Kindertagesstätte Am Ruthsenbach

Eigenbetrieb Immobilienmanagement

Folgekostenberechnung für:

Bezeichnung: Sanierung und Modernisierung Kindertagesstätte Ruthsenbach
Kostenstelle: 21-10303-01
Kostenschätzung: 2.215.400 €

Geplante Inbetriebnahme: 2017

Zuweisung [] Bund € [Ü] Kernhaushalt € [I Landkreis, etc.
[J Land € [J] Sonstige: €
Bemerkung:
Finanzierungsbetrag 2.215.400 € (inklusive Interims-Kita 160.000 €
Zinsaufwand € (Realverzinsung 3 %)
Tilgungssatz %
Nutzungsdauer 30 Jahre
Abschreibungssatz linear 3,3%

Notwendiges Grundstück vorhanden!

DI ja
[] nein/Folgekosten €
BGF geplant 857 m?

Anwendung Vermieter-Mieter-Modell

RI Ja U Nein
Nutzer: 52/extern 100%
%
%
Folgekostenberechnung nach Kostenwerten des BKI auf gesondertem Blatt
1. Verwaltungskosten KG 200 6.856,00 €
2. Betriebskosten KG 300 62.561,00 €
3. Erhaltungsaufwand KG 400 37.279,50 €

Sonstige Erläuterungen: Bestand, Personal bleibt

Aufgestellt; S. Judt, 04.02.2016

€

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
25.02.2016 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Eigenbetrieb 
Immobilienmanagement 
Darmstadt 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2016/0047 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:  21-10303-01 Investitionsnummer:  INV 00231 
Kostenträger:  201 Sachkonto: 0951010 
 
Betreff: Kindertagesstätte Am Ruthsenbach  
 
Vorlage vom: 11.02.2016  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Der Magistrat  stimmt der veränderten Sanierungskonzeption un d Verbleib des Hortes 
nach Abschluss der Gesamtsanierung  und der daraus entstehende n Erhöhung der 
Baukosten von 283 .400,00€ zu. 
2. Der Magistrat  stimmt der Durchführung der Baumaßnahme Umbau und Modernisierung 
Kindertagesstätte Am Ruthsenbach mit Baukosten vo n 2.215.400,00 € brutto zu . 
3. Der Magistrat stimmt der Finanzierung dieser zusätzlichen Maßnahmen mit Mitteln der 
Maßnahme „Erweiterung Friedrich -Fröbel-Haus“ in 2016 im Rahmen des 
Kindertagesstätten -Sanierungs-Programm zu. 
 
Anlagen: 11_04_2016-02-04_Folgekosten_KindertagesstaetteRuthsenbach  
 
Datenschutzrelevante Anlage:

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Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

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Begründung zur Magistratsvorlage vom  11.02.2016  
 
 
Gemäß Magistratsbeschluss -Nr.2015/0152 „Kindertagestätten-Sanierungs-Programm 2015 
bis 2019 vom 17.06.2015“ ist mit der Planung der Gesamtsanierung der Kindertagesstätte Am 
Ruthsenbach begonnen worden. 
 
Das entsprechende Maßnahmenbudget des Kindertagestätten-Sanierungs-Programms in Höhe 
von 1.93 2.000,00 € basiert auf einem Sanierungskonzept des Architekturbüros Netzwerk 
Architekten vom Anfang 2016. 
 
In Abstimmung mit den Nutzern, der ev. -luth. Auferstehungsgemeinde und dem Fachamt ist 
hierbei davon ausgegangen worden, dass die beengte räumliche Si tuation, in Übereinstimmung 
mit den mittelfristigen Planungen des „Pakts für den Nachmittag“, durch eine Nichtrückkehr 
des Hortes nach Ende der Bauzeit entspannt werden kann. Der Hort sollte im Anschluss an die 
Gesamtsanierung in der nahegelegenen Astrid-Lindgren-Schule untergebracht werden. 
 
