Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – (Aufstellungs- und Offenlagebeschluss)

Punkt 35: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
(Aufstellungs- und Offenlagebeschluss) 
 (V-Nr. 2018/0117) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen.  
  
Gegenstimmen: AfD und UWIGA

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Teil A: Städtebauliche Begründung 
1.  Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis ....................................................... 5 
2.  Rechtsgrundlagen .................................................................................................................. 6 
3.  Bebauungsplanverfahren ...................................................................................................... 6 
4.  Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ................................................ 6 
5.  Planungsrechtliche Situation ............................................................................................... 7 
5.1  Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 ......................................... 7 
5.2  Flächennutzungsplan....................................................................................................................... 8 
5.3  Landschaftsplan ............................................................................................................................... 8 
5.4  Bebauungsplan/ Fluchtlinienplan ................................................................................................. 10 
6.  Städtebauliche Rahmenbedingungen ............................................................................... 10 
6.1  Lage des Plangebiets und derzeitige Nutzung .......................................................................... 10 
6.2  Denkmalschutz ............................................................................................................................... 11 
6.3  Verkehrserschließung .................................................................................................................... 11 
6.4  Immissionen .................................................................................................................................... 12 
6.5  Ver- und Entsorgung ...................................................................................................................... 12 
6.6  Schutzgebiete und Biotopschutz ................................................................................................. 12 
6.7  Wasserwirtschaftliche Belange .................................................................................................... 13 
6.8  Altstandort / Altlasten ..................................................................................................................... 13 
6.9  Kampfmittelbelastung .................................................................................................................... 14 
7.  Städtebauliches Konzept .................................................................................................... 15 
7.1  Nutzungskonzept ............................................................................................................................ 16 
7.2  Soziale Wohnraumförderung ........................................................................................................ 17 
7.3  Freiraumkonzept............................................................................................................................. 17 
7.4  Erschließungskonzept ................................................................................................................... 17 
7.5  Energiekonzept ............................................................................................................................... 18 
8.  Wasserwirtschaftliche Belange .......................................................................................... 18

Inhalt   Seite 3 
   
9.  Altlasten (Altstandorte/Altablagerungen) ......................................................................... 18 
10.  Verkehr ................................................................................................................................... 20 
11.  Schallschutz .......................................................................................................................... 20 
12.  Erschütterung ....................................................................................................................... 23 
13.  Klimaschutz ........................................................................................................................... 24 
14.  Artenschutzrechtliche Beurteilung .................................................................................... 25 
15.  Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung ........................................... 26 
16.  Biodiversität .......................................................................................................................... 26 
17.  Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ...... 27 
17.1  Art der baulichen Nutzung ............................................................................................................ 27 
17.2  Flächen für soziale Wohnraumförderung ................................................................................... 28 
17.3  Maß der baulichen Nutzung ......................................................................................................... 29 
17.4  Zulässige Grundfläche (gemäß § 19 BauNVO) ......................................................................... 30 
17.5  Zulässige Geschossfläche (gemäß § 20 BauNVO) .................................................................. 30 
17.6  Höhe baulicher Anlagen ................................................................................................................ 31 
17.7  Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen ...................... 31 
17.8  Bauweise ......................................................................................................................................... 32 
17.9  Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen ...................................................... 32 
17.10  Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen sowie Nebenanlagen............................................... 33 
17.11  Ein- und Ausfahrten ....................................................................................................................... 33 
17.12  Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ................................................................................................... 34 
18.  Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von 
Boden, Natur und Landschaft ............................................................................................. 34 
18.1  Niederschlagswasserversickerung .............................................................................................. 34 
18.2  Dachbegrünung .............................................................................................................................. 34 
18.3  Überdeckung von Tiefgaragendecken ........................................................................................ 34 
18.4  Entwicklung von Sandrasenflächen ............................................................................................ 35 
18.5  Artenschutzmaßnahmen (Vögel, Fledermäuse und Insekten) ................................................ 35 
19.  Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ................................. 36

Inhalt   Seite 4 
   
19.1  Bedingte Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB (Baureihenfolge und dauerhafter 
Erhalt des Schallschutzes) ........................................................................................................... 37 
20.  Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und 
sonstigen Bepflanzungen ................................................................................................... 37 
20.1  Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern ........................................................... 37 
20.2  Anpflanzen einer freiwachsenden Hecke ................................................................................... 38 
20.3  Flächen zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern .................................................................... 38 
20.4  Grundstücksfreiflächen .................................................................................................................. 38 
21.  Inhalt und Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ......................... 39 
21.1  Dachform ......................................................................................................................................... 39 
21.2  Staffelgeschosse ............................................................................................................................ 39 
21.3  Technische Dachaufbauten .......................................................................................................... 39 
21.4  Einfriedungen .................................................................................................................................. 39 
21.5  Gemeinschaftlich genutzte Nebenanlagen ................................................................................ 39 
21.6  Werbeanlagen ................................................................................................................................ 40 
22.  Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften ..................................... 40 
23.  Hinweise ................................................................................................................................. 40 
24.  Regelungen des Durchführungsvertrages (werden im weiteren Verfahren ggf. 
ergänzt) .................................................................................................................................. 40 
25.  Planungsstatistik .................................................................................................................. 41 
26.  Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen ............................................................ 41 
Teil B: Umweltbericht 
Der Umweltbericht folgt als eigenes Dokument im Anschluss an Teil A der Begründung.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 6 
 
   
2. Rechtsgrundlagen 
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. der Bekanntmachung vom 03.11.2017(BGBl. I S. 3634) 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 
3786)  
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) 
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 15. Januar 2011 (GVBl. I S. 46, 
180) zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 15.12.2016 (GVBl. S. 294) 
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches  i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I S. 
259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 23.03.2017 (GVBl. S. 36) 
Hess. Gemeindeordnung (HGO)  i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 15.09.2016 (GVBl. S. 167) 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt ge-
ändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 15.09.2017 (BGBl. I S. 3434) 
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)  i.d.F. vom 
20.12.2010 (GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 17.12.2015 
(GVBl.  S. 607) 
Hess. Wassergesetz (HWG)  i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch 
Gesetz vom 28.09.2015 (GVBl. I S. 338) 
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211). 
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zu-
letzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 18.07.2017 (BGBl. I S. 2771) 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung  (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I 
S. 94), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 08.09.2017 (BGBl. I S. 3370) 
3. Bebauungsplanverfahren 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan W 61 – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – wird im 
Normalverfahren nach §§ 2 ff. BauGB aufgestellt.  
Die öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhö-
rung gem. § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte in der Zeit vom 31.03.2017 bis einschließlich 02.05.2017. 
Der nächste Verfahrensschritt ist die öffentliche Auslegung des Entwurfs des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans mit Begründung und Umweltbericht (Teil B dieser Begründung) gem. § 3 
Abs. 2 BauGB.  
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in unmittelbarer Nähe des Darmstädter Haupt-
bahnhofes. Begrenzt wird das Gebiet im Norden von der Mercedes-Benz Niederlassung Darm-
stadt, im Osten von der Berliner Allee, im Süden vom Haardtring und im Westen vom Pfalzweg.  
Der Geltungsbereich umfasst in der Gemarkung Darmstadt Flur 17 die Flurstücke 1/59, 1/112, 
1/113, 1/114, 1/115, 1/116, 64/67, 64/68, 67/6, 115/1. Insgesamt umfasst der Geltungsbereich 
eine Fläche von rund 2,42 ha.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 11 
 
   
Abb. 7: Gebäude und Nutzungen im Plangebiet (Bestand) 
Im Plangebiet befinden sich noch Gebäude der ehemaligen Gewerbenutzung durch die Nähr-
mittelwerke W. Engel GmbH. Diese bestehen aus ehemaligen Werkstätten und einer Haus-
meisterwohnung im Norden, ehemaligen Büro- und Verwaltungstrakten mit drei und fünf Ge-
schossen im Osten sowie einem daran anschließenden ehemals als Produktionshalle genutz-
ten Gebäude mit drei Geschossen. Einzig die Büro- und Verwaltungsgebäude werden noch 
genutzt (durch eine Bildungseinrichtung), die restlichen baulichen Anlagen stehen leer. Außer-
dem befindet sich im Westen noch eine eingeschossige Lagerhalle (ehemals Stolze GmbH), 
die im südlichen Teil derzeit durch ein Fitnessstudio genutzt wird und im Nordteil ebenfalls leer 
steht, bzw. mit einer Interimsnutzung durch die Mercedes-Benz-Niederlassung belegt ist. 
6.2 Denkmalschutz 
An der Nordostfassade des Gebäudes Berliner Allee 7 befindet sich ein Relief des Künstlers 
Eberhard Schlotter. Das 1954 an der Fassade des Gebäudes der Firma „Nährengel" entstan-
dene Werk ist ein wichtiger Bestandteil des künstlerischen Gesamtwerkes Schlotters. Das Mo-
saik wurde aus Trümmerschutt und Natursteinscherben geschaffen.  
Es befindet sich auf der Nordostecke des Hauses Berliner Allee 7 und ist ein Kulturdenkmal 
gem. § 2 Abs. 2 Hessisches Denkmalschutzgesetz: Schlotter-Relief.  
6.3 Verkehrserschließung 
Die Erschließung des Plangebiets ist aufgrund der zentralen Lage innerhalb Darmstadts als 
sehr gut zu bewerten. Es bestehen sehr gute Anbindungen an die überregionale Verkehrsinfra-
struktur (Bundesautobahnen, Schienennetz). 
Motorisierter Individualverkehr (MIV) 
Das Plangebiet ist im Osten von der Berliner Allee und im Süden vom Haardtring erschlossen. 
Wenige hundert Meter weiter nördlich mündet die Berliner Allee in die Rheinstraße (B 26), über 
die die überregionalen Verkehrswege angesteuert werden können. Die Zufahrt zu den Auto-
bahnen A 67 (Richtung Mainz, Wiesbaden), A 672 und A 5 (Frankfurt, Heidelberg) befinden 
sich in 1,5 km Entfernung Richtung Westen.  
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) 
Die ÖPNV-Erschließung ist durch den nahen Hauptbahnhof, die Haltestelle "Berliner Allee" 
(Straßenbahnlinien 1, 2, 4/5, 9 und die Buslinien F, H) sowie die Haltestelle "Hochschule West" 
(Buslinien R, K59, K62) gewährleistet. 
Der Hauptbahnhof Darmstadt (Fernzüge, Regionalz üge, S-Bahn) liegt in unmittelbarer Nähe 
nördlich des Plangebiets in rund 600 m Entfernung. Mit dem Bus ist man in 3 Minuten am 
Bahnhof, zu Fuß dauert es ca. 8 Minuten.  
Am Bahnhof befinden sich eine große Park+Ride-Anlage sowie ein Fahrradparkhaus. Bis zum 
Frankfurter Hauptbahnhof (Anschluss an den Fernverkehr) fährt man mit der Regionalbahn  
oder dem ICE ca. 20 Minuten. 
Darüber hinaus befindet sich die Haltestelle „Berliner Allee“ an der Rheinstraße in ca. 300 m 
Entfernung, die von den Straßenbahnlinien 1, 2, 4, 5 und 9 sowie von den Buslinien F und H 
angefahren wird. 
Zusätzlich erreicht man in ca. 500 m Entfernung die Bushaltestellen Hochschule West und 
Hochschule, die von den Buslinien 40, R sowie H angesteuert werden. Somit sind viele Ziele

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 12 
 
   
vom Plangebiet aus mit dem ÖPNV ohne Umsteigen erreichbar, auch nachts und am Wochen-
ende. Der ÖPNV-Anschluss des Plangebietes ist als bestmöglich zu bezeichnen. 
 
Fuß- und Radverkehr 
In der Wissenschaftsstadt Darmstadt besteht ein umfangreiches und gut ausgeschildertes 
Radverkehrsnetz. Auf dem Haardtring und der Be rliner Allee verlaufen Radrouten. In wenigen 
Minuten ist man am Hauptbahnhof, an dem sich auch ein Fahrradparkhaus befindet. Der Fuß-
weg beträgt 550-650m. 
Auch für den Fußgängerverkehr ist das Plangebiet gut erschlossen. Der Pfalzweg im Westen 
stellt eine zusätzliche Verbindung für Fußgänger und Radfahrer abseits der Hauptverkehrs-
straßen dar. 
6.4 Immissionen 
Auf das Plangebiet wirken sowohl Schallimmissionen aus Verkehrslärm (Bahn- und Straßen-
verkehrslärm) sowie Schallimmissionen aus Gewerbelärm (Gewerbeflächen in der Umgebung) 
ein.  
Für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 61 wurde ein schalltechni-
sches Gutachten erstellt, in dem ein Schallschutzkonzept sowohl für den Verkehrs-, als auch 
den Gewerbelärm erarbeitet wurde (siehe auch Kap. 11. Schallschutz). 
6.5 Ver- und Entsorgung 
Im Haardtring sind bereits Leitungen vorhanden. Die bestehenden Gebäude in der Umgebung 
des Plangebietes sind an die Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen. Der Anschluss an 
das bestehende Ver- und Entsorgungsnetz ist möglich. Hierzu müssen die jeweiligen Netze 
ausgebaut / ergänzt werden. 
Das Schmutzwasser wird an vier Stellen in die bestehenden Kanäle eingeleitet. Zwei davon be-
finden sich im Pfalzweg, eine im Haardtring und eine in der Berliner Allee. Da die bestehenden 
Mischwasserkanäle nur eine Nennweite von DN300-350 aufweisen, ist diese Aufteilung not-
wendig, um den Kanal nicht hydraulisch zu überlasten. 
6.6 Schutzgebiete und Biotopschutz 
Im Plangebiet und auf den angrenzenden Flächen sind nach derzeitigem Stand keine ausge-
wiesenen Schutzgebiete der folgenden Kategorien vorhanden: 
‐ Gebiet von gemeinschaftlicher Bedeutung nach der Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie der 
EU (FFH-Gebiet) 
‐ Europäisches Vogelschutzgebiet 
‐ Naturschutzgebiet 
‐ Naturdenkmal 
‐ Geschützter Landschaftsbestandteil 
Im Plangebiet sind keine geschützten Biotope gemäß § 30 BNatSchG vorhanden. Am südlich 
angrenzenden Haardtring ist die dort vorhandene Baumallee als Biotop (§ 30 BNatSchG i.V.m. 
§ 13 HAGBNatSchG) geschützt. Dies ist bei der Planung zu beachten (bei den Zufahrten in das 
Plangebiet).

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 13 
 
   
6.7 Wasserwirtschaftliche Belange 
Das Plangebiet liegt nicht in einem Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiet.  
Es liegt auch weder in einem Überschwemmungsgebiet noch in einem überschwemmungsge-
fährdeten Gebiet. Es sind auch keine Übersch wemmungsgebiete im Umfeld des Plangebietes 
ausgewiesen. 
Das Plangebiet liegt nicht in einem Wasserschutzgebiet. Wasserschutzgebiete liegen in bis zu 
ca. 3,5 km in südwestlicher Richtung sowie 5,4 km in nord/nordwestlicher Richtung vom Unter-
suchungsgebiet entfernt.  
Der Grundwasserflurabstand im betroffenen Gebiet wird mit 20-25 m unter GOK geschätzt 
(gemäß hydrologischem Kartenwerk Hessische Rhein- und Mainebene (Stand Oktober 2015).  
Grundwasserschutz und –neubildung, Wasserhaushalt 
Im Juni und August 2016 wurden im Plangebiet Erkundungsarbeiten im Zuge der umwelttech-
nischen Standorteinschätzung mit abfalltechnischer Voruntersuchung des Aushubs durch die 
ITUS GmbH & Co. KG durchgeführt. 
Für das Stadtgebiet Darmstadt lassen sich verschiedene grundwasserhydraulische Areale ab-
grenzen. 
Die Granodiorite des Odenwaldes zählen zu den Kluftwasserleitern. Das Grundwasser wird im 
Allgemeinen aus südöstlicher und südlicher Richtung vom Odenwald herangeführt und in die-
sen Gesteinen in die Störungszonen, Klüften und Schichtfugen geleitet und gespeichert. 
An der Rheingrabenverwerfung sinkt der Grundwasserspiegel deutlich ab zu den Aquiferen des 
Quartärs (Porengrundwasserleiter). Im Quartär hat das Grundwasser eine ungestörte Fließrich-
tung von Osten nach Westen in Richtung des Rheins. 
Bis zur maximalen Untersuchungstiefe von ca. 8 m unterhalb der Geländeoberfläche wurde 
kein Grundwasser angetroffen.  
6.8 Altstandort / Altlasten 
Der Boden des Plangebietes wurde im Zuge einer umwelttechnischen Standorteinschätzung 
mit abfalltechnischer Voruntersuchung des Aus hubs durch die ITUS GmbH & Co. KG im Zeit-
raum von Juni bis August 2016 (Haardtring 3) sowie Oktober 2017 (Berliner Allee 7) hinsichtlich 
eventuell vorhandener Schadstoffeinträge untersucht, da die ehemals gewerblich genutzte Flä-
che unter anderem eine Betriebstankstelle, eine Waschanlage, eine Werkstatt sowie eine Dru-
ckerei (siehe auch Kap. 9. Altlasten) enthielt. 
Bestandsaufnahme 
Der oberflächennahe Untergrund des Plangebietes ist im Baubereich mit einer Mächtigkeit von 
durchschnittlich 0,9 m bis 3,7 m aufgeschüttet und bildet eine relativ ebene Fläche. Die aufge-
füllten Böden bestehen aus überwiegend grauen bis braunen, sandigen Kiesen sowie kiesigen, 
zum Teil schluffigen Sanden. Eingelagert sind häufig Schlacken, Ziegelreste und Bauschutt 
(Schicht 1). 
Unter den aufgefüllten Böden folgen 8 m bis 10 m mächtige Flugsande aus hellbraunen bis 
braunen schwach schluffigen Fein- bis Mittelsanden (Schicht 2).  
Im Liegenden der Flugsande schließen sich die über 50 m mächtigen Darmstädter Schuttke-
gelsedimente (Wechsellagerung von Sand, Ton und Kies) an. Die Grenze Quartär / Tertiär liegt 
ca. 100 m tief unter der Geländeoberkante. 
Haardtring 3

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 14 
 
   
Aus der chemischen Untersuchung der entnommenen Bodenproben sowie der Bodenluftunter-
suchungen, die unauffällige bzw. geringe BTEX- und LHKW-Befunde unterhalb der Prüfwerte 
ergaben, ist derzeit keine Sanierungsrelevanz bzw. kein weiterer Handlungsbedarf abzuleiten.  
Zudem wurden Proben der Oberflächenbefestigungen aus Verbundsteinpflaster untersucht und 
erhöhte elektrische Leitfähigkeit sowie leicht erhöhte Chloridbefunde festgestellt. Dementspre-
chend ergibt sich aus der abfalltechnischen Einstufung die Einbauklasse Z 1.1.  
Für die aufgefüllten Böden der Schicht 1 liegen abfalltechnische Voreinstufungen in die Ein-
bauklassen Z 1.1, Z 2 sowie Deponieklasse DK 1 vor, da erhöhte PAK- EPA festgestellt wur-
den sowie stellenweise (Probe KRB 1/CP 1) Schwermetalle (Blei, Kupfer, Zink) und MKW. 
Die gewachsenen Böden der tiefer liegenden Schicht 2 wurden in die Einbauklasse Z 0 einge-
ordnet, da bis auf leicht erhöhte Nickelbefunde unauffällige bzw. geringe Befunde festgestellt 
wurden. 
Allerdings können lokale Kontaminationen unterhalb der gegebenenfalls noch vorhandenen 
Tankanlagen, Altleitungen und tiefer reichenden Auffüllungen nicht ausgeschlossen werden. 
Berliner Allee 7 
Mit Ausnahme der Fremdbestandteile der aufgefüllten Schicht ergab die organoleptische Über-
prüfung des Bohrguts (aufgefüllte und gewachsene Böden) unauffällige Befunde. Die Ergeb-
nisse der PID-Messungen am Bohrgut zeigten unauffällige Werte von 0,0 ppm. 
Die Untersuchung von Einzel- sowie organoleptisch zusammengestellten Mischproben auf für 
den Standort relevante Parameter wie MKW, PAK-EPA und Schwermetalle ergaben weitge-
hend unauffällige bzw. geringe Befunde und entsprechend keine Prüfwertüberschreitungen 
(gem. BBodSchV bzw. Merkblatt ALEX 02).  
Zur Absicherung der unauffälligen PID-Messungen wurden Bodenluftproben entnommen und 
auf die Parameter LHKW und BTEX untersucht mit dem Ergebnis, dass unauffällige bzw. ge-
ringe BTEX- und LHKW-Befunde unterhalb der Prüfwerte vorliegen. 
Dementsprechend ist aus umwelttechnischer Sicht kein weiterer Handlungsbedarf für den Un-
tersuchungsbereich abzuleiten. Hinweise auf sanierungsrelevante Bodenbelastungen liegen 
nicht vor 
Für die aufgefüllten Böden der Schicht 1 liegen weitgehend unauffällige Befunde vor mit der 
abfalltechnischen Voreinstufung in die Einbauklassen Z 0. Die gewachsenen Böden der tiefer 
liegenden Schicht 2 wurden in die Einbauklasse Z 0 eingeordnet.  
Auf Grundlage der Untersuchungsergebnisse sind für die angetroffenen Böden keine Sanie-
rungsrelevanz und kein weiterer Handlungsbedarf abzuleiten.  
Lokale Kontaminationen im Bereich der Bestandsbebauung und ggf. vorhandener Gruben so-
wie ggf. tieferreichenden Auffüllungen sind nicht auszuschließen. Die bei der Baufeldfreima-
chung anfallenden Aushubmaterialien können umwelttechnisch weiter untersucht werden. 
Bodenfunktion, Eingriff 
Als Folge der Bebauung in den Stadt- und Industriegebieten sowie des Straßen- und Kanal-
baus sind im Darmstädter Stadtgebiet die natürlichen Bodenverhältnisse bspw. durch Aufschüt-
tungen vielfach gestört oder großflächig verändert und anthropogen überformt. 
6.9 Kampfmittelbelastung 
Nach einer Auswertung des hessischen Kampfmittelräumdienstes vom 27.06.2016 liegt der 
Geltungsbereich des Bebauungsplans in einem Bombenabwurfgebiet. Dementsprechend muss

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7.2 Soziale Wohnraumförderung 
In Darmstadt gibt es einen großen Bedarf an sozial geförderten Wohnungen, um auch Haus-
halte bedienen zu können, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen kön-
nen und auf Unterstützung angewiesen sind. 
In frühzeitiger Abstimmung mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt wurde beschlossen, dass 
25 % der Bruttogeschossfläche, als geförderter Wohnungsbau errichtet werden (siehe auch 
Kap. 17.2 Flächen für soziale Wohnraumförderung).  
Zur Sicherung dieser Maßnahmen werden auch Regelungen im Durchführungsvertrag getrof-
fen. 
7.3 Freiraumkonzept 
In seiner durchgängigen Gestaltung verleiht der Freiraum dem Quartier eine urbane und 
gleichzeitig grüne Prägung. Seine Grundstruktur folgt der Orthogonalität des Städtebaus. Der 
Freiraum ist den Radfahrern und Fußgängern vorbehalten und bietet somit eine besondere 
Aufenthaltsqualität. Mit Ausnahme von Feuerwehr- und Rettungsfahrzeugen, sowie der öffentli-
chen Abfallentsorgung bleibt das Quartier oberirdisch autofrei. 
Durch die zueinander versetzt stehenden Baukörper entwickeln sich Wege und Plätze in ab-
wechslungsreicher Raumabfolge. Das Zentrum des Quartiers wird durch drei kleine Plätze de-
finiert, die sich von den Wegen gestalterisch absetzen. Spiel- und Aufenthaltsangebote verlei-
hen den Plätzen einen nachbarschaftlichen, kommunikativen Charakter. 
Vor den Gebäuden der Mikro-Apartments wie auch vor den beiden Riegelbauten werden Grün-
flächen angeordnet, die einen Abstand zu den Wegeflächen gewährleisten. Ihre boden-
deckende Bepflanzung aus Stauden und Gräsern besteht aus einer Auswahl aus attraktiven 
und gleichsam pflegeleichten Arten. Darüber hinaus entstehen offene, baumbestandene Ra-
senflächen, was der transparenten städtebaulichen Prägung des Quartiers entspricht. Das Ge-
biet ist von unterschiedlichen Freiräumen geprägt: private Gärten, halböffentliche Bereiche so-
wie Bereiche mit öffentlichem Charakter. Dadurch dass oberirdisch nicht geparkt werden kann, 
entstehen attraktive Grün- und Freiflächen. 
7.4 Erschließungskonzept 
Erschlossen wird das Projektgebiet durch den Haardtring, der im Süden des Gebietes verläuft.  
Die innere Erschließung des Gebietes erfolgt über ein Wegesystem, das ringförmig durch das 
Gebiet führt. Es ist nur für Fußgänger, Radverkehr sowie Feuerwehr, Krankenwagen begeh- 
bzw. befahrbar. 
Stellplätze werden nahezu ausschließlich unterirdisch geschaffen. Im östlichen Bereich der 
gewerblichen Gebäude können oberirdisch einige Stellplätze, insbesondere für Kunden, ange-
ordnet werden. 
Unterhalb der Wohngebäude werden zwei Tiefgaragen errichtet, die mit den Untergeschossen 
der Wohngebäude verbunden sind und in denen die benötigten Bewohnerstellplätze nachge-
wiesen werden. 
Auf diese Art werden oberirdische Freiflächen als Grün- und Gartenflächen gesichert. Die Zu-
fahrt zu den Tiefgaragen erfolgt vom Haardtring aus (gemeinsame Ein- und Ausfahrt).

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 18 
 
   
7.5 Energiekonzept 
Es wird auf die energiefachrechtlichen Regelungen mit ihren Verpflichtungen zur Errichtung 
und Nutzung bestimmter erneuerbarer Energien verwiesen. Diese sind bei der Bauplanung und 
Bauausführung zu beachten und einzuhalten. Nach § 3 Abs. 1 des Erneuerbare-Energien-
Wärme-Gesetzes (EEWärmeG) beispielsweise werden die Eigentümer von Gebäuden, die neu 
errichtet werden, dazu verpflichtet, den Wärmeenergiebedarf des Gebäudes durch die anteilige 
Nutzung von erneuerbaren Energien zu decken. 
Im Zuge der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist zu dem sicherzustellen, dass bei der Errich-
tung und wesentlichen Änderung von Gebäuden ein bestimmter Standard an Maßnahmen zur 
Begrenzung des Energieverbrauchs von Gebäuden einzuhalten ist. Insofern werden hinsicht-
lich der Nutzung von erneuerbaren Energien sowie der Energieeinsparung keine weitergehen-
den Vorgaben in den Bebauungsplan aufgenommen, sondern auf die bestehenden gesetzli-
chen Regelungen in ihrer jeweils gültigen Fassung verwiesen. 
8. Wasserwirtschaftliche Belange 
Niederschlagswasser 
Das Niederschlagswasser der Dach- und Freiflächen wird gesammelt und dezentral auf dem 
Grundstück versickert. Es gelten die Anforderungen nach DWA-M 153 und DWA-A 138. Die 
Rückhalte- und Versickerungsanlage besteht aus Rigolenelementen, die Inspektionsöffnungen 
zur Wartung und Reinigung aufweisen.  
Sedimentationsschächte (Typ D24) schützen die Rigolen vor Verschlammung und gleichzeitig 
verfügen sie über eine Rückhaltevorrichtung für Leichtflüssigkeiten und eine DIBt-Zulassung.  
Es ist keine Drosselabgabe in den Mischwasserkanal vorgesehen. Die geplante Nutzung als 
Wohngebiet lässt erwarten, dass auf dem Grundstück nicht mit wassergefährdenden Stoffen 
umgegangen wird.  
Trinkwasser 
In der Berliner Allee befindet sich eine Wa sserhauptleitung DN200, von der eine Wasserleitung 
DN125 abzweigt und im Haardtring verläuft. Da der Trinkwasserbedarf mit 8,5 l/s für die DN125 
Leitung zu hoch ist, ist ein Anschluss an die Wasserhauptleitung in der Berliner Allee herzustel-
len.  
Löschwasser 
Durch den Anschluss an die Wasserhauptleitung ist dann auch sichergestellt, dass eine ausrei-
chende Versorgung des Gebiets mit Löschwasser gegeben ist (96 m³/h). Hierbei ist jedoch eine 
Löschwasserübergabestelle im Osten des Grunds tücks vorzusehen, welche als 10 m³ Zisterne 
ausgeführt wird. An dieser Zisterne schließt sich ein separates Löschwassernetz an, über wel-
ches die Oberflurhydranten auf dem Grundstück versorgt werden.  
Hinsichtlich der Notwendigkeit und Erläuterung der getroffenen Festsetzungen ist der „Fachbei-
trag zur Entwässerung“ von der Dr. Ing. Schmidt-Bregas Ingenieurgesellschaft mit Stand 
27. Oktober 2017 heranzuziehen. 
9. Altlasten (Altstandorte/Altablagerungen) 
Angaben aus dem Altflächen-Informationssystem (ALTIS)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 19 
 
   
Haardtring 3:  
Großhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (Stolze Küchen, bis 12/1999) mit einer Einstu-
fung in die Branchenklasse 1 (sehr geringes Gefährdungspotenzial) 
Berliner Allee 7:  
Druckerei (Brachat Brief, 07/1954 bis 04/1970) mit einer Einstufung in die Branchenklasse 5 
(sehr hohes Gefährdungspotenzial) 
Großhandel mit Bau- und Isolierstoffen (Gesellschaft für Bau- und Isolierstoffe, 06/1955 bis 
01/1973) mit einer Einstufung in die Branchenklasse 2 (geringes Gefährdungspotenzial) 
Großhandel mit Bau- und Isolierstoffen, Klebe- und Spachtelmassen (G.B.K. Gesellschaft für 
Bau- und Klebestoffe mbH, 01/1973 bis 04/1974) mit einer Einstufung in die Branchenklasse 2 
(geringes Gefährdungspotenzial) 
Berliner Allee 9:  
Herstellung und Vertrieb von Nährmitteln (Nährmittelwerke Werner Engel, 02/1953 bis 02/1972) 
mit einer Einstufung in die Branchenklasse 2 (geringes Gefährdungspotenzial) 
Nach den bisher vorliegenden Ergebnissen der durchgeführten orientierenden umwelttechni-
schen Bodenuntersuchungen für die Umweltmedien Boden und Bodenluft für die Grundstücke 
Haardtring 3 und Berliner Allee 7 – 9 in Darmstadt gemäß des 1. Berichtes vom 16.08.2016 der 
ITUS GmbH & Co. KG und des 2. Berichts vom 15.09.2016 (jeweils Haardtring 3), des 2. Be-
richts vom 24.08.2015 (Berliner Allee 7 bis 9) und den Ergebnissen der im Oktober 2017 im Be-
reich des Grundstücks Berliner Allee 7 (3. Bericht vom 26.10.2017) im Hinblick auf die Vornut-
zung mit einer Druckerei (siehe oben) in Abstimmung mit dem Regierungspräsidium Darmstadt 
veranlassten weiterführenden umwelttechnischen Untersuchungen ist derzeit für die Grundstü-
cke kein Sanierungsbedarf / kein weiterer Handlungsbedarf abzuleiten. Hinweise auf nutzungs-
bedingte Kontaminationen liegen auf Grundlage der Ergebnisse der durchgeführten Untersu-
chungen nach derzeitigem Untersuchungs- / Kenntnisstand nicht vor. 
Lokale Kontaminationen sind aufgrund der nur nach Archivunterlagen bekannten und nicht ge-
nau festzustellenden Lage der vorhandenen ehemaligen Anlagenteile, unmittelbar unterhalb 
der gegebenenfalls noch vorhandenen Tankanlagen, Altleitungen und Gruben sowie ggf. bei 
tieferreichenden Auffüllungen nicht vollständig auszuschließen.  
Im Zuge der Baufeldfreimachung und Baugrubenherstellung ist eine baubegleitende Sichtung 
und organoleptische Überprüfung der anstehenden Böden vorgesehen und zwar im Bereich 
der ehemaligen Gebäudeaufstandsflächen und der ehemaligen Tank-/ Abscheidersohl- und  
–böschungsbereiche. Bei organoleptisch auffälligen Befunden werden im Bedarfsfall weiterfüh-
rende umwelttechnische Untersuchungen (Probenentnahmen und chemische Untersuchungen) 
erforderlich. 
Hinsichtlich der Notwendigkeit und Erläuterung der getroffenen Festsetzungen ist die „Geo-
technische Standorteinschätzung, Umwelttechnische Standorteinschätzung mit abfalltechni-
scher Voruntersuchung des Aushub, Weiterführende umwelttechnische Untersuchungen“ von 
der ITUS GmbH & Co. KG vom 26. Oktober 2017, heranzuziehen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 20 
 
   
10. Verkehr 
Das Plangebiet am nördlichen Haardtring / Berliner Allee soll vorwiegend mit Wohnbebauung 
neu geordnet werden. Im Rahmen des planungsrechtlichen Verfahrens wurde zur Beurteilung 
der Leistungsfähigkeit des Haardtrings in Bezug auf das künftig ansteigende Verkehrsaufkom-
men ein verkehrliches Fachgutachten erstellt. Das Bauvorhaben „Berliner Carree“ auf dem süd-
lich des Haardtrings angrenzenden Areal wurde mit berücksichtigt. 
Derzeit ist der Haardtring mit ca. 7000 KFZ / Tag im Durchschnitt belastet. Der gesamte Neu-
verkehr soll in einer Tiefgarage mit ca. 500 Stellplätzen untergebracht werden. Die Zu- / Aus-
fahrt der Tiefgarage liegt versetzt zur Zu- / Ausfahrt der Planungen „Berliner Carree“ (Anbin-
dung Lebensmitteldiscounter). Beide Anbindungen können mit einem Linksabbiegestreifen 
ausgestattet werden – die Straßenraumbreite des Haardtrings lässt dies zu.  
Künftig muss mit einem Mehraufkommen von rund 1400 KFZ / Tag gerechnet werden, dies 
stellt eine „worst-case-Annahme" dar. Nennenswerte Auswirkungen auf den Verkehrsablauf 
entstehen lediglich bei der Einrichtung von Linksabbiegern in die Tiefgarage des Vorhabens 
bzw. versetzt in die Zu- / Abfahrt des Lebensmitteldiscounters auf der Gegenseite. 
Das umgebende Straßennetz kann das prognostizierte  Verkehrsaufkommen aufnehmen.  
Hinsichtlich der Notwendigkeit und Erläuterung der getroffenen Festsetzungen ist das „Fach-
gutachten Verkehr“ vom Planungsbüro von Mörner mit Stand vom Oktober 2017, heranzuzie-
hen. 
11. Schallschutz 
Auf das Plangebiet wirken folgende Geräuschquellen von außen ein: 
 Straßenverkehr (Berliner Allee, Haardtring), 
 Bahnverkehr (Strecke 3601) 
 Gewerbe (Mercedes-Niederlassung nördlich angrenzend und weitere Gewerbeflächen 
in der Umgebung). 
Hinzu kommen Geräuschquellen innerhalb des Plangebiets: 
 Gewerblicher Verkehr der geplanten Tiefgarage 
 Gewerbe-Nutzungen im Ostteil. 
Die Beurteilung der festgestellten Geräuscheinwirkungen erfolgt anhand der schalltechnischen 
Orientierungswerte nach Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 bzw. der Immissionsrichtwerte nach TA 
Lärm für Mischgebiete. 
Geräuscheinwirkungen durch Verkehrslärm 
Im Hinblick auf die Bahn gilt, dass der nächtliche Güterzug-Verkehr bestimmend für die Geräu-
schimmissionen des Schienenverkehrs im Plangebiet ist und maßgebend für die erforderlichen 
Maßnahmen zur Geräuschminderung im Westen und Norden. Dabei wurden im schalltechni-
schen Gutachten die Einwirkungen durch den Schienen- und den Straßenverkehr summarisch 
dargestellt und beurteilt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 21 
 
   
Während der Tageszeit wird im Innenbereich des Plangebiets der Orientierungswert für Ver-
kehr nach Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 von 60 dB(A) eingehalten, verbunden mit der entspre-
chenden Nutzbarkeit der geplanten Außenwohnbereiche ohne zusätzliche Maßnahmen zur Ge-
räuschminderung. 
Am Haardtring ergeben sich teils auch A ußenwohnbereiche, bei denen Beurteilungspegel von 
bis zu 64 dB(A) auftreten und somit leichte Überschreitungen von 4 dB auftreten. Dementspre-
chend wurde allgemein festgesetzt dass für die Außenwohnbereiche im Plangebiet bauliche 
Maßnahmen zu treffen sind, wenn der Beurte ilungspegel von 60 dB(A) tagsüber für Mischge-
biete überschritten wird. Auf diese schallabschirmenden Maßnahmen kann verzichtet werden, 
wenn im weiteren Planungsverlauf (z.B. Baugenehmigungsverfahren / Kenntnisgabeverfahren) 
zum Zeitpunkt der Genehmigung der Nachweis erbracht wird, dass die Orientierungswerte ein-
gehalten werden. Nachts liegen die Werte niedriger, bedingt durch die Riegelbebauung im 
Westen, welche den nächtlichen Bahngüterverkehr abschirmt. 
An der Riegelbebauung im Westen und Norden des Plangebiets treten sowohl tags als auch 
nachts Überschreitungen der Orientierungswerte auf. Die auf der Westseite vorgesehenen Mik-
ro-Apartments sind, bedingt durch die nahe gelegene Bahntrasse, besonders hohen Verkehrs-
geräuscheinwirkungen ausgesetzt. Insofern sind hier, auf Basis der Beurteilungspegel nachts, 
im Westen Maßnahmen zur Geräuschminderung erforderlich.  
Maßnahmen zur Geräuschminderung 
Da die zweihüftige Riegelbebauung im Westen und Norden des Plangebiets eine zwingend 
notwendige Maßnahme zur Geräuschminderung für das übrige Plangebiet darstellt, wird im 
Bebauungsplan festgesetzt, dass diese Bebauung (Baufelder 1 bis 3) zuerst zu realisieren ist. 
Die erforderlichen Maßnahmen zur Geräuschminderung sind auf die Nachtsituation abge-
stimmt, da nachts der höhere Minderungsbedarf besteht. Daher sind diese Maßnahmen hier 
auch für die Tageszeit funktionsfähig. Die baulichen Maßnahmen zur Geräuschminderung sind 
so ausgelegt, dass nachts in den Mikro-Apartments auf der Westseite der Riegelbebauung ein 
Rauminnenpegel von 35 dB(A) erreicht wird. 
Die von außen einwirkenden Beurteilungspegel (64 bis 75 dB(A) nachts) werden soweit ver-
mindert, dass vor den Fenstern der Aufenthaltsräume nachts der Beurteilungspegel von 48 
bzw. 50 dB(A) eingehalten wird. Dazu wird an den Westseiten der Baufelder 1 und 2 eine vor-
gelagerte geschlossene Fassadenebene realisiert, in der Loggien als Element der Ge-
räuschminderung integriert werden, mit dem nachfolgend aufgeführten Aufbau (Kapitel 19.1).   
Für die Loggien und die daran angrenzenden Mikro-Apartments werden zwei Alternativen für 
die Realisierung festgesetzt: 
 Alt. 1: Innerhalb der Loggia ist nachts der Beurteilungspegel von 48 dB(A) einzuhalten; 
Belüftung der angrenzenden Aufenthaltsräume kann über gekippt-offene Fenster erfol-
gen. 
 Alt. 2: Innerhalb der Loggia ist nachts der Beurteilungspegel von 50 dB(A) einzuhalten; 
Belüftung der angrenzenden Aufenthaltsräume erfolgt über ein mechanisches Lüf-
tungselement. 
Auf der Nordseite von Baufeld 1 (einhüftig) sind eine Laubengang-Erschließung oder eine 
schalltechnisch gleichwertige Konstruktion sowi e keine Fenster von Aufenthaltsräumen vorzu-
sehen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 22 
 
   
An der West- und Südseite von Baufeld 3 sind in den Bereichen außerhalb der Loggien die fol-
genden, bewerteten Schalldämm-Maße am Bau zu realisieren: 
 Westfassade: R’ w  54 dB 
 Südfassade: R’ w  51 dB. 
Als Teil des Schallschutzkonzepts befinden sich an der Nordseite der Baufelder 4 und 5 keine 
Fenster von Aufenthaltsräumen. Letztere sind vorrangig auf der geräuschabgewandten Südsei-
te angeordnet. Einige wenige befinden sich außerdem an der Ostseite von Baufeld 4 und der 
Westseite von Baufeld 5. 
Für die Aufenthaltsräume der sonstigen Baufeldbereiche (Ostseiten der Baufelder 1 bis 3, Ost-, 
Süd-, Westseiten der Baufelder 4 und 5, Baufelder 6 bis 12) gilt: Bei Überschreitung der schall-
technischen Orientierungswerte für Verkehr nach Beiblatt 1 der DIN 18005-1 für MI von 60 
dB(A) tags und 50 dB(A) nachts sind schalltechnisch geeignete, mechanische Lüftungseinrich-
tungen vorzusehen. Das heißt, die Schalldämmung mit Lüftungseinrichtung darf nicht schlech-
ter sein, als die Schalldämmung ohne Lüftungseinrichtung. Im Übrigen ist DIN 1946 zu beach-
ten. Die Lüftungseinrichtungen können im Bedarfsfall auch Teil des energetischen Gebäude-
konzepts sein. 
Aufgrund der zu erwartenden Frequentierung der geplanten Tiefgarage sind Maßnahmen zur 
Geräuschminderung erforderlich, die nachfolgend (in Kapitel 19.4 Emittenten innerhalb des 
Plangebietes) aufgeführt sind.  
Dort, wo im Bereich der Ein-/Ausfahrt der Tiefgarage der Maximalpegel von 65 dB(A) über-
schritten wird, sind in zum Schlafen geeigneten Räumen, also insbesondere Schlaf- und Kin-
derzimmern, schalltechnisch geeignete, mechanische Lüftungseinrichtungen vorzusehen (ana-
log zu den Maßnahmen in den sonstigen Baufeldbereichen, siehe oben). 
 
Geräuscheinwirkungen durch Gewerbe 
Gewerbliche-Emittenten außerhalb des Plangebiets werden im schalltechnischen Gutachten in 
die Untersuchung einbezogen und berücksichtigt: 
 die unmittelbar nördlich angrenzende Mercedes-Niederlassung, 
 das im Süden angrenzende, sog. Berliner Carree (Mischgebiet), 
 westlich und nordwestlich des Plangebiets gelegene Gewerbeflächen, für die zumeist 
Bebauungspläne existieren (W 42, W 15, W 15.2.1, W 15.2.3 und W 23). 
Die Gewerbe-Emittenten innerhalb des Plangebiets umfassen die Baukörper im Osten und den 
zugehörigen Verkehr der neuen Tiefgarage. 
Maßnahmen zur Geräuschminderung 
Tagsüber wird im Plangebiet der Immissionsrichtwert nach TA Lärm für Mischgebiete – 60 
dB(A) – eingehalten. Analoges gilt auch beim Kriterium für kurzzeitig einwirkende Pegelspitzen. 
Die Ergebnisse für die Nachtzeit zeigen im Norden des Plangebiets teilweise Überschreitungen 
des Immissionsrichtwerts nach TA Lärm für Mischgebiete – 45 dB(A) – von bis zu 8 dB.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 23 
 
   
Um den Richtwert einzuhalten, gibt es an der Nordseite der Baufelder 4 und 5 keine Fenster zu 
Aufenthaltsräumen. Diese werden stattdessen an der geräuschabgewandten Südseite ange-
ordnet. 
An der Ostseite von Baufeld 4 und der Westseite von Baufeld 5 befinden sich einige Fenster 
von Aufenthaltsräumen. Hier treten nachts Richtwertüberschreitungen von bis zu 6 dB auf. Den 
Richtwertüberschreitungen kann mit Prallscheiben vor den betreffenden Fenstern entgegenge-
wirkt werden, wenn der nachfolgend aufgeführte Aufbau umgesetzt wird. 
Die vorgenannten Maßnahmen erzielen ihre Wirkung unter der Voraussetzung, dass im ge-
werblich genutzten Ostteil des Plangebiets folgende flächenbezogene Schallleistungspegel 
LW“ eingehalten werden: 
 tags: L W“  55 dB(A)/m² 
 nachts: L W“ 37 dB(A)/m² 
Diese Grenzwerte sind im Bebauungsplan festgesetzt.  
Plangebiet als Emittent 
Aus den dokumentierten Ergebnissen gewerblicher  Einwirkungen im Plangebiet kann abgelei-
tet werden, dass das Plangebiet als Geräuschemittent in der Umgebung die Anforderungen der 
TA Lärm erfüllt. 
Schallschutzkonzept mit Anhang und gutachtliche Stellungnahme 
Für das Plangebiet wurde ein gesamtheitliches Schallschutzkonzept entwickelt, welches ein 
Maßnahmenpaket beinhaltet, dass einen städtebaulichen Ansatz mit Gebäudestellungen und  
-typologien (geschlossene Baustrukturen im Westen und Norden) sowie den Möglichkeiten ei-
nes aktiven Schallschutzes (vorgelagerte Fassade und Prallscheiben) kombiniert, um die ge-
sunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse auch unter schwierigen Bedingungen zu wahren und  
für eine wirksame Abschirmung der Geräusche von Bahntrasse und angrenzenden Gewerbe-
flächen zu sorgen (vgl. auch Kapitel 7. Städtebauliches Konzept und Anhang zum Schallgut-
achten - Argumente für das städtebauliche Gesamtkonzept unter dem Aspekt Schallschutz). 
Hinsichtlich der Notwendigkeit und Erläuterung der getroffenen Festsetzungen ist die „Gutacht-
liche Stellungnahme - Prognose der Geräuschimmissionen“ von ITA – Ingenieurgesellschaft für 
technische Akustik mbH mit Stand 6. Oktober 2017 und Ergänzungen vom 8. und 29. Novem-
ber 2017, heranzuziehen. 
12. Erschütterung 
Es wurden Erschütterungsmessungen durchgeführt (i-SECON August 2016), die zu dem Er-
gebnis kommen, dass bezogen auf ein Wohngebäude, das  gem. BauNVO in einem Gebiet 
steht, in dessen Umgebung weder vorwiegend gewerbliche noch vorwiegend Wohnnutzungen 
untergebracht sind, die Erschütterungsimmissionen tags im zulässigen Bereich, nachts im 
Grenzbereich der Norm-Vorgaben liegen. 
Hinsichtlich der Notwendigkeit und Erläuterung der getroffenen Festsetzungen sind die „Er-
schütterungsmessungen“ von i-SECON mit Stand 22. August 2016, heranzuziehen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 24 
 
   
13. Klimaschutz 
Im Rahmen des Klimagutachtens wurden die klimatischen Auswirkungen im Rahmen der bauli-
chen Entwicklung des Untersuchungsgebiets auf das Mikroklima im Plangebiet und der direk-
ten Umgebung sowie das Mesoklima der Gesamtstadt untersucht. 
Windfeld 
Westlich (Bahngleise) und östlich (Berliner Allee) des Untersuchungsgebietes grenzen Durch-
lüftungsbahnen an. Aufgrund ihrer geringen Barrierewirkung wurden verhältnismäßig hohe 
Windgeschwindigkeiten berechnet, die aus einem Kanalisierungseffekt resultieren. Im dichteren 
Quartier (Bauwerke / Baumgruppen), kommt es zu Windbremsungen sowie windstillen Berei-
chen und einer Reduzierung der Belüftungsintensität.  
Durch die künftig höhere Zahl der Bauwerke wurde für den Plan-Zustand des Untersuchungs-
gebiets eine geringere Windgeschwindigkeit berechnet als im Ist-Zustand.  
PET-Tagsituation 
Der Bewertungsindex PET dient zur Charakterisierung von Freiräumen auf Grundlage des sub-
jektiven Wärmeempfindens des Menschen (Biokl ima). Untersucht wurden die potenziell höchs-
ten Belastungsmomente (13 Uhr) sowie Belastung im Tagesmittel (10-18 Uhr).  
Es zeigt sich, dass das Untersuchungsgebiet zur Mittagszeit (13 Uhr) ein allgemein hohes 
thermisches Niveau aufweist, vor allem an den südlich exponierten Fassaden sowie stark ver-
siegelten Bereichen. Neutrale thermische Bedingungen finden sich in den schattigen Bereichen 
(Gebäude- und Vegetationsschatten).   
Im Tagesmittel (10-18 Uhr) wurde ein allgemein ni edriges thermisches Niveau festgestellt mit 
milderen Belastungskategorien. Hier weisen die Bereiche hohe Werte auf, die nahezu den ge-
samten Tag der direkten Sonneneinstrahlung ausgesetzt sind. 
Im Ist-Zustand hat das Vegetationsvolumen positive klimatische Wirkungen, was im stärker 
verdichteten Plan-Zustand mit großflächigen Wiesenflächen nicht in diesem Umfang festzustel-
len ist. Somit gibt es lokal Bereiche, die künftig stärker belastet werden, es werden aber auch 
Bereiche abgemildert. Die thermischen Veränderungen wirken sich dabei ausschließlich auf 
das Untersuchungsgebiet aus. Die angrenzende Umgebung ist nicht betroffen. 
Nächtliche Lufttemperaturen 
Zur Nachtzeit wurden Auswirkungen auf die angrenzende Umgebung festgestellt. Durch die 
geplante Bebauung kommt es im nördlichen Untersuchungsgebiet und dem benachbarten 
Mercedes-Gelände zu höheren Lufttemperaturen. Parallel kommt es im westlichen Bereich zu 
höheren Windgeschwindigkeiten und dadurch zu einer besseren Abkühlung. 
Mesoklimatische Ebene 
Das Untersuchungsgebiet liegt zwischen Belastungsbereichen mit der Empfehlung stadtklima-
tische Aufwertungsmaßnahmen durchzuführen und Räumen mit wichtigen Ausgleichsfunktio-
nen. Dies kann durch entsprechend qualitativ hochwertige Freiräume, einer angepassten Ge-
bäudeanordnung eingehalten werden. Von hoher Bedeutung ist auch der Erhalt des Quer-
schnitts der Durchlüftungsschneise im Westen (Bahngleise).

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 25 
 
   
Mikroklimatische Ebene 
Es sind vor allem lokale Klimaveränderungen im Untersuchungsgebiet zu erwarten und weni-
ger in der direkten Nachbarschaft. Die 13 Uhr Analysen des PET-Wertes zeigen hohe Werte in 
den Freiräumen, die nur mit Wiese als Vegetationsform belegt sind. Hier bietet sich die An-
pflanzung von schattenspendenden Bäumen und Str äuchern an, um bioklimatische Gunsträu-
me im Außenbereich zu schaffen. Im Tagesmittel zeigt sich eine ausgewogene Mischung zwi-
schen Sonnen- und Schattenphasen. 
Demnach sind folgende Empfehlungen zu beachten: 
 Keine Barrieren in der Durchlüftungsbahn 
 Querschnitt der Bahn möglichst erhalten 
 Abbau der lokalen Überwärmung durch geeignete Vegetation 
 Prüfung auf Ergänzung von schattenspendender Vegetation in den Freiräumen. 
 Minimierung von zusätzlich versiegelten Flächen auf das unabdingbare Maß 
 Verwendung von hellen Materialien bei der Auswahl von Pflaster- und Bodenbelägen 
Hinsichtlich der Notwendigkeit und Erläuterung der getroffenen Festsetzungen ist die „Klimati-
sche Untersuchung“ der INKEK GmbH, Institut für Klima- und Energiekonzepte mit Stand vom 
Juli 2017, heranzuziehen. 
14. Artenschutzrechtliche Beurteilung 
Im Rahmen einer artenschutzrechtlichen Prüfung nach § 44 BNatSchG (FRANZ – Ökologie 
und Landschaftsplanung Januar 2017) wurden die Bestandsgebäude systematisch auf Lebens-
raumstrukturen und Vorkommen planungsrelevanter Arten untersucht. Die artenschutzrechtli-
che Prüfung ist einschließlich der faunistischen Untersuchungen der Freiflächen und des Ge-
bäudebestandes im „Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag“ zum Bebauungsplan eingehend dar-
gestellt. 
Als Datengrundlage für die artenschutzrechtliche Prüfung wurden von Dezember 2015 bis Au-
gust 2017 faunistische Untersuchungen im Plangebiet und seinem näheren Umfeld durchge-
führt. Dabei wurden geschützte Arten bzw. Rote Liste-Arten aus den Tiergruppen Fledermäu-
se und Vögel festgestellt. Im Sinne der Naturschutzgesetzgebung relevant und damit ein be-
sonderer Gegenstand der artenschutzrechtlichen Prüfung sind insbesondere die folgenden Ar-
ten: 
Pipistrellus pipistrellus Zwergfledermaus (Schlafquartier) 
Serinus serinus  Girlitz (Brutvogel) 
Apus apus Mauersegler (Brutvogel)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 26 
 
   
Fledermäuse 
Die Fledermauserfassungen fanden an vier Abendbegehungen während der Dämmerungspha-
se (Ausflugsphase) statt. Es wurden Flugaktivitäten der zwei Arten Zwergfledermaus und Rau-
hautfledermaus festgestellt. 
Bei der Zwergfledermaus ist davon auszugehen dass sich das Schlafquartier in räumlicher Nä-
he befand, da sie an allen vier Untersuchungsabenden regelmäßig auftrat und das Plangebiet 
bereits in der frühen Dämmerungsphase beflog.  
Die Rauhautfledermaus ist eine wanderfreudige Ar t und beflog lediglich an einem Untersu-
chungsabend das Plangebiet. Es ist davon auszugehen, dass sie das Plangebiet nur als gele-
gentlicher Nahrungsgast aufsucht.  
Für das Vorkommen eines Fortpflanzungsquartiers im Plangebiet gibt es keine Hinweise. 
Vögel 
Im Plangebiet wurden fünf Vogelarten mit einem hessenweit ungünstigen Erhaltungszustand 
festgestellt, die einen höheren Schutzstatus besitzen. Es sind Mauersegler und Girlitz als Brut-
vögel sowie Stieglitz, Mehlschwalbe und Haussperling als Nahrungsgäste. 
Artenschutzrechtlich relevant ist vor allem das Vorkommen des Mauerseglers und des Girlitzes. 
Auch der Haussperling ist für das Plangebiet als ein potenzieller Gebäudebrüter anzusehen. 
Bei der Umsetzung der Planung liegen keine Verbotstatbestände gem. § 44 BNatSchG vor, 
wenn die nachfolgend aufgeführten Maßnahmen zur Vermeidung (siehe auch Kap. 18.5 Arten-
schutzmaßnahmen) umgesetzt werden. 
Hinsichtlich der Notwendigkeit und Erläuterung der getroffenen Festsetzungen ist die „Faunisti-
sche Untersuchung – Artenschutzrechtliche Prüfung § 44 BNatSchG“ von FRANZ – Ökologie 
und Landschaftsplanung mit Stand 2. März 2018, heranzuziehen. 
15. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung 
Die geplante Bebauung findet auf Flächen statt, die bereits im Bestand überwiegend bebaut 
oder versiegelt sind. Zudem sieht der Bebauungsplan einen gegenüber dem Bestand wesent-
lich höheren Anteil begrünter Flächen vor, auch wenn sie teilweise über der Tiefgarage oder 
auf Dachflächen liegen. Der vorhandene Baumbestand wird allerdings weitgehend beseitigt 
und durch Neupflanzungen ersetzt. In der Summe sind die geplanten Eingriffe in Natur und 
Landschaft aber als relativ gering zu bewerten. 
Die Eingriffs- und Ausgleichsbilanz zeigt, das s eine rechnerische Vollkompensation innerhalb 
des Plangebietes knapp erreicht wird. Bei einem Gesamt-Biotopwert des Plangebiets von etwa 
296.000 Wertpunkten errechnet sich nach der Bilanz ein Plus von 1.079 Punkten (siehe auch 
Teil B Umweltbericht Kap.9 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung). 
16. Biodiversität 
Biodiversität – die Vielfalt an Tier und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität – ist die 
essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für den Men-
schen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere Luft zum At-
men, fruchtbare Böden als gesunde Ernährungsgrundlage und Rohstoffe zur Herstellung von

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 27 
 
   
Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen wie sie z.B. der Klima-
wandel erfordert. Die Ökosystemdienstleistung der Natur ist von ökonomischer, sozialer und 
kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität ist deshalb eine 
gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für künftige Generatio-
nen sowohl im besiedelten als auch unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1 BNatSchG). Dies ist 
auch in der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess Ministerium für Umwelt, Kli-
maschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015) und deren Weiterentwicklung 
(Broschüre, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert.  
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat den Bericht zum Erhalt der Biodiversität in 
Darmstadt (V.-Nr. 2014/0014) am 12.02.2014 zur Kenntnis genommen.  
Auf Grundlage der vorliegenden Erkenntnisse wurden in diesem Bebauungsplan folgende 
Maßnahmen zum Schutz und zum Erhalt der Biodiversität getroffen,  
 Festsetzung von Artenschutzmaßnahmen siehe Ziff. I. 13.5 bis 13.10, 
 Dachbegrünung siehe Ziff. I. 13.2, 
 Überdeckung der Tiefgaragendecken siehe Ziff. I. 13.3, 
 Festsetzungen zu Sandmagerrasenflächen siehe Ziff. I. 13.4, 
 Anpflanzung und Erhalt von Bäumen siehe Ziff. I. 16.1, 16.2 und 17.1, 
 Flächen zum Anpflanzen einer freiwachsenden Hecke siehe Ziff. I. 16.3, 
 Grundstückfreiflächen siehe Ziff. I. 16.4 
17. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 
17.1 Art der baulichen Nutzung 
Es sind nur Nutzungen zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchfüh-
rungsvertrag verpflichtet.  
Gemäß § 12 Art. 3 Satz 2 BauGB ist im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bei 
der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben der Katalog des § 9 Abs. 1 BauGB und der 
BauNVO nicht bindend. Die Art der baulichen Nutzung wird entsprechend des städtebaulichen 
Konzeptes für die einzelnen Baufelder im Vorhabengebiet festgesetzt. 
Die starke Nachfrage nach Wohnraum in Darmstadt erfordert die Stärkung des Wohnrauman-
gebots. In gewerblich geprägten Gebieten, die als Wohnstandorte besonders geeignet sind, 
wird durch die Bauleitplanung eine Wohnnutzung ermöglicht. Daher sind im Vorhabengebiet 
Wohnnutzung sowie gewerbliche Nutzung, die das Wohnen nicht wesentlich stört, zulässig.  
Das Quartier wird künftig durch unterschi edliche, vielfältige Wohnnutzungen geprägt. Im Wes-
ten wird eine Riegelbebauung (Baufelder 1 bis 2) geplant, die hauptsächlich aus Mikro-
Apartments besteht und sowohl für studentisch es Wohnen (betrieben durch die i Live-Gruppe) 
konzipiert werden. Geplant ist eine Mietdauer von durchschnittlich zwei Jahren.  
In den Punkthäusern (Baufelder 6 bis 12) sind familienfreundliche Wohnungen angedacht. In 
den Baufeldern 3 bis 11 sind teilweise Wohnungen zu errichten, die mit sozialen Fördermitteln 
gefördert werden.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 28 
 
   
Dementsprechend sind in den Baufeldern 1 bis 12 ausschließlich für Wohnnutzungen und zu-
gehörige gemeinschaftlich genutzte Räume / Nutzungsbereiche, wie z.B. Waschraum, Event-
küche, Lounge, Fitnessraum, Dachterrasse zulässig.  
Als sinnvolle Ergänzungen zur Wohnnutzung sind zudem auch Räume für freie Berufe gemäß 
§ 13 BauNVO zulässig sowie der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Spei-
sewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, 
gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, um ein 
lebendige und vielfältige Quartiersnutzung zu ermöglichen. 
Baufeld 13 im Osten des Plangebiets ist ausschließlich für gewerbliche Nutzungen konzipiert. 
Für diesen Bereich gab es eine Vielzahl an Nutzungsperspektiven, von Erweiterungsflächen 
der Montessori-Schule, über neue Räumlichkei ten für die Darmstädter Polizei sowie die 
Darmstädter Verwaltung bis hin zu Büro- und Tagungsräumen der Wirtschaftsförderung. Um 
künftig ein breites Spektrum von Nutzungsstrukturen  für diesen Bereich zu sichern sind Büro-, 
Geschäfts- und Verwaltungsgebäude, der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- 
und Speisewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, 
soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie sonstige nicht störende Gewerbebetriebe 
zulässig.  
Das Vorhabengebiet soll als Wohnstandort entwickelt und ausgeprägt werden. Dementspre-
chend sind im gesamten Geltungsbereich Vergnügungsstätten und sonstige Gewerbebetriebe, 
die auf Darstellung oder Handlungen mit sexuelle m Charakter ausgerichtet sind, ausgeschlos-
sen. Diese würden den Bemühungen einer Gebietsaufwertung entgegenwirken. Aufgrund ihrer 
Nutzung, der Betriebszeiten und des damit zusammenhängenden Verkehrs, würden sie eine 
erhebliche Störung der Wohnnutzung nach sich ziehen sowie zu einer damit verbundenen ne-
gativen Strukturveränderung des Gebiets führen. 
17.2 Flächen für soziale Wohnraumförderung 
Die soziale Wohnraumförderung dient Haushalten, die sich am Markt nicht angemessen mit 
Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind.  
Zu diesem Zweck werden auf den in den Baufeldern 3 (Grundstück 2) und 4 bis 11 (Grund-
stück 1) zulässigen Wohnflächen Wohngebäude errichtet, die teilweise mit Mitteln der sozialen 
Wohnraumförderung sowie der Wohnraumförderung für mittlere Einkommen (50/50) gefördert 
werden können und entsprechend der Richtlinie der Wissenschaftsstadt Darmstadt zur Förde-
rung des Mietwohnungsbaus geplant werden. 
Dabei bezieht sich der Anteil der förderfähigen Geschossfläche in Baufeld 3 auf 25 % der Ge-
schossfläche von Baufeld 3 und 12, während der Anteil der förderfähigen Geschossfläche in 
den Baufeldern 4 bis 11 sich auf 25 % der Geschossfläche der Baufelder 4 bis 11 bezieht.  
Die Gebäude in den Baufeldern 1 und 2 bilden mit den Mikro-Apartments eine Sonderwohn-
form und werden in die Kalkulation nicht mit einbezogen, ebenso wie das Gewerbegebäude im 
Baufeld 13. 
Zur Sicherung dieser Maßnahmen werden auch Regelungen im Durchführungsvertrag getrof-
fen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 29 
 
   
17.3 Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird zum Zwecke der späteren flexiblen Grundstücksteilung je 
Baufeld festgesetzt. Es wird für die einzelnen Baufelder eine dem Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan entsprechende maximale Größe der Grundfläche (GR max) der baulichen Anlagen 
sowie eine maximale Größe der Geschossfläche (GFmax) festgesetzt.  
Zudem wird die folgende Berechnung anhand des Baugrundstücks, bzw. der überbaubaren 
Grundstücksfläche angegeben. Entsprechend der in der Planzeichnung und in den textlichen 
Festsetzungen angegeben Flächen ergeben sich folgende GRZ und GFZ Kennwerte: 
Geltungsbereich gesamt: ca. 24.200 m 2 
Überbaubare Grundstücksfläche (GR) gem. Hochbauplanung: ca. 8.450 m 2 
Festgesetzte max. zulässige, überbaubare Grundstücksfläche (GR): ca. 9.600 m 2 
Überschreitung der Grundfläche (GR) gem. Hochbauplanung: ca. 11.840 m 2 
Festgesetzte max. zulässige Überschreitung der Grundfläche (GR): ca. 12.150 m 2 
Geschossfläche gem. Hochbauplanung: ca. 44.200 m 2 
Festgesetzte max. Geschossfläche (GF): ca. 47.500 m 2 
GRZ I:  ca. 0,35 ; 0,40 
GRZ II:  ca. 0,84 ; 0,90  
GFZ:  ca. 1,83 ; 1,97                       
Grundstück 1: ca. 20.170 m 2 
Überbaubare Grundstücksfläche (GR) gem. Hochbauplanung: ca. 6.800 m2 
Festgesetzte max. zulässige, überbaubare Grundstücksfläche (GR): ca. 7.800 m 2 
Überschreitung der Grundfläche (GR) gem. Hochbauplanung: ca. 10.050 m2 
Festgesetzte max. zulässige Überschreitung der Grundfläche (GR): ca. 10.350 m 2 
Geschossfläche gem. Hochbauplanung: ca. 34.700 m2 
Festgesetzte max. Geschossfläche (GF): ca. 37.600 m 2 
GRZ I:  ca. 0,34 ; 0,39 
GRZ II:  ca. 0,84 ; 0,90  
GFZ:  ca. 1,72 ; 1,86 
Grundstück 2: ca. 4.030 m 2 
Überbaubare Grundstücksfläche (GR) gem. Hochbauplanung: ca. 1.650 m2 
Festgesetzte max. zulässige, überbaubare Grundstücksfläche (GR): ca. 1.800 m 2 
Überschreitung der Grundfläche (GR) gem. Hochbauplanung: ca. 1.790 m2 
Festgesetzte max. zulässige Überschreitung der Grundfläche (GR): ca. 1.800 m 2 
Geschossfläche gem. Hochbauplanung: ca. 9.500 m2 
Festgesetzte max. Geschossfläche (GF): ca. 9.900 m 2 
GRZ I:  ca. 0,41 ; 0,45 
GRZ II:  ca. 0,85 ; 0,89  
GFZ:  ca. 2,36 ; 2,46

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 30 
 
   
17.4 Zulässige Grundfläche (gemäß § 19 BauNVO) 
Die zulässige Grundfläche ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan durch Planeintrag im je-
weiligen Baufeld festgelegt. Terrassen werden auf die angegebene maximal zulässige Grund-
fläche angerechnet. 
Die zulässige Grundfläche kann auf Grundstück 1 durch Stellplätze mit ihren Zufahrten, Ne-
benanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberflä-
che, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird (Tiefgaragen) bis zu 10.350 m² 
überschritten werden.  
Die zulässige Grundfläche kann auf Grundstück 2 durch Stellplätze mit ihren Zufahrten, Ne-
benanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberflä-
che, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird (Tiefgaragen) bis zu 1.800 m² über-
schritten werden.  
Da der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach § 12 Abs. 3 BauGB nicht an die Baunut-
zungsverordnung gebunden ist, sind die im § 17 BauNVO genannten Obergrenzen nicht maß-
geblich. 
In Summe wird die in der Baunutzungsverordnung festgelegte Obergrenze für die erweiterte 
GRZ von 0,8 für Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und 
bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche leicht überschritten. Dies ist insbesondere 
durch die Tiefgarage begründet, die aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum in Darm-
stadt und der damit verbundenen hohen Dichte des Grundstücks, entsprechend groß dimensi-
oniert werden muss. Dadurch lassen sich die benötigten Stellplätze, bis auf die dem Gewerbe 
zugeordneten 16 oberirdischen, allesamt unterirdisch nachweisen. Dies wiederum sichert ober-
irdisch Freiräume, die für die Einwohner genutzt werden können. Die Tiefgaragen erhalten au-
ßerhalb der Baufenster eine Erdaufschüttung von ca. 1 Meter. Dadurch sind umfassende Be-
grünungsmaßnahmen möglich, die dazu beitragen den hohen Versiegelungsgrad zu kompen-
sieren. 
Die hohe Ausnutzung des Plangebietes ist zudem durch die zentrale und durch den ÖPNV äu-
ßerst gut angebundene Lage aus städtebaulichen Gründen vertretbar, da es ein besonders ho-
hes Potenzial als Wohnstandort besitzt. Zudem ist die zweihüftige Riegelbebauung im Westen 
an der Bahn aus Gründen des Schallschutzes notwendig. 
17.5 Zulässige Geschossfläche (gemäß § 20 BauNVO) 
Die zulässige Geschossfläche ist im Bebauungsplan durch Planeintrag für das jeweilige Bau-
feld festgelegt. Zur Begrenzung und besseren Steuerung werden die Flächen von Aufenthalts-
räumen in anderen Geschossen, die nicht Vollgeschosse sind, einschließlich der zu ihnen ge-
hörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände in die Geschossfläche 
eingerechnet. 
Die Flächen von Terrassen, Loggien und Balkonen werden auf die Geschossfläche gemäß 
BauNVO nicht angerechnet. 
Da der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach § 12 Abs. 3 BauGB nicht an die Baunut-
zungsverordnung gebunden ist, sind die im § 17 BauNVO genannten Obergrenzen nicht maß-
geblich.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 31 
 
