Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - (Offenlagebeschluss)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
08.02.2023 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
 
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2023/0041 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - (Offenlagebeschluss)  
 
Vorlage vom: 06.02.2023  
 
Beschlussvorschlag : 
1. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und dem Vorentwurf zum Bebauungsplan 
M 34 – Marienplatz – gingen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB die in Anlage 1 
zusammengefassten Stellungnahmen ein. Der vorläufigen Prüfung der Stellungnahmen 
(Anlage 1) wird zugestimmt.  
2. Im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB gingen  
zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und dem Vorentwurf zum Bebauungsplan 
M 34 die in Anlage 2 zusammengefassten Stellungnahmen ein. Der vorläufigen Prüfung der 
Stellungnahmen (Anlage 2, datenschutzrelevante Anlage) wird zugestimmt. 
3. Dem vorliegenden Entwurf zum Bebauungsplan M 34 – Marienplatz –- (Planteil 1 und 2 werden 
zu den Sitzungen ausgelegt/aufgehängt), der dazugehörigen Begründung mit Umweltbericht 
(Anlage 3a und 3b) und den im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher

- 2 - 
Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser, wird zugestimmt. Sie sind der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. §  3 
Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger  öffentlicher Belange 
gem. § 4 Abs. 2 BauGB zugrunde zu legen.  
4. Der vorliegende Entwurf zum Bebauungsplan M 34 – Marienplatz –- für das Gebiet westlich der 
Heidelberger Straße zwischen Hügelstraße, Sandstraße und Hindenburgstraße, Gemarkung 
Darmstadt, Flur 17, Flurstücke Nr. 16/27, 16/28 und 16/29 (Teilungszerlegung aus 16/25) ist 
mit seiner Begründung und den im Plan enthaltenen Satzungen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB 
öffentlich auszulegen und gem. § 4a Abs. 4 BauGB in das Internet einzustellen. 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gem. § 4 Abs. 2 BauGB parallel 
zu beteiligen. 
 
Anlagen: Anlage 1: Abwägung TÖB  
Anlage 2: Abwägung Öffentlichkeit 
Anlage 3a: Begründung  
Anlage 3b: Umweltbericht  
Bebauungsplanentwurf Teil 1 / 2 (wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt)  
Bebauungsplanentwurf Teil 2 / 2 (wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt)  
In Parlis einsehbar:  
G1_Baugrunduntersuc hung_2002-08-29 
G2_Erkundung Fundamentreste_2003 -08-04 
G3_Geotechn_Bericht_inkl Anlagen_2020 -09-16 
G4_Artenschutzgutachten_2020 -04-16 
G5_Gutachten Baumbestand_2022 -06-21 
G6_Gutachterl. SN_Wurzelsuchgrabung_2022 -08-18 
G7_Klimagutachten+Ergänzung_2022 -01 
G8_Verkehrsuntersuchung_gesamt_2022 -09 
G9_Mobilitätskonzept_2022 -11-24+Anlagen Anhang  
G10_Schallgutachen_2022 -11-29 
G11_Regenwasserbewirtschaftung_2022 -11-25 
G12_Energiekonzept_2022_09_21  
G13_Bodenbewertung_2022 -12-09 
G14_GOP-Massnahmen_2023 -02-06 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

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Begründung zur Magistratsvorlage 2023/0041 vom 06.02.2023: 
 
Mit dem Bebauungsplan M 34 – Marienplatz –- sollen die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Neuentwicklung des Marienplatzes zu einem nachhaltigen, urbanen 
Wohnquartier geschaffen werden. Grundlage hierfür ist der Siegerentwurf des im Jahre 2019 
durchgeführten städtebaulichen Realisierungswettbewerbs des Investors Implenia 
Developement mit netzwerk Architekten, Darmstadt, die das Pilotprojekt eines 
zukunftsweisenden und nachhaltigen Quartiers für Darmstadt, in ökologischer, 
wirtschaftlicher, gestalte rischer und sozialer Hinsicht , konzipierten. 
 
Bebauungsplanverfahren 
Am 27.05.2021 wurde der Aufstellungsbeschluss (Vorla ge Nr. 2021/0062) für den 
Bebauungsplan M  34 – Marienplatz –- von der Stadtverordnetenversammlung gefasst.  
 
Die frühzeitige Öffentlich keits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 
BauGB fand nach Magistratsbeschluss vom 10.11.2021 (Vorlage Nr. 2021/0351) und 
Bekanntmachung am 12.11.2021 in der Zeit von 15.11.2021 bis einschließlich 15.12.2021 
statt. Hierzu wurde der Voren twurf zum Bebauungsplan M  34 und die allgemeinen Ziele und 
Zwecke der Planung zum Marienplatz öffentlich ausgelegt und ins Internet eingestellt.  
 
Anschließend wurde der Entwurf des Bebauungsplans M 34 erarbeitet und liegt nun mit 
seiner Begründung vor. Nac h Beschluss dieser Vorlage durch die 
Stadtverordnetenversammlung wird die Öffentlichkeits - und Behördenbeteiligung gem. §  3 
Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB im Bebauungsplanverfahren M  34 – Marienplatz – 
durchgeführt. 
 
Städtebauliches Konzept / Siegerentwurf 
Das städtebauliche Konzept des Siegerentwurfs sieht eine städtebauliche Dominante (XVI-
geschossiges Gebäude) „Hochhaus“ an der Heidelberger Straße vor und eine VI-geschossige 
mäanderförmige Bebauung von Ost nach West, die entlang der Hügelstraße das Plangebiet mit 
seiner mäandrierenden Figur prägt. Der „Mäander“ gliedert das Bauvolumen in maßstäbliche 
Teilabschnitte und lässt im Norden zur Hügelstraße und im Süden sich öffnende, begrünte Hof- 
und Platzräume entstehen. Die Baustruktur ermöglicht großzügige Freiräume mit gleichzeitig 
hoher Dichte, hohem Maß an Kompaktheit und Wirtschaftlichkeit. 
 
Sozial geförderte Wohnungen und Wohnformen 
Unterschiedliche Wohnformen werden für verschiedene Einkommensgruppen in einer Mischung 
aus Eigentum und Miete, bezahlbaren senioren- und familiengerechten sowie für 
Wohngemeinschaften geeigneten Wohnungen angeboten. 25 % der Wohnflächen sind für 
Wohnungen von Haushalten mit geringem Einkommen und 20 % der Wohnflächen sind für 
Wohnungen von Haushalten mit mittlerem Einkommen, entsprechend den Förderrichtlinien des 
Landes Hessen und der Wissenschaftsstadt Darmstadt, vorgesehen.  
 
Soziale und andere Nutzungen  
Um dem Bedarf an Kinderbetreuungseinrichtungen im Bereich Stadtmitte gerecht zu werden, 
ist im Nord-Westen des Plangebietes eine 6-gruppige Kindertageseinrichtung, (3 Krippen- und 
3 Kindergartengruppen) geplant, die die Stadt auf ihrem Grundstück errichten wird. Die 
Außenspielfläche wird durch eine Spielfläche auf dem Dach der Kita ergänzt.

- 4 - 
Die derzeit angedachten anderen Nutzungen im Plangebiet sind: ein Nahversorger sowie 
Arztpraxen und Büroräume bis einschließlich des 4. Obergeschosses des geplanten  
Hochhauses.  
 
Grünstruktur und Klimaschutz 
Die im Plangebiet randlich vorhandenen Grünstrukturen mit Bäumen an der Hügelstraße und 
einer geschützten Baumallee an der Heidelberger Straße sind zu erhalten. Die Planung wird 
den Grünflächenanteil innerhalb des Plangebiets erhöhen, indem neue Grünflächen 
unterschiedlichen Charakters und Dach- und Fassadenbegrünung vorgesehen sind. Durch die 
grünordnerischen Maßnahmen ist nicht von einer planungsrelevanten Verschlechterung der 
klimatischen Situation im Bereich des Marienplatzes auszugehen.  
 
Aus Gründen des Klimaschutzes wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass bei der Errichtung 
von Gebäuden und anderen baulichen Anlagen bauliche oder sonstige technische Maßnahmen 
zur Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren 
Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung vorzusehen sind. Des Weiteren sind Dachflächen, auf 
denen eine extensive Dachbegrünung herzustellen ist, zu mindestens 40 % ihrer Fläche mit 
Anlagen für Solarenergiegewinnung auszustatten.  
 
Erschließung, ruhender Verkehr und Mobilitätskonzept 
Das Plangebiet ist durch zwei Zufahrten (Tiefgarage, Rettungsfahrzeuge, ggf. Anlieferung 
Nahversorger) und einem Anlieferungsbereich für die Kita an der Hügelstraße sowie einer 
Zufahrt an der Sandstraße an das bestehende Straßenverkehrsnetz angebunden. Der ruhende 
KFZ-Verkehr soll ausschließlich in der Tiefgarage untergebracht werden, deren Zufahrt von der 
Hügelstraße erfolgt.  
 
Aufgrund der bereits vorhandenen hohen, innerstädtischen Verkehrsbelastung wird die 
Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs (MIV) auf einen Anteil von 25 % bei 
innerstädtischen Bauvorhaben in Darmstadt als Zielgröße gefasst. Grundlage zur Erreichung 
dieses Ziels ist eine Stellplatzreduzierung, die durch eine „Einschränkungs- und 
Verzichtssatzung im Marienquartier“ („Satzung über die Einschränkung der und auf den 
Verzicht der Herstellung von notwendigen und nicht notwendigen Stellplätzen i m 
Marienquartier“) geregelt und durch ein begleitendes Mobilitätskonzept sichergestellt wird. 
 
Die Fahrradabstellplätze sind hauptsächlich in der Tiefgarage nachzuweisen. Lediglich die 
notwendigen Fahrradabstellplätze für Besucher sind in den Erdgeschosszonen vorgesehen.  
 
Städtebaulicher Vertrag 
Zur Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele auf Basis der 
Wettbewerbsergebnisse sowie zur Sicherung der Maßnahmen zum Mobilitätskonzept ist ein 
städtebaulicher Vertrag abzuschließen. Hierzu gehören auch Regelungen und Maßnahmen 
zum/zur: Artenschutz, Schutz der Baumallee, Energiekonzept, Grün - und 
Freiflächengestaltung, Schallschutz, Verpflichtung zum Bau von sozial gefördertem  
Wohnraum, Sicherung des Gehrechtes für die Allgemeinheit und Sicherung des 
Mobilitätskonzeptes . Der städtebauliche Vertrag ist derzeit i n Abstimmung und soll bis Ende 
des Offenlagezeitraums vom Investor unterzeichnet werden .  
 
 
Zu 1.: 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 Abs. 1 BauGB eingegangenen

- 5 - 
Stellungnahmen zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung sowie zum 
Bebauungsplanvorentwurf M 34  zusammengefasst und entsprechend geprüft  (vorläufige 
Prüfung). 
 
 
Zu 2.: 
Von Seiten der Öffentlichkeit gingen i m Rahmen der frühzeitigen Unterrichtun g gemäß 
§ 3 Abs. 1 BauGB zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und dem Vorentwurf 
des Bebauungsplan s M 34, die in der Anlage 2 (datenschutzrelevante Anlage)  
zusammengefassten und entsprechend geprüften Stellungnahmen ein .  
 
Bei den Tabellen der Anlagen 1 und 2 handelt sich um vorläufige Abwägungstabellen , die 
nach der Offenlage gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB fortgeschrieben werden . Über die 
endgültige Abwägung zu den eingegangenen Stellungnahmen wird erst im Rahmen des 
Satzungsbeschlusses entschieden. 
 
 
Zu 3. und 4.: 
Der Entwurf zum Bebauungsplan M 34 – Marienplatz –- (Planteil 1 und 2 sind in Parlis 
einsehbar und werden zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) und die dazugehörige 
Begründung mit Umweltbericht (Anlage 3a und 3b) wurden erarbeitet und liegen zur 
Beschlussfassung vor.  
 
Nach Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erfolgt die öffentliche Bekanntmachung im  
Darmstädter Echo zur öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs und der zugehörigen  
Begründung sowie den wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 
BauGB mit gleichzeitiger Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB. 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden werden  
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB parallel zur Offenlage beteiligt. 
 
 
Hinweis: 
Zur Einsichtnahme und Information für die Gremienmitglieder sind die der Planung zu Grunde 
liegenden und inhaltlich in den Bebauungsplanentwurf und die Begründung mit Umweltbericht 
eingearbeiteten Fachgutachten als datenschutzrelevante Anlagen in Parlis eingestellt.). 
 
 
 
Dezernat III: 
 
 
 
 
Michael Kolmer  
Stadtrat 
 
 
 
Vorab werden übersandt: 
 9 Exemplare des Entwurfs zum Bebauungsplan M 34 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
 Akten z. Hd. des Berichterstatters

Anlage 3a 
 
 
 
 
 
Bebauungsplan M 34  
- Marienplatz - 
  
 
Begründung  
(§ 2a BauGB) 
 
06. Februar 2023             
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT 
 
Bearbeitung:  
Dipl.-Ing. (FH) Stadtplaner Ole Heidkamp 
M. Eng. (FH) Nathalie Sauer 
M. Eng. (FH) Yasaman Rahimi 
 
 
 
 
 
Dezernat III: 
 
 
 
 
Michael Kolmer 
Stadtrat

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 2 / 108 
 
 
 
Inhaltsverzeichnis: 
Teil A: Begründung 
 
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis 8  
2. Rechtsgrundlagen 9  
3. Verfahren 10  
3.1 Aufstellungsbeschluss 10  
3.2 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB 10  
3.3 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB 10  
3.4 Umgang mit den vorgetragenen Anregungen, Bedenken und Informationen 11 
3.5 Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und Beteiligung der Behörden 
und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB 12 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 12  
5. Planungsrechtliche Situation 14  
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 14  
5.2 Flächennutzungsplan 16  
5.3 Landschaftsplan 17  
5.4 Bebauungspläne 19  
6. Bestand 21  
6.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 21  
6.2 Stadträumliche Einbindung 22  
6.3 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 22  
6.4 Schallimmissionen 23  
6.5 Schutzausweisungen 24  
6.6 Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale 25  
6.7 Bodenschutz und Altlasten 28  
6.8 Kampfmittel 30  
7. Planung 32  
7.1 Städtebauliches Konzept 32  
7.2 Fortschreibung der Planung 35  
7.3 Grün- und Freiflächenkonzept 35

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 3 / 108 
 
 
 
8. Technische Infrastruktur / Energieversorgung / Energiekonzept und soziale 
Infrastruktur 37  
8.1 Technische Infrastruktur 37  
8.2 Soziale Infrastruktur 38  
9. Wasserwirtschaftliche Belange 39  
9.1 Wasserversorgung 39  
9.2 Wasserqualität 39  
9.3 Niederschlagswasserversickerung 39  
9.4 Wasserentsorgung 40  
9.5 Grundwasser 41  
9.6 Zisternensatzung 41  
9.7 Oberirdische Gewässer 42  
9.8 Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“ 42  
9.9 Grundwasserverunreinigung 42  
10. Verkehr und Mobilität 42  
10.1 Verkehrliche Auswirkungen 42  
10.2 Mobilitätskonzept 44  
11. Altlasten (Altstandorte / Altablagerungen) 47  
12. Schallschutz 47  
12.1 Verkehrslärm 47  
12.2 Gewerbelärm 51  
12.3 Konfliktbewältigung Schallschutz 55  
12.4 Passiver Schallschutz 56  
13. Klimaschutz 59  
13.1 Klimagutachten 59  
13.2 Nutzung erneuerbarer Energien 62  
14. Artenschutzrechtliche Beurteilung 63  
14.1 Naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen 63  
14.2 Fauna 63  
14.3 Wirkung des Vorhabens 64  
14.4 Bestimmung der prüfungsrelevanten Arten 64  
14.5 Maßnahmen zur Vermeidung und Maßnahmen zur Sicherung der kontinuierlichen 
ökologischen Funktionalität 64

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 4 / 108 
 
 
 
14.6 Erhaltenswerter Baumbestand 65  
15. Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 70  
15.1 Erfassung und Darstellung des Bestandes 70  
15.2 Bilanzierung 72  
15.3 Naturschutzrechtlicher Ausgleich 74  
16. Biodiversität 74  
17. Grünordnungsplan 75  
17.1 Maßnahmen der Grünordnung 76  
17.2 Erhaltung und Entwicklung der Biodiversität 86  
18. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 87 
18.1 Art der baulichen Nutzung 87  
18.2 Maß der baulichen Nutzung 89  
18.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 92  
18.4 Bauweise 93  
18.5 Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen 93 
18.6 Flächen für die soziale Wohnraumförderung 96  
18.7 Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen 96  
18.8 Flächen für sonstige Nebenanlagen, Fahrradabstellplätze und 
Müllbehälterstandplätze 96  
18.9 Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an Verkehrsflächen 96 
18.10 Flächen für Versorgungsanlagen 97  
18.11 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft 97  
18.12 Mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Flächen 98 
18.13 Gemeinschaftsanlagen 99  
18.14 Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien 99  
18.15 Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und 
sonstigen Bepflanzungen 100  
18.16 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung 
von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes - Immissionsschutzgesetzes 
(BImSchG) 103  
19. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 105 
19.1 Äußere Gestalt 105  
19.2 Werbeanlagen 106

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 5 / 108 
 
 
 
19.3 Außenanlagen 106  
20. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser 107  
20.1 Zisternensatzung 107  
21. Regelungen des städtebaulichen Vertrags 107  
22. Planungsstatistik 108  
23. Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen 108  
 
TEIL B: Umweltbericht

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 6 / 108 
 
 
 
Abbildungsverzeichnis 
Abb. 1: Lage des Plangebiets im Stadtgebiet ................................................................. 12 
Abb. 2: Geltungsbereich des Bebauungsplans M 34, ohne Maßstab ............................. 13 
Abb. 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen 2010 mit Lage des Plangebietes .............. 14 
Abb. 4: Ausschnitt Regionalplan Südhessen 2010 mit Lage mit Geltungsbereich .......... 14 
Abb. 5:  Ausschnitt Flächennutzungsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 mit 
Lage des Plangebietes ...................................................................................... 16 
Abb. 6: Ausschnitt Flächennutzungsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 mit 
  Geltungsbereich ................................................................................................. 17 
Abb. 7: Ausschnitt Leitbildkarte, Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt 2004 
mit Lage des Plangebietes ................................................................................. 18 
Abb. 8: Ausschnitt Entwicklungskarte, 
Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt 2004 ....................................... 18 
Abb. 9: Übersicht der rechtskräftigen Bebauungspläne im Bereich/Umfeld 
des Plangebiets ................................................................................................. 19 
Abb. 10: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan M 5 
-Verkehrsfläche Neckarstraße/ Heidelberger Straße- ......................................... 20 
Abb. 11: Orthofoto mit Geltungsbereich ........................................................................... 21 
Abb. 12: Orthofoto mit Geltungsbereich – Umgebung des Plangebietes .......................... 22 
Abb. 13: Anschluss des Plangebiets an den ÖPNV ......................................................... 23 
Abb. 14: Auszug aus der Klimafunktionskarte der Klimaanalyse, 
Wissenschaftsstadt Darmstadt ........................................................................... 27 
Abb. 15: Auszug aus der Planungshinweiskarte der Klimaanalyse, 
Wissenschaftsstadt Darmstadt ........................................................................... 27 
Abb. 16: Geltungsbereich B-Plan M 34 mit Kampfmittel-Verdachtspunkt ......................... 31 
Abb. 17: Freiflächenplan, Siegerentwurf Implenia Developement Raunheim 
mit netzwerkarchitekten, Darmstadt, 2019 ......................................................... 32 
Abb. 18: Freiraumgestaltung und Nutzungsmix EG, 
Siegerentwurf Implenia Developement Raunheim 
mit netzwerkarchitekten, Darmstadt ................................................................... 33 
Abb. 19: 3D-Visualisierung des Siegerentwurf Hochhaus Marienplatz, 
netzwerkarchitekten, Darmstadt ......................................................................... 34 
Abb. 20: Freiflächenplan Hochhaus und Mäander, September 2022 ................................ 36 
Abb. 21: Lageplan mit Kennzeichnung der Immissionsorte .............................................. 49

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 7 / 108 
 
 
 
Abb. 22: Auszug aus DIN 4109-1:2018-01, Tabelle 7 – Zuordnung zwischen 
Lärmpegelbereichen und maßgeblichen Außenlärmpegel .................................. 57 
Abb. 23: Darstellung der Differenzberechnung der Lufttemperatur (bodennah) 
zwischen Nullfall (Bestand) und Planfall, nachts um 04:00 Uhr ........................... 60 
Abb. 24: Differenzdarstellung des bodennahen Windfeldes zwischen 
Null- und Planfall bei Anströmung aus Südwest auf 1,7 m über Grund ............... 61 
Abb. 25: Differenzdarstellung des Thermischen Komfort (in °C PET) zwischen 
Nullfall und Planfall an einem warmen Sommertag um 16:00 Uhr ....................... 61 
Abb. 26: Darstellung der Lufttemperatur (bodennah) im Nullfall, nachts um 4:00 Uhr ....... 62 
Abb. 27: Darstellung der Lufttemperatur (bodennah) im Planfall, nachts um 4:00 Uhr ...... 62 
Abb. 28: Gegenständliche Bäume im Luftbild.................................................................... 67 
Abb. 29: Erhaltungswürdige Bäume im Luftbild ................................................................. 69 
Abb. 30: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – Biotoptypen, (Bestand) ...................... 71 
Abb. 31: Ausgleichsplan ................................................................................................... 72 
Abb. 32: Grünordnungsplan zum Bebauungsplan M 34, Planzeichnung mit Legende....... 76 
Abb. 33: Erhaltflächen mit Freiflächenkennziffern und erhaltenswerte Bäume .................. 77 
Abb. 34: Anpflanzflächen mit Freiflächenkennziffern ......................................................... 79 
Abb. 35: Dachbegrünungen .............................................................................................. 84 
Abb. 36: Darstellung der Besonnung der Ostseite des geplanten Mäanders 
entlang der Hügelstraße zur Tag- und Nachtgleiche am 21. März ...................... 95 
Abb. 37: Darstellung der Besonnung der bestehenden Gebäude entlang 
der Hügelstraße zur Tag- und Nachtgleiche am 21. März ................................... 95

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 8 / 108 
 
 
 
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis 
Der ca. 1,4 ha große Marienplatz stellt die letzte zusammenhängende Grundstücks-
fläche im Innenstadtbereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt dar und zeichnet sich 
aus durch eine attraktive Cityrandlage und den Bezügen zu den kulturellen und 
wissenschaftlichen Einrichtungen wie dem Staatstheater und dem Theater Moller-
haus im Osten sowie der Hochschule Darmstadt im Westen. Die derzeitige Nutzung 
als öffentlicher, nicht gewidmeter Parkplatz wird der städtebaulichen Bedeutung des 
Standortes nicht gerecht. Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat sich daher im Sinne 
der doppelten Innenentwicklung entschieden, die Fläche einer wohnbaulichen Ent-
wicklung zuzuführen, um dem wachsenden Wohnbedarf der Stadt entgegenzutreten.  
In der Vergangenheit wurden bereits verschiedene Verfahren zur Nutzung des Ge-
ländes durchgeführt, die jedoch nicht realisiert wurden. Im Jahr 2019 wurde dann ein 
Realisierungswettbewerb in Konzeptvergabe durchgeführt, um unter Berücksichti-
gung aktueller inhaltlicher Anforderungen ein attraktives Wohnquartier zu entwickeln. 
Ziel einer Konzeptvergabe ist eine Veräußerung des Grundstückes nach der Qualität 
des Konzeptes und nicht nach Höchstgebot. 
Angestrebt wird die Neuentwicklung der innerstädtischen unbebauten Fläche zu ei-
nem hochwertigen, nachhaltigen Stadtquartier, das der innerstädtischen Lage ge-
recht wird und welches durch unterschiedliche Formen des Wohnens, soziale Ein-
richtungen, gewerbliche Nutzungen sowie Dienstleistungsangebote geprägt sein soll. 
Grundlage für die städtebauliche Entwicklung bildet die Fokussierung auf Nachhal-
tigkeit und Klimaschutz. Eine effiziente Nutzung von Ressourcen und Energie soll 
durch flächensparendes Bauen sowie die Nutzung erneuerbarer Energien angestrebt 
werden. Ökologische und klimatische Aspekte finden durch einen möglichst geringen 
Versiegelungsgrad sowie geeignete Maßnahmen bei der Freiflächen- und Dachge-
staltung Beachtung. 
Zur Umsetzung des Siegerentwurfes und der dargestellten Konzeption bedarf es der 
bauplanungsrechtlichen Sicherung durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes 
sowie eines städtebaulichen Vertrages. Es soll Wohnraum unter Festsetzung von 
sozial gefördertem Wohnungsbau gem. der Förderrichtlinien des Landes Hessen und 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt geschaffen werden. Des Weiteren soll das 
Wohnen durch soziale Infrastruktur (Kita), Gewerbe, Nahversorgung etc. ergänzt 
werden. 
§ 1 Abs. 5 BauGB sieht vor, dass die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch 
Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll. Insofern ist der Vorrang der Innen-
entwicklung zur Verringerung der Neuinanspruchnahme von Flächen ausdrückliches 
Ziel der Bauleitplanung. 
Diesem Grundsatz wird durch die Neuentwicklung der innerstädtischen, langjährig 
unbebauten Fläche Marienplatz entsprochen. Der Marienplatz ist verkehrlich sehr gut 
erschlossen. Freie Landschaftsflächen werden im Geltungsbereich nicht in Anspruch 
genommen. Die Aufstellung des Bebauungsplans ist erforderlich, um im Plangebiet 
eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und Ordnung auf Basis des Wettbe-
werbsergebnisses zu sichern sowie eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende, so-
zialgerechte Bodenordnung zu gewährleisten.

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2. Rechtsgrundlagen 
 
 Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt 
geändert durch Art. 1+2 des Gesetzes vom 04.01.2023 (BGBl. I Nr. 6) 
 Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 
1041), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 08.12.2022 (BGBl. I S. 
2234) 
 Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), 
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.01.2023 (BGBl. I Nr. 6) 
 Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zu-
letzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802) 
 Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt ge-
ändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.11.2022 (GVBl. S. 571) 
 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zu-
letzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915) 
 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I 
S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 08.12.2022 (BGBl. 
I S. 2240) 
 Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGB-
NatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 
(GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch Art. 17 des Gesetzes vom 07.05.2020 
(GVBl. S. 318) 
 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zu-
letzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 04.01.2023 (BGBl. I Nr. 5) 
 Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt 
geändert durch Art. 9 des Gesetzes vom 09.12.2022 (GVBl. S. 764) 
 Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) 
 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I 
S. 1274), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 19. 10.2022 (BGBl. I 
S. 1792) 
 Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 
18.03.2021 (BGBl. I S. 540), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 
04.01.2023 (BGBl. I Nr. 6)

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3. Verfahren 
Das Bebauungsplanverfahren erfolgt im zweistufigen Regelverfahren gem. §§ 3 und 
4 Baugesetzbuch (BauGB), welches, welches sich durch eine zweifache Beteiligung 
der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
auszeichnet. 
Im Folgenden werden die bisher stattgefundenen Verfahrensschritte dargestellt. 
3.1 Aufstellungsbeschluss 
Die Stadtverordnetenversammlung hat am 27.05.2021 den Aufstellungsbeschluss für 
den Bebauungsplan M 34 – Marienplatz – gefasst. Die Bekanntmachung des Auf-
stellungsbeschlusses erfolgte am 02.06.2021 im Darmstädter Echo. 
3.2 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB 
Der Magistrat hat am 10.11.2021 den Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung gefasst. 
Die öffentliche Bekanntmachung des Beschlusses zur frühzeitigen Beteiligung der 
Öffentlichkeit an der Bauleitplanung erfolgte am 12.11.2021 im Darmstädter Echo.  
Die Planungsunterlagen zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß 
§ 3 Abs. 1 BauGB wurden entsprechend der Bekanntmachung vom 15.11.2021 bis 
einschließlich 15.12.2021 ins Internet eingestellt. Aufgrund der Schutzmaßnahmen 
gegen die Ausbreitung des Corona-Virus wurden die Planungsunterlagen zur all-
gemeinen Einsichtnahme in das Internet eingestellt. Gemäß Plansicherstellungsge-
setz (PlanSiG) erfolgte eine zusätzliche Möglichkeit der Einsichtnahme im Stadt-
planungsamt im o.g. Zeitraum. 
Insgesamt gingen bei der Wissenschaftsstadt Darmstadt zwei Stellungnahmen von 
Seiten der Öffentlichkeit ein. Im Wesentlichen wurden folgende Belange thematisiert: 
 Bestehende Bolzplatz im Plangebiet 
 Bestehende CarSharing-Station im Plangebiet 
 Netzkapazität 
3.3 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Be-
lange gem. § 4 Abs. 1 BauGB 
Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch 
die Planung berührt sein könnten, wurden durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB mit E-Mail vom 
12.11.2021 über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung unterrichtet und zur 
Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der 
Umweltprüfung gem. § 4 Abs. 1 BauGB aufgefordert.  
Parallel zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
wurden die Nachbargemeinden zur Abstimmung unterrichtet und es fand eine ver-
waltungsinterne Abstimmung mit den städtischen Stellen sowie den unteren Ver-
waltungsbehörden statt. 
Insgesamt gingen 7 Rückmeldungen von Behörden und sonstigen Trägern öffentli-
cher Belange ein. Seitens der städtischen Stellen wurden 12 Stellungnahmen ver-
fasst.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 11 / 108 
 
 
 
Im Wesentlichen wurden folgende Belange thematisiert: 
 Regionalplanerische Ziele und Ausweisungen 
 Wasserversorgungsnachweis 
 Niederschlagswasserbewirtschaftung 
 Genehmigungspflicht zur Einleitung von Niederschlagswasser ins Grundwasser 
 Schmutzfrachtberechnung 
 Bodenschutz, Altflächen 
 Immissionsschutz 
 Kampfmittel: Verdachtspunkt Bombenblindgänger 
 Straßenbahn- und Bushaltestellen 
 Wegesicherung 
 Leitungstrassen im Plangebiet 
 Mindestabstand zu Versorgungsleitungen bei Anpflanzungsmaßnahmen 
 Stromversorgung 
 Nebenanlagen, die der Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser dienen 
 Bodendenkmäler, Schutzgebietsausweisung eines Bodendenkmals 
 Bauleitplanverfahren gemäß § 13a BauGB 
 Kompensationsmaßnahmen 
 Feuerwehrzufahrten, Aufstell- und Bewegungsflächen 
 Löschwasserversorgung 
 Zulässigkeit von Nutzungen, Vollgeschoss  
 Kulturdenkmäler 
 Kinderbetreuungsbedarfe, Kindertageseinrichtung, Spiel-, Bewegungsflächen 
 Grundstücksteilung, Bestandsbäume 
 Klimaschutz/ -ziele 
 Nachhaltigkeit, Gebäudeenergiestandard, Solarenergienutzung 
 Klimaanpassung, Dach- und Fassadenbegrünungen, Regenwassernutzung 
 Hinweise zur Erstellung eines Klimagutachtens 
 Wasserschutz (hydrogeologisch günstiges Gebiet) 
 Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung 
 Artenschutz (Nisthilfen, insektenfreundliche Beleuchtung, Schutz gegen Vogelschlag, 
Biodiversitätsdächer) 
 Grünverbindung, Flächennutzungsplan und Landschaftsplan 
3.4 Umgang mit den vorgetragenen Anregungen, Bedenken und Informationen 
Alle fristgemäß abgegebenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden 
und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden planerisch objektiv geprüft und 
bewertet. Die Bewertung und mögliche Auswirkungen auf die Planung durch die 
vorgetragenen Anregungen, Bedenken und Hinweise sind in den Abwägungsdoku-
menten dargelegt. 
Einigen vorgetragenen Anregungen und Hinweisen wurde gefolgt, die Ergebnisse 
wurden im Entwurf des Bebauungsplans berücksichtigt. 
Zum Ende des Bebauungsplanverfahrens wird mit den im Rahmen der Beteiligung 
nach § 3 Abs. 1 und 2 und § 4 Abs. 1 und 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen 
eine Gesamtabwägung erstellt, die von der Stadtverordnetenversammlung be-
schlossen wird. Die Abwägungsergebnisse der einzelnen Stellungnahmen werden 
den Einwendenden (Öffentlichkeit) sowie den Behörden und sonstigen Trägern öf-
fentlicher Belange zugesandt.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 12 / 108 
 
 
 
3.5 Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und Beteiligung der 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt 
nach dem Offenlagebeschluss durch die Stadtverordnetenversammlung der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt. 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich  
Das Planungsgebiet M 34 - Marienplatz - liegt südlich der Hügelstraße zwischen der 
Hindenburgstraße (zukünftig Fritz-Bauer-Straße) im Westen und der Heidelberger 
Straße im Osten und hat eine Größe von ca. 1,4 ha. 
 Abb. 1: Lage des Plangebiets im Stadtgebiet 
Quelle: openstreetmap, Stand 10.06.2021, Ergänzung durch Planungsgruppe Darmstadt

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 Abb. 2: Geltungsbereich des Bebauungsplans M 34, ohne Maßstab 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ergänzung durch Planungsgruppe Darmstadt  
Das Planungsgebiet befindet sich in der Gemarkung Darmstadt, Flur 17, Flurstück Nr. 
16/25 und wird begrenzt: 
– im Norden durch die Hügelstraße 
– im Osten durch die Heidelberger Str. 
– im Süden durch die Sandstraße 
– im Westen durch die Hindenburgstraße (zukünftig Fritz-Bauer-Straße).

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 14 / 108 
 
 
 
5. Planungsrechtliche Situation  
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 
Im Regionalplan Südhessen 2010 ist das Plangebiet als „Vorranggebiet Siedlung 
Bestand“ dargestellt. Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der 
Raumordnung anzupassen. Die Festsetzung eines urbanen Gebiets gemäß § 6a 
BauNVO entspricht der Ausweisung im Regionalplan Südhessen 2010 und gilt somit 
als den Zielen der Raumordnung angepasst. Die angrenzenden Flächen sind eben-
falls als „Vorranggebiet Siedlung Bestand“ dargestellt. 
 Abb. 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen 2010 mit Lage des Plangebietes 
 Quelle: Regionalversammlung Südhessen / Regierungspräsidium Darmstadt, Regionalplan Südhessen 
2010, Teilkarte 3, Ergänzung durch Planungsgruppe Darmstadt 
 Abb. 4: Ausschnitt Regionalplan Südhessen 2010 mit Lage mit Geltungsbereich 
 Quelle: Regionalversammlung Südhessen / Regierungspräsidium Darmstadt, Regionalplan Südhessen 
2010, Teilkarte 3, Ergänzung durch Planungsgruppe Darmstadt

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 15 / 108 
 
 
 
Regionalplanerische Dichtevorgaben 
Der RPS/RegFNP 2010 weist als regionalplanerisches Ziel (Z3.4.1-9) Dichtevorga-
ben aus. Im Rahmen der Bauleitplanung sind für die verschiedenen Siedlungstypen 
die nachfolgenden Dichtevorgaben, bezogen auf Bruttowohnbauland, einzuhalten: 
 im ländlichen Siedlungstyp 25 bis 40 Wohneinheiten (WE) je ha, 
 in verstädterter Besiedlung und ihrer Umgebung 35 bis 50 WE je ha, 
 im Einzugsbereich vorhandener oder geplanter S-und U-Bahn-Haltepunkte 45 
bis 60 WE je ha, 
 im Großstadtbereich mindestens 60 WE je ha. 
Aufgrund der städtischen Struktur und Größe gilt für Vorhaben innerhalb der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt die Dichtevorgabe für den „Großstadtbereich“.  
Das Bruttowohnbauland umfasst die Summe aller Wohngrundstücksflächen und die 
dem Wohnen dienenden Flächen einschließlich aller Grün-, Verkehr und Wasser-
flächen eines zur Bebauung vorgesehenen oder bereits bebauten Gebietes. Hierbei 
ist zu berücksichtigen, dass das Plangebiet als urbanes Gebiet festgesetzt ist und 
damit nicht ausschließlich der Wohnnutzung dient. 
Urbane Gebiete dienen gemäß § 6a Abs. 1 BauNVO dem Wohnen sowie der Un-
terbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrich-
tungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Um dem Baugebietstyp zu 
entsprechen, ist es dabei erforderlich, dass sowohl die Wohnnutzung als auch ge-
werbliche Nutzung sowie soziale, kulturelle und andere Nutzungen das Gebiet prä-
gen. Damit ist das urbane Gebiet der Gebietskategorie der Mischgebiete zugeordnet, 
wobei die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein muss. 
Als Anhaltspunkt für die zukünftige Nutzungsmischung kann das dem Bebauungs-
plan zugrundeliegende städtebauliche Konzept dienen, welches im Rahmen des 
Realisierungswettbewerbes prämiert wurde (s. Kap. 7.1 „Städtebauliches Konzept“). 
Konzeptionell sind zwischen 260 und 310 Wohneinheiten innerhalb des Plangebietes 
vorgesehen. Damit würde bei einer Plangebietsgröße von ca. 1,4 ha eine Sied-
lungsdichte von 185 WE/ha bis 221 WE/ha entstehen. Die Dichtewerte der Sied-
lungstypologie „Großstadtbereich“ würde damit weit über die mindestens angesetz-
ten 60 WE/ha eingehalten werden. 
Eine Einzelbetrachtung des Plangebietes ist in Bezug auf die regionalplanerischen 
Zielvorgaben nicht zielführend, da das Plangebiet aufgrund seiner geringen Größe 
von 1,4 ha sowie seiner nicht klar zu definierenden Mischnutzung nicht exemplarisch 
für eine Siedlungsdichte stehen kann. Durch die Einbeziehung der umgrenzenden 
Gebiete würde jedoch ebenfalls keine exakte Siedlungsdichte ermittelt werden kön-
nen, da auch diese eine Mischnutzung vorweisen, egal ob sie sich bauplanungs-
rechtlich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder einem nach § 34 BauGB zu 
bewertendem Gebiet befinden. 
Aufgrund mehrerer Wohnungsbautätigkeiten in der näheren Umgebung des Pla-
nungsgebietes und dem prioritären Planungsziel der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Wohnungsbau umzusetzen, kann davon ausgegangen werden, dass das regional-
planerische Ziel von mindestens 60 WE/ha erreicht wird. 
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung hat das Regierungspräsidium Darmstadt die 
dargestellte Auseinandersetzung mit den regionalplanerischen Dichtevorgaben be-
stätigt und keinen Widerspruch zu den regionalplanerischen Zielaussagen erkannt. 
Die Planung kann als an die Ziele der Raumordnung angepasst angesehen werden 
(§ 1 Abs. 4 BauGB).

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 16 / 108 
 
 
 
5.2 Flächennutzungsplan 
Im Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt (FNP) 2006 ist das 
Plangebiet als „Gemischte Baufläche“ dargestellt. Im Norden und Osten des Platzes 
sind „Ausgewählte Grünverbindungen“ und „Hauptradweg, Hauptfußwege“ darge-
stellt. Die angrenzenden Flächen sind ebenfalls als „Gemischte Bauflächen“, als 
„Wohnbauflächen“ und „Grünflächen“ dargestellt. 
Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu 
entwickeln. Die Erstellung des Bebauungsplans M 34 - Marienplatz - sieht für die 
künftige Entwicklung des Plangebiets ein urbanes Gebiet (MU) gem. § 6a BauNVO 
mit entsprechendem Nutzungsmix vor. Die im FNP dargestellten Grün- und Wege-
verbindungen entlang der Hügelstraße und der Heidelberger Straße werden im Be-
bauungsplan durch den Erhalt sowie die Stärkung der bestehenden Grünstrukturen 
gesichert. Der Bebauungsplan ist somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.  
 
 
Abb. 5:  Ausschnitt Flächennutzungsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 mit Lage des 
Plangebietes 
  Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006, Ergänzung durch Planungsgruppe Darmstadt

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Abb. 6: Ausschnitt Flächennutzungsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 mit 
Geltungsbereich 
 Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006, Ergänzung durch Planungsgruppe Darmstadt 
5.3 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt (September 2004) ist ein 
Instrument der kommunalen Planung mit der Zielsetzung, den Naturschutz, die 
Landschaftspflege und die Naherholung sicherzustellen. Die Grundlage hierbei ist 
das Hessische Naturschutzgesetz. 
Die Entwicklungskarte mit Entwicklungsprioritäten kennzeichnet die verschiedenen 
Nutzungsziele für die Freiflächen im Siedlungsbereich. In dieser Karte ist der Bereich 
des Marienplatzes markiert mit dem Vorsatz „Erhalt/Ausbau von wichtigen Grünver-
bindungen“ (Wilhelminenplatz - Marienplatz – Havelstraße - Westwald) und „Neu-
schaffung von Grün auf stark versiegelten Bauflächen / Sportflächen“. Dort greift das 
Ziel der Schaffung eines vernetzen Grünsystems. Deswegen sind sowohl die In-
tegration bereits vorhandener als auch die Schaffung neuer Grünstrukturen Aspekte, 
welche im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes zu berücksichtigen sind.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 18 / 108 
 
 
 
 
Abb. 7: Ausschnitt Leitbildkarte, Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt 2004 mit 
Lage des Plangebietes 
  Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 2003, Ergänzung durch Planungsgruppe Darmstadt 
 
 Abb. 8: Ausschnitt Entwicklungskarte, Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt 2004 
 Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 2004

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5.4 Bebauungspläne 
 Abb. 9: Übersicht der rechtskräftigen Bebauungspläne im Bereich/Umfeld des Plangebiets 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt Oktober 2021, Ergänzung Planungsgruppe Darmstadt 
Gegenwärtiges Planungsrecht 
Planungsrechtlich ist das Gebiet hinsichtlich der städtebaulichen Einfügungskriterien 
derzeit nach § 34 BauGB unter Beachtung nachfolgender Planwerke zu beurteilen:  
Bebauungsplan M 5 – Verkehrsfläche Neckarstraße/ Heidelberger Straße – 
Im Osten überschneidet sich der Geltungsbereich des Bebauungsplanes M 5, der am 
31.12.1974 in Kraft getreten ist, in Teilen mit dem Geltungsbereich des aufzustel-
lenden Bebauungsplans M 34. 
Der Bebauungsplan M 5 weist Verkehrsflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 BBauG aus, 
die in öffentliche Straßenverkehrsflächen und in Fußgängerebene untergliedert ist. 
Innerhalb des Bereiches der Überschneidung der Geltungsbereiche sind keinerlei 
Festsetzungen getroffen.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 20 / 108 
 
 
 
 Abb. 10: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan M 5 -Verkehrsfläche Neckarstraße/ 
Heidelberger Straße- 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt Oktober 2021, Ergänzung Planungsgruppe Darmstadt 
Fluchtlinienplan 213 
Im Norden, parallel zur Hügelstraße überschneidet sich der Fluchtlinienplan 213, der 
am 21.08.1956 in Kraft getreten ist, nahezu hälftig mit dem Geltungsbereich des 
aufzustellenden Bebauungsplans M 34. Dieser Bereich wird im Fluchtlinienplan als 
Freifläche festgesetzt. 
Angrenzende Bebauungspläne 
Bebauungsplan M 23 – Innenstadt West – 
Nord-östlich des Planungsgebietes grenzt der Bebauungsplan M 23, welcher am 
04.12.1997 in Kraft getreten ist, an. Dieser wird nördlich durch die Bleichstraße, öst-
lich durch die Wilhelminenstraße, südlich durch die Hügelstraße und westlich durch 
die Neckarstraße begrenzt. Der Bebauungsplan weist die Art der baulichen Nutzung 
des Gebiets als Kerngebiet (MK) und Mischgebiet (MI) aus, mit Ausschluss von 
Vergnügungsstätten und Spielhallen. Im Bebauungsplan M 23 gibt es keine Angaben 
über das Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und die ört-
lichen Verkehrsflächen.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 21 / 108 
 
 
 
6. Bestand 
6.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 
Der Marienplatz wird seit vielen Jahren als öffentlicher Parkplatz genutzt. Dieser ist 
mit einer teilweise stark ausgewaschenen wassergebundenen Wegedecke herge-
stellt. Der Vegetationsanteil der Fläche beschränkt sich auf eine um den gesamten 
Platz verlaufende Baum- und Strauchreihe. Entlang der Heidelberger Straße befindet 
sich eine geschützte zweireihige Platanenallee. Prägende bodenbedeckende Ve-
getationsbestände gibt es nicht. 
Mit Ausnahme der südwestlichen Seite ist der Marienplatz allseitig komplett von 
Straßen umgeben. Im Norden grenzt er an die Hügelstraße, im Osten an die Hei-
delberger Straße, im Süden an die Sandstraße und im Westen an die Hindenburg-
straße (zukünftig Fritz-Bauer-Straße) an. 
Das Grundstück schließt ebenerdig an die Heidelberger Straße im Osten und die 
Sandstraße im Süden an. Zur Hügelstraße im Norden besteht ein nach Westen hin 
zunehmender Höhenunterschied. Im Westen begrenzt die Hindenburgstraße (zu-
künftig Fritz-Bauer-Straße) Teile des Grundstücks. Ehemals standen auf dem 
Grundstück Kasernenbauten aus dem 19. Jahrhundert. Nach deren Zerstörung im 
Zweiten Weltkrieg wurden die Ruinen eingeebnet. Unter der Platzfläche befinden sich 
Fundamente, Grundmauern und mit Trümmern verfüllte Kellerräume, die zur Neu-
bebauung ausgeräumt und beseitigt werden müssen. Gegenwärtig besteht das 
Plangebiet aus einer gewerblich betriebenen, befestigten Schotterparkplatzfläche 
sowie einem Bolzplatz. Im zukünftigen Geltungsbereich ist derzeit keine Bebauung 
vorhanden. 
 Abb. 11: Orthofoto mit Geltungsbereich 
 Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt Oktober 2021, Ergänzung Planungsgruppe Darmstadt

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 22 / 108 
 
 
 
6.2 Stadträumliche Einbindung 
Das Plangebiet liegt im Südwesten des Innenstadt-Zentrums der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt, im Bezirk „St. Ludwig mit Eichbergviertel“. Die Lage bildet den Übergang 
zwischen dem Rand der Kernstadt, Bereich „Mollerstadt“ und dem Beginn des Ver-
legerviertels (Darmstadt West), westlich des Nord-Süd verlaufenden Grünzugs „Al-
bert-Schweitzer-Anlage“. Die direkte Umgebung des Marienplatzes ist stark urban 
geprägt. 
Auf der Ostseite der Heidelberger Straße befindet sich die Rückseite des Staatsthe-
aters, mit einer vorgelagerten Parkierungsfläche die im Wesentlichen durch das 
Theaterpersonal genutzt wird. Die nähere Umgebung ist durch vier- bis sechsge-
schossige Gebäude mit überwiegender Wohnnutzung geprägt. Die Art der Bebauung 
sowie die Dachlandschaft sind sehr heterogen. Westlich der Hindenburgstraße (zu-
künftig Fritz-Bauer-Straße) befindet sich eine villenartige Baustruktur mit überwie-
gend II Vollgeschossen. Die nächstgelegenen Lebensmitteldiscounter sowie Le-
bensmittelvollversorger liegen in ca. 1 km Entfernung zum Plangebiet. 
 Abb. 12: Orthofoto mit Geltungsbereich – Umgebung des Plangebietes 
 Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt Oktober 2021, Ergänzung Planungsgruppe Darmstadt 
6.3 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 
6.3.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) 
Die Anbindung an das städtische und übergeordnete Straßennetz erfolgt über die 
Sandstraße an die angrenzende Heidelberger Straße (B 3) im Osten. Der Parkplatz 
wird nördlich über die Hügelstraße erschlossen. Weitere durchgängige Verbindungen 
sind für den MIV im Plangebiet nicht vorhanden.  
Die Hauptverkehrs- und Erschließungsstraßen im Norden, Westen und Osten des 
Plangebiets sind gut an das Verkehrsnetz in Darmstadt angeschlossen.

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6.3.2 ÖPNV 
Das Plangebiet ist im Süden über die Haltestelle „Darmstadt Eschollbrücker Straße“ 
sowie im Norden über die Haltestelle „Rhein-/Neckarstraße“ angeschlossen. An der 
Haltestelle "Rhein- / Neckarstraße" verkehren die Straßenbahnlinien 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8 
und 9 sowie die Buslinien F, FU und H in dichtem Takt. Beide Haltestellen sind ca. 
400 bis 500 m vom Plangebiet entfernt und sind somit fußläufig in 5 Minuten er-
reichbar. 
 Abb. 13: Anschluss des Plangebiets an den ÖPNV 
 Quelle: www.öpnvkarte.de, Stand 30.10.2021, Ergänzung Planungsgruppe Darmstadt 
6.3.3 Fuß- und Radwege 
Innerhalb des Plangebiets befinden sich keine öffentlichen Fuß- und Radwege. 
Entlang der Hindenburgstraße (zukünftig Fritz-Bauer-Straße) ist ein parallel geführter 
Fuß- und Radweg durch Straßenbegleitgrün baulich von der Fahrbahn abgetrennt. Im 
Zuge des Ausbaus des Fahrradwegenetzes in Darmstadt wurde jeweils eine Spur der 
Heidelberger Straße (zuvor vierspurig) als Fahrradweg umgewidmet und der bisher 
zusammen mit dem Fußweg geführte Fahrradstreifen dem Fußweg zugewiesen. 
Im Zuge des Ausbaus der Radmobilität in der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist der 
Bau eines getrennt von der Fahrbahn für den KFZ-Verkehr geführten Radweges 
entlang der Hügelstraße geplant. 
6.4 Schallimmissionen 
Das Plangebiet wird im Osten von der Heidelberger Straße, im Norden von der Hü-
gelstraße und im Westen von der Hindenburgstraße (zukünftig Fritz-Bauer-Straße) 
eingefasst, die als Hauptverkehrsstraßen alle starkbefahren sind. Im Bereich der 
Heidelberger Straße verläuft zudem die Straßenbahntrasse mit den Linien 1, 6, 7 und 
8. Das Plangebiet ist somit relevant durch Verkehrslärm belastet.

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Im Umfeld der Planung befinden sich im Norden (Neckarstraße 19) eine Tankstelle 
und im Osten (Ecke Hügelstraße / Heidelberger Straße) der Parkplatz des Staats-
theaters, welche das Plangebiet ggf. lärmrelevant belasten werden. 
Es wird auf Kapitel 12 verwiesen. 
6.5 Schutzausweisungen 
6.5.1 Natura 2000 Gebiete (FFH-Gebiete und Vogelschutzgebiete (VSG)) 
Es befinden sich weder im Plangebiet noch in planungsrelevanter Umgebung Natura 
2000-Gebiete (FFH-Gebiete, Vogelschutzgebiete).  
Die nächstgelegenen FFH-Gebiete sind das Gebiet Nr. 6118-304 „Dommersberg, 
Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“, das sich ca. 2,4 km südöstlich des 
Plangebiets befindet, sowie das FFH-Gebiet Nr. 6117-309 „Beckertanne von Darm-
stadt mit angrenzender Fläche“ und das Gebiet Nr. 6117-304 „Ehemaliger Au-
gust-Euler-Flugplatz von Darmstadt“ westlich der Autobahnen A 5 bzw. A 67 in einer 
Entfernung von etwa 3,6 km westlich des Plangebietes. 
Bei dem nächstgelegenen VSG-Gebiet handelt es sich um das Gebiet Nr. 6117-401 
„Griesheimer Sand“. Dieses beginnt ebenfalls westlich der Autobahn A 5 und liegt in 
einer Entfernung von etwa 3,6 km zum Plangebiet. 
Durch die Entfernung und Lage der Gebiete zum Plangebiet sind durch die vorlie-
gende Planung keine Auswirkungen auf die nächstgelegenen Natura 2000-Gebiete 
zu erwarten. 
6.5.2 Gesetzlich geschützte Biotope 
Innerhalb des Plangebiets ist ein gemäß § 30 Abs. 2 BNatSchG i.V.m. § 13 HAGB-
NatSchG geschütztes Biotop vorhanden. Es handelt sich um die westliche Hälfte 
einer geschützten Baumallee aus 10 Platanen entlang der Heidelberger Straße im 
Osten des Plangebiets. 
6.5.3 Schutzgebiete und -objekte Naturschutz 
Das nächstgelegene Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ im Süden befindet 
sich 2,1 km entfernt. Ein weiteres Naturschutzgebiet „Darmbachaue von Darmstadt“ 
befindet sich im Südosten und ist 3,1 km vom Plangebiet entfernt. 
6.5.4 Landschaftsschutzgebiete 
Das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ umfasst die ca. 2 km entfernt vom 
Plangebiet angrenzenden Waldflächen. Für diese Waldflächen ist eine Ausweisung 
als Bannwald geplant. Weitere Schutzgebietsausweisungen nach Naturschutzrecht, 
Wasserschutzrecht oder Forstrecht sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
6.5.5 Schutzgebiete und -objekte, Denkmalschutz 
Im Plangebiet befinden sich keine denkmalgeschützten Gebiete oder Objekte. Un-
mittelbar an das Plangebiet angrenzend befindet sich im Nord-Westen des Gel-
tungsbereiches die denkmalgeschützte evangelische Friedenskirche sowie im 
Süd-Westen der einzig erhaltene Gebäudeteil der ehemaligen Dragonerkaserne 
(Hindenburgstr. 36).

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 25 / 108 
 
 
 
6.5.6 Bodendenkmäler 
Für den Geltungsbereich des geplanten Bebauungsplans bzw. dessen direktem 
Umfeld sind zwei Bodendenkmäler nach § 2 Abs. 2 HDSchG bekannt: 
 Darmstadt Bezirk 006 023: römische Siedlungsstelle 
 Darmstadt Bezirk 006 029: neuzeitlicher Kasernenbau (ehem. Dragonerkaserne) 
Aufgrund der historischen Nutzung des Geländes als Dragonerkaserne wird die 
Baumaßnahme bzgl. der zu erwartenden Fundamentreste durch das Landesamt für 
Denkmalpflege begleitet. Die Funde werden entsprechend dokumentiert. 
6.5.7 Sonstige Schutzausweisungen 
Es liegen keine Schutzgebietsausweisungen nach Naturschutzrecht, Wasser-
schutzrecht oder Forstrecht für den Geltungsbereich vor. 
6.5.8 Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und im 
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch die städtische Baumschutzsatzung 
geschützt. Geschützt sind Bäume, die - gemessen in einem Meter Höhe - bei 
Laubbäumen einen Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von 
mehr als 90 cm. 
6.6 Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale 
6.6.1 Naturräumliche Einordnung 
Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Einheit der hessischen Rheinebene, in-
nerhalb des Griesheim-Weiterstädter Sandes (225.9).  
Die Hessische Rheinebene umfasst den Hauptteil der rechtsrheinischen Niederter-
rasse zwischen den heutigen Mündungen von Main und Neckar. Sie bildet zusam-
men mit dem hessischen Teil der Nördlichen Oberrheinniederung (222) das so ge-
nannte "Hessische Ried". Als sandige Niederterrasse umfasst sie, neben Flugsand- 
und Dünengebieten, ausgedehnte Flächen, die mit Neckarschwemmlehm bedeckt 
sind, sowie das als feuchte Rinne in Erscheinung tretende Altneckarbett. 
6.6.2 Geologie und Boden 
Das Plangebiet befindet sich in dem geologischen Strukturraum „Nördlicher Ober-
rheingraben“. Das geologische Ausgangsgestein bilden ungegliederte Sande, die im 
pleistozänen Quartär entstanden sind.  
Die Böden im Plangebiet sind als stark anthropogen überprägte Böden der Sied-
lungskerne anzusprechen. Zwar ist das Plangebiet großflächig unversiegelt, durch 
die Nutzung als Parkplatz und die damit verbundene ständige Belastung sind die 
Bodenbereiche jedoch stark verdichtet. Im Bereich der Altbebauung wurden zudem 
Bodenauffüllungen nachgewiesen. 
Das Plangebiet wird der Erdbebenzone 1 und der Untergrundklasse S zugeordnet.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 26 / 108 
 
 
 
6.6.3 Hydrogeologie und Grundwasser 
Das Plangebiet liegt im hydrogeologischen Teilraum „Rheingrabenscholle“.  
Die Fließrichtung des Grundwassers verläuft von Osten nach Westen auf den Rhein 
als Vorfluter zu.  
„Insgesamt ein sehr ergiebiges Grundwasservorkommen von überregionaler Be-
deutung.“ (HLNUG, Jahrbuch 2002, Beschreibung der hydrogeologischen Teilräume 
von Hessen gemäß EU-Wasserrahmenrichtlinie). 
Die Porengrundwasserleiter werden durch meist pleistozäne Lockergesteine von 
mittlerer Durchlässigkeit und silikatischer Gesteinsbeschaffenheit gekennzeichnet.  
Gemäß dem Fachinformationssystem Grundwasser- und Trinkwasserschutz des 
Landes Hessen (www.gruschu.hessen.de) befindet sich das Plangebiet in einem 
hydrogeologisch günstigen Gebiet. 
Es wird auf Kap. 9 „Wasserwirtschaftliche Belange“ hingewiesen. 
6.6.4 Klima und Luft 
Das Plangebiet gehört zur Klimaregion Rhein-Main-Gebiet. Im Oberrheingraben und 
an der Bergstraße treten relativ hohe Temperaturen und geringe Niederschlags-
mengen auf. Hier zeigt sich kontinentaler Klimaeinfluss. In Darmstadt lag die mittlere 
Jahrestemperatur im Zeitraum von 2010 bis 2018 bei rund 10,54°C. Die durch-
schnittliche Niederschlagsmenge lag zwischen 2010 bis 2018 bei etwa 687,70 mm, 
das langjährige Mittel von 1996 bis 2010 liegt bei 749 mm (Messungen des Deut-
schen Wetterdienstes von der Internetpräsenz der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
entnommen). Die vorherrschende Windrichtung ist im Sommer Süd bis Südwest, im 
Winter Nordost bis Ost. Aufgrund von Versiegelung und umgrenzenden Nutzungs-
strukturen (zusätzliche Wärmeausstrahlung) ist das Plangebiet bereits thermisch 
belastet. Das Plangebiet besitzt daher keine übergeordnete klimatische Funktion.  
Entsprechend der Klimafunktionskarte der Wissenschaftsstadt Darmstadt befindet 
sich das Plangebiet in einem moderat bis stark überwärmten Bereich (s. Abb. 14). Die 
Planungshinweiskarten weist das Plangebiet als „Bebautes Gebiet, klimatische 
Nachteile“ aus (s. Abb. 15). 
Durch parkende Autos, die viel Energie aufnehmen und als langwellige Wärme-
strahlung wieder emittieren, findet im Plangebiet eine Überwärmung statt. Das kann 
tagsüber zu einer Steigerung der thermischen Belastung im Raum führen. Das 
Plangebiet stellt im verdichteten Stadtgebiet einen Potentialraum zur Förderung der 
lokalen und ggf. städtischen Durchlüftung dar. Das Potenzial ist jedoch abhängig von 
der umgebenden hohen Vegetation sowie von den Gebäuden in ihrer Ausrichtung 
und Höhe. 
Die aktuelle Nutzung als Parkplatz weist somit nur geringe klimatisch positive Ef-
fekte / Eigenschaften auf. (Klimatische Untersuchung Marienplatz | Darmstadt, 
Burghardt und Partner, Ingenieure 30.09.2021) 
Bei Betrachtung der Abb. 14 ist zu erkennen, dass ein Großteil des Stadtteils auf-
grund von Versiegelung und dichtem Gebäudebestand (zusätzliche Wärmeaus-
strahlung) thermisch belastet ist. Damit bestätigt sich das Ergebnis der Gesamtstäd-
tischen Klimaanalyse (INKEK 2016), in der dem Stadtteil eine moderate bis starke 
Überwärmung zugeschrieben wird.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 27 / 108 
 
 
 
 
  
Abb. 14: Auszug aus der Klimafunktionskarte der Klimaanalyse, 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, INKEK 2016, MPD Präsentation 
  
Abb. 15: Auszug aus der Planungshinweiskarte der Klimaanalyse, 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, INKEK 2016, MPD Präsentation

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 28 / 108 
 
 
 
6.6.5 Landschaftsbild und Erholung 
Landschaftsbild 
Das Relief des Plangebietes ist weitgehend eben mit Höhen von ca. 136 m ü. NN. 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird seit Jahren als Stellplatz für Kraft-
fahrzeuge genutzt. Die überwiegend unbefestigte, jedoch stark verdichtete, unver-
schattete Fläche des Plangebiets weist kaum Vegetation auf. Die Randbereiche des 
Platzes sind geböscht und wurden mit Gehölzpflanzungen eingegrünt. In den Gel-
tungsbereich einbezogen wurde ein Sportplatz, der von jungen Hainbuchen einge-
fasst ist. 
Die Landschaft im Plangebiet wird geprägt durch heterogene Bauwerke, Vegetation 
und andere anthropogene Geländestrukturen (Straßen, Fußwege, Plätze und Grün-
flächen) und weist einen hohen Versiegelungsgrad auf.  
Die Wahrnehmung und Qualität des Schutzgutes Landschaft ist als nicht hoch zu 
bewerten.  
Besonders hervorzuhebende Blickbeziehungen in die angrenzende Landschaft sind 
nicht vorhanden. 
Erholung 
Durch die Prägung des Planungsgebietes als Parkplatzfläche, besitzt es unter dem 
Aspekt der Naherholung der Öffentlichkeit keinen Wert. Hinsichtlich der Bedeutung 
für die Erholung als Freizeitgebiet für Sport ist das Plangebiet als nachrangig einzu-
stufen, da die Sportfläche des Bolzplatzes nur einen kleinen Teil des Plangebiets 
umfasst.  
6.6.6 Biotoptypen und Vegetation  
Es liegt eine Bestandserfassung von 2021 vor. 
Im Rahmen der Artenschutzrechtlichen Prüfung sowie der Naturschutzrechtlichen 
Eingriffsregelung wurden Bestandserfassungen der Biotoptypen und ihrer kenn-
zeichnenden Vegetation durchgeführt. Als Grundlage hierzu diente auch das 
Baumgutachten (Urban Tree Consulting, Biblis, 21.06.2022), welches im Rahmen 
des Bebauungsplanverfahrens erstellt wurde. 
Es wird auf das Kapitel 15.1 „Erfassung und Darstellung des Bestandes“ verwiesen. 
6.6.7 Fauna 
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Fauna wurde eine Arten-
schutzfachliche Potentialabschätzung (BfL Heuer & Döring, Wiesbaden, April 2020) 
erstellt. 
Zu den Ergebnissen der faunistischen Untersuchungen im o.g. Gutachten wird auf 
Kap.14 „Artenschutzrechtliche Beurteilung“ verwiesen. 
6.7 Bodenschutz und Altlasten  
6.7.1 Grundlage Bodenschutz 
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind gemäß § 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 7 
BauGB insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Ar-
beitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sowie die 
Belange des Bodens zu berücksichtigen. Hierbei sind auch die vorherrschenden 
Bodenbelastungen zu betrachten.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 29 / 108 
 
 
 
Die Kommune hat sich im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans zu verge-
wissern, ob die geplante Nutzung mit einer vorhandenen oder vermuteten Boden-
belastung vereinbar ist. 
Die Auswirkungen der vorliegenden Planung auf die im Boden und im Grundwasser 
vorhandenen Belastungen und auf mögliche Sanierungsmaßnahmen sind im Bau-
leitplanverfahren darzustellen, zu bewerten und abzuwägen. Ebenso verhält es sich 
mit den Auswirkungen der festgestellten Belastungen bzw. der Sanierungsmaß-
nahmen auf das geplante Vorhaben. 
6.7.2 Nachsorgender Bodenschutz / Altlasten / Altablagerungen 
Aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geo-
logie ergeben sich für den Plangeltungsbereich keine Hinweise auf das Vorhan-
densein von Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädlichen Bodenverän-
derungen und/oder Grundwasserschäden. 
Entsprechend den Ergebnissen der Baugrunduntersuchungen (arcadis, Darmstadt, 
29.08.2002 und 16.09.2020) ist mit abfallrelevanten Gehalten zu rechnen. Die er-
höhten einstufungsrelevanten Gehalte betreffen die Auffüllungen (min. 1,5 m bis max. 
3,0 m unter GOK) und sind mutmaßlich auf Fremdbeimengungen (Schotter, Bau-
schuttreste, Ziegelbruch, Schlackenreste) zurückzuführen. Ein Wiedereinbau von 
Böden, die der LAGA Kategorie Z 1 oder Z 2 entsprechen, ist nur unter einer zu-
künftigen Versiegelung und aufgrund des großen Abstandes zum Grundwasser 
möglich (z.B. als Arbeitsraumverfüllung).  
Es wird auf Kapitel 11 „Altlasten“ verwiesen. 
6.7.3 Vorsorgender Bodenschutz 
Der in § 1 Abs. 5 BauGB aufgeführte Grundsatz, dass die städtebauliche Entwicklung 
vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll, wird durch die Bo-
denschutzklausel in § 1a BauGB als Vorschrift zum Umweltschutz ergänzt. Im § 1a 
Abs. 2 Satz 4 BauGB wird vorgegeben, dass die Notwendigkeit der Umwandlung 
landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen begründet werden soll; dabei 
sollen Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt 
werden, zu denen insbesondere Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und 
andere Nachverdichtungsmöglichkeiten zählen können. 
Die Aufstellung des Bebauungsplans M 34 folgt dem Gebot des sparsamen Umgangs 
mit Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung im Innenbereich 
entstandenen Ortsgefüges für eine neugeordnete Nutzung mobilisiert werden 
(Nachverdichtung).  
Landwirtschaftliche Flächen oder Waldflächen werden nicht in Anspruch genommen. 
Hiermit wird ein Beitrag zur Reduktion weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich 
geleistet. 
Bodenspezifische Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen 
Mit der Zielsetzung eines sparsamen Umganges mit Grund und Boden sind im Be-
bauungsplan Festsetzungen zur Beschränkung der überbaubaren Flächen, zur 
Verwendung wasserdurchlässiger Beläge und zur Begrünung festgesetzt. 
Weitere bodenspezifische Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen sind im 
Rahmen der Bauausführung zu beachten. Hierbei gibt es allgemeine Vorgaben zum 
Schutz des Mutterbodens (§ 202 BauGB) und Vorgaben zur Lagerung und zum 
Wiedereinbau des Oberbodens (DIN 18915 und DIN 19731). Es wird auf die Vor-
gaben des Bundesbodenschutzgesetzes hingewiesen.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 30 / 108 
 
 
 
6.7.4 Bodenfunktionsbewertung 
Es liegen keine Informationen aus dem BodenViewer Hessen vor. 
6.8 Kampfmittel 
Bei der Erstellung des Bebauungsplans sind gemäß § 1 Abs. 6 BauGB auch die 
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Si-
cherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu be-
rücksichtigen. Aus Gründen der Gefahrenabwehr und des bauleitplanerischen Vor-
sorgeprinzips ist zu klären, welche Gefahren von evtl. bestehenden Kampfmittelbe-
lastungen ausgehen.  
Die Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder hat 
ergeben, dass sich der Geltungsbereich des Bebauungsplanes in einem Bomben-
abwurfgebiet befindet. Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen 
muss grundsätzlich ausgegangen werden. 
In den Bereichen, in denen durch Nachkriegsbebauungen bereits bodeneingreifende 
Baumaßnahmen bis zu einer Tiefe von mind. 5 Metern durchgeführt wurden, sind 
keine Kampfmittelräummaßnahmen notwendig. 
Bei allen anderen Flächen ist eine systematische Überprüfung (Sondieren auf 
Kampfmittel) vor Beginn der geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten und Bau-
grunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen bis in eine Tiefe von 5 Meter (ab 
GOK IIWK) erforderlich, auf denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden. 
Hierbei soll grundsätzlich eine EDV-gestützte Datenaufnahme erfolgen. 
Sofern die Fläche nicht sondierfähig sein sollte (z.B. wg. Auffüllungen, Versiegelun-
gen oder sonstigen magnetischen Anomalien), sind aus Sicherheitsgründen weitere 
Kampfmittelräummaßnahmen vor bodeneingreifenden Bauarbeiten erforderlich. 
Es ist dann notwendig, einen evtl. vorgesehenen Baugrubenverbau (Spundwand, 
Berliner Verbau usw.) durch Sondierungsbohrungen in der Verbauachse abzusi-
chern. Sofern eine sondierfähige Messebene vorliegt, sollen die Erdaushubarbeiten 
mit einer Flächensondierung begleitet werden. Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie 
sich bescheinigen lassen, dass die Kampfmittelräumungsarbeiten nach dem neu-
esten Stand der Technik durchgeführt wurden. Der Bescheinigung ist ein Lageplan 
beizufügen, auf dem die untersuchten Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das 
verwendete Detektionsverfahren anzugeben. 
Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des Landes 
Hessen wurde das Datenmodul KMIS-R entwickelt. Wir bitten Sie, bei der Beauf-
tragung des Dienstleisters auf die Verwendung des Datenmoduls KMIS-R hinzu-
weisen. Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten Flächen ört-
lich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden. 
Mit einer Luftbilddetailauswertung wurde ein Verdachtspunkt ermittelt, der auf einen 
möglicherweise noch vorhandenen Bombenblindgänger hinweist. Der Punkt wurde 
koordinatenmäßig erfasst und ist im Lageplan rot (siehe Abb. 16) gekennzeichnet. 
Eine Überprüfung des Verdachtspunktes ist vor bodeneingreifenden Bauarbeiten 
erforderlich. Sofern das Gelände nicht sondierfähig sein sollte (wegen oberflächen-
naher magnetischer Störungen wie z.B. Auffüllung, Versiegelung, Versorgungslei-
tungen) ist eine Überprüfung mittels Sondierungsbohrungen erforderlich. 
Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, Bergen, Zwischenlagern) sind 
vom Antragsteller/Antragstellerin, Interessenten/Interessentin oder sonstigen Be-
rechtigten (z.B. Eigentümer/Eigentümerin, Investor/Investorin) zu tragen. Die ge-
nannten Arbeiten sind daher von diesen selbst bei einer Fachfirma in Auftrag zu 
geben und zu bezahlen.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 31 / 108 
 
 
 
Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmittelräumung werden die örtlichen 
Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt.  
 Abb. 16: Geltungsbereich B-Plan M 34 mit Kampfmittel-Verdachtspunkt 
Quelle: Regierungspräsidium Darmstadt, Kampfmittelräumdienst des Landes Hessen, 18.08.2020, 
Ergänzungen Planungsgruppe Darmstadt

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 32 / 108 
 
 
 
7. Planung 
7.1 Städtebauliches Konzept 
Als Grundlage für den Bebauungsplan dient das städtebauliche Konzept des Sie-
gerentwurfes, welches im Rahmen des Realisierungswettbewerbes in Konzept-
vergabe für den Geltungsbereich des Bebauungsplans M 34 „Marienplatz“ in Darm-
stadt prämiert wurde. Die vorliegenden Siegerentwürfe des Mäanders und des 
Hochhauses werden zurzeit im Rahmen der Objektplanung und in Abstimmung mit 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt fortlaufend konkretisiert. 
Der Wettbewerb verfolgte das Ziel der Entwicklung eines urbanen und vielfältigen 
Wohn- und Stadtareals mit einer qualitätsvollen Verkehrs- und Freiflächenkonzepti-
on. Dabei wurden folgende Zielvorgaben genannt: attraktives Wohnquartier mit hoher 
energetischer und ökologischer Qualität, alternative Mobilitätsangebote, Anteil sozial 
geförderter Wohnungen sowie sozialer Infrastruktur. 
Aus diesem Verfahren ging der Siegerentwurf des Investors Implenia Developement, 
Raunheim mit netzwerkarchitekten, Darmstadt, hervor, die das Pilotprojekt eines 
zukunftsweisenden und nachhaltigen Quartiers für Darmstadt konzipieren:  
 in ökologischer Hinsicht v.a. durch Holzbauweise, eine gleichermaßen intelligente 
wie ressourcenschonende Gebäudetechnik und eine intensive Begrünung auf 
Freiflächen, Dächern und Laubengängen/ Balkonen/ Fassaden 
 in wirtschaftlicher Hinsicht v.a. durch ein hohes Maß an Vorfertigung 
 in gestalterischer Hinsicht durch eine qualitätsvolle städtebauliche Konzeption, die 
einen markanten Hochpunkt setzt und mit einer architektonisch prägnanten Form 
Freiraumbezüge aufgreift 
 in sozialer Hinsicht durch Angebote für unterschiedliche Bewohnerzielgruppen und 
mit geförderten Wohnungen entsprechend der städtischen Vorgaben und einem 
hohen Maß an Zugänglichkeit, Teilhabe und gemeinschaftlicher Aktivitäten. 
 Abb. 17: Freiflächenplan, Siegerentwurf Implenia Developement Raunheim mit 
netzwerkarchitekten, Darmstadt, 2019 
 Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 33 / 108 
 
 
 
Das städtebauliche Konzept des Entwurfs sieht ein Hochhaus als städtebauliche 
Dominante an der Heidelberger Straße vor sowie eine mäanderförmige Bebauung 
von Ost nach West, die das Baufeld mit seiner prägnanten Figur fasst. Dadurch wird 
das Bauvolumen nicht nur in maßstäbliche Teilabschnitte gegliedert, sondern auch 
ein sich zur Hügelstraße immer wieder öffnender, stark begrünter Raum geschaffen. 
Die Baukörper vermitteln zwischen der Blockrandbebauung der stark verdichteten 
Mollerstadt im Nord-Westen, der villenartigen Struktur parallel zur Al-
bert-Schweizer-Anlage im Süden und der heterogenen Baustruktur mit größeren 
privaten Freiflächen im Süden 
Die Baustruktur ermöglicht großzügige offene Hof- und Platzräume sowie eine hohe 
Dichte, ein hohes Maß an Kompaktheit und eine wirtschaftliche Erschließung. Die 
Dachgestaltung des Mäanders soll durch eine bereichsweise Ausbildung von 
Dachgärten als attraktive Aufenthalts- und Erholungsfläche für die Anwohner dienen. 
Die ökologische Funktion des Daches soll durch eine extensive Dachbegrünung nicht 
begehbarer Dachflächen (Aufzüge, Treppenhäuser sowie Staffelgeschossen) ab-
gerundet werden. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 18: Freiraumgestaltung und Nutzungsmix EG, Siegerentwurf Implenia Developement 
Raunheim mit netzwerkarchitekten, Darmstadt 
  Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 34 / 108 
 
 
 
Unterschiedliche Wohnformen werden für verschiedene Einkommensgruppen in ei-
ner Mischung aus Eigentum und Miete, bezahlbaren senioren- und familiengerechten 
sowie für Wohngemeinschaften geeigneten Wohnungen angeboten.  
25 Prozent der Wohnfläche sind für Wohnungen von Haushalten mit geringem Ein-
kommen und 20 Prozent der Wohnfläche sind für Wohnungen von Haushalten mit 
mittlerem Einkommen, entsprechend den Förderrichtlinien des Landes Hessen und 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt, vorgesehen. Insgesamt waren zum Zeitpunkt des 
Wettbewerbs ca. 320 Wohneinheiten geplant. 
Da neben diesen neuen Wohnungen im Bereich Stadtmitte bereits Bedarf an zu-
sätzlichen Kinderbetreuungseinrichtungen besteht, errichtet die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt an der Nord-West-Ecke des Areals eine Kita. Die Kita bildet den westli-
chen Anfang des Mäanders. Die Eingangsseite der Kita bildet das ‚Gegenüber‘ zur 
Friedenskirche. Zugleich stellt der nördliche Vorplatz der Kita den Auftakt der ge-
nannten Promenade in Richtung Innenstadt dar – entsprechend gilt es die Gestaltung 
dieses Bereiches nicht nur mit Blick auf die Belange des Kitabetriebes, sondern auch 
mit Blick auf die übergeordnete Gestaltung der Freiflächen des Marienplatzes bzw. 
der Promenade zu entwickeln. Zur Schaffung der erforderlichen Freifläche zum 
Spielen im Freien wird die Dachfläche über dem Obergeschoss als zusätzliche Au-
ßenspielfläche vorgesehen. Diese wird mit schattenspendender intensiver Vegeta-
tion, Teilüberdachungen und weiteren Spielmöglichkeiten ausgestattet. 
Die Deckung des Stellplatzbedarfs für PKW ist in der Tiefgarage gemäß Einschrän-
kungs- und Verzichtsatzung vorgesehen. Dort werden auch Elektroladestationen 
sowie Abstellplätze für Fahrräder errichtet. 
Für das Hochhaus wurde im Jahr 2022 ein weiteres Wettbewerbsverfahren durch-
geführt. Der Siegerentwurf ist ebenfalls von netzwerkarchitekten, Darmstadt. In dem 
16-geschossigen Hochhaus sind hauptsächlich Wohnungen geplant. Im Erdge-
schoss ist ein Nahversorger vorgesehen. In den darüber liegenden Geschossen vom 
1. – 4. OG sind z.B. Büros und Arztpraxen vorgesehen. Das Hochhaus setzt sich aus 
einer viergeschossigen Basis und einem darauf versetzten zwölfgeschossigen Schaft 
zusammen. Die Basis nimmt die Trauflinie des Mäanders auf und setzt so einen 
städtebaulichen Bezug. Durch den versetzten Schaft entsteht eine Auskragung der 
oberen Geschosse zur Hügelstraße und auf der Südseite oberhalb des vierten Ge-
schosses eine großzügige Dachterrasse. Diese dient den Bewohnern und Beschäf-
tigten als zusätzlicher Freiraum. Ein weiteres prägendes Element des Hochhau-
sentwurfes sind die umlaufenden offenen Balkone. 
 Abb. 19: 3D-Visualisierung des Siegerentwurf Hochhaus Marienplatz, 
netzwerkarchitekten, Darmstadt 
  Quelle: netzwerkarchitekten, Darmstadt und luxfeld digital art, Darmstadt

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 35 / 108 
 
 
 
7.2 Fortschreibung der Planung 
Parallel zur Erstellung des Bebauungsplanentwurfes wurde der städtebauliche Ent-
wurf in die Objektplanung (Hochbauplanung und Freiflächenplanung) überführt. 
Folgende wesentliche Ergänzungen sind im Bebauungsplan berücksichtigt worden: 
 Die Geschossigkeit des Mäanders wurde auf sechs Vollgeschosse erhöht. 
 Müllbehälterabstellplätze sind verortet worden und mit der EAD abgestimmt 
worden.  
 Fahrradabstellplätze für Besucher und Kunden sind oberirdisch vorgesehen. 
Die Fahrradabstellplätze für die Bewohner sind in der Tiefgarage geplant. 
 In Abstimmung mit der Feuerwehr Darmstadt erfolgte die Verortung und Di-
mensionierung der Feuerwehraufstellflächen und -zufahrten. 
 Die Tiefgaragenzufahrt ist an der Hügelstraße verortet worden. 
7.3 Grün- und Freiflächenkonzept 
Das Plangebiet besteht heute zum Großteil aus einer verdichteten Platzfläche mit 
wassergebundener Decke, die Randbereiche sind unversiegelte Grünbereiche. Die 
Platzfläche wird als Parkplatz genutzt. 
Im Rahmen der Konzepterstellung wurde die Leitidee verfolgt, einen nicht ge-
schlossenen Baukörper mit großzügiger Begrünung in den Freiraum zwischen der 
Mollerstadt und dem HDA-Campus zu errichten. Die entlang der Hügelstraße vor-
gesehene begrünte Promenade und die sich teilweise zum öffentlichen Raum öff-
nenden Freianlagen zwischen den Baukörpern vermittelt zwischen der Blockrand-
bebauung der stark verdichteten Mollerstadt im Nord-Westen, den großzügigen 
Gartenflächen der villenartigen Struktur parallel zur Albert-Schweizer-Anlage im 
Süden und der heterogenen Baustruktur mit größeren privaten Freiflächen im Süden. 
Für die Grün- und Freiflächen ist die Zielsetzung:  
 Bestandserhalt wertvoller Grünstrukturen der Randbereiche, 
 Freiraumplanerische Vernetzung mit vorhandenen Grünstrukturen, 
 Erhaltung und Entwicklung der Biodiversität innerhalb der Freiflächen;  
Aufgrund der besonderen Form des Mäanders und der Planung eines Hochhauses ist 
die Möglichkeit gegeben, Wohnraum in Mitten eines begrünten Quartiers zu schaffen. 
Nachfolgend werden die vorgesehenen Strukturen im Gebiet erläutert.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 36 / 108 
 
 
 
 Abb. 20: Freiflächenplan Hochhaus und Mäander, September 2022 
 Quelle: GTL Landschaftsarchitektur, Kassel, Aug. 2022 und stadt landschaft plus Landschaftsarchitekten, 
Karlsruhe, Aug.. 2022, Bildbearbeitung netzwerkarchitekten 
Mäander 
Die Freiräume nördlich und südlich des Mäanders unterscheiden sich deutlich. Im 
Norden bildet sich entlang des Baukörpers ein Raum mit städtischem Charakter 
heraus. Parallel der Hügelstraße wird das Plangebiet durch eine Promenade er-
schlossen, die das Hochhaus im Osten mit der Kita im Westen verbindet. Der Kita-
vorplatz ist über eine Treppenanlage mit integrierter Rampe von der Hügelstraße / 
Hindenburgstraße (zukünftig Fritz-Bauer-Straße) zu erreichen. Am Fuße des Hoch-
hauses entsteht ein Platz mit städtischem Charakter. Einheitlicher Belag und mo-
dernes Mobiliar sollen dieses Erscheinungsbild unterstützen. Die bestehende 
Baumreihe entlang der Hügelstraße bleibt sofern erhaltenswürdig erhalten bzw. wird 
durch Neupflanzungen ergänzt. 
Der zwischen Mäander und Hochhaus gelegene „Grüner Stadtplatz“ wird durch 
schattenspendende Baumstandorte ergänzt und bietet so auch eine attraktive Mög-
lichkeit für eine außengastronomische Nutzung.  
Der Innenhof im Süden des Mäanders ist als begrünter Hof durch Bäume, Pflanz- und 
Rasenflächen gegliedert. Unterschiedliche Spielelemente für Kinder verschiedener 
Altersgruppen ergänzen das Angebot und stärken das soziale Miteinander im Quar-
tier. In den südlichen Erdgeschossbereichen des neuen Baukörpers entstehen pri-
vate Freiräume, die durch Hecken eingefasst werden. 
Große Teile der Grün- und Freiflächen befinden sich oberhalb der geplanten Tief-
garage. Um dennoch qualitätsvolle Grünflächen auszubilden sind innerhalb der 
Tiefgaragen größere Aussparungen vorgesehen, um damit die Pflanzung von 
Großgrün mit Bodenanschluss zu ermöglichen.  
Auf den Dächern des Baukörpers werden Dachterrassen und Dachgärten („Urban 
gardening“) sowie extensiv begrünte Dächer mit Photovoltaikanlagen vorgesehen. 
Die Kita bildet das westliche Ende des Mäanders. Die südlich gelegene Freifläche mit 
Spielangeboten wird durch die Außenspielfläche auf dem Dach der Kita ergänzt. Die 
Teilüberdachung der Dachspielfläche ist extensiv begrünt und mit Photovoltaikan-
lagen geplant.

