Evaluation der Grundsätze zur "sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt" (SoBoDA) - Evaluationsbericht 2024

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
12.11.2024 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordne tenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat II 
 
Amt: Stadtplanung samt 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
II 64 
III 61 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2024/0328 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
415 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:        Investitionsnummer:        
Kostenträger:        Sachkonto:       
 
Betreff: Evaluation der Grundsätze zur "sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt"  
(SoBoDA) - Evaluationsbericht 2024  
 
Vorlage vom: 29.10.2024  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Der Bericht über die Evaluation der Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in 
Darmstadt“ (SoBoDA) wird zur Kenntnis genommen.  
 
2. Die in Abschnitt 4.4 ‚Angemessenheit‘ der Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung 
in Darmstadt“ (SoBoDA) aufgeführte Höhe der Bodenwerte werden künftig entsprechend 
der jeweils aktuell gültigen Richtlinien des Landes Hessen zur sozialen 
Mietwohnraumförderung angepasst.

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Anlagen: Evaluation-SoBoDA 
Grundsätze SoBoDA  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:    
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom 20.11.2024 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

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Begründung zur Magistratsvorlage vom 29.10.2024  
 
Im Jahr 2019 hat die Wissenschaftsstadt Darmstadt mit dem Beschluss über die Grundsätze 
zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ (SoBoDA) ihre Stadtplanungs- und 
Sozialpolitik konkretisiert (s. Vorlage-Nr. 2019/0100). Zielstellungen waren die Stärkung einer 
sozial gerechten und sozialverträglichen Stadt- und Quartiersentwicklung sowie die Schaffung 
von Wohnangeboten für alle Bevölkerungsgruppen. 
 
Um die Wirksamkeit der getroffenen Regelungen langfristig zu gewährleisten wurde eine 
regelmäßige Überprüfung der Grundsätze der SoBoDA im Beschluss festgehalten. Die 
Ergebnisse einer ersten Evaluation sind dem Evaluationsbericht zu entnehmen. Betrachtet 
werden die Ziele und Inhalte der SoBoDA und ihre Anwendung auf Planungsvorhaben seit 
Beschlussfassung über die Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“.  
 
Zu 1.: 
Im Ergebnis der Evaluation stellen die Grundsätze der SoBoDA eine konsequente Fortführung 
des Beschlusses zur Sicherung des geförderten Wohnungsbaus dar. Seit der Beschlussfassung 
über die SoBoDA werden die Grundsätze bei allen Vorhaben beachtet, soweit neues bzw. 
zusätzliches Planungsrecht für Wohnnutzungen geschaffen wird. Die Regelungen bilden eine 
konsensuale und gleichgestellte Grundlage für alle geplanten Wohnungsbauvorhaben. Damit 
bieten sie insbesondere inhaltliche Vorgaben für städtebauliche Verträge bzw. 
Durchführungsverträge. Insgesamt konnten mit diesen Regelungen drei 
Bebauungsplanverfahren erfolgreich abgeschlossen werden, zwei Vorhaben befinden sich im 
laufenden Verfahren und zwei Vorhaben werden aktuell vorbereitet. Dabei hat sich gezeigt, 
dass eine grundsätzliche Kooperationsbereitschaft der Planungsbegünstigten besteht. Auf 
Grundlage dieser kooperativen Quartiers- und Stadtentwicklung konnte eine sozial gerechte 
Wohnraumentwicklung für alle Bevölkerungsgruppen erreicht werden.  
 
Zu 2.: 
Eine Anwendung der Grundsätze der SoBoDA steht gemäß §11 Abs 2 Satz 1 BauGB unter dem 
Vorbehalt der Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung. Nach Abschnitt 4.4 der 
SoBoDA wird als Kriterium zur Bestimmung der Angemessenheit der planungsbedingte 
Bodenwertzuwachs herangezogen. Eine eventuelle Wertminderung durch die Realisierung und 
Bindung des geförderten Wohnungsbaus wird anteilig mit besonderen Bodenwerten 
berücksichtig. Als Bemessungsgrundlage dienen die Bodenwerte der aktuell gültigen 
Richtlinien des Landes Hessen zur sozialen Mietwohnraumförderung. Somit werden die 
Bodenwertansätze der Angemessenheitsprüfung der SoBoDA auf die Höhen der aktuell gültigen 
Richtlinie angepasst und künftig bei Fortschreibung der Werte entsprechend aktualisiert. Mit 
Stand September 2024 sind folgende Werte anzunehmen: 
• Bodenwert für den Neubau von Mietwohnungen für Haushalte mit geringem 
Einkommen: 600 EUR/m² 
• Bodenwert für den Neubau von Mietwohnungen für Haushalte mit mittlerem 
Einkommen: 600 EUR/m² 
 
 
Dezernat II    Dezernat III 
 
 
 
Barbara Akdeniz   Michael Kolmer

Bürgermeisterin   Stadtrat

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
1 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstad t“ 
(SoBoDA) 
 
 
1.  Einleitung 
2.  Anwendungsbereich  
3.  Rechtsgrundlagen 
4.  Grundsätze 
4.1. Grundsatz: Quote an sozial gefördertem Wohnung sbau 
4.2. Grundsatz: Baupflicht, Pflicht zur Schaffung d er Fördervoraussetzungen und Wei- 
tergabeverpflichtung  
4.3. Grundsatz: Kostenübernahme 
4.3.1 Planungsleistungen und Gutachten 
4.3.2 Erschließungsanlagen 
4.3.3 Ausgleichsflächen und -maßnahmen, artenschutz rechtliche Maßnahmen 
4.3.4 Kindergärten, Kleinkindergruppen- und Grundsc hulplätze 
4.3.5 Flächenabtretungen 
4.4. Grundsatz: Angemessenheit 
5.  Regelungen im Bauleitplanverfahren 
5.1. Verpflichtungserklärung (Grundzustimmung) 
5.2. Städtebaulicher Vertrag (Grundvertrag) 
5.3. Ergänzender städtebaulicher Vertrag / Durchfüh rungsvertrag 
6.  Sicherheitsleistungen und Vertragsstrafen 
7.  Zuständigkeiten und Aufgaben der Projektgruppe 
8.  Evaluierung

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
2 
 
1.  Einleitung 
 
Als Instrument zur Sicherung einer sozialgerechten Bodennutzung und Wohnraumentwicklung 
wurde als erster Schritt am 02.03.2017 von der Stad tverordnetenversammlung beschlossen, 
„im Rahmen der Aufstellung von Bebauungsplänen, and eren städtischen Maßnahmen zur 
Wohnraumentwicklung, städtischen Grundstücksverkäuf en und ähnlichem – soweit die rechtli- 
chen und tatsächlichen Voraussetzungen gegeben sind  – (städtebauliche) Verträge mit dem 
Ziel abzuschließen, mindestens 25 % der Bruttogesch ossfläche Wohnen für den Sozialen 
Wohnungsbau sowie zusätzlich mindestens 20 % der Br uttogeschossfläche Wohnen für mittle- 
re Einkommen zu sichern“ (Vorlage-Nr. 2017/0031 „Si cherung des sozial geförderten Woh- 
nungsbaus“). 
 
Als weiterer Schritt zur Förderung von Wohnungsbau für Haushalte mit geringem und mittle- 
rem Einkommen wurde am 11.05.2017 von der Stadtvero rdnetenversammlung die Vorlage 
„Städtische Förderung im Rahmen der sozialen Wohnra umförderung und beim Wohnungsbau 
für mittlere Einkommen“ (Vorlage-Nr. 2017/0096), in  der die städtischen Förderrichtlinien für 
den Zeitraum bis Ende 2018 dargelegt sind, beschlos sen. Die städtischen Förderrichtlinien 
wurden aktuell an die geänderten Förderrichtlinien des Landes Hessen angepasst und am 
01.11.2018 von der Stadtverordnetenversammlung für einen Gültigkeitszeitraum bis zum 
31.12.2020 beschlossen (Vorlage-Nr. 2018/0248). 
 
Um die Beschlüsse inhaltlich weiterzuführen und zu konkretisieren, wurden durch das Stadt- 
planungsamt (in Abstimmung mit den Fachämtern / der  Projektgruppe) vertragliche Regelun- 
gen für Darmstadt entwickelt, die auf die konkreten  Rahmenbedingungen in Darmstadt abge- 
stimmt sind. 
 
Im Nachfolgenden werden die im Rahmen von (städteba ulichen) Verträgen und Verträgen zur 
Vergabe und Verkauf städtischer Grundstücke zu vere inbarenden Verpflichtungen sowie die 
vertraglichen Verfahrensschritte im Bebauungsplanve rfahren dargestellt. Die Stadtverordne- 
tenversammlung hat die „Grundsätze zur sozialgereic hten Bodennutzung in Darmstadt“ am 
_________ beschlossen. 
 
 
 
2.  Anwendungsbereich  
 
Die Grundsätze zur SoBoDA gelten für städtebauliche  Verträge nach § 11 BauGB sowie für 
Durchführungsverträge nach § 12 BauGB zur Realisier ung eines konkreten Vorhabens mit 
Wohnnutzung. Denn nur wenn die Wissenschaftsstadt D armstadt neues Planungsrecht mit 
einem Bauleitplanverfahren schafft und der Planungs begünstigte durch dieses neu geschaffe- 
ne Planungsrecht einen angemessenen Mehrwert zu erw arten hat, kommen städtebauliche 
Verträge mit der Festlegung von Maßnahmen der „Sozi algerechten Bodennutzung“ in Be- 
tracht. 
 
Die Grundsätze gelten auch bei Verträgen zur Vergab e und dem Verkauf städtischer Grundstü- 
cke, die einer Wohnnutzung zugeführt werden sollen,  unabhängig davon, ob neues Planungs- 
recht geschaffen wird oder nicht. Die erforderliche n Regelungen sind im Grundstückskaufver- 
trag bzw. im Erbbauvertrag aufzunehmen (Zuständigke it IDA. Abtl. Erbbaurechte, Erbbau- 
grundstücke und Fachbereich Grundstücksverkehr).

