Umsetzung des geänderten Mittel- und Freigabeschlusses zur Umsetzung des Prozesses "Bezahlbar Bauen und Wohnen in Köln" (VO 1866/2025)

Übertragbarkeit des 
Hamburg-Standards auf 
Köln
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle

Hamburg-Standard 
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle 
Die Freie und Hansestadt Hamburg hat mit dem sogenannten Hamburg-Standard in einem einjährigen 
Prozess mit über 200 Fachleuten in 13 Arbeitskreisen zentrale Baukostentreiber identifiziert und diese 
gemeinsam in einem umfassenden Maßnahmenkatalog gebündelt. So wurden einerseits etablierte 
Bauvorgaben wie z.B. dem Schallschutz auf Balkonen hinterfragt, um bei einer bedarfsgerechten, 
funktionalen Ausstattung ohne Qualitätsverlust gleichzeitig eine Reduktion technischer Anforderungen 
zu erreichen. Zusätzlich wurden Potenziale zur Optimierung von Planungs- und 
Genehmigungsprozessen untersucht. 
Durch die frühzeitige Bildung von Bauteams, digitale Verfahren und klar definierte Zuständigkeiten 
sollen Prozesse beschleunigt und Schnittstellen reduziert werden. Durch diese Maßnahmen wurden 
Einsparpotenziale von bis zu 2.000 Euro / m² Wohnfläche ermittelt. Die Wirksamkeit des Hamburg-
Standards wird derzeit an Pilotprojekten erprobt. 
Gemeinsam mit der Wohnungsinitiative Köln (WIK), der GAG Immobilien AG im Namen der köln ag 
und PD – Partner der öffentlichen Hand GmbH hat die Wohnungsbauleitstelle der Stadt Köln die 
kostenreduzierenden Vorschläge aus Hamburg für die Anwendung im Kölner Wohnungsbau geprüft.

Hamburg-Standard 
Übertragbarkeit auf Köln 
Analyse von 
Kostentreibern 
Die Verwaltung unterstützt die aus der Analyse der Kostentreiber 
im Planungs- und Bauprozess aufgestellten Thesen des 
Hamburg-Standards, dass 
− ein Großteil der Mehrkosten innerhalb der ersten 
Leistungsphasen vermieden werden kann, 
− eine frühzeitige, kooperative und verbindliche 
Zusammenarbeit von Behörden, Bauherren, Planenden und 
ausführenden Unternehmen zu Kostenreduktion im Planungs-
und Bauprozess führt, 
− die Einführung eines anerkannten Mindeststandards 
Planungssicherheit bringt und Materialeinsparungen 
ermöglicht und 
− eine zeitlich optimierte Planungs- und Bauzeit Kosten 
minimiert. 
Der Leitfaden und insbesondere die Checklisten können ohne 
Einschränkungen durch Akteur*innen auf dem Kölner 
Wohnungsmarkt herangezogen werden. 
Der Hamburger Leitfaden 
hilft, kostentreibende 
Faktoren entlang des 
Planungs- und 
Bauprozesses systematisch 
zu identifizieren. Eine 
Checkliste unterstützt dabei, 
die Einsparpotenziale in 
allen Bauphasen gezielt und 
akteursbezogen 
umzusetzen. 
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle 
Analyse von Kostentreibern im Wohnungsneubau

Hamburg-Standard 
Übertragbarkeit auf Köln 
Kosten-
reduzierende 
Baustandards 
Mit Ausnahme weniger Maßnahmen sind sämtliche der 38 
kostenreduzierenden Baustandards des Hamburg-Standards theoretisch 
auch auf Kölner Verhältnisse übertragbar (siehe folgende Grafik). Allerdings 
stehen einzelne Standards nicht vollständig im Einklang mit den derzeitigen 
Rahmenbedingungen und Förderkulisse in Nordrhein-Westfalen. 
In Hamburg werden die Maßnahmen aktuell im Rahmen von Best-Practice-
Ansätzen und Pilotprojekten erprobt. Auch in Köln besteht die Möglichkeit 
für Baufachleute, ausgewählte Standards projektbezogen zu prüfen und 
anzuwenden. 
Hinweis 
Die 38 Maßnahmen des Hamburg-Standards bilden einen exemplarischen 
Ausschnitt kostenreduzierender Ansätze im Wohnungsbau und erheben 
keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie bieten wertvolle Impulse, die auch 
für den Kölner Kontext grundsätzlich von Interesse sind. Gleichzeitig ist zu 
berücksichtigen, dass einzelne Kostentreiber, die im Kölner Wohnungsbau 
eine besondere Relevanz besitzen, durch die in Hamburg identifizierten 
Vereinfachungsmöglichkeiten bislang nicht adressiert werden. 
Mit der Reduzierung von 
etablierten technischen 
Standards bei Komfort und 
Ausstattung sollen mehr 
Gestaltungsspielräume 
geschaffen und dabei eine 
nachhaltige und 
lebenszyklusorientierte 
Bauweise gestärkt werden, 
um bezahlbaren Wohnraum 
zu ermöglichen. 
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle 
Kostenreduzierende Baustandards