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Hochhaus 
Auf den umlaufenden Balkonen des Hochhauses sind festinstallierte Tröge mit in-
tensiver Bepflanzung vorgesehen, die für ein gartenartiges Ambiente sorgen, die die 
Fassade verschatten und das Mikroklima unterstützen. Die Begrünung des Gebäu-
des wird durch eine intensiv begrünte Dachfläche im Sinne eines Dachgartens auf 
dem 4.OG des „Hochhaus-Sockels“ ergänzt. Dieser ist als gemeinschaftliche Frei-
fläche des Hochhauses vorgesehen. Eine allseitig umlaufende Baum- und Strauch-
reihe entlang der Außenkante der Penthouse-Terrasse auf dem 15. OG sowie die 
ausgeprägte Gestaltung der Terrassen bilden einen markanten Abschluss des 
Hochhauses. Die Dachfläche des obersten Geschosses wird als extensiv begrünte 
Dachfläche mit Photovoltaikanlagen ausgebildet.  
Der Außenraum des Gebäudes wird durch eine Platzfläche mit lockerer Anordnung 
von Bäumen und Sitzbänken geprägt, die zum Aufenthalt und Verweilen einlädt. 
Zur Förderung der Radmobilität sind für Besucher und Kunden Fahrradstellplätze in 
entsprechender Anzahl im Bereich zwischen Mäander und Hochhaus vorgesehen.  
Die Fassadenbegrünung im Erdgeschoss verknüpft die Außenanlagen mit dem 
Gebäude. 
8. Technische Infrastruktur / Energieversorgung / Energiekon-
zept und soziale Infrastruktur 
8.1 Technische Infrastruktur 
Der Marienplatz befindet sich in einer städtebaulich integrierten Lage. Das Plangebiet 
ist von vier Seiten von öffentlichen Haupterschließungsachsen umgeben. Aufgrund 
der Lage können die zukünftigen Nutzungen an das bestehende Versorgungsnetz für 
Strom und Telekommunikation angebunden werden. 
8.1.1 Energieversorgung 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein energetisches Konzept auf der 
Grundlage des Ergebnisses des vorgeschalteten Konzeptwettbewerbs durch das 
Büro IGP Ingenieure, Münster, 21.09.2022 erstellt. Die eigentliche Konzepterarbei-
tung erfolgt hierbei im weiteren Planungsverlauf gemäß den Grundlagen der HOAI in 
den Leistungsphasen 2 und 3 der HOAI.   
Die wesentlichen Ergebnisse des energetischen Konzeptes sind im Folgenden auf-
geführt. Des Weiteren wird auf das energetische Konzept verwiesen. 
Sowohl für die Nutzung von Wohngebäuden als auch für die vorgesehenen Gewer-
beflächen, muss Energie eingesetzt werden. Diese Energie wird überwiegend für das 
Heizen und die Erwärmung von Trinkwasser aufgewendet. Weiterhin tritt das Erfor-
dernis von Lüftungsanlagen und sommerlichem Wärmeschutz immer mehr in den 
Fokus. Auch die E-Mobilität stellt im Strombedarf und insbesondere im Bereich von 
Anschlusswerten einen zu beachtenden Faktor dar. Der Sektor von Wohngebäuden 
nimmt gesamtgesellschaftlich einen großen Anteil am Energieverbrauch ein und 
weist daher auch ein großes Einsparpotenzial beim Einsatz moderner Wärmever-
sorgungslösungen auf.  
Bezüglich des Themas E-Mobility war im Konzeptwettbewerb die Vorgabe, dass es 
keine Leistungsreserven hierfür zu erwarten gibt. Diese Vorgabe ist im Nachgang 
entschärft, da durch den Netzbetreiber eine zusätzliche Trafostation errichtet werden 
soll. Es wird davon ausgegangen, dass hierdurch und unter Berücksichtigung eines 
Lastmanagements eine adäquate Bereitstellung von Ladestationen für die privat 
genutzte Tiefgarage erreicht werden kann.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 38 / 108 
 
 
 
Hierbei sind die Anforderungen des GEIG (Gebäu-
de-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz) umzusetzen und für jeden Stellplatz Lad-
einfrastruktur vorzuhalten.   
Aufgrund der fortschreitenden Dekarbonisierung ist eine Anlage, die mit fossilen 
Brennstoffen betrieben wird, und somit auch die Fernwärme nicht gewünscht. Das 
Hauptaugenmerk liegt somit auf den Wärmepumpenanlagen mit regenerativer 
Energie, die zum Teil auch in Form von Strom aus der eigenen PV-Anlage gewonnen 
werden soll. Die Nachhaltigkeit der Anlage soll im Vordergrund stehen. Welches 
Wärmepumpen-System für den Standort das Richtige ist, muss in den nächsten 
Planungsphasen ausgearbeitet werden.  
Bei der Ausarbeitung und Betrachtung der möglichen Systeme müssen Wärme-
quellen, Anlagensysteme und die Bauart der Wärmeverteilungsanlagen sinnvoll 
aufeinander abgestimmt werden. Eine Festlegung, oder Ausgrenzung vor umfang-
reicher Analyse wäre nicht zweckdienlich. 
Prinzipiell können Dach- und Fassadenflächen zur Nutzung von Photovoltaikanlagen 
herangezogen werden. Bei den Fassaden sollte aber die Sinnhaftigkeit aufgrund der 
deutlich geringeren Wirkungsgrade überprüft werden. Senkrechte Nordfassaden 
bieten nur Potential für ca. 8% nutzbaren Stromgewinn und sind daher völlig un-
wirtschaftlich, aber auch die West- und Ostflanken der Gebäude liegen mit ca. 50 % 
deutlich unter dem Ertrag von Dachanlagen. Hier sollte eine vernünftige Abwägung 
über den Umfang der Ausbauflächen erfolgen.  
Insgesamt stehen ungefähr 40% der extensiv begrünten Dächer als PV-Fläche zur 
Verfügung, was einer Fläche von ca. 590 m²1 der Dachfläche des Mäanders ent-
spricht. 
Wie und wofür der erzeugte Strom im Folgenden verwendet wird, ist zu dem jetzigen 
Zeitpunkt nicht abschließend geklärt.  
8.2 Soziale Infrastruktur 
8.2.1 Schulen und Kindertagesstätten 
Zur Deckung des vorherrschenden Bildungseinrichtungsbedarfs wird gegenwärtig 
parallel zur Albert-Schweitzer-Anlage eine Grundschule errichtet. Weiterführende 
Schulen sind im gesamten Stadtgebiet vorhanden. 
Aufgrund des Bedarfs an Kindertagesstätten in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
wird innerhalb des Plangebietes eine 6-gruppige Kindertageseinrichtung umgesetzt, 
mit der Aufteilung 3 Krippen- und 3 Kindergartengruppen. Es gelten die im Rahmen 
der Darmstädter Qualitätsstandards der Kinderbetreuung definierten Flächenbedarfe 
für Innen- und Außenflächen. 
8.2.2 Alte Menschen und Menschen mit Behinderungen 
Der Bebauungsplan stellt eine Angebotsplanung dar. Die Festsetzungen bilden den 
Rahmen für die Bebauung des Plangebietes. Durch die Festsetzungen, insbesondere 
zur Art der baulichen Nutzung werden die Bedürfnisse für ältere Menschen sowie von 
Menschen mit Behinderungen berücksichtigt. 
Durch die Festsetzung eines urbanen Gebietes werden unterschiedliche Versor-
gungsangebote ermöglicht, wie. z.B. Nahversorgung, kulturelle, soziale und ge-
sundheitliche Einrichtungen. 
 1 Stand Vorplanung Netzwerkarchitekten, September 2022

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 39 / 108 
 
 
 
Innerhalb des Plangebietes wird der Ausbau gut vernetzter Fußwege ermöglicht, so 
dass das zukünftige Quartier optimal mit den bestehenden Wegeverbindungen ver-
knüpft ist. 
Die barrierefreie Ausgestaltung der Gebäude, Wohnungen sowie Freianlagen ist im 
Rahmen des Bebauungsplans nicht festsetzbar, jedoch erklärtes Ziel der Planung. 
Darüber hinaus ist der barrierefreie Ausbau durch die Hessische Bauordnung (HBO) 
sowie weitere DIN-Normen geregelt. 
Die Festsetzungen des Bebauungsplans stehen den Bedürfnissen älterer Menschen 
sowie von Menschen mit Behinderungen somit nicht entgegen. 
9. Wasserwirtschaftliche Belange 
9.1 Wasserversorgung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Löschwasser erfolgt durch die e-netz 
Südhessen AG. 
Zum Bebauungsplanentwurf wurde eine Wasserbedarfsberechnung für die drei 
konzeptionell unterschiedlichen Bereiche Kindertagesstätte, Mäander und Hochhaus 
erstellt. Die Spitzendurchflüsse wurden für die Verbrauchsstellen von der e-netz 
Südhessen AG. wie folgt benannt:  
 Verbrauchsstelle Kita: 1,48 l/s 
 Verbrauchsstelle Hochhaus: 2,51 l/s  
 Verbrauchsstelle Mäander: 3,07 l/s 
Mit Schreiben vom 22.08.2022 wurde durch das Versorgungsunternehmen e-netz 
Südhessen AG mitgeteilt, dass die gewünschten Trinkwassermengen auf dem 
Grundstück grundsätzlich zur Verfügung gestellt werden können. Übersteigt die 
Länge der Trinkwassernetzanschlussleitung/en 15 m auf privaten Grundstücken, sind 
bauseits Wasserübergabeschächte vorzusehen. Hinsichtlich der Lage der vorhan-
denen Wasserverteilleitungen bietet sich für eine Versorgung die nördlich Grund-
stückgrenze an der Hügelstraße und an der westlichen Grundstückgrenze die Hin-
denburgstraße (zukünftig Fritz-Bauer-Straße) an. Eventuell notwendige Was-
serübergabeschächte sind im Rahmen der Ausführungsplanung zu berücksichtigen. 
Für die Bebauung ist die Löschwasserversorgung gemäß DVGW-Arbeitsblatt W405 
einzuhalten. Die sich hieraus ergebende Löschwassermenge ist durch das öffentliche 
Hydrantennetz zu gewährleisten. Der Löschwasserbedarf ist nach Aussage der 
Feuerwehr Darmstadt für mindestens 1.600 l/min (96 m³/h) und für eine Dauer von 
mindestens 2h zu bemessen. Dieser Löschwasserbedarf kann nach Aussage des 
Versorgungsunternehmens durch die bestehenden Wasserleitungen gewährleistet 
werden. 
9.2 Wasserqualität 
Die Wasserqualität des zur Verfügung zu stellenden Trinkwassers entspricht den 
Anforderungen der Trinkwasserverordnung (TrinkwV). 
9.3 Niederschlagswasserversickerung 
Im Sinne des § 55 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) ist das anfallende Nieder-
schlagswasser ortsnah zu versickern, zu verrieseln oder direkt über eine Kanalisation 
ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer einzuleiten, soweit dem 
weder wasserrechtliche, wasserwirtschaftliche Belange oder sonstige öffent-
lich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 40 / 108 
 
 
 
Entsprechend der Ergebnisse der Baugrunduntersuchungen (arcadis, Darmstadt, 
29.08.2002 und 16.09.2020) können die anstehenden Flugsande zur Versickerung 
grundsätzlich herangezogen werden. Auch der notwendige Mindestabstand zum 
Grundwasser von 1,0 m kann eingehalten werden. Innerhalb der aufgefüllten Böden 
mit Mächtigkeiten bis ca. 3,0 m ist unabhängig von den hydraulischen Verhältnissen 
aufgrund der erhöhten Schadstoffbelastung eine planmäßige Versickerung vermut-
lich nicht genehmigungsfähig. In Bereichen, in denen versickert werden soll, sind die 
aufgefüllten Böden bis auf die natürlichen Sande auszutauschen. Es wird empfohlen 
eine Rigolenversickerung in Betracht zu ziehen. 
Es wird auf das Kapitel 9.4.2 „Niederschlagsentwässerung“ verwiesen. 
9.4 Wasserentsorgung 
9.4.1 Schmutzwasser 
Grundsätzlich ist festzustellen, dass sich das Plangebiet in einem städtebaulich er-
schlossenen Areal befindet, welches im Flächennutzungsplan als gemischte Bau-
fläche ausgewiesen ist. Innerhalb der umliegenden Haupterschließungsachsen be-
finden sich ausreichend dimensionierte Abwasserkanäle. 
Das Schmutzwasser kann in Abstimmung mit dem Mobilitätsamt in die örtliche Ka-
nalisation eingeleitet werden. Eine separate Schmutzfrachtberechnung für das 
Plangebiet ist nicht erforderlich. Im Rahmen der Aufstellung des Flächennutzungs-
plans (FNP) von 2006 wurde eine gesamtstädtische Schmutzfrachtberechnung 
(SMUSI) erstellt. Die Schmutzfrachtberechnung der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
erfolgt nicht projektbezogen, sondern etwa alle 10 Jahre für das gesamte Stadtgebiet. 
Das Mobilitätsamt wird im Jahr 2023 eine Schmutzfrachtberechnung für das ganze 
Stadtgebiet durchführen und den Marienplatz dabei ebenfalls berücksichtigen. 
Das häusliche Schmutzwasser wird über Grundleitungen zum zentralen Hausan-
schluss geführt und in den vorhandenen städtischen Kanal abgeleitet. Hierzu wird ein 
Antrag für den Kanalhausanschluss bei der Stadt Darmstadt gestellt. 
9.4.2 Niederschlagsentwässerung 
MU 1 (Kita) 
Im Vorplatz der Kita ist eine Baumrigole vorgesehen, um das anfallende Nieder-
schlagswasser aufzunehmen und gleichzeitig für die Bewässerung des Baumes zu 
nutzen. Die Reinigung des anfallenden Niederschlagswassers auf dem Vorplatz er-
folgt über Substratrinnen. Diese werden an die Baumrigole angeschlossen. Der 
Überlauf der Rigole wird im Erdreich versickert. 
Das anfallende Niederschlagswasser auf der Dachfläche sowie auf den sonstigen 
befestigten Flächen wird in eine Rigole westlich des Gebäudes geleitet. Vor der Ri-
gole sind Filterschächte vorgeschaltet, die das Wasser reinigen.  
MU 2 und MU 3 (Mäander und Hochhaus) 
Zum Umgang mit dem anfallenden Niederschlagswasser wurde im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens ein Konzept der Regenwasserbewirtschaftung durch das 
Büro IGP Ingenieure, Münster, 17.10.2022 erstellt. Im Erläuterungsbericht sind fol-
gende Aussagen enthalten: 
Das anfallende Niederschlagswasser wird vollständig auf den Grundstücken be-
wirtschaftet. Das auf den Außenflächen (Fußweg, Grünfläche) anfallende Oberflä-
chenwasser wird, soweit es nicht über die gewählten versickerungsfähigen Materia-
lien versickert, breitflächig über die angrenzende Grünfläche der Versickerung zu-
geführt.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 41 / 108 
 
 
 
Das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser soll weitestgehend über 
ein Retentionssystem zunächst auf dem Dach gehalten werden und dort verdunsten. 
Sollte das Wasser nicht vollständig auf dem Dach gehalten werden können, wird 
dieses in eine entsprechend ausgelegte Rigole geleitet, die in den Außenanlagen 
untergebracht wird. Die Berechnungen des Regenwasserbewirtschaftungskonzeptes 
zeigen, dass die Möglichkeit besteht das Oberflächenwasser, welches nicht über das 
Retentionsdach gespeichert werden kann, auf dem Grundstück zu versickern. 
Für das Bauvorhaben werden mehrere Versickerungsanlagen an verschiedenen 
Standorten geplant. Die Berechnungen für die Dimensionierung erfolgt abschnitts-
weise und beinhalten sowohl die Dachflächen als auch die Außenanlagen. Insgesamt 
werden nach aktuellem Planungsstand fünf Rigolen vorgesehen. Die Positionierung 
der Rigolen ist im Verlauf der weiteren Objektplanung noch zu verifizieren. Daher ist 
eine endgültige Aussage über die Festlegung der Größe und Verortung der Anlage zu 
dem jetzigen Zeitpunkt noch nicht möglich. So verhält es sich auch mit der Regen-
rückhaltung auf dem Grundstück im Überflutungsfall. Mögliche Vorkehrungen müs-
sen noch abgestimmt werden, wobei die obigen Berechnungen als erste Orientierung 
dienen sollten. 
Das anfallende Niederschlagswasser wird nicht in den öffentlichen Kanal eingeleitet. 
Dadurch entfällt die Notwendigkeit einer Zisterne, welche ansonsten in der Zister-
nensatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt gefordert wird. 
9.5 Grundwasser 
Gemäß dem hydrologischen Kartenwerk Hessische Rhein- und Mainebene, Stand 
Januar 2016, liegt der Grundwasserspiegel im Projektgebiet zwischen ca. 115 und 
117 m ü. NHN, also ca. 25 m unter aktueller GOK und hat somit keinen direkten 
Einfluss auf die Gründungsarbeiten der Baumaßnahme. Mit den im Juli 2020 aus-
geführten Baugrundaufschlüssen (arcadis, Darmstadt, 2020) wurde bis zur maxi-
malen Endteufe von ca. 25 m u. GOK (ca. 114,3 m ü. NHN) kein Grundwasser an-
getroffen. Die Grundwasserfließrichtung ist nach Westen zum Rhein, dem Vorfluter, 
orientiert. Es ist jedoch in den quartären Sedimenten (Schicht 2) mit Schicht- bzw. 
Sickerwasser zu rechnen. 
9.6 Zisternensatzung 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes erfolgt als Vorgabe für die Ent-
wässerung der Dachflächen die Verpflichtung zur Errichtung von Zisternen, um das 
darin gesammelte Niederschlagswasser als Brauchwasser zu verwerten. Durch 
Verwendung von Niederschlagswasser als Brauchwasser werden die Trinkwas-
ser-Ressourcen geschont, der Eingriff in den Wasserhaushalt gemindert und die 
Kläranlage entlastet. Bei Überlauf der Zisternen soll das Regenwasser auf dem 
Grundstück versickert und/oder in den öffentlichen Abwasserwasserkanal eingeleitet 
werden. Voraussetzung für die Sammlung, Verwertung und Versickerung ist, dass 
wasserwirtschaftliche, gesundheitliche, wasserrechtliche oder sonstige öffent-
lich-rechtliche Belange nicht entgegenstehen.  
Ziel der Maßnahme ist einerseits die Minimierung der Niederschlagsabflüsse und 
andererseits die möglichst naturnahe Wiedereingliederung der unvermeidbaren 
Niederschlagsabflüsse in den natürlichen Wasserkreislauf. Abflussspitzen sowie 
Anteile des Oberflächenabflusses sollen dabei zugunsten von Rückhaltung, Ver-
dunstung und Versickerung reduziert werden. 
Die Ausnahmen von der Zisternensatzung sollen einen Anreiz für eine Dachbegrü-
nung schaffen, die über die Mindestanforderungen der Dachbegrünungsfestsetzun-
gen hinausgeht und eine höhere Abflussretentionswirkung hat.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 42 / 108 
 
 
 
Wenn Gründachflächen nicht an den Kanal angeschlossen sind, wird deren Re-
genwasser bereits vollständig auf dem Grundstück bewirtschaftet und wieder dem 
Wasserkreislauf zugeführt, weshalb eine Zisterne zur Wahrung der Verhältnismä-
ßigkeit entfallen kann.  
9.7 Oberirdische Gewässer 
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
9.8 Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“ 
Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des Grundwasserbewirtschaftungs-
planes „Hessisches Ried“ (StAnz für das Land Hessen 21/1999, S. 1659 und 
31/2006, S. 1704). Dieser ist als Bewirtschaftungsplan i.S.d. § 6 WHG ein Instrument 
der wasserwirtschaftlichen Fachplanung zur raumübergreifenden Steuerung was-
serrechtlicher Entscheidungen. 
Er ist die Grundlage einer ökologisch orientierten Grundwasserbewirtschaftung und 
bildet damit die Voraussetzung für eine langfristig gesicherte Wasserversorgung im 
Ballungsraum Rhein-Main. 
9.9 Grundwasserverunreinigung 
Im Plangebiet sind keine Grundwasserverunreinigungen bekannt. 
10. Verkehr und Mobilität 
Das zukünftige Quartier soll durch die Förderung nachhaltiger Mobilität mit der Um-
gebung vernetzt werden. Eine sichergestellte ÖPNV-Anbindung und gut ausgebaute 
Fuß- und Radwegangebote tragen dazu bei. 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahren ist für das Bauvorhaben Marienplatz in 
Darmstadt eine Verkehrsuntersuchung (Durth Roos Consultung GmbH, März 2022, 
Fortschreibung, September 2022) sowie ein Mobilitätskonzept (Durth Roos Consul-
ting GmbH, November 2022) erstellt worden. Ziel der Untersuchung war der Nach-
weis der gesicherten Verkehrserschließung des Bauvorhabens. 
10.1 Verkehrliche Auswirkungen 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist der Nachweis der gesicherten ver-
kehrlichen Erschließung unter Berücksichtigung sämtlicher Verkehrsträger zu er-
bringen. Diese Prüfung war Gegenstand der Verkehrsuntersuchung (Durth Roos 
Consultung GmbH, März 2022, Fortschreibung, September 2022). Das Verkehrs-
gutachten dient auch als Grundlage für die Entwicklung eines standortbezogenen 
Mobilitätskonzeptes. Darüber hinaus wurden weitere Aspekte der inneren Erschlie-
ßung des Areals für die maßgebenden Verkehrsträger betrachtet. 
Grundlagen 
In Abstimmung mit dem städtischen Mobilitätsamt wurde eine Leistungsfähigkeits-
betrachtung zur Erschließung des Bauvorhabens an folgenden Knotenpunkten 
durchgeführt:  
 Hindenburgstraße (zukünftig Fritz-Bauer-Straße) / Hügelstraße / Havelstraße  
 Neckarstraße / Heidelberger Straße / Hügelstraße  
 Heidelberger Straße / Heinrichstraße / Eschollbrücker Straße  
 Hindenburgstraße (zukünftig Fritz-Bauer-Straße) / Riedeselstraße

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 43 / 108 
 
 
 
 Heidelberger Straße / Riedeselstraße 
Grundlage für die Prognoseverkehrsbelastungen (Grundverkehr im Netz ohne bau-
vorhabenbezogene Verkehre) bildeten das Verkehrsmodell der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt (Teilnetz Marienplatz 2030) sowie aktuelle Dimensionierungsbelastungen 
an signalisierten Knotenpunkten im Zuge der Hindenburgstraße (zukünftig 
Fritz-Bauer-Straße) und Heidelberger Straße (Morgen- und Abendspitze). Dabei 
wurden im Prognosenullfall die entfallenden Verkehre des Parkplatzes Marienplatz 
und der durch das geplante Bauvorhaben Hindenburgstraße (zukünftig 
Fritz-Bauer-Straße) 38-40 erzeugte Verkehr berücksichtigt. 
Zusammen mit dem städtischen Mobilitätsamt wurden die erforderlichen Ein-
gangsparameter für die Berechnung des zu erwartenden Verkehrsaufkommens 
festgelegt. Wesentliche Grundlage ist ein reduzierter MIV-Anteil von 25 % im An-
wohner- und Beschäftigtenverkehr, der vom derzeit ausgeprägten Anteil von ca. 40 % 
abweicht. Dieser reduzierte MIV-Anteil bildet seit geraumer Zeit die Zielgröße für 
innerstädtische Bauvorhaben in Darmstadt. Grundlage zur Erreichung dieses Ziels ist 
eine Stellplatzreduzierung, die durch eine Einschränkungs- und Verzichtssatzung im 
Quartier(„Satzung über die Einschränkung der und auf den Verzicht der Herstellung 
von notwendigen und nicht notwendigen Stellplätzen im Marienquartier“) geregelt 
wird und durch ein begleitendes Mobilitätskonzept sicherzustellen ist. 
Demnach ergeben sich für das Areal unter Berücksichtigung aller geplanten Nut-
zungen insgesamt: 
494 Kfz-Fahrten pro Tag und Richtung. Die maßgebenden Spitzenstundenverkehre 
wurden in Anlehnung an die EAR 05 (FORSCHUNGSGESELLSCHAFT FÜR 
STRASSEN- UND VERKEHRSWESEN, 2005) ermittelt. 
Grundsätzlich kamen für die Erschließung der Tiefgarage bzw. des Areals zwei Va-
rianten in Frage: im westlichen Bereich der Hügelstraße oder über die Sandstraße. 
Aus dem direkten Vergleich beider Varianten kristallisierten sich bestimmte verkehr-
liche Nachteile einer Erschließung über die Sandstraße gegenüber der anderen Va-
riante heraus. Dazu zählen die entstehenden Umwege für den nach Norden gerich-
teten Quellverkehr sowie für den aus Süden kommenden Zielverkehr. Darüber kön-
nen U-Turns im Zuge der Heidelberger Straße nicht ausgeschlossen werden.  
Aus verkehrlicher Sicht ist somit eine Erschließung über die Hügelstraße zu bevor-
zugen. Aus schalltechnischer Sicht ist die Erschließung der Tiefgarage über die 
Hügelstraße gleichfalls zu bevorzugen. 
Ergebnisse der Leistungsfähigkeitsbetrachtung 
Die verkehrlichen Nachweise zeigen, dass 3 der 5 untersuchten Knotenpunkte 
(1. Neckarstraße / Heidelberger Straße / Hügelstraße, 2. Heidelberger Straße / 
Heinrichstraße / Eschollbrücker Straße und 3. Hindenburgstraße (zukünftig 
Fritz-Bauer-Straße) / Riedeselstraße) im unmittelbaren Straßennetz bereits im 
Prognosenullfall ihre Leistungsfähigkeitsgrenze überschreiten und eine schlechte 
Qualitätsstufe des Verkehrsablaufs QSV (E oder F) aufweisen. Der durch das Bau-
vorhaben verursachte Mehrverkehr führt zu einer Erhöhung der Verkehrsbelastung 
an bestimmten Strömen, die aufgrund der derzeit bereits angespannten Situation im 
Grundverkehr als unwesentlich einzuschätzen ist. Somit sind die Auswirkungen 
möglicher Anbindungspunkte der Tiefgarage nicht von wesentlicher Relevanz. Beide 
Möglichkeiten sind als umfeldverträglich einzuschätzen. 
Basierend auf den Ergebnissen und um den angestrebten MIV-Anteil von 25 % si-
cherzustellen sollen Mobilitätsmanagement-Maßnahmen implementiert werden. 
Diese werden im Rahmen eines projektspezifischen und standortbezogenen Mobili-
tätskonzeptes entwickelt (s. Kap. 10.2 „Mobilitätskonzept“). Die vorgeschlagenen 
Maßnahmen sollen zur Reduzierung des Kfz-Verkehrs sowie der Verlagerung auf 
andere Verkehrsmittel dienen.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 44 / 108 
 
 
 
Auf Grund der geplanten Nutzungen auf dem Areal sollen hierbei beispielsweise 
Maßnahmen zur Förderung des Radverkehrs sowie von Sharing- oder Poo-
ling-Angeboten in Frage kommen. Darüber hinaus ist nach Aussage des Mobili-
tätsamtes eine weitere Reduzierung erforderlich, um die Auswirkungen auf das um-
liegende Straßennetz möglichst gering zu halten. Diese Reduzierung kann bei-
spielsweise durch die Realisierung von 104 zusätzlichen Fahrradabstellplätzen 
(Reduzierungsfaktor 1:4 gemäß Einstellplatzsatzung) erzielt werden. 
Alle Betrachtungen basieren auf dem zugrunde gelegten Nutzungsmix innerhalb des 
Areals. Sollte sich durch Flächenverschiebungen innerhalb der Nutzungsmischung 
geänderte Verkehre ergeben, so sind hierfür durch Monitoring die sich ergebenden 
geänderten Prognoseverkehre zu bewerten und entsprechende Maßnahmen zu 
treffen. 
Ergebnisse der Fortschreibung der Verkehrsuntersuchung 
Im Nachgang der Verkehrsuntersuchung vom März 2022 wurden die städtebaulichen 
Rahmenbedingungen fortgeschrieben, die Auswirkungen auf die verkehrlichen Be-
lange haben. Zusätzlich zu den bereits geplanten Nutzungen (Wohnen, Supermarkt, 
KiTa) wurden Flächen für eine Büronutzung bzw. Arztpraxen im 1. OG des Hoch-
hauses vorgesehen. Die maßgebenden Änderungen sind wie folgt:  
 Es werden zwischen 260 und 298 Wohneinheiten realisiert  
 EG des Hochhauses: Supermarkt 
 OG des Hochhauses: Wohnfläche entfällt zu Lasten von Flächen für Büro bzw. 
Praxen sowie Nebenflächen für den Supermarkt im EG  
Da die Anzahl der Wohneinheiten bisher noch nicht exakt feststeht, ergeben sich 
grundsätzlich vier mögliche Varianten für den finalen Nutzungsmix. Für alle 4 Vari-
anten wurde der Verkehr entsprechend der Vorgehensweise vom März 2022 rech-
nerisch ermittelt und die Auswirkungen gegenübergestellt.  
Der Vergleich zum Stand März 2022 zeigt, dass bei allen Varianten eine Erhöhung in 
den prognostizierten Tages- und in den Spitzenstundenverkehren zu erwarten ist. 
Variantenunabhängig sind die Erhöhungen der Verkehrsbelastungen weiterhin als 
gering einzuschätzen. In allen vier Varianten kann die Leistungsfähigkeit am Kno-
tenpunkt „Hindenburgstraße (zukünftig Fritz-Bauer-Straße) / Hügelstraße / Havel-
straße“ weiterhin nachgewiesen werden. Es kommt ebenfalls zu keiner Verschlech-
terung der Rückstausituation.  
Mit Blick auf den Nachweis der gesicherten Verkehrserschließung des Areals erge-
ben sich bei den neuen Varianten grundsätzlich keine Veränderungen gegenüber 
dem Stand März 2022.  
Dies betrifft sowohl die Aussagen zur Leistungsfähigkeit als auch die prozentuelle 
Zunahme der Verkehrsbelastungen an maßgebenden Strömen. Variantenunabhän-
gig muss, neben der Einschränkungs- und Verzichtssatzung, ein standortbezogenes 
Mobilitätskonzept implementiert werden.  
10.2 Mobilitätskonzept 
Die inhaltliche Aufbereitung eines standortbezogenen Mobilitätskonzeptes (Durth 
Roos Consulting GmbH, November 2022) für das Bauvorhaben Marienplatz in 
Darmstadt zeigt ein vielschichtiges Ergebnis. Eine Analyse sämtlicher Mobilitätsan-
gebote im Umfeld belegt für das Projekt eine sehr gute Anbindungsqualität, insbe-
sondere im ÖPNV und im Radverkehr. Darüber hinaus verfügt Darmstadt über ein 
konsolidiertes Angebot an Sharing-Systemen verschiedener Modalitäten.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 45 / 108 
 
 
 
Somit sind die Voraussetzungen zur Implementierung von Mobilitätsmanage-
ment-Maßnahmen in diesen Bereichen erfüllt.   
Durch eine umfassende Betrachtung des Spektrums sämtlicher Maßnahmen und 
unter Berücksichtigung der projektbezogenen und standortspezifischen Randbe-
dingungen wurden die Handlungsfelder mit dem Bauherrn und den städtischen Äm-
tern eng abgestimmt, mit welchen im Rahmen des Mobilitätskonzeptes die Ziele einer 
umfeldverträglichen und verkehrlichen Erschließung sowie eines möglichst nachhal-
tigen Mobilitätsverhaltens der künftigen Nutzer erreicht werden kann. Beide Ziele 
gehen mit einer Reduzierung von Kfz-Fahrten und entsprechend von privaten 
Pkw-Stellplätzen einher. Hierfür wurde von den städtischen Ämtern eine Spanne für 
die maximale Anzahl an Stellplätzen für alle Nutzungen vorgegeben. Die Grundlage 
zur Beschränkung des Stellplatzangebotes bildet die „Einschränkungs- und Ver-
zichtssatzung Marienquartier“. 
Die Reduzierung kann primär durch die Organisation von privaten Pooling-Angeboten 
für die künftige Bewohnerschaft erfolgen. Zur Sicherstellung der Wirksamkeit des 
Gesamtkonzeptes ist darüber hinaus die Implementierung von weiteren, so ge-
nannten zusätzlichen Maßnahmen erforderlich. Dazu gehören u.a. die Errichtung 
einer Paketstation / Paketkasten-Anlage und Maßnahmen zur Radverkehrsförde-
rung. 
Mit Blick auf eine möglichst umfassende Angebotsgrundlage wurden konkrete Vor-
gaben zur Dimensionierung der Tiefgarage und für die Flottendimensionierung der 
Pooling-Angebote definiert. Als Mindestwert werden 110 Stellplätze für Wohnen und 
Büronutzung bzw. Praxen angesetzt und maximal 127 Stellplätze kann die Tiefga-
rage insgesamt einschließlich der Pooling-Angebote umfassen. In Abhängigkeit der 
finalen Anzahl an Wohneinheiten sind mindestens 2 % für Pool-Autos und mindes-
tens 1,5 % für Pool-Lastenräder anzusetzen. Ausgehend vom angesetzten maxi-
malen Wohnungsmix (298 Wohneinheiten) ergibt sich insgesamt eine Flotte mit 6 
Pool-Autos und 4 Pool-Lastenrädern, durch welche insgesamt 28 private 
Pkw-Stellplätze reduziert werden können.  
Die oben aufgeführten Vorgaben ermöglichen eine bedarfsgerechte Anpassung der 
Mobilitätsangebote, wenn der Wohnungsmix final festgelegt ist. Bei einer geringeren 
Anzahl an Wohneinheiten ergibt sich ein reduzierter Bedarf für die Mindestgröße der 
Flotten, der aber weiterhin zu einem qualitativ guten und kapazitätstechnisch aus-
reichenden Angebot führt. Die maximale Anzahl an Stellplätzen in der Tiefgarage 
reduziert sich bei einer niedrigeren Anzahl an Wohneinheiten entsprechend. 
Um die im Prozess abgestimmte maximale Anzahl an Stellplätzen für das Areal (127) 
einzuhalten, erweist sich eine weitere Reduzierung als erforderlich. Dies kann durch 
die Realisierung zusätzlicher Fahrradabstellplätze (Faktor 1:4 gemäß Einstellplatz-
satzung) erfolgen. Somit sind zusätzliche 104 Fahrradabstellplätze für die Kompen-
sation von 26 Pkw-Stellplätzen nachzuweisen.  
Diese Bilanz wird in der vorliegenden Planung abgebildet. In nachfolgender Tabelle 
ist eine Übersicht der beschriebenen, standortbezogenen Maßnahmen sowie der 
dadurch erreichbaren Reduzierung an privaten Pkw-Stellplätzen dargestellt.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 46 / 108 
 
 
 
 
Im dargestellten Szenario kann eine Reduzierung von 28 privaten Pkw-Stellplätzen 
der Wohnnutzung durch die beschriebenen Maßnahmen zur Bereitstellung von Car- 
und Lastenrad-Pooling-Angeboten erreicht werden. Diese Reduzierung ist als pro-
jekt- und umfeldverträglich einzuschätzen. Aus verkehrlicher Sicht sind die Vorgaben 
hinsichtlich der Flottendimensionierung mit Blick auf die erforderliche Abwicklung von 
Pkw-Verkehren sowie auf die Kapazitätseinschränkungen im umliegenden Stra-
ßennetz ebenfalls als projekt- und umfeldverträglich einzuschätzen. Durch die Rea-
lisierung zusätzlicher Radabstellanlagen gemäß den Bestimmungen der Einstell-
platzsatzung kann eine weitere Stellplatzreduzierung erfolgen, sodass die maximale 
Anzahl von 127 Stellplätzen für das Areal nicht überschritten wird. 
Die Stellplätze für die Pooling-Fahrzeuge werden an zentraler Stelle in der Tiefgarage 
angeordnet. Die Station für das Lastenrad-Pooling wird aufgrund der Sichtbarkeit und 
Erreichbarkeit an zentraler Stelle in den Freiflächen positioniert. 
Die Umsetzung und Sicherung der im Mobilitätskonzept dargestellten Maßnahmen 
werden im städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan geregelt.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 47 / 108 
 
 
 
11. Altlasten (Altstandorte / Altablagerungen) 
Entsprechend der Ergebnisse der Baugrunduntersuchungen (arcadis, Darmstadt, 
29.08.2002 und 16.09.2020), ist mit abfallrelevanten Gehalten in der Größenordnung 
Z 0* bis Z 2 nach LAGA 2004 bzw. Z 1.2 nach Baumerkblatt Hessen zu rechnen. Die 
erhöhten einstufungsrelevanten Gehalte betreffen die Auffüllungen (min. 1,5 m bis 
max. 3,0 m unter GOK) und sind mutmaßlich auf Fremdbeimengungen, die anhand 
der sichtbaren Fremdbestandteile (Schotter, Bauschuttreste, Ziegelbruch, Schla-
ckereste) erkennbar werden, zurückzuführen. 
Insgesamt sind die Untersuchungen als orientierende Erkundungen anzusehen. Die 
erstellte orientierende abfalltechnische Voruntersuchung ersetzt nicht die für die 
Entsorgung zu erstellenden und den Entsorgern vorzulegenden Deklarationsanaly-
sen. 
Ein Wiedereinbau von Böden, die der LAGA Kategorie Z 1 oder Z 2 entsprechen, ist 
nur unter einer zukünftigen Versiegelung und aufgrund des großen Abstandes zum 
Grundwasser möglich (z.B. als Arbeitsraumverfüllung). Die gewachsenen Böden, die 
als LAGA Z 0 eingestuft sind, sind umwelttechnisch für den Wiedereinbau geeignet. 
Die festgestellten Schadstoffkonzentrationen sind vorbehaltlich vollständiger Analy-
sen gemäß den Technischen Regeln der LAGA sowie der BBodSchV weder sanie-
rungs- noch entsorgungsrelevant. 
Eine bodenrechtliche Bewertung der Auffüllhorizonte muss im Rahmen einer kon-
kreten Bebauung erfolgen. 
12. Schallschutz 
Auf das Plangebiet kommt es zu Lärmeinwirkungen durch Schienen- und Straßen-
verkehr sowie Anlagenlärm. Aus diesem Grund wurde im Rahmen des Bebauungs-
planverfahrens ein Lärmgutachten durch die TÜV Technische Überwachung Hessen 
GmbH, Frankfurt am Main, 29.11.2022 erstellt. 
Aufgabe der schalltechnischen Untersuchung war die Prognose und Beurteilung der 
Verkehrs- und Anlagenlärmeinwirkungen auf das Plangebiet sowie die Einwirkungen 
des plangebenen Verkehrs auf die Nachbarschaft.  
Die wesentlichen Ergebnisse des Gutachtens sind in den folgenden Kapiteln aufge-
führt. Des Weiteren wird auf das Lärmgutachten verwiesen. 
12.1 Verkehrslärm 
Die Verkehrslärmeinwirkungen werden in der Bauleitplanung nach der DIN 18005 
beurteilt. Die DIN 18005 enthält schalltechnische Orientierungswerte für die ange-
messene Berücksichtigung des Schallschutzes in der städtebaulichen Planung. Sie 
sind eine sachverständige Konkretisierung für die in der Planung zu berücksichti-
genden Ziele des Schallschutzes. 
Für urbane Gebiete existieren (derzeit noch) keine schalltechnischen Orientie-
rungswerte zur Beurteilung von Verkehrslärmeinwirkungen. In Analogie mit der 
Schutzkategorie in der TA Lärm und der 16. BImSchV können Orientierungswerte 
von tags 63 dB(A) und nachts 45 dB(A) bzw. 50 dB(A) abgeleitet werden. Bei den 
zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie-, Gewerbe- und 
Freizeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. 
Der höhere Nachtwert wird zur Beurteilung der Verkehrslärmimmissionen herange-
zogen. 
Für das Plangebiet liegt eine konkrete Planung vor (s. Kap. 7.1 „Städtebauliches 
Konzept“), welche die Grundlage zur Erstellung des Bebauungsplans darstellt. Im 
Bebauungsplan sind Festsetzungen getroffen worden, die sich dezidiert an diesem

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 48 / 108 
 
 
 
städtebaulichen Konzept orientieren und die Herstellung einer gleichartigen Bebau-
ung regeln. So werden durch die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen 
sowie das festgesetzte Mindest- und Höchstmaß der Vollgeschosse die konzeptionell 
angedachte Kubatur der geplanten Gebäude sichergestellt. Darüber hinaus ist die 
Fertigstellung der geplanten Gebäude (vgl. Kapitel 7.1 „Städtebauliches Konzept“) 
innerhalb von rund 3 Jahren im Grundstückskaufvertrag geregelt. Dementsprechend 
ist die Berechnung der Schallausbreitung unter Berücksichtigung der Gebäudeab-
schirmung erfolgt. 
12.1.1 Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet – Grundlagen 
Zur Beurteilung der Auswirkungen des Planvorhabens auf den Verkehrslärm für die 
Umgebung werden Verkehrszahlen des Prognose-Nullfalls gegenüber dem Prog-
nose Planfall betrachtet und nach den einschlägigen Kriterien der Bauleitplanung 
diskutiert.  
Die Verkehrslärmimmissionen werden im Wesentlichen durch den Straßenverkehr 
auf der Heidelberger Straße, der Hügelstraße und der Hindenburgstraße (zukünftig 
Fritz-Bauer-Straße) verursacht. Für die relevanten Straßenabschnitte liegen die 
Zahlen des Büros Durth Roos Consulting GmbH zu den Verkehrsbelastungen mit der 
Tiefgarage zur Hügelstraße sowie zur Sandstraße vom Januar 2022 zu Grunde. Die 
auf den umliegenden Straßen angenommene und erlaubte Geschwindigkeit liegt bei 
50 km/h. 
Die Berechnungen des Straßenverkehrs wurden für zwei Varianten der Tiefgara-
genausfahrt durchgeführt. Variante 1: Tiefgaragen Ein- und Ausfahrt über die Hü-
gelstraße und Variante 2: Tiefgaragen Ein- und Ausfahrt über die Sandstraße. Zum 
Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens waren beide Varianten noch in der plane-
rischen Überlegung vorstellbar. Im weiteren Verlauf der Planung wurde die Variante 2 
(Tiefgaragen Ein- und Ausfahrt über die Sandstraße) auf Grund der zusätzlichen 
Verkehre durch Mehrwege nicht weiterverfolgt. 
Weiterhin wirkt der Schienenverkehr der Straßenbahnlinien 1, 6, 7 und 8 im Bereich 
der Heidelberger Straße auf das Plangebiet ein. Dem akustischen Berechnungs-
modell zur Berechnung der Lärmimmissionen durch den Schienenverkehr durch die 
Straßenbahnlinien liegen die aktuellen Fahrpläne für die Linien 1, 6, 7 und 8 des RMV 
vor. Die Linien 1, 7 und 8 halten hierbei jeweils an den nächstgelegenen Haltestellen 
Neckar-/Rheinstraße im Norden und Eschollbrücker Straße im Süden. Die nächst-
gelegene Haltestelle der Linie 6 als Schnellbahn zwischen Arheilgen und Eberstadt 
bzw. Alsbach befindet sich im Norden an der Kreuzung Rhein- / Neckarstraße. 
Neben der flächenhaften Berechnung mit einem Berechnungsraster von 5 m für eine 
mittlere Höhe von 2 m (Außenbereiche und EG) und 11,8 m (3. OG) und 17,8 (5.OG) 
wurden unter Berücksichtigung des vorgesehenen Bebauungsentwurfes innerhalb 
des Plangebietes fassadengenaue Einzelpunktberechnungen an den Immission-
sorten IP1 – IP34 jeweils für alle Geschosse an allen Fassadenseiten vorgenommen. 
Hierbei wurde davon ausgegangen, dass der Mäander auf der gesamten Länge 
(ohne Kindergarten) eine Höhe von 6 Geschossen aufweist. Sollte sich in der Pla-
nung eine Änderung der Geschosszahl in Teilen oder auf der gesamten Länge um 1 
Geschoss nach unten oder oben ergeben, kann der berechnete Wert für das oberste 
Geschoss jeweils mit ausreichender Genauigkeit auf das dann oberste Geschoss 
übertragen werden.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 49 / 108 
 
 
 
 Abb. 21: Lageplan mit Kennzeichnung der Immissionsorte 
Quelle: Lärmgutachten B-Plan „Marienplatz“ TÜV Technische Überwachung Hessen GmbH, 
Frankfurt am Main, 29.11.2021 
12.1.2 Beurteilung der verkehrlichen Auswirkungen innerhalb des Plangebietes 
Am geplanten Mäander (IP7) sowie am Hochhaus (IP1 und IP2) werden entlang der 
Heidelberger Straße jeweils ähnliche Beurteilungspegel durch Straßenverkehr und 
Straßenbahn verursacht. In Summe werden so Beurteilungspegel von bis zu aufge-
rundet 71 dB(A) tags und 64 dB(A) nachts erreicht. An der Südfassade des Hoch-
hauses (IP6) werden tags 63 dB(A) und nachts bis 57 dB(A) erreicht. An der Nord-
fassade des Mäanders direkt an der Heidelberger Straße liegen die Beurteilungs-
pegel tags bei ca. 65 dB(A) und nachts bei ca. 58 dB(A).  
An der Nordfassade des Hochhauses (IP3) werden Beurteilungspegel von bis zu 
69 dB(A) tags und 61 dB(A) nachts erreicht. Weiter nach Westen verliert die Stra-
ßenbahn an Einfluss. Entlang der Hügelstraße werden an den Nordfassaden (Mä-
ander IP12, IP13 und IP19) tagsüber Beurteilungspegel durch Schiene und Straße in 
Summe von rund 65 dB(A) tags und bis 58 dB(A) nachts verursacht. 
Im Bereich der geplanten Kita werden an der Nordfassade (Richtung Hügelstraße, 
IP30 und IP31) tags Beurteilungspegel bis 68 dB(A) und nachts bis 61 dB(A) erreicht. 
An der Westfassade in Richtung Hindenburgstraße (zukünftig Fritz-Bauer-Straße) 
(IP32) liegen die Beurteilungspegel an der Kita bei rund 69 dB(A) tags und 62 dB(A) 
nachts. Auch an der Südfassade der Kita (westlicher Teil) werden noch Beurtei-
lungspegel von tags bis zu 65 dB(A) und nachts 57 dB(A) erreicht.   
Im Südosten entlang der Sandstraße werden bei der Ausfahrtvariante über die Hü-
gelstraße im Bereich der südlichen Baugrenze in der Nähe der Heidelberger Straße 
(IP29) Beurteilungspegel bis tags 65 dB(A) und nachts 58 dB(A) erreicht. 
Damit werden entlang der zu Straßen zugewandten Baugrenzen (zur Heidelberger 
Straße, Hügelstraße, Hindenburgstraße (zukünftig Fritz-Bauer-Straße), Sandstraße) 
überall sowohl die Orientierungswerte der DIN18005 als auch die Vorsorgegrenz-
werte der 16. BImSchV für urbane Gebiete / Mischgebiete überschritten.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 50 / 108 
 
 
 
An allen anderen Fassaden können zumindest die Vorsorgegrenzwerte der 
16. BImSchV unterschritten werden. Im innenhofähnlichen Bereich des Mäanders 
(IP24 bis IP26) entstehen insbesondere in den unteren Stockwerken ruhige Bereiche 
mit Beurteilungspegeln tags unter 50 dB(A) und nachts unter 40 dB(A), wie sie für 
reine Wohngebiete als Orientierungswerte vorgesehen sind. 
Aktive Schallschutzmaßnahmen (Lärmschutzwände) könnten unter Berücksichtigung 
einer vertretbaren Höhe allenfalls die unteren Geschosse schützen. Aus städtebau-
lichen Gründen scheiden Lärmschutzwände entlang der Grenzen des Plangebiets 
aus. Zur Reduzierung der Rauminnenpegel in den schutzbedürftigen Räumen 
müssen daher passive Schallschutzmaßnahmen in Form von Festsetzungen hin-
sichtlich der erforderlichen Schalldämmung von Außenbauteilen in Abhängigkeit vom 
maßgeblichen Außenlärmpegel nach DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau – vor-
genommen werden, welche insbesondere bei den Schlafräumen die Verkehrslärm-
immissionen nachts berücksichtigen. 
Schutzbedürftige Außenwohnbereiche wie Balkone, Loggien oder Terrassen sollten 
in Bereichen, in denen der Vorsorgegrenzwert der 16. BImSchV tags überschritten 
wird, nicht angeordnet werden oder durch entsprechende Schutzmaßnahmen ge-
schützt werden. 
Im Bereich der geplanten Kindertagesstätte im Westen des Plangebiets werden 
tagsüber (maßgebliche Nutzungszeit) an der Nord- und Westfassade Beurteilungs-
pegel bis zu 69 dB(A) erreicht. Schlaf- und Ruheräume für die Kinder sollten daher 
wie geplant möglichst in Richtung Süden eingerichtet werden. Der Außenspielbereich 
der Kita auf der Südseite wird mit Beurteilungspegeln beaufschlagt, die den Grenz-
wert der 16.BImSchV für Mischgebiet tags nur knapp unterschreiten. Um hier gute 
Verhältnisse für das Kinderspiel zu gewährleisten, sollte durch eine Schallschutz-
maßnahme, wie eine Lärmschutzwand als Verlängerung der Westfassade, der Be-
urteilungspegel im Außenspielbereich gesenkt werden kann. Eine Wand mit ca. 2 m 
Höhe würde bei den bestehenden Geländeverhältnissen etc. hier bereits eine spür-
bare Verbesserung bewirken. Die Spielflächen auf dem Dach der Kindertagesstätte 
werden mit Beurteilungspegeln von rund 63 dB(A) im Westen zur Hindenburgstraße 
(zukünftig Fritz-Bauer-Straße) und der Hügelstraße im Norden beaufschlagt, direkt an 
der Dachkante sind es rund 65 dB(A). In Richtung Osten nehmen die Beurteilungs-
pegel auf 58 bis 59 dB(A) ab. Die Grenzwerte der 16. BImSchV für Mischgebiet 
werden im Bereich der Spielflächen auf dem Dach unterschritten, dennoch sind die 
Flächen deutlich lärmbelastet. Um hier gute Verhältnisse für das Kinderspiel zu ge-
währleisten, sollte zumindest an der West- und Nordseite eine geschlossene Ab-
schirmung (Lärmschutzwand, Verglasung o.ä.) mit einer Höhe von mindestens 1,5 m 
über dem Dach errichtet werden bzw. die ohnehin erforderliche Absturzsicherung 
mindestens bis zu einer Höhe von 1,5 m akustisch geschlossen gestaltet werden. 
12.1.3 Beurteilung der verkehrlichen Auswirkungen auf umliegende Gebiete 
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen für verkehrserzeugende Anlagen und 
Gebiete werden die Geräusche des durch sie verursachten Verkehrs auf den öffent-
lichen Verkehrsflächen anhand der im Beiblatt 1 zur DIN 18005 Teil 1 genannten 
Orientierungswerte für Verkehrslärm beurteilt. Solange die Verkehrsgeräusche ins-
gesamt die für sie geltenden Orientierungswerte nicht überschreiten, sind Lärm-
schutzmaßnahmen insoweit entbehrlich. Treten an untergeordneten Straßen Über-
schreitungen aufgrund des zusätzlichen Verkehrs erstmalig auf, oder erhöhen sich 
vorhandene Überschreitungen wesentlich, ist das in der Abwägung der öffentlichen 
und privaten Belange zu berücksichtigen. Neben den Möglichkeiten geeigneter 
Schallschutzmaßnahmen und Vorkehrungen an der Straße oder an der schutzbe-
dürftigen Bebauung sollten auch alternative Standorte für die geplanten Baugebiete 
oder eine andere Verkehrsanbindung untersucht werden. Wo die Grenze des Zu-
mutbaren liegt, muss im Einzelfall entschieden werden.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 51 / 108 
 
 
 
Die verkehrliche Anbindung des motorisierten Individualverkehrs (MIV) des Plange-
bietes erfolgt in der Planung über eine Zufahrt zur Tiefgarage an der Hügelstraße im 
Nordwesten des Plangebiets. Es handelt sich nach den Verkehrsuntersuchungen des 
Büros Durth Roos um 471 Fahrzeuge, die das Gelände täglich anfahren und ver-
lassen. Davon zählen 37 zum Schwerverkehr (Anlieferungen, Paketdienste und 
Dienstleister etc.). Durch die Tiefgaragenzufahrt und -abfahrt an der Hügelstraße 
erfolgt sofort eine Vermischung mit dem sonstigen Verkehr auf der Hügelstraße. 
Rund 30 % der Fahrten fallen auf dem östlichen Teil der Hügelstraße an (in und aus 
Richtung Heidelberger Straße), was einer Verkehrssteigerung gegenüber dem 
Prognose-Nullfall um 3 % entspricht. 70 % des Neuverkehrs entfällt auf den westli-
chen Teil der Hügelstraße (in und aus Richtung Hindenburg Straße), was einer 
Verkehrssteigerung um 9 % entspricht. Auf den folgenden Straßen führen die Zu-
satzverkehre nur noch zu Verkehrssteigerungen von weniger als 1 %. 9 % Ver-
kehrszunahme entspricht rechnerisch einer Pegelsteigerung um 0,4 dB(A). Eine re-
levante Erhöhung der Beurteilungspegel durch den zusätzlichen Verkehr ist somit 
nicht zu erwarten. 
Durch das Vorhaben wird jedoch der bisher bestehende öffentliche Parkplatz mit rund 
400 Stellplätzen entfallen (in den Berechnungen des Prognose-Nullfalls nicht mehr 
enthalten). Dieser Parkplatz ist sowohl über die Hügelstraße als auch über die 
Sandstraße angebunden. Mit der Planung entfallen auch die mit diesem Parkplatz in 
Verbindung stehenden Verkehrsbewegungen auf der Sandstraße, der Hügelstraße 
und der Heidelberger Straße, so dass die durch die Planung induzierten Fahrzeug-
bewegungen keinen echten Neuverkehr darstellen. Es ist daher davon auszugehen, 
dass die verkehrlichen Auswirkungen des Planvorhabens als irrelevant im Sinne der 
einschlägigen Kriterien des Planungs- und Immissionsschutzrechtes angesehen 
werden können und von der Planung hinsichtlich des Verkehrs auf öffentlichen 
Straßen keine Belästigungen oder Störungen ausgehen, die im Baugebiet oder in 
dessen Umgebung unzumutbar sind. 
12.2 Gewerbelärm 
12.2.1 Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet – Grundlagen 
Im Umfeld des Plangebietes befindet sich eine gemischte Nutzung mit Wohn- und 
Geschäftshäusern. Bei den gewerblichen Nutzungen handelt es sich im Wesentli-
chen um kleinere Geschäfte, Dienstleister und kleinere Gastronomiebetriebe. Im 
Westen (Hindenburg Straße 36) befinden sich außerdem Verkaufsräume für Büro-
möbel der Firma Büro Goertz, im Norden an der Hügelstraße stehen die Friedens-
kirche und die Evangelische Regionalverwaltung. Bei der Art der Nutzung und An-
ordnung dieser Anlagen/Betriebe sowie den immissionsschutzrechtlichen Anforde-
rungen, welche sich bereits durch die bestehende Mischgebietsnutzung im Umfeld 
selbst ergeben, kann eine Überschreitung der relativ hohen Immissionsrichtwerte für 
urbanes Gebiet im Geltungsbereich des Bebauungsplans M 34 tagsüber und nachts 
weitgehend ausgeschlossen werden.  
Nördlich des Plangebiets (Neckarstraße 19) befindet sich eine Tankstelle mit Por-
talwaschanlage und östlich der Heidelberger Straße der Parkplatz für die Mitarbeiter 
des Staatstheaters Darmstadt. Diese beiden Quellen sind potenziell lärmrelevant und 
wurden daher näher untersucht. 
Nach Nummer 7.5 der DIN 18005 Teil 1 werden die Beurteilungspegel für gewerbli-
che Anlagen nach der TA Lärm in Verbindung mit DIN ISO 9613-2 berechnet. Nach 
TA Lärm liegen die maßgeblichen Immissionsorte bei bebauten Flächen 0,5 m au-
ßerhalb vor der Mitte des geöffneten Fensters des vom Geräusch am stärksten be-
troffenen schutzbedürftigen Raumes nach DIN 4109. Für das festgesetzte urbane 
Gebiet betragen nach Nummer 6.1 der TA Lärm die Immissionsrichtwerte außerhalb 
von Gebäuden tagsüber 63 dB(A) und nachts 45 dB(A).

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 52 / 108 
 
 
 
Die Tageszeit erstreckt sich von 06.00 bis 22.00 Uhr und die Nachtzeit von 22.00 bis 
06.00 Uhr, dabei wird in der Nachtzeit zur Beurteilung die lauteste Nachtstunde 
herangezogen. Kurzzeitige Geräuschspitzen dürfen den Richtwert am Tage um nicht 
mehr als 30 dB(A) und in der Nachtzeit um nicht mehr als 20 dB(A) überschreiten. 
Tankstelle 
Nach Angabe des Betreibers gehen aus den Kassendaten bis zu 650 Kunden pro Tag 
(24 Stunden) hervor. Der Ansatz der Tankstellenstudie ist somit verifiziert. Der 
Tankstellenbetreiber gibt eine Kundenanzahl von rund 50 Kunden über die gesamte 
Nacht an, wobei der Schwerpunkt zwischen 22 Uhr und 1 Uhr liegt. Für die lauteste 
Nachtstunde kann damit von rund 20 Kunden ausgegangen werden, von denen nach 
Aussage des Betreibers rund die Hälfte nur einkauft und nicht tankt. 
Die Tankstelle verfügt über eine kleine Portalwaschanlage, die relativ wenig besucht 
wird, so dass auch an Samstagen nicht mehr als 50 Wasch- und Trockenvorgänge 
auftreten. 
Bei der Anlieferung ist pro Woche mit 1-3 Lkw zu rechnen, so dass für die Beurteilung 
eines Tages 1 Lkw zur Anlieferung herangezogen wurde. 
Für die Berechnung wurden somit folgende Vorgänge angesetzt: 
Tagsüber (06.00 bis 22:00 Uhr)  
 600 Kunden tanken: Vorgang an den Zapfsäulen, Fahrbewegungen 
 10 % (60 PKW) der Kunden nutzen zusätzlich die Luftstation  
 1 Treibstoffanlieferung per Lkw  
 50 Durchgänge der Portalwaschanlage tagsüber (Tor offen), dabei tritt bei 20% 
der Vorgänge eine Warteschlange auf, so dass die Pkw aufrücken, zugehörige 
An- und Abfahrten der Pkw 
Nachts: lauteste Nachtstunde zwischen 22:00 und 06:00 Uhr  
 20 Kunden, davon 10 Tankvorgänge und 10 Einkäufe: Vorgang an den Zapf-
säulen, Parken beim Shop, Fahrbewegungen  
Auf der Basis der beschriebenen Emissionsansätze wurden die Beurteilungspegel an 
der Nordfassade des geplanten Hochhauses berechnet. 
Parkplatz Staatstheater 
Bei dem Parkplatz des Staatstheaters handelt es sich um einen Parkplatz mit rund 65 
Stellplätzen. Die Stellplätze sind ausschließlich für die Mitarbeiter des Staatstheaters 
zugänglich. Es ist daher davon auszugehen, dass die Stellplätze jeweils für mehrere 
Stunden besetzt sind und somit im Durchschnitt nicht mehr als zwei Fahrzeug-
wechsel je Stellplatz am Tag stattfinden. Damit ergibt sich als Maximalansatz fol-
gende Bewegungshäufigkeit: 
65 Stellplätze à 2 Fahrzeugwechsel  = 260 Parkbewegungen  
Davon findet maximal eine Abfahrt je Stellplatz nach 22 Uhr statt:   
Nachtzeit: 65 Parkbewegungen

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 53 / 108 
 
 
 
12.2.2 Beurteilung der gewerblichen Lärmimmissionen von außen auf das Plangebiet 
Tankstelle 
Tagsüber werden Beurteilungspegel bis 57 dB(A) erreicht und damit der Richtwert für 
ein urbanes Gebiet von 63 dB(A) deutlich unterschritten. In der Nachtzeit ist in den 
unteren Geschossen (EG bis 5.OG) mit einer Überschreitung des Richtwertes um bis 
zu 5 dB(A) zu rechnen. Somit sind hier Maßnahmen erforderlich. Da keine Be-
schränkungen für die Tankstelle selbst getroffen werden können, müssen sich die 
Maßnahmen auf das geplante Gebäude selbst beziehen. Da gemäß TA Lärm der 
Immissionsort immer 0,5 m vor dem geöffneten Fenster liegt, sind passive Maß-
nahmen - wie eine hohe Schalldämmung der Außenbauteile - gegenüber Gewerbe-
lärm nicht ausreichend. Denkbar sind hier Maßnahmen des architektonischen 
Selbstschutzes, die dafür sorgen, dass im kritischen Bereich keine Immissionsorte 
liegen. Dies kann erreicht werden durch: 
 eine Ausrichtung der schutzbedürftigen Räume zu den lärmabgewandten Fas-
saden  
 nicht öffenbare Fenster 
 eine vorgehängte Fassade  
 Prallscheiben vor den Fenstern 
Als „nicht öffenbar“ gelten auch Fenster, die im Regelbetrieb nicht zu öffnen sind, 
aber z.B. zu Putzzwecken oder durch Rettungskräfte durch einen 4-Kant-Schlüssel 
geöffnet werden können. 
Sofern an den betroffenen Punkten beispielsweise nur eine gewerbliche Nutzung 
geplant wird, die keine zur Nachtzeit schutzbedürftigen Räume beinhaltet, kann ggf. 
für die Nachtzeit auch der Tagrichtwert herangezogen werden, der deutlich unter-
schritten wird. 
Parkplatz Staatstheater 
Die Parkbewegungen wurden gleichmäßig auf die Stellplätze verteilt und die Zu- und 
Abfahrten zu gleichen Teilen auf die nördliche, südliche und westliche Zu- und Ab-
fahrt gelegt. Für den Parkplatz sind die östliche Fassade des Hochhauses sowie die 
östliche Fassade des Mäanders (entlang der Heidelberger Straße) als maßgebliche 
Aufpunkte zu betrachten. Kurzzeitige Geräuschspitzen durch Kofferraumschlagen 
führen an den Immissionsorten maximal zu einem Spitzenpegel von 55 dB(A). Damit 
treten keine Spitzen auf, die die Richtwerte um mehr als die zulässigen 30 dB(A) tags 
oder 20 dB(A) nachts überschreiten. Auch bei Maximalansätzen führen diese weder 
tags noch in der lautesten Nachstunde zu einer Überschreitung der Richtwerte. Zu-
dem ist davon auszugehen, dass die Parkbewegungen gegenüber dem Verkehr auf 
der Heidelberger Straße untergeordnet sind und an den geplanten Gebäuden nicht 
hervortreten werden. 
12.2.3 Beurteilung der Anlagen im Plangebiet 
Tiefgarageneinfahrt 
Für den ruhenden Verkehr sieht die Planung vor, dass alle Stellplätze für Pkw in einer 
Tiefgarage mit direktem Zugang zu allen Treppenhäusern untergebracht werden. Die 
für die Geräuschentstehung relevante Tiefgaragenrampe ist im nordwestlichen Teil 
des Plangebiets zur Hügelstraße. Die Rampe mündet direkt auf die Hügelstraße auf 
der die Fahrzeuge nach Osten und Westen abfahren bzw. aus beiden Richtungen in 
die Tiefgarage einfahren können. Die geplante Position der TG-Ein- und Ausfahrt ist 
gegenüber der Position der nördlichen Parkplatzzufahrt des bisherigen Parkplatzes 
um rund 20 m nach Osten versetzt. Gegenüber der Ein-/Ausfahrt befindet sich ein 
Verwaltungsgebäude der evangelischen Regionalverwaltung Starkenburg Ost.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 54 / 108 
 
 
 
Eine detaillierte Planung der Tiefgarage (Art und Ausgestaltung der Rampe, Einfahrt, 
Belüftung, Überdachung etc.) liegt noch nicht vor. Aus den Verkehrszahlen der 
Verkehrsuntersuchung geht die von der Planung induzierte Verkehrsmenge hervor, 
wobei hier vereinfachend vorläufig der gesamte Verkehr (auch Anlieferungen, 
Dienstleister etc.) auf die Tiefgaragenzufahrt gelegt wurde. Es handelt sich dabei 
jeweils für Ein- und Ausfahrt um 471 Fahrzeuge in 24h, von denen 37 dem Schwer-
lastverkehr1 zuzurechnen sind. Eine detaillierte Berechnung der Geräuschimmissi-
onen durch die Tiefgarage lässt sich auf dieser Basis noch nicht durchführen. 
In einer vorläufigen Berechnung wurde die Verkehrsmenge nach den Kriterien der 
RLS-19 auf Tag und Nacht verteilt, woraus tagsüber jeweils 431 Fahrzeuge (davon 
34 Lkw) ein- und ausfahren und in der Nacht 40 Fahrzeuge (davon 3 Lkw). Bei der 
Bewertung nach TA Lärm ist die lauteste Nachtstunde ausschlaggebend, die bei 
Parkplätzen von Wohn- und Büroanlagen in der Regel die Stunden von 22:00 bis 
23:00 Uhr oder morgens 05:00 bis 06.00 Uhr betreffen. Als Maximalansatz wurde hier 
von der Hälfte aller nächtlichen Fahrten in der lautesten Nachtstunde ausgegangen. 
Die Rampen wurden jeweils offen (nicht eingehaust) betrachtet. Aus diesem Maxi-
malansatz im Bereich der nächstgelegenen Fassade des Mäanders ergibt sich ein 
Beurteilungspegel von rund 48 dB(A) tags und rund 45 dB(A) nachts. Gegenüber der 
Einfahrt am Verwaltungsgebäude werden Beurteilungspegel von rund 46 dB(A) tags 
und rund 43 dB(A) nachts erreicht. Damit werden die Richtwerte für ein urbanes 
Gebiet nicht überschritten. 
Kindertagesstätte 
Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätze und ähnliche Einrichtungen sind „nicht 
genehmigungsbedürftige Anlagen“ i. S. d. § 22 Abs. 1 BImSchG und müssen daher 
so betrieben werden, dass schädliche Umwelteinwirkungen verhindert werden bzw. 
unvermeidbare schädliche Umwelteinwirkungen auf ein Mindestmaß beschränkt 
werden (§ 22 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BImSchG). 
Am 28.7.2011 ist das Zehnte Gesetz zur Änderung des Bundesimmissionsschutz-
gesetzes (BGBl. I S. 1474) in Kraft getreten. Mit ihm wurde ein neuer § 22 Abs. 1a 
BImSchG geschaffen, der für Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und 
ähnliche Einrichtungen eine Privilegierung vorsieht.  
Der neue § 22 Abs. 1a BImSchG lautet: „Geräuscheinwirkungen, die von Kinderta-
geseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispiels-
weise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine 
schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen 
Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden.“   
Daraus lässt sich ableiten, dass die Geräusche der Kindertagesstätte von den 
Nachbarn als „sozialadäquat“ hinzunehmen sind und in der Regel kein Abwehran-
spruch besteht. 
Kleingewerbe im Erdgeschoss der geplanten Gebäude 
Im Erdgeschoss der Gebäude sollen gewerbliche Nutzungen wie die der Versorgung 
des Gebiets dienende Läden, Dienstleister, Pflegedienst, Co-Working-Plätze etc. 
untergebracht werden. Im EG des Hochhauses ist ein kleiner Supermarkt vorgesehen 
und auf dem Platz zwischen Hochhaus und Mäander eine außengastronomische 
Nutzung. 
Die für diese Anlagen geltenden immissionsschutzrechtlichen Anforderungen nach 
der TA Lärm sind abschließend, weshalb gesonderte Festsetzungen im Rahmen der 
 
1 Dem Lärmgutachten liegt eine vorläufige Berechnung mit Verkehrsmengen nach den Kriterien der Richtlinien für 
den Lärmschutz an Straßen (RLS 19) im Sinne einer Worst-Case-Betrachtung vor. Schwerlastverkehr ist innerhalb 
der Tiefgarage zukünftig nicht vorgesehen.