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
3 
 
Bei weniger als 2.000 m² Bruttogeschossfläche Wohne n (ca. 20 Wohneinheiten) des geplanten 
Vorhabens kommen die Grundsätze nicht zur Anwendung  (Bagatellgrenze). Dies gilt nicht bei 
Verträgen zur Vergabe und dem Verkauf von städtisch en Grundstücken für Wohnnutzung. In 
diesen Fällen sind die Grundsätze auch anwendbar, w enn weniger als 2.000 m² Brutto-
Geschossfläche Wohnen errichtet werden soll.  
 
Die nachfolgend aufgeführten Grundsätze sind nur an wendbar, wenn sich Stadt und Planungs- 
begünstigte auf den Abschluss eines städtebaulichen  Vertrages im Geltungsbereich einigen.  
 
Die Grundsätze sind auf all jene Vorhaben anzuwende n, für die noch kein Aufstellungsbe- 
schluss vorliegt bzw. für die zum Zeitpunkt des Ink rafttretens dieser Grundsätze noch keine 
verbindlichen Absprachen mit der Wissenschaftsstadt  Darmstadt getroffen wurden. 
 
 
3.  Rechtsgrundlagen 
 
Auf Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB können im Bebauungsplan „die Flächen, auf denen 
ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mittel n der sozialen Wohnraumförderung geför- 
dert werden könnten, errichtet werden dürfen“ festg esetzt werden. Durch diese Festsetzung im 
Bebauungsplan kann aber das Ziel der Errichtung von  Wohnungsbau für Haushalte mit gerin- 
gem und mittlerem Einkommen nicht rechtssicher erre icht werden, weil das Planungsziel „So- 
zial geförderter Wohnungsbau“ mit Festsetzungen gem . § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB nicht unmit- 
telbar im Bebauungsplan festgesetzt werden kann. Da her sollen zur Durchsetzung des o.g. 
planerischen Zieles – soweit rechtlich zulässig – s tädtebauliche Verträge abgeschlossen wer- 
den. 
 
Gegenstand eines städtebaulichen Vertrags gem. § 11  Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB können ins- 
besondere sein: die Förderung und Sicherung der mit  der Bauleitplanung verfolgten Ziele, die 
Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit  besonderen Wohnraumversorgungs- 
problemen sowie der Erwerb angemessenen Wohnraums d urch einkommensschwächere oder 
weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerun g (Zielbindungsvertrag). 
Gem. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB kann die Überna hme von Planungskosten durch den 
Planungsbegünstigten wie z.B. für Wettbewerbe, exte rne Planungskosten, Bebauungsplanent- 
wurf, Gutachten (insb. Artenschutz-, Klima-, Boden- , Verkehr-, Schallschutzgutachten), Um- 
weltbericht sowie Erschließungskosten, die Vorausse tzung des geplanten Vorhabens sind, ver- 
traglich geregelt werden (Maßnahmenvertrag).  
 
Zur Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendunge n, die Folge des geplanten Vorhabens 
sind, wie z.B. soziale Infrastrukturkosten (z.B. Ki tas, Grundschulen etc.), grüne Infrastruktur- 
kosten (öffentliche Grünflächen), Flächenbereitstel lung für Erschließung, öffentliche Grünflä- 
chen, Gemeindebedarfsflächen und Ausgleichsflächen,  kann der Planungsbegünstigte auf 
Grundlage des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 und § 11 Abs . 2 Satz 1 BauGB verpflichtet werden 
(Folgekostenvertrag). Dabei ist die Angemessenheit der Kostenübernahme durch den Pla- 
nungsbegünstigten im Einzelfall zu prüfen (siehe au ch Ziff. 4.4. Grundsatz: Angemessenheit).

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
4 
 
4.  Grundsätze 
 
Der Planungsbegünstigte soll unter Berücksichtigung  des Grundsatzes der Angemessenheit die 
im Zusammenhang mit der Planung stehenden Lasten üb ernehmen und sich zur Realisierung 
einer Bebauung gemäß den planungsrechtlichen Festse tzungen des (künftigen) Bebauungs- 
plans und den Regelungen des städtebaulichen Vertra gs/Durchführungsvertrags innerhalb 
eines Zeitraums verpflichten. 
 
 
4.1. Grundsatz: Quote an sozial gefördertem Wohnung sbau 
 
Gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom  02.03.2017 (Vorlage-Nr. 
2017/0031) sind mindestens 25 % der Bruttogeschossf läche Wohnen für den sozial geförder- 
ten Mietwohnungsbau sowie zusätzlich mindestens 20 % der Bruttogeschossfläche Wohnen für 
den Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen zu siche rn. Die Bagatellgrenze (Ziff. 2) ist an- 
zuwenden. 
 
Vertraglich wird der Planungsbegünstigte verpflicht et, die anteiligen Wohnungen als öffentlich 
geförderte Wohnungen nach dem Hessischen Wohnraumfö rdergesetz (HWoFG), der „Richtlinie 
des Landes Hessen zur sozialen Mietwohnraumförderun g“ und den „Richtlinien der Stadt zur 
Förderung des Mietwohnungsbaus“ – in den jeweils gü ltigen Fassungen – zu planen, errichten 
und nur mit Mietpreis- und Belegungsbindung nach de n vorgenannten Richtlinien zu vermie- 
ten.  
 
Gemäß den gegenwärtigen Landesrichtlinien sind Baut räger, die Wohnraum mit dem Ziel der 
Veräußerung errichten, für die soziale Mietwohnraum förderung nicht antragsberechtigt.  
In dem Fall, dass der Planungsbegünstigte nicht ant ragsberechtigt ist, hat er sicherzustellen, 
dass diese Verpflichtung bzgl. des sozial gefördert en Wohnungsbaus von dem zukünftigen 
Eigentümer mit Weitergabeverpflichtung übernommen w erden (vgl. auch Ziff. 4.2).  
 
Für städtische Grundstücke wird im Rahmen einer kom munalen Selbstverpflichtung festgelegt, 
dass mind. 25 % der Bruttogeschossfläche Wohnen zur  Errichtung von geförderten Mietwoh-
nungen für Haushalte mit geringem Einkommen, mind. 20 % der Bruttogeschossfläche Woh- 
nen zur Entwicklung von geförderten Mietwohnungen f ür Haushalte mit mittlerem Einkommen 
und bis zu 10 % der Bruttogeschossfläche Wohnen für  Sonderwohnformen (z.B. Wohnprojekte 
von Genossenschaften, Bau- und Wohngruppen, Seniore n oder betreutes Wohnen) gesichert 
werden. 
 
 
4.2. Grundsatz: Baupflicht, Pflicht zur Schaffung d er Fördervoraussetzungen und Weiterga- 
beverpflichtung  
 
Um sicherzustellen, dass das Planungsrecht genutzt und die planerischen Ziele verwirklicht 
werden, wird der Planungsbegünstigte zum Bau des ge planten Vorhaben innerhalb einer be- 
stimmten Frist verpflichtet (Baupflicht).  
 
Bei unvorhersehbaren Verzögerungen, wie beispielswe ise im Baugrund verborgenen Funden 
oder Rechtsmitteln Dritter (z.B. Klage gegen Baugen ehmigung) wird die Frist um einen ange- 
messenen Zeitraum verlängert.

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
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Des Weiteren wird der Planungsbegünstigte zur Schaf fung der Fördervoraussetzungen für den 
Mietwohnungsbau vertraglich verpflichtet. Vor einer  Antragstellung auf Fördermittel muss er 
im Vorfeld rechtzeitig die Mittelanmeldung beim Hes sischen Ministerium für Umwelt, Klima- 
schutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz in Abs timmung mit dem Amt und über das Amt 
für Wohnungswesen einreichen. Durch die Mittelanmel dung werden die Landesfördermittel für 
das bestimmte Projekt mit der angegebenen Wohnungsa nzahl, den förderfähigen Quadratme- 
tern sowie der Anfangshöchstmiete reserviert. Die M ittelanmeldung für den geförderten Miet- 
wohnungsbau hat der Planungsbegünstigte spätestens 6 Monate nach Ende der Offenlage des 
Bebauungsplanentwurfs jedoch vor Satzungsbeschluss zu stellen, sonst wird die Stadt das 
Bauleitplanverfahren nicht weiterführen. 
 
Nach Bestätigung über die Aufnahme in das Förderpro gramm des o.g. Ministeriums hat der 
Planungsbegünstigte zeitnah einen förmlichen Förder antrag (Zuwendungsantrag) über das 
Amt für Wohnungswesen bei der WIBank einzureichen.  
 
Der Planungsbegünstigte wird vertraglich verpflicht et, die vereinbarten Pflichten und Bindun- 
gen des städtebaulichen Vertrags auf seine Rechtsna chfolger mit Weitergabeverpflichtung zu 
übertragen. Insbesondere hat er die Mietpreis- und Belegungsbindungen der geförderten Woh- 
nungen an die zukünftigen Rechtsnachfolger mit Weit ergabeverpflichtung zu übertragen. 
Bei Verstößen wird eine Vertragsstrafe fällig (s. Z iff. 6: Sicherheitsleistungen und Vertragsstra- 
fen). 
 
 
4.3. Grundsatz: Kostenübernahme 
 
Die durch das Vorhaben verursachten planungsbedingt en Kosten und Folgekosten sollen durch 
den Planungsbegünstigten in einem angemessen Rahmen  mitgetragen werden. Der Planungs- 
begünstigte hat sich somit an den Planungskosten, a n den durch das Vorhaben verursachten 
Infrastrukturkosten und den Kosten für Ausgleichsma ßnahmen im Sinne des § 1a Abs. 3 
BauGB zu beteiligen sowie Flächen bereitzustellen f ür Erschließungsmaßnahmen, Infrastruk- 
tur- und Ausgleichsmaßnahmen. 
 
4.3.1 Planungsleistungen und Gutachten 
 
Die Planungsbegünstigten übernehmen alle Kosten, di e durch nicht-hoheitliche Leistungen der 
Verwaltung entstehen, die Kosten beauftragter Dritt er für die städtebauliche Planung zur 
Schaffung von Planungsrecht (z.B. Wettbewerb, Bebau ungsplan, FNP-Änderungsverfahren, 
Vorbereitung Abweichungsantrag von den Zielen der L andes-/Regionalplanung, Vorhaben- und 
Erschließungsplan, Vorbereitung Satzung nach § 34 A bs. 4 BauGB, Energiekonzept), Kosten 
für zusätzliche Öffentlichkeitsarbeit, die Kosten f ür alle mit der städtebaulichen Planung in 
Verbindung stehenden erforderlichen Gutachten und f achlichen Stellungnahmen sowie durch- 
laufende Kosten, wie z.B. erforderliche amtliche Be kanntmachungen.  
 