Der Ansatz der ursprünglichen Planung war es, die beengte räumliche Situation durch eine 
Auslagerung des Hortes zu entspannen. Ein Gruppenraum und mehrere Nebenräume sollten 
ins das freiwerdende Obergeschoss verlegt werden. 
 
Im Rahmen einer Bürgerbeteiligung im Mai 2015 wurde deutlich, dass diese Übergangsfrist für 
den Hort, die der Dauer der Bau - und Planungszeit von eineinhalb Jahren entspricht, von den 
Betroffenen als zu kurz angesehen wird. Es muss vielmehr davon au sgegangen werden, dass 
Eltern, deren Kinder heute in der Kindertagesstätte betreut werden, einen Hortplatz am 
Ruthsenbach beanspruchen werden. 
 
In einer erneuten Abstimmung mit der Kita -Leitung, der ev.-luth. Auferstehungsgemeinde, dem 
Fachamt und den Elte rnvertretern wurde die Planung dahingehend überarbeitet, dass der Hort 
nach Ende der Bauzeit im Sommer 2017 in die jetzigen Räume zurückkehren kann, bis eine 
entsprechende Überleitung in die Schulbetreuung erfolgt. 
 
In der überarbeiteten Planung soll zu di esem Zweck eine Erweiterung auf der Gartenseite 
angebaut werden. Durch diesen Zugangsbereich mit einem vorgelagertem Stiefelgang und 
einer Kindergarderobe, sowie durch eine geänderte Fluchtwegesituation wird eine vielfältige 
Nutzung des Erdgeschosses ermög licht. Außerdem wird durch ein „offenes Konzept“ mit Lern - 
und Bildungsräumen anstatt der vorhandenen Gruppenräume, eine intensivere Nutzung der 
vorhandenen Flächen erreicht. Hierzu ist eine weitgehende Neumöblierung dieser Räume 
erforderlich. 
 
Dies führt zu einer Erhöhung der Baukosten um 283.400,00 € auf 2.215.400,00 €. 
 
 
Erläuterung des Projekts  
 
Die seit 1974 bestehende Kindertagesstätte „Am Ruthsenbach“ entspricht nicht mehr den 
heutigen Anforderungen und Nutz ungen einer Kindertagesstätte. Der Gebäudekomplex liegt in 
der Ortsmitte von Arheilgen. Sie verfügt über ein großes Außengel ände, da Teile des 
kirchlichen Gemeindegartens mitgenutzt werden können. Die Kindertagesstätte soll 
grundlegend saniert und modernisiert werden. Abbruch und Neubau wurde n nach der Vor -

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untersuchung ausgeschlossen, da die vorhandene Bausubstanz erhaltenswert ist. Außerdem ist 
die Zugänglichkeit mit grö ßeren Baumaschinen über die  sehr beengte Bachstraße kaum 
möglich. Ein Neubau ist unter den gegebenen Rahmenbedingungen auf diesem Grundstü ck 
nicht wirtschaftlich. 
 
 
 
Betriebsbeschreibung  
 
Die Kindertagesstätte „Am Ruthsenbach“ wird von der ev.-luth. Auferstehungsgemeinde 
Arheilgen betrieben.  
Derzeit sind dort 127 Kinder untergebracht: 
4 Gruppen für die Altersklasse 3 - 7 Jahre je ca. 25 Kinder = ca. 100 Kinder 
1 Gruppe für di e Altersklasse 6 – 12 Jahre mit ca. 30 Kindern  
Betreuungszeiten für die Kinder tagesstätte und Hort sind von 7:00 – 17:00 Uhr 
Die hausinterne Küche bereitet das Mittagessen für 99 Kinder.