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Bauleitplanung als nicht erforderlich erachtet werden. Der Nachweis der Einhaltung 
der Immissionsrichtwerte ist im Regelfall Inhalt des nachgeordneten Baugenehmi-
gungsverfahrens. Hierbei ist zu festzulegen, dass eine nächtliche Andienung (vor 
6 Uhr morgens oder nach 22 Uhr abends) ausgeschlossen und die Schallleistung der 
technischen Aggregate begrenzt werden muss. Unter den beschriebenen Umständen 
sprechen aus schalltechnischer Sicht keine Gründe gegen eine Umsetzbarkeit der 
Planung für den Supermarkt. 
12.3 Konfliktbewältigung Schallschutz 
Zur Konfliktbewältigung der Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet werden die 
nachfolgend unterschiedlichen Schallschutzmaßnahmen betrachtet und bewertet. 
Maßnahmen an der Quelle 
 Es wird die Taktung und/oder die zulässige Höchstgeschwindigkeit der Stra-
ßenbahnlinien reduziert. 
 Es wird die zulässige Höchstgeschwindigkeit auf den schalltechnisch relevanten 
Straßen im Einwirkungsbereich des geplanten Vorhabens von 50 km/h auf 30 
km/h reduziert. 
Bewertung: Die Reduzierung der Taktung der Straßenbahnlinien sowie die Redu-
zierung der zulässigen Höchstgeschwindigkeiten für den KFZ- und Straßenbahn-
verkehr ist erfahrungsgemäß kurzfristig nicht zu realisieren. Bei der angrenzenden 
Bundesstraße B3 (Heidelberger Straße) hat die Wissenschaftsstadt Darmstadt auch 
nur begrenzten Einfluss auf die Regulierung des Tempos. Darüber hinaus würde die 
Reduzierung der Taktung des Straßenbahnverkehrs im Widerspruch zur Mobili-
tätswende stehen und ist auch aus diesem Grund nicht zielführend. 
Aktive Schallschutzmaßnahmen (z. B. Lärmschutzwände) 
 Um im gesamten Plangebiet auch in den oberen Geschossen (bis 6. Geschoss) 
der geplanten Bebauung die Einhaltung der Orientierungswert der DIN 18005 /1/ 
tags und nachts sicherzustellen, wäre entlang des gesamten Gebietsrandes, mit 
Ausnahme von Teilen der südlichen Grundstücksgrenzen, eine ca. 400 m lange 
und ca. 15 m hohe Lärmschutzanlage erforderlich (Vollschutz). 
Bewertung: Eine solche massive Lärmschutzwand ist aus städtebaulicher Sicht und 
auch im Hinblick auf die Wohnqualität nicht erstrebenswert. Selbst aktive Schall-
schutzmaßnahmen, welche unter Berücksichtigung einer vertretbaren Höhe allenfalls 
die unteren Geschosse schützen würden, scheiden aufgrund der räumlichen Situa-
tion, der erforderlichen Sichtachsen der Straßen und sonstigen städtebaulichen 
Gründen aus. 
Differenzierte Baugebietsausweisungen (Nutzungsgliederung) 
In den durch Verkehrslärm stark eingeschränkten Bereich innerhalb des Plangebietes 
wird ein lärmunempfindlicheres Gebiet ausgewiesen. 
Bewertung: Eine aus Sicht des Schallimmissionsschutzes unempfindlichere Ge-
bietsausweisung widerspricht dem Planungsziel eines mischgenutzten und auch 
insbesondere dem Wohnen dienenden Quartiers. 
Einhalten von Mindestabständen 
Es wird zwischen der geplanten Bebauung und der Straßenbahntrasse, der umlie-
genden Hauptverkehrsachsen und der Tankstelle ein Abstand eingehalten, so dass 
die Orientierungswerte eingehalten werden. 
Bewertung: Aufgrund der geringen Plangebietsgröße ist eine zur Orientierungswer-
teinhaltung erforderliche Vergrößerung der Abstände der geplanten Bebauung zu 
den emittierenden Anlagen nicht realisierbar.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 56 / 108 
 
 
 
Gebäudestellung 
Durch die Anordnung der Gebäude werden vom Verkehrslärm abgeschirmte Berei-
che geschaffen, in denen z. B. Außenwohnbereiche (Gärten, Terrassen, Balkone und 
Loggien) angeordnet werden können. 
Bewertung: Eine riegelförmige Bebauung stellt städtebaulich oft eine sinnvolle Lö-
sung dar. Die abgeschirmten Bereiche entstehen in den südlichen Innenhöfen des 
Mäanders und in Teilen zwischen dem Mäander und dem Hochhaus.  
Schallschutzmaßnahmen an den Gebäuden 
Laubengänge 
Die im Lärm stehenden Gebäudeseiten werden durch Laubengänge erschlossen, so 
dass schutzbedürftige Aufenthaltsräume automatisch auf die vom Lärm abgewandten 
Gebäudeseiten hin orientiert werden. 
Grundrissorientierung 
Schutzbedürftige Aufenthaltsräume können auf die vom Lärm abgewandten Ge-
bäudeseiten hin orientiert werden. Nicht schutzbedürftige Räume, wie Badezimmer 
und Küchen werden an lärmintensiven Gebäudeseiten errichtet. 
Terrassen und Balkone 
Außenwohnbereiche (Terrassen, Balkone) an Fassaden mit Orientierungswert-
überschreitungen können mit verschiebbaren Schallschutzelementen ausgeführt 
werden. Alternativ dienen die begrünten lärmgeschützen Innenhöfe sowie die 
Dachterrassen / Dachgärten als Aufenthaltsbereiche. 
Verglasung 
Vor Fassaden mit Orientierungswertüberschreitungen können vorgehängte hinter-
lüftete Glasfassaden montiert werden.  
Alternativ können zur Belüftung erforderliche Fenster schutzbedürftiger Aufenthalts-
räume an Fassaden mit Orientierungswertüberschreitungen durch außen im Abstand 
von weniger als 0,5 m vor den Fenstern montierte feststehende Glasscheiben 
("Prallscheiben") geschützt werden. 
Alternativ bzw. ergänzend zu den Prallscheiben können Fenster mit schallabsorbie-
renden Verkleidungen an Sturz und Laibung eingesetzt werden ("Hamburger Ha-
fenCity-Fenster"). 
Bewertung: Die vorgeschlagenen Schallschutzmaßnahmen können sinnvoll und 
wirtschaftlich darstellbar sein, jedoch nur sofern die städtebauliche Gestalt und die 
konzeptionellen Intentionen (durchlaufende offene Balkone am Hochhaus) auch 
weiterhin umgesetzt werden können. 
12.4 Passiver Schallschutz 
Wie bereits im Kapitel 12.3 „Konfliktbewältigung Schallschutz“ dargestellt fallen aktive 
Schallschutzmaßnahmen aus städtebaulichen, wirtschaftlichen und zeitlich realisti-
schen Gründen aus, so dass im Grunde nur durch passive Schallschutzmaßnahmen 
der Lärmschutz umgesetzt werden kann. 
Zur Reduzierung der Rauminnenpegel in den schutzbedürftigen Räumen müssen 
daher passive Schallschutzmaßnahmen in Form der erforderlichen Schalldämmung 
von Außenbauteilen in Abhängigkeit vom maßgeblichen Außenlärmpegel nach DIN 
4109 – Schallschutz im Hochbau – vorgenommen werden. 
Diese passiven Schallschutzmaßnahmen sind beim Neubau oder bei der Änderung 
von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen zu beachten.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 57 / 108 
 
 
 
12.4.1 Maßgebliche Außenlärmpegel 
Zur Reduzierung der Rauminnenpegel in den schutzbedürftigen Räumen müssen 
daher passive Schallschutzmaßnahmen in Form der erforderlichen Schalldämmung 
von Außenbauteilen in Abhängigkeit vom maßgeblichen Außenlärmpegel nach DIN 
4109 – Schallschutz im Hochbau – vorgenommen werden. 
Nach Kap. 7.1 der DIN 4109-1:2018-01 sind die erforderlichen Schalldämmungen der 
Außenbauteile Dezibel zu berechnen. Bei der Aufstellung angebotsbezogener Be-
bauungspläne ist jedoch der allgemeine fachliche Tenor, dass die Ermittlung der 
erforderlichen Schalldämm-Maße auch in Stufen von 5 dB erfolgen kann. Dies wird 
durch die DIN 4109-1:2018-01 nicht ausgeschlossen. Im Regelfall können bei an-
gebotsbezogenen Bebauungsplänen noch keine dezibelgenauen Bemessungen des 
erforderlichen passiven Schallschutzes für einzelne Gebäudeseiten im Sinne der für 
konkrete Einzelbauvorhaben geltenden DIN 4109-1:2018-01 erstellt werden. Somit 
wird den Lärmpegelbereichen jeweils der höchste maßgebliche Außenlärmpegel 
bzw. das höchste Schalldämm-Maß der 5 dB – Spannen wie folgt zugeordnet: 
 Abb. 22: Auszug aus DIN 4109-1:2018-01, Tabelle 7 – Zuordnung zwischen 
Lärmpegelbereichen und maßgeblichen Außenlärmpegel 
Dies impliziert, dass z.B. der Lärmpegelbereich III die maßgeblichen Außenlärmpegel 
von 61 dB(A) bis 65 dB(A) bzw. der Lärmpegelbereich IV die maßgeblichen Außen-
lärmpegel von 66 dB(A) bis 70 dB(A) umfasst. Diese Vorgehensweise führt zu si-
cheren Ansätzen für die Bemessungen des passiven Schallschutzes, gegenüber der 
dezibelgenauen Berechnung ggf. aber auch zu Überdimensionierungen. 
Die Anforderungen an den baulichen Schallschutz gegenüber Außenlärm beziehen 
sich nach DIN 4109-2:2018-01 auf Verkehr und Gewerbe-/Industrieanlagen. Bei 
Überschreitungen der gebietsspezifischen Orientierungswerte des Beiblattes 1 zu 
DIN 18005-1 für Verkehrslärmimmissionen dient der passive Schallschutz als Aus-
gleich zur Erreichung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse. 
Der maßgebliche Außenlärmpegel ergibt sich demnach für den Tag aus dem zuge-
hörigen Beurteilungspegel (06:00 Uhr bis 22:00 Uhr), für die Nacht aus dem zuge-
hörigen Beurteilungspegel (22:00 Uhr bis 6:00 Uhr) plus Zuschlag zur Berücksichti-
gung der erhöhten nächtlichen Störwirkung (größeres Schutzbedürfnis in der Nacht). 
Dies gilt für Räume, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden können. 
(Schlafzimmer, Kinderzimmer, Einzimmerappartements, Hotelzimmer). 
In dem Schallgutachten wurden für alle Immissionsort geschossweise die ermittelten 
Außenlärmpegel La,res, jeweils getrennt für Tag und Nacht, nach Gleichung (44) der 
DIN 4109-2:2018-01 aufgeführt.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 58 / 108 
 
 
 
12.4.2 Schalldämmende Belüftungseinrichtungen  
Nach Beiblatt 1 zur DIN 18005-1 ist bei Beurteilungspegeln nachts von über 45 dB(A) 
ungestörter Schlaf auch bei nur teilweise geöffnetem Fenster häufig nicht mehr 
möglich. In der VDI 2719 ist diese Schwelle bei 50 dB(A) angesiedelt. 
Aus Gründen der Hygiene und zur Begrenzung der Raumluftfeuchte müssen Wohn- 
und Schlafräume sowie Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten nachts aus-
reichend mit Frischluft versorgt werden. Zur Sicherstellung eines hygienischen 
Luftwechsels sollten in Fassadenbereichen mit Beurteilungspegeln > 50 dB(A) nachts 
Schlafräume (Schlafzimmer, Kinderzimmer, Pflegeräume) als Ausgleichsmaßnahme 
mit schalldämmenden Lüftungseinrichtungen ausgestattet werden. 
Somit kann neben der Belüftung über die geöffneten Fenster auch eine Belüftung bei 
geschlossenen Fenstern gewährleistet werden. Für die weiteren schutzbedürftigen 
Räume kann auf die Stoßlüftung über geöffnete Fenster zurückgegriffen werden.  
Bei der Höhe der nächtlichen Lärmimmissionen durch den Straßenverkehr sind der-
artige Belüftungseinrichtungen zumindest für die Schlafräume und Kinderzimmer im 
Bereich der straßennahen Fassaden vorzusehen. 
Es wird darauf hingewiesen, dass sich der Anspruch auf fensterunabhängige Lüf-
tungseinrichtungen nicht zwingend aus der DIN 4109, sondern nur aus entspre-
chenden Festsetzungen im Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB oder aus 
einem entsprechenden Vertrag ableiten lässt. 
12.4.3 Bauliche Maßnahmen zum Schutz der bebauten Außenwohnbereiche  
Bebaute Außenwohnbereiche - also Terrassen, Loggien oder Balkone zum längeren 
Aufenthalt – sind ebenfalls als Wohnbereich zu betrachten und ggf. vor Lärm zu 
schützen. Für die Außenwohnbereiche wird der Beurteilungspegel am Tag (zwischen 
06:00 und 22:00 Uhr) herangezogen. Als Obergrenze für eine zumutbare Ge-
räuschbelastung wird der Vorsorgegrenzwert der 16. BImSchV am Tage für Dorf-, 
Misch- und Kerngebiete nach §§ 5 – 7 BauNVO von 64 dB(A) angesehen. 
Eine Überschreitung dieses Wertes liegt für die Gebäudeteile in Straßennähe an den 
zur Straße ausgerichteten Fassaden vor. Es betrifft hier alle Fassaden, die weniger 
als 30 m Abstand zum Fahrbahnrand der Hindenburgstraße (zukünftig 
Fritz-Bauer-Straße), 12 m Abstand zum Fahrbahnrand der Hügelstraße oder 34 m 
Abstand zum Fahrbahnrand der Heidelberger Straße aufweisen. Dachterrassen im 
Bereich des Hochhauses und des Mäanders sind aufgrund der Abschirmung durch 
die Dachkante, die Höhe gegenüber den Lärmquellen und die Abstände zur Straße 
nicht von einer Überschreitung des Richtwertes von 64 dB(A) tagsüber betroffen. 
Sollen in Bereichen mit einer Überschreitung der 64 dB(A) bebaute Außenwohnbe-
reiche errichtet werden, kann diesem Sachverhalt durch eine Verglasung dieser 
Bereiche mit entsprechenden verschiebbaren Elementen begegnet werden. Dem 
Nutzer bietet sich durch Schließen der Glaselemente die Möglichkeit, sich vor dem 
Verkehrslärm zu schützen. 
Bei den zu berechneten Beurteilungspegeln von rund 65-71 dB(A) tagsüber sollte 
durch die Glaselemente im geschlossenen Zustand gegenüber dem freien Schal-
leintrag eine Pegelminderung von mindestens ≥ 10 dB(A) erreicht werden.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 59 / 108 
 
 
 
13. Klimaschutz 
Gemäß § 1a Abs. 5 BauGB soll den Erfordernissen des Klimaschutzes sowohl durch 
Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche, die der 
Anpassung an den Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden. 
Bereits im Grundstückskaufvertrag wurden Standards gesichert wie z.B. die Ver-
pflichtung die Dämmqualität der äußeren Hülle ähnlich des Standards eines 
KfW-Effizienzhauses 40 herzustellen. Diese Verpflichtung wird gleichfalls im städ-
tebaulichen Vertrag aufgenommen und auf mögliche Rechtsnachfolger übertragen. 
13.1 Klimagutachten 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein Klimagutachten durch das Büro 
Burghardt und Partner, Ingenieure, das „Klimagutachten Bauvorhaben Darmstadt 
Marienplatz“ (Kassel, Januar 2022, Überarbeitung Mai/Juni 2022 und Ergänzung 
19.10.2022) erstellt. 
Aufgabe des Klimagutachtens war sowohl die klimaökologische Situation des Un-
tersuchungsraums zu analysieren und zu bewerten, als auch die Formulierung von 
Planungshinweisen für die nachhaltige strategische Entwicklungsplanung. Vor dem 
Hintergrund der Lage des Plangebietes im Stadtraum sollte erfasst werden, inwieweit 
das geplante Vorhaben nicht nur mikroklimatische Auswirkungen auf die Situation 
lokal (vor Ort) hat, sondern auch welche Auswirkungen auf den städtischen Wär-
meinseleffekt (im weiteren Umfeld zum eigentlichen Planvorhaben) zu erwarten sind. 
Die wesentlichen Ergebnisse des Gutachtens sind im Folgenden aufgeführt. Des 
Weiteren wird auf das Klimagutachten verwiesen. 
Im Rahmen des vorliegenden klimatischen Gutachtens liegt das Planvorhaben zur 
Bebauung des „Marienplatzes“ in Darmstadt zu Grunde. Dabei wurden die Aspekte 
des städtischen Wärmeinseleffektes, der Durchlüftung während einer sommertypi-
schen Schwachwindsituation sowie der thermische Komfort im Bestand (Nullfall) und 
im zukünftigen Planfall simuliert und analysiert, um diese abschließend unter zu 
Hilfenahme einer Differenzbetrachtung zwischen Nullfall und Planfall zu bewerten.  
Entgegen vielen Freiflächen im urbanen Kontext, bei denen es sich im Regelfall um 
vegetationsbestandene Räume handelt, ist das flächige Ausbleiben von Vegetation 
für den „Marienplatz“ charakteristisch.  
Der „Marienplatz“ wird im Bestand als Parkplatzfläche genutzt. Einzig in Abgrenzung 
zum Straßenraum finden sich höhere Vegetationsstrukturen, die den Platz um-
schließen. Da der Berücksichtigung der bestehenden bzw. geplanten Vegetation eine 
u.a. hohe klimatische Bedeutung zukommt, wurden alle Vegetationsstrukturen im 
gesamten Untersuchungsraum erfasst und in den Simulationen und Analysen be-
rücksichtigt. Vor dem Hintergrund der klimatischen Wechselwirkungen und Wirkra-
dien von klimatisch relevanten Einflussgrößen wurde eine Fläche von insgesamt 2,5 
km x 2,5 km um den „Marienplatz“ herum als Untersuchungsraum definiert und für die 
Untersuchungen herangezogen.  
Die Ergebnisse der detaillierten Betrachtungen zu den Themen Lufttemperatur 
(städtische Wärmeinseleffekt), Durchlüftung während einer sommerlichen 
Schwachwindsituation sowie des thermischen Komforts um 16:00 Uhr nachmittags 
zeigen alle individuelle heterogene Ausprägungen und Charakteristika auf.  
Dabei zeigt sich jedoch, dass alle berechneten Auswirkungen lokal begrenzt sind, 
was einerseits darauf zurückzuführen ist, dass es sich zum einen um einen räumlich 
„begrenzten“ (130 m x 80 m) Planungsfall handelt und zum anderen, dass die aktuelle 
Bestandssituation (Nullfall) inklusive der derzeitigen Nutzung keine besonderen kli-
matisch-positiven Eigenschaften aufweist. Einzig aufgrund der Offenheit des Ge-
ländes im aktuellen Bestand (Nullfall) wäre im Vorfeld der Untersuchung eine weit-

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 60 / 108 
 
 
 
reichendere Beeinflussung des bodennahen Windfeldes zu erwarten gewesen. Die 
Untersuchungen haben gezeigt, dass in der Tat die größten Veränderungen im 
Planfall im Bereich der bodennahen Durchlüftung auftreten; diese sind jedoch räum-
lich stark begrenzt und erstrecken sich nur in einen Abschnitt der „Heidelberger 
Straße“ nordöstlich des „Marienplatzes“. In der Gesamtbetrachtung handelt es sich 
im Planfall um einen Eintrag von Baumassen im urbanen Raum. Gleichzeitig gibt es 
jedoch keine bedeutenden Vegetationsstrukturen, die im Zuge der Planungen ent-
fallen würden. Durch die bereits im Planfall berücksichtigte Verwendung einer 
Dachvegetation, kann der Eintrag / die Absorption von Energie über die Gebäude-
dachflächen reduziert werden. Sicherzustellen ist jedoch, dass die Dachvegetation 
entsprechend dem vermehrten Auftreten von Sommer- und Hitzetagen in Kombina-
tion mit längeren Trockenperioden ausreichend dimensioniert ist. Eine externe Be-
wässerung über das Trinkwassernetz sollte vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeit 
nicht geplant werden. Vielmehr ist über eine ausreichende Substratdicke, entspre-
chende hochwachsende Pflanzen / Gräser Wahl eine Wasserversorgung und Schutz 
vor dem Austrocknen zu gewährleisten. 
Im Klimagutachten werden folgende Maßnahmen empfohlen: 
 Räume mit Überwärmungstendenzen, aber ohne Möglichkeiten einer zusätzli-
chen Verschattung durch Vegetation, können über textile Verschattungsmaß-
nahmen oder bauliche Maßnahmen (Vordächer oder Arkaden) thermisch ent-
lastet werden. 
 Verwendung von Dachbegrünungssystemen ausreichender Dimensionierung 
und „natürlicher“ Wasserversorgung. 
 Bodengebunde Fassadenbegrünung, die mit einer natürlichen Wasserversor-
gung über das Erdreich versorgt wird, ist zu forcieren. Bei der Verwendung 
fassadengebundener Begrünung ist eine ausreichende „natürliche“ Wasser-
versorgung z.B. über eine Regenwasserbewirtschaftung zu gewährleisten. 
 Oberflächenmaterialen sollten an den Funktionscharakter des entsprechenden 
Raums angepasst werden. Entsprechend sind stark reflektierende Materialen in 
Freiflächen mit hohem Aufenthaltscharakter zu vermeiden. 
Auf Grundlage des vorliegenden Gutachtens ist im Planfall und unter Berücksichti-
gung einer entsprechenden Dachbegrünung nicht von einer planungsrelevanten 
Verschlechterung der klimatischen Gesamtsituation im näheren und weiteren Be-
reich, um den „Marienplatz“ auszugehen. 
  Abb. 23: Darstellung der Differenzberechnung der Lufttemperatur (bodennah) 
zwischen Nullfall (Bestand) und Planfall, nachts um 04:00 Uhr  Quelle: „Klimagutachten Bauvorhaben Darmstadt Marienplatz“,Burghard und Partner, 
Kassel,Januar 2022

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 61 / 108 
 
 
 
  Abb. 24: Differenzdarstellung des bodennahen Windfeldes zwischen Null- und Planfall 
bei Anströmung aus Südwest auf 1,7 m über Grund   Quelle: „Klimagutachten Bauvorhaben Darmstadt Marienplatz“,Burghard und Partner, 
Kassel, Januar 2022 
  Abb. 25: Differenzdarstellung des Thermischen Komfort (in °C PET) zwischen 
Nullfall und Planfall an einem warmen Sommertag um 16:00 Uhr 
Quelle: „Klimagutachten Bauvorhaben Darmstadt Marienplatz“,Burghard und Partner, Kassel, Januar 2022

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 62 / 108 
 
 
 
 Abb. 26: Darstellung der Lufttemperatur (bodennah) im Nullfall, nachts um 4:00 Uhr 
Quelle: „Klimagutachten Bauvorhaben Darmstadt Marienplatz“ Burghard und Partner, 
Kassel, Januar 2022 
 Abb. 27: Darstellung der Lufttemperatur (bodennah) im Planfall, nachts um 4:00 Uhr 
Quelle: „Klimagutachten Bauvorhaben Darmstadt Marienplatz“,Burghard und Partner, 
Kassel, Januar 2022 
13.2 Nutzung erneuerbarer Energien 
Die Nutzung erneuerbarer Energien bzw. die sparsame und effiziente Nutzung von 
Energien ist durch den Bebauungsplan ausdrücklich gewollt. Im Bebauungsplan wird 
gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB festgesetzt, dass bei der Errichtung von Gebäuden 
und anderen baulichen Anlagen bauliche oder sonstige technische Maßnahmen zur 
Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuer-
baren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung vorzusehen sind. Des Weiteren wird 
festgesetzt, dass die Dachflächen eines Gebäudes, auf denen eine extensive 
Dachbegrünung herzustellen ist, zu mindestens 40 % mit Anlagen für Solarener-
giegewinnung auszustatten sind.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 63 / 108 
 
 
 
Im Übrigen sind die Belange des Klimaschutzes bei der Erstellung von Neubauten 
durch die Regelungen des Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgegeben. Durch die 
Änderung vom 1. Januar 2023 reduziert sich der zulässigen Jah-
res-Primärenergiebedarf im Neubau von bisher 75 Prozent des Referenzgebäudes 
auf  55 Prozent. 
Das GEG enthält Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, die 
Erstellung und die Verwendung von Energieausweisen sowie den Einsatz erneuer-
barer Energien in Gebäuden. Die frühere EnEV, das EnEG und das EEWärmeG 
wurden mit dem GEG zusammengeführt. 
Es wird auf 8.1.1 „Energieversorgung“ verwiesen. 
14. Artenschutzrechtliche Beurteilung 
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Fauna wurde ein Arten-
schutzgutachten (BfL Heuer & Döring Landschaftsarchitektur und Bauleitplanung, 
2020) erstellt. 
Ziel ist die Ermittlung der potenziell im Plangebiet und der näheren Umgebung zu 
erwartenden europarechtlich geschützten Tierarten (FFH-Anhang IV-Arten und Eu-
ropäische Vogelarten) und die Beurteilung, ob für diese Arten eine Beeinträchtigung 
nach den Zugriffsverboten des § 44 BNatSchG zu erwarten ist. 
Der artenschutzrechtliche Fachbeitrag kommt zusammenfassend zu folgenden Er-
gebnissen: 
14.1 Naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen 
Bei zulässigen Eingriffen nach den Vorschriften des Baugesetzbuches gelten gemäß 
§ 44 Abs. 5 Satz 5 BNatSchG die Verbote für die Arten des Anhangs IV der Fau-
na-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-RL, Richtlinie 92/43 EWG) und die europäischen 
Vogelarten (VS-RL, EU-Vogelschutzrichtlinie 2009/147/EG). Bei diesen Arten kann 
ein Verstoß zu einem haftungsrechtlich relevanten Umweltschaden gemäß Um-
weltschadensgesetz bzw. § 19 BNatSchG führen. Die Arten der Verordnung (EG) 
Nr. 338/97 (EU-Artenschutzverordnung) oder die nach BArtSchV national ge-
schützten Arten genießen bei baurechtlich zulässigen Eingriffen diesen strengen 
Schutz hingegen nicht. Werden Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG bei der 
Verwirklichung eines Vorhabens berührt, ist zu prüfen, ob die ökologischen Funkti-
onen der betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten im räumlichen Zusammen-
hang ggf. durch vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen weiterhin erfüllt werden kön-
nen. 
Der Prüfumfang der vorliegenden artenschutzrechtlichen Prüfung umfasst daher 
vorrangig die europäisch geschützten Arten nach Anhang IV der FFH-RL und die 
europäischen Vogelarten nach der VSRL. 
14.2 Fauna 
Im Rahmen des Artenschutzgutachtens wurde das Vorkommen von Vögeln, Fle-
dermäusen und Reptilien untersucht. 
Die einzige Vegetation befindet sich derzeit in den Randbereichen der ansonsten 
stark verdichteten Parkplatzfläche.  
Dabei handelt es sich auf der Ostseite zur Heidelberger Straße hin, um eine Reihe 
von erhaltungswürdigen Platanen als Teil einer geschützten Allee, die mit einer 
Ziergehölzhecke unterpflanzt ist. Auf der Nordseite stehen, parallel zur Hügelstraße, 
einzelne ältere Robinien in einer Pflanzfläche, die zu großen Teilen dicht mit Bo-
dendeckern unterpflanzt ist.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 64 / 108 
 
 
 
Auf der Südseite des Platzes befindet sich eine Ziergehölzhecke mit Einzelbäumen, 
bei denen die Robinie vorherrscht. 
In den Geltungsbereich einbezogen wurde ein Sportplatz, der von jungen Hainbu-
chen eingefasst ist, und an dessen Südseite drei Graupappeln wachsen. 
14.3 Wirkung des Vorhabens 
Mit der geplanten Bebauung innerhalb des Geltungsbereichs verbundene mögliche 
Wirkfaktoren im Hinblick auf die artenschutzrechtlich relevante Fauna sind 
 
 Verlust von Brutbiotopen von Gehölzbrütern in Bäumen, Sträuchern und Boden-
deckern, darunter kann sich mit dem Haussperling eine Art mit ungünstigem / 
unzureichendem Erhaltungszustand befinden. 
 Verlust von einzelnen Fledermaus-Zwischenquartieren in den Robinien. 
14.4 Bestimmung der prüfungsrelevanten Arten 
Anhand der Ortsbegehung im März 2020 und sonstiger vorliegender Informationen 
kann das Vorkommen von nach europäischem oder nationalem Recht streng ge-
schützten Arten aus den folgenden Artengruppen ausgeschlossen werden: Flora, 
Fische, Insekten (einschl. Libellen), Reptilien, Säugetiere mit Ausnahme der Fle-
dermäuse, Spinnen und Weichtiere. 
 
Streng geschützte Arten aus diesen Gruppen sind aufgrund ihrer Verbreitung 
und/oder ihrer Lebensraumansprüche nicht im Gebiet zu erwarten. Das in der ar-
tenschutzrechtlichen Prüfung zu betrachtende Artenspektrum umfasst daher die Ar-
ten(gruppen) Fledermäuse, Haussperling und Gehölzbrüter. 
14.5 Maßnahmen zur Vermeidung und Maßnahmen zur Sicherung der kontinuierli-
chen ökologischen Funktionalität 
14.5.1 Vermeidungsmaßnahmen 
Folgende Vorkehrungen zur Vermeidung müssen durchgeführt werden, um Störun-
gen, Tötungen und / oder Schädigungen von Tierarten des Anhangs IV der 
FFH-Richtlinie und von europäischen Vogelarten i.S.v. Art. 1 der Vogelschutzrichtlinie 
zu vermeiden oder zu mindern. Die Ermittlung der Verbotstatbestände gem. § 44 Abs. 
1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG erfolgt unter Berücksichtigung dieser Vorkehrungen. 
Nr. Art der Maßnahme Art Bezug 
V 1 Gehölzrodungen werden auf das unbedingt Erforderliche be-
schränkt. Der Gehölzbestand in den Randbereichen des Ma-
rienplatzes bleibt im Wesentlichen erhalten.  
 
Vögel 
Fledermäuse 
V 2 Rodungen von Gehölzen und die Räumung des Baufeldes sind 
nur in der Zeit vom 1. Oktober bis 28./29. Februar zulässig (vgl. 
§ 39 Abs. 5BNatSchG). 
 
Vögel 
Fledermäuse 
 
Die Vermeidungsmaßnahme V 1 (Minimierung der Gehölzrodung) wird durch die 
Festsetzung des Erhalts von Baumstandorten sichergestellt. Vermeidungsmaß-
nahme V 2 ist gemäß § 39 BNatSchG bereits rechtskräftig einzuhalten.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 65 / 108 
 
 
 
 Aus diesem Grund wird die Vermeidungsmaßnahme als Hinweis in die textlichen 
Festsetzungen aufgenommen. 
14.5.2 CEF-Maßnahmen 
Eine Durchführung von vorgezogenen Maßnahmen zur Sicherung der kontinuierli-
chen ökologischen Funktionalität (CEF-Maßnahmen) wird für den Haussperling er-
forderlich.  
Vor der Rodung bzw. vor Baubeginn sind an Bäume im ungestörten Umfeld des 
Geltungsbereichs drei Nistkästen zu hängen, die für den Haussperling geeignet sind. 
 
Die CEF-Maßnahme sowie weitergehende Maßnahmen werden in den textlichen 
Festsetzungen des Bebauungsplans aufgenommen (siehe I. 13.4 – I. 13.6). 
14.6 Erhaltenswerter Baumbestand 
Im Rahmen des Bebauungsplans wurde ein Baumgutachten (Urban Tree Consulting, 
Biblis, 21.06.2022) auf Grundlage einer visuellen Kontrolle der Baumreihen entlang 
der Hügelstraße und Heidelberger Straße hinsichtlich der Verkehrssicherheit sowie 
Prüfung der Erhaltungsfähigkeit und Erhaltungswürdigkeit erstellt. Des Weiteren 
wurden Empfehlungen von Schutzabständen zur geplanten Bebauung, Hinweise zu 
notwendigen Baumschutzmaßnahmen und die Empfehlung von Maßnahmen zur 
Vitalisierung (Standortverbesserung) der Bäume dargestellt. Im Folgenden werden 
die Ergebnisse des Baumgutachtens zusammengefasst:

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 66 / 108 
 
 
 
Tabelle 1: Gegenständliche Bäume mit Daten 
 Quelle Baumgutachten Urban Tree Consulting, 21.06.2022

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 67 / 108 
 
 
 
 Abb. 28: Gegenständliche Bäume im Luftbild 
 Quelle: Baumgutachten Urban Tree Consulting, 21.06.2022 
Aufgrund der Stückzahl der gegenständlichen Bäume wurde eine standardisierte 
Beurteilung der Erhaltungswürdigkeit mit einem nachvollziehbaren Punktesystem 
vorgenommen. Das Ergebnis der Gesamtbewertung für jeden Baum mündet von -1 
bis max. 5 Punkte. Daraus ergeben sich fünf Stufen, welche die Erhaltungswürdigkeit 
aus baumfachlicher Sicht im Kontext mit dem geplanten Bauvorhaben beschreiben. 
Tabelle 2: Bewertungsstufe der Erhaltungswürdigkeit bestehender Bäume 
  Quelle: Baumgutachten Urban Tree Consulting, 21.06.2022

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Tabelle 3: Auflistung der Erhaltungswürdigkeit der bestehenden Bäume 
 Quelle: Baumgutachten Urban Tree Consulting, 21.06.2022

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 Abb. 29: Erhaltungswürdige Bäume im Luftbild 
 Quelle: Baumgutachten Urban Tree Consulting, 21.06.2022 
Entlang der Heidelberger Straße stocken zehn Platanen (Platanus x acerifolia) in 
einem etwa 3,1 m breitem Grünstreifen. In östlicher Richtung verläuft parallel zum 
Grünstreifen ein gepflasterter Fußgängerweg. In westlicher Richtung befindet sich die 
geschotterte Parkplatzfläche, welche bebaut werden soll. Die gegenständlichen 
Bäume wurden im Rahmen des Baumgutachtens als erhaltenswürdig bzw. sehr er-
haltenswürdig eingestuft, (vgl. Tab. 3). Im Bereich der Bäume 1a bis 6a ist geplant 
das Hochhaus (Teilbaugebiet MU 3)zu errichten. 
Aufgrund der Platzverhältnisse, zwischen geplanter Hochhausgebäudekante und den 
Baumstandorten, wird von einem senkrechten Baugrubenverbau (z. B. Berliner 
Verbau) aus. Unter Berücksichtigung des benötigten Arbeitsraumes in der Baugrube 
zzgl. Verbau, kann von einem zusätzlichen Platzbedarf von max. ca. 1,50 m aus-
gegangen werden. Daher kann von einem Abstand zwischen Außenkante Verbau zur 
Grundstücksgrenze von ca. 5 m ausgegangen werden. 
Die Kronentraufe der Bäume 1a, 2a, 3a, 5a und 6a reichen ca. 5 m (gemessen von 
der Grundstücksgrenze) in die zu bebauende Parkplatzfläche hinein. Die Kronen-
traufe von Baum 4a reicht ca. 7,5 m (gemessen von der Grundstücksgrenze) in die 
Fläche hinein. Dabei handelt es sich um einen ausladenden Starkast, welcher in die 
Parkplatzfläche hineinragt. 
Die geplante Baugrube führt somit durch den nach VOB/C DIN 18920 definierten 
Wurzelbereich (Kronentraufe zzgl. 1,5 m) der gegenständlichen Bäume. Bei dem 
anstehenden Boden im Planungsbereich handelt es sich um einen stark verdichtete 
Bodenkörper, wodurch der effektiv durchwurzelbare Raum wahrscheinlich einge-
schränkt ist. Aufgrund der starken und langjährigen Nutzung der Parkplatzfläche 
(schlechte Wachstumsbedingungen für Wurzeln) und des geringen Baumalters der 
Platanen, wird von keiner starken Durchwurzelung im Planungsbereich ausgegan-
gen. Eine genaue Prognose des tatsächlichen Wurzelverlaufs ist aber im urbanen 
Raum nicht möglich.

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Unter Berücksichtigung der örtlichen Standortsituation, der guten Vitalität und der 
guten Regenerationsfähigkeit der Baumart Platane mit einer konsequenten Umset-
zung von Baumschutzmaßnahmen wird, bei einem Abstand der Hochhausgebäu-
dekante zur Grundstücksgrenze von ca. 7,50 m, von keiner nachhaltigen negativen 
Beeinträchtigung der Platanen ausgegangen. Die Standsicherheit (Verankerungs-
kraft) der gegenständlichen Bäume wird im Zuge des Bauvorhabens nicht beein-
trächtigt. Durch die empfohlenen Standortverbesserungen wird der Baumstandort, im 
Vergleich zum bisherigen Standort, aufgewertet. Die Standortsanierung wird sich 
somit langfristig positiv auf die Vitalität des Baumbestandes auswirken. Es werden 
langfristig regelmäßige leicht korrigierende Schnittmaßnahmen in der Krone der 
Bäume 1a bis 6a nötig sein. Die zukünftig zu erwartenden Schnittmaßnahmen stellen 
aber aufgrund des geringen Baumalters und der guten Regenerationsfähigkeit der 
Baumart Platane keine Beeinträchtigung dar. 
Um Schäden an Bäumen zu vermeiden sind geeignete Schutz- bzw. Schadensbe-
grenzungsmaßnahmen vor und während der Bauphase umzusetzen. Die Baumaß-
nahmen sind durch einen Baumsachverständigen im Rahmen einer ökologischen 
Baubegleitung zu begleiten. Finden Arbeiten im Wurzelraum der Bäume statt, sind 
die Arbeiten durch einen Baumsachverständigen durchgehend zu überwachen und 
zu dokumentieren. 
15. Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 
Nach § 15 Abs. 2 BNatSchG ist der Verursacher eines Eingriffs in Natur und Land-
schaft verpflichtet, unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Na-
turschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen oder zu ersetzen. Zur Quanti-
fizierung des Eingriffs und zur Bemessung des gegebenenfalls eintretenden Aus-
gleichserfordernisses ist eine Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung zu erstellen. 
Diese erfolgt gemäß der Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde nach den 
Vorgaben der Hessischen Kompensationsverordnung (KV) vom 26.10.2018. 
15.1 Erfassung und Darstellung des Bestandes  
Zur Bestandserfassung der im Sinne der KV relevanten Biotop- und Nutzungstypen 
und ihrer kennzeichnenden Vegetation wurden Begehungen des Plangebiets 
durchgeführt. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 1,4 ha. 
Bei den Kartierungen wurden nachfolgend aufgeführte Biotop- bzw. Nutzungstypen 
unterschieden (siehe Abb. 32).  
 Baumreihen und Einzelbäume 
 Sträucher und Bodendecker 
 Tritt-, Ruderal- und Grasvegetation 
 versiegelte und unversiegelte, vegetationsarme Flächen. 
Die Biotop- und Nutzungstypenkartierung gemäß der Hessischen Kompensations-
verordnung bildet die Grundlage für die rechnerische Bilanzierung im Rahmen der 
naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 71 / 108 
 
 
 
 
 Abb. 30: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – Biotoptypen, (Bestand) 
 Quelle: Planungsgruppe Darmstadt (2022)

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15.2 Bilanzierung 
Um den nach Naturschutzrecht geforderten Ausgleich des geplanten Eingriffs zu 
bemessen, wird eine numerische Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung anhand der 
Kompensationsverordnung – KV vom 26.10.2018 durchgeführt und im weiteren 
Verfahren ergänzt. 
Der Inhalt dieser Bilanzierung ist eine Gegenüberstellung des Zustandes von Natur 
und Landschaft vor und nach der Durchführung der Bauvorhaben, die durch den 
Bebauungsplan ermöglicht werden. 
 
 
 
Abb. 31: Ausgleichsplan 
 Quelle: Planungsgruppe Darmstadt, Feb. 2023

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 73 / 108

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15.3 Naturschutzrechtlicher Ausgleich 
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergeben sich insgesamt 161.493 
Biotopwertpunkte. Auf Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplans M 34 
ergeben sich 214.092 Biotopwertpunkte. Dies entspricht einer Biotopwertdifferenz 
von plus 52.600 Wertpunkten. Durch die vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen wird 
der Eingriff ausgeglichen. Das ist vor allem damit zu begründen, dass die Parkplatz-
fläche im Bestand als ökologisch nicht wertvoll einzustufen ist. Die Bestandsbäume 
entlang der Hauptverkehrsstraßen bleiben größtenteils erhalten und die nicht über-
bauten Flächen sind umfangreich zu begrünen. Für die Dächer und Fassaden ist eine 
anteilige Begrünung geplant. 
16. Biodiversität 
Es wird darauf hingewiesen, dass die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt (MV-Nr. 2014/0014) vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum 
Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie bei der Umsetzung 
dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen sind. 
Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabi-
lität – ist die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebens-
grundlage für den Menschen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sichert sauberes 
Trinkwasser, saubere Luft zum Atmen, fruchtbare Böden als gesunde Ernährungs-
grundlage und Rohstoffe zur Herstellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche 
Anpassung an Veränderungen, wie sie z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosys-
temdienstleistung der Natur ist von ökonomischer, sozialer und kultureller Bedeutung. 
Erhaltung und Schutz der Biodiversität ist deshalb eine gesamtgesellschaftliche 
Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für künftige Generationen sowohl im 
besiedelten als auch unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1 BNatSchG). Dies ist auch in 
der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess Ministerium für Umwelt, 
Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015) und deren Wei-
terentwicklung (Broschüre, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert. 
Auf Grundlage der vorliegenden Erkenntnisse wurden in diesem Bebauungsplan 
folgende Maßnahmen zum Schutz und zum Erhalt der Biodiversität getroffen: 
– Wasserdurchlässige Oberflächenbefestigung  
– Niederschlagswasserversickerung auf den Grundstücken 
– Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
– Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
– Fassadenbegrünung 
– Intensive Begrünung von Tiefgaragen 
– Intensive und extensive Dachbegrünung (Dachgärten & Flachdächer) 
– Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungsqualität und -quantität 
– Artenempfehlungen für Anpflanzungen (Pflanzlisten)

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17. Grünordnungsplan 
Der Grünordnungsplan stellt die landschaftsökologische und grünordnerische Grund-
lage für den Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - dar und dient dabei im Sinne des § 11 
Abs. 6 BNatschG der Freiraumsicherung einschließlich der Gestaltung des Stadtbildes 
sowie Entwicklung der grünen Infrastruktur innerhalb des Geltungsbereiches des 
Bebauungsplans. 
Besteht ein Landschaftsplan, so sind Grünordnungspläne aus diesem zu entwickeln. 
Dementsprechend leiten sich die im Grünordnungsplan vorgesehenen Grünstrukturen 
aus den Ausweisungen des Landschaftsplan (vgl. Kap. 5.3 „Landschaftsplan“) und 
darauf aufbauend aus dem Flächennutzungsplan (vgl. Kap. 5.2 „Flächennutzungs-
plan“) der Wissenschaftsstadt Darmstadt ab.  
Die landschaftsplanerischen Ziele 
 Schaffung eines vernetzten Grünsystems 
 Erhalt stadtbildprägender Alleen, auch als Biotopvernetzungselemente 
 Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in stark versiegelten Bau- und Sport-
flächen (Klima- und Wasserschutz, Erholung) 
 Sicherung stadtbildprägender und stadt- und ortsteilgliedernder Grünzüge 
werden somit im Grünordnungsplan berücksichtigt. 
Darüber hinaus werden die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die 
Hess. Biodiversitätsstrategie in den vorgesehenen Grünstrukturen einbezogen. 
Die dem Bebauungsplan zugrundeliegenden Wettbewerbsergebnisse werden im 
Rahmen der Objektplanung und in Abstimmung mit der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt fortlaufend konkretisiert. Dabei sind die Leitziele des Grün- und Freiraumkon-
zeptes des Grünordnungsplan zu berücksichtigen (vgl. 7.3 „Grün- und Freiraum-
konzept“). 
 Bestandserhalt wertvoller Grünstrukturen der Randbereiche, 
 Freiraumplanerische Vernetzung mit vorhandenen Grünstrukturen, 
 Erhaltung und Entwicklung der Biodiversität innerhalb der Freiflächen;

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17.1 Maßnahmen der Grünordnung 
Im Folgenden werden die grünordnerischen Maßnahmen des Grünordnungsplans zum 
Bebauungsplan M 34 - Marienplatz erläutert. Maßnahmen, die einer Fläche zugeordnet 
werden können, werden in der Planzeichnung dargestellt. 
 
 Abb. 32: Grünordnungsplan zum Bebauungsplan M 34, Planzeichnung mit Legende 
 Quelle: Planungsgruppe Darmstadt, 06.02.2023 
17.1.1 Erhalt von Grünflächen und Bäumen 
Innerhalb des Plangebietes befinden sich mehrere schützens- und erhaltenswerte 
Bäume und die mit den Bäumen in Verbindung stehenden Grünflächen. Dies betrifft vor 
allem die Baumreihe an der Hügelstraße, die Baumreihe an der südlichen Grund-
stücksgrenze, in Verlängerung der Sandstraße, sowie die Baum-Doppelreihe an der 
Heidelberger Straße, wobei sich nur eine Baumreihe innerhalb des Plangebietes be-
findet.

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Die bestehende Baum-Allee entlang der Heidelberger Straße ist gemäß § 30 Abs. 2 
BNatSchG i.V.m. § 13 HAGBNatSchG ein geschütztes Biotop (vgl. Kap. 6.5.2 „ge-
setzlich geschützte Biotope“) und stellt eine wichtige Grünverbindung dar. Sie ist zu 
schützen und zu erhalten. Die Außenwände der geplanten Gebäude müssen außer-
halb der Kronendurchmesser und des Wurzelbereichs liegen. 
Die Robinien-Baumreihe entlang der Hügelstraße ist als prägendes Element des 
Straßenraums ebenfalls zu erhalten und zu sichern. Nicht mehr vorhandene oder er-
haltenswerte Baumstandorte innerhalb dieser Baumreihe sind zu ersetzen, so dass die 
Baumreihe wieder wahrnehmbarer wird. Lediglich zum Zweck der Verkehrserschlie-
ßung (Zufahrt) kann die Baumreihe in geringem Maße unterbrochen werden. 
Die Robinien-Baumreihe im Süden in Verlängerung der Sandstraße, sind möglichst zu 
sichern und zu schützen. Abgängige Bäume sind zu ersetzen. 
Während der Baumaßnahmen sind die zu erhaltenden Bäume vor schädigenden Ein-
flüssen wie Bodenverdichtung, Beschädigung des Wurzelwerkes, Rindenverletzungen 
u.a. zu bewahren. DIN 18920 (Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegeta-
tionsflächen bei Baumaßnahmen) ist anzuwenden. 
Durch den Erhalt von Vegetationsstrukturen können Eingriffe in die Schutzgüter 
Pflanzen und Tiere, Boden sowie das Landschaftsbild vermieden werden. Die Maß-
nahmen wirken sich zudem positiv auf die Umweltbelange Luft und Klima aus, da 
Grünflächen und Gehölzbestände zum klimatischen Ausgleich bzw. zur Luftreinigung 
erhalten bleiben. Der Erhalt der Baumreihen und den mit ihnen in Verbindung ste-
henden Grünflächen folgt den landschaftsplanerischen Zielen zum Erhalt stadtbild-
prägender Alleen und der Sicherung stadtbildprägender Grünzüge. 
 Abb. 33: Erhaltflächen mit Freiflächenkennziffern und erhaltenswerte Bäume 
 Quelle: Planungsgruppe Darmstadt, 2023 
Festsetzungsvorschläge für den Erhalt von Flächen und Bäumen: 
Zu erhaltende Einzelbäume 
Die zeichnerisch festgesetzten Bäume mit Erhaltungsbindung sind zu erhalten und 
dauerhaft zu pflegen. Nach dem Bebauungsplan zulässige Baumaßnahmen im Wur-
zel- oder Kronenbereich der zu erhaltenden Bäume sind nur gestattet, wenn im Vorfeld 
fachgutachterlich nachgewiesen wird, dass der betroffene Baum hierdurch keine 
Schädigung erleidet.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 78 / 108 
 
 
 
Bei Baumaßnahmen sind die Bäume sach- und fachgerecht gemäß DIN 18920 „Ve-
getationstechnik im Landschaftsbau - Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und 
Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ vor schädigenden Einflüssen zu schützen. 
Abgänge und gutachterlich festgestellte nicht erhaltenswerte Bäume sind durch An-
pflanzung mit Bäumen 1. oder 2. Ordnung zu ersetzen. 
Ergänzung der bestehenden Baumreihe entlang der Hügelstraße (Anpflanzung) 
Entlang der Hügelstraße am nördlichen Rand des Geltungsbereiches sind Einzel-
bäume in einer Reihe anzupflanzen. Die Anzahl der Bäume ist dem Planeinschrieb zu 
entnehmen. Die Baumreihe ist zu erhalten und dauerhaft zu pflegen. und bei Abgang 
durch eine gleichwertige, standortgerechte Nachpflanzung zu ersetzen. Von dem in der 
Planzeichnung festgesetzten Standort kann abgewichen werden, sofern die Bäume 
weiterhin in einer Reihe stehen. 
Flächen zum Erhalt - Grünverbindung Promenade (Freiflächenkennziffer 1) 
Die begrünte Böschung entlang der Hügelstraße charakterisiert eine Baumreihe mit 
darunterliegender Strauch- und Krautschicht. Die lineare Begrünung grenzt die fuß-
läufige Promenade nördlich des Mäanders zur Hügelstraße hin raumbildend ab. Die 
Baumreihe ist dauerhaft zu erhalten. Innerhalb der Fläche sind die bestehenden Be-
pflanzungen aus Bodendeckern unterhalb der Baumreihe zu erhalten. Bei Abgang der 
bestehenden Bodendecker sind Ersatzpflanzungen in Form von Bodendeckern 
und/oder Staudenpflanzungen vorzunehmen. Die Flächen sind zu 100 % gärtnerisch 
zu gestalten, zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Versiegelte oder teilver-
siegelte Flächen sowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO sind innerhalb der Fläche 
nicht zulässig. 
Flächen zum Erhalt - Baumreihe als Teil einer Allee (Freiflächenkennziffer 2) 
Die Grünfläche charakterisiert eine Baumreihe, die zur geschützten Allee an der Hei-
delberger Straße gehört. Die Baumreihe ist dauerhaft zu erhalten. Die Unterpflanzung 
ist in einem offenen Charakter als extensive Wiesenfläche herzustellen und zu erhal-
ten. Die Flächen sind zu 100 % gärtnerisch zu gestalten, zu bepflanzen und dauerhaft 
zu unterhalten. Versiegelte oder teilversiegelte Flächen sowie Nebenanlagen gem. 
§ 14 BauNVO sind innerhalb der Fläche unzulässig. Ausnahmsweise ist eine Zuwe-
gung mit einer max. Breite von 1,5 m zwischen den Bäumen Nr. 7a und 8a gemäß 
Planeinschrieb zulässig, sofern diese Zuwegung teilversiegelt und mit Wurzel-
schutzmaßnahmen für die angrenzenden Bäume hergestellt wird. 
17.1.2 Grundstücksbegrünung 
Alle nicht überbauten Grundstücksflächen sollen begrünt werden. Damit wird eine 
Durchgrünung des gesamten Plangebietes gesichert. Neben der Funktion zur Kom-
pensation der planbedingten Eingriffe wirkt sich eine allgemeine Grundstücksbegrü-
nung positiv auf die Umweltbelange Luft und Klima aus, da Grünflächen und Gehölz-
bestände zum klimatischen Ausgleich bzw. zur Luftreinigung beitragen, und damit auf 
das Wohlbefinden der Bewohner des Plangebietes. 
Bei der Bepflanzung sollten blühende einheimische Arten sowie bei der Einsaat von 
Grünflächen artenreiches, regionales Saatgut mit einem hohen Anteil Blühpflanzen 
verwendet werden. Der flächige Einbau von Schotter-, Splitt-, Mineralstoff- oder Kies-
flächen bzw. losen Material- und Steinschüttungen würde dieser grünordnerischen 
Intention widersprechen. 
Als Ausgleich und um einen Mindestanteil von Bäumen innerhalb des Plangebietes zu 
garantieren sollen je angefangene 200 m² Grundstücksfläche (MU 2) bzw. 400 m² 
Grundstücksfläche (MU 1 und MU 3) unter Verwendung von geeignetem, nährstoff-
reichem und gut durchlüftetem Bodensubstrat, ein standortgerechter Baum ange-
pflanzt werden.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 79 / 108 
 
 
 
Festsetzungsvorschläge - Grundstücksbegrünung 
Die nicht überbauten bzw. nicht gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nutzbaren Grundstücks-
flächen sind als Grünflächen gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu unterhalten. Bei 
der Bepflanzung sind blühende einheimische Arten sowie bei der Einsaat von Grün-
flächen artenreiches, regionales Saatgut mit einem hohen Anteil Blühpflanzen zu 
verwenden. Der flächige Einbau von Schotter-, Splitt-, Mineralstoff- oder Kiesflächen 
bzw. losen Material- und Steinschüttungen ist nicht zulässig. Entlang der Außenwände 
eines Gebäudes sind Kiesflächen zulässig, sofern diese ausschließlich dem Spritz-
schutz dienen und max. 0,5 m breit sind. Der Einbau von Folien zur Aufwuchsver-
dämmung ist grundsätzlich unzulässig. Je angefangene 200 m² Grundstücksfläche des 
jeweilig festgesetzten urbanen Gebietes MU 2 ist unter Verwendung von geeignetem, 
nährstoffreichem und gut durchlüftetem Bodensubstrat, ein standortgerechter Baum 
anzupflanzen. Je angefangene 400 m² Grundstücksfläche des festgesetzten Urbanen 
Gebietes MU 1 und MU 3 ist unter Verwendung von geeignetem, nährstoffreichem und 
gut durchlüftetem Bodensubstrat, ein standortgerechter Baum anzupflanzen. Hierbei 
sind die festgesetzten zu erhaltenden und anzupflanzenden Einzelbäume sowie die 
festgesetzten Bäume innerhalb der Freiflächenkennziffern B, E, F und H anrechenbar. 
Festgesetzte Einzelbäume und die festgesetzte Baumreihe entlang der Hügelstr und 
Heidelberger Str. sind nicht anrechenbar. Auf allen Grundstücken sind mind. 15 % der 
zu begrünenden Grundstücksfreiflächen mit Strauchgehölzen entsprechend der 
Pflanzliste (zu begrünen. Diese Festsetzung gilt nicht für die festgesetzten Flächen 
zum Anpflanzen und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen. 
17.1.3 Anpflanzen von Grünflächen und Bäumen 
Durch die mäandrierende Gebäudeform entwickeln sich innere Hofbereiche mit un-
terschiedlichen räumlichen Anknüpfungspunkten nach Norden und Süden. Entlang der 
Sandstraße, der Hügelstraße und insbesondere der Heidelberger Straße zeichnen sich 
bereits im Bestand prägende Grünbereiche ab, die durch begleitende Anpflanzungen 
wahrnehmbarer werden sollen. Diese Hof- und Randbereiche sind aufgrund ihrer un-
terschiedlichen Funktionen in ihrer grünordnerischen und baulichen Ausgestaltung 
differenziert zu entwickeln. 
 Abb. 34: Anpflanzflächen mit Freiflächenkennziffern 
 Quelle: Planungsgruppe Darmstadt, 2023

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 80 / 108 
 
 
 
Promenade entlang der Hügelstraße 
Die entlang der Hügelstraße vorgesehene begrünte Promenade hat die prioritäre 
landschaftsplanerische Zielvorgabe zum „Erhalt/Ausbau von wichtigen Grünverbin-
dungen“ zu erfüllen. Mit dem Ziel soll sowohl die Integration bereits vorhandener als 
auch die Schaffung neuer Grünstrukturen in der landesplanerischen Grünachse 
„Wilhelminenplatz – Marienplatz – Havelstraße – Westwald“ verfolgt werden. 
Dementsprechend ist entlang der Hügelstraße eine begrünte Promenade vorgesehen. 
Diese wird zunächst durch den zu erhaltenen Grünstreifen mit seinem Baumbestand 
bzw. den anzupflanzenden Bäumen wahrgenommen. Um die Promenade in ihrer 
grünen Wahrnehmung nach Westen fortzuführen ist eine kleinere Grünfläche (fest-
gesetzte Freiflächenkennziffer A) zu entwickeln, die durch zwei anzupflanzende 
Bäume ergänzt wird. 
Im Bereich des nach Norden herausragenden Flügels des Mäanders entsteht eine 
Verengung im Verlauf der Promenade. Um die planerische Intention einer begrünten 
Promenade zu unterstreichen, ist in diesem Bereich ein 3,00 m breiter Fußweg her-
zustellen. Entlang der Außenwand des Gebäudes ist ein Grünstreifen anzupflanzen. 
Festsetzungsvorschläge - Promenade entlang der Hügelstraße 
Freiflächenkennziffer A – Böschungsabschnitt MU 1 
Die Fläche ist gärtnerisch zu gestalten, zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten. 
Die Fläche ist mit Bodenanschluss durch eine artenreiche Stauden- und Grä-
ser-Mischpflanzung gärtnerisch zu gestalten und zu bepflanzen. Es ist eine Bepflan-
zung mit Sträuchern, Bäumen und Stauden herzustellen. Bis zu 15 % der Fläche 
dürfen durch versiegelte oder teilversiegelte Flächen sowie Nebenanlagen gem. § 14 
BauNVO ausschließlich in Form von Fahrradabstellplätzen mit Zuwegung überbaut 
werden. 
Anzupflanzende Baumreihe 
Entlang der Hügelstraße am nördlichen Rand des Geltungsbereiches sind Einzel-
bäume in einer Reihe anzupflanzen. Die Anzahl der Bäume ist dem Planeinschrieb zu 
entnehmen. Die Baumreihe ist zu erhalten und dauerhaft zu pflegen. und bei Abgang 
durch eine gleichwertige, standortgerechte Nachpflanzung zu ersetzen. Von dem in der 
Planzeichnung festgesetzten Standort kann abgewichen werden, sofern die Bäume 
weiterhin in einer Reihe stehen. 
Grünbereiche entlang der Heidelberger Straße 
Zum Schutz der bestehenden und geschützten Allee entlang der Heidelbergerstraße 
soll durch eine extensive Wiesenfläche die bestehende Unterpflanzung ergänzt und 
weiterentwickelt werden.  
Insbesondere zum Schutz Baumwurzeln der geschützten Allee sollten keine Mög-
lichkeiten und Gründe geschaffen werden, die Fläche queren zu wollen bzw. zu 
müssen. Durchwegungen oder sonstige Arten möglicher Versiegelungen sollen in-
nerhalb der Wiesenfläche unterbunden werden. 
Aufgrund des unmittelbar angrenzenden geplanten Hochhauses und der darunter be-
findlichen Tiefgarage können Lichtschächte des unterirdischen Geschosses möglich-
erweise in der Wiesenfläche untergebracht werden müssen. 
Zur besseren fußläufigen Vernetzung des Plangebietes bedarf es im Bereich zwischen 
Mäander und Hochhauses eine Verbindung zum bestehenden Gehweg entlang der 
Heidelberger Straße. Der dafür notwendige Weg sollte nur teilversiegelt und zwingend 
mit Wurzelschutzmaßnahmen (Wurzelbrücken) hergestellt werden.

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Festsetzungsvorschläge - Grünbereiche entlang der Heidelberger Straße 
Freiflächenkennziffer D – Grünstreifen zur Heidelberger Straße 
Der Grünstreifen ergänzt die Grünstruktur der Baumreihe/Allee durch die Erweiterung 
der Unterpflanzung. Die Fläche ist mit Bodenanschluss als extensive Wiesenfläche 
gärtnerisch herzustellen. Bis zu 10 % der Fläche dürfen durch versiegelte oder teil-
versiegelte Flächen sowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO ausschließlich in Form 
von erforderlichen Lichtschächten von unterirdischen Geschossen (Tiefgaragen) 
überbaut werden. Ausnahmsweise ist eine Zuwegung mit einer max. Breite von 1,5 m 
zwischen den Bäumen Nr. 7a und 8a zulässig, sofern diese Zuwegung teilversiegelt 
und mit Wurzelschutzmaßnahmen für die angrenzenden Bäume hergestellt wird. 
Entlang der Außenwände eines Gebäudes sind Kiesflächen zulässig, sofern diese 
ausschließlich dem Spritzschutz dienen und max. 0,5 m breit sind. 
Südliche Grundstücksgrenze 
Entlang der südlichen Grundstücksgrenze sind zwei Grünflächen mit unterschiedlicher 
grünordnerischen Ausrichtung vorgesehen. 
Der Bereich entlang der Sandstraße dient als grüne Pufferzone zwischen dem zu-
künftigen Gebäude (Mäander) und der Sandstraße. Der Grünstreifen (festgesetzte 
Freiflächenkennziffer C) stellt ein Mindestmaß zur Eingrünung in diesem Bereich dar. 
Aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Gebäude sollte die Herstellung von Terrassen 
grundsätzlich möglich sein. 
In Verlängerung der Sandstraße befindet sich ein größerer zusammenhängender 
Grünbereich (festgesetzte Freiflächenkennziffer B). Dieser soll als Erholungs- und 
Spielfläche dienen. Dementsprechend sollen Wege in wasserdurchlässiger Bauweise 
und Spielflächen innerhalb dieser Fläche hergestellt werden können. Die Fläche soll 
stark begrünt werden. Die bereits bestehenden Grünstrukturen sollen durch Strauch- 
und Staudenpflanzungen ergänzt werden. Zum großen Teil befindet sich unterhalb 
dieser Fläche keine Tiefgarage, so dass ein direkter Bodenanschluss besteht. Aus 
diesem Grund sollen mindestens zehn Bäume 1. Oder 2. Ordnung gepflanzt werden. 
Festsetzungsvorschläge – Südliche Grundstücksgrenze 
Freiflächenkennziffer B – Grünanlage südlich des Mäanders 
Die als Erholungs- und Spielfläche dienende Fläche ist gärtnerisch zu gestalten, zu 
bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Die Fläche ist zu mindestens 30 % mit 
Stauden und Sträuchern zu bepflanzen. Hierbei sind die festgesetzten zu erhaltenden 
und anzupflanzenden Einzelbäume in dieser Fläche anrechenbar. Bis zu 15 % der 
Fläche dürfen durch versiegelte oder teilversiegelte Flächen sowie Nebenanlagen 
gem. § 14 BauNVO ausschließlich in Form von Wegen in wasserdurchlässiger Bau-
weise, Spielflächen und Lüftungsschächte der Tiefgarage überbaut werden. Entlang 
der Außenwände eines Gebäudes sind Kiesflächen zulässig, sofern diese aus-
schließlich dem Spritzschutz dienen und max. 0,5 m breit sind. Es sind unter Ver-
wendung von geeignetem, nährstoffreichem und gut durchlüftetem Bodensubstrat 10 
standortgerechte und klimaangepasste Bäume mind. 1. oder 2. Ordnung anzupflan-
zen. 
Freiflächenkennziffer C – Grünstreifen zur Sandstraße 
Die als Grünstreifen zur Sandstraße dienende Fläche ist gärtnerisch zu gestalten, zu 
bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Die Fläche ist zu mindestens 30 % mit 
Sträuchern und Bäumen der Pflanzliste zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten und zu 
bepflanzen. Bis zu 25 % der Fläche dürfen durch versiegelte oder teilversiegelte Flä-
chen ausschließlich in Form von Terrassen überbaut werden. Entlang der Außen-
wände eines Gebäudes sind Kiesflächen zulässig, sofern diese ausschließlich dem 
Spritzschutz dienen und max. 0,5 m breit sind.

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Innenliegende Hofbereiche 
Der grüne Kern der Planung sind die drei innenliegenden Hofbereiche im Bereich des 
Mäanders. Teile dieser Höfe befinden sich oberhalb der geplanten Tiefgarage. Um 
dennoch Grünflächen herauszubilden, die einen Bodenanschluss besitzen und damit 
eine bessere Eignung zur Pflanzung von Großgrün besitzen, sind innerhalb der 
Tiefgaragen größere Aussparungen vorgesehen. Dadurch wird in den Innenhöfen 
eine höhere Grünqualität durch Pflanzungen von Bäumen 1. Und 2. Ordnung gesi-
chert. 
Der begrünte Stadtplatz zwischen Mäander und Hochhaus stellt sich als urbane 
Freifläche und Begegnungsraum mit größeren flächigen Grünelementen dar, die 
durch schattenspendende Baumstandorte ergänzt werden. Während sich am 
Hochhaus attraktive außengastronomische Nutzungen anbieten, zeichnet sich die 
Seite entlang des Mäanders als grüne Insel im urbanen Kontext ab (festgesetzte 
Freiflächenkennziffer E). Hier soll die Möglichkeit geschaffen werden sich unter 
größeren Bäumen zu setzen. Kleinere Spielangebote sollen den städtischen Platz 
auch für Kinder attraktiv werden lassen.  
Der Innenhof im Süden des Mäanders ist als begrünter Hof durch Bäume, Pflanz- und 
Rasenflächen gegliedert und stellt für die BewohnerInnen des Gebietes einen pri-
vaten Rückzugsort dar (festgesetzte Freiflächenkennziffern F und G). Die gemein-
schaftlich genutzte Fläche der bietet unterschiedliche Nutzungs- und Spielmöglich-
keiten. Im Erdgeschoss des Gebäudes entstehen Terrassen, die durch Grünele-
mente wie Sträucher oder Hecken eingefasst werden sollen. 
Der westliche Innenhof öffnet sich nach Norden zur begrünten Promenade. Dadurch 
bekommt der Bereich neben der eigentlichen Funktion als begrünte gemeinschaftlich 
genutzte Fläche für die BewohnerInnen auch eine öffentliche Bedeutung. Entlang der 
östlichen Erdgeschosszone soll, wie in dem mittig gelegenen Innenhof, die Mög-
lichkeit zur Errichtung von Terrassen gegeben werden. Ansonsten soll eine große 
Grünfläche den Innenhof beleben. Diese Fläche mit Bodenanschluss bietet Platz für 
größere schattenspendenden Bäumen. Eine weitere kleinere Fläche dient zur Ein-
grünung des westlichen Flügels des Mäanders (festgesetzte Freiflächenkennziffer I). 
Festsetzungsvorschläge – Südliche Grundstücksgrenze 
Freiflächenkennziffer E – Grünanlage südlich des Mäanders 
Die als Begegnungsraum zwischen Hochhaus und Mäander dienende Fläche ist 
gärtnerisch zu gestalten, zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Die Fläche mit 
Bodenanschluss ist zu mindestens 20 % mit Stauden und Sträuchern zu begrünen, 
gärtnerisch zu gestalten und zu bepflanzen. Bis zu 30% der Fläche dürfen durch 
versiegelte oder teilversiegelte Flächen sowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO 
ausschließlich in Form von Wege und Zuwegungen, Spielflächen und Lüftungs-
schächte der Tiefgarage überbaut werden. Es sind unter Verwendung von geeigne-
tem, nährstoffreichem und gut durchlüftetem Bodensubstrat 8 standortgerechte und 
klimaangepasste Bäume mind. 1. oder 2. Ordnung anzupflanzen. Entlang der Au-
ßenwände eines Gebäudes sind Kiesflächen zulässig, sofern diese ausschließlich 
dem Spritzschutz dienen und max. 0,5 m breit sind. 
Freiflächenkennziffer F – Begrünter Innenhof Süd mit Bodenanschluss 
Die als begrünter Innenhof dienende Fläche ist gärtnerisch zu gestalten, zu be-
pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Die Fläche mit Bodenanschluss ist zu min-
destens 20 % mit Stauden und Sträuchern und Bäumen zu begrünen, gärtnerisch zu 
gestalten und zu bepflanzen. Bis zu 20 % der Fläche dürfen durch versiegelte oder 
teilversiegelte Flächen sowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO ausschließlich in 
Form von Wegen in wasserdurchlässiger Bauweise und überbaut werden.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 83 / 108 
 
 
 
Es sind unter Verwendung von geeignetem, nährstoffreichem und gut durchlüftetem 
Bodensubstrat 4 standortgerechte und klimaangepasste Bäume mind. 1. oder 2. 
Ordnung anzupflanzen. 
Freiflächenkennziffer G – Begrünter Innenhof Süd 
Die als begrünter Innenhof dienende Fläche ist gärtnerisch zu gestalten, zu be-
pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Die Fläche ist zu mindestens 30 % mit 
Stauden und Sträuchern und Bäumen zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten und zu 
bepflanzen. Bis zu 30 % der Fläche dürfen durch versiegelte oder teilversiegelte 
Flächen sowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO ausschließlich in Form von Wegen 
in wasserdurchlässiger Bauweise, Spielflächen, Lüftungsschächten der Tiefgarage, 
Fahrradabstellplätze, Terrassen überbaut werden. Die zeichnerisch getrennten Flä-
chen mit der Freiflächenkennziffer G sind bei den anteiligen Flächenberechnungen 
zusammenzurechnen. Entlang der Außenwände eines Gebäudes sind Kiesflächen 
zulässig, sofern diese ausschließlich dem Spritzschutz dienen und max. 0,5 m breit 
sind. 
Freiflächenkennziffer H - Begrünter Innenhof Nord mit Bodenanschluss 
Die als begrünter Innenhof dienende Fläche ist gärtnerisch zu gestalten, zu be-
pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Die Fläche mit Bodenanschluss ist zu min-
destens 30 % mit Stauden und Sträuchern zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten und 
zu bepflanzen. Bis zu 20% der Fläche dürfen durch versiegelte oder teilversiegelte 
Flächen sowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO ausschließlich in Form von Lüf-
tungsschächten der Tiefgarage und Terrassen überbaut werden. Es sind unter 
Verwendung von geeignetem, nährstoffreichem und gut durchlüftetem Bodensubstrat 
8 standortgerechte und klimaangepasste Bäume mind. 1. oder 2. Ordnung anzu-
pflanzen. Entlang der Außenwände eines Gebäudes sind Kiesflächen zulässig, so-
fern diese ausschließlich dem Spritzschutz dienen und max. 0,5 m breit sind. 
Freiflächenkennziffer I – Begrünter Randstreifen 
Die als begrünter Randstreifen dienende Fläche ist gärtnerisch zu gestalten, zu be-
pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Die Fläche ist zu mindestens 30 % mit 
Stauden, Sträuchern und Bäumen zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten und zu be-
pflanzen. Versiegelte oder teilversiegelte Flächen sowie Nebenanlagen gem. § 14 
BauNVO sind innerhalb der Fläche unzulässig. Entlang der Außenwände eines 
Gebäudes sind Kiesflächen zulässig, sofern diese ausschließlich dem Spritzschutz 
dienen und max. 0,5 m breit sind. 
17.1.4 Dachbegrünung 
Im Plangebiet sind unterschiedliche Dachbegrünungsarten vorgesehen.  
Das Hochhaus sowie Teile des Mäanders sind mit einer extensiven Begrünung 
vorgesehen. Die Dächer des obersten Geschosses sollen hierbei zu mindestens 
70 % extensiv zu begrünen werden.  
Eine extensive Dachbegrünung kann mit einer Substratdicke zwischen 10 cm und 
15 cm durch die Absorption der solaren Einstrahlung am Tag zur Reduktion der 
baulichen Überwärmung beitragen. Eine entsprechend dicke Substratschicht ist 
darüber hinaus für das spätere Wachstum der Pflanzen von entscheidender Be-
deutung. Um jedoch ebenfalls aufgeständerte PV-Anlagen auf dem Dach installieren 
zu können, bedarf es einer variablen Ausführung der Substratschicht, mit dem Ziel 
eine Gesamtstärke der Substratschicht von mindestens 15 cm auszubilden. Die ex-
tensive Begründung soll zur Stärkung der Biodiversität aus einer Se-
dum-Kraut-Grasgesellschaft mit heimischen, insektenfreundlichen, möglichst regio-
naltypischen Arten bestehen. Oberhalb der geplanten Kita im Teilbaugebiet MU 1 ist 
eine Dachspielfläche vorgesehen, die den Außenspielbereich der Kita ergänzt.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 84 / 108 
 
 
 
Über dieser Dachspielfläche ist eine Teilüberdachung vorgesehen, die analog zu den 
anderen Dachflächen extensiv begrünt werden soll. 
Weitere Teile der Dachflächen des Mäanders sowie des Hochauses sind als intensiv 
begrünte Dachflächen auszubilden. Sie sind zur Nutzung als Gemeinschaftsdach-
gärten der Hausgemeinschaft des jeweiligen Gebäudes zum Aufenthalt im Freien und 
dem gemeinschaftlichen Gärtnern („Urban Gardening“) vorgesehen. Daher werden 
im Bereich der intensiv begrünten Dachgärten auch bauliche Anlagen (Dachauf-
bauten), die zur Nutzung des Daches als Dachterrasse und Dachgarten dienen, 
benötigt. 
Die Herstellung eines Biodiversitätsdaches wird aus ökologischen Gründen bevor-
zugt, jedoch nicht als zwingend gewertet. Die Vorteile einer solchen Begrünung sind 
eine weitergehende Rückhaltefunktion des Niederschlagswassers und die Förderung 
einer höheren Artenvielfalt im Plangebiet.  
Das Wettbewerbsergebnis des geplanten Hochhauses im Teilbaugebiet MU 3 sieht 
ein Staffelgeschoss vor, welches durch größere Bepflanzungen umrahmt wird. Diese 
„grüne Krone“ soll Eingang in den Bebauungsplan in Form einer Baum- oder 
Strauchreihe auf dem Dach des Hochhauses (MU 3) finden. Zum jetzigen Zeitpunkt 
können keine konkreten Begrünungsqualitäten und -quantitäten bestimmt werden, da 
dies stark von Windlasten der Bäume und Sträucher abhängig ist. Daher müssen 
allgemeinere Festsetzungen für die Baum- oder Strauchreiche getroffen werden. 
 Abb. 35: Dachbegrünungen 
Quelle: Planungsgruppe Darmstadt, Februar 2023 
Festsetzungsvorschläge – Dachbegrünung 
Extensive Dachbegrünung  
Innerhalb der mit „Extensive Dachbegrünung“ gekennzeichneten Flächen sind die 
Dächer des obersten Geschosses mindestens zu 70 % extensiv zu begrünen. Die 
Kiesflächen Anteile zum fachgerechten Ausbau eines Gründaches sind in dem zu 
begrünenden Dachflächenanteil inkludiert. Flächen von notwendigen technischen 
Anlagen, ausgenommen mit Anlagen für Solarenergiegewinnung, sind außerhalb der 
zu begrünenden Dachflächenanteile vorzusehen. Die Substratschicht muss mind. 
eine mittlere Dicke von 15 cm aufweisen und kann variabel ausgebildet werden. Eine 
Sedum-Kraut-Grasgesellschaft mit heimischen, insektenfreundlichen, möglichst re-
gionaltypischen Arten, ist der Mindest-Pflanzstandard. Überwiegend sollten hoch-
wachsende Arten verwendet werden.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 85 / 108 
 
 
 
Die Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Abgang wiederherzustellen. Die 
Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung von Dachbegrünungen - Dachbe-
grünungsrichtlinien - der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Land-
schaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten. Einschlägige Normen und anerkannte Re-
geln der Technik gelten vorrangig. 
Dachspielfläche auf Kita 
Überdachungen und / oder Teilüberdachungen der Außenspielfläche sind extensiv zu 
begrünen. 
Dachgärten mit intensiver Dachbegrünung 
Innerhalb der als „Dachgarten“ gekennzeichneten Flächen sind die Dächer des 
obersten Geschosses eines Gebäudes mindestens 20 % intensiv zu begrünen. Als 
intensive Dachbegrünung sind auch Hochbeete zulässig. Dachflächen die nicht 
überbaut bzw. befestigt und nicht intensiv begrünt sind, sind extensiv zu begrünen. 
Die Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Abgang wiederherzustellen. Die 
Herstellung eines Biodiversitätsdaches ist zulässig. Bauliche Anlagen (Dachauf-
bauten), die der Nutzung des Daches als Dachterrasse und Dachgarten dienen, wie 
z.B. Pergolen und Sitzgelegenheiten, sind zulässig. Die Richtlinien für Planung, Bau 
und Instandhaltung von Dachbegrünungen - Dachbegrünungsrichtlinien - der For-
schungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) sind zu 
beachten. Einschlägige Normen und anerkannte Regeln der Technik gelten vorran-
gig. 
Intensive Dachbegrünung als Baumreihe im MU 3 (Hochhaus) 
Oberhalb des letzten Vollgeschosses im Teilbaugebiet MU 3 ist entlang der Au-
ßenwände ist eine umlaufende Baum- oder Strauchreihe zu pflanzen. 
17.1.5 Fassadenbegrünung 
Fassaden können mittels Begrünung vielfältige zusätzliche Leistungen für die 
nachhaltige und ökologische Entwicklung eines Quartieres abbilden. Fassadenbe-
grünungen können nicht nur als Lebensraum für verschiedenste Tiere sein, sondern 
sie weisen insbesondere auch positive klimatische Eigenschaften auf. So schützt 
eine Fassadenbegrünung im Sommer vor intensiver Sonneneinstrahlung und kann 
die auftreffende Sonnenstrahlung zu einem großen Teil reflektieren bzw. im Blattwerk 
absorbieren. Darüber hinaus tragen Fassadenbegrünungen auch zu einem grünen 
Stadtbild bei.  
Festsetzungsvorschläge – Fassadenbegrünung 
Fassaden der Kita und des Mäanders 
Die Fassadenflächen eines Gebäudes sind in Summe zu mind. 20 % mit dafür ge-
eigneten rankenden, schlingenden oder kletternden Pflanzen flächig und dauerhaft 
zu begrünen. Die Fassadenflächen einer fensterlosen Fassade sind in Summe sind 
zu mind. 40 % entsprechend zu begrünen, sofern dem keine brandschutzrechtlichen 
Regelungen, oder andere technische Regeln dem entgegenstehen. 
Als Richtwert gilt eine Pflanze pro 2 m Wandlänge. Je Kletterpflanze ist eine Pflanz-
fläche mit Bodenanschluss von mind. 1 m² herzustellen. Abweichend hiervon kann 
auf einen Bodenanschluss verzichtet werden, wenn artspezifisch ein ausreichend 
durchwurzelbarer Raum zur Verfügung gestellt wird. Die Begrünung ist dauerhaft zu 
erhalten und bei Verlust zu ersetzen. 
Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung von Fassadenbegrünungen der 
Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) sind zu 
beachten.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 86 / 108 
 
 
 
Fassaden des Hochhauses 
Pro je laufenden Meter Balkonlänge ist ein Pflanztrogvolumen von 0,04 cbm vorzu-
sehen und mit dafür geeigneten Pflanzen dauerhaft zu begrünen. Die Mindesttiefe 
des Pflanztrogs beträgt für die Substratschicht 40 cm. Die Fassadenflächen des 
Erdgeschosses sind in Summe zu mind. 20 % mit dafür geeigneten rankenden, 
schlingenden oder kletternden Pflanzen flächig und dauerhaft zu begrünen. 
17.1.6 Zu erhaltene und anzupflanzende Bäume 
Innerhalb des Plangebietes und insbesondere entlang der Hügelstraße und der 
Heidelberger Straße befinden sich viele bestehende und erhaltenswerte Bäume (vgl. 
Kap. 14.6 „Erhaltenswerte Bäume“ und Kap. 17.1.1 „Maßnahmen der Grünordnung - 
Erhalt von Grünflächen und Bäumen“). Bei Abgang sollten bestehende Bäume ent-
sprechend nachgepflanzt werden, auch um die städtebaulich prägende Baumreihe zu 
erhalten. Sind im Rahmen von Baumaßnahmen Arbeiten im Wurzel- bzw. Kronen-
bereich der zu erhaltenden Bäume erforderlich, sind diese nur gestattet, wenn im 
Vorfeld fachgutachterlich nachgewiesen wird, dass der betroffene Baum hierdurch 
keine Schädigung erleidet. Bei Baumaßnahmen sind die Bäume sach- und fachge-
recht gemäß DIN 18920 „Vegetationstechnik im Landschaftsbau - Schutz von Bäu-
men, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ vor schädi-
genden Einflüssen zu schützen. 
Neben den bestehenden Bäumen werden weitere Bäume im Plangebiet angepflanzt. 
Es wird nicht jeder einzelne Standort eines anzupflanzenden Baumes festgesetzt, 
sondern auch durch textliche Festsetzungen in den Grundstücksflächen und in ein-
zelnen Anpflanzflächen (Freiflächenkennziffern). Daher sind Teile der im Grünord-
nungsplan dargestellten Bäume symbolisch zu verstehen und können in der Aus-
führung von diesen Standorten abweichen. 
Es ist festgesetzt, dass je angefangene 200 m² (MU 2) bzw. 400 m² (MU 1 und MU 3) 
Grundstücksfläche ein Baum gepflanzt werden muss. Hierbei dürfen die zu erhal-
tenden und anzupflanzenden Einzelbäume innerhalb der Anpflanzflächen B, E, F und 
H, sowie die zu erhaltenden Einzelbäume innerhalb der Anpflanzfläche B ange-
rechnet werden.  
Nach der flächenhaften Festsetzung von Bäumen sind insgesamt mindestens 
62 Bäume innerhalb der Grundstücke zu pflanzen. Hiervon sind 30 Bäume innerhalb 
der Anpflanzflächen B, E, F und H anzupflanzen und 7 Bäume bereits in der An-
pflanzfläche B vorhanden. Aufgrund der Anrechenbarkeit der 7 Bäume in der An-
pflanzfläche B, sind 55 Bäume anzupflanzen. 
Zusätzlich sind 11 anzupflanzende Einzelbäume entlang der Hügelstraße zeichne-
risch fest-gesetzt. Damit werden im gesamten Geltungsbereich 66 Bäume gepflanzt. 
Von den im Plangebiet 40 vorhandenen Bäumen können 23 Bäume erhalten bleiben. 
Im Ergebnis kann festgehalten werden, dass mindestens 89 Bäume zukünftig im 
Plangebiet vorhanden sein werden.  
17.2 Erhaltung und Entwicklung der Biodiversität 
Zur Erhaltung der Biodiversität und zur Entwicklung der besonderen Lebensraum-
qualitäten des Gebiets sind nicht überbaubare Flächen nach Möglichkeit als Grün-
flächen zu entwickeln. Unterstützend zu dem sehr stark versiegelten Bereich des 
Plangebiets werden neue Lebensräume in Form von extensiven und intensiven 
Dachbegrünungen sowie Fassadenbegrünungen entwickelt. Die geplanten Grün-
flächen auf dem Grundstück, von denen ca. 10 – 20 % über Erdanschluss verfügen, 
wirken sich durch die Vielfalt der anzupflanzenden Stauden-, Strauch- und Baumar-
ten ebenfalls positiv auf die Biodiversität aus. Ziel ist es auch, die Artenvielfalt im 
Plangebiet zu erhöhen.