Übertragbarkeit der Hamburger Ergebnisse
Ein wesentlicher Teil der 38 aufgezeigten Maßnahmen des Hamburg Standards kann auf Projekte in Köln übertragen werden - teilweise unter  
Berücksichtigung von rechtlichen Herausforderungen. 
100%
der Maßnahmen zum baulichen 
Standard sind übertragbar. 
89%
der Maßnahmen zum Gebäude-
technischen Standard sind über-
tragbar. 
100%
der Maßnahmen zum Barriere-
freien Standard sind übertragbar . 
90%
der Maßnahmen zum Schallschutz 
Standard sind übertragbar. 
Die in Hamburg ausgewiesenen 
Maßnahmen zum Schallschutz 
lassen sich zumeist auf Köln 
übertragen. Hier ist besonders auf 
die Erleichterungen bei der 
Einhaltung der Anforderungen an 
die Trittschalldämmung auf 
Balkonen, Dachterrasse, Treppen 
etc. hinzuweisen. Ebenso ist die 
Festsetzung des 
Mindestschallschutzes zu 
überprüfen. 
Die Änderung der 
Geräuschbewertung technischer 
Anlagen muss bereits bei 
Baurechtschaffung gelöst werden. 
Gleichwohl können die 
Anforderungen an die Barrierefreie 
Standards in Köln angepasst 
werden. Im Vergleich zu Hamburg 
scheinen die Bestimmungen der 
Landesbauordnung NRW und der 
Verwaltungsvorschrift Technische 
Baubestimmungen NRW (VV TB 
NRW) jedoch weniger restriktiv zu 
sein. 
Entsprechend den Zielvorgaben 
aus Hamburg können bereits 
erhebliche Einsparungen im 
Bereich der Gebäudetechnischen 
Standards realisiert werden. 
Darunter fallen die 
Berücksichtigung dritter 
Wärmequellen, Reduzierung der 
Norm-Innenraumtemperaturen in 
Wohnungen, Verzicht auf 
Fußbodenheizung im Flur und 
Weitere . 
Bauliche Standards Gebäudetechnische 
Standards 
Barrierefreie Standards Schallschutz Standards 
25%
der Maßnahmen zum Brandschutz 
Standard sind übertragbar. 
Da die Brandschutzmaßnahmen 
auf sehr konkrete 
Rahmenbedingungen in Hamburg 
abgestimmt sind, lässt sich deren 
Ansatz nur bedingt auf Köln 
übertragen. 
Brandschutz Standards 
Durch die Hamburger Vorgaben 
lassen sich in Köln signifikante 
Einsparungen bei den baulichen 
Standards umsetzen. 
Hierzu zählen u.a. Ausklammern 
bestimmter Zertifizierungen, 
Anpassung der 
übereinanderliegenden 
Nutzungsanforderungen, 
Anpassung der Eigen- und 
Nutzlastenreserven sowie 
Identifizierung besonders 
kostentreibender 
Wärmebrückendetails.

Hamburg-Standard 
Übertragbarkeit auf Köln 
Rechts-
sichere 
Umsetzung 
Die vorliegenden Arbeitshilfen – darunter Mustervertragsklauseln, 
Hinweise und ergänzende Formulierungen zur juristischen 
Absicherung mietvertraglicher Abweichungen – sind 
grundsätzlich auch im Kölner Kontext anwendbar. Sie dienen der 
rechtlichen Flankierung von Maßnahmen, die vom Standard 
abweichen, und können zur Abwehr potenzieller Ansprüche von 
Mietenden gegenüber Investor*innen beitragen. 
Hinweis 
Für eine belastbare Umsetzung bedarf es weiterer fachlicher 
Klärungen, insbesondere zur rechtssicheren Abweichung von 
den Anerkannten Regeln der Technik. Darüber hinaus sind 
zusätzliche Musterformulierungen und rechtliche Prüfungen 
erforderlich, um die Interessen aller Beteiligten entlang der 
Wertschöpfungskette – von Investor*innen über Planende bis hin 
zu Mietenden – angemessen abzusichern. 
Bei der Optimierung von 
Standards soll eine 
Rechtssicherheit geschaffen 
werden. Dabei stehen die 
Interessen aller Beteiligten 
entlang der 
Wertschöpfungskette der 
Bau- und 
Wohnungswirtschaft im 
Fokus. 
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle 
Rechtssichere Umsetzung

