 m² emp-
fohlen. 
 
3. Nicht erforderliche Grundrissänderungen: 
Zu prüfen sind nicht erforderliche Grundrissänderungen . Hierzu sind insbesondere 
Grundrissänderungen zu verstehen, die eine Veränderung der Wohnfläche oder der ur-
sprünglichen Zimmeranzahl, eine Schaffung von Wohnküchen und Veränderungen von 
bereits voll ausgestatteten Bädern (voll ausgestattetes Bad: ein WC, ein Handwaschbe-
cken in Einzelausführung, eine Badewanne oder  Dusche sowie Wand- und Bodenver-
fliesung) betreffen. Erforderliche Grundrissveränderungen sind auf ein Minimum zu be-
schränken. 
 
4. Wohnungsteilungen und Wohnungszusammenlegungen: 
Die Prüfung von Wohnungsteilungen und Wohnungszusammenlegungen beinhaltet da-
bei auch den Fall einer Zusammenlegung von bereits bestehendem mit neu geschaffe-
nem Wohnraum (zum Beispiel Dachgeschoss-Maisonetteeinheit). 
 
 
 
 
76 vgl. hierzu Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 31. Mai 2012 - Az. OVG 10 B 9.11, OVG 
Berlin-Brandenburg, 31.05.2012 - 10 B 9.11 
77 Balkone stehen jeweils stellvertretend auch für sonstige Anlagen wie Loggia, Terrasse, Dach-
terasse oder Wintergarten.

Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 
 
116 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
 
5. Einbau/Umbau zweite(n)/Bad/Dusche/WC: 
Zu prüfen ist der Einbau eines zweiten Bades oder einer zweiten Dusche sowie auch der 
Einbau eines zweiten WCs, mit Ausnahme von Wohnungen mit vier oder mehr Wohn-
räumen, wenn die Zahl der Wohnräume durch den Einbau nicht verringert, wird. 
 
6. Schaffung von besonders hochwertiger Wohnungs- und Gebäudeausstattung: 
Unter besonders hochwertige Wohnungs- und Gebäudeausstattung fallen (im Kontext 
des Untersuchungsgebietes) beispielsweise hochwertige Bodenbeläge, eine Gegen-
sprechanlage mit Videofunktion, eine hochwertige Küchen- und Badausstattung, boden-
tiefe Fenster, Fußbodenheizung, Kamine und elektrische Rollläden. 
 
7. Maßnahmen zur Energieeinsparung: 
Hier ist eine Prüfung durchzuführen, wenn die Maßnahmen über die Anpassung an die 
baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegeset-
zes oder der Ene rgieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt 
durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden 
ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, 
dient, hinausgehen. Dass die Maßnahmen nicht über die Mindestanforderungen der 
EnEV hinausgehen, ist vom Antragsteller nachzuweisen. Außerdem ist nachzuweisen, 
dass die Dämmung der obersten Geschossdecke und Kellerdecke bereits erfolgt bzw. 
Bestandteil der Maßnahme ist. 
 
9. Sonstige bauliche Maßnahmen: 
Hierunter fallen Maßnahmen, die aufgrund der Vorbildwirkung geeignet sind, Entwick-
lungen in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungs-
gefahr für die im Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich ziehen  
würde. 
 
Grundsätzlich genehmigungsfähige Maßnahme, die aber einer näheren Prüfung im Ein-
zelfall bedarf: 
 
10. Ersteinbau eines voll ausgestatteten Bades  mit den folgenden Grundausstattungs-
merkmalen: ein WC, ein Handwaschbeck en in Einzelausführung, eine Badewanne oder 
Dusche sowie eine und Wand - und Bodenverfliesung, wobei die Kriterien 3 und 6 zu 
beachten sind. 
 