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18. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Bauge-
setzbuch (BauGB) 
18.1 Art der baulichen Nutzung 
Ziel der Festsetzung des urbanen Gebiets ist die Schaffung der planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Neuentwicklung der innerstädtischen, unbebauten Fläche, 
die derzeit als Parkplatz genutzt wird, zu einem lebendigen Stadtquartier, welches 
durch unterschiedliche Formen des Wohnens, aber auch durch Läden, Gewerbe-
flächen und sonstigen urbanen Nutzungen geprägt sein wird. Es soll Wohnraum für 
die wachsende Bevölkerung der Stadt geschaffen werden und die sich daraus er-
gebenden Erfordernisse an sozialer und öffentlicher Infrastruktur (Kita, Gewerbe, 
Nahversorgung etc.) abgedeckt werden. 
Die Baugebietskategorie „Urbane Gebiete“ (MU) wurde mit der Baurechtsnovelle 
2017 eingeführt, um es den Kommunen zu ermöglichen, künftig in einer stark ver-
dichteten städtischen Lage gewerbliche Nutzungen und Wohnnutzungen nebenei-
nander zu ermöglichen. Nach der Zweckbestimmung dienen urbane Gebiete dem 
Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben sowie sozialen, kulturellen 
und anderen Einrichtungen in kleinräumiger Nutzungsmischung, soweit diese Be-
triebe und Einrichtungen die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Damit folgt das 
urbane Gebiet dem Leitbild einer Stadt mit kurzen Wegen, Arbeitsplätzen vor Ort und 
einer guten sozialen Mischung. Der Baugebietstyp „Urbanes Gebiet“ verfolgt die In-
tention, einer dichten, urbanen Bebauung mit gemischter Nutzung in dem eine bes-
sere Vereinbarkeit von Wohn- und Gewerbenutzungen ermöglicht wird. Die Aus-
weisung eines urbanen Gebietes soll vor allem der Nachverdichtung dienen. Vor-
rangiges Ziel ist auch, die Konzentration der städtebaulichen Entwicklung auf die 
Innenentwicklung zu lenken. 
Die nähere Umgebung des Plangebietes, insbesondere die nordwestlich gelegene 
Mollerstadt sowie deren Fortführung westlich der Neckarstraße, ist bereits geprägt 
durch eine Nutzungsmischung von Wohnen und Gewerbe sowie sozialen, kulturellen 
und anderen Einrichtungen. 
Eine nachhaltige Belebung der innerstädtischen, unbebauten Fläche soll durch den 
Schwerpunkt der Wohnnutzung mit ihren Folgeeinrichtungen sowie den gewerbli-
chen, sozialen und kulturellen Nutzungen erreicht werden. Somit entspricht die 
Zielsetzung der konzipierten Gebietscharakteristik der eines urbanen Gebietes. 
In einem MU ist von drei Hauptnutzungsarten auszugehen: 
1. Wohnnutzung, 
2. gewerbliche Nutzung und 
3. soziale, kulturelle und andere Einrichtungen 
Für die Planungspraxis bedeutet dies, dass neben der wohnbaulichen und der ge-
werblichen Nutzung immer auch soziale, kulturelle und andere Einrichtungen inner-
halb des urbanen Gebietes vertreten sein müssen. Die Zweckbestimmung wäre 
andernfalls nicht gewahrt.1 Um dem Baugebietstyp des urbanen Gebietes zu ent-
sprechen wurden daher alle drei Hauptnutzungsarten als allgemein zulässig fest-
gesetzt. 
Wesentliches Merkmal des urbanen Gebietes ist, dass die Nutzungsmischung nicht 
gleichgewichtig sein muss. Es muss aber eine gewisse Bandbreite vorliegen bzw. 
angestrebt werden. Jedoch sollten auch die weniger stark vertretenen Nutzungen das 
Gebiet mitprägen. 
 1 Köppen/Mitschang, in Baurecht 05-2019, S. 754

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 88 / 108 
 
 
 
Die Teilbaugebiete MU 1 (Kita), MU 2 (Mäander) und MU 3 (Hochhaus) sind dabei als 
ein gesamtes urbanes Gebiet zu sehen; die jeweiligen gebietscharakterbildenden 
Nutzungen müssen nicht in jedem Teilbaugebiet vorhanden sein. 
Zunächst werden allgemeine Festsetzungen für das urbane Gebiet getroffen, die 
dann in den Teilbaugebieten spezifiziert werden.  
Die gem. § 6a Abs. 3 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Nr. 1 und 2, Vergnü-
gungsstätten und Tankstellen, werden als nicht zulässig festgesetzt. Diese Nutzun-
gen sind städtebaulich nicht erwünscht. 
Tankstellen werden ausgeschlossen, da diese sich in Ihrer Nutzungsart deutlich vom 
Gebietscharakter unterscheiden und sich eine Tankstelle nicht in die konzeptionell 
angedachte Baustruktur einfügen würde. Darüber hinaus befindet sich die nächst-
gelegene Tankstelle gegenüber des Plangebiets (Ecke Neckarstraße/Hügelstraße). 
Ein weiterer Standort für eine Tankstelle ist daher nicht erforderlich. 
Neben den Vergnügungsstätten werden auch Wettvermittlungsstellen, sonstige 
Gewerbebetriebe sowie Betriebe und Einrichtungen, die auf Darbietungen oder 
Handlungen mit sexuellem Inhalt ausgerichtet sind und Läden mit sexuellem Cha-
rakter ausgeschlossen, da diese Betriebe und Läden, negative Auswirkungen auf das 
unmittelbare Umfeld haben. Durch die Ansiedlung solcher Betriebe ist mit einem 
„Trading-Down-Effekt“ für das Plangebiet sowie für die umliegenden Bereiche zu 
rechnen, worunter die Wohnqualität stark leiden würde. In anderen Stadtgebieten ist 
die Ansiedlung von solchen Betrieben jedoch zulässig und somit innerhalb des 
Stadtgebietes generell möglich. 
Werbeanlagen der Außenwerbung, die für Fremdwerbung bestimmt sind, sind eine 
Unterart der gewerblichen Nutzung. Diese Werbeanlagen werden ausgeschlossen, 
da sie eine störende Wirkung auf das allgemeine städtebauliche Bild haben können. 
Entsprechend dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt sind Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten prioritär in 
dem zentralen Versorgungsbereich (ZVB) zu konzentrieren und deshalb außerhalb 
der ZVB auszuschließen. Daher sind hier nur Einzelhandelsbetriebe mit nicht zen-
trenrelevanten Sortimenten zulässig. 
Da Einzelhandelsbetriebe aufgrund der optimalen Zugänglichkeit für Kunden übli-
cherweise in der Erdgeschosszone vorzufinden sind und die Wohnnutzung in den 
oberen Geschossen gestärkt werden soll, werden Einzelhandelsbetriebe nur im 
Erdgeschoss zugelassen. 
Damit Lebensmittel-Vollsortimenter nicht den Versorgungskern beeinträchtigen, sind 
diese nur mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten sowie zentrenrelevanten 
Randsortimenten von max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche zulässig. 
Grundsätzlich könnten Einzelhandelsbetriebe schalltechnische Auswirkungen auf die 
umgebenden, sensiblen Nutzungen haben. Hierzu sind auf der Ebene der Bauan-
träge und -genehmigungen ggf. Schallschutzmaßnahmen zu entwickeln (bspw. an 
schalltechnische Erfordernisse angepasste Öffnungs- und Anlieferungszeiten, Ver-
laderampe innerhalb des Gebäudes, begrenzter Schallpegel Kühlung etc.) (vgl. Kap. 
12.2 „Gewerbelärm“).

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 89 / 108 
 
 
 
Gliederung des Baugebietes MU 
Trotz der heterogenen Nutzungsstruktur innerhalb des Plangebietes sind im Bestand 
für einzelne Bereiche Nutzungsschwerpunkte zu erkennen, die auch zukünftig ent-
sprechend ihrer Lage im städtischen Gefüge ausgestaltet werden sollen. 
Urbanes Teilbaugebiet 1 (MU 1) 
Das MU 1 ist das kleinste der drei Teilbaugebiete. Grundsätzlich sind hier Wohn-, 
Geschäfts- und Bürogebäude, Schank- und Speisewirtschaften, Einzelhandels- und 
Gewerbetriebe sowie Anlagen für Verwaltungen, kirchliche, kulturelle, soziale, ge-
sundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Planungsrechtlich wurde für dieses 
Teilbaugebiet kein konzeptioneller Schwerpunkt getroffen. Das Grundstück ist im 
städtischen Eigentum. Die Stadt errichtet hier eine Kindertagesstätte um den Bedarf 
an Betreuungsplätzen im Bereich Stadtmitte zu bedienen. Mit dieser sozialen Nut-
zung wird die nach § 6a BauNVO geforderte Nutzungsmischung des urbanen Ge-
bietes gewährleistet.  
Urbanes Teilbaugebiet 2 (MU 2) 
Im MU 2 liegt der konzeptionelle Schwerpunkt bei der Wohnnutzung. Daher sind ab 
dem 2. Obergeschoss ausschließlich Wohnungen zulässig. 
Zur Begrenzung von Konkurrenzen zur Wohnnutzung werden Betriebe des Beher-
bergungsgewerbes, die im klassischen Sinne Hotels darstellen, und Ferienwoh-
nungen im Sinne des § 13a BauNVO ausnahmslos ausgeschlossen. 
Urbanes Teilbaugebiet 3 (MU 3) 
Aufgrund der zentralen Lage und der sehr guten verkehrlichen Anbindung sollen 
Betriebe des Beherbergungsgewerbes innerhalb des Plangebietes nicht grundsätz-
lich ausgeschlossen werden. Innerhalb des MU 3 ist konzeptionell ein Hochhaus 
vorgesehen, in dem eine Hotelnutzung, welches einen Betrieb des Beherbergungs-
gewerbes im klassischen Sinne darstellt und mit dem oftmals ein höherer Flächen-
verbrauch einhergeht, vorstellbar. Zur Begrenzung von Konkurrenzen zur Wohn-
nutzung sowie dem erwünschten Einzelhandel im MU 3 werden jedoch Betriebe des 
Beherbergungsgewerbes nur im 1. bis einschließlich 4. Obergeschoss zugelassen. 
Ferienwohnungen im Sinne des § 13a BauNVO sind nach ihrer Ausstattung und 
Flächengröße, anders als die „klassischen“ Formen der Fremdenbeherbergung 
(Hotels), regelmäßig auch für ein auf Dauer bestimmtes Wohnen geeignet. Aufgrund 
des hohen Wohnungsdrucks in Darmstadt, stellt die Nutzung von Ferienwohnungen 
eine zu hohe Konkurrenz gegenüber der Wohnnutzung dar. Aus diesem Grund sind 
Ferienwohnungen auch im MU 3 grundsätzlich nicht zulässig. 
Zur Stärkung der Wohnbauentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darmstadt sind ab 
dem 5. Obergeschoss ausschließlich Wohnungen zulässig. Zur Integration und 
Stärkung des Quartiers in das städtische Umfeld sind im  Erdgeschoss ausschließlich 
gewerbliche Nutzungen sowie Einzelhandelsbetriebe zulässig, um hier publikums-
intensive Nutzungen zu sichern. 
18.2 Maß der baulichen Nutzung 
Grundlage für die Festsetzungen ist das städtebauliche Konzept des Siegerentwurfs 
sowie seine Weiterentwicklung. 
Das Maß der baulichen Nutzung wird über die Festsetzung der Grundflächenzahl 
(GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse sowie über die 
Höhe der baulichen Anlagen hinreichend bestimmt.

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18.2.1 Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO (GRZ I) 
Aus Gründen des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und um die im städ-
tebaulichen Konzept angestrebte Dichte zu erreichen, ist eine Grundflächenzahl 
gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO (GRZ I) von 0,5 im MU 2 und MU 3 (Bereich Mäander 
und Hochhaus) sowie bis 0,55 im MU 1 (Bereich der Kita) festgesetzt. Damit sind die 
Orientierungswerte des § 17 BauNVO für urbane Gebiete von 0,8 deutlich unter-
schritten. Zu den Hauptanlagen zählen laut ständiger Rechtsprechung auch Balkone 
und Terrassen sowie vergleichbare, untrennbar mit der Hauptanlage verbundene 
Bauteile (z.B. Kellertreppen etc.). Die festgesetzte GRZ I von 0,5 bis 0,55 sichert die 
Freiflächenqualitäten innerhalb des Plangebietes. 
18.2.2 Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO (GRZ II) 
Gemäß des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch die 
Grundflächen von u. a. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen 
im Sinne des § 14 sowie baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch 
die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu 50 von Hundert überschritten 
werden (GRZ II), höchstens jedoch bis einer Grundflächenzahl von 0,8 (Kappungs-
grenze). 
Um die konzeptionell angestrebte Baudichte im Plangebiet zu erreichen und den 
damit einhergehenden Bedarf an Nebenanlagen (Zuwegungen, Stellplätze und ihre 
Zufahrten, Müllbehälterstandplatze, etc.) sowie die Fläche für die Tiefgarage, wird im 
MU 1 (Kita) und MU 2 (Mäander) eine Überschreitung der festgesetzten GRZ I im 
Sinne des § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO (GRZ II) bis zu einer maximalen Grundflä-
chenzahl von 0,8 zugelassen. 
Im festgesetzten MU 3 (Hochhaus) ist der Anteil von geplanten Nebenanlagen im 
Verhältnis zum Baugrundstück höher als beim MU 1 und MU 2. Aus diesem Grund 
wird eine GRZ II von 0,9 festgesetzt. 
Durch die Festsetzung der GRZ II werden Flächen mit Erdanschluss (Bereiche ohne 
jegliche Art von Unterbauungen) von mind. 20 % im MU 1 und MU 2 sowie von mind. 
10 % im MU 3 erreicht. 
18.2.3 Geschossflächenzahl 
Aufgrund der konzeptionell unterschiedlich geplanten Dichte innerhalb der jeweiligen 
Teilbereiche wurden die Geschossflächenzahlen für jeden Teilbereich festgesetzt. 
Die festgesetzte Geschossflächenzahl (GFZ) innerhalb des MU 1 (Kita) ist mit 1,5 und 
im MU 2 mit 2,3 festgesetzt. Damit wird der Orientierungswert des § 17 Abs. 1 
BauNVO für urbane Gebiete von 3,0 eingehalten bzw. unterschritten. 
Das geplante Hochhaus als gewollter städtebaulicher Hochpunkt im Bereich des 
festgesetzten MU 3 bedarf aufgrund seiner sechzehn Geschosse einer sehr viel 
höheren Geschossflächenzahl. Die Geschossflächenzahl wurde daher mit 6,0 fest-
gesetzt. 
Die festgesetzten Geschossflächenzahlen stellen mit der sich daraus ergebenden 
Dichte ein urban verdichtetes Stadtquartier dar, entsprechend den Vorgaben des 
städtebaulichen Wettbewerbes und den Zielvorgaben der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt zur doppelten Innenentwicklung. 
18.2.4 Bezugsfläche Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl 
Die Grundflächenzahl bzw. die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter 
überbaute Grundfläche bzw. Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche 
zulässig sind.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 91 / 108 
 
 
 
Gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO ist, sofern keine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt 
ist, die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Stra-
ßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der 
zulässigen Grundfläche festgesetzt ist. 
Im Bebauungsplan sind drei Teilbaugebiete festgesetzt: MU 1 (Kita), MU 2 (Mäander) 
und MU 3 (Hochhaus). Diese unterscheiden sich im Maß der baulichen Nutzung, 
GRZ und GFZ. 
Bei der Berechnung der GRZ und GFZ in den einzelnen Teilbaugebieten wurden die 
zwischenzeitlich real geteilten Baugrundstücke als Grundlage genommen. Auf dieser 
Grundlage wird die maßgebende Bezugsfläche zur Berechnung der GRZ und GFZ 
festgesetzt. 
18.2.5 Zahl der Vollgeschosse und maximale Gebäudehöhe 
Durch die Festsetzung von mindestens herzustellenden Vollgeschossen wird die 
konzeptionell angedachte Höhenentwicklung gesichert, die sich im Bereich des MU 1 
und MU 2 (Mäander) an den Strukturen des städtebaulichen Umfeldes orientiert. Für 
das als städtebauliche Dominante konzipierte Hochhaus im MU 3 wird entsprechend 
der planerischen Intention auch ein Mindestmaß der Vollgeschosse festgesetzt. 
Gemäß § 2 Abs. 4 Hessischer Bauordnung (HBO) sind Vollgeschosse oberirdische 
Geschosse, die eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber 
mindestens einer Außenwand des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss 
(Staffelgeschoss) und ein Geschoss mit mindestens einer geneigten Dachfläche ist 
ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als drei Viertel der Brut-
to-Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Die Höhe der Geschosse 
wird von Oberkante Rohfußboden bis Oberkante Rohfußboden der darüber liegen-
den Decke, bei Geschossen mit Dachflächen bis Oberkante der Tragkonstruktion 
gemessen. Untergeordnete Aufbauten über Dach und untergeordnete Unterkelle-
rungen zur Unterbringung von maschinentechnischen Anlagen für die Gebäude sind 
keine Vollgeschosse. 
Da allein durch die Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse die Höhen-
entwicklung der Gebäude nicht abschließend geregelt ist, werden Festsetzungen zur 
Gebäudehöhe getroffen. Durch die Höhenfestsetzungen wird ausreichend Spielraum 
für die spätere Ausführungsplanung gelassen, hierbei wurde auch ein höheres Erd-
geschoss für gewerbliche Nutzungen und Einzelhandel berücksichtigt.  
Damit im Einzelfall auf technisch zwingende Bedingungen reagiert werden kann, sind 
im Bebauungsplan Höhenüberschreitungen durch technische Dachaufbauten sowie 
Dachaufbauten im Zusammenhang mit den Dachgärten zulässig. Damit die techni-
schen Aufbauten nicht zu massiv auftreten, dürfen die zulässigen Höhenüber-
schreitungen von technischen Aufbauten nur einen Teil der Dachfläche des obersten 
Geschosses (Voll- oder Nicht-Vollgeschoss) überdecken. Die Höhenbeschränkung 
wird mit 3,0 m festgesetzt, um notwendige technische Aufbauten (z.B. Aufzugs-
schacht) zu ermöglichen. Gleiches gilt für die angedachte intensive Begrünung auf 
den Dächern, um Bäume oder größere Sträucher grundsätzlich zu ermöglichen. Da 
die festgesetzten 3,0 m einer Geschosshöhe entspricht und diese Anlagen ohne eine 
flächenhafte Beschränkung wie ein weiteres Geschoss wirken könnten, dürfen diese 
Dachaufbauten nur maximal 25 % (MU 1 und MU 2) und 30 % (MU 3) der Dachfläche 
überdecken. Da Hochhäuser grundsätzlich mehr Bedarf an technischen Aufbauten 
auf dem Dach haben, wird bei dieser flächenhaften Festsetzung zwischen den ein-
zelnen Teilbaugebieten unterschieden. 
Um verschiedene Variationen der intensiven Dachbegrünungen wie z.B. Hochbeete, 
Aufhügelungen zu ermöglichen, dürfen intensive Dachbegrünungen die festgesetzte 
Gebäudehöhe um 1,0 m überschreiten.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 92 / 108 
 
 
 
Zur Förderung einer energetischen Planung ist keine flächenhafte Beschränkung der 
Anlagen zur Solarenergiegewinnung auf der Dachfläche festgesetzt worden. Um die 
festgesetzte Dachbegrünung zu ermöglichen sind ausschließlich aufgeständerte 
Anlagen für Solarenergiegewinnung zulässig, damit eine Kombination mit der exten-
siven Dachbegrünung möglich ist. 
18.2.6 Geschossflächenzahl 
Die festgesetzte GFZ gibt vor, wie viel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadrat-
meter Grundstücksfläche hergestellt werden darf. Während die festgesetzte Ge-
schossflächenzahl der Kita (MU 1) und des Mäanders (MU 2) mit 1,5 bzw. 2,3 den 
Orientierungswert des § 17 Abs. 1 BauNVO für urbane Gebiete von 3,0 einhält, 
überschreitet die GFZ von 6,0 im Bereich des Hochhauses (MU 3) diese Obergrenze. 
Die festgesetzten Geschossflächenzahlen ergeben sich aus dem zugrunde liegenden 
Wettbewerbsergebnis (Städtebauliches Konzept) und stellen mit der sich daraus 
ergebenden Dichte ein urban verdichtetes Stadtquartier dar, entsprechend den 
Wettbewerbsvorgaben der Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
18.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 
Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch die Festsetzung von Baugrenzen 
definiert. Hierbei werden die konzeptionell prägenden Formen des Mäanders und des 
Hochhauses wiedergegeben. Im Gegensatz zur Gebäudekubatur des Wettbe-
werbsergebnisses wurden die Baugrenzen großzügiger gefasst, um im Entwurfs-
prozess eine gewisse Flexibilität zur Umsetzung zu erhalten. Um die planerische 
Intention zur Errichtung von Balkonen und Terrassen im MU 2 zu gewährleisten, sind 
Überschreitungen durch Terrassen, Balkone und Vordächer bis zu einer Tiefe von 
max. 1,5 m zulässig. 
Ein prägendes Element des Hochhausentwurfes sind die umlaufenden offenen Bal-
kone. Als umlaufendes Band sind diese nicht mehr als untergeordnetes Bauteil zu 
werten. Um die Umsetzung dennoch zu ermöglichen und gleichzeitig ein Vorrücken 
der Außenwand zu verhindern, wurde eine weitere Baugrenze im MU 3 speziell für 
die umlaufenden Balkone festgesetzt. Dadurch wird sichergestellt, dass der Haupt-
baukörper (Außenwand) nicht zu nah an die geschützte Baumallee der Heidelberger 
Straße heranrückt. 
Bei Packstationen und Fahrradleihstationen handelt es sich um gewerbliche Haupt-
anlagen. Um diese oder ähnliche eigenständige baulichen Anlagen nicht zu massiv 
im Plangebiet entstehen zu lassen und eine gewisse Kontrolle über die Errichtung 
dieser Anlagen zu haben, ist festgesetzt dass nur Gebäude und Gebäudeteile, aber 
keine eigenständigen baulichen Anlagen, zulässig sind. Nach § 2 Abs. 3 HBO sind 
Gebäude selbstständig benutzbare, überdachte bauliche Anlagen, die betreten 
werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren 
oder Sachen zu dienen. 
Um dennoch Packstationen innerhalb des Gebietes zu ermöglichen, ist eine Aus-
nahmefestsetzung für diese baulichen Anlagen in den Bebauungsplan aufgenommen 
worden (siehe Kap. 18.8). 
Innerhalb des Baufeldes MU 2 wird die Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen 
bis zu einer Tiefe von 1,5 m für die Errichtung von Terrassen, Balkone und Vordächer 
zugelassen, um in der weiterführenden Ausführungsplanung eine gewisse Flexibilität 
zu bewahren. Damit die Überschreitungen nicht zu massiv auftreten wurde die 
Summe der Überschreitungen auf maximal 1/2 der Gebäudelänge beschränkt. 
Entlang der nördlich geplanten Promenade sowie der Baumallee entlang der Hei-
delberger Straße sind diese Überschreitungen nicht zulässig, um die bestehenden 
Bäume nicht zu beeinträchtigen und die Promenade nicht weitergehend einzuengen.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 93 / 108 
 
 
 
18.4 Bauweise 
Die Bauweise beschreibt die Form von Gebäuden und ihre Anordnung zueinander. 
Im Bebauungsplan werden im Sinne des § 22 BauNVO verschiedene Bauweisen 
festgesetzt.  
Die Bauweise wird in Anlehnung an das städtebauliche Konzept des Wettbe-
werbsentwurfes festgesetzt. So wird im Bereich des geplanten Hochhauses die 
Bauweise des Einzelhauses festgesetzt. Die Bauweise des Einzelhauses ist Teil der 
offenen Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO, jedoch sind Doppelhäuser oder 
Hausgruppen durch die Einschränkung auf ein Einzelhaus nicht zulässig. Die Bau-
weise des Einzelhauses ist nicht mit dem Gebäudetyp des Einfamilienhauses zu 
verwechseln. Die Bauweise des Einzelhauses lässt auch das konzeptionell ange-
dachte Hochhaus zu, jedoch müssen gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO die Abstandsflä-
chen nach der HBO eingehalten werden und das Gebäude darf nicht länger als 50 m 
sein. Hinsichtlich der Einhaltung der Abstandsflächen wird auf Kap. 18.5 „Vom Bau-
ordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen“ verwiesen. 
Im Bereich des geplanten Mäanders wird eine abweichende Bauweise festgesetzt, 
wonach zunächst die geschlossene Bauweise nach § 22 Abs. 3 BauNVO gilt. Eine 
Längenbeschränkung, wie bei der offenen Bauweise, gibt es bei der geschlossenen 
Bauweise nicht. Bei der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne seitli-
chen Grenzabstand errichtet. Schlussfolgernd könnte nach dem Wortlaut jedoch 
angenommen werden, dass zunächst nicht ausgeschlossen wird, dass zwischen den 
Gebäuden innerhalb eines Baugrundstückes Abstände zulässig sind („innerer Ab-
stand"). Wird dieser Auffassung gefolgt, so können auch bei geschlossener Bauweise 
größere Abstände zwischen Gebäuden innerhalb eines Baugrundstücks entstehen. 
Dies würde der eigentlichen Intention eines geschlossenen Gebäuderiegels wider-
sprechen. Um dennoch die geschlossene Bauweise zu gewährleisten wird eine ab-
weichende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt, so dass Gebäude 
auch innerhalb eines Baugrundstückes ohne seitliche Abstandsflächen zueinander 
errichtet werden müssen. 
Um eine bessere Durchwegbarkeit im Plangebiet zu schaffen sind Öffnungen in Form 
von Durchgängen zulässig. 
18.5 Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen 
Die Entscheidung, den bisher als öffentlichen Parkplatz genutzten Marienplatz durch 
eine angemessene Neubebauung zu ersetzen und die Grundstücksfläche einer 
nachhaltigen Wohnnutzung zuzuführen, ist im Sinne des § 1 Abs. 5 BauGB, dem-
zufolge städtebauliche Entwicklungen vorrangig durch Maßnahmen der Innenent-
wicklung erfolgen sollen. 
Der Siegerentwurf des nachgeschalteten wettbewerblichen Verfahrens für das 
Hochhaus sieht ein sechszehngeschossiges Hochhaus innerhalb des Plangebietes 
vor. Dies wird im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt. Im Bereich zwischen 
Hochhaus und Mäander kommt es aufgrund der Gebäudehöhen zu Überlagerungen 
der nach § 6 HBO einzuhaltenden Abstandsflächen. Auch die Abstandsflächen an der 
Nord- und Westseite ragen über die Hälfte in die angrenzenden öffentlichen Ver-
kehrsflächen (Hügelstraße, Heidelberger Straße) hinein. 
Um den Siegerentwurf des städtebaulichen Realisierungswettbewerbes umzusetzen, 
ist es erforderlich den § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB anzuwenden. Dieser ermöglicht es 
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen zu treffen.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 94 / 108 
 
 
 
Nach § 6 Abs. 5 HBO sind Abstandsflächen von 0,4 x H einzuhalten. Um dennoch die 
Bebauung mit der geplanten Bebauungsdichte und der städtebaulichen Dominante 
realisieren zu können, werden von der HBO abweichende Abstandsflächen von 
0,2 x H festgesetzt. Diese Festsetzung ersetzt die in § 6 Abs. 5 HBO vorgegebene 
Ermittlung der Tiefe der Abstandsfläche.  
Voraussetzung zur Festsetzung geringerer Abstandsflächen ist jedoch die Sicher-
stellung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, 
insbesondere einer ausreichenden Belichtung und Besonnung der betroffenen Ge-
bäude. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen trotz geringerer Abstände 
gewährleistet sein. 
Eine planungs- oder bauordnungsrechtlich verbindliche, gesetzliche Definition einer 
ausreichenden Belichtung oder Besonnung besteht nicht. Vielmehr hat die planende 
Stadt die Auswirkungen ihrer Planung auf die Verschattungssituation mit dem städ-
tebaulichen Interesse an der Realisierung der Bebauung abzuwägen (OVG Münster, 
Urteil vom 06.07.2012 - Az.: 2 D 27/11 NE-, Rn 70 ff.). Zur Orientierung kann die 
DIN 5034 „Tageslicht in Innenräumen“ herangezogen werden. Nach der aktuellen 
Fassung der DIN 5034 (2011) sollte eine mögliche tägliche Sonnenscheindauer von 
4 Stunden an den Tag- und Nachtgleichen am 21.03. und 21.09. für mindestens ei-
nen der Aufenthaltsräume einer Wohnung möglich sein. 
In einem weiteren Urteil vom OVG Berlin (Beschluss vom 27.10.2004 OVG 2 S 43.04) 
wurde eine direkte Besonnung von 2 Stunden während der Tag- und Nachtgleiche als 
ausreichend erachtet, um die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und 
Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten.  
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Besonnungsstudie durch 
netzwerkarchitekten, Darmstadt erstellt. Die durch das Hochhaus verursachte Ver-
schattung wirkt sich besonders auf die Ostseite des geplanten Mäanders aus (vgl. 
Abb. 38). Hier liegt die Besonnung der Fassade an der Tag- und Nachtgleiche am 21. 
März zwischen 2 und 3 Stunden, also unterhalb der Vorgabe von 4 Stunden der DIN 
5034. Die weiterführende Hochbauplanung sieht entlang der Ostseite des Mäanders 
die Errichtung eines Laubengangs vor, der zur Erschließung des Gebäudes dient. 
Somit werden Wohnungen nicht durch eine mögliche Verschattung durch das 
Hochhaus beeinträchtigt. 
Die bestehenden Gebäude auf der gegenüberliegen Seite des Hochhauses (Hügel-
straße) verschatten sich bereits gegenseitig (vgl. Abb. 39). Durch das geplante 
Hochhaus kann es zu weiteren, jedoch in ihrer Auswirkung nicht erheblichen Ver-
schattungen kommen. Eine Beeinträchtigung durch das geplante Hochhaus kann ggf. 
im Baugenehmigungsverfahren durch ein Gutachten nachgewiesen werden.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 95 / 108 
 
 
 
 Abb. 36: Darstellung der Besonnung der Ostseite des geplanten Mäanders entlang der 
Hügelstraße zur Tag- und Nachtgleiche am 21. März 
 Quelle: netzwerkarchitekten, Darmstadt, November 2022 
 Abb. 37: Darstellung der Besonnung der bestehenden Gebäude entlang der Hügelstraße 
zur Tag- und Nachtgleiche am 21. März 
Quelle: netzwerkarchitekten, Darmstadt

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 96 / 108 
 
 
 
18.6 Flächen für die soziale Wohnraumförderung 
Um ein Angebot an günstigem Wohnraum im Plangebiet zu schaffen, wird festge-
setzt, mindestens 25 % der realisierten Wohnflächen für den sozial geförderten 
Mietwohnungsbau und 20 % für den Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen zu 
errichten sind, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung sowie der Wohn-
raumförderung für mittlere Einkommen gefördert werden könnten.  
Aus der Festsetzung folgt weder eine Pflicht für den Eigentümer oder Bauherrn, 
Fördermittel in Anspruch zu nehmen, noch begründet sie den Anspruch auf Bereit-
stellung von Wohnraumfördermitteln. Diese Festsetzung stellt im Kern eine Vorschrift 
dar, die lediglich Einschränkungen bezüglich der Größe der Wohnungen, Grund-
rissgestaltung und Ausstattung der Gebäude vorgibt, ohne dass damit ein Anspruch 
auf Gewährung öffentlicher Mittel oder eine Verpflichtung zur Inanspruchnahme 
solcher Mittel verbunden ist (vgl. §§ 2, 7, 9 bis 17, 39 bis 41 II. WoBauG). Daher 
wurden hierzu im Grundstückskaufvertrag bereits Regelungen getroffen, die im 
städtebaulichen Vertrag verbindlich gesichert werden. 
18.7 Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen 
Der ruhende PKW-Verkehr wird ausschließlich in einer Tiefgarage untergebracht. Um 
den mit der angestrebten Baudichte im Plangebiet einhergehenden Bedarf an Stell-
platzflächen herstellen zu können und gleichzeitig die konzeptionell angedachte 
Qualität der Freiflächen und Grünstrukturen zu sichern, soll die oberirdische Ver-
siegelung durch Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgaragen gesichert 
werden. 
Um den Bedarf an Stellplatzflächen in einer Tiefgarage unterbringen zu können, sind 
für die Tiefgarage Flächen ausgewiesen worden, die sich auch außerhalb der über-
baubaren Grundstücksflächen befinden. 
18.8 Flächen für sonstige Nebenanlagen, Fahrradabstellplätze und Müllbehälter-
standplätze 
Zur Gewährleistung eines geordneten Erscheinungsbilds und zur Vermeidung von 
dominant wirkenden Nebenanlagen im Straßenbild ist die Errichtung von Nebenan-
lagen reglementiert und verortet. Lediglich in geringem Umfang sind Nebenanlagen 
oberirdisch innerhalb der dafür gekennzeichneten Flächen zulässig. Es sind nur 
Nebenanlagen zulässig, die zur Erschließung, Gefahrenabwehr, Entsorgung (Müll) 
dienen sowie Fahrradabstellanlagen. Damit wird die Qualität der Freiflächen und 
Grünstrukturen gesichert. 
Die Abstellplätze für Fahrräder werden größtenteils in der Tiefgarage realisiert. Le-
diglich ca. 10 % der für die Wohnnutzung nachzuzuweisenden Abstellplätze für Be-
suchende werden in der Freifläche angeordnet. Abstellplätze des Nahversorgers 
sowie der Büro- bzw. Praxisnutzungen werden ebenfalls in den Freiflächen ange-
ordnet. 
18.9 Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an Verkehrsflächen 
An der Sandstraße ist eine und entlang der Hügelstraße sind drei Zufahrtsbereiche 
festgesetzt. 
Im Bereich des festgesetzten MU 1 (Kita) soll die Ein- und Ausfahrt lediglich der An-
dienung der Kita dienen. 
Im Bereich des MU 2 (Mäander) dient die Ein- und Ausfahrt an der Hügelstraße 
ausschließlich der Erschließung der Tiefgarage für das gesamte Plangebiet. Weiter 
östlich im Bereich des MU 3 (Hochhaus) soll die Ein- und Ausfahrt nur durch Feu-
erwehr, Müllabfuhr und Andienung des geplanten Nahversorgers zulässig sein.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 97 / 108 
 
 
 
Aufgrund der Lage dieser Ein- und Ausfahrt nahe des Knotenpunktes Neckarstraße 
/Heidelberger Straße/Hügelstraße kann diese lediglich durch "rechts rein - rechts 
raus" angefahren werden. Linksabbiegende würden den Verkehrsfluss erheblich 
beeinträchtigen und einen Rückstau in den Knotenpunkt hinein bewirken. Die Rad-
wegeplanung der Wissenschaftsstadt Darmstadt sieht in diesem Bereich einen 
Radweg vor, der durch Trennelemente baulich gesichert werden muss.  
Um dem eventuellen Bedarf einer zweiten Zufahrtsmöglichkeit auf das Grundstück, 
insbesondere für Lieferverkehre, wie z.B. Paketdienste oder Umzugsunternehmen, 
zu ermöglichen, ist noch eine Zu- und Ausfahrt an der Sandstraße vorgesehen.  
18.10 Flächen für Versorgungsanlagen 
Zur Sicherung der örtlichen Stromversorgung ist die geplante Trafostation als Fläche 
für Versorgungsanlagen im Bebauungsplan festgesetzt. 
18.11 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von 
Boden, Natur und Landschaft 
18.11.1 Oberflächenbefestigung 
Aus der allgemeinen landschaftsplanerischen Zielsetzung heraus, den Anteil an 
versiegelten Flächen möglichst gering zu halten, werden Vorgaben zur Oberflä-
chenbefestigung gemacht. Vollständige oder umfangreiche Versiegelung führt zum 
Aufheizen der Flächen im Sommer, Erwärmung der Umgebung durch Rückstrahlung, 
erhöhten Staubanfall durch schnellen Abfluss des Niederschlagwassers.  
Danach sind befestigte und nicht überdachte Flächen der Baugrundstücke, soweit 
wasserwirtschaftliche und umweltrechtliche Belange nicht entgegenstehen, als 
wasserdurchlässige Flächen anzulegen. Damit soll erreicht werden, dass das Ober-
flächenwasser dieser nicht intensiv genutzten Flächen versickern kann. Die zuläs-
sigen Flächenanteile versiegelter und/oder teilversiegelter Oberflächenbefestigungen 
werden zum einen über die Festsetzung der GRZ II gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO und 
des Weiteren über den festgesetzten Versiegelungsgrad innerhalb der Anpflanzflä-
chen (Freiflächenkennziffern) geregelt. 
Darüber hinaus dient die Festsetzung der Grundwasseranreicherung und entlastet 
die örtliche Kanalisation. 
18.11.2 Niederschlagswasser  
Nach § 55 Abs. 2 WHG soll Niederschlagswasser ortsnah versickert, verrieselt, direkt 
oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer 
eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche, sonstige öffentlich-rechtliche 
Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Da die Böden im 
Plangebiet versickerungsfähig sind, wird festgesetzt, dass das auf den Dachflächen 
und sonstigen befestigen Flächen anfallende Niederschlagswasser auf den Grund-
stücken zu versickern ist, soweit wasserrechtliche und wasserwirtschaftliche Belange 
nicht entgegenstehen. 
Es wird auf Kap. 9.3 „Niederschlagswasserversickerung“ und Kap. 9.4.2 „Nieder-
schlagsentwässerung“ verwiesen. 
18.11.3 Schutz vor Vogelschlag 
Aufgrund ihrer Durchsichtigkeit und Spiegelungen stellen Fensterscheiben eine hohe 
Gefahr für Vögel dar. Je größer die Glasflächen von Fenstern, desto größer das damit 
verbundene Risiko eines Vogelschlags. Um Vogelschlag zu minimieren sind ent-
sprechende Festsetzungen getroffen worden.

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Die Festsetzung wurde auf Grundlage des von der Länderarbeitsgemeinschaft der 
Vogelschutzwarten (LAG VSW) erarbeitete und beschlossene Positionspapier zur 
Vermeidung von Vogelschlag getroffen. In diesem Positionspapier wird das Risiko für 
Vogelschlag bei Gebäuden mit einem Anteil der frei sichtbaren Glasanteile ohne 
Markierungen von 25-50% bereits als Mittel eingestuft wird. Dabei steigt das Risiko 
für Vogelschlag bei Glasflächen > 3m². 
Aufgrund der konzeptionell größer geplanten Fenster im Erdgeschoss des Hoch-
hauses und des Staffelgeschosses im MU 3 (Wettbewerbsergebnis) sind für diese 
Geschosse erst ab > 5 m² ungegliederte, großflächige Glasflächen mit geeigneten, für 
Vögel sichtbaren, Oberflächen auszuführen. 
18.11.1 Insektenfreundliche Beleuchtung 
Insekten orientieren sich bei Dunkelheit an natürlichen Lichtquellen (Sterne und 
Mond). Künstliche Lichtquellen sind jedoch um ein Vielfaches heller, näher und 
überstrahlen natürliche Lichtquellen. Angezogen durch das künstliche Licht und in 
ihrer Orientierung fehlgeleitet, werden sie durch den Aufprall, die starke Hitzeent-
wicklung oder den Energieverlust beim Umkreisen der Lichtquelle getötet. Um dies zu 
verhindern ist eine Festsetzung zur Verwendung von insektenfreundlicher Außen-
beleuchtung getroffen worden. 
18.11.2 Artenschutz  
CEF-Maßnahmen 
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Fauna wurde eine Arten-
schutzfachliche Potentialabschätzung (BfL Heuer & Döring, April 2020) erstellt. Die 
Festsetzungen resultieren aus den Ergebnissen der faunistischen Untersuchungen. 
Zu den Ergebnissen wird auf Kapitel 14 „Artenschutzrechtliche Beurteilung“ verwie-
sen. 
Zur Sicherung der Artenvielfalt wurden darüber hinausgehende Festsetzungen in 
Form von Nistkästen für Vögel sowie Quartieren für Fledermäuse vorgesehen. 
18.12 Mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Flächen  
Um die konzeptionell vorgesehene fußläufige Durchquerung parallel der Hügelstraße 
innerhalb des Quartiers und als Bestandteil der landschaftsplanerischen Zielvorgabe 
zum „Erhalt/Ausbau von wichtigen Grünverbindungen“ (s. Kap. 5.3 „Landschaftsplan“ 
und Kap. 17.1.3 „Maßnahmen der Grünordnung – Anpflanzen von Grünflächen und 
Bäumen“) baurechtlich zu sichern, wurden Gehrrechte über die geplante Promenade 
zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt. 
Durch die Festsetzung von Geh- und Fahrrechten nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB wird 
lediglich die planungsrechtliche Voraussetzung für eine Inanspruchnahme der Fläche 
geschaffen. Die Festsetzung hindert den Eigentümer, das Grundstück in einer Weise 
zu nutzen (z. B. Errichtung von baulichen Anlagen), die die Ausübung des Geh- und 
Fahrrechts behindert oder unmöglich machen würde. Mit der Festsetzung nach § 9 
Abs. 1 Nr. 21 BauGB wird dagegen noch kein Nutzungsrecht für das Verlegen und 
Unterhalten von Leitungen begründet. Die Sicherung von Nutzungsrechten erfolgt in 
der Regel durch Baulast und Grundbucheintrag.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 99 / 108 
 
 
 
18.13 Gemeinschaftsanlagen 
Mit dem städtebaulichen Leitbild zur Stärkung der Innenentwicklung stellt der 
„mehrschichtige Stadtaufbau“ ein wirksames Instrument zur effizienten und scho-
nenden Nutzung von Grund und Boden dar. 
Daher sind die Gemeinschaftsdachgärten ein prägender Bestandteil des städtebau-
lichen Konzeptes. Die Dachgärten sollen als Treffpunkt der Bewohner oder aber auch 
dem Spielen im Freien und dem gemeinschaftlichen Gärtnern („Urban Gardening“) 
dienen und dadurch zu einem lebendigen Miteinander beitragen. 
Des Weiteren können gemeinschaftlich genutzte Dachterrassen als geschützter 
Außenwohnbereich im Sinne des Lärmschutzes dienen. 
Das städtebauliche Erfordernis zur gemeinschaftlichen Nutzung der Gärten besteht 
darin, dass diese Dachgärten Funktionen im Hinblick auf Freizeit und Erholung er-
füllen, die im klassischen Sinne durch Hausgärten auf der natürlichen bzw. geplanten 
Geländeoberfläche angeboten werden. Um diese Freizeit- und Erholungsfunktion zu 
sichern, müssen die Dachgärten für alle Bewohner der jeweiligen Gebäude zugäng-
lich sein. 
Gemeinschaftsanlagen sind immer private Anlagen, die einem begrenzten Kreis von 
Beteiligten zugeordnet sind und durch diese gemeinsam genutzt werden. Aus diesem 
Grund ist die Zuordnung der Gemeinschaftsanlagen zu regeln. Gleiches gilt für die 
Sammelgaragen, die innerhalb des Plangebietes als Tiefgaragen hergestellt werden. 
18.14 Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien 
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7f BauGB die 
Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von 
Energien zu berücksichtigen. Damit gibt der Gesetzgeber den Kommunen die Mög-
lichkeit, die Belange des Klimaschutzes im Rahmen der gemäß § 1 Abs. 7 BauGB 
vorzunehmenden Abwägung höher zu gewichten. 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgt das Ziel einer nachhaltigen Stadtent-
wicklung, die sich u.a. auch der verstärkten Nutzung von regenerativer Energie ver-
schrieben hat. Daher sollen neben den sich aus dem Energiefachrecht ergebenen 
Verpflichtungen weitergehende Festsetzungen zur Nutzung von solarer Strah-
lungsenergie im Bebauungsplan getroffen werden. 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB können Gebiete, in denen bei der Errichtung von 
Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und 
sonstige technische Maßnahmen getroffen werden, die u.a. der Erzeugung, Nutzung 
oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien dienen, 
festgesetzt werden. 
Entsprechend wurde im Bebauungsplan festgesetzt, dass innerhalb des festgesetz-
ten urbanen Gebietes die Dachflächen mit extensiver Begrünung mit Anlagen für 
Solarenergiegewinnung auszustatten sind. Darüber hinaus sind bei der Errichtung 
von Gebäuden und anderen baulichen Anlagen bauliche oder sonstige technische 
Maßnahmen zur Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder 
Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung vorzusehen. 
Die Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB beinhaltet allerdings keine Nut-
zungsverpflichtung für den Einsatz regenerativer Energien. Hierzu werden entspre-
chende Regelungen in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 100 / 108 
 
 
 
18.15 Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchern 
und sonstigen Bepflanzungen 
18.15.1 Extensive Dachbegrünung 
Aufgrund der kleinklimatisch ausgleichenden Funktion sind die Dachflächen von 
Gebäuden, mit Ausnahme der intensiv begrünten Dachgärten, extensiv zu begrünen. 
Dachbegrünungen verringern Aufheizungseffekte ausgehend von den Gebäuden. 
Zudem tragen sie in der festgesetzten Form zur Rückhaltung von Niederschlags-
wasser bei und können bei Starkregenereignissen Abflussspitzen reduzieren. Zu-
sätzlich bieten sie als Sekundärbiotope, einen Lebensraum für Tiere und Pflanzen 
(Insekten) und wirken sich zudem positiv auf das Landschaftsbild aus. Retentions-
gründächer haben dabei in Bezug auf die Regenrückhaltung einen größeren Wir-
kungsfaktor als Standardbegrünungen. Die Anlagen zur Nutzung der Solarenergie 
sind in Kombination mit einer Dachbegrünung zu errichten. 
18.15.2 Dachgärten mit intensiver Dachbegrünung 
Im städtebaulichen Entwurf sind in Teilbereichen des Mäanders und des Hochhauses 
nutzbare Dachgärten vorgesehen. Nach Dachbegrünungsrichtlinie der Forschungs-
anstalt Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e. V. (FLL)1 umfassen Intensivbe-
grünungen Pflanzungen von Stauden und Gehölzen, im Einzelfall auch Bäumen, 
sowie Rasenflächen und kommen hinsichtlich ihrer Nutzungs- und Gestaltungsmög-
lichkeiten bodengebundenen Gärten am nächsten. Gärten bestehen im eigentlichen 
Sinne jedoch nicht allein aus Grünflächen, sondern auch aus befestigten Flächen, wie 
Terrassen oder Wegen, etc. Um einen Mindestanteil an Begrünung innerhalb des 
Dachgartens zu sichern ist festgesetzt, dass mindestens 20 % intensiv zu begrünen 
sind. 
Die Herstellung eines Biodiversitätsdaches stellt besondere Anforderungen an die 
Dachfläche und Statik eines Gebäudes, da sie anders als ein extensiv begrüntes 
Dach den Anforderungen eines intensiv genutzten Daches entsprechen. Die Fest-
setzungen des Bebauungsplans stehen der Herstellung eines Biodiversitätsdaches 
nicht entgegen. 
18.15.3 Intensive Begrünung von Decken von Tiefgaragen und anderen baulichen 
Anlagen 
Um den negativen Auswirkungen der Tiefgarage auf die Bodenfunktion entgegen-
zuwirken, sind die nicht überbauten Flächen der Tiefgarage mit einer Vegetations-
tragschicht von mind. 80 cm Stärke (zzgl. Filter- und Drainageschicht) zu überdecken, 
zu begrünen und dauerhaft zu erhalten. Die Festsetzung trägt zur Verbesserung der 
Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung bei. Durch die Erhöhung der Mindeststärke der 
Vegetationstragschicht innerhalb der Anpflanzstandorte von Bäumen auf 1,0 m wird 
sichergestellt, dass für die geplanten Anpflanzungen ausreichend Raum zur Wur-
zelbildung zur Verfügung steht. 
18.15.4 Intensive Dachbegrünung als Baumreihe im MU 3 
Aus dem konzeptionellen Gedanken heraus dem geplanten Hochhaus eine „grüne 
Krone“ aus Bäumen oder Sträuchern zu geben, ergibt sich die Festsetzung einer 
umlaufend anzupflanzenden Baum- oder Strauchreihe oberhalb des letzten Vollge-
schosses im Bereich des Staffelgeschosses. Die Baum- oder Strauchreihe verläuft 
entlang der Außenwand des darunterliegenden Vollgeschosses und kann mit Hilfe 
von Pflanzkübeln umgesetzt werden. 
 
1 Forschungsanstalt Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e. V. (FLL), Richtlinie für die Planung, Ausführung und Pflege von 
Dachbegrünungen (Dachbegrünungsrichtlinie), Bonn 2008, Abschnitt 3.1.3.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 101 / 108 
 
 
 
18.15.5 Dachspielfläche 
Oberhalb der geplanten Kita im Teilbaugebiet MU 1 ist eine Dachspielfläche vorge-
sehen, die den Außenspielbereich der Kita ergänzt. Über dieser Dachspielfläche ist 
eine Teilüberdachung vorgesehen, die extensiv zu begrünen ist. 
18.15.6 Fassadenbegrünungen 
Die thermische Wirkung der verdichteten Bebauung soll durch die Begrünung von 
Fassadenflächen im Planbereich kompensiert werden, da sich diese positiv auf das 
Kleinklima innerhalb des Plangebietes auswirkt und einer Überhitzung entgegenwirkt. 
Ziel der Festsetzung ist, dass die Gesamtfläche der begrünten Fassaden eines Ge-
bäudes zu summieren und prozentual (gesamt 20 % oder 40 %) zu begrünen ist – 
bspw. auch an nur einer oder zwei Fassaden.  
Im MU wird eine flächenbezogene Festsetzung zur Sicherung einer Mindestbegrü-
nung der Fassaden getroffen. Im MU 3 bezieht sich die flächenbezogene Festsetzung 
nur auf das Erdgeschoss. Durch den angegebenen Richtwert von einer Pflanze pro 2 
m Wandlänge wird eine flächige Eingrünung der Fassade ermöglicht. Die festge-
setzte Pflanzfläche mit Bodenanschluss von mindestens 1 m² stellt der Pflanze einen 
ausreichenden durchwurzelbaren Raum zur Verfügung, was sich insbesondere po-
sitiv auf das Wachstum auswirkt.  
Im MU 3 sieht der Hochbauentwurf entlang der Fassaden umlaufende Balkone vor. 
Dadurch können keine flächenbezogenen Festsetzungen zur Fassadenbegrünung in 
den Obergeschossen getroffen werden. Die auskragenden Balkone des Hochhauses 
dienen insbesondere dem Brandschutz und verhindern den Brandüberschlag zwi-
schen den Geschossen. Eine äußere Begrünung der Balkone ist aus Brandschutz-
gründen nicht zulässig. Alternativ ist eine Begrünung auf den Balkonen innerhalb von 
Pflanztrögen vorgesehen. Mit der Festsetzung eines Pflanztrogvolumens bezogen 
auf die Balkonlänge und einer Mindesttiefe der Pflanztröge wird ebenfalls eine Min-
destbegrünung der Fassade innerhalb des MU 3 (Hochhaus) gesichert. 
18.15.7 Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
Aufgrund der erhaltenswerten Grünstrukturen am nördlichen und östlichen Rand des 
Plangebietes wurde hier eine Fläche zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sons-
tigen Bepflanzungen festgesetzt. Die Gehölzstruktur ist zu erhalten, zu pflegen und 
bei Abgang gleichwertig zu ersetzen. 
18.15.8 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflan-
zungen 
Innerhalb des Plangebietes sind verschiedene Anpflanzflächen festgesetzt, die un-
terschiedliche Anpflanzgebote, Versiegelungsgrade sowie Zulässigkeiten von bau-
lichen Anlagen aufweisen. Die Anpflanzflächen sind aus den Empfehlungen des 
Grünordnungsplans zum Bebauungsplan entwickelt worden. Es wird auf Kapitel 
17.1.3 „Maßnahmen der Grünordnung – Anpflanzen von Grünflächen und Bäumen“ 
verwiesen. 
Die überbaubaren Grundstücksflächen ermöglichen einen gewissen Spielraum, in 
dem die zukünftigen Gebäude errichtet werden können. Somit verbleiben voraus-
sichtlich zwischen der festgesetzten Baugrenze und dem eigentlichen Gebäude 
„Restflächen“. Da die festgesetzten Anpflanzflächen oftmals an die Baugrenzen 
heranragen, ist festgesetzt worden, dass in diesen Bereichen die Festsetzungen der 
jeweiligen Anpflanzfläche bis an die Außenwand der Gebäude gelten. Dadurch wird 
die Anpflanzqualität und grünordnerische Intention der jeweiligen Anpflanzfläche bis 
an die Außenwand des Gebäudes geführt.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 102 / 108 
 
 
 
Ziel der Festsetzung der Anpflanzflächen ist eine grüne Vernetzung innerhalb des 
Plangebietes zu schaffen. Dies dient zum einen dem Ausgleich der durch die Planung 
vorgenommenen Eingriffe und zum anderen einer erhöhten Frei- und Grünraumqua-
lität. 
Durch den Ausschluss des flächenhaften Auslegens von Schotter-, Splitt-, Mineral-
stoff- oder Kiesflächen bzw. losen Material- und Steinschüttungen wird einer nach-
teiligen Auswirkung auf die Umwelt, insbesondere auf das Mikroklima und ökologi-
sche Vielfalt entgegengewirkt. Durch den Ausschluss der Verwendung wasserdichter 
und nicht durchwurzelbarer Folien, bei denen das Niederschlagswasser nicht versi-
ckern kann, sondern abgeleitet wird, soll die nachteilige Auswirkung auf den Was-
serhaushalt vermieden werden. 
18.15.9 Grundstücksbegrünung 
Die Festsetzungen zur Grundstücksbepflanzung gewährleisten ein Minimum an 
Durchgrünung des Plangebietes und leisten damit einen Beitrag zur Kompensation 
der verursachten nachhaltigen Beeinträchtigung von Natur und Landschaft. Durch die 
Begrünung werden positive Wirkungen für das Boden-, Wasser-, Klima- und das bi-
otische Potenzial sowie für das Ortsbild erzielt. 
Weiterhin wird die Anpflanzung von Strauchgehölzen verbindlich geregelt, um damit 
die Durchgrünungsstruktur in Ergänzung zu den Bäumen zu sichern. 
18.15.10 Zu erhaltende Einzelbäume 
Die zum Erhalt festgesetzten Bäume haben sowohl eine Bedeutung für den Natur-
schutz, für die Klimaanpassung als auch für das Stadtbild und sind zu erhalten. Die 
Festsetzung stellt sicher, dass erhaltenswerte Bäume im Geltungsbereich entspre-
chend geschützt sind, da diese auch aufgrund ihrer landschaftsbildprägenden Wir-
kung einen hohen Wert besitzen. 
Durch die Festsetzung zum Erhalt der prägenden und geschützten Allee entlang der 
Heidelberger Straße wird diese bauplanungsrechtlich gesichert. 
Es wird auf Kap. 17.1.1 „Maßnahmen der Grünordnung - Erhalt von Grünflächen und 
Bäumen“ verwiesen. 
18.15.11 Anzupflanzende Einzelbäume und Baumreihe 
Zur Stärkung der Grünstruktur und Fortentwicklung der bestehenden Baumreihe sind 
entlang der Hügelstraße anzupflanzende Einzelbäume bzw. eine Baumreihe fest-
gesetzt. 
18.15.12 Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungsqualität und - quantität 
Damit anzupflanzende Gehölze sich gut entwickeln können, sind standortgerechte, 
auf die bodenphysikalischen Eigenschaften des Bodens angepasste Gehölze zu 
verwenden. Die Pflanzgröße wird vorgegeben, so dass die ihnen zugedachten Ge-
staltungswirkungen oder Funktionen wie z.B. kleinklimatisch begünstigende Effekte 
(Beschattung, Filterwirkung, Verdunstung) wirksam und zeitnah erfüllt werden kön-
nen. Die Vorgabe zum durchwurzelbaren Raum bei Bäumen entspricht der Emp-
fehlung der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. 
(FLL). Durch eine entsprechende Größe des durchwurzelbaren Raums steht dem zu 
pflanzenden Baum ausreichend Platz zur Entfaltung der Wurzeln zur Verfügung; 
auch die Krone kann sich entsprechend entwickeln. Dies ist jedoch nur in den Be-
reichen mit Bodenanschluss realisierbar.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 103 / 108 
 
 
 
Für die geplante Baum- oder Strauchreihe auf dem Dach des Hochhauses (MU 3) 
können zum jetzigen Zeitpunkt keine konkreten Begrünungsqualitäten und 
-quantitäten bestimmt werden, da dies stark von Windlasten der Bäume und Sträu-
cher abhängig ist. Daher wurde hierfür eine Ausnahmefestsetzung bzgl. Mindest-
stammumfanges für die anzupflanzenden Bäume und der Mindesthöhe für die an-
zupflanzenden Sträucher getroffen. 
Es wird auf Kap. 17.1.2 „Grundstücksbegrünung“ und Kap. 17.1.3 „Anpflanzen von 
Grünflächen und Bäumen“. 
18.16 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Min-
derung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes - Immissions-
schutzgesetzes (BImSchG) 
Auf das Plangebiet kommt es zu Lärmeinwirkungen durch Schienen- und Straßen-
verkehr sowie Anlagenlärm. Aus diesem Grund wurde im Rahmen des Bebauungs-
planverfahrens ein Lärmgutachten durch die TÜV Technische Überwachung Hessen 
GmbH, Frankfurt am Main, 29.11.2022 erstellt. 
Die Festsetzungen resultieren aus den Ergebnissen der Schalltechnischen Unter-
suchung TÜV Hessen GmbH, Frankfurt am Main, 29.11.2022 (s. Kap. 12 „Schall-
schutz“). 
Bei den vorhandenen erhöhten Schallimmissionsbelastungen aus dem Verkehrslärm 
sind passive Schallschutzmaßnahmen für schutzbedürftige Aufenthaltsräume in 
Gebäuden erforderlich. 
Für die Dimensionierung der Schallschutzmaßnahmen ist die dem Stand der Technik 
entsprechende DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ die maßgebliche Berech-
nungsvorschrift. Hierin werden die Qualität und der erforderliche Umfang der passi-
ven Lärmschutzmaßnahmen sowie Aussagen zu den maßgeblichen Außenlärmpe-
geln, zu den Anforderungen an die Außenbauteile unter Berücksichtigung unter-
schiedlicher Raumarten und Nutzungen, zu den Anforderungen für Lüftungseinrich-
tungen und / oder Rollladenkästen getroffen, die beim Bau der Gebäude zu berück-
sichtigen sind. Mit den Anforderungen wird ein ausreichender Schallschutz für 
Räume in den geplanten Gebäuden gewährleistet. 
Ergänzt wird die Festsetzung zu Anforderungen an Außenbauteile schutzbedürftiger 
Räume durch die Festsetzung schalldämmender Lüftungseinrichtungen. So sind für 
Gebäude, die einen Außenpegel von mehr als 50 dB(A) aufweisen, fensterunab-
hängige Lüftungen in Schlafräumen und Kinderzimmern einzubauen. Die Erforder-
lichkeit zur Festsetzung schalldämmender Lüftungseinrichtungen ergibt sich daraus, 
dass aus Gründen der Hygiene und zur Begrenzung der Raumluftfeuchte Wohn- und 
Schlafräume ausreichend mit Frischluft versorgt werden müssen. Dies geschieht in 
der Regel durch zeitweises Öffnen oder Kippen der Fenster. Vor allem bei Schlaf-
räumen, bei denen eine nächtliche Stoßlüftung aufgrund der Lärmimmissionen nicht 
zumutbar ist, ist eine ausreichende Frischluftzufuhr nur mit zusätzlichen, schall-
dämmenden Lüftungseinrichtungen möglich. Auf dezentrale schalldämmende Lüf-
tungsgeräte kann verzichtet werden, wenn das Gebäude mit einer zentralen Lüf-
tungsanlage ausgestattet ist und hierdurch ein ausreichender und schallgedämmter 
Luftaustausch gewährleistet wird. 
Schutz der Außenwohnbereiche 
Zum Außenwohnbereich zählen die außerhalb von Wohngebäuden vorhandenen 
Flächen, die in Ergänzung der Gebäudenutzung für ein Wohnen im freien geeignet 
und bestimmt sind, wie Gärten, Terrassen, Balkone und in ähnlicher Weise nutzbare 
Außenanlagen. Außenwohnbereiche sind nur tagsüber schutzwürdig, da sie nachts 
nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen. Der Beurteilungspegel tags 
sollte einen Wert von 64 dB(A) nicht übersteigen.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 104 / 108 
 
 
 
Aufgrund der fachgutachterlich ermittelten Werte müssen Schutzmaßnahmen an mit 
Gebäuden baulich verbundenen Außenwohnbereichen vorgesehen werden. Als 
mögliche Maßnahmen können den einzelnen Wohnungen auch lärmgeschützte, von 
den Schallquellen abgewandte Außenwohnbereiche zur Verfügung gestellt werden. 
Für Außenwohnbereiche auf der lärmzugewandten Seite kommen bspw. vorge-
hängte Glaselemente, Erhöhung der Brüstung an Balkonen, verglaste Loggien und 
Terrassen in Betracht. Eine entsprechende Festsetzung enthält der Bebauungsplan 
für die Baugebiete, die näher an der Straße als die 64 dB(A)-Tag-Isophonen liegen. 
Grundsätzlich kann von allen Festsetzungen abgewichen werden, wenn im Bauge-
nehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass im Einzelfall geringere Be-
urteilungspegel als die in den einzelnen Festsetzungen genannten vorliegen. Führen 
günstigere Randbedingungen zu geringeren Geräuschemissionen können geringere 
Beurteilungspegel erreicht werden. 
Ergänzend wird auf das Kapitel 12. und die „Schalltechnische Untersuchung“ TÜV 
Hessen GmbH, Frankfurt am Main, 29.11.2022 verwiesen. 
Schutz der Außenspielbereiche im MU 1 
Der Außenspielbereich der Kita auf der Südseite wird mit Beurteilungspegeln be-
aufschlagt, die den Grenzwert von 64 dB(A) der 16.BImSchV für Mischgebiet tags nur 
knapp unterschreiten. Um hier gute Verhältnisse für das Kinderspiel zu gewährleis-
ten, sollte durch eine 2 m hohe Lärmschutzwand in Verlängerung der Westfassade, 
der Beurteilungspegel im Außenspielbereich gesenkt werden. Die in diesem Bereich 
geplante Transformatorenstation kann teilweise eine Lärmschutzwand ersetzen, 
sofern sie keine zusätzlichen Lärmimmissionen in den südlichen Außenspielbereich 
einträgt. 
Gleiches gilt für die Außenspielbereiche auf dem Dach der geplanten Kita. Auch hier 
sind die Grenzwerte der 16. BImSchV für Mischgebiet unterschritten, dennoch sind 
die Flächen deutlich lärmbelastet. Um hier gute Verhältnisse für das Kinderspiel zu 
gewährleisten, muss an der West- und Nordseite eine geschlossene Abschirmung 
(Lärmschutzwand, Verglasung o.ä.) mit einer Höhe von mindestens 1,5 m über dem 
Dach errichtet werden bzw. die ohnehin erforderliche Absturzsicherung mindestens 
bis zu einer Höhe von 1,5 m akustisch geschlossen gestaltet werden. 
Schutz vor Gewerbelärm 
Durch die nördlich des Plangebiets gelegene Tankstelle (Neckarstraße 19) sind 
nächtliche Überschreitung des Richtwertes der TA-Lärm um bis zu 5 dB(A) im Be-
reich des MU 3 (Hochhauses) zu erwarten. 
Da keine Beschränkungen für die Tankstelle selbst getroffen werden können, müssen 
sich die Maßnahmen auf das geplante Gebäude selbst beziehen. Gemäß TA Lärm 
liegt der Immissionsort immer 0,5 m vor dem geöffneten Fenster, daher sind passive 
Maßnahmen, wie eine hohe Schalldämmung der Außenbauteile, gegenüber Ge-
werbelärm nicht ausreichend. Aus diesem Grund sind Maßnahmen des architekto-
nischen Selbstschutzes festgesetzt worden: 
 eine Ausrichtung der schutzbedürftigen Räume zu den lärmabgewandten Fas-
saden  
 nicht öffenbare Fenster 
 eine vorgehängte Fassade  
 Prallscheiben vor den Fenstern 
Als „nicht öffenbar“ gelten auch Fenster, die im Regelbetrieb nicht zu öffnen sind, 
aber z.B. zu Putzzwecken oder durch Rettungskräfte durch einen 4-Kant-Schlüssel 
geöffnet werden können.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 105 / 108 
 
 
 
Daher wurde festgesetzt, dass öffenbare Fenster ausnahmsweise eingebaut werden 
dürfen, sofern durch technische und/oder organisatorische Maßnahmen gesichert ist, 
dass die Fenster nur zu Reinigungszwecken und im Brandfall geöffnet werden kön-
nen. Die Umsetzung dieser Maßnahme wird durch den städtebaulichen Vertrag ge-
sichert. 
Sofern im Baugenehmigungsverfahren ein geringerer Außenlärmpegel nachgewie-
sen wird, kann von den Festsetzungen abgewichen werden. 
19. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anla-
gen 
19.1 Äußere Gestalt 
19.1.1 Dächer 
Dachform und Dachneigung 
Durch die Festsetzung von Dachform und Dachneigung soll ein geordnetes städte-
bauliches Erscheinungsbild erreicht werden. 
Im Bebauungsplan wird daher als Dachform ausschließlich das Flachdach oder flach 
geneigte Dächer mit einem Neigungsgrad von bis zu 5° festgesetzt.  
Diese Festsetzung ist auch im Zusammenhang mit den Regelungen zum natur-
schutzrechtlichen Ausgleich zu sehen. Als Bestandteil der Ausgleichsmaßnahmen ist 
vorgesehen, dass Gebäude mit einer Dachbegrünung zu versehen sind. 
Dachaufbauten 
Die Errichtung technischer Dachaufbauten auf den Flachdächern haben auch Aus-
wirkungen auf das Erscheinungsbild der Gebäude. Um sicherzustellen, dass die 
Dachränder frei von technischen Aufbauten bleiben und damit nicht zu dominant in 
Erscheinung treten, wird festgesetzt, dass technische Dachaufbauten gegenüber den 
Außenwänden (Fassaden) des darunter befindlichen Geschosses entsprechend ihrer 
Höhe, jedoch mind. 1,0 m zurückgesetzt sein sollen. 
Staffelgeschosse 
Oberhalb des geplanten Mäanders (MU 1 und MU 2) sind keine Staffelgeschosse 
vorgesehen, da die Dachflächen für Spielbereiche und Dachgärten vorsehen sind. 
Dem Konzept folgend werden im Bereich des Mäanders keine Staffelgeschosse 
zugelassen. 
Das Wettbewerbsergebnis des geplanten Hochhauses im Teilbaugebiet MU 3 sieht 
ein Staffelgeschoss vor, welches durch größere Bepflanzungen allseitig umrahmt 
wird. Das Staffelgeschoss ist ein architektonisches Element, welches den Hoch-
hausentwurf stark prägt. Dieser konzeptionelle Gedanke soll zwingend umgesetzt 
werden und wird entsprechend festgesetzt. 
19.1.2 Fassaden 
Fassaden von Gebäuden tragen zu einem nicht unerheblichen Teil zur architektoni-
schen Gestalt des Stadtbildes und somit zum Gebietscharakter bei. Um ein harmo-
nisches Stadtbild zu erhalten sind Fassaden mit glänzenden, spiegelnden und re-
flektierenden Materialien unzulässig.  
Ausgenommen sollen nur Fassaden oder Teile von Fassaden sein, wenn sie der 
Energiegewinnung dienen. Jedoch dürfen keine negativen Auswirkungen (Blend-
wirkungen) auf Nachbargebäude eintreten.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 106 / 108 
 
 
 
19.1.3 Beklebung von Fenster- und Schaufensterflächen 
Vollflächige Beklebungen sind bei gewerblichen Betrieben, insbesondere Einzel-
handelsbetrieben, oft eine beliebte Form der Gestaltung Fenster- und Schaufenster-
flächen. Diese Art der „Fassadengestaltung“ wirkt oftmals zu dominant und fügt sich 
nicht in das Straßenbild ein. Aus diesem Grund wird eine vollflächige Beklebung von 
Fenster- und Schaufensterflächen ausgeschlossen. 
19.2 Werbeanlagen 
Werbeanlagen tragen wesentlich zum Erscheinungsbild eines Gebietes bei. Daher 
wird zum Schutz des Stadtbildes festgesetzt, dass diese nur für die am Ort Leistung 
erbringenden Betriebe zulässig sind. Damit wird Fremdwerbung ausgeschlossen, um 
störende Einflüsse auf die Wohnbevölkerung / -nutzung zu verhindern und die urbane 
Nutzung zu stärken. Um störende Einwirkungen von sich bewegenden oder spie-
gelnden Werbeelementen, Lichtprojektionen und Bildschirmwerbungen, akustische 
Werbeanlagen sowie freistehende Werbeanlagen auszuschließen, ist diese Art der 
Werbung nicht zulässig. Darüber hinaus wird die Art der Anbringung der Werbean-
lagen an den Gebäudefassaden vorgeschrieben sowie die Größen und Außenmaße 
festgesetzt.  
Mit diesen Regelungen soll gesichert werden, dass sich Werbung im urbanen Gebiet 
allgemein zum Schutz der Wohnnutzung und zum Schutz des Stadtbildes nur be-
grenzt entwickeln kann. 
19.3 Außenanlagen 
19.3.1 Einfriedungen 
Aus der Zielsetzung heraus, dem Quartier einen durchgrünten, licht- und luftdurch-
lässigen Charakter zu geben, sind Einfriedungen im Plangebiet und an seinen 
Grenzen nicht zulässig. Ausgenommen hiervon sind die Grundstücksgrenze zwi-
schen Heidelberger Straße und Sandstraße, um die unmittelbar angrenzenden pri-
vaten Flächen der Bewohner zu schützen. Ebenfalls ist eine Einfriedung des Au-
ßenspielbereichs der Kita zum Schutz der Kinder zulässig. Die Einfriedungen sind 
ausschließlich in Form von Schnitthecken aus Laubhölzern bzw. Schnitthecken aus 
Laubhölzern mit darin integrierten Zäunen zulässig und dürfen eine maximale Höhe 
von 1,3 m, bzw. entlang des Außenspielbereichs der Kindertagesstätte von maximal 
1,4 m Höhe nicht überschreiten.  
19.3.2 Einhausungen 
Oberirdische Müllbehälter (-sammelplätze) sind aus gestalterischen und ökologi-
schen Gründen einzuhausen und mit Hecken- und Sträuchern zu bepflanzen. Damit 
sind die Müllbehälter abgeschirmt, fügen sich harmonischer in das Straßenbild ein 
und können besser in die Freiflächengestaltung integriert werden. Sonstige Ein-
hausungen sind nicht zulässig, um die Großzügigkeit der Freiflächen zu sichern.

