Analyse und Optimierung der betrieblichen TGA-Performance im Bestand der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln

Analyse und Optimierung 
der betrieblichen TGA-
Performance im Bestand 
der Gebäudewirtschaft 
Review April 2025 
© Matthias Meurer

Optimierungsprozess
2
Step Methode 
1
• Vorstellung Person und Projekt 
• Ansprechpartner*in festlegen 
• Anforderungen dokumentieren 
2
• Aufnahme der TGA 
• Unterstützung bei der Beschaffung von 
Dokumentation 
• Ermittlung Energieverbräuche 
3
• Sicht- & Funktionsprüfung Anlagentechnik 
• Abgleich Fühler und Aktorik 
• Einrichtung Technisches Monitoring 
• Analyse GA-Resilienz 
4
• Funktionsprüfung  Optimierungsprogramme 
• Allg. Anlagenfunktionen 
• Zeitprogramme 
• Parametereinstellungen 
• Sollwerte 
• Regelstrategie 
5
• Erarbeitung von Optimierungsmaßnahmen 
• Abschätzung Einsparungspotenzial 
• Abschätzung Kosten zur Umsetzung der 
Maßnahmen 
6 • Erläuterung des Berichts 
• Vorbereitung der Beauftragung 
7 • Überprüfung der umgesetzten Maßnahmen

Einsparungen (bilanzierbare Projekte) 
3
Gesamt: Feb. 22 – Ende März 25 
Aktueller Vertrag (Okt.24 – Sept. 25): 8 von 15 Liegenschaften analysiert 
# Liegenschaften ∅ Invest [T€] Einsparungen 
Energie [GWh] Kosten [T€] CO 2 [kt]
19 3,2 5,7 735 1,4 
# Liegenschaften ∅ Invest [T€]
Einsparungen 
Energie [GWh] Kosten [T€] CO 2 [kt]
2 0,95 0,06 7 0,007 
Berechnungsdetails siehe Anhang

Einsparungen ausstehend (29 bisher nicht-bilanzierte Projekte) 
4
Liegenschaftsoptimierungen mit 
umgesetzten Maßnahmen, ohne Bilanzierung 
21224_Kantstr. 3 
21092_Blumenthalstr. 10-12 
21059_Stresemannstr. 30-40 
21237_Kartäuserwall 30 
Effizienzprojekt DDC 3000: 
umgesetzte Maßnahmen, ohne 
Bilanzierung 
21013_Buschfeldstr. 46 
21051_Neufelder Str. 2-4
21102_Euskirchener Str. 50 
21005_Am Altenberger Kreuz 14 
21064_Urnenstr. 7 
21094_Bülowstr. 88-90 
21125_Im Kamp 14 
21144_Longericher Hauptstr. 85 
21157_Auguststr. 1 
21206_Zum Hedelsberg 13 
21211_Wendelinstr. 64 
21219_Gutnickstr. 37 
21047_Mörikeweg 2-6
21081_Petersenstr. 7 / Diesterweg 
Pilotprojekte LORA-WAN Sensorik 
21100_Erlenweg 16 inkl. Implemetierung Start-Stopp 
(umgesetzt) 
21237_Kartäuserwall 30 
(in Umsetzung) 
Leistungsreduzierung Fernwärme 
21237_Kartäuserwall 30 
44.000 €/a weniger Grundpreis 
Planung & Angebotsbeschaffung VALE! 
Umsetzung nach Heizperiode 24/25 
Effizienzprojekt Start-Stopp-
Optimierung, umgesetzt, jedoch 
aktuell nicht bilanziert 
21008_Andreas-Hermes-Str. 2-4
21193_Peter-Grieß-Str. 5-7
21134_Kuckucksweg 4 
21132_Kölner Str. 37 
21236_Sürther Hauptstr. 149 
21060_Mainstr. 75 
21090_Biggestr. 2 
21191_Nürnbergerstr 10

