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2025/0123

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 - (Beschluss zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses und Beschluss zur Offenlage)

Magistratsvorlage 11.04.2025

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2025/0123

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Magistratsvorlage

Eingang Magistrats -
geschäftsstelle:
09.05.25
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung

Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss -
fassung Fachausschuss

Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja

Nein

Verteiler:

Nein

Vorlage-Nr. 2025/0123

Magistratsbeschluss -Nr.

Internetfähig

Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-001-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:

Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 - (Beschluss zur
Änderung des Aufstellungsbeschlusses und Beschluss zur Offenlage)

Vorlage vom: 11.04.2025

Beschlussvorschlag :

A. Änderung des Aufstellungsbeschlusses
Der Aufstellungsbeschluss vom 16.05.2019 zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 –
Gräfenhäuser Straße71 –, zur teilweisen Änderung des Bebauungsplans N 6.2.1.2
– Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße –, wird hinsichtlich des Geltungsbereichs und der
Zielsetzung geändert.
Der Geltungsbereich wird um die private Verkehrsfläche bis zur Leydheckerstraße mit dem
Flurstück Nr. 362/26 (tlw.) sowie dem Flurstück Nr. 364/1 (Trafostation) ergänzt.
Die Zielsetzung für den vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 wi rd geändert, da die
ehemals geplante soziale Nutzung (Darmstädter Tafel) in diesem Gebiet entfällt. Ziel des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – ist die Neuentwicklung

- 2 -
des ehemals gewerblich genutzten Gebiets mit überwiegend Wohnnutzung und einem Anteil
gewerblicher Nutzung.
Der gemäß Abbildung auf Seite 6 geänderte Geltungsbereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – mit der geänderten Zielsetzung wird
beschlossen.

B. Offenlagebeschluss
1. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und dem Entwurf des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 gingen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB die in der
Anlagen 1 zusammengefassten Stellungnahmen ein. Der vorläufigen Prüfung der
Stellungnahmen (Abwägungsvorschlag) laut Anlage 1 wird zugestimmt .

2. Dem vorliegenden Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 2, Plan ist in Parlis einsehbar
und wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – wird zugestimmt.

3. Dem vorliegenden Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser
Straße 71 – (Anlage 3, Plan ist in Parlis einsehbar und wird zu den Sitzungen aufgehängt /
ausgelegt), der dazugehörigen Begründung incl. Umweltbericht (Anlage 4) und den im Plan
enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen
zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser, wird zugestimmt.

4. Die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit im Internet gem. § 3 Abs. 2 BauGB sowie
der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2
BauGB (elektronisch) wird beschlossen. Dazu sind die unter Ziff. 2 und 3 genannten
Unterlagen sowie die wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen zu
Grunde zu legen. Dies gilt auch für die zusätzliche Auslegung im Stadtplanungsamt.

Anlagen: Anlage 1: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der TÖB
Anlage 2: Vorhaben - und Erschließungsplan (Plan ist in Parlis einsehbar und wird
zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt)
Anlage 3: Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf N84 (Plan ist in Parlis
einsehbar und wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt)
Anlage 4: Begründung mit Umweltbericht zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan
Nur zur Kenntnis: Orientierende umwelttechn. Untersuchung 1996
(datenschutzrel. Anlage)
Nur zur Kenntnis: Zusammenfassende Bewert ung Altlasten (datenschutzrel.
Anlage)
Nur zur Kenntnis: Artenschutz (datenschutzrel. Anlage)
Nur zur Kenntnis: Verkehrsgutachten (datenschutzrel. Anlage)
Nur zur Kenntnis: Schallgutachten (datenschutzrel. Anlage)
Nur zur Kenntnis: Lokalklimat. Situation ( datenschutzrel. Anlage)
Nur zur Kenntnis: Erschließungskonzept+Anlagen (datenschutzrel. Anlage)
Nur zur Kenntnis: Geotechn. Bericht 1c (datenschutzrel. Anlage)

Datenschutzrelevante Anlage:

- 3 -
Folgekosten: Ja Nein

Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:
Klimarelevanz des Vorhabens:
Auswirkungen auf Stadtklima: ja nein
Auswirkungen auf THG -Emissionen: gering1) mittel/groß 2)
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung: ja nein
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft? ja nein
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt? ja nein
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr.

Beschluss des Magistrats vom

- 4 -
Begründung zur Magistratsvorlage 2025/0123 vom 11.04.2025:

Das Vorhabengrundstück Gräfenhäuser Straße 71 befindet sich in einem überwiegend
gewerblich geprägten Gebiet im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans
N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße –. Nordwestlich des Plangebiets
schließen sich die Betriebsflächen von Auto P rimus GmbH & Co. KG (Autowaschanlage) und
Linde Gas & More (Gasflaschenanbieter) an. Nordöstlich der privaten Verkehrsfläche, in
Verlängerung des Benzwegs, befindet sich das REWE Center (großflächiger Einzelhandel). Im
südöstlich anschließenden Mischgebiet gibt es überwiegend mischgebietsverträgliche,
gewerbliche Nutzungen und eine Einrichtung gesundheitlichen Zwecks.

Städtebauliches Konzept und Vorhaben
Das Vorhaben der EMON Vermögensverwaltung GmbH sieht unter Berücksichtigung der
stadträumlichen Rahmen bedingungen eine fünf - bis sechsgeschossige Blockrandbebauung
zuzüglich Staffelgeschoss vor. Diese stellt sich nach Nordwesten als Riegelbebauung
(Lärmschutz) zum Gewerbe (Auto Primus) dar. Zur Auflockerung dieser Riegelbebauung
dienen Vor- und Rücksprünge , die die Fassade gliedern. Im Südosten zum Mischgebiet hin,
wird die Bebauung durch zwei Baukörper aufgelockert. Der Gebäuderiegel an der
Gräfenhäuser Straße ist als gewerbliche Nutzung mit einem Beherbergungsbetrieb in Form
eines Boardinghouse (ca. 90 Zi mmer) geplant. An der privaten Erschließungsstraße in
Verlängerung des Benzweges sind Wohnnutzungen (studentisches Wohnen, ca. 27 Einheiten)
und gewerbliche Nutzungen vorgesehen. Der ruhende Verkehr ist in der Tiefgarage
untergebracht, so dass die Grundstü cksfreiflächen begrünt werden und als wohnungsnahe
Freiflächen dienen können. Abstellflächen für Fahrräder befinden sich im Erdgeschoss und
im UG.

Schallschutzkonzept
Zu den benachbarten Emissionsquellen wird im Nord -Westen eine Riegelbebauung zur
Abschirmung des Gewerbelärms ausgebildet. Die Wohnungsgrundrisse mit durchgesteckten
Wohnungen sehen öffenbare Fenster zur lärmabgewandten Seite (Innenhof) vor. Die
detaillierten Festsetzungen und Maßnahmen zum Schallschutz im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan sowi e deren Sicherung durch Baulast dienen der Konfliktbewältigung und der
Sicherung des Fortbestands benachbarter gewerblicher Nutzungen.

Erschließung und ruhender Verkehr
Verkehrsbedingt ist zur Gräfenhäuser Straße lediglich eine Zufahrt zulässig. Diese dient den
Rettungs- und Feuerwehrfahrzeuge n als auch der Andienung des Boardinghouse und der
Anlieferung. Eine weitere Zufahrt nur für Feuerwehr und Rettungskräfte befindet sich an der
privaten Verkehrsstraße im Nordosten, von der auch die Tiefgarage durch eine Ein - und
Ausfahrt erschlossen wird. Die Erschließung über die private Verkehrsfläche wird durch
Baulasten und Dienstbarkeiten rechtlich gesichert.
Der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge wird ausschließ lich in der Tiefgarage realisiert.
Abstellflächen für Fahrräder befinden sich im kleineren Umfang im Erdgeschoss. Der
überwiegende Teil der nachzuweisenden Fahrradabstellplätze für die Bewohner*innen /
Mieter*innen befindet sich im Untergeschoss.
Die Abfallentsorgung erfolgt hauptsächlich über zentrale Unterflur -Müllsammelcontainer die,
durch die Fahrzeuge des Eigenbetriebes für kommunale Aufgaben und Dienstleistungen
(EAD), von der privaten Erschließungsstraße aus geleert werden können.

- 5 -
Geförderter Woh nungsbau
Im Plangebiet sind mindestens 25 % der für Wohnen festgesetzten Geschossfläche für
Wohnungen von Haushalten mit geringem Einkommen und mindestens 20 % der für Wohnen
festgesetzten Geschossfläche für den Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen als
öffentlich geförderte Wohnungen nach dem Hessischen Wohnraumfördergesetz (HWoFG), der
„Richtlinie des Landes Hessen zur sozialen Mietwohnraumförderung“ und den „Richtlinien
der Stadt zur Förderung des Mietwohnungsbaus“ geplant und umzusetzen. Im Wohnungsmix
sind auch Wohneinheiten für studentisches Wohnen vorgesehen.

Grünstruktur und Klimaschutz
Ökologische und klimatische Aspekte finden durch Großgrün mit Bodenanschluss in den
nicht unterbauten Randbereichen sowie durch geeignete Maßnahmen bei der
Freiflächengestaltung Beachtung. Zudem ist eine intensive Dach - und Fassadenbegrünung
vorgesehen, die insbesondere zur Verbesserung des Lokalklimas beiträgt. Ein 10 m breiter
Grünstreifen entlang der Gräfenhäuser Straße wird zum Erhalt und Fortbestand festgesetzt .
Darüber hinaus hat sich der Vorhabenträger vertraglich verpflichtet, die Wohnbebauung in
KfW-Effizienzhaus-Standard 40 sowie die gewerbliche Nutzung in KfW -Effizienzhaus -Standard
55 zu realisieren. Auf den Dachflächen sind Anlagen zur Solarenergienutzung im Umfang
gemäß den städtischen Vorgaben vorgesehen. Die zur Beheizung erforderliche Energie soll
über Luft-Wasser-Wärmepumpen bereitgestellt werden.

Lokalklima und Besonnung
Die Studie zur lokalklimatischen Situation und zur Besonnung der geplanten Beba uung
macht deutlich, dass aufgrund der Rahmenbedingungen (Verkehrs - und Gewerbelärm) und
der ungünstigen Ausrichtung des Grundstücks, den Möglichkeiten einer besseren Belichtung
sowie einer guten Durchlüftung Grenzen gesetzt sind. Die Riegelbebauung zum Ge werbe und
zur Gräfenhäuser Straße bewirkt zwar eine Abschirmung von Lärm und Luftschadstoffen für
den Innenhof, bedingt allerdings auch eine Reduktion der Durchlüftung des
Innenhofbereiches sowie eine Verringerung der Besonnungsdauer einzelner Wohnungen.
Lediglich in eine r Wohnung der Punkthäuser wird die tägliche Besonnungsdauer der DIN EN
17037 von mindestens 1,5 Stunden unterschritten. Sie wurde aus der Wohnnutzung
herausgenommen und in einen Gemeinschaftsraum ohne dauerhaften Aufenthalt umgeplant.
Somit kann in allen Wohneinheiten ein ausreichendes Maß an Besonnung nachgewiesen
werden. Die Durchgrünung des Innenhofes, helle Anstriche sowie die Fassaden - und
Dachbegrünung sollen die Überwärmung reduzieren und das Lokalklima verbessern.

Verfahren
Mit dem Aufstellungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 der
Stadtverordnetenversammlung vom 16.05.2019 wurde die Neuentwicklung des Grundstücks
Gräfenhäuser Straße 71 eingeleitet. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 24.05.2019 im
Darmstädter Echo be kanntgemacht.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – wird in seinem
Geltungsbereich den rechtskräftigen Bebauungsplan N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser Straße /
Leydheckerstraße – ändern.

Der Magistratsbeschluss zur frühzeitigen Beteil igung hierzu erfolgte bereits am 02.06.2021
(siehe MV Nr. 2021/0046); die Beteiligung fand vom 14.06.2021 bis einschließlich
14.07.2021 statt. Die Anregungen und Einwände wurden geprüft und in der vorliegenden
Entwurfsplanung berücksichtigt. Darüber hinaus hat eine interne Fachämterabstimmung zum
Entwurf des Bebauungsplans N 84 und der dazugehörigen Unterlagen stattgefunden.

- 6 -
Für den vorliegende n Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 – Gräfenhäuser
Straße 71 – mit Begründung incl. Umweltbericht soll der Offenlagebeschluss gefasst werden.
Um die Entwicklung des Bebauungsplans N 84 aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8
Abs. 2 BauGB zu gewährleisten, erfolgt im Parallelverfahren die 16. Änderung des
Flächennutzungsplans. Siehe hierzu die Magistratsvorlage Nr. 2025/0122 zur 16. Änderung
des Flächennutzungsplans.

A. Änderung des Aufstellungsbeschlusses
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 ist um die Teilflächen der
privaten Straßenverkehrsfläche bis zur Leydheckerstraße und um die Fläche für Versorgung
„Trafostation“ zu erweitern. Die Ergänzung dieser Flächen ist erforderlich, damit die
Erschließung des Vorhabens gesichert ist und die Fläche für Versorgung (Trafostation) in den
Geltungsbereich einbezogen werden kann.

Abb.: Neuer Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 mit den ergänzten
Teilflächen in Rot (private Verkehrsfläche und Trafostation) (ohne Maßstab)

- 7 -

Der neue Geltungsbereich mit einer Fläche von ca. 8.675 m² umfasst in der Gemarkung
Darmstadt, Flur 34, die Flurstücke Nr. 362/1, 362/8, 362/9, 362/17, 362/18, 363 und
364/1 (Trafostation) sowie die private Verkehrsfläche bis zur Leydheckerstraße mit dem
Flurstücken Nr. 362/24, 362/25 und 362/26 (tlw.).

Der Aufstellungsbeschluss vom 16.05.2019 ist bezüglich des Geltungsbereichs und der
Zielsetzung bezüglich der sozialen Nutzung zu ändern. Durch den Wegfall der Darmstädter
Tafel entfällt im Vorhaben die soziale Nutzung. Ziel des Bebauungsplans ist die
Neuentwicklung des ehemals gewerblich genutzten Gebiets mit überwiegend Wohnnutzung und
einer gewerblichen Nutzung von mindestens 30 %.

Der städtebauliche Vertrag „Grundzustimmung“ mit der EMON Vermögensverwaltung GmbH ,
gem. Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 16.05.2019 (MV Nr. 2019/0092) ,
behält hierzu weiterhin seine Gültigkeit. Lediglich die Regelung in der Grundzustimmung
bezüglich der sozialen Nutzung entfällt.

Der noch abzuschließende Durchführungsvertrag gem. § 12 BauGB dient zur Sicherung der
mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele und der Vorgaben städtischer Beschlüsse. Er regelt
und sichert insbesondere folgende Maßnahmen: Kampfmittelsondierung, Arten - und
Naturschutzmaßnahmen, Begrünungsmaßnahmen, Energiestandard, En ergiekonzept,
Gewerbliche Nutzung Boardinghouse, Feuerwehrzufahrten und Lieferverkehre, Sicherung der
Erschließung und der Schallschutzmaßnahmen durch Baulasten und Dienstbarkeiten.

B. Offenlagebeschluss

Zu 1.:
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzei tigen Unterrichtung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB eingegangenen
Stellungnahmen zu dem Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP) und den „Allgemeinen
Zielen und Zwecken der Planung“ zum vorhabenbezogenen Bebauungs plan N 84
zusammengefasst und entsprechend geprüft.

Nach der Offenlage wird die Prüfung der Stellungnahmen mit den zur Offenlage eingehenden
Stellungnahmen fortgeschrieben. Im Rahmen des Satzungsbeschlusses wird über die
endgültige Prüfung der Stellungnahmen (Abwägung) entschieden.

Zu 2.:
Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß § 12 Abs. 1 BauGB ein mit
der Gemeinde abgestimmter Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP, Anlage 2). Der
vorliegende VEP (Plan ist in Parlis einsehbar wird zu Präsenzsitzungen aufgehängt /
ausgelegt), der das Vorhaben darstellt, wurde mit den betroffenen städtischen Ämtern
abgestimmt. Die Zustimmung zu dem vorliegenden VEP zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan N 84 ist Voraussetzung für das weitere Verfahren .

- 8 -
Fachämtern abgestimmt. Die Zustimmung zu d em vorliegenden Entwurf zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – ist für das weitere
Verfahren erforderlich .

Zu 4.:
Die Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 sowie der Beteiligung der
Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt nach dem
Offenlagebeschluss der Stadtverordnetenversammlung und der öffentlichen Bekanntmachung
der Offenlage im Darmstädter Echo durch Interneteinstellung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB der
unter Ziff. 2 und 3 genannten Unterlagen und der wesentlichen bereits vorliegenden
umweltbezogenen Stellungnahmen. In der Bekanntmachung wird auch auf die zusätzliche
Einsichtnahmemöglichkeit im Stadtplanungsamt hingewiesen.

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden
werden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB elektronisch beteiligt.

Hinweis:
Zur Einsichtnahme und Information für die Gremienmitglieder sind die der Planung zu Grunde
liegenden und inhaltlich in den Bebauungsplanentwurf und die Begründung mit Umweltbericht
eingearbeiteten Fachgutachten als datenschutzrelevante Anlagen in Parlis eingestellt. Diese
Gutachten werden später im Rahmen der Offenlage mit ausgelegt, d.h. sie sind erst nach der
Bekanntmachung der Offenlage öffentlich einsehbar.

Dezernat III

Michael Kolmer
Stadtrat

Vorab werden übersandt:
• Akten (z. Hd. des Berichterstatters)
• 12 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs N 84 für die Fraktionen der
Stadtverordnetenversammlung

anlage 2

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Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –
Stand: 09.04.2025 Seite 1 von 25Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

Nr. Prüfung der Stellungnahmen:Vorgebrachte Stellungnahmen:
1.1 Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 Darmstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 14.07.2021:
Die für die Ausweisung eines Mischgebietes vorgesehene Fläche befindet
sich innerhalb eines im Regionalplan Südhessen/Regionalen Flächennut-
zungsplan 2010 (RPS/RegFNP 2010) festgelegten "Vorranggebiets Industrie
und Gewerbe, Bestand".
Wie unter Ziffer 5.1 der Beschreibung der Allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung zutreffend ausgeführt, entspricht die Planung nicht den regionalpla-
nerischen Zielvorgaben, nach denen die bauleitplanerische Ausweisung von
u. a. gemischten Bauflächen innerhalb der "Vorranggebiete Siedlung, Be-
stand und Planung" stattzufinden hat (Z 3.4.1-3 RPS/RegFNP 2010). Da das
mit 0,8 ha geplante Mischgebiet jedoch keine raumbedeutsame Flächen-
größe einnimmt, werden aus regionalplanerischer Sicht keine Bedenken
geltend gemacht.
Die ebenfalls unter Ziffer 5.1 ersichtlichen Ausführungen zu den im Plange-
biet vorgesehenen Dichtewerten lassen keinen Widerspruch zu den regio-
nalplanerischen Dichtevorgaben (Z 3.4.1-9 RPS/RegFNP 2010) erkennen.
Eine Zuständigkeit der oberen Naturschutzbehörde ist gemäß § 2 Abs. 1
Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGB-
NatSchG) nicht gegeben. (siehe hierzu auch Ziffer 3.5 des Erlasses des Hes-
sischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen über die
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TöB)
in städtebaulichen Verfahren nach dem Baugesetzbuch (BauGB) vom 11.
Dezember 2019 -StAnz. 52/2019 S. 1373-).
Keine Bedenken.
Aus regionalplanerischer Sicht werden aufgrund der fehlenden Raumbedeut-
samkeit keine Bedenken geltend gemacht.
Es liegt kein Widerspruch zu den regionalplanerischen Dichtevorgaben vor.
Der Hinweis, dass eine Zuständigkeit der oberen Naturschutzbehörde nicht
gegeben ist, wurde zur Kenntnis genommen.

Bezüglich der vom Regierungspräsidium Darmstadt - Abteilung Umwelt
Darmstadt - zu vertretenden Belange teile ich Ihnen folgendes mit:
Grundwasser
Aus Sicht der von mir zu vertretenden Belange der Wasserversorgung und
des Grundwasserschutzes sind im o. g. Verfahren folgende Anpassungen zu
fordern:
Der Anregung wurde gefolgt.
Nach Aussage der e-netz Südhessen ist die Trinkwasserversorgung der in-
nerstädtischen Bebauung im Plangebiet grundsätzlich gegeben. Des Weite-
ren ist die Löschwasserversorgung über zwei Hydranten durch die Versor-
gungsleitungen mit der Dimension DN 200 gewährleistet. Die Trink- und
Löschwasserversorgung kann somit durch die beiden angrenzenden Trink-
Anlage 1

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –
Stand: 09.04.2025 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 2 von 25

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Bitte legen Sie die Sicherstellung der Wasserversorgung für das Baugebiet
dar. Der gesamte Wasserbedarf (Trink-, Betriebswasser) ist zu ermitteln
(Jahresmenge und Spitzenbedarf). Bei der Bedarfsermittlung ist bereits auf
eine sparsame, rationelle Wasserverwendung zu achten. Der Nachweis,
dass der gesamte Wasserbedarf durch den zuständigen Wasserversorger
gedeckt werden kann, ist zu erbringen.
wasserleitungen der e-netz Südhessen bereitgestellt werden. Nach Informa-
tionen der Feuerwehr Darmstadt ist eine weitere Löschwasserentnahme-
stelle (Hydrant) in der Privatstraße „Benzweg“ vorzusehen, damit die Lösch-
wasserversorgung sichergestellt werden kann. Trotzdem sind vorbeugende
Brandschutzmaßnahmen vorzusehen.
Im Bereich der Privatstraße im nördlichen Geltungsbereich wird die Errich-
tung eines neuen Hydranten erforderlich. Die Errichtung des neuen Hydran-
ten im Bereich der Privatstraße erfolgt auf Veranlassung des Vorhabenträ-
gers. Vorgehensweise und Kostenübernahme durch den Bauherrn sind im
weiteren Planverfahren mit der Stadt abzustimmen. Die Verortung des Hyd-
ranten wurde der Bauaufsicht vorgelegt und mit der Feuerwehr abgestimmt.
Infolge der Darlegung wurde durch das Büro Umweltplanung Bullermann
Schneble GmbH eine Ermittlung der Trinkwasserverbrauchswerte (Stand
12.10.2021, überarbeitet zur Offenlage Stand 27.08.2024) bei der Erschlie-
ßung des Gebietes "Gräfenhäuser Straße" vorgenommen und steht zur Ein-
sicht zur Verfügung . Bei einer überschlägigen Prognose von ca. neuen
763 Einwohnern kann von einem täglichen prognostizierten Wasserbedarf
(Qd) von 103,01 (m³/d) ausgegangen werden. Der maximale Stundenver-
brauch [maxQh(maxQd)] kann mit 16,73 (l/s) angenommen werden. Der
prognostizierte Jahresbedarf beträgt 37.597 m³/d.
Mit E-Mail vom 21.02.2022 hat sich die Entega zum prognostizierten Was-
serbedarf wie folgt geäußert: Der Spitzenverbrauch aus der Berechnung von
UBS (16,73 l/s) kann über den vorhandenen Anschluss (DN80) an der Grä-
fenhäuser Straße nicht bezogen werden. Hier müsste ein größer dimensio-
nierter Hausanschluss verlegt werden. Nach Rückmeldung des Büro Um-
weltplanung Bullermann Schneble GmbH hat die Aussage der e-netz keine
Auswirkungen auf das Erschließungskonzept. Der Hausanschluss wird vo-
raussichtlich zurückgebaut, was in Abstimmungsgesprächen 2019 zwischen
der e-netz Südhessen, der Entega und dem Erschließungsbüro abgestimmt
wurde. Die Versorgung über die Hauptleitung in der Gräfenhäuser Straße ist
weiterhin möglich und gewährleistet. Der maximale Stundenverbrauch ist am
Standort verfügbar, was die Entega auf Nachfrage bestätigt hat.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Aussagen zur Sicherstellung der Wasserversorgung für das Baugebiet wur-
den zur Offenlage in die Begründung zum Bebauungsplanentwurf aufgenom-
men.

Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaf-
tungsplans Hessisches Ried. Im Einzelnen sind die Vorgaben des Grund-
wasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried, mit Datum vom 9. April 1999
festgestellt und veröffentlicht im Staatsanzeiger für das Land Hessen „21 /
1999 S. 1659“ in der Fassung vom 17. Juli 2006 veröffentlicht im Staatsan-
zeiger 31 / 2006 S. 1704, zu beachten. Ich bitte Sie, einen entsprechenden
Hinweis in den Textteil des Bebauungsplans aufzunehmen.
Der Anregung wurde gefolgt.
Ein Hinweis zur Lage des Planungsgebiets im Einflussbereich des Grund-
wasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried wurde zur Offenlage unter
IV. Hinweise Ziff. 4 in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen.

Oberflächengewässer
Über den nördlichen Bereich des Plangeltungsbereichs erstreckt sich in un-
terirdischer Lage der Darmbach (siehe Abbildung 1).

Abbildung 1: Verlauf des Darmbachs innerhalb des Geltungsbereiches
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Es handelt sich um ein Bachbett eines ehemaligen Bachlaufs. Gemäß Aus-
kunft des Mobilitätsamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Abteilung Pla-
nung, Sachgebiet Kanal- und Gewässerplanung verläuft der Wasserkanal
des Darmbaches in einem Kastenprofil 3200/2450 SB, etwa 150 m nördlich
vom Projektgrundstück, in der Grünfläche neben dem Carl-Schenck-Ring.
Bei der Planung des Projektgrundstücks ist der Darmbach daher nicht zu
beachten.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Aus den Planungsunterlagen lässt sich nicht erkennen, inwieweit der Darm-
bach in der Bauleitplanung berücksichtigt wurde. Ich rege eine Abstimmung
mit dem Eigentümer des Darmbachs in Hinblick auf die Bebauung der Flä-
chen im Bereich des Darmbachs an.

Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz
Umgang mit Niederschlagswasser
Ich weise darauf hin, dass für die Versickerung oder Einleitung von unbelas-
tetem Niederschlagswasser bei der zuständigen Wasserbehörde (hier OWB)
eine Erlaubnis nach §§ 8, 9 i.V.m. 57 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) zu be-
antragen ist. Die Vorgaben des Merkblattes DWA-M 153 (Handlungsempfeh-
lung zum Umgang mit Regenwasser) und des Arbeitsblattes DWA-A 138
(Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Nieder-
schlagswasser) sind in ihrer jeweils gültigen Fassung zu beachten.
Weiterhin gilt, dass nach den gesetzlichen Vorgaben die Menge des abzu-
leitenden Niederschlagswassers entsprechend dem Stand der Technik so
gering wie möglich zu halten ist. Ziel der abflussreduzierenden Maßnahmen
ist es, die Kanalisation und die Kläranlage zu entlasten und eine ortsnahe
Versickerung vorzuziehen. In der Planung sind daher Verwertungsmaßnah-
men (gem. § 37 Abs. 4 S. 1 Hessisches Wassergesetz HWG) wie z.B. die
Verwendung von wasserdurchlässigen Materialien für die Flächenbefesti-
gung oder Niederschlagswasserverwertung als Brauchwasser oder zur Be-
wässerung neben begrünten Dachflächen vordergründig zu realisieren.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Gemäß den Vorgaben der Stadt Darmstadt ist das auf dem Grundstück an-
fallende Niederschlagswasser vor Ort zu versickern. Durch die Bodenunter-
suchungen des Büros „Wolfgang Krajewski wurde eine Durchlässigkeit von
zirka 1 x 10’5 m/s festgestellt. Gemäß der beispielhaften Bemessung ( siehe
auch Erschießungskonzept Umweltplanung Bullermann und Schneble
GmbH, Stand 27.08.2024) für ein Wohngebäude kann eine gezielte entwäs-
serungstechnische Versickerung, z. B. in mehreren Rigolen, mit einer Sohl-
fläche von jeweils ca. 18 m² erfolgen. Bei einer Muldenversickerung ist eine
Fläche von ca. 33 m² erforderlich.
Die entsprechenden Versickerungsflächen sind im Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan sowie im Freiflächenplan aufgeführt. Die eingetragenen Rigolen
weisen einheitlich eine Größe von jeweils 42 m² auf. Durch die parallele Um-
setzungsverpflichtung des Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Nieder-
schlagsentwässerung verbindlich. Die vorgesehenen Maßnahmen gewähr-
leisten ein nachhaltiges Regenwassermanagement im Plangebiet. Der An-
trag auf Prüfung der Versickerungsplanung (Entwässerungsgesuch) erfolgt
zeitgleich der Einreichung des Bauantrags. Die Genehmigung für ein Regen-
wasserkonzept erfolgt unter Wahrung behördlich vorgegebener Maßgaben
im Baugenehmigungsverfahren. Der Umgang mit Niederschlagswasser
wurde zum gegenwärtigen Planungsstand ausreichend untersucht (Bericht
Regenbewirtschaftung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan, Achim
Richter - Haustechnische Planungen, Stand 01.12.2023) und dargestellt und
fachgutachterlich in Grundzügen dokumentiert.
Abflusswirksame befestigte Flächen und Niederschlagsabflüsse von der
Tiefgaragendecke wurden in dieser Berechnung nicht berücksichtigt.
Der Hinweis, dass eine eventuelle Niederschlagswasserversickerung was-
serrechtlich erlaubnispflichtig ist, wurde zur Kenntnis genommen. Vorgaben
zur Niederschlagsentwässerung und zur Verwendung von wasserdurchläs-
sigen Materialien (Oberflächenbefestigung) wurden zur Offenlage in die

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
textlichen Festsetzungen (Ziff. I. 13.1 und I. 13.2) zum Bebauungsplanent-
wurf aufgenommen.

Anforderungen an die Abwasserbeseitigung
Das Schmutzwasser aus dem geplanten Baugebiet ist den kommunalen Ab-
wasserbehandlungsanlagen zuzuführen. Die kommunale Abwassersatzung
ist zu beachten. Für das geplante Bauvorhaben wird, wie in den Unterlagen
beschrieben, der Bestand der Schmutzwasserkanäle weiterhin genutzt.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Schmutzwasseranfall wird mit ca. 0,5 Liter pro Sekunde abgeschätzt und
kann gemäß Erschließungskonzept und nach Abstimmung mit den städti-
schen Versorgern von der Schmutzwasserkanalisation in der Gräfenhäuser
Straße aufgenommen werden.

Bodenschutz
Nachsorgender Bodenschutz
Aus dem Kapitel 6.5 geht folgendes hervor:
„Auf dem Vorhabengrundstück wurden mehrere Altlastenuntersuchungen
durchgeführt. So wurde im Jahr 1996 eine orientierende umwelttechnische
Untersuchung des Bodens und der Bodenluft durch das Büro Trischler und
Partner (Orientierende umwelttechnische Untersuchung des Bodens und der
Bodenluft, Trischler und Partner GmbH, 02.08.1996) vorgenommen. Weiter
wurden auf dem Grundstück im Jahr 2000 Altlastenuntersuchungen durch-
geführt“.
Meine Prüfung hat ergeben, dass sich unter der Adresse Gräfenhäuser
Straße 71 ein Eintrag mit der Schlüssel-Nr. 411.000.020-001.193 für einen
Altstandort in der Altflächendatei FIS AG ergeben hat (Anlage 1).
Anlage 1:
Auszug aus der Altflächendatei ALTIS
ALTIS-Nr.: 411.000.020-001.193 Lage: Gräfenhäuser Straße 71
Betriebe/Anlagen:
Name: Paschke & Co. GmbH
Beschreibung: Maschinenfabrik und Eisengießerei
Branche:
Der Anregung wurde gefolgt.
Auf dem Vorhabengrundstück wurden mehrere Altlastenuntersuchungen
durchgeführt. So wurde im 1996 eine orientierende umwelttechnische Unter-
suchung des Bodens und der Bodenluft durch das Büro Trischler und Partner
(Orientierende umwelttechnische Untersuchung des Bodens und der Boden-
luft, Trischler und Partner GmbH, 02.08.1996) vorgenommen. Weiter wurden
auf dem Grundstück im Jahr 2000 Altlastenuntersuchungen durchgeführt
(Zusammenfassende Bewertung des Flurstücks 364/2 hinsichtlich Altlasten
und Entsorgung von evtl. Bodenaushub, Büro Arcadis Trischler & Partner
GmbH, 26.05.2000). Hierbei wurden Flur 34 Gemarkung Darmstadt, Flurstü-
cke 364/2 und 363 (als kleine Teilfläche innerhalb des Flurstücks 364/2) be-
trachtet.
In Teilbereichen sind die aufgefüllten Böden aufgrund der festgestellten
Schwermetallbelastungen als abfallrechtlich belastet einzustufen. Belastun-
gen in Böden in den vorgefundenen Größenordnungen bedürfen keiner
akuten Maßnahme. Bei Aushub dieser Bodenpartien muss das Material je-
doch geordnet verwertet werden (z. B. zu deponiebautechnischen Maßnah-
men). Für Boden und Bodenluft wurde kein altlastenrelevanter Sanierungs-
bedarf festgestellt. Der gewachsene Boden ist abfallrechtlich als unbelastet
einzustufen.
Die Ergebnisse der Altlastenuntersuchung erstrecken sich nicht explizit auf
die aktuellen Flurstücke 362/17, 363 und 364/1. Die Vorläufer dieser Flurstü-
cke waren jedoch Teil der Untersuchungen. Grundsätzlich wurde festgestellt,
dass nicht mit flächigen Altlasten im Untergrund zu rechnen ist. Aufgefüllte
Böden wurden in allen Aufschlüssen vorgefunden. Es handelt sich dabei um

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
(nach HLUG/ nach WZ2003) Maschinen und Maschinenbauerzeugnisse verschiede-
ner Art, Herstellung / Herstellung von Maschinen für
sonstige bestimmte Wirtschaftszweige, anderweitig
nicht genannt
Klasse Branche/WZ: 4 / 4
Betriebsanfang: 02/1953
Betriebsende: 05/1964

Name: Papyros GmbH
Beschreibung: Maschinenfabrik für die Herstellung von Zellstoff, Papier
und Pappe, Faserplatten
Branche:
(nach HLUG/ nach WZ2003) Maschinen und Maschinenbauerzeugnisse verschiede-
ner Art, Herstellung / Herstellung von Maschinen für das
Papiergewerbe
Klasse Branche/WZ: 4 / 4
Betriebsanfang: 03/1961
Betriebsende: 02/1969
Die erwähnten Gutachten sind mir nicht bekannt und sind daher dem RPDA
zur Beurteilung vorzulegen. Erst nach Prüfung der Gutachten kann zu dem
Planvorhaben ggf. eine abschließende Stellungnahme abgegeben werden.
Dabei werde ich auch prüfen, ob die Eröffnung eines gesonderten boden-
schutzrechtlichen Verfahrens notwendig wird.
Die aufgeführten Gutachten wurden am 22.12.22 per E-Mail dem RP Darm-
stadt, Dezernat IV/Da-41.5 Bodenschutz zur Beurteilung vorgelegt.
sandig-schluffige Erdmassen, die mit Ziegel,- Beton- und Schlackebruchstü-
cken durchsetzt sind. Die erschlossene Mächtigkeit der Auffüllung beträgt bis
2,5 m.
Die aufgeführten Gutachten wurden am 22.12.22 per E-Mail dem RP Darm-
stadt, Dezernat IV/Da-41.5 Bodenschutz zur Beurteilung vorgelegt.
Nach Rückmeldung am 03.01.23 wurde erneut Stellung genommen:
Aus Sicht des Bodenschutzes bestehen nach Beurteilung der vorgelegten
Gutachten gegen die Fortführung der Planungen keine Bedenken.
Die Hinweise zu den Eintragungen aus der Altflächendatei FIS AG wurden
zur Kenntnis genommen und als Hinweis im Bebauungsplanentwurf (Ziff. IV.
8) aufgenommen.

Nach Rückmeldung am 03.01.23 wurde erneut Stellung genommen:
Mit meinem Scheiben vom 08.06.2021 habe ich die in den Planunterlagen
aufgeführten Bodengutachten nachgefordert. Diese wurden mir aktuell durch

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
das Architekturbüro Planquadrat vorgelegt. Das nachgereichte Gutachten
des Büros Trischler und Partner vom 02.08.1996 beschreibt umwelttechni-
sche Untersuchungen lediglich im nördlichen Bereich des Grundstückes
Gräfenhäuser Straße 71. Über mögliche Untersuchungen des restlichen Are-
als liegen mir keine Informationen vor.
Untersucht wurden die anthropogene Auffüllung und der gewachsene Bo-
den. In den Proben der künstlichen Auffüllung wurden leicht erhöhte Kon-
zentrationen festgestellt (MKW und PAK), die nicht relevant sind. In den Pro-
ben des gewachsenen Bodens wurden keine Auffälligkeiten festgestellt. Die
durchgeführten Untersuchungen wurden vor Einführung der BBodSchV im
Jahre 1999 vorgenommen. Ein Vergleich mit den heutigen Anforderungen
an die Probennahme und Bewertung ist somit nicht möglich.
Ich gehe davon aus, dass die anthropogene Auffüllung im Rahmen der Neu-
bebauung entfernt und ordnungsgemäß entsorgt wird. Sofern die Auffüllun-
gen vor Ort belassen werden, empfehle ich eine Untersuchung des Oberbo-
dens nach den Vorgaben der BBodSchV für den Wirkungspfad Boden-
Mensch durchzuführen.
Aus Sicht des Bodenschutzes bestehen gegen die Fortführung der Planun-
gen keine Bedenken.

Vorsorgender Bodenschutz
Der Plangeltungsbereich ist durch die bisherige Nutzung bereits anthropo-
gen überprägt
Keine Bedenken

Immissionsschutz
Zur Prüfung der o.g. Planung ist eine schalltechnische Untersuchung erfor-
derlich, die die Auswirkungen der umliegenden gewerblichen Nutzung auf
das Plangebiet bewertet. Dieses ist von der Planungsträgerin bereits in Auf-
trag gegeben und wird im Rahmen der Offenlage geprüft.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Das aktuelle Schallgutachten wurde mehrfach überarbeitet und mit Datum
vom 18.07.2024 zur Offenlage den Bebauungsplanunterlagen beigefügt. Im
Rahmen der Baugenehmigung müssen ggf. kleinteilige Schallquellen geprüft
werden. Zum Zeitpunkt liegt keine entsprechende Planung zu Quellen mög-
licher Emissionen tieffrequenter Geräusche vor, sodass im Schallgutachten
auf Ebene des Bebauungsplans keine seriösen Berechnungen durchgeführt
werden können.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Gutachterlich vorgeschlagene Schallschutzmaßnahmen wurden zur Offen-
lage in die Planzeichnung und textlichen Festsetzungen zum Bebauungspla-
nentwurf aufgenommen (Ziff. I. 16).
Es ist vorgesehen, erforderliche Verpflichtungen des Vorhabenträgers zum
dauerhaften Erhalt der Riegelbebauung und die Sicherung durch eine Bau-
last in den Durchführungsvertrag aufzunehmen.

Für die bergrechtliche Stellungnahme wurden folgende Quellen als Daten-
grundlage herangezogen:
Hinsichtlich der Rohstoffsicherung:
- Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan
(RPS/RegFNP) 2010
- Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des HLNUG;
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe:
- vorliegende und genehmigte Betriebspläne;
Hinsichtlich des Altbergbaus:
- bei der Bergaufsicht digital und analog vorliegende Risse,
- in der Datenbank vorliegende Informationen,
- Kurzübersichten des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren Berg-
bau.
Die Recherche beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenplans in-
ventarisierten Beständen von Bergechtsamts- und Betriebsakten früherer
Bergbaubetriebe und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissblät-
tern. Die Stellungnahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus auf einer
unvollständigen Datenbasis.
Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung ge-
nommen:
Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsflä-
chen betroffen.
Keine Bedenken.
Bergbauliche Belange sind nicht berührt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Aktuelle Betriebe: Es befinden sich keine aktuell unter Bergaufsicht stehen-
den Betriebe im Planbereich und dessen näherer Umgebung.
Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten: Im Plangebiet
ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umgegangen.
Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte ent-
gegen.

Der Kampfmittelräumdienst teilt mit, dass die Auswertung der beim Kampf-
mittelräumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder ergeben hat, dass sich das im
Lageplan näher bezeichnete Gelände in einem Bombenabwurfgebiet befin-
det.
Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grundsätz-
lich ausgegangen werden.
In den Bereichen, in denen durch Nachkriegsbebauungen bereits bodenein-
greifende Baumaßnahmen bis zu einer Tiefe von mind. 5 Metern durchge-
führt wurden, sind keine Kampfmittelräummaßnahmen notwendig.
Bei allen anderen Flächen ist eine systematische Überprüfung (Sondieren
auf Kampfmittel) vor Beginn der geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten
und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen bis in eine Tiefe
von 5 Metern (ab GOK IIWK) erforderlich, auf denen bodeneingreifende
Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich eine EDV-gestützte Da-
tenaufnahme erfolgen.
Sofern die Fläche nicht sondierfähig sein sollte (z.B. wg. Auffüllungen, Ver-
siegelungen oder sonstigen magnetischen Anomalien), sind aus Sicherheits-
gründen weitere Kampfmittelräummaßnahmen vor bodeneingreifenden Bau-
arbeiten erforderlich.
Es ist dann notwendig, einen evtl. vorgesehenen Baugrubenverbau (Spund-
wand, Berliner Verbau usw.) durch Sondierungsbohrungen in der Verbau-
achse abzusichern.
Sofern eine sondierfähige Messebene vorliegt, sollen die Erdaushubarbeiten
mit einer Flächensondierung begleitet werden.
Der Anregung wurde gefolgt.
Es wurde ein Hinweis auf das Vorhandensein von Kampfmitteln in den Be-
bauungsplanentwurf unter Hinweise aufgenommen (Ziff. IV. 10).
Des Weiteren wird der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet,
eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) vor Beginn der
geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen vor-
zunehmen und die „Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung
im Lande Hessen“ zu beachten.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie sich bescheinigen lassen, dass die
Kampfmittelräumungsarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik durch-
geführt wurden. Der Bescheinigung ist ein Lageplan beizufügen, auf dem die
untersuchten Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwendete De-
tektionsverfahren anzugeben.
Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des
Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS-R entwickelt. Wir bitten Sie,
bei der Beauftragung des Dienstleisters auf die Verwendung des Datenmo-
duls KMIS-R hinzuweisen.
Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten Flächen ört-
lich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden.
Wir bitten Sie nach Abschluss der Arbeiten um Übersendung des La-
geplans und der KMIS-R-Datei, welche Sie durch die von Ihnen beauf-
tragte Fachfirma erhalten.
Das Datenmodul KMIS-R können Sie kostenlos von der nachstehenden In-
ternetseite des Kampfmittelräumdienstes downloaden:
http://www.rp-darmstadt.hessen.de
(Sicherheit und Ordnung, Gefahrenabwehr, Kampfmittelräumdienst)
Teilbereiche wurden bereits überprüft. Die untersuchten Flächen (Tiefenan-
gaben in Meter) sind im beiliegenden Lageplan (Anlage 2) grün dargestellt.
Die Daten der überprüften Flächen mit den angegebenen Freigabetiefen
wurden von den ausführenden gewerblichen Kampfmittelräumfirmen an den
KMRD übermittelt und in das KMIS System ohne Vor-Ort-Kontrollen übertra-
gen.

Mit einer Luftbilddetailauswertung wurde ein Verdachtspunkt ermittelt, der
auf einen möglicherweise noch vorhandenen Bombenblindgänger hinweist.
Der Punkt wurde koordinatenmäßig erfasst und ist im beiliegenden Lageplan
(Anlage 2) rot gekennzeichnet.
Eine Überprüfung des Verdachtspunktes ist vor bodeneingreifenden Bauar-
beiten erforderlich. Sofern das Gelände nicht sondierfähig sein sollte (wegen
Der Hinweis wurde berücksichtigt.
Im Bebauungsplan wurde der Verdachtspunkt auf einen möglichen Bomben-
blindgänger verortet und der nebenstehende Hinweis aufgenommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
oberflächennaher magnetischer Störungen wie z.B. Auffüllung, Versiege-
lung, Versorgungsleitungen) ist eine Überprüfung mittels Sondierungsboh-
rungen erforderlich.
Eine Überprüfung des Verdachtspunktes ist auch dann erforderlich, wenn
sich dieser außerhalb des Baufeldes bzw. Grundstückes befindet und vor
bodeneingreifenden Bauarbeiten ein Sicherheitsabstand im Radius von
15 Metern um den eingemessenen Verdachtspunkt nicht eingehalten wer-
den kann.

Anlage 2:

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, Bergen, Zwischenla-
gern) sind vom Antragsteller/Antragstellerin, Interessenten/Interessentin
oder sonstigen Berechtigten (z.B. Eigentümer/Eigentümerin, Investor/Inves-
torin) zu tragen. Die genannten Arbeiten sind daher von diesen selbst bei
einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen.
Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmittelräumung werden die
örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt.
Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung einer Fachfirma
bitte ich immer das Aktenzeichen des Kampfmittelräumdienstes I 18
KMRD- 6b 06/05- Da 2203-2021 anzugeben und eine Kopie der Stellung-
nahme des Kampfmittelräumdienstes beizufügen.
Als Anlage übersende ich Ihnen die Allgemeinen Bestimmungen für die
Kampfmittelräumung im Lande Hessen (Merkblatt hier nicht abgedruckt).
Da Kampfmittelräumarbeiten im Voraus schwer zu berechnen sind, halte ich
die Abrechnung der Leistungen nach tatsächlichem Aufwand für unumgäng-
lich. Dies ist in jedem Falle Voraussetzung für eine positive Rechnungsprü-
fung zum Zwecke der Kostenerstattung durch den Bund gem. Nr. 3. der All-
gemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung.
Eine Kopie des Auftrages bitte ich mir zur Kenntnisnahme zuzusenden.
Den Abtransport - ggf. auch die Entschärfung - und die Vernichtung der ge-
fundenen Kampfmittel wird das Land Hessen -Kampfmittelräumdienst- wei-
terhin auf eigene Kosten übernehmen.
Sie werden gebeten, die Stellungnahme des Kampfmittelräumdienstes
in allen Schritten des Bauleit- bzw. Planfeststellungsverfahrens zu ver-
wenden, sofern sich keine wesentlichen Flächenänderungen ergeben.

1.2 e-netz Südhessen AG, Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt

Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 16.06.2021:
Wir nehmen Stellung für die Netze der ENTEGA AG und der e-netz Südhes-
sen AG und ENTEGA Medianet GmbH.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Auf Grundlage des Erschließungskonzepts liegt ein „Trassensummenplan“
zu den Infrastrukturmedien vor. Das Vorhabensein der Gas-Netzanschluss-
leitung wurde zur Kenntnis genommen. Notwendige Leitungsumlegungen

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Im Gebiet der Stadt Darmstadt sind wir Netzbetreiber folgender Sparten:
Strom, Gas, Wasser, Straßenbeleuchtung.
Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten:
Innerhalb des Geltungsbereiches befindet sich eine Gas-Netzanschlusslei-
tung unseres Unternehmens. Notwendige Leitungsumlegungen gehen zu
Lasten des Veranlassers bzw. werden nach geltenden Verträgen geregelt
und sind rechtzeitig mit uns abzusprechen.
Unsere vorhandenen Leitungen dürfen nicht überbaut werden. Längs der
Leitungen ist ein Schutzstreifen von beidseitig jeweils einem Meter von Be-
bauung freizuhalten. Falls dies nicht möglich ist, müssen die Leitungen auf
Kosten des Veranlassers umgelegt werden.
Hinsichtlich der geplanten Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich der Lei-
tungstrasse ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bäume lt. DIN 18920 und
den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu un-
seren Versorgungsleitungen aufweisen müssen. Wird dieser Abstand unter-
schritten, so sind die Leitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern, oder
die Standorte der Bäume dementsprechend zu verschieben. Pflanzmaßnah-
men im Nahbereich unserer Betriebsmittel sind deshalb vorher mit uns ab-
zustimmen. Wir beantragen, Leitungs- bzw. Baumschutzmaßnahmen in den
planungsrechtlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan aufzunehmen.
Falls die Erdüberdeckung der Leitung zu gering sein sollte, muss eine Tiefer-
legung unserer Leitungen durchgeführt werden.
Die Stromversorgung des Planungsgebietes kann durch Ergänzung und Er-
weiterung unseres bestehenden Versorgungsnetzes im Zuge der Erschlie-
ßungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbedarf der zukünftigen Ab-
nehmer realisiert werden.
Neue Versorgungsleitungen können erst dann gelegt werden, wenn die Bau-
arbeiten für Kanalisation und Wasserversorgung abgeschlossen, die Er-
schließungsarbeiten lage- und höhenmäßig hergestellt und die Grenzen
sichtbar vermarkt sind.
Zur Sicherstellung der Stromversorgung ist es erforderlich, frühzeitig in die
Planung bezüglich vorgesehener Parkflächen, die mit Ladesäulen für Elekt-
rofahrzeuge auszustatten sind, einbezogen zu werden. In Abhängigkeit der
werden grundsätzlich vor geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten und Bau-
grunduntersuchungen mit der e-netz Südhessen AG abgestimmt. Vorhan-
dene Leitungen werden bei der Umsetzung der Planung berücksichtigt.
Die Hinweise zur Stromversorgung wurden zur Kenntnis genommen und
werden bei der Umsetzung der Planung berücksichtigt.
Durch das Plangebiet verläuft eine private Wasserleitung (Bestandsleitung
VWN 200 GGG Trinkwasser, (siehe auch Erschießungskonzept Umweltpla-
nung Bullermann und Schneble GmbH, Stand 27.08.2024 ), für die entspre-
chende Leitungsrechte vorliegen. Die Leitung gehört gemäß der Auskunft
der Entega der Firma „Westpark Grundstücksverwaltung GmbH & Co. Invest
KG" (Pallaswiesenstr. 172, Darmstadt). Die Leitung wird gemäß Vorhaben-
und Erschließungsplan mit einem Gehweg überbaut. Die Zufahrt der Tiefga-
rage sowie mehrere Unterflursysteme grenzen an diesen Gehweg an. Etwa-
ige notwendige Leitungsumlegungen (je nach Orts- und Tiefenlage der Un-
terflurcontainer und Rampe im Leitungsbereich abhängig) gehen zu Lasten
des Veranlassers bzw. werden nach geltenden Verträgen geregelt und sind
rechtzeitig mit dem Eigentümer der Leitung und dem Versorger abzuspre-
chen. Ein Leitungsrecht wie z.B. für die Entega muss jedenfalls nicht festge-
setzt werden, da es sich um eine Privatleitung handelt.
Ladesäulen für die E-Mobilität sind im Plangebiet vorgesehen. Zur Sicher-
stellung der Stromversorgung werden vorgesehene Parkflächen und Lade-
säulen in die Planung zur Stromversorgung frühzeitig mit einbezogen. Im
weiteren Bebauungsplanverfahren wurde fachplanerisch geprüft, ob zusätz-
liche Vorhalteflächen für weitere Trafostationen zur Sicherstellung des Ener-
giebedarfs erforderlich werden (Erstellung einer Leistungsbilanz). Im Ergeb-
nis wurde dabei festgestellt, dass für die Sicherstellung des Energiebedarfs
eine weitere Trafostation neben der bestehenden Station an der „Gräfenhäu-
ser Straße“ vorzusehen und zu errichten ist (siehe Erschließungskonzept,
Bullermann Schneble GmbH, Stand 27.08.2024). Die Errichtung einer weite-
ren Trafostation wird zur Offenlage in die Bebauungsplanunterlagen aufge-
nommen. Die Standortplanung ist eng mit der Stadt und dem Energieversor-
ger abgestimmt.
Diese Fläche wurde im vorhabenbezogenen Bebauungsplan räumlich veror-
tet und als Versorgungsfläche festgesetzt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
vorgesehenen Parkflächen mit Ladesäulen ist der Energiebedarf in Bezug
auf benötigte Transformatorenstationen und die Anzahl der Stromkabel in
den öffentlichen Gehwegen und Straßen ein wesentlicher Planungsfaktor.
Daraus kann ein Mehrbedarf an Flächen für die Errichtung von zusätzlichen
Transformatorenstationen zur Sicherstellung des Energiebedarfs für die E-
Mobilität resultieren. Für eine ökonomisch nachhaltige Erschließung sind die
Flächen zur Errichtung von Transformatorenstationen bereits in die Bauleit-
planung als Vorhalteflächen mit aufzunehmen.
Um die bestehende Trafostation Gräfenhäuser Str. 73B werden zum Grund-
stück Nr. 364/1 umlaufend 1,0 m zum bestehenden Grundstück als Ab-
standsfläche benötigt. Ob eine zusätzliche Transformatorenstation erforder-
lich ist, kann aktuell noch nicht bewertet werden. Entsprechende Flächen
sollten hier in der Vorplanung aber berücksichtigt werden. Es ist auch bei der
Planung zu berücksichtigen, dass der neue Standort oberirdisch und an der
Grundstücksgrenze liegen muss. Der mögliche Standort, muss in der Vor-
planung unbedingt mit der e-netz Südhessen AG abgestimmt werden.
Eine Wand- bzw. Dachbegrünung unserer Flachdachgebäude, wie Sie dies
in den schriftlichen Festsetzungen empfehlen, müssen wir leider aus versor-
gungs- und sicherheitstechnischen Gründen ablehnen.
Die Trinkwasserleitungen gehören der ENTEGA AG. Dies ist in Anlage 2/S.
17, unter Punkt 7.4 "technische Infrastruktur" falsch dargestellt. Wir bitten,
dies zu korrigieren.
Um die bestehende und geplante Trafostation im Bereich der Gräfenhäuser
Straße sind umlaufend Abstandsflächen von 1 m zur uneingeschränkten Er-
reichbarkeit gewährleistet. Unmittelbar angrenzend an die Trafostation befin-
det sich eine Fläche mit einem Pflanzgebot (Fläche P1), in die Bäume und
Sträucher anzupflanzen sind. Die Anpflanzungen sind auf die Lage der Tra-
fostationen abzustimmen, ein Widerspruch besteht ansonsten zwischen den
beiden Nutzungen nicht.
Der Trafo auf dem Flurstück 364/1 befindet sich im Geltungsbereich des Be-
bauungsplans, ist aber nicht Teil des Vorhabenbereichs. Da es sich um eine
Bestandsanlage handelt, erstrecken sich die Vorgabe zur Dachbegrünung
von Flachdächern nicht auf entsprechende Anlage.
Ferner sind Trafostationen von einer Dachbegrünung ausgenommen. Die
Festsetzung zur Dachbegrünung bezieht sich gemäß Abstimmung mit den
städtischen Ämtern auf das oberste Geschoss der zu errichtenden Gebäude
im Plangebiet (Ziff. I. 13.3).
Die tatsächlichen Eigentümer der Trinkwasserleitungen wurden im Erschlie-
ßungskonzept zur Offenlage noch korrekt benannt.
Ein Hinweis zu Leitungs- bzw. Baumschutzmaßnahmen hinsichtlich der ge-
planten Anpflanzungsmaßnahmen wurde zur Offenlage in die textlichen
Festsetzungen aufgenommen (Ziff. IV. 7 und IV. 11).
1.3 DADINA, Europaplatz 1, 64293 Darmstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 21.06.2021:
Nachdem wir uns bereits im Rahmen der parallel durchgeführten Änderun-
gen des Flächennutzungsplans mit Schreiben vom 31 .03.2021 zum plange-
genständlichen Vorhaben geäußert haben, möchten wir den Inhalt jener Stel-
lungnahme der Vollständigkeit halber auch in dieses nunmehr auf der Ebene
der verbindlichen Bauleitplanung durchgeführte Verfahren einführen:
Das geplante Vorhaben liegt jeweils rund 300 Meter von den Bushaltestellen
"Windmühle" und "Otto-Röhm-Straße" entfernt, die von den Buslinien R,
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Das Plangebiet gilt als hinreichend durch den öffentlichen Personennahver-
kehr (ÖPNV) erschlossen.
Zur Offenlage wurde ein Kapitel zur Anbindung des Plangebiets durch den
öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) in die Begründung zum Bebau-
ungsplan (Kapitel 6.4) aufgenommen.
Keine negativen Auswirkungen des Vorhabens auf die Belange des ÖPNV.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
WE1, WE2 und 751 bedient werden. Nach den Vorgaben des Nahverkehrs-
plans für die Wissenschaftsstadt Darmstadt gilt der Plangeltungsbereich so-
mit als hinreichend durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) er-
schlossen.
Das Planungsziel, die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen zur Neube-
bauung des Anwesens Gräfenhäuser Straße 71 zu schaffen, wirkt sich über-
dies nicht negativ auf die Belange des ÖPNV aus, weshalb wir vom Vortrag
von Bedenken oder weiteren Anregungen absehen können.
Keine Bedenken
1.4 Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main, Hindenburgstr. 1, 64295 Darm-
stadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 21.06.2021:
Die Planungen betreffen Bereiche nördlich der Gräfenhäuser Straße in
Darmstadt, die im Flächennutzungsplan bisher als Gewerbliche Bauflächen
dargestellt sind. Der rechtskräftige Bebauungsplan aus 2001 setzt dort Ge-
werbegebiet fest. Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan soll
dies ändern in Mischnutzung mit im Wesentlichen überwiegend Wohnnut-
zung mit einem Anteil an nicht störender gewerblicher Nutzung in Form eines
"Boardinghouses". Das Gebiet befindet sich angrenzend, aber außerhalb
des Fördergebiet Pallaswiesenviertel / Mornewegviertel aus dem Programm
zur Städtebauförderung "Sozialer Zusammenhalt" (ehemals "Soziale Stadt").
Zu der korrespondierenden Änderung des Flächennutzungsplanes haben wir
uns in unserer Stellungnahme vom 20. April 2021 bereits sehr kritisch geäu-
ßert. Darauf nehmen wir Bezug und äußern uns zu den Planungen wie folgt:
Schon länger beobachten wir in der Region und auch in der Stadt Darmstadt
die Tendenz zum Drängen von Wohnnutzung in gewerblich genutzte Berei-
che hinein und in der Folge Boden- und Mietpreissteigerung , Nutzungskon-
flikte und letztlich Verdrängung von gewerblichen Nutzungen. Bei allem Ver-
ständnis für die Problematiken der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum
in einer wachsenden Stadt dürfen die Flächenbedarfe für eine prosperie-
rende Wirtschaft, die Arbeits- und Ausbildungsplätze zur Verfügung stellt und
zum Steueraufkommen beiträgt, nicht aus den Augen verloren werden . Ge-
rade die vorliegenden Planungen sprechen diesen Überlegungen aber Hohn:
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen, die Bedenken wurden nicht
geteilt.
Das Umfeld des Plangebiets ist bereits heute geprägt von dem Nebeneinan-
der von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung. Die daraus resultierten
städtebaulichen Mängel sollen im Rahmen des Städtebauförderprogramms
„Sozialer Zusammenhalt“ behoben werden.
Das Ziel des Förderprogramms ist die Aufwertung des bestehenden Wohn-
und Arbeitsumfelds und die Stärkung der bestehenden Nachbarschaften im
Quartier. Das Förderprogramm „Sozialer Zusammenhalt“ dient nicht der pla-
nungsrechtlichen Steuerung eines Quartiers. Daher kann kommt es im För-
dergebiet auch nicht zu einer Verschiebung des Gebiets hin zu mehr Misch-
und Wohnnutzung. Eine Änderung der Nutzung erfolgt in der Regel nur über
die Bauleitplanung.
Mit der Änderung des FNP soll die Aufstellung des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – vorbereitet sowie die Flä-
chennutzungsplandarstellung für den bereits existenten Bebauungsplan
N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser- und Leydheckerstraße – entsprochen werden.
Dieser Bebauungsplan setzt für den geplanten Geltungsbereich des Bebau-
ungsplans N 84 gegenwärtig eine Gewerbegebietsnutzung fest.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Unmittelbar benachbart befindet sich das bereits angeführte Stadtentwick-
lungsgebiet, das ursprünglich ebenfalls vor allem gewerblich geprägt war.
Für dieses ist angesichts des dort bereits über lange Jahre eingesetzten
Wandels noch akzeptabel, dass dort von der gewerblichen Nutzung abgewi-
chen wird und im Rahmen des Fördergebietes eine Verschiebung hin zu
mehr Misch- und auch Wohnnutzung gesteuert und begleitet wird. Dass dies
nun aber nicht auf den Bereich des Fördergebietes gezielt begrenzt wird,
sondern just außerhalb auch geduldet wird, franst das Fördergebiet aus und
öffnet Tür und Tor für spekulative Bodenbevorratung und befördert letztlich
die oben skizzierte Verdrängungsentwicklung. Hinzu kommt, dass die formal
festgesetzte Mischnutzung in der erlebten Praxis ausschließlich als Wohn-
bau wahrgenommen werden wird. Zum einen sollen zum Großteil Wohnbau-
flächen festgesetzt werden , zum anderen ist ein Boardinghouse als ver-
meintlicher Gewerbeante il kaum von einem Geschoßwohnungsbau zu un-
terscheiden, gemäß den vorliegenden Plänen baulich durch eine gemein-
same Tiefgarage mit dem Wohnnutzungsbereich verbunden und der Unter-
schied für künftige Mieter kaum verm ittelbar. Überdies wird dies baupolizei-
lich auch kaum kontrollierbar sein. Eine Entwicklung zu einem de facto
Wohngebiet ist daher absehbar, was wiederum den Druck auf das umliegend
verbleibende Gewerbe erhöhen wird.
Wir halten es für nicht akzeptabel, dass abermals für gewerbliche Nutzung
vorgesehene Flächen einer Umwandung zum Opfer und ersatzlos wegfallen
und lehnen die Planungen daher ab.