11. Dachgeschossausbau und Nachverdichtung, die keine wesentlichen Veränderungen 
des Wohnungsbestands erwirken 
Der hohe Verdrängungsdruck im Untersuchungsgebiet ist Ausdruck eines allgemeinen 
Mangels an Wohnraum im Stadtgebiet. Eine generelle Unterbindung der Neubautätig-
keit und der Nachverdichtung (beispielsweise in Form von Dachgeschossausbauten) im 
Untersuchungsgebiet ist demnach kontraproduktiv. Dachgeschossausbauten oder Nach-

Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 
 
117 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
verdichtungsmaßnahmen, die sich an den Bedürfnissen und ökonomischen Möglichkei-
ten der Bewohnerschaft orientieren , sind grundsätzlich genehmigungsfähig , sofern es 
sich um reine Neubauvorhaben handelt.  
 
In begründeten Einzelfällen kann zur Abwendung einer befürchteten Verdrängungswir-
kung die Genehmigung unter Auflagen/Bedingungen erteilt werden. 
 
II. Ergänzende Regelungsbereiche 
Als relevante ergänzende Regelungsbereich e sind die Umwandlungsverordnung des 
Landes Nordrhein-Westfalen (vgl. Kapitel 1.3.4) und die Wohnraumschutzsatzung der 
Stadt Köln (vgl. Kapitel 1.3.5) zu nennen.  
 
Wie schon weiter oben erwähnt, ist die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-
Westfalen am 27.03.2020 außer Kraft getreten . Damit steht die Be gründung von Woh-
nungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter 
einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instru -
ments derzeit entfällt. 
 
Es liegt eine Überschneidung des Regelungsbereichs des Genehmigungsvorbehalts einer 
Sozialen Erhaltungssatzung hinsichtlich des Rückbaus, der Änderung und der Nutzungs-
änderung von Wohnraum mit der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln vor. Alle für 
die Umsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung diesbezüglich maßgeblichen Aussagen 
der Wohnraumschutzsatzung können in übersichtlicher Form dem Kapitel 1.3.5 entnom-
men werden. 
 
Informationen zum Vorkaufsrecht sind im Kapitel 1.3.6 dargelegt. 
 
8.5 Verfahrensvorschlag zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
im Zeitverlauf 
Die gesetzlichen Regelungen sehen für Soziale Erhaltungssatzungen keine zeitliche Be-
fristung vor. Soziale Erhaltungssatzungen sind jedoch „immanent befristet“, da die Quar-
tiere im Geltungsbereich und deren Bevölkerungszusammensetzung laufenden Verän-
derungsprozessen ausgesetzt sind. Daher sind Soziale Erhaltungssatzungen in bestimm-
ten zeitlichen Abständen auf das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen zu über-
prüfen.78 
 
ALP schlägt deshalb vor, circa alle fünf Jahre folgende – in mehrere Teilschritte unterglie-
derte - Überprüfung durchzuführen: 
 
1a) Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen: 
o Aufwertungspotenzial 
 
78 Vgl. Birkert, Siegler; Systematischer Praxiskommentar BauGB | BauNVO, 2010, § 172 Rn. 18.

Abschließende Begründung und Empfehlung, Prüfschemata und Verfahrensvorschläge 
 
118 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
o Verdrängungspotenzial 
o Verdrängungsdruck 
1b) Überprüfung Gebietsbindung und Vernetzung 
 
Die Schritte 1a) und 1b) würden auf einer Nutzung der durch die Stadt Köln fortgeschrie-
benen Sekundärdaten und deren Analyse, eine erneute Ortsbildanalyse sowie einer (ge-
genüber der Ausgangsbefragung in Hinblick auf die Überprüfung gegebenenfalls ver-
knappten) repräsentative Haushaltsbefragung fußen. 
 
Geeignete Indikatoren wären aus Sicht von ALP die im vorliegenden Bericht verwendeten 
Kernindikatoren.