4.3.2 Erschließungsanlagen 
 
Der Planungsbegünstigte übernimmt alle Kosten der b eitragsfähigen und nicht beitragsfähigen 
Erschließungsanlagen im Geltungsbereich, die zur Re alisierung des Vorhabens erforderlich 
sind.

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
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Zur Herstellung der Erschließung gehört auch die Ve rlegung von Anlagen nach § 127 Abs. 4 
BauGB und von Leerrohren für die Breitbandverkabelu ng, sofern diese parallel mit der Er- 
schließung eingebaut werden. Eine spätere Verlegung  geht nicht zulasten des Planungsbe- 
günstigten. 
 
Bei Erschließungsanlagen kann auch die tatsächliche  Herstellung durch den Planungsbegüns- 
tigten nach den für die Wissenschaftsstadt Darmstad t geltenden Normen und Standards über- 
nommen werden. Hierzu ist ein gesonderter Erschließ ungsvertrag mit dem Straßenverkehrs- 
und Tiefbauamt abzuschließen. 
 
4.3.3  Ausgleichsflächen und -maßnahmen, artenschut zrechtliche Maßnahmen 
 
Die Kosten für Ausgleichsmaßnahmen im Sinne des § 1 a Abs. 3 BauGB sind vom Planungsbe- 
günstigten zu tragen sowie im Umfang der benötigten  Ausgleichsflächen der Wissenschafts- 
stadt Darmstadt Grundstücke kostenfrei zur Verfügun g zu stellen (vgl. unten Ziff. 4.3.5: Flä- 
chenabtretung). Haben die Planungsbegünstigten kein e Grundstücke im erforderlichen Um- 
fang in ihrem Eigentum, kann die Wissenschaftsstadt  Darmstadt die erforderlichen Ausgleichs- 
flächen zur Verfügung stellen, deren finanzieller G egenwert dann von dem Planungsbegünstig- 
ten der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu ersetzen is t. Hat der Planungsbegünstige jedoch für 
den Ausgleich geeignete Grundstücke im Eigentum und  ist nicht bereit, diese für den Aus- 
gleich einzubringen, wird das Baugebiet nicht entwi ckelt. 
 
Die Stadt entscheidet nach fachlicher Prüfung, ob d ie bereitgestellten Flächen für die Durch- 
führung von Ausgleichsmaßnahmen geeignet sind oder gegen fachlich geeignetere Flächen 
eingetauscht werden sollen.  
 
Der Planungsbegünstigte trägt die Herstellungskoste n für die Ausgleichs- und  Ersatzflächen 
inklusive der Pflegekosten für einen Zeitraum von 5  Jahren sowie die Kosten erforderlicher 
artenschutzrechtlicher Maßnahmen. 
 
4.3.4  Kindergarten-, Kleinkindergruppen- und Grund schulplätze 
 
Der Planungsbegünstigte soll zur Übernahme bzw. Bet eiligung an planungsbedingten Infra- 
strukturkosten verpflichtet werden, wenn durch die Projektrealisierung der ermittelte Bedarf 
im Quartier/statistischen Bezirk nicht gedeckt werd en kann und dies dem Angemessenheits- 
grundsatzes gem. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB entsprich t (siehe hierzu auch Ziff. 4.4: Grundsatz: 
Angemessenheit). 
 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt kann den Planungsb egünstigten angemessen an den Her- 
stellungskosten der für das Plangebiet erforderlich en und mittelfristig geplanten sowie reali- 
sierbaren Kindergartenplätze, Kleinkindergruppenplä tze für unter Dreijährige sowie der pro- 
jektbedingten erforderlichen Grundschulplätze betei ligen. Die Ablösung durch einen Pauschal- 
betrag der Infrastrukturkostenbeteiligung ist nicht  möglich. 
 
Die Bedarfe der Planung werden für Kindertagesbetre uung und für Grundschulplätze sowie 
ggf. weitere soziale Einrichtungen aufgrund der zuk ünftigen Einwohnerzahlen mit einer stan- 
dardisierten Methode (Zuständigkeit: Sozial- und Ju gendhilfeplanung, Schulamt) ermittelt. 
 
Für die Ermittlung der infrastrukturellen Kosten (n ur investive Kosten, kein Unterhalt) sind 
standardisierte Herstellungskosten für soziale Infr astruktur für Kinder unter 10 Jahre wie Kin-

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
7 
 
dertageseinrichtungen und Grundschule entsprechend vergleichbarer Infrastruktureinrichtun- 
gen im Stadtgebiet heranzuziehen (Zuständigkeit IDA ). Dabei ist auf die Aktualität der Zahlen- 
werte wie auch die Anzahl der Kinder angemessen ein zugehen. 
 
Bei Kindertagesstätten kann auch die tatsächliche H erstellung nach  den Vorgaben der Wis- 
senschaftsstadt Darmstadt durch den Planungsbegünst igten übernommen werden. 
 
In besonderen Fällen, nach Prüfung im Einzelfall un d rechtlicher Sicherung, kann es genügen, 
dass eine Kindertagesstätte nicht der Stadt übereig net wird, sondern, dass sie einem Betrei- 
ber unentgeltlich als öffentliche Einrichtung zur V erfügung gestellt wird.  
 
Es erfolgt keine Kostenübernahme für sonstige Infra strukturkosten wie z.B. weiterführende 
Schulen, Sportflächen, kulturelle Einrichtungen dur ch den Planungsbegünstigten. 
 
4.3.5  Flächenabtretungen 
 
Der Planungsbegünstigte ist zu verpflichten, der Wi ssenschaftsstadt Darmstadt unentgeltlich 
und kostenfrei die Grundstücke zu Eigentum zu übert ragen, für die im Planungsgebiet vorge- 
sehene Erschließungsanlagen (Grün- und Verkehrsfläc hen, Immissionsschutzanlagen und der- 
gleichen), für Gemeinbedarfseinrichtungen (Kitas, G rundschulen, Jugendzentren, Familienzen- 
tren oder Zentren, die dem Gemeinwesen dienen), für  Frei-, Bewegungs- und Sportflächen, für 
Grünflächen und für den naturschutzrechtlich gebote nen Ausgleich, soweit diese Flächen nicht 
bei dem Planungsbegünstigten verbleiben. Kostenfrei  bedeutet, dass vom Planungsbegünstig- 
ten sämtliche Notarkosten, Grundbuchkosten etc. zu tragen sind. 
 
 
4.4. Grundsatz: Angemessenheit 
 
Die von dem Planungsbegünstigten verlangten Leistun gen müssen gem. § 11 Abs. 2 Satz 1 
BauGB den gesamten Umständen nach angemessen sein. Leistungen, die überhaupt erst einen 
planungsbedingten Wertzuwachs hervorrufen – Planung sleistungen und Gutachten, Erschlie- 
ßungsanlagen, Ausgleichsmaßnahmen – sind in jedem F all angemessen und daher zu refinan- 
zieren. 
 
Als Kriterium zur Bestimmung der Angemessenheit von  Leistung und Gegenleistung wird der 
planungsbedingte Bodenwertzuwachs herangenommen,  
 
Der Bodenwertzuwachs wird aus der Differenz des Bod enwertes der Grundstücke vor der 
Überplanung (Anfangswert) und nach der Überplanung (Endwert) errechnet. Auszugehen ist 
von objektiven, für jedermann geltenden Werten, wie  sie im § 194 BauGB definiert sind (Ver- 
kehrswert).  
 
Eine eventuelle Wertminderung durch die Realisierun g und Bindungen des geförderten Woh- 
nungsbaus wird anteilig durch den Ansatz eines beso nderen Bodenwertes berücksichtigt (der- 
zeit: Bodenwert für den sozial geförderten Wohnungs bau: 450 €/m²; Bodenwert für Wohnun- 
gen für mittlere Einkommen („Mittelstandsförderung“ ): Mittelwert aus dem Bodenwert für den 
sozial geförderten Wohnungsbau [zz. 450,- €/m²] und  dem Bodenwert für freifinanzierten 
Wohnungsbau).

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
8 
 
Des Weiteren ist eine höhere prozentuale bauliche A usnutzung in Anlehnung an die Umrech- 
nungskoeffizienten der Anlage 1 der „Richtlinie zur  Ermittlung des Vergleichswerts und des 
Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL)“ vom 20. März 2014 (BAnz AT 11.04.2014 B3) 
zu berücksichtigen. Die Bodenwerterhöhung auf Grund  der höheren baulichen Ausnutzbarkeit 
wird als Wertzuwachs in Höhe der Hälfte des Anstieg s der baulichen Ausnutzung ermittelt. 1 
Von der ermittelten planungsbedingten Bodenwertstei gerung soll dem Planungsbegünstigten 
mindestens 50 % abzüglich seiner sonstigen Lasten v erbleiben. Unter Umständen ist auf Leis- 
tungen des Planungsbegünstigten zu verzichten, um d ie Angemessenheit zu gewährleisten.  
 
Rechtfertigen im Einzelfall die Gesamtumstände die Annahme, dass trotz Verbleibs von mind. 
der Hälfte des planungsbedingten Wertzuwachses die wirtschaftliche Gesamtbelastung des 
Planungsbegünstigten unangemessen ist, so ist dies beim Umfang der geforderten Lasten- 
übernahme zu berücksichtigen. Dem Planungsbegünstig ten obliegt es, seine wirtschaftliche 
Gesamtbelastung darzulegen und ggf. nachzuweisen. I n diesem Fall sind die Leistungen an- 
gemessen zu mindern.  
 
Eine Einzelfallprüfung auf Angemessenheit ist in je dem Fall rechtlich erforderlich. Dabei sind 
die Anforderungen an ein valides Berechnungsverfahr en zu erfüllen. 
 
 
 
5.  Regelungen im Bauleitplanverfahren 
 
5.1 Verpflichtungserklärung (Grundzustimmung)  
 
Mit der Verpflichtungserklärung stimmt der Planungs begünstigte der Anwendung der Grunds- 
ätze zur ‚sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt ‘ (SoBoDA) zu und erklärt sich grund- 
sätzlich zur Tragung der durch das Planungsvorhaben  ausgelösten Lasten einverstanden. In 
ihr soll insbesondere auch über den Anfangswert (Bo denwert der Grundstücke vor der Über- 
planung) Einvernehmen erzielt werden. 
 
