Sanierung des städtischen Gebäudes Peter-Baum-Weg 22, 51069 Köln-Dünnwald - Einstellung der weiteren Planung

Anlage 3 
 
 
 
Geschäftsführung  
Finanzausschuss 
Herr Hengstenberg 
Telefon:  (0221) 221-24649  
Fax       :  (0221) 221-23902 
E-Mail:  michael.hengstenberg@stadt-koeln.de 
Datum: 13.11.2017 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der Sitzung des 
Finanzausschusses vom 13.11.2017 
öffentlich 
12.18 Sanierung des städtischen Gebäudes Peter-Baum-Weg 22, 51069 Köln-
Dünnwald - Einstellung der weiteren Planung 
4096/2016 
 
Geänderter Beschlussvorschlag gemäß Bezirksvertretung Mülheim: 
Der Finanzausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Köln wie folgt zu beschließen: 
 
Der Rat beschließt, die weitere Planung zur Sanierung des städtischen Gebäudes  
Peter-Baum-Weg 22, 51069 Köln-Dünnwald, Gemarkung Dünnwald, Flur 55, Flur-
stück 58, einzustellen. 
 
Die Gesamtkosten bisheriger Planungen beliefen sich auf 130.691,19 €. 
 
Zusatz: 
 
Die Bezirksvertretung Mülheim soll frühzeitig bei der Entwicklung von alternativen 
Nutzungsstrategien mit einbezogen werden. 
 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig zugestimmt

Anlage 1 zu den Vorlagen 
- Session Nr. 4096/2016 – Einstellung der Planung Peter-Baum-Weg 22 
- Session Nr. 1708/2017 – Einstellung der Planung Auf dem Ginsterberg 6-34 
Stellungnahme zur Sitzung des Ausschusses Umwelt und Grün vom 14.09.2017 
SB Herr Dr. Albach bemerkt, dass sich das Gebäude seines Wissens im Außenbe-
reich befinde. Er möchte wissen, ob es niedergelegt werde, wenn den Vorgaben des 
Landschaftsplans Rechnung getragen werde. Er frage dies, um in der weiteren politi-
schen Diskussion hinsichtlich Konsequenzen für Landschafts- und Naturschutz im 
Landschaftsplan und Flächennutzungsplan informiert zu sein. Seine Frage bezieht 
sich auf die Einstellung der weiteren Planung bezogen auf 4.3 Sanierung des städti-
schen Gebäudes Peter-Baum-Weg 22, 51069 Köln-Dünnwald  sowie 4.4 Sanierung 
der städtischen Wohnhäuser Auf dem Ginsterberg 6-34, 50737 Köln-Weidenpesch. 
Zu 4.3 Sanierung der städtischen Wohnhäuser Auf dem Ginsterberg 6-34  
Die Verwaltung wird nach vollständiger Aufgabe der Nutzung bzw. bereits parallel im 
Rahmen des Freizuges des Standortes Überlegungen hinsichtlich der künftigen Nut-
zungsalternativen anstellen.  
Erste Überlegungen bei dieser Liegenschaft gehen dahin, im Kontext einer mögli-
chen Legalisierung der südlich gelegenen Behelfsheimsiedlung Heckpfad einen all-
gemeinen Wohnstandort zu entwickeln.  
 
Konkrete Vorhaben könne derzeit nicht benannt werden. Die Verwaltung wird den 
politischen Gremien nach Abschluss der Prüfung die entsprechenden Umsetzungs-
vorschläge hinsichtlich der weiteren Nutzungsperspektive vorlegen. 
 
Eine zeitliche Perspektive, wann eine Entscheidungsvorlage vorgelegt werden kann, 
kann aufgrund der vielen Abhängigkeiten derzeit nicht abgegeben werden.  
 
Zu 4.4 Sanierung des städtischen Gebäudes Peter-Baum-Weg 22 
Künftige Nutzungsalternativen für den Standort werden verwaltungsintern geprüft, 
sind aber stark eingeschränkt, da es sich um baurechtlichen Außenbereich handelt. 
 