Anhang 
 
119 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
9 Anhang 
9.1 Anhang Haushaltsbefragung 
 Stichprobe, Vorgehen und Versand der Befragungsunterlagen 
Stichprobe 
Die Stadt Köln stellte ALP 8.000 Adressdaten für Haushalte im Untersuchungsgebiet zur 
Verfügung. In einem vorgelagerten Schritt erfolgte dabei auf Basis von der Stadt Köln 
übermittelter Bevölkerungsdaten sowie in Abstimmung mit ihr durch ALP die Auswahl 
aller im Untersuchungsgebiet verfügbaren Adressdaten von Haushalten mit Migrations-
hintergrund und deren vollständige Einbeziehung in die Stichprobe. Dies deshalb, da zu-
meist Haushalte mit Migrationshintergrund schwerer durch eine derartige Befragung er-
reichbar sind, umso den diesbezüglichen Rücklauf zu verbessern. Die von der Stadt Köln 
an ALP übermittelten Haushaltsadressdaten beinhalten daneben a bstimmungsgemäß 
keine in Heimen lebenden Personen. Zum einen fragen diese Personen keinen „regulä-
ren“ Wohnraum nach, zum anderen sind diese Personen nicht von Verdrängung (i. S. der 
Zielsetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung) bedroht.  
 
Versand der Befragungsunterlagen 
Die angeschriebenen Haushalte haben folgende Befragungsunterlagen erhalten: 
o ein personalisiertes Anschreiben der Stadt Köln (ein DIN-A4-Blatt – doppelseitig 
bedruckt) inklusive des Verweises (Link) auf ausführliche Informationen der Stadt 
Köln zum Thema Soziale Erhaltungssatzung sowie als Anlage ausführliche Hin-
weise zum Datenschutz (ein weiteres DIN-A4-Blatt – doppelseitig bedruckt), 
o einen Fragebogen mit individualisiertem Passwort sowie 
o einen Rücksendeumschlag (inkl. Hinweis „Gebühr bezahlt Empfänger“). 
Die Zustellung der Befragungsunterlagen erfolgte im Auftrag der Stadt Köln (Absender) 
durch die Deutsche Post. Die Befragungsunterlagen wurden am 11. März 2021 zugestellt. 
Um die Rücklaufquote zu erhöhen, wurden die Haushalte, die bis zum 24. März nicht an 
der Befragung teilgenommen haben, nochmals angeschrieben (inkl. Fragebogen) und 
um die Teilnahme gebeten. 79 Die Feldphase endete am 19. April 2021. 
 
 Rücklauf, Repräsentativität und Auswertung 
Rücklauf 
Wie schon weiter oben dargelegt, wurden die Fragebögen von den befragten Haushalten 
entweder direkt per Post an ALP zurückgesandt, oder alternativ unter Nutzung der hierfür 
durch ALP erstellten und betriebenen Online-Befragungsplattform ausgefüllt und elekt-
ronisch an ALP übermittelt80. Das Verhältnis von zurückgesandten Papierfragebögen zu 
online ausgefüllten Fragebögen beläuft sich dabei auf 770 zu 1.328 bzw. 36,7 % zu 63,3 
 
79 Um die Mehrfachteilname auszuschließen, erfolgte eine Prüfung auf doppelte Fragebögen  
80 Um auszuschließen, dass die Haushalte nicht sowohl postalisch als auch online an der Befra-
gung teilnehmen, wurde ein individualisiertes Passwort auf dem Fragebogen abgedruckt.

Anhang 
 
120 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
%. Die Befragungsergebnisse wurden von ALP in anonymisierter Form elektronisch er-
fasst und anschließend plausibilisiert. Insgesamt konnte mit einem Rücklauf von 2.098 
Fragebögen, wie schon weiter oben dargelegt, eine gute Rücklaufquote von 26,2 % er-
reicht werden. Bezogen auf alle im Untersuchungsgebiet wohnhaften Haushalte (rund 
12.000) ergibt sich eine Rücklaufquote von rund 17,5%.  
 
Tabelle 46: Rücklauf Fragebögen 
Untersuchungs- 
gebiet Rücklauf Angeschriebene 
Haushalte Rücklaufquote 
Gesamt 2.098 8.000 26,2% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Repräsentativität und Gewichtung 
Eine Befragung birgt die Gefahr, dass nicht -repräsentative Ergebnisse gewonnen wer-
den. Dies ist immer dann der Fall, wenn einzelne Personengruppen nicht , oder unterre-
präsentiert berücksichtigt werden, weshalb geprüft wurde, ob der Rücklauf hinsichtlich 
ausgewählter soziodemografischer Merkmale repräsentativ ist. 
 