Hamburg-Standard 
Übertragbarkeit auf Köln 
Bauteams 
Die in Hamburg entwickelten Materialien zum Thema Bauteams 
können auch für die Kölner Wohnungswirtschaft eine wertvolle 
Orientierung bieten. Sie unterstützen dabei, durch frühzeitige und 
enge Zusammenarbeit zwischen Planenden und Ausführenden 
die Effizienz im Planungs- und Bauprozess zu erhöhen und 
dadurch Kosten nachhaltig zu reduzieren. 
Förderung einer frühzeitigen 
Zusammenarbeit der an der 
Planung und am Bau 
Beteiligten, um nicht nur 
Baukosten zu senken, 
sondern durch strukturierte 
Teamarbeit eine optimale 
Planungsqualität zu 
gewährleisten. 
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle 
Bauteams

Hamburg-Standard 
Übertragbarkeit auf Köln 
Phase 0 
In Köln ist die Startphase, durchgeführt durch die Wohnungsbauleitstelle in 
Zusammenarbeit mit den Fachämtern, bereits gelebte Praxis. Somit gibt 
es eine institutionalisierte Akteurin, die den Prozess bei 
Wohnungsbauvorhaben ab 50 Wohneinheiten vom Erstkontakt zwischen 
Vorhabenträger*in (VHT) oder Investor*in und Verwaltung bis zur 
Baugenehmigung als Hauptansprechpartnerin begleitet. Sie fungiert als 
Projektmanagerin, Koordinatorin und Vermittlerin innerhalb der 
Verwaltung. 
Die Kölner Startphase mündet in einem dezernatsübergreifenden Kick-Off, 
der die Durchführungsphase des jeweiligen Projekts initiiert und bei dem 
die Leitplanken für die weiteren Planungen festgelegt werden. Hier greift 
die Kölner Stichtagsregelung. 
Durch einen 
institutionalisierten Prozess, 
der die groben Züge und 
Leitplanken der Planung für 
alle Beteiligten klar definiert, 
soll frühzeitig Sicherheit und 
eine hohe Planungsqualität 
bei komplexen 
Bauvorhaben gewährleistet 
werden. 
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle 
Phase 0

Hamburg-Standard 
Übertragbarkeit auf Köln 
Antrags-
konferenz 
Die Beratung der Antragstellenden bezüglich der Einreichung eines Bauantrags ist in Köln zum 
einen durch die „Qualitative Bauberatung“ des Bauaufsichtsamts abgedeckt. 
Des Weiteren übernimmt die Wohnungsbauleitstelle (WBL) die Steuerung des 
Beratungsprozesses bei großen Vorhaben ab 50 Wohneinheiten. Im Rahmen der Startphase 
können Projekte und Fragestellungen durch die Verwaltung in die sogenannte 
Ämterbesprechung eingebracht werden. Dort beraten alle beteiligten Fachämter gemeinsam 
über das jeweilige Projekt, können Einschätzungen abgeben sowie Vorgaben für die weiteren 
Planungen machen. Zielkonflikte werden transparent gemacht und Hinweise zur möglichen 
Verfahrenswahl gegeben. 
Während sich die Hamburger Antragskonferenz ausschließlich auf das 
Baugenehmigungsverfahren bezieht, werden in der Kölner Ämterbesprechung auch Projekte 
mit geplanten Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans, Bauleitplanverfahren 
und vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren (VEP) besprochen. 
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle 
Antragskonferenz 
Antragstellenden soll im 
Rahmen von 
Antragskonferenzen 
ermöglicht werden, offene 
Fragen vor dem Einreichen 
einer Bauvoranfrage oder 
eines Bauantrages zu 
klären und dadurch u. a. 
Qualität und Vollständigkeit 
der Antragsunterlagen zu 
verbessern.

Hamburg-Standard 
Übertragbarkeit auf Köln 
B-Plan-
Verfahren 
Auch in Köln wurde sich bereits mit der Beschleunigung des 
Bauleitplanverfahrens intensiv beschäftigt. Die in Hamburg 
erarbeiteten verbesserten Prozesse sind dieser oder ähnlicher 
Form in Köln größtenteils bereits eingeführt. Die Hamburger 
Beispiele haben durch die intensive Prüfung die Bedeutung, 
Etablierung und Weiterentwicklung der Prozessoptimierung in 
Köln noch einmal bestärkt. 
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle 
Optimierung des Bebauungsplanverfahrens 
Das Bebauungsplanverfahren, 
das in Hamburg durch gestufte 
Beratungs-, Prüfungs-, 
Beteiligungs- und 
Abstimmungsprozesse sehr 
ausdifferenziert ist, soll durch 
Maßnahmen beschleunigt und 
Abstimmungen zwischen 
beteiligten Fachbehörden und 
Bezirksämtern verbessert 
werden.