   
Die geplante Ausnutzung, die über den Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO liegt, dient vor 
allem der Schaffung von Wohnraum. Darüber hinaus ist die vorliegende Ausnutzung aus städ-
tebaulichen Gründen zu vertreten, da die umgebende Bebauung bereits im Durchschnitt 5 Ge-
schosse aufweist und die geplante Bebauung mit max. sieben Geschossen dem Quartier ein 
urbanes Erscheinungsbild verleiht. Durch die sehr gute ÖPNV-Anbindung ist es aus städtebau-
licher Sicht sinnvoll, an dieser Stelle ein dich tes Wohnquartier zu errichten und damit zugleich 
dem hohen Wohnungsbedarf der Wissenschaftsstadt Darmstadt Rechnung zu tragen. 
17.6 Höhe baulicher Anlagen 
Es gilt die durch Planeintrag festgesetzte maximale Außenwandhöhe (AH max). Die maximale 
Außenwandhöhe ist der obere Abschluss der Wand, gemessen vom Höhenbezugspunkt. Die 
Gebäudehöhen berücksichtigen zum einen die umgebende Bebauung, zum anderen wird aber 
auch beispielsweise mit der siebengeschossigen Riegelbebauung eine markante Raumkante 
zur Bahntrasse im Westen gesetzt. Die gewählten Gebäudehöhen haben darüber hinaus wich-
tige Auswirkungen zur Abschirmung der Außenwohnbereiche im Inneren des Plangebiets vor 
den emittierenden Nutzungen in unmittelbarer Nähe (z.B. Bahntrasse und Mercedes). 
Die maximale Außenwandhöhe darf durch untergeordnete Bauteile für technische Aufbauten 
überschritten werden, um die Errichtung solcher Aufbauten zu ermöglichen, damit  z.B. energe-
tische Gebäudekonzepte realisiert werden können. Eine Überschreitung der maximalen Au-
ßenwandhöhe ist zugunsten von notwendigen Aufzugsüberfahrten, Dachaufbauten und Ge-
bäude-Technikanlagen um maximal 3,0 m zulässig. 
Die Überschreitung wird insoweit eingeschränkt, als dass diese allseitig mindestens 1,5 m von 
der darunterliegenden Gebäudeaußenwand abrücken muss, um eine ansprechende Gestal-
tung der Dachlandschaft zu ermöglichen. Dies gilt nicht im Bereich von Laubengangerschlie-
ßungen (Baufelder 4 und 5). 
Der Höhenbezug liegt bei 131,90 m ü. NHN. 
17.7 Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen 
Im Kreuzungsbereich von Haardtring, Pfalzweg sowie Am Kavalleriesand soll eine effiziente 
Grundstücksausnutzung realisiert werden, die gleichzeitig für den Schallschutz erforderlich ist. 
Dementsprechend wird gemäß des städtebaulichen Konzepts die Abstandsfläche zwischen 
dem Gebäude in Baufeld 3 und dem Pfalzweg auf 0,3 H sowie die Abstandsflächen zwischen 
der Ostfassade des sechsgeschossigen Bereichs des Gebäudes im Baufeld 3 und der West-
fassade des Gebäudes im Baufeld 12 auf 0,25 H festgesetzt.  
Darüber hinaus wird durch die reduzierten Abstandsflächen mehr Fläche für Außenwohnberei-
che auf Grundstück 2 und gleichzeitig die aus Schallschutzgründen notwendige Gebäudetiefe 
des Gebäudes in Baufeld 3 gesichert. Somit werden zum einen ein besserer Schallschutz der 
Innenbereiche und zum anderen mehr Freiraumqualität an dieser Stelle ermöglicht.  
Die Reduzierung der Abstandsfläche ist zudem städtebaulich vertretbar, da westlich des Pfalz-
weges keine weitere Bebauung vorhanden ist und die Belichtung zwischen den Gebäuden in 
den Baufeldern 3 und 12 nicht behindert wird. 
Da sich im Bereich der Abstandsflächen der Gebäude in den Baufeldern 1 bis 13 Müllabstell-
flächen, Tiefgaragenrampen samt dazugehöriger Rampen sowie Zugänge zu der Tiefgarage im

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 32 
 
   
Untergeschoss befinden, wird festgesetzt, dass diese Anlagen innerhalb der Abstandsflächen 
eines Gebäudes errichtet werden dürfen.  
Dies ist zur Sicherung der Entsorgung, der Erschließung sowie des Brandschutzes innerhalb 
des Vorhabengebietes notwendig. 
17.8 Bauweise 
In den Baufeldern 1 bis 4 wird eine geschlossene Bauweise (g) festgesetzt, um die Gebäude in 
den Baufeldern 6 bis 13 im Innenbereich des Vorhabengebietes vor Lärmemissionen zu schüt-
zen, die von der Bahntrasse westlich des Pfalzweges ausgehen. Des Weiteren wird so in den 
westlichen und nördlichen Randbereichen des Plangebietes eine klare städtebauliche Raum-
kante gebildet.  
Im Baufeld 5 wird eine abweichende Bauweise ( a1) festgesetzt, in der Gebäude mit seitlichem 
Grenzabstand und Gebäudekörperlängen bis 70 m zu errichten sind. Durch diese Bauweise 
werden zum einen die Gebäude in den Baufeldern 6 bis 13 im Innenbereich des Vorhabenge-
bietes vor Lärmemissionen geschützt, die vom nördlich angrenzenden Gewerbegebiet ausge-
hen. Zum anderen wird der nördliche Bereich des Plangebietes städtebaulich gefasst und ein 
Übergangsbereich von der Mercedes-Niederlassung zum Plangebiet ausgebildet. 
Im Baufeld 13 wird eine abweichende Bauweise (a2) festgesetzt, in der Gebäude ohne seitli-
chen Grenzabstand an der Nordfassade und mit seitlichem Grenzabstand an den übrigen Sei-
ten und Gebäudekörperlängen bis 70 m zu errichten sind. Dadurch wird das Vorhabengebiet im 
Osten an der Berliner Allee städtebaulich gefasst und eine prägnante Raumkante gesetzt. 
In den Baufeldern 6 bis 12 wird eine offene Bauweise (o) festgesetzt. Dadurch wird der Innen-
bereich des Vorhabengebietes mit einer aufgelockerten Baustruktur gegliedert und öffnet sich 
zum Haardtring. Durch die versetzte Anordnung entstehen vielfältig nutzbare Freiflächen für die 
Anwohner und Blickbeziehungen in die umgebenden Quartiere werden ermöglicht.  
17.9 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die bauliche Ausführung weitgehend festgelegt, so-
dass zur Sicherung des städtebaulichen Konzeptes 13 Baufelder festgesetzt wurden. Die Bau-
felder umfassen die in der Hochbauplanung vorgesehenen Gebäude, sind jedoch etwas größer 
dimensioniert. Dadurch kann im weiteren Pl anungsprozess (bspw. Fachplanungen wie TGA- 
und HLS) auf Änderungen noch im geringen Maß reagiert werden. 
Um auch im weiteren Planungsprozess bspw. auf Veränderungen der Grundrissplanung rea-
gieren zu können dürfen die festgesetzten Baugrenzen durch Terrassen, Balkone und Loggien 
um bis zu 2,0 m überschritten werden. 
Das Baufeld 13 wurde entsprechend der bestehenden Gebäude an der Berliner Allee 7-9 und 
einem daran südlich angebundenen geplanten Neubau festgesetzt.  
Die Realisierungs- bzw. Ausführungsoption für den südlich angebundenen Neubau wird dabei 
offen gelassen, da die Errichtung des Neubaus noc h nicht eindeutig gesichert ist. Um im weite-
ren Planungsprozess flexibel handlungsfähig zu sein, wird der Neubau im Baufeld 13 zunächst 
planungsrechtlich gesichert. Näheres wird im Durchführungsvertrag geregelt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 33 
 
   
17.10 Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen sowie Nebenanlagen 
Um einen möglichst hohen Grad an Begrünung zu schaffen und den Versiegelungsgrad mög-
lichst gering zu halten, werden gemäß dem städtebaulichen Konzept die benötigten Stellplätze 
der Baufelder 1-13 in einer Tiefgarage untergebracht. Die Tiefgarage ist innerhalb des zeichne-
risch festgesetzten Bereiches sowie innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. 
Es werden lediglich 16 den gewerblich genutzten Gebäuden zugeordnete oberirdische Stell-
plätze geplant. Durch die Organisation des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage werden 
oberirdisch mehr Freiräume gesichert und das Quartiersbild autofrei gehalten.  
Im Nordosten des Vorhabengebietes an der Berli ner Allee sind für das Baufeld 13 auch oberir-
dische Stellplätze und zwar innerhalb der dafür zeichnerisch festgesetzten Flächen zulässig, da 
in diesem Bereich Gewerbenutzungen angesiedelt werden und die Notwendigkeit für oberirdi-
sche Stellplätze besteht. 
Zur Sicherung eines autofreien Quartiersbildes sowie möglichst großzügiger Freiräume sind 
Carports und Garagen unzulässig. 
Als Nebenanlagen sind nur Fahrradabstellanlagen, Müllabstellplätze und Gartenhütten zuläs-
sig.  
Um die Grundstücksfreiflächen aus städtebaul ich-ästhetischen Gründen von zusätzlichen Bau-
ten freizuhalten, sind Fahrradabstellanlagen und Müllabstellplätze nur innerhalb der Baugren-
zen, in der Tiefgarage und oberirdisch nur in den hierfür gekennzeichneten Flächen zulässig.  
Durch die zentrale Lage des Vorhabengebietes ist die Nutzung der Fahrräder besonders attrak-
tiv. Dementsprechend werden Fahrradstellplätze gut zugänglich untergebracht und zwar vor al-
lem innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und der Tiefgarage. Oberirdische Fahr-
radabstellflächen sind nur auf den dafür zeichnerisch festgesetzten Flächen zulässig sowie bis 
zu einer maximalen Anzahl von sieben Fahrrädern im Nahbereich der Hauseingänge. Aus-
nahmsweise können Fahrradabstellplätze auch im Bereich der festgesetzten Flächen für Müll-
abstellplätze untergebracht werden (vgl. Ziff. I. 9.3). 
Müllabstellplätze sind einzuhausen oder einzugrünen, um sie vor Einsicht und Sonneneinstrah-
lung zu schützen. Ausnahmsweise sind Müllabstellflächen auch an anderer Stelle im Bereich 
entlang des Pfalzwegs und des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes zulässig bei gleichbleibender 
Größe der Gesamtfläche aller Müllabstellflächen.  
Die Anzahl und das Raumvolumen von Gartenhütten werden begrenzt, um die Grundstücks-
freiflächen weitgehend von Nebenanlagen frei zu halten. Im Bereich entlang des Haardtrings 
und des Pfalzwegs sind keine Gartenhütten zulässig, um den vorhandenen Grünzug und den 
Alleecharakter nicht zu stören. Somit wird gewährleistet, dass Nebenanlagen eine untergeord-
nete Funktion innehaben und die raumbildende Gestalt von den geplanten Gebäuden gebildet 
wird. 
17.11 Ein- und Ausfahrten 
Im Bebauungsplan wird die Zufahrt zur Tiefgarage durch eine Ein- und Ausfahrt vom Haar-
dtring aus gesichert. Eine zweite Ein- und Ausf ahrt am Haardtring sichert die Zufahrt für Feu-
erwehr-, Rettungs- und Müllfahrzeuge. Eine dritte Ein- und Ausfahrt ist im Bereich der Berliner 
Allee festgesetzt, um die Erreichbarkeit der dortigen Stellplätze zu gewährleisten.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 34 
 
   
In den übrigen Bereichen sind Ein- und Ausfahrten unzulässig. Dies sichert auch einen minima-
len Eingriff in die bestehende Allee am Haardtring durch Überfahrung. 
17.12 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan gekennzeichneten Flächen sind mit einem Geh-, 
Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger zu belasten, um die Er-
schließung und Andienung des Vorhabengebietes zu sichern.   
18. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Bo-
den, Natur und Landschaft 
18.1 Niederschlagswasserversickerung 
Zur Schonung des Bodens und zur Entlastung der Abwasserkanäle soll Niederschlagswasser 
der Dach- und Freiflächen gesammelt und vollständig dezentral auf dem Baugrundstück, so-
weit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Belange entgegenstehen, 
versickert werden. 
18.2 Dachbegrünung  
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt fest, dass Flachdächer und flachgeneigte Dächer 
mit einer Neigung bis zu 5° und einer zusammenhängenden Fläche von mindestens 10 m 2 ex-
tensiv zu begrünen und dauerhaft zu erhalten sind. Die Dachbegrünungen sind zum einen ein 
Ausgleich für die von den neuen Gebäuden versiegelten Flächen (auch durch die Unterbauung 
mit der Tiefgarage) und zum anderen wirken sie sich positiv auf das Mikroklima aus und bieten 
Flächen zur Versickerung des Niederschlagswassers auf dem eigenem Grundstück. 
Die Vegetationsschicht muss eine Mindeststärke von 12 cm aufweisen. Dächer von Müllein-
hausungen (vgl. auch Textfestsetzung II. 5) müssen eine Vegetationsschicht von mindestens 
8 cm aufweisen. 
Dachterrassen, Dachöffnungen sowie Ein- und Aufbauten und deren Zuwegungen sind von der 
Verpflichtung zur Dachbegrünung ausgenommen, um eine Flexibilität in der architektonischen 
Ausgestaltung zu wahren. Dies gilt nicht für Solaranlagen, da Solarpanels aufgeständert mit ei-
ner Dachbegrünung kombiniert werden können.  
18.3 Überdeckung von Tiefgaragendecken 
Damit attraktive und bioklimatisch lokal wirksame Grünflächen ermöglicht werden, müssen die 
Dächer der nicht überbauten Tiefgaragen ebenfalls begrünt werden. Um eine intensive Be-
pflanzung mit Gehölzpflanzungen zu sichern, muss die Überdeckung eine Bodensubstrat-
schicht von mindestens 1,0 m im Mittel aufweisen. Im Bereich der Baumpflanzungen ist eine 
Bodensubstratschicht von min. 1,0 m einzuhalten. Im Bereich von Zugangs- und Wegeflächen 
muss eine Überdeckung von mindestens 0,6 m eingehalten werden. Der Höhenunterschied 
dient gleichfalls der Abgrenzung zwischen halböffentlichen Wegeflächen und privaten Gärten.  
So wird trotz der Nachverdichtung ein positiver Beitrag für den Naturhaushalt geleistet und ein 
optisch gutes Umfeld für die künftigen Bewohner geschaffen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 35 
 
   
18.4 Entwicklung von Sandrasenflächen 
Um Flächen mit besonderer Biotopfunktion zu schaffen, wird die Entwicklung von exponierten 
Rasenflächen als artenreicher Sandmagerrasen festgesetzt. Dadurch werden Grünstrukturen 
geschaffen, die im innerstädtischen Kontext ei nen höheren Beitrag zur Biotop- und Artenvielfalt 
leisten. 
Die Magerrasen insgesamt bieten einen Lebensraum auch für seltenere Insekten- und Vogelar-
ten. Gemessen an einem gartentypischen Zierrasen ist die zu erwartende Artenvielfalt bei Fau-
na und Flora höher. 
18.5 Artenschutzmaßnahmen (Vögel, Fledermäuse und Insekten) 
Da im Rahmen der Umsetzung der Planung v on einem Verlust des Lebensraums von ge-
schützten Vogel- und Fledermausarten ausgegangen werden muss, ist sowohl räumlich als 
auch zeitlich im Sinne einer Maßnahme zur Sic herung der kontinuierlichen ökologischen Funk-
tionalität ein Ausgleich vorzunehmen. Dies betrifft insbesondere die schützenswerten Arten 
Mauersegler, Girlitz und Zwergfledermaus. Durch entsprechende Festsetzungen von Ersatz-
quartieren soll ein funktionaler Ausgleich vorgenommen werden. 
Erhalt von Mauersegler-Niststätten 
 Erhaltung des nördlichen Traufbereichs des Gebäudes Berliner Allee 9 bei Umbau- / 
Renovierungsarbeiten 
 Ausführung der Arbeiten außerhalb der Brutzeiten zwischen 15. August und 15. April 
 Im Falle einer Beseitigung der Niststandorte sind fünf Mauerseglerkästen als Ersatz-
niststätten im nördlichen Traufbereich aufzuhängen oder in die Fassade einzubauen  
 Einsatz von Klangattrappen um eine Annahme des Quartierangebots zu gewährleisten  
 Ausführung der Schutzmaßnahmen, dass eine kontinuierliche Besiedlung durch den 
Mauersegler gewährleistet ist (CEF-Maßnahmen) 
Ersatz von Mauersegler-Niststätten 
 Fünf Mauerseglerkästen als Ersatzniststätten an geeigneten Fassadenbereichen in 
Baufeld 13 
 Einsatz von Klangattrappen um eine Annahm e des Quartierangebots zu gewährleisten 
 Ausführung als vorlaufende CEF-Maßnahme 
Ersatz für Fledermaussommerquartiere 
 Aufhängen/ Einbau von zehn Fledermauskästen innerhalb des Plangebietes 
Ersatz für Lebensraumverlust des Girlitzes 
 Funktionaler Ausgleich durch Anpflanzung einer freiwachsenden Hecke mit aus-
schließlich einheimischen Gehölzarten (vgl. Kapitel 20.2)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 36 
 
   
Schutz von Insekten 
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen nachtakt iver Insektenarten sind für die Außen-
beleuchtung ausschließlich nach unten abs trahlende Natriumdampf-Niederdrucklampen oder 
LED-Leuchtmittel mit maximal 3.000 Kelvin Farbtemperatur, Richtcharakteristik und unter Ver-
wendung vollständig gekapselter Lampengehäuse zulässig. 
Maßnahmen gegen Vogelschlag 
Zum Schutz der Vögel sind im Geltungsbereich bei großen transparenten Flächen, insbesonde-
re der aufgrund der Lärmfestsetzungen notwendigen festverglasten Schallschutzloggien an der 
westlichen Riegelbebauung, Maßnahmen zu treffen, die Vogelschlag verhindern.  
Dies können neben effektiven und geprüften Beklebungen auch entsprechende Schutzgläser 
mit unsichtbaren Reflektionen oder ähnlichem sein.  
19. Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
Im Plangebiet sind im Rahmen des erstellten Schallgutachtens an den geplanten Fassaden 
Lärmwertüberschreitungen sowohl durch Verkehrs- aber auch Gewerbelärmeinwirkungen fest-
gestellt worden, sodass ein gesamtheitliches Schallschutzkonzept erarbeitet wurde, um gesun-
de Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten (siehe auch Kap. 11. Schallschutz). 
Aufgrund der Verkehrslärmeinwirkung der westlich gelegenen Bahntrasse werden an den 
West, Süd- und Nordfassaden der Baufelder 1 und 2 vorgelagerte, geschlossene Loggien als 
Schallschutzelemente errichtet. Im Baufeld 3 sind ebenfalls an der West- und Südseite Loggien 
als Element der Geräuschminderung vor Fenstern von Aufenthaltsräumen zu realisieren. 
Darüber hinaus hat der Bahnverkehrslärm auch Überschreitungen an den Nordfassaden der 
Gebäude in den Baufeldern 1, 4 und 5 zur Folge. Zur Wahrung gesunder Wohn- und Arbeits-
verhältnisse sind Fenster von Aufenthaltsräumen an diesen Fassaden unzulässig.  
Im Norden grenzt an das Plangebiet das Areal  der Mercedes-Benz-Niederlassung Darmstadt 
an, von dem aus Immissionen auf das Plangebiet einwirken. Um einerseits den uneinge-
schränkten Betrieb der Gewerbefläche weiterhin zu gewährleisten und anderseits gesunde 
Wohnverhältnisse in den Baufeldern 4 und 5 zu schaffen, sind an der Ostfassade des Gebäu-
des im Baufeld 4 und der Westfassade des Gebäudes im Baufeld 5 Prallscheiben vorzusehen. 
Neben der Lärmeinwirkung durch angrenzende Gewerbeflächen wird auch innerhalb des Plan-
gebietes Gewerbelärm erzeugt. Dazu zählen zum einen die gewerblich genutzten Gebäude in 
Baufeld 13 aber auch das Verkehrsaufkommen welches durch die Gewerbenutzung erzeugt 
wird. Um diesen Lärmemittenten entgegenzuwirken wurden Festsetzungen zu schalltechnisch 
geeigneten Lüftungseinrichtungen, Begrenzungen des Schallleistungspegels der Gewerbege-
bäude im Osten sowie Minderungsmaßnahmen für technische Anlagen im Plangebiet, wie die 
Tiefgaragenzufahrt, aufgenommen. 
Aufgrund des Verkehrslärms der westlich gelegenen Bahntrasse und des Straßenverkehrs auf 
den beiden umgrenzenden Straßen sowie des Gewerbelärms im Norden wurde zusätzlich eine 
Festsetzung aufgenommen, dass offene Außenwohnbereiche wie Terrassen, Gärten, Spielflä-
chen usw. westlich, nördlich und südlich der Baufelder 1 bis 3 (an der Bahntrasse) sowie nörd-
lich der Baufelder 4 und 5 nicht zulässig sind.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 37 
 
   
Da auch kleinere Überschreitungen von 4 dB der Orientierungswerte für Verkehr an den Ge-
bäuden in den Baufeldern 11 und 12 am Haardtring auftreten, wurde zur Wahrung der Aufent-
haltsqualität im Freien festgesetzt, dass für die Außenwohnbereiche im Plangebiet bauliche 
Maßnahmen zu treffen sind, wenn der Beurteilungspegel überschritten wird. Auf diese schall-
abschirmenden Maßnahmen kann verzichtet werden, wenn im weiteren Planungsverlauf (z.B. 
Baugenehmigungsverfahren / Kenntnisgabeverfahren) zum Zeitpunkt der Genehmigung der 
Nachweis erbracht wird, dass die Orientierungswerte eingehalten werden.  
19.1 Bedingte Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB (Baureihenfolge und dauer-
hafter Erhalt des Schallschutzes) 
Die in Kapitel 19. beschriebenen Maßnahmen zum Schutz vor den einwirkenden Immissionen 
(siehe auch Textfestsetzungen Ziff. I. 14.) sind für die Zulässigkeit einer Wohnnutzung im Plan-
gebiet zwingend notwendig, da sonst gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht gewährleis-
tet sind, vor allem die geschlossene Riegelbebauung im Westen in den Baufeldern 1 – 3, die 
das Plangebiet vor dem Verkehrslärm der Bahntrasse abschirmen und die Riegelbebauungen 
in den Baufeldern 4 und 5 im Norden, die einen Schutz vor Gewerbelärmeinwirkungen bilden.  
Daher wird festgesetzt, dass eine Aufnahme der Wohnnutzung in den Baufeldern 6 bis 12 erst 
zulässig ist, wenn die Riegelbebauung (Rohbau mit geschlossener Fassade) in den Baufeldern 
1 bis 5 hergestellt und deren Lärmschutzfunktion dauerhaft gesichert ist. 
Eine frühere Inbetriebnahme ist zulässig, wenn durch einen schalltechnischen Nachweis im 
Rahmen des Bauantragsverfahrens oder als Auflage zur Baugenehmigung die Einhaltung der 
Immissionsrichtwerte nachgewiesen wird. 
Zur Sicherung dieser Maßnahmen werden auch Regelungen im Durchführungsvertrag getrof-
fen. 
20. Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchern 
und sonstigen Bepflanzungen 
20.1 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 
Die in der Planzeichnung festgesetzten Pflanzgebote für Bäume und Sträucher dienen der 
Gliederung und Begrünung der Straßenräume, zur Erhöhung des Grünanteils im Plangebiet 
sowie der Attraktivierung von Grün- und Freiräumen im Quartier. Die Baumbepflanzungen wir-
ken nicht nur Hitzeinseln im verdichteten Raum entgegen und verbessern das Mikroklima, son-
dern bieten auch Nist-, Nahrungs-, und Ruheplätze für Tiere. 
Die zur Pflanzung festgesetzten Bäume sind gemäß des qualifizierten Freiflächenplanes (La-
geplan Freianlagen; Lageplan Bepflanzung) als Laubbäume 1. bis 3. Ordnung anzupflanzen. 
Bei der Artenauswahl sind standortgerechte und nach Möglichkeit einheimische Arten zu ver-
wenden. 
Zur Gewährleistung eines Mindeststandards sind die Bäume unter Verwendung von geeigne-
tem, nährstoffreichem und gut durchlüftetem Bodensubstrat zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten 
und bei Verlust gleichwertig zu ersetzen. Es sind Baumscheiben von mindestens 6 m 2 Größe 
vorzuhalten.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 38 
 
   
Von den festgesetzten Pflanzstandorten mit den dazugehörigen Baumscheiben kann bis ma-
ximal 5 m abgewichen werden, wenn die weiteren Planungen dies erforderlich machen.  
Für sechs laut Planzeichnung im Bereich der Tiefgaragen festgesetzte Bäume sind ent-
sprechende Aussparungen in der Tiefgarage für den Bodenanschluss vorzusehen. Die Flä-
chengröße jeder Baumscheibe beträgt mindestens 12,5 m², wobei das Maß der Schmalseite 
2,0 m nicht unterschreiten darf. 
20.2 Anpflanzen einer freiwachsenden Hecke  
Im Rahmen des Artenschutzrechtlichen Fachbeitrags wurde das Vorkommen der geschützten 
und in Bäumen und Gebüschen brütenden Vogelart Girlitz festgestellt. Als ein funktionaler 
Ausgleich wird an der Nordgrenze des Plangebiets eine freiwachsende Hecke angelegt,  zu de-
ren Anpflanzung ausschließlich einheimische Gehölzarten vorgesehen werden, von welchen 
die meisten Früchte tragen, die unter anderem auch vom Girlitz gerne angenommen werden 
(siehe auch Kapitel 18.5 Artenschutz). 
20.3 Flächen zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern 
Der Erhalt vor allem von größeren Bäumen hat eine positive Wirkung auf Stadt- und Straßen-
bild und ist sowohl mit einer positiven Funktion im Naturhaushalt verbunden, als auch für das 
Kleinklima (Verschattung, Verdunstung) sowie die Bereitstellung von Lebensräumen für Tiere. 
Zudem bieten Bestandsbäume eine stadträumliche Wirkung, die mit Neupflanzungen erst nach 
mehreren Jahren erzielt werden kann. 
Dementsprechend wurde im Zuge des Bebauungsplanverfahrens ein qualifizierter Freiflächen-
plan erstellt und eine Bewertung des Baumbestandes innerhalb des Plangebietes vorgenom-
men. Erhaltenswerte Bäume in nicht überbauten Bereichen sind durch Planeintrag entspre-
chend gesichert. 
Um das Quartiersbild auch dauerhaft zu sichern, wurden Festsetzungen zum dauerhaften Er-
halt und Schutz gegen Beeinträchtigung sowie zum gleichwertigen Ersatz bei Verlust aufge-
nommen.  
20.4 Grundstücksfreiflächen 
Um eine angemessene Begrünung der Grundstücke zu sichern, sind Festsetzungen zur Be-
grünung der Grundstücksfreiflächen getroffen worden. Die privaten Grundstücksfreiflächen ha-
ben durch ihre Wohnungsnähe auch eine wichtige Funktion für die Freiraumerholung im Woh-
numfeld. 
Die nicht überbauten Grundstücksfreiflächen si nd gärtnerisch als begrünte Grundstücksfreiflä-
chen anzulegen und haben auch positive Wirkungen auf den Naturhaushalt. 
Mit den Festsetzungen soll eine  
 Grünordnerische Gestaltung des Stadtbildes, 
 Versorgung mit Freiräumen  
 Bereitstellung von Flächen für Retention von Niederschlägen,

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 39 
 
   
 Erhaltung / Bereitstellung von Böden mit Lebensraumfunktionen für die Tier- und Pflan-
zenwelt, 
 positive Auswirkung auf das Mikroklima, 
gesichert werden. 
Zuwegungen und teilversiegelte Flächen sind hiervon ausgenommen. 
21. Inhalt und Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 
21.1 Dachform 
Es sind ausschließlich Flachdächer mit einer Neigung von höchstens 5° zulässig, um eine zeit-
genössische Gestaltungs- und Bebauungsqualität zu sichern. Zudem eignen sich Flachdächer 
sowohl für eine  Dachbegrünung als auch für die Installation von Solaranlagen und erfüllen 
damit einen ökologischen Anspruch.   
21.2 Staffelgeschosse 
Entsprechend dem gestalterischen Gesamtkonzept ist in den Baufeldern 4 bis 12 ein Staffelge-
schoss zulässig. In den Baufeldern 4 und 5 hat das Staffelgeschoss mindestens an der Südsei-
te und einer weiteren Seite einen Rücksprung um min. 1 m. In den Baufeldern 6 bis 11 hat das 
Staffelgeschoss an zwei Gebäudeseiten einen Rücksprung um min. 2 m. Im Baufeld 12 hat das 
Staffelgeschoss an drei Gebäudeseiten einen Rücksprung um min. 2 m. 
Die Staffelgeschosse ermöglichen zum einen eine moderne Gestaltung der Baustruktur und 
zum anderen entstehen durch die unterschiedlichen und zueinander versetzten Rücksprünge 
vielfältige Freiräume mit urbanem Charakter und Blickbeziehungen. 
21.3 Technische Dachaufbauten 
Anlagen und Einrichtungen zur Nutzung der Solaranlagen sind auf den Dächern im gesamten 
Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in Verbindung mit der Dachbegrünung, zulässig, so-
dass die Dachbegrünung von diesen technischen Aufbauten nicht beeinträchtigt wird. Sie sol-
len mindestens einen Abstand von 1,5 m zur nächstgelegenen Außenwand bzw. Attika haben. 
21.4 Einfriedungen  
Entsprechend des 50er-Jahre Konzeptes von fließenden Freiräumen sind als Einfriedungen 
Hecken bis zu einer Höhe von 0,7 m mit integrierten Stabgitterzäunen zulässig. Dadurch wird 
das Plangebiet nicht von der Umgebung isoliert, gleichzeitig aber eine gewisse Privatsphäre 
der Bewohner in ihren Gärten geschaffen. 
21.5 Gemeinschaftlich genutzte Nebenanlagen 
Abfallsammelplätze sind mit einer Dachbegrünung zu versehen bspw. durch Pergolen, oder 
einzuhausen. Im Falle einer Einhausung sind die Wände zu begrünen. Dadurch sollen die Ab-
fallsammelplätze der direkten Sicht entzogen werden, um ein geordnetes städtebauliches Bild 
zu sichern (Die Festsetzung II 5.1 gilt nicht für Unterflursysteme).

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 40 
 
   
Zur Vermeidung von vielen einzelnen Nebengebäuden dürfen oberirdische Fahrradstellplätze 
nicht eingehaust werden.     
21.6 Werbeanlagen 
Um einen negativen Einfluss auf das architektonische und städtebauliche Erscheinungsbild zu 
verhindern sind Werbeanlagen nur am Gebäude (am Ort der Leistung) und nur in den Baufel-
dern 1 bis 3 sowie 11 bis 13 und nur zu öffentlichen Verkehrsflächen hin zulässig. Werbeanla-
gen mit grellem, wechselndem oder bewegtem Licht sowie Projektionen sind unzulässig. Die 
Steuerung der Werbeanlagen ist für das städtebauliche Erscheinungsbild des Straßenraums 
maßgeblich.  
22. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 
Das „Schlotter-Relief“ (Berliner Allee 7) ist ein Kulturdenkmal gem. § 2 Abs. 2 Hessisches 
Denkmalschutzgesetz (HDSchG) und ist als solches zu erhalten und pfleglich zu behandeln. 
Maßnahmen am und in der Umgebung eines unbeweglichen Kulturdenkmals bedürfen der Ge-
nehmigung der Denkmalschutzbehörde.  
23. Hinweise 
In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61 sind Hinweise aufgenommen worden, um 
planungsrelevante Informationen zum besseren Verständnis und zur Beachtung zur Verfügung 
zu stellen. 
24. Regelungen des Durchführungsvertrages (werden im weiteren Verfahren ggf. 
ergänzt) 
Mit dem Vorhabenträger wird gemäß § 12 Abs. 1 BauGB ein Durchführungsvertrag abge-
schlossen, in dem alle Maßnahmen und Fristen zur Realisierung des Vorhabens verbindlich 
geregelt sind. 
Folgende Regelungen werden im Durchführungsvertrag getroffen: 
- Tragung der Kosten 
- Fristen zur Durchführung des Vorhabens 
- 25% der BGF für geförderten Wohnungsbau 
- Optionale Realisierung des gewerblichen Neubaus im Baufeld 13 
- Kampfmittelräumung 
- Altlastsanierung 
- Anpflanzung von Bäumen, Hecken und Sträuchern, sowie dauerhafte Pflege und 
Erhaltung 
- Erhaltung und Baumschutz vorhandener Einzelbäume 
- Entwicklung von Sandrasenflächen 
- Dachbegrünung 
- Überdeckung von Tiefgaragendächern 
- Artenschutz: Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  Seite 41 
 
   
- Lärmschutzmaßnahmen 
- Fortbestand der Lärmschutzanlage (Sicherung und Interimslösung) 
- Niederschlagswasserversickerung 
25. Planungsstatistik 
Größe des räumlichen Geltungsbereichs:  ca. 24.200 m2  100,0 % 
Überbaubare Grundstücksfläche:  ca. 9.600 m 2    39,7 % 
Anzahl an neuen Wohneinheiten (WE): ca. 680 WE 
Anzahl an neuen Einwohnern (E): ca. 1.200 E 
26. Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen 
 Faunistische Untersuchung – Artenschutzrecht liche Prüfung § 44 BNatSchG (FRANZ – 
Ökologie und Landschaftsplanung, 2. März 2018) 
 Geotechnische Standorteinschätzung, Umwelttechnische Standorteinschätzung mit ab-
falltechnischer Voruntersuchung des Aushub, Weiterführende umwelttechnische Unter-
suchungen Berliner Allee 7 (ITUS GmbH & Co. KG 26. Oktober 2017)  
 Erschütterungsmessungen (i-SECON, 22. August 2016)  
 Fachgutachten Verkehr (Planungsbüro von Mörner, Oktober 2017) 
 Klimatische Untersuchung (INKEK GmbH, Inst itut für Klima- und Energiekonzepte, Juli 
2017) 
 Prognose der Geräuschimmissionen - Gutachtliche Stellungnahme (ITA – Ingenieurge-
sellschaft für technische Akustik mbH, 6. Oktober 2017 mit Ergänzungen vom 8. und 
29. November 2017) 
 Qualifizierter Freiflächenplan (RMP Landschaftsarchitekten, 8. Dezember 2017 mit Er-
gänzungen im Februar 2018) 
 Fachbeitrag zur Entwässerung (Dr. Ing. Schmidt-Bregas Ingenieurgesellschaft, 27. Ok-
tober 2017)

Datum: 02.03.2018 
 
 
 
 
 
 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 ´Nördlicher Haardtring / Berliner Allee´ 
 
 
Teil B  Umweltbericht 
gem. § 2a BauGB 
 
mit grünordnerischem Konzept 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
im Auftrag der 
 
 
Mainzer Aufbaugesellschaft mbH (MAG) 
Hechtsheimer Straße 37 
 
55131 Mainz 
 
 
 
 
 
Bearbeitung: 
 
FRANZ – Ökologie und Landschaftsplanung 
Dipl.-Biol. Dr. Horst Franz  
Heinrich-Delp-Straße 82  
64297 Darmstadt  
Tel.  06151 – 768 67

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 2 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
INHALT 
 
1. Einleitung 5 
1.1 Allgemeine Charakterisierung des Bebauungsplange biets 6 
1.2 Ziele und Inhalte des Bebauungsplans 6 
1.3 Allgemeine Beschreibung der umweltrelevanten Fes tsetzungen des Bebauungsplans 7 
1.4 Umweltschutzziele, gesetzliche und planerische Vor gaben und ihre Berücksichtigung- 
bei der Planaufstellung 8 
1.4.1 Gesetzliche Grundlagen 8 
1.4.2 Aussagen der Fachpläne 11 
1.4.3 Schutzgebiete 15 
1.4.3 Gesetzlich geschützte Biotope, Baumschutz 15 
 
2. Methodik der Umweltprüfung 16 
2.1 Beschreibung der Wirkfaktoren der Planung und Abg renzung des  
Betrachtungsraums (Wirkraum) 16 
2.2 Beschreibung der verwendeten technischen Verfahr en / angewandte Untersu-
chungsmethoden und Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung  
der erforderlichen Informationen 16 
 
3. Beschreibung des derzeitigen Umweltzustands und d er Umweltaus- 
wirkungen der Planung 17 
3.1 Schutzgut Mensch 17 
3.1.1 Immissionen im Plangebiet 17 
3.1.2 Mögliche Emissionen durch die geplanten Nutzungen  21 
3.1.3 Naherholung, Freizeitnutzungen 22 
3.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und Lebensräume 23 
3.2.1 Biotoptypen und Vegetation 23 
3.2.2 Fauna 29 
3.3 Schutzgut Fläche und Boden 30 
3.3.1 Bodenfunktionen, vorsorgender Bodenschutz, Fläch enverbrauch 30 
3.3.2 Bodenbelastungen 32 
3.3.3 Kampfmittel 34 
3.4 Schutzgut Wasser 35 
3.4.1 Grundwasser, Regenwasserversickerung 35 
3.4.2 Sachgerechter Umgang mit Abwässern 37 
3.5 Schutzgut Klima 37 
3.6 Schutzgut Landschaft 39 
3.7 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter 40 
3.8 Erhebliche Umweltauswirkungen während der Bauph ase 40

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 3 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
3.9 Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Schut zgütern bzw.  
Umweltbelangen 41 
3.10 Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsa me und effiziente Nutzung  
von Energie 41 
3.11 Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonst igen Plänen,  
insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts 41 
3.12 Zusammenfassende Bewertung der Umweltauswirkunge n des Vorhabens 42 
 
4. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustande s bei Durchführung  
und bei Nichtdurchführung (Nullvariante) der Planung 43  
 
5. Ergebnis der Prüfung anderweitiger Planungsmöglich keiten 43 
 
6. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum A usgleich nachteiliger 
Auswirkungen 44 
6.1 Maßnahmen zum Schallschutz 44 
6.2 Rechtlich gebotene Maßnahmen zum Artenschutz 47 
6.3 Sonstige umweltbezogene Maßnahmen 49 
 
7. Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erhebliche n Auswirkungen  
bei der Durchführung des Bebauungsplans auf die Umwelt (Monitoring) 55 
 
8. Grünordnerisches Konzept 56 
 
9. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung 61 
 
10. Artenschutzrechtliche Prüfung (§ 44 BNatSchG) 64 
 
11. Schutzgebiete nach Naturschutzrecht, gesetzlich g eschützte Biotope 68 
 
12. Geschützte Bäume 70 
 
13. Allgemein verständliche Zusammenfassung 72 
 
14. Verwendete Gutachten, Karten, Planungen 77 
 
 
Abbildungen und Tabellen 
Abb. 1 Auszug aus dem Regionalplan Südhessen (2010) 11 
Abb. 2 Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Da rmstadt (2006) 12 
Abb. 3 Auszug aus dem Landschaftsplan der Stadt Darmst adt – Leitbildkarte (2004) 13 
Abb. 4 Auszug aus dem Landschaftsplan der Stadt Darmst adt – Entwicklungskarte (2004) 14 
Abb. 5 Standorte von Niststätten des Mauerseglers im Pla ngebiet (2016) 47 
Abb. 6 Allee am Haardtring (nördliche Baumreihe) 68

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 4 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Tab. 3-1 Baumbestand im Plangebiet 27 
Tab. 12-1 Geschützte Bäume im Plangebiet 71 
 
 
Anhang 
Tab. EA:  Rechnerische Eingriffs- und Ausgleichsbilan z 
Plan 1: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung, Bio toptypen (Bestand) 
Plan 2:  Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung, Bi otoptypen (Planung - Vegetationsflächen) 
Plan 3:  Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung, Bi otoptypen (Planung – Gebäude und befestigte 
Flächen) 
Plan 4:  Bäume (Bestand) 
Plan 5:  Grünordnerisches Konzept

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 5 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
1. Einleitung 
 
Mit der Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 61 ´Berliner Allee / Nördlicher 
Haardtring´ soll in attraktiver Stadtlage ein neues Quartier mit gemischter Wohn- und Büronut-
zung entwickelt werden. Gleichzeitig wird der Standort städtebaulich arrondiert. Wichtige beste-
hende Grünverbindungen zwischen der Innenstadt und dem Westwald (über den Haardtring 
südlich des Plangebiets) sowie der Nord-Süd-Grünzug entlang der Bahn sind eine Rahmenbe-
dingung der Planung. 
Das Bebauungsplangebiet liegt in der westlichen Stadtrandzone; es ist ein Bestandteil des städ-
tebaulichen Entwicklungsschwerpunktes ‚Weststadt‘. 
Das Plangebiet umfasst die Liegenschaften Haardtring 3 und Berliner Allee 7-9. Die Grundstü-
cke sind von unterschiedlichen gewerblichen Nutzungen geprägt. Von diesen befinden sich al-
lerdings große Teile seit vielen Jahren im Leerstand. 
 
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist gemäß § 2 Abs.4 Satz 1 BauGB für die Belange des 
Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchzuführen. Sie dient der Feststellung der umweltbe-
zogenen, abwägungsrelevanten Belange nach allgemeinem Kenntnisstand. Die Umweltbelange 
und ihre Berücksichtigung in der Bauleitplanung sind in § 1 Abs. 6 Nr. 7 bzw. § 1a BauGB dar-
gelegt. Die Ergebnisse der Umweltprüfung werden gemäß § 2a BauGB in einem Umweltbericht 
dargelegt. Die Methodik der Umweltprüfung und die inhaltliche Gliederung des Umweltberichts 
folgt Anlage 1 BauGB. 
Der Umweltbericht wird nach den Maßgaben der frühzeitigen Trägerbeteiligung nach § 4 Abs. 1 
BauGB erstellt. Die Textgliederung folgt weitgehend der Anlage 1 zum § 2 Abs. 4 BauGB. 
Für die Bebauungsplanung wurden Fachgutachten und Fachplanungen erarbeitet, deren um-
weltrelevante Ergebnisse in den Umweltbericht übernommen sind. Verweise im Text auf diese 
Gutachten und Planungen sind mit [Nr.] gekennzeichnet. In Kap. 14 sind die verwendeten Do-
kumente aufgeführt. 
Der Umweltbericht bildet gem. § 2a BauGB einen gesonderten Teil der Begründung zum Bau-
leitplan. 
 
Die Bearbeitung des Umweltberichts und der grünordnerischen Belange erfolgte bis zum 31. 
Juli 2017 durch die Arbeitsgemeinschaft Dipl.-Ing. Neuhann & Kresse GbR, Freie Landschafts-
architekten und FRANZ – Ökologie und Landschaftsplanung (beide Darmstadt). Nach dem Aus-
scheiden von Andreas Neuhann aus dem Berufsleben oblag die Federführung nur noch bei 
dem letztgenannten Büro.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 6 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
1.1 Allgemeine Charakterisierung des Bebauungsplang ebiets 
 
Das Bebauungsplangebiet liegt mit etwa 2,4 ha Größe am Rande des sog. Verlegerviertels. Es 
stellt sich derzeit als heterogenes Gewerbegebiet mit älterem Gebäude und Baumbestand dar. 
Im Westen liegen ein Fitness-Studio und eine Lagerhalle, die zwischenzeitlich von der Daimler 
AG als Reparaturwerkstätte genutzt wird. Im Osten liegt das Betriebsgelände der ehemaligen 
Nährmittelwerke Werner Engel GmbH. Nach Aufgabe der Nährmittelproduktion in den 1970er 
Jahren gab es nur noch Interimsnutzungen für Teilbereiche. Heute befindet sich wird das Ge-
lände vollständig im Leerstand. 
Das Plangebiet grenzt im Norden an gewerblich genutzte Flächen (Niederlassung Daimler AG), 
im Westen und Süden an die die Straßen Berliner Allee und Haardtring. Westlich verläuft die 
Rad- und Fußwegeverbindung Pfalzweg und die Trasse der Bahnstrecke Darmstadt-Heidel-
berg/Mannheim. 
Das Gebiet liegt sehr verkehrsgünstig in Autobahn- und Bahnhofsnähe. 
 
Das Gelände liegt in einer Höhe von etwa 131,5 müNN. Das nach Westen gerichtete Gefälle ist 
sehr gering. 
Nach der Naturräumlichen Gliederung von KLAUSING [1] gehört das Plangebiet innerhalb des 
Nördlichen Oberrheintieflandes zu der naturräumlichen Haupteinheit (225) Hessische Rhein-
ebene und Untereinheit (225.9) Griesheim-Weiterstädter Sand. 
 
 
1.2 Ziele und Inhalte des Bebauungsplans 
 
Der Vorhabensträger plant im Gebiet die Entwicklung eines innerstädtischen Wohnstandorts. Im 
Ostteil des Gebiets sind zusätzlich Büronutzungen vorgesehen. Ein vorrangiges Ziel ist die Wie-
dernutzbarmachung der Gewerbebrachen, die über die Hälfte des Plangebiets einnehmen. 
Damit wird dem hohen Wohnraumbedarf in Darmstadt Rechnung getragen. 
 
Städtebauliche Strukturdaten: 
Größe des räumlichen Geltungsbereichs: ca. 24.200 m 2 
Maximal zulässige überbaubare Grundstücksfläche: ca. 9.6 00 m2 
Anzahl an neuen Wohneinheiten:  ca. 680 
Anzahl an neuen Einwohnern:  ca. 1.200

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 7 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
1.3 Allgemeine Beschreibung der umweltrelevanten Fests etzungen des Bebau-
ungsplans 
 
Im Bebauungsplangebiet werden 13 Baufenster mit insgesamt 9.400 m2 Grundflächen in zwei 
Mischgebieten (MI) festgesetzt. 
Die Umweltthemen Schallschutz, Artenschutz, Bodenverunreinigungen, Wasserhaushalt und 
Klimaschutz wurden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens als potenziell besonders kon-
fliktträchtig erkannt.  
Zur Lösung möglicher Konflikte und zur Erarbeitung einer guten Planung wurden zu den einzel-
nen Umweltthemen Fachgutachten erstellt. Deren Planungsempfehlungen wurden weitgehend 
als Festsetzungen in den Bebauungsplan und als Darstellungen in den qualifizierten Freiflä-
chenplan übernommen. 
 
So werden zur Vermeidung von Lärmbelastungen hohe Anforderungen festgesetzt (Riegelbe-
bauung im Westen mit zweiter Fassadenebene, Schalldämmmaße, Schallschutzfenster, schall-
gedämmte Innenraumbelüftung, Schallleistungspegel für Gewerbeflächen u.a.). 
Für die geschützten Arten bzw. Tiergruppen Fledermäuse, Mauersegler und weitere Vogelarten 
werden Ersatzhabitate geschaffen. 
Regenwasser wird vollständig im Gebiet versickert. 
Trotz dichter Bebauung wird der Grünflächenanteil erhöht, was dem Arten- und Klimaschutz, 
dem Wasserhaushalt und dem Landschaftsbild zugute kommt. Dazu wird die geplante Tiefga-
rage zur Schaffung neuer Grünflächen in Teilbereichen mit 1 m Substrat überdeckt. 
Mögliche Bodenverunreinigungen oder Kampfmittelreste wurden untersucht, ohne dass gravie-
rende Befunde gemacht wurden. Hierzu werden im Bebauungsplan Hinweise gegeben. 
 
Die themenbezogene Einzeldarstellung der Maßnahmen bzw. Festsetzungen im Bebauungs-
plan ist den Kap. 3 und 6 zu entnehmen.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 8 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
1.4 Umweltschutzziele, gesetzliche und planerische Vorgab en und ihre Berück-
sichtigung bei der Planaufstellung 
 
1.4.1 Gesetzliche Grundlagen 
 
(1)  Bau- und Naturschutzrecht 
Der § 1a des Baugesetzbuchs verweist auf die Berücksichtigung von Umweltzielen und auf die 
Anwendung einschlägiger Vorschriften zum Umweltschutz bei der Aufstellung von Bauleitplä-
nen. 
Die Aufstellung eines Bebauungsplans führt in der Regel zu Eingriffen in Natur und Landschaft 
bzw. bereitet mögliche Eingriffe vor. Über deren Behandlung ist gemäß § 18 Abs. 1 BNatSchG 
nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zu entscheiden (§ 1 Abs. 6 Nr. 7, § 1a, § 2 Abs. 4 
BauGB). 
Grundsätzlich verpflichtet der Gesetzgeber in § 15 BNatSchG jeden Verursacher eines Ein-
griffs, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen, zu mindern 
oder auszugleichen, soweit dies zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes und der Land-
schaftspflege erforderlich ist (Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsgebot). 
Dabei sind auch die artenschutzrechtlichen Belange zu berücksichtigen (§ 44 BNatSchG). 
>> Berücksichtigung im Bebauungsplan:  Infolge der Neustrukturierung des Gebietes, das im 
Bestand auch langjährige Brachen und sonstige ungenutzte Flächen enthält, kommt es zu 
Eingriffen in den Naturhaushalt. Negative Umweltauswirkungen bleiben dabei weitgehend 
auf das Plangebiet beschränkt, und sie können überwiegend ausgeglichen werden. 
 
(2)   Arten- und Biotopschutz im Naturschutzrecht 
Der Arten- und Biotopschutz ist unter besonderer Berücksichtigung nationaler und europäischer 
Rechtsgrundlagen zu berücksichtigen (v.a. Schutz besonders oder streng geschützter Tier- und 
Pflanzenarten gemäß § 44 BNatSchG, Schutz von Biotopen gemäß § 30 BNatSchG sowie von 
Natura 2000-Gebieten gemäß § 33 BNatSchG). 
>> Berücksichtigung im Bebauungsplan:  Die Belange des Arten- und Biotopschutzes werden 
geprüft und berücksichtigt. Für unvermeidbare Verluste wird ein funktionaler Ausgleich ge-
leistet. 
 
(3)  Bodenschutzrecht 
Das Baugesetzbuch fordert in § 1a Abs. 2 den sparsamen sowie schonenden Umgang mit 
Grund und Boden (Bodenschutzklausel). Zur Verringerung zusätzlicher Flächeninanspruch-
nahme im Außenbereich wird der Innenentwicklung durch Nachverdichtung oder Revitalisierung 
ehemals genutzter Fläche der Vorrang gegeben. 
>> Berücksichtigung im Bebauungsplan:  Die Festsetzungen des Bebauungsplans folgen den 
Vorgaben der Bodenschutzklausel. Es werden innerstädtische Flächen mit geringer Ausnut-
zung in Anspruch genommen.

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Umweltbericht 9 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Nach § 1 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) sind „nachhaltig die Funktionen des Bodens 
zu sichern oder wiederherzustellen. Hierzu sind schädliche Bodenveränderungen abzuwehren, 
der Boden und Altlasten sowie hierdurch verursachte Gewässerverunreinigungen zu sanieren 
und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden zu treffen. Bei Einwirkungen auf 
den Boden sollen Beeinträchtigungen seiner natürlichen Funktionen sowie seiner Funktion als 
Archiv der Natur- und Kulturgeschichte so weit wie möglich vermieden werden.“  
>> Mögliche Bodenverunreinigungen werden geprüft. Der fachgerechte Umgang mit ihnen ist 
ggf. gewährleistet. Der Anteil an Vegetationsflächen steigt deutlich; allerdings sind dies 
überwiegend begrünte Dachflächen und die mit Erde überdeckte Tiefgarage. 
 
(4)  Wasserrecht 
Vorsorgegrundsatz des Wasserhaushaltsgesetzes (§ 5 WHG) ist die Vermeidung von Verunrei-
nigungen oder anderen nachteiligen Veränderungen von Gewässern einschließlich des Grund-
wassers. 
Mit Rücksicht auf den Wasserhaushalt ist eine sparsame Verwendung von Wasser geboten, die 
Grundwasserneubildung zu sichern und eine Beschleunigung des Wasserabflusses zu vermei-
den. Gemäß § 55 WHG soll Niederschlagswasser ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder 
über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet wer-
den, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch 
wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Gewässer im Sinne des Gesetzes sind sowohl 
Oberflächengewässer wie auch das Grundwasser. 
Darüber hinaus fordert § 37 HWG, dass Niederschlagswasser von der Person, bei der es an-
fällt, verwertet werden soll, wenn dem wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht 
entgegenstehen. 
>> Berücksichtigung im Bebauungsplan:  Die Rahmenbedingungen sind aufgrund der Boden- 
verhältnisse günstig, so dass eine vollständige Rückhaltung und Versickerung des Nieder-
schlagswassers innerhalb des Plangebiets realisiert werden kann. 
 
(5)  Immissionsschutzrecht 
Nach § 50 BImSchG sind bei einer raumbedeutsamen Planung die für eine bestimmte Nutzung 
vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen (...) auf 
die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige 
schutzbedürftige Gebiete (...) soweit wie möglich vermieden werden. 
Ziel ist die Vermeidung von schädlichen Umweltauswirkungen von Immissionen, sei es durch 
vorhandene Emissionsquellen oder durch Emissionen, die infolge des Bebauungsplans zu er-
warten sind. Einschlägige Regelungen und Normen sind die DIN 18005 (Schallschutz im Städ-
tebau), die Verkehrslärm-Schutzverordnung (16. BImSchV), die Technische Anleitung zum 
Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) und die Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA-Luft). 
Die Europäische Seveso-III-Richtlinie (Richtlinie 2012/18/EU) zur Beherrschung von Gefahren 
schwerer Unfälle mit gefährlichen Stoffen gilt für Betriebe, in denen bestimmte Mengen dieser 
Stoffe vorhanden sind. Maßgebend ist das Vorhandensein in Mengen oberhalb definierter

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Umweltbericht 10 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Grenzwerte. Für die betreffenden Betriebe gelten besondere Anforderungen an die Anlagensi-
cherheit. In bestimmten Abstandsbereichen um das Firmengelände ist in besonderem Maße die 
Verträglichkeit städtebaulicher Planungen mit den Schutzerfordernissen nach § 50 BImSchG zu 
berücksichtigen. 
>> Berücksichtigung im Bebauungsplan:  Die Belange des Schallschutzes werden im Bebau-
ungsplanverfahren eingehend geprüft. Durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungs-
plan werden die Konflikte gelöst. 
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb der Achtungsabstände von „Seveso-III-Betrieben“, so 
dass hierzu keine Prüfung erforderlich ist. 
 
(6) Klimaschutz 
Bei der Planung sind im Sinne des §1 BauGB Maßnahmen zu berücksichtigen, die nachhaltig 
dem Klimaschutz oder der Anpassung an geänderte Klimabedingungen dienen. 
Zudem hat die Stadt Darmstadt im Rahmen eine Selbstbindung die Umsetzung des integrierten 
Klimaschutzkonzeptes für die Stadt Darmstadt beschlossen. Darin sind Handlungsziele festge-
legt, wie die Stadt ihren Verpflichtungen im Klimabündnis sowie in den Programmen „100 Kom-
munen für den Klimaschutz“ nachkommen kann.  
Strategisches und langfristiges Ziel ist, dass Darmstadt bis zum Jahr 2050 dem Leitbild einer 
klimaneutralen Stadt entspricht. 
>> Berücksichtigung im Bebauungsplan:  Die Anordnung der Gebäude und die Ausstattung des 
Gebietes mit Grünflächen, Bäumen und Hecken sind so ausgelegt, dass keine erheblichen 
negativen Auswirkungen auf das lokale Klima zu erwarten sind.

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Umweltbericht 11 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
1.4.2 Aussagen der Fachpläne 
 
(1)  Regionalplan Südhessen (2010) 
 
Im Regionalplan Südhessen (RPS / Reg-FNP 2010) ist das Bebauungsplangebiet als „Vor-
ranggebiet Industrie und Gewerbe - Bestand“ dargest ellt. 
 
Die Entwicklungsziele des Bebauungsplans folgen somit nicht den Zielvorgaben des Regional-
plans Südhessen 2010. 
Zur Bereinigung der Unvereinbarkeit zwischen den Zielen des Regionalplans (und den Darstel-
lungen des Flächennutzungsplans, siehe (2) mit dem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
wurde ein Zielabweichungsantrag gestellt. Die geänderte Darstellung des regionalplanerischen 
Ziels ist „Vorranggebiet Siedlung“. 
 
 
 
Abb. 1:  Auszug aus dem Regionalplan Südhessen (2010)

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Umweltbericht 12 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
(2)  Flächennutzungsplan der Stadt Darmstadt (2006) 
 
Im gültigen Flächennutzungsplan, mit integriertem L andschaftsplan, der Stadt Darmstadt 
(vom 01.04.2006) ist das Bebauungsplangebiet als ‚G ewerbliche Bauflächen‘ dargestellt. 
 
Der Bebauungsplan ist nicht aus den Darstellungen d es rechtsgültigen Flächennutzungs-
plans entwickelt. Daher wird eine entsprechende Änd erung des Flächennutzungsplans im 
Parallelverfahren durchgeführt. Die geänderte Darst ellung im Flächennutzungsplan ist 
„Gemischte Bauflächen“. 
 
 
 
Abb. 2:  Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Darmstadt (2006)

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 13 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
(3)  Landschaftsplan der Stadt Darmstadt (2004) 
 
Im Landschaftsplan Darmstadt sind folgende relevant e Bewertungen und Leitbilder darge-
stellt: 
Karte 10  Biotope Bewertung: Die privaten Grünfläch en entlang der Berliner Allee werden 
als hochwertig, die sonstigen Plangebietsflächen al s sehr geringwertig eingestuft. 
Karte 17  Lokalklima Bewertung: neutral (d.h. weder  ein Funktionsraum mit positiver Wir-
kung noch ein Thermisches Belastungsgebiet) 
Karte 14  Grundwasser Bewertung: Starke Verminderun g der Grundwasserneubildung in 
Siedlungsgebieten 
 
In der Leitbildkarte mit Entwicklungsprioritäten sind folgende auf das Plangebiet bezogene 
Aussagen dargestellt: 
 Neuschaffung von Grün auf stark versiegelten Bauflächen/ Sportflächen 
 Südlich des Plangebiets ist der Haardtring eine wichtige  Grünverbindung, die zu erhalten 
und auszubauen ist. 
 
 
 
Abb. 3:  Auszug aus dem Landschaftsplan der Stadt Darmstadt – Leitbildkarte (2004)

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Umweltbericht 14 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
 
 
Abb. 4:  Auszug aus dem Landschaftsplan der Stadt Darmstadt – Entwicklungskarte (2004) 
 
In der Entwicklungskarte zum Landschaftsplan ist das Plangebiet als gewerbliche Baufläche 
dargestellt, der Ostteil als „Fläche mit mittlerem Biotopwert“, ansonsten als „Fläche mit gerin-
gem Biotopwert“. Am Haardtring sind außerdem eine Baumreihe dargestellt. 
Als Entwicklungsziele sind der Pfalzweg und der Haardtring als zu entwickelnde Grünzüge dar-
gestellt, mit den Maßnahmen „D5“ und „D6“. 
D5: Neuanlage/Ausbau von Grünzügen und Grünverbindungen am Pfalzweg 
D6: Ergänzung von Straßenbäumen an innerstädtischen Verkehrsstraßen (Allee Haardtring) 
Beide Grünzüge grenzen unmittelbar an das Plangebiet an. 
 
In der Begründung zum Landschaftsplan  sind Maßnahmen zur Neuschaffung und Ver-
besserung von Grün auf Bauflächen formuliert: 
 Die Freiflächen sind extensiv zu pflegen 
 Spontanvegetation ist zu fördern 
 Wege sind wasserdurchlässig zu gestalten 
 Entsiegelung und Begrünung von Stellplätzen 
 Entwicklung von Alleen 
 Siedlungsbegrenzung und -eingrünung 
 Die noch vorhandenen Freiflächen wie Baulücken sin d zu erhalten und in ihrer Grün-
qualität, wenn nötig aufzuwerten (u.a. Baumpflanzun gen auf Parkplätzen) 
 Kleinflächige Grünstrukturen in den verdichteten G ebieten sind neu zu entwickeln u. 
a. Fassaden- und Dachbegrünung 
 Entsiegelungsmaßnahmen u.a. in Innenhöfen, Schulhö fen und auf offenen Flächen 
in Gewerbegebieten sind vorzunehmen.

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Umweltbericht 15 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Die Festsetzungen des Vorhabenbezogenen Bebauungspl ans stehen in einem weitgehen-
den Einklang mit den Leitbildern, Entwicklungsziele n und Maßnahmenvorgaben des Land-
schaftsplans. 
 
 
1.4.3 Schutzgebiete 
 
Innerhalb des Bebauungsplangebiets sind keine Schutzgebiete nach Wasserrecht, Naturschutz-
recht oder Denkmalschutzrecht ausgewiesen [2, 3]. 
Außerhalb gelegene ausgewiesene Schutzgebiete nach Naturschutzrecht (Naturschutzgebiete, 
Landschaftsschutzgebiete, Natura 2000-Gebiete) liegen in einer Entfernung von mindestens 
800 m. Wechselwirkungen mit der Planung sind hier nicht zu erwarten. 
 
 
1.4.4 Gesetzlich geschützte Biotope, Baumschutz 
 
Gesetzlich geschützte Biotope sind innerhalb des Plangebiets nicht vorhanden. 
Der südlich an das Plangebiets angrenzende Baumbestand am Haardtring ist als Allee ein ge-
setzlich geschützter Biotop gemäß §30 BNatSchG in Verbindung mit §13 HAGBNatSchG. 
Die Auswirkungen der Planung auf die Allee und die Regelung von Ersatzpflanzungen zur Er-
haltung der Allee sind in Kap. 11 (2) dargestellt. 
 
In Darmstadt sind Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und im Gel-
tungsbereich von Bebauungsplänen durch die städtische Baumschutzsatzung geschützt (Sat-
zung zum Schutze des Baumbestandes in der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 5. April 
2004). 
Im Plangebiet gibt es eine Anzahl von Bäumen, welche die Schutzkriterien der Satzung erfüllen.  
Die Verluste an geschützten Bäumen infolge der Planung und die Regelungen zur Pflanzung 
von Ersatzbäumen sind in Kap. 12 dargestellt.

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Umweltbericht 16 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
2. Methodik der Umweltprüfung 
 
2.1 Beschreibung der Wirkfaktoren der Planung und Ab grenzung des Betrachtungs-
raums (Wirkraum) 
 
Bei der Beurteilung eines Vorhabens sind folgende Wirkfaktoren zu berücksichtigen: 
(1)  Vorbelastungen sind unabhängig von der geplanten Bebauung im Plangebiet wirksam, 
z.B. Bodenkontaminationen oder Lärm- und Schadstoffimmissionen von außen. 
(2)  Baubedingte Wirkfaktoren beeinträchtigen ihre Umgebung durch die Bauaktivitäten wäh-
rend der Bauzeit eines Vorhabens, wie die Beseitigung von Lebensräumen für Tiere und Pflan-
zen, Baulärm, Staubentwicklung, Erschütterungen, Flächeninanspruchnahme für die Baustel-
leneinrichtung. 
(3)  Anlagebedingte Wirkfaktoren stellen die physischen Auswirkungen eines Vorhabens dar, 
z.B. Wohngebäude und Straßen mit ihren Wirkungen auf anderweitige Landnutzungen, auf das 
Lokalklima, den Wasserhaushalt, die Artenvielfalt und das Landschaftsbild. 
(4)  Betriebsbedingte Wirkfaktoren sind während der Nutzung des Gebietes wirksam, z.B. 
durch Straßenlärm, Emissionen oder die Produktion von Abwasser und Abfall. 
Die Wirkräume der einzelnen Faktoren umfassen das Plangebiet selbst können aber auch weit 
darüber hinausgehen. Der Betrachtungsraum der Umweltprüfung wird daher im Hinblick auf ei-
nige Umweltbelange weiter gefasst, z.B. Immissionen und Emissionen, Biotope und Arten, Kli-
ma, Grundwasser, Landschaftsbild. 
 
 
2.2 Beschreibung der verwendeten technischen Verfah ren / angewandten Untersu-
chungsmethoden sowie Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung 
der erforderlichen Informationen 
 
Die Zusammenstellung der umweltrelevanten Daten erfolgte über eine Auswertung vorhande-
ner Gutachten und Planungen. Zu den bioökologischen Merkmalen des Plangebiets wurden ei-
gene Bestandserfassungen durchgeführt.  
Bei der Beschaffung der Informationen traten keine Hindernisse auf. Informationsdefizite, die zu 
einer Fehleinschätzung der Auswirkungen der Planung führen könnten, liegen nicht vor.

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Umweltbericht 17 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
3. Beschreibung des derzeitigen Umweltzustands und der U mweltauswirkun-
gen der Planung 
 
Die einschlägigen Belange des Umweltschutzes (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a-j BauGB) werden im Folgen-
den nach ihrer Zugehörigkeit zu den verschiedenen Schutzgütern gemäß § 2 UVPG gegliedert. 
Für jeden Belang werden die nach den Festsetzungen des Bebauungsplans zu erwartenden 
Umweltauswirkungen (§ 2 Abs. 4 BauGB) auf den Natur- und Landschaftshaushalt untersucht. 
Dabei ist es ein Ziel der Umweltprüfung, festzustellen, ob die Auswirkungen der geplanten Vor-
haben erheblich sind. Bei der Prüfung sind die Bauphase und die Betriebsphase der Vorhaben 
zu betrachten (Anlage 1 Punkt 2b BauGB). 
 
 
3.1 Schutzgut Mensch 
 
 
3.1.1 Immissionen im Plangebiet (§ 1 Abs. 6 Nr. 7c BauGB) 
 
Immissionen sind nach § 3 Abs.2 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) auf den Men-
schen und andere Schutzgüter einwirkende Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterun-
gen, Licht, Wärme, Strahlungen und ähnliche Einwirkungen. 
Im Rahmen der Umweltprüfung sind vorhandene Belastungen durch Lärm sowie potenzielle 
Gefährdungen durch Betriebe gemäß Seveso III-Richtlinie als für das Plangebiet möglicher-
weise relevant zu prüfen. 
 