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Aktuelle Außenaufnahmen  
 
 
 
 
Bestand 
 
Brutto-Grundfläche 857 m ² 
Grundstücksfläche 2.053,35 m²  
Eröffnet im Jahr 1974 mit drei  Kindergartengruppen im Erdgeschoss und zwei Hausmeister-
wohnungen im Obergeschoss . Der Umbau der Hausmeisterwohnungen zur Hortnutzung 
erfolgte in zwei Bauabschnitten 2003 und 2011.  
Es handelt s ich um einen Massivbau mit kleinteiliger Trag- und Gebäudestru ktur, unflexibel 
für Möglichkeiten der  Raumaufstockung. Konzeptionelle Veränderungen in der Raumstruktur 
sind nur mit hohem Aufwand möglich. Das Dach besteht aus mehreren versetzten 
Pultdächern, welche auf verschiedenen Höhen anschließen.  
  
Fassade, Dächer, Wände, Böden : 
Die einzelnen Bauelemente weisen einen , dem Alter des Gebäudes entsprechenden,  
erheblichen Sanierungsstau.  
Eine Schadstoffuntersuchung wurde durchgeführt, die vorgefundenen Sch adstoffe sind im 
eingebauten Zustand unschädlich  und werden währe nd der Sanierung weitestgehend 
entfernt. (Trittschalldämmung unter Estrich und Parkettboden verbleibt). Mögliche 
Schadensfolgen im Hinblick auf die Nutzungsart liegen nicht vor.

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Heizung/Lüftung/Sanitär/Elektro : 
Die Anlagentechnik ist veraltet. Legionellenprobleme erfordern eine komplette 
Neuinstallation des Trinkwassersystems. Die Elektroinstallation entspricht nicht dem Stand 
der Technik.  Der Heizkessel wurde 2005 erneuert.   
Das 1. Obergeschoss ist bereits in 2003 und 2011  modernisiert und umgebaut worden  und 
wird in der Gesamtsanierung nur in de r Außenhaut (Dach/Fassade) und an den Übergängen 
angepasst.  
 
Außenanlage: 
Mit der Umsetzung der straßenschuhfreien Kindertagesstätte wird ein neuer , barrierefreier 
Eingangsbereich auf der Gartenseite  des Gebäudes angebaut.  
Das Außengelände ist  in einem guten baulichen Zustand.  Abstellräume, Feuerwehrspielturm 
und weitere bauliche Anlagen sind nicht Bestandteil dieser Sanierungsmaßnahme. Die 
Kindertagesstätte nutzt Teile des kirchlichen Gemeindegarten  als eigenes Außengelände mit.  
 
Zielplanung 
 
Nutzungskonzept  
Das Nutzungskonzept wird derz eit von der  ev.-luth. Auferstehungsgemeinde  erstellt und mit 
den Fachämtern abgestimmt. 
Aufgrund der räumlich v orgegebenen Situation ist ein „Offenes Konzept“ zur besseren 
räumlichen Ausnutzung im Kindergartenbereich geplant. Ein zweiter Zugangsbereich über 
das Außengelände  mit vorgelagertem Stiefelgang und einer Kinder-Garderobe, sowie eine 
geänderte Fluchtwegesituation ermöglichen dem Kindergartenbereich im Erdgeschoss eine 
vielfältige Nutzung.  
Die Räumlichkeiten im Obergeschoss werden nach der Sanierung weiter hin, übergangsweise  
von den beiden Hortgruppen genutzt. Ein konzeptioneller Übergang in Kooperation mit  den 
Grundschulen „Pakt für den Nachmittag“ wird angestrebt.  
 