Die geplante Nutzung im Gebiet des neu aufzustellenden B-Plans N 84 –
Gräfenhäuser Straße 71 - sieht eine gemischte Nutzung vor, gewerbliche
Flächen fallen somit nicht vollständig weg. Durch die beabsichtigte Darstel-
lung Gemischte Baufläche in der 16. FNP-Änderung werden in angemesse-
ner und ausgleichender Weise die Belange der Vorhaltung von gewerblichen
Bauflächen sowie Wohnbauflächen soweit als möglich gleichermaßen be-
rücksichtigt. In kernstadtnahen und verkehrlich gut angeschlossenen Lagen
strebt die Wissenschaftsstadt Darmstadt verstärkt die Ansiedlung von drin-
gend benötigten, bezahlbaren Wohnbauflächen an. In diesem Kontext ist zu
erwähnen, dass die Wissenschaftsstadt Darmstadt ca. 76.000 Einpendler bei
einer Einwohnerzahl von ca. 169.000 vorweisen kann. Das macht nahezu
die Hälfte der Einwohnerzahl aus.
Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass der Flächennutzungsplan der
Wissenschaftsstadt Darmstadt derzeit noch unbebaute gewerbliche Bauflä-
chen vorhält, jedoch keine unbebauten Wohnbauflächen enthält.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt beabsichtigt bei der Ausweisung von Flä-
chen die Belange der Vorhaltung von gewerblichen sowie Wohnbauflächen
so weit als möglich gleichermaßen zu berücksichtigen. Das zeigt sich auch
darin, dass im gleichen Zeitraum, wie gewerbliche Flächen für Wohnnutzung
umgewandelt wurden, ca. 450.000 m² Gewerbeflächen ausgewiesen wurden
(z.B. Kao Eberstadt, Otto-Röhm-Straße, ehem. Eisenbahnausbesserungs-
werk, HSE Gasturbinenkraftwerk, Nathan-Hale-Depot und Kelley-Barracks).
1.5 Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt-Dieburg, Ländlicher
Raum, Jägertorstraße 207, 64289 Darmstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 25.06.2021:
Aus Sicht der vom Fachgebiet Landwirtschaft zu wahrenden öffentlichen Be-
langen der Landwirtschaft / Feldflur werden zu den vorgelegten Planungsun-
terlagen keine grundlegenden Bedenken vorgetragen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Bislang gibt es aber in den Planungsunterlagen keine Ausführungen zur Ein-
griffs- / Ausgleichsbilanzierung.
Aus Sicht der öffentlichen Belange der Landwirtschaft / Feldflur ist zu ge-
währleisten, dass die Ausgleichsmaßnahmen analog zu den Vorgaben von
§ 2 Abs. 7 Satz 1 der Kompensationsverordnung (Verordnung über die
Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, das Führen von Ökokonten,
deren Handelbarkeit und die Festsetzung von Ersatzzahlungen vom 26. Ok-
tober 2018 – Kompensations-VO) entwickelt und umgesetzt werden.
Die Umsetzung ist nicht auf landwirtschaftlich genutzten Flächen vorzuneh-
men, sondern es sind Alternativen zu prüfen wie z.B. Flächenentsiegelung,
klimaverträgliche Umbaumaßnahmen in Waldbeständen, Kauf/Abbuchung
von Ökopunkten. Bei der Inanspruchnahme von landwirtschaftlichen Flächen
hat eine Abstimmung mit dem örtlichen Vertreter der Landwirtschaft (Orts-
landwirt) zu erfolgen.

Die naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung ist in Gänze
dem Umweltbericht (siehe Kapitel 9) zu entnehmen (Umweltbericht mit Ab-
handlung der naturschutzfachlichen Eingriffsregelung (Umweltbericht, Mo-
dus Consult, Januar 2025).
Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB ist ein Ausgleich für die Bebauungspla-
nung nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Ent-
scheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Dieser bauplanungsrechtliche
„fiktive“ Bestand gilt als Ausgangspunkt für die Bewertung eines eventuellen
Ausgleichsbedarfs. Ergänzend ist bei der Einordnung der tatsächliche Be-
stand mit betrachtet und beim Schutzgut Pflanzen auch bilanziert.
Für das Schutzgut Boden besteht dabei kein Ausgleichsbedarf aufgrund des
abnehmenden Versiegelungsgrades. Aufwertungen erfolgen durch ergän-
zende Dachbegrünung und die Entfernung von Bodenbelastungen vor dem
Hintergrund der negativen Wertigkeit des Bodens im Bestand. Da sich hier-
durch quantitativ und qualitativ offensichtlich insgesamt kein Eingriff in das
Schutzgut Boden ergibt, wird auf eine detailliertere Bilanzierung zum Schutz-
gut Boden nach der „Arbeitshilfe zur Ermittlung des Kompensationsbedarfs
für das Schutzgut Boden in Hessen und Rheinland-Pfalz“ (Heft 14, Januar
2019) verzichtet.
Die ökologische Bilanz für den Umweltbelang Tiere und Pflanzen zeigt, dass
durch die plangebietsinternen Maßnahmen zusammen mit den festgesetzten
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen die Eingriffe rechnerisch mehr
als kompensiert werden, und zwar nicht nur in Bezug auf den planungsrecht-
lichen (fiktiven) Bestand, sondern auch in Bezug auf den kartierten, tatsäch-
lichen Bestand. Dementsprechend wird die gebietsexterne Kompensation
nicht erforderlich. In beiden Fällen ergibt die Bilanz einen Überschuss (vgl.
Tabelle 6 und 7 gemäß Umweltbericht), und zwar um 4.705 Wertpunkte ge-
genüber dem tatsächlichen Bestand und 8.431 Wertpunkte gegenüber dem
bestehenden Planungsrecht.
Durch den Überschuss an Ökopunkten gemäß naturschutzfachlicher Ein-
griffsregelung besteht kein Erfordernis zum Rückgriff auf Ökopunkte des Ei-
genbetriebs Immobilienmanagement.
Der Umweltbericht wurde den Planunterlagen zur Offenlage beigefügt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1.6 Polizeipräsidium Darmstadt, Klappacher Straße 145, 64285 Darmstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 29.06.2021:
Aus verkehrspolizeilicher Sicht ist die Anzahl an Pkw-Stellflächen nicht aus-
reichend. Bei der Planung der Tiefgarage ist die Garagenverordnung einzu-
halten. Im Bereich der sechs eingeplanten Stellplätze im nördlichen Bereich
des Bebauungsplans, ist aus verkehrspolizeilicher Sicht ein Gehweg zu er-
richten.
Im Bereich der Gräfenhäuser Straße soll die Andienung des Boardinghouses
sowie die Andienung durch den EAD erfolgen. Aufgrund der Planungen ist
davon auszugehen, dass die andienenden Fahrzeuge entweder rückwärts
auf die Gräfenhäuser Straße, oder rückwärts in den örtlichen Geltungsbe-
reich des Bebauungsplans einfahren müssen. Aufgrund der überörtlichen
Verbindungsfunktion der B 3, sowie der damit verbundenen Unfallgefahr ist
dies zu vermeiden. Hier wäre jeweils ein Wendebereich einzuplanen.
Da das schalltechnische Gutachten nicht vorliegt, kann hierauf nicht näher
eingegangen werden.
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Es gelten die Einstellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt und die
Regeln zur Minderung der Basisforderungen durch Maßnahmen wie Radab-
stellanlagen, CarSharing, BikeSharing, Lastenrad-Sharing.
Im nördlichen Plangebiet ist nun ein Gehweg vorgesehen, der eine Breite
von 2,15 m aufweist. Somit wird eine sichere Fußwegeverbindung im Bereich
der Privatstraße gewährleistet. Der Gehweg wird so gestaltet, dass ein naht-
loser Übergang des Fußwegs vom Nachbargrundstück (hier: Flurstück
362/26 (östlicher Nachbar) zum neuen Grundstück hergestellt wird.
Die für den Gehweg entfallenen sechs Stellplätze werden durch Fahrradab-
stellplätze (mehr Doppelparker im Untergeschoss/Keller) abgelöst. Die
Hauptzahl der Stellplätze wird unterirdisch in einer Tiefgarage angeordnet.
Insgesamt können ausreichend Stellplätze gemäß städtischer Stellplatzsat-
zung hergestellt werden. Der Stellplatznachweis ist im Baugenehmigungs-
verfahren zu erbringen.
Die Garagenverordnung ist in den Tiefgaragenplanungen berücksichtigt.
Weiterhin führt entlang der Nordseite der Privatstraße ein bereits vorhande-
ner durchgängiger (privater) Gehweg, der auf Höhe des Parkplatzes des Ein-
kaufscenters nach Südwesten auf die Gräfenhäuser Straße führt und nach
Norden auf den Carl-Schenk-Ring.
Die Änderung des Vorhaben- und Erschließungsplans zur Offenlage bein-
haltet auch eine Änderung der Position von vorgesehenen Unterflurcontai-
nern und Zufahrten zum Plangebiet. In südlicher Richtung wird aufgrund der
Regelungen des noch rechtskräftigen Bebauungsplans die Freihaltung eines
5 m breiten Streifens gefordert. Hier dürfen sich keine baulichen Anlagen
befinden. Dieser Vorgabe wird im überarbeiteten Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan und Bebauungsplanentwurf gefolgt. Zum Planstand der frühzeiti-
gen Beteiligung befanden sich gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan
noch Unterflurcontainer noch in dem freizuhaltenden Streifen. Diese entfal-
len an diesem Standort. Zur Offenlage wurde der freizuhaltende Grünstreifen
auf eine Breite von 10 m erweitert. Als Ersatz für den anfallenden Müll aus

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
der Gewerbenutzung im südlichen Bereich wird ein Müllraum in der Tiefga-
rage angeordnet. Für die Wohnnutzungen werden 6 Unterflursysteme am
nördlichen Grundstücksrand vorgesehen, die durch den EAD gut anfahrbar
sind. Dies wurde mit dem örtlichen Entsorger abgestimmt.
Zudem ist an der Privatstraße eine temporäre Müllaufstellfläche vorgesehen.
Im Bebauungsplan ist festgesetzt, dass Müllaufstellflächen zur regelmäßigen
Abholung und Unterflurcontainer nur in den hierfür festgesetzten Flächen
(Mü) zulässig sind (Ziff. I. 10.1). Diese Flächen sind in der Planzeichnung
festgesetzt. Weitere Standorte im Plangebiet sind nicht vorgesehen und un-
zulässig.
Auch die bisher zur frühzeitigen Beteiligung geplante zweite Zufahrt für den
Liefereingang des Boardinghouses im südlichen und von Bebauung freizu-
haltenden Bereich entfällt. Im überarbeiteten Vorhaben- und Erschließungs-
plan ist nur noch eine Anlieferungszone vorgesehen. Zusätzliche Versiege-
lungen der Flächen sowie zusätzliche verkehrsbezogene Bewegungen im
Bereich der Gräfenhäuser Straße werden vermieden. Somit besteht von der
Gräfenhäuser Straße nur noch eine Zufahrt zum Plangebiet, die sowohl zur
Andienung von der Feuerwehr als auch des Boardinghouses von Paketzu-
stellern und anderen Lieferfahrten genutzt werden kann. Eine Durchfahrt
durch das Plangebiet ist aber nicht vorgesehen. Dies wird mit Pollern gesi-
chert. Alle Planunterlagen (Vorhaben- und Erschließungsplan, Bebauungs-
plan, Freiflächenplan) wurden dahingehend geändert.
Ein Umbau der Privatstraße im nördlichen Vorhabenbereich des Bebauungs-
plans ist nicht erforderlich. Die geringfügige Verkleinerung der Parzellen
362/24 und 362/25 (vormals 364/18 (tlw.) und 362/20 (tlw.)), die als Privat-
straße festgesetzt sind, ändert die Leistungsfähigkeit der Privatstraße und
der garantierten Nutzungsrechte nicht.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1.7 Rhein-Main-Verkehrsverbund GmbH, Alte Bleiche 5, 65719 Hofheim/Ts.

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 01.07.2021:
Nach Durchsicht der im Internet eingesehenen Planunterlagen betrachten
wir den Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) in der Begründung und
die Anbindung durch den ÖPNV als unzureichend dargestellt.
Beziehen möchten wir uns hier auf das BauGB § 1, Absatz 6, Punkt 9 und
zusätzlich auf den Regionalplan Südhessen, insbesondere Punkt G3.4-11:
'Unter Berücksichtigung der Verkehrserschließung, insbesondere durch den
Umweltverbund (ÖPNV, Fußgänger- und Radverkehr) und der Auslastung
von Versorgungseinrichtungen ist eine optimierte räumliche Zuordnung von
Wohnen, Arbeiten, Erholen und Gemeinbedarfseinrichtungen sowie die Ver-
sorgung mit Dienstleistungen anzustreben. Dabei sollen bereits auf der
Ebene der Bauleitplanung Verkehrskonzepte unter besonderer Berücksich-
tigung des Umweltverbundes entwickelt und umgesetzt werden.'
Wir bitten darum, bei der verkehrlichen Erschließung den Aspekt der ÖPNV-
Anbindung in der Begründung von Vorhaben zu berücksichtigen.
Der Anregung wurde gefolgt.
Das Plangebiet gilt als hinreichend durch den öffentlichen Personennahver-
kehr (ÖPNV) erschlossen.
Der Aspekt der ÖPNV-Anbindung wurde in die Begründung zum Bebauungs-
planentwurf zur Offenlage aufgenommen.

1.8 Amt für Bodenmanagement Heppenheim, Erbacher Straße 46, 64720 Mi-
chelstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 05.07.2021:
Zur im Betreff genannten Planung nehmen wir als Träger öffentlicher Be-
lange für die Bereiche Bodenordnung nach dem BauGB, Flurbereinigung
(landeskulturelle Belange) sowie Kataster- und Vermessungswesen wie folgt
Stellung:
Es wäre aus unserer Sicht sinnvoll, die Grundstücke der EMON Vermögens-
verwaltung zu vereinigen und zu einem Flurstück zu verschmelzen. Darüber
hinaus bestehen keine Anregungen, Einwände oder Bedenken.

Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Der Vorschlag zur Zusammenlegung der Flure (Grundstücksvereinigung)
wurde zur Kenntnis genommen. Die Zusammenlegung der Flure soll jedoch
erst zu einem späteren Zeitpunkt durchgeführt werden und ist nicht Rege-
lungsgegenstand der vorliegenden Bauleitplanung. Die Grundstücksvereini-
gung zu einem Flurstück ist insbesondere im Hinblick auf die zu erteilende
Baugenehmigung von Bedeutung und erfolgt zur Bauantragsstellung. Mögli-
che vertragliche Abstimmungen im Zusammenhang mit der Errichtung des
Gehwegs im Norden des Plangebiets werden hierbei berücksichtigt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1.9 Deutsche Telekom Technik GmbH, Wallstraße 88, 55122 Mainz
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 06.07.2021:
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netz-
eigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die
Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planver-
fahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen
Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stel-
lung:
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom. Die
aktuellen Pläne sind unter
https://trassenauskunftkabel.telekom.de/start.html
ersichtlich und jederzeit einsehbar.
Die Aufwendungen der Telekom müssen bei der Verwirklichung des Bebau-
ungsplans so gering wie möglich gehalten werden.
Deshalb bitten wir, unsere Belange wie folgt zu berücksichtigen:
Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzuneh-
men:
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen
mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,3 m für die Unterbringung
der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baumstand-
orte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesell-
schaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe insbesondere
Abschnitt 3, zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baum-
pflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommuni-
kationslinien der Telekom nicht behindert werden.
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Auf Grundlage des Erschließungskonzepts liegt ein „Trassensummenplan“
zu den Infrastrukturmedien vor. Telekomtrassen sind im Planbereich nicht
erkenntlich. Etwaige Neuverlegungen oder notwendige Leitungsumlegungen
werden grundsätzlich vor geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten und Bau-
grunduntersuchungen mit der Telekom abgestimmt.
Der Ausbau der Infrastrukturmedien ist Teil der Ausbauplanung und nicht
Regelungsgegenstand der Bauleitplanung.
Flächen für Wärmepumpen zur Versorgung des Vorhabens wurden zeichne-
risch festgesetzt. Ein Hinweis zu Baumschutzmaßnahmen während der Bau-
phase wurde unter Ziff. IV. 7 der textlichen Festsetzungen aufgenommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Zur Versorgung mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist
die Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und außerhalb
des Plangebiets erforderlich.
Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mit, welche eigenen oder
Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich folgender Straßen stattfin-
den werden.
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die Ko-
ordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Lei-
tungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschließungs-
maßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen Telekom Technik
GmbH unter dem im Briefkopf genannten Adresse so früh wie möglich, min-
destens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden.
Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine
Versorgung des Neubaugebietes mit Telekommunikationsinfrastruktur in un-
terirdischer Bauweise nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten
Erschließung sowie einer ausreichenden Planungssicherheit möglich ist.
Wir bitten daher sicherzustellen, dass
 für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Erschließungsgebiet
die ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftig ge-
widmeten Verkehrswege möglich ist,
 entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB folgende Flächen als mit einem
Leitungsrecht zu belastend festgesetzt werden und im zweiten Schritt eine
beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch zugunsten der Te-
lekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, mit folgendem Wortlaut eingetragen
wird: "Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Telekom Deutschland
GmbH, Bonn, bestehend in dem Recht auf Errichtung, Betrieb, Änderung
und Unterhaltung von Telekommunikationslinien, verbunden mit einer
Nutzungsbeschränkung."
 der Erschließungsträger verpflichtet wird, in Abstimmung mit uns im erfor-
derlichen Umfang Flächen für die Aufstellung von oberirdischen Schaltge-
häusen auf privaten Grundstücken zur Verfügung zu stellen und diese
durch Eintrag einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, im Grundbuch kostenlos zu
sichern,
 eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der Di-
mensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koordinie-
rung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau durch den
Erschließungsträger erfolgt,
 die geplanten Verkehrswege nach der Errichtung der TK-Infrastruktur in
Lage und Verlauf nicht mehr verändert werden.
1.10 IHK Darmstadt, Postfach 10 07 05, 64207 Darmstadt
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 06.07.2021:
Plananlass ist die beabsichtigte Errichtung von Wohnbauflächen auf bisher
rein gewerblich genutzten Flächen der Firma EMON Vermögensverwaltung
GmbH. Ein Anteil der Flächen soll als „Boardinghouse“ genutzt werden.
Bereits im April 2021 äußerten wir im Rahmen des Beteiligungsprozesses
zur Änderung des Flächennutzungsplans unsere Bedenken hinsichtlich der
Gewerbeflächenumwandlung. Diese halten wir vollumfänglich aufrecht und
legen Sie auch in diesem Verfahren noch einmal dar.
Wie in der vorliegenden Begründung zu lesen, wird mit der Umplanung des
Areals die Strategie der Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgt, auf Gewer-
beflächen den steigenden Wohnraumbedarf zu decken. Wir weisen darauf
hin, dass Darmstadt nicht nur einen Mangel an Wohnraum hat, sondern auch
an baureifen, schnellverfügbaren und bezahlbaren Gewerbeflächen. Insbe-
sondere besteht Bedarf an Flächen die als Produktionsstandort baurechtlich
gesichert sind und nicht in Konflikt mit Wohnnutzung treten. Die in Rede ste-
henden Flächen liegen innerhalb eines Vorranggebietes für Gewerbe und
Industrie. Wohnen ist hier laut Regionalplan nicht vorgesehen. Auch wenn
es sich bei den aktuellen Planungen nur um Flächen von knapp 1 Hektar
handelt, darf man die Vorgeschichte der großzügigen Umwandlung von Vor-
rangflächen für Industrie- und Gewerbe, wie sie in den letzten 10 Jahren in
Darmstadt stattgefunden hat, nicht unberücksichtigt lassen.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, die Bedenken werden nicht ge-
teilt.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt beabsichtigt bei der Ausweisung von Flä-
chen die Belange der Vorhaltung von gewerblichen sowie Wohnbauflächen
so weit als möglich gleichermaßen zu berücksichtigen. Das zeigt sich auch
darin, dass im gleichen Zeitraum, wie gewerbliche Flächen für Wohnnutzung
umgewandelt wurden, ca. 450.000 m² Gewerbeflächen ausgewiesen wurden
(z.B. Kao Eberstadt, Otto-Röhm-Straße, ehem. Eisenbahnausbesserungs-
werk, HSE Gasturbinenkraftwerk, Nathan-Hale-Depot und Kelley-Barracks).
Die Bedenken, dass der Vorhabenträger lediglich den Kaufpreis für eine ge-
werbliche Immobilie zahlt, werden nicht geteilt. Im Kaufvertrag zwischen der
Wissenschaftsstadt Darmstadt als Grundstückseigentümerin und dem Vor-
habenträger ist geregelt, dass für den Fall der Änderung des Planungsrechts
von gewerbliche auf gemischte Bauflächen der Kaufpreis entsprechend an-
gepasst wird. Ebenfalls wurde im Kaufvertrag sowie im Bebauungsplan N 84
die Anforderung an die Schaffung von sozialem Wohnungsbau verbindlich
festgesetzt.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgt durch Maßnahmen der Innenent-
wicklung auf geeigneten Flächen die städtebauliche Entwicklung voranzu-
bringen. Die Konfliktbewältigung findet auf Ebene der verbindlichen Bauleit-
planung mit entsprechenden Festsetzungen (z.B. auch bzgl. Schallschutz)

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Doch nicht nur der Verlust der Gewerbeflächen steht in unserer Kritik, son-
dern auch die Auswirkungen, die die vorliegende Planung langfristig mit sich
bringen wird.
Für Unternehmen bedeutet heranrückende Wohnbebauung häufig eine Ver-
schlechterung des Standortes in Bezug auf Immissionskonflikte und Boden-
preis-/Mietpreissteigerung. Die Bodenrichtwertkarte zeigt für das Plangebiet
einen Wert von 320 €/m² an. Schon in geringer Entfernung, wenige Meter
weiter im Fördergebiet „Soziale Stadt Pallaswiesenviertel - Mornewegviertel“
steigt der Wert um 75 % auf 560 €/m² an.
Und genau darin liegt für Grundstückseigentümer und Bauträger die Attrak-
tivität, Gewerbeflächen in Wohnnutzung umzuwandeln: die Bodenpreise sind
niedrig. Bauen wird lukrativ. In Folge dessen ist es absehbar, dass für weitere
Flächen im Umfeld des Plangebietes der Druck steigt, eine Umnutzung zu
erfahren und im gleichen Zuge die Zukunft als Gewerbestandort gefährdet.
Im Gewerbegebiet sitzen produzierende und emittierende Unternehmen.
Wie den Planungen zu entnehmen ist, werden bereits jetzt Lärmgrenzwerte
aufgrund von Gewerbelärmimmissionen überschritten. Unklar ist, wo die
Emissionen entstehen und welche Folgen es für die verursachenden Be-
triebe haben wird. Zu befürchten ist, dass die emittierenden Unternehmen
Einschränkungen erfahren und verpflichtet werden, bautechnische Maßnah-
men umzusetzen, die dem Schutz der heranrückenden sensiblen Wohnnut-
zung dienen. Das sind Investitionen, die nicht nötig wären, wenn es denn ein
Gewerbegebiet bliebe. Auch zukünftige Entwicklungen wie beispielsweise
die Änderungen der Betriebsabläufe oder Expansionsmaßnahmen vor Ort
werden aufgrund der Wohnnutzung durch die Bauaufsicht anders bewertet
werden. Dies kann bis zur Standortaufgabe führen. Doch wo in Darmstadt
soll sich das Unternehmen hin verlagern? Wir weisen darauf hin, dass die
Unternehmen langfristig in ihren Standort investiert haben. Eine Einschrän-
kung durch heranrückende Wohnbebauung ist nicht hinnehmbar.
Bevor die Wissenschaftsstadt Darmstadt weiterhin Gewerbeflächen sukzes-
sive umwandelt, empfehlen wir dringend, ein Gewerbeflächenmonitorring so-
wie eine Strategie zu entwickeln, wie bestehende Gewerbegebiete auch für
die Zukunft attraktiv gestaltet und vor konkurrierenden Nutzungen gesichert
werden können.
im Bebauungsplan und Regelungen im Durchführungsvertrag zum vorha-
benbezogenen Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71– statt. Dies
entspricht auch dem Ziel des Masterplans DA 2030+, das einen ganzheitli-
chen, nachhaltigen Ansatz zur Bewältigung und Lenkung des Wachstums
der Stadt verfolgt und somit die Grundlage des inzwischen durch die Stadt-
verordnetenversammlung beschlossenen Zukunftskonzeptes bildet. Trotz
klarem Bekenntnis des Masterplans zur Innenentwicklung und weitestgehen-
den Vermeidung von Eingriffen in Natur und Landschaft, zeigt das Konzept
ressourcenschonende mit den Konversionen vormals gewerblich und militä-
risch genutzter Flächen Wachstumsstrategien für Darmstadt auf.
Die umliegenden Gewerbebetriebe werden im schalltechnischen Gutachten
mittels eines flächenbezogenen Schallleistungspegels berücksichtigt. Die
Bebauung wurde dahingehend ausgerichtet, dass durch Riegelbebauung die
Immissionsrichtwerte an den östlichen Gebäuden nach TA Lärm erfüllt wer-
den.
Die Riegelbebauung selbst kann zum Schutz der Immissionen durch Gewer-
bebetriebe nicht mit passiven Schallschutzmaßnahen begegnen. Vielmehr
sind an der Süd-West-Fassade zum Gewerbelärm keine zu öffnenden Fens-
ter von Aufenthaltsräumen sowie Außenwohnbereiche zulässig. Die Anord-
nung von nicht schutzbedürftigen Räumen oder durchgesteckten Wohnun-
gen, deren Be- und Entlüftung des Raumes über die lärmabgewandte Seite
erfolgt, stellen geeignete Maßnahmen an diesen Fassadenbereichen mit
Überschreitungen der Immissionsrichtwerte dar.
Aufgrund dieser festgesetzten und im Durchführungsvertrag zu sichernden
Schallschutzmaßnahmen werden die umliegenden Gewerbebetriebe in ihren
Rechten nicht eingeschränkt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Wir bitten daher die Flächen weiterhin für eine rein gewerbliche Nutzung zu
erhalten und von der Umwandlung abzusehen – insbesondere, da es Stand
heute keine adäquaten alternativen Gewerbeflächen in räumlicher Nähe gibt.
Einer Entwicklung als Boardinghouse steht die bisherige Gewerbeflächen-
ausweisung nicht entgegen. Zusätzliche gewerbliche Nutzungen wie Gast-
ronomieangebote oder Büroflächen sehen wir als Standortaufwertung auch
für umliegende Unternehmen.
1.11 Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Berliner Allee 58, 64295 Darm-
stadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 07.07.2021:
Wir verweisen zunächst auf unsere Stellungnahme vom 19.04.2021 zur
16. Änderung des FNP in diesem Bereich.
Gegen den vorgesehenen Bebauungsplan werden seitens der Denkmalfach-
behörde keine grundsätzlichen Bedenken oder Änderungswünsche vorge-
bracht.
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis auf § 21 HDSchG wie
folgt aufzunehmen:
"Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem
Landesamt für Denkmalpflege, hessenArchäologie, oder der Unteren Denk-
malschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.“
Hinweis: Die vorliegende Stellungnahme verhält sich ausschließlich zu den
öffentlichen Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Bodendenkmal-
pflege. Eine gesonderte Stellungnahme zu den Belangen des Baudenkmal-
schutzes und der Baudenkmalpflege behält sich die Denkmalfachbehörde
vor.
Der Anregung wurde gefolgt.
Ein Hinweis zur Sicherung von Bodendenkmälern gemäß § 21 HDSchG
wurde zur Offenlage in die Hinweise zum Bebauungsplanentwurf aufgenom-
men (Ziff. IV. 3).

anlage 4

43397 Zeichen

H=126,10 m NHN
16,60
7,80
10,60
7,80
30,00
30,00
10,00
17,50
7,60
4,40
2,30
15,80
7,70
6,80
4,00
10,30
6,90
2,80
11,20
6,70
3,00
8,50
3,50
7,90
10,60
1,80
11,70
15,90
6,00
4,40
13,40
1,30
8,80
24,50
7,20
16,50
7,00
7,00
16,50
16,60
9,00
3,30
GFL
Wp
Wp
Wp
Mü
Mü
Fa
Fa
Fa
Tg
Tg
Tg
Mü
BF3b
I
BF1
BF3c
BF2a
BF2b
BF2a
BF2b
BF2a
BF2b
BF4
BF5
BF3a
Sonderf.
Sonderf.
Flur 34
362/9
363
79
36A
36
38
40
42
3
63
69
4
75
10
16
8
8A
77
10
Leydheckerstraße
Gräfenhäuser Straße
14/16
14/17
228/6
230/4
334/5
334/6
334/7
335
334/4
360
361
364/17
362/1
362/8
362/12
362/13
362/15
362/16
362/17
362/18
362/22
362/23
363
364/12
364/13
364/15
364/18
362/25
364/22
362/24
364/18
Benzweg
364/1
362/26
P2
P2
P1
P2
P2
P1
P2
P2
P1
M 1:500
1030 20 040
1.Bedingte Festsetzung
(§ 12 Abs. 3a BauGB i. V. m. § 9 Abs. 2 BauGB)
Im Rahmen der im Folgenden festgesetzten Nutzungen sind nur Vorhaben
zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im
Durchführungsvertrag zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan
verpflichtet hat.
2.Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
(§ 9 Abs. 7 BauGB)
3.Nutzungsschablone
Baufelder
Art der baulichen Nutzung (Ziff. I. 4.)
Maß der baulichen Nutzung (Ziff. I. 5.)
Höhe baulicher Anlagen (Ziff. I. 5.4.)
Zahl der Vollgeschosse (Ziff. I. 5.3.)
3.1.Definition Baufeld
Ein Baufeld kann aus mehreren Baufenstern bestehen, die durch
Baugrenzen geteilt sind. Die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung,
zur GR und GF gilt jeweils für das gesamte Baufeld.
3.2.Verbindung von Baufenstern zu einem Baufeld
4.Art der baulichen Nutzung
(9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 12 Abs. 3a BauGB)
4.1.Allgemeine Festsetzung eines Baugebiets auf sonstige Weise
Im Geltungsbereich sind Wohnnutzungen sowie gewerbliche und sonstige
Nutzungen zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören, soweit sie
nicht durch Ziff. I. 4.4. bis 4.6. eingeschränkt werden.
Innerhalb der Baufelder ist die in der jeweiligen Nutzungsschablone
(s. Planzeichnung) festgelegte Art der baulichen Nutzung zulässig.
4.2.Wohnen
Zulässig sind Wohnnutzungen und Räume für freie Berufe gemäß
§ 13 BauNVO.
Es gilt auch Ziff. I. 4.4.
4.3.Gewerbe und sonstige Nutzungen
Zulässig sind Geschäfts- und Büronutzungen, Schank- und
Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige
Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltung und Anlagen für kirchliche,
kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, die das Wohnen
nicht wesentlich stören. Offene Verkaufsstände in Form von freistehenden
Pavillons (z. B. Kiosk) sind ausgeschlossen.
Es gelten auch Ziff. I. 4.4. bis I. 4.6.
4.4.Vergnügungsstätten
Vergnügungsstätten sowie sonstige Gewerbebetriebe und Nutzungen, die
der gewerblichen sexuellen Betätigung und Zurschaustellung dienen
(Bordelle, bordellartige Betriebe), sind im Geltungsbereich unzulässig.
4.5.Zuordnung von Gewerbenutzungen
Im Baufeld BF1 ist nur Gewerbe zulässig, im Baufeld BF3 ist Wohnnutzung
im Erdgeschoss unzulässig.
4.6.Mischungsverhältnis von Gewerbe zu Wohnen
Der Anteil von Gewerbe innerhalb des Geltungsbereichs muss mindestens
30 % der festgesetzten Geschossfläche betragen.
5.Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §§ 16 ff. BauNVO)
5.1.Grundflächen (GR und GR II) (§§ 16, 19 BauNVO)
Festgesetzt ist die in der Nutzungsschablone (s. Planzeichnung) für das
jeweilige Baufeld eingetragene maximale Grundfläche (GR).
Die Summe der zulässigen maximalen Grundflächen der Baufelder ergibt
eine GR insgesamt von 3.100 m².
Durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten
Anlagen darf die festgesetzte GR im gesamten Geltungsbereich bis zu
insgesamt 5.650 m² in der Summe überschritten werden (GR II).
5.2.Geschossflächen (GF) (§§ 16, 20 BauNVO)
Festgesetzt ist die in der Nutzungsschablone (s. Planzeichnung) für das
jeweilige Baufeld eingetragene maximale Geschossfläche GF.
Flächen von Aufenthaltsräumen in Staffelgeschossen, einschließlich der zu
ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer
Umfassungswände sind bei der Ermittlung der GF mitzurechnen.
5.3.Zahl der Vollgeschosse (§§ 16, 20 BauNVO)
Festgesetzt ist die im jeweiligen Baufenster (s. Planzeichnung)
eingetragene Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß.
5.4.Höhe baulicher Anlagen (§§ 16, 18 BauNVO)
5.4.1.Mindest- und Maximalhöhe der Gebäude (GHmin und GHmax)
Festgesetzt ist die im jeweiligen Baufenster (s. Planzeichnung)
eingetragene maximale Gebäudehöhe GHmax inklusive Staffelgeschoss.
In den Baufeldern BF1, BF2 und BF3 ist gemäß Ziff. I. 16.2 zusätzlich die
Mindesthöhe GHmin festgesetzt.
Die Gebäudehöhe ist der oberste Abschluss der aufgehenden Außenwand,
Staffelgeschosswand bzw. Attika, gemessen vom Höhenbezugspunkt
(s. Ziff. I. 5.4.2).
Abweichungen von der festgesetzten GHmax sind bis maximal 0,3 m
zulässig, wenn dies aus technischen Gründen erforderlich ist.
Die festgesetzte GHmax darf für notwendige technische Dachaufbauten um
max. 2,5 m, für Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie um max.
1,5 m überschritten werden. Die Überschreitung muss allseitig mindestens
einen Abstand von 1,5 m, im Baufeld BF2a von 0,5 m, zur
darunterliegenden Gebäudeaußenwand aufweisen.
5.4.2.Höhenbezugspunkt
Höhenbezugspunkt für die Höhe der baulichen Anlagen (GHmin und
GHmax).
6.Flächen für die soziale Wohnraumförderung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB)
Im Gebiet sind mindestens 25 % der Wohnfläche für den sozial geförderten
Mietwohnungsbau für geringe Einkommen und mindestens 20 % der
Wohnfläche für den Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen zu errichten,
die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung sowie der
Wohnraumförderung für mittlere Einkommen gefördert werden könnten.
7.Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23 BauNVO)
7.1.Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen in der
Planzeichnung festgesetzt.
7.2.Ausnahmsweise zulässige Überschreitung der Baugrenzen (§ 23 Abs. 3
BauNVO)
Lüftungsschächte und Lichtschächte sowie Konstruktionen für die
Fassadenbegrünung dürfen die festgesetzte Baugrenze geringfügig
überschreiten.
Die festgesetzten Baugrenzen im Baufeld BF1 dürfen um bis zu 0,5 m
durch untergeordnete Balkone/Loggien überschritten werden.
Die festgesetzten Baugrenzen im Baufeld BF3 dürfen durch das
untergeordnete Vordach bis zu einer Tiefe von max. 1,5 m überschritten
werden.
8.Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 Abs. 4 BauNVO)
Abweichende Bauweise
Im gesamten Geltungsbereich gilt die abweichende Bauweise mit seitlichem
Grenzabstand und Gebäudekörperlängen über 50 m.
9.Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i. V.m. § 12 BauNVO)
9.1.Stellplätze
Stellplätze sind ausschließlich innerhalb von Tiefgaragen zulässig.
Oberirdische Stellplätze und Garagen sind nicht zulässig.
9.2.Tiefgaragen
Tiefgaragen sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen und in den hierfür festgesetzten Flächen Tg zulässig.
10.Flächen für sonstige Nebenanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i. V. m. § 14 BauNVO)
Folgende sonstige Nebenanlagen sind zulässig:
Müllbehälterstandplätze
Müllbehälterstandplätze zur regelmäßigen Abholung und
Unterflurcontainer für die Sammlung von Müll sind nur in den hierfür
festgesetzten Flächen Mü zulässig.
Fahrradabstellplätze
Die nachzuweisenden Fahrradabstellplätze sind ausschließlich in der
Tiefgarage, in der Erdgeschosszone innerhalb der festgesetzten Fläche Tg
und in den mit Fa festgesetzten Flächen zulässig.
Wärmepumpen
Wärmepumpen sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in
den hierfür festgesetzten Flächen Wp zulässig.
11.Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 11 BauGB)
11.1.Private Verkehrsfläche
11.2.Ein- und Ausfahrten
Grundstückszufahrten sind ausschließlich in den gekennzeichneten Ein-
und Ausfahrten zulässig.
Von der privaten Verkehrsfläche ist eine Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage
mit einer maximalen Zufahrtsbreite von 7,5 m zulässig.
Von der Gräfenhäuser Straße ist eine Zufahrt besonderer
Zweckbestimmung Sonderfahrzeuge mit einer maximalen Durchfahrtsbreite
von 6,0 m nur für Sonderfahrzeuge, wie Feuerwehr und Rettungsdienste
sowie Fahrzeuge zur Andienung des Beherbergungsbetriebs (Baufeld BF1),
zulässig.
Von der privaten Verkehrsfläche ist eine Zufahrt besonderer
Zweckbestimmung Sonderfahrzeuge mit einer maximalen Durchfahrtsbreite
von 6,0 m nur für Feuerwehr und Rettungsdienste zulässig.
12.Flächen für Versorgungsanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)
Die Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung
„Trafostation“ dient der Unterbringung baulicher Anlagen und Nebenanlagen
zur örtlichen Stromversorgung.
13.Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung
von Boden, Natur und Landschaft
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
13.1.Niederschlagswasserversickerung
Das auf den Grundstücken anfallende Niederschlagswasser ist, soweit
wasserrechtliche und wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen,
auf dem jeweiligen Grundstück zu bewirtschaften (Versickerung,
Dachbegrünung, Regenwassernutzung).
Auf die „Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder
Verwenden von Niederschlagswasser“ unter Ziff. III. wird verwiesen.
13.2.Oberflächenbefestigung
Befestigte, nicht überbaute Flächen des Baugrundstückes wie
Fahrradabstellplätze, Wege, Zufahrten, Terrassen und sonstige befestigte
Grundstücksfreiflächen sind, soweit wasserwirtschaftliche und
brandschutzrechtliche Belange nicht entgegenstehen, als
wasserdurchlässige Flächen herzustellen.
Der Einbau von Schotterrasen für Feuerwehrzufahrten, Aufstell- und
Bewegungsflächen ist nicht zulässig.
13.3.Dachbegrünung
Flachdächer sind im obersten Geschoss vollständig und dauerhaft extensiv
zu begrünen. Der Dachbegrünungsanteil darf durch Dachterrassen,
Aufbauten, Attika und technische Anlagen auf max. 70 % reduziert werden.
Für das Vorhaben sind somit mindestens 1.550 m² Dachfläche dauerhaft zu
begrünen.
Dabei muss die Substratschicht mind. eine mittlere Dicke von 15 cm
aufweisen. Die Vegetationsform hat mindestens einer
Sedum-Kräuter-Gras-Gesellschaft aus vornehmlich heimischen Arten zu
entsprechen.
Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung von Dachbegrünungen
- Dachbegrünungsrichtline - der Forschungsgesellschaft
Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten.
13.4.Insektenfreundliche Außenbeleuchtung
Im Geltungsbereich dürfen nur voll abgeschirmte Außenbeleuchtungen mit
geringen UV- und Blauanteilen (max. 3.000 Kelvin Farbtemperatur,
Wellenlänge über 500 nm) verwendet werden. Die Ausleuchtung soll
zielgerichtet in den unteren Halbraum erfolgen und auf die Nutzflächen
beschränkt bleiben. Die Lichtpunkthöhe ist möglichst niedrig zu halten.
Die Außenbeleuchtung ist warm-weiß zu dimmen, künstliches Licht nur
einzusetzen, wo es begründet notwendig ist.
Bei allen Beleuchtungsanlagen sind Außenwirkungen auf angrenzende
potenzielle Lebensräume grundsätzlich zu vermeiden. Die Abstrahlung der
Leuchten ist zum Boden zu richten (Abstrahlwinkel max. 70 Grad) und auf
Nutzflächen zu beschränken. Himmelstrahler sind nach dem HeNatG § 35
Abs. 3 nicht erlaubt. Quartiere besonders geschützter Arten sind mit
Ausnahme von Verkehrssicherungsgründen weiträumig vom Lichtkegel
auszusparen.
13.5.Schutz gegen Vogelschlag
Zur Vermeidung von Vogelschlag an Glasbauteilen sind ungegliederte,
großflächige Glasflächen ab 3 m² vorsorglich mit geeigneten, für Vögel sichtbaren
Oberflächen auszuführen. Hierzu zählen insbesondere reflexionsarme Gläser mit
einem Reflexionsgrad von max. 10 %, Glasbausteine, transluzente, mattierte,
eingefärbte, bombierte oder strukturierte Glasflächen, Sandstrahlungen,
Siebdrucke, farbige Folien oder feste vorgelagerte Konstruktionen wie z.B.
Rankgitterbegrünungen oder Brise Soleil (feststehender Sonnenschutz).
Markierungsabstand, Abdeckungsgrad, Kontrast und Reflektanz sind
entsprechend der anerkannten Regeln der Technik zu berücksichtigen.
Große Glasflächen ohne Untergliederung, die z.B. über mehr als ein Geschoss
gehen, sind unzulässig.
13.6.Artenschutz
Im Gebiet sind im Zuge der Neubaumaßnahmen mind. 20 Kleinhöhlen- oder
Nischenbrüterkästen und drei Fledermauskästen an den Gebäuden oder Bäumen
fachgerecht zu installieren.
Es wird auch auf den Hinweis unter IV. Artenschutz verwiesen.
14. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Auf der mit GFL festgesetzten Fläche sind Geh- und Fahrrechte zugunsten der
Allgemeinheit und Leitungsrechte zugunsten der Versorgungsträger und ihren
Rechtsnachfolgern zu sichern.
15. Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien
(§ 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB)
15.1.Dachflächen sollen unter Berücksichtigung notwendiger Nutzungen grundsätzlich
so geplant und gestaltet werden, dass diese sich für eine Solarnutzung in
Kombination mit Dachbegrünung so weit wie möglich eignen (Optimierungsgebot).
15.2.Bei Dachflächen mit Neigungen bis 20° sind Anlagen zur Solarenergienutzung mit
einer Modulfläche im Umfang von mindestens 55 % der überbauten Fläche des
Gebäudes vorzusehen.
15.3.Folgende Dachflächen oder Teildachflächen dürfen von der Anforderung
ausgenommen werden:
-andere zwingend notwendige Nutzungen der Dachfläche, wie z.B. Dachgärten,
Dachterrassen, technischen Anlagen (Aufstellfläche von Lüftungsanlage,
Wärmeerzeuger, inklusive erforderlichen Umläufen etc.) und z.B. Attiken bei
Flachdächern.
-Dachflächen, deren solare Einstrahlung durch Verschattung um mehr als 25 %
gegenüber dem jeweiligen Referenzwert reduziert wird.
-Kleine Dachflächen mit einer Fläche kleiner 10 m².
Es wird auf die Festsetzung zur Dachbegrünung Ziff. I. 13.3 hingewiesen.
16.Flächen, Maßnahmen oder bauliche und sonstige technische Vorkehrungen
zur Vermeidung oder Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen
i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
16.1.Baulicher Schallschutz
Im Planungsgebiet sind an allen in den Inselkarten I.1 und I.2 gekennzeichneten
Fassaden, in denen sich schutzbedürftige Räume befinden, bei Errichtung und
Änderung der Gebäude technische Vorkehrungen zum Schutz vor Außenlärm
vorzusehen, die gewährleisten, dass die Anforderungen an die
Luftschalldämmung nach DIN 4109-1 eingehalten werden.
Die maßgeblichen Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche hierfür sind für den
Zeitbereich Tag (6 Uhr bis 22 Uhr) in der Inselkarte I.1 und für den Zeitbereich
Nacht (22 Uhr bis 6 Uhr) in der Inselkarte I.2 fassadenweise festgesetzt.
Für alle Schlaf- und Kinderzimmer im Planungsgebiet sind schalldämmende
Lüftungseinrichtungen vorzusehen.
Außenwohnbereiche mit höheren Beurteilungspegeln als 64 dB(A) sind durch
Schallschutzmaßnahmen zu schützen. Die Schalldämmung muss mind.
R´W = 8 dB im funktionsfertig eingebauten Zustand betragen. Die
Schallschutzmaßnahmen können öffenbar ausgeführt werden.
Wird durch schalltechnische Berechnungen der Nachweis erbracht, dass
niedrigere Anforderungen an die Fassade nach DIN 4109 zulässig sind, kann
eine Ausnahme entsprechend § 31 Abs. 1 BauGB erteilt werden.
Die Normen DIN 4109-1:2018-01 und DIN 4109-2:2018-01 können bei der Stadt
eingesehen werden.
Inselkarte I.1 - Festsetzung Maßgebliche Außenlärmpegel und
Lärmpegelbereiche nach DIN 4109, Zeitbereich Tag (6 Uhr bis 22 Uhr);
Höchster Pegel
Inselkarte I.2 - Festsetzung Maßgebliche Außenlärmpegel und
Lärmpegelbereiche nach DIN 4109, Zeitbereich Nacht (22 Uhr bis 6 Uhr);
Höchster Pegel
Inselkarte II.1 - Schallschutzmaßnahme S1, Geschlossene bauliche Anlage in den
Baufeldern BF 1, 2a, 2b, 3a und 3b
16.3.Schallimmissionen durch Anlagen nach TA Lärm - Grundrissorientierung, nicht
öffenbare Fenster (S2)
Bei den im Plan mit S2 bezeichneten Fassaden dürfen Immissionsorte nach der
sechsten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum
Bundes-Immissionsschutzgesetz (Technische Anleitung zum Schutz gegen
Lärm - TA Lärm) nicht entstehen. Dies ist durch geeignete Grundrissorientierung
oder durch bauliche Maßnahmen (Festverglasungen u.dgl.) sicherzustellen.
Wird durch eine schalltechnische Berechnung der Nachweis erbracht, dass die
Einhaltung der Immissionsrichtwerte auf andere Art und Weise sichergestellt
wird, kann eine Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB erteilt werden.
Inselkarte II.2 - Schallschutzmaßnahme S2, Grundrissorientierung, nicht
öffenbare Fenster
Baufeld 2 (BF2)
(2a, 2b)
Wohnen
GR
GF (inkl. StG)
BF2a
GHmax
GHmin
VI
BF2b
GHmax
GHmin
V
775 m²
4.200 m²
18,00 m
17,00 m
15,15 m
14,15 m
NUTZUNGS-
SCHABLONE
Baufeld 1 (BF1)
Gewerbe
GR
GF (inkl. StG)
GHmax
GHmin
VI
730 m²
4.800 m²
22,05 m
21,05 m
Baufeld 3 (BF3)
(3a, 3b, 3c)
Wohnen/Gewerbe u. sonst.
GR
GF (inkl. StG)
BF3a
GHmax
GHmin
V
BF3b
GHmax
GHmin
V
BF3c
GHmax
I
675 m²
2.800 m²
19,15 m
18,15 m
16,15 m
15,15 m
4,00 m
Baufeld 4 (BF4)
Wohnen
GR
GF (inkl. StG)
GHmax
V
460 m²
2.500 m²
18,00 m
Baufeld 5 (BF5)
Wohnen
GR
GF (inkl. StG)
GHmax
V
460 m²
2.500 m²
18,00 m
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung: Darmstadt Flur: 362
Entwurf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
N 84
- Gräfenhäuser Straße 71 -
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes N 6.2.1.2
Planteil 1/2
Dieser Planteil ist nur in Verbindung mit dem Planteil 2/2 gültig
Wissenschaftsstadt
Darmstadt
Stadtplanungsamt
Stand: 09.04.2025
ÜBERSICHTSPLAN (ohne Maßstab)
Diese Ausfertigung (Planteil 1/2) stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.
Der Plan ist nur in Verbindung mit dem Planteil 2/2 gültig.
Ausgefertigt: Darmstadt, den __________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
Der Dezernent
z.B. VI
Tg
Sonderf.
Mü
Fa
Wp
GHmax.
GHmin.
SCHEMAZEICHNUNG
GRUNDRISS TIEFGARAGE
(ohne Maßstab
z.B. GR
max. 730 m²
GR ges.
3.100 m²
GR II
bis 5.650 m²
GF (inkl. STG)
+126,10 m NHN
GFL
16.2.Geschlossene bauliche Anlage (S1)
Auf der in der Inselkarte II.1 mit dem Planzeichen S1 festgesetzten Linie ist eine
geschlossene bauliche Anlage mit einer Höhe entsprechend der zulässigen
Gebäudehöhe GHmax der jeweiligen Baufelder BF1, BF2a und BF2b sowie
BF3a und BF3b, mindestens jedoch mit einer GHmin, die 1,0 m unter der
zulässigen GHmax liegt, zu errichten.
Die bauliche Anlage kann aus Gebäuden oder aus Schallschutzwänden
bestehen. Das bewertete Schalldämm-Maß (R'W) der Schallschutzwände muss
mindestens 25 dB im funktionsfertig eingebauten Zustand betragen. Die
bauliche Anlage darf um bis zu 1 m von der festgesetzten Linie abweichen.
16.4.Tiefgarage
Es sind folgende Maßnahmen an der Ein- und Ausfahrt vorzusehen:
-Die Abdeckung der Regenrinne ist lärmarm (z.B. Regenrinne mit
verschraubten Gusseisenplatten oder ähnlich auszubilden.
-Die Rolltore sind gemäß dem Stand der Lärmminderungstechnik auszubilden.
-Die Rampe ist einzuhausen und die Innenseiten der Rampenwände sind
schallabsorbierend auszustatten. Die Einhausung soll eine Schalldämmung
von mind. R' w = 25 dB aufweisen. Die Schallabsorption soll einen bewerteten
Schallabsorptionsgrad in Höhe von αw≈0,6 nicht unterschreiten.
16.1.Gebäudetechnische Anlagen im Plangebiet
Die gebäudetechnischen Anlagen im Plangebiet haben je Anlage folgende
Schallleistungspegel LWA einzuhalten:
-Wärmepumpe je AnlageLWA = 60 dB(A)
-Müllraumventilator je AnlageLWA = 65 dB(A)
-RLT-Anlage je AnlageLWA = 60 dB(A)
-Außenluftansaugung Lüftungsgerät UGLWA = 60 dB(A)
-TrafostationLWA = 55 dB(A)
Die Anlagen dürfen nicht tonhaltig sein.
I.Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i. d. F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) und der
Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt:
Mit Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 - Gräfenhäuser Straße 71
- wird der bestehende Bebauungsplan N 6.2.1.2 - Gräfenhäuser Straße und
Leydheckerstraße - (in Kraft getreten am: 02.08.2001) in dessen Geltungsbereich überplant.

