Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - (Satzungsbeschluss)

- 2 - 
 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
21.09.2022 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
III 61 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2022/0291 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
350 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
(Satzungsbeschluss)  
 
Vorlage vom: 19.09.2022  
 
Beschlussvorschlag : 
1. Im Rahmen der Beteiligungen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange an der 
Bauleitplanung gemäß § 4 Abs. 1 und 2 BauGB (frühzeitige Beteiligung und Offenlage) gingen 
die in Anlage 1 zusammengefassten Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange ein. Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen 
Prüfung (Anlage 1) abschließend entschieden.  
2. Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteil igungen gemäß § 3 Abs. 1 und 2 BauGB (frühzeitige 
Beteiligung und Offenlage) gingen die in Anlage 2 zusammengefassten Stellungnahmen ein. 
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 2, 
datenschutzrelevante Anlage)  abschließend entschieden.

- 3 - 
3. Dem Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
N 8.4.4 (Anlage 3, Plan wird bei Präsenzsitzungen aufgehängt / ausgelegt), dem Entwurf des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - mit den im Plan 
enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen 
zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser (Anlage 4, Plan wird bei 
Präsenzsitzungen aufgehängt / ausgelegt) und der dazugehörigen Begründung mit 
Umweltbericht (Anlage 5) wird zugestimmt. 
4. Der als Voraussetzung für den Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - abgeschlossene Durchführungsvertrag (Anlage 6, 
datenschutzrelevante Anlage)  wird zur Kenntnis genommen.  
5. Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher 
Weg - mit den im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur 
Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser (Anlage 4) und 
der Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans (Anlage 3) als Bestandteil des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans werden zur Satzung beschlossen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der TÖB  
Anlage 2: Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit 
(datenschutzrelevante Anlage) –nur über PARLIS ersichtlich – 
Anlage 3: Vorhaben - und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan  
Anlage 4: Vorhabenbezoge ner Bebauungsplanentwurf N 8.4.4 (wird zu 
Präsenzsitzungen aufgehängt / ausgelegt)  
Anlage 5: Begründung mit Umweltbericht zum vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan N 8.4.4 –nur über PARLIS ersichtlich – 
Anlage 6: Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauun gsplan N 8.4.4 
(datenschutzrelevante Anlage)  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom 28.09.2022 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

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Begründung zur Magistratsvorlage 2022/0291 vom 19.09.2022: 
 
Das Plangebiet liegt östlich des Bayerischen Biergartens und wird im Süden von der 
Kastanienallee und im Norden vom Elfeicher Weg beg renzt. Für das Plangebiet soll die 
planungsrechtliche Voraussetzung  für die Errichtung einer Wohnbebauung mit Reihen-, 
Doppel- und Einzelhäuser mit 47 Wohneinheiten (WE) , zuzüglich 27 WE in Form von 
Einliegerwohnungen in den Doppel - und Einzelhäusern, geschaffen werden.  
Mit der beabsichtigten Wohnbebauung wird das bisher für die Öffentlichkeit nicht 
zugängliche und nicht einsehb are Gebiet auch für die Öffentlichkeit zugänglich  gemacht.  
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – wird für 
seinen Geltungsbereich den rechtskräftigen Bebauungsplan N 8.4 vom 08. November 1986 
ersetzen. 
 
Verfahren 
Der Aufstellungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 erfolgte durch 
den Stadtverordnetenbeschluss am 29.08.2019. Die Zielsetzung ist, das Gebiet zur 
Wohnnutzung mit verschiedenen Einfamilienhaustypen zu entwickeln. Die Bekanntmachung 
des Aufstellungsbeschlusses zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 erfolgte am 
12.09.2019 im Darmstädter Echo.  
 
Nach Magistratsbeschluss vom 27.05.2020 fand die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 
und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange in der Zeit vom 08.06.2020 bis 
einschließlich 08.07.2020 statt. 
 
Dem Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher 
Weg –, auf Grundlage des Vorhaben - und Erschließungsplans, wurde am 11.11.2021 durch 
die Stadtverordnetenversammlung zugestimmt und der Offenlagebeschluss gefasst. Mit 
Offenlagebeschluss wurde auch der Aufstellungsbeschluss geändert. Der Geltungsbereich des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurde um die vorgelagerte Straßenverkehrsfläche 
Kastanienallee erweitert. Die Beschlüsse wurden am 15.11.2021 im Darmstädter Echo bekannt 
gemacht. 
 
Städtebauliche Konzeption  
Die Wohngebäude werden um den vorhandenen See positioniert. Im Westen aufgrund der 
Schallproblematik sog. „Riegelbebauung“ zum Biergarten hin und einer aufgelockerten 
Bebauung mit Doppel - und Einzelhäusern im Osten. Die Höhe der Gebäude orientiert sich mit 
max. 11,5 m an der Wohnbebauung entlang der Kastanienallee.  
 
Durch ein detailliertes Schallschutzkonzept werden Maßnahmen getroffen, die die 
Lärmkonflikte mit den benachbarten Nutzungen bewältigen und somit die benachbarten 
Nutzungen in ihrem Fortbestand sichern. 
 
Die Form des Sees soll bei der Entwicklung des Grundstücks maßgeblich erhalten bleiben 
und lediglich durch einen Zugang bzw. eine Zufahrt zur Wasserfläche für Reinigungs- und 
Revisionszwecke des Sees und der technischer  Anlagen erweitert werden. Das bestehende 
Biotop (Schilfröhricht) am westlichen Ufer wird gesichert und erweitert.

- 5 - 
 
Grünstruktur und Klimaschutz 
Das geplante Quartier wird in die Umgebung eingebunden  durch ergänzende Pflanzungen 
freiwachsender Hecken, durch den Erhalt der bestehenden Hecke entlang der Kastanienallee, 
durch Neupflanzungen großk roniger (ca. 26), mittel- bis kleinkroniger (ca. 179 ) Bäume und 
Solitärsträucher (ca.  130) sowie den Erhalt von rund 12 Bestandsbäumen im Plangebiet.   
 
Die vorhandene Baumallee im ausgewiesenen Naturde nkmal Kastanienallee ist entsprechend 
der gesetzlichen Vorgaben (§ 30 BNatSchG i. V. m. § 13 HAGBNatSchG) geschützt und wird 
komplett erhalten . Eine ökologische Baubegleitung während des Baubetriebs gewährleistet 
den bestmöglichen Schutz der Allee und der zu erhaltenden Bestandsbäume.  
Des Weiteren werden umfassende Regelungen zum Erhalt des gesetzlich geschützten 
Schilfröhrichtes sowie zur Grüngestaltung des Ufers getroffen.  
 
Die Gebäude werden entsprechend den Kriterien des KfW-40-Programms geplant und errichtet. 
Durch den auf dem Grundstück vorhandenen See ergibt sich die Möglichkeit zur 
Wärmeerzeugung mithilfe der Energiegewinnung aus dem Seewasser. Anlagen für die Nutzung 
von Solarenergie sind auf den Dachflächen der Wohngebäude zulässig und ermöglichen 
zusätzlich eine Versorgung mit erneuerbaren Energien. Die verpflichtende Ausführung dieser 
Anlagen wird vertraglich geregelt. 
 
Extensive Dachbegrünungen begünstigen die kleinklimatische Situation im Vorhabengebiet und 
tragen zu einer Rückhaltung des im Baugebiet anfallenden Niederschlagswassers bei. 
Zudem bewirkt die Herstellung von begrünten Fassaden ausgleichend auf die Auswirkungen 
baulicher Verdichtung und trägt zur Verbesserung des örtlichen Klimas bei. 
 
Erschließung und ruhender Verkehr  
Insgesamt führ en zwei private Wohnwege durch das Vorhabengebiet und erschließen die 
Häuser von der dem See abgewandten Seite. Das Quartier soll für die Öffentlichkeit fußläufig 
durchquerbar sein. Hierfür wird der westliche Weg zwischen dem Bayerischen Biergarten und 
den Reihenhäusern für die Öffentlichkeit über ein entsprechendes Gehrecht zugänglich 
gemacht und dauerhaft gesichert. Die Zufahrt der Feuerwehr, sonstiger Rettungskräfte sowie 
der Müllfahrzeuge zu den Gebäuden und den zentralen Unterflur -Müllsammelplätzen ist  über 
die Zufahrten von der Kastanienallee und dem Elfeicher Weg gesichert.  
 
Die notwendigen Stellplätze werden vorwiegend entlang der privaten Wohnwege angeordnet 
und durch 14 Besucherstellplätze im gesamten Plangebiet und vier Car -Sharing-Angebote 
(mit E-Anschluss) im südlichen Teil des Plangebiets ergänzt.  
 
 
Zu 1.: 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der Beteiligungen der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1  und 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen 
zusammengefasst und geprüft. Bei der Tabelle handelt es sich nun um die abschließende 
Prüfung. 
 
 
Zu 2.:

- 6 - 
Im Rahmen der Beteiligungen der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und 2 BauGB gingen die in 
Anlage 2 (datenschutzrelevante Anlage) zusammengefassten und abschließend geprüften 
Stellungnahmen ein.

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Zu 3.: 
Dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher 
Weg – (Anlage 4, wird bei Präsenzsitzungen aufgehängt/ausgelegt), den im Plan enthaltenen 
Satzungen, seiner Begründung mit Umweltbericht (Anlage 5) und dem Entwurf des Vorhaben- 
und Erschließungsplans (Anlage 3, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt)  ist 
zuzustimmen. 
 
 
Zu 4.:  
Der mit der Projekt Kastanienallee am Teich GmbH & Co . KG abgeschlossene 
Durchführungsvertrag (Anlage 6, datenschutzrelevante Anlage) enthält die Regelungen zur 
Realisierung des Vorhabens innerhalb bestimmter Fristen und die Verpflichtung des 
Vorhabenträgers zur Kostentragung der Planungs - und Ausführungskosten.   
Da der Vorhabenträger auf dem Vorhabengrundstück ausschließlich als Eigentum zu 
veräußernde Einfamilienhäuser in Einzel -, Doppel- und Reihenhausausführung plant, welche 
sich nicht zur Verwirklichung von sozial gefördertem Wohnraum im Plangebiet selbst ei gnen, 
wurde eine Vereinbarung zur finanziellen Beteiligung des Vorhabenträgers am Erwerb von 
Belegungsrechten durch die Stadt für den sozial geförderten Wohnungsbau oder zur 
Schaffung von sozial gefördertem Wohnraum für Haushalte  mit geringem und mittlere m 
Einkommen im Stadtgebiet (zweckgebundene Verwendung) getroffen. Darüber hinaus sind 
umfangreiche Regelungen zum Natur - und Artenschutz, zum Klimaschutz und 
Energiekonzept, zur Grün - und Freiflächenstruktur, zu Ausgleichsmaßnahmen, zur Sicherung 
des Schallschutzes sowie zur finanziellen Beteiligung an Folgekosten von 
Schulbauentwicklungskosten. Des Weiteren wurde der Vorhabenträger verpflichtet einen Bau - 
und Finanzierungsvertrag zum verkehrsberuhigten Teilausbau der Kastanienallee mit dem 
Mobilitätsamt ab zuschließen.  
Der Durchführungsvertrag ist gemäß §  12 Abs. 1 Satz 1 BauGB vor dem Satzungsbeschluss 
abzuschließen und wird erst mit Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 
8.4.4 oder mit erteilter Baugenehmigung wirksam.  
 
 
Zu 5.: 
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher 
Weg – (Anlage 4, wird bei Präsenzsitzungen aufgehängt/ausgelegt), mit den im Plan 
enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen 
zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser und der Entwurf des Vorhaben- und 
Erschließungsplans (Anlage 3, wird bei Präsenzsitzungen aufgehängt/ausgelegt)  sind gemäß 
§ 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. 
Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird mit Satzungsbeschluss Bestandteil des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4, welcher anschließend durch öffentliche 
Bekanntmachung in Kraft tritt.

Dezernat III 
 
 
 
 
Michael Kolmer  
Stadtrat 
 
 
 
Vorab werden übersandt:  
 
• Akten z. Hd. des Berichterstatters  
• 12 Exemplare des Entwurfs zum vorh abenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4  für die 
Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung

Vorhaben- und Erschließungsplan 
zum vorhabenbezogenen  
Bebauungsplan N 8.4.4 
– Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
 
 
Juli 2022 
 
 
 
Vorhabenbeschreibung 
Planunterlagen 
Satzungsbeschluss: 
Dieser Vorhaben- und Erschließungsplan mit Textteil und Planzeichnungen ist 
Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und der im Plan enthalten 
Satzung und wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der Stadtverordnetenversammlung zur 
Satzung beschlossen am __________. Für weitere Verfahrensvermerke s. Planurkunde 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. 
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.  
Ausgefertigt: Darmstadt, den       
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 ________________________ 
  Der Dezernent 
Anlage 3

Vorhaben- und Erschließungsplan 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
 
1 
 
Vorhabenbeschreibung 
 
Bauvorhaben Errichtung einer Wohnbebauung mit 47 Einfamilienhäusern, davon 
20 Reihenhäuser, 22 Doppelhaushälften und 5 freistehende 
Einzelhäuser zuzüglich 27 Einliegerwohnungen in den Doppel- und 
freistehenden Einfamilienhäusern. 
 
Baugrundstück Kastanienallee / Elfeicher Weg 
Gemarkung Darmstadt, Flur 30, Nr. 47/3, 47/4, 48/29, 48/30, 48/31  
Größe = 25.017 m² 
 
Straßenflurstück 
 
1.367 m² 
Geltungsbereich 
des 
vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans 
 
 
 
25.017 m² + 1.367 m² = 26.384 m² 
 
Vorhabenträger Projekt Kastanienallee am Teich GmbH & Co. KG 
Vogelweidstr. 19, 60596 Frankfurt 
 
mit den Gesellschaftern: 
Claus Wisser Verwaltungs- und Beteiligungs GmbH & Co. KG 
Thomas Müller Verwaltungsgesellschaft mbH 
WCo Beteiligungsgesellschaft mbH (Prof. Martin Wentz, Tobias 
Rösinger) 
 
Planungsbüro planquadrat 
Elfers Geskes Krämer PartG mbB 
Architekten und Stadtplaner 
BDA / DASL / dwb 
Platz der Deutschen Einheit 21 
64293 Darmstadt 
 
 
Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im nördlichen Bereich des Bürgerparks. Östlich des Bayerischen 
Biergartens gelegen, wird es im Süden von der Kastanienallee und im Norden durch den 
Elfeicher Weg begrenzt. Über die Kranichsteiner Straße ist der Kfz-Verkehr gut an das lokale 
und überörtliche Straßennetz angebunden. Die ÖPNV-Haltestellen ‚Eissporthalle‘ und 
‚Kastanienallee‘ sind in fußläufiger Entfernung des Quartiers gut zu erreichen. 
 
Städtebauliches Konzept 
Auf dem Grundstück zwischen Kastanienallee und Elfeicher Weg sollen insgesamt 
47 Einfamilienhäuser als  Einzel- , Doppel - und Reihenhäuser errichtet werden (20

Vorhaben- und Erschließungsplan 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
 
2 
 
Reihenhäuser, 11 Doppelhäuser und 5 Einzelhäuser). Die freistehenden Einfamilienhäuser 
und die Doppelhäuser verfügen über insgesamt 27 Einliegerwohnung en, die optional als 
getrennte Wohneinheit genutzt werden können oder den Hauptwohnraum erweitern, je nach 
Lebenssituation der Bewohner. 
Die Gebäude positionieren sich um den See und erhalten damit fast alle direkten Seeblick. 
Auch die Gebäude in zweiter Reihe im Nordosten haben, durch den im Osten angrenzenden 
Müllersteich, ebenfalls Ausblick auf einen See. Die Höhe der Gebäude orientiert sich mit max. 
11,5 Metern und zwei Vollgeschossen und einem zusätzlichen Staffelgeschoss sowie bei fünf 
Reihenhäusern m it drei Vollgeschossen ohne zusätzliches Staffelgeschoss an der 
Wohnbebauung entlang der Kastanienallee und der dort, im Bebauungsplan N 8.4, 
festgesetzten Zahl der Vollgeschosse. 
Die geschlossene Reihenhauszeile im Westen dient als passiver Schallschutz gegenüber dem 
westlich angrenzenden Biergarten. Die schalltechnisch optimierte Reihenhauszeile stellt eine 
geeignete Maßnahme zur Minderung der Geräuschimmissionen dar . Mit dieser 
architektonischen Lösung werden die Immissionen im Quartier maßgeblich reduziert und die 
lärmsensible Wohnnutzung vor der lärmintensiveren Biergartennutzung abgeschirmt. In den 
wesentlichen Bereichen des Plangebiets können somit tags und nachts die Zielwerte nach TA 
Lärm eingehalten werden. 
Die Dachkonstruktionen von 15 der insgesamt 20 Reihenhäuser sind als Kombination aus  
Flachdach und Pultdach mit einer Neigung von bis zu  ca. 35 Grad mit extensiver 
Dachbegrünung geplant. Die bewachsenen Dächer begünstigen die kleinklimatische Situation 
im Vorhabengebiet und tragen zu einer Rückhaltung des im Baugebiet anfallenden 
Niederschlagswassers bei. Gegliedert wird die Reihenhauszeil e durch insgesamt fünf 
Reihenhäuser mit drei Vollgeschossen und Flachdach, die die Dachform und Firstlinie 
unterbrechen und so eine strukturierte Fassadengestaltung ermöglichen. Die Häuser der 
Reihenhausbebauung sollen ohne Kellergeschoss ausgeführt werden. Ergänzt werden die 
Reihenhäuser durch Doppel - und Einfamilienhäuser, die rund um den See sowie im 
nordöstlichen Teil des Grundstücks errichtet werden. Diese erhalten ein begrüntes Dach in 
Flachdachbauweise und ein Kellergeschoss.  
Die Form des Sees soll bei der Entwicklung des Grundstücks maßgeblich erhalten bleiben und 
lediglich durch einen Zugang bzw. eine Zufahrt zur Wasserfläche zu Reinigungs - und 
Revisionszwecken des Sees und der technischen Anlagen erweitert werden. So können der 
See und z.B. das Sc hilf gepflegt werden. Die heutigen Stege werden rückgebaut; das 
bestehende Biotop (Schilfröhricht) am westlichen Ufer wird erweitert. Der Zugang kann auch 
durch die Bewohnerschaft genutzt werden. 
 
Grünflächen 
Das Grundstück liegt im nördlichen Bereich des Bürgerparks und ist von viel Grünfläche 
umgeben. Im Osten und Südosten des Plangebiets befinden sich weitere Seen. 
Das Planungsgebiet öffnet sich,  durch die Entfernung der baulichen Einfriedung des sich in 
Privatbesitz befindenden Grundstücks, zu seiner Umgebung. Durch ergänzende Pflanzungen 
mit freiwachsenden, standortgerechten Hecken an den nördlich und östlich angrenzenden 
vorhandenen Hecken und durch den Erhalt der bestehenden Hecke entlang der

Vorhaben- und Erschließungsplan 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
 
3 
 
Kastanienallee wird das Quartier in die grüne Umgebung eingebunden. Zudem sind 
Heckenpflanzungen an der westlichen Grundstücksgrenze zum Biergarten vorgesehen. 
Ebenso erfolgen Neupflanzungen von rund ca. 26 großkronigen und ca. 179  mittel- bis 
kleinkronigen B äumen und der Erhalt von rund 12 Bestandsbäumen im Plangebiet sowie 
weiteren Bäumen, die insbesondere entlang der Grundstücksgrenze das geplante Quartier in 
die Umgebung einbinden. 
Auf dem Vorhabengrundstück gibt es 45  Bestandsbäume. Darüber  hinaus finden sich im 
direkten Grenzbereich des Grundstücks zum Elfeicher Weg 11 Bäume (insgesamt 56 Bäume), 
die im Bebauungsplan informatorisch dargestellt sind. Für das Bauvorhaben müssen 33 
bestehende Solitärbäume auf dem Grundstück gefällt werden, sodass 12 Bäume zum Erhalt 
im Vorhabenbereich verbeiben.  
Als Ausgleich werden die genannten ca. 26 großkronigen und ca. 179 mittel- bis kleinkronigen 
Bäume sowie etwa 130 Solitärsträucher gepflanzt. Zusätzliche Sträucher und Hecken aus 
standortgerechten heimischen Pflanzen werden entlang der  privaten Grundstücksgrenzen 
gepflanzt. Insgesamt öffnet sich das Areal und ermöglicht neue Blickbeziehungen; 
insbesondere der See wird visuell erlebbar. Dazu wird der Uferbereich des Sees naturnah 
gestaltet: die Pflanzungen rund um den See mit niedrigwüchsigen Weiden und die Erweiterung 
des Schilfgürtels erzeugen den Charakter eines natürlichen Ufers, was gegenwärtig nicht der 
Fall ist. 
Die vorhandene Baumallee im ausgewiesenen Naturdenkmal Kastanienallee wi rd komplett 
erhalten und ist entsprechend der ges etzlichen Vorgaben (§ 30 BNatSchG i. V. m. 
§ 13 HAGBNatSchG) geschützt. Eine ökologische Baubegleitung während des Baubetriebs 
gewährleistet den bestmöglichen Schutz der Allee und der zu erhaltenden Bestandsbäume. 
 
Verkehrserschließung und Stellplätze 
Über die Kranichsteiner Straße ist das Vorhabengebiet für den Kfz-Verkehr gut an das lokale 
und überörtliche Straßennetz angebunden. Die ÖPNV -Haltestellen ‚Eissporthalle‘ und 
‚Kastanienallee‘ sind in fußläufiger Entfernung des Quartiers gut zu errei chen. Die 
Straßenbahnhaltestelle „Eissporthalle“ befindet sich rund 400 Meter entfernt und wird im Takt 
von den Straßenbahnlinien 4 und 5 bedient wird. Die Bushaltestelle „Kastanienallee“ liegt in 
ca. 300 Meter Entfernung vom Plangebiet, an der die Buslinie H im Takt verkehrt. Erschlossen 
wird das Grundstück über zwei Zufahrten von der Kastanienallee. 
Insgesamt führen zwei private Wohnwege durch das Baugrundstück  und erschließen die 
Häuser von der dem See abgewandten Seite. Zudem befindet sich im Süden des Plangebiets 
über die dortige, von der Bewohnerschaft  genutzte private Grünfläche, noch ein Zugang für 
Wartungszwecke am See. Dieser Zugang wird für die Öffentlichkeit durch ein Tor begrenzt. 
Der See soll künftig grundsätzlich visuell  wahrnehmbar werden, ein öffentlicher Zugang zum 
privaten See ist aber aufgrund von rechtlichen Haftungsfragen nicht möglich. 
Das Quartier soll für die Öffentlichkeit fußläufig durchquerbar sein. Hierfür wird der westliche 
Weg zwischen dem Biergarten und den Reihenhäusern für die Öffentli chkeit über ein 
entsprechendes Gehrecht zugänglich gemacht und dauerhaft gesichert. Dadurch können 
bestehende Fußwegeverbindungen aus dem Bürgerpark von Süden kommend sinnvoll nach

Vorhaben- und Erschließungsplan 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
 
4 
 
Norden fortgeführt werden und das Grundstück in seine grüne Umgebung eingebunden 
werden. Die Zufahrt der Feuerwehr, sonstiger Rettungskräfte sowie der Müllfahrzeuge zu den 
Gebäuden und zentralen Unterflur-Müllsammelplätzen ist über die Zu- und Abfahrten von der 
Kastanienallee und dem Elfeicher Weg gesichert.  
Die PKW-Stellplätze zu den Häusern werden vorwiegend nicht direkt auf den einzelnen 
Grundstücken verortet, sondern sollen entlang der Quartierswege, begrünt durch 
Baumneupflanzungen, angeordnet werden. Lediglich bei zwei frei stehenden Einzelhäusern 
werden die PKW-Stellplätze im Vorgarten angeordnet, da hier aufgr und der entsprechenden 
Größe der Grundstücke und Vorgärte n eine grün-  und stadtgestalterische Eingliederung 
sinnvoll entwickelt werden kann. Alle PKW-Stellplätze werden zudem für einen E -Anschluss 
vorbereitet. Die notwendigen PKW -Stellplätze der Wohnhäuser werden durch 
14 Besucherstellplätze im gesamten Plangebiet  und vier Car -Sharing-Angebote (mit 
E- Anschluss) im südlichen Teil des Plangebiets  ergänzt, um die als Naturdenkmal 
ausgewiesene Kastanienallee nicht mit zusätzlich ruhendem Besucherverkehr zu belasten.

ParkplatzBiergartenElfeicher Weg
Kastanienallee
141.44142.88
Planung Schwimmblattpflanzen
Planung SchilfPlanung SchilfPlanung Schilf
Planung Schilf
Schilfgürtel BestandSTPSTPSTPSTPAbstellplatzFahrräderRH 14+15AbstellplatzFahrräderRH 11
AbstellplatzFahrräder RH 2
freiwachsende BestandheckeBestandshecke
Erhalt Bestandshecke
freiwachsende Bestandheckefreiwachsende Bestandhecke
temporäreMüllaufstellflächetemporäreMüllaufstellfläche
temporäreMüllaufstellflächeRH 1RH 2RH 3RH 4RH 5RH 6RH 7RH 8RH 9RH 10RH 11RH 12RH 13RH 14RH 17RH 18RH 20DHH 1DHH 2DHH 3DHH 4DHH 5DHH 6FEH 1FEH 2DHH 7DHH 8DHH 9DHH 10DHH 11DHH 12DHH 13DHH 14DHH 15DHH 16DHH 17DHH 18
DHH 20DHH 19DHH 22DHH 21FEH 4FEH 5RH 19RH 15100 m3LöschwassertankFEH 3Müll
TechnikCarsharingneueZufahrtvorhandene
vorhandeneZufahrtneueAusfahrt
Fluchtweg WohnheimTrockenmauer NatursteinTrockenmauer Naturstein
FindlingFindlingGulliGrobaufmaß Findlinge und Gulli
Findling
Neupflanzungen Bäume außerhalb Plangebiet
Blaue Linie = Gewässerrandstreifen5 m zu Höhenlinie 136,60 m ü. NHN(Mittelwasserstand)
Paketstation
RH 16SchilfgürtelBestandBlaue Linie = Gewässerrandstreifen5 m zu Höhenlinie 136,60 m ü. NHN(Mittelwasserstand)
Zugänglichkeit fürWartungszweckeund AnwohnerTorTrafo
ggf. Oberlicht
ggf. Oberlicht
ggf. Oberlicht
GHMRäderGHMRäderGHMRäderGHMRäderGHMRäderGHMRäder
GHMRäderGHMRäder
GHMRäderGHMRäderGHMRäderGHMRäder
GHMRäderGHMRäder GHMRäderGHMRäderGHMRäder
GHMRäder
GHMRäder
GHMRäder
GHMRäder
GHMRäderGHMRäderGHMRäderGHMRäderGHMRäderGHMRäderGHMRäderGHMRäder
MüllMüll
5.50 m 3.50 m2.75 m4.50 m0.50 m5.50 m
0.68 m
5.50 m
1.02 m
3.00 m
4.50 m
5.50 m
Neupflanzung freiwachsende Hecke
Müll UnterflurMüll Unterflur
Müll Unterflur
987654321 25262422212019181716
101115141312
23
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
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Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'Acer platanoides 'Cleveland'Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'
Acer platanoides 'Cleveland'Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'Carpinus betulus 'Frans Fontaine'Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'Carpinus betulus 'Frans Fontaine'Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Carpinus betulus 'Frans Fontaine'
Cornus masCornus mas
Cornus mas
Cornus mas
Cornus mas
Cornus mas
Cornus mas
Cornus mas
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior Fraxinus excelsiorFraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsiorFraxinus excelsiorFraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsiorFraxinus excelsior
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Fraxinus excelsior Fraxinus excelsior
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Fraxinus excelsior
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Fraxinus excelsiorFraxinus excelsior
Fraxinus excelsiorFraxinus excelsiorFraxinus excelsior
Fraxinus excelsiorFraxinus excelsior
Fraxinus excelsiorFraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
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Fraxinus excelsior
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Fraxinus excelsiorFraxinus excelsior
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Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior 
Fraxinus excelsiorFraxinus excelsiorFraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus  excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsiorFraxinus excelsior
Fraxinus excelsiorFraxinus excelsiorFraxinus excelsiorFraxinus excelsiorFraxinus excelsiorFraxinus excelsiorFraxinus excelsiorFraxinus excelsiorFraxinus excelsior
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Parrotia persica 'Vanessa'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Quercus petraeaQuercus petraeaQuercus petraea
Quercus petraeaQuercus petraeaQuercus petraea
Quercus petraea
Sorbus intermediaSorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermediaSorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermediaSorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermediaSorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermedia
Sorbus intermediaSorbus intermediaSorbus intermedia
Sorbus intermediaSorbus intermediaSorbus intermedia
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Tilia cordata 'Rancho'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'Fraxinus excelsiorFraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'Carpinus betulus 'Monumentalis'Carpinus betulus 'Monumentalis'
Sorbus intermedia
Carpinus betulus 'Monumentalis'Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Carpinus betulus 'Monumentalis'
Gehölze im Uferbereich, Salix purpurea, Salix repens
geplante Auswahl Wasserpflanzen Potamogeton lucens - Kraues Laichkraut Potamogeton natans - Laichkraut Potamogeton nodosus - Knoten-Laichkraut Myriophyllum spicatum - TausendblattNahe Mittelwasserlinie am Ufer geplante Stauden und Gräser Filipendula ulmaria - MädesüßLythrum salicaria - BlutweiderichLysimachia vulgaris - Gemeiner GilbweiderichGeranium palustre - Sumpf-Storchschnabel Sanguisorba officinalis - Großer Wiesenknopf Lycopus europaeus - Ufer-WolfstrappStachys palustris -  Sumpf-Ziest Carex acutiformis - Sumpf-SeggeCarex vesicaria - Blasen-SeggeGlyceria maxima- Wasser- SchwadenAcorus calamus - KalmusIris pseudacorus - SchertlilieButomus umbellatus - Schwanenblume  Alisma - Froschlöffel 
Rankpflanzen FassadenHedera helix - EfeuClematis alpina - WaldrebeClematis vitalba - Gemeine Waldrebe Lonicera periclymenum - Geißblatt  
Stauden in Vorgärten Achillea filipendulina 'Cloth of Gold' Anaphalis triplinervis 'Sommerschnee'Anemone blanda 'Blue Shades'Anemone blanda 'White Splendour'Aster amellus 'Sternkugel'Aster linosyrisCalamintha nepeta ssp. nepetaEremurus robustusEuphorbia polychromaGaura lindheimeriiGeranium renardiiGeranium sanguineum 'Album'Inula ensifolia 'Compacta' Knautia macedonica Linum perenne 'Nanum Saphir' Lychnis coronaria 'Alba' Phlomis russeliana Hieracium pilosella Sedum telephium 'Herbstfreude' Thymus serpyllum Verbascum bombyciferum Veronica pedunculais 'Georgia Blue' 
geplante Auswahl Heckenpflanzung Crataegus monogynaEuonymus europaeusSambucus nigraViburnum opulus
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet'
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Alnus glutinosa
Alnus glutinosa
Alnus glutinosa
Alnus glutinosa
Alnus glutinosa
Alnus glutinosa
Alnus glutinosa
Alnus glutinosa
Schilfröhrichtstreifen, Anpflanzungen in Ergänzung zum BestandTypha latifolia - Bleitblättriger Rohrkolben Typha mimima - Zwerg Rohrkolben Phalaris arundinacea - Rohr-Glanzgras Myriophyllum spicatum - Tausendblatt
Schilfröhrichtstreifen, Anpflanzungen in Ergänzung zum BestandTypha latifolia - Bleitblättriger Rohrkolben Typha mimima - Zwerg Rohrkolben Phalaris arundinacea - Rohr-Glanzgras Myriophyllum spicatum - TausendblattSchilfröhrichtstreifen, Anpflanzungen in Ergänzung zum BestandTypha latifolia - Bleitblättriger Rohrkolben Typha mimima - Zwerg Rohrkolben Phalaris arundinacea - Rohr-Glanzgras Myriophyllum spicatum - Tausendblatt
Schilfröhrichtstreifen, Anpflanzungen in Ergänzung zum BestandTypha latifolia - Bleitblättriger Rohrkolben Typha mimima - Zwerg Rohrkolben Phalaris arundinacea - Rohr-Glanzgras Myriophyllum spicatum - Tausendblatt
Neupflanzung freiwachsende HeckeNeupflanzung freiwachsende Hecke
Neupflanzung freiwachsende Hecke
KASTANIENALLEE 'A50STA'TQualifizierter Freiflächenplan
ProjektKastanienalleeam TeichGmbH & Co.KG
FlächenGebäude GründachGebäude Terrassen drainfähigGebäude versiegeltGrün GemeinschaftGrün Schilf neuGrün Stauden VorgärtenGrün UferstreifenGrün WasserpflanzenGrün freiwachsende HeckeGrün strukturreiche GärtenGründach SchuppenMüll Unterflur / MüllboxSeeStellplätze Wasserg.TrockenmauerWege Gemeinschaft Wasserg.Wege privat Drainpflaster
SolitärBioSi®Protection Sleeves um denWurzelballen legen (grün).Senkrecht eingestellt (blau) für Bewässerungdurch direktes Eindringen des Wassersbis in den tiefen Wurzelbereich.Einbau unbehandelte FLL-BaumsubstratEinbau FLL-Baumsubstrat mit VorratsdüngerVerdichtung des Substrates maximal 45 MNVerzahnung mit anstehenden BodenSchema Aufbau Pflanzgrube 12 - 36 m3 Baumsubstrat1,50 m
LaubgehölzePflanzenartBotanischer NameDeutscher NameQualitätAnzahlLaubgehölzeAcer platanoides'Cleveland'KegelförmigerSpitz-AhornH 4xv mDb m.dgh.Leittr StU20-2523LaubgehölzeAlnus glutinosaSchwarz-ErlevHei oB Umfang ab 5 Hoe125-1508LaubgehölzeCarpinus betulus'Frans Fontaine'Hainbuche 'FransFontaine'Hei 3xv mB Hoe 175-20018LaubgehölzeCarpinus betulus'Monumentalis'Hainbuche'Monumentalis'H 4xv mDb StU 18-2017LaubgehölzeCornus masDirndlstrauchSol 3xv mDb Hoe 150-17512LaubgehölzeCornus sanguineaBluthartriegelvStr oB 4 Tr Hoe 60-100313LaubgehölzeCrataegus laevigata'Paul's Scarlet'Echter RotdornH 4xv mDb m.dgh.Leittr StU18-2021LaubgehölzeEuonymus europaeusEuropäischesPfaffenhütchenvStr oB 3 Tr Hoe 60-10042LaubgehölzeFraxinus excelsiorGemeine EscheH 3xv mDb m.dgh.Leittr StU18-2075LaubgehölzeLigustrum vulgareGemeiner LigustervStr oB 6 Tr Hoe 60-100487LaubgehölzeParrotia persica'Vanessa'Eisenholzbaum'Vanessa'H 4xv mDb StU 18-207LaubgehölzePrunus spinosaSchlehdorn - weißlStr oB 2 Tr Hoe 70-9023LaubgehölzeQuercus petraeaTrauben-EicheH 4xv mDb m.dgh.Leittr StU18-207LaubgehölzeSalix purpureaPurpur-WeideStr 2xv C 3.0 L Hoe 60-10020LaubgehölzeSalix repens argenteaSilberlaubigeKriech-WeideStr 2xv C 3.0 L Br 30-40243LaubgehölzeSorbus intermediaOxelbeereH 4xv mDb m.dgh.Leittr StU18-2028LaubgehölzeTilia cordata 'Rancho'Winter-Linde'Rancho'H 3xv mDb m.dgh.Leittr StU18-2013
Uferböschung mit Weichholzzone*Planung
Blaue Linie = Festlegung Gewässerrandstreifen5 m zu Höhenlinie 136,60 m ü. NHN (Mittelwasserstand)Schwimmblattpflanzen*Schilf**siehe Pflanzenliste
1-26Großkronige Bäume*Großkronige Bäume BestandHeckenpflanzung Hainbuche*Heckenpflanzung Liguster*Gelbe Linie = Festlegung intensiv gepflegter Gartenbereich4 m Abstand zur Linie Gewässerrandstreifen4.00 m
BAUHERRFORMATVERFASSERMAßSTABPLANINHALTDATUMHINWEISDATEINAME / PFADKASTANIENALLEE ENTWURF FREIFLAECHEN 220512.DWGAlle Maße sind eigenständig und eigenverantwortlich zu prüfen!Bei Unstimmigkeiten oder Fehlern sind diese umgehend mit der Bauleitung zubesprechen. Fehler, die auf Basis von mangelnder Abstimmung und Rückfrageerfolgen, gehen zu Lasten des AN.1189 mm x 841 mmPLANER Projekt Kastanienalleeam Teich GmbH & Co.KGQualifizierterFreiflächenplan1:250Alf Kindinger1.0112.05.2022Planungsbüro Kindinger Garten+Landschaft ArchitekturHeinrich-Delp-Straße 86, 64297 Darmstadtt 06151 4920155m garten@kindinger.deKINDINGERGarten + LandschaftPlanung

Punkt 14: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2022/0291) 
 
Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, 
der Vorlage zuzustimmen. 
  
Gegenstimmen: SPD, UFFBASSE, Die Linke. und AfD

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 
– Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
 
 
 
 
 
 
 
Begründung 
gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 
 
 
 
 
1. September 2022 
 
 
 
 
 
 
 
Dezernat III 
 
 
 
Michael Kolmer 
Stadtrat  
Anlage 5

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
2 
 
Inhaltsverzeichnis 
 
1. Erfordernis der Planung und Planungsziel 5 
2. Rechtsgrundlagen 5 
3. Verfahren 6 
4. Geltungsbereich 6 
5. Planungsrechtliche Situation 7 
5.1. Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 7 
5.2. Regionalplanerische Dichtevorgaben 8 
5.3. Flächennutzungsplan 8 
5.4. Rechtsverbindlicher Bebauungsplan 9 
6. Städtebauliche Rahmenbedingungen 10 
6.1. Lage im Stadtgebiet 10 
6.2. Geschichte und gegenwärtiger Bestand 10 
7. Städtebauliches Konzept 12 
7.1. Grünflächen 14 
7.2. Verkehrserschließung und Stellplätze 15 
7.3. Energieversorgung 15 
8. Gutachten 16 
8.1. Fachgutachten Verkehr 17 
8.2. Artenschutzfachbeitrag 18 
8.3. Erschließung und Versorgung 20 
8.4. Geotechnische Berichte 21 
8.5. Einzelfallrecherche Erkundung von Altflächen 22 
8.6. Orientierende umwelttechnische Boden- und Grundwasseruntersuchung 23 
8.7. Schalluntersuchung 25 
8.8. Klimatische Untersuchung Kastanienallee Darmstadt 27 
8.9. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung 30 
9. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach BauGB 31 
9.1. Bedingte Festsetzung 31 
9.2. Grenze des räumlichen Geltungsbereichs 31 
9.3. Art der baulichen Nutzung 31 
9.4. Maß der baulichen Nutzung 31 
9.4.1. Grundflächen (GR und GR II) 32 
9.4.2. Geschossflächen (GF) 32 
9.4.3. Zahl der Vollgeschosse 33

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
3 
 
9.4.4. Höhe der baulichen Anlagen 33 
9.5. Überbaubare Grundstücksfläche 34 
9.6. Bauweise 35 
9.6.1. Offene Bauweise (o) 35 
9.6.2. Geschlossene Bauweise (g) 35 
9.6.3. Abweichende Bauweise (a) 35 
9.7. Flächen für Stellplätze und Carports 35 
9.8. Flächen für Nebenanlagen (nach § 14 BauNVO) 36 
9.9. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden 36 
9.10. Straßenverkehrsflächen 36 
9.10.1. Öffentliche Straßenverkehrsfläche 36 
9.11. Grünflächen 37 
9.12. Gemeinschaftsflächen 38 
9.12.1. Private Straßenverkehrsfläche 38 
9.12.2. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen 38 
9.12.3. Gemeinschaftsgrünflächen 38 
9.12.4. Gemeinschaftsgrünfläche besonderer Zweckbestimmung – Zugang 
Wasserfläche 39 
9.12.5. Private Wasserfläche 39 
9.13. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von 
Boden, Natur und Landschaft 39 
9.13.1. Behandlung von Niederschlagswasser 39 
 Niederschlagswasser auf Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen 
der Baugrundstücke 39 
 Niederschlagswasser auf Verkehrsflächen 40 
 Befestigte Freiflächen 40 
9.13.2. Dachbegrünung 40 
9.13.3. Außenbeleuchtung 41 
9.13.4. Schutz von Vögeln vor Vogelschlag 41 
9.13.5. Nisthilfen für geschützte Vogel- und Fledermausarten 42 
9.13.6. Vorkehrungen zum Erhalt der Erdkrötenpopulation 42 
9.13.7. Anpflanzung von Röhrichten und Schwimmblattpflanzen 42 
9.13.8. Gewässerschutz und Dauermonitoring 43 
9.13.9. Auftrag von Oberboden 43 
9.14. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 43 
9.15. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 44 
9.15.1. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Verkehrs 44

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
4 
 
9.15.2. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Gewerbes und der 
Freizeit 45 
9.15.3. Außenlärmpegel/Lärmpegelbereiche 48 
9.16. Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
(Zulässigkeit der Wohnbebauung) 49 
9.17. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
 49 
9.17.1. Bepflanzung der Grünfläche besonderer Zweckbestimmung - 
Gewässerrandstreifen 49 
9.17.2. Anzupflanzende Bäume auf Gemeinschaftsflächen 50 
9.17.3. Bepflanzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen 51 
 Bepflanzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen 51 
 Vorgärten 52 
9.17.4. Anzupflanzende Hecken und Erweiterung von bestehenden Hecken 52 
9.17.5. Fassadenbegrünung 52 
9.18. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 53 
9.18.1. Erhaltung von Einzelbäumen und Baumgruppen 53 
9.18.2. Erhaltung von Einzelbäumen des Naturdenkmals Kastanienallee 53 
9.18.3. Erhaltung von Hecken 53 
10. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 54 
10.1. Dachgestaltung 54 
10.2. Werbeanlagen 54 
10.3. Einfriedungen 54 
10.4. Abfallsammelanlagen 55 
10.5. Carports 55 
11. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser 55 
12. Kennzeichnung von Flächen 56 
12.1. Vernässungsgefährdeter Bereich 56 
13. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 56 
13.1. Gesetzlich geschützte Biotope (Schilfröhricht) 56 
13.2. Gewässerrandstreifen 56 
13.3. Schutzgebiet nach Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) 57 
14. Hinweise 57 
15. Durchführungsvertrag 57 
16. Planungsstatistik 58

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
5 
 
1. Erfordernis der Planung und Planungsziel 
In der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist die Nachfrage nach individuellem Wohnraum durch 
die Zunahme der Bevölkerung nach wie vor ungebrochen. Da nach Angaben des IWU -
Instituts eine Bevölkerungszunahme von 6,5 % bis zum Jahr 2030 vorausgesagt wird, ist 
jährlich mit einem Bedarf von mindestens 500 bis 600 Wohnungen zu rechnen.  
Mit dem Umbau des Areals zwischen Kastanienallee und Elfeicher Weg wird die von der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgte Strategie zur Deckung des Wohnraumbedarfs , 
durch die Umstrukturierung und Bebauung von bislang nicht oder nur begrenzt  für das Woh-
nen genutzten Flächen und durch die kleinteilige Arrondierung von Stadtteil en, umgesetzt. 
Auf dem Privatgrundstück in der Kastanienallee, im nördlichen Bereich  des Bürgerparks in 
Darmstadt, sollen die bislang vorhandenen drei Wohnhäuser durch 47 Einfamilienhäuser als 
Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser ersetzt werden. 
Die Aufstellu ng des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 ist erforderlich, da der 
rechtsverbindliche Bebauungsplan N  8.4 aus dem Jahr 1986 in diesem Teilbereich eine 
öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage mit Wegen sowie Teiche fest-
setzt. Mit der beabsichtigten Wohnbebauung wird das Grundstück auch für die Öffentlichkeit 
zugänglich. Der neu aufzustellende vorhabenbezogene Bebauungsplan N  8.4.4 – Kasta-
nienallee / Elfeicher Weg –  wird für seinen Geltungsbereich den rechts verbindlichen Bebau-
ungsplan N 8.4 ersetzen. 
2. Rechtsgrundlagen 
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch 
Art. 1 des Gesetzes vom 16.07.2021 (BGBl. I S. 2939) 
Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041), zuletzt 
geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 353) 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802) 
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802) 
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch 
Gesetz vom 03.06.2020 (GVBl. S. 378) 
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915) 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt 
geändert durch Art. 114 des Gesetzes vom 10.08.2021 (BGBl. I S. 3436) 
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 
20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch 
Art. 17 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318) 
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch 
Art. 11 des Gesetzes vom 04.09.2020 (GVBl. S. 573) 
Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz - WHG) i.d.F. vom 
31. Juli 2009 (BGBl.. I S. 2585), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 09.06.2021 
(BGBl. l. S. 1699) 
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) 
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), 
zuletzt geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 27.07.2021 (BGBl. I S. 3146) 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I 
S. 540)

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
6 
 
3. Verfahren 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 8.4.4 –  Kastanienallee / Elfeicher Weg  – wird im 
Normalverfahren nach §§ 2 ff BauGB als qualifiz ierter Bebauungsplan aufgestellt. Als ge-
sonderter Teil der Begründung ist der Umweltbericht gemäß § 2a S. 2 Nr. 2 BauGB zu erstel-
len.  
4. Geltungsbereich 
Der laut Aufstellungsbeschluss vom 12.07.2019 ursprünglich vorgesehene Geltungsbereich 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans w urde vorliegend zur Offenlage gem. § 3 Abs. 2 
und § 4 Abs. 2 BauGB geändert.  
Im Planverfahren wird nun gemäß § 12 Abs. 4 BauGB eine Fläche außerhalb des Vorhaben-
bereichs, die der Erschließung des Vorhabens und der städtebaulichen Neuordnung dient, in 
den Geltungsbereich einbezogen. Die entsprechende Fläche umfasst einen Teilabschnitt der 
Kastanienallee als öffentliche Erschließung des Vorhabens. Hieraus ergibt sich eine Erweite-
rung des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans.  Im Planstand zur 
Darlegung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB war diese Fläche noch nicht Bestandteil  
des Bauleitplanverfahrens. 
Die Änderung des Geltungsbereichs erfolgt aufgrund der Feststellung, dass die Kasta-
nienallee als geplante Erschließungsstraße im bisher rechts verbindlichen Bebauungsplan 
N 8.4 entlang des Vorhabenbereichs nicht als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt  und die 
Erschließung damit rechtlich nicht gesichert ist . Zur Sicherstellung der verkehrlichen Er-
schließung der neuen Bebauung „Kastanienallee / Elfeicher Weg" muss der räumliche Gel-
tungsbereich des vorhabenbezogenen B ebauungsplans N 8.4.4 um den Bereich der Kasta-
nienallee vom Ende der  offiziell gewidmeten Verkehrsfläche bis zur westlichen Zufahrt des 
Baugebietes einbezogen werden.  
Da die Sachlage im vorangegangenen Verfahrensschritt noch nicht bekannt war, erfolgt die 
Erweiterung des Geltungsbereichs  zum jetzigen Zeitpunkt der Offenlage und der Aufstel-
lungsbeschluss wird dementsprechend geändert. 
Der Geltungsbereich des Vorhabens , innerhalb des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
N 8.4.4, umfasst die Flurstücke Gemarkung Darmstadt, Flur 30, Nr. 47/3, 47/4, 48/29, 48/30, 
48/31. 
Der Vorhabenbereich besitzt eine Fläche von 25.017 m². 
Der erweiterte Geltungsbereich rund um die öffentliche Straßenverkehrsfläche der Kasta-
nienallee, Flurstück Gemarkung Darmstadt, Flur 30, Nr. 60/1, umfasst eine Fläche von 
1.367 m². 
Der gesamte Geltungsbereich (Geltungsbereich des Vorhabens + erweiterter Geltungsbe-
reich Verkehrsfläche Kastanienallee)  des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4  
besitzt somit insgesamt eine Fläche von 26.384 m².

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
7 
 
 
Abb. 1 : Vorhabenbereich und Geltungsbereich (ohne Maßstab, Quelle: planquadrat) 
5. Planungsrechtliche Situation 
5.1. Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 
 
Abb.2: Ausschnitt aus dem Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (ohne 
Maßstab, Quelle: Regionalversammlung Südhessen / Regierungspräsidium Darmstadt ) 
Im Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 ist das Plangebiet als 
„Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“ festgelegt . Im Textteil zum Regionalplan werden be-
züglich Flächen für „Vorranggebiet Siedlung“ (Begründung zu 3.4.1) folgende Aussagen 
getroffen:

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
8 
 
„Flächen für Wohnsiedlungszwecke sind die in der Karte ausgewiesenen "Vorranggebiete 
Siedlung, Planung", freie Flächen innerhalb der "Vorranggebiete Siedlung, Bestand" (insbe-
sondere Reserven in Bebauungsplänen und auf Konversionsflächen) sowie Flächen unter 
5 ha in den Ortsrandlagen („Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“).“ 
Da es sich bei dem Vorhaben um einen Wohnsiedlungszweck in Ortsrandlage unter 5 ha 
handelt, entspricht das Vorhaben auch den Zielen des Regionalplans. 
5.2. Regionalplanerische Dichtevorgaben 
Als Ziel der Raumordnung (Z3.4.1-9) bestimmt der „Regionalplan Südhessen / Regionaler 
Flächennutzungsplan 2010", dass im Rahmen der Bauleitplanung bestimmte Dichtevorgaben 
für verschiedene Siedlungstypen, bezogen auf das Bruttowohnbauland, einzuhalten sind. So 
sind gemäß Ziel Z3.4.1 -9 im Großstadtbereich, zu welchem die Wissenschaftsstadt Darm-
stadt zählt, mindestens 60 Wohneinheiten je ha vorgesehen. Dieser Wert darf nur aus-
nahmsweise unterschritten werden.  
Ausnahmen sind insbesondere begründet 
• durch die direkte Nachbarschaft zu ländlich geprägten Gebieten, 
• durch die Eigenart eines Ortsteiles, 
• durch das Vorliegen topografischer, ökologischer und klimatologischer Besonderhei-
ten. 
Der dem Bebauungsplan zugrunde liegende Vorhabenplan sieht 47 Wohneinheiten (Einfami-
lienhäuser) zuzüglich 27 Einliegerwohnungen im Plangebiet vor. Bei einem Brutto wohnbau-
land von 1,93 ha ergibt dies insgesamt eine Dichte von ca. 38 WE/ha. Bei der Berechnung 
des Bruttowohnbaulands bleiben die Fläche des Sees (private Wasserfläche) und die Ver-
kehrsfläche der Kastanienallee (Fläche außerhalb des Geltungsbereichs) unberücksichtigt.  
Bezogen auf Wohneinheiten je ha werden die regionalplanerischen Dichtevorgaben unter-
schritten. Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist jedoch die im Regional-
plan formulierte Ausnahmemöglichkeit heranzuziehen. Der Vorhabenbereich mit einer Was-
serfläche im Plange bietsinneren sowie Böschungsstrukturen und einem nichtüberbaubaren 
Gewässerrandstreifen weist topografische und ökologische Besonderheiten auf. Die ökologi-
schen und klimatologischen Gegebenheiten, die ausführlich durch Gutachten und Fachbei-
träge untersucht wurden,  bedingen zudem eine moderate Anzahl an Wohneinheiten und 
sorgen für eine dem Standort angemessene Bebauungsdichte. Die Lage des Plangebiets 
umgeben vom Bürgerpark und im Übergangsbereich zum Landschaftsraum erfordert  ein 
Bebauungskonzept, was sich in diese stadträumlichen Strukturen einfügt. Eine bauliche 
Dichte mit über 60 Wohneinheiten je ha, wie sie bei anderen Innenentwicklungs - oder Nach-
verdichtungsmaßnahmen im übrigen Stadtgebiet erzielt werden kann, ist im vorliegenden 
Fall aus den vorgenannten Gründen nicht umsetzbar.  
Eine Unterschreitung der Dichtewerte ist somit aus topografischen, ökologischen und städte-
baulichen Gründen ausnahmsweise zulässig. 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan entspricht damit den Zielvorgaben des „Regional-
plan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010".  
5.3. Flächennutzungsplan 
Im rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan (FNP) mit Landschaftsplan der Wissenschafts-
stadt Darmstadt wurde mit der „1. Änderung des FNP Teilbereich 1.2 (Bürgerpark-Nord)“ die 
Darstellung für  einen Großteil des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans N 8.4.4 in „Wohnbaufläche“ geändert. Die „1. Änderung des FNP Teilbereich 1.2 (Bür-
gerpark-Nord)“ erfolgte parallel zum damaligen Bebauungsplanverfahren N 8.4.2,  dessen

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
9 
 
Abb. 3: Ausschnitt aus der Änderung des Fläche nnutzungsplans, Teilbereich 1.2 (ohne Maßstab, 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt) 
geplante Wohnbaufläche etwas kleiner war  als die des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans N 8.4.4. Die Planung des Bebauungsplanverfahrens N 8.4.2 wurde jedoch nicht abge-
schlossen und der Bebauungsplan erlangte keine Rechtskraft. Eine kleinere Teilfläche (ca. 
4.000 m²) im Nordosten des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
N 8.4.4 war nicht Teil der „ 1. Änderung des FNP Teilbereich 1.2 ( Bürgerpark-Nord)“ und ist 
nach wie vor als Grünfläche dargestellt. Auch hier soll im vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan N 8.4.4 ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Aufgrund der geringen Größe 
dieser Teilfläche ist aber keine Änderung des FNPs erforderlich.  
Der Bebauungsplan wird somit aus den Zielen des FNP entwickelt. 
Nahezu die gesamten umgebenden Flächen werden als Grünflächen dargestellt . Der Bier-
garten wird seit der „1. Änderung des FNP Teilbereich 1.2 (Bürgerpark-Nord)“ als Grünflä-
che, mit Zweckbestimmung Sonstige Freizeit und Erholungseinrichtung dargestellt. Südöst-
lich des Plangebiets setzt sich entlang der Kastanienallee die Wohnbaufläche bis zur Kra-
nichsteiner Straße fort. Weitere Wohngebäude im Elfeicher Weg werden als Grünfläche, mit 
Zweckbestimmung Parkanlagen dargestellt. 
5.4. Rechtsverbindlicher Bebauungsplan 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungs- und Land-
schaftsplans N 8.4 - Darmstadt Nord-Ost - und ist als öffentliche Grünfläche (Parkanlage mit 
Wegen; und Teiche) festgesetzt.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
10 
 
 
Abb. 4: Ausschnitt aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan N 8.4 –  Darmstadt Nord- Ost – mit 
Kennzeichnung des Plangebiets (ohne Maßstab, Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt) 
6. Städtebauliche Rahmenbedingungen 
6.1. Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im nördlichen Bereich des Bürgerparks. Östlich des Bayeri-
schen Biergartens gelegen, wird es im Süden von der Kastanienallee und im Norden durch 
den Elfeicher Weg begrenzt.  Über die Kranichsteiner Straße ist der Kfz -Verkehr gut an das 
lokale und überörtliche Straßennetz angebunden. Die ÖPNV-Haltestellen „Eissporthalle“ und 
„Kastanienallee“ sind in fußläufiger Entfernung des Quartiers gut zu erreichen. 
6.2. Geschichte und gegenwärtiger Bestand 
Bis Anfang der 1970er Jahre war  das Gelände des Bürgerparks geprägt von kleingärtneri-
scher Nutzung, großen Brachflächen sowie Resten offen gelassener Tongruben ehemaliger 
Ziegeleien, die über Jahrhunderte die schwerpunktmäßige Nutzung des Plangebiets darstell-
ten und prägten  (siehe Abb. 5) . Obwohl das Gelände während der Gründerzeit des 
19. Jahrhunderts auch als Bauerwartungsland gehandelt wurde, wurden damalige Planun-
gen zur Errichtung von Wohnnutzungen wieder verworfen und zurückgestellt und das Areal 
als Standort für Tongruben aufrechterhalten.  
Nach dem Zweiten Weltkrieg sollte dort die Erweiterung der TH Darmstadt (TU Darmstadt) 
erfolgen, weshalb das Gelände infolge doch als Bauerwartungsland betrachtet wurde. Auf-
grund eines hohen Grundwasserstands und des jahrhundertelangen Abbaus des dort anste-
henden Tons blieb das Gelände jedoch unbebaut. Einige der Tongruben wurden nach Nut-
zungsaufgabe nicht verfüllt, andere mit unterschiedlichen Materialien wieder zugeschüttet.  
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans N 8 im Jahre 1974 wurde das  ursprüngliche Bauer-
wartungsland des Geländes zwischen Ar heilger Straße im Westen, Rhönring im Süden, 
Kranichsteiner Straße im Osten und Martin- Luther-King-Ring im Norden als Parkfläche (Öf-

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
11 
 
fentliche Grünfläche -  Parkanlage mit Wegen; und Teiche)  sowie kleinere, bereits bebaute 
Flächen als allgemeine Wohngebiete festgesetzt. 
(vgl. https://www.darmstadt-stadtlexikon.de/b/buergerpark.html) 
 
Das Plangebiet an der Kastanienallee verfügt über einen kleinen See, der aus der Vornut-
zung des Grundstücks als Ziegelei entstanden ist. Das Grundstück ist größtenteils unbebaut, 
lediglich im Norden und Süden befinden sich vereinzelt Einfamilienhäuser , welche teilweise 
nicht mehr genutzt werden.  Zwischenzeitlich wurde das Grundstück durch Ferien-  bzw. 
Wochenendhäuser genutzt, deren Fundamente und befestigte Außenanlagen teilweise noch 
vorhanden sind. 
 
Abb. 5: Ältere Aufnahme des Grundstücks  (Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoin-
formation, Natureg Viewer, Luftbild 1952-67) 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 6: Undatierte Luftaufnahmen (Archiv Alteigentümer)

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
12 
 
7. Städtebauliches Konzept 
Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegt ein Vorhaben-  und Erschließungsplan mit 
qualifiziertem Freiflächenplan zugrunde. Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplans 
sind folgende Inhalte:  
- Vorhaben- und Erschließungsplan 
- Qualifizierter Freiflächenplan 
- Lageplan 
- Grundrisse 
- Schnitte 
- Stellplatznachweis 
- Abstandsflächennachweis 
- Nachweis Müllanlagen 
- Nachweis Feuerwehrflächen 
Das städtebauliche Konzept des Vorhaben-  und Erschließungsplans wird im Folgenden 
aufgeführt. 
Gegenüber dem städtebaulichen Konzept, welches zur frühzeitigen Beteiligung vorgelegt 
wurde, weist der aktuelle Konzeptentwurf folgende Änderungen auf:  
- Geringfügige Änderungen einzelner Gebäudepositionen und der Gebäudetypen 
- Partielle Ergänzung von Nebenanlagen und Versorgungsanlagen 
- Geänderte, vertiefte Freianlagenplanung und angepasste grünordnerische Maßnah-
men 
Die Änderungen sind in die jeweiligen Planunterlagen ( Planzeichnung und textliche Festset-
zungen, Vorhaben- und Erschließungsplan, Freianlagenplan) eingearbeitet. 
Auf dem Grundstück zwischen Kastanienallee und Elfeicher Weg sollen insgesamt 
47 Einfamilienhäuser als Einzel -, Doppel - und Reihenhäuser errichtet werden 
(20 Reihenhäuser, 11 Doppelhäuser und 5 Einzelhäuser). Die freistehenden Einfamil ienhäu-
ser und die Doppelhäuser verfügen über insgesamt 27 Einliegerwohnungen, die optional als 
getrennte Wohneinheit genutzt werden können oder den Hauptwohnraum erweitern, je nach 
Lebenssituation der Bewohner . Die Gebäude positionieren sich um den See und erhalten 
damit fast alle direkten Seeblick. Auch die Gebäude in zweiter Reihe im Nordosten haben, 
durch den im Osten angrenzenden Müllersteich, ebenfalls Ausblick auf einen See. Die Höhe 
der Gebäude orientier t sich mit max. 11,5 Metern und zwei Vollgeschossen und einem zu-
sätzlichen Staffelgeschoss sowie bei fünf Reihenhäusern mit drei Vollgeschossen ohne 
zusätzliches Staffelgeschoss an der Wohnbebauung entlang der Kastanienallee und der 
dort, im Bebauungsplan N 8.4, festgesetzten Zahl der Vollgeschosse.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
13 
 
 
Abb. 7: Städtebauliches Konzept, Stand Juli 2021 (ohne Maßstab, Quelle: planquadrat) 
Die geschlossene Reihenhauszeile im Westen dient als passiver Schallschutz gegenüber 
dem westlich angrenzenden Biergarten. Die schalltechnisch optimierte Reihenhauszeile stellt 
eine geeignete Maßnahme zur Minderung der Geräuschimmissionen dar. Mit dieser architek-
tonischen Lösung werden die Immissionen im Quartier maßgeblich reduziert und die lärm-
sensible Wohnnutzung vor der lärmintensiveren Biergartennutzung abgeschirmt. I n den 
wesentlichen Bereichen des Plangebiets können somit tags und nachts die Immissionsricht-
werte nach TA Lärm eingehalten werden. 
 
Die Dachkonstruktionen von 15 der insgesamt 20 Reihenhäuser sind als  Kombination aus 
Flachdach und Pultdach mit einer Neigung von bis zu  35 Grad mit  extensiver Dachbegrü-
nung geplant. Die bewachsenen Dächer begünstigen die kleinklimatische Situation im Vor-
habengebiet und tragen zu einer Rückhaltung des im Baugebiet anfallenden Niederschlags-
wassers bei. Gegliedert wird die Reihenhauszeile durch insgesamt fünf Reihenhäuser mit 
drei Vollgeschossen und Flachdach, die die Dachform und Firstlinie unterbrechen und so 
eine strukturierte Fassadengestaltung ermöglichen.  Die Häuser der  Reihenhausbebauung 
werden ohne Kellergeschosse ausgeführt. Ergänzt werden die Reihenhäuser durch Doppel - 
und Einfamilienhäuser, die rund um den See sowie im nordöstlichen Teil des Grundstücks

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
14 
 
errichtet werden. Diese erhalten ebenfalls ein extensiv begrüntes Dach in Flachdachbauwei-
se und ein Kellergeschoss. 
 
Die Form des Sees soll bei der Entwicklung des Grundstücks maßgeblich erhalten bleiben 
und lediglich durch einen Zugang bzw. eine Zufahrt zur Wasserfläche zu Reinigungs - und 
Revisionszwecken des Sees und der technischen Anlagen erweitert werden. So können der  
See und z.B. das Schilf gepflegt werden. Die heutigen Stege werden rückgebaut; das beste-
hende Biotop (Schilfröhricht) am westlichen Ufer wird erweitert. Der Zugang kann auch durch 
die Bewohnerschaft genutzt werden. 
 
Der in der Wissenschaftsstadt Darmstadt durch die Stadtverordnetenversammlung vom  
02.03.2017 getroffene Beschluss über die „Sicherung des sozial geförderten Wohnungs-
baus“ (MV-Nr. 2017/0031) kommt im vorliegenden V orhaben nicht zu tragen. Der Vorhaben-
träger plant auf dem Vorhabengrundstück ausschließlich als Eigentum zu veräußernde Ein-
familienhäuser in Einzel-, Doppel- und Reihenhausausführung, welche sich nicht  zur Ver-
wirklichung von sozial gefördertem Wohnraum eignen. Die standortbezogenen Eigenschaf-
ten des Plangebiets durch seine Lage und die naturräumlichen Gegebenheiten lassen bei-
spielsweise die Errichtung von Mehrfamilienhäusern nicht zu. 
 
Zur Sicherung des durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgten Ziels, verpflichtet sich 
der Vorhabenträger der Stadt einen zweckgebundenen Betrag bei Erteilung der vollzugsfähi-
gen Baugenehmigung gemäß des zwischen den Partei en abgestimmten Planungskonzepts 
zur Verfügung zu stellen. Dieser Betrag  wird von der Stadt für den sozial geförderten Woh-
nungsbau zum Ankauf von Belegungsrechten oder zur Schaffung von sozial gefördertem 
Wohnraum für Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen im Stadtgebiet zweckge-
bunden verwendet. Regelungen zur finanziellen Bezuschussung werden über den Durchfüh-
rungsvertrag geregelt. 
7.1. Grünflächen 
Das Grundstück liegt  im nördlichen Bereich des Bürgerparks und ist  von viel Grünfläche 
umgeben. Im Osten und Südosten des Plangebiets befinden sich weitere Seen. 
 
Das Planungsgebiet öffnet sich,  durch die Entfernung der  baulichen Einfriedung des sich in 
Privatbesitz befindenden Grundstücks, zu seiner Umgebung. Durch e rgänzende Pflanzun-
gen mit freiwachsenden, standortgerechten Hecken an den nördlich und östlich angrenzen-
den vorhandenen Hecken und durch den Erhalt der bestehenden Hecke entlang der Kasta-
nienallee wird das Quartier in die grüne Umgebung eingebunden.  Zudem sind Heckenpflan-
zungen an der westlichen Grundstücksgrenze zum Biergarten vorgesehen.  Ebenso erfolgen 
Neupflanzungen von rund ca. 26 großkronigen und ca. 179 mittel- bis kleinkronigen Bäumen 
und der Erhalt von rund 12 Bestandsbäumen im Plangebiet sowie weiteren Bäumen, die 
insbesondere entlang der Grundstücksgrenze das geplante Quartier in die Umgebung ein-
binden (lediglich informatorisch im vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgenommen, da 
sich diese knapp außerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
befinden). 
 
Auf dem Vorhabengrundstück gibt es 45 Bestandsbäume. Darüber hinaus finden sich im 
direkten Grenzbereich des Grundstücks zum Elfeicher Weg 11 Bäume (insgesamt 56 Bäu-
me). Für das Bauvorhaben müssen 33 bestehende Solitärbäume auf dem Grundstück gefällt 
werden, sodass 12 Bäume zum Erhalt im Vorhabenbereich verbleiben.  
 
Als Ausgleich werden die genannten ca. 26 großkronigen und ca. 179 mittel- bis kleinkroni-
gen Bäume sowie etwa 130 Solitärsträucher gepflanzt.  Insgesamt öffnet sich das Areal und 
ermöglicht neue Blickbeziehungen; insbesondere der See wird visuell erlebbar. Dazu wird

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
15 
 
der Uferbereich des Sees naturnah gestaltet: die Pflanzungen rund um den See mit niedrig-
wüchsigen Weiden  und die Erweiterung des Schilfgürtels erzeugen den Charakter eines 
natürlichen Ufers, was gegenwärtig nicht der Fall ist.  
 