Die Verpflichtungserklärung (Grundzustimmung) ist d ie Voraussetzung für den Beginn eines 
Bauleitplanverfahrens, welches in der Regel durch e inen Aufstellungsbeschluss dokumentiert 
wird. Die Verpflichtungserklärung des Planungsbegün stigten muss vor dem Aufstellungsbe- 
schluss der Stadtverordnetenversammlung sowie vor d em Magistratsbeschluss zur frühzeiti- 
gen Beteiligung vorliegen. 
 
 
5.2 Städtebaulicher Vertrag (Grundvertrag) 
 
Sobald die Planung im Bauleitplanverfahren inhaltli ch so weit fortgeschritten ist, dass sie der 
Stadtverordnetenversammlung zur Entscheidung vorgel egt werden kann (Offenlagebeschluss), 
sind die zu erbringenden Leistungen ausreichend kon kretisiert und rechtlich bindend in einem 
städtebaulichen Vertrag (Grundvertrag) zu regeln.  
 
                                                 
1  Beispiel: Aus einem Anstieg der baulichen Ausnutz ung um 10 % ergibt sich ein Bodenwertanstieg von 
5 %.

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
9 
 
Zuvor müssen die planungsbedingten Infrastrukturkos ten auf Grundlage einer standardisierten 
Methode (s. hierzu Ziff. 4.3) ermittelt werden sowi e eine Einzelfallprüfung im Hinblick auf die 
Angemessenheit zur Kostentragung (s. hierzu Ziff. 4 .4) erfolgen.  
 
Der städtebauliche Vertrag (Grundvertrag) ist, eins eitig durch den Planungsbegünstigten un- 
terschrieben, zum Offenlagebeschluss der Stadtveror dnetenversammlung vorzulegen und nach 
Beschluss von der Stadt gegenzuzeichnen.  
 
 
5.3 Ergänzender  städtebaulicher Vertrag / Durchführungsvertrag  
 
Im ergänzenden städtebaulichen Vertrag / Durchführu ngsvertrag werden abschließend sämtli- 
che Verpflichtungen des Planungsbegünstigten, die m it der Aufstellung und Realisierung des 
Vorhabens zusammenhängen, insbesondere auch die Reg elungen zur SoBoDA, wie die Reali- 
sierung sozialgeförderten Wohnraums und die Übernah me von Infrastrukturkosten, geregelt.  
 
Der ergänzende städtebauliche Vertrag muss vor Satz ungsbeschluss des Bebauungsplans 
durch den Planungsbegünstigten unterzeichnet vorlie gen. Der Vertrag wird nach Beschluss der 
Stadtverordnetenversammlung über den Bebauungsplan und den städtebaulichen Vertrag von 
Seiten der Wissenschaftsstadt Darmstadt gegengezeic hnet. Dieser ergänzende städtebauliche 
Vertrag kann entweder als neuer, als den Grundvertr ag ersetzenden städtebaulichen Vertrag 
vereinbart werden oder als Ergänzungsvertrag zum Gr undvertrag (= einzelne Paragraphen 
werden aktualisiert) formuliert werden (Zuständigke it Stadtplanungsamt). 
 
Der als Voraussetzung für den Satzungsbeschluss ein es vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
abgeschlossene Durchführungsvertrag sowie der Ersch ließungsvertrag (wenn erforderlich) 
werden vor Satzungsbeschluss der Stadtverordnetenve rsammlung vorgelegt (gem. § 12 Abs. 1 
BauGB).  
 
Ablaufschema der vertraglichen Regelungen im Bebauu ngsplanverfahren:

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
10 
 
6.  Sicherheitsleistungen und Vertragsstrafen 
 
Im städtebaulichen Vertrag wird die Wissenschaftsst adt Darmstadt für vertraglich vereinbarte 
Verpflichtungen und Zahlungen Sicherheitsleistungen  in ausreichender Höhe (in Form von 
Bürgschaften) vereinbaren, um zu verhindern, dass b ei Zahlungsunfähigkeit des Vertragspart- 
ners dessen Lasten auf die Stadt zurückfallen. 
 
Die notwendigen Flächenabtretungen für Ausgleichsfl ächen und Infrastrukturflächen sind 
durch Auflassungsvormerkungen / Grundbucheintragung en zu sichern.  
 
Der Planungsbegünstigte verpflichtet sich, im Falle  der Weiterveräußerung der Grundstücke/ 
Wohnungen die vertraglichen Verpflichtungen, insbes ondere auch die Mietpreis- und Bele- 
gungsbindungen, uneingeschränkt auf seinen Rechtsna chfolger mit Weitergabeverpflichtung zu 
übertragen (s. hierzu auch Ziff. 4.2). 
 
Für den Fall, dass der Planungsbegünstigte schuldha ft gegen die Weitergabepflicht der Miet- 
preis- und Belegungsbindungen verstößt, wird eine V ertragsstrafe fällig. Die Höhe der Ver- 
tragsstrafe wird berechnet mit einem 10 % Flächenan teil und dem dann aktuellen Grund- 
stückswert. Der Wert des Grundstücks wird durch die  Abteilung Grundstücksbewertung beim 
Vermessungsamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt erm ittelt. Sofern über diesen Grund- 
stückswert mit dem Planungsbegünstigten kein Einver nehmen erzielt werden kann, wird dieser 
durch den Gutachterausschuss für Immobilienwerte fü r den Bereich der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt ermittelt, die Kosten des Gutachtens träg t dann der Planungsbegünstigte.  
 
Die Vertragsstrafe entfällt, wenn die Rechtsnachfol ger trotz unterlassener Weitergabepflicht 
des Planungsbegünstigten sich gegenüber der Wissens chaftsstadt Darmstadt rechtsverbind- 
lich innerhalb einer von der Wissenschaftsstadt Dar mstadt gesetzten, angemessenen Frist 
verpflichten, alle Verpflichtungen aus dem städteba ulichen Vertrag einschließlich der gerade 
erwähnten, soweit sie zum Zeitpunkt der Erklärung n och nicht erledigt sind, zu erfüllen. 
 
Darüber hinaus sind gem. § 23 Hessisches Wohnraumfö rdergesetz (HWoFG) bei Verstößen 
gegen die Vorschriften der §§ 15, 16 und 21 HWoFG G eldbeträge an das Land abzuführen und 
Ordnungswidrigkeiten werden mit Bußgeldern gem. § 2 3 Abs. 4 HWoFG geahndet. 
 
 
 
7.  Zuständigkeiten und Aufgaben der Projektgruppe 
 
Die Ausarbeitung der städtebaulichen Verträge gem. §§ 11 und 12 BauGB zu den Vorhaben 
nach vorliegenden Grundsätzen erfolgt durch das Sta dtplanungsamt. Ausnahme hiervon sind 
Erschließungsverträge, die durch das Straßenverkehr s- und Tiefbauamt bearbeitet und abge- 
schlossen werden. 
 
Bei größeren Projekten ist zur Steuerung und intern en Abstimmung der oben beschrieben Ver- 
fahrensgrundsätze die stadtinterne Projektgruppe „S ozialgerechte Bodennutzung in Darm- 
stadt“ (Projektgruppe SoBoDA) zuständig. 
 
Die organisatorische Federführung für die Projektgr uppe liegt beim Stadtplanungsamt.

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
11 
 
Aufgaben der Projektgruppe sind: 
- Umsetzung und Begleitung der städtebaulichen und wo hnungspolitischen Ziele der Wissen- 
schaftsstadt Darmstadt 
- Begleitung und Koordinierung der im Rahmen der Umse tzung der SoBoDA erforderlichen 
Maßnahmen 
- Ansprechpartner für den Grundstückseigentümer in de r Verwaltung  
- Erarbeitung von Entscheidungsvorlagen für die polit ischen Gremien 
- Überwachung und Koordinierung der Vollzugspraxis 
- Angemessenheitsprüfung der Lasten des Planungsbegün stigten im Einzelfall 
 
ln der Projektgruppe sind ständig vertreten: 
- Stadtplanungsamt 
- Amt für Wohnungswesen 
- Vermessungsamt 
- IDA – Fachbereich  Grundstücksverkehr 
- Kämmerei 
 
Die Projektgruppe kann je nach Einzelfall (z.B. bei  sozialen und/oder techn. Infrastrukturkos- 
ten, naturschutzrechtlichem Ausgleich etc.) erweite rt werden um:  
- Grünflächenamt 
- Umweltamt 
- Straßenverkehrs- und Tiefbauamt  
- Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung 
- IDA – Fachbereich Planung und Projektsteuerung Arch itektur 
- Sozial- und Jugendhilfeplanung 
- Sportamt 
- Schulamt 
- Rechtsamt 
 
 
 
8.  Evaluierung 
Die dargestellten Regelungsinhalte der „Sozialgerec hten Bodennutzung in Darmstadt“ (Ziel- 
formulierungen, Umsetzungsregelungen, vertragliche Regelungen) sind alle 4 Jahre zu über- 
prüfen und bei Bedarf anzupassen.

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
12.11.2024 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordne tenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat II 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2024/0328 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:        Investitionsnummer:        
Kostenträger:        Sachkonto:       
 
Betreff: Evaluation der Grundsätze zur "sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt"  
(SoBoDA) - Evaluationsbericht 2024  
 
Vorlage vom: 29.10.2024  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Der Bericht über die Evaluation der Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in 
Darmstadt“ (SoBoDA) wird zur Kenntnis genommen.  
 
2. Die in Abschnitt 4.4 ‚Angemessenheit‘ der Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung 
in Darmstadt“ (SoBoDA) aufgeführte Höhe der Bodenwerte werden künftig entsprechend 
der jeweils aktuell gültigen Richtlinien des Landes Hessen zur sozialen 
Mietwohnraumförderung a ngepasst. 
 