VERFAHRENSVERMERKE
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 16.05.2019.
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“
am 24.05.2019.
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:
Beschluss des Magistrats vom 02.06.2021.
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung und über die Gelegenheit zur Äußerung und telefonischen Erörterung (Anhörung) im
„Darmstädter Echo“ am 09.06.2021.
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung
gem. § 3 Abs. 1 BauGB .i.V.m. §§ 2 und 3 PlanSiG durch Einstellung der Planunterlagen in das
Internet in der Zeit vom 14.06.2021 bis einschließlich 14.07.2021. Anstelle der Auslegung tritt die
Internetbeteiligung.
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur
Äußerung bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB
und Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB mit Schreiben vom
07.06.2021.
Öffentliche Auslegung:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom .
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung der Planunterlagen im Internet und der weiteren
Zugangsmöglichkeit im „Darmstädter Echo“ am .
Veröffentlichung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans, mit Begründung
und dem Vorhaben- und Erschließungsplan sowie den wesentlichen umweltbezogenen
Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 im Internet in der Zeit vom bis einschließlich
und weitere Zugangsmöglichkeit durch öffentliche Auslegung der genannten Unterlagen im o.g.
Zeitraum im Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12, 64295 Darmstadt.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Einholung von Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur
Planung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2
BauGB mit E-Mail vom .
Satzungsbeschluss:
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan und den im
Bebauungsplan enthaltenen Satzungen wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der
Stadtverordnetenversammlung am zur Satzung beschlossen.
Diese Ausfertigung (Planteile 1/2 und 2/2) stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan
überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________
Der Dezernent
Bekanntmachung:
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit
Vorhaben- und Erschließungsplan gem. § 10 Abs. 3 BauGB und der öffentlichen Auslegung
sowie der Bereithaltung zur Einsichtnahme im „Darmstädter Echo“ am __________.
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung
(HGO) i.V.m. § 7 Abs. 3 der Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt in der Zeit vom __________
bis einschließlich __________ im Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12.
Inkrafttreten:
Mit Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 - Gräfenhäuser Straße 71
verliert der Bebauungsplan N 6.2.1.2 - Gäfenhäuser Straße / Leydheckerstraße - (in Kraft
getreten am 02.08.2001) für diesen Teilbereich seine rechtliche Wirkung.
Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________
Der Dezernent
Darmstadt, den Stadtplanungsamt
_________________
Annette Laute
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung: Darmstadt Flur: 362
Entwurf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
N 84
- Gräfenhäuser Straße 71 -
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes N 6.2.1.2
Planteil 2/2
Dieser Planteil ist nur in Verbindung mit dem Planteil 1/2 gültig
Wissenschaftsstadt
Darmstadt
Stadtplanungsamt
Stand: 09.04.2025
Rechtsgrundlagen:
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 3
des Gesetzes vom 20.12.2023 (BGBl. I Nr. 394)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), geändert durch Art.
2 des Gesetzes vom 03.07.2023 (BGBl. I Nr. 176)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch
Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch Art. 1 des
Gesetzes vom 11.07.2024 (GVBl. Nr. 32)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch
Art. 1 des Gesetzes vom 01.04.2025 (GVBl. Nr. 24)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert
durch Art. 48 des Gesetzes vom 23.10.2024 (BGBl. I Nr. 323)
Hess. Naturschutzgesetz (HeNatG) i.d.F. vom 25.05.2023 (GVBl. I S. 379), zuletzt geändert durch
Art. 2 des Gesetzes vom 10.10.2024 (GVBl. Nr. 57)
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt geändert durch
Art. 7 des Gesetzes vom 22.12.2023 (BGBl. I Nr. 409)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 3
des Gesetzes vom 28.06.2023 (GVBl. S. 473)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt
geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 24.02.2025 (BGBl. I Nr. 58)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 540),
zuletzt geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 23.10.2024 (BGBl. I Nr. 323)
11. Leitungsschutzmaßnahmen
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 einen
Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungen aufweisen. Wird dieser Abstand
unterschritten, so sind die Ver- und Entsorgungsleitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu
sichern oder die Standorte der Bäume entsprechend zu verschieben.
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem
Versorgungsträger abzustimmen. Das „Merkblatt über Bäume, unterirdische Leitungen und
Kanäle“, Ausgabe 2013 (FGSV 939) ist zu beachten.
12. Einstellplatzsatzung
Es gilt die „Satzung über die Herstellung von Stellplätzen oder Garagen und Abstellplätzen
im Gebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Einstellplatzsatzung) in der jeweils geltenden
Fassung.
13. Pflanzliste
Folgende Pflanzarten sind vorgesehen:
13.1. Bodennahe Vegetation
Pflasterrasen/Rasenwaben: trockenresistente Gras-Kräuter-Saatgutmischung, Saatgutanteil
Blumen und Kräuter mindestens 30 %
Wiese vor Gebäuden: Biodiversitätsfördernde Gras-Kräuter-Saatgutmischung für Wiesen,
Saatgutanteil Blumen und Kräuter mindestens 50 %
Bepflanzung vor Terrassen:
-Calamagrostis varia (Berg-Reitgras)
-Geranium spec.
-Salvia pratensis (Wiesen-Salbei)
-Sanguisorba officinalis (Großer Wiesenknopf)
-Sesleria autumnalis (Herbst-Blaugras)
13.2. Hecken
-Acer campestre (Feldahorn)
-Crataegus monogyna (Eingriffeliger Weißdorn)
-Ligustrum vulgare (Gewöhnlicher Liguster)
-Osmanthus burkwoodii (Frühlings-Duftblüte)
13.3. Großsträucher, Bäume 3. Ordnung
-Amelanchier lamarckii (Kupfer-Felsenbirne)
-Cornus mas (Kornelkirsche)
-Corylus avellana (Gemeine Hasel)
13.4. Bäume 2. Ordnung
-Acer campestre (Feldahorn)
-Carpinus betulus (Hainbuche)
-Fraxinus ornus (Manna-Esche)
-Sorbus domestica (Speierling)
Säulenförmige Bäume
-Acer platanoides ‚Cleveland' (Spitzahorn)
-Acer platanoides ‚Columnare' (Spitzahorn)
13.5. Bäume 1. Ordnung (3 x verpfl., StU mind. 18-20 cm)
-Castanea sativa (Esskastanie)
-Quercus cerris (Zerreiche)
-Quercus pubescens (Flaumeiche)
-Sophora japonica (japanischer Schnurbaum)
-Tilia cordata (Winterlinde)
13.6. Dachbegrünung über 5.OG
Biodiversitätsfördernde, für extensive Dachbegrünung geeignete
Sedum-Gras-Kräuter-Saatgutmischung, Saatgutanteil Blumen und Kräuter mindestens 50 %
13.7. Fassadenbegrünung (Gerüstkletterpflanzen)
-Aristolochia macrophylla (Pfeifenwinde)
-Clematis spec.
-Vitis vinifera (Echte Weinrebe)
-Wisteria sinensis (Blauregen)
V. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird der Vorhaben- und
Erschließungsplan des Büros planquadrat vom 19.09.2024.
VI.Planzeichen ohne Festsetzungskarakter
Verdachtspunkt Bombenblindgänger
5. Fahrradabstellflächen
(§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO)
Einhausungen und Überdachungen von Fahrradstellplatzanlagen in den Außenanlagen sind
unzulässig.
III.Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von
Niederschlagswasser
Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBI. I S.
548) i. V. m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf privaten und öffentlichen
Baugrundstücken Zisternen zu errichten und das auf Dachflächen anfallende
Niederschlagswasser darin zu sammeln. Dieses Niederschlagswasser soll als Brauchwasser
(z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung etc.) genutzt werden.
Ausgenommen sind:
·begrünte Dächer, sofern sie nicht an den öffentlichen Kanal angeschlossen sind und
·Intensivgründächer.
Das Fassungsvermögen der Zisternen soll:
·mindestens 25 l/m² horizontal projizierte, unbegrünte Dachfläche
·mindestens 10 l/m² extensiv begrünte Dachfläche
betragen.
Hinweise:
Der Überlauf der Zisternen ist, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige
öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen, auf
dem Grundstück zu versickern und/oder in den öffentlichen Regenwasserkanal einzuleiten.
An die Zisterne angeschlossene, begrünte Dachflächen sind mit Dachabdichtungsbahnen
auszustatten, die keine Wurzelhemmstoffe oder Biozide nach der Definition der
Biozid-Verordnung (EU) Nr. 528/2012 enthalten.
IV.Hinweise
1. Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften
Die genannten Gesetze, Verordnungen und die sonstigen zitierten Vorschriften können im
Stadtplanungsamt, Mina-Rees-Straße 12, 64295 Darmstadt, zu den üblichen Bürozeiten
eingesehen werden.
2. Biodiversität
Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 12.02.2014 zur
Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie sind bei
der Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen. Es wird auf die Checkliste zur
Erhaltung der biologischen Vielfalt für Neubauprojekte verwiesen.
https://www.darmstadt.de/leben/umwelt/im-gruenen/biologische-vielfalt
Eine Umsetzung von Teilen dieser Maßnahmen wird empfohlen.
3. Bodendenkmäler
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler (z.B. Mauern, Verfärbungen, Gräber, Scherben,
Knochen) bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege
(hessenArchäologie) oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen
(§ 21 HDSchG). Der Genehmigung der Denkmalschutzbehörde bedarf, wer ein
Kulturdenkmal oder Teile davon zerstören oder beseitigen, an einen anderen Ort verbringen
oder umgestalten will und wer in der Umgebung eines unbeweglichen Kulturdenkmals
Anlagen errichten, verändern oder beseitigen will, wenn sich dies auf den Bestand oder das
Erscheinungsbild des Kulturdenkmals auswirken kann (§ 18 HDSchG).
4. Wasserwirtschaft
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des „Grundwasserbewirtschaftungsplans
Hessisches Ried“. Im Einzelnen sind die Vorgaben des „Grundwasserbewirtschaftungsplans
Hessisches Ried“ zu beachten. Der Plan wurde mit Datum vom 9. April 1999 festgestellt und
im Staatsanzeiger für das Land Hessen StAnz. 21 / 1999, S. 1659, mit Ergänzung vom 17.
Juli 2006, StAnz. 31/2006, S. 1704, bekannt gemacht.
5. Artenschutz
Auf die artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände der europarechtlich und streng
geschützten Arten gemäß § 44 BNatSchG wird hingewiesen.
Der Abbruch von Gebäuden hat außerhalb der Brutzeit von Oktober bis Februar zu erfolgen
(ausschließlich in der Zeit vom 1. Oktober bis 28. Februar). Bei einem Abbruch von März bis
September ist eine vorherige Gebäudekontrolle notwendig.
Die Rodung von Bäumen und Gehölzen ist gemäß § 39 Abs. 5 BNatSchG ausschließlich in
der Zeit vom 1. Oktober bis 28. Februar zulässig. Eingriffe in Gehölze und die Entfernung von
Gehölzen und Gebüschen für die Baufeldfreimachung dürfen somit nur außerhalb der
Brutzeit erfolgen.
Die Errichtung von Fledermausquartieren im Quartier und Einflugöffnungen am Gebäude für
Mauersegler werden zur Förderung der Artenvielfalt empfohlen.
6. Außenbeleuchtung
Beleuchtung von Gebäuden und Freibereichen
Für die Außenbeleuchtung sollen Leuchten verwendet werden, die im installierten Zustand
nur unterhalb der Horizontalen (0 % Upward Light Ratio) strahlen. Rundum strahlende
Leuchten (z.B. Kugelleuchten, Solarkugeln, freistrahlende Röhren) sowie gezielte oder
flächige Fassadenanstrahlungen und Skybeamer (Himmelsstrahler) sollen nicht verwendet
werden.
Die Lichtmenge (Lichtstrom) soll auf ein begründet notwendiges Minimum reduziert werden.
Die Beleuchtungsdauer soll auf die Nutzungszeit begrenzt und möglichst während der
Nachtzeiten (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) abgeschaltet oder mindestens um 70 % gedimmt
werden. Die Innenbeleuchtung soll so gestaltet werden, dass sie nicht störend in den
Außenraum wirkt.
7. Baumschutzmaßnahmen
Während der Bauphase sind gefährdete Einzelbäume im Bereich der Baustelle vor
Beschädigungen von Stamm und Wurzelraum durch Sicherungsmaßnahmen gemäß RAS-LP
4 und DIN 18920 zu schützen.
8. Altstandorte
In der Altflächendatei ALTIS ist für den Vorhabenbereich ein Eintrag mit der ALTIS-Nr.
411.000.020-001.193, Gräfenhäuser Straße 71, vermerkt. Es handelt sich um in
Teilbereichen des Vorhabenbereichs aufgefüllte Böden, die aufgrund der festgestellten
Schwermetallbelastungen als abfallrechtlich belastet einzustufen sind. Beim Aushub der
Bodenpartien ist das Material im Rahmen von deponiebautechnischen Maßnahmen zu
verwerten oder zu beseitigen.
9. Bodenveränderungen
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische
Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die
auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das
Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA
41.5, zu informieren. Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen.
10. Kampfmittelbelastung und -räumung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurfgebiet und es muss
grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangen werden. Auf allen
Grundstücksflächen, bei denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden, sind
systematische Überprüfungen (Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der Bauarbeiten
und Baugrunduntersuchungen erforderlich. Die „Allgemeinen Bestimmungen für die
Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ sind zu beachten.
Mit einer Luftbilddetailauswertung wurde ein Verdachtspunkt (siehe Planzeichnung) ermittelt,
der auf einen möglicherweise noch vorhandenen Bombenblindgänger hinweist. Der
Verdachtspunkt wurde als Hinweis in die Planzeichnung übernommen. Eine Überprüfung des
Verdachtspunktes ist vor bodeneingreifenden Bauarbeiten erforderlich.
Eine Überprüfung des Verdachtspunktes ist auch dann erforderlich, wenn sich dieser
außerhalb des Baufeldes bzw. Grundstückes befindet und vor bodeneingreifenden
Bauarbeiten ein Sicherheitsabstand im Radius von 15 Metern um den eingemessenen
Verdachtspunkt nicht eingehalten werden kann.
18.Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
18.1Pflanzgebotsflächen P1 und P2
Die Pflanzgebotsflächen P1 und P2 sind als Grünflächen mit
Bodenanschluss und bodennaher Vegetation vollflächig anzulegen (Ziff. IV.
Pflanzliste). Davon sind 60 % mit niedrigen Sträuchern unterschiedlicher
Arten und heimischen Staudenarten zu bepflanzen.
In der Fläche P1 sind mind. 1 heimischer standortgerechter Baum
1. Ordnung und mind. 3 Bäume 2. Ordnung gemäß Pflanzliste (Ziff. IV.) zu
pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen.
Alle Bäume müssen einer Pflanzqualität von mindestens StU 18 - 20 cm
entsprechen und einen durchwurzelbaren Raum von mind. 24 m³/Baum
aufweisen.
In der Fläche P2 sind mind. 15 säulenförmige Bäume 2. Ordnung und mind.
1 Baum/Großstrauch 3. Ordnung gemäß Pflanzliste (Ziff. IV.) zu pflanzen,
dauerhaft zu erhalten und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen. Alle Bäume
in den Flächen P1 und P2 müssen einer Pflanzqualität von mindestens
StU 18 - 20 cm entsprechen und einen durchwurzelbaren Raum von mind.
24 m³/Baum aufweisen.
In der östlichen Fläche P2 ist die Errichtung von Hecken und Spielflächen
zulässig. In P1 und westliche Fläche P2 sind Hecken unzulässig.
Aufgrund von sonstigen Festsetzungen oder Satzungen zum Anpflanzen
oder zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern können diese angerechnet
werden. Abgänge sind gleichwertig zu ersetzen.
Die zeichnerisch festgesetzten Bäume dürfen bis zu 3,0 m von ihrem
zeichnerisch festgesetzten Standort abweichen.
Der flächige Einbau von Schotter-, Splitt-, Mineralstoff- oder Kiesflächen
bzw. losen Material- und Steinschüttungen zu rein gestalterischen Zwecken
ist nicht zulässig. Zudem ist der Einbau von Folien zur
Aufwuchsverdämmung unzulässig. Die Errichtung von Vorkehrungen für
bodengebundene Fassadenbegrünungen ist zulässig.
Die festgesetzte Pflanzgebotsfläche P1 darf durch eine Ein- und Ausfahrt
für die Versorgungsträger und Feuerwehr sowie durch zwei Zuwegungen
zum Plangebiet unterbrochen werden.
Der Einbau von Schotterrasen im Bereich von Feuerwehrzufahrten und
Aufstell- und Bewegungsflächen ist unzulässig.
18.2.Bepflanzung der sonstigen nicht überbauten Grundstücksflächen
Die sonstigen nicht überbauten, bzw. nicht gemäß § 19 Abs. 4 BauGB
genutzten Grundstücksflächen sind als Grünflächen mit Bodenanschluss
und bodennaher Vegetation anzulegen (Ziff. IV.) und dauerhaft zu
unterhalten.
Anzupflanzende Bäume
Es sind mind. 1 einheimischer standortgerechter Baum 1. Ordnung, mind.
3 säulenförmige Bäume 2. Ordnung und mind. 11 Bäume/Großsträucher
3. Ordnung gemäß Pflanzliste (Ziff. IV.) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten
und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen. Alle Bäume müssen einer
Pflanzqualität von mindestens StU 18 - 20 cm entsprechen.
Die zeichnerisch festgesetzten Bäume dürfen bis zu 3,0 m von ihrem
zeichnerisch festgesetzten Standort abweichen.
Aufgrund von sonstigen Festsetzungen oder Satzungen zu pflanzende
Bäume und Sträucher können angerechnet werden. Abgänge sind
gleichwertig zu ersetzen.
Die Errichtung von Hecken ist zulässig. Es gilt auch Ziff. I. 18.1.
Der flächige Einbau von Schotter-, Splitt-, Mineralstoff- oder Kiesflächen
bzw. losen Material- und Steinschüttungen zu rein gestalterischen Zwecken
ist nicht zulässig.
Der Einbau von Schotterrasen im Bereich von Feuerwehrzufahrten und
Aufstell- und Bewegungsflächen ist unzulässig.
18.3.Fassadenbegrünung
Die Außenwände der Gebäude in den Baufeldern BF1 bis BF5 sind gemäß
Vorhaben- und Erschließungsplan auf einer Fassadenlänge von insgesamt
188 m durch Rank-, Schling- oder Kletterpflanzen gemäß Pflanzliste (Ziff.
IV.) zu begrünen, sofern dem keine brandschutzrechtlichen Regelungen
oder andere technische Regelungen entgegenstehen. Je 4,00 m
Fassadenlänge ist mindestens eine Schling- oder Kletterpflanze
anzupflanzen. Die Mindestgröße der Pflanzbeete je Pflanze soll 1,00 m tief
und 1,50 m breit sein.
18.4.Überdeckung von Tiefgaragendächern
Tiefgaragendächer, die nicht überbaut sind, sind mit einer
Bodensubstratschicht von mindestens 0,8 m im Mittel zu überdecken. Die
Oberkanten der Überdeckung sind allseitig niveaugleich an das umgebende
Gelände anzuschließen.
Im Bereich von Baumpflanzungen ist eine Bodensubstratschicht von
mindestens 1,2 m einzuhalten. Die Substrattiefe für Baumpflanzungen kann
mittels Aufkantungen hergestellt werden.
Im Bereich von Tiefgaragenzufahrten darf die Mindestüberdeckung
unterschritten werden, jedoch muss sie mindestens 0,3 m betragen.
19.Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)
Zu erhaltende Bäume
Die in der Planzeichnung als zu erhaltend festgesetzten Einzelbäume sind
dauerhaft zu erhalten und bei Beschädigung oder Erkrankung durch
geeignete Maßnahmen zu behandeln sowie bei Abgang durch
standortgerechte Nachpflanzungen zu ersetzen.
Ausgefallener Bewuchs ist durch gleichartige Neupflanzungen zu ersetzen.
II.Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl.
S. 198) i. V. m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
1.Dachgestaltung
(§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO)
Die Gebäudedächer im Baugebiet sind als Flachdächer mit einer Neigung
von höchstens 5° herzustellen.
Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie sind auf den Dächern im
gesamten Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in Verbindung mit der
Dachbegrünung, zulässig. Alle geeigneten Dachflächen ab 10 m² Größe
sind zu begrünen.
2.Fassaden
(§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO)
Bei Gebäudefassaden, Nebenanlagen und befestigten Flächen ist eine
helle Oberflächenausbildung mit einem Hellbezugswert von > 40
auszubilden. Untergeordnete Bauteile zur Fassadengliederung können mit
einem Hellbezugswert von > 20 ausgeführt werden.
Spiegelnde und reflektierende Materialien an Fassaden sind nicht zulässig.
Ausgenommen hiervon sind Fassadenelemente ohne Blendwirkung, die der
Energiegewinnung dienen.
P1 / P2
3.Werbeanlagen
(§ 91 Abs. 1 Nr. 2 HBO)
Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung, bzw. an Gebäuden, die der gewerblichen
Nutzung zugeordnet sind, zulässig. Werbeanlagen für Fremdwerbung sind nicht zulässig. Die
Werbeanlage darf sind in Baufeld BF1 über mehrere Etagen erstrecken. Werbeanlagen
sollen eine Höhe von 16,0 m nicht überschreiten.
Sich bewegende oder spiegelnde Werbeelemente, Werbeanlagen mit wechselndem,
bewegtem oder grellem Licht (Lauf-, Wechsel- und Blinklichter sowie Leuchtschriften),
Lichtprojektionen einschließlich Laserwerbung, Bildschirmwerbungen sowie akustische
Werbeanlagen sind nicht zulässig. In den Pflanzgebotsflächen P1 und P2 sind Werbeanlagen
unzulässig.
4.Einfriedungen
(§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO)
Zulässig sind mit Hecken begrünte Maschendrahtzäune, Mauern und Hecken bis zu einer
Höhe von 1,80 m und zwar ohne Einhaltung der Abstandsflächen.
In der Pflanzfläche P1 sind an der Grenze zur öffentlichen Verkehrsfläche Gräfenhäuser
Straße Einfriedungen nur auf der Grundstücksinnenseite und 5 m von der
Straßenbegrenzungslinie abgerückt zulässig.
ÜBERSICHTSPLAN (ohne Maßstab)
17.Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 i. V. m. § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB)
Gemäß Festsetzung Ziff. I. 16.2 ist eine geschlossene bauliche Anlage als
Maßnahme und Vorkehrung zum Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
festgesetzt. Die Maßnahme gemäß Ziff. I. 16.2 Geschlossene bauliche
Anlage ist bis zum Zeitpunkt des Bezugs der Wohnungen in den Baufeldern
BF4 und BF5 funktionsgerecht herzustellen. Es sind mindestens die
Fassaden in der festgesetzten Höhe und die Fenster in den Baufeldern
BF1, BF2a und BF2b sowie BF3a und BF3b im funktionsfähigen Zustand
herzustellen. Die Zulässigkeit der Wohnnutzung im Geltungsbereich ist erst
dann gegeben, wenn die geschlossene bauliche Anlage gemäß Ziff. I. 16.2
hergestellt, funktionstüchtig und dauerhaft gesichert ist. Bei Abgang der
geschlossenen baulichen Anlage ist ein temporärer Ersatz gemäß
Festsetzung Ziff. I. 16.2. i. V. m. Inselkarte II.1 zu schaffen.

anlage 14

17736 Zeichen

- 2 -

Magistratsvorlage

Eingang Magistrats -
geschäftsstelle:
09.05.25
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung

Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss -
fassung Fachausschuss

Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja

Nein

Verteiler:
III 61

Stvv

Nein

Vorlage-Nr. 2025/0123

Magistratsbeschluss -Nr.
181

Internetfähig

Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-001-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:

Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 - (Beschluss zur
Änderung des Aufstellungsbeschlusses und Beschluss zur Offenlage)

Vorlage vom: 11.04.2025

Beschlussvorschlag :

A. Änderung des Aufstellungsbeschlusses
Der Aufstellungsbeschluss vom 16.05.2019 zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 –
Gräfenhäuser Straße71 –, zur teilweisen Änderung des Bebauungsplans N 6.2.1.2
– Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße –, wird hinsichtlich des Geltungsbereichs und der
Zielsetzung geändert.
Der Geltungsbereich wird um die private Verkehrsfläche bis zur Leydheckerstraße mit dem
Flurstück Nr. 362/26 (tlw.) sowie dem Flurstück Nr. 364/1 (Trafostation) ergänzt.
Die Zielsetzung für den vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 wird geändert, da die
ehemals geplante soziale Nutzung (Darmstädter Tafel) in diesem Gebiet entfällt. Ziel des

- 3 -
vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – ist die Neuentwicklung
des ehemals gewerblich genutzten Gebiets mit überwiegend Wohnnutzung und einem Anteil
gewerblicher Nutzung.
Der gemäß Abbildung auf Seite 6 geänderte Geltungsbereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – mit der geänderten Zielsetzung wird
beschlossen.

B. Offenlagebeschluss
1. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und dem Entwurf des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 gingen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung
der Behörden und sonstigen Träger öffentliche r Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB die in der
Anlagen 1 zusammengefassten Stellungnahmen ein. Der vorläufigen Prüfung der
Stellungnahmen (Abwägungsvorschlag) laut Anlage 1 wird zugestimmt .

Anlagen: Anlage 1: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der TÖB
Anlage 2: Vorhaben - und Erschließungsplan (Plan ist in Parlis einsehbar und wird
zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt)
Anlage 3: Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf N84 (Plan ist in Parlis
einsehbar und wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt)
Anlage 4: Begründung mit Umweltbericht zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan
Nur zur Kenntnis: Orientierende umwelttechn. Untersuchung 1996
(datenschutzrel. Anlage)
Nur zur Kenntnis: Zusammenfassende Bewertung Altlasten (datenschutzrel.
Anlage)
Nur zur Kenntnis: Artenschutz (datenschutzrel. Anlage)
Nur zur Kenntnis: Verkehrsgutachten (datenschutzrel. Anlage)
Nur zur Kenntnis: Schallgutachten (datenschutzrel. Anlage)
Nur zur Kenntnis: Lokalklimat. Situation (datenschutzrel. Anlage)
Nur zur Kenntnis: Erschließungsk onzept+Anlagen (datenschutzrel. Anlage)
Nur zur Kenntnis: Geotechn. Bericht 1c (datenschutzrel. Anlage)

- 4 -

Datenschutzrelevante Anlage:

Folgekosten: Ja Nein

Beschluss des Magistrats vom 21.05.2025

Der Vorlage wird zugestimmt.

- 5 -
Begründung zur Magistratsvorlage 2025/0123 vom 11.04.2025:

Städtebauliches Konzept und Vorhaben
Das Vorhaben der EMON Vermögensverwaltung GmbH sieht unter Berücksichtigung der
stadträumlichen Rahmenbedingungen eine fünf - bis sechsgeschossige Blockrandbebauung
zuzüglich Staffelgeschoss vor. Diese stellt sich nach Nordwesten als Riegelbebauung
(Lärmschutz) zum Gewerbe (Auto Primus) dar. Zur Auflockerung dieser Riegelbebauung
dienen Vor- und Rücksprünge, die die Fassade gliedern. Im Südosten zum Mischgebiet hin,
wird die Bebauung durch zwei Baukörper aufgelockert. Der Gebäuderiegel an der
Gräfenhäuser St raße ist als gewerbliche Nutzung mit einem Beherbergungsbetrieb in Form
eines Boardinghouse (ca. 90 Zimmer) geplant. An der privaten Erschließungsstraße in
Verlängerung des Benzweges sind Wohnnutzungen (studentisches Wohnen, ca. 27 Einheiten)
und gewerbliche Nutzungen vorgesehen. Der ruhende Verkehr ist in der Tiefgarage
untergebracht, so dass die Grundstücksfreiflächen begrünt werden und als wohnungsnahe
Freiflächen dienen können. Abstellflächen für Fahrräder befinden sich im Erdgeschoss und
im UG.

Schallschutzkonzept
Zu den benachbarten Emissionsquellen wird im Nord -Westen eine Riegelbebauung zur
Abschirmung des Gewerbelärms ausgebildet. Die Wohnungsgrundrisse mit durchgesteckten
Wohnungen sehen öffenbare Fenster zur lärmabgewandten Seite (Innenhof) vor. Die
detaillierten Festsetzungen und Maßnahmen zum Schallschutz im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan sowie deren Sicherung durch Baulast dienen der Konfliktbewältigung und der
Sicherung des Fortbestands benachbarter gewerblicher Nutzungen.

Erschließung und ruhender Verkehr
Verkehrsbedingt ist zur Gräfenhäuser Straße lediglich eine Zufahrt zulässig. Diese dient den
Rettungs- und Feuerwehrfahrzeuge n als auch der Andienung des Boardinghouse und der
Anlieferung. Eine weitere Zufahrt nur für Feue rwehr und Rettungskräfte befindet sich an der
privaten Verkehrsstraße im Nordosten, von der auch die Tiefgarage durch eine Ein - und
Ausfahrt erschlossen wird. Die Erschließung über die private Verkehrsfläche wird durch
Baulasten und Dienstbarkeiten rechtli ch gesichert.
Der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge wird ausschließlich in der Tiefgarage realisiert.
Abstellflächen für Fahrräder befinden sich im kleineren Umfang im Erdgeschoss. Der
überwiegende Teil der nachzuweisenden Fahrradabstellplätze für die B ewohner*innen /
Mieter*innen befindet sich im Untergeschoss.
Die Abfallentsorgung erfolgt hauptsächlich über zentrale Unterflur -Müllsammelcontainer die,
durch die Fahrzeuge des Eigenbetriebes für kommunale Aufgaben und Dienstleistungen
(EAD), von der priv aten Erschließungsstraße aus geleert werden können.

- 6 -
Geförderter Wohnungsbau
Im Plangebiet sind mindestens 25 % der für Wohnen festgesetzten Geschossfläche für
Wohnungen von Haushalten mit geringem Einkommen und mindestens 20 % der für Wohnen
festgesetzten Geschossfläche für den Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen als
öffentlich geförderte Wohnungen nach dem Hessischen Wohnraumfördergesetz (HWoFG), der
„Richtlinie des Landes Hessen zur sozialen Mietwohnraumförderung“ und den „Richtlinien
der Stadt zur Förderung des Mietwohnungsbaus“ geplant und umzusetzen. Im Wohnungsmix
sind auch Wohneinheiten für studentisches Wohnen vorgesehen.

Grünstruktur und Klimaschutz
Ökologische und klimatische Aspekte finden durch Großgrün mit Bodenanschluss in den
nicht unterbauten Randbereichen sowie durch geeignete Maßnahmen bei der
Freiflächengestaltung Beachtung. Zudem ist eine intensive Dach - und Fassadenbegrünung
vorgesehen, die insbesondere zur Verbesserung des Lokalklimas beiträgt. Ein 10 m breiter
Grünstreifen entla ng der Gräfenhäuser Straße wird zum Erhalt und Fortbestand festgesetzt.
Darüber hinaus hat sich der Vorhabenträger vertraglich verpflichtet, die Wohnbebauung in
KfW-Effizienzhaus-Standard 40 sowie die gewerbliche Nutzung in KfW -Effizienzhaus -Standard
55 zu realisieren. Auf den Dachflächen sind Anlagen zur Solarenergienutzung im Umfang
gemäß den städtischen Vorgaben vorgesehen. Die zur Beheizung erforderliche Energie soll
über Luft-Wasser-Wärmepumpen bereitgestellt werden.

Lokalklima und Besonnung
Die Studie zur lokalklimatischen Situation und zur Besonnung der geplanten Bebauung
macht deutlich, dass aufgrund der Rahmenbedingungen (Verkehrs - und Gewerbelärm) und
der ungünstigen Ausrichtung des Grundstücks, den Möglichkeiten einer besseren Belichtung
sowie einer guten Durchlüftung Grenzen gesetzt sind. Die Riegelbebauung zum Gewerbe und
zur Gräfenhäuser Straße bewirkt zwar eine Abschirmung von Lärm und Luftschadstoffen für
den Innenhof, bedingt allerdings auch eine Reduktion der Durchlüftung des
Innenhofbereic hes sowie eine Verringerung der Besonnungsdauer einzelner Wohnungen.
Lediglich in eine r Wohnung der Punkthäuser wird die tägliche Besonnungsdauer der DIN EN
17037 von mindestens 1,5 Stunden unterschritten. Sie wurde aus der Wohnnutzung
herausgenommen und in einen Gemeinschaftsraum ohne dauerhaften Aufenthalt umgeplant.
Somit kann in allen Wohneinheiten ein ausreichendes Maß an Besonnung nachgewiesen
werden. Die Durchgrünung des Innenhofes, helle Anstriche sowie die Fassaden - und
Dachbegrünung sollen die Übe rwärmung reduzieren und das Lokalklima verbessern.

Verfahren
Mit dem Aufstellungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 der
Stadtverordnetenversammlung vom 16.05.2019 wurde die Neuentwicklung des Grundstücks
Gräfenhäuser Straße 71 eingeleitet . Der Aufstellungsbeschluss wurde am 24.05.2019 im
Darmstädter Echo bekanntgemacht.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – wird in seinem
Geltungsbereich den rechtskräftigen Bebauungsplan N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser Straße /
Leydheckerstraße – ändern.

Der Magistratsbeschluss zur frühzeitigen Beteiligung hierzu erfolgte bereits am 02.06.2021
(siehe MV Nr. 2021/0046); die Beteiligung fand vom 14.06.2021 bis einschließlich
14.07.2021 statt. Die Anregungen und Einwände wurden geprüft und in der vorliegenden
Entwurfsplanung berücksichtigt. Darüber hinaus hat eine interne Fachämterabstimmung zum
Entwurf des Bebauungsplans N 84 und der dazugehörigen Unterlagen stattgefunden.

- 7 -
Für den vorliegende n Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplan s N 84 – Gräfenhäuser
Straße 71 – mit Begründung incl. Umweltbericht soll der Offenlagebeschluss gefasst werden.
Um die Entwicklung des Bebauungsplans N 84 aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8
Abs. 2 BauGB zu gewährleisten, erfolgt im Parallelverfahren di e 16. Änderung des
Flächennutzungsplans. Siehe hierzu die Magistratsvorlage Nr. 2025/0122 zur 16. Änderung
des Flächennutzungsplans.

A. Änderung des Aufstellungsbeschlusses
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 ist um die Teilflächen der
privaten Straßenverkehrsfläche bis zur Leydheckerstraße und um die Fläche für Versorgung
„Trafostation“ zu erweitern. Die Ergänzung dieser Flächen ist erforderlich, da mit die
Erschließung des Vorhabens gesichert ist und die Fläche für Versorgung (Trafostation) in den
Geltungsbereich einbezogen werden kann.

- 8 -
Abb.: Neuer Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 mit den ergänzten
Teilflächen in Rot (private Verkehrsfläche und Trafostation) (ohne Maßstab)

Der städtebauliche V ertrag „Grundzustimmung“ mit der EMON Vermögensverwaltung GmbH ,
gem. Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 16.05.2019 (MV Nr. 2019/0092) ,
behält hierzu weiterhin seine Gültigkeit. Lediglich die Regelung in der Grundzustimmung
bezüglich der sozialen Nutzung entfällt.

Der noch abzuschließende Durchführungsvertrag gem. § 12 BauGB dient zur Sicherung der
mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele und der Vorgaben städtischer Beschlüsse. Er regelt
und sichert insbesondere folgende Maßnahmen: Kampfmittelso ndierung, Arten - und
Naturschutzmaßnahmen, Begrünungsmaßnahmen, Energiestandard, Energiekonzept,
Gewerbliche Nutzung Boardinghouse, Feuerwehrzufahrten und Lieferverkehre, Sicherung der
Erschließung und der Schallschutzmaßnahmen durch Baulasten und Dienstba rkeiten.

B. Offenlagebeschluss

Zu 1.:
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB eingegangenen
Stellungnahmen zu dem Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP) und den „Allgemeinen
Zielen und Zwecken der Planung “ zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84
zusammengefasst und entsprechend geprüft.

Zu 3.:
Der auf der Grundlage des VEP erarbeitete Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
N 84 (Anlage 3, Plan ist in Parlis einsehbar und wird zu den Sitzungen
aufgehängt/ausgelegt ) mit seiner Begründung incl. Umweltbericht (Anlage 4) wurde mit den
Fachämtern abgestimmt. Die Zustimmung zu d em vorliegenden Entwurf zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – ist für das weitere
Verfahren erforderlich .

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden
werden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB elektronisch beteiligt.

Dezernat III

Michael Kolmer
Stadtrat

Vorab werden übersandt:
• Akten (z. Hd. des Berichterstatters)
• 12 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs N 84 für die Fraktionen der
Stadtverordnetenversammlung

anlage 16

330 Zeichen

Punkt 12: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 - (Beschluss 
zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses und Beschluss zur Offenlage) 
 (V-Nr. 2025/0123) 
 
Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, 
der Vorlage zuzustimmen. 
  
Gegenstimmen: FDP  
Stimmenthaltung: Die Linke.

anlage 3

17997 Zeichen

A
B1 B2 B3
D
C1 C2
Baufeld 2
Baufeld 4
Baufeld 3
Baufeld 5
Baufeld 1
N
publiziert am 19.09.2024 um 13:36 UhrFormat: DIN A1 Überl. 970x594
Vorhaben- und Erschließungsplan
zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan N 84
- GRÄFENHÄUSER STRAßE 71 -
19.09.2024
±0,00 = 126,10m NhN
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Architekten und Stadtplaner
BDA / DASL / dwb
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
Tel. +49-6151-81969-0 Fax -99
Architekt:
planquadrat
Vorhabenträger:
EMON Vermögensverwaltung GmbH
Herr E. Karakaya
Marienburgstraße 27
64297 Darmstadt
Dieser Vorhaben- und Erschließungsplan ist Bestandteil des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes der gem. § 10 Abs. 1 BauGB am            von der
Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen wurde. Weitere
Verfahrensvermerke finden sich auf der Planurkunde des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes.
Diese Ausfertigung des Vorhaben- und Erschließungsplan stimmt mit dem beschlossenen
Plan überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den  _________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
 ________________________
  Der Dezernent
Übersichtsplan
5,00
Fluchtweglänge = 5,00 m
5,00
Fluchtweglänge = 5,00 m
WM
6,07
31
,82
5
7,99
5
7,93
5
6,07
39,82
7,93
5
±0,00 OKFF EG 
+126,10
-0,35
±0,00 OKFF EG 
+126,10
±0,00 OKFF EG
±0,00 OKFF EG 
+126,10
±0,00 OKFF EG 
+126,10
-0,07 = +126,03
-0,39= +125,71
-0,70 -0,70
-0,35 
= +125,75 
OKFFB 
EG 
Haus 
D
±0,00 OKFF EG 
+126,10
F-Abst,. zusätzl.
(22,40 m2)
Gräfenhäuser 
Straße
GrünflächeGeh
- u. Radweg
Grünfläche
I
begrünte Fassade
Überflur-
Hydrant
Außeneinheiten
Wärmepumpe (Wandhängend)
12 Plätze 
(einseitige
Anlage
)
8 Plätze 
(einseitige
Anlage
)
12 Plätze 
(einseitige
Anlage
)
Abstpl.
Lastenrad
Besprechung
27,80 m2
Besprechung
27,80 m2
Vorhabengrundstück 
ca
. 7.595 
m
²
95,165
9,818,2216,037,2116,467,0116,567,0116,467,2317,3551,345
14,437,581,588,605,717,881,588,305,817,841,647,6216,59510,495
6,665 14,55 24,75 7,82
130,704,63
6,665 1,25 10,60 2,70 10,95 15,40 6,245
6,865 8,35 3,30 13,65 15,40 9,225
11,48135,432,225
7,915 10,60 13,65 15,40 9,215
6,865 1,05 24,25 15,40 6,29
6,865 8,35 16,95 15,40 6,285
6,865 8,35 16,95 3,40 8,60 3,40 6,31
8,04
35,84
2,89
7,84
11,4817,7216,402,1024,003,4012,502,1024,003,4012,709,802,655
8,315 6,90
2,15 1,95 2,15
73555665
2,20 4,80 80
1,25
3,00
1,25
8,04
35,84
10,73
2,89
28
,42
5
2,405 42
1,50 1,415
3,635 1,30
OKG Bestand
-0,05 = +126,05 
OKG Bestand
-0,13 = +125,97 
OKG Bestand
-0,48 = +125,62 
OKG Bestand
-0,46 = +125,64 
OKG Bestand
-0,40 = +125,70 
OKG Bestand
-0,44 = +125,66 
OKG Bestand
-0,14 = +125,96 
OKG Bestand
-0,25 = +125,85 
OKG Bestand
-0,11 = +125,99 
OKG Bestand
-0,06 = +126,04 
OKG Bestand
+0,08 = +126,18 
OKG Bestand
-0,31 = +125,79 
OKG Bestand
-0,615 = +125,485
OKG Bestand
-0,18 = +125,92 
OKG Bestand
-0,32 = +125,78 
OKG Bestand
-0,23 = +125,87 
OKG Bestand
+0,21 = +126,31 
OKG Bestand
-0,01 = +126,09 
OKG Bestand
+0,43 = +126,53 
OKG Bestand
-0,325 = +125,775
OKG Bestand
-0,42 = +125,68 
-0,35
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
Schnitt B-B Schnitt B-B
Eingang B1
Bestandsbaum
Eingang B2
Eingang B3
Bestandsbaum
Privatstraße
 (Benzweg
)
8 Fahrräder 8Fahrräder 8 Fahrräder
5 Fahrräder
5 Fahrräder
Zugang
Gewerbe
Eingang A
Eingang C2
Eingang C1
VK 
TG
VK TG
VK TG
VK TG
NA
Spielfläche
Spielfläche
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
6 Fahrräder
VK TG
VK 
TG
VK TG
begrünte 
Fassade
5,0 %
5,0 %
7,5 %
7,5 %
15 %
15 %
6 Fahrräder
Anlieferung
2 UFS
4 UFS
temp
.Müll
-
aufstellfläche
Gehweg
Trafo2 x 3m
Biomüll
Restmüll
Papier
Papier
Wertstoff
Wertstoff
16 Fahrräder
Lüftungsöffnung überfahrbar
Traglast 16 Tonnen
Eingang Gemeinschaftsraum
begrünte Fassade begrünte Fassade begrünte Fassade
Außeneinheiten Wärmepumpe
z.B. BxTxH=1160x600x1400
Außeneinheiten Wärmepumpe
z.B. BxTxH=1160x600x1400
Außeneinheiten Wärmepumpe
z.B. BxTxH=1160x600x1400
Zufahrtsbegrenzung durch Poller
(FFW und Anlieferung frei)
Zufahrtsbegrenzung durch Poller
(FFW frei)
Nachtzugang
begrünte 
Fassade
begrünte Fassade
Eingang D
(Boarding)
Außenluftansaugung
Lüftungsgerät UG
Gewerbe
ca. 0,80m über GOK
Außengelände
Schalleistung 60 dB(A)
VK TG
Temporäres
Parken
Ladezone
Service
wagen
Abstpl.
Lastenrad
Abstpl.
Lastenrad
Abstpl.
Lastenrad
Grenze Baurecht
Grenze Baurecht
Grenze Baurecht
Grenze Baurecht
Grenze Baurecht
Grenze Baurecht
Lüftungsöffnung überfahrbar
Traglast 16 Tonnen
ZimmerZimmerSchlafen
Essen/ Wohnen
Küche
Flur
WC
Bad
Zimmer Schlafen
Essen/ Wohnen
Abstell
Bad
Flur Flur
Bad
Küche
WC
Essen/ Wohnen
Schlafen
Schlafen
Bad
Flur
Küche
WC
Essen/ Wohnen
Bad
Flur
Abstell
Schlafen
Essen/Wohnen
Bad
Essen/ Wohnen Schlafen
Flur
Zimmer Zimmer
Abstell Abstell
Zimmer
Fahrrad (32+5)
47,68
Zimmer
Abstell
Zimmer
Service/ Wäschelager
21,71 m2
Anliefer./ NR
28,74 m2
Treppenhaus
25,16 m2
Treppenhaus
44,48 m2
Flur
18,38 m2
Treppenhaus/ Eingang
Zimmer
Flur Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
Wohnen
Schlafen Zimmer
Zimmer
Bad
DieleFlur
BadAbstell
Zimmer
Schlafen
Wohnen
Abstell
Flur
Terrasse (25%)
Terrasse (25%)
Terrasse (25%)
Bad
Loggia (25%) Loggia (25%) Loggia (25%) Loggia (25%) Terrasse (25%)
Zimmer
Flur Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
ZimmerSchlafen
DieleFlur
BadAbstell
Wohnen
Wohnen
Schlafen Zimmer
Zimmer
Bad
DieleFlur
BadAbstell
Zimmer
Schlafen
Wohnen
Abstell
Flur
Terrasse (25%)
Terrasse (25%)
Terrasse (25%)
Terrasse (25%)
Bad
SB/ Empfang
43,07 m2
Küche
15,70 m2
PuMi
6,19 m2
WC
5,95 m2
NR
10,81 m2
Windfang
6,27 m2
Gemeinschaftsfl.
Terrasse (25%)
Flur
4,68 m2
WC
2,81 m2
Nebenraum
16,48 m2
Empfang/Flur
59,87 m2
2,75 m2 4,27 m2
10,90 m2
5,44 m2
Büro
19,99 m2
Büro
20,00 m2
Büro
15,84 m2
Büro
15,94 m2
Büro
15,83 m2
Büro
21,12 m2
Büro
43,47 m2
Flur
30,20 m2
Abst
9,92 m2
Besprecher 1
18,16 m2 Besprecher 2
21,48 m2
Gemeinschaftsr.
Büro
14,90 m2
Terrasse (25%)
Flur
4,29 m2
TreppenhausTreppenhaus Frühstücksraum
40,68 m2
Frühstücksraum
56,11 m2
Flur
WC
4,02 m2
12,18 m2
WC
2,81 m2
Treppenhaus
Aufzug
Treppenhaus
Aufzug
Aufzug
4,42 m2
Treppenhaus
Aufzug
AufzugAufzug
WC
Aufzug
Umkleide
3,99 m2
Umkleide
3,99 m2
WC
6,37 m2
WC
6,37 m2 Vorraum
4,12 m2
Vorraum
4,12 m2
Personal
19,40 m2
SB/ Service
12,26 m2
Besprechung
22,79 m2
Besprechung
20,46 m2
Gemeinschaft
43,31 m2
Flur
18,24 m2
F-Abst,. zusätzl.
(22,40 m2)
Gräfenhäuser 
Straße
GrünflächeGeh
- u. Radweg
Grünfläche
I
begrünte Fassade
Überflur-
Hydrant
Außeneinheiten
Wärmepumpe (Wandhängend)
12 Plätze 
(einseitige
Anlage
)
8 Plätze 
(einseitige
Anlage
)
12 Plätze 
(einseitige
Anlage
)
Abstpl.
Lastenrad
Vorhabengrundstück 
ca
. 7.595 
m
²
Eingang B1
Bestandsbaum
Eingang B2
Eingang B3
Bestandsbaum
Privatstraße
 (Benzweg
)
8 Fahrräder 8Fahrräder 8 Fahrräder
5 Fahrräder
5 Fahrräder
Zugang
Gewerbe
Eingang A
Eingang C2
Eingang C1
VK 
TG
VK TG
VK TG
VK TG
NA
Spielfläche
Spielfläche
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
6 Fahrräder
VK TG
VK 
TG
VK TG
begrünte 
Fassade
6 Fahrräder
Anlieferung
2 UFS
4 UFS
temp
.Müll
-
aufstellfläche
Gehweg
Trafo2 x 3m
Biomüll
Restmüll
Papier
Papier
Wertstoff
Wertstoff
16 Fahrräder
Lüftungsöffnung überfahrbar
Traglast 16 Tonnen
Eingang Gemeinschaftsraum
begrünte Fassade begrünte Fassade begrünte Fassade
Außeneinheiten Wärmepumpe
z.B. BxTxH=1160x600x1400
Außeneinheiten Wärmepumpe
z.B. BxTxH=1160x600x1400
Außeneinheiten Wärmepumpe
z.B. BxTxH=1160x600x1400
Zufahrtsbegrenzung durch Poller
(FFW und Anlieferung frei)
Zufahrtsbegrenzung durch Poller
(FFW frei)
Nachtzugang
begrünte 
Fassade
begrünte Fassade
Eingang D
(Boarding)
Außenluftansaugung
Lüftungsgerät UG
Gewerbe
ca. 0,80m über GOK
Außengelände
Schalleistung 60 dB(A)
VK TG
Temporäres
Parken
Ladezone
Service
wagen
Abstpl.
Lastenrad
Abstpl.
Lastenrad
Abstpl.
Lastenrad
Lüftungsöffnung überfahrbar
Traglast 16 Tonnen
5,00 % 7,50 % 15,00 % 7,50 %
5,00 % 7,50 % 15,00 % 7,50 %
8,79 m2
F-Abst. 
zusätzl.
(13,30 m2)
Akkuschrank
E-Fahrrad
Akkuschrank
E-Fahrrad
2823 2421 2214 15
61 62 63 64
7879
67686970
4748495051525354596074757677 55565758
10 11 16 17 18 19 25 26 30 31 32 33 34 3527 36 37 38 39
40
85
4 5 6 7 8 91 2 3
71728384
2012
8182 46
66
2,01
26
,99
6,36
Fluchtweglänge 
= 35,36 m
65
13
8086 73
29
4142434445
120,24
24,286,8116,866,6116,966,6116,8625,25
31,43
7,37
25
3,1022,001,503,00
25 2,80 25
20
25 2,80 80
17,3151,647,0559257,1525,7016,3025,703,1525,37
2,62525
20
252,75
2,503,00
2,50 2,50 30 3,05
5,00 5,50 5,105 25
2,00
-3,80 = +122,30
-3,80 = +122,30
-3,80 = +122,30
-3,80 = +122,30
-3,80 = +122,30
-3,80 = +122,30
-3,80 = +122,30
B2 12 WE
-> 3 Kellereinheiten im UG B1
-> 2 Kellereinheiten im UG B3
B1 16 WE
12 Fahrradabst.
C1, 23 WE
23 Kellereinheiten
C2, 24 WE
24 Kellereinheiten
Doppelstock -
Fahrradparker
System Easylift 500 D
o. glw .
Radabstand: 500mm
Einstellwinkel 90°
B3 16 WE
Fahrradabstell.
60 Stpl.
(89,68 m²)
Fahrrad
29 Stpl.
(68,28 m²)
LH: 3,0 m
LH: 3,45 m
LH: 3,45 m
LH: 2,50 m
LH: 2,85 m
LH: 3,0 m
LH: 3,0 m
LH: 2,50 m
LH: 3,15 m
LH: 3,45 m
LH: 2,50 m
LH: 3,0 m
12 Plätze 
(einseitige
Anlage
)
12 Plätze 
(einseitige
Anlage
)
12 Plätze 
(einseitige
Anlage
)
24 Plätze 
(zweiseitige
Anlage
)
24 Plätze 
(zweiseitige
Anlage
)
24 Plätze 
(zweiseitige
Anlage
) 24 Plätze 
(zweiseitige
Anlage
)
12 Plätze 
(einseitige
Anlage
)
12 Plätze 
(einseitige
Anlage
)
8 Plätze
(einseitige Anlage)
12 Plätze
(einseitige Anlage)
8 Plätze
(einseitige Anlage)
12 Plätze
(einseitige Anlage)
8 Plätze
(einseitige Anlage)
8 Plätze
(einseitige Anlage)
LH: 2,50 m
12 Plätze 
(einseitige
Anlage
)Doppelstock -
Fahrradparker
System Easylift 500 D
o. glw .
Radabstand: 500mm
Einstellwinkel 90°
Treppenhaus
Technik ELT
Tiefgarage (1. Rauchabschnitt)
1.243,45
Keller (19 Einheiten á 4,4qm/ 6qm)
Technik ELT
Keller (10 Einheiten á ca. 4,4qm)
Keller (7 Einheiten á 5,5qm)
Schleuse Schleuse SchleuseWaschmaschinenraum Waschmaschinenraum
Waschmaschinenraum
Flur
Schleuse
Fahrradraum (120)
106,22 m2
HAR Gesamt
12,64 m2
Technik ELT
HLS Haus B
19,56 m2
Technik ELT
Keller (8 Einheiten á 6qm)
Schleuse
Schleuse
ELT Haus D
38,13 m2
Technik HLS
Technik
B: 14,81 m2
Müllraum
33,55 m2
HAR Trinkwasser
20,68
Technik Lüftung
38,48
Technik Heizung
7,40
Technik Heizung
9,51
Technik Heizung
9,49
Technik Lüftung
40,39 m2
Technik Heizung
22,16 m2
Flur
Technik Heizung
11,06 m2
Technik ELT
Keller (23 Einheiten á 3,5 - 5qm)
Keller (24 Einheiten á 4 - 5qm)
Technik Heizung
Keller
Treppenhaus
Treppenhaus Treppenhaus Treppenhaus
Treppenhaus
Keller
Aufzug
Aufzug
Aufzug
Treppenhaus
Aufzug
Aufzug
Technik Heizung
Schleuse
AufzugAufzug
Tiefgarage (1. Rauchabschnitt)
1.480,37
Fahrradabstell. 48 Stpl.
58,87
VK EG/ 1.OG
RD UK -0,70
RD UK -0,85
RD UK -0,70
RD UK -0,85
RD 
UK 
-1,30
RD 
UK 
-0,85
RD UK -1,30
RD UK -0,35
VK 2.OG
VK EG
RD UK -1,30
RD UK -0,35
VK EG
VK EG
VK EG
VK EG
Elektroschlepper
VK EG
VK EG
VK EG
F-Abst. zusätzl.
8,87
F-Abst. zusätzl.
18,78
F-Abst. zusätzl.
12,34
Vorhabengrundstück 
ca
. 7.595 
m
²
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
Schnitt B-B Schnitt B-B
VK Vordach EG
10,438,2216,037,2116,467,0116,567,0116,467,219,4257,952,9056,345
18,391,2424,642,1024,003,4012,502,1024,003,4012,709,801,7656,44
7,915 10,60 13,65 3,40 8,60 3,40 9,24
6,665 7,75 17,75 2,10 11,20 2,10 6,235
6,665 1,25 5,95 32,10 7,825
8,04
38,49
8,22
132,886,345
115,7712,7011,5656,44
8,115 7,10 16,95 15,40 6,32
7,915 10,60 13,65 2,10 11,20 2,10 6,275
3,775 1,65 15,795 8,13 9,95
39,30
+5,70
+5,70
+6,85
+5,70+5,70
+6,85
+5,70
Luftraumbegrünte Fassade
begrünte Fassade
begrünte Fassade
SchlafenZimmerZimmer
Essen/ Wohnen
Küche
Abstell
WC
Bad
Schlafen Zimmer Zimmer
Essen/ Wohnen
Küche
Abstell
WC
Bad
Flur
Schlafen
Küche/ Wohnen
Bad
Flur
Flur
BadKüche
Essen/ Wohnen
Schlafen
Zimmer
Flur
Küche
WC
SchlafenZimmer
Bad
Flur
Küche
Abstell
Schlafen
Essen/Wohnen
Küche
Essen/ Wohnen
Bad
Flur
ZimmerZimmer
Schlafen
Abstell
Zimmer
22,30 m2
Zimmer
22,30 m2
Zimmer
22,30 m2
Zimmer
22,30 m2
Zimmer
22,30 m2
Zimmer
22,30 m2
Zimmer
22,30 m2
Zimmer
22,30 m2
Zimmer
22,30 m2
Zimmer
22,30 m2
Zimmer
22,30 m2
Zimmer
34,77 m2
Zimmer
23,17 m2
Bad
6,75 m2
Bad
4,07 m2
Bad
4,07 m2
Bad
4,07 m2
Bad
4,07 m2
Bad
4,07 m2
Bad
4,07 m2
Bad
4,07 m2
Bad
4,07 m2
Zimmer
21,64 m2
Zimmer
21,51 m2
Bad
4,07 m2
Bad
4,07 m2
Bad
4,07 m2
Bad
4,07 m2
Bad
4,07 m2
Küche/ Wohnen
Küche/ Wohnen
Bad
Wohnen
Flur
Abstell
Bad
Loggia (25%) Loggia (25%) Loggia (25%) Loggia (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Abstell
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Abstell
Bad
Flur
Bad
Flur
Küche/ Wohnen
Flur
Bad
Schlafen
Küche/ WohnenBad
Flur
Küche/ Wohnen
Bad
Balkon (25%)
Bad
Küche/ Wohnen
Küche/ WohnenFlur
Bad
Schlafen
Abstell Abstell
Balkon (25%)
Küche/ Wohnen
Bad
Balkon (25%)
Zimmer
29,83 m2
Bad
4,04 m2
Zimmer
21,93 m2
Bad
4,21 m2
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Flur
Balkon (25%)Balkon (25%)
Balkon (25%)
Treppenhaus
17,93 m2
Flur
29,58 m2
Flur
18,13 m2
Flur
11,83 m2
Treppenhaus
23,05 m2
Servicebereich/ PuMi
26,39 m2
Bad
4,07 m2
Essen/ Wohnen
Treppenhaus Treppenhaus
Laubengang
AufzugAufzug
Aufzug
Laubengang
Treppenhaus
Aufzug
4,42 m2
Vorhabengrundstück 
ca
. 7.595 
m
²
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
Schnitt B-B Schnitt B-B
6,865 8,35 3,30 13,65 15,40 9,225
6,865 8,35 16,95 3,40 8,60 3,40 6,31
7,915 10,60 13,65 15,40 6,31
begrünte 
Fassade
Grenze Baurecht
Grenze Baurecht
Grenze Baurecht
Grenze Baurecht
Grenze Baurecht
Grenze Baurecht
Treppenhaus
Aufzug
Treppenhaus
Aufzug
Treppenhaus
Aufzug
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Abstell
Bad
Flur
Bad
Schlafen
BadAbstell
DieleFlur
Diele
Wohnen
Wohnen Wohnen
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Flur
Schlafen Zimmer
Bad
Abstell
Balkon (25%)
Bad
Schlafen
Zimmer
Flur Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Abstell
Bad
Flur
Bad
Schlafen
BadAbstell
DieleFlur
Diele
Wohnen
Wohnen Wohnen
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Flur
Schlafen Zimmer
Bad
Abstell
Balkon (25%)
Bad
Schlafen
Zimmer
Flur Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
Vorhabengrundstück 
ca
. 7.595 
m
²
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
Schnitt B-B Schnitt B-B
VK 5.OG
V+
VI+
VI
I
Rampe
HAUS C1
HAUS D
HAUS B3
HAUS B2
HAUS B1
HAUS A
V+
V
V
V
V
V
OK Attika +19,15
OK Attika +18,00
OK Attika +18,00
OK Attika +18,00
OK Attika +18,00
OK Attika +22,05
OK Attika +15,15
OK Attika +15,15
OK Attika +15,15
OK Attika +15,15
OK Attika +16,10
OK Attika +16,55
OK Attika +4,00
+15,35
+15,35
OK Attika +19,25
HAUS C2
OK Attika +18,00
V
V
V+
VI
Dachausstieg
RLT 
Anlage 
Boardinghouse
ca
. BxLxH 
= 1,3x6,0x2,0 m
Aufzugsüberfahrt
Kiesstreifen
extensive 
Dachbegrünung
Substratstärke 
mind
. 15 
cm
Außeneinheiten Wärmepumpe
z.B. BxTxH=1160x600x1400
Außeneinheiten Wärmepumpe
z.B. BxTxH=1160x600x1400
Außeneinheiten 
Wärmepumpe
z.B. BxTxH
=1160
x600
x1400
(Wohnen, frei finanziert)
(Wohnen, gefördert)
VI
(Wohnen, gefördert)
VI
(Wohnen, gefördert)
(Wohnen, gefördert+student.;
Gewerbeeinheit im EG)
(Gewerbe)
(Wohnen, frei finanziert)
Dachausstieg
Dachausstieg
Dachausstieg
Dachausstieg
Dachausstieg
Dachausstieg
Müllabluft 
Dachventilator
z.B. BxTxH
=600
x600
x800
Wartungs 
und 
Anschlussfreiraum
I
OK Attika +4,00
V
OK Attika +16,55
Grenze Baurecht
Grenze Baurecht
Grenze Baurecht
Grenze Baurecht
Grenze Baurecht
Grenze Baurecht
Gewerbliche
Nutzung
Studentisches Wohnen
Frei finanziertes
Wohnen
Gefördertes Wohnen
LEGENDE
40 2,50 45 80
40 2,85 60 35 3,45 20 35 2,50 35 2,50 35 2,50 35 2,50 40 2,50
20
30
15 19,70 2,70
75 50
±0,00 = +126,10
40 3,10 35 4,35 2,85 2,85 2,85 2,85 3,05 2,50 50 +19,25 = +145,35
OK Attika +22,05 = +148,15
7,405 (Staffelgeschos) 2,01 6,53 (Staffelgeschoss)
-0,05-0,05
+19,25 = +145,35
OK Attika +22,05 = +148,15
-0,35 = +125,75 Höhe Straße -0,26 = +125,84
15 22,40
8,90 (Staffelgeschoss)
7,80
7,70 (Staffelgeschoss) 6,10 30 6,10
19,60 2,80
7,80
8,90 (Staffelgeschoss)
40 3,00 45 4,35 2,50 20 15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50 55 2,50
20
30
3,80 4,00 2,85 2,85 2,85 2,90 3,00 70
+4,00
+6,85
+15,45
+18,45
-0,35
+4,00
+6,85
+9,70
+12,55
+15,40
+18,45
±0,00 = +126,10
4,20 19,15
-3,80
+9,70
+12,55
+19,15
40 2,50 45 80
-0,45
-1,30
-0,80
6,23 10,855 1,775 10,93 29,50 12,50 29,50 12,985 17,72 10,285
Haus C1 Haus C2Haus A
gefördertes Wohnen + Student. Wohnen
Haus D
Boarding
Gründach
Gründach
Fassadenbegrünung
Fassadenbegrünung
Fassadenbegrünung
Luftraum
7±0,00
+8,55
+11,40
+15,15 = +141,25
5,00 (Balkone)
665 6,20
+18,00 = +144,10
3,80 2,85 2,85 2,85 2,85 3,05
40 3,35 10
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
25
30
40 2,50 45 80 15,40 2,65
6,02
40 3,35 10
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
22
18 2,50
20
28
3,82 2,85 2,85 2,85 2,85 2,90 2,98
15,15
18,38
6,20 7
7,30 (Staffelgeschoss) 1298 3,90 7,20 (Staffelgeschoss)
10
-0,05 = +126,05±0,00 = +126,10
+18,00 = +144,10
var. -0,38 = +125,72 OK Gelände±0,00
+2,85
+5,70
+8,55
+11,40
+14,30
+17,28
+15,35 = +141,45 +15,35 = +141,45
6,865 8,35 2,00 14,95 1,15 13,10 1,15 6,27
-3,80
40 2,15
35
45
12,50 2,65
18,00
Haus C
frei finanziertes Wohnen
Haus B
gefördertes Wohnen
Gründach
Gründach
begrünte Fassade
40 2,50 45 85 18,00
40 3,25 10
10 20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
25
15 2,50
20
30
-0,85
±0,00 
+2,85
17,13
7,40 (Staffelgeschoss) 15 6,10515 7,40
-0,05
18,00
7,915 24,25 1,15 13,10 1,15 6,29
3,35 45 2,50 20 15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
22
18 2,50
20
28
3,80 2,85 2,85 2,85 2,85 2,90 2,95
7,30
6,20 9
40 3,80 2,85 2,85 2,85 2,85 2,85 3,05
+18,00 
6,05(Staffelgeschoss)
15,35 2,65
var. (-0,38) OK Gelände±0,00
+2,85
+5,70
+8,55
+11,40
+5,70
+8,55
+11,40
-3,80-3,80
-1,30
-3,80
-0,55-0,55 -0,45 -0,35
+14,25 +14,30
Haus C
frei finanziertes Wohnen
Haus B
gefördertes Wohnen
Gründach Gründach
Fassadenbegrünung
Fassadenbegrünung
N
Maßstab: 1:500
Grundriss Untergeschoss Tiefgarage
Schnitt B-B Schnitt 3-3Schnitt 2-2
Perspektive Privatstraße "Benzweg"Perspektive "Gräfenhäuser Str."
Grundriss 2. Obergeschoss - Regelgeschoss
Grundriss ErdgeschossGrundriss Dachaufsicht

anlage 17

310 Zeichen

Punkt 15: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 - (Beschluss 
zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses und Beschluss zur Offenlage) 
 (V-Nr. 2025/0123) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Gegenstimmen: FDP und Stadtv. Barth 
Stimmenthaltung: 2 Stimmen aus AfD und 1 Stimme aus UWIGA/WGD

anlage 15

329 Zeichen

Punkt 7: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 - (Beschluss 
zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses und Beschluss zur Offenlage) 
 (V-Nr. 2025/0123) 
 
Der Fachausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
  
Gegenstimmen: FDP  
Stimmenthaltung: UFFBASSE und Die Linke.

anlage 5

301837 Zeichen

Anlage 4

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
- Gräfenhäuser Straße 71 -

Begründung
(§ 2a BauGB)

09.04.2025

Dezernat III:

Michael Kolmer
Stadtrat

Inhalt Seite 2

Teil A: Städtebauliche Begründung
1. Ziel und Zweck der Planung, Planungserfordernis ....................................................... 4
2. Rechtsgrundlagen ........................................................................................................... 4
3. Verfahren .......................................................................................................................... 5
3.1 Antrag auf Einleitung und Aufstellungsbeschluss ............................................................... 5
3.2 Frühzeitige Beteiligung ...................................................................................................... 5
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ............................................. 5
4.1 Lage im Stadtgebiet ........................................................................................................... 5
4.2 Vorhaben und Geltungsbereich ......................................................................................... 6
5. Planungsrechtliche Situation .......................................................................................... 7
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan............................................. 7
5.2 Flächennutzungsplan ......................................................................................................... 8
5.3 Rechtsverbindlicher Bebauungsplan .................................................................................. 9
6. Bestand .......................................................................................................................... 10
6.1 Stadträumliche Einbindung .............................................................................................. 10
6.2 Vorhabengrundstück im Bestand ..................................................................................... 10
6.3 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung ......................................................................... 10
6.4 Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale ............................................................ 11
6.5 Schutzausweisungen ....................................................................................................... 12
6.6 Altlasten ........................................................................................................................... 12
6.7 Kampfmittel ...................................................................................................................... 12
7. Planung .......................................................................................................................... 13
7.1 Städtebauliches Konzept ................................................................................................. 13
7.2 Grünordnung / Grün- und Freiflächen .............................................................................. 14
8. Technische Infrastruktur, Kommunikation und Energie ............................................. 16
8.1 Bestand ........................................................................................................................... 16
8.2 Energieversorgung .......................................................................................................... 16
9. Wasserwirtschaftliche Belange .................................................................................... 17
9.1 Versorgung ...................................................................................................................... 17
9.2 Wasserentsorgung ........................................................................................................... 18
10. Abfallwirtschaft .............................................................................................................. 19
11. Verkehr ........................................................................................................................... 19
11.1 Erschließungskonzeption ................................................................................................. 19
11.2 Verkehrliche Auswirkungen ............................................................................................. 20
12. Schallschutz ................................................................................................................... 21
13. Klimaschutz ................................................................................................................... 22
14. Bodengutachten ............................................................................................................ 24
15. Altlasten ......................................................................................................................... 25
16. Artenschutzrechtliche Beurteilung ............................................................................... 25
17. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung ......................................... 26
18. Biodiversität ................................................................................................................... 27
19. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ...... 28
19.1 Bedingte Festsetzung ...................................................................................................... 28

Inhalt Seite 3

19.2 Grenze des räumlichen Geltungsbereichs ....................................................................... 28
19.3 Art der baulichen Nutzung ............................................................................................... 28
19.4 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................................. 29
19.5 Flächen für die soziale Wohnraumförderung.................................................................... 32
19.6 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen ............................................... 33
19.7 Bauweise ......................................................................................................................... 33
19.8 Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen (TG) .................................................................. 33
19.9 Flächen für sonstige Nebenanlagen ................................................................................ 34
19.10 Straßenverkehrsflächen ................................................................................................... 35
19.11 Flächen für Versorgungsanlagen ..................................................................................... 35
19.12 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) ...................................................................... 36
19.13 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ....................................................................................... 38
19.14 Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien ............................................................ 38
19.15 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen oder Maßnahmen zum Schutz vor
schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG). 38
19.16 Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ........................ 39
19.17 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen .......... 40
19.18 Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen .................. 42
20. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen ............................ 42
20.1 Dachgestaltung ................................................................................................................ 42
20.2 Fassaden ......................................................................................................................... 42
20.3 Werbeanlagen ................................................................................................................. 43
20.4 Einfriedungen .................................................................................................................. 43
20.5 Abfallsammelanlagen ...................................................................................................... 43
20.6 Fahrradabstellflächen ...................................................................................................... 43
21. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von
Niederschlagswasser .................................................................................................... 44
22. Hinweise ......................................................................................................................... 44
23. Durchführungsvertrag ................................................................................................... 44
24. Planungsstatistik ........................................................................................................... 45
25. Verwendete Gutachten und weitere Planungsgrundlagen ......................................... 46

Teil B: Umweltbericht
Der Umweltbericht folgt als eigenes Dokument in Anschluss an Teil A der Begründung.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 4

1. Ziel und Zweck der Planung, Planungserfordernis
Die Firma EMON Vermögensverwaltung GmbH (Vorhabenträger) ist Eigentümerin des
Grundstücks Gräfenhäuser Straße 71 und beabsichtigt eine städtebauliche Neuentwicklung
des Areals herbeizuführen, wofür die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans erforderlich ist. Die Nutzung des Grundstücks Gräfenhäuser Straße 71, dessen Flä-
che bisher durch die Firma EMON gewerblich in Anspruch genommen wurde und mit einer
Montagehalle und Lagerflächen bebaut ist, wurde aufgegeben und soll nach Abriss und
Rückbau der Bestandsgebäude einer neuen Nutzung zugeführt werden. Angesichts des
hohen Bedarfs an Wohnbauflächen in der Wissenschaftsstadt Darmstadt soll ein gemisch-
tes Quartier mit überwiegend Wohnnutzung und einem gewerblichen Schwerpunkt entlang
der Gräfenhäuser Straße entstehen, welches das südöstlich angrenzende bestehende
Mischgebiet ergänzt.
Mit der Umplanung des Areals wird die Strategie der Wissenschaftsstadt Darmstadt ver-
folgt, durch Umstrukturierung und Bebauung von bislang nicht für das Wohnen genutzten
Flächen, den steigenden Wohnraumbedarf zu decken.
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 – Gräfenhäuser
Straße 71 – liegt innerhalb eines rechtskräftigen Bebauungsplans (Bebauungsplan
N 6.2.1.2). Der Bebauungsplan N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser und Leydheckerstraße – setzt für
das Plangebiet des Vorhabens eine gewerbliche Nutzung der Flächen fest. Um Planungs-
recht für die angestrebte Nachnutzung mit einer gemischten Nutzung, Schwerpunkt Wohn-
nutzung, zu schaffen, ist die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84
erforderlich.
Mit Erwerb des Grundstücks und durch die Formulierung konkreter Entwicklungsabsichten
durch den Vorhabenträger wurde ein Vorhabenplan erarbeitet, der der Wissenschaftsstadt
Darmstadt zur Abstimmung vorgelegt wurde. Durch den Aufstellungsbeschluss der Stadt-
verordnetenversammlung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan in ihrer Sitzung am
16.05.2019 hat die Wissenschaftsstadt Darmstadt ihre Zustimmung zum Projekt zum Aus-
druck gebracht.
Zur passgenauen Abbildung des Planvorhabens soll ein vorhabenbezogener Bebauungs-
plan gemäß § 12 BauGB für das Plangebiet aufgestellt werden.
2. Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geän-
dert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 20. Dezember 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 394)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 21. November 2017
(BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 3. Juli 2023 (BGBl.
2023 I Nr. 176)
Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt
geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28. Mai 2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juli 2024 (GVBl. 2024 Nr. 32)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07. März 2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geän-
dert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 01. April 2025 (GVBl. Nr. 24)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29. Juli .2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt
geändert durch Artikel 48 des Gesetzes vom 23. Oktober 2024 (BGBl. I Nr. 323)
Hessisches Naturschutzgesetz (HeNatG) i.d.F vom 25. Mai 2023, zuletzt geändert durch
Artikel 2 des Gesetzes vom 10. Oktober 2024 (GVBl. Nr. 57)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14. Dezember 2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geän-
dert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 28. Juni 2023 (GVBl. S. 473)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 5

Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17. Mai 2013 (BGBl. I S. 1274),
zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 24. Februar 2025 (BGBl. I Nr. 58)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. der Bekanntmachung
vom 18. März 2021 (BGBl. IS. 540), zuletzt geändert Artikel 10 des Gesetzes vom 23. Ok-
tober 2024 (BGBl. I Nr. 323)
Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz - WHG) i.d.F. vom
31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 22.
Dezember 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 409)
Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG) vom 28. November 2016 (GVBl. S. 211)
3. Verfahren
3.1 Antrag auf Einleitung und Aufstellungsbeschluss
Mittels des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 soll Planungsrecht für die geplante
Mischnutzung im Plangebiet geschaffen werden. Hierzu ist die Aufstellung eines Bebau-
ungsplans zur Änderung des mittleren Teilbereichs des rechtskräftigen Bebauungsplans
N 6.2.1.2 erforderlich. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 84 überplant in seinem
Geltungsbereich die Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans N 6.2.1.2.
Die Aufstellung des Bebauungsplans N 84 erfolgt im Normalverfahren gemäß §§ 2 ff.
BauGB. Um die Entwicklung des Bebauungsplans N 84 aus dem Flächennutzungsplan
(FNP) gemäß § 8 Abs. 2 BauGB zu gewährleisten, ist eine Teilbereichsänderung des Flä-
chennutzungsplans erforderlich. Die Aufstellung des vorhabenbezogene Bebauungsplan N
84 erfolgt im „Parallelverfahren“ zur 16. Änderung des Flächennutzungsplans der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt gem. § 8 Abs. 3 BauGB.
Es soll ein vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB für das Plangebiet auf-
gestellt werden. Die Gemeinde kann durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die
Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger (hier: EMON Vermögens-
verwaltung GmbH) auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur
Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten
Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem
Beschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB verpflichtet (Durchführungsvertrag; siehe auch Kapitel
Nr. 23). Der Vorhabenplan ist Bestandteil der vorliegenden Unterlagen und Grundlage für
alle weiteren Planungs- und Verfahrensschritte zur Erstellung des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans N 84.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 84 wird im Normalverfahren nach §§ 2 ff BauGB
aufgestellt. Als gesonderter Teil der Begründung ist der Umweltbericht gemäß § 2a S. 2
Nr. 2 BauGB zu erstellen.
3.2 Frühzeitige Beteiligung
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öf-
fentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB fand vom 14.06.2021 bis ein-
schließlich 14.07.2021 statt. Die Anregungen und Inhalte der abgegebenen Stellungnah-
men wurden in der weiteren Bearbeitung beachtet und unter Abwägung der öffentlichen
und privaten Belange in die Bebauungsplanunterlagen eingearbeitet.
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich
4.1 Lage im Stadtgebiet
Das Vorhabengrundstück Gräfenhäuser Straße 71 liegt im Stadtteil Darmstadt Nord. Es
grenzt im Südwesten an die Gräfenhäuser Straße an und wird im Nordosten vom Grund-
stück Flur 34, Flurstück Nr. 364/20 begrenzt. Im Nordwesten schließen sich die

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 6

Grundstücke Gräfenhäuser Straße 75 sowie 75b an. Im Südosten wird das Plangebiet
durch die Grundstücke der Gräfenhäuser Straße 69 und der Leydheckerstraße 8a und 10
abgeschlossen. Die im Norden gelegene Privatstraße ist bis zur äußeren Straßenbegren-
zungslinie Bestandteil des räumlichen Geltungsbereichs. Die Flurstücke Nr. 362/24 und
Nr. 362/25 sind im Eigentum des Vorhabenträgers.
4.2 Vorhaben und Geltungsbereich
Der laut Aufstellungsbeschluss vom 16.05.2019 ursprünglich vorgesehene Geltungsbe-
reich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurde vorliegend zur Offenlage gem.
§ 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB geändert.

