Informationen zu den Sanierungsarbeiten an den Beständen von I-Wohnen in Chorweiler

Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
 
Vorlagen-Nummer 27.04.2026 
 1160/2026 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss für Bauen und Wohnen 05.05.2026 
 
Informationen zu den Sanierungsarbeiten an den Beständen von I-Wohnen in 
Chorweiler 
In der Sitzung des Ausschusses für Bauen und Wohnen am 10. März 2026 wurde im Rahmen 
der Diskussion zu AN/0393/2026 um Darstellung der zur Verfügung stehenden wohnungsauf-
sichtsrechtlichen Instrumente, deren Anwendung in der Verwaltungspraxis sowie um Informa-
tionen zu den Sanierungsarbeiten an den Beständen von I-Wohnen in Chorweiler (Osloer 
Straße 2 bis 6 und Liverpooler Platz 1 bis 9 in 50765 Köln) und Seeberg (Ludwig-Gies-Straße 
18 bis 20, Mataréweg 51 und Wilhelm-Ewald-Weg 4 bis 8 in 50769 Köln) gebeten. 
 
Die Verwaltung teilt hierzu das Folgende mit: 
 
1. Ordnungsbehördliche Maßnahmen bei Missständen in Wohnraum 
Die Wohnungsaufsicht wird auf der Grundlage des Wohnraumstärkungsgesetzes (WohnStG 
NRW) tätig. Während in § 5 WohnStG NRW die Mindestanforderungen an angemessene 
Wohnverhältnisse definiert werden, beinhaltet § 6 WohnStG NRW die Auflistung von relevan-
ten Mängeln, die durch unterlassene Instandhaltung eingetreten sein können. Nach § 6 Ab-
satz 1 Nummer 2 WohnStG NRW ist der Gebrauch zu Wohnzwecken insbesondere dann er-
heblich beeinträchtigt, wenn Dächer, Wände, Decken, Fußböden, Fenster oder Türen keinen 
ausreichenden Schutz gegen Witterungseinflüsse oder gegen Feuchtigkeit bieten. Dies kann 
sich insbesondere durch einen Schimmelpilzbefall äußern. 
In aller Regel wenden sich betroffene Mieter*innen unmittelbar an das Amt für Wohnungswe-
sen, wenn sie in Gesprächen mit ihren Vermieter*innen über eine Instandsetzung nicht weiter-
kommen. Dabei wird auch erörtert, welche Schritte die Bewohner*innen bereits unternommen 
haben, um ihre oder ihren Vermieter*in zur (Wieder-) Herstellung des aus dem Mietvertrag ge-
schuldeten Zustands ihrer Wohnung zu veranlassen. 
Wird erkennbar, dass ein Einschreiten der Wohnungsaufsicht geboten ist, so werden den Be-
wohner*innen Termine zur Überprüfung der Missstände durch das technische Personal der 
Wohnungsaufsicht angeboten. Eine technische Begutachtung vor Ort ist in jedem Einzelfall 
erforderlich, um Art und Ausmaß von Mängeln festzustellen, deren Ursachen zu bestimmen 
sowie die fachlich nötigen Schritte zur Mängelbeseitigung beurteilen zu können. 
Nach § 4 WohnStG NRW kann die Gemeinde anordnen, dass Verfügungsberechtigte die Er-
füllung der Mindestanforderungen an Wohnraum zu erfüllen haben. Ebenso kann die Ge-
meinde anordnen, dass Verfügungsberechtigte die erforderlichen Maßnahmen zur Erhaltung 
oder des für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustands nachholen.