Die vorhandene Baumallee im ausgewiesenen Naturdenkmal Kastanienallee wird komplett 
erhalten und ist entsprechend der gesetzlichen Vorgaben (§ 28 BNatSchG i. V. m. 
§ 13 HAGBNatSchG) geschützt. Eine ökologische Baubegleitung während des Baubetriebs 
gewährleistet den bestmöglichen Schutz der Allee und der zu erhaltenden Bestandsbäume. 
7.2. Verkehrserschließung und Stellplätze  
Über die Kranichsteiner Straße ist das Vorhabengebiet für den Kfz-Verkehr gut an das lokale 
und überörtliche Straßennetz angebunden. Die ÖPNV-Haltestellen „Eissporthalle“ und „Kas-
tanienallee“ sind in fußläufiger Entfernung des Vorhabengebietes  gut zu erreichen. Die Stra-
ßenbahnhaltestelle „Eissporthalle“ befindet sich rund 400 Meter entfernt und wird im Takt 
von den Straßenbahnlinien 4 und 5 bedient wird. Die Bushaltestelle „Kastanienallee“ liegt in 
ca. 300 Meter Entfernung vom P langebiet, an der die Buslinie H im Takt verkehrt.  Erschlos-
sen wird das Gebiet über zwei Zufahrten von der Kastanienallee. 
 
Insgesamt führen zwei private Wohnwege durch das Vorhabengebiet  und erschließen die 
Häuser von der dem See abgewandten Seite. Zudem befindet sich im Süden des Plange-
biets, über die dortige, von der Bewohnerschaft genutzte private Grünfläche,  noch ein Zu-
gang für Wartungszwecke am See. Dieser Zugang wird für die Öffentlichkeit durch ein Tor 
begrenzt. Der See soll künftig grundsätzlich visuell wahrnehmbar werden, ein öffentlicher 
Zugang zum privaten See ist aber aufgrund von rechtlichen Haftungsfragen nicht möglich. 
 
Das Quartier soll für die Öffentlichkeit fußläufig durchquerbar sein. Hierfür wird der westliche 
Weg zwischen dem Biergart en und den Reihenhäusern für die Öffentlichkeit über ein ent-
sprechendes Gehrecht zugänglich gemacht und dauerhaft gesichert. Dadurch können be-
stehende Fußwegeverbindungen aus dem Bürgerpark von Süden kommend sinnvoll nach 
Norden fortgeführt werden und das Grundstück in seine grüne Umgebung eingebunden 
werden. Die Zufahrt der Feuerwehr, sonstiger Rettungskräfte sowie der Müllfahrzeuge zu 
den Gebäuden und zentralen Unterflur -Müllsammelplätzen ist über die Zu-  und Ab fahrten 
von der Kastanienallee und dem Elfeicher Weg gesichert.  
 
Die PKW-Stellplätze zu den Häusern werden vorwiegend nicht direkt auf den einzelnen 
Grundstücken verortet, sondern sollen entlang der Quartierswege, begrünt durch Baum-
neupflanzungen, angeordnet werden. Lediglich bei zwei freistehenden Einzelhäusern werden 
die PKW-Stellplätze im Vorgarten angeordnet, da hier aufgrund der entsprechenden Größe 
der Grundstücke und Vorgärten eine grün- und stadtgestalterische  Eingliederung sinnvoll 
entwickelt werden kann. Die notwendigen PKW-Stellplätze der Wohnhäuser werden durch 
14 Besucherstellplätze im gesamten Plangebiet und vier Car -Sharing-Angebote (mit E -
Anschluss) im südlichen Teil des Plangebiets ergänzt, um die als Naturdenkmal ausgewie-
sene Kastanienallee nicht mit zusätzlich ruhendem Besucherverkehr zu belasten.  
7.3. Energieversorgung 
Geplant werden die Häuser zusätzlich zu den Zielen der Energieeinsparverordnung nach 
den Kriterien des KfW-40-Programms.  
Durch den auf dem Grundstück vorhandenen künstlichen See ergibt  sich die Möglichkeit f ür 
eine innovative und zukunftsweisende Wärmeerzeugung mithilfe der Energiegewinnung aus

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
16 
 
dem Seewasser. Es ist beabsichtigt , mittels Wärmetauscher über ein Nahwärmenetz die 
einzelnen Gebäude mit Umweltwärme zu versorgen.  
Gemäß textlicher Festsetzungen (Ziff. I. Nr. 12.5.) sind die Errichtung und der Betrieb von 
Anlagen zur thermischen Nutzung von Umweltenergie im und am See zulässig. Im Rahmen 
des Genehmigungsantrags auf geothermische Nutzung des Sees sowie bei Errichtung und 
Betrieb sind gewässerökologische Belange zu berücksichtigen. Über öffentlich -rechtliche 
Verfahren werden sowohl die Installation als auch der laufende Betrieb der Wärmetauscher 
geprüft und gesichert. 
Das gesamte Energiekonzept  steht somit unter dem Genehmigungsvorbehalt der zuständi-
gen Behörden. 
8. Gutachten 
Der Bebauungsplan wird durch mehrere Gutachten gestützt. Hierbei werden insbesondere 
die Themen Verkehr, Artenschutz , Bodenverhältnisse und Schallschutz betrachtet sowie 
Abschätzungen zur lokalklimatischen Situation vorgenommen. Weitere Erkundungen des 
Baugrundes hinsichtlich von Altlasten und Altablagerungen wurden zur Offenlage des Be-
bauungsplans gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB  vorgenommen. Ebenso wurde zu-
sätzlich der See gewässerökologisch untersucht und im Umweltbericht berücksichtigt . Im 
Umweltbericht (Teil B dieser Begründung) werden die Umweltauswirkungen geprüft und 
dargestellt. Die zuvor genannten Gutachten sind Grundlage für den Umweltbericht. 
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind die Belange des Umweltschutzes zu berück-
sichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB). Dafür ist eine Umweltprüfung durchzuführen,  in welcher 
die Auswirkungen der Bebauungsplanumsetzung ermittelt, beschrieben, bewertet und in 
Form eines Umweltberichtes dokumentiert werden (§ 2 Abs. 4 BauGB).  
Der vorliegende Umweltbericht  im Teil B dieser Begründung (Umweltbericht gemäß 
§ 2 BauGB zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher 
Weg -, naturplan, 01.09.2022) prüft die voraussichtlichen Auswirkungen einer Umsetzung 
der Planung auf die Schutzgüter der Umwelt, untersucht die Möglichkeiten zur Vermeidung, 
Verminderung und zum Ausgleich von nachtei ligen Auswirkungen und gibt eine Prognose 
zur Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung.  
Folgende Gutachten liegen dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugrunde: 
- Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Kastanienallee 
N 8.4.4 in Darmstadt, Stete Planung, Stand 16.06.21 
- Artenschutzfachbeitrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Wohnen am See“ 
- Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnen am See“ –  Kastanienallee, Dar m-
stadt, naturplan, Stand 04.03.2021 
- Erschließungskonzept zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Kastanienallee in 
Darmstadt, Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH, Stand 12. Februar 2021 
- „Wohnen am See“, Darmstadt, Kastanienallee, Flur 30, Flurstück 48/19, Erkundung 
des Baugrundes (Vorerkundung) / Geotechnischer Bericht (06.10.2017) + Geotechni-
scher Bericht Nr. 2 (18.01.2018)  sowie „Wohnen am See“, Darmstadt, Kasta-
nienallee, Erweiterungsfläche Elfeicher Weg Nr. 183, (Flur 30, Flurstück Nr. 47/3), 
Ergänzende Baugrunderkundungen (Vorerkundungen) / Geo technischer Bericht 
Nr. 3, AninA GmbH & Co. KG, Stand 10.05.2019 
- Einzelfallrecherche „Wohnen am See", Kastanienallee/Elfeicher Weg, Umweltplanung 
Bullermann Schneble GmbH, Stand 17.11.2020

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
17 
 
- Orientierende umwelttechnische Boden- und Grundwasseruntersuchung auf dem Ge-
lände Kastanienallee/Elfeicher Weg, Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH, 
Stand 12. Februar 2021 
- Schallimmissionsprognose, Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 „Kasta-
nienallee/Elfeicher Weg“ , Stadt Darmstadt,  ita Ingenieurgesellschaft mbH , Stand 
23.06.2021; Novellierte Schallimmissionsprognose, Vorhabenbezogener Bebauungs-
plan N 8.4.4, „Kastanienallee/Elfeicher  Weg“, ita Ingenieurgesellschaft mbH , Stadt 
Darmstadt, Stand 29.07.2022 
- Klimatische Untersuchung Kastanienallee Darmstadt , Vorhabenbezogener Bebau-
ungsplan N 8.4.4, 14. Februar 2020, INKEK GmbH, Ergänzung im März 2021; Quali-
tative Stellungnahme zum neuen Vorhaben - und Erschließungsplan, INKEK GmbH 
Februar 2021, INKEK GmbH 
- Ergänzende Grundwasseruntersuchungen auf dem Gelände Kastanienallee/Elfeicher 
Weg, Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH, 26. Mai 2021
 
8.1. Fachgutachten Verkehr  
Die verkehrliche Anbindung des neu geplanten Quartiers  an das kommunale Straßennetz 
soll über den Knotenpunkt Kranichsteiner Straße / Kastanienallee erfolgen. Im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens wurde über ein Verkehrsgutachten geprüft, inwieweit das Plan-
vorhaben Auswirkungen auf die umgebende Verkehrsinfrastruktur besitzt  (z.B. durch auftre-
tenden Mehrverkehr) und ob sich besondere Anforderungen an das Straßen- und Wegenetz 
infolge der Umsetzung des Vorhabens ergeben. 
Zur Untersuchung der derzeitigen Verkehrsbelastung im Umfeld des Areals sowie zum 
Nachweis der Leistungsfähigkeit der Anschlussknoten bei Realisierung des Bauvorhabens 
wurde durch das Büro Stete Planung - Büro für Stadt- und Verkehrsplanung eine Verkehrs-
untersuchung (Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Kasta-
nienallee N 8.4.4 in Darmstadt, Stand 16.06.21) erstellt. Hierfür waren Prognosebelastungen 
zu ermitteln.  Die Ergebnisse der Verkehrserhebungen und der Verkehrsprognose waren 
Grundlage für das ebenfalls zu erstellende Lärmgutachten. 
Ergebnis 
Durch die Realisierung des Vorhabens entstehen zusätzliche Kfz -Verkehre. Auf Höhe des 
Baugrundstücks wurde im Bestand eine Verkehrsbelastung von 25 Kfz -Fahrten pro Stunde 
erhoben. In der Prognose erhöht sich der Verkehr um 27 Kfz -Fahrten. Diese zusätzlichen 
Kfz-Belastungen sind in der als Wohnstraße einzustufenden  Kastanienallee in Normalzeiten 
völlig unproblematisch abwickelbar.  
Am Knotenpunkt mit der Kranichsteiner Straße, über den das Quartier ans kommunale und 
regionale Straßennetz angeschlossen ist, führen die Kfz-Mehrbelastungen in der maßge-
benden Abendspitzenstunde zu einer Erhöhung der mittleren Wartezeiten um 2,7s. Hier-
durch sind keinerlei Einschränkungen in der Leistungsfähigkeit des Knotenpunkts zu erwar-
ten.  
Der Kfz-Verkehr des neuen Wohngebiets wird die Anbindung an die Kastanienallee nutzen.  
Der Elfeicher Weg ist als Erschließung für das Projekt nicht von Bedeutung. Jedoch werden 
die Müllabfuhr und die Feuerwehr (im Brandfall) den Elfeicher Weg als Ausfahrt nutzen, da 
keine Wendemöglichkeiten unmittelbar direkt im Gebiet vorhandenen sind. Auch bislang wird 
der Elfeicher Weg schon von Müllabfuhr und Rettungskräften für die dortigen Anlieger ge-
nutzt.  
Es ist darauf hinzuweisen, dass die Kastanienallee keine durchgängigen Gehwege aufweist  
und damit die fußläufige Erreichbarkeit z.B. der Bushaltestelle in der Kranichsteiner Straße

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
18 
 
eingeschränkt ist. Davon betroffen sind alle Anlieger der Kastanienallee.  Zwar ist auf der 
Nordseite der Kastanienallee ein nicht  ausgebauter Trampelpfad vorhanden,  der mangels 
Alternativen auch genutzt wird.  
Durch die Ausweisung  eines v erkehrsberuhigten Bereichs für den gesamten Straßenzug 
Kastanienallee (VZ 325 StVO) könnte bei Bedarf zukünftig Abhilfe geschaffen werden. Es 
wird empfohlen, diese Lösung seitens der Stadt Darmstadt zu prüfen.  
In Konsequenz ergeben sich für das Vor haben einige Maßnahmen, die in Bezug auf ver-
kehrsplanerische und -ordnerische Belange umzusetzen sind. Es ergehen jedoch keine 
konkreten Festsetzungen auf Grundlage des Gutachtens wie z.B. durch Vorgaben zur Quali-
tät der Verkehrsflächen (z.B. verkehrsberuhigter Bereiche). Zugleich wird aber städtebaulich 
im Bebauungsplan auf das Neuvorhaben reagiert. Für den südlichen angrenzenden Bereich 
an der Kastanienallee wird eine Straßenverkehrsfläche festgesetzt. In dem festgesetzten 
Bereich sind bauliche und verkehrsordnerische Maßnahmen wie die Einrichtung eines ver-
kehrsberuhigten Bereichs oder die Umstrukturierung der Parkplatzsituation vorgesehen. 
Diese werden jedoch nicht planungsrechtlich festgesetzt, sondern sind über die Festsetzung 
als Verkehrsfläche abgesichert und folgen im Rahmen der Ausführungsplanung.  Die Maß-
nahmen und deren konkrete Ausgestaltung und Umsetzung werden vertraglich zwischen 
dem Vorhabenträger und der Wissenschaftsstadt Darmstadt geregelt. 
8.2. Artenschutzfachbeitrag 
Durch das Büro naturplan wurde ein Artenschutzbeitrag (Artenschutzfachbeitrag zum vorha-
benbezogenen Bebauungsplan „Wohnen am See“ - Vorhabenbezogener Bebauungsplan 
„Wohnen am See“ – Kastanienallee, Darmstadt – Artenschutzfachbeitrag, 04.03.2021) er-
stellt, um zu untersuchen, inwieweit relevante besonders und streng geschützte Arten ge-
mäß BNatSchG in Hinblick auf die Verbotstatbestände des §  44 Abs. 1 BNatSchG betroffen 
sind, und ob das geplante Vorgehen somit zulässig ist.  Sollten Verbotstatbestände erfüllt 
sein, wurden Maßnahmen zur Vermeidung oder zum vorgezogenen Ausgleich ermit telt und 
vorgeschlagen. 
Ergebnis 
Prüfung der Verbotstatbestände 
Es wurden mögliche Konflikte mit europarechtlich geschützten Arten nach Anhang  IV der 
FFH-Richtlinie sowie mit europäischen Vogelarten bezogen auf die relevanten Artengruppen 
zusammenfassend betrachtet. Die Ergebnisse der Konfliktanalyse und der artbezogenen 
Prüfung sind dem Gutachten zu entnehmen. 
Auf Grundlage der Prüfergebnisse sind Maßnahmen zur Vermeidung (V) bzw. zum Aus-
gleich (A) von Verstößen gegen die Bestimmungen des § 44 Abs. 1 BNatSchG vorgesehen. 
Mit deren Einhaltung kann ein Eintreten der Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 
BNatSchG vermieden bzw. unvermeidbare Eingriffe ausgeglichen werden. 
Konflikte mit den Verbotstatbeständen des § 44 Abs. 1 BNatSchG, die sich nicht über Ver-
meidungs- oder Ausgleichsmaßnahmen verhindern lassen, sind nicht zu erwarten.  Die Maß-
nahmen sind im Folgenden auszugweise aufgeführt:

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
19 
 
Vermeidungsmaßnahmen (V) 
V1  Beschränkung der Rodungs- und Abrisszeiträume, vorherige Kontrolle der Gebäude 
Baumfällungen oder -rückschnitte sowie Gehölzrodungen müssen außerhalb der Aus-
schlussfristen des § 39 BNatSchG im Zeitraum zwischen Anfang Oktober und Ende Februar 
durchgeführt werden. Dieser Zeitraum liegt außerhalb der Hauptbrutzeiten aller heimischen 
Vogelarten. Durch diese Maßnahme kann sowohl eine Zerstörung von Fortpflanzungs - und 
Ruhestätten als auch eine Tötung bzw. Verletzung von Vögeln vermieden werden.  
Der Abriss der Gebäude sollte im Zeitraum zwischen Anfang November und Ende Februar-
erfolgen. Während dieses Zeitraums befinden sich die meisten Fledermäuse in ihren Winter-
quartieren, die hier nur bei milder Witterung vereinzelt anzunehmen sind. Zudem liegt dieser  
Zeitraum außerhalb der sensiblen Wochenstubenzeit von Fledermäusen sowie außerhalb 
der Brutperiode heimischer Vogelarten.  
Ausnahmsweise kann von diesem Zeitfenster abgewichen werden, wenn zuvor die Nutzung 
als Fortpflanzungs- und/oder Ruhestätte durch geschützte A rten, insbesondere Vögel oder 
Fledermäuse, von fachkundiger Seite durch Prüfung vor Ort ausgeschlossen wurde. 
Die Abrissgebäude sind auch bei einem Abriss im Winter von einer fachkundigen Person auf 
einen tatsächlichen Besatz von Fledermäusen zu untersuchen. Werden hierbei Tiere ange-
troffen, sind diese fachgerecht zu bergen und zu versorgen. Bei anhaltend starkem Frost 
zum Zeitpunkt des Abbruchs des Gebäudes auf dem Grundstück Elfeicher Weg 183 kann 
auf eine Kontrolle verzichtet werden, da hier keine frosts icheren Quartiermöglichkeiten fest-
gestellt werden konnten.  
V2  Erhalt von Gehölzen und Grundsätze des Gehölzschutzes  
Innerhalb des Vorhabengebiets sollten zur Verminderung der eingriffsbedingten Beeinträch-
tigungen auf die Fauna so viele Bestandsbäume wie möglich erhalten bleiben.  Die Bäume 
des nach § 28 BNatSchG geschützten Naturdenkmals „Kastanienallee“ bleiben dauerhaft 
erhalten und sind gegen Beeinträchtigungen zu schützen, ebenso verschiedene Einzelbäu-
me bzw. Baumgruppen und die Hecke entlang der Kast anienallee. Bei Abgang von Gehöl-
zen im Vorhabenbereich sind diese gleichwertig zu ersetzen beziehungsweise bei Abgang 
von nicht -standortgerechten Gehölzen durch standortgerechte autochthone Gehölze zu 
ersetzen. Die Grundsätze des Gehölzschutzes sind zu beachten (siehe Umweltbericht natur-
plan). 
V3  Erhalt des gesetzlich geschützten Schilfbestands 
Der gesetzlich geschützte Schilfgürtel im Westen des Gewässers ist dauerhaft zu erhalten 
und gegen Beeinträchtigungen zu schützen. Um eine Betretung  durch die Anwohner zu 
verhindern, wird die Uferzone durch pflanzliche Maßnahmen abgegrenzt. Ein Seezugang 
von den Privatgrundstücken aus ist nicht vorgesehen, der Zugang erfolgt über einen Ge-
meinschaftszugang im Süden. Die Errichtung weiterer Zugänge ist unzulässig. Der gesetz-
lich geschützte Schilfgürtel soll auf der Seeseite durch eine Mischung aus untergetauchten 
Pflanzen (submersen) und Schwimmblattpflanzen (mögl ichst kleinblättrige) abge grenzt wer-
den. Für diese sollen ausschließlich gebietsheimische Arten verwendet werden. Um eine 
Beeinträchtigung des gesetzlich geschützten Schilfgürtels während der Bauphase zu verhin-
dern, ist der Bereich auffällig zu markieren. 
V4  Verzicht auf Beleuchtung des Gewässers  / Verwendung insektenfreundlicher Beleuch-
tung 
Um Ablenkungswirkungen und Störwirkungen auf Insekten und Fledermäuse des Gewässers 
zu vermeiden, dürfen das Gewässer sowie dessen Uferzone nicht direkt beleuchtet werden. 
Zur Außenbeleuchtung dürfen nur Leuchtmittel verwendet werden, die Insekten, Vögel und 
Fledermäuse möglichst wenig irritieren bzw. die deren Orientierung nicht erschweren.  Zu 
verwenden sind möglichst warmweiß bis neutralweiß getönte Lampen (bspw. LED- Lampen

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
20 
 
mit einer Lichttemperatur von max. 2.700 K). Kaltweißes Licht darf nicht verwendet  werden. 
Es dürfen nur Lampen verwendet werden, die keine Fallenwirkung auf Insekten ausüben. 
Die Abstrahlung ist so gering wie möglich zu halten.  
V5  Anbringen von Sperlingskoloniehäusern 
Zur Vermeidung von Verbotstatbeständen des § 44 BNatSchG sind für die im Gebiet brüten-
den Spatzen 3 Sperlingskoloniehäuser (bspw. Fa. Schwegler Sperlingskoloniehaus 1 SP) in 
der Gemeinschaftsfläche anzubringen. Da Haussperlinge ihrem Revier ganzjährig treu sind, 
müssen die Sperlingskoloniekästen unmittel bar nach den im Winter erfolgenden Abbruchar-
beiten angebracht werden. Die Sperlingshäuser sind etwa auf Höhe Mitte der westlichen 
Grundstücksgrenze in 3-5 m Höhe z.B. an einer neu zu errichteten Holzwand zu platzieren.  
Es wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass an der westlichen Grenze des Geltungsbereichs 
3 Sperlingskoloniehäuser zu errichten sind. 
Zusätzlich stützende Maßnahmen aus der Eingriffsregelung (A) 
A1  Schaffung von Nist- und Quartiermöglichkeiten an neuen Gebäuden 
Zum Ausgleich des Verlusts von Bäumen mit kleinen Höhlen oder ungenutzten Gebäudetei-
len mit Nischen, die als Brutplatz für verschiedene Vogelarten dienten, sind Nisthilfen im 
Geltungsbereich anzubringen. 
- Vogelnistkästen für Gebäudebrüter 
- Fledermauskästen 
Es wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass 3 Nisthöhlen großer Durchmesser (32 mm), 
3 Nisthöhlen kleiner Durchmesser (28 mm) und 3 Halbhöhlen anzubringen sind. Zudem sind 
8 Fledermausflachkästen im Plangebiet vorzusehen.  
A2  Neupflanzung von heimischen standortgerechten Bäumen und Sträuchern 
In den Gemeinschaftsflächen des Geltungsbereichs werden autochthone, standortgerechte 
Bäume gepflanzt, die dauerhaft zu erhalten bzw. bei Abgang gleichwertig zu ersetzen sind. 
Dies sind mindestens 26 großkronige Bäume und – in Bereichen mit eingeschränktem Platz 
– 4 klein- bis mittelkronige Bäume. Entlang des östlichen Grenzverlaufes des Geltungsberei-
ches befindet sich direkt anschließend, aber außerhalb des Plangebiets liegend, eine natur-
nahe Hecke. Diese wird innerhalb des Plangebietes um 1 m verbreitert. Zudem wird der 
Heckengehölzbestand entlang des Elfeicher Wegs punktuell um Ergänzungspflanzungen 
verdichtet. Es sollen ausschließlich autochthone standortgerechte Heckengehölze gepflanzt 
und dauerhaft erhalten bzw. bei Abgang gleichwertig ersetzt werden.  
Fazit 
In Bezug auf die Artengruppe Vögel verbleiben nach aktuellem Stand keine Konflikte, die 
sich nicht über oben vorgeschlagene Maßnahmen vermeiden oder ausgleichen lassen. 
In Bezug auf die Artengruppe Fledermäuse verbleiben nach aktuellem Stand keine Konflikte, 
die sich nicht über oben vorgeschlagene Maßnahmen vermeiden oder ausgleichen lassen. 
Die gutachterlich vorgeschlagenen Maßnahmen zur Vermeidung (V) bzw. zum Ausgleich (A) 
werden im Bebauungsplanverfahren berücksichtigt und i m vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan festgesetzt oder im Durchführungsvertrag geregelt. 
8.3. Erschließung und Versorgung 
Durch das Büro Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH, Darmstadt,  wurde ein Er-
schließungskonzept (Erschließungskonzept zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Kas-
tanienallee in Darmstadt, Stand 12. Februar 2021) zur Untersuchung der geplanten techni-
schen Infrastruktur wie z.B. der Erschließung und der Ver - und Entsorgungsinfrastruktur im 
Plangebiet erstellt.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
21 
 
Im Rahmen der Erarbeitung des Erschließungskonzepts wurden die Ver- und Entsorgungs-
unternehmen nach Lage und Dimension der  Ver- und Entsorgungsleitungen in der unmittel-
baren Umgebung des Plangebietes abgefragt. Außerdem wurden Straßenquerschnitte und 
Ausbaustandards für  die Verkehrsflächen im Plangebiet entwickelt. Im Zusammenhang 
dieser Umgestaltung war die verkehrstechnische Erschließung und die Ver - und Entsor-
gungsinfrastruktur auf ihren Bestand und die Möglichkeiten zur weiteren Nutzung zu unter-
suchen.  
Des Weiteren wurde eine Entwässerungskonzeption für das Schmutz- und Regenwasser der 
Dach- sowie der privaten Park - und Verkehrsflächen in Abstimmung mit  der Wissenschafts-
stadt Darmstadt und den zuständigen Genehmigungsbehörden entwickelt.  Bestandteil des 
Konzeptes ist  ebenso die Recherche der infrastruktu rellen Aspekte der vorhandenen Ver - 
und Entsorgung und der Regenwasserbewirtschaftung im Bereich des Plangebiets. 
Ergebnis 
Aufgrund des erarbeiteten Erschließungskonzeptes und der darin enthaltenden Ergebnisse, 
werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 die im Folgenden beschriebenen 
Maßnahmen berücksichtigt.  
Der Schmutzwasseranfall im Plangebiet wir d mit zirka 20,56 Liter pro Sekunde abgeschätzt  
und in den Schmutzwasserkanal im Elfeicher Weg geleitet. Aufgrund der mangelnden Versi-
ckerungsmöglichkeiten kommt es zu einem Abfluss von Niederschlagswasser aus dem 
Plangebiet. Daher muss das  Niederschlagswasser der privaten Verkehrsflächen dezentral 
gereinigt und in den Bachwasserkanal  im Elfeicher Weg geleitet  werden. Das unbelastete 
Niederschlagswasser der Dachflächen der Häuser rund um den See wird auf den Grundstü-
cken zurückgehalten oder in den angrenzenden See geleitet. Hierbei ist eine mechanische 
Reinigung vorzusehen. Die Häuser ohne direkten Seezugang oder Dachflächen, die nicht 
dem See zugewandt sind ( teilweise geneigte Dachflächen bei den Reihenhäusern entlang 
der westlichen Erschließung), werden ebenfalls in den Bachwasserkanal im Elfeicher Weg 
geleitet. 
Der Trink- bzw. Löschwasserbedarf für das westliche Wohngebiet wird durch die angrenzen-
de öffentliche Trinkwasserleitung sichergestellt. Für das östliche Gebiet muss eine zusätzli-
che Löschwasserentnahmestelle eingerichtet werden.  Das Seewasser kann nach Auskunft 
der Feuerwehr nicht als Löschwasser genutzt werden, da ggf. eine Verstopfung von Pumpen 
durch Algen, Blattpflanzen, Laub, etc. auftreten k önnte. Es wird ein Löschwassertank mit 
100 m³ Löschwasser unterhalb der Erschließungsstraße errichtet.  Die Versorgung des Plan-
gebietes mit Gas und Telekommunikation ist für die geplante Bebauung gegeben. Die ver-
kehrstechnische Erschließung des Plangebiets mit dem Bemessungsfahrzeug 3- achsiges 
Müllfahrzeug wurde im Erschließungskonzept überprüft und als durchführbar bewertet.  
Das Erschließungskonzept kommt zu dem Ergebnis, dass die Ver- und Entsorgung sowie die 
straßenbauliche Erschließung des Plangebiets sichergestellt sind. 
Bei den gemäß Vorhabenplan vorgesehenen 47 Wohneinheiten (Einzelhäuser) zuzüglich 
27 Einliegerwohnungen ist für das Plangebiet ein Trinkwasserbedarf von ca. 7.500 m³ Trink-
wasser pro Jahr anzunehmen. Für den Löschwasserbedarf ist ein Wert von 96 m³/2h oder 48 
m³/h bzw. 27 l/s anzunehmen.  
Der örtliche Trinkwasserversorger (Entega) hat die Deckung des Trinkwasser -Jahresbedarfs 
von 7.500m³ bestätigt und die Verfügbarkeit von 70m³/h Löschwasser mitgeteilt. Der Lösch-
wasserbedarf pro Stunde ist somit gedeckt; weitere Maßnahmen sind nicht erforderlich. 
8.4. Geotechnische Berichte 
Es wurden geotechnische Berichte („Wohnen am See“ , Darmstadt, Kastanienallee, Flur 30, 
Flurstück 48/19, Erkundung des Baugrundes (Vorerkundung) / Geotechnischer Bericht

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
22 
 
(06.10.2017) + Geotechnischer Bericht Nr. 2 (18.01.2018)  sowie „Wohnen am See“, Darm-
stadt, Kastanienallee, Erweiterungsfläche Elfeicher Weg Nr. 183, (Flur 30, Flurstück Nr. 
47/3), Ergänzende Baugrunderkundungen (Vorerkundungen) / Geotechnischer Bericht Nr. 3, 
10.05.2019) zur Erkundung der Bodenbeschaffenheit durch das Büro Angewandte Ingeni-
eurgeologie & Altlastenuntersuchung/-sanierung (AninA GmbH & Co. KG) erstellt.  
Hierbei wurde die allgemeine Baugrundbeschaffenheit auf dem Untersuchungsgelände 
erkundet und charakteristische Bodenproben nach bodenphysikalischen und chemisch -
analytischen Belangen untersucht. 
Bei der Erkundung des Baugrundes  vorab des Bebauungsplanverfahrens  wurde in einem 
frühen Projektstand im Rahmen einer Bohrung eine auffällige Schicht festgestellt (siehe 
Geotechnischer Bericht vom 06.10.2017, S. 7).  Es wurde eine ca. 10 cm mächtige und mar-
kant riechende Schicht von schwarzer Farbe gefunden (Annahme: Teerschicht). 
Die Ergebnisse der Feld- und Laboruntersuchungen werden in den vorliegenden geotechni-
schen Berichten beschrieben. U.a. kommen die Berichte zu dem Ergebnis, dass aufgrund 
der wechselnden und teils wassersperrenden Bodenbeschaffenheit die Versickerung von 
Oberflächenwasser nur eingeschränkt möglich ist. Daraus ergeben sich Maßnahmen für den 
Umgang mit dem anfallenden Regenwasser im Plangebiet, die in Kapitel 8.3 „ Erschließung 
und Versorgung“ der Begründung beschrieben werden. 
Aufgrund der Erkundungsergebnisse mit einer möglichen Bodenverunreinigung  sowie der 
Abfrage der Altflächendatei durch das RP Darmstadt im Rahmen der frühzeitigen Beteili-
gung, bei dem zwei Einträge mit hohem Gefährdungspotential mitgeteilt wurden, wurde 
durch das RP  Darmstadt und die städtischen Ämter der Wissenschaftsstadt Darmstadt ein 
Bedarf für weitere Untersuchungen zu Bodenverunreinigungen und Altlasten (Erfordernis 
einer Einzelfallrecherche) benannt. Die entsprechenden Rechercheergebnisse sind im Fol-
genden aufgeführt.  
8.5. Einzelfallrecherche Erkundung von Altflächen 
Durch das Büro Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH  wurde eine historische Re-
cherche zu Altlasten auf dem Vorhabengrundstück v orgenommen (Einzelfallrecherche 
„Wohnen am See", Kastanienallee/Elfeicher Weg, Büro Umweltplanung Bullermann Schneb-
le GmbH, Stand 17.11.2020). Hintergrund ist, dass gemäß Forderungen des Regierungsprä-
sidium Darmstadt (RP Darmstadt) vor der geplanten Neubebauung eine historische Recher-
che (Einzelfallrecherche und -bewertung) erforderlich ist. Die Einzelfallrecherche ist gemäß 
RP Darmstadt entsprechend den Vorgaben des Handbuches Altlasten. Band 3: Erkundung 
von Altflächen, Teil 1:  Einzelfallrecherche des Hessi schen Landesamtes für Umwelt und 
Geologie ausgeführt worden.  
Die Ergebnisse der Dokumentation und Bewertung sind im Folgenden aufgeführt. 
Zusammenfassung 
Eine durch die in den Jahren 1997 bis 1998 ansässige Firma verursachte Belastung  des 
Bodens sowie Grundwassers ist aktuell nicht belegt. Branchenüblich wurden bei Bauge-
schäften (mit Gerätewartung) Lösungsmittel, verschiedene Öle etc. eingesetzt, die ein erhöh-
tes Gefährdungspotenzial besitzen. Jedoch ist aus Zeitzeugenaussagen sowie den recher-
chierten Dokumenten bekannt,  dass die in den Jahren 1997- 1998 ansässige Firma das 
Gebiet lediglich als Lager - und Abstellfläche für  betriebseigene Maschinen nutzte. Es ist 
jedoch nicht auszuschließen, dass auch während der Lagerung der Maschinen und Fahr-
zeuge potenzielle Schadstoffe für die Wartung eingesetzt wurden,  die zu einer möglichen 
Verunreinigung des Bodens sowie Grundwassers führen konnten.  
Auf Grundlage der historischen ausgewerteten Dokumente und des Zeitzeugengesprächs ist 
ein Einsatz von diesen Stoffen nicht bekannt, daher ist aktuell auch auf der Grundlage dieser

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
23 
 
Informationen nicht von einer Gefährdung durch verunreinigtes Bodenmaterial oder Grund-
wasser auszugehen.  D ie vorliegenden historischen Auffüllungen wurden im Rahmen von 
zwei Baugrunduntersuchungen ermittelt und bewertet. Durch die bestehende und die geplan-
te Nutzung ist eine Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit nach derzeitigem Kennt-
nisstand nicht zu erwarten.  Forderungen nach Nutzungseinschränkungen für die derzeiti gen 
und die geplanten Nutzungen sind aus den vorliegenden Erkenntnissen nicht abzuleiten. 
Die Einzelfallbewertung gemäß den Bewertungsformularen aus dem Handbuch Altlasten, 
ergibt keinen Handlungsbedarf. Auch aus gutachtlicher Sicht besteht kein akuter Handlungs-
bedarf. 
Nach Auswertung der vorgelegten Unterlagen und der entsprechenden Ergebnisse hat das 
RP Darmstadt eine anschließende orientierende umwelttechnische Untersuchung im Hinblick 
auf eine mögliche Boden- und Grundwasserbelastung gefordert. Daraufhin wurden in einem 
vom Büro Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH erstellten und mit dem RP Darmstadt 
abgestimmten Untersuchungskonzept die Untersuchungsmaßnahmen festgelegt. 
Bei Nutzung von altlastenverdächtigen Flächen oder Altlasten werden durch entsprechende 
Untersuchungen und die vollständige Ermittlung aller Sachverhalte die Belange des Boden- 
und Grundwasserschutzes gewahrt. Gleichzeitig besteht das Erfordernis, im Rahmen der 
Ermittlung und der Abwägung aller Belange das gesetzlich vorgegebene Ziel  gesunder 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB  zu gewährleisten. Um even-
tuelle Beeinträchtigungen und Gefährdungen auszuschließen, wurde eine orientierende 
umwelttechnische Untersuchung des Boden- und Grundwassers vorgenommen. 
8.6.  Orientierende umwelttechnische Boden- und Grundwasseruntersuchung  
Das Büro Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH (Büro UBS) wurde mit der Durchfüh-
rung einer umwelttechnischen Untersuchung  (Orientierende umwelttechnische Boden- und 
Grundwasseruntersuchung auf dem Gelände Kastanienallee/Elfeicher Weg, Umweltplanung 
Bullermann Schneble GmbH, 12. Februar 2021)  hinsichtlich potenzieller Boden- und Grund-
wasserbelastungen beauftragt. 
Aus den bereits vorliegenden drei geotechnischen Berichten ist bekannt (s. Kap. 8.4), dass 
sich auf dem Grundstück Auffüllungen bis zu ca. 11 Meter u. GOK befinden, welche vor 
allem im südlichen Bereich des Grundstücks erkundet wurden. Diese bestehen zumeist aus 
Bauschutt, Ziegelresten sowie vereinzelt Schlacke. Gemäß RP Darmstadt sind im Vorfeld 
orientierende umweltt echnische Bodenuntersuchungen durchzuführen . Hierzu wurde ein 
vom Büro UBS erstelltes Untersuchungskonzept mit dem RP Darmstadt, Abteilung Arbeits-
schutz und Umwelt für die o.g. orientierende umwelttechnische Boden- und Grundwasserun-
tersuchung abgestimmt. Die bodenschutzfachliche Bewertung fand dabei insbesondere im 
Hinblick auf die geplante Wohnnutzung statt. Dazu wurden Bodenproben aus den gem . der 
BBodSchV relevanten obersten Bodenschichten (0- 35 Zentimeter) entnommen. Weiterhin 
wurden aus 10 niedergebrachten Rammkernsondierungen Bodenproben entnommen und 
untersucht. Aus dem Teich wurde eine Grundwasserprobe entnommen und auf  die relevan-
ten Parameter gem . BBodSchV und Verwaltungsvorschrift zur Erfassung, Bewertung und 
Sanierung von Grund-Wasserverunreinigungen (GWS-VWV) untersucht. 
Ergebnis Bodenuntersuchung 
Die technischen Erkundungsmaßnahmen wurden vom 18.01. 2021 bis 21.01.2021 durchge-
führt. Die Mischproben aus dem Bodenmaterial wurden hinsichtlich der geplanten Umnut-
zung als Wohngebiet sowie einer abfalltechnischen Einstufung auf mögliche Schadstoffbe-
lastungen gemäß BBodSchV untersucht. In dem Rasterfeld 7 (siehe Gutachten) wurde dabei 
in der Bodenprobe der oberen 10 Zentimeter eine geringfügig  erhöhte Nickelkonzentration 
nachgewiesen. Diese konnte in der unterlagernden Probe (RF 7 - 10- 35 cm) nicht mehr 
nachgewiesen werden. Im Zuge der Neubebauung wird der belastete Boden abgetragen.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
24 
 
In allen weiteren Proben wurden keine Überschreitungen für die Nutzungska tegorie „Wohn-
gebiete“ festgestellt. Für den Wirkungspfad Boden- Grundwasser besteht aktuell  kein Hand-
lungsbedarf, da die untersuchten Bodenproben die Beurteilungswerte für eine Grundwasser-
gefährdung gemäß HLUG unterschreiten. Aus gutachterlicher  Sicht sind hinsichtlich der 
Bodensituation keine weiteren Maßnahmen erforderlich. Da davon auszugehen ist, dass das 
Teichwasser hydraulisch mit dem Grundwasser verbunden ist,  ist aus der aktuellen Analys e 
nicht von einer Grundwassergefährdung auszugehen, da die ermittelten Konzentrationen die 
GeringfügigkeitsschwelIenwerte für das Schutzgut Grundwasser unterschreiten. Es wird 
empfohlen, vorab der Neubaumaßnahmen, aus zwei temporären Grundwasser messstellen 
(An- und Abstrom) Grundwasserproben zu entnehmen, um die nachgewiesene Schad-
stofffreiheit des Teichwassers (Grundwasser) langfristig abzusichern.  Sollte während der 
Baumaßnahmen (Gebäude und Erschließung) Erdaushub anfallen‚ ist das Material entspre-
chend der Lage im Gelände in die LAGA -Zuordnungsklasse Z 1.1 bzw. Z 1.2 einzustufen (0 
bis ca. 5 Meter u. GOK). Für tiefergehenden Erdaushub müssen dementsprechend während 
der Baumaßnahme Proben entnommen und auf die entsorgungsrelevanten Parameter ana-
lysiert werden.  
Auf Grundlage der gutachterlichen Empfehlung, vorab der Neubaumaßnahmen Grundwas-
serproben zu entnehmen, wurden zusätzlich  zu den bereits durchgeführten Bodenuntersu-
chungen ergänzende Grundwasseruntersuchungen ( Ergänzende Grundwasseruntersuchun-
gen auf dem Gelände Kastanienallee/Elfeicher Weg, Umweltplanung Bullermann Schneble 
GmbH, 26. Mai 2021) durchgeführt. Dazu wurden aus den auf dem Grundstück vorhandenen 
zwei Grundwasserpegeln Grundwasserproben entnommen. Insgesamt wurden dabei im 
Zeitraum zwischen Februar und Mai 2021 in einem ca.  sechswöchigen Abstand drei Bepro-
bungen durchgeführt. 
Ergebnis Grundwasseruntersuchung 
Die Ergebnisse der Grundwasseruntersuchungen wurden ebenso dem Regierungspräsidium 
Darmstadt vorgelegt. Aus zwei bestehenden 1,5“-Pegeln wurden jeweils 3 Grundwasserpro-
ben entnommen und analysiert. Der Pegel 2 zeigt leicht erhöhte Antimon- , Blei- und Zink-
Konzentrationen und der Pegel 1 erhöhte Arsen- und Phenol -Konzentrationen. PAK -
Belastungen, die in den Feststoffuntersuchungen auffällig waren, konnten im Grundwasser 
nicht nachgewiesen werden. 
Mit Schreiben vom 29. Juni 2021 hat sich das Regierungspräsidium Darmstadt (Vollzug des 
Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) und des Hessischen Altlasten- und Boden-
schutzgesetzes (HAltBodSchG), Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kasta-
nienallee/Elfeicher Weg, 29. Juni 2021) zu den gutachterlichen Ergebnissen geäußert. 
Gemäß gutachterlicher Aussage des Büros Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH ist 
von einer großflächigen Ausbreitung der nachgewiesenen Schadstoffe im Grundwasser auf 
dem Gelände aufgrund der aktuellen Untersuchungen nicht auszugehen. Eine Beeinträchti-
gung des Grundwassers ausgehend vom Untersuchungsgelände kann nicht ausgeschlossen 
werden, gilt jedoch als unwahrschei nlich, da im Anstrom des Pegels 1 um den Kleingarten-
verein südöstlich vom Untersuchungsgelände und westlich der Kranichsteiner Straße, noch-
mals deutlich höhere Arsenkonzentrationen nachgewiesen wurden (bis zu 230 ug/I). 
Das RP Darmstadt teilt diese Einschätzung in seiner Stellungnahme. Im Bereich der südöst-
lich gelegenen Kleingartenanlage konnten wie aufgeführt in einer Grundwassermessstelle 
erhöhte Arsen- und Zinkbelastungen von 230 und 130 µg/L nachgewiesen werden. Eine 
Beeinflussung aus diesem Bereich wird aufgrund der Entfernung zur Kastanienallee aber 
ausgeschlossen. Außerdem sind in den Abstrommessstellen der Kleingartenanlage bisher 
keine erhöhten Arsen- und Zinkgehalte nachgewiesen worden.  
Insgesamt zeigen die Grundwasseranalysen kein einheitliches Schadensbild. Die Grund-
wasserbelastungen können anthropogenen Ursprungs sein und auf die Auffüllungen ehema-
liger Tongruben im näheren und weiteren Umfeld zurückgeführt werden. Aber auch ein geo-

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
25 
 
gener Ursprung des Arsens aufgrund des Rotliegend -Gesteins wird seitens des Gutachters 
nicht ausgeschlossen. Die Ergebnisse der Grundwasseruntersuchungen belegen erhöhte 
Schadstoffgehalte für die Parameter Blei, Zink und Arsen. Ähnlich hohe Schadstoffgehalte, 
die auf Verfüllmaterialien zurückzuführen sind und/oder geo genen Ursprungs sind, l iegen 
auch in Bereichen des südlich angrenzenden Bürgerparks vor. Weitere Untersuchungen zur 
Identifizierung von potenzi ellen Eintragsbereichen sind nicht zielführend. Vielmehr ist von 
punktuellen Belastungen innerhalb der Auffüllung shorizonte auszugehen, die die leicht er-
höhten Schadstoffgehalte im Grundwasser hervorrufen. 
Gegen die geplante Bebauung bestehen grundsätzlich keine Bedenken. Es wird darauf 
hingewiesen, dass eine Nutzung des Grundwassers zu Bewässerungszwecken im Einzelfall 
geprüft werden muss. Eine Versickerung von Niederschlagswasser kann nur außerhalb der 
anthropogenen Auffüllungshorizonte durchgeführt werden. 
Auf Grundlage des Vorhaben-  und Erschließungsplans ist  keine Grundwassernutzung zur 
Bewässerung vorgesehen. Eine  flächenhafte Versickerung von Niederschlagswasser ist 
ebenso nicht vorgesehen, weshalb in Bezug auf die Grundwasseruntersuchungen keine 
Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan getroffen werden müssen. 
8.7. Schalluntersuchung 
Aufgrund verschiedener Lärmquellen in der Umgebung des Plangebiets wurde durch das 
Büro ita ein Gutachten zum Schallimmissionsschutz erstellt  (Schallimmissionsprognose, 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 „Kastanienallee/Elfeicher Weg“, Stadt Darm-
stadt, 23.06.2021). 
Hierbei wurde untersucht, ob im vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 Festsetzungen 
zu Schallschutzmaßnahmen zur Gewährleistung gesunder Wohn-  und Arbeitsverhältnisse 
gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB getroffen werden müssen. 
Der in § 50 BImSchG normierte Planungsgrundsatz bindet sämtliche planende Institutionen 
in Bund, Ländern und Gemeinden: „Bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen sind 
die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander  so zuzuordnen, dass 
schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen 
dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich vermie-
den werden. “ Mit dieser Vorschrift wird eine enge Beziehung zwischen dem Immissions-
schutzrecht und der Bauleitplanung hergestellt und der kommunale Aspekt des Lärmschut-
zes hervorgehoben. 
Der vorgenannte Planungsgrundsatz nach § 50 BImSchG soll somit Menschen vor schädli-
chen Umwelteinflüssen schützen. Die Bauleitplanung hat diesen Belangen Rechnung zu 
tragen. Gleichzeitig stellt die Neuplanung eines Wohnbauvorhabens auch eine heranrücken-
de Wohnbebauung an bestehende Lärmquellen dar. Bestehende Betriebsgenehmigungen 
und zugelassene Lärmemissionen genehmigter Betriebe sind im  Rahmen einer ganzheitli-
chen Abwägung ebenso zu berücksichtigen. 
Im Bebauungsplanverfahren gilt es, eine Verträglichkeit des Vorhabens mit den umgebenden 
Lärmemissionen herzustellen. 
Das Gutachten wurde gegenüber der Darlegung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs.  1 BauGB 
überarbeitet und ergänzt. Inhalte aus Einwendungen, die im Rahmen der frühzeitigen Öffent-
lichkeitsbeteiligung abgegeben wurden, wurden bei der Fortschreibung des Gutachtens 
berücksichtigt. Dies ist vor  allem die Berücksichtigung weiterer Schallquellen wie die Eis-
sporthalle, das Tanzsportzentrum des Blau- Gold-Casinos sowie des Grundstücks Kasta-
nienallee 21 sowie der daraus folgenden zusätzlichen Maßnahmen. 
Es werden folgende Schallquellen in ihrer Einwirkung auf das Plangebiet untersucht/geprüft:

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
26 
 
−   Gastronomie-Nutzung (Biergarten), Kastanienallee 4, einschließlich Reithalle 
−   Grillhütte des Bezirksvereins Martinsviertel, Kastanienallee 17 
−   Verkehr (Straße, Schiene, Luft) 
−   Hundewiese (umzäunte Freilauffläche) 
−   Eissporthalle, Alsfelder Straße 45 
−   Tanzsportzentrum (TSZ) des Blau-Gold-Casino Darmstadt e.V., Alsfelder Str. 45A 
−   Grundstück Kastanienallee 21 (stillgelegte Hütte des Klinikums). 
Auf Grundlage der Untersuchungs - und Berechnungsergebnisse erfolgen im Gutachten 
schallgutachterliche Vorschläge zum Umgang mit den Geräuscheinwirkungen im Plangebiet. 
Hierbei werden schalltechnische Festsetzungen benannt, die in den vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan übernommen wurden. Hierzu gehören u.a.: 
- Mindestmaße für die Errichtung der Reihenhauszeile 
- Grundrissorientierung 
- Ausführung der Fenster 
- Lüftungseinrichtungen 
Die getroffenen Festsetzungen zu baulichen Vorkehrungen als passive Schallschutzmaß-
nahmen dienen dem Schutz vor den Geräuscheinwirkungen des Verkehrs sowie von Ge-
werbe- und Freizeitlärm und sind in der Planzeichnung sowie in den textlichen Festsetzun-
gen unter Ziff. I. Nr. 15 aufgeführt.  
Ergebnis 
Die vorliegende Planung verfügt mit ihrer geschlossenen, von Nord nach Süd verlaufenden,  
schalltechnisch optimierten Reihenhauszeile im Westteil über eine geeignete Maßnahme zur 
Minderung der Geräuschimmissionen der westlich des Plangebiets vorhandenen Gastro-
Nutzung mit großem, bewirtschaftetem Außenbereich, einschließlich der für einen „begrenzt  
offenen Turnierbetrieb“ genehmigten Reithalle.  
Die Reihenhauszeile bewirkt als lärmrobuster Lösungsansatz in den wesentlichen Bereichen 
des Plangebiets tags und nachts die Einhaltung der Zielwerte nach TA Lärm. Ihre Grundriss-
gestaltung kann im geräuschintensiven Bereich auf Immissionsorte nach TA Lärm weit ge-
hend verzichten.  Die zulässigen Geräuscheinwirkungen der Grillhütte des Bezirksvereins  
Martinsviertel (BVM) – südlich der Kastanienallee gelegen - überschreiten im Südwesten des 
Plangebiets nachts partiell  den Zielwert nach der Freizeitlärm -Richtlinie. In Verbindung mit 
den an der Südfassade des Endhauses RH 1 der Reihenhauszeile (gemäß Vorhabenplan) 
erforderlichen Maßnahmen zur Geräuschminderung werden im gesamten Plangebiet die 
Immissionsrichtwerte tags und nachts eingehalten.  Mit der ermittelten, maximal zulässigen 
Geräuschemission wird das Nutzungsprofil des BVM -Grundstücks - nach Baugenehmigung 
besteht die klassische Grillhüttennutzung – schalltechnisch in Richtung Veranstaltungsort 
gedehnt, woraus sich für die Grillhütte jedoch kein Rechtsanspruch ableiten lässt. 
Zu den Geräuscheinwirkungen des öffentlichen Verkehrs im  Plangebiet trägt der  Straßen-
verkehr den höchsten Anteil bei.  In weiten Teilen des Plangebiets wird tags im EG der Ziel-
wert von 55 dB(A) eingehalten. In den beiden Geschossen darüber tritt zunehmend eine 
Überschreitung dieses Zielwerts auf. Der nächtliche Zielwert von 45 dB(A) wird im gesamten 
Plangebiet überschritten. Für Aufent haltsräume mit Zielwert -Überschreitungen sind schall-
technisch abgestimmte, mechanische Lüftungseinrichtungen als Minderungsmaßnahme 
geeignet. Vielfach lassen sich diese ins energetische Gebäudekonzept integrieren. 
Sonstige Nutzungen südlich und südwestlich des Plangebiets wie die Hundewiese, die Eis-
sporthalle/MINT CLUB und das Tanzsportzentrum führen im Plangebiet nicht zu relevanten 
Geräuscheinwirkungen. Nach Genehmigungslage des Grundstücks Kastanienallee 21 
(„Grillhütte des Klinikums“)  liegt hier keine Genehmigung zur Nutzung des vorhandenen

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
27 
 
Gebäudes als Grillhütte vor.  Nach Rücksprache zwischen dem Stadtplanungsamt der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt und dem Betreiber des Klinikums ist eine Nutzung der Grillhütte 
für entsprechende Zwecke zukünftig nicht mehr vorgesehen. 
Novellierte Schallimmissionsprognose 
In der vorliegenden Novellierung des  Gutachtens (novellierte Schallimmissionsprognose, 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4, „Kastanienallee/ElfeicherWeg“, Stadt Darm-
stadt, ita Ingenieurgesellschaft mbH , 29.07.2022) zum Schallimmissionsschutz vom  
23.06.2021 wird auf die Einwände zum Schallgutachten (hier: Ausnutzung des Biergartens) 
im Rahmen der Offenlage der Bebauungsplanunterlagen eingegangen.  
Wird statt 1500 Gästen von 3500 Gästen und den ursprünglic hen Randbedingungen gemäß 
des Gutachtens zum Schallimmissionsschutz vom 23. 06.2021 ausgegangen (wofür es an-
hand der zur Verfügung stehenden Biergartenfläche eigentlich keinen Anhaltspunkt gibt) , 
ergibt sich ein Schallleistungspegel von LwA 102,5 dB für die Nacht und ein Schallleistungs-
pegel von LwA = 105,5 dB für den Tag. Eine Erhöhung der Personenanzahl um 2000 Gäste 
bringt somit eine Pegeldifferenz von 3,7dB mit sich.  
Die Geräuscheinwirkungen im Plangebiet sind als Gebäudelärmkarten für EG, OG und DG 
für die Tages- und Nachtzeit dargestellt (Beurteilungspegel in den novellierten Anlagen n5.1 
bis n7.2 der Schallimmissionsprognose). 
Folgende geänderte Ergebnisse sind festzustellen: Für den Großteil des Plangebiets - be-
ginnend an der Ostseite der Reihenhauszeile bis zur östlichen Grenze des Geltungsbereichs 
- zeigt sich weiterhin, auch mit 3500 Gästen statt  1500 Gästen, die schalltechnische Wirk-
samkeit der Reihenhauszeile durch Einhaltung der  Immissionsrichtwerte für alle Geschosse 
sowohl tags (55 dB(A)) als auch nachts (40 dB(A)). 
Die Einwände zu den veröffentlichten Unterlagen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
N 8.4.4 „Kastanienallee/Elfeicher Weg“ zur Ausnutzung des Biergartens sind aus schal-
limmissionsschutztechnischer Sicht somit unbegründet. 
Der Bierg arten könnte somit auf Grundlage der Schallimmisionsprognose uneingeschränkt 
an Werktagen sowie an Sonn- und Feiertagen am Tag und in der Nacht auch 3500 Gäste 
bewirtschaften. Die schallimmissionsschutzrechtlichen Anforderungen nach TA Lärm werden 
dabei nicht überschritten. 
Eine Anwendung der Bestimmungen für seltene Ereignisse nach TA Lärm ist nicht  erforder-
lich. 
8.8. Klimatische Untersuchung Kastanienallee Darmstadt 
Für den vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde eine klimatische Untersu-
chung (Klimatische Untersuchung Kastanienallee Darmstadt, Vorhabenbezogener Bebau-
ungsplan N 8.4.4, 14.  Februar 2020, Ergänzung im März 2021; Qualitative Stellungnahme 
zum neuen Vorhaben- und Erschließungsplan Februar 2021 ) durch das Büro INKEK GmbH 
erstellt.  
Da das Plangebiet  laut Planungshinweiskarte (Klimagutachten für die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt, 2016)  im stadtklimatischen Empfehlungsbereich „Ausgleichsraum mit hoher 
Bedeutung“ gelegen ist und somit eine detaillierte Betrachtung bei städtebaulichen Entwick-
lungen erfolgen muss,  wurde eine stadtklimatische Untersuchung angefertigt, die Hinweise 
liefert, ob der städtebauliche Eingriff verträglich für das Stadtklima Darmstadts zu bewerten 
ist, ob Optimierungsbedarf hinsichtlich der Belüftungsverhältnisse notwendig ist, oder ob die 
Bebauung zu negativen Folgen der klimatischen Situation in den benachbarten Stadtteilen 
führen kann.  Dabei wurden sowohl mesoklimatische als auch mikroklimatische Vorg änge

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
28 
 
betrachtet, wobei das Mesoklima sich auf  das Stadtklima der gesamten Stadt fokussier t und 
das Mikroklima Fragestellungen zur klimatischen Situation im Plangebiet betrachtet. 
Ergebnis 
Mesoklima  
Im Untersuchungsraum findet man zwei unterschiedliche Belüftungssituationen vor, die 
entscheidend für das Stadtklima sind. Zum einen liegt das Gebiet im Einflussbereich einer 
übergeordneten Luftleitbahn, die tendenziell bei höheren Anströmverhältnissen wirkt. Durch 
die offene Baustruktur in Ausrichtung der Luftleitbahn, die geringe überströmbare Gebäude-
höhe und der ausreichenden Freiflächen in der direkten Umgebung, kommt es zu keiner 
Beeinträchtigung. 
Ähnlich verhält sich der Einfluss auf den Kaltluftabfluss aus östlichen Richtungen (Rosenhö-
he) in Richtung Westen (Industriegebiet). Das Areal hindert zwar leicht diesen Kaltluftabfluss, 
der durch deutlich geringere Windgeschwindigkeiten gekennzeichnet ist, führt  allerdings zu 
keiner Verschlechterung der Abkühlungsverhältnisse in benachbarten Siedlungsräumen und 
ist demnach tolerabel. 
Mikroklima 
Die mikroklimatische Untersuchung hat ergeben, dass im Gebiet der Neuplanung mit gering-
fügiger Verschlechterung in bestimmten Bereichen zu rechnen ist. Dies betrifft sowohl das 
Windfeld, als auch die thermische Belastung. Auf Grundlage dieser Untersuchung kann 
darauf direkt reagiert werden, was zu einer Optimierung der Entwürfe hinsichtlich des Stadt-
klimas führen kann.  
Empfehlung Windfeld:  
− Die geschlossene Baureihe (Reihenhäuser) im westlichen Bereich stellt eine tolerable 
Barriere für die nächtliche Kaltluft dar. Die weiteren Baukörper sollten porös (wie in 
der Simulation berechnet) angeordnet sein, so dass sowohl der Kaltluftabfluss als 
auch die Luftleitbahn in ihren Funktionen nicht eingeschränkt werden. 
Empfehlung Hitze:  
− Großflächig unbeschattete Freiflächen führen in den Tagstunden zu thermischen Be-
lastungssituationen und sollten durch Baumschatten abgemildert werden. Es sollte 
darauf geachtet werden, ausreichende Baumstandorte in diesem Bereich zu realisie-
ren. 
Im Zuge der Fortschreitung der Temperaturveränderungen durch den Klimawandel, sollte 
möglichst viel Vegetation in den Freiräumen geplant und umgesetzt werden. Daneben sind 
unversiegelte Flächen ebenfalls enorm wichtig, um sich an den Klimawandel anzupass en. 
Zudem sollte der Einsatz von Fassadenbegrünung an möglichst vielen Bereichen geprüft 
werden. Gleiches gilt für eine großzügige Dachbegrünung, die positive Effekte auf den Ener-
giehaushalt im Gebäude und einen Puffer für Starkregenereignisse bieten kann.  
Fazit  
Die klimatischen Auswirkungen durch das Bauvorhaben sind unproblematisch, einzelne 
gering einzustufende Auswirkungen sind tolerabel.  
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind zahlreiche Maßnahmen vorgesehen, die auf 
diese Forderungen reagieren. So werden Festsetzungen getroffen, die möglichst viel Vege-
tation in den Freiräumen bedingen. Dazu gehört u.a. die verpflichtende Pflanzung von groß-
kronigen und mittelkronigen Bäumen sowie Hecken. Weiter sind Fassadenbegrünungen und 
extensiv begrünte Dächer  a n allen Häusern im Bebauungsplan vorgesehen, die sich nicht 
aufheizen. Im Übrigen sind keine asphaltierten Straßen, sondern mineralisch gebundene 
Flächen Bestandteil der Planungen. Über den qualifizierten Freiflächenplan sowie den

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
29 
 
Durchführungsvertrag wird insgesamt eine umfassend abgestimmte Freianlagenplanung mit 
großen ökologischen Qualitäten abgesichert. 
Das Klimagutachten zeigt mit den beiden Karten (Abb. 7 Ist -Situation und Abb. 8 Plan-
Situation) zum Windfeld, dass durch die geplante Bebauung das Windfeld im Bereich des 
Sees nahezu unverändert bleibt und somit weiterhin eine Umwälzung stattfinden kann.  Auch 
Starkwindereignisse im Frühjahr und Herbst werden durch die Bebauung im Bereich des 
Sees nicht eingeschränkt, da sich Starkwinde auch dadurch auszeichnen, dass sie sich 
schnell „nach“ dem Hindernis (Bebauung bzw. dem Bebauungsriegel der RH 1 bis RH 20) 
regenerieren und bodennah durchgreifen. 
Ergänzende qualitative Stellungnahme zum aktualisierten Vorhaben- und Erschließungsplan 
(Stand Februar 2021) 
Im Laufe des Planungsprozesses kam es nach der frühzeitigen Beteiligung nach § 3 Abs. 1 
und § 4 Abs. 1 BauGB zu Änderungen im Vorhaben- und Erschließungsplan. Da die klimati-
sche Untersuchung vom 06.02.2020 auf einer älteren Konzeptgrundlage aufbaute, wird in 
der ergänzenden qualitativen Stellungnahme erläutert, welche stadtklimatischen Änderungen 
durch die aktualisierte Planung zu erwarten sind. Da durch die bereits durchgeführten Analy-
seschritte kleinräumige Informationen zur Verfügung stehen, können diese mit der aktuellen 
Planung in Bezug gebracht werden. 
Die baulichen Änderungen der westlichen Reihenhäuser (leichte Anpassungen der Lage und 
des Rhythmus der Häuser aufgrund Berücksichtigung des Gewässerrandstreifens)  werden 
zu keiner relevanten Veränderung  der mikrokl imatischen Verhältnisse im Vergleich zum 
Gutachten aus dem Jahr 2020 führen. An den Gebäudekubaturen und Lagen der Einfami-
lien- und Doppelhäuser haben sich nur geringfügige und für das Ergebnis des Gutachtens 
nicht relevante Änderungen ergeben (leichte Kubaturanpassungen, u.a. aufgrund des Ge-
wässerrandstreifens). 
Die weiterentwickelte Planung sieht am östlichen Ufer zwischen den Gebäuden Abstellmög-
lichkeiten für Fahrräder vor. Der Standort zwischen den Gebäuden, welcher sich in den 
vorangegangenen Berechnungen als winddurchlässig herausgestellt hat, könnte durch die 
zusätzlichen Barrieren an Porosität und damit verbunden an Durchlüftungspotenzial abneh-
men. Das tatsächliche Volumen kann nicht abgeleitet werden. Es kann allerdings davon 
ausgegangen werden, dass nach einer kurzfristigen Stauung des östlich anströmenden 
Windes die Hindernisse rasch überströmt werden und schnell nach der Überwindung der 
Hindernisse (auf der Seefläche) bis zum Boden durchgreifen können.  
Die zusätzliche Vegetation am östlichen Seeufer führt zur Reduzierung der thermischen 
Belastung, die sich bei der Simulation des Plans aus dem Jahr 2020 ergeben hat.  
Fazit  
Die im stadtklimatischen Maßstab (Mesoklima) geringen Änderungen führen wahrscheinlich 
zu keiner deutlichen Veränderung der Modellergebnisse des Gutachtens vom 06.02.2020. Im 
mikroklimatischen Maßstab ist nicht davon auszugehen, dass andere Analyseergebnisse 
eintreten werden. Bei Betrachtung der mesoklimatischen Ebene, verbunden mit der Frage 
„sind stadtklimatische Auswirkungen auf andere Stadtteile oder die Gesamtstadt zu erwar-
ten?“, sind die Änderungen ebenfalls  unbedenklich. Die Planänderungen werden voraus-
sichtlich keinen Einfluss auf das Mesoklima haben.  
Es gelten weiterhin die Folgerungen und Empfehlungen aus dem Gutachten vom 
06.02.2020.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
30 
 
8.9. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung 
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist gemäß § 1a BauGB die Vermeidung und der Aus-
gleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen (Eingriffe) in Natur und Landschaft 
(Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) in der Abwägung nach 
§ 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen.  
Für die Eingriffs -Ausgleichs-Bilanzierung (siehe Tabelle 8 des Umweltberichts) wurde der 
Voreingriffszustand der Biotop- und Nutzungstypen innerhalb des Untersuchungsgebiets mit 
deren voraussichtlichem Zustand nach dem Eingriff , unter Berücksichtigung der Umsetzung 
der im Umweltbericht benannten naturschutzfachlichen Vermeidungs-, Minimierungs - und 
Ausgleichsmaßnahmen, verglichen (Zustand nach Ablauf von drei Vegetationsperioden).  
Aufgrund der Übergangsregelung in § 8 KV 2018 wurde die Verwendung der  hessischen 
Kompensationsverordnung KV 2005 gewählt. 
Für die Bilanzierung wurden die flächig erfassten Biotoptypen und die überlagernden Bio-
toptypen (Einzelbäume, Baumgruppen und Fassadenbegrünung) separat erfasst. Betrachtet 
wurde nur der eigentliche Vorhabenbereich. Der südlich angrenzende Abschnitt der Kasta-
nienallee, der in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einbezogen 
wurde, erfährt keine relevanten Änderungen, wurde in der Bilanzierung aber vollständig-
keitshalber separat mit aufgelistet. 
Aufgrund der Tatsachen, dass es sich bei dem Gewässer nicht um ein naturnahes Gewässer 
handelt und auf den Grundstücken sowohl  am Ufer als auch auf der übrigen Fläche noch 
viele Fundamente von Gebäuden und Einrichtungen aus der Zeit des Tonabbaus und der 
Zeit danach vorhanden sind, ist der Biotopwert des Plangebiets im  Ist-Zustand für seine 
Flächengröße nicht besonders hoch. Durch die geplante Grüngestaltung und Durchgrünung 
des neuen Quartiers, mit: 
- weitgehenden Festsetzungen zur Dach- und Fassadenbegrünung, 
- Auflagen der Gartengestaltung bis hin zum Verbot von Schottergärten,  
- Auflagen zu Baumpflanzungen im gesamten Bereich, 
- Auflagen zur Verbesserung der Uferbereiche, 
werden alle Möglichkeiten genutzt, um den Eingriff  der geplanten Bebauung auch im Sinne 
der Biotopwertbilanzierung soweit wie möglich zu minimieren. Die gesamte Anlage des 
Außenbereichs (Gärten inkl. Bepflanzung, Wege und PKW-Stellplätze, Einfriedungen, Bäu-
me, etc.)  wird schon vor Verkauf der Wohneinheiten umgesetzt, um sicherzugehen, dass 
diese naturschutzfachlich erforderlichen Maßnahmen umgesetzt werden.  
Für den vollständigen Ausglei ch ist  es nötig, externe Flächen außerhalb des Geltungsbe-
reichs des Bebauungsplans ökologisch aufzuwerten (siehe Anlage 2 und Tabelle 8, Blatt 
Nr. 5 des Umweltberichts). Zwei ruderalisierte, insgesamt knapp 6.000 m² große Parkwiesen, 
die etwa 150 bzw. 200 m südlich der Kastanienallee und damit im unmittelbaren Umgriff 
liegen, sollen durch Entwicklung hin zu extensiven Frischwiesen aufgewertet werden. Um die 
fachgerechte Umsetzung der Entwicklung und dauerhaften Pflege der beiden Wiesen sicher-
zustellen, wird das Grünflächenamt diese Arbeiten übernehmen. Der Vorhabenträger leistet 
hierfür einen finanziellen Beitrag, worüber eine Regelung im Rahmen eines städtebaulichen 
Vertrags besteht. 
Die Differenz zwischen dem Ist - und dem Plan- Zustand beläuft sich für das Vorhaben auf 
42.281 Biotopwertpunkte. Die Aufwertung auf den externen Parkwiesen ergibt in der Summe 
43.060 Biotopwertpunkte. Der benötigte Ausgleich wird somit, unter der Voraussetzung, dass 
die vorgeschlagenen Maßnahmen fachgerecht umgesetzt werden, vollständig erfüllt.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
31 
 
9. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach BauGB  
9.1. Bedingte Festsetzung 
Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solche Vorhaben zulässig, zu deren 
Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag zu diesem vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan verpflichtet. Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan nach 
§ 12 Abs. 3a BauGB ermöglicht einen größeren Gestaltungsspielraum mit einer Kombination 
aus Festsetzungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie individuell an das Vorha-
ben angepassten Festsetzungen.  Der dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan anhängen-
de Durchführungsvertrag ergänzt diese Festsetzungen durch weitere, auf das Vorhaben 
konkret abgestimmte Regelungsinhalte. Der Durchführungsvertrag wird  vor Satzungsbe-
schluss vorgelegt. 
9.2. G renze des räumlichen Geltungsbereichs 
Der festgesetzte Geltungsbereich beinhaltet den Vorhabenbereich des Vorhabenplans und 
den hiervon losgelösten Teilbereich der Verkehrsfläche Kastanienallee, der nicht Teil des 
Vorhabens ist. Beide Bereiche bilden den vollständigen Planumgriff des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans N  8.4.4 ab. Weitere Ausführungen zum Geltungsbereich finden sich in 
Kapitel 4. 
9.3. Art der baulichen Nutzung 
Allgemeines Wohngebiet (WA) 
Entsprechend der allgemeinen Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zur Schaf-
fung neuer Wohnbauflächen wird für das gesamte Plangebiet ein allgemeines Wohngebiet 
gemäß § 4 BauNVO mit Einschränkungen nach § 1 Abs. 6 und 9 BauNVO festgesetzt. 
Nicht zulässige Nutzungen 
Generell ausgeschlossen sind nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO die in allgemeinen Wohnge-
bieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gar-
tenbaubetriebe und Tankstellen. Dies erfolgt,  um der beabsichtigten Wohnnutzung großes 
Gewicht zu verleihen, den durchgrünten Wohncharakter des Gebietes zu wahren und ein 
mögliches zusätzliches Verkehrsaufkommen und daraus resultierende Lärmbeeinträchtigun-
gen insgesamt, aber auch im unmittelbaren Umfeld des Bürgerparks mit seiner Erholungs-
funktion zu vermeiden. 
Des Weiteren sind zur Beibehaltung des ruhigen Gebietscharakters Werbeanlagen gemäß 
§ 1 Abs. 9 BauNVO unzulässig, die auf Leistungen außerhalb des Plangebiets verweisen. 
Diese sind als gewerbliche Nutzung anzusehen, die dem Gebietscharakter schaden. Um 
zudem eine optische Abwertung des Gebietes zu vermeiden und mögliche störende Lichtbe-
lastungen für Insekten, Vögel und Fledermäuse sowie die Bewohner  auszuschließen, sind 
leuchtende Werbeanlagen im Plangebiet nicht zulässig (s. auch Kap. 10.2. oder Festsetzung 
Ziff. II. Nr. 2.). 
9.4. Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 ge-
mäß § 16 Abs. 2 BauNVO mit der Bestimmung der Grundflächen der baulichen Anlagen (GR 
und GR II) als Höchstmaß, der Größe der Geschossflächen (GF) als Höchstmaß, der Anzahl 
der Vollgeschosse (zwingend) und der maximalen Gebäudehöhe (GH max.) innerhalb der

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
32 
 
überbaubaren Grundstücksflächen (Baufeld) festgesetzt. In den Baufeldern RH 1 bis RH 20 
wird zur Sicherstellung des Schallschutzes eine Mindestgebäudehöhe (GH min.) festgesetzt. 
Die Festsetzungen erfolgen gemäß Eintrag in Tabelle 1: Nutzungsschablone.  
Ziel ist es, mit den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung das Einfügen der geplan-
ten Bebauung im Plangebiet zu steuern. Dabei wird ein verantwortungsvolles Maß definiert, 
das dem Standort in Umgebung des Bürgerparks und der benachbarten Gastronomie (Baye-
rischer Biergarten) sowie den kleinteiligen Gebäudetypologien der Nachbarbebauung  ent-
lang der Kastanienallee  angemessen Rechnung trägt.  Die vorgesehenen Festsetzungen 
stellen eine Weiter- und Fortführung der dortigen bestehenden Bebauungsstrukturen dar. 
9.4.1. Grundflächen (GR und GR II) 
Mit der Festsetzung der Grundfläche  (und der Baugrenzen, s. Kap.  9.5. oder Festsetzung 
Ziff. I. Nr. 5.1.) wird der Versiegelungsgrad der Baugrundstücke gesteuert. Die im vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan gem. Tabelle 1: Nutzungsschablone als Höchstmaß festgesetzte 
Grundfläche (GR) je Baufeld gilt nur für die Hauptbaukörper. Flächen von Terrassen, Balko-
nen, Veranden, Lichtschächten, Treppenabgängen, u. ä. sind in die zulässige GR miteinzu-
rechnen.  
Die städtebauliche Konzeption des Vorhabenplans sieht Einliegerwohnungen vor, für deren 
Erreichbarkeit und Nutzung entsprechende bauliche Vorkehrungen zu treffen sind. Hierzu 
gehören u.a. Lichtschächte zur Belichtung sowie Treppenabgänge zur Erreichbarkeit  der 
Wohnungseingänge. Hierbei entstehen im geringfügigen Umfang auch Tiefhöfe. Über die 
Festsetzung wird klargestellt, dass die vorgesehenen Anlagen und Nutzungen zur Grundflä-
chenberechnung herangezogen werden müssen.  
Gemäß der Regelung nach § 19 Abs. 4 BauNVO kann die zulässige GR durch die Grundflä-
chen von Garagen, Stellplätzen und ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des 
§ 14 BauNVO bis max. 50 % des zulässigen Wertes  (GR pro Baufeld) überschritten werden 
(GR II). Der vorhabenbezogene Bebauungsplan macht von der Möglichkeit G ebrauch, hier-
von abweichende Bestimmungen zu treffen. 
Die zulässige GR darf durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichne-
ten Anlagen gemäß Eintrag in Tabelle 1: Nutzungsschablone überschritten werden (GR II). 
9.4.2. Geschossflächen (GF) 
Zur Steuerung der städtebaulichen Dichte wird eine Geschoss fläche (GF) als Höchstmaß je 
Baufeld gem.  Tabelle 1  Nutzungsschablone festgesetzt. Bei allen Häusern werden in die 
maximale Geschossfläche zusätzlich die Flächen von Aufenthaltsräumen einschließlich der 
zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände der obers-
ten Geschosse, also auch Nicht -Vollgeschosse, eingerechnet. Dies dient der Vergleichbar-
keit der Geschossflächen zwischen allen Häusern, da es zwischen den Reihenhäusern auch 
Häuser mit drei Vollgeschossen ohne zusätzliches Staffelgeschoss (Nicht -Vollgeschoss) 
gibt. 
Aus diesem Grund werden auch die Flächen von Kellergeschossen mit Einliegerwohnungen, 
die ebenfalls zu Nicht -Vollgeschossen zählen, bei der Berechnung der Geschossfläche 
außen vor gelassen. Da aufgrund der topografischen Situation im Plangebiet nicht alle Ge-
bäude über Kellerbereiche verfügen werden, jedoch die Geschossflächengrößen vergleich-
bar bleiben sollen, wird im Gegensatz zu den Flächen der Staffelgeschosse auf den Einbe-
zug der Untergeschosse in die Geschossfläche verzichtet.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
33 
 
9.4.3. Zahl der Vollgeschosse 
Die vorgesehene Geschossigkeit in den Baufeldern RH 1 bis RH 20 (zwei Vollgeschosse mit 
Staffelgeschoss und vereinzelt drei Vollgeschosse)  orientiert sich an der Umgebungsbebau-
ung (zwei Vollgeschosse mit Dachgeschossen)  und ist städtebaulich angemessen. Die Be-
bauung in den Baufeldern RH 1 bis RH 20 weist zudem eine sc hallschützende Funktion für 
die östlich dahinter liegenden Baufelder d es Plangebiet s auf. Um Lärmeinträge aus der 
westlich angrenzenden Gastronomie (Bayerischer Biergarten) in das Plangebiet zu unterbin-
den, wird eine Bebauung mit schallabschirmender Wirkun g errichtet, die gemäß Schallgut-
achten eine gewisse Mindesthöhe aufweisen muss. Um die städtebauliche Wirkung der 
Reihenhauszeile etwas zu strukturieren  und zu gliedern, werden 5 Reihenhäuser mit drei 
Vollgeschossen (ohne Staffelgeschoss) festgesetzt.  
Für die Gebäude in den Baufeldern DH und FEH sind maximal zwei Vollgeschosse (plus 
Staffelgeschoss gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan) festgesetzt, um das städtebauli-
che Erscheinungsbild entsprechend der bestehenden Siedlungsstruktur östlich des Plange-
bietes zu übernehmen. Die Gebäude aus  den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und FEH 1 bis 
FEH 5 dürfen in ihrer Geschossigkeit den geplanten Gebäuderiegel von RH 1 bis  RH 20 
nicht überschreiten, damit dieser eine lärmabschirmende Wirkung für die geplanten Gebäude 
in den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und FEH 1 bis FEH 5 entfalten kann. 
Die für das jeweilige Baufeld gem. Tabelle 1 Nutzungsschablone eingetragene Zahl der 
Vollgeschosse ist zwingend. Um zu vermeiden, dass Gebäude bei ihrer Errichtung in ihrer 
Höhe unter der Vorhabenplanung gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan zurückbl eiben, 
bleibt mittels einer zwingenden Vollgeschossfestsetzung die konkrete Umsetzung des Vor-
habens gewahrt. Durch die zwingende Festsetzung der Vollgeschosse wird zudem ein har-
monisches städtebauliches Bild hinsichtlich der  geplanten Höhenabwicklung, die auch 
schallschützende Wirkung besitzt, erreicht. 
9.4.4. Höhe der baulichen Anlagen 
Nach § 16 Abs. 4 BauNVO wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Höhe der bauli-
chen Anlagen durch das Höchstmaß der  Gebäudehöhe (GH max.) je Baufeld gem. Tabel-
le 1: Nutzungsschablone festgesetzt. Eine Mindestgebäudehöhe (GH min.) ist ebenfalls für 
die Baufelder RH 1 bis  RH 20 festgesetzt , um für den östlichen Teil des Plangebiets einen 
ausreichenden Schallschutz gewährleisten zu können (s. Kap. 9.15.). 
Die Gebäudehöhe bemisst sich von den jeweils festgesetzten Höhenbezugspunkten vor 
jedem Baufeld bis zum obersten Abschluss der aufgehenden Wand (Attika).  Die festgesetz-
ten Höhenbezugspunkte werden in Metern über Normalnull (ü. NN) angegeben und ergeben 
sich aus der Höhe der Oberfläche der privaten Erschließungs straßen und des ebenfalls 
festgesetzten Geländes. 
So wird die Höhenentwicklung der Gebäude auf ein regelmäßiges Höhenmaß beschränkt, 
das sich gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan in das Plangebiet zwischen angrenzen-
der Gastronomienutzung  (Bayerischer Biergarten) und Bestandsbebauung an der Kasta-
nienallee angemessen einfügt. Das vorgesehene Höhenmaß ergibt  sich zudem aus de m 
Schallschutzgutachten. 
Die Höhe und der Umfang für notwendige technische Dachaufbauten werden begrenzt. Die 
Dachaufbauten sollen nur in sehr geringfügigem Maß errichtet werden, damit das städtebau-
liche Bild durch derartige Anlagen nicht dominiert wird.  Sie dürfen daher die max. Gebäude-
höhe nur um 1,5 m überschreiten und sind nur auf max. 20% der Dachflächen je Gebäude 
zulässig. Mit notwendigen technischen Dachaufbauten sind gemäß des vorliegenden städte-
baulichen Konzepts z.B. Lüftungsanlagen und Abluftrohre gemeint.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
34 
 
Die Anlagen zur Nutzung von Solarenergie dürfen ebenfalls die max. Gebäudehöhe nur um 
1,5 m überschreiten. Eine Flächenbeschränkung ist für diese Anlagen  nicht festgesetzt. Sie 
sind auf der kompletten Dachfläche zulässig. Anlagen zur Nutzung von Solarenergie müssen 
aufgeständert angebracht werden, sodass die Dachbegrünung von den technischen Aufbau-
ten möglichst wenig beeinträchtigt wird. 
Die bestehende Topographie in Form des natürlichen Geländes wird für das Planvorhaben 
geringfügig geändert und eine neue Höhenlage des Geländes  festgelegt. Festgesetzt wird 
die Höhenlage des Geländes gemäß der in der Planzeichnung eingetragenen Geländeober-
fläche (Höhenlinien) in Metern über Normalnull (ü. NN).  Das künftige Geländeniveau der 
Baugrundstücke ist an die Höhen der jeweiligen Nachbargrundstücke , durch entsprechende 
Geländemodellierung oder bauliche Maßnahmen, anzupassen.  
9.5. Überbaubare Grundstücksfläche 
Baugrenzen 
Die überbaubare Grundstücksfläche ist der Teil der Baugrundstücke, auf dem das zulässige 
Maß der baulichen Nutzung realisiert werden darf. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
wird die überbaubare Grundstücksfläche durch Baugrenzen gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO 
festgesetzt, die Gebäude und Gebäudeteile grundsätzlich nicht überschreiten dürfen. 
Die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich am städtebaulichen 
Konzept gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan. Die Baugrenzen lassen geringe Entwick-
lungsmöglichkeiten bei der Umsetzung des städtebaulichen Konzepts zu, ermöglichen sinn-
volle Grundstücke und berücksichtigen einen angemessenen Abstand zwischen den geplan-
ten baulichen Anlagen. 
Die überbaubaren Grundstücksflächen der RH  1 bis RH 20 ergeben sich zudem aus den 
Schallschutzanforderungen, die Vorgaben für eine Riegelbebauung mit einer Mindestlänge  
von 128 m (Schallschutzwirkung) am vorgesehenen Standort beinhalten.  
Überschreitungen der Baugrenzen über ein geringfügiges Maß hinaus  nach 
§ 23 Abs. 3 BauNVO werden zugelassen, da auf diese Weise ein größerer Gestaltungsspiel-
raum bei der Gebäudeerrichtung ermöglicht wird. 
So dürfen die Baugrenzen von Flächen für Terrassen und von Terrassenüberdachungen um 
max. 2,5 m überschritten werden.  Für Treppenabgänge und Lichtschächte ist eine Über-
schreitung der Baugrenzen um max. 1,0 m zulässig. Mit den festgesetzten Überschreitungen 
werden den genannten Bauteilen ein größerer Freiraum und eine größere Flexibilität bei 
Größe und Positionierung eingeräumt. Eine Steuerung erfolgt weiterhin über das Maß der 
zulässigen Grundfläche (GR und GR II). Da die genannten Anlagen (Terrassen, Treppenab-
gänge, Lichtschächte) keine Höhenwirkung  haben, ist eine Überschreitung der Baugrenzen 
städtebaulich vertretbar. 
Um Konflikte zwischen dem festgesetzten Gewässerrandstreifen und den Terrassenanlagen, 
welche gemäß Festsetzungen die festgesetzten Baugrenzen überschreiten dürfen, zu ver-
meiden, wird die zulässige Terrassenüberschreitung  unter Berücksichtigung der festgesetz-
ten Grün- und Gemeinschaftsflächen teilweise ausgeschlossen.  
Aus stadtgestalterischen Gründen sind Terrassenüberdachungen zudem außerhalb der 
festgesetzten Baugrenzen für die Reihenhäuser RH 1- RH 20 unzulässig. So soll der vorge-
sehenen einheitlichen Gestaltungsabsicht der geschlossenen Reihenhauszeile Rechnung 
getragen werden. 
Es ist eine Überschreitung der Baugrenzen in den Baufeldern RH 1 bis RH 20 für Maßnah-
men zur Gebäudeverkleidung inkl. Wärmedämmung bis zu einer Tiefe von 0,4 Metern, z.B. 
zum Zwecke der Wärmedämmung zugelassen. Die Festsetzung berücksichtigt das erklärte

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
35 
 
Ziel der sparsamen, umweltfreundlichen und wirtschaftlichen Verwendung von E nergie, 
indem der Spielraum für eine energiegerechte Gebäudeplanung nicht unnötig eingeengt 
wird.  
9.6. Bauweise 
Das Plangebiet soll zu einem Wohnquartier mit  Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern entwi-
ckelt werden. Ents prechend der vorgesehenen Siedlungsstruktur,  die nicht zu massiv und 
großflächig wirken soll, sind mehrere Bauweisen festgesetzt. Zur Feinsteuerung der Entwick-
lungen und Bebauungstypologien wird die Bauweise für die unterschiedlichen Baufelder 
differenziert und durch die offene , geschlossene oder abweichende Bauweise festgesetzt 
(gem. Tabelle 1: Nutzungsschablone).  
9.6.1. Offene Bauweise (o) 
In den Baufeldern FEH  (gem. Tabelle 1: Nutzungsschablone)  sind mit der Festsetzung der 
offenen Bauweise (o) nach § 22 Abs. 2 BauNVO nur Einzelhäuser zulässig, die einen seitli-
chen Grenzabstand aufweisen. Mittels dieser Festsetzung werden Wohnformen im Sinne der 
Planungsabsichten des städtebaulichen und architek tonischen Konzeptes aus dem Vorha-
ben- und Erschließungsplan ermöglicht. 
9.6.2. Geschlossene Bauweise (g) 
Die gem. Tabelle 1: Nutzungsschablone festgesetzte geschlossene Bauweise (g) ermöglicht 
in den Baufeldern RH 1 bis RH 20 die Errichtung von Reihenhäusern ohne seitlichen Grenz-
abstand. Eine geschlossene Fassade ist aus Schallschutzgründen notwendig. 
9.6.3. Abweichende Bauweise (a) 
Zulässig ist die abweichende Bauweise (a)  im Sinne einer einseitigen Grenzbebauung. Die 
gem. Tabelle 1: Nutzungsschablone festgesetzte abweichende Bauweise ermöglicht in den 
Baufeldern DH die Errichtung von Doppelhäusern, die mit einer Gebäudeseite auf der 
Grundstücksgrenze stehen und mit der anderen Gebäudeseite einen seitlichen Grenzab-
stand aufweisen. Eine abweichende Bauweise kann vorgeschrieben werden, wenn das 
Planziel mit der Re gelfestsetzung der offenen oder geschlossenen Bauweise nicht erreicht 
werden kann (§ 22 Abs. 4 BauNVO). Mittels dieser Festsetzung werden die Doppelhäuser im 
Sinne des Vorhaben- und Erschließungsplans ermöglicht. 
9.7. Flächen für Stellplätze und Carports 
Oberirdische PKW-Stellplätze und Carports sind abweichend von § 23 Abs. 5 Satz 2 BauN-
VO nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den hierfür festgesetzten 
Flächen „St“ sowie in der maximalen festgesetzten Anzahl zulässig.  
Ziel ist es, im Sinne der Planungsabsichten einen möglichs t hohen Grad an Begrünung zu 
schaffen und den Versiegelungsgrad so gering wie möglich zu halten. Die meisten Stellplät-
ze sind entlang der äußeren Grundstücksgrenzen angeordnet, im nördlichen Teil liegen 
diese auch im Inneren des Plangebiets, aber immer ent lang der Erschließungsstraßen. 
FEH 1 und FEH 2 besitzen auf ihren Grundstücken eigene PKW -Stellplätze, die restlichen 
Häuser haben ihren PKW-Stellplatz auf entlang der Straßen ausgewiesenen Stellplatzflä-
chen. Aufgrund des großen Grundstückszuschnitts der FEH 1 und FEH 2 sind in diesen

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
36 
 
Bereichen große Vorgärten möglich, in denen PKW-Stellplätze errichtet werden können, 
ohne dass der Versiegelungsgrad in Bezug auf die Grundstücke proportional hoch ausfällt. 
Die vorgesehenen Doppelhäuser entlang der privaten Wasserfläche weisen kleinere Grund-
stücksgrößen auf, auf denen die Anlage von PKW-Stellplätzen aufgrund der begrenzten 
Platzverhältnisse zu einem hohen Versiegelungsgrad der Grundstücke führen würde.  Der 
Ausschluss von PKW -Stellplätzen in den Vorgärten der Doppelhäuser dient daher neben 
gestalterischen auch städtebaulichen Zwecken. 
Garagen und Tiefgaragen sind im gesamten Geltungsbereich unzulässig. Der Ausschluss 
von Tiefgaragen erfolgt aufgrund des hoch anstehenden Grundwassers und der Nähe zum 
See, welche ungünstige Bedingungen für eine Tiefgaragenerrichtung darstellen. Freistehen-
de Einzelgaragen sollen i m Sinne einer städtebaulichen Ordnung und des angestrebten 
durchgrünten städtebaulichen Konzepts im Plangebiet nicht zugelassen werden. Ausrei-
chende PKW-Stellplatzmöglichkeiten werden oberirdisch im Plangebiet bereitgestellt.  
9.8. Flächen für Nebenanlagen (nach § 14 BauNVO) 
Um die Grundstücksfreiflächen aus städtebaulichen Gründen von zusätzlichen Bauten frei-
zuhalten, sind Nebenanlagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in 
den festgesetzten Flächen für Vorgärten bis zu einer maximalen Grundfläche von insgesamt 
15 m² je Grundstück zulässig, welche der GR II zuzurechnen ist.  
Die Größe gewährleistet, dass Nebenanlagen weiter hin eine untergeordnete Funktion ein-
nehmen. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen, ausgenommen Vorgärten,  sollen von 
baulichen Anlagen freigehalten werden, um den parkartigen Charakter der größtenteils zu-
sammenhängenden Gärten zu betonen und zu wahren. 
Gemeinschaftlich genutzte Nebenanlagen wie Müll- und Fahrradabstellplätze (inkl. Unterflur-
container) sind nur auf den mit „M+F“ ausgewiesenen Flächen zulässig . Zur Wahrung eines 
einheitlichen und geordneten Erscheinungsbildes und um negative Auswirkungen auf das 
Straßen- und Ortsbild zu vermeiden sowie  eine möglichst unverstellte Ansicht der Freiberei-
che zu gewährleisten, sind derartige Anlagen nur in den für sie vorgesehenen Bereichen 
zulässig. 
9.9. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden 
In den Baufeldern RH 1 bis  RH 20 ist die Anzahl der Wohneinheiten auf höchstens eine 
Wohnung je Gebäude beschränkt. Hier sind aufgrund der vorhandenen Stellplätze und der 
inneren Erschließung im Gebäude auch langfristi g keine zwei Wohneinheiten möglich.  Die 
Gebäude in den Baufeldern DH und FEH dürfen zusätzlich eine Wohneinheit in Form einer 
Einliegerwohnung besitzen. Mit der Beschränkung der Anzahl der Wohnungen je Gebäude 
soll der städtebaulichen Zielsetzung, ein Wohngebiet mit vornehmlich Einfamilienhäusern zu 
realisieren, ausdrücklich Rechnung getragen werden.  
9.10. Straßenverkehrsflächen 
9.10.1. Öffentliche Straßenverkehrsfläche 
Die vorgesehene Erschließung des Bauvorhabens für den Kfz -Verkehr erfolgt über die Kas-
tanienallee. Laut des bisher rechts verbindlichen Bebauungsplans N  8.4 vom 08.11.1986 ist 
die Kastanienallee nur bis Höhe der Bebauung ‚ Kastanienallee 18‘ als öffentliche Verkehrs-
fläche festgesetzt. Westlich davon und somit entlang der südlichen Grenze des Vorhabenbe-
reichs ist die Kastanienallee bisher als Parkanlage mit Wegen festgesetzt. Die Straße gilt

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
37 
 
daher nicht als „hergestellt“ und es kann auch keine „quasi -Widmung“ abgeleitet werden, 
weshalb die Erschließung derzeit planungsrechtlich nicht gesichert ist. 
 
Zur Sicherstellung der verkehrlichen Erschließung des neuen Planvorhabens  wird, im Ver-
gleich zum Planentwurf zur frühzeitigen Beteiligung nach §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB, 
der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen B ebauungsplans N 8.4.4 um den 
Bereich der Kastanienallee, vom Ende der bestehenden festgesetzten Verkehrsfläche bis zur 
westlichen Zufahrt des Baugebiet s, erweitert. In dem festgesetzten Bereich sind bauliche 
und verkehrsordnerische Maßnahmen wie die Einrichtung eines verkehrsberuhigten Be-
reichs oder die Umstrukturierung der Parkplatzsituation vorgesehen. Diese werden jedoch 
nicht planungsrechtlich festgesetzt, sondern sind über die Festsetzung als Verkehrsfläche 
abgesichert und folgen im Rahmen der Ausführungsplanung.  Die Maßnahmen und deren 
konkrete Ausgestaltung und Umsetzung werden vertraglich  zwischen dem Vorhabenträger 
und der Wissenschaftsstadt Darmstadt geregelt.  
 
Die festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche (Kastanienallee) ist nicht Bestandteil des Vorha-
benbereichs. Gemäß § 12 Abs. 4 BauGB ist die Einbeziehung einzelner Flächen außerhalb 
des Vorhaben- und Erschließungsplans zulässig. Die Anwendung kann in Betracht kommen, 
wenn es aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entw icklung (z.B. Erschließungs-
maßnahmen) zweckmäßig oder erforderlich ist. Die Einbeziehung von Flächen nach 
§ 12 Abs. 4 BauGB setzt voraus, dass die Ziele und Zwecke des Vorhaben-  und Erschlie-
ßungsplans nicht beeinträchtigt, sondern ausschließlich gefördert werden. Die genannten 
Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben. 
 
Die im Bereich der Kastanienallee vorhandene Baumallee ist ein ausgewiesenes Natur-
denkmal und zuzüglich der entsprechenden Bäume (N) nachrichtlich im vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan übernommen. 
9.11. Grünflächen 
Gemäß § 23 Abs. 2 Nr. 4 HWG ist im Gewässerrandstreifen die Ausweisung von Baugebie-
ten durch Bauleitpläne verboten. Nach einem Hinweis des RP Darmstadts im Rahmen der 
Offenlage wurde zur bauplanungsrechtlichen Sicherung des Gewässer randstreifens eine 
Grünfläche besonderer Zweckbestimmung –  Gewässerrandstreifen, gemäß 
§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB, festgesetzt. Somit wird klargestellt, dass dieser Bereich nicht Teil 
des Baugebiets „Allgemeines Wohngebiet“ gemäß der textlichen Festsetzung Ziff.  I. Nr. 3. 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist. Im Bebauungsplanentwurf war der Gewässer-
randstreifen formal betrachtet ein Teil des „Baugebiets“. Da keine GRZ und GFZ festgesetzt 
sind, hat diese Änderung keine weiteren Auswirkungen, außer der gena nnten Klarstellung 
und Einhaltung des § 23 Abs. 2 Nr. 4 HWG. 
 
Die Bepflanzung der Grünfläche besonderer Zweckbestimmung –  Gewässerrandstreifen 
regelt Ziff. I. Nr. 17.1 der textlichen Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan. Der einzige Zugang zur  Wasserfläche ist in der Gemeinschaftsgrünfläche besonderer 
Zweckbestimmung – Zugang Wasserfläche (s. vorhabenbezogener Bebauungsplan Ziff. I. 
Nr. 12.4) zulässig. Weitere Zuwegungen und Zugängen zum See sind ausgeschlossen, um 
das gesetzlich geschützte Biotop und die weitere Flora und Fauna zu schützen.  Insgesamt 
bestehen somit zahlreiche Vorgaben zur Bepflanzung der neu festgesetzten Grünfläche 
besonderer Zweckbestimmung - Gewässerrandstreifen.  
 
Weitere Regelungen zum Schutz des Gewässerrandstreifens sind im Durchführungsvertrag 
geregelt. Der Vorhabenträger und die später betroffenen Grundstückskäufer verpflichten 
sich, die Verbote gemäß HWG und WHG einzuhalten. Der Vorhabenträger wird verpflichtet, 
diese Verbote den betroffenen Käufern im Kaufvertrag mitzuteilen.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
38 
 
9.12. Gemeinschaftsflächen 
Jeder zukünftige Eigentümer erwirbt zu seinem Teileigentum (Gebäude auf Einzelgrund-
stück) einen Teil am Gemeinschaftseigentum. Alles was nicht Teileigentum ist, sind gemein-
schaftliche Flächen, die aber keine öffentlich gewidmeten oder genutzten Flächen sind. 
Regelungsgegenstände zum Gemeinschaftseigentum , außer den Festsetzungen zum vor-
habenbezogenen Bebauungsplan,  laufen ausschließlich auf privater Ebene. Die Haftung 
obliegt den Miteigentümern. Bis zur Inbetriebnahme bleibt der Vorhabenträger  in der Ver-
antwortung, anschließend gehen die Zuständigkeiten auf die einzelnen Eigentümer und die 
Eigentümergemeinschaft über.  
Die folgenden Gemeinschaftsflächen sind Gemeinschaf tseigentum der Eigentümergemein-
schaft und werden durch diese gepflegt und unterhalten. Sie unterscheiden sich insbesonde-
re aufgrund ihrer Nutzung und daher auch in ihrer Beschaffenheit und Ausführung. 
9.12.1. Private Straßenverkehrsfläche 
Zur inneren Erschließung des Plangebiets werden die notwendigen Verkehrsflächen als 
private Verkehrsflächen festgesetzt. Die Planstraßen sind erforderlich, um das neue Quartier 
zu erschließen und werden über die öffentlichen Straßenverkehrsflächen der Kastanienallee 
sowie für Rett ungsfahrzeuge sowie Müllfahrzeuge auch über den Elfeicher  Weg an das 
öffentliche Straßennetz angebunden. Die westliche Erschließungsfläche dient zusätzlich der 
Querung des Gebietes durch die Allgemeinheit.  
Die Flächen werden statt in Asphalt oder Pflaster  als wassergebundene Decke hergestellt 
und leisten daher ebenfalls ihren klimatischen Beitrag. 
9.12.2. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen 
Im südlichen Teilbereich des Plangebiets ist zur Versorgung  des Plangebiets eine Heiztech-
nikzentrale mit der Zweckbestimmung Heizzentrale/Trafo vorgesehen. Zur Sicherung des 
Standorts wird an dieser Stelle eine Versorgungsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB fest-
gesetzt.  
9.12.3. Gemeinschaftsgrünflächen 
Die festgesetzten Gemeinschaftsgrünflächen sind Grünflächen, di e durch die Eigentümer-
gemeinschaft gepflegt und unterhalten werden. Diese verschieden bepflanzten Grünflächen 
dienen der Gestaltung und der Begrünung der Gemeinschaftsanlage und sollen einer zusätz-
lichen Versiegelung von Boden entgegenwirken. 
Die Gemeinschaftsgrünflächen werden mit Extensivrasen bepflanzt, sodass sie bodende-
ckend begrünt sind. Zudem ist die Anpflanzung naturnaher Hecken und standortgerechter 
Bäume gemäß Pflanzliste vorgesehen. Die Bepflanzung orientiert sich auch an den Vorga-
ben des Bebauungsplans zur Bepflanzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen. 
Somit wird gewährleistet, dass heimische Pflanzen verwendet werden sowie auf Stein-
Schotter-Kies-Gärten verzichtet wird. 
Die festgesetzte Gemeinschaftsgrünfläche südlich des RH 1 (parallel zur Kastanienallee) ist 
ohne Eingriff in den Wurzelraum herzustellen. Somit sollen die geschützten Einzelbäume der 
Kastanienallee bzw. Gehölz- und Baumbestände gegen Beeinträchtigungen geschützt wer-
den.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
39 
 
9.12.4. Gemeinschaftsgrünfläche besonderer Zweckbestimmung – Zugang Wasserflä-
che 
Im südlichen Bereich der Wasserfläche ist eine private Grünfläche besonderer Zweckbe-
stimmung - Zugang Wasserfläche - festgesetzt.  
Innerhalb der festgesetzten privaten Grünfläche ist ein Zugang bzw. eine Zufahrt zur Was-
serfläche zu Reinigungs - und Revisionszwecken der Wasserfläche und der technischen 
Anlagen zulässig. Der Zugang liegt innerhalb des nachrichtlich übernommenen Gewässer-
randstreifens und der festgesetzten Grünfläche besonderer Zweckbestimmung - Gewässer-
randstreifen und dient neben der Wartung auch als Zugang zur Wasserfläche für die Bewoh-
nerschaft. Der Bereich wird durch ein Tor vor unbefugtem Zugang begrenzt . Die Fläche wird 
begrünt und nur im Bereich der Fahrspuren für die Reinigungs - und Revisionsfahrzeuge 
mittels Schotter oder Rassengittersteinen teilversiegelt. Die Ränder werden mit Trocken-
mauern eingefasst, um den Höhenunterschied zu den Privatgärten auszugleichen.  
Ergänzend ist festgesetzt, dass der Zugang zur Wasserfläche den festgesetzten G ewässer-
randstreifen queren darf. Da der Gewässerrandstreifen in einem kleinen Teilbereich auch die 
Gemeinschaftsgrünfläche – Zugang Wasserfläche berührt, ist somit sichergestellt, dass eine 
durchgehende Verbindung des Zugangs zur Wasserfläche für oben genannte Nutzungen 
zulässig und möglich ist.  
9.12.5. Private Wasserfläche 
Im Bebauungsplan wird eine private Wasserfläche festgesetzt , die dem derzeitigen Be-
standszustand entspricht.  
Um langfristig den Gewässerzustand im Blick zu behalten und gegebenenfalls (z.B. mittels 
Belüftung) nachjustieren zu können, ist ein dauerhaftes Monitoring des Sauerstoffgehaltes 
und der Temperatur notwendig . Die Art und Weise des Monitorings und die Zuständigkeit 
wird vertraglich zwischen Vorhabenträger und der Wissenschaftsstadt Darmstadt geregelt. 
Auf Grundlage des Energiekonzepts ist vorgesehen, den vorhandenen See als regenerative 
Energiequelle für das Quartier zu nutzen. Das Energiekonzept wird wissenschaftlich  durch 
die TU Darmstadt  begleitet. Gewässerökologische Belange sind zu berücksichtigen. So ist  
z.B. eine zu s tarke Erhitzung bzw. Abkühlung des  Gewässers und eine negative Beeinflus-
sung der Ausprägung unterschiedlich temperierter Wasserschichten zu vermeiden. 
9.13. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von 
Boden, Natur und Landschaft 
9.13.1. Behandlung von Niederschlagswasser 
 Niederschlagswasser auf Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen der Bau-
grundstücke 
Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen der Baugrundstücke anfallende 
Niederschlagswasser ist vollständig vor Ort auf dem Grundstück zurückzuhalten oder nach 
wasserrechtlichen Vorschriften zu reinigen und der Wasserfläche oder dem Bachwasserka-
nal im Elfeiche r Weg zuzuführen, soweit weder wasserrechtliche, noch sonstige öffentlich-
rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen.  Dies dient 
einerseits der Entlastung der städtischen K anäle und andererseits der Rückführung des 
Niederschlagswassers zum örtlichen Wasserhaushalt.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
40 
 
Das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser der Baufelder FEH 3 bis FEH 5 
und DH 19 bis DH 22 sowie der Pultdächer der Reihenhäuser ist vollständig vor Ort auf dem 
Grundstück zurückzuhalten oder dem Bachwasserkanal im Elfeicher Weg zuzuführen. Auf-
grund der geschlossenen Bauweise der Reihenh auszeile und einer in Teilen dort zur priva-
ten Erschließung sstraße hin abfallenden Dachlandschaft , ist das dort anfallende Nieder-
schlagswasser nur unter hohem baulichen Aufwand dem See zuzuführen. Aufgrund der 
ebenfalls dort vorhandenen Dachbegrünung kann das anfallende Niederschlagswasser auf 
dem Grundstück zurückgehalten werden und es ist davon auszugehen, dass nur bei starken 
Regenwasserereignissen Niederschlagswasser in den Bachwasserk anal eingeleitet wird. 
Gleiches gilt für die Häuser FEH 3 bis  FEH 5 und DH 19 bis DH 22. Da diese nicht direkt an 
den See angrenzen, wird das dort anfallende Niederschlagswasser, wie bei der Reihenhaus-
zeile, auf dem Grundstück zurückgehalten und nur bei starken Regenwasserereignissen in 
den Bachwasserkanal eingeleitet. 
Für den Fall, dass das anfallende Niederschlagswasser nicht in die Wasserfläche eingeleitet 
werden darf, ist die Einleitung des Niederschlagswassers aller Dachflächen in den Bachwas-
serkanal im Elfeicher Weg zulässig.  
 Niederschlagswasser auf Verkehrsflächen 
Da die Ergebnisse der Bodenuntersuchungen eine gezielte entwässerungstechnische Versi-
ckerung nicht zulassen,  kommt es zu einem Niederschlagswasserabfluss aus dem Projekt-
gebiet. Nach Angaben  der Wissenschaftsstadt Darmstadt k ann das anfallende Nieder-
schlagswasser der Verkehrsflächen in den Bachwasserkanal im Elfeicher Weg eingeleitet 
werden. Da von einer Verkehrsfläche ein erhöhter Verschmutzungsgrad angenommen wer-
den muss,  ist das  Regenwasser vor  der Einleitung in den Bachwasserkanal zu  reinigen. 
Diese Reinigung soll  dezentral mittels Substratfilter in Kastenrinnen oder ggf. Sinkkästen  
erbracht werden.  
 Befestigte Freiflächen  
Es ist festgesetzt, die Oberflächenbefestigungen wie Straßen, private Erschließungsflächen 
(z.B. Wege) , P kw-Stellplätze und deren Zufahrten , Fahrradabstellplätze, Terrassen und 
sonstige befestigte Grundstücksfreif lächen so herzustellen, dass anfallende Niederschläge 
zurückgehalten werden. Hierfür sind z.B. was sergebundene Decken, Pflaster mit breiten 
Fugen bzw. versickerungsf ähiges Pflaster sowie Schotter rasen zu verwenden.  Dies gilt 
ebenso für die festgesetzte Gemeinschaftsgrünfläche besonderer Zweckbestimmung -  Zu-
gang Wasserfläche. 
9.13.2. Dachbegrünung 
Für alle Flachdächer und geneigte Dächer  (gilt auch für  Gartenhütten, Müllboxen, Carports 
und andere Nebenanlagen) ab einer Größe von 3 m² und einem Dachneigungswinkel bis zu 
35° ist eine Dachbegrünung mit einer Mindestvegetationsschicht von 12 cm festgesetzt. 
Dachbegrünungen haben v. a. positive Auswirkungen auf das Stadtklima (Temperaturregu-
lierung, Schutz vor unerwünschter Sonneneinstrahlung durch geringe Strahlungsreflexion, 
Luftreinigung), die Tier - und Pflanzenwelt und den Wasserhaushalt. Begrünte Flachdächer 
wirken im Plangebiet ausgleichend zum Anteil versiegelter Flächen durch das Vorhaben. Um 
diese positiven Wirkungen fortlaufend erzielen zu können, ist die Dachbegrünung dauerhaft 
zu erhalten. 
Gemeinschaftsmüllanlagen und technische Aufbauten sind von der Vorgabe zur Dachbegrü-
nung ausgenommen, da im Falle der geplanten Gemeinschaftsmüllanlagen diese als Unter-

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
41 
 
flursysteme geplant sind und daher durch ei n entsprechendes Müllfahrzeug mittels heraus-
heben entleert und somit nicht begrünt werden können. Technische Dachaufbauten sind in 
ihrer Größe ohnehin begrenzt und können zudem meist aufgrund ihrer Funktionsweise nicht 
begrünt werden. 
9.13.3. Außenbeleuchtung  
Insbesondere in Bezug auf den Tierschutz leitet sich die Festsetzung aus der konkreten 
räumlichen Situation des Planungsgebiets in unmittelbarer Nachbarschaft zu Gewässern und 
großen Grünflächen ab. 
Im Plangebiet sollen deshalb zur Außenbeleuchtung generell Leuchtmittel verwendet wer-
den, die Insekten, Vögel und Fledermäuse möglichst wenig irritieren bzw. deren Orientierung 
nicht erschweren. Um daher Ablenkungswirkungen und Störwirkungen auf Insekten und 
Fledermäuse des Gewässers zu vermeiden, dürfen das Gewässer sowie dessen Uferzone 
nicht direkt beleuchtet werden. Die Verwendung einer entsprechend angepassten Außenbe-
leuchtung vermindert die Beeinträchtigungen der Insektenwelt deutlich und dient auch der 
Erhaltung einer ausreichenden Nahrungsgrundlag e für europarechtlich geschützte Vogel - 
und Fledermausarten. Die Festsetzungen dienen auch der Erhaltung der Biodiversität. 
Als besonders insektenfreundlich gelten warmweiße LEDs, durch kaltweiße LEDs hingegen 
werden mehr  nachtaktive Insekten angezogen. Durch die Verwendung von Leuchten mit 
Richtcharakteristik durch  entsprechende Abschirmung sollen Lichtemissionen nach außen 
grundsätzlich vermieden werden. Durch die Verwendung vollständig gekapselter Lampenge-
häuse wird einem Eindringen von Insekten in den Lampenkörper, der nicht selten als tödliche 
Falle für die Tiere wirken kann, entgegengewirkt.  
9.13.4. Schutz von Vögeln vor Vogelschlag 
Das Risiko einer signifikanten Erhöhung von Vogelschlag an Glasbauteilen ist i nsbesondere 
bei Neubaumaßnahmen im Übergang zum Außenbereich aufgrund der Regelungen das 
§ 44 Bundesnaturschutzgesetz zum Schutz der im Geltungsbereich und dessen Umfeld  
vorkommenden Vogelarten zu minimieren. Wesentlich ist in diesem Zusammenhang das 
„Sichtbarmachen“ der Glaselemente für Vögel, wobei in sbesondere ein möglichst geringer 
Reflexionsgrad bedeutsam ist. Aufgrund dessen sind bei Scheiben ab einer Größe von 
4,75 m² Außenreflexionsgrade von bis zu 12% und bei Scheiben unter einer Größe von 
4,75 m² Außenreflexionsgrade von bis zu 15% festgesetzt. 
Zudem gibt es verschiedene weitere Möglichkeiten, die hier beispielhaft aufgeführt sind, um 
das Glas für Vögel als Hindernis kenntlich zu machen. Hierzu können auch mit Streben oder 
Pfosten untergliederte Fensterfronten zählen. 
 
Hinweise zu Abständen, Dec kungsgrad, Kontrast und Reflektanz können dem derzeit als 
anerkannte Regel der Technik geltenden Leitfaden „Vogelfreundliches Bauen mit Glas und 
Licht“ (H. Schmid, et al, 2012, https://vogelglas.vogelwarte.ch/) bzw. seinen jeweiligen Aktua-
lisierungen entnommen werden. 
 
Für die Reihenhäuser RH 1 und RH 20 sowie die FEH 1 bis FEH 5 werden zusätzlich Rege-
lungen festgesetzt, da hier große Scheiben über 6 m² Größe geplant sind. Hier müssen 
Maßnahmen zur Verringerung des freien Scheibenbereichs wie z.B. Bedruckun gen, Verklei-
dungen oder Ähnliches vorgenommen werden.

Begründung 
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42 
 
9.13.5. Nisthilfen für geschützte Vogel- und Fledermausarten 
Zur Vermeidung von Verbotstatbeständen des § 44 BNatSchG sind für die im Gebiet brüten-
den Spatzen an der westlichen Grenze des Geltungsbereichs 3 Sperlingskoloniehäuser 
anzubringen. Die Sperlingshäuser sind etwa auf Höhe Mitte der westlichen Grundstücks-
grenze in 3- 5 m Höhe z.B. an einer neu zu errichteten Holzwand zu platzieren. 
Weiter sind zum Ausgleich des Verlusts von Bäumen mit kleinen Höhlen oder ungenutzten 
Gebäudeteilen mit Nischen, die als Brutplatz f ür verschiedene Vogelarten dienen, mehrere 
künstliche Nisthilfen im Vorhabenbereich anzubringen. Die sechs Nisthöhlen sind an Be-
standsbäumen im Norden des Geltungsbereichs (sowohl innerhalb als auch unmittelbar 
außerhalb angrenzend an den Geltungsbereich) anzubringen. Die drei Halbhöhlen sind an 
den innerhalb der Baufelder festgesetzten Gebäuden anzubringen. Eine jährliche Reinigung 
und Kontrolle ist zu gewährleisten. Die genauen Zuständigkeiten der Reinigung und Kontrolle 
der Nisthilfen werden vertraglich zwischen dem Vorhabenträger und der Wissenschaftsstadt 
vereinbart. Der Vorhabenträger kann hierfür auch einen Naturschutzverband oder interes-
sierte Akteure vor Ort beauftragen. 
Bei den Fledermäusen sind nur einzelne und kleine Quartiere betroffen, weshalb die acht 
Fledermausquartiere direkt an den innerhalb der Baufelder festgesetzten Gebäuden ange-
bracht werden. 
9.13.6. Vorkehrungen zum Erhalt der Erdkrötenpopulation 
Das Gewässer des Geltungsbereichs wird von Erdkröten sowie Wasserfröschen als Fort-
pflanzungs- und Aufenthaltsgewässer genutzt. Artenschutzrechtlich relevante Arten des 
Anhangs IV der FFH -Richtlinie wurden hier nicht festgestellt.  Das Gewässer stellt  ohne 
nennenswerte Flachwasserzonen lediglich ein suboptimales Laichgewässer dar. Zudem ist 
von einem hohen Verlust an Larven und Laich durch den offenbar hohen Fischbesatz aus-
zugehen. Nur Erdkröten werden hierbei  weitgehend von Fischen gemieden. Nur wenige 
Bereiche innerhalb der Schilfbestände bieten Schutz vor diesen Prädatoren. Die in der Regel 
kurzgemähte Rasenflächen ohne nennenswerte Strukturelemente stellen keinen relevanten 
Landlebensraum dar. Die umliegenden Gehölze und zum Teil extensiv genutzten Flächen 
des Bürgerparks weisen hingegen ein höheres Potential auf.  Zum Erhalt der Erdkrötenpopu-
lation sind Schutzmaßnahmen festgesetzt . So stellen z.B. Kellertreppen i.d.R. kein unüber-
windbares Hindernis dar, allerdings sind Kellerschächte o.ä. so zu gestalten, dass Amphibien 
wieder hinausgelangen können. 
Folgende Maßnahmen sind dabei beispielsweise möglich:  
Abdeckung des Schachts mit einem sehr engmaschigen Gitter oder Lochblech; Ausstiegshil-
fen wie Amphibienleitern oder in Form eines griffigen geneigten Brettes (fes t vormontiert); 
Anböschung von senkrechten Flächen und die Herstellung einer  gewissen Rauigkeit von 
Oberflächenmaterialien. 
9.13.7. Anpflanzung von Röhrichten und Schwimmblattpflanzen 
Vier festgesetzte Flächen werden mit Röhricht bepflanzt und stellen eine Erweiterung des 
bestehenden, gesetzlich geschützten Schilfröhrichts dar (s. Ziff. V Nr. 1. im vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan). 
In der festgesetzten Fläche wird der bestehende geschützte Schilfgürtel entlang des Ufers  
erweitert. Der Schilfgürtel (nachrichtliche Übernahme in der Planzeichnung) wird mit Röhricht 
ergänzend initial bepflanzt (beispielsweise mit Schilfmatten). Die neue Fläche umfasst insge-
samt etwa 110 m² in Bereichen am Gewässerrand, die sich aufgrund ihrer Topographie

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
43 
 
anbieten (Wassertiefe maximal 1 m) und bislang nicht mit Schilf -, Kalmus- oder sonstigem 
Röhricht bestanden sind. 
Schwimmblattpflanzungen sollen das Biotop sowohl erweitern als auch externe Beeinträchti-
gungen abpuffern, sodass es maßgeblich eine Schutzfunktion für das Biotop einnimmt. So 
soll verhindert werden, dass z.B. Menschen in das Bi otop hineinschwimmen. Zudem besit-
zen die Wasserpflanzen eine reinigende Wirkung für den See. Die Schwimmblattpflanzungen 
sind Teil der Eingriffs -/Ausgleichsbilanzierung und stellen eine wertvolle Ergänzung für die 
seeökologischen Belange dar. 
9.13.8. Gewässerschutz und Dauermonitoring 
Um langfristig den Gewässerzustand im Blick zu behalten und gegebenenfalls (z.B. mittels  
Belüftung) nachjustieren zu können, ist ein dauerhaftes Monitoring des Sauerstoffgehaltes 
und der Temperatur vorgesehen. 
9.13.9. Auftrag von Oberboden 
Auf Grundlage der umwelttechnischen Untersuchung (Orientierende umwelttechnische Bo-
den- und Grundwasseruntersuchung auf dem Gelände Kastanienallee/Elfeicher Weg, Um-
weltplanung Bullermann Schneble GmbH, 12. Februar 2021)  und der durchgeführten Bo-
denanalysen besteht für den Wirkungspfad Boden- Mensch für die Prüfwerte "Wohngebiete" 
(gem. BBodSchV, Anhang 2, Tabelle 1.4) keine Gefahr für die menschliche Gesundheit . Die 
Prüfwerte werden alle deutlich unterschritten. Lediglich in einem Rasterfeld wurde eine ge-
ringe Erhöhung von Nickel festgestellt. Im Zuge der Umnutzung ist dieser Teil abzutragen. 
Der Wirkungspfad Boden- Nutzpflanze war nicht Teil der Untersuchung. Hi er müssten die 
Bodenuntersuchungen auch in anderen Tiefenstufen erfolgen. Beim Blick auf die Analyser-
gebnisse wären aber aktuell u.a. die Bleikonzentrationen zu hoch,  um dort zum Beispiel 
Gemüse o.ä. anzupflanzen. 
Aus diesem Grunde ist bestimmt, dass in nachgelagerten Genehmigungsverfahren Nach-
weise über die umwelttechnische Unbedenklichkeit des vorhandenen Oberbodens vorzule-
gen sind, soweit dieser bestehen bleibt und als Nutzgarten (Hausgarten) verwendet wird. Die 
umwelttechnische Unbedenklichkeit ist über chemische Analysen gem. BBodSchV Wir-
kungspfad Boden- Mensch und Boden- Nutzpflanze sicherzustellen. Bei Überschreitungen 
von zulässigen Grenzwerten des vorhandenen Bodens sind im Zuge der Umnutzung  somit 
geeignete Maßnahmen erforderlich (Bodenaustausch et c.). Um in  zukünftigen Gärten der  
vorgesehenen Wohngebäude eine mögliche Gefährdung des Wirkungspfades  Boden-
Mensch und Boden-Nutzpflanze zu unterbinden und eine kulturfähige Oberbodenschicht zu 
schaffen, ist im Sinne des vorsorgenden Bodenschutzes im Bereich von Hausgärten nach 
Abtrag des Oberbodens der Auftrag einer min. 0,5 m dicken Schicht aus kulturfähigem Bo-
den vorzusehen.  
9.14. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Auf allen Gemeinschaftsflächen sind Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der berech-
tigten Ver - und Entsorgungsträger , der Rettungsdienste sowie der jeweiligen Eigentümer 
(Anlieger) festgesetzt. Mit dem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für die Ver - und Entsorgungs-
träger wird gewährleistet, dass die Entsorgungsträger die Müllstellplätze (inkl. Unterflur con-
tainer) im Plangebiet erreichen oder Versorgungsleitungen innerhalb der Gemeinschaftsflä-
chen verlegt und gewartet werden können.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
44 
 
Für die mit G markierte private Straßenverkehrsfläche ist ein Gehrecht zugun sten der Allge-
meinheit festgesetzt. Hierdurch wird gewährleistet, dass die Allgemeinheit in diesem Teilbe-
reich das Plangebiet durchqueren kann und eine Wegeverbindung zwischen Elfeicher Weg 
und Kastanienallee besteht, die der Allgemeinheit zugänglich ist.  Eine Durchquerung mit 
dem Pkw ist auf der mit G markierten, privaten Straßenverkehrsfläche für die Allgemeinheit 
nicht erlaubt und nur für die Bewohner des Quartiers gestattet. 
9.15. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
Die Entwicklung des neuen Wohnstandorts im Plangebiet folgt der Strategie der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt zur Deckung des Wohnraumbedarfs durch die Umstrukturierung und 
Bebauung von bislang nicht oder nur begrenzt  für das Wohnen genutzten Flächen. Mittels  
der Neuplanungen wird der Entwicklungsstrategie zur kleinteiligen Arrondierung von Stadttei-
len gefolgt.  
Der aktuell rechtskräftige Flächennutzungsplan „ 1. Änderung des FNP Teilbereich 1.2 (Bür-
gerpark-Nord)“ stellt für einen Großteil der Flächen des Plang ebiets eine „Wohnbaufläche“ 
dar. 
Eine kleinere Teilfläche im Nordosten des Geltungsbereichs ist als Grünfläche dargestellt, 
aber aufgrund der geringen Größe dieser Teilfläche ist keine Änderung des FNPs erforder-
lich. Die Darstellungen des Flächennutzungspl ans zeigen somit den planerischen Willen der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt, am Standort Wohnnutzungen zu realisieren. Der Bebau-
ungsplan ist hiernach aus den Zielen des FNP entwickelt. 
Im Plangebiet sind i m Rahmen der schalltechnischen Untersuchung an den geplanten Fas-
saden Lärmwertüberschreitungen festgestellt worden, sodass Schallschutzmaßnahmen 
festgesetzt werden müssen. Die Maßnahmen spiegeln sich zudem  sowohl in einem an die 
Schallschutzerfordernisse ausgerichteten Entwurf als auch in baulichen Maßnahmen an den 
Gebäuden wider. So ist die Reihenhauszeile der Baufelder RH 1- 20 als geschlossene bauli-
che Anlage mit einer Mindesthöhe zu errichten, damit die Lärmemissionen des Bayerischen 
Biergartens nicht den östlichen Teil des Geltungsbereichs belasten.  Die schalltechnische 
Wirksamkeit dieser Maßnahme ist gutachterlich belegt und über die Festsetzungen zum Maß 
der baulichen Nutzungen umgesetzt. Die an den Gebäuden umzusetzenden Maßnahmen 
zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen sind folgend aufgeführt. 
Unter der Beachtung von Lärmquellen in der stadträumlichen Nachbarschaft (Biergarten, 
Grillhütte, etc.) und ein darauf angepasstes städtebauliches Konzept, für das die Lärmver-
träglichkeit unter Realisierung bestimmter  schalltechnischer Maßnahmen nachgewiesen 
wurde, ist aus städtebaulichen Gründen eine Überschreitung der Richtwerte der DIN 18005 
im Plangebiet auf Grundlage der schalltechnischen Untersuchung angemessen. 
9.15.1. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Verkehrs 
Im Plangebiet scheiden aktive Maßnahmen zur Geräuschminderung von Verkehrsgeräu-
schen u.a. aus städtebaulichen Gründen aus. Auch würden Aufwand und Nutzen, aufgrund 
der etwas entfernt gelegenen Verkehrswege, in einem sehr ungünstigen Verhältnis stehen. 
Insofern sind für Aufenthaltsräume mit Überschreitung der schalltechnischen Orientierungs-
werte für Verkehr nach Beiblatt 1 der DIN 18005-1 für WA - 55 dB(A) tags und 45 dB(A) 
nachts - schalltechnisch geeignete, mechanische Lüftungseinrichtungen vorzusehen. D. h.  
die Schalldämmung mit Lüftungseinrich tung darf nicht schlechter sein als die Schalldäm-
mung ohne Lüftungseinrichtung. Im Übrigen ist ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß 
DIN 1946-6 zu gewährleisten. Die Lüftungseinrichtungen können im Bedarfsfall Teil des 
energetischen Gebäudekonzepts sein.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
45 
 
In manchen der geplanten Außenwohnbereiche wird der Zielwert von 55 dB(A) um wenige 
dB überschritten. Da es sich bei diesem Zielwert um einen sog. Orientierungswert  handelt, 
kann im begründeten Einz elfall auch eine angemessene Überschreitung hingenommen 
werden. Die besagten Außenwohnbereiche verfügen –  trotz ihrer Lage im großstädtischen 
Raum – noch über ein moderates Pegelniveau der Verkehrsgeräusche im Rahmen gesunder 
Wohnverhältnisse. Das städtebauliche Entwicklungskonzept für das Plangebiet weckt durch 
seine räumliche Lage Erwartungen an gehobene Wohnqualität. Daher erscheint es im vorlie-
genden Einzelfall als angemessen, die genannten Außenwohnbereiche zugunsten höherwer-
tiger Gestaltungsoptionen o hne zusätzliche bauliche Maßnahmen zur Geräuschminderung 
zu realisieren.  Zudem ist die Überschreitung in einer gesamtstädtischen Betrachtung  zu 
begründen: die Wohnlage stellt eine sinnvolle Ergänzung der vorhandenen Bebauungsstruk-
turen dar; die Fläche ist bereits im FNP als Wohnbaufläche dargestellt. Die Überschreitung 
ist sehr geringfügig und nur in den Außenwohnbereichen hinzunehmen.  Vor diesem Hinter-
grund kann die geringfügige Überschreitung der Orientierungswerte in der Abwägung über-
wunden werden. 
9.15.2. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Gewerbes und der 
Freizeit 
Um einerseits den uneingeschränkten Betrieb des Biergartens  sowie der Grillhütte weiterhin 
zu gewährleisten und andererseits gesunde Wohnverhältnisse im Geltungsbereich zu schaf-
fen, sind verschiedene Festsetzungen zum Schutz der Bewohner im Plangebiet getroffen 
worden, u.a. eine geschlossene bauliche Anlage zum Biergarten, Regelungen zu öffenbaren 
Fenstern von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen, Höhe von Brüstungen, etc. Diese resul-
tieren aus den Ergebnissen des Schallschutzgutachtens ( Schallimmissionsprognose, Vorha-
benbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 „Kastanienallee/Elfeicher Weg“, Stadt Darmstadt, 
Stand 23.06.2021). 
Im Folgenden werden die wichtigsten Maßnahmen benannt: 
- Zum Schutz der Bewohner ist eine geschlossene bauliche Anlage mit einer Mindest-
höhe, -tiefe und - länge in den Baufeldern der Gebäude RH1 bis RH 20 zu errichten. 
Dies dient dem Schutz der östlich gelegenen Gebäude, da die Anlage wie eine Lärm-
schutzmauer den Schalleintrag des Biergartens mindert und so Wohnen im Gebiet 
ermöglicht. 
- Entlang der geschlossenen baulichen Anlage (rote Linie A) sowie im Dachgeschoss 
des Hauses DH 18 (magentafarbene Line D) dürfen keine öffenbaren  Fenster zu 
Aufenthaltsräumen (Wohnräume, Schlafzimmer, Kinderzimmer) eingebaut werden. 
Dies dient dazu, dass kein Bewohner der Gebäude durch Lärm in den eigenen 
Wohnräumen gesundheitlich beeinträchtigt wird. Öffenbare Fenster in Nicht-
Aufenthaltsräumen wie Badezimmer, Küchen, WCs, Flure, etc., in denen man sich 
nicht länger aufhält, sind hier hingegen möglich, da eine dauerhafte Beschallung der 
Bewohner dadurch nicht möglich ist. 
- Im Süden und Norden der baulichen Anlage ( rote Linie A an RH 1 und RH 20 sowi e 
blaue Linie B) sind Fenster von Aufenthaltsräumen mit nächtlichen Richtwertüber-
schreitungen nur als nicht öffenbare Fenster zulässig, da hier zu hohe Schalleinwir-
kungen an den Fenstern anliegen. Diese Fenster dürfen nur zum Zwecke der Reini-
gung mit einem  speziellen, handelsunüblichen Schlüssel geöffnet werden, der den 
Hausbewohnern nicht dauerhaft zur Verfügung steht. Dieser kann beispielsweise bei 
der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft deponiert werden und zum Zwecke der 
Reinigung zeitlich begrenzt ausgeliehen werden. Falls das Fenster der Rettung im 
Brandfall dient, ist ein entsprechendes Werkzeug (Notfallhammer) in unmittelbarer 
Nähe anzubringen. Alternativ kann auch bei Fenstern entlang der blauen Linie B eine

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
46 
 
Prallscheibe vor dem Fenster angebracht  werden, die die Schallimmissionen am 
Fenster auf ein notwendiges Maß mindert. In diesem Fall kann auch ein normales, öf-
fenbares Fenster hinter der Prallscheibe eingebaut werden. 
Die wesentlichen Parameter der Prallscheiben sind:  
- das bewertete Schalldämm-Maß R’w des Scheibenmaterials,  
- der Abstand zwischen Prallscheibe und Fenster,  
- das Maß der Überlappung der Prallscheibe gegenüber dem Fenster und  
- ggf. baulich geschlossene, seitliche Fuge (-n) zwischen Prallscheibe und Fenster. 
- Im Reihenhaus 20 (orangene Linie C) ist im Dachgeschoss  bei einer Nutzung als 
Aufenthaltsraum an der geplanten Loggia eine bauliche Brüstung mit einer Höhe von 
mindestens 1,3 m anzubringen, damit die Immissionen an den dahinterliegenden 
Fenstern auf das notwendige Mindestmaß gemindert werden. Eine niedrigere Brüs-
tung in üblicher Höhe (ca. 80 - 90 cm Höhe) würde hier keine ausreichende Reduzie-
rung des Lärms ermöglichen. 
- In allen Aufenthaltsräumen ist aufgrund der ggf. eingeschränkten Belüftung durch die 
nicht öffenbaren Fenster ein ausreichender Mindestluftwechsel gem. DIN 1946- 6 zu 
gewährleisten. Dies kann bspw. über eine Lüftungsanlage erfolgen, die aufgrund des 
Energiestandards der Häuser ohnehin üblich und notwendig ist. 
- Hinweis: Die konkrete, schalltechnische Auslegung der entsprechenden Minde-
rungsmaßnahmen erfolgt im Baugenehmigungsverfahren. 
Die genannten Maßnahmen gelten für alle Aufenthaltsräume bzw. Fenster, an denen Richt-
wertüberschreitungen anliegen. In den folgenden Grafiken sind die Lärmwerte pro Haus und 
Fassade dargestellt. Alle Werte die mit einer roten Umrandung gezeichnet sind, sind Fassa-
den, an denen die entsprechenden Maßnahmen notwendig sind.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
47 
 
Prognose der Geräuschimmissionen im Planungsgebiet - Gebäudelärmkarten Gewerbe nach 
TA Lärm - Beurteilungspegel: 
EG TAG OG TAG DG TAG 
   
EG NACHT OG NACHT DG NACHT

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
48 
 
Prognose der Geräuschimmissionen im Planungsgebiet (auf Basis Kalibrierungsberechnung -
Kastanienallee 2-) Gebäudelärmkarte Freizeit nach Freizeitlärm-Richtlinie - Beurteilungspegel: 
EG MITTAGS OG MITTAGS DG MITTAGS 
   
 
EG NACHT OG NACHT DG NACHT 
   
9.15.3. Außenlärmpegel/Lärmpegelbereiche 
Die Bearbeitung des Schallschutzes gegenüber Außenlärm nach DIN 4109 dient der Ermitt-
lung der schalltechnischen Anforderungen der Außenbauteile eines Bauvorhabens. Sie ist 
Bestandteil des Schallschutznachweises nach DIN 4109 im Baugenehmigungsverfahren.  
Basisgröße dafür ist der sog. maßgebliche Außenlärmpegel, der die au f die Außenbauteile 
einwirkenden Geräusche im Sinne der Norm quantifiziert. Bei Bebauungsplänen wird er 
üblicherweise im Rahmen des Verfahrens ermittelt und festgesetzt.  
In der Planzeichnung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 sind über sogenann-
te Inselkarten (Inselkarte 01 bis Inselkarte 03) die gutachterlich ermittelten Lärmpegelberei-
che geschossweise aufgeführt. Bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind 
die Außenbauteile nach den Anforderungen der DIN 4109- 2:2016-07 auf Grundlage der 
Inselkarten (siehe Planzeichnung) zu bemessen und auszuführen.  Die Festsetzung sichert,  
dass gemäß den Inselkarten das erforderliche resultierende Schalldämm-Maß der Außen-
bauteile eingehalten wird, z.B. durch geeignete bauliche Vorkehrungen wie die Verwendung

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
49 
 
entsprechender Außenbauteile (Außenwände, Fenster und Türen, Rollladenkasten, Lüfter 
und sonstige Einrichtungen). Hierdurch werden in schutzbedürftigen Räumen,  bei geschlos-
senem Fenster, nutzungskonforme Innenschallpegel im Sinne der DIN 4109 erreicht. Der 
gemäß § 1 Abs. 6 Nr.  1 BauGB geforderte Schutz gesunder Wohn - und Arbeitsverhältnisse 
wird somit mittels der Festsetzungen gewährleistet.  
Zudem ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 unter Ziff. I.  Nr. 15.3. eine Fest-
setzung mit einer Öffnungsklausel formuliert, um auch niedrigere Anforderungen zuzulassen. 
Wird durch eine weitere schalltechnische Berechnung, bspw. im Zuge des Baugenehmi-
gungsverfahrens, der Nachweis erbracht, dass an der Fassade aufgrund veränderter, äuße-
rer Rahmenbedingungen geringere Außenlärmpegel dauerhaft anliegen, kann eine Ausnah-
me zu Reduzierung an die Anforderungen der Schalldämmung der Außenbauteile entspre-
chend der Vorgaben der DIN 4109-1: 2016-07 zugelassen werden. 
9.16. Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (Zu-
lässigkeit der Wohnbebauung) 
Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die Aufnahme der Wohnnutzung  in 
den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und FEH 1 bis FEH 5 bis zur Errichtung der Wohngebäude 
in den Baufeldern RH 1  bis RH 20 unz ulässig. Die Festsetzung soll sicherstellen, dass ge-
sunde Wohnverhältnisse für die zukünftigen Bewohner der D H 1 bis DH 22 und FEH 1 bis 
FEH 5 gewährleistet sind. Da eine bedingte Festsetzung eine Abkehr vom Grundsatz des 
zeitlich unbeschränkten Baurechtes darstellt, sind derartige Festsetzungen nur in „besonde-
ren Fällen“ zulässig. Die „Besonderheit“ des jeweiligen Einzelf alls muss sich dabei aus städ-
tebaulichen Gründen ergeben. Hierzu können notw endige Maßnahmen zur sachgerech ten 
Lösung von Immissionsschut zkonflikten zählen. S o ist die Errichtung immissions empfindli-
cher Wohnbebauung im Lärmschatten anderer, z.B. (zuerst zu errichtende schützende Rie-
gelbebauung), durchführbar. 
Die Reihenhauszeile im  Westen ist somit als Maßnahme zur Geräuschminderung für das  
übrige Plangebiet erforderlich und daher zuerst zu realisieren und dauerhaft zu erhalten. 
9.17. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzun-
gen 
Entsprechend § 1a Abs. 1 BauGB soll mit Grund und Boden sparsam und schonend umge-
gangen werden, dabei sind Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen. 
Die Festsetzungen zu Baumanpflanzungen auf Gemeinschaftsflächen, zur Bepflanzung der 
nicht überbaubaren Grundstücksflächen, Begrünung der Vorgärten und des Gewässerrand-
streifens dienen der Minimierung der durch Versiegelung bewirkten, negativen Auswirkungen 
auf Boden, örtliches Klima und Wasserhaushalt. Außerdem wird die Sicherung eines mög-
lichst großen Anteils zusammenhängender Vegetationsflächen angestrebt. Zudem soll damit 
ein durchgrüntes Erscheinungsbild des Quartiers gewährleistet werden.  
9.17.1. Bepflanzung der Grünfläche besonderer Zweckbestimmung - Gewässerrand-
streifen 
Auf Grundlage des Hessischen Wassergesetzes (HWG) befindet sich im Vorhabenbereich 
ein nachrichtlich übernommener Gewässerrandstreifen mit 5 Metern Breite, der von bauli-
chen Anlagen freigehalten werden muss. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Ent-
wicklung von Boden, Natur und Landschaft sind im Gewässerrandstreifen aber möglich.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
50 
 
Teile der nachrichtlich übernommenen Fläche des gesetzlich geschützten Biotops (s iehe 
vorhabenbezogener Bebauungsplan Ziff. V. Nr. 1.), die festgesetzte Grünfläche besonderer 
Zweckbestimmung - Gewässerrandstreifen (s. vorhabenbezogener Bebauungsplan Ziff. I. 
Nr. 11.) sowie die festgesetzte Gemeinschaftsgrünfläche besonderer Zweckbestimmung –  
Zugang Wasserfläche (s. vorhabenbezogener Bebauungsplan Ziff. I. Nr. 12.4.) befinden sich 
ebenfalls innerhalb des nachrichtlich übernommenen Gewässerrandstreifens. Die vier 
Pflanzflächen für die Initialpflanzung mit Röhrichten grenzen unmittelbar an den Gewässer-
randstreifen an. Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan getroffene Festsetzung Ziff. I. 
Nr. 17.1. bezieht sich lediglich auf die festgesetzte Grünfläche besonderer Zweck bestim-
mung - Gewässerrandstreifen (s. vorhabenbezogener Bebauungsplan Ziff. I. Nr. 11.). 
Innerhalb der Grünfläche besonderer Zweckbestimmung –  Gewässerrandstreifen werden 
einheimische standortgerechte Gehölze gepflanzt, die dauerhaft zu erhalten und bei Abgang 
gleichwertig zu ersetzen sind. Die Gehölze werden etwas vom Ufer zurückgesetzt gepflanzt 
und konzentrieren sich entlang der Privatgärten der Baugrundstücke. Dies erfolgt, um eine 
Beschattung der bestehenden Röhrichte durch die Gehölze zu vermeiden und Laubfall in 
das Wasser zu verhindern (Eutrophierung)  und zugleich den Zugang zum Gewässer zu 
erschweren. Zum Teil müssen dafür bestehende Mauern abgebrochen werden. Aufgrund der 
inhomogenen Bodenverhältnisse und geringmächtigen Oberbodenschicht sind Pflanzgruben 
für Weichgehölze und Weiden zu schaffen und bei Bedarf mit bewährten Methoden land-
schaftsgärtnerischer Praxis standortzuverbessern, bspw. durch Anreicherung mit geeigne-
tem Bodensubstrat oder Bodenverbesserungerungen und Pflanzenverankerung in der 
Wachstumsphase. 
Zwischen dem unmittelbaren Uferbereich und den Gehölzpflanzungen soll  sich der Gewäs-
serrandstreifen von selbst begrünen. Der Bereich des Gewässerrandstreifens, auf dem 
Uferstaudenpflanzungen, Gehölzpflanzungen und Platz für die Selbstbegrünung vorgesehen 
sind, ist in etwa 1.260 m² groß. Im gesamten Gewässerrandstreifen ist die nachträgliche 
Anpflanzung weiterer Gehölze in der Regel unzulässig und nur gestattet, wenn beschädigte 
Gehölze ersetzt werden müssen Die Ausbringung nicht heimischer Pf lanzen ist ebenfalls 
unzulässig, um damit den Fremdarteneintrag in das Gebiet zu reduzieren. Die Beseitigung 
standortgerechter Gehölze und Pflanzen im Gewässerrandstreifen ist verboten. Dies wird 
auch über die Kaufverträge mit den späteren Eigentümern gesichert. 
Im Gewässerrandstreifen gelten die wasserrechtlichen Gebote und Verbote des 
§ 38 Abs. 4 WHG und des § 23 Abs. 2 HWG. 
Im Durchführungsvertrag sind Regelungen zur Intensivpflege privater Gartenbereiche, die an 
den Gewässerrandstreifen angrenzen aufgenommen worden, um einen noch zuverlässige-
ren Schutz des Oberflächengewässers sicherzustellen (siehe textliche Festsetzungen VI 
Hinweise Ziff. Nr. 12). 
So ist z.B. die Umwandlung des intensiv zu pflegenden Gartenbereiches in Ackerland oder 
Ackerfläche verboten. Ebenso sind das Entfernen von standortgerechten Bäumen und 
Sträuchern, ausgenommen der Entnahme im Rahmen einer ordnungsgemäßen Forstwirt-
schaft, sowie das Neuanpflanzen von nicht standortgerechten Bäumen und Sträuchern im 
gesamten Abstandsbereich verboten. Auch ist das Pflügen ebenso im gesamten Bereich 
verboten. 
Der Vorhabenträger verpflichtet sich,  gemäß Durchführungsvertrag die genannten Regelun-
gen und Verpflichtungen in die Kaufverträge der betroffenen Grundstücke mit aufzunehmen.  
9.17.2. Anzupflanzende Bäume auf Gemeinschaftsflächen 
Auf den Gemeinschaftsflächen sind Neupflanzungen von mindestens 26 großkronigen Bäu-
men sowie mindestens 4 klein- bis mittelkronige Bäume aus heimisch,  standortgerechten 
Arten vorgesehen. Alle Bäume müssen einer  Pflanzqualität von mindestens Stammumfang

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
51 
 
(StU) 20 - 25 cm entsprechen und sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang gleichwertig zu 
ersetzen. Die dauerhafte Erhaltung und der gleichwertige Ersatz werden vertraglich zwi-
schen dem Vorhabenträger und der Wissenschaftsstadt Darmstadt geregelt. 
Die Bäume dienen insbesondere der gestalterischen Aufwertung und Gliederung der Ge-
meinschaftsflächen. Aus ökologischer Sicht ist die klimawirksame Beschattung versiegelter 
Flächen hervorzuheben. Durch das Grünvolumen der Bäume werden auch die Beeinträchti-
gungen durch Kraftfahrzeuge bzw. Fahrverkehr und damit verbundene Immissionsbelastun-
gen reduziert.  
Voraussetzungen für ein dauerhaftes und gesundes Wachstum der Bäume sind eine ausrei-
chende Versorgung mit Wasser, Luft und Nährstoffen. Daher müssen, abhängig von der 
jeweils eingesetzten Baumart, ein genügend großer durchwurzelbarer Raum und eine genü-
gend große Grundfläche der Baumscheibe vorhanden sein.  
Bei Baumscheiben sind je Baumart ein genügend großer durchwurzelbarer  Raum (bei groß-
kronigen Bäumen min. 36 m³ / Baum, bei mittelkronigen min.  24 m³ / Baum und bei kleinkro-
nigen Bäumen 12 m³ / Baum) und eine genügend große dauerhaft luft - und wasserdurchläs-
sige Grundfläche vorzusehen, um geeignete Pflanz - und Wachstumsverhältnisse bereitzu-
stellen. 
9.17.3. Bepflanzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen 
 Bepflanzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen 
Zur Begrünung der Grundstücksfreiflächen wird eine Festsetzung über  die Anforderungen 
zur Bepflanzung der nicht bebaubaren Grundstücksflächen getroffen.  Die Festsetzung spie-
gelt die vorgesehene Freianlagenplanung zur Begrünung im Plangebiet wider.  
Die den einzelnen Häusern zugeordneten Grundstücksfreiflächen übernehmen auch eine 
wichtige Funk tion für die Freiraumerholung im Wohnumfeld. Begrünte Grundstücksfreiflä-
chen haben v. a. folgende positive Wirkungen auf den Naturhaushalt: 
• Erhaltung von Böden mit Regulations- und Lebensraumfunktionen, 
• Klimatologische Wirkungen (Minderung des Wärmeinseleffektes, Luftreinigung) durch 
Temperaturregulierung, Schutz vor unerwünschter Sonneneinstrahlung, Schadstofffilte-
rung und Sauerstoffproduktion, 
• Bereitstellung von Lebensräumen für die Tier- und Pflanzenwelt, 
• Bereitstellung von Flächen für die Retention von Niederschlägen, 
• Grünordnerische Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, 
• Bereitstellung von Freiräumen für die Erholung im Wohnumfeld. 
 