Hamburg-Standard 
Übertragbarkeit auf Köln 
Genehmigungs-
verfahren 
In den zuständigen Kölner Fachämtern finden derzeit strukturierte 
Prozessanalysen statt, in deren Rahmen bereits mehrere der hier diskutierten 
Aspekte systematisch aufgegriffen werden – darunter die Entwicklung 
belastbarer Kennzahlen, die Einrichtung kollaborativer Arbeitsräume sowie die 
Prüfung präkludierender Verfahrensschritte. Auch das Instrument des 
Vorbescheids ist grundsätzlich verfügbar, wird jedoch bislang von den 
Antragstellenden nur vereinzelt genutzt und könnte im Sinne einer frühzeitigen 
Klärung planungsrechtlicher Fragen stärker aktiviert werden. 
Hinweise 
Die Analysen innerhalb der Fachämter bilden eine wichtige Grundlage. Um die 
daraus abgeleiteten Maßnahmen wirksam zu verankern, ist ein 
dezernatsübergreifender Abstimmungsprozess erforderlich. Ziel ist es, die 
Erkenntnisse in eine gemeinsame Strategie zu überführen, die die strukturelle 
Grundlage für eine nachhaltige Beschleunigung der 
Baugenehmigungsverfahren schafft. 
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle 
Optimierung des Genehmigungsverfahrens 
Das 
Genehmigungsverfahren 
selbst soll optimiert und 
unter anderem der 
Informationsfluss hin zum 
Antragsstellenden 
verbessert werden, um 
diese zur vollständigen 
Antragsstellung zu 
befähigen.

Kulturwandel im Wohnungsneubau 
Hamburg-
Standard 
Die im Hamburg-Standard aufgezeigten Potenziale sind vielfältig – insbesondere im Hinblick auf die Senkung von 
Baukosten, die Optimierung verwaltungsinterner Prozesse und die Förderung interdisziplinärer Zusammenarbeit. 
Zahlreiche Maßnahmen sind grundsätzlich auch auf Köln übertragbar. 
Gleichzeitig berücksichtigen die Hamburger Ansätze naturgemäß keine spezifischen Rahmenbedingungen des 
Kölner Wohnungsmarkts. Zentrale Kölner Kostentreiber bleiben daher unberührt. Die unterschiedlichen föderalen 
Strukturen (Stadtstaat vs. kreisfreie Kommune) erschweren zudem eine direkte Übertragbarkeit institutioneller 
Steuerungsansätze. 
Was wir zur Umsetzung eines neuen Standards in Köln brauchen, ist ein Kulturwandel im Wohnungsbau. Ein 
verbindliches, gemeinsames Commitment aller relevanten Akteur*innen. Die besondere Qualität des Hamburg-
Standards liegt vor allem in der kollegialen Erarbeitung, der transparenten Kommunikation und dem 
gemeinsamen Bekenntnis zur Notwendigkeit, Baukosten zu senken – mit dem Ziel, sozialverträgliche Mieten zu 
ermöglichen. Nur durch gemeinsam erarbeitetes Konsensdenken, dass alle: sowohl die Bauwirtschaft als auch 
die Verwaltung und die Politik daran arbeiten müssen, Standards zu senken, können wir ein tragfähiges Kölner 
Modell zum kostenreduzierten Wohnungsbau erschaffen. 
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle 
Hamburg-
Standard 
Kölner Konsens

Zusammenfassung 
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle 
1. Der „Hamburger Leitfaden“ hilft, kostentreibende Faktoren entlang des Planungs- und Bau-prozesses systematisch zu 
identifizieren. Eine Checkliste unterstützt dabei, die Einsparpotenziale in allen Bauphasen gezielt und akteur*innenbezogen 
umzusetzen. Beide Unterlagen können ohne Einschränkungen durch Akteur*innen auf dem Kölner Wohnungsmarkt herangezogen 
werden und auch gewinnbringend genutzt werden. 
2. „38 kostenreduzierende Baustandards“ 
Mit Ausnahme weniger Maßnahmen sind sämtliche der aufgeführten Baustandards im Hamburg-Standard theoretisch auch auf Kölner 
Verhältnisse übertragbar. Einzelne Standards stehen noch nicht vollständig im Einklang mit der derzeitigen Gesetzeslage und 
Förderkulisse in Nordrhein-Westfalen. 
3. „Bauteams“ 
Die in Hamburg entwickelten Zielsetzungen zum Thema „Bauteams“ können auch für die Kölner Wohnungswirtschaft eine wertvolle 
Orientierung bieten. Sie unterstützen dabei, durch frühzeitige und enge Zusammenarbeit zwischen Planenden und Ausführenden die 
Effizienz im Planungs- und Bauprozess zu erhöhen und dadurch Kosten nachhaltig zu reduzieren. 
4. „Verwaltungsprozesse“ 
Neu erarbeitete Hamburger Verwaltungsprozesse wie die „Phase 0“, die „Antragskonferenz“, die „Optimierung des 
Bauleitplanverfahrens“ bzw. des „Baugenehmigungsverfahrens“ wurden im Rahmen eines kommunalen Austauschs verglichen. 
Allgemein betrachtet sind diese oder ähnliche Prozesse in Köln größtenteils bereits eingeführt. Die Hamburger Beispiele haben durch 
die intensive Prüfung und den Austausch mit den Hamburger Kolleg*innen die Bedeutung einer Etablierung und Weiterentwicklung 
der Prozessoptimierung in Köln noch einmal bestärkt.

Fazit 
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle 
Die im Hamburg-Standard aufgezeigten Potenziale sind vielfältig – insbesondere im Hinblick auf die Senkung 
von Baukosten, die Optimierung verwaltungsinterner Prozesse und die Förderung interdisziplinärer 
Zusammenarbeit. Zahlreiche Maßnahmen sind grundsätzlich auch auf Köln übertragbar und können in großen 
Teilen ohne Vorgabenänderung der Verwaltung praktiziert werden. 
Gewinnbringend für Köln ist eine Diskussion und Weiterentwicklung dieser Potenziale im Kölner Kontext durch 
einen breiten Dialog mit dem bereits gestarteten Expert*innennetzwerk (s.o.), wodurch voraussichtlich noch 
weitere Kostentreiber identifiziert werden könnten. 
Als wertvolles Produkt in Hamburg wird neben den potenziellen konkreten Baukosteneinsparungen vor allem 
der intensive interdisziplinäre gemeinsame Prozess des breiten Dialogs hervorgehoben. Er führte zu einem 
„gemeinsamen Bekenntnis und dem Beginn einer neuen Kultur der Zusammenarbeit und des Bauens, die 
kostenreduziertes Bauen nicht als Ausnahme, sondern als grundlegendes Prinzip versteht. Diese neue Kultur 
soll Wirtschaftlichkeit, Qualität und Gemeinwohlorientierung vereinen und ein starkes Signal setzen: 
Bezahlbarer Wohnungsneubau ist möglich, wenn wir bestehende Prozesse hinterfragen, mutig vereinfachen 
und partnerschaftlich zusammenarbeiten.“

Dezernat, Dienststelle  
VI/VI/3 
 
Vorlagen-Nummer 01.12.2025 
 3347/2025 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss für Bauen und Wohnen 08.12.2025 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 11.12.2025 
Finanzausschuss 15.12.2025 
 
Umsetzung des geänderten Mittel- und Freigabeschlusses zur Umsetzung des Prozes-
ses "Bezahlbar Bauen und Wohnen in Köln" (VO 1866/2025) 
 
Der Rat der Stadt Köln hat am 04.09.2025 die Vorlage 1866/2025 wie folgt geändert beschlos-
sen und die Verwaltung beauftragt, den zuständigen Ratsgremien Ergebnisse bis zum Ende 
des IV. Quartals vorzulegen:  
 
Der Rat der Stadt Köln: 
1. bekräftigt sein Ziel, bezahlbaren Wohnraum in Köln zu schaffen und den angespannten 
Wohnungsmarkt zu entlasten – insbesondere beim dringend benötigten 
preisgedämpften und geförderten Wohnungsbau. Dies soll erreicht werden, 
indem durch den vorgeschlagenen Prozess die bestehenden Baukosten um bis 
zu 30% reduziert werden. 
 
2. beauftragt die Verwaltung, den zielführenden Dialog zwischen Verwaltung, 
Wohnungswirtschaft und Politik, der im Wohnungsbauforum seit vielen Jahren 
geführt wird und konstruktiv durch das „Maßnahmenpaket Wohnungsbau stärken“ 
ergänzt wurde, mit dem Prozess „Bezahlbar Bauen und Wohnen in Köln“ 
fortzuführen. 
 
3. Die zu erarbeitenden Ergebnisse sollen die Förderbedingungen für den geförderten 
Wohnungsbau nicht gefährden, sondern diese unterstützen. Darüber 
hinaus sollen die Maßnahmen die andauernden und künftigen städtebaulichen 
Herausforderungen in den Bereichen Klimaschutz, Verkehr, Energieversorgung 
und Grünflächen berücksichtigen. Die Ergebnisse sollen den zuständigen Ratsgremien 
bis zum Ende des vierten Quartals 2025 vorgelegt werden. 
In einer Selbstverpflichtung soll zum Abschluss des Prozesses erklärt werden, 
dass die handelnden Akteur*innen die erwirkten Kosteneinsparungen an die erwerbenden 
Eigentümer*innen und Mieter*innen weitergeben. Ein Verfahren zur 
Überprüfung der Einhaltung dieser Selbstverpflichtung soll entwickelt werden. 
 
