Sozialgerechte Bodennutzung

Die Sozialgerechte Bodennutzung
Der Münchner Weg

XXVorwort des Oberbürgermeisters
Wie rasch sich die Zeiten ändern! Als 
der Münchner Stadtrat im Frühjahr 
1994 seinen Beschluss zur „Sozialge-
rechten Bodennutzung“ (SoBoN) fass-
te, wurde noch Zeter und Mordio ge-
schrien, sogar von Marterwerkzeugen 
aus der sozialistischen Folterkammer 
gesprochen. Inzwischen ist nicht nur 
die Münchner Stadtverwaltung, son-
dern die gesamte Münchner Fachwelt 
einschließlich derer, die in Grundstü-
cke investieren, fest davon überzeugt, 
ein Modell erarbeitet zu haben, das 
auch für viele Städte im In- und Aus-
land Vorbildcharakter hat. Wie das?
Die Stadt München war eine der ers-
ten, die von den gesetzlichen Möglich-
keiten des städtebaulichen Vertrags 
planmäßig Gebrauch machen wollte. 
Um die Gleichbehandlung zu gewähr-
leisten, mussten Verfahrensgrundsätze 
her. Und dabei ist die Stadt im ersten 
Anlauf und im ersten Überschwang 
zugegebenermaßen übers Ziel hinaus-
geschossen. Sie hat Ziele angepeilt, 
die zwar wünschenswert und auch 
dem Gemeinwohl dienlich gewesen 
wären, aber für die private Seite nicht 
finanzierbar waren. Dies hat funda-
mentalistische Kritik herausgefordert, 
als ob schon der gedankliche Ansatz 
des Teufels gewesen wäre. In den 
folgenden intensiven Anhörungen und 
Fachforen hat sich dann aber genau 
dieser Grundgedanke durchgesetzt.
Der Grundgedanke ist einfach: Grund-
eigentümerinnen und Grundeigentü-
mer sollen sich an den Folgekosten 
der Planung beteiligen, die durch die 
Schaffung neuen Baurechts verursacht 
werden!
Ein wegen der kommunalen Finanznot 
drohender Planungsstopp konnte da-
durch abgewendet werden, dass sich 
die Eigentümerinnen und Eigentümer 
von Grundstücken an den Infrastruk-
turkosten beteiligen. So kann die Stadt 
wieder Bebauungspläne schaffen, 
deren Finanzierung ihr allein nicht mög-
lich wäre. Es gibt wieder grünes Licht 
für neue Baurechte. Und die fünfzehn-
jährige Erfahrung zeigt, dass es mit 
diesem Instrument gelungen ist, Pla-
nungen voranzubringen, eine Vielzahl 
neuer Bebauungspläne zu erlassen, 
neues Bauland zu mobilisieren und die 
Verfahren im Vergleich zu früher zu 
beschleunigen.
Da die Leistungen der Eigentüme-
rinnen und Eigentümer auf das wirt-
schaftlich vertretbare Maß limitiert 
sind, muss die Stadt unverändert Bei-
träge aus dem städtischen Haushalt 
hinzufügen. Die langjährige Anwen-
dung hat bewiesen, dass die Stadt da-
zu auch bereit und in der Lage ist. Es 
kann also keine Rede davon sein, dass 
alle städtischen Lasten auf Private ab-
gewälzt würden. Im Gegenteil gewähr-
leistet die städtische Beteiligung an 
den Finanzlasten, dass die Stadt schon 
aus ureigenstem Interesse so sparsam 
wie möglich plant und den privaten 
Partnerinnen und Partnern keineswegs 
die Lasten überzogener oder gar luxuri-
öser Planungen auferlegt.
Aus dem anfangs verketzerten Instru-
ment der Verfahrensgrundsätze zur So-
zialgerechten Bodennutzung ist ein ge-
lungenes Musterbeispiel für die part-
nerschaftliche Zusammenarbeit von 
Stadt und Bauwirtschaft geworden. Es 
ist bereits Vorbild für andere deutsche 
Kommunen und findet europaweit 
Beachtung.
Große Planungsprojekte, die mit Hilfe 
der SoBoN bewältigt werden konnten, 
sind z.B. die Bahnflächen Hauptbahn-
hof-Laim-Pasing, also der Arnulfpark, 
der Laimer Würfel, Nymphenburg mit 
dem neuen ESV-Gelände und die Nord-
umgehung Pasing. 
Die SoBoN brachte - und ersparte der 
Stadt – bisher (Stand 30. November 
2009) 
-  202,1 Millionen Euro Herstellungs-
kosten für Verkehrsflächen, 
-  82,5 Millionen Euro Herstellungskos-
ten öffentlicher Grünflächen, 
-  124,3 Millionen Euro Finanzierungs-
beiträge für soziale Infrastruktur, 
-  37,3 Millionen Euro Planungskosten,
insgesamt also 446,2 Millionen Euro!
Außerdem haben die Planungsbegüns-
tigten insgesamt 3.874.000 Quadrat-
meter Grund und Boden kostenlos für 
öffentliche Zwecke überlassen oder 
Nutzungsrechte eingeräumt!
Die vorliegende Broschüre soll das 
Regelwerk und die Erfahrungen der 
Betroffenen näher erläutern und in-
teressierten Städten und Gemeinden 
Anregungen geben.
Christian Ude
Oberbürgermeister 
der Landeshauptstadt München

3
Inhalt
1  Einführung durch die Referentinnen  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
2  Sozialgerechte Bodennutzung:
 schafft Baurecht und mobilisiert Bauland ............................ 6
3  Die Sozialgerechte Bodennutzung auf Erfolgskurs
 Was den Münchner Weg so beispielgebend macht  . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
4  In drei Schritten zum Ziel 
Praktische Umsetzung der Sozialgerechten Bodennutzung in München  . . 16
5 Münchner Projekte in Bildern und Zahlen  ........................ 18 
 5.1 Stadtquartier „Am Hirschgarten“ – kompakt, urban und grün  ....... 20
 5.2 Parkstadt Schwabing – ein neues Stadtviertel am Tor zu München ... 22
 5.3 Die Sozialgerechte Bodennutzung von 1994 bis 2009 . . . . . . . . . . . . . 24
6   Anhang  
Die Verfahrensgrundsätze zur Sozialgerechten Bodennutzung  
in der Fassung vom 26.07.2006  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
7 Weiterführende Literatur  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
 Impressum  ................................................. 35

Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg
1. Einführung durch die Referentinnen
beachten, was zu einem gesunden 
Leben und Arbeiten in attraktiver Um-
gebung beiträgt, werden auch künftig 
prosperieren und im internationalen 
Wettbe werb der Standorte von Wirt-
schaft und Verwaltung konkurrenzfähig 
bleiben.
Voraussetzung für all dies ist, dass 
neues Baurecht geschaffen und be-
stehendes umstrukturiert wird, wo 
dies notwendig ist. In der Regel sind 
damit – bei allen Vorteilen für die 
urbane Entwicklung – auch beträcht-
liche Kosten verbunden. So sind für 
die Erschließung neuer Wohn- und 
Gewerbe gebiete Straßen, Wege und 
Grünflächen anzulegen. Neben der 
technischen ist eine soziale Infra-
struktur, z.B. Kindergärten und Schu-
len, erforderlich. Im Interesse einer 
sozial ausgewogenen und stabilen 
Zusammensetzung der Bevölkerung 
ist auch Wohnraum für Personen mit 
geringerem Ein kommen vorzusehen. 
Die genannten Lasten wurden früher 
im Wesentlichen von den gemeindli-
chen Haushalten getragen und finan-
ziert. Angesichts der verschlechterten 
Haushaltslage, aktuell in Folge der 
weltweiten Finanzkrise wird dies im-
mer schwieriger. 
Am 23. März 1994 legte der Münchner 
Stadtrat den Grundstein für die Sozi-
algerechte Bodennut zung (SoBoN). 
Danach sind Planungen mit Werter-
höhungen für die betroffenen Grund-
stücke nur dann durchzuführen, wenn 
die Begünstigten die ursächlichen 
Kosten und Lasten der Planung tra gen. 
Sie müssen auch die „Förderquote“ 
von heute 30 % vertraglich überneh-
men, was heißt: sie müssen 30 % der 
neu geschaffenen Wohnbauflächen für 
Personen mit besonderen Wohnraum-
versorgungsbedarf verwenden. Kern-
stück der Sozialgerechten Bodennut-
zung ist seitdem aber auch, dass den 
Planungsbegünstigten mindestens 
Lebendige Städte und erst recht 
Großstädte müssen sich ständig wei-
terentwickeln, wollen sie den Anfor-
derungen gerecht werden, die die Zeit 
und die Menschen, die dort leben und 
arbeiten, an sie stellen. Die Menschen 
in der Stadt brauchen Arbeitsplätze, 
soziale Einrichtungen und Wohnungen, 
vor allem preisgünstigen, bezahlbaren 
Wohnraum. Deshalb beschloss der 
Münchner Stadtrat schon 1989, bei 
neu ausgewiesenen Wohnbauflä-
chen 40 % davon für den sozialen 
Wohnungsbau vorzusehen und die 
Planungsbegünstigten entsprechend 
zu binden. 
Ein bedarfsgerechtes Wohnungsan-
gebot ist eine der zentralen Voraus-
setzungen für das Wohler gehen einer 
Stadtgesellschaft und den sozialen 
Frieden in der Stadt. Es stellt darüber 
hinaus einen wichtigen Standortfaktor 
im Wirtschaftsleben dar, wobei auch 
der Flächenbedarf für Gewer be abge-
deckt sein will.
Außerdem muss dafür gesorgt sein, 
dass das urbane Leben immer wieder 
neue Impulse erhält: Liegen Flächen 
brach, müssen sinnvolle neue Nut-
zungen gefunden werden. Wo früher 
Fabriken und Lagerhallen standen, 
können jetzt Wohnungen, Büros und 
neue Parkanlagen entstehen. Städ te, 
die in dieser Einsicht handeln und die

5
ein Drittel der Wertzuwachses ver-
bleibt. Unge wiss war zunächst, ob das 
Verfahren angenommen würde. Im 
Dialog mit der Bau- und Immobilien-
wirtschaft hat der Stadtrat schließlich 
die „Verfahrensgrundsätze zur Sozial-
gerechten Bodennut zung“, erstmalig 
mit Beschluss vom 26. Juli 1995, 
aufgestellt. Dieses Regelwerk für 
den Abschluss städtebaulicher, d.h. 
planungsbegleitender Verträge und Re-
gelungen gewährleistet Transparenz, 
Gleichbehandlung und Kalkulierbarkeit 
der Kosten, Lasten und Bindungen, die 
den Planungsbe günstigten abverlangt 
werden. Damit ist das Handeln der 
Stadt „berechenbar“. 
In der Folgezeit befasste sich der 
Stadtrat der Landeshauptstadt Mün-
chen noch mehrmals mit den Regulari-
en der Sozialgerechten Bodennutzung. 
Besonders hervorzuheben ist der 
Beschluss vom 26. Juli 2006, mit dem 
der Stadtrat auf zahlreiche Vorschläge 
aus der Bauwirtschaft reagierte und 
die SoBoN den geänderten Verhält-
nissen - im Einvernehmen mit den 
Betroffenen - anpasste. Die „Förder-
quote“ von 30 % wurde mit Beschluss 
vom 13. Dezember 2006 bestätigt. 
Das Grundprinzip der SoBoN - die 
Planungsbegünstigten an Kosten und 
Lasten einer werterhöhenden Planung 
an gemessen zu beteiligen – stand seit 
1995 nicht mehr ernstlich im Zweifel. 
Heute – nach 15 Jahren – lässt 
sich sagen, dass die Bau- und 
Immobilienwirtschaft, die Grund-
stückseigentümerinnen und -eigentü-
mer, die Investorinnen und Investoren 
die SoBoN gut ange nommen haben. 
Die Hoffnungen, die die Stadt in dieses 
Instrument gesetzt hat, haben sich 
erfüllt. Auch in Zeiten knapper Kassen 
sind neue Wohn- und Gewerbegebiete 
entstanden und entstehen weiter. Es 
gibt neue Tagesstätten für die Münch-
ner Kinder sowie grüne Inseln für die 
Bürgerinnen und Bürger unserer Stadt.
Mit dem Regelwerk der SoBoN hat 
die Stadt München ein modernes, 
effektives Instrument zur Umsetzung 
städtebaulicher Planungen in der Hand. 
Sie konnte bislang auch bei schwie-
riger Haus haltslage ihren finanziellen 
Beitrag sichern, Bauland mobilisieren 
und damit die Stadtentwicklung, wirt-
schaftliche Prosperität und sozialen 
Frieden fördern. Es besteht die berech-
tigte Hoffnung, dass sich die SoBoN 
auch weiterhin bewährt und unserer 
Stadt die nötigen Impulse gibt - zum 
Nutzen der hier lebenden und arbeiten-
den Menschen. 
Die beiden beim SoBoN-Vollzug zentral 
handelnden Referate, das Referat für 
Stadtplanung und Bauordnung und das 
für das Bodenrecht und Immobilienma-
nagement verantwortliche Kommunal-
referat, haben sich zur Neuauflage der 
vorliegenden Informationsschrift ent-
schlossen. Sie will die Beteiligten über 
den Verfahrensablauf und seine Inhalte 
in gebotener Kürze unterrichten. Über 
München hinaus soll allen, die sich mit 
Städtebau und Stadtplanung sowie der 
Bewältigung der Planungsfolgen be-
fassen, das Spektrum der Handlungs-
möglichkeiten aufgezeigt werden.
Der „Münchner Weg“ kann Beispiel 
und Anregung sein.
Prof. Dr.(I) Elisabeth Merk
Stadtbaurätin  
der Landeshauptstadt München
Gabriele Friderich
Kommunalreferentin  
der Landeshauptstadt München

Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg
2.  Sozialgerechte Bodennutzung:
      schafft Baurecht und mobilisiert Bauland
Im März 1994 fasste der Stadtrat der 
Landeshauptstadt München den er-
sten Beschluss zur „Sozi algerechten 
Bodennutzung“ in München. Wie kam 
es dazu?
Weshalb wurde die „Sozialge-
rechte Bodennutzung“ (SoBoN) 
beschlossen?
Am Anfang stand die schlichte Ein-
sicht, dass ohne städtebauliche 
Planungen eine sinnvolle Wei-
terentwicklung der Stadt undenkbar 
ist. Nur auf diese Weise können die 
Voraussetzungen für die dringend 
benötigten Wohnungen - insbeson-
dere auch für untere und mittlere 
Einkommensschich ten - und für die 
Ansiedlung von Gewerbe geschaffen 
werden, nicht zuletzt, um die Abwan-
derung ins Umland zu vermeiden. Die 
Ausweisung neuen Baurechts eröffnet 
vielfältige wirtschaftliche und soziale 
Aktivitäten, die für eine florierende 
Stadtgemeinschaft unverzichtbar sind.
Auf der Hand lag aber auch: Städtebau 
kostet Geld. Soll ein künftiges Wohn- 
oder Gewerbegebiet entstehen, muss 
die Stadt zunächst sorgfältig planen 
und dann die dafür nötige technische 
sowie soziale Infrastruktur sichern. 
Bis 1994 belasteten die Kosten der 
Planung überwiegend den städtischen 
Haushalt. Sie wurden damit im we-
sentlichen von der Allgemeinheit 
getragen. Planung, aber erst recht die 
Herstellung der Infrastruktur steigern 
den Wert der betroffenen Grundstücke 
erheblich, wie dies am Münchner 
Grundstücksmarkt deutlich abzulesen 
war und ist. Von den Bodenwert-
steigerungen profitierten frü her aus-
schließlich die Eigentümerinnen und 
Eigentümer.
Trotz einer traditionell soliden Haus-
halts- und Investitionspolitik, durch 
die die Stadt München nach wie vor 
einen Spitzenplatz im Vergleich der 
deutschen Städte einnimmt, ver-
schlechterte sich um das Jahr 1993 die 
Haushaltslage derart, dass die Stadt 
Kosten für Infrastrukturmaßnahmen 
nicht mehr im bisherigen Umfang aus 
den allgemeinen Haushaltsmitteln fi-
nanzieren konnte. Dies behin derte eine 
kontinuierliche Bebauungsplanung und 
gefährdete den dringend benötigten 
Wohnungs bau. Schon seit Mitte der 
80er Jahre zeichnete sich in München 
ein erheblicher Mangel an preis-
wertem Wohnraum ab. Die Zahl der für 
Sozialwohnungen vorgemerkten Haus-
halte war sprunghaft angestiegen. 
Vor diesem Hintergrund beschloss 
der Münchner Stadtrat 1989 verstärkt 
Wohnbau rechte zu schaffen. Dabei 
sollten 40 % der ausgewiesenen 
Wohnbauflächen für den sozialen 
Woh nungsbau verwendet werden. Zu 
diesem Zweck waren entsprechende 
Bindungsverträge zwischen Stadt und 
Planungsbegünstigte vorgesehen.
1993/1994 stand München vor der 
Alternative, seine Planungstätigkeit 
weitgehend einzuschränken oder aber 
in Zusammenwirken mit den Planungs-
begünstigten die Finanzierung der 
durch die Pla nung ausgelösten Kosten 
und Lasten anderweitig zu sichern. Mit 
dem Investitionserleichterungs- und

7
Wohnbaulandgesetz stand seit April 
1993 eine klarstellende Regelung 
des städtebaulichen Vertrages zur 
Verfügung.
 
Aus dieser Situation heraus entstan-
den die Regularien und „Verfah-
rensgrundsätze zur ‚Sozialge rechten 
Bodennutzung‘ “. Sie verteilen die 
Kosten und Lasten einer Planung 
auf die Kommune ei nerseits und die 
Planungsbegünstigten andererseits. 
Planungsbegünstigte können die 
Grund stückseigentümerinnen und 
Grundstückseigentümer, aber auch 
künftige Erwerberinnen und Erwer ber 
sein, also Investorinnen und Inve-
storen, Bau- und Immobilienunterneh-
men oder andere Privat unternehmen. 
Der Münchner Weg der „Sozialge-
rechten Bodennutzung“ gilt auch für 
die Bundesre publik Deutschland, den 
Freistaat Bayern oder andere Kör-
perschaften des öffentlichen Rechts 
und für die Stadt selbst. Diese über-
nimmt für ihre Wohnbauflächen noch 
einen höheren Anteil an geför dertem 
Wohnungsbau.
Was ist die „Sozialgerechte 
Bodennutzung“?
Der Begriff entstammt dem Bauge-
setzbuch (BauGB). § 1 Abs. 5 BauGB 
und verlangt, dass Bau leitplanung 
neben vielem anderem auch eine „so-
zialgerechten Bodennutzung“ gewähr-
leistet. In München wird mit dem Be-
griff „Sozialgerechte Bodennutzung“ 
(SoBoN) das Regelwerk für den Ab-
schluss städtebaulicher, also planungs-
begleitender Verträge und Regelungen 
bezeichnet. Die „So zialgerechte 
Bodennutzung“ sorgt für Transparenz 
und Kalkulierbarkeit der geforderten 
Kosten, Lasten und kostenrelevanten 
Bindungen. Sie sichert die Gleichbe-
handlung der Planungsbegüns tigten, 
denen ein angemessener Teil des 
planungsbedingten Wertzuwachses 
verbleibt. 
Grundsätzlich soll den Planungsbe-
günstigten mindestens ein Drittel 
der durch die Überplanung er zielten 
Bodenwertsteigerung zustehen. Der 
Zuwachs errechnet sich aus einem 
Vergleich des Grundstückswerts vor 
Planung (Anfangswert) und dem Wert 
aufgrund der rechtsverbindlichen Pla-
nung (Endwert). Anfangs- und Endwert 
werden in der Regel vom städtischen 
Bewertungsamt er mittelt. Sind die 
Planungsbegünstigten der Auffassung, 
dass das Drittel in ihrem Fall nicht 
ange messen ist, müssen sie den Be-
weis hierfür antreten; danach entschei-
det der Stadtrat über das Schicksal der 
Planung. In einer SoBoN-Berechnung 
prüft die Stadt in jedem Einzelfall, ob 
die Min destgrenze eingehalten ist und 
ermittelt auf diese Weise, ob die aufer-
legten Kosten, Lasten und Bindungen 
angemessen sind. Häufig liegen diese 
unter der Zwei-Drittel-Grenze.

8
Kurze Chronik der Sozialgerechten Bodennutzung
Juli 1989  Beschluss des Münchner Stadtrates „Wohnen in 
München“ (sog. 40 % - Beschluss):  
Verwendung von 40 % der neu ausgewiesenen 
Wohnbaulandflächen für den sozialen Wohnungsbau; 
Bindungsverträge mit den Eigentümer/-innen
April 1993  Inkrafttreten des Investitionserleichterungs- und 
Wohnbaulandgesetzes (InVestErlG):  
gesetzliche Regelung des städtebaulichen Vertrags
März 1994  1. SoBoN-Beschluss des Münchner Stadtrates (mehr-
heitlich beschlossen): 
Umfassende Verhandlungen mit der Münchner Bau- 
und Wohnungswirtschaft
Juli 1995  2. SoBoN-Beschluss des Münchner Stadtrates (ein-
stimmig beschlossen): 
Erlass der Verfahrensgrundsätze zur Sozialgerechten 
Bodennutzung
Dez. 1997  3. SoBoN-Beschluss des Münchner Stadtrates (ein-
stimmig beschlossen): Erfahrungsbericht über die 
Anwendung der SoBoN; Anpassung der SoBoN an 
die BauGB-Novelle, die den städtebaulichen Vertrag 
als Dauerrecht in § 11 BauGB übernahm; erste Anpas-
sung der Verfahrensgrundsätze zur Sozialgerechten 
Bodennutzung
Jan. 1998 In-Kraft-treten von § 11 BauGB
März 2001  Beschluss des Münchner Stadtrates „Wohnen in 
München III“ (einstimmig beschlossen): 
Beschluss über das soziale Wohnungsbauprogramm 
Juli 2006   4. SoBoN-Beschluss des Münchner Stadtrates (mit 
einer Gegenstimme beschlossen):  
Fortschreibung der Beschlüsse vom Dez. 1997 und 
März 2001; zweite Anpassung der Verfahrensgrund-
sätze zur Sozialgerechten Bodennutzung 
Dez. 2006  Beschluss des Münchner Stadtrates „Wohnen in 
München IV“ (einstimmig beschlossen): 
Bestätigung der bisherigen Förderquote von 30 % des 
neu geschaffenen Wohnbaurechts, davon mind. 20 % 
EOF und höchstens 10 % SoBoN-Eigenwohnraum
Was leisten die 
Planungsbegünstigten?
Hier werden die wichtigsten Lasten, 
Kosten und Bindungen aufgeführt:
Die Planungsbegünstigten sind für 
den Ausbau der ursächlichen Erschlie-
ßungsstraßen und örtli chen Grünflä-
chen einschließlich der unentgeltlichen 
Bereitstellung/Übereignung der dafür 
nötigen Grundstücke verantwortlich. 
Für bestimmte Wegeverbindungen 
oder Leitungstrassen sind die im 
Bebauungsplan vorgesehenen Dienst-
barkeiten (z.B. Geh- und Fahrrechte) 
zu bestellen, die später im Grundbuch 
eingetragen werden.
Auch andere ursächliche Gemeinbe-
darfsflächen (z.B. für eine Grundschu-
le) sind unentgeltlich an die Stadt zu 
übereignen.
Die Planungsbegünstigten sind für die 
Herstellungskosten für die ursächliche 
soziale Infrastruk tur der Kinder bis 
zum Alter von 10 Jahren verantwort-
lich. Hierzu gibt es verschiedene 
Gestal tungsmöglichkeiten, die auch 
von der planerischen Situation abhän-
gig sind.
In der Praxis wählen die Planungsbe-
günstigten meistens eine Ablösung in 
Form eines Finanzie rungsbeitrages von 
66,47 €/m² Wohnbaufläche. Da die Fi-
nanzierungsbeiträge in aller Regel nicht 
auskömmlich sind, übernimmt die 
Stadt den Rest. Sofern Kindertagesein-
richtungen nicht in eige nen Bauten un-
tergebracht werden können, sondern 
in Wohn- oder Geschäftshäuser zu

Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg
9
integrieren sind, erwirbt die Stadt ent-
sprechendes Teileigentum nach dem 
Wohnungseigentumsgesetz. 
Zu den Leistungen der Planungsbegün-
stigten gehört auch der naturschutz-
rechtliche Ausgleich, wenn eine 
Bauleitplanung Landschaft und Natur 
erheblich beeinträchtigt. Hierfür sind 
die nötigen Flächen bereitzustellen. 
Sie sind durch eine Herstellungs- und 
Entwicklungspflege ökologisch auf-
zuwerten.
Die Planungsbegünstigten sind fer-
ner dafür verantwortlich, dass ein 
angemessener Anteil der neu ge-
schaffenen Wohnbauflächen für den 
geförderten Wohnungsbau zugun-
sten der Wohnungssu chenden mit 
unterem und mittlerem Einkommen 
eingesetzt wird. Die sogenannte „För-
derquote“ beträgt 30%. Im Grundsatz 
gilt, dass 20 % für den geförderten 
Mietwohnungsbau und 10 % für 
Ei gentumsmaßnahmen (Eigenwoh-
nungen) zu verwenden sind. Über die 
Gestaltungsmöglichkeiten und alle 
Details der öffentlichen Wohnbauför-
derung informiert  die Hauptabteilung 
III des Pla nungsreferats.
Im Einzelfall können Maßnahmen 
zur Sicherung handwerklicher und 
mittelständischer Gewerbe strukturen 
verlangt werden, um ein gesundes Mi-
schungsverhältnis von einfachen und 
anderen ge werblichen Nutzungen zu 
erreichen. Gerade das sekundäre Ge-
werbe ist für die ortsnahe Versor gung 
wichtig, bereichert den Stadtteil und 
sichert Arbeitsplätze.
Die Stadt kann die Übernahme von 
Planungskosten, wie z.B. Wettbe-
werbs- und Gutachterkosten verlan-
gen. Die eigenen Verwaltungskosten 
gibt sie aber nicht weiter.
Damit das neue Baurecht und die 
planerischen Ziele zuletzt auch ver-
wirklicht werden, ist eine Baupflicht 
vorgesehen. Die Frist für eine Bebau-
ung muss angemessen sein und wird 
individuell vereinbart. 
Was bleibt den 
Planungsbegünstigten?
Um die Angemessenheit der aufer-
legten Lasten, Kosten und Bindungen 
zu überprüfen, erarbeitet die Stadt-
verwaltung eine sogenannte SoBoN-
Berechnung. Die Bebauungspläne 
werden weiterge führt und dem Stadt-
rat vorgelegt, wenn den Planungsbe-
günstigten mindestens ein Drittel des 
Bruttowertzuwachses oder mehr 
verbleibt. 
Die Seiten 10 – 13 zeigen eine sche-
matisierte Beispielsrechnung zur 
Sozialgerechten Boden nutzung mit 
einer schematischen Darstellung eines 
Bebauungsplanes.

10
Zusammenstellung der Grundlagen 
für die SoBoN - Berechnung
Bebauungsplanentwurf Nr. 2222 
Münchner Straße
Bruttobauland 20.000 m2
davon m2 %
Straßenflächen 1.000 5,0
Grünflächen 2.500 12,5
Infrastrukturflächen 1.500 7,5
Ausgleichsflächen 1.000 5,0
Übrige Flächen 0 0
Summe Sonstige Flächen 6.000 30,0
Nettobauland 14.000 m2
Künfiges Baurecht
Summe Geschossfläche 15.000 m² GF
davon m2 GF %-Wohnanteil
Wohngebiet (WA) 15.000  90
Mischgebiet (MI) 0  0
Kerngebiet (MK) 0  0
Gewerbegebiet (GE) 0  0
Geförderter Wohnungsbau 4.050
errechnet sich aus:
Geschossflächenmehrung Wohnen 13.500  davon 30 % 
gefördert
Anfangsbaurecht
Summe Geschossfläche 0 m² GF
davon m2 GF %-Wohnanteil
Wohngebiet (WA) 0  0
Mischgebiet (MI) 0  0
Kerngebiet (MK) 0  0
Gewerbegebiet (GE) 0  0
1. Flächen
2. Baurecht

Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg
11
Endwert 12,60 Mio. Euro
davon Mio. Euro Euro / m2 GF Euro / m2
Wohngebiet (WA) 12,00 800 0
Mischgebiet (MI) 0 0 0
Kerngebiet (MK) 0 0 0
Gewerbegebiet (GE) 0 0 0
Sonstige Flächen   
nach Anfangswert 0,60 0 100
Summe  
Nettobauland 12,00 Mio. Euro
Summe Sonstige Flächen 0,60 Mio. Euro
Gesamtlasten*   3,59 Mio. Euro
davon  Mio. Euro
Flächenabtretungen  0,60
Sonstige Flächen  
(siehe Nr. 1) 6.000 m2 0,60 zum jeweiligen 
    Anfangswert
Herstellung der Erschließung  0,33  über Pauschal-
kostenansätze
Straßenflächen 1.000 m2 0,15 150 Euro / m2
Grünflächen 2.500 m2 0,15 60 Euro / m2
Ausgleichsflächen  
 – im Umgriff 1000 m2 0,03 34,70 Euro / m2
 – Ökokonto 0 m2 0,00 24 Euro / m2
Herstellung der  
sozialen Infrastruktur  0,90  Ablösung mit  
Finanzierungs-
beitrag von  
66,47 Euro je m2  
Geschossflächen-
mehrung
Sonstige Kosten  0,00
Wertminderung  
geförderter Wohnungsbau  1,76
Wertzuwachs 
 Brutto 10,60 Mio. Euro
 Netto Soll 3,53 Mio. Euro 33 %
 Netto Ist 7,01 Mio. Euro 66 %
Ergebnis 3,48 Mio. Euro    über Soll
Anfangswert 2,00 Mio. Euro
davon Mio. Euro Euro / m2 GF Euro / m2
Wohngebiet (WA) 0 0 0
Mischgebiet (MI) 0 0 0
Kerngebiet (MK) 0 0 0
Gewerbegebiet (GE) 0 0 0
Bauerwartungsland 2,00 0 100
Sonstige Flächen 0 0 0
3. Werte 4. Lasten
5. Bewertung
*Anmerkung: Für den Nachweis der Ursächlichkeit ist jeweils zu prü-
fen, ob die Einrichtungen bereits vorhanden sind, ob im Vorgriff auf 
die Planung die Einrichtungen bereits geschaffen wurden oder ob sie 
in deren Folge zu schaffen sind.

12
Situation auf einem Areal vor Aufstellung eines Bebauungsplans
  Bauerwartungsland mit 
Grundstücksgrenzen 
vor Überplanung
Fläche in m2 Euro / m2 Geschossflächenzahl  
(GFZ)
Geschossfläche  
(GF in m2)
Euro / m2 GF Wert  
in Mio. Euro
Bauerwartungsland 20.000 100,– – – 2,0
Schematische Darstellung
b-Straße
a-Straße

Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg
13
Situation auf einem Areal nach Aufstellung eines Bebauungsplans   öffentl. Grünfläche
  Ausgleichsfläche  
für Eingriffe in Natur 
und Landschaft
  Neue Straßenfläche
  Kindertagesstätte
  Allgemeines  
Wohngebiet WA
Fläche in m2 Euro / m2* Geschossflächen-
zahl (GFZ)
Geschossfläche  
(GF in m2)
Euro / m2 GF* Wert  
in Mio. Euro
Grünfläche 2.500 100,– – – 0,25
Ausgleichsfläche 1.000 100,– – – 0,1
Straßenfläche 1.000 100,– – – 0,1 
Infrastrukturfläche 1.500 100,– – – 0,15
Allgemeines Wohngebiet 14.000 857,– 1,07 15.000 800,– 12,0
Summe 20.000 15.000 12,6
Wohnungsbau freifinanziert EOF (Miete) Eigenwohnraum
Euro / m2 GF* 800,– 281,20 536,85
Anteil in % 70 20 10
Anteil in m2 GF 9.450 2.700 1.350
Wertminderung in m2 GF – 518,80 263,15
Wertminderung in Euro – 1.400.760 355.253
Schematische Darstellung
Berechnung: Wertminderung geförderter Wohnungsbau
b-Straße
a-Straße
* jeweils erschließungsbeitragsfrei

Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg
3   Die Sozialgerechte Bodennutzung auf Erfolgskurs
      Was den Münchner Weg so beispielgebend macht
Effizient und schnell: Die „Referats-
übergreifende Arbeitsgruppe Sozial-
gerechte Bo dennutzung“ 
Unmittelbar nach dem ersten Be-
schluss des Stadtrates zur Sozialge-
rechten Bodennutzung hat der Münch-
ner Oberbürgermeister, Christian Ude 
eine hochrangig besetzte „Referats-
übergreifende Arbeitsgruppe“ einge-
richtet. Vertreten sind
-  das Referat für Stadtplanung und Bau-
ordnung (Leitung),
-  das Kommunalreferat (stellvertreten-
de Leitung),
-  die Stadtkämmerei,
-  das Referat für Arbeit und Wirtschaft
und 
-  das Baureferat.
Darüber hinaus wirken auch das 
Schul- und Kultusreferat und das So-
zialreferat regelmäßig mit. Die hoch-
rangige Besetzung der Arbeitsgruppe 
sichert, dass schnell und verbindlich 
ent schieden wird und beschleunigt 
dadurch die Verhandlungen und 
Verfahren. Im einzelnen ob liegt der 
Arbeitsgruppe
-  die Koordinierung und Bündelung 
der städtischen Interessen im 
Sinne einer möglichst ef fektiven 
Verhandlungsführung mit den 
Planungsbegünstigten,
-  die Wahrnehmung von Entschei-
dungsfunktionen während des 
Verhandlungsprozesses,
-  die Steuerung der Verhandlungsfüh-
rung im Einzelfall sowie
-  eine Verkürzung der Verfahrensdauer.
Auch wenn das Verfahren nach festen 
Die Sozialgerechte Bodennutzung leis-
tet seit ihrer Einführung einen wesent-
lichen Beitrag zu einem sozialen und 
nachhaltigen Städtebau, der sowohl die 
Bedürfnisse nach Wohnraum und sozi-
aler Infrastruktur, der Freiraumplanung 
und Grünausstattung, als auch die Be-
lange des Gewerbes und des Verkehrs 
berücksichtigt. So konnten bis zum 
31.12.2008 nahezu 100 Bebauungs-
planverfahren abgeschlossen werden, 
in denen Baurechte für mehr als 30.000 
Wohnungen, davon für ca. 8.300 Woh-
nungen im geförderten Wohnungsbau, 
geschaffen wurden. Auf der Grundlage 
der Sozialgerechten Bodennutzung 
wurden ca. 1.500 Kinderkrip penplätze, 
ca. 4.500 Kindergartenplätze, ca. 1.050 
Hortplätze und ca. 1.400 Plätze in 
Grund schulen geschaffen. Darüber hin-
aus wurden mit Hilfe der Sozialgerech-
ten Bodennutzung auch Baurechte für 
Büro- und Gewerbenutzungen in nicht 
unerheblichem Umfang zur Stabili-
sierung und Zukunftssicherung des 
Arbeitsmarktes München geschaffen. 
Dieses Ergebnis wäre ohne den Bei-
trag der Planungsbegünstigten allein 
mit öffentlichen Haushaltsmitteln nicht 
zu erzielen gewesen.  
Der Erfolg des Münchner Wegs beruht 
vor allem auf zwei Faktoren:
Die Akzeptanz der Sozialgerechten 
Bodennutzung durch die Bauwirtschaft 
und eine effizien te Arbeitsgruppe in der 
Stadtverwaltung. 
Grundsätzen abläuft, sind die Verhand-
lungen über die vertraglichen Details 
oft kompliziert. Die Arbeitsgruppe 
gewährleistet weiterführende Lö-
sungsvorschläge, damit der Gesprächs-
faden mit den Verhandlungspartne-
rinnen und Ver handlungspartnern 
während des gesamten Projektverlaufs 
nicht abreißt. Dies stellt letztlich auch 
sicher, dass mit Inkrafttreten des 
Bebauungsplanes keine Hindernisse 
für seine Umset zung bestehen. Die 
inzwischen große Zahl der realisierten 
Projekte ist ein Beweis für das gute 
Funktionieren der „Referatsübergrei-
fenden Arbeitsgruppe Sozialgerechte 
Bodennut zung“, der Zusammenarbeit 
mit den Partnerinnen und Partnern und 
damit des Münchner Wegs.
Die Arbeitsgruppe überwacht und ko-
ordiniert die Vollzugspraxis und sorgt 
dafür, dass auch die Stadt ihren Teil da-
zu beiträgt, die vom Stadtrat beschlos-
senen Bebauungspläne Wirklich keit 
werden zu lassen. Die Arbeitsgruppe 
entscheidet u.a. darüber, ob der Weg 
des städte baulichen Vertrages gem. 
§ 11 BauGB eingeschlagen oder ein 
sog. „einvernehmliches ge setzliches 
Umlegungsverfahren“ entsprechend 
den §§ 45 ff BauGB angestrebt wird.
 
Wie fruchtbar die Kooperation von öf-
fentlicher Hand und privater Wirtschaft 
war, lässt sich am Beschluss des 
Stadtrats von 2006 zur Anpassung der 
Sozialgerechten Bodennutzung an die 
geänderten Verhältnisse ablesen.

15
Drei entscheidende Vorteile der So-
zialgerechten Bodennutzung
Die Verfahrensgrundsätze zur Sozialge-
rechten Bodennutzung, der Münchner 
Weg geben Si cherheit für Investitionen 
durch: Gleichbehandlung, Transparenz 
und Kalkulationssicherheit.
Gleichbehandlung   
Die verschiedenen Arten von Kosten 
und Lasten, die aus der Bebauungspla-
nung resultieren, sind im Rahmen der 
Sozialgerechten Bodennutzung genau 
geregelt. Die Gleichbehandlung der 
Planungsbegünstigten ist damit ge-
währleistet. Die „Referatsübergreifen-
de Arbeitsgrup pe“ sichert im Einzelfall 
die Auslegung und Anwendung der 
Regularien.
Transparenz
Für die Eigentümerinnen und Eigen-
tümer, die an einer schnellen Baureife 
für ihre Grund stücke interessiert sind, 
ist der Stand ihres Projekts jederzeit 
ablesbar. Dies ist auf die Klar heit der 
einzelnen Verfahrensschritte, die fest-
gelegten Eigenleistungen und die hohe 
Effizi enz der „Referatsübergreifenden 
Arbeitsgruppe“ zurückzuführen. Unklar-
heiten und Missver ständnisse können 
leicht ausgeräumt werden.
Kalkulationssicherheit 
Die Höhe der auf die Grundstücksei-
gentümerinnen und Grundstücksei-
gentümer zukommen den Belastungen 
sind bereits zu einem frühen Zeitpunkt 
der Projektentwicklung vorherzuse hen 
und damit kalkulierbar. Weiter trägt die 
Effizienz der „Referatsübergreifenden 
Arbeits gruppe“ auch dazu bei, die 
Verfahrensdauer des Bebauungsplan-
verfahrens zu straffen, um den Faktor 
„Zeit“ kalkulierbar zu machen.
Die Sozialgerechte Bodennutzung 
im Spiegel der Öffentlichkeit
Der Münchner Weg blieb in der Fachöf-
fentlichkeit nicht unbeachtet, insbeson-
dere weil Mün chen eine der Kommu-
nen war, die vom Instrument des § 11 
Baugesetzbuch umfas send Gebrauch 
machte.
Institut für Stadtforschung und 
Strukturpolitik
In einer wissenschaftlichen Untersu-
chung aus dem Jahre 1997 bescheinig-
te das Institut für Stadtforschung und 
Strukturpolitik (IfS) der „Referatsüber-
greifenden Arbeitsgruppe Sozialge-
rechte Bodennutzung“ eine hohe 
Effizienz in der Zielerreichung. Darüber 
hinaus wurde die Arbeitsweise der 
„Referatsübergreifenden Arbeitsgrup-
pe Sozialgerechte Bodennutzung“ als 
beispielgebend im Sinne eines neuen 
Verwaltungsverständnisses bezeich-
net. Das IfS empfahl, Möglichkeiten zur 
Übertragung des Modells auf andere 
Verwaltungsbereiche zu über prüfen.
LBS-Stadtwappen
1998 wurde die Sozialgerechte Bo-
dennutzung durch eine Jury aus Wis-
senschaft, Politik und Medien wegen 
ihres innovativen Ansatzes mit einer 
Auszeichnung der Landesbausparkas-
sen, dem LBS-Stadtwappen, bedacht. 
Dieser Preis wurde durch den damali-
gen Bundesbau minister Müntefering 
überreicht.
Die Jury befand dabei die Bemühungen 
und den Erfolg Münchens für preis-
würdig, trotz der hohen Grundstücks-
preise im Bereich der Stadt durch 
das Instrument der Sozialgerechten 
Bodennutzung neue Flächen für die 
Bebauung zu mobilisieren. Entschei-
dend für die Preis verleihung waren die 
Konsequenz, der innovative Ansatz, 
das stringente Projektmanage ment 
einschließlich des Controllings und die 
Öffentlichkeitsarbeit.    
 