 
Anlagen: Evaluation-SoBoDA 
Grundsätze SoBoDA

- 2 - 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:    
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 29.10.2024 
 
Im Jahr 2019 hat die Wissenschaftsstadt Darmstadt mit dem Beschluss über die Grundsätze 
zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ (SoBoDA) ihre Stadtplanungs- und 
Sozialpolitik konkretisiert (s. Vorlage-Nr. 2019/0100). Zielstellungen waren die Stärkung einer 
sozial gerechten und sozialverträglichen Stadt- und Quartiersentwicklung sowie die Schaffung 
von Wohnangeboten für alle Bevölkerungsgruppen. 
 
Um die Wirksamkeit der getroffenen Regelungen langfristig zu gewährleisten wurde eine 
regelmäßige Überprüfung der Grundsätze der SoBoDA im Beschluss festgehalten. Die 
Ergebnisse einer ersten Evaluation sind dem Evaluationsbericht zu entnehmen. Betrachtet 
werden die Ziele und Inhalte der SoBoDA und ihre Anwendung auf Planungsvorhaben seit 
Beschlussfassung über die Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“.  
 
Zu 1.: 
Im Ergebnis der Evaluation stellen die Grundsätze der SoBoDA eine konsequente Fortführung 
des Beschlusses zur Sicherung des geförderten Wohnungsbaus dar. Seit der Beschlussfassung 
über die SoBoDA werden die Grundsätze bei allen Vorhaben beachtet, soweit neues  bzw. 
zusätzliches Planungsrecht für Wohnnutzungen geschaffen wird. Die Regelungen bilden eine 
konsensuale und gleichgestellte Grundlage für alle geplanten Wohnungsbauvorhaben. Damit 
bieten sie insbesondere inhaltliche Vorgaben für städtebauliche Verträge bzw. 
Durchführungsverträge. Insgesamt konnten mit diesen Regelungen drei 
Bebauungsplanverfahren erfolgreich abgeschlossen werden, zwei Vorhaben befinden sich im 
laufenden Verfahren und zwei Vorhaben werden aktuell vorbereitet. Dabei hat sich gezeigt, 
dass eine grundsätzliche Kooperationsbereitschaft der Planungsbegünstigten besteht. Auf 
Grundlage dieser kooperativen Quartiers- und Stadtentwicklung konnte eine sozial gerechte 
Wohnraumentwicklung für alle Bevölkerungsgruppen erreicht werden.  
 
Zu 2.: 
Eine Anwendung der Grundsätze der SoBoDA steht gemäß §11 Abs 2 Satz 1 BauGB unter dem 
Vorbehalt der Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung. Nach Abschnitt 4.4 der 
SoBoDA wird als Kriterium zur Bestimmung der Angemessenheit der planungsbedingte 
Bodenwertzuwachs herangezogen. Eine eventuelle Wertminderung durch die Realisierung und 
Bindung des geförderten Wohnungsbaus wird anteilig mit besonderen Bodenwerten 
berücksichtig. Als Bemessungsgrundlage dienen die Bodenwerte der aktuell gültigen 
Richtlinien des Landes Hessen zur sozialen Mietwohnraumförderung. Somit werden die 
Bodenwertansätze der Angemessenheitsprüfung der SoBoDA auf die Höhen der aktuell gültigen 
Richtlinie angepasst und künftig bei Fortschreibung der Werte entsprechend aktualisiert. Mit 
Stand September 2024 sind folgende Werte anzunehmen: 
• Bodenwert für den Neubau von Mietwohnungen für Haushalte mit geringem 
Einkommen: 600 EUR/m² 
• Bodenwert für den Neubau von Mietwohnungen für Haushalte mit mittlerem 
Einkommen: 600 EUR/m² 
 
 
Dezernat II    Dezernat III 
 
 
 
Barbara Akdeniz   Michael Kolmer 
Bürgermeisterin   Stadtrat

Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ 
(SoBoDA) 
 
 
Evaluationsbericht 2024 
 
 
 
 
 
 
 
 
1. Anlass, Ziel und Vorgehen ............................................................................................... 2 
2. Rahmenbedingungen seit Beschlussfassung .................................................................... 3 
3. Regelungsinhalte der SoBoDA .......................................................................................... 3 
4. Allgemeine Evaluationsergebnisse ................................................................................... 4 
5. Anwendung der SoBoDA bei Verträgen zur Vergabe und dem Verkauf städtischer 
Grundstücke .................................................................................................................... 6 
6. Anwendung der Grundsätze der SoBoDA im Einzelnen ..................................................... 6 
7. Fazit .............................................................................................................................. 10 
8. Anlagen ......................................................................................................................... 10

Evaluation SoBoDA 2024 24.10.2024 
  2 
1. Anlass, Ziel und Vorgehen 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat mit dem Beschluss über die Grundsätze zur 
„sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ (SoBoDA) im Jahr 2019 ihre Stadtentwicklungs- 
und Bodenpolitik konkretisiert. Zielstellungen waren die Stärkung einer sozial gerechten und  
sozialverträglichen Stadt- und Quartiersentwicklung sowie die Schaffung von Wohnangeboten 
für alle Bevölkerungsgruppen. 
 
Die Absicht einer „sozialgerechten Bodennutzung“ wird im Baugesetzbuch in § 1 Abs. 5 
Baugesetzbuch (BauGB) thematisiert. Ausgeführt wird: „Bauleitpläne sollen eine nachhaltige 
städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden 
Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in 
Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung 
gewährleisten“. Die Umsetzung einer entsprechenden Bodennutzung kann jedoch nicht allein 
durch Festsetzungen im Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr.7 BauGB erfolgen. Über diese 
planungsrechtliche Sicherung hinaus bedarf es ergänzender städtebaulicher Verträge gemäß § 
11 Abs. 2 BauGB mit den Vorhabenträgern. 
 
Quoten für den geförderten Wohnungsbau wurden in Darmstadt bereits 2017 durch die 
Stadtverordnetenversammlung beschlossen. Der maßgebliche Beschluss zur „Sicherung des 
sozial geförderten Wohnungsbaus“ erfolgte mit der Magistratsvorlage Nr. 2017/0031 (StaVo-
Beschluss 02.03.2017). Hier heißt es, dass im Rahmen der Aufstellung von Bebauungsplänen 
städtebauliche Verträge abzuschließen sind, mit dem Ziel mindestens 25 % der 
Bruttogeschossfläche Wohnen für den Sozialen Wohnungsbau sowie zusätzlich mindestens 
20 % der Bruttogeschossfläche Wohnen für mittlere Einkommen zu sichern. 
 
Darauf aufbauend hat die Stadtverordnetenversammlung am 29.08.2019 die ‚Grundsätze zur 
„sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ (SoBoDA)‘ beschlossen (Vorlage-Nr. 
2019/0100). Die Ziele und Quoten für den sozial geförderten Wohnungsbau aus dem 
vorangegangenen Beschluss wurden damit fortgeschrieben. Konkretisiert wurden die Inhalte 
der städtebaulichen und öffentlich-rechtlichen Verträge, die begleitend zum 
Bebauungsplanverfahren geschlossen werden und die Verpflichtungen der 
Planungsbegünstigten (Bauherren bzw. Vorhabenträger) gegenüber der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt enthalten. 
 
Um die Wirksamkeit der getroffenen Regelungen langfristig zu gewährleisten wurde eine 
regelmäßige Überprüfung der Grundsätze der SoBoDA im Beschluss festgehalten. Die 
Ergebnisse einer ersten Evaluation sind im Folgenden dargelegt. Betrachtet werden die Ziele 
und Inhalte der SoBoDA und ihre Anwendung auf Planungsvorhaben seit Beschlussfassung 
über die Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“. In der Evaluation 
werden Vorhaben betrachtet, für die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Grundsätze zur 
„sozialgerechten Bodennutzung“ noch kein Aufstellungsbeschluss vorlag bzw. noch keine 
verbindlichen Absprachen zwischen Vorhabenträger und der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
getroffen wurden.

Evaluation SoBoDA 2024 24.10.2024 
  3 
2. Rahmenbedingungen seit Beschlussfassung 
Ausgangslage für eine Regelung zur sozialgerechten Bodennutzung in der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt waren demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen, die sich durch eine 
kontinuierlich wachsende Einwohnerzahl und einer angespannten Situation auf dem 
Darmstädter Wohnungsmarkt mit einem hohen Nachfrageüberhang kennzeichneten.1  
 
Darmstadt ist besonders in den Jahren 2010 bis 2019 stark gewachsen. Diese Entwicklung hat 
sich seitdem fortgesetzt. Am 31.12.2022 waren 164.579 Einwohnerinnen und Einwohner mit 
Hauptwohnsitz in Darmstadt gemeldet. Die Einwohnerzahl in Darmstadt wird laut mittlerer 
Bevölkerungsprognose bis 2035 auf 177.249 Einwohnerinnen und Einwohner anwachsen 
(+12.670 Personen).2 Somit kann gegenwärtig weiterhin von einer hohen Nachfrage auf dem 
Darmstädter Wohnungsmarkt ausgegangen werden. 
 
Seit 2019 haben sich die Rahmenbedingungen allerdings stark verändert. Mehrere „einmalige“ 
Ereignisse in Form von globalen Krisen und Konflikten (z.B. Corona-Pandemie, russischer 
Angriffskrieg in der Ukraine) haben die Grundvoraussetzungen verändert. Insbesondere das 
gestiegene Zinsniveau dämpft die Bautätigkeit in Deutschland – insbesondere auch im 
Wohnungsbau.3 
 
Diese Entwicklungen wirken sich auf die Realisierung von Wohnungsbauprojekten in Darmstadt 
aus. Einerseits bleibt Darmstadt ein attraktiver Wohn- und Investitionsstandort. Die Nachfrage, 
in Darmstadt zu investieren und Wohnungen zu realisieren, ist ungebrochen. Andererseits sind 
die Anzahl und das Volumen der Vorhaben baukonjunkturell bedingt rückläufig. Seit 2021 
werden nur noch wenige Projekte neu initiiert. Vielmehr liegt der Fokus auf der Umsetzung 
bereits laufender Vorhaben. Dies lässt sich unter anderem an einer nachlassenden Anzahl neu 
eingeleiteter Bebauungsplanverfahren für Wohnungsbauvorhaben ablesen. 
 