Die auf den Grundstücken anzupflanzenden Bäume und Sträucher  dienen insbesondere der 
gestalterischen Aufwertung der Gärten und ihrer Umgebung. Aus ökologischer Sicht ist die  
klimawirksame Beschattung von Relevanz. Aufgrund des damit verbundenen Grünvolumens  
werden auch Immissionsbelastungen reduziert. 
Zur Gewährleistung eines Mindeststandards an 
• Lebensraumqualitäten für die Tier- und Pflanzenwelt, 
• Gestaltungsqualitäten für die Wohnumfelderholung und 
• klimatologisch positiven Wirkungen der Freiflächen 
werden Mindestfestsetzungen (s. Festsetzungen Ziff. I Nr. 17.3.1) im Hinblick auf die Art und 
die Anzahl der vorzunehmenden Baum- und Strauchpflanzungen auf den Grundstücksfreiflä-

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
52 
 
chen getroffen. Insgesamt werden im Zuge dieser Festsetzungen min . 175 klein- bis mittel-
kronige Bäume sowie 130 Solitärsträucher neu gepflanzt. 
Die Beschränkung zur Errichtung flächenhafter Stein- , Kies-, Splitt- und Schottergärten oder 
-schüttungen soll zur Vermeidung von Hitzeinseln, Verbesserung des lokalen Kleinklimas 
sowie der Förderung der örtlichen Fauna beitragen. 
 Vorgärten 
Zur Gewährleistung eines Mindeststandards an grünordnerischen Qualitäten sowie von 
Gestaltungsqualitäten für die Wohnumfelderholung werden Anforderungen zur Errichtung 
und Beschaffenheit der Vorgärten gestellt. Die Vorgärten sind gärtnerisch anzulegen. Die s 
bedeutet, dass hier Grünflächen angelegt werden müssen mit einer entsprechenden Be-
pflanzung aus Stauden, Gräser und Bäumen. Diese sind zu erhalten und zu pflegen und bei 
Abgang zu ersetzen. Die Anlage der Vorgärten erfolgt mit dem Verkauf der Häuser, d.h. sie 
sind also in der Regel (falls dies witterungsbedingt möglich ist) bereits bei Fertigstellung und 
Bezug der kompletten Anlage angelegt. 
Neben den Grünpflanzungen sind auch Nebenanlagen, Zuwegungen, Stellplätze für Fahrrä-
der und im Falle der FEH 1 und 2 auch Stellplätze für PKW im Vorgarten zulässig. Dies dient 
dazu, dass Mülltonnen in Schränken, Boxen,  etc. der unmittelbaren Sicht entzogen werden, 
Briefkasten- und Klingelanlagen entstehen und Fahrräder abgestellt werden können, da 
bspw. die Reihenhäuser über keinen Keller verfügen. Zuwegungen sind zur Erschließung der 
Häuser und der Nebenanlagen wie Gartenboxen, Fahrradstellplätze, etc. zulässig. 
Auch sind Arbeits - und Lagerflächen unzulässig, um das städtebauliche Bild eines gepfleg-
ten Wohngebiets nicht zu stören.  Zudem erschweren weitere Arbeits- und Lagerflächen die 
Biotopbilanz, da noch mehr Fläche versiegelt wird und ausreichend Platz für Arbeiten und 
Bewegung auf den Grundstücken vorhanden ist. 
9.17.4. Anzupflanzende Hecken und Erweiterung von bestehenden Hecken 
Durch die Entfernung der bestehenden baulichen Einfriedungen entlang des Grundstücks 
erfolgt eine grünräumliche Verbindung des Plangebiets mit seiner Umgebung. Durch ergän-
zende Pflanzungen mit freiwachsenden, standortgerechten Hecken an den nördl ich und 
östlich angrenzenden vorhandenen Hecken (H1 und H2)  wird das Quartier in die grüne 
Umgebung eingebunden. An der westlichen Grundstücksgrenze ist zudem die Neuanpflan-
zung einer Hecke (H3) vorgesehen. Zur Schaffung eines  optisch ansprechenden Gebietsab-
schlusses entlang bestehender Einfriedungen (Zaun) auf Seiten des Nachbargrundstücks ist 
eine vorgesetzte Heckenpflanzung vorgesehen.  
Bei Abgang von Heckengehölzen im Vorhabenbereich sind diese gleichwertig zu ersetzen. 
Die getroffenen Festsetzungen zu den Hecken und Heckenstrukturen mit Mindestanforde-
rungen unterstreichen ihren grünordnerischen Wert für das Planvorhaben.  
9.17.5. Fassadenbegrünung 
Die festgesetzte Fassadenbegrünung soll zu einer zügigen Durchgrünung des Plangebi ets 
beitragen und ist eine wirkungsvolle Maßnahme zur gestalterischen Aufwertung von Gebäu-
den. Die Fassadenbegrünung stellt bereits nach kurzer Zeit die Entwicklung ökologisch und 
gestalterisch wirksamer Grünstrukturen sicher. Zudem bewirkt  die Festsetzung von begrün-
ten Fassaden positive Auswirkungen auf die Schutzgüter Klima sowie Landschafts - und 
Ortsbild. So wirkt die Fassadenbegrünung ausgleichend auf die Auswirkungen baulicher 
Verdichtung und trägt zur Verbesserung des örtlichen Klimas bei. Zudem schaf ft die Begrü-

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
53 
 
nung der Fassadenflächen ein gestalterisch wirkungsvolles Grünvolumen und leistet damit 
einen Beitrag zur Einbindung der Bebauung in das  parkähnliche Umfeld. Brandschutzrechtli-
che Regelungen sind dabei zu beachten. 
Die zu begrünenden Flächen an den Doppelhäusern (DH)  und Reihenhäusern (RH) sind 
gegenüber den zu begrünenden Flächen an den freistehenden Einzelhäusern (FEH) vielfach 
flächenmäßig größer (in m²) festgesetzt. An den DH und RH stehen vornehmlich größere 
Fassadenflächen zur Verfügung, die nicht durch Öffnungen unterbrochen sind und sich 
besser zur Anordnung für Fassadenbegrünungen eignen.  
Die Mindestfestsetzung über die zu begrünenden Fassadenflächen in den Baufeldern ist 
Bestandteil der Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung gemäß Umweltbericht. 
9.18. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
9.18.1. Erhaltung von Einzelbäumen und Baumgruppen 
Zur Verminderung eingriffsbedingter Beeinträchtigungen wurde bereits im Vorfeld während 
der Planung versucht, eine möglichst geringe Anzahl von Baumstandorten zu überplanen.  
Sowohl der Freianlagen- als auch der Vorhaben- und Erschließungsplan haben dies in ihren 
Planungen berücksichtigt.  
Auf dem Vorhabeng rundstück gibt es  derzeit 45 Bestandsbäume. Für das Bauvorhaben 
müssen 33 bestehende Solitärbäume auf dem Grundstück gefällt werden, sodass 12 Bäume 
zum Erhalt i m Vorhabenbereich festgesetzt sind. Darüber  hinaus finden sich im direkten 
Grenzbereich des Grundstücks zum Elfeicher Weg elf Bäume, die im vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan informatorisch dargestellt sind.  
Die Erhaltung von größeren Bäumen und Baumstrukturen wirkt sich positiv auf das Stadtbild 
aus und bietet gegenüber den Neubauten ein grünes Pendant mit einer Wirkung, die bei 
Neuanpflanzungen erst nach mehreren Jahren erzielt werden kann. Die darüber hinaus 
verbundenen positiven Funktionen im Naturhaushalt,  wie v. a. positive Wirkung auf das 
Kleinklima, Erzeugung von Verdunstungskälte, Beschattung von versiegelten Flächen, die 
Bereitstellung von Lebensraum für Tiere etc., kommen zudem bei großen Bäumen in beson-
derem Maß zum Tragen.  
Die dauerhafte Erhaltung und der gleichwertige Ersatz werden vertraglich zwischen dem 
Vorhabenträger und der Wissenschaftsstadt Darmstadt geregelt.  Der festgeschriebene Er-
halt von festgesetzten zu erhaltenden Bäumen ist potentiellen Erwerbern mitzuteilen und auf 
die Regelungen des Durchführungsvertrags zu verweisen.  
9.18.2. Erhaltung von Einzelbäumen des Naturdenkmals Kastanienallee 
Die zur Erhaltung festgesetzten Bäume des nach § 28 BNatSchG geschützten Naturdenk-
mals „Kastanienallee“ (N) sind dauerhaft erhalten und gegen jede Beeinträchtigungen zu 
schützen. Als historisch angelegte  Allee besitzen die Rosskastanien an der Kastanienallee 
einen besonderen naturdenkmalhistorischen Wert. Die Hinweise zu Baumschutzmaßnahmen 
im Plangebiet sind zu beachten. 
9.18.3. Erhaltung von Hecken 
In der Planzeichnung ist der Erhalt der bestehenden Hecke entlang der Kastanienallee (H4) 
zeichnerisch festgesetzt. Die zur Erhaltung festgesetzten Heckenstrukturen sorgen dafür, 
dass das Quartier in die grüne Umgebung eingebunden und Bestandsgrün gesichert wird.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
54 
 
Die Heckenstrukturen sind dauerhaft gegen jede Beeinträchtigung zu schützen und bei 
Verlust gemäß Pflanzliste zu ersetzen. 
10. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen  
10.1. Dachgestaltung 
Aufgrund einer fehlenden ortstypischen Dachlandschaft werden zugunsten einer modernen 
Architektursprache und eines hohen angestrebten Durchgrünungsgrades im Plangebiet in 
den Baufeldern FEH 1 bis FEH 5 und DH 1 bis DH 22 Flachdächer mit einer Neigung von 
höchstens 5° festgesetzt. Die Festsetzung einer maximalen Dachneigung soll die Grundvo-
raussetzung für eine erfolgreiche Dachbegrünung gewährleisten.  
Die Gebäudedächer der überbaubaren Grundstücksflächen RH 1 bis RH 20 werden als 
Flachdach-Pultdach-Kombination mit einer Neigung von höchstens 35° ausgeführt. 
10.2. Werbeanlagen 
Da im Plangebiet der Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank - und Speisewirt-
schaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe allgemein und sonstige nicht störende 
Gewerbebetriebe ausnahmsweise zulässig sind, werden Werbeanlagen festgesetzt, die nur 
an der Stätte der Leistung (am Gebäude) und bis zu einer maximalen Größe von 0,3 m x 0,3 
m zulässig sind. Anlagen mit grellem, wechselndem oder bewegtem Licht, bzw. Projektionen 
und Laufschriften sind nicht zulässig.  
Durch den Ausschluss ortsfremder Werbe- und auffälliger Lichtanlagen soll geregelt werden, 
dass von Werbeanlagen kein störende r Impuls ausgeht, der negative Auswirkungen auf das 
Straßen- und Ortsbild sowie die Wohnnutzung besitzt.  
10.3. Einfriedungen  
Die Form und Höhe von Einfriedungen werden im Plangebiet begrenzt und eingeschränkt, 
damit das städtebauliche Bild durch derartige Anlagen nicht dominiert wird.  Die Vorgaben zu 
Einfriedungen werden hinsichtlich ihrer räumlichen Lage und Positionierung im Plangebiet 
differenziert festgelegt. So untersc hieden sich z.B. die Festsetzungen zu Einfriedungshöhen 
zwischen den Privatgrundgrundstücken im Gegensatz zu Einfriedungen von Privatgrundstü-
cken zu öffentlichen Flächen. Ziel ist ein geordnetes städtebauliches Bild, welches Einblicke 
in die Grundstücke gewährt, insbesondere von der Straßenseite, aber auch eine Privatheit 
der hinteren Gärten ermöglicht, ohne eine geschlossene bauliche Einfriedung errichten zu 
müssen. Auch wird beispielsweise die bestehende Einfriedung (Holzlattenzaun) zum westlich 
gelegenen Biergarten berücksichtigt und ermöglicht, während diese Einfriedung im restlichen 
Plangebiet nicht zulässig ist. 
Weiter bestehen Vorgaben zur Errichtung von Strauchpflanzungen und Hecken in Verbin-
dung mit Einfriedungen. Die Verwendung von Strauchpflanzungen und Hecken leistet zudem 
einen wichtigen Beitrag zum Arten - und Biotopschutz. Am Quartiersrand befinden sich frei-
wachsende Hecken, die zugunsten weiterer Wachstumsmöglichkeiten von Höhenbeg ren-
zungen ausgenommen sind.  
Die Festsetzungen sollen eine angem essene Form und Gestaltung der Grundstücke er mög-
lichen und damit negative Auswirkungen auf das Straßen- und Ortsbild vermeiden.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
55 
 
10.4. Abfallsammelanlagen 
Zum Schutz des Erscheinungsbilds im Quartier sind Standflächen für  private Abfallbehältnis-
se einzuhausen und/oder einzugrünen. Gemeinschaftlich genutzte Müll - und Abfallsammel-
anlagen sind einzugrünen, da diese aufgrund der Unterflurbauweise und der daraus folgen-
den Leerung mittels Kran nicht eingehaust werden können.  Somit sind sie dem Blick der 
Betrachter entzogen und wirken sich aus stadtgestal terischen Gründen nicht negativ auf die 
Erscheinung im Plangebiet aus.  
10.5. Carports 
Zur Gewährleistung eines einheitlichen städtebaulichen Erscheinungsbildes des Plangebiets  
sowie zur Förderung positiver Auswirkungen auf das  Stadtklima sind Carports als offene, 
bepflanzte und berankte flache Überdachungen auf Stützen ohne Wände auszuführen.  
Durch die Errichtung von Carports ohne Seitenwände verringern sich einschränkende Aus-
wirkungen auf die Sichtverhältnisse sowohl aus stadtgestalterischen Gründen als auch aus 
Gründen der Verkehrssicherheit. 
Carports sind nicht Bestandteil der vorgelegten Vorhabenplanung, jedoch gegebenenfalls 
zukünftig als optionales Angebot denkbar.  
11. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Nieder-
schlagswasser 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes und für die Entwässerung der Dachflächen 
ist die Errichtung von Zisternen eine maßgebliche Vorgabe, um das darin gesammelte Nie-
derschlagswasser als Brauchwasser zu verwerten. Durch Verwendung von Niederschlags-
wasser als Brauchwasser werden die Trinkwasser -Ressourcen geschont, der Eingriff in den 
Wasserhaushalt gemindert und die Kläranlage entlastet. Bei Überlauf der Zisternen soll das 
Regenwasser auf dem Grundstück versickert und/oder in den öffentli chen Abwasserwasser-
kanal eingeleitet werden. Voraussetzung für die Sammlung, Verwertung und Versickerung 
ist, dass wasserwirtschaftliche, gesundheitliche, wasserr echtliche oder sonstige öffent lich-
rechtliche Belange nicht entgegenstehen. 
Ziel der Maßnahme ist einerseits die Minimierung der Niederschlagsabflüsse und anderer-
seits die mög lichst naturnahe Wiedereingliederung der unvermeidbaren Niederschl agsab-
flüsse in den natürlichen Wasserkreislauf. Abflussspitzen sowie Anteile des Oberflächenab-
flusses sollen dabei zugunsten von Rückhaltung, Verdunstung und Versickerung reduziert 
werden.  
Wenn Gründachflächen nicht an den Kanal angeschlossen sind, wird deren Regenwasser 
bereits vollständig auf dem Grundstück bewi rtschaftet und wieder dem Wasserkreislauf 
zugeführt, weshalb eine Zisterne zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit entfallen kann. Die se 
Ausnahmen von der Zisternensatzung sollen einen Anreiz für eine Dachbegrünung schaffen, 
die über die Mindestanforderungen der Dachbegrünungsfestsetzungen hinausgeht und eine 
höhere Abflussretentionswirkung hat.  
Das vorgegebene Fassungsvermögen von 25 l/m² stammt aus der DIN 1989- 1 zu Regen-
wassernutzungsanlagen. Der Ertrag verringert sich entsprechend dem Abflussbeiwert, wes-
halb für extensiv begrünte Dachflächen 10 l/m² vorgegeben werden.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
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12. Kennzeichnung von Flächen 
12.1. Vernässungsgefährdeter Bereich 
Im Vorhabengebiet ist mit hohen Grundwasserständen zu rechnen. Das Plangebiet wird als 
vernässungsgefährdeter Bereich gekennzeichnet. U nter Ziff. IV. sowie  Ziff. VI. Nr. 4. der 
textlichen Festsetzungen finden sich zudem Hinweise zu den Grundwasserständen.  Zur 
Vermeidung von Setzrissschäden bzw. Vernässungsschäden sind die Grundwasserflurab-
stände zu berücksichtigen. 
13. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 
13.1. Gesetzlich geschützte Biotope (Schilfröhricht) 
Am Westufer des Sees befindet sich ein nach § 30 BNatSchG geschützter Schilfröhrichtstrei-
fen. Dieser ist nachrichtlich in die Planzeichnung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
übernommen. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden gesonderte Festsetzungen zu 
zulässigen Maßnahmen im geschützten Biotopbereich getroffen (s. Festsetzungen 
Ziff. I Nr. 13.7.). 
13.2. Gewässerrandstreifen 
Die Festlegung des nachrichtlich übernomm enen Gewässerrandstreifens erfolgt gemäß den 
Vorschriften des § 23 Abs. 1 HWG und § 38 Abs. 2 WHG.  Danach umfasst der Gewässer-
randstreifen das Ufer und den Bereich, der an das Gewässer landseits der Linie des Mittel-
wasserstandes angrenzt (§ 38 Abs. 2 WHG) und ist im bauplanungsrechtlichen Innenbereich 
fünf Meter breit (§ 23 Abs. 1 HWG).  
Von der Fläche des nachrichtlich übernommenen Gewässerrandstreifens werden auch fol-
gende Flächen teilweise überlagert: 
• Ziff. I. Nr. 11. festgesetzte Grünfläche besonderer Zweckbestimmung –  Gewässer-
randstreifen 
• Ziff. I. Nr. 12.4 festgesetzte Gemeinschaftsgrünfläche besonderer Zweckbestimmung 
– Zugang Wasserfläche 
• Ziff. I. Nr. 13.7 festgesetzte Pflanzfläche „Anpflanzung von Röhrichten und 
Schwimmblattpflanzen“  
• Ziff. V. Nr. 1. nachrichtlich übernommene Fläche des gesetzlich geschützten Biotops 
(Schilfröhricht) 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird zusätzlich die Bepflanzung der Grünfläche 
besonderer Zweckbestimmung –  Gewässerrandstreifen festgesetzt (vorh abenbezogener 
Bebauungsplan Ziff. I. Nr. 17.1.). 
Innerhalb des Gewässerrandstreifens gelten die Verbote des  § 23 Abs. 2 (HWG) und des 
§ 38 Abs. 4 (WHG).

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
57 
 
13.3. Schutzgebiet nach Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) 
Die nach § 30 BNat SchG i. V. m. § 13 HAGBNatSchG  geschützte Allee der Straße „Kasta-
nienallee“ ist nachrichtlich im vorhabenbezogenen Bebauungsplan übernommen. Dies gilt 
ebenso für die Einzelbäume (N) des Naturdenkmals „Kastanienallee“. 
14. Hinweise 
Auf Grundlage des Umweltberichts, vorliegender Gutachten sowie der Vorgaben öffentlicher 
Stellen und verschiedener Regelwerke sind Hinweise aus dem  vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan zu beachten, die nach den nachrichtlichen Übernahmen aufgeführt sind.  
15. Durchführungsvertrag 
Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist gemäß § 12 Abs. 1 BauGB  ein Durchfüh-
rungsvertrag zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem Vorhabenträger ge-
schlossen worden, in dem alle Maßnahmen und Fristen zur Realisierung des Vorhabens 
sowie die Kostentragungen verbindlich geregelt w urden. Hierzu gehören Regelungen zum 
Natur- und Artenschutz, zum Klimaschutz und Energiekonzept, zur Grün-  und Freiflächen-
struktur, zu Ausgleic hsmaßnahmen, zur Sicherung des Schallschutzes, zur finanziellen 
Beteiligung des Vorhabenträgers am Erwerb von Belegungsrechten durch die Stadt für den 
sozial geförderten Wohnungsbau oder zur Schaffung von sozial gefördertem Wohnraum für 
Haushalte mit gerin gem und mittlerem Einkommen im Stadtgebiet (zweckgebundene Ver-
wendung) sowie zur finanziellen Beteiligung an Folgekosten von Schulbauentwicklungskos-
ten. Darüber hinaus wurde der Vorhabenträger verpflichtet mit dem Mobilitätsamt einen Bau- 
und Finanzierungs vertrag zum verkehrsberuhigten Teilausbau der Kastanienallee abzu-
schließen. Der Vertrag ist vor Satzungsbeschluss zu schließen.

Begründung 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
58 
 
16. Planungsstatistik 
Geltungsbereich 26.384 m² 
Vorhabenbereich 25.017 m² 
  
Baugrundstücke (überbaubare Grundstücksfläche + nicht 
überbaubare Grundstücksfläche) 
12.390 m² 
 Überbaubare Grundstücksfläche (Baugrenzen) 5.489 m² 
 Nicht überbaubare Grundstücksfläche (ein-
 schl. Vorgarten) 
6.901 m²  
 GR 5.630 m² * 
 GR II 7.965 m² 
 Geschossfläche 10.175 m² 
Private Grünfläche besonderer Zweckbestimmung 1.736 m²  
Gemeinschaftliche Grünfläche 1.116 m² 
Private Verkehrsfläche 2.732 m² 
PKW-Stellplätze und Carports (ohne die 4 StPl auf der 
nicht überbaubaren Grundstücksfläche) 
1.215 m² 
M+F-Flächen 65 m² 
Heiztechnikzentrale 60 m² 
Private Wasserfläche 5.703 m² 
Öffentliche Verkehrsfläche 1.367 m² 
* Gemäß Ziff. I. Nr. 5.2 dürfen Terrassen die festgesetzt e Baugrenze um max. 2,5 m überschreiten. 
Terrassen sind GR I Flächen. Dadurch ist die GR geringfügig größer als die Überbaubare Grund-
stücksfläche (durch Baugrenzen definiert).

Umweltbericht 
 
gemäß § 2 BauGB zum 
 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg –  
 
 
Projekt Kastanienallee am Teich GmbH & Co.KG  
 
 
Bearbeitung:  naturplan 
An der Eschollmühle 30 
64297 Darmstadt 
Tel. 0 61 51/39 66 1-0 
Fax 0 61 51/39 66 1-29 
E-mail: info@naturplan.net 
 Julia Harras 
Dr. Karsten Böger 
Dr. Marion Beil 
 
 
Stand:    1. September 2022

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
   
Inhaltsverzeichnis 
1 Einleitung ................................ ................................ ................................ .......................4 
1.1 Vorhaben und Planungsziel ................................ ................................ ......................4 
1.2 Rechtliche Rahmenbedingungen ................................ ................................ ..............5 
1.2.1 Rechtsgrundlagen ................................ ................................ ................................ .....5 
1.2.2 Planungsrechtliche Vorgaben und bestehender Flächenschutz ................................ 6 
2 Lage im Raum ................................ ................................ ................................ ................7 
3 Bestand, Empfindlichkeit und Bewertung der Schutzgüter ................................ .......9 
3.1 Schutzgut Mensch/ Menschliche Gesundheit ................................ ............................9 
3.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt ................................ ..................10 
3.2.1 Biotope und Flora ................................ ................................ ................................ ...10 
3.2.2 Fauna ................................ ................................ ................................ .....................17 
3.3 Schutzgut Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft .............................. 30 
3.3.1 Fläche ................................ ................................ ................................ .....................30 
3.3.2 Boden ................................ ................................ ................................ .....................30 
3.3.3 Wasser ................................ ................................ ................................ ...................33 
3.3.4 Luft und Klima ................................ ................................ ................................ .........34 
3.3.5 Landschaft ................................ ................................ ................................ ..............35 
3.4 Schutzgut Kultur- und Sachgüter ................................ ................................ ............35 
4 Prognose zur Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der 
Planung ................................ ................................ ................................ .................35 
4.1 Schutzgut Mensch/ Menschliche Gesundheit ................................ ..........................35 
4.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt ................................ ..................38 
4.2.1 Biotope und Flora ................................ ................................ ................................ ...38 
4.2.2 Fauna ................................ ................................ ................................ .....................41 
4.3 Schutzgut Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft .............................. 43 
4.3.1 Fläche ................................ ................................ ................................ .....................43 
4.3.2 Boden ................................ ................................ ................................ .....................44 
4.3.3 Wasser ................................ ................................ ................................ ...................45 
4.3.4 Luft und Klima ................................ ................................ ................................ .........46 
4.3.5 Landschaft ................................ ................................ ................................ ..............47

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
   
 
 
4.4 Schutzgut Kultur- und Sachgüter ................................ ................................ ............47 
4.5 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern................................ ......................48 
5 Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgleich  von 
Eingriffswirkungen ................................ ................................ ............................... 48 
5.1 Vermeidungsmaßnahmen ................................ ................................ .......................48 
5.2 Minimierungsmaßnahmen ................................ ................................ ......................52 
5.3 Ausgleichsmaßnahmen ................................ ................................ ..........................55 
6 Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung ................................ ................................ ..............58 
7 Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung .................63 
8 Allgemeinverständliche Zusammenfassung ................................ .............................63 
9 Quellen ................................ ................................ ................................ .........................66

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
   
 
Anlagen 
Anhang 1:  Pflanzliste (Vorschläge)……………………………………………………………73 
Anhang 2:  Flächen für den Ausgleich des Ökopunktedefizits……………………………...76 
Karte 1:  Biotop- und Nutzungstypen Ist-Zustand, Maßstab 1:750 
Karte 2:   Biotop- und Nutzungstypen Plan-Zustand, Maßstab 1:750 
 
Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Lage des Geltungsbereichs im Norden Darmstadts ................................ ...........8 
Abbildung 2: Untersuchungsgebiet ................................ ................................ .........................8 
[Fotos nicht im Einzelnen aufgeführt. Aufnahmen von M. Beil, 16. Juli 2018 , J. Harras, 12.  
März 2020 und K. Böger, 17. August 2021] 
 
Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Nutzungs- und Biotoptypen (Bestand) nach der hessischen KV von 2005 innerhalb 
des Vorhabensbereichs ................................ ................................ ................................ ........16 
Tabelle 2: Erfassungstermine mit Wetterdaten und Begehungszeiten ................................ ..18 
Tabelle 3: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2018 festgestellte Vogelarten ....................21 
Tabelle 4: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2017/ 2018 festgestellte Fledermausarten .26 
Tabelle 5: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2018 festgestellte Amphibien.....................27 
Tabelle 6: Nachweise weiterer Arten im Jahr 2018 ................................ ............................... 28 
Tabelle 7: Nutzungs- und Biotoptypen (Planung) nach der hessischen KV von 2005 innerhalb 
des Vorhabensbereichs ................................ ................................ ................................ ........40 
Tabelle 8: Übersicht Bilanzierung gemäß hessischer KV von 2005 ................................ ......60

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  4 
1 Einleitung 
1.1 Vorhaben und Planungsziel 
Zwischen Kastanienallee und Elfeicher Weg, direkt östlich des Geländes des „Bayerischen  
Biergartens“, soll ein Privatgrundstück  in eine Wohnbaufläche umgewandelt werden. Der 
Geltungsbereich des Vorhabens  hat eine Gesamtgröße von etwa 25.000 m² inklusive eines 
bestehenden 5.300 m² großen Abgrabungsgewässers. Da die öffentliche Kastanienallee als 
Erschließungsstraße für das neue Wohngebiet dient, aber bislang nicht als Straße 
umgewidmet wurde, umfasst der Geltungsbereich des Bebauungsplanes den des Vorhabens 
und zusätzlich etwa knappe 1.400 m² im Bereich der K astanienallee, jener erfährt allerdings 
keine nennenswerten Veränderungen. 
Es ist geplant, rund um den See 20 Reihen-, 11 Doppel- und 5 Einzelhäuser, also insgesamt 
47 Hauseinheiten zu errichten. Die freistehenden Einfamilienhäuser und die Doppelhäuser 
verfügen über insgesamt 27 Einliegerwohnungen, die optional als getrennte Wohneinheit 
genutzt werden können oder den Hauptwohnraum erweitern . Bezüglich der Gebäudehöhe 
sind bei allen Häusern zwei Vollgeschosse und ein zusätzliches Staffelgeschoss  sowie aus 
städteräumlich-gestalterischen Erwägungen fünf Reihenhäuser mit drei Vollgeschossen  
vorgesehen. In das Wohngebiet sollen zwei Zufahrtsstraßen führen, die den Elfeicher Weg 
mit der Kastanienallee verbinden und westlich bzw. östlich vom Stillgewässer verlaufen. Die 
beiden Straßen sollen für den öffentlichen motorisierten Verkehr gesperrt sein, Fußgänger 
können durch das Wohngebiet gelangen. Parkmöglichkeiten für die Anwohner und deren 
Besucher werden ausschließlich auf dem Gelände geschaffen und ergänzt durch 4  
Parkplätze, die im Rahmen ein es Car -Sharing-Konzepts genutzt werden . Ein 
Wartungszugang zum See soll  über die östliche Zufahrtstraße erfolgen . Es ist vorgesehen, 
für die Bewohner einen gemeinsam genutzten Zugang im Süden des Sees zu errichten, um 
den gesetzlich geschützten Schilfgürtel im Westen des Sees zu erhalten. Im Rahmen eines 
Pilotprojekts soll die Seewärme als regenerative Energiequelle für die Beheizung der 
Wohnhäuser und Warmwasser genutzt werden. Auf den Flach- bzw. Pultd ächern der 
Wohnhäuser sollen Solarmodule installiert werden. 
Mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll nun der bestehende, noch rechtskräftige 
Bebauungsplan N 8.4 geändert werden. Bei der Aufstellung von B-Plänen sind die Belange 
des Umweltschutzes zu berücksichtigen (§ 1 (6) Nr. 7 BauGB). Dafür ist eine Umweltprüfung 
durchzuführen, in welcher die Auswirkungen einer B-Plan-Umsetzung ermittelt, beschrieben, 
bewertet und in Form eines Umweltbericht s dokumentiert werden (§ 2 (4) BauGB). Dies gilt 
auch für vorhabenbezogene B-Pläne. 
Der nachfolgende Bericht prüft die voraussichtlichen Auswirkungen einer Umsetzung der 
Planung auf die Schutzgüter der Umwelt , untersucht die Möglichkeiten zur Vermeidung, 
Verminderung und zum Ausgleich von nachteiligen Auswirkungen und gibt eine Prognos e 
zur Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  5 
1.2 Rechtliche Rahmenbedingungen 
1.2.1 Rechtsgrundlagen 
Die folgenden Fachgesetze und deren jeweilige Zielsetzung bilden die Grundlage für die 
Umweltprüfung und sind damit auch für den neuen B-Plan von Bedeutung. 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29.  Juli 2009, zuletzt geändert 
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. August 2021 
Dieses Gesetz dient der Umsetzung de s Naturschutzes, insbesondere dem dauerhaften 
Erhalt wildlebender  Arten, der Sicherung natürlicher  Lebensräume und deren Vernetzung 
sowie dem Schutz der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts. 
Besonders folgende Abschnitte hieraus sind für die vorliegende Umweltprüfung relevant: 
- § 1 Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
- § 2 Verwirklichung der Ziele 
- § 11 Landschaftspläne und Grünordnungspläne 
- §§ 13 ff Eingriffsregelung 
- § 28 Naturdenkmäler 
- § 30 Gesetzlich geschützte Biotope 
- §§ 44-47 Besonderes Artenschutzrecht 
Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) in der 
Fassung vom 20.  Dezember 2010, zuletzt geändert durch Artikel  17 des Gesetzes vom 
07. Mai 2020 
Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, das Führen von 
Ökokonten, deren Handelbarkeit und die Festsetzung von Ersatzzahlungen (Hessische 
Kompensationsverordnung, KV) in der Fassung vom 01.  September 2005, novelliert am 
26. Oktober 2018 und berichtigt am 01. Februar 2019 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung  vom 
18. März 2021, zuletzt geändert durch Artikel 14 des Gesetzes vom 10. September 2021 
Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) in der Fassung vom 01. März 1999,  zuletzt 
geändert durch Artikel 7 der VO vom 25. Februar 2021 
Bundesimmissionsschutzgesetz (BlmSchG) in der Fassung vom 17. Mai 2013, zuletzt 
geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 20. Juli 2022 
Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushaltes (Wasserhaushaltsgesetz WHG) in der 
Fassung vom 31.  Juli 2009, zuletzt geändert durch Artikel  2 des Gesetzes vom 
18. August 2021

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  6 
Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie (FFH-Richtlinie) Richtlinie 92/43/EWG des Rates vom 
21. Mai 1992 zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wildlebenden Tiere und 
Pflanzen, zuletzt geändert am 01. Juli 2013 
Vogelschutzrichtlinie (VS-RL) Richtlinie 2009/147/EG des Europäischen Parlaments und 
des Rates vom 30 . November 2009 über die Erhaltung der wildlebenden Vogelarten , zuletzt 
geändert am 26. Juni 2019 
1.2.2 Planungsrechtliche Vorgaben und bestehender Flächenschutz 
Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan (2010) 
Im Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (mit der Bekannt -
machung am 17.  Oktober 2011 in Kraft getreten) liegt das Plangebiet im „Vorbehaltsgebiet 
für Landwirtschaft“. Laut Textteil zum R egionalplan könn en Flächen für 
Wohnsiedlungszwecke, welche unter 5 ha groß sind und sich in den Ortsrandlagen befinden, 
im „Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“ liegen. Da die Planfläche diesen Vorgaben 
entspricht, entspricht das Vorhaben dem Regionalplan. 
Landschaftsplan der Stadt Darmstadt (2004) 
Im Landschaftsplan liegt der Geltungsbereich innerhalb eines zum Erhalt/dem Ausbau von 
Grünflächen vorgesehenen Bereich s, damit steht das Vorhaben dem Landschaftsplan 
grundsätzlich entgegen.  Aus sich heraus entwickelt der Landsc haftsplan aber keine 
Rechtskraft. In dem Plan stellt die  Kastanienallee ein wichtiges, lineares Vernetzungsbiotop 
dar. Generell handelt es sich beim Bürgerpark Nord um eine klimaaktive Grünfläche und um 
einen Funktionsraum mit mittlerer Bedeutung. Die Grun dwasserergiebigkeit auf dem 
Plangelände wird als gering eingestuft. Die Oberflächengewässer des Bürgerparks sind als 
nährstoffreiche Teiche klassifiziert.  In der Bodenbewertung liegt keine Aussage zum 
Geltungsbereich vor (Weißfläche). 
Flächennutzungsplan (FNP) mit integriertem Landschaftsplan der Stadt Darmstadt 
(2006, geändert März 2019) 
Der FNP mit integriertem Landschaftsplan der Stadt Darmstadt wurde 2006 wirksam. Der 
Bereich des Untersuchungsgebiet s wurde im ursprünglichen FNP als „Grünfläche“ 
dargestellt. In diesem Bereich  wurde der Plan dann 2009 durch die Änderung 1.2 
(„Bürgerpark-Nord“) ergänzt. D as Untersuchungsgebiet  wurde in der rechtskräftigen 
Änderung, welche nach wie vor gilt,  als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Diese Änderung 
geschah im Hinblick  auf den nicht realisierten  und damit nicht rechtskräftig  gewordenen, 
vorhabenbezogenen B-Plan N 8.4.2 („An der Kastanienallee“). Dieser B -Plan sah vor, auf 
der Fläche eine Wohnanlage für ältere Menschen mit zehn Gebäuden zu errichten und damit 
die bebaute  Fläche nur geringfügig zu vergrößern. Unter Ziele und Zwecke der Planung 
formuliert der FNP, die „Wohnbebauung soll eine dem Park angemessene geringe Dichte“ 
aufweisen. Im zugehörigen Umweltbericht zur FNP-Änderung heißt es: “Die Zielsetzung der 
dem FNP übergeordneten Planungen ist es, im Änderungsgebiet (FNP-Änderung 1.2, die 
Verfasser) Grünflächen zu erhalten und auszubauen“. Die im vorliegenden Bebauungsplan-
Entwurf vorgesehenen Ziele sind an diesen Vorgaben zu prüfen.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  7 
Bebauungsplan N 8.4 – Darmstadt Nord-Ost (1985) 
Der bislang rechtskräftige Bebauungsplan N 8.4 weist die Untersuchungsfläche als 
„Parkanlage mit Wegen“ inklusive „Teich“ aus. Die Kastanienallee ist als zu erhalten 
festgesetzt. Eine Änderung dieses B -Plans im Unt ersuchungsbereich, der 
vorhabenbezogene B-Plan N 8.4.2 („An der Kastanienallee“), wurde nicht rechtskräftig. 
Bestehender Flächenschutz 
Die südlich an den Vorhabensbereich angrenzende Kastanienallee ist als Naturdenkmal 
nach § 28 BNatSchG geschützt. Das Naturdenkmal umfasst dabei die Allee beiderseits der 
Straße auf einer Länge von ca. 500  m mit 80 Kastanienbäumen ( Aesculus hippocastanum). 
Etwa 120 m davon befinden sich innerhalb des Geltungsbereiches des B -Plans. Sowohl die 
Beseitigung des Naturdenkmals als auch alle Handlungen, die z u einer Zerstörung, 
Beschädigung oder Veränderung führen können, sind nach § 28 Abs. 2 BNatSchG verboten. 
Am Westufer des Sees befindet sich ein nach §  30 BNatSchG geschützter 
Schilfröhrichtstreifen (s iehe auch Kapitel 3.2.1). Im Ge ltungsbereich des Bebauu ngsplans 
besteht kein darüber hinausgehender gesetzlicher Flächenschutz nach  BNatSchG 
(Naturschutzgebiet, Nationalpark, Biosphärenreservat, Landschaftsschutzgebiet, Naturpark, 
Geschützte Landschaftsbest andteile oder Natura 2000 - Gebiet). Das 
Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ beginnt erst östlich der Kranichste iner Straße 
bzw. der Bahnlinie ( NATUREG-VIEWER HESSEN). Es befindet sich kein 
Trinkwasserschutzgebiet innerhalb des Geltungsbereichs (GRUSCHU-VIEWER HESSEN). 
2 Lage im Raum 
Der Vorhabensbereich (s. Abb. 1 und 2) besteht aus mehreren  privaten, der Öffentlichkeit 
nicht zugänglichen, zusammen etwa 25.000 m² großen Flurstücken (hauptsächlich 48/29, im 
Süden davon zwei kleine Flurstücke, 48/30 und 48/31 und im Nordosten der Elfeicher Weg 
183 mit 47/3 und 47/4). Er befindet sich laut Landschaftsplan der Stadt Darmstadt im Norden 
des etwa 100 ha großen Bürgerpark s Nord. Dieser Park ist geprägt durch verschiedene 
Bereiche, zu denen im Norden ein Landschaftspark mit Hügeln, Gewässern  (darunter der 
Müllersteich östlich des Plangebiet s), Waldflächen und Wiesen zählt. Anfang der 1970er  
Jahre war der Park geprägt von kleingärtnerischer Nutzun g, großen Brachflächen und offen 
gelassenen Tongruben ehemaliger Ziegeleien. Aufgrund des früheren hohen 
Grundwasserstandes und des jahrhunderte langen Tonabbaus blieb das Gelände trotz der 
günstigen Lage unbebaut. Manche der Tongruben wurden mit unterschiedlichem Material 
verfüllt, andere hingegen offengelassen ( HISTORISCHER VEREIN FÜR HESSEN E.V. 2019). Auf 
dem Plangebiet liegt ein zentraler See, welcher durch den früheren Tonabbau entstanden ist. 
Ursprünglich war die Tongrube tiefer und wurde teilweise mit Bauschutt verfüllt (ANINA 2017, 
2018, 2019). Das Gebiet wird  durch die als Naturdenkmal geschützte Kastanienallee im 
Süden, den Elfeicher Weg im Norden sowie einem öffentlichen Fußweg im Osten begrenzt. 
An der Kastanienallee im Osten grenzt straßenbegleitende Wohnbebauung an den 
Planungsbereich an.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  8 
Im Westen schließt sich das Gelände eines Biergartens mit Außengastronomie,  Parkplätzen 
und Bewirtschaftungsgebäuden an. Aktuell befinde n sich vereinzelte Einfamilienhäuser und 
Reste von Fundamenten und Anlagen auf dem Gelände. 
 
Abbildung 1: Lage des Geltungsbereichs im Norden Darmstadts 
Kartengrundlage: GEOBASIS-DE/BKG 
 
Abbildung 2: Untersuchungsgebiet 
Quelle Luftbild: Hessisches Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  9 
3 Bestand, Empfindlichkeit und Bewertung der Schutzgüter 
Im Folgenden wird der derzeitige Bestand , der Zustand und die Empfindlichkeit der 
Schutzgüter (vgl. §  2 (1) UVPG) innerhalb des Geltungsbereich s unter Berücksichtigung 
seiner Lage im Raum beschrieben. 
Grundlage des Umweltberichts sind dabei folgende Gutachten: 
- Altlastenuntersuchungen (UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE 2020, 2021b) 
- Artenschutzfachbeitrag (naturplan 2021) 
- Bodengutachten (ANINA 2017, 2018, 2019) 
- Chemische Analyse des Badegewässers (CAL 2019) 
- Energiekonzept (PGT 2021) 
- Erschließungskonzept (UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE 2021a) 
- Gewässergutachten (INGA 2021) 
- Grundwasseruntersuchung (UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE 2021c) 
- Klimagutachten (INKEK 2020, ergänzt im März 2021) 
- Schallgutachten (ITA 2021) 
- Verkehrsuntersuchung (STETE PLANUNG 2021) 
- Vermessungen (WITTIG+KIRCHNER 2019) 
- Wissenschaftliche Begleitung der thermischen Seewassernutzung ( BORCHARDT & 
LEHMANN 2022) 
3.1 Schutzgut Mensch/ Menschliche Gesundheit 
Das Gelände ist in Privatbesitz und der Öffentlichkeit unzugänglich. Wegen eines 
umgebenden Holzzauns und der zusätzlichen Heckeneinfriedung entlang der nördlichen, 
östlichen und südlichen  Grenze ist kein Einblick möglich. Der Holzzaun entlang der 
westlichen Grenze befindet sich auf dem Nachbargrundstück und ist nicht mit einer Hecke 
eingegrünt. Eine Erholungsfunktion ist für die Öffen tlichkeit auf dem Plangebiet nicht 
gegeben, durch den umliegenden Bürgerpark allerdings in unmittelbarer Umgebung 
vorhanden. 
Innerhalb des Gebiet s besteht für die wenigen Bewohner allerdings eine Erholungsqualität  
im direkten Wohnumfeld . Momentan befindet sich lediglich ein Wohnhaus im Norden des 
Plangebiets, daher tritt die Wohnqualität im Gebiet in den Hintergrund . Im Nordosten 
befinden sich mehrere Wohnhäuser, die teilweise schon länger leer stehen.  Im Westen und 
Südosten befinden sich als Werkstätten und Lager genutzte Gebäude.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  10 
Eine zeitweise Belastung stellt der Geräuschpegel u.a. ausgehend vom Biergarten dar. Im 
Bereich des Wohnhauses des Grundstückseigentümers werden die Zielwerte aus diesen 
Lärmquellen jedoch eingehalten. Durch Straßen- und Schienenverkehr werden die Zielwerte 
geringfügig überschritten. Diese Beeinträchtigung betrifft zurzeit allerdings nur die momentan 
wenigen Bewohner (ITA 2021). 
Das derzeitige Verkehrsaufkommen in der Kastanienallee ist auch in Spitzenzeiten gering , 
über den Knot enpunkt mit der Kranichsteiner Straße besteht eine direkte Anbindung ans 
kommunale Straßennetz. Das Plangebiet liegt in günstiger Distanz zur nächsten 
Straßenbahnhaltestelle (380  m Luftlinie), Bushaltestelle (280  m Luftlinie) und zum 
Nordbahnhof (970  m Luf tlinie). An der Kastanienallee ist allerdings kein durchgängiger 
Gehweg vorhanden. Im Umfeld des Untersuchungsgebiets besteht schon heute ein dichtes 
Wegenetz für den Fuß - und Radverkehr.  In der Kastanienallee fehlen allerdings 
ausgewiesene Querungsangebot e zum Bürgerpark. D er Straßenquerschnitt der 
Kastanienallee lässt keinen Raum für zusätzliche Stellplätze zu (STETE PLANUNG 2021). 
3.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt 
3.2.1 Biotope und Flora 
Um den Ist -Zustand des Geltungsbereichs zu erfassen, wur de eine flächendeckende 
Kartierung und Bewertung der Biotoptypen nach der hessischen Kompensationsverordnung 
(KV) von 2005 durchgeführt (Karte 1). Der Vorhabenträger hat sich für die Anwendung der 
alten KV vom 01.  September 2005 entschieden, was die novell ierte Fassung vom 
26. Oktober 2018 in der Übergangszeit zulässt . Im Rahmen dieser Biotopkartierung wurde 
außerdem geprüft, ob geschützte Biotope nach §  30 BNatSchG bzw. §  13 HAGBNatSchG 
oder FFH-Lebensraumtypen vorhanden sind. 
Der Vorhaben bereich wird gepr ägt durch ein zentral gelegenes, stellenweise randlich 
befestigtes, wenig naturn ahes eutrophes Gewässer (Biotoptyp -Nr. 05.342) ohne eine 
typische Verlandungszone  (Fotos 1, 2) . Eine Makrophytenbesiedlung des Sees ist nur in 
geringem Ausmaß  vorhanden. Lediglich das Vorkommen einzelner Laichkräuter 
(Potamogeton nodosus) und Ähriger Tausendblätter ( Myriophyllum spicatum) wurde bei der 
Biotopkartierung aufgenommen. Zwei schmale Streifen Schilfröhricht (Biotoptyp-Nr. 05.410) 
im Nordosten sowie zwei schmale Bereic he im Südosten des Gewässers  können aufgrund 
ihrer geringeren Größe nicht als geschützte Biotope nach § 30 BNatSchG eingestuft werden. 
Die Kartierungsuntergrenze fü r flächige Bestände beträgt 100  m² bzw. 2 m Breite und 50  m 
Länge für lineare Bestände  (FRAHM-JAUDES 2019). Dies erfüllt nur der Schilfröhrichtstreifen 
auf der Westseite des Abgrabungsgewässers, hierbei  handelt es sich also um ein 
geschütztes Biotop nach § 30 BNatSchG.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  11 
 
Foto 1: Gewässer mit schmalen Schilfröhrichtstreifen, Blickrichtung Nordosten (Beil, 16.07.18). 
 
 
 
Foto 2: Gewässer  mit schmalen Schilfröhrichtstreifen, Blickrichtung Südosten, im Vordergrund 
geschütztes Biotop nach § 30 BNatSchG (Beil 16.07.18).

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  12 
Im Nor den und Nordwesten des Vorhabe nbereichs befinden sich gepflegte parkähnliche 
Garten- und Grünflächen (Biotoptyp -Nr. 11.221, Foto 3) mit Einzelbäumen bzw. 
Baumgruppen (überlagernde Biotoptyp -Nrn. 04.110, 04.120, 04.210, 04.220), die das 
vorhandene Wohngebäude mit begrünter Dachfläche (Biotoptyp-Nr. 10.720) umgeben.  
Es handelt sich bei den Gehölzen auf dem Gelände zum Teil um heimische Arten wie 
Eschen (Fraxinus excelsior), aber auch  um Ziergehölze wie Blut-Buchen (Fagus sylvatica f. 
purpurea) sowie nicht standortgerechte Nadelbäume, hie r vor allem Fichten ( Picea abies), 
ohne nennenswerten Unterwuchs (Biotoptyp-Nr. 10.530).  
Die Dachflächen aller weiteren vorhandenen Gebäude, bei denen es sich in erster Linie um 
ehemalige Betriebsgebäude und Wohnungen/ Wochenendhäuser handelt, sind nicht begrünt 
(Biotoptyp-Nr. 10.710, Foto 4).  
Auf dem nordöstlich angrenzenden  Flurstück 47/3 befindet sich ein älteres Wohnhaus 
(Biotoptyp-Nr. 10.710), das von einem ursprünglich gepflegten, jetzt vernachlässigtem  
Garten (Biotoptyp -Nr. 11.221), bestehend aus e iner Rasenfläche mit Ziergehölzen wie 
Thujen (Thuja), umgeben ist (Foto 5 ). Die ehemals als Kleingärten genutzten Flächen des 
Gartens sind arten- und strukturreich (Biotoptyp -Nr. 11.222) und durch eine größere 
Baumgruppe bestockt. Es handelt sich dabei um Fichten und Douglasien ( Pseudotsuga 
menziesii) sowie eine Trauer-Weide (Salix babylonica) (Foto 6). 
Insgesamt befinden sich a uf dem Vorhabengrundstück 45 Bestandsbäume. Darüberhinaus 
finden sich im direkten Grenzbereich des Grundstücks mehrere Bäume, die m it ihrer Krone 
randlich hineinragen. I n der Bestandskarte sind die Bäume zum Teil als Einzelbäume bzw. 
Baumgruppen eingezeichnet oder  stehen im strukturreichen Garten im Nordosten und  
erhalten dann keine eigene Signatur. 
 
Foto 3: Parkähnliche Grün- und Gartenflächen im Nordwesten des Flurstück s 48/29 mit begrüntem 
Wohngebäude im Hintergrund (Beil, 16.07.2018).

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
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Foto 4: Betriebsgebäude auf dem Flurstück 48/29 (Beil, 16.07.18). 
 
 
 
Foto 5: Wohnhaus mit umgebender gepflegter Gartenfläche auf Flurstück 47/3 (Beil, 16.07.2018).

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Foto 6: Ehemals als Kleingärten genutzte Teilflächen des Gartens auf Flurstück 47/3 (Beil, 
16.07.2018). 
 
 
Die an den See angrenzenden Grünfläch en im Süden und Osten des Gebiet s stellen 
unterschiedlich blütenreiche Extensivrasen (Biotoptyp-Nr. 11.225), am Ostufer durchsetzt mit 
Betonfundamentresten früherer baulicher Anlagen (Biotoptyp -Nr. 11.225/10.710), dar (Fotos 
7, 8 ), die zum Zeitpunkt der Ka rtierung bereits stark von der sommerlichen Trockenheit 
geprägt waren. Es finden sich ein - und mehrjährige ruderale Arten wie z.B. Kanadisches 
Berufskraut ( Conyza canadensis ), Nachtkerze ( Oenothera biennis ), Feinstrahl ( Erigeron 
annuus), Rainfarn ( Tanacetum vulgare ) oder Sauerampfer ( Rumex acetosa ) neben weit 
verbreiteten Wiesengräsern wie Honiggras (Holcus lanatus), Rispengras (Poa pratensis, Poa 
trivialis) und Knäulgras (Dactylis glomerata), aber auch der nicht ganz so häufige, eher an 
magereren Offenstellen vorkommende Mäuseschwanz-Federschwingel (Vulpia myuros) und 
die auf der Vorwarnliste der Roten Liste (BVNH 2019) befindlichen Arten Platterbsen-Wicke 
(Vicia lathyroides) und Ackerröte (Sherardia arvensis). 
Die Bäume der als Naturdenkmal gesetzlich gesc hützten Kastanienallee (überlagernder 
Biotoptyp-Nr. 04.210) stehen links und rechts der Asphaltstraße (Biotoptyp -Nr. 10.510) auf 
strukturarmen Grünstreifen (Biotoptyp -Nr. 11.221).  Die Allee liegt im Süden des 
Vorhabensbereiches und zum Teil innerhalb des Geltungsbereiches des B-Planes.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  15 
 
Foto 7: Extensivrasen auf der Südseite des Flurstücks 48/29 (Beil, 16.07.18). 
 
 
 
Foto 8: Extensivrasen auf der Ostseite des Flurstück s 48/29 mit Werkstattgebäuden im Hinterg rund 
(Beil, 16.07.18).

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Foto 9: Kastanienallee, Blickrichtung Osten (Harras, 12.03.2020) 
 
 
Tabelle 1: Nutzungs- und Biotoptypen (Bestand) nach der hessischen KV von 2005  innerhalb des 
Vorhabensbereichs 
Typ-Nr. Nutzungs-Biotoptyp Wertpunkte 
je m² Schutzstatus Flächengröße 
[m²] 
Flächenanteil 
[%] 
Gewässer           
05.342 Kleinspeicher, Teiche 27   5.309 21 
Röhrichte und Ufer         
05.410 Schilfröhrichte 53 z.T. § 30 
BNatSchG 561 2 
05.430 Andere Röhrichte, hier 
Kalmusröhricht 53   11 <1 
10.160 Felswände/Steinpackungen am 
Wasser 23   113 <1 
Grünflächen und Gärten         
09.210 Ausdauernde Ruderalfluren meist 
frischer Standorte 39  103 <1 
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlagen im 
besiedelten Bereich 14  4.649 19 
11.222 Arten- und strukturreiche 
Hausgärten 25  1.030 4 
11.225 Extensivrasen, Wiesen im 
besiedelten Bereich 21   4.847 19 
11.225/ 
10.710 
 
 
 
Interpolation aus Extensivrasen, 
Wiesen im besiedelten Bereich/ 
Dachfläche nicht begrünt, hier: 
Fundamentreste 
 
 
 
12  1.317 5

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Typ-Nr. Nutzungs-Biotoptyp Wertpunkte 
je m² Schutzstatus Flächengröße 
[m²] 
Flächenanteil 
[%] 
Siedlungsbiotope         
10.510 Sehr stark oder völlig versiegelte 
Flächen 3   362 
 1 
10.520 Nahezu versiegelte Flächen, 
Pflaster 3   776 3 
10.530 Schotterweg und –platz, 
Sandfläche 6   1.616 6 
10.610 Bewachsene Feldwege 21   1.245 5 
10.710 Dachfläche, nicht begrünt 3   2.003 8 
10.720 Dachfläche, extensiv begrünt 19   338 1 
Gehölze           
02.500 Standortfremde Hecken/ 
Gebüsche 23   737 3 
Gesamtfläche   25.017 m² 
            
Überlagerung durch Einzelbäume und Baumgruppen       
04.110 Einzelbaum heimisch, 
standortgerecht 31   222   
04.120 Einzelbaum nicht heimisch, nicht 
standortgerecht 26   649   
04.210 Baumgruppe heimisch, 
standortgerecht 33 z.T. Natur-
denkmal 409   
04.220 Baumgruppe nicht heimisch, nicht 
standortgerecht 28   882   
 
3.2.2 Fauna 
In Absprache mit der U nteren Naturschutzbehörde der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
wurden durch naturplan die Bestände von Vögeln, Fledermäusen, Amphibien und 
Reptilien im Geltungsbereich sowie dessen unmittelbaren Umfeld eingehender erfasst. 
Aufgrund der bei einer Übersichtsbegehung vorgefundenen Habitate waren Vorkommen von 
besonders und/ oder streng geschützten Arten dieser Gruppen zu erwarten.  Zusätzlich 
wurden im Rahmen einer gewässerökologischen Untersuchung ( INGA 2021 ) weitere 
Tierarten erfasst. 
Die Termine der einzelnen Begehungen sind in der folgenden Tabelle aufgeführt. Es wurde n 
die Erfassungen bei den für die jeweilige Artengruppe optimalen Bedingungen durchgeführt.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  18 
Tabelle 2: Erfassungstermine mit Wetterdaten und Begehungszeiten 
Datum Art der Erfassung Wetter Begehungszeit 
29.08.2017 Übersichtsbegehung, Gebäude   
04.09.2017 Fledermäuse, Ausflugsbeobachtung 
Gebäudekomplex Nordost 
windstill, 19-18°C 2 h (Abend/ Nacht) 
26.09.2017 Reptilien leicht bedeckt, später 
sonnig, 20°C 
1,75 h 
26.03.2018 Vögel bedeckt, windstill, 6°C 1,75 h 
11.04.2018 Amphibien klar, windstill, 15°C 1,5 h (Abend/ 
Nacht) 
25.04.2018 Vögel, Amphibien heiter bis wolkig, 
wind, 12-15°C 
1,5 h 
08.05.2018 Amphibien (inkl. Reusen über Nacht),  
Fledermäuse, Ausflugsbeobachtung 
Gebäudekomplex West 
warm, windstill, 17°C 1,5 h (Abend/ 
Nacht) 
09.05.2018 Vögel, Amphibien heiter, 15-18°C 2 h 
13.06.2018 Vögel heiter, 15-17°C 1,5 h 
13.06.2018 Fledermäuse, Ausflugsbeobachtung 
Gebäudekomplex West, Amphibien 
(inkl. Reusen über Nacht) 
heiter, 17-15°C 1,5 h (12 h) 
14.06.2018 Reptilien heiter, 18°C 1 h 
16.07.2018 Reptilien sonnig, 20°C 1 h 
17.07.2018 Fledermäuse, Ausflugsbeobachtung 
Gebäude Elfeicher Weg 183 
heiter, windstill, 21°C 1,5 h 
07.09.2018 Fledermäuse (Grundstück Elfeicher 
Weg 183), Ausflugsbeobachtung 
Gebäude Elfeicher Weg 183 
heiter- bewölkt, 18°C 1 h 
10.09.2018 Reptilien (Grundstück Elfeicher Weg 
183) 
sonnig, 23°C 0,75 h 
Für eine detaillierte Beschreibung der jeweiligen faunistischen Erfassungsmethodik wird auf 
den parallel vorgelegten Artenschutzfachbeitrag verwiesen (naturplan 2021).