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 107 / 108 
 
 
 
20. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Ver-
wenden von Niederschlagswasser 
20.1 Zisternensatzung 
Als Vorgabe zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes wird durch eine 
„Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Nieder-
schlagswasser“ aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz festgesetzt, dass auf 
den Grundstücken Zisternen zu errichten sind und das auf Dachflächen anfallende 
Niederschlagswasser darin zu sammeln ist. Die Ausnahmen von der Zisternensat-
zung sollen einen Anreiz für eine Dachbegrünung schaffen, die über die Mindestan-
forderungen der Dachbegrünungsfestsetzungen hinausgeht und eine höhere Ab-
flussretentionswirkung hat.  
Wenn Gründachflächen nicht an den Kanal angeschlossen sind, wird deren Re-
genwasser bereits vollständig auf dem Grundstück bewirtschaftet und wieder dem 
Wasserkreislauf zugeführt, weshalb eine Zisterne zur Wahrung der Verhältnismä-
ßigkeit dann entfallen kann.  
Zum Fassungsvermögen: Die 25 l/m² stammen aus der DIN 1989-1 zu Regenwas-
sernutzungsanlagen. Der Ertrag verringert sich entsprechend dem Abflussbeiwert, 
weshalb für extensiv begrünte Dachflächen 10 l/m² vorgegeben werden. 
21. Regelungen des städtebaulichen Vertrags 
Folgende wesentliche Regelungen sind im städtebaulichen Vertrag in Bezug auf die 
Umsetzung der Planung im weiteren Planungsprozess aufgenommen: 
- Grundstücksbegrünung, Dach- und Fassadenbegrünung, Balkonbegrünung 
- Schallschutzmaßnahmen und ihre Sicherung 
- Bau von Wohnungen mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung 
- Anschluss- und Benutzung der PV-Anlagen 
- Ökologische und dendrologische Baubegleitung, Monitoring 
- Kampfmittelsondierung 
- Prüfung und ggf. Umsetzung denkmalpflegerischer Belange 
- Maßnahmen und Sicherung des Mobilitätskonzepts, Monitoring 
- Geh- und Fahrrechte, Baulasten und Dienstbarkeiten  
- Sicherheitsleistungen 
- Kostentragung 
- Rechtsnachfolge, Veräußerung der Grundstücke

Bebauungsplan M 34 Begründung - Entwurf  Seite 108 / 108 
 
 
 
22. Planungsstatistik 
Geltungsbereich Bebauungsplan (gesamt) 14.453 m² = 100    % 
Nettobauland Urbanes Gebiet 14.431 m²      99,9 % 
davon überbaubare Grundstücksfläche 6.842 m²     47,4 % 
Flächen zum Erhalt 682 m²        4,7 % 
Flächen zum Anpflanzen 3.513 m²      24,3 % 
Versorgungsfläche (Elektrizität)     22 m²        0,1 % 
 
23. Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen 
 Artenschutzgutachten „Marienplatz“, Büro BfL Heuer und Döring, Brensbach, 
April 2020 
 Baugrunderkundung und Gründungsberatung - Geotechnischer Bericht - Rev. 
01, ARCADIS, Darmstadt, 16.09.2020 
 Baumgutachten Marienplatz, Urban Tree Consulting, Daniel Esche; Biblis, 
21.06.2022 
 Klimagutachten – Bauvorhaben Darmstadt Marienplatz, BPI Burghardt und 
Partner, Ingenieure, Kassel, Januar 2022 (Überarbeitung März 2022) 
 Konzept der Regenwasserbewirtschaftung, IGP Ingenieure, Münster, November 
2022 
 Mobilitätskonzept, Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, November 2022 
 Verkehrsuntersuchung, Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, März 2022 
und Fortschreibung September 2022 
 Gutachten Nr. T 2816-1 im Rahmen der Bauleitplanung für den Bebauungsplan 
M 34 Marienplatz; Untersuchung der Lärmimmissionen durch den Straßen- und 
Schienenverkehr sowie gewerbliche Anlagen; Ermittlung erforderlicher Schall-
schutzmaßnahmen, TÜV Hessen, Frankfurt, 29.11.2022 
 Bodenbewertung, Planungsgruppe Darmstadt, Darmstadt, 09.12.2022 
 Energiekonzept, IGP Ingenieure, Münster, 21.09.2022

DachgartenDachgartenExtensiveDachbegrünung
DachgartenExtensiveDachbegrünung
ExtensiveDachbegrünung139.62 m ü. NN
139.36 m ü. NN
139.52 m ü.NN139.49 m ü.NN137.20 m ü.NN
272217161412
403837363534333210a9a8a7a6a5a4a3a2a1a
0,2 h0,2 h0,2 h0,2 h0,3 h
keine Überschreitung
keine Überschreitung
keine Überschreitung16271628
1629
Friedenskirche
113115
15
16111612
16151622
1626
256
884
891
904Sandstraße
Hügelstraße
Hindenburgstraße
59359460018103
130413051
13211
6171
Heidelberger Straße
keine ÜberschreitungDachspielflächeDachgarten
12 m Abstand zumFahrbahnrand (Hügelstraße)
 Fahrbahnrand
 Fahrbahnrand
 Fahrbahnrand Fahrbahnrand
 Fahrbahnrand Fahrbahnrand
30 m Abstand zum Fahrbahnrand (Hindenburgstraße)
34 m Abstandzum Fahrbahnrand(Heidelberger Str.)
30.0
12.0
34.02.85.2
8.8
4.9
2.24.62.94.6
3.84.4
4.24.0
1.81.81.81.824.03.931.08.0
17.0
15.511.6
3.517.06.45
17.017.017.0
44.50
17.09.5
19.0
Tg
Bauweise
TgTgTg
TgTgTgTgFSt
FStFSt*Mü
FSt
FStFStFSt
FSt
FSt
TgMüMü
Tg
MüTg
Tg
Tg
Tg
Ein-/Ausfahrt:- Anlieferung Nahversorger- Rettungsdienste- MüllfahrzeugeEin-/Ausfahrt
Ein-/Ausfahrt:- Andienung Kita
Ein-/Ausfahrt:- TiefgarageI
DD
GG
1
HFE
B
C 2
1
A
a
Bauweisea
Gr
Gr
Balkone
BalkoneBalkoneBalkone GFZ 1,65GRZ 0,55
GFZ 2,3GRZ 0,5GFZ 
GHmax= 151,00 m ü. NN
GHmax= 161,00 m ü. NN
161,00 m ü. NNGHmax= VI MU 1
199,00 m ü. NN
MU 3GRZ 0,56,0E MU 2 
GHmax= XIV-XVI
II-III
V-VI
BauweiseBauweise
M 1:500
WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamt
1030200403.2.Geschossflächenzahl (GFZ)(§ 20 Abs. 2 und 3 BauNVO)Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) ist gemäß Nutzungsschablone der Planzeichnung als Höchstmaß festgesetzt.3.3.Bezugsfläche Grundflächenzahl und GeschossflächenzahlDie maßgebliche Bezugsfläche zur Ermittlung der Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO ist das jeweilsfestgesetzte Teilbaugebiet MU 1, MU 2 und MU 3, welches sich durch eine Abgrenzungslinie (gem. Festsetzung I. 4.) von den anderen Teilbaugebietendefiniert.3.4.Ausnahmsweise Überschreitung der GFZ(§ 20 BauNVO i.V.m. § 17 Abs. 2 BauNVO und § 31 Abs. 1 BauGB)Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben die Flächen von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, z.B. Abstellräume für Kinderwagen und Fahrräder, Müllräume, Wasch- und Trockenräume, Haustechnik, Durchgänge im Erdgeschoss unberücksichtigt.3.5.Zahl der Vollgeschosse(§§ 16 und 20 BauNVO)Die zulässige Zahl der Vollgeschosse ist gemäß Planeintrag als Mindest- und Höchstmaß festgesetzt.3.6.Höhe baulicher Anlagen (§§ 16, 18 BauNVO)Die maximale Gebäudehöhe GHmax ist durch Planeintrag in den überbaubarenGrundstücksflächen mit der Höhenangabe „m ü. NN“ festgesetzt.Als oberster Bezugspunkt wird die Höhe der Attika festgesetzt. Wird keine Attikagebaut, ist der oberste Bezugspunkt die Oberkante des Daches an der Schnittstelle der Außenwand mit der Dachhaut des letzten Geschosses(Vollgeschoss oder Nicht-Vollgeschoss).Erschließungsanlagen, wie Treppenhäuser, Technische Dachaufbauten wie Aufzugsanlagen, Absturzsicherung, Antennen, Schornsteine, Lüftungsanlagensowie Dachaufbauten, die zur Nutzung des Daches als Dachterrasse und Dachgarten (z.B. Pergolen) dienen sowie Bepflanzungen einer intensivenBegrünung dürfen die festgesetzte GHmax um bis zu 3,0 m überschreiten.Technische Aufbauten und Erschließungsanlagen dürfen innerhalb des MU 1 und MU 2 maximal 25 % und innerhalb des MU 3 maximal 30 % der Dachfläche des obersten Geschosses des jeweiligen Gebäudeteils überdecken.Innerhalb des im MU 3 mit „Dachgarten“ festgesetzten Bereichs dürfen maximal10 % der Dachfläche des obersten Geschosses mit Erschließungsanlagen undtechnischen Aufbauten überdeckt werden.Die Anlagen zur Solarenergiegewinnung dürfen die festgesetzte GHmax bis zu 1,5 m überschreiten und die gesamte Dachfläche überdecken. Hierbei wird auf die Festsetzung Ziff. II. 1.2 verwiesen.4.Abgrenzung des Maßes der baulichen Nutzung und der Bauweise(§ 9 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 5 und 22 BauNVO)Die Abgrenzung des Maßes der baulichen Nutzung sowie die entsprechendeBauweise ist gemäß Planeintrag festgesetzt.5.Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)5.1.Überbaubare GrundstücksflächenDie überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen definiert.Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind ausschließlich Gebäude und Gebäudeteile zulässig. Eigenständige bauliche Anlagen, die nicht als Nebenanlagen nach § 14 BauNVO gelten, wie beispielsweise Packstationen oderFahrradleihstationen sind nicht zulässig.Innerhalb der mit „Balkone“ gekennzeichneten überbaubaren Grundstücksflächensind nur Balkone zulässig.In Bezug auf die Zulässigkeit von Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen wird auf die Festsetzung I. 10. verwiesen.5.2.Nicht überbaubare GrundstücksflächenAusnahmsweise sind eigenständige Packstationen innerhalb der mit „Mü“festgesetzten Flächen zulässig, sofern sie sich nach Anzahl, Lage und Umfanguntergeordnet darstellen.5.3.Überschreitung der Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO)Innerhalb der Baufelder MU 1 und MU 2 dürfen die festgesetzten Baugrenzendurch Terrassen, Balkone und Vordächer bis zu einer Tiefe von 1,5 m überschritten werden. Die Summe der Überschreitungen durch Bauteile darf maximal 1/2 der Gebäudelänge betragen.Entlang der mit „Keine Überschreitung“ gekennzeichneten Baugrenzen und derBaugrenze „Balkone“ sind Überschreitungen der Baugrenzen durch Bauteile nichtzulässig.6.Bauweise(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO)Die Bauweise ist innerhalb der Nutzungsschablone der Planzeichnung festgesetzt:6.1.Abweichende BauweiseDie abweichende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO ist wie folgt festgesetzt:Es gilt die geschlossene Bauweise nach § 22 Abs. 3 BauNVO. Dabei sind Gebäude oder Gebäudeteile auch innerhalb eines Baugrundstückes ohne seitlicheAbstandsflächen zueinander zu errichten. Öffnungen in Form von Durchwegungensowie zur Sicherstellung einer ausreichenden Belichtung sind zulässig.6.2.EinzelhäuserEs sind nur Einzelhäuser gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO zulässig.7.Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen(§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB)Entlang der gekennzeichneten Baugrenzen darf entsprechend des Planeintragsvon der erforderlichen Tiefe der Abstandsflächen abgewichen werden.
I.Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindungmit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) und der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt:1.Grenze des räumlichen Geltungsbereiches(§ 9 Abs. 7 BauGB)2.Art der baulichen Nutzung(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)2.1.Urbanes Gebiet (MU)(§ 6a BauNVO)Das urbane Gebiet setzt sich aus den Teilbaugebieten MU 1, MU 2 und MU 3zusammen. Für die Teilbaugebiete MU 1 bis MU 3 wird festgesetzt:Es sind gemäß § 6a Abs. 2 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 4 Nr. 1 und Abs. 6 BauNVOallgemein zulässig:§Wohnungen, Wohngebäude,§Geschäfts- und Bürogebäude,§Einzelhandelsbetriebe und Schank- und Speisewirtschaften,§sonstige Gewerbebetriebe,§Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale,gesundheitliche und sportliche Zwecke,Nicht zulässige Nutzungen(§ 6a Abs. 2 und 3 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 5, 6 und 9 BauNVO)§Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten. Die maßgeblichenzentrenrelevanten Sortimente sind in der Darmstädter Sortimentsliste enthalten(s. Hinweise Ziff. V. 14.),§Ferienwohnungen im Sinne des § 13a BauNVO§Sonstige Gewerbebetriebe, die auf Darstellung oder Handlungen mit sexuellemCharakter ausgerichtet sind (z.B. Bordelle, bordellartige Terminwohnungen,bordellartig betriebene Massagesalons, Sex-Kinos etc.),§Läden mit sexuellem Charakter (z.B. Einzelhandelsbetriebe in Form von Sex-Shops),§Wettvermittlungsstellen,§Vergnügungsstätten (z.B. Spiel- und Automatenhallen, Wettbüros etc.),§Tankstellen,§Werbeanlagen als eigenständige gewerbliche Hauptnutzung für Fremdwerbung.Es wird festgesetzt:(§ 1 Abs. 7 und 9 BauNVO)§Einzelhandelsbetriebe ohne zentrenrelevante Sortimente sind ausschließlich im Erdgeschoss zulässig. Die maßgeblichen zentrenrelevanten Sortimente sind in der Darmstädter Sortimentsliste enthalten (s. Hinweise Ziff. V. 14.).§Lebensmittel-Vollsortimenter sind nur mit nahversorgungsrelevantenSortimenten sowie zentrenrelevanten Randsortimenten von max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche zulässig. Die maßgeblichen nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente sind in der Darmstädter Sortimentsliste enthalten(s. Hinweise Ziff. V. 14.).2.1.1Urbanes Gebiet 2 (MU 2)In dem mit MU 2 gekennzeichneten Teilbaugebiet gelten die Festsetzungen unterI. 2.1 „Urbanes Gebiet (MU)“.Zusätzlich wird festgesetzt:(§ 1 Abs. 5 BauNVO und § 6a Abs. 4 Nr. 2 BauNVO)§Ab dem 2. Obergeschoss sind nur Wohnungen zulässig,§Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind nicht zulässig.2.1.2Urbanes Gebiet 3 (MU 3)In dem mit MU 3 gekennzeichneten Teilbaugebiet gelten die Festsetzungen unterI. 2.1 „Urbanes Gebiet (MU)“.Zusätzlich wird festgesetzt:(§ 6a BauNVO und § 1 Abs. 5 BauNVO)§Im Erdgeschoss sind nur gewerbliche Nutzungen, Einzelhandelsbetriebe und Schank- und Speisewirtschaften zulässig,§Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind ausschließlich vom1. Obergeschoss bis zum 4. Obergeschoss zulässig,§Ab dem 5. Obergeschoss sind nur Wohnnutzungen zulässig.3.Maß der baulichen Nutzung(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)3.1.Grundflächenzahl (GRZ)(§§16, 19 BauNVO)Die zulässige Grundflächenzahl (GRZ I) ist gemäß Nutzungsschablone der Planzeichnung als Höchstmaß festgesetzt.Die zulässige Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO (GRZ II) wird wie folgt für die Teilbaugebiete festgesetzt:MU 1 und MU 2Die zulässige Grundfläche im MU 1 und MU 2 darf durch die Grundfläche von Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, wie z.B. Tiefgaragen oder Kellerräume, bis zu einer Grundflächenzahl von max. 0,8 überschritten werden.MU 3Die zulässige Grundfläche im MU 3 darf durch die Grundfläche von Nebenanlagenim Sinne des § 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, wie z.B. Tiefgaragen oder Kellerräume, bis zu einer Grundflächenzahl von max. 0,9 überschritten werden.Stand: 02.02.2023Telefon (06151) 9950-0          mail@planungsgruppeDA.deP L A N U N G S G R U P P ED A R M S T A D TD A R M S T A D TP L A N U N G S G R U P P EAlicenstraße 23                                         64293 Darmstadt
ÜBERSICHTSPLAN (ohne Maßstab)Darmstadt, den                                                                                      Stadtplanungsamt                                     _________________                                  Jochen KrehbiehlDiese Ausfertigung (Planteil 1/2) stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.Der Plan ist nur in Verbindung mit dem Planteil 2/2 gültig.Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________
Schemazeichnung Grundriss Tiefgarage(ohne Maßstab)
8.Flächen für die soziale Wohnraumförderung(§ 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB)Mindestens 25 % der Wohnfläche im Gebiet sind für den sozial gefördertenMietwohnungsbau für geringe Einkommen und mindestens 20 % der Wohnflächefür den Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen zu errichten, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung sowie der Wohnraumförderung für mittlereEinkommen gefördert werden können.9.Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO)9.1.StellplätzeStellplätze sind ausschließlich innerhalb von Tiefgaragen zulässig. OberirdischeStellplätze sind nicht zulässig.9.2.TiefgaragenTiefgaragen sind nur innerhalb der mit „Tg“ gekennzeichneten Flächen und innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.Erforderliche Lüftungsschächte von Tiefgaragen dürfen die mit „Tg“ gekennzeichneten Flächen um max. 0,60 m überschreiten (s. auch I. 17.8.4).10.Flächen für sonstige Nebenanlagen(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. § 14 BauNVO)10.1.Verortung der Flächen für sonstige NebenanlagenSpielplatzflächen, Wege, Feuerwehraufstellflächen und -zufahrten sind als Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO innerhalb der überbaubaren sowienicht überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.Es wird auf die Festsetzung I. 17.5 bis I. 17.6 verwiesen.Sonstige Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sind ausschließlich innerhalb von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche zulässig.Fahrradabstellplätze und Müllbehälterstandplätze sind in den dafür festgesetztenFlächen zulässig (s. Festsetzung I. 10.2  und I. 10.3).Ausnahmsweise sind folgende Nebenanlagen innerhalb der überbaubarenGrundstücksflächen zulässig:·Fahrradabstellanlagen,·Briefkasten- und KlingelanlagenDie Ausnahme für Fahrradabstellanlagen gilt nicht im Bereich des festgesetztenGehrechtes entlang der nördlichen Baugrenzen (Hügelstraße) im MU 2.10.2FahrradabstellplätzeDie nachzuweisenden Fahrradabstellplätze für Anwohner und Beschäftigte sind ausschließlich in der Tiefgarage sowie in den Erdgeschosszonen der Gebäudezulässig.Die nachzuweisenden Fahrradabstellplätze für Besucher und Kunden sind oberirdisch ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und der mit „FSt“ festgesetzten Flächen sowie unterirdisch in den baulichen Anlagenunterhalb der Geländeoberfläche zulässig.Oberirdische Fahrradabstellplätze sind nur in Gruppen von max. 10 Fahrradabstellplätzen zulässig. Hiervon abweichend sind innerhalb der mit „FSt*“festgesetzten Flächen im MU 1 größere Gruppierungen von Fahrradabstellplätzenzulässig.Innerhalb der mit „FSt“ festgesetzten Fläche im MU 3, unmittelbar östlich der festgesetzten Anpflanzfläche mit der Freiflächenkennziffer E sind maximal 30 Fahrradabstellplätze in Gruppen von max. 10 Fahrradabstellplätzen zulässig.10.3.MüllbehälterstandplätzeMüllbehälterstandplätze sind ausschließlich innerhalb der mit „Mü“ festgesetztenFlächen zulässig.Es wird auf die Festsetzung II. 5. „Einhausungen“ verwiesen.11.Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an Verkehrsflächen(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und 11 BauGB)Ein- und Ausfahrten sind ausschließlich in den gekennzeichnetenEinfahrtsbereichen in der Planzeichnung zulässig.12.Flächen für Versorgungsanlagen(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)Die Flächen für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Trafostation“dienen der Unterbringung baulicher Anlagen und Nebenanlagen zur örtlichenStromversorgung.13.Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung vonBoden, Natur und Landschaft(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)13.1.OberflächenbefestigungBefestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundstücke sind, soweitwasserwirtschaftliche und brandschutzrechtliche / umweltrechtliche Belange nichtentgegenstehen, als wasserdurchlässige Flächen anzulegen.Der Einbau von Schotterrasen für Feuerwehrzufahrten, Aufstell- und Bewegungsflächen ist nicht zulässig.13.2.NiederschlagswasserversickerungDas auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen anfallendeNiederschlagswasser soll, soweit wasserrechtliche und wasserwirtschaftlicheBelange nicht entgegenstehen, auf dem Grundstück bewirtschaftet werden(Versickerung, Dachbegrünung, Regenwassernutzung).Auf die „Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser“ unter Ziff. III. wird verwiesen.Sollte eine Versickerung aufgrund der Bodenverhältnisse nicht möglich sein, kanndas Regenwasser ausnahmsweise einer zentralen Versickerung zugeführt werden.Dies ist gutachterlich im Rahmen des Entwässerungsgesuchs nachzuweisen.
13.3.Schutz gegen VogelschlagGlasflächen und Glasbauteile sind so zu planen und mit Schutzmaßnahmenauszustatten, dass ein erhöhtes Risiko für Vogelschlag vermieden wird.Großflächige Glasflächen > 3 m², sind vorsorglich mit geeigneten, für Vögelsichtbaren Oberflächen auszuführen.Ausnahmsweise sind im Erdgeschoss sowie im Staffelgeschoss desMU 3 ungegliederte, großflächige Glasflächen > 5 m² vorsorglich mit geeigneten,für Vögel sichtbaren Oberflächen auszuführen.Hierzu zählen insbesondere reflexionsarme Gläser mit einem Reflexionsgrad von max. 10 %, Glasbausteine, transluzente, mattierte, eingefärbte, bombierte oderstrukturierte Glasflächen, Sandstrahlungen, Siebdrucke, farbige Folien und Folienmit als hochwirksam geprüften Vogelschutzmustern oder feste vorgelagerteKonstruktionen wie z.B. Rankgitterbegrünungen oder Brise Soleil (feststehenderSonnenschutz). Die Vogelschutzmaßnahmen müssen von außen angebrachtund/oder von außen auf die Glasfläche graviert, geätzt oder geklebt werden.Markierungsabstand, Abdeckungsgrad, Kontrast und Reflektanz sind entsprechend der anerkannten Regeln der Technik zu berücksichtigen.UV-Markierungen und sogenannte „Vogel-Silhouetten“ sind nicht zulässig.Übereckverglasungen sind nicht zulässig. Verglasungen über mehrere Geschossesind nur mit zusätzlichen Vogelschutzmaßnahmen zulässig.13.4.Artenschutz - CEF-MaßnahmenVor der Rodung bzw. vor Baubeginn sind an Bäumen im ungestörten Umfeld des Geltungsbereichs drei Nistkästen anzubringen, die für den Haussperling geeignetsind. (s. Hinweis Ziff. V. 11.)13.5.Artenschutzmaßnahmen für VögelIm Zuge von Neubaumaßnahmen sind 20 Kleinhöhlen- oder Nischenbrüterkästenan Gebäuden, Nebenanlagen oder Bäumen auf dem Grundstück vorzusehen.13.6.Artenschutzmaßnahmen für FledermäuseIm Zuge von Neubaumaßnahmen sind 10 Fledermausquartiere, davon mind. 2 Ganzjahresquartiere an Gebäuden, Nebenanlagen oder Bäumen auf dem Grundstück vorzusehen.13.7.Insektenfreundliche BeleuchtungIm Geltungsbereich dürfen nur voll abgeschirmte, warm-weiß getönteLED-Außenbeleuchtungen (Wellenlänge über 500 nm, für Straßenbeleuchtungmax. 3.000 Kelvin Farbtemperatur, für sonstige Beleuchtung 1700 bis max. 2.700Kelvin Farbtemperatur) verwendet werden. Zulässig sind nur Beleuchtungsstärkenvon max. 5 Lux für Weg- und Zugangsbeleuchtung. Die Abstrahlung der Leuchtenist zum Boden zu richten (Abstrahlwinkel max. 70 Grad) und auf die Nutzflächenzu beschränken. Die Lichtpunkthöhe ist möglichst gering zu halten. Quartierebesonders geschützter Arten sind mit Ausnahme von Verkehrssicherungsgründenweiträumig vom Lichtkegel auszusparen.Für Anstrahlungen bzw. selbstleuchtende Flächen mit weniger als 10 m² sind nur Leuchtdichten von max. 50 cd/m² zulässig. Für Flächen von mehr als 10 m² sind Leuchtdichten von max. 5 cd/m² zulässig. Hintergründe sind dunkel zu halten.Nicht gestattet sind flächige Anstrahlungen ohne Informationsvermittlung (wie z.B. Wand ohne Logo, Effektbeleuchtung), freistrahlende Röhren und rundumstrahlende Leuchten (Kugelleuchten, Solarkugeln).Bei nächtlicher Beleuchtungspflicht (z.B. aufgrund nächtlicher Arbeitstätigkeiten im Außenbereich zum Zeitpunkt der Nutzung) gelten die zuvor genannten Vorgaben,sofern die Technischen Regeln für Arbeitsstätten keine anderen Anforderungenstellen. Hinweis ohne Festsetzungscharakter: Die Beleuchtung sollte,insbesondere außerhalb der Nutzungszeiten, auf ein notwendiges Minimumbeschränkt werden, z.B. durch Ausschalten oder Dimmen.14.Mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Flächen(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)Die mit „Gr“ gekennzeichnete Fläche ist mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. Die Fußwegbreite wird mit 3,00 m festgesetzt. Die Begrenzung der Fußwegbreite gilt nicht bei Platzflächen im Bereich MU 1 und MU 3.15.Gemeinschaftsanlagen  (§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB)15.1.GemeinschaftsdachgärtenGemeinschaftsdachgärten sind Gemeinschaftsanlagen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB.Innerhalb der als „Dachgarten“ gekennzeichneten Flächen sind Gemeinschaftsdachgärten oberhalb des letzten Geschosses des Gebäudesvorzusehen.Die Gemeinschaftsdachgärten dienen der Hausgemeinschaft zum Aufenthalt im Freien und dem gemeinschaftlichen Gärtnern („Urban Gardening“).Es wird auf die Festsetzung I. 17.2 „Dachgärten mit intensiver Dachbegrünung“hingewiesen.15.2.Zuordnung der GemeinschaftsdachgärtenDie Gemeinschaftsdachgärten sind den Gebäuden innerhalb des jeweilsfestgesetzten urbanen Teilbaugebietes MU 2 oder MU 3 zugeordnet.15.3.SammelgaragenSammelgaragen sind Gemeinschaftsanlagen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB. Sammelgaragen sind in unterirdischen Garagengeschossen (Tiefgaragen)zulässig.15.4.Zuordnung der SammelgaragenDie Sammelgaragen sind ausschließlich den Baugrundstücken im Geltungsbereichdieses Bebauungsplanes zugeordnet.16.Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien(§ 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB)16.1.Bei der Errichtung von Gebäuden und anderen baulichen Anlagen sind baulicheoder sonstige technische Maßnahmen zur Erzeugung, Nutzung oder Speicherungvon Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oderKraft-Wärme-Kopplung vorzusehen.16.2.Dachflächen eines Gebäudes, auf denen eine extensive Dachbegrünungherzustellen ist, sind zu mindestens 40 % mit Anlagen für Solarenergiegewinnungauszustatten. Hierbei sind notwendige Aufbauten sowie deren Zuwegungen in der Fläche inkludiert. Es sind ausschließlich aufgeständerte Anlagen für Solarenergiegewinnung zulässig.Es wird auf die Festsetzung zur Dachbegrünung I. 17.1 hingewiesen.17.Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchernund sonstigen Bepflanzungen(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und 25b BauGB)17.1.Extensive DachbegrünungInnerhalb der mit „Extensive Dachbegrünung“ gekennzeichneten Flächen sind die Dächer des obersten Geschosses mindestens zu 70 % extensiv zu begrünen.Die Anteile der Kiesflächen zum fachgerechten Ausbau eines Gründaches sind in dem zu begrünenden Dachflächenanteil inkludiert.Flächen von notwendigen technischen Anlagen, ausgenommen mit Anlagen für Solarenergiegewinnung, sind außerhalb der zu begrünenden Dachflächenanteilevorzusehen.Die Substratschicht muss mind. eine mittlere Dicke von 15 cm aufweisen und kannvariabel ausgebildet werden. Eine Sedum-Kraut-Grasgesellschaft mit heimischen,insektenfreundlichen, möglichst regionaltypischen Arten, ist der Mindest-Pflanzstandard. Überwiegend sollten hochwachsende Arten gem. der Pflanzliste (s. Hinweise V. 13) verwendet werden. Die Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Abgang wiederherzustellen.Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung von Dachbegrünungen- Dachbegrünungsrichtlinien - der Forschungsgesellschaft LandschaftsentwicklungLandschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten. Einschlägige Normen und anerkannte Regeln der Technik gelten vorrangig.17.2.Dachgärten mit intensiver DachbegrünungInnerhalb der als „Dachgarten“ gekennzeichneten Flächen sind die Dächer des obersten Geschosses eines Gebäudes mindestens 20 % intensiv mit einerDauerbepflanzung zu begrünen. Die Dauerbegrünung besteht zu mindestens 70 % aus Kleinbäumen und Sträuchern. Als intensive Dachbegrünung sind auchHochbeete zulässig.Dachflächen die nicht überbaut bzw. befestigt und nicht intensiv begrünt sind, sind extensiv zu begrünen.Die Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Abgang wiederherzustellen.Die Herstellung eines Biodiversitätsdaches ist zulässig.Bauliche Anlagen (Dachaufbauten), die der Nutzung des Daches als Dachterrasseund Dachgarten dienen, wie z.B. Pergolen und Sitzgelegenheiten, sind zulässig(s. auch Festsetzung I. 3.6).Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung von Dachbegrünungen- Dachbegrünungsrichtlinien - der Forschungsgesellschaft LandschaftsentwicklungLandschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten. Einschlägige Normen und anerkannte Regeln der Technik gelten vorrangig.17.3.Intensive Dachbegrünung als Baum- und Strauchreihe im MU 3Im Bereich des Staffelgeschosses im MU 3 ist entlang der Außenwände des letzten Vollgeschosses eine umlaufende Baum- oder Strauchreihe zu pflanzen.Diese kann in Pflanzkübeln mit entsprechendem Pflanzvolumen umgesetztwerden.17.4.Intensive Begrünung von Tiefgaragen und anderen baulichen Anlagen unterhalbder GeländeoberflächeTiefgaragen und andere bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, die nicht durch oberirdische bauliche Anlagen überdeckt sind, sind mit einerVegetationssubstratschicht von mindestens 0,8 m für eine intensive Begrünung zu überdecken und zu begrünen. Im Bereich von Baumanpflanzungen muss die Substratschicht mind. 1 m betragen.Es ist eine Einsaat von heimischen, regionaltypischen Saatgutmischungen zu verwenden (s. Pflanzliste V. 13.). In Teilbereichen ist eine Einsaat von Spielrasenzulässig.Befestigte Bereiche für z.B. Fußwege, Platzflächen, Spielbereiche, sind innerhalbdieser Bereiche gem. der entsprechenden Freiflächenkennung zulässig.Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung von Dachbegrünungen- Dachbegrünungsrichtlinien - der Forschungsgesellschaft LandschaftsentwicklungLandschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten.
17.5.DachspielflächeIm MU 1 ist die Dachfläche als Außenspielfläche auszubilden, die auch bepflanzteBereiche vorsieht.Überdachungen und / oder Teilüberdachungen der Außenspielfläche sind extensivzu begrünen. Es gilt die Festsetzung I. 16.2.17.6.FassadenbegrünungenMU 1 und MU 2Die Fassadenflächen eines jeden Gebäudes sind in Summe zu mind. 20 % mit dafür geeigneten rankenden, schlingenden oder kletternden Pflanzen flächig und dauerhaft zu begrünen. Die Fassadenflächen einer fensterlosen Fassade sind in Summe zu mind. 40 % entsprechend zu begrünen, sofern dem keinebrandschutzrechtlichen Regelungen, oder andere technische Regelnentgegenstehen.Als Richtwert gilt eine Pflanze pro 2 m Wandlänge. Je Kletterpflanze ist eine Pflanzfläche mit Bodenanschluss von mind. 1 m² herzustellen. Abweichend hiervonkann auf einen Bodenanschluss verzichtet werden, wenn artspezifisch ein ausreichend durchwurzelbarer Raum zur Verfügung gestellt wird. Die Begrünungist dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen.Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung von Fassadenbegrünungender Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL)sind zu beachten.Diese Festsetzung gilt nicht für die Versorgungsflächen „Trafonstation“MU 3Die Fassadenflächen des Erdgeschosses sind in Summe zu mind. 20 % mit dafürgeeigneten rankenden, schlingenden oder kletternden Pflanzen flächig und dauerhaft zu begrünen.Auf den umlaufenden Balkonen sind pro laufenden Meter Balkonlänge ein Pflanztrogvolumen von mindestens 0,04 cbm vorzusehen und mit dafür geeignetenPflanzen dauerhaft zu begrünen. Die Mindesttiefe des Pflanztrogs beträgt für die Substratschicht mindestens 40 cm.17.7.Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen17.7.1Freiflächenkennziffer 1 - Grünverbindung PromenadeDie begrünte Böschung ist durch eine Baumreihe mit darunterliegender Strauch-und Krautschicht charakterisiert. Die lineare Begrünung grenzt die fußläufigePromenade nördlich des Mäanders zur Hügelstraße hin raumbildend ab. Die Baumreihe ist dauerhaft zu erhalten (s. Festsetzung I. 17.10 und I. 17.12).Innerhalb der Fläche sind die bestehenden Bepflanzungen aus Bodendeckernunterhalb der Baumreihe zu erhalten. Bei Abgang der bestehenden Bodendeckersind Ersatzpflanzungen in Form von Bodendeckern und/oder Staudenpflanzungenvorzunehmen.Die Flächen sind zu 100 % gärtnerisch zu gestalten, zu bepflanzen und dauerhaftzu unterhalten. Versiegelte oder teilversiegelte Flächen sowie Nebenanlagen gem.§ 14 BauNVO sind innerhalb der Fläche nicht zulässig.17.7.2Freiflächenkennziffer 2 - Baumreihe als Teil einer AlleeDie Grünfläche ist durch eine Baumreihe, die zur geschützten Allee an der Heidelberger Straße gehört, charakterisiert. Die Baumreihe ist dauerhaft zu erhalten (s. Festsetzung I. 17.10). Die Unterpflanzung ist in einem offenenCharakter als extensive Wiesenfläche herzustellen. Die Flächen sind zu 100 % gärtnerisch zu gestalten, zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten.Versiegelte oder teilversiegelte Flächen sowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVOsind innerhalb der Fläche unzulässig. Ausnahmsweise ist eine Zuwegung mit einermax. Breite von 1,5 m zwischen den Bäumen Nr. 7a und 8a zulässig, sofern dieseZuwegung teilversiegelt und mit einer Wurzelbrücke für die angrenzenden Bäumehergestellt wird.17.8.Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen BepflanzungenDie Flächen sind gärtnerisch zu gestalten, zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten.Innerhalb der Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigenBepflanzungen ist der flächige Einbau von Schotter-, Splitt-, Mineralstoff- oderKiesflächen bzw. losen Material- und Steinschüttungen nicht zulässig.Entlang der Außenwände der Gebäude sind Kiesflächen zulässig, sofern dieseausschließlich dem Spritzschutz dienen und max. 0,5 m breit sind.An der nördlichen Baugrenze des MU 2 ist zwischen Gehweg und Außenwand des Gebäudes zusätzlich ein mind. 1,0 m breiter Pflanzstreifen gem.Freiflächenkennziffer I (s. I. 17.8.9) zu bepflanzen.Der Einbau von Folien zur Aufwuchsverdämmung ist grundsätzlich unzulässig.In Bereichen bei denen die Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen unmittelbar an den festgesetzten Baugrenzen liegen,gelten die Festsetzungen der jeweiligen Freiflächenkennziffer bis an die Außenwand der Gebäude, sofern die Außenwand nicht direkt auf der Baugrenzegebaut wird.17.8.1Freiflächenkennziffer A - Böschungsabschnitt MU 1Die Fläche ist insgesamt gärtnerisch zu gestalten, zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten.Die Fläche ist mit Bodenanschluss durch eine artenreiche Stauden- und Gräser-Mischpflanzung gärtnerisch zu gestalten und zu bepflanzen.Es ist eine Bepflanzung mit Sträuchern, Bäumen und Stauden der Pflanzliste(s. Hinweise V. 13) herzustellen.Bis zu 15 % der Fläche dürfen durch versiegelte oder teilversiegelte Flächen sowieNebenanlagen gem. § 14 BauNVO ausschließlich in Form von-Fahrradabstellplätzen mit Zuwegungüberbaut werden.17.8.2Freiflächenkennziffer B - Grünanlage südlich des MäandersDie als Erholungs- und Spielfläche dienende Fläche ist insgesamt gärtnerisch zu gestalten, zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten.Von dieser Fläche sind mindestens 30 % mit Stauden und Sträuchern der Pflanzliste (s. Hinweise V. 13) zu begrünen. Hierbei sind die festgesetzten zu erhaltenden und anzupflanzenden Einzelbäume in dieser Fläche anrechenbar.Bis zu 15 % der Fläche dürfen durch versiegelte oder teilversiegelte Flächen sowieNebenanlagen gem. § 14 BauNVO ausschließlich in Form von-Wegen in wasserdurchlässiger Bauweise,-Spielflächen und-Lüftungsschächte der Tiefgarageüberbaut werden.Es sind unter Verwendung von geeignetem, nährstoffreichem und gut durchlüftetem Bodensubstrat 10 standortgerechte und klimaangepasste Bäumemind. 1. oder 2. Ordnung anzupflanzen.Entlang der Außenwände eines Gebäudes sind Kiesflächen zulässig, sofern dieseausschließlich dem Spritzschutz dienen und max. 0,5 m tief sind.17.8.3Freiflächenkennziffer C - Grünstreifen zur SandstraßeDie als Grünstreifen zur Sandstraße dienende Fläche ist insgesamt gärtnerisch zu gestalten, zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten.Von dieser Fläche sind mindestens 30 % mit Sträuchern und Bäumen der Pflanzliste (s. Hinweise V. 13) zu begrünenBis zu 25 % der Fläche dürfen durch versiegelte oder teilversiegelte Flächenausschließlich in Form von-Terrassenüberbaut werden.Entlang der Außenwände eines Gebäudes sind Kiesflächen zulässig, sofern dieseausschließlich dem Spritzschutz dienen und max. 0,5 m tief sind.17.8.4Freiflächenkennziffer D - Grünstreifen zur Heidelberger StraßeDer Grünstreifen ergänzt die Grünstruktur der Baumreihe/Allee durch die Erweiterung der Unterpflanzung. Die Fläche ist mit Bodenanschluss als extensiveWiesenfläche gärtnerisch herzustellen.Bis zu 10% der Fläche dürfen durch versiegelte oder teilversiegelte Flächen sowieNebenanlagen gem. § 14 BauNVO ausschließlich in Form von-Erforderliche Lichtschächte von unterirdischen Geschossen (Tiefgaragen)unterbaut werden (s. auch Festsetzung I. 9.2).Ausnahmsweise ist eine Zuwegung mit einer max. Breite von 1,5 m zwischen den Bäumen Nr. 7a und 8a zulässig, sofern diese Zuwegung teilversiegelt und mit Wurzelbrücken für die angrenzenden Bäume hergestellt wird.Entlang der Außenwände eines Gebäudes sind Kiesflächen zulässig, sofern dieseausschließlich dem Spritzschutz dienen und max. 0,5 m tief sind.17.8.5Freiflächenkennziffer E - Grüner Stadtplatz Nord-Ost mit BodenanschlussDie als Begegnungsraum zwischen Hochhaus und Mäander dienende Fläche ist insgesamt gärtnerisch zu gestalten, zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten.Von dieser Fläche sind mindestens 20 % mit Stauden und Sträuchern der Pflanzlisten (s. Hinweise V. 13) zu begrünen,Bis zu 30 % der Fläche dürfen durch versiegelte oder teilversiegelte Flächen sowieNebenanlagen gem. § 14 BauNVO ausschließlich in Form von-Wege und Zuwegungen,-Spielflächen und-Lüftungsschächte der Tiefgarageüberbaut werden.Es sind unter Verwendung von geeignetem, nährstoffreichem und gut durchlüftetem Bodensubstrat 8 standortgerechte und klimaangepasste Bäumemind. 1. oder 2. Ordnung der Pflanzlisten (s. Hinweise V. 13) anzupflanzen.Entlang der Außenwände eines Gebäudes sind Kiesflächen zulässig, sofern dieseausschließlich dem Spritzschutz dienen und max. 0,5 m tief sind.17.8.6Freiflächenkennziffer F - Begrünter Innenhof Süd mit BodenanschlussDie als begrünter Innenhof dienende Fläche ist insgesamt gärtnerisch zu gestalten,zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten.
Von dieser Fläche sind mindestens 20 % mit Stauden und Sträuchern der Pflanzliste (s. Hinweise V. 13) zu begrünen.Bis zu 20 % der Fläche dürfen durch versiegelte oder teilversiegelte Flächensowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO ausschließlich in Form von-Wegen in wasserdurchlässiger Bauweiseüberbaut werden.Es sind unter Verwendung von geeignetem, nährstoffreichem und gut durchlüftetem Bodensubstrat 4 standortgerechte und klimaangepasste Bäumemind. 1. oder 2. Ordnung der Pflanzlisten (s. Hinweise V. 13) anzupflanzen.17.8.7Freiflächenkennziffer G - Begrünter Innenhof SüdDie als begrünter Innenhof dienende Fläche ist insgesamt gärtnerisch zu gestalten, zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten.Von dieser Fläche sind mindestens 30 % mit Stauden und Sträuchern der Pflanzliste (s. Hinweise V. 13) zu bepflanzen.Bis zu 30 % der Fläche dürfen durch versiegelte oder teilversiegelte Flächensowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO ausschließlich in Form von-Wegen in wasserdurchlässiger Bauweise,-Spielflächen,-Lüftungsschächten der Tiefgarage,-Fahrradabstellplätze,-Terrassenüberbaut werden.Die zeichnerisch getrennten Flächen mit der Freiflächenkennziffer G sind bei den anteiligen Flächenberechnungen zusammenzurechnen.Entlang der Außenwände eines Gebäudes sind Kiesflächen zulässig, soferndiese ausschließlich dem Spritzschutz dienen und max. 0,5 m tief sind.17.8.8Freiflächenkennziffer H - Begrünter Innenhof Nord-West mit BodenanschlussDie als begrünter Innenhof dienende Fläche ist insgesamt gärtnerisch zu gestalten, zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten.Von dieser Fläche sind mindestens 30 % mit Stauden und Sträuchern der Pflanzliste (s. Hinweise V. 13) zu bepflanzen.Bis zu 20 % der Fläche dürfen durch versiegelte oder teilversiegelte Flächensowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO ausschließlich in Form von-Lüftungsschächten der Tiefgarage und-Terrassenüberbaut werden.Es sind unter Verwendung von geeignetem, nährstoffreichem und gut durchlüftetem Bodensubstrat 8 standortgerechte und klimaangepasste Bäumemind. 1. oder 2. Ordnung anzupflanzen.Entlang der Außenwände eines Gebäudes sind Kiesflächen zulässig, soferndiese ausschließlich dem Spritzschutz dienen und max. 0,5 m tief sind.17.8.9Freiflächenkennziffer I - Begrünter RandstreifenDie als begrünter Randstreifen dienende Fläche ist insgesamt gärtnerisch zu gestalten, zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten.Von dieser Fläche sind mindestens 30 % mit Stauden, Sträuchern und Bäumender Pflanzliste (s. Hinweise V. 13) zu bepflanzen.Versiegelte oder teilversiegelte Flächen sowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO sind innerhalb der Fläche unzulässig.Entlang der Außenwände eines Gebäudes sind Kiesflächen zulässig, soferndiese ausschließlich dem Spritzschutz dienen und max. 0,5 m tief sind.17.9.GrundstücksbegrünungDie nicht überbauten bzw. nicht gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nutzbarenGrundstücksflächen sind als Grünflächen gärtnerisch anzulegen und dauerhaftzu unterhalten. Bei der Bepflanzung sind blühende einheimische Arten sowiebei der Einsaat von Grünflächen artenreiches, regionales Saatgut mit einemhohen Anteil Blühpflanzen zu verwenden.Der flächige Einbau von Schotter-, Splitt-, Mineralstoff- oder Kiesflächen bzw.losen Material- und Steinschüttungen ist nicht zulässig.Entlang der Außenwände eines Gebäudes sind Kiesflächen zulässig, soferndiese ausschließlich dem Spritzschutz dienen und max. 0,5 m tief sind.Der Einbau von Folien zur Aufwuchsverdämmung ist grundsätzlich unzulässig.Je angefangene 200 m² Grundstücksfläche des festgesetzten MU 2 ist unterVerwendung von geeignetem, nährstoffreichem und gut durchlüftetemBodensubstrat, ein standortgerechter Baum anzupflanzen.Im MU 1 und MU 3 ist je angefangene 400 m² Grundstücksfläche unterVerwendung von geeignetem, nährstoffreichem und gut durchlüftetemBodensubstrat, ein standortgerechter Baum anzupflanzen.Hierbei sind die festgesetzten zu erhaltenden und anzupflanzendenEinzelbäume sowie die festgesetzten Bäume innerhalb der Freiflächenkennziffern B, E, F und H anrechenbar. Festgesetzte Einzelbäumeund die festgesetzte Baumreihe entlang der Hügelstr und Heidelberger Str. sind nicht anrechenbar. Der festgesetzte anzupflanzende Einzelbaum im MU 1 ist anrechenbar.Auf allen Grundstücken sind mind. 15 % der zu begrünendenGrundstücksfreiflächen mit Strauchgehölzen entsprechend der Pflanzliste (s. Hinweise V. 13) zu bepflanzen.Diese Festsetzung gilt nicht für die festgesetzten Flächen zum Anpflanzen und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (vgl. FestsetzungI. 17.7 und 17.8)Die verbleibenden Restflächen zwischen gebauter Außenwand der Gebäudeund festgesetzter Baugrenze sind entsprechend der Festsetzung I. 17.7„Grundstücksbegrünung“ der jeweils angrenzenden Pflanzfläche zu bepflanzen.
Dachgarten
ExtensiveDachbegrünung
 GRZ 0,5
    2,3 GFZ
MU 3MU 2
z.B.
z.B.
V-VIz.B.GHmax =151,00 m ü.NNz.B.
a
Mü
FSt
Gr
MU
H
I G
F
E DC
B 21A
E
Tg
Wissenschaftsstadt Darmstadt    Gemarkung Darmstadt Flur 17EntwurfBebauungsplan M 34- Marienplatz -mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen undSatzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oderVerwenden von Niederschlagwasser                                     Planteil 1/2               Dieser Planteil ist nur in Verbindung mit dem Planteil 2/2 gültig
Dachspielfläche

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Bebauungsplan M 34 – Marienplatz –  
06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 1 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.1 Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 Darmstadt  
1.1.1 Hinweise zu regionalplanerischen Zielen und Ausweisungen, keine 
Bedenken 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 14.12.2021: 
 
Ziel der o. a. Planung ist es, den ca. 1,4 ha großen baulich bi slang unge-
nutzten Marienplatz im Innenstadtbereich einer wohnbaulichen En twicklung 
zuzuführen. Angestrebt wird dabei die Unterbringung unterschied licher 
Formen des Wohnens, sozialer Einrichtungen, gewerblicher Nutzun gen 
sowie Dienstleistungsangebote. 
 
Die vorgesehene Fläche befindet s ich innerhalb eines im Regiona lplan 
Südhessen/Regionalen Flächennutz ungsplan 2010 (RPS/RegFNP 2010)  
festgelegten „Vorranggebiet Si edlung, Bestand“, ein Bereich, de r gemäß 
Z3.4.1-3 RPS/RegFNP 2010 für den skizzierten Nutzungsmix, d. h.  d i e  
geplante Ausweisung eines urbanen Gebietes vorgesehen ist. 
 
Da auch die unter Ziffer 5.1 der Ziele und Zwecke der Planung a ufgenom-
mene Auseinandersetzung mit den regionalplanerischen Dichtevorg aben 
(Z3.4.1-9 RPS/RegFNP 2010) keine n Widerspruch zu den regionalpl aneri-
schen Zielaussagen erkennen lässt, kann die Planung als an die Ziele der 
Raumordnung angepasst angesehen werden (§ 1 Abs. 4 BauGB). 
 
 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis, dass die geplante Ausweisung eines urbanen Gebiete s dem 
Regionalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 
(RPS/RegFNP 2010) festgelegten „Vorranggebiet Siedlung, Bestand “ und 
den Zielen gemäß Z3.4.1-3 RPS/RegFNP 2010 entspricht, wurde zur 
Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine  
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis, dass die Planung als an die Ziele der Raumordnung ange-
passt angesehen werden kann, wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
1.1.2 Hinweise zur Zuständigkeit der oberen Naturschutzbehörde, keine 
Bedenken 
 
Eine Zuständigkeit der oberen Naturschutzbehörde ist gemäß § 2 Abs. 1 
Hessisches Ausführungsgesetz zu m Bundesnaturschutzgesetz (HAGB-
NatSchG) nicht gegeben. (siehe hierzu auch Ziffer 3.5 des Erlas ses des 
Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen über 
die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
(TöB) in städtebaulichen Verfahren nach dem Baugesetzbuch (BauG B) 
vom 11. Dezember 2019 -StAnz. 52/2019 S. 1373-). 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
Die untere Naturschutzbehörde wurde in den Abstimmungen zum Beb au-
ungsplanverfahren beteiligt. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
Anlage 1

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06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 2 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.1.3 Hinweise zum Wasserversorgungsnachweis 
 
Bezüglich der vom Regierungspräsidium Darmstadt - Abteilung Umwelt 
Darmstadt - zu vertretenden Belange teile ich Ihnen folgendes mit: 
 
Grundwasser 
Aus Sicht der von mir zu vertretenden Belange der Wasserversorg ung und 
des Grundwasserschutzes sind im o. g. Verfahren folgende Ergänz ungen 
und Anpassungen zu fordern: 
 
Der Begründung ist zu entnehmen, dass im weiteren Verfahrensver lauf die 
Darstellung der Wasserversorgung erfolgt. Bitte legen Sie die S icherstel-
lung dieser für das Baugebiet dar. Der gesamte Wasserbedarf (Tr ink-, Be-
triebswasser) ist zu ermitteln (Jahresmenge und Spitzenbedarf).  Bei der 
Bedarfsermittlung ist bereits auf eine sparsame, rationelle Was serverwen-
dung zu achten. Der Nachweis, dass der gesamte Wasserbedarf durch den 
zuständigen Wasserversorger gedeckt werden kann, ist zu erbringen. 
 
Der 2. Satz des Hinweises Ziffer IV. Nr. 8 „Wasserwirtschaft“ d er textlichen 
Festsetzung ist zu streichen. Im Rahmen des Grundwasserbewirtsc haf-
tungsplans sind keine Grundwasseraufspiegelungen geplant. Änder ungen 
der Grundwasserstände können klimatisch bedingt auftreten. 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Es wurden der Spitzendurchfluss für die geplanten Verbrauchsste llen Kita, 
Hochhaus und Mäander an Trinkwasser errechnet, diese stellen si ch wie 
folgt dar: 
• Verbrauchsstelle Kita: 1,48 l/s  
• Verbrauchsstelle Hochhaus: 2,51 l/s  
• Verbrauchsstelle Mäander: 3,07 l/s  
 
Mit Schreiben vom 22.08.2022 wurde durch das Versorgungsunterne hmen 
e-netz Südhessen AG mitgeteilt, dass die gewünschten Trinkwasse rmen-
gen auf dem Grundstück grundsätzlich zur Verfügung gestellt wer den kön-
nen. Übersteigt die Länge der Trinkwassernetzanschlussleitung/e n 15 m 
auf dem Privatgrundstück, ist /  sind bauseits Wasserübergabesch ächte 
vorzusehen. Hinsichtlich der Lage der vorhandenen Wasserverteil leitungen 
bietet sich für eine Versorgung die nördlich Grundstückgrenze a n der Hü-
gelstraße und an der westlichen Grundstückgrenze die Hindenburg straße 
an. 
Eventuell notwendige Wasserübergabeschächte sind im Rahmen der Aus-
führungsplanung zu berücksichtigen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Der errechnete Spitzendurchfluss sowie die Bestätigung des Vers orgungs-
unternehmens wurden in der Begründung aufgenommen. 
Der 2. Satz des Hinweises Ziffer V. Nr. 9 (alt: IV. Nr. 8) „Was serwirtschaft“ 
der textlichen Festsetzung ist entfallen.  
 
1.1.4 Hinweis zu den Anforderungen an den Umgang mit Niederschlags-
wasser 
 
Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz 
Anforderungen an den Umgang mit Niederschlagswasser 
 
Aus der Begründung (Abschnitt 7.3. 3) geht hervor, dass zum gege nwärti-
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

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06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 3 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
gen Zeitpunkt des Vorentwurfs des Bebauungsplans die Entwässeru ngs-
planung noch in Bearbeitung ist. Ebenfalls ist das Konzept zur Regenwas-
serbewirtschaftung noch in Bearbeitung (vgl. Abschnitt 14.7 Beg ründung). 
Dessen Ergebnisse sollen in dem Entwurf des Bebauungsplans inte griert 
werden. 
 
In Abschnitt 14.10 der Begründung ist festgehalten, dass die Vo rgaben für 
die Entwässerung der Dachflächen die Verpflichtung zur Errichtu ng von 
Zisternen, um das darin gesammelt e Niederschlagswasser als Brau chwas-
ser zu verwerten, gegeben sind. Nach Überlauf der Zisternen sol l das Nie-
derschlagswasser auf dem Grundst ück versickert und/oder dem öff entli-
chen Abwasserkanal zugeleitet werden. Entsprechend den gesetzli chen 
Regelungen ist die Zuleitung von Niederschlagswasser dem öffent lichen 
Kanalsystem als nachrangige Opti on anzustreben und die örtliche  Verwer-
tung vorrangig umzusetzen. Zudem ist in der Begründung festgeha lten, 
dass auf Zisternen verzichtet werden kann, wenn Gründachflächen nicht an 
den Kanal angeschlossen werden,  da davon auszugehen sei, dass d ie 
Niederschlagswasserbewirtschaftung vollständig auf dem Grundstü ck er-
folgt. 
 
Eine abschließende Beurteilung ist mit Vorlage der sich in Bear beitung 
befindenden Konzepte möglich. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Entsprechend den Ergebnissen der Baugrunduntersuchungen (arcadi s, 
Darmstadt, 29.08.2002 und 16.09.2020) können die anstehenden Fl ugsan-
de zur Versickerung grundsätzlich herangezogen werden. Auch der  not-
wendige Mindestabstand zum Grundwasser von 1,0 m kann eingehalt en 
werden. Innerhalb der aufgefüllten Böden mit Mächtigkeiten bis ca. 3,0 m 
ist unabhängig von den hydraulischen Verhältnissen aufgrund der  erhöhten 
Schadstoffbelastung vermutlich eine planmäßige Versickerung jed och nicht 
genehmigungsfähig. In Bereichen, in denen versickert werden sol l, sind die 
aufgefüllten Böden bis auf die natürlichen Sande auszutauschen.  E s  w i r d  
empfohlen eine Rigolenversickerung in Betracht zu ziehen. 
 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein Regenwasserbewi rt-
schaftungskonzept erstellt. Das anfallende Niederschlagswasser wird voll-
ständig auf den Grundstücken bewirtschaftet. Es soll weitestgeh end auf 
dem Dach über ein Retentionssystem  gehalten werden und dort ver duns-
ten. Sollte das Wasser nicht vollständig auf dem Dach gehalten werden 
können, wird dieses in entsprechend ausgelegte Rigolen geleitet, die in den 
Außenanlagen untergebracht werden. Die Berechnungen des Regenwa s-
serbewirtschaftungskonzeptes zeigen, dass die Möglichkeit beste ht das 
Oberflächenwasser, welches nicht über das Retentionsdach gespei chert 
werden kann, auf dem Grundstück zu  versickern. Die Positionieru ng der 
Rigolen ist im Verlauf der weiteren Objektplanung noch zu verif izieren. Da-
her ist eine endgültige Aussage über die Festlegung der Größe u nd Veror-
tung der Anlage zu dem jetzigen Zeitpunkt noch nicht möglich. S o verhält 
es sich auch mit der Regenrückhaltung auf dem Grundstück im Übe rflu-
tungsfall. Mögliche Vorkehrungen müssen noch abgestimmt werden,
 wobei 
die obigen Berechnungen als erste Orientierung dienen sollten. 
Das anfallende Niederschlagswasser wird auf den Retentionsdäche rn zu-
rückgehalten und nicht in den öffentlichen Kanal eingeleitet. D adurch ent-
fällt die Notwendigkeit einer Zisterne, welche ansonsten in der  Zisternen-
satzung der Stadt Darmstadt gefordert wird. 
 
Das häusliche Schmutzwasser wird über Grundleitungen zum zentra len 
Hausanschluss geführt und in den vorhandenen städtischen Kanal abgelei-
tet. Hierzu wird ein Antrag für den Kanalhausanschluss bei der Stadt Darm-
stadt gestellt.

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06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 4 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
In der Begründung zum Bebauungsplanentwurf wurde die geplante E nt-
wässerung und Niederschlagswasserversickerung dargestellt. 
 
1.1.5 Hinweis auf die Genehmigungspflicht zur Einleitung von Nieder-
schlagswasser in ein Gewässer (Grundwasser) 
 
Zu beachten ist, dass unbelastetes Niederschlagswasser nach Mög lichkeit 
in ein Gewässer einzuleiten ist (hier Versickerung in das Grundwasser). Für 
die Einleitung ist bei der zuständigen Wasserbehörde eine Erlau bnis nach 
§ 8 i. V. m. § 9 und § 57 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) zu beantr agen. 
Für die Einleitung oder Versickerung sind die Vorgaben des Merk blattes 
DWA-M 153 („Handlungsempfehlung zum Umgang mit Regenwasser“) un d 
des Arbeitsblattes DWA-A 138 („Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur 
Versickerung von Niederschlagswasser“) zu beachten. 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
1.1.6 Hinweis zum Vorlegen einer Schmutzfrachtberechnung (SMUSI) 
 
Anforderungen an die Abwasserbeseitigung 
 
Aus der Begründung (Abschnitt 14.8) geht hervor, dass davon aus zugehen 
ist, dass für die geplante Nachverdichtung die bestehenden Abwa sseranla-
gen ausreichend dimensioniert sind und die Regeln der Technik e ingehal-
ten werden. Die hydraulische Leistungsfähigkeit sowie die allge meinen 
anerkannten Regeln der Technik des dem Baugebiet nachgeschaltet en 
Kanalsystems, mit seinen Entlastu ngsanlagen, sind zu überprüfen  und in 
einem Nachweis (Schmutzfrachtbe rechnung – SMUSI) dem Regierungs -
präsidium Darmstadt, Dezernat IV/Da 41.4 vorzulegen. Die aus de m Nach-
weis resultierenden Maßnahmen sind vor der geplanten Neuerschli eßung 
des Baugebietes umzusetzen (§ 60 WHG). Die kommunale Abwassersa t-
zung ist zu beachten. 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Das Schmutzwasser kann in Abstimmung mit dem Mobilitätsamt in die örtli-
che Kanalisation eingeleitet wer den. Eine separate Schmutzfrach tberech-
nung für das kleine Baugebiet ist nicht erforderlich. Im Rahmen der Aufstel-
lung des Flächennutzungsplans (FNP) von 2006 wurde für eine ges amt-
städtische Schmutzfrachtberechnung (SMUSI) erstellt. Die Schmut zfracht-
berechnung der Wissenschaftsstadt  Darmstadt erfolgt nicht proje ktbezo-
gen, sondern etwa alle 10 Jahre für das gesamte Stadtgebiet. Da s Mobili-
tätsamt wird im Jahr 2023 eine Schmutzfrachtberechnung für das ganze 
Stadtgebiet durchführen und den Marienplatz dabei ebenfalls ber ücksichti-
gen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
In der Begründung zum Bebauungsplan wurden die Erläuterungen zu m 
Schmutzwasser aufgeführt.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.1.7 Hinweis auf die Genehmigungspflicht zur Einleitung von Nieder-
schlagswasser in ein Gewässer sowie auf den Umgang mit wasserge -
fährdenden Stoffen 
 
Für die Einleitung von Abwasser in ein Gewässer (gem. § 57 WHG)  oder in 
die öffentlichen Abwasseranlagen (gem. § 58 WHG), welches den A nhän-
gen der Abwasserverordnung vom 17. Juni 2004 (BGBI. I S. 1108, 2625), 
zuletzt geändert am 16. Juni 2020 (BGBI. I S. 1287) unterliegt,  ist eine Er-
laubnis bei der zuständigen Behörde zu beantragen. 
 
Im Umgang mit wassergefährdenden Stoffen sind die Anforderungen  g e -
mäß der AwSV (Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefä hr-
denden Stoffen) vom 18. April 2017 (BGBI. I S. 905), zuletzt ge ändert am 
19. Juni 2020 (BGBI. I S. 1328) zu berücksichtigen. 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
1.1.8 Hinweise zum Bodenschutz: Keine Hinweise auf das Vorhandensein 
von Altflächen; Plangebiet bereits anthropogen überprägt. 
 
Bodenschutz  
Nachsorgender Bodenschutz  
 
Aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Um welt 
und Geologie ergeben sich für den Plangeltungsbereich keine Hinweise auf 
das Vorhandensein von Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädli-
che Bodenveränderungen und/oder Grundwasserschäden. Von meiner 
Seite bestehen somit nach derzeitigem Kenntnisstand keine Beden ken 
gegen das o. a. Vorhaben.  
 
Die Belange des Dezernates 41.5 sind in der Begründung zum Beba u-
ungsplan hinreichend berücksichtigt. 
 
Vorsorgender Bodenschutz  
Der Plangeltungsbereich ist durch die bisherige Nutzung (Parkplatz) bereits 
anthropogen überprägt. 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Entsprechend den Ergebnissen der Baugrunduntersuchungen (arcadi s, 
Darmstadt, 29.08.2002 und 16.09. 2020), ist mit abfallrelevanten  Gehalten 
in der Größenordnung Z 0* bis Z 2 nach LAGA 2004 bzw. Z 1.2 nac h Bau-
merkblatt Hessen zu rechnen. Die erhöhten einstufungsrelevanten  Gehalte 
betreffen die Auffüllungen (min. 1,5 m bis max. 3,0 m unter GOK ) und sind 
mutmaßlich auf Fremdbeimengungen, die anhand der sichtbaren Fre mdbe-
standteile (Schotter, Bauschuttreste, Ziegelbruch, Schlackenres te) erkenn-
bar werden, zurückzuführen. 
Insgesamt sind die Untersuchungen als orientierende Erkundungen  an zu -
sehen. Die erstellte orientierende abfalltechnische Voruntersuc hung ersetzt 
nicht die für die Entsorgung zu erstellenden und den Entsorgern  v o r z u l e -
genden Deklarationsanalysen. 
Ein Wiedereinbau von Böden, die der LAGA Kategorie Z 1 oder Z 2  ent-
sprechen, ist nur unter einer zukünftigen Versiegelung und aufg rund des 
großen Abstandes zum Grundwasser  möglich (z.B. als Arbeitsraumv erfül-

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06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 6 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
lung). Die gewachsenen Böden, die als LAGA Z 0 eingestuft sind,  sind um-
welttechnisch für den Wiedereinbau geeignet. 
Die festgestellten Schadstoffkonzentrationen sind vorbehaltlich  vollständi-
ger Analysen gemäß den Technischen Regeln der LAGA sowie der 
BBodSchV weder sanierungs- noch entsorgungsrelevant. 
 
Eine bodenrechtliche Bewertung der Auffüllhorizonte erfolgt im Rahmen 
einer konkreten Bebauung. 
 
Gemäß dem hydrologischen Kartenwerk Hessische Rhein- und Mainebene, 
Stand Januar 2016, liegt der Grundwasserspiegel im Projektgebie t zwi-
schen ca. 115 und 117 m ü. NHN, also ca. 25 m unter aktueller G OK und 
hat somit keinen direkten Einfluss auf die Gründungsarbeiten de r Baumaß-
nahme. Mit den im Juli 2020 ausgeführten Baugrundaufschlüssen ( arcadis, 
Darmstadt, 2020) wurde bis zur maximalen Endteufe von ca. 25 m u. GOK 
(ca. 114,3 m ü. NHN) kein Grundwasser angetroffen. Die Grundwas ser-
fließrichtung ist nach Westen zum Rhein, dem Vorfluter, orienti ert. Es ist 
jedoch in den quartären Sedimenten (Schicht 2) mit Schicht- bzw . Sicker-
wasser zu rechnen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Die Ergebnisse der orientierenden Bodenerkundung wurden in die Begrün-
dung zum Bebauungsplanentwurf aufgenommen. Des Weiteren wurde d er 
Hinweis “Bodenveränderungen“ in den Bebauungsplanentwurf aufgen om-
men. 
 
1.1.9 Hinweise zum Immissionsschutz: 
 
Immissionsschutz 
Die Prüfung der Unterlagen zu o.g. Planung hat ergeben, dass ge gen die 
Aufstellung des Bebauungsplanes aus immissionsschutzrechtlicher  S i c h t  
keine grundsätzlichen Bedenken bestehen. 
 
Sobald im nächsten Verfahrensschritt die Gutachten zu Verkehr u nd Ge-
räuschimmissionen vorliegen, erfolgt eine detailliertere Prüfung. 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Im Rahmen der Erstellung des Bebauungsplanentwurfs ist eine sch alltech-
nische Untersuchung erstellt worden, welche zur Offenlage einsehbar ist. 
 
Insgesamt kann ausgesagt werden, dass das Plangebiet durch Stra ßen- 
und Schienenverkehr beaufschlagt ist, hier aber keine für eine innerstädti-

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Bebauungsplan M 34 – Marienplatz –  
06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 7 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
sche Situation ungewöhnlich hohen Belastungen auftreten. Die Be rechnun-
gen zeigen, dass für die Fassaden in Straßennähe für Schlafräum e der 
Lärmpegelbereich VI, für sonstige Räume der Lärmpegelbereich V erreicht 
wird. Für die weiteren Fassaden gilt größtenteils der Lärmpegel bereich IV. 
(Der Lärmpegelbereich IV ergibt sich schon allein durch die Geb ietsaus-
weisung als urbanes Gebiet und damit einhergehenden Richtwerte der TA 
Lärm.) Durch die Auswahl geeignet er Außenbauteile lassen sich d ie Ge-
räuscheinwirkungen von außen au sreichend reduzieren, so dass in  den 
Innenräumen adäquate Arbeits- und Wohnverhältnisse geschaffen w erden 
können, welche den Erfordernissen an ein Urbanes Quartier gerec ht wer-
den.  
 
Um sicherzustellen, dass die Obergrenze für eine zumutbare Gerä uschbe-
lastung für geschützte Außenwohnbereiche am Tag nicht über 64 d B(A) 
liegen, sind bebaute Außenwohnbereiche, wie Terrassen, Loggien oder 
Balkone, die weniger als 30 m Abstand zum Fahrbahnrand der Hind en-
burgstraße, weniger als 12 m Abstand zum Fahrbahnrand der Hügel straße 
und/oder weniger als 34 m Abstand zum Fahrbahnrand der Heidelbe rger 
Straße aufweisen, geschützt herzu stellen. Der Lärmschutz ist au sschließ-
lich durch verschiebbare Elemente auf 1/3 der Balkonlänge zulässig. 
 
Im Bereich der geplanten Kita ist zum Schutz der Außenspielbere iche süd-
lich des Gebäudes in Verlängerung der westlichen Fassade eine L ärm-
schutzwand von mindestens 2 m Höhe und 6 m Länge zu errichten. Für 
Außenspielbereiche auf dem Dach der Kindertagesstätte ist entla ng der 
Nord- und Westkante des Dachs eine mindestens 1,5 m über die Da chkan-
te herausragende geschlossene Wand zu errichten, um die Dachflä che 
gegen den Straßenverkehrslärm abzuschirmen. 
 
Um nachts einen Luftaustausch zu gewährleisten, ohne dass durch  e i n  
geöffnetes Fenster im Innenraum d er Lärmpegel wesentlich erhöht  w i r d ,  
sind innerhalb des gesamten Geltungsbereiches für Schlafräume u nd Kin-
derzimmer schallgedämmte Lüftungseinrichtungen vorzusehen. 
 
Die auf das Plangebiet einwirkenden gewerblichen Lärmimmissione n füh-
ren an der Nordfassade des Hochhauses bis zu einer Gebäudehöhe von 
18 m (5. Obergeschoss) nach den Berechnungen zu Überschreitunge n der 
Richtwerte der TA Lärm. Dem kann durch Maßnahmen der architekto ni-

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Bebauungsplan M 34 – Marienplatz –  
06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 8 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
schen Selbsthilfe (Anordnung der Räume, nichtöffenbare Fenster,  Prall-
scheiben oder ähnliches) begegnet werden. 
 
Die Weiteren auf das Plangebiet einwirkenden gewerblichen Lärmi mmissi-
onen können als unkritisch bezüglich einer Ausweisung des Plang ebietes 
als Urbanes Gebiet angesehen werden. 
Die Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen de r TA-
Lärm der Gewerbebetriebe (und technischen Anlagen) im Plangebie t ist im 
Rahmen des nachgeordneten Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung wurden im Bebauun gspla-
nentwurf zur Offenlage durch Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB 
berücksichtigt. Im städtebaulichen Vertrag werden zur Sicherung  d e s  
Schallschutzes im Vertragsgebiet die Betriebs- und Andienungsze iten der 
Einzelhandelsbetriebe im Geltungsbereich geregelt, die auch Bes tandteil 
der Baugenehmigung werden. 
 
1.1. 
10 Keine Bedenken: 
 
Von dem Dezernat Oberflächengewässer werden gegen die o. a. Bau leit-
planung keine Bedenken erhoben. 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
1.1. 
11 Keine Bedenken: 
 
Für die bergrechtliche Stellungnahme wurden folgende Quellen als Da-
tengrundlage herangezogen: 
 
Hinsichtlich der Rohstoffsicherung: 
 Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 
(RPS/RegFNP) 2010  
 Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des HLNUG; 
 
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe: 
 vorliegende und genehmigte Betriebspläne; 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis, dass aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte dem 
Vorhaben entgegenstehen, wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine

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06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 9 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Hinsichtlich des Altbergbaus: 
 bei der Bergaufsicht digital und analog vorliegende Risse, 
 in der Datenbank vorliegende Informationen, 
 Kurzübersichten des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren  
Bergbau. 
 
Die Recherche beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Akten plans 
inventarisierten Beständen von Be rechtsams- und Betriebsakten f rüherer 
Bergbaubetriebe und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Ri ssblät-
tern. Die Stellungnahme basiert daher hinsichtlich des Altbergb aus auf 
einer unvollständigen Datenbasis. 
 
Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellu ng ge-
nommen: 
 
Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicher ungsflä-
chen betroffen. 
 
Aktuelle Betriebe: Es befinden sich keine aktuell unter Bergauf sicht stehen-
den Betriebe im Planbereich und dessen näherer Umgebung. 
 
Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten: Im  Plange-
biet ist den Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umgegangen. 
 
Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalt e ent-
gegen. 
 
1.1. 
12 Hinweis zur Beteiligung des KMRD: 
 
Den Kampfmittelräumdienst beteilige ich ausnahmsweise nur dann, wenn 
von gemeindlicher Seite im Rahmen des Bauleitplanverfahrens kon krete 
H i n w e i s e  a u f  d a s  m ö g l i c h e  V o r k o m m e n  v o n  K a m p f m i t t e l n  e r f o l g t  s ind. In 
dem mir von Ihnen zugeleiteten Bauleitplanverfahren haben Sie k eine Hin-
weise dieser Art gegeben. Deshal b habe ich den zentralen Kampfm ittel-
räumdienst nicht beteiligt. Es steht Ihnen jedoch frei, den Kam pfmittelräum-
dienst direkt zu beteiligen. Ihr e Anfragen können Sie per Email  richten an 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Die Ergebnisse aus den Stellungnahmen des KMRD sind im Bebauung s-
plan zu berücksichtigen.

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06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 10 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
das Regierungspräsidium Darmstadt, Dezernat I 18, Zentraler Kam pfmittel-
räumdienst: kmrd@rpda.hessen.de. 
 
Äußerung des Kampfmittelräumdie nst zur frühzeitigen Beteiligung  
vom 07.03.2022, dass das Schreiben vom 18.08.2020 unverändert w ei-
ter gilt: 
 
die Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegenden Krie gsluft-
bilder hat ergeben, dass sich d as im Lageplan (siehe Abb. unten ) näher 
bezeichnete Gelände in einem Bombenabwurfgebiet befindet. Vom V or-
handensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grundsätzl ich 
ausgegangen werden. 
In den Bereichen, in denen durch Nachkriegsbebauungen bereits b oden-
eingreifende Baumaßnahmen bis zu einer Tiefe von mind. 5 Metern  durch-
geführt wurden, sind keine Kampfmittelräummaßnahmen notwendig. 
Bei allen anderen Flächen ist eine systematische Überprüfung (S ondieren 
auf Kampfmittel) vor Beginn der gepl anten Abbrucharbeiten, Baua rbeiten 
und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen bis in eine Tiefe 
von 5 Meter (ab GOK IIWK) erforderlich, auf denen bodeneingreif ende 
Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich eine EDV-gest ützte Da-
tenaufnahme erfolgen. 
Sofern die Fläche nicht sondierfähig sein sollte (z.B. wg. Auff üllungen, Ver-
siegelungen oder sonstigen magnetischen Anomalien), sind aus Si cher-
heitsgründen weitere Kampfmittelräummaßnahmen vor bodeneingreifenden 
Bauarbeiten erforderlich. 
Es ist dann notwendig, einen evtl. vorgesehenen Baugrubenverbau  
(Spundwand, Berliner Verbau usw.) durch Sondierungsbohrungen in  der 
Verbauachse abzusichern. Sofern eine sondierfähige Messebene vo rliegt, 
sollen die Erdaushubarbeiten mit einer Flächensondierung beglei tet wer-
den. Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie sich bescheinigen lassen, dass 
die Kampfmittelräumungsarbeiten nach dem neuesten Stand der Tec hnik 
durchgeführt wurden. Der Bescheinigung ist ein Lageplan beizufü gen, auf 
dem die untersuchten Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist d as ver-
wendete Detektionsverfahren anzugeben. 
Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des 
Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS-R entwickelt. Wir bitte n Sie, 
bei der Beauftragung des Dienstleisters auf die Verwendung des Datenmo-
duls KMIS-R hinzuweisen. Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Im Bebauungsplanentwurf wurde der Hinweis auf Kampfmittel aufge nom-
men. Darüber hinaus wird im städtebaulichen Vertrag Ihr Schreiben und die 
Verpflichtung zur Kampfmittelsondierung vor bodeneingreifenden Maß-
nahmen aufgenommen.

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06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 11 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
und geräumten Flächen örtlich mit den Gauß/Krüger Koordinaten e inge-
messen werden. 
 
Wir bitten Sie nach Abschluss der Arbeiten um Übersendung des L a-
geplans und der KMIS-R-Datei, welche Sie durch die von Ihnen be auf-
tragte Fachfirma erhalten. 
Das Datenmodul KMIS-R können Sie kostenlos von der nachstehende n 
Internetseite des Kampfmittelräumdienstes downloaden: 
http://www.rp-darmstadt.hessen.de 
(Sicherheit und Ordnung, Gefahrenabwehr, Kampfmittelräumdienst) 
 
Mit einer Luftbilddetailauswertung ( s. Abb. nächste Seite ) wurde ein Ver-
dachtspunkt ermittelt, der auf e inen möglicherweise noch vorhan denen 
Bombenblindgänger hinweist. Der Punkt wurde koordinatenmäßig er fasst 
und ist im beiliegenden Lageplan rot gekennzeichnet.

06.0
 
Nr. 
02.2023 
 Vorlä
Vorgebrac
äufige Prüfung de
chte Stellungnah
Wissen
Bebauung
er Stellungnahmen
hmen: 
nschaftsstadt Dar
gsplan M 34 – Ma
n der Behörden u
rmstadt 
arienplatz –  
nd sonstigen Trägger öffentlicher Be
Prüfung der Ste
elange
ellungnahmen: 
Seite 12 voon 23

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06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 13 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Eine Überprüfung des Verdachtspunktes ist vor bodeneingreifende n 
Bauarbeiten erforderlich. Sofern das Gelände nicht sondierfähig  sein 
sollte (wegen oberflächennaher magnetischer Störungen wie z.B. Auf-
füllung, Versiegelung, Versorgungsleitungen) ist eine Überprüfu ng 
mittels Sondierungsbohrungen erforderlich. 
 
Eine Überprüfung des Verdachtspunktes ist auch dann erforderlic h, 
wenn sich dieser außerhalb des Baufeldes bzw. Grundstückes befi n-
det und vor bodeneingreifenden Bauarbeiten ein Sicherheitsabsta nd 
im Radius von 15 Metern um den eingemessenen Verdachtspunkt 
nicht eingehalten werden kann. 
 
Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, Bergen, Zwisc henla-
gern) sind vom Antragsteller/Antragstellerin, Interessenten/Int eressentin 
oder sonstigen Berechtigten (z.B. Eigentümer/Eigentümerin, Inve s-
tor/Investorin) zu tragen. Die genannten Arbeiten sind daher vo n diesen 
selbst bei einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen. 
 
Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmittelräumung werden die 
örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt.  
Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung einer Fachfirma  bitte ich 
immer das v. g. Aktenzeichen anzugeben und eine Kopie dieser St ellung-
nahme beizufügen. 
 
Als Anlage übersende ich Ihnen die Allgemeinen Bestimmungen für  d i e  
Kampfmittelräumung im Lande Hessen (hier nicht abgebildet). 
 
Da Kampfmittelräumarbeiten im Voraus schwer zu berechnen sind, halte 
ich die Abrechnung der Leistungen nach tatsächlichem Aufwand fü r unum-
gänglich. Dies ist in jedem Falle Voraussetzung für eine positi ve Rech-
nungsprüfung zum Zwecke der Kostenerstattung durch den Bund gem . 
Nr. 3. der Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung.  Eine 
Kopie des Auftrages bitte ich mir zur Kenntnisnahme zuzusenden.  D e n  
Abtransport - ggf. auch die Entschärfung - und die Vernichtung der gefun-
denen Kampfmittel wird das Land Hessen -Kampfmittelräumdienst- weiter-
hin auf eigene Kosten übernehmen.

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06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 14 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.2 Rhein-Main-Verkehrsverbund, Alte Bleiche 5, 65719 Hofheim/Ts.  
 
Hinweis zur Prüfung der Einrichtung einer neuen Straßenbahnhalt e-
stelle: 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 18.11.2021: 
 
Wir möchten darauf hinweisen, dass gemäß lokalem Nahverkehrspla n der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt die Einrichtung einer zusätzlichen  Straßen-
bahnhaltestelle im Bereich Marienplatz/Staatstheater geprüft we rden soll. 
Aufgrund der Entfernung des Planungsgebietes zu den bestehenden  Stra-
ßenbahnhaltestellen regen wir an, diese Prüfung durchzuführen u nd ent-
sprechende Platzbedarfe für eine barrierefreie Haltestelle eins chließlich 
Zuwegungen planerisch vorzusehen. 
 
Wir bitten unseren Hinweis in dem weiteren Verlauf zu berücksichtigen. 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Der Bereich der Straßenbahntrasse liegt nicht im Plangebiet und  ist nicht  
Bestandteil des Bebauungsplans. 
Für die Haltestelle hat ein gesondertes Planfeststellungsverfah ren zu erfol-
gen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
1.3 Deutsche Telekom Technik GmbH, Wallstraße 88, 55122 Mainz  
1.3.1 Hinweise zur Wegesicherung: 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 15.11.2021: 
 
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - al s 
Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 T KG - hat 
die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt , alle 
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Plan-
verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erfo rderli-
chen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie 
folgt Stellung: 
 
Im Randbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telek om. Die 
aktuellen Pläne sind unter   
https://trassenauskunftkabel.telekom.de/start.html ersichtlich und jederzeit 
einsehbar. 
 
Die Aufwendungen der Telekom müssen bei der Verwirklichung des Be-
bauungsplans so gering wie möglich gehalten werden. 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Das Plangebiet grenzt unmittelbar an zwei bestehende öffentlich e Ver-
kehrsflächen die jedoch nicht Teil des Geltungsbereiches des Be bauungs-
plans sind. Innerhalb dieser bereits gewidmeten und hergestellt en öffentli-
chen Verkehrsflächen befinden sich  unterirdische Telekommunikat ionsli-
nien. 
Des Weiteren werden innerhalb des Bebauungsplanes keine öffentl ichen 
Verkehrsflächen festgesetzt, so dass die Erforderlichkeit einer  Festsetzung 
zur Unterbringung von Telekommunikationslinien nicht gegeben ist. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine

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06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 15 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Deshalb bitten wir, unsere Belange wie folgt zu berücksichtigen: 
Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzu-
nehmen: 
 
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen 
mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,3 m für die Un terbringung 
der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen. 
 
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baum-
standorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Fo r-
schungsgesellschaft für Straßen-  und Verkehrswesen, Ausgabe 198 9; sie-
he insbesondere Abschnitt 3, zu beachten. Wir bitten sicherzust ellen, dass 
durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der 
Telekommunikationslinien der Telekom nicht behindert werden. 
 
Zur Versorgung mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Te lekom ist 
die Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und außer-
halb des Plangebiets erforderlich. 
Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mit, welche ei genen oder 
Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich folgender Straßen stattfin-
den werden. 
 
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie  d i e  
Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der ander en 
Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Ers chlie-
ßungsmaßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen Telekom 
Technik GmbH unter dem im Briefkopf genannten Adresse so früh w ie 
möglich, mindestens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden. 
 
Wir machen darauf aufmerksam, d ass aus wirtschaftlichen Gründen  eine 
Versorgung des Neubaugebietes mit  Telekommunikationsinfrastrukt ur in 
unterirdischer Bauweise nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer  koordinier-
ten Erschließung sowie einer ausreichenden Planungssicherheit m öglich 
ist. Wir bitten daher sicherzustellen, dass 
 
 für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Erschließungsge -
biet die ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung d er künf-

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06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 16 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
tig gewidmeten Verkehrswege möglich ist, 
 
 entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB folgende Flächen als mit einem 
Leitungsrecht zu belasten festges etzt werden und im zweiten Sch ritt 
eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch zugunst en 
der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, mit folgendem Wortlaut  
eingetragen wird: "Beschränkte per sönliche Dienstbarkeit für di e Tele-
kom Deutschland GmbH, Bonn, bestehend in dem Recht auf Errich-
tung, Betrieb, Änderung und Unterhaltung von Telekommunikations li-
nien, verbunden mit einer Nutzungsbeschränkung." 
 
 der Erschließungsträger verpflic htet wird, in Abstimmung mit u ns im 
erforderlichen Umfang Flächen für die Aufstellung von oberirdis chen 
Schaltgehäusen auf privaten Grundstücken zur Verfügung zu stell en 
und diese durch Eintrag einer bes chränkten persönlichen Dienstbarkeit 
zu Gunsten der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, im Grundbuch 
kostenlos zu sichern, 
 
 eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der 
Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Ko-
ordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau  
durch den Erschließungsträger erfolgt, 
 
 die geplanten Verkehrswege nach der Errichtung der TK-Infrastr uktur in 
Lage und Verlauf nicht mehr verändert werden. 
 