 
(1)  Beeinträchtigungen durch Lärm 
 
Im Plangebiet bestehen Vorbelastungen durch Lärm aus unterschiedlichen Immissionsquellen: 
 Straßenverkehr auf der Berliner Allee und auf dem Haard tring, 
 Schienenverkehr auf der Bahnstrecke Darmstadt – Mannheim (Strecke 3601), 
 gewerblicher Lärm von Gewerbeflächen der Umgebung insbeso ndere der nördlich an-
grenzend gelegenen Niederlassung mit Kfz-Werkstatt der Daimler AG. 
 
Zum geplanten Bauvorhaben liegt ein schalltechnisches Gutachten [5] und ein Fachgutachten 
Verkehr vor [6]. 
 
Die Beurteilung der festgestellten Geräuscheinwirkungen erfolgt anhand der schalltechnischen 
Orientierungswerte nach Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 bzw. der Immissionsrichtwerte nach TA 
Lärm für Mischgebiete. Der Prognosehorizont ist 2020/30.

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Umweltbericht 18 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Bei der Beurteilung der Lärmeinwirkungen auf die geplante Bebauung wird von einer Riegelbe-
bauung im Westen und Norden des Plangebiets ausgegangen. Diese Art der Bebauung stellt 
eine zwingend notwendige Maßnahme zur Geräuschminderung für das übrige Plangebiet dar.  
 
Geräuscheinwirkungen durch Verkehr: 
 
Im Hinblick auf die Bahn gilt, dass der nächtliche Güterverkehr bestimmend für die Geräusch-
immissionen des Schienenverkehrs im Plangebiet ist. Diese Immissionen sind außerdem maß-
gebend für die erforderlichen Maßnahmen zur Geräuschminderung im Westen und Norden. 
Zur Beurteilung der Geräuscheinwirkungen durch Verkehr wurden im schalltechnischen Gut-
achten die Einwirkungen durch den Schienen- und den Straßenverkehr auf das Plangebiet 
summarisch dargestellt und beurteilt. 
Während der Tageszeit wird im Innenbereich des Plangebiets der Orientierungswert für Verkehr 
nach Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 von 60 dB(A) eingehalten, verbunden mit der entsprechenden 
Nutzbarkeit der geplanten Außenwohnbereiche ohne zusätzliche Maßnahmen zur Geräusch-
minderung. 
Direkt am Haardtring ergeben sich teils auch Außenwohnbereiche, bei denen Beurteilungspegel 
von bis zu 64 dB(A) auftreten. Damit wird der Immissionsgrenzwert für Mischgebiete nach 
16.BImSchV (64 dB(A) tags) noch eingehalten. Nachts liegen die Werte niedriger, bedingt durch 
die Riegelbebauung im Westen, welche den nächtlichen Bahngüterverkehr abschirmt – bei 
gleichzeitig geringerem Straßenverkehr. 
An der Riegelbebauung im Westen und Norden des Plangebiets treten sowohl tags, insbeson-
dere aber auch nachts erhebliche Überschreitungen der Orientierungswerte auf (Beurteilungs-
pegel bis zu <= 80 db(A). Die auf der Westseite vorgesehenen Mikroapartments sind, bedingt 
durch die nahe gelegene Bahntrasse, besonders hohen Verkehrsgeräuscheinwirkungen aus-
gesetzt. Insofern sind hier, auf Basis der Beurteilungspegel nachts, im Westen umfangreiche 
Maßnahmen zur Geräuschminderung erforderlich. 
 
Maßnahmen zur Geräuschminderung 
Da die Riegelbebauung im Westen des Plangebiets eine zwingend notwendige Maßnahme zur 
Geräuschminderung für das übrige Plangebiet darstellt, wird im Bebauungsplan festgesetzt, 
dass diese Bebauung zuerst zu realisieren ist (Baufelder 1 bis 3).  
Die sonstigen erforderlichen Maßnahmen zur Geräuschminderung sind auf die Nachtsituation 
abgestimmt, da nachts der höhere Minderungsbedarf besteht. Daher sind diese Maßnahmen 
hier auch für die Tageszeit funktionsfähig. 
Die baulichen Maßnahmen zur Geräuschminderung sind so ausgelegt, dass nachts in den 
Mikroapartments auf der Westseite der Riegelbebauung ein Rauminnenpegel von 35 dB(A) 
erreicht wird. 
Die von außen einwirkenden Beurteilungspegel (64 bis 75 dB(A) nachts) werden soweit vermin-
dert, dass vor den Fenstern der Aufenthaltsräume nachts der Beurteilungspegel von 48 bzw. 50 
dB(A) eingehalten wird.

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Umweltbericht 19 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Dazu wird an den Westseiten der Baufelder 1 bis 3 eine zweite, vorgelagerte Fassadenebene 
realisiert, in der Loggien als Element der Geräuschminderung integriert werden. Dabei werden 
folgende bauliche Merkmale berücksichtigt: geschlossene Loggienverglasung und die Belüftung 
der Loggien fensterunabhängig über ein mechanisches Lüftungselement. Im Bedarfsfall ist die 
Kombination mit einem System der kontrollierten Wohnraumlüftung möglich. 
Für die Loggien und die daran angrenzenden Mikroapartments werden zwei Alternativen für die 
Realisierung festgesetzt: 
Alt. 1: Innerhalb der Loggia ist nachts der Beurteilungspegel von 48 dB(A) einzuhalten; die 
Frischluftzufuhr in die angrenzenden Aufenthaltsräume kann über gekippt-offene Fenster erfol-
gen. 
Alt. 2: Innerhalb der Loggia ist nachts der Beurteilungspegel von 50 dB(A) einzuhalten; die 
Frischluftversorgung des Apartments erfolgt über ein geeignetes, mechanisches Lüftungsele-
ment. 
Auf der Nordseite von Baufeld 1 (einhüftig) ist eine Laubengang-Erschließung oder eine schall-
technisch gleichwertige Konstruktion vorzusehen. 
An der West- und Südseite von Baufeld 3 sind in den Bereichen außerhalb der Loggien die fol-
genden, bewerteten Schalldämm-Maße am Bau zu realisieren: 
- Westfassade: R‘w  54 dB 
- Südfassade: R‘w  51 dB. 
 
An der Nordseite der Baufelder 4 und 5 sind Fenster von Aufenthaltsräumen nicht zulässig – 
ausgenommen mit spezifischem Nachweis der schalltechnischen Verträglichkeit mit der vorlie-
genden Immissionssituation. 
Für die Aufenthaltsräume der sonstigen Baufeldbereiche (Ostseiten der Baufelder 1 bis 3, 
Ost-, Süd-, Westseiten der Baufelder 4 und 5, Baufelder 6 bis 12) gilt: Bei Überschreitung der 
schalltechnischen Orientierungswerte für Verkehr nach Beiblatt 1 der DIN 18005-1 für MI von 
60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts sind schalltechnisch geeignete, mechanische Lüftungsein-
richtungen vorzusehen. Das heißt, die Schalldämmung mit Lüftungseinrichtung darf nicht 
schlechter sein, als die Schalldämmung ohne Lüftungseinrichtung. Im Übrigen ist DIN 1946 zu 
beachten. Die Lüftungseinrichtungen können im Bedarfsfall auch Teil des energetischen Ge-
bäudekonzepts sein. 
Aufgrund der zu erwartenden Frequentierung der geplanten Tiefgarage ist es zur Geräusch-
minderung erforderlich, die Innenwände des Ein-/Ausfahrtbereichs vollflächig auf ca. 14,7 m 
Länge schallabsorbierend ausführen. Zusätzlich ist der Gitterrost der Regenrinne auf Hartgum-
miprofil aufzulagern; durch regelmäßige Wartung ist sicherzustellen, dass das Rolltor beim Öff-
nen und Schließen keine impulshaltigen Geräusche emittiert und Lüftungsöffnungen zur Tiefga-
rage sind je Öffnung auf den Schallleistungspegel L WA 45 dB(A) zu begrenzen.  
Wo im Bereich der Ein-/Ausfahrt der Tiefgarage der Maximalpegel von 65 dB(A) überschritten 
wird, sind in zum Schlafen geeigneten Räumen, also insbesondere in Schlaf- und Kinderzim-
mern, schalltechnisch geeignete, mechanische Lüftungseinrichtungen vorzusehen (analog zu 
den Maßnahmen in den sonstigen Baufeldbereichen, siehe oben).

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Umweltbericht 20 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Geräuscheinwirkungen durch Gewerbe: 
 
An gewerblichen Emittenten außerhalb des Plangebiets werden im schalltechnischen Gut-
achten [5] in die Untersuchung einbezogen und berücksichtigt: 
- die unmittelbar nördlich angrenzende Mercedes-Niederlassung, 
- das im Süden angrenzende, sog. Berliner Carree (Mischgebiet), 
- westlich und nordwestlich des Plangebiets gelegene Gewerbeflächen, für die zumeist Bebau-
ungspläne existieren (W42, W15, W15.2.1, W15.2.3 und W23). 
Die Gewerbe-Emittenten innerhalb des Plangebiets umfassen die Baukörper im Osten und 
den zugehörigen Verkehr der neuen Tiefgarage. 
 
Ergebnisse und Maßnahmen zur Geräuschminderung: 
Tagsüber wird im Plangebiet der Immissionsrichtwert nach TA Lärm für Mischgebiete – 60 
dB(A) – eingehalten. Analoges gilt auch beim Kriterium für kurzzeitig einwirkende Pegelspitzen. 
Die Ergebnisse für die Nachtzeit zeigen im Norden des Plangebiets teilweise Überschreitungen 
des Immissionsrichtwerts nach TA Lärm für Mischgebiete – 45 dB(A) – von bis zu 8 dB. 
Um den Richtwert einzuhalten, gibt es an der Nordseite der Baufelder 4 und 5 keine Fenster zu 
Aufenthaltsräumen. Diese werden stattdessen an der geräuschabgewandten Südseite angeord-
net.  
An der Ostseite von Baufeld 4 und der Westseite von Baufeld 5 befinden sich einige Fenster 
von Aufenthaltsräumen. Hier treten nachts Richtwertüberschreitungen von bis zu 6 dB auf. Um 
den Richtwert einzuhalten, werden vor den betreffenden Fenstern Prallscheiben mit einem im 
Gutachten näher definierten Aufbau realisiert: 
Die vorgenannten Maßnahmen erzielen ihre Wirkung unter der Voraussetzung, dass im ge-
werblich genutzten Ostteil des Plangebiets folgende flächenbezogene Schallleistungspegel LW“ 
eingehalten werden: 
tags: LW“ 55 dB(A)/m² 
nachts: LW“ 37 dB(A)/m 
Diese Grenzwerte sind im Bebauungsplan festgesetzt. 
 
Zur Qualität des Gutachtens: 
Die Qualität der getroffenen Annahmen und Schlussfolgerungen im Hinblick auf die Planung 
wird im schalltechnischen Gutachten [5] wie folgt eingeschätzt: 
Die Untersuchungen erfolgten überwiegend unter Verwendung von Maximalansätzen. Insofern 
liegen die resultierenden Ergebnisse auf der sicheren Seite.

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FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Fazit: 
Die Vorbelastungen des Plangebiets durch Verkehrslärm und gewerblichen Lärm sind erheb-
lich. 
Durch die Festsetzung von Maßnahmen des passiven Lärmschutzes werden die Konflikte ent-
schärft. Die schalltechnischen Orientierungswerte nach Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 bzw. die Im-
missionsrichtwerte nach TA Lärm für Mischgebiete werden damit eingehalten. 
 
 
(2)  Potenzielle Gefährdungen durch Betriebe gemäß Seveso III-Richtlinie 
 
Im Rahmen der Bauleitplanung sind die gesetzlichen Vorgaben der Richtlinie 2012/18/EU zur 
Beherrschung der Gefahren schwerer Unfälle mit gefährlichen Stoffen (“Seveso-III-Richtlinie“) 
zu berücksichtigen. Diese sind im Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) und in der Stör-
fallverordnung (12. BImSchV) auf nationaler Ebene umgesetzt worden.  
Nach der 12. BImSchV ist dafür Sorge zu tragen, dass zwischen den unter die Kriterien der 
Richtlinie fallenden Betrieben und schutzbedürftigen Nutzungen ein angemessener Sicherheits-
abstand gewährleistet ist. 
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb des Achtungsabstands eines Seveso-III-relevanten Störfall-
Betriebsbereichs. Eine weitere Prüfung ist somit nicht notwendig.  
 
 
3.1.2 Mögliche Emissionen durch die geplanten Nutzung en (§ 1 Abs. 6 Nr. 7c, 7e BauGB) 
 
Zu prüfen sind mögliche Belastungen von Menschen außerhalb des Plangebiets, die durch die 
geplanten Nutzungen innerhalb des Plangebiets entstehen könnten. 
 
(1)  Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm 
 
Nach dem vorliegenden Fachgutachten Verkehr [6] beträgt das prognostizierte Verkehrsauf-
kommen für das gesamte Plangebiet rund 1.400 Kfz-Fahrten pro Tag. Bringt man die im Be-
stand vorhandene Nutzung (Gewerbe und Fitnesscenter) von 400 Kfz/Tag in Abzug, so ergibt 
sich ein Neuverkehr von rund 1.000 Kfz-Fahrten pro Tag, der im Wesentlichen über den Haardt-
ring in das umgebende Straßennetz abfließt. 
Für das Planjahr 2020/30 ist für den Haardtring eine Verkehrsbelastung von rund 7.500 Kfz/24h 
prognostiziert. Darin enthalten ist das heutige Verkehrsaufkommen des Plangebiets. Zusätzlich 
sind infolge der Bebauungsplanung 1.000 Kfz/24h aufzunehmen; davon 2/3 nach Süden orien-
tiert (ca. 650 Kfz/24h) und 1/3 nach Norden orientiert (ca. 350 Kfz/24h). Damit steigt die prog-
nostizierte Querschnittbelastung im Südabschnitt auf ca. 8.550 Kfz/24h.

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FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Auswirkungen der Planung 
Die Auswirkungen dieser Verkehrszunahme auf benachbarte Wohnbereiche werden im schall-
technischen Gutachten [5] wie folgt bewertet: 
Die Pegeländerung des Neuverkehrs im öffentlichen Straßenraum, und damit auch insbeson-
dere an der Wohnbebauung im Geltungsbereich des B-Plans W60, beläuft sich auf +0,5 dB und 
ist damit nicht wesentlich. Die Wesentlichkeitsschwelle nach der 16. BImSchV beträgt +3 dB. 
 
(2)  Beeinträchtigungen durch Lärm aus gewerblichen Quellen 
 
Die Gewerbe-Emittenten innerhalb des Plangebiets umfassen die Bürogebäude im Osten und 
den zugehörigen Verkehr der neuen Tiefgarage. 
 
Auswirkungen der Planung 
Nach den Aussagen des schalltechnischen Gutachtens [5] erfüllt das Plangebiet als Geräusch-
emittent in der Umgebung – vorrangig an der Montessori-Schule, Berliner Allee 5 und im Gel-
tungsbereich des B-Plans W60 – die Anforderungen der TA Lärm. 
 
 
3.1.3 Naherholung, Freizeitnutzungen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7c BauGB) 
 
Naherholungs- und Freizeitnutzungen sind innerhalb des Plangebiets in Form eines kommerzi-
ell betriebenen Fitness-Studios vorhanden.  
 
Auswirkungen der Planung 
Die Realisierung der Planung ist mit einer Verlagerung des Fitness-Studios an einen anderen 
Standort verbunden.  
Innerhalb des Plangebiets entstehen hingegen kleinere Plätze mit Sitzgelegenheiten, Kinder-
spielbereichen Möglichkeiten gemeinschaftlicher Aktivitäten. Auf mehreren Gebäuden werden 
Dachterrassen angelegt. So entstehen neue Möglichkeiten der Freizeitnutzung im Gebiet. 
Die südlich und westlich des Plangebiets am Haardtring und am Pfalzweg verlaufenden Fuß- 
und Radwegeverbindungen werden in ihren Funktionen als attraktive innerstädtische Grünkorri-
dore nicht beeinträchtigt, sondern gestützt.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 23 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
3.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und Lebensräume (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
 
Im Zusammenhang mit der Bebauungsplanung wurden zwischen Dezember 2015 und August 
2017 biologische Bestandserfassungen durchgeführt. Sie dienten unter anderem auch der Er-
mittlung der vorhandenen Biotoptypen und ihrer kennzeichnenden Vegetation. 
 
 
3.2.1 Biotoptypen und Vegetation 
 
Bei den Kartierungen wurden folgende Biotop- bzw. N utzungstypen unterschieden (siehe 
Plan 1): 
(1) Extensivrasen 
(2) Ausdauernde Ruderalfluren und ruderale Säume 
(3) Befestigte Flächen mit Anteilen von Ruderalvege tation 
(4) Gebüsche, Hecken und Bodendeckergehölze 
(5) Baumbestand innerhalb des Plangebiets 
(6) Allee am Haardtring südlich des Plangebiets 
(7) Geschotterte Stellflächen mit Regenwasserversic kerung, vegetationsfrei 
(8) Versiegelte Flächen mit oder ohne seitliche Reg enwasserversickerung, vegeta-
tionsfrei 
(9) Gebäude ohne Regenwasserversickerung 
 
Die Biotop- und Nutzungstypenkartierung bildet eine  Grundlage für die rechnerische Bilan-
zierung im Rahmen der naturschutzrechtlichen Eingri ffsregelung (siehe Kap. 9). 
Die Kategorien (1) bis (6) sind aus biologischer Si cht durch ihren Pflanzenbewuchs zu 
charakterisieren. Sie werden im Folgenden eingehend er dargestellt. 
 
Zu (1)  Extensivrasen: 
Etwa 1.700 m 2 ehemals angelegte Rasenflächen haben sich aufgrund  der besonderen 
Standortbedingungen – sandiger Boden, trockenwarme Sommer, geringe Pflegeintensität - 
zu relativ artenreichen Extensivrasen entwickelt. A rten der Vielschnittrasen sind vorherr-
schend. Daneben treten aber auch ruderale Arten und  Arten der Magerrasen mit wech-
selnden Deckungsanteilen auf. Sandmagerrasen in cha rakteristischer Ausprägung sind 
nicht vorhanden. Artenliste: 
Achillea millefolium  L. Gewöhnliche Schafgarbe 
Bromus tectorum  L. Dach-Trespe 
Carex hirta..L. Behaarte Segge 
Conyza canadensis  (L.)Cronq.  Kanad. Berufkraut 
Crepis capillaris  (L.)Wallr. Kleinköpf. Pippau 
Erigeron annuus Feinstrahl-Aster 
Festuca rubra rubra  L. Rotschwingel 
Geranium molle  L. Weicher Storchschnabel

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Umweltbericht 24 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Geranium pusillum  L. Kleiner Storchschnabel 
Lamium album  L. Weiße Taubnessel  
Leontodon autumnalis  L. Herbst-Löwenzahn  
Myosotis arvensis  (L.)Hill Acker-Vergißmeinicht 
Plantago lanceolata  L. Spitz-Wegerich 
Poa angustifolia  L. Schmalblättriges Rispengras 
Polygonum aviculare-Grp. Vogel-Knöterich 
Rumex acetosa  L. Wiesen-Sauerampfer 
Stellaria media  (L.)Vill. Vogelmiere  
Taraxacum officinale agg. Wiesen-Löwenzahn  
Trifolium repens  L.  Weiß-Klee 
u.a. 
 
Arten der Magerrasen: 
Agrostis capillaris  L. Rotes Straußgras 
Carex caryophyllea  Latourr. Frühlings-Segge 
Cerastium semidecandrum  L. Sand-Hornkraut 
Erodium cicutarium  (L.)L'Her. Gewöhnlicher Reiherschnabel 
Festuca ovina agg.   Schafschwingel 
Hieracium pilosella  L. Kleines Habichtskraut 
Hypochoeris radicata  L. Gewöhnliches Ferkelkraut 
Rumex acetosella  L. Kleiner Sauerampfer 
Sanguisorba minor Kleiner Wiesenknopf 
Sedum acre  L. Scharfer Mauerpfeffer  
Silene vulgaris  (Moench)Garcke  Gewöhnliche Lichtnelke 
Thymus pulegioides  L. Gewöhnlicher Thymian 
Trifolium campestre  Schreb. Feld-Klee 
 
Zu (2)  Ausdauernde Ruderalfluren und ruderale Säum e: 
Auf ehemaligen Rasenflächen, die schon seit vielen Jahren brach liegen, im Inneren lich-
ter Gebüsche sowie an Gehölzrändern findet sich ein e hochwüchsige Pflanzengemein-
schaft aus Wildstauden und Hochgräsern. Vorherrsche nd sind Arten der Wärmeliebenden 
Ausdauernden Ruderalfluren (Ordn. Onopordetalia). A rtenliste: 
Agropyron repens  (L.)PB. Kriechende Quecke  
Artemisia vulgaris  L. Gewöhnlicher Beifuß 
Ballota nigra  L. Schwarznessel 
Berteroa incana  (L.)DC. Grau-Kresse 
Calamagrostis epigejos  (L.)Roth  Land-Reitgras 
Cynodon dactylon  (L.)Pers. Hundszahn-Gras 
Dactylis glomerata  L. Gewöhnliches Knäulgras 
Daucus carota  L. Wilde Möhre 
Diplotaxis tenuifolia  (L.)DC. Stinkrauke 
Erigeron annuus  (L.)Pers. Feinstrahl-Aster 
Lamium album  L. Weiße Taubnessel  
Hypericum perforatum  L. Johanniskraut 
Medicago falcata  L. Sichelklee 
Melilotus alba  Med. Weißer Steinklee 
Oenothera biennis  L. Gewöhnliche Nachtkerze 
Senecio jacobaea  L Jakobskreuzkraut 
Silene vulgaris  (Moench)Garcke  Gewöhnliche Lichtnelke 
Solidago canadensis  L. Kanad. Goldrute 
Tanacetum vulgare  L. Rainfarn 
Urtica dioica  L. Große Brennessel  
u.a.

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Umweltbericht 25 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Zu (3)  Befesti gte Flächen mit Anteilen von Ruderalvegetation: 
Hier finden kurz lebige überwiegend ruderale Arten nährstoffarmer bi s nährstoffreicher Of-
fenstandorte ihr en Lebensraum: 
Arenaria serpyllifolia  L. Quendel-Sandkraut 
Bromus sterilis  L. Taube Trespe 
Bromus tectorum  L. Dach-Trespe  
Conyza canadensis  (L.)Cronq. Kanad. Berufkraut 
Eragrostis minor  Host Kleines Liebesgras 
Erigeron annuus  (L.)Pers. Feinstrahlaster 
Hordeum murinum  L. Mäuse-Gerste  
Senecio inaequidens  D.C. Schmalblättriges Greiskraut 
Vulpia myuros  (L.)C.Gmel. Fuchs-Federschwingel 
 
Daneben treten allerdings auch bereits Arten der Au sdauernden Wärmeliebenden Rude-
ralfluren (s. Liste unter (2)) und Gehölzsämlinge m it unterschiedlicher Deckung auf. 
 
Zu (4)  Gebüsche, Hecken und Bodendeckergehölze: 
In den Freianlagen des ehemaligen Firmengeländes Nä hr-Engel werden etwa 1.550 m 2 
Fläche von Gebüschen, Strauchgruppen, Hecken und Fl ächen mit mehr oder weniger 
dichter Gehölzsukzession eingenommen. 
Im Hinblick auf die Eingriffsbilanzierung (s. Kap. 9) werden dabei zwei Kategorien unter-
schieden: 
 gärtnerisch unterhaltene Hecken und Flächen mit üb erwiegend gebietsfremden Zier-
sträuchern oder Bodendeckergehölzen 
Die Gehölzarten sind: 
Rosa x sp. Kultur-Rosen 
Spirea vanhoutii Spierstrauch 
Pyracantha sp. Feuerdorn 
Syringa x sp. Flieder 
Berberis thunbergii  Rote-Berberitze 
Ribes sanguineum Blut-Johannisbeere  
Rhododenron x sp. Rhododenron-Hybriden 
Juniperus chinensis ;Pfitzeriana‘  Pfitzer-Wacholder 
Lonicera pileata Bodendeckendes Geißblatt 
Philadelphus coronarius Falscher-Jasmin 
Forsythia x intermedia Forsythie 
Thuja occidentalis  Säulen-Thuja 
u.a. 
 
 Gehölzflächen mit überwiegend einheimischen Sträuc hern und Sukzessionsgebü-
schen 
Die Gehölzarten sind: 
Clematis vitalba  Gewöhnliche-Waldrebe 
Rosa canina  Hund-Rose  
Rubus armeniacus  Verwilderte Garten-Brombeere 
Ligustrum vulgare  Liguster 
Buxus sempervirens  Buchsbaum  
Sambucus nigra  Holunder 
Cornus sanguinea  Roter-Hartriegel

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Umweltbericht 26 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Baumsämlinge von 
Ailanthus altissima  Götterbaum 
Acer platanoides  Spitzahorn 
Acer pseudoplatanus  Bergahorn 
u.a. 
 
Zu (5)  Baumbestand im Plangebiet: 
Wesentlich wertbestimmend für die Außenanlagen des Plangebietes ist der reiche, zum 
Teil großkronige Baumbestand von insgesamt 50 ermit telten Einzelbäumen aus 19 Arten. 
Der Baumbestand ist in Plan 4 sowie in der nachfolg enden Tabelle 3-1 dargestellt. 
Er besteht nach seiner Artenzusammensetzung überwie gend aus nicht-einheimischen 
Baumarten. Die invasive Baumart Götterbaum ist in o ffensiver Ausbreitung begriffen. Etwa 
die Hälfte der Bestandsbäume ist als erhaltenswert einzustufen (siehe Tabelle). Beson-
ders wertvoll sind 9 großkronige Bäume: Platanen (N r. 45, 47, 48), Linden (8, 9, 13), 
Spitzahorn (1, 2) und Gewöhnliche Kiefer (20). 
 
Zu (6)  Allee am Haardtring südlich des Plangebiets : 
Am Haardtring grenzt eine Baumreihe aus überwiegend Robinien unmittelbar südlich an das 
Plangebiet an. Als Teil einer Allee sind sie ein gesetzlich geschützter Biotop gemäß §30 
BNatSchG in Verbindung mit §13 HAGBNatSchG. 
Die Baumreihe hat eine Länge von 230 m. Im Bestand sind hier 23 Bäume mit folgenden Arten 
vorhanden (vgl. Kap. 11):  
19  Robinia pseudoacacia (Robinie; Stammumfang in 1 m Höhe 25 bis 150 cm) 
  1  Robinia pseudoacacia ´Monophylla´ (Einblatt-Robinie, SU 45 cm) 
  4  Fraxinus sp. (Esche, SU 20 cm)) 
 
Auswirkungen der Planung 
Die geplante bauliche Entwicklung führt zu einem weitgehenden Verlust der vorhandenen Ve-
getationsflächen mit ihren Lebensgemeinschaften. Stattdessen werden an den Gebietsrän-
dern und zwischen den Gebäuden Grünbereiche angelegt, die überwiegend kleinflächig sind 
und intensiver genutzt und gepflegt werden.  
Positiv ist zu beurteilen, dass die vier großkronigen Bäume Nr. 13, 39, 40 und 45 zur Erhaltung 
und 78 neue Bäume zur Anpflanzung festgesetzt werden. Allerdings sind die Bestandsbäume 
überwiegend der Wuchsklasse 1. Ordnung (bis über 20 m mögliche Wuchshöhe) und der 2. 
Ordnung (10 – 20 m mögliche Wuchshöhe) zuzuordnen. Die Planung sieht hingegen die Pflan-
zung überwiegend von Bäumen 2. und 3. Ordnung (unter 10 m mögliche Wuchshöhe) vor. So-
mit ist nicht zu erwarten, dass die relativ hohe Anzahl neu anzupflanzender Bäume auch lang-
fristig zu einem größeren Kronenvolumen führt als im Bestand vorhanden. 
Etwa 4.000 m2 Dachflächen werden extensiv begrünt. Magerrasen werden auf etwa 1.750 m2 
angelegt, die sich in ihrer Artenzusammensetzung den Extensivrasen des Bestandes annä-
hern dürften. Der Anteil an Vegetationsflächen insgesamt steigt im Plangebiet von etwa 37% 
im Bestand auf rund 59 % nach der Planung – allerdings überwiegend über der Tiefgarage

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Umweltbericht 27 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
und inclusive Dachbegrünung und Flächenbefestigungen mit Rasengitterplatten. 
Innerhalb des Plangebiets sind keine gesetzlich geschützten Biotope oder geschützten bzw. 
bestandsgefährdeten Pflanzenarten von der Planung betroffen. Daher ist der Eingriff im Hin-
blick auf Biotope und Vegetation als nicht erheblich einzustufen. 
Von den am Haardtring südlich an das Plangebiet angrenzenden Alleebäumen (gesetzlich 
geschützter Biotop) werden infolge der Planung zwei Exemplare im Bereich einer geplanten 
Einfahrt beseitigt. Sie werden an anderer Stelle in derselben Allee durch Neuanpflanzungen 
ersetzt (siehe Kap. 11). 
Die Beurteilung des Baumbestandes im Hinblick auf seinen Schutz gemäß der Baumschutz-
satzung und die Auswirkungen der Planung ist in Kap. 12 dargestellt. 
 
                
Tabelle 3-1:  Baumbestand im Plangebiet      
          
Bewertung:  + = erhaltenswert,  + - = mäßig erhaltenswert,  - = nicht erhaltenswert    
          
Nr. Nr.  
1) 
Botanischer Name Deutscher Name Stamm- 
umfang 
in 1 m Höhe 
(cm) 
Kronen- 
durch- 
messer  
(m)  1) 
Anmerkungen Bewer-  
tung 
  
      
  
1 207 Acer platanoides  
´Variegatum´ 
Spitzahorn 110 9,5 
 
+ 
2 208 Acer platanoides Spitzahorn 175 13 
 
+ 
3 211 Acer saccharinum Silber-Ahorn 140 7,5 Schäden am  
Stamm 
- 
4 212 Acer saccharinum Silber-Ahorn 100/125/140 13 3-stämmig + - 
5 213 Acer saccharinum Silber-Ahorn 125 10 Schäden am  
Stamm 
- 
6 219 Picea pungens ´Glauca´  Blaue Stechfichte 165 
 
  + - 
7 218 Acer pseudoplatanus Bergahorn 40/45/65/90 
 
4-stämmig + 
8 214 Tilia x europaea Holländische Linde 130 
  
+ 
9 215 Tilia cordata Winterlinde 180 
  
+ 
10 394 Aesculus hippo-
castanum 
Roßkastanie 125 7 
 
+ 
11 396 Aesculus hippo-
castanum 
Roßkastanie 140 7 
 
+ 
12 492 Taxus baccata Eibe 140 
  
+ 
13 480 Tilia cordata Winterlinde 160 9 
 
+ 
14 524 Larix decidua Europäische Lärche 140 
 
  + 
15 226 Picea pungens ´Glauca´  Blaue Stechfichte 150 
 
  + - 
16 225 Picea pungens ´Glauca´  Blaue Stechfichte 140 
 
  + - 
17 -- Prunus cerasifera 
‚Nigra‘ 
Blutpflaume 80 
 
Schäden im  
Kronenbereich 
- 
18 -- Ailanthus altissima Götterbaum 65 
 
  - 
  
      
  
1)   Angaben aus Stadtgrundkarte Darmstadt, Bestandsaufnahme 17.12.2015

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FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
 
                
Forts. Tabelle:  Baumbestand im Plangebiet      
          
          
Nr. Nr.  
1) 
Botanischer Name Deutscher Name Stamm- 
umfang 
in 1 m Höhe 
(cm) 
Kronen- 
durch- 
messer  
(m)  1) 
Anmerkungen Bewer-  
tung 
        
19 293 Picea omorika Serb.-Fichte 80 
 
  + - 
20 301 Pinus sylvestris Gewöhnliche Kiefer 230 
  
+ 
21 299 Betula pendula Sand-Birke 120/120/120 
 
3-Stämmig,  
z.T.wipfeldürr 
- 
22 298 Picea pungens Stechfichte 130 
 
  + - 
23 288 Aiianthus altissima Götterbaum 250 
  
+ 
34 331 Aiianthus altissima Götterbaum 55 
  
- 
35 332 Aiianthus altissima Götterbaum 60 
  
- 
36 329 Pinus sylvestris Gewöhnliche Kiefer 70 
 
  + - 
37 326 Picea abies Gewöhnliche Fichte 60 
  
- 
38 327 Robinia pseudoacacia Robinie 65 
  
- 
39 21 Aiianthus altissima Götterbaum 125 7   + 
40 20 Aiianthus altissima Götterbaum 155 6,5   + 
41 29 Aiianthus altissima Götterbaum ca. 50 4   - 
42 30 Aiianthus altissima Götterbaum ca. 50 2   - 
43 32 Aiianthus altissima Götterbaum ca. 50 3   - 
44 31 Aiianthus altissima Götterbaum ca. 50 3   - 
45 61 Platanus x acerifolia Platane 280 19 
 
+ 
46 56 Betula pendula Sand-Birke 110 
  
+ - 
47 73 Platanus x acerifolia Platane 240 
  
+ 
48 74 Platanus x acerifolia Platane 240 
  
+ 
49 -- Pseudotsuga menziesii Douglasie 120 
 
Schäden im  
Kronenbereich 
- 
50 -- Pinus sylvestris Gewöhnliche Kiefer 110 
  
+ 
  
      
  
1)   Angaben aus Stadtgrundkarte Darmstadt, Bestandsaufnahme 17.12.2015

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FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
3.2.2 Fauna 
 
Zur bioökologischen Charakterisierung des Plangebiets und insbesondere als Datengrundlage 
für die artenschutzrechtliche Prüfung gemäß § 44 BNatSchG wurden vom Dezember 2015 bis 
zum August 2017 faunistische Untersuchungen im Plangebiet und seinem näheren Umfeld 
durchgeführt. Dabei wurden aus den Tiergruppen Fledermäuse und Vögel Rote-Liste-Arten 
bzw. geschützte Arten festgestellt: 
Pipistrellus pipistrellus Zwergfledermaus (Verdacht auf Schlafquartier) 
Pipistrellus nathusii Rauhautfledermaus (Nahrungsgast) 
Serinus serinus  Girlitz (Brutvogel 
Apus apus Mauersegler (Brutvogel) 
Carduelis carduelis  Stieglitz (Nahrungsgast) 
Delichon urbica Mehlschwalbe (Nahrungsgast) 
Passer domesticus  Haussperling (Nahrungsgast) 
Weitere Brutvogelarten sind Nachtigall, Mönchsgrasmücke, Zilpzalp, Hausrotschwanz, Grünfink, 
Ringeltaube, Rotkehlchen, Amsel. 
 
Die Untersuchungsergebnisse sind in der Artenschutzrechtlichen Prüfung [7] zum Bebauungs-
plan eingehend dargestellt. 
 
Auswirkungen der Planung 
Die weitgehende Beseitigung der vorhandenen Vegetation und der zum Teil seit vielen Jahren 
leerstehenden Gebäude führt dazu, dass mehreren Tierarten der Lebensraum entzogen wird, 
den sie im Plangebiet gefunden haben. 
Im Sinne der Naturschutzgesetzgebung erheblich ist dies allerdings nur, soweit gesetzlich ge-
schützte Arten davon betroffen sind. Dies wurde im Rahmen der artenschutzrechtlichen Prüfung 
untersucht und bewertet ([7] und Kap. 10). 
Mit dem geplanten Abriss von Gebäuden und der Beseitigung von Gehölzen gehen tatsächliche 
und potenzielle Fortpflanzungsstätten von Fledermäusen und Vögeln verloren. Durch entspre-
chende Festsetzungen von Ersatzquartieren bzw. Anpflanzungen von Bäumen und Hecken soll 
hier ein funktionaler Ausgleich geschaffen werden. 
Ohne die Durchführung dieser Vermeidungs- bzw. Ausgleichsmaßnahmen wären erhebliche 
Konflikte im Hinblick auf den Artenschutz zu erwarten.

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FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
3.3 Schutzgut Fläche und Boden   (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
 
Geologie und Böden 
Das Plangebiet liegt am Ostrand des nördlichen Rheingrabens (Oberrheinische Tiefebene).  
Über dem im Rheingraben abgesunkenen Grundgebirgssockel lagern mächtige tertiäre Boden-
bildungen, die von quartären Sedimenten überlagert sind. Im westlichen Stadtgebiet erreichen 
diese Lockersedimente Mächtigkeiten bis über 100 m.  
Infolge von Abgrabungen und Auffüllungen in den bebauten Bereichen und infolge des Straßen- 
und Kanalbaus sind im Darmstädter Stadtgebiet die natürlichen Bodenverhältnisse vielfach ge-
stört oder großflächig verändert. So ist auch der oberflächennahe Untergrund des Plangebietes 
aufgeschüttet und umgelagert. Die aufgefüllten Böden haben hier eine maximale Mächtigkeit 
bis etwa 3,5 m, durchschnittlich ca. 1 m bis 2 m. Sie bestehen aus schluffigen, teils kiesigen 
Fein- bis Mittelsanden. Eingelagert sind häufig Schlacken, Ziegelreste und Bauschutt. 
Unter den aufgefüllten Böden folgen die bis zu 8 m bis 10 m mächtigen Flugsande (schluffige 
Fein-Mittelsande). Die Sande setzen sich aus fluviatilen und äolischen Komponenten zusam-
men. Es handelt sich hierbei um zwei Flugsandgenerationen, wovon die ältere (älteste Dryas-
Zeit, Ende Würm-Kaltzeit) größere Gerölle enthält. Sie erfordern einen fluviatilen Transport, 
können also nicht als reine Flugsande angesprochen werden. 
Die hellgrauen bis gelbgrauen Sande weisen einen relativ hohen Kalkgehalt von über 20 % auf. 
Aufgrund des Kalkes ist das Korngefüge der Sandpartikel relativ verfestigt und dicht gelagert. 
Die jüngsten Flugsande wurden während des Holozäns abgelagert; Ihre Farbe wechselt zwi-
schen hellbraun und braun. Im Gegensatz zu den älteren Flugsanden weisen die jüngeren Flug-
sande einen geringen Kalkgehalt auf. Die zwei Sand-Generationen werden üblicherweise von 
einem Verlehmungshorizont in einer Tiefe von rd. 6 m bis 8 m unter Gelände getrennt. 
Im Liegenden der Flugsande schließen sich die über 50 m mächtigen Darmstädter Schuttke-
gelsedimente (Wechsellagerung von Sand, Ton und Kies) an. Die Grenze Quartär/ Tertiär liegt 
rund 100 m tief unter der Geländeoberkante (am Hauptbahnhof). 
(Angaben aus [12, 16]) 
 
 
3.3.1 Bodenfunktionen, vorsorgender Bodenschutz, Fl ächenverbrauch 
 
Die natürlichen und nutzungsbezogenen Bodenfunktionen im Sinne des Bundesbodenschutz-
gesetzes bzw. der „Arbeitshilfe Bodenschutz in der Bauleitplanung“ (HMUELV, 2011) werden 
nachfolgend kurz bewertet: 
(1) Boden als Grundlage für Lebensraumfunktionen 
- Relevante Bodenverunreinigungen, welche die Lebensraumfunktionen einschränken, 
sind nicht vorhanden. 
- Landwirtschaftlichen Ertragsbedingungen sind aufgrund der Vornutzung nicht gegeben. 
Die Pflanzenverfügbarkeit von im Boden haftendem Wasser ist mittel bis gering.

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FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
- Lebensräume für allgemein häufige und in der Region weit verbreitete Tier- und Pflan-
zenarten sind vorhanden. 
- Bodengebundene Sonderstandorte für seltenere Arten sind nicht vorhanden. 
(2) Funktionen als Bestandteil im Wasser-, Nährstoff- und sonst igen Stoffhaushalt 
- Das Plangebiet ist im Bestand zu einem hohen Anteil versiegelt. Auftreffendes Regen-
wasser von etwa 50 % der Plangebietsfläche wird in den Mischwasserkanal abgeleitet. 
- Das Wasser- und Nährstoffrückhaltevermögen der Sandböden ist gering. 
(3) Funktion als Filter und Puffer für Schadstoffe 
- Die Leistungsfähigkeit der Sandböden als Filter und Puffer von Schadstoffen ist auf-
grund der hohen Wasserdurchlässigkeit gering. Die Bindungsstärke des Bodens für Bo-
denverunreinigungen ist gering. 
Die im Plangebiet vorkommenden Böden sind als regional weit verbreitet anzusehen. Seltene 
natur- oder kulturhistorisch bedeutsame Böden sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
Besondere Schutzbereiche bzgl. des Schutzgutes Boden sind nicht vorhanden. Die Flächen 
sind weder besonders hoch mit Schadstoffen belastet noch findet Bodenerosion statt [4]. 
 
Auswirkungen der Planung, Fazit 
Durch die Planung werden keine landwirtschaftlichen Nutzflächen beansprucht. 
Die geplanten Nutzungen betreffen im Wesentlichen Flächen, welche bereits zuvor bebaut bzw. 
versiegelt waren. Die Planung führt zu einem Flächenrecycling allerdings mit einer höheren 
baulichen Verdichtung.  
Drei Aspekte der Planung führen dazu, dass im Hinblick auf den Bodenhaushalt eine Verbesse-
rung gegenüber dem Bestand eintritt: 
Die aufgefüllte obere Bodenschicht, die auch Bauschuttreste und andere Fremdmaterialien ent-
hält, wird weitgehend ausgebaut und beseitigt. 
Das auf den Oberflächen des Plangebiets auftreffende Niederschlagswasser wird vollständig 
innerhalb des Gebietes zurückgehalten, verdunstet und versickert. 
Der Anteil an unbefestigten Vegetationsflächen beträgt im Bestand etwa 27 % der Plangebiets-
fläche. Zählt man ehemalige Stellflächen mit wassergebundener Decke hinzu, beträgt der Ve-
getationsflächenanteil 37 %. Bei einer vollständigen Realisierung der Planung nehmen die Ve-
getationsflächen einschließlich Dachbegrünung und Befestigung mit Rasengitterplatten auf 59 
% zu. Allerdings sinkt der Flächenanteil von Vegetation mit natürlichem Bodenanschluss auf un-
ter 20 %. 
Die Bebauungsplanung folgt dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, in-
dem Flächen im städtischen Innenbereich für eine neugeordnete Nutzung mobilisiert werden 
(Nachverdichtung, Flächenrecycling). Hiermit wird ein Beitrag zur Minderung eines weiteren Flä-
chenverbrauchs im Außenbereich geleistet.

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Umweltbericht 32 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
3.3.2 Bodenverunreinigungen 
 
Das Bebauungsplangebiet wurde bis zum Zweiten Weltkrieg als militärischer Exerzierplatz ge-
nutzt. In den 1950er Jahren begannen die gewerblichen Nutzungen. 
Zu möglichen Altablagerungen und Altstandorten liegt eine Auskunft aus dem Altflächen-Infor-
mationssystem Hessen (ALTIS, Altflächendatei) vor [8]. Darin ist aufgeführt, dass sich auf den 
Flächen des Plangebiets Gewerbe befanden, die ein geringes bis sehr hohes Gefährdungspo-
tenzial für die Umwelt darstellen (Wirtschaftszweige Klasse 4 und 5).  
Haardtring 3: 
- Großhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (Stolz e Küchen, bis 12/1999) mit einer Ein-
stufung in die Branchenklasse 1 (sehr geringes Gefährdungspotenzial) 
Berliner Allee 7: 
- Druckerei (Brachat Brief, 07/1954 bis 04/1970) mit ei ner Einstufung in die Branchenklasse 
5 (sehr hohes Gefährdungspotenzial) 
- GH mit Bau- und Isolierstoffen (Gesellschaft für Bau- u nd Isolierstoffe, 06/1955 bis 
01/1973) mit einer Einstufung in die Branchenklasse 2 (geringes Gefährdungspotenzial) 
- GH mit Bau- und Isolierstoffen, Klebe- und Spachtelmasse n (G.B.K. Gesellschaft für Bau- 
und Klebestoffe mbH, 01/1973 bis 04/1974) mit einer Einstufung in die Branchenklasse 2 
(geringes Gefährdungspotenzial) 
Berliner Allee 9: 
- Herstellung und Vertrieb von Nährmittel (Nährmittelwe rke Werner Engel, 02/1953 bis 
02/1972) mit einer Einstufung in die Branchenklasse 2 (geringes Gefährdungspotenzial) 
Auf dem Gelände der ehemaligen Fa. Nähr-Engel befindet sich ein stillgelegter unterirdischer 
Tank für Dieselkraftstoff. 
 
Um zu prüfen, ob ein Gefährdungspotenzial aus früheren bekannten oder unbekannten Nutzun-
gen tatsächlich vorliegt, wurden mehrere umwelttechnische Bodenuntersuchungen durchgeführt 
[10-16]. Das Untersuchungsprogramm wurde mit dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abtei-
lung Bodenschutz, abgestimmt. 
Die oberste Bodenschicht 1 besteht aus aufgefüllten Materialien in unterschiedlichen Tiefen bis 
zu etwa 3,5 m. Es handelt sich dabei um schwach steinige, sandige Kiese sowie kiesige Sande 
mit Fremdbeimengungen von Bauschuttresten, Ziegelbruchstücken, Backsteinbruchstücken, 
Sandsteinbruch, Betonbruchstücke sowie Schotter in unterschiedlichen Volumenanteilen. 
Die unter den aufgefüllten Böden liegenden natürlich gewachsenen Flugsande der Boden-
schicht 2 bestehen aus schwach schluffigen Fein- bis Mittelsanden.  
Die Untersuchungen erbrachten folgende Ergebnisse und Schlussfolgerungen: 
Haardtring 3 
Aus der chemischen Untersuchung der entnommenen Bodenproben sowie der Bodenluftunter-
suchungen, die unauffällige bzw. geringe BTEX- und LHKW-Befunde unterhalb der Prüfwerte 
ergaben, ist derzeit keine Sanierungsrelevanz bzw. kein weiterer Handlungsbedarf abzuleiten.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 33 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Zudem wurden Proben der Oberflächenbefestigungen aus Verbundsteinpflaster untersucht und 
erhöhter elektrische Leitfähigkeit sowie leicht erhöhte Chloridbefunde festgestellt. Dementspre-
chend ergibt sich aus der abfalltechnischen Einstufung die Einbauklasse Z 1.1. 
Für die aufgefüllten Böden der Schicht 1 liegen abfalltechnische Voreinstufungen in die Einbau-
klassen Z 1.1, Z 2 sowie Deponieklasse DK 1 vor, da erhöhte PAK- EPA festgestellt wurden so-
wie Stellenweise (Probe KRB 1/CP 1) Schwermetalle (Blei, Kupfer, Zink) und MKW. 
Die gewachsenen Böden der tiefer liegenden Schicht 2 wurden in die Einbauklasse Z 0 einge-
ordnet, da bis auf leicht erhöhte Nickelbefunde unauffällige bzw. geringe Befunde festgestellt 
wurden. 
Allerdings können lokale Kontaminationen unterhalb der gegebenenfalls noch vorhandenen 
Tankanlagen, Altleitungen und tiefer reichenden Auffüllungen nicht ausgeschlossen werden. 
Berliner Allee 7 
Mit Ausnahme der Fremdbestandteile der aufgefüllten Schicht ergab die organoleptische Über-
prüfung des Bohrguts (aufgefüllte und gewachsenen Böden) unauffällige Befunde. Die Ergeb-
nisse der PID-Messungen am Bohrgut zeigten unauffällige Werte von 0,0 ppm. 
Die Untersuchung von Einzel- sowie organoleptisch zusammengestellten Mischproben auf für 
den Standort relevante Parameter wie MKW, PAK-EPA und Schwermetalle ergaben weitge-
hend unauffällige bzw. geringe Befunde und entsprechend keine Prüfwertüberschreitungen 
(gem. BBodSchV bzw. Merkblatt ALEX 02). 
Zur Absicherung der unauffälligen PID-Messungen wurden Bodenluftproben entnommen und 
auf die Parameter LHKW und BTEX untersucht, mit dem Ergebnis, dass unauffällige bzw. ge-
ringe BTEX- und LHKW-Befunde unterhalb der Prüfwerte vorliegen. 
Dementsprechend ist aus umwelttechnischer Sicht kein weiterer Handlungsbedarf für den Un-
tersuchungsbereich abzuleiten. Hinweise auf sanierungsrelevante Bodenbelastungen liegen 
nicht vor 
Für die aufgefüllten Böden der Schicht 1 liegen weitgehend unauffällige Befunde vor mit der ab-
falltechnischen Voreinstufungen in die Einbauklassen Z 0. Die gewachsenen Böden der tiefer 
liegenden Schicht 2 wurden in die Einbauklasse Z 0 eingeordnet. 
 
Nach den in den verschiedenen Teilbereichen des Plangebiets erzielten Ergebnissen der orien-
tierenden und für die Fläche der ehemaligen Druckerei vertiefenden Untersuchungen der Um-
weltmedien Boden und Bodenluft liegen für alle untersuchten Proben keine Prüfwertüberschrei-
tungen der zur Bewertung herangezogenen Prüfwerte vor. Für die einzelnen Grundstücke be-
steht kein Sanierungs- oder weiterer Handlungsbedarf. 
Trotz der günstigen Befunde sind lokale Kontaminationen jedoch nicht grundsätzlich auszu-
schließen. Daher wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass bei allen Baumaßnahmen, die einen 
Eingriff in den Boden erfordern, auf organoleptische Auffälligkeiten zu achten ist. Ergeben sich 
bei den Erdarbeiten Erkenntnisse, die den Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung be-
gründen, sind diese umgehend der zuständigen Behörde, dem Regierungspräsidium Darm-
stadt, mitzuteilen. Bei Feststellung von Kontaminationen sind die einschlägigen umweltrechtli-
chen Vorschriften zu beachten.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 34 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Zusätzlich ist festgesetzt, dass bei der Baufeldfreimachung und Baugrubenherstellung eine 
baubegleitende Sichtung und organoleptische Überprüfung vorzusehen ist. Bei auffälligen Be-
funden werden im Bedarfsfall weiterführende umwelttechnische Untersuchungen erforderlich. 
 
Auswirkungen der Planung, Fazit: 
Mit der Wiederbelebung des Standorts zur Wohnnutzung entstand durch die Planung das Erfor-
dernis, bekannte oder mögliche Bodenbelastungen zu erkunden und ggf. zu beseitigen.  
Im Ergebnis führt das geleistete umfangreiche Untersuchungsprogramm zu einer positiven Klä-
rung der Altlastensituation im Plangebiet. 
 
 
3.3.3 Kampfmittel 
 
Zu einer möglichen Gefährdung durch Kampfmittel liegt eine Stellungnahme des Regierungs-
präsidiums Darmstadt – Kampfmittelräumdienst des Landes Hessen – vom 28.07.2015 vor [9]. 
Danach hat die Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder erge-
ben, dass sich das Bebauungsplangebiet in einem Bombenabwurfgebiet und im Bereich von 
ehemaligen Flakstellungen des zweiten Weltkriegs befindet. Vom Vorhandensein von Kampf-
mitteln auf solchen Flächen muss grundsätzlich ausgegangen werden. 
Daher ist vor Beginn der geplanten Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen eine systemati-
sche Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) auf den Grundstücksflächen erforderlich, auf de-
nen bodeneingreifende Baumaßnahmen stattfinden. 
 
Entsprechend der Anforderungen des Regierungspräsidiums Darmstadt erfolgte bei sämtlichen 
umwelttechnischen Bodenuntersuchungen [10-16] auch eine Überprüfung auf Kampfmittelfrei-
heit. Der Radius an jedem Untersuchungspunkt beträgt ca. 1 m. Auffälligkeiten wurden dabei 
nicht festgestellt. 
Trotzdem wird im Bebauungsplan auf das mögliche Vorhandensein von Kampfmittelresten hin-
gewiesen. Auf den einzelnen Grundstücksflächen ist vor Beginn bodeneingreifender Baumaß-
nahmen eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) durchzuführen. 
 
Auswirkungen der Planung, Fazit: 
Wie im Hinblick auf die sonstigen Bodenbelastungen dargestellt, führt die bauliche Entwicklung 
des Gebiets zu einer verstärkten Erkundung und ggf. Beseitigung von Kampfmittelresten und 
damit zu einer Verbesserung der derzeitigen Situation.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 35 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
3.4 Schutzgut Wasser   (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a und e BauGB) 
 
Von einem temporär wassergefüllten ehemaligen Swimmingpool abgesehen, sind innerhalb des 
Plangebiets und in seinem unmittelbaren Umfeld keine Oberflächengewässer vorhanden. 
Mineralwasservorkommen sind nicht vorhanden. 
Wasserschutzgebiete liegen bis zu ca. 3,5 km in südwestlicher Richtung und ca. 5,4 km in nörd-
licher/ nordwestlicher Richtung vom Untersuchungsgebiet entfernt. Überschwemmungsgebiete 
sind im Umfeld des Baufeldes keine ausgewiesen [3, 16]. 
 
 
3.4.1 Grundwasser, Regenwasserversickerung 
 
Mit Rücksicht auf den Wasserhaushalt ist rechtlich eine sparsame Verwendung von Wasser ge-
boten, die Grundwasserneubildung zu sichern und eine Beschleunigung des Wasserabflusses 
zu vermeiden (§ 55 WHG). Nach § 37 HWG soll Niederschlagswasser von der Person, bei der 
es anfällt, verwertet werden, wenn dem wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange 
nicht entgegenstehen. 
 
Für das Plangebiet liegt ein geotechnisches Gutachten zur Vorbemessung einer Versickerungs-
anlage von Niederschlagswasser vor [16]. Die folgenden Angaben sind diesem Gutachten ent-
nommen. 
Der Grundwasserflurabstand beträgt im Umfeld des Untersuchungsgebietes 15 m bis teilweise 
30 m. Gemäß des Grundwasserhöhengleichenplans von Oktober 2015 lag der Grundwasser-
stand im Geländebereich zu diesem Zeitpunkt rund 19 m tief unter Gelände. 
Im Bereich des Rheingrabens besteht eine ausgeprägte Stockwerkgliederung der quartären 
Grundwasserleiter. Das oberste Grundwasserstockwerk reicht in eine Tiefe bis etwa 40 m. Die 
ungestörte Grundwasserfließrichtung ist nach Westen in Richtung des Rheins gerichtet. In der 
Regel fungieren kiesige und sandige Lagen als Aquifere, die laminare Strömungsverhältnisse 
und hohe Durchlässigkeitsbeiwerte aufweisen. 
 
Versickerungsanlagen müssen den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Als aner-
kannte Regel gilt das Arbeitsblatt DWA-A 138, in welchem die technische und die rechtliche Re-
alisierbarkeit von Versickerungsanlagen dargestellt ist. 
Eine wesentliche Voraussetzung für die Versickerung von Niederschlagswasser ist eine ausrei-
chende Durchlässigkeit des Bodens sowie die Mächtigkeit der Schichten über dem Grundwas-
serstand. Der Durchlässigkeitsbeiwert (kf -Wert) des Bodens trifft eine Aussage über dessen 
Versickerungsfähigkeit. Für Versickerungsanlagen kommen nur Böden in Betracht, deren 
Durchlässigkeitsbeiwert im Bereich zwischen 1 x 10-3 m/s bis 1 x 10-6 m/s liegt.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 36 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Nach den Untersuchungen von [16] liegen im Plangebiet für die gewachsenen Böden ab 0,5 bis 
3,7 m unter Gelände die Durchlässigkeitsbeiwerte in folgender Größenordnung 
Kf, Körnungslinie = 1,0 x 10-5 (m/s) bis 1,0 x 10-4 (m/s) 
Das heißt, die Böden im Plangebiet sind zur Regenwasserversickerung geeignet, und der 
Grundwasserflurabstand ist hinreichend groß. 
 
Versickerungskonzept 
Nach dem Fachbeitrag Entwässerung zum Bauvorhaben [17] sind die Dachabflüsse im Plange-
biet im Hinblick auf ihre Versickerbarkeit als unbedenklich (begrünte Dächer) bzw. als tolerier-
bar (Hartdächer in Gewerbegebieten) einzustufen. 
Die Planung sieht vor sämtliches Niederschlagswasser von Dach- und Freiflächen im Gebiet zu 
sammeln und innerhalb des Gebietes zu versickern. Die Rückhalte- und Versickerungsanlagen 
bestehen aus Rigolenelementen, die Inspektionsöffnungen zur Wartung und Reinigung aufwei-
sen. Die Rigolenelemente liegen auf Höhe der Gründung der Tiefgarage, um die Standsicher-
heit der Böschung zu gewährleisten und die Außenwand der Tiefgarage vor Vernässung zu 
schützen. 
Den Rigolen sind Sedimentationsschächte zum Schutz vor Verschlammung vorgeschaltet. 
Diese verfügen zusätzlich über eine Rückhaltevorrichtung für Leichtflüssigkeiten. 
Durch die Vorbehandlung in Sedimentationsschächten und eine Bodenpassage von mehr als 
3 m unterhalb der Rigolen ist eine ausreichende Reinigung des Niederschlagswassers zur Ver-
sickerung in den Grundwasserkörper gemäß DWA-M 153 gewährleistet. Gemäß der derzeit vor-
liegenden Bodenuntersuchungen ist von keinen Altlasten im Bereich der Rigolenstandorte süd-
lich und westlich außerhalb der Tiefgarage auszugehen. Es ist keine Drosselabgabe in den 
Mischwasserkanal vorgesehen. Eine Regenwasserrückhaltung in Zisternen und Brauchwas-
sernutzung ist nicht geplant. 
Zur Versickerung sind im Plangebiet vier Rigolenstandorte vorgesehen, jeweils zwei im Westen 
und im Süden. Das Rückhaltevolumen in den Rigolen beträgt insgesamt 412 m3. 
Auswirkungen der Planung auf den Grundwasserhaushalt 
Der Anteil bebauter oder hart befestigter Flächen beträgt im Bestand 54 %. Das Niederschlags-
wasser von 48 % der Plangebietsfläche wird im Bestand in den Mischkanal abgeleitet. 
Nach der Planung nimmt die Tiefgarage rund 73 % der Plangebietsfläche ein, aber durch Dach-
begrünung und sonstige Bepflanzungen wird ein Anteil an Vegetationsflächen von etwa 59 % 
erreicht. Das Niederschlagswasser wird vollständig im Gebiet zurückgehalten und versickert, 
soweit es nicht vorher verdunstet. 
Im Hinblick auf den Grundwasserhaushalt tritt somit durch die Planung eine deutliche Verbesse-
rung gegenüber dem Bestand ein. Die Grundwasserneubildung wird im Gebiet ein wesentlich 
höheres Niveau erreichen.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 37 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
3.4.2 Sachgerechter Umgang mit Abwässern  (§ 1 Abs. 6 Nr. 7e BauGB) 
 
Im Bestand entwässert das Plangebiet in das lokale Mischwasserkanalsystem. Dabei wird das 
auf Dachflächen, Straßen, Wegen und Plätzen anfallende Niederschlagswasser wird ganz über-
wiegend in den Kanal abgeleitet. Betreiber des öffentlichen Kanalnetzes ist der Eigenbetrieb für 
kommunale Aufgaben und Dienstleistungen (EAD). 
Da die vorhandenen Mischwasserkanäle nur eine Nennweite von 300 mm aufweisen, kommen 
diese für die Einleitung weiterer großer Mengen von Niederschlagswasser nicht in Betracht. Ei-
nen natürlichen Vorfluter, der die Regenwassermengen aufnehmen könnte, gibt es im Stadtge-
biet Darmstadt nicht.  
Daher wird im Plangebiet eine vollständige Regenwasserrückhaltung und Versickerung reali-
siert ((siehe 3.4.1). Das Schmutzwasser wird in einem eigenen Kanal gesammelt und in das 
Mischsystem eingeleitet.  
 
Auswirkungen der Planung 
Insgesamt kommt es zu einer Entlastung des bestehenden Mischkanalsystems, da weniger Re-
genwasser eingeleitet wird als im Bestand. Entsprechend findet bei Starkregenereignissen eine 
geringere Verdünnung der Abwässer im Kanalsystem statt. Damit steigt die Effizienz der Klär-
anlage Darmstadt. Das Abwasserkanalsystem wird geringer beansprucht, d.h. es steht anderen 
Nutzern zur Verfügung oder es kann im Rahmen einer Erneuerung geringer ausgelegt werden. 
 
 
3.5 Schutzgut Klima   (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
 
Das Plangebiet gehört zur Klimaregion Rhein-Main-Gebiet. Im Oberrheingraben und an der 
Bergstraße treten relativ hohe Temperaturen und geringe Niederschlagsmengen auf. Hier zeigt 
sich kontinentaler Klimaeinfluss. In Darmstadt lag die mittlere Jahrestemperatur im langjährigen 
Mittel ab 1996 bei 10,2°C. Die durchschnittliche Jahresniederschlagsmenge lag im langjährigen 
Mittel ab 1996 bei etwa 750 mm, wobei die Höchstwerte in den Monaten Mai bis August erreicht 
werden (Messungen des Deutschen Wetterdienstes, aus [18]). 
Während der Sommermonate erfährt der Raum Darmstadt eine hohe Sonneneinstrahlung mit 
Wärmebelastung. Im Winter kommt es hingegen in der Rheinebene oft zu einer stabilen Kaltluft-
schichtung und infolge davon zu Inversionswetterlagen mit Nebel und Schadstoffanreicherung 
in der Luft. Diese beiden belastenden klimatischen Situationen wirken sich insbesondere auf äl-
tere Menschen, empfindliche bzw. gesundheitlich vorbelastete Menschen sowie Kinder nachtei-
lig aus. Überlagert werden die Effekte durch die im städtischen Raum besonders hohen indirek-
ten und direkten Belastungen mit Schadstoffimmissionen aus Verkehr, Industrie und Haus-
brand. 
In der Klimafunktionskarte der Stadt Darmstadt [19] ist das Plangebiet als stark überwärmter 
Bereich dargestellt (Innenstadtklima). Die westlich des Plangebiets verlaufende tiefliegende

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 38 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Bahntrasse mit bewachsenen Böschungen ist eine klimawirksame Durchlüftungsbahn, welche 
der Kanalisierung von Luftströmungen dient. Sie fördert den Luftaustausch bei belastenden 
Wetterlagen und trägt damit zur Stabilisierung der Situation im Westen Darmstadts bei. 
 
Auswirkungen der Planung auf das Klima 
Zu den Auswirkungen der Planung auf das Lokalklima liegt ein klimatologisches Gutachten vor 
[20]. 
Die durchgeführten Untersuchungen liefern Hinweise darauf, wie sich die geplante Bebauung 
auf das Mikroklima im Plangebiet selbst, in der direkten Umgebung, sowie im mesoklimatischen 
Maßstab auf die Gesamtstadt auswirkt. 
Zur Beurteilung der Auswirkungen auf das Mikroklima wurde im Gutachten [20] der Stadtraum 
primär hinsichtlich heißer, sommerlicher Tage während der Tageslichtstunden bewertet. Es 
wurde untersucht, ob die Planung im Hinblick auf Belüftung und Hitzestress Problembereiche 
schafft.  
Die Ergebnisse der Mikroklimasimulation haben gezeigt, dass vor allem innerhalb des Plange-
biets lokale negative Klimaveränderungen gegenüber dem Bestand zu erwarten sind, weniger 
in der direkten Nachbarschaft.  
Die 13 Uhr Analysen des Bewertungsindex PET als Maß für das subjektive Wärmeempfinden 
des Menschen (Bioklima) zeigen mittags hohe Werte in den Freiräumen. Allerdings zeigt sich 
für den Verlauf des Tages, dass es eine ausgewogene Mischung zwischen Sonnen- und Schat-
tenphasen gibt, auch wenn der Schatten hauptsächlich durch Bauwerke entsteht. 
Eine hinreichende Belüftung ist aufgrund der vorherrschend von Südwest erfolgenden Anströ-
mung im Gebiet gegeben, trotz der nicht zu umgehenden Leebereiche hinter den Bauwerken. 
Der Riegel entlang der Bahngleise wirkt bei der relevanten Wetterlage kaum störend.  
Aus mikroklimatischer Sicht werden im Gutachten folgende Empfehlungen zum Abbau der loka-
len Überwärmung gegeben:  
 Ergänzung von schattenspendenden Bäumen und Sträuchern au f den Freiflächen, um bi-
oklimatische Gunsträume im Außenbereich zu schaffen. 
Auf das Mesoklima bezogen, muss gesichert sein, dass das vorhandene Belüftungssystem 
entlang der Bahntrasse in seiner thermischen und lufthygienischen Wirkung nicht gehindert 
wird.  
Der Gutachter [20] kommt zu dem Schluss, dass die geplanten Gebäude keine Barriere in der 
Durchlüftungsbahn bilden und der Querschnitt der Durchlüftungsbahn nicht vermindert wird. 
 
Die Planung reagiert auf die Empfehlungen des Gutachters in folgender Weise: 
 Auf den Freiflächen werden insgesamt 78 Bäume neu angep flanzt; 4 großkronige Bäume 
werden zur Erhaltung festgesetzt. 
 Auf den Freiflächen im Inneren und am Rand des Plangeb iets werden etwa 1.300 m2 He-
cken angepflanzt. 
 Etwa 4.000 m 2 Dachflächen werden mit extensiver Dachbegrünung versehen.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 39 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
 Der Anteil begrünter Flächen einschließlich Dachbegrünun g und Rasengitterflächen ist mit 
rund 59 % relativ hoch. 
 
Fazit: Die vorliegende Planung hat keine erheblichen negativen Auswirkungen auf das lokale 
Klima. 
 
 
3.6 Schutzgut Landschaft   (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
 
 
Stadt- und Landschaftsbild 
 
Von größerer stadtgestalterischer Bedeutung für das Plangebiet und sein östliches Umfeld sind 
die Bürogebäude Berliner Allee 7 und Berliner Allee 9 (östlicher Gebäudeteil). Mit ihrer zeittypi-
schen Architektur der Wiederaufbauzeit in den frühen 1950er Jahren bilden sie ein wichtiges 
Element der städtebaulichen Figur dieses Stadtteils (sog. „Verlegerviertel“). Gemeinsam mit 
dem gegenüberliegenden Gebäude Berliner Allee 12 (ein Neubau an gleicher Stelle) gestaltet 
die Nr. 9 eine torartige Zäsur, ein Motiv, das in ähnlicher Form auch in der benachbarten Rhein-
straße mehrfach zu beobachten ist. 
Der Bebauungsplan setzt diese Baukörper nach ihren Standorten, ihrer Grundfläche und ihrer 
Geschosszahl am Bestand orientiert fest, wobei die Entscheidung, ob die Gebäude erhalten 
oder durch Neubauten ersetzt werden, offen bleibt. 
Im Gegensatz dazu wirkt der westliche Teil des Plangebiets mit seiner einstöckigen Bebauung 
städtebaulich weitgehend ungeordnet und ohne eine erkennbare gestalterische Motivation. 
 