4. beauftragt die Verwaltung in Zusammenarbeit mit den in Köln bekannten und 
aktiven Wohnungsbauunternehmen bzw.- genossenschaften kostentreibende 
Faktoren zu identifizieren und zusammenzustellen, dabei die in Hamburg bereits 
erzielten Ergebnisse zu berücksichtigen und ggf. externe Hilfe des inhousefähigen

2 
 
Unternehmens „PD – Partner der öffentlichen Hand GmbH“ bei 
der Bewertung dieser Zusammenstellung in Anspruch zu nehmen. 
 
5. Für eine ggf. erforderliche Finanzierung stehen Mittel im Teilergebnisplan der 
Wohnungsbauleitstelle in der Produktgruppe 0901, Stadtplanung in Teilplanzeile 
13, Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen zur Verfügung. 
 
Aktueller Sachstand der Umsetzung durch die Verwaltung: 
 
Zu 1: Hierzu berichtet die Verwaltung nichts, da hier die Zielrichtung der Gesamtvorlage be-
schrieben wird 
 
Zu 2 -4:  
Im Frühjahr 2025 haben die Dezernenten VI und IX sowie die Wohnungsbauleitstelle VI-3 mit 
relevanten Akteur*innen des Kölner Wohnungsbau die Initiative „Bezahlbar Bauen und Woh-
nen in Köln“ (BBWK) ins Leben gerufen.  
 
Dialog mit Akteur*innen im Wohnungsbau: 
Nach dem Ratsbeschluss am 04.09. hat VI-3 den im Rahmen der beauftragten Vorprüfung mit 
PD – Partner der öffentlichen Hand begonnenen Dialog mit Vertreter*innen der Wohnungs-
wirtschaft sowie der Verwaltung mittels eines breit angelegten Interviewformates weiterge-
führt. Die fachlichen und prozessualen Herausforderungen im Kölner Wohnungsbau wurden 
dabei identifiziert und eine Übersicht der Anknüpfungspunkte zur Baukostenreduzierung im 
Kölner Wohnungsbau erstellt. 
 
Übertragbarkeit des Hamburg-Standards auf Köln 
Darüber hinaus wurde gemeinsam mit Vertreter*innen der Verwaltung und der Wohnungswirt-
schaft die Übertragbarkeit des Hamburg-Standards auf Köln geprüft und ausgewertet. Die im 
Hamburg-Standard aufgezeigten Potenziale sind vielfältig – insbesondere im Hinblick auf die 
Senkung von Baukosten, die Optimierung verwaltungsinterner Prozesse und die Förderung 
interdisziplinärer Zusammenarbeit. Zahlreiche baufachliche Maßnahmen sind grundsätzlich 
auf Köln übertragbar und können in großen Teilen ohne Vorgabenänderung der Verwaltung 
praktiziert werden, da es hier größtenteils um Baustandards geht, die das konkrete Bauen 
durch die Wohnungswirtschaft betreffen. Die Verwaltungsprozesse sind in Köln auf einem 
ähnlichen Weg und sollten weiterverfolgt und effizient umgesetzt werden. Das in Hamburg er-
reichte Ziel, der Erarbeitung eines „gemeinsamen Bekenntnisses und des Beginns einer 
neuen Kultur der Zusammenarbeit und des Bauens, die kostenreduziertes Bauen nicht als 
Ausnahme, sondern als grundlegendes Prinzip versteht“, benötigt einen langen und intensiven 
Dialogprozess: In Hamburg hat es über ein Jahr gedauert und wurde mit 200 Stakeholdern, 
12 großen Plenumssitzungen und zahlreichen Arbeitsgruppen mindestens dreimal so umfang-
reich umgesetzt wie der im September im Rat vorgestellte Prozess „Bezahlbar Bauen und 
Wohnen in Köln“. 
 
Die Ergebnisse zu beiden Prozessen sind in den Anhängen 1 und 2 nachzulesen. 
 
Selbstverpflichtung der Akteur*innen: 
Ohne die Möglichkeit, einen breiten Prozess, für den es eines externen Veranstaltungsmana-
gements bedarf, umsetzen zu können, konnte ein Prozess mit sehr ambitionierten Zielen wie 
der Abstimmung einer Selbstverpflichtung, dass die handelnden Akteur*innen die erwirkten 
Kosteneinsparungen an die erwerbenden Eigentümer*innen und Mieter*innen weitergeben o-
der die Entwicklung eines Verfahrens zur Überprüfung der Einhaltung dieser Selbstverpflich-
tung, nicht erarbeitet werden. 
 