Derzeit werden zum wiederholten Male im Rahmen eines studentischen For-
schungsprojekts Ideen entwickelt, was sinnvollerweise mit der Liegenschaft gesche-
hen soll.  
Sollte sich erneut kein tragfähiges Konzept finden, blieben letztlich nur der Abriss 
und die Renaturierung.  
 
Die Verwaltung wird den politischen Gremien nach Abschluss der Prüfung die ent-
sprechenden Umsetzungsvorschläge hinsichtlich der weiteren Nutzungsperspektive 
vorlegen.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
V/562/4 
 
Vorlagen-Nummer 
 4096/2016 
Freigabedatum 
22.08.2017  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Sanierung des städtischen Gebäudes Peter-Baum-Weg 22, 51069 Köln-Dünnwald - Einstellung 
der weiteren Planung 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschlussvorschlag: 
Der Rat beschließt, die weitere Planung zur Sanierung des städtischen Gebäudes  
Peter-Baum-Weg 22, 51069 Köln-Dünnwald, Gemarkung Dünnwald, Flur 55, Flurstück 58,  
einzustellen. 
 
Die Gesamtkosten bisheriger Planungen beliefen sich auf 130.691,19 €. 
 
 
Ausschuss Soziales und Senioren 07.09.2017 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 11.09.2017 
Integrationsrat 11.09.2017 
Ausschuss für Umwelt und Grün 14.09.2017 
Bauausschuss 18.09.2017 
Finanzausschuss 25.09.2017 
Rat 28.09.2017

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung 
Sachstand 
Die ehemalige Jugendbildungsstätte liegt am Peter-Baum-Weg 22, 51069 Köln-Dünnwald; Gemar-
kung Dünnwald, Flur 55, Flurstück 58. Die Liegenschaft befindet sich somit im baulichen Außenbe-
reich, in der unmittelbaren Nachbarschaft befindet sich das Waldbad Köln-Dünnwald mit angeschlos-
senen Campinganlagen und entsprechender Gastronomie. Das Areal wird lediglich über die schmale 
Zufahrt über den Peter-Baum-Weg erschlossen, in unmittelbarer Nähe befinden sich weder weitere 
(Nah-)Verkehrsinfrastruktur, noch Möglichkeiten zur Nahversorgung. 
Das Gebäude wurde nach den vorliegenden Aufzeichnungen 1955/56 errichtet. Es beinhaltet Zimmer 
für die Beherbergungsgäste, eine Gemeinschaftsküche, eine Heimleiterwohnung und weitere Nutzflä-
chen. 
Das sanierungsbedürftige Objekt wurde zuletzt von der Arbeiterwohlfahrt genutzt. Seit der Nutzungs-
aufgabe 2007 steht es leer. Momentan dient das Gebäude der städtischen Feuerwehr als Übungsob-
jekt. Durch den langen Leerstand sind bereits erhebliche Kälte- und Feuchtigkeitsschäden entstan-
den. 
Aufgrund des stetigen Zuzugs geflüchteter Menschen wurde in 2014 ein Planungsbeschluss 
(0873/2014) erwirkt, in dem außerplanmäßig Investitionsmittel in Höhe von 126.000 € für die Planung 
zur Sanierung / Herrichtung des Gebäudes zur Sicherstellung der städtischen Unterbringungsver-
pflichtung für Geflüchtete bereitgestellt wurden. 
Die folgenden Planungen wurden mit dem Ziel verfolgt, in dem Gebäude abgeschlossene Wohnein-
heiten mit jeweils eigenen Küchen und Sanitäranlagen für etwa 34 Personen einzurichten. Die Kos-
tenberechnung des Planungsbüros ergab in 2016 voraussichtliche Gesamtkosten in Höhe von rund 
2.285.000 €. 
Bewertung der aktuellen Planung 
Bau- und planungsrechtliche Grundlage 
 