Zu erwartende Auswirkungen der Planung 
Die Planung schafft im Westen mit der hier vorgesehenen siebenstöckigen Riegelbebauung 
eine klare Raumkante zur Bahn hin.  
Am Haardtring prägt eine offenere Bauweise mit Durchblicken, hofähnlichen Quartiersplätzen 
und kleinen Bewohnergärten das Erscheinungsbild von außen. Die Alleebäume entlang der 
Straße fassen das Wohngebiet räumlich von Süden ein  
An der Berliner Allee wird hingegen die vorgefundene städtebauliche Ordnung mit ihren großzü-
gigeren Vorbereichen zur Straße hin erhalten. 
Insbesondere die Neuanpflanzung von insgesamt 78 Laubbäumen gibt dem Grün ein relativ ho-
hes Gewicht in der Außen- und Innenwahrnehmung des Plangebiets. 
In der Summe entsteht ein neues attraktives Stadtquartier, dessen hohe bauliche Dichte der in-
nerstädtischen Lage angemessen ist und die bevölkerungspolitischen Erfordernisse im Bal-
lungsraum wiederspiegelt.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 40 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
3.7 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter  (§ 1 Abs. 6 Nr. 7d BauGB) 
 
An der Nordostfassade des Gebäudes Berliner Allee 7 befindet sich ein Relief des Künstlers 
Eberhard Schlotter. Das Mosaik aus Trümmerschutt und Natursteinscherben wurde im Jahr 
1954 geschaffen. Es ist ein Einzeldenkmal gemäß § 2 Abs. 2 des Hessischen Denkmalschutz-
gesetzes. 
Weitere Kulturdenkmäler im Sinne des Hessischen Denkmalschutzrechts sind im Plangebiet 
nicht vorhanden.  
Sachgüter stellen die vorhandenen Gebäude und infrastrukturellen Einrichtungen dar.  
 
Zu erwartende Auswirkungen der Planung 
Mit Ausnahme der Bürogebäude Berliner Allee 7 und 9 (vgl. Kap. 3.6) werden sämtliche Be-
standsgebäude beseitigt und durch eine zeitgemäße Neubebauung ersetzt.  
Der Schutzstatus des Einzeldenkmals „Schlotter-Relief“ wird im Bebauungsplan nachrichtlich 
mitgeteilt. 
Zum Schutz und zur Sicherung möglicherweise vorhandener, bislang unbekannter Bodendenk-
mäler wird in den Bebauungsplan folgender Hinweis aufgenommen: „Wenn bei Erdarbeiten Bo-
dendenkmäler bekannt werden, so ist dies der hessenArchäologie oder der Unteren Denkmal-
schutzbehörde unverzüglich anzuzeigen“. 
 
 
3.8 Erhebliche Umweltauswirkungen während der Bauphas e  (Anlage 1 Nr. 2b 
BauGB) 
 
Für die Beseitigung von Gebäuden und baulichen Anlagen, wie auch bei der Neubebauung 
kann es zu Beeinträchtigungen der Nachbarn durch entstehenden Staub, Lärm oder Bodener-
schütterungen kommen. Ein weiteres Thema ist die umweltgerechte Entsorgung der Abbruch-
materialien. 
 
Mit wenigen Ausnahmen für untergeordnete bauliche Anlagen wird der Abbruch bzw. Bau von 
Gebäuden auf der Grundlage des Bauordnungs- und Bauplanungsrechts sowie einer Vielzahl 
weiterer Rechtsvorschriften von den Bauaufsichtsbehörden geprüft und überwacht. Wenn dies 
in ordnungsgemäßer Art und Weise geschieht, bestehen für die Bebauung im Plangebiet keine 
außerordentlichen und erhöhten Umweltrisiken.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 41 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
3.9 Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Schutzg ütern bzw. Um-
weltbelangen  (§ 1 Abs. 6 Nr. 7i BauGB) 
 
Die zu betrachtenden Schutzgüter stehen in Wechselbeziehung zueinander. Einzelne Faktoren 
können sich verstärken oder gegenseitig aufheben. Bspw. bestehen zwischen Klima, Böden, 
Bodenbelastungen, Grundwasserhaushalt, Vegetation und Fauna enge Zusammenhänge. Das 
Inventar an Pflanzen bzw. Lebensräumen bestimmt auch das Landschaftsbild und ggf. die Nah-
erholungsfunktionen. 
Bei der Darstellung der für die Bebauungsplanung relevanten Umweltfaktoren und Umweltaus-
wirkungen unter 3.1 bis 3.7 wird auf Wechselwirkungen hingewiesen, soweit es zum Verständ-
nis der Zusammenhänge wichtig ist. Wechselwirkungen, die zu einer Neubewertung einzelner 
Umweltauswirkungen führen, sind nicht bekannt. 
 
 
3.10 Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung 
von Energie  (§ 1 Abs. 6 Nr. 7f BauGB) 
 
Sämtliche Gebäude im Plangebiet tragen Flachdächer mit einer Neigung von höchstens 5°. Sie 
sind somit geeignet für Aufbauten und Einrichtungen zur Gewinnung von Solarenergie. 
Zum optimierten Einsatz erneuerbarer Energien wird im Bebauungsplan darauf hingewiesen, 
dass Maßnahmen zum Klimaschutz entsprechend der Energieeinsparverordnung (EnEV) und 
den Anforderungen des EEWärmeG in der jeweils gültigen Fassung nachzuweisen sind.  
 
Die Stadt Darmstadt verfügt über ein integriertes Klimaschutzkonzept [21], in welchem energie-
effiziente Wohn- und Bürogebäude sowie die Gewinnung und Nutzung erneuerbarer Energien 
als wesentliche Bausteine für eine nachhaltige Stadtentwicklung dargestellt werden.  
Die Tatsache, dass hier ein neues Stadtquartier entwickelt wird, welches den aktuellen gesetzli-
chen bzw. technischen Standards entspricht, ist als ein Beitrag zum Klimaschutz in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt zu werten. 
 
 
3.11 Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von s onstigen Plänen, insbe-
sondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts  
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7g BauGB) 
 
Die Festsetzungen des Vorhabenbezogenen Bebauungspl ans stehen im Einklang mit den 
in der Leitbildkarte dargestellten Zielen des Lands chaftsplans.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 42 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
3.12 Zusammenfassende Bewertung der Umweltauswirkungen  des Vorhabens 
 
Tabellarisch zusammengefasste Bewertung der Umweltauswirkungen 
 
Schutzgüter Kurzbeschreibung der Umweltauswirkungen Bed eutung 
Mensch - Belastung des Gebietes durch vorhandenen Lärm  
- Gefährdung durch Betriebe Seveso-III-Richtlinie 
- zu erwartende Lärmbelastungen infolge der Planung 
- Naherholung, Freizeitnutzungen 
(!!!) 
o 
! 
+ 
Pflanzen, Tiere, 
Lebensräume 
- Verlust an Lebensräumen und Arten allgemein 
- Verlust an gesetzlich geschützten Biotopen (Allee) 
- und nach Baumschutzsatzung geschützten Bäumen 
- Beeinträchtigung geschützter Arten 
- Natura 2000-Gebiete, NSG, geschützte Biotope 
! 
o 
(!!!) 
(!!!) 
o 
Boden - Bodenverlust durch Neubebauung 
- Verlust (potenzieller) landwirtschaftlicher Nutzungen 
- Beseitigung vorhandener Auffüllungen und ggf.  
   Bodenverunreinigungen 
! 
o 
 
+ 
Wasser - Grundwasserneubildung 
- Entlastung des Abwasserkanalsystems durch  
   Regenwasserrückhaltung und -versickerung 
+ 
 
+ 
Klima - Wärmebelastung 
- Energiekonzept 
! 
+ 
Landschaft - Verbesserung des Landschaftsbildes + 
Kultur- und Sachgüter - Verlust wertvoller baulicher Anlagen o 
Wechselwirkungen    zwischen den obengenannten Schutzg ütern o 
Darstellungen von 
Plänen 
- Landschaftsplan der Stadt Darmstadt o 
 
o (fast) keine Umweltauswirkungen im Zusammenhang mi t der Planung 
! geringe Beeinträchtigung von Schutzgütern 
!!! erhebliche Beeinträchtigung von Schutzgütern 
+ Verbesserung der Funktionen 
(  ) im Bebauungsplan werden Maßnahmen zur Vermeidu ng oder Beseitigung der Konflikte festge-
setzt. 
 
 
Fazit: Die Realisierung des Bebauungsplans führt nicht zu erheblichen Umweltauswir-
kungen, wenn die entsprechenden Maßnahmen zur Vermeidung und zum Aus-
gleich realisiert werden.

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Umweltbericht 43 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
4. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung 
und bei Nichtdurchführung (Nullvariante) der Planung 
 
Bei einer Nichtdurchführung der Planung und bei einem Ausbleiben sonstiger Interimsnutzun-
gen wie Parkplätzen oder Lagerflächen würde die sukzessive Gehölzentwicklung rasch voran-
schreiten und die nicht versiegelten Flächen nach etwa 10 Jahren dicht überdecken.  
Die Umweltfunktionen des Gebietes im Hinblick auf den Wasserhaushalt (Regenwasserversi-
ckerung), das Lokalklima und das Landschaftsbild blieben aufgrund der im Bestand hohen Flä-
chenversiegelung weitgehend unverändert ungünstig. 
 
 
5. Ergebnis der Prüfung anderweitiger Planungsmöglichk eiten 
 
In Anbetracht der großen Wohnungsnachfrage in Darmstadt wird in allen Stadtteilen Darm-
stadts nach Standorten für die Schaffung von Wohnraum gesucht. Die bauliche Entwicklung der 
Brachen und mindergenutzten Flächen im Plangebiets ist städtebaulich sinnvoll und notwendig. 
Innerhalb des Gebiets versuchten Planungsansätze früherer Jahre, das Nähr-Engel-Grund-
stück, mit reiner Büronutzung oder kombinierter Büro- und Hotelnutzung weiter zu entwickeln. 
Die entsprechenden Vorplanungen wurden allerdings aus verschiedenen Gründen wieder auf-
gegeben. 
Im aktuellen Bebauungsplanverfahren betraf das Ausloten von Alternativen insbesondere die 
Bebauung des vom Bahnlärm stark betroffenen Westens im Plangebiet. Die vorliegende Bebau-
ungsplanung ist das optimierte Ergebnis des Planungs- und Abwägungsprozesses.

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Umweltbericht 44 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
6. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausg leich nachteiliger 
Auswirkungen 
 
6.1 Maßnahmen zum Schallschutz 
 
(1) Verkehrslärm (Festsetzung 14.1) 
 
(1.1)  Baufeld 1 und 2 (Westfassaden) 
 An der West-Seite sind vorgelagerte Loggien oder schal ltechnisch gleichwertige Kon-
struktionen als Elemente der Geräuschminderung so zu realisieren, dass 
 innerhalb der Loggia ist nachts der Beurteilungspegel vo n 48 dB(A) eingehalten wird; al-
ternativ ist der Beurteilungspegel von 50 dB(A) nachts einzuhalten und gleichzeitig die 
Frischluftversorgung des angrenzenden Aufenthaltsraumes über eine geeignete mecha-
nische Lüftung zu realisieren; im Übrigen gilt die DIN 1946; 
 die geschlossene Verglasung enthält mindestens einen öffen baren Flügel zu Reini-
gungszwecken; 
 die Frischluftversorgung erfolgt fensterunabhängig über e in geeignetes mechanisches 
Lüftungselement; im Übrigen gilt die DIN 1946. 
 
(1.2)  Baufeld 3 (West- und Südfassaden) 
 An der West- und Südfassade sind Loggien als Element de r Geräuschminderung vor 
Fenstern von Aufenthaltsräumen zu realisieren. 
 An der West- und Südfassade sind in den Bereichen auße rhalb von Loggien folgende 
bewertete Schalldämm-Maße am Bau zu realisieren: 
Westfassade: R’w ≥ 57 dB 
Südfassade: R’w ≥ 53 dB 
 Im Bereich von Loggien gelten die Anforderungen aus (1. 1). 
 
(2) Gewerbelärm (Festsetzung 14.2) 
 
(2.1)  Tiefgaragenzufahrt 
 Zur Vermeidung vermeidbarer Geräusche im Sinne des Standes de r Geräuschminde-
rung sind folgende Minderungsmaßnahmen vorzusehen: 
 - Die Innenwände des Ein-/Ausfahrtbereichs sind vollflächi g auf einer Länge von 14,7 m 
(ab Öffnungsfläche) schallabsorbierend (bewerteter Schallabsorptionsgrad αw ≥ 0,8) 
auszuführen. 
 - Das erforderliche bewertete Schalldämm-Maß der Außenbaute ile der Rampen-Teilein-
hausung am Bau ist R’w ≥ 29 dB. 
 - Der Gitterrost der Regenrinne ist auf Hartgummiprofil aufzulagern.

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Umweltbericht 45 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
 - Durch regelmäßige Wartung ist sicherzustellen, dass das R olltor beim Öffnen und 
Schließen keine impulshaltigen Geräusche emittiert. 
 - Zusätzlich zum Garagentor erforderliche Öffnungen z u Lüftungszwecken sind je Öff-
nung auf den Schallleistungspegel L WA ≤ 45 dB(A) zu begrenzen. 
 Wo im Nahbereich der Ein-/Ausfahrt der Tiefgarage (Baufe lder 11 und 12) der Maximal-
pegel von 65 dB(A) überschritten wird, sind in zum Schlafen geeigneten Räumen schall-
technisch geeignete, mechanische Lüftungseinrichtungen vorzusehen. D. h. die Schall-
dämmung mit Lüftungseinrichtung darf nicht schlechter sein, als die Schalldämmung 
ohne Lüftungseinrichtung. Im Übrigen ist DIN 1946 zu beachten. Die Lüftungseinrichtun-
gen können auch Teil des energetischen Gebäudekonzepts sein. 
 
(2.2) An den Nordseiten der Baufelder 1, 4 und 5 sind Fenster von Aufenthaltsräumen unzu-
lässig - außer mit spezifischem Nachweis der schalltechnischen Verträglichkeit mit der 
vorliegenden Immissionssituation. 
 
(2.3)  An den in der Planzeichnung gekennzeichneten Fa ssaden (Ostfassade des Baufeldes 4, 
Westfassade des Baufeldes 5) sind vor Fenstern von Aufenthaltsräumen Prallscheiben 
mit folgendem Aufbau zu realisieren: 
 - bewertetes Schalldämm-Maß der Verglasung am Bau ist R’ w ≥ 17 dB; 
 - Montage der Prallscheibe im Abstand ≤ 7 cm vor der Fassad enebene; 
 - Überlappung des Fensters durch die Prallscheibe oben, un ten und an der Südseite je-
weils um mindestens 25 cm. 
 Zur Nordseite hin ist keine Überlappung durch die Pral lscheibe erforderlich; stattdessen 
ist die seitliche Fuge baulich zu schließen. 
 
(2.4)  Baufeld 13 
 Für den gewerblich genutzten Ostteil des Plangebiets ( Baufeld 13) sind folgende flä-
chenbezogene Schallleistungspegel LW“ zulässig: 
tags: LW“ ≤ 55 dB(A)/m² 
nachts: LW“ ≤ 37 dB(A)/m² 
 
(3) Gesamtlärm aus Gewerbe- und Verkehrslärm (Festsetzung 14.3) 
 
(3.1)  Schallgedämmte Lüftungen in Baufeldern 1 bis 3 (O stseiten), Baufeldern 4 und 5 (Ost-, 
Süd-, Westseiten), Baufeldern 6 bis 12 
 Für Aufenthaltsräume dieser Bereiche gilt:  Bei Übe rschreitung der schalltechnischen 
Orientierungswerte für Verkehr nach Beiblatt 1 der DIN 18005-1 für MI von 60 dB(A) 
tags und 50 dB(A) nachts sind schalltechnisch geeignete, mechanische Lüftungseinrich-
tungen vorzusehen. D. h. die Schalldämmung mit Lüftungseinrichtung darf nicht schlech-
ter sein als die Schalldämmung ohne Lüftungseinrichtung. Im Übrigen ist DIN 1946 zu 
beachten. Die Lüftungseinrichtungen können im Bedarfsfall Teil des energetischen Ge-
bäudekonzepts sein.

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Umweltbericht 46 
 
 
 
 
 
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 Für die gewerbliche Nutzung in Baufeld 13 ist die vor stehende Regelung nur für die Ta-
geszeit anzuwenden. 
 
(3.2)  Außenwohnbereiche von Wohnungen 
 Offene Außenwohnbereiche/Freibereiche wie Terrassen, Gärte n, Spielflächen usw. sind 
westlich, nördlich und südlich der Baufelder 1 bis 3 sowie nördlich der Baufelder 4 und 5 
nicht zulässig. 
 Für die restlichen Außenwohnbereiche im Plangebiet sind  bauliche Maßnahmen zu tref-
fen, wenn der Beurteilungspegel am Tag den schalltechnischen Orientierungswert nach 
Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 für Mischgebiete von 60 dB(A) überschreitet. Die schallab-
schirmende Wirkung der Maßnahmen muss zur Einhaltung des Orientierungswerts füh-
ren. 
 Wird im Baugenehmigungsverfahren oder Kenntnisgabeve rfahren unter Berücksichti-
gung der schalltechnischen Verhältnisse zum Zeitpunkt der Genehmigung der Nachweis 
erbracht, dass in den Außenwohnbereichen der Orientierungswert von 60 dB(A) einge-
halten wird, kann auf die schallabschirmenden Maßnahmen verzichtet werden. 
 
(3.3) Lärmpegelbereiche der Fassaden 
 Bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind die Außenbauteile mindes-
tens nach den Anforderungen der DIN 4109-2:2016-07 auf Grundlage geschossweise 
für die einzelnen Gebäude festgesetzter Lärmpegelbereiche zu bemessen und auszu-
führen. 
 In den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan sind  die Lärmpegelbereiche tabel-
larisch aufgeführt. 
 
(4)  Baureihenfolge und dauerhafter Erhalt des Schallschutzes (Festsetzung 15) 
 Die Aufnahme der Wohnnutzung in den Baufeldern 6 bis 1 2 ist erst zulässig, wenn die 
Riegelbebauung (Rohbau mit geschlossener Fassade) in den Baufeldern 1 bis 5 herge-
stellt ist und deren Lärmschutzfunktion dauerhaft gesichert ist. 
 Eine frühere Inbetriebnahme ist zulässig, wenn durch einen schalltechnischen Nachweis 
im Rahmen des Bauantragsverfahrens oder als Auflage zur Baugenehmigung die Ein-
haltung der Immissionsrichtwerte nachgewiesen wird. 
 
(5)  Hinweis zum Schallschutz (Hinweise IV 5) 
 Bei den Geräuscheinwirkungen des Schienenverkehrs sind im Berei ch der Normung 
(Änderung von DIN 4109-2 mit pauschaler Verminderung der Beurteilungspegel für 
Schienenverkehr) und bei der DB AG (Planungsvariante für die Neubaustrecke Frankfurt 
– Mannheim mit Reduzierung des Güterzugverkehrs auf der Bahnstrecke 3601) Pro-
zesse im Gange, deren Ergebnisse zu einer Verminderung dieser Geräuscheinwirkun-
gen im Plangebiet führen können. Die Resultate dieser Prozesse sind zu beachten.

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Umweltbericht 47 
 
 
 
 
 
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6.2 Rechtlich gebotene Maßnahmen zum Artenschutz 
 Maßnahmen zur Vermeidung von Tatbeständen gem. § 44 BNatSchG: 
 
(1) Notwendige Baumfällungen und Gebüschrodungen sind aus Gründen des Vogel-
schutzes im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 28. Februar durchzuführen (§ 39 Abs. 5 
Satz 2 BNatSchG). (Hinweise IV 6) 
 
(2) Der Abbruch von Bestandsgebäuden sollte aus Gründen des Fledermaus- und Vogel-
schutzes im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 28. Februar durchgeführt werden. 
Bei Abbruchmaßnahmen außerhalb dieser Zeiten ist vorher zu prüfen und sicherzustel-
len, dass keine geschützten Arten in den betreffenden Gebäuden vorhanden sind. Ge-
gebenenfalls sind Vorkehrungen zur Schadensvermeidung zu treffen. (Hinweise IV 6) 
 
(3) Erhalt von Mauersegler-Niststätten (Festsetzung 13.5) 
Die im Bestandsgebäude Berliner Allee 9 (östlicher Gebäudeteil) vorhandenen Niststan-
dorte des Mauerseglers sind im Falle des Gebäudeerhalts zu erhalten (siehe Abb. 5). 
 
 
Abb. 5: Standorte von Niststätten des Mauerseglers im Plangebiet (2016) 
 
Beim Umbau oder bei der Renovierung des Gebäudes ist der nördliche Traufbereich 
möglichst unverändert zu erhalten. Die Arbeiten sind außerhalb der Brutzeiten der Art 
zwischen dem 15. August und dem 15. April auszuführen.

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Umweltbericht 48 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Im Falle eines Umbaus des Gebäudes, welcher zu einer Beseitigung der Niststandorte 
führt, sind im nördlichen Traufbereich fünf Mauerseglerkästen als Ersatzniststätten auf-
zuhängen oder in die Fassade einzubauen. Die Umbauarbeiten sind außerhalb der Brut-
zeiten der Art zwischen dem 15. August und dem 15. April auszuführen. Um eine An-
nahme des Quartierangebots durch die Mauersegler zu gewährleisten, sind im geeigne-
ten Zeitraum Klangattrappen zum Anlocken der Tiere einzusetzen. 
Im Falle eines Abbruchs des Gebäudes Berliner Allee 9 (Ost) sind Ersatzmaßnahmen 
entsprechend Punkt (4) durchzuführen. 
 
(4) Ersatz für Mauersegler-Niststätten (Festsetzung 13.6) 
Als Ersatz für den Verlust der Mauersegler-Niststandorte im Bestandsgebäude Berliner 
Allee 9 (westlicher Gebäudeteil) sind Ersatzniststätten herzustellen. Dazu sind an geeig-
neten Fassadenbereichen innerhalb des Plangebiets mindestens 5 Mauerseglerkästen 
aufzuhängen oder in die Fassade einzubauen. 
Im Falle eines Abbruchs des östlichen Gebäudeteils von Berliner Allee 9 sind an geeig-
neten Fassadenbereichen innerhalb des Plangebiets mindestens 5 weitere Mauerseg-
lerkästen als Ersatz aufzuhängen oder in die Fassade einzubauen. 
Die Kästen sollten in Gruppen von 2 bis 5 Stück installiert werden. Um eine Annahme 
des Quartierangebots durch die Mauersegler zu gewährleisten, sind im geeigneten Zeit-
raum Klangattrappen zum Anlocken der Tiere einzusetzen. 
Die Ausführung ist als vorlaufende Maßnahme (CEF-Maßnahme) vorzunehmen. 
 
(5) Ersatz für Fledermaussommerquartiere (Festsetzung 13.7) 
Aufgrund des im Plangebiet vorhandenen hohen Potenzials für ein Vorkommen von 
Sommerquartieren der Zwergfledermaus sind Ersatzquartiere für gebäudebesiedelnde 
Fledermäuse herzustellen. 
Dazu sind an geeigneten Gebäuden innerhalb des Plangebiets 10 Fledermauskästen 
aufzuhängen bzw. in die Fassade einzubauen. 
 
(6) Ersatz für Lebensraumverluste des Girlitz (Festsetzung 13.8) 
Als Ersatz für den Verlust des Lebensraumes des Girlitz und weiterer gebüschbrütender 
Vogelarten ist an der Nordgrenze des Plangebiets (siehe Planeintrag) ein funktionaler 
Ausgleich durch das Anpflanzen einer freiwachsenden Hecke herzustellen (vgl. Kap. 6.3 
(12)). 
 Zur Anpflanzung werden ausschließlich einheimische Gehöl zarten vorgesehen, von wel-
chen die meisten Früchte tragen, welche von Vögeln gerne angenommen werden (Ar-
tenliste siehe Kap. 6.3 (15)).

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FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
 Zudem bietet die Anlage blütenreicher Magerrasen und e xtensive Dachbegrünung mit 
insgesamt etwa 6.000 m2 Flächen ein zusätzliches gutes Nahrungsangebot für den Gir-
litz und weitere Vogelarten. 
 
(7) Schutz von Vögeln vor Vogelschlag (Festsetzung 13.10) 
Um die Gefahr von Vogelschlag zu vermeiden, sind an großflächigen, transparenten 
Glasflächen, stark reflektierenden Glastypen und transparenten Brüstungen usw. geeig-
nete Maßnahmen zu treffen, z. B. eine kleinteilige Untergliederung der Glasflächen, Ein-
arbeiten oder Aufbringen von Punktrastern, Streifen oder sonstigen Mustern, Verwen-
dung von halbtransparentem oder geripptem Glas. 
 
 
6.3 Sonstige umweltbezogene Maßnahmen 
Maßnahmen zur Erhaltung der Biodiversität, zum Boden- und Denkmalschutz, zur 
Verbesserung des Wasserhaushalts, des Lokalklimas und des Landschaftsbildes 
 
(1)  Schutz von Insekten (Festsetzung 13.9) 
 Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen von nachtaktiven  Insektenarten sind für die Au-
ßenbeleuchtung ausschließlich nach unten abstrahlende Natriumdampf-Niederdrucklam-
pen oder LED-Leuchtmittel mit maximal 3.000 Kelvin Farbtemperatur, Richtcharakteristik 
und unter Verwendung vollständig gekapselter Lampengehäuse zulässig.  
 
(2)  Niederschlagswasserversickerung (Festsetzung 13.1) 
Das auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser ist vollständig auf dem Grund-
stück zu versickern soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtli-
che Belange entgegenstehen. Eine Sammlung und Ableitung von Niederschlagswasser 
in die öffentliche Kanalisation ist nicht zulässig, es sei denn wasserrechtliche, sonstige 
öffentlich-rechtliche oder wasserwirtschaftliche Belange stehen dem entgegen. Das 
Merkblatt DWA-M 153 und Arbeitsblatt DWA-A 138 der Deutschen Vereinigung für Was-
serwirtschaft, Abwasser und Abfall e.V. ist zu beachten. 
 
(3)  Grundwasser (Hinweise IV 3) 
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplans 
Hessisches Ried. Im Einzelnen sind die Vorgaben des Grundwasserbewirtschaftungs-
plans Hessisches Ried, mit Datum vom 9. April 1999 festgestellt und veröffentlicht im 
Staatsanzeiger für das Land Hessen „21 / 1999 S. 1659“ in der Fassung vom 17. Juli 
2006 veröffentlicht im Staatsanzeiger 31 / 2006 S. 1704, zu beachten.

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(4)  Niederschlagswasser (Hinweise IV 4) 
Aus Gründen einer naturnahen Regenwasserbewirtschaftung unter Berücksichtigung 
des Boden- und Gewässerschutzes ist das auf Dachflächen und sonstigen befestigen 
Flächen der Baugrundstücke anfallende Niederschlagswasser, soweit dem weder was-
serrechtliche, noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche 
Belange entgegenstehen, auf dem Grundstück zu versickern. 
 
(5)  Dachbegrünung (Festsetzungen 13.2 und II 3) 
Flachdächer sowie flachgeneigte Dächer mit Dachneigung bis zu 5° und einer Dachflä-
che von mindestens 10 m2 sind extensiv mit Gras-Kraut-Gesellschaften zu begrünen. 
Die Substratschicht muss eine Gesamtstärke von mindestens 12 cm aufweisen. 
Bei Dächern von Mülleinhausungen (siehe Punkt (6)) muss die Substratschicht eine Ge-
samtstärke von mindestens 8 cm aufweisen. 
Die Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten. 
Dachterrassen, Dachöffnungen und untergeordnete technische Aufbauten sowie deren 
Zuwegungen sind von der Verpflichtung zur Dachbegrünung ausgenommen. Die Aus-
nahme gilt nicht für Solaranlagen. 
Anlagen und Einrichtungen zur Nutzung der Solaranlagen sind auf den Dächern im ge-
samten Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in Verbindung mit der Dachbegrünung, 
zulässig. Sie sollen mindestens einen Abstand von 1 m zur nächstgelegenen Außen-
wand bzw. Attika haben. 
 
(6) Begrünung von Abfallsammelplätzen (Bauordnungsrechtliche Festsetzung II 5.1) 
Abfallsammelplätze sind mit einer Dachbegrünung zu versehen. Es sind sowohl Einhau-
sungen als auch Pergolen mit begrüntem Dach zulässig. Im Falle einer Einhausung sind 
die Wände zu begrünen. 
 
(7)  Überdeckung von Tiefgaragendecken (Festsetzung 13.3) 
Tiefgaragendächer, die nicht überbaut sind, sind im Bereich von Vegetationsflächen mit 
einer Bodensubstratschicht von im Mittel mindestens 1,0 m zu überdecken, im Bereich 
von Baumpflanzungen ist eine Bodensubstratschicht von mindestens 1,0 m, im Bereich 
von Zugangs- und Wegeflächen von mindestens 0,6 m einzuhalten. 
 
(8) Entwicklung von Sandmagerrasenflächen (Festsetzung 13.4) 
Neue Sandrasenflächen sind folgendermaßen herzustellen: Humose oder bindige Bö-
den sind in einer Stärke von ca. 20 cm zu entfernen. Stattdessen ist, möglichst standort-
nah gewonnenes, sandiges, weitgehend schlufffreies Bodenmaterial in der entsprechen-
den Stärke einzubringen.

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FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Anschließend sind die Flächen mit zertifiziertem Regio-Saatgut - Magerrasen mäßig 
saurer Standorte - einzusäen. Die Flächen sind ein- bis zweimal jährlich (ab Ende Mai) 
zu mähen; das Mähgut ist abzufahren. Dünger oder Bodenverbesserungsmaterialien 
dürfen nicht eingebracht werden. Eine künstliche Bewässerung hat zu unterbleiben. Die 
Maßnahmen sind nach Abschluss der hoch- bzw. tiefbaulichen Maßnahmen zu realisie-
ren. 
 
(9) Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (Festsetzung 
17.1) 
Die zur Erhaltung festgesetzten Bäume sind dauerhaft gegen jede Beeinträchtigung zu 
schützen und bei Verlust durch Bäume 1. Ordnung zu ersetzen.  
Die im Plangebiet zu erhaltenden Bäume sowie die Bäume in der geschützten Allee ent-
lang des Haardtrings sind während der Bauphase gemäß DIN 18920 ("Vegetationstech-
nik im Landschaftsbau - Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflä-
chen bei Baumaßnahmen") zu schützen. Hier ist insbesondere zu beachten, dass der 
Mindestabstand von Baugruben, Mulden, etc., wie in der DIN 18920 unter Punkt 4.10.1 
beschrieben, in jedem Fall eingehalten werden muss. Dazu sind Bauzäune entspre-
chend der o.g. Abstandsvorgaben während der Abbruch- und Bauarbeiten aufzustellen 
und vorzuhalten." 
 
(10)  Anpflanzen von Bäumen (Festsetzung 16.1) 
Die zur Pflanzung festgesetzten Bäume sind gemäß des qualifizierten Freiflächenplans 
(Lageplan Freianlagen; Lageplan Bepflanzung) als Laubbäume 1. bis 3. Ordnung anzu-
pflanzen. Bei der Artenauswahl sind standortgerechte und nach Möglichkeit einheimi-
sche Arten zu verwenden. 
Die Bäume sind unter Verwendung von geeignetem, nährstoffreichem und gut durchlüf-
tetem Bodensubstrat zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust gleichwertig zu 
ersetzen. Es sind Baumscheiben von mindestens 6 m2 Größe vorzuhalten. 
Von den festgesetzten Pflanzstandorten mit den dazugehörigen Baumscheiben kann bis 
maximal 5 m abgewichen werden. 
 
(11) Bäume mit Bodenanschluss im Bereich der Tiefgaragen (Festsetzung 16.2) 
Für sechs laut Planzeichnung im Bereich der Tiefgaragen festgesetzte Bäume sind ent-
sprechende Aussparungen in der Tiefgarage für den Bodenanschluss vorzusehen. Die 
Flächengröße jeder Baumscheibe beträgt mindestens 12,5 m², wobei das Maß der 
Schmalseite 2,0 m nicht unterschreiten darf.

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FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
(12) Anpflanzen einer freiwachsenden Hecke (Festsetzung 16.3) 
Auf der festgesetzten Fläche ist eine etwa 4 m breite freiwachsende Hecke anzupflan-
zen und dauerhaft zu unterhalten. Zur Anpflanzung sind ausschließlich einheimische 
Straucharten zu verwenden (Artenliste siehe Hinweis IV 12). 
 
(13) Einfriedungen von Gärten mit Hecken (Bauordnungsrechtliche Festsetzung II 4) 
Als Einfriedungen sind Hecken bis zu einer Höhe von 0,7 m mit integrierten Stabgitter-
zäunen zulässig. 
 
(14) Leitungsschutzmaßnahmen (Hinweise IV 11) 
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 
einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungen aufweisen. Wird dieser Ab-
stand unterschritten, so sind die Ver- und Entsorgungsleitungen gegen Wurzeleinwirkun-
gen zu sichern oder die Standorte der Bäume entsprechend zu verschieben. 
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem Versorgungs-
träger abzustimmen. Das „Merkblatt über Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“, 
Ausgabe 2013 (FGSV 939) ist zu beachten. 
 
 (15) Gehölzartenliste (Artenempfehlung) (Hinweise IV 12) 
Einheimische Straucharten für freiwachsende Hecke: 
Cornus mas (Gelber Hartriegel, Kornelkirsche)  
Cornus sanguinea (Roter Hartriegel) 
Corylus avellana (Hasel)  
Crataegus monogyna (Eingriffl. Weißdorn)  
Euonymus europaea (Pfaffenhütchen  
Ligustrum vulgare (Liguster)  
Lonicera xylosteum (Rote Heckenkirsche)  
Prunus spinosa (Schlehe)  
Rosa canina (Hundsrose)  
Rosa rubiginosa (Weinrose)  
Viburnum lantana (Wolliger Schneeball)  
Einheimische Strauchart für Schnitthecken (Bewohnergärten, Einhausungen): 
Carpinus betulus  (Hainbuche) 
Acer campestre (Feldahorn) 
 
(16) Grundstücksfreiflächen (Festsetzung 16.4) 
Die nicht überbauten Grundstücksfreiflächen sind gärtnerisch anzulegen und als Grün-
flächen zu erhalten. Zuwegungen und versiegelte Flächen sind hiervon ausgenommen.

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(17) Werbeanlagen (Bauordnungsrechtliche Festsetzung II 6) 
Werbeanlagen sind nur am Gebäude (am Ort der Leistung) und nur in den Baufeldern 1 
bis 3 sowie 11 bis 13 und nur zu öffentlichen Verkehrsflächen hin zulässig. Werbeanla-
gen mit grellem, wechselndem oder bewegtem Licht sowie Projektionen sind unzulässig. 
 
(18) Bodendenkmale (Hinweise IV 2) 
Zur Sicherung von Bodendenkmälern wird auf § 21 HDSchG hingewiesen. Wenn bei 
Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmal-
pflege, hessenARCHÄOLOGIE, oder der Abteilung Denkmalschutz und Denkmalpflege 
beim Stadtplanungsamt Darmstadt unverzüglich anzuzeigen. 
 
(19) Hinweis auf Kulturdenkmal (Nachrichtliche Übernahme III) 
Regelungen für den Denkmalschutz nach § 9 Abs. 6 BauGB: Schlotter-Relief, Berliner 
Allee 5; das Mosaik auf der Nordostecke des Hauses Berliner Allee 7 ist ein Kulturdenk-
mal gem. § 2 Abs. 2 Hessisches Denkmalschutzgesetz. 
 
(20) Bodenveränderungen (Hinweise IV 7) 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische Auf-
fälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die 
auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend 
das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, 
Dez. IV/DA 41.5, zu informieren. Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen 
hinzuzuziehen. 
 
(21) Altlasten/ Altstandorte (Hinweise IV 8) 
Im Bereich des Vorhabengebietes liegen folgende einfache und ungeprüfte Einträge als 
Altstandorte gemäß Altlasteninformationssystem (ALTIS) vor: 
• Berliner Allee 7: Druckerei mit der Einstufung in die Branchenklasse 5 sehr hohes Ge-
fährdungspotenzial (ALTIS-Nr. 411.000.050-001.039) 
• Berliner Allee 7: Großhandel mit Bau- und Isolierstoffen mit der Einstufung in die Bran-
chenklasse 2 geringes Gefährdungspotenzial (ALTIS-Nr. 411.000.050-001.039) 
• Berliner Allee 9: Nähr-Engel GmbH mit der Einstufung in die Branchenklasse 2 gerin-
ges Gefährdungspotenzial (ALTIS-Nr. 411.000.050-001.037). 
• Haardtring 3: Großhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten mit einer Einstufung in die 
Branchenklasse 1 sehr geringes Gefährdungspotenzial (Altlastenverdacht aufgehoben, 
ALTIS-Nr. 411.000.025-001.005) 
Bei Feststellung von Kontaminationen sind die einschlägigen umweltrechtlichen Vor-
schriften zu beachten.

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Im Zuge der Baufeldfreimachung und Baugrubenherstellung ist eine baubegleitende 
Sichtung und organoleptische Überprüfung im Bereich der ehemaligen Gebäudeauf-
standsflächen und der ehemaligen Tank-/ Abscheidersohl- und –böschungsbereiche an-
stehenden Böden vorgesehen. Bei organoleptisch auffälligen Befunden werden im Be-
darfsfall weiterführende umwelttechnische Untersuchungen erforderlich. Der Vorhaben-
träger wird im Durchführungsvertrag verpflichtet, notwendige Untersuchungen in Abstim-
mung mit der zuständigen Bodenschutzbehörde durchzuführen und die Kosten hierfür 
zu tragen. Soweit sich sanierungspflichtige Altlasten im Sinne des Hess. Altlasten- und 
Bodenschutzgesetztes ergeben, hat der Vorhabenträger das Regierungspräsidium ein-
zuschalten und die Kosten der Beseitigung bzw. Sanierung zu tragen. 
Altablagerungen sind aus dem Bereich des Vorhabengebiets nicht bekannt. 
 
(22) Kampfmittel (Hinweise IV 9) 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich in einem Bombenabwurfgebiet. 
Es muss grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangen werden. Bei 
Flächen, bei denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden, ist eine systematische 
Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) vor Beginn der Bauarbeiten und Baugrundun-
tersuchungen erforderlich. 
Die „Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ sind zu 
beachten. 
 
(23) Klimaschutz (Hinweise IV 10) 
Maßnahmen zum Klimaschutz müssen entsprechend der Energieeinsparverordnung 
(EnEV) und den Anforderungen des Gesetzes zur Förderung Erneuerbarer Energien im 
Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz –EEWärmeG) in der jeweils gülti-
gen Fassung nachgewiesen werden. 
 
(24) Biodiversität (Hinweise IV 14) 
Die Ziele der Hessischen Diversitätsstrategie (Kabinettsbeschluss vom 03. Juni 2013) 
und des Kommunalen Maßnahmenprogramms "25 Schritte zur Biologischen Vielfalt in 
Darmstadt" (Stadtverordnetenbeschluss vom 15. März 2014) sind bei der Umsetzung 
dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen.

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Umweltbericht 55 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
(25) Maßnahmenempfehlung zur Förderung geschützter Arten (Hinweise IV 13) 
 Für die Brutvogelart Mauersegler sollten in sämtlichen  Baufeldern spezifische Nistkästen 
aufgehängt oder in die Fassade eingebaut werden. 
 Für die im Plangebiet tatsächlich oder potenziell vork ommenden Fledermausarten soll-
ten in sämtlichen Baufeldern Quartierangebote installiert werden, z.B. Fledermauskästen 
oder Fledermaussteine. 
 Diese Maßnahmen folgen dem kommunalen Maßnahmenprogr amm "25 Schritte zur Bi-
ologischen Vielfalt in Darmstadt" (2013). 
 
 
7. Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen bei 
der Durchführung des Bebauungsplans auf die Umwelt (Monitoring) 
 
Eine Durchführung von Monitoring-Maßnahmen ist nicht geplant.

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Umweltbericht 56 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
8. Grünordnerisches Konzept 
 
Zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde durch das Büro RMP, Bonn, ein qualifizierter 
Freiflächenplan erstellt, in welchem die wesentlichen Gestaltungsmerkmale der inneren Er-
schließung, der Bepflanzungen und der sonstigen Ausstattung verbindlich dargestellt sind. 
Der Planung liegen folgende konzeptionelle Ansätze zugrunde (siehe Plan 5). 
 
(1) Hoher Anteil von Vegetationsflächen im Plangebiet 
In der Klimafunktionskarte der Stadt Darmstadt [19] ist das Plangebiet als stark überwärmter 
Bereich dargestellt (Innenstadtklima). Infolge der mit hoher Dichte geplanten Neubebauung 
kann es an schwül-heißen Tagen zu erhöhtem Hitzestress kommen. Daher wurde im klimatolo-
gischen Gutachten [20] empfohlen, Vegetationsflächen anzulegen und insbesondere schatten-
spendende Bäume und Sträucher anzupflanzen, um bioklimatische Gunsträume im Außenbe-
reich zu schaffen. 
Aus diesem Grund verfolgt der Bebauungsplan/Freiflächenplan das Ziel, den Anteil an Vegeta-
tionsflächen im Plangebiet zu maximieren. 
Etwa 4.000 m2 Dachflächen werden mit extensiver Dachbegrünung versehen. Die innere fuß-
läufige Erschließung erfolgt über feste Beläge. Flächen, die aber darüber hinaus von Fahrzeu-
gen in Anspruch genommen werden können, sind nur mit Rasengitterplatten o.ä. befestigt. 
Einschließlich Dachbegrünung und Flächenbefestigungen mit Rasengitterplatten ist der Anteil 
begrünter Flächen mit rund 59 % deutlich höher als im Bestand mit 37 %. 
Insgesamt werden 4 großkronige Bäume zur Erhaltung festgesetzt, 78 Bäume und etwa 1.300 
m2 Hecken werden neu angepflanzt. 
 
(2) Aufenthaltsqualität im Quartier 
Die geplante Bebauungsstruktur sieht eine weitgehende Abschirmung des Plangebietsinneren 
mit Gebäuderiegeln im Westen und Norden sowie Bürogebäude im Osten vor. Die Mitte des 
Wohnquartiers bilden sieben Punkthäuser in offener Bauweise. Durch ihre versetzte Anordnung 
entstehen vielgestaltige Freiraumstrukturen, die entsprechend vielfältig zu nutzen sind. Gleich-
zeitig schaffen einzelne Sichtachsen Übersichtlichkeit und wirken einem Gefühl räumlicher 
Enge entgegen. 
Eine hohe Aufenthaltsqualität entsteht auch durch die Tatsache, dass das Innere des Plange-
biets autofrei ist; der motorisierte Verkehr beschränkt sich auf die Müllabfuhr und im Bedarfsfall 
Notfallhilfe und Wartung. 
So bietet sich Freiraum für vier verschiedene Plätze unterschiedlicher Größe, Gestaltung und 
Funktion. Es sind Orte zum kurzen oder längeren Verweilen, für gemeinsames Feiern und sons-
tige Aktivitäten und für das Kinderspiel (ein ausgewiesener Spielplatz). Ein „Quartiersplatz“ mit 
etwa 440 m2 Fläche bildet den gestalteten Mittelpunkt des Quartiers. Amberbäume sorgen für 
eine lichte Beschattung der drei größeren Plätze.

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Umweltbericht 57 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
An den Punkthäusern ist Raum für kleine, privat genutzte Bewohnergärten. Sie sind vom halb-
öffentlichen Bereich abgetrennt durch niedrige geschnittene Hainbuchenhecken, die als wieder-
kehrendes Gestaltelement das Gesamtbild positiv prägen. 
 
(3) Anbindung an vorhandene wichtige Fuß- und Radwege verbindungen 
Das Plangebiet liegt am Kreuzungspunkt zweier vielgenutzter innerstädtischer Wegeverbindun-
gen. Der Pfalzweg ist Teil einer weitgehend durch Grünflächen führenden Nord-Süd-Achse, die 
parallel zur Bahntrasse den Hauptbahnhof bzw. die Rheinstraße mit den südwestlichen Stadt-
teilen verbindet. Die Allee des Haardtrings ist Teil eines grünen Ost-West-Korridors, der die In-
nenstadt mit dem Westwald verknüpft. Über Marienplatz und Havelstraße und begleitende 
Grünflächen erreicht er das Plangebiet und führt weiter westwärts zur „Telekom City“. 
Die Planung nimmt auf diese Wegeverbindungen Bezug, indem gärtnerisch angelegte Vorberei-
che zur angrenzenden Bebauung geschaffen werden. Der Pfalzweg wird von einer Baumreihe 
gesäumt. Die privaten Grünflächen entlang des Haardtrings schaffen einen Freiraum zwischen 
der Bebauung und der Allee. Die Rasenflächen werden durch Schnitthecken, Einzelbäume und 
Baumgruppen akzentuiert. 
 
(4) Baumkonzept 
Aus gestalterischen Gründen, wegen seiner positiven Wirkungen auf das Mikroklima und die 
Luftreinigung und auch als Biotopstruktur, kommt der Erhaltung und Entwicklung eines reichen 
Baumbestandes im Plangebiet eine große Bedeutung zu. 
Von den im Bestand vorhandenen Bäumen können vier in Randlage stehende Bäume erhalten 
werden. Ihre Standorte sind mit der Planung vereinbar. Es sind dies eine mächtige Platane mit 
einer über das Plangebiet hinausgehenden Bedeutung für das Stadtbild, eine gestalterisch 
wichtige Linde an der Berliner Allee und zwei großkronige Götterbäume (Ailanthus altissima). 
78 Bäume werden in allen Bereichen des Plangebiets neu angepflanzt.  
 
(4.1) Auswahl der Baumarten 
Folgende Baumarten mit Stückzahlen und Pflanzqualitäten werden zur Anpflanzung festgesetzt 
bzw. im Freiflächenplan dargestellt: 
Baumarten 1. Ordnung (8 Bäume): 
  8 Quercus petraea (Traubeneiche) Hochstamm, StU 20 -25 
Baumarten 2. Ordnung (51 Bäume): 
11 Acer campestre (Feldahorn) Hochstamm, StU 20-25 
13 Acer x freemanii ´Armstrong´ (Ahorn, Zuchtform) So litär, mehrstämmig, Höhe 250-300 
16 Acer rubrum (Rotahorn) Hochstamm, StU 20-25 
  6 Liquidambar styraciflua, (Amberbaum)  Hochstamm, StU 20-25 
  5 Quercus coccinea (Scharlacheiche) Hochstamm, StU 18-20

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FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Baumarten 3. Ordnung (19 Bäume): 
  3 Acer monspessulanum (Felsenahorn, Burgenahorn) Solit är, mehrstämmig, Höhe 250-300 
11 Prunus sargentii (Scharlachkirsche) Hochstamm, StU 1 8-20 
  5 Prunus subhirtella ´Autumnalis Rosa´ (Japanische Win terkirsche), Hochstamm, StU 18-20 
 
Für die Auswahl der Baumarten wurden gestalterische, gärtnerische und ökologische Kriterien 
angesetzt. 
Wesentliche Voraussetzung für ihre Eignung ist die Standortgerechtigkeit. Das bedeutet, die 
Baumart muss unter den im Plangebiet gegebenen besonderen Standortbedingungen - Stadt-
klima mit Sommertrockenheit, z.T. mit 1 m Bodenauflage über der Tiefgarage, im Gebäude-
schatten oder mit der Gefahr der Bodenverdichtung – hinreichend gesund und dauerhaft auf-
wachsen können. 
Standortabhängig müssen die Bäume gestalterische Merkmale bzw. Funktionen erfüllen. Attrak-
tive Blühaspekte besitzen beide Prunus-Arten. Auffallend schöne Herbstfärbungen zeigen Acer 
x freemanii ´Armstrong´, Felsenahorn, Rotahorn, Feldahorn, Amberbaum und Scharlacheiche. 
Der Felsenahorn entwickelt eine niedrige malerische Wuchsform. Acer x freemanii ´Armstrong´ 
und Amberbaum wachsen schmal-aufrecht mit mittlerer bzw. größerer Wuchshöhe. Die beiden 
Eichenarten sind hingegen hoch- und breitkronig. 
Das letzte Kriterium betrifft den Status der Baumarten als einheimisch und bioökologisch gut 
eingebunden. Die Traubeneiche und der Feldahorn sind in diesem Sinne einheimische Arten. 
 
(4.2) Baumpflanzungen zur äußeren Eingrünung des Plangeb iets 
Im Westen, Nordwesten und Osten besitzt das Plangebiet größere Randbereiche, die aus dem 
öffentlichen Straßenraum weithin einsehbar sind. Hier sollen Bäume die wesentliche Funktion 
der partiellen Abschirmung und Gliederung großer Fassadenflächen und damit ihrer besseren 
optischen Einbindung in das Stadtbild leisten.  
Im Süden wird die Eingrünung durch die hier vorhandene Allee am Haardtring sehr gut erfüllt. 
An der Berliner Allee, die in diesem Abschnitt keine Allee ist, kann im Plangebiet eine großkro-
nige Linde erhalten werden. Sie wird ergänzt durch die Pflanzung einer Stieleiche, welche hier 
den Raum hat, mit den Jahren ein großes Kronenvolumen zu entwickeln. Entlang des Pfalz-
wegs steht vor dem sieben Stockwerke hohen Gebäuderiegel nur ein ca. 5 bis 9,5 m breiter Ge-
ländestreifen für Baumpflanzungen zur Verfügung. Hier wird eine Baumreihe aus insgesamt 13 
klein- bis großkronigen Bäumen angepflanzt, welche in den unteren Fassadenbereichen grüne 
Akzente setzen. In Abhängigkeit vom jeweiligen Raumangebot kommen Baumarten mit ver-
schieden breitem Kronenwachstum zum Einsatz. In den Bereichen mit unterirdischen Regen-
wasserversickerungsanlagen (Rigolen) ist die Baumreihe unterbrochen. 
In dem vom Pfalzweg aus gut einsehbaren Nordwesten bildet eine freiwachsende Hecke einen 
dichte Abschirmung bis zu etwa 4 m Höhe. Die Hecke wird überragt von einer lockeren Reihe 
hochwüchsiger Trauben- und Scharlacheichen.

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Umweltbericht 59 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Die Baumpflanzungen und sonstigen Maßnahmen der Eingrünung entlang des Haardtrings und 
des Pfalzwegs folgen den Entwicklungszielen des Landschaftsplans der Stadt Darmstadt, wel-
cher hier die Entwicklung zweier innerstädtischer Grünzüge vorsieht. Die in Nord-Süd- und Ost-
West-Richtung verlaufenden Achsen kreuzen sich im Südwesten des Plangebiets. 
 
(4.3) Bäume im Inneren des Plangebiets 
Nach ihrer Gestalt und Funktion kommen im Inneren des Wohnquartiers zwei Kategorien von 
Bäumen zur Anpflanzung: 
Auf kleineren Rasen- oder Pflanzflächen stehen kleinkronige Bäume verschiedener Wuchsfor-
men, Blüh- und Herbstaspekte. Es sind optische Blickfänge und Gliederungselemente mit güns-
tiger Wirkung auf das Mikroklima. Sie entwickeln allerdings aufgrund ihrer geringen Höhe keine 
größere Raumwirkung. 
Diese Funktion kommt hingegen sechs gestalterisch wichtigen Amberbäumen auf den drei grö-
ßeren Platzflächen zu. Sie bilden starke optische Bezugspunkte im Gesamtbild. Mit ihrer 
schlanken, hohen, aber lockerwüchsigen Krone geben sie lichten Schatten ohne die Durchlüf-
tung des Plangebiets zwischen den Solitärhäusern wesentlich zu behindern. Sie werden er-
gänzt durch schlanke, zu mittlerer Höhe aufwachsende Rot- und Feldahorne. 
Ein besonderer Aspekt der sechs Amberbäume betrifft den Wasserhaushalt. Sie erhalten 
Baumscheiben von je 12,5 m2 Fläche mit Bodenanschluss. An den entsprechenden Standorten 
sind die betreffenden Flächen in der Tiefgarage ausgespart. Diese direkten Verbindungen des 
eingebrachten Oberbodens zu den tieferliegenden natürlichen Bodenschichten leistet auch eine 
Drainage für die oberhalb der Tiefgarage liegenden Bereiche. Der Entstehung von Staunässe 
unter den Freiflächen im Inneren des Plangebiets kann so entgegengewirkt werden. 
 
(5) Flächen mit besonderer Biotopfunktion 
Auf etwa 28 % der Plangebietsfläche werden Grünstrukturen geschaffen, die - im innerstädti-
schen Kontext bewertet – einen höheren Beitrag zur Biotop- und Artenvielfalt leisten: 
Etwa 2.100 m2 nach Süden und Westen exponierten Rasenflächen werden als artenreiche 
Sandmagerrasen / Extensivrasen entwickelt. Dazu wird der vorhandene Oberboden auf den 
betreffenden Flächen bis auf 20 cm Tiefe ausgebaut und durch sandiges und wenig bindiges 
Bodenmaterial ersetzt. Dieses kann beim Bau der Tiefgarage vor Ort gewonnen und zwischen-
gelagert werden. Die Einsaat erfolgt mit einer Rasenmischung - Magerrasen mäßig saurer 
Standorte – welche neben Gräsern auch zahlreiche an die nährstoffarmen Standortbedingun-
gen angepasste Wildkräuter enthält. Es ist Saatgut aus regionalem Ursprung zu verwenden.  
Die Kräuter schaffen einen attraktiven Blühaspekt im Frühjahr und Frühsommer; der Spätsom-
mer- und Herbstaspekt ist steppenartig graugrün. Die Magerrasen insgesamt bieten einen Le-
bensraum für auch seltenere Insektenarten. Vogelarten finden hier Nahrung. Gemessen an ei-
nem gartentypischen Zierrasen ist die zu erwartende Artenvielfalt bei Fauna und Flora hoch. Al-
lerdings sind die Rahmenbedingungen auf den betreffenden Flächen durch die relativ geringen 
Flächengrößen, Trittbelastung und teilweise Beschattung durch Bäume so gegeben, dass nicht 
mit der Entwicklung naturschutzwürdiger Pflanzen- und Tiergemeinschaften zu rechnen ist.

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Umweltbericht 60 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Als Pflegemaßnahmen sind die Flächen ein- bis zweimal jährlich (ab Ende Mai) zu mähen, wo-
bei das Mähgut zu beseitigen ist. Alle Maßnahmen, welche die Nährstoffverfügbarkeit auf den 
Flächen erhöhen könnten, wie Düngung, Bodenverbesserung durch Humuseintrag oder eine 
künstliche Bewässerung sind zu unterlassen. 
Eine in ihrer bioökologischen Wirkung vergleichbare Maßnahme ist die Anlage von etwa 
4.000 m2 extensiver Dachbegrünung auf den Wohn- und Bürogebäuden. Hinzu kommen noch 
ca. 230 m2 Dachbegrünung auf den Abfallsammelanlagen. Die 12 bzw. 8 cm Substratauflage, 
die Sonnenexposition und sommerliche Trockenheit bieten noch extremere Standortbedingun-
gen als die Magerrasenflächen. Da auf den Flächen auch aufgeständert Anlagen zur Solarener-
giegewinnung installiert sein können, ist zu erwarten, dass Teilbereiche partiell beschattet sind. 
Die zur Dachbegrünung aufgebrachte Pflanzengemeinschaft aus Gräsern und Kräutern ist spe-
ziell an diese Lebensbedingungen angepasst. Im Verlauf der natürlichen Vegetationsentwick-
lung finden sich auch hier weitere einheimische Pflanzenarten magerer Standorte ein, die ihrer-
seits den Lebensraum für eine spezifische Fauna bilden.  
Pflegemaßnahmen beschränken sich auf die Entnahme von Gehölzaufwuchs, der langfristig die 
Dachhaut beschädigen könnte. 
Die im Norden des Plangebiets mit einer Länge von 117 m und etwa 4 – 5 m Breite anzupflan-
zende freiwachsende Hecke erfüllt unter anderem auch eine wichtige Funktion für den Arten-
schutz. Zur Anpflanzung kommen ausschließlich einheimische Arten von Sträuchern. Ziel ist ein 
an den Rändern und im Inneren dichter Gebüschbestand, der für viele Tierarten Fortpflan-
zungshabitate und Nahrung bietet. Zielarten sind insbesondere gebüschbesiedelnde Vogelar-
ten, wie Girlitz, Stieglitz, Zilpzalp, Mönchsgrasmücke und weitere. 
Artenliste für freiwachsende Hecke: 
Cornus mas (Gelber Hartriegel, Kornelkirsche)  
Cornus sanguinea (Roter Hartriegel) 
Corylus avellana (Hasel)  
Crataegus monogyna (Eingriffl. Weißdorn)  
Euonymus europaea (Pfaffenhütchen  
Ligustrum vulgare (Liguster)  
Lonicera xylosteum (Rote Heckenkirsche)  
Prunus spinosa (Schlehe)  
Rosa canina (Hundsrose)  
Rosa rubiginosa (Weinrose)  
Viburnum lantana (Wolliger Schneeball)  
 
Auch die vier zur Erhaltung festgesetzten großkronigen Bestandsbäume (Platane, Linde, Göt-
terbäume) sind als Standort von Niststätten und als Nahrungshabitat von Bedeutung. Beispiels-
weise sind blühende Linden eine ergiebige Bienenweide. 
Mit der Entwicklung dieser Flächen mit besonderer Biotopfunktion folgt die Planung dem kom-
munalen Maßnahmenprogramm "25 Schritte zur Biologischen Vielfalt in Darmstadt" [22], 
indem bestehende Potenziale zur Schaffung von naturnahen Flächen und Naturerlebnisräumen 
innerhalb des Siedlungsraums genutzt werden und wohnungsnahe Grünflächen neu entstehen 
(Schritte 4 und 5).

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Umweltbericht 61 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
9. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung 
 
(1) Verbalargumentative Gegenüberstellung von Eingriff und Ausgleich 
 
Der Eingriff in Natur und Landschaft betrifft vor allem den Verlust von Biotoptypen, die sich in-
folge der jahrelangen Nicht-Nutzung des Areals entwickeln konnten: Gebüsche, Hecken und 
Sukzessionsgehölze, z.T. großkroniger Baumbestand, blütenreiche Wildkrautfluren und verwil-
derte Extensivrasen.  
Negativ ist für den Bestand zu veranschlagen, dass hohe Flächenanteile versiegelt und bebaut 
sind und das Niederschlagswasser von diesen Flächen in das Kanalnetz abgeleitet wird.  
Die Planung sieht eine sehr hohe Geländeausnutzung durch Wohnbebauung und eine große 
Tiefgarage vor, welche etwa 73 % der Plangebietsfläche einnimmt. Gleichzeitig wird aber das 
auftreffende Niederschlagswasser vollständig zurückzuhalten und im Plangebiet versickert. Auf 
etwa 4.000 m2 Dachflächen wird eine extensive Dachbegrünung vorgenommen. Die Tiefgarage 
wird außerhalb der Überbauung und befestigten Flächen mit einer 1 m dicken Erdschicht über-
deckt, so dass auch hier private Grünflächen angelegt werden können. In ihrem Strukturreich-
tum und ihrer bioökologischen Wertigkeit bleiben sie allerdings hinter denen des Bestandes zu-
rück. 
Der Baumbestand liegt infolge der Neuanpflanzung von 78 Bäumen und der Erhaltung von 4 
Bäumen zahlenmäßig ähnlich hoch wie im Bestand. Das Volumen nimmt aber deutlich ab, da 
überwiegend klein- bis mittelgroßkronige Bäume angepflanzt werden. 
Im Ergebnis steigt aber der Anteil an Vegetationsflächen deutlich – mit positiven Wirkungen auf 
das Lokalklima, den Wasserhaushalt und das Landschaftsbild. Allerdings ist eine differenzier-
tere Betrachtung einzelner Flächenkategorien hilfreich. 
Von den etwa 8.850 m2 Vegetationsflächen im Bestand (= 37 % der Plangebietsfläche) sind 
etwa 2.300 m2 ehemalige Hof- und Stellflächen mit wassergebundener Decke, die sich aufgrund 
der fehlenden Nutzung mehr oder weniger begrünt haben. Ohne deren Anteil nehmen die Ve-
getationsflächen im Bestand nur rund 27 % ein.  
Nach der Planung entstehen insgesamt etwa 14.300 m2 Vegetationsflächen (= 59 % der Plan-
gebietsfläche). Darin enthalten sind ca. 4.000 m2 Grünflächen mit natürlichem Bodenanschluss. 
Die übrigen liegen über der Tiefgarage, sind Dachbegrünung oder mit Rasengitterplatten befes-
tigt. Gärtnerisch angelegte Grünflächen mit Rasen, Hecken, Bewohnergärten und Stauden-
pflanzungen nehmen 35 % der Plangebietsfläche ein. 
Insgesamt stellt die geplante Maximierung der Grünflächen eine Aufwertung des Plangebiets 
dar. Diese ist auch vor dem Hintergrund zu bewerten, dass die derzeit vorhandenen Brachen 
nur einen Interimszustand darstellen. Planungs- und naturschutzrechtlich betrachtet wäre auch 
ohne die vorliegende Bebauungsplanung wieder eine hochintensive Nutzung des Areals mög-
lich.

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FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
(2) Rechnerische Bilanz 
 
Zur quantitativen Ermittlung des Ausgleichsbedarfs wurde eine rechnerische Eingriffs- und Aus-
gleichsbilanz erstellt. 
 
Methodik 
 
Die rechnerische Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung folgt methodisch dem in der Hessischen 
Kompensationsverordnung (KV) vom 01.09.2005 (GVBl. I, S. 624) angegebenen Berechnungs-
verfahren (Biotopwertverfahren). Die zugrunde gelegten Daten und die Berechnung sind in 
Tab. EA sowie in den Plänen 1 bis 3 dargestellt (siehe Anhang). 
Zur besseren Anwendbarkeit des Verfahrens unter den besonderen Bedingungen im Plangebiet 
wurden einige in der Anlage 3 zur Verordnung angegebenen Biotop- und Nutzungstypen zu 
Mischkategorien zusammengefasst, eine Kategorie wurde mit einem Abschlag bewertet und bei 
der Bewertung des Baumbestandes eine vereinfachende Regelung getroffen. Folgende Biotop- 
und Nutzungstypen sind betroffen: 
02.200 / 02.500  Gebüsche, Hecken, Sukzessionsgehölze standortgerecht / Ziergehölze, überwie-
gend standortfremd 
Mischbestände aus angepflanzten Ziergehölzen, die von spontanem Gehölzaufwuchs (u.a. Götter-
baum) durchsetzt sind. 
Bewertung: (41+23)/2 = 32 P/m2 
 
10.530 / 09.120  Flächen mit wassergebundener Decke und Anteilen von Ruderalvegetation 
Bewertung: (6+23)/2 = 15 P/m2, aufgerundet 
 
04.110 / 04.120 / 04.210 / 04.220  Bäume und Baumgruppen (Bestand) 
Eine für den Bestand nach den einzelnen Bäumen differenzierte Bewertung ist mit einem, am Ergeb-
nis gemessen, unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden. Zu berücksichtigen wäre:  
Die 49 im Gebiet vorhandenen Bäume sind z.T. einheimisch-standortgerecht, z.T. nicht einheimisch, 
z.T. in Gruppen wachsend oder in Einzelstellung. Je nach darunterliegendem Biotoptyp erfährt der 
Standort eine mehr oder weniger große Aufwertung oder gar keine. Zudem durchdringen sich grup-
penweise stehende Bäume z.T. mit ihren Kronen. Kleinere Kronenbereiche liegen außerhalb des 
Plangebiets. 
Um hier zu einer praktikablen Lösung zu finden, wurde folgende pauschalierende Berechnung durch-
geführt: Die Gesamtfläche aller 49 Baumkronen beträgt 2.122 m2 (= Trauffläche).  
Etwa 1/3 der Traufflächen liegen über vegetationsfreien Flächen; sie führen zu einer deutlichen Auf-
wertung des Standorts; etwa zwei Drittel führen zu einer in unterschiedlichem Maße geringeren Auf-
wertung durch den Baumbestand. In der Summe wurde hier für die Aufwertung ein geschätzter Mittel-
wert von 50% angenommen. Für die Berechnung heißt das, 50% der gesamten Trauffläche werden 
mit einem mittleren Biotopwert der Bäume von 29 Wertpunkten angesetzt. Damit wird der Biotopwert 
der Bäume zusätzlich zu dem Wert der darunter liegenden Biotoptypen in der Bilanz angemessen 
berücksichtigt.

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FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
04.110, 04.120  Zusatzbewertung Bäume (Planung) 
Bei der Zusatzbewertung der Bäume in der Planung (Erhaltung/Neupflanzung) werden nur diejenigen 
Bäume berücksichtigt, die an biologisch geringerwertigen Standorten stehen, z.B. Hofbereiche. Für 
den Biotoptyp 11.223 – Neuanlage strukturreicher privater Grünflächen – erfolgt keine Zusatzbewer-
tung. 
 
10.720  extensive Dachbegrünung auf Wohn- und Bürogebäuden 
die im Freiflächenplan zur Begrünung dargestellten Dachflächen werden bei der Eingriffsbilanzierung 
um 10% geringer angesetzt; damit werden mögliche Ein- und Aufbauten, z.B. im Zusammenhang mit 
dem Betrieb von Solaranlagen, berücksichtigt.  
Ansatz: 4.490 m2 abzgl. 10% für Einbauten = 4.041 m2 
 
11.221(-)  Private Gärten 
Hier erfolgt ein Abschlag von 4 Punkten, da in den kleinflächigen Gärten höhere Flächenanteile für 
Terrassen und andere Nebenanlagen (z.B. Hütten) zu erwarten sind.  
Bewertung: 14-4 = 10 P/m2 
 
 
 
Ergebnis der Bilanzierung 
Die Bilanz (Anhang Tab. EA) zeigt, dass eine rechnerische Vollkompensation innerhalb des 
Plangebiets knapp erreicht wird. Es entsteht ein rechnerisches Plus von 1.079 Wertpunkten.

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FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
10. Artenschutzrechtliche Prüfung (§ 44 BNatSchG) 
 
Die artenschutzrechtliche Prüfung ist einschließlich der faunistischen Untersuchungen der Frei-
flächen und des Gebäudebestandes im Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag zum Bebauungs-
plan [7] eingehend dargestellt. 
 