1.4 DADINA, Europaplatz 1, 64293 Darmstadt  
1.4.1 Hinweis auf Straßenbahn- und Buslinien: 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 07.12.2021: 
 
Auf Seite 19 des Planbegründungsentwurfs wird unter Punkt 7 .2.2 die Er-
schließung des Geltungsbereichs mit dem öffentlichen Personenna hver-
kehr (ÖPNV) skizziert . Wir bitten in diesem Zusammenhang den Text da-
hingehend zu er gänzen, dass an der Haltestelle "Rhein- / Neckarstraße" 
neben den genannten Straßenbahnlinien 1, 6, 7 und 8 auch die Straßen-
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Die Begründung wurde entsprechend ergänzt.

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06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 17 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
bahnlinien 2, 4, 5 und 9 sowie die Buslinien F, FU und H in dic htem Takt 
verkehren. 
 
 
 
1.4.2 Hinweis zur geplanter Straßenbahnhaltestelle: 
 
Weiterhin begrüßen wir, dass für das Vorhaben zur Förderung nac hhaltiger 
und umweltschonender Mobilität ein entsprechendes Konzept erarb eitet 
werden soll. Aus unserer Sicht ebenfalls positiv zu bewerten is t, dass die 
Plangeberin die Umsetzbarkeit einer Straßenbahnhaltestelle im B ereich 
des Marienplatzes prüft. Sollte die Haltestelle realisiert werden, ginge damit 
auch eine bessere ÖPNV-Erschließung des östlich der Heidelberger Straße 
gelegenen Innenstadtbereichs rund um das Staatstheater einher. 
Im Kontext einer etwaigen vertiefenden Planung weisen wir auf d ie in § 28 
Abs. 3 Satz 1 Personenbeförderungsgesetz (PBefG) eröffnete Opti on hin, 
bereits im Rahmen der Bauleitplanung die planungsrechtlichen Vo rausset-
zungen für die Errichtung einer neuen Straßenbahnhaltestelle zu schaffen. 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Der Bereich der Straßenbahntrasse ist nicht Bestandteil des Gel tungsbe-
reichs des Bebauungsplans. Die planungsrechtliche Sicherung erf olgt nicht 
im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
1.5 e-netz, Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt  
1.5.1 Hinweis auf bestehende Leitungstrassen im Plangebiet: 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 15.12.2021: 
 
Wir nehmen Stellung für die Netze der ENTEGA AG und der e-netz Süd-
hessen AG und ENTEGA Medianet GmbH. 
 
Im Gebiet der Stadt Darmstadt sind wir Netzbetreiber folgender Sparten: 
Strom, Gas, Wasser, Straßenbeleuchtung. 
 
Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten: 
 
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betriebsmittel un seres Un-
ternehmens bzw. der ENTEGA AG. Notwendige Leitungsumlegungen ge -
hen zu Lasten des Veranlassers bzw. werden nach geltenden Vertr ägen 
geregelt und sind rechtzeitig mit uns abzusprechen. 
 
Unsere vorhandenen Leitungen dürfen nicht überbaut werden. Läng s der 
Leitungen ist ein Schutzstreifen von beidseitig jeweils einem M eter von 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Bei den vorhandenen Leitungen handelt es sich um Leitungen für Beleuch-
tungen. Diese Leitungen haben zunächst Bestandsschutz. Im Rahmen der 
baulichen Entwicklungen im Plangebiet werden die vorhandenen Be leuch-
tungen voraussichtlich verlegt. 
Die damit verbundenen notwendigen Leitungsumlegungen werden im 
Rahmen der Ausführungsplanung mit dem Netzbetreiber abgestimmt.  Dies 
ist nicht Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Bebauung freizuhalten. Falls dies nicht möglich ist, müssen die  Leitungen 
auf Kosten des Veranlassers umgelegt werden. 
 
1.5.2 Hinweis auf den Mindestabstand zu Versorgungsleitungen bei An-
pflanzungsmaßnahmen: 
 
Hinsichtlich der geplanten Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich der  Lei-
tungstrasse ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bäume lt. DIN 1 8920 und 
den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5  m  z u  
unseren Versorgungsleitungen aufwe isen müssen. Wird dieser Abst and 
unterschritten, so sind die Leitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern, 
oder die Standorte der Bäume dementsprechend zu verschieben. Pf lanz-
maßnahmen im Nahbereich unserer Betriebsmittel sind deshalb vor her mit 
uns abzustimmen. Wir beantragen, Leitungs- bzw. Baumschutzmaßna h-
men in den planungsrechtlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan auf-
zunehmen. 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
D e r  H i n w e i s  V .  N r .  4  ( a l t  I V .  N r. 3.) Leitungsschutzmaßnahmen ( Neupla-
nung / Neubau) ist bereits enthalten. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine. 
 
1.5.3 Hinweis zur Stromversorgung des Plangebietes: 
 
Die Stromversorgung des Planungs gebietes kann durch Ergänzung u nd 
Erweiterung unseres bestehenden Versorgungsnetzes im Zuge der E r-
schließungsmaßnahmen entsprechen d dem Leistungsbedarf der zukün fti-
gen Abnehmer realisiert werden. Neue Versorgungsleitungen könne n erst 
dann gelegt werden, wenn die Bauarbeiten für Kanalisation und W asser-
versorgung abgeschlossen, die Erschließungsarbeiten lage- und h öhen-
mäßig hergestellt und die Grenzen sichtbar vermarkt sind. 
 
Zur Sicherstellung der Stromver sorgung ist es erforderlich, frü hzeitig in die 
Planung bezüglich vorgesehener Par kplatzflächen, die mit Ladesä ulen für 
Elektrofahrzeuge auszustatten sind, einbezogen zu werden. In Ab hängig-
keit der vorgesehenen Parkplatzflächen mit Ladesäulen ist der E nergiebe-
darf in Bezug auf benötigte Transformatorenstationen und die An zahl der 
Stromkabel in den öffentlichen Gehw egen und Straßen ein wesentl icher 
Planungsfaktor. Daraus kann ein Mehrbedarf an Flächen für die E rrichtung 
von zusätzlichen Transformatorenstationen zur Sicherstellung de s Energie-
bedarfs für die E-Mobilität resultieren. Für eine ökonomisch na chhaltige 
Erschließung sind die Flächen zur Errichtung von Transformatorenstationen 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Die geplante Anzahl von Ladesäulen kann auf Grundlage des Mobil itäts-
konzeptes in Abstimmung mit dem Mobilitätsamt festgelegt und mi t der e-
Netz abgestimmt werden. 
Ein erhöhter Leistungsbedarf einzelner Gewerbeansiedlungen ist zurzeit 
nicht absehbar. 
Eine Versorgungsfläche für eine Transformatorenstation gem. gem ä ß  §  9  
Abs. 1 Nr. 12 BauGB ist bereits im Vorentwurf des Bebauungsplan s festge-
setzt worden. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine

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Bebauungsplan M 34 – Marienplatz –  
06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 19 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
bereits in die Bauleitplanung als Vorhalteflächen mit aufzunehmen. 
 
Zur Sicherstellung der Stromversorgung beantragen wir eine Vers orgungs-
fläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB zur Errichtung einer Trans formator-
station. Gespräche für den erforderlichen Grundstückserwerb haben bereits 
stattgefunden. 
Bei erhöhtem Leistungsbedarf einzelner Gewerbeansiedlungen kann  d e r  
Bau zusätzlicher Transformatorenstationen erforderlich werden. 
 
1.5.4 Anregung, Wand- bzw. Dachbegrünung auszuschließen sowie Neben-
anlagen, die der Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wa sser 
dienen, auch in innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen 
zuzulassen: 
Eine Wand- bzw. Dachbegrünung unserer Flachdachgebäude, wie Sie  dies 
in den schriftlichen Festsetzungen empfehlen, müssen wir leider  aus ver-
sorgungs- und sicherheitstechnischen Gründen ablehnen. 
Nebenanlagen nach § 14 BauNVO, die der Versorgung mit Elektrizi tät, 
Gas, Wärme und Wasser dienen und nach § 63 HBO baugenehmigungsfrei 
sind, sind auch außerhalb der bebaubaren Grundstücksfläche zulä ssig. Wir 
bitten sie dies im Bebauungsplan aufzunehmen und Nebenanlagen n ach 
§ 14 BauNVO, die der Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser 
dienen und nach § 63 HBO baugenehmigungsfrei sind, auch außerhalb von 
Bebauungslinien bzw. Baugrenzen zuzulassen. 
 
Ein Angebot über die Errichtung, Ä nderung oder Verdichtung der Straßen-
beleuchtung erhalten Sie auf Anfrage von unserer Beleuchtungsabteilung. 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Den Anregungen wurde gefolgt. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
 
Für die geplante Transformatorenstation ist im Bebauungsplan ei ne Ver-
sorgungsfläche festgesetzt word en. Aus städtebaulich gestalteri schen 
Gründen wird davon abgesehen Nebenanlagen nach § 14 BauNVO, die der 
Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser dienen, inne rhalb der 
nicht überbaubaren Grundstücksgrenzen allgemein zuzulassen. 
 
Im Bebauungsplanentwurf sind textliche Festsetzungen zur Dach- und Fas-
sadenbegründung enthalten. Aufgrund der Hinweise der ENTEGA sin d von 
der Festsetzung zur Fassadenbegrünung alle Flächen für Versorgu ngsflä-
chen ausgenommen. 
Durch die ENTEGA AG wurde bestätigt, dass Trafostationen auch m it be-
grüntem Dach errichtet werden können. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
In den Festsetzungen wurde der Ausschluss von Fassadenbegrünung en 
bei der Versorgungsfläche „Trafostation“ aufgenommen. 
 
1.5.5 Redaktionelle Hinweise: 
 
Zu folgenden Punkten haben wir konkrete Anpassungswünsche: 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Den Hinweisen wurde gefolgt.

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06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 20 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Punkt 14.1: 
Die Versorgung mit Trink- und Löschwasser erfolgt durch die ENT EGA AG. 
Bitte passen Sie den Abschnitt entsprechend an. 
Was ist gemeint mit "...technisch und rechtlich (Wasserwerk und  R o h r -
netz)..."? Wir sind nicht Eigentüm er eines Wasserwerkes. Wir bi tten um 
Rücksprache. 
 
Punkt 14.2: 
Die Trinkwasserverordnung wird seit einiger Zeit mit "TrinkwV" abgekürzt. 
Bitte passen Sie den entsprechenden Passus an. 
 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
In der Begründung wurde im Kap. 9.1 (14.1 alt) Wasserversorgung  wurde 
der Passus korrigiert.  
 
 
 
 
Die Abkürzung der Trinkwasserverordnung wurde im Kap. 9.2 (14.2  a l t )  
Wasserqualität der Begründung ersetzt. 
 
1.5.6 Hinweis auf weitergehende Information im Rahmen der Ausführungs -
planung: 
 
Für einen reibungslosen Ablauf der Baumaßnahmen bitten wir Sie,  uns 
über die Ausführungsplanung vor Erstellung ihrer Ausschreibungs unterla-
gen zu informieren. 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Die Ausführungsplanung und Baumaßnahmen sind nicht Bestandteil des 
Bebauungsplanverfahrens. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
1.6 LfD, hessenArchäologie, Berliner Allee 58, 64295 Darmstadt  
1.6.1 Schutzgebietsausweisung zu Bodendenkmälern: 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 08.12.2021: 
 
mit dieser Email nimmt die hessenArchäologie im Landesamt für D enkmal-
pflege Hessen aus bodendenkmalpflegerischer Sicht im geforderte n Um-
fang Stellung. 
Für den Geltungsbereich des geplanten Bebauungsplans bzw. desse n di-
rektem Umfeld sind zwei Bodendenkmäler nach § 2 Abs. 2 HDSchG b e-
kannt: 
Darmstadt Bezirk 006 023: römische Siedlungsstelle 
Darmstadt Bezirk 006 029: neuzeitlicher Kasernenbau (ehem. Drag onerka-
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Da im Geltungsbereich des Bebauungsplans das Bodendenkmal: neuz eitli-
cher Kasernenbau vorhanden ist, ist eine Festsetzung als nachri chtliche 
Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften gem. § 9 Abs. 6 Bau GB er-
forderlich. 
 
In Bezug auf das Bodendenkmal römische Siedlungsstelle wird ein Gutach-
ten in Form eines Suchschnitts als facharchäologisches Gutachte n zur

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06.02.2023 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 21 von 23 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
serne) 
 
In Zusammenhang mit dem vorgeschalteten Wettbewerb hat es zu le tztge-
nanntem Bodendenkmal bereits Abstimmungen mit dem Stadtplanungsamt, 
gegeben. Auf Grundlage des damaligen Kenntnisstandes wurde eine  Dar-
stellung der Auswirkungen der Planungen auf das Bodendenkmal ne uzeitli-
cher Kasernenbau abgeschätzt. Vor dem Hintergrund der von Ihnen  ange-
fragten Stellungnahme nach Umfang und Detaillierungsgrad der Um welt-
prüfung ist hier festzustellen, dass die Auswirkungen des Bebau ungsplans, 
vor allem mit den angepassten Grenzen der Tiefgaragenplanung, a uf das 
Bodendenkmal (Grundriss Kaserne) darzustellen ist.  
 
In Bezug auf das Bodendenkmal römische Siedlungsstelle wird ein Gutach-
ten in Form eines Suchschnitts im nordwestlichen Eckbereich / B ereich der 
Bebauung als facharchäologisches Gutachten zur Abgrenzungs- bzw . Er-
haltungsqualitätsbestimmung des Bodendenkmals in diesem Bereich  n o t -
wendig. 
 
Grundsätzlich sind damit die im Rahmen des Bebauungsplans getro ffenen 
Aussagen zum Denkmalschutz aus bodendenkmalpflegerischer Sicht 
(S. 17, Pkt. 6.7 der Begründung; S. 13, Pkt. 2 der textlichen F estsetzungen 
nicht korrekt, da sehr wohl eine Schutzgebietsausweisung eines Boden-
denkmals nach o.g. Paragraphen vorliegt und der Hinweis auf die  Melde-
pflicht von Bodendenkmälern nach § 21 HDSchG nicht ausreichend ist. 
 
Die Abteilung Bau- und Kunstdenkmalpflege wird ggf. gesondert z um Be-
bauungsplanentwurf Stellung nehmen. Für Rückfragen stehe ich Ih nen 
selbstverständlich gerne zur Verfügung. 
 
Abgrenzungs- bzw. Erhaltungsqualitätsbestimmung des Bodendenkmals im 
nordwestlichen Eckbereich (Bereich des städtischen Teilgrundstü ck Kita) 
notwendig. Die Durchführung des Suchschnitts erfolgt durch die Stadt (IDA) 
mit einer baubegleitenden Dokumentation durch die Landesdenkmalpflege. 
 
Nordwestlich und Südwestlich des Geltungsbereichs befinden sich  die Kul-
turdenkmäler „Hindenburgstraße 30: Friedenskirche“ und „Hindenb urgstra-
ße 36: neuzeitlicher Kasernenbau (ehem. Dragonerkaserne“, auf d ie im 
Bebauungsplan hingewiesen werden soll.  
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Im Bebauungsplanentwurf wurde unter IV. Nachrichtliche Übernahm e an-
derer gesetzlicher Vorschriften gem. § 9 Abs. 6 BauGB das Boden denkmal 
neuzeitlicher Kasernenbau (ehem. Dragonerkaserne) aufgenommen.  
 
Zu V. Hinweise und Empfehlungen wurden unter Ziff. 3 das Bodend enkmal 
römische Siedlungsstelle nordwes tlich des Geltungsbereichs sowi e die 
Kulturdenkmäler Hindenburgstraße 30 und 36 (Friedenskirche und Kaser-
nenbau) ergänzt.  
 
1.7 Landkreis Darmstadt-Dieburg, Ländlicher Raum, Jägertorstr. 207, 64289 
Darmstadt  
1.7.1 Keine grundlegenden Bedenken: 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 09.12.2021: 
 
aus Sicht der vom Fachgebiet Landwirtschaft zu wahrenden öffent lichen 
Belange der Landwirtschaft / Feldflur bestehen zu o.g. Planung keine 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
grundlegenden Bedenken, da es sich um eine Planung der Innenent wick-
lung handelt. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
1.7.2 Anregung, das Bauleitplanverfahren gemäß § 13a BauGB durchzufüh -
ren: 
 
Aus unserer Sicht wäre eine Aufstellung des Bebauungsplanes nac h § 13a 
BauGB zu befürworten, damit kann auch von der Umweltverträglich keits-
prüfung abgesehen werden. 
Kompensationsmaßnahmen z.B. auf landwirtschaftlichen Flächen wü rden 
dann wegfallen.  
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Die Verfahrenswahl zur Aufste llung eines Bebauungsplans obliegt  d e m  
Plangeber. Im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB wird ein qualifiziert er Bebau-
ungsplan aufgestellt. Das Bebauungsplanverfahren erfolgt im zwe istufigen 
Regelverfahren. Damit bedarf es des Ausgleichs der durch die Fe stsetzung 
des Bebauungsplans gegebenen Eingriffe. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Für den Bebauungsplanentwurf ist die Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung 
erstellt worden und liegt zur Offenlage vor. 
 
1.7.3 Keine Anregungen zum Umfang der Umweltprüfung: 
 
Es werden keine Anregungen zum Umfang der Umweltprüfung vorgetr a-
gen. 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
1.7.4 Anregung mögliche Kompensationsmaßnahmen nicht auf landwirt-
schaftlichen Flächen vorzunehmen: 
 
Die Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung wird nach Abstimmung mit der 
Unteren Naturschutzbehörde nach den Vorgaben der Hessischen Kom pen-
sationsverordnung (KV) vom 26.10.2018 durchgeführt und im weite ren 
Verfahren demnach ergänzt. 
 
Vorsorglich weisen wir darauf hin (siehe u.a. § 1, Abs. 2 sowie  § 2 Abs. 7 
der KV), dass Kompensationsmaßnahmen nicht auf landwirtschaftli chen 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Ein möglicher naturschutzrechtlicher Ausgleich soll nicht durch  Inanspruch-
nahme landwirtschaftlicher Flächen erfolgen.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Flächen vorzunehmen sind, um nicht noch mehr Fläche der Landwir tschaft 
zu entziehen. Es sind vorrangig Ökopunkte bzw. Entsiegelungen z u be-
rücksichtigen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Im Bebauungsplanentwurf ist zur Quantifizierung des Eingriffs u nd zur Be-
messung des gegebenenfalls eintretenden Ausgleichserfordernisse s Ein-
griffs- und Ausgleichsbilanzierung erstellt worden. Sie ist Bes tandteil des 
Umweltberichts (Teil B Begründung). 
 
1.7.5 Hinweis, dass die Aufstellung des Bebauungsplans nicht nach § 3 4 
BauGB möglich ist: 
 
Anmerkung: Unseres Erachtens ist die Aufstellung des Bebauungsp lans 
nach § 34 BauGB nicht möglich. Ein Bebauungsplan nach dieser An wen-
dung würde einem Formfehler unterliegen und somit nicht beschlu ssfähig 
sein. 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Der § 34 BauGB beinhaltet nicht die Aufstellung eines Bebauungs planes. 
Die Aufstellung des qualifizierten Bebauungsplans erfolgt im Si nne des 
§ 30 Abs. 1 BauGB.  
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine

VERFAHRENSVERMERKEAufstellungsbeschluss:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 27.05.2021. Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“ am02.06.2021.Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:Beschluss des Magistrats vom 10.11.2021.Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung undüber die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am 12.11.2021. Öffentliche Unterrichtung überdie allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung gem. § 3 Abs. 1 BauGB im Internet in derZeit vom 15.11.2021 bis einschließlich 15.12.2021 und zusätzliche Einsichtnahme im o.g. Zeitraum nachvorheriger Terminvereinbarung im Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12.Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerungbezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB und Abstimmungmit den Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB mit E-Mailvom 12.11.2021.Öffentliche Auslegung:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom                     .Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „ Darmstädter Echo“ am                     .Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungsplans mit   Begründung sowie der wesentlichenumweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2  und § 4a Abs. 4 BauGB i.V.m. §§ 2 und 3 PlanSiG imInternet in der Zeit vom                      bis einschließlich                      und zusätzlicheEinsichtnahmemöglichkeit im o.g. Zeitraum nach vorheriger Terminvereinbarung im Stadtplanungsamt,Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12.Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit E-Mailvom                     .
Satzungsbeschluss:Dieser Bebauungsplan mit den im Plan enthaltenen Satzungen wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von derStadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am                     .Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt_____________________        Der Dezernent
Bekanntmachung:Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses Bebauungsplans gem. § 10 Abs. 3 BauGB und der öffentlichenAuslegung im „Darmstädter Echo“ am                     .Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.V.m. § 7 Abs. 3Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt i.V.m. §§ 2 und 3 PlanSiG im Internet in der Zeit vombis einschließlich                      und zusätzliche Einsichtnahmemöglichkeit nach vorheriger Terminvereinbarung imStadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12.Inkrafttreten:Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am                     .Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt_____________________        Der Dezernent                      
WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamt
17.10Zu erhaltende EinzelbäumeDie zeichnerisch festgesetzten Bäume mit Erhaltungsbindung sind zu erhalten,dauerhaft zu pflegen und bei Verlust zu ersetzen. Nach dem Bebauungsplanzulässige Baumaßnahmen im Wurzel- oder Kronenbereich der zu erhaltendenBäume sind nur gestattet, wenn im Vorfeld fachgutachterlich nachgewiesen wird,dass der betroffene Baum hierdurch keine Schädigung erleidet.Bei Baumaßnahmen sind die Bäume sach- und fachgerecht gemäß DIN 18920„Vegetationstechnik im Landschaftsbau - Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständenund Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ vor schädigenden Einflüssen zu schützen.Abgängige und gutachterlich festgestellte nicht erhaltenswerte Bäume sind durcheine gleichwertige, standortgerechte Nachpflanzung zu ersetzen.17.11.Anzupflanzende EinzelbäumeDie festgesetzten Einzelbäume sind dauerhaft zu pflegen und zu erhalten und bei Abgang durch eine gleichwertige, standortgerechte Nachpflanzung zu ersetzen.Von dem in der Planzeichnung festgesetzten Standort kann bis zu 2,0 m abgewichen werden.17.12.Anzupflanzende BaumreiheEntlang der Hügelstraße am nördlichen Rand des Geltungsbereiches sind Einzelbäume in einer Reihe anzupflanzen. Die Anzahl der Bäume ist dem Planeintrag zu entnehmen. Die Baumreihe ist zu erhalten, dauerhaft zu pflegenund bei Abgang durch eine gleichwertige, standortgerechte Nachpflanzung zu ersetzen. Von dem in der Planzeichnung festgesetzten Standort kann abgewichenwerden, sofern die Bäume weiterhin in einer Reihe stehen.17.13.Begrünungsqualität und -quantität von anzupflanzenden Bäumen und SträuchernFür die zu pflanzenden Bäume gilt:-Es sind zu mind. 50 % einheimische Sträucher und Bäume zu verwenden. Alle Bäume und Sträucher müssen standortgerecht und klimaangepasst sein.-Die Bäume müssen bei Pflanzung einen Mindeststammumfang (StU) von 18 - 20 cm aufweisen.-In den Pflanzbereichen mit Bodenanschluss soll der durchwurzelbare Raum bei Bäumen 1. Ordnung mind. 36 m³ / Baum, bei Bäumen 2. Ordnung mind.24 m³ / Baum und bei Bäumen 3. Ordnung 12 m³ / Baum umfassen.Unbefestigte Baumscheiben sind zu begrünen.Die auf den Grundstücken zu pflanzenden Großsträucher müssen eine Mindesthöhe von 175 - 200 cm besitzen.Sonstige zu pflanzende Sträucher sind mit der Pflanzqualität mind. zweimalverpflanzt, Mindesthöhe 80 cm herzustellen.Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten, Abgänge sind gleichwertig zu ersetzen.Von den Festsetzungen des Mindeststammumfanges und von den Festsetzungender Mindesthöhe sind die anzupflanzenden Bäume und Sträucher der festgesetzten Baum- und Strauchreihe oberhalb des letzten VollgeschossesTeilbaugebietes MU 3 ausgenommen (s. Festsetzung I. 17.3.).18.Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oderMinderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d.Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG)(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)18.1.Objektbezogene (passive) SchallschutzmaßnahmenBei der Errichtung oder der Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigenAufenthaltsräumen sind die Außenbauteile in Abhängigkeit von der Höhe der resultierenden Außenlärmpegel entsprechend den Anforderungen der DIN 4109-1:2018-01: Schallschutz im Hochbau - Teil 1: Mindestanforderungen in Verbindung mit der DIN 4109-2:2018-01 „Schallschutz im Hochbau - Teil 2: Rechnerische Nachweise der Erfüllung der Anforderungen“ zu dimensionieren.Grundlage hierzu sind die maßgeblichen Außenlärmpegel La bzw.Lärmpegelbereiche, die gemäß Tab. 7 der DIN 4109-1:2018-01 wie folgt zugeordnet sind:
Wissenschaftsstadt Darmstadt    Gemarkung Darmstadt Flur 17EntwurfBebauungsplan M 34- Marienplatz -mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen undSatzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oderVerwenden von Niederschlagwasser                                     Planteil 2/2               Dieser Planteil ist nur in Verbindung mit dem Planteil 1/2 gültigStand: 02.02.2023Telefon (06151) 9950-0          mail@planungsgruppeDA.deP L A N U N G S G R U P P ED A R M S T A D TD A R M S T A D TP L A N U N G S G R U P P EAlicenstraße 23                                         64293 Darmstadt
Rechtsgrundlagen:Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 1+2 desGesetzes vom 04.01.2023 (BGBl. I Nr. 6)Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041), zuletzt geändertdurch Art. 1 des Gesetzes vom 08.12.2022 (BGBl. I S. 2234)Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), geändert durch Art. 3 desGesetzes vom 04.01.2023 (BGBl. I Nr. 6)Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3 desGesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch Art. 2 desGesetzes vom 22.11.2022 (GVBl. S. 571)Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 3 desGesetzes vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915)Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durchArt. 3 des Gesetzes vom 08.12.2022 (BGBl. I S. 2240)Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010(GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch Art. 17 des Gesetzes vom07.05.2020 (GVBl. S. 318)Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt geändert durch Art. 1 desGesetzes vom 04.01.2023 (BGBl. I Nr. 5)Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 9 desGesetzes vom 09.12.2022 (GVBl. S. 764)Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändertdurch Art. 1 des Gesetzes vom 19.10.2022 (BGBl. I S. 1792)Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 540), zuletztgeändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 04.01.2023 (BGBl. I Nr. 6)
ÜBERSICHTSPLAN (ohne Maßstab)
ÜBERSICHTSPLAN (ohne Maßstab)
Aus den folgenden Abbildungen gehen die Lärmpegelbereiche für die einzelnenFassadenabschnitte der geplanten Gebäude hervor. Die Pegel für die Nacht sind für schutzbedürftige Räume, deren Nutzung zum regelmäßigen Nachtschlaf nichtausgeschlossen werden kann (Schlafzimmer, Kinderzimmer) heranzuziehen. Die Tagpegel gelten für alle sonstigen schutzbedürftigen Räume.
Die erforderlichen Schalldämm-Maße der Außenbauteile sind u.a. in Abhängigkeitvon der Raumnutzungsart und Raumgröße im Baugenehmigungsverfahren gemäßDIN 4109-1:2018-01 und DIN 4109-2:2018-01 nachzuweisen.Von dieser Festsetzung kann gemäß § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweiseabgewichen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbrachtwird, dass im Einzelfall geringere maßgebliche Außenlärmpegel bzw.Lärmpegelbereiche an den Fassaden anliegen (z.B. unter Berücksichtigung der Abschirmung durch Gebäude). Die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile können dann entsprechend den Vorgaben der DIN 4109-1:2018-01und DIN 4109-2:2018-01 reduziert werden.Von dieser Festsetzung kann auch abgewichen werden, wenn zum Zeitpunkt des Baugenehmigungsverfahrens die DIN 4109 in der dann gültigen Fassung ein anderes Verfahren als Grundlage für den Schallschutznachweis gegen Außenlärmvorgibt.18.2.  Schallgedämmte LüftungseinrichtungenInnerhalb des gesamten Geltungsbereiches sind für Schlafräume und Kinderzimmer schallgedämmte Lüftungseinrichtungen vorzusehen. Auf dezentraleschallgedämmte Lüftungseinrichtungen kann verzichtet werden, wenn das Gebäude mit einer zentralen Lüftungsanlage ausgestattet ist und hierdurch ein ausreichender und schallgedämmter Luftaustausch gewährleistet ist.Von dieser Festsetzung kann gemäß § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweiseabgewichen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbrachtwird, dass im Einzelfall geringere Nacht-Beurteilungspegel als 50 dB(A) an den zur Belüftung von Schlafräumen und Kinderzimmern erforderlichen Fenstern anliegen(z.B. unter Berücksichtigung der Abschirmung durch Gebäude).18.3.  Schutz der AußenwohnbereicheUm sicherzustellen, dass die Obergrenze für eine zumutbare Geräuschbelastungfür geschützte Außenwohnbereiche am Tag nicht über 64 dB(A) liegen, sind bebaute Außenwohnbereiche, wie Terrassen, Loggien oder Balkone, die wenigerals 30 m Abstand zum Fahrbahnrand der Hindenburgstraße, weniger als 12 m Abstand zum Fahrbahnrand der Hügelstraße und/oder weniger als 34 m Abstandzum Fahrbahnrand der Heidelberger Straße aufweisen, geschützt herzustellen.Der Lärmschutz ist ausschließlich durch verschiebbare Elemente auf 1/3 der Balkonlänge zulässig.Als geschützter Außenwohnbereich kann auch ein gemeinschaftlich genutzterBereich am Gebäude nachgewiesen werden, z.B. ein durchLärmschutzmaßnahmen geschützter Dachgarten oder ein geschützter Innenhof.Von dieser Festsetzung kann abgewichen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass der Tag-Beurteilungspegel in der Mitte des Außenwohnbereichs 64 dB(A) nichtüberschreitet.18.4. Schutz der Außenspielbereiche im MU 1Im Bereich des MU 1 ist zum Schutz der Außenspielbereiche südlich des Gebäudes in Verlängerung der westlichen Fassade eine Lärmschutzwand von mindestens 2 m Höhe und 6 m Länge zu errichten.
Ausnahmsweise kann die benachbarte Transformatorenstation als Lärmschutzwand dienen, sofern diese keine zusätzlichen Lärmimmissionen in den südlichen Außenspielbereich einträgt (Lüftungsöffnungen zur Straße statt zum Außenspielbereich) und eine entsprechende Lärmschutzwand zwischen der Transformatorenstation und dem Gebäude (Kita) errichtet wird.Für Außenspielbereiche auf dem Dach der Kindertagesstätte innerhalb des MU 1 ist entlang der Nord- und Westkante des Dachs eine mindestens 1,5 m über die Dachkante herausragende geschlossene Wand zu errichten, um die Dachflächegegen den Straßenverkehrslärm abzuschirmen.18.5.Schutz vor GewerbelärmEntlang der im Plan gekennzeichneten Fassade im MU 3 ist zum Schutz vor Gewerbelärm bis 18,0 m Gebäudehöhe eine der folgenden Maßnahmenumzusetzen:-keine schutzbedürftigen Räumen (Schlafräume / Kinderzimmer) entlang der gekennzeichneten Fassade anordnen,-keine öffenbaren Fenster vorsehen,-Prallscheiben vor öffenbaren Fenstern anordnen.Von den Festsetzungen kann weiterhin abgewichen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren ein geringerer Außenlärmpegel nachgewiesen wird.Ausnahmsweise können öffenbare Fenster eingebaut werden, sofern durchtechnische und/oder organisatorische Maßnahmen gesichert ist, dass die Fensternur zu Reinigungszwecken und im Brandfall geöffnet werden können.Die Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen der TA-Lärm der gewerblichen Nutzungen im Plangebiet ist im Rahmen des nachgeordnetenBaugenehmigungsverfahrens nachzuweisen.II.Satzung über die Gestaltung baulicher AnlagenAufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198)i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:1.Dächer (§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO)1.1 DachformEs sind ausschließlich Flachdächer oder flachgeneigte Dächer bis zu 5° zulässig.1.2 Dachaufbauten (§ 91 Abs. 1 Nr. 7 HBO)Technische Dachaufbauten müssen zu den Außenwänden des darunter liegendenGeschosses allseitig mindestens einen Abstand entsprechend ihrer Höheaufweisen, jedoch mind. 1 m.1.3 StaffelgeschosseInnerhalb des MU 1 und MU 2 sind ausschließlich Vollgeschosse zulässig.Innerhalb des MU 3 ist oberhalb des obersten Vollgeschosses ein allseitigzurückspringendes Staffelgeschoss im Sinne des § 2 Abs. 4 HBO zu errichten.2.Fassaden2.1MaterialienAn Fassaden sind spiegelnde und reflektierende Materialien nicht zulässig.Ausgenommen hiervon sind Fassadenelemente ohne Blendwirkung, die der Energiegewinnung dienen.2.2Beklebung von Fenster- und SchaufensterflächenVollflächige und intransparente Beklebungen (innen und außen) der Fenster- und Schaufensterflächen sind nicht zulässig.3.Werbeanlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO)Werbeanlagen sind ausschließlich an der Stätte der Leistung zulässig.Werbeanlagen für Fremdwerbung sind nicht zulässig.Werbeanlagen sind nur als parallel zur Gebäudefassade angeordneteWerbeanlagen (Flachwerbung) im Erdgeschoss und im Brüstungsbereich des 1. Obergeschosses zulässig.Je Gewerbeeinheit ist je Fassadenseite eine Werbeanlage in einer Größe von bis zu 2 m² mit einer max. Höhe von 50 cm zulässig.Sich bewegende oder spiegelnde Werbeelemente, Werbeanlagen mit wechselndem, bewegtem oder grellem Licht (Lauf-, Wechsel- und Blinklichtersowie Leuchtschriften), Lichtprojektionen einschließlich Laserwerbung,Bildschirmwerbungen sowie akustische Werbeanlagen sind nicht zulässig.4.Einfriedungen (§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO)Einfriedungen entlang öffentlicher Verkehrsflächen (Grenze des Geltungsbereiches) sind nicht zulässig. Hiervon ausgenommen sind Einfriedungenim Bereich der Heidelberger Straße, südlich des Mäanders zur Sandstraße hin, sowie der gesamte Außenbereich der Kita.Einfriedungen sind nur in Form von Schnitthecken aus Laubhölzern bzw. von Schnitthecken aus Laubhölzern mit darin integrierten Zäunen zulässig. Die Einfriedungen dürfen 1,30 m Gesamthöhe, im Bereich von Kindertagesstätten1,40 m, nicht überschreiten.5.EinhausungenOberirdische Müllbehälter sind einzuhausen. Als Einhausung sind Hecken- oderStrauchbepflanzungen zulässig. Mauern sowie Holz- oder Metallelemente sind nur in Verbindung mit einer Bepflanzung zulässig.Einhausungen und Überdachungen von Fahrradabstellplätzen in den Außenanlagen sind unzulässig.III.Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden vonNiederschlagswasserAufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010(GVBI. I S. 548) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf BaugrundstückenZisternen zu errichten und das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasserdarin zu sammeln. Dieses Niederschlagswasser soll als Brauchwasser (z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung etc.) genutzt werden.Ausgenommen sind:·begrünte Dächer, sofern sie nicht an den öffentlichen Kanal angeschlossensind,·Intensivgründächer.Das Fassungsvermögen der Zisternen soll:·mindestens 25 l/m² horizontal projizierte, unbegrünte Dachfläche·mindestens 10 l/m² extensiv begrünte Dachflächebetragen.Hinweise:Der Überlauf der Zisternen ist, soweit dem weder wasserrechtliche, noch sonstigeöffentlich-rechtliche Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belangeentgegenstehen, auf dem Grundstück zu versickern und/oder in den öffentlichenRegenwasser- bzw. Abwasserwasserkanal einzuleiten.An die Zisterne angeschlossene, begrünte Dachflächen sind mit Dachabdichtungsbahnen auszustatten, die keine Wurzelhemmstoffe oder Biozidenach der Definition der Biozid-Verordnung (EU) Nr. 528/2012 enthalten.IV.Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften(§ 9 Abs. 6 BauGB)1.Gesetzlich geschütztes BiotopInnerhalb des Plangebiets ist ein gemäß § 30 Abs. 2 BNatSchG i.V.m. § 13 HAGBNatSchG geschütztes Biotop vorhanden. Es handelt sich um die westlicheHälfte einer geschützten Baumallee aus 10 Platanen entlang der HeidelbergerStraße im Osten des Plangebiets.2.BodendenkmalFür den Geltungsbereich des Bebauungsplans ist ein Bodendenkmal nach § 2 Abs. 2 HDSchG bekannt:Darmstadt Bezirk 006 029: neuzeitlicher Kasernenbau (ehem. Dragonerkaserne).V. Hinweise und Empfehlungen1.Gesetze, Verordnungen DIN-Normen und VorschriftenDie genannten Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und die sonstigen zitiertenVorschriften/Regelwerke können im Stadtplanungsamt der WissenschaftsstadtDarmstadt, Stadthaus West, Mina-Rees-Str. 12, 64295 Darmstadt, zu den üblichenBürozeiten eingesehen werden.2.BodenveränderungenBei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichenBodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das RegierungspräsidiumDarmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA 41.5, zu informieren. Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragenhinzuzuziehen.3.Bodendenkmale und KulturdenkmälerNordwestlich des Geltungsbereiches ist das Bodendenkmal (§ 2 Abs. 2 HDSchG)'Darmstadt Bezirk 006 023" (römische Siedlungsstelle) nachgewiesen worden, bei der eine Ausdehnung in den Geltungsbereich des Bebauungsplans nichtausgeschlossen werden kann. Vor diesem Hintergrund bedürfen zur Sicherungdes Bodendenkmals Bodeneingriffe einer denkmalrechtlichen Genehmigung nach§ 18 Abs. 1 HDSchG.Grundsätzlich gilt, wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler (z.B. Mauern,Verfärbungen, Gräber, Scherben, Knochen) bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege (hessenArchäologie) oder der UnterenDenkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen (§ 21 HDSchG).Nordwestlich und Südwestlich des Geltungsbereichs befinden sich die Kulturdenkmäler „Hindenburgstraße 30: Friedenskirche“ und „Hindenburgstraße36: neuzeitlicher Kasernenbau (ehem. Dragonerkaserne).Gemäß § 18 Abs. 2 Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG) bedarf es der Genehmigung der Denkmalschutzbehörde, wenn in der Umgebung einesunbeweglichen Kulturdenkmals Anlagen errichtet, verändert oder beseitigt werdensollen und sich dies auf den Bestand oder das Erscheinungsbild des Kulturdenkmals auswirken kann.
4.LeitungsschutzmaßnahmenTiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungen aufweisen. Wirddieser Abstand unterschritten, so sind die Ver- und Entsorgungsleitungen gegenWurzeleinwirkungen zu sichern oder die Standorte der Bäume entsprechend zu verschieben.Das "Merkblatt über Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle", Ausgabe 2013(FGSV 939) ist zu beachten.Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem Versorgungsträger abzustimmen.5.Kampfmittelbelastung und -räumungDer Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurfgebiet und es muss grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangenwerden. Auf allen Grundstücksflächen, bei denen bodeneingreifende Maßnahmenstattfinden, sind systematische Überprüfungen (Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen erforderlich. Die „Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ sind zu beachten.6.BiodiversitätDie Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom12.02.2014 zur Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die Hess.Biodiversitätsstrategie sind bei der Umsetzung dieses Bebauungsplans zuberücksichtigen.Es wird auf die Checkliste zur Erhaltung der biologischen Vielfalt fürNeubauprojekte verwiesen. Eine Umsetzung von Teilen dieser Maßnahmen wirdempfohlen.(https://www.Darmstadt.de/leben-in-darmstadt/umwelt/naturschutz-und-biologische-vielfalt/biologische-vielfalt/mitwirken/) 7.OberbodenschutzIm gesamten Geltungsbereich ist der Oberboden entsprechend DIN 18915 zu sichern. Eine Überdeckung des Bodens mit sonstigem Material ist untersagt.Abgeschobener Boden ist - bis zur Wiederverwertung - in Mieten von höchstens2,0 m Höhe und 4,0 m Breite aufzusetzen (vgl. § 202 BauGB).8.Schutz von BäumenEs gilt die Baumschutzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt. In jeder Phaseeiner Baudurchführung sind die zu erhaltenden Bäume vor schädigendenEinflüssen zu bewahren. Die DIN 18 920 ist entsprechend anzuwenden und einzuhalten.9.WasserwirtschaftDas Plangebiet liegt im Einflussbereich des GrundwasserbewirtschaftungsplansHessisches Ried. Im Einzelnen sind die Vorgaben des "Grundwasserbewirtschaftungsplan Hessisches Ried“ zu beachten. Der Planwurde mit Datum vom 9. April 1999 festgestellt und im Staatsanzeiger für das LandHessen StAnz 21/1999, S. 1659, mit Ergänzung vom 17. Juli 2006, StAnz. 31/2006S. 1704, bekannt gemacht.10.Einstellplatzsatzung sowie Einschränkungs- und Verzichtssatzung imMarienquartierEs gelten die „Satzung über die Herstellung von Stellplätzen oder Garagen und Abstellplätzen im Gebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Einstellplatzsatzung)“und die „Satzung über die Einschränkung und den Verzicht der Herstellung von notwendigen und nicht notwendigen Stellplätzen im Quartier (Einschränkungs- und Verzichtssatzung im Marienquartier)“ in den jeweils geltenden Fassungen.11.ArtenschutzRodungen von Gehölzen und die Räumung des Baufeldes sind gem. § 39 Abs. 5 BNatSchG nur in der Zeit vom 1. Oktober bis 28./29. Februar zulässig.12.Verwendung heller Beläge bzw. heller Farbtöne für Gebäudefassaden,Nebenanlagen und befestigte FlächenGebäudefassaden, Nebenanlagen und befestigte Flächen in den Baugebietensollten aus klimatischen Gründen in hellen Farbtönen bzw. mit hellen Oberflächenhergestellt werden.13.Artenempfehlungen / PflanzlistenFür die Anpflanzungen von Bäumen und Sträuchern werden Arten ausfolgendenAuswahllisten empfohlen:Laubbäume 1. /2. Ordnung (auch Sorten zulässig):Mindestqualität Gehölzqualität StU. 18-20, 3xv, mDbAlnus x spaethiiPurpurerleCeltis australisEuropäischer ZürgelbaumGleditsia triacanthosDornenlose GletitschieOstyra carpinifoliaHopfenbuchePaulownia tomentosaBlauglockenbaumQuercus cerrisZerreicheQuercus ilexSteineicheQuercus petraeaTraubeneicheQuercus roburStieleicheQuercus pubescensFlaumeicheSophora japonicaSchnurbaumTilia cordata 'Greenspire'WinterlindeTilia spec . in Arten und SortenLindeUlmus spec.  in Arten und SortenUlmeLaubbäume 3. Ordnung (auch Sorten zulässig):Mindestqualität Gehölzqualität StU. 18-20, 3xv, mDbAcer monspessulanumFranzösischer Ahorn  Amelanchier arborea 'Robin Hill'Baum-FelsenbirneFraxinus ornusBlumenescheKoelreuteria paniculataBlasenescheMagnolia kobusKobushi-MagnolieMalus  in Arten und Sorten /tschonoskii(Zier-)ApfelMespilus germanicaMispelPrunus domestica  in Arten und SortenEchte ZwetschgePrunus padusTraubenkirsche Prunus spec . in Arten und Sorten(Zier-)Kirschen, ZwetschgenGroßsträucher (Mindestqualität: 3.xv mB. Höhe 175 - 200 cm)Amelanchier lamarckiiKupfer-FelsenbirneAcer griseumZimt - AhornCornus masKornellkirschePrunus spec . in Arten und Sorten(Zier-)Kirschen, ZwetschgenSträucher (Mindestqualität: 2.xv mB. Höhe 100 - 125 cm)Amelanchier ovalisGemeine FelsenbirneCornus masKornellkirscheCornus sanguinearoter HartriegelCorylus avellanaHaselnussCrataegus monogynaWeißdornLigustrum vulgareLigusterLonicera xylosteumHeckenkirscheRibes div. specBeerensträucherRosa spec.WildroseViburnum spec.SchneeballZiersträucher (auch Sorten zulässig):Mindestqualität: 2.xv mB. Höhe 100 - 125 cmBuddleja davidiiSommerfliederDeutzia hybridaDeutzieHamamelis mollisZaubernussKolkwitzia amabilisPerlmutstrauchPhiladelphus coronariusBauernjasminRosa div. specRosenSpiraea bumaldaSommerspiereSyringa vulgarisFliederWeigelia floridaWeigelieSchnitthecken (Mindestqualität: 2xv mB. Höhe 100 - 125 cm)Acer campestreFeldahornAronia melanocarpaSchwarze ApfelbeereCarpinus betulusHainbucheCornus masKornellkirscheFagus sylvaticaRotbucheGehölzarten zur FassadenbegrünungActinidia kolomikta (männl.)Buntblättriger StrahlengriffelAkebia quinataAkebieAristolochia macrophyllaPfeifenwindeCampsis radicansTrompetenblumeCelastrus div. spec.BaumwürgerClematis div. spec.WaldrebeHedera helixEfeuHydrangeaKletterhortensieLonicera henryiGeißblattParthenocissus InserataGewöhnliche JungfernrebeRosa div. spec.KletterroseVitis div. spec.RebeWisteria sinensisBlauregen
Extensive Dachbegrünung auf mind. 10 cm SubstratschichtAchillea millefoliumAnthemis tinctoriCentaurea scabiosaCorydalis luteaEuphorbia cyparissiasInula ensifoliaIris tectorumLeucanthemum vulgareSanguisorba minorThymus vulgarisGräserFestuca cinereaCarex flaccaMelica ciliataStipa tenuissimaFestuca valesiacaExtensive Dachbegrünung auf mind. 15 cm SubstratschichtCampanula rotundifoliaOrgenaum vulgareVerbascum nigrumGräserFestuca rubra commutataBriza mediaBromus erectusFestuca amethystinaIntensive Dachbegrünung, GehölzartenCaryopteris clandonensisRosa nitidaSalix hastata 'Wehrhahnii'Syringa meyeri „PalibinMahonia aquifolium ´sorte´Syringa meyeri 'Palibin'14.Darmstädter Sortimentsliste (2020)
z.B.  12 mAbstand zurFahrbahn(Hügelstraße)
16.Sonstige PlanzeichenNummerierung der BestandsbäumeBestandsbäume außerhalb des GeltungsbereichsAbgrenzung unterschiedlicher Art der DachbegrünungHöhenbezug Bestand in m ü. NN (Zahl als Beispiel)17.Planzeichen ohne FestsetzungscharakterZwecksbestimmungen der Zufahrten139.52 m ü. NNz.B.:Ein-/Ausfahrt:- AnlieferungNahversorger- RettungsdiensteDarmstadt, den                                                                                  Stadtplanungsamt                                 _________________                              Jochen KrehbiehlDiese Ausfertigung (Planteil 2/2) stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.Der Plan ist nur in Verbindung mit dem Planteil 1/2 gültig.Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________z.B. 22

Anlage 3b 
 
 
 
 
 
 
 
Teil B: Umweltbericht (§ 2a BauGB) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT 
 
 
Bearbeitung:  
M. Eng. (FH) Nathalie Sauer  
M. Eng. (FH) Yasaman Rahimi  
Dipl.-Ing. (FH) Stadtplaner Ole Heidkamp

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 2 
 
 
 
Inhaltsverzeichnis: 
Teil B: Umweltbericht 
 
A Einleitung (gem. Anlage 1 Nr. 1 BauGB) 7 
1. Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplanes (gem. 
Anlage 1 Nr. 1a BauGB) 7 
1.1 Standort und Art des Vorhabens 7 
1.2 Wichtigste Ziele des Bebauungsplanes 8 
1.3 Wesentliche Festsetzungen und Empfehlungen 9 
1.4 Bedarf an Grund und Boden 9 
1.5 Flächenumfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 10 
2. Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und -planungen sowie deren 
Berücksichtigung (gem. Anlage 1 Nr. 1b BauGB) 10 
2.1 Fachgesetze 10 
2.2 Fachpläne 11 
2.3 Umweltschutzziele 16 
B) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen (gem. Anlage 1 
Nr. 2 BauGB) 22 
3. Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes (Basisszenario) und Prognose 
bei Nichtdurchführung der Planung (Anlage 1 Nr. 2a BauGB - Gliederung nach den 
Belangen gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 22 
3.1 Schutzgut Tiere 23 
3.2 Schutzgut Pflanzen 24 
3.3 Schutzgut Fläche 32 
3.4 Schutzgut Boden 32 
3.5 Schutzgut Wasser 33 
3.6 Schutzgut Luft 34 
3.7 Schutzgut Klima 35 
3.8 Schutzgut Landschafts- und Ortsbild 37 
3.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 38 
3.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung 38 
3.11 Schutzgut Biologische Vielfalt 38 
3.12 Schutzgut Natura 2000-Gebiete 40 
3.13 Vermeidung von Emissionen / sachgerechter Umgang mit Abfällen / Abwässern 41

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 3 
 
 
 
3.14 Nutzung erneuerbarer Energie 41 
3.15 Landschaftspläne und sonstige Pläne 42 
3.16 Erhaltung bestmöglicher Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur 
Erfüllung von Rechtsakten der EU festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten 
werden 42 
3.17 Wirkungsgefüge und Wechselwirkungen 43 
3.18 Anfälligkeiten für schwere Unfälle u. Katastrophen auf die Belange nach a-d und i 44 
4. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der 
Planung  (Anlage 1 Nr. 2b BauGB - Gliederung nach den Belangen gem. § 1 Abs. 6 
Nr. 7 BauGB) 44 
4.1 Schutzgut Tiere (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 46 
4.2 Schutzgut Pflanzen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 47 
4.3 Schutzgut Fläche (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 48 
4.4 Schutzgut Boden (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 48 
4.5 Schutzgut Wasser (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 49 
4.6 Schutzgut Luft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 50 
4.7 Schutzgut Klima (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 50 
4.8 Landschafts- und Ortsbild (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 52 
4.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter (§ 1 Abs. 6 Nr. 7d BauGB) 53 
4.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 7c BauGB) 53 
4.11 Sonstige Schutzgüter 56 
4.12 Entwicklung des Umweltzustandes  bei Durchführung der Planung (gem. Anlage 1 Nr. 2b 
BauGB) 57 
5. Beschreibung der geplanten Maßnahmen  (Anlage 1 Nr. 2c BauGB - Gliederung nach 
Belangen gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 58 
5.1 Schutzgut Tiere 58 
5.2 Schutzgut Pflanzen 59 
5.3 Schutzgut Fläche 60 
5.4 Schutzgut Boden 60 
5.5 Schutzgut Wasser 61 
5.6 Schutzgut Luft 61 
5.7 Schutzgut Klima 62 
5.8 Schutzgut Landschaft 63 
5.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 63 
5.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung 63

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 4 
 
 
 
6. In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten (gem. Anlage 1 Nr. 2d 
BauGB) 64 
7. Erhebliche nachteilige Auswirkungen aufgrund der Anfälligkeit für Unfälle und 
Katastrophen  (gem. Anlage 1 Nr. 2e i.V.m § 1 Abs. 6 Nr. 7j BauGB) 64 
C) Zusätzliche Angaben (gem. 3 Anlage 1 Nr. 3 BauGB) 65 
8. Beschreibung der Vorgehensweise / Schwierigkeiten bei der Ermittlung (gem. 
Anlage 1 Nr. 3a BauGB) 65 
9. Massnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) (gem. Anlage 
1 Nr. 3 b BauGB) 65 
10. Artenschutzrechtliche Beurteilung 65 
10.1 Naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen 66 
10.2 Fauna 66 
10.3 Wirkung des Vorhabens 66 
10.4 Bestimmung der prüfungsrelevanten Arten 66 
10.5 Maßnahmen zur Vermeidung und Maßnahmen zur Sicherung der kontinuierlichen 
ökologischen Funktionalität 67 
10.6 Erhaltenswerter Baumbestand 67 
11. Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 68 
11.1 Erfassung und Darstellung des Bestandes 68 
11.2 Bilanzierung 69 
11.3 Naturschutzrechtlicher Ausgleich 72 
11.4 Zu erhaltene und anzupflanzende Bäume 72 
12. Allgemein verständliche Zusammenfassung (gem. Anlage 1 Nr. 3c BauGB) 72 
13. Quellen (gem. Anlage 1 Nr. 3d BauGB) 73

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 5 
 
 
 
Abbildungsverzeichnis: 
Abb. 1: Luftbild des Plangebietes .................................................................................................. 8 
Abb. 2: Planzeichnung, Entwurf des Bebauungsplans, Stand Januar 2023 ................................... 9 
Abb. 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (ohne 
Maßstab) ......................................................................................................................... 11 
Abb. 4: Ausschnitt Flächennutzungsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 mit Lage des 
Plangebietes ................................................................................................................... 12 
Abb. 5: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Leitbildkarte mit 
Kennzeichnung Plangebiet.............................................................................................. 13 
Abb. 6: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Entwicklungskarte 
September 2004 ............................................................................................................. 13 
Abb. 7: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan M 5 -Verkehrsfläche Neckarstraße / Heidelberger 
Straße Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 1974 ...................................................... 15 
Abb. 8: Baumkartierung 08.10.2018 ............................................................................................ 25 
Abb. 9: Gegenständliche Bäume im Luftbild ................................................................................ 29 
Abb. 10: Erhaltungswürdige Bäume im Luftbild ............................................................................. 31 
Abb. 11: Auszug aus der Klimafunktionskarte aus der Klimaanalyse Wissenschaftsstadt 
Darmstadt (INEK 2016) ................................................................................................... 37 
Abb. 12: Auszug aus der Planungshinweiskarte aus der Klimaanalyse Wissenschaftsstadt 
Darmstadt (INEK 2016) ................................................................................................... 37 
Abb. 13: Biotoptypenkartierung, Stand 2021 ................................................................................. 40 
Abb. 14: Differenzberechnung der Lufttemperatur (bodennah) zwischen Nullfall und Planfall, 
nachts um 04:00 Uhr ....................................................................................................... 51 
Abb. 15: Differenzdarstellung des bodennahen Windfeldes zwischen Null- und Planfall bei 
Anströmung aus Südwest auf 1,7 m über Grund ............................................................. 51 
Abb. 16: Differenzdarstellung des Thermischen Komfort (in °C PET) zwischen Nullfall und Planfall 
an einem warmen Sommertag um 16:00 Uhr .................................................................. 52 
Abb. 17: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – Biotoptypen, Bestand; Stand 2022 ................. 69 
Abb. 18: Ausgleichsplan, Stand Februar 2023 .............................................................................. 70

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 6 
 
 
 
Tabellenverzeichnis: 
Tabelle 1: Baumkartierung ............................................................................................................... 26 
Tabelle 2: Gegenständliche Bäume mit Daten Quelle Baumgutachten Urban Tree Consulting, 
21.06.2022 ...................................................................................................................... 28 
Tabelle 3: Bewertungsstufe der Erhaltungswürdigkeit bestehender Bäume ..................................... 29 
Tabelle 4: Auflistung der Erhaltungswürdigkeit der bestehenden Bäume Quelle: Baumgutachten 
Urban Tree Consulting, 21.06.2022 ................................................................................ 30 
Tabelle 5: Übersicht der relevanten Wirkfaktoren auf die einzelnen Schutzgüter ............................. 45 
Tabelle 6: Übersicht der Bedeutung des Schutzguts für die Planung ............................................... 57

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 7 
 
 
 
 
A Einleitung (gem. Anlage 1 Nr. 1 BauGB) 
Nach § 2 Abs. 4 BauGB ist für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und  
§ 1a BauGB für alle Bauleitpläne eine Umweltprüfung durchzuführen. In der Umweltprüfung 
werden die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und im Umweltbe-
richt gemäß § 2a Nr. 2 BauGB beschrieben und bewertet. Der Umweltbericht stellt einen 
gesonderten Bestandteil der Begründung dar. 
Bei dem vorliegenden Bebauungsplan M 34 - Marienplatz, Darmstadt, handelt es sich um ein 
Gebiet, das bisher unbebaut ist und als Parkplatz genutzt wird. 
1. Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebau-
ungsplanes (gem. Anlage 1 Nr. 1a BauGB) 
1.1 Standort und Art des Vorhabens 
Das Planungsgebiet liegt südlich der Hügelstraße zwischen der Fritz -Bauer-Straße im 
Westen und der Heidelberger Straße im Osten. Im Süden grenzt es an die Sandstraße und 
die Flurstücke 16/15, 16/22 und 16/26. 
Das Plangebiet befindet sich auf dem Parkplatz „Marienplatz“ / „Hügelstraße“  
Es liegt im Südwesten des Zentrums der Wissenschaftsstadt Darmstadt, östlich der nord-süd 
verlaufenden Parkanlage „Albert-Schweitzer-Anlage“. Gegenüber der Heidelberger Straße 
befindet sich der Spielplatz am Marienplatz, welc her durch dichte Baumreihen geprägt ist. 
südlich befindet sich Wohnbebauung in Form von Mehrfamilienhäusern und nördlich des 
Plangebiets befinden sich Wohn- und Gewerbebauten.  
Innerhalb des Plangebietes ist keine Bebauung vorhanden. 
Bei dem Plangebiet han delt es sich um den Marienplatz, der als großflächiger Parkplatz 
genutzt wird, vorwiegend unbefestigt ist und allseitig von Hecken, Sträuchern und Bäumen 
gefasst wird. Grünflächen mit Aufenthaltsqualität sind nicht vorhanden, die Hauptnutzung 
besteht in der Parkplatzfläche.  Im Südwesten ist ein kleiner  eingezäunter Bolzplatz vor-
handen. 
Die nähere Umgebung ist geprägt durch Mehrfamilienhäuser. Die Art der Bebauung variiert 
zwischen einer offenen Bauweise und geschlossener Blockrandbebauung, die Innen-
hofstrukturen ausbilden. Die Dachlandschaft ist sehr heterogen und weist sowohl geneigte 
Dächer als auch Flachdächer mit und ohne Staffelgeschosse auf. Die Zahl der Vollg e-
schosse in der Umgebung variiert zwischen vier bis sieben  
Die verkehrliche Anbindung erfolgt über die Neckarstraße/Heidelberger Straße im Osten des 
Plangebiets, sowie über die Fritz-Bauer-Straße im Westen und die Hügelstraße im Norden.  
Da das Gebiet überwiegend als gemischte Baufläche im Flächennutzungsplan ausgewiesen 
ist, finden sich i n der Umgebung sowohl Wohnbebauung als auch Gastronomie, Einzel-
handel und Dienstleister. Lebensmitteldiscounter sowie Lebensmittelvollversorger befinden 
sich in ca. 1 km Entfernung zum Plangebiet.  
Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Einheit der hessischen Rheinebene, innerhalb 
des Griesheim-Weiterstädter Sandes. Dabei handelt es sich um eine relativ ebene Flus s-
terrassenlandschaft. Der Naturraum ist durch mächtige quartäre Sand-  und Kiessedimente 
geprägt, die durch Flugsande und Dünen überlagert sind.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 8 
 
 
 
 
Abb. 1: Luftbild des Plangebietes 
 Quelle: Hessisches Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation, Stand 2021  
Das Untersuchungsgebiet ist durch Siedlungsflächen mit einem hohen Versiegelungsgrad 
und einer starken Überwärmung gekennzeichnet. Im Westen liegen die langgestreckten 
Parkanlagen Albert-Schweitzer-Anlage und Landgraf-Philipps-Anlage, die das Gebiet au f-
werten. Der Marienplatz selbst ist Teil einer Grünverbindung, die vom Wilhelminenplatz i m 
Osten über den Marienplatz und die Havelstraße bis zum Westwald führt ( vgl. Flächennut-
zungsplan 2006 und Landschaftsplan 2004). Die Heidelberger Straße wird von einer natur-
schutzrechtlich geschützten Allee gesäumt. 
Aufgrund des in den letzten Jahren wachsenden Wohnbedarfs in Darmstadt stieg der Druck 
innerstädtische Brachflächen und Baulücken einer wohnbaulichen Entwicklung zuzuführen. 
Der ca. 1,4 ha große Marienplatz stellt die letzte zusammenhängende Grundstücksfläche im 
Innenstadtbereich dar und zeichnet sich durch eine attraktive Citylage und den Bezügen zu 
den kulturellen und wissenschaftlichen Einrichtungen wie Staatstheater und Theater 
Mollerhaus im Osten sowie der Hochschule Darmstadt im Westen aus. Die derzeitige Nut-
zung als öffentlicher, nicht gewidmeter Parkplatz wird der städtebaulichen Bedeutung des 
Standortes nicht gerecht. 
1.2 Wichtigste Ziele des Bebauungsplanes 
Mit dem Bebauungsplan M 34 – Marienplatz - werden folgende Ziele verfolgt: 
Ziel ist die Neuentwicklung der innerstädtischen Brachfläche  zu einem hochwertigen, 
nachhaltigen Stadtquartier, das der innerstädtischen Lage gerecht wird und welches durch 
unterschiedliche Formen des Wohnens, aber auch Einzelhandel , Gewerbeflächen und 
sonstigen urbanen Nutzungen geprägt sein wird. In einer eingeschossigen Tiefgarage sollen 
die notwendigen Stellplätze untergebracht werden.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 9 
 
 
 
 
Abb. 2: Planzeichnung, Entwurf des Bebauungsplans, Stand Februar 2023 
1.3 Wesentliche Festsetzungen und Empfehlungen 
Das Plangebiet wird als Urbanes Gebiet festgesetzt. 
Zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung werden unterschiedliche Grundflä-
chenzahlen ausgewiesen. In den festgesetzten Teilb augebieten MU 1 und MU 2 ist eine 
abweichende Bauweise für Gebäude mit einer zulässigen Außenwandlänge von mehr al s 
50 m festgesetzt. Im festgesetzten MU 3 ist die offene Bauweise, mit Einschränkung des 
Einzelhauses festgesetzt. 
Darüber hinaus wird die Höhe der baulichen Anlagen festgesetzt. 
Es ist ein Mindestmaß der Geschossfläche für den sozial geförderten Mietwohnungsbau und 
für den Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen festgelegt. 
Um die größtmögliche bauliche Ausnutzung zu erzielen, soll der ruhende Verkehr (PKW und 
Fahrrad) in der Tiefgarage untergebracht werden. Ausgenommen hiervon sind Fahrradab-
stellplätze für Besucher sowie Fahrrad-Pooling-Angebote.  
Für die Grünflächen und die Bepflanzung des Grundstücks werden grünordnerische Vo r-
gaben gemacht. 
Da der Marienplatz Teil einer Grünverbindung im innerstädtischen  Quartier ist, kommt der 
Grünordnungsplanung eine besondere Bedeutung zu. Dach - und Fassadenbegrünung, be-
grünte Höfe, Bodenanschluss für Bäume  und eine begrünte, fußläufige Verbindung mit ö f-
fentlichem Wegerecht sind daher wichtige Freiraumelem ente, di e sich in Festsetzungen 
niederschlagen.  
1.4 Bedarf an Grund und Boden 
Die Größe des Plangebiets (Geltungsbereich) beträgt ca. 1,4 ha.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 10 
 
 
 
1.5 Flächenumfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 
Geltungsbereich Bebauungsplan (gesamt)  14.453 m²   = 100,00 % 
Nettobauland Urbanes Gebiet  14.431 m²        99,85 % 
Fläche für Versorgungsanlagen (Elektrizität)         22 m²          0,15 % 
 
Überbaubare Fläche 
 
Baugebiet GRZ I Bemessungsfläche 
für GRZ 
Überbaubare 
Fläche nach 
GRZ 
MU 1 0,55 1.516,00 m² 833,80 m² 
MU 2 0,50 10.146,00 m² 5.073,00 m² 
MU 3 0,50 2.769,00 m² 1.384,50 m² 
Elektrizität - 22,00 m² 22,00 m² 
Gesamt  14.453,00 m² 7.313,30 m² 
2. Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und -planungen sowie deren 
Berücksichtigung (gem. Anlage 1 Nr. 1b BauGB) 
2.1 Fachgesetze 
Insbesondere folgende Fachgesetze und aufgrund dieser Gesetze erlassenen Rechtsver-
ordnungen, sind beachtlich: 
− Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), 
zuletzt geändert durch Art. 1+2 des Gesetzes vom 04.01.2023 (BGBl. I Nr. 6) 
− Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. der Bekanntmachung vom 20.05.2020 
(BGBl. I S. 1041),  zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 08.12.2022 (BGBI. I 
S. 2234) 
− Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.01.2023 (BGBl. I Nr. 6) 
− Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I, S. 58), zuletzt 
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I, S. 1802) 
− Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. I S.198), zuletzt geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.11.2022 (GVBI. S. 571) 
− Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – 
BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I, S. 2542), zuletzt geändert durch Art. 3 des 
Gesetzes  vom 08.12.2022 (BGBl. I S. 2240) 
− Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) 
i.d.F. vom 20.12.2010 (GVBl. I. S. 629), berichtigt am 14.02.20211 (GVBI. S. 43), zuletzt 
geändert durch Art. 17 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318) 
− Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I, S. 2585), zuletzt ge-
ändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 04.01.2023 (BGBl. I Nr. 5)  
− Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I, S. 548), zuletzt ge-
ändert durch Art. 9 des Gesetzes vom 09.12.2022 (GVBl. S. 764)

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 11 
 
 
 
− Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I 1274), 
zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 19.10.2022 (BGBl. I S. 1792) 
− Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d F vom 18.03.2021 (BGBl. 
I, S. 540), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 04.01.2023 (BGBl. I Nr. 6) 
− Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBL. I S. 211) 
− Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geän-
dert durch Art. 3 des Gesetzes vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915) 
2.2 Fachpläne 
2.2.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 
Im Regionalplan Südhessen 2010 ist das Plangebiet als „Vorranggebiet Siedlung Bestand“ 
dargestellt. Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung an-
zupassen. Die Festsetzung eines urbanen Gebiets gemäß § 6a BauNVO entspricht der 
Ausweisung im Regionalplan Südhessen 2010 und gilt somit als den Zielen der Raumor d-
nung angepasst. Die angrenzenden Flächen sind ebenfalls als „Vorranggebiet Siedlung 
Bestand“ dargestellt. Das Plangebiet befindet sich an der Bundesfernstraße 3, die als „zwei 
oder dreistreifig“ dargestellt ist. 
Die angrenzenden Flächen sind ebenfalls als „Vorranggebiet Siedlung Bestand“ dargestellt. 
 
Abb. 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (ohne Maßstab) 
 Quelle: Regionalversammlung Südhessen / Regierungspräsidium Darmstadt (Hrsg.): Reg i-
onalplan Südhessen 2010, Teilkarte 3, Ergänzung durch Planungsgruppe Darmstadt, Oktober 
2021 
2.2.2 Flächennutzungsplan  
Im Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt (FNP) 2006, zuletzt geändert 
2019, ist das Plangebiet als „Gemischte Baufläche“ dargestellt. Gemäß § 1 Abs.  4 BauGB 
sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 12 
 
 
 
Im Norden und Osten des Platzes sind „Ausgewählte Grünverbindungen“ und „Hauptrad-
weg, Hauptfußwege“ dargestellt. 
Die angrenzenden Flächen sind als „Gemischte Bauflächen“, als „Wohnbauflächen“ und 
„Grünflächen“ dargestellt. 
Der Bebauungsplan M 34  sieht für die künftige Entwicklung des Plangebiets ein urbanes 
Gebiet (MU) gem. § 6a BauNVO mit entsprechendem Nutzungsmix vor. Die im FNP darge-
stellten Grün- und Wegeverbindungen entlang der Hügelstraße und der Heidelberger Straße 
werden im Bebauungsplan durch den Erhalt sowie die Stärkung der bestehenden Grün-
strukturen gesichert. Der Bebauungsplan ist somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.  
 
Abb. 4: Ausschnitt Flächennutzungsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt  2006 mit Lage des Plange-
bietes 
 Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006, Ergänzung durch Planungsgruppe Darmstadt 
2.2.3 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt (September 2004) ist ein Instrument 
der kommunalen Planung mit der Zielsetzung, den Naturschutz, die Landschaftspflege und 
die Naherholung sicherzustellen. Die Grundlage hierbei ist das Hessische Naturschutzg e-
setz. 
Die Leitbildkarte mit Entwicklungsprioritäten kennzeichnet die verschiedenen Nutzungsziele 
für die Freiflächen im Siedlungsbereich. In dieser Karte ist der Bereich des Marienplatzes mit 
dem Vorsatz „Erhalt/Ausbau von wichtigen Grünflächen“ markiert. Dort greift das Ziel der 
Schaffung eines vernetzen Grünsys tems. Deswegen sind sowohl die Integration bereits 
vorhandener als auch die Schaffung neuer Grünstrukturen Aspekte, welche im Rahmen der 
Aufstellung des Bebauungsplanes zu berücksichtigen sind.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 13 
 
 
 
 
Abb. 5: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Leitbildkarte  mit Kennzeichnung 
Plangebiet 
 Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 2004 
Die Entwicklungskarte des Landschaftsplans weist für die nördliche Hälfte des Plangebiets  
„Park / Grünanlage (öffentlich und privat) - Planung“ aus. Nördlich im Plangebiet ist ebenfalls 
die Maßnahmennummer D 1  dargestellt. Entsprechend dieser soll kurz – mittelfristig die 
„Neuanlage von Parks / öffentliche Grünflächen" erfolgen.  
 
Abb. 6: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Entwicklungskarte September 
2004 
 Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 2004

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 14 
 
 
 
2.2.4 Schutzgebiete und geschützte Objekte 
Schutzgebiete und -objekte Naturschutz 
Das nächstgelegene Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgr ube“ im Süden befindet sich 
2,1 km entfernt. Ein weiteres Naturschutzgebiet „Darmbachaue von Darmstadt“ befindet sich 
im Südosten und ist 3,1 km vom Plangebiet entfernt. 
Natura 2000-Gebiete 
Es befinden sich weder im Plang ebiet noch in planungsrelevanter Umgebung Natura 
2000-Gebiete (FFH-Gebiete, Vogelschutzgebiete).  
Die nächstgelegenen FFH -Gebiete sind das Gebiet Nr. 6118- 304 „Dommersberg, Dachs-
berg und Darmbachaue von Darmstadt“, das sich 2,42 km südlich entfernt vom Plangebiet 
befindet. Des Weiteren befinden sich das FFH -Gebiet Nr. 6117- 309 „Beckertanne von 
Darmstadt mit angrenzender Fläche“ und das Gebiet Nr. 6117 -304 „Ehemaliger A u-
gust-Euler-Flugplatz von Darmstadt“ westlich der Autobahnen A 5 bzw. A 67 in einer En t-
fernung von etwa 3,6 km westlich des Plangebietes. 
Bei dem nächstgelegenen VSG -Gebiet handelt es sich um das Gebiet Nr. 6117 -401 
„Griesheimer Sand“. Dieses beginnt ebenfalls westlich der Autobahn A 5 und liegt in einer 
Entfernung von etwa 3,6 km zum Plangebiet. 
Durch die Entfernung und Lage der Gebiete zum Plangebiet sind durch die vorliegende 
Planung keine Auswirkungen auf die nächstgelegenen Natura 2000-Gebiete zu erwarten. 
Gesetzlich geschützte Biotope 
Innerhalb des Plangebiets ist ein gemäß § 30 Abs. 2 BNatSchG i.V.m. § 13 HAGBNatSchG 
geschütztes Biotop vorhanden. Es handelt sich um die westliche Hälfte einer geschützten 
Baumallee aus 10 Platanen entlang der Heidelberger Straße im Osten des Plangebiets. 
Landschaftsschutzgebiete 
Das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ umfasst die ca. 2 km entfernt vom Plange-
biet angrenzenden Waldflächen. Für diese Waldflächen ist eine Ausweisung als Bannwald 
geplant. Weitere Schutzgebietsausweisungen nach Naturschutzrecht, Wasserschutzrecht 
oder Forstrecht sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
Schutzgebiete und -objekte Denkmalschutz 
Im Plangebiet befinden sich keine denkmalgeschützten Gebiete oder Objekte. 
Es liegen keine Schutzgebietsausweisungen nach Naturschutzrecht, Wasserschutzrecht 
oder Forstrecht für den Geltungsbereich vor. 
Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und im 
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch die städtische Baumschutzsatzung geschützt. 
Geschützt sind Bäume, die -  gemessen in einem Meter Höhe - bei Laubbäumen einen 
Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm. 
Bodendenkmäler 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans bzw. dessen direktem Umfeld sind zwei Boden-
denkmäler nach § 2 Abs. 2 HDSchG bekannt: 
 Darmstadt Bezirk 006 023: römische Siedlungsstelle 
 Darmstadt Bezirk 006 029: neuzeitlicher Kasernenbau (ehem. Dragonerkaserne) 
Trinkwasser- und Heilquellenschutzgebiete 
Das Plangebiet liegt nicht in einem Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiet.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 15 
 
 
 
Überschwemmungsgebiete/Überschwemmungsgefährdetes Gebiet 
Das Plangebiet liegt weder in einem Überschwemmungsgebiet noch in einem über-
schwemmungsgefährdeten Gebiet. 
Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“ 
Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des Grundwasser bewirtschaftungsplanes 
„Hessisches Ried“ (StAnz für das Land Hessen 21/1999, S. 1659 und 31/2006, S. 1704). 
Dieser ist als Bewirtschaftungsplan i.S.d. § 6 WHG ein Instrument der wasserwirtschaftlichen 
Fachplanung zur raumübergreifenden Steuerung wasserrechtlicher Entscheidungen. 
Er ist die Grundlage einer ökologisch orientierten Grundwasserbewirtschaftung und bildet 
damit die Voraussetzung für eine langfristig gesicherte Wasserversorgung im Ballungsraum 
Rhein-Main. 
2.2.5 Bebauungsplan 
Für den Großteil des Plangebiets besteht derzeit noch kein rechtskräftiger Bebauungsplan. 
Im Osten überschneidet sich der Geltungsbereich des Bebauungsplanes M 5, der am 
23.3.1972 (31.12.1974) in Kraft getreten ist, in Teilen mit dem Geltungsbereich des aufz u-
stellenden Bebauungsplan M 34. 
Der Bebauungsplan M 5 weist Verkehrsflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 B BauG aus, die in 
öffentliche Straßenverkehrsflächen und in Fußgängerebene untergliedert ist. Innerhalb des 
Bereiches der Überschneidung der Geltungsbereiche sind keinerlei Festsetzungen getro f-
fen. 
 
Abb. 7: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan M 5 -Verkehrsfläche Neckarstraße / Heidelberger Straße 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 1974 
 
B-Plan M 34 
Marienplatz

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 16 
 
 
 
Fluchtlinienplan 213 
Im Norden, parallel zur Hügelstraße überschneidet sich der Fluchtlinienplan 213, der am 
21.08.1956 in Kraft getreten ist, nahezu hälftig mit dem Geltungsbereich des aufzustellenden 
Bebauungsplan M 34. Dieser Bereich wird im Fluchtlinienplan als Freifläche festgesetzt. 
2.3 Umweltschutzziele 
Die folgenden Tabellen stellen die in einschlägigen Fachgesetzen und Fac hplänen festge-
legten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind dar, und die 
Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung des Bauleitplanes berüc k-
sichtigt wurden (gem. Anlage 1 Nr. 1 b BauGB). 
2.3.1 Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vielfalt 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Baugesetzbuch Bei der Aufstellung der Bau-
leitpläne sind die Belange des 
Umweltschutzes, einschließ-
lich des Naturschutzes und der 
Landschaftspflege, insbeson-
dere die Auswirkungen auf 
Schutzgüter und das Wi r-
kungsgefüge zwischen ihnen 
sowie die Landschaft und die 
biologische Vielfalt sowie die 
Vermeidung und der Ausgleich 
voraussichtlich erheblicher 
Beeinträchtigungen des 
Landschaftsbildes sowie der 
Leistungs- und Funktionsf ä-
higkeit des Naturhaushaltes 
die biologische Vielfalt zu be-
rücksichtigen. 
Für das Plangebiet wurde ein 
artenschutzrechtlicher Fac h-
beitrag erstellt. Da durch die 
Planung möglicherweise Tat-
bestände (Störungs-, Tötungs-
 
und Schädigungsverbote des 
§ 44 Abs. 1 BNatSchG) berührt 
werden, werden Maßnahmen 
zum Artenschutz festgesetzt. 
Dies betrifft insbesondere 
streng geschützte Vogelarten. 
Berücksichtigung der Ziele des 
Magistratsbeschlusses der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
vom 12.02.2014 zur Erhaltung 
und zum Schutz der Bi odiver-
sität sowie die Hess. Biodiver-
sitätsstrategie. 
Einhalten der städtischen 
Baumschutzsatzung. 
Beachtung der Stellplatzsat-
zung der Stadt Darmstadt. 
Schaffung von Ersatzquarti e-
ren. 
Erhaltung von Grünstrukturen. 
Anpflanzung von Grünstrukt u-
ren. 
Intensive u nd extensive 
Dachbegrünung. 
Insektenfreundliche Beleuc h-
tung. 
Schutz gegen Vogelschlag. 
 