Fazit: 
Gewinnbringend für Köln ist eine Diskussion und Weiterentwicklung der ermittelten baufachli-
chen Hamburger Potenziale im Kölner Kontext, wodurch voraussichtlich noch weitere Kosten-
treiber identifiziert werden könnten. 
Darüber hinaus stellen kommunale Vorgaben zum Wohnungsbau in Köln an einigen Stellen 
große Hindernisse in der Finanzierung von Wohnungsbauprojekten dar, die es zu diskutieren 
gilt und für die ein gemeinschaftlich getragenes Vorgabenpaket erarbeitet werden sollte, das

3 
 
die städtischen Ziele angemessen erfüllt und den Wohnungsbau in Köln wieder finanzierbar 
macht. 
 
Die Verwaltung ist daher nach wie vor der Meinung, dass es zielführend ist, in einem Fachfo-
rum mit allen Akteur*innen der Initiative „Bezahlbar Bauen und Wohnen in Köln“ ein gemein-
sam getragenes Maßnahmenpaket zu entwickeln, das die Baukosten senkt, die Effizienz im 
Planungs- und Bauprozess nachhaltig steigert und grundlegendes Konsensdenken aller Ak-
teur*innen zu einem kostenreduzierten Wohnungsbau in Köln fördert. 
 
Dieses Fachforum sollte neutral moderiert, der Dialogprozess effizient geplant, die gemeinsa-
men Plenums- und Arbeitskreissitzungen vor- und nachbereitet sowie sorgfältig für eine Mit-
zeichnung aller Beteiligten aufbereitet werden. 
 
Auf diesen Grundlagen aufbauend wurde der – aufgrund der sehr angespannten Haushalts-
lage extrem fokussierte - Prozessvorschlag „Köln baut bezahlbar | Wohnen für alle“ zur weite-
ren gemeinsamen Baukostensenkung entwickelt und in der Beschlussvorlage 3022/2025 er-
läutert. Die Vorlage soll dem Rat der Stadt Köln schnellstmöglich zum Beschluss vorgelegt 
werden. 
 
Zu 5: Weil im Rahmen des geänderten Ratsbeschlusses kein konkretes Budget als Bedarf 
festgestellt wurde, konnte eine weitere Beauftragung für dieses Projekt im Jahr 2025 nicht 
mehr erfolgen. Das Budget war aufgrund der Beauftragung in der Vorphase bereits ausgereizt 
(s. § 5 b der Zuständigkeitsordnung des Rates). 
 
 
 
Gez. Greitemann

Dialog mit Akteur*innen 
der Initiative 
„Bezahlbar Bauen 
und Wohnen in Köln“ 
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle

Verwaltung
Amt für Landschaftspflege und Grünflächen
Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster
Amt für nachhaltige Mobilitätsentwicklung
Amt für Recht, Vergabe und Versicherungen
Amt für Straßen und Radwegebau
Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
Amt für Verkehrsmanagement
Amt für Wohnungswesen
Bauaufsichtsamt
Bauverwaltungsamt
Koordinationsstelle Klimaschutz 
Stadtplanungsamt
Umwelt- und Verbraucherschutzamt
Wohnungsbauleitstelle
Wohnungswirtschaft
Bauwens Development GmbHCo.KG
BFW Landesverband NRW 
Friedrich Wassermann Bauunternehmen Hoch-Tiefbau GmbHCo.KG
GAG Immobilien AG
IPL Consulting Polthoff + Fürnkranz Ingenieurpartnerschaft
Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen e.V. (köln ag)
Kreissparkasse Köln
Molestina Architekten + Stadtplaner GmbH
PR Journalist
Sparkasse Köln-Bonn
Wohnungsbau Initiative Köln (WIK)
WVM Immobilien + Projektentwicklung GmbH
PD- Berater der öffentlichen Hand
1 2
Bisher Beteiligte im Rahmen der Initiative BBWK
Unser besonderer Dank gilt den unten genannten engagierten Vertreter*innen des Kölner Wohnungsbaus, die mit ihrer 
Mitwirkungsbereitschaft und fachlichen Expertise maßgeblich dazu beigetragen haben, die Initiative BBWK auf den Weg zu bringen.
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle

Übersicht zu den prozessualen Themen
Verbindlich-
keit & 
Regelklar-
heit
Verwaltung und 
Wohnungswirtschaft erkennen 
die Wohnungsbauleitstelle als 
wichtigen Fortschritt, sehen 
jedoch strukturelle Defizite in der 
ressortübergreifenden 
Abstimmung, fehlende 
Verantwortungs- und 
Entscheidungsstrukturen 
sowie einen unzureichenden 
Informationsfluss, der zu 
Reibungsverlusten und 
mangelnder Steuerungstiefe 
führt.
Interessens-
ausgleich & 
Zusammen-
arbeit
Verfahrens-
organisation 
& Zeit-
management
Struktur-
defizite & 
Ämter-
kooperation
Strategische 
Steuerung & 
politische 
Verant-
wortung
Beide Seiten fordern 
strategische Steuerung und 
ressortübergreifende 
Abstimmung – die 
Wohnungswirtschaft ergänzt 
dies um klare politische 
Verantwortung und 
verbindliche 
Verwaltungsprozesse.
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle
Verwaltung und 
Wohnungswirtschaft fordern 
verbindlichere 
Zeitstrukturen, frühzeitige 
Abstimmung und eine 
bessere Verzahnung von 
Bauleitplanung und 
Genehmigung.  
Darüber hinaus werden 
Potenziale in der Effizienz 
von Planungsverfahren der 
Wohnungswirtschaft als auch 
innerhalb der Verwaltung 
gesehen.
Verwaltung und 
Wohnungswirtschaft fordern 
klare, verbindliche 
Standards und Prozesse, 
wobei die Verwaltung auf die 
Anerkennung ihrer 
Musterverträge verweist und 
die Wohnungswirtschaft eine 
frühzeitige gemeinsame 
Zielbindung aller Beteiligten 
betont.
Verwaltung und 
Wohnungswirtschaft fordern 
gegenseitige 
Kompromissbereitschaft 
und verbindlichere 
Zusammenarbeit, kritisieren 
jedoch jeweils einseitige 
Erwartungen, fehlende 
Entscheidungsfreude und 
mangelnde Verständigung 
über Rollen, Pflichten und 
Zielkonflikte im 
Wohnungsbauprozess.

Übersicht zu den Fachthemen
Beide Seiten streben innovative Wohnkonzepte an, 
betonen aber Zielkonflikte zwischen Qualität, Fläche und 
Wohnraumsicherung.
    
Fach-
themen
Verwaltung und Wohnungswirtschaft sehen finanzielle 
Unsicherheiten, insbesondere in frühen Projektphasen, 
als zentrales Hemmnis und fordern mehr Transparenz, 
verlässliche Rahmenbedingungen sowie alternative 
Sicherungs- und Förderinstrumente zur Stabilisierung 
von Investitionen und zur Aktivierung kommunaler 
Potenziale.
Die Verwaltung betont die Notwendigkeit, Klimawandel, 
Energiemanagement und Klimafolgenanpassung 
stärker in die Planung zu integrieren, beide möchten 
Lösungen erarbeiten, das Ziel „Wohnen und Grün“ gut in 
Einklang zu bringen.
Sowohl Verwaltung als auch Wohnungswirtschaft sehen 
in der Vielzahl komplexer, teils widersprüchlicher 
Vorgaben und Standards ein zentrales Hemmnis für 
kostengünstiges und beschleunigtes Bauen. Die 
Wohnungswirtschaft fordert ein gemeinsames kritisches 
Hinterfragen bestehender Regelwerke, die Verwaltung 
ein Hinterfragen der baufachlichen Standards durch 
die Wohnungswirtschaft.
Beide Seiten betonen die Notwendigkeit einer 
frühzeitigen, flexibleren und strategischeren Flächen- 
und Erschließungsplanung zur Beschleunigung von 
Wohnbauprojekten.
Beide Seiten streben eine stärkere Kooperation in der 
Baulandentwicklung an, sehen aber unterschiedliche 
Hebel und Hürden für deren Realisierung.
Klima, Energie & 
Nachhaltigkeit
Baurecht & 
Standards
Wohnbedarfe & 
Flächennutzung
Finanzierung & 
Investoren
Erschließung, 
Mobilität & 
Flächen
Städtische 
Instrumente
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle

Übersicht Anknüpfungspunkte zur Baukostenreduzierung
im Kölner Wohnungsbau
Prozess – Abläufe, Steuerung und Zusammenarbeit
Fachthemen
Anknüpfungs-
punkte
− Baurecht und Standards
− Finanzierung
− Koop. Baulandmodell, Erbbaurecht und 
Gründung städtische Tochtergesellschaft 
− Erschließung, Mobilität und Flächen
− Wohnbedarfe und Flächennutzung
− Klima, Energie und Nachhaltigkeit
− Strategische Steuerung und politische 
Verantwortung
− Strukturdefizite und fehlende 
Ämterkooperation
− Verfahrensorganisation und 
Zeitmanagement
− Verbindlichkeit und Regelklarheit
− Interessensausgleich und 
Zusammenarbeit zwischen Verwaltung 
und WoWi
VI-3 | Wohnungsbauleitstelle
Im Dialog mit der Kölner Verwaltung und Vertreter*innen der Wohnungswirtschaft konnten folgende Anknüpfungspunkte zur 
Kostenreduzierung im Wohnungsbau ermittelt werden.