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  19 
Vögel 
Es konnten insgesamt 4 3 Vogelarten innerhalb des Geltungsbereichs , sowie in dess en 
Umfeld festgestellt werden (siehe Tabelle 3). Hierunter sind 12 Arten als Brut - bzw. 
Reviervögel des Geltungsbereichs  einzustufen. Bei weiteren 13 Arten gibt es Hi nweise auf 
Brutvorkommen im miterfassten Umfeld. 
Das Artenspektrum setzt sich aus Vögeln mit recht unterschiedlichen 
Lebensraumansprüchen zusammen. So konnten viele ubiqu itäre Arten des 
Siedlungsbereiches wie Haussperling, Amsel und Kohlmeise nachgewiesen werden. Es 
fanden sich aber auch typische Park - bzw. Waldbewohner (Kleiber, Grünspecht und 
Buchfink), und durch die Lage am S ee einige Wasservögel (Stockente, Graugans und 
Teichhuhn). Hinzu kommen Arten mit speziellen Lebensraumansprüchen, die nur selten im 
Siedlungsraum anzutreffen sind (Kuckuck, Schwarzmilan, Hohltaube), wobei diese Arten 
meist als Durchzügler und Nahrungsgäst e ei nzustufen sind und nicht innerhalb des 
Geltungsbereichs brüten. 
Im Geltungsbereich selbst finden sich insgesamt nur wenige Brutvögel, darunter vor allem 
Arten, die jährlich neue Nester anlegen. Hier ist insbesondere der Girlitz zu nennen, von dem 
ein R evier festgestellt wurde . Der Girlitz benötigt zum Nahrungserwerb samentragende 
Pflanzen, die hier vorwiegend in angrenzenden Flächen des Bürgerparks zu finden sind. Im 
Geltungsbereich ist dies von der Mahdhäufigkeit abhängig. Darüber hinaus wurden als 
Brutvögel vorwiegend insektenfressende Arten, wie  Mönchsgrasmücke, Rotkehlchen oder 
Hausrotschwanz festgestellt. 
Höhlenbrüter gibt es nur wenige (Kohlmeise, Kleiber) , die hier zur Brut Nistkästen nutzen . 
Natürliche Höhlen an Bäumen konnten nicht festgestellt werden. Am Gebäudebestand 
konnten generell zur Brut geeignete Nischen ebenso wie Spuren, die auf eine 
zurückliegende Nutzung hinweisen (altes Hausrotschwanznest und Kotspuren in der 
westlichen Halle), vorgefunden werden. Im Jahr der Untersuchungen wurden d iese jedoch 
nicht genutzt. 
Im Geltungsbereich  wurde außerdem eine Brutkolonie des Haussperlings festgestellt. Es 
wurden mehrere Individuen inklusive singende r Männchen am Gebäude im Westen des 
Geltungsbereichs und in einem benachbarten Bambusgebüsch beobac htet, wo auch die 
Niststätten zu verorten sind. Haussperlinge nisten häufig als Gruppen in Nischen aller Art 
oder in dichten Sträuchern in selbstgebauten Halbhöhlen und sind somit besonders auf 
Hecken oder Gebäude mit Nistmöglichkeiten angewiesen. Sie ernä hren sich von Sämereien 
und Knospen, zur Brutzeit zudem von Wirbellosen und profitieren auch von 
Nahrungsabfällen. Bei der Begehung im Juni konnten auch Jungvögel beobachtet werden. 
Trotz einiger beobachteter Wasservogelarten konnte keine Brut dieser ökologischen Gruppe 
am Stillgewässer des Geltungsbereichs nachgewiesen werden. Bruten waren im Jahr 2018 
auf die benachbarten Gewässer im Bürgerpark (insbesondere Müllersteich) beschränkt.  
Dennoch ist der Wasserfläche eine Bedeutung zur Rast und zur Nahrungssuc he 
zuzuschreiben.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  20 
Dies gilt nicht nur für die direkt in Wassernähe lebenden Arten (Stockente, Blässhuhn und 
Teichhuhn) sondern auch für Nahrungsgäste und Durchzügler wie Schwalben und 
Mauersegler, die vom Insektenreichtum des Gewässers profitieren. 
Die Vo gelbeobachtungen beschränken sich im Geltungsbereich weitgehend auf die 
vorhandenen Gehölze sowie das Gewässer mit seinem Uferbereich.  Offene, baumlose 
Flächen haben als Brutplatz keine Bedeutung und werden lediglich sporadisch zur  
Nahrungssuche genutzt.  Eine gut bestückte Futterstelle am Wohnhaus wurde zudem 
ebenfalls intensiv genutzt.  
Alle Brutvogelarten des Gebiet s weisen hessenweit hohe Bestände von (deutlich) mehr als 
10.000 Brutpaaren auf. Einen ungünstig -unzureichenden Erhaltungszustand haben unter 
den Brutvögeln Haussperling und  Girlitz. Einen Rote -Liste Status findet sich ebenfalls beim 
Haussperling (Deutschland  und Hessen : Vorwarnliste).  Die zahlreichen weiteren 
beobachteten Arten mit einem ungünstigen Erhaltungszustand in Hessen sind im 
Geltungsbereich nur als (sporadische) Nahrungsgäste oder ohne wirklichen Gebietsbezug 
durchziehend bzw. überfliegend beobachtet worden. 
Zusammenfassend kommt dem Untersuchungsgebiet in Bezug auf die Avifauna 
insbesondere durch das Gewässer eine Bedeutung zu. Darübe r hinaus stellen die 
großflächigen Freiflächen in der den Bürgerpark umgebenden städtischen Bebauung eine 
Besonderheit dar, die entsprechende Arten wie Turmfalke oder auch Schwarzmilan 
anziehen. In den Gehölzen finden sich typische Vertreter der durchgrünt en 
Siedlungsbereiche.

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  21 
Tabelle 3: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2018 festgestellte Vogelarten 
RLH = Rote Liste Hessen (HGON & VSW 2014); G: Gefährdung anzunehmen, V: Vorwarnliste, 3: gefährdet, 2: stark gefährdet, 1: vom Au ssterben bedroht, 0: verschollen/ 
ausgestorben, D: keine ausreichende Datengrundlage vorhanden, R: Art mit geographischer Restriktion 
RLD = Rote Liste Deutschland (GRÜNEBERG et al. 2015), Abkürzungen entsprechend Rote Liste Hessen 
VSRL = EU-Vogelschutzrichtlinie; I = Art des Anhangs I; Z = Gefährdete Zugvogelart nach Art. 4.2 (gemäß TAMM und VSW 2004) 
EHZ Hessen = Erhaltungszustand gem. VSW (2014): Zum Erhaltungszustand der Brutvogelarten in Hessen; rot = ungünstig -schlecht, gelb = ungünstig -unzureichend, grün = 
günstig, nicht ausgefüllt = nicht bewertet 
Status = BV: Brutvogel, NG: Nahrungsgast, DZ: Durchzügler, ÜF: ohne Gebietsbezug überfliegend (bezogen auf den Geltungsbereich) 
Revieranzahl = bezogen auf den Geltungsbereich 
 
Artname Deutsch Artname 
wissenschaftlich RLH RLD VSRL EHZ 
Hessen Status Revier-
anzahl Bemerkung 
Amsel Turdus merula * * -  BV 1-3  
Blaumeise Cyanistes caerulus * * -  BV o. Ang.  
Blässhuhn Fulica atra * * -    Einzeltiere auf Müllersteich, dort Brut 
anzunehmen 
Buchfink Fringilla coelebs * * -  BV 1  
Buntspecht Dendrocopos major * * -  NG  vorwiegend außerhalb Geltungsbereich 
Eichelhäher Garrulus glandarius * * -  NG  vorwiegend außerhalb Geltungsbereich 
Elster Pica pica * * -  NG  tlw. zahlreich rastend u. nahrungssuchend 
Fitis Pyhlloscopus trochilus * * -    2 Sänger außerhalb Geltungsbereich 
Gartenbaumläufer Certhia brachydactyla * * -  NG  singend  nur außerhalb Geltungsbereich 
Gartengrasmücke Sylvia borin * * -    1 Revier außerhalb Geltungsbereich 
Gartenrotschwanz Phoenicurus phoenicurus V 2 Z    1 Revier in Biergarten 
Girlitz Serinus serinus * * -  BV 1  
Graugans Anser anser * * Z  NG  seltener NG in Geltungsbereich, 
Brutvorkommen am Müllersteich 
Graureiher Ardea cinerea * * Z  NG  vereinzelter Nahrungsgast am Teich 
Grünfink Chloris chloris * * -  BV 1

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Artname Deutsch Artname 
wissenschaftlich RLH RLD VSRL EHZ 
Hessen Status Revier-
anzahl Bemerkung 
Grünspecht Picus viridis * * -  NG 1 Geltungsbereich Teil eines größeren 
Revieres 
Hausrotschwanz Phoenicurus ochruros * * -  BV 1-2 auch Jungtiere beobachtet 
Haussperling Passer domesticus V V -  BV 1 Kolonie kleine Kolonie in Bamubsgebüsch, weitere 
Vorkommen in Biergarten 
Heckenbraunelle Prunella modularis * * -  NG   
Hohltaube Columba oenas + * Z  NG  zufälliger Gast 
Kleiber Sitta europaea * * -  BV 1 offenbar Brut in Kasten 
Kohlmeise Parus major * * -  BV o. Ang. regelmäßig und relativ zahlreich 
Kormoran Phalacrocorax carbo * * Z  UF   
Kuckuck Cuculus canorus V 3 -  DZ   
Mäusebussard Buteo buteo * * -  UF  kreisend über benachbarten Grünflächen 
Mauersegler Apus apus * * -  UF/NG  unregelmäßig über Teich jagend 
Mehlschwalbe Delichon urbicum 3 3 -  NG  unregelmäßig über Teich jagend 
Mönchsgrasmücke Sylvia atricapilla * * -  BV 2-3  
Nachtigall Luscinia megarhynchos * * -    1 Revier im Bürgerpark nördlich 
Geltungsbereich 
Nilgans Alopochen aegyptica     NG  auf Teich 
Rabenkrähe Corvus corone * * -  NG  regelmäßig Einzeltiere im Geltungsbereich 
Ringeltaube Columba palumbus * * -  BV o. Ang. zahlreich, auch Sänger 
Rotkehlchen Erithacus rubecula * * -  BV 1-3  
Schwarzmilan Milvus migrans * * I  NG  über Bürgerpark südlich Geltungsbereich 
kreisend 
Sommergoldhähnchen Regulus ignicapilla * * -    an Müllersteich

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Artname Deutsch Artname 
wissenschaftlich RLH RLD VSRL EHZ 
Hessen Status Revier-
anzahl Bemerkung 
Star Sturnus vulgaris 3 * -  NG  kleine Trupps im Geltungsbereich, keine 
Hinweise auf Brut 
Stieglitz Carduelis carduelis V * -  NG  seltener NG im Geltungsbereich 
Stockente Anas platyrhynchos * V -  NG  auf Teich 
Straßentaube Columba livia domestica  nb   NG  Einzelbeobachtungen 
Teichhuhn Gallinula chloropus V V -  NG  Einzelbeobachtung auf Teich 
Turmfalke Falco tinnunculus * * -  NG  vorwiegend außerhalb Geltungsbereich 
jagend 
Zaunkönig Troglodytes troglodytes * * -  NG  Sänger nur außerhalb Geltungsbereich 
Zilpzalp Phylloscopus collybita * * -  NG  Sänger nur außerhalb Geltungsbereich

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Fledermäuse 
Im Untersuchungsgebiet konnten 6 Fledermausarten eindeutig nachgewiesen werden (siehe 
Tab. 4). Am häufigsten traten hierbei die Mückenfledermaus und die Zwergfledermaus auf, 
die bei allen Erfassungsterminen zahlreich jagend – insbesondere über dem Gewässer -
angetroffen wurden.  
Ebenfalls regelmäßig jagten  Wasserfledermäuse über dem Gewässer. Seltener wurden 
Großer sowie Kleiner Abendsegler detektiert. Wobei hier keine Bindung an das Gewässer 
oder bestimmte andere Strukturen im Geltungsbereich erkennbar waren.  
Die Rauhautfledermaus trat auf dem Durchzug im  September sowie im Mai auf. Im 
September gelangen hierbei auch Nachweise von Balzrufen.  
Zudem gelangen einzelne Aufnahmen, die gegebenenfalls der Breitflügelfledermaus 
zuzuordnen sind. Eine sichere Unterscheidung zum Kleinen Abendsegler war auf Grundlage  
der Aufzeichnungen jedoch nicht möglich. Da die Art im Darmstädter Raum jedoch recht 
stetig verbreitet ist, ist ein Vorkommen hier durchaus anzunehmen. 
Die Hauptaktivität lag bei allen Begehungen deutlich über dem Gewässer, das durch ein 
reiches Insektenvorkommen ein attraktives Nahrungshabitat darstellt. Hier konnten bei allen 
Begehungen dauerhaft Rufe detektiert werden und bis zu ca. 10 Individuen verschiedener 
Arten bei der Jagd beobachtet werden. Es bestand während der Erfassungen somit eine 
durchgehende Präsenz von jagenden Tieren über dem Gewässer. Kontrollen am 
benachbarten Müllersteich sowie Maschinenteich ergaben vergleichbare Aktivitäten 
(dauerhafte Rufe während der Erfassung). 
Die übrigen Flächen des Geltungsbereichs wurden ebenfalls regelmäßig v on Fledermäusen 
zur Jagd oder zum Überflug genutzt, wobei die Dichte hierbei vergleichbar mit den 
umliegenden Flächen des Bürgerparks war. Bemerkenswerte Nutzungen von Teilflächen 
konnten nicht festgestellt werden. Eine Ausnahme hiervon ist eine regelmäßig e Nutzung der 
südlichen Grundstücksgrenze sowie der benachbarten Kastanienallee als Transferkorridor. 
Hier wurden regelmäßig überfliegende Tiere beobachtet, die sich offenbar an dem 
Baumbestand sowie der Hecke orientierten. 
Auf eine sonst übliche Angabe de r Kontaktdichte bezogen auf eine Zeiteinheit wird hier 
verzichtet, da durch die dauerhaften Kontakte über den Gewässern keine vergleichbare Zahl 
zu erzielen ist. 
Eindeutige Quartiere konnten nicht festgestellt werden. Baumhöhlen sind auf dem 
Grundstück nicht vorhanden, sodass etwa für die Abendsegler oder die Wasserfledermaus, 
die bevorzugt Baumquartiere beziehen, kaum Quartiersmöglichkeiten bestehen.  
Die Gebäude im Geltungsbereich – und hier insbesondere das alte Ziegeleibauwerk i m 
Westen, ein altes Wohng ebäude im Nordosten sowie die Villa des Elfeicher Wegs 183 - 
bieten jedoch verschiedene Nischen, die generell als Quartier geeignet sind. Es konnten 
jedoch keine Ausflüge beobachtet werden.

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  25 
Innerhalb des westlichen ehemaligen Ziegeleigebäudes wurden bei der Mai -Begehung 2 
fliegende Zwergfledermäuse festgestellt, die hier jagten. Sie flogen mehrfach ein und aus. 
Bei nachfolgenden Terminen wurde an den Gebäuden gezielt auf ausfliegende Tiere 
geachtet ohne solche feststellen zu können. 
Außer sehr geringer Ko tmengen, die im nordöstlichen Gebäude unterhalb einer geeigneten 
Spalte gefunden wurden, gab es keine Hinweise auf eine regelmäßige Nutzung (etwa Kot, 
Urinspuren oder Fraßreste). Die Gebäude werden offenbar nur vorübergehend als 
Zwischenquartier von einzel nen Individuen genutzt. Die zahlreich vorhandenen jagenden 
Tiere kommen offenbar aus umliegenden Quartieren. 
Die hier häufigen Arten Zwerg - und Mückenfledermaus sind in Südhessen stetig und weit 
verbreitet. Während die Zwergfledermaus nahezu flächendeckend  verbreitet ist und 
verschiedenste Lebensräume und Quartiertypen nutzt, weist die Mückenfledermaus eine 
engere Bindung an Gewässer auf. Sie tritt in Darmstadt regelmäßig und in größerer Dichte 
auf. 
Die Wasserfledermaus bezieht Quartiere bevorzugt in Baumhö hlen im Wald und jagt 
insbesondere über Stillgewässern. Sie ist über den Teichen im Darmstädter Osten 
regelmäßig verbreitet. Quartiere liegen höchstwahrscheinlich im Ostwald. 
Zusammenfassend kommt dem Geltungsbereich durch sein Stillgewässer eine hohe 
Bedeutung als Nahrungshabitat für Fledermäuse zu. Wichtige Quartiere sind hier nicht 
vorhanden.

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  26 
Tabelle 4: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2017/ 2018 festgestellte Fledermausarten 
RLDA = Rote Liste Landkreis Darmstadt und Stadt Darm stadt (DIEHL 2010); G: Gefährdung anzunehmen, V: Vorwarnliste, 3: gefährdet, 2: stark gefährdet, 1: vom Aussterben 
bedroht, 0: verschollen/ ausgestorben, D: keine ausreichende Datengrundlage vorhanden, R: Art mit geographischer Restriktion 
RLH = Rote Liste Hessen (KOCK UND KUGELSCHAFTER 1996); Rote Liste Kategorien entsprechend Rote Liste Darmstadt  
RLD = Rote Liste Deutschland (MEINIG et al. 2009); Rote Liste Kategorien entsprechend Rote Liste Darmstadt 
FFH = Anhang der FFH-Richtlinie, in der die Art gelistet ist 
EHZ = Erhaltungszustand gem. HESSEN-FORST FENA (2014): grün = günstig, gelb = ungünstig bis unzureichend, rot = ungünstig bis schlecht, nicht ausgefüllt = nicht bewertet 
Status = NG: Nahrungsgast, TF: Transferflüge, SQ: mögliches Sommerquartier, WQ: mögliches Winterquartier; (): nur geringe Nutzung vorhanden/ anzunehmen 
 
Artname Deutsch Artname 
wissenschaftlich RLDA RLH RLD FFH EHZ 
Hessen Status Bemerkung 
Breitflügelfledermaus cf cf Eptesicus serotinus 3 2 V IV  NG, (SQ) 
einzelne Aufnahme nicht eindeutig bestimmbar, 
entweder Breitflügelfledermaus oder Kleiner 
Abendsegler 
Großer Abendsegler Nyctalus noctula 3 3 V IV  TF  
Kleine Abendsegler Nyctalus leisleri 3 2 G IV  NG über Geltungsbereich 
Mückenfledermaus Pipistrellus pygmaeus 3 ** D IV  NG, (SQ) sehr zahlreich über Teich jagend, 
Zwischenquartiere denkbar 
Rauhautfledermaus Pipistrellus nathusii 2 2 G IV  NG vereinzelt 
Wasserfledermaus Myotis daubentonii 3 * * IV  NG regelmäßig über Teich jagend 
Zwergfledermaus Pipistrellus pipistrellus V 3 * IV  NG, (SQ) sehr zahlreich über Teich jagend, 
Zwischenquartiere denkbar

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Amphibien 
Das Gewässer des Geltungsbereichs wird von Erdkröten sowie Wasserfröschen als 
Fortpflanzungs- und Aufenthaltsgewässer genutzt. Unter den Wasserfröschen konnten 
sicher See frösche bestimmt werden, darüber hinaus konnten einzelne Rufer nicht sicher 
bestimmt werden. Hierbei handelte es sich vermutlich um Teichfrösche. Artenschutzrechtlich 
relevante Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie wurden hier nicht festgestellt. 
Erdkröten wurden regelmäßig in geringerer Zahl (bis zu 5 Tiere gleichzeitig) festgestellt. 
Zahlreiche Kaulquappen an verschiedenen Uferbereichen des Gewässers lassen auf die 
Nutzung als Laichgewässer durch ungefähr 10 Paare schließen.  
Wasserfrösche wurden in ger inger Zahl mit bis zu 2 Rufern regelmäßig angetroffen. 
Kaulquappen oder sonstige Hinweise auf eine Fortpflanzung dieser Artengruppe gelangen 
nicht. 
Das Gewässer stellt mit seinen steilen Ufern ohne nennenswerte Flachwasserzonen lediglich 
ein suboptimales L aichgewässer dar. Zudem ist von einem hohen Verlust an Larven und 
Laich durch den offenbar hohen Fischbesatz auszugehen. Nur Erdkröten werden hierbei 
weitgehend von Fischen gemieden. Nur wenige Bereiche innerhalb der Schilfbestände 
bieten Schutz vor diesen Prädatoren. 
Die in der Regel kurzgemähte n Rasenflächen ohne nennenswerte Strukturelemente stellen 
keinen relevanten Landlebensraum dar. Die umliegenden Gehölze und zum Teil extensiv 
genutzten Flächen des Bürgerparks weisen hingegen ein höheres Potential auf. 
Tabelle 5: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2018 festgestellte Amphibien 
RLH = Rote Liste Hessen (AGAR & FENA 2010); G: Gefährdung anzunehmen, V: Vorwarnliste, 3: gefährdet, 2: 
stark gefährdet, 1: vom Aussterben bedroht, 0: v erschollen/ ausgestorben, D: keine ausreichende 
Datengrundlage vorhanden, R: Art mit geographischer Restriktion 
RLD = Rote Liste Deutschland (KÜHNEL et al. 2008), Abkürzungen entsprechend Rote Liste Hessen 
FFH = Anhang der FFH-Richtlinie, in der die Art geführt wird 
EHZ Hessen = Erhaltungszustand gem. HESSEN-FORST FENA (2014); rot = ungünstig-schlecht, gelb = ungünstig-
unzureichend, grün = günstig, nicht ausgefüllt = nicht bewertet 
 
Artname Deutsch Artname 
wissenschaftlich RLH RLD FFH EHZ 
Hessen Bemerkung 
Erdkröte Bufo bufo * * -  Auch Larven 
Seefrosch Pelophylax ridibundus V * V  einzelne Rufer 
cf Teichfrosch Pelophylax kl. esculentus * * V  anzunehmen

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Reptilien 
Auch wenn sich für die Zauneidechse ( Lacerta agilis ) kleinflächig geeignete 
Habitatstrukturen im Geltungsbereich finden, gelangen keine Nachweise dieser oder anderer 
Reptilienarten. Generell wären vereinzelte Randstrukturen, die nur wenig gepflegt werden 
geeignet, wobei flächendeckend nur eine geringe Beuteverfügbarkeit vorhanden wäre. 
Im Gewäs ser wurde vom derzeitigen Eigentümer eine nicht -heimische Schildkröte 
ausgesetzt, die regelmäßig gefüttert wird. Die genaue Art ist nicht  bekannt, da keine 
ausreichend lange Sichtung erfolgte. 
Da keine relevanten Reptilien festgestellt wurden, wird die Art engruppe im Folgenden 
nicht weiter betrachtet. 
Sonstige Arten 
Auffallend war eine hohe Libellendichte in den Uferbereichen des Gewässers des 
Geltungsbereichs. Hier wurden insbesondere die mit Schilf bestandenen Ufer genutzt. Unter 
den angetroffenen Arten waren zwar keine bemerkenswerten oder seltenen Arten, allerdings 
zählen alle zu den besonders geschützten Arte gemäß Bundesartenschutzverordnung. 
Bei den Heuschrecken und Schmetterlingen wurde n nur eine sehr geringe Artendiversität 
und auch eine sehr geringe Dichte festgestellt. Dies kann in der in der Regel häufigen Mahd 
der Freiflächen und der nur geringen Strukturvielfalt begründet sein. 
Generell wurden keine bemerkenswerten oder naturschutzfachlich besonderen Ar ten 
festgestellt. Dies bestätigen  die Ergebnisse der intensiv untersuchten Artengruppen (s iehe 
oben). 
Tabelle 6: Nachweise weiterer Arten im Jahr 2018 
RLH = Rote Liste Hessen (LANGE UND BROCKMANN 2008, GRENZ & MALTEN  1995, PATRZICH et al. 1995, KOCK UND 
KUGELSCHAFTER 1996); 3 = Gefährdet; V = Vorwarnliste, G = Gefährdung anzunehmen, 2 = stark gefährdet, 1 = 
vom Aussterben bedroht, D = Datengrundlage unzureichend, - = ungefährdet  
RLD = Rote Liste Deutschland (REINHARDT, R. & BOLZ, R. 2011, MAAS et al. 2011, OTT et al. 2015, MEINIG et al. 
2009), Rote Liste Kategorien entsprechend Rote Liste Hessen 
FFH = Anhang der FFH-Richtlinie, in der die Art gelistet ist 
BArtSchV = Schutzstatus gemäß Bundesartenschutzverordnung (BArtSchV), § = besonders geschützt, §§ = 
streng geschützt 
Deutscher Name wissenschaftl. Name RLH RLD FFH BArtSchV Bemerkung 
Falter         
Großer Kohlweißling Pieris brassicae * * - -  
Heuschrecken       
Brauner Grashüpfer Chorthippus brunneus * * - -

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Deutscher Name wissenschaftl. Name RLH RLD FFH BArtSchV Bemerkung 
Libellen       
Großer Blaupfeil Orthetrum cancellatum * * - §  
Große Pechlibelle Ischnura elegans * * - §  
Heidelibelle spec. 
Sympetrum spec. 
(vulgatum, striolatum o. 
meridionale) 
* * - §  
Herbst-Mosaikjungfer Aeshna mixta * * - §  
Säugetiere       
Eichhörnchen Sciurus vulgaris * * - §  
Feldhase Lepus europaeus 3 3 - §  
Rotfuchs Vulpes vulpes * * - §  
Steinmarder Martes foina * * - §  
Waschbär Procyon lotor - - - - Neozoe 
Krebse       
Roter Amerikanischer 
Sumpfkrebs 
Procambarus clarkii - - - - Neozoe 
Reptilien       
Schildkröte unbekannt  - - - - nicht heimisch 
 
Gewässerökologische Erhebung 
Die gewässerökologische Erhebung ( INGA 2021 ) wies im Rahmen einer 
Kiemennetzbefischung das Vorkommen von 40 Rotaugen ( Rutilus rutilus ) (52,45% des 
Fanggewichts) und 93 Flussbarschen ( Perca fluviatilis) (47,55% des  Fanggewichts) nach. 
Zudem wurde eine Zuchtform des Karpfens beobachtet . Keine dieser Fischarten gilt in 
Hessen oder bundesweit als besonders oder streng geschützt oder ist eine FFH -Anhang-
Listenart. Das Vorkommen weiterer besonders geschützter Fischarten wird als 
unwahrscheinlich eingeschätzt. Ein Muschelvorkommen gilt ebenfalls als unwahrscheinlich, 
das Vorkommen einer FFH -Anhang-Art wird ausgeschlossen. Krebse wurden im Rahmen 
der gewässerökologischen Untersuchung nicht weiter betrachtet, da ein Vorkomme n von 
heimischen Krebsen aufgrund der Krebspest, welche durch den Roten Amerikanischen 
Sumpfkrebs (siehe vorangegangene Tabelle) übertragen wird, ausgeschlossen ist.

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3.3 Schutzgut Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft 
3.3.1 Fläche 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst eine ehemalige und seit langem 
brachgefallene Tonabbaufläche. Nach Stilllegung der Ziegelei wurde die  beim Abbau 
entstandene G rube nur zum Teil wieder verfüllt und es entstand ein Stillgewässer . Der 
Vorhabenbereich liegt innerhalb e ines ehemaligen größeren Ziegeleiareals, das südlich der 
Kastanienallee mittlerweile zu einem Parkbestand umgestaltet wurde , ist  in Privatbesitz 
verblieben und wird aktuell vom ehemaligen Eigentümer bewohnt. 
3.3.2 Boden 
Zunächst werden die für den vorliegenden U mweltbericht relevanten Erkenntnisse aus den 
Bodengutachten (ANINA 2017, 2018, 2019) zusammengefasst. 
Nach historischen Kenntnissen war das Tonabbaugebiet in der Untersuchungsfläche früher 
deutlich größer ausgeprägt. Teile des Sees und unterirdische baulic he Anlagen wurden 
rückverfüllt. Diese Auffüllungen sind heterogen zusammengesetzt und von wechselnder 
Beschaffenheit (Sand, Schluff, Steine, Bauschutt, Ziegel - und Betonbruch, Metallreste etc.) . 
Die Sondierungen unterscheiden sich hinsichtlich des Material s und der Mächtigkeit der 
Auffüllung (bis zu ca. 1 1 m in einer Aufschlussbohrung)  stark voneinander. Nach den 
Ergebnissen der Rammkernsondierungen ist die Verfüllung auch sehr unregelmäßig fest, der 
Verfüllboden somit unverdichtet eingebaut und damit kein zuverlässiger tragfähiger 
Baugrund. Eine erhöhte Wasserwegsamkeit in den Auffüllböden ist anzunehmen.  Allerdings 
ist aufgrund der wechselnden und teils wassersperrenden Bodenbeschaffenheit die 
Versickerung von Oberflächenwasser nur eingeschränkt möglich.  In die Tiefe  folgen 
natürliche Bodenschichten ( Ton und Schluff mit geringen sandigen Beimengungen oder als 
dünnbankige Sand-Zwischenlagen). Der Grenzverlauf des Verfüllbereich s ist unbekannt. Im  
Norden des Untersuchungsgebiet s zeigen die Rammkernsondierunge n eine weitgehend 
natürliche Bodenabfolge, aber auch hier wurde Bauschutt etc. von 60 -70 cm Tiefe bis zur 
Oberfläche aufgefüllt.  
Nach alten Luftbildern ( HVBG) kann nur noch ein schmaler Streifen am Elfeicher Weg 
unverändert sein. 
Die chemisch-analytische Untersuchung hat ergeben, dass der Auffüllboden in der Baufläche 
(Bauschutt, Sand etc.) zudem mit polycyclisch-aromatischen Kohlenwasserstoffen und den 
Schwermetallen Arsen und Chrom belastet ist (ANINA 2017, 2018, 2019).  
Zur Eingrenzung der stofflichen B elastung wurden wei tere Probenanalysen unternommen  
(UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE 2021b). Lediglich in einer Probe wurde in den 
oberen 10 cm eine geringfügige Überschreitung für den Parameter Nickel festgestellt (143 
mg/kg). Der Wert ist dort in der un terlagernden Schicht (28,3 mg/kg) allerdings deutlich 
unterhalb des Prüfwerts in Wohngebieten (140 mg/kg). Alle anderen Proben und Parameter 
(u.a. das vermutete Arsen und Chrom) liegen ebenfalls deutlich unter den Prüfwerten.

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  31 
Es sind in allen Proben Spuren von Schlacke/ Kohle und anderen teerhaltigen Produkten 
(Polycyclisch-aromatische Kohlenwasserstoffe= PAK) nachweisbar, jedoch liegen diese auch 
deutlich unter den Beurteilungswerten. Zudem ist aufgrund der geringen Mobilität und 
Wasserlöslichkeit der PAK  keine Grundwassergefährdung zu erwarten . Die ergänzende 
Grundwasseruntersuchung bestätigt diese Einschätzung . Ein vom Boden ausgehender 
Schadstoffaustrag ins Grundwasser ist insgesamt unwahrscheinlich. Die über den 
Prüfwerten befindlichen Arsenkonzentrati onen stammen vermutlich von einer Quelle 
südöstlich außerhalb des G ebietes. E in geogen bedingter Eintrag aus den Rotliegend -
Gesteinen, in denen natür licherweise ein erhöhter A rsengehalt vorliegt, ist zusätzlich 
denkbar (UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE 2021c). Im Teichwass er unterschreiten 
die Schadstoffkonzentrationen die Geringfügigkeitsschwelle für alle Parameter . Gemäß den 
Untersuchungsergebnissen ist das Bauschuttmaterial in die LAGA-Klassen Z1.1 bzw. Z1.2 (0 
bis ca. 5 Meter unterhalb GOK) einzustufen (UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE 
2021b). 
Grundsätzlich wird die Bodenbewertung an den verschiedenen Bodenfunktionen 
ausgerichtet. Diese sind bezüglich der Kernfunk tionen des Bodens (siehe auch 
§ 2 BBodSchG) die: 
 Archivfunktion 
Böden können ein Archiv de r Natur - und Kulturgeschichte darstellen. Die 
Bodenbildungsfaktoren (Ausgangsgestein, Klima, Organismen, chemische Parameter 
etc.) variieren kleinräumig. Daher können Böden die regionaltypische Pedogenese (= 
Bodenbildung) im Laufe der Zeit wider spiegeln  und können daher ein Archiv der 
Naturgeschichte der entsprechenden Region  sein. Da der Mensch in vielen 
Bereichen gestaltend in die Böden eingegriffen hat und eingreift finden sich auch 
viele Spuren dieser anthropogenen Einwirkungen. Die Böden können daher auch als 
kulturgeschichtliche Archive eine Rolle spielen. 
Durch den Tonabbau, die Überformung und die teilweise Wiederverfüllung sind im 
Geltungsbereich weitgehend keine natürlichen Bodenabfolgen vorhanden. Auch in 
eher unveränderten Bereichen, etwa im Nor dosten, finden sich keine Hinweise für 
besondere Pedogenesen. Daher ist die naturgeschichtliche Archivfunktion hier 
unbedeutend oder nicht vorhanden.  
Zwar lässt der Bodenaufbau und das Relief die stattgefundene Abbautätigkeit klar 
erkennen, allerdings finden sich abseits davon keine Bodendenkmäler oder sonstigen 
kulturgeschichtlich bedeutsamen Spuren, die sich im Boden abgezeichnet hätten. 
Auch eine kulturgeschichtliche Archivfunktion ist hier daher unbedeutend.

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  32 
 Produktionsfunktion 
Böden bilden die Grundl age für die Landbewirtschaftung. Ob ein Boden eine 
Produktionsfunktion aufweist und wie hoch diese ausfällt, lässt sich durch 
verschiedene Kriterien (z.B. Ertragspotential, Bodenfruchtbarkeit, Eignung für 
landwirtschaftliche Bewirtschaftung usw.) bewerten. 
Da hier der Boden durch die inhomogene Schichtung, die Nutzung von Bauschutt als 
Verfüllmaterial und die nur sehr geringmächtig ausgeprägt e Oberbodenschicht so 
stark verändert ist, ist eine tiefergehende Bewertung anhand der oben aufgeführten 
Kriterien ni cht zielführend. Der Boden ist als landwirtschaftliche Nutzfläche mit 
entsprechendem Ertragspotential nicht geeignet . Damit wird auch  keine 
nennenswerte Produktionsfunktion wahrgenommen. 
 Regelungsfunktion 
Böden spielen aufgrund ihrer Speicher -, Puffer -, Fi lter- und 
Stoffumwandlungsfähigkeiten eine wichtige Rolle für den Wasserkreislauf, aber auch 
für die Nährstoffkreisläufe. Sie haben daher als Bestandteil des Naturhaushalts eine 
wichtige ökologische Regelungsfunktion. 
So können natürliche Böden eine große Menge Wasser aufnehmen. Damit tragen sie 
u.a. dazu bei, den Oberflächenabfluss bei Niederschlagsereignissen zu verringern  
bzw. den Abfluss zu verzögern . Das Wasser gelangt z.T. durch den Bodenkörper ins 
Grundwasser und reichert dort die Vorräte an. Bei der  Passage durch den Boden 
wird das Wasser mechanisch gefiltert, Nährstoffe werden zurückgehalten und 
organische Schadstoffe durch Bodenorganismen umgewandelt  und unschädlich 
gemacht. Das Wasser wird durch den Boden der Vegetation aber auch direkt wieder 
verfügbar gemacht und  gelangt durch Verdunstung in die  Atmosphäre. Aufgrund 
seiner Funktion als Speicher für Kohlenstoff trägt der Boden zudem entscheidend 
zum Klimaschutz bei.  Außerdem können chemische Reaktionsänderungen so 
abgepuffert werden, als dass sich der pH-Wert nicht bis nur wenig ändert. 
Das Speicher-, Puffer-, Filter- und Stoffumwandlungsvermögen der hier vorliegenden 
nicht natürlich gelagerten Böden ist allerdings begrenzt und unterschiedlich  stark 
ausgeprägt. Im U ntersuchungsgebiet, das zum Großt eil mit unterschiedlichem 
Material verfüllt wurde und daher wechselnde, teils erhöhte wasserwegsame und teils 
wassersperrende Bodenbeschaffenheiten aufweist, sind die Wasserhaltefähigkeit 
sowie die Versickerungsfähigkeit sehr heterogen. Auch sind möglicher weise durch 
stoffliche Belastungen (obgleich hier unterhalb der Geringfügigkeitsschwelle) 
bestimmte natürliche chemische Prozesse beeinträchtigt. Eine bedeutsame 
ökologische Regelungsfunktion kann daher ausgeschlossen werden.

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  33 
 Lebensraumfunktion 
Böden dien en der Lebensgrundlage von Menschen, Tieren, Pflanzen und 
Bodenorganismen. Sie können Standort, Lebensort, Ort der Nahrungsaufnahme oder 
indirekt ein Ort des Wachstums der Nahrungsgrundlage sein. 
Eine tiefergehende Durchwurzelbarkeit und Nährstoffverfügbar keit ist zumindest in 
den Bereichen, in denen Großbäume vorhanden sind, offensichtlich gegeben. In den 
Offenlandbereichen wachsen u.a. Magerkeitszeiger und Rohbodenpioniere. Eine 
besondere Biotopentwicklung ist allerdings nicht zu erwarten. Durch die bestehende 
Gewässertopographie, also relativ steile Ufer und fehlende Flachwasserbereiche, 
sind die Uferbereiche als Lebensraum für Ufer - und Wasserpflanzen und die von 
ihrem Vorkommen abhängigen Tiere eingeschränkt.  Der Boden und damit generell 
die Lebensraumf unktion im Untersuchungsgebiet ist durch stoffliche Belastungen 
(obgleich hier unterhalb der Geringfügigkeitsschwelle) möglicherweise  beeinträchtigt. 
Auch durch Verbauungen, besonders im Uferbereich, aber auch im Bereich von 
Fundamenten im Südosten des G ebiets, ist die Lebensraumfunktion insgesamt 
eingeschränkt.  
Insgesamt kann hier daher von einer mittleren Lebensraumfunktion ausgegangen 
werden. 
Zusammenfassend ist bei der Bodenbewertung des Ist -Zustands nur eine Funktion von 
Bedeutung, die Lebensraumfunkt ion. Diese ist allerdings lediglich in mittlerem Maße 
ausgeprägt. 
3.3.3 Wasser 
Einziges Gewässer des  Vorhabengebiets ist das durch Tonabbau entstandene 
Stillgewässer. Fließgewässer sind nicht vorhanden. Grundwasser steht so tief an, dass es für 
die Vegetation ni cht von besonderer Bedeutung ist. Möglicherweise ehemals vorhanden e 
Stauwasserhorizonte sind durch die Abbautätigkeit zerstört. Die im UB der FNP -Änderung 
genannten geringen Flurabstände stimmen nicht mit den Grundwasserhöhengleichen und 
Flurabstandskarten der HLNUG für die genannten Zeiträume überein. 
Das Gewässer ist an der tiefsten Stelle etwa 10  Meter tief, abhängig vom Pegelstand, 
welcher nach Aussage des jetzigen Eigentümers je nach Niederschlagsmenge um etwa 
2 Meter variieren kann. Vom Pegelstand ist auch die Größe der Wasseroberfläche abhängig, 
in Nord-Süd-Richtung ist der See bis etwa 90 Meter, in West-Ost-Richtung bis etwa 70 Meter 
breit. Die Höhe über NN beträgt 136,57  Meter. Der See weist keine ufernahen 
Flachwasserbereiche auf (WITTIG+KIRCHNER 2019). 
Durch die morphologische Gestalt des Seebeckens (der See ist relativ klein, aber tief), kann 
davon ausgegangen werden, dass er den sogenannten dimiktischen Zirkulationstypen 
zugeordnet werden kann.  Die Temperaturmessungen im Rahmen der 
Gewässeruntersuchung (INGA 2021 ) bestätigen diese Vermutung . Es ist aber auch ein 
monomiktischer Zustand zumindest in Teilbereichen nicht auszuschließen .

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  34 
Im Frühsommer 2020 war eine deutliche Schichtung der Temperaturzonen mit ausgeprägter 
Sprungschicht erkennbar, im Herbst wurde der See vollständig durchmischt. Im Sommer war 
ab einer Tiefe von etwa 7 m fast kein Sauerstoff mehr vorhanden, nach der Durchmischung 
im Herbst gleicht sich der Sauerstoffgehalt an und erreicht je nach Witterung zwischen 60 
und 90 % Sättigung. Zwar hat der See nur ein kleines Einzugsgebiet und bislang gelangen 
wenige Nährstoffe aus dem Umfeld in den See, unter anderem da das Ufer kaum mit 
Laubbäumen bestanden ist. Dennoch ist er als eutroph zu klassifizieren . Es ist nicht 
auszuschließen, dass das anstehende Grundwasser eine hohe Nährstoffbelastung aufweist, 
da im derzeitigen Zustand keine anderweitigen Belastungsquellen erkennbar sind . Im 
Sommer ist eine Algenbildung zu beobachten, Makrophyten sind allerdings nur vereinzelt 
vorhanden. 
Im Teichwasser wurden keine polycyclisch -aromatischen Kohlenwasserstoffe nachgewiesen 
(UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE 2021b), die mikrobiologische Untersuchung ergab 
keine Grenzwertüberschreitung für Kleinbadeteichanlagen (CAL 2019). 
3.3.4 Luft und Klima 
Gemäß Landschaftsplan der Stadt Darmstadt (2004) handelt es sich bei dem Plangebiet um 
den Teil einer k limaaktiven Grünfläche. Im Untersuchungsraum findet man auf 
mesoklimatischer Ebene zwei unterschiedliche Belüftungssituationen vor, die entscheidend 
für das Stadtklima sind (INKEK 2020): 
1. Belüftung: Die Freiflächen des Bürgerparks Nord zwischen dem Martin -Luther -King-
Ring im Norden und den Sportanlagen im Süden sind aufgrund der geringen 
Bodenrauigkeit geeignete Areale, die als Luftleitbahnen wichtige 
Ausgleichsleistungen für die belasteten Innenstadtgebiete erbringen können. 
Entscheidend für die belüftende Wirkung ist die Anströmung aus südwestlichen und 
nordöstlichen Richtungen. 
2. Kaltluftabfluss: Vor allem die landwirtschaftlichen Flächen der östlichen Rosenhöhe 
produzieren kalte Luft nach Sonnenuntergang , die dann dem Hang folgend 
hinabfließen. Durch die bestehende Bebauung des Komponistenviertels wird der 
Abfluss aufgehalten, bzw. große Bereiche werden überströmt. Im Bereich Bürgerpark 
Nord kann die nächtliche Kaltluft wieder bis in Bodennähe durchgreifen und bis ins 
westliche Industriegebiet eindringen, wo sie abrupt gestoppt wird. 
Auf mikroklimatischer Ebene wurden folgende Faktoren betrachtet: 
1. Windfeld: Keine nennenswerte Barriere für den nächtlichen Kaltluftabfluss vorhanden. 
2. Thermische Belastung : relativ viele besonnte Bereiche und dementsprechend 
erhöhte thermische Belastung.

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  35 
3.3.5 Landschaft 
Derzeit umgibt ein hoher und blickdichter Holzzaun das Grundstück, teilweise in Kombination 
mit einer Hecke. Von außen sind daher keine Einblicke auf die Grünfläche oder den See 
möglich, lediglich die höheren Bestandsbäume und Gebäude sind von außerhalb sichtbar. 
Innerhalb des Gebiet s wird die Geländeansicht durch die zusammenhängende Grünfläche 
und den zentralen See geprägt, am Rand e dessen niedrige und höhere Gehölze und die 
Gebäude stehen. Das Landschaftsbild ist bereits deutlich vorgeprägt von den  Gebäuden der 
ehemaligen Ziegelei  und der umgebenden Nutzung des Biergartens . Somit ist die 
Wahrnehmungsqualität des Untersuchungsgebiets in Bezug auf das  Schutzgut Landschaft 
eher als gering einzustufen.  Die Landschaft des in unmittelbarer Umgebung liegenden 
weitläufigen Bürgerparks bietet eine entsprechend höhere Qualität. 
3.4 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 
Es sind keine besonderen Kultur - oder Sachgüter auf dem Gebiet des Vorhabensplans 
vorhanden. 
4 Prognose zur Entwicklung des Umweltzustands bei 
Durchführung der Planung 
Im Folgenden werden die Wirkungen  der Umsetzung des v orhabenbezogenen 
Bebauungsplans auf die einzelnen Schutzgüter dargeste llt und bewertet.  Auch dieser 
Beschreibung liegen  unter anderem  die unter Kap itel 3 aufgelisteten Fachgutachten und 
Dokumente zugrunde. Zusätzlich liegen für die Prognose folgende Pläne zugrunde: 
- Vorhabenbezogener Bebauungsplan - Entwurf (PLANQUADRAT 2021a) 
- Vorhaben- und Erschließungsplan  zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan  
(PLANQUADRAT 2021b) 
- Qualifizierter Freiflächenplan (PLANUNGSBÜRO KINDINGER, 2021) 
4.1 Schutzgut Mensch/ Menschliche Gesundheit 
Im Vordergrund der Planungen steht, dass zusätzlicher Wohnraum  geschaffen werden soll. 
Der Geltungsbereich wird bei Umsetzung der Planung als Wohngebiet von bedeutend mehr 
Menschen genutzt werden als derzeit. Die Nutzungsform ändert sich damit deutlich. Positiv 
ist zu werten, dass Wohnraum geschaffen wird. Im gesamten  Rhein-Main-Gebiet gibt es 
hieran derzeit ein hohes Defizit. 
Den Anwohnern soll die Möglichkeit zum Erholen am See und zum Baden im See gegeben 
werden. Aus Haftungsgründen ist ein öffentlicher Zugang zum See ausgeschlossen.

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  36 
Eine Erholungsfunktion für die Öffentlichkeit ist wie bislang auf dem  Plangebiet nicht 
vorhanden. Der Biergarten im  Westen des Untersuchungsgebiet s stellt ein Stück 
Lebensqualität für die Öffentlichkeit und bei Bedarf auch für die Neubewohner des 
Wohngebiets dar. 
Allerdings stellt in den Sommermonaten und bei gutem Wetter der Geräuschpegel des stark 
frequentierten Biergartens eine zeitweise Belastung dar. Dieser Lärm führt dann zu deutlich 
erhöhten und über dem Grenzwert für ein Wohngebiet liegenden Schallwerten. Daher 
werden folgende passive Lärmschutzmaßnahmen (ITA 2021) vorgenommen:  
Die dem Biergarten zugewandten Reihenhäuser  sind als geschlossene 
Lärmschutzbebauung vorgesehen. Für die Reihenhäuser ist eine Grundrissorientierung 
notwendig, welche regelt, dass Aufenthalts - und Schlafräume entlang der lärmabgewandten 
Seite zu realisieren sind. Zudem werden die beiden Reihenendhäuser schal ltechnisch 
optimiert gestaltet. So können die Immissionen aus dem Biergartenbetrieb ausreichend 
reduziert werden. 
Neben den Emissionen aus dem Biergarte nbetrieb überschreiten im Südwesten des 
Plangebiets nachts zum Teil die Geräuscheinwirkungen der Grillhütte des Bezirksvereins 
Martinsviertel den Zielwert. In Verbindung mit den an der Südfassade des südlichen 
Reihenendhauses erforderlichen Maßnahmen zur Geräuschminderung werden im gesamten 
Plangebiet die Immissionsrichtwerte tags und nachts eingehalten.  
Zu den Geräuscheinwirkungen des öffentlichen Verkehrs trägt der Straßenverkehr den 
höchsten Anteil bei. In weiten Teilen des Plangebiets wird tags über der Zielwert von 55 
dB(A) in den Erdgeschossen eingehalten. In den darüber liegenden Stockwerken tritt 
zunehmend eine Überschreitung des Zielwerts auf. Der nächtliche Zielwert von 45 dB(A) 
wird im gesamten Plangebiet überschritten.  Für Aufenthaltsräume  mit Zi elwert-
Überschreitungen sind schalltechnisch abgestimmte, mechanische Lüftungseinrichtungen als 
Minderungsmaßnahme geeignet. Vielfach lassen sich diese ins  energetische 
Gebäudekonzept integrieren.  
Sonstige Nutzungen südlich und südwestlich des Plangebiets  wie die Hundewiese, die  
Eissporthalle/ MINT CLUB und das Tanzsportzentrum führen im Plangebiet nicht zu 
relevanten Geräuscheinwirkungen. Nach Genehmigungslage des Grundstücks 
Kastanienallee 21 („Grillhütte des Klinikums“) liegt hier keine Genehmigung zur Nutzung des 
vorhandenen Gebäudes als Grillhütte vor , eine solche Nutzung wird in Zukunft laut 
Aussagen des Klinikum auch nicht mehr verfolgt. 
Durch die oben aufgeführten passiven Schallschutzmaßnahmen (ITA 2021) werden die 
Immissionen im Wohngebiet ausreichend reduziert.

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  37 
Es kann davon ausgegangen werden, dass der Kfz-Verkehr des neuen Wohngebiets die Zu- 
bzw. Ausfahrt an der Kastanienallee nutzen wird. Der Elfeicher Weg ist als Erschließung von 
untergeordneter Bedeutung. Die Feuerwehr nutzt den Elfeicher W eg im Brandfall als 
Ausfahrt. Die Müllabfuhr nutzt den Elfeicher Weg wie bisher, um die bestehen de 
Wohnbebauung am Ende des Wegs anzudienen.  
Durch die geplante Entwicklung zum Wohngebiet erhöht sich das Kfz - Verkehrsaufkommen 
in der Kastanienallee . Die prognostizierten zusätzlichen Fahrten mit dem Kfz  betragen 274 
am Tag bzw. maximal 27  Fahrten in der Abendspitze nstunde. Darin enthalten sind die 
täglichen Fahrten durch Besucher- und Lieferverkehr. Die zukünftige Verkehrsbelastung wird 
für die mit Tempo 30 als Wohnstraße einzustufende Kastanienallee als geringfügig bewertet. 
Am Knotenpunkt mit der Kranichsteiner Straße, über den das Quartier ans kommunale und 
regionale Straßennetz angeschlossen ist, führen die Kfz -Mehrbelastungen in der 
maßgebenden Abendspit zenstunde zu einer geringfügigen Erhöhung der mittleren 
Wartezeiten, die eine Abwertung der Verkehrsqualität zur Folge hat. Die Auswirkungen des 
zusätzlichen Verkehrsaufkommens sind allerdings kaum spürbar und es sind keinerlei 
Einschränkungen in der Leistungsfähigkeit des Knotenpunkts zu erwarten. 
Es ist darauf hinzuweisen, dass die Kastanienallee keine durchgängigen Gehwege aufweist 
und damit die fußläufige Erreichbarkeit  z.B. der Bushaltestelle in der Kranichsteiner Straße  
eingeschränkt ist, dann auch fü r die  künftigen Bewohner des neuen Quartiers  (STETE 
PLANUNG 2021). Im Zuge der Vorhabensumsetzung soll im Bereich der Kastanienallee ein 
verkehrsberuhigter Bereich zwischen den beiden östlich und westlich anschließenden 
öffentlichen Fußwegen entstehen, wod urch der fehlende Gehweg in diesem Teil der 
Kastanienallee kompensiert wird. 
Im R ahmen eines Car -Sharing-Konzepts werden 4 zusätzliche Stellplätze innerhalb des 
Geländes angelegt. Das Quartier soll für die Öffentlichkeit fußläufig durchquerbar sein. 
Hierfür wird der westliche Weg zwischen dem Biergarten und den Reihenhäusern für die 
Öffentlichkeit über ein entsprechendes Gehrecht zugänglich gemacht und dauerhaft 
gesichert. 
Auf das Schutzgut Mensch hat die Planung insgesamt einen positiven Einfluss, da 
Wohnraum und Erholungsmöglichkeit geschaffen werden und störender Lärm durch 
passiven Lärmschutz im Zuge der Anordnung und Bauausführung der Reihenhausbebauung 
geleistet wird. Die Erholungsfunktion der Fläche  soll nach dem aktuellen 
Flächennutzungsplan und sein er 1. Änderu ng durch Integration des Gebiet s in die 
Parklandschaft entwickelt werde n. Diese Integration ergibt sich durch die öffentlich 
gesicherte fußläufige Durchwegung des Quartiers ; die Einbindung des Gebietes durch den 
Wegfall der Zaun anlage im Norden , Osten und Westen ; die Erhaltung und Erweiterung der 
Randbegrünung und dem geplanten hohen Durchgrünungsgrad innerhalb des Gebietes.

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  38 
4.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt 
4.2.1 Biotope und Flora 
Die flächendeckende Darstellung der Biotoptypen nach  Herstellung des Plan -Zustands 
inklusive naturschutzfachlicher Maßnahmen findet sich auf Karte 2. 
Die Wohnhäuser sollen bis auf die Dachte rrassen und die Attika (Biotoptyp-Nr. 10.710) mit 
extensiv begrünten Dächern ausgestattet werden (Biotoptyp -Nr. 10.720 ), auch eine 
Fassadenbegrünung ist vorgesehen (Biotoptyp -Nr. 10.743) . Auf den Privatflächen sind 
zudem Terrassen und Fahrradabstellplätze mit wasserdurchlässigem Belag (Biotoptyp -Nr. 
10.530) und begrünte Gartenhütten (Biotoptyp-Nr. 10.720) geplant. Die Vor- und Hausgärten 
werden arten - und strukturreich gestaltet  (Biotoptyp-Nr. 11.223) , indem auf den 
Baugrundstücken mindestens 175 klein- bis mittelkronige heimische Bäume sowie 130 
heimische Solitärsträucher und als Begrenzung naturnahe Hecken gepflanzt werden. In den 
Vorgärten werden Staudenbeete angelegt . Das Technikgebäude im Süden wird bis auf die 
Attika ebenfalls begrünt (Biotoptyp -Nr. 10.743). Die Zufahrtsstraßen  und Stellplätze sollen 
versickerungsfähig ausgebaut werden (Biotoptyp-Nr. 10.530) . Einzig d ie drei 
Unterflurmüllanlagen müssen vollständig versiegelt ausgebaut werden (Biotoptyp -Nr. 
10.510). 
Die bestehenden Zäune im Norden, Osten und Süden des Gebiets werden zurückgebaut. 
Der Holzzaun im Westen  steht nicht auf dem Vorhabensgrundstück und wird ni cht berührt. 
Vorgesehen ist hier die Pflanzung einer vorgelagerten geschnittenen Hecke zur Abgrenzung 
und Begrünung (Biotoptyp-Nr. 02.400). Die Bestandshecke (Biotoptyp-Nr. 02.500) im Süden 
bleibt erhalten, auch um den erforderlichen Abstand zum direkt südlich davon gelegenen, zu 
erhaltenden Naturdenkmal „Kastanienallee“ zu wahren . Außerhalb der  östlichen 
Gebietsgrenze befindet sich eine naturnahe Hecke, welche  innerhalb des Plangebiet s auf 
um etwa  1 m durch eine Ergänzungspflanzung aus heimischen standortg erechten Arten 
(Biotoptyp-Nr. 02.400) verbreitert wird. Entlang des Elfeicher Wegs werden die bestehenden 
Heckengehölze um einzelne Heckenpflanzen ergänzt (Biotoptyp-Nr. 02.400). 
Für das Bauvorhaben müssen 33 vorwiegend nicht-heimische Bäume auf dem Grunds tück 
gefällt werden, sodass 12 Bäume zum Erhalt im Vorhabenbereich festgesetzt sind.  Alle 
Bäume der Kastanienallee und alle (anderen) randlich hereinragenden Bäume bleiben 
erhalten. Zudem sind auf den Gemeinschaftsflächen Neupflanzungen von 26 großkronigen 
und 4 klein - bis mittelkronigen Bäumen aus heimischen standortgerechten Arten (Biotoptyp-
Nr. 04.110) vorgesehen, angesetzt sind für diese Neupflanzungen 5 bzw. 3 m² pro Baum.

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Das gesetzlich geschützte Schilfröhricht am Westufer, aber auch die aufgrund ihrer geringen 
Größe nicht geschützten Schilfröhrichtstreifen bleiben bestehen  (Biotoptyp-Nr. 05.410* bzw. 
05.430*). Um den See herum – mit Ausnahme des Gemeinschaftszugangs im Süden, der als 
extensiver Schotterrasen angelegt wird (Biotoptyp -Nr. 10.540)  - soll von der mittleren 
Wasserlinie aus ein Uferstreifen von 5 m Breite als Puffer dienen. Dies entspricht dem 
gesetzlich erforderlichen Gewässerrandstreifen, der auch den Seezugang mit einschließt 
und in dem bestimmte wassergefährdende Nutzungen verboten sin d. Dieser beinhaltet zum 
Teil den Schilfgürtel im Westen. Der übrige und größere Teil des Uferstreifens wird durch die 
Pflanzung von heimischen standortgerechten Stauden und  Gehölzen ( Interpolation aus 
Biotoptyp-Nr. 11.223 und 02.400) naturnah gestaltet und damit aufgewertet. Der Uferstreifen 
inklusive des  Schilfgürtels wird durch eine Abgrenzung durch pflanzliche Maßnahmen  von 
den Privatgärten abgetrennt , auch um nicht genehmigten Zugängen von den Grundstücken 
zum See entgegenzuwirken . Um den westlichen Sc hilfgürtel von der Seeseite aus  
abzugrenzen und den Strukturreichtum zu erhöhen , soll östlich des Schilfgürtels eine 
autochthone Wasservegetation aus z.T. submersen  Arten (z.B. Ähriges Tausendblatt 
(Myriophyllum spicatum) und Laichkräuter (Potamogeton nodosus bzw. natans)) angesiedelt 
werden (Biotoptyp -Nr. 05.480 *). Dennoch wird die Lebensraumfunktion  der Schilf- und 
Wasserpflanzenbereiche für geschützte Tierarten (Pkt. 2.2.5 „Besondere örtliche Situation“ in 
hessischer KV von 2005) durch Schwimmaktivitäten und die unmittelbar angrenzende 
Wohnnutzung (Lärm, Geruch, optische Reize, Nährstoffeinträge) in Mitleidenschaft gezogen 
werden. Daher wird im Vergleich zu einem unberührten Schilf - und Wasserpflanzenbereich 
von einem Wertverlust von 2 Wertpunkten je m² ausgegangen. 
Auch auf bzw. in dem See (Biotoptyp-Nr. 05.342) können durch Schwimmaktivitäten und die 
Wohnnutzung um den See Tiere vertrieben und/ oder erheblich gestört werden, z.B. wenn 
Lärm bis auf die Seefläche hervordringt. Durch die Anlage des Uferstreifens, der gleichzeitig 
einer Eutrophierung das Sees etwas entgegenwirkt, die Vergrößerung des Schilfgürtels und 
die Etablierung von flutender Wasservegetation erfährt d er See  als Lebensraum eine 
Aufwertung, die diese Störungen aufwiegt. Eine Beeinträchtig ung der Umwälzprozesse 
zwischen unterschiedlich temperierten Schichten  innerhalb des Wasserkörpers  ist nicht zu 
befürchten, siehe auch Erläuterungen im Kapitel 4.3.3 . Das Klimagutachten konnte im 
modellbasierten Vorher/Nachher -Vergleich auf der Seefläche k eine Änderung hinsichtlich 
Windfeld, Hitze und Belüftung erkennen (INKEK 2020). 
Links und rechts des Gemeinschaftszuganges zum See sollen zwei Trockenmauern errichtet 
werden (Biotoptyp-Nr. 10.140). Fugen und Ritzen zwischen den Steinen bieten optionalen 
Lebensraum für Kleintiere. Die Betonbefestigungen entlang der Ostseite des Sees werden 
entnommen und es werden, u m die Höhenunterschiede  abzufangen, an geeigneter Stelle 
Trockenmauerabschnitte errichtet. 
Im Bereich der Kastanienallee ergeben sich keine Änder ungen hinsichtlich der Biotoptypen. 
Lediglich 2 Fahrba hnverengungen werden geschaffen  und die bestehenden Zufahrten im 
Südwesten und Südosten des Vorhabensbereiches ertüchtigt.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
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Bei Abgang von Bäumen und Heckengehölzen im Vorhabensbereich sind diese gleichw ertig 
zu ersetzen beziehungsweise bei Abgang von nicht -standortgerechten Gehölzen durch 
standortgerechte autochthone Gehölz zu ersetzen (Biotoptyp -Nrn. 02.400, 04.110 und 
04.210). Dies gilt auch für die Privatgärten. 
 
Tabelle 7: Nutzungs- und Biotoptypen (Planung) nach der hessischen KV von 2005  innerhalb des 
Vorhabensbereichs 
Typ-Nr. Nutzungs-Biotoptyp Wertpunkte 
je m² Schutzstatus Flächengröße 
[m²] 
Flächenanteil 
[%] 
Gewässer  
05.342 Kleinspeicher, Teiche 27   4.879 19 
Röhrichte und Ufer         
05.410* Schilfröhrichte, hier: auch 
Neuanlage, abgewertet 51 z.T. § 30 
BNatSchG 599 2 
05.430* Andere Röhrichte, hier 
Kalmusröhricht, abgewertet 51   83 <1 
05.480* Wasserpflanzenbestände, 
abgewertet 48   320 1 
11.223/ 
02.400 
Interpolation aus Neuanlage 
strukturreicher Garten und 
Neuanlage standortgerechte 
Hecke, hier: 
Gewässerrandsteifen 
24  1.258 5 
Grünflächen und Gärten         
10.140 Neu angelegte Trockenmauern 16  77 <1 
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlagen im 
besiedelten Bereich 14  717 3 
11.223 Neuanlage strukturreicher Vor- 
und Hausgärten 20  5.420 22 
Siedlungsbiotope         
10.510 
Sehr stark oder völlig versiegelte 
Flächen, hier: Unterflur-
Müllanlagen 
3  27 <1 
10.530 
Schotterweg und –platz, 
Sandfläche, hier: Fahrwege, 
Stellplätze, Zuwegungen, 
Terrassen 
6   6.125 24 
10.540 Befestigte oder begrünte 
Flächen, hier: Schotterrasen 7  201 <1 
10.710 Dachfläche, nicht begrünt, hier: 
Dachterrassen und Attika 3   1.803 7 
10.720 
 
Dachfläche, extensiv begrünt 
 
19   2.948 12 
Gehölze           
02.400 Neuanlage Hecke/ Gebüsch 
heimisch, standortgerecht 27  408 2 
02.500 
Standortfremde Hecken/ 
Gebüsche, hier: Bestandshecke 
unterhalb der Kastanien 
23   152 <1 
Gesamtfläche   25.017 m²

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Typ-Nr. Nutzungs-Biotoptyp Wertpunkte 
je m² Schutzstatus Flächengröße 
[m²] 
Flächenanteil 
[%] 
Überlagerung durch Einzelbäume, Baumgruppen und Fassadenbegrünung  
04.110 Einzelbaum heimisch, 
standortgerecht 31   245   
04.120 Einzelbaum nicht heimisch, nicht 
standortgerecht 26   313   
04.210 Baumgruppe heimisch, 
standortgerecht 33 z.T. Natur-
denkmal 409   
04.220 Baumgruppe nicht heimisch, nicht 
standortgerecht 28   31   
10.743 Neuanlage von 
Fassadenbegrünung 13  85  
*= Auf/Abwertung gegenüber dem Standardwert der Kompensationsverordnung 
4.2.2 Fauna 
Umweltauswirkungen au f die Fauna des Geltungsbereich s sow ie dessen unmittelbaren 
Umfeld werden im Folgenden bezogen auf die einzelnen Artengruppen betrachtet . Eine 
detaillierte artbezogene Prüfung auf mögliche V erstöße gegen die Verbote des 
§ 44 (1) BNatSchG ist dem Artenschutzfachbeitrag zu entnehmen (naturplan 2021). 
Vögel 
Die Planung bedeutet eine nahezu vollständige Umgestaltung des Geltungsbereichs, sodass 
es zu einer großen Verschiebung der derzeitig vorhandenen Lebensräume kommt. Eine 
Ausnahme hiervon bildet das Gewässer, das als solches erhalten werden soll, jedoch durch 
die geplante Nutzun g der Anwohner u.a. zum Baden  zumindest während der 
Sommermonate einer starken Störung unterliegen wird. Diese kann zu einer weitgehenden 
Meidung des Gewässers durch die bisher einzeln auftretenden Nahrungsgäste führen. 
Die ermöglichten Gehölzrodungen bede uten einen Verlust von (potentiellen) 
Nistmöglichkeiten sowie von Nahrungshabitaten, welcher mittelfristig durch die Neupflanzung 
von Gehölzen sowie ggf. durch die Gestaltung der Hausgärten ausgeglichen werden kann.  
Durch den Abriss der Gebäude gehen – zumindest zeitweise genutzte – Nischen als 
Brutmöglichkeit für Gebäudebrüter verloren. 
Der deutlich höhere  Bebauungsanteil im Vergleich zum derzeitigen Zustand verringert die 
Verfügbarkeit von Nahrungshabitaten. Dies ist auch im Kontext mit zahlreichen Bauvorhaben 
in der Region zu sehen, die den Lebensraum vieler Vogelarten regional verringern. Hierbei  
ist die aktuell jedoch nur geringe Nutzung des Geltungsbereichs durch Vögel zu 
berücksichtigen. 
Durch die Umnutzung des Geländes sind deutlich erhöhte Störunge n durch die Bewohner 
und Anlagen zu erwarten, die einen Verdrängungseffekt auf die Avifauna des 
Geltungsbereichs und dessen Umfeld haben.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  42 
Um die Auswirkungen auf die lokale Avifauna zu minimieren, werden verschiedene 
Festsetzungen und Maßnahmen, die auch a us artenschutzrechtlicher Sicht von Bedeutung 
sind, getroffen bzw. vorgeschlagen (siehe auch Kapitel 5). Unter Berücksichtigung dieser 
lassen sich erhebliche Auswirkungen auf die hier vorkommenden Vogelarten vermeiden. 
Dies unter der Berücksichtigung, dass  jeweils nur einzelne Brutpaare oder Individuen den 
Geltungsbereich nutzen und hierunter vorwiegend häufige Arten auftreten. Das Gewässer 
wird nur in geringem Umfang genutzt. 
Fledermäuse 
Betroffen sind vor allem Mückenfledermaus, Zwergfledermaus, Wasserfle dermaus und 
Breitflügelfledermaus. Das Vorhaben bedeutet für Fledermäuse in erster Linie einen Verlust 
bzw. eine Beeinträchtigung von Nahrungshabitaten. Störungen entstehen hier insbesondere 
durch die geplante Badenutzung der Anlieger  sowie durch die unmit telbar an den See  
angrenzenden Gebäude und Grundstücke. Dies betrifft alle Arten, die das Gewässer 
regelmäßig und ausdauernd zur Jagd nutzen. Zudem kann die Überbauung von Lebensraum 
die Verfügbarkeit von Nahrungshabitaten sowie Beuteinsekten weiter einsc hränken. Durch 
die Neupflanzung heimischer Gehölze, den Erhalt des Schilfbestands, die naturnahe 
Ausprägung des Pufferstreifens, die Dach - und Fassadenbegrünungen und strukturreichen 
Gärten wird dieser Lebensraumverlust für die Beuteinsekten vermieden bzw. ausgeglichen. 
Durch den Verzicht auf die Beleuchtung des Gewässers und die Benutzung 
insektenfreundlicher Leuchtmittel wird eine Blendung der nacht - und dämmerungsaktiven 
Fledermäuse vermieden. 
Da innerhalb einiger Bestandsgebäude Einzelquartiere von Fled ermäusen anzunehmen 
sind, bedeutet der Abbruch der Gebäude einen Verlust von Ruhestätten. Durch die 
Einschränkung des Abrisszeitraumes und die vorherige Kontrolle auf tatsächlichen Besatz 
vor dem Abriss kann eine Tötung ausgeschlossen werden. Die Schaffung  neuer Nist- und 
Quartiermöglichkeiten durch Fledermauskästen gleicht die Zerstörung von Ruhestätten aus.  
Es verbleiben keine Konflikte, die sich nicht vermeiden oder ausgleichen lassen. 
Amphibien 
Die geplante Errichtung eines Wohngebietes mit erlaubter privater Badenutzung des 
Gewässers durch die Anwohner  beeinträchtigen dessen Funktion für Amphibien  als 
Fortpflanzungs- und Aufenthaltsgewässer dauerhaft. Da aber ausschließlich häufige Arten 
mit geringer Individuendichte im Gewässer vorkommen, ist nicht an zunehmen, dass die 
beschriebenen Beeinträchtigungen Auswirkungen auf die lokalen Populationen haben. Die 
geplante Ergänzung der Röhrichte und das Einbringen von submersen Wasserpflanzen 
ergänzen den Lebensraum für Amphibien und bieten Deckung gegenüber Fis chen als 
Fraßfeinden für eine erfolgreiche Fortpflanzung.