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Bei besonders schweren Missständen kann die Verwaltung zusätzlich die Unbewohnbarkeit 
von Wohnraum im Sinne des § 9 WohnStG NRW prüfen. Hierzu ist die Mitwirkung der be-
troffenen Mieter*innen in einem Verwaltungsverfahren erforderlich. Wenn sich im Rahmen ei-
ner örtlichen Überprüfung herausstellt, dass eine Wohnung für unbewohnbar erklärt werden 
muss, so hat dies für die Bewohner*innen weitreichende Konsequenzen. Neben der Unbe-
wohnbarkeitserklärung erfolgt parallel eine Räumungserklärung an die Bewohner*innen. Bis 
zur Aufhebung der Unbewohnbarkeitserklärung darf die Wohnung nicht mehr betreten wer-
den. Es handelt sich also um eine behördliche Maßnahme, die in jedem Einzelfall mit schwe-
ren Eingriffen in die Lebensführung der Betroffenen verbunden ist. Dementsprechend sorgfäl-
tig muss eine solche Ermessensentscheidung abgewogen werden. Vor allem ist dabei zu prü-
fen, ob derselbe Erfolg nicht auch mit Mitteln herbeigeführt werden kann, die mit geringeren 
Eingriffen in die Rechte der Beteiligten verbunden wären. 
Werden Unbewohnbarkeits- und Räumungserklärung durch die Wohnungsaufsicht ausge-
sprochen, so ist damit das Erfordernis der Unterbringung der Bewohner*innen verbunden. Für 
die Unterbringung der Bewohner*innen haben die Verfügungsberechtigten zu sorgen, sei es 
durch Rückgriff auf weiteren eigenen Wohnungsbestand, aber auch zum Beispiel mit dem An-
gebot einer Unterbringung in Hotels vorzunehmen. Nur wenn Verfügungsberechtigte dazu 
nicht in der Lage sind und dies ausdrücklich erklären, muss die Verwaltung die Unterbringung 
der Betroffenen veranlassen. In jedem Fall haben Verfügungsberechtigte die für die Unterbrin-
gung anfallenden Kosten zu tragen. 
Sofern Verfügungsberechtigte den Anordnungen der Gemeinde nicht fristgerecht nachkom-
men, die Missstände oder Mängel in den betroffenen Wohnungen also fortbestehen, können 
die Anordnungen im Wege des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden. Hierzu setzt die 
Verwaltung in der Regel Zwangsgelder gegen die Verfügungsberechtigten fest. Zwangsgelder 
können wiederholt angedroht beziehungsweise festgesetzt und dabei stufenweise erhöht wer-
den. Im Bereich der Wohnungsaufsicht wurden in den vergangenen zwei Jahren stadtweit 
Zwangsgelder in Höhe von 2.849.000 Euro festgesetzt, dabei betreffen rund 350.000 Euro 
den Stadtbezirk Chorweiler. 
Darüber hinaus besteht die Möglichkeit einer Ersatzvornahme. Dies bedeutet, dass die Ge-
meinde die erforderlichen Maßnahmen selbst durchführt und den Verfügungsberechtigten die 
Kosten anschließend in Rechnung stellen kann. Gegen die Durchführung von Ersatzvornah-
men sprechen jedoch aus Sicht der Verwaltung allgemeine und, bezogen auf die in Rede ste-
henden Bestände in Chorweiler, fallspezifische Gründe: 
 Die Vornahme von Instandsetzungsarbeiten durch die Stadt Köln hätte eine fatale Sig-
nalwirkung gegenüber Verfügungsberechtigten von Immobilien mit Schimmel und an-
deren baulichen Problemen, da der Eindruck entstehen könnte, dass die Stadt Köln 
bei Versäumnissen der Eigentümer*innen einspringt. Damit könnte eine eigene Kredit-
aufnahme vermieden werden. Die Rückerstattung der Kosten würde bei Insolvenzen 
ins Leere laufen. 
 Grundsätzlich sind Kosten der Ersatzvornahme vom Verfügungsberechtigten der Im-
mobilie zu erstatten. Diese Rückerstattung wäre dann voraussichtlich Gegenstand ei-
ner umfassenden gerichtlichen Überprüfung mit dem Prozess- und Kostenrisiko auf 
Seiten der Stadt Köln und des städtischen Haushaltes. 
 Die Stadt Köln müsste erheblich in Vorleistung gehen. Bei umfassend erforderlichen 
Arbeiten wie bei den Beständen in Chorweiler und Seeberg dürften Kosten in Millio-
nenhöhe entstehen. 
 Baumaßnahmen an fremdem Eigentum können zu Beschädigungen und damit zu 
weitgehenden Haftungsrisiken führen, welche die Stadt Köln treffen würden. 
 Im laufenden Haushalt sind keine Finanzmittel für Ersatzvornahmen vorgesehen, so 
dass diese aus dem allgemeinen Haushalt finanziert werden müssten. Dies ist ange-
sichts der angespannten Haushaltslage mit Bewirtschaftungsverfügung, welche insbe-
sondere eine Finanzierung zusätzlicher freiwilliger Aufgaben im Grunde ausschließt, 
nicht darstellbar. Da keine gesetzliche Pflicht zur Ersatzvornahme besteht, handelt es 
sich um eine freiwillige Aufgabe.

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 Eine Ersatzvornahme wäre – auch aufgrund der erforderlichen Vergabeverfahren – nur 
mit einem unverhältnismäßigen Personaleinsatz von Jurist*innen, Bausachverständi-
gen und Verwaltungsmitarbeitenden zu leisten. Dies würde zu Lasten der übrigen lau-
fenden Aufgaben der Verwaltung gehen, insbesondere in dem betroffenen Fachbe-
reich des Amtes für Wohnungswesen. 
 