Abb. 1: Neuer Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (ohne Maßstab, Quelle:
planquadrat, 08.2024)
Im Planverfahren wird nun gemäß § 12 Abs. 4 BauGB eine Fläche außerhalb des Vorha-
benbereichs, die der Erschließung des Vorhabens und der städtebaulichen Neuordnung
dient, in den Geltungsbereich einbezogen. Die entsprechende Fläche umfasst einen Teil-
abschnitt der angrenzenden vorhandenen Privatstraße zur Erschließung des Vorhabens
und zur Erreichbarkeit der öffentlichen Verkehrsfläche Leydheckerstraße, von der der Vor-
habenbereich und die vorgesehene Tiefgarage durch PKW erreicht und angefahren werden
kann.
Hieraus ergibt sich eine Erweiterung des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans.
Im Planstand zur frühzeitigen Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB war diese
Fläche noch nicht Bestandteil des Bauleitplanverfahrens. Die Änderung des Geltungsbe-
reichs erfolgt aufgrund der Feststellung, dass das Teilstück der Privatstraße, welches von
der Leydheckerstraße zum Vorhabengebiet führt, nicht im Eigentum des Vorhabenträgers
steht und somit keine öffentlich-rechtliche Regelung und Sicherung zur Erreichbarkeit der
geplanten Tiefgarage für Fahrzeuge besteht.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 7

Unter dem Einbezug der privaten Verkehrsfläche mit gleichzeitiger Gewährleistung von
Geh- und Fahrrechten muss der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans N 84 um den Bereich der Privatstraße vom Ende der öffentlichen Verkehrs-
fläche Leydheckerstraße bis zum westlichen Abschluss des Vorhabengebiets erweitert wer-
den.
Da die Sachlage im vorangegangenen Verfahrensschritt noch nicht abschließend bearbei-
tet war, erfolgt die Erweiterung des Geltungsbereichs im Rahmen der Offenlage durch Än-
derung des Aufstellungsbeschlusses.
Das Vorhabengrundstück umfasst eine Fläche von ca. 8.070 m² und beinhaltet die Flurstü-
cke Flur 34 Nr. 362/1, 362/8, 362/9, 362/17, 362/18 und 363 sowie die Flurstücke der pri-
vaten Verkehrsfläche 362/25 (vormals 362/20 (tlw.)) und 362/24 (vormals 364/18 (tlw.)).
Der erweiterte Geltungsbereich mit der privaten Straßenverkehrsfläche umfasst das Flur-
stück Gemarkung Darmstadt, Flur 34, Nr. 362/26 (teilw.) mit einer Fläche von ca. 588 m²
und das Flurstück Nr. 364/1 (Trafostation).
Der gesamte Geltungsbereich (Geltungsbereich des Vorhabens und erweiterter Geltungs-
bereich private Verkehrsfläche bis zur Leydheckerstraße des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans N 84 besitzt somit insgesamt eine Fläche von ca. 8.675 m².
Durch den Kauf von Grundstücksteilflächen haben sich einige Flurstücknummern im Laufe
des Planverfahrens geändert. Folgende Flurstücke, insbesondere die der privaten Ver-
kehrsfläche, haben sich geändert: Gemarkung Darmstadt, Flur 34: neu 362/24 (vormals
362/20), neu 362/25 (vormals 362/20) und neu 362/26 (tlw.). Die Änderungen wurden dem-
entsprechend in die Planunterlagen (Planzeichnung, textliche Festsetzungen, Begründung)
eingearbeitet.
5. Planungsrechtliche Situation
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan
Der seit dem 17.10.2011 wirksame Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennut-
zungsplan 2010 (RPS/Reg. FNP 2010) stellt die Flächen im Geltungsbereich des geplanten
vorhabenbezogenen Bebauungsplans als Vorranggebiet Industrie und Gewerbe im Be-
stand dar. Die geplante Nutzung ist mit dieser Darstellung nicht konform. Da es sich bei
den Flächendarstellungen des Regionalplans um Ziele der Raumordnung handelt, die bei
der Aufstellung der Bauleitpläne gemäß § 1 Abs. 4 BauGB beachtet werden müssen (Ent-
wicklungsgebot), ist bei abweichenden Planungen ein Zielabweichungsverfahren durchzu-
führen, bzw. zu prüfen, ob es aufgrund der geringen Plangebietsgröße (< 5 ha) zu raumbe-
deutsamen Auswirkungen kommt. Das Vorhaben umfasst eine Plangebietsgröße von unter
1 ha. Im Oberzentrum Darmstadt stellt ein Vorhaben mit dieser Größenordnung keine raum-
bedeutsame Maßnahme dar. Ein Zielabweichungsverfahren zur Änderung der Darstellung
im Regionalplan ist daher nicht erforderlich.
Regionalplanerische Dichtevorgaben
Als Ziel der Raumordnung bestimmt der Regionalplan Südhessen, dass im Rahmen der
Bauleitplanung bestimmte Dichtevorgaben für verschiedene Siedlungstypen, bezogen auf
Bruttowohnbauland, einzuhalten sind (Z3.4.1-9). Die Wissenschaftsstadt Darmstadt ist hier-
bei dem Siedlungstyp „Großstadtbereich“ zuzuordnen, bei welchem mindestens 60
Wohneinheiten je ha vorgesehen sind. Als Bruttowohnbaufläche wird der Geltungsbereich
(ca. 0,8 ha) herangezogen. Es entstehen 126 Wohneinheiten im Plangebiet. Dies entspricht
einer Siedlungsdichte von ca. 157 Wohneinheiten je ha. Die Planung ist somit aus dem Ziel
der Raumordnung entwickelt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 8

Abb. 2: Ausschnitt aus dem Regionalplan Südhessen, Teilkarte 3, mit Kennzeichnung des Plange-
biets; Quelle: Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen (HMWEVW)
5.2 Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt (FNP 2006) ist das Plangebiet
als „Gewerbliche Baufläche“ dargestellt. Für die geplante Nachnutzung des Gebiets ist eine
Änderung der Darstellung in „Gemischte Baufläche“ gemäß § 8 Abs. 2 BauGB (Entwick-
lungsgebot) erforderlich. Diese erfolgt im Parallelverfahren durch die 16. Änderung des Flä-
chennutzungsplans nach § 8 Abs. 3 BauGB.

Abb. 3: Ausschnitt Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 mit 16. Änderung
des Flächennutzungsplans (ohne Maßstab, Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt)
Mit der 16. Änderung des Flächennutzungsplans der Wissenschaftsstadt Darmstadt sollen
u.a. die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Neubebauung des Geländes Gräfen-
häuser Straße 71 geschaffen werden. Zudem soll für den östlichen Bereich des Geltungs-
bereichs eine Darstellung herbeigeführt werden, die den festgesetzten Nutzungen der da-
runterliegenden verbindlichen Bauleitplanung (Bebauungsplan N 6.2.1.2, siehe Kapitel 5.3)
entspricht. Mittels der geplanten Änderung des Flächennutzungsplans wird dem Entwick-
lungsgebot entsprochen und die Voraussetzungen geschaffen, mischgebietsartige Nutzun-
gen als Übergang zu den östlich der Leydheckerstraße angrenzenden Wohngebieten zu
ermöglichen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 9

Der Aufstellungsbeschluss zur 16. Änderung des Flächennutzungsplans für den Geltungs-
bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 sowie der südöstlich angrenzen-
den Fläche bis zur Leydheckerstraße wurde am 16.05.2019 in der Sitzung der Stadtverord-
netenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt gefasst. Die frühzeitige Beteiligung
zur 16. Änderung des Flächennutzungsplan gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB fand
vom 26.03.2021 bis einschließlich 26.04.2021 statt.
Die Anregungen und Inhalte der abgegebenen Stellungnahmen wurden in der weiteren Be-
arbeitung beachtet und unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange in die Flä-
chennutzungsplanunterlagen eingearbeitet.
Es ist vorgesehen, die Offenlage der Unterlagen zur 16. Änderung des Flächennutzungs-
plans zeitgleich zur Offenlage des Bebauungsplans N 84 durchzuführen.
5.3 Rechtsverbindlicher Bebauungsplan
Das Vorhaben liegt innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplans N 6.2.1.2 - Gräfenhäu-
ser und Leydheckerstraße -, in Kraft getreten am 02.08.2001 (siehe Abb. 4).

Abb. 4: Rechtskräftiger Bebauungsplan N 6.2.1.2 mit Kennzeichnung des Plangebiets des vorha-
benbezogenen Bebauungsplans N 84 (ohne Maßstab); Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt
Für das Plangebiet ist gegenwärtig eine gewerbliche Nutzung nach § 8 BauNVO festge-
setzt. Die Fläche innerhalb des Baufensters ist in offener Bauweise mit einer GRZ von 0,6
ausgewiesen, die zulässige Gebäudehöhe beträgt 16 m, wobei eine Überschreitung von

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 10

4 m für Nicht-Vollgeschosse und technische Aufbauten zugelassen werden kann. Das west-
liche Flurstück Nr. 362/17 ist als nicht überbaubare Grundstückfläche ausgewiesen.
Zur Gräfenhäuser Straße hin ist ein Pflanzgebot von 5 m Breite sowie anschließend ein 5 m
breiter Streifen nicht überbaubarer Grundstücksfläche festgesetzt. So wird der innerörtlich
erforderliche Bebauungsabstand von 10 m zur Bundesstraße B3 gewahrt. Für die Baukör-
per entlang der Gräfenhäuser Straße ist eine Ausrichtung parallel zur Straße festgesetzt.
Im Norden des Vorhabengebiets sichert der Bebauungsplan N 6.2.1.2 eine private Ver-
kehrsfläche in Verlängerung des Benzweges sowie eine wegbegleitende Baumallee. Um
Planungsrecht für die angestrebte Mischnutzung zu schaffen, ist auf Antrag des Vorhaben-
trägers die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 zur teilweisen Än-
derung des Bebauungsplans N 6.2.1.2 im mittleren Teilbereich erforderlich. Der vorhaben-
bezogene Bebauungsplan N 84 überplant in seinem Geltungsbereich die Festsetzungen
des bestehenden Bebauungsplans N 6.2.1.2.
6. Bestand
6.1 Stadträumliche Einbindung
Der Vorhabenbereich befindet sich in einem überwiegend gewerblich geprägten Gebiet ent-
lang der Gräfenhäuser Straße. Nordwestlich des Vorhabengebiets schließen sich die Be-
triebsflächen von Auto Primus GmbH & Co. KG (Autowaschanlage) und Linde Gas & More
(Gasflaschenanbieter) an. Nordöstlich der privaten Verkehrsfläche, die in Verlängerung des
Benzwegs verläuft, liegt das REWE Center (großflächiger Einzelhandel). Im Mischgebiet,
das sich südöstlich anschließt, finden sich zwei Wohngebäude und gewerbliche Nutzungen
mit der Brüel & Kjaer Vibro GmbH (Anbieter von Sicherheitssystemen), dem Wilfried Erb
Automatenvertrieb, der W. & L. Jordan GmbH – Darmstadt (Fachhandel für Bodenbeläge)
und dem Fitness-Club Kieser Training Darmstadt. Die umliegenden Gebäude weisen maß-
geblich Geschossigkeiten von I- IV Geschossen auf.
An dieses Mischgebiet schließt sich stadteinwärts in südöstlicher Richtung ein Wohngebiet
an, das auch im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt wird. Auf der gegen-
überliegenden Seite der Gräfenhäuser Straße ist eine ähnliche Abstufung von Mischflächen
in Wohnbauflächen vorhanden. Hier weisen die Gebäude im Allgemeinen I-III Geschosse
auf, wobei auch eine Ausnahme mit V Geschossen vorhanden ist.
Grünbestand außerhalb des Plangebiets ist in der näheren Umgebung nur vereinzelt anzu-
treffen. Hierzu gehören z.B. straßenbegleitende Bäume der umgebenden Straßen (Gräfen-
häuser Str., Leydheckerstraße, An der Windmühle und zusätzlich nördlich des Plangebiets
an der Privatstraße (Benzweg).
6.2 Vorhabengrundstück im Bestand
Das Vorhabengrundstück ist überwiegend mit einer Industriehalle überbaut, die zuletzt als
Lager und Werkhalle genutzt wurde. Im nordöstlichen Teil lagern gegenwärtig Wohncontai-
ner, die zum Teil übereinandergestapelt sind, außerdem alte Baumaterialien, Abfallcontai-
ner und Dämmmaterial.
6.3 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung
Das Baugebiet ist im Süden über die Gräfenhäuser Straße (B3) und im Norden des Plan-
gebiets über einen Privatweg verkehrlich eingebunden. Der Privatweg ist an die Leyd-
heckerstraße angeschlossen, die zwischen der Gräfenhäuser Straße und dem Carl-
Schenk-Ring verläuft. Beide Anschlusspunkte der Leydheckerstraße an das Verkehrsnetz
sind signalgeregelt.
Gegenwärtig können von der Gräfenhäuser Straße unmittelbar angrenzende asphaltierte
Flächen auf dem Vorhabengrundstück direkt angefahren werden. Die geplante Erschlie-
ßung des Bauvorhabens soll über die bestehende Privatstraße im Norden mit Verknüpfung
zur Leydheckerstraße erfolgen. Über den Privatweg sind die angrenzenden

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 11

Gewerbeeinheiten und Grundstücke innerhalb des Bebauungsplans N 6.2.1.2 zu erreichen,
außerdem ist eine Umfahrung des nördlich angrenzenden Rewe Centers möglich.
Das Plangebiet ist durch das Autobahnkreuz der A5 im weiteren nordwestlichen Verlauf der
Gräfenhäuser Straße an den überregionalen Verkehr angeschlossen.
Anbindung durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV)
Das Plangebiet befindet sich in fußläufiger Nähe der beiden Bushaltestellen Otto-Röhm-
Straße und Windmühle (jeweils in ca. 300 m Entfernung), die in ca. 5 Minuten Fußweg zu
erreichen sind. Von beiden Haltestellen verkehren zahlreiche Buslinien zu Zielen im Stadt-
gebiet sowie zu überörtlichen Zielen. Hierzu gehören die Linien Bus R, Bus WE1, Bus WE2,
Bus X14, Bus X15, Bus N71 u.a. in Richtung Darmstadt Hauptbahnhof und Nordbahnhof,
Technischer Universität und Innenstadt sowie nach Weiterstadt, Erzhausen und Mörfelden.
An der Haltestelle Windmühle halten zudem noch die Buslinien Bus WE 3 und Bus WE 4
mit weiteren Zielen in Weiterstadt und Groß-Gerau. Die Taktfrequenz der innerstädtischen
Busverkehre beträgt 15 Min. (Bus R) sowie 30-60 Min. bei überörtlichen Busverbindungen.
Der Darmstädter Hauptbahnhof und Nordbahnhof mit Fahrtzielen in Richtung Frankfurt/Hei-
delberg/Mainz/Aschaffenburg sowie in Richtung Odenwald sind mit dem Bus in unter
10 Min. Fahrzeit zu erreichen.
Das Plangebiet im Nord-Westen des Stadtgebiets von Darmstadt gilt als hinreichend durch
den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) erschlossen.
6.4 Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale
Lage im Raum
Das Vorhabengebiet liegt im Innenbereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt, integriert im
Siedlungskörper. Durch die anthropogene Überformung des Gebiets liegt keine Prägung
durch die Naturräume, die an den Siedlungskörper der Stadt angrenzen, vor. Die Bestands-
vegetation auf dem Grundstück weist keine ortstypischen Merkmale auf.
Geologie, Böden
Gemäß der geologischen Karte (hier Geologische Karte von Hessen, Blatt 6117 Darmstadt,
Maßstab 1:25.000) ist im Baugebiet flächig bis in größere Tiefe mit quartären Sanden zu
rechnen. Oberflächennah stehen nach der Geologischen Karte geringtragfähige junge Ab-
lagerungen der Überschwemmungsgebiete von Bächen an. Im Projektgebiet verläuft ein
ehemaliger Bachlauf.
Der Geotechnischer Bericht Nr. 1c, Neubau Wohnbebauung Darmstadt, Gräfenhäuser
Straße 71, Prof. Dr.-Ing. Wolfgang Krajewski; Stand 24.08.2023 ergab folgenden Schicht-
aufbau für den Untergrund:
- Schicht 1: künstliche Auffüllungen
Unter der Oberflächenbefestigung wurden in den Bohrungen bis in 1,5 m (BS 1)
bzw. 0,7 m Tiefe (BS 2) künstliche Auffüllungen erkundet. Es handelt sich dabei im
oberflächennahen Bereich bis etwa 0,7 m Tiefe um schwach bis stark kiesige Sande
mit vereinzelten Ziegelresten. Die Böden sind dunkelbraun bis schwarz. Die dunkle
Färbung zeigt eine etwaige chemische Belastung an.
- Schicht 2: Quartäre Sande
Unter den künstlichen Auffüllungen folgen hellbraune quartäre Mittel- und Fein-
sande. Die Sande haben verschiedentlich schwach schluffige und/ oder schwach
kiesige Beimengungen.
Eine Versickerung von Niederschlagswässern ist in den anstehenden Böden technisch
möglich. Die Wasserdurchlässigkeit des sandigen Untergrundes wurde zu ca. 1 bis
2×104 m/s ermittelt. Der Flurabstand des Grundwasserspiegels beträgt ≥ ca. 7 m. Die Mach-
barkeit bzw. Zulässigkeit einer Versickerung unter den geltenden Randbedingungen ist vom
Fachplaner im Verfahren zu klären.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 12

Gewässer, Wasserhaushalt
Der Grundwasserflurabstand wird auf ca. 5-7,50 m GOK (siehe auch Kapitel 14. Bodengut-
achten) geschätzt. Das Plangebiet liegt z.Z. in einem hydrogeologisch günstigen Gebiet.
Örtliches Klima
Darmstadt ist aufgrund seiner Lage im Rheingraben thermisch belastet. Im Abgleich mit
verschiedenen Stationen im Umfeld und in Deutschland, ist die Zahl der Sommertage ver-
gleichbar mit denen in Frankfurt und Wiesbaden. Gernsheim weist wegen der tieferen Lage
eine höhere Anzahl an Sommertagen und heißen Tagen auf, Freiburg aufgrund seiner süd-
lichen Lage.
Kältestress dagegen ist mit niedrigen Temperaturen und höheren Windgeschwindigkeiten
verknüpft. Eistage treten im Raum Darmstadt an ca. 13 Tagen im Jahr auf.
Lokal hängt die bioklimatische Belastung von einer Vielzahl von Faktoren ab. Wesentlich
sind dabei die kurz- und langwelligen Strahlungsanteile, die Lufttemperatur und -feuchte
sowie die Windgeschwindigkeit. Das Plangebiet liegt in einer der überwärmten Zonen
Darmstadts.
Die Windverhältnisse im Untersuchungsgebiet sind zum Teil durch die orographische Situ-
ation geprägt. Im Oberrheingraben findet man überwiegend eine Kanalisierung entlang dem
Talverlauf. Am Flugplatz Egelsbach (nördlich von Darmstadt) wird die Häufigkeitsverteilung
der Windrichtungen beobachtet. Am häufigsten findet man Südwestwinde. Ein sekundäres
Maximum liegt bei nordöstlichen Windrichtungen. Winde aus Nordwest und Südost sind
selten.
Darmstadt liegt an den nordwestlichen Ausläufern des Odenwaldes im Übergangsbereich
zur Beckenlage des Rhein-Main-Gebietes. In den Abend- und Nachtstunden bilden sich
Kaltluftabflüsse aus, die die Stadt von Osten her überströmen. Diese erreichen jedoch die
westlichen Bereiche nicht, so dass das Plangebiet bei austauscharmen Wetterlagen nachts
tendenziell schlecht durchlüftet wird.
Vegetation
Diese Flächen sind im Großteil mit Sukzessionsflächen durchsetzt, die im Norden überwie-
gend aus Brombeergebüsch und im Südwesten mit Bäumen, vorwiegend Platanen, bestan-
den sind.
6.5 Schutzausweisungen
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt nicht in einem Natur-
oder Landschaftsschutzgebiet. Ein Natura 2000-Gebiet ist nicht betroffen.
Das Plangebiet liegt in keinem Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiet. Das Plangebiet
liegt in keinem Überschwemmungsgebiet.
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des „Grundwasserbewirtschaftungsplans Hes-
sisches Ried“. Im Einzelnen sind die Vorgaben des „Grundwasserbewirtschaftungsplans
Hessisches Ried“ zu beachten.
6.6 Altlasten
Unter der Adresse Gräfenhäuser Straße 71 liegt ein Eintrag mit der Schlüssel-Nr.
411.000.020-001.193 für einen Altstandort in der Altflächendatei vor.
Im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung wurde der Umgang mit der Altlast, bzw. dem
Eintrag in Abstimmung mit der zuständigen Behörde abgeklärt (hierzu siehe Kap. 15.).
6.7 Kampfmittel
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt in einem Bombenab-
wurfgebiet und es muss grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangen
werden. Mit einer Luftbilddetailauswertung des Kampfmittelräumdienstes des

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 13

Regierungspräsidiums Darmstadt wurde ein Verdachtspunkt ermittelt, der auf einen mög-
licherweise noch vorhandenen Bombenblindgänger hinweist. Der Verdachtspunkt wurde
als Hinweis in die Planzeichnung übernommen. Eine Überprüfung des Verdachtspunktes
ist vor bodeneingreifenden Bauarbeiten erforderlich.
7. Planung
Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegt ein Vorhaben- und Erschließungsplan mit
qualifiziertem Freiflächenplan zugrunde. Der Vorhaben- und Erschließungsplan bildet das
Vorhaben durch Grundrisse, Schnitte und Perspektiven ab.
Das städtebauliche Konzept des Vorhaben- und Erschließungsplans wird im Folgenden
aufgeführt.
Gegenüber den Unterlagen zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger
öffentlicher Belange (Vorhaben- und Erschließungsplan, Ziele und Zwecke der Planung)
gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB wurden u.a. folgende Änderungen vorgenommen:
- Einbezug der privaten Verkehrsfläche in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans
- Ergänzung eines Fußweges im nördlichen Bereich des Grundstücks
- Entfall der oberirdisch vorgesehenen Stellplätze
- Änderung der Standorte von Unterflurcontainern
- Geringfügige Änderungen einzelner Gebäudepositionen und -kubaturen
- Änderung der Wohnungsgrundrisse
- Geänderte, vertiefte Freianlagenplanung und angepasste grünordnerische Maßnah-
men (u.a. Pflanzflächen, Fassadenbegrünung, Baumpflanzungen)
- Änderung der Tiefgarageneinfahrt und der Feuerwehrdurchfahrt Nord,
- Entfall der Zuliefermöglichkeit Südwest
- Entfall der Räumlichkeiten für die soziale Nutzung zugunsten einer gewerblichen Nut-
zung
- Ergänzung von Anlagen zur Versorgung des Baugebiets mit Elektrizität, Gas, Wärme
und Wasser (z.B. Trafostation und Wärmepumpen) Aufnahme und Anpassung von
Fachbeiträgen (z.B. Energiekonzept)
Die Änderungen sind in die jeweiligen Planunterlagen (Planzeichnung und textliche Fest-
setzungen, Begründung, Vorhaben- und Erschließungsplan, Freianlagenplan) eingearbei-
tet.
7.1 Städtebauliches Konzept
Bebauungsstruktur und Art der Nutzungen
Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht unter Berücksichtigung der stadträumlichen
Rahmenbedingungen, wie die umgebende Bestandsbebauung, Verkehrsflächen und Lär-
mimmissionen, eine fünf- bis sechsgeschossige Blockrandbebauung zuzüglich Staffelge-
schoss vor. Diese stellt sich nach Nordwesten als Riegelbebauung zum bestehenden Ge-
werbe dar und lockert sich nach Südosten zum Mischgebiet in Einzelbaukörper auf. Im Ge-
bäude an der Gräfenhäuser Straße ist eine gewerbliche Nutzung in Form eines Boarding-
house als Beherbergungsbetrieb vorgesehen (ca. 90 Zimmer), der rückliegende Bereich
wird mit Wohnnutzungen beplant.
Unter Beachtung des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 02.03.2017
(Vorlage Nr. 2017/0031) zur verpflichtenden Realisierung von gefördertem Wohnungsbau
(25 % BGF Wohnen für untere Einkommensgruppen und 20 % BGF Wohnen für Haushalte
mit mittlerem Einkommen) bei allen neuen Wohnbauprojekten, werden ca. 52 Wohneinhei-
ten für diese Zielgruppen realisiert und zusätzlich ca. 74 frei finanzierte Wohnungen errich-
tet. Bestandteil des vorgesehenen Wohnungsmix ist auch ein Anteil studentisches Wohnen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 14

(ca. 27 Wohneinheiten). Weiterhin ist zur nördlichen Privatstraße im Erdgeschoss eine ge-
werbliche Nutzung in Form von Büroflächen vorgesehen. Ein begrünter Innenhof sowie
Pflanzbereiche im Plangebiet sichern für die Anwohner Aufenthaltsqualitäten. Die lange
Nord-West-Fassade, die als Riegelbebauung mit nicht öffenbaren Fenstern zur Abschir-
mung des Gewerbelärms dient, wird mit Vor- und Rücksprüngen in der Fassade gegliedert.
Das Gebiet weist eine GRZ von ca. 0,41 für die Hauptnutzungen auf.

Abb. 5: Städtebauliches Konzept (Blick von oben von der Gräfenhäuser Straße), Stand Februar
2024 (ohne Maßstab), Quelle: planquadrat
7.2 Grünordnung / Grün- und Freiflächen
Gestalterischen Schwerpunkt bildet, trotz funktionell hoher Anforderungen an die Außen-
anlagen, die Generierung eines möglichst hohen Grünanteils für den Innenhofbereich und
die Schaffung von Aufenthaltsqualitäten, damit er allen Bewohnerinnen und Bewohnern
gleichermaßen zur freien Verfügung steht.
Der geplante Innenhofbereich wird in seiner Grundgeometrie und Größe weitestgehend
über den Städtebau sowie die funktionalen Anforderungen (Feuerwehrumfahrt, Tiefgarage)
bestimmt und ist maßgeblich durch eine Tiefgarage unterbaut. Daher wird für das überge-
ordnete Gestaltungskonzept vor allem eine multifunktionale Gestaltung vorgesehen, die die
strenge, städtebauliche Geometrie aufbricht und die verschiedenen Nutzungsansprüche
der Bewohnerinnen und Bewohner gestalterisch integriert.
Der Innenhofbereich gliedert sich dabei primär in die Vorzonen und die Erschließungsflä-
chen für die Feuerwehr (Fahrgasse). Um die optische Wirkung der Fahrgasse für die Feu-
erwehr von den funktionalen Anforderungen zu entlasten und ein natürlicheres Bild zu er-
zeugen, vermitteln wasserdurchlässige Beläge, z.B. Pflasterrasen / Rasenwaben mit Tritt-
platten, zwischen Spuren viel begangener Zugangsbereiche zu weniger begangenen Rand-
bereichen. Notwendige Fahrradabstellanlagen und Briefkastenanlagen werden jeweils in
den Bereichen der Hauseingänge hergestellt. Die auf der Erdgeschossebene befindlichen
und notwendigen Licht- und Lüftungsschächte (Zuluft für Tiefgarage) werden nach Möglich-
keit mit Sitzauflagen aus Holz ausgestattet und in die Gestaltung integriert; insbesondere
in den Randzonen, die nicht für die Feuerwehr notwendig sind.
Über den Innenhof (Schächte Haus B1 - B3 gemäß Vorhabenplan) wird nur die Zuluft zur
Tiefgarage erfolgen. Falls eine natürliche Entlüftung/ Entrauchung nach gutachterlicher Be-
urteilung (zu einem späteren Zeitpunkt) nicht über die Außenschächte ausreicht, wird eine
mechanische Entlüftung herangezogen. Zusätzliche Schächte zur Entlüftung müssen an
der Außenfassade bei Haus B1 – B3 vorgesehen werden.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 15

Intensiv begrünte Vorzonen mit Gräserpflanzungen sowie Strauchpflanzungen, die vor den
Wohnungen im Erdgeschoss angeordnet sind, bilden einen vegetativen (Sicht-) Schutz und
einen visuellen Rahmen für die Fahrgasse. Hier ist auch die Errichtung von Hecken denk-
bar. Die Randbereiche der Grundstücksflächen (im Bebauungsplan als Pflanzgebotsflä-
chen festgesetzt) sind nicht unterbaut; daher besteht hier die Möglichkeit auf die städtebau-
liche Umgebung mit der Freiraumgestaltung zu reagieren. So ist der bestehende Baumbe-
stand zu erhalten und es sind ergänzende Baumneupflanzungen von Bäumen 1. Ordnung
zur Gräfenhäuser Straße hin sowie von Bäumen 2. Ordnung im westlichen und östlichen
Randbereich zu den Privatgrundstücken vorgesehen.
Im rechtskräftigen Bebauungsplan N 6.2.1.2 ist für das Plangebiet des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans N 84 in einem 5 m breiten Streifen an der Gräfenhäuser Straße sowohl
zeichnerisch als auch textlich ein Pflanzgebot festgesetzt. Dieser Pflanzstreifen wird analog
in den Bebauungsplanentwurf N 84 übernommen und darüber hinaus auf eine Breite von
10 m erweitert. Gemäß Freiflächenplan sollen im Pflanzstreifen zu den 2 Bestandsbäumen
ergänzend weitere Bäume gepflanzt werden. Zudem ist vorgesehen, den Pflanzstreifen als
Wiese mit einem „Blühbereich“ (bodennahe Vegetation) gemäß der Pflanzliste des Freiflä-
chenplans auszubilden.
Die Erschließungsflächen sind als Spielstraße mit Aufenthaltsmöglichkeiten vorgesehen.
Der Spielbereich im Übergangsbereich zwischen Gebäude D (Baufeld BF1) und B3 (Bau-
feld BF2) ist mit einem Spielgerät für Kinder ü3 geplant. Ein mittiger Kinderspielbereich am
Ende der Feuerwehraufstellfläche zwischen Gebäude C1 (Baufeld BF4) und C2 (Baufeld
BF5) ist für Kinder u3 geplant und umfasst u.a. einen Sandkasten sowie eine Sitzgelegen-
heit.
Die entsprechenden grünordnerischen Festsetzungen, z.B. zur Anzahl der festzusetzenden
Bäume, wurden zur Offenlage im Bebauungsplanentwurf ergänzt.
Dach- und Fassadenbegrünung
Die Flachdächer und geneigten Dächer mit einem Dachneigungswinkel bis zu 5° sind im
obersten Geschoss vollflächig extensiv und dauerhaft zu begrünen. Die Vegetationsschicht
soll eine Mächtigkeit von mindestens 15 cm aufweisen.
Für die geplante Fassadenbegrünung in den gemäß Vorhabenplan gekennzeichneten Be-
reichen sollen Gerüstkletterpflanzen wie z.B. Blauregen, Echte Weinrebe oder Pfeifenwinde
gemäß Vorschlagsliste der textlichen Festsetzungen gepflanzt werden.
Entsprechende Festsetzungen sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan vorzusehen
und wurden nach Abstimmung mit den städtischen Ämtern zur Offenlage ergänzt.
Materialien
Für eine homogene Gestaltung der Außenanlagen soll ein einheitlicher Belag gewählt wer-
den, der dem gesamten Bereich einen ruhigen, unaufgeregten Grundtonus gibt.
Trotz der hohen funktionalen und technischen Anforderungen soll die Gestaltung einen
möglichst geringen Versiegelungsgrad erzielen. Daher sind insbesondere wasserdurchläs-
sige Beläge in den Funktionsbereichen für die Feuerwehr (Schleppkurven Feuerwehrum-
fahrt, Feuerwehraufstellflächen) sowie teilweise auch für die notwendigen Fahrradabstell-
anlagen vorgesehen, die den verschiedenen Anforderungen gerecht werden.
Dabei bilden Bereiche mit Rasenwaben und Trittplatten unterschiedlicher Länge "grüne Be-
lagsränder" mit trittstabiler - und in Ausnahmefällen - befahrbarer Vegetation zur Fahrgasse
hin sowie im Bereich der erforderlichen Aufstellflächen zwischen den Neubauten.
Vegetation
Da die Erdgeschosszone im Innenhofbereich maßgeblich von der Tiefgarage unterbaut wird
und nur vornehmlich in den Randbereichen ab Außenkante der Neubauten ein Bodenan-
schluss ausgebildet wird, ergibt sich hieraus ein übergeordnetes Gestaltungs- und Pflanz-
konzept: insbesondere in den Randbereichen mit Bodenanschluss werden Neupflanzungen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 16

von Solitärbäumen vorgesehen und in einer erlebbaren Größe (mind. StU 18 bis 20 cm)
gepflanzt.
Für die Ausführung einer intensiven Begrünung mit Gräsern, Stauden und Sträuchern soll
eine Erdüberdeckung über der Tiefgarage von 80 cm im Mittel ausreichend dimensioniert
werden. Im Bereich von Baumpflanzungen ist eine Bodensubstratschicht von mindestens
1,0 m einzuhalten. Im Bereich von Tiefgaragenzufahrten darf die Mindestüberdeckung un-
terschritten werden, jedoch muss sie mindestens 0,2 m betragen.
Für die Vorzonen zu den Erdgeschosswohnungen hin, sollen intensiv begrünte Flächen-
pflanzungen mit Gräsern, immergrünen Stauden und Bodendeckern mit Solitärgehölzen im
Übergang zum Innenhof vorgesehen werden. Der Baumbestand soll weitestgehend erhal-
ten bleiben. Zwei Bäume entlang der Gräfenhäuser Straße sind im Bebauungsplan zum
Erhalt festgesetzt.
Die grünordnerischen Festsetzungen wurden zur Offenlage im Bebauungsplan ergänzt.
8. Technische Infrastruktur, Kommunikation und Energie
8.1 Bestand
Das Vorhabengebiet liegt in einer erschlossenen Innenbereichslage und ist voll erschlos-
sen.
In der Gräfenhäuser Straße befindet sich ein Mischwasserkanal DN 500, in den Schmutz-
wasser eingeleitet werden kann. Der Mischwasserkanal befindet sich im Besitz der Stadt
Darmstadt. In der Privatstraße im Norden des Vorhabens befindet sich keine Kanalisation.
Die Versorgung des Plangebiets mit Gas und Telekomunikation ist für die geplante Bebau-
ung grundsätzlich über die Infrastruktur in der Gräfenhäuser Straße gegeben.
Auf dem Flurstück Nr. 364/1 befindet sich die bestehende Trafostation Gräfenhäuser Str.
73B. Umlaufend wird 1,0 m als Abstandsfläche für Wartungszwecke benötigt.
Es liegt derzeit kein Anschluss an die Fernwärmeversorgung vor. Die Energieversorgung
des Vorhabens kann sowohl über Wärmepumpen als auch Gas-, Mittel- und Niederdruck-
leitungen erfolgen. Anschlussmöglichkeiten liegen in den öffentlichen Flächen vor.
8.2 Energieversorgung
Da derzeit kein Fernwärmeanschluss vorliegt, ist vorgesehen an die vorhandenen Systeme
anzuschließen.
Ladegeräte (wie z.B. Ladesäulen) für die E-Mobilität sind im Plangebiet (in der Tiefgarage)
vorgesehen. Zur Sicherstellung der Stromversorgung werden vorgesehene Parkflächen
und Ladesäulen in die Planung zur Stromversorgung frühzeitig mit einbezogen. Im Bebau-
ungsplanverfahren wurde fachplanerisch geprüft, ob somit zusätzliche Vorhalteflächen für
weitere Trafostationen zur Sicherstellung des Energiebedarfs erforderlich werden. Eine ent-
sprechende Trafostation ist vorgesehen und soll an der Gräfenhäuser Str. neben der be-
stehenden Trafostation auf dem Grundstück des Vorhabenträgers errichtet werden.
Als Energiestandard für die Gebäude mit Wohnnutzung ist aktuell EH 40 und für das Boar-
dinghouse der BEG Standard Gebäude definiert. Für die Anforderung an den Schallschutz
der Haustechnik gelten mindestens die Mindestwerte der DIN 4109 Schallschutz im Hoch-
bau. Grundlage aller in der Vorplanung getroffenen Festlegungen und Anlagenkonzeptio-
nen ist die Planung (Stand 03.05.2023) des Architekturbüros Planquadrat zum vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan.
Die Wärmeversorgung nimmt unter Berücksichtigung aktueller politischer Entwicklungen
und der klimatischen Veränderungen eine immer wichtigere Rolle bei der Projektierung
neuer Gebäude ein. Erneuerbare Energieträger sind daher gegenüber fossilen Energieträ-
gern zu bevorzugen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 17

Im Detail sind für das Vorhaben folgende Maßnahmen vorgesehen:
Beheizung
Gebäude mit Wohnnutzung:
Die zur Beheizung erforderliche Energie soll über Luft Wasser Wärmepumpen bereitgestellt
werden. Die Wärmeübergabe erfolgt über eine Fußbodenheizung.
Boardinghouse:
Die zur Beheizung erforderliche Wärmeenergie soll über eine Kombination aus Luft Wasser
Wärmepumpe und Gas- Spitzenlastkessel bereitgestellt werden. Vereinbart wurden, in Ab-
stimmung mit den städtischen Ämtern der Wissenschaftsstadt Darmstadt, für die weitere
TGA-Planung anteilig 70% Wärmepumpe / 30% Gas an der gesamten Gebäudeheizlast bei
Norm-Auslegungstemperatur. Die Wärmeübergabe erfolgt über eine Fußbodenheizung.
Warmwassererzeugung:
Die Warmwasserbereitung des Gebäudes erfolgt als zentrale Frischwasser- Trinkwasser-
erwärmung, die über das Heizsystem mit Energie versorgt werden. Die Warmwasserberei-
tung ist im Untergeschoss des Gebäudes innerhalb der thermischen Hülle untergebracht.
Lüftung
Gebäude mit Wohnnutzung und Boardinghouse:
Die Gebäude werden mit dezentraler Lüftung mit WRG und Abluft in innenliegenden Nass-
zellen vorgesehen. Die dezentralen Einheiten sind gemeinsam gesteuert und arbeiten paar-
weise zugeordnet.
Im Boardinghouse ist für die Gästezimmer vorgesehen, ein zentrales Be- und Entlüftungs-
gerät auf dem Dach des Gebäudes aufzustellen. Über das Gerät werden die Zimmer belüf-
tet und die innenliegenden Bäder entlüftet.
Für die Gastro-, Bar und Besprechungsräume wird ein zentrales Be- und Entlüftungsgerät
in der Technikzentrale im Untergeschoss vorgesehen.
Stromversorgung:
Die Stromversorgung der Liegenschaft befindet sich derzeit noch in Klärung. Es wird auf-
grund der Größe der Liegenschaft ein Anschluss an das Mittelspannungsnetz mit Transfor-
matorstation benötigt. Ein bevorzugter Standort hierfür befindet sich neben der bestehen-
den Trafostation an der Gräfenhäuser Straße und wurde im Vorhabenplan eingetragen. Die
planungsrechtliche Zulässigkeit zur Errichtung entsprechender Anlagen im Plangebiet ist
textlich festgesetzt. Das Konzept berücksichtigt Elektro-Ladestationen für Kraftfahrzeuge
und Fahrräder mit E-Antrieb.
PV- Anlagen:
Alle Gebäude erhalten auf der obersten Dachfläche PV Anlagen mit der Priorität der De-
ckung des Eigenbedarfs. Überschüsse werden ins öffentliche Netz eingespeist. Städtische
Vorgaben zum Umfang der zu errichtenden PV-Anlagen wurden berücksichtigt.
Die vorgesehenen Maßnahmen stehen in Übereinstimmung mit dem Vorhaben- und Er-
schließungsplan, insbesondere auch mit dem qualifizierten Freiflächenplan, und den Fest-
setzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan.
9. Wasserwirtschaftliche Belange
9.1 Versorgung
Die Trink- und Löschwasserversorgung kann durch die beiden angrenzenden Trinkwasser-
leitungen der e-netz Südhessen in den anliegenden Straßen (Gräfenhäuser Straße und
Privatstraße) bereitgestellt werden. Dabei ist zu beachten, dass die Trinkwasserleitung in
der Privatstraße im Bereich des geplanten Gehwegs liegt. Es ist mit dem Versorger ein

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 18

Mindestabstand von ca. 0,9 m zu den geplanten Standorten der Unterflursysteme für Müll
abgestimmt.
9.2 Wasserentsorgung
Niederschlagswasser
Das auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser ist vor Ort zu versickern. Es
wurde eine Durchlässigkeit von ca. 1 x 10-5 m/s festgestellt (siehe Kapitel Nr. 13). Dies stellt
einen mittleren bis guten Wert für die Bodendurchlässigkeit dar, was eine Versickerung
ohne Kanalanschluss ermöglicht.
Basierend auf dem Bodengrundgutachten wurde das „Erschließungskonzept zum vorha-
benbezogenen Bebauungsplan N 84 „Gräfenhäuser Straße 71“ in Darmstadt“ durch das
Büro Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH, Stand 27.08.2024, erstellt.
Anhand einer beispielhaften Bemessung einer Versickerungsanlage für ein Wohngebäude
wurde nachgewiesen, dass eine gezielte entwässerungstechnische Versickerung, z. B. in
mehreren Rigolen, mit einer Sohlfläche von jeweils ca. 18 m² auf dem Grundstück erfolgen
kann. Bei einer Muldenversickerung wäre eine Fläche von ca. 33 m² erforderlich. Für den
weiteren Planungsprozess wurde zugunsten einer reinen Versickerung über Rigolen ent-
schieden, die in die Freianlagenplanung integriert wird. Abflusswirksame befestigte Flächen
wurden in dieser Berechnung nicht berücksichtigt.
Die entsprechenden Versickerungsflächen sind im Vorhaben- und Erschließungsplan sowie
im Freianlagenplan verortet. Die eingetragenen Rigolen weisen eine einheitliche Größe von
jeweils 42 m² auf.
Die beispielhafte Bemessung zeigt, dass grundsätzlich in den Freiflächen genügend Platz
für die Versickerung des Regenwassers von den Dach- und Freiflächen vorhanden ist und
somit eine vollständige Versickerung des anfallenden Regenwassers möglich ist. Das Re-
genwasser kann somit vollständig auf dem Grundstück bewirtschaftet werden.
Eine Nutzung des Regenwassers durch Zisternen – die den Rigolen vorgeschaltet werden
– ist im Rahmen der zukünftigen Freiflächenplanung problemlos möglich und ermöglicht
eine weitere Nutzung des Niederschlagswassers zur Bewässerung der Grünflächen.
Schmutzwasser
Der erwartete Schmutzwasseranfall wird mit ca. 0,5 Liter pro Sekunde abgeschätzt und
kann von der Schmutzwasserkanalisation in der Gräfenhäuser Straße aufgenommen wer-
den.
Trink- und Löschwasser
Zur Trink- und Löschwasserversorgung wird an die beiden angrenzenden Trinkwasserlei-
tungen der e-netz Südhessen angeschlossen. Allerdings ist ein zusätzlicher Hydrant in der
Privatstraße vorzusehen, der an der Nordost Ecke von Haus C1 (Baufeld BF4) errichtet
werden soll.
Unter einer überschlägigen Prognose von ca. 763 neuen Einwohnern kann von einem täg-
lichen prognostizierten Wasserbedarf (Qd) von 103,01 (m³/d) ausgegangen werden. Der
maximale Stundenverbrauch [maxQh(maxQd)] kann mit 16,73 (l/s) angenommen werden.
Der prognostizierte Jahresbedarf beträgt 37.597 m³/a.
Der Spitzenverbrauch kann über den vorhandenen Anschluss (DN80) an der Gräfenhäuser
Straße nicht bezogen werden. Hier müsste ein größer dimensionierter Hausanschluss ver-
legt werden.
Diese Aussage hat keine Auswirkungen auf das Erschließungskonzept. Der Hausanschluss
wird voraussichtlich zurückgebaut, was in Abstimmungsgesprächen 2019 zwischen der e-
netz Südhessen, der Entega und dem Erschließungsbüro abgestimmt wurde. Die Versor-
gung über die Hauptleitung in der Gräfenhäuser Straße ist weiterhin möglich und gewähr-
leistet. Der maximale Stundenverbrauch ist gemäß Aussage des Versorgers am Standort
verfügbar.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 19

Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden Festsetzungen zum Umgang mit dem Nie-
derschlagswasser getroffen. Die Ver- und Entsorgung des Plangebiets ist sichergestellt.
10. Abfallwirtschaft
Nach Angaben des örtlichen Wertstoffunternehmens EAD besteht die Möglichkeit, die
Wohnhäuser konventionell anzufahren und die verschiedenen Wertstofffraktionen in regel-
mäßigen Abständen einzusammeln. Trotzdem wurde im Rahmen der Planung eine semi-
zentrale Variante bevorzugt.
Zur Sammlung der verschieden Wertstofffraktionen ist entlang des Privatwegs im nördli-
chen Grundstücksbereich ein Müllstandort (Unterflurcontainer) vorgesehen. Das Boarding-
house erhält als Gewerbe mit Gastronomieangebot einen eigenen, konventionellen Müll-
raum mit Tonnen im Bereich der Tiefgarage, sowie eine Aufstellfläche zur Abholung an der
Privatstraße. Die Wohnbebauung, studentisches Wohnen sowie die Gewerbeeinheit in
Haus A nutzen die Unterflursysteme, die in Verlängerung des Benzwegs an der Privat-
straße angeordnet sind. Es werden 6 Unterflursysteme für Wertstoff (2x), Papier (2x), Rest-
müll (1x) und Bioabfall (1x) vorgesehen. Die Anfahrbarkeit der UFS zur Leerung ist durch
die jetzige Rechtslage für die Privatstraße bereits geregelt.
Eine Durchfahrt mit den Entsorgungsfahrzeugen durch das Quartier ist nicht vorgesehen.
11. Verkehr
11.1 Erschließungskonzeption
Äußere Erschließung
Die äußere Erschließung des Plangebiets erfolgt über die private Verkehrsfläche im nord-
östlichen Bereich, die sich in Verlängerung des Benzweges befindet und Teil des Geltungs-
bereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist. Für die Befahrbarkeit zwischen
Leydheckerstraße und Vorhabengrundstück sind Geh-, Fahr- und Leitungsrechte erforder-
lich, die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt sind. Über die private Ver-
kehrsfläche wird die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage abgewickelt. Zudem besteht neben
der Tiefgaragenzufahrt die Möglichkeit für Feuerwehr und Rettungsfahrzeuge, das Vorhab-
engrundstück von Norden anzufahren. Ebenso bieten sich für Lieferdienste, Personenbe-
förderung oder Behindertenfahrzeuge über die private Verkehrsfläche ausreichend Flächen
für einen Haltebereich neben der Feuerwehrzufahrt an.
Zufahrten von privaten PKW von der Bundesstraße B3 (Gräfenhäuser Straße) sind nicht
vorgesehen, um den Verkehrsfluss der übergeordneten Verkehrsstraße nicht durch abbie-
genden und auffahrenden Verkehr zu beeinträchtigen. Von der Gräfenhäuser Straße be-
steht eine Zufahrt zum Plangebiet nur für die Feuerwehr und zur Andienung des Boarding-
houses.
Innere Erschließung
Im Bereich der privaten Verkehrsfläche, in Verlängerung des Benzweges, befindet sich die
Zufahrt der geplanten Tiefgarage, sodass keine Durchfahrbarkeit des Geländes für den
PKW-Verkehr vorgesehen ist. Der innere Bereich des Plangebiets / der aufgebrochenen
Blockrandstruktur wird ausschließlich fußläufig erschlossen. Die Feuerwehr kann das Plan-
gebiet grundsätzlich queren, eine allgemeine Durchfahrt durch das Plangebiet, z.B. durch
Abfallentsorger oder Lieferdienste ist aber nicht vorgesehen. Die Andienung des Boarding-
houses zuzüglich Feuerwehrzufahrt stellt eine Ausnahme zur Befahrbarkeit des Quartiers
mit Wendemöglichkeit dar, welches ansonsten nördlich und südlich mit Pollern begrenzt ist,
wodurch der Innenbereich des Quartiers nicht für Fahrzeuge zugänglich ist. Die Zufahrt für
Feuerwehr und Rettungsdienste ist beidseitig befahrbar. Die Anfahrbarkeit und Erreichbar-
keit der Zufahrten wurde verkehrstechnisch untersucht und nachgewiesen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 20

Ruhender Verkehr
Der ruhende Verkehr wird durch die geplante Tiefgarage mit 86 Stellplätzen (103 Stellplätze
sind gemäß aktueller Einstellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt für das Vor-
haben erforderlich) abgewickelt, die ausgehend von der privaten Verkehrsfläche erschlos-
sen wird.
Gemäß Stellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist eine Stellplatzablöse mög-
lich, wie z.B. durch den Tausch von PKW-Stellplätzen für Fahrradabstellplatze/Lastenräder.
Es ist geplant, gemäß den Möglichkeiten der städtischen Stellplatzsatzung erforderliche
PKW-Stellplätze gegen Fahrradstellplätze einzutauschen. So ist vorgesehen 15 Stellplätze
gegen 60 Fahrradstellplätze zu ersetzen, sodass die geforderten Stellplätze nach Einstell-
platzsatzung erfüllt werden (86 Stellplätze und ca. 368 Fahrradabstellplätze). Für das Vor-
haben wurden keine Stellplätze für ein Car-Sharing-System eingeplant.
Die verkehrstechnische Erschließung mit dem Bemessungsfahrzeug 3-achsiges Müllfahr-
zeug ist auf der nord-östlichen Privatstraße gegeben. Es wird ein Straßenaufbau nach RStO
12 mit der Belastungsklasse 0,3 und einem Aufbau von insgesamt 40 Zentimeter empfoh-
len. Eine Durchfahrt mit den Entsorgungsfahrzeugen durch das Quartier ist jedoch nicht
vorgesehen.
Private Ladesäulen für die E-Mobilität sind im Plangebiet (in der Tiefgarage) vorgesehen.
Feuerwehr
Um den vorgeschriebenen Brandschutz zu gewährleisten, sind Feuerwehrzufahrten sowohl
von der privaten Verkehrsfläche von Norden als auch von der Gräfenhäuser Straße von
Süden durch den Innenhof vorgesehen. Entlang der geplanten Feuerwehrzufahrt im Innen-
hof wird die Bodenstruktur in einer befestigten Form erfolgen, so dass ein reibungsloses
An- und Abfahren möglich ist.
Es wurde zur Offenlage eine fachgutachterliche Abstimmung zu den Belangen des Brand-
schutzes vorgenommen. Hierbei wurden die Feuerwehraufstell- und Bewegungsflächen
(Überprüfung der Angriffswege) sowie das Rettungskonzept überprüft. Die Brandschutzan-
forderungen gemäß HBO werden eingehalten.
Fahrräder
An den Eingangsbereichen im Norden und Süden des Plangebiets sowie im Innenhof wer-
den Stellflächen für Fahrräder mit insgesamt 54 Stellplätzen angeordnet. Zusätzlich befin-
det sich eine größere Fläche für den Radverkehr in einem Außenraum im Erdgeschoss der
westlichen Blockrandbebauung. Hier können 56 Fahrräder untergebracht werden. Zudem
sind in der Tiefgarage Abstellmöglichkeiten für 253 Fahrräder vorgesehen, sodass die ge-
mäß Einstellplatzsatzung insgesamt 295 erforderlichen Stellplätze für Fahrräder im Plan-
gebiet errichtet werden. Insgesamt werden 363 Fahrradstellplätze hergestellt, da durch die
vorgesehene Ersetzung von 17 Stellplätzen durch 68 Fahrradstellplätze die Anzahl der
Fahrradabstellplätze gegenüber der geforderten Anzahl nochmal erhöht wird.
Fußgänger
Das Plangebiet kann intern über den barrierefreien Innenhof fußläufig erschlossen werden
und ist über die Gräfenhäuser Straße oder die private Verkehrsfläche im Nordosten an an-
grenzende Quartiere angeschlossen.
11.2 Verkehrliche Auswirkungen
In einem Fachbeitrag Verkehr durch das Planungsbüro von Mörner (Fachbeitrag Verkehr,
Bauvorhaben Gräfenhäuser Straße, Stadt Darmstadt; November 2023) wurde die verkehr-
lichen Auswirkungen des Vorhabens auf das Bestandsnetz ermittelt und bewertet.
Der Fachbeitrag kommt zu dem Ergebnis, dass ausgehend vom prognostizierten Tages-
verkehrsaufkommen von rund 540 Kfz/Tag, in der Spitzenzeit am Nachmittag mit rund 60
zusätzlichen Kfz-Fahrten im Querschnitt zu rechnen ist. In der Aufteilung sind hier ca. 40

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 21

Kfz-Fahrten dem rückfließenden Berufsverkehr zuzurechnen und 20 Kfz-Fahrten dem aus-
fließenden Freizeit- und Besorgungsverkehr.
Da das Vorhabengebiet ausschließlich über die Privatstraße angefahren wird, wird die
Leydheckerstraße somit mit bis zu 60 Kfz-Fahrten zusätzlich belastet. Die Leydhecker-
straße ist an beiden Enden über signalgeregelte Knoten mit dem weiterführenden Netz ver-
knüpft. Die zusätzlich zu verkraftenden Verkehrsmengen sind so gering, dass sie in Rela-
tion zu den bestehenden Belastungen der Knoten mit den normalen Schwankungsbreiten
von Belastungen (+/- 10 %) abgedeckt sind.
Im vorliegenden Gutachten ist unabhängig von der Anzahl erforderlicher Stellplätze von
einem fiktiven Verkehrsaufkommen des MIV ausgegangen worden. Für die Anzahl erfor-
derlicher Stellplätze ist für die baurechtliche Planung zunächst von der gültigen Einstell-
platzsatzung auszugehen. Die Verkehrsprognose selbst berücksichtigt allerdings bereits
die besondere Lage des Bauvorhabens, so dass insbesondere über den Modal Split hier
Abschläge eingerechnet sind. Maßgeblich für das Bauvorhaben ist die Berücksichtigung
der Fahrradinfrastruktur (nach Einstellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt) so-
wie die leichte Erreichbarkeit der Fahrradabstellmöglichkeiten; dabei sollten zusätzlich auch
Flächen für Lastenfahrräder vorgehalten werden.
Grundsätzlich ist das Bauvorhaben über die Leydheckerstraße gut erschlossen und leis-
tungsfähig angebunden.
Weitere begleitende Maßnahmen sind aus Sicht der Verkehrsplanung nicht erforderlich.
12. Schallschutz
Durch das Büro Grebner Ingenieure GmbH wurde ein Gutachten (Vorhabenbezogener Be-
bauungsplan N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 - Schallimmissionsschutz Gutachten, Stand
18.07.2024) zum Schallimmissionsschutz gemäß § 1 Abs.6 Nr. 1 BauGB erstellt und das
Vorhaben schalltechnisch bewertet.
Im Rahmen der Bebauung sollen überwiegend Wohnungen realisiert werden, ein geringer
Anteil an gewerblicher Nutzung (mind. 30 %), wird u.a. durch ein Boardinghouse (Beher-
bergungsstätte) realisiert. Die Festsetzung erfolgt in sonstiger Weise gemäß § 12 Abs. 3a
BauGB. Für die schalltechnische Beurteilung wurde aus schalltechnischer Sicht unter Wür-
digung der Gesamtsituation von der Schutzbedürftigkeit eines Mischgebietes (MI) ausge-
gangen.
Lärmquellen sind insbesondere die Gräfenhäuser Straße und die weiteren umliegenden
Straßen. Ferner sind die umliegenden gewerblichen Anlagen gemäß TA Lärm zu berück-
sichtigen. Die einzelnen Schallquellen werden in ein Rechenmodell überführt und die Schal-
limmissionen berechnet.
Durch den Verkehrslärm werden am Tag Beurteilungspegel Lr von 45 dB(A) bis 69 dB(A)
und in der Nacht 38 dB(A) bis 62 dB(A) berechnet. Die Orientierungswerte der DIN 18005
werden an mehreren Fassaden überschritten. Teilweise werden die Immissionsgrenzwerte
der 16. BImSchV (Abwägungsschwelle) überschritten.
Durch den Gewerbelärm werden Beurteilungspegel Lr am Tag zwischen 41 dB(A) und
60 dB(A) und in der Nacht zwischen 27 dB(A) und 55 dB(A) berechnet. Der Richtwert am
Tag in Höhe von 60 dB(A) wird an allen Immissionsorten erfüllt. In der Nacht wird der Richt-
wert in Höhe von 45 dB(A) an den überwiegenden Immissionsorten erfüllt. Dort, wo die
Immissionsrichtwerte überschritten werden, wurden Schallschutzmaßnahmen getroffen.
An den Fassaden mit Überschreitungen der Immissionsrichtwerte nach TA Lärm dürfen
keine maßgeblichen Immissionsorte nach TA Lärm entstehen. Dies kann beispielsweise
durch entsprechende Grundrissorientierungen (z.B. nicht schutzbedürftige Aufenthalts-
räume, durchgesteckte Wohnungen) oder nicht öffenbare Fenster bzw. Kastenfenstersys-
temen sichergestellt werden. Hierfür werden in der Schalluntersuchung verschiedene Hin-
weise formuliert, die im Vorhaben- und Erschließungsplan bereits übernommen wurden.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 22

Aus den Beurteilungspegeln der gesamten Geräuscheinwirkungen wurden die maßgebli-
chen Außenlärmpegel bzw. Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 geschossweise, für die Zeit-
bereiche Tag und Nacht und in Abhängigkeit von der Fassade bestimmt und in Inselkarten
in die Festsetzungen übernommen. Dargestellt ist jeweils der höchste Pegel über alle Ge-
schosse, daher wurde in die Festsetzungen zum Schallschutz eine Ausnahme nach § 31
Abs. 1 BauGB aufgenommen.
Insgesamt kann festgestellt werden, dass die Vorhabenplanung auf die verschiedenen Ge-
räuscheinwirkungen reagiert und die Schallschutzmaßnahmen berücksichtigt.
Ferner wurde auf Basis von vier städtebaulichen Varianten mit der planungsrechtlich zuläs-
sigen Nachbarbebauung eine schalltechnische Beurteilung durchgeführt. Die Untersuchun-
gen zeigen, dass durch die Nachbarbebauungen Pegelerhöhungen durch Reflexionen von
bis zu 2 dB(A) möglich sind. Dies wurde bei der Festsetzung der Lärmpegelbereiche be-
rücksichtigt.
Die konkret benannten gutachterlichen Festsetzungsvorschläge zum Schutz vor Schal-
limmission wurden zur Offenlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ergänzt und in
die Planunterlagen aufgenommen. Schallschutzmaßnahmen werden durch Vereinbarun-
gen im Durchführungsvertrag sowie tlw. bedingtes Baurecht gesichert.
Fachgutachterlich wird darauf hingewiesen, dass im Gutachten zum Schallimmissions-
schutz auf Basis der TGA-Angaben die Schallleistungspegel der jeweiligen Anlagen im Re-
chenmodell berücksichtigt und die Einhaltung der Richtwerte nachgewiesen wurden. Für
die Anlage „Außenluftansaugung Lüftungsgerät UG“ war der Schallleistungspegel mit 65
dB(A) seitens TGA Planung angegeben. Dieser Wert ist 5 dB(A) zu hoch und ist daher auf
60 dB(A) zu begrenzen (z.B. zusätzliche Schalldämpfer). Für die Anlage Außenluftansau-
gung Lüftungsgerät UG ist somit ein maximaler Schallleistungspegel von LWA = 60 dB(A)
zu planen. Die Schallleistungspegel der anderen Anlagen sind ausreichend bemessen.
Die Anlagen dürfen nicht tonhaltig sein.
Es ist anzumerken, dass auch bei Einhaltung der Richtwerte nicht erwartet werden darf,
dass die Anlagen nicht mehr hörbar oder nicht mehr störend sind.
13. Klimaschutz
In einer Studie (Studie zur lokalklimatischen Situation und zur Besonnungssituation der ge-
planten Bebauung im Rahmen des VEP N 84 Gräfenhäuser Straße 71, Darmstadt;
17.11.2023) wurden die lokalklimatischen Auswirkungen des Vorhabens sowie die Belich-
tung im Plangebiet untersucht.
Aufgrund der vorhandenen Vorbelastung (Bebauung, Versiegelung) wurden die lokalklima-
tischen Auswirkungen ohne Modellrechnungen beurteilt. Die Auswirkungen auf die Durch-
lüftung und die thermischen Verhältnisse wurden dazu anhand von Richtlinien und Erfah-
rungswerten abgeschätzt und dargestellt.
Die Besonnungsverhältnisse wurden mit einer flächendeckenden Verschattungsanalyse für
den Stichtag der DIN 5034-1:2011-07 (Tageslicht in Innenräumen – Teil 1: Allgemeine An-
forderungen), den 21. März bzw. 23. September (Tag- und Nachtgleiche) berechnet.
Thermische Verhältnisse
Durch die vorhandene Bebauung und die Versiegelung von Lagerflächen heizt sich das
überplante Gebiet an sonnigen Tagen stark auf. Durch die Wärmespeicherwirkung nimmt
die Temperatur in den Nachtstunden nur langsam ab.
Die Planung sieht eine Bebauungsverdichtung in Form einer Blockrandbebauung vor. Die
Gebäudehöhen liegen zwischen 15,2 m (Haus B, Lage siehe Abbildung 2-2 gemäß Studie)
und 22,5 m (Haus D, Lage siehe Abbildung 2-2 gemäß Studie). Gleichzeitig wird die Durch-
grünung verbessert.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 23

Durch Verschattungen gibt es im Planfall Bereiche, die sich tagsüber weniger aufheizen als
im Bestandsfall. Es gibt aber auch mehr Gebäudeflächen, die besonnt werden und sich
aufwärmen. Durch die Horizonteinschränkung der geplanten Bebauung ist das nächtliche
Abkühlpotenzial reduziert.
Ziel muss sein, die Wärmespeicherung der Gebäude und Oberflächen gering zu halten. Die
Gebäude sollten hinsichtlich der Wärmedämmung die aktuellen rechtlichen Anforderungen
erfüllen oder darüber hinausgehen. Die besonnten Oberflächen heizen sich tagsüber zwar
stark auf, kühlen nachts aber auch rasch ab, da der Wärmespeicherterm geringer ist als im
Bestand oder bei konventioneller Bauweise.
Folgende Planungshinweise zur Minimierung der thermischen Belastung werden empfoh-
len:
- Fassadenbegrünung der Süd- und Westfassaden (vorteilhaft in vorgehängten, hin-
terlüfteten Systemen)
- Dachbegrünung, um die Aufheizung zu reduzieren.
- Helle Anstriche zur Reduzierung der Aufheizung,
- Verbesserung der Durchgrünung

Durchlüftung
Obwohl Innenhöfe prinzipiell schlechter durchlüftet sind, da der Luftaustausch im Wesent-
lichen durch die Strömung im Überdachniveau erfolgt, hat die vorliegende Hofsituation den
Vorteil, dass Luftschadstoffimmissionen und Lärm der umliegenden Straßen und Gewerbe-
betriebe abgeschirmt werden. Da bei austauscharmen Wetterlagen in den Nachtstunden
kaum Wind im Dachniveau zu erwarten ist, ist eine weitere Reduktion als nicht erheblich
einzuschätzen.
Geringer Luftaustausch hat zur Folge, dass thermische und lufthygienische Belastungen
schlecht abtransportiert werden. Um die lufthygienische Belastung gering zu halten, sollten
im Innenhof möglichst keine Emissionen vorhanden sein. Insbesondere die Entlüftung von
Tiefgaragen sollte nicht in den Innenhof erfolgen. Zur Minimierung der thermischen Belas-
tung sollten die unter Kapitel 4.1 der Studie beschriebenen Planungshinweise beachtet wer-
den.
Besonnung
In Bezug auf die Besonnung von Wohnungen gelten eine deutsche Norm (DIN 5034-1) und
eine europäische Norm (DIN EN 17037:2019-03), die u.a. Empfehlungen für eine ausrei-
chende Besonnung von Wohnungen geben. In der DIN 5034-1 wird am Stichtag 21. März
eine Mindestbesonnung eines Aufenthaltsraums einer Wohnung von 4 Stunden formuliert.
Im vorliegenden Fall ergeben sich hinsichtlich der Anforderungen der DIN 5034-1 in den
unteren Geschossen deutliche Defizite, d.h. die Mindestbesonnung von 4 Stunden wird dort
häufig unterschritten. Dafür ist hauptsächlich die Ausrichtung der Gebäude in Südwest-
Nordost-Richtung verantwortlich. Dadurch verdeckt die jeweilige Fassade schon rund 2/3
der Sonnenbahn am 21. März, so dass auch bei niedrigerer Umgebungsbebauung der Ziel-
wert nicht zu erreichen ist.
Da in innerstädtischen Bereichen bereits häufig im Bestand diese Anforderung nicht erfüllt
werden kann und dadurch auch ein flächenschonender Umgang verhindert würde, ist aus
gutachterlicher Sicht die Anwendung der DIN EN 17037 praktikabler, die Empfehlungsstu-
fen für die Besonnungsdauer ab 1,5 Stunden angibt.
Die Grundrissorientierung der betroffenen Punkthäuser (C1 und C2, Abbildung 2-2 der Stu-
die) konnte so optimiert werden, dass lediglich eine Wohnung im EG unter der Besonnungs-
dauer von 1,5 Stunden liegt. Die einzige Wohnung, die gemäß Studie nicht ausreichend
besonnt ist, wurde aus der Wohnnutzung herausgenommen und als Gemeinschaftsfläche

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 24

ohne dauerhaften Aufenthalt umgeplant. Somit kann in allen Wohneinheiten ein ausrei-
chendes Maß an Besonnung nachgewiesen werden.

