Finanzierung des sozialen Wohnungsbaus in der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
15.11.2012 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat V Dezernat I 
Dezernat IV 
Rechtsamt 
an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Dezernat V 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2012/0440 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:       Investitionsnummer:       
Kostenträger:       Sachkonto:       
 
Betreff: Finanzierung des sozi alen Wohnungsbaus in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
Vorlage vom: 13.11.2012 
 
Beschlussvorschlag: 
 
Der Magistrat stimmt dem Programm zur Schaffung von Sozialbindungen durch Wohnungsneubau und 
im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen im sozial geförderten Wohnungsbau zu. 
 
 
Anlagen:   
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
 
Beschluss des Magistrats vom

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Begründung zur Magistratsvorlage vom 13.11.2012  
 
 
Im Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt unterliegen derzeit rund 5.400 Wohnungen einer 
Sozialbindung. Es handelt sich dabei um Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert sind und 
als Gegenleistung für diese Förderung einer Belegungsbindung und einer Mietpreisbindung 
unterliegen. Durch planmäßige Tilgung der öffentlichen Mittel werden bis zum Jahr 2025 etwa 1.300 
Sozialwohnungen aus den Bindungen fallen, so dass der Bestand ohne den Neubau von 
Sozialwohnungen auf nur noch 4.100 sinken würde. 
 
Nach der Stadtwirtschaftsstrategie der Wissenschaftsstadt Darmstadt sollen die Unternehmen des 
Stadtkonzerns nach Möglichkeit mit ihren Produkten der Daseinsvorsorge zur sozialen Stabilität der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt beitragen. Dazu zählt ausdrücklich auch das Angebot von Wohnungen 
für sozial Benachteiligte. Die bauverein AG ist innerhalb der Stadtwirtschaft der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt das prägende Unternehmen für das Geschäftsfeld Immobilien. An der bauverein AG ist die 
HEAG Holding AG – Beteiligungsmanagement der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit 79,41%, die 
bauverein AG selbst mit 8,72%, die HEAG Südhessische Energie AG (HSE) mit 6,01% und die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt mit 5,86% beteiligt. Bei der bauverein AG wurde das zukünftige 
Angebot von geförderten Sozialwohnungen explizit als strategische Hauptstoßrichtung der 
Gesellschaft in der Stadtwirtschaftsstrategie verabschiedet. 
 
Um dem Rückgang von Sozialwohnungen entgegenzuwirken, beabsichtigt die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt – gemeinsam mit der bauverein AG – ein Programm zur Schaffung von Sozialbindungen 
aufzulegen. Zweck dieses Programms ist die Begründung oder die Verlängerung von mindestens 100 
Belegungs- und Mietbindungen pro Jahr zu Gunsten der Stadt zur Wohnungsversorgung wirtschaftlich 
und sozial benachteiligter Menschen. Diese Bindungen sollen u. a. durch den Neubau von 
Wohnungen, aber auch im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden sowie 
die Bindung von Bestandswohnungen entstehen. 
 
Daher wurde bei der bauverein AG in Abstimmung mit dem Beteiligungsmanagement der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt (HEAG) und dem Sozialdezernat nach einem Weg gesucht, wie die 
Bindung von Sozialwohnungen realisiert werden kann. 
 
Es wird folgende Vorgehensweise für die Bindung von Neubauwohnungen sowie zu modernisierende 
Bestandsobjekte vorgeschlagen: 
 
Nach den Förderrichtlinien zur sozialen Wohnraumförderung des Hessischen Ministeriums für 
Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung vom 22. Dezember 2008 setzt die Bereitstellung von 
zinsgünstigen Baudarlehen voraus, dass sich auch die Gemeinde  angemessen an der Finanzierung 
beteiligt. Mit der kommunalen Beteiligung kann sich die Gemeinde Belegungsrecht nach § 26 Abs. 2 
WoFG sichern. Die kommunale Finanzierungsbeteiligung ist in Abhängigkeit der Miethöhe und der 
Wirtschaftlichkeitsberechnung frei zwischen dem Wohnungsunternehmen und der Stadt zu 
vereinbaren. Die Höhe des zur Erreichung einer Wirtschaftlichkeit notwendigen Zuschusses beläuft 
sich derzeit auf 40.000 Euro je neu geschaffener Wohneinheit, bei einer Zielmiete von derzeit 
monatlich 5,80 EUR/m² Wohnfläche. Im Falle der Förderung von Modernisierungsmaßnahmen beläuft 
sich die erforderliche kommunale Finanzierungsbeteiligung auf derzeit 25.000 EUR. 
 
Nach der derzeitigen Planung der bauverein AG können in den Jahren 2013 bis 2020 800 
Sozialwohnungen zur Verfügung gestellt werden. Für die neu zu errichtenden und zu 
modernisierenden Sozialwohnungen wäre nach der Planung der bauverein AG für die Jahre 2013 bis

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2020 eine kommunale Finanzierungsbeteiligung der Wissenschaftsstadt Darmstadt von 
durchschnittlich rd. 2.230.000 EUR jährlich erforderlich. Bei diesem Betrag wird unterstellt, dass im 
vorgenannten Zeitraum von acht Jahren 301 Bindungen (á 40.000 Euro je Wohnung) durch Neubau 
und 232 Bindungen (á 25.000 Euro je Wohnung) im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen 
entstehen. Darüber hinaus kann die Wissenschaftsstadt Darmstadt Belegungsrechte für 
Bestandsobjekte von der bauverein AG erwerben. 
Die kommunale Finanzierungsbeteiligung der Wissenschaftsstadt Darmstadt bei Projekten im sozialen 
Mietwohnungsbau soll künftig durch höheres Eigenkapital der bauverein AG ersetzt werden. 
Dies soll durch die Bildung einer für den sozialen Wohnungsbau zweckgebundenen Rücklage in Höhe 
von durchschnittlich 2.230.000 EUR  p.a. durch den Vorstand und den Aufsichtsrat der bauverein AG 
erfolgen. Der Anteil dieser zweckgebundenen Rücklage im Verhältnis zum gesamt Jahresüberschuss 
des jeweiligen Geschäftsjahres der Bauverein AG wird vom Aufsichtsrat der Bauverein AG 
beschlossen.  
Die thesaurierten Gewinne werden schrittweise aufgelöst, um das Ziel der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt die Erhöhung des Bestands an Sozialwohnungen zu erreichen. Die Belegungsrechte für 
die Sozialwohnungen stehen der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu. Diese Vorgehensweise wurde 
seitens der bauverein AG bereits mit dem Hessischen Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und 
Landesentwicklung abgestimmt. Das Ministerium hat mit Schreiben vom 11.10.2012 sein 
Einverständnis zu diesem Vorgehen erklärt. Damit ist die Förderfähigkeit der Projekte durch die 
geänderte Finanzierungsbeteiligung möglich. 
 
Diese Vorgehensweise ist für den Ankauf von Belegungsrechten aus dem Bestand nicht möglich. Um 
diese Maßnahme umsetzen zu können, werden weiterhin Mittel aus dem städtischen Haushalt zur 
Verfügung gestellt. 
 
 
 
13.11.2012 
 
Dezernat I    Dezernat IV    Dezernat V  
     i .  V .   
 
 
Jochen Partsch   Jochen Partsch   Barbara Akdeniz 
Oberbürgermeister   Oberbürgermeister    Stadträtin