Bauliche Anforderungen   
- Barrierefreier Zugang zum OG (Aufzug)  
- Neue s anitäre Einrichtungen Kinder/Personal, Küchenpersonal, Behinderten-
/Besucher-WC 
- Aktuelle Anforderungen aus EnEV 2014  
- EEWärmeG vom 21.07.2014  
- Handlungsempfehlung (HE -KITA, Stand 2012) zum Vorbeugenden Brandschutz für 
den Bau und Betrieb vo n Tageseinrichtungen für Kinder   
- BG/GUV-SR2- Kindertageseinrichtungen, GUV -SI 8029, GUV -SI 8045, Hessisches 
Kinderförderungsgesetz  
- Als weitere Grundlagen dienen alle einschlägigen Gesetze und Verordnungen (BauGB, 
HBO, BauNVO, ArbStättVO, ASR) Normen (DIN,DIN EN, VDI -Richtlinien, Regeln der 
Unfallversicherungsträger, allgemeine anerkannte Regeln der Technik, Richtlinien )

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Grundriss Erdgesc hoss

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1. Obergeschoss  
 
 
 
Bauabschnitte  
 
Eine Sanierung bei laufendem Betrieb ist aufgrund der grundhaften Sanierung der 
Gebäudetechnik und der Gebäudehülle nicht möglich. Es ist geplant , ein Interimsgebäude 
(Mietcontainer) für die Bauzeit aufzustellen. Die Kosten hierfür sind in der Kostenschätzung 
enthalten.

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Baukosten, Finanzierung  
 
Die Gesamtkosten in Höhe von  2.215.400,00€ werden aus Mitteln des Kindertagesstätten -
Sanierungs-Programms, finanziert. Die Finanzierung wird folgendermaßen aufgeteilt: 
1.932.000,00€ in 2015 und weitere 283.400,00€ in 2016.  
 
 
Kostenschätzung nach DIN 276  
 
Kostengruppen    nach BKI        Summe inkl. MwSt.  
100 Grundstück    (vorhanden)                   0 € 
200 Herrichten u nd Erschließen              29.000 € 
       Interimsunterkunft           160.000 € 
300 Bauwerk/Baukonstruktion       (bauteilweise ermittelt)     1064.500 € 
400 Technische Ausstattung     (bauteilweise ermittelt)       317.500 € 
500 Außenanlage               58.300 € 
600 Ausstattung               81.000 € 
700 Baunebenkosten    (30 % aus KGr 300 -400)      437.500 € 
Sonstige Kosten (Abbruch und Schadstoffentsorgung)          25.000 € 
 
Gesamtkosten          2.172.800 € 
BKI  2 % Kostensteigerung bei Baufertigstellun g 2017          42.600 € 
           2.215.400 € 
 
Bauzeit 
 
Es werden 8 Monate für Baugenehmigungsverfahren, Ausführungsplanung, Ausschreibu ng 
und Beauftragung der Firmen veranschlagt. Derzeit wird von einer Bauzeit von etwa 12 
Monaten ausgegangen.  
 
Der ev.-luth. Auferstehungsgemeinde  wurde der Umzug der Kindertagesstätte in die 
Interimsunterkunft in der Schließzeit der Sommerferien 2016 in Aussicht gestellt.  
 
Planungsbeteiligte 
 
Architekt:   Netzwerkarchitekten GmbH, Donnersbergring 20, 64295 Darmstadt 
Fachplaner HLSE:  GS-Plan, Am Sonnenhang 23, 67697 Otterberg  
Schadstoff:   CDM Smith Consult GmbH, Neue Bergstr. 13, 64665 Alsbach 
Statiker/Energie:  Dr. Kreutz+Partner, Hintere Ledergasse 18, 90403 Nürnberg 
 
 
Projektleitung und Bauherrenvertretung 
 
Eigenbetrieb Immobilienmanagement Darmstadt  
Fachbereich Planung und Projektsteuerung und Fachbereich Energie- und Anlagentechnik 
 
 
Die Betriebskommission des Eigenbetriebes Immobilienmanagements Darmstadt hat der 
Vorlage am 18.11.2015 zugestimmt 2015/66.

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Darmstadt, 11.02.2016, 11-04/11-07 
 
 
 
Die Dezernentin III   Der Dezernent IV   Die Dezernentin V 
 
 
 
 
 
Cornelia Zuschke   André Schellenberg   Barbara Akdeniz 
Stadträtin    Stadtkämmerer   Stadträtin