Bundesnaturschutzgesetz Natur und Landschaft sind im 
besiedelten und unbesiedelten 
Bereich so zu schützen, zu 
pflegen und zu entwickeln, 
dass die Leistungsfähigkeit 
des Naturhaushalts, die Nut-
zungsfähigkeit der Naturgüter, 
die Pflanzen-  
und Tierwelt 
sowie die Vielfalt, Eigenart und 
Schönheit von Natur und 
Landschaft als Lebensgrund-
lagen des Menschen und als 
Voraussetzung für seine E r-
holung in Natur und Land-
schaft nach
haltig gesichert 
sind. 
Gesetz über die Umweltver-
träglichkeitsprüfung 
Zweck des Gesetzes ist, s i-
cherzustellen, dass bei be-
stimmten privaten und öffent-
lichen Vorhaben zur wirks a-
men Umweltvorsorge nach 
einheitlichen Grundsätzen· die 
Auswirkungen auf die Umwelt 
frühzeitig und umfassend er-
mittelt, beschrieben und be-
wertet werden und die Erge b-

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 17 
 
 
 
nisse so früh wie möglich bei 
allen behördlichen Entschei-
dungen berücksichtigt werden. 
FFH- und Vogelschutzrichtlinie Schutz und Erhaltung der na-
türlichen Lebensräume sowie 
der wildlebenden Tiere und 
Pflanzen von gemeinschaftl i-
cher Bedeutung zur Sicher-
stellung einer biologischen 
Vielfalt und insbesondere die 
Erhaltung wildlebender V o-
gelarten.  
2.3.2 Schutzgut Fläche 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Raumordnungsgesetz Die Flächeninanspruchnahme 
im Freiraum ist zu begrenzen 
(§ 2 Abs. 2 Nr. 2). 
Durch die Umnutzung des 
bisher als Parkplatz genutzten 
Gebiets in ein urbanes Gebiet 
und der damit verbundenen 
Nachverdichtung wird insbe-
sonder
e dem Ziel des § 1 
Abs. 5 BauGB (Städtebauliche 
Entwicklung vorrangig durch 
Maßnahmen der Innenent-
wicklung) und dem Grundsatz 
des sparsamen und scho-
nenden Umgangs mit Grund 
und Boden gemäß § 1a Abs. 2 
BauGB entsprochen. 
Mit der Zielsetzung eines 
sparsamen Umganges mit 
Grund und Boden sind im 
Bebauungsplan Festsetzun-
gen zur Beschränkung der 
überbaubaren Flächen, zur 
Verwendung wasserdurchläs-
siger Beläge und zur Begr ü-
nung festgesetzt. 
Baugesetzbuch Die Bauleitpläne sollen eine 
nachhaltige städtebauliche 
Entwicklung gewährleisten 
(Innenentwicklung) (§ 1 
Abs. 5). 
Mit Grund und Boden soll 
sparsam und schonend um-
gegangen werden; dabei sind 
zur Verringerung der zusätzl i-
chen Inanspruchnahme von 
Flächen für bauliche Nutzun-
gen die Möglichkeiten der 
Entwicklung de r Gemeinde 
insbesondere durch Wi e-
dernutzbarmachung von Fl ä-
chen, Nachverdichtung und 
andere Maßnahmen zur I n-
nenentwicklung zu nutzen s o-
wie Bodenversiegelungen auf 
das notwendige Maß zu be-
grenzen (§ 1a Abs. 2). 
2.3.3 Schutzgut Boden 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Baugesetzbuch Sparsamer und schonender 
Umgang mit Grund und Boden 
durch Wiedernutzbarmachung 
von Flächen, Nachverdichtung 
und Innenentwicklung zur Ver-
ringerung zusätzlicher Inan-
spruchnahme von Böden 
(Bodenschutzklausel) (§ 1 
Abs. 5 BauGB).  
Darüber hinaus soll eine soz i-
algerechte Bodennutzung 
gewährt werden (§ 1a Abs. 2). 
Durch die Umnutzung des 
bisher als Parkplatz genutzten 
Gebiets in ein urbanes Gebiet 
und der damit verbundene n 
Nachverdichtung wird insbe-
sondere dem Ziel des § 1 
Abs. 5 BauGB (Städtebauliche 
Entwicklung vorrangig durch 
Maßnahmen der Innenent-
wicklung) und dem Grundsatz 
des sparsamen und scho-
nenden Umgangs mit Grund 
und Boden gemäß § 1a Abs. 2 
BauGB entsprochen. Bundesbodenschutzgesetz Ziele des BBodSchG sind der 
langfristige Schutz oder die

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 18 
 
 
 
Wiederherstellung des Bodens 
hinsichtlich seiner Funktionen 
im Naturhaushalt, insbeson-
dere als Lebensgrundlage für 
Menschen, Tiere und Pflan-
zen, als Bestandteil des N a-
turhaushaltes mit seinen 
Wasser- und Nährstoffkrei s-
läufen und als Archiv der N a-
tur- und Kulturgeschichte. 
Weiterhin gilt die Vorsorge 
gegen das Entstehen schäd-
licher Bodenveränderungen, 
die Förderung der Sanierung  
schädlicher Bodenverände-
rungen und Altlasten sowie 
dadurch verursachter G e-
wässerverunreinigungen.  
Der Boden ist bereits stark 
anthropogen überformt. 
 
Gesetz über die Umweltverträg-
lichkeitsprüfung 
Zweck des Gesetzes ist, s i-
cherzustellen, dass bei be-
stimmten privaten und öffent-
lichen Vorhaben zur wirks a-
men Umweltvorsorge nach 
einheitlichen Grundsätzen· die 
Auswirkungen auf die Umwelt 
frühzeitig und umfassend er-
mittelt, beschrieben und be-
wertet werden und die Ergeb-
nisse so früh wie möglich bei 
allen behördlichen Entschei-
dungen berücksichtigt werden.
 
2.3.4 Schutzgut Wasser 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Baugesetzbuch Berücksichtigung der Belange 
des Umweltschutzes bei der 
Aufstellung der Bauleitpläne, 
hier insbesondere Auswirkun-
gen auf Wasser (§1 Abs. 6 Nr. 
7). 
Befestigte, nicht überdachte 
Flächen der Baugrundstücke 
sind, soweit wasserwirtschaf t-
liche und umweltrechtliche 
Belange nicht entgegenst e-
hen, als wasserdurchlässige 
Flächen anzulegen. 
 
Wasserhaushaltsgesetz Sicherung der Gewässer als 
Bestandteil des Naturhaus-
haltes und als Lebensraum für 
Tiere und Pflanzen.  
Hessisches Wassergesetz Abwasser, insbesondere Ni e-
derschlagswasser, soll von der 
Person, bei der es anfällt, 
verwertet werden, wenn was-
serwirtschaftliche und ge-
sundheitliche Belange nicht 
entgegenstehen. 
Gesetz über die Umweltverträg-
lichkeitsprüfung 
Zweck des Gesetzes ist, s i-
cherzustellen, dass bei be-
stimmten privaten und öffent-
lichen Vorhaben zur wirks a-
men Umweltvorsorge nach 
einheitlichen Grundsätzen· die 
Auswirkungen auf die Umwelt

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 19 
 
 
 
frühzeitig und umf assend e r-
mittelt, beschrieben und be-
wertet werden und die Ergeb-
nisse so früh wie möglich bei 
allen behördlichen Entschei-
dungen berücksichtigt werden. 
Landeswassergesetz Schutz der Gewässer vor 
vermeidbaren Beeinträcht i-
gungen und die sparsame 
Verwendung des Wassers 
sowie die Bewirtschaftung von 
Gewässern zum Wohl der 
Allgemeinheit. 
2.3.5 Schutzgut Luft / Klima 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Baugesetzbuch Den Erfordernissen des Kl i-
maschutzes soll sowohl durch 
Maßnahmen, die dem Klim a-
wandel entgegenwirken, als 
auch durch solche, die der 
Anpassung an den Klim a-
wandel dienen, Rechnung ge-
tragen werden (§ 1a Abs. 5).  
Beschränkung des Versi e-
gelungsgrades. 
Erhalt von Bestandsbäumen 
und –grün. 
Festsetzung von unversi e-
gelten Flächen mit Bode n-
anschluss. 
Beachtung der Einschrä n-
kungs- und Verzichtssatzung 
der Stadt Darmstadt. 
Berücksichtigung des S o-
fortprogramms Klimaschutz 
der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt zur Senkung der 
Netto-CO2-Emissionen. 
Festsetzung von Dach-  und 
Fassadenbegrünung haben 
positive Auswirkungen auf 
das Klima. 
 
Bundes- 
Immissionsschutzgesetz 
Schutz des Menschen, der 
Tiere und Pflanzen, des B o-
dens, des Wassers, der A t-
mosphäre sowie der Kultur - 
und Sachgüter vor schädlichen 
Umwelteinwirkungen sowie 
Vorbeugung hinsichtlich des 
Entstehens von Immissionen.  
Gesetz über die Umweltverträg-
lichkeitsprüfung 
Zweck des Gesetzes ist, s i-
cherzustellen, dass bei be-
stimmten privaten und öffent-
lichen Vorhaben zur wirks a-
men Umweltvorsorge nach 
einheitlichen Grundsätzen· die 
Auswirkungen auf die Umwelt 
frühzeitig und umfassend er-
mittelt, beschrieben und be-
wertet werden und die Ergeb-
nisse so früh wie möglich bei 
allen behördlichen Entsche i-
dungen berücksichtigt werden. 
TA Luft Schutz der Allgemeinheit vor 
schädlichen Umwelteinwi r-
kungen durch Luftverunrein i-
gungen sowie deren Vorsorge 
zur Erzielung eines hohen 
Schutzniveaus für die gesamte 
Umwelt.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 20 
 
 
 
2.3.6 Schutzgut Natur und Landschaft / Ortsbild 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Baugesetzbuch Es sind die Gestaltung des 
Orts- und Landschaftsbildes 
und die Belange des Umwel t-
schutzgutes, einschließlich des 
Naturschutzes und der Land-
schaftspflege, insbesondere 
die Auswirkungen auf 
Schutzgüter und das Wi r-
kungsgefüge zwischen ihnen 
sowie die Landschaft und die 
biologische Vielfalt zu berüc k-
sichtigen (§ 1 Abs. 6). 
Vermeidung und Ausgleich 
voraussichtlich erheblicher 
Beeinträchtigungen des 
Landschaftsbildes sowie der 
Leistungs- und Funk tionsfä-
higkeit des Naturhaushaltes. (§ 
1a Abs. 3). 
Erhalt und Schaffung neuer 
Grün- und Gehölzstrukturen 
durch zeichnerische und tex t-
liche Festsetzungen. 
Die Erfassung von Natur und 
Landschaft ist im Rahmen des 
Bauleitplanverfahrens erfolgt. 
Die versiegelbaren Grund-
stücksfreiflächen werden 
zugunsten begrünter Grund-
stücksfreiflächen beschränkt. 
Durch den Erhalt von Grund-
stücksrandeingrünung, der 
Verwendung einheimischer 
Pflanzenarten und Dach- und 
Fassadenbegrünung wird 
diesen Zielen Rechnung ge-
tragen. 
Einhalten der städtischen 
Baumschutzsatzung. 
Bundesnaturschutzgesetz Natur und Landschaft sind auf 
Grund ihres eigenen Wertes 
und als Grundlage für Leben 
und Gesundheit des Menschen 
auch in Verantwortung für die 
künftigen Generationen im be-
siedelten und unbesiedelten 
Bereich nach Maßgabe der 
nachfolgenden Absätze so zu 
schützen, dass die biologische 
Vielfalt, die Leistungs - und 
Funktionsfähigkeit des  Natur-
haushalts einschließlich der 
Regenerationsfähigkeit und 
nachhaltigen Nutzungsfähi g-
keit der Naturgüter sowie  die 
Vielfalt, Eigenart und Schön-
heit sowie der Erholungswert 
von Natur und Landschaft auf 
Dauer gesichert sind; der 
Schutz umfasst auch die 
Pflege, die Entwicklung und, 
soweit erforderlich, die Wi e-
derherstellung von Natur und 
Landschaft (allgemeiner 
Grundsatz) (§ 1 Abs. 1). 
Gesetz über die Umweltverträg-
lichkeitsprüfung 
Zweck des Gesetzes ist, s i-
cherzustellen, dass bei be-
stimmten privaten und öffent-
lichen Vorhaben zur wirks a-
men Umweltvorsorge nach 
einheitlichen Grundsätzen· die 
Auswirkungen auf die Umwelt 
frühzeitig und umfassend er-
mittelt, beschrieben und be-
wertet werden und die Ergeb-
nisse so früh wie möglich bei 
allen behördlichen Entsche i-

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 21 
 
 
 
dungen berücksichtigt werden. 
2.3.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Baugesetzbuch Schutz von Kultur - und 
Sachgütern im Rahmen der 
Orts- und Landschaftsbilder-
haltung und -entwicklung. 
Im Geltungsbereich des B e-
bauungsplans bzw. dessen 
direktem Umfeld sind zwei 
Bodendenkmäler nach § 2 
Abs. 2 HDSchG bekannt: 
 Darmstadt Bezirk 0 06 023: 
römische Siedlungsstelle 
Darmstadt Bezirk 006 029: 
neuzeitlicher Kasernenbau 
(ehem. Dragonerkaserne) 
Bundesnaturschutzgesetz Erhaltung historischer Kultur-
landschaften von besonders 
charakteristischer Eigenart, 
sowie der Umgebung ge-
schützter oder schützenswer-
ter Kultur, Bau-  und Boden-
denkmälern. 
Raumordnungsgesetz Kulturlandschaften sind zu 
erhalten und zu entwickeln. 
Historisch geprägte und ge-
wachsene Kulturlandschaften 
sind in ihren prägenden 
Merkmalen und mit ihren Kul-
tur- und Naturdenkmälern zu 
erhalten (§ 2 Abs. 2 Nr. 5). 
Hessisches Denkmalschutzge-
setz 
Aufgabe von Denkmalschutz 
und Denkmalpflege ist es, die 
Kulturdenkmäler als Quellen 
und Zeugnisse menschlicher 
Geschichte und Entwicklung 
(...) zu schützen und zu er-
halten sowie darauf hinzuw ir-
ken, dass sie in die städt e-
bauliche Entwicklung, Raum-
ordnung und Landschaft s-
pflege einbezogen werden 
(§ 1)  
Gesetz über die Umweltverträg-
lichkeitsprüfung 
Zweck des Gesetzes ist, s i-
cherzustellen, dass bei be-
stimmten privaten und öffent-
lichen Vorhaben zur wirks a-
men Umweltvorsorge nach 
einheitlichen Grundsätzen die 
Auswirkungen auf die Umwelt 
frühzeitig und umfassend er-
mittelt, beschrieben und be-
wertet werden und die Ergeb-
nisse so früh wie möglich bei 
allen behördlichen Entschei-
dungen berücksichtigt werden. 
2.3.8 Schutzgut Mensch 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Baugesetzbuch Berücksichtigung der Belange 
des Umweltschutzes bei der 
Aufstellung der Bauleitpläne, 
hier insbesondere die Ver-
meidung der Emissionen (§ 1 
Erhalt der vorhandenen  
Grünstrukturen in den 
Randbereichen. 
Festsetzung passiver Lär m-

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 22 
 
 
 
Abs. 6 Nr. 7). schutzmaßnahmen für 
schutzbedürftige Aufent-
haltsräume im Plangebiet. 
Es wird ein Mobilitätskonzept 
erstellt. 
Reduzierung des standor t-
bezogenen motorisierten I n-
dividualverkehrsaufkommen. 
Bundes- 
Immissionsschutzgesetz 
Schutz des Menschen, der 
Tiere und Pflanzen, des B o-
dens, des Wassers, des Kl i-
mas und der Atmosphäre s o-
wie der Kultur – und Sachgüter 
vor schädlichen Umweltei n-
wirkungen (Immissionen) s o-
wie Vorbeugung hinsichtlich 
des Entstehens  von Immiss i-
onen (Gefahren, erhebliche 
Nachteile und Belästigungen 
durch Luftverunreinigungen, 
Geräusche, Erschütterungen, 
Licht, Wärme, Strahlen und 
ähnliche Erscheinungen) (§1 
Abs. 1).  
Gesetz über die Umweltver-
träglichkeitsprüfung 
Zweck des Gesetzes ist, s i-
cherzustellen, dass bei be-
stimmten privaten und öffent-
lichen Vorhaben zur wirks a-
men Umweltvorsorge nach 
einheitlichen Grundsätzen die 
Auswirkungen auf die Umwelt 
frühzeitig und umfassend er-
mittelt, beschrieben und be-
wertet werden und die Ergeb-
nisse 
so früh wie möglich bei 
allen behördlichen Entschei-
dungen berücksichtigt werden. 
TA Lärm  Schutz vor schädlichen U m-
welteinwirkungen durch G e-
räusche sowie deren Vorsorge. 
DIN 18005  
Schallschutz im Städtebau 
Als Voraussetzung für gesun-
de Lebensverhältnisse der 
Bevölkerung ist ein ausrei-
chender Schallschutz notwen-
dig, dessen Verringerung ins-
besondere am Entstehungsort, 
jedoch auch durch städtebau-
liche Maßnahmen in Form von 
Lärmvorsorge und Lärmmi n-
derung bewirkt werden soll.  
B) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen 
(gem. Anlage 1 Nr. 2 BauGB) 
3. Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes (Basissze-
nario) und Prognose bei Nichtdurchführung der Planung 
(Anlage 1 Nr. 2a BauGB - Gliederung nach den Belangen gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 
Naturräumliche Lage 
Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Einheit der hessischen Rheinebene, innerhalb 
des Griesheim-Weiterstädter Sandes (225.9).

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 23 
 
 
 
Die Hessische Rheinebene umfasst den Hauptteil der rechtsrheinischen Niederterrasse 
zwischen den heutigen Mündungen von Main und Neckar. Sie bildet zusammen mit dem 
hessischen Teil der Nördlichen Oberrheinniederung (222) das so genannte "Hessische 
Ried". Als sandige Niederterrasse umfasst sie, neben Flugsand - und Dünengebieten, aus-
gedehnte Flächen, die mit Neckarschwemmlehm bedeckt sind, sowie das als feuchte Rinne 
in Erscheinung tretende Altneckarbett. 
Im Bereich trockener Flugsand- und Dünengebiete sind heute Kiefernwälder vorherrschend, 
die stellenweise im Wechsel mit Spargelanbauflächen stehen. Im übrigen Gebiet herrscht 
Ackerbau vor. Der ausgedehnte Komplex des Jägersburg-Gernsheimer Waldes ist mit Wald 
vom Typ eines vor 20 Jahren noch recht naturnahen Eichenhainbuchenwaldes bestockt; er 
hat als Wassergewinnungsgebiet Bedeutung und seither tief greifende ökologische Verän-
derungen erlitten (Grundwasserabsenkung) (Umweltatlas Hessen, HLNUG 2013).  
Der Griesheim-Weiterstädter Sand ist ein im Wesentlichen dünenfreies, flaches Flugsand-
gebiet im Bereich eines kiefernreichen Eic hen-Mischwaldes dessen heutige Vorkommen 
meist Sekundärwälder sind. 
Die vorgeschichtlich gut besiedelte Einheit ist heute im Bereich der waldfreien Flächen ein 
Acker- und Gemüseanbaugebiet, wobei der Gemüseanbau bei Griesheim seinen Ursprung 
in der Benutzung dieses Sandgebietes als Rieselfelder für die frühere Klärung der 
Darmstädter Abwässer hat. In diesem Bereich sind die Böden stark humos eutrophiert. Im 
nördlichen Teil der hier beschriebenen naturräumlichen Einheit, also bei Büttelborn, Wei-
terstadt und Darmstadt-Arheilgen finden sich neben dem bodenartbedingt anspruchsloseren 
Ackerbau auch Spargelsonderkulturen. Verschiedene Dünen sind beim Autobahnbau zur 
Sandgewinnung abgetragen worden (Klausing, Blatt 151 Darmstadt, 1967). 
3.1 Schutzgut Tiere 
Zur Erfassung und Bewertung der  planungsrelevanten Fauna wurde eine artenschutzfach-
liche Potentialanalyse durchgeführt:  
− Bebauungsplan am Standort „ Marienplatz“ in Darmstadt, Artenschutzgutachten , BfL 
Heuer und Döring, Brensbach, April 2020 
Das Gutachten ist in Kap. 1 0 dargestellt und fließt  zusammenfassend in folgende Bewer-
tungstabelle ein. 
 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Begehungen am 23.03.2020 
– Relevante Gruppen: Fledermäuse, Haussperling, Gehölzbrüter 
Vögel: 
– Bäume, Sträucher und Bodendecker können Vögeln als Brutplatz dienen 
– Aufgrund der vorliegenden Störungen wird es sich überwiegend um verbreitete Vogelarten wie 
Amsel, Zaunkönig, Rotkehlchen und Mönchsgrasmücke handeln 
– In den von Efeu überwucherten Bäumen am Sportplatz könnte auch der relativ 
störungsresistente Haussperling, dessen Erhaltungszustand in Hessen ungünstig / 
unzureichend ist, Brutplätze haben 
Fledermäuse: 
– In den Bäumen, die den Marienplatz umgeben, wurden keine Baumhöhlen beobachtet  
– Die älteren Robinien weisen teilweise abstehende Rinde auf, hinter denen einzelne 
Fledermäuse ein Zwischenquartier finden könnten 
– Aufgrund der Störungen sind die Bäume entlang des Platzes für Fledermäuse von 
untergeordneter Bedeutung im Vergleich zu durchgrünten Wohngebieten oder Grünanlagen 
– Fledermaus-Winterquartiere sind nicht vorhanden. Hierzu fehlen den Bäumen ein 
ausreichender Stammdurchmesser und entsprechende Höhlen. 
Zauneidechse: 
– Zauneidechsen werden auf dem Marienplatz und in dessen Randbereichen aufgrund der 
isolierten Lage, der fehlenden blütenreichen krautigen Vegetation mit Insektennahrung, der zum

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 24 
 
 
 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
Teil dichten Bodendeckerschicht, der starken Störungen durch Verkehr und der Beschattung auf 
der Südseite des Platzes, nicht erwartet. 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines städtisch stark verdichteten 
und bebauten Bereichs und kann entsprechend § 34 BauGB bebaut werden. Somit kann auch bei 
Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut werden und eine Verschlechterung 
und Verminderung der Lebensräume für Tiere stattfinden, die für jedes Einzelvorhaben ausgegl i-
chen werden muss. 
Gebiete außerhalb des Plangebiets werden bei Nichtdurchführung der Planung nicht beeinträc h-
tigt. 
3.2 Schutzgut Pflanzen 
Zur Erfassung und Bewertung der Flora liegt  folgendes Gutachten vor (s. auch Kapitel 11 
„Artenschutzgutachten“):  
Bebauungsplan am Standort „Marienplatz“ in Darmstadt, Artenschutzgutachten, BfL Heuer 
und Döring, April 2020 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Das Plangebiet ist geprägt durch überwiegend unbefestigte, aber stark verdichtete und 
besonnte Flächen 
– Die Fläche selbst weist kaum Vegetation auf 
– Die Randbereiche des Platzes sind geböscht und wurden mit Gehölzpflanzungen eingegrünt  
– Ostseite, zur Heidelberger Straße hin: relativ junge Reihe von Platanen, die mit einer 
Ziergehölzhecke unterpflanzt ist  
– Nordseite, parallel zur Hügelstraße: einzelne ältere Robinien in einem Beet, das überwiegend 
dicht mit Bodendeckern (Niedrige Purpurbeere –Symphoricarpos chenaultii ‚Hancock‘) 
bewachsen ist 
– Südseite: Ziergehölzhecke mit Einzelbäumen, bei denen die Robinie vorherrscht  
– In den Geltungsbereich einbezogen wurde ein Sportplatz, der von jungen Hainbuchen 
eingefasst ist, und an dessen Südseite drei Graupappeln (Populus canescens) wachsen  
– Vollständiges Fehlen streng geschützter Arten und solchen der Anhänge der FFH -RL 
– Folgende Biotoptypen kommen vor: Baumreihen und Einzelbäume, Sträucher und 
Bodendecker, Tritt-, Ruderal- und Grasvegetation, versiegelte und unversiegelte, 
vegetationsarme Flächen 
 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines städtisch stark verdichteten 
und bebauten Bereichs und kann entsprechend § 34 BauGB bebaut werden. Somit kann auch bei 
Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut und Pflanzen (Bäume) aufgegeben 
werden. Gebiete außerhalb des Plangebiets werden bei Nichtdurchführung der Planung nicht 
beeinträchtigt. 
Zusätzlich wurde im Jahr 2018  eine Baumkartierung durch das Grünflächenamt Darmstadt  
durchgeführt. Folgende Bäume wurden dabei mit den Attributen Stammdurchmesser, Kr o-
nendurchmesser und Höhe kartiert. Der Stammumfang wurde zusätzlich durch PgD ermittelt. 
50 Bäume sind demnach geschützt  (in der Abbildung grün markiert). Fünf Bäume fallen 
aufgrund des Stammumfangs unter 60 cm nicht unter den Baumschutz.  Bei allen kartierten 
Bäumen handelt es sich um Laubbäume heimischen und nicht heimischen Ursprungs.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 25 
 
 
 
 
Abb. 8: Baumkartierung 08.10.2018  
 Quelle: Grünflächenamt Darmstadt

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 26 
 
 
 
Tabelle 1: Baumkartierung 
 
Ordnungszahl Baumart_dt Höhe_m 
Stamm-
um-fang 
cm 
Kronen 
D_m heimisch? 
 
1 602002010002 Berg‐Ahorn 11 85 7 ja 
Hügelstraße 
2 602002010003 Scheinakazie 8 101 6 nein 
3 602002010004 Scheinakazie 9 123 7 nein 
4 602003020007 Espe, Zitter‐Pappel 16 123 11 ja 
5 602002010006 Scheinakazie 9 138 7 nein 
6 602002010008 Scheinakazie 10 163 10 nein 
7 602002010009 Scheinakazie 8 69 4 nein 
8 602002010010 Scheinakazie 9 113 5 nein 
9 602002010011 Scheinakazie 9 104 6 nein 
10 602002010012 Scheinakazie 10 148 9 nein 
11 602002010013 Scheinakazie 10 119 7 nein 
12 602002010014 Scheinakazie 7 53 4 nein 
13 602002010015 Scheinakazie 9 107 6 nein 
14 602002010016 Scheinakazie 10 138 8 nein 
15 602002010017 Scheinakazie 10 126 6 nein 
16 602002010018 Scheinakazie 9 72 5 nein 
17 602002010019 Scheinakazie 10 116 7 nein 
18 602002010020 Scheinakazie 7 119 3 nein 
19 602002010021 Scheinakazie 7 116 6 nein 
20 602002010022 Scheinakazie 10 132 8 nein 
21 602002010023 Scheinakazie 9 132 9 nein 
22 602002010024 Scheinakazie 9 104 7 nein 
23 602002010025 Scheinakazie 5 75 2 nein 
24 602002010026 Scheinakazie 10 129 8 nein 
25 602002010027 Scheinakazie 10 116 8 nein 
26 
422002010001a 
Gewöhnliche Pla‐
tane 11 97 6 ja 
Heidelberger Straße 
27 
422002010001 
Gewöhnliche Pla‐
tane 10 91 7 ja 
28 
42200201000a 
Gewöhnliche Pla‐
tane 11 85 8 ja 
29 
422002010002 
Gewöhnliche Pla‐
tane 8 85 6 ja 
30 
422002010003 
Gewöhnliche Pla‐
tane 5 22 1 ja 
31 
422002010003a 
Gewöhnliche Pla‐
tane 11 75 7 ja 
32 
422002010004a 
Gewöhnliche Pla‐
tane 10 107 9 ja 
33 
422002010004 
Gewöhnliche Pla‐
tane 10 107 9 ja 
34 
422002010005a 
Gewöhnliche Pla‐
tane 11 94 10 ja 
35 
422002010005 
Gewöhnliche Pla‐
tane 10 79 6 ja

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 27 
 
 
 
36 
422002010006a 
Gewöhnliche Pla‐
tane 10 85 8 ja 
37 
422002010006 
Gewöhnliche Pla‐
tane 10 85 8 ja 
38 
422002010007a 
Gewöhnliche Pla‐
tane 11 85 12 ja 
39 
422002010007 
Gewöhnliche Pla‐
tane 7 53 4 ja 
40 
422002010008a 
Gewöhnliche Pla‐
tane 12 123 10 ja 
41 
422002010008 
Gewöhnliche Pla‐
tane 12 97 7 ja 
42 
422002010009a 
Gewöhnliche Pla‐
tane 10 85 7 ja 
43 
422002010009 
Gewöhnliche Pla‐
tane 11 88 6 ja 
44 
422002010010 
Gewöhnliche Pla‐
tane 12 104 11 ja 
45 
422002010010a 
Gewöhnliche Pla‐
tane 12 113 9 ja 
46 602002010032 Scheinakazie 11 116 7 nein 
südliche Grundstücks‐
grenze 
47 602002010033 Scheinakazie 11 119 7 nein 
48 602002010034 Scheinakazie 12 138 8 nein 
49 602002010035 Scheinakazie 10 113 0 nein 
50 602002010036 Scheinakazie 11 107 9 nein 
51 602002010037 Scheinakazie 12 75 6 nein 
52 602002010038 Scheinakazie 13 129 9 nein 
53 442002010086 Spitz‐Ahorn 7 72 5 ja Hind
en‐
burg
stra
ße 
54 
442002010085 Spitz‐Ahorn 5 47 2 ja 
55 geschützte Bäume nach Baumschutzsatzung    
 
Darüber hinaus erfolgte ein weiteres Baumgutachten (Urban Tree Consulting, Biblis, 
21.06.2022) auf Grundlage einer  visuellen Kontrolle der Baumreihen entlang der Hügel-
straße und Heidelberger Straße hinsichtlich der Verkehrssicherheit sowie Prüfung der E r-
haltungsfähigkeit und Erhaltungswürdigkeit. Des Weiteren wurden Empfehlungen von 
Schutzabständen zur geplanten Bebauung, Hinweise zu notwendigen Baumschutzmaß-
nahmen und die Empfehlung von Maßnahmen zur Vitalisierung (Standortverbesserung) der 
Bäume dargestellt.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 28 
 
 
 
Tabelle 2: Gegenständliche Bäume mit Daten 
Quelle Baumgutachten Urban Tree Consulting, 21.06.2022

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 29 
 
 
 
 
Abb. 9: Gegenständliche Bäume im Luftbild 
 Quelle: Baumgutachten Urban Tree Consulting, 21.06.2022 
Aufgrund der Stückzahl der gegenständlichen Bäume wurde eine standardisierte Beurteilung 
der Erhaltungswürdigkeit mit einem nachvollziehbaren Punktesystem vorgenommen. Das 
Ergebnis der Gesamtbewertung für jeden Baum mündet von - 1 bis max. 5 Punkte. Daraus 
ergeben sich fünf Stufen, welche die Erhaltungswürdigkeit aus baumfachlicher Sicht im 
Kontext mit dem geplanten Bauvorhaben beschreiben. 
Tabelle 3: Bewertungsstufe der Erhaltungswürdigkeit bestehender Bäume

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 30 
 
 
 
Tabelle 4: Auflistung der Erhaltungswürdigkeit der bestehenden Bäume 
Quelle: Baumgutachten Urban Tree Consulting, 21.06.2022

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 31 
 
 
 
 
Abb. 10: Erhaltungswürdige Bäume im Luftbild 
 Quelle: Baumgutachten Urban Tree Consulting, 21.06.2022 
Der Gutachter führt im Einzelnen folgendes aus: Entlang der Heidelberger Straße stocken 
zehn Platanen (Platanus x acerifolia) in einem etwa 3,1 m breitem Grünstreifen. In östlicher 
Richtung verläuft parallel zum Grünstreifen ein gepflasterter Fußgängerweg.  In westlicher 
Richtung befindet sich die geschotterte Parkplatzfläche, welche bebaut werden soll. Die 
gegenständlichen Bäume wurden im Rahmen des Baumgutachtens als erhaltenswürdig 
bzw. sehr erhaltenswürdig eingestuft, (vgl. Tab. 4 ). Im Bereich der Bäume 1a bis 6a ist g e-
plant das Hochhaus (Teilbaugebiet MU 3) zu errichten. 
Aufgrund der Platzverhältnisse zwischen geplanter Hochhausgebäudekante und den 
Baumstandorten, wird von einem senkrechten Baugrubenverbau (z. B. Berliner Verbau) 
ausgeganen. Unter Berücksichtigung des benötigten Arbeitsraumes in der Baugrube zzgl. 
Verbau, wird ein zusätzlicher Platzbedarf von max. ca. 1,50 m angenommen. Daher kann 
von einem Abstand zwischen Außenkante Verbau zur Grundstücksgrenze von ca. 5 m 
ausgegangen werden. 
Die Kronentraufe der Bäume 1a, 2a, 3a, 5a und 6a reichen ca. 5 m (gemessen von der 
Grundstücksgrenze) in die zu bebauende Parkplatzfläche hinein. Die Kronentraufe von 
Baum 4a reicht ca. 7,5 m (gemessen von der Grundstücksgrenze) in die Fläche hinein. Dabei 
handelt es sich um einen ausladenden Starkast, welcher in die Parkplatzfläche hineinragt. 
Die geplante Baugrube führt somit durch den nach VOB/C DIN 18920 definierten Wurzel-
bereich (Kronentraufe zzgl. 1,5 m) der Bestandsbäume.  Bei dem anstehenden Boden im 
Planungsbereich handelt es sich um einen stark verdichteten  Bodenkörper, wodurch der 
effektiv durchwurzelbarer Raum wahrscheinlich eingeschränkt wird. Aufgrund der starken 
und langjährigen Nutzung der Parkplatzfläche (schlechte Wachstumsbedingungen fü r 
Wurzeln) und des geringen Baumalters der Platanen, wird von keiner starken Durchwurze-
lung im Planungsbereich aus gegangen. Durch einen Wurzelsuchschnitt  im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens konnte dies bestätigt werden.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 32 
 
 
 
Unter Berücksichtigung der örtlichen Standortsituation, der g uten Vitalität und der guten 
Regenerationsfähigkeit der Baumart Platane mit einer konsequenten Umsetzung von 
Baumschutzmaßnahmen, wird bei einem Abstand der Hochhausgebäudekante zur Grund-
stücksgrenze von ca. 7,50 m von keiner nac hhaltigen negativen Beeinträchtigung der Pl a-
tanen ausgegangen. Die Standsicherheit (Verankerungskraft) der gegenständlichen Bäume 
wird im Zuge des Bauvorhabens nicht beeinträchtigt. Durch die empfohlenen Standortver-
besserungen wird der Baumstandort, im Ver gleich zum bisherigen Standort, aufgewertet. 
Die Standortsanierung wird sich somit langfristig positiv auf die Vitalität des Baumbestandes 
auswirken. Es werden langfristig regelmäßige leicht korrigierende Schnittmaßnahmen in der 
Krone der Bäume 1a bis 6a nötig sein. Die zukünftig zu erwartenden Schnittmaßnahmen 
stellen aber aufgrund des geringen Baumalters und der guten Regenerationsfähigkeit der 
Baumart Platane keine Beeinträchtigung dar. 
Um Schäden an Bäumen zu vermeiden sind geeignete Schutz- bzw. Schadensbegrenzungs-
maßnahmen vor und während der Bauphase umzusetzen. Die Baumaßnahmen sind durch 
einen Baumsachverständigen im Rahmen einer ökologischen Baubegleitung zu begleiten. 
Finden Arbeiten im Wurzelraum der Bäume statt, sind die Arbeiten durch einen Bau m-
sachverständigen durchgehend zu überwachen und zu dokumentieren.  (vgl. Urban Tree 
2022) 
Um den Kronen- und Wurzelbereich der Platanen zu sichern und die erforderlichen Abstände 
zum geplanten Baukörper und der künftigen Baugrube einzuhalten, wurden westlich der 
Platanen Wurzelsuchgrabungen durchgeführt. Es wurde an den Bäumen 6a, 8a, 10 a eine 
eingeschränkte Durchwurzelung festgestellt, an den übrigen sieben Bäumen wurde keine 
Durchwurzelung festgestellt, so dass der Gutachter von keiner negativen Auswirkung durch 
die Baumßnahme ausgeht. (vgl. Urban Tree, Baumfachliche Beurteilung vom 18.08.2022) 
3.3 Schutzgut Fläche 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– überwiegend unbefestigte, aber stark verdichtete Fläche  
– Das Plangebiet grenzt zu allen Richtungen an bebaute Bereiche an. 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung wird nach jetzigem Stand des Wissens keine weitere Fläche in 
Anspruch genommen. Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines städ-
tisch stark verdichteten und bebauten Bereichs und kann entsprechend § 34 BauGB bebaut 
werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut und die 
Baustruktur verändert werden. 
3.4 Schutzgut Boden 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
Relief 
– Weitgehend eben, Höhe ca. 139 m ü.NN innerhalb des Plangebietes. In den Randbereichen 
bestehen Abböschungen, nach Norden (137-138 m ü.NN) und nach Westen (137 m ü.NN) 
Geologie und Boden 
– Stark anthropogen überprägte Böden der Siedlungskerne (BFD50) 
– großflächig unversiegelte Bodenbereiche die jedoch strak verdichtet sind 
– Verdichtungsraum 
– Ursprünglich herrschten Pararendzinen, Braunerden mit Bändern, örtl. Bänder-Parabraunerden 
aus carbonathaltiger Dünensand vor (BÜK500) 
– Ertrags- und Nitratrückhaltevermögen werden als gering, Filtervermögen als mittel eingestuft 
(BÜK500) 
– Es handelt sich um einen trockenen Standort mit hoher Basensättigung (BÜK500)  
– Geologischer Strukturraum 3.1.15: Nördlicher Oberrheingraben

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 33 
 
 
 
– Ungegliederte Sande aus dem pleistozänen Quartär 
Erdbeben 
– Erdbebenzone 1, Untergrundklasse S, Baugrundklasse überwiegend Kategorie C 
Bodenschutz 
– Aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie ergeben 
sich für den Plangeltungsbereich keine Hinweise auf das Vorhandensein von Altflächen 
(Altstandorte, Altablagerungen), schädliche Bodenveränderungen und/oder 
Grundwasserschäden 
 
Inhalte aus der Baugrunderkundung und Gründungsberatung - Geotechnischer Bericht - Rev. 01, 
ARCADIS, Darmstadt, 16.09.2020 
– Der Untergrund wird durch quartäre Sedimente des Rheins, hier im Wesentlichen durch kiesige 
Sande, sowie Flugsande und Hangsedimente des Sprendlinger Horsts gebildet  
– quartäre Sande und Kiese (gewachsener Boden) können der LAGA -Zuodnungsklasse Z0 
zugeordnet werden (ARCADIS 2002) 
– Bodenauffüllungen im Bereich von Altbebauung vorhanden (ARCADIS 2003)  
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines städtisch stark verdichteten 
und bebauten Bereichs und kann entsprechend § 34 BauGB bebaut werden. Somit kann auch bei 
Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut und die Baustruktur verändert wer-
den. Somit kann das Bodengefüge durch ergänzende Bebauung des Grundstücks verändert und 
dauerhaft zerstört werden. Der Schutz des Bodens wird für jedes Einzelvorhaben geregelt.
 
3.5 Schutzgut Wasser 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Das Plangebiet liegt außerhalb von Wasserschutz- und Heilquellenschutzgebieten. 
– Im Plangebiet sind keine Grundwasserverunreinigungen bekannt 
Grundwasser 
– Hydrogeologischer Teilraum „Rheingrabenscholle“ 
– Porengrundwasserleiter 
– Mittlere Durchlässigkeit 
– Durchlässige Grundwasserleiter mit mittlerer Verschmutzungsempfindlichkeit, 
Grundwasserbeschaffenheit ziemlich hart 
Inhalte aus der Baugrunderkundung und Gründungsberatung - Geotechnischer Bericht - Rev. 01, 
ARCADIS, Darmstadt, 16.09.2020 
– Grundwasserspiegel im Projektgebiet zwischen ca. 115 und 117 m ü. NHN, also ca. 25 m unter 
aktueller GOK, somit kein direkter Einfluss auf die Gründungsarbeiten der Baumaßnahme  
– Die Grundwasserfließrichtung ist nach Westen zum Rhein  
– In den quartären Sedimenten (Schicht 2) ist mit Schicht- bzw. Sickerwasser zu rechnen 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines städtisch stark verdichteten und 
bebauten Bereichs und kann entsprechend § 34 BauGB bebaut werden. Somit kann auch bei 
Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut und der Wasserhaushalt durch zusät z-
liche Bebauung des Grundstücks beeinträchtigt werden. Schutzmaßnahmen werden dann für jedes 
Einzelvorhaben geregelt.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 34 
 
 
 
3.6 Schutzgut Luft 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– In den Sommermonaten si nd tagsüber regionaltypische Anströmungen aus Südwest (210 °, 
240 °) dominant 
– In Hinblick auf den verdichteten urbanen Kontext ist das vermehrte Auftreten von 
windschwachen (< 4 m/s) Situationen in oft auftretenden austauscharmen Sommermonaten 
wahrscheinlich 
– Messstation Luftqualität: Luftqualität am Stichtag 20.06.2022 gut (Umwelt Bundesamt) 
 
 
 
 
Messstation 
„Darmstadt 
Hügelstraße“

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 35 
 
 
 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
 
 
 
– Im Jahr 2021 lag für die Ozonwerte in Darmstadt die Zahl der Tage mit höchstens 
8 Stunden-Mittelwert über 120 µg/m³ im 3 -Jahresmittel bei 18 Tagen (Umwelt Bundesamt , 
Stand 31.01.2022) 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines städtisch stark verdichteten 
und bebauten Bereichs und kann entsprechend § 34 BauGB bebaut werden. Somit kann auch bei 
Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut und die Luftqualität durch zusätzliche 
Bebauung des Grundstücks beeinträchtigt werden. Schutzmaßnahmen werden dann für jedes 
Einzelvorhaben geregelt. 
3.7 Schutzgut Klima  
Zum Klima liegt folgendes Gutachten vor:  
Klimagutachten – Bauvorhaben Darmstadt Marienplatz, BPI Bur ghardt und Partner, Ing e-
nieure, Kassel, Januar 2022 (Überarbeitung März 2022) 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Lage klimatisch begünstigter Rhein- Main-Ebene, Jahresmitteltemperaturen 10, 1°C, mittlerer 
jährlicher Niederschlag 600-700 mm,  
– mittlere Jahrestemperatur in Darmstadt im Zeitraum von 2010 bis 2018 bei rund 10,54°C.  
– durchschnittliche Niederschlagsmenge 2010 bis 2018 bei etwa 687,70 mm, das langjährige

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 36 
 
 
 
Mittel von 1996 bis 2010 liegt bei 749 mm 
– vorherrschende Windrichtung im Sommer Süd bis Südwest, im Winter Nordost bis Ost  
– aufgrund von Versiegelung und umgrenzenden Nutzungsstrukturen (zusätzliche 
Wärmeausstrahlung) ist das Plangebiet bereits thermisch belastet  
– keine übergeordnete klimatische Funktion 
– Das Gebiet befindet sich nach der Klimafunktionskarte in einem moderat bis stark überwärmten 
Gebiet 
– Das Plangebiet stellt im verdichteten Stadtgebiet einen Potentialraum zur Förderung der lokalen 
und ggf. städtischen Durchlüftung dar 
– Potenzial ist a bhängig von der umgebenden hohen Vegetation sowie den Gebäuden in ihrer 
Ausrichtung und Höhe 
– die aktuelle Nutzung als Parkplatz weist nur geringe klimatisch positive Effekte / Eigenschaften  
auf 
Inhalte aus dem Klimagutachten: 
– Bedingt durch die Offenheit der Fläche in Kombination mit Ihrer Größe stellt diese Fläche im 
verdichteten Stadtgebiet einen Potentialraum zur Förderung der lokalen und ggf. städtischen 
Durchlüftung dar 
– Dabei ist dieses Potential jedoch nicht nur abhängig vom Platz an sich, sondern auch von der 
ihn umgebenden hohen Vegetation sowie den Gebäuden in ihrer Ausrichtung und Höhe  
– In den Sommermonaten sind tagsüber regionaltypische Anströmungen aus Südwest (210 °, 
240 °) dominant 
– der südöstliche Rand des „Marienplatzes“ (westlich der „Heidelberger Straße“) im Verbund mit 
den ausgeprägten Vegetationsstrukturen im Bereich des Spielplatzes östlich der „Heidelberger 
Straße“, ist thermisch geringer belastet 
– Einschränkend wirkt sich im Bestand aus, dass es sich bei der Freifläche nicht um eine 
Vegetationsfläche, sondern um einen teilversiegelten Raum ohne bodenbedeckende 
Vegetationssicht handelt 
– mittleren Windgeschwindigkeit von 2 – 2,5 m/s 
– Überwärmung durch parkende Autos, die viel Energie aufnehmen und als langwellige 
Wärmestrahlung wieder emittier en. Das kann tagsüber zu einer Steigerung der thermischen 
Belastung im Raum führen. 
– Parkende Autos vermindern durch Verschattung die direkte Aufnahme von Sonnenenergie 
durch den Boden 
– Bedingt schnelleres Auskühlen der Parkplatzfläche in den Abendstunden, da direkte 
Sonnenexposition am Tag fehlt 
 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines städtisch stark verdichteten 
und bebauten Bereichs und kann entsprechend § 34 BauGB bebaut werden. Somit kann auch bei 
Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut und das Kleinklima durch zusätzliche 
Bebauung des Grundstücks beeinträchtigt werden. Schutzmaßnahmen werden dann für jedes 
Einzelvorhaben geregelt.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 37 
 
 
 
 
Abb. 11: Auszug aus der Klimafunktionskarte aus der Klimaanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt 
(INEK 2016) 
 Quelle: MPD Präsentation  „Institut für Klima-  und Energiekonzepte“ Stadtklimaanalyse 
Darmstadt, 6.6.2017 
 
Abb. 12: Auszug aus der Planungshinweiskarte aus der Klimaanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt 
(INEK 2016) 
 Quelle: MPD Präsentation  „Institut für Klima-  und Energiekonzepte“ Stadtklimaanalyse 
Darmstadt, 6.6.2017 
3.8 Schutzgut Landschafts- und Ortsbild 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Städtebauliche Prägung als unbebaute Fläche in einem stark bebauten Siedlungsgebiet 
– Landschaft im Plangebiet wird geprägt durch heterogene Bauwerke, Vegetation und 
andere anthropogene Geländestrukturen (Straßen, Fußwege, Plätze und Grünflächen)  
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines städtisch stark verdichteten 
und bebauten Bereichs und kann entsprechend § 34 BauGB bebaut werden. Somit kann auch bei 
Nichtdurchführung der Planung das Gebiet bebaut und das Landschaftsbild verändert werden.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 38 
 
 
 
3.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Im Geltungsbereich des Bebauungsplans bzw. dessen direktem Umfeld sind zwei 
Bodendenkmäler nach § 2 Abs. 2 HDSchG bekannt: 
– Darmstadt Bezirk 006 023: römische Siedlungsstelle 
– Darmstadt Bezirk 006 029: neuzeitlicher Kasernenbau (ehem. Dragonerkaserne)  
– Es muss davon ausgegangen werden, dass noch Altfundamente der Kasernengebäude sowie 
ggf. Mauerwerksreste von den Kellerräumen im Untergrund verblieben sind  
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines städtisch stark verdichteten 
und bebauten Bereichs und kann entsprechend § 34 BauGB bebaut werden. Somit kann auch bei 
Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut und die Baust ruktur verändert wer-
den. 
3.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Lage des Standortes und sein Umfeld eignen sich für die Implementierung eines 
standortbezogenen Mobilitätskonzeptes, das eine Vielzahl an Maßnahmen umfassen kann (Car 
Sharing, Radverleih, Lastenrad, Mobilitätsbausteine, Quartierslogistik, etc.) 
– Sehr hohe Erschließungsqualität: optimale verkehrliche Lage in Darmstädter Innenstadt mit 
guter Verbindung zu Straßenbahnhaltestellen und Radinfrastruktur 
– optimale Bedingungen zur Nutzung der vielfältigen ÖPNV-Angebote bereits vorhanden 
Erholung 
– Aufgrund der Nutzung als Parkplatz bietet das Plangebiet keinen Erholungswert  
Immissionen 
– Das Plangebiet ist durch Heidelberger Straße, H ügel- und H indenburgstraße sowie der 
Straßenbahntrasse durch Verkehrslärm vorbelastet 
 
Emission 
– Lokale Erwärmung durch hohen Anteil an versiegelter Fläche und parkender Autos 
Inhalte aus der Verkehrsuntersuchung - Vorabzug, Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, März 
2022 
– Bereits im Prognosenullfall an 3 der 5 betrachteten Knotenpunkten eine unzureichende 
Qualitätsstufe (E bzw. F) ermittelt 
– Die Knotenpunkte haben bereits ihre Leistungsfähigkeitsgrenze überschritten  
– Verschiedene L inksabbiegeströme sowie der geradeaus fahrenden Verkehr im Zuge der 
Heidelberger Straße / Neckarstraße weisen die Qualitätsstufe E bzw. F auf 
 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung ändert sich nach jetzigem Stand des Wissens nichts an der 
derzeitigen Situation für Mensch und Bevölkerung. Die Fläche könnte jedoch auch ohne den B e-
bauungsplan entsprechend § 34 BauGB bebaut werden.
 
3.11 Schutzgut Biologische Vielfalt 
Es wird darauf hingewiesen, dass die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaft s-
stadt Darmstadt (MV -Nr. 2014/0014) vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum Schutz der 
Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie bei der Umsetzung dieses Bebauungs-
plans zu berücksichtigen sind.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 39 
 
 
 
Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität – ist 
die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für den 
Menschen ist. Nur ein inta kter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere Luft 
zum Atmen, fruchtbare Böden als gesunde Ernährungsgrundlage und Rohstoffe zur He r-
stellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen, wie sie 
z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdienstleistung der Natur ist von ökonom i-
scher, sozialer und kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität ist deshalb 
eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für künftige 
Generationen sowohl im besiedelten als auch unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1 BNatSchG). 
Dies ist auch in der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess Ministerium für 
Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015) und deren Wei-
terentwicklung (Broschüre, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert. 
Zur Erfassung und Bewertung der Biotoptypen/Flora und der planungsrelevanten Fauna liegt 
folgendes Gutachten vor: Bebauungsplan ‚Marienplatz‘ in Darmstadt, Artenschutzgutachten, 
BfL, Brensbach, April 2020. 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
Folgende Biotop- bzw. Nutzungstypen wurden durch das Artenschutzbüro erfasst:  
– Heimische und nicht heimische Gehölze 
– Baumreihen und Einzelbäume 
– Sträucher und Bodendecker 
– Tritt-, Ruderal- und Grasvegetation 
– versiegelte und unversiegelte, vegetationsarme Flächen. 
– Durch Bebauung und Versiegelung kommt es generell zum Verlust von Lebensraum. Da es sich 
im Plangebiet jedoch um eine stark verdichtete Parkplatzfläche mit entsprechendem Verkehr 
handelt, konzentriert sich die biologische Vielfalt auf die begrünten Randbereiche. Durch die 
Bebauung wird die Biologische Vielfalt im Plangebiet positiv  beeinflusst, da der Grünanteil 
erhöht wird. Auch die stark verdichteten Flächen werden aufgewertet, indem bodengebundene 
Freiflächen festgesetzt werden.  Durch Festsetzungen zum Versiegelungsgrad und zum 
Anpflanzen von Gehölzen wird den negativen Auswirkungen durch die Überbauung 
entgegengewirkt. Zusätzlich werden Ausgleichs - und Ers atzmaßnahmen vorgesehen. Die 
Anpflanzung verschiedener Grünstrukturen (Dach - und Fassaden begrünung, untersch. 
Baumarten, etc.) lässt ebenfalls eine positive Wirkung auf die Biologische Vielfalt im Plangebiet 
erwarten. 
 
Geplante Maßnahmen für die Biologische Vielfalt 
– bei Durchführung der Vermeidungs - und Ausgleichsmaßnahmen für Vögel und Fledermäuse 
sowie der Begrünung von Dächern und Fassaden wird dem Verlust von biologischer Vielfalt 
durch Überbauung, Versiegelung und Umnutzung von Fläche entgegengewirkt  
– die Beeinträchtigung kann somit verringert werden. 
– der Grünanteil im Plangebiet wird insgesamt erhöht im Gegensatz zur bestehenden Situation.  
 
während Bauphase / Betriebsphase  
– Nistmöglichkeiten für Vögel und Fledermäuse  
– Ausgleichsflächen innerhalb des Plangebietes 
– Insektenfreundliche Freiflächenbeleuchtung 
– Wasserdurchlässige Oberflächenbefestigung, sofern es möglich ist 
– Niederschlagswasserversickerung bzw. –rückhaltung auf Baugrundstücken 
– Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
– Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
– Fassadenbegrünung 
– Begrünung von Tiefgaragen 
– Intensive und extensive Dachbegrünung (Flachdächer) 
– Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungsqualität und -quantität 
– Artenempfehlungen für Anpflanzungen (Pflanzlisten)

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 40 
 
 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung werden nach jetzigem Stand des Wissens die Pflanzen und 
Böden teilweise zunächst erhalten Auch ohne den Bebauungsplan kann das Plangebiet nach § 34 
BauGB bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich 
bebaut und die Biologische Vielfalt beeinträchtigt werden. 
 
            
Abb. 13: Biotoptypenkartierung, Stand 2021 
3.12 Schutzgut Natura 2000-Gebiete 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Innerhalb des Plangebietes und seiner näheren Umgebung sind keine Natura 2000-Gebiete von 
der Planung betroffen. Natura 2000-Gebiete liegen in ca. 2,5 km Entfernung zum Plangebiet.  
– Aufgrund der Entfernung vorhandener Natura 2000- Gebiete zum Plangebiet ist  mit keinen 
negativen Auswirkungen auf die Schutz - und Erhaltungsziele der Natura 2000- Gebiete zu 
rechnen. 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Aufgrund der Entfernung der nächsten Natura 2000- Gebiete von ca. 2,5 km sind keine Beei n-
flussungen anzunehmen. Daher ist eine Bewertung nicht notwendig.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 41 
 
 
 
3.13 Vermeidung von Emissionen / sachgerechter Umgang mit Abfällen / Abwässern 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
Vermeidung von Emissionen 
– Im Plangebiet bestehen keine Gewerbebetriebe, von den erhebliche Emissionen ausgehen  
– Die im Planbereich festgesetzten Gebietsnutzungen führen insgesamt zu keinen 
Immissionskonflikten im Hinblick auf die benachbarten, bestehenden allgemeinen 
Wohngebiete.  
Immission/ Emission 
– Das Plangebiet ist relevant durch Verkehrslärm belastet (Pkw und Straßenbahnen)  
– Ggf. Lärmeinwirkungen durch Tankstelle und Parkplatz des Staatstheaters 
– Die eingesetzten Techniken und Stoffe werden nach Möglichke it dem neuesten Stand der 
Technik entsprechen und nach diesem verwendet.  
– Auf einen möglichst schonenden Umgang mit der Umwelt ist zu jeder Zeit zu achten.  
– Anfallende während der Bauphase erzeugte Abfälle werden entsprechend den gültigen 
Vorschriften entsorgt oder nach Möglichkeit wieder verwertet. 
– Schmutzwässer sind auch während der Bauzeit in das Kanalsystem einzuleiten  
– Festsetzung von passiven Lärmschutzmaßnahmen  
Abfälle 
– Im Plangebiet bestehen keine Gewerbebetriebe, in denen Abfälle in erheblichem Umfang 
erzeugt werden 
– Anfallende erzeugte Abfälle werden entsprechend den gültigen Vorschriften entsorgt oder nach 
Möglichkeit wieder verwertet. 
– Die Abfallentsorgung erfolgt auf Grundlage der Rechtsvorschriften. 
Abwässer 
– Der sachgerechte Umgang mit Abwässern erfolgt auf Grundlage der Rechtsvorschriften  
– Schmutzwässer werden in das Kanalsystem eingeleitet 
Risiken 
– Für die Gefährdungsabschätzung der Kampfmittelverdachtsflächen besteht weiterer 
Erkundungsbedarf 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung bleiben die Emissionen zunächst voraussichtlich unverändert. 
Es wird in gleicher Art und Weise mit anfallenden Abfällen und Abwässern umgegangen wie bisher. 
Auch ohne den Bebauungsplan lieg t das Plangebiet innerhalb eines städtisch stark verdichteten 
und bebauten Bereichs und kann entsprechend § 34 BauGB bebaut werden. Somit kann auch bei 
Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut werden und sich somit auch die 
Emissionen und Abfälle vermehren. 
3.14 Nutzung erneuerbarer Energie 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Derzeit werden im Plangebiet keine erneuerbaren Energien produziert 
– Der Nutzung erneuerbarer Energien bzw. die sparsame und effiziente Nutzung von Energien 
wird durch die geplante Bebauung besonderer Wert zugemessen.  
– Durch die auf Grundlage des Bebauungsplans zulässigen Vorhaben sind keine erheblichen 
Auswirkungen zu erwarten, sodass keine negative Prognose zu den in Ziffer 2b aa-hh Anlage 1 
BauGB dargestellten Kriterien in Kapitel 4 und 5 besteht.
 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung ändert sich voraussichtlich zunächst nichts an dem jetzigen 
Zustand.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 42 
 
 
 
3.15 Landschaftspläne und sonstige Pläne 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
Landschaftsplan 
– Der Landschaftsplan stuft den Marienplatz als vegetationslose befestigte Kiesfläche mit einem 
geringen Biotopwert ein. Der Marienplatz ist Bestandteil des von Freiflächen und kulturellen 
Einrichtungen geprägten Anlagenringes. Er stellt einen Zwischenraum zwischen der Innenstadt 
und den umgebenden Quartieren mit höherem Freiraumanteil dar. Es wird vorgeschlagen, im 
nördlichen Bereich einen Grünzug zu entwickeln (Erläuterungsbericht zum Landschaftsplan 
2004). 
– In der Leitbildkarte des Landschaftsplans der Stad t Darmstadt (September 2004) ist das 
Plangebiet als „Erhalt / Ausbau von wichtigen Grünverbindungen" und „Neuschaffung von Grün 
auf stark versiegelten Bauflächen / Sportflächen“ dargestellt 
– Die Entwicklungskarten weist das Plangebiet im Norden als „Park / Grünanlage (öffentlich und 
privat) - Planung“ aus.  
– Nördlich im Plangebiet ist die Maßnahmennummer D 1 dargestellt. Entsprechend dieser soll 
kurz – mittelfristig die „Neuanlage von Parks / öffentliche Grünflächen" erfolgen. 
– Die Leitbildkarte des Landschaftsplans mit Entwicklungsprioritäten kennzeichnet die 
verschiedenen Nutzungsziele für die Freiflächen im Siedlungsbereich  (s. Kap. 2.2) . In dieser 
Karte ist der Bereich des Marienplatzes mit d em Vorsatz „Erhalt/Ausbau von wichtigen 
Grünflächen“ markiert. Dort greift das Ziel der Schaffung eines vernetzen Grünsystems. 
Deswegen sind sowohl die Integration bereits vorhandener als auch die Schaffung neuer 
Grünstrukturen Aspekte, welche im Rahmen de r Aufstellung des Bebauungsplanes zu 
berücksichtigen sind. 
Sonstige Pläne 
– Da das Plangebiet bereits großflächig bebaut und versiegelt ist wird die Umstrukturierung des 
Plangebietes kaum Einfluss auf die Umweltpläne wie Luftreinhaltepläne und 
Lärmminderungspläne (Immissionsschutzpläne) haben und es ist mit keinen erheblichen 
Auswirkungen auf deren Darstellung zu rechnen.  
– Bei Berücksichtigung der Biodiversitätsstrategie der Wissenschaftsstadt Darmstadt kann die 
Durchführung der Planung positive Auswirkungen auf das Plangebiet haben, da auf die 
Vernetzung von Biotopstrukturen geachtet wird und eine Durchgrünung des Plangebietes mit 
unterschiedlichen Grünstrukturen vorgesehen ist. 
– Die vorhandenen Bäume wurden auf Ihren Erhaltungswert geprüft und nach Möglichkeit als zum 
Erhalt festgesetzt.  
– Pläne des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts liegen für das Plangebiet nicht vor. 
– Durch die Berücksichtigung der Biodiversitätsstrategie der Wissenschaftsstadt Darmstadt soll 
das Biotopverbundsystem erhalten bzw. verstärkt werden. Die Durchführung der Planung hat 
positive Auswirkungen 
– Mit dem im Regionalen Flächennutzungsplan integr ierten Biotopverbundsystem liegt ein 
kommunenübergreifendes Naturschutzkonzept für die Region vor. Dies hat keine Auswirkung 
auf das Plangebiet 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der  Planung bleiben die bestehenden Bebauungspläne weiterhin recht s-
kräftig. Landschaftspläne und sonstige Pläne haben weiterhin Bestand und werden nicht verändert. 
3.16 Erhaltung bestmöglicher Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverord-
nung zur Erfüllung von Rechtsakten der EU festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht 
überschritten werden 
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Gebietes, in dem die durch Rechtsverordnung zur 
Erfüllung von Rechtsakten der EU festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten 
werden. Eine Bewertung zur Entwicklung ist daher nicht von Belang für die Planung. Aus-
wirkungen sind nicht zu erwarten.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 43 
 
 
 
3.17 Wirkungsgefüge und Wechselwirkungen 
Das Wirkungsgefüge der Einzelnen Schutzgüter, im Besonderen Boden, Wasser, Klima, 
Fauna und Flora, ist bereits durch die starke anthropogene Veränderung beeinträchtigt. Es 
befinden sich größtenteils versiegelte und teilversiegelte Flächen im Plangebiet, die sich 
negativ auf das Wirkungsgefüge auswirken. Durch die Planung wird der derzeitige Zustand 
nicht verschlechtert. Festsetzungen zum Versiegelungsgrad und zu Anpflanzungen sowie 
zur Begrünung von Dach- und Fassadenflächen wirken sich positiv auf das Wirkungsgefüge 
aus. Es ist somit mit keinen erheblichen Beeinträchtigungen auf das Wirkungsg efüge zu 
erwarten. 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Generell bestehen zwischen den Schutzgütern enge Funktionszusammenhänge und 
Wechselwirkungen. Vor allem zwischen den Schutzgütern Boden, Wasser, Klima, Fauna, Flora 
und letztendlich auch dem Menschen bestehen enge funktionale Zusammenhänge.  
– Wird das Wirkungsgefüge der Schutzgüter verändert oder beeinträchtigt, hat dies auch 
Auswirkungen auf deren Wechselwirkungen untereinander. 
– Die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern untereinander werden durch 
Bebauung von bisher unbebauter aber stark versiegelter Fläche nur geringfügig negativ 
beeinflusst. Durch Festsetzungen zum Versiegelungsgrad und zum Anpflanzen von Gehölzen 
wird dem entgegengewirkt. 
– Die Versiegelung des Bodens im Plangebiet bestimmt die Verfügbarkeit von Boden und damit 
von Pflanzenstandorten bzw. Lebensräumen. Ebenso beeinflusst die Versiegelung die 
Aufheizung von Luft, Kaltluftentstehung und Luftaustauschbewegungen, also das Kleinklima im 
Plangebiet. Der Oberflächenabfluss und somit die Grundwasserneubildung werden beeinflusst, 
also der Wasserhaushalt im Plangebiet. Ein verringerter Lebensraum für Pflanzen bedingt einen 
Rückgang der Tiere. 
– Auch im vorliegenden Bebauungsplan wird die kleinklimatische Situation im Plangebiet durch 
versiegelte Bereiche sowie Anpflanzungen und unversiegelte Bereiche beeinflusst. Weitere 
Versiegelungen bewirken vermutlich nur eine geringe Aufheizung des Gebietes. Dieser sollen 
die geplanten Anpflanzungen entg egenwirken, indem sie zum Beispiel Schatten spenden. 
Außerdem ist die Versickerung innerhalb des Plangebiets vorgesehen, welche einen positiven 
Einfluss auf das Kleinklima haben und den Eingriff in den Wasserhaushalt mindern.  
– Die gesamten Wechselwirkungen werden durch die Planung geringfügig beeinflusst, kommen 
jedoch nicht zum Erliegen sondern sie bleiben bestehen oder werden sogar verbessert.  
– Die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern untereinander werden durch 
Bebauung von bisher unbebaute
r aber stark versiegelter Fläche nur geringfügig negativ 
beeinflusst. Durch Festsetzungen zum Versiegelungsgrad und zum Anpflanzen von Gehölzen 
wird dem entgegengewirkt. 
– Die Maßnahmen unter Kapitel 5  haben Einfluss auf die Gesamtheit der Wechselwirkungen 
zwischen den einzelnen Belangen der Umwelt. Bei Berücksichtigung der vorgehenden 
Maßnahmen kommt es zu keinen erheblichen Beeinträchtigungen der Wechselwirkungen 
innerhalb und zwischen den umgebenden Schutzgütern. 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung bleibt das derzeitige Wirkungsgefüge vorerst bestehen. Die 
derzeit bestehenden Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes werden bei 
Nichtdurchführung der Planung zunächst beibehalten. Auch ohne den Bebauungsplan kann das 
Plangebiet nach § 34 BauGB bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung 
das Gebiet zusätzlich bebaut werden.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 44 
 
 
 
3.18 Anfälligkeiten für schwere Unfälle u. Katastrophen auf die Belange nach a-d und i 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Risikogebietes z. B. nach Seveso-III-Richtlinie. 
– Auf dem Baufeld muss grundsätzlich mit dem Vorhandensein von Kampfmitteln gerechnet 
werden. 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung ändert sich nichts an der Lage des Plangebiets außerhalb 
eines Risikogebietes.  
4. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durch-
führung der Planung  
(Anlage 1 Nr. 2b BauGB - Gliederung nach den Belangen gem. § 1 
Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 
Gemäß Anlage 1 Nr. 2b BauGB ist eine Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands 
bei Durchführung der Planung zu erstellen. Hierzu sind, soweit möglich, insbesondere die 
möglichen erheblichen Auswirkungen während der Bau - und Betriebsphase der geplanten 
Vorhaben auf die Belange nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a bis i zu beschreiben. 
Diese erheblichen Auswirkungen sind unter anderem jeweils anhand der in den Ziffern aa) 
bis hh) aufgeführten Aspekten bzw. Kriterien der Anlage 1 Nr. 2b BauGB zu prüfen bzw. zu 
beschreiben. 
Das Gelände wird aktuell vorwiegend als Parkplatz genutzt. Aufgrund der baulichen 
Vornutzung bestehen umfangreiche Vorbelastungen durch Flächenversiegelung, die bei der 
Ermittlung der Eingriffserheblichkeiten und der schutzgutbezogenen Prognose der U m-
weltwirkungen zu beachten sind.  
Es ist zu überprüfen, ob das Vorhaben bau -, anlage- und/oder betriebsbedingt erhebliche 
Beeinträchtigungen auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 a bis i BauGB verursachen kann 
(vgl. Anlage 1 BauGB). Dabei sind Art, Intensität, räumliche R eichweite und Zeitdauer des 
Auftretens der projektspezifischen Wirkfaktoren abzuschätzen und hinsichtlich erheblicher 
Beeinträchtigungen v. a. auf die Schutzgüter zu beurteilen. Die Beurteilung möglicher Be-
einträchtigungen berücksichtigt auch Wirkungen auf Funktionen und Funktionsbeziehungen 
die außerhalb des Vorhabengebiets bestehen.  
- Baubedingte Auswirkungen entstehen ausschließlich während der Bauphase zur Real i-
sierung/Umsetzung des geplanten Vorhabens durch vorbereitende Maßnahmen, E r-
schließungsarbeiten sowie Einrichtung und Betrieb der Baustelle. Unter die baubedingten 
Maßnahmen fallen bspw. Baustellenzufahrten, Lagerflächen, Aufbau von Anlagen, Bau-
lärm etc. Diese sind zwar zeitlich begrenzt,  können aber trotzdem nachhaltige Beei n-
trächtigungen im Geltungsbereich und dessen unmittelbaren Umfeld nach sich ziehen.  
- Anlagebedingte Auswirkungen verursachen u.U. irreversible und dauerhafte Beeinträc h-
tigungen durch die Existenz des geplanten Vorhabens (bauliche Anlage) an sich. Die 
Auswirkungen von z.B. Überbauung und Versiegelung, häufig mit völligem Verlust von 
Schutzgutfunktionen, beschränken sich vornehmlich auf das unmittelbare Vorhabeng e-
biet, können aber auch auf das Umfeld wirken, z.B. als Entw ertung infolge von Zer-
schneidung von tierökologischen Funktionsräumen oder Sichtachsen.  
- Betriebsbedingte Auswirkungen resultieren aus der täglichen und i.d.R. dauerhaften 
Nutzung der baulichen Anlage, bedingt durch Ver - und Entsorgung, Wasser- und Ener-
gieverbrauch, Emissionen (Luftschadstoffe, Lärm, Erschütterungen, Licht, Wärme, 
Strahlen usw.) und im Störungsfall. Die Wirkungen können sich auch auf das Umfeld er-
strecken.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 45 
 
 
 
Nachfolgend werden die im Zusammenhang mit der hier relevanten Planung bzw. dem damit 
verbundenen Vorhaben erkennbaren Auswirkungen auf die einzelnen Umweltbelange er-
mittelt. Im Kap. 4.12 wird eine Übersicht der Bedeutung der Schutzgüter  für die Planung 
dargestellt (s. Tabelle 6). 
 
 
Tabelle 5: Übersicht der relevanten Wirkfaktoren auf die einzelnen Schutzgüter 
Mögliche Aus-
wirkungen 
Umweltbelang 
Fläche 
Boden 
Wasser 
Klima 
Biotope 
Pflanzen 
Tiere 
Landschaft 
Mensch 
Kultur- u. 
Sachgüter 
baubedingt - o o o + + + o - o 
anlagebedingt - - - + o o o o - - 
betriebsbedingt - - - - - - - - - - 
Betroffenheit voraussichtlich 
+ = erheblich 
O = relevant 
- = irrelevant / nicht gegeben 
 
Für die weiteren Umweltbelange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 besteht kein Bedarf einer differen-
zierten Wirkungsbetrachtung, es wird auf die jeweils benannten Kapitel des Umweltberichts 
verwiesen:  
- Wirkungsgefüge zwischen biotischen und abiotischen Schutzgütern (Kap. 3.17)  
- Biologische Vielfalt (Kap.3.11)  
- Natura 2000-Gebiete (Kap. 3.12)  
- Vermeidung von Emissionen / sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern (Kap. 
3.13)  
- Nutzung erneuerbarer Energien / sparsame und effiziente Energienutzung (Kap.3.14)  
- Berücksichtigung des Landschaftsplans und umweltrelevanter Fachpläne (Kap. 2.2)  
- Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in besonderen Gebieten (Kap. 3.16)  
- Wechselwirkungen (Kap. 3.17) 
- Anfälligkeiten für schwere Unfälle und Katastrophen (Kap. 0) 
Es werden im Folgenden nicht zu allen Aspekten der Ziffer 2b aa-hh Ausführungen zur Bau- 
und Betriebsphase gemacht, da nicht durch alle der aufgeführten Aspekte eine erheblich 
Beeinträchtigung durch das Vorhaben zu erwarten ist. Die Bewertung der Bau-  und B e-
triebsphase ist daher teilweise nicht erforderlich. 
Für die Ziffern dd), ee), ff) und hh) können im Vorgriff folgende Aussagen zu den erheblichen 
Auswirkungen zu allen Belangen nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB getroffen werden:

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 46 
 
 
 
Erhebliche Auswirkungen der geplanten Vorhaben infolge: 
dd) der Art und Menge der erzeugten Abfälle und ihrer Beseitigung und Verwertung 
Anfallende erzeugte Abfälle werden entsprechend den gültigen Vorschriften entsorgt oder 
nach Möglichkeit wieder verwertet. Die Abfallentsorgung erfolgt auf Grundlage der Recht s-
vorschriften. Es sind daher keine erheblichen Auswirkungen während der Bauphase auf 
Tiere zu erwarten. 
Durch die auf Grundlage des Bebauungsplans zulässigen Vorhaben werden keine Abfälle in 
erheblichem Umfang erzeugt. Es sind daher bei Durchführung der Planung keine erhebl i-
chen Auswirkungen zu erwarten. 
ee) die Risiken für die menschliche Gesundheit, das kulturelle Erbe oder die Umwelt  
(z. B. durch Unfälle oder Katastrophen) 
Auf Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplans sind keine Betriebe oder Vorhaben 
zulässig, von denen in erheblichem Umfang Risiken für die menschliche Gesundheit aus-
gehen können. Es sind daher bei Durchführung der Planung keine erheblichen Auswirkun-
gen zu erwarten. Daher sind auch keine Kulturdenkmäler gefährdet. 
ff) der Kumul ierung mit den Auswirkungen von Vorhaben benachbarter Plangebiete 
unter Berücksichtigung etwaiger bestehender Umweltprobleme in Bezug auf mög-
licherweise betroffene Gebiete mit spezieller Umweltrelevanz oder auf die Nutzung 
von natürlichen Ressourcen 
Eine Kumulierung mit Auswirkungen anderer Vorhaben ist sowohl während der Bauphase 
als auch in der Betriebsphase derzeit nicht bekannt. Es sind daher bei Durchführung der 
Planung keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten. Im näheren und weiteren Umfeld 
befinden sich keine Gebiete mit spezieller Umweltrelevanz, sodass Umweltprobleme durch 
Kumulierung ausgeschlossen sind.  
hh) der eingesetzten Techniken und Stoffe 
Bei den auf Grundlage des Bebauungsplans zulässigen Vorhaben werden nach gegenwär-
tigem Kenntnistand s owohl während der Bauphase als auch in der Betriebsphase keine 
Techniken und Stoffe eingesetzt, von denen erhebliche Auswirkungen zu erwarten sind. 
4.1 Schutzgut Tiere (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Anhand der Ortsbegehung im März 2020 und sonstiger vorliegender Informationen kann das 
Vorkommen von nach europäischem oder nationalem Recht streng geschützten Arten aus 
den folgenden Artengruppen ausgeschlossen werden: Flora, Fische, Insekten (einschl. Li-
bellen), Reptilien, Säugetiere mit Ausnahme der Fledermäuse, Spinnen und Weichtiere. 
 