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  43 
Um jedoch Beeinträchtigungen der hier vorkommenden Individuen – besonders die der 
Erdkröte – zu minimieren, werden während der Bauzeit Wanderkorridore erhalten und offene 
Baugruben gesichert und a lle Zugänge, Kellerschächte etc. amphibiensicher gestaltet, 
sodass es keine Fallenwirkung für die Erdkröte gibt. 
Sonstige Arten 
Für die Libellen kann eine häufigere Frequentierung der Gewässerufer einen Rückgang in 
der Qualität als Lebensraum bedeuten. Durch den Erhalt und die Erweiterung des 
Röhrichtgürtels und die Anlage eines naturnahen Pufferstreifens wird dieser Entwicklung 
entgegengewirkt. 
Die Erhöhung der Strukturvielfalt auf dem Vorhabensgelände (die Errichtung strukturreicher 
Gärten, die Begrünung d er Dächer und Fassaden) kann sich positiv auf die Artenzahl und 
Individuendichte von Insekten auswirken. Durch die Festsetzung von der Verwendung 
ausschließlich insektenschonender Beleuchtung im Außenbereich  soll ein sogenannter 
„Staubsaugereffekt“ vermieden werden. 
Gewässerökologische Erhebung 
Die folgenden Auswirkungen auf die Fischfauna sind dem Gewässergutachten ( INGA 2021) 
entnommen: 
Die Fische sind durch die geplante Bebauung nur indirekt betroffen, wenn sich die trophische 
Situation des Sees verände rt. Daher sollt e die trophische Situation zumindest nicht weiter 
verschlechtert werden. 
In welcher Weise sich der Einbau einer  technischen Vorrichtung zur Wärmegewinnung  auf 
die Schichtung des Sees und damit auch auf die Fischbesiedlung auswirkt, kann derz eit 
nicht prognostiziert werden. Es ist davon auszugehen, dass die Fische beim Einbau der 
technischen V orrichtung temporär gestört werden. Im Betrieb ist jedoch von keinen 
negativen Einflüssen auf die Fische auszugehen. Da zudem die langfristige Überwachun g 
von Temperatur und Sauerstoffgehalt Überwachungsdaten liefert, kann in kritischen 
Situationen schnell reagiert werden.  
4.3 Schutzgut Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft 
4.3.1 Fläche 
Die Siedlungs - und Verkehrsfläche nimmt immer weiter zu, die Bundes regierung hat sich 
daher in ihrem umweltpolitischen Schwerpunktprogramm (1998) zum Ziel gesetzt, bis 2020 
die tägliche Flächenumwandlung auf 30 ha zu reduzieren , bis 2030 auf 20 ha . Die 
Reduzierung des Flächenverbrauchs ist eine seit Jahren aktuelle Forder ung der 
Umweltpolitik in Deutschland und auch in Hessen (HMUELV 2011).

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  44 
Insgesamt nimmt die Summe der Dachflächen (Biotoptyp - Nrn. 10.710 und 10.720) um etwa 
2.400 m² zu. Allerdings nehmen in Summe nur die begrünten Dachflächen zu, die zumindest 
bis zu ein em gewissen Grad eine Lebensraumfunktion erfüllen können. Für die anderen 
befestigten Flächen (Fahrwege, Stellplätze, Zuwegungen und Terrassen ) wird ausnahmslos 
wasserdurchlässiges Material verwendet (Biotoptyp -Nr. 10.530) . Insgesamt steigt dieser 
Flächenanteil um etwa 4.700 m². Diese  Flächen stellen allerdings keine Totalversiegelung 
dar. Sehr stark oder nahezu versiegelte Flächen (Biotoptyp-Nrn. 10.510 und 10.520) werden 
vollständig zurückgebaut, dies betrifft etwa 1.100 m². Lediglich die Unterflur - Müllanlagen 
müssen versiegelt ausgebaut werden. Außerhalb des Vorhabensbereiches, innerhalb des 
Geltungsbereiches des B -Plans, d.h. entlang der Kastanienallee, finden keine zusätzlichen 
Versiegelungen statt. Hier werden lediglich die bestehenden Zufahrten ertüchtigt.  
Die Verkehrs - und Siedlungsfläche je Einwohner reduziert sich stark, die Verdichtung der 
Wohnbebauung mittels der Reihen- und Doppelhausbebauung  stellt einen relativ 
schonenden Umgang mit dem Schutzgut Fläche dar. Zudem wird hier ein stadtnahes 
ehemaliges Abbaugelände überbaut . Fast die gesamte Fläche war ursprünglich ein 
Tonabbaugebiet mit Ziegeleien, die Fläche ist unter anderem auch durch Materialverfüllung 
vollständig verändert worden. Die Fläche erfährt somit d urch die Wohnbebauung eine Art 
Recycling. D ie Gesamtfläche auf dem Untersuchungsgebiet wird allerdings durch die 
Bebauung inklusive der Einfriedungen und Zufahrtstraßen parzelliert werden. 
Insgesamt ist der Eingriff auf das Schutzgut Fläche als von mittlerer Bedeutung zu  werten, 
der Fläche nverbrauch je zukünftigem Bewohner setzt diese Einschätzung noch weiter  in 
Relation. 
4.3.2 Boden 
Der Bau des neuen Wohngebiet s einschließlich der Zuwegungen und Nebengebäude 
erfordert eine zusätzliche Befestigung, diese stellen den Hauptwirkfaktor auf die 
Bodenfunktionen innerhalb des Untersuchungsgebiets dar. 
Da die vorkommende punktuelle und nur oberflächliche Bodenbelastung durch Nickel im 
Zuge der Umnutzung abgetragen wird, besteht keine Gefahr für die menschliche 
Gesundheit. 
Aufgrund der weitgehend fehlenden  natürlich gewachsenen Böden und der stark 
beeinträchtigten Bodenfunktionen (sehr hohe Vorbelastung) ist die Beeinträchtigung durch 
das Vorhaben gering.  
Alleine die nur mittel ausgeprägte Lebensraumfunktion für Pflanzen und Tiere, besonders die 
der Sonder standorte ( am Ufer und an Abschnitten mit  Rohböden) kann beeinträchtigt 
werden, andere Bodenfunktionen sind schon im Ist-Zustand unbedeutend. 
Insgesamt ist der Eingriff auf das Schutzgut Boden als unbedeutend zu werten.

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  45 
4.3.3 Wasser 
Das Klimagutachten ( INKEK 2020) zeigt i m modellbasierten Vorher/Nachher -Vergleich auf 
der Seefläche keine Änderung hinsichtlich Windfeld, Hitze und Belüftung. Der Klimagutachter 
erläuterte weiterhin im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung , dass „durch die Bebauung 
maximal in einem schm alen Bereich am Uferrand von einer leichten Verringerung der 
Windstärke am Boden bzw. über der Wasseroberfläche  auszugehen ist. Im restlichen See 
und insbesondere in der Seemitte wird es durch die Bebauung voraussichtlich zu keiner 
Einschränkung oder Verän derung der Windverhältnisse bei Starkwindsituationen kommen.  
Damit ist eine merkenswerte Reduzierung der Windaktivität durch die umgebende Bebauung 
und damit einhergehend negative Auswirkungen auf die Umwälzprozesse und damit die 
Sauerstoffversorgung unwahrscheinlich“. Ein langfristiges Monitoring des Sauerstoffgehaltes 
und der Temperatur ist dennoch vorgesehen (INGA 2021), um eine Option auf das Erkennen 
von Regulierungsbedarf zu haben und gegebenenfalls nachjustieren zu können. 
Geplant ist  zudem, im Rahme n eines Pilotprojekts eine  technische Vorrichtung zur 
Wärmegewinnung im See zu installieren, um die Seewärme als regenerative Energiequelle 
für die Heizung der Wohnhäuser und Warmwasser zu nutzen. Auf eine Verträglichkeit mit 
gewässerschutzfachlichen Anforderungen wird bei der Planung geachtet, sodass sich keine 
negativen Auswir kungen auf das Gewässer ergeben . Modellrechnungen zeigen, dass d er 
Wärmeentzug aus dem See im Winter durch die Durchmischung eine niedrigere Temperatur 
von < 1 Kelvin zur Folge hat (BORCHARDT & LEHMANN 2022). Zu beobachten ist zudem, dass 
je mehr Wärme entzogen wird, es umso weniger zu Verdunstung des Seewassers kommt. 
Trotz ganzjähriger thermischer Nutzung erfolgt eine vollständige Regen eration des Sees  
(PGT 2021). 
Während der Bauphase werden Maßnahmen hinsichtlich des Gewässerschutzes  beachtet, 
um auszuschließen, dass schädliche Sediment - und Fremdstoffeinträge in das Gewässer 
gelangen.  
Nach Fertigstellung de r Bauphase besteht durch die menschliche Aktivität am und im 
Gewässer die Gefahr eines erhöhten Nährstoffeintrags. Da der See derzeit schon als 
eutroph einzustufen ist, sollte eine weitere Erhöhu ng der Trophie vermieden werden  (INGA 
2021). Durch die Nutzungsbeschränkungen in einem 5 m breiten Gewässerrandstreifen (§ 
38 WHG) wird der Nährstoffeintrag minimiert. 
Im Erschließungskonzept (UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE 2021a) ist ein Konzept 
zur Regenwasserbewirtschaftung  enthalten, welches im Folgenden dargestellt und 
Bestandteil der Planung wird: 
Das Schmutzwasser wird in den S chmutzwasserkanal im Elfeicher Weg geleitet. Aufgrund 
der mangelnden Versickerungsmöglichkeiten (ANINA 2017, 2018, 2019) kommt es zu einem 
Abfluss von Niederschlagswasser aus dem Plangebiet. Das Niederschlagswasser der 
privaten Verkehrsflächen wird in den Bachwasserkanal im Elfeicher Weg geleitet. Durch 
einen erhöhten Verschmutzungsgrad ist eine Vorreinigung nötig, welche dezentral und z.B. 
in Kastenrinnen oder Sinkkästen erfolgen kann.

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Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen der Baugrunds tücke anfallende 
Niederschlagswasser wird vollständig vor Ort auf den entsprechenden Grundstücken 
zurückgehalten oder sofern dies technisch möglich ist,  in den See geleitet. Hierbei ist eine 
mechanische Reinigung vorzusehen. Eine Ausnahme bildet das anfallende 
Niederschlagswasser auf den Dachflächen der FEH 3 bis 5 und DH 19 bis 22, da diese 
Häuser nicht direkt an den See angrenzen und der RH 1 bis 20, da die Reihenhauszeile eine 
zur Straße hin abfallende Dachlandschaft besitzt. Auch in diesen Fällen soll d as 
Dachflächenwasser zunächst vor Ort zurückgehalten werden. Bei starken 
Regenwasserereignissen wird hier das Wasser aber dem B achwasserkanal i m Elfeicher 
Weg zugeführt. 
Im gewässerökologischen Gutachten (INGA 2021) wird von einer direkten Wassereinleitung  
von Niederschlagswasser ohne vorherige Reinigung in den See abgeraten. 
Insgesamt ist der Eingriff auf das Schutzgut Wasser als von mittlerer Bedeutung zu werten. 
4.3.4 Luft und Klima 
Die Erkenntnisse des Klimagutachtens (INKEK 2020) werden  im Folgenden 
zusammengefasst: 
Mesoklimatisch kommt es zu keiner bzw. einer tolerierbaren Veränderun g durch die 
Beplanung: 
1. Belüftung: Die neu geplanten Gebäude, deren Größe, Anzahl, Ausrichtung und 
Abstände stellen lediglich eine geringfügige Barrierewirkung bei den entscheiden den 
Anströmungsszenarien dar. Es entsteht keine signifikante Verschlechterung  der 
Belüftungsqualität in der Umgebung. Die  Winde können die Neuplanung 
durchströmen bzw. überströmen. 
2. Kaltluftabfluss: Die v eränderte Bodenrauigkeit führt hi nsichtlich de s nächt lichen 
Kaltluftabflusses zu keinen Veränderungen  im mesoklimatischen Maßstab . Die 
geschlossene Reihenhausbebauung reduziert die Windgeschwindigkeit in den 
Westen leicht. Dies  führt allerdings zu keiner Verschlechterung der 
Abkühlungsverhältnisse in benachbarten Siedlungsräumen und ist tolerabel. 
Mikroklimatisch ist im Gebiet zum Teil mit geringfügiger Verschlechterung in bestimmten 
Bereichen zu rechnen: 
1. Windfeld: Die geschlossene Reihenhausbebauung stellt eine tolerable Barriere für die 
nächtliche Kaltluft dar. Es entstehen keine  Auswirkungen auf eine sensible Nutzung 
in der Umgebung. Der Kaltluftabfluss wird nicht eingeschränkt. 
2. Thermische Belastung : Durch die Neuplanung entstehen m ehr schattenspenden de 
Bereiche (Bäume und Gebäudeschatten) . Insgesamt ist da her die  thermische 
Belastung geringer. Die abendliche Temperatur kühlt teilweise langsamer ab, z.B. auf 
der Seefläche. Die maximale  Temperaturdifferenz von 1,3°C ist allerdings nur 
geringfügig. Negative Auswirkungen auf die Umgebung sind nicht zu erwarten.

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Die klimatischen Auswirkungen durch das Bauvorhaben sind unproblematisch, einzelne 
gering einzustufende Auswirkungen sind tolerabel. 
Es wird ein Energiekonzept zur Nutzung der Seewärme für die Beheizung der Wohnhäuser 
und W armwasser entwickelt (PGT 202 1). Das Wärmeerzeugungskonzept kann insgesamt 
beinahe CO2 -neutral erfolgen und trägt damit aktiv zum Klimaschutz bei.  Sämtliche 
Wohngebäude sollen als KfW -Effizienzhaus der Stufe KfW 40 errichtet werden.  Die 
Installation von Solarmodulen ist vorgesehen. 
4.3.5 Landschaft 
Nach Herstellung des Plan -Zustands wird sich das Landschaftsbild deutlich verändern. Es 
wird ein Wohngebiet entstehen, das sich in der Höhe der Wohnhäuser an den umliegenden 
Gebäudehöhen orientiert und mit seinen Gärten das Landschaftsbild prägt.  Die bisherige 
durch einen Holzzaun eingefriedete , von der Umgebung abgegrenzte Fläche wird sich in 
Zukunft öffnen.  
Das Planungsgebiet insgesamt und vor allem dessen Ränder werden so gestaltet, dass eine 
passgenaue Einfügung in das vorhandene Umfeld erfolgt: Zunächst wird die bestehende 
geschlossene bauliche Einfriedung im Norden, Osten und Süden vollständig  entfernt. 
Entlang der östlichen Grenze wird dann die vorhandene Hecke für einen nahtlosen 
Übergang in die sich anschließende öffentliche Grünfläche mit dem Müllersteich erhalten und 
mit freiwachsenden , standortgerechten Heckenpflanzen ergänzt. Dasselbe gilt für den 
Bewuchs an den sich im Norden anschließenden Elfeicher Weg. An der südlichen 
Grundstücksgrenze wird die vorhandene Hecke in Richtung des Naturde nkmals 
Kastanienallee und dem weiter südlich gelegenen Bürgerpark ebenfalls erhalten. Im Westen, 
zum Bayrischen Biergarten hin, wird eine neue Hecke vor dem auf dem Nachbargrundstück 
befindlichen Holzzaun gepflanzt.  Somit wird das Plangelände optisch besse r in die 
umgebende Landschaft eingebunden.  
Die Neupflanzung von Bäumen und Einfriedungsgehölzen, der  Erhalt von ca. 1 2 
Bestandsbäumen im Vorhabensbereich und den gesetzlich geschützten Kastanien und  die 
Fassaden- und Dachbegrünung tragen zu einer besonderen Durchgrünung des Wohngebiets 
bei. 
4.4 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 
Kultur- und Sachgüter sind nicht betroffen.

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4.5 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern 
Grundsätzlich stehen die Schutzgüter in einem vielfältigen und mehr oder weniger engen 
Wirkungsgefüge zueinander. Die verschiedenen Schutzgüter können sich gegenseitig 
beeinflussen, da jedes einzelne Schutzgut auch  - zumindest teilweise - auf den Funktionen 
bzw. Prozesse n der anderen beruht  und sich diese wechselseitig verstärken, vermindern 
oder verzögern können. 
Demnach kann eine direkte Auswirkung auf ein Schutzgut indirekt auch eines oder mehrere 
andere Schutzgüter betreffen. Die für dieses Vorhaben relevanten Wechselwirkungen 
wurden bereits in den jeweiligen Abhandlungen der betreffenden Schutzgüter  berücksichtigt 
und beschrieben. 
5 Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgleich  
von Eingriffswirkungen 
Aufgrund des im Vergleich zu normalen Angebots -Bebauungsplänen bereits sehr konkreten 
Planungsstands der Wohngebäude und ihrer Erstellung als ei ne Gesamtplanung durch eine 
einzelne Bauherrengemeinschaft, sind abweichend von der üblichen  Gliederung eines 
Umweltberichts auch schon konkrete Maßnahmen zur Vermeidung  („V-Maßnahmen“), 
Minimierung („M-Maßnahmen“) und zum Ausgleich  („A-Maßnahmen“) dargestellt, die sonst 
Bestandteil des Grünordnungsplans sind. Sie erfolgten daher auch in sehr enger 
Abstimmung mit der Freiflächenplanerstellung durch das Landschaftsplanungs -Büro 
Kindinger. Sie haben die entsprechenden Festsetzungen des Bebauungsplans vor bereitet 
und beschreiben diese. 
5.1 Vermeidungsmaßnahmen 
V1 Beschränkung d er Rodungs - und Abrisszeiträume , vorherige Kontrolle der 
Gebäude  
Baumfällungen oder –rückschnitte sowie Gehölzrodungen müssen außerhalb der 
Ausschlussfristen des BNatSchG (§  39) im Zeitraum zwischen Anfang Oktober und Ende 
Februar durchgeführt werden. Dieser Zeitraum liegt außerhalb der Hauptbrutzeiten aller 
heimischen Vogelarten.  Durch diese Maßnahme kann sowohl eine Zerstörung von 
Fortpflanzungs- und Ruhestätten als auch eine Tötung bzw. Ve rletzung von Vögeln 
vermieden werden.

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Der Abriss der Gebäude sollte im Zeitraum zwischen Anfang November und Ende Februar 
erfolgen. Während dieses Zeitraum s befinden sich die meisten Fledermäuse in ihren 
Winterquartieren, die hier nur bei milder Witterung  vereinzelt anzunehmen sind. Zudem liegt 
dieser Zeitraum außerhalb der sensiblen Wochenstubenzeit von Fledermäusen sowie 
außerhalb der Brutperiode heimischer Vogelarten. Wenn gewichtige Gründe für einen Abriss 
außerhalb dieses Zeitfenster s sprechen, kann d avon abgewichen werden, wenn zuvor die 
Nutzung als Fortpflanzungs - und/oder Ruhestätte durch geschützte Arten, insbesondere 
Vögel oder Fledermäuse, von fachkundiger Seite durch Prüfung vor Ort ausgeschlossen 
wurde. 
Die Abrissgebäude sind auch bei einem Abriss –im Winter von einer fachkundigen Person 
auf einen tatsächlichen Besatz von Fledermäusen zu untersuchen. Werden hierbei Tiere 
angetroffen, sind diese fachgerecht zu bergen und zu versorgen.  Bei anhaltend starkem 
Frost zum Zeitpunkt des Abbruchs des Geb äudes auf dem Grundstück Elfeicher Weg 183 
kann auf eine Kontrolle verzichtet werden, da hier keine frostsicheren Quartiermöglichkeit en 
festgestellt werden konnten. 
V2 Erhalt von Gehölzen und Beachtung von Grundsätzen hinsichtlich des 
Gehölzschutzes 
Zur Verminderung eingriffsbedingter Beeinträchtigungen wurden bereits im Vorfeld während 
der Planung versucht, eine möglichst geringe Anzahl von Baumstandorten zu überplanen.  
Die Bäume des nach § 28 BNatSchG geschützten Naturdenkmals „Kastanienallee“  bleiben 
dauerhaft erhalten  und sind gegen Beeinträchtigungen zu schützen , ebenso verschiedene 
Einzelbäume bzw. Baumgruppen und die Hecke entlang der Kastanienallee. Bei Abgang von 
Gehölzen im Vorhabensbereich sind diese  gleichwertig zu ersetzen beziehungsweise bei 
Abgang von nicht-standortgerechten Gehölzen durch standortgerechte autochthone Gehölze 
zu ersetzen. Eine Artenauswahlliste wird im Bebauungsplan vorgegeben. Siehe hierzu 
Anhang 1. 
Für die Umsetzung des Vorhabens kann es erforderlich sein, einzelne Äste oder  Austriebe 
der festgesetzten Gehölze fachgerecht zurückzuschneiden, um das Lichtraumprofil 
einzuhalten und die Zugänglichkeit mit Baumaschinen zu ermöglichen. Dadurch wird 
verhindert, dass in den Weg ragende Äste abgerissen werden und dadurch die Gehölze 
beschädigt werden.  Die festgesetzten Gehölze sind während der Bauzeit durch einen 
durchgehenden fest verankerten 2,00 m hohen Bauzaun zu schützen. Dieser muss den 
Wurzelbereich der Bäume (Kronentraufe plus 1,5 m) umschließen. Der Wurzelbereich darf 
nicht be fahren werden, zudem dürfen im Wurzelbereich keine Baumaterialien gelagert 
werden. Durch diese Maßnahmen werden die Gehölze vor Abreißen von Ästen, 
versehentlichem Befahren und Ablagerung von Materialien geschützt.

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Sollte bei der Herstellung von Baugruben  ersichtlich sein, dass der Wurzelbereich von 
festgesetzten Gehölzen freigelegt würde, hat die weitere Herstellung dort durch Absaugen 
oder in Handschachtung zu erfolgen. Wurzelverletzungen sind generell zu verme iden und 
ggf. zu behandeln. 
Dort wo  Bebauungsgrenzen, Einfriedungen, Stellplätze, Zufahrten und Wege nah e in den 
Wurzelbereich einzelner bestehender Bäume heranrücken, sind technische Lösungen (z.B. 
der Einbau von Wurzelkästen) vorgesehen. 
V3 Erhalt des (gesetzlich geschützten) Schilfbestands 
Der gesetzlich geschützte Schilfgürtel im Westen des Gewässers ist dauerhaft zu erhalten 
und gegen Beeinträchtigungen zu schützen.  Um eine Betretung durch die Anwohner zu 
verhindern, wird die Uferzone durch pflanzliche Maßnahmen von den Privatgrundstücken 
abgegrenzt. Ein Seezugang von den Privatgrundstücken  aus ist nicht vorgesehen, der 
Zugang erfolgt über einen Gemeinschaftszugang im Süden. Die Errichtung weiterer Zugänge 
ist unzulässig. 
Der gesetzlich geschützte Schilfgürtel soll auf der Seeseite durch einer Mi schung aus 
untergetauchten (submersen) und Schwimmblattpflanzen (möglichst kleinblättrige) abgrenzt 
werden. Für diese sollen ausschließlich gebietsheimische Arten verwendet werden. 
Pflanzvorschläge befinden sich in Anhang 1. 
Um eine Beeinträchtigung des ge setzlich geschützten Schilfgürtels während der Bauphase 
zu verhindern, ist der Bereich auffällig zu markieren. 
V4 Verzicht auf Beleuchtung des Gewässers und Verwendung insektenschonender 
Beleuchtung  
Um Ablenkungswirkungen und Störwirkungen auf Insekten und Fledermäuse des Gewässers 
zu vermeiden, darf das Gewässer sowie dessen Uferzone inklusive des 
Gewässerrandstreifens nicht direkt beleuchtet werden.  
Zur Außenbeleuchtung dürfen nur Leuchtmittel verwendet werden, die Insekten, Vögel und 
Fledermäuse möglichst wenig irritieren bzw. die deren Orientierung nicht erschweren.  
Zu verwenden sind möglichst warmweiß bis neutralweiß getönte Lampen (bspw. LED -
Lampen mit einer Lichttemperatur von max. 2.700 K). Kaltweißes Licht darf nicht verwendet 
werden. Es dürfen n ur Lampen verwendet werden, die keine Fallenwirkung auf Insekten 
ausüben. Die Abstrahlung ist so gering wie möglich zu halten. 
Es wird auf die Information des HMUELV (2020) verwiesen.

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V5 Anbringen von Sperlingskoloniehäusern  
Zur Vermeidung von Verbotstat beständen des §  44 BNatSchG sind für die im Gebiet 
brütenden Spatzen 3 Sperlingskoloniehäuser (bspw. Fa. Schwegler Sperlingskoloniehaus 
1 SP) in der Gemeinschaftsfläche anzubringen. Da Haussperlinge ihrem Revier ganzjährig 
treu sind, müssen die Sperlingsko loniekästen unmittelbar nach den im Winter erfolgenden 
Abbrucharbeiten angebracht werden.  Die Sperlingshäuser sind etwa auf Höhe Mitte der 
westlichen Grundstücksgrenze in 3- 5 m Höhe z.B. an einer neu zu errichteten Holzwand zu 
platzieren.  
V6 Gewässerschutz und Dauermonitoring 
Um eine Beeinträchtigung des Sees inklusive seiner Uferbereiche zu vermeiden, ist die 
Baustelle gegenüber dem See mit Bauzäunen abzugrenzen. Die Absperrung muss soweit 
wie möglich vom See entfernt sein. Das Gewässer und die Gewässersohle sind vor jeglichen 
Veränderungen oder Beeinträchtigungen zu schützen, dazu gehört auch die Vermeidung von 
Sediment- und Fremdstoffeinträgen in das Gewässer. 
Von der Mittelwasserlinie des Gewässers aus nach außen wird ein 5 m breiter 
Gewässerrandstreifen im Sinne des §38 WHG eingehalten . D ieser umfasst teilweise die 
Röhrichtbereiche, aber auch andere Bereiche direkt am Gewässer oder oberhalb der 
Uferböschung und einen Abschnitt des Gemeinschaftszugangs im Süden des Gewässers. In 
dem Pufferstreifen ist d er Einsatz und die Lagerung von Dünge - und Pflanzenschutzmitteln 
und anderen wassergefährdenden Stoffen verboten, ebenso wie die (zeitweise) Ablagerung 
von beispielsweise Grünabfall und anderen Materialien. 
Um langfristig den Gewässerzustand im Blick zu be halten und gegebenenfalls (z.B. mittels 
Belüftung) nachjustieren zu können, ist ein dauerhaftes Monitoring des Sauerstoffgehaltes  
und der Temperatur vorgesehen. 
V7 Vorkehrungen zum Erhalt der Erdkrötenpopulation  durch eine 
amphibiengerechte Bebauung  
Während der Bauzeit müssen der Erdkröte Wanderkorridore zur Verfügung stehen, um 
zumindest temporär andere  Bereiche in der Nähe der Bebauung als Landlebensraum zu 
nutzen. Offene Baugruben sind gegebenenfalls so zu sichern, dass Amphibien und 
bodengebundene Klei ntiere nicht  hineinfallen können bzw. problemlos wieder 
hinausgelangen. 
Zur Vermeidung einer Fallenwirkung sind Zugänge, Kellerschächte o.ä. amphibiensicher 
(z.B. mittels Amphibienleiter, Lochblech, Gitterrost, raues Brett) herzustellen.

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V8 Beachtung von Grundsätzen des Bodenschutzes; fachgerechte Entsorgung  
Sollten natürliche Bodenprofile angetroffen werden, ist Folgendes zu beachten: 
Die Arbeits - und Lagerflächen sind stets auf die notwendigen Mindestflächen zu 
beschränken. Die Verunreinigung des Bodens und die Vermischung mit anderen Böden oder 
Stoffen sind zu vermeiden. Bei Erdarbeiten sind der Ober - und Unterboden sowie ggf. 
weitere deutlich differenzierte Horizonte getrennt voneinander auszubauen und zu lagern. 
Beim Herstellen der Bodenmiete ist das Bodengefüge zu schonen z.B. durch den Einsatz 
nicht schiebender Geräte und geringe Schütthöhen. Bodenmieten dürfen nicht befahren 
werden und sollen zur Vermeidung von Erosion, Vernässung und anaeroben Verhältnissen 
möglichst steile Flanken haben und nicht höher als 2 -3 m sein. Beim fachgerechten 
Wiedereinbau von Boden ist die ursprüngliche, natürliche Schichtung des Bodens 
wiederherzustellen. Bodenarbeiten sind nur bei geeignetem, trockenem bis maximal 
feuchtem Bodenfeuchtezustand auszuführen. Bei nassen Bo denverhältnissen sind die 
Maschinenarbeiten in unempfindliche Bereiche zu verlegen oder auszusetzen. Um die durch 
Maschinen verursachte Drucklast auf eine größere Fläche zu verteilen und damit 
Verdichtungsschäden im Boden zu vermeiden sind nach Bedarf Bagg ermatratzen oder 
mobile Baustraßen zu verwenden. 
Desweiteren gilt für die Entsorgung: 
Im Zuge der Neubebauung ist der belastete Boden  (in einer Bodenprobe der oberen 10 cm 
wurde eine geringfügig erhöhte Nickelkonzentration festgestellt) abzutragen. Sollte während 
der Baumaßnahmen Erdaushub anfallen, ist das Material entsprechend der Lage im 
Gelände in die LAGA -Zuordnungsklassen Z1.1 bzw. Z1.2 einzustufen (0 bis ca. 5 Meter 
unter GOK). Für tiefergehenden Erdaushub müssen dementsprechend während der 
Baumaßnahme Proben entnommen werden und auf die entsorgungsrelevanten Parameter 
analysiert werden. 
5.2 Minimierungsmaßnahmen 
M1 Verwendung versickerungsfähiger Oberflächenmaterialien auf befestigten 
Flächen 
Für die Straßen, Zuwegungen, Pkw - und Fahrradstellplätze  und T errassen wird 
Oberflächenbelag verwendet, bei dem Niederschlagswasser auch in größerem Umfang 
direkt versickern kann . Dies gilt auch für den Gemeinschaftszugang im Süden des Sees.  
Hier wird ein extensiver Schotterrasen angelegt. 
M2 Extensive Dachbegrünung 
Sämtliche Dachflächen ab einer Größe von 3 m² , auch die der Gartenhütten und Müllboxen,  
werden extensiv begrünt . Davon ausgeschlossen sind lediglich die Dachterrassen , die 
konstruktiven Bereiche der Gründächer (Attika) und die Unterflur-Gemeinschaftsmüllanlagen.

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Als Substrat ist nährstoffarmes, mineralisches Material zu verwenden. Es darf kein humoser 
Oberboden verwendet werden. Eine initiale Begrünung durch Bepflanzung bzw. Ausbringen 
von autochthonem Saatgut oder ebenfalls autochthonen Vegetationsteilen hat zu erfolgen. 
Beispiele geeigneter Arten können der Pflanzliste in Anhang 1 entnommen werden . Es wird 
auf die Dachbegrünungsrichtlinie n (FLL, 2018) verwiesen.  Die Installation und der Betrieb 
von aufgeständerten Solarmodulen sind auch bei Dachbegrünung möglich. 
M3 Errichtung von Fassadenbegrünungen 
Es sind ca. 170 laufende Meter Fassadenbegrünung vorgesehen (aus der Vogelperspektive 
betrachtet). Für die Bilanzierung nimmt die Hessische Kompensationsverordnung eine Dicke  
von 0,5 m bei Neuanlagen an. 
M4 Anlage strukturreicher Vor- und Hausgärten 
In den Vor - und Hausgärten werden insgesamt mindestens 17 5 klein- bis mittelkronige  
Bäume sowie 130 Solitärsträucher  gepflanzt. Die Grenzhecken werden im Dreiecksverband 
gepflanzt. Die Gehölze müssen  heimisch und sta ndortgerecht sein und sind dauerhaft zu 
erhalten bzw. bei Abgang gleichwertig zu ersetzen. Die Gehölze müssen einer Pflanzqualität 
von mindestens StU 18-20 cm bei Baumpflanzungen bzw. mindestens 80 -120 cm Höhe bei 
Heckenpflanzungen und solitären Sträuchern entsprechen. Pflanzvorschläge befinden sich in 
Anhang 1.  Aufgrund der inhomogenen Bodenverhältnisse und geringmächtigen 
Oberbodenschicht sind die Pflanzgruben bei Bedarf mit bewährten Methoden 
landschaftsgärtnerischer Praxis  (u.a. durch den Einsatz eines geeigneten Pflanzsubstrats) 
standortzuverbessern. 
Voraussetzungen für ein dauerhaftes und gesundes Wachstum der Bäume sind eine 
ausreichende Versorgung mit Wasser, Luft und Nährstoffen. Bei Baumscheiben  müssen, 
abhängig vo n der jeweils eingesetzten Baum art, ein genügend großer durchwurzelbarer 
Raum (bei mittelkronigen mind. 24 m³ / Baum und bei kleinkronigen Bäumen 12 m³ / Baum) 
und eine genüge nd große dauer haft luft - und wasserdurchlässige Grundfläche vorhanden 
sein. 
In den Vorgärten werden Staudenbeete angelegt, für die Auswahl -Pflanzlisten vorgegeben 
sind. 
Schottergärten sind verboten. 
Die Anlage der Vor - und Hausgärten erfolgt einschließlich aller Gehölzpflanzungen (und der 
Bepflanzung des Gewässerrandstreifens) durch den Vorhabenträger vor Verkauf.

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M5 Anlage von Trockenmauern 
Westlich und östlich des Gemeinschaftszugangs im Süden des Sees werden zwei 30 m 
lange und 1,5 m breite Trockenmauern errichtet. Diese bestehen zum größten Teil aus 
unvermörtelten Natursteinen, aus Gründen der Statik werden aber ei nzelne Steine in Mörtel 
gefasst werden müssen. 
M6 Bauliche Vorkehrungen als passive Schallschutzmaßnahmen  
Die Reihenhauszeile ist geschlossen (Mindestlänge: 128,0 m, Mindesttiefe: 5,0 m, 
Mindesthöhe 9,5 m) zu errichten und zuerst zu realisieren. Desweiter en werden bauliche 
Maßnahmen (Grundrissorientierung, Ausführung der Fenster, Lüftungseinrichtungen etc.) für 
die Reihenhäuser, insbesondere die beiden Reihenendhäuser und die Doppelhaushälfte 18 
festgelegt, um den passiven Schallschutz (Schallschutz gegenü ber dem angrenze nden 
Biergarten) zu optimieren. 
M7 Regenwasserbewirtschaftungskonzept  
Das Schmutzwasser wird in den Schmutzwasserkanal im Elfeicher Weg geleitet. Das 
Niederschlagswasser der privaten Verkehrsflächen wird nach einer Vorreinigung, welche 
dezentral und z.B. in Kastenrinnen oder Sinkkästen erfolgen kann,  in den Bachwasserkanal 
im Elfeicher Weg geleitet. 
Das Niederschlagswasser, welches auf den Dachflächen oder sonstigen befestigten Flächen 
der Baugrundstücke anfällt, wird vollständig auf diesen  Grundstücken zurückgehalten oder 
sofern dies technisch möglich ist, in den See geleitet. Hierbei ist eine mechanische 
Reinigung vorzusehen. Eine Ausnahme bildet d as Dachflächenwasser der FEH 3 bis 5, DH 
19 bis 22 und RH 1 bis 20 . Es  wird zunächst vor Ort zurückgehalten, b ei starken 
Regenwasserereignissen wird das Wasser dem B achwasserkanal im  Elfeicher Weg 
zugeführt. 
M8 Nutzung der Seewärme als regenerative Energiequelle auf gewässerdynamisch 
vorteilhafte Weise 
Im Rahmen eines Pilotprojekts ist für die Beh eizung der Wohnhäuser  und die 
Warmwasserbereitung der Betrieb technischer Vorrichtungen zur Wärmegewinnung , die im 
See installiert werden, vorgesehen. Dabei sind  gewässerökologische Belange  zu 
berücksichtigen. Eine zu starke Erhitzung bzw. Abkühlung des Gewässers und eine negative 
Beeinflussung der Ausprägung unterschiedlich temperierter Wasserschichten ist zu 
vermeiden. Im Rahmen des Pilotprojekts werden ber eits in der Planung sphase 
Vorkehrungen dahingehend getroffen. 
Um langfristig den Gewässerzustand im Blick zu behalten und gegebenenfalls nachjustieren 
zu können, ist ein dauerhaftes Monitoring de r Temperatur und dem mit ihr 
zusammenhängenden Sauerstoffgehalt vorgesehen.

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  55 
5.3 Ausgleichsmaßnahmen 
A1 Schaffung von Nist- und Quartiermöglichkeiten an neuen Gebäuden 
Zum Ausgleich des Verlusts von Bäumen mit kleinen Höhlen oder ungenutzten 
Gebäudeteilen mit Nischen, die als Brutplatz für verschiedene Vogelarten dienten, sind 
mindestens folgende künstliche Nisthilfen im Geltungsbereich anzubringen.  
Vogelnistkästen:  
 3 Nisthöhlen großer Durchmesser (bspw. Fa. Schwegler Nisthöhle 1B 32 mm) 
 3 Nisthöhlen kleiner Durchmesser (bspw. Fa. Schwegler Nisthöhle 1B 28 mm) 
 3 Halbhöhlen (bspw. Fa. Schwegler Halbhöhle 2H) 
Die 6 Nisthöhlen sind an erhalten gebliebenen Bäumen des Gebi ets ( Vorhabensbereich) 
bzw. am Elfeicher Weg anzubringen. Die Halbhöhlen sind an Gebäuden anzubringen. Für 
die Anbringung der Nistkästen sind Hinweise des Herstellers zu beachten.  
Eine jährliche Reinigung und Kontrolle ist zu gewährleisten. Dies kann zum Beispiel auch 
durch einen Naturschutzverband oder interessierte Bewohner übernommen werden. 
Bei den Fledermäusen sind nur einzelne und kleine Quartiere betroffen, weshalb die 
künstlichen Fledermausquartiere auch bei Fertigstellung direkt an den neuen Gebäu den 
angebracht werden können. 
Fledermauskästen: 
 8 Fledermausflachkästen (bspw. Fa. Schwegler Flachstein, Flachkasten) 
A2 Neupflanzung von heimischen, standortgerechten Einzelbäumen und 
Sträuchern 
In den Gemeinschaftsflächen des Geltungsbereichs werden autochthone, standortgerechte 
Bäume gepflanzt, die dauerhaft zu erhalten bzw. bei Abgang gleichwertig zu ersetzen sind. 
Dies sind mindestens 26 großkronige Bäume mit einer Pflanzqualität von mindestens 
StU 20-25 cm und – in Bereichen mit eingeschränktem Platz – 4 klein - bis mittelkronige 
Bäume mit einer Pflanzqualität von mindestens StU  18-20 cm. Aufgrund der inhomogenen 
Bodenverhältnisse und geringmächtigen Oberbodenschicht sind die Pflanzgruben mit 
bewährten Methoden landschaftsgärtnerischer Praxis standortzu verbessern (u.a. durch den 
Einsatz eines geeigneten Pflanzsubstrats).

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  56 
Voraussetzungen f ür ein dauerhaftes und gesundes Wachstum der Bäume sind eine 
ausreichende Versorgung mit Wasser, Luft und Nährstoffen. Bei Baumscheiben  müssen, 
abhängig vo n der jeweils  eingesetzten Baumart, ein genügend großer durchwurzelbarer 
Raum (bei großkronigen Bäumen mind. 36 m³ / Baum, bei mittelkronigen mind. 24 m³ / Baum 
und bei kleinkronigen Bäumen 12 m³ / Baum) und eine genügend große dauerha ft luft- und 
wasserdurchlässige Grundfläche vorhanden sein. 
Entlang des östlichen Grenzverlaufes des Geltungsbereiches befindet sich direkt 
anschließend, aber außerhalb des Plangebiets liegend, eine naturnahe Hecke. Diese wird 
innerhalb des Plangebietes um 1  m verbreitert . Entlang der west lichen Grenze soll eine 
mindestens 0,5  m breite Hecke angelegt werden. Zudem wird der Heckengehölzbestand 
entlang des Elfeicher Weg s punktuell um Ergänzungspflanzungen verdichtet. Es sollen 
ausschließlich autochthone standortgerechte Heckengehölze gepflanz t und dauerhaft 
erhalten bzw. bei Abgang gleichwertig ersetzt werden. Die Gehölze müssen einer 
Pflanzqualität von mindestens 8 0-120 cm Höhe entsprechen. Aufgrund der inhomogenen 
Bodenverhältnisse und geringmächtigen Oberbodenschicht sind die Pflanzgruben bei Bedarf 
mit bewährten Methoden landschaftsgärtnerisc her Praxis standortzuverbessern  (u.a. durch 
den Einsatz eines geeigneten Pflanzsubstrats). 
Pflanzvorschläge befinden sich in Anhang 1. 
A3 Naturnahe Gestaltung des Gewässerrandstreifens, Erweiterung der Röhrichte 
und Etablierung heimischer Wasservegetation 
Innerhalb des Gewässerrandstreifens, aber außerhalb der Röhrichte und des 
Gemeinschaftszugangs, werden autochthone standortgerechte Gehölze gepflanzt und 
dauerhaft erhalten bzw. bei Abgang gleichwertig ersetzt. Die Gehölzpflanzungen werden 
etwas vom Ufer zurückgesetzt und konzentrieren sich randlich des Gewässerrandstreifens in 
Richtung der Privatgärten, zum einen um eine Beschattung der bestehenden Röhrichte zu 
vermeiden und Laubfall in das Wasser zu verhindern und zum anderen um den Zugang zum 
Gewässer zu erschweren. Zum Teil müssen dafür bestehende Mauern abgebrochen werden. 
Aufgrund der inhomogenen Bodenverhältnisse und geringmächtigen Oberbodenschicht sind 
die Pflanzgruben bei Bedarf mit bewährten Me thoden landschaftsgärtnerischer Praxis 
standortzuverbessern (u.a. durch den Einsatz eines geeigneten Pflanzsubstrats) . 
Pflanzvorschläge befinden sich in Anhang 1. Im Bereich der Böschung zum Wasser (Ufer bis 
zur oberen Böschungskante) , aber außerhalb der R öhrichte und des 
Gemeinschaftszugangs, werden gebietseigene standortgerechte Uferstauden gepflanzt, 
Pflanzvorschläge befinden sich in Anhang 1. Zwischen dem unmittelbaren Uferbereich und 
den Gehölzpflanzungen soll der Gewässerrandstreifen sich von selber b egrünen dürfen. Der 
Bereich des Gewässerrandstreifens, auf dem Uferstaudenpflanzungen, Gehölzpflanzungen 
und Platz für die Selbstbegrünung vorgesehen sind, beträgt etwa 1.260 m².  Im gesamten 
Gewässerrandstreifen ist d ie nachträgliche Anpflanzung weiterer zusätzlicher Gehölze nicht 
gestattet, genauso wie die Ausbringung nicht heimischer anderer Pflanzen.

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  57 
Der Röhrichtbestand wird erweitert. Dafür wird auf insgesamt etwa 110 m² in Bereichen am 
Gewässerrand, die sich aufgrund ihrer Topographie anbieten (Wassertiefe maximal 1 m) und 
bislang nicht mit Schilf -, Kalmus- oder sonstigem R öhricht bestanden sind, Röhricht initial 
gepflanzt, beispielsweise mit Schilfmatten. Der Einstiegsbereich im Süden wird dabei 
ausgelassen. 
Der gesetzlich geschützte Schilfgürtel im Westen, einschließlich der Erweiterung des Gürtels 
in Richtung des Gemeinschaftszugangs im Süden, soll auf der Seeseite mit einer Mischung 
aus untergetauchten (submersen) und Schwimmblattpflanzen (möglichst kleinblättrige) 
ergänzt werden. Für diese sollen ausschließlich gebietsheimische Arten wie z.B. Ähriges 
Tausendblatt (Myriophyllum spicatum) und Laichkräuter (Potamogeton nodosus bzw. natans) 
verwendet werden. Pflanzvorschläge befinden sich in Anhang 1. 
Sowohl der Gewässerrandstreifen als auch das seeseitig zu entwickelnde und vorhandene 
Röhricht sollten bei Bedarf gepflegt werden . Die Röhrichtbestände sollten gelegentlich 
gemäht werden, auch um Nährstoffe dem Gewässersystem zu entnehmen. Beispielhaft 
könnte das Röhricht jedes Jahr auf einem Fünftel der Flä che geschnitten werden. Das 
Schnittgut ist dabei zwingend zu entfernen. Der Pflegeschnitt des Schilfs hat außerhalb der 
Brutzeit der Vögel, ab Mitte August bis Ende September zu erfolgen. 
Hinweis: Empfohlen wird die E tablierung einer standortge rechten fisc hereilichen 
Nutzung (INGA 2021) 
Da Fischbestände zur Eutrophierung eines Gewässers beitragen können und 
unsachgemäßer Besatz zu einer erheblichen Beeinträchtigung eines Gewässer und der dort 
vorhandenen Gewässermakrophyten führen kann, empfehlen wir einen standortgerechten 
Fischbesatz. 
Da die Fischbestandserhebung bisher nur den Nachweis von 3 Fischarten erbrachte, wir 
aber die Existenz weiterer teils phytophager Arten vermuten, empfehlen wir zur weiteren 
Abklärung ob weitere, eventuelle nicht standortgerec hte Arten im Gewässer vorkommen, 
Wasserproben zu entnehmen und mittels DNA-Metabarcoding zu überprüfen. 
Grundsätzlich ist eine angelfischereiliche Nutzung des Sees denkbar, dabei sollte aber ein 
angepasster standortgerechter Fischbestand im Gewässer vorhan den sein. Nach den 
bisherigen Erkenntnissen ist unter anderem das Raubfisch-/Friedfischverhältnis stark gestört. 
Hier könnte ein Initialbesatz mit Raubfischen z.B. Hecht erfolgen. Immer wiederkehrende 
Besatzmaßnahmen, wie sie häufig üblich sind, sollten un terbleiben, um die Wasserqualität 
zu erhalten. 
Weiterhin sollten in regelmäßigen Abständen Fischbestandserhebungen und -entnahmen 
mittels Kiemennetzen erfolgen. Hierdurch würde man nicht nur dauerhaft das Wissen 
bezüglich der Fischbesiedlung im See vergrößern, sondern dem See Nährstoffe entziehen.

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  58 
A4 Externer Ausgleich durch Entwicklung zweier Parkwiesen hin zu extensiven 
Frischwiesen 
Zwei ruderalisierte Wiesen südlich des Geltungsbereichs des Bebauungsplans  
(Beschreibung und Lage siehe Anlage 2) sind durch  Umstellung der Pflege der Flächen auf 
eine 2 -schürige Mahd mit Entnahme des Mähgutes zu extensivieren. Für eine der beiden 
Flächen ( „Fläche 2 “) ist neben dieser Umstellung eine Ergänzung durch autochthones 
Saatgut mit Arten der typischen Glatthaferwiesen erforderlich. 
6 Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung 
Für die folgende Eingriffs -Ausgleichs-Bilanzierung (siehe  Tabelle 8) wurde der 
Voreingriffszustand der Biotop- und Nutzungstypen innerhalb des Untersuchungsgebiets mit 
deren voraussichtlichem Zustand nach dem Eingriff unter Berücksichtigung der Umsetzung 
der weiter oben aufgeführten naturschutzfachlichen Vermeidungs -, Minimierungs - und 
Ausgleichsmaßnahmen verglichen (Zustand nach Ablauf von drei Vegetationsperioden). Der 
Biotopwert ist  dabei der „Wertliste nach Nutzungstypen“, Anlage  3 der hessischen 
Kompensationsverordnung 200 5, entnommen. Bei Inkraft treten der neuen hessischen 
Kompensationsverordnung 2018 war das Verfahren zur Bauleitplanung bereits aktenkundig 
und es wurde aufgrund der Übergangsregelung in § 8 KV 2018 noch die Verwendung der KV 
2005 gewählt. 
Für die Bilanzierung wurden die flächig erfassten Biotoptypen und die überlagernden 
Biotoptypen (Einzelbäume, Baumgruppen und Fassadenbegrünung) separat erfasst. 
Betrachtet wurde nur das eigentliche Vorhabensgebiet  (Blätter Nr. 1 und 2) . Der südlich 
angrenzende Abschnitt der Kastanienallee, der in den Geltungsbereich des Bebauungsplans 
einbezogen wurde, erfährt keine relevanten Änderungen , wird hier aber 
vollständigkeitshalber separat mit aufgelistet (Blätter Nr. 3 und 4). 
Aufgrund der Tatsache, dass es sich bei dem Gewässer nicht um ein naturnahes Gewässer 
handelt und auf de n Grundstücken sowohl am Ufer als auch auf der übrigen Fläche noch 
viele Fundamente von Gebäuden und Einricht ungen aus der Zeit des Tonabbaus und der 
Zeit danach vorhanden sind, ist der Biotopwert des Plangebiets im Ist -Zustand für seine 
Flächengröße nicht besonders hoch. Durch die geplante Grüngestaltung und Durchgrünung 
des neuen Quartiers, darunter auch weitge hende Festsetzungen zur Dach - und 
Fassadenbegrünung und zu Auflagen der Gartengestaltung bis hin zum Verbot von 
Schottergärten sowie zu Baumpflanzungen im gemeinschaftlichen und im privaten Bereich 
und zur Verbesserung der Uferbereiche werden alle Möglichk eiten genutzt, um den Eingriff 
der geplanten Bebauung auch im Sinne der Biotopwertbilanzierung soweit wie möglich zu 
minimieren. Die gesamte Anlage des Außenbereichs  wird schon vor Verkauf der 
Wohneinheiten umgesetzt, um sicherzugehen, dass diese naturschu tzfachlich erforderlichen 
Maßnahmen umgesetzt werden.

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  59 
Für den vollständigen Ausgleich  ist es nötig, externe Flächen außerhalb des 
Geltungsbereichs des Bebauungsplans ökologisch aufzuwerten (siehe Anlage 2 und Tabelle 
8, Blatt Nr. 5) . Zwei ruderalisierte , insgesamt knapp 6.000  m² große Parkwiesen, die etwa 
150 bzw. 200 m südlich der Kastanienallee und damit im unmittelbaren Umgriff liegen, sollen 
durch Entwicklung hin zu extensiven Frischwiesen aufgewertet werden. Um die fachgerechte 
Umsetzung der Entwicklung und dauerhaften Pflege der beiden Wiesen sicherzustellen, wird 
das Grünflächenamt diese Arbeiten übernehmen. Der Vorhabenträger leistet hierfür  einen 
finanziellen Beitrag , worüber eine Regelung im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags 
besteht. 
Die Differ enz zwischen dem Ist - und dem Plan -Zustand beläuft sich für das Vorhaben auf 
42.281 Biotopwertpunkte. Die Aufwertung auf den externen Parkwiesen ergibt in der 
Summe 43.060 Biotopwertpunkte . Der benötigte Ausgleich wird somit, unter der 
Voraussetzung, dass die vorgeschlagenen Maßnahmen fachgerecht umgesetzt werden, 
vollständig erfüllt.

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  60 
Tabelle 8: Übersicht Bilanzierung gemäß hessischer KV von 2005 
Blatt Nr. 1
 Nutzungstyp nach Anlage 3 KV  WP   Fläche je Nutzungstyp  in qm  Biotopwert [WP]  Differenz [WP] 
 /qm  vorher  nachher  vorher 
Teilfläche 
Nr.
 Typ-Nr  Bezeichnung
Kurzform 
 §30 
LRT 
 Zus-
Bew 
 Sp. 3 x Sp. 4  Sp. 3 x Sp. 6  Sp. 8 - Sp. 10 
           1    2a  2c  2d         3                    4              5                    6              7                      8              9                   10            11                   12   13        
Übertrag von Blatt Nr.
1. Biotoptypen Ist-Zustand
02.500 23   737        152        16.951     3.496       13.455     
05.342 27   5.309     4.879     143.343   131.733   11.610     
05.410 z.T. 53   561        -          29.733     -           29.733     
05.430 53   11          -          583          -           583         
09.210 39   103        -          4.017       -           4.017       
10.160 23   113        -          2.599       -           2.599       
10.510 3     362        27          1.086       81           1.005       
10.520 3     776        -          2.328       -           2.328       
10.530 6     1.616     6.128     9.696       36.768     27.072 -    
10.610 21   1.245     -          26.145     -           26.145     
10.710 3     2.003     1.808     6.009       5.424       585         
10.720 19   338        2.943     6.422       55.917     49.495 -    
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten Bereich 14   4.649     714        65.086     9.996       55.090     
11.222 Arten- und strukturreiche Hausgärten 25   1.030     -          25.750     -           25.750     
11.225 Extensivrasen, Wiesen im besiedelten Bereich 21   4.847     -          101.787   -           101.787   
 11.225/ 
10.710 
12   1.317     -          15.804     -           15.804     
2. Biotoptypen nur im Planzustand
02.400 27   -          408        -           11.016     11.016 -    
05.410* 2 -  51   -          599        -           30.549     30.549 -    
05.430* 2 -  51   -          83          -           4.233       4.233 -      
05.480* 2 -  48   -          320        -           15.360     15.360 -    
10.140 16   -          77          -           1.232       1.232 -      
 10.540 7     -          201        1.407       1.407 -      
11.223 20   -          5.420     -           108.400   108.400 -  
 11.223/ 
02.400 
24   -          1.258     -           30.192     30.192 -    
Summe/ Übertrag nach Blatt Nr.    25.017         -        25.017         -        457.339         -        445.804         -          11.535   -      
Zusatzbewertung (Siehe Blatt Nr. 2 - Bilanzierungsbereich, Vorhabensgebiet - Überlagerung)      30.746   
Anrechenbare Ausgleichsmaßnahme  (Siehe Blatt Nr. 5 - Externe Ausgleichsflächen Parkwiesen) -    43.060   
Summe -        779   
 2b 
Befestigte und begrünte Flächen, hier: Schotterrasen
Ausgleichsberechnung nach § 15ff BNatSchG, § 7 HAGBNatSchG und KV
"Wohnen am See" - Kastanienallee - Bilanzierungsbereich, Vorhabensgebiet
 ggfs. ankreuzen, ob gesetzl. Schutz, LRT oder Zusatzbew ertung  nachher 
Schilfröhrichte, hier: auch Neuanlage, abgewertet
 
F
L
Ä
C
H
E
N
B
I
L
A
N
Z
 
 Standortfremde Hecken/ Gebüsche (im Plan: Bestandshecke 
unterhalb der Kastanien) 
Kleinspeicher, Teiche
Schilfröhrichte
Andere Röhrichte, hier Kalmusröhricht
Ausdauernde Ruderalfluren meist frischer Standorte
Felswände/Steinpackungen am Wasser
Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen
Nahezu versiegelte Flächen, Pflaster
 Schotterweg und –platz, Sandfläche (im Plan: Fahrwege, 
Stellplätze, Zuwegungen, Terrassen) 
Bewachsene Feldwege
Dachfläche, nicht begrünt (im Plan: Dachterrassen und Attika)
 Dachfläche, extensiv begrünt 
 Interpolation aus Extensivrasen, Wiesen im besiedelten Bereich
und Dachfläche nicht begrünt, hier: Fundamentreste 
Neuanlage Hecke/ Gebüsch heimisch, standortgerecht
Andere Röhrichte, hier: Kalmusröhricht, abgewertet
Wasserpflanzenbestände, abgewertet
Neu angelegte Trockenmauern
 Neuanlage strukturreicher Vor- und Hausgärten 
 Interpolation aus Neuanlage strukturreicher Garten und 
Neuanlage standortgerechte Hecke, hier: Gewässerrandstreifen

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  61 
Blatt Nr. 2
 WP   Fläche je Nutzungstyp  in qm  Biotopwert [WP]  Differenz [WP] 
 /qm  vorher  nachher  vorher 
Teilfläche 
Nr.
 Typ-Nr  Bezeichnung
Kurzform 
 §30 
LRT 
 Zus-
Bew 
 Sp. 3 x Sp. 4  Sp. 3 x Sp. 6  Sp. 8 - Sp. 10 
          1    2a  2c  2d       3                    4              5                    6              7                    8              9                  10            11                  12   13        
Übertrag von Blatt Nr.
1. Biotoptypen Ist-Zustand
04.110 31  222        245        6.882     7.595     713 -       
04.120 26  649        313        16.874    8.138     8.736     
04.210 33  409        409        13.497    13.497    -          
04.220 28  882        31          24.696    868        23.828    
2. Biotoptypen nur im Planzustand
10.743 13  -          85          -          1.105     1.105 -    
Summe/ Übertrag nach Blatt Nr. 1      2.162         -          1.083         -        61.949         -        31.203         -        30.746   -      
Ausgleichsberechnung nach § 15ff BNatSchG, § 7 HAGBNatSchG und KV
"Wohnen am See" - Kastanienallee - Bilanzierungsbereich, Vorhabensgebiet - Überlagerung
 Nutzungstyp nach Anlage 3 KV 
 ggfs. ankreuzen, ob gesetzl. Schutz, LRT oder Zusatzbew ertung  nachher 
 2b 
Einzelbaum heimisch, standortgerecht
Einzelbaum nicht heimisch, nicht standortgerecht
Baumgruppe heimisch, standortgerecht
Baumgruppe nicht heimisch, nicht standortgerecht
Neuanlage von Fassadenbegrünung
 
 
Blatt Nr. 3
 Nutzungstyp nach Anlage 3 KV  WP   Fläche je Nutzungstyp  in qm  Biotopwert [WP]  Differenz [WP] 
 /qm  vorher  nachher  vorher 
 
Teilfläche 
Nr. 
 Typ-Nr  Bezeichnung
Kurzform 
 §30 
LRT 
 Zus-
Bew 
 Sp. 3 x Sp. 4  Sp. 3 x Sp. 6  Sp. 8 - Sp. 10 
          1    2a  2c  2d       3                    4              5                    6              7                      8              9                   10            11                   12   13        
Übertrag von Blatt Nr.
1. Biotoptypen Ist-Zustand
10.510 3    808        808        2.423       2.423       -           
10.530 6    50          50          301          301         -           
11.221 14  509        509        7.125       7.125       -           
2. Biotoptypen nur im Planzustand
-
Summe/ Übertrag nach Blatt Nr.      1.367         -          1.367         -            9.848         -           9.848         -                -     -      
 2b 
Ausgleichsberechnung nach § 15ff BNatSchG, § 7 HAGBNatSchG und KV
"Wohnen am See" - Kastanienallee - Flächenbilanz - Bereich Kastanienallee außerhalb Vorhabensgebiet
 ggfs. ankreuzen, ob gesetzl. Schutz, LRT oder Zusatzbew ertung  nachher 
Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen
Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten Bereich
-
 Schotterweg und –platz, Sandfläche (im Plan: Fahrwege, 
Stellplätze, Zuwegungen, Terrassen)

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  62 
Blatt Nr. 4
 WP   Fläche je Nutzungstyp  in qm  Biotopwert [WP]  Differenz [WP] 
 /qm  vorher  nachher  vorher 
 
Teilfläche 
Nr. 
 Typ-Nr  Bezeichnung
Kurzform 
 §30 
LRT 
 Zus-
Bew 
 Sp. 3 x Sp. 4  Sp. 3 x Sp. 6  Sp. 8 - Sp. 10 
          1    2a  2c  2d       3                    4              5                    6              7                    8              9                  10            11                  12   13        
Übertrag von Blatt Nr.
1. Biotoptypen Ist-Zustand
04.210 33  681        681        22.483    22.483    -          
2. Biotoptypen nur im Planzustand
-
Summe/ Übertrag nach Blatt Nr.         681         -             681         -        22.483         -        22.483         -               -     -      
Ausgleichsberechnung nach § 15ff BNatSchG, § 7 HAGBNatSchG und KV
"Wohnen am See" - Kastanienallee - Bereich Kastanienallee außerhalb Vorhabensgebiet, Überlagerung
 Nutzungstyp nach Anlage 3 KV 
 ggfs. ankreuzen, ob gesetzl. Schutz, LRT oder Zusatzbew ertung  nachher 
 2b 
Baumgruppe heimisch, standortgerecht
-
 
 
 
Blatt Nr. 5
 Nutzungstyp nach Anlage 3 KV  WP   Fläche je Nutzungstyp  in qm  Biotopwert [WP]  Differenz [WP] 
 /qm  vorher  nachher  vorher 
 
Teilfläche 
Nr. 
 Typ-Nr  Bezeichnung
Kurzform 
 §30 
LRT 
 Zus-
Bew 
 Sp. 3 x Sp. 4  Sp. 3 x Sp. 6  Sp. 8 - Sp. 10 
          1    2a  2c  2d       3                    4              5                    6              7                      8              9                   10            11                   12   13        
Übertrag von Blatt Nr.
1. Biotoptypen Ist-Zustand
09.130 39  1.500     -          58.500     -           58.500     
09.130* 4 -  35  4.445     -          155.575   -           155.575   
2. Biotoptypen nur im Planzustand
06.310 44  -          1.500     -           66.000     66.000 -    
06.310* 1 -  43  -          4.445     -           191.135   191.135 -  
Summe/ Übertrag nach Blatt Nr. 1      5.945         -          5.945         -        214.075         -        257.135         -     -    43.060   -      
Fläche 1: Extensiv genutzte Frischwiesen
Fläche 1: Wiesenbrachen und ruderale Wiesen
Fläche 2: Wiesenbrachen und ruderale Wiesen, abgewertet
Fläche 2: Extensiv genutzte Frischwiesen, abgewertet
Ausgleichsberechnung nach § 15ff BNatSchG, § 7 HAGBNatSchG und KV
"Wohnen am See" - Kastanienallee - Externe Ausgleichsflächen Parkwiesen
 ggfs. ankreuzen, ob gesetzl. Schutz, LRT oder Zusatzbew ertung  nachher 
 2b

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  63 
7 Entwicklung des Umweltzustands bei  Nichtdurchführung der 
Planung 
Bei N ichtdurchführung der Planung würde der Istzustand erhalten bleiben. E ine 
Wohnbebauung mit Flächenverbrauch, Zufahrtswegen und Stellplätzen würde unterbleiben. 
Der See  und seine Umgebung würde n weiterhin zur Gänze in privater Verfügung und 
Nutzung verbleiben. Die mit der Wohnnutzung verbundenen Einflüsse auf die Fläche wie auf 
das Gewässer, wie z.B. stärkere Störungen auf die aktuell vorhandene Tierwelt, werden 
dann allerdings nicht wirksam. Gleichzeitig aber auch nicht die festgesetzten Maßnahmen 
zur Ergänzung der Ufervegetation und den Anforderungen an die Grüngestaltung. 
8 Allgemeinverständliche Zusammenfassung 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg - sieht die 
Bebauung eines etwa 2,5 ha Geländes eines Privatgrundstücks  am nördlichen Rand des 
Bürgerparks zwischen Kastanienallee und Elfeicher Weg vor. Im Gegensatz zu einer 
Angebotsplanung liegt ein konkretes Vorhaben mit bereits detaillierten Planungen der 
einzelnen Gebäude und der Grüngestaltung vor. Das Ausmaß der Bebauun g wird über 
Baugrenzen und Gebäudehöhen geregelt. Aus diesem Grund sind in diesem Umweltbericht 
– anders als sonst - auch konkrete „Maßnahmen“ aufgeführt, die die Festsetzungen des B -
Plans zu Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege sowie des Bodens und 
zu Anpflanzungen und zur Grünflächengestaltung näher beschreiben. Insofern fand hier 
auch schon eine enge Abstimmung mit den zuständigen Fachämtern statt. 
Das überplante Gebiet ist Teil eines ehemaligen Tonabbaus, in dessen Zentrum ein altes, 
teilverfülltes Abgrabungsgewässer liegt. Auf dem Gelände befinden sich heute alte 
Baulichkeiten aus der Abbauzeit und zwei auch zu Wohnzwecken genutzte Gebäude. Die 
dazwischen liegenden Grünflächen enthalten teilweise noch Fundamente ehemaliger 
Gebäude und v erschiedene, oft nicht -heimische Bäume. Westlich des Plangebiets befindet 
sich der Bayerische Biergarten. 
Durch die Umsetzung des Vorhabens erfolgt die Entwicklung eines hochwertigen 
Wohnquartiers mit einer starken Durchgrünung, das um den See, das ehemali ge 
Tonabbaugewässer, angeordnet ist. Der ehemalige Tonabbau und später von wenigen 
Personen zu Wohnzwecken genutzte Bereich wird somit einer breiteren Wohnnutzung 
zugeführt, was hinsichtlich des Flächenverbrauchs (Schutzgut Fläche) positiv bewertet wird.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  64 
Im Hinblick auf den Umgang mit Ressourcen soll in dem neuen Wohnquartier eine sehr hohe 
Nutzung regenerativer Energiequellen festgeschrieben werden. Alle Wohngebäude sollen 
mit Solarmodulen auf den Dachflächen ausgestattet werden. Das Wasser des zentralen 
Gewässers wird als Wärmequelle für die Unterstützung der Wärmeversorgung genutzt. 
Diese Nutzung wird so realisiert, dass keine negativen Auswirkungen auf das Gewässer 
auftreten werden. 
Die Ü berbauung von Bodenflächen erfolgt weitgehend auf nicht gewachsene n Böden, 
sondern auf durch Abbau und Verfüllung stark veränderten und im Bodenaufbau stark 
gestörten Bereichen.  
Durch bauliche Festlegungen und Nutzungsbeschränkungen der Reihenhausbebauung auf 
der Westseite des Gewässers zum Biergarten hin, wird ein Lärm schutz gewährleistet, der 
den Anforderungen an ein allgemeines Wohngebiet entspricht.  
Hinsichtlich der biotischen Schutzgüter stellt der Umweltbericht fest, dass ein  Eintreten der 
artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände gemäß §  44 (1) BNatSchG vermieden  werden 
kann bzw. unvermeidbare Eingriffe ausgeglichen werden. Konflikte mit den 
Verbotstatbeständen des  Artenschutzes, die sich nicht mit den in Kapitel 5 aufgeführten 
Maßnahmen verhindern lassen , sind laut Artenschutzfachbeitrag (naturplan 2021) nicht zu 
erwarten. 
Durch die geplante Grüngestaltung des neuen Quartiers, darunter auch weitgehende 
Festsetzungen zur Dach - und Fassadenbegrünung, zu Auflagen der Gartengestaltung bis 
hin zum Verbot von Schottergärten sowie zu Baum - und Heckenpflanzungen wird den 
besonderen Anforderungen an diesen Standort am Rande des Bürgerparks Rechnung 
getragen. Die Ufersituation des Gewässers wird verbessert. In dem Gewässerrandstreifen 
von 5  m Breite ist eine Nutzung durch die vorgesehene Bepflanzu ng absichtlich stark 
eingeschränkt. Das gesetzlich geschützte Biotop des Schilfgürtels im Westen des 
Gewässers bleibt erhalten und wird durch die Schaffung eines Gemeinschaftszugangs zum 
See entlastet und durch die Erweiterung durch Initialpflanzungen weit erer Röhrichte und 
autochthoner Wasservegetation ergänzt. Durch  die Wohnnutzung und Nutzung des 
Gemeinschaftsgewässers wird es gleichwohl für manche störungsempfindliche Tierarten 
jedoch auch zu einer Beeinträchtigung kommen können. 
Bei dem Vorhaben werden  alle grüngestalterischen Möglichkeiten genutzt, um den Eingriff 
der geplanten Bebauung auch im Sinne der Biotopwertbilanzierung soweit wie möglich zu 
minimieren, was die Anstrengungen im Vergleich zu vielen anderen Bauvorhaben deutlich 
übertrifft. Dennoch ist der Eingri ff nicht vollständig im Geltungsbereich des B -Plans 
auszugleichen, so dass ein Teilausgleich außerhalb , aber in unmittelbarer Umgebung 
innerhalb des Bürgerparks erfolgt. Das Grünflächenamt übernimmt die fachliche Umsetzung 
des externen Ausgleichs. Der Vorhabenträger leistet hierfür einen finanziellen Beitrag. Dieser 
wird geregelt im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  65 
 
Darmstadt, 1. September 2022 
       
Diplom-Landschaftsökologin      Dr. Karsten Böger  
Julia Harras     
 
naturplan  
Dr. Karsten Böger & Dipl.-Geogr. Christoph Vogt-Rosendorff 
An der Eschollmühle 30 
64297 Darmstadt 
Tel.: 0 61 51 / 39 66 1-0 
Fax: 0 61 51 / 39 66 1-29 
info@naturplan.net

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  66 
9 Quellen 
Gesetzesgrundlagen: 
BArtSchV (Bundesartenschutzverordnung):Verordnung zum Schutz wild le bender Tier- und 
Pflanzenarten in der Fassung vom 16.  Februar 2005 (BG Bl. I 2005, 258 (896)), 
zuletzt geändert durch Artikel 10 des Gesetzes vom 21. Januar 2013 (BGBl. I S. 95) 
BBodSchG (Bundes-Bodenschutzgesetz) in der F assung vom 17. März 1998, zuletzt 
geändert durch Artikel 7 der VO vom 25. Februar 2021 
BImSchG (Bundesimmissionsschutzgesetz) in der Fassung vom 17. Mai 2013, zuletzt 
geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 20. Juli 2022 
BNatSchG (Bundesnaturschutzgesetz) in der Fassung vom 29.  Juli 2009, zuletzt geändert 
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. August 2021 
EU-ArtSchVO (EU-Artenschutzverordnung): Verordnung 338/97 des Rates über den Schutz 
von Exemplaren wildlebender Tier - und Pflanzenarten durch Überwachung des 
Handels vom 05. Dezember 1996, zuletzt geändert am 19. Januar 2022 
FFH-Richtlinie (Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie): Richtlinie 92/43/EWG des Rates vom 
21. Mai 1992 zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wildlebenden 
Tiere und Pflanzen, zuletzt geändert am 01. Juli 2013 
HAGBNatSchG (Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz) in der 
Fassung vom 20.  Dezember 2010, zuletzt geändert durch Artikel  17 des Gesetzes 
vom 07. Mai 2020 
KV ( Hessische Kompensationsverordnung ): Verordnung ü ber die Durchführung von 
Kompensationsmaßnahmen, das Führen von Ökokonten, deren Handelbarkeit und 
die Festsetzung von Ersatzzahlungen in der Fassung vom 01.  September 2005, 
novelliert am 26. Oktober 2018 und berichtigt am 01. Februar 2019 
UVPG (Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung) in der Fassung vom 18. März 2021, 
zuletzt geändert durch Artikel 14 des Gesetzes vom 10. September 2021 
VS-RL ( Vogelschutzrichtlinie): Richtlinie 2009/147/EG des Europäischen Parlaments und 
des Rates vom 30.  November 2009 über die Erhaltung der wildlebenden Vogelarten, 
zuletzt geändert am 26. Juni 2019 
WHG (Wasserhaushaltsgesetz): Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushaltes in der Fassung 
vom 31.  Juli 2009, zuletzt geändert durch Artikel  2 des Gesetzes vom 18. August 
2021

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  67 
Rote Listen: 
AGAR & FENA (2010): Rote Liste der Amphibien und Reptilien Hessens, 6. Fassung, Stand 
Nov. 2010. HMUELV (Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft 
und Verbraucherschutz) (Hrsg.), AG Amphibien - und Reptilienschutz in Hessen e.V. 
und Hessen -Forst Servicestelle Forsteinrichtung und Naturschutz, FB Naturschutz 
(Bearb.); Wiesbaden 
BVNH (Botanische Vereinigung für Naturschutz in Hessen e.V.) (2019): Rote Liste der Farn - 
und Samenpflanzen Hessens, HLNUG (Hessisches Landesamt für Natursc hutz, 
Umwelt und Geologie) (Hrsg.), 5. Fassung, Wiesbaden 
DIEHL, D. (2010): Gefährdungssituation der Fledermausarten der Region. Eine aktualisierte 
Rote Liste für die Fledermäuse des Landkreises Darmstadt -Dieburg und der Stadt 
Darmstadt. Infoblattseite „Me rkblatt für Fledermausfreunde“ vom Naturkunde -Institut 
Langstadt 
HESSEN-FORST FENA (Hrsg.) (2006a): Artensteckbrief Breitflügelfledermaus ( Eptesicus 
serotinus). Gießen 
HESSEN-FORST FENA (Hrsg.) (2006b): Artensteckbrief Mückenfledermaus ( Pipistrellus 
pygmaeus). Gießen 
HESSEN-FORST FENA (Hrsg.) (2006c): Artensteckbrief Wasserfledermaus ( Myotis 
daubentonii). Gießen 
HESSEN-FORST FENA (Hrsg.) (2006d): Artensteckbrief Zwergfledermaus ( Pipistrellus 
pipistrellus). Gießen 
HESSEN-FORST FENA (2014): Bericht nach Art. 17 FFH-Richtlinie 2013 - Erhaltungszustand 
der Arten, Vergleich Hessen - Deutschland. Gießen 
GRENZ, M. & MALTEN A. (1995): Rote Liste der Heuschrecken (Saltatoria Hessens). 2. 
Fassung, Hessisches Ministerium des Inneren und für Landwirtschaft, Forsten und 
Naturschutz (Hrsg.), Wiesbaden 
GRÜNEBERG, C., BAUER, H.-G., HAUPT, H., HÜPPOP, O., RYSLAVY, T. & SÜDBECK, P. (2015): 
Rote Liste der Brutvögel Deutschlands. 5. Fassung, 30. November 2015. Berichte 
zum Vogelschutz (52) 
HGON (Hessische Gesellschaft für Ornith ologie und Naturschutz) & VSW (Staatliche 
Vogelschutzwarte für Hessen, Rheinland -Pfalz und das Saarland) (2014): Rote Liste 
der bestandsgefährdeten Brutvogelarten Hessens, 10. Fassung. HMUELV 
(Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft und Verbraucherschutz) 
(Hrsg.), Wiesbaden

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  68 
KOCK, D. & KUGELSCHAFTER, K. (1996): Rote Liste der Säugetiere, Reptilien und Amphibien 
Hessens. Teilwerk  I, Säugetiere. 3.  Fassung, Stand Juli 1995. Hessisches 
Ministerium des Inneren und für Landwirtschaft, Forsten u nd Naturschutz (Hrsg.), 
Wiesbaden 
KÜHNEL, K.-D., GEIGER, A., LAUFER, H., PODLOUCKY, R. & M. SCHLÜPMANN (2008): Rote Liste 
und Gesamtartenliste der Kriechtiere (Reptilia) Deutschlands. In: BFN (Hrsg.), (2009): 
Rote Liste gefährdeter Tiere, Pflanzen und Pilz e Deutschlands. Band 1: Wirbeltiere. 
Naturschutz und Biologische Vielfalt 70 (1). Bonn – Bad Godesberg 
LANGE, A. & BROCKMANN, E. (2008) Rote Liste (Gefährdungsabschätzung) der Tagfalter 
(Lepidoptera: Rhopalocera) Hessens. HMUELV (Hessisches Ministerium für  Umwelt, 
Energie, Landwirtschaft und Verbraucherschutz) (Hrsg.), Wiesbaden 
MAAS, S., DETZEL, P. & STAUDT, A. (2011): Rote Liste und Gesamtartenliste der 
Heuschrecken (Saltatoria) Deutschlands. 2. Fassung. BfN (Bundesamt für 
Naturschutz) (Hrsg.): Naturschut z und Biologische Vielfalt 70(3). Bonn -Bad 
Godesberg 
MEINIG, H., BOYE, P. & HUTTERER, R. (2009): Rote Liste und Gesamtartenliste der Säugetiere 
(Mammalia) Deutschlands. BfN (Bundesamt für Naturschutz) (Hrsg.): Naturschutz 
und Biologische Vielfalt 70(1). Bonn-Bad Godesberg 
OTT, J., CONZE, K.-J., GÜNTHER, A., LOHR, M., MAUERSBERGER, R., ROLAND, H.-J. & SUHLING, 
F. (2015): Rote Liste und Gesamtartenliste der Libellen Deutschlands mit Analyse der 
Verantwortlichkeit. Dritte Fassung. Stand Anfang 2012. Libellula Supplement 14: 395-
422 
PATRZICH, R., MALTEN, A. & NITSCH, J. (1995): Rote Liste der Libellen (Odonata) Hessens. 
Hessisches Ministerium des Innern und für Landwirtschaft, Forsten und Naturschutz. 
Wiesbaden 
REINHARDT, R. & BOLZ, R. (2011): Rote Liste und Ges amtartenliste der Tagfalter 
(Rhopalocera) (Lepidoptera: Papipionoidea et Hesperioidea) Deutschlands. BfN 
(Bundesamt für Naturschutz) (Hrsg.): Naturschutz und Biologische Vielfalt 70(3). 
Bonn-Bad Godesberg 
Projektbezogene Planungsgrundlagen: 
ANINA (ANGEWANDTE INGENIEURGEOLOGIE & ALTLASTENUNTERSUCHUNG/ -SANIERUNG) (2017, 
2018, 2019): Bodengutachten, Geotechnische Berichte Nr. 1: 06.  Oktober 2017; Nr. 
2: 18. Januar 2018; Nr. 3: 10. Mai 2019)

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  69 
BORCHARDT, S. & LEHMANN, B. (2022): Neubauquartier „Wohnen am See“, Wissenschaftliche 
Begleitung der thermischen Seewassernutzung , Zusammenfassung für das 
Genehmigungsverfahren. Technische Universität Darmstadt 
CAL (CHEMISCH ANALYTISCHES LABORATORIUM) (2019): Untersuchungsbericht  201901844, 
Untersuchung eines Kleinbadeteichs 
INGA (INSTITUT FÜR GEWÄSSER- UND AUENÖKOLOGIE) (2021):  Gewässerökologischer 
Fachbeitrag zum vorhabensbezogenen Bebauungsplan „Wohnen am See“ – 
Kastanienallee, Darmstadt 
INKEK (INSTITUT FÜR KLIMA- UND ENERGIEKONZEPTE) (2020): Klimatische Untersuchung 
Kastanienallee Darmstadt, ergänzt im März 2021 
ITA (INGENIEURGESELLSCHAFT FÜR TECHNISCHE AKUSTIK) (2021): Schallimmissionsprognose 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 „Kastanienallee/Elfeicher Weg“, Stadt 
Darmstadt 
naturplan (2021): Vorläufige Fassung des Artenschutzfachbeitrags zum 
vorhabensbezogenen Bebauungsplan „Wohnen am See“ – Kastanienallee Darmstadt 
PGT (PLANUNGSGRUPPE TECHNISCHE GEBÄUDEAUSRÜSTUNG) (2021): Energiekonzept Projekt 
Kastanienallee Darmstadt Projektnummer 1748-19 
PLANQUADRAT, ELFERS GESKES KRÄMER (2021a): Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 
8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - Entwurf 
PLANQUADRAT, ELFERS GESKES KRÄMER (2021b): Vorhaben - und Erschließungsplan zum 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg 
PLANUNGSBÜRO KINDINGER (2021): Qualifizierter Freiflächenplan zum vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan N 8.4.4 
STETE PLANUNG (BÜRO FÜR STADT- UND VERKEHRSPLANUNG) (2021): Verkehrsuntersuchung 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 Kastanienallee in Darmstadt 
UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE (2020): Einzelfallrecherche „Wohnen am See“, 
Kastanienallee/ Elfeicher Weg 
UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE (2021a): Erschließungskonzept zum 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Kastanienallee 
UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE (2021b): Orientierende umwelttechnische Boden - 
und Grundwasseruntersuchung auf dem Gelände Kastanienallee/ Elfeicher Weg

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  70 
UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE (2021c): Ergänzende 
Grundwasseruntersuchungen auf dem Gelände Kastanienallee/ Elfeicher Weg 
WITTIG+KIRCHNER (2019): Lage- und Höhenplan, Ergänzungsmessungen und Profile 
Onlinequellen: 
HISTORISCHER VEREIN FÜR HESSEN E .V. (2019): Stadtlexikon Darmstadt, 
https://www.darmstadt-stadtlexikon.de/b/buergerpark.html [aufgerufen am 
29. Oktober 2019] 
HLBG (Hessisches Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation) (2019): 
Geoportal, www.geoportal.hessen.de [aufgerufen am 29. Oktober 2019] 
HLNUG (Hessisches Landesamt für Na turschutz, Umwelt und Geologie) ( 2019): Boden -
Viewer Hessen, www.bodenviewer.hessen.de [aufgerufen am 29. Oktober 2019] 
HLNUG (Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie) (2019): Geologie-
Viewer Hessen, www.geologie.hessen.de [aufgerufen am 29. Oktober 2019] 
HLNUG (Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie) (2 020): 
Grundwasserkarten Hessische Rheinebene – „Hessisches Ried“, 
www.hlnug.de/themen/wasser/grundwasser/grundwasserkarten/grundwasserkarten-
hessische-rheinebene-hessisches-ried [aufgerufen am 19. Februar 2020] 
HLNUG (Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie) (2019): GruSchu-
Viewer Hessen (GruSchu= Grundwasserschutz), www.gruschu.hessen.de 
[aufgerufen am 29. Oktober 2019] 
HLNUG (Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie) (2019): Natureg-
Viewer Hessen, www.natureg.hessen.de [aufgerufen am 29. Oktober 2019] 
HVBG (Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation) und © GeoBasis- 
DE/ BKG2017 ( Bundesamt für Kartographie und Geodäsie ), Kartengrundlage, 
http://sg.geodatenzentrum.de/web_public/Datenquellen_TopPlus_Open.pdf 
[aufgerufen am 29. Oktober 2019] 
Weitere Literatur: 
AG BIODIVERSITÄT DES NATURSCHUTZBEIRATES DER STADT DARMSTADT (2013): Kommunales 
Maßnahmenprogramm „25 Schritte zur biologischen Vielfalt in Darmstadt“ 
BAUER, H.-G.; BEZZEL, E. & FIEDLER, W. (2005): Kompendium der Vögel Mitteleuropas. Band 
2. Wiebelsheim

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  71 
BERNOTAT, D. & DIERSCHKE, V. (2016): Übergeordnete Kriterien zur Bewertung der Mortalität 
wildlebender Tiere im Rahmen von Projekten und Eingriffen. 3. Fassung 
BMU (Bundesministerium für Umwelt, Naturschu tz und Reaktorsicherheit) (1998): 
Umweltpolitisches Schwerpunktprogramm (Entwurf) 
DIETZ, C. & KIEFER, A. (2014): Naturführer Fledermäuse Europas: Alle Arten erkennen und 
sicher bestimmen. Frankh-Kosmos Verlag. Stuttgart 
FLADE, M. (1994): Die Brutvogelgemei nschaften Mittel - und Norddeutschlands. – IHW-
Verlag, Eching 
FLL (Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V.) (Hrsg.) (2018): 
Dachbegrünungsrichtlinien, 6. Ausgabe 
FRAHM-JAUDES, E., BRAUN, H., ENGEL, U., GÜMPEL, D. & HEMM, K. (2019): Hessische 
Lebensraum- und Biotopkartierung (HLBK), HLNUG (Hessisches Landesamt für 
Naturschutz, Umwelt und Geologie) (Hrsg.) 
GARNIEL, A. & U. MIERWALD (2010): Arbeitshilfe Vögel und Straßenverkehr. Bericht zum 
Forschungsprojekt FE 02.286/2007/LRB "Entwick lung eines Handlungsleitfadens für 
Vermeidung und Kompensation verkehrsbedingter Wirkungen auf die Avifauna. 
Forschungsprojekt im Auftrag von: Bundesanstalt für Straßenwesen, Bergisch 
Gladbach 
HGON (Hessische Gesellschaft für Ornithologie und Naturschutz) (2010): Vögel in Hessen – 
Die Brutvögel Hessens in Raum und Zeit. Brutvogelatlas. Echzell 
HMUELV (Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft und 
Verbraucherschutz) (2011 a): Bodenschutz in der Bauleitplanung, Arbeitshilfe . 
Wiesbaden 
HMUELV ( Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft und 
Verbraucherschutz) (Hrsg.) (2011 b): Leitfaden für die artenschutzrechtliche Prüfung 
in Hessen (2.Fassung). Wiesbaden 
HMUELV (Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft und 
Verbraucherschutz) (2015): Musterbogen für die artenschutzrechtliche Prüfung in 
Hessen (3.Fassung). Wiesbaden 
HMUELV (Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft und 
Verbraucherschutz) (2020): Nachhaltige Außenbeleuchtung. Informationen und 
Empfehlungen für Industrie und Gewerbe. Wiesbaden

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  72 
KRONSHAGE, A. & GLANDT, D. (2014): Empfehlungen zum Einsatz von Wasserfallen bei 
Amphibienerfassungen. Abhandlungen aus dem Westfälischen Museum für 
Naturkunde, Band 77 
LANA (Länderarbeitsgemeinschaft Naturschu tz) (2010): Hinweise zu zentralen 
unbestimmten Rechtsbegriffen des Bundesnaturschutzgesetzes. Thüringer 
Ministerium für Landwirtschaft, Forsten, Umwelt und Naturschutz, Oberste 
Naturschutzbehörde (Hrsg.). Erfurt 
SÜDBECK, P., ANDRETZKE, M., FISCHER, S., GEDEON, K., SCHIKORE, T., SCHRÖDER K. & 
SUDFELD, C. (2005): Methodenstandards zur Erfassung der Brutvögel Deutschlands . 
BUND 
TAMM, J. &  VSW (Staatliche Vogelschutzwarte für Hessen, Rheinland -Pfalz und das 
Saarland) (2004): Hessisches Fachkonzept zur Auswahl v on Vogelschutzgebieten 
nach der Vogelschutzrichtlinie der EU. – i.A. des Hessischen Ministeriums für 
Umwelt, ländlichen Raum und Verbraucherschutz, Frankfurt am Main 
VSW (Staatliche Vogelschutzwarte für Hessen, Rheinland -Pfalz und das Saarland) (2014): 
Zum Erhaltungszustand der Brutvogelarten Hessens. 2. Fassung. Frankfurt

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  73 
Anhang 1: Pflanzliste (Vorschläge) 
Heckengehölze müssen einer Pflanzqualität von mind. 80-120 cm Höhe entsprechen, Bäume in den 
Privatgärtenmind. StU 18-20 cm, großkronige Bäume auf den Gemeinschaftsflächen mind. StU 20-25 
cm StU  und klein-bis mittelkronige auf den Gemeinschaftsflächen mind. StU 18-20 cm. 
Laubgehölze in Gemeinschaftsflächen und entlang des Ufers, zwingend autochthon 
Acer campestre Feld-Ahorn 
Acer platanoides Spitz-Ahorn 
Carpinus betulus Hainbuche 
Cornus mas Dirndlstrauch 
Cornus sanguinea Bluthartriegel 
Corylus avellana Haselnuss 
Crataegus monogyna Eingriffliger Weißdorn 
Euonymus europaeus Europäisches Pfaffenhütchen 
Fraxinus excelsior Gemeine Esche 
Ligustrum vulgare Gemeiner Liguster 
Ligustrum vulgare Gemeiner Liguster 
Malus domestica Hochstamm Haus-Apfel 
Prunus avium Vogel-Kirsche 
Prunus spinosa Schlehdorn 
Pyrus communis Hochstamm Kultur-Birne 
Quercus petraea Trauben-Eiche 
Rosa canina Hundsrose 
Sambucus nigra Schwarzer Holunder 
Sorbus aucuparia Vogelbeere 
Tilia cordata Winter-Linde 
Viburnum opulus Gemeiner Schneeball 
 
 
 
Wasserpflanzen, zwingend autochthon 
Potamogeton lucens Kraues Laichkraut 
Potamogeton natans Laichkraut 
Potamogeton nodosus Knoten-Laichkraut 
Myriophyllum spicatum Tausendblatt 
Nuphar lutea Teich-Mummel

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  74 
Ausschließlich im Uferbereich einzusetzende Gehölze, zwingend autochthon 
Salix purpurea Purpur-Weide 
Salix repens ssp. repens Silberlaubige Kriech-Weide 
 
Nahe Mittelwasserlini e bzw. unmittelbar am Ufer einzusetzende Stauden und Gräser, 
zwingend autochthon 
Filipendula ulmaria Mädesüß 
Lythrum salicaria Blutweiderich 
Lysimachia vulgaris Gemeiner Gilbweiderich 
Geranium palustre Sumpf-Storchschnabel 
Sanguisorba officinalis Großer Wiesenknopf 
Lycopus europaeus Ufer-Wolfstrapp 
Stachys palustris Sumpf-Ziest 
Carex acutiformis Sumpf-Segge 
Carex vesicaria Blasen-Segge 
Typha latifolia Breitblättriger Rohrkolben 
 
 
 
Rankpflanzen Fassade, möglichst heimisch 
Lonicera japonica Gelbbuntes Geißblatt 
Hedera helix Efeu 
Wisteria floribunda Japanischer Blauregen 
Clematis 'The President'  
Lonicera henryi Immergrünes Geißblatt 
Parthenocissus quinquefolia Engelmanns-Wein 
Parthenocissus tricuspidata Dreispitz-Jungfernrebe 
Clematis montana 'Tetrarose'  
Hydrangea petiolaris Kletter-Hortensie 
Campsis radicans Trompetenblume 
Lonicera brownii

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  75 
Dachbegrünung, möglichst autochthon 
Sedum rupestre Felsen-Fetthenne 
Silene vulgaris Gewöhnliches Leinkraut 
Erodium cicutarium Gewöhnlicher Reiherschnabel 
Thymus pulegioides Gewöhnlicher Thymian 
Clinopodium vulgare Gewöhnlicher Wirbeldost 
Briza media Gewöhnliches Zittergras 
Dianthus deltoides Heidenelke 
Dianthus carthusianorum Karthäuser Nelke 
Alyssum alyssoides Kelch-Steinkraut 
Papaver rhoeas Klatsch-Mohn 
Hieracium pilosella Kleines Habichtskraut 
Sedum sexangulare Milder Mauerpfeffer 
Arenaria serpyllifolia Quendelblättriges Sandkraut 
Festuca rubra Rot-Schwingel 
Anthoxanthum odoratum Ruchgras 
Campanula rotundifolia Rundblättrige Glockenblume 
Papaver dubium Saat-Mohn 
Festuca ovina Schafschwingel 
Sedum acre Scharfer Mauerpfeffer 
Allium schoenoprasum Schnittlauch 
Potentilla argentea Silber-Fingerkraut 
Petrorhagia prolifera Sprossende Felsennelke 
Sedum album Weißer Mauerpfeffer 
Euphorbia cyparissias Zypressen-Wolfsmilch

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  76 
Anhang 2: Flächen für den Ausgleich des Ökopunktedefizits  
Innerhalb des Bürgerparks befinden sich  zwei geeignete aufwertbare Parkwiesen in direkter 
Nähe des Geltungsbereichs , die als externe Ausgleichsflächen herange zogen werden 
können. Sie liegen südlich der Kastanienallee, auf dem städtischen Flurstück 58/70 
(Abgrenzung siehe Karte auf der letzten Seite). Am 17. August 2021 wurden diese Flächen 
von Dr. Böger begangen , bewertet und hinsichtlich ihres Aufwertungspoten zials untersucht. 
Die im Folgenden erläuterte Kompensation durch die Aufwertung von Parkwiesen im 
Bürgerpark ist mit dem Umweltamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem 
Grünflächenamt der Stadt abgestimmt. 
Fläche 1 liegt etwa 200 m südlich der Kastanienallee und nordöstlich des Moorteichs und ist 
etwa 1.500 m² groß (GIS-Ermittlung). Die Fläche umgibt ein Spielgerät.  Zum Zeitpunkt der 
Untersuchung wird sie als ruderalisierte Wiese (Biotoptyp -Nr. 09.130; 39 Biotopwertpunkte ) 
eingestuft, ist relativ blütenreich und typisch für den Biotoptyp laut KV  ausgeprägt. Es sind 
Magerkeitszeiger typischer Wiesenarten vorhanden , z.B. Heide -Nelke ( Dianthus deltoides ) 
und Hornklee (Lotus corniculatus). Laut Grünflächenamt wird die gesamte Wiese 6 bis 8 mal 
im Jahr gemäht,  der Bereich, der für eine Kompensation in Frage kommt , jedoch sicher 
seltener. Bei der Ist-Zustandsaufnahme Mitte August war 2021 noch keine Mahd erfolgt. 
 
Foto 10: Fläche 1, Blickrichtung Norden (Böger, 17.08.2021)

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  77 
Fläche 2 liegt etwa 150  m südlich d er Kastanienallee im Osten einer zentralen 
Spielplatzfläche und ist etwa 4.445  m² groß (GIS -Ermittlung). Zum Zeitpunkt der 
Untersuchung wird sie als ruderalisierte Wiese (Biotoptyp -Nr. 09.130 * mit Abwertung; 35 
Biotopwertpunkte) eingestuft und ist sehr blü tenarm. Durch die schon längere Unternutzung 
ist sie von konkurrenzstarken Gräsern, vor allem von Quecke und Glatthafer beherrscht. 
Zudem sind Nährstoffanzeiger wie Brennnessel vorhanden, Magerkeitszeiger fehlen. Die 
Ausprägung ist daher nicht typisch für den Biotoptyp laut KV ausgeprägt. Die ruderale Wiese 
in untypischer Ausprägung hat einen deutlich geringeren Wert in Bezug auf die Biodiversität 
und wurde daher um 4 Punkte/ m² abgewertet. Laut Grünflächenamt wird die gesamte Wiese 
6 bis 8 mal im Jahr gemä ht, der Bereich, der für eine Kompensation in Frage kommt, jedoch 
sicher seltener. Bei der Ist -Zustandsaufnahme Mitte August war 2021 noch keine Mahd 
erfolgt. 
 
Foto 11: Fläche 2, Blickrichtung Osten (Böger, 17.08.2021) 
Durch Umstellung der Pflege der beid en Flächen auf eine typische 2 -schürige Wiese mit 
Entnahme des Mähgutes - einer Pflege, die einer Nutzung, wie sie früher in der 
Landwirtschaft üblich war entspricht - kann sich auf beiden Flächen eine typische extensiv 
genutzte Mähwiese entwickeln. Das Artenpotential ist bei Fläche 1 noch vorhanden, so dass 
bereits nach drei Jahren eine extensive Frischwiese (Biotoptyp -Nr. 06.310) zu erwarten ist. 
Bei Fläche 2 ist neben der Umstellung eine Ergänzung durch autochthones Saatgut  mit 
Arten der typischen Glatthaferwiesen erforderlich, um in kurzem Zeitraum eine vergleichbare 
Aufwertung zu erreichen . Dann ist auch hier eine extensive Frischwiese des Biotoptyps 
06.310 zu erwa rten. Der typische Biotoptyp 06.310 ist nach der alten KV mit 44 Pkt./m² zu 
bewerten. D a a ufgrund der Unsicherheit der Entwicklungsdauer der Etablierung von 
ergänztem Saatgut nach drei Jahren der Biotoptyp noch nicht typisch ausgebildet sein wird, 
werden für die Fläche 2 nur 43 Pkt./m² (Biotoptyp-Nr. 06.310* mit Abwertung) angesetzt.

naturplan Umweltbericht: Vorhabenbezogener B-Plan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
  78 
 
Biotop- und Nutzungstypen gemäß  
der hess. Kompensationsverordnung 2005 
(WP = Biotopwertpunkte) 
 
Fläche 1 (etwa 1.500 m²): 
Ist-Zustand: Biotoptyp-Nr. 09.130, 39 WP/ m² 
Plan-Zustand: Biotoptyp-Nr. 06.310, 44 WP/ m² 
 
Fläche 2 (etwa 4.445 m²): 
Ist-Zustand: Biotoptyp-Nr. 09.130*, 35 WP/ m² 
Plan-Zustand: Biotoptyp-Nr. 06.310*, 43 WP/ m² 
 
* Abwertung gegenüber dem Standardwert der hess. 
Kompensationsverordnung. Erläuterung siehe Text.  
 
Maßnahme A4: Externer Ausgleich 
durch Entwicklung zweier 
Parkwiesen hin zu extensiven 
Frischwiesen

10.530
10.530
11.221
10.510
05.342
11.225
11.221
11.225
11.221
11.221
11.225/ 10.710
11.225
11.222
10.530
10.610
10.710
10.530
11.225
10.720
10.520
10.710
10.710
10.510
10.710
02.500
10.710
10.710
10.520
11.225
02.500
10.520
10.610
05.410
10.530
02.500
02.500
10.160
09.210
10.520
10.710
10.520
11.225
05.410
10.520
02.500
10.510
10.710
11.225
11.225
05.410
10.510
10.520
05.410
10.710
11.225
10.510
10.520
02.500
10.520
02.500
05.430
05.410
Biotop- und Nutzungstypen gemäß
hess. Kompensationsverordnung 2005
Gewässer
05.342 Kleinspeicher, Teiche (27)
Röhrichte und Ufer
05.410 Schilfröhrichte (53)
05.430 Andere Röhrichte, hier: Kalmusröhricht (53)
10.160 Felswände/ Steinpackungen am Wasser (23)
Grünflächen und Gärten
09.210 Ausdauernde Ruderalfluren meist frischer Stan dorte (39)
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten Bereich (14)
11.222 Arten- und strukturreiche Hausgärten (25)
11.225 Extensivrasen, Wiesen im besiedelten Bereich (21)
11.225/ Interpolation (12) aus Extensivrasen, Wiesen  im 
besiedelten Bereich und Dachfläche nicht begrünt, 
hier: Fundamentreste
Siedlungsbiotope
10.510 Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (3 )
10.520 Nahezu versiegelte Flächen, Pflaster (3)
10.530 Schotterweg und -platz, Sandfläche (6)
10.610 Bewachsene Feldwege (21)
10.710 Dachfläche, nicht begrünt (3)
10.720 Dachfläche, extensiv begrünt (19)
Gehölze
02.500 Standortfremde Hecken/ Gebüsche (23)
Sonstige Signaturen
Geschütztes Biotop§
§
0 25 50 m
±
Quelle Luftbild: Hessisches Landesamt für 
Bodenmanagement und Geoinformation
10.710
Einzelbäume, Baumgruppen (Überlagerung)
04.110 Einzelbaum heimisch, standortgerecht (31)
04.120 Einzelbaum nicht heimisch, nicht standortgere cht (26)
04.210 Baumgruppe heimisch, standortgerecht (33)
04.220 Baumgruppe nicht heimisch, nicht standortgere cht (28)
nach § 30 BNatSchG (Schilfröhricht)
Geltungsbereich Bebauungsplan
Geltungsbereich Vorhabensplan
§
§
§
Umweltbericht zum vorhabenbezogenen B-Plan
N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
Auftraggeber:
Biotope Ist-Zustand
Projekt Kastanienallee am Teich GmbH & Co.
Bearb.:  
     Beil/ Harras
Gez.: 
      Beil/ Harras
Plan-Nr.
Maßstab:
Planbezeichnung:
Projekt:
1 : 750
1
Ort, Datum:
Darmstadt, 
29.06.2021
naturplan
An der Eschollmühle 30
64297 Darmstadt
Tel. 0 6151 / 39661-0, Fax: 39661-29
e-mail: info@naturplan.net

02.400
02.400
02.400
02.400
02.400
11.223
11.223
11.223
11.223
11.223
11.223
11.223
10.710
10.71010.710
10.710
10.710
§
§
§
§
05.410*
05.410*
05.410*
10.720
10.720
10.720
10.720
10.720
10.720
10.140
11.221
11.221
11.221
11.221
11.221
10.540
10.530
10.530
10.530
10.530
11.223/ 02.400
11.223/ 02.400
11.223/ 02.400
11.221
10.530
10.510
10.510
02.400
05.342
10.530
11.221
11.223
10.720
11.223/ 02.400
05.410*
05.480*
02.400
02.500
05.430*
10.140
10.710
Biotop- und Nutzungstypen gemäß
hess. Kompensationsverordnung 2005
Gewässer
05.342 Kleinspeicher, Teiche (27)
Röhrichte und Ufer
05.410* Schilfröhrichte, hier: auch Neuanlage, abgew ertet (53-2)
05.430* Andere Röhrichte, hier: Kalmusröhricht, abge wertet (53-2)
05.480* Wasserpflanzenbestände , abgewertet (50-2)
11.223/ Interpolation (24) aus Neuanlage strukturrei cher Garten und 
Neuanlage standortgerechte Hecke, hier: Gewässerrandstreifen
Grünflächen und Gärten
10.140 Neu angelegte Trockenmauern (16)
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten Bereich (14)
11.223 Neuanlage strukturreicher Vor- und Hausgärten  (20)
Siedlungsbiotope
10.510 Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (3 )
10.530 Schotterweg und -platz, Sandfläche, hier: Fah rwege, Stellplätze, 
Zuwegungen,Terrassen (6)
10.540 Befestigte oder begrünte Flächen, hier: Schot terrasen (7)
10.710 Dachfläche nicht begrünt, hier: Dachterrassen  und Attika (3)
10.720 Dachfläche, extensiv begrünt (19)
Gehölze
02.400 Neuanlage Hecke/ Gebüsch heimisch, standortge recht (27)
02.500 Standortfremde Hecken/ Gebüsche, hier: Bestan dshecke
unterhalb der Kastanien (23)
Sonstige Signaturen
Geschütztes Biotop§
0 25 50 m
±
Quelle Luftbild: Hessisches Landesamt für 
Bodenmanagement und Geoinformation
Umweltbericht zum vorhabenbezogenen B-Plan
N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
Auftraggeber:
Biotope Plan-Zustand
Projekt Kastanienallee am Teich GmbH & Co.
Bearb.:  
     Harras
Gez.: 
      Harras
Plan-Nr.
Maßstab:
Planbezeichnung:
Projekt:
1 : 750
2
Ort, Datum:
Darmstadt, 
29.06.2021
naturplan
An der Eschollmühle 30
64297 Darmstadt
Tel. 0 6151 / 39661-0, Fax: 39661-29
e-mail: info@naturplan.net
Einzelbäume, Baumgruppen (Überlagerung)
04.110 Einzelbaum heimisch, standortgerecht (31)
04.120 Einzelbaum nicht heimisch, nicht standortgere cht (26)
04.210 Baumgruppe heimisch, standortgerecht (33)
04.220 Baumgruppe nicht heimisch, nicht standortgere cht (28)
Geltungsbereich Bebauungsplan
Geltungsbereich Vorhabensplan
nach § 30 BNatSchG (Schilfröhricht)
* Auf- bzw. Abwertung gegenüber dem Standardwert der hessischen 
Kompensationsverordnung, Erläuterung siehe T extteil
02.400
Die Fassadenbegrünung (Biotoptyp- Nr. 10.743) stellt ebenfalls eine Überlagerung 
dar, ist allerdings aufgrund der geringen Tiefe einer Neuanlage (ca. 50 cm) 
hier nicht dargestellt. In der Bilanzierung jedoch wurde sie berücksichtigt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 1 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.1 Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 02.07.2020: 
 
Hinsichtlich der mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 an-
gestrebten Planung von Wohnbauflächen auf dem ca. 2,5 ha großen 
Grundstück im Nordwesten Darmstadts bestehen aus regionalplaneri-
scher Sicht keine Bedenken. Der fragliche Bereich ist im Regionalplan 
Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan RPS / RegFNP-2010 als 
„Vorbehaltsgebiet für die Landwirtschaft“ festgelegt. Z3.4.1-5 des 
RPS / RegFNP 2010 gestattet die Inanspruchnahme kleinerer Flächen 
unterhalb der Darstellungsgrenze von 5 ha für Wohnsiedlungsflächen, so-
fern – wie hier gegeben – keine „Vorranggebiete Siedlung, Planung“ festge-
legt sind. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
 
Eine Auseinandersetzung mit den regionalplanerischen Dichtevorgaben 
(Z3.4.1-9 RPS / RegFNP 2010) ist den Planunterlagen nicht zu entnehmen. 
Hier sollte die Begründung entsprechend ergänzt werden. 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
Die Begründung wurde ergänzt. 
 
In die Begründung wurde das Kapitel 5.2 Regionalplanerische Dichtevor-
gaben aufgenommen. Der dem Bebauungsplan zugrunde liegende Vorha-
benplan sieht 47 Wohneinheiten (Einfamilienhäuser) zuzüglich 27 Einlie-
gerwohnungen im Plangebiet vor. Bei einem Bruttowohnbauland von 1,93 
ha ergibt dies insgesamt eine Dichte von ca. 38 WE/ha. Bei der Berech-
nung des Bruttowohnbaulands bleiben die Fläche des Sees (private Was-
serfläche) und die Verkehrsfläche der Kastanienallee unberücksichtigt. 
Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die im Regional-
plan formulierte Ausnahmemöglichkeit heranzuziehen. Der Vorhabenbe-
reich mit einer Wasserfläche im Plangebietsinneren sowie Böschungsstruk-
turen und einem nichtüberbaubaren Gewässerrandstreifen weist topografi-
sche und ökologische Besonderheiten auf. Die Lage des Plangebiets im 
Bürgerpark und im Übergangsbereich zum Landschaftsraum erfordert ein 
Bebauungskonzept, was sich in diese stadträumlichen Strukturen einfügt. 
 
 
 
Aus der Sicht des Naturschutzes (Planungen und Verfahren) teile ich 
Ihnen mit, dass das Vorhaben keine Schutzgebiete berührt, so dass keine 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
Anlage 1

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 2 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
grundsätzlichen Bedenken gegen das Vorhaben bestehen. 
 
Zu weiteren naturschutzfachlichen Belangen verweise ich auf die Stellung-
nahme der zuständigen unteren Naturschutzbehörde. 
 
 
 
Bezüglich der vom Regierungspräsidium Darmstadt - Abteilung Arbeits-
schutz und Umwelt Darmstadt - zu vertretenden Belange teile ich Ihnen 
folgendes mit:  
 
Grundwasser  
Bitte legen Sie die Sicherstellung der Wasserversorgung für das Baugebiet 
dar. Der gesamte Wasserbedarf (Trink-, Betriebswasser) ist zu ermitteln 
(Jahresmenge und Spitzenbedarf). Bei der Bedarfsermittlung ist bereits auf 
eine sparsame, rationelle Wasserverwendung zu achten. Der Nachweis, 
dass der gesamte Wasserbedarf durch den zuständigen Wasserversorger 
gedeckt werden kann, ist zu erbringen. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
Die Begründung wurde ergänzt. 
 
Für das Vorhaben (47 Wohneinheiten (Einzelhäuser) zuzüglich 27 Einlie-
gerwohnungen mit ca. 170 zu erwartenden Einwohner*innen) ist ein Trink-
wasserbedarf von ca. 7.500 m³ Trinkwasser pro Jahr anzunehmen. Für den 
Löschwasserbedarf ist ein Wert von 96 m³/2h oder 48 m³/h bzw. 27 l/s an-
zunehmen.  
Der örtliche Trinkwasserversorger (entega) hat die Deckung des Trinkwas-
ser-Jahresbedarfs von 7.500 m³ bestätigt und die Verfügbarkeit von 
70  m³/h Löschwasser mitgeteilt. Der Löschwasserbedarf pro Stunde ist 
somit gedeckt. 
 
 
 
In dem Plangebiet ist mit sehr hohen Grundwasserständen (Grundwasser-
flurabstände 1-3 m, Quelle: Grundwasserflurabstandskarten des Hessi-
schen Landesamts für Naturschutz, Umwelt und Geologie) zu rechnen. Zur 
Vermeidung von Setzrissschäden bzw. Vernässungsschäden sind in der 
Bauleitplanung grundsätzlich die minimalen und maximalen Grundwasser-
flurabstände zu berücksichtigen. Auf die Bemessungsgrundwasserstände 
für Bauwerksabdichtungen wird hingewiesen. Die erforderlichen baulichen 
Vorkehrungen – z.B. Vorgaben zur maximalen Einbindetiefe von Gebäuden 
oder spezielle Gründungsmaßnahmen – sollten in dem Bebauungsplan 
festgesetzt werden, damit die ausgewiesene Nutzung ohne Gefahr der 
Vernässung realisierbar ist. Flächen mit sehr hohen Grundwasserständen 
(0 bis 3,00 m Flurabstand) sind gemäß § 9 Abs. 5 BauGB im Bebauungs-
plan als vernässungsgefährdete Gebiete zu kennzeichnen. Bitte nehmen 
Sie die entsprechenden Festsetzungen sowie die Kennzeichnung vor. 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Im Plangebiet ist mit hohen Grundwasserständen zu rechnen. Das Plange-
biet wurde als vernässungsgefährdeter Bereich in der Planzeichnung ge-
mäß § 9 Abs. 5 BauGB (Textliche Festsetzungen Ziff. IV - Kennzeichnung 
von Flächen) gekennzeichnet. Hier ist zudem der Hinweis zu Grundwas-
serständen vermerkt. Zur Vermeidung von Setzrissschäden bzw. Vernäs-
sungsschäden sind die Grundwasserflurabstände zu berücksichtigen. 
Unter Ziff. VI. 4 (Hinweise - Grundwasser (Grundwasserschutz/ Wasserver-
sorgung) findet sich zudem ein Hinweis zur Lage im Einflussbereich des 
„Grundwasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried“. 
  
Zitat aus dem Bebauungsplan: „Das auf den Dachflächen und sonstigen 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 3 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
befestigten Flächen der Baugrundstücke anfallende Niederschlagswasser 
ist vollständig vor Ort auf dem Grundstück zurückzuhalten oder nach was-
serrechtlichen Vorschriften zu reinigen und der Wasserfläche zuzuführen, 
soweit wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegen-
stehen.“ Wenn der See einen Grundwasseranschluss hat, wird dies aus 
Sicht des Grundwasserschutzes kritisch gesehen. Die Klärung der Zuläs-
sigkeit ist dem entsprechenden Zulassungsverfahren vorbehalten. 
 
Die Festsetzung wurde geändert (Ziff. I. 13.1.1.). 
 
„Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen der Bau-
grundstücke anfallende Niederschlagswasser ist vollständig vor Ort auf 
dem Grundstück zurückzuhalten oder nach wasserrechtlichen Vorschriften 
zu reinigen und der Wasserfläche oder dem Bachwasserkanal im Elfeicher 
Weg zuzuführen, soweit weder wasserrechtliche, noch sonstige öffentlich-
rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenste-
hen. Auf die „Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Ver-
wenden von Niederschlagswasser“ unter Ziff. III. wird verwiesen.“ 
 
Die Ergebnisse der Bodenuntersuchungen lassen eine gezielte entwässe-
rungstechnische Versickerung nicht zu. Eine flächenhafte Versickerung von 
Niederschlagswasser ist nicht vorgesehen und in den Bereichen der anth-
ropogenen Auffüllungen nicht zulässig. 
Eine wasserrechtliche Erlaubnis zur Einleitung von Regenwasser in den 
See wird im Rahmen der Infrastrukturplanung angestrebt und wurde bereits 
mit der unteren Wasserbehörde erörtert. 
Sollte eine Einleitung in den See nicht möglich sein, bestehen aufgrund der 
Festsetzungen und der „Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln 
oder Verwenden von Niederschlagswasser“ die Möglichkeit der Rückhal-
tung und Einleitung in den Bachwasserkanal im Elfeicher Weg. 
 
 
 
Oberflächengewässer  
Ich bitte, zu beachten, dass der Gewässerrandstreifen des angrenzenden 
Stehgewässers nach § 23 Abs. 1 Hessisches Wassergesetz (HWG) fünf 
Meter beträgt. Die zuständige Wasserbehörde kann für die Errichtung von 
baulichen Anlagen im Gewässerrandstreifen gemäß § 38 Abs. 5 Wasser-
haushaltsgesetz (WHG) eine widerrufliche Befreiung erteilen, wenn über-
wiegende Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Maßnahme erfordern 
oder das Verbot im Einzelfall zu einer unbilligen Härte führt. Bevor der Be-
bauungsplan rechtskräftig wird, empfehle ich die Zulässigkeit zur Errichtung 
von baulichen Anlagen im Gewässerrandstreifen mit der zuständigen Was-
serbehörde zu klären. 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Die Planung wurde mit den zuständigen Stellen geklärt. Es wird ein 5 m 
breiter Gewässerrandstreifen eingeplant, der nicht bebaut werden darf. 
Diese Fläche überschneidet die nachrichtlich übernommene Fläche des 
gesetzlich geschützten Biotops (Schilfröhricht), die Pflanzfläche nach Ziff. I. 
13.7 der textlichen Festsetzungen (Anpflanzung von Röhrichten und 
Schwimmblattpflanzen) sowie die nach Ziff. I. 12.4 festgesetzte Gemein-
schaftsgrünfläche besonderer Zweckbestimmung - Zugang Wasserfläche. 
Zudem liegt der Gewässerrandstreifen im Bereich der nicht überbaubaren 
Grundstückfläche. 
In Ziff. I. 17.1 Gewässerrandstreifen werden die Pflanzmaßnahmen inner-

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 4 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
halb des Gewässerrandstreifens konkretisiert.  
Die zuständigen Wasserbehörden sowie die UNB wurden beteiligt. 
 
 
 
Die Einleitung von Niederschlagswasser in das Stehgewässer bitte ich un-
ter Einhaltung der Anforderungen des Regelwerks DWA-M 153 zu planen. 
Insbesondere bitte ich für den Bemessungsfall ein Freibord im Stehgewäs-
ser von mindestens 0,20 Metern zu berücksichtigen und eine ausreichende 
Entlastungsmöglichkeit des Gewässers im Zulassungsverfahren für die 
Gewässerbenutzung nachzuweisen. 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Eine wasserrechtliche Erlaubnis zur Einleitung von Regenwasser in den 
See wird im Rahmen der Infrastrukturplanung angestrebt. 
 
 
 
Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz  
In Hinblick auf die Einleitung von Niederschlagswasser in den See werden 
die Inhalte der Stellungnahme des Dezernats 41.1 vertreten. Generell wird 
auf das Erfordernis einer wasserrechtlichen Erlaubnis zur Versickerung 
bzw. Einleitung von Niederschlagswasser in ein Gewässer hingewiesen. 
Darüberhinausgehend werden keine Bedenken erhoben. 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Eine wasserrechtliche Erlaubnis zur Einleitung von Regenwasser in den 
See wird im Rahmen der Infrastrukturplanung angestrebt. 
 
 
 
Bodenschutz 
Nachsorgender Bodenschutz (Altlasten) 
Gemäß § 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB (Baugesetzbuch) sind bei 
der Aufstellung von Bauleitplänen insbesondere die allgemeinen Anforde-
rungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der 
Wohn- und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu berück-
sichtigen. Bei der Aufstellung darf das Problem der Bodenbelastungen nicht 
ausgeklammert werden. Es gilt bei der Beurteilung von Belastungen das 
bauleitplanerische Vorsorgeprinzip und nicht die Schwelle der Gefahren-
abwehr. Der Träger der Bauleitplanung erzeugt ein Vertrauen, dass die 
ausgewiesene Nutzung ohne Gefahr realisierbar ist. Geht die Stadt Darm-
stadt Anhaltspunkten für Bodenbelastungen nicht nach, haben Eigentümer, 
Bauwillige und andere Betroffene ggf. Anspruch auf Schadensersatz. 
 
In der vom Hessischen Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft 
und Verbraucherschutz herausgegebenen Arbeitshilfe „Bodenschutz in der 
Bauleitplanung“ (Februar 2011) ist als Datenquelle für Recherchen zum 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
Den Anregungen wurde gefolgt. 
Die geforderten Untersuchungen wurden in Absprache mit dem RP 
Darmstadt durchgeführt. 
 
Zum Thema Altlasten wurden aufgrund der Hinweise aus den ersten Bau-
grunduntersuchungen weitere, detailliertere Untersuchungen vorgenom-
men. In einer ersten Einzelfallrecherche wurde den beiden, auf dem 
Grundstück verzeichneten ALTIS-Eintragungen nachgegangen. Die durch 
die von 1997 bis 1998 ansässige Firma verursachten Belastungen des 
Bodens konnten damit nicht belegt werden. Im weiteren Schritt wurde eine 
orientierende umwelttechnische Boden- und Grundwasseruntersuchung auf 
dem Grundstück des Planvorhabens durchgeführt. In einem Rasterfeld 
tauchte dabei in Bodenproben der oberen 10 cm eine erhöhte Nickelkon-
zentration auf. Im Zuge der Neubebauung wird diese belastete Boden-

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19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 5 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Thema Bodenschutz die Altflächendatei ALTIS des Hess. Landesamtes für 
Umwelt und Geologie (HLUG) angegeben. 
 
Nach erfolgter Abfrage der Altflächendatei ist festzustellen, dass sich für 
das Plangebiet zwei Einträge ergeben. Unter den ALTIS-Nrn. 411.000.020-
001.693 und 411.000.020-001.761 sind Betriebsstätten geführt, die gemäß 
Handbuch Altlasten, Band 2, Teil 4 des HLUG mit einem hohen Gefähr-
dungspotential (Branchenklasse 4) für die Umwelt bewertet werden. 
 
Auszüge aus der Altflächendatei: 
 
ALTIS – Nummer 411.000.020-001.693 
Elfeicher Weg 181 
 
ALTIS – Nummer 411.000.020-001.761 
Kastanienallee 4-6 
 
Im Zuge des Bauleitplanverfahrens sind zur Abwägung einer möglichen 
Gefahr bei der Nutzung der Standorte mit hohem Gefährdungspotential 
Einzelfallrecherchen bzw. ggf. anschließende orientierende Untersuchun-
gen gemäß der Handbücher Altlasten Band 3, Teil 1, bzw. Band 3, Teil 2 
des HLUG durchzuführen. Die Einzelfallbewertung hat gemäß der Handbü-
cher Altlasten, Band 5, Teil 1 zu erfolgen. Hierzu ist ein Fachgutachter in 
Altlastenfragen zu beauftragen. Das Ergebnis der Untersuchungen ist dem 
Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt 
Darmstadt, Dezernat IV/Da 41.5; Bodenschutz, vorzulegen. 
 
Erst nach Auswertung der Einzelfallbewertungen kann darüber entschieden 
werden, ob ein weiterer Untersuchungsbedarf besteht und orientierende 
Untersuchungen erforderlich werden oder das Bauleitplanverfahren weiter 
schicht abgetragen, danach ist mit keinen weiteren Belastungen zu rech-
nen. Eine weitere ergänzende Grundwasseruntersuchung ergab, dass die 
Geringfügigkeitsschwellenwerte für Arsen in jeder Beprobung überschritten 
wurden. In Rücksprache mit dem RP Darmstadt weist dieses daher darauf 
hin, dass die Nutzung des Grundwassers zu Bewässerungszwecken im 
Einzelfall geprüft werden muss. Eine Versickerung von Niederschlagswas-
ser kann nur außerhalb der anthropogenen Auffüllungshorizonte durchge-
führt werden. Beides ist durch das Vorhaben nicht geplant. Daher beste-
hen, bezogen auf die Altlastenthematik Grundwasser, für die Realisierung 
des Vorhabens keine weiteren Bedenken. Eine Würdigung und Berücksich-
tigung der Ergebnisse wurde in den Umweltbericht eingearbeitet.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 6 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
fortgeführt werden kann. 
 
Darüber hinaus befindet sich das geplante Baugebiet im Bereich einer 
ehemaligen Tongrube, deren Verfüllung mit Bauschutt, Schlacken, Ab-
raummaterialien etc. durch die Baugrunduntersuchungen, deren Ergebnis-
se in den Gutachten /1/ bis /3/ dokumentiert sind, bestätigt werden konnte. 
Es wurden Auffüllungsmächtigkeiten von 0,4 bis 10,9 m uGOK und Grund-
wasserstände zwischen 2,3 und 4,3 m uGOK angetroffen. Eine labor-
technische Untersuchung der Auffüllungsmaterialien (Deklarationsanalyse 
Bauschutt gemäß LAGA M20) liegt für eine Mischprobe vor. Es wurden 
leicht erhöhte Arsen- und PAK-Belastungen im Feststoff sowie Arsen- und 
Chrombelastungen im Eluat nachgewiesen. 
 
Für eine bodenschutzfachliche Bewertung, insbesondere auch im Hinblick 
auf die geplante Wohnnutzung, reichen die bisher vorgelegten Untersu-
chungsberichte nicht aus. Es handelt sich bei den Berichten /1/ bis /3/ um 
geotechnische Gutachten zur Erkundung des Baugrundes und nicht um 
umwelttechnische Gutachten zur Ermittlung des Gefahrenpotenzials der 
anthropogenen Auffüllungen. 
 
Eine sachgerechte Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens, 
verbunden mit einem Eingriff in den Boden, ist der Oberen Bodenschutzbe-
hörde zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht möglich, da aus den Antragsun-
terlagen allein nicht ersichtlich ist, ob durch das Bauvorhaben die öffentli-
che Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die 
natürlichen Lebensgrundlagen gefährdet werden (§ 3 Abs. 1 HBO). 
 
Da die Inhaltsstoffe der Altablagerung nicht hinreichend erkundet wurden 
und davon ausgegangen werden muss, dass Schadstoffbelastungen sehr 
heterogen vorliegen, sind orientierende umwelttechnische Untersuchungen 
durchzuführen, mit denen das Gefahrenpotenzial, das von den eingelager-
ten Abfällen ausgeht, beurteilt werden kann. 
 
 
 
Vorsorgender Bodenschutz 
Der Geltungsbereich ist durch die Verfüllung der ehemaligen Tongrube und 
der bestehenden Bebauung anthropogen geprägt. Weitergehende Aussa-
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
gen hinsichtlich des vorsorgenden Bodenschutzes sind daher nicht erfor-
derlich. 
 
 
 
Immissionsschutz  
Sofern die vorgesehene Grundrissorientierung in den konkreten Bauvorha-
ben konsequent umgesetzt wird, bestehen keine Bedenken gegen die o.a. 
Bauleitplanung. 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Für die bergrechtliche Stellungnahme wurden folgende Quellen als Da-
tengrundlage herangezogen: 
 
Hinsichtlich der Rohstoffsicherung: 
- Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan (RPS/ Reg-
FNP) 2010 
- Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des HLNUG; 
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe: 
- vorliegende und genehmigte Betriebspläne; 
Hinsichtlich des Altbergbaus: 
- bei der Bergaufsicht digital und analog vorliegende Risse, 
- in der Datenbank vorliegende Informationen, 
- Kurzübersichten des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren 
Bergbau. 
 
Die Recherche beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenplans 
inventarisierten Beständen von Berechtsamts- und Betriebsakten früherer 
Bergbaubetriebe und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissblät-
tern. Die Stellungnahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus auf 
einer unvollständigen Datenbasis. 
 
Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung ge-
nommen: 
 
Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsflä-
chen betroffen. 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Aktuelle Betriebe: Es befinden sich keine aktuell unter Bergaufsicht stehen-
den Betriebe im Planbereich und dessen näherer Umgebung. 
 
Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten: Im Plange-
biet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umgegangen. 
 
Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte ent-
gegen. 
 
 
 
Vom Kampfmittelräumdienst wird mitgeteilt, dass über die im Lageplan 
bezeichnete Fläche Kriegsluftbilder vorliegen. 
 
Eine Auswertung dieser Luftbilder hat ergeben, dass sich das fragliche 
Gelände in einem Bombenabwurfgebiet befindet. 
 
Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grund-
sätzlich ausgegangen werden. 
 
In den Bereichen, in denen durch Nachkriegsbebauungen bereits boden-
eingreifende Baumaßnahmen bis zu einer Tiefe von mindestens 5 Metern 
durchgeführt wurden, sind keine Kampfmittelräummaßnahmen notwendig. 
 
Bei allen anderen Flächen ist eine systematische Überprüfung (Sondieren 
auf Kampfmittel) vor Beginn der geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten 
und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen bis in eine Tiefe 
von 5 Meter (ab GOK IIWK) erforderlich, auf denen bodeneingreifende 
Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich eine EDV-gestützte Da-
tenaufnahme erfolgen. 
 
Sofern die Fläche nicht sondierfähig sein sollte (z.B. wegen Auffüllungen, 
Versiegelungen oder sonstigen magnetischen Anomalien), sind aus Si-
cherheitsgründen weitere Kampfmittelräummaßnahmen vor bodeneingrei-
fenden Bauarbeiten erforderlich. 
 
Es ist dann notwendig, einen eventuell vorgesehenen Baugrubenverbau 
(Spundwand, Berliner Verbau, usw.) durch Sondierungsbohrungen in der 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Im Rahmen der Umsetzung des Vorhabens wird eine Kampfmittelüberprü-
fung nach neuestem Stand der Technik gemäß den Angaben des Kampf-
mittelräumdienstes erfolgen. Ein entsprechender Hinweis wurde auch im 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 unter Ziffer VI. 10. formuliert. 
Im Durchführungsvertrag wurde der Vorhabenträger zur Kampfmittelsondie-
rung und ggf. -räumung (Aufsuchen, Bergen, Zwischenlagern) vor Beginn 
der geplanten Bauarbeiten auf eigene Kosten verpflichtet.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Verbauachse abzusichern. 
 
Sofern eine sondierfähige Messebene vorliegt, sollen die Erdaushubarbei-
ten mit einer Flächensondierung begleitet werden. 
 
Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie sich bescheinigen lassen, dass die 
Kampfmittelräumarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik durchge-
führt wurden. Der Bescheinigung ist ein Lageplan beizufügen, auf dem die 
untersuchten Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwendete 
Detektionsverfahren anzugeben. 
 
Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des 
Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS-R entwickelt. Wir bitten Sie, 
bei der Beauftragung des Dienstleisters auf die Verwendung des Datenmo-
duls KMIS-R hinzuweisen. 
 
Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten Flächen 
örtlich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden. 
 
Wir bitten Sie nach Abschluss der Arbeiten um Übersendung des La-
geplans und der KMIS-R-Datei, welche Sie durch die von Ihnen beauf-
tragte Fachfirma erhalten. 
 
Das Datenmodul KMIS-R können Sie kostenlos von der nachstehenden 
Internetseite des Kampfmittelräumdienstes downloaden: 
http://www.rp-darmstadt.hessen.de 
(Sicherheit und Ordnung, Gefahrenabwehr, Kampfmittelräumdienst) 
 
Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, Bergen, Zwischenla-
gern) sind vom Antragsteller/Antragstellerin, Interessenten/Interessentin 
oder sonstigen Berechtigten (z.B. Eigentümer/Eigentümerin, Inves-
tor/Investorin) zu tragen. Die genannten Arbeiten sind daher von diesen 
selbst bei einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen. 
 
Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmittelräumung werden die 
örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt. 
 
Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung einer Fachfirma bitte ich

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
immer das Aktenzeichen I 18 KMRD- 6b 06/05- Da 2028-2020 anzugeben 
und eine Kopie dieser Stellungnahme beizufügen. 
 
Als Anlage übersende ich Ihnen die Allgemeinen Bestimmungen für die 
Kampfmittelräumung im Lande Hessen. (Hinweis: Hier nicht abgedruckt) 
 
Da Kampfmittelräumarbeiten im Voraus schwer zu berechnen sind, halte 
ich die Abrechnung der Leistungen nach tatsächlichem Aufwand für unum-
gänglich. Dies ist in jedem Falle Voraussetzung für eine positive Rech-
nungsprüfung zum Zwecke der Kostenerstattung durch den Bund gem. 
Nr. 3 der Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung. 
 
Eine Kopie des Auftrages bitte ich mir zur Kenntnisnahme zuzusenden. 
 
Den Abtransport - ggf. auch die Entschärfung - und die Vernichtung der 
gefundenen Kampfmittel wird das Land Hessen -Kampfmittelräumdienst- 
weiterhin auf eigene Kosten übernehmen. 
 
 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 14.12.2021: 
 
Wie bereits mit Stellungnahme vom 02.07.2020 ausgeführt, bestehen hin-
sichtlich der mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 ange-
strebten Planung von Wohnbauflächen auf dem ca. 2,5 ha großen Grund-
stück im Nordwesten Darmstadts aus regionalplanerischer Sicht keine 
Bedenken.  
 
Der fragliche Bereich ist im Regionalplan Südhessen/Regionalen Flächen-
nutzungsplan –RPS/RegFNP-2010 als „Vorbehaltsgebiet für die Landwirt-
schaft“ festgelegt. Z3.4.1-5 des RPS/RegFNP 2010 gestattet die Inan-
spruchnahme kleinerer Flächen unterhalb der Darstellungsgrenze von 5 ha 
für Wohnsiedlungsflächen, sofern – wie hier gegeben - keine „Vorrangge-
biete Siedlung, Planung“ festgelegt sind.  
 
 
Die Begründung zum Bebauungsplan wurde nun unter Ziffer 5.2 (S. 8) um 
eine Auseinandersetzung mit den regionalplanerischen Dichtevorgaben 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
Den Anregungen wurde teilweise gefolgt. 
 
Regionalplanung 
 
Der Hinweis, dass aus regionalplanerischer Sicht keine Bedenken beste-
hen, wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Die Lage des Plangebiets im Vorbehaltsgebiet Landwirtschaft im Regional-
plan Südhessen/Regionalen Flächennutzungsplan –RPS/RegFNP-2010 
wurde zur Kenntnis genommen. Das regionalplanerische Ziel Z3.4.1-5 ge-
stattet die Inanspruchnahme entsprechender Flächen unter bestimmten 
Anforderungen, die vorliegend gegeben sind. 
 
Der Hinweis zur Unterschreitung der regionalplanerischen Dichtevorgaben 
(Z3.4.1-9 RPS/RegFNP 2010) wurde zur Kenntnis genommen und ist ge-

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
(Z3.4.1-9 RPS/RegFNP 2010) ergänzt. Die Inanspruchnahme der in Z3.4.1-
9 enthaltenen Ausnahmeregelung für die - aus regionalplanerischer Sicht 
zu bedauernde - Unterschreitung der für das Oberzentrum Darmstadt vor-
gesehenen Mindestdichte von 60 Wohneinheiten pro Hektar Brut-
towohnbauland mit den geplanten 38 Wohneinheiten pro Hektar Brutto-
wohnbauland wurde mit der besonderen Lage und Topographie des Plan-
gebietes durchaus nachvollziehbar begründet. 
 
Eine Zuständigkeit der oberen Naturschutzbehörde ist gemäß § 2 Abs. 1 
Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGB-
NatSchG) nicht gegeben. (siehe hierzu auch Ziffer 3.5 des Erlasses des 
Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen über 
die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
(TöB) in städtebaulichen Verfahren nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 
vom 11. Dezember 2019 -StAnz. 52/2019 S. 1373-).  
 
Bezüglich der vom Regierungspräsidium Darmstadt - Abteilung Umwelt 
Darmstadt - zu vertretenden Belange teile ich Ihnen folgendes mit:  
 
Gegen den vorgelegten Bebauungsplanentwurf werden Einwendungen 
erhoben. Es bestehen Nachforderungen.  
 
mäß den geltenden Ausnahmeregelungen des Z3.4.1-9 zulässig. 
In der Begrünung wurde im Kap. 5.2 eine entsprechende Erläuterung hier-
zu ergänzt. 
 
 
 
 
 
Die Nicht-Zuständigkeit der Oberen Naturschutzbehörde (ONB) wurde zur 
Kenntnis genommen. 
 
 
 
Oberflächengewässer (Abflussregelung /Hochwasserschutz/Hydrologie) 
 
Gewässerrandstreifen dienen nach § 38 Wasserhaushaltsgesetzt (WHG) 
der Erhaltung und Verbesserung der ökologischen Funktionen oberirdi-
scher Gewässer, der Wasser-speicherung, der Sicherung des Wasserab-
flusses sowie der Verminderung von Stoffeinträgen aus diffusen Quellen. 
Der Gewässerrandstreifen umfasst das Ufer und den Bereich, der an das 
Gewässer landseits der Linie des Mittelwasserstandes angrenzt. Der Ge-
wässerrandstreifen bemisst sich ab der Linie des Mittelwasserstandes, bei 
Gewässern mit ausgeprägter Böschungsoberkante ab der Böschungsober-
kante. Eigentümer und Nutzungsberechtigte sollen Gewässerrandstreifen 
im Hinblick auf ihre ökologischen Funktionen erhalten. Der Gewässerrand-
streifen wurde im vorgelegten Bebauungsplan ausschließlich ab der Linie 
des Mittelwasserstandes bemessen. Er ist jedoch bei Gewässern mit aus-
geprägter Böschungsoberkante ab der Böschungsoberkante zu bemessen. 
Oberflächengewässer (Abflussregelung /Hochwasserschutz/Hydrologie) 
 
Der Bebauungsplan wurde angepasst. Der Gewässerrand wurde in eine 
private Grünfläche besonderer Zweckbestimmung – Gewässerrandstreifen 
geändert. Die textlichen Festsetzungen wurden um einzelne Festsetzungen 
zum Erhalt bestehender Bepflanzungen ergänzt. Die Begründung wurde 
ebenfalls um weiterführende Erläuterungen zum Gewässerrandstreifen 
ergänzt. 
 
Mit Schreiben vom 17.05.22 hat das RP Darmstadt bestätigt, dass mittels 
der vorgesehenen Maßnahmen und Änderungen am Bebauungsplan im 
Gewässerrandstreifen den Belangen der Oberflächengewässer ausrei-
chend Rechnung getragen wird. Im Durchführungsvertrag sind Regelungen 
vereinbart, die bei entsprechender Umsetzung und Einhaltung die Funktio-
nen des Gewässerrandstreifens gemäß § 38 WHG gewährleisten. Der ab-

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Nach den vorgelegten Unterlagen ist davon auszugehen, dass eine ausge-
prägte Böschungsoberkante vorhanden ist. Entsprechend wird die Bemes-
sung ab der Böschungsoberkante erforderlich. Der Gewässerrandstreifen 
wurde nachrichtlich in den Bebauungsplan aufgenommen und bezüglich 
der Nutzung des Gewässerrandstreifens wurde vorgeschrieben, dass die-
ser mit heimischen standortgerechten Gehölzen zu bepflanzen, zu pflegen 
und dauerhaft zu erhalten ist. Eine nachträgliche Anpflanzung weiterer Ge-
hölze sowie die Ausbringung nicht heimischer Pflanzen sind nach den For-
mulierungen im Bebauungsplan unzulässig mit Ausnahmen von Gehölz-
pflanzungen, die beschädigte oder abgestorbene Gehölze ersetzen. Im 
Bereich der Böschung zum Wasser sind laut dem Bebauungsplan heimi-
sche standortgerechte Uferstauden anzupflanzen. Hier weise ich darauf 
hin, dass auch das Verbot zur Errichtung baulicher und sonstiger Anlagen 
sowie die Beseitigung standortgerechter Gehölze und Pflanzen im Gewäs-
serrandstreifen mit in den Bebauungsplan aufgenommen werden sollte.  
 