Ergänzend wurden für 4 städtebauliche Studien die Verschattungsanalysen durchgeführt.
Dabei wurde die maximal mögliche Nachbarbebauung berücksichtigt. Keine Variante erfüllt
die Anforderungen der DIN 5034-1 und auch der DIN EN 17037:2019-03 vollumfänglich.
Bei durchgesteckten Wohnungen hätte die Studie V1 (Donut) bei der Mindestbesonnung
leichte Vorteile gegenüber den anderen Varianten. Sie wäre allerdings hinsichtlich der
Durchlüftung und der thermischen Verhältnisse im Innenhofbereich etwas ungünstiger.
Eine Riegelbebauung wie in Studie V2 wäre dagegen besser durchlüftet, hätte aber hin-
sichtlich der Besonnung deutliche Defizite. Die beiden Varianten V3 und V4 ergeben, im
Vergleich untereinander, auf den ersten Blick keine signifikanten Vor- oder Nachteile. Diese
Varianten wären, wie auch die Planvariante, ein Kompromiss der lokalklimatischen Be-
lange.
Aktuell wurde die Höhe einiger Gebäude geringfügig erhöht. Die Berechnungen basieren
auf Höhen der Punkthäuser von 17,8 m, die jetzt auf 18,5 m angehoben wurden. Dies führt
nicht zu relevanten Änderungen der Besonnungsdauer und auch nicht zu einer Änderung
der Bewertungen.
Die gutachterlich vorgeschlagenen Maßnahmen wie eine Dach- und Fassadenbegründung
wurden in die Planungen übernommen (siehe Darstellungen im Vorhabenplan). Zur Verrin-
gerung der lufthygienischen Belastung im Innenhof ist gemäß Vorhabenplan vorgesehen,
die Entlüftung der Tiefgarage außerhalb des Innenhofs anzuordnen. Die Photovoltaikan-
lage führt durch die flache Anordnung nicht zu zusätzlichen Verschattungen.
Grünordnerische Festsetzungen sowie Festsetzungen zum Schutz, zur Pflege und zur Ent-
wicklung von Boden, Natur und Landschaft (z.B. zur Dachbegrünung oder Fassadenbegrü-
nung) wurden ergänzt.
14. Bodengutachten
Durch das Büro Prof. Dr.-Ing. Wolfgang Krajewski wurden für die Baumaßnahme Baugrund-
untersuchungen durchgeführt, deren Ergebnisse im vorliegenden Baugrund- und Grün-
dungsgutachten (Geotechnischer Bericht Nr. 1c, Neubau Wohnbebauung Darmstadt, Grä-
fenhäuser Straße 71 Prof. Dr.-Ing. Wolfgang Krajewski; Stand 24.08.2023) dokumentiert
sind.
Die Ergebnisse des Bodengrundgutachtens zur Versickerungsfähigkeit des Untergrunds
wurden im Entwässerungskonzept berücksichtigt (siehe Ziff. Nr. 9.2)
In der Ausführungsplanung ist zudem neben der Tragfähigkeit und Verformbarkeit des Bau-
grundes beim Entwurf der Gründung das Abdichtungskonzept der erdberührten Flächen zu
berücksichtigen. Das Grundwasser steht deutlich unter der angenommenen Gründungs-
sohle (ca. 3 m unter Gelände) an. Es muss jedoch damit gerechnet werden, dass in nieder-
schlagsreichen Zeiten Sickerwasser auf schluffigen Zwischenlagen der oberflächennah an-
stehenden Böden temporär als Stauwasser anfällt. Daher werden für die Hochbauplanung
Gründungs- und Abdichtungsmaßnahmen empfohlen. So sollten die Bodenplatte und die
erdberührten Kellerwände aus wasserundurchlässigem Beton der Beanspruchungsklasse
2 gemäß der DAfStb- Richtlinie „Wasserundurchlässige Bauwerke aus Beton“ hergestellt
werden. Dies bedingt, dass zeitweise aufstauendes Sickerwasser an den erdberührten Flä-
chen zu vermeiden ist. Hierzu ist die Arbeitsraumverfüllung konsequent mit gut wasser-
durchlässigen Sanden vorzunehmen, wozu sich ggf. entsprechend separierte und zunächst
seitlich gelagerte Aushubböden eignen.
Weiterführende Angaben zum Baugrund und zu Gründungs- und Abdichtungsmaßnahmen
finden sich im Geotechnischen Bericht.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 25

15. Altlasten
Auf dem Vorhabengrundstück wurden mehrere Altlastenuntersuchungen durchgeführt. So
wurde im Jahr 1996 eine orientierende umwelttechnische Untersuchung des Bodens und
der Bodenluft durch das Büro Trischler und Partner ( Orientierende umwelttechnische Un-
tersuchung des Bodens und der Bodenluft, Trischler und Partner GmbH, 02.08.1996 ) vor-
genommen. Weiter wurden auf dem Grundstück im Jahr 2000 Altlastenuntersuchungen
durchgeführt (Zusammenfassende Bewertung des Flurstücks 364/2 hinsichtlich Altlasten
und Entsorgung von evtl. Bodenaushub, Büro Arcadis Trischler & Partner GmbH,
26.05.2000).
Die Flurstücksnummern im Vorhabenbereich wurden seitdem mehrfach geändert und be-
stehen in dieser Form zum Zeitpunkt der Planaufstellung des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans N 84 nicht mehr. Die Grundstückszuschnitte der Untersuchungsbereiche in den
Gutachten liegen so nicht mehr vor. Zudem wurden die Untersuchungen großflächiger als
der aktuelle Geltungsbereich vorgenommen Die Ergebnisse der vorliegenden Altlastenun-
tersuchungen erstrecken sich somit auf den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans N 84, aber auch auf außenliegende Flächen. Nachfolgend sind die Ergeb-
nisse der Untersuchungen in Auszügen aufgeführt.
Die Altlastenuntersuchung von 1996 kommt für das aktuelle Flurstück Nr. 362/1 auf Grund-
lage von 4 Kernrammsondierungen (RKS) zu dem Ergebnis, dass in Teilbereichen die auf-
gefüllten Böden aufgrund der festgestellten Schwermetallbelastungen als abfallrechtlich be-
lastet einzustufen sind. Belastungen in Böden in den vorgefundenen Größenordnungen be-
dürfen keiner akuten Maßnahme. Beim Aushub der Bodenpartien ist das Material im Rah-
men von deponiebautechnischen Maßnahmen zu verwerten oder zu beseitigen. Für Boden
und Bodenluft wurde kein altlastenrelevanter Sanierungsbedarf festgestellt. Der gewach-
sene Boden ist abfallrechtlich als unbelastet einzustufen.
Die Ergebnisse der Altlastenuntersuchung (Rammkernsondierungen, kleinkalibrige Boh-
rungen, Schürfe und chemische Analysen) aus dem Jahr 2000 erstrecken sich nicht explizit
auf die aktuellen Flurstücke Nr. 362/17, 363 und 364/1. Die Vorläufer dieser Flurstücke
waren jedoch Teil der Untersuchungen. Grundsätzlich wurde festgestellt, dass nicht mit flä-
chigen Altlasten im Untergrund zu rechnen ist. Aufgefüllte Böden wurden in allen Aufschlüs-
sen vorgefunden. Es handelt sich dabei um sandig-schluffige Erdmassen, die mit Ziegel-,
Beton- und Schlackebruchstücken durchsetzt sind. Die erschlossene Mächtigkeit der Auf-
füllung beträgt bis zu 2,5 m.
In die Festsetzungen wurde ein Hinweis zum Altstandort und zur Meldepflicht bei Boden-
veränderungen aufgenommen. Darüber hinaus besteht keine Erforderlichkeit für eine Kenn-
zeichnung oder Sanierungsmaßnahmen.
16. Artenschutzrechtliche Beurteilung
Durch das Fachbüro Faunistik und Ökologie wurde ein Artenschutzbeitrag (Faunistische
Untersuchung und Artenschutzbeitrag zum vorhabenbezogen Bebauungsplan Darmstadt
N 84 „Gräfenhäuser Straße 71“, Oktober 2020) für das Vorhaben erstellt.
Das Untersuchungsgebiet wurde 2019 achtmal begangen und auf Vorkommen von Tierar-
ten aus den Gruppen Vögel und Reptilien sowie nach weiteren möglicherweise vorkom-
menden besonders oder streng geschützten Arten aus anderen Tiergruppen (z.B. Bilche)
untersucht.
Im Rahmen der Detektoruntersuchungen wurden die zwei Fledermausarten Zwergfleder-
maus und Großer Abendsegler bei den nächtlichen Begehungen nachgewiesen. Quartiere
wurden in dem Gebäude nicht festgestellt, wobei zeitweilige Quartiere einzelner Individuen
nicht auszuschließen sind.
Insgesamt wurden 19 Vogelarten im Untersuchungsgebiet und dessen unmittelbarer Nach-
barschaft im Erhebungszeitraum festgestellt. Davon wurden acht Arten als Brutvögel ein-
gestuft und elf Arten waren als Gastvogelarten bzw. Überflieger zu sehen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 26

Einzig die in Hessen in einem ungünstigen Erhaltungszustand befindliche Klappergrasmü-
cke (Sylvia curruca) brütete im Plangebiet in dem Brombeer-Weiden-Gebüsch an der Nord-
ostgrenze an der Privatstraße. Von den allgemein häufigen und nicht gefährdeten Arten
brüten insgesamt sieben Arten in den Gebüschen und an bzw. im Gebäude bzw. den Con-
tainern.
Es konnten bei den Begehungen keine Reptilien nachgewiesen werden. Weitere besonders
und strenggeschützte Arten wurden ausgeschlossen.
In der Konfliktanalyse und Wirkungsprognose wurden bei einer Fledermausart (Zwergfle-
dermaus) des Anhangs IV der FFH-Richtlinie und bei einer europäisch geschützten Vogel-
art (Klappergrasmücke) die Verbotstatbestände des BNatSchG in je einem Prüfbogen ab-
geprüft. Für sieben allgemein häufige Vogelarten wurde die Prüfung der Verbotstatbe-
stände im Rahmen einer vereinfachten Prüfung vorgenommen. Als Ergebnis wurde festge-
stellt, dass die Verbotstatbestände des BNatSchG durch das Vorhaben nicht eintreten und
eine Ausnahme nach § 45 BNatSchG nicht erforderlich ist, wenn die Vermeidungs- und
vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen eingehalten werden:
- Eingriffe in Gehölze und Entfernung von Gehölzen und Gebüschen für die Baufeld-
freimachung nur außerhalb der Brutzeit.
- Abbruch von Gebäuden außerhalb der Brutzeit von Oktober bis Februar. Bei einem
Abbruch von März bis September ist eine vorherige Gebäudekontrolle notwendig.
- Zur Förderung der Artenvielfalt sollten bei der Bebauung generell künstliche Nisthil-
fen für die in Hessen im Rückgang befindliche Gebäudebrüter Haussperling und
Mauersegler eingeplant werden. Der Einbau von wartungsfreien Quartieren kann
auch helfen, die Situation für Fledermäuse zu verbessern.
- Für die geplante Beleuchtung des Geländes sollte ein Konzept erstellt werden, in
dem die Anwesenheit von Fledermäusen und anderen nachtaktiven Tieren berück-
sichtigt wird. Die Lichtquellen dürfen nicht zu einer Lockfalle z.B. für Käfer und
Schmetterlinge (insektenfreundliche Beleuchtung) werden.
- Zudem sind die Empfehlungen zur Verwendung von Glas an den Gebäuden zu be-
achten, um den Anflug und damit den Tod von europäisch geschützten Vogelarten
zu vermeiden.
Gutachterlich vorgeschlagene Maßnahmen wurden in die Festsetzungen des vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplans, bzw. den qualifizierten Freiflächenplan aufgenommen.
17. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist gemäß § 1a BauGB die Vermeidung und der Aus-
gleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen (Eingriffe) in Natur und Landschaft
(Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) in der Abwägung nach § 1 Abs. 7
BauGB zu berücksichtigen. Die naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung ist
in Gänze dem Umweltbericht zu entnehmen (Umweltbericht, Modus Consult, Januar 2025).
Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB ist ein Ausgleich für die Bebauungsplanung nicht erfor-
derlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zu-
lässig waren. Dieser bauplanungsrechtliche „fiktive“ Bestand gilt als Ausgangspunkt für die
Bewertung eines eventuellen Ausgleichsbedarfs. Ergänzend ist bei der Einordnung der tat-
sächliche Bestand mit betrachtet und beim Schutzgut Pflanzen auch bilanziert.
Mit den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan getroffenen Vermeidungs- und Minde-
rungsmaßnahmen für die Schutzgüter Fläche, Boden, Wasser, Klima und Luft, Tiere, Pflan-
zen und biologische Vielfalt, Landschafts- und Ortsbild, Mensch/Erholung sowie Kultur- und
Sachgüter verbleiben keine erheblichen Umweltauswirkungen aufgrund der Planung, die
ausgeglichen werden müssten.
Für das Schutzgut Boden besteht dabei kein Ausgleichsbedarf aufgrund des abnehmenden
Versiegelungsgrades. Aufwertungen erfolgen durch ergänzende Dachbegrünung und die

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 27

Entfernung von Bodenbelastungen vor dem Hintergrund der negativen Wertigkeit des Bo-
dens im Bestand. Da sich hierdurch quantitativ und qualitativ offensichtlich insgesamt kein
Eingriff in das Schutzgut Boden ergibt, wird auf eine detailliertere Bilanzierung zum Schutz-
gut Boden nach der „Arbeitshilfe zur Ermittlung des Kompensationsbedarfs für das Schutz-
gut Boden in Hessen und Rheinland-Pfalz“ (Heft 14, Januar 2019) verzichtet.
Die ökologische Bilanz für den Umweltbelang Tiere und Pflanzen zeigt, dass durch die plan-
gebietsinternen Maßnahmen zusammen mit den festgesetzten Vermeidungs- und Minde-
rungsmaßnahmen die Eingriffe rechnerisch mehr als kompensiert werden, und zwar nicht
nur in Bezug auf den planungsrechtlichen (fiktiven) Bestand, sondern auch in Bezug auf
den kartierten, tatsächlichen Bestand. Dementsprechend wird die gebietsexterne Kompen-
sation nicht erforderlich.
In beiden Fällen ergibt die Bilanz einen Überschuss (vgl. Tabelle 6 und 7 gemäß Umwelt-
bericht), und zwar um 4.705 Wertpunkte gegenüber dem tatsächlichen Bestand und 8.431
Wertpunkte gegenüber dem bestehenden Planungsrecht.
18. Biodiversität
Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität – ist
die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für den
Menschen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere Luft
zum Atmen, fruchtbare Böden als gesunde Ernährungsgrundlage und Rohstoffe zur Her-
stellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen wie sie
z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdienstleistung der Natur ist von ökonomi-
scher, sozialer und kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität ist des-
halb eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für künftige
Generationen sowohl im besiedelten als auch unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1
BNatSchG). Dies ist auch in der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess Mi-
nisterium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015) und
deren Weiterentwicklung (Broschüre, Hrsg. Wie vor, Februar 2016) dokumentiert.
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat den Bericht zum Erhalt der Biodiver-
sität in Darmstadt (V.-Nr. 2014/0014) am 12.02.2014 zur Kenntnis genommen und berück-
sichtigt in seinem Planen und Handeln das „25-Schritte-Programm zur Förderung der Bio-
logischen Vielfalt“.
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 wurden folgende Maßnahmen zum Schutz,
zur Förderung und zum Erhalt der Biodiversität getroffen:
- sparsamer Umgang mit Grund und Boden (Innenentwicklung, Nachnutzung),
- extensive Begrünung von mind. 70% der technisch nutzbaren Dachflächen,
- Fassadenbegrünung,
- Versickerung vor Ort und dezentrale Niederschlagswasserbewirtschaftung,
- Entsieglung der Flächen und Durchgrünung des entstehenden Quartiers,
- Festsetzungen zum Schutz von Natur und Landschaft (Pflanzbindungen und -ge-
bote),
- Maßnahmen zum Artenschutz,
- Schutz von zum Erhalt festgesetzten Vegetationsbeständen gem. DIN 18920 wäh-
rend der Bauphase,
- Pflanzenlisten für Baum- und Gehölzpflanzungen,
- Vorgaben zu Größe und Qualität des verwendeten Pflanzmaterials,
- Einhaltung der Ziele des Klimaschutzes durch die geltenden Bestimmungen beim
Bau von Gebäuden
Für weitergehende Informationen wird auf den Umweltbericht (Teil B der Begründung) ver-
wiesen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 28

19. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch
(BauGB)
19.1 Bedingte Festsetzung
Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solche Vorhaben zulässig, zu deren
Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag zu diesem vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan verpflichtet. Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan nach
§ 12 Abs. 3a BauGB ermöglicht einen größeren Gestaltungsspielraum mit einer Kombina-
tion aus Festsetzungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie individuell an das
Vorhaben angepassten Festsetzungen. Der dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan an-
hängende und für dieses Bauleitplanverfahren auszuarbeitende Durchführungsvertrag er-
gänzt diese Festsetzungen durch weitere, auf das Vorhaben konkret abgestimmte Rege-
lungsinhalte. Der Durchführungsvertrag wird vor Satzungsbeschluss vorgelegt.
Die textlichen Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan lassen gegenüber
dem Entwurfs- und Nutzungskonzept eine gewisse Bandbreite an möglichen Nutzungen
zu, um ggf. geringfügige Spielräume für entwicklungsbedingte, notwendige Anpassungen
zu einem späteren Zeitpunkt ohne erneute Aufstellung eines Bebauungsplans einräumen
zu können.
19.2 Grenze des räumlichen Geltungsbereichs
Der festgesetzte Geltungsbereich beinhaltet das Vorhabengrundstück und die privaten Ver-
kehrsflächen (Privatstraße)sowie die Fläche für Versorgung (Trafostationen) an der Grä-
fenhäuser Straße, die nicht unmittelbarer Teil des Vorhabens ist. Beide Bereiche bilden den
vollständigen Planumgriff des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 ab. Weitere Aus-
führungen zum Geltungsbereich finden sich in Kapitel 4.
19.3 Art der baulichen Nutzung
Es ist vorgesehen, ein gemischtes Quartier mit überwiegend Wohnnutzung und einem ge-
werblichen Schwerpunkt zu entwickeln. Auf eine Festsetzung zur Art der Nutzung
(z.B. Mischgebiet MI) wird verzichtet, stattdessen wird das Vorhaben im Durchführungsver-
trag eindeutig definiert werden (Festsetzung nach § 12 Abs. 3a BauGB). Die Art der bauli-
chen Nutzung wird hiernach im vorhabenbezogenen Bebauungsplan durch Festsetzung
eines Baugebiets auf sonstige Weise allgemein festgesetzt.
Als zulässige Art der baulichen Nutzung werden Nutzungen festgesetzt, die sich am Nut-
zungskatalog von Mischgebieten nach § 6 BauNVO orientieren. Mischgebiete dienen dem
Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich
stören. Im Sinne des Vorhabens sollen maßgeblich Wohnnutzungen und gewerbliche Nut-
zungen wie ein Boardinghouse realisiert werden, aber auch Möglichkeiten zu weiteren ge-
werblichen Nutzungen und weiteren Nicht-Wohnnutzungen beibehalten werden, sodass
eine Anlehnung an ein Mischgebiet zweckdienlich ist.
Das Boardinghouse stellt eine Art Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Beherber-
gungsbetrieb dar. Bauplanungsrechtlich ist es bisher nicht geregelt. Die BauNVO normiert
den Begriff des Boardinghouse nicht. Meist entscheidet sich die Zuordnung zum Wohnen
oder einer Gewerbenutzung in Form eines Beherbergungsbetriebes anhand des konkreten
Nutzungskonzeptes unter Berücksichtigung der baulichen Verhältnisse (VGH München Be-
schl. v. 9.12.2016 – 15 CS 16.1417, BeckRS 2016, 110061 Rn. 14). Ob ein Boardinghouse
der Wohn- oder Gewerbenutzung dient, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beur-
teilen und kann nicht im Bebauungsplan konkretisiert werden. Wichtig ist die Betriebsbe-
schreibung, die mit dem Baugenehmigungsantrag einzureichen ist. Daher wurde im Durch-
führungsvertrag die Verpflichtung aufgenommen, dass ein konkretes Betriebs- und Nut-
zungskonzept vor Erteilung der Baugenehmigung erforderlich ist, aus dem das notwendi-
gen hoteltypischen Dienstleistungsangebot (Servicebereich, Dienstleistungen, Buchungs-
und Abrechnungsmodalitäten usw.) hervorgeht. Änderungen des Nutzungskonzeptes

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 29

können zur Änderung der Art der Nutzung von gewerblicher Nutzung zur Wohnnutzung
führen und sind daher genehmigungspflichtig.
Mittels der vorgenommenen Festsetzungen zur zulässigen Art der baulichen Nutzung kann
das geplante Vorhaben in Kombination aus Wohnen und Gewerbe passgenau abgebildet
werden. Perspektivisch können aber auch andere Nutzungen gemäß Zulässigkeitskatalog
der textlichen Festsetzungen im Plangebiet untergebracht werden. In der Nutzungsschab-
lone der Planzeichnung sind folgende zulässige Nutzungen aufgeführt:
- Wohnen
- Gewerbe und sonstige Nutzungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören
Die Festsetzung unter I. Ziff. 4.3 (Gewerbe und sonstige Nutzungen) orientiert sich am Nut-
zungskatalog von Mischgebieten. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird festgesetzt,
dass Geschäfts- und Büronutzungen, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des
Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltung und Anlagen
für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, die das Wohnen
nicht wesentlich stören, zulässig sind.
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird geregelt, dass offene Verkaufsstände (z.B.
Kioske) als bestimmte Art der in Mischgebieten sonst zulässigen Nutzungen, ausgeschlos-
sen sind. Durch das unmittelbar nördlich angrenzende REWE Center (großflächiger Einzel-
handel), sind Versorgungsmöglichkeiten in direkter Nähe vorhanden. Somit ist kein ergän-
zendes Angebot erforderlich. Um zusätzliche Lärmemissionen durch etwaigen Publikums-
verkehr in der stadträumlichen Gemengelage vor Ort zu reduzieren, ist es aus städtebauli-
chen Gründen angemessen, Kioske am Standort nicht zuzulassen.
Es werden explizit Vergnügungsstätten und sonstige Gewerbebetriebe und Nutzungen, die
der gewerblichen sexuellen Betätigung oder Zurschaustellung dienen, ausgeschlossen, um
Trading-down-Effekte und zusätzliche Verkehre zu vermeiden. Zudem sind alle Nutzungen
über den aufgeführten Nutzungskatalog hinaus unzulässig.
Zur konkreten Umsetzung des geplanten städtebaulichen Konzepts wird zudem eine Steu-
erung zulässiger Nutzungen in einzelnen Baufeldern vorgenommen. So ist im Baufeld BF1
nur Gewerbe zulässig, u. a. um angemessen auf die Schallsituation reagieren zu können.
Im Baufeld BF3 ist zur Wahrung des gewerblichen Mindestanteils zudem im Erdgeschoss
Wohnnutzung ausgeschlossen.
Weiter ist ein bestimmtes Mischverhältnis von Gewerbe zu Wohnen festgesetzt. So ist ein
Gewerbeanteil von mindestens 30 % der festgesetzten Geschossfläche zu erreichen, was
auch Bestandteil vertraglicher Vereinbarungen ist.
Die Möglichkeit zur Festsetzung der Gebietskategorien Mischgebiete (MI) und Urbane Ge-
biete (MU) gemäß §§ 6 und 6a BauNVO besteht vorliegend nicht. Die vorgesehenen Nut-
zungen im Plangebiet entsprechen weder einem Mischgebiet (kein Mischverhältnis im
Sinne eines MI) noch dem Gebietscharakter und der stadträumlichen Lage eines urbanen
Gebiets.
19.4 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird gemäß
§ 16 Abs. 2 BauNVO mit der Bestimmung der maximalen Größe der Grundflächen der bau-
lichen Anlagen (GR), Größe der Geschossflächen (GF), Anzahl der Vollgeschosse sowie
der maximalen Gebäudehöhe (GHmax) bezogen auf den festgesetzten Höhenbezugspunkt
in Meter innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baufelder BF) gemäß Vorhaben-
plan festgesetzt. Zudem wird auf die Regelungen des Schallschutzes verwiesen, die in ei-
nigen Bereichen Mindesthöhen zur Wahrung des Schallschutzes festsetzen.
Die Festsetzungen der zulässigen Grundfläche (GR) und Geschossfläche (GF) in den über-
baubaren Grundstücksflächen dienen der Umsetzung der Vorhabenplanung. Die Maße
sind an die städtebauliche Konzeption des Vorhabenplans angepasst und beziehen sich
auf das Vorhabengrundstück mit ca. 7.595 m².

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 30

Folgende städtebaulichen Kennwerte sind aufgrund der konkreten Planung des Vorhaben-
und Erschließungsplans festgesetzt:
Zulässige Grundfläche GR von 3.100 m² GRZ 1: ca. 0,41
Zulässige Überschreitung der GR bis insgesamt 5.650 m² GRZ 2: ca. 0,75
Zulässige Geschossfläche GF von 16.800 m² GFZ: ca. 2,2
Die Obergrenzen der Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen
Nutzung gem. § 17 BauNVO werden unter der Annahme, dass eine mischgebietsähnliche
Nutzung vorgesehen ist, in Bezug auf die GRZ (MI: 0,6) und die Überschreitungsmöglich-
keiten nach § 19 Abs. 4 BauNVO eingehalten. Hinsichtlich der Geschossflächenzahl (GFZ)
wird die Obergrenze der Orientierungswerte (MI: 1,2) überschritten. Dies ist im Sinne der
Bodenschutzklausel gerechtfertigt.
Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Gemeinde bei der Bestimmung
der Zulässigkeit der Vorhaben gemäß § 12 Abs. 3 BauGB nicht an die Festsetzungen nach
§ 9 BauGB und nach der auf Grund von § 9a BauGB erlassenen Verordnung (Baunut-
zungsverordnung) gebunden; gleichwohl sollen die Festsetzungen begründet werden.
Für die Überschreitung der Orientierungswerte der GFZ bestehen vorliegend städtebauli-
che Gründe. Um der Nachfrage und dem Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum in der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt nachkommen zu können, wird eine verdichtete Wohnnutzung
mit einer hohen Anzahl an Wohneinheiten vorgesehen. Zudem wird aufgrund des Grund-
stückszuschnitts und der stadträumlichen Rahmenbedingungen u.a. auch eine Gebäude-
form gewählt, die zur Entfaltung ihres Schutzzwecks vor Immissionseinflüssen auch eine
geschlossene Bauform mit Mindesthöhen erhalten muss, was insgesamt zu einer erhöhten
Geschossflächenzahl beiträgt. Die vorgesehenen festgesetzten maximalen Gebäudehöhen
GHmax sowie die Festsetzung der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse tragen zur Diffe-
renzierung der Höhenentwicklung im Plangebiet bei.
Die geplanten Festsetzungen sollen die städtebauliche Kubatur des Entwurfs sichern. Ziel
ist es, mit den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung das Einfügen der geplanten
Bebauung in die bestehende und angrenzende Siedlungsstruktur zu steuern.
Die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind durch Einhaltung der bauordnungsrecht-
lichen Regelungen der Hessischen Bauordnung (HBO) wie Abstandsflächen gewahrt. Zu-
dem sichern Festsetzungen und die Vorhabenplanung, insbesondere die Grundrissgestal-
tungen, die Ergebnisse der gutachterlichen Untersuchungen zum Schallschutz sowie zu
Licht- und Luftverhältnissen.
Grundflächen (GR und GR II)
Mit der Festsetzung der Grundfläche in Verbindung mit der Baukörperfestsetzung wird der
Versiegelungsgrad der Baugrundstücke gesteuert. Die maximal zulässige Grundfläche
nach § 19 Abs. 2 BauNVO (Hauptnutzung) wird pro Baufeld gemäß Nutzungsschablone
festgesetzt. Zur Klarstellung: die Flächen von Terrassen und Balkone sind in die zulässige
Grundfläche einzurechnen.
Aufgrund der Planung gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan entspricht die Summe der
festgesetzten maximalen Grundflächen je Baufeld von 3.100 m² im Verhältnis zum Vorhab-
engrundstück einer Grundflächenzahl (GRZ) von ca. 0,41. Da es sich vorliegend um keine
Angebotsplanung, sondern um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, bein-
haltet das vorgesehene Maß der baulichen Nutzung keine wesentlichen Entwicklungsspiel-
räume für abweichende Planungen.
Die Obergrenze der Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nut-
zung gem. § 17 BauNVO (MI: 0,6) wird deutlich unterschritten. Dies ermöglicht einen hohen
Durchgründunggrad des Gebiets.
Ferner ist festgesetzt, dass die zulässige Grundfläche GR von insgesamt 3.100 m² durch
die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu 5.650 m²
in der Summe überschritten werden darf (GR II). Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 31

wird von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, nach § 19 Abs. 4 S. 3 BauNVO eine abwei-
chende Bestimmung zum Überschreitungsgrad zu treffen. Dies liegt u. a. an der großflächi-
gen Unterbauung mit einer Tiefgarage zuzüglich Zufahrten, Unterflursystemen für die
Müllentsorgung und den Erschließungswegen. Die Festsetzung entspricht einem maxima-
len Versiegelungsgrad von ca. 0,74 entsprechend der Planung des Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplans. Die Obergrenzen der Orientierungswerte für Mischgebiete (GR II für MI: 0,8)
werden somit vorliegend nicht überschritten.
Geschossflächen (GF)
Zur Steuerung der städtebaulichen Dichte wird eine Geschossfläche (GF) als Höchstmaß
je Baufeld gem. Nutzungsschablone festgesetzt.
Die Summe aus der festgesetzten GF (inkl. Staffelgeschoss) der einzelnen Baufelder be-
trägt 16.800 m², das entspricht einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,2. Die Orientie-
rungswerte gem. § 17 BauNVO für ein Mischgebiet werden zwar überschritten, dies liegt
jedoch in mehreren städtebaulich relevanten Faktoren begründet.
Um die Baukörper präzise steuern zu können, wurden entgegen der herkömmlichen Vor-
gehensweise die Flächen der Staffelgeschosse mit eingerechnet. Im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan soll die Möglichkeit ausgeschlossen werden, dass sich der Baukörper in
seinem städtebaulich wirksamen Maß im Nachgang noch ändern kann. Auf diese Weise ist
auch der Umgang mit den zu errichtenden Geschossen klar geregelt. Die Einbeziehung der
Staffelgeschosse erhöht den festgesetzten Wert und somit auch die Verhältniszahl.
Zudem wurde ein an Schallschutzerfordernisse angepasster städtebaulicher Entwurf ent-
wickelt, der sich nach gutachterlicher Untersuchung als geeignete Gebäudekonstellation
(Riegelbebauung zum Gewerbe im Nordwesten und zur Gräfenhäuser Straße im Südwes-
ten, Erfordernis einer Mindesthöhe bzw. - Geschossigkeit) erweist, um gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse im Plangebiet zu gewährleisten.
Die Überschreitung der Obergrenze der Orientierungswerte der GFZ (MI: 1,2) gemäß
§ 17 BauNVO ist somit aus städtebaulichen Gründen erfolgt.
Zahl der Vollgeschosse
Die vorgesehene Geschossigkeit von 5 bis 6 Vollgeschossen in den Baufeldern beruht auf
dem Vorhaben- und Erschließungsplan und schafft dringend benötigte Wohnangebote in
der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Durch die leicht isolierte Lage als neuer Wohnstandort
im stadträumlichen Gefüge und uneinheitlichen Bebauungsstrukturen in der Umgebung, bei
denen die umliegenden Gebäude maßgeblich Geschossigkeiten von I- IV Geschossen auf-
weisen, können die geplanten Gebäudehöhen nicht einheitlich von angrenzenden Gebäu-
den abgeleitet werden. Die Bebauung in den Baufeldern BF1 und BF2 weist zudem eine
schallschützende Funktion für die östlich dahinter liegenden Baufelder des Plangebiets auf.
Um Lärmeinträge des Gewerbes aus westlicher Richtung in das Plangebiet zu unterbinden,
wird eine Bebauung mit schallabschirmender Wirkung errichtet, die gemäß Schallgutachten
eine gewisse Mindesthöhe und somit auch Geschossigkeit aufweisen muss. Um die städ-
tebauliche Wirkung des Gebäuderiegels zum westlichen Grundstück etwas zu strukturieren
und zu gliedern, werden hier abwechselnd 5-6 Vollgeschosse festgesetzt. Über den Durch-
führungsvertrag und die damit einhergehende Umsetzungsverpflichtung ist die vorgese-
hene Geschossigkeit als Mindestmaß zu errichten.
Unter dem gutachterlichen Nachweis gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse ist die An-
zahl der Vollgeschosse städtebaulich vertretbar.
Die für das jeweilige Baufeld in der Planzeichnung eingetragene Zahl der Vollgeschosse ist
als Höchstmaß festgesetzt.
Höhe baulicher Anlagen
Nach § 16 Abs. 4 BauNVO wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Höhe der bau-
lichen Anlagen festgesetzt. Die Gebäudehöhe wird gemessen an der Oberkante als

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 32

Höchstmaß, über dem festgesetzten Höhenbezugspunkt in Metern je Baufeld gem. Planein-
trag festgesetzt.
Die maximale Gebäudehöhe (GHmax) bemisst sich vom unteren Bezugspunkt (Höhenbe-
zugspunkt H) bis zum obersten Abschluss der aufgehenden Wand (Attika) (oberer Bezugs-
punkt). Der festgesetzte Höhenbezugspunkt (H=126,10 m über Normalhöhennull (NHN)
ergibt sich aus der Mittelung der vorhandenen Geländeflächenoberkante und schließt zu-
dem an die vorhandene Bordkante der Gräfenhäuser Straße bei ca. 126,00 m ü. NHN an.
So wird die Höhenentwicklung der Gebäude auf ein regelmäßiges Höhenmaß beschränkt,
welches sich zwischen den angrenzenden Gewerbenutzungen in westlicher Richtung und
Mischgebietsnutzungen in östlicher Richtung einfügt. Durch den bestehenden Bebauungs-
plan N 6.2.1.2 sind maximale Gebäudehöhen von 16,0 m + 4,0 m für Staffelgeschosse für
die Umgebung festgesetzt. Diese Höhenentwicklung wurde im Plangebiet aufgegriffen und
berücksichtigt.
Zur Funktionssicherung des Schallschutzkonzepts sind für den westlichen Gebäuderiegel
einschließlich der Kopfbauten an der Gräfenhäuser Straße und der Privatstraße zusätzlich
Mindesthöhen festgesetzt. Da diese in den Schallschutzfestsetzungen geregelt werden,
wird bei der Festsetzung des Maßes nur auf die entsprechende Festsetzung verwiesen.
Zur Gewährleistung eines entwicklungsbedingten Spielraums, der im Rahmen der konkre-
ten Umsetzung des Vorhabens ggf. erforderlich sein wird, wird ein Puffer von 0,3 m auf die
geplante Gebäudehöhe gemäß Vorhabenplan aufgeschlagen. Die im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan festgesetzte maximale Gebäudehöhe (GHmax) umfasst somit Gebäude
bis zum obersten Abschluss der aufgehenden Wand (Attika) zuzüglich eines Puffers. Die
festgesetzte maximal zulässige Gebäudehöhe inklusive des Puffers wurde in den gut-
achterlichen Untersuchungen zum Lokalklima und Schallschutz berücksichtigt.
Die Position und Höhe für notwendige technische Dachaufbauten und Anlagen zur Nutzung
solarer Strahlungsenergie werden begrenzt. Mit notwendigen technischen Dachaufbauten
sind gemäß dem vorliegenden Energie-/Technikkonzept z.B. Lüftungsanlagen und Abluft-
rohre gemeint. Die Dachaufbauten sollen nur in sehr geringfügigem Maß errichtet werden,
damit das städtebauliche Bild durch derartige Anlagen nicht dominiert wird. Sie dürfen da-
her die max. Gebäudehöhe GHmax nur um max. 2,5 m überschreiten. Die Anlagen zur
Nutzung solarer Strahlungsenergie dürfen die max. Gebäudehöhe um max. 1,5 m über-
schreiten. Es besteht keine Flächenbeschränkung für Anlagen zur Nutzung solarer Strah-
lungsenergie. Aus stadtgestalterischen Gründen muss die jeweils zulässige Überschreitung
allseitig mindestens einen Abstand von 1,5 m zur darunterliegenden Gebäudeaußenwand
aufweisen.
Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie sind auf der kompletten Dachfläche aufge-
ständert in Verbindung mit der Dachbegrünung zulässig und müssen entsprechend ange-
bracht werden. Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie müssen aufgeständert an-
gebracht werden (siehe Kapitel 20.1), sodass die Dachbegrünung von den technischen
Aufbauten nicht beeinträchtigt wird. Die städtischen Anforderungen zur Umsetzung von
Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien wurden berücksichtigt.
19.5 Flächen für die soziale Wohnraumförderung
Der Vorhabenträger hat sich zu Beginn des Bauleitplanverfahrens durch eine „Grundzu-
stimmung“ verpflichtet, im Vertragsgebiet mindestens 25 % der Bruttogeschossfläche Woh-
nen für den sozial geförderten Mietwohnungsbau sowie zusätzlich mindestens 20 % der
Bruttogeschossfläche Wohnen für den Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen als öf-
fentlich geförderte Wohnungen nach dem Hessischen Wohnraumfördergesetz (HWoFG) zu
planen und zu errichten. Die Festsetzung sichert die vor Verfahrensbeginn geschlossene
vertragliche Vereinbarung zusätzlich planungsrechtlich ab.
Infolge der frühzeitigen Beteiligung wurde die Abstimmung mit der Stabsstelle Sozialpla-
nung und Projektkoordination der Wissenschaftsstadt Darmstadt gesucht und die Thematik
der Grundrisse und Förderfähigkeit von Wohnungen diskutiert. Die Grundrisse wurden

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 33

hierbei dem Amt vorgelegt und amtsseitig gewünschte Änderungen in den Vorhaben- und
Erschließungsplan eingearbeitet. Die bisher vorgelegten Grundrisse wurden somit überar-
beitet, um die Realisierung von gefördertem Wohnungsbau zu gewährleisten. Die Zimmer-
und Wohnungsgrößen entsprechen nun der Förderrichtlinie der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt und schaffen die Voraussetzungen für eine Förderfähigkeit der Wohnungen. Die Ab-
stimmung mit dem Amt für Wohnungswesen (Bauförderung) wurde dem Stadtplanungsamt
zur Kenntnisnahme vorgelegt.
19.6 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen (Baufelder) werden im vorliegenden vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan nach § 23 BauNVO durch Baugrenzen festgesetzt und sind der
Planzeichnung zu entnehmen. Die Festsetzungen bestimmen die räumlichen Bereiche
bzw. den Standort der Bauvorhaben auf dem Baugrundstück. Eine Baugrenze gibt vor, dass
Gebäude diese Grenze nicht überschreiten dürfen.
Die festzusetzenden überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich eng am Vorhaben-
plan und berücksichtigen einen angemessenen Abstand zwischen den geplanten baulichen
Anlagen und entsprechen demnach einer sogenannten Baukörperfestsetzung.
Die festgesetzten Baugrenzen gewährleisten die Ausbildung von Gebäudefluchten zwi-
schen den Baufeldern im Plangebiet sowie die Errichtung des großflächigen Gebäuderie-
gels (Baufeld BF2), der eine bedeutsame Lärmschutzfunktion für das Plangebiet gegenüber
den westlich angrenzenden Gewerbeeinheiten einnimmt.
Untergeordnete Bauteile wie Balkone, Vordächer und weitere Bauteile (Lüftungs- und Licht-
schächte, Konstruktionen für Fassadenbegrünung) dürfen die Baugrenzen geringfügig
überschreiten.
19.7 Bauweise
Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird die Bauweise als abweichende
Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Im gesamten Geltungsbereich gilt die
abweichende Bauweise mit seitlichem Grenzabstand und Gebäudekörperlängen über
50 m. Durch die Baukörpervorgaben des Vorhaben- und Erschließungsplans entsprechen
die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen grundsätzlich einer Baukörperfestset-
zung, wodurch auf die Bestimmung einer Bauweise verzichtet werden kann.
Zur Absicherung der vorgesehenen Planungskonzeption wird aber klarstellend eine abwei-
chende Bauweise definiert und festgesetzt. Hiernach müssen alle auf dem Vorhabengrund-
stück vorgesehenen Gebäude den nach § 6 HBO notwendigen Grenzabstand zur Grund-
stücksgrenze aufweisen. Gleichzeitig sollen die vorgesehenen Baukörperlängen gemäß
Vorhabenplan umgesetzt werden, die vielfach eine Länge von 50 m überschreiten. Übli-
cherweise gelten im Zusammenhang mit Gebäuden mit seitlichem Grenzabstand, also in
offener Bauweise, gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO maximal zulässige Gebäudelängen von
50 m. Um aber auf die städtebauliche Konzeption gemäß Vorhabenplan reagieren zu kön-
nen, die auch eine schallschützende Wirkung aufweisen muss, bestehen besondere Anfor-
derungen an die Errichtung der Gebäude, die über die Festsetzung gewährleistet werden.
19.8 Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen (TG)
Oberirdische Stellplatzflächen sind im Plangebiet nicht vorgesehen. Stellplatzmöglichkeiten
befinden sich im Plangebiet ausschließlich in Tiefgaragen. Ziel ist es, aufgrund des beson-
deren Grundstückszuschnitts und begrenzter Platzverhältnisse im Plangebiet einen mög-
lichst hohen Grad an Begrünung zu schaffen und den Versiegelungsgrad so gering wie
möglich zu halten. Der Verzicht auf oberirdische Stellplätze trägt hierzu bei.
Im Bereich der Privatstraße bieten sich ausreichend Flächen für einen Haltebereich für Lie-
ferdienste und Personenbeförderung an. Eine Festsetzung des Bereichs erfolgt nicht im
Bauleitplanverfahren, sondern erst auf Ausführungsebene. So wird eine Flexibilität der Pla-
nung erhalten.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 34

Die erforderlichen Stellplätze samt ihren Zufahrten sind in einer Tiefgarage angeordnet. Die
Tiefgarage ist ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstückflächen sowie in den
hierfür festgesetzten Flächen TG zulässig.
Garagen und Carports sind im Plangebiet unzulässig. Freistehende Einzelgaragen und Car-
ports sollen im Sinne einer städtebaulichen Ordnung und des angestrebten Freianlagen-
konzepts im Plangebiet nicht zugelassen werden. Ausreichende Stellplatzmöglichkeiten
werden unterirdisch in einer Tiefgarage bereitgestellt.
19.9 Flächen für sonstige Nebenanlagen
Um die Grundstücksfreiflächen aus städtebaulichen Gründen von zusätzlichen Bauten frei-
zuhalten, gelten für einige Nebenanlagen wie Müllbehälterstandplätze zur regelmäßigen
Abholung und Unterflurcontainer für die Sammlung von Müll besondere Vorgaben. Die nicht
überbaubaren Grundstücksflächen sollen von baulichen Anlagen freigehalten werden, um
die verfügbaren Frei- und Grünflächen aus lokalklimatischen Gründen sowie zur Förderung
der Durchgrünung möglichst unverstellt zu lassen.
Müllbehälterstandplätze (Mü)
Gemeinschaftlich genutzte Nebenanlagen wie Müllbehälterstandplätze (inkl. Unterflurcon-
tainer) sind nur auf den mit „Mü“ ausgewiesenen Flächen zulässig. Zur Wahrung eines ein-
heitlichen und geordneten Erscheinungsbildes und um negative Auswirkungen auf das
Straßen- und Ortsbild zu vermeiden sowie eine möglichst unverstellte Ansicht der Freibe-
reiche zu gewährleisten, sind derartige Anlagen nur in den für sie vorgesehenen Bereichen
zulässig. Die Errichtung von Unterflurcontainern zur Lagerung von Abfall soll im Plangebiet
möglich sein. Die unterirdische Positionierung reduziert optisch unansehnliche Bereiche im
Plangebiet sowie mögliche Geruchsbelastungen. Die Anfahrbarkeit dieser Anlagen bzw.
der festgesetzten Standorte wurden im Vorfeld geprüft.
Fahrradabstellplätze (Fa)
Zudem bestehen besondere Anforderungen an die Errichtung von Fahrradabstellplätzen.
Um das Plangebiet und die lediglich begrenzt verfügbaren Frei- und Grünflächen aus Grün-
den des sparsamen Umgangs mit dem Boden nur geringfügig in Anspruch zu nehmen, sind
Fahrradabstellplätze für Anwohner und Beschäftigte ausschließlich in der Tiefgarage sowie
oberhalb der vorgesehenen Tiefgarage (festgesetzte Fläche TG) gem. des Vorhaben- und
Erschließungsplans zulässig. Somit sollen Nutzungen konzentriert und erforderliche Bo-
denversiegelungen reduziert werden. Fahrradabstellplätze für Besucher und Kunden sind
ausschließlich oberirdisch, nur in den festgesetzten Flächen „Fa“ an der Privatstraße zuläs-
sig. Durch die an der Privatstraße positionierten Flächen können Frei- und Grünräume weit-
gehend von diesen baulichen Anlagen freigehalten werden.
Sind weitere Nebenanlagen vorgesehen, sind diese ebenso nur oberhalb der Tiefgarage
zulässig. Durch die Bündelung von Nebenanlagen in diesem Bereich bleiben die verfügba-
ren Frei- und Grünflächen, wie z.B. die Pflanzgebotsflächen P1 und P2, unbebaut, was den
Grünstrukturen im Plangebiet zugutekommt.
Wärmepumpen (Wp)
Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht entlang des westlichen Gebäuderiegels die
Anordnung von Wärmepumpen vor. Diese sind als Nebenanlagen, die der Versorgung des
Baugebiets dienen, in der Planzeichnung verortet und festgesetzt worden. So ist gesteuert
worden, dass die Anlagen nicht im Innenhof errichtet werden.
Die Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen (zum Beispiel zu Geräu-
schen der Anlagen im Sinne der TA Lärm) ist im Baugenehmigungsverfahren nachzuwei-
sen. Im Schallgutachten wurde dargelegt, dass bis auf ein Gerät (Außenluftansaugung Lüf-
tungsgerät UG) die gebäudetechnischen Planungen keiner Steuerung bedürfen, da die Im-
missionsrichtwerte mit den angesetzten Schallleistungspegeln und Standorten der Geräte
eingehalten werden. Die Begrenzung des einen Geräts auf Lwa = 60 dB(A) wird über den
Durchführungsvertrag festgehalten und ist Regelungsgegenstand des Baugenehmigungs-

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 35

verfahrens, wobei alle schalltechnisch relevanten Anlagen im Plangebiet im Baugenehmi-
gungsnachweis zu betrachten sind. Eine Festsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan ist nicht erforderlich.
19.10 Straßenverkehrsflächen
Private Straßenverkehrsfläche
Im nördlichen Geltungsbereich ist eine private Verkehrsfläche festgesetzt. Diese verteilt
sich sowohl auf den Vorhabenbereich als auch den Geltungsbereich. Bei der Fläche handelt
es sich um das Teilstück der vorhandenen Privatstraße. Die Festsetzung der privaten Ver-
kehrsfläche bis zur Leydheckerstraße sichert die Erreichbarkeit der geplanten Tiefgarage
für Fahrzeuge und Fußgänger und die Erschließung vom angrenzenden öffentlichen Stra-
ßenverkehrsnetz. Im Vorhabenbereich befinden sich die Zugänge zur Tiefgarage, zu Ge-
bäuden sowie Standorte für Unterflurcontainer. Die Festsetzung der privaten Verkehrsflä-
che unter gleichzeitiger Gewährleistung von Geh-, Fahr und Leitungsrechten sichert die
Zugänglichkeit aller entsprechenden Anlagen.
Zugunsten einer Anpassung des städtebaulichen Entwurfs hinsichtlich der Errichtung von
Flächen für Müllsammelanlagen wie Unterflurcontainer (Mü), Fahrradabstellmöglichkeiten,
Hauszugängen sowie der Tiefgaragen- und Feuerwehrzufahrt wurden die ursprünglichen
Flurstücke der privaten Verkehrsfläche geringfügig verkleinert und überplant. Diese Ände-
rungen sind möglich, da sich alle Flurstücke im Eigentum des Vorhabenträgers befinden.
Die auf diesen Flächen eingetragenen Grunddienstbarkeiten und die damit verbundenen
Nutzungsrechte bleiben davon unberührt.
Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen
Auf Grundlage des vorliegenden Vorhabenplans wird die Anzahl der zulässigen Ein- bzw.
Ausfahrten und der Anschluss an die Verkehrsflächen festgesetzt. Durch die zeichnerische
Festsetzung der Ein- und Ausfahrtbereiche zur räumlichen Verortung im Plangebiet erfolgt
eine Steuerung möglicher Verkehrsbewegungen, die gutachterlich geprüft und bestätigt
und mit den städtischen Akteuren abgestimmt ist.
Es besteht die Möglichkeit zur Errichtung einer Ein- und Ausfahrt von der Gräfenhäuser
Straße, die im Bedarfsfall von der Feuerwehr und zur Andienung des Boardinghouse (z.B.
durch Lieferdienste) genutzt werden soll. Die Befahrbarkeit durch andere Verkehrsträger ist
nicht vorgesehen. Es besteht eine Vorgabe zur maximalen Durchfahrtsbreite. Die Ein- und
Ausfahrt zur Tiefgarage im Norden des Plangebiets ist ebenso festgesetzt. Die verkehrliche
Umsetzbarkeit der geplanten Ein- und Ausfahrten ist gewährleistet.
Die Flächen werden als wasserdurchlässige Oberflächenbefestigung (z.B. wassergebun-
dene Decke, Rasengittersteine, Pflaster mit Rasenfugen) hergestellt und leisten daher
ebenfalls ihren klimatischen Beitrag.
19.11 Flächen für Versorgungsanlagen
Im Plangebiet befindet sich eine Trafostation, die auch bei der Nutzung des neuen Quartiers
bestehen bleibt. Eine Verlagerung dieser kommt aus technischen Gründen nicht infrage,
sodass diese an ihrem bisherigen Standort verbleibt. Zur Sicherung dieser Fläche wird eine
Versorgungsfläche mit der Zweckbestimmung „Trafostation“ in der Planzeichnung festge-
setzt (Flurstück Nr. 364/1). Diese Versorgungsfläche ist Teil des Geltungsbereichs des vor-
habenbezogenen Bebauungsplans, steht aber nicht im Eigentum des Vorhabenträgers und
ist somit auch nicht Bestandteil des Vorhabens. Um die bestehende Trafostation im Bereich
der Gräfenhäuser Straße sind umlaufend Abstandsflächen von 1 m zur uneingeschränkten
Erreichbarkeit gewährleistet.
Zur Sicherstellung des Energiebedarfs ist die Errichtung einer weiteren Trafostation vorge-
sehen. Diese soll an der Gräfenhäuser Str. neben der bestehenden Trafostation auf dem
Grundstück des Vorhabenträgers in der Pflanzfläche P1 errichtet werden. Hierfür wird eine
separate Fläche festgesetzt. Über die textlichen Festsetzungen wird sichergestellt, dass
eine Versorgungsanlage für das Baugebiet an dieser Stelle im Plangebiet zulässig ist. Der