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines sog. einfachen Bebauungsplans. Die Zulässigkeit des 
Bauvorhabens richtet sich daher nach § 35 BauGB (Außenbereich). Im Außenbereich bestehen grds. 
sehr hohe Anforderungen an die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens. Bis zum 31. Dezem-
ber 2019 gilt allerdings gem. § 246 Abs. 13 Nr. 2 BauGB eine Ausnahmeregelung / Erleichterung für 
Unterbringungseinrichtungen für Geflüchtete. Demnach kann diesen Vorhaben nicht entgegengehal-
ten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans wider-
sprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung 
oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen. Die bau- und planungsrechtlichen Voraus-
setzungen für eine Sanierung des Objektes sind somit gegeben. 
 
Inhaltliche Bewertung der Sanierungsplanung 
 
Die aktuelle Planung wurde einer Nutzwertanalyse unterzogen, die die Verwaltung als Entschei-
dungshilfe für die Auswahl von Planvarianten entwickelt hat. Neben der Wirtschaftlichkeit fließen auch 
Aspekte zur Unterbringungsqualität, zeitliche Faktoren, die Standortqualität und Nachhaltigkeit in die 
Bewertung ein. 
 
Aus rein fiskalischer Sicht ist die Sanierung bzw. der Umbau gegenüber anderen geplanten Sanie-
rungs- und Umbauprojekten unwirtschaftlich. Die sog. Kostenmiete pro Jahr (nur Gebäudekosten 
ohne Betriebskosten) wird auf der Grundlage des bislang ermittelten Kostenvolumens bei ca. 3.380 € 
pro Unterbringungsplatz liegen. Vergleichbare andere Vorhaben liegen hier nur bei 50-60 Prozent 
hinsichtlich der Kostenmiete / Platz. Dies hängt im Wesentlichen mit dem schlechten baulichen All-

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gemeinzustand des Objektes zusammen. Aufgrund des bestehenden Zustandes und der bereits of-
fensichtlichen Bauschäden ist von einem erhöhten Risiko für Kostensteigerungen während der Bau-
phase auszugehen. 
Zu beachten ist ferner, dass das Umbauvorhaben noch weiteren Erschließungsaufwand nach sich 
ziehen wird, der kostenmäßig bislang noch nicht eingeplant ist: 
- Da kein Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz besteht, ist die Errichtung eines Trink-
wasserbrunnens erforderlich, sofern kein Anschluss am Waldbad erfolgen kann. 
- Um Begegnungsverkehr zu ermöglichen, ist die Verbreiterung der Straße notwendig. 
 