Als Datengrundlage für die artenschutzrechtliche Prüfung wurden von Dezember 2015 bis Au-
gust 2017 faunistische Untersuchungen im Plangebiet und seinem näheren Umfeld durchge-
führt. Dabei wurden geschützte Arten bzw. Rote Liste-Arten aus den Tiergruppen Fledermäuse 
und Vögel festgestellt. Im Sinne der Naturschutzgesetzgebung relevant und damit ein besonde-
rer Gegenstand der artenschutzrechtlichen Prüfung sind insbesondere die folgenden Arten: 
Pipistrellus pipistrellus Zwergfledermaus (Schlafquartier?) 
Serinus serinus  Girlitz (Brutvogel 
Apus apus Mauersegler (Brutvogel) 
 
Nahrungsgäste: 
Pipistrellus nathusii Rauhautfledermaus 
Carduelis carduelis  Stieglitz 
Delichon urbica Mehlschwalbe 
Passer domesticus  Haussperling 
 
 
Zu erwartende Auswirkungen der Planung auf geschützte Arten 
 
Bei einer Realisierung des Bebauungsplans wird der vorhandene Gebäudebestand abgebro-
chen. Möglicherweise werden die beiden Bürogebäude Berliner Allee 7 und 9 erhalten, dann 
aber mit hoher Wahrscheinlichkeit einer Grundsanierung unterzogen. Mit Ausnahme einiger 
Bäume in Randbereichen wird sämtliche Vegetation beseitigt. Die Neubebauung geschieht mit 
hoher baulicher Dichte. Gleichzeitig sieht die Planung einen großen Anteil an Vegetationsflä-
chen vor, der u.a. auch durch umfangreiche extensive Dachbegrünung erreicht wird. 
Die hier zu prüfenden artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG betreffen 
im Hinblick auf streng geschützte Arten 
 den Fang, die Verletzung oder Tötung wild lebender Tiere (§ 44 Abs. 1 Nr. 1 
BNatSchG), 
 die Störung während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und 
Wanderungszeiten (§ 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG), 
 die Entnahme, Beschädigung, Zerstörung von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten (§ 44 
Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG) oder 
 die Entnahme von wild lebenden Pflanzen sowie Beschädigung oder Zerstörung ihrer 
Standorte (§ 44 Abs. 1 Nr. 4 BNatSchG).

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FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Durch die Planung werden möglicherweise folgende Tatbestände nach § 44 BNatSchG im 
Hinblick auf europäische Vogelarten bzw. Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie berührt: 
 
(1)  Verletzung oder Tötung wild lebender Tiere (§ 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG) und 
Störung während der Fortpflanzungs- und Aufzuchtzeiten (§ 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG) 
 
Sofern nicht geeignete Maßnahmen getroffen werden, ist es nicht auszuschließen, dass beim 
Abbruch von Gebäuden oder bei der Rodung von Gehölzen Individuen geschützter Arten getö-
tet oder verletzt werden. Das betrifft die Brutvogelarten Mauersegler, Hausrotschwanz, Rin-
geltaube, Rotkehlchen, Mönchsgrasmücke, Girlitz, Grünfink, Nachtigall, Zilpzalp und Am-
sel sowie möglicherweise auch die gebäudebesiedelnde Zwergfledermaus. 
Die geplanten Maßnahmen zur Vermeidung dieses Tatbestands sind die 
 Berücksichtigung der gesetzlichen Ausschlussfristen für Ge hölzrodungen und Schnitt 
während der Brut- und Setzzeiten sowie  
 zeitliche Einschränkungen für den Gebäudeabbruch (siehe Kap. 6.2 Nr. 1 und 2). 
 
Gefährdung von Vögeln durch Vogelschlag an Glasfassaden, großen Fenstern u.ä. 
Die Gestaltung moderner Wohn- und Bürogebäude sieht häufig große Fensterflächen, spie-
gelnde Fassadenelemente, Glasscheiben als Brüstungen von Balkonen und Dachterrassen und 
ähnliches vor. Insbesondere ist geplant, die Riegelbebauung im Westen des Plangebiets nach 
Westen hin aus Gründen des Schallschutzes mit vorgesetzten Loggien zu versehen, die weitge-
hend verglast sind. 
Für fliegende Vögel sind diese Hindernisse oft unsichtbar oder sie täuschen durch Spiegelun-
gen freien Flugraum vor. Damit bilden sie ein großes Gefährdungspotenzial. Kollisionen von Vö-
geln mit Glasscheiben sind häufig; sie führen zu Verletzungen oder zum Tod der Tiere. 
Ein Tatbestand nach 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG ist erfüllt, wenn es, bezogen auf die Situation 
zuvor, mit hoher Wahrscheinlichkeit zu gehäuften Opfern an Vögeln kommt, die nach ihrer Art-
zugehörigkeit zumindest besonders geschützt sind.  
Die geplante Loggienverglasung im Westen des Plangebiets kann z.B. bei bestimmten Lichtver-
hältnissen abhängig vom Anflugwinkel der Vögel den Himmel oder den Gehölzbewuchs entlang 
der Bahntrasse spiegeln. Es ist somit nicht auszuschließen, dass es infolge der Bebauung zu 
einem rechtlich relevanten Vogelschlag kommt. 
Daher ist es notwendig, insbesondere für die vorgesetzte Glasfassade im Westen, geripptes, 
geriffeltes, mattiertes, sandgestrahltes, geätztes, eingefärbtes oder bedrucktes Glas, Drahtglas, 
Milchglas o.ä. Materialien zu verwenden, die für Vögel sichtbar sind. Häufig eingesetzt werden 
Punktraster (Bedeckung mindestens 25 %) oder Linien und Streifenmuster, die sich mit dem 
Wunsch nach hoher Transparenz und gestalterischen Ansprüchen gut vereinbaren lassen. Die 
häufig zur Vermeidung von Vogelschlag verwendeten Greifvogelsilhouetten gelten als weitge-
hend unwirksam. 
(Informationen in: „Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht“, Schweizerische Vogelschutzwarte 
(http://vogelglas.vogelwarte.ch/assets/files/broschueren/voegel_glas_licht_2012.pdf)

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 66 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Zur Vermeidung von Vogelschlag an Glasflächen wird im Bebauungsplan wird hierfür eine ent-
sprechende Festsetzung getroffen (siehe Kap. 6.2 Nr. 7). 
 
(2)  Zerstörung von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten (§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG) 
Dieser Verbotstatbestand betrifft die gebäudebesiedelnden Art Mauersegler, deren Populatio-
nen sich gemäß dem „Leitfaden für die artenschutzrechtliche Prüfung in Hessen“ (2. Fassung, 
HMUELV 2011) in einem günstigen Zustand befinden sowie möglicherweise auch die Zwergfle-
dermaus. 
 
Zwergfledermaus 
Beim Abbruch der Gebäude werden die mit einiger Wahrscheinlichkeit vorhandenen ein bis we-
nigen Sommerquartiere beseitigt. Als Ausgleichsmaßnahme wird hierfür ein funktionaler Aus-
gleich geleistet (siehe Kap. 6.2 Nr. 5). 
 
Mauersegler 
Die Mauersegler-Population in Darmstadt ist nach eigener Kenntnis noch mit mehreren Kolo-
nien und häufiger noch mit zahlreichen einzelnen Niststandorten vertreten. Der Bestand ist aber 
durch Abriss oder Sanierung alter nischenreicher Gebäude weiterhin rückläufig. 
Der geplante Abbruch des ehemaligen Produktionsgebäudes Berliner Allee 9 (Gebäude West) 
und mögliche Umbaumaßnahmen am Bürogebäude Berliner Allee 9 (Gebäude Ost) führen zur 
Beseitigung von mindestens drei Mauersegler-Niststätten. Dies stellt nur dann keine Beein-
trächtigung der lokalen Mauersegler-Population dar, wenn ein entsprechender Ersatzstandort 
für eine Ansiedlung der Tiere geboten wird und wenn diese Ansiedlung dann auch gelingt (funk-
tionaler Ausgleich als CEF-Maßnahme, siehe Kap. 6.2 Nr. 3 und 4). 
Geeignete Gebäude sind Berliner Allee 7, dessen kurz- bis mittelfristige Erhaltung geplant ist, 
sowie die Riegelbebauung im Westen des Plangebiets, deren Realisierung zeitnah erfolgen 
soll. 
 
Girlitz 
Die in Bäumen und Gebüschen brütende Art findet im Plangebiet hinreichend günstige Lebens-
bedingungen vor, um hier mit einem Brutrevier vertreten zu sein. In den wärmebegünstigten Re-
gionen Hessens besiedelt der Girlitz nicht selten durchgrünte Siedlungsbereiche, Gärten und 
Grünanlagen. Auch wenn die Bestände in Darmstadt nach eigener Kenntnis stabil sind, sind sie 
hessenweit rückläufig, so dass der Erhaltungszustand der Art in Hessen insgesamt als ungüns-
tig eingestuft wird (Leitfaden für die artenschutzrechtliche Prüfung in Hessen).  
Infolge der geplanten Bebauung verliert der Girlitz im Plangebiet seinen bisherigen Niststandort 
und sein Nahrungshabitat.  
Als ein funktionaler Ausgleich wird an der Nordgrenze des Plangebiets eine 117 m lange und 
ca. 4 -5 m breite freiwachsende Hecke angelegt. Zur Anpflanzung werden ausschließlich einhei 
mische Gehölzarten vorgesehen, von welchen die meisten Früchte tragen, die unter anderem

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Umweltbericht 67 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
auch vom Girlitz gerne angenommen werden. Zudem bietet die Anlage blütenreicher Magerra-
sen und extensiver Dachbegrünung mit insgesamt etwa 6.000 m2 Flächen sowie die Neuan-
pflanzung von 78 Bäumen ein zusätzliches gutes Nahrungsangebot für den Girlitz. 
 
Sonstige Brutvogelarten 
Mit der Realisierung der Planung werden voraussichtlich die Fortpflanzungsstätten der übrigen 
im Gebiet festgestellten Brutvogelarten beseitigt (Hausrotschwanz, Ringeltaube, Rotkehl-
chen, Mönchsgrasmücke, Grünfink, Nachtigall, Zilpzalp und Amsel). 
Die Arten sind besonders geschützt. Bei ihnen handelt es sich aber um in der Region weit ver-
breitete Arten, deren lokale Populationen sich hessenweit und nach eigener Kenntnis auch in 
Darmstadt in einem guten Erhaltungszustand befinden. Für ihre Bestände sind durch den Be-
bauungsplan keine erheblichen negativen Auswirkungen zu erwarten.  
Im Zusammenhang mit zulässigen Eingriffen nach den Vorschriften des Baugesetzbuches gel-
ten die Verbote des Baugesetzbuchs § 44 Abs. 5 Satz 5 BNatSchG nicht für Arten mit lediglich 
diesem Schutzstatus. Eine Durchführung von Ersatzmaßnahmen ist artenschutzrechtlich nicht 
zwingend geboten. Die oben zum Girlitz dargestellten lebensraumverbessernden Maßnahmen 
dienen allerdings auch diesen sonstigen Brutvogelarten sowie weiteren Tierarten im Plangebiet. 
 
Verlust des Nahrungshabitats 
Das Plangebiet wird von mehreren geschützten Arten lediglich zur Nahrungsbeschaffung aufge-
sucht (Fledermäuse, Haussperling, Stieglitz, Mehlschwalbe und weitere Vogelarten). Für diese 
Arten ist das Plangebiet ein Nahrungshabitat, das zur Stabilisierung der lokalen Vorkommen 
beiträgt. Allerdings ist die Zerstörung eines Nahrungshabitats nur dann ein Tatbestand nach 
§ 44 BNatSchG, wenn die betroffene Art (ihre lokale Population) dadurch in ihrem Bestand un-
mittelbar gefährdet wird. Dies ist im Hinblick auf die hier vorhandenen oder potenziell zu erwar-
tenden Arten nicht gegeben. Die oben zum Girlitz dargestellten lebensraumverbessernden 
Maßnahmen dienen auch den sonstigen Nahrungsgästen im Plangebiet. 
 
Angrenzende Flächen 
Auf den angrenzenden Flächen, insbesondere auf den Vegetationsflächen entlang der Bahn, 
wurden keine Arten beobachtet, für die es infolge der Planung zu einer relevanten Verschlech-
terung ihrer Lebensbedingungen kommen könnte. 
 
 
Fazit: 
Die Planung führt nicht zu Tatbeständen des § 44 BNatSchG, wenn die in Kap. 6.2 für den Ar-
tenschutz formulierten Vermeidungs-, Schutz- und funktionalen Ausgleichsmaßnahmen berück-
sichtigt werden.

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Umweltbericht 68 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
11. Schutzgebiete nach Naturschutzrecht, gesetzlich geschützte  Biotope 
 
(1) Schutzgebiete 
Das nächste nach Naturschutzrecht ausgewiesene Schutzgebiet liegt rund 800 m vom Plange-
biet entfernt (Landschaftsschutzgebiet Darmstadt). Für dieses und die sonstigen Schutzgebiete 
sind keine negativen Auswirkungen infolge der Planung zu erwarten. 
 
(2) Gesetzlich geschützte Biotope (§ 30 BNatSchG) 
Gesetzlich geschützte Biotope sind innerhalb des Plangebiets nicht vorhanden. 
Der südlich an das Plangebiet angrenzende Baumbestand am Haardtring ist als Allee ein ge-
setzlich geschützter Biotop gemäß §30 BNatSchG in Verbindung mit §13 HAGBNatSchG. 
Die nördliche entlang des Plangebiets verlaufende Baumreihe hat eine Länge von 230 m. Im 
Bestand sind hier 23 Bäume mit folgenden Arten vorhanden (siehe Abb. 6):  
19  Robinia pseudoacacia (Robinie; Stammumfang in 1 m Höhe 25 bis 150 cm) 
  1  Robinia pseudoacacia ´Monophylla´ (Einblatt-Robinie, SU 45 cm) 
  4  Fraxinus sp. (Esche, SU 20 cm) 
 
Abb. 6: Allee am Haardtring (nördliche Baumreihe)

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Umweltbericht 69 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Auswirkungen der Planung 
Die Realisierung der Planung ist mit einer Beseitigung von zwei Bäumen verbunden, um die Zu-
fahrt zur Tiefgarage zu ermöglichen. Weitere Zufahrten für Feuerwehr und Müllfahrzeuge wur-
den so gelegt, dass vorhandene Lücken in der Allee ausgenutzt werden konnten. 
Die beiden Verlustbäume sind relativ junge Robinien mit einem Stammumfang von etwa 25 
bzw. 65 cm. Sie sind leicht ersetzbar. 
 
Als Ersatz für die Baumverluste wird die gleiche Anzahl Bäume in derselben Allee neu ange-
pflanzt. In der an das Plangebiet angrenzenden Baumreihe sind insgesamt vier Baumlücken 
vorhanden, die durch Nachpflanzungen wieder geschlossen werden können (siehe Abb.). Eine 
dieser Lücken ist die bisherige Zufahrt auf das Gelände der ehemaligen Fa. Nähr-Engel.  
 
Herstellung des Ausgleichs: 
Die Durchführung der Ersatzpflanzungen wird im Rahmen einer vertraglichen Regelung zwi-
schen der Stadt Darmstadt und dem Vorhabensträger gesichert.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 70 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
12. Geschützte Bäume 
 
In Darmstadt sind Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und im Gel-
tungsbereich von Bebauungsplänen durch die städtische Baumschutzsatzung geschützt (Sat-
zung zum Schutze des Baumbestandes in der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 5. April 
2004). 
Geschützt sind Bäume, die – gemessen in einem Meter Höhe – bei Laubbäumen einen Stamm-
umfang von mehr als 60 cm haben. Bei Nadelbäumen greift die Satzung bei einem Stammum-
fang von mehr als 90 cm. 
 
Im Rahmen der eigenen Begehungen 2015-2017 wurde der Baumbestand im Plangebiet er-
fasst (siehe Kap. 3.2.1, Tab. 3-1, Anhang Plan 4).  
Danach sind im Plangebiet insgesamt 34 Bäume vorhanden, welche nach den Kriterien der 
Baumschutzsatzung geschützt sind (Tab. 12-1). 
 
Auswirkungen der Planung und Ersatzpflanzungen: 
Nach der Planung werden vier geschützte Bäume im Plangebiet zur Erhaltung festgesetzt 
(Bäume Nr. 13, 39, 40, 45); 30 Bäume müssen zur Realisierung der Planung beseitigt werden. 
Nach § 5 der Baumschutzsatzung sind für Verluste geschützter Bäume mit erster Priorität Er-
satzpflanzungen vorzunehmen. Die Ersatzpflanzung „bemisst sich nach dem Stammumfang 
des zu ersetzenden Baumes. Beträgt dessen Stammumfang, gemessen in 1 m Höhe über dem 
Erdboden, bis zu 200 cm, ist als Ersatz ein Baum, möglichst ein Laubbaum, mit einem Mindest-
umfang von 16 - 18 cm, gemessen in 1 m Höhe, zu pflanzen. Beträgt der Umfang des zu fällen-
den Baumes mehr als 200 cm, ist für jeden weiteren angefangenen Meter Stammumfang ein 
zusätzlicher Baum der vorbezeichneten Art zu pflanzen.“ 
Dies bedeutet für das Plangebiet einen Bedarf an 33 Ersatzbäumen. Die Planung sieht die Neu-
anpflanzung von insgesamt 78 Laubbäumen mit einem Stammumfang von >18 cm vor. Damit 
werden die Verluste an Bäumen durch die Planung im Sinne der Baumschutzsatzung zahlen-
mäßig kompensiert. Ein weiterer Ersatz ist nicht zu leisten. 
Eine Differenzierung nach Bäumen der verschiedenen Wuchsklassen (Bäume 1. bis 3. Ord-
nung) sieht die Baumschutzsatzung nicht vor.

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Umweltbericht 71 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
 
            
Tab. 12-1:  Geschützte Bäume im Plangebiet    
        
Nr. 
   1) 
Nr. 
   2) 
Botanischer Name Deutscher Name Stamm- 
umfang 
in 1 m Höhe 
(cm) 
Bedarf 
Ersatz- 
bäume 
  
    
  
1 207 Acer platanoides ´Variegatum´ Spitzahorn 110 1 
2 208 Acer platanoides Spitzahorn 175 1 
3 211 Acer saccharinum Silber-Ahorn 140 1 
4 212 Acer saccharinum Silber-Ahorn 100/125/140  1 
5 213 Acer saccharinum Silber-Ahorn 125 1 
6 219 Picea pungens ´Glauca´ Blaue Stechfichte 165 1 
7 218 Acer pseudoplatanus Bergahorn 40/45/65/90  1 
8 214 Tilia x europaea Holländische Linde 130 1 
9 215 Tilia cordata Winterlinde 180 1 
10 394 Aesculus hippocastanum Roßkastanie 125 1 
11 396 Aesculus hippocastanum Roßkastanie 140 1 
12 492 Taxus baccata Eibe 140 1 
13 480 Tilia cordata Winterlinde 160 --- 
14 524 Larix decidua Europäische Lärche  140 1 
15 226 Picea pungens ´Glauca´ Blaue Stechfichte 150 1 
16 225 Picea pungens ´Glauca´ Blaue Stechfichte 140 1 
17 -- Prunus cerasifera ‚Nigra‘ Blutpflaume 80 1 
18 -- Ailianthus altissima Götterbaum 65 1 
20 301 Pinus sylvestris Gewöhnliche Kiefer 230 1 
21 299 Betula pendula Sand-Birke 120/120/120  1 
22 298 Picea pungens Stechfichte 130 1 
23 288 Ailianthus altissima Götterbaum 250 2 
24 306 Chamaecyparis lawsoniana Scheinzypresse 110 1 
32 294 Acer platanoides Spitzahorn 65 1 
35 332 Ailianthus altissima Götterbaum 60 1 
38 327 Robinia pseudoacacia Robinie 65 1 
39 21 Ailianthus altissima Götterbaum 125 --- 
40 20 Ailianthus altissima Götterbaum 155 --- 
45 61 Platanus x acerifolia Platane 280 --- 
46 56 Betula pendula Sand-Birke 110 1 
47 73 Platanus x acerifolia Platane 240 2 
48 74 Platanus x acerifolia Platane 240 2 
49 -- Pseudotsuga menziesii Douglasie 120 1 
50 -- Pinus sylvestris Gewöhnliche Kiefer 110 1 
  
    
  
1)   Nummer in Plan 4, eigene Bestandserfassung 
2)   Nummer gemäß Stadtgrundkarte Darmstadt, Bestandsaufnahme 17.12.2016

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 72 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
13. Allgemein verständliche Zusammenfassung 
 
Im Umweltbericht wird dargestellt, welche Inhalte des Bebauungsplans Auswirkungen auf die 
verschiedenen Belange der Umwelt haben. Die folgenden Themenbereiche sind beim Vorha-
benbezogenen Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´ von Bedeutung: 
 
(1)  Belastungen durch Lärm 
Im Plangebiet bestehen Vorbelastungen durch Lärm aus unterschiedlichen Quellen: 
 Straßenverkehr auf der Berliner Allee und auf dem Haard tring, 
 Schienenverkehr auf der Bahnstrecke Darmstadt – Mannheim (Strecke 3601), 
 gewerblicher Lärm von Gewerbeflächen der Umgebung insbeso ndere der nördlich an-
grenzend gelegenen Niederlassung mit Kfz-Werkstatt der Daimler AG. 
Insbesondere die Vorbelastungen des Plangebiets durch den nächtlichen Güterverkehr auf der 
Schiene sind erheblich.  
Im Bebauungsplan werden Festsetzungen vorgenommen, um die Auswirkungen des Verkehrs-
lärms auf die Wohngebiete soweit zu vermindern, dass die schalltechnischen Anforderungen 
der einschlägigen Regelwerke erfüllt werden. 
So sieht der Bebauungsplan im Westen und Norden des Plangebiets eine Riegelbebauung vor. 
Diese Art der Bebauung stellt eine zwingend notwendige Maßnahme zur Geräuschminderung 
für das übrige Wohnquartier dar. 
Weitere Schallschutzmaßnahmen sollen direkt an den Gebäuden vorgenommen werden: 
Am Gebäuderiegel im Westen wird nach Westen hin zur Geräuschminderung eine zweite Fas-
sade vorgesetzt. Schallgedämmte Belüftungssysteme oder Schallschutzfenster kommen in 
mehreren Fassadenbereichen zum Einsatz. Der Ein- und Ausfahrtbereich der Tiefgarage am 
Haardtring wird baulich so gestaltet, dass der Verkehrslärm hier unter bestimmten Grenzwerten 
bleibt. 
Für den gewerblich genutzten Ostteil des Plangebiets werden Emissionsgrenzwerte festgesetzt, 
die nicht überschritten werden dürfen. 
Die Lärmbelastungen, die nach der Neubebauung aus dem Plangebiet nach außen ins Umfeld 
wirken, sind hingegen unerheblich. 
 
(2)   Mögliche Auswirkungen vorhandener Bodenbelastungen 
Das Bebauungsplangebiet wurde bis zum Zweiten Weltkrieg als militärischer Exerzierplatz ge-
nutzt. Seit den 1950er Jahren fanden verschiedene gewerbliche Nutzungen statt; u.a. gab es 
hier eine Druckerei sowie Produktionen von Bau- und Isolierstoffen oder von Nährmitteln. 
Bedingt durch die früheren Nutzungen und Bebauungen besteht die oberste Bodenschicht aus 
aufgefüllten Materialien in Tiefen bis zu etwa 3,5 m. Es handelt sich dabei um schwach steinige, 
Kies-Sandgemische mit Fremdbeimengungen von Bauschutt, Ziegel- und Betonbruchstücken

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 73 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
sowie Schotter in unterschiedlichen Volumenanteilen. Darunter liegen natürlich gewachsene 
Sandschichten. 
Um zu prüfen, ob Bodenbelastungen aus früheren Nutzungen tatsächlich vorliegen, wurden 
mehrere umwelttechnische Bodenuntersuchungen in den verschiedenen Teilbereichen des 
Plangebiets durchgeführt.  
Nach den erzielten Ergebnissen, vertiefend untersucht auf der Fläche der ehemaligen Drucke-
rei, wurden für Schadstoffe im Boden und in der Bodenluft keine Grenzwertüberschreitungen 
festgestellt, die einen Sanierungs- oder sonstigen weiteren Handlungsbedarf begründeten. 
Da in den aufgefüllten Böden einige Verunreinigungen von geringerer Bedeutung nachgewie-
sen wurden, sind bei der Wiederverwendung oder Beseitigung dieser Böden bestimmte Aufla-
gen einzuhalten. 
 
(3)   Vorbelastungen durch Kampfmittel 
Eine Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder hat ergeben, 
dass sich das Bebauungsplangebiet in einem Bombenabwurfgebiet und im Bereich von ehema-
ligen Flakstellungen befindet. Auf solchen Flächen muss grundsätzlich mit einem Vorhanden-
sein von Kampfmittelresten gerechnet werden.  
Entsprechend der Anforderungen des Regierungspräsidiums Darmstadt erfolgte bei sämtlichen 
umwelttechnische Bodenuntersuchungen auch eine Überprüfung auf Kampfmittelfreiheit. Auffäl-
ligkeiten wurden dabei nicht festgestellt. 
Trotzdem wird im Bebauungsplan auf das mögliche Vorhandensein von Kampfmitteln hingewie-
sen. Auf den einzelnen Grundstücksflächen ist vor Beginn bodeneingreifender Baumaßnahmen 
eine systematische Überprüfung durchzuführen. 
 
(4)   Bodenfunktionen, vorsorgender Bodenschutz, Flächenverbrauch 
Durch die Planung werden keine landwirtschaftlichen Nutzflächen beansprucht.  
Die geplanten Nutzungen betreffen im Wesentlichen Flächen, welche bereits zuvor bebaut oder 
befestigt waren. Die Planung führt zu einem Flächenrecycling allerdings mit einer höheren bau-
lichen Verdichtung. 
Die Bebauungsplanung folgt dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, in-
dem Flächen im städtischen Innenbereich für eine neugeordnete Nutzung mobilisiert werden. 
Damit wird ein Beitrag zur Minderung eines weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich ge-
leistet.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 74 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
(5)  Lebensräume, Pflanzen und Tiere – gesetzlicher Biotop- und Artenschutz 
Die im Plangebiet und in der näheren Umgebung vorhandenen Lebensräume, die Vegetation 
und wichtige Tiergruppen wurden in Rahmen des Bebauungsplanverfahrens untersucht. Bei 
den Kartierungen wurden folgende Biotop- bzw. Nutzungstypen unterschieden: 
(1) Rasenflächen, die sich aufgrund geringer Pflegemaßna hmen artenreich entwickelt ha-
ben (Extensivrasen) 
(2) Ausdauernde Ruderalfluren und ruderale Säume mit ho chwüchsigen Wildstauden 
und Hochgräsern 
(3) Befestigte Flächen mit Anteilen von niederem Kraut bewuchs 
(4) Gebüsche und Hecken, z.T. gärtnerisch angelegt, heute  aber überwiegend verwildert 
(5) Baumbestand innerhalb des Plangebiets 
(6) Allee am Haardtring südlich des Plangebiets  
(5) Gebäude und versiegelte Flächen mit oder ohne Regen wasserversickerung 
 
Von einer relativ hohen bioökologischen Wertigkeit ist der Baumbestand einschließlich der Allee 
am Haardtring.  
Insgesamt sind die Biotope und Biotopstrukturen des Plangebiets, im Vergleich zum sonstigen 
Stadtgebiet Darmstadts, von einer mittleren Wertigkeit. Bei Verlust sind sie relativ leicht ersetz-
bar. 
Die geplante bauliche Entwicklung führt zu einem weitgehenden Verlust der vorhandenen Ve-
getationsflächen mit ihren Lebensgemeinschaften. Stattdessen werden nach der Planung an 
den Gebietsrändern und zwischen den Gebäuden Grünbereiche angelegt, die überwiegend 
kleinflächig sind und intensiver genutzt und gepflegt werden.  
Positiv ist an der Planung zu bewerten, dass vier großkronige Bäume zur Erhaltung und 78 
neue Bäume zur Anpflanzung festgesetzt werden. Etwa 4.000 m2 Dachflächen werden exten-
siv begrünt. Artenreiche Magerrasen/Extensivrasen werden auf etwa 2.000 m2 angelegt. Der 
Anteil an Vegetationsflächen insgesamt steigt im Plangebiet von etwa 37% im Bestand auf 
rund 59 % nach der Planung – allerdings überwiegend über der Tiefgarage und auf Dachflä-
chen. 
Innerhalb des Plangebiets sind keine gesetzlich geschützten Biotope oder geschützte Pflan-
zenarten von der Planung betroffen. Die am Haardtring südlich an das Plangebiet angrenzen-
den Alleebäume sind ein gesetzlich geschützter Biotop. Infolge der Planung werden zwei Al-
leebäume im Bereich einer geplanten Einfahrt beseitigt. Sie werden aber an anderer Stelle in 
derselben Allee durch Neuanpflanzungen ersetzt. 
In Darmstadt sind Bäume innerhalb des bebauten Bereichs durch die städtische Baumschutz-
satzung geschützt. Der Schutz gilt Bäumen, die – gemessen in einem Meter Höhe – bei Laub-
bäumen einen Stammumfang von mehr als 60 cm und bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm 
haben. Danach müssen im Plangebiet 30 geschützte Bäume infolge der Planung beseitigt wer-
den. Da aber die Neuanpflanzung von insgesamt 78 Laubbäumen geplant ist, werden dadurch 
die Verluste im Sinne der Baumschutzsatzung ausgeglichen.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 75 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Die Untersuchungen zur Tierwelt des Plangebiets und seines näheren Umfelds zeigten unter 
anderem, dass dieses von geschützten Vogel- und Fledermausarten besiedelt oder zur Nah-
rungssuche aufgesucht wird. Mit dem geplanten Abriss von Gebäuden und der Beseitigung von 
Gehölzen gehen tatsächliche und potenzielle Fortpflanzungsstätten von Fledermäusen und Vö-
geln verloren. Durch entsprechende Festsetzungen von Ersatzquartieren- und Nistkästen bzw. 
von Anpflanzungen von Bäumen und Hecken wird hier ein Ausgleich geschaffen.  
Zum Schutz von Vögeln vor Vogelschlag an Glasfassaden und sonstigen großen Glasflächen 
wird festgesetzt, dass die betreffenden Flächen vogelverträglich gestaltet werden. 
 
(6)  Wasserhaushalt 
Von einem temporär wassergefüllten ehemaligen Swimmingpool abgesehen, sind innerhalb des 
Plangebiets und in seinem unmittelbaren Umfeld sind keine Oberflächengewässer vorhanden. 
Wasserschutzgebiete liegen nach in bis zu ca. 3,5 km in südwestlicher Richtung und ca. 5,4 km 
in nördlicher/ nordwestlicher Richtung vom Untersuchungsgebiet entfernt, sind also von der Pla-
nung nicht berührt. 
Der Grundwasserspiegel liegt sehr tief. Im Umfeld des Plangebiets wurden Werte von 15 m bis 
zu 30 m unter Geländeniveau ermittelt. 
Die Versickerungsfähigkeit des sandigen Bodens ist sehr hoch. Die Rahmenbedingungen für 
die Versickerung von Niederschlagswasser sind daher im Plangebiet gut. Allerdings ist auf-
grund der hohen Durchlässigkeit der Sandböden die Verschmutzungsempfindlichkeit des 
Grundwassers hoch. 
Die Planung sieht vor, sämtliches Niederschlagswasser von Dach- und Freiflächen im Gebiet zu 
sammeln und innerhalb des Gebietes zu versickern. Die Rückhalte- und Versickerungsanlage 
besteht aus unterirdisch eingebauten Versickerungspackungen (Rigolen), welchen Sedimentati-
onsschächte zum Schutz vor Verschlammung vorgeschaltet sind. Diese verfügen zusätzlich 
über eine Rückhaltevorrichtung für Öl und andere Leichtflüssigkeiten. 
Die vollständige Zurückhaltung und Versickerung des Niederschlagswassers im Gebiet hat zur 
Folge, dass die Grundwasserneubildung ein wesentlich höheres Niveau erreichen wird als es 
im Bestand der Fall ist. Derzeit wird noch sämtliches Dachwasser und der überwiegende Teil 
des Regenwassers von versiegelten Flächen in den Kanal geleitet. 
 
(7)  Lokalklima 
Darmstadt gehört zur Klimaregion Rhein-Main-Gebiet, welche sich durch relativ hohe Tempera-
turen und geringe Niederschlagsmengen auszeichnet. Im Sommer kommt es relativ oft zu 
schwüler Hitze und im Winter zu austauscharmen Nebeltagen, an denen sich Luftschadstoffe in 
der Luft anreichern können. 
In der Klimafunktionskarte der Stadt Darmstadt ist das Plangebiet als stark überwärmter Be-
reich dargestellt (Innenstadtklima). Die westlich des Plangebiets verlaufende tiefliegende 
Bahntrasse mit bewachsenen Böschungen ist eine klimawirksame Durchlüftungsbahn, welche 
der Kanalisierung von Luftströmungen dient. Sie fördert den Luftaustausch bei belastenden 
Wetterlagen und stabilisiert damit die Situation im Westen Darmstadts.

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Umweltbericht 76 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
Zur Bebauungsplanung wurde ein klimatologisches Gutachten erstellt. Die Ergebnisse der Kli-
masimulation haben gezeigt, dass vor allem innerhalb des Plangebiets lokale Klimaveränderun-
gen gegenüber dem Bestand zu erwarten sind, diese aber kaum auf die direkte Nachbarschaft 
einwirken. Die Durchlüftungsbahn an der Bahntrasse wird nicht beeinträchtigt. 
Um das Mikroklima im Plangebiet günstig zu beeinflussen, sieht die Planung einen hohen Flä-
chenanteil von 59 % vor, der mehr oder weniger von Vegetation bewachsen ist. Dazu zählen 
auch etwa 4.000 m2 Dachbegrünung, Heckenpflanzungen und die neu angepflanzten Bäume. 
 
(8)  Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsregelung 
Die geplante Bebauung findet auf Flächen statt, die bereits im Bestand überwiegend bebaut 
oder versiegelt sind. Zudem sieht der Bebauungsplan einen gegenüber dem Bestand wesent-
lich höheren Anteil begrünter Flächen vor, auch wenn sie teilweise über der Tiefgarage oder auf 
Dachflächen liegen. Der vorhandene Baumbestand wird allerdings weitgehend beseitigt und 
durch Neupflanzungen ersetzt. In der Summe sind die geplanten Eingriffe in Natur und Land-
schaft aber als relativ gering zu bewerten. 
Die Eingriffs- und Ausgleichsbilanz zeigt, dass eine rechnerische Vollkompensation innerhalb 
des Plangebietes knapp erreicht wird. Bei einem Gesamt-Biotopwert des Plangebiets von etwa 
296.000 Wertpunkten errechnet sich nach der Bilanz ein Plus von 1.079 Punkten.

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 77 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
14. Verwendete Gutachten, Karten, Planungen 
 
[1] Naturräumliche Gliederung nach Otto Klausing (1988).  -  Hessisches Landesamt für Na-
turschutz, Umwelt und Geologie, Wiesbaden. 
(umweltatlas.hessen.de/maptyp01.html?AtlasMap=m_3_2_1-1974) 
[2] Natureg Viewer des Hessischen Landesamtes für Naturschut z, Umwelt und Geologie, Abt. 
Naturschutz, Gießen (2017)  
(http://natureg.hessen.de/) 
[3] Fachinformationssystem Grundwasser- und Trinkwasserschutz Hessen (GruSchu) 
des Hessischen Landesamtes für Naturschutz, Umwelt und Geologie, Wiesbaden (2017) 
(http://gruschu.hessen.de/mapapps/resources/apps/gruschu/index.html?lang=de) 
[4] BodenViewer Hessen des Hessischen Landesamtes für Naturschutz,  Umwelt und Geolo-
gie, Wiesbaden (2017) 
(http://bodenviewer.hessen.de/mapapps/resources/apps/bodenviewer/index.html?lang=d) 
[5] Prognose der Geräuschimmissionen. Gutachterliche Stellun gnahme, Vorhabenbezogener 
Bebauungsplan W61 „Nördlich Haardtring/Berliner Allee“, Stadt Darmstadt. – ITA Ingeni-
eurgesellschaft für technische Akustik mbH beratende Ingenieure VBI, Wiesbaden, 
(06.Oktober 2017 mit Ergänzungen vom 08./29.11.2017) 
[6] Fachgutachten Verkehr Darmstadt.- Berliner Allee - Planu ngsbüro von Mörner, Darmstadt, 
Oktober 2017. 
[7] Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag - Faunistische Untersu chungen, Artenschutzrechtliche 
Prüfung § 44 BNatSchG - zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61 ´Nördlicher 
Haardtring / Berliner Allee´, Stadt Darmstadt. – FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung, 
Darmstadt, Dezember 2017 
[8] Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschu tz und Umwelt Darmstadt – Aus-
kunft aus dem Altflächen-Informationssystem Hessen (ALTIS, Altflächendatei); Grund-
stück Berliner Allee 7 – 9 und Haardtring 3 in Darmstadt, Darmstadt Bezirk 6. - Schreiben 
vom 10.08.2017 
[9] Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Kampfmitt elräumdienst Hessen - Berliner 
Allee 7 - 9, Darmstadt, Rammkernsondierungen zur umwelt- und geotechnischen Stand-
orteinschätzung, Kampfmittelbelastung und -räumung.- Schreiben vom 13.07.2015 
[10] Geotechnische Standorteinschätzung, Berliner Allee 7 - 9, 64295 Darmstadt, 1. Bericht, 
Projekt-Nr. 15.558.01.-  ITUS GmbH & Co. KG, Ingenieure im Tiefbau und Umweltschutz, 
Weiterstadt, 20.08.2015 
[11] Umwelttechnische Standorteinschätzung mit abfalltech nischer Voruntersuchung Aushub, 
Berliner Allee 7 - 9, 64295 Darmstadt, 2. Bericht, Projekt-Nr. 15.558.02.-  ITUS GmbH & 
Co. KG, Ingenieure im Tiefbau und Umweltschutz, Weiterstadt, 24.08.2015 
[12] Weiterführende umwelttechnische Untersuchungen, Berli ner Allee 7 - 9, 64295 Darmstadt, 
3. Bericht, Projekt-Nr. 15.558.03.-  ITUS GmbH & Co. KG, Ingenieure im Tiefbau und Um-
weltschutz, Weiterstadt, 26.10.2017

Stadt Darmstadt:  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  W 61 ´ Nördlicher Haardtring´ / Berliner Allee´  
Umweltbericht 78 
 
 
 
 
 
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung 
[13] Orientierende umwelttechnische Untersuchungen im Bere ich der ehemaligen Tankstelle, 
Haardtring 3, 64295 Darmstadt, 1. Bericht, Projekt-Nr. 16.540.01. - ITUS GmbH & Co. KG, 
Ingenieure im Tiefbau und Umweltschutz, Weiterstadt, 16.08.2016 
[14] Umwelttechnische Standorteinschätzung mit abfalltech nischer Voruntersuchung Aushub, 
Haardtring 3, 64295 Darmstadt, 2. Bericht, Projekt-Nr. 16.540.02. - ITUS GmbH & Co. KG, 
Ingenieure im Tiefbau und Umweltschutz, Weiterstadt, 15.09.2016 
[15] Geotechnische Standorteinschätzung, Haardtring 3, 6429 5 Darmstadt, 3. Bericht, Projekt-
Nr. 16.540.03. - ITUS GmbH & Co. KG, Ingenieure im Tiefbau und Umweltschutz, Weiter-
stadt, 16.09.2016 
[16] Geotechnische Angaben zur Vorbemessung einer Versickerun gsanlage von Nieder-
schlagswasser. Projektentwicklung Haardtring, Darmstadt, 4. Bericht, Projekt-Nr. 16.540. - 
ITUS GmbH & Co. KG, Ingenieure im Tiefbau und Umweltschutz, Weiterstadt, 13.06.2017 
[17] Fachbeitrag zur Bauleitplanung – Entwässerung, MAG Mainzer Aufbaugesellschaft mBH, 
Projektentwicklung Haardring, Darmstadt.- Dr. Ing. Schmidt-Bregas, Ingenieurgesellschaft, 
Wiesbaden. 27.10.2017 
[18] Klima und geographische Angaben, Wissenschaftsstadt Dar mstadt.- 
www.darmstadt.de/standort/statistik-und-stadtforschung/datenreport-2016/klima-und-
geographische-angaben/ 
[19] Klimafunktionskarte der Wissenschaftsstadt Darmstadt (20 16) 
[20] Klimatische Untersuchung im Bereich des nördlichen H aardtrings/Berliner Allee, 
Darmstadt.- INKEK GmbH Institut für Klima- und Energiekonzepte, Lohfelden. Juli 2017 
[21] Integriertes Klimaschutzkonzept für die Wissenschaft sstadt Darmstadt.- Im Auftrag der 
Stadt Darmstadt bearbeitet vom Institut Wohnen und Umwelt GmbH, Darmstadt, und 
memo-consulting, Seeheim-Jugenheim. 30. November 2013 
[22] Kommunales Maßnahmenprogramm "25 Schritte zur Bi ologischen Vielfalt in Darmstadt".-  
Erarbeitet vom Naturschutzbeirat der Wissenschaftsstadt Darmstadt. September 2013, 
beschlossen von der Stadtverordnetenversammlung am 15. März 2014. 
(https://www.darmstadt.de/leben-in-darmstadt/umwelt/naturschutz-und-biologische-
vielfalt/biologische-vielfalt/)

STADT DARMSTADT
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 ´Nördlicher Haardtring/Berliner Allee´
Tab. EA.   Rechnerische Eingriffs- und Ausgleichsbilanz Seite 1
Nr. Nutzungs-/Biotoptyp; Einzelflächen (m2) Wertpkt Bestand Bestand Planung Planung
pro m2 Fläche(m2) Wertpunkte Fläche(m2) Wertpunkte
1. Bestand
02.200 /
02.500
Gebüsche, Hecken, Sukzessionsgehölze standort-
gerecht / Ziergehölze, überwiegend standortfremd 32 2.570 82.240
1.169
163
282
40
246
131
160
48
31
49
251
09.220 Ausdauernde Ruderalfluren trockenwarmer Standorte 36 1.103 39.708
237
306
33
69
458
11.221 Bodendeckerpflanzungen (strukturarme Hausgärten) 14 1.182 16.548
47
55
41
18
129
777
115
11.225 Extensivrasen 21 1.678 35.238
68
496
153
263
363
112
223
10.530 / 
09.120
Flächen mit wassergebundener Decke und Anteilen 
Ruderalvegetation
15 2.313 34.695
1.738
247
131
197
10.530 geschotterte Stellflächen mit Regenwasserversickeru ng, 
vegetationsfrei 6 2.338 14.028
1.140
1.198

STADT DARMSTADT, Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61
Forts. Tab. EA.   Rechnerische Eingriffs- und Ausgleichsbilanz Seite 2
Nr. Nutzungs-/Biotoptyp; Einzelflächen (m2) Wertpkt Bestand Bestand Planung Planung
pro m2 Fläche(m2) Wertpunkte Fläche(m2) Wertpunkte
Forts.  1. Bestand
10.530 versiegelte Flächen mit seitlicher 
Regenwasserversickerung
6 1.352 8.112
163
85
25
31
42
38
61
41
98
768
10.520 versiegelte Flächen ohne Regenwasserversickerung
3 3.584 10.752
82
2.390
1.112
10.710 Gebäude ohne Regenwasserversickerung 3 8.020 24.060
635
310
297
1.309
4.298
1.171
Zusatzbewertung Bäume
04.110/04.120,
04.210/04.220
Laubbaum standortgerecht / nicht einheimisch,
einzeln und in Gruppen 29 (-) 30.769
Gesamtfläche aller Bäume:
2.122
davon 50% 1.061
Zwischensummen 24.140 296.150 0 0

STADT DARMSTADT, Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61
Forts. Tab. EA.   Rechnerische Eingriffs- und Ausgleichsbilanz Seite 3
Nr. Nutzungs-/Biotoptyp; Einzelflächen (m2) Wertpkt Bestand Bestand Planung Planung
pro m2 Fläche(m2) Wertpunkte Fläche(m2) Wertpunkte
2. Planung
Gesamtfläche Plangebiet:
24.140
(1)  Wohn- und Bürogebäude
Gesamtfläche 7.440
davon 
10.720 Dachflächen, extensiv begrünt (4.490 m2 abzgl. 1 0% für 
Einbauten)
19 4.041 76.779
10.715 Dachflächen nicht begrünt, mit Regenwasser-
versickerung
6 3.399 20.394
(2)  Erschließung
10.530 befestigte Flächen mit Regenwasserversickerung 6 6.475 38.850
Plangebiet 
gesamt
24.140
abzgl.:
10.540 1.500
10.715 3.399
10.720 4.041
10.720/10.740 233
11.221 4.975
11.221[-] 1.203
11.223 2.314
Summe 17.665
(3)  Vegetationsflächen (außer Dachbegrünung auf Wohn- und Bürogebäuden)
11.223 Neuanlage strukturreicher privater Grünflächen
   Magerrasen 20 1.751 35.020
   freiwachsende Hecke 20 563 11.260
11.221 strukturarme Grünflächen
   Begrünte Hausvorbereiche 14 1.554 21.756
   Zierrasen 14 2.685 37.590
   Schnitthecken 14 736 10.304
11.221(-) strukturarme Grünflächen: private Gärten über 
Tiefgarage; Abschlag von 4 Pkt. wg. Flächenanteil 
Terrassen und Hütten
10 1.203 12.030
10.720 Abfallsammelanlagen: extensive Dachbegrünung 19 233 4.427
10.540 Rasengitterplatten 7 1.500 10.500

STADT DARMSTADT, Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61
Forts. Tab. EA.   Rechnerische Eingriffs- und Ausgleichsbilanz Seite 4
Nr. Nutzungs-/Biotoptyp; Einzelflächen (m2) Wertpkt Bestand Bestand Planung Planung
pro m2 Fläche(m2) Wertpunkte Fläche(m2) Wertpunkte
Forts.  2. Planung
(4)  Zusatzbewertung Bäume
04.110 Laubbaum standortgerecht (Bestandserhalt), Linde 31 (-) 1.984
64
04.120 Laubbaum nicht einheimisch (Bestandserhalt), 
Platane, Götterbaum 26 (-) 8.658
283
50*0,5 25
50*0,5 25
Summe: 333
04.110 Laubbaum standortgerecht (Neupflanzung außerhalb 
von Magerrasen) 31 (-) 2.945
0 St * 3 m2 = 0 m2
19 St * 5 m2 = 95 m2
04.120 Laubbaum nicht einheimisch (Neupflanzung außerhal b 
von Magerrasen) 26 (-) 4.732
24 St * 3 m2 = 72 m2
22 St * 5 m2 = 110 m2
Zwischensummen 24.140 296.150 24.140 297.229
Gesamtbilanz
Gesamtsummen (Wertpunkte) 296.150 297.229
Differenz Planung-Bestand (Pkt) 1.079

G
K
G
G
K
K
K
K
G
K
G
K
K
K
F
K
K
A
H
64
1
59
64
46
64
67
64
68
64
70
64
153
67
6
Pfalzweg
Berliner
 Allee
Haardtring
Haardtring
64
313
64
314
111
6
64
315
1
112
1
113
115
1
1
114
1
115
1
116
I
III
III
I
I
I
II
V
IV
I
III
I
I
III
I
II
V
Fußweg
Fußweg
Radweg
Radweg
49
3
5
7
12
5A
14
9
47
10
OK Gleis124.46
OK Gleis124.52
4298m2
1171m2
2390m2
1198m2
129m2
18m2
197m2
1140m2
777m2
56m2
458m2
1169m2
237m2
306m2
85m2
153m2
282m2
42m2
163m2
635m2
163m2
25m2
31m2 69m2
40m2
82m21738m2
310m2
297m2
1309m2
47m2
68m2
38m2
496m2
55m2
61m2
41m2
263m2
41m2
251m2
247m2
31m2
49m2
363m2
98m2
246m2
131m2
112m248m2
160m2
223m2
131m2
33m2
115m2
768m2
1112m2
Extensivrasen
Plan 1:  Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung
              Biotoptypen (Bestand)              
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 
´Nördlicher Haardtring / Berliner Allee´
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT
Umweltbericht
Maßstab:  1: 750              
Datum:  02.03.2018
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung
Heinrich-Delp-Straße 82
64297 Darmstadt
Tel.  06151-76867
E-Mail:  franz-da@gmx.de
LEGENDE
Grenze des Bebauungsplangebiets
Ausdauernde Ruderalfluren trockenwarmer Standorte
Strukturarme Hausgärten, Bodendecker
Gebüsche, Gehölzsukzession
Versiegelte Flächen mit Regenwasserversickerung
Gebäude ohne Regenwasserversickerung
Wassergebundene Decke mit Ruderalvegetation
Versiegelte Flächen ohne Regenwasserversickerung
0 10 50  m20
Geschotterte Stellflächen, vegetationsfrei

F
A
64
309
64
46
64
70
64
153
64
313
64
314
111
6
64
315
1
114
I
I
I
I
IV
I
III
I
I
III
V
I
Fußweg
Fußweg
Radweg
Radweg
49
61
5
12
8
5A
14
18
47
14A
10
Freiwachsende Hecke
Maßstab:  1: 750              
Datum:  02.03.2018
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung
Heinrich-Delp-Straße 82
64297 Darmstadt
Tel.  06151-76867
E-Mail:  franz-da@gmx.de
0 10 50  m20
Grenze des Bebauungsplangebiets
Begrünte Hausvorbereiche 1.554 m2
4.041 m2
1.203 m2
736 m2
563 m2
1.500 m2
Extensive Dachbegrünung
(4.490 m2 abzgl. 10% Einbauten)
Private Gärten
Schnitthecken
Rasengitterplatten
Bäume (Bestandserhalt)
Bäume (Planung), Stammumfang 18-20 / 20-25 cm 
Plan 2:  Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung
              Biotoptypen  (Planung)
              - Vegetationsflächen
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 
´Nördlicher Haardtring / Berliner Allee´
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT
Umweltbericht
LEGENDE
Gemeinschaftliche Grünflächen (Zierrasen) 2.685 m2
233 m2Begrünte Abfallsammelanlagen
Gemeinschaftl. Grünflächen (Magerrasen) 1.751 m2

F
A
64
309
64
46
64
70
64
153
64
313
64
314
111
6
64
315
1
114
I
I
I
I
IV
I
III
I
I
III
V
I
Fußweg
Fußweg
Radweg
Radweg
49
61
5
12
8
5A
14
18
47
14A
10
Gebäude mit Regenwasserversickerung,
und Anteil Dachbegrünung
Plan 3:  Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung
              Biotoptypen  (Planung)
              - Gebäude und befestigte Flächen
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 
´Nördlicher Haardtring / Berliner Allee´
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT
Umweltbericht           
Maßstab:  1: 750  
            
Datum:  02.03.2018
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung
Heinrich-Delp-Straße 82
64297 Darmstadt
Tel.  06151-76867
E-Mail:  franz-da@gmx.de
LEGENDE
0 10 50  m20
Grenze des Bebauungsplangebiets
6.475 m2
7.440 m2
Flächenbefestigung mit Versickerung,
ohne Vegetation
nicht angelegt: sonstige Vegetationsflächen
1.500 m2Flächenbefestigung mit Rasengitterplatten

G
W
K
W
W
W
G
G
W
W
K
W
K
W
K
W
K
G
W
K
W
G
W
W
K
K
K
F
W
W
W
W
W
K
K
A
H
64
1
59
64
46
64
67
64
68
64
70
64
153
67
6
Pfalzweg
Berliner
 Allee
Haardtring
Haardtring
64
313
64
314
111
6
64
315
1
112
1
113
115
1
1
114
1
115
1
116
I
III
III
I
I
I
II
V
IV
I
III
I
I
III
I
II
V
Fußweg
Fußweg
Radweg
Radweg
49
3
5
7
12
5A
14
9
47
10
OK Gleis124.46
OK Gleis124.52
Zaun
Zaun
Zaun
Zaun
OK
 Gleis
OK
 Gleis
Pool
Eing.
131.87
Eing.
131.85
Rampe
Werbetafel
Eing.
131.88
Eing.
131.52
Zaun
Mauer
Gehweg (Platten)
Radweg (Asphalt)
Mauer
Platten
Pflaster
Zaun
Bewuchs
Bewuchs
Bewuchs
Plattenweg
Pflaster
Gehweg (Platten)
Radweg (Asphalt)
Pflaster
Beton
Beton
nicht messbar
starker Bewuchs
nicht messbar
starker Bewuchs
2
1
3
4
5
6 7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19 20
21
22
23
24
25,26,27
28,29,30
31
32
33,34,353637
38
39
40
41,42,
43,44
45
4647
48
49 50
Plan 4:  Bäume (Bestand)     
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 
´Nördlicher Haardtring / Berliner Allee´
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT
Umweltbericht
Maßstab:  1: 750              
Datum:  02.03.2018
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung
Heinrich-Delp-Straße 82
64297 Darmstadt
Tel.  06151-76867
E-Mail:  franz-da@gmx.de
LEGENDE
Grenze des Bebauungsplangebiets
Bäume im Plangebiet
Nr. 1-50: siehe Tab. 11-1
Kronendurchmesser aus Luftbild ermittelt
Biotoptypen siehe Plan 1
0 10 50  m20

F
A
64
309
64
46
64
70
64
35
64
153
64
313
64
314
111
6
64
315
1
114
I
I
I
I
I
I
I
IV
I
III
V
I
I
III
I
V
V
V
I
I
VI
Fußweg
Fußweg
Radweg
Radweg
49
61
22
8A
5
12
96
8
5A
14
18
98
47
14A
10
Spiel-
platz
Quartiers-
platz
Allee
 am
 Haardtring
Plan 5:  Grünordnerisches Konzept
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 
´Nördlicher Haardtring / Berliner Allee´
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT
Umweltbericht
Maßstab:  1: 1000              
Datum:  02.03.2017
FRANZ - Ökologie und Landschaftsplanung
Heinrich-Delp-Straße 82
64297 Darmstadt
Tel.  06151-76867
E-Mail:  franz-da@gmx.de
0 10 50 m20
LEGENDE
sonstige private Grünflächen
Flächen und Strukturen mit besonderer 
Biotopfunktion
Bäume mit wichtiger Funktion für die 
Eingrünung des Plangebiets
private Gartennutzung (Bewohnergärten)
Zufahrten und Wege ins Plangebiet
wichtige Fuß- und Radwegeverbindungen
West-Ost und Nord-Süd
halböffentliche Plätze mit  Aufenthaltsqualität 
im Quartier
Grenze des Bebauungsplangebiets
sonstige Bäume 1. - 3. Ordn. (Planung)
Magerrasen/Extensivrasen
Extensive Dachbegrünung auf 
Wohngebäuden
großkronige Bestandsbäume
Freiwachsende Hecke

Punkt 23: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
(Aufstellungs- und Offenlagebeschluss) 
 (V-Nr. 2018/0117) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
  
Gegenstimme: Fraktionen UWIGA 
Stimmenthaltungen: Fraktionen AfD und Die Linke.

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
17.04.2018 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
Grünflächenamt 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
III 61 67 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2018/0117 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
158 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:       
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
(Aufstellungs- und Offenlagebeschluss) 
 
Vorlage vom: 12.04.2018 
 
Beschlussvorschlag: 
 
Aufstellungsbeschluss 
1. Dem Antrag der Projektgesellschaft Haardtring GbR zur Einleitung eines 
Bebauungsplanverfahrens wird zugestimmt. 
 
Für die Grundstücke der ehemaligen Nährmittelwerke W. Engel GmbH und der Stolze GmbH, 
zwischen Berliner Allee, Haardtring, Pfalzweg und den Grundstücken der Mercedes-Benz 
Niederlassung Darmstadt sowie der Freien Montessori-Schule Darmstadt, ist ein 
vorhabenbezogener Bebauungsplan im Sinne des § 12 BauGB aufzustellen, um durch eine 
Neustrukturierung das Gebiet vorrangig einer Wohnnutzung zuführen zu können.

- 3 - 
 
Offenlagebeschluss 
2. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
W 61 gingen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB die in Anlage 1 zusammengefassten 
Stellungnahmen ein. Der vorläufigen Prüfung der Stellungnahmen (Anlage 1) wird 
zugestimmt. 
3. Dem vorliegenden Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 2) zum vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan W 61 wird zugestimmt.  
Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist der Öffentlichkeits - und Behördenbeteiligung gem. 
§ 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB zugrunde zu lege n. 
4. Dem vorliegenden Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61 – Nördlicher 
Haardtring / Berliner Allee – (Anlage 4, Plan wird zu den Sitzungen aufgehängt), der 
dazugehörigen Begründung mit Umweltbericht (Anlage 3) und der im Plan enthaltenen Satzung 
über die Gestaltung baulicher Anlagen wird zugestimmt. 
Sie sind ebenfalls der Beteiligung  der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB und der 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger  öffentlicher Belange gem. §  4 Abs. 2 BauGB 
zugrunde zu legen. 
5. Der vorliegende Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61 – Nördlicher 
Haardtring / Berliner Allee – für das Gebiet der ehemaligen Nährmittelwerke W. Engel GmbH 
und der Stolze GmbH zwischen Berliner Allee, Haardtring, Pfalzweg und den Grundstücken der 
Mercedes-Benz Niederlassung Darmstadt sowie der Freien Montessori-Schule Darmstadt, ist 
mit seiner Begründung und der im Plan enthaltenen Satzung über die Gestaltung baulicher 
Anlagen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen und gem. § 4a Abs. 4 BauGB in das 
Internet einzustellen. 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gem. § 4 Abs. 2 BauGB parallel 
zu beteiligen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange 
Anlage 2: Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan W 61 
Anlage 3: Begründung mit Umweltbericht zum vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan W 61 
Anlage 4: Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61 (wird zu den 
Sitzungen aufgehängt) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom 25.04.2018 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2018/0117 vom 12.04.2018:  
 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61 – Nördlicher Haardtring / Berliner Allee – 
wird die planungsrechtliche Voraussetzung für eine Entwicklung der Grundstücke der 
ehemaligen Nährmittelwerke W. Engel GmbH und der Stolze GmbH  geschaffen. Der 
Vorhabenträger beabsichtigt die Realisierung einer Bebauung mit Büro - und vorwiegend 
Wohnnutzung. 
 
Das städtebauliche Konzept, welches auch der frühzeitigen Beteiligung zugrunde lag, nimmt 
die orthogonale Baustruktur aus der umgebenden Bebauung auf und erzeugt durch Zeilen - 
und Punktbaukörper eine aufgelockerte Gliederung der Baugrundstücke mit differenzierten 
Freiräumen. Die Zeilenbebauungen im Westen und Norden des Gebietes dienen jeweils als 
Lärmschutzriegel zur Bahn und zum Gewerbe  (Mercedes-Benz-Niederlassung) im Norden.  
 
Die im Osten des Plangebiets noch genutzten Bürogebäude Berliner Allee 7 und 9 werden 
durch einen Anbau / Neubau ergänzt und planungsrechtlich gesichert.  
 
Der größte Teil des Plangebiets wird durch eine begrünte Tiefgarage unterbaut, so dass die 
Grundstücksfreiflächen für die privaten und die gemeinschaftlichen Nutzungen zur Verfügung 
stehen und einen Teil der Qualität dieses Wohnquartiers ausmachen. Es sind ca. 680 
Wohneinheiten geplant mit Wohnungsgrößen von  1- bis 5-Zimmer-Wohnungen. Da aufgrund 
der zentralen und verkehrstechnisch guten Lage ein großer Bedarf an Mikro-Apartments 
gesehen wird, soll ca. die Hälfte der Wohneinheiten als Mikro -Apartments entstehen. 
 
Der vorhandene Grünzug entlang des Haardtrings wird im Bebauungsplan gesichert. Er sorgt 
mit den begrünten Freiflächen zwischen den Wohn baukörpern für eine gute Durchgrünung 
des Gebietes. 
 
Der Bebauungsplanentwurf sieht u.a. Wohnflächen vor, die mit Mitteln der sozialen 
Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Die Verpflichtung zur Errichtung durch den 
Vorhabenträger erfolgt im Durchführungsvertrag.  
 
Für das Plangebiet existiert kein rechtsk räftiger Bebauungsplan, jedoch liegt es im 
Geltungsbereich eines Fluchtlinienplans (Nr. 143) aus dem Jahre 1959. Dieser wird in dem 
Teilbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 61 durch diesen  ersetzt. 
 
Um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauu ngsplans W 61 aus dem 
Flächennutzungsplan (FNP) zu gewährleisten, ist eine Änderung des Flächennutzungsplans 
erforderlich. Diese Änderung (13. Flächennutzungsplanänderung) erfolgt im 
„Parallelverfahren“ gem. § 8 Abs. 3 BauGB.  Der Entwurf hierzu befindet si ch vom 
18.04.2018 bis zum 18.05.2018 in der Offenlage (Beschluss der Stadtverordnetenver -
sammlung vom 22.03.2018, MV-Nr. 2018/0024). 
 
 
Zu 1.: 
 
Das Gebiet mit den Grundstücken der ehemaligen Nährmittelwerke W. Engel GmbH und der 
Stolze GmbH, zwischen Berliner Allee, Haardtring, Pfalzweg und den Grundstücken der 
Mercedes-Benz Niederlassung Darmstadt sowie der Freien Montessori-Schule Darmstadt

- 5 - 
umfasst die Grundstücke in der Gemarkung Darmstadt, Flur  17, mit den Flurstücken Nr. 
1/112 bis 1/116, 1/59, 115/1, 64/67, 64/68, 67/6 und weist eine Katasterfläche von 
insgesamt 24.158 m² auf. 
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 61 (ohne Maßstab) 
 
Für diesen Bereich hat die Projektgesellschaft Haardtring  GbR einen Antrag auf Einleitung 
eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gestellt. Der 
Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 2) wurde als Basis dieses Antrags mit den 
städtischen Fachämtern abgestimmt. Eine frühzeitige Bet eiligung der Öffentlichkeit und der 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hat aufgrund des Magistratsbeschlusses 
vom 22.03.2017 bereits vom 31.03.2017 bis zum 02.05.2017 stattgefunden. 
Zwischenzeitlich wurden alle für die Offenlage des Planent wurfs erforderlichen Gutachten 
erstellt. 
 
 
Zu 2.:

In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 Abs. 1 BauGB eingegangenen 
Stellungnahmen zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61 zusammengefasst und entsprechend geprüft.  
 
Es handelt sich dabei um eine vorläufige Abwägungstabelle , die nach der Offenlage 
fortgeschrieben wird. Über die Abwägung wird erst im Rahmen des Satzungsbeschlusses 
gemeinsam mit den zur Offenlage einge henden Stellungnahmen endgültig entschieden.  
 
Von Seiten der Öffentlichkeit gingen i m Rahmen der frühzeitigen Unterrichtun g gemäß 
§ 3 Abs. 1 BauGB zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum Bebauungsplan 
W 61 keine Stellungnahmen ein. 
 
 
Zu 3.: 
 
Grundlage und Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß §  12 Abs. 1 
BauGB ein mit der Gemeinde abgestimmter Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP). Der 
vorliegende VEP (Anlage 2) wurde mit den betroffenen städtischen Ämtern abgestimmt. Er 
stellt detailliert das Vorhaben und die Erschließung zeichnerisch und durch eine 
Vorhabenbeschreibung dar. 
 
 
Zu 4. und 5.: 
 
Auf Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplans wurde  der Entwurf zum 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring / Berliner Allee –  
(Anlage 4, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt)  und die Begründung mit 
Umweltbericht (Anlage 3) erarbeitet. 
 
Nach dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erfolgt die öffentliche 
Bekanntmachung im Darmstädter Echo zur öffentlichen Auslegung des 
Bebauungsplanentwurfs und der zugehörigen Begründung sowie den wesentlichen 
umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB und die Einstellung der 
Auslegungsunterlagen in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB. 
 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden werden 
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB parallel beteiligt. 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek 
Stadträtin

Punkt 25: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
(Aufstellungs- und Offenlagebeschluss)  
 (V-Nr. 2018/0117) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt. 
  
Gegenstimmen: UWIGA  
Stimmenthaltung: Die Linke. und 5 Stimmen aus AfD

Punkt 12: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
(Aufstellungs- und Offenlagebeschluss) 
 (V-Nr. 2018/0117) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
 
Gegenstimme: Fraktion UWIGA 
Stimmenthaltung: AfD-Fraktion

0m 10m 20m 30m 50m40m
64
64
309
1
64
64
64
64
67
Pfalzweg
Berliner 
Allee
Berliner 
Allee
Haardtring
Haardtring
64
64
111
64
1
1
115
1
I
I
I
I
I
I
V
I
III
I
I
III
I
FußwegRadweg
64
1
64
64
64
64
67
64
64
111
64
1
1
115
1
I
I
I
I
I
I
V
I
III
I
I
III
I
FußwegRadweg
64
303
1
59
64
67
64
68
64
70
64
153
64
235
238
67
6
64
313
64
314
111
6 64
315
1
112
1
113
115
1
1
114
1
115
1
116
I
I
I
I
III
I
I
V
I
III
I
I
III
I
FußwegRadweg
20,0
24,9
4,0
46,4
54,8
9,5
14,7
24,0
16,9
24,7
16,1
17,6
16,5
22,5 3,46,1 6,1
12,0
5,3
12,9
23,6
111,1
5,913,5 4,0
6,0
54,9
9,7 16,4
12,8
12,8
10,5
5,8
10,4
7,2
15,8
7,2
15,8
6,9
2,3
3,2
15,6
6,0
2,0
2,0
19,0
Tg
49
5
7
12
5A
14
9
4749
5
7
12
5A
14
9
4749
5
7
12
5A
14
9
4749
3
5
7
12
5A
14
9
4749
3
5
7
12
5A
14
9
4749
3
5
7
12
5A
14
9
47
24,5 21,9 24,5 18,5 12,8 27,4
6,5
15,6 18,5 22,0 12,7
67,4
12,8 23,2
20,0 15,4
16,1 5,5
22,0
22,0
15,6 18,5 22,0
20,0
20,0
20,0
20,0
6,5
11,8
17,5 15,6 32,3
1,8
11,8
1,1
7,2
2,3
2,6
4,1
4,4
2,0
6,0
6,0
GR max
GF max
Baufeld 2
1.200 m2
Wohnen
6.700 m2
GR max
GF max
Baufeld 1
1.100 m2
Wohnen
6.100 m2
GR max
GF max
Baufeld 3
1.250 m2
Wohnen
7.300 m2
GR max
GF max
Baufeld 5
900 m2
Wohnen
4.600 m2
GR max
GF max
Baufeld 6
500 m2
Wohnen
2.300 m2
GR max
GF max
Baufeld 7
550 m2
Wohnen
2.400 m2
GR max
GF max
Baufeld 8
550 m2
Wohnen
2.400 m2
GR max
GF max
Baufeld 10
500 m2
Wohnen
2.300 m2
GR max
GF max
Baufeld 9
500 m2
Wohnen
2.300 m2
GR max
GF max
Baufeld 13
1.000 m2
Gewerbe
4.100 m2
GR max
GF max
Baufeld 4
500 m2
Wohnen
2.100 m2
GR max
GF max
Baufeld 12
550 m2
2.600 m2
Wohnen
Baufeld 11
2.300 m2GF max
500 m2
Wohnen
GR max
VII
VII
VII
V
VI
V
V
V
VI
V
V
V
V
V
V
III
V
g
g
g
g
a1
o
o
o
o
o
o o
a2
AH max=23,00 m AH max=20,00 m
AH max=22,50 m AH max=16,50 m
AH max=22,50 m AH max=19,50 m AH max=19,50 m
AH max=19,75 m
AH max=19,50 m
AH max=19,75 m AH max=19,75 m
AH max=19,75 m
AH max=19,75 m
AH max=19,75 m
AH max=20,00 m
AH max=18,50 m
AH max=11,50 m St
Na1
Na2
Na2
Na2
Na2
Na2
Na2
Na2
Na2
Na1
Na1
Na1
Na1
Na1Na1
Na1Na1
D
 
Aktualitätsstand: 2017-11-30 
 
 
Rechtsgrundlagen: 
 
 
Baugesetzbuch (BauGB)  i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) 
 
Baunutzungsverordnung (BauNVO)  i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) 
 
Planzeichenverordnung (PlanzV)  vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) 
 
Hess. Bauordnung (HBO)  i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180), geändert durch Art. 2 
des Gesetzes vom 15.12.2016 (GVBl. S. 294) 
 
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches  i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl.  
I S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 23.03.2017 (GVBl. S. 36) 
 
Hess. Gemeindeordnung (HGO)  i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 15.09.2016 (GVBl. S. 167) 
 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)  i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt 
geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 15.09.2017 (BGBl. I S. 3434) 
 
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)  i.d.F. vom 
20.12.2010 (GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 17.12.2015 
(GVBl. S. 607) 
  
Hess. Wassergesetz (HWG)  i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch 
Gesetz vom 28.09.2015 (GVBl. S. 338) 
  
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG)  i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) 
 
Bundes-Immissionsschutzgesetz  (BImSchG)  i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), 
zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 18.07.2017 (BGBl. I S. 2771) 
 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung  (UVPG)  i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I 
S. 94), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 08.09.2017 (BGBl. I S. 3370) 
 
 
 
Textliche Festsetzungen Bebauungsplan W 61 „Nördlicher Haardtring/Berliner Allee“, Darmstadt  22.03.2018 
 
 
BLFP   •   Frielinghaus Architekten   •   Planungs GmbH   •   Architekten BDA    •    61169 Friedberg Seite 3 von 15  
  
4. Flächen für die soziale Wohnraumförderung 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB)   
 
4.1 Auf den in den Baufeldern 3 sowie 4 bis 11 zulä ssigen Wohnflächen sind teilweise Woh- 
nungen zu errichten, die mit Mitteln der sozialen W ohnraumförderung sowie der Wohn- 
raumförderung für mittlere Einkommen gefördert werden könnten (siehe Ziff. I. 4.2). 
4.2 Der Anteil der förderfähigen Geschossfläche im Baufeld 3 beträgt 25% der Geschossflä- 
che von Baufeld 3 und 12.  
Der Anteil der förderfähigen Geschossfläche in den Baufeldern 4 bis 11 beträgt 25% der 
Geschossfläche der Baufelder 4 bis 11. 
  