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 36

genaue Standort ist dem Vorhaben- und Erschließungsplan zu entnehmen. Durch die ge-
plante räumliche Konzentration dieser baulichen Anlagen werden die übrigen Freiflächen
so weit wie möglich von weiteren Versorgungsanlagen freigehalten.
19.12 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
Durch entsprechende Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan kann erreicht
werden, dass mögliche Umweltauswirkungen weitestgehend vermieden oder gemindert
werden. Die Planung sieht hierzu insbesondere auch Grünordnungsmaßnahmen wie die
Anpflanzung von Gräseransaaten, Bäumen und Sträuchern sowie Dach- und Fassadenbe-
grünung vor. Grundlage sind der qualifizierte Freianlagenplan und die erstellten Fachbei-
träge sowie Vorgaben der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Die Festsetzungen sind ebenso
im Umweltbericht berücksichtigt.
Niederschlagsversickerung
Gemäß den Vorgaben der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist das auf dem Grundstück an-
fallende Niederschlagswasser vor Ort zu versickern.
Durch die Festsetzung zur Bewirtschaftung von Niederschlagswasser (Versickerung, Dach-
begrünung, Regenwassernutzung). können Beeinträchtigungen des Wasserhaushaltes
vollständig vermieden werden. Dies betrifft nicht nur die Grundwasserneubildungsrate im
Geltungsbereich, sondern im besonderen Maße auch die Reduktion des Oberflächenab-
flusses und damit die Belastung der Vorfluter (Reduktion von Anzahl und Ausmaß von
Hochwasserereignissen).
Die Versickerungsfähigkeit der örtlichen Bodenverhältnisse wurde gutachterlich nachge-
wiesen (vgl. Kap. Boden). Gemäß dem vorgelegten Erschließungskonzept kann eine ge-
zielte entwässerungstechnische Versickerung, z. B. in mehreren Rigolen mit einer Sohlflä-
che von ca. 18 m² erfolgen. Die entsprechend erforderlichen Flächen für eine Nieder-
schlagsversickerung sind im Vorhaben- und Erschließungsplan sowie Freianlagenplan ein-
getragen und werden bei Umsetzung des Vorhabens entsprechend errichtet.
Ein Kurzkonzept zur geplanten Regenwasserbewirtschaftung wurde den Planunterlagen
zur Offenlage beigefügt. Maßnahmen wie z.B. Dachbegrünung sind im Vorhabenplan vor-
gesehen und als Festsetzungen aufgenommen (siehe Kapitel 10.12.3).
Oberflächenbefestigung
Um den Anteil an versiegelten Flächen möglichst gering zu halten, werden Vorgaben zur
Oberflächenbefestigung gemacht. Eine vollständige Versiegelung führt zum Aufheizen der
Flächen im Sommer, Erwärmung der Umgebung durch Rückstrahlung, erhöhten Stauban-
fall und schnellem Abfluss des Niederschlagswassers. Die getroffenen Festsetzungen sol-
len diesen Auswirkungen entgegenwirken, insbesondere zur Gewährleistung eines ange-
nehmen Lokalklimas vor Ort im Plangebiet.
Fahrradabstellplätze, Wege, Zufahrten, Terrassen und sonstige befestigte Grundstücksfrei-
flächen sind mit einer wasserdurchlässigen Oberflächenbefestigung (z.B. wassergebun-
dene Decke, Rasengittersteine, Pflaster mit Rasenfugen) auszubilden, sofern die Voraus-
setzungen (wasserrechtliche Erlaubnis) einer Versickerung gegeben sind.
Die Ausführung von Feuerwehrzufahrten und Aufstell- und Bewegungsflächen mit Schot-
terrasen (in Einfachbauweise) ist nicht zugelassen. Problematisch bei Schotterrasen ist
hauptsächlich das Nicht-Pflegen der Schotterrasenfläche, wodurch durch Humusbildung
die Tragfähigkeit und Stabilität deutlich verringert werden und ggf. Einsatzfahrzeuge beim
Befahren von Schotterrasen festfahren.
Dachbegrünung
Es bestehen Vorgaben der Wissenschaftsstadt Darmstadt zur Dachbegrünung:
Flachdächer sind vollständig und dauerhaft mindestens extensiv zu begrünen. Der Dach-
begrünungsanteil darf durch Aufbauten, Dachterrassen, Attika, technische Aufbauten usw.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 37

auf max. 70 % der gesamten Dachfläche reduziert werden. Dabei muss die Substratschicht
mind. eine mittlere Dicke von 15 cm aufweisen.
Im Plangebiet sind ausschließlich Flachdächer und geneigte Dächer zulässig. Diese wer-
den gemäß textlicher Festsetzung extensiv begrünt und mit einer Mindestvegetations-
schicht von 15 cm versehen. Dem städtischerseits erforderlichen Dachbegrünungsanteil
von 70 % wird im Vorhaben- und Erschließungsplan nachgekommen.
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden die städtischen Vorgaben als Mindestpro-
zentzahl von 70 % plus eine Mindestfläche von 1.550 m² festgesetzt. Dieser Wert wird im
Umweltbericht zur Bilanzierung herangezogen.
Dachbegrünungen haben v. a. positive Auswirkungen auf das Stadtklima (Temperaturregu-
lierung, Schutz vor unerwünschter Sonneneinstrahlung durch geringe Strahlungsreflexion,
Luftreinigung), die Tier- und Pflanzenwelt und den Wasserhaushalt. Begrünte Flachdächer
wirken im Plangebiet ausgleichend zum Anteil versiegelter Flächen durch das Vorhaben
und den gutachterlich festgestellten Auswirkungen auf das Lokalklima aufgrund der Bebau-
ungsdichte und -höhe. Die festgesetzte Dachbegrünung trägt somit zur Verbesserung des
Mikroklimas vor Ort am Standort bei. Um diese positiven Wirkungen fortlaufend erzielen zu
können, ist die Dachbegrünung dauerhaft zu erhalten. Auch die Untersuchungsergebnisse
des lokalklimatischen Gutachtens schlagen eine Dachbegrünung vor, um mögliche Aufhei-
zungseffekte zu reduzieren.
Die Errichtung von Solaranlagen als technische Aufbauten auf den Flachdächern ist vorge-
sehen. Begrünte Flachdächer und Solaranlagen sind kompatibel, Bei einer Aufständerung
der Anlagen ist die extensive Dachbegrünung in diesen Bereichen weiter gewährleistet.
Insektenfreundliche Außenbeleuchtung
Für die spätere Beleuchtung des Geländes ist ein Konzept zu erstellen in dem die Anwe-
senheit von Fledermäusen und anderen nachtaktiven Tieren berücksichtigt wird. Die Licht-
quellen dürfen nicht zu einer Lockfalle z.B. für Käfer und Schmetterlinge (insektenfreundli-
che Beleuchtung) werden. Hierfür sind bestimmte Anforderungen festgesetzt.
Die Verwendung einer entsprechend angepassten Außenbeleuchtung wird die Beeinträch-
tigungen der Insektenwelt deutlich vermindern und dient auch der Erhaltung einer ausrei-
chenden Nahrungsgrundlage für europarechtlich geschützte Vogel- und Fledermausarten.
Schutz gegen Vogelschlag
Das Risiko einer signifikanten Erhöhung von Vogelschlag an Glasbauteilen ist insbeson-
dere bei Neubaumaßnahmen mit großen Glasflächen vorhanden. Zum Schutz der im Gel-
tungsbereich und dessen Umfeld vorkommenden Vogelarten sind aufgrund der Regelun-
gen des § 44 BNatSchG Maßnahmen zur Minimierung von Vogelschlag vorzusehen. We-
sentlich ist in diesem Zusammenhang das „Sichtbarmachen“ der Glaselemente für Vögel,
wobei insbesondere ein möglichst geringer Reflexionsgrad bedeutsam ist.
Aufgrund dessen sind ungegliederte, großflächige Glasflächen ab 3 m² vorsorglich mit ge-
eigneten, für Vögel sichtbaren Oberflächen auszuführen. Hierzu zählen insbesondere re-
flexionsarme Gläser. Weiter wird einschränkend festgesetzt, dass große Glasflächen ohne
Untergliederung, die z.B. über mehr als ein Geschoss gehen, unzulässig sind.
Hinweise zu Abständen, Deckungsgrad, Kontrast und Reflektanz können dem derzeit als
anerkannte Regel der Technik geltenden Leitfaden „Vogelfreundliches Bauen mit Glas und
Licht“ (H. Schmid, et al, 2012, https://vogelglas.vogelwarte.ch/) bzw. seinen jeweiligen Ak-
tualisierungen entnommen werden.
Artenschutz
Zur Kompensation und zum Ausgleich des Verlusts von Sommerlebensräumen (wie von
kleinen Bäumen) sind mehrere künstliche Nisthilfen im Vorhabenbereich anzubringen.
Diese sind an den neu zu errichtenden Gebäuden oder an Bäumen vorzusehen. Die Maß-
nahmen unterstützen die gutachterlichen Empfehlungen zur Unterstützung der Artenvielfalt.
Der Einbau solcher Elemente trägt dazu bei, die Biodiversität in Darmstadt zu erhalten bzw.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 38

zu fördern und ist als aktiver Naturschutz mit Maßnahmen zur Wahrung bzw. Verbesserung
des Erhaltungszustandes von Arten anzusehen.
19.13 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Für den Bereich der festgesetzten privaten Verkehrsfläche mit den Flurstücken 362/24,
362/25 und 362/20 (tlw.) ist ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Allgemeinheit
und ein Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger festgesetzt. Mittels der Festset-
zung wird gewährleistet, dass die private Verkehrsfläche von der Allgemeinheit und von
Versorgungsträgern für ihre jeweiligen Zwecke gequert werden darf. Somit ist die Erreich-
barkeit des Vorhabenbereichs (z.B. Tiefgarageneinfahrt) gegeben und zugleich können
Grundstücke, die im weiteren Verlauf in nordwestlicher Richtung an die Privatstraße gren-
zen, erreicht werden. Die Befahrbarkeit der Privatstraße ist somit durchgehend möglich.
19.14 Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat beschlossen, dass Maßnahmen zum Einsatz erneu-
erbarer Energien in Bebauungspläne aufgenommen werden sollen. Die städtischen Ziele
sehen u.a. vor, möglichst das volle Potential zur Installation von Anlagen zur Solarenergie-
nutzung (PV-Anlagen, thermische Solaranlagen) auf Dachflächen in Kombination mit Dach-
begrünung auszuschöpfen. Um dies zu gewährleisten, sind besondere Anforderungen zu
erfüllen.
Dachflächen sollen unter Berücksichtigung notwendiger Nutzungen grundsätzlich so ge-
plant und gestaltet werden, dass diese sich für eine Solarnutzung in Kombination mit Dach-
begrünung so weit wie möglich eignen (Optimierungsgebot). Hierfür bestehen Vorgaben
zum Umfang der Errichtung von Anlagen zur Solarenergienutzung. In Abstimmung mit den
städtischen Ämtern wurde festgelegt, dass im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplanverfahren bei Flachdächern eine Modulfläche im Umfang von mindestens 55% der
überbauten Fläche des Gebäudes für Anlagen zur Solarenergienutzung vorzusehen ist.
Dies nutzt auf Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplans das vorhandene Potential
bestmöglich aus. Die Photovoltaikanlagen konkurrieren nicht mit Dachflächenbegrünung,
sondern stehen in positiver Wechselwirkung und sind in Kombination vorgesehen.
Die städtischen Vorgaben zum Umfang der zu errichtenden PV-Anlagen wurden somit an-
gemessen berücksichtigt.
19.15 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen oder Maßnahmen zum Schutz vor
schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BIm-
SchG)
Die schalltechnischen Untersuchungen belegen, dass im Plangebiet in Hinblick auf die an-
gestrebten Nutzungen Konfliktpotentiale durch Lärmeinträge bestehen. Auf Grundlage der
Untersuchungsergebnisse des vorliegenden Gutachtens zum Schallimmissionsschutz sind
bauliche Schallschutzmaßnahmen vorzunehmen.
Baulicher Schallschutz
Auf Grundlage der gutachterlichen Ergebnisse zu Schallschutz bestehen Anforderungen an
die erforderliche Schalldämmung der Fassade/Außenbauteile. Es wurden gemäß dem Gut-
achten die maßgeblichen Außenlärmpegel für die Zeitbereiche Tag und Nacht festgesetzt,
die den Inselkarten der Festsetzungen zu A Ziff. 16.1 zu entnehmen sind. Die Festsetzun-
gen erfolgen nicht geschossweise, sondern werden für die jeweils gesamte Fassade ge-
troffen und berücksichtigen die höchste schalltechnische Anforderung, die an der jeweiligen
Fassade anliegt. Durch die Festsetzung einer Öffnungsklausel ist es auf der Genehmi-
gungsebene möglich, durch Nachweis auch niedrigere Anforderungen baulich umzusetzen
und von der Festsetzung abzuweichen.
Geschlossene bauliche Anlage
Durch die in den Baufeldern BF1, BF2a, BF2b, BF3a und BF3b geplanten geschlossenen
Gebäudestrukturen entsteht eine abschirmende Wirkung für die Baufelder BF4 und BF5.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 39

Um diese Wirkung zu sichern, ist es erforderlich, diese geschlossene Bebauung als solche
mit einer Mindesthöhe festzusetzen und bei Entfall der Bebauung den Ersatz zu sichern.
Die Verortung der Maßnahme ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan in der Inselkarte
II.1 mit S1 festgesetzt worden. Der Erhalt der geschlossenen baulichen Anlage S1 zum
Schutz der Wohnnutzung in den Baufeldern BF4 und BF5 wird im Durchführungsvertrag
verpflichtend geregelt und ist durch Baulast und Grundbucheintrag zu sichern.
Schalleinwirkungen durch Anlagen nach TA Lärm
Zur Begrenzung von Schalleinwirkungen durch Anlagen nach TA Lärm sind mit den im Gut-
achten angesetzten Immissionen Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan
erforderlich.
Für Fassadenabschnitte, an denen die Immissionsrichtwerte der TA Lärm in Höhe von
60 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht überschritten werden, sind Festsetzungen da-
hingehend erforderlich, dass maßgebliche Immissionsorte nach TA Lärm nicht entstehen
bzw. geeignete Schallschutzmaßnahmen getroffen werden. Hierzu kommen verschiedene
Maßnahmen wie Grundrissorientierung oder der Einsatz nicht öffenbarer Fenster in Be-
tracht. Für die entsprechenden betroffenen Fassadenabschnitte wurde in der Planzeich-
nung die Schallschutzmaßnahme S2 festgesetzt. Zugleich wurde eine ergänzende Festset-
zung formuliert, dass bei einem entsprechenden Nachweis im Rahmen einer schalltechni-
schen Berechnung auch hiervon abweichende Anforderungen zugelassen werden können.
Zum festgesetzten Gewerbegebiet westlich des Plangebiets ist ebenfalls ein abschirmen-
der Gebäuderiegel vorgesehen. An der unmittelbar zum westlichen Gewerbegebiet hin ori-
entierten Fassade dürfen keine schutzbedürftigen Aufenthaltsräume liegen, daher sieht der
Vorhabenplan durchgesteckte Wohnungen vor, die Lüftungsmöglichkeiten zur lärmabge-
wandten Seite ermöglichen.
Gebäudetechnische Anlagen im Plangebiet
Dem Schallgutachten liegen die Planungen der technischen Gebäudeausrüstung zu
Grunde. Die gebäudetechnischen Anlagen im Plangebiet sind geeignet, um unzumutbare
Belästigungen nicht hervorzurufen. Die jeweiligen Schallleistungspegel der einzelnen, ge-
planten Anlagen sind einzuhalten. Lediglich die geplante Anlage Außenluftansaugung Lüf-
tungsgerät Untergeschoss (UG) ist mit einem Schallleistungspegel von 65 dB(A) um
5 dB(A) zu reduzieren. Daher wird für diese Anlage ein maximaler Schallleistungspegel von
LWA = 60 dB(A) festgesetzt. Darüber hinaus dürfen von den technischen Anlagen keine
störenden Töne ausgehen, das bedeutet, die Anlagen sollen nicht tonhaltig sein. Allerdings
wird darauf hingewiesen, dass auch bei Einhaltung der Richtwerte nicht erwartet werden
darf, dass die Anlagen nicht mehr hörbar oder nicht mehr störend sind.
19.16 Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die Aufnahme von Wohnnutzun-
gen in den Baufeldern BF4 und BF5 bis zur Errichtung der Gebäude im Baufeld BF1 bis
BF3 bzw. der Gebäude im Rohbau mit geschlossener Fassade, d.h. bis die lärmabschir-
mende Wirkung eingetreten ist, unzulässig. Die Festsetzung soll sicherstellen, dass ge-
sunde Wohnverhältnisse für die zukünftigen Bewohner des Plangebiets gewährleistet sind.
Da eine bedingte Festsetzung eine Abkehr vom Grundsatz des zeitlich unbeschränkten
Baurechtes darstellt, sind derartige Festsetzungen nur in „besonderen Fällen“ zulässig. Die
„Besonderheit“ des jeweiligen Einzelfalls muss sich dabei aus städtebaulichen Gründen er-
geben. Hierzu können notwendige Maßnahmen zur sachgerechten Lösung von Immissi-
onsschutzkonflikten zählen. So ist die Errichtung immissionsempfindlicher Wohnbebauung
im Lärmschatten anderer, z.B. (zuerst zu errichtende schützende Riegelbebauung), denk-
bar.
Vor dem Hintergrund der auf das Plangebiet einwirkenden Lärmemissionen aus nordwest-
licher, westlicher und südwestlicher Richtung der angrenzenden Gewerbebetriebe und Ver-
kehrstrassen wurde eine bedingte Nutzungsmöglichkeit gem. § 9 Abs. 2 Satz 2 BauGB
festgesetzt. Die im Plangebiet westliche Bebauung (im wesentlichen BF2) stellt den Schutz

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 40

für die innenliegenden Bereiche, insbesondere BF4 und BF5, vor gewerblichem Anlagen-
lärm sicher. Die Wohnnutzung im Baufeld BF2 ist durch entsprechend festgesetzte Schall-
schutzmaßnahmen, z.B. durch Grundrissorientierung, ausreichend vor Lärmeinträgen ge-
schützt.
Um eine dauerhafte Sicherung der lärmabschirmenden Maßnahmen zu gewährleisten, ist
im Fall eines Abgangs der geschlossenen Anlage S1, beispielsweise nach einem schweren
Naturereignis, im Durchführungsvertrag die unverzügliche Wiederherstellung der lärmab-
schirmenden Wirkung verpflichtend geregelt.
19.17 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Pflanzgebotsflächen P1+P2
Entlang der Gräfenhäuser Straße sowie an den westlichen und östlichen Grundstücksgren-
zen sind die Pflanzgebotsflächen P1 und P2 festgesetzt. Die Pflanzgebotsfläche P1 beginnt
an der Straßenhinterkante der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche (Gräfenhäuser
Straße) und weist im Plangebiet eine Breite von 10 m auf. Die Festsetzung entspricht den
bisherigen Vorgaben des rechtskräftigen Bebauungsplans N 6.2.1.2, der an dieser Stelle
im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 sowie im weiteren Ver-
lauf seines Geltungsbereichs an der Gräfenhäuser Straße eine Pflanzgebotsfläche mit ei-
ner Breite von 5 m vorsieht. Zwecks einer eindeutigen Ausbildung von Grün- und Pflanzbe-
reichen wurde die Fläche P1 auf 10 m verbreitert und verläuft nun von der Straßenhinter-
kante bis zum festgesetzten Baufenster von Baufeld BF1. Die Festsetzung sichert die An-
lage eines Grünstreifens mit Pufferwirkung zwischen den Verkehrsbewegungen auf der
Gräfenhäuser Straße sowie den geplanten Nutzungen. Somit wird die Ausbildung eines
Vorgartenbereichs gewährleistet, der als grünes verbindendes Element entlang der Grä-
fenhäuser Straße verläuft. Hierdurch wird das Plangebiet, welches sich in einem stadträum-
lichen Umfeld befindet, in dem Grünstrukturen unterrepräsentiert sind, grüngestalterisch
aufgewertet und erfährt eine Abgrenzung gegenüber der Verkehrsinfrastruktur vor Ort.
Durch den hohen Versiegelungsgrad im Plangebiet ist die Sicherung der verbleibenden
Frei- und Grünstrukturen ein wichtiger Beitrag zum Mikroklima. So ist die Pflanzgebotsflä-
che P2 an den Plangebietsrändern für die Anpflanzung von Bäumen von besonderer Be-
deutung. Die zeichnerische Festsetzung gewährleistet durchgängige und unverbaute Frei-
räume von der Privatstraße zur Gräfenhäuser Straße, die gemäß Freianlagenplan und den
Mindestanforderungen der textlichen Festsetzungen bepflanzt werden müssen. Somit kön-
nen sich in diesen Bereichen Grünstrukturen entwickeln, die der kompakten Bebauung als
begrünter Gebietsrand entgegentreten. Im Zuge der Festsetzungen werden in den Pflanz-
gebotsflächen P1 und P2 mind. 19 Bäume (standortgerechte Bäume 1. und 2. Ordnung)
gepflanzt. Diese sind in der Planzeichnung festgesetzt. Die aufgrund von sonstigen Fest-
setzungen oder Satzungen zu erhaltenden oder zu pflanzenden Bäumen und Sträucher
können angerechnet werden.
Um das Plangebiet mit Fahrzeugen zur Andienung des Boardinghouse sowie der Feuer-
wehr ansteuern zu können, ist eine Zufahrt von max. 6 m Breite in der Pflanzgebotsfläche
P1 zulässig.
Die Fläche P1 wird durch eine Transformatorenstation unterbrochen, die unverrückbar am
bestehenden Standort verbleibt. Zur Versorgung des Plangebiets mit Elektrizität ist geplant,
in der Fläche P1 neben der Trafostation eine weitere kleine Trafostation zu errichten. Zu-
dem ist vorgesehen, im westlichen Grünstreifen P2 auf festgesetzten Flächen max. 6 Au-
ßengeräte der geplanten Wärmepumpen aufzustellen.
Auf allen Pflanzflächen soll zur Vermeidung von Hitzeinseln, Verbesserung des lokalen
Kleinklimas sowie der Förderung der örtlichen Fauna flächenhafter Mineralstoff-, Kies-,
Splitt- und Schottergärten oder -schüttungen zu rein gestalterischen Zwecken ausgeschlos-
sen werden. Diese Vorgabe gilt für das gesamte Plangebiet.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 41

Bepflanzung der sonstigen nicht überbauten Grundstücksflächen
Neben der Errichtung von Pflanzbereichen entlang der Plangebietsränder ist auch die Be-
grünung der sonstigen Grundstücksfreiflächen von Bedeutung. Die privaten nicht überbau-
ten Grundstücksfreiflächen müssen infolge ihrer Wohnungsnähe und der begrenzten Flä-
chenverfügbarkeit im Plangebiet sowie zur Vermeidung von einer Aufheizung des überplan-
ten Gebiets auch eine wichtige Funktion für die Freiraumerholung im Wohnumfeld überneh-
men. Begrünte Grundstücksfreiflächen haben v. a. folgende positive Wirkungen auf den
Naturhaushalt:
- Erhaltung von Böden mit Regulations- und Lebensraumfunktionen,
- klimatologische Wirkungen (Minderung des Wärmeinseleffektes, Luftreinigung)
durch Temperaturregulierung, Schutz vor unerwünschter Sonneneinstrahlung,
Schadstofffilterung und Sauerstoffproduktion,
- Bereitstellung von Lebensräumen für die Tier- und Pflanzenwelt,
- Bereitstellung von Flächen für die Retention von Niederschlägen,
- grünordnerische Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,
- Bereitstellung von Freiräumen für die Erholung im Wohnumfeld.
Zur Gewährleistung eines Mindeststandards an
- Lebensraumqualitäten für die Tier- und Pflanzenwelt,
- Gestaltungsqualitäten des Wohnumfelds und
- klimatologisch positiven Wirkungen der Freiflächen
werden Mindestfestsetzungen (s. Festsetzungen Ziff. I Nr. 18.2) im Hinblick auf die Anzahl
der vorzunehmenden Baum- und Strauchpflanzungen auf den nicht überbauten Grund-
stücksflächen getroffen. Gemäß der vorgesehenen grünordnerischen Maßnahmen im qua-
lifizierten Freiflächenplan werden im Zuge der Festsetzungen mind. 4 Bäume (standortge-
rechte Bäume 1. und 2. Ordnung) und mind. 11 Bäume/Großsträucher (3. Ordnung) neu
gepflanzt. Hiervon sind zwei Bäume zeichnerisch festgesetzt. Die Vorgaben zur Bepflan-
zung gewährleisten Grünqualitäten am Wohnstandort, die der Steigerung der Aufenthalts-
qualität dienen und das Plangebiet lokalklimatisch aufwerten.
Fassadenbegrünung
Die festgesetzte Fassadenbegrünung soll zu einer zügigen Durchgrünung des Plangebiets
beitragen und ist eine wirkungsvolle Maßnahme zur gestalterischen Aufwertung von Ge-
bäuden. Die Fassadenbegrünung stellt bereits nach kurzer Zeit die Entwicklung ökologisch
und gestalterisch wirksamer Grünstrukturen sicher. Zudem bewirkt die Festsetzung von be-
grünten Fassaden positive Auswirkungen auf die Schutzgüter Klima sowie Landschafts-
und Ortsbild. So wirkt die Fassadenbegrünung ausgleichend auf die Auswirkungen bauli-
cher Verdichtung und trägt zur Verbesserung des örtlichen Klimas bei. Zudem schafft die
Begrünung der Fassadenflächen ein gestalterisch wirkungsvolles Grünvolumen. Brand-
schutzrechtliche Regelungen sind dabei zu beachten.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat Standardanforderungen für die Fassadenbegrünung
benannt. So ist die Fassadenbegrünung auf mindestens 20 % der Fassadenflächen in Be-
bauungsplänen der Wissenschaftsstadt Darmstadt umzusetzen. Im vorliegenden Verfahren
wurden mit den städtischen Ämtern abweichende Regelungen vereinbart.
Im Plangebiet sind die Außenwände der Gebäude auf einer Fassadenlänge von insgesamt
188 m zu begrünen, sofern dem keine brandschutzrechtlichen Regelungen oder andere
technische Regelungen entgegenstehen. Auf die gesamte Länge sind mind. 43 Pflanzen
zu verteilen. Die zu begrünende Fläche der Außenwände muss einer Mindestfläche von
insgesamt 1.000 m² entsprechen. Somit sind für die anzupflanzenden Rank-, Schling- oder
Kletterpflanzen im Schnitt gewisse Durchschnittsgrößen anzunehmen. Die Errichtung der
Fassadenbegrünung wird in Bilanzierung zum Eingriff/Ausgleich berücksichtigt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 42

Überdeckung von Tiefgaragendächern
Die Festsetzung stellt sicher, dass Tiefgaragendächer außerhalb der überbaubaren Grund-
stücksflächen gärtnerisch in die Grundstücksfreiflächen integriert werden und mit Bäumen,
Sträuchern, Wiesen und Rasen bepflanzt werden können.
Die Überdeckung der Tiefgaragendächer mit einer Bodensubstratschicht von mindestens
0,8 m im Mittel ist erforderlich, um die geplanten Pflanzungen auf dem Tiefgaragendach
durchführen zu können. Hierbei sind gemäß Freianlagenplan maßgeblich Strauchpflanzun-
gen vorgesehen. Im Bereich von Baumpflanzungen ist eine Bodensubstratschicht von min-
destens 1,0 m einzuhalten. Eine geringere Substratdicke würde allenfalls Strauchpflanzun-
gen ermöglichen und ist lediglich im Bereich von Tiefgaragenzufahrten zulässig, jedoch
muss sie mindestens 0,3 m betragen.
Geländeversprünge oder -stufen im Bereich der Tiefgaragendächer sollen vermieden wer-
den, weshalb Oberkanten der Überdeckung allseitig niveaugleich an das umgebende Ge-
lände anzuschließen sind. Auf diese Weise wird der visuelle Eindruck einer dem natürlichen
Gelände angepassten Grünfläche vermittelt.
19.18 Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Zur Verminderung eingriffsbedingter Beeinträchtigungen wurde bereits im Vorfeld während
der Planung der mögliche Erhalt von markanten Bäumen und Baumstrukturen berücksich-
tigt.
Zur Sicherung zweier Bestandsbäume im Plangebiet, die sich in der Pflanzgebotsfläche P1
befinden, sind diese im vorhabenbezogenen Bebauungsplan zum Erhalt festgesetzt. Die
Bestandsbäume innerhalb des anzulegenden Grünstreifens sorgen punktuell für eine räum-
liche Trennung zwischen den Verkehrsbewegungen auf der Gräfenhäuser Straße sowie
den geplanten Nutzungen, was zur Steigerung der Aufenthaltsqualität im Gebäude in BF1
beiträgt.
Die Erhaltung von größeren Bäumen und Baumstrukturen wirkt sich positiv auf das Stadt-
bild aus und bietet gegenüber den Neubauten ein grünes Pendant mit einer Wirkung, die
bei Neuanpflanzungen erst nach mehreren Jahren erzielt werden kann. Die darüber hinaus
verbundenen positiven Funktionen im Naturhaushalt, wie v. a. positive Wirkung auf das
Kleinklima, Erzeugung von Verdunstungskälte, Beschattung von versiegelten Flächen, die
Bereitstellung von Lebensraum für Tiere etc., kommen zudem bei großen Bäumen in be-
sonderem Maß zum Tragen.
20. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
20.1 Dachgestaltung
Aufgrund einer fehlenden ortstypischen Dachlandschaft werden zugunsten einer modernen
Architektursprache und eines hohen angestrebten Durchgrünungsgrades im Plangebiet
einheitlich Flachdächer mit einer Neigung von höchstens 5° festgesetzt.
Die Festsetzung einer maximalen Dachneigung soll die Grundvoraussetzung für eine er-
folgreiche Dachbegrünung gewährleisten. Dachbegrünungen haben v. a. positive Wirkun-
gen auf das Stadtklima, die Tier- und Pflanzenwelt und den Wasserhaushalt (siehe auch
Kapitel Nr. 10.9.3).
Anlagen zur Nutzung von Solarenergie müssen aufgeständert angebracht werden, sodass
die Dachbegrünung von den technischen Aufbauten nicht beeinträchtigt wird.
20.2 Fassaden
Um eine harmonische Einbindung der neuen Hauptbaukörper in die Umgebung, die insbe-
sondere im östlichen Bereich durch kleinteiligere Bebauung geprägt ist, zu erreichen, sollen
Fassaden der Hauptbaukörper hell gestaltet werden. Hierdurch wird eine optisch

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 43

angepasste Strukturierung zwischen der Bestandsbebauung und den neuen Gebäuden im
Plangebiet ermöglicht.
Durch die Festsetzung heller Fassaden (Hellbezugswert von > 40) kann die Sonnenein-
strahlung besser reflektiert werden (Albedo), sodass den Erwärmungstendenzen entgegen-
gewirkt wird. Untergeordnete Bauteile können mit einem geringeren Hellbezugswert aus-
geführt werden.
Die vorgesehenen hellen Anstriche tragen also dazu bei, die Aufheizung abzuschwächen,
da sie einen Großteil der kurzwelligen Strahlung reflektieren. Mittels der Festsetzung wird
auch den Empfehlungen des lokalklimatischen Gutachtens entsprochen.
20.3 Werbeanlagen
Die Festsetzungen sollen eine angemessene Form und Gestaltung der Grundstücke er-
möglichen und damit negative Auswirkungen auf das Straßen- und Ortsbild vermeiden.
Durch die einschränkenden Regelungen und den Ausschluss ortsfremder Werbe- und auf-
fälliger Lichtanlagen soll zudem geregelt werden, dass von Werbeanlagen kein störender
Impuls für bestehende Wohnnutzungen in der näheren Umgebung sowie für die geplanten
Wohnnutzungen ausgeht. In den Pflanzgebotsflächen P1 und P2 sind Werbeanlagen eben-
falls unzulässig, um keine störenden Elemente mit negativen Auswirkungen auf diese Flä-
chen zu bringen.
20.4 Einfriedungen
Die Festsetzungen sollen eine angemessene Form und Gestaltung der Einfriedungen er-
möglichen und damit negative Auswirkungen auf das Straßen- und Landschaftsbild vermei-
den. Durch die stadträumliche Lage des Plangebiets, welches von gewerblichen Nutzungen
und Verkehrsflächen umgeben ist, bestehen bestimmte Anforderungen an die Errichtung
von Einfriedungen. Hierbei sind z.B. Einfriedungen wie Mauern und Hecken zulässig, die
eine eindeutige und geschlossene Abgrenzung zu Nachbargrundstücken erlauben. Sollen
Einfriedungen zu öffentlichen Verkehrsflächen wie der Gräfenhäuser Straße errichtet wer-
den, müssen diese von der Grundstücksgrenze hinter die 5 m tiefe Vorgartenzone zurück-
springen. Dies gewährleistet, dass der entlang der Gräfenhäuser Straße über das Pflanz-
gebot festgesetzte Grünstreifen auf einer Breite von 5 m unbeeinträchtigt sichtbar bleibt
und die Ausbildung von Grün- und Pflanzbereichen in der Vorgartenzone vom öffentlichen
Raum aus wahrnehmbar ist. Zudem kann so der über den rechtskräftigen Bestandsbebau-
ungsplan N 6.2.1.2 festgesetzte durchgehende Grünstreifen entlang der Gräfenhäuser
Straße im Stadtraum erhalten bleiben.
20.5 Abfallsammelanlagen
Die Festsetzungen sollen eine angemessene Form und Gestaltung der Grundstücke er-
möglichen und damit negative Auswirkungen auf das Straßen- und Ortsbild vermeiden.
Zum Schutz des Erscheinungsbilds im Plangebiet sowie zur Reduzierung von Geruchsaus-
wirkungen sind Standflächen für private Müll- Abfallbehältnisse einzuhausen oder einzugrü-
nen. Für Müll- und Abfallsammelanlagen wie Unterflurcontainer sind Eingrünungen zu be-
vorzugen, da diese aufgrund der Unterflurbauweise und der daraus folgenden Leerung mit-
tels eines Krans nicht eingehaust werden können. Durch die Vorgaben sollen Abfallsam-
melanlagen dem Blick der Betrachter entzogen werden und sich aus stadtgestalterischen
Gründen nicht negativ auf die Erscheinung im Plangebiet auswirken.
20.6 Fahrradabstellflächen
Die Festsetzungen sollen eine angemessene Form und Gestaltung der Grundstücke er-
möglichen. Zusätzliche Baukörper wie oberirdische Fahrradstellplatzanlagen dürfen nicht
eingehaust werden, um damit verbundene negative Auswirkungen auf das Stadt- und Orts-
bild zu vermeiden. Einzelne Fahrradstellplätze sind im Bereich der Hauseingänge, oder im
Bereich der Privatstraße sowie an der südwestlichen Grundstücksgrenze z.B. als einreihige

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 44

Stellplätze mit einer Maximalanzahl für Nutzer/Besucher im Vorhaben- und Erschließungs-
plan eingetragen.
21. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Nie-
derschlagswasser
Als Vorgabe zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes wird durch die städtische
„Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlags-
wasser“ (kurz: "Zisternensatzung") aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz festge-
setzt, dass auf den Grundstücken Zisternen zu errichten sind. Ziel der Maßnahme ist einer-
seits die Minimierung der Niederschlagsabflüsse und andererseits die möglichst naturnahe
Wiedereingliederung der unvermeidbaren Niederschlagsabflüsse in den natürlichen Was-
serkreislauf. Abflussspitzen sowie Anteile des Oberflächenabflusses sollen dabei zuguns-
ten von Rückhaltung, Verdunstung und Versickerung reduziert werden.
Gemäß Festsetzung entfällt für begrünte Dächer und Intensivgründächer die Verpflichtung
zur Errichtung einer Zisterne. Die Ausnahmen von der Zisternensatzung sollen einen Anreiz
für eine Dachbegrünung schaffen, die über die Mindestanforderungen der Dachbegrü-
nungsfestsetzungen hinausgeht und eine höhere Abflussretentionswirkung hat. Wenn
Gründachflächen nicht an den Kanal angeschlossen sind, wird deren Regenwasser bereits
vollständig auf dem Grundstück bewirtschaftet und wieder dem Wasserkreislauf zugeführt,
weshalb eine Zisterne zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit entfallen kann.
Im vorliegenden Vorhaben soll das Niederschlagswasser möglichst vollständig auf dem
Grundstück bewirtschaftet werden. Dies beginnt bereits mit der Gestaltung der Dach- und
Freiflächen. Die Dachflächen sind im vorliegenden Vorhaben alle extensiv begrünt,
wodurch ein großer Teil des Niederschlagswassers im Substrat gebunden und über die
Begrünung wieder verdunstet wird. Überschüssiges Regenwasser wird gemäß Nieder-
schlagsentwässerungskonzept mittels unterirdischer Box-Rigolen Rigolen versickert. Die
geeignete und nachgewiesene Bodendurchlässigkeit ermöglicht eine Versickerung ohne
Kanalanschluss (weitere Ausführungen zum Umgang mit Niederschlagwasser siehe Kapi-
tel 7.5.2).
Verbliebene Flächen, die vorliegend nicht unter Gründächer fallen, sind zum Beispiel Dach-
terrassen, für deren Niederschlagsentwässerung die Errichtung einer Zisterne erforderlich
wird. Eine Nutzung des entsprechenden überschüssigen Regenwassers durch eine Zis-
terne – die den Rigolen vorgeschaltet wird – ist im Rahmen der zukünftigen Freiflächenpla-
nung problemlos möglich und ermöglicht eine Nutzung des Niederschlagswassers zur Be-
wässerung der Grünflächen Die für die Zisterne erforderliche Fläche ist in der maximal zu-
lässigen Grundflächenzahl zu berücksichtigen. Der Nachweis zur Errichtung einer Zisterne
erfolgt im Baugenehmigungsverfahren.
22. Hinweise
Auf Grundlage des Umweltberichts, vorliegender Gutachten sowie der Vorgaben öffentli-
cher Stellen und verschiedener Regelwerke sind Hinweise zu dem vorhabenbezogenen
Bebauungsplan zu beachten, die in den textlichen Festsetzungen unter IV. Hinweise auf-
geführt sind.
23. Durchführungsvertrag
Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein Durchführungsvertrag zwischen der
Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem Vorhabenträger verfasst. Der Vertrag wird zwi-
schen Offenlage und Satzungsbeschluss erstellt.
Gemäß § 12 Abs. 1 BauGB ist zwischen Gemeinde und Vorhabenträger ein Durchführungs-
vertrag zu vereinbaren, in dem Maßnahmen und Fristen zur Realisierung des Vorhabens
verbindlich geregelt sind. Dieser beinhaltet auch städtebaulich relevante Aspekte, die im
Rahmen des Vorhabens wirksam werden. Der Durchführungsvertrag muss erst zum

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 45

Satzungsbeschluss endabgestimmt vorliegen und vor Beschlussfassung vom Vorhabenträ-
ger unterschrieben sein. Jedoch hat sich der Vorhabenträger zu Beginn des Bauleitplan-
verfahrens bereits durch eine „Grundzustimmung“ verpflichtet, im Vertragsgebiet mindes-
tens 25 % der Bruttogeschossfläche Wohnen für den sozial geförderten Mietwohnungsbau
sowie zusätzlich mindestens 20 % der Bruttogeschossfläche Wohnen für den Mietwoh-
nungsbau für mittlere Einkommen als öffentlich geförderte Wohnungen nach dem Hessi-
schen Wohnraumfördergesetz (HWoFG) zu planen und zu errichten.
Weitere Regelungen im Durchführungsvertrag werden zur Sicherung folgender Maßnah-
men vereinbart:
- Kampfmittelsondierung
- Arten- und Naturschutzmaßnahmen
- Begrünungsmaßnahmen
- Energiestandard, Energiekonzept
- Gewerbliche Nutzung Boardinghouse
- Feuerwehrzufahrten und Lieferverkehre
- Sicherung der Schallschutzmaßnahmen
- Baulasten und Dienstbarkeiten
- Rechtsnachfolge
- Haftung, Haftungsausschluss
- Sicherheitsleistungen
- Vertragsstrafen und Ersatzvornahme
24. Planungsstatistik
Geltungsbereich vorhabenbezogener Bebauungsplan ca. 8.675 m²
Vorhabenbereich ca. 8.070 m²
- Nettobauland Vorhaben (inkl. Erweiterung Versorgungsfläche) ca. 7.595 m²
- Private Verkehrsfläche im Vorhabenbereich ca. 475 m²
Private Verkehrsfläche außerhalb Vorhabenbereich ca. 588 m²
Versorgungsfläche Trafo Gräfenhäuser Straße 73a ca. 17 m²

Aus den festgesetzten Flächen ergeben sich folgende städtebauliche Kennwerte:
GRZ I: 0,41 GRZ II: 0,75 GFZ: 2,2

Gemäß des Vorhaben- und Erschließungsplans sind folgende Planungsdaten, die durch
die Festsetzungen abgedeckt sind, vorgesehen:
BGF R Wohnen, (oberirdisch, mit Staffelgeschoss): ca. 4.884 m²
BGF R Wohnen, gefördert (oberirdisch, mit Staffelgeschoss): ca. 5.108 m²
BGF R Wohnen, studentisch (oberirdisch, mit Staffelgeschoss): ca. 1.214 m²
BGF R Wohnen gesamt: ca. 11.206 m²
BGF R Gewerbe: ca. 5.168 m²
BGF R GESAMT (inkl. Staffelgeschoss) ca. 16.374 m²
Anzahl der Einheiten / Zimmer:

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Entwurf) Seite 46

Wohnen, frei finanziert: 47
Wohnen, gefördert: 52
Wohnen, studentisch: 27
Boardinghouse: 90
Alle Werte sind überschlägig ermittelte Werte ohne Einplanung erforderlicher Fachplanungen und vorab einer
Abstimmung mit den zuständigen Behörden. Die angegebenen Werte können sich im Verlauf weiterer Pla-
nungsschritte ändern. Alle Angaben ohne Gewähr.
25. Verwendete Gutachten und weitere Planungsgrundlagen
- Fachbeitrag Verkehr, Bauvorhaben Gräfenhäuser Straße, Stadt Darmstadt, Pla-
nungsbüro von Mörner; Stand November 2023
- Faunistische Untersuchung und Artenschutzbeitrag zum vorhabenbezogen Bebau-
ungsplan Darmstadt N 84 „Gräfenhäuser Straße 71“, Fachbüro Faunistik und Öko-
logie Dipl.-Biol. Andreas Malten; Stand Oktober 2020
- Studie zur lokalklimatischen Situation und zur Besonnungssituation der geplanten
Bebauung im Rahmen des VEP N 84 Gräfenhäuser Straße 71, iMA Richter &
Röckle GmbH & Co. KG, 17.11.2023
- Geotechnischer Bericht Nr. 1c, Neubau Wohnbebauung Darmstadt, Gräfenhäuser
Straße 71, Prof. Dr.-Ing. Wolfgang Krajewski; Stand 24.08.2023
- Schallimmissionsschutz Gutachten, Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
- Gräfenhäuser Straße 71 -, Grebner Bauphysik GmbH; Stand 18.07.2024
- Erschließungskonzept zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 „Gräfenhäu-
ser Straße 71“ in Darmstadt, Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH; Stand
27.08.2024
- Orientierende umwelttechnische Untersuchung des Bodens und der Bodenluft,
Trischler und Partner GmbH, Stand 02.08.1996
- Zusammenfassende Bewertung des Flurstücks 364/2 hinsichtlich Altlasten und Ent-
sorgung von evtl. Bodenaushub, Büro Arcadis Trischler & Partner GmbH,
26.05.2000

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –
Karlsruhe
Januar 2025
Umweltbericht
Teil B der Begründung

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –

Umweltbericht
Bearbeiter
Dipl.-Ing. Marc Christmann
Alexander Herrmann
Ameneh Larijani
Verfasser
MODUS CONSULT

Gericke GmbH & Co. KG
Hauptsitz: Niederlassung:
Pforzheimer Straße 15b Landauer Straße 56
76227 Karlsruhe 67346 Speyer
0721 / 86009-0 0721/ 86009-0
Erstellt im Auftrag der EMON Vermögensverwaltung GmbH
im Januar 2025
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

Umweltbericht
5
1. Planungsanlass
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2. Lage, Abgrenzung und Charakteristik des Plangebietes
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3. Planvorhaben, Bedarf an Grund und Boden sowie
Planungsgrundlagen
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. 10
3.1
Ziele des Bauleitplans
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3.2
Art und Umfang des Bebauungsplans.
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3.3
Bedarf an Grund und Boden.
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3.4
Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und übergeordneten
Planungen
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4. Bestandsbeschreibung und -bewertung
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4.1
Fläche
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. 16
4.2
Boden
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. 17
4.3
Wasser
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. 20
4.4
Klima/Luft
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. 22
4.5
Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt
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. 24
4.6
Wirkungsgefüge.
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. 35
4.7
Landschafts- und Ortsbild
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. 36
4.8
Menschen und deren Gesundheit
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. 37
4.9
Kultur- und sonstige Sachgüter
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. 38
5.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustand
es
bei
Nichtdurchführung der Planung
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. 38
6.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustand bei
Durchführung der Planung.
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. 38
6.1
Fläche
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. 40
6.2
Boden
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. 41
6.3
Wasser
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. 44
6.4
Klima/Luft
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. 45
6.5
Tiere und biologische Vielfalt
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. 48
6.6
Pflanzen und biologische Vielfalt
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. 50
6.7
Landschafts- und Ortsbild
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. 52
6.8
Der Mensch und seine Gesundheit
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. 53
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G
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räfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht

6
Umweltbericht
6.9 Kultur- und Sachgüter
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
6.10 Natura 2000-Gebiete
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
6.11 Umgang mit Energie
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
7. Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum
Ausgleich
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
7.1 Schutzgut Fläche
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
7.2 Schutzgut Boden
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
7.3 Schutzgut Wasser
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
7.4 Schutzgut Klima / Luft
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
7.5 Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt
. . . . . . . . . . . . . . . . 57
7.6 Schutzgut Landschafts- und Ortsbild
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
7.7 Maßnahmen zum Schutzgut Mensch/Erholung
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
8. Artenschutzrechtliche Betrachtung
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
9. Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
10. Anderweitige Planungsmöglichkeiten
(Planungsalternativen)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
11. Beschreibung der verwendeten Verfahren der
Umweltprüfung einschließlich Umgang und
Detaillierungsgrad sowie Schwierigkeiten
. . . . . . . . . . . . . . . 63
12. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur
Überwachung
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
13. Allgemeinverständliche Zusammenfassung
. . . . . . . . . . . . . . 64
14. Quellen- und Literaturverzeichnis
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
15. Anlagen
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

Umweltbericht
7
Abb. 1: Lage des Plangebiets
(9)
Abb. 2: Freiflächen des Vorhaben- und Erschließungsplans (Elfers Geskes Krämer PartG mbB und
Landschaftsarchitektur & Ökologie Dipl.-Ing. Angela Bezzenberger, Stand: 17.01.2024)
(11)
Abb. 3: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennu
tzungsplan 2006 mit Geltungsbereich der 16.
Änderung (ohne Maßstab)
(13)
Abb. 4: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Landschaftsplan 2004 mit Geltungsbereich (ohne
Maßstab)
(14)
Abb. 5: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan N 6.2.1.
2 - Gräfenhäuser- und Leydheckerstraße mit
Geltungsbereich (ohne Maßstab)
(15)
Tab. 1: Nutzungstypen im Geltungsbereich
(26)
Tab. 2: Bedeutung und Empfindlichkeit der Nutzungstypen im Geltungsbereich
(27)
Tab. 3: Liste der 2019 nachgewiesenen Fledermausarten
(31)
Tab. 4: Liste der 2019 im Untersuchungsgebiet nachgewiesenen Vogelarten
(33)
Tab. 5: Bilanzierung Versieglung / Boden
(43)
Tab. 6: Biotopwertbilanzierung bezogen auf das bestehende Planungsrecht
(61)
Tab. 7: Biotopwertbilanzierung bezogen auf die Biotypenkartierung
(62)
Tab. 8: Zusammenfassung der wesentlichen Auswirkungen auf die Umweltbelange
(65)
Anlage 1 Bestandsplan (tatsächlicher Bestand, Oktober 2023)
Anlage 2 Bestandskarte fiktiver Bestand (Oktober 2023)
Anlage 3 Biotoptypen Planung (November 2024)
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe,
Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

8
Umweltbericht
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

Umweltbericht
9
Abb. 1: Lage des Plangebiets
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd
1.
Planungsanlass
Gemäß
§
2
Abs.
4
Baugesetzbuch
(BauGB)
ist
bei
der
Aufstellung,
Änderung
oder Ergänzung von Bebauungsplänen
eine Umweltprüfung durchzuführen. Im
Rahmen der Umweltprüfung werden die voraussichtlich erheblichen Umweltaus-
wirkungen
der
Bebauungsplanung
auf
alle
Umweltbelange
nach
Anlage
1
zum
BauGB und speziell die Schutzgüter Fläche, Boden, Wasser, Luft/Klima, Tiere und
Pflanzen,
das
Wirkungsgefüge
zwischen
den
abiotischen
und
biotischen
Um-
weltbelangen
und
die
biologische
Vielfalt,
Menschen
und
deren
Gesundheit,
Landschaft
sowie
Kultur-
und
Sachgüter
geprüft
und
die
Ergebnisse
im
Um-
weltbericht dargestellt. Der Umweltbericht ist ein gesonderter Bestandteil der
Begründung des Bebauungsplans.
2. Lage, Abgrenzung und Charakteristik des Plangebietes
Der Geltungsbereich (GB) des vorhabenbezogenen Bebauungsplans befindet sich
im
Nordosten
der
Wissenschaftsstadt
Darmstadt
(Hessen)
in
der
Gemarkung
Darmstadt
Bezirk
6.
Er
umfasst
die
Flurstücke
Flur
34
Nr.
362/1,
362/8,
362/9,
362/17, 362/18, 363, 364/1 sowie die Flurstücke der nördliche
n
privaten
Verkehrs-fläche
bis
zur
Leydheckerstraße
mit
den
Flurstücken
Nr.
362/24,
362/25
und 362/26 (tlw.). Im Norden und Süden wird der GB durch Straßen
begrenzt (Verlän-gerung Benzweg (privat) und Gräfenhäuser Straße), im Osten
und Westen durch Gewerbebebauung
(Gräfenhäuser
Straße
75/75b,
Gräfenhäuser
Straße
69
und Leydheckerstraße 8a und 10). Im Südosten liegen
Mischgebiete mit Wohnbaunut-zung in räumlicher Nähe. Innerhalb des GB
befindet sich aktuell eine leerstehen-de
Montagehalle
sowie
eine
Lagerfläche.
Da
das
Gelände
auf
der
Gewerbege-bietsfläche lange unbenutzt blieb, ist es
teilweise verwildert und mit Gehölzen bewachsen.

10
Umweltbericht
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd
3. Planvorhaben, Bedarf an Grund und Boden sowie Planungs-
grundlagen
3.1
Ziele des Bauleitplans
Das
Plangebiet
wurde
bisher
als
Gewerbefläche
der
Fa.
EMON
genutzt.
Da
die
Nutzung
aufgegeben wurde und Bedarf an Wohnbauflächen in der
Wissenschafts-stadt
Darmstadt
besteht,
ist
eine
Umnutzung
in
ein
gemischtes
Quartier
mit überwiegender Wohnnutzung vorgesehen. Hierzu
sollen die Montagehalle und Lagerflächen zurückgebaut und neue Gewerbe-
und Wohnbebauung sowie Grün-flächen
hergestellt
werden.
Die
Neuentwicklung
zu
einem
gemischt
genutzten Quartier stellt eine Ergänzung zu
dem
bereits vorhandenen, angrenzenden Misch-gebiet im Südosten dar.
3.2
Art und Umfang des Bebauungsplans
Das Plangebiet erstreckt sich auf einer Gesamtfläche von ca. 0,87 ha. Der Flächen-
nutzungsplan (FNP) der Wissenschaftsstadt Darmstadt (FNP, 2006) sieht im GB
eine gewerbliche Baufläche vor. Um die geplante Nutzung als gemischtes Gebiet
realisieren zu können, ist eine Änderung des FNP nach § 8 Abs. 2 BauGB erforder-
lich. Das FNP-Änderungsverfahren wird parallel durchgeführt.
Der Bebauungsplan (vgl. Deckblatt) sieht ein gemischtes Quartier mit maximal 6
Vollgeschossen,
Staffelgeschossen
und
gemeinsamer
Tiefgarage
vor.
In
dem
gemischten Quartier entstehen zahlreiche
Wohneinheiten sowie ein Boarding-
haus mit Innenhof. Der Bebauungsplan begrenzt die zulässige Grundfläche auf
maximal 3.100 m² mit Überschreitungsmöglichkeit bis 5.650 m². Der übrige Flä-
chenanteil des Baugrundstücks ist als Vegetationsfläche anzulegen (vgl. in der
Konkretion hierzu Abb. 2). Die Pflanzgebotsflächen sind
zu
mind. 60 %
strukturreich(gemäß Pflanzliste und 60 % mit niedrigen Sträuchern
unterschiedlicher Arten und heimischen Staudenarten) auszubilden, dort sind
die meisten Gehölz- und Baumpflanzungen
vorgesehen,
u.a.
entlang
der
Gräfenhäuser
Straße,
wo
zwei Bäume erhalten und weitere ergänzt werden.
Nicht überbaute Tiefgaragen sind im Mittel mit mindestens 80 cm Substrat zu
überdecken. Mindestens 70 % der Flachdächer
des
obersten
Geschosses
sind
extensiv
zu
begrünen,
mindestens jedoch
1.550
m².
Außerdem
ist
eine
Fassadenbegrünung
vorgesehen.
Weitere Maßnahmen sind eine
insektenfreundliche
Außenbeleuchtung und die Begren-zung von
Lichtwerbung, Maßnahmen gegen
Vogelschlag, Vogelnist- und Fleder-
mauskästen und das Verbot von Steingärten. Geplant sind ein Optimierungsgebot
für Solaranlagen in Kombination mit der Dachbegrünung, bauliche Lärmschutz-

Umweltbericht
11
Abb. 2: Freiflächen des Vorhaben- und Erschließungsplans (Elfers Geskes Krämer PartG mbB und
Landschaftsarchitektur & Ökologie Dipl.-Ing. Angela Bezzenberger, Stand: 17.01.2024)
maßnahmen gegen Außenlärm und eine Regenwassernutzung mit Zisternen und
Brauchwassernutzung. Ergänzend sieht de
r Bebauungsplan weiterhin eine Fläche
für eine Trafostation an der Gräfenhäuser Straße und eine Verkehrsfläche im
Nordosten vor.
3.3 Bedarf an Grund und Boden
Bei der Planung handelt sich um ein Projek
t der nachverdichtenden Innenent-
wicklung, die im Sinne des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden der Er-
schließung neuer Bauflächen außerhalb des Siedlungsbereichs im Allgemeinen
vorzuziehen ist.
Der GB unterliegt zurzeit der gewerblichen Nutzung und weist mit einer großen
Lagerfläche im Nordwesten und einer ze
ntralen Montagehalle einen entspre-
chend hohen Versiegelungsgrad auf. Der
bestehende Bebauungsplan lässt zudem
auf den Baugrundstücken eine Versiegelung bis 80 % der Grundstücksfläche zu.
Durch die Planung wird die zulässige Versie
gelung reduziert und zusätzlich Dach-
begrünung gefordert.
Im Zuge der Baumaßnahmen sind keine zusätzlichen Flächen außerhalb des GB
für externe Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen vorgesehen.
3.4 Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und übergeordneten Planungen
3.4.1 Gesetzlich formulierte Umweltschutzziele
Für die vorliegende Planung sind vorrangig folgende Fachgesetze zu berück-
sichtigen:
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

12
Umweltbericht
<

Baugesetzbuch (BauGB)
Grundsätze (Schutz und Entw
§ 1
icklung der Lebensgrundlagen,
nachhaltige Nutzung)
Ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz (Bodenschutz,
§ 1a
Innenentwicklung, Schutz land-, forstwirtschaftlicher und
wohnbaulicher Flächen, Eingriffsregelung)
§§ 2 und 2a i.V.m. Anlage 1 (Berücksichtigung der Belange des Umwelt-
schutzes)
<

Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG)
§ 3 Grundsätze (nachhaltige Sich
erung oder Wiederherstellung
der Funktionen des Bodens, sparsamer Umgang mit Boden)
§ 4 Pflichten (Vermeidung, Minderung, Sanierung)
<

Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG)
§ 1 Zweck (Schutz und Vermeidu
ng vor schädlichen Umweltein-
wirkungen, Minderung von schädlichen Umwelteinwirkun-
gen)
<

Wasserhaushaltsgesetz (WHG)
§ 1
§ 47
§ 55
<

Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
§ 1 Ziele (nachhaltige Sicherung,
Erhalt, Wiederherstellung und
Entwicklung von Natur und Landschaft, Vermeidung und
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen)
§§ 13-18
Regelung Artenschutz
§ 44
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd
Zweck (Sicherung von Gewässern)
Bewirtschaftun
g
sziele für das
Grundwasser (Erhalt oder
Er-reichung einer guten Grundwasserquantität und -
qualität)
Grundsätze der Abwasserbeseitigung
Regelung der Eingriffe in Natur und Landschaft (Verpflich-
tung zur Vermeidung, Minimierung und Ausgleich) i.V. mit
§ 18

Umweltbericht
13
Abb. 3: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan 2006 mit Geltungsbereich der
16. Änderung (ohne Maßstab)
<

Hessisches Altlasten- und Bodenschutzgesetz (HaltBodSchG)
Ziele (Vorsorge und Schutz des Bodens vor nachteiligen
§ 1
Einwirkungen, sparsamer und schonender Umgang mit
Boden, Sanierung)
<

Hessisches Wassergesetz (HWG)
Abwasserbeseitigungspflicht
§ 37
<

Hessisches Naturschutzgesetz (HeNatG)
Ziele und Grundsätze
§ 1
Regelung der Eingriffe in Natur und Landschaft
§ 5 ff
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd
3.4.2
Zielvorgaben aus übergeordneten Planungen
In dem seit 2011 wirksamen Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennut-
zungsplan 2010 wird die Fläche im GB als Vorranggebiet Industrie und Gewerbe
im Bestand dargestellt. Am Plangebiet führt eine
Bundesstraße vorbei. Obwohl
die geplante Nutzung von der Darstellung abweicht, ist aufgrund der nicht regio-
nalbedeutsamen Flächengröße kein Zielabweichungsverfahren durchzuführen.
Der Flächennutzungsplan 2006 (Abb. 3) sieht den gesamten GB als "Gewerb-
liche
Baufläche"
vor.
Die
südlich
angrenzende
Gräfenhäuser
Straße
ist
für
die
Freihaltung
für
ÖPNV
Trassen
vorgesehen,
eine
Gasleitung
verläuft
ebenfalls

14
Umweltbericht
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd
straßenbegleitend.
In
dem Plangebiet sind keinerlei Schutz- oder Grünflächen
vermerkt.
Der
Darmstädter
Landschaftsplan
(2004)
(Abb.
4)
definiert
räumlich
konkrete
Entwicklungsziele,
aus
denen
Schutz-,
Pflege-
und
Entwicklungsmaßnahmen
abgeleitet
werden
können.
Die
Neuschaffung
und
Verbesserung
von
Grün
auf
Bauflächen gehört zu den Maßnahmen, welche der Landschaftsplan für den in
Frage
stehenden
GB
vorsieht.
Zudem
ist
die
Erhaltung
der
Baumreihe
für
die
südlich angrenzende Straße festgelegt.
Abb. 4:
Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Landschaftsplan 2004 mit Geltungsbereich (ohne
Maßstab)
3.4.3
Schutzgebiete und geschützte Biotopstrukturen
Innerhalb
des
Plangebiets
befinden
sich
keine
geschützten
Gebiete
und
ge-
schützte
Biotope
nach
§§
21-30
BNatSchG.
Im
näheren
Umfeld
bzw.
im
Plan-
gebiet selbst existieren keine gemäß Natura 2000-Richtlinie geschützten Gebiete.
Die nächsten Schutzgebiete dieser Kategorie befinden sich ca. 4 km nord
öst
lich
des Plangebiets. Dabei handelt es sich um das FFH-Gebiet “ Kranichsteiner Wald
mit Hegbachaue, Mörsbacher Grund und Silzwiesen ” (Nr. 6018-305).

Umweltbericht
15
Abb. 5: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan N 6.2.1.2 - Gräfenhäuser- und Leydheckerstraße mit
Geltungsbereich (ohne Maßstab)
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd
4.
Bestandsbeschreibung und -bewertung
Der GB liegt vollständig innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplanes N 6.2.1.2
"Gräfenhäuser
Straße
und Leydheckerstraße" aus dem Jahr 2001, der
das
Baugrundstück südlich einer privaten Verkehrsfläche als Gewerbegebiet und
nur
in einem kleinen Teil als Mischgebiet ausweist. An der Gräfenhäuser Straße
liegt zudem eine kleine Fläche für Versorgungsanlagen (Transformatorenstation).
Für die Grundstücke innerhalb des Geltungsbereiches gelten
Festsetzungen (nicht
überbaubare
Fläche,
private
Verkehrsflächen
sowie
Pflanzgebote
inkl.
Dach-
begrünung auf der Hälfte der Gebäudedächer), aufgrund derer die Aufstellung
eines Bebauungsplans zur teilweisen Änderung des BPlans N 6.2.1.2 für die ge-
plante
Umnutzung
erforderlich
wird.
Der
Bebauungsplan
N
84
über
plant

in
seinem
Geltungsbereich
die
Festsetzungen
des
bestehenden
BPlans
N
6.2.1.2
(Stadtplanungsamt, 2021).
Dieser
bauplanungsrechtlich
„fiktive“
Bestand
gilt
als
Ausgangspunkt
für
die
Bewertung
eines
eventuellen
Ausgleichsbedarfs
gemäß
der
Eingriffsregelung.
Denn gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB ist ein Ausgleich für die Bebauungsplanung
nicht erforderlich, soweit die Eingriffe
bereits vor der planerischen Entscheidung
erfolgt
sind
oder
zulässig
waren.
Sollte
es
in
der
folgenden
Bestandsanalyse
Unterschiede zwischen dem tatsächlichen und dem fiktiven Bestand geben, wird
das genauer dargestellt.

16
Umweltbericht
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd
4.1
Fläche
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Der GB wird im Zusammenhang mit der naturräumlichen Gliederung in der hessi-
schen Rheinebene, einem höhenmäßig nur schwach differenzierten Flachland,
betrachtet (Klausing, 1974).
Für das Schutzgut Fläche wird in § 1a BauGB eine allgemeine Vorschrift zum
schonenden Umgang mit Grund und Boden formuliert:
„
Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei
sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche
Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch
Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen
zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige
Maß zu begrenzen.
“ (§ 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB)
Die Fläche des Geltungsbereichs (ca. 8.700 m²) wird momentan als Gewerbegebiet
fast vollständig durch Container als Lagerfläche genutzt.
Bedeutung
Vor diesem Hintergrund stellt der GB
als Gewerbefläche eine geeignete Möglich-
keit dar, dem steigenden Wohnungsdruck
in Darmstadt mit Entwicklung neuer
Wohnflächen
entgegenzuwirken,
ohne
eine
Flächenneuinanspruchnahme
zu
bewirken. Die Nachverdichtung in Form von Wohn- und Gewerbebebauung ist an
diesem
Ort
als
sinnvoll
zu
betrachten,
da
bestehende
Wohnbebauung
bereits
unweit
südöstlich
anschließt
und
infrastrukturelle
Voraussetzungen,
z.B.
Nah-
verkehr, bereits in unmittelbarer Umgebung vorhanden sind.
Für
die
Nachverdichtung,
Wiedernutzbarmachung
brachliegender
Grundstücke
und Wohnbauentwicklung nimmt der GB somit eine hohe Bedeutung ein.
Durch
die
innerstädtische
Lage
und
die
starke
Vorbelastung
(Versiegelung)
kommt der Fläche land- und forstwirtschaftlich keine Bedeutung zu.
Empfindlichkeit
Alle unversiegelten Flächen im Geltungsbereich sind dem Grunde nach empfind-
lich gegenüber Neuversiegelung. Da der GB jedoch bereits vollständig der inner-
städtischen
Nutzung
unterliegt
und
durch
einen
Bebauungsplan
gewerblich
überplant ist, besteht eine geringe Empfindlichkeit gegenüber der Umnutzung.

Umweltbericht
17
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
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Vorbelastung
Eine Vorbelastung in Form der Nutzung besteht, jedoch ist diese in Anbetracht
der innerstädtischen Entwicklung und Vermeidung von neuer Flächeninanspruch-
nahme nicht negativ zu bewerten.
4.2
Boden
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Der
GB
befindet
sich
in
der
Bodeneinheit
"Braunerden
mit
Bändern,
Bänder-
Parabraunerden, örtl. Podsol-Braunerden". Das Ausgangsgestein ist Dünensand,
Terrassensand und -kies. Aufgrund des hohen Anteils an versiegelten und teil-
weise
versiegelten
Siedlungsflächen
handelt
es
sich
um
stark
anthropogen
beeinflusste Gebiete mit vielfältigen Substraten natürlichen und technischen Ur-
sprungs. Nähere Aussagen über das Nitratrückhaltevermögen, das physikoche-
mische Filtervermögen oder das Ertragspotenzial werden nicht getroffen (HLNUG
2019a).
Die Geländehöhen des Plangebiets liegen zwischen 125,18
m ü.
NHN und 126,17
NHN.
Gemäß
den
Festsetzungen
im
Bebauungsplan
wird der Höhenbezugs-
punkt für die Höhe der baulichen Anlagen (OK) mit H = 126,10
m ü.
NHN
festgesetzt.
Die
Geländehöhenunterschiede
sind
vergleichsweise gering.
Im
gesamten GB sind die Böden stark anthropogen überprägt.
Im
bisher gültigen Bebauungsplan sind mindestens 20 % Hausgarten mit
Bodenanschluss festgesetzt. Das Gebiet ist im tatsächlichen Bestand jedoch zu
großen Teilen versiegelt,bei den nicht versiegelten Bodenstrukturen kann durch
die andauernde Nutzung als Lager- und/oder Verkehrsfläche von einer starken
Bodenverdichtung ausgegangen werden. Der typische Bodenaufbau ist
gekennzeichnet durch (teilweise belastete) Auffüllungen unterschiedlicher
Mächtigkeit über überwiegend schwach schluffigen Feinsanden (Krajewski 2023).
Bedeutung
Hinsichtlich der Beurteilung der Bedeutung von Böden ist der Aspekt des Natür-
lichkeitsgrads zu beachten. Der Schutz des Bodens erfordert die Erhaltung von
Flächen mit natürlichen Bodenfunktionen und
entwickelten Bodenprofilen (vgl.
§ 1 Bundesbodenschutzgesetz). Daher ergibt sich neben der natürlichen Lagerung
auch die Belastungsfreiheit eines Bodens als Bewertungskriterium. Unbelastete
und
ungestörte
Böden
werden
höher
bewertet
als
mit
Schadstoffen
belastete
und umgelagerte Böden. Wie vorgehend beschrieben ist der Natürlichkeitsgrad

18
Umweltbericht
dieser Böden vollständig verloren gegangen
bzw. in den unversiegelten Teilen als
sehr gering einzustufen.
Die Bewertung des Bodens als Standort für Kulturpflanzen, Ausgleichskörper im
Wasserkreislauf und als Filter und Puffer für Schadstoffe wird in Anlehnung an
die Bewertung des HLNUG vorgenommen. Darin sind die stark anthropogen
überprägten Böden der Siedlungsflächen hinsichtlich Standort für Kulturpflan-
zen, Ausgleichskörper im Wasserkreislauf und Filter/Puffer für Schadstoffe al-
lerdings nicht bewertet (HLNUG 2017a). Auf
Grund des hohen Grades an Versiege-
lung und Verdichtung sowie des Standortes kann von einer äußerst geringen
Bedeutung für diese Funktionen ausgegangen werden.
Insgesamt ist das Plangebiet als „Fläche für Siedlung, Industrie und Verkehr“
nach dem Bodenflächenkataster (BFD50) und mit „-2“ eingestuft (HLNUG 2023).
Empfindlichkeit
Die Versiegelung ist als gravierender Bela
stungsfaktor anzusehen, da sie zu einer
Zerstörung sämtlicher Bodenfunktionen führt. Deshalb werden alle bisher nicht
versiegelten oder überbauten Flächen als im Grundsatz empfindlich gegenüber
Versiegelung eingestuft.
Die Umlagerung von Boden sowie Boden auf-
bzw. -abtrag stellen eine erhebliche
Belastung des Bodenpotenzials dar, jedoch nur
in Bereichen mit natürlichen
Bodenprofilen. Die Böden im GB haben somit eine
geringe Empfindlichkeit ge-
genüber baulichen Eingriffen.
Bodenverdichtungen, die z.B. während der Bauzeit entstehen können, führen vor
allem zu einer Veränderung des Bodengefüges, d.h. zu einer Verminderung des
Anteils an Grob- und Mittelporen. Hiermi
t verbunden sind Störungen des Wasser-
und Lufthaushalts, die alle wichtigen Bodenfunktionen beeinträchtigen.
Der GB ist jedoch vollständig überprägt und durch die bisherige Nutzung bereits
stark verdichtet, nur in den Bereichen der Ge
hölzstrukturen im südwestlichen GB
sind die Böden empfindlich gegenüber weiterer Verdichtung. Der bestehende
Bebauungsplan lässt einen sehr hohen Versiegelungsgrad zu.
Die Empfindlichkeit eines Bodens gegenüber Schadstoffe
inträgen wird durch die
Mobilität der Schadstoffe sowie durch seine Akkumulationsfähigkeit bestimmt.
Beim geplanten Vorhaben ist ein Totalverlust der vorhandenen Strukturen vor-
gesehen. Durch die geplante Nutzung is
t keine Zunahme der Schadstoffbelastung
des Bodens zu erwarten.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
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Umweltbericht 19
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
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Vorbelastung
Lt. Stellungnahme des RP Darmstadt vom 14.07.21 ist in der Altflächendatei ALTIS
ein Eintrag mit der ALTIS-Nr. 411.000.020-001.193, Gräfenhäuser Straße 71 vorhan-
den. Dunkelfarbige Böden in Oberflächennähe zeigen stellenweise eine etwaige
chemische Belastung an (Krajewski 2023).
Auf dem Vorhabengrundstück wurden mehrere Altlastenuntersuchungen durch-
geführt. So wurden im Jahr 1996 eine orientierende umwelttechnische Untersu-
chung des Bodens und der Bodenluft und im Jahr 2000 eine Altlastenuntersu-
chung vorgenommen. (Orientierende umwelttechnische Untersuchung des Bo-
dens und der Boden Luft, Trischler und Partner GmbH, Stand 02.08.1996; Zu-
sammenfassende Bewertung des Flurstücks 364/2 hinsichtlich Altlasten und
Entsorgung von evt. Bodenaushub, Büro Arcadis Trischler & Partner GmbH,
26.05.2000).
Hierbei wurden in der Gemarkung Darmstadt, Flur 34, die Flurstücke Nr. 364/2
und 363 (als kleine Teilfläche innerhalb des Flurstücks 364/2) betrachtet.
Die Flurstücksnummern im Vorhabenbereich wurden seitdem mehrfach
geändert und bestehen in dieser Form zum Zeitpunkt der Planaufstellung des
Bebauungsplans N 84 nicht mehr. Die Grundstückszuschnitte der
Untersuchungsbereiche in den Gutachten liegen so nicht mehr vor. Zudem
wurden die Untersuchungen großflächiger als der aktuelle Geltungsbereich
vorgenommen. Die Ergebnisse der vorliegenden Altlastenuntersuchungen
erstrecken sich somit auf den Geltungsbereich des N 84, aber auch auf
außenliegende Flächen. Nachfolgend sind die Ergebnisse der Untersuchungen
in Auszügen aufgeführt.
Die Altlastenuntersuchung von 1996 kommt für das Flurstück Nr. 362/1 zu dem
Ergebnis, dass in Teilbereichen die aufgefüllten Böden aufgrund der fest-
gestellten Schwermetallbelastungen als abfallrechtlich belastet einzustufen sind.
Belastungen in Böden in den vorgefundenen Größenordnungen bedürfen keiner
akuten Maßnahme. Bei Aushub dieser Bodenpartien muss das Material jedoch
geordnet verwertet werden (z. B. zu deponiebautechnischen Maßnahmen). Für
Boden und Bodenluft wurde kein altlastenrelevanter Sanierungsbedarf fest-
gestellt. Der gewachsene Boden ist abfallrechtlich als unbelastet eingestuft.
Die Ergebnisse der Altlastenuntersuchung aus dem Jahr 2000 erstrecken sich
nicht explizit auf die aktuellen Flurstücke Nr. 362/17, 363 und 364/1. Die
Vorläufer dieser Flurstücke waren jedoch Teil der Untersuchungen. Grund-
sätzlich wurde festgestellt, dass nicht mit flächigen Altlasten im Untergrund
zu rechnen ist (Darmstadt, 2023). Aufgefüllte Böden wurden in allen
Aufschlüssen vorgefunden. Es handelt sich dabei um sandig-schluffige
Erdmassen, die mit Ziegel-, Beton-

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Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd
20
Umweltbericht
und
Schlackebruchstücken
durchsetzt
sind.
Die
erschlossene
Mächtigkeit
der
Auffüllung beträgt bis 2,5 m.
Die
aufgeführten
Gutachten
wurden
dem
RP
Darmstadt,
Dezernat
IV/Da-41.5
Bodenschutz zur Beurteilung vorgelegt. Hiernach bestehen nach Beurteilung der
vorgelegten Gutachten gegen die Fortführung der Planungen keine Bedenken.
Bei
Baugenehmigungen,
die
Altflächen
und
insbesondere
die
Verfüllung
von
Gruben (vorsorgenden Bodenschutz) betreffen, ist die untere Bodenschutzbehör-
de
zu
beteiligen.
Beim
Aushub
der
belasteten
Bodenpartien
ist
das
Material
geordnet zu verwerten.
Der Kampfmittelräumdienst teilte in der Stellungnahme des Regierungspräsidi-
ums Darmstadt vom 14.07.2021 mit, dass die Auswertung der beim Kampfmittel-
räumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder ergeben hat, dass sich das Plangebiet
in einem vormaligen Bombenabwurfgebiet befindet und daher grundsätzlich vom
Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangen werden muss. In der Planzeich-
nung des Bebauungsplans ist zudem ein Verdachtspunkt eines Bombenblindgän-
gers gekennzeichnet. Vor Bodeneingriffen sollte eine Kampfmittelsondierung erfolgen.
4.3
Wasser
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Der
GB
liegt
im
hydrogeologischen
Großraum
"Oberrheingraben
mit
Mainzer
Becken
und
nordhessischem
Tertiär"
(ID
03),
im
Hydrologischen
Raum
"Ober-
rheingraben
mit
Mainzer
Becken"
(ID
031)
und
im
hydrologischen
Teilraum
"Rheingrabenschollen" (ID 03101) (BGR 2017).
Grundwasservorkommen wurden bei Bohraufschlüssen mit einer Tiefe von 7,0 m
nicht angetroffen. Innerhalb des geotechnischen Berichts, in dessen Zuge Bau-
grunduntersuchungen
wie
auch
Bohraufschlüsse
durchgeführt
wurden,
wird
ein
Bemessungswasserspiegel
von
120,0
m
ü.
NN
vorgeschlagen.
Aufgrund
bindiger Zwischenlagen muss bei größeren Niederschlagsmengen mit Schichten-
wie auch Stauwasser gerechnet werden. (Krajewski, 2023)
Im Erschließungskonzept (Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH, August
2024) ist ausgeführt: „Gemäß dem hydrogelologischen Kartenwerk des HNLUG …
ist ein Grundwasserstand bei zirka 115 Meter ü. NN bis 119 Meter ü. NN zu
erwarten. Dies entspricht einem Flurabstand von zirka 7 - 10 m.“ Durch die
Bodenuntersuchungen
wurde
eine
Durchlässigkeit
von
zirka
1
x
10
-5
m/s
festgestellt.“
„Eine
gezielte entwässerungstechnische Versickerung ist somit
grundsätzlich möglich.“

Umweltbericht
21
Der GB befindet sich außerhalb von Wasserschutzgebieten. Die nächsten Wasser-
schutzgebiete liegen rund 5 km
ös
tlich bzw. n
ö
rdlich des Untersuchungs-
gebietes und besitzen keine Relevanz für die vorliegenden Planungen.
Im Untersuchungsgebiet selbst und in unmittelbarer Umgebung befinden sich
keine Oberflächengewässer. Aus diesem Grund erfolgen hierzu keine weiteren
Ausführungen.
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich
des Grundwasserbewirtschaftungsplans
Hessisches Ried, der das Planvorhaben nicht wirklich tangiert. Der Vollständigkeit
halber wird er dennoch in diese Untersuchung mit aufgenommen. Im Einzelnen
sind
die
Vorgaben
des
Grundwasserbewirtschaftungsplans
Hessisches
Ried
zu
beachten. In erster Linie handelt es sich
um eine quantitative Betrachtung der
regionalen
Grundwasserverhältnisse.
Im
Ergebnis
dieser
Betrachtung
ist
die
Wasserversorgung
im
Ballungsraum
Rhein-Main
unter
Berücksichtigung
der
angenommenen
Randbedingungen
langfristig
gesichert
und
ökologisch
ver-
träglich.
Der
Grundwasser-Bewirtschaftungsplan
entfaltet
seine
wesentlichen
Wirkungen in den Wasserrechtsverfahren, in denen
Erlaubnisse, gehobene Er-
laubnisse und Bewilligungen erteilt werden, die zur Entnahme von Grundwasser
berechtigen. Die Zielvorgaben des Plans müssen also von den Wasserbehörden
in den einzelnen wasserrechtlichen Zulassungen umgesetzt werden. Zu diesem
Zweck wird bei der Bescheidung von Grundwasser-Entnahmen – vom Regierungs-
präsidium Darmstadt als zuständiger Oberer Wasserbehörde – der Richtwert als
Zielvorgabe und der zugehörige untere Grenzgrundwasserstand verwendet, um
ein weiteres Absinken des Grundwasserstandes in Trockenzeiten zu verhindern.
Bei Erreichen des unteren Grenzgrundwasserstandes sollen gezielt Maßnahmen
zur
Stabilisierung
des
Grundwasserstands
greifen:
beispielsweise
Fördermen-
genreduzierungen,
Fördermengenverlagerungen
oder
Fremdbezug
über
einen
Leitungsverbund (Regierungspräsidium Darmstadt, 2020).
Bedeutung
Grundwasservorkommen sind umso bedeutender, je größer ihre Ergiebigkeit ist.
Die Ergiebigkeit des Grundwassers ist im Wesentlichen abhängig von der Grund-
wasserneubildungsrate,
das
heißt
der
Niederschlagsmenge
abzüglich
Verdun-
stung und Abfluss. Für den Großraum Darmstadt wird eine hohe Ergiebigkeit von
> 30 l/s (HLNUG 2019b) und eine mittlere Grundwasserneubildungsrate von 20-
100 mm/a (BGR 2019) angegeben. Für den GB selbst ist jedoch keine besondere
Bedeutung für den Grundwasserkörper anzunehmen, da durch den hohen Versie-
gelungsgrad
und
die
gewerbliche
Nutzung
generell
keine
Regenwasserbewirt-
schaftung und eine Entwässerung über die Kanalisation vorhanden ist und die
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räfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht

22
Umweltbericht
zulässige Versiegelung im Plangebiet sinkt. Niederschlagswasser soll aber inzwi-
schen allgemein auf dem Grundstück zurückgehalten oder genutzt oder ansons-
ten ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation ohne
Vermischung mit Schmutzwasser in ein Ge
wässer eingeleitet werden, soweit dem
weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch
wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen (z.B. aufgrund von Bodenbela-
stungen).
Da keine stehenden Oberflächengewässer
in der Umgebung des Plangebiets
bestehen, ist von keiner Bedeutung für deren Funktionen auszugehen.
Empfindlichkeit
Für das Schutzgut Wasser bzw. Grundwa
sser ist die Überbauung und Versiegelung
von Flächen und der damit verbundene Verlu
st an Infiltrationsfläche ein maß-
geblicher Störfaktor. Da der Geltungsbereic
h bereits sehr stark versiegelt ist, wird
die Empfindlichkeit gegenüber der Flächenversiegelung als gering eingestuft.
Eine grundsätzliche Empfindlichkeit besteht gegenüber dem Eintrag von Schad-
stoffen in das Grundwasser.
Vorbelastung
Vorbelastungen für das Schutzgut Wasser sind durch die bestehenden Flächen-
versiegelungen, Überbauungen und Bodenb
elastungen vorhanden. Aussagen zum
Wirkpfad Wasser beinhaltet die Altlaste
nuntersuchung von 1996 nicht, vmtl.
aufgrund des tiefliegenden Grundwassers und da der gewachsene Boden abfall-
rechtlich als unbelastet eingestuft ist. Auf die Ausführungen zur Vorbelastung
beim Schutzgut Boden wird ergänzend verwiesen.
4.4 Klima/Luft
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Der Planungsraum in Darmstadt befindet sich im Klimabezirk "Südwestdeutsch-
land" mit einem langjährigen Mittelwert der Jahrestemperatur von ca. 10,6°C
(de.climate-data.org, 2023).
Als Planungsgrundlage liegt für die Wissenschaftsstadt Darmstadt eine Klima-
funktionskarte auf Basis einer gesamtstädtischen Klimaanalyse vor; hieraus
wurden Planungshinweise abgeleitet. Der Geltungsbereich liegt in einem Gebiet
mit starker Überwärmung. Das südliche Dri
ttel ist in der Planungshinweiskarte als
Wissenschaftsstadt Darmstadt
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Umweltbericht
23
„Bebautes Gebiet mit klimarelevanter Funktion“ während der Rest als „Bebautes
Gebiet mit klimatischen Nachteilen“ gekennzeichnet ist.
Anhand des lokalklimatischen Gutachtens (iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG,
August 2023) lässt sich bezüglich der thermischen Situation Darmstadts sagen,
dass besonders der nordwestlich gelegene Teil Darmstadts aufgrund der Lage im
Rheingraben
und
des
großflächigen
Gewerbegebiets
mit
geringem
Grünanteil
thermisch belastet ist.
Sowohl die Anzahl der Sommertage wie auch heiße Tage (52 Sommertage und 13
heiße Tage)
ist vergleichbar mit der Anzahl der Sommertage und heiße
n
Tage
der
beiden Großstädte Frankfurt (Main)
(52 Sommertage,
14 heiße Tage)
und
Wiesbaden (53 Sommertage, 13 heiße Tage). Die thermische Belastung zeigt sich
weiter-hin durch den Kältestress,
welche
r
durch die im Winter niedrigen
Temperaturen
einhergeht. Im Raum Darmstadt treten gemäß dem
lokalklimatischen Gutachten
rund 13 Eistage im Jahr auf,
der durchschnittliche
Jahresniederschlag liegt bei 729
mm,
der
Mittelwert
der
Sonnenscheindauer
pro
Jahr
erreicht
1.644
Stunden(Bezugszeitraum 1981-2010, DWD).
Das Plangebiet, das sich innerhalb eines
stark versiegelten und
be
bauten Gewer-
begebiets liegt, befindet sich innerhalb einer überwärmten Zone Darmstadts mit
vorwiegend Südwest- und Nordostwinden in einem bei austauscharmen Wetter-
lagen nachts tendenziell schlecht durchlüfteten Bereich.
Bedeutung
Als
Gewerbestandort
mit
hoher
Flächenversiegelung
im
nordwestlichen
Rand-
bereich von Darmstadt kommt dem Geltungsbereich keine Bedeutung hinsicht-
lich klimatischer Aspekte wie der Klimaregulierung und Frischluftproduktion zu.
Für die direkt angrenzende Bebauung kann jedoch ein Beitrag zur Überwärmung
angenommen werden.
Empfindlichkeit
Das
Klima
wird
durch
vorhandene
Grünstrukturen
positiv
beeinflusst,
indem
frische
und
kühle
Luft
produziert
wird,
während
überbaute
und
versiegelte
Flächen
durch
die
Wärmespeicherung
der
Oberfläche
zur
Überwärmung
der
umliegenden Bereiche beitragen.
Der geringe Anteil der Grünflächenstrukturen hat keinen klimatischen Einfluss,
der über das
K
leinräumliche hinausreicht. Auch innerhalb des Untersuchungs-
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räfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht

24
Umweltbericht
gebietes sind die kühlenden Effekte lokal begrenzt und werden durch die groß-
flächige Versiegelung rundherum überlagert. Daher wird für den gesamten Gel-
tungsbereich die Empfindlichkei
t der klimatischen Funktionen als „gering“ einge-
stuft.
Vorbelastung
Vorbelastungen sind im gesamten Bereich durch versiegelten und bebauten
Flächen gegeben (Hitzeinsel). Durch die Gräfenhäuser Straße (Bundesstraße B3)
und die Leydhecker Straße sowie LKW- und PKW-Nutzung innerhalb des ge-
samten Gewerbegebiets besteht zudem für
den Verkehr eine verkehrsübliche
Abgasbelastung. Das Plangebiet ist sowohl durch gewerblichen Lärm als auch
durch Lärm der öffentlichen Straßen stark vorbelastet.
4.5 Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt
4.5.1 Pflanzen und biologische Vielfalt
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Die Bestandserfassung der tatsächlichen, aktuellen Vegetation basiert auf einer
flächendeckenden Geländeerhebung der Nu
tzungstypen nach der hessischen
Kompensationsverordnung (HMUKLV 2018) im
Frühjahr 2019 und September 2023.
Die erfassten Nutzungstypen sind in der nachfolgenden Tabelle aufgelistet und
beschrieben. Zur kartographischen Darste
llung siehe Anhang 1 (Bestandskarte).
Nummer
nach KV
(HMULV 2018)

Beschreibung
Nutzungstyp
Gehölze
Gebüsche, Hecken, Säume
02.200
heimischer Arten auf fri-
schen Standorten
Durch Verbuschung dege-
02.700
nerierte Sonderstandorte
Im gesamten Plangebiet vorkommend, Randstru-
kturen, alte Ablagerungen oder Brachflächen,
überwiegend von Brombeere (Rubus sect. Ru-
bus) vollständig überwachsene Flächen, zudem
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
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Schmale Heckenpflanzung teilweise entlang der
süd
-
und n
o
rd
öst
lichen Grundstücksgrenze,
Gehölze überwiegend Sträucher heimischer
Arten, verein-zelt kleine Bäume, u.a. Spitzahorn
( Acer plata-noides),
Walnuss (Juglans regia),
Liguster (Ligu-strum vulgare),
Hasel (Corylus
avellana),
Schmet-terlingsflieder (Buddleja
davidii),
Roter Hartrie-gel (Cornus sanguinea)
und Brombeere (Rubus sect. Rubus).

Umweltbericht
25
Nummer
nach KV
(HMULV 2018)

Nutzungstyp Beschreibung
Brennnessel (Urtica dioica), Goldrute (solidago
spec.) und junger Gehölzaufwuchs, u.a. Birke
(Betula pendulaund), Pappel (Populus spec.),
Schmetterlingsflieder (Buddleja davidii), Roter
Hartriegel (Cornus sanguinea), äußerst dominant
ist hier der Götterbaum (Ailanthus altissima); z.T.
deutlich durch Müllablagerungen geprägt (s.
Darstellung Anhang 1 - Bestandskarte).
04.110 Einzelbaum, einheimisch Im südlichen Plangebiet stehen fünf Platanen
(Platanus x hispanica) im Eingangsbereich vor
der Halle sowie ein Bergahorn (Acer pseudopla-
tanus) und eine Schwarz-Pappel (Pupulus nigra)
neben der Gräfenhäuser Straße.
04.120 Einzelbaum, nicht hei-
misch, nicht standortge-
recht
Prägende Einzelbäume im Plangebiet sind ein
Silber-Ahorn (Acer saccharinum), ein großer
Götterbaum im Norden des Plangebietes neben
der Halle sowie ein großer Götterbaum im Süden
an der Gräfenhäuser Straße. Aufwuchs mehrerer
junger Götterbäume (Ailanthus altissima) im
südlichen sowie nördlichen Plangebiet.
04.210 Baumgruppe / Baumreihe,
einheimisch, standortge-
recht
Junger Gehölzaufwuchs im südwestlichen Plan-
gebiet; Aufbau aus jungen Bäumen, kaum Sträu-
cher, Pionierwaldcharakter; prägende Arten sind
Schwarz-Pappel (Populus nigra), Birke (Betula
pendula) und Salweide (Salix caprea), hinzu
vereinzelt Zitterpappel (Populus tremula), Esch-
en-Ahorn (Acer negundo), Esche (Fraxinus excel-
sior) und Roter Hartriegel (Cornus sanguinea).
Ruderalfluren und krautige Säume
09.123 Artenarme oder nitrophy-
tische Ruderalvegetation
Überwiegend krautige Ruderalvegetation auf
stark gestörten und noch nicht überwucherten
standorten, vorkommende Arten u.a. Tüpfel-
Johanniskraut (Hypericum perforatum), Rainfarn
(Tanacetum vulgare), Hohes Fingerkraut (Poten-
tilla recta), Wicke (Vicia spec.) Und Goldrute
(Solidago spec.); z.T. bereits anfängliche Verbu-
schung.
09.160 Straßenränder Artenarme, aus überwiegend Gräsern bestehen-
de und intensiv gepflegte Straßenränder; weitere
Arten u.a. Spitzwegerich (Plantago lanceolata)
und Klee (Trifolium spec.).
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Umweltbericht
Nummer
nach KV
(HMULV 2018)

Nutzungstyp Beschreibung
Versiegelte und teilversiegelte Flächen
10.430 Schotterhalde, Abraum-
halde, Abbruchmaterial
von Gebäuden, naturfern
und/oder vegetationsfrei
Großflächige Ablagerung von Bauschutt, Splitt
und Erdaushub, teilw. Zusammen mit Abfall ent-
sorgt, vegetationsfrei.
10.510 Sehr stark und völlig ver-
siegelte Flächen
Versiegelte Hof-, Lager- und Verkehrsflächen im
Plangebiet.
10.520 Nahezu versiegelte Flä-
chen, Pflaster
Kleine Pflasterflächen vor der Halle und an der
Straße im südlichen Plangebiet.
10.530 Schotter-, Kies- und Sand-
wege oder -plätze
Zwei Sand- bzw. Schotterflächen, mit fortge-
schrittener Ruderalisierung.
Überbaute Flächen
10.710 Dachfläche nicht begrünt Die Gebäude im Plangebiet weisen keine
Dachbegrünung auf. An mehreren Stellen auf
dem Gelände wurde eine große Anzahl von alten
Containern abgestellt.
Tab. 1: Nutzungstypen im Geltungsbereich
Bedeutung
Die Bewertung der Nutzungstypen erfolgt nach der "Verordnung über die Durch-
führung von Kompensationsmaßnahmen, das Führen von Ökokonten, deren
Handelbarkeit und die Festsetzung von Ersatzzahlungen" (HMUKLV, 2018). Die
Kompensationsverordnung Hessen weis
t jedem Nutzungstyp Wertpunkte je
Quadratmeter zu. Mit zunehmender Anzahl der Wertpunkte (WP, maximal 80)
steigt die Bedeutung der Nutzungstypen. Es ergibt sich folgende Bewertung:
sehr hohe Bedeutung
ÿ
> 51 Wertpunkte
hohe Bedeutung
ÿ
41 - 50 Wertpunkte
mittlere Bedeutung
ÿ
21 - 40 Wertpunkte
geringe Bedeutung
ÿ
11 - 20 Wertpunkte
sehr geringe Bedeutung
ÿ
1 - 10 Wertpunkte
Da sich die Empfindlichkeit entsprechend der Beurteilung der Bedeutung dar-
stellt, wird in Tabelle 2 auch bereits die Empfindlichkeit des Nutzungstyps ange-
geben.
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Umweltbericht
27
Nummer
nach KV
(HMULV 2018)
Nutzungstyp Bedeutung WP Bedeu-
tung ver-
bal
Empfind-
lichkeit
Gehölze
02.200 Gebüsche, Hecken, Säume
heimischer Arten auf fri-
schen Standorten
39 M M
02.700 durch Verbuschung dege-
nerierte Sonderstandorte
27 M M
04.110 Einzelbaum, einheimisch 34 M M
04.120 Einzelbaum, nicht hei-
misch, nicht standortge-
recht
23 M M
04.210 Baumgruppe / Baumreihe,
einheimisch, standortge-
recht
34 M M
Ruderalfluren und krautige Säume
09.123 Artenarme oder nitrophy-
tische Ruderalvegetation
25 M M
10.520 Straßenränder 13 G G
Versiegelte und teilversiegelte Flächen
10.430 Schotterhalde, Abbruch-
material von Gebäuden
14 G G
10.510 Sehr stark und völlig ver-
siegelte Flächen
3 SG SG
10.520 Nahezu versiegelte Flä-
chen, Pflaster
3 SG SG
10.530 Schotter-, Kies- und Sand-
wege oder -plätze
6 SG SG
Überbaute Flächen
10.710 Dachfläche nicht begrünt 3 SG SG
Tab. 2: Bedeutung und Empfindlichkeit der Nutzungstypen im Geltungsbereich
SG- sehr gering, G - gering, M - mittel, H - hoch, SH - sehr hoch
Die Nutzungstypen innerhalb des Untersuchungsgebietes weisen mit den Ge-
hölzen und den Ruderalfluren eine maximal mittlere Bedeutung auf, die versie-
gelten Siedlungsstrukturen bilden die Nutzungstypen der geringsten Wertigkeit.
Das Untersuchungsgebiet ist aufgrund der Gewerbenutzung durch einen sehr
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Umweltbericht
hohen Versiegelungsgrad geprägt. Lediglich im südwestlichen Bereich des Gel-
tungsbereiches sind größere Vegetationsb
estände zu finden, wenn auch auf stark
gestörten Standorten.
Werden – wie im bestehenden Bebauungsplan möglich - die nicht versiegelbaren
Bereiche des Baugrundstücks fiktiv als arten- und strukturarme Hausgärten
(11.221) angesetzt, so ist deren Bedeutung und Empfindlichkeit als gering zu
bewerten.
Das Plangebiet weist hinsichtlich der biologischen Vielfalt der Flora keine be-
sondere Bedeutung auf und ist deutlich auch
von Neophyten geprägt. Mangels
wertgebender Strukturen im Anschluss hat es
heute auch keine besondere Be-
deutung für die Biotopvernetzung, auch
da der bestehende Bebauungsplan auf
dem Baugrundstück 80 % Versiegelung zulässt und standortgenau nur straßen-
begleitend Vorgarten fordert.
Empfindlichkeit
Die Empfindlichkeit ist entsprechend der Bedeutung der Biotopstrukturen als
sehr gering bis mittel zu bewerten, vgl. dazu letzte Spalte Tabelle 2.
Vorbelastung
Die wichtigste Vorbelastung stellt die gr
oßflächige Teil- und Vollversiegelung und
Überbauung dar, die selbst im realisierten Bestand über 70 % der Fläche des
Baugrundstückes einnimmt. Entsprechend gering ist das Vorkommen an bedeu-
tenden Biotopstrukturen oder unbelastetem Boden.
4.5.2 Tiere und biologische Vielfalt
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Rechtsgrundlage für die Betrachtung de
s Artenschutzes ist das Bundesnatur-
schutzgesetz in der aktuellen Fassung. Demnach müssen die Artenschutzbelange
bei allen genehmigungspflichtigen Pl
anungs- und Zulassungsverfahren den
europarechtlichen Bestimmungen entsprechend beachtet werden. So ist es nach
§ 44 Abs. 1 BNatschG verboten,
1.
wildlebenden Tieren der besonders geschü
tzten Arten nachzustellen, sie zu
fangen, zu verletzen oder zu töten oder ihre Entwicklungsformen aus der
Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören,
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räfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Umweltbericht
29
2.
wildlebende Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogel-
arten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und
Wanderungszeiten
erheblich
zu
stören;
eine
erhebliche
Störung
liegt
vor,
wenn sich durch die Störung der Erhaltungszustand der lokalen Population
einer Art verschlechtert,
3.
Fortpflanzungs-
oder
Ruhestätten
der
wild
lebenden
Tiere
der
besonders
geschützten
Arten
aus
der
Natur
zu
entnehmen,
zu
beschädigen
oder
zu
zerstören,
4.
wildlebende Pflanzen der besonders geschützten Arten oder ihre Entwick-
lungsformen
aus
der
Natur
zu
entnehmen,
sie
oder
ihre
Standorte
zu
be-
schädigen oder zu zerstören.
Für unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Eingriffe in Natur und Landschaft
gelten diese Verbote nach § 44 Abs. 5 BNatSchG und HMUELV (2011) nur für die
Arten des Anhangs IV der FFH-RL, die europäischen Vogelarten und die so ge-
nannten
nationalen
“Verantwortungsarten”,
die
im
folgenden
“europäisch
ge-
schützte Arten” genannt werden. Soweit die ökologische Funktion der betroffe-
nen
Fortpflanzungs-
oder
Ruhestätten
wildlebender
Tiere
im
räumlichen
Zu-
sammenhang erfüllt wird, kann ggf. eine Freistellung von bestimmten Verbotstat-
beständen bei unvermeidbarer Beeinträchtigung erfolgen. Dies setzt in der Regel
zeitlich vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) voraus.
Darüber hinausgehende Ausnahmen nach § 45 Abs. 7 BNatSchG kommen nur aus
zwingenden
Gründen
des
überwiegenden
öffentlichen
Interesses
in
Betracht,
wenn keine zumutbaren Alternativen gegeben sind und das Vorhaben und der
Eingriff sich nicht negativ auf den Erhaltungszustand der jeweiligen Population
auswirkt.
Hierfür
können
kompensatorische
Maßnahmen
(FCS-Maßnahmen)
erforderlich sein.
Die
bestehende
bauliche
Struktur
im
Plangebiet,
die
zuletzt
als
Lager
und
Werkhalle
genutzt
wurde,
weist
einen
Gewerbegebietscharakter auf. Diese
Flächen sind im Großteil mit Sukzessionsflächen durchsetzt, die im Norden
überwiegend aus Brombeergebüsch und im Südwesten mit den Bäumen,
vorwiegend Platanen, bestanden sind.
Im Zuge der laufenden Planung wurde ein Fachbeitrag zur speziellen Artenschutz-
prüfung seitens des Unternehmens "MALTEN - Fachbüro Faunistik und Ökologie"
erstellt. Dieser untersucht den tatsächlichen Bestand im Plangebiet. Im Zeitraum
von April bis Juni 2019 wurden daher mehrmalig Begehungen zur Beurteilung der
artenschutzrechtlichen Sachverhalte durchgeführt. Dabei wurde nach Tierarten
aus
den
Gruppen
aus
den
einschlägigen
europäischen
Richtlinien,
der
Fauna-

30
Umweltbericht
Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-RL) und der Vogelschutz-Richtlinie (VS-RL), sowie
aus der nationalen Gesetzgebung (BNatSch
G) gesucht. Zur Erfassung des Artenin-
ventars sowie für die Ermittlung der Flugaktivitäten von Fledermäusen wurden in
den Abend- bzw. Nachtstunden Begehu
ngen mit einem Ultraschalldetektor
durchgeführt.
Im Rahmen dieser Untersuchungen wurde festgestellt, dass innerhalb des Plan-
gebiets folgende Arten vorkommen und von der Planung betroffen sind:
Fledermäuse
Alle Fledermausarten sind durch das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) be-
sonders und streng geschützt und sie
sind alle in der FFH-RL der EU aufgelistet.
Ebenso sind alle Fledermausarten auf der Roten Liste Hessen (Kock & Kugel-
schafter 1996) – wobei auch ein Status al
s „ungefährdet“ möglich ist - verzeich-
net, die sich jedoch von der Roten Liste Deutschlands (Meinig et al. 2009) unter-
scheidet.
Im Rahmen der Detektoruntersuchungen wurden von den 22 in Hessen nach-
gewiesenen Fledermausarten 2019 zwei überfliegende Fledermausarten bei den
nächtlichen Begehungen nachgewiesen. Die häufigste Art im Untersuchungs-
gebiet ist die Zwergfledermaus (
Pipistrellus pipistrellus
), die bei uns generell
auch im bebauten Bereich regelmäßig auftritt. Von der Zwergfledermaus wurden
bei den beiden Begehungen jeweils einzelne Individuen beobachtet. Hinweise auf
Quartiere liegen nicht vor.
Zweimal wurden Überflüge einzelner Individuen vom Großen Abendsegler (
Nycta-
lus noctula
) festgestellt, die keinen Bezug zu den Strukturen im Untersuchungs-
gebiet haben. Hinweise auf Quartiere in der Umgebung liegen nicht vor.
Mutmaßlich von dem Vorhaben erheblich betroffen ist gemäß dem Artenschutz-
gutachten voraussichtlich keine Art. Beeinträchtigungen durch falsche Beleuch-
tungseinrichtungen wären aber möglich.
Schutz und Gefährdung:
BNG = Angabe des Schutzstatus: b = besonders geschützt, s = streng geschützt
FFH = FFH-Richtlinie der EU: Angabe der Arten der Anhänge II oder IV
RLH = Einstufung in der Roten Liste Hessens (Kock & Kugelschafter 1996)
RLD = Einstufung in der Roten Liste Deutschlands (Meinig et al. 2009)
Gefährdungskategorien: 3 = gefährdet, V = Vorwarnliste, * = Ungefährdet
E = Erhaltungszustand (Ampelschema) in Hessen (HLNUG 2019)
Kategorien: FV = günstig (grün); U1 = unzureichend (gelb);
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Schutz und Gefährdung wiss. Name deutscher Name
BNG FFH RLH RLD
E
s b II IV
X X X 3 V U1 Nyctalus noctula Großer Abendsegler
X X X 3 * FV Pipistrellus pipistrel-
lus
Zwergfledermaus
Tab. 3
: Liste der 2019 nachgewiesenen Fledermausarten
Vögel
Insgesamt wurden 19 Vogelarten im Untersuchungsgebiet und dessen unmittel-
barer Nachbarschaft im Erhebungszeitraum
festgestellt. Davon wurden acht Arten
als Brutvögel eingestuft und elf Arten waren als Gastvogelarten bzw. Überflieger
zu sehen. Hinsichtlich der Detailergebnisse
bzgl. vorgefundener Arten, Erhal-
tungszustand und Status wird auf den Fachbeitrag zur speziellen Artenschutz-
prüfung verwiesen.
Alle einheimischen Vogelarten sind durc
h die VS-RL und das BNatSchG besonders
geschützt. Unter „wertbestimmende Arten“ werden allerdings hier die Vogelarten
gefasst, die sich nach WERNER et al. (2014)
in Hessen in einem „ungünstigen“
Erhaltungszustand befinden oder in einem Gefährdungsgrad in den Roten Listen
geführt werden.
Lediglich zwei Arten, die beide als Gastvogelarten einmalig festgestellt wurden,
sind als gefährdet in der Roten Liste Deutschlands (Star
Sturnus vulgaris
) bzw.
Hessens (Bluthänfling
Carduelis cannabina
) aufgeführt. In Hessen befindet sich
der Star (noch) in einem günstigen Erhaltungszustand und ist nicht gefährdet.
Dagegen befindet sich der
gefährdete Bluthänfling in
Hessen in einem schlechten
Erhaltungszustand. Von den Arten der Vorwarnliste zur Roten Liste Hessens
wurden die Gastvogelart Haussperling (
Passer domesticus
) und Stieglitz (
Cardue-
lis carduelis
) beobachtet, die in der weiteren Umgebung brüten. Weiterhin befin-
det sich der Mauersegler (
Apus apus
), der als Überflieger des Untersuchungs-
gebietes beobachtet wurde, in Hessen in einem ungünstigen Erhaltungszustand,
da er als Gebäudebrüter immer weniger geeignete Brutplätze findet. Einzig die in
Hessen in einem ungünstigen Erhaltungszustand befindliche Klappergrasmücke
(
Sylvia curruca
) brütete im Plangebiet in dem Brombeer-Weiden-Gebüsch an der
Nordostgrenze an der Privatstraße (ein Brutpaar). In Mitteleuropa ist die Art vom
Tiefland bis in die Alpen ein verbreiteter
und nicht seltener Brutvogel. Der Brut-
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Umweltbericht
bestand wird in Hessen auf 6.000-14.000 Paare geschätzt. Die Art brütet in weit-
gehend offenem Gelände in Hecken und Gehölzen, in jungen Forsten und in Parks
und Gärten im Siedlungsbereich.
Von den allgemein häufigen und nicht gefährdeten Arten brüten insgesamt
sieben Arten in den Gebüschen und an bzw. im Gebäude bzw. den Containern. Bei
diesen Brutvogelarten wird davon ausgegangen, dass sie weit verbreitet sind und
auch im weiteren Umfeld nicht selten auftreten.
ST = Status (BV = Brutvogel, GV = Gastvogel, Nahrungsgast oder Überflieger)
E = Erhaltungszustand nach Werner et al. 2014
(G = günstig (grün), Uu = ungünstig-unzureichend (gelb), Us = ungünstig-
schlecht (rot))
BN = Bundesnaturschutzgesetz (s = streng
geschützt, b = besonders geschützt)
EAV = EG Artenschutzverordnung (A = Anhang A)
VSR = Vogelschutzrichtlinie (I = Anhang I, a = allgemein geschützt)
RLD = Rote Liste Deutschland (3 = gefährdet, V = Arten der Vorwarnliste)
RLH = Rote Liste Hessen (3 = gefährdet, V = Arten der Vorwarnliste)
Deutscher Name Wissens. Name ST E BN EAV VSR RLD RLH
Amsel Turdus merula BV G b a * *
Bachstelze Motacilla alba GV G b a * *
Blaumeise Parus caeruleus GV G b a * *
Bluthänfling Carduelis cannabina GV Us b a V 3
Elster Pica pica GV G b a * *
Grünfink Carduelis chloris BV G b a * *
Hausrotschwanz Phoenicurus ochuros BV G b a * *
Haussperling Passer domesticus GV Uu b a V V
Kohlmeise Parus major BV G b a * *
Klappergrasmücke Sylvia curruca BV Uu b a * V
Mauersegler Apus Apus GV Uu b a * *
Mönchsgrasmücke Sylvia atricapilla BV G b a * *
Rabenkrähe Corvus corone GV G b a * *
Ringeltaube Columba palumbus BV G b a * *
Rotkehlchen Erithacus philomelos BV G b a * *
Singdrossel Turdus philomelos GV G b a * *
Star Sturnus vulgaris GV G b a 3 *
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Deutscher Name Wissens. Name ST E BN EAV VSR RLD RLH
Stieglitz Carduelis carduelis GV Uu b a * V
Zilpzalp Phylloscopus collybita GV G b a * *
Tab. 4
: Liste der 2019 im Untersuchungsgebiet nachgewiesenen Vogelarten
Reptilien
Bei der Suche nach Reptilien wurde keine Art gefunden. Damit fehlen hier auch
Hinweise auf Vorkommen der Zauneidechse (
Lacerta agilis
) oder der Mauerei-
dechse (
Podarcis muralis
), die beide im Anhang IV der FFH-RL aufgeführt werden
und streng geschützt sind.
Schmetterlinge

Weit verbreitete besonders geschützte Tagfalterarten, wie Kleines Wiesenvögel-
chen (
Coenonympha pamphilus
) oder Gemeiner Bläuling (
Polyommatus icarus
)
treten an blütenreichen Standorten fast üb
erall auf und sind auch hier zu erwarten.
Libellen
Grundsätzlich sind alle Libellenarten durch
das BNatSchG besonders geschützt.
Auf Grund des Fehlens eines Gewässers ist eine Fortpflanzung im Untersuchungs-
gebiet nicht möglich. Gelegentlich können Libellen bei ihren Nahrungsflügen
auch im Untersuchungsgebiet auftreten. Das Vorhaben hat aber keinen Einfluss
auf die Populationen der Libellenarten der weiteren Umgebung.
Käfer
Zahlreiche Käferarten sind durch die Bundesartenschutzverordnung besonders
geschützt. Teilweise sind diese Arten weit verbreitet und nicht selten. Streng
geschützte Arten, wie z. B. der Heldbock (
Cerambyx cerdo
), wurden nicht gefun-
den. Die genannte Art ist aber auf Grund des Fehlens von geeigneten alten Eichen
auch in der Umgebung des Untersuchungsgebietes nicht zu erwarten. Vorkom-
men von lediglich besonders geschützten
Käferarten betreffen z.B. den Rosenkä-
fer (
Cetonia aurata
), der sich in Komposthaufen entwickelt und praktisch überall
auftreten kann. Eine besonders geschützte Art ist der Feld-Sandlaufkäfer (
Cicin-
dela campestris
), der auf den vegetationsfreien
Erdablagerungen beobachtet wurde.
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Umweltbericht
Hautflügler
Diese
Artengruppe
beinhaltet
ausschließlich
national
besonders
geschützte
Arten. Dazu zählen alle Wildbienen (
Apoidea ssp.
), Kreiselwespen (
Bembix ssp.
),
Knopfhornwespen
(
Cimbex
ssp.
)
und
mehrere
Ameisenarten.
Insbesondere
Individuen aus der Gruppe der Wildbienen sind bei uns grundsätzlich überall zu
erwarten und verschiedene unbestimmte Arten wurden auch im Untersuchungs-
gebiet bei den Begehungen beobachtet.
Heuschrecken: Von den Heuschrecken ist auf Grund der Lebensräume allenfalls
die besonders geschützte Blauflügelige Ödlandschrecke (
Oedipoda caerulescens
)
zu erwarten, die in und um Darmstadt verbreitet und nicht selten ist.
Netzflügler: Ein Vorkommen der beiden in der Bundesartenschutzverordnung als
streng geschützt aufgeführten Vertreter sind
im
Untersuchungsgebiet nicht zu
erwarten. Ein Vorkommen der häufigen Arten ist zu erwarten.
Weitere besonders und streng geschützte Arten
Ein Auftreten von besonders oder streng geschützten Fischarten und Rundmäu-
lern, Amphibien und Krebsen sowie Ringelwürmer ist aufgrund des Fehlens eines
Gewässers im Plangebiet auszuschließen.
Die fünf in der Bundesartenschutzverordnung aufgeführten besonders und streng
geschützten Spinnenarten kommen auf Grund ihrer Verbreitung und die speziel-
len Lebensraumansprüche im Untersuchungsgebiet nicht vor.
Vorkommen weiterer streng geschützter
Säugetierarten (außer Fledermäuse), wie
Bieber, Feldhamster, Wildkatze, Wolf oder auch Fischotter können derzeit für das
Untersuchungsgebiet gänzlich ausgeschlossen werden. Dieser Ausschluss ergibt
sich aufgrund der Lebensraumansprüche dieser Arten sowie ihrer nachgewiese-
nen
Verbreitung
in
Hessen.
Es
ist
in
jedem
Fall
das
Vorkommen
weiterer
be-
sonders geschützter Säugetierarten,
wie Igel (
Erinaceus europaeus
) und Spitz-
mäuse
(
Gattungen
Sorex
und
Crocidura
),
Wald-
und
Gelbhalsmaus
(
Apodemus
sylvaticus, A. flavicollis
) und Eichhörnchen (
Sciurus vulgaris
) zu erwarten.
Weiterhin ist ein Vorkommen von Gartenschläfer (
Eliomys quercinus
) und/oder
Siebenschläfer (
Glis glis
) denkbar, worauf aber keine Hinweise gefunden wurden.

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Umweltbericht
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Bedeutung
Das Plangebiet weist hinsichtlich der biologischen Vielfalt der Fauna keine be-
sondere
Bedeutung
auf.
Es
ist
als
von
geringer
Bedeutung
für
die
zwei
über-
fliegenden Fledermausarten einzustufen, da keine Quartiere in der Untersuchung
festgestellt wurden. Die Bedeutung des Plangebietes als Nahrungshabitat wird
vom Artenschutz-Gutachter als gering eingestuft, da zum einen nur einzelne Tiere
beobachtet
wurden
und
zum
anderen
sich
in
der
Umgebung
(z.B.
entlang
der
Gräfenhäuser Straße und den angrenzenden Wohnsiedlungen) zahlreiche ältere
Bäume/Gehölze befinden. Das Plangebiet und die darauf befindliche Halle geben
keine Hinweise auf eine Nutzung durch Zauneidechsen oder anderen besonders
oder streng geschützten Reptilien mit ungünstigem Erhaltungszustand. Von den
im Eingriffsbereich vorkommenden Vogelarten brütete nur die Klappergrasmücke
im Plangebiet, die einen unzureichenden Erhaltungszustand in Hessen aufweist.
Da diese aber nicht als ortstreue Art einzustufen ist, ist das Planungsgebiet für
diese
Art
nur
von
geringer
Bedeutung,
für
andere
Vogelarten
ist
es
von
sehr
gering
er
Bedeutung.
Empfindlichkeit
Die
Empfindlichkeiten
richten
sich
je
nach
Artengruppe.
Grundsätzlich
sind
jedoch Faktoren wie Störungen durch Erschütterung, Staub, Lärm, Bewegungen
und Licht oder Verlust bzw. Verschlechterung von Lebensräumen entscheidend.
Die vorhandenen Strukturen gehen aufgrund der vorgesehenen Baumaßnahmen
vollständig verloren. Es besteht eine Empfindlichkeit gegenüber einem Flächen-
verlust, Brutplatzverlust sowie o.g. Baustörungen.
Vorbelastung
Als
wesentliche
Vorbelastung
ist
der
große
Anteil
der
bereits
überbau-
ten/versiegelten Flächen zu nennen sowie das entsprechend geringe Vorkommen
von ungestörten Gehölzbeständen oder Grünflächen, außerdem allgemein auch
der Straßenlärm. Im Ergebnis sind vorliegend nur wenig geeignete Lebensräume
vorhanden und die biologische Vielfalt wird entsprechend insgesamt mit gering
bewertet.

36
Umweltbericht
4.6 Wirkungsgefüge
Ökosystemare Wechselwirkungen sind alle denkbaren funktionalen und struktu-
rellen Beziehungen zwischen Schutzgütern, innerhalb von Schutzgütern (zwischen
und innerhalb von Schutzgutfunktionen und Schutzgutkriterien) sowie zwischen
und innerhalb von landschaftlichen Ökosystemen.
Eine gewisse lokale Multifunktionalität weist der bewachsene Streifen im Gel-
tungsbereich auf für die Schutzgüter Tiere/Pflanzen, Boden/Wasser, Klima/Luft
und Landschaft. Ökosystemtypen/-komplexe, die ein ausgeprägtes funktionales
Wirkungsgefüge im Sinne ökosystemarer Wechselwirkungskomplexe besitzen,
kommen im Planungsgebiet aufgrund der heutigen Nutzung und Vorbelastung
aber nicht vor. Insofern sind hier keine Bereiche mit besonderer Empfindlichkeit
bezüglich der Wechselwirkungen vorhanden und es findet keine gesonderte
Betrachtung der Wechselwirkungen statt.
Hinsichtlich Biodiversität stellt der GB des Bebauungsplanes - aufgrund der Lage
im Siedlungsbereich und der bisherigen Nutzung - keinen Schwerpunktbereich
mit besonders hohen Dichten an Arten, Ökosystemen und genetischer Vielfalt
dar. Zudem sind keine an besondere Standortverhältnisse angepasste Arten zu
erwarten.
4.7 Landschafts- und Ortsbild
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Das Landschafts- bzw. Stadtbild ist im GB v.a. durch die angrenzenden Gewer-
begebiete geprägt und demnach als bereits stark beeinträchtigt zu bewerten. Es
handelt sich hierbei im Wesentlichen um Grundstücke mit minimalem Grün- und
Gehölzanteil, teilweise mit großen Hallengebäuden bzw. Funktionsbauten ohne
besondere gestalterische Qualität, Dachbegrünung fehlt in der Regel. Der be-
stehende Bebauungsplan lässt zwar vier Vollgeschosse zu, die jedoch überwie-
gend nicht ausgeschöpft sind. Südöstlich
grenzt ein Fachhandel mit großem
Bürogebäude an, im Nordwesten besteht ein Autowasch-Betrieb. Die Vielfalt,
Eigenart und Schönheit der Landschaft ist im Umfeld als minimal zu bewerten.
Bedeutung
Der GB nimmt eine geringe Bedeutung für das
Stadtbild ein. Zum einen, da der
Bestand von einer Lagerhalle dominiert wird, die keinen positiven Einfluss auf
das Stadtbild hat, und zum anderen, da das Gelände verwahrlost aussieht.
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räfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Umweltbericht
37
Gleichwohl erhöhen die bestehenden Grünstrukturen die grünordnerische Viel-
falt im Orts- und Landschaftsbild des grünordnerisch eher tristen Umfeldes.
Empfindlichkeit
Die Empfindlichkeit gegenüber der Umnutzung ist entsprechend der Bedeutung
als gering einzustufen. Eine Umwandlung
in ein Wohngebiet mit einer gestalteten
Grünordnung kann eine Aufwertung des Erscheinungsbildes darstellen.
Vorbelastung
Als Vorbelastung für das Orts- und Landschaftsbild ist der GB selbst in seiner
momentanen Erscheinungsform zu nennen, die angrenzenden Gewerbebetriebe
als auch die an der Gräfenhäuser Straße entstehenden Emissionen.
4.8
Menschen und deren Gesundheit
Bestand und Vorbelastung
Das Plangebiet ist durch Verkehrs- und Gewerbelärmimmissionen vorbelastet.
Das Schallgutachten (Grebner Bauphysik GmbH, Juli 2024) kommt zum Ergebnis,
dass die Beurteilungspegel der 16. B
I
mSchV für Mischgebiete für Verkehrslärm am
Tag und in der Nacht teilweise überschritten, in den Innenhofbereichen im Tag-
zeitraum jedoch eingehalten werden. Die aus der gewerblich geprägten Umge-
bung
kommenden
Gewerbelärmimmissionen
übersteigen
in
der
Nacht
nord-
westseits und teilweise im Südwesten an
der Gräfenhäuser Straße an den geplan-
ten Baugrenzen die Richtwerte nach TA Lärm. Entsprechend gibt es auch in den
einzelnen Lärmarten und in der Gesamtbelastung Überschreitungen der Orien-
tierungswerte nach der DIN 18005. Auf die Lärmvorbelastung muss entsprechend
zum Schutz des Menschen und seiner Gesundheit planerisch reagiert werden.
Hinsichtlich der Belichtung, Besonnung und Belüftung gelten die Anforderungen
an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in der Regel als gewährleistet, wenn
die
nach
Landesbaurecht
erforderlichen
Grenzabstände
eingehalten
werden.
Vorliegend wurden die lokalklimatische und Besonnungssituation genauer gut-
achterlich untersucht (iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG., August 2023). Dem-
nach ist ganz Darmstadt aufgrund seiner Lage im Rheingraben thermisch belas-
tet. Das UG liegt in einer der überwärmten Zonen Darmstadts. Insbesondere bei
austauscharmen Wetterlagen ist es nachts tendenziell schlecht durchlüftet. Von

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Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
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38
Umweltbericht
einer
Betroffenheit
der
thermischen
Vorbelastung
und
Belüftung
ist
daher
im
Bestand auszugehen.
Besondere
Staubemissionen
aus
der
Umgebung
sind
nicht
bekannt.
Da
der
Baubetrieb auf dem Grundstück aufgegeben werden soll, ist dieser eine entfal-
lende und für die Planung nicht mehr maßgebliche Vorbelastung.
Eine
erhebliche
Luftschadstoffbelastung
im
Plangebiet
ist
nicht
bekannt.
Die
verkehrstypischen Abgase und Gerüche von der Straße können aber auftreten.
Eine gewisse Belastung besteht durch Licht aus angrenzenden Flurstücken.
Bedeutung und Empfindlichkeit
Aufgrund
der
heutigen
gewerblichen
Nutzung
ist
das
Plangebiet
heute
nicht
besonders empfindlich, die
Empfindlichkeit steigt mit dem Wechsel zur Mischnut-
zung mit Wohnen an. Die Bedeutung des Lärmschutzes und der Berücksichtigung
der
thermischen
Ausgangslage
und
Belüftung
ist
aufgrund
der
Vorbelastung
hoch.
4.9
Kultur- und sonstige Sachgüter
Der
GB
des
Bebauungsplans
tangiert
keine
bekannten
Kulturdenkmale
oder
archäologischen
Denkmale.
Eine
Betroffenheit
von
Belangen
des
kulturellen
Erbes ist daher nicht zu erwarten.
5. Prognose
der
Entwicklung
des
Umweltzustand
es

bei
Nichtdurchführung der Planung
Im
Falle
der
Nichtdurchführung
der
Planung
würde
die
Fläche
voraussichtlich
weiterhin überwiegend als Gewerbegebiet mit heute teilweise belasteten Auffül-
lungen
im
Oberboden
und
ohne
die
Vorgaben
zur
Grünordnung
und
Regen-
wasserbewirtschaftung bestehen bleiben. Gleichzeitig würde die Fläche weiter
verbrachen, was zu mehr Lebensräumen
führen könnte (Wiedereroberung der
Natur).

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Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
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Umweltbericht
39
6. Prognose
der
Entwicklung
des
Umweltzustand
es
bei
Durchführung der Planung
Trotz
der
in
der
Planung
schon
berücksichtigten
Vermeidungs-
und
Minimie-
rungsmaßnahmen, die durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan
verankert werden, sind umweltrelevante Auswirkungen zu erwarten.
Hinsichtlich der Beurteilung dieser umweltrelevanten Auswirkungen der Planung
ist die Veränderung gegenüber dem heutigen bzw.
i
nsbesondere für die Eingriff-
/ Ausgleichsbewertung des (fiktiven) Rechtsbestands auf Grundlage des
bestehenden Planungsrechts von Bedeutung. Die Auswirkungsprognose
bezieht sich auf
die
vom
vorhabenbezogenen
Bebauungsplan
aus-
gehenden potenziellen Projektwirkungen. Grundsätzlich sind folgende
Wirkfaktoren zu erwarten:
<
baubedingte Wirkfaktoren,
<
anlagebedingte Wirkfaktoren,
<
betriebsbedingte Wirkfaktoren.
Sie ergeben sich durch die Herstellung, die Nutzung und den Betrieb bzw. auch
die Unterhaltung der vorgesehenen Anlage.
Baubedingte Wirkfaktoren
Sie ergeben sich im Zuge der Bautätigkeit und können zeitlich auf die Bauphase
des Vorhabens befristet oder dauerhaft sein. Erwartungen zu den baubedingten
Wirkungen:
a)
Die Art und Menge der ggfs. erzeugten Abfälle ist zum jetzigen Zeitpunkt noch
unbekannt. Alle durch das Vorhaben
anfallenden Aushubmaterialien werden
nach
Prüfung
fachgerecht
wiederverwendet
oder
entsorgt.
Die
durch
das
Vorhaben ggfs. anfallenden, schadstoffhaltigen Aushubmaterialien werden
gesondert ordnungsgemäß und fachgerecht entsorgt.
b)
Bei den während des Baus
verwendeten Bautechnologien handelt es sich um
gewöhnliche
Technologien,
die
von
den
beauftragten
Unternehmen
regel-
mäßig ausgeführt werden. Außergewöhnliche
Technologien sind nicht vor-
gesehen.
c)
Die Gefahr
von bauzeitlichen Unfällen mit Schadstoffeinträgen wird durch
Verwendung ordnungsgemäß gewarteter Baumaschinen und den sachgemä-
ßen
Umgang
mit
umweltgefährdenden
Materialien
während
der
Bauzeit
vermieden.