Festakt zum 10-jährigen Bestehen 
der Sozialgerechten Bodennutzung
Zum Festakt anlässlich des 10-jähri-
gen Bestehens der Sozialgerechten 
Bodennutzung im Jahre 2004 mit 
Herrn Oberbürgermeister Christian 
Ude, Stadträtinnen und Stadträten, 
und Vertreterinnen und Vertretern der 
Bau- und Immobilienbranche über-
mittelte Herr Dr. Helmut Röschinger, 
geschäftsführender Gesellschafter 
der ARGENTA-Unternehmensgruppe, 
fol gendes Glückwunschtelegramm an 
den Oberbürgermeister:
„Gestatten Sie mir, dass ich Ihnen aus 
der Ferne zu diesem Jubiläum gratulie-
re, verbunden mit dem Wunsch, dass 
sich die Grundsätze sozialgerechter 
Bodennutzung auch in Zukunft als pro-
bates Mittel zur positiven städtebauli-
chen Entwicklung unserer Heimatstadt 
bewahren mögen.“
Gender Mainstreaming 
Im Forschungsprogramm „Experi-
menteller Wohnungs- und Städtebau 
(ExWoSt) des Bun desministeriums für 
Verkehr, Bau- und Wohnungswesen 
wurde 2005 die SoBoN als „gutes 
Beispiel“ des Gender Mainstreaming 
im Städtebau ausgewählt, weil hier 
versucht wird, die spezifischen Interes-
sen und Belange der unterschiedlichen 
Zielgruppen an der (Bauleit-)Pla nung 
durch entsprechende Instrumente und 
Verfahren zu berücksichtigen. Explizites 
Ziel dabei ist es, eine gleichwertige 
Raumaneignung zu ermöglichen. Die 
Sichtweise und dieses Handeln sind in 
die Alltagsroutine des Planungsgesche-
hens übergegangen und tragen für alle 
Personengruppen zu einer Steigerung 
der Lebensqualitäten in der Stadt bei.

Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg
4   In drei Schritten zum Ziel
      Praktische Umsetzung der Sozialgerechten Bodennutzung in München
Voraussetzung für die Anwendung der 
Sozialgerechten Bodennutzung ist, 
dass ein Grund stück durch einen neu-
en Bebauungsplan eine nicht unerheb-
liche Bodenwertsteigerung er fährt. Ob 
der Bebauungsplan für das Grundstück 
eine Wohnnutzung, eine gewerbliche 
Nut zung oder eine Mischnutzung 
festsetzt, ist für die Anwendung der 
Sozialgerechten Boden nutzung nicht 
Verpflichtungserklärung (Grundzustimmung)
1.  Herr / Frau  ____________________
  erklärt als im Grundbuch eingetragener Eigentümer /  
eingetragene Eigentümerin der Grundstücke
 Flst.Nrn.  ______________________
 Gemarkung __________________ ,
  dass er / sie an der Aufstellung eines Bebauungsplanes 
für die vorgenannten Grundstücke interessiert ist.
 Herr / Frau  ____________________
  hat von den „Verfahrensgrundsätzen zur Sozialgerechten 
Bodennutzung“ in der Fassung vom 26.07.2006 (Anlage) 
Kenntnis genommen.
  Er / Sie ist in Anerkennung dieser Grundsätze bereit,  
entsprechende Lasten zu übernehmen. Er / Sie erkennt 
als Anfangswert im Sinne der o.g. Grundsätze für die o.g. 
Grundstücke folgende Werte an:
 ______ €/ m²
  wobei davon ausgegangen wird, dass der Bewertungs-
stichtag für alle Grundstücke im Planungsgebiet gleich 
ist. Wird dieser für mindestens ein anderes Grundstück 
im Planungsgebiet von der Stadt geändert, so sind auch 
die vorgenannten Werte für diesen Zeitpunkt neu zu 
bestimmen.
2.  Herr / Frau  ____________________
  hat zur Kenntnis genommen, dass die Landeshauptstadt 
München Planungsinhalte nicht verbindlich zusagen 
kann. Dementsprechend bestehen gegen die Landes-
hauptstadt München keine Ansprüche auf Aufstellung 
eines Bebauungsplanes und keine Schadensersatz-
ansprüche bei Abbruch des Planungsverfahrens oder 
bei einem anderen Inhalt des Bebauungsplanes als dem 
erwarteten. Er/Sie ist bereit, an der Erstellung des  
Bebauungsplanes mitzuwirken.
3.  Er /Sie ist ferner bereit, nach Durchführung des Aufstel-
lungsverfahrens vor Billigung des Bebauungsplanes auf 
der Geschäftsgrundlage des dann billigungsreifen Be-
bauungsplanes einen städtebaulichen Vertrag nach § 11 
BauGB (ggf. in Verbindung mit einem Erschließungsver-
trag nach § 124 BauGB) abzuschließen oder im Rahmen 
eines Umlegungsverfahrens gleichwertige Leistungen zu 
erbringen.
4.  Herr / Frau  ____________________
  ist ferner bereit, auf evtl. Ansprüche auf Übernahme und 
Entschädigung nach §§ 39 – 44 BauGB zu verzichten, die 
durch die Neuplanung ausgelöst werden könnten, sofern 
sein / ihr Gesamtgrundbesitz im Planungsgebiet nach 
der Überplanung, ggf. auch nach einer Grundstücksneu-
ordnung, mindestens den Bodenwert hat, der sich nach 
Ziffer 1 ergibt.
5.  Herr / Frau  ____________________
  verpflichtet sich für den Fall eines Verkaufes oder sonsti-
gen Übergang des Eigentums an einen Dritten, den Käu-
fer / die Käuferin auf die Anerkennung der vorstehenden 
Erklärung als gegen sich wirksam zu verpflichten.
6.  Herr / Frau  ____________________
  st damit einverstanden, dass noch offene Fragen bzw. 
Detailfragen nach den unter Ziffer 1 aufgeführten „Ver-
fahrensgrundsätzen in der Fassung vom 26.07.2006“ 
(vgl. Anlage) behandelt werden, sofern darin entspre-
chende Regelungen enthalten sind.
 München, ________________                              
 Unterschrift:  __________________
von Bedeutung. Weiter ist entschei-
dend, dass planungsbedingte Kosten 
und Lasten bei der Stadt entstehen. 
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, 
kann die Sozialgerechte Bodennutzung 
in maximal drei Verfahrensschritten ab-
gewickelt werden. Diese Verfahrens-
schritte sind die Grundzustimmung, 
die Grundvereinbarung und die 
Ausführungsverträge.
Erster Schritt:  
Die Grundzustimmung
Die Grundzustimmung ist die erste 
Voraussetzung für den Beginn eines 
Verfahrens (Aufstel lungsbeschluss). In 
ihr erklären sich die Planungsbegün-
stigten mit der Anwendung der Ver-
fahrensgrundsätze zur Sozialgerechten 
Bodennutzung einverstanden. Die 
Stadt hat damit die Sicherheit, dass 
Planungskapazitäten zielgerecht einge-
setzt werden und künftiges Bau recht 
auch verwirklicht wird.

17
Zweiter Schritt:  
Die Grundvereinbarung
In der Grundvereinbarung erklären die 
Planungsbegünstigten rechtlich bin-
dend, welche Leis tungen sie im Rah-
men der Sozialgerechten Bodennut-
zung erbringen werden. Diese können 
natürlich erst vereinbart werden, wenn 
die Planungen bereits hinreichend 
fortgeschritten sind, so dass konkrete 
Leistungen definiert werden können. 
Im Rahmen der Grundvereinba rung 
sind entweder als Teil des städtebau-
lichen Vertrages oder in einem geson-
derten Sozia len Bindungsvertrag auch 
die näheren Einzelheiten zur Förder-
quote zu regeln.
Die Grundvereinbarung muss stehen, 
bevor der Bebauungsplanentwurf dem 
Stadtrat zur Bil ligung vorgelegt werden 
kann (Auslegungsbeschluss).
Die Grundvereinbarung kann in Form 
eines städtebaulichen Vertrages, als 
Einverständniser klärung zu einem 
einvernehmlichen gesetzlichen Umle-
gungsverfahren oder als Kombination 
aus beiden bestehen.
Dritter Schritt:  
Die Ausführungsverträge
Zu guter Letzt werden in Ausführungs-
verträgen die Leistungen detailliert 
geregelt, die in der Grundvereinbarung 
bereits verabredet, aber nicht erschöp-
fend behandelt wurden. Das sind zum 
Beispiel gesonderte Erschließungs-
verträge oder Herstellungsverträge für 
Kindergärten.
Das einvernehmliche gesetzliche Umlegungsverfahren 
Mit dem Umlegungsverfahren steht ein Instrument zur Verfügung, das in 
besonderem Maße zur umfassenden Regelung der mit der Verwirklichung 
von Bebauungsplänen verbundenen Fragen geeignet ist – vor allem wenn 
es im Einvernehmen mit den Grundstückseigentüme rinnen und Grund-
stückseigentümern durchgeführt wird.
Das einvernehmliche gesetzliche Umlegungsverfahren bietet sich an, wenn 
die bisherigen Grundstückszuschnitte der Verwirklichung der Planung 
entgegenstehen.
In diesem Verfahren werden nicht nur die Grundstücke neu geordnet und 
den Festsetzungen des Bebauungsplanes angepasst, sondern auch viele 
Leistungen der Planungsbegünstigten festgelegt.
Das einvernehmliche gesetzliche Umlegungsverfahren wird parallel zum 
Bebauungsplanver fahren durchgeführt,so dass die Eigentümerinnen und Ei-
gentümer in der Regel bereits kurze Zeit nach Inkrafttreten des Bebauungs-
planes planungsrechtlich bebaubare Grundstücke er halten.
Ein besonderer Vorteil der einvernehmlichen Umlegung ist seine hohe 
Flexibilität. Den Eigentümerinnen und Eigentümern wird nach individuellen 
Wünschen und Möglichkeiten freigestellt, ihren Anteil an den Folgelasten in 
finanziellen Mitteln oder in Form von Flächen zu erbringen. 
Eigentümerinnen und Eigentümer erklären sich einseitig mit den 
im Umlegungsverfahren zu treffenden Regelungen einverstanden 
(Einverständniserklärung). 
Die Umlegung spart auch Kosten, z.B. Notar- und Grundbuchkosten, im 
Regelfall auch die Grunderwerbsteuer. Finanzielle Sicherheitsleistungen sind 
beim gesetzlichen Umlegungsver fahren nicht gefordert, da nach § 64  
Abs. 3 BauGB die von den Planungsbegünstigten zu er bringenden Leistun-
gen als öffentliche Last am Grundstück bestehen. 
Die Bebauung vieler größerer Gebiete, bei denen die Verfahrensgrundsätze 
zur Sozialge rechten Bodennutzung Anwendung fanden, wurde bisher mit 
Hilfe der einvernehmlichen ge setzlichen Umlegung verwirklicht. Das Ver-
fahren stellt eine effektive Möglichkeit dar, rasch baureife Grundstücke zu 
schaffen und wird daher von den Beteiligten sehr geschätzt.   
Der städtebauliche Vertrag
 
Der ausschließliche Abschluss eines städtebaulichen Vertrages bietet sich 
an, wenn die Grundstückszuschnitte der zukünftigen Planung nicht entge-
genstehen oder wenn nur ein Planungsbegünstigter von der zukünftigen 
Planung betroffen ist.
Im städtebaulichen Vertrag werden die Leistungen geregelt, die von den 
Planungsbegünstigten zu erbringen sind.
Bei Flächenabtretungen bedarf der Vertrag der notariellen Beurkundung.
Sofern die Leistungen nicht sofort erbracht werden müssen, ist eine ge-
eignete Sicherheit zum Beispiel in Form einer Bankbürgschaft oder eines 
Grundpfandrechtes zu leisten.

18
Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg
5  Münchner Projekte in Bildern und Zahlen 
Lage der nachfolgenden Beispielsfälle im Stadtgebiet
Am Hirschgarten
Parkstadt Schwabing

19
Am Hirschgarten
Visualisierung: Concept Bau-Premier + Lauber Arch.
Visualisierung: Concept Bau-Premier + SBR Arch.
Parkstadt Schwabing

5.1  Stadtquartier „Am Hirschgarten“ – kompakt, urban und grün
Nutzungskonzept 2005
Stadtgebietes und wurde entspre-
chend dem Leitbild „kompakt-urban-
grün“ entwickelt, das in der Münchner 
Stadtentwicklungskonzeption PER-
SPEKTIVE MÜNCHEN enthalten ist. 
Auf bislang kaum zugänglichen ehe-
maligen Bahnflächen in zentraler Lage 
wurden Flächen für neuen Wohnraum 
und moderne Arbeitsplätze geschaf-
fen. Dadurch werden ein wesentlicher 
Beitrag zur Entwicklung der Landes-
hauptstadt München geleistet und 
weitere Flächenversiegelungen vor 
den Toren der Stadt vermieden. Ziel ist 
es, lebendige, eigenständige und zeit-
gemäße Quartiere zu entwickeln, die 
sich mit den bestehenden Stadtteilen 
vernetzen. 
Im Zuge der Planung Hauptbahnhof-
Laim-Pasing entsteht das neue 
Stadtquartier „Am Hirschgarten“. 
In den nächsten Jahren werden hier 
für über 12.000 Menschen citynahe 
Wohn- und Gewerberäume gebaut. 
Charakteristisch ist einerseits die gute 
Verkehrsanbindung, besonders durch 
den neuen S-Bahn-Halt an der Frieden-
heimerbrücke, und andererseits das 
„Wohnen am Park“. Das Quartier liegt 
direkt, der Name sagt es, am beliebten 
Naherholungsziel „Hirschgarten“. 
Ein ausgewogenes Leitbild  
für das Gesamtprojekt
Der Bereich Hauptbahnhof-Laim-
Pasing gehört zu den größten Um-
strukturierungsflächen innerhalb des 
Für jede Lage  
der richtige Gebäudetyp
Bei der Planung hat sich gezeigt, dass 
unterschiedliche Lagen auch unter-
schiedliche Gebäudetypen erforderlich 
machen, die dem Teilgebiet eine eige-
ne Identität verleihen. Es wurden über-
wiegend große Bauräume und nur die 
wesentlichen Entwurfsparameter fest-
gesetzt, so dass für die Realisierung 
weitgehende Spielräume entstehen. 
Die sozialen Infrastruktureinrichtungen 
sind teilweise in freistehenden Gebäu-
den untergebracht, teilweise in Wohn-
gebäude integriert. 
Typ Solitär
Typ Mäander
Typ Wohnhof
Typ Sonderbau
Typ Hochpunkt

Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg
Baufeld 2 Concept Bau-Premier + SBR Arch.
Was bis jetzt realisiert wurde
Von den insgesamt 43 Baufeldern be-
finden sich im Juli 2009 vierzehn in der 
Umsetzung.
Die ersten Projekte im westlichen 
Bereich des Quartiers, direkt am 
Park gelegen, mit Eigentums- wie 
auch Mietwohnungen, sind bereits 
bezogen. Neben der Wohnbebauung 
wird dort gerade auch eine der drei 
geplanten Kindertagesstätten des 
Quartiers „Am Hirschgarten“ realisiert. 
Die ersten Hochbauten stehen je nach 
Gebäudetyp einzeln, oder sie bilden 
Nachbarschaften mit gemeinsamen 
Wohnhöfen.
Das in den Gestaltungsleitlinien for-
mulierte Farb- und Materialkonzept 
funktioniert als bindendes Element für 
das neue Stadtquartier „Am Hirschgar-
ten“. Durch die geplanten Tiefgaragen 
bleibt der Straßenraum, mit Ausnahme 
des Besucherverkehrs, frei von par-
kenden Autos. Den Erdgeschossen 
der Wohngebäude können anteilsmä-
ßig private Gärten zugeordnet werden. 
Die restlichen Freiflächen auf dem 
Baugrundstück sollen den Bewohnern 
der oberen Geschosse zur Verfügung 
stehen. Auf jedem Baufeld sind auch 
Kleinkinderspielplätze vorgesehen.
Baufeld 7 BayWoBau + Maisch & Wolf Arch.
Städtebauliche und grünordnerische Ziele
 
-  Entwicklung eines eigenständigen zeitgemäßen Quartiers durch Mischung 
von Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen
-  Vielfältige Gebäudestrukturen in den Kern- und Wohngebieten mit Dichten, 
die der Innenstadtnähe und der Lage am Park Rechnung tragen
-  Hoher Wohnanteil mit privaten und öffentlichen Freiflächen zur Stärkung 
des innerstädtischen Wohnens
-  Bildung eines eindeutigen Quartierszentrums mit Einkaufsmöglichkeiten
-  Lärmschutzoptimierte Anlage
-  Kompakte Baustrukturen bei gleichzeitig großzügigen, vielseitig nutzbaren 
öffentlichen Grünflächen und Freiräumen
-  Vernetzung des Quartiers mit der Nachbarschaft auch über die Bahnlinie 
hinweg
-  Ökologischer Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft innerhalb und 
außerhalb des Planungsgebietes

22
5.2  Parkstadt Schwabing – ein neues Stadtviertel am Tor zu München
Nutzungsmischung. Qualitätsvolle 
Grün- und Freiflächen sowie ein an-
spruchsvoll und abwechslungsreich 
gestalteter Park im Zentrum zeigen 
den typisch münchnerisch grünen, ur-
banen Charakter des neuen Quartiers.
Gut angebunden  
am Nordende Schwabings
Begonnen wurde das Großprojekt 
mit einem von der Stadt und den 
Grundeigentümerinnen und Grundei-
gentümern gemeinsam ausgeschrie-
benen städtebaulich/grünordnerischen 
Die Parkstadt Schwabing entstand 
auf einem ehemaligen Gewerbe- und 
Industrieareal mit einer Fläche von 40 
Hektar. Hier schuf München im großen 
Stil Baurecht im Sinne der Sozialge-
rechten Bodennutzung. Wie stabil das 
Verfahren ist, zeigt sich daran, dass 
hier mehr als 100 Eigentümerinnen 
und Eigentümer einem einvernehm-
lichen gesetzlichen Umlegungsver-
fahren zustimmten. Ungefähr 12.000 
Arbeitsplätze im Dienstleistungs- und 
Gewerbesektor und ca. 1.300 Woh-
nungen sorgen für eine gesunde 
Wettbewerb. Auf Grundlage des über-
arbeiteten 1. Preises von André Perret 
und Rainer Schmidt wurde ein Bebau-
ungsplan mit Grünordnung entwickelt. 
Danach konnte geplant und gebaut 
werden. Die Parkstadt Schwabing ist 
verkehrlich ideal erschlossen. In un-
mittelbarer Nähe führen die Autobahn 
A9, der Mittlere Ring, Leopold- und 
Domagkstraße vorbei. Die U 6 mit den 
Haltestellen Nordfriedhof und Alte Hei-
de ist fußläufig in wenigen Minuten zu 
erreichen. Um die Anbindung perfekt 
zu machen, baut die Stadt derzeit eine 
neue Straßenbahnlinie, die am west-
lichen Rand der Parkstadt Schwabing 
entlang führen wird und eine weitere 
Verbindung zur Münchner Freiheit 
schafft. Der Englische Garten liegt in 
der Nähe.
 
Ästhetisch und funktional – eine 
Chance für den Münchner Norden
Die Parkstadt Schwabing stellt die neu-
en Gewerbe- und Wohnflächen in eine 
gute Nachbarschaft. Commerz- und 
Landesbank, die Stadtsparkasse, das 
Hochhaus der Münchner Rück, MAN, 
der Langenscheidt Verlag, schließlich 
Wohnhaus

Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg
23
Städtebauliche und grünordnerische Ziele 
 
-  Anbindung an das Straßennetz A9, Mittlerer Ring und Leopoldstraße
-  Entwicklung eines zum Teil übergeordneten Fuß- und Radwegenetzes zu 
den benachbarten Stadtquartieren und dem Englischen Garten
-  Ausbilden einer angemessenen modernen Stadteinfahrt mit Hochhäusern 
im Norden und Süden sowie einer 7-geschossigen Schallschutzbebauung 
an der A9
-  Wohngebiete im lärmgeschützten Innenbereich mit dazwischen liegenden 
Grünangern
-  Infrastruktureinrichtungen (3 Kindertagesstätten, 1 Kinderkrippe, Nahver-
sorgungszentrum im Norden)
-  Adressbildung insbesondere für Büronutzungen durch unmittelbare Lage 
am repräsentativen zentralen Park 
-  Verbesserte ökologische Situation durch Sanierung und Entsiegelung des 
Bodens und Aufpflanzungen
Siemens und Siemens-Nixdorf sind nur 
einige der angesehenen Firmen, die 
die Parkstadt einrahmen. Das Gelände 
selbst ist mit einem großzügigen zen-
tralen Park, der in so genannten The-
mengärten typische Landschaften des 
Voralpenlandes aufgreift, ansprechend 
gestaltet. Die Vielfalt reicht von den 
felsigen Almwiesen bis zu den Hop-
fenfeldern der Holledau. Wer sein Büro 
zur Mittagspause verlässt, wird in den 
Themengärten seinen Lieblingsplatz 
finden können.
Für das ganze Areal wurde ein detail-
lierter Gestaltungsleitfaden entwickelt, 
auf dessen Grundlage Projekte im 
Gebiet der Parkstadt bereits vor Ein-
reichen des Bauantrages durch eine 
eigens eingerichtete Beratergruppe 
aus Grundstückseigentümerinnen 
und Grundstückseigentümern, (Land-
schafts-)Architektinnen und (Land-
schafts-)Architekten sowie Vertretern 
des Referates für Stadtplanung und 
Bauordnung qualifiziert diskutiert und 
beraten wurden und werden. Der hohe 
gestalterische Anspruch spiegelt sich 
nicht zuletzt in den Straßennamen wi-
der. Sie lauten alle nach den berühm-
ten Persönlichkeiten des Bauhauses.
Flächenaufteilung alt Flächenaufteilung neu

24
5.3  Die Sozialgerechte Bodennutzung von 1994 bis 2009
105 rechtsverbindliche Bebauungspläne seit Einführung der SoBoN 1994
davon:  91 rechtsverbindliche Bebauungspläne 
14 rechtsverbindliche Vorhaben- und Erschließungspläne
Zeitraum: 1994 – 2009, Stand: 31. November 2009
Innerhalb von Planungsumgriffen von 1.048 ha
Wohnungsbaurechte in Geschossfläche (GF) 2.560.000 m²
Baurechte für wohnverträgliches Gewerbe in GF 2.754.000 m²
Baurechte für Industrie in GF 1.531.000 m²
Wohnungen 31.080 
davon geförderte Wohnungen 8.450
Öffentliche Verkehrsflächen  1.011.000 m²
Öffentliche Grünflächen und Ausgleichsflächen  
im Umgriff der Bebauungspläne 2.254.000 m²
Gemeinbedarfseinrichtungen für die soziale  
Infrastruktur (freistehend) 318.000 m²
Geschossflächen von sozialen  
Infrastruktur einrichtungen in integrierten Lagen 38.000 m²
Dienstbarkeiten (Fußgänger- und Radwege,  
Kindergartenflächen u.ä.) 253.000 m²
1. Baurechtsschaffung 2.  i.d.R. unentgeltliche Abtretung von Grund-
stücksflächen bzw. unentgeltliche Einräumung 
von Nutzungsrechten für

Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg
 Gruppen, Klassen Plätze
Krippengruppen 131 1.572
Kindergartengruppen 190 4.750
Hortgruppen 43 1.075
Grundschulklassen 44 1.408
   8.805
Herstellung öffentlicher Verkehrsflächen 202,1 Mio. Euro
Herstellung öffentlicher Grünflächen 82,5 Mio. Euro
anteilige Finanzierungsbeiträge für soz. Infrastruktur 124,3 Mio. Euro
Planungs- und sonstige Kosten 37,3 Mio. Euro
4. Errichtung folgender sozialer Infrastruktur3.  Kostenübernahme durch die  
Planungsbegünstigten für

qwertghj
26
Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg
6   Anhang 
      Die Verfahrensgrundsätze zur Sozialgerechten Bodennutzung in der Fassung vom 26.07.2006
erfolgte eine textliche Anpassung.
Die Umstellung der Fördersystematik 
vom 1. Förderweg des Zweiten Woh-
nungsbaugesetzes (II. WoBauG) auf 
die Einkommensorientierte Förderung 
der Sozialen Wohnraumförderung ver-
anlasste den Stadtrat am 21.03.2001, 
zusammen mit dem sozialen Woh-
nungsbauprogramm 2001/2002 eine 
Anpassung der Verfahrensgrundsätze 
hinsichtlich der Realisierung der Bin-
dungen für den geförderten Woh-
nungsbau zu verabschieden.
Nachdem die Stadt mit der „Sozial-
gerechten Bodennutzung“ über ein 
Jahrzehnt erfolgreich Baurechte schaf-
fen, gemeinsam mit den Planungsbe-
günstigten die Folgelasten tragen und 
somit die Stabilität des Wirtschafts-
standortes München stärken konnte, 
gebot die wirtschaftliche Lage eine 
differenzierte Situationsanalyse, die 
mit Beschluss des Stadtrates vom 
26.07.2006 zugunsten der Planungs-
begünstigten zu einzelnen Änderungen 
und Ergänzungen der Verfahrensgrund-
sätze führte.
ausgelösten Kosten sicherzustellen. 
Im Sinne des Allgemeinwohls ist einer 
partnerschaftlichen Zusammenarbeit 
zwischen der Stadt und den Privaten 
der Vorzug zu geben.
Bereits im Jahre 1989 hat der Stadtrat 
im Beschluss „Wohnen in München“ 
entschieden, dass sich künftig die 
Planungsbegünstigten anteilig am sozi-
alen Wohnungsbau beteiligen müssen. 
Danach sollten sie 40% des neuge-
schaffenen Baurechts für sozialen 
Wohnungsbau nutzen oder Belegungs-
bindungen für von der Stadt unterzu-
bringende Personen bis zur Höhe von 
20% des neuen Baurechts eingehen.
Der Bundesgesetzgeber hatte es mit 
dem am 01.05.1993 in Kraft getrete-
nen Investitionserleichterungs- und 
Wohnbaulandgesetz den Gemeinden 
ausdrücklich ermöglicht, Lasten städ-
tebaulicher Planungen von den Pla-
nungsbegünstigten tragen zu lassen. 
Dies gilt ab 01.01.1998 als Dauerrecht.
Der seinerzeitige Staatsminister des 
Innern Dr. Stoiber hat nach Erlass des 
Gesetzes an die Gemeinden appelliert, 
das verbesserte städtebauliche Instru-
mentarium konsequent und verantwor-
tungsvoll zu nutzen.
Der Stadtrat der Landeshauptstadt 
München hat in der Folge mit Be-
schluss vom 23.03.1994 „Sozialge-
rechte Bodennutzung“ die Rahmen-
bedingungen für eine Umsetzung 
der neuen gesetzlichen Instrumente 
in München festgelegt und mit Be-
schluss vom 26.07.1995 fortgeschrie-
ben. Mit Beschluss vom 10.12.1997 
Ausgangslage, Stadtratsbeschlüsse 
vom 23.03.1994, vom 26.07.1995, 
vom 10.12.1997 und vom 21.03.2001
Ohne städtebauliche Planungen ist 
eine sinnvolle Weiterentwicklung der 
Stadt undenkbar. Nur so können die 
Voraussetzungen für dringend benö-
tigte Wohnungen - insbesondere auch 
für untere und mittlere Einkommens-
schichten - und für die Ansiedlung von 
Gewerbe geschaffen werden, nicht zu-
letzt, um die Abwanderungen ins Um-
land zu vermeiden. Die Ausweisung 
neuen Baurechts eröffnet vielfältige 
wirtschaftliche Aktivitäten, die für eine 
florierende Stadtgemeinschaft unver-
zichtbar sind.
Städtebauliche Planungen sind in 
der Regel allerdings auch mit großen 
wirtschaftlichen Belastungen für die 
Gemeinden verbunden, die Mün-
chen - verstärkt durch die inzwischen 
erheblich verschlechterte Haushalts-
lage - mittlerweile an die Grenze der 
finanziellen Leistungsfähigkeit stellen. 
Die Unmöglichkeit, Kosten für Infra-
struktur etc. im bisherigen Umfang 
aus allgemeinen Haushaltsmitteln 
zu finanzieren, hatte sich zu einem 
gravierenden Planungshindernis ent-
wickelt. München stand daher vor der 
Alternative, seine Planungstätigkeit 
weitgehend einzuschränken oder 
aber im Zusammenwirken mit den 
Planungsbegünstigten, denen primär 
die Vorteile in Form von planungsbe-
dingten Grundstückswertsteigerun-
gen zufließen, die Finanzierung der