Einsparungen (bilanzierbare Projekte) 
Details 
5
Berechnungsdetails siehe Anhang 
Liegenschaften Beginn 
Analyse 
Umgesetzte 
Maßnahmen 
Beginn 
Einsparung CO 2 [t] Wärme [€] Elektr. Energie [€] 
21205_Zülpicher Str. 194 29.04.22 4/4 01.10.22 54 29.392 - 153 
21057_Schmittgasse 66 25.04.22 6/6 01.12.22 67 32.129 4.020 
21100_Erlenweg 16 16.03.22 6/6 31.12.22 129 103.958 -74.5 05 
21218_Hardtgenbuscher Kirchweg 100 07.10.22 10/14 31.12.2 2 206 98.834 12.638 
21257_Falckensteinstr. 34 01.11.22 2/5 31.12.22 7 712 5.804 
21194_Sürther Str. 55 15.02.23 2/8 03.03.23 339 119.857 1 03.981 
21043_Kopernikusstr. 40-42 01.11.22 4/4 06.06.23 -6 -2.638 -
21172_Dechenstr. 1 16.03.22 3/4 06.06.23 140 67.189 -1.590 
21074_Alzeyer Str. 12 01.10.23 1/1 01.10.23 75 32.995 5.9 25 
21027_Genovevastr. 58-62 08.09.23 5/10 10.04.24 77 29.847 13.600 
21107_Fühlinger Weg 4 15.03.23 2/11 10.10.24 66 31.130 -
21063_Tiefentalstr. 66 14.04.23 1/5 01.12.24 7 3.823 -1.40 4 
21997_Kretzerstr. 5 29.10.24 3/7 01.01.25 12 5.785 -491 
Σ 1.173 
Σ 553.013 Σ 67.825

Einsparungen (bilanzierbare Projekte) 
Effizienzprojekt: DDC 3000 
6
Liegenschaften Beginn 
Analyse 
Umgesetzte 
Maßnahmen 
Beginn 
Einsparung CO 2 [t] Wärme [€] 
21002_Adolph-Kolping-Str. 41 03.08.23 1/1 01.10.23 13 6. 486 
21085_Bernkasteler Str. 9 03.08.23 1/1 01.10.23 4 1.732 
21088_Berrenrather Str. 488 03.08.23 1/1 01.10.23 9 4.24 2 
21137_Leybergstr. 1 03.08.23 1/1 01.10.23 145 68.601 
21149_Mainzer Str. 30-40 03.08.23 1/1 01.10.23 27 35.422
21159_Neusser Str. 605 03.08.23 1/1 01.10.23 -6 -2.984 
Σ 191 Σ 113.499 
Maßnahmen Effizienzprojekt DDC 3000 Kieback&Peter 
• Entfernen des fehlerbehafteten Optimierungsprogramms „Start-Stopp Optimierung“ 
• Anpassung und Kontrollle der Zeitprogramme (Wochen und  Ferienprogramme) 
• Anpassung der Heizkurven stat. Heizkreise 
• Anpassung der Nachtabsenkung stat. Heizkreise 
• Adressierung der Auffälligkeiten (Liegenschaftsmanager E nergiemanagement) 
• z.B. dauerhaft erhöhte Gesamtvorlauftemperatur 
• Vermeidung von Handschaltungen Kessel oder Heizkreise 
Berechnungsdetails siehe Anhang

Analyse Energiedaten 
7

Beispiel Optimierungsmaßnahmen 
Genovevastraße 
8
Opt. 1 
Mangel Lichtsteuerung behoben: 
• Dauerbeleuchtung Flure und Atrium beseitigt 
• Reduzierung Strom um 7 kW außerhalb Nutzzeit 
Opt. 2 
Funktionen der Zeitprogramme hergestellt: 
• Absenkung stat. Heizkreise & Abschaltung RLT in den 
Ferien ermöglicht 
Opt. 3 Austausch der Thermostatköpfe im Altbau 
Opt. 4 
Automatisierungsfunktionen korrigiert: 
• Freigabe RLT-Anlagen nur bei Präsenz & innerhalb 
der Nutzungszeiten 
• Sommerbetrieb stat. Heizkreise („Aus“) über 
gemittelte Außentemperatur aktiviert 
Opt. 5 
Nachtkühlfunktion eingerichtet (Behaglichkeit): 
• Reduzierung der hohen sommerlichen 
Raumtemperaturen im Neubau

Beispiel Energiedaten: Genovevastraße 
9

Beispiel Optimierungsmaßnahmen 
Sürther Straße 
[Optional: Name des Referenten, Ort, Datum, Referat, Abteilung; ändern über „Einfügen > Kopf- und Fußzeile“] 10 
Opt. 1 
Sequenzen für Wärmeerzeuger optimiert, 
Fehler in Datenpunktzuordnung für 
Temperaturwerte (Pufferspeicher) 
Opt. 2 Thermostatköpfe prüfen und einstellen 
lassen 
Opt. 3 Abschalten der Wärmeversorgung 
außerhalb der Heizperiode, offen