40 Umweltbericht

Wissenschaftsstadt Darmstadt
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d) Im Rahmen des Vorhabens werden die allgemein gültigen Regeln, technische
Standards usw. eingehalten. Das Risiko für Störfälle, Unfälle und Katastro-
phen während des Baus und des Betriebs erhöht sich damit nicht.
anlagebedingte Wirkfaktoren
Sie entstehen z. B. durch geplante Baukörper, Verkehrswege und sind als bauli-
che Anlagen zeitlich unbegrenzt.
betriebsbedingte Wirkfaktoren
Sie ergeben sich durch die Nutzung und den Betrieb bzw. auch die Unterhaltung
der vorgesehenen Anlage.
Bewertung der Auswirkungen
Die geplanten Veränderungen innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungs-
plans führen für die einzelnen Umweltbelange zu unterschiedlichen Auswirkun-
gen, die im Folgenden beschrieben werden. Je nach Beeinträchtigungsintensität
erfolgt jeweils eine Bewertung der Auswirkungen in
< hohe Beeinträchtigungsintensität,
< mittlere Beeinträchtigungsintensität,
< geringe Beeinträchtigungsintensität.
6.1 Fläche
Beim Plangebiet handelt sich um eine Fläche von ca. 0,87 ha. Durch die Planung
von verdichteter Bebauung mit Tiefgaragen, notwendiger Erschließung sowie
randlicher und im Innenhof liegender Begrünung wird das weitgehend hoch-
versiegelbare Gewerbegebiet neu gegliedert. Durch Neuentwicklung wird das
Plangebiet zu einem gemischt genutzten Gebiet mit gewerblicher und überwie-
gender Wohnnutzung verändert und die Geschossfläche erhöht. Im bestehenden
Bebauungsplan sind lediglich vier Vollgeschosse festgesetzt, diese werden nun
teilweise auf bis zu 6 erhöht.
Hinsichtlich des Schutzguts Fläche werden bau- und anlagenbedingt
ausschließlich Innenentwicklungsflächen im GB des Bebauungsplans in Anspruch

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Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
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MODUS
CONSULT
|
Umweltbericht
41
genommen. Der Bebauungsplan begrenzt die zulässige Grundfläche auf maximal
3.100
m²
mit
Überschreitungsmöglichkeit
bis
5.650
m².
Da
durch
die
Baumaß-
nahmen die Situation gegenüber dem Voreingriffszustand im GB verbessert wird,
wird
keine
zus
ä
tzliche
Ausgleichsfläche
für
die
Biotop-
und
Artenschutzmaß
-nahmen
gesichert.
Laut
bestehende
m

Bebauungsplan
darf
die
Fläche
auf
dem Baugrundstück
zu
80%
versiegelt
werden,
nach
dem
neuen
Bebauungsplan,dürfen in den Baufeldern insgesamt nur noch etwas weniger
als 75 % der Fläche versiegelt werden. Daher ist für die Auswirkungsprognose
der negativen Umwelt-auswirkungen nur das Plangebiet relevant.
Die
Erhöhung
der
zulässigen
Anzahl
der
Vollgeschosse
und
damit
der
Geschossfläche führt zu einem höheren Ausnutzungsgrad des Baugrundstückes,
ohne dass sich seine ökologische Qualität insgesamt verschlechtert. Dabei sieht
die Planung wie auch bisher u.a. Dachbegrünungen und damit eine Doppelnut-
zung der Grundfläche vor und nutzt auch Fassaden zur Begrünung. Entsprechend
trägt die Planung dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden
Rechnung,
indem
sie
das
Schutzgut
Fläche
effizient
ausnutzt
und
in
die
Höhe
baut anstatt in die Breite. Der Wohnraum, der durch dieses Projekt mit seiner
Höhenentwicklung und Dichte geschaffen wird, müsste sonst an anderer Stelle
geschaffen werden und damit weitere Fläche versiegeln.
Insofern sind die Auswirkungen auf das
Schutzgut Fläche als neutral bis leicht
positiv zu bewerten.
6.2
Boden
Als Eingriffe in das Bodenpotenzial sind grundsätzlich alle Maßnahmen anzuse-
hen, die zu einer Veränderung der Bodenoberfläche und zu Beeinträchtigungen
der Bodenfunktionen (Regelungs-, Produktions- und Lebensraumfunktion) füh-
ren. Aufgrund der bereits vorhandenen anthropogenen Einflüsse und bestehen-
den Vorbelastungen ist ein natürliches Bodengefüge im GB kaum noch anzutref-
fen. Somit ist der GB bezüglich seiner Bodenfunktionen in weiten Teilen bereits
in
erheblichem
Maße
beeinträchtigt.
Zudem
ist
das
Plangebiet
als
„Fläche
für
Siedlung, Industrie und Verkehr“ nach dem Bodenflächenkataster (BFD50) und
mit
„-2“
eingestuft
und
bei
dieser
Einstufung
bleibt
es
auch
mit
der
Planung.
Kleinräumig sind aber möglich:
<
Überbauung und Versiegelung,
<
Bodenverdichtung,
<
großvolumige Verlagerung von Böden,

42
Umweltbericht
<
Veränderung der Bodenstruktur (Horizontdurchmischung),
<
mögliche Stoffeinträge.
Diese Eingriffe sind jedoch vor dem Hintergrund eines quantitativen Vergleichs
zwischen Voreingriffszustand (Status quo) und Nacheingriffszustand (Umsetzung
des B-Plans) unerheblich, da insgesamt keine bedeutsame Erhöhung des Versie-
gelungsgrads erfolgt (vgl. Tabelle Nr. 5).
Mit der Planung ist die Wiedernutzbarmachung der baulich beanspruchten Fläche
verbunden, womit die Neubeanspruchung natürlicher Böden an anderer Stelle
vermieden wird.
Baubedingt
Es wird davon ausgegangen, dass temporäre Baustellen-Einrichtungsflächen auf
Flächen angelegt werden, die ohnehin dauerhaft beansprucht werden können.
Somit
werden
baubedingt
keine
Flächen
außerhalb
des
Geltungsbereichs
des
Bebauungsplans
beansprucht.
Während
der
Bauphase
besteht
die
Gefahr
des
Schadstoffeintrags durch umweltgefährdende Bau- und Betriebsstoffe der Bau-
maschinen. Das Risiko des Schadstoffeintrags wird jedoch mit ordnungsgemäß
gewarteten
Baumaschinen
sowie
einem
sachgemäßen
Umgang
mit
umweltge-
fährdenden Materialien minimiert, so dass hierdurch keine erheblichen Beein-
trächtigungen zu erwarten sind.
Die geotechnischen Ergebnisse zeigen, dass der in
der geplanten Gründungstiefe
(ca. 3 m unter Gelände) anstehende Baugrund gründungstechnisch i. A. als gut
geeignet bezeichnet
werden
kann. Die anstehenden Fein- und Mittelsande
weisen eine
mitteldichte Lagerung auf, womit eine vergleichsweise hohe
Festigkeit und geringe Verformbarkeit vorliegt. Trotzdem sollten zur
Vermeidung der Beeinträchtigungen die empfohlenen Gründungs- und
Abdichtungsmaßnahmen durchgeführt
werden (Krajewski, 2023).
In
Abhängigkeit
der
späteren
Nutzung
wird
neuer
Oberboden
angedeckt,
der
dann eine allmähliche Bodenreife erfährt
und in zunehmendem Maße Boden-
funktionen erfüllen kann (Basiskomponente
für pflanzliche und tierische Lebewe-
sen, Speicherraum für Stoffe und Wasser sowie Filter-, Puffer- und Transport-
funktionen). Insgesamt sind aufgrund
von Durchmischungen, Verlagerungen und
Auffüllungen in der Vergangenheit ausschließlich anthropogene Böden betroffen.
Vor diesem Hintergrund ist den kleinräumig möglichen Eingriffen in das Schutz-
gut Boden dennoch keine besondere Erheblichkeit zuzuordnen.
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Umweltbericht
43
Tab. 5
: Bilanzierung Versieglung / Boden
Insgesamt ist für den Umweltbelang Bode
n baubedingt somit nur eine geringe
Beeinträchtigungsintensität und bei Entsorgung belasteten Bodens eine Ver-
besserung der Bodenfunktionen zu erwarten.
Anlagebedingt
Durch Vollversiegelung (inkl. Bebauung) kommt es zu einem dauerhaften und
vollständigen Verlust der Bodenfunktionen und einer hohen Beeinträchtigungs-
intensität. Aufgrund ihres geringeren Versiegelu
ngsgrades wird die Beeinträchti-
gungsintensität von Teilversiegelung als mittel bewertet. Die Beeinträchtigung
durch versiegelnde Bebauung kann durch Dachbegrünung oder Substratüber-
deckung auf eine mittlere Beeinträchtigu
ngsintensität gemindert werden. Denn
hierdurch wird zusätzliches Bodenpotenzial geschaffen, welches, wenn auch in
begrenztem Maße, Bodenfunktionen erfüllen kann.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans bedeuten bei voller Anrechnung der
unversiegelten Flächen und hälftiger An
rechnung der teilversiegelten Flächen
(hier: Nutzungstypen 10.430 und 10.530)
eine Erhöhung der unversiegelten Fläche
von 1.286 m² im kartierten bzw. 1.544 m² im fiktiven Bestand auf 1.943 m² durch
die Planung, d.h es erfolgt eine rechnerische Entsiegelung sowohl bezogen auf
den tatsächlichen als auch auf den fiktiven
Bestand (vgl. Tab. 5, Anlage 2 und
Anlage 3). Zusätzlich erhöht sich bei der festgesetzten Dachbegrünung die Min-
destsubstratschichtdicke. Die ohne Flächengröße festgesetzte (und daher nicht
bilanzierte) Bodensubstratüberdeckung von Tiefgaragen bedeutet eine weitere
Aufwertung.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

44
Umweltbericht
Betriebsbedingt
Durch die Änderung von einer rein gewerblichen zu einer Mischnutzung minimiert
sich
das Risiko gewerblicher Bodenbelastungen. Die betriebsbedingten Auswirk-
ungen auf das Schutzgut Boden sind daher insgesamt als positiv zu bewerten.
Insgesamt
kommt
es
bei
Umsetzung
des
Bebauungsplans
nicht
zu
erhöhten
Belastungen oder zusätzlichen Beeinträchtigungen der ohnehin eingeschränkten
Bodenfunktionen
und
insofern
auch
zu
keinem
planbedingten
Eingriff
in
das
Schutzgut Boden, sondern es ist von einer Aufwertung auszugehen. Bei Aushub
der
abfallrechtlich
belasteten
Bodenpartien
muss
das
Material
geordnet
ver-
wertet werden.
6.3
Wasser
Baubedingt
Baubedingt besteht die Gefahr des Schadstoffeintrags durch umweltgefährdende
Bau- und Betriebsstoffe der Baumaschinen und es bestehen Bodenbelastungen
auf dem Grundstück. Das Risiko des Schadstoffeintrags wird jedoch durch ord-
nungsgemäß gewartete Baumaschinen sowie einen sachgemäßen Umgang mit
umweltgefährdenden
Materialien
minimiert,
so
dass
keine
erheblichen
Beein-
trächtigungen zu erwarten sind.
Anlagebedingt
Ein Verlust von Infiltrationsflächen würde eine Minderung der Grundwasserneu-
bildung und damit Beeinträchtigung für das Grundwasser darstellen. Im vorlie-
genden
Vorhaben
ermöglicht
allerdings
das
nachhaltige
Regenwasserbewirt-
schaftungskonzept, unvermeidbare Niederschlagabflüsse zurückzuhalten und zu
minimieren bzw. über Rigolen in den natürlichen Wasserkreislauf einzuleiten.
Gemäß den Vorgaben der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist das auf dem Grund-
stück anfallende Niederschlagswasser vor Ort zu versickern. Dachflächen werden
extensiv begrünt, wodurch ein Teil des Niederschlagswassers im Substrat gebun-
den
und
über
die
Begrünung
wieder
verdunstet
wird.
Dies
kommt
dem
inner-
städtischen Mikroklima in sommerlichen Hitzeperioden zu Gute und reduziert die
zu bewirtschaftenden Regenmengen auf dem Grundstück (Achim Richter - Haus-
technische Planungen, 2023).
Anlagenbedingt wird durch Versickerungsanlagen und abflussverzögernde Dach-
begrünung
sowie
Zisternen
zur
Regenwassernutzung
(z.B.
zur
Gartenbewässe-
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Umweltbericht
45
rung) eine Reduzierung des Oberflächenwasserabflusses bewirkt. Der Überlauf
der Zisternen wird, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-
rechtliche Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen, auf
dem Grundstück versickert oder in den öffentlichen Regenwasser- bzw. Ab-
wasserkanal eingeleitet. Das anfallende Niederschlagswasser auf der Erdge-
schossebene (Terrassen, Feuerwehr-Umfahrt) wird über ein entsprechendes
Oberflächengefälle in tieferliegende Ri
golen abgeleitet und lokal auf dem Grund-
stück versickert (Bezzenberger, 2022).
Das Bodengutachten weist einen mittleren bis guten Wert für die Bodendurch-
lässigkeit aus, was eine Versickerung ohne Kanalanschluss ermöglicht. Die Rigo-
len sollen wegen der großflächigen Tiefgara
ge nicht als Mulden, sondern als
unterirdische Box-Rigolen ausgebildet werden. Die Rigolen werden zur Reduzie-
rung langer Leitungswege dezentral ve
rteilt (Achim Richter - Haustechnische
Planungen, 2023).
Eine weitere Minderung der Auswirkungen wird durch Verwendung von versicke-
rungsfähigen Befestigungsmaterialien auf befestigen, nicht überbauten Flächen
des Baugrundstücks und im Innenhof im Plangebiet selbst erzielt.
Betriebsbedingt
Betriebsbedingt sind, bei fachgerechter Umsetzung der Entwässerung und Regen-
wasserbewirtschaftung, keine relevanten Beeinträchtigungen des Umweltbelangs
Wasser zu erwarten.
Insgesamt ist aufgrund der Planung mit positiven Umweltauswirkungen für das
Schutzgut Wasser zu rechnen.
6.4 Klima/Luft
Im Klimagutachten des Büros iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG werden die
lokalklimatischen Auswirkungen aufgrund der vorhandenen Vorbelastung (Be-
bauung, Versiegelung) ohne Modellrechnungen beurteilt. Nachfolgend werden
die Auswirkungen auf die Durchlüftung und die thermischen Verhältnisse sowie
die Besonnungsverhältnisse abgeschätzt und berechnet.
“Durch die vorhandene Bebauung und die Versiegelung von Lagerflächen heizt
sich das überplante Gebiet an sonnigen Tagen
stark auf. Durch die Wärmespei-
cherwirkung nimmt die Temperatur in den Nachts
tunden nur langsam ab. Die
Planung sieht eine Bebauungsverdichtung
in Form einer Blockrandbebauung vor.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

46
Umweltbericht
Gleichzeitig wird die Durchgrünung verbessert. Durch Verschattungen gibt es im
Planfall Bereiche, die sich tagsüber weniger aufheizen als im Bestandsfall. Es gibt
aber auch mehr Gebäudeflächen, die besonnt werden und sich aufwärmen. Durch
die Horizonteinschränkung
der geplanten Bebauung ist
das nächtliche Abkühlpo-
tenzial reduziert. Ziel muss sein, die Wärmespeicherung der Gebäude und Ober-
flächen gering zu halten. Die Gebäude sollten hinsichtlich der Wärmedämmung
die aktuellen Anforderungen erfüllen oder darüber hinausgehen. Die
besonnten Oberflächen heizen sich tagsüber zwar stark auf, kühlen nachts aber
auch rasch ab, da der Wärmespeicherterm geringer ist als im Bestand oder bei
konventioneller Bauweise. Ferner wäre eine
Fassadenbegrünung der Süd- und
Westfassaden sowie eine Dachbegrünung hilfreich, um die Aufheizung zu reduzie-
ren.
Bei
der
Fassadenbegrünung
haben
vorgehängte,
hinterlüftete
Systeme
Vorteile. Helle Anstriche reduzieren zudem die Aufheizung, da sie einen Großteil
der kurzwelligen Strahlung reflektieren“ (iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG,
August 2023).
Durch
die
geplante
Wohnbebauung
wird
insbesondere
die
bodennahe
Durch-
lüftung reduziert. “Innenhöfe sind prinzipiell schlecht durchlüftet, da der Luft-
austausch im Wesentlichen durch die Strömung im Überdachniveau erfolgt. Die
Hofsituation hat jedoch den Vorteil,
dass Luftschadstoffimmissionen und Lärm
der
umliegenden
Straßen
und
Gewerbebetriebe
abgeschirmt
werden.
Da
bei
austauscharmen Wetterlagen in den Nachtstunden kaum Wind im Dachniveau zu
erwarten ist, ist eine weitere Reduktion als nicht erheblich einzuschätzen. Gerin-
ger Luftaustausch hat zur Folge, dass thermische und lufthygienische Belastun-
gen schlecht abtransportiert werden. Um die lufthygienische Belastung gering zu
halten,
sollten
im
Innenhof
möglichst
keine
Emissionen
vorhanden
sein.
Ins-
besondere die Entlüftung von Tiefgaragen sollte nicht in den Innenhof erfolgen“
(iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG, August 2023).
Die Umsetzung der eingestrahlten Sonnenenergie änder
t
sich, sodass es Flächen
geben wird, die sich im Vergleich zum Voreingriffszustand stärker bzw. weniger
stark aufheizen.
Vor diesem Hintergrund setzt der Bebauungsplan helle Fassaden, Fassaden- und
Dachbegrünung sowie Baumpflanzungen fest. Insgesamt werden die klimatischen
Auswirkungen
aufgrund
der
Planänderung
damit
als
verträglich
bewertet.
Die
Anfälligkeit des Vorhabens gegenüber den
Folgen des Klimawandels ist vergleich-
bar mit den umgebenden Siedlungsflächen. Resilienzmaßnahmen werden bei der
Planung
mit
den
vorgenannten
Maßnahmen
und
Verschattungswirkungen
der
Gebäude aber mitgedacht. Starkregenereignisse sollten bei der Dimensionierung
berücksichtigt werden.
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Umweltbericht
47
Baubedingt
Baubedingt besteht die Gefahr der Schadstoffbelastung durch die Baumaschinen.
Das Risiko des Schadstoffeintrags in die Luft wird durch ordnungsgemäß gewar-
tete Baumaschinen minimiert, so dass keine erheblichen Beeinträchtigungen zu
erwarten sind.
Anlagebedingt
Anlagebedingt führt die Bebauungsplanänderung zu einer Minderung der recht-
lich zulässigen Versiegelung. Gerade auch vor dem Hintergrund des allgemeinen
Klimawandels
wirken
die
im
Vergleich
zum
rechtskräftigen
Bebabauungsplan
erweiterten Fassaden- und Dachbegrünungsvorgaben der Überhitzung des Ge-
biets entgegen. Die zeitgemäße Dachbegrünung trägt dabei auch der Tatsache
Rechnung, dass insbesondere im westlichen Teil des Geltungsbereichs im heuti-
gen tatsächlichen Bestand keine Vollversiegelung vorliegt und die Durchlüftung
durch die Bebauung abnehmen wird.
Zudem werden bei der Planung zur Vermeidung der thermischen Zusatzbelastun-
gen z.B. bei reduzierter nächtlicher Be-
und Entlüftung insbesondere helle Far-
ben, wasserdurchlässige Materialien bei befestigten, nicht überbauten Flächen
und Grünanlagen berücksichtigt.
Außerdem bewirkt die geplante, umschließende Bebauung eine Reduktion der
Durchlüftung des Innenhofbereiches. Zum Vorteil hat dies, dass die Wohnbebau-
ung dadurch abgeschirmt ist von Lärm und Luftschadstoffen des angrenzenden
Gewerbegebiets. Nachteilig wirkt sich die geplante Bebauung dahingehend aus,
dass
sie
im Innenhof zu einem schlechteren Abtransport von thermischen oder
lufthygienischen Belastungen führt. Deshalb sollten sich gemäß der Empfehlung
des
lokalklimatischen
Gutachtens
im
Innenhof
keine
Luftschadstoffquellen,
insbesondere die Entlüftung der Tiefgarage, befinden. Zur Reduktion der Über-
wärmung ist auf eine gute Durchgrünung
des Innenhofs zu achten. Weitere Emp-
fehlungen sind helle Anstriche oder Fassadenbegrünungen. Ziel sollte die Reduk-
tion der Wärmerspeicherung der Gebäude sein.
Betriebsbedingt
Betriebsbedingt
kann,
aufgrund
des
Verkehrsaufkommens,
welches
mit
den
zusätzlichen Wohneinheiten einhergeht, eine gewisse Erhöhung der Luftschad-
stoffimmissionen
im
Plangebiet
nicht
ausgeschlossen
werden.
Aufgrund
der
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48
Umweltbericht
Vorbelastungen durch das Siedlungsgebiet sowie die gewerblichen Betriebe wird
jedoch keine erhebliche Beeinträchtigung abgeleitet.
Hinsichtlich des Klimawandels hat das grundstücksumnutzende Vorhaben keine
erheblichen
negativen
Umweltauswirkungen,
zumal
aktuell
eine
nachhaltige
Energieversorgung
und
Wasserkonzeption
mitgedacht
werden
(vgl.
hierzu
im
Detail: "
Erschließungskonzept
zum
vorhabenbezogenen
Bebauungsplan
N 84
Gräfenhäuser
Straße
71
in
Darmstadt",
Umweltplanung
Bullermann
Schneble
GmbH). Andere Vorteile eines Umgangs mit Regenwasser liegen insbesondere in
der Förderung der lokalen Grundwasserneubildung, der Verbesserung des Klein-
klimas durch erhöhte Verdunstungsraten
sowie einer kostengünstigen Abwasser-
entsorgung durch Abflussreduzierung.
6.5
Tiere und biologische Vielfalt
Zum Zweck der Wirkungsprognose wurden
bei einer Fledermausart (Zwergfleder-
maus) des Anhangs IV der FFH-Richtlinie und bei einer europäisch geschützten
Vogelart (Klappergrasmücke) die Verbotstatbestände des BNatSchG in je einem
Prüfbogen
abgeprüft
(vgl.
Faunistische
Untersuchung
und
Artenschutzbeitrag
zum vorhabenbezogen Bebauungsplan Darmstadt N 84 “Gräfenhäuser Straße 71”).
Für sieben allgemein häufige Vogelarten wurde die Prüfung der Verbotstatbe-
stände im Rahmen einer vereinfachten Prüfung vorgenommen. Die Verbotstat-
bestände
des
BNatSchG
treffen
nicht
zu,
da
aufgrund
ihrer
Häufigkeit,
ihrer
Anpassungsfähigkeit und ihres günstigen Erhaltungszustandes in Hessen (“all-
gemein häufige Vogelarten”) die Funktion ihrer Fortpflanzungs- und Ruhestätten
im räumlichen Zusammenhang weiterhin gewahrt bleibt und keine Verschlechte-
rung des Erhaltungszustandes der lokalen Population eintreten kann.
Bei den Gastvogelarten, die sich in einem ungünstigen Erhaltungszustand befin-
den, ist eine Betroffenheit nicht zu erkennen. Es wird davon ausgegangen, dass
diese von dem Projekt nicht erheblich beeinträchtigt werden. Die Arten haben
ihren Lebensmittelpunkt außerhalb der Eingriffe bzw. des Untersuchungsgebietes
und
sind
auf
das
Untersuchungsgebiet
als
essenziellen
Teillebensraum
nicht
angewiesen.
Für alle Arten, auch aus anderen Gruppen, wie z. B. Reptilien, Amphibien, Mollus-
ken, Krebse und Tagfalter, wurden aufgrund der Kenntnisse aus der Kartierung
und der Literatur, also dem Fehlen der Arten
bzw. geeigneter Lebensräume sowie
der
Vorhabenscharakteristik,
erhebliche
Beeinträchtigungen
von
vorneherein
ausgeschlossen.

Umweltbericht
49
Als Ergebnis wurde festgestellt, dass die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG
durch
das
Vorhaben
nicht
eintreten
und
eine
Ausnahme
nach
§
45
BNatSchG
nicht erforderlich ist, wenn die Vermeidungsmaßnahmen eingehalten werden:
<
Eingriffe
in
Gehölze
und
Entfernung
von
Gehölzen
und
Gebüschen
für die
Baufeldfreimachung nur außerhalb der Brutzeit.
<
Abbruch von Gebäuden außerhalb der Brutzeit von Oktober bis Februar. Bei
einem Abbruch von März bis September ist eine vorherige Gebäudekontrolle
durch einen Faunisten notwendig.
Als ergänzende Maßnahme zur Förderung der Artenvielfalt werden Nisthilfen für
Haussperling
und
Mauersegler
sowie
Fledermäuse
an
Bäumen
und
Gebäuden
festgesetzt.
Baubedingt
Durch
die
Bautätigkeiten
sind
temporäre
Störungen
der
Fauna
(durch
Lärm,
Erschütterungen,
Staub,
optische
Störungen
usw.)
zu
erwarten,
die
auch
au-
ßerhalb
der
Baugrundstücke
wirken.
Diese
sind
jedoch
auf
den
Zeitraum
der
Bauphase begrenzt und werden durch ein entsprechendes Management (zeitliche
und räumliche Staffelung) minimiert werden. Außerdem sind der Abbruch von
Gebäuden und temporäre Beseitigung von Strukturen, wie Hecken und Gehölzen,
als weitere baubedingte Wirkfaktoren
zu nennen, die mit vorgesehene
n
Ver-
meidungsmaßnahme
n

minimiert
werden.
Der
Abbruch
der
Industriehalle
betrifft Brutplätze von Kohlmeise und Hausrotschwanz und möglicherweise
bisher un-erkannte Quartiere von Fledermäusen. Diese Belastungen stellen
sich vor dem Kontext der Lage in einem Gewerbegebiet als unerhebliche
Mehrbelastungen dar.
Anlagebedingt
Anlagebedingt besteht die Gefahr der Kollision an Glas und
eine
nicht genug
gegebene Nahrungsbasis für bestimmte Vogelarten (z.B. Klappergrasmücke), die
häufig in dicht
besiedelten
Gebieten
auftreten.
Dem
wird
durch
Vogel-
schutzverglasung allerdings adäquat entgegengewirkt.
Betriebsbedingt
Betriebsbedingt ist eine Betroffenheit von Tierlebensräumen (z.B. Lärm, optische
Störungen)
durch
die
zukünftige
Nachverdichtung
des
Siedlungsbereichs
in-
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Umweltbericht
klusive
der
damit
einhergehenden
Verkehre
und
der
Nutzungsintensivierung
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erwarten.
Aufgrund der Vorbelastung im Gebiet und in der Umgebung und mit den getroffe-
nen
Artenschutzmaßnahmen
sind
die
betriebsbedingten
Auswirkungen
der
Planung
aber
als
gering
zu
bewerten;
sie
könnten
mit
dem
Gewerbegebiet
im
bestehenden Bebauungsplan größer sein.
6.6
Pflanzen und biologische Vielfalt
Baubedingt
Baubedingt wird kein zusätzlicher Biotopverlust außerhalb des Geltungsbereichs
des Bebauungsplans bewirkt, da die Baustelleneinrichtungsflächen alle innerhalb
des Geltungsbereichs oder auf den bereits bestehenden Verkehrswegen realisiert
werden können.
Anlagebedingt
Anlagebedingt ist durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes für den GB wie
bisher eine hohe Versiegelung oder Überbauung geplant. Auf den versiegelten
Flächen
wird
das
Biotopentwicklungspotenzial
unterbunden,
wohingegen
die
geplante
Dachbegrünung
und
Fassadenbegrünung
Minimierungsmaßnahmen
darstellen. Aufgrund der Planung sind Baumfällungen zu erwarten; nur die zwei
bestehenden Platanen (Platanus x hispanica) im Eingangsbereich vor der Halle
sind zu erhalten und müssen entsprechend bei Beschädigung oder Erkrankung
durch
geeignete
Maßnahmen
behandelt
werden.
Die
anderen
Bäume
sollen
gemäß
Vorhabenplanung
gefällt
und
durch
standortgerechte,
einheimische
Bäume an anderen Standorten ersetzt werden.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans ändert sich die Biotopstruktur des
Gebiets
grundlegend.
Das
Gewerbegebiet
ist
derzeit
überwiegend
mit
wenig
ökologischen Potenzialen bedeckt. Die kaum bebaute und begrünte Struktur im
südwestliche
n
Bereich geht mit der Planung verloren. Jedoch wird entlang der
Gräfenhäuser
Straße
eine
Grünstruktur
mit
Bäumen
festgesetzt;
gleiches
gilt
entlang der seitlichen Grundstücksgrenzen, was eine gewisse Vernetzungswirkung
zwischen den Straßen darstellen kann.
Um die biologische Vielfalt im Gebiet zu erhöhen, ist in den Pflanzgebotsflächen
eine
überwiegend
artenreiche
Ausbildung
vorgesehen,
außerdem
Fassaden-
begrünung
und
extensive
Dachbegrünung
auf
dem
obersten
Geschoss.
Unter
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Umweltbericht
51
anderem sollen kräuterreiche, biodiversitätsfördernde Ansaaten realisiert wer-
den. Die Grundstücksfreiflächen sind im Inneren der Bebauung durch Feuerwehr-
zufahrten und Aufstellflächen funktional belegt. In Anbetracht dessen sind kon-
kret die Herstellung von hausnahen intensiv begrünten Vorbereichen mit Gräsern
und Hecken, Fassadenbegrünung, immergrünen Stauden sowie die Pflanzung von
Bäumen
und
als
visueller
Rahmen
für
die
Mittelgasse
von
Gehölzen
geplant.
Zudem sind an der Gräfenhäuser Straße
der Erhalt zweier Bestandsbäume und
die
Anpflanzung
zweier
weiterer
Bäume
vorgesehen.
Die
Randbereiche
der
Grundstücksflächen sind größtenteils nicht unterbaut. Grüne Belagsränder mit
robuster, betretbarer Vegetation werden daher entwickelt werden können. Für
die Ausführung einer intensiven Begrünung mit Gräsern, Stauden und Sträuchern
ist eine Erdüberdeckung über der Tiefgarage im Mittel von 80 cm ausreichend
dimensioniert. Folgende Pflanzungen sind gemäß qualifiziertem Freiflächenplan
(Stand 16.10.2023) vorgesehen:
1. Bodennahe Vegetation
<
Pflasterrasen;
Rasenwaben
“Ridcon”
mit
Wildblumenoptik
Fa. Rieger-Hof-
mann
<
Wiese vor Gebäuden: “13" Blumenrasen, Kräuterrasen
<
Gräser vor Terrassen: Calamagrostis varia,
Sanguisorba officinalis, Sesleria
autumnvalis
<
Rasenwaben
2. Gehölze
<
Hecken (Nachbargrundstück): Osmanthus burkwoodii
<
Großsträucher, kleinkronige Bäume: Amelanchi
e
r lamarckii (Kupfer-Felsen-
birne), Cornus mas (Kornelkirsche)
<
Mittelgroße Bäume: Sorbus aria (Echte Mehlbeere), Fraxinus ornus (Manna-
Esche)
<
Säulenförmige Bäume: Acer rubrum ‘Scanlon’Gingko biloba ‘Fastigiata Bla-
gon’
<
Großkronige Bäume (3 x verpfl., StU mind. 18-20 cm): Castanea sativa (Ess-
kastanie), Sophora japonica (japanische Schnurbaum), Quercus cerris (Zierei-
che)
3.
Dachbegrünung über 5.OG
<
“13" Blumenrasen, Kräuterrasen

52
Umweltbericht
4. Fassadenbegrünung
<
Gerüstkletterpflanzen:
Lonicera
henryi
(Immergrünes
Geißblatt), Wisteria
sinensis (Blauregen), Aristolochia macrophylla (Pfeifenwind
e
)
Gegenüber der tatsächlichen Ausgangslage wird die Beeinträchtigung durch die
Versiegelung z.B. durch die Dach- und Fassadenbegrünung insgesamt verringert.
Dies ist zwar schon im bestehenden Bebauungsplan festgesetzt, wurde allerdings
nicht oder nur geringfügig umgesetzt. Diese Veränderungen werden auf Grundla-
ge der Hessischen Kompensationsverordnung 2018 einer Bewertung untergezo-
gen,
welche
den
Kompensationsbedarf
in
Wertpunkten
darstellt.
Eine
aufge-
schlüsselte
rechnerische
Ermittlung
der
Nutzungstypenbilanz
findet
sich
in
Kapitel 9.
Ergebnis dieser Bilanz, welche die Wertigkeit der Biotope vor und nach der Um-
setzung
des
Bebauungsplans
verrechnet,
ist,
dass
durch
das
Vorhaben
eine
Aufwertung gegenüber dem Voreingriffszustand erfolgt, und zwar bezogen
auf
den kartierten und auf den rechtlichen (fiktiven) Bestand. Die heute im tat-
sächlichen Bestand kaum bebaute westliche Struktur geht mit der Planung aber
verloren. Insgesamt werden mit den festgesetzten Vermeidungs- und Ausgleich-
maßnahmen
die
Umweltauswirkungen
des
aufzustellenden
Bebauungsplans
vollständig intern kompensiert.
Betriebsbedingt
Aufgrund der Vorbelastungen durch die gewerblichen Betriebe im Gebiet und in
der
Umgebung
wird
keine
nennenswerte
Beeinträchtigung
der
biologischen
Vielfalt erwartet.
Insgesamt
sind
die
Auswirkungen
der
Planung
als
positiv
zu
bewerten,
indem
grünordnerische Festsetzungen zur Verbesserung der Biotoptypen und durch die
Vielfältigkeit der geplanten Pflanzungen auch der Biodiversität getroffen werden.
6.7
Landschafts- und Ortsbild
Baubedingt
Baubedingt werden, außerhalb der anlagebedingt beanspruchten Flächen, keine
weiteren Flächen benötigt und somit auch keine Flächen mit besonderer Bedeu-
tung
für
das
Ortsbild
beeinträchtigt.
Im
Bereich
des
Baufeldes
innerhalb
des
Geltungsbereichs des Bebauungsplanes
können Veränderungen des Ortsbildes
während der Bauzeit nicht ausgeschlossen werden (z.B. durch das Aufstellen von
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53
Gerüsten oder Kränen). Diese wirken je
doch nur temporär und verursachen somit
keine erheblichen Beeinträchtigungen, da die Lage im Gewerbegebiet generell
wenig empfindlich gegenüber Störungen des Landschaftsbildes ist.
Anlagebedingt
Anlagenbedingt kommt es durch das Vorh
aben zu einer Änderung des Gebiet-
styps, zu einer größeren Bauhöhe und zu einer Bebauung ohne seitliche Freihal-
tung einer breiten nicht überbaubaren (aber versiegelbaren) Grundstücksfläche.
Durch die stärkere Ausformulierung der
gegliederten Raum- und Formbildung mit
Baumpflanzungen und sonstiger Begrünung, auch der Fassade und insbesondere
an der Gräfenhäuser Straße, ist die Planung als vorteilhaft für das vorbelastete
Orts- und Landschaftsbild anzusehen. Die Baumpflanzungen an der seitlichen
Grundstücksgrenze bewirken eine positive Aufwertung des Geländes gegenüber
der jetzigen Gewerbebebauung mit geringer gestal
terischer Qualität und teil-
weise brachliegenden Freiflächen. Daher wi
rd durch die Planung in gewerblich
geprägter Innerortslage keine Verschlechterung des Landschaftsbildes bewirkt.
Betriebsbedingt
Betriebsbedingt sind keine nennenswerten
Beeinträchtigungen des Ortsbildes zu
erwarten.
6.8 Der Mensch und seine Gesundheit
Die Auswirkungen auf den Menschen und seine Ge
sundheit betreffen im Wesent-
lichen die Auswirkungen der Planung au
f Freizeit und Erholung, Emissionen
(Schadstoffe, Lärm, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlung), erzeugte Abfälle
und ihre Verwertung, die Gesundheit und (im Plangebiet nicht bekannte, be-
sondere) mögliche Risiken durch Unfälle und Katastrophen.
Baubedingt
Baubedingt sind Störungen der Umgebung durch Emissionen (v.a. Lärm, ggf.
Erschütterungen) von Baumaschinen nicht ausz
uschließen. Aufgrund der Bau-
arbeiten und da solche bereits heute zulässig wären, jedoch nicht über die
gesamte Bauphase an der gleichen Stelle
stattfinden, wird dies insgesamt mit
einer mittleren, temporär auch einer
hohen Beeinträchtigungsintensität im
direkten Umfeld bewertet. Die ordnungsgemäße Beseitigung belasteten Boden-
materials dient auch dem Menschen und seiner Gesundheit.
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Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
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54
Umweltbericht
Anlagebedingt
Die lärmtechnischen Auswirkungen der Planung sind im Lärmgutachten (Grebner
Bauphysik GmbH, Juli 2024) untersucht. Durch die Abschirmwirkung der Randbe-
bauung, die nur zum Mischgebiet hin geöffnet ist, wird in der Planung im Innen-
hof ein Bereich für den Aufenthalt des Menschen im Freien, auch im Sinne von
Freizeit
und
Erholung,
geschaffen.
Hierzu
wird
eine
bedingte
Festsetzung
zur
Sicherstellung nordseits lärmabschirmender Bebauung als Voraussetzung für den
Bezug
von
Wohnungen
getroffen.
An
den
Stellen
der
Fassaden,
an
denen
die
Richtwerte nach TA Lärm überschritten werden, sind Immissionsorte zu vermei-
den durch eine entsprechende Grundrissorientierung oder nicht öffenbare Fens-
ter o.ä. Zum Schutz vor dem Verkehrs- und Gewerbelärm sind im Bebauungsplan
zudem schalldämmende Außenbauteile verschiedener Lärmpegelbereiche bzw.
Schalldämmlüfter zum Schutz der Nachtruhe festgesetzt. Im Ergebnis lässt sich
so ein Lärmkonflikt vermeiden.
Im
Allgemeinen
wird
davon
ausgegangen,
dass
die
Belichtung,
Belüftung
und
Besonnung ausreicht, wenn die Abstandsflächen eingehalten sind.
Das Vorhaben wurde hinsichtlich seiner Auswirkungen auf der lokalklimatischen
Situation vom Ingenieurbüro iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG beurteilt. Die
verursachte Überwärmung und reduzierte Durchlüftung werden in dieser Stel-
lungnahme als thermische oder lufthygienische Belastungen betrachtet. Mit
der Aufnahme gutachterlich empfohlener Festsetzungen (Fassadenbegrünungen
und Baumpflanzungen, helle Anstriche, Durchgrünung des Innenhofs, Retentions-
dächer, Verschattung, Vermeidung der Tiefgaragenentlüftung im Innenhof, usw.)
wird
dem
Schutz
des
Menschen
und
den
Anforderungen
an gesunde
Wohn-
und
Arbeitsverhältnisse trotz der sehr hohen Dichte und großen Gebäudehöhe
Rechnung getragen.
Im Hinblick auf die Besonnung ist die vorliegende Konzeptvariante insgesamt ein
guter Kompromiss, der auch dem Schallschutz und lokalklimatischen Belangen
Rechnung trägt (iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG, 2023; Grebner Bauphysik
GmbH, 2022; planquadrat, 2021).
Betriebsbedingt
Betriebsbedingt kommt es aufgrund der Bebauungsplanänderung auf den Stra-
ßen
in
der
Umgebung
zu
geringen
Verkehrszunahmen
(vgl.
Planungsbüro
von
Mörner, 2023), die hinsichtlich der Abgasemissionen aber dem Grundsatz gesun-
der
Wohn-
und
Arbeitsverhältnisse
nicht
widerspricht.
Die
geplante
Art
der
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baulichen
Nutzung
ist
bzgl.
Gewerbelärm
weniger
emissionsintensiv
als
der
planungsrechtliche Bestand.
Das insektenfreundliche Lichtregime und die dadurch reduzierte Lichtbelastung
dient auch dem Schutz des Tag-Nacht-Rhythmus des Menschen.
Insgesamt trägt die Planung dem Schutz des Menschen und seiner Gesundheit Rechnung.
6.9
Kultur- und Sachgüter
Der Bereich des Bebauungsplans umfasst keine bekannten Denkmäler und liegt
außerhalb bekannter archäologischer Kulturdenkmale. Für die Umwelt relevante
erwähnenswerte
Sachgüter
sind
nicht
bekannt.
Daher
ergeben
sich
durch
die
Planung keinerlei Auswirkungen auf diesen Umweltbelang.
Sollten bei Erdarbeiten bis dahin unbekannte archäologische Funde oder Befun-
de zutage kommen, sind diese nach § 21 HDSchG der Denkmalfachbehörde an-
zuzeigen. Der Fund und die Fundstelle sind bis zum Ablauf einer Woche nach der
Anzeige
im
unveränderten
Zustand
zu
erhalten
und
in
geeigneter
Weise
vor
Gefahren für die Erhaltung des Fundes zu schützen.
6.10
Natura 2000-Gebiete
Natura 2000-Gebiete sind von der Planung nicht betroffen.
6.11
Umgang mit Energie
Der
Umgang
mit
Energie
ist
durch
die
fachgesetzlichen
Regelungen
(z.B.
GEG/Gebäudeenergiegesetz) eingeschränkt. Gemäß dem Energiekonzept (Richter,
Oktober
2023)
soll
die
zur
Beheizung
erforderliche
Energie
der
Gebäude
mit
Wohnnutzung (aktuell geplant als EH40) über Luft-Wasser-Wärmepumpen bereit-
gestellt werden. Das Boardinghaus (geplant in Standardbauweise) soll über eine
Kombination aus Luft-Wasser -Wärmepumpe und Gas-Spitzenlastkessel beheizt
werden. Im Plankonzept
zum Objekt ist keine Kälteanlage (zur Klimatisierung)
vorgesehen. Die Warmwasserbereitung erfolgt innerhalb der thermischen Hülle
als zentrale Frischwasser -Trinkwassererwärmung, die über das Heizsystem mit
Energie versorgt wird. Ergänzend gibt es eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung.
Alle Gebäude erhalten auf der obersten Dachfläche PV Anlagen mit der Priorität
der Deckung des Eigenbedarfs. Überschüsse
werden ins öffentliche Netz einge-
speist.
Es
werden
E-Ladestationen
für
KFZ
und
Fahrräder
vorgesehen.
Zudem
werden energiesparende LED- Beleuchtungssysteme vorgesehen.

56
Umweltbericht
7. Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum Aus-
gleich
7.1 Schutzgut Fläche
Die Auswirkungen der Planung auf das Schu
tzgut Fläche sind positiv zu bewerten.
Entsprechend werden für dieses Schutzgut
keine Maßnahmen zur Vermeidung,
Verminderung und zum Ausgleich erforderlich.
7.2 Schutzgut Boden
Die Planung setzt fest, dass die versiegelbare Fläche gegenüber dem fiktiven
Bestand sinkt. Im aktuell rechtskräftigen Bebauungsplan ist auf dem Baugrund-
stück eine versiegelbare Fläche von insgesamt 80 % festgesetzt, in der Änderung
des Bebauungsplan liegt die höchste zulässige Versiegelung in den Baufeldern
insgesamt bei knapp unter 75 %.
Die Auswirkungen auf das Schutzgut Boden
werden weiter gemindert durch die
festgesetzte Dachbegrünung, die Substratüberdeckung der nicht überbauten
Teile der Tiefgarage sowie Vorgaben zur Wasserdurchlässigkeit von Oberflächen-
belägen. Werden in der Umsetzung bestehende Bodenbelastungen und evtl.
Kampfmittel fachgerecht entfernt, führt dies zudem zu einer Verringerung be-
stehender Vorbelastungen des Bodens.
7.3 Schutzgut Wasser
Die Planung setzt fest, dass die versiegelbare Fläche gegenüber dem fiktiven
Bestand sinkt. Im aktuell rechtskräftigen Bebauungsplan ist auf dem Baugrund-
stück eine versiegelbare Fläche von insgesamt 80 % festgesetzt, in der Änderung
des Bebauungsplan liegt die höchste zulässige
Versiegelung in den Baufeldern
insgesamt bei knapp unter 75 %.
Die Auswirkungen auf das Grundwasser werden weiter gemindert durch die
geplante Niederschlagswasserversickerung mit Rigolen auf dem Grundstück in
Verbindung mit einem Regenwassermanagement mit
Zisterne (z.B. zur Gartenbe-
wässerung) und verzögerter Regenwassereinleitung durch Dachbegrünung sowie
durch Vorgaben zur Wasserdurchlässigkeit vo
n Oberflächenbelägen. Werden in
der Umsetzung bestehende Bodenbelastung
en fachgerecht entfernt, führt dies zu
einer gewissen Verringerung bestehender Vorbelastungen. Dies ist unabhängig
davon, ob das Grundwasser tief liegt oder ob in Bezug auf das Schutzgut Wasser
Wissenschaftsstadt Darmstadt
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Umweltbericht
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gesetzlich geregelte Mengenschwellen bezüglich der Bodenbelastungen erreicht
werden oder nicht.
Aufgrund der planimmanenten Verbesserungen bedarf es keiner weiteren Aus-
gleichsmaßnahmen bzgl. des Schutzgutes Wasser.
7.4
Schutzgut Klima / Luft
Die
Planung
vermeidet
eine
Erhöhung
der
zulässigen
Versiegelung,
indem
die
versiegelbare Fläche sinkt (vgl. Tabelle 5).
Als Minderungsmaßnahme setzt der Bebauungsplan helle Fassaden, Fassaden-
und
Dachbegrünung
sowie
Baumpflanzungen
und
die
Niederschlagswasser-
versickerung und –nutzung fest.
Die Vermeidungs- und die Minderungsmaßnahmen dienen neben einer gewissen
Luftreinigung durch Fassadenbegrünung
auch als Anpassungsmaßnahmen an den
Klimawandel.
Dem Klimawandel entgegen wirkt das geplante Energiekonzept, indem auf Däm-
mung und eine Reduzierung der Lüftungswärmeverluste, eine Beleuchtung mit
LED und zumindest überwiegend auf eine
regenerative Energiegewinnung gesetzt
wird.
Aufgrund der fehlenden erheblichen Auswirkungen auf das Kleinklima und die
Luft
bedarf
es
keiner
weiteren
Ausgleichsmaßnahmen
bzgl.
des
Schutzgutes
Klima.
7.5
Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt
Die
Planung
vermeidet
eine
Erhöhung
der
zulässigen
Versiegelung,
indem
die
versiegelbare Fläche sinkt. Zwei bestehende Bäume an der Gräfenhäuser Straße
werden erhalten und Schottergärten werden ausgeschlossen. Allgemein sind die
artenschutzrechtlichen Verbote zu beachten, und als Maßnahme
müssen
die
Zeitpunkte für Gehölzrodungen und den Abbruch von Gebäuden müssen
außerhalb der Vogelbrutzeit liegen (d.h. zwischen Anfang Oktober und Ende
Februar).
Das
abzubrechende
Gebäude
ist
vor
dem
Abbruch
zu
kontrollieren
und
ggf.
angetroffene Tiere sind zu bergen und zu
sichern (vgl. Faunistische Untersuchung
und Artenschutzbeitrag zum vorhabenbezogen Bebauungsplan Darmstadt N 84
“Gräfenhäuser Straße 71”).

58
Umweltbericht
Als Ausgleichsmaßnahmen werden entlang der Gräfenhäuser Straße und entlang
der
seitlichen
Grundstücksgrenzen
(teilweise
artenreiche)
Grünstrukturen
mit
Bäumen und auf dem Grundstück weitere Gehölze und Bodenbewuchs festge-
setzt, außerdem Fassaden- und extensive Dachbegrünung. Der Minderung negati-
ver
Auswirkungen
auf
die
Fauna
dienen
die
geplante
insektenfreundliche,
ge-
richtete Außenbeleuchtung und die Begrenzung von Lichtwerbung, das Anbrin-
gen von mindestens 20 Nistkästen, Schutzmaßnahmen gegen Vogelschlag (Vogel-
schutzverglasung) sowie 3 Fledermauskästen.
Aufgrund des Nicht-Eintretens von Verbotstatbeständen sowie der planimmanen-
ten Verbesserungen bedarf es keiner weiteren Ausgleichsmaßnahmen bzgl. des
Schutzgutes Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt.
7.6
Schutzgut Landschafts- und Ortsbild
Minderungsmaßnahmen sind die Fassadenbegrünung und Baumpflanzungen vor
den Fassaden.
Das
Schutzgut
wird
nicht
erheblich
beeinträchtigt,
es
bedarf
keiner
weiteren
Ausgleichsmaßnahmen bzgl. des Schutzgutes Landschafts- und Ortsbild.
7.7
Schutzgut Mensch/Erholung
Zur Vermeidung erheblich nachteiliger Umweltauswirkungen werden eine Lärm-
schutzbebauung mit Innenhof und eine Grundrisszonierung/gezielte Anordnung
öffenbarer Fenster getroffen ohne Tiefgaragenentlüftung im Innenhof. “Auch die
gebäudetechnischen
Planungen
[...]
sind
geeignet.
Lediglich
bei
einer
Anlage
(Außenluftansaugung Lüftungsgerät UG) ist der Schallleistungspegel auf LWA = 60
dB(A) zu reduzieren” (Grebner Bauphysik GmbH, S. 30). Die Vorgaben der TA Lärm
sind dabei zu beachten. Ergänzend sieht die Planung Festsetzungen zum passiven
Schallschutz vor.
Die Auswirkungen werden weiter optimiert durch einen einseitig teilweise geöff-
neten Blockrand, Fassadenbegrünungen und Baumpflanzungen, helle Anstriche,
Durchgrünung des Innenhofs, Retentionsdächer und Verschattung, indem so die
Besonnung, Belüftung und Aufenthaltsqualität auch verbessert werden und z.B.
durch
Zeitschaltuhren
der
Beleuchtung
auch
der
Tag-Nacht-Rhytmus
des
Menschen Berücksichtigung findet.
Ausgleichsmaßnahmen
zum
Schutz
des
Menschen
und
seiner
Gesundheit
und
Erholung
werden
nicht
erforderlich,
da
diese
Belange
nicht
erheblich
beein-
trächtigt werden.
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räfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht

Umweltbericht
59
7.8
Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Mangels bekannter Kulturdenkmäler oder besonderer schützenswerter Sachgüter
werden für diese keine Vermeidungs-, Mi
nderungs- und Ausgleichsmaßnahmen
erforderlich. Sollten bei Erdarbeiten bis dahin unbekannte archäologische Funde
oder Befunde zutage kommen, sind diese nach § 21 HDSchG der Denkmalfach-
behörde anzuzeigen bzw. zu schützen.
8. Artenschutzrechtliche Betrachtung
Für den Bebauungsplan wurde der Artenschutz untersucht (Malten, Oktober 2020)
und es wurden Festsetzungen und Hinw
eise in den Bebauungsplan aufgenom-
men, die eine artenschutzkonforme Realisierbarkeit des Bebauungsplans erwar-
ten lassen. Auf die den Artenschutz betr
effenden Darlegungen zum Schutzgut
Tiere in den 4.5.2, 6.5 und 7.5 wird verwiesen.
9. Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung
Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB ist ein Ausgleich für die Bebauungsplanung nicht
erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung
erfolgt sind oder zulässig waren. Dieser bauplanungsrechtliche „fiktive“ Bestand
gilt als Ausgangspunkt für die Bewertun
g eines eventuellen Ausgleichsbedarfs.
Ergänzend ist bei der Einordnung der tatsächliche Bestand mit betrachtet und
beim Schutzgut Pflanzen auch bilanziert worden.
Wie vorgehend bereits detailliert dargelegt, verbleiben mit den getroffenen
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen (z.B. Abschalten der Beleuchtung in
der Nacht auf das Nötigste) für die Schutz
güter Fläche, Boden, Wasser, Klima und
Luft, Tiere, Pflanzen und biologisch
e Vielfalt, Landschafts- und Ortsbild,
Mensch/Erholung sowie Kultur- und Sachgüte
r keine erheblichen Umweltaus-
wirkungen aufgrund der Planung, die ausgeglichen werden müssten (vgl. Kap. 6
und 7).
Für das Schutzgut Boden besteht dabei kein Ausgleichsbedarf aufgrund des
abnehmenden Versiegelungsgra
des (vgl. Tabelle 5). Eine Aufwertung erfolgt durch
ergänzende Dachbegrünung und die Entfernung von Bodenbelastungen vor dem
Hintergrund der negativen Wertigkeit des Bodens im Bestand. Da sich hierdurch
quantitativ und qualitativ offensichtlich insgesamt kein Eingriff in das Schutzgut
Boden ergibt, wird auf eine detaillierte
re Bilanzierung zum Schutzgut Boden nach
der „Arbeitshilfe zur Ermittlung des Kompensationsbedarfs für das Schutzgut
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

60
Umweltbericht
Boden in Hessen und Rheinland-Pfalz“ (Heft 14, Januar 2019) verzichtet.
Die ökologische Bilanz für den Umweltbelang
Tiere und Pflanzen zeigt, dass
durch die plangebietsinternen Maßnahmen zusammen mit den festgesetzten
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen die
Eingriffe rechnerisch mehr als
kompensiert werden, und zwar nicht nur in Bezug auf den planungsrechtlichen
(fiktiven) Bestand sondern auch in Bezug auf den kartierten, tatsächlichen Be-
stand. Dementsprechend wird die gebietsexterne Kompensation nicht erforder-
lich.
In beiden Fällen ergibt die Bilanz einen Überschuss (vgl. Tabelle 6 und 7), und
zwar um 4.705 Wertpunkt gegenüber dem tatsächlichen Bestand und 8.431 Wert-
punkte gegenüber dem bestehenden Planungsrecht.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

Umweltbericht
61
Tab.
:
Biotopwertbilanzierung bezogen auf das bestehende Planungsrecht
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

62
Umweltbericht
Tab.
:
Biotopwertbilanzierung bezogen auf die Biotypenkartierung
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
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Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd
Umweltbericht
63
10. Anderweitige Planungsmöglichkeiten (Planungsalternativen)
Angesichts
des
hohen
Bedarfs
an
Wohnbauflächen
in
der
Wissenschaftsstadt
Darmstadt
soll
ein
gemischtes
Quartier
mit
überwiegend
Wohnnutzung
und
einem gewerblichen Schwerpunkt entlang der Gräfenhäuser Straße entstehen,
welches das südöstlich angrenzende bestehende Mischgebiet ergänzt. Das Plan-
gebiet ist eine innerstädtische Fläche,
die durch Umstrukturierung und Bebauung
von bislang nicht für das Wohnen genutzte
n
Flächen das Potential für Wohn-
bauflächen bietet.
Im Zuge der städtebaulichen Planung wurden verschiedene Bautypologien und
Grünflächenanordnungen untersucht (s. u.a. iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG,
2023).
Die
gewählte
verdichtete
Blockrandbebauung
mit
begrünte
m
Innenhof entspricht dem Grundsatz einer flächensparenden, nachhaltigen
Quartiersentwicklung. Die vorliegende Bebauung sichert für die Anwohner Auf-
enthaltsqualitäten und bietet die Möglichkeit, einen lebendigen
Nachbarschaftstreff zu schaffen.
Im Hinblick auf die Dichte, den Schallschutz, die Belüftung und die Besonnung ist
die vorliegende Konzeptvariante insgesamt ein guter Kompromiss (iMA Richter &
Röckle
GmbH
&
Co.
KG,
2023;
Grebner
Bauphysik
GmbH,
2022).
Denn
dem
Ziel
eines hohen Ausnutzungsgrades und der Schaffung von Wohnraum wird Rech-
nung getragen, es wird zu den lauten Seiten
hin eine Lärmschutzbebauung mit
Innenhof etabliert, durch die Auflockerung nach
Südosten wird die Besonnung
und Belüftung verbessert.
11. Beschreibung der verwendeten Verfahren der Umweltprüfung
einschließlich Um
f
ang und Detaillierungsgrad sowie Schwie-
rigkeiten
Die Umweltprüfung erfolgte in Umfang und Detaillierungsgrad nach den Vorga-
ben
nach
Anlage
1
BauGB
und
der
Verordnung
über
die
Durchführung
von
Kompensationsmaßnahmen,
das
Führen
von
Ökokonten,
deren
Handelbarkeit
und die Festsetzung von Ersatzzahlungen. Die Literatur und Internet-Recherche
wurde ergänzt durch mehrere Kartierungen im Plangebiet sowie die Auswertung
von
Fachgutachten.
Die
Bewertung
für

das
Schutzgut
Boden
erfolgte
nach
Berechnung
der
Versiegelungsgrade
verbal-argumentativ.
Nennenswerte Schwierigkeiten ergaben sich bei der Erstellung der
Umweltprüfung nicht.

64
Umweltbericht
12. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung
Der Erfolg der Funktionalität der Vermeidungs-, Minimierungs- und internen
Kompensationsmaßnahmen hängt wesentlich von deren konsequenter Umset-
zung ab. Um eventuellen Defiziten der Umweltziele rechtzeitig entgegenwirken zu
können, ist eine dauerhafte regelmäßig
e Kontrolle ihrer Entwicklungsstände
zweckmäßig. Diese kann auch vertraglich ge
regelt werden. Eine Einschätzung der
Wirksamkeit der grünordnerischen Festsetzungen kann beispielsweise nach
einem, drei und fünf Jahren nach Bauende erfolgen.
13. Allgemeinverständliche Zusammenfassung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes
(Größe von ca. 0,87 ha) umfasst be-
reits durch einen Bebauungsplan beplante, bebaute Innenbereichsflächen, die
gewerblich geprägt sind. Mit der Planung soll der gewerbliche Bestand überwie-
gend abgerissen werden und das Gebiet zu einem verdichteten Wohn-/ gemisch-
ten Quartier mit grünem Innenhof und randlichen Begrünungen entwickelt wer-
den.
Durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan kann erreicht werden,
dass mögliche Umweltauswirkungen weitestgehend vermieden oder gemindert
werden, so dass plangebietsexterne Ausgleichsmaßnahmen nicht erforderlich
werden.
wesentliche Auswirkungen unter Berücksichtigung der geplan-
Umweltbelang
ten Festsetzungen
Durch die verdichtete Planung erfolgt eine höhere Ausnutzung der
Fläche
Fläche und eine Doppelnutzung der Fläche durch Fassaden und Dach-
begrünung sowie Tiefgarage. Die zu erwartenden Umweltauswirkungen
sind für das Schutzgut Fläche insgesamt neutral.
Die versiegelbaren sowie versiegelten Flächen nehmen im Plangebiet
Boden
ab. Zusätzlich stellt Dachbegrünung eine Aufwertung dar, und belaste-
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd
te Böden werden geordnet verwertet. Die zu erwartenden Umweltaus-
wirkungen sind für das Schutzgut Boden insgesamt leicht positiv.
Wasser
Regenwasserversickerung über Rigolen und Zisternen dienen dem
sparsamen Umgang mit Trinkwasser und der Grundwasserneubildung.
Durch Dachbegrünung wird de
r
Wasserabfluss verzögert. Die zu erwar-
tenden Umweltauswirkungen sind für das Schutzgut Wasser insgesamt
positiv.

Umweltbericht
65
Umweltbelang wesentliche Auswirkungen unter Berücksichtigung der geplan-
ten Festsetzungen
Klima/Luft Durch entsprechende Maßnahmen kann die durch die Bebauung erfol-
gende Erwärmung reduziert werden. Die lokale Wasserversickerung
beeinflusst das Kleinklima positiv. Insgesamt kommt es damit zu kei-
nen erheblichen negativen Umweltauswirkungen der Planung auf das
Schutzgut Klima/Luft.
Pflanzen und Tiere,
biologische Vielfalt
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans ändert sich das Gebiet
grundlegend. Dabei wird mit einer leicht sinkenden Versiegelung, ver-
schiedenen Baum-, Strauch- und sonstigen teilweise extensiven Be-
pflanzungen sowie Dach- und Fassadenbegrünung eine rechnerische
Aufwertung im Plangebiet erreicht. Der biologischen Vielfalt wird
Rechnung getragen. Das wird insbesondere durch die Begrünung an
der Gräfenhäuser Straße und längsseitig der geplanten Bebauung
erreicht. Dabei stehen bei fachgerechter Umsetzung artenschutzrecht-
liche Verbote der Planung nicht entgegen. Insgesamt kommt es damit
zu keinen erheblichen negativen Umweltauswirkungen der Planung
auf das Schutzgut Pflanzen und Tiere, biologische Vielfalt, sondern es
erfolgt eine rechnerische Aufwertung.
Landschaft Der vergleichsweise hohe Planung wird einen gestalterisch wenig an-
spruchsvollen Bestand ersetzen und dabei durch Fassadenbegrünung
und Bäume umgrünt. An der Gräfenhäuser Straße verbleiben Grün-
strukturen. Insgesamt kommt es damit zu keiner Verschlechterung des
Orts- und Landschaftsbildes.
Mensch und deren Ge-
sundheit
Bei den Bauarbeiten kann es zu Lärm- und Schadstoffemissionen
kommen; diese sind jedoch nur temporär. Das Vorhaben selber muss
sich vor Verkehrs- und Gewerbelärm aus der Umgebung schützen.
Entsprechenden Regelungen sieht der Bebauungsplan vor. Die Pla-
nung beachtet die Auswirkungen auf den Menschen und seine Ge-
sundheit.
Kultur- und Sachgüter Kulturdenkmäler oder sonstige besondere Kultur- und Sachgüter be-
stehen im Geltungsbereich nicht.
Tab.
:
Zusammenfassung der wesentlichen Auswirkungen auf die Umweltbelange
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
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Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd
66
Umweltbericht
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Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

LB
0.3/10)
LB
0.3/10)
Legende
Nutzungstypen
GebscheheimischerArtenauffrischenStandorten
DurchVerbuschungdegenerierteSonderstandorte
04.110-Einzelbaumeinheimisch,standortgerecht
ArtenarmeodernitrophytischeRuderalvegetation
Straäenrönder
Schotterhalde,Abraumhalde,AbbruchmaterialvonGeböuden,naturfernund/odervegetationsfrei
SehrstarkodervülligversiegelteFlöchen(Ortbeton,Asphalt)
NahezuversiegelteFlöchen,Pflaster
Schotter-,Kies-undSandflöchen,-wege,-plötzeo.anderewasserdurchlössigeFlöchenbefestigungen
ÜberbauteFlöchen,Dachflöchenichtbegrnt
GrenzenundweitereNutzungen
Geltungsbereich
FlurstckemitFlurstcksnummer
UmfangreicheMllablagerungen(z.B.Autofracks,Mübel,Matratzen)
Baumbestand(StadtDarmstadt)
Laterne(StadtDarmstadt)
Plangrüäe:
Maästab:
gez.
gepr.
bearb.
Datum
Name
Stand:
Darmstadt,GröfenhöuserStraäe71
Darmstadt,den.....................................................................................
Speyer,den........................................................................................
Okt.2023
590x297mm
1:500
ENTWURFSPLANUNG
Bestandsplan
Anlage:
Blatt:
Sep.2023
Sep.2023
KT
AL
04.120-Einzelbaumnichtheimisch,nichtstandortgerecht
ModusConsultGerickeGmbH&Co.KG
LandauerStraäe56,67346Speyer
NiederlassungSpeyer
Tel.0721/86009-0
Fax0721/86009-011
erhaltenswertePlatane
erhaltenswertePlatane

GE
MI
Legende
Baugebiet,davon80%versiegelbar(10.510/10.710),
20%Hausgarten(11.221)
GE/MI
fiktiverBestand
VersiegelbareVerkehrsflächen/Versorgungsfläche
(10.510/10.710)
GrenzedesGeltungsbereiches
Plangrße:
Maßstab:
gez.
gepr.
bearb.
Datum
Name
Stand:
Darmstadt,GräfenhäuserStraße71
Darmstadt,den.....................................................................................
Speyer,den........................................................................................
Okt.2023
590x297mm
1:500
ENTWURFSPLANUNG
BestandskartefiktiverBestand
Anlage:
Okt.2023
Okt.2023
AL
AL
ModusConsultGerickeGmbH&Co.KG
LandauerStraße56,67346Speyer
NiederlassungSpeyer
Tel.0721/86009-0
Fax0721/86009-011
Baugrenze(nachrichtlich)
Vorgarten(nachrichtlich)

Beratungsverlauf (4)

TOP 15

TOP 181

TOP 7

TOP 12

Orte (13)

Gräfenhäuser Straße 71
Leydheckerstraße
Mina-Rees-Straße 12
Pallaswiesenstraße 172
Otto-Röhm-Straße
Jägertorstraße 207
Klappacher Straße 145
Erbacher Straße 46
Berliner Allee 58
Benzweg 364
Carl-Schenck-Ring
Europaplatz 1
Marienburgstraße 27

Ortsbezüge werden automatisch aus den Dokumenten ermittelt und können unvollständig sein.

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Vorlagen-Nr.: 2025/0123
Typ: Magistratsvorlage
Datum: 11.04.2025
Erstellt: 29.09.2026 00:00

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 - (Beschluss zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses und Beschluss zur Offenlage)

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