5. Maß der baulichen Nutzung 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m § 16 BauNVO)   
 
5.1 Grundfläche (GR) 
Innerhalb der Baufelder gilt die in der jeweiligen Nutzungsschablone 
(Planzeichnung) festgesetzte maximal zulässige Grundfläche (GRmax).  
 
  z.B. 
GR max  = 1.100 m2 
5.2 Überschreitung der Grundfläche (GR II)   
5.2.1 Grundstück 1  
Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von Stellplätzen 
mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14  BauNVO und 
baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das 
Vorhabengebiet lediglich unterbaut wird (Tiefgarage n), im Bereich des 
Grundstücks 1 um bis zu 10.350 m2 überschritten werden. 
  
5.2.2 Grundstück 2 
Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von Stellplätzen mit ihren Zufahr- 
ten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und baul ichen Anlagen unterhalb der 
Geländeoberfläche, durch die das Vorhabengebiet lediglich unterbaut wird (Tiefgaragen), 
im Bereich des Grundstücks 2 um bis zu 1.800 m2 überschritten werden. 
5.2.3 Bei Grundstücksteilungen ist die zulässige GR  II entsprechend des Vorhaben- und Er- 
schließungsplans auf die neuen Grundstücksteile anteilig zu verteilen. 
5.3 Geschossfläche 
Innerhalb der Baufelder gilt die in der Nutzungssch ablone (Planzeich- 
nung) festgesetzte maximal zulässige Geschossfläche. 
Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen , die nicht Voll- 
geschosse sind, einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume 
und Umfassungswände sind mitzurechnen.  
 
 z.B. 
GF max =7.200 m2 
5.4 Höhe baulicher Anlagen  
5.4.1 Innerhalb der Baugrenzen ist die durch Planei ntrag festgesetzte Au- 
ßenwandhöhe als Maximalhöhe (AH max ) zulässig.  
Die maximale Außenwandhöhe ist der obere Abschluss der Wand ge- 
messen vom Höhenbezugspunkt (siehe I 5.4.2).  
 z.B.  
AH max = 22,50 m 
 Notwendige Aufzugsüberfahrten und untergeordnete g ebäudetechnische Anlagen dürfen 
die festgesetzte AH max  um max. 3,0 m überschreiten.  
Textliche Festsetzungen Bebauungsplan W 61 „Nördlicher Haardtring/Berliner Allee“, Darmstadt  22.03.2018 
 
 
BLFP   •   Frielinghaus Architekten   •   Planungs GmbH   •   Architekten BDA    •    61169 Friedberg Seite 4 von 15  
Die Überschreitung muss allseitig mindestens einen Abstand von 1,50 m zur darunterlie- 
genden Gebäudeaußenwand aufweisen. Dies gilt nicht im Bereich von Lauben-
gangerschließung. 
5.4.2 Der Höhenbezug wird auf 131,90 m ü. NHN festg elegt.   
5.5 Zahl der Vollgeschosse 
Innerhalb der Baugrenzen ist die durch Planeintrag festgesetzte Zahl 
der Vollgeschosse zulässig (siehe auch Ziff. II. 2.  zu Staffelgeschos- 
sen). 
 
  z.B. VII  
  
6. Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen   (§ 9 
Abs. 1 Nr. 2a BauGB)   
6.1 Zwischen dem Gebäude im Baufeld 3 und dem Pfalz weg beträgt die Tiefe der Abstands- 
fläche 0,3 H. 
Die Abstandsfläche der Ostfassade des sechsgeschoss igen Gebäudes in Baufeld 3 so- 
wie der Westfassade des Gebäudes in Baufeld 12 beträgt 0,25 H.   
6.2 Die Müllabstellflächen sowie Tiefgaragenrampen und Zugänge zu dem Untergeschoss 
mit dazugehörigen Überdachungen sind innerhalb der Abstandsflächen eines Gebäudes 
zulässig.  
6.3 Die Überdeckung der Abstandsflächen der gegenüb erliegenden Au- 
ßenwände im Bereich der Fassadenrücksprünge an den West- und 
Ostfassaden der Gebäude in den Baufeldern 6 bis 11 ist zulässig. 
 
  
7. Bauweise  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB  i.V.m. § 22 BauNVO)  
 
7.1 Innerhalb der Baufelder gilt die in der Nutzung sschablone (Planzeichnung) festgesetzte 
Bauweise (siehe auch Ziff. I. 2.).  
In der abweichenden Bauweise a1 sind Gebäude mit se itlichem Grenzabstand und Ge- 
bäudekörperlängen bis 70 m zulässig. 
In der abweichenden Bauweise a2 sind Gebäude ohne s eitlichen Grenzabstand an der 
Nordfassade und mit seitlichem Grenzabstand an den übrigen Seiten und Gebäudekör- 
perlängen bis 70 m zulässig. 
  
8. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB  i.V.m. § 23 BauNVO)  
 
8.1 Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durc h Baugrenzen fest- 
gesetzt. 
 
 Die festgesetzten Baugrenzen dürfen durch Terrasse n, Balkone und 
Loggien um bis zu 2,0 m überschritten werden.  
  
9. Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen sowie Nebenanlagen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB  i.V.m. § 12 BauNVO)  
9.1 Flächen für oberirdische Stellplätze 
Oberirdische Stellplätze sind ausschließlich innerh alb der zeichnerisch 
festgesetzten Flächen für Stellplätze St zulässig. 
  
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Carports und Garagen sind unzulässig.  
9.2 Tiefgaragen 
Tiefgaragen sind sowohl innerhalb der überbaubaren Grundstücksflä- 
chen als auch innerhalb der zeichnerisch festgesetz ten Fläche für Tief- 
garagen Tg zulässig.  
 
 Bauliche Anlagen zur Tiefgaragen-Lüftung und -Entr auchung sowie Zugänge (Treppen, 
Rampen) zur Tiefgarage sind auch außerhalb der Flächen für Tiefgaragen zulässig.  
9.3 Flächen für Nebenanlagen 
Als Nebenanlagen sind nur Fahrradabstellanlagen Na 1 und Müllab- 
stellplätze Na 2 innerhalb der Baufelder und in den  dafür zeichnerisch 
festgesetzten Flächen zulässig. 
Nicht überdachte und nicht eingehauste Fahrradabste llplätze sind auch 
für bis zu max. sieben Fahrräder im Bereich der Hau seingänge (siehe 
Rasterung im Lageplan Freianlagen) zulässig. Ausnahmsweise sind sie 
auch innerhalb der Flächen für Müllabstellplätze zulässig. 
 
 
 
 
 Müllabstellplätze sind oberirdisch nur in den dafü r zeichnerisch festgesetzten Flächen 
zulässig. Ausnahmsweise sind Müllabstellflächen im Bereich entlang des Pfalzwegs und 
des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes zulässig bei gleichbleibender Größe der Gesamtflä- 
che aller Müllabstellflächen. 
Pro erdgeschossiger WE ist in den Baufeldern 6 bis 12 max. eine Gartenhütte von max. 
15 m³ zulässig. Im Bereich entlang des Haardtrings und des Pfalzweges sind keine Gar- 
tenhütten zulässig. 
  
10. Bereiche für Ein- und Ausfahrten  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)  
 
 Ein- und Ausfahrten (incl. Feuerwehrzufahrt) sind ausschließlich in den 
hierfür gekennzeichneten Bereichen zulässig.  
  
  
11. Flächen für Versorgungsanlagen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)   
 
 Transformator-Stationen sind unterirdisch in der T iefgarage und oberir- 
disch innerhalb der Baufelder sowie der festgesetzten Fläche zulässig. 
 
  
12. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)  
 
 Die im Bebauungsplan gekennzeichneten Flächen sind  mit einem Geh-, 
Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Ents orgungsträger zu 
belasten.  
  
  
13. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege u nd zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft 
(§ 9 Abs 1 Nr. 20 BauGB)  
13.1 Niederschlagswasserversickerung 
Das auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser ist vollständig auf dem Grund- 
stück zu versickern soweit dem weder wasserrechtlic he noch sonstige öffentlich-
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rechtliche Belange entgegenstehen. Eine Sammlung un d Ableitung von Niederschlags- 
wasser in die öffentliche Kanalisation ist nicht zu lässig, es sei denn wasserrechtliche, 
sonstige öffentlich-rechtliche oder wasserwirtschaf tliche Belange stehen einer Nieder- 
schlagswasserversickerung entgegen. Das Merkblatt D WA-M 153 und das Arbeitsblatt 
DWA-A 138 der Deutschen Vereinigung für Wasserwirts chaft, Abwasser und Abfall e.V. 
sind zu beachten. 
13.2 Dachbegrünung  
 Flachdächer sowie flachgeneigte Dächer mit Dachnei gung bis zu 5° und einer Dach-
fläche von mind. 10 m 2 sind extensiv mit Gras-Kraut-Gesellschaften zu begrünen. 
 Die Substratschicht muss eine Gesamtstärke von min destens 12 cm aufweisen. Bei Dä- 
chern von Mülleinhausungen (vgl. Ziff. II. 5.) muss die Substratschicht eine Gesamtstärke 
von mindestens 8 cm aufweisen. 
 Die Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten. 
 Dachterrassen, Dachöffnungen und untergeordnete te chnische Aufbauten sowie deren 
Zuwegungen sind von der Verpflichtung zur Dachbegrü nung ausgenommen. Die Aus- 
nahme gilt nicht für Solaranlagen.   
13.3 Überdeckung von Tiefgaragendecken 
Tiefgaragendächer, die nicht überbaut sind, sind im  Bereich von Vegetationsflächen mit 
einer Bodensubstratschicht von im Mittel mindestens  1,0 m zu überdecken, im Bereich 
von Baumpflanzungen ist eine Bodensubstratschicht v on mindestens 1,0 m, im Bereich 
von Zugangs- und Wegeflächen von mindestens 0,6 m einzuhalten. 
13.4 Entwicklung von Sandmagerrasenflächen 
Neue Sandrasenflächen sind folgendermaßen herzustel len: Humose 
oder bindige Böden sind in einer Stärke von ca. 20 cm zu entfernen. 
Stattdessen ist, möglichst standortnah gewonnenes, sandiges, weitge- 
hend schlufffreies Bodenmaterial in der entsprechen den Stärke einzu- 
bringen. 
 
 Anschließend sind die Flächen mit zertifiziertem R egio-Saatgut - Magerrasen mäßig sau- 
rer Standorte - einzusäen. Die Flächen sind ein- bi s zweimal jährlich (ab Ende Mai) zu 
mähen; das Mähgut ist abzufahren. Dünger oder Boden verbesserungsmaterialien dürfen 
nicht eingebracht werden. Eine künstliche Bewässeru ng hat zu unterbleiben. Die Maß- 
nahmen sind nach Abschluss der hoch- bzw. tiefbaulichen Maßnahmen zu realisieren. 
13.5 Erhalt von Mauersegler-Niststätten  
 Die im Bestandsgebäude Berliner Allee 9 (östli- 
cher Gebäudeteil) vorhandenen Niststandorte des 
Mauerseglers (siehe auch Grafik rechts) sind im 
Falle des Gebäudeerhalts zu erhalten.  
Beim Umbau oder bei der Renovierung des Ge- 
bäudes ist der nördliche Traufbereich möglichst 
unverändert zu erhalten. Die Arbeiten sind außer- 
halb der Brutzeiten der Art zwischen dem 15. Au- 
gust und dem 15. April auszuführen.  
Im Falle eines Umbaus des Gebäudes, welcher 
zu einer Beseitigung der Niststandorte führt, sind 
im nördlichen Traufbereich fünf Mauerseglerkäs- 
ten als Ersatzniststätten aufzuhängen oder in die 
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Fassade einzubauen. 
 
 Die Umbauarbeiten sind außerhalb der Brutzeiten de r Art zwischen dem 15. August und 
dem 15. April auszuführen. Um eine Annahme des Quar tierangebots durch die Mauer- 
segler zu gewährleisten, sind im geeigneten Zeitrau m Klangattrappen zum Anlocken der 
Tiere einzusetzen.  
 
 
Im Falle eines Abbruchs des Gebäudes gilt Festsetzung I. 13.6 entsprechend. 
Die Schutzmaßnahmen sind so auszuführen, dass eine kontinuierliche Besiedlung durch 
den Mauersegler gewährleistet ist (CEF-Maßnahmen). 
13.6 Ersatz für Mauersegler - Niststätten   
 
 
Als Ersatz für den Verlust der Mauersegler-Niststan dorte im Bestandsgebäude Berliner 
Allee 9 (westlicher Gebäudeteil) (siehe auch Grafik  unter I. 13.5) sind Ersatzniststätten 
herzustellen. Dazu sind an geeigneten Fassadenberei chen innerhalb des Plangebietes 
mindestens 5 Mauerseglerkästen aufzuhängen oder in die Fassade einzubauen. 
Im Falle eines Abbruchs des östlichen Gebäudeteils von Berliner Allee 9 sind an ge-
eigneten Fassadenbereichen innerhalb des Plangebiet es mindestens 5 weitere Mauer- 
seglerkästen als Ersatz aufzuhängen oder in die Fassade einzubauen. 
Die Kästen sollten in Gruppen von 2 bis 5 Stück installiert werden. 
 Um eine Annahme des Quartierangebots durch die Mau ersegler zu gewährleisten, sind 
im geeigneten Zeitraum Klangattrappen zum Anlocken der Tiere einzusetzen. 
Die Ausführung ist als vorlaufende Maßnahme (CEF-Maßnahme) vorzunehmen. 
13.7 Ersatz für Fledermaussommerquartiere  
Aufgrund des im Plangebiet vorhandenen hohen Potenz ials für ein Vorkommen von 
Sommerquartieren der Zwergfledermaus sind Ersatzqua rtiere für gebäudebesiedelnde 
Fledermäuse herzustellen.   
Dazu sind an geeigneten Gebäuden innerhalb des Plan gebietes zehn Fledermauskästen 
aufzuhängen bzw. in die Fassade einzubauen. 
13.8 Ersatz für Lebensraumverlust des Girlitz 
Als Ersatz für den Verlust des Lebensraumes des Gir litz ist an der Nordgrenze des Plan- 
gebiets (siehe Planeintrag) ein funktionaler Ausgle ich durch das Anpflanzen einer frei- 
wachsenden Hecke herzustellen (vgl. Ziff. I. 16.3). 
13.9 Schutz von Insekten 
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen von nachtakti ven Insektenarten sind für die Au- 
ßenbeleuchtung ausschließlich nach unten abstrahlen de Natriumdampf-Nieder-
drucklampen oder LED-Leuchtmittel mit maximal 3.000 Kelvin Farbtemperatur, Richtcha- 
rakteristik und unter Verwendung vollständig gekapselter Lampengehäuse zulässig. 
13.10 Schutz von Vögeln vor Vogelschlag 
Um die Gefahr von Vogelschlag zu vermeiden, sind an  großflächigen, transparenten 
Glasflächen, stark reflektierenden Glastypen und tr ansparenten Brüstungen usw. geeig- 
nete Maßnahmen zu treffen, z. B. eine kleinteilige Untergliederung der Glasflächen, Ein- 
arbeiten oder Aufbringen von Punktrastern, Streifen  oder sonstigen Mustern, Verwen- 
dung von halbtransparentem oder geripptem Glas. 
 
 
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14. Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen                                                                                    
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)  
14.1 Verkehrslärm (vgl. Ziff. IV. 5) 
14.1.1 Baufeld 1 und 2 (Geschlossene Loggien) 
Die Westfassaden der Baufelder 1 und 2 sind mit vor gelagerten, geschlossenen Loggien 
oder schalltechnisch gleichwertigen Konstruktionen als Elemente der Geräuschminde- 
rung so zu realisieren, dass  
o innerhalb der Loggien nachts der Beurteilungspegel  von 48 dB(A) eingehalten wird; 
alternativ ist der Beurteilungspegel von 50 dB(A) n achts einzuhalten und gleichzeitig 
die Frischluftversorgung des angrenzenden Aufenthaltsraumes über eine schalltech- 
nisch geeignete, mechanische Lüftung zu realisieren; im Übrigen gilt die DIN 1946; 
o die geschlossene Verglasung enthält mindestens ein en öffenbaren Flügel zu Reini- 
gungszwecken; 
o die Frischluftversorgung der Loggia erfolgt fenste runabhängig über eine schalltech- 
nisch geeignete, mechanische Lüftung; im Übrigen gilt die DIN 1946. 
14.1.2 Baufeld 3 (Geschlossene Loggien und Anforder ungen Außenbauteile) 
An der West- und Südfassade sind vor Fenstern von A ufenthaltsräumen geschlossene 
Loggien als Element der Geräuschminderung zu realisieren. Es gelten die Anforderungen 
gem. Ziff. I. 14.1.1. 
Die West- und Südfassade des Gebäudes sind außerhal b von Loggien mit folgenden 
bewerteten Schalldämm-Maßen am Bau zu realisieren: 
o Westfassade: R’ w  ≥ 57 dB 
o Südfassade: R’ w  ≥ 53 dB 
14.2 Gewerbelärm 
14.2.1 Tiefgaragenzufahrt 
Zur Vermeidung vermeidbarer Geräusche im Sinne des Standes der Geräuschminderung 
sind folgende Minderungsmaßnahmen vorzusehen: 
o Die Innenwände des Ein-/Ausfahrtbereichs sind voll flächig auf einer Länge von 
14,7 m (ab Öffnungsfläche) schallabsorbierend (bewerteter Schallabsorptionsgrad 
αw  ≥ 0,8) auszuführen.  
o Das erforderliche bewertete Schalldämm-Maß der Auß enbauteile der Rampen-
Teileinhausung am Bau ist R’ w ≥ 29 dB. 
o Der Gitterrost der Regenrinne ist auf Hartgummipro fil aufzulagern.   
o Durch regelmäßige Wartung ist sicherzustellen, das s das Rolltor beim Öffnen und 
Schließen keine impulshaltigen Geräusche emittiert.   
o Zusätzlich zum Garagentor erforderliche Öffnungen der Tiefgarage zu Lüftungs- 
zwecken sind je Öffnung auf den Schallleistungspegel L WA   ≤ 45 dB(A) zu begren- 
zen.  
Wo im Nahbereich der Ein-/Ausfahrt der Tiefgarage ( Baufelder 11 und 12) der Maxi-
malpegel von 65 dB(A) überschritten wird, sind in z um Schlafen geeigneten Räumen 
schalltechnisch geeignete, mechanische Lüftungseinr ichtungen vorzusehen, d. h. die 
Schalldämmung mit Lüftungseinrichtung darf nicht sc hlechter sein, als die Schall-
dämmung ohne Lüftungseinrichtung. Im Übrigen ist DIN 1946 zu beachten. Die Lüftungs-
einrichtungen können auch Teil des energetischen Gebäudekonzepts sein. 
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14.2.2 An den Nordseiten der Baufelder 1, 4 und 5 s ind Fenster von Aufenthaltsräumen unzu- 
lässig, außer mit spezifischem Nachweis der schalltechnischen Verträglichkeit mit der 
vorliegenden Immissionssituation. 
14.2.3 An den in der Planzeichnung gekennzeichneten  Fassaden (Ostfassade 
des Baufeldes 4 , Westfassade des Baufeldes 5) sind  vor Fenstern von 
Aufenthaltsräumen Prallscheiben mit folgendem Aufbau zu realisieren:   
  
  
o bewertetes Schalldämm-Maß der Verglasung am Bau is t R´ w ≥ 17 dB;  
o Montage der Prallscheibe im Abstand ≤ 7 cm vor der  Fassadenebene;  
o Überlappung des Fensters durch die Prallscheibe ob en, unten und an der Südsei- 
te jeweils um mindestens 25 cm;  
Zur Nordseite hin ist keine Überlappung durch die P rallscheibe erforderlich; stattdessen 
ist die seitliche Fuge baulich zu schließen.   
14.2.4 Ostbereich (Begrenzung des Schallleistungspe gels der gewerblichen Nutzung) 
Für den gewerblich genutzten Ostteil des Plangebiet s (Baufeld 13) sind folgende flä- 
chenbezogene Schallleistungspegel L W“  zulässig:  
o tags: L W“   ≤ 55 dB(A)/m²  
o nachts: L W“   ≤ 37 dB(A)/m² 
14.3 Gesamtlärm aus Gewerbe- und Verkehrslärm 
14.3.1 Schallgedämmte Lüftungen 
Für Aufenthaltsräume folgender Bereiche   
o Baufelder 1 bis 3, Ostseiten,  
o Baufelder 4 und 5, Ost-, Süd-, Westseiten,  
o Baufelder 6 bis 12  
 gilt:  
Bei Überschreitung der schalltechnischen Orientierungswerte für Verkehr nach Beiblatt 1 
der DIN 18005-1 für Mischgebiete von 60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts sind schall-
technisch geeignete, mechanische Lüftungseinrichtun gen vorzusehen. D. h. die Schall-
dämmung mit Lüftungseinrichtung darf nicht schlecht er sein, als die Schalldämmung oh- 
ne Lüftungseinrichtung. Im Übrigen ist DIN 1946 zu beachten.  
 
Die Lüftungseinrichtungen können im Bedarfsfall Tei l des energetischen Gebäude-
konzepts sein.  
Für die gewerbliche Nutzung in Baufeld 13 ist die v orstehende Regelung nur für die Ta- 
geszeit anzuwenden. 
14.3.2 Außenwohnbereiche von Wohnungen 
Offene Außenwohnbereiche / Freibereiche wie Terrassen, Gärten, Spielflächen usw. sind 
westlich, nördlich und südlich der Baufelder 1 bis 3 sowie nördlich der Baufelder 4 und 5 
nicht zulässig. 
Für die restlichen Außenwohnbereiche im Plangebiet sind bauliche Maßnahmen zu tref- 
fen, wenn der Beurteilungspegel am Tag den schallte chnischen Orientierungswert nach 
Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 für Mischgebiete von 60 d B(A) überschreitet. Die schallab- 
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schirmende Wirkung der Maßnahmen muss zur Einhaltun g des Orientierungswerts füh- 
ren. 
Wird im Baugenehmigungsverfahren oder Kenntnisgabeverfahren unter Berücksichtigung 
der schalltechnischen Verhältnisse zum Zeitpunkt de r Genehmigung der Nachweis er- 
bracht, dass in den Außenwohnbereichen der Orientie rungswert von 60 dB(A) eingehal- 
ten wird, kann auf die schallabschirmenden Maßnahmen verzichtet werden. 
14.3.3 Schalldämmung der Außenbauteile von Aufentha ltsräumen  
Bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräume n sind die Außenbauteile mind. 
gem. den Anforderungen der DIN 4109-1:2016-07 der i n der links stehenden Tabelle 
(Anforderungen an die Luftschalldämmung nach DIN 4109-1) aufgeführten Lärmpegelbe- 
reiche auszubilden auf Grundlage der ebenfalls links abgebildeten, geschossweise ermit- 
telten Lärmpegelbereiche der Fassaden. 
 
 
Tabelle 1: Lärmpegelbereiche und erforderliches Gesamtschalldamm-Maß nach DIN 4109-1: 2016-07 
  
15. Bedingte Festsetzung zum Schallschutz  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB)  
 
 Die Aufnahme der Wohnnutzung in den Baufeldern 6 b is 12 ist erst zulässig, wenn die 
Riegelbebauung (Rohbau mit geschlossener Fassade) i n den Baufeldern 1 bis 5 herge- 
stellt ist und deren Lärmschutzfunktion dauerhaft gesichert ist. 
Eine frühere Inbetriebnahme ist zulässig, wenn durc h einen schalltechnischen Nachweis 
im Rahmen des Bauantragsverfahrens oder als Auflage zur Baugenehmigung die Einhal- 
tung der Immissionsrichtwerte nachgewiesen wird. 
  
16. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern u nd sonstigen Bepflanzungen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)  
16.1 Anpflanzen von Bäumen   
Die zur Pflanzung festgesetzten Bäume sind gemäß de s qualifizierten 
Freiflächenplanes (Lageplan Freianlagen; Lageplan B epflanzung) als 
Laubbäume 1. bis 3. Ordnung anzupflanzen. Bei der A rtenauswahl sind 
standortgerechte und nach Möglichkeit einheimische Arten zu verwenden.  
 
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 Die Bäume sind unter Verwendung von geeignetem, nä hrstoffreichem und gut durchlüfte- 
tem Bodensubstrat zu pflanzen, dauerhaft zu erhalte n und bei Verlust gleichwertig zu 
ersetzen. Es sind Baumscheiben von mindestens 6 m 2 Größe vorzuhalten. 
Von den festgesetzten Pflanzstandorten mit den dazu gehörigen Baumscheiben kann bis 
maximal 5 m abgewichen werden.  
16.2 Bäume mit Bodenanschluss im Bereich der Tiefga ragen 
Für sechs laut Planzeichnung im Bereich der Tiefgar agen festgesetzte 
Bäume sind entsprechende Aussparungen in der Tiefga rage für den 
Bodenanschluss vorzusehen. Die Flächengröße jeder B aumscheibe 
beträgt mindestens 12,5 m², wobei das Maß der Schma lseite 2,0 m 
nicht unterschreiten darf. 
 
16.3 Anpflanzen einer freiwachsenden Hecke 
Auf der festgesetzten Fläche ist eine etwa 4 m brei te freiwachsende 
Hecke anzupflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Zu r Anpflanzung 
sind ausschließlich einheimische Straucharten zu verwenden (Artenliste 
siehe Ziff. IV. 12).  
 
16.4 Grundstücksfreiflächen 
Die nicht überbauten Grundstücksfreiflächen sind dauerhaft zu bepflanzen und als Grün- 
flächen zu erhalten. Notwendige Zuwegungen und zulä ssige Flächen gem. Ziff. I. 9.3 
sind hiervon ausgenommen. 
  
17. Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)  
 
17.1 Die zur Erhaltung festgesetzten Bäume sind dau erhaft gegen jede Be- 
einträchtigung zu schützen und bei Verlust durch Bäume 1. Ordnung zu 
ersetzen.  
  
 Die im Plangebiet zu erhaltenden Bäume sowie die B äume in der geschützten Allee ent- 
lang des Haardtrings sind während der Bauphase gemä ß DIN 18920 („Vegetationstech- 
nik im Landschaftsbau – Schutz von Bäumen, Pflanzen beständen und Vegetationsflä- 
chen bei Baumaßnahmen“) zu schützen. Hier ist insbe sondere zu beachten, dass der 
Mindestabstand von Baugruben, Mulden, etc., wie in der DIN 18920 unter Punkt 4.10.1 
beschrieben, in jedem Fall eingehalten werden muss. Dazu sind Bauzäune entsprechend 
der o.g. Abstandsvorgaben während der Abbruch- und Bauarbeiten aufzustellen und vor- 
zuhalten. 
  
18. Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs  
(§ 9 Abs. 7 BauGB)  
 
 
 
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen  
Aufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180) i.V.m. § 9 Abs. 4 
BauGB wird festgesetzt: 
  
1. Dachform  
 Es sind ausschließlich Flachdächer mit einer Neigu ng von höchstens 5° zulässig. 
  
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2. Staffelgeschosse  
 In den Baufeldern 4 bis 12 ist ein Staffelgeschoss  zulässig.  
In den Baufeldern 4 und 5 hat das Staffelgeschoss an der Südseite und mindestens einer 
weiteren Seite um mindestens 1 m zurückzuspringen.  
In den Baufeldern 6 bis 11 hat das Staffelgeschoss an zwei Gebäudeseiten um mindes- 
tens 2 m zurückzuspringen.  
Im Baufeld 12 hat das Staffelgeschoss an drei Gebäu deseiten um mindestens 2 m zu- 
rückzuspringen. 
  
3. Technische Dachaufbauten  
 Anlagen und Einrichtungen zur Nutzung der Solarene rgie sind auf den Dächern im ge- 
samten Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in V erbindung mit der Dachbegrünung, 
zulässig. Sie sollen mindestens einen Abstand von 1 m zur nächstgelegenen Außenwand 
bzw. Attika haben.  
  
4. Einfriedungen  
 Als Einfriedungen sind Hecken bis zu einer Höhe von  0,7 m mit integrierten Stabgitter- 
zäunen zulässig. 
  
5. Gemeinschaftlich genutzte Nebenanlagen  
5.1 Abfallsammelplätze sind mit einer Dachbegrünung zu versehen (vgl. Ziff. I. 13.2). Es sind 
sowohl Einhausungen als auch Pergolen (d.h. nur Dac hbegrünung ohne Wände) zuläs- 
sig. Im Falle einer Einhausung sind die Wände zu begrünen.   
5.2 Für Unterflursysteme gilt Ziff. II. 5.1 nicht.   
5.3 Oberirdische Fahrradabstellanlagen dürfen nicht eingehaust werden.  
  
6. Werbeanlagen  
 Werbeanlagen sind nur am Gebäude (am Ort der Leistu ng) und nur in den Baufeldern 1 
bis 3 sowie 11 bis 13 und nur zu öffentlichen Verke hrsflächen zulässig. Werbeanlagen 
mit grellem, wechselndem oder bewegtem Licht sowie Projektionen sind unzulässig.  
 
 
III. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften   
  
 Regelungen für den Denkmalschutz nach § 9 Abs. 6 B auGB 
Schlotter-Relief, Berliner Allee 5: das Mosaik auf der Nordostecke des 
Hauses Berliner Allee 7 ist ein Kulturdenkmal gem. § 2 Abs. 2 Hessi- 
sches Denkmalschutzgesetz. 
 
 
 
IV. Hinweise   
  
1. Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschrift en 
Die genannten Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und  die sonstigen zitierten Vor- 
schriften können im Stadtplanungsamt, Bessunger Str aße 125, Block D, zu den üblichen 
Bürozeiten eingesehen werden.  
  
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2. Bodendenkmale 
Zur Sicherung von Bodendenkmälern wird auf § 21 HDSchG hingewiesen. 
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden,  so ist dies dem Landesamt für 
Denkmalpflege, hessenARCHÄOLOGIE, oder der Abteilun g Denkmalschutz und Denk- 
malpflege beim Stadtplanungsamt Darmstadt unverzüglich anzuzeigen.  
  
3. Wasserwirtschaft 
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des Gru ndwasserbewirtschaftungsplans 
Hessisches Ried. Im Einzelnen sind die Vorgaben des  „Grundwasserbewirt-
schaftungsplans Hessisches Ried“ zu beachten. Der P lan wurde mit Datum vom  
9. April 1999 festgestellt und veröffentlicht im St aatsanzeiger für das Land Hessen „21 / 
1999 S. 1659“ mit Ergänzung vom 17. Juli 2006, verö ffentlicht im Staatsanzeiger 31 / 
2006 S. 1704. 
  
4. Niederschlagswasserversickerung auf Baugrundstücken 
Aus Gründen einer naturnahen Regenwasserbewirtschaftung unter Berücksichtigung des 
Boden- und Gewässerschutzes ist das auf Dachflächen  und sonstigen befestigten Flä- 
chen der Baugrundstücke anfallende Niederschlagswas ser, soweit dem weder wasser- 
rechtliche, noch sonstige öffentlich-rechtliche Vor schriften noch wasserwirtschaftliche 
Belange entgegenstehen, auf dem Grundstück zu versickern. 
  
5. Schallschutz 
Bei den Geräuscheinwirkungen des Schienenverkehrs s ind im Bereich der Normung 
(Änderung von DIN 4109-2 mit pauschaler Verminderun g der Beurteilungspegel für 
Schienenverkehr) und bei der DB AG (Planungsvariant e für die Neubaustrecke Frankfurt 
– Mannheim mit Reduzierung des Güterzugverkehrs auf  der Bahnstrecke 3601) Prozes- 
se im Gange, deren Ergebnisse zu einer Verminderung  dieser Geräuscheinwirkungen im 
Plangebiet führen können. Die Resultate dieser Prozesse sind zu beachten.  
  
6. Artenschutz 
Notwendige Baumfällungen und Gebüschrodungen sind aus Gründen des Vogelschutzes 
im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 28. Februar dur chzuführen (§ 39 Abs. 5 Satz 2 
BNatSchG).  
Der Abbruch von Bestandsgebäuden sollte aus Gründen  des Fledermaus- und Vogel- 
schutzes im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 28. Februar durchgeführt werden.  
Bei Abbruchmaßnahmen außerhalb dieser Zeiten ist vorher zu prüfen und in Abstimmung 
mit der Unteren Naturschutzbehörde sicherzustellen,  dass keine geschützten Arten in 
den betreffenden Gebäuden vorhanden sind. Gegebenen falls sind Vorkehrungen zur 
Schadensvermeidung zu treffen.  
  
 
7. Bodenveränderungen 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Bode n erfordern, ist auf sensorische Auf- 
fälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeit en des Untergrundes festgestellt, die 
auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränder ungen hinweisen, ist umgehend 
das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeit sschutz und Umwelt Darmstadt, 
Dez. IV/DA 41.5, zu informieren. Darüber hinaus ist  ein Fachgutachter in Altlastenfragen 
hinzuzuziehen. 
  
8. Altlasten/ Altstandorte 
Textliche Festsetzungen Bebauungsplan W 61 „Nördlicher Haardtring/Berliner Allee“, Darmstadt  22.03.2018 
 
 
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Im Bereich des Vorhabengebietes liegen folgende ein fache und ungeprüfte Einträge als 
Altstandorte gemäß Altlasteninformationssystem (ALTIS) vor:  
• Berliner Allee 7: Druckerei mit der Einstufung in die Branchenklasse 5 sehr hohes 
Gefährdungspotenzial (ALTIS-Nr. 411.000.050-001.039) 
• Berliner Allee 7: Großhandel mit Bau- und Isoliers toffen mit der Einstufung in die 
Branchenklasse 2 geringes Gefährdungspotenzial (ALT IS-Nr. 411.000.050-
001.039) 
• Berliner Allee 9: Nähr-Engel GmbH mit der Einstufu ng in die Branchenklasse 2 
geringes Gefährdungspotenzial (ALTIS-Nr. 411.000.050-001.037).  
• Haardtring 3: Großhandel mit elektrischen Haushalt sgeräten mit einer Einstufung 
in die Branchenklasse 1 sehr geringes Gefährdungspo tenzial (Altlastenverdacht 
aufgehoben, ALTIS-Nr. 411.000.025-001.005) 
Bei Feststellung von Kontaminationen sind die einsc hlägigen umweltrechtlichen Vor- 
schriften zu beachten. 
Im Zuge der Baufeldfreimachung und Baugrubenherstel lung ist eine baubegleitende 
Sichtung und organoleptische Überprüfung anstehender Böden vorgesehen und zwar im 
Bereich der ehemaligen Gebäudeaufstandsflächen und der ehemaligen Tank-/ Abschei- 
dersohl- und –böschungsbereiche. Bei organoleptisch  auffälligen Befunden werden im 
Bedarfsfall weiterführende umwelttechnische Untersu chungen (Probenentnahmen und 
chemische Untersuchungen) erforderlich. Der Vorhabenträger wird im Durchführungsver- 
trag verpflichtet, notwendige Untersuchungen in Abs timmung mit der zuständigen Bo- 
denschutzbehörde durchzuführen und die Kosten hierf ür zu tragen. Soweit sich sanie- 
rungspflichtige Altlasten im Sinne des Hess. Altlas ten- und Bodenschutzgesetztes erge- 
ben, hat der Vorhabenträger das Regierungspräsidium einzuschalten und die Kosten der 
Beseitigung bzw. Sanierung zu tragen. Altablagerung en sind im Bereich des Vorhaben- 
gebiets nicht bekannt. 
  
9. Kampfmittelbelastung und -räumung 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sic h in einem Bombenabwurfgebiet. 
Es muss grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmi tteln ausgegangen werden. Bei 
Flächen, bei denen bodeneingreifende Maßnahmen stat tfinden, ist eine systematische 
Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) vor Beginn der Bauarbeiten und Baugrundun- 
tersuchungen erforderlich.  
Die „Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelrä umung im Lande Hessen“ sind zu 
beachten.  
Der Vorhabenträger wird im Durchführungsvertrag ver pflichtet eine systematische Über- 
prüfung durchzuführen und ggf. die Kampfmittelräumung zu veranlassen.  
  
10. Klimaschutz 
Maßnahmen zum Klimaschutz müssen entsprechend der E nergieeinsparverordnung 
(EnEV) und den Anforderungen des Gesetzes zur Förde rung Erneuerbarer Energien im 
Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz –EEW ärmeG) in der jeweils gülti- 
gen Fassung nachgewiesen werden.  
  
11. Leitungsschutzmaßnahmen 
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den te chnischen Richtlinien GW 125 
einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitun gen aufweisen. Wird dieser Ab- 
stand unterschritten, so sind die Ver- und Entsorgu ngsleitungen gegen Wurzeleinwirkun- 
gen zu sichern oder die Standorte der Bäume entspre chend zu verschieben.  
Textliche Festsetzungen Bebauungsplan W 61 „Nördlicher Haardtring/Berliner Allee“, Darmstadt  22.03.2018 
 
 
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Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitung en sind mit dem Versorgungs- 
träger abzustimmen. Das „Merkblatt über Bäume, unte rirdische Leitungen und Kanäle“, 
Ausgabe 2013 (FGSV 939) ist zu beachten.  
  
12. Gehölzartenliste  
Einheimische Straucharten für freiwachsende Hecken: 
Cornus mas (Gelber Hartriegel, Kornelkirsche) 
Cornus sanguinea (Roter Hartriegel) 
Corylus avellana (Hasel) 
Crataegus monogyna (Eingriffl. Weißdorn) 
Euonymus europaea (Pfaffenhütchen) 
Ligustrum vulgare (Liguster) 
Lonicera xylosteum (Rote Heckenkirsche) 
Prunus spinosa (Schlehe) 
Rosa canina (Hundsrose) 
Rosa rubiginosa (Weinrose) 
Viburnum lantana (Wolliger Schneeball) 
 
Einheimische Straucharten für Schnitthecken (Bewohnergärten, Einhausungen):  
Carpinus betulus  (Hainbuche) 
Acer campestre (Feldahorn) 
  
13. Maßnahmen zur Förderung geschützter Arten 
Für die Brutvogelart Mauersegler sollten in sämtlic hen Baufeldern spezifische Nistkästen 
aufgehängt oder in die Fassade eingebaut werden.  
Für die im Plangebiet tatsächlich oder potenziell vorkommenden Fledermausarten sollten 
in sämtlichen Baufeldern Quartierangebote installie rt werden, z.B. Fledermauskästen 
oder Fledermaussteine. 
Diese Maßnahmenempfehlungen folgen dem kommunalen M aßnahmenprogramm "25 
Schritte zur Biologischen Vielfalt in Darmstadt" (2013). 
  
14. Biodiversität 
Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaf tsstadt Darmstadt vom 12.02.2014 
zur Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowi e die Hess. Biodiversitätsstrategie 
sind bei der Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen.  
  
15. Schutzgebiet nach Bundesnaturschutzgesetz  
(außerhalb d. Geltungsbereichs)  
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG i. V. m. § 13 HAGBNatSchG.  
 
 
Planvermerke W 61 2017-07  02.03.2018 
Planvermerke W 61  
 
Aufstellungsbeschluss: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom      . 
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter 
Echo“ am      . 
 
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit: 
 
Beschluss des Magistrats vom 22.03.2017. 
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der 
Planung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am 30.03.2017. 
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung 
gem. § 3 Abs. 1 BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom 31.03.2017 bis 
einschließlich 02.05.2017. 
 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
 
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äu- 
ßerung bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts  gem. § 4 Abs. 1 
BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 31.03.2017. 
 
Öffentliche Auslegung: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom      . 
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am      . 
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit 
Vorhaben- und Erschließungsplan und Begründung sowie den wesentlichen umweltbezoge- 
nen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, Bessun- 
ger Straße 125 und Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB in der Zeit vom 
      bis einschließlich      . 
 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
 
gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 
     .  
 
Satzungsbeschluss: 
 
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan und 
den im Plan enthaltenen Satzungen wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der Stadtverordne- 
tenversammlung zur Satzung beschlossen am      . 
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein. 
Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________ 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 
 ________________________ 
  Die Dezernentin 
 
  
Planvermerke W 61 2017-07  02.03.2018 
 
Bekanntmachung: 
 
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses vorha benbezogenen Bebauungsplans 
gem. § 10 Abs. 3 BauGB und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am      . 
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung 
(HGO) i. V. m. § 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Technischen 
Stadthaus, Block D, Bessunger Straße 125 in der Zeit vom       bis einschließlich      . 
 
Inkrafttreten: 
 
Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans am      . 
Darmstadt, den ___________ 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 
 ________________________ 
  Die Dezernentin 
 
 
Tg
Na 2
Na 1
Textliche Festsetzungen Bebauungsplan W 61 „Nördlicher Haardtring/Berliner Allee“, Darmstadt  22.03.2018 
 
 
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I. F e s t s e t z u n g e n    nach dem Baugesetzbuch (BauGB)  
Aufgrund des § 9 BauGB in der Fassung vom 03.11.201 7 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit der Baunut- 
zungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGB l. I S. 3786)  und der Planzeichenverordnung 
(PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt:  
  
1. Bedingte Festsetzung nach § 12 Abs. 3a BauGB i.V .m. § 9 Abs. 2 BauGB 
Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solc he Vorhaben zulässig, zu deren 
Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführun gsvertrag zu diesem Bebauungs- 
plan verpflichtet. 
  
2. Nutzungsschablone 
Baufelder 1-13                                                                             
Art der baulichen Nutzung (s. Ziff. I. 3)  
Bauweise (s. Ziff. I. 7) 
Maß der baulichen Nutzung (s. Ziff. I. 5)                
 
 
2.1  Definition Baufeld 
Ein Baufeld besteht aus einem Baufenster oder zwei direkt aneinander 
grenzenden Baufenstern, die durch eine Baugrenze ge teilt sind. Die 
Festsetzung Art und Maß der baulichen Nutzung gilt jeweils für das 
gesamte Baufeld mit Ausnahme der Zahl der Vollgesch osse und der 
maximalen Außenwandhöhe, die für die einzelnen Baufenster gilt. 
 
2.2  Verbindung der Baufenster zu Baufeldern  
2.3  Abgrenzung unterschiedlicher Maße der baulichen Nutzung 
  
  
3. Art der baulichen Nutzung  
(§ 9 Abs. 1 Nr.1 i.V.m. § 12 BauGB) 
 
3.1 Im Geltungsbereich sind Wohnnutzungen zulässig sowie gewerbliche Nutzungen, die das 
Wohnen nicht wesentlich stören. 
Innerhalb der Baufelder ist die in der Nutzungsschablone (Planzeichnung) festgelegte Art 
der baulichen Nutzung zulässig. 
Vergnügungsstätten sowie sonstige Gewerbebetriebe u nd Nutzungen, die der gewerbli- 
chen sexuellen Betätigung und Zurschaustellung dien en (Bordelle, bordellartige Betrie- 
be), sind im Geltungsbereich unzulässig. 
Werbeanlagen zur Fremdwerbung sind im Geltungsbereich unzulässig. 
3.2 Wohnen: 
Zulässig sind Wohngebäude, Räume für freie Berufe g emäß § 13 BauNVO, die der Ver- 
sorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Sp eisewirtschaften, nicht störende 
Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sport- 
liche Zwecke sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes.    
3.3 Gewerbe: 
Zulässig sind Büro-, Geschäfts- und Verwaltungsgebä ude, die der Versorgung des Ge- 
biets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaft en, nicht störende Handwerksbe- 
triebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale , gesundheitliche und sportliche Zwecke 
sowie sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. 
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Carports und Garagen sind unzulässig.  
9.2 Tiefgaragen 
Tiefgaragen sind sowohl innerhalb der überbaubaren Grundstücksflä- 
chen als auch innerhalb der zeichnerisch festgesetz ten Fläche für Tief- 
garagen Tg zulässig.  
 
 Bauliche Anlagen zur Tiefgaragen-Lüftung und -Entr auchung sowie Zugänge (Treppen, 
Rampen) zur Tiefgarage sind auch außerhalb der Flächen für Tiefgaragen zulässig.  
9.3 Flächen für Nebenanlagen 
Als Nebenanlagen sind nur Fahrradabstellanlagen Na 1 und Müllab- 
stellplätze Na 2 innerhalb der Baufelder und in den  dafür zeichnerisch 
festgesetzten Flächen zulässig. 
Nicht überdachte und nicht eingehauste Fahrradabste llplätze sind auch 
für bis zu max. sieben Fahrräder im Bereich der Hau seingänge (siehe 
Rasterung im Lageplan Freianlagen) zulässig. Ausnahmsweise sind sie 
auch innerhalb der Flächen für Müllabstellplätze zulässig. 
 
 
 
 
 Müllabstellplätze sind oberirdisch nur in den dafü r zeichnerisch festgesetzten Flächen 
zulässig. Ausnahmsweise sind Müllabstellflächen im Bereich entlang des Pfalzwegs und 
des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes zulässig bei gleichbleibender Größe der Gesamtflä- 
che aller Müllabstellflächen. 
Pro erdgeschossiger WE ist in den Baufeldern 6 bis 12 max. eine Gartenhütte von max. 
15 m³ zulässig. Im Bereich entlang des Haardtrings und des Pfalzweges sind keine Gar- 
tenhütten zulässig. 
  
10. Bereiche für Ein- und Ausfahrten  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)  
 
 Ein- und Ausfahrten (incl. Feuerwehrzufahrt) sind ausschließlich in den 
hierfür gekennzeichneten Bereichen zulässig.  
  
  
11. Flächen für Versorgungsanlagen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)   
 
 Transformator-Stationen sind unterirdisch in der T iefgarage und oberir- 
disch innerhalb der Baufelder sowie der festgesetzten Fläche zulässig. 
 
  
12. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)  
 
 Die im Bebauungsplan gekennzeichneten Flächen sind  mit einem Geh-, 
Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Ents orgungsträger zu 
belasten.  
  
  
13. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege u nd zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft 
(§ 9 Abs 1 Nr. 20 BauGB)  
13.1 Niederschlagswasserversickerung 
Das auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser ist vollständig auf dem Grund- 
stück zu versickern soweit dem weder wasserrechtlic he noch sonstige öffentlich-
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Fassade einzubauen. 
 
 Die Umbauarbeiten sind außerhalb der Brutzeiten de r Art zwischen dem 15. August und 
dem 15. April auszuführen. Um eine Annahme des Quar tierangebots durch die Mauer- 
segler zu gewährleisten, sind im geeigneten Zeitrau m Klangattrappen zum Anlocken der 
Tiere einzusetzen.  
 
 
Im Falle eines Abbruchs des Gebäudes gilt Festsetzung I. 13.6 entsprechend. 
Die Schutzmaßnahmen sind so auszuführen, dass eine kontinuierliche Besiedlung durch 
den Mauersegler gewährleistet ist (CEF-Maßnahmen). 
13.6 Ersatz für Mauersegler - Niststätten   
 
 
Als Ersatz für den Verlust der Mauersegler-Niststan dorte im Bestandsgebäude Berliner 
Allee 9 (westlicher Gebäudeteil) (siehe auch Grafik  unter I. 13.5) sind Ersatzniststätten 
herzustellen. Dazu sind an geeigneten Fassadenberei chen innerhalb des Plangebietes 
mindestens 5 Mauerseglerkästen aufzuhängen oder in die Fassade einzubauen. 
Im Falle eines Abbruchs des östlichen Gebäudeteils von Berliner Allee 9 sind an ge-
eigneten Fassadenbereichen innerhalb des Plangebiet es mindestens 5 weitere Mauer- 
seglerkästen als Ersatz aufzuhängen oder in die Fassade einzubauen. 
Die Kästen sollten in Gruppen von 2 bis 5 Stück installiert werden. 
 Um eine Annahme des Quartierangebots durch die Mau ersegler zu gewährleisten, sind 
im geeigneten Zeitraum Klangattrappen zum Anlocken der Tiere einzusetzen. 
Die Ausführung ist als vorlaufende Maßnahme (CEF-Maßnahme) vorzunehmen. 
13.7 Ersatz für Fledermaussommerquartiere  
Aufgrund des im Plangebiet vorhandenen hohen Potenz ials für ein Vorkommen von 
Sommerquartieren der Zwergfledermaus sind Ersatzqua rtiere für gebäudebesiedelnde 
Fledermäuse herzustellen.   
Dazu sind an geeigneten Gebäuden innerhalb des Plan gebietes zehn Fledermauskästen 
aufzuhängen bzw. in die Fassade einzubauen. 
13.8 Ersatz für Lebensraumverlust des Girlitz 
Als Ersatz für den Verlust des Lebensraumes des Gir litz ist an der Nordgrenze des Plan- 
gebiets (siehe Planeintrag) ein funktionaler Ausgle ich durch das Anpflanzen einer frei- 
wachsenden Hecke herzustellen (vgl. Ziff. I. 16.3). 
13.9 Schutz von Insekten 
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen von nachtakti ven Insektenarten sind für die Au- 
ßenbeleuchtung ausschließlich nach unten abstrahlen de Natriumdampf-Nieder-
drucklampen oder LED-Leuchtmittel mit maximal 3.000 Kelvin Farbtemperatur, Richtcha- 
rakteristik und unter Verwendung vollständig gekapselter Lampengehäuse zulässig. 
13.10 Schutz von Vögeln vor Vogelschlag 
Um die Gefahr von Vogelschlag zu vermeiden, sind an  großflächigen, transparenten 
Glasflächen, stark reflektierenden Glastypen und tr ansparenten Brüstungen usw. geeig- 
nete Maßnahmen zu treffen, z. B. eine kleinteilige Untergliederung der Glasflächen, Ein- 
arbeiten oder Aufbringen von Punktrastern, Streifen  oder sonstigen Mustern, Verwen- 
dung von halbtransparentem oder geripptem Glas. 
 
 
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14. Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen                                                                                    
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)  
14.1 Verkehrslärm (vgl. Ziff. IV. 5) 
14.1.1 Baufeld 1 und 2 (Geschlossene Loggien) 
Die Westfassaden der Baufelder 1 und 2 sind mit vor gelagerten, geschlossenen Loggien 
oder schalltechnisch gleichwertigen Konstruktionen als Elemente der Geräuschminde- 
rung so zu realisieren, dass  
o innerhalb der Loggien nachts der Beurteilungspegel  von 48 dB(A) eingehalten wird; 
alternativ ist der Beurteilungspegel von 50 dB(A) n achts einzuhalten und gleichzeitig 
die Frischluftversorgung des angrenzenden Aufenthaltsraumes über eine schalltech- 
nisch geeignete, mechanische Lüftung zu realisieren; im Übrigen gilt die DIN 1946; 
o die geschlossene Verglasung enthält mindestens ein en öffenbaren Flügel zu Reini- 
gungszwecken; 
o die Frischluftversorgung der Loggia erfolgt fenste runabhängig über eine schalltech- 
nisch geeignete, mechanische Lüftung; im Übrigen gilt die DIN 1946. 
14.1.2 Baufeld 3 (Geschlossene Loggien und Anforder ungen Außenbauteile) 
An der West- und Südfassade sind vor Fenstern von A ufenthaltsräumen geschlossene 
Loggien als Element der Geräuschminderung zu realisieren. Es gelten die Anforderungen 
gem. Ziff. I. 14.1.1. 
Die West- und Südfassade des Gebäudes sind außerhal b von Loggien mit folgenden 
bewerteten Schalldämm-Maßen am Bau zu realisieren: 
o Westfassade: R’ w  ≥ 57 dB 
o Südfassade: R’ w  ≥ 53 dB 
14.2 Gewerbelärm 
14.2.1 Tiefgaragenzufahrt 
Zur Vermeidung vermeidbarer Geräusche im Sinne des Standes der Geräuschminderung 
sind folgende Minderungsmaßnahmen vorzusehen: 
o Die Innenwände des Ein-/Ausfahrtbereichs sind voll flächig auf einer Länge von 
14,7 m (ab Öffnungsfläche) schallabsorbierend (bewerteter Schallabsorptionsgrad 
αw  ≥ 0,8) auszuführen.  
o Das erforderliche bewertete Schalldämm-Maß der Auß enbauteile der Rampen-
Teileinhausung am Bau ist R’ w ≥ 29 dB. 
o Der Gitterrost der Regenrinne ist auf Hartgummipro fil aufzulagern.   
o Durch regelmäßige Wartung ist sicherzustellen, das s das Rolltor beim Öffnen und 
Schließen keine impulshaltigen Geräusche emittiert.   
o Zusätzlich zum Garagentor erforderliche Öffnungen der Tiefgarage zu Lüftungs- 
zwecken sind je Öffnung auf den Schallleistungspegel L WA   ≤ 45 dB(A) zu begren- 
zen.  
Wo im Nahbereich der Ein-/Ausfahrt der Tiefgarage ( Baufelder 11 und 12) der Maxi-
malpegel von 65 dB(A) überschritten wird, sind in z um Schlafen geeigneten Räumen 
schalltechnisch geeignete, mechanische Lüftungseinr ichtungen vorzusehen, d. h. die 
Schalldämmung mit Lüftungseinrichtung darf nicht sc hlechter sein, als die Schall-
dämmung ohne Lüftungseinrichtung. Im Übrigen ist DIN 1946 zu beachten. Die Lüftungs-
einrichtungen können auch Teil des energetischen Gebäudekonzepts sein. 
Textliche Festsetzungen Bebauungsplan W 61 „Nördlicher Haardtring/Berliner Allee“, Darmstadt  22.03.2018 
 
 
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schirmende Wirkung der Maßnahmen muss zur Einhaltun g des Orientierungswerts füh- 
ren. 
Wird im Baugenehmigungsverfahren oder Kenntnisgabeverfahren unter Berücksichtigung 
der schalltechnischen Verhältnisse zum Zeitpunkt de r Genehmigung der Nachweis er- 
bracht, dass in den Außenwohnbereichen der Orientie rungswert von 60 dB(A) eingehal- 
ten wird, kann auf die schallabschirmenden Maßnahmen verzichtet werden. 
14.3.3 Schalldämmung der Außenbauteile von Aufentha ltsräumen  
Bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräume n sind die Außenbauteile mind. 
gem. den Anforderungen der DIN 4109-1:2016-07 der i n der links stehenden Tabelle 
(Anforderungen an die Luftschalldämmung nach DIN 4109-1) aufgeführten Lärmpegelbe- 
reiche auszubilden auf Grundlage der ebenfalls links abgebildeten, geschossweise ermit- 
telten Lärmpegelbereiche der Fassaden. 
 
 
Tabelle 1: Lärmpegelbereiche und erforderliches Gesamtschalldamm-Maß nach DIN 4109-1: 2016-07 
  
15. Bedingte Festsetzung zum Schallschutz  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB)  
 
 Die Aufnahme der Wohnnutzung in den Baufeldern 6 b is 12 ist erst zulässig, wenn die 
Riegelbebauung (Rohbau mit geschlossener Fassade) i n den Baufeldern 1 bis 5 herge- 
stellt ist und deren Lärmschutzfunktion dauerhaft gesichert ist. 
Eine frühere Inbetriebnahme ist zulässig, wenn durc h einen schalltechnischen Nachweis 
im Rahmen des Bauantragsverfahrens oder als Auflage zur Baugenehmigung die Einhal- 
tung der Immissionsrichtwerte nachgewiesen wird. 
  
16. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern u nd sonstigen Bepflanzungen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)  
16.1 Anpflanzen von Bäumen   
Die zur Pflanzung festgesetzten Bäume sind gemäß de s qualifizierten 
Freiflächenplanes (Lageplan Freianlagen; Lageplan B epflanzung) als 
Laubbäume 1. bis 3. Ordnung anzupflanzen. Bei der A rtenauswahl sind 
standortgerechte und nach Möglichkeit einheimische Arten zu verwenden.  
 
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 Die Bäume sind unter Verwendung von geeignetem, nä hrstoffreichem und gut durchlüfte- 
tem Bodensubstrat zu pflanzen, dauerhaft zu erhalte n und bei Verlust gleichwertig zu 
ersetzen. Es sind Baumscheiben von mindestens 6 m 2 Größe vorzuhalten. 
Von den festgesetzten Pflanzstandorten mit den dazu gehörigen Baumscheiben kann bis 
maximal 5 m abgewichen werden.  
16.2 Bäume mit Bodenanschluss im Bereich der Tiefga ragen 
Für sechs laut Planzeichnung im Bereich der Tiefgar agen festgesetzte 
Bäume sind entsprechende Aussparungen in der Tiefga rage für den 
Bodenanschluss vorzusehen. Die Flächengröße jeder B aumscheibe 
beträgt mindestens 12,5 m², wobei das Maß der Schma lseite 2,0 m 
nicht unterschreiten darf. 
 
16.3 Anpflanzen einer freiwachsenden Hecke 
Auf der festgesetzten Fläche ist eine etwa 4 m brei te freiwachsende 
Hecke anzupflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Zu r Anpflanzung 
sind ausschließlich einheimische Straucharten zu verwenden (Artenliste 
siehe Ziff. IV. 12).  
 
16.4 Grundstücksfreiflächen 
Die nicht überbauten Grundstücksfreiflächen sind dauerhaft zu bepflanzen und als Grün- 
flächen zu erhalten. Notwendige Zuwegungen und zulä ssige Flächen gem. Ziff. I. 9.3 
sind hiervon ausgenommen. 
  
17. Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)  
 
17.1 Die zur Erhaltung festgesetzten Bäume sind dau erhaft gegen jede Be- 
einträchtigung zu schützen und bei Verlust durch Bäume 1. Ordnung zu 
ersetzen.  
  
 Die im Plangebiet zu erhaltenden Bäume sowie die B äume in der geschützten Allee ent- 
lang des Haardtrings sind während der Bauphase gemä ß DIN 18920 („Vegetationstech- 
nik im Landschaftsbau – Schutz von Bäumen, Pflanzen beständen und Vegetationsflä- 
chen bei Baumaßnahmen“) zu schützen. Hier ist insbe sondere zu beachten, dass der 
Mindestabstand von Baugruben, Mulden, etc., wie in der DIN 18920 unter Punkt 4.10.1 
beschrieben, in jedem Fall eingehalten werden muss. Dazu sind Bauzäune entsprechend 
der o.g. Abstandsvorgaben während der Abbruch- und Bauarbeiten aufzustellen und vor- 
zuhalten. 
  
18. Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs  
(§ 9 Abs. 7 BauGB)  
 
 
 
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen  
Aufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180) i.V.m. § 9 Abs. 4 
BauGB wird festgesetzt: 
  
1. Dachform  
 Es sind ausschließlich Flachdächer mit einer Neigu ng von höchstens 5° zulässig. 
  
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2. Staffelgeschosse  
 In den Baufeldern 4 bis 12 ist ein Staffelgeschoss  zulässig.  
In den Baufeldern 4 und 5 hat das Staffelgeschoss an der Südseite und mindestens einer 
weiteren Seite um mindestens 1 m zurückzuspringen.  
In den Baufeldern 6 bis 11 hat das Staffelgeschoss an zwei Gebäudeseiten um mindes- 
tens 2 m zurückzuspringen.  
Im Baufeld 12 hat das Staffelgeschoss an drei Gebäu deseiten um mindestens 2 m zu- 
rückzuspringen. 
  
3. Technische Dachaufbauten  
 Anlagen und Einrichtungen zur Nutzung der Solarene rgie sind auf den Dächern im ge- 
samten Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in V erbindung mit der Dachbegrünung, 
zulässig. Sie sollen mindestens einen Abstand von 1 m zur nächstgelegenen Außenwand 
bzw. Attika haben.  
  
4. Einfriedungen  
 Als Einfriedungen sind Hecken bis zu einer Höhe von  0,7 m mit integrierten Stabgitter- 
zäunen zulässig. 
  
5. Gemeinschaftlich genutzte Nebenanlagen  
5.1 Abfallsammelplätze sind mit einer Dachbegrünung zu versehen (vgl. Ziff. I. 13.2). Es sind 
sowohl Einhausungen als auch Pergolen (d.h. nur Dac hbegrünung ohne Wände) zuläs- 
sig. Im Falle einer Einhausung sind die Wände zu begrünen.   
5.2 Für Unterflursysteme gilt Ziff. II. 5.1 nicht.   
5.3 Oberirdische Fahrradabstellanlagen dürfen nicht eingehaust werden.  
  
6. Werbeanlagen  
 Werbeanlagen sind nur am Gebäude (am Ort der Leistu ng) und nur in den Baufeldern 1 
bis 3 sowie 11 bis 13 und nur zu öffentlichen Verke hrsflächen zulässig. Werbeanlagen 
mit grellem, wechselndem oder bewegtem Licht sowie Projektionen sind unzulässig.  
 
 
III. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften   
  
 Regelungen für den Denkmalschutz nach § 9 Abs. 6 B auGB 
Schlotter-Relief, Berliner Allee 5: das Mosaik auf der Nordostecke des 
Hauses Berliner Allee 7 ist ein Kulturdenkmal gem. § 2 Abs. 2 Hessi- 
sches Denkmalschutzgesetz. 
 
 
 
IV. Hinweise   
  
1. Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschrift en 
Die genannten Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und  die sonstigen zitierten Vor- 
schriften können im Stadtplanungsamt, Bessunger Str aße 125, Block D, zu den üblichen 
Bürozeiten eingesehen werden.  
  
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2. Staffelgeschosse  
 In den Baufeldern 4 bis 12 ist ein Staffelgeschoss  zulässig.  
In den Baufeldern 4 und 5 hat das Staffelgeschoss an der Südseite und mindestens einer 
weiteren Seite um mindestens 1 m zurückzuspringen.  
In den Baufeldern 6 bis 11 hat das Staffelgeschoss an zwei Gebäudeseiten um mindes- 
tens 2 m zurückzuspringen.  
Im Baufeld 12 hat das Staffelgeschoss an drei Gebäu deseiten um mindestens 2 m zu- 
rückzuspringen. 
  
3. Technische Dachaufbauten  
 Anlagen und Einrichtungen zur Nutzung der Solarene rgie sind auf den Dächern im ge- 
samten Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in V erbindung mit der Dachbegrünung, 
zulässig. Sie sollen mindestens einen Abstand von 1 m zur nächstgelegenen Außenwand 
bzw. Attika haben.  
  
4. Einfriedungen  
 Als Einfriedungen sind Hecken bis zu einer Höhe von  0,7 m mit integrierten Stabgitter- 
zäunen zulässig. 
  
5. Gemeinschaftlich genutzte Nebenanlagen  
5.1 Abfallsammelplätze sind mit einer Dachbegrünung zu versehen (vgl. Ziff. I. 13.2). Es sind 
sowohl Einhausungen als auch Pergolen (d.h. nur Dac hbegrünung ohne Wände) zuläs- 
sig. Im Falle einer Einhausung sind die Wände zu begrünen.   
5.2 Für Unterflursysteme gilt Ziff. II. 5.1 nicht.   
5.3 Oberirdische Fahrradabstellanlagen dürfen nicht eingehaust werden.  
  
6. Werbeanlagen  
 Werbeanlagen sind nur am Gebäude (am Ort der Leistu ng) und nur in den Baufeldern 1 
bis 3 sowie 11 bis 13 und nur zu öffentlichen Verke hrsflächen zulässig. Werbeanlagen 
mit grellem, wechselndem oder bewegtem Licht sowie Projektionen sind unzulässig.  
 
 
III. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften   
  
 Regelungen für den Denkmalschutz nach § 9 Abs. 6 B auGB 
Schlotter-Relief, Berliner Allee 5: das Mosaik auf der Nordostecke des 
Hauses Berliner Allee 7 ist ein Kulturdenkmal gem. § 2 Abs. 2 Hessi- 
sches Denkmalschutzgesetz. 
 
 
 
IV. Hinweise   
  
1. Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschrift en 
Die genannten Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und  die sonstigen zitierten Vor- 
schriften können im Stadtplanungsamt, Bessunger Str aße 125, Block D, zu den üblichen 
Bürozeiten eingesehen werden.  
  
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2. Staffelgeschosse  
 In den Baufeldern 4 bis 12 ist ein Staffelgeschoss  zulässig.  
In den Baufeldern 4 und 5 hat das Staffelgeschoss an der Südseite und mindestens einer 
weiteren Seite um mindestens 1 m zurückzuspringen.  
In den Baufeldern 6 bis 11 hat das Staffelgeschoss an zwei Gebäudeseiten um mindes- 
tens 2 m zurückzuspringen.  
Im Baufeld 12 hat das Staffelgeschoss an drei Gebäu deseiten um mindestens 2 m zu- 
rückzuspringen. 
  
3. Technische Dachaufbauten  
 Anlagen und Einrichtungen zur Nutzung der Solarene rgie sind auf den Dächern im ge- 
samten Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in V erbindung mit der Dachbegrünung, 
zulässig. Sie sollen mindestens einen Abstand von 1 m zur nächstgelegenen Außenwand 
bzw. Attika haben.  
  
4. Einfriedungen  
 Als Einfriedungen sind Hecken bis zu einer Höhe von  0,7 m mit integrierten Stabgitter- 
zäunen zulässig. 
  