Ungeachtet der damit einhergehenden planerischen Probleme und zeitlicher Verzögerungen werden 
hierdurch die Kosten nochmals erhöht. 
Die Einbeziehung weiterer Bewertungsparameter in die Nutzwertanalyse führt letztlich auch nicht zu 
einem positiven Ergebnis hinsichtlich einer Befürwortung der Sanierungsplanung. Zwar wird nach der 
vorliegenden Planung eine angemessene Unterbringungsqualität erreicht, das heißt abgeschlossene 
Wohneinheiten mit jeweils eigenen Küchen und Sanitäranlagen, allerdings würden die künftigen Be-
wohner relativ lange Wege für Erledigungen des täglichen Bedarfs zu überwinden haben. Auch die 
Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel ist nicht optimal. 
Zusammenfassend sollte die vorliegende Sanierungsplanung für das bestehende Gebäude aus Sicht 
der Verwaltung daher nicht weiter verfolgt werden. 
Alternativen 
Als mögliche Alternativen für die Entwicklung des Standortes zur Unterbringung von Geflüchteten 
wurden zwischenzeitlich von der Verwaltung sowohl ein konventioneller Neubau an gleicher Stelle, 
als auch die Errichtung einer temporären Unterkunft aus mobilen Wohneinheiten geprüft. 
Die oben erwähnte Ausnahmeregelung gem. § 246 Abs. 13 Nr. 2 BauGB greift für die Alternativpla-
nungen nicht, da es sich hierbei nicht um Bestands- sondern um Neubauten handelt. 
Wenn es sich nicht um ein Bestandsobjekt handelt, greifen weitere denkbare Ausnahmeregelungen 
nach § 246 BauGB lediglich in folgenden Fällen: 
1. Vorhaben, die im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit nach § 30 Abs. 1 oder § 34 
BauGB zu beurteilenden bebauten Flächen innerhalb des Siedlungsbereichs erfolgen sollen. 
2. Eine auf längstens drei Jahre zu befristende Errichtung mobiler Unterkünfte für Flüchtlinge o-
der Asylbegehrende. 
Variante 1 (Neubau) ist nach der derzeitigen bau- und planungsrechtlichen Lage nicht zulässig, da 
sich die Fläche im Außenbereich gem. § 35 BauGB befindet und mit der Niederlegung des bestehen-
den Baukörpers der dahingehende Bestandsschutz erlischt. Aufgrund der Lage im Außenbereich 
greift auch der zuvor unter Ziffer 1 genannte Ausnahmetatbestand des § 246 BauGB nicht. Somit 
erübrigt sich bei dieser Variante auch ein Vergleich der Nutzwerte mit der Sanierungsplanung. 
Variante 2 (temporäre Unterkunft) lässt sich eingedenk der aktuellen Bedarfslage und dem bereits 
gesetzlich limitierten Nutzungszeitraum (vgl. vorgenannte Ziffer 2) nicht wirtschaftlich darstellen. Zu-
dem begegnen dieser Planungsvariante abhängig von der etwaig angedachten Personenzahl noch 
weitergehende bau- und planungsrechtliche Bedenken hinsichtlich der erforderlichen Erschließungs-
maßnahmen. 
Ergebnis 
Die ursprünglich geplante Sanierung des Bestandsgebäudes ist unwirtschaftlich. Denkbare Pla-
nungsalternativen sind rechtlich nicht zulässig bzw. gehen an der aktuellen Bedarfslage vorbei und 
sind unwirtschaftlich. 
Im Ergebnis sollte daher die Absicht, an diesem Standort eine Unterkunft zu errichten, nicht weiter 
verfolgt werden. Künftige Nutzungsalternativen für den Standort werden derzeit verwaltungsintern 
geprüft. Die Verwaltung wird den politischen Gremien nach Abschluss der Prüfung die entsprechen-
den Umsetzungsvorschläge hinsichtlich der weiteren Nutzungsperspektive vorlegen.

Anlage 2 
 
 
 
Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 
Frau Düx 
Telefon:  (0221) 221-99322  
Fax       :  (0221) 221-99412 
E-Mail:  Claudia.Duex@STADT-KOELN.DE 
Datum: 24.10.2017 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der 23. Sitzung der Bezirksvertretung 
Mülheim vom 11.09.2017 
öffentlich 
9.2.6 Sanierung des städtischen Gebäudes Peter-Baum-Weg 22, 51069 Köln-
Dünnwald - Einstellung der weiteren Planung 
4096/2016 
 
Geänderter Beschlussvorschlag: 
Die Bezirksvertretung Mülheim empfiehlt dem Rat der Stadt Köln wie folgt zu be-
schließen: 
 
Der Rat beschließt, die weitere Planung zur Sanierung des städtischen Gebäudes  
Peter-Baum-Weg 22, 51069 Köln-Dünnwald, Gemarkung Dünnwald, Flur 55, Flur-
stück 58, einzustellen. 
 
Die Gesamtkosten bisheriger Planungen beliefen sich auf 130.691,19 €. 
 
Zusatz: 
 
Die Bezirksvertretung Mülheim soll frühzeitig bei der Entwicklung von alternativen 
Nutzungsstrategien mit einbezogen werden. 
 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig beschlossen.