Grundsätzlich ist zu beachten, dass Informationen über die Grundgesamtheit meist nur 
mit einem Zeitversatz zur Verfügung stehen. Es besteht beispielsweise eine zeitliche Dif-
ferenz zwischen dem Erhebungszeitraum und dem Stichtag der Datenaufbereitung der 
amtlichen Statistik. 
 
Eine weitere grundsätzliche Herausforderung besteht in unterschiedlichen Bezugsgrö -
ßen. Während für die Grundgesamtheit meist Daten für einzelne Personen vorliegen (Al-
tersstruktur der Einwohnerinnen und Einwohner et cetera), beziehen sich die Erhebungs-
daten auf Haushalte. Zwar werden im Rahmen der Befragung auch personenbezogene 
Daten abgefragt (beispielsweise auch das Alter der einzelnen Haushaltsmitglieder), eine 
gegebenenfalls vorzunehmende Gewichtung muss jedoch immer auf den Haushalt ab-
stellen (ein Haushalt = eine Wohnung = ein Datensatz). 
 
Für die vorliegende Studie wurde eine Prüfung der Repräsentativität hinsichtlich der Al-
tersstruktur sowie des Migrationshintergrunds durchgeführt  – daneben wurde ein Ab-
gleich bezüglich der Beschäftigungsverhältnisse vorgenommen. Hinsichtlich der Alters-
struktur lagen annähernd repräsentative Ergebnisse vor , in Hinblick auf die Beschäfti-
gungsverhältnisse ergaben sich keine Auffälligkeiten.

Anhang 
 
121 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 47: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung 
  0 bis 5 
Jahre 
6 bis 17 
Jahre 
18 bis 29 
Jahre 
30 bis 44 
Jahre 
45 bis 64 
Jahre 
65 bis 79 
Jahre 
80 Jahre 
u .ä. 
Sekundärdaten (2020) 
6% 9% 18% 28% 25% 10% 4% 
Befragung (2021) 
5% 7% 14% 31% 27% 11% 4% 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
(Statistisches Informationssystem), 
 ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Tabelle 48: Anteil Einwohner*innen mit Migrationshintergrund / Anteil Ausländer*innen 
Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung 
  
Anteil Einwohner*in-
nen mit Migrations-
hintergrund an allen 
Einwohner*innen 
Anteil Ausländer*in-
nen an allen Einwoh-
ner*innen 
Anteil Migrationshin-
tergrund (ohne Aus-
länder*innen) 
Sekundärdaten (2020)  
ohne Heimbevölke-
rung 45% 25% 20% 
Befragung (2021) un-
gewichtet 27% 13% 15% 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
(Statistisches Informationssystem),ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
Der Anteil der Haushalte mit Migrationshintergrund war im Rücklauf unterrepräsentiert 
vertreten, obgleich diese Haushalte überproportional angesprochen wurden. Die Befra-
gung zeigt auf, dass sich Haushalte mit und ohne Migrationshintergrund durch signifi-
kante Unterschiede (Einkommen, Haushaltsstruktur) auszeichnen.  Vor diesem Hinter-
grund erfolgte – in Abstimmung mit der Stadt Köln – eine Gewichtung der Befragungs-
ergebnisse nach dem Migrationshintergrund (vgl. Tabelle 49).