Streng geschützte Arten aus diesen Gruppen sind aufgrund ihrer Verbreitung und/oder ihrer 
Lebensraumansprüche nicht im Gebiet zu erwarten. Das in der artenschutzrechtlichen 
Prüfung zu betrachtende Artenspektrum umfasst daher die Arten(gruppen) Fledermäuse, 
Haussperling und Gehölzbrüter. 
Mit der geplanten Bebauung innerhalb des Geltungsbereichs verbundene mögliche Wir k-
faktoren in Hinblick auf die artenschutzrechtlich relevante Fauna sind: 
 
baubedingt: 
− Störungen der Fauna durch Bewegungsunruhe durch Bauvorgänge  
− Gefährdung schützenswerter Vegetationsflächen und Einzelgehölze 
− Lärm und Erschütterungen durch Bauarbeiten  
− Entfernung und Schnitt von Gehölzen  
− Potentielle Störung von baumgebundenen Fledermausarten während der Bauphase

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 47 
 
 
 
 
anlagebedingt: 
− Verlust von Brutbiotopen von Gehölzbrütern in Bäumen, Sträuchern und Bodendeckern, 
darunter kann sich mit dem Haussperling eine Art mit ungünstigem / unzureichendem 
Erhaltungszustand befinden 
− Verlust von einzelnen Fledermaus-Zwischenquartieren in Robinien 
− Bei Durchführung der Maßnahmen (ggf. CEF- Maßnahmen) kann neuer Lebensraum für 
betroffene Arten geschaffen werden 
betriebsbedingt: 
− Dauerhafte Störung von Vögeln und Fledermäusen ist nicht anzunehmen 
Bewertung 
Es ist  mit Beeinträchtigungen im Brutverhalten von Vögeln sowie dem Nahrungs - und 
Jagdareal von Vögeln und Fledermäusen zu rechnen. Unter Beachtung der in Kapitel 5.1 
genannten Vermeidungsmaßnahmen und der Durchführung einer vorgezogenen Maßnah-
me zur Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität (CEF-Maßnahme) für den 
Haussperling tritt keiner der Verbotstatbestände für Fledermäuse oder Vögel ein und es sind 
keine erheblichen Beeinträchtigungen zu erwarten. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die Pla-
nung 
Tiere O 
4.2 Schutzgut Pflanzen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Während der Bauphase 
Die Bebauung hat gegebenenfalls den Verlust von Pflanzenstandorten bzw. Lebensräumen 
zur Folge. Bei Durchführung der grünordnerischen Ausgleichsmaßnahmen wird ein positiver 
Beitrag für Pflanzen geleistet und neue Pflanzenstandorte bzw. Lebensräume für Pflanzen 
werden geschaffen. 
Dem Schutz der „Satzung zum Schutze des Baumbestandes in der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt“ vom 5. April 2004 unterstehen Laubbäume, die -gemessen in einem Meter Höhe- 
einen Stammumfang von mehr als 60 cm haben sowie Nadelbäume, die -gemessen in einem 
Meter Höhe- einen Stammumfang von mehr als 90 cm haben. Dem Schutz unterliegen auch 
mehrstämmige Laubbäume, wenn ein Stämmling einen Stammumfang von mehr als 60 cm 
aufweist oder die Summe der Einzelstammumfänge 100 cm überschreitet.  
Insgesamt wurden 55 Bäume in den randlichen Grünflächen des Plangebiets bei einer Kar-
tierung durch das Grünflächenamt Darmstadt 2018 aufgenommen. 50 Bäume erfüllen die 
Voraussetzungen um nach der Satzung geschützt zu sein. Bei allen Bäumen handelt es sich 
um Laubbäume (s. Kap. 3.2).  
In der Betriebsphase 
Die Bäume in den Randbereichen des Geltungsbereichs bleiben überwiegend erhalten. Zu 
Gehölzrodungen kann es jedoch insbesondere im Rahmen der Verkehrserschließung 
kommen. 
Anfallende erzeugte Abfälle werden entsprechend den gültigen Vorschriften entsorgt oder 
nach Möglichkeit wieder verwertet. Die Abfallentsorgung erfolgt auf Grundlage der Recht s-

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 48 
 
 
 
vorschriften. Es sind daher keine erhebl ichen Auswirkungen während der Bauphase auf 
Pflanzen zu erwarten. 
Bewertung 
Die Bebauung des Plangebiets führt teilweise zu einer Verbesserung der Bodenverhältnisse 
im Plangebiet. Dadurch und durch die Realisierung des Begrünungskonzepts wird ein posi-
tiver Beitrag für Pflanzen geleistet; neue Pflanzenstandorte bzw. Lebensräume für Pflanzen 
werden geschaffen (Dächer und Fassaden , bodengebundene Freiflächen). Im Plangebiet 
befinden sich keine streng geschützten Pflanzenarten  bzw. solche des Anhangs IV der 
FFH-Richtlinie. 50 der 55 kartierten Bäume sind jedoch entsprechend der Baumschutzsat-
zung der Wissenschaftsstadt Darmstadt geschützt. Eine erhebliche Beeinträchtigung des 
Schutzgutes Pflanzen ist nicht zu erwarten, wenn die Bestandsbäume weitestgehend e r-
halten werden. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die Pla-
nung 
Pflanzen O 
4.3 Schutzgut Fläche (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Während der Bauphase / Betriebsphase 
Durch die Planung kommt es zu einer Umnutzung einer planungsrechtlich bisher unbe-
planten Fläche in ein urbanes Gebiet. Es kommt dabei zu keinem neuen Flächenverbrauch 
im Außenbereich. Die Umnutzung der Fläche kann als Beitrag zum sparsamen Umgang mit 
Grund und Boden im Sinne von § 1a Abs. 2 BauGB gewertet werden, was die Neuinan-
spruchnahme von Flächen im Außenbereich entsprechend verringert. Durch die Planung 
werden keine landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich oder zuvor zu Wohnzwecken genutzten 
Flächen beansprucht. 
Bewertung 
Durch die Wiederverwendung einer bereits anthropogen überformten Fl äche kommt es zu 
keinem Verlust von Fläche, sondern zu einer Umnutzung einer innerstädtischen Parkplat z-
fläche zu einem urbanen Gebiet mit vielfältiger Nutzung. Es sind daher bei Durchführung der 
Planung keine erheblichen Auswirkungen auf die Fläche zu erwarten. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die Pla-
nung 
Fläche - 
4.4 Schutzgut Boden (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Während der Bauphase 
Die Eingriffe in das Bodengefüge durch Versiegelung, Abgrabung und Verdichtung von 
Böden haben Änderungen der Bodenfunktionen  zur Folge. Durch die Verdichtung der B e-
bauung entstehen eine höhere Versiegelung und damit ein Verlust von Boden. Baubedingt 
wird im Bereich des Neubaus ein Großteil der Bodenstruktur dauerhaft verändert. Damit 
verbunden sind Störungen der Versickerungs - und Filtereigenschaften und somit Verände-
rungen des Bodenwasserhaushaltes.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 49 
 
 
 
In der Betriebsphase 
Der dauerhafte Verlust von Bodenfunktionen durch die Überbauung und Versiegelung bisher 
unversiegelter Bereiche. Die Schaffung von dauerhaft unversiegelten und begrünten B e-
reichen wirkt sich hingegen positiv aus. Kleinteilige Lockerung von bisher stark verdichteten 
Böden bewirkt die Reinitialisierung von Bodenbildungsprozessen. 
Bewertung 
Durch die Planung kommt es nur zu geringfügigen Beeinträchtigungen durch Bebauung. 
Aufgrund der im Geltungsbereich vorliegenden bereits stark beeinträchtigten Böden und da 
keine seltenen oder gefährdeten Bodentypen bzw. ertragreichen Böden betroffen sind, 
können die durch die Planung verursachten Beeint rächtigungen bzw. Belastungen des 
Schutzguts Boden grundsätzlich stark relativiert werden. Mit dem Projekt ist die Wi e-
dernutzbarmachung einer bereits in erheblichem Umfang baulich beanspruchten Fläche 
verbunden, womit die Neubeanspruchung natürlicher Böden  an anderer Stelle im Stadtg e-
biet vermieden werden kann. Damit wird dem Grundsatz des § 1a Abs. 2 BauGB zum 
sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden entsprochen. Die nachhaltige 
Verfügbarkeit der Schutzgutes Boden wird durch Festsetzungen im Bebauungsplan und die 
aufgeführten Maßnahmen soweit möglich berücksichtigt. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die Pla-
nung 
Boden o 
4.5 Schutzgut Wasser (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Während der Bauphase 
Mit Umsetzung der Planung einschließlich der erforderlichen Verkehrsflächen, Zuwegungen, 
Stellplätzen und der Bebauung wird es zu Bodenversiegelungen auf bislang unversiegelten 
Flächen kommen, was zu kleinräumigen Unterbrechungen des Wasserkreislaufes führ t. 
Gleichzeitig werden im Gegenzug bislang stark verdichtete Bereiche kleinräumig verbessert. 
Baubedingte Verdichtungen (Baufahrzeuge, etc.) werden sich aufgrund der vorhandenen 
bereites stark verdichteten Flächen nur geringfügig auf den Wasserhaushalt auswirken.  
In der Betriebsphase 
Betriebsbedingte Auswirkungen auf den Wasserhaushalt sind in Bezug auf die zukünftige 
Gebietsnutzung nicht erkennbar. 
Bewertung 
Es kommt örtlich zu Beeinträchtigungen durch den Verlust von Versickerungsflächen. Durch 
die Verwendung von Niederschlagswasser als Brauchwasser werden die Trinkwasserres-
sourcen geschont, der Eingriff in den Wasserhaushalt gemindert und die Kläranlagen ent-
lastet. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Wasser ist nicht zu erwarten. 
Der Verlust hydrologisch wirksamer Flächen durch Bebauung und Oberflächenversiegelung 
kann durch Verringerung des Versiegelungsgrades, Begrünung der Dachflächen, die Aus-
bildung versickerungsfähiger Flächenbefestigungen, die Herstellung von Grünflächen mit 
Bodenanschluss, die Herstellung von dezentralen bzw. örtlichen Versickerungsanlagen 
wesentlich minimiert bzw. ausgeglichen werden. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass 
auch der bestehende, unbebaute Bereich stark versiegelt und daher bereits stark in seinen 
Funktionen beeinträchtigt ist. 
Bei Umsetzung der Planung  ist vermutlich mit keinen negativen Beeinträchtigungen des 
Wasserhaushalts zu rechnen, vielmehr kann durch Begrünungsmaßnahmen und die 
Schaffung bodengebundener Freiflächen sowohl qualitativ wie auch quantitativ von einer

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 50 
 
 
 
Verbesserung der Situation ausgegangen werden.  Eine Beeinflussung von umliegenden 
Oberflächengewässern ist auszuschließen. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die Pla-
nung 
Wasser o 
4.6 Schutzgut Luft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Während der Bauphase / Betriebsphase 
Das bodennahe Windfeld wird sich bei regionaltypischer Anströmung nur geringfügig än-
dern. 
Bewertung 
Die Luftqualität, die bereits im Bestand anhand der Parameter Stickstoffdioxid und Feinstaub 
als „gut“ bewertet wird (s. Kap. 3.6), wird sich durch die Planung nicht wesentlich verändern. 
Es ist somit mit keiner erheblichen Beeinträchtigung des Schutzguts zu rechnen. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die Pla-
nung 
Luft o 
4.7 Schutzgut Klima (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Zum Klima liegt folgendes Gutachten vor:  
Klimagutachten – Bauvorhaben Darmstadt Marienplatz, BPI Burghardt und Partner, Ing e-
nieure, Kassel, Januar 2022 (Überarbeitung März 2022) 
Während der Bauphase / Betriebsphase 
Inhalte aus dem Klimagutachten: 
Durch Nachverdichtung auf freier Fläche wird mehr Energie aufgenommen und bis in die 
Nacht gespeichert. Dass es sich bei der Freifläche im Bestand nicht um eine Vegetations-
fläche sondern um eine teilversiegelte Fläche ohne bodendeckende Vegetationsschicht 
handelt wirkt sich einschränkend aus. Der geplante hohe Vegetationsanteil wirkt dem Effekt 
der zusätzlichen Energieaufnahme und Speicherung entgegen. Aufgrund der geplanten 
Bebauungsform ist es möglich, dass sich Änderungen im städtischen Wärmeinseleffekt nur 
geringfügig auf die Umgebung auswirken werden. 
In der Temperaturverteilung sind nur leichte und zudem lokale Veränderungen offensichtlich. 
Der geplante hohe Vegetationsanteil wirkt dem Effekt der zusätzlichen Energieaufnahme 
und Speicherung entgegen, was sich in der Differenzbetrachtung deutlich widerspiegelt.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 51 
 
 
 
  
Abb. 14: Differenzberechnung der Lufttemperatur (bodennah) zwischen Nullfall und  Planfall, nachts 
um 04:00 Uhr 
 Quelle: Klimagutachten, Burghardt und Partner Ingenieure, 2022 
Die geplante Bebauung behindert die Überströmung der Planfläche. Die Windgeschwi n-
digkeiten auf der Fläche sind nun heterogener ausgeprägt. Teilweise verringern sie sich, 
teilweise nehmen sie zu. 
  
Abb. 15: Differenzdarstellung des bodennahen Windfeldes zwischen Null - und Planfall bei Anstr ö-
mung aus Südwest auf 1,7 m über Grund 
 Quelle: Klimagutachten, Burghardt und Partner Ingenieure, 2022 
Durch die Planung verändert sich die thermische Belastungssituation auf dem „Marienplatz“ 
von einer homogenen Verteilung hin zu einem heterogenen Gesamtbild. Dabei spielt die 
„Mäander“-Form der Planung eine besondere Bedeutung, da sich nun verschattete und 
unverschattete Räume abwechseln, was in Kombination mit dem veränder ten bodennahen 
Windfeld eine deutliche Veränderung der thermischen Belastungssituation mit s ich bringt. 
Insbesondere das er haltene Durchlüftungspotential (u.a. durch die Form des „Mäander“) 
führt dazu, dass klimatisch thermisch belastete Räume flächenhaft und in der Intensität g e-
ringer ausfallen als bspw. in den nördlich angrenzenden „geschlossenen“ Blockrandbe-
bauungen.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 52 
 
 
 
  
Abb. 16: Differenzdarstellung des Thermischen Komfort (in °C PET) zwischen Nullfall und Planfall an 
einem warmen Sommertag um 16:00 Uhr 
 Quelle: Klimagutachten, Burghardt und Partner Ingenieure, 2022 
Bewertung 
Durch den Planfall ist nur eine lokal begrenzte Veränderung der bodennahen Lufttemperatur 
von max. + 1,3 °C während der Nachstunden (um 04:00 Uhr) zu erwarten. Auswirkungen auf 
einen größeren Wirkraum über das eigentliche Planvorhaben hinaus können ausgeschlos-
sen werden. Die Auswirkungen sind lokal auf den direkten Raum des Planfalls beschränkt.  
Auch die Veränderungen der Windgeschwindigkeiten sind aus klimatisch-planerischer Sicht 
nur von geringer Bedeutung. Im Kontext der Durchlüftung sind keine klim a-
tisch-planungsrelevanten Anpassungen erforderlich.  
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die Pla-
nung 
Klima o 
4.8 Landschafts- und Ortsbild (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Während der Bauphase / Betriebsphase 
Das Landschafts- und Ortsbild wird sich durch die Bebauung des Plangebiets verändern. 
Das vorhandene unbebaute Gebiet wird sich zu einem großflächig bebauten Bereich ver-
ändern. Es werden langfristig mehrere Gebäude das Plangebiet prägen.  
Die grünordnerischen Maßnahmen wirken sich positiv auf das Landschaftsbild aus. Inne r-
halb des Plangebiets sind die Erhaltung der begrünten Randbereiche sowie begrünte Frei-
flächen / Höfe vorgesehen. Zudem werden Dachflächen und Fassaden begrünt. 
Bewertung 
Die Baustruktur des Plangebiets ist durch ein mäanderndes Gebäude geprägt. Durch die 
geplante Bebauung ändert sich die städtebauliche Struktur von einer unbebauten Fläche in 
eine Bebauung mit einem großen mäandernden Gebäude und einem Punktgebäude. Die 
angrenzenden Flächen sind ebenfalls dicht bebaut. Die Planung bindet sich somit gut in die 
umgebenden Strukturen ein. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Landschaft/ 
Ortsbild ist nicht zu erwarten.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 53 
 
 
 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die Pla-
nung 
Landschaft o 
4.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter (§ 1 Abs. 6 Nr. 7d BauGB) 
Während der Bauphase / Betriebsphase 
Für den Geltungsbereich des geplanten Bebauungsplans bzw. dessen direktem Umfeld sind 
zwei Bodendenkmäler nach § 2 Abs. 2 HDSchG bekannt: 
 Darmstadt Bezirk 006 023: römische Siedlungsstelle 
 Darmstadt Bezirk 006 029: neuzeitlicher Kasernenbau (ehem. Dragonerkaserne) 
Aufgrund der historischen Nutzung des Geländes als Dragonerkaserne wird die Baumaß-
nahme bzgl. der zu erwartenden Fundamentreste durch das Landesamt für Denkmalpflege 
begleitet. Die Funde werden entsprechend dokumentiert. 
Mögliche betriebsbedingte Auswirkungen der Folgenutzung auf Kultur - und sonstige Sach-
güter sind nicht erkennbar.  
Bewertung 
Innerhalb des Plangebiets bzw. dessen direktem Umfeld sind zwei Bodendenkmäler nach 
§ 2 Abs. 2 HDSchG bekannt . Es sind bei Durchführung der Planung keine erheblichen 
Auswirkungen zu erwarten, sodass keine negative Prognose zu den in  Ziffer 2b aa-hh An-
lage 1 BauGB dargestellten Kriterien besteht. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die Pla-
nung 
Kultur- und Sachgüter - 
4.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 7c BauGB) 
In der Bauphase / Betriebsphase 
Entsprechend den Ergebnissen aus der Lärmkartierung nach EU -Umgebungslärmrichtlinie 
ist im Bereich der zur Straße hingewandten Fassaden mit einer Überschreitung der Orien-
tierungswerte nach DIN 18005 (63 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts) sowohl tags als auch 
nachts zu rechnen. Die Grenzwerte der 16. BImSchV von 64 dB(A) tags und 54 dB(A) nachts 
werden voraussichtlich ebenfalls überschritten.  
Inhalte aus der Verkehrsuntersuchung -  Vorabzug, Durth Roos Consulting GmbH, 
Darmstadt, März 2022: 
Es geht hervor, dass die Zunahmen an den bereits überlasteten Hauptverkehrsströmen sehr 
geringfügig sind. 
Sollte sich im Rahmen einer gesamtheitlichen Betrachtung und Abwägung herauskristall i-
sieren, dass eine Erschließung über die Sandstraße für andere relevante Belange die zu 
favorisierende Variante darstellt, ist dies aus verkehrlichen Sicht und unter Berücksichtigung 
der sich ergebenden unwesentlichen Verkehrszunahmen ebenfalls als projektverträglich 
einzuschätzen. 
Auf Grund des bereits heute vorhandenen m otorisierten Individualverkehrs, der durch den 
öffentlichen Parkplatz generiert wird, kann davon ausgegangen werden, dass im Rahmen 
einer Differenzbetrachtung keine signifikante Veränderung des Verkehrsgeschehens au f-
treten wird.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 54 
 
 
 
Inhalte aus dem Klimagutachten, Bauvorhaben Darmstadt Marienplatz, BPI Burghardt 
und Partner, Ingenieure, Kassel, Januar 2022 (Überarbeitung März 2022): 
Da sich die zu erwartenden defizitären Veränderungen im Kontext des thermischen Komforts 
primär auf „Transiträume“ („Neckarstraße“ & „Hügelstraße“) beschränken, sowie unter B e-
rücksichtigung der Geringfügigkeit dieser Veränderungen werden in diesen Bereichen keine 
zusätzlichen Anpassungsmaßnahmen als planungsrelevant erachtet.  
Inhalte aus dem Schallgutachten, Untersuchung der Lärmimmissionen durch den 
Straßen- und Schienenverkehr sowie gewerbliche Anlagen; Ermittlung erforderlicher 
Schallschutzmaßnahmen, TÜV Hessen, Frankfurt, 01.03.2022: 
Innerhalb des Plangebiets sind als Lärmquellen die Tiefgarage (Ein-  und Ausfahrt, Belü f-
tung), die gewerbliche Nutzung im EG und die Kindertagesstätte zu betrachten, die auf das 
Plangebiet und auf die Bestandsnutzung außerhalb des Plangebiets einwirken.  
Kita und technische Anlagen: 
Die von der Kindertagesstätte ausgehenden Geräusche der spielenden Kinder sind nach 
§ 22 Absatz 1a BImSchG nicht als „schädliche Umwelteinwirkung“ zu betrachten. 
Der Nachweis der Einhaltung der Immissionsrichtwerte sonstiger technischer Anlagen ist im 
Regelfall Inhalt des nachgeordneten Baugenehmigungsverfahrens. Die für diese Anlagen 
geltenden immiss ionsschutzrechtlichen Anforderungen nach der TA Lärm sind abschli e-
ßend, weshalb gesonderte Festsetzungen im Rahmen der Bauleitplanung als nicht erfor-
derlich erachtet werden. 
Verkehrslärm: 
Entlang der den Straßen zugewandten Baugrenzen (zur Heidelberger Straße, Hügelstraße, 
Hindenburgstraße, Sandstraße) werden überall sowohl die Orientierungswerte der 
DIN18005 als auch die Vorsorgegrenzwerte der 16. BImSchV für urbane Gebiete / Misc h-
gebiete überschritten. 
An allen anderen Fassaden können zumindest die Vorsor gegrenzwerte der 16. BImSchV 
unterschritten werden. Im innenhofähnlichen Bereich des Mäanders entstehen insbesondere 
in den unteren Stockwerken ruhige Bereiche, wie sie für reine Wohngebiete als Orienti e-
rungswerte vorgesehen sind. 
Durch die Steigerung des Verkehrs ist keine relevante Erhöhung der Beurteilungspegel zu 
erwarten, wenn die Zu- und Abfahrt in der Hügelstraße liegt (geprüfte Var. 1). Bei einer Zu - 
und Abfahrt in der Sandstraße (geprüfte Var. 2) ist eine deutliche Immissionssteigerung 
durch den Mehrverkehr zu erwarten. 
Der bisher bestehende öffentliche Parkplatz mit rund 400 Stellplätzen entfällt. Dieser Par k-
platz ist sowohl über die Hügelstraße als auch über die Sandstraße angebunden. Mit der 
Planung entfallen auch die mit  diesem Parkplatz in Verbindung stehenden Verkehrsbew e-
gungen auf der Sandstraße, der Hügelstraße und der Heidelberger Straße, so dass die durch 
die Planung induzierten Fahrzeugbewegungen keinen echten Neuverkehr darstellen. 
Gewerbelärm Tankstelle: 
Immissionen durch die Tankstelle an der Kreuzung Hügelstraße – Heidelberger Str. sind nur 
für das geplante Hochhaus relevant. In der Nachtzeit ist in den unteren Geschossen (EG bis 
5.OG) mit einer Überschreitung des Richtwertes um bis zu 5 dB(A) zu rechnen. Somit sind 
hier passive Maßnahmen erforderlich (s. Kap. 5.10). 
Schadstoffe 
Da das Plangebiet gegenwärtig einer Nutzung als Kfz-Parkfläche unterliegt ist mit keinem 
erhöhten Kfz -induzierten Schadstoffausstoß durch die Errichtung der Wohnkomplexe zu 
rechnen. Im Bebauungsplan werden Maßnahmen festgesetzt, wie die Umsetzung einer 
Dach- und Fassadenbegrünung, der Erhalt und die Anpflanzung von Bäumen und anderen 
Bepflanzungen sowie die Anlage von Grünflächen, damit generellen Schadstoffbelastungen 
entgegen gewirkt werden kann. Durch Begrünungsmaßnahmen ist es möglich  die Luft von 
Staub und Schadstoffen zu reinigen . Dachbegrünungen f iltern laut des Deutschen Dac h-

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 55 
 
 
 
gärtner Verbands (DDV) sowie der Deutschen Bundesstiftung Umwelt (DBU) im Jahr bis zu 
0,2 Kilogramm Staub und Schadstoffpartikel wie Stickoxide, Kohlenmonoxid und Feinstaub 
pro Quadratmeter aus der Luft. Durch die Vegetation und das Substrat werden gasförmige 
Schadstoffe, Ruß- und Staubpartikel ausgekämmt, absorbiert und unschädlich gebunden 
und somit die Luftqualität verbessert. 
Aufgrund der Lage des Plangebietes am Rande der Innenstadt, den drei unmittelbar am 
Plangebiet verl aufenden Haupterschließungsachsen und den grundsätzlich urbanen G e-
gebenheiten ist es nicht zielführend die Feinstaubbelastung speziell bezogen auf das 
Planvorhaben zu untersuchen. Die Verkehrsmengen bewegen sich in einem für die Städte 
und Gemeinden normal en Bereich. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass im 
Planfall die Abgasimmissionen die einschlägigen Grenzwerte einhalten. 
Um die Energieversorgung bestmöglich abzudecken wurde ein energetisches Konzept auf 
der Grundlage des Ergebnisses der des vorg eschalteten Konzeptwettbewerb durch das 
Büro IGP Ingenieure, Münster, 21.09.2022 erstellt. Entsprechend des Konzeptes sind fossile 
Brennstoffanlagen im Gebiet unerwünscht. Als Hauptenergiequelle soll  mit Wärmepum-
penanlagen regenerative Energie gewonnen wer den. Sowohl der Mäander als auch das 
Hochhaus sollen mit Photovoltaikanlagen ausgestattet werden, wobei der Mäander eine 
größere Dachfläche bietet und s omit das Hochhaus bezüglich der Energieversorgung un-
terstützen kann. 
Bioklima 
Das Bioklima wird als Gesa mtheit aller Witterungsbedingungen und wetterbedingten Ei n-
flüsse auf alle Lebewesen oder den menschlichen Organismus definiert.  Entsprechend der 
Art der Wirkung können die Einflussgrößen in drei Wirkungskomplexe kategorisiert werden:  
• Thermisch: alle Variablen, die für den Wärmeaustausch zwischen dem menschlichen 
Körper und der Atmosphäre wichtig sind, beschrieben durch den thermischen Wir-
kungskomplex. Windgeschwindigkeit, Lufttemperatur, Luftfeuchte und Strahlung sind 
die wichtigsten meteorologischen Parameter. 
 
• Aktinisch: Die Komponenten der biologisch wirksamen Sonnenstrahlung sind im a k-
tinischen Komplex behandelt.  Es sind sowohl positive als auch negative Auswi r-
kungen auf den Organismus bekannt. 
 
• Lufthygienisch: Die natürlichen und die vom Menschen verursachten Luftbeim i-
schungen werden im Komplex der lufthygienischen Wirkung zusammengefasst. 
Dabei können auch verschiedene positive (z.B. Die ätherischen Öle, die im Wald 
freigesetzt werden, oder die Salzpartikel am See) und negative (z.B. Allergie) Reak-
tionen verursacht werden. 
Die Eigenschaften eines Klimas in Bezug auf die menschliche Gesundheit und das Wohl-
befinden können durch Schutz-, Reiz- und Stressfaktoren charakterisiert werden. 
Zur Sicherung der klimatischen Funktionen ist die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern 
festgesetzt; verwendet sollen mindestens 50 % einheimische als auch klimaangepasste 
Arten. Des Weiteren sind aus klimaökologischen Gründen im Gebiet helle Beläge bzw. 
Farbtöne für Gebäudefassaden, Nebenanlagen und befestigte Flächen zu verwenden. 
Um die w asserwirtschaftlichen Eingriffe möglichst gering zu halten sind unüberdachte 
Oberflächenbefestigungen, soweit diese den wasserwirtschaftlichen und brandschutzrecht-
lichen nicht  entgegenstehen, als wasserdurchlässige Flächen  anzulegen. D as Nieder-
schlagswasser sollte möglichst auf den  Grundstücken bewirtschaftet werden. Ausgeno m-
men bei begrünten Dächern sind auf den Baugrundstücken Zisternen zu errichten, in denen 
das auf Dachflächen auftreffende Wasser gesammelt werden und als Brauchwasser zur 
Bewässerung der Grünflächen oder WC-Spülung verwendet werden soll. 
Gemäß § 1a Abs. 5 BauGB soll den Erfordernissen des Klimaschutzes sowohl durch 
Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche, die der A n-
passung an den Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 56 
 
 
 
 
Freizeit u. Erholung 
Die Erholungsfunktion des Planungsgebietes ist für die Bevölkerung nahezu ohne Bedeu-
tung. Das Gelände wird aktuell vorwiegend als Parkplatz genutzt. 
Bewertung 
Es ist davon auszugehen, das s die planerischen Auswirkungen als irrelevant im Sinne der 
einschlägigen Kriterien des Planungs - und Immissionsschutzrechtes angesehen werden 
können und von der Planung hinsichtlich des Verkehrs auf öffentlichen Straßen keine B e-
lästigungen oder Störungen ausgehen, die im Baugebiet oder in dessen Umgebung unz u-
mutbar sind. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die Pla-
nung 
Mensch und Bevölkerung - 
4.11 Sonstige Schutzgüter 
4.11.1 Sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden (§ 1a Abs. 2 BauGB) 
Für die Ausführungen zum Thema s parsamer und schonender Umgang mit Grund und 
Boden wird an dieser Stelle auf Kapitel 6.7 der Begründung verwiesen. 
Der in § 1 Abs. 5 BauGB aufgeführte Grundsatz, dass die städtebauliche Entwicklung vor-
rangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll, wird durch die Bodenschut z-
klausel in § 1a BauGB als Vorschrift zum Umweltschutz ergänzt. Im § 1a Abs. 2 Satz 4 
BauGB wird vorgegeben, dass die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich oder 
als Wald genutzter Flächen begründet werden soll; dabei sollen Ermittlungen zu den Mög-
lichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden, zu denen insbesondere Brac h-
flächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten zählen 
können. 
Die Aufstellung des Bebauungsplans M 34  Marienplatz folgt dem Gebot des sparsamen 
Umgangs mit Grund und Boden in vollem Umfang, indem Flächen innerhalb des durch 
Bebauung im Innenbereich entstandenen Ortsgefüges für eine Neunutzung mobilisiert 
werden. D ie bereits als kostenpfli chtiger Parkplatz genutzte Fläche wird einer neue Nut-
zungen zugeführt.  
Landwirtschaftliche oder als Wald genutzte Flächen werden nicht in Anspruch genommen. 
Hiermit wird ein Beitrag zur Reduktion weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich g e-
leistet. 
Aufgrund der Zielsetzung eines sparsamen Umganges mit Grund und Boden sind im B e-
bauungsplan Festsetzungen zur Beschränkung der überbaubaren Flächen, zur Anlage von 
Grünflächen, zur Verwendung wasserdurchlässiger Beläge und zur Versickerung des Ni e-
derschlagswassers festgesetzt. Bodenbezogene Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen 
sind detailliert unter den Kapiteln A 4) Boden und B 4) Boden des vorliegenden Umweltbe-
richtes aufgeführt. 
Weitere bodenspezifische Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen sind im Rahmen der 
Bauausführung zu beachten. Hierbei gibt es allgemeine Vorgaben zum Schutz des Mutter-
bodens (§ 202 BauGB) und Vorgaben zur Lagerung und zum Wiedereinbau des Oberbo-
dens (DIN 18915 und DIN 19731). Zudem wird auf die Vorgaben des Bundesboden-
schutzgesetzes hingewiesen.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 57 
 
 
 
4.12 Entwicklung des Umweltzustandes  
bei Durchführung der Planung (gem. Anlage 1 Nr. 2b BauGB) 
Bei Durchführung der Planung wird sich für das derzeit als Parkplatz genutzte Areal ändern. 
Die bisher unbebaute Fläche wird durch bauliche Strukturen überprägt. Es wird ein urbanes 
Gebiet festgesetzt, das die Bebauung der Fläche ermöglicht. Bei der Durchführung der 
Planung können sich Verbesserungen des Umweltzustandes ergeben, da durch die Planung 
Regelungen zu Nutzungseinschränkungen und zur Grünordnung sowie zum Artenschutz 
festgesetzt wurden.  
Es werden Gebäude für eine gemischte Nutzung  entstehen. Es sind ein mäanderförmiger 
mehrgeschossiger Baukörper und ein Hochhaus geplant, die sich eine gemeinsame 
1-geschossige Tiefgarage teilen. Am Mäander schließt ein 2- 3-geschossiger Appendix an, 
der als Kindertagesstätte dienen soll. Im Hochhaus und dem Mäander werden im Wesent-
lichen Wohnungen untergebracht . Im Erdgeschoss sind auch  gewerbliche Nutzungen wie 
z.B. Co-Working-Plätze, Nahversorgungsläden, Pflegedienst oder ähnliches vorstellbar.  
In der gemeinsamen Tiefgarage werden sämtliche Stellplätze für die Wohn-  und Gewerbe-
einheiten sowie Abstellräume und Fahrradstellplätze untergebracht. Die Ein- und Ausfahrt 
der Tiefgarage erfolgt über eine Zufahrt an der Hügelstraße. Eine zweite Ein- und Ausfahrt an 
der Hügelstraße dient den Feuerwehr - und Rettungsfahrzeugen,den Fahrzeugen der A b-
fallwirtschaft und kann auch zur  Andienung des Nahversorgers genutzt werden. Die A b-
wicklung der sonstigen Lieferdienste erfolgt über die Zufahrt an der Sandstraße. 
Die zu erwartenden nachteiligen Umweltauswirkungen beziehen sich vor allem auf die A s-
pekte Boden, Tiere und Pflanzen, hierfür sieht die Planung aber ausgleichende Maßnahmen 
vor, sodass als Gesamtergebnis sich der Umweltzustand bei Durchführung der Planung nicht 
verschlechtern wird. Es kann Insgesamt von einer Verbesserung des Umweltzustandes 
ausgegangen werden. 
Bei Nichtdurchführung der Planung ist davon auszugehen, dass eine Beibehaltung des be-
stehenden Umweltzustandes der Biotopkomplexe im geplanten Urbanen Gebiet zunächst zu 
erwarten ist. Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines städtisch 
stark verdichteten und bebauten Bereichs und kann entsprechend § 34 BauGB bebaut 
werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut 
werden. 
Tabelle 6: Übersicht der Bedeutung des Schutzguts für die Planung 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die Pla-
nung 
Tiere o 
Pflanzen o 
Fläche - 
Boden o 
Wasser o 
Luft o 
Klima o 
Landschaft o 
Kultur- und Sachgüter - 
Mensch und Bevölkerung - 
+ = erheblich  O = relevant   - = irrelevant / nicht gegeben

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 58 
 
 
 
5. Beschreibung der geplanten Maßnahmen  
(Anlage 1 Nr. 2c BauGB - Gliederung nach Belangen gem. § 1 Abs. 6 
Nr. 7 BauGB) 
Zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen sind innerhalb 
des Geltungsbereiches die nachfolgend aufgeführten Maßnahmen vorgesehen. Die Maß-
nahmen sind z.T. in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes verbindlich ger e-
gelt, als Hinweise aufgenommen worden oder aber Bestandteil des städtebaulichen Ver-
trages und dort entsprechend näher bestimmt. 
5.1 Schutzgut Tiere  
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Tiere 
während der Bauphase 
Aus dem Fachbeitrag gehen folg ende Vermeidungs - und CEF -Maßnahmen sowie allgemeine 
Maßnahmen hervor: 
Vermeidungsmaßnahmen 
– V-1: Gehölzrodungen werden auf das unbedingt Erforderliche beschränkt. Der Gehölzbestand 
in den Randbereichen des Marienplatzes bleibt im Wesentlichen erhalten.* 
– V-2: Rodungen von Gehölzen und die Räumung des Baufeldes sind nur in der Zeit vom 1. 
Oktober bis 28./29. Februar zulässig (vgl. § 39 Abs. 5BNatSchG). 
– * Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat zum Erhalt des den Platz und das Umfeld prägend en 
Baumbestandes folgende Textpassage erstellt: 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans  befinden sich mehrere schützens - und 
erhaltenswerte Bäume. Zu nennen sind hier vor allem die westliche Reihe der Doppelallee an 
der Heidelberger Straße, die Baumreihe an der Hügelstraße, die Baumreihe an der 
Hindenburgstraße sowie eine Baumreihe im Süden (vor dem Gebäude Sandstraße 50).  
Die bestehende Doppelallee aus Platanen entlang der Heidelberger Straße ist eine wichtige 
Grünverbindung. Sie ist intensiv zu schützen und zu erhalten. Die Außenwände der geplanten 
Gebäude müssen außerhalb der Kronendurchmesser liegen und die Bäume sind während der 
Baumaßnahme zu sichern. Die Feuerwehrangriffswege müssen über das Grundstück geführt 
werden.  
Die Robinien- Baumreihe entlang de r Hügelstraße ist als prägendes Element des 
Straßenraums ebenfalls zu erhalten und zu sichern. Nicht mehr vorhandene Baumstandorte 
sind zu ersetzen, so dass die Allee wieder wahrnehmbar wird. Lediglich zum Zweck der 
Verkehrserschließung (Zufahrt) kann hier die Allee in geringem Maße unterbrochen werden.  
Die Baumreihe aus Spitz -Ahorn westlich des Wettbewerbsgebietes, entlang der 
Hindenburgstraße, soll im gleichen Umfang wie die beiden anderen Alleen geschützt und 
gesichert werden. Die Robinien- Baumreihe im Süden, Bäume Nr. 32- 38 in Verlängerung der 
Sandstraße, sind möglichst zu sichern und zu schützen. Die beiden in der Reihe ausgefallen 
Exemplare sind möglichst nach zu pflanzen. 
 
CEF-Maßnahmen 
– Eine Durchführung von vorgezogenen Maßnahmen zur Sicherung der kontinuierlichen 
ökologischen Funktionalität (CEF-Maßnahmen) wird für den Haussperling erforderlich: 
Vor der Rodung bzw. vor Baubeginn sind an Bäume im ungestörten Umfeld des 
Geltungsbereichs drei Nistkästen zu hängen, die für den Haussperling geeignet sind.  
 
Allgemeine Maßnahmen 
– Anlage von biotopwirksamen Strukturen (Baumpflanzungen, Grünanlagen, Hausgärten, 
Intensive und extensive Dachbegrünung) 
– Festlegung eines Mindestanteils an zu begrünender Grundstücksfläche  
– Es wird bei größeren Umbauarbeiten und bei  Abrissarbeiten jeweils eine ökologische 
Baubegleitung erforderlich, die sicherstellt, dass es nicht zu Beeinträchtigungen von 
Brutvögeln und von Fledermäusen kommt 
– Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 12.02.2014 zur 
Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie sind bei der 
Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 59 
 
 
 
Empfehlungen 
– Es wird empfohlen, Quartiere für Fledermäuse in die Wände von Neubauten zu integrieren 
(Fledermaustafeln oder –steine). Fledermaussteine wurden speziell für den Einbau in 
Fassaden entwickelt. Sie sind wartungsfrei und lassen sich in Putz -oder Ziegelwände 
integrieren. Scheinwerfer und Bewegungsmelder sollten nicht in der Nähe angebracht werden.  
– An Gebäudefassaden und zu pflanzende Bäume sollten Nistmöglichkeiten für Höhlenbrüter, 
insbesondere für Stare und Sperlinge, angebracht werden. 
– Zäune sollten über einen Mindestbodenabstand von 15 cm verfügen, um die Durchgängigkeit 
für Kleintiere zu gewährleisten. 
– Bei der Anlage von Grünflächen sollte auf eine Verwendung von Geovlies/Folien und 
Steinschüttungen verzichtet werden. Diese Stoffe beeinträchtigen die ökologische 
Bodenfunktion. 
 
in der Betriebsphase 
– Verwendung insektenfreundlicher Leuchten mit einer Farbtemperatur von bis zu 2.700 Kelvin  
– Verwendung von Vogelschutzgläsern bei großflächigen Fenstern 
– Die Quartier s- bzw. Niststättenangebote sind dauerhaft zu unterhalten. Sie sind jährlich zu 
kontrollieren, zu reinigen und bei Bedarf zu ersetzen. Über das Ergebnis der Kontrollen ist dem 
Grünflächenamt eine Mitteilung zu machen. 
– Anlage von intensiver und extensiver Dachbegrünung  
5.2 Schutzgut Pflanzen  
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Pflanzen 
– Es wird parallel zum Bebauungsplan ein Grünordnungsplan erstellt 
 
während der Bauphase 
– Einzelne Bäume, sowie Baumgruppen und prägende Bäume sind zu erhalten.  
– die Baumreihe an der Hügelstraße sowie die  geschützte Allee an der Heidelberger Straße sind 
zu erhalten und fachgerecht vor Beschädigung zu schützen, gemäß Baumgutachten Urban Tree 
Consulting, 21.06.2022 (vgl. Kap. 3.2) 
– Grundstücksbepflanzung zur Durchgrünung des Plangebiets 
– Erhaltung von Ortsbild prägenden Baumachsen im Plangebiet 
 
in der Betriebsphase 
– Be- und Eingrünungsmaßnahmen sind in Form von Baum- und Gehölzpflanzungen, Dach- und 
Fassadenbegrünungen auszuführen. 
– Flachdächer des obersten Geschosses der gekennzeichneten Bereiche sind z u mindestens 
70 % extensiv zu begrünen.  
– Fassadenflächen sind zu mindestens 20 % zu begrünen, fensterlose Fassaden sind zu 
mindestens 40 % zu begrünen.  
– bei Verwendung von Rasengittersteinen oder Schotterasen ist eine Trockenrasenmischung aus 
regionaler Herkunft einzusäen. 
– bei der Begrünung von Tiefgaragen ist mindestens eine Einsaat  von heimischen, 
regionaltypischen Saatmischungen zu verwenden

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 60 
 
 
 
5.3 Schutzgut Fläche  
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Fläche 
während der Bauphase 
– keine zusätzliche Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich 
– Umnutzung einer als Parkplatz genutzten, bereits stark verdichteten innerstädtischen Fläche in 
ein MU i.V.m. § 1 Abs. 5 BauGB 
– für Baustelleneinrichtung bereits überbaute oder verdichtete Flächen wählen  
 
in der Betriebsphase 
– Verwendung gleicher Flächengrößen wie bisher,  
– es werden keine zusätzlichen Flächen in Anspruch genommen 
5.4 Schutzgut Boden  
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Boden 
Altlasten 
– Aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie ergeben 
sich für den Plangeltungsbereich keine Hinweise auf das Vorhandensein von Altflächen 
(Altstandorte, Altablagerungen), schädliche Bodenveränderungen und/oder 
Grundwasserschäden 
– Entsprechend der Ergebnisse der Baugrunduntersuchungen (arcadis, Darmstadt, 29.08.2002 
und 16.09.2020) ist mit abfallrelevanten Gehalten in der Größenordnung Z 0* bis Z 2 nach LAGA 
2004 bzw. Z 1.2 nach Baumerkblatt Hessen zu rechnen.  
– Die festgestellten Schadstoffkonzentrationen sind vorbehaltlich vollständiger Analysen gemäß 
den Technischen Regeln der LAGA sowie der BBodSchV weder sanierungs - noch 
entsorgungsrelevant. 
– Eine bodenrechtliche Bewertung der Auffüllhorizonte muss im Rahmen einer konkreten 
Bebauung erfolgen. 
 
während der Bauphase 
– Einsatz bodenschonender Baugeräte wo es sinnvoll und nötig ist 
– Erhalt der vorhandenen, unversiegelten Böden der Randzonen 
– für die Baustelleneinrichtung und Lagerflächen sollen bereits überbaute oder verdichtete 
Flächen gewählt werden 
 
in der Betriebsphase 
– Minimierung der Versiegelung und Überbauung durch sparsamen Flächenverbrauch zu 
Gunsten von Grünflächen und unversiegelten Bereichen: 
– Festsetzung einer gegenüber den Orientierungswerten der BauNVO für das urbane Gebiet 
niedrigen Grundflächenzahl (0,5 bis 0,55) 
– Festsetzung eng gefasster überbaubarer Grundstücksflächen, entsprechend der geplanten 
Bebauung. 
– Festsetzung von maximalen Überschreitungen (1/2 Gebäudelänge) der festgesetzten 
Baugrenzen von Balkonen, Terrassen und Vordächern. 
– Festsetzung einer allgemeinen Grundstücksbegrünung 
– Festsetzung von zu erhaltenden Flächen entlang der Hü gelstraße und der Heidelberger 
Straße. 
– Festsetzungen von Anpflanzflächen mit direktem Bodenanschluss, ohne bauliche Anlagen 
unterhalb der Geländeoberfläche. 
– Festsetzung eines Versiegelungsgrades innerhalb der festgesetzten Anpflanzflächen  
– Festsetzung von Dachbegrünung und Begrünung von baulichen Anlagen unterhalb der 
Geländeoberfläche (Tiefgaragen). 
– Verortung und Einschränkung von Flächen für Nebenanlagen 
– Festsetzung zur Niederschlagsversickerung

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 61 
 
 
 
5.5 Schutzgut Wasser  
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Wasser 
während der Bauphase 
– Eingriff in den Untergrund ist so gering wie möglich halten 
– Eintrag von Schadstoffen in den Untergrund bzw. in das Grundwasser ist zu vermeiden  
– Verbesserung bisher stark verdichteter Flächen 
– Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen für die Oberflächenbefestigung 
 
in der Betriebsphase 
Grundwasser 
– Minimierung der Niederschlagsabflüsse 
– Naturnahe Wiedereingliederung der unvermeidbaren Niederschlagsabflüsse in den natürlichen 
Wasserkreislauf 
– Begrünung der nicht überbauten Flächen 
– möglichst geringer Überbauungs- und Versiegelungsgrad  
– Verdunstung und Rückhaltung von anfallenden Regenwassermengen über Dachbegrünung  
– Nutzung von Regenwasser zur Reduzierung des Trinkwasserbedarfs und der Verringerung von 
Abflussspitzen 
– Versickerung von auf befestigten Flächen anfallendem Niederschlagswasser innerhalb des 
Plangebiets ggf. aufgrund von erhöhter Schadstoffbelastung nicht genehmigungsfähig  
– Rigolenversickerung 
Geplante Oberflächenentwässerung  
Da die Böden im Plangebiet versickerungsfähig sind wird festgesetzt, dass das auf den 
Dachflächen und sonstigen befestigen Flächen anfallende Niederschlagswasser der Bau-
grundstücke auf dem Grundstück zu versickern ist, soweit wasserrechtliche und wasser-
wirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen. 
Als Vorgabe zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes wird durch eine „Satzung zur 
Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser“ aufgrund 
§ 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz festgesetzt, dass auf den Grundstücken Zisternen zu 
errichten sind und das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser darin zu sammeln 
ist. Die Ausnahmen von der Zisternensatzung sollen einen Anreiz für eine Dachbegrünung 
schaffen, die über die Mindestanforderungen der Dachbegrünungsfestsetzungen hinausgeht 
und eine höhere Abflussretentionswirkung hat.  
Wenn Gründachflächen nicht an den Kanal angeschlossen sind, wird deren Regenwasser 
bereits vollständig auf dem Grundstück bewirtschaftet und wieder dem Wasserkreislauf 
zugeführt, weshalb eine Zisterne zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit entfallen kann.  
Zum Fassungsvermögen: Die 25 l/m² stammen aus der DIN 1989- 1 zu Regenwassernut-
zungsanlagen. Der Ertrag verringert sich entsprechend dem Abflussbeiwert, weshalb für 
extensiv begrünte Dachflächen 10 l/m² vorgegeben werden. 
5.6 Schutzgut Luft  
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Luft 
– Es werden keine Maßnahmen erforderlich.  
– Das Anpflanzen von Bäumen, Dach-  und Fassadenbegrünung wirken sich generell positiv auf 
die Luft aus. 
– Luftventilation und Luftaustausch nicht verhindern sondern fördern

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 62 
 
 
 
5.7 Schutzgut Klima  
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Klima 
während der Bauphase 
– Während der Bauphase sind keine relevanten Wirkungen auf das Klima anzunehmen.  
– Ggf. Einsatz wiederverwertbarer Baustoffe und Bauteile  
 
in der Betriebsphase 
– Intensive und extensive Dachbegrünung (mittlere Dicke der Substratschicht mind. 15 cm) mit 
hochwachsenden Gräsern und Stauden, die ein hohes Potential der Eigenverschattung der 
Substratschicht ermöglichen, um so der Austrocknung durch die direkte Sonneneinstrahlung 
vorzubeugen  
– Begrünung von Tiefgaragen - Verringerung von Aufheizflächen  
– Fassadenbegrünung  
– Begrünung der nicht überbauten Flächen durch Pflanzung von Laubbäumen sowie Anlage von 
Grünflächen (Begrünung der Innenhofgestaltung) 
– möglichst geringer Überbauungs- und Versiegelungsgrad  
– Dezentrale Versickerung von auf befestigten Flächen anfallendem Niederschlagswasser über 
bewachsene Bodenschichten 
– Verbesserung des Kleinklimas durch erhöhte Verdunstungsrate 
– Verwendung wasserdurchlässiger Bel äge für Stellplätze, Zufahrten für nicht 
wassergefährdende Stoffe 
– Zulassen von regenerativen Energieträgern und passiven Energiesparmaßnahmen  
– Durchgrünung des Straßenraumes 
– Oberflächenausbildung baulicher Anlagen mit hellen Belägen bzw. Farben zwecks höherer 
Strahlenreflexion 
– Ggf. zusätzliche (temporäre) Verschattungsmaßnahmen wie z.B. textile (Sonnensegel, -schirme 
etc.), bauliche (Vordächer, Vorsprünge etc.) oder vegetationsbedingte Elemente (Baumkronen) 
– Ausschluss von flächigem  Einbau von Schotter -, Splitt- , Mineralstoff - oder Kiesflächen bzw. 
losen Material- und Steinschüttungen. 
 
Inhalte aus dem Klimagutachten, „Klimagutachten Bauvorhaben Darmstadt Marienplatz“ , 
Burghardt und Partner, Ingenieure, Kassel, 2022 
– Herstellung einer Dachbegrünung 
– Räume mit Überwärmungstendenzen ohne Möglichkeiten einer zusätzlichen Verschattung 
durch Vegetation können mit textile Verschattungsmaßnahmen, bauliche Vordächer oder 
Arkaden thermisch entlastet werden. 
– Verwendung von Dachbegrünungssystemen ausreichender Dimensionierung und „natürlicher“ 
Wasserversorgung. 
– Wenn möglich sollte die Wasserversorgung einer bodengebundenen Fassadenbegrünung 
durch Regenwasser erfolgen.  
– Oberflächenmaterialen sollten an den Funktionscharakter des entsprechenden Raums 
angepasst werden. Entsprechend sind stark reflektierende Materialen in Außenräumen mit 
hohem Aufenthaltscharakter zu vermeiden. 
 
Inhalte aus dem Mobilitätskonzept, Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, 2022 
– Reduzierung der nachzuweisenden PkW -Stellplätze durch die Realisierung zusätzlicher 
Fahrradabstellplätze 
– Maßnahmen im ÖPNV zielen daher darauf, das vorhandene ÖPNV -Angebot zu attraktivieren 
und zu ergänzen, um dessen Anteil im Modal Split zu Lasten des motorisierten 
Individualverkehrs (MIV) zu erhöhen 
– Voraussetzungen zur Implementierung von Mobilitätsmanagement-Maßnahmen sind erfüllt

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 63 
 
 
 
5.8 Schutzgut Landschaft  
Geplante Maßnahmen für die Landschaft 
während Bauphase 
– Erarbeitung eines baulichen und räumlichen Konzeptes, anhand von Baukörpern, Volumen, 
städtebaulichen Raumkanten und Höhenentwicklungen, vorteilhafte Anordnung der Nutzungen 
auf dem Grundstück, sowie eine angemessene Baumassenverteilung und Gliederung  
– Bezüge zur umgebenden Bebauung, Beachtung der Fernwirkung innerhalb der Nachbarschaft  
– Festlegung der max. Geschossigkeit (2, 5, 6 und 16 Geschosse) 
 
Betriebsphase 
– Be- und Eingrünungsmaßnahmen des geplanten urbanen Gebiets  in Form von Baum - und 
Gehölzpflanzungen die zu erhalten sind sowie Dach- und Fassadenbegrünung 
 
5.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter  
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Kultur- und Sachgüter 
während Bauphase / Betriebsphase 
– Für den Geltungsbereich des geplanten Bebauungsplans bzw. dessen direktem Umfeld sind 
zwei Bodendenkmäler nach § 2 Abs. 2 HDSchG bekannt (Darmstadt Bezirk 006 023: römische 
Siedlungsstelle und Darmstadt Bezirk 006 029: neuzeitlicher Kasernenbau, ehem. 
Dragonerkaserne) 
– Aufgrund der historischen Nutzung des Geländes als Dragonerkaserne wird die Baumaßnahme 
bzgl. der zu erwartenden Fundamentreste durch das Landesamt für Denkmalpflege begleitet. 
Die Funde werden entsprechend dokumentiert. 
5.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung 
Geplante Maßnahmen für Mensch und Bevölkerung  
während Bauphase 
– für die Gefährdungsabschätzung des Kampfmittelverdachts ist eine Sondierung auf Kampfmittel 
vor Beginn der Baumaßnahmen und Baugrunduntersuchungen erforderlich  
Immission/ Emission 
– Die eingesetzten Techniken und Stoffe werden nach Möglichk eit dem neuesten Stand der 
Technik entsprechen und nach diesem verwendet.  
– Auf einen möglichst schonenden Umgang mit der Umwelt ist zu jeder Zeit zu achten.  
– Anfallende während der Bauphase erzeugte Abfälle werden entsprechend den gültigen 
Vorschriften entsorgt oder nach Möglichkeit wieder verwertet. 
 
Betriebsphase 
Erholung / Aufenthaltsqualitäten 
– Schaffung hoher Aufenthaltsqualität von Freiflächen  und Begegnungsflächen in Form von 
unterschiedlichen Bereichen: 
– Hofbereiche mit Spielangeboten und Aufenthaltsqualitäten 
– Hofbereiche mit einem hohen Grünanteil 
– Dachgärten als Gemeinschaftsanlagen mit intensiver Dachbegrünung, „Urban Gardening“ 
– Hoher Anteil von schattenspendenden Bäumen 
– Herstellung der notwendigen KFZ -Stellplätze ausschließlich unterhalb der Geländeoberfläche 
(Tiefgarage) 
– Herstellung von geschützten Außenwohnbereichen 
– Sollten die stärker belasteten Räume im Bereich des „Mäander“ (Westfassaden) als 
Aufenthaltsräume zukünftig genutzt werden, sollten im Kontext des thermischen Komforts 
zusätzliche (temporäre) Verschattungsmaßnahmen wie z.B. textile (Sonnensegel, - schirme 
etc.), bauliche (Vordächer, Vorsprünge etc.) oder vegetationsbedingte Elemente (Baumkronen)

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 64 
 
 
 
berücksichtigt werden (vgl. Klimagutachten, urban tree, 2022) 
Immissionen 
– Festsetzung von passiven Lärmschutzmaßnahmen für schutzbedürftige Aufenthaltsräume im 
Plangebiet (schalldämmende Lüftungseinrichtungen, erforderliche Schalldämm-Maße der 
Außenbauteile, aufgrund Gewerbelärmemissionen außerhalb des Plang ebiets: keine 
schutzbedürftigen Räumen (Schlafräume / Kinderzimmer) entlang der gekennzeichneten 
Fassade bzw. keine öffenbaren Fenster oder Prallscheiben vor öffenbaren Fenstern 
schutzbedürftiger Räume vorsehen. 
– Schaffung von geschützten Außenwohnbereichen sowie Spielbereichen, insbesondere für Kita 
Risiken 
– Für die Gefährdungsabschätzung der Kampfmittelverdachtsflächen sind weitere Daten 
erforderlich 
– Es besteht weiterer Erkundungsbedarf 
6. In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten (gem. 
Anlage 1 Nr. 2d BauGB) 
Aufgrund der zur Verfügung stehenden Fläche und der Lage im Zentrum des Stadtgebietes 
eignet sich das Plangebiet für das Vorhaben besonders gut.  
Die Auswahl des städtebaulichen Konzeptes , aus welchem der Bebauungsplan entwickelt 
wurde, erfolgte im Rahmen eines Realisierungswettbewerbes zur Konzept vergabe. Der 
Gewinnerentwurf konnte sich gegen vier weitere eingereichte Konzepte durchsetzen. Der 
Wettbewerb verfolgte das Ziel der Entwicklung eines urbanen und vielfältigen Wohn-  und 
Stadtareals mit einer quali tätsvollen Verkehrs - und Freiflächenkonzeption. Dabei wurden 
folgende Zielvorgaben genannt: attraktives Wohnquartier mit hoher energetischer und ök o-
logischer Qualität, alternativen Mobilitätsangeboten, Anteil sozial geförderten  Wohnungen 
sowie sozialer Infrastruktur. 
Aus diesem Verfahren ging der Siegerentwurf des Investors Implenia Developement, 
Raunheim mit netzwerkarchitekten, Darmstadt, hervor, die das Pilotprojekt eines zukunft s-
weisenden und nachhaltigen Quartiers für Darmstadt konzipierten:  
− in ökolog ischer Hinsicht v.a. durch Holzbauweise, eine gleichermaßen intelligente wie 
ressourcenschonende Gebäudetechnik und eine intensive Begrünung auf Freiflächen, 
Dächern und Laubengängen/ Balkonen/ Fassaden 
− in wirtschaftlicher Hinsicht v.a. durch ein hohes Maß an Vorfertigung 
− in gestalterischer Hinsicht durch eine qualitätsvolle städtebauliche Konzeption, die einen 
markanten Hochpunkt setzt und mit einer architektonisch prägnanten Form Freiraum-
bezüge aufgreift 
− in sozialer Hinsicht durch Angebote für unterschiedliche Bewohnerzielgruppen und mit 
geförderten Wohnungen entsprechend der städtischen Vorgaben und einem hohen Maß 
an Zugänglichkeit, Teilhabe und gemeinschaftlicher Aktivitäten. 
7. Erhebliche nachteilige Auswirkungen aufgrund der Anfälligkeit für 
Unfälle und Katastrophen  
(gem. Anlage 1 Nr. 2e i.V.m § 1 Abs. 6 Nr. 7j BauGB) 
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Risikogebietes z. B. nach Seveso-II-Richtlinie. 
Es muss grundsätzlich mit dem Vorhandensein von Kampfmitteln gerechnet werden.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 65 
 
 
 
C) Zusätzliche Angaben (gem. 3 Anlage 1 Nr. 3 BauGB) 
8. Beschreibung der Vorgehensweise / Schwierigkeiten bei der Er-
mittlung (gem. Anlage 1 Nr. 3a BauGB) 
Zur Erstellung des Umweltberichtes für den Bebauungsplan M 34 – „Marienplatz“ wurde eine 
Bestandsaufnahme des Gebietes vorgenommen. Weiterhin lagen folgende Fachplanungen 
und Gutachten zur Beurteilung der Umweltsituation vor: 
― Auswertung vorhandener Unterlagen (Regionalplan/Regionaler Flächennutzungsplan 
2010, Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Gutachten) 
― Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie (HLNUG)  
― eigene Bestandserhebungen 
― Artenschutzgutachten „Marienplatz“, Büro BfL Heuer und Döring, Brensbach, April 2020 
― Baumkartierung, Grünflächenamt Darmstadt, 08.10.2018 
― Baumgutachten Urban Tree Consulting, 21.06.2022 
― Klimagutachten – Bauvorhaben Darmstadt Marienplatz, BPI Burghardt und Partner, I n-
genieure, Kassel, Januar 2022 (Überarbeitung März 2022) 
― Mobilitätskonzept, Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, November 2022 
Unter Einbeziehung der vorliegenden Umweltinformationen wurde eine verbalargumentative 
Abschätzung der zu erwartenden Umweltauswirkungen vorgenommen.  
Bei der Erstellung des Umweltberichtes sind keine Schwierigkeiten aufgetreten. 
9. Massnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen (Monito-
ring) (gem. Anlage 1 Nr. 3 b BauGB) 
Nach § 4c BauGB sind die Kommunen verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, 
die auf Grund der Durchführung der Bauleitplanung eintreten, zu überwachen. Dadurch 
sollen insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig ermittelt werden 
und geeignete Maßnahmen zur Abhilfe ergriffen werden.  
Zur Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) kommen vor allem folgende 
Maßnahmen in Frage:  
― Sicherstellung einer sachgemäßen Pflege und d auernden Unterhaltung der vorgesehe-
nen Pflanzmaßnahmen. 
― Überprüfung der Annahmen zur Verkehrsbelastung und der damit verbundenen Immi s-
sionen. 
― Ökologische und dendrologische Baubegleitung 
10. Artenschutzrechtliche Beurteilung 
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Fauna wurde ein Artenschutzgu t-
achten (BfL Heuer & Döring Landschaftsarchitektur und Bauleitplanung, 2020) erstellt. 
Ziel ist die Ermittlung der potenziell im Plangebiet und der näheren Umgebung zu erwar-
tenden europarechtlich geschützten Tierarten (FFH -Anhang IV-Arten und Europäische V o-
gelarten) und die Beurteilung, ob für diese Arten eine Beeinträchtigung nach den Zugriff s-
verboten des § 44 BNatSchG zu erwarten ist. 
Der Artenschutzrechtliche Fachbeitrag kommt zusammenfassend zu folgenden E rgebnis-
sen:

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 66 
 
 
 
10.1 Naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen 
Bei zulässigen Eingriffen nach den Vorschriften des Baugesetzbuches gelten gemäß § 44 
Abs. 5 Satz 5 BNatSchG die Verbote für die Arten des Anhangs IV der Fau-
na-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-RL, Richtlinie 92/43 EWG) und die europäischen Vogelar-
ten (VS-RL, EU-Vogelschutzrichtlinie 2009/147/EG). Bei diesen Arten kann ein Verstoß zu 
einem haftungsrechtlich relevanten Umweltschaden gemäß Umweltschadensgesetz bzw. 
§ 19 BNatSchG führen. Die Arten der Verordnung (EG) Nr. 338/97 
(EU-Artenschutzverordnung) oder die nach BArtSchV national geschützten Arten genießen 
bei baurechtlich zulässigen Eingriffen diesen strengen Schutz hingegen nicht. Werden 
Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG bei der Verwirklichung eines Vorhabens berührt, ist 
zu prüfen, ob die ökologischen Funktionen der betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten 
im räumlichen Zusammenhang ggf. durch vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen weiterhin 
erfüllt werden können. 
Der Prüfumfang der vorliegenden Artenschutz rechtlichen Prüfung umfasst daher vorrangig 
die europäisch geschützten Arten nach Anhang IV der FFH -RL und die europäischen V o-
gelarten nach der VSRL. 
10.2 Fauna 
Im Rahmen des Artenschutzgutachtens wurde das Vorkommen von Vögeln, Fledermäusen 
und Reptilien untersucht. 
Die einzige Vegetation befindet sich in den Randbereichen der überwiegend stark verdic h-
teten Parkplatzfläche.  
Dabei handelt es sich auf der Ostseite, zur Heidelberger Straße hin, um eine relativ junge 
Reihe von Platanen, die mit einer Ziergehölzhecke unterpflanzt ist. Auf der Nordseite stehen, 
parallel zur Hügelstraße, einzelne ältere Robinien in einem Beet, das überwiegend dicht mit 
Bodendeckern unterpflanzt ist. 
Auf der Südseite des Platzes befindet sich eine Ziergehölzhecke mit Einzelbäumen, bei 
denen die Robinie vorherrscht. 
In den Geltungsbereich einbezogen wurde ein Sportplatz, der von jungen Hainbuchen ei n-
gefasst ist, und an dessen Südseite drei Graupappeln wachsen. 
10.3 Wirkung des Vorhabens 
Mit der geplanten Bebauung innerhalb des Geltungsbereichs verbundene mögliche Wir k-
faktoren im Hinblick auf die artenschutzrechtlich relevante Fauna sind 
 
− Verlust von Brutbiotopen von Gehölzbrütern in Bäumen, Sträuchern und Bodendeckern, 
darunter kann sich mit dem Haussperling eine Art mit ungünstigem / unzureichendem 
Erhaltungszustand befinden. 
− Verlust von einzelnen Fledermaus-Zwischenquartieren in Robinien. 
10.4 Bestimmung der prüfungsrelevanten Arten 
Anhand der Ortsbegehung im März 2020 und sonstiger vorliegender Informationen kann das 
Vorkommen von nach europäischem oder nationalem Recht streng geschützten Arten aus 
den folgenden Artengruppen ausgeschlossen werden: Flora, Fische, Insekten (einschl. Li-
bellen), Reptilien, Säugetiere mit Ausnahme der Fledermäuse, Spinnen und Weichtiere. 
 
Streng geschützte Arten aus diesen Gruppen sind aufgrund ihrer Verbreitung und/oder ihrer 
Lebensraumansprüche nicht im Gebiet zu erwarten. Das in der artenschutzrechtlichen 
Prüfung zu betrachtende Artenspektrum umfasst daher die Arten(gruppen) Fledermäuse, 
Haussperling und Gehölzbrüter.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 67 
 
 
 
10.5 Maßnahmen zur Vermeidung und Maßnahmen zur Sicherung der kontinuierlichen 
ökologischen Funktionalität 
10.5.1 Vermeidungsmaßnahmen 
Folgende Vorkehrungen zur Vermeidung müssen durchgeführt werden, um Störungen, T ö-
tungen und / oder Schädigungen von Tierarten des Anhangs IV der FFH -Richtlinie und von 
europäischen Vogelarten i.S.v. Art. 1 der Vogelschutzrichtlinie zu vermeiden oder zu mi n-
dern. Die Ermittlung der Verbotstatbestände gem. § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG erfolgt 
unter Berücksichtigung dieser Vorkehrungen. 
Nr. Art der Maßnahme Art Bezug 
V 1 Gehölzrodungen werden auf das unbedingt Erforderliche b e-
schränkt. Der Gehölzbestand in den Randbereichen des Marien-
platzes bleibt im Wesentlichen erhalten.  
 
Vögel 
Fledermäuse 
V 2 Rodungen von Gehölzen und die Räumung des Baufeldes sind nur 
in der Zeit vom 1. Oktober bis 28./29. Februar zulässig (vgl. § 39 
Abs. 5 BNatSchG). 
 
Vögel 
Fledermäuse 
 
Die Vermeidungsmaßnahme V1 (Minimierung der Gehölzrodung) wird durch die Festset-
zung des Erhalts von Baumstandorten sichergestellt (siehe Festsetzungen I. 17.5). Ve r-
meidungsmaßnahme V2 ist gemäß § 39 BNatSchG bereits rechtskräftig einzuhalten. Aus 
diesem Grund wird die Vermeidungsmaßnahme als Hinweis in die textlichen Festsetzungen 
aufgenommen. 
10.5.2 CEF-Maßnahmen 
Eine Durchführung von vorgezogenen Maßnahmen zur Sicherung der kontinuierlichen 
ökologischen Funktionalität (CEF-Maßnahmen) wird für den Haussperling erforderlich.  
Vor der Rodung bzw. vor Baubeginn sind an Bäume im ungestörten Umf eld des Geltungs-
bereichs drei Nistkästen zu hängen, die für den Haussperling geeignet sind. 
Die CEF-Maßnahme wird in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans festgesetzt. 
10.6 Erhaltenswerter Baumbestand 
Auf dem Flurstück befinden sich mehrere schützens- und erhaltenswerte Bäume. Zu nennen 
sind hier vor allem die westliche Reihe der Doppel allee an der Heidelberger Straße, die 
Baumreihe an der Hügelstraße, die Baumreihe an der Hindenburgstraße sowie eine 
Baumreihe im Süden (vor dem Gebäude Sandstraße 50) des Geltungsbereiches.  
Die bestehende Doppelallee aus Platanen entlang der Heidelberger Straße ist eine wichtige 
Grünverbindung. Sie ist intensiv zu schützen und zu erhalten. Die Außenwände der g e-
planten Gebäude müssen außerhalb der Kronendurchmesser liegen und die Bäume sind 
während der Baumaßnahme zu sichern und zu schützen. Die Feuerwehrangrif fswege 
müssen über das Grundstück geführt werden.  
Die Robinien-Baumreihe entlang der Hügelstraße ist als prägendes Element des Straßen-
raums ebenfalls zu erhalten und zu sichern. Nicht mehr vorhandene Bäume sind zu ersetzen, 
so dass die Allee wieder wahrnehmbar wird. Lediglich zum Zweck der Verkehrserschließung 
(Zufahrt) kann hier die Allee in geringem Maße unterbrochen werden.  
Die Baumreihe aus Spitz -Ahorn westlich des Wettbewerbsgebietes, entlang der Hinden-
burgstraße, soll im gleichen Umfang wie die beiden anderen Alleen geschützt und gesichert

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 68 
 
 
 
werden. Die Robinien- Baumreihe im Süden, Bäume Nr. 32 -38 in Verlängerung der Sand-
straße, sind möglichst zu sichern und zu schützen. Abgängige Bäume sind zu ersetzen. 
11. Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 
Nach § 15 Abs. 2 BNatSchG ist der Verursacher eines Eingriffs in Natur und Landschaft 
verpflichtet, unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes und 
der Landschaftspflege auszugleichen oder zu ersetzen. Zur Quantifizierung des Eingriffs und 
zur Bemessung des gegebenenfalls eintretenden Ausgleichserfordernisses ist eine Eingriffs- 
und Ausgleichsbilanzierung zu erstellen. Diese erfolgt gemäß der Abstimmung mit der U n-
teren Naturschutzbehörde nach den Vorgaben der Hessischen Kom pensationsverordnung 
(KV) vom 26.10.2018. 
11.1 Erfassung und Darstellung des Bestandes  
Zur Bestandserfassung der im Sinne der KV relevanten Biotop- und Nutzungstypen und ihrer 
kennzeichnenden Vegetation wurden Begehungen des Plangebiets durchgeführt. Das 
Plangebiet hat eine Größe von ca. 1,4 ha. 
Bei den Kartierungen wurden nachfolgend aufgeführte Biotop-  bzw. Nutzungstypen unter-
schieden: 
− Baumreihen und Einzelbäume 
− Sträucher und Bodendecker 
− Tritt-, Ruderal- und Grasvegetation 
− versiegelte und unversiegelte, vegetationsarme Flächen. 
Die Biotop - und Nutzungstypenkartierung gemäß der Hessischen Kompensationsveror d-
nung bildet die Grundlage für die rechnerische Bilanzierung im Rahmen der naturschut z-
rechtlichen Eingriffsregelung.

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 69 
 
 
 
 
 
Abb. 17: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – Biotoptypen, Bestand; Stand 2022 
11.2 Bilanzierung 
Um den nach Naturschutzrecht geforderten Ausgleich des geplanten Eingriffs zu bemessen, 
wird eine numerische Eingriffs -Ausgleichsbilanzierung anhand der Kompensationsveror d-
nung – KV vom 26.10.2018 durchgeführt. 
Der Inhalt dieser Bilanzierung ist eine Gegenüberstellung des Zustandes von Natur und 
Landschaft vor und nach der Durchführung der Bauvorhaben, die durch den Bebauungsplan 
ermöglicht werden.

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Abb. 18: Ausgleichsplan, Stand Februar 2023

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 71

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 72 
 
 
 
11.3 Naturschutzrechtlicher Ausgleich 
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergeben sich insgesamt 161. 493 Bio-
topwertpunkte. Auf Grundlage der Festsetzungen des neuen Bebauungsplans M 34 ergeben 
sich 214.092 Biotopwertpunkte. Dies entspricht einer Biotopwertdifferenz von plus 52.600 
Wertpunkten. Durch die vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen wird der Eingriff ausgegl i-
chen. Das ist vor allem damit zu begründen, dass im Bestand ein überwiegender Teil als 
ökologisch nicht wertvoll angesehen wird. Zudem ist vorgesehen, die Bestandsbäume ent-
lang der Hauptverkehrsstraßen zu erhalten und großflächige Begrünung anzulegen. Für die 
Dächer und Fassaden ist eine anteilige Begrünung geplant. 
11.4 Zu erhaltene und anzupflanzende Bäume 
Es ist festgesetzt, dass je angefangene 200 m² (MU 2) bzw. 400 m² ( MU 1 und MU 3) 
Grundstücksfläche ein Baum gepflanzt werden muss. Hierbei dürfen die zu erhaltenden und 
anzupflanzenden Einzelbäume innerhalb der Anpflanzflächen B, E, F und H , sowie die zu 
erhaltenden Einzelbäume innerhalb der Anpflanzfläche B angerechnet werden.  
Nach der flächenhaften Festsetzung von Bäumen sind insgesamt mindestens 62  Bäume 
innerhalb der Grundstücke zu pflanzen. Hiervon sind 30 Bäume inner halb der Anpflanzflä-
chen B, E, F und H anzupflanzen und 7 Bäume bereits in der Anpflanzfläche B vorhanden.  
Aufgrund der Anrechenbarkeit der 7 Bäume in der Anpflanzfläche B, sind 55 Bäume anz u-
pflanzen. 
Zusätzlich sind 11 anzupflanzende Einzelbäume entlang der Hügelstraße zeichnerisch 
festgesetzt. Damit werden im gesamten Geltungsbereich 66 Bäume gepflanzt. 
Von den im Plangebiet 40 vorhandenen Bäumen können 23 Bäume erhalten bleiben. 
Im Ergebnis kann festgehalten werden, dass mindestens 89 Bäume zukünftig im Plangebiet 
vorhanden sein werden. 
12. Allgemein verständliche Zusammenfassung (gem. Anlage 1 Nr. 3c 
BauGB) 
Das Plangebiet liegt im zentralen Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt in einer attrak-
tiven Cityrandlage mit guter verkehrlicher Anbindung. Die derzeitige Nutzung als öffentlicher, 
nicht gewidmeter Parkplatz wird der städtebaulichen Bedeutung des Standortes nicht g e-
recht. Deshalb entschied sich die Wissenschaftsstadt Darmstadt, die Fläche einer wohn-
baulichen Entwicklung zuzuführen, um dem wachsenden Wo hnbedarf der Stadt entgegen-
zutreten. 
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes M 34 „Marienplatz“ wird die Nutzungsfunktion 
des vorliegenden Grundstücks neu bestimmt. Vor Aufstellungsbeginn wurde ein städtebau-
licher Wettbewerb durchgeführt mit dem Ziel ein attraktives Wohnquartier mit hoher energe-
tischer und ökologischer Qualität, alternativen Mobilitätsangeboten und großem Anteil an 
sozial geförderten Wohnungen und sozialer Infrastruktur zu entwickeln. Das Gewinnerkon-
zept, welches als Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes diente, zeichnet sich 
durch seine außergewöhnliche mäandrierende Baustruktur und einem hohen Anteil an Be-
grünung aus.  
Für das Plangebiet liegt ein Artenschutzgutachten von April 2020 vor. In Bezug auf die im 
Plangebiet betroffenen Tierarten Vögel und Fledermäuse kommt es bei Durchführung von 
Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen zu keinem Eintritt der Verbotstatbestände nach 
§ 44 Abs. 1 BNatSchG. Zur Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität sind 
CEF-Maßnahmen für den Haussperling erforderlich. 
Auf das Plangebiet kommt es zu Lärmeinwirkungen durch Schienen-  und Straßenverkehr 
sowie Anlagenlärm. Vor diesem Hintergrund wurde ein Lärmgutachten durch die TÜV 
Technische Überwachung Hessen GmbH, Frankfurt am Main, 29.11.2022 erstellt.  Im Be-

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 73 
 
 
 
reich der zur Straße zugewandten Fassaden werden bezüglich des Verkehrslärms sowohl 
die Orientierungswerte der DIN 18005 als auch die Vorsorgegrenzwerte der 16. BImSchV für 
urbane Gebiete/ Mischgebiete überschritten. Auch Gewerbelärm der dem Plangebiet be-
nachbarten Tankstelle wirkt sich auf das Gebiet aus. Die nächtlichen Grenzwerte werden um 
bis zu 5 dB(A) überschritten. Zur Konfliktbewältigung der Lärmeinwirkungen wurden unte r-
schiedliche Maßnahmen betrachtet und bewertet. Aktive Schallschutzmaßnahmen wurden 
aus städtebaulichen, wirtschaftlichen und zeitlich realisierbaren Gründen verworfen, deshalb 
werden die Immissionskonflikte durch  passive Lärmschutzmaßnahmen gelöst und durch 
Festsetzungen im Bebauungsplan geregelt. 
Durch die vorliegende Planung kommt es zu negativen Beeinträchtigungen der Schutzgüter. 
Durch die zusätzlichen Versiegelungen wird das Bodenpotenzial dauerhaft beeinträchtigt. 
Mit dem Verlust von bestehenden Vegetationsflächen und Gehölzen geht Lebensraum für 
Vögel und Fledermäuse verloren.  
Für die Schutzgüter Biotope, Pflanzen, Tiere und Landschaft  sind die  anlagenbedingten 
Beeinträchtigungen als mittel einzustufen. Die Beeinträchtigung des Ortsbildes ist als nicht 
erheblich einzustufen, da sich die großzügig geplanten Grünflächen positiv auf die Umg e-
bung auswirken. Für die Schutzgüter Kultur - und Sachgüter sowie Mensch werden keine 
erheblichen Beeinträchtigungen festgestellt. 
Des Weiteren sind zur Verringerung und Vermeidung der neg ativen Umweltfolgen Festset-
zungen im Bebauungsplan zur maximal zulässigen Flächenversiegelung, zur Bewirtschaf-
tung von Niederschlagswasser und zur Verwendung von wasserdurchlässigen Materialien 
zur Oberflächenbefestigung enthalten. Auf dem Grundstück sind Begrünungs- und A n-
pflanzmaßnahmen vorgesehen. Die Baukörper sollen eine Dach-  und Fassadenbegrünung 
erhalten. 
Im Rahmen der Eingriffsregelung (rechtlicher Bestand und Planung) wurde ermittelt, dass die 
Eingriffe innerhalb des Plangebietes durch die vorgesehenen Maßnahmen für Naturschutz 
und Landschaftspflege ausgeglichen werden können. Es entsteht sogar ein rechnerischer 
Überschuss, bedingt durch die Festsetzungen von Regenwasserversickerung und Dac h-
begrünung auf großen Flächen. 
13. Quellen (gem. Anlage 1 Nr. 3d BauGB) 
Fachgesetze 
Siehe Kapitel 1 B) des Umweltberichts. 
Gutachten 
− Artenschutzgutachten „Marienplatz“, Büro BfL Heuer und Döring, Brensbach, April 2020 
− Baugrunderkundung und Gründungsberatung -  Geotechnischer Bericht - Rev. 01, 
ARCADIS, Darmstadt, 16.09.2020 
− Baumkartierung, Grünflächenamt Darmstadt, 08.10.2018 
− Baumgutachten Urban Tree Consulting, 21.06.2022 
− Gutachterliche Stellungnahme Wurzelsuchgrabung, Urban Tree Consulting 18.08.2022 
− Klimagutachten – Bauvorhaben Darmstadt Marienplatz, BPI Burghar dt und Partner, 
Ingenieure, Kassel, Januar 2022 (Überarbeitung März 2022) 
− Konzept der Regenwasserbewirtschaftung, IGP Ingenieure, Münster, November 2022 
− Mobilitätskonzept, Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, November 2022 
− Verkehrsuntersuchung, Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, März 2022 und 
Fortschreibung, September 2022

Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - Umweltbericht  Seite 74 
 
 
 
− Gutachten Nr. T 2816- 1 im Rahmen der Bauleitplanung für den Bebauungsplan M 34 
Marienplatz; Untersuchung der Lärmimmissionen durch den Straßen - und Schienen-
verkehr sowie gewerbliche Anlagen; Ermittlung erforderlicher Schallschutzmaßnahmen, 
TÜV Hessen, Frankfurt, 29.11.2022 
− Bodenbewertung, Planungsgruppe Darmstadt, Darmstadt, 09.12.2022 
Onlinequellen 
− Deutscher Wetter Dienst (DWD), November 2022 
[https://www.dwd.de/DE/klimaumwelt/ku_beratung/gesundheit/bioklima/bioklima_node.
html] 
− Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie (HLNUG), September 
2021 
− Hochwasserrisikomanagementpläne Hessen (HWRM), September 2021; 
[http://hwrm.hessen.de/] 
− Hessische Wasserrahmenrichtlinie (WRRL Hessen), September 2021; 
[http://wrrl.hessen.de/] 
− Hessisches Naturschutzinformationssystem (NATUREG), September 2021; 
[http://natureg.hessen.de/Main.html] 
− RP Darmstadt (2010): Regionalplan / Regionaler Flächennutzungsplan Südhessen 
2010. Darmstadt. [online: 
https://landesplanung.hessen.de/regionalpl%C3%A4ne/regionalplan-s%C3%BCdhess
en] 
− Richtlinie 2012/18/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. Juli 2012 zur 
Beherrschung der Gefahren schwerer Unfälle mit gefährlichen Stoffen, zur Änderung 
und anschließenden Aufhebung der Richtlinie 96/82/EG des Rates (Se-
veso-III-Richtlinie)  
− Bebauungsplanatlas Darmstadt, September 2021; 
[https://stadtatlas.darmstadt.de/bplan.html] 
− Flächennutzungsplan Darmstadt, 2006 
− Landschaftsplan Darmstadt, 2004

Punkt 6: Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - (Offenlagebeschluss) 
 (V-Nr. 2023/0041) 
 
Einstimmig empfiehlt der Ausschuss für Bauen, Stadtplanung, Verkehr und 
Liegenschaften der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen.