Geschäftsbericht Wohnen in Köln 2022 - Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022

Dezernat, Dienststelle  
V/56 
 
Vorlagen-Nummer 10.04.2024 
 0628/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Unterausschuss Wohnen 15.04.2024 
Integrationsrat 16.04.2024 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 18.04.2024 
Bauausschuss 29.04.2024 
Stadtentwicklungsausschuss 02.05.2024 
 
Geschäftsbericht Wohnen in Köln 2022 - Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022 
Das Amt für Wohnungswesen legt den politischen Gremien den Bericht für das Jahr 2022 vor. 
 
Vorab wird der Bericht 2022 als digitales Exemplar zur Verfügung gestellt. Der Bericht wird 
parallel als Druckexemplar in den Umlauf gebracht. 
 
 
Gez. Dr. Rau 
 
 
Anlage

2
Wohnen in Köln 
Fakten, Zahlen und  
Ergebnisse 2022 
Ausblick

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
Bevölkerungs- und Wohnungsdaten Köln (jeweils zum 31. Dezember) 
Indikatoren 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Einwohnerinnen und Einwohner 1.036.117 1.044.555 1.044.070 1.053.528 1.069.192 1.081.701 1.084.795 1.089.984 1.091.819 1.088.040 1.079.301 1.092.118
Haushalte 542.261 547.221 545.050 551.024 557.090 560.298 561.071 564.260 564.841 564.973 559.854 568.345
Bevölkerung in Haushalten 1.017.190 1.025.549 1.024.202 1.033.477 1.043.249 1.052.264 1.054.612 1.060.596 1.060.646 1.060.327 1.052.516 1.061.198
Durchschnittliche Personenzahl im Haushalt 1,88 1,87 1,88 1,88 1,87 1,88 1,88 1,88 1,88 1,88 1,88 1,87
1) Wohnungen 541.890 544.630 547.553 550.645 554.018 556.009 558.038 561.514 563.145 564.776 567.070 568.746
1)  WE in Ein-/Zwei familienhäusern 91.475 92.136 92.788 93.563 94.171 94.575 94.791 95.220 95.440 95.592 95.801 96.111
1)  Wohnfläche/Einwohner in m² 39,45 39,40 39,72 39,67 39,42 39,14 39,18 39,25 39,32 39,59 40,08 39,76
1)  Durchschnittliche Wohnfläche/WE in m² 75,42 75,57 75,73 75,90 76,07 76,14 76,17 76,19 76,23 76,26 76,29 76,35
Baugenehmigungen (Wohnungen) 2.950 2.941 3.331 4.689 3.333 3.767 2.607 3.047 2.715 3.659 3.330 2.596
Fertigstellungen (Wohnungen) 2.669 3.114 3.143 3.679 3.957 2.387 2.138 3.923 2.175 2.013 2.520 2.327
Abgeschlossenheits bescheinigungen 3.123 2.495 3.360 3.542 3.428 2.590 2.165 1.878 2.196 2.804 3.487 2.114
Geförderte Mietwohnungen (Typ A/1. Förderweg) 41.642 40.972 40.420 38.988 37.464 37.608 38.103 38.623 38.362 38.381 37.916 37.088
Anteil geförderter Mietwohnungen  
am Wohnungsbestand in %
 
7,7
 
7,5
 
7,4
 
7,1
 
6,8
 
6,8
 
6,8
 
6,9
 
6,8
 
6,8
 
6,7
 
6,5
Sozialwohnungen 1. För derweg  
(einschließlich geförderter Eigentumsmaßnahmen) 
 
40.126
 
38.917
 
37.932
 
35.907
 
34.055
 
33.356
 
33.249
 
32.774
 
32.182
 
31.371
 
31.016
 
30.188
Anteil der Sozialwohnungen in % 7,4 7,1 6,9 6,5 6,1 6,0 6,0 5,8 5,7 5,6 5,5 5,3
Bewilligung von Mietwohnungen 663 210 537 609 834 785 770 585 865 657 878 334
Bewilligung von Eigentumsmaßnahmen 290 86 40 17 5 2 1 6 1 3 2 0
WE Modernisierungsförderung2) 2 30 1 2 194 90 78 2) 365 2) 274 2) 416 2) 376 993
WBS-Anträge (jährlich)3) 16.454 16.052 15.373 14.981 14.252 14.164 14.571 13.250 13.256 14.230 15.237 16.704
bezogene WE 1. Förderweg 3.504 3.358 2.763 2.614 2.255 2.390 2.292 2.161 2.194 2.225 2.624 2.287
WBS = Wohnberechtigungsschein  
WE = Wohneinheiten 
Quelle: Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Amt für Wohnungswesen
1)  Die Datengrundlage für den Kölner Wohnungsbestand wurde aktualisiert. Berechnung und 
Fortschreibung basieren auf der Gebäude- und Wohnungs zählung von 2011. Die Ergebnisse 
wurden rückwirkend bis 2010 angepasst. 
2)  Am 01.02.2018 ist die Modernisierungsrichtlinie (RL Mod) in Kraft getreten, die RL Bestands-
Invest wurde gleichzeitig außer Kraft gesetzt.
3)  *Gruppe A

5
Wohnen in Köln 
Fakten, Zahlen und  
Ergebnisse 2022
Ausblick

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
6

7
Vorwort
Liebe Leser*innen!
Das Leben in einer Stadt wie Köln bringt viele Vorteile mit sich – seien es 
die kurzen Wege, der gut ausgebaute Personennahverkehr oder die vie-
len kulturellen Angebote, die unsere Stadt so lebenswert machen. Nach 
einem kurzzeitigen Bevölkerungsrückgang während des Höhepunkts 
der Corona-Pandemie hat sich der Trend nun wieder umgekehrt und die 
Bevölkerung wächst. Damit wächst auch der ohnehin schon hohe Bedarf 
an Wohnraum. 
Zudem ereignete sich im Februar 2022 das bis dahin Unvorstellbare, als 
der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine begann. Die Kölner*innen 
haben Moral bewiesen und gezeigt, dass sie tatkräftige Unterstützung 
leisten und den geflohenen Menschen – in vielen Fällen sogar ganz 
buchstäblich – ihre Türen öffnen. Jetzt ist es eine wichtige Aufgabe 
unserer Stadt, diesen Menschen auch ein dauerhaftes, neues Zuhause 
bieten zu können. 
Um dem gestiegenen Bedarf an Wohnraum zu begegnen, sind große 
Investitionen in den Bau neuer Wohnungen und Häuser notwendig. 
Ebenso wichtig und erforderlich ist aber auch der Erhalt und die Moder-
nisierung von bezahlbarem Wohnraum. Das öffentliche Wohnraumför-
derprogramm des Landes Nordrhein-Westfalen bietet dazu attraktive 
Konditionen. Wohnraum, der einer Mietpreis- und Belegungsbindung 
unterliegt, ermöglicht Menschen mit einem Wohnberechtigungsschein 
sowie Auszubildenden und Studierenden den Zugang zum angespann-
ten Kölner Wohnungsmarkt. Durch die Förderung ist sichergestellt, dass 
der Wohnraum für weitere 20 Jahre der Mietpreis- und Belegungsbin-
dung unterliegt.
Das Jahr 2022 war in dieser Hinsicht äußerst erfolgreich. Insgesamt hat 
die Stadt Köln als Bewilligungsbehörde Förderzusagen für insgesamt 
1.327 Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen für Haus-
halte mit einer entsprechenden Wohnberechtigung erteilen können: Das 
beste Jahresergebnis der letzten beiden Jahrzehnte und ein toller Erfolg! 
Dafür spreche ich allen Beteiligten meinen herzlichen Dank aus.
Henriette Reker  
Oberbürgermeisterin der Stadt Köln  
Köln, Juli 2023
Henriette Reker  
Oberbürgermeisterin  
der Stadt Köln

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
8
Liebe Leser*innen!
Die Herausforderungen, denen sich die Stadt Köln im Themenfeld Woh-
nen stellen muss, sind in 2022 ähnliche wie in den Vorjahren – und doch 
hat sich vieles geändert.
Ganz besonders der völkerrechtswidrige und menschenverachtende 
Krieg Russlands gegen die Ukraine hat Menschen dazu gezwungen, ihre 
Heimat zu verlassen und Schutz bei uns zu suchen. Damit hat sich der 
Fokus der Arbeit des Amtes für Wohnungswesen abermals verschoben 
und Prioritäten mussten neu gesetzt werden. Die Aufnahme tausender 
Geflüchteter aus der Ukraine und aus anderen Krisengebieten war eine 
enorme Kraftanstrengung, die unserer Stadtgesellschaft, vielen ehren-
amtlich Tätigen und unseren städtischen Mitarbeitenden viel abver-
langte. Mit den Erfahrungen aus den Jahren 2015/2016 gelang es, die in 
der Zwischenzeit entwickelten Konzepte zur Unterbringung von Geflüch-
teten erfolgreich anzuwenden. Innerhalb kürzester Zeit haben wir die 
benötigten Plätze zur Unterbringung reaktiviert oder neu geschaffen, 
teilweise aber nicht in einer Qualität, wie wir sie uns für alle wünschen. 
Die auch durch den Krieg bedingte Verteuerung der Energie hat uns 
verdeutlicht, dass energieeffizientes Bauen und Wohnen uns alle angeht 
und die Wende hin zu nachhaltiger Energie vollzogen werden muss. Nur 
so kann es uns gelingen, krisenfest und unabhängig zu werden. Deshalb 
ist es wichtig, dass Investitionen in Modernisierungsmaßnahmen zur 
Senkung des Energieverbrauchs und der -kosten möglich sind auch für 
Menschen, die sich solche Investitionen ohne Unterstützung nicht leis-
ten können. Das Amt für Wohnungswesen hat seine Bemühungen um 
Investitionen in den öffentlich geförderten Wohnungsbau weiter  
fortgesetzt und das beste Einzelergebnis der letzten zwei Jahrzehnte 
erzielt. Die Modernisierungs-Fördermittel werden für bauliche Maßnah-
men zur Verbesserung der Energieeffizienz, der Sicherheit, der Digitali-
sierung und des Wohnungsumfelds, für den Klimaschutz, den Abbau  
von Barrieren und für sonstige Instandhaltungsmaßnahmen eingesetzt.  
Der Ratsauftrag, mindestens 1.000 Wohnungen jährlich zu fördern, 
wurde ein weiteres Jahr in Folge deutlich übertroffen. 
Dr. Harald Rau 
Beigeordneter für  
Soziales, Gesundheit  
und Wohnen

9
Vorwort Dezernat V
Der russische Krieg in der Ukraine und die daraus resultierenden Folgen 
sind für alle Kölner*innen deutlich spürbar. In allen Bereichen des Lebens 
ist es zu starken Preissteigerungen gekommen, insbesondere bei den 
Wohnkosten. Deshalb hat die Bundesregierung mit dem WohngeldPlus-
Gesetz den Kreis der Berechtigten für Wohngeld deutlich erhöht und 
die Menschen mit einer neuen, dauerhaften Heizkostenkomponente 
entlastet. Zugleich werden mit einer Klimakomponente Mieterhöhungen 
aufgrund energetischer Verbesserungen abgefedert. Die Gesetzesno-
vellierung hat dabei zu erheblichen personellen Mehrbelastungen in der 
Wohngeldstelle geführt, denen die Mitarbeitenden mit großem Einsatz 
begegnet sind. 
Mein Dank gilt daher insbesondere den Mitarbeitenden des Amtes für 
Wohnungswesen. Sie sind mit Aufgaben betraut, die ganz direkt vom 
Weltgeschehen beeinflusst werden, und müssen sich immer wieder 
auf neue Gegebenheiten einstellen und pragmatische Lösungen für die 
neuen Herausforderungen finden. 
Ich freue mich, dass auch in diesem Jahr unsere Kooperationspartner* 
innen den Bericht mit ihren Beiträgen bereichern und uns damit erneut 
interessante Einblicke in ihre Arbeit geben. 
Dr. Harald Rau 
Beigeordneter für Soziales, Gesundheit und Wohnen  
Köln, Juni 2023

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
10
Inhalt 
Wohnraumförderung und ihre Rahmenbedingungen  18
Gesetzeslage 18
Datenlage, Bedarf und politischer Auftrag  20
Kooperatives Baulandmodell Köln  20
Wohnraumförderung – unverzichtbare Säule für preiswertes Wohnen  21 
Das Wohnraumförderungsprogramm NRW  22
Ziele und Schwerpunkte des Förderprogramms 2022  22
Das Wohnraumförderungsprogramm  23
Grundsätze der Wohnraumförderung  24
Finanzierung des mehrjährigen Wohnraum  förderungspr ogramms 2018 – 2022 25
Fördergegenstände und Förderkonditionen 2022  25
Öffentliche Wohnraumförderung   26
Art und Höhe der Förderung 2022  26
Zusatzdarlehen 2022  27
Darlehenskonditionen  27
Förderung selbstgenutzten Wohnraums  28
Veränderungen der Wohnraumförderbestimmungen 2022  
Mietwohnungen/selbstgenutztes Wohneigentum/Modernisierung  29
Modernisierung im Bestand  30
Förderkonditionen  31
Modernisierungsoffensive  31
Blickwinkel Demografischer Wandel  33
Information und Beratung zu allen Fördergegenständen  33
Weitere Informationen  33
Wohnungsangebot 34
Wohnungsbestand in Köln  34
Entwicklung des geförderten Mietwohnungsbaus  35
Verteilung der Wohnungen auf die Kölner Stadtbezirke  36
Barrierefreie Wohnungen im geförderten Bestand  38
Förderung barrierefreier Mietwohnungen 2011  – 2022 39
Kaum Leerstände und geringe Fluktuation  40

11
Inhalt
Wohnungsnachfrage  41
Bevölkerung und Haushalte in Köln  4 1
Bevölkerungsentwicklung und Prognose für Köln 2010 bis 2050  4 1
Haushaltsgrößen 2022  4 2
Wohnraumförderung – Fakten und Ergebnisse 2022  43
Förderergebnisse selbstgenutztes Wohneigentum  43
Förderung von Mietwohnungen  43
Ergänzungsdarlehen  44
Eingesetzte Fördermittel Mietwohnungsbau seit 2006  45
Städtische Grundstücke und freifinanzierte Wohnungen  46
Schaffung bedarfsgerechter Wohnungen  46
Bindungsverlängerungen und -ankauf  4 7
Geförderte Neubau- und modernisierte Wohnungen 
mit Mietpreis- und Belegungsbindungen 2006  –  2022  4 7
Förderung der Modernisierung im Bestand  48
Wohnkosten 49
Kölner Mietspiegel 49
Mietspiegel 2023   51
Mietspiegel 2021   52
Mieten im geförderten Wohnungsbau  53
Messeteilnahmen und weitere Öffentlichkeitsarbeit  54
Imageverbesserung für den geförderten Wohnungsbau  54
Teilnahme an der Kölner Immobilienmesse  55
12. Kölner Immobilienmesse  55
Kölner Wohnprojektetag 5 7
EXPO REAL 58
Stadtinformationskampagnen  61
Ausblick 61

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
12
Wohnungsaufsicht, Mietpreis  k ontrolle und Wohnraumschutz  62
Wohnungsaufsicht 62
Mietpreiskontrolle  64
Mietpreisüberhöhung  65
Mietwucher 66
Wohnraumschutz (Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum)  66
Neue Anträge auf Zweckentfremdungsgenehmigung   68
Genehmigungen und Ersatzwohnraum  69
Neu eröffnete Wiederzuführungsverfahren  7 0
Kurzzeitvermietung von Wohnraum  7 0
Registrierungspflicht für alle 
Anbieter*innen von Kurzzeitvermietung  71
Leerstand von Wohnraum 73
Wohnungsbestandsverwaltung  74
Bestands- und Besetzungskontrolle  7 4
Weitere gesetzliche Aufgaben, Kontrolle und Sicherung der städtischen Rechte  7 6
Freistellungen 76
Wohnraum-Zweckentfremdungen geförderter Wohnungen  7 6
Zustimmung zu nicht geförderten Modernisierungen  78
Mietpreisprüfungen  79
Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen  79
Abgeschlossenheitsbescheinigungen  79
Umwandlung von geförderten Mietwohnungen in Eigentumswohnungen  79
Verzicht auf Zinserhöhung – NRW.Bank  80
Vorzeitige Rückzahlung von öffentlichen Darlehen im Mietwohnungsbau  82
Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach Stadtbezirken 2022  83
Wohnraumversorgung 84
Wohnberechtigungsschein (WBS) und andere Bescheinigungen  84
WBS – Voraussetzungen  84
WBS – Wohnungsgrößen  84
Anzahl der beantragten Bescheinigungen  86
Anzahl der ausgestellten Bescheinigungen  86
Dringlichkeitsvermerk  87
Erteilte WBS nach Haushaltsgröße  88
Erteilte Bescheinigungen für spezielle Personengruppen  89

13
Inhalt
Ausblick  89
Wohnungsberatung 89
Vermittlung rollstuhlgerechter Wohnungen  9 1
Wohnberechtigungsscheine für rollstuhlgerechte Wohnungen  92 
Soziales und innovatives Wohnen  93
Wohnen für Hilfe – Wohnpartnerschaften in Köln  93
Beratungsstelle für Wohnungswechsel bei wohn mobil  95
Neues Wohnen im Alter e.V. (NWiA) 96
Mehrgenerationenwohnen / Gemeinschaftliches Wohnen  98
Das Kölner Fördermodell Mehrgenerationenwohnen  98
Ambulante Wohngruppen für verschiedene Zielgruppen  99
Ambulant betreute Wohngemeinschaften für Menschen mit Demenz  99
Ambulante Wohngruppen für Menschen mit psychischer  
und/oder geistiger Behinderung  1 00
Ambulante Wohngruppen für Jugendliche  1 00
Wohngeld 101
Bedeutung des Wohngeldes  1 01
Organisation der Kölner Wohngeldstelle  1 01
Wohngeldzahlungen 2015  – 2022  1 02
Ausblick 103
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen  1 04
Auftragslage und gesetzliche Grundlagen der Unterbringungsverpflichtung  1 04
Unterbringung von durch Obdachlosigkeit bedrohten Menschen  1 04
Unterbringung von Katastrophenopfern  1 04
Mit Wohnraum zu versorgende Wohnungslose und dringend Wohnungssuchende  1 05
Unterbringung von Geflüchteten  1 06
Entwicklung der Anzahl städtisch untergebrachter Geflüchteter  1 07
Belegung der Unterbringungsreserve  1 07
Ausweitung der Unterbringungsressourcen  1 07
Ukrainekrieg und Auswirkungen auf die Unterbringungssituation in Köln  1 08
Aufbau der Strukturen  1 09
Einrichtung des WelcomeCenter Cologne  1 09

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
14
Einrichtung eines Ankunftszentrums in Messehallen und am Südstadion  11 0
Akquise von Beherbergungsbetrieben  111
Sicherstellung der Betreuung  111
Unterstützung durch das Ehrenamt  111
Neubau, Umbau, Sanierung und Projektentwicklung städtischer Grundstücke  112
Unterbringungsformen  112
Sozialhäuser 112
Stadteigene Wohn- und Unterkunftsgebäude  113
OMZ Gummersbacher Straße  113
Temporäre Unterkünfte für Geflüchtete  113
Systembauten  113
Mobile Wohneinheiten  11 4
Außenanlagengestaltung für temporäre Standorte  11 6
Konventionelle Gebäude  11 7
Energiecontrolling  117
Öffentlich geförderter Wohnungsbau  11 7
Sanierung von Ankaufobjekten der Bundes  ans talt für Immobilienaufgaben  119
Passivhausstandard und weitere klimaverbessernde Maßnahmen  120
Objektservice  120
Besondere Herausforderung Umbau, Instandsetzung und Neuausstattung  
für Geflüchtete aus der Ukraine  121
Erweiterung des Handwerks-Teams 122
Anmietung eines neuen Materiallagers  122
Reaktionen auf die Energiekrise  122
W-LAN in Objekten für geflüchtete Menschen  123
Sicherheitsdienstleistungen  123
Unterstützung von Geflüchteten in Unterbringungseinrichtungen  
und Beherbergungsbetrieben  123
Betreuung in der Notaufnahmeeinrichtung  12 4
Belegungsmanagement und -steuerung im Bereich  
der Unterbringung Geflüchteter  125
Projekt Auszugsmanagement  126
Wohnversorgung von Geflüchteten  127
Gewaltschutzkonzept in Unterbringungs  einrich tungen  
für Geflüchtete der Stadt Köln  1 27
Kooperationspartnerschaften und Vernetzung  128
Malgruppe/ Kunstwerkstatt  129
Ehrenamtliches Engagement – Willkommensinitiativen und Kirchengemeinden  130

15
Inhalt
Forum für Willkommenskultur Köln und andere Willkommensinitiativen  131
Ombudsstelle für Geflüchtete  132
Beschwerdestelle zur Unterbringung Geflüchteter  132
Öffentlichkeitsarbeit  133
Beiträge der Kooperationspartner*innen  136
GAG Immobilien AG 136
Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888 e.V.  1 43
Mieterverein Köln 1 46
LEG Immobilien  1 49
köln ag – Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen e.V.  1 51
Servicerufnummern  154

Fakten, Zahlen und  
Ergebnisse 2022

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
18
Wohnraumförderung  
und ihre Rahmenbedingungen
Gesetzeslage
Die öffentliche Wohnraumförderung wird 
durch das Gesetz zur Förderung und Nut -
zung von Wohnraum in Nordrhein-Westfalen 
(WFNG NRW) geregelt.
Zu den Zielen des WFNG NRW gehören die 
Schaffung von Wohnraum für Haushalte, die 
sich nicht angemessen am Wohnungsmarkt 
versorgen können und auf Unterstützung 
angewiesen sind, die Anpassung, Modernisie-
rung und energetische Nachrüstung des be-
stehenden Wohnraums an die Erfordernisse 
des demografischen Wandels und die Erhal-
tung und Stärkung der städtebaulichen Funk -
tion von Wohnquartieren. Bei der öffentlichen 
Wohnraumförderung werden insbesondere 
Familien und andere Haushalte mit Kindern, 
Alleinerziehende, Schwangere, ältere Men-
schen und Menschen mit Behinderung sowie 
besondere Bedarfsgruppen, wie Studierende 
und Auszubildende und besonders schutz -
bedürftige vulnerable Personengruppen, die 
ihren Wohnraum durch häusliche Gewalt 
verlieren, unterstützt. Für die Bewilligung von 
Wohnraumfördermitteln wurden 2022 das 
Wohnraumförderungsprogramm (WoFP in der 
Fassung 2022), die Wohnraumförderungsbe-
stimmungen (WFB 2022) und die Richtlinie 
zur Förderung der Modernisierung von Wohn-
raum (RL Mod 2022) herangezogen.
Die Bestimmungen regeln die Fördergrund-
sätze, Fördervoraussetzungen, Förderbeträge 
und Verfahrensgrundsätze. Die Stadt Köln als 
Bewilligungsbehörde wendet diese Bestim-
mungen im Rahmen der Wahrnehmung einer 
weisungsgebundenen Pflichtaufgabe an.
Die Digitalisierung der Anträge und Bewil-
ligungen im Bereich des geförderten Woh-
nungsbaus ging 2022 in die nächste Phase. 
Dies wurde ermöglicht durch die Änderungen 
im WFNG NRW bei der Implementierung und 
Ausweitung des Förder-Softwareprogramms 
WohnWeb, die Möglichkeit des digitalen 
Wohnberechtigungsscheins und weitere 
Öffnungen für die Digitalisierung. Weitere 
Neuerungen betreffen den Klimaschutz und 
den Schutz von vulnerablen Gruppen mit 
dem Bau oder Modernisierung von Schutz -
häusern. Diese Punkte sind nun im WFNG 
NRW rechtlich verbindlich dargestellt. We-
sentliche Änderungen sind die Erhöhung der 
Grunddarlehen und der Tilgungsnachlässe. 
Die Regelungen der Zusatzdarlehen wurden 
überarbeitet und die Zweckbindungsdauer 
wurde angepasst. Die Bundesförderung für 
effiziente Gebäude (BEG) „Effizienzhaus 55“ 
ist als neuer Baustandard gesetzt und es wur -
de ein Klimabonus für den BEG „Effizienzhaus 
40“ Standard eingeführt. Die Einkommens-
grenzen des begünstigten Personenkreises 
werden durch Dynamisierungserlass ange-
hoben. Bei der Möglichkeit des vorzeitigen 
Vorhabenbeginns ist nun auch der frühzeitige 
Abschluss von Lieferungs- und Leistungs-
verträgen, die der Ausführung zuzurechnen 
sind, möglich. Ausgenommen von der Ände-
rung sind Anträge auf Eigentumsförderung. 
Grundsätzlich sind zur Vermietung bestimmte 
Eigentumswohnungen wieder förderfähig,

19
Wohnraumförderung 
und ihre Rahmenbedingungen
Geförderter Mietwohnungsbau  
in Köln-Raderberg
Förderempfänger*innen müssen jedoch 
Eigentümer*innen aller geförderten Wohnun -
gen eines Gebäudes werden. Die Zweckbin -
dung (Mietpreis- und Belegungsbindung) ist 
nur noch für 25 oder 30 Jahre möglich. Ziel ist 
hier die nachhaltige Bindung von gefördertem 
Wohnraum. Die Höhe der Bewilligungsmieten 
hat sich nicht verändert, bei der Einkommens -
gruppe A gilt weiterhin 7,00 Euro pro Qua -
dratmeter Wohnfläche und bei der Einkom -
mensgruppe B 7,80 Euro pro Quadratmeter 
Wohnfläche. Die Grunddarlehen und Til -
gungsnachlässe wurden um rund 20 Prozent 
angehoben und die Zusatzdarlehen ebenso 
angepasst. Bei der Förderung von selbstge -
nutzten Eigentumsmaßnahmen werden die 
Grundpauschalen und der Familienbonus 
auch um ca. 20 Prozent angehoben. Bei der 
Modernisierung im Bestand erhöht sich der 
Darlehens-Höchstbetrag je Wohnung oder 
Eigenheim von 120.000 Euro auf 150.000 
Euro, der Tilgungsnachlass erhöht sich um 
fünf Prozentpunkte auf 25 Prozent. Weitere 
Tilgungsnachlässe für eine ökologische Däm -
mung oder überdurchschnittlichen energeti -
schen Standard sind möglich. Die Förderkon -
ditionen für Einrichtungen mit umfassendem 
Leistungsangebot (stationäre Einrichtungen)

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
20
sind nun ebenfalls gegenüber dem Vorjahr 
verbessert. Bei der Förderung von Wohnraum 
für Auszubildende und Studierende ist eine 
Erhöhung der Grunddarlehen und der zuläs -
sigen Bewilligungsmieten, die Vereinfachung 
der Tilgungsnachlässe und eine Einführung 
eines Zusatzdarlehens für Planungswettbe -
werbe festzustellen. Des Weiteren werden 
energetische Mindeststandards eingeführt.
Wie im Vorjahr erhält die Stadt Köln als Be -
willigungsbehörde anstelle programmteil -
bezogener Einzelbudgets ein jährliches Glo -
balbudget für 2022 in Höhe von 95 Millionen 
(Mio.) Euro. 
Grundlage ist die 2018 zwischen dem Mi -
nisterium für Heimat, Kommunales, Bau 
und Gleichstellung des Landes Nordrhein-
Westfalen (MHKBD NRW) und der Stadt Köln 
abgestimmte Zielvereinbarung zur Umset -
zung eines Globalbudgets für die Wohnungs -
bauförderung der Jahre 2018 bis 2022.
Darin garantiert das Land NRW der Stadt 
Köln in den Programmjahren 2019 bis 2022 
ein erhöhtes jährliches Globalbudget in Höhe 
von 95 Mio. Euro, insgesamt 380 Mio. Euro. 
Mit diesen Fördermitteln kann die Stadt Köln 
flexibel umgehen und die Mittel zur Lösung 
der wohnungspolitischen Aufgaben gemäß 
der örtlichen Bedarfe einsetzen.
Datenlage, Bedarf und politischer Auftrag
Das vom Rat der Stadt Köln im Jahr 2014 
beschlossene Stadtentwicklungskonzept 
Wohnen (StEK Wohnen) ist auch weiterhin die 
strategische Grundlage für eine aktive Bau -
land-, Liegenschafts- und Wohnungspolitik 
der Stadt Köln. Zu den bereits umgesetzten 
Einzelmaßnahmen gehören das Kooperati -
ve Baulandmodell, die Konzeptvergabe von 
Grundstücken und das „Kölner Wohnbündnis“ .
Die Entwicklung der Angebotsmieten, der 
Kaufpreise für Immobilien und Grundstücke 
sowie die sehr niedrige Leerstandsquote ver -
deutlichen, dass der Wohnungsmarkt in Köln 
weiterhin angespannt ist.
Die Miet- und Baulandpreise sowie die Bau -
kosten im Geschossbau steigen seit mehre -
ren Jahren an. Das Mietenniveau liegt in Köln, 
wie in den Vorjahren, über dem bundesweiten 
Durchschnitt.
Eine intensive Auseinandersetzung mit die -
ser Thematik hatte bereits im StEK Wohnen 
stattgefunden und zu Handlungsempfehlun -
gen geführt, die der Rat in der Sitzung am 
11.02.2014 beschlossen hat.
Das MHKBD NRW stellt übereinstimmend 
mit der Stadt Köln fest, dass die Versorgung 
mit ausreichend bezahlbarem Wohnraum für 
Bürger*innen eine der zentralen Zukunftsfra -
gen ist. Unabhängig davon sind noch weitere 
Budgets, etwa für Quartiersentwicklungen 
und Studierendenwohnraum, möglich. Es 
ist davon auszugehen, dass auch zukünftig 
ausreichende Mittel des Landes NRW für die 
Förderung von 1.000 neu zu schaffenden und 
preisgebundenen Wohnungen bereitgestellt 
werden.
Kooperatives Baulandmodell Köln
Aktueller Sachstand:
Zur Sicherung der wohnungspolitischen Ziele 
hat der Rat der Stadt Köln im Jahr 2014 das

21
Wohnraumförderung 
und ihre Rahmenbedingungen
StEK Wohnen beschlossen. Das Kooperati -
ve Baulandmodell ist ein Bestandteil dieses 
Konzepts und wurde 2014 als ein wichtiges 
Instrument zur Umsetzung dieser Ziele in 
Köln eingeführt. Im Jahr 2017 wurde es fort -
geschrieben und seitdem stetig weiterentwi -
ckelt, wie aktuell im Rahmen der Änderung 
der Umsetzungsanweisung (2022). 
Es definiert klare Rahmenbedingungen für 
die Bauherr*innen und verpflichtet diese, 
bei Planvorhaben, die eine Bebauungspla -
nung benötigen, 30 Prozent der Wohnungen 
im öffentlich geförderten Segment gemäß 
den Wohnraumförderbestimmungen NRW 
zu errichten, vorausgesetzt, es entstehen 
mehr als 1.800 Quadratmeter Geschossflä -
che Wohnen. Diese Größe entspricht etwa 
20 Wohneinheiten. Gleichzeitig werden die 
Bauherr*innen stärker verpflichtet, sich an 
den von ihnen ausgelösten Infrastrukturkos -
ten zu beteiligen. 
Mit der ersten Änderung der Umsetzungsan -
weisung Kooperatives Baulandmodell Köln 
2022 soll sichergestellt werden, dass Woh -
nungsbauvorhaben einen Beitrag zu einer 
klimagerechten und sozial ausgewogenen 
Stadtentwicklung leisten.
Eines der neu eingeführten Instrumente ist 
die Kombifläche. Sie deckt die Mehrbedarfe  
„öffentlicher Spielplatz“ und „öffentliche 
Grünfläche“ ab und greift bei kleineren Vorha -
ben bis 109 Wohneinheiten, bei welchen nach 
aktueller Regelung lediglich eine Ablösesum -
me gezahlt werden musste. Dadurch wurde 
der Mangel an qualitativem Freiraum vor 
allem in innerstädtischen Bereichen zuneh -
mend größer.
Hinzu kommt aufgrund des prognostizierten 
Bevölkerungswachstums und der Spitzenwer -
te bei den Geburtszahlen ein erhöhter Bedarf 
an Betreuungsplätzen. Um diesem Trend zu 
entsprechen, wurde das Betreuungsangebot 
für unter drei- und über dreijährige Kinder 
ergänzt, so dass der Vorhabenträger sich 
verpflichtet, Betreuungsplätze in Höhe des im 
Plangebiet generierten Bedarfs in Form von 
KiTa (40 Betreuungsplätze), Großtagespflege 
(9 Betreuungsplätze) oder Tagespflege (5 Be -
treuungsplätze) nach den Vorgaben der Stadt 
Köln zu errichten.
Seit 2022 obliegt die Federführung für das 
Kooperative Baulandmodell ausschließlich 
dem Stadtplanungsamt – insbesondere dem 
Sachgebiet „Vorbereitende Bauleitplanung“ .
Wohnraumförderung – unverzichtbare Säule 
für preiswertes Wohnen
Die öffentliche Wohnraumförderung basiert 
auf privatwirtschaftlichem Engagement, kom -
biniert mit staatlicher Förderung. Ihre Ziel -
setzungen stellen seit jeher auf die jeweiligen 
gesellschaftlichen Bedürfnisse ab. Aufgabe 
der Wohnraumförderung ist die Unterstüt -
zung von Haushalten, die sich am Markt nicht 
aus eigener Kraft angemessen mit Wohnraum 
versorgen können.
In einer Großstadt wie Köln ist es schwieri -
ger geworden, bezahlbaren Wohnraum zu 
finden. Haushalte mit kleineren, zunehmend 
aber auch mit mittleren Einkommen, haben 
Schwierigkeiten, sich mit Wohnraum zu ver -
sorgen. Das Haushaltseinkommen ist oftmals 
zu niedrig, um sich die Miete einer am freien 
Wohnungsmarkt angebotenen Wohnung leis -
ten zu können.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
22
Geförderter Mietwohnungsbau  
in Köln-Porz
Aber auch sonstige Gründe erschweren eine 
erfolgreiche Wohnungssuche. Selten ist ge -
eigneter Wohnraum der erforderlichen Größe 
und Ausstattung verfügbar oder es fehlt an 
Akzeptanz auf Seite der Vermietenden. Etwa 
kinderreiche Haushalte, Alleinerziehende und 
Menschen mit Behinderung haben es oft sehr 
schwer, eine für ihre Bedürfnisse angemessene 
Wohnung zu finden.
Für die Wohnversorgung gerade dieser Haus -
halte ist die staatliche Förderung entspre -
chender Wohnungen mit begrenzter Miethö -
he unverzichtbar.
Die permanente Weiterentwicklung der 
Wohnraumförderung sichert ihren Bestand. 
Möglich ist dies durch weiterhin attraktive 
Förderkonditionen des Landes.
Das Wohnraumförderungsprogramm NRW
Das Wohnraumförderungsprogramm 2022 
legte Schwerpunkte und Ziele für das Pro -
grammjahr fest, es bestimmte den finanziel -
len Umfang, die Art der Finanzierung sowie 
die Verteilung der Fördermittel auf einzelne 
Programmpunkte und machte grundlegende 
Vorgaben für einzelne Förderinstrumente.
Ziele und Schwerpunkte des  
Förderprogramms 2022
Die Wohnungspolitik insgesamt und die 
öffent liche Wohnraumförderung im Besonde -
ren stehen heute und in Zukunft vor großen 
Herausforderungen:
In den Wachstumsregionen und in den Uni -
versitätsstädten Nordrhein-Westfalens führt 
der Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu

23
Wohnraumförderung 
und ihre Rahmenbedingungen
Versorgungsengpässen und teilweise zu Ver -
drängungsprozessen (Segregation). 
Gleichzeitig gibt es in anderen Wohnungs -
marktregionen Stadtquartiere mit massiven 
Leerständen und vernachlässigten Woh -
nungsbeständen. Ziel der Förderung ist die 
Schaffung eines nachfragegerechten, breit 
gefächerten Wohnungsangebots in allen 
Preissegmenten mit attraktivem Wohnumfeld 
in sozial stabilen Quartieren.
Die demografische Entwicklung erfordert 
neue Wohnangebote und Wohnqualitäten für 
ältere Menschen. Vorhandene Barrieren im 
Wohnbereich und im Wohnumfeld müssen 
verstärkt abgebaut und generationsgerechte, 
bezahlbare Wohnangebote geschaffen bezie -
hungsweise erhalten werden. Der Wohnver -
sorgung von vulnerablen Bevölkerungsgrup -
pen muss besondere Beachtung zukommen. 
Die Folgen des Klimawandels und steigende 
Mietnebenkosten erfordern auch in Zukunft 
viele Anstrengungen für die energetische 
Erneuerung und Optimierung des Wohnungs -
bestandes.
Um all diese Herausforderungen zu meistern, 
sind erhebliche wohnungswirtschaftliche In -
vestitionen erforderlich. Das Land NRW hatte 
daher 2022 ein landesweites Mittelvolumen 
von 1,3 Milliarden (Mrd.) Euro bereitgestellt. 
Abgerufen wurde landesweit ein Fördervolu-
men von 1,12 Mrd. Euro. Damit konnten in 
NRW insgesamt 7.919 Wohneinheiten geför -
dert werden.
Die Landesregierung hatte für das Wohn -
raumförderungsprogramm 2018 – 2022 fol-
gende Leitziele beschlossen:
 › bezahlbaren und attraktiven Wohnraum, 
insbesondere auch durch die Schaffung von 
Wohneigentum für Haushalte mit geringem 
Einkommen, bereitzustellen,
 › Wohnsiedlungen durch Modernisierung und 
Neubau an aktuelle Wohnbedürfnisse anzu -
passen und zukunftsfähig aufzustellen,
 › sozial gemischte, insbesondere genera -
tionenübergreifende Wohnsiedlungen mit 
barriere freiem und rollstuhlgerechtem  
Wohnraum zu schaffen und zu erhalten,
 › Wohnraum für Menschen mit Behinderun -
gen in Einrichtungen mit umfassendem 
Leistungsangebot zu schaffen,
 › maßnahmenorientierte kommunale Hand -
lungskonzepte für zukunftssichere Wohn -
siedlungen zu entwickeln,
 › den Hochschulstandort Nordrhein-West -
falen durch Ausweitung des Angebots an 
Wohnraum für Studierende zu stärken,
 › die energetische Optimierung und Sanie -
rung des Wohnungsbestandes mit dem Ziel 
der Senkung der Wohnnebenkosten und 
der Verringerung des CO 2- Ausstoßes zu 
unterstützen,
 › innovative Wohnqualitäten mittels experi -
mentellen Wohnungsbaus zu entwickeln.
 › seit 2020 gelten die Regelungen für die 
Neubau- und Modernisierungsförderung 
des studentischen Wohnraums auch für 
Wohnungen und Wohnheimplätze für Aus -
zubildende. Der Nachweis der Berechtigung 
erfolgt hier durch die Bestätigung des 
Arbeitgebers.
Das Wohnraumförderungsprogramm 
2018 – 2022 trägt mit seinen Förderangeboten 
der Verschiedenheit der Wohnungsmärkte 
Rechnung. Die spezifischen örtlichen Verhält-
nisse werden darüber hinaus berücksichtigt

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
24
 › bei der Zuteilung der Förderbudgets entspre-
chend der jeweiligen örtlichen Bedarfslage 
und
 › bei der Differenzierung der Förderintensität 
entsprechend den jeweiligen örtlichen 
Kostenstrukturen.
 
Köln war und ist weiterhin Schwerpunkt  
des Wohnraumförderbedarfs in Nordrhein-
Westfalen.
Grundsätze der Wohnraumförderung
Die Förderung des Mietwohnungsbaus  trägt 
dazu bei, in Städten und Gemeinden mit 
hoher Wohnungsnachfrage und steigenden 
Wohnkosten ein Angebot an attraktiven Woh -
nungen zeitgemäßen Standards zu dauerhaft 
bezahlbaren Mieten zu sichern oder neu zu 
schaffen. 
Geförderter Mietwohnungsbau  
in Köln-Chorweiler

25
Wohnraumförderung 
und ihre Rahmenbedingungen
Die Eigentumsförderung  richtet sich an 
Haushalte, die aufgrund ihres Einkommens 
eine Förderung zur Bildung von Wohneigen -
tum erhalten können. Sie steht als gleich -
rangiges Förderziel neben dem geförderten 
Mietwohnungsbau. Wohnungsunternehmen 
aller Größen sowie Einzeleigentümer*innen 
sind gleichermaßen Adressat*innen der För -
derangebote. Die geförderten Wohnungen 
beziehungsweise Eigenheime sollen sich in 
ihrer baulichen Qualität, ihrer Ausstattung 
und Lage nicht nachteilig von frei finanzierten 
Wohnungen unterscheiden. Die Wohnraum -
förderung vergrößert das Angebot an bar -
rierefreien Wohnungen und ermöglicht, die 
Erfordernisse des Klimaschutzes einzubinden. 
Eine weitere Säule der Wohnraumförderung 
ist die Modernisierung des Wohnungsbe -
stands. Hiermit wird eine zeitgemäße Wohn -
qualität ohne sozial unverträgliche Steigerung 
der Wohnkosten erreicht.
Finanzierung des mehrjährigen  
Wohnraumförderungsprogramms 
2018 – 2022
Wesentliche Finanzierungsgrundlage der 
Wohnraumförderung in NRW ist das Eigen -
kapital der NRW.Bank, das hauptsächlich aus 
dem ehemaligen Landeswohnungsbauvermö -
gen besteht. Mit der Föderalismusreform aus 
dem Jahr 2006 ist die öffentliche Wohnraum -
förderung in die Verantwortung der Länder 
übergegangen.
Der bedarfsgerechte Mittelrahmen in NRW 
verteilte sich im Berichtsjahr wie folgt:
 › 800 Mio. Euro für die Neuschaffung von  
Mietwohnungen, Wohnraum in Einrichtungen 
für Menschen mit Behinderungen und experi-
menteller Wohnungsbau,
 › 150 Mio. Euro für die Neuschaffung und den 
Ersterwerb selbstgenutzten Wohneigentums 
sowie Erwerb vorhandenen Wohnraums,
 › 100 Mio. Euro für die Modernisierung im 
Bestand,
 › 200 Mio. Euro für Maßnahmen der Quar-
tiersentwicklung und auf Grundlage 
kommunaler wohnungspolitischer Hand-
lungskonzepte inklusive Maßnahmen in 
regionaler Kooperation und
 › 50 Mio. Euro für den Neubau und Moderni-
sierung von Wohnraum für Studierende und 
Auszubildende (Wohnungen und studenti-
sche Wohnheimplätze)
Fördergegenstände und Förderkonditionen 
2022 
Mit den neuen gesetzlichen Regelungen 
wurden für den Bereich Mietwohnungsbau 
die Bewilligungsmieten und Förderpauscha -
len angehoben. Um auch die Eigentumsquote 
landesweit zu steigern, sieht dieses Pro -
gramm eine deutlich verbesserte Eigentums -
förderung durch erhöhte Grund- und Zusatz -
darlehen vor.
Sowohl die Fördergegenstände als auch die 
Förderkonditionen ergeben sich in Kurzform 
aus dem nächsten Kapitel. Es handelt sich 
um die Konditionen für die Neuschaffung von 
Mietwohnungen und Mieteinfamilienhäusern, 
für die Eigentumsförderung sowie für die Mo -
dernisierungsförderung.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
26
Öffentliche Wohnraumförderung  
Neuschaffung von Mietwohnungen,  
Mieteinfamilienhäusern, Gruppenwohnungen  
und Räumen zur Verbesserung der  
wohnungsnahen sozialen Infrastruktur
Ziel
Schaffung und Erhaltung von Wohnraum für 
Haushalte, die sich am Markt nicht angemes -
sen mit Wohnraum versorgen können und 
auf Unterstützung angewiesen sind. Beste -
hender Wohnraum soll an die Erfordernisse 
des demografischen Wandels angepasst und 
energetisch nachgerüstet werden. Die städte -
bauliche Funktion von Wohnquartieren ist zu 
erhalten und zu stärken.
Bei der öffentlichen Wohnraumförderung und 
der Sicherung der Zweckbestimmungen des 
geförderten Wohnungsbestandes werden 
insbesondere Familien und andere Haushalte 
mit Kindern, Alleinerziehende, Schwangere, 
ältere Menschen und Menschen mit Behinde -
rungen sowie besondere Bedarfsgruppen, wie 
Studier ende und Auszubildende und beson -
ders schutzbedürftige vulnerable Personen -
gruppen, die ihren Wohnraum durch häusliche 
Gewalt verlieren, unterstützt.
Antragsberechtigt
Investierende und Bauherr*innen mit der er -
forderlichen Eignung, Leistungsfähigkeit und 
Zuverlässigkeit.
Gefördert werden
Neubau von Mietwohnungen und zur Vermie -
tung bestimmte Eigentumswohnungen, die in 
einem selbständigen Gebäude neu geschaf -
fen werden. 
Art und Höhe der Förderung 2022
Bei Belegung mit Mieter*innen der  
Einkommensgruppe A  
(Haushalte mit einem Einkommen innerhalb 
der Grenzen des § 13 WFNG NRW)
Wohnungsgröße Darlehensgrundbetrag 
Mindestens 35 Quadratmeter 2.950 Euro je Quadratmeter Wohnfläche 
maximal

27
Öffentliche Wohnraumförderung
Bei Belegung mit Mieter*innen der Einkom -
mensgruppe B 
(Haushalte mit einem Einkommen von  
maximal 40 Prozent über den Grenzen des  
§ 13 WFNG NRW)
Wohnungsgröße Darlehensgrundbetrag 
Mindestens 35 Quadratmeter 1.960 Euro je Quadratmeter 
Wohnfläche maximal
Zusatzdarlehen 2022
 › für Gebäude mit BEG „Effizienzhaus 40“ 
Standard: 250 Euro je Quadratmeter 
Wohnfläche
 › für Mieteinfamilienhäuser: 10.000 Euro je 
Haus
 › für die Standortaufbereitung: 75 Prozent der 
förderfähigen Kosten, maximal 20.000 Euro 
für jede geförderte Wohnung
 › für Klimaanpassungsmaßnahmen und beson-
dere Wohnumfeldqualitäten: 75 Prozent der 
förderfähigen Kosten, maximal 10.000 Euro 
für jede geförderte Wohnung
 › für ein Mehr an barrierefreiem Wohnen: 
7.000 Euro pauschal und weitere Beträge für 
besondere Ausstattungsmerkmale
 › städtebauliche und gebäudebedingte Mehr-
kosten im Denkmalbereich: bis zu 600 Euro 
je Quadratmeter Wohnfläche
 › Bauen mit Holz: 1,10 Euro je Kilogramm Holz, 
maximal 15.000 Euro pro Wohnung
 › Es kann ein Tilgungsnachlass von 30 bis 35 
Prozent auf die Grundpauschale und von 50 
Prozent auf die Zusatzdarlehen beantragt 
werden. 
Darlehenskonditionen
 › 0,0 Prozent Zinsen (für die ersten 15 Jahre  
der Wohnungsbindung, danach 0,5 Prozent  
für die restliche Bindungsdauer, markt-
übliche Verzinsung nach Ablauf der 
Wohnungsbindung)
 › 1,0 Prozent Tilgung (auf Wunsch: 2,0 Prozent), 
auf Antrag konnte die Tilgung des Darlehens 
in den ersten fünf Jahren ab Leistungsbeginn 
ausgesetzt werden (tilgungsfreie Anlaufjahre).
 › 0,5 Prozent jährlicher Verwaltungskostenbei-
trag an die NRW.Bank
 › 0,4 Prozent einmalige Bearbeitungsgebühr 
an die Stadt Köln als Bewilligungsbehörde
Wesentliche Bedingungen
Bau- oder Erbbaugrundstück; 20 Prozent 
Eigenleistung; Standortqualität; bis zu sieben 
Vollgeschosse, positive Bonitätsentscheidung 
der NRW.Bank; kein Baubeginn und keine 
durchgeführten Maßnahmen vor Mittelbewil -
ligung (die Erteilung eines vorzeitigen Bau -
beginns ist auf Antrag möglich), ein Drittel 
der Grundstücksfläche soll mindestens als 
Grünfläche gestaltet werden. Alle Wohnungen 
müssen mit einem Freisitz ausgestattet sein, 
kein Wohnraum im Souterrain. Treppenhäuser 
und Gangerschließungen sind natürlich zu 
belüften und beleuchten.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
28
Vorbehalt für Wohnberechtigte mit einem 
Einkommen innerhalb der Grenzen des § 13 
WFNG NRW für die Einkommensgruppen A 
und B (bis 40 Prozent über der Einkommens -
grenze); Zweckbindung: 25 oder 30 Jahre. 
Die vorzeitige Darlehensrückzahlung verkürzt 
nicht die Bindungsdauer.
Grundmiete
 › Einkommensgruppe A: 7,00 Euro je Quadrat-
meter monatlich
 › Einkommensgruppe B: 7,80 Euro je Quadrat-
meter monatlich
 › bei Erreichen des BEG Effizienzhaus 40 
Standards ist eine Erhöhung um jeweils 0,10 
Euro je Quadratmeter monatlich möglich
 › zulässige Mieterhöhung: 1,5 Prozent jährlich 
ab Bezugsfertigkeit und ausgehend von der 
Bewilligungsmiete
Belegungsrechte
Einkommensgruppen A und B:  
25 oder 30 Jahre
In Köln besteht jedoch eine Vereinbarung mit 
der Kölner Wohnungswirtschaft, wonach die 
Investierenden beziehungsweise die Ver -
mietenden die berechtigten Mieter*innen 
grundsätzlich selbst auswählen können. Die 
aktuelle Vereinbarung hat eine Geltungsdauer 
bis 2026.
Rechtliche Grundlagen
Gesetz zur Förderung und Nutzung von 
Wohnraum Nordrhein-Westfalen (WFNG 
NRW), Wohnraumförderungsbestimmungen 
Nordrhein-Westfalen (WFB NRW), Wohnflä -
chenverordnung (WoFIV).
Förderung selbstgenutzten Wohnraums
Ziel
Bildung von Wohneigentum für Haushalte mit 
Kindern sowie Menschen mit einem Grad der 
Behinderung von 50 oder mehr.
Antragsberechtigung
Antragsberechtigt waren Haushalte inner -
halb der Einkommensgrenzen des § 13 des 
WFNG NRW mit mindestens einem Kind, das 
die Voraussetzungen gemäß § 32 Abs. 1 bis 5 
Einkommenssteuergesetz (EStG) erfüllt oder 
dessen Geburt nach ärztlicher Bescheinigung 
oder Mutterpass erwartet wird und/oder mit 
mindestens einer schwerbehinderten Person.
Gefördert wurde der Neubau, Ersterwerb oder 
Erwerb bestehenden Wohnraums in Form 
eines Eigenheims oder einer Eigentumswoh -
nung.
Änderungen im Programmjahr 2022:
Die Grundpauschale und der Familienbonus 
wurden angehoben. Zusatzdarlehen für Bau -
en mit Holz und für standortbedingte Mehr -
kosten konnten beantragt werden.
Bedingungen
 › Zinssatz: 0,5 Prozent (Laufzeit 25 Jahre) 
danach 2 Prozent über dem dann gültigen 
Basiszinssatz
 › Tilgung: 1 Prozent, bei Erwerb 2 Prozent
 › Verwaltungskosten: laufend 0,5 Prozent
 › Bearbeitungsgebühr (einmalig) 1.000 Euro
Es konnte ein Tilgungsnachlass von bis zu 10 
Prozent auf den Darlehensgrundbetrag, den 
Familienbonus und das Darlehen für Barriere -

29
Öffentliche Wohnraumförderung
Beispielhafte Veränderungen der Wohnraumförderbestimmungen 2022  
Mietwohnungen/selbstgenutztes Wohneigentum/Modernisierung
Wohnungsgröße 2022 Vorjahr
Grundpauschale je qm Wohnfläche Neubau A/B 2.950 Euro
1.630 Euro
2.460 Euro
1.630 Euro
Zusatzdarlehen Bauen mit Holz (je Kilogramm) 1,10 Euro 0,80 Euro
Zusatzdarlehen für BEG Effizienzhaus 40 Standard 
(Mietwohnungsbau) je Quadratmeter Wohnfläche
250 Euro 150 Euro
Zusatzdarlehen für BEG Effizienzhaus 40 Standard  
(Eigentumsförderung) 
25.000 Euro --  
Grundpauschale selbstgenutztes Wohneigentum 154.000 Euro 128.000 Euro
Familienbonus selbstgenutztes Wohneigentum pro Kind 20.000 Euro 17.500 Euro
Darlehenshöchstbetrag Modernisierung je Wohnung 150.000 Euro 120.000 Euro
Tilgungsnachlass bei Modernisierung 25 Prozent 20 Prozent  
Zinsfreie Phase bei Modernisierung 15 Jahre  10 Jahre

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
30
freiheit beantragt werden. Auf die Zusatzdar -
lehen standortbedingte Mehrkosten, Bauen 
mit Holz und BEG Effizienzhaus 40 Standard 
wurde ein Tilgungsnachlass von 50 Prozent 
gewährt.
Wesentliche Bedingungen
 › Einhaltung der gesetzlichen 
Einkommensgrenzen
 › Tragbarkeit der Belastung und Eigenleis-
tung von 15 Prozent (davon mindestens 
7,5 Prozent Eigenkapital). Als Ersatz für die 
Eigenleistung konnte auf Antrag ein Betrag 
in Höhe von 15 Prozent des Förderdarlehens 
anerkannt werden
 › Bankdarlehen mit mindestens zehnjähriger 
Zinsfestschreibung und mindestens 1 Pro-
zent Tilgung, bei Bestandserwerb 2 Prozent.
 › familiengerechtes und gesundes Wohnen, 
beispielsweise ausreichende Zimmergrößen 
(Ausnahmen beim Bestandserwerb möglich), 
emissionsfrei bezüglich Lärm- oder Bau-
stoffbelastung, baugenehmigter Wohnraum 
und angemessene Kosten pro Quadratmeter 
Wohnfläche
 › Baubeginn erst nach Erteilung der Förder-
zusage; Ausnahme: schriftliche Bestätigung 
der Einwilligung in den vorzeitigen Baubeginn 
durch die Bewilligungsbehörde (Stadt Köln)
 › Abschluss des notariellen Kaufvertrages nur 
mit kostenfreiem Rücktrittsrecht oder nach 
Erteilung der Förderzusage
 
Rechtliche Grundlagen
 › WFNG NRW, Gesetz zur Förderung und Nut-
zung von Wohnraum Nordrhein-Westfalen
 › WFB NRW, Wohnraumförderungsbestim-
mungen Nordrhein-Westfalen
 › Einkommensermittlungserlass
Art und Höhe der Förderung
Es bestand die Möglichkeit, ein Ergänzungs -
darlehen in Höhe von 2.000 Euro bis 50.000 
Euro zu beantragen, wenn ein dinglich gesi -
chertes Darlehen nicht erreichbar war. 
Modernisierung im Bestand
Die Richtlinie Modernisierung (RL Mod) wen -
dete sich an die Zielgruppe der öffentlichen 
Wohnraumförderung im Bestand, um diesen 
zukunftsfähig zu erhalten und eine Bezahlbar -
keit nach der Modernisierung zu erreichen. 
Weiterhin sollte die städtebauliche Funktion 
von Wohnquartieren gestärktwerden, ebenso 
der Erhalt von Wohngebäuden mit besonde -
rem städtebaulichem Wert. Die Förderung 
war grundsätzlich nur in Verbindung mit Miet -
preis- und Belegungsbindungen möglich.
Wichtigste Änderungen
Bei Erreichen eines überdurchschnittli -
chen energetischen Standards und für eine 
Wärme dämmung mit ökologischen Dämm -
stoffen konnte auf Antrag ein um jeweils 5 
Prozent erhöhter Tilgungsnachlass gewährt 
werden. 
Die Mietobergrenzen für den geförderten 
Wohnraum (Gruppe A) betrugen für Köln 7,00 
Euro pro Quadratmeter Wohnfläche plus das 
Einfache der errechneten Energiekostenein -
sparung, höchstens jedoch 0,60 Euro. Eine 
Mieterhöhung von 1,5 Prozent jährlich war 
möglich, bezogen auf die Bewilligungsmiete. 
Förderziele waren die nachhaltige Erhöhung 
des Gebrauchswertes von Wohnraum oder 
Wohngebäuden, die Verbesserung der allge -
meinen Wohnverhältnisse auf Dauer und der 
Schutz vor Einbruch, die Reduzierung von 
Barrieren im bestehenden Wohnraum, die

31
Öffentliche Wohnraumförderung
Erhöhung der Energieeffizienz von Wohnge -
bäuden und die Erweiterung des bestehenden 
Wohnraums, um ein attraktiv gestaltetes und 
sicheres Wohnumfeld zu erhalten.
Fördervoraussetzungen:
 › Wohnraum seit mindestens fünf Jahren 
bezugsfertig
 › mindestens 35 m2 Wohnfläche
 › Gebäude mit nicht mehr als sechs Vollge-
schossen – höhergeschossige Gebäude 
und Großsiedlungen der 1960er und 1970er 
Jahre sind förderfähig, wenn zusätzliche 
Anforderungen erfüllt werden.
Förderkonditionen
 › Förderung mit Darlehen bis zu 100 Prozent = 
Vollfinanzierung
 › Darlehenshöchstgrenze: 150.000 Euro pro 
Wohnung/Eigenheim
 › 0,0 Prozent Zinsen jährlich für die ersten 15 
Jahre, danach 0,5 Prozent bis zum Ende der 
Zinsverbilligungsdauer (wahlweise 20 oder 
25 Jahre), dann marktübliche Verzinsung
 › Tilgung: pro Jahr 2,0 Prozent 
(Annuitätendarlehen)
 › Verwaltungskostenbeitrag: 0,5 Prozent jähr-
lich, jeweils vom Restkapital 
 › Bearbeitungsgebühr Bewilligungsbehörde: 
einmalig 0,4 Prozent vom gewährten 
Darlehen
 › Ein Tilgungsnachlass von 25 – 35 Prozent 
auf das nach Prüfung des Kostennachweises 
anerkannte Darlehen ist möglich
 
Die Auszahlung der Fördermittel erfolgte in 
zwei gleichen Raten, bei Beginn der Maßnah -
me und nach Fertigstellung und Prüfung des 
Kostennachweises.
Modernisierungsoffensive
Das bereits 2018 durch das Land NRW auf -
gerufene Projekt Modernisierungsoffensive 
„Besser wohnen – zu Hause im Quartier“ 
beinhaltet den Erneuerungsbedarf von für 
NRW-typischen
 › historischen (Berg-) Arbeitersiedlungen und 
Gründerzeitbauten
 › Siedlungen der 1920/1930er Jahre
 › hohem Anteil an Nachkriegssiedlungen der 
1950er Jahre
 › hohem Anteil an Siedlungen der 1960er und 
1970er Jahre.
 
Ziel ist die Nutzung der Erneuerungspotentia -
le im Bestand, um moderne, bedarfsgerechte 
und bezahlbare Wohnstandards für die Ziel -
gruppen des öffentlich geförderten Woh -
nungsbaus zu schaffen und zu erhalten. Dies 
sind unter anderem eine ausgewogene soziale 
Mischung in der Bewohnerschaft, der Schutz 
vor Kriminalität und die Stärkung des Sicher -
heitsempfindens, das Gelingen des nachbar -
schaftlichen Zusammenlebens und die städ -
tebauliche Verträglichkeit der Bebauung. 
Der Wohnraum muss nach Standort und 
Quartier sowie der Bedarfslage vor Ort ge -
eignet sein für Haushalte, die sich nicht aus 
eigener Kraft mit angemessenem Wohn -
raum versorgen können. Hierzu gehören 
beispielsweise Haushalte von Senior*innen, 
kleine Haushalte mit geringem Einkommen 
beziehungsweise Transfereinkommen und 
Haushalte mit Kindern. Durch die Begrenzung 
der Bewilligungsmieten sind die Wohnungen 
nach Modernisierung weiterhin bezahlbar.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
32
„Besser wohnen – zu Hause  
im Quartier“ , Köln-Chorweiler
Teil dieses Gesamtprojekts ist die Moder -
nisierung von knapp 1.200 Wohnungen in 
Chorweiler-Mitte durch die GAG Immobilien 
AG. Die Investorin hatte die Bestände nach 
langjähriger Zwangsverwaltung erworben. 
Mit dem Eigentumsübergang der zentralen 
Bestände in Chorweiler auf das Wohnungs -
unternehmen GAG im Jahr 2016 ist jetzt 
erstmals ein Ansatzpunkt für eine wohnungs -
wirtschaftliche ganzheitliche Stabilisierungs -
strategie für Chorweiler gegeben. Hier werden 
bis 2028 Barrieren abgebaut, Verbesserun -
gen der Energieeffizienz, der Sicherheit und 
Digitalisierung und des Wohnumfelds umge -
setzt. Weiterhin werden noch verschiedene 
Instandhaltungsmaßnahmen (z.B. Aufzüge) 
vollzogen. Insgesamt ist ein Investitions-
volumen von über 140 Millionen Euro ver -
anschlagt. In 2022 wurden Fördermittel zur 
Modernisierung von 390 Wohneinheiten in 
Höhe von 58,5 Millionen Euro bewilligt. 
Ein weiteres Quartiersvorhaben der GAG 
Immobilien AG ist die Umnutzung des Grund -
stücks des ehemaligen Redemptoristenklos -
ters in Köln-Mülheim. Hierbei sind insgesamt 
120 neue Wohnungen entstanden, davon 84 
öffentlich gefördert. Die Gesamtkonzeption 
ist mit historischen Bezügen versehen. 
Blickfang und Mittelpunkt ist die frühere 
Klosterkapelle, die als Begegnungsort so -
wohl für die Nachbarschaft als auch für die 
Bewohner*innen dient. Das Projekt hat den 
Deutschen Bauherrenpreis 2020 gewonnen. 
Die Fördersumme beträgt ca. 9,7 Mio. Euro.

33
Öffentliche Wohnraumförderung
Blickwinkel Demografischer Wandel
Im geförderten Mietwohnungsneubau bevor -
zugen Investierende die Universalwohnung, 
die von unterschiedlichen Nutzer*innen 
bewohnt werden kann. Barrierefreiheit er -
möglicht auch älteren und behinderten Men -
schen eine weitestgehend selbstständige 
Lebensführung. Haushalten mit Kindern wird 
die Nutzung der Wohnung hierdurch eben -
falls erleichtert. Wenn auch den Standort 
betreffend unterschiedliche Präferenzen der 
Nutzer*innengruppen zu beobachten sind, 
ist doch die gemeinschaftliche Nutzung der 
geförderten Wohnungen durch mehrere Ge -
nerationen der Regelfall, wenn die Grundrisse 
der Wohnungen dies ermöglichen.
Bei Bedarf können für ältere Menschen am -
bulante Betreuungsleistungen organisiert 
werden, ebenso für Gruppenwohnungen des 
gemeinschaftlichen Wohnens älterer, pflege -
bedürftiger oder behinderter Menschen. Eine 
weitere Fördermöglichkeit besteht für in Miet -
wohnungsbestände eingebettete stationäre 
Pflegeeinrichtungen. 
Eine Ergänzung familiengerechten Wohnens 
stellt die Eigentumsförderung sowie die För -
derung von Mieteinfamilienhäusern dar. Auch 
mit diesen Angeboten ist Köln für Haushalte 
mit Kindern attraktiv.
Information und Beratung zu allen
Fördergegenständen:
Amt für Wohnungswesen, 
Am Kabellager 11, 51063 Köln  
Kontakt: siehe Service-Rufnummern
Siehe Anhang auf letzter Seite
Weitere Informationen
NRW.Bank, www.nrwbank.de
Ministerium für Heimat, Kommunales,  
Bau und Digitalisierung NRW (MHKBD NRW) 
www.mhkbd.nrw.de

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
34
Wohnungsangebot
Wohnungsbestand in Köln
Zum 31.12.2022 verfügte Köln über 568.746 
Wohnungen (2021: 567.070). Gegenüber 
2021 ist der Wohnungsbestand um 1.676 
Einheiten (Fertigstellung minus Abgänge) 
gewachsen. Der Anteil der preisgünstigen 
geförderten Mietwohnungen (1. Förderweg/
Einkommensgruppe A) beträgt 6,5 Prozent 
(-0,2 Prozentpunkte gegenüber 2021).
Neu geförderte Wohnungen stehen den 
Wohnungssuchenden aufgrund der Bauzeiten 
in der Regel nach etwa zwei Jahren fertigge -
stellt zur Verfügung. 2022 wurden 498 der in 
den letzten Jahren geförderten Wohnungen 
bezugsfertig. Mit 804 Wohnungen sind 2022 
nur relativ wenige Wohnungen planmäßig 
beziehungsweise vorzeitig aus der Woh -
nungsbindung gefallen. Die preisgünstigen 
geförderten Wohnungen sind ungleich über 
das Stadtgebiet verteilt, sowohl nach absolu -
ten Beständen als auch nach ihrem Anteil am 
Gesamtwohnungsbestand im Stadtbezirk. 
Nach wie vor werden geförderte Wohnungen 
praktisch nur in den Stadtteilen neu geschaf -
fen, in denen der Unterschied zwischen Be -
willigungsmiete und Marktmiete relativ gering 
ist, sich der Bau von gefördertem Wohnraum 
also wirtschaftlich besser darstellen lässt. In

35
Wohnungsangebot
stärker nachgefragten Stadtteilen ist dagegen 
überwiegend hochpreisiger neuer Wohnraum 
entstanden. Dieser wohnungspolitisch uner -
wünschten ungleichen Verteilung soll mit der 
gezielten Ausrichtung bestehender und neuer 
Förderprogramme entgegengewirkt werden.
Auf Grundlage der Kölner Statistischen Nach -
richten von November 2020 wird die Ent -
wicklung der Mietbelastung auf dem Kölner 
Wohnungsmarkt im Zeitverlauf (2016 versus 
2009) aufgezeigt, differenziert nach Bevölke -
rungsgruppen. Neuere Daten liegen derzeit 
nicht vor und werden nur in unregelmäßigen 
und größeren Zeitabständen erhoben.
Köln ist eine Stadt mit vergleichsweise hohen 
Mieten und Mietbelastungen in Nordrhein-
Westfalen: 33,3 Prozent des Haushaltsein-
kommens mussten die Kölner*innen durch-
schnittlich für die Miete aufwenden. Diese 
Mietbelastungsquote ist allerdings im Ver-
gleich zu 2009 leicht um 1,7 Prozent-Punkte 
gesunken. Ursächlich daran ist vor allem die 
Entwicklung der Haushaltseinkommen, die 
insbesondere bei Befragten aus freifinanzierten 
Wohnungen gestiegen sind (+25,1 Prozent) und 
somit die Entwicklung ihrer Mieten übertreffen 
(+12,3 Prozent). Detaillierte Auswertungen zei-
gen, dass diese Situation aber nur auf bestimm-
te Teile der Kölner Bevölkerung zutrifft.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
36  37
Wohnungsangebot

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
38
Einkommensschwächere Haushalte leben –  
ihrer finanziellen Situation geschuldet – in 
günstigeren Wohnungen mit kleinerer Wohn -
fläche, die für sie aber dennoch eine relativ 
große ökonomische Belastung darstellen. 
Sichtbar wird dies vor allem in der Höhe der 
Mietbelastung von Haushalten in öffentlich 
geförderten Wohnungen. Ihre Belastung 
durch die Miete übersteigt in 2016 mit 39,9 
Prozent jene von Personen in freifinanzierten 
Wohnungen um 7,5 Prozent. Außerdem hat 
sich ihre Mietbelastung im Vergleich zu 2009 
nicht verringert, sondern ist im Zeitverlauf 
konstant hoch geblieben (+0,2 Prozent-Punk -
te). Im Gegensatz zu den besser Verdienen -
den können die einkommensschwächeren 
Kölner Haushalte ihre Ausgaben für die Miete 
proportional weitaus schlechter decken. Da -
mit stellt der Kölner Mietmarkt insbesondere 
Alleinerziehende, Senior*innen sowie Studie -
rende und arbeitslose Menschen vor erhebli -
che finanzielle Herausforderungen.
Auch innerhalb des Stadtgebiets unterschei -
den sich die Mietbelastungsquoten deutlich. 
Im Norden der Stadt und im rechtsrheini -
schen Teil sind stark überdurchschnittlich 
hohe Mietbelastungen festzustellen, wenn -
gleich auch dort Stadtteile mit geringeren 
Mietbelastungsquoten existieren. Der Ten -
denz nach fällt die ökonomische Belastung 
durch die Miete hingegen in der Innenstadt 
sowie innenstadtnahen Stadtteilen im links -
rheinischen Stadtgebiet geringer aus – dort 
sind die Mieten zwar im Mittel sehr hoch, aber 
eben auch die Einkommen der Mieter*innen. 
Die Mietbelastung durch die Nettokaltmiete 
ist auch nach Haushaltstyp verschieden hoch. 
Sie liegt zwischen 27 und 41,9 Prozent des 
verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens. Die 
höchste Belastung weisen Alleinerziehende 
auf mit einer Mietbelastung von 41,9 Prozent. 
Rund 80 Prozent der Wohnungen Kölns lie-
gen in Mehrfamilienhäusern, der Rest in Ein- 
und Zweifamilienhäusern. Etwa 31 Prozent 
der Wohnungen Kölns sind im Besitz von 
Eigentümer*innen (Eigentumswohnungen), 
rund 44 Prozent der Wohnungen gehören 
Privatpersonen und etwa 10 Prozent der Woh-
nungen befinden sich im Eigentum privatwirt-
schaftlicher Unternehmen. 
Barrierefreie Wohnungen  
im geförderten Bestand 
Bereits seit 1998 geben die Förderrichtlinien 
des Landes Nordrhein-Westfalen vor, dass 
Mietwohnungen barrierefrei gebaut werden. 
Demnach müssen der Hauseingang sowie 
die Erdgeschosswohnungen stufenlos von 
der Straße erreichbar sein. Dies gilt auch für 
Aufzugsanlagen. Zudem ist vorgeschrieben, 
dass in allen Wohnungen weder Stufen noch 
Schwellen bestehen. Die Bäder müssen mit 
bodengleichen Duschen ausgestattet sein 
und alle Türbreiten sowie Bewegungsflächen 
den Bestimmungen für barrierefreies Bauen 
entsprechen. Schließlich verlangen die Förder-
richtlinien seit 2006, dass eine Aufzugsanlage  
in dem Wohnobjekt nachgerüstet werden muss.
Für die barrierefreie Planung, Ausführung und 
Ausstattung von Wohnungen, Gebäuden mit 
Wohnungen und deren Außenanlagen, die der 
Erschließung und wohnbezogenen Nutzung 
dienen, gilt die DIN 18040-2.
Die Anforderungen an die Infrastruktur der 
Gebäude mit Wohnungen berücksichtigen 
grundsätzlich die uneingeschränkte Nutzung 
mit Rollstuhl. Innerhalb von Wohnungen wird

39
Wohnungsangebot
unterschieden zwischen barrierefreien sowie 
barrierefreien und uneingeschränkt mit Roll -
stuhl nutzbaren Wohnungen.
Zum Ende des Berichtszeitraums waren im 
Bestand der 37.088 geförderten Wohnungen 
12.534 als barrierefrei registriert (33,8 Pro -
zent). 2022 wurden 334 Neubau-Wohnungen 
gefördert, welche gemäß den Wohnraumför -
derbestimmungen barrierefrei errichtet wer -
den. Hiervon werden alle Wohnungen ohne 
Barrieren im Erdgeschoss oder über einen 
Aufzug erschlossen sein. Zusätzlich verfügen 
121 Wohneinheiten (rund 36 Prozent aller 
2022 geförderten Wohnungen) über eine 
Badewanne.
Ende 2022 wurden 309 Wohnungen mit 
Rollstuhleignung verzeichnet. Es gibt in 
Nordrhein-Westfalen keine rechtliche Ver -
pflichtung, geförderte Wohnungen über 
die Eigenschaft der Barrierefreiheit hinaus 
rollstuhlgerecht zu bauen. Allerdings wirbt 
die Fachabteilung des Amtes für Wohnungs -
wesen in allen Beratungsgesprächen mit 
Investor*innen für die Errichtung solcher 
Wohnungen. Die besonderen Fördermög -
lichkeiten mit Zusatzdarlehen und höherem 
Tilgungsnachlass durch das Land Nordrhein-
Westfalen unterstützen diese Zielsetzung.
Es wird angestrebt, kontinuierlich auch die 
Zahl der geförderten Wohnungen zu erhöhen, 
die uneingeschränkt für die Nutzung mit Roll -
stuhl geeignet sind.
Leider befinden sich unter den aus der 
Wohnungsbindung fallenden Wohnungen 
immer wieder auch sogenannte „Rollstuhl-
Wohnungen“ . Diese verlieren zwar nicht ihre 
besondere Ausstattung und Eignung, jedoch 
sind ihre Eigentümer*innen nach Wegfall der

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
40
Wohnungsbindung nicht mehr zur Vermietung 
an wohnberechtigte Rollstuhlfahrer*innen 
verpflichtet.
Weiterhin bestehen noch 285 sogenannte 
behindertenfreundliche Wohnungen aus frü -
heren Förderjahren. Eine uneingeschränkte 
Eignung für die Rollstuhlnutzung kann diesen 
Wohnungen allerdings nicht zugeschrieben 
werden. Hierzu müssten die Wohnungen wei -
tere Kriterien erfüllen, wie zum Beispiel nied -
rig angebrachte Türklinken und andere Bedie -
nelemente. Auch ein schwellenfreier Zugang 
zum Balkon wäre hierfür erforderlich.
Die Landesbauordnung (BauO NRW 2018) 
regelt unter anderem, dass bei Neubauten mit 
mehr als drei oberirdischen Geschossen ein 
Aufzug von der öffentlichen Verkehrsfläche 
und von allen Wohnungen in dem Gebäude 
aus barrierefrei erreichbar sein muss. Auch 
diese Anforderung begünstigt den Zugewinn 
von schwellenfrei erreichbaren Wohnungen.
Kaum Leerstände und geringe Fluktuation
Geringe Leerstands- und Fluktuationsquoten 
gelten als Indikatoren für eine Anspannung 
des Wohnungsmarktes mit einer Tendenz zum 
Vermietermarkt und zu steigenden Mieten. Auf 
gesicherte eigene Erkenntnisse hierzu kann 
das Amt für Wohnungswesen nur aus der Ver-
waltung des geförderten Wohnungsbestandes 
zurückgreifen.
Es darf aber davon ausgegangen werden, dass 
die Entwicklung des freifinanzierten Woh-
nungsmarktes in Köln tendenziell gleich oder 
allenfalls geringfügig abweichend verläuft. Im 
geförderten Wohnungsbestand weist die Leer-
standsquote mit 0,16 Prozent weiter einen 
niedrigen Wert auf. 2021 lag die marktaktive 
Leerstandsquote für den gesamten Kölner 
Wohnungsmarkt bei 1,0 Prozent. 
Um eine angemessene Menge von Wohnungs-
wechseln überhaupt zu ermöglichen, muss der 
Wohnungsmarkt einen Leerstand von 2 bis 
3 Prozent aufweisen. Somit bleibt der Woh-
nungsmarkt in Köln weiter angespannt.
Hierfür spricht auch die weiterhin sehr niedrige 
Fluktuationsquote im geförderten Wohnungs-
bestand von 4,82 Prozent. Vom Höhepunkt 
der Marktentspannung im Jahr 1997 mit einer 
Fluktuationsquote von 9,62 Prozent ist der ge-
förderte Bestand immer noch weit entfernt.
Der enorme Druck im geförderten Wohnungs-
bestand wird auch deutlich an der zuvor er-
wähnten minimalen Leerstandsquote von 0,16 
Prozent. Wer eine preisgünstige Wohnung in 
Köln gemietet hat, gibt diese nur aus dringen-
den Gründen wieder auf. Dem geringen Ange-
bot an freiwerdenden und neu entstehenden 
Wohnungen dieses Segments steht die hohe 
und steigende Nachfrage verschiedener Grup -
pen wie Familien, Studierende oder Personen 
mit besonderem Wohnbedarf gegenüber. 
Erschwerend wirken hier die auslaufenden 
Wohnungsbindungen.
Nach derzeitigem Stand werden bis zum Jahr 
2032 insgesamt 20.668 Mietwohnungen aus 
der Belegungsbindung fallen. Der mengenmä-
ßige Bestand an öffentlich geförderten Wohn-
einheiten wird daher nur dann zu halten sein, 
wenn zukünftig pro Jahr durchschnittlich über 
2.000 öffentlich geförderte Wohneinheiten 
fertig gestellt werden (Neubau und Moderni -
sierung).

41
Wohnungsnachfrage
Bevölkerung und Haushalte in Köln
Am 31.12.2022 lebten in Köln 1.092.118 
Einwohner*innen mit Haupt- oder Nebenwoh-
nung. Köln verfügte zum selben Zeitpunkt über 
568.345 Haushalte, in denen durchschnittlich 
1,87 Personen lebten. Die durchschnittliche 
Haushaltsgröße hat sich somit im Vergleich zu 
den letzten Jahren etwas verringert. Die Hälfte 
der Kölner Haushalte sind Ein-Personen-Haus-
halte, ihr Anteil ist gegenüber dem Vorjahr von 
50,8 Prozent auf 51,4 Prozent angestiegen.
Die Bevölkerungsprognose wurde in neun ver-
schiedenen Varianten erstellt, die sich in ihren 
Annahmen über die zukünftige Zuwanderung 
nach Köln unterscheiden. In der Basisvariante 
wurde angenommen, dass sich die Zuwande-
rungsmuster der Jahre 2012 bis 2021 in der 
Zukunft fortsetzen. Auf diese Variante der Pro-
gnose wird im Folgenden Bezug genommen.
Die Kernaussage der Basisvariante der Pro-
gnose ist, dass Köln auch in Zukunft weiter 
wachsen wird, allerdings schwächer als es in 
der Vergangenheit zu erwarten war. Der Bevöl-
kerungszuwachs von 2022 bis 2050 wird dabei 
rund 25.400 Einwohner*innen mit Hauptwohn-
sitz betragen.
Für den Wohnungsmarkt ist die Zahl der 
Haushalte eine maßgebliche Größe. Bezogen 
auf die aktuelle Anzahl der Haushalte wird es

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
42
bis zum Jahr 2050 den stärksten relativen 
Zuwachs bei den Zwei-Personen-Haushalten 
geben (+8 Prozent). Die Zahl der Ein-Perso -
nen-Haushalte steigt um rund 4.700 bezie -
hungsweise 1,6 Prozent, während die Anzahl 
der Drei-und-mehr-Personen-Haushalte um 
rund 1.300 abnehmen wird (-1 Prozent). Die 
Haushalte mit Kindern nehmen von derzeit 
103.472 bis 2050 auf 102.000 Haushalte 
(−1,4 Prozent) ab.
Dabei wird sich der Druck auf das ohnehin 
schrumpfende Segment des preisgünsti -
gen Wohnungsbestandes weiter verstär -
ken. Die Angebotsmieten sind von 2010 
bis 2022 um 60 Prozent auf 13,40 Euro/
Quadratmeter gestiegen (Quelle: FUB IGES 
Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH).
Mit dem durch den Rat im Februar 2014 
beschlossenen „Stadtentwicklungskonzept 
Wohnen“ stellt sich die Stadt der großen 
Herausforderung, für die zuziehenden und die 
bereits in Köln wohnenden Menschen ausrei -
chend neue Wohnungen zu bauen sowie den 
Bestand zu sichern und zu verbessern. Insbe -
sondere den Haushalten, die am Markt immer 
schwerer eine Wohnung finden, will die Kölner 
Wohnungspolitik bezahlbaren Wohnraum in 
ausreichender Menge und Qualität zur Verfü -
gung stellen.

43
Wohnraumförderung –  
Fakten und Ergebnisse 2022  
Förderergebnisse selbstgenutztes  
Wohneigentum 
Im Berichtsjahr 2022 lag der Fokus des Lan -
des NRW – neben dem Geschossbau – wei -
terhin auf der Steigerung der Eigenheimquo -
te. Dies wird durch die folgenden Änderungen 
und Maßnahmen unterstützt:
 › Die Grundpauschale für den Bau und Erwerb 
von Wohneigentum wurde um 26.000 Euro 
auf 154.000 Euro gesteigert und der Fami-
lienbonus erhöhte sich um 2.500 Euro auf 
20.000 Euro. 
 › Zusätzlich sind Zusatzdarlehen im Bereich 
„Bauen mit Holz“ und für standortbedingte 
Maßnahmen möglich. Hierfür kann ein Til-
gungsnachlass bis zu 50 Prozent beantragt 
und bewilligt werden. Für barrierefreie 
Objekte kann ein weiteres Zusatzdarlehen in 
Höhe von 10.000 Euro gewährt werden. Zur 
Deckung der Gesamtkosten kann in Verbin-
dung mit den Förderdarlehen auf Antrag ein 
Ergänzungsdarlehen in Höhe von 2.000 Euro 
bis maximal 50.000 Euro beantragt werden, 
wenn die Förderempfänger*innen kein ding-
lich gesichertes Darlehen bekommen.
 › Die Grundvoraussetzungen für eine Bewil-
ligung sind weiterhin die Einhaltung der 
Einkommensgrenze und ein ausreichendes 
Einkommen, um die entstehende wirtschaftli-
che Belastung auf Dauer tragen zu können.
 
Das Land NRW hatte im Wohnraumförde -
rungsprogramm für 2022 weiterhin 150 Mio. 
Euro für die Eigentumsförderung vorgesehen. 
Im Berichtsjahr 2022 wurden drei Anträ -
ge aus dem Vorjahr übernommen und fünf 
neue Anträge gestellt. Insgesamt wurden 
vier Anträge bewilligt (2021 drei Anträge). 
Die anderen möglichen Förderungen wurden 
entweder zurückgezogen oder abgelehnt und 
ein Antrag in das Folgejahr übertragen. Damit 
lag der Schwerpunkt der Förderung für 2022 
in Köln – wie in den vergangenen Jahren – auf 
der Schaffung von Mietwohnungen und der 
Modernisierung im Bestand.
Förderung von Mietwohnungen
Im Berichtsjahr interessierten sich wieder 
zahlreiche Investierende für die Förderung 
von Mietwohnungen. Die Zahl der Beratun -
gen lag bei über 120, dabei handelte es sich 
um ein Potenzial von rund 2.000 Wohnun -
gen. Aufgrund fehlender Unterlagen oder 
durch Antragseingänge nach Bewilligungs -
schluss, vor allem jedoch durch einen Erlass 
des MHKBD mussten einige Anträge in das 
nächste Jahr verschoben werden. Der Erlass 
bestimmt nun, dass bei einer Förderzusage 
eine entsprechende Baugenehmigung vorlie -
gen muss. Aus diesen Gründen mussten 28 
Förderanträge mit 883 Wohneinheiten nach 
2023 übertragen werden.  
Mit den bewilligten Landesmitteln in Höhe von 
rund 184,7 Millionen Euro wurden im Berichts-
jahr 2022 bei 16 Bauprojekten insgesamt 
1.327 Wohnungen mit Mietpreis- und Bele -
gungsbindung gefördert (2021: 156,6 Millionen 
Euro für 1.254 Wohnungen). Alle geförderten

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
44
334 Wohnungen im Neubaubereich (Vorjahr 
878) sind im Sinne der Wohnraumförderungs-
bestimmungen barrierefrei und teilweise 
zusätzlich mit einer Badewanne ausgestattet. 
Von den geförderten Neubauwohnungen wer-
den – wie bereits im Vorjahr – alle nach Bezug 
durch einen Aufzug erschlossen sein. Insge -
samt wurden 16 große und familienfreundliche 
Wohnungen (ab fünf Zimmer) gefördert.
Erfreulicherweise konnte auch wieder drin -
gend benötigter Wohnraum für Studierende/
Auszubildende (417 Wohnheimplätze) bewil -
ligt werden, davon 60 im Neubaubereich und 
357 modernisierte Wohneinheiten. Weitere 
Anträge mit 116 WE liegen bereits vor. Sie 
werden aufgrund fehlender Baugenehmigun -
gen erst in 2023 gefördert. 
Die örtlichen Schwerpunkte der Wohnraum -
förderung lagen 2022 in den Kölner Stadt -
bezirken Chorweiler mit 390 Wohnungen, 
Lindenthal mit 357, Ehrenfeld mit 275 und 
Mülheim mit 148 Wohnungen. Stadtweit 
wurden rund 91 Prozent der Neubauwohnun -
gen für Haushalte der Einkommensgruppe A 
finanziert. 
Der erhöhte mögliche Tilgungsnachlass von 
bis zu 35 Prozent auf die Grundpauschale 
und von bis zu 50 Prozent auf die Zusatzdar -
lehen bewirkte, dass die Renditeaussicht im 
geförderten Wohnungsbau konkurrenzfähig 
bleibt. Problematisch bleibt weiterhin die 
Verknappung geeigneter baureifer Flächen in 
der Hand der Investierenden, die geförderten 
Wohnraum errichten wollen. Es ist schwierig 
geworden, entsprechende Grundstücke am 
freien Markt zu erwerben, da die Kaufpreisfor -
derungen für diese Flächen in Anbetracht der 
hohen Nachfrage weiter gestiegen sind.
Ergänzungsdarlehen
Um Finanzierungsunsicherheiten infolge der 
Entscheidungen der Bundesregierung über 
die Förderung von Energieeffizienzmaßnah -
men in Gebäuden, allgemeinen Baukosten -
steigerungen, Materialmangel bei einzelnen 
Baustoffen und Bauprodukten sowie Engpäs -
sen bei der Verfügbarkeit von Handwerksun -
ternehmen entgegenzuwirken, hat das Land 
NRW zur Vermeidung von Baustellenstillle -
gungen, zur Unterstützung der Fertigstellung 
und der Umsetzung von geförderten Bau- und 
Modernisierungsvorhaben ein Ergänzungs -
darlehen entwickelt.
Das Ergänzungsdarlehen kann auf Antrag für 
alle noch nicht bezugsfertig oder fertiggestell -
ten Bau- und Modernisierungsvorhaben, für 
die eine Förderzusage der Jahre 2020 und 
2021 erteilt wurde und die Erteilung der Bau -
genehmigung mehr als sechs Monate nach 
der Bewilligung erfolgt ist, in Form einer Nach -
bewilligung gewährt werden. Die einmalige 
Zusatzbewilligung ist nur dann zulässig, wenn 
der/die Förderempfänger*in die Baukosten -
steigerung nicht zu vertreten hat. Die Baukos -
tensteigerung ist über Kostenabrechnungen 
oder -voranschläge glaubhaft darzustellen. 
Das Ergänzungsdarlehen beträgt bis zu 20 
Prozent des ursprünglichen Gesamtdarlehens. 
Es gelten die Zins-, Tilgungs- und Tilgungs -
nachlasskonditionen des ursprünglich bewil -
ligten Grunddarlehens. 17 Anträge mit einem 
Volumen von 20,8 Mio. Euro konnten bisher 
verzeichnet werden. Die Prüfung, Bewilligung 
und Auszahlung erfolgt im Jahr 2023.

45
Wohnraumförderung – Fakten und Ergebnisse 2022
Eingesetzte Fördermittel Mietwohnungsbau seit 2006
Jahr Art der  
Förderung
Anzahl der  
Wohnungen
Höhe der 
Landesmittel (Euro)
Höhe der städtischen 
Mittel (Euro)
2006 Einkommensgruppe A 485 39.138.400 0
Einkommensgruppe B 317 16.607.800 0
2007 Einkommensgruppe A 700 65.291.600 0
Einkommensgruppe B 133 8.484.800 0
2008 Einkommensgruppe A 303 29.625.700 0
Einkommensgruppe B 168 11.327.600 0
2009 Einkommensgruppe A 801 86.034.482 0
Einkommensgruppe B 96 5.486.575 0
2010 Einkommensgruppe A 592 61.726.400 0
Einkommensgruppe B 50 4.058.800 0
2011 Einkommensgruppe A 581 61.266.000 0
Einkommensgruppe B 82 4.802.400 0
2012 Einkommensgruppe A 183 16.078.500 0
Einkommensgruppe B 27 1.683.300 0
2013 Einkommensgruppe A 494 47.728.800 0
Einkommensgruppe B 43 3.104.750 0
2014 Einkommensgruppe A 571 68.778.031 1.852.060
Einkommensgruppe B 38 3.534.921 0
2015 Einkommensgruppe A 669 77.997.037 784.401
Einkommensgruppe B 130 9.968.700 0
2016 Einkommensgruppe A 731 95.378.564 1.038.855
Einkommensgruppe B 54 4.330.641 0
2017 Einkommensgruppe A 760 100.067.499 0
Einkommensgruppe B 10 732.380 0
2018 Einkommensgruppe A 926 119.495.624 0
Einkommensgruppe B 24 2.286.200 0
2019 Einkommensgruppe A 1.040 140.569.067 0
Einkommensgruppe B 99 11.026.117 0
2020 Einkommensgruppe A 929 131.433.574 0
Einkommensgruppe B 144 15.839.800 0
2021 Einkommensgruppe A 1.137 147.194.934 0
Einkommensgruppe B 84 9.360.690 0
2022 Einkommensgruppe A 1.261 176.639.389 0
Einkommensgruppe B 66 7.206.060 0
Gesamt 13.728 1.584.285.135 3.675.316

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
46
Städtische Grundstücke und  
freifinanzierte Wohnungen
Die Stadt Köln als Grundstückseigentümerin 
möchte Einfluss auf die späteren Nutzungs -
qualitäten der städtischen Flächen nehmen 
und zudem bestimmten Zielgruppen privi -
legierten Zugang zu geeigneten städtischen 
Grundstücken gewähren. Durch die Vergabe 
von städtischen Grundstücken nach Konzept -
qualität stellt sie sicher, dass auf den ehemals 
städtischen Grundstücken quartiersbezogene 
Nutzungsqualitäten entstehen. Zugleich kann 
hiermit bestimmten Zielgruppen privilegierter 
Zugang zu geeigneten Flächen gewährt wer -
den. Auf diesen Grundstücken wurden im Be -
richtszeitraum in verschiedenen Stadtteilen 
Bewilligungen für 22 Mietwohnungen erteilt. 
In Verbindung mit den geförderten Wohnein -
heiten werden zusätzlich 196 freifinanzierte 
Wohneinheiten errichtet.
Schaffung bedarfsgerechter Wohnungen
Benötigt werden in Köln grundsätzlich alle 
Wohnungstypen, da auf dem Wohnungsmarkt 
insgesamt erhebliche Engpässe bestehen. 
Besonderer Bedarf besteht in der Stadt bei 
Wohnungen für Ein-Personen-Haushalte so -
wie bei größeren Wohnungen für Familien mit 
Kindern. Diese Haushalte warten weiterhin 
am längsten auf eine angemessene Wohnung.
In Beratungsgesprächen mit den Investie -
renden wird daher verstärkt für den Bau 
solcher Wohnungen, einen ausgewogenen 
Geförderter Mietwohnungsbau  
in Köln-Humboldt/Gremberg

47
Wohnraumförderung – Fakten und Ergebnisse 2022
Wohnungsmix sowie für den Bau von roll -
stuhlgerechtem Wohnraum geworben. Die 
häufigsten Wohnungstypen der geförderten 
Neubau-Mietwohnungen waren die 2- und 
3-Raum-Wohnungen sowie Kleinwohnungen 
für Ein-Personen-Haushalte. 
Bindungsverlängerungen und -ankauf
Die Wohnraumförderungsbestimmungen 
(WFB) ermöglichen für Miet- und Genossen -
schaftswohnungen auch Bindungsverlän -
gerungen für weitere 10 oder 15 Jahre mit 
einem Null-Prozent Zinssatz und Tilgungs -
nachlässen bis zu 20 Prozent auf die Rest -
valuta. Die Durchführung dieses Verfahrens 
setzt unter anderem voraus, dass der Bedarf 
zur Fortführung der Zweckbindung vorhanden 
ist und die grundsätzliche Geeignetheit der 
betreffenden Wohnungen vorliegt. Das An -
gebot wurde durch die Bestandshalter*innen 
bisher leider nicht angenommen. Im Herbst 
2022 wurden mit Runderlass die Bestimmun -
gen zur Förderung des Erwerbs von Bindun -
gen im Land Nordrhein-Westfalen (BEB NRW 
2022) veröffentlicht. Ziel ist der Erwerb von 
Zweckbindungen an Wohnungen, die frei 
sind oder innerhalb von sechs Monaten frei 
werden, die bereits vermietet sind und noch 
befristet gebundene Wohnungen. Für eine 
wahlweise Bindungsdauer von fünf oder zehn 
Jahren kann hier ein einmaliger Festbetrags -
zuschuss von bis zu 3,00 Euro je Quadratme -
ter Wohnfläche und Monat beantragt werden. 
Ein Interesse konnte schon 2021 festgestellt

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
48
Geförderter Mietwohnungsbau  
in Köln-Kalk
werden. Diese Förderung ergänzt die Neu -
bau- und Modernisierungsförderung. 
Förderung der Modernisierung im Bestand
Aufgrund der attraktiven Modernisierungs -
richtlinie (RL Mod 2022) wurden Förderdar -
lehen für bauliche Maßnahmen zur Verbesse -
rung der Energieeffizienz, des Wohnumfelds, 
der Sicherheit und Digitalisierung sowie 
sonstige Instandhaltungsmaßnahmen für 
insgesamt 993 (2021: 376) Wohneinheiten 
bewilligt. Nach Fertigstellung der Maßnahmen 
ist für diesen Wohnraum die Mietpreis- und 
Belegungsbindung für Haushalte der Einkom -
mensgruppe A der öffentlichen Wohnraumför-
derung für weitere 20 bis 30 Jahre gesichert. 
Für diese sechs Projekte (2021: drei) wurden 
Fördermittel in Höhe von 121,4 Millionen Euro 
(2021: 36,7 Millionen Euro) bewilligt.

49
Wohnkosten
Kölner Mietspiegel
Im freifinanzierten Wohnungsbestand dient 
der „Kölner Mietspiegel“ (KMSP) als Richtlinie 
zur Findung der ortsüblichen Vergleichsmiete. 
Öffentlich geförderte Wohnungen sowie Ein -
familienhäuser und Kleinapartments werden 
hierin nicht erfasst.
Der KMSP bietet Wohnungsgeber*innen und 
Mietinteressent*innen eine anerkannte Ori -
entierungsmöglichkeit zur Vereinbarung einer 
angemessenen Miete. Maßgebend hierfür 
sind die Lage, die Ausstattung und die Größe 
der Wohnung. Dabei stellen die nach Baual -
tersgruppen dargestellten Spannenwerte den 
Schwerpunkt des Kölner Wohnungsmarktes 
dar. Gemessen an dem jeweiligen Wohnwert 
sind jeweils höhere und niedrigere Mieten 
jedoch nicht ausgeschlossen.
Im Falle strittiger Mieterhöhungsverlangen 
wird der KMSP vor Gericht als Instrument für 
die Überprüfung der Rechtmäßigkeit heran -
gezogen. Dem Amt für Wohnungswesen dient 
der KMSP als Grundlage für die Überprüfung 
der Mieten nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 
(Mietpreisüberhöhungen) und weiteren Vor -
schriften.
Geförderter Mietwohnungsbau  
in Köln-Humboldt/Gremberg

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
50
Generell wird unterschieden zwischen qua -
lifizierten und einfachen Mietspiegeln. Im 
gerichtlichen Verfahren wird bei qualifizierten 
Mietspiegeln (§ 558d BGB) widerlegbar ver -
mutet, dass die darin bezeichneten Entgelte 
die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. 
Dieser Vorteil ist für Köln aber nicht relevant, 
weil der einfache KMSP auch vor Gericht 
einen hohen Stellenwert genießt und in Miet -
erhöhungsverfahren sowie im Ordnungsrecht 
anerkannt ist.
Die hohe Akzeptanz des KMSP darf auch 
darauf zurückgeführt werden, dass er von 
unabhängiger Stelle, der Rheinischen Immo -
bilienbörse e.V. (RIB) in Köln, erstellt wird. Der 
Mietspiegel wird seit 1973 erstellt und in der 
Regel in einem 2-Jahres-Rhythmus aktuali -
siert. Im Zusammenwirken mit verschiedenen 
Unternehmen der Wohnungswirtschaft sowie 
dem Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln 
wird der KMSP auf einer breiten Datenbasis 
fortgeschrieben. Für die Fortschreibung wer -
den jene Mieten berücksichtigt, die innerhalb 
der letzten sechs Jahre vor der Erhebung der 
Daten neu vereinbart (Neuvertragsmieten) 
oder geändert (Bestandsmieten) wurden. 
Betriebskostenbedingte Mieterhöhungen 
werden nicht berücksichtigt. Die Mietspiegel -
daten (Nettokaltmieten) unterscheiden sich 
damit von den Angebotsdaten in Zeitungsin -
seraten und Online-Immobilienportalen, die 
ausschließlich potentielle Neuvertragsmieten 
darstellen. Der Mietspiegel bildet somit die 
tatsächliche Mietmarktlage im Stadtgebiet ab.
Im Januar 2021 ist der im Berichtsjahr gel -
tende Mietspiegel erschienen. Darin sind 
auch genauere Informationen, etwa zu den 
Wohnlagekategorien und der Ausstattung, zu 
finden. Ein neuer Mietspiegel ist im April 2023 
erschienen.
Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt weiter -
hin deutliche Aufholungstendenzen; jedoch 
fallen die Steigerungen insgesamt relativ 
gemäßigt aus. Dabei gibt es keine einheitliche 
Entwicklung, sondern sehr unterschiedliche 
Veränderungen, zwischen 0 und 6,7%. Ein -
zelne Anhebungen erreichen bis zu 0,70 Euro 
pro Quadratmeter. 
Das Mietniveau insgesamt liegt im Berichts -
zeitraum nach wie vor unter dem vergleich -
barer Großstädte wie München und Berlin. 
Die Mittelwerte der einzelnen Mietspan -
nenfelder in der für das Kölner Stadtgebiet 
vorherrschenden mittleren Lagekategorie 
schwanken zwischen 5,15 Euro pro Quadrat -
meter und 11,15 Euro pro Quadratmeter und 
dokumentieren einen je nach Baualtersklasse, 
Wohnungsgröße und Zustand der Wohnung 
stark differenzierten Wohnungsmarkt. 
In unsanierten und teilausgestatteten Altbau -
wohnungen verändern sich die Vergleichs -
mieten nicht beziehungsweise nur geringfü -
gig. Relativ stabil zeigt sich dieses Mal das 
Mietenniveau in der nach wie vor am Markt 
stärksten verbreiteten Baualtersklasse III 
(1976 – 1989) mit einem durchschnittlichen 
Mietpreis von 9 Euro pro Quadratmeter. 
Abweichend von den Entwicklungen in den 
vergangenen Mietspiegeln zeigt sich eine 
hohe Nachfrage und entsprechende Aufhol -
tendenz an (teil-)modernisierten Wohnungen 
mit besonderen Ausstattungsmerkmalen, ins -
besondere in den Baualtersklassen 4 und 5.

51
Wohnkosten  
So liegt eine Bestandswohnung mit mittlerem 
Wohnwert (Baujahr 1990 bis 2004) und geho -
bener Ausstattung bei durchschnittlich 10,20 
Euro. In guten und sehr guten Wohnlagen 
werden in der Baualtersklasse V (ab 2005) 
unter Berücksichtigung besonderer Ausstat -
tungsmerkmale vor allem im kleineren Woh -
nungssegment 12,70 Euro bzw. 13,90 Euro 
pro Quadratmeter als Oberwert der entspre -
chenden Mietpreisspannen erreicht.
Der Bundestag hat Mitte 2021 das zum 
01.07.2022 in Kraft getretene Mietspiegelre -
formgesetz (MsRG) beschlossen. Zur Konkre -

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
52
tisierung wurde die ebenfalls ab 01.07.2022 
in Kraft getretene Mietspiegelverordnung 
durch die Bundesregierung erlassen. Ziel 
der Gesetzesreform ist es, die Qualität und 
Verbreitung von Mietspiegeln zu stärken und 
die Rechtssicherheit für Mieter*innen und 
Vermieter*innen zu erhöhen.
Mit Umsetzung dieser Mietspiegelreform ist 
es bislang bei der Wahlmöglichkeit für Kom -
munen mit mehr als 50.000 Einwohner*innen 
zwischen einfachem Mietspiegel – wie in 
Köln seit vielen Jahrzehnten erfolgreich und 
rechtssicher praktiziert – und qualifiziertem 
Mietspiegel geblieben.
Für Köln hat die Reform primär unmittelba -
re Auswirkungen auf die zu erfüllenden In -
formations- und Dokumentationspflichten. 
Die kostenfreie Veröffentlichung des Kölner 
Mietspiegels 2021 mittels Verlinkung auf der 
Internet-Seite der Stadt Köln ist erfolgt und 
auch über einen direkten Abruf auf der Inter -
net-Seite der Rheinischen Immobilienbörse 
e.V. möglich. 
Ausblick
Aktuell verdichten sich Hinweise, dass die 
im Koalitionsvertrag der Regierungsparteien 
festgehaltenen Vorhaben rund um das Thema 
„Einführung qualifizierter Mietspiegel“ in 2023

53
Wohnkosten  
in einen Referentenentwurf münden werden. 
Dann wäre der qualifizierte Mietspiegel für 
Kommunen über 100.000 Einwohner*innen – 
und damit auch für Köln – verpflichtend.
Zunächst ist wie bisher im 2-Jahres-Rhyth -
mus im Frühjahr 2023 der neue (einfache) 
Mietspiegel für Köln veröffentlicht worden. 
Das Ergebnis aktueller politischer Überle -
gungen auf Bundesebene zur verbindlichen 
Einführung eines qualifizierten Mietspiegels 
bleibt abzuwarten.
Mieten im geförderten Wohnungsbau
Im Gegensatz zum freifinanzierten Woh -
nungsbau, in dem der Mietzins im Rahmen 
der Mietpreisspannen grundsätzlich frei ver -
einbart werden kann, gilt im geförderten Woh -
nungsbau für die bis 2002 geförderten Woh -
nungen das sogenannte Kostenmietenprinzip. 
Vermietende können hier lediglich die Miete 
verlangen, die sich aus den Aufwendungen für 
das Objekt ergibt.
Die im Stadtgebiet Köln durchschnittlich er -
hobenen preisgebundenen Mieten (bis 2002 
Kostenmiete, ab 2003 Bewilligungsmiete) 
im geförderten Wohnungsbau (1. Förderweg 
beziehungsweise Einkommensgruppe A) sind 
weitaus günstiger als die vergleichbaren Mit -
telwerte des Kölner Mietspiegels für freifinan -
zierten Wohnraum; verglichen wird jeweils die 
Nettokaltmiete.
Der Durchschnitt der Mieten aller Jahrgän -
ge in mittlerer Wohnlage (Ausstattung 2 mit 
Heizung, Bad/WC) nach dem Kölner Mietspie -
gel 2021 beträgt 8,57 Euro je Quadratmeter 
Wohnfläche monatlich, der aller preisgebun -
denen Mieten 6,12 Euro. Die durchschnitt -
lichen Mieten im öffentlich geförderten 
Wohnungsbau liegen also um 2,45 Euro je 
Quadratmeter Wohnfläche monatlich unter 
denen im freifinanzierten Wohnungsbestand.
Bei den jüngeren Objekten, die ab 1990 
bezugsfertig wurden, ist der Unterschied mit 
2,90 Euro beziehungsweise 3,42 Euro noch 
größer.
Seit 2009 wird bei der Bestandsverwaltung 
des Amtes für Wohnungswesen eine Mieten-
Datenbank geführt, in die die Angaben der 
Vermieter*innen zu den von ihnen erhobenen 
Mieten einfließen (überwiegend bei Woh -
nungsfreimeldungen). Die hier angegebenen 
Mietdaten zu den durchschnittlichen preisge -
bundenen Mieten basieren auf dieser Daten -
bank.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
54
Messeteilnahmen und  
weitere Öffentlichkeitsarbeit
Imageverbesserung für den  
geförderten Wohnungsbau
Der Aufbau und die Intensivierung der Öf -
fentlichkeitsarbeit für die soziale Wohnraum -
förderung fußt auf dem Ratsbeschluss vom 
2. Februar 2010 zum „Handlungskonzept 
Preiswerter Wohnraum“ . Seinerzeit war der 
Anteil der geförderten Mietwohnungen am 
Gesamtwohnungstand Kölns bereits auf etwa 
8 Prozent gesunken aufgrund auslaufender 
Mietpreis- und Belegungsbindungen und 
fehlender kompensierender Neubauten. Das 
seit 2014 geltende Kooperative Baulandmo -
dell Köln mit einer anteiligen Bauvorgabe für 
geförderte Wohnungen sowie beispielswei -
se auch das Kölner Wohnbündnis aus 2017 
unterstreichen das hohe wohnungspolitische 
Interesse Kölns an bezahlbaren Wohnungen. 
Diese werden zur Sicherstellung einer ad -
äquaten Wohnversorgung dringend benötigt. 
Durch ihre deutlich günstigeren Mieten ge -
genüber den frei finanzierten Wohnungen 
besteht besonderes Interesse an dem geför -
derten Geschosswohnungsbau. Die kontinu -
ierliche Imageverbesserung soll die erkennbar 
gewachsene Aufgeschlossenheit der Bau- 
und Immobilienwirtschaft für Investitionen in 
den geförderten Wohnungsbau noch steigern.
Dessen Image hatte besonders durch die so -
genannten Bausünden der 1970er Jahre lange 
gelitten. Maßgeblichen Anteil hieran hatten 
die vielfach von Hochhäusern geprägten 
Wohnsiedlungen. Doch das Image verändert 
sich seit einigen Jahren ins Positive. Einerseits 
kommen die Nachfragegruppen und Wohnbe -
rechtigten für den preisgünstigen Wohnraum 
längst auch aus der wirtschaftlichen Mitte der 
Gesellschaft. Dies liegt an den heute höheren 
Einkommensgrenzen für den Wohnberech -
tigungsschein. Andererseits sind aktuelle 
Neubauten im geförderten Mietwohnungsbau 
konkurrenzfähig gegenüber frei finanzierten 
Wohnbaumaßnahmen.
Nicht nur im Erscheinungsbild, sondern auch 
mit vielen „inneren Werten“ wie Energieeffi -
zienz und Barrierefreiheit stehen sie dem frei 
finanzierten Wohnungsbau nicht nach.
Zielsetzung der Aktivitäten ist es, das woh -
nungswirtschaftliche Interesse und Engage -
ment im Bereich des öffentlich geförderten 
Wohnungsbaus zu befördern und den Anteil 
der preisgebundenen Wohnungen in Köln von 
derzeit nur noch 6,5 Prozent am Gesamtwoh -
nungsbestand wieder zu erhöhen. 
Die Projekte zur Öffentlichkeitsarbeit werden 
durch die Stabsstelle Öffentlichkeitsarbeit, 
die direkt bei der Amtsleitung angebunden ist, 
betreut. Auch im Jahr 2022 wurde die Öf -
fentlichkeitsarbeit für den geförderten Woh -
nungsbau fortgesetzt, beispielsweise durch 
die Stadtinformationskampagnen.
Wie auch die zahlreichen Beratungen von 
Investor*innen im Bereich der Wohnungs -
bauförderung, sollen diese Kampagnen den 
deutlichen Zugewinn leistbarer Wohnungen 
für die Kölner Haushalte ankurbeln. Es ließen

55
Messeteilnahmen und weitere Öffentlichkeitsarbeit
sich zahlreiche Bau- und Förderinteressierte 
im Amt für Wohnungswesen über die lukrati -
ven Darlehenskonditionen für den Geschoss -
wohnungsbau informieren. Mit den möglichen 
Tilgungsnachlässen (Finanzmittel, die nicht 
zurückgezahlt werden müssen) wurden die 
Landesdarlehen zum Bau geförderter Woh -
nungen nochmal attraktiver.
Die Stabsstelle für Öffentlichkeitsarbeit koor -
diniert Teilnahmen des Amtes für Wohnungs -
wesen an Messen und Veranstaltungen.
T eilnahme an der Kölner Immobilienmesse
Nach dem pandemiebedingten Ausfall im 
Jahr 2020 und der Verschiebung der Messe 
im Jahr 2021 vom Frühjahr in den Herbst, 
konnte die Kölner Immobilienmesse 2022 
wieder vollumfänglich und an ihrem gewohn -
ten Termin im Frühjahr, dieses Mal am 14. Mai 
2022, durchgeführt werden.
Das Amt für Wohnungswesen nutzte die Pub -
likumsmesse, die regelmäßig im Kölner Gür -
zenich stattfindet, hauptsächlich, um auf die 
ebenfalls lukrativen Möglichkeiten der Förde -
rung von Eigentumsmaßnahmen aufmerksam 
zu machen. Der Erwerb von Eigentumswoh -
nungen oder Einfamilienhäusern kann bei 
Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen 
mit günstigen Landesdarlehen gefördert wer -
den. Für die Berechtigten kann sich also auch 
mit einem geringeren Einkommen der Weg in 
die „eigenen vier Wände“ öffnen.
Die Mitarbeitenden der Förderabteilung bo-
ten an dem Messestand des Amtes für Woh-
nungswesen persönliche Beratungen an und 
informierten über die individuellen Chancen 
auf eine Eigentumsförderung. Neben dem 
Interesse an den Förderdarlehen zum Kauf von 
Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern 
waren von den Messegästen auch Informatio-
nen über die Fördermöglichkeiten zur Verbes-
serung des Wohnungsbestandes gewünscht.
Das Besucheraufkommen bei der Kölner 
Immobilienmesse 2022 fiel wieder spürbar 
höher aus als bei der letzten Veranstaltung 
im Oktober 2021, die noch im Zeichen der 
Pandemie stand. Dennoch wurde das Be -
sucheraufkommen von 2019 – der letzten 
Veranstaltung vor der Pandemie – noch nicht 
vollständig erreicht.
12. Kölner Immobilienmesse
Nachberichterstattung im Kölner Stadtanzei -
ger vom 21.05.2022
Kölner Immobilienmesse 
Bei strahlendem Sonnenschein folgten mehr 
als 2.800 Interessierte der Einladung von 
Kölner Stadt-Anzeiger Medien zur 12. Auflage 
der Kölner Immobilienmesse. Diese fand pas -
senderweise genau am 14. Mai 2022, dem Tag 
der Städtebauförderung, im Gürzenich statt. 
Dort konnten sich die zahlreichen Besuche -
rinnen und Besucher ausführlich rund um das 
Thema Immobilien informieren lassen – von 
Kauf und Verkauf über Finanzierungsmodelle 
und Modernisierung bis hin zu aktuell geplan -
ten Neubauprojekten in Köln und Region.
Geballte Kompetenz 
Mit mehr als einer Million Einwohner ist Köln 
und darüber hinaus die rheinische Region 
bedeutsam für Wirtschaft, Forschung und Bil-
dung. So zählt die Domstadt schon seit Jahren 
bundesweit zu den begehrtesten Wohnorten 
mit einer stetig steigenden Anziehungskraft.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
56
„Die Nachfrage nach Wohnraum reißt nicht 
ab“ , weiß Gudrun Reichl, Mediaverkaufsleiterin. 
So hat die Kölner Immobilienmesse über die 
Jahre ihren festen Platz im Kölner Messeka-
lender gefunden. „Kontinuierlich haben wir das 
Veranstaltungsformat weiterentwickelt“ , be-
tont die Organisatorin der Messe. „Denn Woh-
nen und Leben sind spannende Themen, die 
oft sehr emotional besetzt sind und Entschei-
dungen erfordern, die das Leben nachhaltig 
beeinflussen. Mit der geballten Kompetenz im 
Messesaal und durch unsere Vortragsreihe 
helfen wir ein wenig, die individuell richtigen 
Weichen zu stellen und professionell zu un-
terstützen. Denn ein Haus findet oder ver-
kauft sich nicht mal eben so. “ Im Dialog Auf 
Nachfrage bei den zahlreichen Ausstellern fiel 
das Resümee zur diesjährigen Messe einhellig 
aus. „Wir sind sehr zufrieden“ , betonte Micha-
ela Wengenmayr, Immobilienmaklerin bei von 
Poll Immobilien. „Da es tendenziell mehr Kun-
den gibt, die Häuser oder Wohnungen suchen, 
als diejenigen, die verkaufen oder vermieten 
möchten, freuen wir uns auf diesem Weg ins 
Gespräch zu kommen. Denn der persönliche 
Kontakt ist es, der letztlich zählt. “ Diese Ein-
schätzung teilte auch Tina Fröhlich, Head of 
Sales bei Engel & Völkers. „Unser Eindruck ist 
positiv, denn die Messe ist gut besucht und 
auch, wenn allgemein eine Verunsicherung 
besteht, scheinen sich doch viele Menschen mit 
Immobilien zu beschäftigen. “ 
Vielfältiges Angebot 
Doch nicht nur Immobilienvermittler trafen 
bei der Messe auf ein interessiertes Publikum. 
„Wir sind hier, weil wir für den Endverbraucher 
den Bekanntheitsgrad unserer Firma erhöhen 
möchten, damit sie genau die passende und 
günstige Baufinanzierung bekommen, die  
sie benötigen“ , schilderte Kirsten Altenburg 
Partnerbetreuerin von Hüttig & Rompf ihre 
Motivation an der Kölner Immobilienmesse 
teilzunehmen. Auch von Seiten der Stadt ging 
man an einem Stand aktiv auf das Messepub-
likum zu. „Als Vertreter der Wohnbauförderung 
der Stadt Köln möchten wir unter anderem die 
Möglichkeiten für Privatpersonen aufzeigen, 
Eigenheime oder Mehrfamilienhäuser mit güns-
tigen Darlehen beispielsweise über die NRW-
Bank fördern zu lassen“ , erklärte Uwe Burbach 
von der Stadt Köln. Ebenso präsentierten sich 
Unternehmen aus dem benachbarten Ausland 
mit ihren innovativen Ideen für die Branche. 
„Da wir von Österreich aus in den deutschen 
Markt eintreten möchten, sind wir nach Köln 
gekommen“ , sagt Karl Weinmayer, Head of 
Business Development von Fincredible. „Denn 
hier sind viele Makler versammelt, die an digita-
len Bonitätslösungen interessiert sind. “ 
Sozialer Wohnraum
Da Köln eine wachsende, durch Zuzug gepräg-
te Stadt ist, bleibt der Mietwohnungsmarkt 
auch künftig – nach Expertenmeinung – ge -
rade im unteren und mittleren Preissegment 
angespannt. Daher brauchen manche Woh-
nungssuchende besondere Hilfestellung. 
„Bereits 750 Menschen haben wir in Wohn-
raum gebracht – von Einzelpersonen bis hin 
zu ganzen Familien“ , erklärt Yasemin Gökmen. 
„Uns bereitet es Freude, etwas zu schaffen, 
was der Kölner Markt eigentlich nicht hergibt. “ 
Die gelernte Immobilienkauffrau stellte auf der 
Kölner Immobilienmesse das vom Land geför-
derte Projekt „Viadukt Wohnraumvermittlung“ 
vor und suchte den Kontakt zu potenziellen 
Vermietern. „Im Gespräch möchte ich aufklä-
ren und Ängste beispielsweise vor Mietausfäl-
len nehmen“ , betont Yasemin Gökmen. „Ohne

57
Messeteilnahmen und weitere Öffentlichkeitsarbeit
Kosten für den Vermieter unterstützen wir 
professionell bei der Vermittlung des geeigne-
ten Mieters und begleiten alle Beteiligten auch 
noch nach dem Einzug. “ 
Live und online 
Erstmals wurde die Vortragsreihe in diesem 
Jahr live im Stream übertragen. So konnten 
Interessierte den spannenden Themen fol -
gen, vor Ort oder auch virtuell. Im Nachhinein 
werden die Highlights der Veranstaltung über 
die Homepage der Kölner Immobilienmesse 
abrufbar sein. „Die Corona-Zeit war der digi -
tale Booster für fast jede Branche, so auch für 
uns“ , so Gudrun Reichl. „Wir haben uns zwar 
immer gewehrt, eine Hybridmesse zu machen, 
aber wir möchten, dass die Messe in Präsenz 
trotzdem digitaler wird. Denn mit einer grö -
ßeren Reichweite haben wir nun auch jene 
virtuell ‚abgeholt‘ , die vielleicht noch nicht 
wieder persönlich an einer Messe teilnehmen 
wollten. “
Kölner Wohnprojektetag
Zum dritten Mal hat das Amt für Wohnungs -
wesen mit einem Infostand an dieser Tages -
messe teilgenommen. Dieses Mal drehte sich 
alles um die Chancen für eine soziale und 
nachhaltige Stadtentwicklung durch gemein -
schaftliche Wohnformen.
Das Netzwerk für gemeinschaftliches Bauen 
und Wohnen und die neu gegründete Mit -
StadtZentrale im Haus der Architektur Köln 
hatten am Samstag, dem 11. Juni 2022, von 
11 bis 17 Uhr zum 8. Wohnprojektetag einge -
laden. Die Veranstaltung fand dieses Mal wie -
der im Forum Volkshochschule im Museum 
statt, und damit nach zwei Jahren pandemie -
bedingter Pause endlich wieder in Präsenz.
Auf einem Infomarkt haben sich mehr als 
20 Projekte aus Köln und Umgebung vorge -
stellt. Projekte, die zum Teil schon seit Jahren 
existieren, sowie Projektinitiativen, die in der 
Planung sind und noch Mitglieder suchen. 
Ebenso waren Dienstleister*innen und Ban -
ken vertreten.
Auf dieser Messe wurde die neue Beratungs-
struktur innerhalb der Stadt Köln vorgestellt. 
Diese besteht inzwischen aus der MitStadtZen-
trale (MSZ) und dem Büro für gemeinschaft-
liche Wohnbauprojekte in der Wohnungsbau-
leitstelle (WBL), sowie dem Bereich „Soziales 
und innovatives Wohnen“ beim Amt für Woh-
nungswesen. Angegliedert in der Abteilung 
Wohnraumförderung wurden Anfang 2020 
zwei Stellen eingerichtet, um die Entwicklung 
sozialer und innovativer Wohnformen in Köln 
voranzubringen. Eine Kollegin aus dem Be-
reich „Soziales und innovatives Wohnen“ war 
vor Ort vertreten und informierte Interessierte 
über das Thema Wohnen im Alter, Wohnpart-
nerschaften (Wohnen für Hilfe), Wohnprojekte 
für Vulnerable Gruppen sowie das neu gegrün-
dete WohnPortal Köln-Bonn. Das WohnPortal 
Köln-Bonn ist ein Service von Neues Wohnen 
im Alter e.V., redaktionell unterstützt durch den 
Bereich „Soziales und innovatives Wohnen“ .
Der Marktplatz konnte tagsüber besucht wer -
den. Zusätzlich fanden am Nachmittag Impuls -
vorträge statt, die einen Einblick in Beispiel -
projekte und Entwicklungen gewährten. Bei 
der abschließenden Podiumsdiskussion „Wie 
geht es in Köln für gemeinschaftliche Projek -
te weiter?“ wurde den Teilnehmer*innen ein 
direkter Austausch ermöglicht. Diese Messe 
ist die größte Kontaktbörse ihrer Art in der 
Region.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
58
EXPO REAL
Auch das Amt für Wohnungswesen nahm als 
Mitaussteller an der größten Fachmesse für 
Immobilien und Investitionen in Europa teil 
(04. – 06.10.2022).
Die Beteiligung an der EXPO REAL vom 4. bis 
6. Oktober 2022 in München hat nahezu Vor-
Corona-Niveau erreicht. 
Die Ausstellung ist gegenüber dem Vorjahr 
um fast 60 Prozent gewachsen. Der Bedarf, 
sich angesichts der aktuellen wirtschaftlichen 
Perspektiven auszutauschen, war groß – auch 
bei Bundesbauministerin Klara Geywitz.
„Die EXPO REAL bestätigt in einer Zeit des 
Umbruchs, wie wertvoll sie als Austausch- 
und Informations-Plattform für die Immobi -
lienwirtschaft ist“ , erklärt Stefan Rummel, für 
die EXPO REAL verantwortlicher Geschäfts -
führer der Messe München. „Sieben Hallen, 
1.887 Aussteller und knapp 40.000 Teilneh -
mer – die Messe hat mit dieser Beteiligung 
nahezu das Niveau aus dem Jahr 2019 er -
reicht. “
Alle Ausstellungsbereiche sind wieder deut -
lich gewachsen: die Assetklassen Wohn- und 
Büroimmobilien, Hotel, Logistik und Handel, 
die internationalen Gemeinschaftsstände 
sowie die der Regionen und Städte sowie die 
Startups und Technologieanbieter. Zudem 
war die Ukraine mit einem Forum vertreten, 
um Möglichkeiten für den Wiederaufbau zu 
evaluieren. Zentrale Themen auf der Messe 
waren Teuerungen und Inflation, Zinspolitik, 
ESG-Anforderungen, die Schaffung von be -
zahlbarem Wohnraum und die wirtschaftliche 
Gesamtsituation.
EXPO REAL, Gemeinschaftsstand 
der Regionen Köln und Bonn

59
Messeteilnahmen und weitere Öffentlichkeitsarbeit
Politik und Branche im engen Austausch
Bundesbauministerin Klara Geywitz suchte 
auf der EXPO REAL den Schulterschluss mit 
der Immobilienwirtschaft und stellte sich 
auf zwei Podien der Diskussion zu bezahlba -
rem Wohnen. Die Herausforderungen beim 
Wohnungsbau sind vielfältig: steigende Bau -
kosten, Bürokratie, Fachkräftemangel, Klima -
schutz, demographischer Wandel. Es gehe 
darum, „die Rahmenbedingungen zu schaffen, 
um in Deutschland rentabel bauen zu können 
und gleichzeitig die Kapazitäten auszuweiten“ , 
so Geywitz. „Dazu müssen wir die Produktivi -
tät steigern, mehr in die Vorfertigung gehen, 
die gesamte Kette von Bauplanung, -antrag 
und -ausführung digitalisieren und den sozia -
len Wohnungsbau fördern“ .
Zukunftsszenarien im Fokus
Mit welchen Rahmenbedingungen wird sich 
die Immobilienwirtschaft auseinanderset -
zen müssen? Dazu gab der Chefvolkswirt 
der Commerzbank, Dr. Jörg Krämer, seine 
Einschätzung ab: Er erwartet auf viele Jah -
re eine Inflation von weit über zwei Prozent, 
einen Leitzinsanstieg auf historisch betrach -
tet moderate drei Prozent, eine Rezession 
– aber keinen Einbruch beim Arbeitsmarkt 
angesichts des Arbeitskräftemangels und 
des demographischen Wandels, so dass die 
Nachfrage zum Beispiel bei Wohnimmobilien 
bleiben wird. Fabian Hellbusch, Leiter Marke -
ting Kommunikation von Union Investment, 
erklärt: „Vor der Kulisse der vielfältigen Um -
brüche hat die EXPO REAL 2022 wichtige 
Orientierungshilfe und ein gutes Sentiment 
geliefert, wo in den nächsten sechs bis neun 
Monaten Abwarten oder doch eher das sehr 
gezielte Ausnutzen von Marktchancen die klü -
gere Strategie sein wird. “ Gerade jetzt sei die 
Messe wichtig, „um aktuelle Herausforderun -
gen zu diskutieren, um sie zu bewältigen und 
gemeinsam attraktive Wachstumschancen zu 
identifizieren“ , so Frank Pörschke, CEO von 
P3 Logistic Parks.
Die EXPO REAL 2022 in Zahlen
Vergleich mit 2019, da 2021 ein pandemiebe -
dingtes Ausnahmejahr war:
Knapp 40.000 Teilnehmer*innen aus 73 
Ländern (2019: 46.747 / 76) kamen zur EXPO 
REAL nach München. Die Gesamtteilnehmer -
zahl unterteilte sich in rund 19.500 Fachbe -
sucher (2019: 22.065) und 20.456 Unterneh -
mensrepräsentanten (2019: 24.682). Die Top 
Ten-Besucherländer waren nach Deutsch -
land: Großbritannien und Nordirland, Nieder -
lande, Österreich, Polen, Schweiz, Frankreich, 
Tschechien, Luxemburg, USA und Spanien.
Die 1.887 Aussteller kamen aus 33 Ländern 
(2019: 2.189 / 44). Die Top Ten-Aussteller-
länder waren neben Deutschland: Österreich, 
Niederlande, Schweiz, Polen, Großbritannien 
und Nordirland, Frankreich, Portugal, USA und 
Tschechien gleichauf, Rumänien. Internatio -
nale Gemeinschaftsstände kamen aus Öster -
reich („Austria“ , „Europa Mitte“), der Schweiz 
(„Swiss Circle“), den Niederlanden („Holland 
Property Plaza“ , „Holland Metropole“) und 
ein USA-Pavillon. Am CareerDay nahmen 45 
Aussteller teil, um Nachwuchskräfte für sich 
zu gewinnen. “
Seit 1998 findet die EXPO REAL jeden Ok -
tober auf dem Gelände der Messe München 
statt. Die Ausstellungsbereiche beinhalten 
beispielsweise die Projektentwicklung, Bera -
tung, Finanzierung, Betrieb und Investition.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
60
EXPO REAL, Gemeinschaftsstand 
der Regionen Köln und Bonn
Die Wertschöpfungskette der Immobilienbran-
che ist auf der EXPO REAL breit aufgestellt. Mit 
dem Schwerpunkt der Immobilienwirtschaft ist 
das Konferenzprogramm der Messe auf Poli-
tik und Wirtschaft ausgerichtet und wird als 
länderübergreifende Plattform gesehen, um 
Projekte zu präsentieren, Geschäfte anzubah -
nen und neue Kontakte zu knüpfen.
Der Auftritt des Amtes für Wohnungswesen 
war eingebunden in den von der KölnBusiness 
Wirtschaftsförderungs-GmbH in Kooperation 
mit der Region Bonn und dem Region Köln/
Bonn e.V. organisierten Gemeinschaftsstand. 
Der Gemeinschaftstand (über 560 Quadrat -
meter) überzeugte mit seinem Design,  
welches erstmalig 2019 und somit vor der 
Corona-Pandemie vorgestellt wurde. Auch 
das Design des Messeterminals des Amtes 
für Wohnungswesen wurde im Jahr 2019 
letztmalig neu gestaltet.
Als Mitaussteller hat das Amt die Teilnahme 
an der EXPO REAL genutzt, um auf die Wei -
terentwicklungen im geförderten Wohnungs -
bau sowie die sehr lukrativen Fördermöglich -
keiten in Nordrhein-Westfalen aufmerksam zu 
machen.

61
Messeteilnahmen und weitere Öffentlichkeitsarbeit
EXPO REAL, Messeterminal  
Amt für Wohnungswesen
Stadtinformationskampagnen
Auch im Jahr 2022 hat das Amt für Woh -
nungswesen wieder verschiedene Motive 
über die Stadtinformationsanlagen im Stadt -
gebiet Köln plakatieren lassen. Mittels  
Megalight-Postern und digitalen Werbe-
flächen wurde die Öffentlichkeit gezielt auf 
Themen und Projekte im Bereich Wohnen 
aufmerksam gemacht.
Dabei wurde weiterhin das Gemeinschafts-
projekt „Wohnen für Hilfe“ der Universität  
zu Köln, der Seniorenvertretung und der  
Stadt Köln beworben. Ziel ist es, zusätzliche  
Wohnungsangebote für Studierende zu ge -
nerieren und gleichzeitig verlässliche Unter  -
stützungsleistungen im Alltag für Senior*  
innen, Alleinerziehende und Familien sowie 
Menschen mit Behinderung zu schaffen.
Ausblick
In den Folgejahren soll die Öffentlichkeitsar -
beit zur Imageverbesserung des geförderten 
Wohnungsbaus in Köln fortgesetzt werden. 
Dazu zählen weiterhin die zuvor genannten 
Messeauftritte und die Stadtinformations -
kampagnen, die weiter verbessert und inten -
siviert werden.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
62
Wohnungsaufsicht, Mietpreiskontrolle  
und Wohnraumschutz
Wohnungsaufsicht
Die Kommunen arbeiten im Rahmen der 
Wohnungsaufsicht darauf hin, dass Mindest -
anforderungen an Wohnraum eingehalten und 
Missstände beseitigt werden. Seit 01.07.2021 
geschieht dies auf der rechtlichen Grundla -
ge des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW 
(WohnStG NRW). Dieses Gesetz ist sowohl 
Rechtsgrundlage der Wohnungsaufsicht, 
als auch für den Schutz von Wohnraum vor 
zweckfremder Nutzung.
Aufgabe der Wohnungsaufsicht ist es, dafür 
zu sorgen, dass Mindestanforderungen an 
den Zustand und die Ausstattung von Wohn -
raum eingehalten werden. Dabei geht es 
jedoch nicht darum, Modernisierungen ein -
zufordern, die über die gesetzlich definierten 
Mindestanforderungen an Wohnraum hinaus -
gehen.
In § 5 des WohnStG NRW sind diese Mindest -
anforderungen festgelegt. Mindestanforde -
rungen an den Zustand und die Ausstattung 
von Wohnraum sind demgemäß insbesondere 
dann nicht erfüllt, wenn
1.  die zentrale Stromversorgung oder bei 
Zentralheizungen die zentrale Versorgung 
mit Heizenergie fehlt oder ungenügend ist,
2.  Heizungsanlagen, Feuerstätten oder ihre 
Verbindungen mit den Schornsteinen feh -
len oder ungenügend sind,
3.  Wasserversorgung, Entwässerungs- oder 
sanitäre Anlagen fehlen oder ungenügend 
sind,
4.  die Voraussetzungen zum Anschluss eines 
Herdes oder einer Kochmöglichkeit, von 
elektrischer Beleuchtung oder elektrischen 
Geräten fehlen oder ungenügend sind,
5.  kein ausreichender Schutz gegen Witte -
rungseinflüsse oder Feuchtigkeit besteht,
6.  nicht wenigstens ein zum Aufenthalt be -
stimmter Raum der Wohnung eine Wohn -
fläche von mindestens 10 Quadratmetern 
hat oder
7.  nicht wenigstens ein zum Aufenthalt be -
stimmter Raum ausreichend belüftbar oder 
durch Tageslicht beleuchtet ist.
Sinn und Zweck dieser wohnungsrechtlichen 
Bestimmungen ist es, Verfügungsberechtigte  
(in der Regel Eigentümer*innen), die ihrer 
Verpflichtung zur laufenden Instandhaltung 
von Wohnraum nicht nachkommen, behörd -
lich hierzu veranlassen zu können. Durch die 
Kontaktaufnahme mit den Verfügungsberech -
tigten soll vorrangig eine freiwillige Mängel -
beseitigung erreicht werden.
Wenn Eigentümer*innen dazu jedoch nicht 
bereit sind, kann die Herstellung der Mindest -
anforderungen an Wohnraum durch das Amt 
für Wohnungswesen behördlich angeordnet 
und, wenn nötig, auch mit Verwaltungszwang 
durchgesetzt werden. Dies geschieht in der 
Regel dadurch, dass ein Zwangsgeld festge -
setzt wird, um der behördlichen Anordnung 
Nachdruck zu verleihen.
Das Wohnraumstärkungsgesetz NRW 
schränkt insoweit die Eigentumsgarantie aus

63
Wohnungsaufsicht, Mietpreiskontrolle und Wohnraumschutz
Artikel 14 Grundgesetz auf rechtlich zulässige 
Weise ein.
Werden die Mindestanforderungen an Wohn -
raum in gravierender Weise missachtet, ist 
ein Einschreiten der Wohnungsaufsicht stets 
gerechtfertigt. Das technische Personal des 
Amtes für Wohnungswesen untersucht vor 
Ort, was genau die Ursache dafür ist. Liegt die 
Ursache in fehlerhaftem Nutzungsverhalten, 
so kann die Unterschreitung der Mindestan -
forderungen den Verfügungsberechtigten 
nicht angelastet und daher im Rahmen der 
Wohnungsaufsicht auch nicht weiterverfolgt 
werden. 
In der Mehrzahl dieser Fälle handelt es sich 
um Feuchtigkeitsschäden sowie daraus re -
sultierende Schimmelpilzbildung. Hinweise 
auf derartige Mängel erhält die Wohnungsauf -
sicht oft durch die Mieter*innen selbst, aber 
auch über Verwaltungsstellen wie beispiels -
weise das Gesundheitsamt oder das Amt für 
Soziales, Arbeit und Senioren der Stadt Köln. 
Im Jahr 2022 erhielt die Wohnungsaufsicht 
auf diese Weise insgesamt 194 Mängelanzei -
gen, 83 Verfahren wurden abgeschlossen.
Bereits die technische Begutachtung oder die 
schriftliche Anhörung der Eigentümer*innen 
durch die Wohnungsaufsicht führte in mehr als 
der Hälfte der Fälle dazu, dass die gesetzlichen 
Mindestanforderungen an Wohnraum in frei -
williger Kooperation wiederhergestellt wurden.
Im Jahr 2022 war es in 21 Fällen erforderlich, 
die Mängelbeseitigung durch eine behörd -
liche Anordnung sowie die Androhung und 
ggfs. auch Festsetzung eines Zwangsgeldes 
durch die Wohnungsaufsicht durchzusetzen.
Eine technische Überprüfung ergab 2022 in 
12 Fällen, dass die Mängel nicht im Verant -
wortungsbereich der Eigentümer*innen lagen.  
Überwiegend handelte es sich dabei um die 
Bildung von Innenkondensat und Schimmel -
pilz in Wohnungen, die durch fehlerhaftes 
Heiz- und/oder Lüftungsverhalten der Wohn -
raumnutzenden hervorgerufen worden waren.
In diesen Fällen informieren die städtischen 
Bediensteten die Nutzer*innen der Wohnung 
über richtiges Heizen und Lüften. Im Rahmen 
dieser Beratung erhalten diese auch den von 
der Wohnungsaufsicht aufgelegten Flyer „In -
formationen zur Vermeidung von Feuchtigkeit 
und Schimmel in Wohnräumen“ .  
Dieser Flyer ist auch im Internet verfügbar. 
www.stadt-koeln.de/mediaasset/ 
content/pdf56/infos_zur_vermeidung_
von_schimmel_in_wohnr%C3%A4umen_
pdf_2021-03.pdf
Die übrigen Verfahren konnten aus unter -
schiedlichen Gründen nicht weiterverfolgt 
werden: Entweder war die wohnungsrecht -
liche Handhabe zur Beseitigung der Mängel 
letztlich nicht gegeben (keine oder keine 
wesentliche Einschränkung der gesetzlichen 
Mindeststandards) oder die Fortführung der 
Verfahren war aus anderen Gründen nicht 
möglich; beispielsweise wurde der Zutritt zu 
der Wohnung verweigert.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
64
Geförderter Mietwohnungsbau  
in Köln-Chorweiler
Mietpreiskontrolle
Die Mietpreiskontrolle ist als Schranke der 
grundgesetzlich garantierten Vertragsfrei -
heit zu verstehen. Sie ist ein preispolitisches 
Instrument zur Wahrung des Preisgefüges 
im freifinanzierten Wohnungsbestand, der 
in Köln 93,5 Prozent des Gesamtbestandes 
ausmacht.
Der Gesetzgeber verfolgt mit der Mietpreis -
kontrolle jedoch nicht das Ziel, die Preisbil -
dung am Markt außer Kraft zu setzen, indem 
etwa ein staatlich verordnetes Höchstmie -
tenniveau eingeführt wird. Die kontroversen 
politischen Diskussionen und rechtlichen 
Auseinandersetzungen um eine sogenannte 
„Mietpreisbremse“ haben die rechtlichen und 
tatsächlichen Schwierigkeiten bei der Re -
gelung eines Höchstmietenniveaus deutlich 
gemacht. Genau dies ist hier aber mit „Miet -
preiskontrolle“ nicht gemeint.
Bei der Mietpreiskontrolle geht es vielmehr 
darum, bei unangemessen hohen Entgelten 
für die Vermietung von Wohnräumen behörd -
lich einschreiten zu können. Geregelt ist die 
Mietpreiskontrolle im Wirtschaftsstrafgesetz 
(WiStrG). Die Wohnungsbehörden haben 
damit die Möglichkeit einzugreifen, wenn eine 
gesteigerte Wohnraumnachfrage dazu ausge -
nutzt wird, um Mietpreise unangemessen in 
die Höhe zu treiben. Dabei muss deutlich zwi -
schen Mietpreisüberhöhung und Mietwucher 
unterschieden werden, auch wenn umgangs -
sprachlich gerne beides als „Mietwucher“ 
bezeichnet wird.

65
Wohnungsaufsicht, Mietpreiskontrolle und Wohnraumschutz
Mietpreisüberhöhung
Die Mietpreisüberhöhung im Sinne des § 5 
WiStrG ist eine Ordnungswidrigkeit, die im 
Streitfall vor dem Amtsgericht verhandelt wird. 
Unterhalb der Ebene eines strafrechtlichen 
Verfahrens werden durch die Wohnungsbe -
hörde unangemessen hohe Mietforderungen 
ordnungsbehördlich verfolgt und gegebenen -
falls geahndet. Dies geschieht in einem Buß -
geldverfahren wegen Mietpreisüberhöhung. 
Solche Verfahren sollen darauf hinwirken, 
dass ein überhöhter Mietzins auf das zuläs -
sige Maß abgesenkt wird. Als Vergleichs -
maßstab dient hierbei die ortsübliche Ver -
gleichsmiete nach dem Kölner Mietspiegel. 
Die Wohnungsbehörde ist gesetzlich auch 
dazu befugt, anzuordnen, dass die durch 
eine Mietpreisüberhöhung ordnungswidrig 
erzielten Mehrerlöse abgeführt werden müs -
sen. Außerdem können die Geschädigten 
die Rückerstattung dieses gesetzeswidrigen 
Mehr erlöses an sich beantragen. 
Von einer Ordnungswidrigkeit im Sinne des  
§ 5 WiStrG ist auszugehen, wenn ein geringes 
Angebot an vergleichbarem Wohnraum dazu 
ausgenutzt wird, eine Miete zu fordern, die  
die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 
20 Prozent übersteigt. Bei der Bearbeitung 
begründeter Verdachtsfälle von Mietpreis -
überhöhung werden die Lage, Größe und 
Ausstattung der Wohnung durch den Außen -
dienst des Amtes für Wohnungswesen detail -
liert ermittelt. Auf dieser Grundlage wird –  
auch unter Berücksichtigung der Bezugs -
fertigkeit – die zutreffende ortsübliche Ver -
gleichsmiete festgestellt. Die Berechnung der 
Vergleichsmiete orientiert sich an den Werten 
des aktuellen Kölner Mietspiegels.
Allerdings hat der Bundesgerichtshof in den 
letzten Jahren die Anforderungen für eine 
Mietpreisüberhöhung hoch angesetzt: So 
wurde entschieden, dass bei der Beurteilung, 
ob der Vermieter mit seiner Mietforderung 
„ein geringes Angebot an vergleichbarem 
Wohnraum ausnutzt“ , nicht auf den Woh-
nungsmarkt eines einzelnen Stadtteils abge -
stellt werden dürfe. 
Es käme hierbei auf die Marktlage im ge -
samten Stadtgebiet an (BGH VIII ZR 44/04). 
Außerdem könne von einem „Ausnutzen“ 
dann keine Rede sein, wenn ein Mieter frei -
willig, das heißt trotz objektiv bestehender 
Ausweichmöglichkeiten, den Mietvertrag 
mit einer überteuerten Miete unterschrieben 
habe. Der Mieter müsse immer konkret dar -
legen, dass er sich beim Abschluss des Miet -
vertrages in einer Zwangslage befunden habe, 
dass er nicht ohne weiteres auf eine andere 
Wohnung hätte ausweichen können und dass 
er alles versucht und unternommen hat, um 
eine günstigere Wohnung anzumieten (BGH 
VIII ZR 190/03).
Über Verdachtsfälle von Mietpreisüberhöhung 
wird das Amt für Wohnungswesen sowohl 
durch Anzeigen betroffener Mieter*innen 
selbst, als auch durch Hinweise aus dem Amt 
für Soziales, Arbeit und Senioren oder des 
Jobcenters Köln informiert. Auch der Mieter -
verein Köln oder soziale Einrichtungen ma -
chen auf solche Verdachtsfälle aufmerksam.
Bedingt durch die hohen Anforderungen der 
Rechtsprechung des BGH wurden im Jahr 
2022 lediglich 2 Verdachtsfälle von Mietpreis -
überhöhung neu aufgegriffen und 3 bereits 
laufende Verfahren abgeschlossen.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
66
Mietwucher
Im Unterschied zu der oben beschriebenen 
Mietpreisüberhöhung handelt es sich bei 
Mietwucher um einen Straftatbestand  
(§ 291 Strafgesetzbuch – Wucher). Von Miet -
wucher wird dann gesprochen, wenn die 
Mietforderung in einem auffälligen Missver -
hältnis zur Leistung der Vermieter*in steht 
und dabei eine individuelle Zwangssituation 
der Mieter*in ausgenutzt wird. Persönliche 
Zwangslagen können beispielsweise Unerfah -
renheit, ein Mangel an Urteilsvermögen oder 
eine erhebliche Willensschwäche sein.
In Fällen von Mietwucher wird die Staatsan -
waltschaft Köln tätig. Die Wohnungsaufsicht 
des Amtes für Wohnungswesen leistet der 
Staatsanwaltschaft in diesen Fällen Amts -
hilfe durch die Ermittlung der ortsüblichen 
Vergleichsmiete. Zeigen die weiteren Er -
mittlungen der Staatsanwaltschaft, dass das 
Merkmal der „individuellen Zwangslage“ nicht 
gegeben ist, dann gibt die Staatsanwaltschaft 
den Fall an das Amt für Wohnungswesen ab. 
Dort erfolgt dann die Überprüfung einer  
möglichen Mietpreisüberhöhung im Sinne des 
§ 5 WiStrG, wie oben beschrieben.
Wohnraumschutz (Verbot der  
Zweckentfremdung von Wohnraum)
Der angespannte Kölner Wohnungsmarkt 
erfordert es bereits seit Jahren, Wohnraum 
vor Abbruch, dauerhaftem Leerstand oder der 
Umwandlung in Gewerberaum oder vor einer 
Nutzung zur Kurzzeitvermietung (z. B. Ferien-
wohnungen) zu schützen. Ziel ist es, den in 
Köln verfügbaren Wohnraum zu erhalten. 
Köln verzeichnet bereits seit einigen Jahren 
einen erhöhten Wohnungsbedarf. Dies hat 
rechtlich unter anderem zur Folge, dass in 
Köln ab 01.07.2020 die Mieterschutzverord -
nung NRW1 gilt. 
Zum Schutz des in Köln verfügbaren Wohn -
raums ist erstmals am 01.07.2014 auf der 
Grundlage der Ermächtigung des (seinerzeit 
maßgeblichen) § 10 Wohnungsaufsichts -
gesetz NRW (WAG NRW) eine Satzung zum 
Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln 
(Wohnraumschutzsatzung) in Kraft getreten. 
Sie wurde mit Wirkung vom 01.07.2019 durch 
eine inhaltlich neugefasste, erweiterte Wohn -
raumschutzsatzung abgelöst. Diese Satzun -
gen dienten dem Schutz von freifinanziertem 
Wohnraum vor ungenehmigter Zweckent -
fremdung. Ein Verbot der Zweckentfremdung 
gibt es auch für den öffentlich geförderten 
Wohnraum. 
Mit Inkrafttreten des Wohnraumstärkungsge -
setzes NRW (WohnStG NRW) zum 01.07.2021 
wurde der Schutz von Wohnraum vor zweck -
fremder Nutzung auf eine völlig neue recht -
liche Grundlage gestellt. Während seit 2014 
der Wohnraumschutz in Köln lediglich auf 
den nach § 10 WAG NRW erlassenen kom -
munalen Satzungen beruhte, regelt das neue 
1 Die Mieterschutzverordnung NRW regelt ab 
01.07.2020 die Anwendbarkeit der §§ 556 d, 558 und 
577a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für konkret be -
nannte Gebiete in NRW, in denen die ausreichende Ver-
sorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu ange -
messenen Bedingungen im Sinne von § 556 d Absatz 2 
Satz 2, § 558 Absatz 3 Satz 2 oder § 577 a Absatz 2 Satz 
1 BGB besonders gefährdet ist. Das Gebiet der Stadt 
Köln ist in dieser Verordnung aufgeführt. Die für Köln 
auch bereits bis 30.06.2020 geltende Kündigungssperr-
fristverordnung NRW und die verschärfte Kappungs -
grenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB sind in die neugefasste 
Mieterschutzverordnung NRW eingeflossen.

67
Wohnungsaufsicht, Mietpreiskontrolle und Wohnraumschutz
WohnStG NRW nun wesentliche Definitionen, 
Ge- und Verbote im Hinblick auf eine Zweck -
entfremdung von Wohnraum erstmals unmit -
telbar. 
Die gesetzlichen Regelungen zum Verbot der 
Wohnraumzweckentfremdung gelten jedoch 
nur insoweit, als eine Kommune aufgrund 
der besonders angespannten örtlichen Woh -
nungsmarktlage eine Satzung zum Schutz 
von Wohnraum vor Zweckentfremdung er-
lassen hat. Neben Köln sind dies derzeit die 
Städte Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf 
und Münster. Die Stadt Köln hat die seit 2019 
gültige Kölner Wohnraumschutzsatzung mit 
Wirkung vom 01.07.2021 neu gefasst und 
dabei an die gesetzlichen Regelungen des 
WohnStG NRW angepasst.
Nach den Bestimmungen des WohnStG NRW 
und deren Konkretisierung in der aktuellen 
Kölner Wohnraumschutzsatzung (2021) sind 
 ›  der Abbruch, 
 ›  das längerfristige Leerstehenlassen  
von Wohnraum, 
 ›  seine Umwandlung in Gewerberaum  
oder auch 
 ›  eine längerfristige Nutzung zur 
Kurzzeitvermietung
 
genehmigungspflichtig. Dieser Genehmigungs-
vorbehalt gilt für jede Art2 von frei finanziertem 
Wohnraum, auch für Einfamilienhäuser. 
2 Bereits mit der Neufassung der Satzung zum 
01.07.2019 wurde der Schutzbereich der Satzung 
auf Wohnraum jeder Art ausgedehnt. Dies gilt so ab 
01.07.2021 weiterhin.
Wird ausnahmsweise eine Genehmigung zur 
Zweckentfremdung von Wohnraum erteilt, 
so geschieht dies regelmäßig mit der Auf -
lage, dass für den wegfallenden Wohnraum 
entsprechender Ersatzwohnraum im Kölner 
Stadtgebiet bereitgestellt werden muss. Das 
Wohnraumstärkungsgesetz sowie die Kölner 
Wohnraumschutzsatzung beinhalten dazu de -
finierte Anforderungen: So muss Ersatzwohn -
raum bei einer Vermietung dem Wohnungs -
markt zu angemessenen Bedingungen zur 
Verfügung stehen und wegfallender familien -
gerechter Wohnraum soll durch ebensolchen 
Wohnraum ersetzt werden. Ebenso darf beim 
Ersatzwohnraum der Ausstattungsstandard 
des durch die Zweckentfremdung entfallen -
den Wohnraums nicht deutlich überschritten 
werden. Damit hat die Stadt Köln die Möglich -
keit, beim Ersatzwohnraum die Errichtung von 
Luxusneubauten zu verhindern.
Um Wohnraum vor Zweckentfremdung zu 
schützen, wird das Amt für Wohnungswesen 
nach den Regelungen des WohnStG NRW 
und der Kölner Wohnraumschutzsatzung ent -
weder auf Antrag der/des Eigentümer*in tätig 
(Antragsverfahren3), oder ermittelt selbstän -
dig bei Verdacht auf Wohnraumzweckent -
fremdung (Wiederzuführungsverfahren 4).
3 Auf Antrag der Eigentümerin beziehungsweise 
des Eigentümers wird geprüft, ob im Einzelfall eine 
Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum 
nach Wohnraumschutzsatzung und WohnStG NRW 
erteilt werden kann.
4 Mit dem Ziel, zweckentfremdeten Wohnraum 
dem allgemeinen Wohnungsmarkt (i. d. R. für ein 
Wohnungsmietverhältnis) wieder zuzuführen, ermittelt 
das Amt für Wohnungswesen selbstständig, ob eine 
Zweckentfremdung im Sinne der Wohnraumschutzsat -
zung vorliegt.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
68
Von Eigentümer*innen wurden im Jahr 2022 
für insgesamt 216 Wohneinheiten Anträge auf 
Genehmigung einer Zweckentfremdung oder 
eines sogenannten Negativattestes gestellt. 
2022 wurden für insgesamt 273 Wohnein -
heiten Genehmigungen erteilt. Als Ausgleich 
für die genehmigten Zweckentfremdungen 
werden 449 neue Wohnungen errichtet. Hier -
bei handelt es sich um Ersatzwohnraum für 
den überwiegend durch Abriss weggefallenen 
Wohnraum. Der zu errichtende Ersatzwohn -
raum ist als Auflage fester Bestandteil der 
Genehmigung zur Zweckentfremdung. Das 
Amt für Wohnungswesen überprüft, ob alle  
im Genehmigungsbescheid festgesetzten 
Aufl  agen fristgerecht erfüllt werden.
In den Wiederzuführungsverfahren geht das 
Amt für Wohnungswesen Hinweisen auf mög -
liche Wohnraumzweckentfremdungen durch 
Recherche und Ermittlungen vor Ort nach. 
Derartige Hinweise können auch online un -
kompliziert an das städtische Meldeportal
 
 
https:/ /formular-server.de/Koeln_FS/
findform?shortname=56-F38_WohnRZwEnt&
formtecid=3&areashortname=send_html  
gerichtet werden.

69
Wohnungsaufsicht, Mietpreiskontrolle und Wohnraumschutz
2022 wurden auf diese Weise bei insgesamt 
741 Wohneinheiten Ermittlungsverfahren 
wegen des Verdachts auf Verstoß gegen die 
Wohnraumschutzsatzung und das WohnStG 
NRW eingeleitet. Bei 35 Wohneinheiten be-
zieht sich die Prüfung auf die Umwandlung 
von Wohnraum (z.B. zur gewerblichen Nut-
zung), bei 332 Wohneinheiten wurde ein Woh-
nungsleerstand überprüft. Bei 353 Wohnein-
heiten waren Hinweise auf Zweckentfremdung 
durch Kurzzeitvermietung der Anlass für ein 
neues Ermittlungsverfahren. Bei den restli-
chen Wohneinheiten handelte es sich um eine 
sonstige zweckfremde Nutzung von Wohn-
raum. Die meisten dieser Verfahren lösen auf-
wendige Ermittlungen aus, die oftmals mehre -
re Monate andauern. Im Jahr 2022 wurden zu 
426 Wohneinheiten die laufenden Verfahren 
abschlossen. Bei 174 Wohneinheiten wurde im 
Jahr 2022 die Zweckentfremdung des Wohn-
raumes beseitigt und die Wohnung damit wie -
der dem Wohnungsmarkt zugeführt. Bei 161 
Wohneinheiten bestätigte sich der Verdacht 
auf Zweckentfremdung nicht. Bei 83 Wohnun-
gen lag keine Zweckentfremdung nach den 
rechtlichen Kriterien der Wohnraumschutzsat-
zung bzw. des WohnStG NRW vor. In 8 Fällen 
konnte nachträglich eine Genehmigung der 
Zweckentfremdung erteilt werden.
Eine Zweckentfremdung von Wohnraum ohne 
die erforderliche Genehmigung ist verboten 
und kann nach dem WohnStG NRW und der 
Kölner Wohnraumschutzsatzung mit einem 
Bußgeld geahndet werden. Seit 01.07.2021 
sieht das WohnStG NRW Geldbußen bis zu 
500.000 Euro je betroffener Wohneinheit vor. 
2022 wurden insgesamt 30 Bußgeldverfahren 
eingeleitet. Diese betreffen jeweils mindestens 
eine, können aber auch mehrere Wohneinhei-
ten betreffen. Insgesamt waren von Bußgeld-
verfahren 62 Wohneinheiten betroffen.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
70
2022 wurden in 9 dieser Verfahren, die ins -
gesamt 19 Wohneinheiten betreffen, Buß-
gelder von insgesamt rund 2,3 Millionen Euro 
festgesetzt. Maßgeblich für die Höhe dieser 
Gesamtsumme waren einzelne, besonders 
gravierende Fälle, in denen aufgrund der  
Dauer und der Schwere der Rechtsverstöße 
Bußgelder im oberen Bereich des gesetz -
lichen Bußgeldrahmens festgesetzt worden 
sind.
Kurzzeitvermietung von Wohnraum
Eine wachsende Rolle bei Fällen von Wohn -
raumzweckentfremdung spielt in Köln, wie 
auch in vergleichbaren Metropolen, dass 
zunehmend Wohnungen dauerhaft für 
die Kurzzeitvermietung beispielsweise an 
Tourist*innen verwendet und damit dem 
regulären Wohnungsmarkt entzogen werden. 
Kritisch sieht die Stadt Köln dabei, dass die 
ursprüngliche Idee des „homesharing“ (Tei -
len von Wohnungen), die auf Gegenseitigkeit 
oder Erstattung der Selbstkosten beruht, 
durchökonomisiert und zu einem Geschäfts -
modell entwickelt wurde, das zu Lasten der 
Wohnungsversorgung in der Stadt geht. 
Solche Nutzungen erfolgen häufig ohne die 
erforderlichen behördlichen Genehmigungen. 
Eine von der Stadt Köln beauftragte wissen-
schaftliche Studie des Instituts für Wirt -
schaftspolitik der Universität zu Köln (2020)   
belegt die deutliche Zunahme solcher Ange -
bote der Kurzzeitvermietung seit 2007.

71
Wohnungsaufsicht, Mietpreiskontrolle und Wohnraumschutz
Neben der vielfach fehlenden wohnungs -
rechtlichen Genehmigung zur Zweckentfrem -
dung von Wohnraum werden häufig auch 
baurechtliche Bestimmungen außer Acht 
gelassen, die dem Schutz der Nutzer*innen 
dieser Wohnungen dienen. Daneben lösen 
touristische Aufenthalte in Köln regelmäßig 
die Verpflichtung zur Zahlung der Kulturför -
derabgabe aus (Zuständigkeit des Steueram -
tes der Stadt Köln). 
Mit Inkrafttreten des WohnStG NRW sowie der 
daran angepassten Kölner Wohnraumschutz -
satzung hat sich zum 01.07.2021 bei der Kurz -
zeitvermietung Wesentliches geändert:
 ›  Kurzzeitvermietung muss immer, und zwar 
ab dem ersten Tag, gegenüber dem Amt für 
Wohnungswesen durch Verfügungsberech-
tigte oder Nutzungsberechtigte angezeigt 
werden.
 ›  Kurzzeitvermietung ist genehmigungspflich-
tig, wenn sie für mehr als insgesamt 90 Tage /  
Kalenderjahr erfolgen soll (für Studierende, 
die ihre selbstgenutzte Wohnung z.B. wäh-
rend eines Auslandssemesters als Kurzzeit-
vermietung überlassen möchten, gibt es eine 
Sonderregelung).
 
Das WohnStG NRW zählt lediglich Beispiele 
auf, in denen eine Zweckentfremdung vor -
liegt. Die Kurzzeitvermietung ist neben an -
deren Tatbeständen nur ein Beispiel für eine 
Zweckentfremdung. Auch eine Vermietung 
von Wohnraum für einen längeren Zeitraum 
kann demnach eine genehmigungspflichtige 
Zweckentfremdung sein, wenn sie zum Zwe -
cke eines nur vorübergehenden, übergangs -
weisen oder provisorischen Unterkommens 
von Mieter*innen erfolgt.
Registrierungspflicht für alle  
Anbieter*innen von Kurzzeitvermietung
Nach Ablauf der gesetzlichen Übergangsfrist 
ist nun seit 01.07.2022 
 ›  für jede Kurzzeitvermietung in Köln eine 
Wohnraum-Identitätsnummer erforderlich,
 ›  das Anbieten von Wohnraum in Köln zur 
Kurzzeitvermietung ohne eine gültige Wohn-
raumidentitätsnummer unzulässig und eine 
Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld 
geahndet werden kann,
 ›  jede Werbung und das Verbreiten von 
Angeboten zur Kurzzeitvermietung ohne 
Wohnraum-Identitätsnummer auch durch 
Online-Portale oder in Publikationen unzuläs-
sig und somit eine Ordnungswidrigkeit, die 
mit einem Bußgeld geahndet werden kann.
 
Mit der Umsetzung dieser Anzeige- und Re -
gistrierungspflicht soll eine deutlich höhere 
Transparenz auf dem bislang weitgehend 
anonymisierten Markt der Kurzzeitvermietung 
geschaffen werden. Das bezieht sich glei -
chermaßen auf die tatsächliche Anzahl und 
Lage der betroffenen Wohnungen im Kölner 
Stadtgebiet wie auf die namentliche Benen -
nung der Anbieter*innen.
Seit 01.07.2022 erfolgt daher die Vergabe von 
Wohnraum-Identitätsnummern (WID) durch 
ein vom Land NRW bereitgestelltes Online-
Verfahren. In diesem Verfahren müssen sich 
alle Bürger*innen registrieren, die in Köln 
Kurzzeitvermietung anbieten wollen. Für jede 
zur Kurzzeitvermietung angebotene Wohnung 
ist dabei eine separate WID erforderlich.
In diesem Online-Verfahren werden WID nur 
für diejenigen Fälle automatisiert vergeben, in

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
72
denen Bürger*innen eine nach dem Gesetz 
genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung (= bis 
maximal 90 Tage pro Kalenderjahr) beabsich -
tigen. Die Anbieter*innen dieser genehmi -
gungsfreien Variante von Kurzzeitvermietung 
sind gesetzlich dazu verpflichtet, im Online-
Verfahren die tatsächlichen Belegungstage in 
einem Belegungskalender zu dokumentieren. 
Über diesen kann nachvollzogen werden, ob 
der genehmigungsfrei mögliche Zeitraum von 
90 Tagen nicht überschritten wurde. Für Stu -
dierende gilt für die selbstgenutzte Wohnung 
eine Sonderregelung, die Kurzzeitvermietung 
genehmigungsfrei bis zu 180 Tagen ermög -
licht. Hier wird allerdings der Nachweis des 
Studierendenstatus durch das Amt für Woh -
nungswesen überprüft und die Wohnraum-
Identitätsnummer daher nicht automatisiert 
erteilt.
Wer beabsichtigt, Kurzzeitvermietung für 
mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr anzubie -
ten, benötigt hierfür eine Zweckentfrem -
dungsgenehmigung. Nach Registrierung im 
Online-Verfahren zur Anforderung einer WID 
wird dann in jedem Einzelfall durch das Amt 
für Wohnungswesen überprüft, ob die Voraus -
setzungen für eine Genehmigung der Zweck -
entfremdung von Wohnraum durch Kurzzeit -
vermietung gegeben sind.
Um von vornherein Missbrauchsmöglichkei -
ten zu verringern, sieht das WohnStG NRW 
außerdem vor, dass auch Bürger*innen, die 
für ihr Kurzzeitvermietungs-Angebot keinen 
Wohnraum nutzen (sondern beispielsweise 
zur gewerblichen Nutzung gewidmete Räume, 
auch im Gastgewerbe) verpflichtet sind, bei 
der Bewerbung ihres Angebotes auf Online-
Portalen und in gedruckten Publikationen 
ebenfalls eine WID anzugeben. Auch in diesen 
Fällen wird die WID erst erteilt, nachdem vom 
Amt für Wohnungswesen die entsprechende 
Widmung der Räume (etwa anhand der Bau -
genehmigung) daraufhin überprüft hat, dass 
es sich nicht um Wohnraum handelt.
Durch das Registrierungsverfahren wird 
daneben auch der im WohnStG NRW festge -
schriebene Datenaustausch mit den Steuer- 
und Finanzbehörden erleichtert, um so die 
korrekte Abführung von Steuern und Abgaben 
leichter nachvollziehen zu können.
Seit dem Start des Onlineverfahrens konnten 
für Köln (bis 31.12.2022) in rund 66 Prozent 
aller Fälle eine WID online automatisiert ver -
geben werden. In den übrigen Fällen war eine 
weitere Bearbeitung durch das Amt für Woh -
nungswesen nötig (s.o.). 
Bei der Anzahl der von Bürger*innen landes -
weit angeforderten WID nimmt die Stadt Köln 
die Spitzenposition unter den sechs Kommu -
nen in NRW ein, in denen die Regelungen zur 
Wohnraumzweckentfremdung im WohnStG 
NRW gelten (Auswertung: 01.07.2022 – 
31.12.2022).
In diesem Zeitraum wurden aus 2.560 ange -
forderten WID für Köln insgesamt 2.217  
gül tige Wohnraum-Identitätsnummern erteilt.
Die Vergabe von WID ist ab 01.07.2022 neu 
zu den Aufgaben des Sachgebietes Woh -
nungsaufsicht/Wohnraumzweckentfremdung 
hinzugekommen. Künftig wird es hier auch 
darum gehen, Verstöße gegen die Regelun -
gen im WohnStG NRW zur WID mittels Buß -
geldverfahren zu ahnden.

73
Wohnungsaufsicht, Mietpreiskontrolle und Wohnraumschutz
Stadt Aachen Bonn Dortmund Düsseldorf Köln Münster
Anmeldungen 287 455 506 1530 2560 437
Leerstand von Wohnraum
Auch ein längerfristiger Leerstand von Wohn -
raum verknappt das verfügbare Wohnungs -
angebot in Köln. Nach den ab 01.07.2021 
gültigen Bestimmungen des WohnStG NRW 
und der Kölner Wohnraumschutzsatzung 
gilt der Leerstand einer Wohnung dann als 
Zweckentfremdung von Wohnraum, wenn 
er länger als sechs Monate andauert. Diese 
großzügige gesetzliche Regelung ermöglicht 
es Eigentümer*innen von Mietwohnraum, bei 
einem Mieter*innenwechsel möglicherweise 
nötige Reparaturen und Instandsetzungen 
binnen sechs Monaten vorzunehmen, ohne 
wegen dieses Leerstandes das Amt für Woh -
nungswesen kontaktieren zu müssen. Auch 
mögliche organisatorische Probleme bei 
einem Mieter*innenwechsel lassen sich in 
dieser Frist in aller Regel ausräumen.
Falls jedoch eine Weitervermietung nicht 
binnen sechs Monaten erfolgen kann, sind 
Eigentümer*innen von Mietwohnraum nach 
der neuen Rechtslage dazu verpflichtet, den 
Leerstand ihres Wohnraumes unverzüglich 
dem Amt für Wohnungswesen anzuzeigen 
und dabei die Gründe für den Leerstand dar -
zulegen und zu belegen. Auf der Grundlage 
dieser Angaben wird das Amt für Wohnungs -
wesen dann entscheiden, ob ein länger als 
sechs Monate andauernder Leerstand (also 
eine Zweckentfremdung von Wohnraum) ge -
nehmigt werden kann.
Das Amt für Wohnungswesen begegnet der 
Zweckentfremdung von Wohnraum durch 
eine intensivierte Verfolgung aller Verstöße 
gegen das WohnStG NRW und die Kölner 
Wohnraumschutzsatzung. Durch die Beset -
zung vakanter Stellen konnte der Personalbe -
stand der Wohnungsaufsicht in der jüngsten 
Zeit nochmals dem steigenden Arbeitsvolu -
men angepasst werden.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
74
Wohnungsbestandsverwaltung
Wohnungsbestandsverwaltung
Dieser Bereich begleitet den geförderten Woh-
nungsbestand nach Abwicklung der Neuför-
derung von der Bezugsfertigkeit bis zum Bin-
dungswegfall. Die Aufgaben der zuständigen 
Stelle werden nach dem aktuell geltenden 
Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohn-
raum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG 
NRW) wahrgenommen. Neben diesen öffentlich 
rechtlichen Aufgaben werden auch zivilrechtli-
che Tätigkeiten erledigt, die aus der Darlehens-
vergabe und der grundbuchlichen Sicherung 
der städtischen Rechte resultieren. Wesentliche 
Ansprechpartner*innen sind die Verfügungsbe-
rechtigen des geförderten Wohnraums.
Das Amt für Wohnungswesen arbeitet hier 
mit zahlreichen städtischen Dienststellen, der 
NRW.Bank, anderen Gläubiger*innen und auch 
den Gerichten zusammen.
Bestands- und Besetzungskontrolle
Die Bestands- und Besetzungskontrolle dient 
der Überwachung der zweckbestimmten 
Nutzung von geförderten Wohnungen. Mit 
diesem Instrument wird die Einhaltung der 
gesetzlichen Belegungs- und Mietpreisbin -
dungen sichergestellt.
Dieser Kontrolle unterliegt der seit dem
 › 30. Juni 1948 mit Fördermitteln  
des sozialen Wohnungsbaus,
 ›  01. Januar 2002 im Rahmen  
der Sozialen Wohnraumförderung und
 › 01. Januar 2010 nach dem WFNG NRW 
geförderte oder als gefördert geltende  
Wohnraum.
Geförderter Mietwohnungsbau  
in Köln-Porz

75
Wohnungsbestandsverwaltung
Seit Januar 2015 obliegt die Kontrolle geför -
derter Heimplätze der NRW.Bank.
Auf diesem Wege werden die Zielgruppen der 
Wohnungsbauförderung dauerhaft erreicht. 
Es wird dafür gesorgt, dass die zulässigen 
Mieten im geförderten Wohnungsbestand 
nicht überschritten werden. Das Amt für 
Wohnungswesen hat im Berichtsjahr 4.756 
örtliche Kontrollen von Wohnungen der Ein -
kommensgruppen A und B durchgeführt, die 
der Gesetzgeber mit § 25 des Gesetzes zur 
Förderung und Nutzung von Wohnraum für 
das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) 
in Verbindung mit Nr. 15 der Wohnraumnut -
zungsbestimmungen (WNB) fordert. Insbe -
sondere durch Ortsbesichtigungen, durch 
Hinweise von Bürger*innen, sowie bei Un -
stimmigkeiten im Rahmen der Neubelegung 
von Wohnungen, erhält das Amt für Woh -
nungswesen Informationen über mögliche 
Belegungs- und Mietpreisverstöße. Bei fest -
gestelltem Verstoß gegen die Bestimmungen 
des WFNG NRW werden die Verfügungsbe -
rechtigten aufgefordert, diesen zu bereinigen. 
Dies ist mit einer nachträglichen Benutzungs- 
und Überlassungsgenehmigung des Amtes 
für Wohnungswesen oder mit der Erstattung 
zu viel erhobener Mieten an die Mieter*innen 
möglich. Soweit der Verstoß nicht nachträg -
lich bereinigt werden kann, werden Geldleis -
tungs- beziehungsweise Bußgeldverfahren 
oder darlehensrechtliche Maßnahmen einge -
leitet.
Die Sanktionen bei Gesetzes- und Ver -
tragsverstößen in Form von Geldleistungen, 
Bußgeldern und Vertragsstrafen sind das 
wichtigste Instrument zur Sicherung der 
Zweckbestimmung von Sozialwohnungen.
Geldleistungen werden als öffentlich-rechtli -
che Abgaben anstelle eines individuellen zivil -
rechtlichen Schadensersatzes zum Ausgleich 
des Schadens der öffentlichen Hand erhoben, 
der ihr durch einen Verstoß gegen geltendes 
Recht entsteht. Die Leistungen werden im 
Verhältnis des Mitteleinsatzes zwischen Land 
und Stadt aufgeteilt.
Der Schaden besteht hier in dem Aufwand 
an öffentlichen Mitteln zur Förderung einer 
neuen Sozialwohnung, die anstelle der be -
stimmungswidrig verwendeten Wohnung der 
wohnberechtigten Bevölkerung zur Verfügung 
gestellt werden muss.
Bußgelder sollen die Verfügungsberechtigten 
auch dazu anhalten, künftig ihre Verpflichtun-
gen einzuhalten. Es bleibt Aufgabe und Ziel 
des Amtes für Wohnungswesen, die festge-
stellten Belegungsverstöße zeitnah zu ahnden.
Um festzustellen, ob der jeweilige Tatbe -
stand für die Einleitung und Festsetzung von 
Sanktionen in den Verdachtsfällen erfüllt war, 
mussten umfangreiche Recherchen durchge -
führt werden. Von den durch Ortsbesichtigun -
gen und andere Maßnahmen zunächst fest -
gestellten 2.399 Verdachtsfällen wurde die 
weit überwiegende Anzahl in verschiedenen 
Bearbeitungsstufen ausgeräumt (beispiels -
weise Datenbereinigung oder Feststellung 
der Wohnberechtigung).
Im Berichtsjahr 2022 wurden drei Geldleis -
tungsbescheide erlassen. Daraus resultierten 
Forderungen in Höhe von circa 7.000 Euro. 
Von den vereinnahmten Geldleistungen ver -
blieb etwa ein Fünftel bei der Stadt Köln, vier 
Fünftel waren an die NRW.Bank abzuführen.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
76
Weitere gesetzliche Aufgaben, Kontrolle und 
Sicherung der städtischen Rechte
Neben der Bestands- und Besetzungskontrol -
le werden auch zahlreiche andere Aufgaben 
aufgrund gesetzlicher Bestimmungen ausge -
führt. Auch zivilrechtliche Arbeiten fallen an 
und städtische Ansprüche sind zu wahren.
Hierunter fallen hauptsächlich Anträge auf 
Freistellungen, bekannt werdende Leerstän -
de und Zweckentfremdungen geförderter 
Wohnungen, zudem Anträge auf bauliche 
Änderungen oder die Bestätigung des End -
termins der Zweckbindung bei vorzeitiger und 
planmäßiger Rückzahlung der Fördermittel 
beziehungsweise beim Auslaufen der ver -
einbarten Bindungsfrist. Weiterhin werden 
Grundbuchangelegenheiten bearbeitet, wie 
die Erteilung von Löschungsbewilligungen 
oder Abtretungen und Neuvalutierungen von 
vorrangigen Rechten. Zudem erfolgen Über -
prüfungen der zulässigen Kostenmiete. Ein 
wichtiger Bestandteil der Aufgaben ist auch 
die Zustimmung zur Modernisierung im öf -
fentlich geförderten Wohnungsbau.
Gleichzeitig wird die Sicherung und Überwa -
chung städtischer Rechte im Zusammenhang 
mit den Darlehens- und Zuschussverträgen 
im geförderten Wohnungsbau beziehungs -
weise im Bereich der städtischen Bedienste -
tendarlehen durchgeführt.
Freistellungen
Freistellungen von den Belegungsbindungen 
können für fast alle Arten geförderter Woh -
nungen auf Antrag erteilt werden. Die Voraus -
setzungen für die Erteilung einer Freistellung 
ergaben sich auch im Berichtszeitraum aus 
dem WFNG NRW sowie aus den Wohnraum -
nutzungsbestimmungen.
Überwiegend handelt es sich um Freistellun -
gen von der Einhaltung der angemessenen 
Wohnungsgröße oder einer Personenkreis -
bindung. Nur wenige wurden aufgrund der 
wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse oder 
aus der besonderen Interessenlage der Ver -
fügungsberechtigten oder der Wohnungssu -
chenden erteilt.
Eine Freistellung aufgrund der wohnungswirt-
schaftlichen Verhältnisse wird ausgesprochen, 
wenn es weder den Vermieter*innen noch der 
Wohnungsberatungsstelle des Amtes für Woh-
nungswesen – zum Beispiel aufgrund einer 
hohen Miete, der schlechteren Lage oder eines 
ungünstigen Zuschnitts der Wohnung – mög-
lich ist, berechtigte Mieter*innen zu finden.
Freistellungen können auch aufgrund eines 
berechtigten Interesses der Verfügungsbe -
rechtigten oder Dritter, in diesen Fällen in der 
Regel mit der Auflage einer Ausgleichszah -
lung, oder zur Schaffung beziehungsweise für 
den Erhalt sozial stabiler Bewohnerstrukturen 
erteilt werden. Auch ein öffentliches Interesse 
kann eine Freistellung rechtfertigen.
Gemessen an dem gesunkenen Gesamtbe -
stand der geförderten Wohnungen in Köln 
liegt die Anzahl der Wohnungen, für die eine 
Freistellung erteilt wurde, bei rund 0,5 Pro -
zent. Die Tendenz der Freistellungsquote 
wird beim Amt für Wohnungswesen weiterhin 
beobachtet. 
Wohnraum-Zweckentfremdungen  
geförderter Wohnungen
Die Zweckentfremdung geförderter Wohnun -
gen unterliegt nach wie vor dem Genehmi -
gungsvorbehalt (§ 21 WFNG NRW). Frei finan -
zierter Wohnraum wird durch die städtische

77
Wohnungsbestandsverwaltung
Bearbeitungsanlässe 2022
Wohnungen, für die eine Freistellung erteilt wurde 163
Wohnungen, deren Zweckentfremdung genehmigt wurde 11
Wohnungen, deren Leerstand genehmigt wurde 7
Bestätigungen Endtermin der Zweckbindung 208
Bearbeitung baulicher Änderungen  
(zum Beispiel Ausbau von Zubehörräumen) und Mietgenehmigungen 0
Mietüberprüfungen 2
Bearbeitung von Eigentümerwechseln 76
Grundbuchangelegenheiten (Löschungsbewilligungen,  
Abtretungen, Vorrangseinräumungen und anderes) 161
Überwachung des Feuerversicherungsschutzes 9
Informationen in Zwangsversteigerungsverfahren
(Ausschluss beziehungsweise Bestätigung einer Wohnungsbindung)
271
Zustimmung zu Modernisierungen 3
Wohnraumschutzsatzung vor ungenehmigter 
Zweckentfremdung geschützt.
Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn 
ein überwiegendes öffentliches Interesse oder 
ein überwiegendes berechtigtes Interesse der 
Vermieter*innen an der Zweckentfremdung 
besteht. Sollen beispielsweise große Wohn -
anlagen stabilisiert oder modernisiert werden, 
wird der/dem Verfügungsberechtigten die be -
fristete Nutzung von Wohnraum zur Abwick -
lung der Maßnahmen vor Ort gestattet.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
78
Geförderter Mietwohnungsbau  
in Köln-Kalk
Wird eine nicht genehmigte Zweckentfrem -
dung festgestellt, kann diese nach den Vor -
schriften des WFNG NRW beanstandet und 
mit Sanktionen belegt werden. Ungeneh -
migte Zweckentfremdungen werden in die -
sem Segment aufgrund des Kontrollsystems 
und der vertraglichen Beziehung zwischen 
Eigentümer*innen und Stadt respektive Land 
selten festgestellt.
Zustimmung zu nicht geförderten  
Modernisierungen
Nicht mit neuen Mitteln geförderte Moder -
nisierungen von Bestandswohnungen be -
dürfen nach § 11 Abs. 7 der Zweiten Berech -
nungsverordnung (II. BV) der Zustimmung 
des Amtes für Wohnungswesen, wenn die 
Vermieter*innen die Kosten mietwirksam 
umlegen möchten. Der größte Anteil der 
beantragten Modernisierungen bezieht sich 
auf energiesparende Maßnahmen. Ob es sich 
hierbei um Modernisierungen handelt, ergibt 
sich aus der oben genannten Rechtsgrundla -
ge in Verbindung mit deren Verwaltungsvor -
schrift (VV II. BV). Wichtigster Aspekt bei der 
Prüfung, ob es sich um eine Modernisierung 
handelt, ist die Einsparung von Heizkosten. 
Die Berechnung der Einsparung muss von 
Sachverständigen erstellt werden.
Die Kosten für eine Modernisierung können nur 
dann auf die Miete umgelegt werden, wenn der 
Maßnahme zugestimmt wurde. Um die Miete 
auch nach einer Modernisierung für Haushalte 
mit geringem Einkommen bezahlbar zu halten, 
wurden für die Objekte je nach Baujahr Trag-

79
Wohnungsbestandsverwaltung
barkeitsgrenzen festgesetzt. Wenn die entspre-
chende Tragbarkeitsgrenze überschritten ist, 
können Modernisierungen, die keine Energie-
einsparung zur Folge haben, nicht auf die Miete 
umgelegt werden. Die Tragbarkeitsgrenzen 
werden jährlich überprüft und gegebenenfalls 
angepasst.
Mietpreisprüfungen
Auch 2022 wurden im Bereich der Kosten-
mieten Mietpreisüberprüfungen durchgeführt. 
Anlass dieser Überprüfungen waren entweder 
Hinweise von Mieter*innen, die sich hilfe-
suchend an das Amt für Wohnungswesen 
gewandt haben, oder offensichtlich zu hohe 
Mietpreisangaben von Vermieter*innen bei der 
Freimeldung geförderter Wohnungen bezie-
hungsweise bei Zinskappungsanträgen. In 
einigen Fällen führten die Überprüfungen zu 
Erstattungen zu viel erhobener Mieten an die 
Mieter*innen oder zur Erhebung von Geldleis-
tungen nach dem WFNG NRW in Verbindung 
mit dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG).
Bei den durchgeführten Mietpreisüberprüfun -
gen sind auch 2022 wieder Mietpreisverstöße 
festgestellt worden. Die Verfahren sind noch 
nicht alle abgeschlossen. Die Verfolgung von 
Mietpreisverstößen in der Kostenmiete ist 
sehr zeit- und arbeitsaufwendig.
Von der Ermittlung der zulässigen Kostenmie -
te bis zur Festsetzung von Geldleistungen, 
sofern keine Mieterstattung erfolgt, vergeht 
daher meist ein recht langer Zeitraum.
Viele Kommunen hätten es begrüßt, wenn im 
Rahmen einer gesetzlichen Neuregelung das 
System der Kostenmiete früherer Förderfälle 
an das derzeitige System linearer Erhöhungen 
angeglichen worden wäre. Nach der Einfüh -
rung des WFNG NRW blieb jedoch auch ab 
01.01.2010 das bisherige Kostenmietenprin -
zip für Wohnungen, die nach dem I. und II. 
Wohnungsbaugesetz (WoBauG) gefördert 
wurden, bestehen. Über die Beibehaltung  
des Kostenmietensystems wird nach wie vor 
kontrovers diskutiert.
Umwandlungen von Miet- in  
Eigentumswohnungen 
Bevor eine Mietwohnung in eine Eigentums -
wohnung umgewandelt werden kann, muss 
seitens der Bauaufsichtsbehörde eine Abge -
schlossenheitsbescheinigung erteilt werden.
Voraussetzung hierfür ist, dass die Wohnung 
in sich abgeschlossen ist und alle Einrichtun -
gen vorhanden sind, um einen Haushalt füh -
ren zu können.
Erst danach kann die eigentliche Umwand -
lung in eine Eigentumswohnung mittels no -
tarieller Teilungserklärung erfolgen. Um das 
Ausmaß der beabsichtigten Umwandlungen 
von Miet- in Eigentumswohnungen im Gebiet 
der Stadt Köln räumlich und quantitativ zu 
erkennen, werden die nach Wohnungseigen -
tumsgesetz erforderlichen Abgeschlossen -
heitsbescheinigungen statistisch erfasst.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen
Umwandlung von geförderten Mietwohnun-
gen in Eigentumswohnungen
Die wenigsten geförderten Wohnungen, für 
die eine Abgeschlossenheitsbescheinigung 
vorliegt, werden durch Abgabe einer Teilungs-
erklärung in Wohnungseigentum umgewandelt

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
80
und verkauft. Vielfach wird die spätere Um-
wandlung nur vorbereitet zur leichteren Eigen-
tumsverteilung im Erbfall oder mit Blick auf 
einen absehbaren Endtermin der Bindungen. In 
den vergangenen Jahren wurden laut den vor-
gelegten Teilungserklärungen auch geförderte 
Mietwohnungen in unterschiedlichem Umfang 
in Eigentumswohnungen umgewandelt.
Seit 2009 ist die jährliche Anzahl der Umwand -
lungen im geförderten Wohnungsbestand 
gemessen am Gesamtbestand gleichblei -
bend gering. Eine wohnungswirtschaftliche 
Bedeutung ist diesem Vorgang nicht mehr 
beizumessen. Die von den Umwandlungswel-
len der Vergangenheit betroffenen großen 
Wohnungsbestände (etwa die im Zuge von 
Neustrukturierungen ausgelagerten Werks-
wohnungsbestände) sind in dieser Form nicht 
mehr vorhanden. Die Geschäftsmodelle der 
Finanzinvestor*innen, die auf geförderte 
Wohnungsbestände auch in Köln zugegriffen 
haben, sind nicht aufgegangen. Jedenfalls ist 
es nicht zu der befürchteten Verwertung von 
geförderten Mietwohnungen durch Umwand-
lung in Eigentumswohnungen gekommen.
Die Umwandlung einer geförderten Mietwoh-
nung sowie die Veräußerung der Wohnung ha-
ben die Verfügungsberechtigten dem Amt für 
Wohnungswesen unverzüglich anzuzeigen. Die 
von ihnen durch Teilwirtschaftlichkeitsberech-
nungen zu ermittelnden Einzelmieten bedürfen 
der Genehmigung der Bewilligungsbehörde.
Beim ersten Verkauf nach Umwandlung ei -
ner Miet- in eine Eigentumswohnung haben 
die jeweiligen Mieter*innen grundsätzlich ein 
gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß Bürger -
lichem Gesetzbuch (BGB).
Verzicht auf Zinserhöhung – NRW.Bank
Nach geltendem Landesrecht können die Zin-
sen für Darlehen im öffentlich geförderten Miet-
wohnungsbau des alten ersten Förderweges 
in engen gesetzlichen Grenzen jährlich erhöht 
werden. Die Auswirkung der Zins anhebung auf 
die Kostenmiete ist auf maximal 0,05 Euro pro 
Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Für die seit 2002 nach neuem Förderrecht 
(WoFG, WFNG NRW) bewilligten Darlehen 
gelten im Grunde die vertraglichen Vereinba-
rungen sowie die Fördermiete mit den Miet -
steigerungen nach der Förderzusage. Auch die 
Stadt Köln hat über die kommunalen Gremien 
ein Überdenken der Praxis für die vor 2002 
ausgegebenen Fördermittel des Landes NRW 
gefordert. 
Die NRW.Bank hat im Juli 2015 die Entschei-
dung getroffen, für die Jahre 2016 und 2017 
auf eine mögliche Zinsanhebung gänzlich  
zu verzichten. Somit führen die Zinsen nicht zu 
Kostenmietenerhöhungen. Die Förderungen 
nach neuem Recht mit Bewilligungsmiete und 
festen Steigerungssätzen sind nicht betroffen.
Im April 2017 sowie im Oktober 2022 hat die 
NRW.Bank entschieden, auch weiterhin keine 
Zinsanhebung bei Mietwohnungsdarlehen aus 
öffentlichen Mitteln vorzunehmen. Die NRW.
Bank verzichtet auf eine Höherverzinsung die -
ser Darlehen und reagierte damit auf das bis 
dahin niedrige Marktzinsniveau. 
Mit dieser Entscheidung wird das bestehende 
Zinsmoratorium für die Jahre 2016/2017 bis 
einschließlich 2025 verlängert und eine lang -
fristige und belastbare Entscheidungsgrund -
lage für Investierende geschaffen. In der Folge

81
Wohnungsbestandsverwaltung
werden dadurch auch die Mieten der betroffe-
nen Wohnungen stabilisiert.
Die Entscheidung der NRW.BANK gilt nicht für 
die von den Kommunen in NRW ausgegebenen 
Bestandsdarlehen der Mietwohnraumförde-
rung. Insbesondere in Fällen der Förderung 
durch Land und Kommune wird aber seit jeher 
einheitlich vorgegangen. Eine Zinserhöhung 
für die städtischen Darlehen unter voller Aus-
schöpfung des Erhöhungsrahmens würde der 
förderpolitischen Zielsetzung des Landes und 
der Stadt Köln, Mietpreis- und Belegungsbin-
dungen für die einkommensschwächeren Haus-
halte nachhaltig zu sichern, entgegenlaufen.
Das rein fiskalische Interesse ist als gering 
zu bewerten. Nach Auswertung der letzten 
Zinsanpassungsdaten 2015 kämen bei einer 
Zinserhöhung ab dem 01.01.2016 nur etwa 
60 städtische Darlehen überhaupt für eine 
Erhöhung in Betracht. Der maximal erzielbare 
zusätzliche Zinsertrag läge bei rund 30.000 
Euro jährlich.
Dem gegenüber stünde aufgrund des kom -
plizierten Kappungssystems ein erheblicher 
Verwaltungsaufwand bei den beteiligten 
Fachämtern.
Das Amt für Wohnungswesen hat daher in 
Absprache mit der Kämmerei entschieden, 
dass sich die Stadt Köln dem Zinsmoratorium 
vollumfänglich anschließt. Diese Entschei -
dung wurde den zuständigen Ratsausschüs -
sen zur Kenntnis gegeben.
Geförderter Mietwohnungsbau  
in Köln-Buchheim

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
82
Da die betroffenen Baudarlehen als Tilgungs -
darlehen (gleichbleibende Jahresleistung, 
Tilgung unter Anrechnung ersparter Zinsen) 
ausgegeben wurden, tritt als Nebeneffekt 
eine – wenn auch geringfügige – Verlänge -
rung der Tilgungsdauer und damit der plan -
mäßigen Zweckbindung ein.
Vorzeitige Rückzahlung von öffentlichen  
Darlehen im Mietwohnungsbau
2022 wurden Fördermittel für insgesamt 208 
Mietwohnungen zurückgezahlt. Die Zweck -
bindungen für 5 Wohnungen sind planmäßig 
ausgelaufen, für 203 Wohnungen wurden die 
Mittel vorzeitig zurückgezahlt.
Diese unterliegen in der Regel der zehnjäh -
rigen gesetzlichen Nachwirkungsfrist. Die 
Anzahl der vorzeitigen Mittelrückzahlungen 
ist gegenüber 2021 (1.626) gesunken.
In diesem Bericht wird die Prognose zur 
weiteren Entwicklung des wohnungswirt -
schaftlich bedeutsamen Bestandes an 
preisgünstigen geförderten Mietwohnungen 
fortgesetzt. Ausgangswert ist der Bestand an 
Mietwohnungen des 1. Förderweges und des 
Fördertyps A der vereinbarten Förderung am 
31.12.2022 (37.088 Wohneinheiten).
Die Prognose (siehe folgendes Schaubild) 
beinhaltet die Annahme, dass entsprechend 
der Förderzielzahl jährlich auch 1.000 neue 
Wohnungen bezugsfertig werden, also den 
Bestand erhöhen. In der Spalte Bindungs -
wegfall sind die Wohnungen erfasst, die nach 
Bestand der geförderten Mietwohnungen in Köln Prognose
Bestand am Bestand Bindungswegfall neu bezugsfertig
31.12.2022 37.088 804 1.000
31.12.2023 37.284 1.210 1.000
31.12.2024 37.074 4.548 1.000
31.12.2025 33.526 1.692 1.000
31.12.2026 32.834 2.039 1.000
31.12.2027 31.795 1.639 1.000
31.12.2028 31.156 1.004 1.000
31.12.2029 31.152 2.496 1.000
31.12.2030 29.656 3.835 1.000
31.12.2031 26.821 1.401 1.000

83
Wohnungsbestandsverwaltung
Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach Stadtbezirken 2022
Stadtbezirk gefördert freifinanziert gesamt
1 – Innenstadt 2 551 553
2 – Rodenkirchen 0 203 203
3 – Lindenthal 0 435 435
4 – Ehrenfeld 0 327 327
5 – Nippes 27 157 184
6 – Chorweiler 0 74 74
7 – Porz 0 101 101
8 – Kalk 0 96 96
9 – Mülheim 0 141 141
Gesamt: 29 2.085 2.114
heutigem Stand sicher aus dem geförderten 
Wohnungsbestand herausfallen und die -
sen entsprechend mindern werden. Bei den 
Wohnungen der vereinbarten Förderung (EK-
Gruppe A) steht der Endtermin der Zweck -
bindung mit der Förderung und Datum der 
Bezugsfertigkeit aufgrund der festen Förder -
zeiträume (15, 20, 25 Jahre) bereits fest. Bei 
den nach altem Recht öffentlich geförderten 
Wohnungen richtet sich der Endtermin der 
Zweckbindungen nach der möglichen vor -
zeitigen Rückzahlung oder der planmäßigen 
Tilgung der Darlehen.
Die Prognosedaten werden mit den Ist-Wer -
ten des Geschäftsjahres abgeglichen und die 
Ergebnisse bei der Folgeprognose berück -
sichtigt.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
84
Wohnraumversorgung
Wohnberechtigungsschein (WBS) und andere 
Bescheinigungen
Auf der Suche nach adäquatem Wohnraum ist 
die Antragsannahme für Wohnberechtigungs -
scheine des Amtes für Wohnungswesen eine 
zentrale Servicestelle für Bürger*innen. Hier 
erhalten diese im Rahmen der Erstberatung 
Informationen zu verschiedenen Wohnberech -
tigungsbescheinigungen, zu den Möglichkei -
ten, selbständig Wohnraum zu finden und zu 
Unterstützungsangeboten von verschiedenen 
Beratungsstellen und des Amtes für Woh -
nungswesen.
Die Erteilung einer Wohnberechtigungsbe -
scheinigung hängt von dem gemeinsamen 
Jahreseinkommen aller Personen ab, die in 
der Wohnung leben werden. Gesetzliche Ein -
kommensgrenzen müssen beachtet werden.
Nachfolgend einige Beispiele, bis zu welchem 
Einkommen ein WBS erteilt wird. Die Zahlen 
sind allerdings nur Richtwerte und ersetzen 
nicht die Prüfung im Einzelfall:
Alle Bescheinigungen, mit Ausnahme der 
Bescheinigung zur Zinssenkung, enthalten die 
rechtlich zulässige Wohnungsgröße für den 
jeweiligen Haushalt, angegeben mit der Zim -
mer- und Quadratmeterzahl. Für jede weitere 
Person erhöht sich die Wohnungsgröße um 
ein Zimmer und 15 Quadratmeter.
WBS – Wohnungsgrößen
Haushaltsgröße Zimmer Quadratmeter
1 Person 1 50
2 Personen 2 65
3 Personen 3 80
4 Personen 4 95
5 Personen 5 110
6 Personen 6 125
WBS – Voraussetzungen
A – Bescheinigung Einhaltung der Einkommensgrenze  
+ / - 0
B – Bescheinigung Überschreitung der Einkommensgrenze  
zwischen 0,01 % bis 40,00 % 
Bescheinigung des II. Förderweges Überschreitung der Einkommensgrenze  
zwischen 40,01 % bis 60,00 %
Tauschbescheinigung Bewohnen einer geförderten Wohnung unabhängig  
vom Überschreiten der Einkommensgrenze.

85
Wohnraumversorgung
Mögliche Jahresbruttoeinkommen in Bezug auf die Einkommensgrenzen, Stand 01.01.2022
Zahl der zum  
Haushalt rechnen -
den Personen
Einkommensarten Einkommens-
grenze in Euro 
nach dem 
WFNG NRW
Jahresbrutto - 
einkommen maximal  
(circa) in Euro
Kinder bis zum  
vollendeten  
18. Lebensjahr
Einhaltung  
der EK-Grenze
„A“-Bescheinigung
Überschreitung der  
EK-Grenze bis  
max. 40  %
„B“-Bescheinigung
1 Angestellte*r
Arbeiter*in 20.420 33.000 45.850
Erwerbslose
Verbeamtet 20.420 28.000 38.800
Rentner*innen 20.420 23.300 32.550
2 Angestellte*r
Arbeiter*in 24.600 * 45.650 61.250
Erwerbslose
Verbeamtet 24.600 * 38.800 51.700
Rentner*innen 24.600 * 32.500 49.750
Alleinerziehend  
mit 1 Kind
Angestellte*r
Arbeiter*in 25.340 47.000 62.850
Erwerbslose
Verbeamtet 25.340 39.800 53.000
3 
Ehepaar  
mit 1 Kind
Angestellte*r
Arbeiter*in 31.000 49.500 69.000
Erwerbslose
Verbeamtet 31.000 41.900 58.300
4 
Ehepaar  
mit 2 Kindern
Angestellte*r
Arbeiter*in 37.400 59.600 83.000
Erwerbslose
Verbeamtet 37.400 50.400 70.000
5 
Ehepaar  
mit 3 Kindern
Angestellte*r
Arbeiter*in 43.800 69.600 97.000
Erwerbslose
Verbeamtet 43.800 58.800 81.800
* Freibeträge in Höhe von 4.000 Euro für Zweipersonenhaushalte sind bereits berücksichtigt.  
Für jede weitere zum Haushalt rechnende Person, erhöht sich die Einkommensgrenze um 5.660 Euro; zuzüglich 
für jedes Kind um 740 Euro. Von dem ermittelten Einkommen (je Familienmitglied) wird zur Feststellung des anre -
chenbaren Jahreseinkommens ein maximaler Betrag von 36 % für gezahlte Beträge zur Kranken- und Rentenver -
sicherung sowie Steuern abgezogen., ebenso wie mindestens 1.200 Euro Werbungskosten. Alle ausgewiesenen 
Bruttoeinkommen sind auf typische Fälle abgestimmt, die Beträge können im Einzelfall variieren. In einigen Fällen 
sind beispielsweise Freibeträge zulässig, die das anrechenbare Einkommen schmälern (bei jungen Familien, bei 
Schwerbehinderung beziehungsweise Pflegebedürftigkeit, bei Vorliegen von Unterhaltsverpflichtungen).  
 
Quelle: Amt für Wohnungswesen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
86
WBS gelten immer in dem Bundesland, in 
dem sie beantragt wurden. WBS aus ande -
ren Bundesländern können nicht anerkannt 
werden. Bürger*innen mit WBS aus anderen 
nordrhein-westfälischen Gemeinden können 
hingegen ohne weitere Registrierung durch 
die Stadt Köln Wohnraum suchen, da diese 
WBS in ganz NRW gültig sind.
Anzahl der beantragten Bescheinigungen vom 01.01. – 31.12.
Art der Bescheinigung 2020 2021 2022
Gruppe A – Bescheinigung 14.230 15.237 16.704
Registrierungen auswärtiger WBS aus NRW 95 139 154
II. Förderweg / B - Bescheinigung 455 509 440
Tauschbescheinigung 11 13 4
Zinssenkung 111 251 137
Anzahl der ausgestellten Bescheinigungen
Art der Bescheinigung 2020 2021 2022
Gruppe A – Bescheinigung 9.623 10.467 9.345
Registrierungen auswärtiger WBS aus NRW 95 139 154
II. Förderweg / B - Bescheinigung 416 482 390
Tauschbescheinigung 11 14 4
Zinssenkung 111 211 121
Für Haushalte, die zur Erstellung oder für den 
Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum 
öffentliche Darlehen in Anspruch genommen 
haben, wird in Kooperation mit der NRW-Bank 
und der städtischen Kämmerei festgestellt, 
welche prozentuale Unter- bzw. Überschrei -
tung der maßgeblichen Einkommensgrenze 
vorliegt. Diese Bescheinigung zur Zinssen -
kung ist Voraussetzung zur Berechnung der 
Verzinsung von Darlehen der NRW-Bank oder 
der Kämmerei.
Die Differenz zwischen den beantragten und 
den ausgestellten Bescheinigungen ist auf 
verschiedene Ursachen zurückzuführen.
In erster Linie ist ursächlich, dass Wohnungs -
suchende Anträge einreichen, dann aber 
leider die Unterlagen nicht vervollständigen 
und eine abschließende Bearbeitung nicht 
möglich ist.

87
Wohnraumversorgung
Hinzu kommt die Anzahl der Ablehnungen 
aufgrund der fehlenden, aber unerlässlichen, 
gültigen einjährigen Aufenthaltserlaubnisse, 
die für alle im Haushalt aufgeführten Perso -
nen vorgelegt werden muss.
Gemäß § 18 Absatz 1 WFNG NRW in Ver -
bindung mit Nr. 8.1 WNB NRW muss bei der 
Beantragung eines Wohnberechtigungs -
scheines eine mindestens einjährige Aufent -
haltserlaubnis vorgelegt werden oder durch 
Nachweis der Ausländerbehörde rechtlich 
zuverlässig versichert werden. Dies gilt für 
alle haushaltsangehörigen Personen.
Ist die ausländische antragstellende Person 
wohnberechtigt, jedoch der ausländerrecht -
liche Status eines Haushaltsangehörigen 
unsicher, so ist der Haushalt insgesamt nicht 
wohnberechtigt. Es darf kein auf den/die 
Wohnungsinhaber*in allein oder die übri -
gen wohnberechtigten Haushaltsmitglieder 
lautender WBS, unter Auslassung des nicht 
berechtigten Haushaltsmitgliedes, erteilt 
werden.
Liegen nur Reisepapiere oder eine Aufent -
haltsgestattung ohne Anerkennungsbescheid 
des Bundesamtes für Migration vor, kann hier 
kein WBS beantragt werden.
Weiterhin kommt es zu Ablehnungen wegen 
der Überschreitung der maßgeblichen Ein -
kommensgrenzen von mehr als 60 %, so dass 
keine der vorliegenden Bescheinigungen A, 
B oder II. Förderweg oder eine eventuelle 
Tauschbescheinigung ausgestellt werden 
kann.
Abschließend ist die Differenz auch darauf 
zurückzuführen, dass seit März 2020 Anträ -
ge auch online gestellt werden können. Alle 
Wohnungssuchenden werden auf die Not -
wendigkeit der Kenntnisnahme des Informa -
tionsblattes hingewiesen und auch darauf, 
dass bei der bloßen Einreichung des Antrages 
ohne weitere Unterlagen der Antrag nicht 
bearbeitet wird.
Es handelt sich bei dieser Kenntnisnahme im 
Online-Antrag um Pflichtfelder, die aktiviert 
werden müssen, damit der Online-Antrag final 
gesendet werden kann. 
Dringlichkeitsvermerk  
Zum 01.01.2018 wurden die bis dahin 13 
Dringlichkeitsstufen auf zwei reduziert. 
a) Allgemeiner WBS 
b) Allgemeiner WBS mit dem Zusatz:
„Es besteht ein besonders dringender Bedarf; 
die Kriterien nach § 17 WFNG sind erfüllt. “ 
Diesen Zusatz erhalten die Haushalte, die in  
§ 17 WFNG NRW in Verbindung mit 7.3 Wohn-
raumnutzungsbestimmungen (WNB) als vor -
rangig zu berücksichtigen genannt werden.
Dies sind: 
 › Schwangere Frauen
 › Haushalte mit Kindern  
(auch Alleinerziehende)
 › Junge Ehepaare  
(insbesondere ohne eigene Wohnung)
 › Ältere Menschen ab dem 60. Lebensjahr
 › Schwerbehinderte  
(Grad der Behinderung ab 50)

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
88
 › Wohnungslose, auch Frauen, die  
vorübergehend in Frauenhäusern Unterkunft 
gefunden haben
 › Sonstige hilfebedürftige Personen, wie 
psychisch Kranke und Behinderte, die aus 
stationären Einrichtungen entlassen werden 
sollen oder Wohnungssuchende, die in unzu-
mutbaren Unterkunftsverhältnissen leben.
Damit wird den gesetzlichen Vorgaben Rech -
nung getragen. Zudem werden alle Perso -
nengruppen, denen im WFNG NRW eine 
besondere Dringlichkeit zugestanden wird, 
gleichbehandelt. Weitergehende Überprüfun -
gen und die Anforderung von Unterlagen zur 
Einordnung in darüber hinausgehende Rang -
stufen entfallen. 
Erteilte Bescheinigungen mit dem Zusatz der besonderen Dringlichkeit
2020 2021 2022
7.178 7.025 7.534
Erteilte Bezugsgenehmigungen bei konkreten Wohnungsangeboten gesamt
2020 2021 2022
2.225 2.624 2.287
Nähere Informationen zu den erteilten Wohn -
berechtigungsscheinen enthalten die folgen -
den Tabellen:
Erteilte WBS nach Haushaltsgröße
Personenzahl im Haushalt 2020 2021 2022
1 5.390 5.724 4.825
2 1.995 2.233 2.233
3 1.149 1.313 1.298
4 890 980 874
5 465 557 461
6 und mehr 256 295 202

89
Wohnraumversorgung
Erteilte Bescheinigungen für spezielle Personengruppen
Gruppe 2020 2021 2022
Schwerbehinderte GdB 50-70 % 904 1.089 792
Schwerbehinderte GdB 80-100% 914 992 750
Personen über 60 Jahre 2.019 2.223 2.011
Junge Familien 489 523 398
Studierende / Auszubildende 365 414 243
Minderverdiener*innen – ab 20% unter der Einkommensgrenze 8.821 9.792 8.719
Normalverdiener*innen – 19,99 %   
+/- 0 unter der Einkommensgrenze
 
1.324
 
1.310 784
Transferleistungsempfänger*innen 4.720 5.392 5.349
Deutsche 6.610 7.235 5.317
Ausländer*innen 3.535 3.867 4.186
Geflüchtete 528 403 1.668
Ausblick 
Der Bericht hat schon an anderer Stelle aus -
geführt, dass die Lage auf dem Kölner Woh -
nungsmarkt, gerade im Segment der preis -
werteren, öffentlich geförderten Wohnungen, 
sehr angespannt ist. Hinzu kommt die Woh -
nungsnachfrage durch Geflüchtete, Zuzugs -
willige aus anderen Städten und Gemeinden 
sowie dem europäischen Ausland, die eine 
zusätzliche Herausforderung darstellt. 
Auch in den nächsten Jahren wird die Nachfrage 
nach preiswerten geförderten Wohnungen an-
halten, da eine spürbare Entspannung am Woh-
nungsmarkt kurzfristig nicht zu erwarten ist.
Neben der bereits bestehenden Möglich -
keit, den WBS online zu beantragen, sollen 
weitere Verbesserungen der Services für 
Bürger*innen mit der Einführung digitaler 
Dienstleistungen erreicht werden. Pers -
pektivisch werden nach dem Umzug des 
sogenannten Hostings des Fachverfahrens 
von Bonn nach Köln in 2023 weitere digita -
le Verbesserungen für die Bürger*innen wie 
beispielsweise die Einführung eines Bezahl -
systems, mit dem die Gebühren für den WBS 
künftig gemeinsam mit dem Einkauf in vielen 
Filialen des Einzelhandels in Köln bezahlt wer -
den können, eingeleitet. 
Wohnungsberatung
Auf der Grundlage des Gesetzes zur Förde -
rung und Nutzung von Wohnraum (WFNG 
NRW) ist die Kommune angehalten, Woh -
nungssuchende, soweit sie der Hilfe bedürfen, 
bei der Beschaffung einer ihren wirtschaft -
lichen Verhältnissen entsprechenden Woh -
nung zu unterstützen. Ein Rechtsanspruch auf 
Beschaffung einer Wohnung besteht nicht. 
Die ergänzenden Wohnraumnutzungsbe -
stimmungen definieren hierzu, dass es sich 
nicht um eine Maklertätigkeit der zuständigen 
Stelle, sondern um eine Anleitung zur Eigen -
initiative bei der Beschaffung geeigneten 
Wohnraums handelt.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
90
Auch in Anbetracht der schwierigen Situati -
on auf dem Wohnungsmarkt bietet das Amt 
für Wohnungswesen eine gesonderte Bera -
tung und Unterstützung für Menschen an, die 
aufgrund einer schweren Erkrankung, einer 
Behinderung oder aufgrund fortgeschritte -
nen Alters Probleme bei der Wohnungssuche 
haben.
Eine Belegungsvereinbarung der Stadt Köln, 
die 2020 erneut um weitere fünf Jahre verlän -
gert wurde, beinhaltet, dass Vermieter*innen 
öffentlich geförderter Wohnungen in Köln die 
Möglichkeit haben, sich ihre Mieter*innen 
aus dem Kreis der Haushalte mit WBS selbst 
auszusuchen. Dennoch verpflichten sie sich, 
die Stadtverwaltung bei der Versorgung von 
dringend wohnungssuchenden Bürger*innen 
zu unterstützen.
Die Unterstützung richtet sich in erster Linie 
an Kölner Bürger*innen, die sich in beson -
ders schwierigen Lebenssituationen befinden 
und dringend neuen Wohnraum benötigen. 
Voraussetzung ist zudem, dass eine WBS-
Berechtigung gegeben ist.
Geförderter Mietwohnungsbau  
in Köln-Humboldt/Gremberg

91
Wohnraumversorgung
Benötigt ein als dringend wohnungssuchend 
eingestufter Haushalt Unterstützung, wird er 
von den Mitarbeiter*innen des WBS-Berei -
ches über Möglichkeiten der Wohnungssuche 
in Eigeninitiative auf dem lokalen Wohnungs -
markt beraten. Von Obdachlosigkeit bedroh -
te Menschen finden Hilfe bei der Fachstelle 
Wohnen des Amtes für Soziales, Arbeit und 
Senioren.
In der Wohnungsberatung werden alle Neu- 
und Weitervermietungen im öffentlich geför -
derten Wohnungsbestand geprüft und die 
Bezugs- und Überlassungsgenehmigungen 
erteilt. Vermieter*innen werden in Fragen  
der Erstbelegung von Neubauten und bei der  
Suche nach geeigneten Mieter*innen auf 
Wunsch beraten und unterstützt.
Vermittlung rollstuhlgerechter Wohnungen
Ein Ziel der Stadt Köln ist es, Bürger*innen 
mit besonderem Wohnraumbedarf entspre -
chend zu unterstützen. Viele sind auf die Nut -
zung von Rollstuhl oder Rollator angewiesen. 
Zu dem umfangreichen Serviceangebot der 
Stadt gehört daher seit Jahren ein spezielles 
Angebot des Amtes für Wohnungswesen für 
wohnberechtigte Haushalte, die eine rollstuhl -
gerechte oder zumindest barrierefrei zugäng -
liche Wohnung benötigen. Die Beratung und 
Wohnraumvermittlung für Menschen mit 
Behinderung ist in der „Zentralen Beratungs -
stelle für behindertengerechtes Wohnen“ 
angesiedelt. 
Die ratsuchenden Menschen mit Behinderung 
werden dort zunächst darüber informiert, 
dass sie zur Vermittlung in eine geförderte 
barrierefreie oder rollstuhlgerechte Wohnung 
einen Wohnberechtigungsschein benötigen. 
Hierfür wird Hilfestellung bei der Antragstel -
lung angeboten. Die Beantragung kann direkt 
vor Ort erfolgen.
Auch der Kontakt zu anderen Anlaufstel -
len für Menschen mit Behinderung in Köln, 
zu Vermieter*innen, Bauträger*innen und 
Investor*innen sowie der Informationsaus -
tausch mit diesen und deren Beratung zum 
behindertengerechten Wohnen sind Aufga -
ben der Beratungsstelle. 
Eine enge Kooperationspartnerin des Amtes 
für Wohnungswesen der Stadt Köln ist die 
„Beratungsstelle für Wohnungswechsel - 
wohn mobil“ bei der PariSozial gGmbH Köln, 
durch deren Leistungen das Angebot der 
Stadt Köln ergänzt wird. Zugunsten dringend 
zu versorgender Wohnungssuchender be -
steht eine gute Vernetzung. Diese Beratungs -
stelle bietet unter anderem Unterstützung bei 
der Wohnungssuche, beim Umzugsmanage -
ment und bei Behördengängen an und stellt 
Verknüpfungen zum weiteren Leistungsange -
bot von „wohn mobil“ her.
Nicht nur die rollstuhlgerechte Wohnung, son -
dern auch deren Lage und der Stadtteil sind 
für die Menschen wichtig. Die barrierefreie 
Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr 
und die Infrastruktur vor Ort sind für sie von 
großer Bedeutung. Viele der Wohnungssu -
chenden bevorzugen einen Verbleib in ihrem 
bisherigen Wohnumfeld mit dem vertrauten 
Dienstleistungsnetz (Ärzt*innen, Pflegediens -
te und Einrichtungen). Auch familiäre oder 
nachbarschaftliche Hilfestellungen sind oft an 
das bisherige Wohnviertel gebunden.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
92
Geförderter Mietwohnungsbau  
in Köln-Chorweiler
Wohnberechtigungsscheine für rollstuhlgerechte Wohnungen 
2020 2021 2022
Wohnungssuchende Haushalte  
für rollstuhlgerechten Wohnraum 229 237 212
Anzahl der Umzüge in rollstuhlgerechten Wohnraum 56 59 85
Diese Anforderungen stellen für die Hilfe bei 
der Wohnungssuche Herausforderungen dar, 
die trotz großer Kreativität und intensivem 
Einsatz nicht immer mit einem passenden 
Wohnungsangebot abgeschlossen werden 
können. Trotz der schwierigen Ausgangslage 
konnten auch im Berichtsjahr 2022 insge -
samt 85 Haushalte mit einer rollstuhlgerech -
ten Wohnung versorgt werden.

93
Soziales und innovatives Wohnen
Das Thema „Innovative und neue Wohnfor -
men“ hat in den letzten Jahren an Bedeutung 
gewonnen. Im Zusammenhang mit dem gra -
vierenden Strukturwandel in der Gesellschaft 
und abseits von klassischen Familienstruk -
turen entstehen neue Wohn- und Lebensge -
meinschaften. Um diesen Bedürfnissen Rech -
nung zu tragen, muss sich der Wohnungsbau 
anpassen. Neue Wohnmodelle sollen eine 
optimale Mischung aus kommunikativen 
Strukturen, umweltfreundlichem Bauen und 
hoher Lebensqualität ermöglichen.
Soziales und innovatives Wohnen bein -
haltet beispielsweise Mehrgenerationen -
wohnen, Inklusiv- und Integrativwohnen, 
Wohnprojekte für spezielle Zielgruppen wie 
Rollstuhlfahrer*innen, Senior*innen, Alleiner -
ziehende und Pflegewohngruppen für De -
menzerkrankte oder betreute Wohngruppen 
für behinderte Menschen.
Inklusiv Wohnen bedeutet, Menschen mit 
Behinderung weitestgehend am alltäglichen 
Leben teilhaben zu lassen, etwa in Form einer 
Wohngemeinschaft für behinderte und nicht -
behinderte Menschen.
Integratives Wohnen umfasst die Integration 
beispielsweise von Geflüchteten oder ande -
ren kulturellen Gruppen in die Gemeinschaft.
Der Anfang 2020 geschaffene Bereich zur 
Förderung sozialer und innovativer Wohn -
formen beim Amt für Wohnungswesen 
besteht aus zwei Kolleg*innen und ist An -
laufstelle für interessierte Bürger*innen, 
Baugemeinschaften, Projektinteressierte und 
Grundstückseigentümer*innen zum Thema 
inklusives und integratives Wohnen sowie 
Wohnen im Alter. 
„Wohnen für Hilfe –  
Wohnpartnerschaften in Köln“
Das Projekt Wohnen für Hilfe – Wohnpart -
nerschaften in Köln wurde 2005 unter Betei -
ligung der Kölner Seniorenvertretung initiiert. 
Es handelt sich um ein Gemeinschaftspro -
jekt mit der Universität zu Köln. 2009 hat die 
Stadt Köln die Finanzierung des bis dahin aus 
Landesmitteln geförderten Projektes über -
nommen. Der Grundgedanke von Wohnen 
für Hilfe ist die Vermittlung von wohnungssu -
chenden Studierenden in eine Wohnpartner -
schaft mit Kölner Bürger*innen, die in einer 
großen Wohnung oder in einem großen Haus 
wohnen und Unterstützung im Alltag benöti -
gen. Anstelle von Mietzahlungen unterstützen 
die Studierenden ihre Wohnpartner*innen 
im Alltag, zum Beispiel durch Einkäufe, Hilfe 
im Haushalt, bei der Kinderbetreuung oder 
bei der Gartenarbeit. Ebenso leisten sie ih -
nen Gesellschaft. Als Faustregel gilt, dass die 
Studierenden etwa so viel Hilfe in Stunden im 
Monat leisten, wie sie Quadratmeter bewoh -
nen. Pflegeleistungen sind als Ausgleich für 
das Wohnen ohne Miete ausgeschlossen.
Wohnen für Hilfe basiert auf wissenschaftli -
chen Erkenntnissen über die gesellschaftliche 
Entwicklung. Ziel ist, individuelle Wohnformen 
angepasst an unterschiedliche Bedürfnisse 
und Altersgruppen zu gestalten und gleich -
zeitig die Kooperation der Generationen zu

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
94
fördern. Ein positiver Nebeneffekt einer jeden 
Wohnpartnerschaft ist, dass die Studierenden 
für die Dauer der Wohnpartnerschaft keinen 
anderen Wohnraum in dem ohnehin ange -
spannten Segment der preiswerten Wohnun -
gen in Köln benötigen. 
Die Stadt Köln hat ein hohes Interesse daran, 
dass sich die Studierenden in der Stadt wohl 
fühlen und sie ihre persönliche und berufliche 
Zukunft auch nach Abschluss ihres Studiums 
in Köln suchen. 2009 wurde eine Ausweitung 
des Projektes vorgenommen.
Seither können nicht nur Senior*innen, son-
dern auch Alleinerziehende sowie Familien 
und Menschen mit Behinderung Studierenden 
Wohnraum im Rahmen einer Wohnpartner-
schaft anbieten. Nach wie vor stellt aber die 
Gruppe der Senior*innen die Mehrzahl der 
Wohnraumanbietenden dar. Dies lässt sich da-
mit begründen, dass diese Altersgruppe nicht 
nur Unterstützung im Alltag sucht, sondern 
auch soziale Kontakte, die sich zum Beispiel 
durch den Verlust ihrer Lebenspartner*innen 
reduziert haben. Die Sorge vor dem Verlust 
ihrer Selbständigkeit und Eigenverantwort-
lichkeit ist zudem Grund für die Aufgeschlos -
senheit älterer Menschen für diese alternative 
Wohnform. Aber auch die gute Kooperation 
mit der Seniorenvertretung der Stadt Köln 
und den Seniorennetzwerken trägt dazu 
bei, dass weiterhin mehr als die Hälfte der 
Wohnraumanbieter*innen Senior*innen sind. 
Neben 60 Senior*innen wurden im Jahr 2022 
auch wieder Familien und Menschen mit Be -
hinderung für das Projekt registriert. Zusätzlich 
zu den über 60jährigen gab es weitere 19 jün -
gere Wohnraumanbieter*innen. Insgesamt also 
79 interessierte Wohnraumanbieter*innen.
Insgesamt wurden 125 Studierende im Jahr 
2022 in die Kontaktdatenbank aufgenommen. 
Die Koordinator*innen des Projektes haben 
es mit 132 Vermittlungsversuchen geschafft, 
dass 55 Wohnpartnerschaften zustande 
gekommen sind. Dabei ist festzustellen, dass 
weiterhin rund ein Viertel der neu registrierten 
Wohnraumanbietenden der Altersgruppe der 
20 bis 59-jährigen zuzuordnen ist und Woh -
nen für Hilfe somit nicht mehr nur als Wohn -
form für Senior*innen interessant ist. 
Wohnen für Hilfe gibt es in über 34 deutschen 
Städten und Landkreisen
Wohnen für Hilfe – Wohnpartnerschaften in 
Köln – ist deutschlandweit die einzige Koope -
ration zwischen einer Stadt und einer Univer -
sität in diesem Segment und wird mit großem 
Interesse beobachtet. Das Kölner Projekt hat 
hier weiterhin eine Vorreiterrolle. Anders als in 
anderen deutschen Städten findet die indi -
viduelle Kontaktvermittlung und Begleitung 
der Wohnpartnerschaften durch erfahrene 
Diplomheilpädagog*innen statt, ein wichtiger 
Grund für den Erfolg des Projektes. 
Wohnen für Hilfe existiert aber nicht nur in 
Deutschland, sondern wird auch in vielen 
Ländern weltweit durchgeführt (u.a. USA, 
Neuseeland und Großbritannien). 
Seit der Gründung im Jahr 2009 wurden in 
Köln bereits 901 Wohnpartnerschaften ge -
schlossen. Diese Art des Zusammenwohnens 
hat sich in Köln längst etabliert. Da Wohnen 
für Hilfe ein wichtiger Bestandteil bei der 
Wohnraumversorgung von Studierenden ist, 
fördert die Stadt Köln das Projekt mit einer 
Zuwendung für Personal- und Sachkosten.

95
Besondere Wohnformen
Beratungsstelle für Wohnungswechsel bei 
wohn mobil
Aufgabe der Beratungsstelle für Woh -
nungswechsel bei wohn mobil ist es, Kölner 
Bürger*innen ab dem 60. Lebensjahr und/
oder mit einer körperlichen Beeinträchtigung 
dabei zu unterstützen, eine ihren Bedürfnissen 
entsprechende Wohnung zu finden, sofern das 
Alter und/oder eine körperliche Einschrän -
kung den Verbleib in der aktuellen Wohnung 
nicht zulässt. Dies umschließt ebenso Fami -
lien mit mehreren Kindern, Familien, die aus 
wirtschaftlichen Gründen in Wohnungsnot 
geraten sind und Familien mit internationaler 
Geschichte. Dabei bezieht ein Großteil dieser 
Ratsuchenden Sozialleistungen.
Die Ratsuchenden erhalten sowohl tele -
fonisch, bei Hausbesuchen sowie im Büro 
Unterstützung durch umfangreiche Informa -
tionen und persönliche Beratung zum Thema 
Wohnungssuche und Umzug in eine barriere -
freie oder behindertenfreundliche Wohnung. 
Das umfassende Unterstützungsmanagement 
beinhaltet neben diverser Antragstellungen 
zur Finanzierung eines Umzugs auch die 
Begleitung zu den Wohnungsbesichtigungen 
und zu den Behörden, wenn die Betreffenden 
aufgrund ihrer gesundheitlichen oder privaten 
Situation nicht in der Lage sind, diese not -
wendigen Wege alleine zu bewältigen.
Die Beratung durch wohn mobil ist für alle 
Kölner Bürger*innen kostenfrei und unab -
hängig. In Kooperation mit der Wohnungs -
wirtschaft und dem Amt für Wohnungswesen 
der Stadt Köln, welches die Arbeit mit einer 
Zuwendung zur Finanzierung von erstmals 
drei anstatt zwei Berater*innen-Stellen ab 
Januar 2020 unterstützt, gelang es im Jahr 
2022, insgesamt 73 Ratsuchenden zu neuem 
Wohnraum zu verhelfen und/oder den Umzug 
zu organisieren. Darüber hinaus wurden im 
Jahr 2022 über 700 telefonische, umfassende 
Erstberatungen sowie 507 Umzugsberatun -
gen bearbeitet. Die Zahl der Anfragen durch 
Ratsuchende ist im Vergleich zu den Vorjah -
ren relativ konstant geblieben, obwohl die 
Bedingungen durch die Corona-Pandemie 
weiterhin erschwert waren. Neben der Haupt -
zielgruppe, den über Sechzigjährigen, fragen 
weiterhin vermehrt Familien mit mehreren 
Kindern, in Wohnungsnot geratene Personen 
und Menschen mit Migrationshintergrund an. 
Der erhöhte organisatorische und administra -
tive Aufwand konnte durch die Unterstützung 
durch das Amt für Wohnungswesen der Stadt 
Köln mit der Schaffung der zusätzlichen Stelle 
ab dem Jahr 2020 für den Bereich Woh -
nungswechsel geleistet werden. 
Die verschiedenen Formen der Öffentlich -
keitsarbeit von wohn mobil leben vorwiegend 
von der Teilnahme an vielfältigen Veranstal -
tungen, in deren Rahmen mit Vorträgen und 
Informationsständen zu den Möglichkeiten 
der Wohnraumanpassung bei körperlicher 
Beeinträchtigung und/oder Demenz, zur 
Sturzprophylaxe und zu Hilfen bei einem 
erforderlichen Wohnungswechsel interes -
sierte Bürger*innen und pflegende Ange -
hörige erreicht werden sollen, aber auch 
Senior*innengruppen, Mitarbeiter*innen 
verschiedenster Einrichtungen im Bereich der 
sozialen Arbeit sowie im medizinischen und 
pflegerischen Bereich und Vermieter*innen 
und Vertreter*innen der Wohnungswirtschaft.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
96
Neues Wohnen im Alter e.V. (NWiA)
Der Verein „Neues Wohnen im Alter – Arbeits -
gemeinschaft zur Förderung selbständiger 
Wohn- und Hausgemeinschaften mit Älteren“ 
mit Sitz in Köln hat sich zur Aufgabe gesetzt, 
im Rahmen der Altersfürsorge die Bildung von 
Wohn- und Hausgemeinschaften von älteren 
und jüngeren Menschen zu fördern und diese 
zu begleiten. 
Im Jahr 2022 wurden über 140 Menschen 
individuell, persönlich, telefonisch, per E-Mail 
oder auch per Videokonferenz beraten und 
begleitet. Über Netzwerktreffen und Teilnah -
me an diversen Online-Fachveranstaltungen 
konnte NWiA e.V. etwa 500 weitere Perso-
nen (andere Teilnehmende und von ihnen 
vertretene Organisationen) mit seinem 
spezifischen Profil und fundierten Diskussi -
onsbeiträgen erreichen. Weiterhin ist auch 
eine indirekte Reichweite vorhanden, etwa 
über Internet-Abrufe, Leser*innen von Pub -
likationen wie „KölnErleben“ , Newsletter von 
Netzwerkpartner*innen wie „Forum Gemein -
schaftliches Wohnen“ und ähnliche.
Der von NWiA e.V. organisierte Runde Tisch 
trifft sich etwa alle zwei Monate. Über die 
eigene E-Mail-Adresse runder-tisch@nwia-ev.
de kommuniziert dieses Netzwerk direkt und 
erkennbar.
Dort treffen sich, meist in Videokonferenzen, 
Aktive aus bestehenden Projekten mit Men -
schen aus planenden Gruppen zum Erfah -
rungs- und Wissensaustausch. 
Der Verein engagiert sich gemeinsam mit 
über 20 weiteren erstunterzeichnenden Or -
ganisationen in dem im Januar 2020 gegrün -
deten Mehr-als-Wohnen-Bündnis. Dieses will 
dazu beitragen, den Kölner Immobilienmarkt 
wieder stärker am Gemeinwohl der Stadtge -
sellschaft auszurichten.
Mehrere Interessierte aus Einzelberatungen 
wurden zu einer möglichen Projektgruppe 
für eine „WG50plus“ zusammengeführt. Die 
Anzahl der Einzelpersonen ab Mitte 50, die 
über Alternativen zur ihrer aktuellen Wohn -
form nachdenken, nimmt in der Beratung 
stetig zu. Daher hat NWiA mit der GAG im 
Sommer 2021 erste Sondierungsgespräche 
geführt, die im Jahr 2022 fortgeführt wurden. 
Es besteht Interesse an einem Neubau-Vorha -
ben mit Grundriss einer Pflegewohnung mit 
8 bis10 Apartments, um eine solche Älteren-
WG zu realisieren. Im Laufe des Jahres 2022 
hat sich diese Gruppe nun stabilisiert, sich 
einen Namen gegeben (VILIA = Vielfalt leben 
im Alter) und sich mit einem Flyer auf dem 
Wohnprojektetag im Juni 2022 vorgestellt. 
Bis Dezember haben mehrere persönliche 
Treffen stattgefunden und die Gruppe durch -
lief bereits mehrere Erweiterungswellen.
Ein zusätzliches Projekt des Vereins ist „Digi -
Wohn – Ein interaktives Wohnprojekte-Portal 
für Köln“ . Dieses Vorhaben wurde mit einer 
Anschubfinanzierung von der Stiftung Wohl -
fahrtspflege NRW gefördert und ist auch für 
die Stadt Köln relevant. Das Wohnportal ist 
zunächst Mitte 2022 für innovative, gemein -
schaftliche und nachhaltige Wohnformen für 
die Region Köln an den Start gegangen. Der 
Bereich „Soziales und innovatives Wohnen“ 
wurde von Anfang an in diesem Projekt invol -
viert und ist an der Entwicklung dieses Portals 
beratend beteiligt. Inzwischen ist auch die 
Stadt Bonn an dem Projekt beteiligt, so dass

97
Besondere Wohnformen
es nun das WohnPortal Köln-Bonn heißt.  
Es ist über folgenden Link erreichbar:  
www.wohnportal-koeln-bonn.de
Das Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln 
fördert den Verein Neues Wohnen im Alter 
mit einer Zuwendung zur Finanzierung einer 
Berater*innen-Stelle in Teilzeit.
Weitergehende Informationen zur Arbeit des 
Vereins „Neues Wohnen im Alter e.V. “ sind im 
Internet unter www.nwia.de zu finden.
Geförderter Mietwohnungsbau  
in Köln-Raderberg

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
98
Mehrgenerationenwohnen /  
Gemeinschaftliches Wohnen
Das Kölner Fördermodell  
Mehrgenerationenwohnen
Die Stadt Köln hat auf der Grundlage eines 
Ratsbeschlusses aus dem Jahr 2005 ein 
Fördermodell für Mehrgenerationen-Wohn -
projekte entwickelt und umgesetzt. Damit 
wurde ein Fokus auf die Ausweitung innova -
tiver Wohnformen gesetzt. Dies folgte dem 
Ziel, dem sich durch demografischen Wandel 
verändernden Anforderungen an das Wohnen 
auch strukturell zu begegnen. Gleichzeitig 
sollte das Modell als Anreiz für Wohnungs -
baugesellschaften und private Investor*innen 
dienen, in Köln weitere geförderte oder frei -
finanzierte generationenverbindende oder 
gemeinschaftliche Wohnmodelle zu schaffen.
Das damals zur Verfügung gestellte Budget 
von 850.000 Euro wurde für fünf Pilotprojekte 
eingesetzt. Die Mehrgenerationen-Wohnpro -
jekte befinden sich in den Kölner Stadtteilen 
Niehl, Nippes, Ehrenfeld, Poll und Höhenberg. 
50.000 Euro flossen in den Aufbau und die 
Begleitung der Projektgruppen durch eine 
professionelle Gruppenmoderation. Zusätzlich 
wurde jeweils ein Gemeinschaftsraum auf 20 
Jahre vorfinanziert und ein Investitionskos -
tenzuschuss für jede Wohneinheit gewährt. 
Investorin war die GAG Immobilien AG (GAG), 
die in enger Zusammenarbeit mit den Projekt -
gruppen die Wohnprojekte realisiert hat. 
Gemeinschaftliches, aktives Leben eines 
Mehrgenerationenhauses findet im von der 
GAG errichteten Waldbadviertel in Köln-
Ostheim statt. Träger ist der gemeinnüt -
zige Verein Lebensräume in Balance. Die 
Bewohner*innen bezogen das Haus 2017 und 
lassen die Menschen der Umgebung an ihren 
Aktivitäten teilhaben. Sie engagieren sich 
ihrerseits bei den Initiativen im Stadtteil, denn 
das Miteinander hebt die Lebensqualität. Der 
multifunktionale Gemeinschaftsraum mit 
Gästezimmer und der großzügige Garten mit 
Pavillon bieten viele Möglichkeiten. Der Verein 
übt sich im wertschätzenden Umgang mitei -
nander, dieser soll in Konfliktsituationen die 
Gemeinschaft zusammenhalten. Das Projekt 
besteht aus 34 Wohnungen, die freifinanziert 
oder preisgebunden sind in den Einkommens -
gruppen A und B.
Die Bewohner*innen sind offen für unter -
schiedliche Lebensformen und für Menschen 
mit Behinderung. (www.lebensraeume-in-
balance.de)
Gemeinsam und eigenverantwortlich woh -
nen: Das funktioniert beispielsweise beim 
Pilotprojekt Ledo in Köln-Niehl. Das Projekt 
zählte zu den ersten Projekten in Köln und 
die meisten Mieter*innen der ersten Stunde 
wohnen immer noch dort. 2003 haben die 
Initiator*innen den Verein Ledo ins Leben 
gerufen. Der Name setzt sich aus den An -
fangsbuchstaben der Selbsthilfegruppen 
Lebensbogen und doMS zusammen. Ziel von 
Ledo war die Einrichtung eines Mehrgenerati -
onenprojekts für Jung und Alt, für Menschen 
mit und ohne Behinderung: Barrierefrei vom 
Keller bis in die Köpfe war und ist das Motto 
geblieben. Gemeinsam mit der GAG wurde

99
Mehrgenerationenwohnen/Gemeinschaftliches Wohnen
das Mehrgenerationen-Wohnprojekt auf dem 
früheren Siemens-Gelände in Köln-Niehl reali -
siert. (www.ledo-wohnen.de)
Nach dem Start mit Ledo im Jahr 2009 hat 
die GAG mittlerweile sechs weitere gemein -
schaftliche Wohnprojekte mit unterschied -
lichen Bewohner*innenvereinen erfolgreich 
umgesetzt, davon fünf gefördert von der 
Stadt Köln im Rahmen der Pilotprojekte. 
Ein weiteres Projekt befindet sich in Köln-
Kalk und wurde 2021 durch die Mieter*innen 
des Vereins futur 3 bezogen. In Kalk, einem 
lebendigen Stadtteil mit vielen Möglichkeiten, 
errichtet die GAG auf einem früher indus -
triell genutzten Areal ein vielfältiges neues 
Wohnquartier. Auch ein altersgemischtes 
Wohn- und Kulturprojekt findet hier ein neu -
es Zuhause unweit der Kalker Hauptstraße. 
Gemeinsam mit dem Bewohner*innenverein 
futur 3 wurden die Planungen vorangetrieben. 
Zusätzlich zu den insgesamt 24 Wohnungen 
gibt es einen großzügigen Gemeinschaftsbe -
reich. Das Haus ist nun ein Begegnungsort – 
auch für Menschen von außerhalb, insbeson -
dere aus dem Stadtteil. Das Zusammenleben 
soll durch Kommunikation und Austausch, 
gegenseitige Hilfe, gemeinsame Mahlzeiten 
und Veranstaltungen gefördert werden. In ei -
ner selbstorganisierten Gemeinschaftsküche 
wird z.B. regelmäßig für Viele gekocht.  
(www.futur3.koeln)
Darüber hinaus wird es in Bickendorf ein 
weiteres Projekt mit dem Verein WohnBunt 
geben, welches in 2023 an den Start gehen 
wird. Weitere gemeinschaftliche Wohnprojek -
te werden seitens der GAG in Zukunft ange -
strebt.
Ambulante Wohngruppen für verschiedene 
Zielgruppen
Eine sich wachsender Beliebtheit erfreuende 
Alternative zu den herkömmlichen Pflegeein -
richtungen ist die ambulante Wohngemein -
schaft. Diese gemeinschaftliche Wohnform 
bietet ein Zusammenleben in kleinerem Rah -
men mit maximal zehn Wohneinheiten inner -
halb einer großen Wohnung mit integrierten 
Gemeinschaftsflächen.
Wo es das Krankheitsbild erforderlich macht, 
ist eine 24-Stunden-Betreuung gewährleis -
tet und pflegebedürftige Menschen bzw. ihre 
Angehörigen haben in der Wahl des Pflege -
dienstes Entscheidungsfreiheit. So bleibt 
trotz körperlicher und psychischer Einschrän -
kungen den Einzelnen ein hohes Maß an 
Lebensqualität und Individualität erhalten. In 
den vergangenen Jahren hat sich die Zahl der 
geförderten ambulanten Wohngemeinschaf -
ten in Köln für unterschiedliche Zielgruppen 
deutlich vergrößert. 
Ambulant betreute Wohngemeinschaften 
für Menschen mit Demenz
Die Betreuung ist speziell auf die Bedürf -
nisse der zu betreuenden Menschen zuge -
schnitten. Da sie aktiv in die Gestaltung ihres 
Alltags einbezogen werden, können sie ihre 
persönlichen Ressourcen und Fähigkeiten 
stabilisieren und länger erhalten. Die Wohn -
gruppen für jeweils acht Personen haben eine 
Größe von rund 360 m² . Die Zimmer haben 
eine Größe von 14 bis 33 m² . In jeder Wohn-
gemeinschaft haben alle Mitbewohner*innen 
ein eigenes Zimmer, das sie sich individuell 
einrichten können. Die meisten Zimmer ha -
ben ein eigenes Bad und einen Telefon- und 
Fernsehanschluss. Die Gemeinschaftsräume

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
100
werden auch gemeinschaftlich eingerichtet. 
Die Küche wird meist von den Vermietenden 
vorgehalten. Die Gärten werden als Sinnes -
gärten angelegt und gefördert. 
Solche Wohngruppen gibt es unter anderem 
in den Kölner Stadtteilen Vingst, Bickendorf, 
Ostheim, Buchheim, Stammheim, Ehrenfeld, 
Dünnwald, Bayenthal und Kalk. Für Hum -
boldt-Gremberg plant die GAG Immobilien 
AG derzeit eine entsprechende Wohngruppe 
mit zehn Personen, Bezug soll in 2023 sein.
Ambulante Wohngruppen für Menschen mit 
psychischer und/oder geistiger Behinderung
Eine weitere Form ambulanter Wohngruppen 
gibt es für Menschen mit Behinderung. Das 
Raumprogramm ist ähnlich wie bei den De -
menzwohngruppen. Die Wohngruppengröße 
variiert zwischen vier und acht Personen. In 
der Regel wird auch hier eine 24-Stunden-
Betreuung vorgesehen. Tagsüber arbeiten 
die Bewohner*innen vielfach in einer Werk -
statt für Menschen mit Behinderung. Die 
Menschen werden täglich durch einen Träger 
betreut.
Diese Wohngruppen gibt es unter anderem in 
den Kölner Stadtteilen Niehl, Vingst, Merheim, 
Dünnwald, Dellbrück und Ostheim. 
Ambulante Wohngruppen für Jugendliche
Diese Wohnform, die von der GAG Immobilien 
AG realisiert wird, entsteht im freifinanzier -
ten Wohnungsbau. Das Raumprogramm ist 
vergleichbar mit den zuvor genannten Wohn -
gruppen. Zusätzlich gibt es verschiedene 
Mehrzweckräume für Aktivitäten. Der Garten 
ist mit Spielgeräten ausgestattet. Die Kinder 
und Jugendlichen werden rund um die Uhr 
durch einen Träger betreut.
Tagsüber gehen sie zur Schule, in einen Aus -
bildungsbetrieb oder zum Studium an die 
Universität. Diese Wohngruppen gibt es zum 
Beispiel in Köln-Longerich.

101
Wohngeld
Bedeutung des Wohngeldes
Wohngeld wird auf Antrag als Zuschuss zur 
Miete oder im Falle von selbst genutztem 
Wohneigentum als Lastenzuschuss gezahlt. 
Es wird je zur Hälfte vom Bund und den Län -
dern finanziert.
Einkommensschwächere Haushalte sind auf 
das Wohngeld als wichtige Unterstützung zur 
Finanzierung ihrer Wohnkosten angewiesen.
Mit dem zum 01.01.2020 in Kraft getretenen 
Wohngeldstärkungsgesetz wurde erstmalig 
eine regelmäßige Anpassung der Bemes -
sungsgrundlagen für das Wohngeldgesetz 
eingeführt. Zum 01.01.2022 fand diese  
Dynamisierung erstmalig Anwendung, um 
den allgemeinen Preissteigerungen sowie den 
gestiegenen Regelbedarfen für Transferleis -
tungen Rechnung zu tragen. Daher wurden 
die Mietobergrenzen und die Höchstgrenzen 
für Einkommen angehoben.
Organisation der Kölner Wohngeldstelle
Die Kölner Wohngeldstelle ist ein Sachgebiet 
des Amtes für Wohnungswesen. Die zentrale 
Wohngeldstelle hat ihren Standort im Bezirks -
rathaus Lindenthal. Hier werden Bürger*innen 
beraten und Wohngeldanträge für das gesam -
te Stadtgebiet bearbeitet.
Ältere und weniger mobile Menschen finden 
in der Seniorenberatung eine Anlaufstelle in 
den Bezirksrathäusern vor Ort.
2016 wurde erstmals die Möglichkeit eröff -
net, über IT.NRW den Wohngeldantrag online 
zu stellen. Diese Variante der Antragstellung 
erfreut sich zunehmender Beliebtheit. Beson -
ders mit dem Eintritt des ersten Lockdowns in 
Folge der Corona-Pandemie stieg die Anzahl 
der Online-Anträge sprunghaft an.
Nach dem erheblichen Anstieg der Zahl der 
Wohngeldanträge in 2020 auf 21.695 stieg 
die Antragszahl im Jahr 2021 zunächst auf 
22.630. Durch die Dynamisierung stiegen die 
Anträge in 2022 auf 25.389.
Aufgrund des Wohngeldstärkungsgesetzes 
wurde der Kreis der Anspruchsberechtigten 
durch höhere Einkommensgrenzen, höhere 
berücksichtigungsfähige Mieten oder Lasten 
sowie höhere Wohngeldzahlungen wieder 
erweitert. Zudem stieg die Zahl der Anträge 
durch die mit der Pandemie verbundenen Ein -
kommensausfälle und kürzere Bewilligungs -
zeiträume zusätzlich an.
Die Zahl der Kölner Haushalte, die Wohn -
geld beziehen, lag Ende des Jahres 2022 bei 
8.020 (2021: 7.601). Die Wohngeldzahlungen 
haben sich in 2022 auf 32,72 Millionen Euro 
summiert (2021: 27,48 Millionen Euro). Die 
Entwicklung des in Köln ausgezahlten Wohn -
geldes ist der nachfolgenden Grafik zu ent -
nehmen.
Durchschnittlich hat 2022 jeder Empfänger -
haushalt monatlich ein Wohngeld von ca. 
257,00 Euro (2021: 255,00 Euro) erhalten.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
102
In 2022 wurden 46.182 Bescheide erlassen 
(2021: 34.400). Zu den Bescheiden in 2022 
zählen auch die Bescheide zum einmaligen 
Heizkostenzuschuss I, der im August 2022 zur 
Auszahlung gebracht wurde (etwa 10.000).
Die hohe Zahl der Bescheide im Verhältnis zu 
der Anzahl der Wohngeldhaushalte spiegelt 
die Dynamik in den Wohngeldfällen wider. Än -
derungen in den persönlichen Verhältnissen 
machten Neuentscheidungen notwendig. Die 
Häufigkeit der Veränderungen ist der allge -
meinen Entwicklung in den Beschäftigungs -
verhältnissen und gesellschaftlichen Entwick -
lungen geschuldet. 
Für den Wohngeldbereich war durch das 
Bürokratieabbaugesetz II in NRW das Wi -
derspruchsverfahren für den Zeitraum vom 
01.10.2007 bis 31.12.2014 ausgesetzt. Seit 
Wiedereinführung des Widerspruchsverfah -
rens zum 01.01.2015 lag die Zahl der Wider -
sprüche bis 2021 auf konstantem Niveau.  
Sie hat in 2022 analog zur Antragssteigerung 
zugenommen:
2022 wurden insgesamt 635 Widersprüche 
(2021: 593) erhoben. In lediglich 2 Fällen 
(2021: 14 Fälle) wurde von der Bezirksregie -
rung eine abweichende Entscheidung getrof -
fen.
Damit ist der größte Teil der Widersprüche 
unbegründet und vermutlich auf fehlende 
Akzeptanz und Verständnis der gesetzlichen 
Vorgaben zurückzuführen. Daher liegt bei der 
Bearbeitung der Widersprüche ein besonde -
rer Schwerpunkt auf einer ausführlichen und 
verständlichen Information über die gesetzli -
chen Vorgaben.

103
Wohngeld
Nach Erlass der Widerspruchsbescheide wur -
den in 2022 insgesamt 33 Klagen erhoben. 
33 Klageverfahren, davon 22 aus Vorjahren, 
wurden abgeschlossen. Lediglich in einem 
Fall (2021: 1) hat das Verwaltungsgericht die 
Entscheidung der Stadt Köln nicht bestätigt. 
Der gesetzlich vorgeschriebene automa -
tisierte Datenabgleich mit Transferleistungs-
träger*innen und dem Bundeszentralamt 
für Steuern wurde fortgesetzt. Dies gilt auch 
für den Datenabgleich bei Empfänger*innen 
gesetzlicher Renten sowie für die sozialver -
sicherungspflichtigen und geringfügigen 
Beschäftigungen. Hierdurch soll ein gegebe -
nenfalls unrechtmäßiger Bezug von Wohn -
geld aufgedeckt beziehungsweise verhindert 
werden.
Im Sommer des Jahres 2022 hat die Bun -
desregierung erklärt, das Wohngeld zum 
01.01.2023 zu reformieren. Das neue Wohn -
geld-Plus-Gesetz soll ein wichtiger Baustein 
bei der Bewältigung steigender Energiepreise 
sein. Die Ankündigung des zweiten Heizkos -
tenzuschusses hat bereits ab August 2022 zu 
einem gestiegenen Antragsaufkommen ge -
führt, denn der Heizkostenzuschuss II wurde 
denjenigen ausgezahlt, die im Zeitraum von 
September bis Dezember 2022 einen Wohn -
geldanspruch hatten. 
Zudem wurde im September 2022 durch die 
Bundesregierung konkretisiert, dass aufgrund 
der Verbesserungen im Wohngeld-Plus-
Gesetz ab 2023 der Kreis der Anspruchsbe -
rechtigten bundesweit von 600.000 auf über 
2.000.000 ausgeweitet werden soll. Auch die 
Stadt Köln hat sich auf eine Verdreifachung 
der Anträge eingestellt und rd. 128 zusätzli -
che Stellen (ohne Hilfskräfte) befristet einge -
richtet. Dieser enormen Steigerung des An -
tragsvolumens begegnet die Wohngeldstelle 
im Schulterschluss mit dem städtischen Be -
werbercenter bereits seit Spätsommer 2022 
mit ersten Konzepten zur Personalakquise 
interner und externer neuer Mitarbeitenden.
Der technische Dienstleister des Landes NRW 
konnte die programmtechnischen Anpas -
sungen erst verzögert bereitstellen. Seit April 
2023 können Bewilligungen nach neuem 
Recht und Nachzahlungen aus den Monaten 
Januar bis März 2023 automatisiert endgültig 
beschieden und ausgezahlt werden.
Um Ressourcen für die dv-technischen An -
passungen zu bündeln, wurden vom Land an -
dere Projekte, wie die Weiterentwicklung des 
Wohngeld-Online-Antrages, zurückgestellt.
Ausblick
Die Stellenbesetzungsquote der zusätzlich 
eingerichteten rund 128 Stellen ist mit rund 
72 Prozent Stand Ende Juni 2023 erfreulich 
hoch. Die Antragszahlen sind sehr deutlich 
um das 2,5-fache gestiegen. In Folge kommt 
es erwartungsgemäß zu längeren Bearbei -
tungszeiten. Knapp die Hälfte der bisher neu 
eingestellten Mitarbeitenden hat keinen Ver -
waltungshintergrund. Ziel ist es deshalb, zum 
einen bis Ende 2023 alle Stellen zu besetzen 
und zum anderen die neuen Mitarbeitenden 
zügig und vertieft einzuarbeiten.
Parallel dazu wird gemeinsam mit dem Zent -
ralen Raummanagement nach neuen Räum -
lichkeiten für die gesamte Kölner Wohngeld -
stelle gesucht; aktuell sind die Mitarbeitenden 
an drei Kölner Standorten tätig. Die Perspek -
tive ist aktuell gut, dass im Sommer 2024 ein 
neues Gebäude bezogen werden kann.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
104
Wohnraumversorgung  
für besondere Gruppen
Auftragslage und gesetzliche Grundlagen 
der Unterbringungsverpflichtung
Die Abteilung Wohnraumversorgung stellt im 
Amt für Wohnungswesen die Notversorgung 
mit Unterkünften für Menschen sicher, die 
sich nicht ohne weiteres auf dem freien Woh -
nungsmarkt mit einer privaten Mietwohnung 
versorgen können und für die eine gesetzliche 
Unterbringungsverpflichtung der Stadt Köln 
besteht.
Unterbringung von durch Obdachlosigkeit 
bedrohten Menschen 
Nach § 14 Ordnungsbehördengesetz NRW 
(OBG NRW) haben die Kommunen als örtliche 
Ordnungsbehörde Gefahren für die öffent -
liche Sicherheit und Ordnung abzuwenden. 
Eine solche Gefahr für die öffentliche Sicher -
heit, genauer für das Rechtsgut der Gesund -
heit und körperlichen Unversehrtheit bei einer 
Übernachtung im Freien, besteht in der dro -
henden oder bestehenden Obdachlosigkeit 
von Menschen im Stadtgebiet. Auch Woh -
nungslose, also Menschen, die bei Verwand -
ten, Freunden und Bekannten in der Wohnung 
übernachten und damit noch ein vorüber -
gehendes Obdach haben, aber über keine 
eigene private Mietwohnung verfügen, sind 
damit erfasst. Die Stadt hat daher geeignete 
Maßnahmen zur Abwendung dieser Gefahr zu 
treffen, insbesondere auf Wunsch eine Unter -
kunft für die Nacht zur Verfügung zu stellen. 
Menschen, denen droht, dass sie ohne recht -
zeitigen Ersatz ihre Wohnung verlieren, können 
sich an die Fachstelle Wohnen des Amtes für 
Soziales, Arbeit und Senioren wenden. Die -
se versucht zunächst, die Menschen in ihren 
Wohnungen zu halten, auch durch finanzielle 
Unterstützung. Wenn dies nicht gelingt, erfolgt 
eine ordnungsbehördliche Unterbringung in 
trägergeführten Unterkünften oder angemiete -
ten Zimmern in Beherbergungsbetrieben. Nur 
wenn der Fachstelle Wohnen keine geeigne -
ten Unterbringungsressourcen zur Verfügung 
stehen, etwa bei Familien mit minderjährigen 
Kindern, wird ein Unterbringungsersuchen an 
das Amt für Wohnungswesen gestellt. 
Das Amt für Wohnungswesen verfügt über 
drei Wohnheime für Wohnungslose sowie 
einen begrenzten Bestand an Wohnungen zur 
öffentlich-rechtlichen Unterbringung. Für die 
Nutzung wird eine Gebühr erhoben. 
Unterbringung von Katastrophenopfern 
Die Unterbringungsverpflichtung für Opfer 
von Bränden, Hochwasser oder anderen  
Katastrophen beruht auf dem Gesetz über 
den Brandschutz, die Hilfeleistung und den 
Katastrophenschutz (BHKG) des Landes  
NRW in Verbindung mit § 14 OBG und dem 
Allgemeinen Evakuierungsplan der Stadt Köln.
Hierfür müssen auf Dauer Unterbringungsres -
sourcen vorgehalten werden. 
Wiederholt kommt es zu Bränden in 
Wohnhäusern, bei denen nicht nur die 
Bewohner*innen der Brandwohnung, sondern 
häufig auch weitere Personen in Mitleiden -
schaft gezogen werden.

105
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen
Rauch, Ruß und Löschwasser machen viel -
fach nicht nur die Brandwohnung vorüberge -
hend unbewohnbar. Die Wohnungen müssen 
von Spezialfirmen gereinigt und von Grund 
auf renoviert werden, zerstörte Einrichtungs -
gegenstände entsorgt und ersetzt werden. 
Die erforderlichen Maßnahmen können sich 
über Wochen hinziehen, in denen die Men -
schen ihre Wohnungen nicht nutzen können 
und auf Ausweichquartiere angewiesen sind. 
Sofern die Betroffenen sich nicht privat mit 
einer Unterkunft (etwa bei Freunden oder 
Verwandten) versorgen können, werden sie 
städtisch in einer der für diesen Zweck vorge -
haltenen Unterkünfte untergebracht. 
Das Amt für Wohnungswesen stellt seit 20 
Jahren in einem Apartmenthaus im Stadtteil 
Raderthal Wohnraum für solche Notfälle be -
reit. Bürger*innen, die wegen eines Brandes, 
Hochwassers oder anderer Katastrophen auf 
Hilfe bei der Wohnungsversorgung ange -
wiesen sind, finden hier vorübergehend eine 
Bleibe, die mit allem Nötigem ausgestattet 
ist. In sieben voll eingerichteten Apartments 
können bis zu 38 Menschen gleichzeitig auf -
genommen werden. Es erfolgt eine umfassen -
de Betreuung durch Fachkräfte der Sozialen 
Arbeit des Amtes für Wohnungswesen. Sie 
unterstützen bei der Beantragung finanzieller 
Hilfen, bei der Versorgung mit Medikamenten 
oder Kleidung, organisieren Termine bei  
Arztpraxen und Fahrdienste für Schulkinder.  
So soll schon während des Aufenthaltes in 
den Apartments die Möglichkeit bestehen, 
den gewohnten Alltag wieder aufzunehmen.
Darüber hinaus besteht in der Boltenstern -
straße eine weitere Unterbringungsmöglich -
keit des Amtes für Wohnungswesen für 310 
Kölner Bürger*innen, die kurzfristig evakuiert 
werden müssen, wobei die Unterbringungs-
kapazität mit zusätzlichen Betten noch erhöht 
werden kann. 
Bei traumatisierenden Ereignissen erfolgt  
zunächst vor Ort eine Erstversorgung durch 
das Team zur psychosozialen Unterstützung 
der städtischen Feuerwehr. Wenn trauma -
tische Ereignisse in der Folgezeit nicht verar -
beitet werden können, vermittelt der Soziale 
Dienst des Amtes für Wohnungswesen in 
Zusammenarbeit mit dem städtischen Ge -
sundheitsamt psychologische Unterstützung. 
Betroffene, die nach den belastenden Erleb -
nissen nicht mehr in die vorherige Wohnung 
zurückkehren können, werden auch bei  
der Suche nach einer neuen Wohnung unter -
stützt.
Das Amt für Wohnungswesen ist Mitglied 
der Lenkungsgruppe „Großeinsatzlagen und 
Katastrophen“ unter Leitung der Kölner Be -
rufsfeuerwehr, in der die Planungen und Vor -
bereitungen der Stadt Köln für einen Ernstfall 
weiterentwickelt und optimiert werden.
Mit Wohnraum zu versorgende Wohnungslose 
und dringend Wohnungssuchende
Das Amt für Wohnungswesen verwaltet Un -
terbringungsressourcen für Haushalte, die 
sich aus eigener Kraft nicht am Wohnungs -
markt versorgen können oder von einem 
Wohnungsverlust betroffen waren. Mit der 
Vermittlung einer Unterkunft oder Wohnung 
allein können diese Problematiken oftmals 
nicht gelöst werden, so dass im Rahmen der 
Wohnungslosenhilfe weitere bedarfsgerechte 
Hilfsangebote aufgezeigt beziehungsweise 
vermittelt werden.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
106
Mit Wohnraum versorgt werden im Wesent -
lichen Familien oder Einzelpersonen, die 
aufgrund persönlicher Lebensumstände ihre 
Wohnung verloren haben, zum Beispiel durch 
Mietschulden/Überschuldung oder auch 
mietvertragswidriges Verhalten. Sie finden 
eigenständig keinen Zugang zum Wohnungs -
markt, da es für den ohnehin knappen preis -
werten Wohnraum ausreichend solvente und 
unauffällige Mieter*innen gibt. 
Daneben gibt es Einzelpersonen oder auch 
Gruppen, die sich mehr oder weniger bewusst 
entschieden haben, ein Leben außerhalb gesell-
schaftlicher Normen zu führen. Sie sind jedoch 
auf öffentliche Hilfen angewiesen, weil sie aus 
eigener Kraft das Grundbedürfnis nach Wohn-
raum nicht sichern können. Ein Beispiel für eine 
solche Gruppe sind Punker, deren Unterbrin-
gung oft nur in Nischenobjekten möglich ist. Zur 
Stabilisierung der einzelnen Bewohner*innen, 
aber auch zur Befriedung der unmittelbaren 
Nachbarschaft ist ein Betreuungs- bezie-
hungsweise Beschäftigungsangebot notwen-
dig. Anderenfalls drohen erhebliche Notlagen 
einzelner Bewohner*innen bis hin zu lebensbe-
drohenden Situationen und die Gefährdung des 
sozialen Friedens im Umfeld. Der Umgang mit 
einigen besonders wohnungsfernen Menschen 
wird dadurch erschwert, dass von ihnen Hilfe-
angebote in der Regel abgelehnt werden.
Unterbringung von Geflüchteten 
Nach § 1 des Flüchtlingsaufnahmegesetzes 
(FlüAG) sind die Gemeinden in Nordrhein-
Westfalen verpflichtet, ausländische Geflüch -
tete aufzunehmen und unterzubringen, die 
ihnen vom Land zugewiesen werden. Dabei 
handelt es sich in erster Linie um Geflüchtete, 
welche einen Asylantrag gestellt haben. Die 
Zuweisung erfolgt durch die Bezirksregierung 
Arnsberg (§ 1 Abs.2 FlüAG NRW). 
Nach dem „Königsteiner Schlüssel“ als Grund  -
lage für die Verteilung von Asylbewerber*  
innen werden diese den Bundesländern ent -
sprechend ihrer Steuereinnahmen (2/3) und 
ihrer Bevölkerungszahl (1/3) zugewiesen. Der 
Schlüssel sah 2022 die Zuweisung von 21,07  
Prozent aller registrierten Asylbewerber* 
innen in Deutschland nach Nordrhein-West -
falen vor. 
Der Schlüssel für die weitere Verteilung auf 
die einzelnen Städte und Gemeinden in Nord -
rhein-Westfalen beruht auf § 3 FlüAG und sah 
für die Stadt Köln in 2022 eine Aufnahme -
quote von 5,5 Prozent vor. Die Kombination 
der Verteilschlüssel für Bund und Land ergibt, 
dass Köln rund 1,16 Prozent aller Geflüchteten  
in Deutschland aufzunehmen hatte.
Bei der Erfüllung der Aufnahmequote werden  
auch Geflüchtete berücksichtigt, welche 
unmittelbar nach Köln kommen und nicht 
vom Land zugewiesen werden. Dazu gehörten 
2022 Geflüchtete aus der Ukraine sowie un -
erlaubt Eingereiste (§ 1 Abs. 3 Satz 1 FlüAG).
Weitere Unterbringungsverpflichtungen 
ergeben sich aus der anteiligen Aufnahme 
von Sonderkontingenten von Geflüchteten, 
die auf die Staaten der Europäischen Union 
verteilt wurden, sowie bei der Aufnahme von 
Spätaussiedler*innen und russischen Kon -
tingentflüchtlingen, die in Köln zunächst nicht 
über eine eigene Wohnung verfügen.
Der Soziale Dienst im Amt für Wohnungswe -
sen stellt außerdem die soziale Betreuung der 
Geflüchteten sicher.

107
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen
Entwicklung der Anzahl städtisch unterge-
brachter Geflüchteter
Zu Beginn des Jahres 2022 wurden nach 
einer längeren Phase sinkender Zahlen 5.764 
Geflüchtete (Stand: 31.12.2021) unterge -
bracht. 
Infolge des russischen Überfalls auf die Ukra -
ine und dem sich anschließenden Krieg kam 
es zu einem sprunghaften Anstieg der Zahlen 
durch Geflüchtete aus der Ukraine, so dass 
zum 31.03.2022 bereits 9.184 Geflüchtete 
untergebracht wurden. Die Höchstzahl an un -
tergebrachten Geflüchteten aus der Ukraine 
mit 4.145 Personen wurde am 27.09.2022 er -
reicht. Da die Großstadt Köln ein bevorzugtes 
Ziel vieler Geflüchteter war, hatte sie bereits 
Anfang Mai 2022 ihre Aufnahmequote nach 
dem Flüchtlingsaufnahmegesetz NRW mit 
119 Prozent deutlich überschritten. In Folge 
dieser Übererfüllung erfolgten bis auf weni -
ge Ausnahmen keine Landeszuweisungen 
von Asylbewerber*innen und Geflüchteten 
aus der Ukraine mehr nach Köln. Neuankom -
mende Geflüchtete aus der Ukraine wurden, 
soweit sie nicht erhebliche gesundheitliche 
Beeinträchtigungen oder enge Verwandte in 
Köln hatten, zu den Verteilzentren des Landes 
für Geflüchtete weitergeleitet.
Die Verteilung der Geflüchteten auf die un -
terschiedlichen Nationalitäten blieb, wenn 
man die neu hinzugekommenen Geflüchtete 
aus der Ukraine außer Betracht lässt, die zum 
31.12.2022 etwa 36 Prozent aller unterge -
brachten Geflüchteten ausmachten, ungefähr 
im Bereich des Vorjahres. 
Im Herbst/Winter 2022 kam es zu einem wei -
teren Anstieg der Zahlen von unerlaubt Einge -
reisten aus den Westbalkanstaaten, insbeson -
dere Albanien, um etwa 1.600 Personen, was 
den Anteil von Menschen dieser Herkunft im 
Unterbringungssystem erhöhte. 
Zum Jahresende 2022 wurden durch das Amt 
für Wohnungswesen insgesamt 10.839 Ge -
flüchtete in Köln städtisch untergebracht. 
Belegung der Unterbringungsreserve 
Die Stadt Köln verfügte zu Beginn des Jahres 
2022 über eine Unterbringungsreserve von 
rund 1.500 Plätzen, um auf einen kurzfristigen 
Anstieg des Unterbringungsbedarfs reagieren 
zu können. Diese Unterbringungsreserve wur -
de im März 2022 vom Objektservice des Am -
tes für Wohnungswesen in wenigen Wochen 
hochgefahren und vollständig mit Geflüchte -
ten aus der Ukraine belegt. Diese Reserve er -
möglichte es zeitlich, andere Unterkünfte mit 
längeren Herrichtungszeiten zu schaffen und 
im größeren Umfang Beherbergungsbetriebe 
für die Unterbringung weiterer Geflüchteter 
zu akquirieren. Dadurch konnte die erneute 
Inanspruchnahme von Sport- und Turnhallen 
zur Unterbringung Geflüchteter durch die 
Stadt Köln erfolgreich vermieden werden. Seit 
März 2022 sind die Reservestandorte in dau -
erhafter Nutzung, so dass derzeit keine Re -
serve im Sinne vorzuhaltender und unbelegter 
Objekte mehr besteht.
Ausweitung der Unterbringungsressourcen 
Für die Unterbringung der insgesamt zuge -
wiesenen Geflüchteten und Aussiedler*innen 
standen dem Amt für Wohnungswesen auf -
grund intensiver Akquise und Schaffung neu -
er Kapazitäten im Berichtszeitraum rund 150 
Standorte (einschließlich Beherbergungsbe -
triebe) zur Verfügung.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
108
Auch wenn im Rahmen der Neuakquise von 
Objekten zur Geflüchtetenunterbringung sol -
che mit abgeschlossenen Wohneinheiten be -
vorzugt wurden, standen diese angesichts der 
benötigten Zahl an Unterbringungskapazität 
nur in eingeschränktem Maß zur Verfügung. 
Der Anteil der städtischen Geflüchteten, die 
in abgeschlossenen Wohneinheiten (eigenes 
Bad, eigene Küche) untergebracht sind, ist so -
mit im Laufe des Jahres 2022 gesunken, die 
absolute Zahl ist im Berichtszeitraum jedoch 
von 4.359 auf 5.319 Personen gestiegen.
Ukrainekrieg und Auswirkungen auf die Unter-
bringungssituation in Köln
Der Europäische Rat hat am 3. März 2022 
den erforderlichen Beschluss zur Aufnahme 
von Vertriebenen nach Artikel 5 Absatz 1 der 
Richtlinie 2001/55/EG des Rates vom 20. 
Juli 2001 über die Gewährung vorübergehen -
den Schutzes getroffen. Mit Inkrafttreten des 
Beschlusses findet § 24 AufenthG über die 
Aufenthaltsgewährung zum vorübergehenden 
Schutz Anwendung.
Ukrainische Geflüchtete wurden zunächst 
über den Tagesdienst des Amtes für Woh-
nungswesen im Rahmen des Belegungsma -
nagements auf die freien städtischen Unter -
bringungsplätze verteilt. 
In einem ersten Schritt wurde im März 2022 
die städtische Unterbringungsreserve von 
1.500 Unterbringungsplätzen kurzfristig akti -
viert, mit betreuendem Personal ausgestattet 
und vollständig belegt.
Anschließend wurde der Standort Bol -
tensternstraße 10 A mit 200 Plätzen in 
abgeschlossenen Räumen mit zentraler 
Verpflegung sowie die Katastrophenschutz -
einrichtung in der Boltensternstraße 2-4 
aktiviert. Die Katastrophenschutzeinrichtung 
wurde nur vorübergehend belegt, bis ande -
re Unterbringungskapazitäten hergerichtet 
waren.
Die ukrainischen Geflüchteten setzen sich 
nach einer qualifizierten Schätzung aus 55 
Prozent Frauen, 35 Prozent minderjährigen 
Kindern und 10 Prozent Männern, größten -
teils Väter oder ältere Verwandte der Frauen, 
zusammen. 
Situation ab Mitte März 2022 
Zum 15.03.2022 wurde die von der Feuer -
wehr angemietete Messehalle 3, unterteilt in 
die Hallen 3.1 und 3.2, als Notaufnahme- und 
Verteilungszentrum für ukrainische Geflüch -
tete in Betrieb genommen. 
Ukrainische Geflüchtete, deren Corona-Test 
im Aufnahmezentrum am Breslauer Platz 
negativ war und die eine Unterbringung benö -
tigten, wurden zunächst bis zu drei Nächten 
in der Messehalle untergebracht. Von dort aus 
wurden sie entweder vom Sozialen Dienst des 
Amtes für Wohnungswesen in eine reguläre 
Unterkunft verlegt oder von der Messehalle 
aus in die Landesunterkünfte weitergeleitet.
Eine besondere Herausforderung stellten 
die von vielen Ukrainer*innen mitgebrachten 
Haustiere dar, insbesondere Hunde und Kat -
zen. Der Veterinärdienst des Amtes für Um -
welt- und Verbraucherschutz kümmerte sich 
um den Gesundheits-Check der Tiere. 
Mit Stand 31.05.2022 brachte die Stadt Köln 
insgesamt 3.888 ukrainische Geflüchtete

109
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen
öffentlich-rechtlich unter. Mit Stand vom 
17.05.2022 war die Aufnahmequote des 
Landes NRW für Köln an aufzunehmenden 
Geflüchteten mit 105,62 Prozent übererfüllt. 
Der Stadt Köln wurden daher von der Bezirks -
regierung Arnsberg keine Geflüchteten mehr 
zugewiesen.
Inzwischen werden ukrainische Geflüchtete, 
die Köln unmittelbar anreisen und nicht privat 
unterkommen, größtenteils in die Unterkünfte 
des Landes NRW weitergeleitet. In Einzelfäl -
len werden besonders vulnerable Personen, 
insbesondere gesundheitlich Beeinträchtigte, 
in Köln untergebracht. Die adäquate Unter -
bringung von chronisch kranken und behin -
derten Geflüchteten stellt die Verwaltung vor 
besondere Herausforderungen. So musste 
zum Beispiel eine größere Gruppe von gehör -
losen Geflüchteten untergebracht werden. 
Auch die Unterbringung von Schwerverletz -
ten, die mit Medivac-Evakuierungsflügen zur 
Behandlung nach Köln gebracht wurden, ein -
schließlich der sie begleitenden Angehörigen, 
musste nach der Behandlung sichergestellt 
werden.
Aufbau der Strukturen
Einrichtung des WelcomeCenter Cologne
Auf dem Breslauer Platz am Kölner Haupt -
bahnhof wurden seit Anfang März 2022 im 
neu errichteten Welcome Center Cologne 
(WCC) aus der Ukraine geflüchtete Menschen 
empfangen. Hier hatten sie die Möglichkeit 
sich auszuruhen, etwas zu trinken, zu essen 
und erste Fragen zu klären – soweit dies zu 
diesem Zeitpunkt möglich war. Falls die Men -
schen in Deutschland bleiben wollten, wurden 
sie von dort in das Ankunftszentrum in der 
Kölner Messe vermittelt. Menschen, die wei -
terreisen wollten, konnten sich im Welcome -
Center ausruhen und stärken.
Insgesamt wurden im WCC zwischen dem 
06.03.2022 und dem 31.05.2022 von 14.152 
Personen Kontaktdaten aufgenommen. 
Die Zahl der Personen, die im WCC angekom -
men sind, ist im Laufe des Jahres 2022 deut -
lich zurückgegangen, von in der Spitze fast 
500 Personen pro Tag auf ca. 10 bis 20 Perso -
nen pro Tag zum Ende des Berichtzeitraumes.
Von den insgesamt 14.152 Personen, die im 
WelcomeCenter um Hilfe baten, benötigten 
5.938 Personen (42%) keine Unterkunft: Ein 
Teil dieser Personen reiste selbstständig wei -
ter, ein Teil organisierte sich privat eine Unter -
kunft. Der Anteil dieser Personengruppe stieg 
von anfänglich 28% auf 53% und ging dann 
auf rund 46% zurück.
Das WelcomeCenter wurde zunächst unter 
der Leitung von städtischen Mitarbeitenden 
des Amtes für Soziales, Arbeit und Senioren 
und der Stabstelle Sozialraumplanung/Sozial -
berichterstattung betrieben. 
Ab 01.06.2022 erfolgte eine Übernahme des 
WCC durch den Johanniter-Unfall-Hilfe e.V., 
Regionalverband Köln, bei Betreiberverant -
wortung des Amtes für Wohnungswesen. 
Das Angebot wurde aufgrund der gesunke -
nen Zahlen an ankommenden Geflüchteten 
aus der Ukraine zum Jahresende 2022 auf 
einen kleineren WelcomePoint, der bis zum 
30.06.2023 weiterhin eine Anlaufstelle für 
Geflüchtete aus der Ukraine bieten soll, redu -
ziert.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
110
Einrichtung eines Ankunftszentrums  
in Messehallen und am Südstadion
Zur temporären Notunterbringung der nach 
Köln kommenden Geflüchteten aus der Uk -
raine wurden für den Zeitraum 14.03.2022 
bis 03.06.2022 zwei Messehallen von der 
Koelncongress GmbH angemietet und bis 
zum 17.03.2022 für eine Belegung hergerich -
tet. Der Betrieb dieses Ankunftszentrums im 
24/7-Schichtdienst erfolgte unter Federfüh -
rung der Stadt Köln in Kooperation mit der 
Koelncongress GmbH, dem Jobcenter, dem 
Caritasverband, dem Deutschen Roten Kreuz 
und der Diakonie Köln.
In den Messehallen 3.1 und 3.2 wurden ins -
gesamt 270 Kabinen mit 1.100 Feldbetten 
aufgebaut. Die circa 25 Quadratmeter großen 
Kabinen wurden jeweils mit vier Feldbetten, 
einem Tisch, einer Bank und einer Mehrfach -
steckdose zum Aufladen der Mobiltelefone 
ausgestattet. In der Einrichtung stand ein 
W-LAN-Anschluss zur Verfügung, damit die 
Geflüchteten sich über die Entwicklung der Si -
tuation in der Ukraine informieren und Kontak -
te in ihr Heimatland aufrechterhalten konnten.
Die Unterkunft in der Messehalle bot den 
Geflüchteten einen geschützten Raum auf 
ihrer Flucht. Sie konnten sich ausruhen und 
wurden in der Kantine mit Essen, Getränken 
und am Kiosk mit Hygieneartikeln versorgt. 
Darüber hinaus standen die Mitarbeiter*innen 
für alltägliche Fragen zur Verfügung. Zur me -
dizinischen Versorgung war eine Sanitätssta -
tion 24/7 mit Sanitäter*innen des Deutschen 
Roten Kreuzes besetzt.
Der Betrieb der Unterkunft in den Messe -
hallen erfolgte im 24/7-Schichtdienst. Zur 
Übernahme der Aufgaben der Koordination 
und Schichtleitungen haben sich städtische 
Mitarbeitende aus verschiedenen Ämtern 
der Stadtverwaltung freiwillig bereit erklärt. 
Diese wurden befristet in die Messehallen 
abgeordnet. Zusätzlich wurden externe Unter -
stützungskräfte, insbesondere Studierende, 
als Lotsen eingestellt. Die Sozialen Dienste 
der Träger Caritasverband, Deutsches Rotes 
Kreuz und Diakonie Köln stellten die soziale 
Betreuung vor Ort sicher.
Bei den Gesprächen mit den Bewohner*innen 
haben in den ersten Wochen des Betriebes 
viele Ehrenamtler*innen mit ukrainischen 
und russischen Sprachkenntnissen freiwil -
lig unterstützt. Seit Anfang Mai konnte diese 
Aufgabe von neu eingestellten städtischen 
Mitarbeiter*innen mit ukrainischen und rus -
sischen Sprachkenntnissen übernommen 
werden. Auch beim Betrieb der Halle unter -
stützten bis Mitte April Ehrenamtler*innen.
Täglich fanden Beratungs- und Informations -
gespräche für neu angekommene Geflüchtete 
statt, in denen geklärt wurde, ob eine Aufnah -
me in einer regulären Unterkunft für Geflüch -
tete oder eine Weiterreise zum Verteilzentrum 
für Geflüchtete in NRW erfolgt. 
In der Messehalle wurden bis einschließlich 
31.05.2022 rund 6.100 Geflüchtete aus der 
Ukraine untergebracht. Nachdem die zur 
Verfügung stehenden Unterbringungsplätze in 
den Messehallen in den ersten Tagen des Be -
triebes nahezu voll belegt waren, hat sich die 
Auslastung in den nachfolgenden Wochen und 
Monaten deutlich reduziert. Die durchschnitt -
liche Belegung lag bei knapp 93 Personen. 
Nach dem 01.06.2022 erfolgte die kommu -

111
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen
nale Erstaufnahme der ukrainischen Geflüch -
teten in Großzelten am Südstadion, wo die 
Geflüchteten vom Deutschen Roten Kreuz in 
Empfang genommen und betreut wurden. 
Ab September 2022 übernahm dann der 
Standort Mathias-Brüggen-Straße, mit einer 
Maximalkapazität von 208 Unterbringungs -
plätzen die Funktion des Ankunftszentrums. 
Parallel erfolgte ab Ende Oktober 2022 der 
Aufbau einer aus Wohncontainern bestehen -
den Einrichtung am Südstadion, die nach 
Fertigstellung Mitte Dezember 2022 diese 
Funktion übernahm.
Akquise von Beherbergungsbetrieben 
Vor dem Krieg in der Ukraine galt der Auftrag, 
Unterkünfte für die Unterbringung von Ge -
flüchteten grundsätzlich abzubauen, so dass 
im Februar 2022 nur noch Belegungsverein -
barungen mit vier Unterkünften bestanden, 
die mit 161 Geflüchteten belegt waren. 
Die Verwaltung hat vor dem Hintergrund des 
kurzfristigen hohen Unterbringungsbedarfs 
im erheblichen Umfang Beherbergungsbe -
triebe, das heißt Stadthotels, Pensionen und 
Apartmenthäuser, anmieten müssen. 
Ab dem 05.03.2022 wurden bis Mitte März 
2022 mit 59 Beherbergungsbetrieben Verein -
barungen über eine vollständige Anmietung 
mit einer Laufzeit von 3 Monaten abgeschlos -
sen und damit insgesamt 2.882 Unterbrin -
gungsplätze akquiriert. Überwiegend wurde 
eine Verlängerungsoption von 3 Monaten 
vereinbart, um flexibel auf steigende oder sin -
kende Unterbringungsbedarfe zu reagieren. In 
Einzelfällen wurden Anmietungen für 6 Mona -
te vereinbart. 
Zwischenzeitlich haben sich die Zugangszah -
len der ukrainischen Geflüchteten stabilisiert. 
Es wurden weitere Objekte akquiriert, die kos -
tengünstiger sind als gewerbliche Unterkünf -
te und eine bessere soziale Betreuung vor 
Ort ermöglichen. Diese Unterbringungsplätze 
werden Kapazitäten in den Beherbergungs -
betrieben ersetzen können, so dass Verlän -
gerungsoptionen, insbesondere in Beherber -
gungsbetrieben, die nicht die Möglichkeit der 
Selbstverpflegung anbieten können, teilweise 
ersetzt werden können. Die Kapazitäten in 
Beherbergungsbetrieben sollen so mittelfris -
tig reduziert werden.
Sicherstellung der Betreuung
Die sozialarbeiterische Betreuung der städ -
tisch untergebrachten Geflüchteten erfolgt 
durch die Sozialarbeiter*innen des Sozialen 
Dienstes des Amtes für Wohnungswesen so -
wie durch das Personal der Sozialen Träger.
Da die Personalstärke auf die Betreuung 
von 5.800 Geflüchteten ausgerichtet war, 
bedeutete die kurzfristige Erhöhung der zu 
betreuenden Geflüchteten um fast das Dop -
pelte eine besondere Herausforderung für das 
Betreuungspersonal. Durch eine gemeinsa -
me Kraftanstrengung von Betreuungsträgern 
und städtischem Betreuungspersonal konnte 
jedoch die Betreuung der Geflüchteten ge -
sichert werden. Das Personal wurde daher 
deutlich aufgestockt. 
Unterstützung durch das Ehrenamt
Gerade in der Anfangsphase im März 2022 
haben ehrenamtliche Helfende wesentlich 
zur Bewältigung des Empfangs ukrainischer 
Geflüchteter beigetragen. Empfangsorte wa -
ren sowohl das WelcomeCenter als auch die

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
112
Messehalle. Aber auch dezentral in den vielen 
Unterkünften für Geflüchtete leisteten sie 
wertvolle Betreuungsarbeit. 
Beim Übergang der rein ehrenamtlichen auf 
hauptamtliche Strukturen der Stadt wurde 
großer Wert darauf gelegt, das Wissen und 
die Expertise der Ehrenamtlichen bestmög -
lich miteinzubeziehen. So wurden die für die 
Koordination der freiwillig Helfenden benötig -
ten hauptamtlichen Mitarbeitenden auch aus 
den Reihen der Ehrenamtlichen gewonnen. 
Die Akquise der vielen Freiwilligen erfolgt seit 
dem Ausbau der Strukturen durch das Amt 
für Integration und Vielfalt in Kooperation mit 
der Kölner Freiwilligenagentur und weiteren 
Trägern aus dem Bereich der ehrenamtlichen 
Arbeit mit Geflüchteten.
Seit Übernahme der Ankunftsstrukturen 
durch die Stadt Köln und dem Beginn einer 
Registrierung der Ehrenamtlichen durch 
die Verwaltung waren bislang über 600 
verschiedene Ehrenamtliche entweder als 
Zelthelfer*innen oder als Ehrenamtliche mit 
Ukrainisch- bzw. Russischkenntnissen zur 
Unterstützung bei der Übersetzung vor Ort. 
Ob durch neu gegründete Vereine oder Grup -
pen, bewährte soziale Akteur*innen wie ver -
schiedene Interkulturelle Zentren der Stadt 
Köln oder Willkommensinitiativen, die in den 
letzten Jahren schon viel Erfahrung in der 
ehrenamtlichen Arbeit mit Geflüchteten sam -
meln konnten: in jedem Bezirk gibt es Netz -
werke und Angebote durch Ehrenamtliche, 
die auch Geflüchteten aus der Ukraine offen -
stehen oder bewusst für diese Zielgruppe neu 
geschaffen wurden.
Unterbringungsressourcen
Neubau, Umbau, Sanierung und Projektent-
wicklung städtischer Grundstücke 
Zu den Aufgaben des Amtes für Wohnungs -
wesen gehört auch die eigenverantwortliche 
Realisierung von Neu- und Umbauprojekten, 
die Sanierung von Wohnraum sowie die Ent -
wicklung von Neubauprojekten auf städti -
schen Grundstücken, um den gesetzlichen 
Unterbringungsverpflichtungen auch in Zu -
kunft nachzukommen. Das Aufgabengebiet 
umfasst die Bauherr*innenvertretung bei 
Baumaßnahmen im Rahmen der Projekt -
leitung und Projektsteuerung gemäß AHO 
(Ausschuss der Verbände und Kammern der 
Ingenieure und Architekten für die Honorar -
ordnung e.V.) über alle Leistungsphasen der 
HOAI (Honorarordnung für Architekten und 
Ingenieure). 
Konkrete Aufgaben sind: 
 › die Überprüfung und Entwicklung städ-
tischer Grundstücke für Wohn- und 
Unterbringungszwecke 
 › die Sanierung und der Umbau von 
Bestandsobjekten 
 › der Neubau von Wohnhäusern im Rahmen 
des öffentlich geförderten und freifinanzier-
ten Wohnungsbaus. 
Unterbringungsformen 
Sozialhäuser
In den 1950er Jahren und Anfang der 1960er 
Jahre wurden sogenannte Sozialhäuser er -
richtet. Der Standard der damaligen Zeit für 
diesen Zweck waren nicht abgeschlossene 
Wohnungen mit Gemeinschaftssanitär -

113
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen
anlagen, zum Teil ohne Bäder und Duschen, 
meistens mit Kohleöfen. Auch die seinerzei -
tige Einfachverglasung sowie eine fehlende 
Wärme- oder Schallisolierung entspricht nicht 
mehr den heutigen Maßstäben, insbesondere 
in energetischer Hinsicht.
Aufgrund dieser schlechten und nicht mehr 
tragbaren baulichen Zustände wurde 2006 
ein Neubau-, Sanierungs- und Umbaupro -
gramm für die städtischen Sozialhäuser 
aufgestellt. Auf dieser Grundlage wurde die 
Verwaltung durch den Rat beauftragt, die er -
forderlichen baulichen Maßnahmen zu ergrei -
fen und umzusetzen. Die betreffenden Häu -
ser werden sukzessive abgerissen und neu 
errichtet, soweit im Einzelfall eine Sanierung 
nicht nachhaltiger oder nicht möglich ist.
Stadteigene Wohn- und Unterkunftsgebäude 
Hierbei handelt es sich um konventionelle 
Gebäude mit in der Regel abgeschlossenen 
Wohneinheiten, die über eine erhaltenswerte 
Bausubstanz verfügen. Die teils erheblichen 
Sanierungs- und Instandsetzungserforder -
nisse werden zur Erhaltung und Wiederher -
stellung der Verkehrssicherheit und Betriebs -
fähigkeit sukzessive umgesetzt. Ohne die 
Beseitigung der Mängel ist der Weiterbetrieb 
dieser Wohngebäude stark eingeschränkt 
oder sogar auf Dauer nicht mehr möglich. 
Eine energetische Sanierung und Ertüchti -
gung dieser Immobilien wird eine wesentliche 
Herausforderung für den Aufgabenbereich in 
der Zukunft darstellen.
OMZ Gummersbacher Straße
Das selbstverwaltete Obdachlosenprojekt 
„OMZ – Obdachlose mit Zukunft“ , dem in der 
Gummersbacher Straße seitens des Amtes 
für Wohnungswesen ein Objekt zur Verfügung 
gestellt wurde, wurde im Berichtsjahr wei -
tergeführt. Im Jahresverlauf kam es jedoch 
wiederholt zu Gewalt und Vandalismus sowie 
einem unkontrollierten Zuzug weiterer Perso -
nen in das Objekt, die nicht zum ursprüngli -
chen Kreis der Projektteilnehmenden zählten. 
Aufgrund der zunehmend prekären Situation 
wurde das Projekt daher im Mai 2023 nicht 
verlängert, sondern wie vorgesehen nach 
zwei Jahren beendet. Die Bewohner*innen 
haben individuelle Angebote zur Anschluss -
unterbringung erhalten. Ein Folgeprojekt 
wurde bereits in Kooperation mit dem Amt 
für Soziales, Arbeit und Senioren in die Wege 
geleitet. Das Amt für Wohnungswesen hat 
hierfür eine entsprechende Immobilie zur Ver -
fügung gestellt. Ein Bezug und eine Belegung 
sollen im Jahr 2023 erfolgen.
T emporäre Unterkünfte für Geflüchtete 
Um zugewiesene Geflüchtete kurz- bis mittel-
fristig unterzubringen, greift die Stadt Köln 
auch auf modulare Gebäude zurück. Hier wird 
zwischen Systembauten und mobilen Wohn -
einheiten unterschieden. 
Systembauten
Die Systembauten verfügen über abgeschlos -
sene Wohneinheiten mit eigenem Sanitär -
bereich und eigenen Kochgelegenheiten. 
Waschmaschinen und Trockner werden in 
hierfür vorgesehenen Funktionsräumen be -
reitgestellt, Kellergeschosse gibt es bei dieser 
Bauweise nicht. Für die Hausmeister*innen, 
den Sicherheitsdienst sowie für das sozial -
arbeiterische Betreuungspersonal werden 
Büroräume vorgehalten. Aufenthalts- und 
Gemeinschaftsräume für die Bewohner*innen 
sind ebenfalls vorgesehen.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
114
Die Außenfassade der Systembauten erhält 
eine ansprechende Optik in Form einer Putz -
fassade oder vergleichbarer Materialien, die 
sich in die Umgebung einfügt und eine besse -
re Eingliederung in den Stadtteil ermöglicht.
Im Jahre 2022 wurden keine neuen System -
baustandorte fertiggestellt. Bei dem sich 
noch in Bauausführung befindenden Standort 
Potsdamer Str. in Köln-Weiden bzw. Weiß-
dornweg in Köln-Rondorf, hat die Verwaltung 
2022 mit der Umsetzung der Systembauten 
vom Weißdornweg zur Potsdamer Str. begon -
nen. Dadurch können Ressourcen eingespart 
und vorhandene funktionsfähige Baurohstoffe 
bzw. Bauteile weiterhin für mehrere Jahre zur 
Unterbringung Geflüchteter wiederverwendet 
werden. Dieses erstmals praktizierte Ver -
fahren ist somit auch nachhaltig und wirt -
schaftlich. Nach der avisierten Fertigstellung 
im 2. Quartal 2023 werden in der Potsdamer 
Straße drei Gebäudekörper mit 10 Unter -
bringungseinheiten, die Platz für maximal 60 
Geflüchtete bieten, vorgehalten.
Aufgrund des russischen Angriffskrieges 
gegen die Ukraine wurde der Fokus der Ver -
waltung wegen der damit einhergehenden 
dringlichen Unterbringungssituation auf noch 
kurzfristiger zu errichtende Unterbringungs -
arten, wie beispielsweise Containeranlagen 
(Mobile Wohneinheiten), gesetzt.
Mobile Wohneinheiten
Bei der Errichtung mobiler Wohneinheiten 
werden autarke Wohncontainerelemente zu 
einem Gebäude zusammengesetzt. 
Dabei dient ein Modul als Schlafraum für 
maximal vier Personen. Zwischen zwei Schlaf -
räumen befindet sich ein Modul mit einem 
Sanitärbereich sowie einer Küche zur Selbst -
versorgung. Die Räume jeder Nutzungseinheit 
werden mit einem Flur parallel der Längsach -
se erschlossen. Der Flur wird über die Türen 
auf den Schmalseiten erreicht. In die Ober -
geschosse gelangt man über außenliegende, 
einläufige Treppen jeweils an den Schmalsei -
ten der Gebäude.
Da die Brutto-Geschossfläche 400 Quadrat -
meter aus Brandschutzgründen nicht über -
schreiten darf, werden je nach Größe des 
Standortes mehrere Containergebäude er -
richtet. Dabei sind im Erdgeschoss in einer 
der Gebäudeeinheiten Räume für den Sicher -
heitsdienst und die Fachkräfte der sozialen 
Arbeit sowie auch Gemeinschafts- und Auf -
enthaltsräume untergebracht., während die 
anderen als Wohneinheiten für die Geflüchte -
ten dienen. Mobile Wohneinheiten haben den 
Vorteil, dass sie bei Vorhandensein geeigneter 
Aufstellflächen in wenigen Monaten aufge -
baut werden können. 
2022 wurden durch Reaktivierung die folgen -
den zwei zweigeschossigen Containerstand -
orte fertiggestellt und anschließend in Betrieb 
genommen:
 › Herrmann-Heinrich-Gossen-Straße in Köln-
Junkersdorf, 13 Unterbringungseinheiten mit 
max. 90 Unterbringungsplätzen
 › Kronstädter Straße in Köln-Weiden,  
22 Unterbringungseinheiten mit max. 132 
Unterbringungsplätzen
 
Mit dem Bau der folgenden vier zweigeschos -
sigen Containerstandorte wurde in 2022 
begonnen, die Fertigstellungen und anschlie -

115
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen
Containeranlage Friedrichstraße
ßenden Inbetriebnahmen erfolgten im  
1. Halbjahr 2023. 
 › Friedrichstraße in Köln-Porz,  
16 Unterbringungseinheiten mit max. 64 
Unterbringungsplätzen
 › Langenbergstraße in Köln-Blumenberg,  
20 Unterbringungseinheiten mit  
max. 58 Unterbringungsplätzen  
Im Nachgang wurde die Aufstockung eines 
Containerblocks um ein weiteres Geschoss 
vorgenommen. Durch die Maßnahme sind an 
dem Standort in sechs Unterbringungseinhei-
ten 24 Plätze zusätzlich geschaffen worden.
 ›  Nikolausstraße in Köln-Sülz,  
7 Unterbringungseinheiten mit max. 45 
Unterbringungsplätzen
 ›  Alfred-Schütte-Allee in Köln-Poll,  
20 Unterbringungseinheiten mit max. 129 
Unterbringungsplätzen
Vorhandene Containerblöcke wurden vom 
Grundstück An den Gelenkbogenhallen in 
Köln-Deutz, wo ein Verbleib nicht länger mög -
lich war, zur Alfred-Schütte-Allee versetzt. 
Darüber hinaus wurde auf dem Parkplatz des 
Südstadions in Köln-Zollstock Ende 2022 un -
ter der Adresse Vorgebirgstaße 74 eine Wohn-
container-Anlage in eingeschossiger Bauwei -
se mit 80 Unterbringungseinheiten und 480 
Unterbringungsplätzen errichtet. Sie wurde 
Anfang 2023 in Betrieb genommen und dient 
seitdem als kommunale Erstaufnahme für 
Geflüchtete in Köln. Insgesamt entstanden bis 
Anfang des Jahres 2023 durch das Aufstellen 
von Wohncontaineranlagen 1.008 Unterbrin -
gungsplätze.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
116
Containeranlage Nikolausstraße
Für folgende Standorte wurde in 2022 mit der 
Planung für eine Aufstockung beziehungswei -
se eine Zwischennutzung begonnen:
 ›   Herkulesstraße 42 in Köln-Ehrenfeld  
 
Durch eine geplante Aufstockung der 
bestehenden Containeranlage werden 64 
Unterbringungseinheiten mit 256 möglichen 
Unterbringungsplätzen geschaffen; die 
Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2023 
avisiert. 
 ›  Schönrater Straße 7 in Köln-Mülheim 
 
Auf dem Grundstück ist die Errichtung einer 
konventionellen Unterkunft für obdachlose 
Menschen vorgesehen. Aufgrund der aktu -
ellen Bedarfslage wird auf dem Grundstück 
eine Zwischennutzung zur Unterbringung 
Geflüchteter erfolgen. Es werden acht 
Unterkunftseinheiten zur Unterbringungen 
von max. 48 Personen errichtet. Die Fertig-
stellung ist für das erste Quartal 2024 
avisiert.
Außenanlagengestaltung für temporäre 
Standorte 
Grundstücke, auf denen temporäre Gebäude 
errichtet werden, werden aus Sicherheits -
gründen grundsätzlich eingezäunt. An den 
Seiten, an denen das Grundstück an den 
öffentlichen Straßenraum grenzt, befindet 
sich jeweils ein Tor zur Erschließung des 
Grundstücks. Die Zuwegungen werden mit 
einem festen Belag versehen. Es werden 
ausreichend Sitzgelegenheiten vorgehalten. 
Die restlichen Flächen werden als Rasenflä -
chen gestaltet. Außerdem werden im Bereich 
der Außenanlagen Flächen für Müllcontainer,

117
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen
Parkplätze, Fahrradständer sowie Kinder -
spielplätze und andere Freizeitgestaltungs -
möglichkeiten wie Fußball-, Basketball- oder 
Grillplätze angelegt.
Konventionelle Gebäude
In konventionellen Gebäuden werden Ge -
flüchtete und Wohnungslose untergebracht, 
bei denen längerfristig eine Unterbringung 
erforderlich ist. Ein Baubeschluss der politi -
schen Gremien als Basis für den Baubeginn 
wurde 2022 für folgende konventionelle Un -
terbringungsprojekte eingeholt: 
 › Zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit 10 
Unterbringungseinheiten im Kuckucksweg in 
Köln-Godorf zur Unterbringung Geflüchteter
 › Dreigeschossiges Mehrfamilienhaus plus 
Staffelgeschoss mit 28 Unterbringungsein-
heiten in der Schönrather Straße in Köln-
Mülheim zur Unterbringung Obdachloser
Energiecontrolling
Um im Amt für Wohnungswesen ein Ener -
giecontrolling zu implementieren, wurde im 
Herbst 2020 eine neue Fachingenieur*innen-
Stelle eingerichtet. Die erfassten Verbrauchs -
daten (Gas, Wasser, Strom) von 378 Gebäu -
den werden seit Herbst 2021 aufbereitet, um 
den Verbrauch je Quadratmeter, Bauart und 
Heizungsart für das jeweilige Gebäude be -
trachten zu können. Sämtliche Ablesedaten 
von Verbrauchszählern sollen zukünftig in die 
fachbereichsübergreifend genutzte digitale 
Fachanwendung „Wohnung 2000“ eingege -
ben werden. Ein wesentliches Ziel ist es, die 
Gebäude zu klassifizieren, um hieraus Hand -
lungsempfehlungen entwickeln zu können. 
Auf dieser Grundlage kann somit priorisiert 
werden, welche Gebäude energetisch saniert 
werden sollen. Die Ergebnisse sind ferner Be -
standteil des jährlichen, durch die Gebäude -
wirtschaft erstellten Energieberichts, der den 
politischen Gremien zur Verfügung gestellt 
wird. Angesichts gestiegener Energiekosten 
durch die Ukraine-Krise hat das Thema, mithin 
die Verbrauchserfassung sowie -reduzierung, 
erheblich an Bedeutung gewonnen. Daher 
bleibt die Zielsetzung, den Bereich weiter aus -
zubauen und inhaltlich zu vertiefen. Hierzu soll 
insbesondere die Datenlage für die Bestands -
gebäude verbessert werden. Dies ist eine 
wesentliche Voraussetzung dafür, dass die 
vorhandenen Kapazitäten zur energetischen 
Verbesserung des Gebäudebestandes in die 
richtige Richtung gelenkt werden können.
Öffentlich geförderter Wohnungsbau
Im Bereich des öffentlich geförderten Woh -
nungsbaus sind aktuell 9 Neubauvorhaben 
mit 135 Wohneinheiten in Planung oder im 
Bau. Die Fertigstellungen sind für den Zeit -
raum zwischen 2023 und 2027 avisiert.
Nachfolgend werden exemplarisch fünf Neu -
bauvorhaben vorgestellt, bei denen der Rat 
bereits auf Grundlage vorausgegangener Ent -
wurfsplanungen Baubeschlüsse gefasst hat 
beziehungsweise bei denen bereits mit dem 
Bau begonnen wurde:
Lachemer Weg in Köln-Longerich
Hier entsteht ein viergeschossiges Mehrfami -
lienhaus plus Staffelgeschoss mit insgesamt 
26 Wohneinheiten. Mit dem Baubeschluss im 
September 2020 (Vorlage 1986/2020) hat 
die Politik ihren Wunsch nach einer nachhal -
tigen und ökologischen Bauweise bekräftigt 
und zusätzlich eine Dachbegrünung vorgese -
hen. Mit dem Bau ist im vierten Quartal 2022

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
118
Rohbaubeginn Lachemer Weg
begonnen worden. Die Fertigstellung ist für 
das erste Quartal 2025 avisiert.
Houdainer Straße in Köln-Porz
Hier wird ein dreigeschossiges Mehrfamilien -
haus mit insgesamt 14 Wohneinheiten entste -
hen. Im Sinne einer nachhaltigen und ökolo -
gischen Bauweise werden hier entsprechend 
dem durch die Politik ergänzten Baube -
schluss vom März 2021 (Vorlage 3660/2019) 
zusätzlich eine Photovoltaikanlage, Fassaden-
begrünung sowie Vorrichtungen für eine 
PKW-Elektroladestation vorgesehen. Mit dem 
Bau ist im zweiten Quartal 2022 begonnen 
worden. Die Fertigstellung ist für das zweite 
Quartal 2024 avisiert.
Deutzer Weg in Köln-Porz
Hier werden zwei zweigeschossige Mehrfami -
lienhäuser plus Staffelgeschoss mit insgesamt 
16 Wohneinheiten entstehen. Um dem Wunsch 
der Politik nach einer nachhaltigen und öko -
logischen Bauweise zu entsprechen, werden 
dem ergänzten Baubeschluss aus Mai 2021 
(Vorlage 2440/2020) folgend zusätzlich eine 
Photovoltaikanlage und Fassadenbegrünung 
vorgesehen. Mit dem Bau wurde im zweiten 
Quartal 2023 begonnen. Die Fertigstellung ist 
für das zweite Quartal 2025 avisiert.
Pater-Prinz-Weg 13 – 16 in Köln-Rondorf
Hier entstehen derzeit vier dreigeschossige 
Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 14 Wohn -
einheiten. Mit dem Bau wurde im ersten Quar -
tal 2021 begonnen, die Fertigstellung ist für 
das dritte Quartal 2023 avisiert. 
Langenbergstraße 24 in Köln
Hier entsteht derzeit ein zweigeschossiges 
Mehrfamilienhaus mit insgesamt 8 Wohnein -

119
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen
Rohbauarbeiten Houdainer Straße
heiten. Mit dem Bau wurde im ersten Quartal 
2021 begonnen, die Fertigstellung ist für das 
dritte Quartal 2023 avisiert.
Sanierung von Ankaufobjekten der Bundesan-
stalt für Immobilienaufgaben
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben 
(BImA) unterstützt die Kommunen durch den 
Direktverkauf von bundeseigenen Liegenschaf-
ten, welche zur Erfüllung kommunaler Aufga-
ben benötigt werden. Bislang konnten durch 
das Amt für Wohnungswesen rund ein Dutzend 
Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften von 
der BImA kostengünstig erworben werden. 
Der Erwerb ist vertraglich regelmäßig an die 
verpflichtende Belegung mit Geflüchteten ab 
einem bestimmten festgelegten Zeitpunkt ge-
knüpft. Die Gebäude waren teilweise in einem 
schlechten baulichen sowie energetischen 
Zustand und mussten mit zum Teil hohem 
zeitlichen Aufwand grundsaniert werden. Um 
die geltenden gesetzlichen Standards zu errei-
chen, wurden im Rahmen der Grundsanierung 
zum Beispiel Fenster, Fußböden und Bleiroh-
re ausgetauscht, Heizungen umgerüstet und 
Schadstoffe entfernt. Erst danach konnte bzw. 
kann eine Belegung mit Geflüchteten erfolgen.
2022 wurden drei Einfamilienhäuser (Dop -
pelhaushälften) in der Ikarosstraße in Köln-
Ossendorf, in der Magazinstraße und der 
Sportplatzstraße in Köln-Porz saniert und 
anschließend mit Geflüchteten belegt.
Zudem wurde 2022 mit der Sanierung von 
vier Einfamilienhäusern beziehungsweise 
Doppelhaushälften in der Elisabethstraße 
in Köln-Porz begonnen. Der Abschluss der Sa -
nierung sowie die Belegung mit Geflüchteten 
erfolgt im ersten Halbjahr 2023.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
120
Passivhausstandard und weitere klimaverbes-
sernde Maßnahmen
Entsprechend eines politischen Beschlus -
ses werden konventionelle Bauprojekte des 
Amtes für Wohnungswesen ausschließlich im 
Passivhausstandard errichtet. Ein Passivhaus 
hat durch eine optimierte Gebäudehülle nur 
geringe Wärmeverluste, weshalb die Energie 
höchst effizient genutzt wird. Mithilfe einer 
Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung 
ist zudem kein konventionelles Heizsystem 
mehr notwendig und es herrscht sowohl im 
Sommer als auch im Winter ein angenehmes 
Raumklima.
Die Warmwasserversorgung wird durch 
Einsatz einer externen Energiequelle, bei -
spielsweise mit einer Solarthermieanlage auf 
dem Dach, sichergestellt. In der Gesamtbe -
trachtung übertrifft der Passivhaus-Standard 
dadurch den bisherigen Standard des Ge -
bäudeenergiegesetzes in ökologischen und 
energetischen Aspekten und bringt die Stadt 
Köln einen Schritt weiter in der Erreichung der 
Klimaziele.
Als erstes Projekt im Passivhausstandard  
soll ein Neubau an der Berliner Straße in Köln-
Mülheim im Rahmen des öffentlich geförder -
ten Wohnungsbaus entstehen. Geplant ist 
ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus plus 
Staffelgeschoss für 22 Wohneinheiten. Zu -
sätzlich ist die Installation einer Photovoltaik -
anlage, Dach- und Fassadenbegrünung sowie 
einer Sole-Wärmepumpe vorgesehen.
Bei konventionellen Bauprojekten, die sich 
bereits in einem weit fortgeschrittenen Pla -
nungsstadium befinden, werden ökologische 
und energetische Einzelmaßnahmen, wie 
beispielsweise eine Photovoltaikanlage auf 
dem Dach, eine Dach- und/oder Fassadenbe-
grünung sowie Vorrüstungen für PKW-E-Lade-
stationen an den Stellplätzen geprüft und bei 
Vorliegen der baulichen und technischen Vor-
aussetzungen umgesetzt. Der durch die Pho -
tovoltaikanlage erzeugte Ökostrom wird voll-
ständig in das Versorgungsnetz eingespeist. 
Die Vorrüstung von E-Ladestationen soll dafür 
sorgen, dass Bewohner*innen, die ein Elektro -
fahrzeug fahren, die Möglichkeit bekommen, 
dieses auch zu Hause laden können. 
In diesem Zusammenhang wurde auch in der 
im Mai 2022 vom Rat beschlossenen Stell -
platzsatzung festgelegt, dass bei zukünftigen 
Neubauprojekten Vorrüstungen für E-Lade -
stationen verbindlich vorzusehen sind. Die 
durch die neue Stellplatzsatzung erforderliche 
höhere Anzahl an witterungs- und diebstahl -
geschützten Fahrrad- sowie Lastenräderab -
stellplätzen, wird in den aktuellen Neubaupro -
jekten bereits berücksichtigt. 
Diese Neuerungen werden auch fortlaufend 
in die Bau-, Qualitäts- und Ausstattungs -
standards des Amtes für Wohnungswesen 
aufgenommen, um einen einheitlichen, aktu -
ellen technischen Standard bei Neubauten zu 
erreichen.
Objektservice
Die Unterbringungsstandorte des Amtes für 
Wohnungswesen zur öffentlich-rechtlichen 
Unterbringung von Geflüchteten und Woh -
nungslosen bestehen aus Gebäuden, techni -
schen Einrichtungen und Außenanlagen. 
Der Objektservice des Amtes für Wohnungs -
wesen nimmt Aufgaben im Zusammenhang

121
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen
mit der Betreiberverantwortung für die Un -
terhaltung dieser städtischen Standorte der 
öffentlich-rechtlichen Unterbringung wahr 
und gewährleistet die Betriebs- und Verkehrs -
sicherheit der Gebäude und Gesamtanlagen. 
Es handelt sich derzeit um rund 662 Gebäude 
an 319 Standorten. Dazu gehören technische, 
infrastrukturelle und kaufmännische Aufga -
ben wie das Überwachen der Haustechnik, 
das Organisieren von Gebäude-Dienstleis -
tungen, die Vergabe von Maßnahmen für 
Instandhaltung, eigene Instandsetzung sowie 
das Beschaffungsmanagement für Inventar, 
Gebrauchsgüter und technische Ressourcen 
wie Fahrzeuge, Maschinen und Geräte. Insge -
samt gab es im Berichtszeitraum 5.344 Maß -
nahmen zur Instandhaltung und Instandset -
zung im Rahmen der freihändigen Vergabe. 
Ferner sorgt der Objektservice für die Aus -
stattung der Räume mit Möbeln und be -
schafft Weißgeräte, wie Kühlschränke, Herde 
und Waschmaschinen. Soweit eigene Kapa -
zitäten nicht ausreichen, werden Dienstleis -
tungen wie etwa Transporte, Entrümpelungen, 
Grünpflege und Schädlingsbekämpfung in 
Auftrag gegeben. Insgesamt wurden vom 
Objektservice 3.777 Aufträge im Jahre 2022 
erteilt. Mit der Sorge um das Erscheinungs -
bild des Außengeländes ist die Akzeptanz der 
Einrichtung im nachbarschaftlichen Umfeld 
verbunden. Aufgrund der besonderen Für -
sorgepflicht für die Bewohner*innen geht die 
Verantwortung der Objektverwaltung deutlich 
über die einer privaten Wohnungsbaugesell -
schaft hinaus.
Vom dezentralen Objektservice werden 
die Unterbringungsstandorte vor Ort be -
treut. Dazu gibt es Bezirksbüros, deren 
Verwalter*innen die Objekte ihres Bezirks 
im Blick behalten und die Einsätze des ihnen 
zugeordneten Teams an Hausmeister*innen 
koordinieren. Mit einem Notdienst wird ge -
währleistet, dass außerhalb der städtischen 
Dienstzeiten unaufschiebbare Schadens -
beseitigungen veranlasst werden und auf 
unvorhergesehene Ereignisse sofort reagiert 
werden kann. 
Besondere Herausforderung Umbau,  
Instandsetzung und Neuausstattung für  
Geflüchtete aus der Ukraine
Auch für den Objektservice standen die größ -
ten Herausforderungen des Jahres 2022 im 
Zusammenhang mit der Unterbringung einer 
stark gestiegenen Anzahl an geflüchteten 
Menschen. Es mussten bereits zur Aufgabe 
vorgesehene Unterbringungsobjekte in der 
Winterberger Straße und der Geisbergstraße 
wieder instandgesetzt werden. In der Stolze -
straße wurde ein altes Bestandsobjekt in Zu -
sammenarbeit mit der Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln wiederhergerichtet. Am Bonner 
Wall wurde ein Containerbau, der ursprüng -
lich als Ausweichquartier für ein Berufskolleg 
diente, zur Unterbringung von 48 Geflüchte -
ten hergerichtet und ausgestattet. 
Sämtliche der neuen Unterbringungsplätze 
mussten zeitnah mit Mobiliar, Weißgeräten 
und Bettwäsche ausgestattet werden. Hier 
kam es angesichts der gleichzeitigen hohen 
Nachfrage in ganz Deutschland nach Ausstat -
tungsgegenständen für Geflüchtetenunter -
künfte wie etwa Feldbetten zu einer schwie -
rigen Beschaffungssituation, die von den 
Mitarbeitenden zu leisten war.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
122
Erweiterung des Handwerks-T eams 
Da der Einkauf von kleineren Handwerks -
dienstleistungen mit immer höheren Kosten 
und Wartezeiten verbunden war, wurde 2022 
das Handwerksteam des Objektservice, wel -
ches bisher aus je einer Stelle Elektriker*in, 
Schlosser*in, Installateur*in und Schreiner*in 
bestand, um vier weitere Stellen aus den 
Gewerken Sanitär-, Elektro- und Malereige -
werbe erweitert. Ferner wurde ein Elektriker -
meister eingestellt, der das nun achtköpfige 
Team leitet. Da der Bedarf an Malerarbeiten 
zunahm und der Betrieb einer Schreine -
rei sehr werkzeug- und maschinenintensiv 
ist, wurde die Schreiner*innen- durch eine 
Maler*innenstelle ersetzt. Durch die Neu -
strukturierung hat sich die zeitnahe Aus -
führung von Handwerksarbeiten erheblich 
verbessert, was sich insbesondere bei der 
erforderlichen schnellen Herrichtung von 
Unterkünften für Geflüchtete als vorteilhaft 
erwies. 
Anmietung eines neuen Materiallagers 
In der August-Horch-Straße in Köln-Grem -
berghoven wurde zum 15.12.2022 ein großes 
Materiallager für den Objektservice ange -
mietet. Die Lagerfläche umfasst 2.150 Quad -
ratmeter. Das Lager mit einer Höhe von zehn 
Metern ermöglicht die Einlagerung von Ein -
richtungs- und Ausstattungsgegenständen 
wie Möbel, Spinde, Weißgeräte, Betten, De -
cken und ähnlichem. 
Damit kann zukünftig flexibel und unabhängig 
von Markt- und Lieferengpässen auf eine sich 
verändernde Anzahl an unterzubringenden 
Geflüchteten und damit an auszustattenden 
Unterkünften reagiert werden. Zudem ermög -
licht das Lager, eine einmal angeschaffte Aus -
stattung für Unterkünfte, unter Berücksichti -
gung von Gebrauchsverschleiß, nachhaltiger 
zu nutzen. Der Aufbau einer professionellen 
Lagerverwaltung wird in 2023/2024 erfolgen.
Reaktionen auf die Energiekrise 
Es wurden Szenarien eines drohenden Hei -
zungs- und/oder Stromausfalls durchgespielt 
und präventive Maßnahmen geplant und 
getroffen. Ferner erfolgte die Umstellung 
einer Reihe von Gasheizungen auf Flüssiggas, 
dessen Heizwert höher liegt als bei Heizöl, 
geringere Emissionen verursacht, einen höhe -
ren Energiegehalt als Erdgas hat und Heizen, 
unabhängig von der Zufuhr durch Erdgas über 
Erdgasleitungen, ermöglicht.
Bei einer Vielzahl der verwalteten Objekte 
besteht erhöhter Instandsetzungsbedarf, der 
auf das Baualter und den baulichen Zustand 
zurückzuführen ist. Auch die intensive Nut -
zung der Gebäude, dichte Belegung, hohe 
Fluktuation sowie auch das Wohnverhalten 
begründen einen erhöhten Instandsetzungs -
bedarf.
An zahlreichen Standorten kümmern sich 
Bewohner*innen gemeinschaftlich um die 
Pflege und Gestaltung der Außenanlagen. 
Hier werden nur ergänzend Maßnahmen wie 
Baum- oder Heckenschnitt an Fachfirmen 
vergeben, für die eine besondere Qualifikati -
on erforderlich ist. Wo eine Pflege durch die 
Bewohner*innen aufgrund hoher Fluktuation 
oder fehlender Identifikation nicht gelingt, 
werden die Grünpflegemaßnahmen durch 
städtische Hausmeister*innen durchgeführt. 
Darüber hinaus wurden insgesamt 209 Maß -
nahmen im Bereich der Grünpflege extern 
vergeben.

123
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen
In Einrichtungen, in denen regelmäßig kein 
sozialarbeiterisches Fachpersonal tätig 
ist, sind die Mitarbeitenden der Hausver -
waltung Ansprechpartner*innen für die 
Bewohner*innen.
W-LAN in Objekten für geflüchtete Menschen
Im Zeitalter der Digitalisierung ist das Internet 
von hoher Bedeutung als Informationsquelle 
für alle Menschen als Basis der freien Mei -
nungsbildung und -äußerung sowie der Wis -
sensbeschaffung. Internetzugang bedeutet 
Teilhabe und Lebensqualität.
Auch in 2022 wurde die in den Vorjahren be -
gonnene stete Verbesserung der Internetver -
sorgung in den Unterkünften für Geflüchtete 
fortgesetzt, wobei der Fokus auf der Versor -
gung mit Glasfasernetz und der Steigerung 
der Übertragungsrate auf 1 Gigabyte liegt. 
Was für einen normalen Haushalt häufig als 
überzogen erscheint, ist bei einer Unterkunft 
für Geflüchtete mit mehreren hundert Men -
schen notwendig, um eine stabile Teilhabe 
beispielsweise an Online-Schulungen und 
Seminaren zu ermöglichen. 
Sicherheitsdienstleistungen
Die Stadt Köln setzt in Objekten, in denen 
Geflüchtete oder von Wohnungslosigkeit 
bedrohte Personen untergebracht sind, Si -
cherheitsfirmen zur Bewachung der Objekte 
ein. Die Entscheidung für die Inanspruchnah -
me von Bewachungsdienstleistungen wird 
stets standortbezogen getroffen. Objektgrö -
ße, baurechtliche Bestimmungen oder Bele -
gungsstruktur zählen hierbei zu den Kriterien, 
die für den zeitlichen und personellen Umfang 
der Inanspruchnahme von Sicherheitsdienst -
leistungen maßgeblich sind.
Die Bewachung eines Objekts erfolgt stets 
nur ergänzend zur Heimleitung, die durch 
Fachkräfte der Sozialen Arbeit erfolgt. Dabei 
sind die wichtigsten Aufgaben die Gewähr -
leistung von Verkehrssicherheit und vorbeu -
gendem Brandschutz, Einhaltung der Haus -
ordnung, Objektsicherung, Zugangskontrolle 
und Überwachung von Besuchsregelungen, 
Unterstützung der untergebrachten Men-
schen, der Heimleitung und der ehrenamt-
lich tätigen Organisationen, Vermittlung und 
Deeskalation bei Konfliktsituationen sowie 
im Ernstfall die Evakuierung und Alarmierung 
von Polizei oder Rettungsdiensten. Die Sicher-
heitsdienste sind für die Anwohner*innen mit 
ihren Anliegen rund um die Uhr erreichbar.
Diensthunde mit Diensthundeführer*innen 
werden zur Objektsicherung nur in Einzelfäl -
len an nicht belegten Standorten eingesetzt, 
um Vandalismus zu verhindern. 
Unterstützung von Geflüchteten  
in Unterbringungseinrichtungen und  
Beherbergungsbetrieben
Fachkräfte des Sozialen Dienstes des Amtes 
für Wohnungswesen oder dazu beauftragter 
Träger begleiten unterstützend die in den 
städtischen Unterkünften und in Beherber -
gungsbetrieben untergebrachten Geflüch -
teten. Die Teams im Sozialen Dienst werden 
nach örtlicher Zuständigkeit gebildet, die auf 
Stadtteile und -bezirke zugeschnitten ist. 
Durch diese Struktur wird die Zusammenar -
beit mit anderen Dienststellen und den Will -
kommensinitiativen erleichtert, da auch hier 
überwiegend örtliche Strukturen bestehen.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
124
Der Soziale Dienst des Amtes für Wohnungs -
wesen arbeitet eng mit vielen städtischen 
Dienststellen zusammen. Hier sind insbe -
sondere zu nennen der Interkulturelle Dienst 
und das Kommunale Integrationszentrum 
des Amtes für Integration und Vielfalt und der 
Allgemeine Soziale Dienst des Amtes für Kin -
der, Jugend und Familie sowie verschiedene 
Fachbereiche des Gesundheitsamtes. Darü -
ber hinaus bestehen Kontakte und Vernetzun -
gen mit vielen weiteren Akteur*innen.
Das Ziel ist immer, Geflüchtete möglichst 
schnell in eine Eigenständigkeit zu führen und 
in das in Köln bestehende, breit gefächerte 
Beratungs- und Hilfesystem zu vermitteln.
Im Sozialen Dienst des Amtes für Wohnungs -
wesen, beziehungsweise an Standorten mit 
Betreuungsträgern, erfolgt die sozialarbeiteri -
sche Beratung und Begleitung nach Maßgabe 
des Konzepts „Leitlinien zur Unterbringung 
und Betreuung von Geflüchteten“ mit nach -
folgend skizziertem Integrationsauftrag:
 › Erstberatung: Perspektiven aufzeigen, Hilfe-
plan erstellen
 › Vermittlung in integrationsfördernde Maß-
nahmen (Sprach- und integrationsbeglei-
tende Kurse zur wirtschaftlichen, sozialen 
und kulturellen Integration) mit dem Ziel einer 
Wohnungsvermittlung
 ›  Unterstützung bei
 –  wirtschaftlicher Integration  
(Zusammenarbeit mit Integrationspoint/
Job-Börsen, Hilfestellung bei  
Bewerbungen und Arbeitssuche)
 –   sozialer Integration (Vermittlung der 
Bewohner*innen in soziale Angebote 
der Stadt/des Stadtviertels, unter 
anderem durch Kontakte zu Interkul-
turellem Dienst, sozialen Institutionen, 
Förderung von Selbsthilfeaktivitäten, 
Willkommensinitiativen)
 –  kultureller Integration (Vermittlung kul -
tureller Gepflogenheiten, Vermittlung an 
FliehKraft – Kölner Flüchtlingszentrum, 
Selbsthilfen)
Betreuung in der Notaufnahmeeinrichtung 
Ergänzend zur kommunalen Erstaufnahme 
in der Vorgebirgstraße dient die Notaufnah-
meeinrichtung in der Herkulesstraße in Köln-
Ehrenfeld (NA) dazu, kurzfristig nach dem 
Flüchtlingsaufnahmegesetz NRW zugewiese -
ne Geflüchtete vorübergehend unterzubrin-
gen, bis eine reguläre Unterbringung in einer 
Unterkunft erfolgen kann. Die untergebrachten 
Geflüchteten haben nicht die Möglichkeit, sich 
mit selbstzubereitetem Essen zu versorgen. 
Eltern wird wochentags in der Pädagogischen 
Betreuung eine Sprechstunde zu Themen 
rund um Erziehung und Bildung angeboten, 
während Kinder und Jugendliche dort profes -
sionell betreut werden. 
Kinderbetreuer*innen machen in einem Klein -
kinder-, Spiel-, Bewegungs-, Kreativ-, För-
der- und Jugendraum jeweils altersgerechte 
pädagogische Angebote, wobei auf die Förde-
rung der sozialen, kognitiven und motorischen 
Entwicklung Wert gelegt wird. Damit werden in 
der Unterkunft kindgerechte Orte geschaffen. 
In 2022 haben zusätzlich folgende Projekte in 
der NA Herkulesstraße stattgefunden:

125
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen
 › Universität zu Köln - PROMPT – Deutschun-
terricht für Kinder 
 › Fußballtraining (GIP Köln)
 › Zirkustraining mit dem Kölner Spielezirkus
 › Kulturkinder e.V. mit verschiedenen Pro-
jekten wie zum Beispiel Detektivprojekt, 
Bastelangebote
 › Artasyl – wöchentliches Musikprojekt 
 › St. Martins & Weihnachtsfeier mit Weih-
nachtsmann, Singen und Bescherung - mit 
Unterstützung des Seelsorgebereichs 
Köln-Ehrenfeld 
 › Henner Will Stiftung - Kinderfest
 
Belegungsmanagement und -steuerung im 
Bereich der Unterbringung Geflüchteter
Die bedarfsgerechte Belegungssteuerung 
in den Unterkünften für Geflüchtete ist ver -
knüpft mit der Ressourcenplanung im Amt 
für Wohnungswesen der Stadt Köln. So wer -
den die Bedarfe an gesonderten Unterbrin -
gungsressourcen für Geflüchtete, die einen 
besonderen Schutzbedarf haben, regelmäßig 
überprüft. 
Zu den Aufgaben der Fachkräfte der Sozialen 
Arbeit gehört die Erkennung besonderer Un -
terbringungsbedarfe der Geflüchteten. Einige 
Informationen ergeben sich bereits aus den 
persönlichen Daten (Familien mit minderjäh -
rigen Kindern, Alleinerziehende, ältere Men -
schen), andere sind offensichtlich erkennbar 
(fortgeschrittene Schwangerschaft, sichtbare 
Behinderung, Nutzung eines Rollstuhls). 
Hinzu kommen Informationen, welche die Ge -
flüchteten freiwillig selbst mitteilen: Schwan -
gerschaft in einem frühen Stadium, LSBTIQ*-
Hintergrund, körperliche oder psychische 
Erkrankung, Behinderung, Traumatisierung 
oder Betroffenheit durch Menschenhandel, 
Folter, Vergewaltigung. Äußerungen zu die -
sen Themen erfolgen häufig erst nach eini -
ger Zeit, wenn sich ein Vertrauensverhältnis 
zur betreuenden Person entwickelt hat. Bei 
besonderer Schutzbedürftigkeit wird Sorge 
für eine adäquate Unterbringung im Rahmen 
der bestehenden Ressourcen getragen. Vor -
gelegte Atteste über besondere Bedarfe von 
Geflüchteten werden dem Gesundheitsamt 
zur Begutachtung vorgelegt, welches gege -
benenfalls eine Empfehlung für eine andere 
Unterbringung ausspricht.
Auch bei sonstigen Gründen, die eine Verle -
gung notwendig machen, sucht die verant -
wortliche Fachkraft der Sozialen Arbeit eine 
passende Unterkunft, wobei zunächst ver -
sucht wird, eine Anschlussunterkunft in der 
Nähe im gleichen Stadtbezirk zu finden, um 
zum Beispiel Kindergarten- oder Schulwech -
sel zu vermeiden. 
In Bezug auf geflüchtete Frauen, die Opfer 
von Menschenhandel geworden sind, besteht 
ein vom Ausländeramt, Amt für Wohnungswe -
sen und agisra e.V. abgestimmtes Verfahren 
zur gesundheitlichen Vorsorge, Hilfe, psychi -
scher Unterstützung und Unterbringung in 
Einrichtungen speziell für Frauen.
Das Wohnprojekt der Stadt Köln für LSBTIQ*-
Geflüchtete wurde in 2017 bezogen und in 
2019 auf 34 Plätze erweitert. Die Betreu -
ungsträgerschaft obliegt dem Aidshilfe e.V. in 
Verbindung mit dem Rubicon e.V. Diese Ko-
operation hat sich gut bewährt und wird vom 
Amt für Wohnungswesen fortgeführt.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
126
Projekt Auszugsmanagement
Seit Oktober 2011 gibt es das von der Stadt 
Köln finanzierte Projekt „Auszugsmanage -
ment“ , welches städtisch untergebrachte 
Geflüchtete in eigenen, privat angemieteten 
Wohnraum vermittelt und bei der eigenen 
Wohnungssuche unterstützt. Das Amt für 
Wohnungswesen hat die Träger Caritasver-
band, Deutsches Rotes Kreuz und den Kölner 
Flüchtlingsrat e.V. mit der Durchführung be -
auftragt. Mit Ratsbeschluss vom 14.11.2017 
ist das Auszugsmanagement als unbefristete 
Aufgabe übernommen worden. Im Zuge des -
sen wurden drei unbefristete Stellen – eine  
bei jedem Betreuungsträger – eingerich -
tet. Weitere vier Stellen wurden jeweils auf 
zwei Jahre befristet und zuletzt bis zum 
31.12.2023 verlängert.
Aufgrund der erforderlichen Unterbringung 
zahlreicher Geflüchteter aus der Ukraine und 
der gleichzeitigen zahlreichen Wohnungsan -
gebote aus der Kölner Bevölkerung hat der 
Rat der Stadt Köln am 05.05.2022 die Einrich -
tung und Finanzierung einer zusätzlichen, auf 
ein Jahr befristeten Vollzeitstelle (01.06.2022 
bis 31.05.2023) zur schnelleren Vermittlung 
der Wohnungen beschlossen. 
Ziel des Auszugsmanagements ist, dass 
öffentlich-rechtlich untergebrachte Geflüch -
tete auf dem Wohnungsmarkt eine eigene 
Mietwohnung finden, die für sie Basis eines 
selbstbestimmten Lebens ist. Die Fachkräfte 
der Sozialen Arbeit des Auszugsmanage -
ments helfen den Geflüchteten durch Bera -
tung, Empowerment und bei der Vorberei -
tung der erforderlichen Unterlagen bei einer 
Wohnungsbesichtigung. Seit 2018 werden 
Workshops und Infoveranstaltungen für 
Geflüchtete zur Wohnungssuche angeboten. 
2022 wurden 19 Infoveranstaltungen mit 
162 Teilnehmenden durchgeführt. Die Träger 
bieten zudem Begleitung während der Woh -
nungssuche an und vermitteln bei Kontakten 
mit Vermietenden und Behörden. Diese Tätig -
keiten werden im Jahresbericht des Auszugs -
managements dargestellt. 
Die Koordination des Auszugsmanagements 
erfolgt durch zwei städtische Mitarbeiterinnen 
beim Sozialen Dienst des Amtes für Wohnungs-
wesen. Sie stellen im Einzelfall die Kontakte zu 
den städtischen Fachkräften der Sozialarbeit 
vor Ort, anderen städtischen Dienststellen, dem 
Jobcenter, den Trägern des Auszugsmanage-
ments und Ehrenamtlichen her. 
Fallzahlen Auszugsmanagement
Jahr Personenanzahl Anzahl Wohnungen
2018 426 144
2019 371 132
2020 407 130
2021 334 110
2022* 284 103
*Unter den vermittelten Geflüchteten waren 111 Menschen aus der Ukraine, denen 42 Wohnungen vermittelt wurden.

127
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen
Insbesondere angesichts des stark ange -
spannten Wohnungsmarktes in Köln ist  
das Auszugsmanagement nach wie vor ein 
erfolgreiches Projekt.
Die Erfahrung hat gezeigt, dass ehrenamtlich 
Engagierte aufgrund ihrer guten Vernetzung 
in den Stadtteilen eine wesentliche Hilfe für 
Geflüchtete darstellen können, um Zugang 
zum Kölner Wohnungsmarkt zu bekommen, 
weshalb seit 2019 Ehrenamtliche stärker in 
das Projekt eingebunden werden.
Am 09.05.2022 fand ein Projekt-Workshop 
statt, in dem die Aufgaben der Träger neu  
definiert wurden, um die Akquise zu stärken.
Gewaltschutzkonzept in Unterbringungs-
einrichtungen für Geflüchtete der Stadt Köln
Die Stadt Köln hat im Rahmen der Umsetzung 
des Landesgewaltschutzkonzeptes NRW eine 
Arbeitsgruppe aus dem Gremium Runder 
Tisch für Flüchtlingsfragen gebildet, die bis 
Ende 2019 ein Gewaltschutzkonzept für die 
städtischen Unterbringungseinrichtungen für 
Geflüchtete in Köln entwickelte. 
Schwerpunkte des Gewaltschutzkonzeptes 
(GSK) sind:
 › Schutz untergebrachter Geflüchteter  
mit besonderem Augenmerk auf Kinder und  
vulnerable Geflüchtete
 › Prävention gegen jegliche Formen von 
Gewalt, Sicherheitskonzept
 › Intervention und allgemeine Ablaufschemen
 › Schutzvereinbarungen
 › Verbindlicher Handlungsleitfaden für Mit -
arbeitende im Krisen- und Interventionsfall
 › Maßnahmenkatalog mit Kontaktda -
ten zu An  lauf- und Beratungsstellen 
zur Unterstützung

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
128
Dieses Schutzkonzept für die Akteur*innen vor 
Ort definiert Qualitätsstandards, die die Basis 
für die Entwicklung weiterer Handlungsmodule 
und Leitfäden darstellen. Anhand des Konzepts 
wird einrichtungsbezogen geprüft, welche 
Standards bereits umgesetzt sind und an wel -
chen Stellen noch Handlungsbedarf besteht. 
Basierend auf dem Schutzkonzept lassen sich 
weitere Module entwickeln bzw. befinden 
sich als Ergänzung bereits in der praktischen 
Umsetzung. Der Rat der Stadt Köln hat die-
sem Konzept am 10.09.2020 zugestimmt. Die 
zunächst auf zwei Jahre befristete Stelle zur 
Gewaltschutz-Koordination ist mit Ratsbe-
schluss vom 08.09.2022 entfristet worden.
Aufgaben der Gewaltschutz-Koordinatorin in 
2022: 
 › das Gewaltschutzkonzept in der täglichen 
Arbeit in den Unterkünften installieren und 
verankern
 › Informationen über die GSK-Umsetzung  
für neue Mitarbeitende
 › Einzelgespräche und Teilnahme an  
Teambesprechungen in Unterkünften
 › Netzwerkarbeit weiterführen
 › Projekte in den Unterkünften initiieren,  
individuelle Maßnahmen entwickeln
 › PR Arbeit für das Gewaltschutzkonzept, durch 
Redaktionsbeiträge in der Caritas Zeitschrift
 › Reflexion über Konflikt- und Krisensituationen 
mit Mitarbeitenden in Einrichtungen
 › Beratungsgespräche mit Geflüchteten, mit 
Dolmetscher*innen
 › Austausch mit den Sicherheitsunternehmen
 › Sensibilisierung der Mitarbeitenden für die 
Wahrnehmung von Gewalt
 › Maßnahmen zum Kinderschutz und  
häuslicher Gewalt
Kooperationspartnerschaften und Vernetzung
Um eine wirtschaftliche, soziale und kulturelle 
beziehungsweise gesellschaftliche Integra -
tion von untergebrachten Geflüchteten zu 
befördern, arbeitet das Amt für Wohnungswe -
sen mit weiteren städtischen Dienststellen, 
Wohlfahrtsverbänden, freien Trägern, Lobby-
gruppen und den Willkommensinitiativen als 
Organisationsform des ehrenamtlichen Enga -
gements intensiv zusammen.
Ziel ist, nicht nur Unterkunft und Verpflegung 
sicherzustellen, sondern hilfesuchenden 
Personen, die überwiegend aus Herkunftslän -
dern stammen, denen die deutschen Gesell -
schaftsstrukturen fremd sind, über eine nach -
haltige Integrationsarbeit auch die Normen 
und Werte unserer Gesellschaft zu vermitteln. 
Von daher wird zur Beratung und Betreuung 
des Personenkreises eine enge Kooperation 
mit Fachkräften von Wohlfahrtsverbänden 
umgesetzt, die teilweise im Auftrag der Stadt 
Köln die Betreuung von Unterbringungsstand -
orten übernehmen.
In einigen Stadtteilen mit Unterkünften für 
Geflüchtete sind gute Netzwerke entstanden, 
an denen Schulen, Kindergärten und das Amt 
für Kinder, Jugend und Familie, Bürgervereine, 
Familienhelfer*innen, die Bezirksbeamt*innen 
der Polizei sowie weitere Betreuende beteiligt 
sind.
Zusätzlich wird eine Zusammenarbeit mit 
Mitarbeiter*innen der freien Träger und Lob -
bygruppen, die über eine hohe Kompetenz 
im Umgang mit Menschen aus fremden Kul -
turkreisen verfügen, umgesetzt. Dazu zählt 
auch die Zusammenarbeit mit Willkommens -
initiativen, die sich in Folge des großen Enga -

129
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen
gements für Geflüchtete aus Krisengebieten 
verstärkt gebildet haben.
Um dem erhöhten Hilfebedarf bestimmter 
Migrant*innengruppen besser gerecht wer -
den zu können, sichert sich die Stadt Köln da -
rüber hinaus über die Finanzierung von Stel -
len bei einem Träger der Wohlfahrtspflege für 
die Volksgruppe der Roma die Unterstützung 
eines Nationworkers. Dieser fungiert als Mitt -
ler zwischen den Kulturen. Bei einer Selbst -
hilfeorganisation für Migrant*innen für die 
Gruppe der Zugewanderten mit russischem 
Sprachhintergrund erfolgt die Unterstützung 
einer Integrationsmittlerin.
Konflikte entstehen häufig aufgrund der 
räumlichen Nähe in den Unterbringungsein -
richtungen oder durch unterschiedliche Le -
bensweisen der untergebrachten Geflüchte -
ten und der Nachbarschaft in der Umgebung. 
Der Nationworker erfüllt hier seine Aufgabe 
als Vermittler. Über besseres gegenseitiges 
Verstehen soll das Konfliktpotenzial minimiert 
werden. Durch den Einsatz der Integrations -
mittlerin konnte die Beratung und begleiten -
de Unterstützung von Spätaussiedler*innen 
und jüdischen Kontingentflüchtlingen deut -
lich verbessert werden. Auch der erhöhte 
Betreuungsbedarf von Menschen aus der 
russischen Föderation in Köln konnte durch 
ihren Einsatz leichter aufgefangen werden. 
Die Maßnahme wird in enger Kooperation mit 
dem Phoenix Köln e.V., je hälftig bei der Stadt 
Köln und dem Träger, umgesetzt. In regelmä-
ßigen Sprechzeiten stehen Übersetzungen 
von Verwaltungsschreiben und die Hilfestel -
lung beim Kontakt mit anderen städtischen 
Dienststellen im Vordergrund. Hinzu kommen 
Hinweise auf zum Beispiel kostenlose Sprach -
maßnahmen oder bei Bedarf Begleitung bei 
Behördengängen und Arztbesuchen.
Neben der Vermittlung in Qualifizierungsmaß -
nahmen wird hier auch Unterstützung bei der 
Wohnungssuche sowie bei älteren Menschen 
der Kontakt zu Pflegediensten zum Übergang 
in seniorengerechtes Wohnen umgesetzt.
Beispielhafte Projekte in städtischen Unter -
bringungseinrichtungen
Malgruppe/ Kunstwerkstatt: 
Fantasiegestalten und eine gemeinsame Fan-
tasielandschaft, Schatztruhen und Schätze
Im April 2022 hat sich eine Gruppe von 
Student*innen der Alanushochschule unter 
Leitung einer Kunsttherapeutin der neu einge -
troffenen ukrainischen Kinder in einer Porzer 
Unterbringungseinrichtung angenommen. 
In den Sommerferien wurde das Projekt mit 
Unterstützung des Interkulturellen Dienstes 
sechs Wochen fortgeführt. Mittlerweile ist dar -
aus die Kunstwerkstatt für geflüchtete Kinder,

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
130
finanziert von „Ein Herz Lacht“ e.V. entstanden, 
die bis zum Sommer mit insgesamt 20 Kin -
dern verschiedener Nationen gearbeitet hat.
Ehrenamtliches Engagement – Willkommens-
initiativen und Kirchengemeinden
Menschen, die aus ihren Herkunftsländern 
flüchten, tun dies nicht nur aus unterschied -
lichen Gründen und auf unterschiedlichen 
Wegen, sondern sind auch kein homogener 
Personenkreis. 
Die „Gruppe“ der Geflüchteten ist in sich 
divers und muss als solche betrachtet wer -
den. Dies wird von Beginn an bei der Unter -
bringung und auf dem Weg in die schulische, 
berufliche und gesellschaftliche Integration 
beachtet. 
Der ehrenamtlichen Unterstützung für Ge -
flüchtete kommt eine große Bedeutung zu, 
da sie die Solidarität in der Stadtgesellschaft 
stärkt. Eine Vielzahl Engagierter bringen ihre 
Fähigkeiten ein, um geflüchtete Menschen zu 
unterstützen, sich in Deutschland und Köln 
zurechtzufinden. Nicht zuletzt stärken sie die 
neu Zugewanderten darin, ihre Potenziale in 
die neue Lebenssituation einzubringen und 
perspektivisch unabhängig von Hilfe zu leben. 
Sie bieten z.B. Lotsendienste, Leseangebote 
und Hausaufgabenbetreuung an, oftmals be -
gleitet von einem Träger (z.B. Kirchengemein -
den, Wohlfahrtsverbände). Sie unterstützen 
damit die hauptamtlichen Betreuungsstruk -
turen und tragen zu einer Entlastung haupt -
amtlicher Fachkräfte der Stadt Köln und der 
Träger bei. 
In mittlerweile rund 45 überwiegend auf den 
Stadtteil bezogen organisierten, ehrenamtli -
chen Willkommensinitiativen engagieren sich 
Kölner*innen und bilden die Basis der leben -
digen Willkommenskultur, welche Köln als 
weltoffene Stadt ausmacht. Sie unterstützen 
die geflüchteten Menschen durch ein breites 
Spektrum an ehrenamtlichen Angeboten. 
Dieses reicht von Sprachkursen für unter -
schiedliche Altersklassen über Begleitung zu 
Ämtern und Arztpraxen bis hin zu gemeinsa -
men Freizeitaktivitäten.

131
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen
In vielen Stadtteilen sind Mitglieder der Kir-
chengemeinden fester Bestandteil oder Grün-
dungsmitglieder der Willkommensinitiativen. 
Auf vielfältige Weise werden Geflüchtete 
von den Kirchengemeinden unterstützt. Seit 
Novem ber 2014 besteht eine Kooperation 
zwischen dem von der Stadt Köln finanzierten 
Projekt „Auszugsmanagement“ und dem Erz-
bistum Köln, welches inzwischen über 30 Woh-
nungen an Geflüchtete vermittelt hat. Dabei 
stand nicht nur die Vermietung und Hilfe beim 
Umzug, sondern auch die Integration der Fami-
lien in die Kirchengemeinden im Vordergrund. 
Es wurde Hilfe beim Einrichten der Wohnungen 
geleistet, Freizeitangebote für Kinder vermittelt 
und bei der Arbeitsplatzsuche unterstützt. 
Der Schwerpunkt der Arbeit der Ehrenamtli -
chen hat sich in den letzten Jahren verlagert 
von der Unterstützung beim Ankommen, zur 
Unterstützung zum Beispiel bei der Woh -
nungssuche und der Integration in den Aus -
bildungs- und Arbeitsmarkt.
Neben den Beratungsstellen für Geflüchtete 
(Förderung von fünf Stellen durch das inter -
kulturelle Maßnahmenprogramm der Stadt 
Köln) und den Wohlfahrtsverbänden sind in 
Köln 13 Integrationsagenturen verortet und es 
gibt 40 anerkannte Interkulturelle Zentren im 
Stadtgebiet.
Viele der lokalen Akteur*innen werden von 
der Verwaltung durch das Landesförderpro -
gramm „KOMM-AN NRW“ finanziell unter -
stützt und erhalten durch die Mitarbeitenden 
der Ehrenamtskoordination in jedem Bür -
geramt und bei verschiedenen freien Trägern 
(sogenannte AK 9plus) fachliche Unterstüt -
zung bei ihrer Arbeit.
Der Kitaverband Skandinavische Kitas Köln 
hat das Wohnheim Oskar-Jäger-Straße 48a 
reich beschenkt. Gebrauchte, aber sehr gute, 
teils neuwertige Sachen wie Spielzeug, Klei -
dung, Kinderwagen, Laufräder/Roller/Lauf -
lernwagen wurden liebevoll verpackt und 
beschriftet. Ein ganzer Klein-LKW voll wurde 
geliefert. Der Schwerpunkt lag auf Kindern 
bis 6 Jahre, aber auch Kleidung und Geschirr 
für Jugendliche/Erwachsene wurde ausgege -
ben. Eine Erzieherin aus jeder Kita, Eltern und 
mehrere ältere Kitakinder waren bei der Über -
gabe dabei. Bescherung war am 14.12.2022: 
jeweils zwei Familien durften gleichzeitig in 
den Gruppenraum und sich etwas aussuchen.
Am 23.12.2022 kam der Nikolaus persönlich 
mit seinem Geschenke-Sack in die Einrich -
tung Bonner Wall. Es war eine unangekün -
digte Überraschung für alle Bewohner*innen, 
die sich über den Besuch freuten. Als Danke -
schön wurden ihm ukrainische Weihnachtslie -
der vorgesungen.
Forum für Willkommenskultur Köln und andere 
Willkommensinitiativen
Alle beteiligten Akteur*innen verstehen Eh -
renamt und freiwilliges Engagement als eine 
Tätigkeit, zu der man sich ohne vertragliche 
Verpflichtung, aber verlässlich entscheidet. 
Dies kann einmalig und stundenweise sein, 
bei regelmäßigen Diensten auch einen höhe -
ren zeitlichen Umfang haben. Ehrenamt und 
freiwilliges Engagement geschieht unentgelt -
lich, allenfalls können Aufwandsentschädi -
gungen geleistet werden.
Die Vorbereitung, Begleitung und Fortbildung 
der freiwillig Engagierten in ihrer karitativen 
Arbeit, die Möglichkeit des Erfahrungsaus -

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
132
tauschs und die Kultur der Anerkennung 
haben einen hohen Stellenwert bei den Wohl -
fahrtsverbänden, Kirchengemeinden und dem 
Zentrum für Willkommenskultur.
Das Amt für Wohnungswesen unterstützt das 
Projekt „Forum für Willkommenskultur“ des 
Kölner Flüchtlingsrat e.V. und der Kölner Frei-
willigen Agentur e.V. finanziell. Deren Aufgabe 
ist es, stadtteilbezogene und stadtweite Will -
kommensinitiativen zu vernetzen und ihren 
gegenseitigen Austausch sicherzustellen. Die 
Verzahnung der vielfältigen Institutionen, die 
sich der Geflüchteten annehmen, sowie der 
vielen ehrenamtlichen Hilfsangebote erfor -
dern einen reibungslosen Ablauf.
Der Kölner Flüchtlingsrat e.V. und der Kölner 
Freiwilligen Agentur e.V. arbeiten mit den 
städtischen Bürgerämtern zusammen und 
leisten ihnen gegenüber Unterstützung bei 
der Beratung und Koordination bürgerschaft -
licher Willkommensinitiativen. Die Stadtbe -
zirke mit ihren Bürgerämtern und – soweit 
vorhanden – Sozialraumkoordinator*innen 
sollen erste Anlaufstelle sein für örtliche Will -
kommensinitiativen aus der Bürgerschaft.
In der Melanchthon Akademie Köln finden 
regelmäßige Tagungen zur Vernetzung der 
Willkommensinitiativen statt. Dadurch ist die 
nachhaltige Struktur „Willkommen in Köln“ 
entstanden, in der sich die Initiativen aktiv 
austauschen und sich gegenseitig und in 
Kooperation mit den Beratungseinrichtungen 
unterstützen. 
Ombudsstelle für Geflüchtete
Auf der Grundlage von Beschlüssen des Ra -
tes der Stadt Köln besteht die Ombudsstelle

133
Wohnraumversorgung für besondere Gruppen
für Geflüchtete seit August 2016. Die Einrich -
tung dient der „Sicherstellung einer neutralen 
und einrichtungsunabhängigen Beratung und 
Bewertung von Problemlagen, die im Zusam -
menhang mit der Unterbringung und Betreu -
ung von Geflüchteten entstehen“ .
Die städtische Finanzierung der Ombudsstel -
le für Geflüchtete wurde durch Beschluss des 
Rates vom 07.11.2019 für vier weitere Jahre 
bis zum 31.12.2023 sichergestellt. 
Das Amt für Wohnungswesen ist die städ -
tische Koordinationsstelle für Anfragen der 
Ombudsstelle. Hier werden die einzelnen Fäl -
le bearbeitet, Fachdienststellen befragt und 
die Beantwortungen erstellt.
2022 ergingen insgesamt 69 Schreiben von 
der Ombudsstelle an das Amt für Wohnungs -
wesen. 
Die Beschwerden beziehen sich auf die Un -
terbringungssituation (Problematiken durch 
gesundheitliche Einschränkungen), zwischen -
menschliche Streitigkeiten und andere per -
sönliche Belange. Aufgrund des Ukrainekrie -
ges und der gestiegenen Zahlen Geflüchteter 
musste die Belegung verdichtet werden. Dies 
führte zu Beschwerden hinsichtlich der Un -
terbringung in nicht-abgeschlossenen Wohn -
einheiten und Standorten mit Kojenunterbrin -
gung. Zudem kam es vermehrt zu Konflikten 
zwischen Menschen unterschiedlicher ethni -
scher Zugehörigkeit. 
Öffentlichkeitsarbeit
Auch 2022 wurde quartalsweise ein Bericht 
des Amtes für Wohnungswesen zur „Situation 
Geflüchteter in Köln“ erstellt und den politi -
schen Fachausschüssen der Stadt Köln zur 
Kenntnis gebracht. Die Berichte werden so -
wohl im Ratsinformationssystem der Stadt als 
auch im Internet auf der Homepage der Stadt 
Köln veröffentlicht. Aufgrund der hohen Ar -
beitsbelastung und personeller Wechsel kam 
es bei der Veröffentlichung zu Verzögerungen.
Bei der Eröffnung neuer Standorte wurden 
Anwohnende mittels Postwurfsendungen 
informiert, die Angaben zum Standort und 
Hinweise zu Kontaktmöglichkeiten zum Amt 
für Wohnungswesen enthalten.

Beiträge der 
Kooperationspartner*innen 
Medienberichte
Die in diesem Kapitel abgedruckten Beiträge  
wichtiger Kooperationspartner*innen werden 
von diesen verantwortet und stellen nicht in  
allen Positionen und Formulierungen die 
Standpunkte der städtischen Verwaltung dar.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
136
Beiträge der Kooperationspartner*innen
 
GAG Immobilien AG
Neubau und Modernisierung trotz  
Kostenexplosionen
Auch angesichts der schwierigen wirtschaft-
lichen Rahmenbedingungen mit immensen 
Kostensteigerungen in allen Bereichen hat der 
Wohnungsbau in Köln nach wie vor höchste 
Priorität bei der GAG Immobilien AG. Allein im 
vergangenen Jahr hat Kölns größte Vermieterin 
wieder mehr als 1.000 Wohnungen fertiggestellt 
und dem Kölner Wohnungsmarkt zur Verfügung 
gestellt. Im Geschäftsjahr 2022 waren es ins-
gesamt 1.006 Stück: 371 im Neubau, allesamt 
öffentlich gefördert, und 635 nach abgeschlos-
sener Modernisierung, davon 543 öffentlich 
gefördert. Darüber hinaus befanden sich Ende 
2022 in der ganzen Stadt 1.049 neue Wohnun-
gen im Bau. Davon sind 737 öffentlich gefördert. 
Weitere 691 Wohnungen befanden sich zum 
selben Zeitpunkt in der energetischen Moderni-
sierung – zum überwiegenden Teil, nämlich 440 
Wohnungen, ebenfalls öffentlich gefördert.
Die Gesamtsumme der im vergangenen Jahr 
getätigten Investitionen betrug mehr als 197 
Millionen Euro. Investitionen in Neubau und 
Modernisierung sowie die laufende und perio-
dische Instandhaltung zusammen ergaben im 
Vorjahr einen Betrag in Höhe von annähernd 
215 Millionen Euro. Das waren erneut starke 
Impulse für den Kölner Wohnungsmarkt.
Zum Stichtag 31. Dezember 2022 verfügte die 
GAG über 45.357 Wohnungen und 151.000 
Quadratmetern Gewerbeflächen mit einer 
Wohn- und Nutzfläche von insgesamt fast 3,2 
Millionen Quadratmetern. Die Durchschnitts-
miete lag 2022 bei 7,26 Euro pro Quadratmeter 
und damit wie in den Vorjahren deutlich unter 
dem Kölner Mittelwert. Mit Instandhaltungs-
aufwendungen von 21,72 Euro pro Quadratme-
ter (Gesamt: 68 Millionen Euro in 2022) liegt 
die GAG im oberen Bereich der deutschen 
Wohnungsunternehmen und unterstreicht da-
mit ihren Anspruch, Gebäude und Wohnungen 
in einem für Mietende attraktiven Zustand zu 
halten.
Startschuss für die Parkstadt Süd
Den Startschuss für die Parkstadt Süd gab 
im vergangenen Jahr die GAG. Dabei handelt 
es sich um eines der aktuell größten städte -
baulichen Projekte in Köln. Ein Bestandteil ist 
das GAG-Neubauvorhaben an der Sechtemer 
Straße in Raderberg. Auf einer Bestands fläche 
und zwei zugekauften Grundstücken, insge -
samt rund 4.200 Quadratmetern groß, errich -
tet Kölns größte Vermieterin bis voraussicht-
lich Ende 2025 das neue Quartier SechtM: 
209 Wohnungen und Appartements, von 
denen 74 öffentlich gefördert sind. Vor allem 
Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen stehen nach 
Fertigstellung zur Verfügung, aber auch einige 
Vier-Zimmer-Wohnungen werden errichtet. 
Dazu kommen Gewerbeflächen für Geschäfte 
und Gastronomie im Erdgeschoss. Bestandteil 
des Neubauprojekts ist ein in der integrierten 
Planung für die Parkstadt Süd festgesetzter 
15-geschossiger Hochbau, der den Stadtein-
gang zum neuen Quartier markiert. Geplant 
wurde das Projekt vom Kölner Büro Ortner & 
Ortner Baukunst.

137
Beiträge der Kooperationspartner*innen
Neues Wohnen im Kölner Norden
Neuen und preiswerten Wohnraum bietet die 
GAG auch im Kölner Norden an. Die Weiler 
Höfe sind ein neues Quartier, das die GAG im 
südlichen Bereich eines rund 63.000 Quad -
ratmetern großen Plangebiets am Damians -
weg in Volkhoven-Weiler errichtet. Rund 245 
neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, da -
von etwa 185 öffentlich gefördert, entstehen 
dort bis Ende 2023. Ein Bauträger ergänzt 
das Quartier im nördlichen Teil mit rund 130 
neuen Einfamilienhäusern. Die Mehrfamili -
enhäuser der GAG werden drei- bis fünfge -
schossig in gestaffelter Bauweise errichtet. 
Die Dachflächen werden mit Photovoltaikan -
lagen und einer extensiven Dachbegrünung 
ausgestattet. Geplant wurden die Gebäude 
vom Architekturbüro Molestina in Zusammen -
arbeit mit dem Landschaftsarchitekturbüro 
studio grüngrau, das die differenziert gestal -
teten Außenanlagen entworfen hat.
In Chorweiler hat die GAG ihren Bestand an 
preisgünstigen Wohnungen weiter aufge -
stockt. Auf einem rund 5.500 Quadratmetern 
großen Grundstück an der Ecke Moldaus -
traße/Merianstraße wurden im vergangenen 
Jahr die Arbeiten an 86 neuen Wohnungen, 
davon 39 Appartements für ältere Menschen, 
abgeschlossen. Die vom Architekturbüro 
Lorber Paul entworfenen Neubauten sind 
alle öffentlich gefördert, die Wohnfläche 
beträgt insgesamt ca. 5.800 Quadratmeter. 
Die Dachflächen wurden mit Photovoltaikan -
lagen und einer extensiven Dachbegrünung 
ausgestattet, 48 Stellplätze in einer Tiefga -
rage komplettieren das Bauvorhaben. Eine 
Besonderheit ist das elektronische Schließ -
system. Die insgesamt vier Eingangstüren, 88 
Wohnungstüren, vier Tiefgarageneinfahrten 
inklusive Nebeneingänge sowie 35 Keller- und 
Technikraumtüren können problemlos auf 
Knopfdruck geöffnet werden. Mit entspre -
chenden Zugangsberechtigungen können 
Mieter*innen, die GAG-Hausmeister*innen 
sowie Dienstleistungsunternehmen gleicher -
maßen die neue Technik nutzen.
Projekte in Porz
Fertiggestellt ist das neue Wohnquartier Pol -
ler Damm in Poll, nicht allzu weit entfernt vom 
Rhein. 65 öffentlich geförderte Wohnungen 
wurden im vergangenen Jahr fertiggestellt, 
die letzten 23 folgten Anfang 2023. Insge -
samt ist auf dem von der Stadt Köln erworbe -
nen und rund 6.200 Quadratmetern großen 
Grundstück eine Gesamtwohnfläche von ca. 
5.900 Quadratmetern entstanden. Dazu kom -
men zwei Wohngruppen für Menschen mit 
Handicap und ein so genannter Infrastruktur -
raum, der rund 50 Quadratmeter groß ist und 
von den Menschen im neuen Quartier für un -
terschiedliche Zwecke genutzt werden kann. 
Das Bauvorhaben Poller Damm ist das erste 
von zwei Projekten in diesem Bereich. Nur 
wenige Meter weiter, ebenfalls an der Sieg -
burger Straße, haben im vergangenen Jahr 
auf einem Bestandsgrundstück die Arbeiten 
für weitere rund 70 Wohnungen begonnen. 
Während der Poller Damm im ersten Quartal 
2023 fertiggestellt wurde, wird das zweite 
Neubauprojekt voraussichtlich Ende 2024 
abgeschlossen sein.
Im Zentrum von Porz wird an zentraler Stelle 
ebenfalls weiter kräftig gebaut. An der Ecke 
Hauptstraße/Poststraße gehören die Neu -
bauten zu einem neuen Quartier, das die GAG 
dort errichtet. Das umfasst rund 76 öffentlich 
geförderte Wohnungen mit einer Gesamt -

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
138
wohnfläche von ca. 5.200 Quadratmetern, die 
in zwei Bauabschnitten entstehen. Entworfen 
hat das neue Quartier das Kölner Architektur -
büro Dewey Muller. Die Spitze des dreiecki -
gen und rund 4.500 Quadratmetern großen 
Grundstücks bildet ein unter Denkmalschutz 
stehendes Gebäude aus den 1900er Jahren. 
Aufgrund der sehr schlechten Bausubstanz 
ist eine ganzheitliche denkmalgerechte Mo -
dernisierung ausgeschlossen. Aber die stra -
ßenseitigen historischen Fassaden mit dem 
Schriftzug des viele Jahre dort ansässigen 
Friseurgeschäfts sollen denkmalgerecht 
instandgesetzt und in einen Neubau integriert 
werden. Voraussichtlich Ende 2023 ist das 
neue Quartier an exponierter Stelle im Porzer 
Zentrum überwiegend fertiggestellt.
Mietwohnungen und Einfamilienhäuser ent -
stehen derzeit auf einer früher landwirtschaft -
lich genutzten Fläche in Porz-Elsdorf. Die 
Arbeiten am neuen Mühlenwegviertel began -
nen 2020 und wurden im vergangenen Jahr 
fortgeführt. Südlich der Friedensstraße sowie 
rechts und links des Mühlenweges entstehen 
in den nächsten Jahren rund 120 Mietwoh -
nungen, überwiegend öffentlich gefördert, 
und 30 Einfamilienhäuser, die als Reihenhäu -
ser oder Doppelhaushälften ausgeführt wer -
den. Weitere 16 Einfamilienhäuser errichtet 
ein Bauträger. Die Gesamtwohnfläche beträgt 
fast 9.000 Quadratmetern bei den Mietwoh -
nungen und mehr als 4.000 Quadratmetern 
bei den von der GAG errichteten Einfamili -
enhäusern. Geplant wurde das Quartier von 
den Kölner Büros bau.raum architekten und 
Schönborn Architekten. Komplett fertigge -
stellt ist das Mühlenwegviertel voraussichtlich 
Mitte 2023.
Wohnungsbau im Kölner Westen
Am Rande der traditionsreichen Rosenhof -
siedlung in Bickendorf befanden sich Be -
standsgebäude aus der Nachkriegszeit, die 
aufgrund ihrer Bausubstanz nicht mehr in ei -
nen modernen, zeitgemäßen Zustand versetzt 
werden konnten. Sie werden nun durch drei 
jeweils dreigeschossige Neubauten mit zu -
sätzlich ausgebautem Dachgeschoss ersetzt. 
Die Dachflächen werden mit Photovoltaikan -
lagen ausgestattet. Geplant wurden sie vom 
Büro Laumann Architekten. Die Arbeiten an 
den insgesamt 86 Wohnungen, 60 davon öf -
fentlich gefördert, sind im vergangenen Jahr 
weiter vorangeschritten. Neben den Mietwoh -
nungen entsteht auch eine Wohngruppe für 
erwachsene Menschen mit Handicap. Au -
ßerdem wird einer der drei Neubauten für ein 
weiteres Mehrgenerationen-Wohnprojekt der 
GAG genutzt. In Kooperation mit dem Verein 
WohnBunt entstehen dort 13 Wohnungen und 
ein großer Gemeinschaftsraum für das ge -
meinschaftliche Wohnen unter einem Dach. 
Die Fertigstellung des Gesamtprojekts ist für 
Ende 2023 vorgesehen.
Nicht weit entfernt, am Ossendorfer Weg 
in Bickendorf, entsteht derzeit ein weiteres 
neues Wohnquartier. Ein Bestandsgrundstück 
wurde durch den Ankauf einer städtischen 
Fläche erweitert, die vorhandenen und in die 
Jahre gekommenen GAG-Gebäude wurden 
niedergelegt. Im vergangenen Jahr begannen 
die Arbeiten am ersten Bauabschnitt. Insge -
samt sollen auf der rund 13.600 Quadratmeter 
großen Fläche ca. 200 Wohnungen mit einer 
Wohnfläche von etwa 13.000 Quadratmetern 
sowie zwei Kindertagesstätten (drei und fünf 
Gruppen) entstehen. Rund 85 Prozent der 
neuen Wohnungen sind öffentlich gefördert.

139
Beiträge der Kooperationspartner*innen
Die Dachflächen werden mit Photovoltaikan -
lagen und einer extensiven Dachbegrünung 
ausgestattet. Da auf dem vormals städtischen 
Grundstück bereits zwei Kindertagesstätten 
ansässig sind, erfolgt die Bebauung in zwei 
Abschnitten. Nach Abschluss des ersten Bau -
abschnitts ziehen die beiden Einrichtungen 
in die dann fertiggestellten Neubauten und 
nehmen dort ohne zeitliche Verzögerung ihre 
Arbeit auf. Geplant wurde das neue Quartier 
von Lorber Paul Architekten aus Köln, die als 
Sieger aus einem Mehrfachbeauftragungsver -
fahren hervorgegangen sind.
Quartiersentwicklung auf früherer  
Wendeschleife
Neue Potenziale für das Wohnen in Köln nutzt 
die GAG im Bereich Mülheimer Ring/Bergisch 
Gladbacher Straße in Buchheim. Zum einen 
entstanden im Bereich Mülheimer Ring 1-7 auf 
einem Bestandsgrundstück rund 84 öffent -
lich geförderte Wohnungen als Ersatz für die 
vorhandenen und nicht mehr zeitgemäßen 
Gebäude. Diese Neubaumaßnahme wurde im 
vergangenen Jahr abgeschlossen. Sie stärkt 
den vorhandenen Bestand im Stadtteil und 
wertet ihn auf. Nicht weit entfernt, an der Ecke 
Mülheimer Ring/Bergisch Gladbacher Straße, 
wurden weitere Arbeiten fortgeführt. Dort lag 
ein größtenteils ungenutztes Grundstück, das 
lange Zeit als Wendeschleife für die frühere 
KVB-Stadtbahnstrecke vorgehalten wurde. 
Da auf der Bergisch Gladbacher Straße schon 
seit vielen Jahren keine Stadtbahnen mehr 
fahren, wurde der Weg frei, um auf dem insge -
samt fast 10.000 Quadratmetren großen Are -
al eine Wohnbebauung zu realisieren. In zwei 
Bauabschnitten entstehen dort insgesamt 
rund 130 Wohnungen, überwiegend öffentlich 
gefördert, mit einer Wohnfläche von zusam -
men ca. 9.500 Quadratmetern. Dazu kommt 
eine sechsgruppige Kindertagesstätte, die auf 
zwei Ebenen gebaut wird. Die Dachflächen 
werden mit Photovoltaikanlagen und einer 
extensiven Dachbegrünung ausgestattet. Die 
Arbeiten am ersten Bauabschnitt im östlichen 
Teil des Grundstücks haben 2020 begonnen. 
Im zweiten Bauabschnitt werden zunächst die 
derzeit noch vorhandenen 20 Bestandswoh -
nungen niedergelegt, deren Bewohner*innen 
in die dann schon fertigen Neubauwohnungen 
umziehen können. Anschließend wird dort 
das gesamte Bauprojekt bis voraussichtlich 
Anfang 2024 fertiggestellt. Geplant wurden 
die beiden Bauvorhaben vom Architekturbüro 
Molestina.
Neue und modernisierte Quartiere in Kalk
Umfangreiche Bestände hält die GAG bereits 
seit Jahrzehnten im Norden von Kalk. Die zur 
Entstehungszeit zumeist in einfacher Bauwei -
se errichteten Gebäude entsprechen nicht 
mehr einem zeitgemäßen Wohnstandard und 
werden bereits seit mehreren Jahren mo -
dernisiert oder durch moderne Neubauten 
ersetzt. Bis 2029 wurden und werden so rund 
670 Wohnungen durch Modernisierung und 
Neubau fertiggestellt. Dabei ist es das erklär -
te Ziel, qualitativ gute und bedarfsgerechte 
Wohnungen sowie Freiräume in einer stabilen 
Nachbarschaft zu nach wie vor bezahlbaren 
Mieten anzubieten. Für das gesamte Quar -
tier im Kalker Norden ein wichtiger Impuls. 
Im vergangenen Jahr stand das sogenannte 
Baufeld 10 im Mittelpunkt, ein Karree zwi -
schen der Albermannstraße, der Eythstraße, 
der Lilienthalstraße und der Loestraße. Dort 
wurde der Großteil der vorhandenen Woh -
nungen durch Neubauten mit insgesamt ca. 
95 öffentlich geförderten Wohnungen ersetzt.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
140
Die viergeschossigen Gebäude erhalten 
zusätzlich ein ausgebautes Dachgeschoss. 
Im vergangenen Jahr wurden die vom Archi -
tekturbüro Lorber Paul geplanten Neubau -
ten fertiggestellt. Neben modernem Wohn -
komfort verfügen die Neubauten auch über 
Photovoltaikanlagen auf dem Dach, die den 
GAG-Mieter*innenstrom Veedel Energie pro -
duzieren. Mit deren Leistung summiert sich 
die Gesamtleistung aller für die Erzeugung 
von Veedel Energie eingesetzten Photovolta -
ikanlagen auf 1.000 Kilowatt peak (kWp). Die 
damit produzierte Jahresstrommenge reicht 
aus, um mit einem Elektro-Pkw 150-mal die 
Erde zu umrunden. Ebenfalls abgeschlossen 
wurde die Modernisierung eines Bestands -
gebäudes an der Ecke Lilienthalstraße/Eyth -
straße. Hier hat das Büro florczak plan-ing 
die Planung übernommen. Das Gebäude mit 
zehn Wohnungen wurde energetisch ertüch -
tigt durch die Dämmung der Außenfassade 
sowie der Decken zum Dachboden und zum 
Keller, durch einen Austausch der Fenster 
sowie durch neue Heizkörper in den Woh -
nungen. Die Energieversorgung erfolgt durch 
den benachbarten Neubau, sodass eine ei -
gene Heizzentrale nicht notwendig ist. Nach 
dem Abschluss der Arbeiten im Baufeld 10 
wanderte die Baustelle weiter ins benach -
barte Baufeld 12. Zwischen Lilienthalstraße, 
Steinmetzstraße und Dieselstraße werden die 
alten Bestandsgebäude durch Neubauten mit 
rund 114 überwiegend öffentlich geförderten 
Wohnungen ersetzt. Dazu gehören 20 Appar -
tements für ältere Menschen und eine Groß -
tagespflege. Die Fertigstellung ist für Anfang 
2025 vorgesehen.
Quartierserneuerung in der  
Kannebäckersiedlung
Viel passiert ist im vergangenen Jahr auch 
wieder in der Kannebäckersiedlung in Hum -
boldt/Gremberg. Die Siedlung aus den 
1960er Jahren erhält seit 2016 eine Frisch -
zellenkur, um den Anforderungen an moder -
nes, nachhaltiges Wohnen gerecht zu werden. 
Im Zuge einer energetischen Modernisierung 
werden rund 800 von den vorhandenen rund 
900 Wohnungen in einen zeitgemäßen Zu -
stand versetzt. Weitere ca. 112 davon wurden 
im vergangenen Jahr fertiggestellt, bei mehr 
als 170 laufen die Arbeiten derzeit. Zu den Be -
standteilen der Modernisierung gehören neue 
Fenster sowie die Dämmung der Fassaden, 
der Kellerdecken und der Flachdächer. Dar -
über hinaus wurden Hauseingangstüren und 
Eingangsvordächer erneuert. Um dringend 
benötigten neuen Wohnraum zu schaffen, 
werden durch Neubauten und Aufstockungen 
im Quartier auch noch 219 neue Wohnungen 
errichtet. Der überwiegende Teil davon ist öf -
fentlich gefördert und barrierefrei, einige sind 
für Seniorenwohnen vorgesehen. 40 davon 
wurden im vergangenen Jahr fertiggestellt. 
Neben dem Bau neuer Wohngebäude finden 
auch Aufstockungen auf bestehenden Gebäu -
den statt, wodurch weitere 39 Wohnungen 
für Studierende entstehen. Die Dachflächen 
der Neubauten und der Aufstockungen wer -
den mit Photovoltaikanlagen, einer extensi -
ven Dachbegrünung und Fassadenbegrü -
nung ausgestattet. Außerdem geplant sind 
eine Tageseinrichtung für ältere Menschen, 
eine viergruppige Kindertagesstätte, eine 
Demenz-WG, Wohnungen für Taubblinde 
und ein Quartierstreff. Die Tageseinrichtung 
ist bereits im Bau und bietet noch in diesem 
Jahr ein zusätzliches Angebot für ältere und

141
Beiträge der Kooperationspartner*innen
betreuungsbedürftige Menschen im Quartier. 
Grundlegend erneuert wurde und wird auch 
die Stellplatzsituation in der Kannebäcker -
siedlung. Pkw-Parkplätze entstehen in einer 
Tief- und einer Hochgarage. Für Fahrräder 
werden außerdem rund 800 neue Abstell -
plätze geschaffen. Weiter gestärkt wird der 
Radverkehr vor Ort auch durch die bessere 
Vernetzung der Radwege im Quartier mit der 
Umgebung. Dazu werden die öffentlichen und 
privaten Außenanlagen erneuert und deutlich 
aufgewertet. Diese Maßnahmen werden in 
enger Abstimmung mit der Stadt Köln geplant 
und durchgeführt. Durch eine Kooperation mit 
dem Naturschutzbund Deutschland (NABU) 
werden außerdem eine Reihe von ökologi -
schen Projekten, zum Beispiel das Anbringen 
von Nistkästen im Außenbereich, durchge -
führt. Dabei werden die Mieter*innen aktiv 
mit eingebunden. Auch ökologisch wird die 
Kannebäckersiedlung weiter vorangebracht 
durch die Installation von Blockheizkraftwer -
ken und Photovoltaikanlagen. Dadurch haben 
die Menschen in der Siedlung die Möglichkeit, 
den umweltfreundlichen Mieterstrom Veedel 
Energie zu beziehen. Die Arbeiten in der Kan -
nebäckersiedlung wurden vom Kölner Büro 
florczak plan-ing geplant. Sie sind Bestandteil 
der Modernisierungsoffensive des Landes 
NRW und werden vom Land gefördert. Die 
Umsetzung aller Vorhaben wird noch bis etwa 
Ende 2023 andauern.
Modernisierung in Chorweiler schreitet voran
Auch im vergangenen Jahr gingen die Moder -
nisierungsarbeiten in Chorweiler weiter vor -
an. Die Übernahme von rund 1.200 vormals 
zwangsverwalteten Wohnungen im Zentrum 
des Stadtteils und ihre umfangreiche Aufwer -
tung ist ein landesweit beachtetes Projekt 
der GAG. Ziel nach der Übernahme war es 
zunächst, den Instandhaltungsstau abzubau -
en und die Bestände an der Florenzer Straße, 
der Göteborgstraße, der Osloer Straße und 
der Stockholmer Allee in einen zeitgemäßen 
Zustand zu versetzen. Begleitend wurden 
Maßnahmen initiiert, um das Wohnumfeld 
aufzuwerten und die Lebensbedingungen 
der Bewohner*innen zu verbessern. Direkt 
nach der Übernahme wurden die sicherheits -
relevanten Arbeiten in Angriff genommen. 
Außerdem wird das Wohnumfeld regelmäßig 
aufgeräumt und Sperrmüll beseitigt. In den 
Wohnungen selbst wurden und werden nach 
und nach die Wasser- und Abwasserleitungen 
sowie die Hauptleitungen der Heizungssträn -
ge ausgetauscht und die Badezimmer erneu -
ert. Die Wohnungen erhalten zudem neue 
Elektrozuleitungen und Unterverteilungen. 
Durch die Änderung der Förderbedingungen 
des Landes Nordrhein-Westfalen wurde die 
GAG Anfang 2019 in die Lage versetzt, die 
ursprüngliche Instandsetzung um eine ener -
getische Modernisierung auszuweiten. Da -
bei werden unter anderem auch die Fenster 
ausgetauscht, die Fassaden gedämmt und 
farblich neugestaltet sowie die Heizanlagen 
optimiert. Diese Arbeiten, geplant vom Archi -
tekturbüro florczak plan-ing, wurden im ver -
gangenen Jahr an der Osloer Straße und an 
der Stockholmer Allee intensiv fortgesetzt, wo 
mehr als 220 Wohnungen fertiggestellt wur -
den und sich weitere rund 320 Wohnungen in 
der Modernisierung befinden. Ergänzend dazu 
schritten an der Osloer Straße die Arbeiten an 
einem Neubau weiter voran. Ein vorhandenes 
kleineres Bestandsgebäude wird dort durch 
einen siebengeschossigen Neubau mit 28 
öffentlich geförderten Wohnungen ersetzt. 
Darüber hinaus ziehen das Quartierszentrum

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
142
Chorweiler und der Standort Chorweiler des 
Kundencenters Nord in diesen Neubau ein. 
Das Gebäude wird voraussichtlich Anfang 
2023 fertiggestellt. Die gesamte Moderni -
sierungsmaßnahme in Chorweiler Nord wird 
voraussichtlich bis 2026 andauern.
Frischzellenkur für Arbeitersiedlung
Zum historischen und denkmalgeschützten 
Erbe der GAG Immobilien AG gehören auch 
drei Wohnblöcke in Köln-Ehrenfeld, an der 
Alpenerstraße, der Marienstraße und der 
Subbelrather Straße. 1927 wurden die drei 
Blöcke, jeweils von unterschiedlichen Archi -
tektenteams geplant, für Arbeiter der umlie -
genden Industriebetriebe und deren Familien 
errichtet. Nach rund 90 Jahren waren jedoch 
umfangreiche Modernisierungen notwendig. 
Im vergangenen Jahr wurden weitere Bau -
abschnitte mit fast 150 Wohnungen fertig -
gestellt. Grundlegende Neuerung ist der 
erstmalige Einbau von Heizungsanlagen, mit 
denen sich die Wohnungen nun komfortabel 
und energieeffizient beheizen lassen. Darü -
ber hinaus wurden die Dächer ausgebessert 
und gedämmt, Speicherböden und Keller -
decken gedämmt, die Fassaden gereinigt 
und instandgesetzt sowie die vorhandenen 
Kunststofffenster gegen denkmalgerechte 
Holz-Sprossenfenster ausgetauscht. Weitere 
Maßnahmen waren unter anderem die Erneu -
erung der Sanitär- und Elektroinstallation. 
Dabei wurden sämtliche Sanitärobjekte in den 
Wohnungen ausgetauscht, wozu die Bäder 
umgebaut und teilweise vergrößert wurden. In 
gleicher Weise wurden und werden auch die 
übrigen Wohnungen des Quartiers moderni -
siert. Derzeit befinden sich die letzten fast 80 
Wohnungen in der Modernisierung.
Etwas weiter westlich, am Rande des Görlin -
ger Zentrums, hat die GAG 1971 im Zuge der 
Errichtung einer neuen Großsiedlung Bockle -
münd/Mengenich auch eine Seniorenwohn -
anlage errichtet. Die besteht aus zwei Gebäu -
den und ist mit ihren 140 (Görlinger Zentrum 
30 a, b) und 90 Wohnungen (Tollerstraße 1) 
das Zuhause für zahlreiche ältere Menschen. 
Pflegebereiche und zahlreiche Angebote der 
Sozial-Betriebe-Köln gGmbH (SBK) bieten 
Hilfestellung und Unterstützung im Alltag. 
Nach gut 50 Jahren werden die beiden Ge -
bäude nun auf einen zeitgemäßen Stand 
gebracht. Die Modernisierung des Gebäudes 
am Görlinger Zentrum und seiner Wohnungen 
wurde vergangenes Jahr abgeschlossen. Sie 
erfolgt im bewohnten Zustand, was zu der 
großen Herausforderung führte, die techni -
schen Notwendigkeiten und die Belange der 
zum Teil pflegebedürftigen Bewohner*innen 
bestmöglich zu vereinen. Die Gebäude wur -
den energetisch modernisiert, das heißt, Fas -
sade, Kellerdecke und Dach wurden gedämmt 
und neue Fenster eingebaut. In allen Wohnun -
gen wurden die Bäder komplett erneuert und 
barrierefrei gestaltet. Sämtliche Steige- und 
Fallleitungen für Frisch- und Abwasser sowie 
die Sanitärinstallationen wurden erneuert, die 
Abluftanlage der Badezimmer wurde vollstän -
dig erneuert und zum Einbau einer kontrollier -
ten Wohnraumlüftung genutzt. Die Elektro -
installation wurde überarbeitet und teilweise 
erneuert, die Balkone am Haus wurden sa -
niert. In gleicher Weise laufen nunmehr die 
Arbeiten am benachbarten Gebäude an der 
Tollerstraße. Die Planung der Modernisierung 
hat das Bauplanungsbüro Joachim Kuschew -
ski übernommen. Voraussichtlich Ende 2023 
ist die Seniorenwohnanlage auf einem neuen 
und modernen Stand.

143
Beiträge der Kooperationspartner*innen
Kölner Haus- und Grundbesitzer -
verein von 1888 e.V.
Wohnen für die Mittelschicht
Köln braucht bezahlbaren  
(und nicht nur geförderten) Wohnungsbau
In eigener Sache
Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein 
konnte das Jahr 2022 sehr erfolgreich ab -
schließen. Fast 1.400 neue Mitglieder haben 
den Weg in den Verein gefunden. Damit nä -
hert sich der Verein einer Mitgliederzahl von 
30.000 an. Die Mitglieder des Vereins sahen 
sich im letzten Jahr mit vielen Herausforde -
rungen konfrontiert. Allen voran die Energie -
krise mit den massiv gestiegenen Kosten, die 
vielfach von den Vermieter*innen vorfinan -
ziert werden mussten. Zum anderen gab es 
das Thema Grundsteuer, mit dem vor allem 
ältere Mitglieder überfordert waren und nach 
wie vor sind. Denn noch lange nicht haben 
alle Eigentümer*innen die Erklärung abge -
ben können, da viele Steuerberater*innen 
entsprechende Mandate nicht mehr über -
nommen haben und ältere Mitglieder mit 
dem Onlinezwang überfordert sind. Auch die 
energetische Sanierung ist ein Dauerbrenner. 
Hier hat der Verein sein Beratungsangebot 
weiter ausgebaut. So sind in 4 Geschäftsstel -
len derzeit 21 Rechtsanwält*innen,  
2 Steuerberater*innen, 2 Architekt*innen und 
2 Energieberater*innen tätig. Über 15.000 
Beratungen vor Ort und nochmals rund 
30.000 telefonische Beratungen wurden da -
bei durchgeführt.
Wohnraummangel besteht seit Jahren
Der Mangel an Wohnraum insgesamt – und 
an bezahlbarem im Besonderen – wird uns 
in nächster Zukunft vor erhebliche Probleme 
stellen. Dabei fehlt es seit Jahren nicht nur an 
Wohnungen für WBS-Berechtigte, sondern 
ganz allgemein an bezahlbarem Wohnraum 
für die Mittelschicht. Zu den Nachfragern der 
letzten Jahre gesellen sich jetzt auch noch 
die Personen, die aufgrund der gestiegenen 
Immobilienpreise ihren Traum vom Eigenheim 
aufgegeben haben und sich ihre neuen Wohn -
wünsche am Mietwohnungsmarkt erfüllen 
müssen. Diese Nachfrage führt dazu, dass 
auch hier die Gesetze des Marktes nicht auf -
zuhalten sind: wenn ein Gut knapp wird, dann 
steigen die Preise. Während die Bestands -
mieten in ihrer Entwicklung noch eher gemä -
ßigt erscheinen, so sieht dies bei den Ange -
botsmieten zum Teil anders aus. Dies liegt 
vor allem auch an der Tatsache, dass private 
Vermieter*innen bei laufenden Mietverhält -
nissen eher von einer Mieterhöhung absehen 
und diese bei der Neuvermietung aufholen. 
Dieser Umstand führt auch dazu, dass viele 
Mieter*innen derzeit von einem Wohnungs -
wechsel eher absehen. 
Jegliche Versuche jedoch, ohne Lösung der 
Ursachen nur die Symptome zu bekämpfen, 
sind in der Regel zum Scheitern verurteilt. 
Neben der derzeitigen Lage in Bezug auf 
Fachkräftemangel, Baustoffknappheit oder 
Finanzierung ist der Mangel an Bauland einer 
der maßgeblichen Faktoren, die zur Woh -
nungsknappheit beitragen. Dabei besteht 
dieser Mangelzustand schon sehr viel länger 
als die oben genannten Faktoren. Vor allem 
ist die Zurückhaltung bei der Baulandauswei -
sung eine politische Entscheidung und keine

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
144
Auswirkung einer wie auch immer gestalteten, 
externen Mangellage. 
Es bedarf neuer Flächen für den Wohnungs-
bau
Im Jahr 2022 hat der Rat der Stadt Köln den 
Masterplan Stadtgrün beschlossen. Diesem 
soll fortan eine übergeordnete Bedeutung zu -
kommen, so dass de facto keine Flächeninan -
spruchnahme in Köln mehr ohne Berücksich -
tigung dieses Plans genehmigt werden kann. 
Der Plan geht in seiner Reichweite sogar 
soweit, dass er gültige Flächennutzungspläne 
tangiert und in diese eingreift. Damit reduziert 
die Stadt die ohnehin zu wenigen Wohnungs -
bauflächen um ein weiteres Mal.
Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein 
stellt sich die Frage, ob die Reichweite des 
beabsichtigten Beschlusses allen Beteiligten 
überhaupt bewusst ist. Auf den ersten Blick 
erscheint ein Masterplan Grün erstrebens -
wert, besonders vor dem Hintergrund der 
Klimadebatte. Dies darf aber nicht dazu füh -
ren, dass sich Köln seiner Entwicklungspoten -
tiale beraubt. So wird zum Beispiel das lange 
ausgewiesene Baugebiet „Zündorf-Süd“ mit 
über 2.250 Wohnungen überplant und damit 
einer Entwicklung entzogen. Eine wachsende 
Stadt braucht aber auch die entsprechenden 
Wachstumsflächen.
Neue Offenlage des Regionalplans
Es besteht derzeit die Möglichkeit, Fehlent -
scheidungen der Vergangenheit kurzfristig 
heilen zu können. Die Bezirksregierung als 
durchführende Behörde hat sich aufgrund 
massiver Einwände gegen den zuletzt vor -
gelegten Entwurf des Regionalplans dazu 
entschieden, eine zweite Offenlage durch -
zuführen. Das bedeutet, dass vor allem die 
beteiligten Kommunen ihre Stellungnahmen 
noch einmal überdenken und diese überarbei -
ten können.
Dies ist aus Sicht des Kölner Haus- und 
Grundbesitzervereins im Falle der Stadt Köln 
auch erforderlich. Köln ist eine wachsende 
Stadt. Dazu tragen nicht nur die derzeitigen 
Geflüchtetenzahlen bei. Köln übt nach wie 
vor eine große Anziehungskraft auf junge 
Arbeitskräfte und Studierende aus. Bei den 
18 bis 30-Jährigen hat Köln seit jeher einen 
positiven Wanderungssaldo. Umgekehrt gilt 
es nicht nur den Zuzug zu stärken, sondern 
auch die Abwanderungen zu reduzieren. Denn 
viele Fortzüge finden aufgrund des fehlenden 
Wohnungsangebots ins Umland statt.
Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein 
hält es daher für erforderlich, die neue Offen -
lage dahingehend zu nutzen, neue Flächen für 
den Siedlungsbereich, die über das bisherige 
Maß hinausgehen sollten, auszuweisen. 
Auswirkungen auf das Mietniveau
Das Wohnungsangebot hat auch eine direkte 
Auswirkung auf das Mietniveau. Wohnungs-
mangel treibt die Preise nach oben. Die Ent-
wicklung der Mieten zeichnet sich durch eine 
sehr uneinheitliche Entwicklung aus. Vor allem 
bei älteren und besonders neuen Wohnungen 
sind sie sehr dynamisch. Dies ist unter Berück-
sichtigung der aktuellen Marktlage auch nicht 
besonders erstaunlich. In den älteren Baual -
tersklassen sind Wohnungen mit noch relativ 
niedrigem Mietniveau zu finden. Insofern sind 
diese Wohnungen bei Bevölkerungsgruppen 
mit weniger Einkommen sehr gefragt. Die 
neuen Wohnungen werden vor allem auf-

145
Beiträge der Kooperationspartner*innen
grund ihrer zusätzlichen Verfügbarkeit zum 
Bestandswohnraum und der energetischen 
Beschaffenheit nachgefragt. Auch die hohen 
Baukosten haben Einfluss auf die Miethöhen. 
Aufgrund des erhöhten Mietniveaus werden 
diese Wohnungen eher von Beziehern höherer 
Einkommen nachgefragt. Des Weiteren ist zu 
beobachten, dass insgesamt die Nachfrage 
und damit das Mietniveau von kleinen und 
besonders großen Wohnungen gestiegen ist. 
Politische Einflussnahme auf das Mietenniveau 
sowie auf den Mietspiegel selbst führen dazu, 
dass die Dynamik insgesamt gemindert wird. 
Vor allem durch die energetischen Heraus-
forderungen, nicht zuletzt auch durch die 
vorgestellten Pläne der EU und der Bundesre-
gierung, wird sich die Mietenentwicklung am 
Wohnungsmarkt in Zukunft noch verschärfen. 
Kleinvermieter*innen sind gezwungen, die 
massiven Kosten zum Teil auf die Mieten um-
zulegen, da sie – anders als Wohnungsunter-
nehmen – nicht auf entsprechende Reserven 
zurückgreifen können. Rund die Hälfte alle 
Kleinvermieter*innen verdient durch die Ver-
mietung von Wohnraum nicht mehr als 5.000 
Euro im Jahr. Die vielfach als Alterssicherung 
gedachten Einnahmen lassen die Anlage von 
Reserven nicht zu. 
Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein 
geht daher davon aus, dass sich in Zukunft die 
politischen Entscheidungen auch am Kölner 
Mietspiegel ablesen lassen.
Mietspiegel
Zusammen mit dem Amt für Wohnungswesen 
und dem Mieterverein ist der Kölner Haus- und 
Grundbesitzerverein seit Jahrzehnten an der 
Erstellung des Kölner Mietspiegels beteiligt.
Er ist nach wie vor ein passgenaues Instru-
ment für Mieter*innen wie Vermieter*innen, die 
Miethöhe für Wohnraum in Köln zu bestimmen. 
Die Spannen lassen auch eine ausreichend 
lagebedingte Unterscheidung bei der Ein -
gruppierung zu. Sofern der Gesetzgeber auf 
Bundesebene einen qualifizierten Mietspiegel 
nicht zwingend vorschreibt, bringt dieser in 
Köln keinen Mehrwert. Der derzeitige Miet-
spiegel beruht auf ausreichend Datenmate -
rial, wird statistisch untersucht und aufgrund 
dieser Ergebnisse erstellt. Forderungen aus 
der Kölner Politik, einen qualifizierten Mietspie-
gel einführen zu wollen, um diesen rechtssi -
cherer machen zu wollen, verkennen die hohe 
Anerkennung des Kölner Mietspiegels u.a. 
vor Gericht und gehen an den Bedürfnissen 
der Kölner Mieter*innen und Vermieter*innen 
vorbei. So gut wie jede*r Verwender*in ist in 
der Lage, anhand des geltenden Mietspiegels 
das Mietniveau für ihre bzw. seine Wohnung zu 
bestimmen. Alleine diese einfache Handhabe 
minimiert Streitigkeiten um die Miethöhe und 
trägt zur wesentlichen Befriedung der Kölner 
Mietverhältnisse bei. 
Gute Zusammenarbeit mit dem  
Amt für Wohnungswesen
Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein 
dankt dem Amt für Wohnungswesen für die 
vertrauensvolle Zusammenarbeit, vor allem 
bei den Themen Mietspiegel oder Belegungs -
vereinbarung. Weiterhin wirbt der Verein unter 
seinen Mitgliedern für das Auszugsmanage -
ment des Amtes für Wohnungswesen und 
vermittelt bei Bedarf auch gerne den ersten 
Kontakt.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
146
Mieterverein Köln
Der Mieterverein Köln ist der drittgrößte 
Mieterverein Deutschlands. Am 31.12.2022 
betrug seine Mitgliederzahl 68.544. Der 
Verein verzeichnete somit im dritten Jahr 
nacheinander ein Rekordergebnis. An der 
Spitze des Vereins stehen Franz-Xaver Cor-
neth als Vorsitzender des Vorstands und die 
beiden Geschäftsführer*innen Sarah Primus 
und Hans Jörg Depel. Neben seiner Haupt -
geschäftsstelle am Mühlenbach 49 verfügt 
der Verein über eine weitere Geschäftsstelle 
in Köln (Hohenstaufenring 66 – 70) und fünf 
weitere Geschäftsstellen im Kölner Umland 
(Bergheim, Bergisch Gladbach, Brühl, Düren 
und Euskirchen).
Wohnungspolitik
Wie schon in den Jahren zuvor, suchte der 
Verein auch im Jahr 2022 vermehrt das Ge -
spräch mit Vertreter*innen aus Politik, Verwal -
tung und Wohnungswirtschaft.
Weiterhin unterstützt der Mieterverein Köln 
die Kampagne „Mietenstopp“ , die bundesweit 
u.a. die Begrenzung von Mieterhöungen for -
dert, die Verschärfung der Mietpreisbremse 
und die sozialverträgliche Gestaltung von Kli -
maschutz und Wärmewende durch eine faire 
energetische Gebäudesanierung.
Zudem ist der Mieterverein Teil des Bündnisses 
„Wir-Wollen-Wohnen!“ , einem Zusammenschluss 
aus dem Deutschen Mieterbund, dem Deutschen 
Gewerkschaftsbund und Sozial- und Wohlfahrts-
verbänden, der sich für den Erhalt und Ausbau 
des Mieterschutzes einsetzt, mehr öffentlich  
geförderten Wohnungsbau fordert und eine 
nachhaltige und soziale Wohnungswirtschaft.
Deshalb steht der Mieterverein auch im stän -
digen Austausch mit Vertreter*innen aus 
Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft, 
um diese zum einen für die Probleme der 
Mieter*innen zu sensibilisieren, aber auch um 
konkrete Ergebnisse zu erreichen, die deren 
Interessen ausreichend berücksichtigen. Im 
Jahr 2022 traf man sich deshalb u.a. mit der 
NRW-Landesministerin für Heimat, Kommu -
nales, Bauen und Gleichstellung Ina Schar -
renbach, dem Vorsitzenden der SPD-Bundes -
tagsfraktion Rolf Mützenich, der Vorsitzenden 
der Bundestagsfraktion von Bündnis 90/Die 
Grünen Katharina Dröge, dem Kölner Bau -
dezernenten Markus Greitemann, der neuen 
Leiterin des Amtes für Wohnungswesen Frau 
Heike Kerscher, der Leiterin des Amtes für 
Soziales, Arbeit und Senioren Dr. Katja Ro -
binson und den beiden neuen Vorsitzenden 
der Kölner SPD Claudia Walther und Florian 
Schuster. Geschäftsführerin Sarah Primus 
nahm zudem an einem Spaziergang mit der 
Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwick -
lung und Bauwesen Klara Geywitz durch den 
Kölner Stadtteil Chorweiler teil, dem sich ein 
längeres Gespräch anschloss. Im Oktober 
2022 lud der Mieterverein gemeinsam mit 
dem DGB Köln zu einer Podiumsdiskussion 
„Wohnen ist ein Menschenrecht! Wirklich?“ 
mit der damaligen Parlamentarischen Staats -
sekretärin im Ministerium für Wohnen, Stadt -
entwicklung und Bauwesen Cansel Kiziltepe 
ein. Gemeinsam mit Gewerkschaften und 
etlichen Sozial-, Sport- und Kulturverbänden 
rief man im November 2022 zur Kundgebung 
„Solidarisch durch die Energiekrise“ in Köln-
Deutz auf. Im gleichen Monat unterstützte 
man als aktiver Partner die Veranstaltung 
„Transformation. Jetzt!“ , die thematisierte, 
wie man die notwendige Transformation von

147
Beiträge der Kooperationspartner*innen
Städten und Gemeinden nachhaltig gestalten 
und wie die Entwicklung zu mehr Klimaschutz 
beitragen kann. Aufgrund der ca. 7.000 Miet -
erhöhungen, die die GAG AG im Jahr 2022 
aussprach, traf man sich auch mit deren Vor -
stand zu einem längeren Austausch.
Der Mieterverein Köln ist außerdem nicht nur 
an der Erstellung des Kölner Mietspiegels 
beteiligt, sondern auch an diversen anderen 
Mietspiegeln im Kölner Umland, zu denen 
man sich mit Vertreter*innen der Haus-, Woh -
nungs- und Grundstückseigentümer*innen, 
den jeweiligen Kommunen und der Rheini -
schen Immobilienbörse zu konstruktiven 
Verhandlungen traf.
Aus unserer Rechtsabteilung 
Mittlerweile sind in der Rechtsabteilung 
des Mietervereins Köln 23 Volljurist*innen 
fest angestellt, die im Jahr 2022 ca. 30.000 
ausführliche persönliche Beratungstermine 
durchgeführt haben. Hinzu kamen mehrere 
zehntausend eingegangene schriftliche An -
fragen und telefonisch durchgeführte Kurzbe -
ratungen. Herauszuheben sei an dieser Stelle, 
dass insbesondere der Beratungsbedarf zu 
den Themen Eigenbedarfskündigung und 
Indexmieterhöhung erheblich anstieg.
Presse und Öffentlichkeitsarbeit 
Der Mieterverein Köln ist ein gefragter An -
sprechpartner der Medien. Regelmäßig 
steht er Fernsehen, Radio und Printmedi -
en für Presseanfragen und Interviews zur 
Verfügung. Hierbei handelt es sich längst 
nicht mehr nur um lokale und regionale 
Medienvertreter*innen, neben bundeswei -
ten Anfragen fanden sich sogar solche von 
internationalen Zeitungen, die über die Lage 
auf dem deutschen und dem Kölner Woh -
nungsmarkt informiert werden wollten und 
anschließend Artikel veröffentlichten. Gleich -
zeitig nutzt der Verein nicht nur seine Websei -
te, um Mitglieder und Interessierte zu infor -
mieren, sondern auch die Sozialen Medien, 
Facebook, X und Instagram.
Ausblick 2023
Nennen wir das Kind beim Namen. Die Lage 
auf dem Wohnungs(bau)markt ist düster, sie 
wird es auch im Jahr 2023/24 bleiben. Ra -
sche Lösungen, die dies verhindern könnten, 
sind nicht in Sicht. Der Wohnungsbau selbst 
befindet sich in einer tiefen Krise. Zinswende, 
extrem gestiegene Bau- und Energiepreise, 
Fachkräftemangel und Inflation addieren sich 
zu einem toxischen Mix, der dazu beigetra -
gen hat, dass der Wohnungsmarkt nahezu 
eingebrochen ist. Kölns Ziel, dass in der Stadt 
jährlich 6.000 neue Wohnungen errichtet 
werden, davon 1.000 mit öffentlichen Mitteln 
gefördert, wurde in der in der Vergangenheit 
regelmäßig verfehlt. Nun finden sich schon 
Stimmen, die von diesen Zahlen abrücken 
möchten, weil sie sie für unrealistisch halten. 
Andererseits geht man davon aus, dass Köln 
70.000 neue Wohnungen benötigt, die erst 
einmal errichtet werden müssten. Wie dies 
jedoch erreicht werden soll, bleibt rätselhaft. 
Geht man davon aus, dass Kölns Bevölkerung 
bis zum Jahr 2040 tatsächlich um 74.000 
steigt (Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadt -
entwicklung (Bevölkerungsprognose 2018)), 
passt die Gleichung nicht. Erst recht nicht 
für Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln 
gefördert werden. Schon jetzt sind nur 6,5 
Prozent (in tatsächlichen Zahlen 37.088) aller 
Wohnungen in Köln mit öffentlichen Mitteln 
gefördert, obwohl fast die Hälfte der Kölner

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
148
Bevölkerung einen Anspruch auf einen WBS 
und somit auf eine solche Wohnung besäße. 
Vielmehr muss der Ansatz einer modernen 
und lebenswerten Stadt sein, ihre Bevölke -
rung mit ausreichend adäquatem und be -
zahlbarem Wohnraum zu versorgen, weshalb 
zwingend die genannten Richtzahlen das Ziel 
bleiben und die Voraussetzungen für dieses 
Ziel geschaffen werden müssen, denn allein 
im Jahr 2025 werden knapp 4.000 Wohnun -
gen aus der öffentlichen Bindung fallen. Dass 
dies auch anders geht, dafür erlaubt sich ein 
Blick nach Hamburg. Hamburg hat es in der 
Vergangenheit vorgemacht. Deren Ziel lautet: 
10.000 Wohnungen, davon 3.000 mit öffent -
lichen Mitteln gefördert. Ein Ansatz, der seit 
Jahren funktioniert.
Hinzu kommt weiterhin, dass die Mieten im -
mer teurer werden. Dass Bemühungen un -
ternommen wurden, steht außer Frage, dass 
politische Maßnahmen erfolgten, ebenfalls. 
Aber sie erwiesen sich nur als der berühm -
te Tropfen auf dem heißen Stein. Auch die 
Mietpreisbremse hat nicht die gewünschte 
Wirkung erzielt. Schlupflöcher und fehlende 
Sanktionen haben dazu geführt, dass in Köln 
immer noch hohe Mieten verlangt werden 
können. Vermehrt werden nun sogar möblier -
te Wohnungen angeboten, bei denen Quad -
ratmeterpreise von 30,00 Euro nicht unge -
wöhnlich sind. Zwar ist die Mietpreisbremse 
auch auf solche Wohnungen anwendbar, die 
Berechnung der Grenze, die dadurch nicht 
überschritten werden darf, gestaltet sich aber 
als mühsam und mit Risiken behaftet. Allein 
deshalb sollte es zwingend erforderlich sein, 
dass Vermieter*innen die eigentliche Netto -
kaltmiete gesondert darstellen und auch die 
Zuschläge, die sich aus der Bereitstellung der 
angebotenen Möbel ergeben. Die Mietpreis -
bremse muss also überdacht und angepasst 
werden, damit sie die gewünschten Effekte 
erzielt. Gleichzeitig müsste der sog. „Miet -
wucherparagraph“ (§ 5 WiStG, „Mietpreis -
überhöhung“) endlich scharfgestellt werden. 
Dieser sieht eine Absenkung der Miete und 
ein Bußgeld für Vermieter*innen vor, wenn 
die Miete mehr als 20 Prozent oberhalb der 
ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In der 
Praxis fristet diese Vorschrift ein Schattenda -
sein und kommt kaum zur Anwendung, weil 
Mieter*innen konkret nachweisen müssen, 
dass Vermieter*innen eine Zwangslage auf -
grund des geringen Angebots an Wohnungen 
ausgenutzt haben. Zwar gab es in der Vergan -
genheit etliche Vorstöße, den Paragraphen 
zu ändern und auch diese Voraussetzung zu 
streichen, geschehen ist aber nichts. Im Ko -
alitionsvertrag taucht dieser Punkt nicht auf. 
Wird der Paragraph nicht geändert, bleibt er 
ein zahnloser Tiger.
Künstliche Intelligenz ist in aller Munde. Ist 
sie der Silberstreif am Horizont? Inwieweit 
wird sie in der Lage sein, das serielle Bauen 
zu erleichtern, Baugenehmigungsverfahren zu 
beschleunigen und zu vereinfachen, fehlen -
de Fachkräfte zu ersetzen? Wahrscheinlich 
wird sie es, aber nicht im nächsten Jahr. Sie 
wird ein Werkzeug sein, dass bedacht und auf 
Dauer konkret eingesetzt wird, aber NOCH ist 
sie keine rasche Lösung.
Erst einmal müsste in Köln ohnehin überhaupt 
Konsens über den Wohnungs(bau)markt 
zustande kommen. Dazu gehört auch, dass 
Flächen, die fürs Bauen vorgesehen sind und 
genutzt werden könnten, nicht wieder aus 
dem Regionalplan gestrichen werden.

149
Beiträge der Kooperationspartner*innen
Möchte Köln tatsächlich wachsen, möch -
te es zudem eine moderne und gleichzeitig 
lebenswerte Metropole sein/werden, müssen 
die entsprechenden Voraussetzungen dafür 
geschaffen werden. Aber man muss sich einig 
sein. Ansonsten bleibt die Stadt eine Bau -
stelle, in der oft Lässigkeit mit Nachlässigkeit 
verwechselt wird.
LEG Immobilien
LEG-Immobilien-Gruppe engagiert  
sich für Kölner Mieter 
Allein in der Stadt Köln bewirtschaftet die 
LEG Immobilien SE mit ihrer Niederlassung 
Köln rund 4.400 Wohnungen in einem breiten 
Portfolio – vom Neubau bis zu älteren Ge -
bäuden, von 1- bis zu 5-Zimmer-Wohnungen 
für alle Zielgruppen. Davon sind über 1.400 
öffentlich gefördert. Die Fluktuation im ver -
gangenen Jahr und in den ersten vier Mona -
ten 2023 war stark rückläufig: 2022 lag sie im 
Durchschnitt bei 6,6 Prozent, von Januar bis 
April dieses Jahres (2023) bei sehr niedrigen 
5,7 Prozent. Der Leerstand lag bei lediglich 
einem Prozent und war rein fluktuations -
bedingt. Dies kommt einer Vollvermietung 
gleich. Die LEG hat sich zum Ziel gesetzt, 
weiterhin preiswerten und guten Wohnraum 
in Köln zu schaffen und setzt dazu einige  
Neubauprojekte um. Weitere Hinweise unter  
www.leg-wohnen.de
Neubau auf ehemaligem Güterbahnhof- 
Gelände: Wohnungen in Ehrenfeld
Preisgünstige Wohnungen sind auf dem stark 
nachgefragten Wohnungsmarkt wie Köln 
nicht leicht zu finden. Mit ihrem Neubauvor -
haben schafft die LEG ein zusätzliches Ange -
bot für gutes Wohnen zu fairen Preisen und 
leistet damit einen gesamtgesellschaftlichen 
Beitrag. Das Bauvorhaben der LEG ist Teil 
des rund 70.000 Quadratmeter großen Neu -
bauquartiers Ehrenveedel und befindet sich 
auf dem ehemaligen Güterbahnhof in Köln-
Ehren feld. Das rund 3.000 Quadratmeter 
große Grundstück wurde 2020 von der PAN -
DION Real Estate erworben. Die Planung  
sieht eine geschlossene fünfgeschossige

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2022
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Bebauung parallel zur neuen Straße vor. 
Dadurch entsteht ein ruhiger Innenhof mit 
Aufenthalts- und Spielmöglichkeiten. Es 
entstehen insgesamt 64 Mietwohnungen und 
40 PKW-Stellplätze. Rund 80 Prozent der 
Wohnungen werden im öffentlich-geförderten 
Wohnungsbau errichtet und daher im preis -
günstigen Wohnungssegment angeboten. 
So werden dort insbesondere Menschen 
mit geringem und mittlerem Einkommen ein 
schönes Zuhause finden. Alle Wohnungen 
erhalten einen Freisitz als Mietergarten, Ter -
rasse oder Balkon. Der Wohnungsmix sieht 
1- bis 5-Zimmer-Wohnungen mit Größen von 
40 bis 125 Quadratmetern vor. Das neu ge -
schaffene Angebot richtet sich somit an alle 
Zielgruppen: Neben Familien, Singles oder 
jungen Paaren errichtet die LEG auch barri -
erefreien Wohnraum für ältere Menschen. Es 
geht darum, innerhalb des Gesamtquartiers 
soziale Nachhaltigkeit durch soziale Mischung 
der Bewohnerschaft zu erzielen. Ein nachhal -
tiges und modernes Wohnen wird durch den 
energiesparenden Effizienzhaus-55-Standard 
sowie die angestrebte Zertifizierung für Nach -
haltigen Wohnungsbau (NaWoh) gewährleis -
tet. Mit dem Bau wurde im Februar 2023 be -
gonnen, die Fertigstellung ist für März 2025 
vorgesehen. Ab 2025 bietet die LEG dann den 
dringend benötigten neuen Wohnraum im 
nachgefragten Stadtteil Ehrenfeld an.  
Weitere Neubauten in Roggendorf geplant
Zudem hat die LEG 2020 ein unbebautes, 
rund 3.500 Quadratmeter großes Grundstück 
in Köln-Roggendorf, an der Berrischstraße/
Im Mönchsfeld, von den Stadtwerken erwor -
ben. In diesem Jahr möchte die LEG es um 
eine angrenzende städtische Freifläche von 
über 2.000 Quadratmetern erweitern. Die 
Stadt hat bereits 2021 ein Erstandienungs -
recht zugunsten der LEG beschlossen. Über 
das Angebot der Stadt laufen aktuell Gesprä -
che der LEG mit der Verwaltung. Auf beiden 
Grundstücken zusammen können dann 
nach Abschluss des laufenden Verfahrens 
zur Teilaufhebung des Bebauungsplans und 
Durchführung eines sogenannten Qualifizie -
rungsverfahrens beinahe 100 Wohnungen 
entstehen. Davon sollen mindestens 30 Pro -
zent öffentlich gefördert sein. Zusätzlich ist 
der Bau einer Jugendeinrichtung angedacht.

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Beiträge der Kooperationspartner*innen
köln ag – Arbeitsgemeinschaft  
Kölner Wohnungsunternehmen 
e.V.
Vorgebirgsgärten – Zollstock
Genossenschaftliches Gemeinschaftsprojekt
Das große Grundstücksareal in Köln-Zollstock 
wurde im Jahr 2010 von den Wohnungsge-
nossenschaften Köln-Sülz eG, Köln-Süd eG, 
Mieterschutz eG, und Wohn- und Heimbau 
eG erworben. Zwischen 2011 und 2013 ent-
standen auf dem ehemaligen Gewerbeareal 
bereits 336 Wohnungen, 4 Gewerbeeinheiten 
sowie eine sechsgruppige Kindertagesstätte. 
Ein hochmodernes Viertel mit verschiedenen 
Quartiersplätzen und Innenhöfen, die die sozia-
len Kontakte und nachbarschaftlichen Bezie-
hungen der Bewohnerinnen und Bewohner im 
Sinne genossenschaftlichen Wohnens fördern.  
Auf einem angrenzenden Baugrundstück 
entlang des Raderthalgürtel entstand nun ein 
ergänzender Neubau, wieder umgesetzt von 
den o.g. vier Genossenschaften, unter dem 
Projektnamen VGG 2.2. Eine architektonisch 
interessante Gebäudezeile mit 206 neuen, 
energiesparenden Wohnungen, davon 72 in 
öffentlicher Förderung.
Die neuen barrierearmen Wohnungen, von 
46 bis 125 qm, erlauben einen breiten Be -
wohnermix, wie auch schon in den vorherigen 
Baufeldern. Die Beheizung erfolgt mit Fern -
wärme. Alle Wohnungen sind mit Balkonen 
oder Terrassen ausgestattet und verfügen 
über dezentrale Wohnraumlüftung.
Das Unterflurkonzept für die Müllentsorgung 
wurde hier fortgesetzt.

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Die bereits vorhandene Tiefgarage wurde an 
den neuen Bedarf angepasst und entspre -
chend erweitert. Hierbei entstanden zahlrei -
che Ladestationen für Elektrofahrzeuge, die 
auch von den bisherigen Quartiersbewohnern 
genutzt werden können. 
Weiterhin wurden zusätzlich große Spielflä -
chen für Kinder in den erweiterten Außenanla -
gen errichtet.
Hiermit ist die Gesamtmaßnahme nun ab -
geschlossen und bietet weit über 1.000 Be -
wohnern ein neues Zuhause zu bezahlbaren 
Mieten.
Neubau „Mitten in Sülz“
Wohnungsgenossenschaft Köln-Sülz eG
Mitte der 1920-er Jahre wurden die Objek -
te in der Marsilius-/Ecke Palanterstraße im 
Stadtteil Köln Sülz errichtet. Die Nachbarbe -
bauung zeichnet sich durch ihre engen Bau -
strukturen mit sehr tiefen Grundstücke und 
Hinterhofbauten aus.
Die Häuser der Genossenschaft in 6 Häusern 
mit insgesamt 46 Wohnungseinheiten und ei -
ner Gewerbeeinheit und einer Nutzfläche von 
ca. 2.700 qm wiesen enge Treppenhäuser und 
geringen Schallschutz aus.
Aufgrund der zusätzlich maroden Bausub -
stanz und der schwierigen Bodensituation 
war eine Sanierung des Altbestandes nicht 
realisierbar. Deswegen wurde sich für einen 
(Ersatz-)Neubau entschieden.
Bereits im November 2015 wurde das Büro 
Duplex Architekten aus Zürich/Düsseldorf zum 
Gewinner einer Entwurfswerkstatt ernannt.

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Beiträge der Kooperationspartner*innen
Nach Überarbeitung des ersten Entwurfs, 
entstand ein endgültiger Realisierungsplan. 
Dieser umfasst vier Themenhäuser mit 49 
Wohnungseinheiten, sowie 6 Stöckliwohnun -
gen und drei Zusatzzimmern. Ebenfalls wurde 
eine Gewerbeeinheit, wie auch ein Garten -
haus für die Hausgemeinschaft, welches als 
Ort der Begegnungen dienen soll, konzipiert. 
Das Erscheinungsbild integriert eine zusam -
menhängende Blockrandbebauung, fortlau -
fende Dachflächen und eine rhythmische 
Fassadengestaltung, die die Kleinteiligkeit der 
Nachbarbebauung aufnimmt. Mit der neuen 
Tiefgarage, welche 38 Stellplätze zur Verfü -
gung stellt, wird dem Mangel an Parkplätzen 
entgegengewirkt. 
Die Themenhäuser reagieren auf Heteroge -
nität von Wohnansprüchen mit innovativen 
Wohnmodellen, angepasst an gesellschaftli -
che Entwicklungen.
Durch besondere Baumaterialien und ein 
Blockheizkraftwerk wurden hohe energeti -
sche Anforderungen erfüllt.
Nach Entmietung, Abriss des Altbestandes 
und Umsetzung des Neubaus, wurde das  
Projekt im Juli 2023 mit der Vollvermietung 
und Übergabe der Wohnungen im letzten 
Themenhaus abgeschlossen.

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1 Servicerufnummern
Wohnraumförderung
Telefon 0221 221-24276 (Verwaltung) 
Telefon 0221 221-25179 (Technik)
Modernisierung bestehenden Wohnraums
Telefon 0221 221-24287 
Telefon 0221 221-21870
Wohnungsmängel / Wohnraumschutz
Telefon 0221 221-21447
Wohngeld
Telefon 0221 221-0
Wohnberechtigungsscheine /  
Beratungsstelle für Wohnungssuchende 
Telefon 0221 221-24300
Behindertengerechtes Wohnen
Telefon 0221 221-22686
Öffentlichkeitsarbeit
Telefon 0221 221-24006 
Telefon 0221 221-29464
Besondere Wohnformen
Telefon 0221 221-27150
Telefon 0221 221-25697 
 
2 Kontakt/Impressum
Amt für Wohnungswesen 
Kalk-Karree 
Ottmar-Pohl-Platz 1  
51103 Köln
Telefon 0221 221-23903  
wohnungsamt@stadt-koeln.de
www.stadt.koeln

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Die Oberbürgermeisterin
Amt für Wohnungswesen
Amt für Presse und Öffentlichkeitsarbeit   
Gestaltung
tz
Bildnachweis
Titel: Geförderter Mietwohnungsbau Köln-Buchheim: GAG Immobilien AG;  
Seiten 7, 8, 115, 116, 118, 119, 129, 130: Stadt Köln; Seiten: 16, 19, 22, 24, 32,  
46, 48, 49, 64, 74, 78, 81, 90, 92, 97, 134: GAG Immobilien AG; Seiten 58,  
60, 61: KölnBusiness Wirtschaftsförderungs-GmbH; Seiten: 151, 152, 153:  
Köln AG
Druck
Pieper GbR, Köln
13-HF/56/400/04.2024