Für die Grundsätze der „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ bedeutet dies, dass die 
Anwendungsfälle geringer ausfallen als ursprünglich angenommen. Dennoch wurden die 
Grundsätze in allen neu eingeleiteten Bauleitplanverfahren beachtet. Auf die Anwendung der 
einzelnen Grundsätze und Regelungsinhalte im Bauleitplanverfahren wird in den folgenden 
Kapiteln eingegangen. 
3. Regelungsinhalte der SoBoDA 
Die Regelungsinhalte der SoBoDA gelten für alle Vorhaben mit Wohnungsbau, deren 
Umsetzung mit einem formellen Bauleitplanverfahren ermöglicht wird. Die Grundsätze zur 
SoBoDA gelten für städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB sowie für Durchführungsverträge 
nach § 12 BauGB. Denn nur wenn die Wissenschaftsstadt Darmstadt neues Planungsrecht mit 
einem Bauleitplanverfahren schafft und der Planungsbegünstigte durch dieses neu geschaffene 
Planungsrecht einen angemessenen Mehrwert zu erwarten hat, kommen städtebauliche 
Verträge mit der Festlegung von Maßnahmen der „sozialgerechten Bodennutzung“ in Betracht. 
Davon unabhängig gelten die Grundsätze auch bei Verträgen zur Vergabe und dem Verkauf 
städtischer Grundstücke, die einer Wohnnutzung zugeführt werden sollen.  
 
 
1 Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt (2017): Studie - Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung 
2 Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt (2024): Bevölkerungsprognose 2035. 
3 Quelle: BBSR (2024): Bericht zur Lage und Perspektive der Bauwirtschaft 2024.

Evaluation SoBoDA 2024 24.10.2024 
  4 
Die Regelungsinhalte der „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ fußen auf folgenden 
Grundsätzen: 
• Quote an sozial gefördertem Wohnungsbau (Abschnitt 4.1 SoBoDA) 
• Baupflicht, Pflicht zur Schaffung der Fördervoraussetzungen und 
Weitergabeverpflichtung (Abschnitt 4.2 SoBoDA) 
• Kostenübernahme (Abschnitt 4.3 SoBoDA) 
o Planungsleistungen und Gutachten 
o Erschließungsanlagen 
o Ausgleichsflächen und -maßnahmen, artenschutzrechtliche Maßnahmen 
o Kindergärten, Kleinkindergruppen- und Grundschulplätze 
o Flächenabtretungen 
• Angemessenheit (Abschnitt 4.4 SoBoDA) 
4. Allgemeine Evaluationsergebnisse 
Seit Beschlussfassung der Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ 
(SoBoDA) am 29.08.2019 durch die Stadtverordnetenversammlung wurden 15 verbindliche 
Bauleitplanverfahren im Sinne des § 30 BauGB bzw. gem. § 12 BauGB durch einen 
Aufstellungsbeschluss nach § 2 Abs. 1 BauGB eingeleitet (Stand: 21.10.2024). Ein weiteres 
Verfahren ist in Vorbereitung. Mit Blick auf die eingeleiteten Bauleitplanverfahren seit 
Beschlussfassung über die SoBoDA ist festzustellen:  
 
(1) Die Regelungsinhalte der SoBoDA wurden grundsätzlich bei allen Vorhaben mit 
Wohnungsbau berücksichtigt, die nach Beschlussfassung über die SoBoDA formell 
eingeleitet wurden. Insgesamt wurden sechs Bauleiplanverfahren begonnen mit dem 
Ziel neues Planungsrecht für ein Vorhaben mit Wohnnutzung zu schaffen. Von diesen 
Verfahren sind vier endgültig abgeschlossen und zwei Projekte befinden sich im 
laufenden Bebauungsplanverfahren. Zusätzlich ist ein weitere Verfahren in 
Vorbereitung. Somit sind für diese sieben Verfahren die Regelungsinhalte der SoBoDA 
grundsätzlich anzuwenden. 
 
Weitere neun begonnene Verfahren betreffen Planungen ohne Wohnnutzung. Diese 
Verfahren fallen somit nicht unter die Anwendungsvoraussetzungen der SoBoDA (vgl. 
Abschnitt 2 SoBoDA). 
 
(2) Die Grundsätze der SoBoDA werden unabhängig der Verfahrensart angewendet. Sie 
gelten sowohl in Regelverfahren eines qualifizierten Bebauungsplans gem. § 30 Abs. 1 
BauGB als auch in vorhabenbezogenen Bebauungsplänen gem. § 12 BauGB als 
inhaltliche Basis für das Bebauungsplanverfahren und die begleitenden öffentlich-
rechtlichen Verträge. 
o Regelverfahren:  
S 26 – Ludwigshöhviertel,  
M 34 – Marienplatz, 
WX 15 – Brucknerstraße / Verdistraße. 
 
o Vorhabenbezogene Bebauungspläne:  
N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg,  
A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173,  
O 36 – Heinrichstraße / Am Alten Friedhof.

Evaluation SoBoDA 2024 24.10.2024 
  5 
(3) Übergangsphase von 2019 bis ca. 2021 
Direkt nach Beschlussfassung über die SoBoDA wurden die bereits initiierten 
Planverfahren um die Grundsätze der SoBoDA ergänzt. Zu diesem Zeitpunkt waren bei 
vier der vorgenannten Verfahren die Planungen und die Abstimmungen zum 
Bebauungsplanverfahren zwischen Planungsträger und der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt bereits zu großen Anteilen erfolgt: 
o N 8.4.4 – Kastanienallee,  
o A 43 – Frankfurter Landstraße, 
o S 26 – Ludwigshöhviertel,  
o M 34 – Marienplatz. 
 
Um diese Verfahren zügig weiterzuführen, wurden die Regelungsinhalte der SoBoDA in 
das laufende Verfahren integriert. Die Grundsätze zum sozial geförderten Wohnungsbau 
sowie zur Bauverpflichtung und zur Kostenübernahme sind Gegenstand in allen 
Verfahren dieser Übergangsphase. Während des weiteren Projektablaufs wurde von 
Seiten des Stadtplanungsamtes / der städtischen Ämter / der Stadtverwaltung auf die 
Grundsätze der SoBoDA hingewirkt und darauf abgezielt, mit den Vorhabenträgern 
entsprechende Regelungen zu vereinbaren und diese in begleitenden Verträgen 
(städtebaulicher Vertrag, Durchführungsvertrag) verbindlich zu sichern. Ebenso wurden 
die Inhalte Gegenstand in ergänzenden Verträgen (Grundstückskaufverträge) oder bei 
der Durchführung von kooperativen Verfahren mit den Vorhabenträgern (bspw. 
Wettbewerbsverfahren / Konzeptvergaben). 
 
In diesen Bebauungsplanverfahren wurde in der Regel keine Verpflichtungserklärung 
(Grundzustimmung) geschlossen. Mit der Verpflichtungserklärung stimmt der 
Planungsbegünstigte der Anwendung der Grundsätze zur sozialgerechten 
Bodennutzung in Darmstadt (SoBoDA) zu und erklärt sich grundsätzlich zur Tragung 
der durch das Planvorhaben ausgelösten Lasten einverstanden. Diese 
Verpflichtungserklärung muss vor dem Aufstellungsbeschluss der 
Stadtverordnetenversammlung über das Bebauungsplanverfahren vorliegen. Für die 
oben aufgeführten Verfahren waren zum Zeitpunkt des Beschlusses über die SoBoDA 
diese Rahmenbedingungen zwischen den Vorhabenträgern und der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt bereits zu großen Anteilen abgestimmt, so dass von einem zusätzlichen 
formellen Schritt zur Unterzeichnung der Verpflichtungserklärung verzichtet wurde.  
 
(4) Etablierungsphase seit ca. 2021 
Mit dem im Jahr 2023 eingeleiteten Bebauungsplanverfahren O 36 – Heinrichstraße / 
Am Alten Friedhof wurden erstmals sowohl die inhaltlichen Regelungen (Abschnitt 4 
SoBoDA) als auch die Verfahrensregelungen (Abschnitt 5 SoBoDA) angewendet. Ebenso 
gelten sie im Bebauungsplanverfahren WX 15 Brucknerstraße / Verdistraße. Im Vorfeld 
dieser Bebauungsplanverfahrens haben die Wissenschaftsstadt Darmstadt und die 
Planungsbegünstigten die Anwendung der Grundsätze der SoBoDA in einer 
Verpflichtungserklärung (Grundzustimmung) gegenseitig unterzeichnet.  
 
Ein weiteres Projekt wird aktuell vorbereitet und zielt ebenso auf die Umsetzung der 
Verfahrensregelungen der SoBoDA ab, inklusive Verpflichtungserklärung vor Einleitung 
des formellen Bebauungsplanverfahrens durch einen Aufstellungsbeschluss.  
 
Bei den seit 2021 begonnenen Bebauungsplanverfahren ist festzustellen, dass mehrere 
Verfahren keine oder nur ein sehr geringes Maß zusätzlicher Wohnnutzungen

Evaluation SoBoDA 2024 24.10.2024 
  6 
beinhalten. Somit fallen diese Verfahren grundsätzlich nicht in den Anwendungsbereich 
der SoBoDA, da das Maß der vorgesehene Wohnnutzung unter der Bagatellgrenze von 
unter 2.000 m² BGF-Wohnen liegt. 
 
Dennoch haben sich seither auch bei Verfahren, die nicht in den Anwendungsbereich 
der SoBoDA fallen, die Reglungen zum Ablauf eines Bauleitplanverfahrens etabliert. 
Hierzu zählen insbesondere die Unterzeichnung der Verpflichtungserklärung 
(Grundzustimmung) zum Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans und vertragliche 
Regelungen als städtebauliche Verträge oder Durchführungsvertrag im weiteren 
Verfahren- Zu nennen sind folgende Verfahren: 
o A 45 –  Im Fiedlersee (Wohnheim für Senioren4), 
o W 67 – Ehem. Airfield Griesheim (ohne Wohnnutzung), 
o W 66 – Pfungstädter Weg / Brandschneise (ohne Wohnnutzung), 
o O 32.1 – Besucherzentrum Mathildenhöhe (ohne Wohnnutzung). 
 