Anhang 
 
122 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 49: Gewichtung der Befragungsergebnisse nach dem Migrationshintergrund 
 Gewicht N N nach  
Gewichtung Anmerkung 
Haushalte mit ausschließlich 
Personen ohne Migrationshin-
tergrund 
0,65 1.347 881  
Haushalte mit ausschließlich 
ausländischen Personen 2,00 140 280 
Ausländische Personen im Rück-
lauf deutlich unterrepräsentiert 
(Verhältnis von 1 zu 8 statt 1 zu 
4). 
Teilnahmebarrieren höher 
(Deutschkenntnisse et cetera). 
Haushalte mit mindestens ei-
ner Person mit Migrationshin-
tergrund (deutsche oder aus-
ländische Staatsbürgerschaft) 
1,66 494 820 
Gewichtungsfaktor orientiert 
sich am Anteil der Einwohner*in-
nen mit Migrationshintergrund 
an allen Einwohner*innen. 
Sonstige 1,00 117 117 
Haushalte, die keine Angaben 
zur Nationalität bzw. zum Migra-
tionshintergrund gemacht ha-
ben. 
Quelle: Sekundärdaten Stadt Köln, ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
 
Tabelle 50: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten nach Gewichtung 
 
  0 bis 5 
Jahre 
6 bis 17 
Jahre 
18 bis 29 
Jahre 
30 bis 44 
Jahre 
45 bis 64 
Jahre 
65 bis 79 
Jahre 
80 
Jahre u 
.ä. 
Sekundärdaten 
(2020) ohne Heim-
bevölkerung 5,8% 8,6% 18,4% 28,0% 24,7% 10,0% 4,4% 
Befragung (2021) 
*gewichtet 5,2% 8,1% 14,9% 31,9% 26,0% 10,4% 3,5% 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
(Statistisches Informationssystem), ALP-Haushaltsbefragung, 2021 
 
 Fragebogen Haushaltsbefragung (versendet) 
 
Im Rahmen der Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet Mülheim Süd-West wurde 
der folgende Fragebogen versendet.

Anhang 
 
123 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021

Anhang 
 
124 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021

Anhang 
 
125 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021

Anhang 
 
126 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021

Anhang 
 
127 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021

Anhang 
 
128 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021

Anhang 
 
129 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021

Anhang 
 
130 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021

Anhang 
 
131 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
9.2 Tabellenanhang 
Tabelle 51: Anhang - Weitere maßgebliche untersuchungsrelevante 
Ausstattungsmerkmale - Teilgebietsebene 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021

Anhang 
 
132 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 52: Anhang - Äquivalenzeinkommen (Mittelwert, Median) nach Teilgebieten 
  Teilgebiet Mittelwert Median 
Zugezogene 
(Wohn-
dauer im 
Gebiet  
weniger als 
5 Jahre) 
Mülheimer Freiheit 2.358 € 2.207 € 
Gymnasiumstr. 2.488 € 2.167 € 
Liebfrauen-Kirche 2.086 € 1.699 € 
Deutz-Mülheimer Str. 2.526 € 2.188 € 
Papageienstr. 2.130 € 1.833 € 
Herz-Jesu-Kirche 2.716 € 1.824 € 
Rendsburger Platz 2.315 € 2.256 € 
Jan-Wellem-Str. 2.294 € 2.250 € 
Montanusstr. 2.043 € 1.833 € 
Rhodiusstr. 2.446 € 2.115 € 
Insgesamt 2.353 € 2.167 € 
Ortsansäs-
sige (Wohn-
dauer im 
Gebiet 
 zwischen 5 
und unter 
10 Jahren) 
Mülheimer Freiheit 2.213 € 2.250 € 
Gymnasiumstr. 2.344 € 2.500 € 
Liebfrauen-Kirche 2.032 € 1.750 € 
Deutz-Mülheimer Str. 2.478 € 2.250 € 
Papageienstr. 1.872 € 1.811 € 
Herz-Jesu-Kirche 1.880 € 1.781 € 
Rendsburger Platz 2.421 € 2.250 € 
Jan-Wellem-Str. 2.369 € 2.167 € 
Montanusstr. 2.026 € 1.750 € 
Rhodiusstr. 1.925 € 1.346 € 
Insgesamt 2.237 € 2.173 € 
Langzeit-
bewohner 
(Wohn-
dauer im 
Gebiet  
mindestens 
10 Jahre) 
Mülheimer Freiheit 1.883 € 1.375 € 
Gymnasiumstr. 1.930 € 1.500 € 
Liebfrauen-Kirche 1.802 € 1.750 € 
Deutz-Mülheimer Str. 2.191 € 1.833 € 
Papageienstr. 1.878 € 1.750 € 
Herz-Jesu-Kirche 1.946 € 1.375 € 
Rendsburger Platz 2.061 € 1.833 € 
Jan-Wellem-Str. 2.090 € 1.833 € 
Montanusstr. 2.032 € 1.833 € 
Rhodiusstr. 2.086 € 1.938 € 
Insgesamt 2.011 € 1.750 € 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021