Beispiel Energiedaten: Genovevastraße 
11

Beispiel: 
Fehlerhaftes Effizienzprogramm Start-Stopp-Optimierung 
[Optional: Name des Referenten, Ort, Datum, Referat, Abteilung; ändern über „Einfügen > Kopf- und Fußzeile“] 12 
Beschreibung Hersteller Skalierbarkeit Auswirkung 
Start-Stopp-Optimierung –
Funktionskorrektur 
Kieback & Peter 71 Liegenschaften (52 geplant, 
Kostenübernahme durch K&P) 
Pilot in Alzeyerstr.  Einsparung bis 25 % Wärme 
Verbrauchsentwicklung Pilot Alzeyer Str.

Beispiel: 
Energiedaten Pilotprojekt Alzeyer Straße 
[Optional: Name des Referenten, Ort, Datum, Referat, Abteilung; ändern über „Einfügen > Kopf- und Fußzeile“] 13

Beispiel: 
Skalierung fehlerhaftes Effizienzprogramm 
14 
52 Liegenschaften (Durchführung durch Energiemanagement) – Umsetzung durch Kieback und Peter (grün: bereits erfolgt) 
Liegenschaften 
21074_Alzeyer Str. 12 21081_Petersenstr. 7 / Diesterweg 
21008_Andreas-Hermes-Str. 2-4 21186_Severinstr. 241 
21193_Peter-Grieß-Str. 5-7 21151_Adalbertstr. 17 
21134_Kuckucksweg 4 21166_Osterather Str. 13 
21132_Kölner Str. 37 21997_Kretzerstr. 5 
21236_Sürther Hauptstr. 149 21001_Albert-Schweitzer-Str. 8 
21060_Mainstr. 75 21020_Am Feldrain 10 
21090_Biggestr. 2 21254_Am Pistorhof 11 
21191_Nürnbergerstr 10 21212_Am Rosenmaar 3 
21237_Kartäuserwall 30 21007_An St. Theresia 1
21107_Fühlinger Weg 4 21007_Annastr. 63 
21194_Sürther Str. 55 21083_Balsaminenweg 52 
21100_Erlenweg 16 21091_Blücherstr. 15-17 
21131_Kolkrabenweg 8-10 21238_Lohmarer Str. 11 
Liegenschaften 
21133_Steinberger Str. 40 21274_Gaedestr. 7 
21192_Stenzelbergstr. 3-7 21272_Friedrich-Karl-Str. 
21204_Zugweg 42-44 31147_Friedrich-Karl-Str. 64 
21207_Zwirnerstr. 15-17 21019_Düsseldorfer Str. 13 
21215_Zehnthofstraße 22-24 21253_Bernhard-Letterhaus -Str. 17 
21230_Von-Bodelschwingh-Str. 24 21154_Antwerpener St r. 19-
21197_Vogelsanger Str. 1 21095_Cäsarstr. 21 
21992_Ricarda-Huch-Str. 60 21038_Ferdinandstr. 43 
21163_Nikolausstr. 53-55 21047_Mörikeweg 2-6
21153_Mengenicher Str. 28 
21152_Meerfeldstr. 50-52 
21228_Lochnerstr. 13-15 
21141_Lindenstr. 78 
21993_Heerstr. 7

Nachrüstung von Liegenschaften mit Raumtemperaturfühlern 
zur Erschließung der Potenziale der Start-Stopp-Optimierung 
15 
Beispiel Kartäuserwall: 
3 von 10 stat. Heizkreisen mit funktionstüchtiger 
Referenzraumtemperaturmessung (Voraussetzung für SSO) 
Empfohlene Maßnahme 
• Installation von Referenzraumtemperaturmessung mit LORA WAN-Funksensorik 
• Inbetriebnahme der Start-Stopp-Optimierung für all e Heizkreise 
• Prototyp erfolgreich 
• ROI < 1 Jahr

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 20.06.2025 
 1979/2025 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 23.06.2025 
 
Analyse und Optimierung der betrieblichen TGA-Performance im Bestand der 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
Dem Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft wird der Sachstand zur Analyse und Opti-
mierung der betrieblichen TGA-Performance im Bestand der Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln zur Kenntnis gegeben. 
 
 
Gez. Greitemann 
 
 
Anlage 
Anlage 1 - Sachstandsbericht