Zwar werden die Grundsätze der SoBoDA in diesen Verfahren nicht angewendet. 
Unabhängig der Bagatellgrenze wurden dennoch seitens der Stadtverwaltung in jedem 
Verfahren die Regelungsinhalte der SoBoDA verfolgt, um diese in größtmöglichem 
Umfang bei den Vorhaben zu integrieren. 
5. Anwendung der SoBoDA bei Verträgen zur Vergabe und dem Verkauf städtischer 
Grundstücke 
Bei Verfahren, die einen Verkauf von städtischen Grundstücken zur Umsetzung von 
Wohnnutzung beinhalteten, sind grundsätzlich Regelungen über die Herstellung von sozial 
geförderten Wohnungen Bestandteil des Kaufvertrags. Somit wurden bereits zu einem frühen  
Verfahrensstand die Regelungsinhalte der SoBoDA mit den Planungsbegünstigten abgestimmt 
und vertraglich gesichert. 
6. Anwendung der Grundsätze der SoBoDA im Einzelnen 
(5) Quote an sozial gefördertem Wohnungsbau (Abschnitt 4.1 SoBoDA) 
In allen eingeleiteten Bauleitplanverfahren wurden zwischen den Vorhabenträgern und 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt vertragliche Verpflichtungen über sozial geförderten 
Wohnungsbau geschlossen. Auf Grundlage der Quoten für sozial geförderten 
Wohnungsbau wurde in den betrachteten Vorhaben erfolgreich auf die Verpflichtung 
hingewirkt, mindestens 25 % der Bruttogeschossfläche Wohnen für Haushalte mit 
geringen Einkommen sowie zusätzlich mindesten 20 % der Bruttogeschossfläche für 
Haushalte mit mittleren Einkommen im sozial geförderten Wohnungsbau zu sichern. 
 
Zur Umsetzung der anteiligen Wohnungen als öffentlich geförderter Wohnraum wurden 
bei allen Vorhaben in den begleitenden Verträgen mit den Planungsbegünstigten die 
Mietpreis- und Belegungsbindungen entsprechend dem Hessischen 
Wohnraumfördergesetz (HWoFG), der „Richtlinie des Landes Hessen zur sozialen 
Mietwohnraumförderung“ und der „Richtlinien der Wissenschaftsstadt Darmstadt zur 
Förderung des Mietwohnungsbaus“ – in den jeweils gültigen Fassungen – 
 
4 Das Verfahren „A45 – Im Fiedlersee“ steht noch vor Abschluss des Bebauungsplanvorentwurfs. Somit bestehen noch 
keine verbindlichen Aussagen über die baulichen Nutzung des Vorhabens. Ein beabsichtigtes Seniorenwohnen kann 
planungsrechtlich als Nutzung des Gemeinbedarfs bewertet werden, so dass in diesem Fall keine Wohnnutzung im 
Sinne der Anwendungsvoraussetzungen der SoBoDA angestrebt wird.

Evaluation SoBoDA 2024 24.10.2024 
  7 
berücksichtigt. 
 
Die Erweiterung der Quotenregelung beim Verkauf von städtischen Grundstücken um 
10 % der Bruttogeschossfläche für besondere Wohnformen wurden im Verfahren S 26 – 
Ludwigshöhviertel umgesetzt. Im entsprechenden städtebaulichen Vertrag sind für 
Wohnprojekte von Genossenschaften, Bau- und Wohngruppen, Senioren oder betreutes 
Wohnen entsprechende Flächenanteile gesichert. 
 
(6) Baupflicht, Pflicht zur Schaffung der Fördervoraussetzungen und 
Weitergabeverpflichtung (Abschnitt 4.2 SoBoDA) 
Um sicherzustellen, dass das neu geschaffene Planungsrecht genutzt und die 
planerischen Ziele verwirklicht werden, wurden in allen Vorhaben die 
Planungsbegünstigten zum Bau des geplanten Vorhabens und zur Schaffung der 
Fördervoraussetzungen für den geförderten Mietwohnungsbau vertraglich verpflichtet. 
 
Diese Umsetzungsverpflichtung ist Teil der Grundzustimmung zum Zeitpunkt über den 
Einleitungsbeschluss des Bebauungsplanverfahrens. In Einzelfällen wurden 
entsprechend Inhalte Teil von vorgezogenen Grundstückskaufverträgen bzw. 
Rahmenbedingungen bei der Konzeptvergabe von Grundstücken. Im Verlauf der 
Bebauungsplanverfahren wurden die Verpflichtungen in die weiteren Verträge 
überführt. Je nach Verfahrensart erfolgt die Sicherung in städtebaulichen Verträgen 
oder in den Durchführungsverträgen der jeweiligen Vorhaben. 
 
(7) Kostenübernahme (Abschnitt 4.3 SoBoDA) 
In der SoBoDA sind alle Kosten aufgeführt, die in Bauleitplanverfahren zwischen der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt und den Planungsbegünstigten aufkommen. Hierzu 
zählen im Einzelnen: 
o Planungsleistungen und Gutachten 
o Erschließungsanlagen 
o Flächen und Maßnahmen zum Ausgleich und Artenschutz 
o Soziale Folgeinfrastruktur (Kindergärten, Grundschulplätze) 
o Flächenabtretung 
 
Planungsleistungen und Gutachten 
In den eingeleiteten und abgeschlossenen Verfahren wurden die Kosten für 
Planungsleistungen und Gutachten jeweils von den Planungsbegünstigten 
übernommen. Bei allen neuen Vorhaben ist die Bereitschaft zur Kostenübernahme 
frühzeitig und verbindlich zu klären. Hierzu ist die Übernahme der Planungskosten 
obligatorischer Bestandteil der Grundzustimmung. Erst wenn diese beidseitig durch 
den Planungsbegünstigten und der Wissenschaftsstadt Darmstadt unterzeichnet ist, 
wird ein neues Bauleitplanverfahren mit einem Aufstellungsbeschluss eingeleitet. 
 
Erschließungsanlagen / Flächen und Maßnahmen zum Ausgleich und Artenschutz  
Eine Kostenübernahme für Erschließungsanlagen sowie für Flächen und Maßnahmen 
zum Ausgleich und Artenschutz erfolgte bei allen Vorhaben, welche entsprechende 
Bedarfe ausgelöst haben. Bei Vorhaben auf Grundstücken, welche bereits vor 
Durchführung der Planung im Sinne des Baugesetzbuches erschlossen waren bzw. 
Vorhaben, die keinen naturschutzrechtlichen Eingriff im Sinne der Eingriffs-
Ausgleichsbilanzierung darstellen, sind keine Kosten entstanden.

Evaluation SoBoDA 2024 24.10.2024 
  8 
Soziale Folgeinfrastruktur  
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt kann die Planungsbegünstigten angemessen an den 
Herstellungskosten der – für das Plangebiet erforderlichen und mittelfristig geplanten 
sowie realisierbaren – Kindergartenplätze, Kleinkindergruppenplätze für unter 
Dreijährige sowie der projektbedingten erforderlichen Grundschulplätze beteiligen. Die 
SoBoDA regelt eine grundsätzliche Verpflichtung der Planungsbegünstigten zur 
Übernahme bzw. Beteiligung an diesen planungsbedingten Infrastrukturkosten, wenn 
durch die Projektrealisierung der ermittelte Bedarf im Quartier / statistischen Bezirk 
nicht gedeckt werden kann und dies dem Angemessenheitsgrundsatz gem. § 11 Abs. 2 
Satz 1 BauGB entspricht. Bei zwei Verfahren wurden entsprechende Regelungen zur 
Herstellung bzw. zur Kostenübernahme getroffen. In weiteren Verfahren erfolgten 
zusätzliche Verpflichtungen zur Errichtung von entsprechenden Infrastrukturen bereits 
vor Einleitung eines Bauleitplanverfahrens. Diese wurden beispielsweise in 
Konzeptvergaben und in Grundstückskaufverträgen berücksichtigt. Verfahren mit einem 
geringen Maß an planungsrechtlich neu zulässigem Wohnen (wenig Wohneinheiten) 
generieren entsprechend nur einen geringen Bedarf an Folgeinfrastrukturen. In diesen 
Fällen widerspricht eine zusätzliche Verpflichtung der Kostenübernahme durch die 
Planungsbegünstigten dem Angemessenheitsgrundsatz und wurde daher nicht 
angewendet. 
 
Flächenabtretung 
Die Pflicht zur Flächenabtretung für im Planungsgebiet vorgesehene 
Erschließungsanlagen, für Gemeinbedarfseinrichtungen, für Frei-, Bewegungs- und 
Sportflächen, für Grünflächen und für den naturschutzrechtlich gebotenen Ausgleich 
wurde im Sinne der SoBoDA bisher nicht vollzogen. Die Ansprüche der aufgeführten 
Belange wurden in den betreffenden Vorhaben im Plangebiet selbst durch den 
Planungsbegünstigten errichtet oder erfolgte bei großflächigen Planungsvorhaben im 
durchgeführten Bodenordnungsverfahren entsprechend § 45-79 BauGB. 
 
(8) Überprüfung der Angemessenheit / Wertermittlung (Abschnitt 4.4 SoBoDA) 
Entsprechend der SoBoDA müssen die von den Planungsbegünstigten verlangten 
Leistungen dem Angemessenheitsgrundsatz entsprechen. Die Überprüfung der 
Angemessenheit richtet sich nach dem planungsbedingten Bodenwertzuwachs im 
Vergleich zwischen Anfangswert und Endwert (vor und nach der Planung). Hierzu ist ein 
Wertermittlungsverfahren nach Abschnitt 4.4 der SoBoDA zu erstellen. 
 
Da sich die neu begonnen Verfahren überwiegend als Folgenutzung auf bereits 
bebauten Flächen darstellen, fällt eine Bodenwertsteigerung (Planfall im Vergleich zu 
Ausgangssituation vor der Planung) geringer aus, als durch die Regelungsabsicht der 
SoBoDA erwartet. Daher wurde auf eine Wertermittlung, welche die Angemessenheit 
der nach SoBoDA geforderten Kostenübernahmen feststellt, in den betrachteten 
Bebauungsplanverfahren verzichtet. Dennoch beinhalten alle Vorhaben spezifische 
Anforderungen an die Planungsbegünstigten, die sich aus den Grundsätzen der 
SoBoDA ergeben. Diese wurden sowohl in städtebaulichen Verträgen, 
Durchführungsverträgen sowie weiteren Verträgen (z.B. Grundstückskaufverträge) 
öffentlich-rechtlich oder privat-rechtlich gesichert. 
 