5. Gemeinschaftlich genutzte Nebenanlagen  
5.1 Abfallsammelplätze sind mit einer Dachbegrünung zu versehen (vgl. Ziff. I. 13.2). Es sind 
sowohl Einhausungen als auch Pergolen (d.h. nur Dac hbegrünung ohne Wände) zuläs- 
sig. Im Falle einer Einhausung sind die Wände zu begrünen.   
5.2 Für Unterflursysteme gilt Ziff. II. 5.1 nicht.   
5.3 Oberirdische Fahrradabstellanlagen dürfen nicht eingehaust werden.  
  
6. Werbeanlagen  
 Werbeanlagen sind nur am Gebäude (am Ort der Leistu ng) und nur in den Baufeldern 1 
bis 3 sowie 11 bis 13 und nur zu öffentlichen Verke hrsflächen zulässig. Werbeanlagen 
mit grellem, wechselndem oder bewegtem Licht sowie Projektionen sind unzulässig.  
 
 
III. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften   
  
 Regelungen für den Denkmalschutz nach § 9 Abs. 6 B auGB 
Schlotter-Relief, Berliner Allee 5: das Mosaik auf der Nordostecke des 
Hauses Berliner Allee 7 ist ein Kulturdenkmal gem. § 2 Abs. 2 Hessi- 
sches Denkmalschutzgesetz. 
 
 
 
IV. Hinweise   
  
1. Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschrift en 
Die genannten Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und  die sonstigen zitierten Vor- 
schriften können im Stadtplanungsamt, Bessunger Str aße 125, Block D, zu den üblichen 
Bürozeiten eingesehen werden.  
  
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2. Bodendenkmale 
Zur Sicherung von Bodendenkmälern wird auf § 21 HDSchG hingewiesen. 
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden,  so ist dies dem Landesamt für 
Denkmalpflege, hessenARCHÄOLOGIE, oder der Abteilun g Denkmalschutz und Denk- 
malpflege beim Stadtplanungsamt Darmstadt unverzüglich anzuzeigen.  
  
3. Wasserwirtschaft 
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des Gru ndwasserbewirtschaftungsplans 
Hessisches Ried. Im Einzelnen sind die Vorgaben des  „Grundwasserbewirt-
schaftungsplans Hessisches Ried“ zu beachten. Der P lan wurde mit Datum vom  
9. April 1999 festgestellt und veröffentlicht im St aatsanzeiger für das Land Hessen „21 / 
1999 S. 1659“ mit Ergänzung vom 17. Juli 2006, verö ffentlicht im Staatsanzeiger 31 / 
2006 S. 1704. 
  
4. Niederschlagswasserversickerung auf Baugrundstücken 
Aus Gründen einer naturnahen Regenwasserbewirtschaftung unter Berücksichtigung des 
Boden- und Gewässerschutzes ist das auf Dachflächen  und sonstigen befestigten Flä- 
chen der Baugrundstücke anfallende Niederschlagswas ser, soweit dem weder wasser- 
rechtliche, noch sonstige öffentlich-rechtliche Vor schriften noch wasserwirtschaftliche 
Belange entgegenstehen, auf dem Grundstück zu versickern. 
  
5. Schallschutz 
Bei den Geräuscheinwirkungen des Schienenverkehrs s ind im Bereich der Normung 
(Änderung von DIN 4109-2 mit pauschaler Verminderun g der Beurteilungspegel für 
Schienenverkehr) und bei der DB AG (Planungsvariant e für die Neubaustrecke Frankfurt 
– Mannheim mit Reduzierung des Güterzugverkehrs auf  der Bahnstrecke 3601) Prozes- 
se im Gange, deren Ergebnisse zu einer Verminderung  dieser Geräuscheinwirkungen im 
Plangebiet führen können. Die Resultate dieser Prozesse sind zu beachten.  
  
6. Artenschutz 
Notwendige Baumfällungen und Gebüschrodungen sind aus Gründen des Vogelschutzes 
im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 28. Februar dur chzuführen (§ 39 Abs. 5 Satz 2 
BNatSchG).  
Der Abbruch von Bestandsgebäuden sollte aus Gründen  des Fledermaus- und Vogel- 
schutzes im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 28. Februar durchgeführt werden.  
Bei Abbruchmaßnahmen außerhalb dieser Zeiten ist vorher zu prüfen und in Abstimmung 
mit der Unteren Naturschutzbehörde sicherzustellen,  dass keine geschützten Arten in 
den betreffenden Gebäuden vorhanden sind. Gegebenen falls sind Vorkehrungen zur 
Schadensvermeidung zu treffen.  
  
 
7. Bodenveränderungen 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Bode n erfordern, ist auf sensorische Auf- 
fälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeit en des Untergrundes festgestellt, die 
auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränder ungen hinweisen, ist umgehend 
das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeit sschutz und Umwelt Darmstadt, 
Dez. IV/DA 41.5, zu informieren. Darüber hinaus ist  ein Fachgutachter in Altlastenfragen 
hinzuzuziehen. 
  
8. Altlasten/ Altstandorte 
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Die Überschreitung muss allseitig mindestens einen Abstand von 1,50 m zur darunterlie- 
genden Gebäudeaußenwand aufweisen. Dies gilt nicht im Bereich von Lauben-
gangerschließung. 
5.4.2 Der Höhenbezug wird auf 131,90 m ü. NHN festg elegt.   
5.5 Zahl der Vollgeschosse 
Innerhalb der Baugrenzen ist die durch Planeintrag festgesetzte Zahl 
der Vollgeschosse zulässig (siehe auch Ziff. II. 2.  zu Staffelgeschos- 
sen). 
 
  z.B. VII  
  
6. Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen   (§ 9 
Abs. 1 Nr. 2a BauGB)   
6.1 Zwischen dem Gebäude im Baufeld 3 und dem Pfalz weg beträgt die Tiefe der Abstands- 
fläche 0,3 H. 
Die Abstandsfläche der Ostfassade des sechsgeschoss igen Gebäudes in Baufeld 3 so- 
wie der Westfassade des Gebäudes in Baufeld 12 beträgt 0,25 H.   
6.2 Die Müllabstellflächen sowie Tiefgaragenrampen und Zugänge zu dem Untergeschoss 
mit dazugehörigen Überdachungen sind innerhalb der Abstandsflächen eines Gebäudes 
zulässig.  
6.3 Die Überdeckung der Abstandsflächen der gegenüb erliegenden Au- 
ßenwände im Bereich der Fassadenrücksprünge an den West- und 
Ostfassaden der Gebäude in den Baufeldern 6 bis 11 ist zulässig. 
 
  
7. Bauweise  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB  i.V.m. § 22 BauNVO)  
 
7.1 Innerhalb der Baufelder gilt die in der Nutzung sschablone (Planzeichnung) festgesetzte 
Bauweise (siehe auch Ziff. I. 2.).  
In der abweichenden Bauweise a1 sind Gebäude mit se itlichem Grenzabstand und Ge- 
bäudekörperlängen bis 70 m zulässig. 
In der abweichenden Bauweise a2 sind Gebäude ohne s eitlichen Grenzabstand an der 
Nordfassade und mit seitlichem Grenzabstand an den übrigen Seiten und Gebäudekör- 
perlängen bis 70 m zulässig. 
  
8. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB  i.V.m. § 23 BauNVO)  
 
8.1 Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durc h Baugrenzen fest- 
gesetzt. 
 
 Die festgesetzten Baugrenzen dürfen durch Terrasse n, Balkone und 
Loggien um bis zu 2,0 m überschritten werden.  
  
9. Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen sowie Nebenanlagen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB  i.V.m. § 12 BauNVO)  
9.1 Flächen für oberirdische Stellplätze 
Oberirdische Stellplätze sind ausschließlich innerh alb der zeichnerisch 
festgesetzten Flächen für Stellplätze St zulässig. 
  
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Die Überschreitung muss allseitig mindestens einen Abstand von 1,50 m zur darunterlie- 
genden Gebäudeaußenwand aufweisen. Dies gilt nicht im Bereich von Lauben-
gangerschließung. 
5.4.2 Der Höhenbezug wird auf 131,90 m ü. NHN festg elegt.   
5.5 Zahl der Vollgeschosse 
Innerhalb der Baugrenzen ist die durch Planeintrag festgesetzte Zahl 
der Vollgeschosse zulässig (siehe auch Ziff. II. 2.  zu Staffelgeschos- 
sen). 
 
  z.B. VII  
  
6. Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen   (§ 9 
Abs. 1 Nr. 2a BauGB)   
6.1 Zwischen den Gebäuden in den Baufeldern 1 - 3 u nd dem Pfalzweg beträgt die Tiefe der 
Abstandsfläche 0,3 H. 
Die Abstandsfläche der Ostfassade des sechsgeschoss igen Gebäudes in Baufeld 3 so- 
wie der Westfassade des Gebäudes in Baufeld 12 beträgt 0,25 H.   
6.2 Die Müllabstellflächen sowie Tiefgaragenrampen und Zugänge zu dem Untergeschoss 
mit dazugehörigen Überdachungen sind innerhalb der Abstandsflächen eines Gebäudes 
zulässig.  
6.3 Die Überdeckung der Abstandsflächen der gegenüb erliegenden Au- 
ßenwände im Bereich der Fassadenrücksprünge an den West- und 
Ostfassaden der Gebäude in den Baufeldern 6 bis 11 ist zulässig. 
 
  
7. Bauweise  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB  i.V.m. § 22 BauNVO)  
 
7.1 Innerhalb der Baufelder gilt die in der Nutzung sschablone (Planzeichnung) festgesetzte 
Bauweise (siehe auch Ziff. I. 2.).  
In der abweichenden Bauweise a1 sind Gebäude mit se itlichem Grenzabstand und Ge- 
bäudekörperlängen bis 70 m zulässig. 
In der abweichenden Bauweise a2 sind Gebäude ohne s eitlichen Grenzabstand an der 
Nordfassade und mit seitlichem Grenzabstand an den übrigen Seiten und Gebäudekör- 
perlängen bis 70 m zulässig. 
  
8. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB  i.V.m. § 23 BauNVO)  
 
8.1 Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durc h Baugrenzen fest- 
gesetzt. 
 
 Die festgesetzten Baugrenzen dürfen durch Terrasse n, Balkone und Loggien um bis zu 
2,0 m überschritten werden.  
Dies gilt auch für die über die gesamte Fassadenlän ge verlaufenden Loggien der Baufel- 
der 1 und 2, die an der Ost- und Westseite den Mikr o-Apartments vorgelagert sind und 
an der Westseite über einen schallschutztechnisch n otwendigen, konstruktiven Aufbau 
verfügen (siehe Ziff. I. 14.1.1). 
  
 
 
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Carports und Garagen sind unzulässig.  
9.2 Tiefgaragen 
Tiefgaragen sind sowohl innerhalb der überbaubaren Grundstücksflä- 
chen als auch innerhalb der zeichnerisch festgesetz ten Fläche für Tief- 
garagen Tg zulässig.  
 
 Bauliche Anlagen zur Tiefgaragen-Lüftung und -Entr auchung sowie Zugänge (Treppen, 
Rampen) zur Tiefgarage sind auch außerhalb der Flächen für Tiefgaragen zulässig.  
9.3 Flächen für Nebenanlagen 
Als Nebenanlagen sind nur Fahrradabstellanlagen Na 1 und Müllab- 
stellplätze Na 2 innerhalb der Baufelder und in den  dafür zeichnerisch 
festgesetzten Flächen zulässig. 
Nicht überdachte und nicht eingehauste Fahrradabste llplätze sind auch 
für bis zu max. sieben Fahrräder im Bereich der Hau seingänge (siehe 
Rasterung im Lageplan Freianlagen) zulässig. Ausnahmsweise sind sie 
auch innerhalb der Flächen für Müllabstellplätze zulässig. 
 
 
 
 
 Müllabstellplätze sind oberirdisch nur in den dafü r zeichnerisch festgesetzten Flächen 
zulässig. Ausnahmsweise sind Müllabstellflächen im Bereich entlang des Pfalzwegs und 
des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes zulässig bei gleichbleibender Größe der Gesamtflä- 
che aller Müllabstellflächen. 
Pro erdgeschossiger WE ist in den Baufeldern 6 bis 12 max. eine Gartenhütte von max. 
15 m³ zulässig. Im Bereich entlang des Haardtrings und des Pfalzweges sind keine Gar- 
tenhütten zulässig. 
  
10. Bereiche für Ein- und Ausfahrten  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)  
 
 Ein- und Ausfahrten (incl. Feuerwehrzufahrt) sind ausschließlich in den 
hierfür gekennzeichneten Bereichen zulässig.  
  
  
11. Flächen für Versorgungsanlagen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)   
 
 Transformator-Stationen sind unterirdisch in der T iefgarage und oberir- 
disch innerhalb der Baufelder sowie der festgesetzten Fläche zulässig. 
 
  
12. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)  
 
 Die im Bebauungsplan gekennzeichneten Flächen sind  mit einem Geh-, 
Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Ents orgungsträger zu 
belasten.  
  
  
13. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege u nd zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft 
(§ 9 Abs 1 Nr. 20 BauGB)  
13.1 Niederschlagswasserversickerung 
Das auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser ist vollständig auf dem Grund- 
stück zu versickern soweit dem weder wasserrechtlic he noch sonstige öffentlich-
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Carports und Garagen sind unzulässig.  
9.2 Tiefgaragen 
Tiefgaragen sind sowohl innerhalb der überbaubaren Grundstücksflä- 
chen als auch innerhalb der zeichnerisch festgesetz ten Fläche für Tief- 
garagen Tg zulässig.  
 
 Bauliche Anlagen zur Tiefgaragen-Lüftung und -Entr auchung sowie Zugänge (Treppen, 
Rampen) zur Tiefgarage sind auch außerhalb der Flächen für Tiefgaragen zulässig.  
9.3 Flächen für Nebenanlagen 
Als Nebenanlagen sind nur Fahrradabstellanlagen Na 1 und Müllab- 
stellplätze Na 2 innerhalb der Baufelder und in den  dafür zeichnerisch 
festgesetzten Flächen zulässig. 
Nicht überdachte und nicht eingehauste Fahrradabste llplätze sind auch 
für bis zu max. sieben Fahrräder im Bereich der Hau seingänge (siehe 
Rasterung im Lageplan Freianlagen) zulässig. Ausnahmsweise sind sie 
auch innerhalb der Flächen für Müllabstellplätze zulässig. 
 
 
 
 
 Müllabstellplätze sind oberirdisch nur in den dafü r zeichnerisch festgesetzten Flächen 
zulässig. Ausnahmsweise sind Müllabstellflächen im Bereich entlang des Pfalzwegs und 
des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes zulässig bei gleichbleibender Größe der Gesamtflä- 
che aller Müllabstellflächen. 
Pro erdgeschossiger WE ist in den Baufeldern 6 bis 12 max. eine Gartenhütte von max. 
15 m³ zulässig. Im Bereich entlang des Haardtrings und des Pfalzweges sind keine Gar- 
tenhütten zulässig. 
  
10. Bereiche für Ein- und Ausfahrten  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)  
 
 Ein- und Ausfahrten (incl. Feuerwehrzufahrt) sind ausschließlich in den 
hierfür gekennzeichneten Bereichen zulässig.  
  
  
11. Flächen für Versorgungsanlagen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)   
 
 Transformator-Stationen sind unterirdisch in der T iefgarage und oberir- 
disch innerhalb der Baufelder sowie der festgesetzten Fläche zulässig. 
 
  
12. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)  
 
 Die im Bebauungsplan gekennzeichneten Flächen sind  mit einem Geh-, 
Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Ents orgungsträger zu 
belasten.  
  
  
13. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege u nd zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft 
(§ 9 Abs 1 Nr. 20 BauGB)  
13.1 Niederschlagswasserversickerung 
Das auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser ist vollständig auf dem Grund- 
stück zu versickern soweit dem weder wasserrechtlic he noch sonstige öffentlich-
Textliche Festsetzungen Bebauungsplan W 61 „Nördlicher Haardtring/Berliner Allee“, Darmstadt  22.03.2018 
 
 
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stellt ist und deren Lärmschutzfunktion dauerhaft gesichert ist. 
Eine frühere Inbetriebnahme ist zulässig, wenn durc h einen schalltechnischen Nachweis 
im Rahmen des Bauantragsverfahrens oder als Auflage zur Baugenehmigung die Einhal- 
tung der Immissionsrichtwerte nachgewiesen wird. 
  
16. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern u nd sonstigen Bepflanzungen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)  
16.1 Anpflanzen von Bäumen   
Die zur Pflanzung festgesetzten Bäume sind gemäß de s qualifizierten 
Freiflächenplanes (Lageplan Freianlagen; Lageplan B epflanzung) als 
Laubbäume 1. bis 3. Ordnung anzupflanzen. Bei der A rtenauswahl sind 
standortgerechte und nach Möglichkeit einheimische Arten zu verwenden.  
 
 Es gelten folgende Qualitäten: 
o Bäume 1. Ordnung (Hochstamm, 3x verpflanzt, mit Ba llen, Stammumfang mind. 
18-20 cm) 
o Bäume 2. und 3. Ordnung (Hochstamm, 3x verpflanzt,  mit Ballen, Stammumfang 
mind. 18-20 cm) 
o Obsthochstämme in Arten und Sorten (3x verpflanzt,  mit Ballen, Stammumfang 
mind. 16-18 cm) 
Die Bäume sind unter Verwendung von geeignetem, nährstoffreichem und gut durchlüfte- 
tem Bodensubstrat zu pflanzen, dauerhaft zu erhalte n und bei Verlust gleichwertig zu 
ersetzen. Es sind Baumscheiben von mindestens 6 m 2 Größe vorzuhalten. 
Von den festgesetzten Pflanzstandorten mit den dazu gehörigen Baumscheiben kann bis 
maximal 5 m abgewichen werden.  
16.2 Bäume mit Bodenanschluss im Bereich der Tiefga ragen 
Für sechs laut Planzeichnung im Bereich der Tiefgar agen festgesetzte 
Bäume sind entsprechende Aussparungen in der Tiefga rage für den 
Bodenanschluss vorzusehen. Die Flächengröße jeder B aumscheibe 
beträgt mindestens 12,5 m², wobei das Maß der Schma lseite 2,0 m 
nicht unterschreiten darf. 
 
16.3 Anpflanzen einer freiwachsenden Hecke 
Auf der festgesetzten Fläche ist eine etwa 4 m brei te freiwachsende 
Hecke anzupflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Zu r Anpflanzung 
sind ausschließlich einheimische Straucharten zu verwenden (Artenliste 
siehe Ziff. IV. 12).  
 
16.4 Grundstücksfreiflächen 
Die nicht überbauten Grundstücksfreiflächen sind dauerhaft zu bepflanzen und als Grün- 
flächen zu erhalten. Notwendige Zuwegungen, Platz- und Spielflächen sowie zulässige 
Flächen gem. Ziff. I. 9.3 sind hiervon ausgenommen. 
  
17. Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)  
 
17.1 Die zur Erhaltung festgesetzten Bäume sind dau erhaft gegen jede Be- 
einträchtigung zu schützen und bei Verlust durch Bäume 1. Ordnung zu 
ersetzen.  
  
PLANUNGS GMBH - BAULEITUNGS GMBH - ARCHITEKTEN BDA
BLFP FRIELINGHAUS ARCHITEKTEN
STRASSHEIMER STR.7   TEL.: 06031/ 60 02-00    E-MAIL: mailto@blfp.de
61169 FRIEDBERG      FAX: 06031/ 60 02-22    www.blfp.de
Maßstab 1:500
Stand: 02.03.2018
  II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Vorhabenbezogener
Bebauungsplan W 61
"Nördlicher Haardtring/
Berliner Allee"
Wissenschaftstadt Darmstadt
- Entwurf -
"Datengrundlage: Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) der
Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation
  IV. Hinweise
  I. Planungsrechtliche FestsetzungZeichnerische Festsetzungen Verfahrensvermerke
  III. Nachrichtliche Übernahme anderer
        gesetzlicher Vorschriften
  Rechtsgrundlagen  Lärmpegelbereiche nach DIN 4109-1
EG 1. OG 2. OG 3. OG
4. OG 5. OG 6. OG
Anforderungen an die Luftschalldämmung nach DIN 4109-1
St
Textliche Festsetzungen Bebauungsplan W 61 „Nördlicher Haardtring/Berliner Allee“, Darmstadt  22.03.2018 
 
 
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Die Überschreitung muss allseitig mindestens einen Abstand von 1,50 m zur darunterlie- 
genden Gebäudeaußenwand aufweisen. Dies gilt nicht im Bereich von Lauben-
gangerschließung. 
5.4.2 Der Höhenbezug wird auf 131,90 m ü. NHN festg elegt.   
5.5 Zahl der Vollgeschosse 
Innerhalb der Baugrenzen ist die durch Planeintrag festgesetzte Zahl 
der Vollgeschosse zulässig (siehe auch Ziff. II. 2.  zu Staffelgeschos- 
sen). 
 
  z.B. VII  
  
6. Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen   (§ 9 
Abs. 1 Nr. 2a BauGB)   
6.1 Zwischen den Gebäuden in den Baufeldern 1 - 3 u nd dem Pfalzweg beträgt die Tiefe der 
Abstandsfläche 0,3 H. 
Die Abstandsfläche der Ostfassade des sechsgeschoss igen Gebäudes in Baufeld 3 so- 
wie der Westfassade des Gebäudes in Baufeld 12 beträgt 0,25 H.   
6.2 Die Müllabstellflächen sowie Tiefgaragenrampen und Zugänge zu dem Untergeschoss 
mit dazugehörigen Überdachungen sind innerhalb der Abstandsflächen eines Gebäudes 
zulässig.  
6.3 Die Überdeckung der Abstandsflächen der gegenüb erliegenden Au- 
ßenwände im Bereich der Fassadenrücksprünge an den West- und 
Ostfassaden der Gebäude in den Baufeldern 6 bis 11 ist zulässig. 
 
  
7. Bauweise  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB  i.V.m. § 22 BauNVO)  
 
7.1 Innerhalb der Baufelder gilt die in der Nutzung sschablone (Planzeichnung) festgesetzte 
Bauweise (siehe auch Ziff. I. 2.).  
In der abweichenden Bauweise a1 sind Gebäude mit se itlichem Grenzabstand und Ge- 
bäudekörperlängen bis 70 m zulässig. 
In der abweichenden Bauweise a2 sind Gebäude ohne s eitlichen Grenzabstand an der 
Nordfassade und mit seitlichem Grenzabstand an den übrigen Seiten und Gebäudekör- 
perlängen bis 70 m zulässig. 
  
8. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB  i.V.m. § 23 BauNVO)  
 
8.1 Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durc h Baugrenzen fest- 
gesetzt. 
 
 Die festgesetzten Baugrenzen dürfen durch Terrasse n, Balkone und Loggien um bis zu 
2,0 m überschritten werden.  
Dies gilt auch für die über die gesamte Fassadenlän ge verlaufenden Loggien der Baufel- 
der 1 und 2, die an der Ost- und Westseite den Mikr o-Apartments vorgelagert sind und 
an der Westseite über einen schallschutztechnisch n otwendigen, konstruktiven Aufbau 
verfügen (siehe Ziff. I. 14.1.1). 
  
 
 
D

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
17.04.2018 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Grünflächenamt  
 
Amt: Stadtplanungsamt 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2018/0117 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-010-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
(Aufstellungs - und Offenlagebeschluss)  
 
Vorlage vom: 12.04.2018  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Aufstellungsbeschluss  
1. Dem Antrag der Projektgesellschaft Haardtring GbR zur Einleitung eines 
Bebauungsplanverfahrens wird zugestimmt. 
 
Für die Grundstücke der ehemaligen Nährmittelwerke W. Engel GmbH und der Stolze GmbH, 
zwischen Berliner Allee, Haardtring, Pfalzweg und den Grundstücken der Mercedes-Benz 
Niederlassung Darmstadt sowie der Freien Montessori-Schule Darmstadt, ist ein 
vorhabenbezogener Bebauungsplan im Sinne des § 12 BauGB aufzustellen, um durch eine 
Neustrukturierung das Gebiet vorrangig einer Wohnnutzung zuführen zu können .

- 2 - 
Offenlagebeschluss  
2. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
W 61 gingen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB die in Anlage 1 zusammengefassten 
Stellungnahmen ein. Der vorläufigen Prüfung der Stellungnahmen (Anlage 1) wird 
zugestimmt. 
3. Dem vorliegenden Vorhaben - und Erschließungsplan (Anlage 2) zum vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan W 61 wird zugestimmt.  
Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist der Öffentlichkeits - und Behördenbeteiligung gem. 
§ 3 Abs. 2 und §  4 Abs. 2 BauGB zugrunde zu legen . 
4. Dem vorliegenden Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61 – Nördlicher 
Haardtring / Berliner Allee – (Anlage 4, Plan wird zu den Sitzungen aufgehängt), der 
dazugehörigen Begründung mit Umweltbericht (Anlage 3) und der im Plan enthaltenen Satzung 
über die Gestaltung baulicher Anlagen wird zugestimmt. 
Sie sind ebenfalls der Beteiligung  der Öffentlichkeit gem. §  3 Abs. 2 BauGB und der 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger  öffentlicher Belange gem. §  4 Abs. 2 BauGB 
zugrunde zu legen.  
5. Der vorliegende Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61 – Nördlicher 
Haardtring / Berliner Allee – für das Gebiet der ehemaligen Nährmittelwerke W. Engel GmbH 
und der Stolze GmbH zwischen Berliner Allee, Haardtring, Pfalzweg und den Grundstücken der 
Mercedes-Benz Niederlassung Darmstadt sowie der Freien Montessori-Schule Darmstadt, ist 
mit seiner Begründung und der im Plan enthaltenen Satzung über die Gestaltung baulicher 
Anlagen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen und gem. § 4a Abs. 4 BauGB in das 
Internet einzustellen. 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gem. § 4 Abs. 2 BauGB parallel 
zu beteiligen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange  
Anlage 2: Vorhaben - und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan W 61  
Anlage 3: Begründung mit Umweltbericht zum vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan W 61  
Anlage 4: Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61 (wird zu den 
Sitzungen aufgehängt)  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage 2018/0117 vom 12.04.2018: 
 
Mit dem vorhab enbezogenen Bebauungsplan W 61 – Nördlicher Haardtring  / Berliner Allee – 
wird die planungsr echtliche Voraussetzung für eine  Entwicklung der Grundstücke der 
ehemaligen Nährmittelwerke W. Engel GmbH und der Stolze GmbH  geschaffen. Der 
Vorhabenträger beabsichtigt die Realisierung einer Bebauung mit Büro - und vorwiegend 
Wohnnutzung. 
 
Das städtebauliche Konzep t, welches auch der frühzeitigen Beteiligung zugrunde lag, nimmt 
die orthogonale Baustruktur aus der umgebenden Bebauung auf und erzeugt durch Zeilen - 
und Punktbaukörper eine aufgelockerte Gliederung der Baugrundstücke mit differenzierten 
Freiräumen. Die Z eilenbebauung en im Westen und Norden des Gebietes dienen jeweils als 
Lärmschutzriegel zur Bahn und zum Gewerbe  (Mercedes-Benz-Niederlassung)  im Norden.  
 
Die im Osten des Plangebiets noch genutzten Bürogebäude Berliner Allee 7 und 9 werden 
durch einen Anba u / Neubau ergänzt und planungsrechtlich gesichert.  
 
Der größte Teil des Plangebiets  wird durch eine begrünte Tiefgarage unterbaut, so dass die 
Grundstücksfreiflächen für die privaten und die gemeinschaftlichen Nutzungen zur Verfügung 
stehen und einen Teil  der Qualität dieses Wohnquartiers ausmachen. Es sind ca. 680 
Wohneinheiten geplant mit Wohnungsgrößen von  1- bis 5-Zimmer-Wohnungen. Da a ufgrund 
der zentralen und verkehrstechnisch guten Lage ein großer Bedarf an Mikro -Apartments 
gesehen wird, soll ca. die Hälfte der Wohneinheiten als Mikro -Apartments entstehen. 
 
Der vorhandene Grünzug entlang des Haardtrings wird im Bebauungsplan gesichert. Er sorgt 
mit den begrünten Freiflächen zwischen den Wohn baukörpern für eine gute Durchgrünung 
des Gebietes.  
 
Der Bebauungsplanentwurf sieht u.a. Wohnflächen vor, die mit Mitteln der sozialen 
Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Die Verpflichtung zur Errichtung durch den 
Vorhabenträger erfolgt im Durchführungsvertrag.  
 
Für das Plangebiet existiert kein rech tskräftiger Bebauungsplan, jedoch liegt es im 
Geltungsbereich eines Fluchtlinienplans (Nr. 143) aus dem Jahre 1959. Dieser wird in dem 
Teilbereich des vorha benbezogenen Bebauungsplans W 61 durch diesen  ersetzt. 
 
Um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Beb auungsplans W 61 aus dem 
Flächennutzungsplan (FNP) zu gewährleisten, ist eine Änderung des Flächennutzungsplans 
erforderlich. Diese Änderung (13. Flächennutzungsplanänderung) erfolgt im 
„Parallelverfahren“ gem. § 8 Abs. 3 BauGB.  Der Entwurf hierzu befindet  sich vom 
18.04.2018 bis zum 18.05.2018 in der Offenlage (Beschluss der Stadtverordnetenver -
sammlung vom 22.03.2018, MV -Nr. 2018/0024).  
 
 
Zu 1.: 
 
Das Gebiet mit den Grundstücken der ehemaligen Nährmittelwerke W. Engel GmbH und der 
Stolze GmbH, zwischen Ber liner Allee, Haardtring, Pfalzweg und den Grundstücken der 
Mercedes-Benz Niederlassung Darmstadt sowie der Freien Montessori -Schule Darmstadt 
umfasst die Grundstücke in der Gemarkung Darmstadt, Flur  17, mit den Flurstücken Nr.

- 4 - 
1/112 bis 1/11 6, 1/59, 115/1,  64/67, 64/68, 67/6 und weist eine Katasterfläche von 
insgesamt 24.158 m² auf. 
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 61 (ohne Maßstab) 
 
Für diesen Bereich hat die  Projektgesellschaft Haardtring  GbR einen Antrag auf Einleitung 
eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gestellt. Der 
Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 2) wurde als Basis dieses Antrags mit den 
städtischen Fachämtern abgestimmt. Eine frühzeitige Bet eiligung der Öffentlichkeit und der 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hat aufgrund des Magistratsbeschlusses 
vom 22.03.2017 bereits vom 31.03.2017 bis zum 02.05.2017 stattgefunden. 
Zwischenzeitlich wurden alle für die Offenlage des Planent wurfs erforderlichen Gutachten 
erstellt. 
 
 
Zu 2.: 
 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 Abs. 1 BauGB eingegangenen

- 5 - 
Stellungnahmen zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61 zusammengefasst und entsprechend geprüft.  
 
Es handelt sich dabei um eine vorläufige Abwägungstabelle , die nach der Offenlage 
fortgeschrieben wird . Über die Abwä gung wird erst im Rahmen des Satzungsbeschlusses 
gemeinsam mit den zur Offenlage einge henden Stellungnahmen endgültig entschieden.  
 
Von Seiten der Öffentlichkeit gingen i m Rahmen der frühzeitigen Unterrichtun g gemäß 
§ 3 Abs. 1 BauGB zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum Bebauungsplan 
W 61 keine Stellungnahmen ein . 
 
 
Zu 3.: 
 
Grundlage und Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß §  12 Abs. 1 
BauGB ein mit der Gemeinde abgestimmter Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP). Der 
vorliegende VEP (Anlage 2) wurde mit den betroffenen städtischen Ämtern abgestimmt. Er 
stellt detailliert das Vorhaben und die Erschließung zeichnerisch und durch eine 
Vorhabenbeschreibung dar. 
 
 
Zu 4. und 5.: 
 
Auf Grundlage des  Vorhaben- und Erschließungsplans wurde  der Entwurf zum 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring  / Berliner Allee –  
(Anlage 4, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt)  und die Begründung mit 
Umweltbericht  (Anlage 3) erarbeitet. 
 
Nach dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erfolgt die öffentliche 
Bekanntmachung im Darmstädter Echo zur öffentlichen Auslegung des 
Bebauungsplanentwurfs und der zugehörigen Begründung sowie den wesentlichen 
umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB und die Einstellung der 
Auslegungsunterlagen in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB. 
 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden werden 
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB parallel beteiligt. 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek  
Stadträtin 
 
Vorab werden übersandt: 
 9 Exemplare des Entwurfs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61 für die 
Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung 
 Akten z. Hd. des Berichterstatters 
 
Darmstadt, den  12.04.2018 
III/61.1 fe Nst. 2613 
III/61.2 zim Nst. 2603

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 1 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.1  Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 04.05.2017: 
 
Aus regionalplanerischer Sicht wird festgestellt, dass sich der Geltungs- 
bereich der konzipierten 13. Flächennutzungsplanänd erung sowie der in 
diesem Bereich gelegene in Aufstellung befindliche vorhabenbezogene 
Bebauungsplan W 61 „Nördlicher Haardtring / Berline r Allee“ in einem Be- 
reich befinden, der im Regionalplan Südhessen / Reg ionalen Flächennut- 
zungsplan -RPS/RegFNP- 2010 als „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe, 
Bestand“ festgelegt ist.  
 
„Vorranggebiete Industrie und Gewerbe, Bestand und Planung“ sind gemäß 
Z3.4.2-4 des RPS/RegFNP 2010 für die bauleitplanerische Ausweisung von 
Industrie- und Gewerbegebieten vorgesehen, wohingeg en die Ausweisung 
gemischter Bauflächen innerhalb der „Vorranggebiete  Siedlung, Bestand 
und Planung“ (Z3.4.1-3) stattzufinden hat.  
 
Die mit der 13. Flächennutzungsplanänderung angestr ebte Änderung der 
Darstellung von 5,8 ha bislang gewerblicher Baufläc he in Mischbaufläche 
innerhalb des „Vorranggebietes Industrie und Gewerb e“ kann demnach 
nicht als an die Ziele der Raumordnung und Landespl anung angepasst 
angesehen werden (§ 1 Abs. 4 BauGB). Zur Umsetzung der Planung be- 
darf es einer entsprechenden Abweichungszulassung v on den entgegen- 
stehenden Zielvorgaben des RPS/RegFNP 2010.  
 
Sinnvoll wäre es in diesem Zusammenhang den südlich  angrenzenden 
Planbereich der ebenfalls im Aufstellungsverfahren befindlichen Flächen- 
nutzungsplanänderung 10.1 (mit dem Bebauungsplanber eich W 60) in die- 
se Überlegungen mit einzubeziehen und eine Abweichu ngszulassung für 
den Gesamtbereich der geplanten Umstrukturierungsmaßnahmen zu bean- 
tragen. So ließe sich auch die Frage der An(bzw. Um-)siedlung des REWE-
Marktes im Planbereich W 60 rechtssicher lösen.  
 
Vor weiteren Planungsschritten wird zur Klärung off ener Fragen erneut ein 
gemeinsames Gespräch angeregt.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
In Abstimmung zwischen der Wissenschaftsstadt Darms tadt und dem RP 
Darmstadt wurde ein Antrag auf Abweichung vom RPS /  RegFNP 2010 zur 
Ausweisung von Mischbauflächen im westlichen Stadtg ebiet gestellt (Drs. 
Nr. IX / 49.1). Der Beschluss der Regionalversammlung Südhessen erfolgte 
am 15. Dezember 2017. 
Die Abweichung von Ziel Z3.4.1-3, (bauplanerische Ausweisung von Wohn- 
und Mischbauflächen innerhalb der „Vorranggebiete Siedlung, Bestand und 
Planung“) sowie von Ziffer Z3.4.2-5 (in festgelegte n „Vorranggebieten In- 
dustrie und Gewerbe“ hat die Industrie- und Gewerbe entwicklung Vorrang 
vor anderen Raumnutzungsansprüchen) wurde zugelasse n (vgl. auch Be- 
gründung Kap. 5.1). 
Anlage 1

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 2 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Von Seiten der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt wird zu 
der Planung wie folgt Stellung genommen: 
 
Gegen den vorgelegten Bebauungsplanentwurf werden k eine Einwendun- 
gen erhoben. 
 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Folgende Auflage und Hinweise sind aufzunehmen: 
 
Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung) 
 
Die Sicherstellung der Wasserversorgung für das Baugebiet ist darzulegen. 
Der gesamte Wasserbedarf (Trink-, Betriebswasser) i st zu ermitteln (Jah- 
resmenge und Spitzenbedarf). Bei der Bedarfsermittlung ist bereits auf eine 
sparsame, rationelle Wasserverwendung zu achten. De r Nachweis, dass 
der gesamte Wasserbedarf durch den zuständigen Wass erversorger ge- 
deckt werden kann, ist zu erbringen. 
 
 
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des Gru ndwasserbewirtschaf- 
tungsplans Hessisches Ried. Im Einzelnen sind die V orgaben des Grund- 
wasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried, mit Da tum vom 9. April 
1999 festgestellt und veröffentlicht im Staatsanzei ger für das Land Hessen 
„21 / 1999 S. 1659“ in der Fassung vom 17. Juli 200 6 veröffentlicht im 
Staatsanzeiger 31 / 2006 S. 1704, zu beachten. Es w ird darum gebeten, 
einen entsprechenden Hinweis in den Textteil des Be bauungsplans aufzu- 
nehmen. 
 
 
 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Die Begründung zum Bebauungsplan wurde im Kapitel 8 . Wasserwirt- 
schaftliche Belange um die Themen der Ver- und Ents orgung und des 
Trink- und Löschwassers im Vorhabengebiet ergänzt: 
• Die Versorgung mit ausreichend Trink- und Löschwas ser wird über ei- 
nen Anschluss an die Wasserhauptleitung in der Berliner Allee gesichert. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Ein entsprechender Hinweis auf den Grundwasserbewir tschaftungsplan 
Hessisches Ried wurde unter Ziff. IV.3. Wasserwirts chaft in die textlichen 
Festsetzungen aufgenommen. 
 
Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz  
 
In den Erläuterungen zu der Bauleitplanung sind kei nerlei Aussagen über 
den Anfall und die Entsorgung der anfallenden Abwäs ser gemacht worden. 
Eine fachliche Beurteilung ist somit nicht möglich. 
 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
Die Begründung zum Bebauungsplan wurde im Kapitel 8 . Wasserwirt- 
schaftliche Belange um die Themen der Ver- und Ents orgung und des Nie- 
derschlag- und Schmutzwassers im Vorhabengebiet ergänzt: 
• Niederschlagswasser wird über ein Rigolensystem vo llständig auf 
dem Grundstück versickert 
• Schmutzwasser wird an 4 Stellen in das bestehende Netz eingelei- 
tet

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 3 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Bodenschutz 
 
Das vorgelegte Gutachten des Büros ITUS befasst sic h ausschließlich mit 
einer ehemaligen Tankstelle. Im Bereich der Tankste lle wurden keine 
schädlichen Bodenveränderungen nachgewiesen. Das Gu tachten enthält 
aber keine Einzelfallrecherche bzw. Historische Rec herche der Firmen, die 
in der Altflächendatei FIS-AG aufgeführt sind und a uf dem Areal mit um- 
weltrelevanten Stoffen umgegangen sind. Insofern be steht diesbezüglich 
nach wie vor Handlungsbedarf.  
 
 
 
1. Nachsorgender Bodenschutz 
 
Gemäß § 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB (Baug esetzbuch) sind bei 
der Aufstellung von Bauleitplänen insbesondere die allgemeinen Anforde- 
rungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und  die Sicherheit der 
Wohn- und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu berück- 
sichtigen. Bei der Aufstellung darf das Problem Bod enbelastungen nicht 
ausgeklammert werden. Es gilt bei der Beurteilung v on Belastungen das 
bauleitplanerische Vorsorgeprinzip und nicht die Sc hwelle der Gefahren- 
abwehr. Der Träger der Bauleitplanung erzeugt ein V ertrauen, dass die 
ausgewiesene Nutzung ohne Gefahr realisierbar ist. 
 
Geht die Stadt Darmstadt Anhaltspunkten für Bodenbe lastungen nicht 
nach, haben Eigentümer, Bauwillige und andere Betro ffene ggf. Anspruch 
auf Schadensersatz. 
 
In der vom Hessischen Ministerium für Umwelt, Energ ie, Landwirtschaft 
und Verbraucherschutz herausgegebenen Arbeitshilfe „Bodenschutz in der 
Bauleitplanung“ (Februar 2011) ist als Datenquelle für Recherchen zum 
Thema Bodenschutz die Altflächendatei ALTIS des Hes s. Landesamtes für 
Umwelt und Geologie (HLUG) angegeben. 
 
Nach erfolgter Abfrage der Altflächendatei ist fest zustellen, dass sich für 
das Plangebiet zwei Einträge ergeben (siehe beilieg ende Listen). Darunter 
befinden sich Betriebe, die gemäß Handbuch Altlaste n, Band 2, Teil 4 des 
HLUG mit einem hohen bzw. sehr hohen Gefährdungspotential für die 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Das Büro ITUS hat im Oktober 2017 in Abstimmung mit dem RP Darmstadt 
/ Untere Bodenschutzbehörde weitere umwelttechnisch e Bodenuntersu- 
chungen im östlichen Bereich des Vorhabengebiets (B erliner Allee 7) 
durchgeführt. 
Auf Grundlage der Untersuchungsergebnisse sind für die angetroffenen 
Böden keine Sanierungsrelevanz und keine weiteren H andlungsbedarfe 
gegeben. Die bei der Baufeldfreimachung anfallenden  Aushubmaterialien 
können umwelttechnisch weiter untersucht werden. 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Im Vorhabengebiet wurden Baugrunduntersuchungen dur chgeführt, Hand- 
lungsbedarfe, falls notwendig, formuliert und die e ntsprechenden Hinweise 
in den Unterlagen aufgenommen. So in Kapitel 9. der  Begründung sowie 
unter Ziff. IV. 8. in den textlichen Festsetzungen. 
Baubegleitende Untersuchungen des Aushubmaterials b ei der Baufeldfrei- 
machung werden durchgeführt.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 4 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Umwelt bewertet werden. 
 
Auszüge aus der Altflächendatei: 
 
ALTIS-Nr.: 411.000.050-001.039  
Altstandort: Berliner Allee 7: 
 
ALTIS-Nr.: 411.000.050-001.037 
Altstandort: Berliner Allee 9: 
 
 
Im Zuge des Bauleitplanverfahrens sind zur Abwägung  einer möglichen 
Gefahr bei der Nutzung der Standorte mit hohem bzw. sehr hohem Gefähr- 
dungspotenzial Einzelfallrecherchen bzw. ggf. ansch ließende orientierende 
Untersuchungen gemäß der Handbücher Altlasten Band 3, Teil 1, bzw. 
Band 3, Teil 2 des HLUG durchzuführen. Die Einzelfa llbewertung hat ge- 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Es wurde Kontakt mit dem RP Darmstadt Abt. Bodensch utz aufgenommen 
und geklärt, welche Untersuchungen durchzuführen si nd bzw. in welchem 
Umfang (Umwelttechnische Bodenuntersuchungen im öst lichen Bereich

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 5 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
mäß der Handbücher Altlasten, Band 5, Teil 1 zu erf olgen. Hierzu ist ein 
Fachgutachter in Altlastenfragen zu beauftragen. Da s Ergebnis der Unter- 
suchungen ist dem Regierungspräsidium Darmstadt, Ab teilung Arbeits- 
schutz und Umwelt Darmstadt, Dezernat IV/Da 41.5; B odenschutz, vorzu- 
legen. 
 
Erst nach Auswertung der Einzelfallbewertung kann d arüber entschieden 
werden, ob ein weiterer Untersuchungsbedarf besteht und eine orientieren- 
de Untersuchung erforderlich wird oder das Bauleitp lanverfahren weiter 
fortgeführt werden kann. 
 
des Vorhabengebiets Berliner Allee 7). Ein entsprec hendes Gutachten 
wurde im Oktober 2017 in Abstimmung mit dem RP Darmstadt erstellt. 
Das Thema Bodenschutz wurde im Umweltbericht und zu sammenfassend 
in der Begründung (6.5 Bodenschutz) erläutert. 
 
2. Vorsorgender Bodenschutz  
 
Die Aufstellung des Bebauungsplans folgt dem Gebot des sparsamen Um- 
gangs mit Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung 
im Innenbereich entstandenen Ortsgefüges für eine n eugeordnete Nutzung 
mobilisiert werden (Nachverdichtung). Hiermit wird ein Beitrag zur Redukti- 
on weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich gelei stet. Daher wird der 
Bebauungsplan unter Gesichtspunkten des vorsorgende n Bodenschutzes 
ausdrücklich begrüßt. 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Immissionsschutz  
 
Die fachlich inhaltliche Bearbeitung der Unterlagen  hat ergeben, dass ge- 
gen den Bebauungsplanentwurf W 61 „Nördlicher Haard ring/Berliner Allee“ 
hinsichtlich der zu vertretenden Belange des Immiss ionsschutzes keine 
grundsätzlichen Bedenken bestehen. 
 
Das Prüfergebnis wurde gemeinsam mit der Planungsträgerin, den Investo- 
ren sowie dem beauftragten Ingenieurbüro für Schallschutz erarbeitet. 
 
Es wird dennoch darauf hingewiesen, dass eine Wohnn utzung aufgrund 
der unmittelbaren Lage an einem, insbesondere zur N achtzeit, stark befah- 
renen Schienenweg und an einem Gewerbebetrieb aus i mmissionsschutz- 
rechtlicher Sicht problematisch ist. 
Durch die vorgesehenen passiven Lärmschutzmaßnahmen  werden die 
Bewohner der Randbebauung im Westen in ihre Wohnung en zurückge- 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Der Anre gung wurde 
bereits gefolgt. 
 
Die durch den nächtlichen Schienenverkehr belastete  Bebauung entlang 
der Bahn wird überwiegend für Wohnen in Mikro-Apart ments genutzt wer- 
den. 
 
Bei den Mikro-Apartments handelt es sich nicht um e ine klassische, son- 
dern um eine Wohnform mit temporärem Charakter. Dem entsprechend 
stehen den Bewohnern der Mikro-Apartmentanlage im R ahmen des Ge- 
samtnutzungskonzeptes weitere Freiflächen und Aufen thaltsbereiche in 
Form von Gemeinschaftsflächen (z.B. Fitnessräume, D achterrassen usw.) 
zur Verfügung.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 6 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
drängt, da ihnen kein weiterer direkter Zugang zu d en Außenwohnberei- 
chen zur Verfügung steht. 
 
Die Bewertung, ob hier gesunde Wohnverhältnisse vor liegen, ist von der 
Planungsträgerin anzustellen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Im Sinne der zukünftigen Bewohner sollte eine Auswe isung als urbanes 
Gebiet (MU), wie in der Stellungnahme der ITA GmbH „Geräuscheinwir- 
kungen im Plangebiet“ vom 03.02.2017 angedeutet, ni cht weiterverfolgt 
werden. 
Zum einen sind die Immissionsrichtwerte für ein Mis chgebiet durch die ge- 
planten passiven Lärmschutzmaßnahmen einhaltbar, zu m anderen sollten 
die Bewohner entlang der nördlichen und westlichen Grundstücksgrenzen 
nicht noch höheren Geräuschimmissionen, etwa durch eine Ausweitung der 
gewerblichen Tätigkeiten, ausgesetzt werden dürfen. 
Durch die geschlossenen Baustrukturen in den Randbe reichen wird trotz 
des vorhandenen Umgebungslärms eine hohe Nutzungsqualität im Inneren 
des Quartiers erreicht mit einer sehr guten Nutzbar keit von Außenberei- 
chen, Spielflächen, Loggien, Terrassen sowie Dachte rrassen, was sich 
positiv auf die Wohnqualität auswirkt. 
 
Die Loggien werden nach modernen technologischen An forderungen er- 
richtet, die die Einwirkung des Außenlärms soweit r eduzieren, dass inner- 
halb der Loggia und somit auch vor dem geöffneten F enster der Mikro-
Apartments der Orientierungswert nach DIN 18005-1 f ür MI von 50 dB(A) 
(nachts) eingehalten wird. Die an die Loggia angren zenden Türen oder 
Fenster der Aufenthaltsräume der Mikro-Apartments k önnen dann, ohne 
Verlust an notwendigem Schallschutz gegenüber dem A ußenlärm, nach 
Belieben gekippt oder geöffnet und der Raum natürli ch belüftet werden. 
Dadurch, dass sowohl die Türen / Fenster zu den Mik ro-Apartments als 
auch die Loggia-Fassade zu öffnen sind, kann der Nu tzer bei Bedarf einen 
direkten Außenbezug seines Wohnraumes herstellen (v gl. auch Schallgut- 
achten, Anhang, Argumente für das städtebauliche Ge samtkonzept unter 
dem Aspekt Schallschutz). 
 
In Verbindung mit der hervorragenden West-Lage ist neben der Belüftung, 
auch die Belichtung der Wohnungen sichergestellt. Die in dieser Form aus- 
gebildeten Loggien haben zusätzlich einen positiven  wohnklimatischen 
Effekt. Die Loggien wirken als Klimapuffer, der im Sommer vor der eigentli- 
chen Fassade abkühlt und im Winter aufwärmt. Die Lo ggiaflächen selbst 
bieten zudem in allen Jahresszeiten einen hohen Nut zungskomfort (vgl. 
auch Schallgutachten, Anhang, Argumente für das stä dtebauliche Gesamt- 
konzept unter dem Aspekt Schallschutz). 
 
Es handelt sich um einen vorhabenbezogenen Bebauung splan. Die Aus- 
weisung eines MU-Gebietes oder gewerblicher Nutzungen mit das Wohnen 
zusätzlich belastenden Geräuschemissionen sind nicht geplant. 
 
Die zulässigen Nutzungen werden im vorhabenbezogene n Bebauungsplan 
bzw. im Vorhaben- und Erschließungsplan genau defin iert und rechtlich 
gesichert. In den Baufeldern 1 bis 12 sind Wohnnutz ungen sowie das 
Wohnen sinnvoll ergänzende Nutzungen zulässig. Gewe rbliche Nutzungen 
finden nur im Baufeld 13 (Osten des Vorhabengebiete s) statt (vgl. auch

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 7 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 Textfestsetzungen Ziff. I. 3.). 
 
In den textlichen Festsetzungen werden unter Ziff. I. 3. die zulässigen und 
unzulässigen Nutzungen differenziert. 
 
 
Aus Sicht des Fachdezernats Oberflächengewässer wer den keine Beden- 
ken und Anmerkungen gegen den Bebauungsplanentwurf und den Flä- 
chennutzungsplan vorgebracht.  
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Von der Bergaufsicht wird mitgeteilt, dass als Datengrundlage für die Stel- 
lungnahme folgende Quellen herangezogen wurden:  
 
Hinsichtlich der Rohstoffsicherung: Regionalplan Sü dhessen/Regionaler 
Flächennutzungsplan 2010, Rohstoffsicherungskarte ( KRS 25) des 
HLNUG;  
 
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehend en Betriebe: vorliegende 
und genehmigte Betriebspläne;  
 
Hinsichtlich des Altbergbaus: bei der Bergaufsicht digital und analog vorlie- 
gende Risse, in der Datenbank vorliegende Informationen, Kurzübersichten 
des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren Bergbau. Die Recherche 
beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenpl ans inventarisierten 
Beständen von Berechtsams- und Betriebsakten früher er Bergbaubetriebe 
und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissbl ättern. Die Stellung-
nahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus  auf einer unvoll-
ständigen Datenbasis. 
 
Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung ge- 
nommen: 
 
Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Ro hstoffsicherungsflä- 
chen betroffen. 
 
Aktuelle Betriebe: Es befinden sich keine aktuell unter Bergaufsicht stehen- 
den Betriebe im Planbereich und dessen näherer Umgebung. 
 
Die Hinweise wurden  zur Kenntnis genommen.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 8 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tät igkeiten: Im Plange- 
biet ist den Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umgegangen. 
 
Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine  Sachverhalte ent- 
gegen. 
 
 
Der Kampfmittelräumdienst teilt mit, dass die Auswertung der beim 
Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder ergeben hat, dass sich 
das im Lageplan näher bezeichnete Gelände in einem Bombenabwurfge- 
biet befindet. Des Weiteren liegt der beantragte Bereich in einem Gebiet, in 
dem Kampfmittel unsachgemäß gesprengt wurden. 
 
Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Fläc hen muss grund- 
sätzlich ausgegangen werden. Eine systematische Überprüfung (Sondieren 
auf Kampfmittel) ist daher vor Beginn der geplanten  Abbrucharbeiten, Bau- 
arbeiten und Baugrunduntersuchungen auf den Grundst ücksflächen erfor- 
derlich, auf denen bodeneingreifende Maßnahmen stat tfinden. Hierbei soll 
grundsätzlich eine EDV-gestützte Datenaufnahme erfolgen. 
 
Zur eigenen Sicherheit sollte bescheinigt werden, d ass die Kampfmittel- 
räum-arbeiten nach dem neuesten Stand der Technik durchgeführt wurden. 
Der Bescheinigung ist ein Lageplan beizufügen, auf dem die untersuchten 
Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwen dete Detektionsverfah- 
ren anzugeben. 
 
Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmitte lräumdienst des 
Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS-R entwickel t. Bei der Beauf- 
tragung des Dienstleisters wird darum gebeten, auf die Verwendung des 
Datenmoduls KMIS-R hinzuweisen. Das Datenmodul KMIS-R kann kosten- 
los von der nachstehenden Internetseite des Kampfmi ttelräumdienstes 
heruntergeladen werden: http://www.rp-darmstadt.hessen.de  
(Sicherheit und Ordnung, Gefahrenabwehr, Kampfmittelräumdienst) 
 
Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften u nd geräumten Flächen 
örtlich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden.  
Nach Abschluss der Arbeiten wird um Übersendung des Lageplans und der 
KMIS-R-Datei gebeten, welche durch die beauftragte Fachfirma zu erhalten 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Die entsprechenden Hinweise wurden in die textliche n Festsetzungen zum 
Bebauungsplan unter Ziff. IV. 9. Kampfmittel (z.B. Sondierung auf Kamp- 
mittel) aufgenommen. 
Im Rahmen der Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird 
dies berücksichtigt und im Durchführungsvertrag rechtlich gesichert.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 9 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
ist. 
 
Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmittelräumung werden die 
örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt. 
 
Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, B ergen, Zwischenla- 
gern) sind vom Antragsteller/Antragstellerin, Inter essenten/Interessentin 
oder sonstigen Berechtigten (z.B. Eigentümer/Eigent ümerin, Inves- 
tor/Investorin) zu tragen. Die genannten Arbeiten s ind daher von diesen 
selbst bei einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen. 
 
Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung ein er Fachfirma ist im- 
mer das Aktenzeichen I 18 KMRD- 6b 06/05- Da 1667-2 017 anzugeben 
und eine Kopie dieser Stellungnahme beizufügen.  
 
Die Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräu mung im Lande 
Hessen sind diesem Schreiben beigefügt. 
 
Da Kampfmittelräumarbeiten im Voraus schwer zu berechnen sind, wird die 
Abrechnung der Leistungen nach tatsächlichem Aufwand für unumgänglich 
gehalten. Dies ist in jedem Falle Voraussetzung für  eine positive Rech- 
nungsprüfung zum Zwecke der Kostenerstattung durch den Bund gem. 
Nr. 3. der Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung. 
 
Eine Kopie des Auftrages ist dem RP, Dez. III 31.2,  zur Kenntnisnahme 
zuzusenden. 
 
Den Abtransport - ggf. auch die Entschärfung - und die Vernichtung der 
gefundenen Kampfmittel wird das Land Hessen -Kampfm ittelräumdienst- 
weiterhin auf eigene Kosten übernehmen. 
 
Anlagen: 
• Allgemeine Bestimmungen für die Kampfmittelräumung  im Lande Hes- 
sen 
• Bauaushubüberwachung und baubegleitende Kampfmitte lräumung

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 10 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.2  Bundesnetzagentur, Fehrbelliner Platz 3, 10707 Berlin   
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 06.04.2017: 
 
auf der Grundlage der zur Verfügung gestellten Anga ben wurde eine Über- 
prüfung des angefragten Gebiets durchgeführt. Der b eigefügten Anlage 
können Namen und Anschriften der in dem ermittelten  Koordinatenbereich 
tätigen Richtfunkbetreiber, die als Ansprechpartner  in Frage kommen, ent- 
nommen werden. Durch deren rechtzeitige Einbeziehun g in die weitere 
Planung ist es ggf. möglich, Störungen des Betriebs  von Richtfunkstrecken 
zu vermeiden. 
 
Grundlegende Informationen zur Bauleitplanung im Zu sammenhang mit 
Richtfunkstrecken sowie ergänzende Hinweise stehen auf der Internetseite 
der Bundesnetzagentur zur Verfügung: 
www.bundesnetzagentur.de/bauleitplanung  
 
Gemäß § 16 Abs. 4 Satz 2 BDSG (Bundesdatenschutzgesetz) wir d darauf 
hingewiesen, dass nach § 16 Abs. 4 Satz 1 BDSG die in diesem Schreiben 
übermittelten personenbezogenen Daten grundsätzlich  nur für den Zweck 
verarbeitet oder genutzt werden dürfen, zu dessen E rfüllung sie übermittelt 
werden . 
 
Da die angefragte Standortplanung ggf. auch in der Nähe liegende Mess- 
einrichtungen des Prüf- und Messdienstes der Bundes netzagentur beein- 
flusst, wurde die Anfrage zur ergänzenden Prüfung weitergeleitet an die 
 
Bundesnetzagentur, Referat 511 (5110-5), Canisiusstr. 21,55122 Mainz. 
 
Durch das Referat 511 wird noch untersucht, ob die notwendigen Schutz- 
abstände zu den vorhandenen funktechnischen Messein richtungen der 
Bundesnetzagentur eingehalten werden. Sollten hier noch besondere Fest- 
legungen zu berücksichtigen sein, wird darüber in e inem gesonderten 
Schreiben informiert. 
 
Anlage: Betreiber von Richtfunkstrecken (hier nicht abgedruckt) 
 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Die Betreiber öffentlicher Telekommunikationslinien  sind in die frühzeitige 
Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sowie in die för mliche Beteiligung 
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB eingebunden. Hiervon ausgenommen sind Mobil- 
funkbetreiber, da diese gemäß Urteil des BayVGH 15 N 98/2262 vom 
18.03.2003 keine Träger öffentlicher Belange sind.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 11 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.3  Eisenbahn-Bundesamt, Untermainkai 23-25, 60329 Frankfurt am Main  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 18.04.2017: 
 
Es wird darauf hingewiesen, dass die Deutsche Bahn AG als Träger öffent- 
licher Planungen und aufgrund der Tatsache, dass si e in der Nähe der ge- 
planten Maßnahme Betriebsanlagen einer Eisenbahn betreibt, zu beteiligen 
ist (Ansprechpartner I Koordinationsstelle: Deutsche Bahn AG , DB Immobi- 
lien, Region Mitte, Camberger Straße 10,60327 Frankfurt am Main)  
 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Deutsche Bahn AG, DB Immobilien, wurde bereits parallel zum Eisen- 
bahn-Bundesamt beteiligt. 
1.4 DB Netz AG, Großprojekte RB Mitte, Hahnstraße 49, 60528 Frankfurt am 
Main   
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 21.04.2017: 
 
Es wird Widerspruch gegen die Änderung des Flächenn utzungsplanes 
(Änderung "gewerbliche Fläche" in "gemischte Fläche ") sowie gegen den 
Bebauungsplan eingelegt. 
 
Begründung: 
Die Änderung tangiert das Projekt NBS Rhein/Main - Rhein/Neckar im Ab- 
schnitt Darmstadt Hbf bis Eschollbrücker Straße. 
 
Im Zuge der Öffentlichkeitsbeteiligung untersucht die DB Netz AG folgende 
drei Forderungen der Stadt Darmstadt, der Bundesrep ublik Deutschland 
sowie ProBahn bzgl. Trassenführung (Trassenalternativen): 
 
 
1. Forderung der Stadt Darmstadt: 
Anbindung des Hbf Darmstadt an die NBS-Haupttrasse für den Perso- 
nenfernverkehr. 
Hierzu hat die Stadt Darmstadt selbst eine Machbark eitsstudie erstellen 
lassen und der DB Netz AG zur Verfügung gestellt. 
 
2. Forderung des Bundes im Zuge des Bundesschienenw egeausbaugeset- 
zes (Bundesverkehrswegeplan): 
Anbindung der Bestandsstrecken an die NBS-Haupttras se für den 
 
 
 
Die Bedenken wurden nicht geteilt. 
 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht passive Lä rmschutzmaß- 
nahmen vor. Erhöhte Baukosten für den Streckenausba u entstehen nicht. 
Dies weist das Schallgutachten nach. 
Die zusätzlichen Immissionen der Neubaustrecke werd en im Schallgutach- 
ten zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan und im gesa mtheitlichen 
Schallschutzkonzept (Kombination aus passivem Schal lschutz und Gebäu- 
destellung) berücksichtigt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 12 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Schienengüterverkehr. Hier: Alternative 4: Südanbindung Darmstadt 
 
3. Forderung von ProBahn: 
Führung der NBS - Haupttrasse durch den Hauptbahnhof Darmstadt. 
 
Alle drei Trassenalternativen wurden in der 1. Sitzung der Arbeitsgruppe 4 / 
Abschnitt Darmstadt am 16.03.2017 in Weiterstadt vo rgestellt. Die Arbeits- 
gruppen wurden im Zuge des Beteiligungsforums des P rojektes NBS 
RMRN eingerichtet. 
Die Präsentationen zur Arbeitsgruppe 4 kann im Internet unter 
http://www.rmrn.de/arbeitsgruppen eingesehen werden. 
 
Die Änderung des Flächennutzungsplanes sowie der da raus resultierende 
Bebauungsplan haben negative Auswirkungen auf die B aukosten aller drei 
Trassenalternativen in Zusammenhang mit den erforde rlichen Lärm- 
schutzmaßnahmen, weil die betroffene Fläche direkt neben den NBS-
Trassenalternativen liegt. (Bahntrassen: violette F lächen im Flächennut- 
zungsplan der Stadt Darmstadt). 
 
1.5  Deutsche Bahn AG, DB Immobilien, Region Mitte,  Camberger Straße 
10, 60327 Frankfurt am Main 
 
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 03.05.2017: 
 
Auf Basis der uns vorliegenden Unterlagen übersende t die DB Immobilien 
als von der DB Netz AG bevollmächtigtes Unternehmen  hiermit folgende 
Stellungnahme als Träger öffentlicher Belange zum o. g. Verfahren: 
 
Der Bebauungsplan dient dazu, eine bislang gewerbli ch genutzte Fläche 
als Mischgebiet auszuweisen und sie städtebaulich sinnvoll zu entwickeln. 
Das Plangebiet ist von den DB-Flächen durch den "Pfalzweg" getrennt. 
 
Hinsichtlich der Auswirkungen auf die bestehenden D B-Anlagen sind der- 
zeit keine grundsätzlichen Probleme erkennbar. 
 
Allerdings sind Auswirkungen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
auf die derzeit laufenden Planungen der Neubaustrec ke Rhein-Main I 
 
 
 
Die Bedenken wurden nicht geteilt. 
 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht passive Lä rmschutzmaß- 
nahmen vor. Erhöhte Baukosten für den Streckenausba u entstehen nicht. 
Dies weist das Schallgutachten nach. 
Die zusätzlichen Immissionen der Neubaustrecke werd en im Schallgutach- 
ten zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan und im gesa mtheitlichen 
Schallschutzkonzept (Kombination aus passivem Schal lschutz und Gebäu- 
destellung) berücksichtigt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 13 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Rhein-Neckar der DB Netz AG zu erwarten, so dass de r Bebauungspla- 
nung bzw. der Änderung des Flächennutzungsplans nic ht zugestimmt wer- 
den kann. 
 
Im Zuge der Öffentlichkeitsbeteiligung untersucht d ie DB Netz AG zur Zeit 
Trassenalternativen für die Neubaustrecke, die folg ende Forderungen der 
Stadt Darmstadt, der Bundesrepublik Deutschland sow ie von ProBahn be- 
rücksichtigen: 
 
1. Forderung der Stadt Darmstadt: 
Anbindung des Hbf Darmstadt an die NBS-Haupttrasse für den Perso- 
nenfernverkehr. 
Hierzu hat die Stadt Darmstadt selbst eine Machbark eitsstudie erstellen 
lassen und der DB Netz AG zur Verfügung gestellt. 
 
2. Forderung des Bundes im Zuge des Bundesschienenw egeausbaugeset- 
zes (Bundesverkehrswegeplan): 
Anbindung der Bestandsstrecken an die NBS-Haupttras se für den 
Schienengüterverkehr. Hier: Alternative 4: Südanbindung Darmstadt 
 
3. Forderung von ProBahn: 
Führung der NBS - Haupttrasse durch den Hauptbahnhof Darmstadt. 
 
Alle drei Trassenalternativen wurden in der 1. Sitzung der Arbeitsgruppe 4 / 
Abschnitt Darmstadt am 16.03.2017 in Weiterstadt vo rgestellt. Die Arbeits- 
gruppen wurden im Zuge des Beteiligungsforums des P rojektes NBS 
RMRN eingerichtet. 
 
Die Änderung des Flächennutzungsplanes sowie der da raus resultierende 
Bebauungsplan haben negative Auswirkungen auf die B aukosten aller drei 
Trassenalternativen in Zusammenhang mit den erforde rlichen Lärm- 
schutzmaßnahmen, weil die betroffene Fläche direkt neben den NBS-
Trassenalternativen liegt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 14 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.6 e-netz Südhessen GmbH & Co. KG, Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 24.04.2017: 
 
Es wird Stellung genommen für die Netze der ENTEGA AG und der EN- 
TEGA Netz AG sowie deren Tochterunternehmen e-netz Südhessen GmbH 
& Co. KG und ENTEGA Medianet GmbH. In Darmstadt bei nhaltet die Stel- 
lungnahme die Medien Strom, Gas, Trinkwasser, Fernw ärme, Straßenbe- 
leuchtung, Telekommunikation und Fernwirktechnik. 
 
Gegen die vorliegende Planung bestehen keine Bedenken. 
 
Bei der weiteren Planung ist zu beachten: 
 
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betri ebsmittel von e-netz 
Südhessen bzw. der ENTEGA AG. Bei einer Entwidmung von Wegeparzel- 
len sind die Betriebsmittel im Grundbuch dinglich z u sichern. Notwendige 
Leitungsumlegungen gehen zu Lasten des Veranlassers bzw. werden nach 
geltenden Verträgen geregelt und sind rechtzeitig m it e-netz Südhessen 
abzusprechen . 
 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Bei der Umsetzung der Planung wird dies berücksichtigt. 
 
Hinsichtlich der geplanten Anpflanzungsmaßnahmen im  Bereich der Lei- 
tungstrasse ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bäu me It. DIN 18920 und 
den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindestabs tand von 2,5 m zu 
den Versorgungsleitungen der e-netz Südhessen aufwe isen müssen. Wird 
dieser Abstand unterschritten, so sind die Leitunge n gegen Wurzeleinwir- 
kungen zu sichern, oder die Standorte der Bäume dem entsprechend zu 
verschieben. Pflanzmaßnahmen im Nahbereich der Betr iebsmittel der e-
netz Südhessen sind deshalb vorher entsprechend abz ustimmen . Es wird 
beantragt, Leitungs- bzw . Baumschutzmaßnahmen in den planungsrechtli- 
chen Festsetzungen zum Bebauungsplan aufzunehmen. 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Der entsprechende Hinweis wurde in die Textfestsetz ungen unter Ziff. IV. 
11. Leitungsschutzmaßnahmen aufgenommen und wird bei der Umsetzung 
der Planung berücksichtigt. 
 