Anhang 
 
133 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 53: Durchschnittliche Nettokaltmiete* pro m² Wohnfläche – kombinierte Be-
trachtung nach Wohnungsgröße und Baualtersklasse 
Baualtersklasse Mittelwert 
Miete* 
Bis 1918 
Unter 40 m² 9,96 € 
40 bis unter 60 m² 9,46 € 
60 bis unter 80 m² 8,43 € 
80 bis unter 100 m² 8,11 € 
100 bis unter 120 m² 8,39 € 
120 bis unter 140 m² 8,64 € 
140 m² und mehr 8,29 € 
Insgesamt 8,64 € 
1919-1948 
Unter 40 m² 14,13 € 
40 bis unter 60 m² 8,64 € 
60 bis unter 80 m² 8,47 € 
80 bis unter 100 m² 7,97 € 
100 bis unter 120 m² 8,15 € 
120 bis unter 140 m² 7,62 € 
140 m² und mehr 7,85 € 
Insgesamt 8,54 € 
1949-1977 
Unter 40 m² 10,03 € 
40 bis unter 60 m² 8,67 € 
60 bis unter 80 m² 8,12 € 
80 bis unter 100 m² 8,02 € 
100 bis unter 120 m² 8,39 € 
120 bis unter 140 m² 7,80 € 
140 m² und mehr 7,99 € 
Insgesamt 8,48 €

Anhang 
 
134 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Baualtersklasse Mittelwert 
Miete* 
1978-1994 
Unter 40 m² 13,60 € 
40 bis unter 60 m² 9,20 € 
60 bis unter 80 m² 8,09 € 
80 bis unter 100 m² 8,12 € 
100 bis unter 120 m² 8,43 € 
Insgesamt 9,30 € 
1995-2009 
Unter 40 m² 9,54 € 
40 bis unter 60 m² 9,98 € 
60 bis unter 80 m² 9,05 € 
80 bis unter 100 m² 9,45 € 
100 bis unter 120 m² 10,19 € 
120 bis unter 140 m² 9,86 € 
140 m² und mehr 16,55 € 
Insgesamt 9,52 € 
Ab 2010 
Unter 40 m² 10,86 € 
40 bis unter 60 m² 10,39 € 
60 bis unter 80 m² 10,16 € 
80 bis unter 100 m² 10,79 € 
100 bis unter 120 m² 10,08 € 
120 bis unter 140 m² 15,97 € 
Insgesamt 10,47 € 
Unbekannt 
Unter 40 m² 11,24 € 
40 bis unter 60 m² 9,72 € 
60 bis unter 80 m² 8,99 € 
80 bis unter 100 m² 8,88 € 
100 bis unter 120 m² 10,86 € 
120 bis unter 140 m² 8,83 € 
Insgesamt 9,73 € 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021,*freifinanziert, nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften.

Anhang 
 
135 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 54: Umzugsgründe – kleinräumige Betrachtung 
(Hinweis: Mehrfachnennungen möglich) 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021

Anhang 
 
136 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Mülheim Süd-West | Bericht | Juli 2021 
Tabelle 55: Umzugsgründe – differenziert nach Haushaltstypen 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2021

ALP Institut für Wohnen 
und Stadtentwicklung GmbH 
 
Schopenstehl 15 | 20095 Hamburg 
 
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Fax:  +49 (0) 40 – 3346476-99 
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