Bei verschiedenen Vorhaben ist ein Verkauf städtischer Grundstücke erfolgt, auf denen 
im Nachgang Planungsrecht für Wohnnutzung geschaffen wurde. Im Zuge des Verkaufs 
der Grundstücke wurde stets eine Wertermittlung durchgeführt. In der Regel wurden in

Evaluation SoBoDA 2024 24.10.2024 
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den Kaufverträgen Verpflichtungen aufgenommen, wie beispielsweise Festlegungen 
zum anvisierten Wohnungsmix inklusive entsprechendem Anteil geförderter Wohnungen 
sowie Kostenübernahmen für soziale Folgeinfrastrukturen (Kita, Grundschulplätze).  
 
(9) Vereinheitlichung der vertraglichen Regelungen im Bauleitplanverfahren (Abschnitt 5 
SoBoDA) 
In der SoBoDA werden drei Stufen zu Regelungen im Bauleitplanverfahren aufgeführt: 
die Verpflichtungserklärung (Grundzustimmung), der städtebauliche Vertrag 
(Grundvertrag) und der ergänzende städtebauliche Vertrag / Durchführungsvertrag. 
 
Auch für Verfahren ohne Wohnnutzung hat sich die Verschränkung des förmlichen 
Bauleitplanverfahrens mit begleitenden städtebaulichen Verträgen etabliert. So ist 
mittlerweile die Regel, dass bei allen neuen Bauleitplanverfahren eine 
Verpflichtungserklärung (Grundzustimmung) inklusive Kooperationsvereinbarung zum 
Aufstellungsbeschluss gefordert wird. Hiermit verpflichten sich die 
Planungsbegünstigen zur Umsetzung der städtischen Grundsätze bevor ein 
Bauleiplanverfahren eingeleitet wird. Die Kooperationsvereinbarung legt die 
Arbeitsweise zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt, der Vorhabenträgerin und 
dem von der Vorhabenträgerin beauftragen Planungsbüro fest und wird von allen drei 
Parteien unterzeichnet. 
 
Bedeutend für eine Vereinheitlichung sind die vom Stadtplanungsamt, Abteilung 
Planungsrecht und Bauleitplanverfahren (61.2) erstellten Mustervorlagen. Diese liegen 
mittlerweile für verschiedene Vertragstypen vor, die begleitend zu den 
Bauleitplanverfahren zwischen den Planungsträgern und der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt geschlossen werden. Zum Beginn des formellen Bauleitplanverfahrens 
kommen Musterverträge zur Grundzustimmung und zur Kooperationsvereinbarung zur 
Anwendung, sodass ein einheitliches Vorgehen – unabhängig von Verfahrensinhalten 
und Verfahrensart – etabliert wurde. Die Inhalte der städtebaulichen Verträge bzw. 
Durchführungsverträge weisen eine hohe inhaltliche Abhängigkeit zum 
bebauungsplanverfahren auf. Aus diesem Grund hat sich eine weitere Vereinheitlichung 
dieser Verträge nicht als zielführend erwiesen. Dennoch gehören die Grundsätze der 
SoBoDA, insbesondere zur Kostenübernahme und zum Bau von Wohnungen mit Mitteln 
der sozialen Wohnraumförderung, zu den verbindlichen Vertragsinhalten. 
 
Für alle geschlossenen öffentlichen Verträge im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens 
sind Sicherheitsleistungen und Vertragsstrafen obligatorisch. Eine Sicherung der 
Vertragsinhalte erfolgt in der Regel als Bürgschaft oder eingetragene Dienstbarkeit. 
 
(10) Projektgruppe (Abschnitt 7 SoBoDA) 
Der Aufbau einer stadtinternen Projektgruppe zur Steuerung und internen Abstimmung 
der Verfahrensgrundsätze nach der SoBoDA wurde nicht unmittelbar im Sinne einer 
sich regelmäßig, gemeinsam tagenden Projektgruppe umgesetzt. Die Planung eines 
Wohnungsbauvorhabens, für das neues Baurecht mit der Durchführung eines 
Bebauungsplans geschaffen wird, und deren Planungsverlauf erzeugt per se einen 
hohen Abstimmungs- und Koordinierungsbedarf. Somit werden projektbezogen stets 
alle relevanten Fachämter beteiligt, welche sich obligatorisch und im Einzelfall an einer 
Projektgruppe zu beteiligen hätten. Aus Gründen eines sparsamen Personaleinsatzes 
wurde daher auf die Bildung einer zusätzlichen Projektgruppe verzichtet.

Evaluation SoBoDA 2024 24.10.2024 
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7. Fazit 
Die SoBoDA stellt eine konsequente Fortführung des Beschlusses zur Sicherung des 
geförderten Wohnungsbaus dar. Seit der Beschlussfassung über die SoBoDA werden die darin 
enthaltenen Grundsätze bei allen Vorhaben beachtet, soweit zur Umsetzung neues, 
zusätzliches Planungsrecht für Wohnnutzungen geschaffen wird. Sie bilden eine konsensuale 
und gleichgestellte Grundlage für alle geplanten Wohnungsbauvorhaben. Die Grundsätze der 
sozialgerechten Bodennutzung bieten insbesondere inhaltliche Vorgaben für städtebauliche 
Verträge bzw. Durchführungsverträge. Insgesamt konnten mit diesen Regelungen vier 
Bebauungsplanverfahren erfolgreich abgeschlossen werden, zwei Vorhaben befinden sich im 
laufenden Verfahren und ein Bebauungsplanverfahren wird aktuell vorbereitet. Dabei hat sich 
gezeigt, dass eine grundsätzliche Kooperationsbereitschaft der Planungsbegünstigten besteht. 
Auf Grundlage dieser kooperativen Quartiers- und Stadtentwicklung konnte eine sozial gerechte 
Wohnraumentwicklung für alle Bevölkerungsgruppen erreicht werden. Dabei wurden die 
Bindungen im sozial geförderten Mietwohnungsbau für Haushalte mit geringen und mittleren 
Einkommen und die Kostenübernahme konsequent umgesetzt. 
8. Anlagen 
Tabelle 1: Bebauungsplanverfahren im Sinne des § 30 BauGB und gem. § 12 BauGB mit 
Aufstellungsbeschluss nach 29.08.2019

Evaluation SoBoDA 2024 Stand: 24.10.2024 
 
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 B-Plan Kurztitel A. Beschluss V. Stand V. Art Wohnnutzung Anwendung 
SoBoDA 
Grundzu-
stimmung Anmerkung 
 N  84 Gräfenhäuser Straße 71 16.05.2019 laufend V+E x (x) x  
Beschluss SoBoDA   29.08.2019  < 
N  8.4.4 Kastanienallee / Elfeicher Weg 29.08.2019 abgeschl. V+E x x x Belegungsrechte für soz. Wohnungsbau 
W 6  Niersteiner Straße - Teilaufhebung 29.08.2019 abgeschl. R V    Aufhebung i.V. mit B Plan W 6.4 
A 43 Frankfurter Landstraße 171 bis 173 03.12.2019 abgeschl. V+E x x  in Kaufvertrag 
W 23.2 Hilpertstraße/Deutsche-Telekom-Allee 13.02.2020 abgeschl. R V   x kein Wohnen 
S 26 Ludwigshöhviertel (1. A-Beschluss 08.12.2005) 01.09.2020 abgeschl. R V x x  städt. Eigentum + städt. Tochter 
W 65 Heimstättensiedlung Nord 03.12.2020 nicht weiterg. R V    fehlendes Planerfordernis 
M 
19.1.1 
Paliplatz 27.05.2021 abgeschl. R V    kein Wohnen 
M 34 Marienplatz 27.05.2021 abgeschl. R V x x  Kaufvertrag +. Wettb. + städteb. Vertrag 
A 45 Seniorenwohnen - Im Fiedlersee 14.12.2021 laufend V+E   x kein Wohnen 
W 67 Ehem. Airfield Griesheim 19.05.2022 laufend V+E   x kein Wohnen 
W 66 Pfungstädter Weg / Brandschneise 02.02.2023 laufend R V   x kein Wohnen 
 O 36 Heinrichstraße / Am Alten Friedhof 15.06.2023 laufend V+E x x x  laufendes Planverfahren 
 O 32.1 Besucherzentrum Mathildenhöhe 20.07.2023 laufend R V    kein Wohnen 
 M 35 Carree Innenstadt 19.12.2023 laufend R V    kein Wohnen 
 WX 15 Brucknerstraße / Verdistraße ausstehend laufend* R V  x x x Kaufverträge + besondere Wohnformen 
 N 85 /  
N 8.37 Messplatz ausstehend Vorbereitung ausstehend ausstehend ausstehend ausstehend Verfahren ausstehend, Kaufvertrag 
          
  = Übergangsphase – Verfahrensablauf in Anlehnung zu Reglungen der SoBoDA 
 = Etablierungsphase – Anwendung der Regelungen zum Verfahrensablauf nach SoBoDA 
 
  * = WX 15 Brucknerstraße / Verdistraße: laufendes Verfahren mit Magistratsbeschuss vom 09.10.2024 
 
Tabelle 1: Bebauungsplanverfahren im Sinne des § 30 BauGB und gem. § 12 BauGB mit Aufstellungsbeschluss nach 29.08.2019 (Beschluss SoBoDA).

Punkt 28: Evaluation der Grundsätze zur "sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt" 
(SoBoDA) - Evaluationsbericht 2024 
 (V-Nr. 2024/0328) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Gegenstimmen: AfD

Punkt 12: Evaluation der Grundsätze zur "sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt" 
(SoBoDA) - Evaluationsbericht 2024 
 (V-Nr. 2024/0328) 
 
Der Ausschuss für Soziales empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung  
der Vorlage zuzustimmen. 
 
Enthaltungen: Die Fraktionen SPD und UFFBASSE

Punkt 18: Evaluation der Grundsätze zur "sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt" 
(SoBoDA) - Evaluationsbericht 2024 
 (V-Nr. 2024/0328) 
 
Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung 
einstimmig, der Vorlage zuzustimmen.

Punkt 7: Evaluation der Grundsätze zur "sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt" 
(SoBoDA) - Evaluationsbericht 2024 
 (V-Nr. 2024/0328) 
 
Der Ausschuss für Klimaschutz, Nachhaltigkeit, Umwelt und Stadtplanung 
empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen. 
 
Stimmenthaltung: AfD-Fraktion