Zur SichersteIlung der Stromversorgung wird eine Ve rsorgungsfläche ge- 
mäß § 9 Abs . 1 Nr. 12 BauGB zur Errichtung einer Transformatorst ation 
beantragt. Der geplante Standort ist in den Vorentw urf eingetragen - s. 
Anlage. Die hierfür benötigte Grundstücksfläche beträgt 6,3 m mal 2,5 m. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Die Versorgungsfläche wurde in Abstimmung mit dem V ersorgungsträger 
an einer anderen als der vorgeschlagenen Stelle im Norden des Bebau- 
ungsplanentwurfs festgesetzt.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 15 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Bei erhöhtem Leistungsbedarf einzelner Gewerbeansie dlungen kann der 
Bau zusätzlicher Transformatorenstationen erforderlich werden. 
 
Anlage: Plan mit Standort. Trafostation 
 
 
Alternativ wird eine Lösung im Gebäude (Tiefgarage) geprüft. 
 
Die Gasversorgung des Planungsbereichs kann bei Kos tenübernahme 
durch den Erschließungsträger nach Absprache realisiert werden . 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Löschwasserversorgung des Planungsbereiches ist  abhängig von der 
zukünftigen Nutzung und erfolgt nach den Vorgaben d er örtlichen Feuer- 
wehr . 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Das Thema wurde im Rahmen der Entwässerungsplanung mit den zustän- 
digen Behörden abgestimmt und in der Begründung zum  Bebauungsplan 
im Kapitel 8. Wasserwirtschaftliche Belange erläutert. 
 
 
Ein Angebot über die Errichtung, Änderung oder Verd ichtung der Straßen- 
beleuchtung ist auf Anfrage bei der e-netz Südhesse n zu erhalten (Be- 
leuchtungsabteilung, Herr Richter, RegionalsteIle Darmstadt. 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 16 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.7 hessenARCHÄOLOGIE, Ida-Rhodes-Straße 1, 64295 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 26.04.2017: 
 
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis a uf § 21 HDSchG wie 
folgt aufzunehmen: 
 
„Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden , so ist dies dem 
Landesamt für Denkmalpflege, hessenArchäologie, ode r der Unteren 
Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.“ 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Ein entsprechender Hinweis wurde in die textlichen Festsetzungen zum 
Bebauungsplan unter Ziff. IV. 2. Bodendenkmäler aufgenommen. 
1.8 Untere Naturschutzbehörde, Bessunger Straße 125, 64295 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 28.04.2017: 
 
Aus naturschutzrechtlicher und -fachlicher Sicht bestehen seitens der Unte- 
ren Naturschutzbehörde weiterhin Bedenken gegen die erhebliche Verdich- 
tung. 
 
Durch die Planung würde fast der gesamte Baumbestan d gerodet werden 
müssen. Die Untere Naturschutzbehörde spricht sich daher - gerade im 
Hinblick auf die kleinklimatische Funktion der best ehenden Grünanlage im 
innerstädtischen Bereich - gegen die Überplanung der Großbäume aus. 
Daher ist unbedingt die Vorlage der Eingriffs- und Ausgleichsplanunterla- 
gen erforderlich. 
 
 
 
 
Die Bedenken wurden nicht geteilt. 
 
Das Vorhaben folgt dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und 
Boden (Nachverdichtung), da eine innerstädtische Br achfläche umgenutzt 
und revitalisiert wird. 
Im Rahmen der Planung wurde ein Freiflächenplan (La geplan Freianlagen) 
sowie ein Baumpflanzungskonzept (Lageplan Bepflanzu ng) erstellt. Wenn 
möglich wurden Bestandsbäume erhalten. Diese werden  durch Neupflan- 
zungen ergänzt, von denen 6 Bäume sogar Bodenanschluss besitzen. 
Auf dessen Basis wurde der Umweltbericht und die Ei ngriffs-Ausgleichs-
bilanzierung erarbeitet, mit dem Ergebnis, dass der  Ausgleich im Vorha- 
bengebiet geleistet werden kann (vgl. Begründung Te il B Umweltbericht, 
Kap 9.). 
 
 
Insbesondere sollten zur Förderung der Biodiversitä t und aus kleinklimati- 
schen Gründen Dachbegrünungen vorgesehen werden. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
In den textlichen Festsetzungen wurde eine Dachbegr ünung auf Flachdä- 
chern sowie flachgeneigten Dächern festgesetzt (vgl . textliche Festsetzun- 
gen Ziff. I. 13.2).

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 17 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Im Bebauungsplangebiet wurden Vorkommen geschützter  Arten (Fleder- 
mäuse und Mauersegler u.a.) nachgewiesen. In den Fe stsetzungen des 
Bebauungsplans sollten daher die bekannten Hinweise  zum Schutz dieser 
Arten aufgenommen werden. Zudem müssen Festsetzunge n zum Einbau 
von speziellen Dachziegeln für Fledermäuse und Einf lugöffnungen für 
Mauersegler unterhalb des Dachüberstandes aufgenommen werden. 
 
 
 
 
 
 
Eventuell ist ein Artenschutzrechtliches Genehmigun gsverfahren durchzu- 
führen. Daher ist unbedingt ein Artenschutzrechtlicher Fach beitrag 
vorzulegen. Im weiteren Verfahren muss geklärt werd en, wie mit arten- 
schutzrelevanten Arten umgegangen wird. Eventuell i st ein Artenschutz- 
rechtliches Genehmigungsverfahren erforderlich. 
 
Den Anregungen wurde gefolgt. 
 
Die Hinweise zum Schutz der Arten wurden in den Beb auungsplan aufge- 
nommen (vgl. textliche Festsetzungen Ziff. IV. 6. Artenschutz).  
Außerdem wurden Maßnahmen (Niststätten, Ersatzquart iere und Leucht- 
mittel) zum Schutz für Mauersegler, Fledermäuse sow ie Insekten festge- 
setzt (vgl. textliche Festsetzungen Ziff. I. 13.5 – 13.9).  
Darüber hinaus ist an der nördlichen Grenze des Vor habengebiets das 
Anpflanzen einer freiwachsenden Hecke aus einheimis chen Straucharten 
als Lebensraum für den Girlitz festgesetzt (vgl. textliche Festsetzungen Ziff. 
I. 13.8 und 16.3). 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag wurde erstel lt. Im Bebauungsplan 
wurden auf dessen Basis Maßnahmen zum Schutz der artenschutzrechtlich 
relevanten Tierarten (Mauersegler, Girlitz, Flederm äuse) festgesetzt (siehe 
auch oben). 
 
 
Stellungnahme des Naturschutzbeirates vom April 2017 ,  
dem sich die Untere Naturschutzbehörde inhaltlich anschließt: 
 
Die Stellungnahme des Naturschutzbeirates ist als v orläufig zu betrachten, 
da in diesem Planungsstadium das artenschutzrechtli che Gutachten, die 
Eingriffs- und Ausgleichsplanung und der Umweltbericht fehlen. 
 
Es wird die Schaffung von Wohnraum in dieser verkeh rsgünstigen Lage 
begrüßt. Im Sinne einer doppelten Innenentwicklung sollte parallel zur 
Schaffung von Wohnraum auch qualitativ hochwertiges  urbanes Grün ent- 
wickelt werden. Diesem Ziel wird der vorgelegte Ent wurf jedoch nicht ge- 
recht. 
 
Qualitativ hochwertiges Grün trägt sowohl zur Verbesserung des Arten- und 
Biotopschutzes und dem Erhalt der Biodiversität wie  auch zur Wohn- und 
Lebensqualität, zum Klimaschutz, zur Anpassung an d en Klimawandel so- 
wie zur Erholung bei. 
 
 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Im weiteren Planungsprozess wurden ein artenschutzrechtliches Gutachten 
sowie der Umweltbericht (Teil B der Begründung) sam t Eingriffs- und Aus- 
gleichsbilanzierung erarbeitet und werden im Rahmen  der Offenlage den 
Bebauungsplan-Unterlagen hinzugefügt.  
Des Weiteren wurde ein Freiflächenplan (Lageplan Fr eianlagen) samt 
Baumpflanzungskonzept (Lageplan Bepflanzung) erstel lt und qualitativ 
hochwertige Grün- und Freiräume mit urbanem Charakt er und unterschied- 
lichen Privatsphären entwickelt. Dabei wurden sowoh l gemeinschaftliche, 
als auch private Freiräume berücksichtigt. 
 
Entsprechende Festlegungen wurden im Vorhaben- und Erschließungsplan 
getroffen.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 18 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Der Naturschutzbeirat empfiehlt folgende Maßnahmen: 
 
• Der Naturschutzbeirat bedauert das Wegfallen sämtl icher G r o ß b ä u 
m e im Innenbereich des Bebauungsplanareals. Er for dert die Erhal- 
tung und/oder Neuanpflanzung von mehr Großbäumen, a ls bisher vor- 
gesehen sind. Großbäume werfen tiefen Schatten und tragen zum 
Wohlbefinden der Menschen und zur Klimaverbesserung  bei. Möglich 
wäre auch eine Baumreihe aus Großbäumen am Pfalzweg. 
 
• Begrüßenswert ist die etwas höhere Abdeckung der T  i e f g a r a g e n 
d ä c h e r , allerdings fehlen hier Hinweise zur n aturnahen Gestaltung 
mit gebietsheimischen Einsaaten für die Grünflächen , wie sie z.B. Ap- 
pels Wilde Samen anbietet, und Pflanzvorschläge für  heimische, regio- 
naltypische Sträucher und kleine Bäume. 
 
• Der Naturschutzbeirat vermisst Aussagen zur Dachbe grünung, sowohl 
grundsätzlich wie auch zu deren naturnaher Ausführu ng. (z.B. Appels 
wilde Samen) 
 
• G r u n d s t ü c k s f r e i f I ä c h e n  sollt en naturnah gestaltet werden, 
auch in Privatgärten soll das Ausbringen von Pestiziden verboten sein. 
Für die  R a s e n a n s a a t e n  ist eine gebiet sheimische Kräuter-
Gräser-Saatgutmischung (Ursprungsgebiet 9) für mager-saure und tro- 
ckene Standorte z.B. RSM Regio 9 nach den Empfehlun gen der FLL 
2014 (Empfehlungen für Begrünungen mit gebietseigen em Saatgut) zu 
verwenden. 
 
• V e r t i k a l b e g r ü n u n g  fehlt im B-Plan vollständig. Der Natur- 
schutzbeirat schlägt vor, wo immer möglich Fassaden begrünung anzu- 
bringen; an fensterlosen Fassaden kann diese selbst kletternd sein, an 
den übrigen Fassaden an Kletterhilfen. Die Ostfassa den sollten vor- 
wiegend Mauersegler-Einflugöffnungen erhalten (Fassadenbegrünung 
und Mauersegler-Einflugöffnungen schließen sich aus). 
 
 
 
Den Anregungen wurde größtenteils gefolgt. 
 
Es wurde ein Grün- und Freiraumkonzept sowie ein Ba umpflanzungskon- 
zept erstellt. Darin wurden der Erhalt sowie die Ne upflanzung von Groß- 
bäumen berücksichtigt (sowohl im Innenbereich als auch am Pfalzweg). 
Auch das Thema der naturnahen Gestaltung wurde beha ndelt. So wurden 
Flächen zur Entwicklung von Sandmagerrasen festgese tzt (vgl. textliche 
Festsetzungen Ziff. I 13.4) sowie eine freiwachsend e Hecke (vgl. textliche 
Festsetzungen Ziff. I 16.3) aus einheimischen Strau charten an der Nord- 
grenze des Vorhabengebiets. 
 
Aussagen zur Dachbegrünung und Vertikalbegrünung wu rden getroffen 
(vgl. textliche Festsetzungen Ziff. I. 13.2). Demna ch sind Flachdächer und 
flachgeneigte Dächer sowie die Wände von Einhausung en von Abfallsam- 
melplätzen (vgl. textliche Festsetzungen Ziff. II. 5.1) zu begrünen. 
 
Aufgrund des städtebaulichen Konzepts, das den Bezu g zur 50er-Jahre-
Architektur herstellt, und dem daraus resultierende n Fassadenkonzept ist 
keine Fassadenbegrünung geplant. 
 
• Im Bebauungsplangebiet wurden Vorkommen geschützte r Arten (Fle- 
dermäuse und Mauersegler u.a.) nachgewiesen. Für di ese ist ein ar- 
tenschutzrechtlicher Fachbeitrag vorzulegen und ggf . ein Genehmi- 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag wurde erstel lt. Dabei wurden auch

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 19 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
gungsverfahren durchzuführen. Dort werden die Ausgl eichsmaßnah- 
men für entfallende Biotope festgelegt. Dieser Ausg leich ist gesetzlich 
vorgeschrieben. 
 
• Darüber hinaus hält der Naturschutzbeirat zur Förd erung der Biodiver- 
sität sowie des Artenschutzes den Einbau von spezie llen Nisthilfen an 
allen Gebäuden für  F I e d e r m ä u s e  und  M a  u e r s e g I e r  als 
konkrete Schutzmaßnahmen für geboten. Die Nisthilfe n sollten vorwie- 
gend nach Osten zeigen. Ein Hinweis auf das "Faltbl att des Fleder- 
mausbeauftragten des Naturschutzbundes Deutschland mit allgemei- 
nen Empfehlungen zum Schutz von Fledermäusen, Mauer seglern und 
Schwalben" im Zuge der Baugenehmigung ist nicht hinreichend. 
 
• Begrüßenswert ist die Vorgabe von  i n s e k t e n  f r e u n d I ich e r  A 
u ß e n b e l e u c h t u n g. 
 
die Schutzmaßnahmen vorkommender artenschutzrelevan ter Tierarten 
behandelt (siehe auch S. 16, Anmerkungen zu 1.8 Unt ere Naturschutzbe- 
hörde). 
 
• Die Ausführungen zur Behandlung von Niederschlägen  sind noch nicht 
endgültig, hier könnte eine naturnahe Bepflanzung d er Versickerungs- 
mulden und Rigolen vorgeschrieben werden. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Es wurde ein Entwässerungskonzept erstellt. Die Ver sickerung des anfal- 
lenden Niederschlagswassers erfolgt vollständig im Vorhabengebiet über 
ein Rigolensystem (siehe auch S. 2, Anmerkungen zu 1.1 Regierungsprä- 
sidium Darmstadt). 
 
 
Der Naturschutzbeirat geht davon aus, dass der Entw urf des Bebauungs- 
planes ausführliche Aussagen zu Schutz und zum Erha lt der Biodiversität 
enthalten wird. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Entsprechende Aussagen wurden in die Planunterlagen aufgenommen (vgl. 
textliche Festsetzungen Ziff. IV. 14. sowie Begründung Kap. 16.). 
 
1.9 Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main, Hindenburgstraße 1, 64295 
Darmstadt 
 
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 02.05.2017: 
 
Die vorliegenden Planungen betreffen bisher als Gew erbegebiete festge- 
setzte Flächen in Darmstadt südlich der Mercedes-Ni ederlassung. Hierfür 
soll künftig eine Mischnutzung mit hohem Wohnanteil  festgesetzt werden. 
Angesichts der Knappheit von ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum- 
 
Die Bedenken wurden nicht geteilt. 
 
Die Planung sieht eine gemischte Nutzung vor, gewer bliche Flächen fallen 
somit nicht vollständig weg. In der innerstädtische n integrierten und ver- 
kehrlich sehr gut erschlossenen Lage sollen verstär kt Wohnnutzungen an- 
gesiedelt werden.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 20 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
flächen aufgrund des anhaltenden Bevölkerungszuzugs  ins Rhein-Main-
Gebiet und in die Wissenschaftsstadt Darmstadt könn en die vorliegenden 
Planungen zur Umwandlung nachvollzogen werden.  
 
Der erneute ersatzlose Wegfall von gewerblichen Bes tandsflächen wird 
allerdings sehr kritisch gesehen. Es wird zu bedenk en gegeben, dass der 
zu beobachtende Bevölkerungszuzug in die Region vor  allem dadurch ge- 
trieben ist, dass die Menschen hier Beschäftigung u nd Arbeitsplätze vorfin- 
den. Dafür werden auch Flächenreserven benötigt. Di es darf die Stadtpla- 
nung nicht vernachlässigen, zumal die in Darmstadt zur Verfügung stehen- 
den Reserven, bspw. aus den Konversionsflächen, grö ßtenteils bereits 
verplant sind. 
 
 
Zudem hat Darmstadt sehr hohe Einpendlerzahlen. Die  Ansiedlung von 
Wohnnutzungen in zentraler und integrierter Lage ist eine effektive Vorbeu- 
gung gegen die sehr hohen Einpendlerzahlen Darmstadts. 
In der Vergangenheit wurden bereits auch umgekehrt Wohnbauflächen in 
gewerbliche Bauflächen umgewandelt. 
 
Der Flächennutzungsplan enthält zudem noch derzeit unbebaute gewerbli- 
che Bauflächen (siehe auch Anmerkungen zu 1.11). 
1.10  Bundesamt für Infrastruktur; Umweltschutz und Diens tleistungen der 
Bundeswehr, Postfach 29 63, 53019 Bonn 
 
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 03.05.2017: 
 
Das Plangebiet befindet sich in einem Interessengeb iet zum Schutz von 
Funkanwendungen der Bundeswehr sowie in der Lärmsch utzzone 
„1.500 m“ der Starkenburg-Kaserne in Darmstadt. 
 
Genaue maximale Bauhöhen können den Planunterlagen nicht entnommen 
werden. Auf Grund der vorgesehenen Art der bauliche n Nutzung wird da- 
von ausgegangen, dass bauliche Anlagen -einschließl ich untergeordneter 
Gebäudeteile- eine Höhe von 30 m über Grund nicht überschreiten. 
 
Sollte entgegen dieser Einschätzung diese Höhe über schritten werden, 
sind der Bundeswehr die Planunterlagen vor Erteilun g einer Baugenehmi- 
gung zur Prüfung zuzuleiten. Einschränkungen werden  gegebenenfalls im 
weiteren Verfahren erhoben. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Die baulichen Anlagen unterschreiten allesamt eine Höhe von 30 m.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 21 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.11 IHK Darmstadt, Postfach 10 07 05, 64207 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 04.05.2017: 
 
Anlass der vorliegenden Planung ist die Ausweisung von Wohnbauflächen 
auf bisher als Gewerbegebiet genutztem Areal im Wes ten der Wissen- 
schaftsstadt Darmstadt. Um dieses Vorhaben planungs rechtlich umsetzen 
zu können, ist die Änderung des Flächennutzungsplan s sowie die Aufstel- 
lung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans notwendig. Die zukünftige 
Art der Nutzung soll den Grundzügen eines Mischgebi etes entsprechen, 
wobei die Wohnnutzung überwiegen würde. 
 
Die Wohnbedarfszahlen von Darmstadt sind bekannt und es ist eine große 
städtebauliche Herausforderung, diesem Bedarf auch nur ansatzweise 
gerecht werden zu wollen. Jedoch kann es nicht der richtige Weg sein, 
prädestinierte Gewerbeflächen in Wohnbauflächen umzuwandeln . In Darm- 
stadt besteht nach Ansicht der IHK Darmstadt nicht nur ein Mangel an 
Wohnbauflächen, sondern auch an Gewerbeflächen. Ger ade dieses Plan- 
gebiet wird aus folgenden Gründen als besonders sch ützenswert und ge- 
eignet für eine gewerbliche Nutzung gesehen : 
Die Lage am westlichen Stadteingang mit der Nähe zu  den Autobahnzu- 
bringern A5 und A67 sowie zum Hauptbahnhof sind wichtige Standortfakto- 
ren für Unternehmen. Vor allem da es ein großer Kosten- und Zeitfaktor ist, 
wenn Unternehmen ihre Liefer- , Mitarbeiter- und Kundenverkehre nicht 
durch Darmstadt hindurchführen müssen. 
 
Es wird zu bedenken gegeben, dass Darmstadt keine Z uwachsflächen für 
Gewerbe hat. Die Konversionsflächen der Kelley-Barr acks/Nathan-Hale-
Depot sind bereits größtenteils verplant. Der Planu ng sind keine Informati- 
onen zu Kompensationsflächen zu entnehmen, somit mu ss damit gerech- 
net werden, dass sie dauerhaft dem Gewerbe verloren  gehen. Dies wird 
äußerst kritisch gesehen. Darmstadt wächst nicht nur in der Einwohnerzahl 
sondern auch in der Unternehmenszahl. Es wird daher  eine strategische 
Gewerbeflächenplanung gefordert, damit für wachsend e und ansiedlungs- 
willige Unternehmen auch kurzfristig Gewerbeflächen  zur Verfügung ge- 
stellt werden können. 
 
 
 
 
Die Bedenken wurden nicht geteilt. 
 
Die Planung sieht eine gemischte Nutzung vor, gewer bliche Flächen fallen 
somit nicht vollständig weg. In der innerstädtische n integrierten und ver- 
kehrlich sehr gut erschlossenen Lage sollen verstär kt Wohnnutzungen an- 
gesiedelt werden.  
Zu beachten sind auch die hohen Einpendlerzahlen Da rmstadts und dass 
umgekehrt auch Wohnbaufläche in Gewerbliche Baufläc he umgewandelt 
wurde. Der Flächennutzungsplan enthält zudem noch d erzeit unbebaute 
gewerbliche Bauflächen (siehe auch Anmerkungen zu 1.8).

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61  – Nördlicher Haardtring/Berliner Allee – 
Stand: 12.04.2018 Vorläufige Prüfung der Stellungna hmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 22 von 22 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Es bestehen jedoch nicht nur Bedenken gegenüber dem  Verlust von Ge- 
werbeflächen, sondern die Planung wird auch als nic ht an die Regionalpla- 
nung angepasst gesehen. 
 
In der Begründung zur Änderung des Flächennutzungsp lans fehlt der Be- 
zug zum Regionalplan. Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind B auleitpläne an die 
Ziele des Regionalplans anzupassen. Speziell bei vo rliegender Planung 
befürchten wir raumbedeutsame Auswirkungen. Das Pla ngebiet weist eine 
Flächengröße von 5,6 ha auf und ist im Regionalplan  Südhessen als "Vor- 
ranggebiet Industrie und Gewerbe" ausgewiesen. Die Vorranggebiete sind 
im Bestand zu erhalten und ggf. aufzuwerten (Z3.4.2 -1). In den Vorrangge- 
bieten hat die Industrie- und Gewerbeentwicklung Vo rrang gegenüber an- 
deren Raumnutzungsansprüchen (Z3.4.2-5). Aufgrund d er Größe des 
Plangebiets kann eine Veränderung der Nutzungsart r aumbedeutsame 
Auswirkungen haben. Dies sollte einer eingehenden P rüfung unterzogen 
werden und bedarf·eines Zielabweichungsverfahrens vom Regionalplan. 
 
Die  Bedenken wurden geteilt. Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Zur Klärung der regionalplanerischen Themen fand ei n Abstimmungsge- 
spräch mit dem RP Darmstadt statt. Ein Antrag auf Z ielabweichung wurde 
gestellt und am 15. Dezember 2017 von der Regionalv ersammlung Süd- 
hessen beschlossen (siehe auch Anmerkungen zu 1.1). 
 
Das Fazit der vorliegenden Planung lautet, dass zue rst eine strategische 
Gewerbeflächenplanung erfolgen muss, bevor die Planflächen ersatzlos für 
Gewerbe- und Industrie verloren gehen. Der geeignete Prozess ist mit dem 
Masterplan 2030 bereits angestoßen, gerne wird die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt hierbei unterstützt. 
 
Der Anregung wurde teilweise gefolgt. 
 
Das Thema Gewerbeflächen wird in den Bebauungsplanunterlagen ergänzt 
(vgl. auch Begründung Kap. 5. Planungsrechtliche Situation). 
Eine strategische Gewerbeflächenplanung kann nur im  Rahmen überge- 
ordneter Gesamtplanungen wie dem Masterplanprozess erfolgen, ist je- 
doch nicht Gegenstand dieser Planung.

Anlage 2 
 
 
 
 
 
 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 61 
- Nördlicher Haardtring / Berliner Allee -  
 
 
Vorhaben- und Erschließungsplan 
 
 
12. April 2018 
 
 
 
Bearbeitung: 
 
 
 
 
 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek 
Stadträtin

Darmstadt „Projektentwicklung Haardtring“  Vorhabenbeschreibung        
 
         
Stand: 12. April 2018  Seite 2 von 13 
Vorhabenbeschreibung 
Bauvorhaben: Neubau von zwölf Wohngebäuden mit Mikro-
Apartments und konventionellen Wohnungen sowie 
Sanierung und Neubau von drei Büro- und Verwal-
tungsgebäuden.   
 316 Wohneinheiten 
 368 Mikro-Apartments 
Geltungsbereich: ca. 24.200m2
 
Baugrundstück: Haardtring 3 / Berliner Allee 7-9, 64295 Darmstadt  
 
Vorhabenträger: Projektgesellschaft Haardtring 
Hechtsheimer Straße 37 
55131 Mainz 
 
Planungsbüros: BLFP Frielinghaus Architekten 
Planungsgesellschaft mbH 
Strassheimer Straße 7 
61169 Friedberg 
Tel: 06031/6002-0 
Fax: 06031/6002-22 
e-mail: mailto@blfp.de  
 
 Planungsbüro Kolb – Hofmann 
Schlossgasse 14 
64807 Dieburg 
Tel: 06071/92560 
Fax: 06071/21806 
e-mail: U.Hofmann@kolb-partner.net

Darmstadt „Projektentwicklung Haardtring“  Vorhabenbeschreibung        
 
         
Stand: 12. April 2018  Seite 3 von 13 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 61 -Nördlicher Haardtring / Berliner Allee - 
wird die planungsrechtliche Voraussetzung für eine Neubebauung des Bereichs des ehe-
maligen Produktionsgeländes der Nährmittelwerke W. Engel GmbH geschaffen. Der Vor-
habenträger beabsichtigt eine Bebauung mit vorwiegender Wohnnutzung und einer das 
Wohnen nicht störenden gewerblichen Nutzung.  
Das Grundstück wird von zwei Bauherren entwickelt, die im Rah-
men des Bauleitplanverfahrens in der Projektgesellschaft Haardt-
ring als ein Vorhabenträger agieren. Dementsprechend wird das 
Vorhabengebiet in ein Grundstück 1 und ein Grundstück 2 unter-
teilt.  
 
Grundlagen 
 
Lage im Stadtgebiet  
Das Vorhabengebiet befindet sich in der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Stadtteil Darm-
stadt West, im Norden des „Verlegerviertels“ auf dem zuletzt gewerblich genutzten Areal der 
Nährmittelwerke W. Engel GmbH und der Stolze GmbH und wird im Osten von der Berliner 
Allee, im Süden vom Haardtring und im Westen vom Pfalzweg und den angrenzenden 
Gleisanlagen gefasst.  
Das Vorhabengebiet hat eine zentrale Lage mit einer sehr guten Anbindung an die Autobah-
nen (1,5 km westlich) sowie den regionalen und überregionalen ÖPNV. Es befinden sich 
mehrere Bus- und Straßenbahnhaltestellen im Umkreis von 500 m sowie der Darmstädter 
Hauptbahnhof in einer Entfernung von ca. 600 m (nördlich).  
Die Anzahl und Vielfalt der Infrastruktureinrichtungen in der Umgebung ist sehr gut. Vielseiti-
ge Einkaufsmöglichkeiten und Einrichtungen zur medizinischen Versorgung sind in einem 
Umkreis von 1,5 km vorhanden. Die Darmstädter Innenstadt befindet sich östlich in 1,5 km 
Entfernung. Die Hochschule Darmstadt befindet sich in direkter Nachbarschaft. Im April 2017 
erfolgte zudem der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan W 63, um das Planungs-
recht zum Bau einer neuen Grundschule in der Eschollbrücker Straße zu schaffen. Damit soll 
die ortsnahe Grundschulversorgung zukünftig gesichert werden. Des Weiteren ist die Ver-
sorgung mit Kindertagesstätten im Rahmen der gesamtstädtischen Ausbauplanung Kinder-
betreuung berücksichtigt. 
 
Historische Entwicklung von Darmstadt West 
Die Stadt Darmstadt war während der Nachkriegszeit bestrebt, die Wirtschaft zu beleben und 
dabei nicht auf emissionsbelastende Industrie zu setzen. So kam es zur Ansiedlung von 
„rauchlosen“ Industriebetrieben in der Stadt unter dem Leitbild des „sauberen Industrie-
gebiets“ auf dem Gelände des ehemaligen, militärisch genutzten Exerzierplatzes (südlich 
des Hauptbahnhofes bis zur Eschollbrücker Straße). Etwa 170 Firmen und Betriebe, die 
hauptsächlich aus der Drucker- und Verlagsbranche stammten und prägend waren für die 
Bezeichnung des Stadtteils als das „Verlegerviertel“, siedelten sich bis 1959 hier an.

Darmstadt „Projektentwicklung Haardtring“  Vorhabenbeschreibung        
 
         
Stand: 12. April 2018  Seite 4 von 13 
Heute ist der Stadtteil Darmstadt West Standort zahlreicher europäischer Forschungs- und 
Wirtschaftsorganisationen und führt die Tradition des sauberen Gewerbegebietes fort. Aller-
dings zeigt sich auch der Trend, dass Darmstadt West seit einigen Jahren zusehends immer 
mehr Bedeutung als Wohnstandort gewinnt. Diese Durchmischung von emissionsarmen 
Gewerbe- mit Wohnnutzungen ist charakteristisch für diesen Stadtteil.  
 
Denkmalschutz 
An der Nordostfassade des Gebäudes Berliner Allee 7 befindet sich ein Relief des Künstlers 
Eberhard Schlotter. Das 1954 an der Fassade der Firma „Nährengel" entstandene Werk ist 
ein wichtiger Bestandteil des künstlerischen Gesamtwerkes Schlotters. Das Mosaik wurde 
aus Trümmerschutt und Natursteinscherben geschaffen. Es ist ein Einzeldenkmal gemäß 
des Hessischen Denkmalschutzgesetzes. 
 
Nutzung des Grundstücks 
Das Areal des Vorhabengebietes wurde ursprünglich als militärisches Gelände genutzt. Seit 
den Fünfziger Jahren wurde das Gelände im östlichen Bereich als Produktionsstandort der 
Nährmittelwerke W. Engel GmbH genutzt. Die Produktion wurde bis 1990 aufrechterhalten. 
Anschließend wurden Lagerflächen eingerichtet (bis 1996). 
Auf dem Vorhabengebiet stehen bis heute die Firmengebäude, bestehend aus Werkstätten 
und einer Hausmeisterwohnung im Norden, ehemaligen Büro- und Verwaltungstrakten mit 
drei und fünf Geschossen im Osten (Berliner Allee) sowie eine daran anschließende Pro-
duktionshalle mit drei Geschossen am Haardtring. 
Bis in die 2000er Jahre wurde 
das Areal anderweitig ge-
nutzt. Es befand sich eine 
Galerie samt Künstleratelier 
in der ehemaligen Produk-
tionshalle und Teile der 
Werkstätten waren vermietet. 
Allerdings stehen diese Ge-
bäude seit einigen Jahren 
leer. 
Der ehemalige Büro- und 
Verwaltungstrakt an der Ber-
liner Allee wird heute durch 
eine Fortbildungseinrichtung 
genutzt. 
Nutzung des Vorhabengebietes - Quelle: BLFP Frielinghaus Architekten 
Im Westteil des Geländes am Pfalzweg steht ein eingeschossiges Hallengebäude (ehem. 
Stolze GmbH), welches im Südteil von einem Fitnessstudio und im Nordteil temporär durch 
die Mercedes-Benz Niederlassung Darmstadt genutzt wird, da das nördlich angrenzende 
Areal der Mercedes-Benz Niederlassung derzeit umgebaut wird.

Darmstadt „Projektentwicklung Haardtring“  Vorhabenbeschreibung        
 
         
Stand: 12. April 2018  Seite 5 von 13 
Städtebauliches Konzept  
Mit dem Vorhaben am Haardtring soll die Chance genutzt werden, eine innerstädtische Flä-
che zu revitalisieren und in das städtische Gesamtgefüge zu integrieren, denn Darmstadt 
verzeichnet seit 1998 stetig wachsende Einwohnerzahlen. Dem großen Bedarf an Wohn-
raum sowohl für Familien, Paare, Singles und für zeitweises Wohnen aus dem wachsenden 
Umfeld Wissenschaft, Forschung, Universität und Wirtschaft wird das geplante Quartier 
durch seine städtebauliche Struktur in hohem Maße gerecht. 
Mit seiner zentralen Lage und den guten Erschließungsstrukturen besitzt das Plangebiet ein 
hohes Potential als Wohnstandort. 
Die Umgebung des Plangebietes charakte-
risiert sich durch eine orthogonal angelegte 
Bebauungsstruktur, die durch geschwunge-
ne Straßenführungen erschlossen wird. Die 
Bauweisen reichen von großflächig angeleg-
ten Gewerbebauten, bis hin zu wohn- und 
gemischt genutzten Gebäuden in Zeilen- 
und Punktbauweise in rechtwinkliger Anord-
nung mit klaren baulichen Mustern.  
Das städtebauliche Konzept nimmt zum 
einen die orthogonalen Baustrukturen der 
Umgebung auf und erzeugt durch die Ver-
wendung von Zeilen- und Punktbaukörpern 
eine klare bauliche Gliederung auf dem 
Baugrundstück. Zum anderen nimmt die 
Anordnung der Baukörper Bezug auf die schall- 
und klimaschutztechnischen Erfordernisse.   
Wie bei Quartiersentwicklungen in nachverdichteten innerstädtischen Bereichen üblich, ist 
das Plangebiet auf den mit Lärm beaufschlagten Seiten zur Bahn im Westen und zur ge-
werblichen Nutzung im Norden über eine Riegelbebauung schallschutztechnisch geschützt. 
Die Ausbildung der Riegelform ist aus Schallschutzgründen für das Quartier zwingend not-
wendig. Darüber hinaus werden mit den geplanten Baustrukturen klare, städtebauliche 
Raumkanten gesetzt.  
In der Riegelbebauung im Westen entlang des Pfalzweges sind Mikro-Apartments vorgese-
hen, mit einem 2-hüftigen Grundriss und einer entsprechend höheren Gebäudetiefe. Der 
Bedarf für diese Art des Wohnraumes z.B. für Berufspendler und zeitweise Mitarbeiter aus 
Wissenschaft und Universität sowie Studenten ist gerade in Darmstadt als sehr hoch einzu-
stufen. Die gute Schallabschirmung der breiteren Baukörper ist für das Quartier gerade auf 
der verkehrsbelasteten Seite der Bahnlinie erforderlich.  
In Verbindung mit den Gebäuderiegeln im Norden, die vor den Gewerbelärmeinwirkungen 
der nördlich angrenzenden Mercedes-Benz Niederlassung schützen, wird eine schallschutz-
technische Abschirmung des inneren Plangebietes erreicht, mit der die Schaffung eines 
Wohnquartiers an dieser Stelle möglich wird. Trotz des vorhandenen Umgebungslärms wird 
auf diese Weise eine hohe Nutzungsqualität im Inneren des Quartiers ermöglicht, insbeson-
dere für die geschaffenen Freiflächen, die auf die Wohn- und Quartiersqualität maßgebend 
positiven Einfluss haben.  
Baustruktur in der Umgebung –                                                                       
Quelle: BLFP Frielinghaus Architekten

Darmstadt „Projektentwicklung Haardtring“  Vorhabenbeschreibung        
 
         
Stand: 12. April 2018  Seite 6 von 13 
Einteilung der Baufelder 
 
Die gewählte Bebauungsstruktur wirkt sich nicht negativ auf die klimatischen Einflüsse aus, 
da die Durchlüftung (Luftströmung in Richtung der Bahntrasse) nicht gestört wird und es zu 
keinen signifikanten Aufwärmungen im Quartiersbereich kommt. Somit ist eine gute Nutz-
barkeit von Außenbereichen gewährleistet. 
Im ruhigeren Innenbereich sind Familienwohnungen vorgesehen, für die ebenfalls ein großer 
Bedarf vorhanden ist. Das Innere des Plangebiets wird mit sieben Punkthäusern in offener 
Bauweise und mit versetzter, orthogonaler Anordnung bebaut. Durch die versetzte Anord-
nung entstehen zum einen vielfältige und attraktive Freiraumstrukturen, die sich unterschied-
lich nutzen lassen und zum anderen bleiben Sichtachsen in unterschiedliche Blickrichtungen 
erhalten.  
Das Plangebiet öffnet sich auf diese Weise in Richtung Süden zu den gegenüberliegenden 
bestehenden und geplanten Wohn- und Mischnutzungen (z.B. in Planung befindliches Berli-
ner Carree) und bildet einen markanten Auftakt zum Haardtring hin.  
 
Wohnungstypologien 
Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 1-5 Zimmer-
Wohnungen mit einer vielfältigen Bandbreite an Wohnungs-
typologien für unterschiedlichste Wohnraumbedürfnisse. Au-
ßerdem besteht aufgrund der zentralen und verkehrstech-
nisch gut angebundenen Lage für das Vorhabengebiet ein 
Bedarf an Mikro-Apartments.  
Es sollen 316 Wohneinheiten (Grundstück 1: 194 WE, 
Grundstück 2: 122 WE) und 368 Mikro-Apartments mit ca. 
1.200 Einwohnern, entstehen.  
Baufelder 1 bis 3 
Die Riegelbebauungen im Westen entlang des Pfalzweges haben zweihüftige Grundrisse, 
die eine Vielzahl an Möglichkeiten bieten Wohnräume unterzubringen und somit einen breit 
gefächerten Bedarf an Wohnraum abzudecken.  
Die Gebäude in den Baufeldern 1 und 2 haben 1-Zimmer-Mikro-Apartments, die jeweils im 
Westen und im Osten der Gebäude angeordnet sind und durch einen zentralen Flur er-
schlossen werden. Den Wohneinheiten werden zudem Loggien angegliedert, die nach Wes-
ten bzw. Osten ausgerichtet sind. Für die zur Bahnlinie hin orientierten Wohneinheiten wer-
den die Loggien entsprechend den schallschutztechnischen Erfordernissen aus der Ver-
kehrslärmbelastung durch die Bahntrasse ausgebildet.  
Im Riegelgebäude im Baufeld 3 befinden sich 1- bis 4-Zimmer Wohnungen, wobei die 1-
Zimmer Wohnungen den größten Anteil ausmachen. In Richtung der Bahntrasse sind eben-
falls Loggien mit entsprechenden Schallschutzvorkehrungen vorgesehen. 
Baufelder 4 und 5 
Die West-Ost-gerichteten Zeilenbauten im Norden des Vorhabengebietes sind durch einen 
Laubengang erschlossen und haben Grundrisse mit 2- bis 4-Zimmer Wohnungen. Die 
Grundrisse sind so angelegt, dass sich an der Nordfassade keine Fenster von Aufenthalts-
räumen befinden. Fenster sind vor allem an der ruhigeren Südseite, sowie unter schall-

Darmstadt „Projektentwicklung Haardtring“  Vorhabenbeschreibung        
 
         
Stand: 12. April 2018  Seite 7 von 13 
Bereiche Stellplatznachweis  
(siehe Tabelle) 
schutztechnischen Auflagen (Prallscheiben) an der West- und Ostfassade angeordnet. Nach 
Süden zum ruhigeren Innenbereich sind den Wohnungen Loggien und Balkone angegliedert. 
Baufelder 6 bis 12 
Die Punkthäuser im Innenbereich des Vorhabengebietes sind Vierspänner mit Grundrissen 
von 2- bis 4-Zimmer Wohnungen, wobei die 3-Zimmer-Wohnungen den Großteil ausmachen. 
Ein besonderes Wohngefühl bieten dabei die Wohnungen im obersten Staffelgeschoss mit 
versetzt angeordneten, großzügigen Dachterrassen.  
Sozial geförderter Wohnraum 
Im Rahmen des Planungsprozesses wurde festgelegt, dass ein Teil der Wohnungen mit Mit-
teln aus der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden sollen und entsprechend der 
Richtlinie der Wissenschaftsstadt Darmstadt zur Förderung des Mietwohnungsbaus geplant 
werden. 
Auf den in den Baufeldern 3 (Grundstück 2) und 4 bis 11 (Grundstück 1) zulässigen Wohn-
flächen werden Wohngebäude errichtet, die teilweise mit Mitteln der sozialen Wohnraumför-
derung sowie der Wohnraumförderung für mittlere Einkommen (50/50) gefördert werden 
können.  
Dabei bezieht sich der Anteil der förderfähigen Geschossfläche in Baufeld 3 auf 25 % der 
Geschossfläche von Baufeld 3 und 12, während der Anteil der förderfähigen Geschossfläche 
in den Baufeldern 4 bis 11 sich auf 25 % der Geschossfläche der Baufelder 4 bis 11 bezieht. 
Die Gebäude in den Baufeldern 1 und 2 bilden mit den Mikro-Apartments eine Sonderwohn-
form und werden in die Kalkulation nicht mit einbezogen, ebenso wie das Gewerbegebäude 
im Baufeld 13. 
Erschließung und Stellplätze  
Aufgrund seiner Lage an der Berliner Allee im Osten, sowie 
des Haardtrings im Süden, ist das Vorhabengebiet sehr gut 
erschlossen. Hinzu kommt der Pfalzweg, der als Fuß- und 
Radweg das Vorhabengebiet im Westen erschließt.  
Die innere Erschließung des Gebietes erfolgt über einen Fuß-
weg (zugleich Zufahrt für Feuerwehr und Rettungsdienst), der 
an den Haardtring anschließt und U-förmig durch das Innere 
des Vorhabengebiets verläuft. Von ihm zweigen die einzel-
nen Gebäudezugänge zu den Zeilen- und Punktbauten ab.  
Für den motorisierten Individualverkehr (MIV) ist das Plangebiet über eine Tiefgarage im 
Untergeschoss erschlossen. 
Der innere Bereich des Vorhabengebiets ist vollständig autofrei konzipiert und kommt ohne 
oberirdische Stellplätze aus. Lediglich im Osten des Plangebietes gibt es dem bestehenden 
gewerblich genutzten Gebäude angegliederte 16 oberirdische Stellplätze. Die restlichen 
Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen, die das gesamte Vorhabengebiet ver-
sorgt. Die Zu- und Ausfahrt erfolgt über eine Rampe, die an den Haardtring angeschlossen 
wird. 
Die Anzahl der erforderlichen Stellplätze wurde anhand des aktuellen Planungsstandes, ge-
mäß den vorangehend beschriebenen Ansätzen zu Wohnungstypologie und Nutzungsart, 
auf Grundlage der Darmstädter Einstellplatzsatzung vom 04.05.2009 berechnet.

Darmstadt „Projektentwicklung Haardtring“  Vorhabenbeschreibung        
 
         
Stand: 12. April 2018  Seite 8 von 13 
Einstellplatzsatzung Grundstück I Grundstück II
1.2 Mehrfamilienhäuser und sonstige Ge-
bäude mit Wohnungen 
1,2 Stellplätze / Wohnung 
138 x 1,2 = 166 48 x 1,2 = 58
1.3 Kleinwohnungen bis 58 m2 
1,0 Stellplätze / Wohnung 
54 x 1,0 = 54
1.4 Mehrfamilienhäuser und sonst. Gebäude 
mit öffent. geförderten Wohnungen 
0,8 Stellplatz / Wohnung 
55 x 0,8 = 44 20 x 0,8 = 16
1.5 Studenten-, Arbeitnehmerwohnheime
1 Stellplatz / 4 Betten 
368 x 0,25 = 92
2.1 Büro und Verwaltungsräume           Bestand 
1 Stellplatz / 35m2 Nutzfläche                                                    Neubau 
1975 m2 : 35 = 57
1180 m2 : 35 = 34
SUMME 393 128
Demnach ergibt sich ein rechnerischer Bedarf von 521 Stellplätzen im Vorhabengebiet. In 
der Tiefgarage werden zum jetzigen Planungsstand für das Grundstück 1 ca. 400 und für 
das Grundstück 2 ca. 130 Stellplätze nachgewiesen (je nach Luftschachtkonstruktion).  
Weiterhin ist positiv anzumerken: 
o Das Plangebiet befindet sich in einer sehr zentralen Lage. Im Umkreis von 1,5 km be-
finden sich sowohl Bildungseinrichtungen für jegliche Altersklassen, als auch vielsei-
tige Einkaufsmöglichkeiten und Einrichtungen zur medizinischen Versorgung. Außer-
dem ist die Darmstädter Innenstadt mit vielseitigen Einkaufs- und Freizeitmöglichkei-
ten nur ca. 1,5 km in östlicher Richtung entfernt. 
o Entscheidend ist, dass das Vorhabengebiet überdurchschnittlich gut mit dem ÖPNV 
erschlossen ist. Es befinden sich sowohl Bus- und Straßenbahnhaltestellen in direk-
ter Nähe zum Vorhabengebiet als auch der Hauptbahnhof. Somit sind gut ausgebau-
te städtische, sowie überregionale Verkehrsanbindungen schnell erreichbar und die 
Nutzung eines PKW ist nicht zwingend erforderlich.  
o Hinzu kommt ein Mobilitätsmanagement: das bedeutet, dass in der Tiefgarage ins-
besondere für die Nutzung der Mikro-Apartments sowohl Car-Sharing-Modelle an-
gedacht sind als auch Ladestationen für Elektrofahrzeuge integriert werden. Die Qua-
lität für andere Verkehrsarten wird gesteigert (Aufwertung Fuß- und Radverbindungen 
z.B. dadurch, dass der Innenbereich frei von MIV-Verkehr und Stellplätzen ist). 
Dadurch begründet sich ein geringerer Stellplatzbedarf im Vorhabengebiet. Hierdurch wer-
den oberirdisch Verkehrs- und Stellplatzflächen eingespart, Grün- und Aufenthaltsräume für 
die Bewohner gesichert und ein geschlossenes Erscheinungsbild des Vorhabengebiets er-
reicht.

Darmstadt „Projektentwicklung Haardtring“  Vorhabenbeschreibung        
 
         
Stand: 12. April 2018  Seite 9 von 13 
Freiraumkonzept 
Ein grünes Quartier  
In seiner durchgängigen Gestaltung verleiht der Freiraum dem Quartier eine urbane und 
gleichzeitig grüne Prägung. Seine Grundstruktur folgt der Orthogonalität des Städtebaus. Der 
Freiraum ist den Radfahrern und Fußgängern vorbehalten und bietet somit eine besondere 
Aufenthaltsqualität. Mit Ausnahme von Feuerwehr- und Rettungsfahrzeugen, sowie der öf-
fentlichen Abfallentsorgung bleibt das Quartier autofrei.  
Wege und Plätze  
Durch die zueinander versetzt stehenden Baukörper entwickeln sich Wege und Plätze in 
abwechslungsreicher Raumabfolge. Der Anteil der befestigten Flächen ist auf die vor-
genannte Befahrung abgestimmt und bleibt auf ein Mindestmaß reduziert. Das Zentrum des 
Quartiers wird durch drei kleine Plätze definiert, die sich von den Wegen gestalterisch ab-
setzen. Spiel- und Aufenthaltsangebote verleihen den Plätzen einen nachbarschaftlichen, 
kommunikativen Charakter. Beim westlichen und südlichen Platz erfolgt die Befestigung in 
Pflaster- oder Plattenbelägen kombiniert mit Grünstreifen (Rasen, Gräser, Stauden). In den 
überfahrbaren Flächen für die Feuerwehr werden die Grünstreifen in Rasengitter ausgebil-
det. Der östliche Platz wird in wassergebundener Wegedecke befestigt. Die Spielangebote 
werden hier mit einem geeigneten Fallschutzmaterial (Spielkies / Sand) integriert.  
Die Wege sind als fugenlose Asphaltflächen geplant. Eine epoxydharzgebundene Splittbe-
schichtung erzeugt eine natürliche, parkähnliche Optik. Die Entwässerung von schmalen 
Wegeabschnitten erfolgt in die angrenzenden Grünflächen. Auf breiteren Flächen wird das 
Niederschlagswasser über offene Rinnen gesammelt und gezielt abgeführt. Auch der östli-
che Platz wird durch offene Rinnen gerahmt. Wegeabschnitte, die lediglich der sporadischen 
Befahrung dienen, werden mit Rasenplatten wasserdurchlässig befestigt.  
Hausnahe Bereiche  
Die den Gebäuden zugeordneten Flächen, wie Eingangsbereiche, Fahrradstellplätze und 
Terrassen, setzen sich als Pflaster- / Plattenbeläge von den Wegen optisch ab. Die Einheit-
lichkeit in Material und Ausstattung (Fahrradbügel, Beleuchtung, Rinnen etc.) schafft für das 
Quartier auch hier ein durchgängiges Motiv.  
Stellflächen für die private Abfallsammlung werden für mehrere Häuser zusammengefasst 
und dezentral angeordnet. Eine Kombination aus oberirdischen Müllstellflächen und Unter-
flursystemen wird zum Einsatz kommen. Die blickdichte Einhausung der oberirdisch ange-
ordneten Müllstellflächen soll einheitlich erfolgen und erhält zusätzlich eine vertikale Begrü-
nung.  
Grünflächen  
Vor den Gebäuden der Mikro-Apartments wie auch vor den beiden Riegelbauten werden 
Grünflächen angeordnet, die einen Abstand zu den Wegeflächen gewährleisten. Ihre boden-
deckende Bepflanzung aus Stauden und Gräsern besteht aus einer Auswahl aus attraktiven 
und gleichsam pflegeleichten Arten. Darüber hinaus entstehen offene, baumbestandene Ra-
senflächen, was der transparenten städtebaulichen Prägung des Quartiers entspricht. Große 
Anteile der Grünflächen befinden sich über der Tiefgarage. Eine geplante Mindestüberde-
ckung von im Mittel 1 m bietet dennoch ausreichende Wuchsvoraussetzungen.

Darmstadt „Projektentwicklung Haardtring“  Vorhabenbeschreibung        
 
         
Stand: 12. April 2018  Seite 10 von 13 
Gärten  
Die privaten Gartenflächen werden durch geschnittene Hainbuchenhecken räumlich gefasst 
und gegenüber den gemeinschaftlichen Bereichen klar definiert. Die Hecken haben eine Hö-
he von 0,70 m, so dass die individuelle Gestaltung der Gärten eine einheitliche Rahmung 
erhält. Auf sichtbare Zäune oder bauliche Grenzen soll hier verzichtet werden.  
Die geplanten Dachterrassen auf den Punkthäusern bilden einen privaten Freiraum auf zwei-
ter Ebene. Auch die Gebäude der Mikro-Apartments erhalten jeweils eine Dachterrasse. Un-
genutzte Dachflächen erhalten eine extensive Dachbegrünung mit einem Mindestsub-
strataufbau von 12 cm. (Kleinflächen, Vordächer etc. sind hiervon ausgenommen)  
Baumkonzept  
Im Kontrast zur orthogonalen Wegestruktur werden die geplanten Bäume im Quartier in 
freien Gruppen oder Einzelstellungen angeordnet. Die Auswahl der Baumarten, wie auch die 
Pflanzung von einzelnen mehrstämmigen Gehölzen, entspricht dieser Entwurfsidee.  
Es sind insgesamt 7 Baumarten vorgesehen.  
An der Nord-, West- und Ostgrenze (außerhalb der Tiefgarage) werden Eichen in zwei Sor-
ten als Solitärgehölze geplant. Hier wechseln sich Traubeneiche (Quercus petraea) und 
Scharlacheiche (Quercus coccinea) ab. Die Bäume entsprechen der natürlich vorkommen-
den Vegetation im Darmstädter Raum.  
Innerhalb des Quartiers bestehen aufgrund der Tiefgaragenunterbauung eingeschränkte 
Wuchsbedingungen. Mit dem Säulen-Rot-Ahorn (Acer freemanii ´Armstrong´) und dem Fel-
sen-(Französischen-) Ahorn (Acer monspessulanum) sieht das Konzept zwei kleinwüchsige-
re Baumarten vor, die auch für anspruchsvolle Standortbedingungen geeignet sind. Hinsicht-
lich des Blühaspektes werden diese durch die Scharlach-Kirsche (Prunus sargentii) und die 
Rosablühende Winterkirsche (Prunus subhirtella ‚Autumnalis rosea‘) ergänzt.  
Die Quartiersplätze sollen mit größeren Bäumen überstellt werden. Hier wird in der Tiefgara-
ge für jeden Baum ein Stellplatz (2,5 x 5,0 m) eigens ausgespart. Es sind Amberbäume (Li-
quidamber styraciflua ´Worplesdon´) geplant, die sich durch ihre attraktive rot-orangene 
Herbstfärbung auszeichnen. 
 
Grundzüge des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
Art der baulichen Nutzung 
Der Bebauungsplan wird sich an der Art der Nutzung „Mischgebiet“ orientieren, hält jedoch 
nicht die mischgebietstypische Nutzungsverteilung von Wohnen und Gewerbe ein. Der 
Wohnanteil wird im Vorhabengebiet deutlich stärker ausgeprägt sein, da eine gewerbliche 
Nutzung nur in den Gebäuden im Osten entlang der Berliner Allee (Ergänzung vorhandener 
Büro- und Verwaltungsgebäude) geplant ist. 
In der Gesamtbetrachtung des Blockes zwischen Rheinstraße, Berliner Allee, Haardtring und 
Pfalzweg entspricht die gewerbliche Nutzung durch die Mercedes-Benz-Niederlassung 
Darmstadt im Norden zusammen mit dem Wohn- und Gewerbeanteil im Vorhabengebiet den 
Anforderungen an ein Mischgebiet. 
Die starke Nachfrage nach Wohnraum in Darmstadt erfordert die Stärkung des Wohnraum-
angebots. In gewerblich geprägten Gebieten, die als Wohnstandorte besonders geeignet

Darmstadt „Projektentwicklung Haardtring“  Vorhabenbeschreibung        
 
         
Stand: 12. April 2018  Seite 11 von 13 
sind, wird durch die Bauleitplanung eine Wohnnutzung ermöglicht. Daher sind im Vorhaben-
gebiet Wohnnutzung sowie gewerbliche Nutzungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören, 
zulässig.  
Das Vorhabengebiet soll als Wohnstandort entwickelt und ausgeprägt werden. Dement-
sprechend wird das Quartier künftig durch unterschiedliche, vielfältige Wohnnutzungen ge-
prägt sein. Im Westen wird eine Riegelbebauung (Baufelder 1 bis 2) geplant, die hauptsäch-
lich aus Mikro-Apartments besteht und sowohl für studentisches, als auch temporäres Woh-
nen konzipiert wurde (betrieben durch die i Live-Gruppe).  
In den Punkthäusern (Baufelder 6 bis 12) sind familienfreundliche Wohnungen angedacht. In 
den Baufeldern 3 bis 11 sind Wohnungen angedacht die zum Teil mit sozialen Fördermitteln 
gefördert werden. 
Baufeld 13 im Osten des Plangebiets ist für einen Gewerbebereich konzipiert. Für diesen 
Bereich gab es eine Vielzahl an Nutzungsperspektiven, von  Erweiterungsflächen der Mont-
essori-Schule, über neue Räumlichkeiten für die Darmstädter Polizei sowie der Darmstädter 
Verwaltung, bis hin zu Büro- und Tagungsräumen der Wirtschaftsförderung. 
Die Realisierungs- bzw. Ausführungsoption für den südlich angebundenen Neubau wird da-
bei offen gelassen, da die Errichtung des Neubaus noch nicht eindeutig gesichert ist. Um im 
weiteren Planungsprozess flexibel handlungsfähig zu sein, wird der Neubau im Baufeld 13 
planungsrechtlich gesichert. Näheres wird im Durchführungsvertrag geregelt. 
 
Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird je Baufeld festgesetzt. Es wird für die einzelnen Bau-
fenster eine dem Hochbau-Entwurf entsprechende maximale Größe der Grundfläche (GRmax) 
sowie eine maximale Geschossfläche (GFmax) der baulichen Anlagen festgesetzt. Darüber 
hinaus wird die zulässige Überschreitung der Grundflächen (erweiterte GR) auf Grundstück 1 
und 2 separat festgesetzt. 
Die geplante Höhenentwicklung der Neubauten liegt bei 5 bis 7 Geschossen und ist per 
Planeintrag im Bebauungsplan festgesetzt. Die geplanten Baukörper in den Baufeldern 1 bis 
3 sind siebengeschossig. Die Gebäude in den Baufeldern 4 bis 12 sind mit 5 Vollgeschossen 
und einem Staffelgeschoss geplant. Eine Ausnahme bildet das dreigeschossige Bestands-
gebäude im Osten des Plangebietes. Dementsprechend variieren die Gebäudehöhen zwi-
schen 11,50 und 23,00 m.  
 
Kampfmittel 
Nach einer Auswertung des hessischen Kampfmittelräumdienstes vom 27.06.2016 liegt der 
Geltungsbereich des Bebauungsplans in einem Bombenabwurfgebiet. Dementsprechend 
muss grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass auf solchen Flächen Kampfmittel-
kontaminationen vorhanden sind und eine Kampfmittelsondierung und ggf. –räumung vor 
bodeneingreifenden Maßnahmen zu erfolgen hat.

Darmstadt „Projektentwicklung Haardtring“  Vorhabenbeschreibung        
 
         
Stand: 12. April 2018  Seite 12 von 13 
Umwelttechnische Untersuchung 
Es wurden mehrere orientierende umwelttechnische Untersuchungen durch die ITUS GmbH 
& Co KG im Zeitraum vom September 2016 bis Oktober 2017 erstellt. Untersucht wurden 
dabei sowohl der Bereich im Nordosten des Plangebietes (ehemalige Tankstelle am Pfalz-
weg), als auch die Grundstücke in der Berliner Allee 7-9 im Osten des Plangebietes. Es wur-
den chemische Bodenuntersuchungen, Bodenluftuntersuchungen sowie abfalltechnische 
Voruntersuchungen und Voreinstufungen des Baugrundes vorgenommen.  
Die Ergebnisse werden im Umweltbericht zusammengefasst. 
 
Erschütterung 
Es wurden Erschütterungsmessungen durchgeführt (i-SECON August 2016), die zu dem 
Ergebnis kommen, dass bezogen auf ein Wohngebäude, das gem. BauNVO in einem Gebiet 
steht, in deren Umgebung weder vorwiegend gewerbliche noch vorwiegend Wohnnutzungen 
untergebracht sind, die Erschütterungsimmissionen tags im zulässigen Bereich, nachts im 
Grenzbereich der Norm-Vorgaben liegen. 
 
Verkehr 
Im Rahmen der Planung wurde im Oktober 2017 ein Fachgutachten Verkehr, Darmstadt -  
Berliner Allee (Planungsbüro von Mörner) erstellt, mit dem Ergebnis dass künftig mit einem 
Mehraufkommen des Verkehrs gerechnet werden muss, dass jedoch das prognostizierte 
Mehraufkommen vom umgebenden Straßennetz aufgenommen werden kann. 
 
Schallimmissionsschutz 
Ein Schallimmissionsschutz-Gutachten wurde durch die ITA Ingenieurgesellschaft für techni-
sche Akustik mbH im Oktober 2017 erarbeitet und ein Schallschutzkonzept für den Verkehrs- 
und Gewerbelärm erarbeitet. Das Maßnahmenpaket umfasst dabei vorgelagerte Schall-
schutz-Loggien an der Westfassade der Gebäude in den Baufeldern 1 bis 3, bis hin zur Ver-
wendung von Prallscheiben an den Gebäuden in den Baufeldern 4 und 5 sowie Festsetzun-
gen zu Schalldämmaßen am Bau.  
Des Weiteren ist aus schallschutztechnischen Gründen die Nutzungsaufnahme der Bebau-
ung in den Baufeldern 6 bis 13 erst nach Errichtung der Gebäude in den Baufeldern 1 bis 5 
(Rohbau mit geschlossener Fassade) zulässig. 
Eine frühere Inbetriebnahme ist zulässig, wenn durch einen schalltechnischen Nachweis im 
Rahmen des Bauantragsverfahrens oder als Auflage zur Baugenehmigung die Einhaltung 
der Immissionsrichtwerte nachgewiesen wird. 
Die in dem Gutachten P 283/16 der ita Ingenieurgesellschaft für technische Akustik mbH, 
beratende Ingenieure VBI  vom 06. Oktober 2017, mit Ergänzungen vom 08. und 29. No-
vember 2017 aufgeführten schallschutztechnischen Beurteilungspegel für die Baufelder 6 bis 
13 müssen dauerhaft gewährleistet sein. Hierzu wird im Baulastenverzeichnis eine Baulast 
eingetragen, in der der jeweilige Eigentümer im Falle eines teilweise oder vollständigen Ver-
falls bzw. Untergangs der Riegelbebauung zur Wiederherstellung verpflichtet wird, sofern 
unter Zugrundelegung des Schalltechnischen Gutachtens P 283/16 eine nach Maßgabe des

Darmstadt „Projektentwicklung Haardtring“  Vorhabenbeschreibung        
 
         
Stand: 12. April 2018  Seite 13 von 13 
Bebauungsplans W 61 - Nördlicher Haardtring / Berliner Allee - errichtete Wohnbebauung 
weiterhin des Schallschutzes bedarf. 
 
Klima 
Im Juli 2017 wurde eine klimatische Untersuchung im Bereich des nördlichen Haardtrings / 
Berliner Allee durchgeführt durch die INKEK GmbH, Institut für Klima- und Energiekonzepte. 
Im Rahmen des Klimagutachtens wurden die klimatischen Auswirkungen im Rahmen der 
baulichen Entwicklung des Untersuchungsgebiets auf das Mikroklima im Plangebiet und der 
direkten Umgebung sowie das Mesoklima der Gesamtstadt untersucht. 
Das Ergebnis der Untersuchung ist, dass es insgesamt keine Einwände gegen die Neupla-
nung gibt, wenn die im Gutachten aufgeführten Empfehlungen im weiteren Planungsprozess 
beachtet werden. 
 
Artenschutz  
Eine faunistische Untersuchung sowie die artenschutzrechtliche Prüfung nach § 44 
BNatSchG wurden im Zeitraum von Dezember 2015 bis August 2016 durch das Büro Franz - 
Ökologie und Landschaftsplanung durchgeführt. Das Plangebiet sowie die Bestandsgebäude 
wurden systematisch abgegangen und auf Lebensraumstrukturen und Vorkommen pla-
nungsrelevanter Arten untersucht mit dem Ergebnis, dass die Planung keine Verbotstatbe-
stände gemäß § 44 BNatSchG verursacht, wenn die für den Artenschutz formulierten Ver-
meidungs- und Schutzmaßnahmen berücksichtigt werden.   
Die Belange des Artenschutzes werden im Umweltbericht dargestellt.  
 
Qualifizierter Freiflächenplan 
Im Rahmen der Planung wurde ein qualifizierter Freiflächenplan im Februar 2018 von RMP 
Landschaftsarchitekten erarbeitet.   
Der qualifizierte Freiflächenplan stellt die geplante Nutzung der Freiflächen nach Lage, Art 
und Größe dar. 
 
Darstellung des Vorhabens 
 Lageplan Freianlagen 
 Grundriss Tiefgarage 
 Grundrisse EG, 1. OG 
 Schnitt Riegel West 
 Schnitt Haus A - B 
 Ansichten Südost, Süd

6470
64153
64313
64314
111 6
64315
1 114
I
III
I
III
Fußweg
Radweg
49
5
5A
47
TG Ein- und
Ausfahrt
Freiflächen
Rasengitter
Dachbegrünung
Gärten
Wegeflächen
LAGEPLAN FREIANLAGEN
Quartiersplätze
Baum-Erhalt
Baum-Geplant

17 x 28 x 175
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2
3
4
5
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TG Ein- und
Ausfahrt
PLANUNGS GMBH - BAULEITUNGS GMBH - ARCHITEKTEN BDA
BLFP FRIELINGHAUS ARCHITEKTEN
STRASSHEIMER STR .7   TEL.: 06031/ 60 02-00    E-MAIL: mailto@blfp.de
61169 FRIEDBERG      FAX : 06031/ 60 02-22    www.blfp.de
GRUNDRISS TIEFGARAGE
Stellplätze Baufelder 2 und 3
Stellplätze Baufelder 4 und 5
Stellplätze Baufelder 6 bis 11
Stellplätze Baufelder 3 und 12
Stellplätze Baufeld 13
Bäume mit Bodenanschluss

Zugang Fahrradraum
2
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9
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15 STG x18,26 cm x
 15 
x 27
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4 3
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TG Ein- und
Ausfahrt
PLANUNGS GMBH - BAULEITUNGS GMBH - ARCHITEKTEN BDA
BLFP FRIELINGHAUS ARCHITEKTEN
STRASSHEIMER STR .7   TEL.: 06031/ 60 02-00    E-MAIL: mailto@blfp.de
61169 FRIEDBERG      FAX : 06031/ 60 02-22    www.blfp.de
GRUNDRISS ERDGESCHOSS
Mikroappartements
Gemeinschaftsräume
Frei finanzierter Wohnungsbau
Sozial geförderter Wohnungsbau
Gewerblich genutzte Räume
Baufelder

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15 STG x18,26 cm x
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x 27
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A A´
B B´
PLANUNGS GMBH - BAULEITUNGS GMBH - ARCHITEKTEN BDA
BLFP FRIELINGHAUS ARCHITEKTEN
STRASSHEIMER STR .7   TEL.: 06031/ 60 02-00    E-MAIL: mailto@blfp.de
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GRUNDRISS 1. OBERGESCHOSS
Mikroappartements
Frei finanzierter Wohnungsbau
Sozial geförderter Wohnungsbau
Gewerblich genutzte Räume
Baufelder

AHmax=22,50
AHmax=16,50
AHmax= 19,50AHmax=19,50
M i k r o a p a r t m e n t   1
B a u f e l d    2
H a u s  C '
B a u f e l d   6
R i e g e l  1
B a u f e l d  4
AHmax=19,75
Abstellräume
PLANUNGS GMBH - BAULEITUNGS GMBH - ARCHITEKTEN BDA
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SCHNITT A - A´

AHmax=19,75 AHmax=19,75AHmax=19,50
H a u s  A
B a u f e l d  7
H a u s   B
B a u f e l d  8
R i e g e l  2
B a u f e l d  5
PLANUNGS GMBH - BAULEITUNGS GMBH - ARCHITEKTEN BDA
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STRASSHEIMER STR .7   TEL.: 06031/ 60 02-00    E-MAIL: mailto@blfp.de
61169 FRIEDBERG      FAX : 06031/ 60 02-22    www.blfp.de
SCHNITT HAUS B - B´

PLANUNGS GMBH - BAULEITUNGS GMBH - ARCHITEKTEN BDA
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STRASSHEIMER STR .7   TEL.: 06031/ 60 02-00    E-MAIL: mailto@blfp.de
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ANSICHT SÜDOST

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ANSICHT SÜD