27
Der Stadtratsbeschluss zur Anwen-
dung der „Sozialgerechten Boden-
nutzung“ erhält eine neue Fassung 
mit dem Datum vom 26.07.2006 und 
lautet nunmehr:
1. …
2. …
3.  Das Planungsreferat soll Verfahren 
zur Aufstellung und Durchführung 
von Bauleitplanungen und anderen 
städtebaulichen Satzungen, die 
planungsbedingt Lasten bei der Lan-
deshauptstadt München auslösen 
und die zu einer Bodenwertsteige-
rung in nicht unerheblichem Umfang 
führen, nur dann zur Aufstellung 
bzw. Verfahrenseinleitung und zur 
Entscheidung im Stadtrat bringen, 
wenn sich die Planungsbegünstig-
ten zuvor 
a)  zur Bebauung entsprechend den 
planungsrechtlichen Festsetzungen 
und Regelungen innerhalb eines an-
gemessenen Zeitraums,
b)  zur Förderung des Wohnungs-
baus, insbesondere der sozialen 
Wohnraumförderung, und/oder zu 
Maßnahmen zur Sicherung einer ge-
mischten Wirtschaftsstruktur und
c)  zur Übernahme der von den Pla-
nungsvorhaben ausgelösten ursäch-
lichen Kosten und Lasten gemäß 
den Festlegungen in den Verfahrens-
grundsätzen verpflichtet haben.
4.  Der Stadtrat entscheidet über das 
weitere Vorgehen, wenn ein vom 
Stadtrat eingeleitetes Planungsvor-
haben wegen fehlender Vereinba-
rungen oder nicht ausreichender An-
gebote zur Lastenübernahme nicht 
fortschreitet oder wenn hinsichtlich 
Umfang und Art der Verpflichtungen 
von den Verfahrensgrundsätzen ab-
gewichen werden soll. 
Andere Planungsvorhaben werden 
der Bauleitplankommission vorge-
legt, wenn diese wegen fehlender 
Vereinbarungen oder nicht ausrei-
chender Angebote zur Lastenüber-
nahme nicht fortschreiten.
5.  Den in der Anlage zu vorliegendem 
Beschluss im einzelnen dargestell-
ten Verfahrensgrundsätzen zur 
Sozialgerechten Bodennutzung wird 
zugestimmt. Sie sind Bestandteil 
dieses Beschlusses.
6.  Über die städtische Kostenbeteili-
gung bei Planungsvorhaben nach 
Ziffer 2 der Verfahrensgrundsätze 
zur Sozialgerechten Bodennutzung 
wird die Stadtkämmerei jeweils zeit-
gerecht eine Entscheidung über die 
Finanzierung des städtischen Kos-
tenanteils (Aufnahme in Investitions-
liste 1 des jeweiligen Mehrjahresin-
vestitionsprogramms) veranlassen.
1. Leistungsverpflichtete
Die Leistungen sollen grundsätzlich 
die EigentümerInnen der überplanten 
Flächen erbringen, je nach Sachlage 
und Wunsch der Beteiligten können an 
deren Stelle auch die ErwerberInnen 
verpflichtet werden (beide im nach-
folgenden als Planungsbegünstigte 
bezeichnet). Die Stadt wird mit ihrem 
Grundbesitz wie alle anderen Eigentü-
mer behandelt. 
2. Lasten
Die Planungsbegünstigten sollen, 
ggf. anteilig, die ursächlichen Kosten 
und sonstigen Aufwendungen des 
Planungsvorhabens sowie kostenre-
levante Bindungen zur Förderung und 
Sicherung bestimmter städtebaulicher 
Ziele übernehmen, wobei es sich um 
folgende Kostenarten und Bindungen 
handeln kann:
2.1 Kosten, soweit sie Vorausset-
zung oder Folge der geplanten Vor-
haben sind
•  Unentgeltliche und kostenfreie Flä-
chenabtretungen für im Planungs-
gebiet vorgesehene Erschließungs-
anlagen (Grün- und Verkehrsflächen, 
Immissionsschutzanlagen und der-
gleichen), für Gemeinbedarfseinrich-
tungen und für den naturschutzrecht-
lich gebotenen Ausgleich, soweit die-
se Flächen nicht bei den Planungs-
begünstigten verbleiben sollen; ggf. 
ist der Erwerbsaufwand der Stadt zu 
erstatten. Der gemeindliche Anteil 
bezahlter Grunderwerbssteuern wird 
zurückerstattet.
•  Herstellungskosten der Er-
schließungsanlagen und der 
Ausgleichsmaßnahmen;
•  Herstellungskosten der ursächlichen 
sozialen Infrastruktur; Ablösung 
dieser Verpflichtung durch einen 
anteiligen Finanzierungsbeitrag 
von 66,47 Euro/m² Geschossfläche 
möglich;
•  ggf. Wettbewerbskosten, Kosten für 
zusätzliche Öffentlichkeitsarbeiten, 
Honorare nach HOAI bei Vergabe von 
Leistungen an Dritte, Kosten für Gut-
achten, Umlegungskosten;
•  Verzicht auf Ansprüche, z.B. wegen 
Eingriffs in den eingerichteten und 
ausgeübten Gewerbebetrieb.
2.2 Kostenrelevante Bindungen
•  Für den geförderten Mietwohnungs-
bau nach dem Förderprogramm der 
Einkommensorientierten Förderung 
(EOF) wird von der Bewilligungsstel-
le München für wohnungssuchende 
Haushalte mit sozialer Dringlichkeit, 
die die Einkommensgrenzen des § 9 
Abs. 2 Wohnraumförderungsgesetz 
(WoFG) einhalten bzw. höchstens

qwertghj
28
3. Umfang der Verpflichtungen
Die Planungsbegünstigten sollen unter 
Berücksichtigung des Grundsatzes der 
Angemessenheit im Zusammenhang 
mit der Planung stehende Lasten über-
nehmen und sich zu einer Bebauung 
gemäß den planungsrechtlichen Fest-
setzungen innerhalb eines angemesse-
nen Zeitraums, gegebenenfalls unter 
Berücksichtigung einer Änderung der 
allgemeinen wirtschaftlichen Verhält-
nisse, verpflichten.
Im allgemeinen wird davon ausge-
gangen, dass dem Grundsatz der 
Angemessenheit Rechnung getragen 
wird, wenn den Planungsbegüns-
tigten mindestens ein Drittel des 
planungsbedingten Wertzuwachses 
der Grundstücke als Investitionsanreiz 
und zur Deckung ihrer individuellen 
Kosten einschließlich eines ange-
messenen Ansatzes für Wagnis und 
Gewinn verbleibt. Liegen die Lasten 
unter dieser Deckelungsgrenze, 
verbleibt den Planungsbegünstigten 
demgemäss ein größerer Anteil. Diese 
Begrenzung dient dem Schutz der Pla-
nungsbegünstigten, weil auch darüber 
hinausgehende Belastungen noch 
angemessen sein könnten. Rechtferti-
gen im Einzelfall die Gesamtumstände 
die Annahme, dass trotz Verbleibs 
von mindestens einem Drittel des 
planungsbedingten Wertzuwachses 
die wirtschaftliche Gesamtbelastung 
des Planungsbegünstigten unange-
messen ist, so ist dies beim Umfang 
der geforderten Lastenübernahme zu 
berücksichtigen. Den Planungsbegüns-
tigten obliegt es, ihre wirtschaftliche 
Gesamtbelastung darzulegen und ggf. 
nachzuweisen. In diesem Fall können 
die Leistungen angemessen gemin-
dert werden, sofern die Finanzierung 
anderweitig gesichert ist.
Soll von dem Vorstehenden abgewi-
chen werden, ist eine Entscheidung 
des Stadtrats herbeizuführen.
Haben die Planungsbegünstigten 
Anlage „Varianten zur Erfüllung der 
Förderquote“ näher ausgeführt sind, 
wählen, um ihrer Verpflichtung nach-
zukommen. Die Anlage ist Bestand-
teil der Verfahrensgrundsätze. 
•  Sollten sich die staatlichen bzw. 
kommunalen Förderbestimmungen 
für den Wohnungsbau ändern, so 
bleiben die Vereinbarungen zur Hö-
he der Grundstückswerte und des 
Erstattungsbetrages voll gültig. Die 
Verpflichtung, die Wohnungen der 
Förderquote nur bestimmten Ein-
kommensgruppen zur Verfügung zu 
stellen, ist so umzudeuten oder zu 
ergänzen oder zu ersetzen, dass der 
beabsichtigte rechtliche, wirtschaft-
liche und soziale Zweck zur Unter-
stützung von Haushalten mit unteren 
und mittleren Einkommen bei der 
Versorgung mit Mietwohnraum und 
bei der Bildung von selbst genutztem 
Wohnungseigentum soweit wie 
möglich erreicht wird. 
•  Bei Ausweisung gewerblichen 
Baurechts und bei der Änderung 
gewerblichen/industriellen Baurechts 
zu Gunsten einer höherwertigen Nut-
zung eine Übernahme von Bindun-
gen bzw. eine Zurverfügungstellung 
von Flächen oder Beteiligung an den 
Kosten einer Ersatzmaßnahme zur 
langfristigen Ansiedlung und/oder 
Sicherung von Arbeitsplätzen insbe-
sondere ortsansässiger Gewerbenut-
zungen des sekundären Sektors so-
wie zur Sicherung und Förderung ei-
ner gemischten Wirtschaftsstruktur.
Ob die Werte von Gebäuden, die der 
Planung entgegenstehen, sowie Auf-
wendungen für die Beseitigung von 
Altlasten und für die Freistellung von 
Grundstückslasten als Kosten berück-
sichtigt werden können, muss der Prü-
fung im Einzelfall vorbehalten bleiben.
Sollen im Ausnahmefall andere ursäch-
liche Kosten übernommen werden, 
ist eine Entscheidung des Stadtrats 
herbeizuführen.
um 30% überschreiten, ein Grund-
stückswert von 204,51 Euro/m2 
Geschossfläche (GF) und ein Erstat-
tungsbetrag von 76,69 Euro/m2 GF 
für die erstmalige Herstellung der 
Erschließungsanlagen i.S.d. § 127 
Abs. 2 i.V.m. § 133 Abs. 3 Satz 5 
BauGB anerkannt. 
•  Für förderfähige Eigenwohnungen, 
die zur Selbstnutzung für oder zur 
Vermietung an Haushalte bestimmt 
sind, die die Einkommensgrenzen 
des § 9 Abs. 2 WoFG um höchs-
tens 60% überschreiten, wird ein 
Grundstückswert von 460,16 Euro/
m2 Geschossfläche (GF) und ein 
Erstattungsbetrag von 76,69 Euro/
m2 GF für die erstmalige Herstel-
lung der Erschließungsanlagen i.S.d. 
§ 127 Abs. 2 i.V.m. § 133 Abs. 3 
Satz 5 BauGB anerkannt. Soweit die 
Eigenwohnungen zur Selbstnutzung 
für oder zur Vermietung an Haushal-
te mit einem Kind oder mehreren 
Kindern bestimmt sind, dürfen diese 
Haushalte die Einkommensobergren-
zen des § 9 Abs. 2 WoFG um 60 % 
und zusätzlich um höchstens 5.000,– 
Euro je Kind (Kinderkomponente) 
überschreiten. 
•  Der Anteil der für den geförder-
ten Wohnungsbau zu bindenden 
Geschossfläche (Förderquote) 
beträgt 30% des neugeschaffe-
nen Baurechts, soweit es für den 
Wohnungsbau vorgesehen ist. Die 
Förderquote soll in der Regel zu 
zwei Dritteln für den geförderten 
Mietwohnungsbau-EOF verwendet 
werden und zu einem Drittel für 
geförderte Mietwohnungen-EOF 
bzw. München Modell-Miete oder 
für förderfähige Eigenwohnungen. 
Die Planungsbegünstigten können 
dabei unter 3 Varianten, die in der

Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg
29
die verlangten Lasten übernommen, 
werden weitere Leistungen nicht ge-
fordert. Es wird beispielsweise kein 
Erschließungsbeitrag und kein Kanal-
baukostenzuschuss verlangt.
Der Bodenwertzuwachs (Bruttowert-
zuwachs) wird aus der Differenz des 
Bodenwertes der Grundstücke vor der 
Überplanung (Anfangswert) und nach 
der Überplanung (Endwert) errechnet. 
Auszugehen ist von objektiven, für je-
dermann geltenden Werten.
Beim Anfangswert wird der Boden-
wert der Grundstücke im Bebauungs-
planumgriff vor der Überplanung er-
mittelt. Flächen mit Baurecht werden 
dabei nach baurechtlichem Status quo 
(ohne Berücksichtigung von Entwick-
lungschancen) bewertet. Bei Nicht-
baulandflächen wird die Bewertung 
jeweils aufgrund von Erfahrungswer-
ten für entwicklungsunbeeinflusstes 
Bauerwartungsland vorgenommen. 
Bei der Bewertung ist von den Preis-
verhältnissen zum Zeitpunkt der 
Grundzustimmung (vgl. unten Ziff. 6) 
auszugehen.
Dem wird der Endwert für den ge-
samten Bebauungsplanumgriff gegen-
übergestellt. Dabei wird für Bauland 
der Bodenwert für erschließungs-
beitragsfreies Nettobauland entspre-
chend den baurechtlichen Daten nach 
dem vorgesehenen Bebauungsplan 
ermittelt. Verkehrs-, Grün- und Ge-
meinbedarfsflächen werden mit dem 
Anfangswert angesetzt (also Wert 
nach baurechtlichem Status quo, bzw. 
Bauerwartungsland - Stufe I). Bei der 
Bewertung ist von den Preisverhältnis-
sen zum Zeitpunkt des Abschlusses 
der rechtsverbindlichen Vereinba-
rung (Grundvereinbarung, vgl. unten 
Ziff.6) mit den Planungsbegünstigten 
auszugehen. Eine Berücksichtigung 
nachträglich eintretender Wertände-
rungen erfolgt nicht; andererseits wird 
auch die Höhe der zu übernehmenden 
Lasten nicht angepasst. Dies dient vor 
allem der langfristigen Kalkulierbarkeit 
von Bauvorhaben.
Eine grafische Darstellung der Boden-
wertsteigerung im Verhältnis zu den 
Kosten der Planung und zur 2/3-Belas-
tungsgrenze befindet sich am Ende 
des Textes.
4. Vorhaben, die Gegenstand einer 
Kostenübernahme sind
Das Verfahren der „Sozialgerechten 
Bodennutzung“ wird angewendet bei 
städtebaulichen Maßnahmen im Rah-
men von Bauleitplanungen und städ-
tebaulichen Satzungen, die planungs-
bedingt Lasten bei der Stadt auslösen 
und die zu einer Bodenwertsteigerung 
in nicht unerheblichem Umfang führen. 
Sanierungsbebauungspläne und städ-
tebauliche Entwicklungsmaßnahmen 
werden nicht erfasst, weil hier andere 
gesetzliche Regelungen bestehen.
5. Art der Erbringung der Leistung
Den Planungsbegünstigten soll es 
nach Möglichkeit freigestellt sein, 
in welcher Form sie ihre Kosten-
beteiligung erbringen. Dies kann in 
Geldbeiträgen, Flächenabtretung oder 
tatsächlicher Übernahme der Last 
geschehen. Verkehrs-, Grün- und Ge-
meinbedarfsflächen müssen jedoch 
durch Flächenabtretung zur Verfügung 
gestellt werden. Der Anteil an geför-
dertem Wohnungsbau von 30 % (För-
derquote) soll im Planungsgebiet ins-
gesamt verwirklicht werden. Innerhalb 
dieses Rahmens besteht allerdings 
Gestaltungsfreiheit. 
Eine Ausnahme vom Grundsatz, 
dass die Förderquote im jeweiligen 
Planungsgebiet verwirklicht werden 
muss, ist möglich, wenn alle folgenden 
Voraussetzungen erfüllt sind: 
•  Der Ersatzstandort liegt in räumlicher 
Nähe zum Planungsgebiet (etwa 1 
Kilometer).
•  Die Gemeinbedarfseinrichtungen für 
Kinder von 0 bis 10 Jahren werden 
- für den zusätzlichen, aus dem Er-
satzstandort resultierenden Bedarf 
- im Planungsgebiet errichtet und 
angeboten.
•  Die planungsrechtliche Zulässigkeit 
des geförderten Wohnungsbaus am 
Ersatzstandort ist festgestellt (im 
Innenbereich nach § 34 BauGB durch 
Vorbescheid).
•  Die Unterbringung der „Förder-
quote“ am Ersatzstandort ist sozial 
verträglich.
•  Es wird eine Bauverpflichtung 
begründet.
Mit dem Billigungsbeschluss muss das 
Vorliegen aller genannten Vorausset-
zungen festgestellt sein.
Über die Ausnahme entscheidet der 
Stadtrat auf Vorschlag der Referats-
übergreifenden Arbeitsgruppe.
Bei Erschließungsanlagen und Kinder-
tagesstätten kann auch die tatsächli-
che Herstellung nach den für die Stadt 
geltenden Normen übernommen wer-
den. Bei Erschließungsanlagen bietet 
sich hierfür der Abschluss eines Er-
schließungsvertrages an. Kindertages-
stätten müssen nicht in jedem Fall der 
Stadt übereignet werden, im Einzelfall 
kann es genügen, wenn rechtlich gesi-
chert ist, dass sie einem Betreiber un-
entgeltlich als öffentliche Einrichtung 
zur Verfügung gestellt werden. Vom 
Planungsbegünstigten vorgeleistete 
Planungskosten können im Umfang 
der Entlastung der Stadt auf seinen 
Anteil angerechnet werden, soweit es 
sich um von der Stadt gewollte und 
bestimmte Entwurfsarbeiten handelt.
Bei der Verteilung der Lasten, ein-
schließlich des Anteils an geförder-
tem Wohnungsbau auf die einzelnen 
Planungsbegünstigten, folgt die Stadt

qwertghj
30
grundsätzlich deren Vorschlägen, so-
fern diese nicht unangemessen sind. 
Können die Planungsbegünstigten sich 
auf keine Verteilung einigen, schlägt 
die Stadt eine Verteilung vor, die sich 
an umlegungsrechtlichen Grundsätzen 
orientiert.
6. Verfahren
Sobald Planungsabsichten für ein be-
stimmtes Gebiet bestehen, soll von 
den Planungsbegünstigten zunächst 
eine Grundzustimmung eingeholt wer-
den. Für den Fall, dass die Planungs-
absicht so konkret ist, dass die Lasten 
hinreichend genau kalkuliert werden 
können, sollen die Planungsbegüns-
tigten dabei ihre Bereitschaft erklären, 
die durch das Planungsvorhaben aus-
gelösten Lasten zu übernehmen. Be-
findet sich eine Planung noch in einem 
so frühen Planungsstadium, dass eine 
Lastenermittlung noch nicht möglich 
ist und insofern den Planungsbegüns-
tigten eine so weitreichende Erklärung 
noch nicht zumutbar ist, sollen sie ihre 
Mitwirkungsbereitschaft zur Kostentra-
gung nach Maßgabe der vorstehenden 
Grundsätze erklären. In diesem Fall soll 
insbesondere auch über den Anfangs-
wert (=der entwicklungsunbeeinfluss-
te Grundstückswert) Einvernehmen 
erzielt werden.
Sobald die Planung verfahrensmäßig 
und inhaltlich so weit fortgeschritten 
ist, dass sie dem Stadtrat zur Entschei-
dung vorgelegt werden könnte, sollen 
in einer zweiten Stufe, Grundverein-
barung, rechtlich bindende und die zu 
erbringenden Leistungen ausreichend 
konkretisierende Erklärungen abgege-
ben werden, deren Form von der Art 
des angestrebten Verfahrens abhängt. 
Folgende Verfahrensarten kommen, 
ggf. auch in Kombination miteinander, 
in Betracht:
a) städtebaulicher Vertrag,
b) gesetzliches Umlegungsverfahren,
c) private Bodenordnung.
zu a):
Beim städtebaulichen Vertrag werden 
alle Leistungen in vertraglicher Form 
geregelt. In der Regel ist, da Flächen-
abtretungen jedenfalls für öffentliche 
Flächen erfolgen oder aber zur Siche-
rung der Zweckbindung der für den 
geförderten Wohnungsbau vorgese-
henen Flächen Kaufangebote hierfür 
abgegeben werden, notarielle Form 
erforderlich.
zu b):
Das Umlegungsverfahren nach §§ 45 
ff BauGB ist in besonderem Maße 
geeignet, die Neueinteilung der Flä-
chen und die Erbringung von Eigentü-
merleistungen in Fläche oder Geld zu 
regeln. Darüber hinaus sind in diesem 
Rahmen auch städtebauliche Gebote, 
§§ 175 - 179 BauGB, möglich.
Wird dieses Verfahren gewählt, er-
stellt das Kommunalreferat einen 
Umlegungsplan, bestehend aus der 
Umlegungskarte, aus der sich die 
neuen Grundstücksgrenzen ergeben, 
und dem Umlegungsverzeichnis mit 
sonstigen Regelungen. Zu diesem Um-
legungsplan erklären die Eigentümer 
ihr Einverständnis. Nach Beschlussfas-
sung durch den Umlegungsausschuss 
tritt die Rechtsänderung ein. Damit 
wird sichergestellt, dass in kürzester 
Zeit nach Inkrafttreten des Bebauungs-
plans geordnete Grundstücksflächen, 
einschließlich der öffentlichen Flächen 
vorliegen. Kosten für Grundbuchein-
trag, Vermessung und Grunderwerbs-
steuer entfallen.
zu c):
Eine private Bodenordnung, also die 
Neuordnung der Grundstücksverhält-
nisse durch privatrechtliche Einzelver-
träge, kommt dann in Betracht, wenn 
die Beteiligten dies wünschen und die 
Lastenübernahme der Eigentümer in 
der Abtretung von Grundstücksflächen 
an die Stadt besteht. Stets ist notariel-
le Form erforderlich.
Soweit in der Grundvereinbarung 
noch nicht alle Regelungen getroffen 
werden konnten, sollen die etwa noch 
erforderlichen Ausführungsverträge 
in einer dritten Stufe abgeschlossen 
werden. Hierfür kommen insbesonde-
re Verträge über die Ausführung von 
Bauleistungen in Betracht, vor allem 
Erschließungsverträge. 
7. Zeitpunkt der Leistung, 
Sicherheiten
Flächen sollen grundsätzlich durch 
die Grundvereinbarung zur Verfügung 
gestellt werden. Sofern nicht das Um-
legungsverfahren nach dem BauGB 
gewählt wird, sind im Vertrag die 
Grundabtretungen vorzusehen und 
durch Auflassungsvormerkungen zu 
sichern. Die Fälligkeit von Geldleistun-
gen richtet sich nach den Verhältnissen 
des Einzelfalles, doch muss mit dem 
Vertrag eine geeignete Sicherheit, 
z.B. Bankbürgschaft, in ausreichender 
Höhe zur Verfügung gestellt werden, 
um zu verhindern, dass bei Zahlungs-
unfähigkeit des Eigentümers dessen 
Lasten auf die Stadt zurückfallen.

Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg
31
Grundstückswert in Mio. Euro
 Flächenabtretungen 
 Erschließung
 Soziale Infrastruktur
 Geförderter Wohnungsbau
 Nettowertzuwachs
 Bruttowertzuwachs
 Anfangswert
1/ 3 2/ 3
140
80
120
60
100
40
20
0
Bebauungsplan Nr. 9999 (Beispiel)
30
Anfangs-
wert
Endwert 
brutto
Endwert 
netto
30
51
24
8
5
12
30
100
Bruttowertzuwachs
Nettowert-
zuwachs
Lasten

qwertghj
32
Auswahlmöglichkeit unter: 
Variante A:  Investor baut selbst bzw. gibt Verpflichtung schuldbefreiend an Dritten weiter
Mietwohnungen  
Einkommensorient. Förderung EOF 
§ 9 II WoFG / § 9 + 30 %
Mietwohnungen –  
EOF oder München Modell-Miete  
§ 9 II WoFG + 60 % (+Kinderkomp.*)
Eigentum 
freifinanziert
Belegung mit 2/3 aus § 9 II und 1/3 aus 
§ 9 II + 30 % 
Bindung: 25 Jahre
Bindung: 25 Jahre
Variante B:  Investor baut selbst bzw. gibt Verpflichtung schuldbefreiend an Dritten weiter
Mietwohnungen 
Einkommensorient. Förderung EOF 
§ 9 II WoFG / § 9 + 30 %
Eigenwohnraum –  
staatliche Förderung 
§ 9 II WoFG + 60 %+Kinderkomp.
Eigentum 
freifinanziert
Belegung mit 2/3 aus § 9 II und 1/3 aus 
§ 9 II + 30 % 
Bindung: 25 Jahre
Bindung: 10 Jahre (Selbstbezieher) bzw. 
15 Jahre (Kapitalanlegen) 
Verkauf an Selbstbezieher oder 
Kapitalanleger
Variante C: Investor verkauft  
an die Stadt oder einen von  
der Stadt bekannten Dritten
 
 
wie Variante B
Mietwohnungen 
Einkommensorient. Förderung EOF 
§ 9 II WoFG / § 9 + 30 %
Eigenwohnraum –  
staatliche Förderung 
§ 9 II WoFG + 60 %+Kinderkomp.
Eigentum 
freifinanziert
Belegung mit 2/3 aus § 9 II und 1/3 aus 
§ 9 II + 30 % 
Bindung:  
wie staatl. Grundstücke: 40 Jahre
Bindung: 10 Jahre (Selbstbezieher) bzw. 
15 Jahre (Kapitalanlegen) 
Verkauf an Selbstbezieher oder 
Kapitalanleger
Varianten zur Erfüllung der Förderquote
Förderquote Förderquote Keine Bindungen
Anteil 20% 10% 70%
Wert der Erschl. 204,51 Euro je qm GF 460,16 Euro je qm GF Verkehrswert
zzgl. Erschl. 76,69 Euro je qm GF 76,69 Euro je qm GF
Anlage zu den Verfahrensgrundsätzen zur Sozialgerechten Bodennutzung  
in der Fassung vom 26.07.2006

Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg
33
Auswahlmöglichkeit unter: 
Variante A:  Investor baut selbst bzw. gibt Verpflichtung schuldbefreiend an Dritten weiter
Mietwohnungen  
Einkommensorient. Förderung EOF
Mietwohnungen – EOF  
oder München Modell-Miete*
Eigentum 
freifinanziert
Bindung: 25 Jahre Bindung: 25 Jahre
Variante B:  Investor baut selbst bzw. gibt Verpflichtung schuldbefreiend an Dritten weiter
Mietwohnungen 
Einkommensorient. Förderung EOF
Eigenwohnraum –  
staatliche Förderung
Eigentum 
freifinanziert
Bindung: 25 Jahre Verkauf an Selbstbezieher oder  
Kapitalanleger 
Bindung: 15 Jahre (Selbstbezieher und 
Kapitalanleger)
Variante C: Investor verkauft  
an die Stadt oder einen von  
der Stadt bekannten Dritten
 
 
wie Variante B
Mietwohnungen 
Einkommensorient. Förderung EOF
Eigenwohnraum –  
staatliche Förderung
Eigentum 
freifinanziert
Bindung: 
wie staatl. Grundstücke: 40 Jahre
Verkauf an Selbstbezieher oder Kapital-
anleger 
Bindung: 15 Jahre (Selbstbezieher und 
Kapitalanleger)
Förderquote Förderquote Keine Bindungen
Anteil 20% 10% 70%
Wert der Erschl. 204,51 Euro je qm GF 460,16 Euro je qm GF Verkehrswert
zzgl. Erschl. 76,69 Euro je qm GF 76,69 Euro je qm GF
Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) – Varianten zur Erfüllung der Förderquote  
(Neufassung aufgrund der Einführung des Bayer. Wohnraumförderungsgesetz zum 01.05.2007)
Stand: 08.10.2008
Mit der Einführung des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes zum 01.05.2007 erfolgt die Einkommensberechnung nicht mehr nach § 9 
Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) sondern nach Art. 11 BayWoFG, wobei dieser die Förderungsobergrenze vorgibt. Die Förderobergrenze 
entspricht in etwas dem Einkommen nach früheren § 9 WoFG + 60 %.  
Im übrigen richtet sich die Förderung und Belegung nach den jeweils geltenden staatlichen und kommunalen Förderbestimmungen.

qwertghj
34
7  Weiterführende Literatur
E. Hien, Bemerkungen zum städtebau-
lichen Vertrag
in: Planung und Plan kontrolle, 
Entwicklungen im Bau- und 
Fachplanungsrecht;
Otto Schlichter zum 65. Geburtstag, 
Köln 1995, S. 129 ff
G. Stang / K. Dürr
Vereinbarungen zu Lastenübernahme 
im Zusammenhang mit der Aufstellung 
von Bebauungsplänen im Rahmen von 
Baulandumlegungen
Baurecht 1996, S. 209
K. Dürr
Einvernehmliche gesetzliche Um-
legung im Rahmen des Modells 
der Münchner Sozialgerechten 
Bodennutzung
Vermessungswesen und Raum-
ordnung 1996, S. 95
M. Oerder
Praktische Probleme der Städte-
baulichen Verträge nach § 11 BauGB
Baurecht 1998, S. 22
M.-L. Wallraven-Lindl
Die Beteiligung an Kosten und Lasten 
städtebaulicher Planungen,  
Sozial gerechte Bodennutzung,  
der Münchner Weg
Der Bayerische Bürgermeister 1998, 
S. 197
M.-L. Wallraven-Lindl
Sozialgerechte Bodennutzung, der 
Münchner Weg, Erfahrungen der  
Beteiligung an Kosten und Lasten 
städte baulicher Planung, die letzten 
Jahre
Der Bayerische Bürgermeister 2000, 
S. 423
K. Veit
Baulandumlegung in München
Der Bayerische Bürgermeister 2001, 
S. 493
K. Veit
Städtebauliche Umlegung und  
„Sozialgerechte Bodennutzung“,  
zehn Jahre „Münchner Weg“ –  
der Weg zum Erfolg
in: Festschrift, Nachhaltige  
Entwicklung von Stadt und Land, 
Holger Magel zum 60. Geburtstag,  
TU München 2004, S. 409
K. Veit
Der Münchner Weg der vereinbarten 
Bodenordnung 
DVW Bayern 2005, S. 69
A. Bunzel / D. Coulmas / G. Schmidt-
Eichstaedt
Städtebauliche Verträge –  
ein Handbuch
3. Auflage DIFU, Berlin 2007,  
S. 114 ff, 176 ff
Die Sozialgerechte Bodennutzung  |  Der Münchner Weg

35
Impressum
Redaktion:
Dr. M.-L. Wallraven-Lindl,  
M. Schuhbeck, Referat für Stadtplanung;  
W. Pirzer, Kommunalreferat
Konzept, Text und Gestaltung:
QS2M, München
www.qs2m.de
Bildquellennachweis:
Alle Rechte liegen bei der  
Landeshauptstadt München
Druck:
Direktorium, Stadtkanzlei
©  2009 Landeshauptstadt München 
3. aktualisierte Auflage
Herausgegeben von:

www.muenchen.de/plan

Antrag an den Rat Nr. A-R/0010/2012 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Rat der Stadt Münster möge beschließen 
 
1. Um die Versorgung der Bevölkerung mit preiswerte m Wohnraum zu 
verbessern wird bei der Entwicklung von Flächen für den Wohnungsbau insbesondere 
im Innenstadtbereich grundsätzlich ein angemessener Anteil  der Bauflächen für die 
Errichtung von preisgebundenen Wohnungen (öffentlich geförderter Wohnungsbau) 
reserviert. 
2. Die Verwaltung wird beauftragt, den Bau preisgeb undener Wohnungen in  Baugebieten 
durch Vorhaben bezogene Bebauungspläne, durch Städtebauliche Verträge und 
andere Instrumente des Städtebaurechts (z. B. Baulandumlegung)  sicherzustellen. 
3. Um die steigenden Kosten der Stadt für die Entwi cklung von Bauland stärker zu 
refinanzieren, werden vorrangig Flächen im Eigentum der Stadt Münster bzw. der 
Gesellschaften der Stadt entwickelt. Dies gilt sowohl für die Neuerschließung von 
Flächen als auch für das Flächenrecycling. Durch kontinuierliche Bereitstellung 
entsprechender Mittel im Haushalt (Fonds) wird der frühzeitige und vorausschauende 
Grunderwerb von künftigen Bauflächen durch die Stadt sichergestellt. 
4. Private Flächen sollen von der Verwaltung nur no ch dann für die Baulandentwicklung 
vorgeschlagen werden, wenn sich die Planungsbegünstigten vorab zur Mitfinanzierung 
von Kosten und Lasten bereiterklärt haben, die durch das Planungsvorhaben ausgelöst 
werden. Hierzu gehören insbesondere der Ersatz der Kosten der städtebaulichen 
Planung und die angemessene Übernahme von Kosten der notwendigen technischen 
und sozialen Infrastruktur. Die Übernahme der Verpflichtungen soll durch den 
Abschluss städtebaulicher Verträge abgesichert werden. Zur Qualitätssicherung sind 
bei der Baulandentwicklung in der Regel städtebauliche Wettbewerbe durchzuführen. 
5. Zur Umsetzung dieser Grundsätze einer sozialgere chten Bodennutzung entwickelt die 
Verwaltung ein Verfahren. Dabei ist auf die frühzeitige Abstimmung mit Mietern, 
Grundstückseigentümern und sonstigen Berechtigten sowie mit Investoren besonderer 
Wert zu legen. Vorbild sind die Grundsätze der Stadt München für „Die Sozialgerechte 
Bodennutzung“. 
6. Der Rat beschließt die Verfahrensgrundsätze nach  Diskussion mit der Bürgerschaft, 
den Verbänden und Interessengruppen. 
 
Bündnis 90/Die Grünen/GAL 
Ratsfraktion Münster 
 
Windthorststr. 7 
48143 Münster 
 
Fon: 0251 / 8 99 58 10 
Fax: 0251 / 8 99 58 15 
ratsfraktion@ gruene-muenster.de 
www.gruene -muenster.de 
Antrag 
„Sozialgerechte Bodennutzung“ 
 
09.02.2012

2 
 
Begründung: 
 
Förderung des Baus preiswerter Wohnungen 
Die Nachfrage nach Wohnraum und insbesondere nach preiswerten Wohnungen  nimmt in 
Münster nach wie vor zu, wie Rückmeldungen der großen Wohnungsgesellschaften in 
Münster zeigen. Gleichzeitig fallen immer mehr öffentlich geförderte Wohnungen aus der 
Bindung. Dabei dürfte sich allerdings an der Zahl derjenigen, die einen 
„Wohnberechtigungsschein“ beantragen können, seit 2005 wenig geändert haben. Im 
Geschäftsbericht des Amtes für Wohnungswesen hieß es 2006: „Nach einer bundesweiten 
Untersuchung (Quelle: WFA-Bericht Preisgebundener Wohnungsbestand 2005, S.6) 
können rund 42 % aller Haushalte als Berechtigte im Sinne des WoFG angesehen 
werden.“ Ein weiterer Beleg für die mangelhafte Versorgung mit preiswertem Wohnraum ist 
auch die jüngst erlassene Kündigungssperrfristverordnung in NRW. Zu den vier Städten in 
NRW, für die die Kündigungssperrfrist von 3 auf 8 Jahre hoch gesetzt wurde, zählt auch 
Münster. 
Die bisherigen Anstrengungen der Stadt (wie z.B. die Vorlagen: „Möglichkeiten und 
Grenzen der Finanzierung/Mitfinanzierung von Kosten/Folgekosten und Aufwendungen der 
Bauleitplanung“, [V/0313/2009] und  „Beteiligung Dritter an städtebaulichen 
Entwicklungsmaßnahmen“, [Nr. 20/95 – Bau]), die Versorgung mit preiswertem Wohnraum 
zu verbessern, haben keinen durchschlagenden Erfolg gehabt – im Gegenteil, Projekte wie 
die „Klostergärten“ zeigen, dass der Markt andere Prioritäten setzt. Die Stadt muss deshalb 
neue Wege einschlagen, um das wohnungspolitische Ziel zu erreichen. Wir Grünen 
schlagen vor, die Grundsätze der Stadt München für eine „sozialgerechte Bodennutzung“ 
als Vorbild zu nehmen (s. Anlage), entsprechende Regelungen für Münster zu entwickeln 
und nach Diskussion mit der Bürgerschaft, den Verbänden und Interessengruppen im Rat 
zu beschließen.  
Der Vorschlag, die Regelungen vorrangig im Innenstadtbereich zu nutzen, entspringt der 
Erfahrung, dass hier in letzter Zeit wesentlich seltener preiswerte Wohnungen errichtet 
werden als in den äußeren Stadtteilen. 
 
Nutzung des Planungsbedingten Wertzuwachses für die Finanzierung öffentlicher 
Kosten 
Die Baulandentwicklung beschert der Stadt erhebliche Kosten. Dazu zählen neben dem 
Planungsaufwand selbst und der Erschließung des Geländes auch Kosten für den Ausbau 
der technischen und der sozialen Infrastruktur. Nur ein Teil dieser Aufwendungen kann 
durch den Erschließungsbeitrag nach dem Baugesetzbuch und weitere gesetzlich 
geregelte Beiträge (z. B. nach Kommunalabgabengesetz) refinanziert werden. Der Ausbau 
von Schulen, Kindertagesstätten, die Anlage neue Kinderspielplätze, die Anpassung der 
Verkehrsinfrastruktur usw. müssen von der Stadt aus eigenen Mitteln finanziert werden.  
Umgekehrt führt die Baulandentwicklung zu einem erheblichen Wertzuwachs der Flächen. 
Das gilt auch für Stadterneuerungs- und Stadtumbauprojekte wie zum Beispiel im 
Stadthafen. Die planungsbedingte Wertsteigerung bleibt im Wesentlichen bei den 
Eigentümern der Flächen.  
Um die zunehmenden Kosten der Baulanderschließung in den Griff zu bekommen bietet 
sich die vorrangige Nutzung stadteigener Flächen an. Der  Planungsmehrwert kann durch 
Verkauf der erschlossenen Flächen ungeschmälert dem städtischen Haushalt zugeführt 
werden.  Durch vorausschauende Bodenwirtschaft und durch die laufende Bereitstellung 
von Mitteln für den frühzeitigen Grunderwerb soll die Quote der Baulandentwicklung auf 
eigenen Flächen erhöht werden. 
Sofern auch private Flächen in die Baulandentwicklung integriert werden sollen, muss eine 
stärkere Beteiligung der Eigentümer an den Entwicklungskosten der Stadt  vereinbart

3 
 
werden. Anzustreben sind städtebauliche Verträge, in denen sich die Eigentümer zur 
Übernahme der Aufwendungen für die Planung und zur angemessenen Mitfinanzierung 
von Aufwendungen für die Herstellung bzw. den Ausbau der technischen und sozialen 
Infrastruktur verpflichten, bevor  Bebauungsplanverfahren  in die Wege geleitet werden. In 
welchem Ausmaß der planungsbedingte Wertzuwachs für die Finanzierung der städtischen 
Aufwendungen zugesichert werden soll, muss im Einzelfall entschieden werden. Dabei ist 
stets ein Ausgleich zwischen den Interessen der Stadt an der Begrenzung der öffentlich zu 
tragenden Kosten und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Beteiligten zu finden. 
Auch für dieses Verfahren soll die Verwaltung  Grundsätze erarbeiten. Vorbild sind neben 
den bereits angeführten Grundsätzen der Stadt München Beschlüsse der Städte Stuttgart, 
Frankfurt/M. und Nürnberg. 
 
Beteiligung der Interessengruppen, der Verbände und der Öffentlichkeit 
Durch frühzeitige Beteiligung soll sichergestellt werden, dass die Regelungen nicht nur 
rechtssicher sondern auch situationsgerecht und praktikabel ausformuliert und gehandhabt 
werden. 
 
gez. Gerhard Joksch 
gez. Helga Bennink 
gez. Dr. Petra Dieckmann 
gez. Dr. Brigitte Hasenjürgen 
gez. Christoph Kattentidt 
gez. Manfred Kehr 
gez. Annette Kemper 
gez. Hery Klas 
gez. Jutta Möllers 
gez. Jörn Möltgen  
gez. Anne Naegels 
gez. Carsten Peters 
gez. Otto Reiners 
gez. Tim Rohleder 
gez. Dr. Ludwig Schipmann 
gez. Dr. Rita Stein-Redent 
 
Anlage: 
Grundsätze der sozialgerechten Bodennutzung der Stadt München 
(
http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Kommunalreferat/immobilien/sobon.html )