Zu möglichen städtischen Handlungsoptionen über das wohnungsaufsichtsrechtliche Instru-
mentarium hinaus, erfolgte bereits im Jahr 2024 eine Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt 
und dem Amt für Stadtentwicklung und Statistik unter Beteiligung des Amtes für Recht, 
Vergabe und Versicherungen zu den Anwendungsmöglichkeiten des § 177 Baugesetzbuch 
(BauGB). Das dort beschriebene kommunale „Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot“ 
wurde in vergangenen Diskussionen als Möglichkeit benannt, über die Grenzen des WohnStG 
NRW hinaus tätig werden zu können, soweit Verfügungsberechtigte ihren Verpflichtungen 
zum Beispiel zur Bereitstellung von Wohnraum, der den Mindestanforderungen entspricht, 
nicht nachkommen. Im Ergebnis hat sich gezeigt, dass es in Köln keine Erfahrung mit der An-
wendung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebotes gibt. Alle zu beteiligenden 
Dienststellen verweisen zudem auf fehlende personelle und finanzielle Ressourcen und wei-
terhin dürfte es aktuell an wesentlichen Grundlagen zur Anwendung (Sanierungsgebiet; Inte-
griertes Stadtentwicklungskonzept) fehlen. 
 
2. Wohnungsaufsichtsrechtliche Verfahren und Sanierungsarbeiten in den Bestän-
den von I-Wohnen in Chorweiler und Seeberg 
Seit mehreren Jahren führt die Verwaltung eine Vielzahl von wohnungsaufsichtsrechtlichen 
Verfahren zu den oben genannten Beständen in Chorweiler und Seeberg und nutzt die oben 
dargestellten Instrumente, um auf eine Verbesserung der Wohnsituationen hinzuwirken. Die 
Verfahren betreffen insbesondere Feuchtigkeitsschäden mit daraus resultierender Schimmel-
problematik, Heizungs- und Warmwasserausfälle sowie den Ausfall der Auszugsanlagen. Der-
zeit sind 22 Verfahren in diesen Objekten anhängig. 
Bereits die frühere Hausverwaltung ZBI/ZBVV hat mit der Planung und Durchführung von Sa-
nierungsarbeiten in den Beständen begonnen, die nun von der neuen Eigentümerin bezie-
hungsweise der zuständigen Hausverwaltung „in-west Partners GmbH“ fortgeführt werden. 
Die Verwaltung befindet sich hierzu in einem engen Austausch mit der „in-west Partners 
GmbH“. Neben einem quartalsweisen Reporting zum Fortschritt der Sanierungsarbeiten wur-
den auch mehrere persönliche Gespräche mit Vertreter*innen der „in-west Partners GmbH“ 
geführt, zuletzt am 15. April 2026. 
Die Aufzugsanlagen und Eingangsbereiche mit Klingeln und Briefkästen wurden bereits in 
sämtlichen Objekten erneuert. In den Objekten in Seeberg sowie in der Osloer Straße 2 bis 6 
sind weiterhin die Dachsanierungen schon weit fortgeschritten. 
Ab Mai 2026 ist beabsichtigt, mit der Instandsetzung der Fassaden und Balkone, dem Aus-
tausch von Fenster und Türen und den Strangsanierungen zu beginnen. Die Durchführung 
dieser aufwendigen Maßnahmen wird etappenweise verlaufen. Zunächst werden die Arbeiten 
in der Osloer Straße 2 bis 6 umgesetzt, anschließend erfolgt die Sanierung der Objekte Liver-
pooler Platz 1 bis 9, bevor die Arbeiten voraussichtlich im Jahr 2027 in den Objekten in See-
berg abgeschlossen werden. 
Die Hausverwaltung ist bemüht, die mit den Sanierungsmaßnahmen zwangsläufig verbunde-
nen Einschränkungen für die Mietenden so gering wie möglich zu halten. Der Austausch der 
Fenster und Türen soll innerhalb der jeweiligen Wohnungen innerhalb eines Tages erfolgen. 
Da die Küchen und Bäder der Wohnungen während der Strangsanierungen nicht nutzbar sein 
werden, richtet die Hausverwaltung ersatzweise Sanitäranlagen in aufgestellten Containern im 
Außenbereich ein und stellt Wasserkanister bereit. Für vulnerable Gruppen, die diese Anlagen 
nicht nutzen können, werden Ausweichwohnungen sowie Trocken- und Biotoiletten vorgehal-
ten. 
Die Mieter*innen erhalten rechtzeitig Schreiben der Hausverwaltung, denen der detaillierte 
Ablauf der Sanierungsarbeiten für die jeweiligen Häuser und Wohnungen entnommen werden 
kann. Im Büro der Hausverwaltung vor Ort gibt es Ansprechpersonen, an die sich betroffene

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Mieter*innen mit ihren Anliegen wenden können. Weiterhin sieht die Hausverwaltung eine 
enge Zusammenarbeit mit einem vor Ort ansässigen Sozialbüro vor. 
Die Verwaltung wird die Sanierungsarbeiten engmaschig kontrollieren und soweit dies gebo-
ten ist, wohnungsaufsichtsrechtliche Verfahren fortführen. 
 
Gez. Dr. Rau