Ich weise darauf hin, dass für die Nutzung des Sees zur Wärmegewinnung 
mit den da-zugehörigen Anlagen eine wasserrechtliche Erlaubnis gem. §§ 8 
und 9 WHG (Gewässerbenutzung) und eine wasserrechtliche Genehmi-
gung gem. § 36 WHG bzw. § 22 Hessisches Wassergesetz (HWG) (Anla-
gen in, an, über und unter oberirdischen Gewässern) erforderlich ist sowie 
für die Umgestaltung des Sees wie Umgestaltung der Ufer und Bau einer 
Zugangsrampe eine Genehmigung für den Gewässerausbau gem. § 68 
WHG notwendig ist.  
 
gestimmten Vorgehensweise zum Umgang mit dem Gewässerrandstreifen 
wurde seitens des RP zugestimmt. 
 
Der Anregung zur Aufnahme weiterer Festsetzungen zu Verboten im Ge-
wässerrandstreifen (Errichtung baulicher Anlagen, Beseitigung von Grün-
strukturen) wurde teilweise gefolgt. Das Verbot baulicher Anlagen ist durch 
das entsprechende Fachgesetz ausreichend gesichert. Das Verbot zur 
Beseitigung standortgerechter Gehölze und Pflanzen wurde in den Bebau-
ungsplan aufgenommen.  
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis, dass zusätzliche wasserrechtliche Genehmigungen für die 
geplante Nutzung des Sees zur Wärmegewinnung erforderlich sind, wurde 
zur Kenntnis genommen. Entsprechende Genehmigungen sind beantragt 
und auch im Durchführungsvertrag ist ein Hinweis auf ein erforderliches 
Genehmigungsverfahren festgeschrieben. 
 
 
Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung)  
 
Aus Sicht der von mir zu vertretenden Belange der Wasserversorgung und 
des Grundwasserschutzes ist im o. g. Verfahren folgende Ergänzung zu 
fordern:  
 
In Ergänzung zu der Kennzeichnung der Fläche als vernässungsgefährde-
ter Bereich, sollten die erforderlichen baulichen Vorkehrungen – z.B. Vor-
gaben zur maximalen Ein-bindetiefe von Gebäuden oder spezielle Grün-
dungsmaßnahmen – in dem Bebauungs-plan festgesetzt werden, damit die 
ausgewiesene Nutzung ohne Gefahr der Vernässung realisierbar ist.  
 
Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung) 
 
Der Anregung zur Festsetzung erforderlicher baulicher Vorkehrungen 
im vernässungsgefährdeten Bereich wurde nicht gefolgt.  
 
 
Durch den Vorhabenträger wurden ausführliche Untersuchungen zur Grün-
dung im Planungsprozess beauftragt und angestellt, die in den Entwurfs-
planungen berücksichtigt wurden. Da entsprechende Informationen vorlie-
gen und es sich vorliegend um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
handelt, ist ein weiterer Hinweis im Bebauungsplan nicht erforderlich.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 13 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz 
 
Zu dem o. g. Vorhaben nehme ich auf Grundlage des derzeitigen Pla-
nungsstandes der mir vorliegenden Unterlagen wie folgt Stellung:  
 
Es ist geplant, auf dem Grundstück zwischen Kastanienallee und Elfeicher 
Weg (Gemarkung Darmstadt, Flur 30, Nr. 47/3, 47/4, 48/29, 48/30 und 
48/31) insgesamt 47 Einfamilienhäuser als Einzel-, Doppel- und Reihen-
häuser zu errichten. Ein Teil der Gebäude soll als begrünte Flachdachbau-
weise errichtet werden.  
 
Umgang mit Niederschlagswasser  
Aus dem geotechnischen Bericht (Stand 06.10.2017) geht hervor, dass, wie 
in Abschnitt 12 beschrieben, aufgrund der wechselnden und teils wasser-
sperrenden Bodenbeschaffenheit die Versickerung von Oberflächenwasser 
nur eingeschränkt möglich ist. Für die Planung von Versickerungsanlagen 
(z. B. Mulden, Rigolen) sind der Durchlässigkeitsbeiwert durch „in-situ-
Versickerungsversuche (open-end-tests) und vergleichbare Laborversuche 
durchzuführen. Für die Einleitung in ein Gewässer (Grund- oder Oberflä-
chengewässer) ist eine Erlaubnis nach §§ 8, 9 i. V. m. 57 WHG bei der 
zuständigen Wasserbehörde zu beantragen. Die Vorgaben des Merkblattes 
DWA-M 153 („Handlungsempfehlung zum Umgang mit Regenwasser“) und 
des Arbeitsblattes DWA-A 138 („Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur 
Versickerung von Niederschlagswasser“) zu beachten.  
 
Da aufgrund der gesetzlichen Regelungen und dem Stand der Technik die 
Abwassermengen zu reduzieren sind und der Niederschlagsnutzung zur 
Schonung des Wasserkreislaufs eine große Bedeutung zukommt, ist gem. 
§ 37 Abs. 4 HWG die Speicherung von Niederschlagswasser in Zisternen 
mit anschließender Verwertung als Brauchwasser oder zur Bewässerung 
der Grünflächen, soweit keine wasserwirtschaftlichen und gesundheitlichen 
Belange entgegenstehen, in die Bauleitplanung mit aufzunehmen. 
 
Anforderungen an die Abwasserbeseitigung  
Gegen die Einleitung des Schmutzwassers in die vorhandene kommunale 
Mischkanalisation bestehen grundsätzlich keine Bedenken. Die kommunale 
Satzung ist zu beachten.  
Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Hinweise zum Umgang mit Niederschlagswasser (Versickerung 
oder Einleitung in Gewässer) wurden zur Kenntnis genommen.  
Gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan sind keine Versickerungsanla-
gen geplant.  
Das unbelastete Niederschlagswasser der Dachflächen der Häuser rund 
um den See wird auf den Grundstücken zurückgehalten oder in den an-
grenzenden See geleitet. Hierbei ist eine mechanische Reinigung vorzuse-
hen. Die Häuser ohne direkten Seezugang oder Dachflächen, die nicht dem 
See zugewandt sind (teilweise geneigte Dachflächen bei den Reihenhäu-
sern entlang der westlichen Erschließung), werden in den Bachwasserka-
nal im Elfeicher Weg geleitet. Aufgrund der mangelnden Versickerungs-
möglichkeiten kommt es zu einem Abfluss von Niederschlagswasser aus 
dem Plangebiet. Daher muss das Niederschlagswasser der privaten Ver-
kehrsflächen dezentral gereinigt und ebenfalls in den Bachwasserkanal im 
Elfeicher Weg geleitet werden. Hierfür werden entsprechenden Genehmi-
gungen beantragt und wurden Regelungen im Bebauungsplan und im 
Durchführungsvertrag getroffen.  
 
 
 
 
 
Die Anforderungen an die Abwasserbeseitigung (Kanalisation) wurden als 
Hinweis zur Kenntnis genommen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 14 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Bodenschutz  
 
1. Nachsorgender Bodenschutz (Altlasten) 
 
Nach der vorliegenden historischen Recherche wurde das Plangebiet bis 
1850 als landwirtschaftliche Fläche genutzt. 1865 entstanden erste Ziege-
leien und 1906 ist der erste Tonabbau belegt. In den 1960er Jahren wurde 
der Tonabbau eingestellt, die ehemaligen Tongruben wurden mit Bau-
schutt, Ziegelbruch, Schlacken und Abraummaterial teilverfüllt und/oder 
füllten sich mit Grundwasser.  
 
Nach Zeitzeugenaussagen war von April 1997 bis Januar 1998 ein Be-
triebshof der Preussag AG auf dem Gelände ansässig, der die Flächen 
ausschließlich zu Lagerzwecken genutzt haben soll. Hinweise auf Schad-
stoffeinträge durch den Betrieb in dieser Zeit liegen nicht vor.  
 
Die Verfüllung der ehemaligen Tongrube mit Bauschutt, Schlacken, Ab-
raummaterialien etc. konnte durch die Baugrunduntersuchungen bestätigt 
werden. Es wurden Auffüllungsmächtigkeiten von 0,4 bis 10,9 m uGOK und 
Grundwasserstände zwischen 2,3 und 4,3 m uGOK angetroffen.  
 
Die Untersuchungen des Oberbodens zeigen bis auf wenige Ausnahmen 
durchweg geringe Schadstoffkonzentrationen. Die bisherigen Untersu-
chungsergebnisse belegen, dass keine schädlichen Bodenveränderungen 
durch die Verfüllmaterialien im Bereich der ehemaligen Tongrube vorliegen. 
Die leicht erhöhten Schadstoffgehalte im Grundwasser können anthropo-
genen Ursprungs sein und auf die Auffüllungen ehemaliger Tongruben im 
näheren und weiteren Umfeld zurückgeführt werden. Aber auch ein geoge-
ner Ursprung des Arsens aufgrund des Rotliegend-Gesteins wird nicht aus-
geschlossen. 
 
Die Nutzung des Grundwassers zu Bewässerungszwecken und die Versi-
ckerung von Niederschlagswasser sind im Plangebiet nicht vorgesehen. 
Die Prüfung der Entwurfsunterlagen hat daher ergeben, dass gegen die 
Aufstellung des Bebauungsplanes aus den von mir zu vertretenden Belan-
gen des Boden- und Grundwasserschutzes keine Bedenken bestehen.  
 
Bodenschutz 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, dass keine Bedenken gegen 
den Bebauungsplan aus Sicht des Boden- und Grundwasserschutzes be-
steht. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Eine Nutzung des Grundwassers zu Bewässerungszwecken und die geziel-
te Versickerung von Niederschlagswasser, das auf Dach- oder versiegelte 
Flächen fällt, sind im Plangebiet nicht vorgesehen.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 15 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
2. Vorsorgender Bodenschutz:  
 
Der Geltungsbereich ist durch die Verfüllung der ehemaligen Tongrube und 
der bestehenden Bebauung anthropogen geprägt. Weitergehende Aussa-
gen hinsichtlich des vorsorgenden Bodenschutzes sind daher nicht erfor-
derlich. 
 
Immissionsschutz  
 
Die Prüfung der Unterlagen zu o.g. Planung hat ergeben, dass gegen die 
Aufstellung des Bebauungsplanes aus den von mir zu vertretenden Belan-
gen des Immissionsschutzrechts keine Bedenken bestehen, sofern die 
vorgesehene Grundrissorientierung und der Einbau von nicht öffenbaren 
Fenstern in den im Plan markierten Bereichen in den konkreten Bauvorha-
ben konsequent umgesetzt werden.  
 
Für die bergrechtliche Stellungnahme wurden folgende Quellen als Da-
tengrundlage herangezogen:  
 
Hinsichtlich der Rohstoffsicherung:  
 
- Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 
  (RPS/RegFNP) 2010 
- Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des HLNUG;  
 
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe: 
  
- vorliegende und genehmigte Betriebspläne;  
 
Hinsichtlich des Altbergbaus:  
 
- bei der Bergaufsicht digital und analog vorliegende Risse,  
- in der Datenbank vorliegende Informationen,  
- Kurzübersichten des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren  
  Bergbau 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass keine Bedenken hinsichtlich des 
vorsorgenden Bodenschutzes bestehen. 
 
 
 
Immissionsschutz 
 
Der Hinweis, dass die im Bebauungsplan festgesetzten Schallschutzmaß-
nahmen umgesetzt werden müssen, um den Belangen des Immissions-
schutzrechts Rechnung zu tragen, wurde zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
Bergrechtliche Stellungnahme 
 
Zu den bergrechtlichen Belangen werden keine Bedenken geäußert, was 
zur Kenntnis genommen wurde.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 16 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Die Recherche beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenplans 
inventarisierten Beständen von Berechtsams- und Betriebsakten früherer 
Bergbaubetriebe und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissblät-
tern. Die Stellungnahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus auf 
einer unvollständigen Datenbasis.  
 
Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung ge-
nommen: 
  
Rohstoffsicherung: 
Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsflächen betroffen.  
 
Aktuelle Betriebe:  
Es befinden sich keine aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe im 
Planbereich und dessen näherer Umgebung.  
 
Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten:  
Im Plangebiet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umge-
gangen.  
 
Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte ent-
gegen.  
 
Der Kampfmittelräumdienst wurde nicht erneut beteiligt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis, dass aus Sicht der Bergbehörde dem Vorhaben keine 
Sachverhalte entgegenstehen, wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Kampfmittel 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, dass der Kampmittelräum-
dienst nicht erneut beteiligt wurde.  
Ein Hinweis zur Kampfmittelbelastung und -räumung ist bereits unter VI. 
Ziff.10 der Hinweise zu den textlichen Festsetzungen im Bebauungsplan 
aufgenommen. Darüber hinaus wurde der Vorhabenträger im Durchfüh-
rungsvertrag zur Kampfmittelsondierung und ggf. –räumung verpflichtet. 
 
1.2 Hessen Mobil, Postfach 10 07 63, 64207 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 09.06.2020: 
 
Gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 der Stadt Darm-
stadt bestehen seitens Hessen Mobil grundsätzlich keine Einwände. 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 17 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Fachliche Hinweise: 
• Gegen den Straßenbaulastträger von klassifizierten Straßen bestehen 
keine Ansprüche auf Durchführung von Schutzmaßnahmen aufgrund des 
BImSchG. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
1.3 Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main, Postfach 17 03 53, 60077 
Frankfurt am Main  
 
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 23.06.2020: 
 
Die Planungen betreffen Bereiche im Darmstädter Bürgerpark rund um eine 
Wasserfläche, die im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungs-
planes liegen und bisher als öffentliche Grünfläche festgesetzt sind. Dort 
sollen nun planungsrechtlich Wohnbauflächen ermöglicht werden. Es ist 
geplant, rund um den See 20 Reihen-, 11 Doppel- und 5 freistehende Ein-
zelhäuser, also insgesamt 47 Hauseinheiten zzgl. 27 integrierter Einlieger-
wohnungen bei den EinzeI- und Doppelhäusern zu errichten. In Summe 
entstünden so 74 Wohneinheiten. Das Plangebiet hat eine Gesamtgröße 
von etwa 2,5 ha. 
 
Aus Sicht der Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main erscheinen die 
Planungen zu Wohnbebauung am vorgesehenen Standort nicht grundsätz-
lich kritisch. Jedoch greift die geplante Wohndichte in Zeiten von allgemei-
nem Mangel an bezahlbarem Wohnraum im Rhein-Main-Gebiet und infol-
gedessen Flächenkonkurrenz von Wohnnutzung auch und insbesondere zu 
Lasten von Gewerbeflächen deutlich zu kurz und muss deutlich anspruchs-
voller ausfallen: Zum einen setzen sich die Planungsunterlagen nicht expli-
zit mit der Thematik der regionalplanerischen Vorgaben zur Wohndichte 
auseinander. Es wird lediglich die beabsichtigte Wohnbebauung geschil-
dert, aber nicht ins Verhältnis zur Fläche des Plangebiets gesetzt und nicht 
mit den Vorgaben des Regionalplanes abgeglichen. Dort sind gemäß Ziel 
Z3.4.1-9 im Rahmen der Bauleitplanung für den Siedlungstyp "Großstadt-
bereich" mindestens 60 Wohneinheiten (WE) je ha vorgegeben. Ausnah-
men können begründet werden für durch die direkte Nachbarschaft zu länd-
lich geprägten Gebieten, durch die Eigenart eines Ortsteiles oder durch das 
Vorliegen topografischer, ökologischer und klimatologischer Besonderhei-
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
In die Begründung wurde das Kapitel 5.2 Regionalplanerische Dichtevor-
gaben aufgenommen.  
Der dem Bebauungsplan zugrunde liegende Vorhabenplan sieht 47 
Wohneinheiten (Einfamilienhäuser) zuzüglich 27 Einliegerwohnungen im 
Plangebiet vor. Bei einem Bruttowohnbauland von 1,93 ha ergibt dies ins-
gesamt eine Dichte von ca. 38 WE/ha. Bei der Berechnung des Brutto-
wohnbaulands bleiben die Fläche des Sees (private Wasserfläche) und die 
Verkehrsfläche der Kastanienallee unberücksichtigt. 
Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die im Regional-
plan formulierte Ausnahmemöglichkeit heranzuziehen. Der Vorhabenbe-
reich mit einer Wasserfläche im Plangebietsinneren sowie Böschungsstruk-
turen und einem nichtüberbaubaren Gewässerrandstreifen weist topografi-
sche und ökologische Besonderheiten auf. Die Lage des Plangebiets im 
Bürgerpark und im Übergangsbereich zum Landschaftsraum erfordert ein

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 18 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
ten. Die im Plangebiet beabsichtigten 74 WE liegen in einer Fläche von 2,5 
ha. Rechnerisch ergibt sich daraus ein Dichtewert von 29,6 WE/ha, also 
nicht einmal die Hälfte des regionalplanerischen Mindestwertes. Selbst 
wenn man die Lage im Park, wie auf S. 3 der Begründung zu Zielen und 
Zwecken der Planung aus dem entsprechenden Flächennutzungsplan an-
führt (die "Wohnbebauung soll eine dem Park angemessene geringe Dich-
te" aufweisen) als möglichen Ausnahmetatbestand akzeptiert, fehlt hierzu 
eine fundierte Begründung, warum angesichts der sehr gut erschlossenen 
Lage (300 m Entfernung zur Bushaltestelle Kastanienallee, 600 m Entfer-
nung zur Straßenbahnhaltestelle Nordbad) so deutlich unter den Mindest-
wert abgewichen werden soll. 
 
Bebauungskonzept, was sich in diese stadträumlichen Strukturen einfügt. 
 
Die Stellungnahme des Regierungspräsidiums hierzu lautet: 
„Die Inanspruchnahme der in Z3.4.1-9 enthaltenen Ausnahmeregelung für 
die - aus regionalplanerischer Sicht zu bedauernde - Unterschreitung der 
für das Oberzentrum Darmstadt vorgesehenen Mindestdichte von 60 
Wohneinheiten pro Hektar Brut-towohnbauland mit den geplanten 38 
Wohneinheiten pro Hektar Bruttowohnbauland wurde mit der besonderen 
Lage und Topographie des Plangebietes durchaus nachvollziehbar be-
gründet.“ 
 
 
Schon länger beobachten wir in der Region die Tendenz zum Drängen von 
Wohnnutzung in gewerblich genutzte Bereiche hinein und in der Folge Bo-
den- und Mietpreissteigerung, Nutzungskonflikte und letztlich Verdrängung 
von gewerblichen Nutzungen. Wir müssen daher mit Nachdruck dafür plä-
dieren, die Planungen zur Wohnungsdichte zu erhöhen und die diesbezüg-
lichen regionalplanerischen Zielsetzungen ernst zu nehmen. Dies ist in 
Anbetracht der Wohnungssituation in Darmstadt und im Rhein-Main-Gebiet 
geboten und im PIangebiet ohne weiteres umsetzbar. Es wäre nicht akzep-
tabel, dass ansonsten andernorts Wohnen weiter an Gewerbe heranrücken 
würde mit all den damit verbundenen Einschränkungen und Belastungen, 
weil vermeintlich sonst nicht ausreichend Wohnflächen in der Region aus-
gewiesen werden könnten. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
Die Auffassung wird nicht geteilt. 
 
Die Bebauung stellt eine sinnvolle Ergänzung der Bebauung entlang der 
Kastanienallee dar. In dem vorhandenen städtebaulichen Kontext und auf 
Basis der vorhandenen Erschließung mit technischen und sozialen Infra-
strukturen, wird eine verdichtete Einfamilienhausbebauung in Form von 
Reihenhäusern, Doppelhäusern und Einzelhäusern, zuzüglich der bau-
rechtlichen Möglichkeit von Einliegerwohnungen, für städtebaulich sinnvoll 
erachtet. 
 
Im gesamtstädtischen Kontext sowie in Bezug auf die konkreten Flächen 
muss abgewogen werden, welche Flächen stärker verdichtet werden und 
welche weniger. In räumlicher und zeitlicher Nähe zu dem geplanten Vor-
haben an der Kastanienallee wird die Bebauung des Messplatzes geplant. 
Dort wird aufgrund des städtebaulichen Kontextes eine sehr hohe und den-
noch qualitätvolle Dichte erreicht. 
 
1.4 Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt-Dieburg,  
Fachgebiet Ländlicher Raum, Jägertorstrasse 207, 64289 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 26.06.2020: 
 
Aus Sicht der vom Fachgebiet Ländlicher Raum zu wahrenden öffentlichen 
Belange der Landwirtschaft / Feldflur bestehen gegen o.g. Planung keine 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
In die Begründung wurde das Kapitel 5.2 Regionalplanerische Dichtevor-
gaben ergänzt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 19 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
grundlegenden Bedenken. 
 
In den vorgelegten Planungsunterlagen werden keine Aussagen zur bauli-
chen Dichte in Anlehnung an die Vorgaben aus dem Regionalplan Südhes-
sen getroffen. Es ist darzulegen, dass die bauliche Dichte eingehalten und 
nicht unterschritten wird. Zum Nachweis der Siedlungsdichte verweisen wir 
dabei auf das Prüfschema vom Regierungspräsidium Darmstadt vom 4. Juli 
2016 (Az. III31.2-61d 02/01-). Mit Grund und Boden soll nach § 1a BauGB 
sparsam und schonend umgegangen und landwirtschaftliche Flächen ge-
schont werden. In diesem Sinne ist eine Einhaltung der Dichtevorgaben der 
Regionalplanung unbedingt notwendig, eine Unterschreitung ist aus Sicht 
des öffentlichen Belanges der Landwirtschaft / Feldflur nicht gerechtfertigt. 
 
Der dem Bebauungsplan zugrunde liegende Vorhabenplan sieht 47 
Wohneinheiten (Einfamilienhäuser) zuzüglich 27 Einliegerwohnungen im 
Plangebiet vor. Bei einem Bruttowohnbauland von 1,93 ha ergibt dies ins-
gesamt eine Dichte von ca. 38 WE/ha. Bei der Berechnung des Brutto-
wohnbaulands bleiben die Fläche des Sees (private Wasserfläche) und die 
Verkehrsfläche der Kastanienallee unberücksichtigt. 
Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die im Regional-
plan formulierte Ausnahmemöglichkeit heranzuziehen. Der Vorhabenbe-
reich mit einer Wasserfläche im Plangebietsinneren sowie Böschungsstruk-
turen und einem nichtüberbaubaren Gewässerrandstreifen weist topografi-
sche und ökologische Besonderheiten auf. Die Lage des Plangebiets im 
Bürgerpark und im Übergangsbereich zum Landschaftsraum erfordert ein 
Bebauungskonzept, was sich in diese stadträumlichen Strukturen einfügt. 
 
 
 
Bislang gibt es in den Planungsunterlagen keine Eingriffs-Ausgleichs-
Bilanzierung, diese wird laut Planer noch ergänzt. Verbleibende Defizite 
lassen sich demnach erst nach endgültiger Planreife beziffern. Vorsorglich 
weisen wir darauf hin, dass die Umsetzung von Ausgleichsmaßnahmen 
nicht auf landwirtschaftlich genutzten Flächen vorzunehmen ist. Den An-
kauf von Ökopunkten aus anderen vorgezogenen Kompensationsmaß-
nahmen befürworten wir. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Der Umweltbericht einschließlich Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung wurde 
aktualisiert. Die Differenz zwischen dem Ist- und dem Plan-Zustand beläuft 
sich für das Vorhaben auf 42.281 Biotopwertpunkte. Das verbleibende De-
fizit wird durch Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Plangebiets 
ausgeglichen; dafür sind geeignete Parkwiesen in unmittelbarer Umgebung 
innerhalb des Bürgerparks vorgesehen. Die externen Ausgleichsmaßnah-
men wurden im Durchführungsvertrag zwischen der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt und dem Vorhabenträger verbindlich geregelt. 
 
Die Umsetzung von Ausgleichsmaßnahmen auf landwirtschaftlich genutz-
ten Flächen ist nicht vorgesehen. 
 
 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 16.11.2021: 
 
Aus Sicht der vom Fachgebiet Landwirtschaft zu wahrenden öffentlichen 
Belange der Landwirtschaft / Feldflur werden zu den vorgelegten Pla-
nungsunterlagen keine Bedenken vorgetragen, sofern die Ausgleichsmaß-
nahmen, wie dargelegt, auf Parkwiesen in unmittelbarer Umgebung des 
Plangebietes durchgeführt werden. 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Ausgleichsmaßnahmen werden wie dargelegt in unmittelbarer Umge-
bung des Plangebietes umgesetzt. Es wurden Flächen im Bürgerpark in 
Abstimmung mit dem Grünflächenamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 20 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Wenn sich dies im Laufe des Verfahrens ändert und landwirtschaftlich ge-
nutzte Flächen für die Kompensation herangezogen werden sollten, sehen 
wir eine erneute Beteiligung unseres Fachgebietes als erforderlich an. 
 
als Ausgleichsflächen ermittelt.  
1.5 Deutsche Bahn AG, DB Immobilien, Region Mitte, 
Camberger Straße 10, 60327 Frankfurt am Main   
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 29.06.2020: 
 
Gegen die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes N 8.4.4 
„Kastanienallee / Elfeicher Weg“ bestehen bei Beachtung und Einhaltung 
der nachfolgenden Bedingungen / Auflagen und Hinweise aus Sicht der DB 
AG und ihrer Konzernunternehmen keine Bedenken. 
 
Durch das Vorhaben dürfen die Sicherheit und die Leichtigkeit des Eisen-
bahnverkehres auf der angrenzenden Bahnstrecke nicht gefährdet oder 
gestört werden. 
 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Sicherheit und Leichtigkeit des Eisenbahnverkehrs werden durch das 
Vorhaben nicht gefährdet oder gestört. 
 
 
 
Immissionen 
Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen 
Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, 
Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch mag-
netische Felder etc.), die zu Immissionen an benachbarter Bebauung füh-
ren können. Bei Wohnbauplanungen in der Nähe von lärmintensiven Ver-
kehrswegen wird auf die Verpflichtung des kommunalen Planungsträgers 
hingewiesen, aktive (z.B. Errichtung Schallschutzwände) und passive (z.B. 
Riegelbebauung) Lärmschutzmaßnahmen zu prüfen und festzusetzen. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Grundlage für die städtebauliche Entwicklung ist ein Lärmschutzgutachten 
und das daraus resultierende Schallschutzkonzept, das sämtliche Emissi-
onsquellen der Umgebung beachtet. Die erforderlichen Maßnahmen wur-
den im vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf N 8.4.4 festgesetzt und 
dauerhaft gesichert. 
 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 06.12.2021: 
 
Die DB AG, DB Immobilien, als von der DB Netz AG bevollmächtigtes Un-
ternehmen, übersendet Ihnen hiermit folgende Gesamtstellungnahme der 
Träger öffentlicher Belange zum o.g. Bebauungsplan. 
 
Gegen den Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Es werden seitens der Deutschen Bahn AG keine grundsätzlichen Beden-
ken geäußert. Der Hinweis zu möglichen Schallbelastungen im Plangebiet 
durch den Eisenbahnbetrieb wurde zur Kenntnis genommen. Das im Be-

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 21 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Elfeicher Weg, bestehen aus unserer Sicht keine grundsätzlichen Beden-
ken. Öffentliche Belange der Deutschen Bahn AG und ihrer Konzernunter-
nehmen werden hier durch nicht berührt. Es sind in diesem Streckenab-
schnitt derzeit keine Planungen bekannt, die sich auf den Bebauungsplan 
auswirken. Eine weitere Beteiligung am Verfahren ist aus unserer Hinsicht 
nicht erforderlich. 
 
Bitte beachten Sie, dass durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der 
Bahnanlagen Emissionen entstehen (insbesondere Luft- und Körperschall, 
Abgase, Funkenflug, Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beein-
flussungen durch magnetische Felder etc.), die zu Immissionen an benach-
barter Bebauung führen können. 
 
bauungsplanverfahren vorgelegte Schallgutachten berücksichtigt auch 
Schienenverkehrslärm. 
1.6 Industrie- und Handelskammer Darmstadt,  
Postfach 10 07 05, 64207 Darmstadt   
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 29.06.2020: 
 
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan beabsichtigt die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt auf bisher unbebauten Flächen Baurecht für 74 Wohneinheiten 
in Form von Reihen, Doppelhaus- und freistehenden Einzelhäusern zu 
schaffen. Die Flächen liegen im nördlichen Bereich des Bürgerparks, an-
grenzend an einen Gastronomiebetrieb. 
 
Die IHK Darmstadt begrüßt die Ausweisung von Wohnbauflächen, da 
Wohnraum für Fach- und Führungskräfte dringend benötigt wird, jedoch 
stimmen wir vorliegender Planung nicht vorbehaltslos zu. 
 
Unsere Anmerkungen beziehen sich auf zwei Teilbereiche des Plangebie-
tes: 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Westlicher Teilbereich des Plangebiets, hier: Immissionen 
 
Direkt an die zukünftige Wohnbebauung im westlichen Teil des Plangebiets 
grenzt der Parkplatz des Gastronomiebetriebs „Bayrischer Biergarten“ an. 
Das Lokal erfreut sich in den Sommermonaten großer Beliebtheit und stellt 
ein begehrtes Ausflugsziel für Darmstadt und das Umland dar. Außengast-
 
 
 
Der Anregung wurde teilweise gefolgt. 
Grundlage für die städtebauliche Entwicklung ist ein Lärmschutzgutachten 
und das daraus resultierende Schallschutzkonzept, dass sämtliche Emissi-
onsquellen der Umgebung beachtet. Die erforderlichen Maßnahmen (wie

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 22 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
ronomie mit Ausschank ist gekennzeichnet durch einen Lärmpegel der sich 
in den wenigsten Fällen mit ruhebedürftiger Wohnnutzung verträgt. 
 
Den Planunterlagen ist zu entnehmen, dass es in den Sommermonaten zu 
deutlichen Überschreitungen der Grenzwerte käme. Passive Schallschutz-
maßnahmen wie eine Riegelbebauung durch Reihenhäuser und darin be-
findlicher lärmabgewandter Schlafräume sollen die Belastung für die zu-
künftigen Anwohner auf ein gesundheitlich akzeptables Maß reduzieren. 
 
Die Erfahrungen mit ähnlich gelagerten Konstellationen zeigen jedoch, 
dass es trotz passiver Schallschutzmaßnahmen immer wieder zu Konflikten 
zwischen den Gastronomiebetrieben und ruhebedürftiger Wohnnutzung 
kommt. Ein Grundbedürfnis der Anwohner ist Ruhe – vor allem in den Frei-
zeit-, Abend- und Nachtstunden. Eben diese Stunden sind jedoch für einen 
Gastronomiebetrieb, die hochfrequente Zeit. Gerade im Sommer, wo das 
Leben draußen stattfindet, kommt es zwangsläufig zu Konfliktsituationen 
und infolgedessen zu Beschwerden, die mitunter gravierende Einschrän-
kungen für den Betrieb mit sich bringen. Wir bitten daher noch einmal wei-
tere Schallschutzmaßnahmen sowie die Eintragung einer Grunddienstbar-
keit zu Gunsten des Betriebes zu prüfen. 
 
abschirmende Riegelbebauung, nicht-öffenbare Fenster, Grundrissorientie-
rung) sind im Vorhaben- und Erschließungsplan berücksichtigt und im vor-
habenbezogenen Bebauungsplanentwurf N 8.4.4 entsprechend festgesetzt. 
An den Immissionsorten nach TA Lärm, also vor geöffneten Fenstern von 
Aufenthaltsräumen werden die Immissionsrichtwerte der einschlägigen TA 
Lärm für WA-Gebiete eingehalten. 
Der Konflikt zwischen dem Gastronomiebetrieb und der ruhebedürftigen 
Wohnnutzung kann mit den festgesetzten Schallschutzmaßnahmen und 
deren dauerhaften Sicherung durch eine Grunddienstbarkeit (als Vertrags-
verpflichtung und ebenso Voraussetzung zur Erteilung einer Baugenehmi-
gung) bewältigt werden. Weitere Schallschutzmaßnahmen sind somit nicht 
erforderlich. 
 
 
 
Östlicher Teilbereich des Plangebietes, hier: Bauliche Dichte 
 
Im Regionalen Entwicklungskonzept (REK) des Regierungspräsidiums 
Südhessen wurde bis zum Jahr 2030 für Darmstadt ein Bedarf von 15.500 
Wohneinheiten prognostiziert. In den letzten 10 Jahren wurden bereits 
180.000 m² gewerblich genutzte Fläche für Wohnnutzung umgewandelt. 
Unternehmen sind sowohl auf gewerbliches Bauland als auch auf bezahl-
baren Wohnraum für Fach- und Führungskräfte angewiesen. Die geplante 
Bebauung widerspricht unseres Erachtens nicht nur den Regionalplaneri-
schen Zielvorgaben zur baulichen Dichte, sondern auch dem Gebot des 
Flächensparens. 
 
Geplant sind im östlichen Teilbereich freistehende Einfamilienhäuser und 
Doppelhaushälften. In den Planunterlagen wird hierzu aufgeführt, dass die 
bauliche Dichte aufgrund des Parkcharakters geringgehalten werden soll. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
Die Auffassung wird nicht geteilt. 
 
In die Begründung wurde das Kapitel 5.2 Regionalplanerische Dichtevor-
gaben aufgenommen.  
Der dem Bebauungsplan zugrunde liegende Vorhabenplan sieht 47 
Wohneinheiten (Einfamilienhäuser) zuzüglich 27 Einliegerwohnungen im 
Plangebiet vor. Bei einem Bruttowohnbauland von 1,93 ha ergibt dies ins-
gesamt eine Dichte von ca. 38 WE/ha. Bei der Berechnung des Brutto-
wohnbaulands bleiben die Fläche des Sees (private Wasserfläche) und die 
Verkehrsfläche der Kastanienallee unberücksichtigt. 
Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die im Regional-
plan formulierte Ausnahmemöglichkeit heranzuziehen. Der Vorhabenbe-
reich mit einer Wasserfläche im Plangebietsinneren sowie Böschungsstruk-
turen und einem nichtüberbaubaren Gewässerrandstreifen weist topografi-

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19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 23 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Auf den rund 2,5 ha sollen insgesamt lediglich 74 Wohneinheiten entste-
hen, was einer baulichen Dichte von 29,6 WE/ha entspricht. Der Referenz-
wert im Regionalplan Südhessen 2010 beträgt für den Siedlungstyp „Groß-
stadtbereich“ mindestens 60 Wohneinheiten je Hektar (WE/ha). Somit wird 
das Ziel der Regionalplanung um mehr als die Hälfte unterschritten. Die 
Stadt Darmstadt verzeichnet einen hohen Flächendruck und hat kaum noch 
kurzfristig verfügbares Bauland. Unternehmer werden immer häufiger von 
Wohnnutzung verdrängt und finden in Darmstadt kaum noch Flächen. Es 
ist daher nur schwer nachzuvollziehen, warum Bauland derart massiv min-
dergenutzt wird. Wir drängen daher die bauliche Dichte anzupassen. 
 
sche und ökologische Besonderheiten auf. Die Lage des Plangebiets im 
Bürgerpark und im Übergangsbereich zum Landschaftsraum erfordert ein 
Bebauungskonzept, was sich in diese stadträumlichen Strukturen einfügt. 
 
Die Bebauung stellt eine sinnvolle Ergänzung zur Bebauung entlang der 
Kastanienallee dar. In dem vorhandenen städtebaulichen Kontext und auf 
Basis der vorhandenen Erschließung mit technischen und sozialen Infra-
strukturen, wird eine verdichtete Einfamilienhausbebauung in Form von 
Reihenhäusern, Doppelhäusern und Einzelhäusern, zuzüglich der bau-
rechtlichen Möglichkeit von Einliegerwohnungen, für städtebaulich sinnvoll 
erachtet. 
 
Im gesamtstädtischen Kontext sowie in Bezug auf die konkreten Flächen 
muss abgewogen werden, welche Flächen stärker verdichtet werden und 
welche weniger. In räumlicher und zeitlicher Nähe zu dem geplanten Vor-
haben an der Kastanienallee wird die Bebauung des Messplatzes geplant. 
Dort wird aufgrund des städtebaulichen Kontextes eine sehr hohe und den-
noch qualitätvolle Dichte erreicht. 
 
 
 
Zum erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung 
äußern wir keine Anregungen. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
1.7 Landesamt für Denkmalpflege Hessen, hessenARCHÄOLOGIE, Berli-
ner Allee 58, 64295 Darmstadt  
 
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 29.06.2020: 
 
Gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes werden von Seiten unserer 
Behörde keine grundsätzlichen Bedenken oder Änderungswünsche vorge-
bracht. 
Die Belange der hessenArchäologie sind ausreichend berücksichtigt (Punkt 
IV.3. Der Hinweise im Textteil des Kartenteils). 
 
Hinweis: Die vorliegende Stellungnahme verhält sich ausschließlich 
zu den öffentlichen Belangen des Bodendenkmalschutzes und der 
Bodendenkmalpflege. Eine gesonderte Stellungnahme zu den Belan-
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
gen des Baudenkmalschutzes und der Baudenkmalpflege behält sich 
die Denkmalfachbehörde vor. 
 
 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 09.12.2021: 
 
Es wird auf die Stellungnahme vom 29.06.2020 verwiesen, zu der sich kei-
ne Änderung ergeben hat. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Es wird auf die Prüfung der Stellungnahme vom 29.06.2020 verwiesen. 
1.8 Deutsche Telekom Technik GmbH, 
Poststraße 20-28, 55545 Bad Kreuznach 
 
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 16.07.2020: 
 
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die 
aus beigefügtem Plan ersichtlich sind. 
 
Die Aufwendungen der Telekom müssen bei der Verwirklichung des Be-
bauungsplans so gering wie möglich gehalten werden. 
 
Deshalb bitten wir, unsere Belange wie folgt zu berücksichtigen: 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzu-
nehmen: 
 
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen 
mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,3 m für die Unterbringung 
der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Der Bebauungsplanentwurf beinhaltet die Festsetzung Ziff. I. 14.1 "Auf den 
privaten Straßenverkehrsflächen sind Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zu-
gunsten der berechtigten Ver- und Entsorgungsträger zu sichern." 
Bei der Ausführungsplanung wird die Telekom eingebunden. 
 
 
 
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baum-
standorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der For-
schungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; sie-
he insbesondere Abschnitt 3, zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass 
durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der 
Telekommunikationslinien der Telekom nicht behindert werden. Zur Ver-
sorgung mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist die 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Fachplanungen haben dies bei der Erstellung des Vorhaben- und Er-
schließungsplans sowie des qualifizierten Freiflächenplans berücksichtigt. 
Der Belang wird auch bei der Ausführungsplanung berücksichtigt werden.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und außerhalb 
des Plangebiets erforderlich. 
 
 
 
Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mit, welche eigenen oder 
Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich folgender Straßen stattfin-
den werden. 
 
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die 
Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen 
Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschlie-
ßungsmaßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen Telekom 
Technik GmbH unter dem im Briefkopf genannten Adresse so früh wie 
möglich, mindestens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Der Belang wird bei der Ausführungsplanung berücksichtigt werden. 
 
 
Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine 
Versorgung des Neubaugebietes mit Telekommunikationsinfrastruktur in 
unterirdischer Bauweise nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinier-
ten Erschließung sowie einer ausreichenden Planungssicherheit möglich 
ist. Wir bitten daher sicherzustellen, dass 
 für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Erschließungsgebiet 
die ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftig 
gewidmeten Verkehrswege möglich ist, 
 entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB folgende Flächen als mit einem 
Leitungsrecht zu belasten festgesetzt werden und im zweiten Schritt ei-
ne beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch zugunsten der 
Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, mit folgendem Wortlaut einge-
tragen wird: "Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Telekom 
Deutschland GmbH, Bonn, bestehend in dem Recht auf Errichtung, Be-
trieb, Änderung und Unterhaltung von Telekommunikationslinien, ver-
bunden mit einer Nutzungsbeschränkung." 
 der Erschließungsträger verpflichtet wird, in Abstimmung mit uns im 
erforderlichen Umfang Flächen für die Aufstellung von oberirdischen 
Schaltgehäusen auf privaten Grundstücken zur Verfügung zu stellen 
und diese durch Eintrag einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit 
zu Gunsten der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, im Grundbuch 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Der Belang wird bei der Ausführungsplanung berücksichtigt werden. 
 
 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Der Bebauungsplanentwurf beinhaltet die Festsetzung Ziff. I. 14.1 „Auf den 
Gemeinschaftsflächen, privaten Straßenverkehrsflächen, sind Geh-, Fahr- 
und Leitungsrechte zugunsten der berechtigten Ver- und Entsorgungsträger 
zu sichern." 
Die Verpflichtung zur Eintragung der Dienstbarkeit zu Gunsten der Versor-
gungsträger wurde im Durchführungsvertrag mit dem Vorhabenträger ver-
einbart. 
Die Belange werden bei der Ausführungsplanung berücksichtigt werden.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
kostenlos zu sichern, 
 eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der 
Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Ko-
ordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau 
durch den Erschließungsträger erfolgt, 
 die geplanten Verkehrswege nach der Errichtung der TK-Infrastruktur in 
Lage und Verlauf nicht mehr verändert werden. 
  
1.8 Deutsche Telekom Technik GmbH, 
Wallstraße88, 55122 Mainz 
 
 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 16.11.2021: 
 
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als 
Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat 
die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle 
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Plan-
verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderli-
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Das Vorhandensein von Telekommunikationslinien im Plangebiet wurde zur 
Kenntnis genommen. Die Aufwendungen für die Telekom werden für die 
Telekom bei der Verwirklichung des Bebauungsplans so gering wie möglich

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
chen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie 
folgt Stellung:  
 
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom. Die 
aktuellen Pläne sind unter  
https://trassenauskunftkabel.telekom.de/start.html ersichtlich und jederzeit 
einsehbar.  
 
Die Aufwendungen der Telekom müssen bei der Verwirklichung des Be-
bauungsplans so gering wie möglich gehalten werden.  
 
Deshalb bitten wir, unsere Belange wie folgt zu berücksichtigen:  
 
gehalten. 
 
 
 
 
Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzu-
nehmen:  
 
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen 
mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,3 m für die Unterbringung 
der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen.  
 
 
 
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baum-
standorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der For-
schungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; sie-
he insbesondere Abschnitt 3, zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass 
durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der 
Telekommunikationslinien der Telekom nicht behindert werden. 
 
Zur Versorgung mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist 
die Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und außer-
halb des Plangebiets erforderlich.  
 
Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mit, welche eigenen oder 
Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich folgender Straßen stattfin-
den werden.  
 
 
 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt.  
 
Es wurden Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der berechtigten Ver- 
und Entsorgungsträger im Bebauungsplan festgesetzt, die durch Dienst-
barkeiten gesichert werden.  
 
Im Bebauungsplan wurden unter dem Hinweis Ziff. VI.11. Leitungsschutz-
maßnahmen aufgenommen, in dem das aktuelle „Merkblatt über Bäume, 
unterirdische Leitungen und Kanäle“, Ausgabe 2013 (FGSV 939) zur Be-
achtung aufgenommen wurde.  
Die Hinweise zum Leitungsschutz wurden an die Ausführungsplanung wei-
tergegeben. 
 
Das Erfordernis zur Verlegung neuer Telekommunikationslinien innerhalb 
und außerhalb des Plangebiets wurde zur Kenntnis genommen und die 
Hinweise wurden an die Ausführungsplanung weitergegeben.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die 
Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen 
Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschlie-
ßungsmaßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen Telekom 
Technik GmbH unter dem im Briefkopf genannten Adresse so früh wie 
möglich, mindestens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden.  
 
Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine 
Versorgung des Neubaugebietes mit Telekommunikationsinfrastruktur in 
unterirdischer Bauweise nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinier-
ten Erschließung sowie einer ausreichenden Planungssicherheit möglich 
ist.  
 
Wir bitten daher sicherzustellen, dass  
•  für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Erschließungsgebiet 
die ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftig ge-
widmeten Verkehrswege möglich ist,  
•  entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB folgende Flächen als mit einem 
Leitungsrecht zu belasten festgesetzt werden und im zweiten Schritt eine 
beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch zugunsten der Te-
lekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, mit folgendem Wortlaut eingetra-
gen wird: "Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Telekom 
Deutschland GmbH, Bonn, bestehend in dem Recht auf Errichtung, Be-
trieb, Änderung und Unterhaltung von Telekommunikationslinien, ver-
bunden mit einer Nutzungsbeschränkung."  
•  der Erschließungsträger verpflichtet wird, in Abstimmung mit uns im er-
forderlichen Umfang Flächen für die Aufstellung von oberirdischen 
Schaltgehäusen auf privaten Grundstücken zur Verfügung zu stellen und 
diese durch Eintrag einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu 
Gunsten der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, im Grundbuch 
kostenlos zu sichern,  
•  eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der 
Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koor-
dinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau 
durch den Erschließungsträger erfolgt,  
•  die geplanten Verkehrswege nach der Errichtung der TK-Infrastruktur in 
Lage und Verlauf nicht mehr verändert werden.  
 
Der Hinweis zur Anzeige und Mitteilung des Baubeginns 6 Monate im Vo-
raus wurde zur Kenntnis genommen und an die Ausführungsplanung wei-
tergegeben. 
 
 
 
 
Der Hinweis zur Koordination der Baumaßnahmen wurde zur Kenntnis 
genommen und an die Ausführungsplanung weitergegeben.  
 
 
 
 
Die Hinweise wurden an die Ausführungsplanung weitergegeben. 
 
 
 
Ein Leitungsrecht zugunsten der Versorger (hier: Telekom) in den Gemein-
schaftsflächen (Verkehrsflächen) ist im Bebauungsplan eingetragen und 
festgesetzt und wird durch Dienstbarkeiten gesichert.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.9 e-netz Südhessen AG, Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 20.07.2020: 
 
Wir nehmen Stellung für die Netze der ENTEGA AG und der e-netz Süd-
hessen AG und ENTEGA Medianet GmbH. Je nach Areal beinhaltet die 
Stellungnahme die Medien Strom, Gas, Trinkwasser, Fernwärme, Straßen-
beleuchtung, Telekommunikation und/oder Fernwirktechnik. 
 
In Darmstadt sind wir Netzbetreiber der Sparten Strom, Telekomunikation 
sowie Fernwirktechnik, Gas und Wasser. 
 
Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten: 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
 
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betriebsmittel unseres Un-
ternehmens bzw. der ENTEGA AG. Bei einer Entwidmung von Wegepar-
zellen sind die Betriebsmittel im Grundbuch dinglich zu sichern. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Eine Entwidmung von Wegeparzellen ist nicht vorgesehen. 
 
 
Die Stromversorgung des Planungsgebietes kann durch Ergänzung und 
Erweiterung unseres bestehenden Versorgungsnetzes im Zuge der Er-
schließungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbedarf der zukünfti-
gen Abnehmer realisiert werden. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
 
Zur Sicherstellung der Stromversorgung beantragen wir eine Versorgungs-
fläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB zur Errichtung einer Transformator-
station. Den geplanten Standort haben wir in den Vorentwurf eingetragen - 
s. Anlage. Wir schlagen eine Transformatorstation vom Typ K2000 mit 
Flachdach vor. Die hierfür benötigte Grundstücksgröße beträgt gemäß § 6 
HBO - Abstandsflächen und Abstände mit einem Mindestabstand von 1 m 
zu den Nachbargrenzen - 7,3 Meter in der Länge und 4,5 m in der Breite. 
 
 
Anlage: 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Die Anforderungen wurden im Vorhaben- und Erschließungsplan und im 
Bebauungsplanentwurf berücksichtigt. 
Zur Sicherung des Standorts wurde im Süden eine Versorgungsfläche nach 
§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB mit der Zweckbestimmung Heizzentrale / Tra-
fostation festgesetzt.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
 
Nebenanlagen nach § 14 BauNVO, die der Versorgung mit Elektrizität, 
Gas, Wärme und Wasser dienen und nach § 63 HBO baugenehmigungsfrei 
sind, sind auch außerhalb der bebaubaren Grundstücksfläche zulässig. Wir 
bitten sie dies im Bebauungsplan aufzunehmen und Nebenanlagen nach 
§ 14 BauNVO, die der Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser 
dienen und nach § 63 HBO baugenehmigungsfrei sind, auch außerhalb von 
Bebauungslinien bzw. Baugrenzen zuzulassen. 
 
 
Der Anregung wurde teilweise gefolgt. 
 
Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO sind auch in den Vorgärten zulässig. 
Außerdem ist eine Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestim-
mung – Heiztechnikzentrale/Trafostation – festgesetzt. 
 
 
Eine Wand- bzw. Dachbegrünung unserer Flachdachgebäude, wie Sie dies 
in den schriftlichen Festsetzungen empfehlen, müssen wir leider aus ver-
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

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19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 31 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
sorgungs- und sicherheitstechnischen Gründen ablehnen. In Absprache mit eNetz wurde ein Trafotyp ausgewählt, der eine Begrü-
nung von Dach und Wand zulässt. Dieser soll hier zum Einsatz kommen. 
 
 
 
Die Stromversorgung des Planungsgebietes kann durch Ergänzung und 
Erweiterung unseres bestehenden Versorgungsnetzes im Zuge der Er-
schließungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbedarf der zukünfti-
gen Abnehmer realisiert werden. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
 
Die Trinkwasserversorgung des Planungsbereiches ist durch die vorhande-
ne Wasserversorgung gesichert. Die Löschwasserversorgung des Pla-
nungsbereiches ist abhängig von der zukünftigen Nutzung und erfolgt nach 
den Vorgaben der örtlichen Feuerwehr. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
 
Die Gasversorgung des Planungsbereichs ist unter Beachtung der Wirt-
schaftlichkeit möglich. Die Entscheidung über die Gasversorgung wird ge-
troffen, wenn die Planung abgeschlossen ist und die Kosten feststehen. 
Grundsätzlich sehen wir bei Gebieten mit reiner Wohnbebauung oder ei-
nem Mischgebiet nur noch dann die gasseitige Erschließung durch den 
Rohrleitungsbau vor, wenn seitens des verantwortlichen Erschließungsträ-
gers oder der zuständigen Kommune die Tiefbauleistungen "kostenfrei" 
gestellt werden. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
 
Falls im Rahmen der Baumaßnahme Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich 
der Leitungstrassen geplant sind, ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bäu-
me lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindest-
abstand von 2,5 m zu unseren Versorgungsleitungen aufweisen müssen. 
Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Leitungen gegen Wur-
zeleinwirkungen zu sichern, oder die Standorte der Bäume dementspre-
chend zu verschieben. Pflanzmaßnahmen im Nahbereich unserer Be-
triebsmittel sind deshalb vorher mit uns abzustimmen. 
 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Ein entsprechender Hinweis wurde unter Ziff. VI. 11 in den Bebauungspla-
nentwurf aufgenommen.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 15.12.2021: 
 
Wir nehmen Stellung für die Netze der ENTEGA AG und der e-netz Süd-
hessen AG und ENTEGA Medianet GmbH. 
 
Im Gebiet der Stadt Darmstadt sind wir Netzbetreiber folgender Sparten: 
Strom, Gas, Wasser, Straßenbeleuchtung. 
 
Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten: 
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betriebsmittel unseres Un-
ternehmens bzw. der ENTEGA AG. Notwendige Leitungsumlegungen ge-
hen zu Lasten des Veranlassers bzw. werden nach geltenden Verträgen 
geregelt und sind rechtzeitig mit uns abzusprechen. 
 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
 
Unsere vorhandenen Leitungen dürfen nicht überbaut werden. Längs der 
Leitungen ist ein Schutzstreifen von beidseitig jeweils einem Meter von 
Bebauung freizuhalten. Falls dies nicht möglich ist, müssen die Leitungen 
auf Kosten des Veranlassers umgelegt werden. 
 
Bei der Baumaßnahme muss sichergestellt sein, dass nach der Oberflä-
chenwiederherstellung die Erdüberdeckung zu unserem Kabel und Leitun-
gen dem Regelwerk entspricht. In der Regel liegen Kabel und Leitungen in 
einer Tiefe von 0,5 bis 1,6 m. 
 
Hinsichtlich der geplanten Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich der Lei-
tungstrasse ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bäume lt. DIN 18920 und 
den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu 
unseren Versorgungsleitungen aufweisen müssen. Wird dieser Abstand 
unterschritten, so sind die Leitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern, 
oder die Standorte der Bäume dementsprechend zu verschieben. Pflanz-
maßnahmen im Nahbereich unserer Betriebsmittel sind deshalb vorher mit 
uns abzustimmen. Wir beantragen, Leitungs- bzw. Baumschutzmaßnah-
men in den planungsrechtlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan auf-
zunehmen. 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Hinweise zum Leitungsschutz wurden an die Ausführungsplanung wei-
tergegeben. Im Bebauungsplan wurden unter dem Hinweis Ziff. VI.11. Lei-
tungsschutzmaßnahmen aufgenommen, in dem das aktuelle „Merkblatt 
über Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“, Ausgabe 2013 (FGSV 
939) zur Beachtung aufgeführt wird.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
Die Gasversorgung des Planungsbereichs ist unter Beachtung der Wirt-
schaftlichkeit möglich. Grundsätzlich sehen wir bei Gebieten mit reiner 
Wohnbebauung oder einem Mischgebiet nur noch dann die gasseitige Er-
schließung durch den Rohrleitungsbau vor, wenn seitens des verantwortli-
chen Erschließungsträgers oder der zuständigen Kommune die Tiefbauleis-
tungen "kostenfrei" gestellt werden. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Errichtung einer Gasversorgung aller Häuser im Plangebiet ist nicht 
geplant. Es wird aber eine Energiezentrale im Süden des Plangebiets er-
richtet, für die voraussichtlich ein Gasanschluss erforderlich ist. 
 
 
Die Stromversorgung des Planungsgebietes kann durch Ergänzung und 
Erweiterung unseres bestehenden Versorgungsnetzes im Zuge der Er-
schließungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbedarf der zukünfti-
gen Abnehmer realisiert werden. Neue Versorgungsleitungen können erst 
dann gelegt werden, wenn die Bauarbeiten für Kanalisation und Wasser-
versorgung abgeschlossen, die Erschließungsarbeiten lage- und höhen-
mäßig hergestellt und die Grenzen sichtbar vermarkt sind. 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Die Stromversorgung des Plangebiets kann realisiert werden. Die Hinweise 
für die Voraussetzungen zur Errichtung neuer Versorgungsleitungen wur-
den an die Ausführungsplanung weitergegeben. 
 
 
Zur Sicherstellung der Stromversorgung ist es erforderlich, frühzeitig in die 
Planung bezüglich vorgesehener Parkflächen, die mit Ladesäulen für Elekt-
rofahrzeuge auszustatten sind, einbezogen zu werden. In Abhängigkeit der 
vorgesehenen Parkflächen mit Ladesäulen ist der Energiebedarf in Bezug 
auf benötigte Transformatorenstationen und die Anzahl der Stromkabel in 
den öffentlichen Gehwegen und Straßen ein wesentlicher Planungsfaktor. 
Daraus kann ein Mehrbedarf an Flächen für die Errichtung von zusätzlichen 
Transformatorenstationen zur Sicherstellung des Energiebedarfs für die E-
Mobilität resultieren. Für eine ökonomisch nachhaltige Erschließung sind 
die Flächen zur Errichtung von Transformatorenstationen bereits in die 
Bauleitplanung als Vorhalteflächen mit aufzunehmen. 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Stellplätze mit Ladesäulen sind im Plangebiet vorgesehen:  
Vier Car-Sharing-Angebote mit E-Anschluss im südlichen Teil des Plange-
biets werden errichtet. Zudem werden alle PKW-Stellplätze im Plangebiet 
für einen E-Anschluss vorbereitet. Die entsprechende Infrastruktur wird 
derzeit geplant und mögliche erforderliche Trafoflächen in die Planung ein-
bezogen. 
 
 
Unabhängig von geplanten Parkflächen beantragen wir eine Versorgungs-
fläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB zur Errichtung einer Transformator-
station. Der Standort ist bereits in den Vorentwurf eingetragen. 
Eine Wand- bzw. Dachbegrünung unserer Flachdachgebäude, wie Sie dies 
in den schriftlichen Festsetzungen empfehlen, müssen wir leider aus ver-
sorgungs- und sicherheitstechnischen Gründen ablehnen. 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Die Wand- bzw. Dachbegrünung möglicher Trafohäuser ist entgegen der 
vorgelegten Stellungnahme möglich. Trafohäuser können nach Absprache 
mit der entega begrünt werden.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 34 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
Die Trinkwasserversorgung des Planungsbereiches ist durch die vorhande-
ne Wasserversorgung gesichert. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Hinweise zur gesicherten Trinkwasserversorgung des Plangebiets und 
zur Errichtung, Änderung oder Verdichtung der Straßenbeleuchtung wur-
den zur Kenntnis genommen.  
 
 
 
Ein Angebot über die Errichtung, Änderung oder Verdichtung der Straßen-
beleuchtung erhalten Sie auf Anfrage von unserer Beleuchtungsabteilung. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
 
Für einen reibungslosen Ablauf der Baumaßnahmen bitten wir Sie, uns 
über die Ausführungsplanung vor Erstellung ihrer Ausschreibungsunterla-
gen zu informieren. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Der Hinweis zur Vorabinformation der e-netz Südhessen und Entega vor 
Beginn der Baumaßnahmen wurde an die Ausführungsplanung weiterge-
geben. 
 
1.10 Landesverband der Jüdischen Gemeinden in Hessen, LV Hessen, He-
belstraße 6, 60318 Frankfurt am Main 
 
 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 17.11.2021: 
 
Unter den Bedingungen, dass 
 
1) evtl. vorhandene Jüdische Friedhöfe oder Begräbnisstätten nicht in den 
Bebauungsplan einbezogen und 
 
2) später anfallende Erschließungskosten, -beiträge oder sonstige Kosten 
für Jüdische Friedhöfe nicht in Rechnung gestellt werden, 
 
haben wir keinen Widerspruch einzulegen. 
 
Wir haben festgestellt, dass durch Abzeichnung einer bereits bebauten 
Fläche in einem Bebauungsplan sowie durch Umwandlung von Flächen in 
Bauland, wodurch unsere Jüdischen Friedhöfe betroffen wurden, obige 
Kosten durch Ausbau und Anschließen von Straßen anfallen können. 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Es sind keine Flächen Jüdischer Friedhöfe oder Begräbnisstätten in den 
Bebauungsplan einbezogen. Es fallen demnach keine Erschließungskosten 
oder weitere Kosten für den Landesverband der Jüdischen Gemeinden in 
Hessen an.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 
19.09.2022 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 35 von 35 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Außerdem weisen wir darauf hin, dass die Erwägung von Umwandlung 
einer Friedhofsfläche bzw. einer ursprünglich als Friedhofserweiterungsge-
lände ausgewiesenen Fläche in Bauland auf jeden Fall unsere schriftliche 
Zustimmung erfordert. 
 
Da unsere Friedhöfe als geschlossene Friedhöfe behandelt werden, weil 
seit der Naziherrschaft in den meisten Ortschaften keine Jüdischen Ge-
meinden mehr existieren, sind wir nicht in der Lage, irgendwelche durch 
Bebauungspläne verursachten Kosten zu tragen. 
 
Wir haben ca. 300 Friedhöfe in Hessen als Nachlass zur Verwaltung und 
Betreuung übernommen. Auf keinen Fall können wir finanzielle Verpflich-
tungen übernehmen. 
 
1.11 DADINA, Europaplatz 1, 64293 Darmstadt  
 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 24.11.2021: 
 
Im Entwurf der Planbegründung sowie im Vorhaben- und Erschließungs-
plan wird ausgeführt, dass der Plangeltungsbereich fußläufig von den 
ÖPNV-Haltestellen „Eissporthalle“ sowie „Kastanienallee“ entfernt liegt. 
Wir bitten die entsprechenden Textpassagen dahingehend zu präzisieren, 
dass die Straßenbahnhaltestelle „Eissporthalle“ rund 400 Meter entfernt ist 
und im Takt von den Straßenbahnlinien 4 und 5 bedient wird und dass die 
Bushaltestelle „Kastanienallee“ in ca. 300 Meter Entfernung liegt, an der die 
Buslinie H im Takt verkehrt. 
 
Darüber hinaus beeinflusst das dargestellte Planungsziel die Belange des 
öffentlichen Personennahverkehrs nicht negativ, weshalb wir vom Vortrag 
von Bedenken oder weiteren Hinweisen absehen können. 
 
 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
Die Begründung wurde geändert. 
 
Die Textpassagen zur Erreichbarkeit der ÖPNV-Haltestellen „Eissporthalle“ 
sowie „Kastanienallee“ wurden in der Begründung entsprechend der vorge-
brachten Stellungnahme geändert.

Punkt 18: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2022/0291) 
 
Da Stadtve. Stadtve. Dietrich (FW) zu Beginn der Sitzung die namentlice 
Abstimmung für diesen Tagesordnungspunkt beantragt hat, fragt der Vorsteher, 
wer diesen Antrag unterstützt. Die Geschäftsordnung der 
Stadtverordnetenversammlung sieht hierfür die Unterstützung von mindestens 
10% der gesetzlichen Zahl der Mitglieder der Stadtverordnetenversammlung vor. 
 
Der Antrag auf namentliche Abstimmung wird von folgenden Fraktionen 
unterstütz: 
 
SPD, Die Linke., UFFBASSE, AfD, UWIGA/WGD u. Stadtve. Dietrich (FW)  
 
Damit sind die Voraussetzungen für eine namentliche Abstimmung im Sinne der 
Geschäftsordnung erfüllt. 
 
Der Vorlage wird zugestimmt. 
 
Mit Ja stimmen  35 Stadtverordnete 
Mit Nein stimmen  23 Stadtverordnete 
 
Die Übersicht über die namentliche Abstimmung wird diesem Protokoll als Anlage 
beigefügt.

Stadtatlas Darmstadt
Tiefgarage
Tiefgarage
Tiefgarage
Parkdeck
Rampe
Raiffeisenstraße
Liebigstraße
Liebigstraße
Kirchenäcker
Leerweg
Am Schnainweg
Flur 21
Weserstraße Elisabethenstraße
Annastraße
Moselstraße
538
9
542
542
3
543
2
2
545
6
767
76
3
3
3
2
447
76
6
23
5
23
8 2
2
4
1
1
4
445
3
239
116
9
536
2
239
117
536
11
10
536
8
536
12
536
13
536
2
480 480
1
2
475
419
418
417
416
1
518
2
533
513
1512
508
1
503
1
502
341/1 629/1
3
630340
339
338
337
336
335
474 472476
473
412413414
415
621
623
3
621
348/1 626/5347/1
626/6
7346/1 626
345/1 2
344/1 627
343/1 625
627/1
342/1 628/1
16
536
2
529
239
46
563
1
517
514
1
511
1
1
510 1
509
1
506
505
564 295
296
1
501
536/17
18
536
497
297
2
2
499
1
686
53
239
496
493
1
56
239
4
301
490
489
565
1
486
485
484
483
482
481
4
621
479
88
239
478
477
620
4
615
5
461936 618618619
1
616
1
239
1322
123 14123
575 11121
123
8
594
20
123 113
239
18
123
7
239/111 594
19 92123 23976110 23923947
239
7473
239239
39
81 239362396512 239239239
62
239
11 16239 6121 239
239239
239/80
78
239 79
239
14
239
5
615
5
136
48
123
26
779
47
123
46
123
152/15 11
13145 44
10123 123 131
40 43239 12324
123 169723 123239 96123
378 768 779768
33
7797
768
35
779
36
31 779
779
17
156
7 14578
779/38152
15
5753 44
137 135
12
538
538
5
11
538
10
538
538
9
8
538
14
538
7
23
4
9
52
12
32
52
597
559
9
52
76
4
5
76
559
3
558
1
578
1
115
239
157
15
6
578
67
239
HsNr.
 60A
58C
58B
58A
67
58
69
63
65
61
59
57
44
53
51 2-4
56
71-75
7063i-m
65
72
67
2
2A
4
670
11
15
17
HsNr. 18
23
13
HsNr. 20
25
27
29
22
56
HsNr.
 58
54
31
33
63,63a-c
59A
61
59
61A
63d-h
61B 61C
55
68
66
64
62
60
57
19
19A
52B
52A
29A 35A
35
HsNr. 7
19B
14
4C
21
7B
5A
7A
5
7
HsNr.
 27
24 29
20
14 31
22
26
3733
18 28
16
30 35
4B
4E
4D
Moselstraße
Liebigstraße
Planstraße 3
Elisabethenstraße
Planstraße
Planstraße
 1
Planstraße
 2
P2
P2
P1
P2
P2
1
3
3
9.
9.
4
4
 3
4
L
L
L
L
T
 GSt WA 2 Nord
 GSt WA 2 Süd
 St + T
T
T
 T
 St + T
T
T
T
T
T
T
T
 St
T
 T
 T
 T
T
T
 St
T
T
T
T
LPB
 V
LPB
 IV
    LPB
 IV
LPB
 III
 70
 dB(A)
 
 65
 dB(A)
 
 70
 dB(A)
  
 65
 dB(A)
 
MV
WA
 3
 
WA 3 
WA 3
WA 3
WA
 3
WA 4
WA 4
WA 4
WA 2 
WA
 2
 
WA
 2
 
WA 5 
WA 2 
  
WA
 1
 
WA
 1
 
WA
 1
 
WA 5 
WA 3 
WA 4
max.
 GH
 15,0
 m
 /
 III
max.
 GH
 18,0
 m
 /
 IV
max.
 GH
 15,0
 m
 /
 III
MV
17
2
38
12,5
3 25 2
3
66
69
3
2
62
2
4
2
62
2 12,5 2
17
43
3
2 2
33
15
3
6,5
6
6
2 38
15
3
3 15 2
15
6
18
3
3
18
3 16
3
16 2
2,5
5 13
3
18 18
2
15
3
3
15
22
62
2
4
2 38
3
15
2 38
3,1
15
3
3 15 2
44
38
17 216
3,2
44
15,5
2
3
2
2
2
2
2
12
2
2
2
6
9
9
2
34
12,7
15
6
62
62
2
43
6,5
12
3
3
2,5
2,5
3
24
14
24
3
25
Tiefgarage
Tiefgarage
Tiefgarage
Parkdeck
Rampe
Raiffeisenstraße
Liebigstraße
Liebigstraße
Kirchenäcker
Leerweg
Am Schnainweg
Flur 21
Weserstraße Elisabethenstraße
Annastraße
Moselstraße
538
9
542
542
3
543
2
2
545
6
767
76
3
3
3
2
447
76
6
23
5
23
8 2
2
4
1
1
4
445
3
239
116
9
536
2
239
117
536
11
10
536
8
536
12
536
13
536
2
480 480
1
2
475
419
418
417
416
1
518
2
533
513
1512
508
1
503
1
502
341/1 629/1
3
630340
339
338
337
336
335
474 472476
473
412413414
415
621
623
3
621
348/1 626/5347/1
626/6
7346/1 626
345/1 2
344/1 627
343/1 625
627/1
342/1 628/1
16
536
2
529
239
46
563
1
517
514
1
511
1
1
510 1
509
1
506
505
564 295
296
1
501
536/17
18
536
497
297
2
2
499
1
686
53
239
496
493
1
56
239
4
301
490
489
565
1
486
485
484
483
482
481
4
621
479
88
239
478
477
620
4
615
5
461936 618618619
1
616
1
239
1322
123 14123
575 11121
123
8
594
20
123 113
239
18
123
7
239/111 594
19 92123 23976110 23923947
239
7473
239239
39
81 239362396512 239239239
62
239
11 16239 6121 239
239239
239/80
78
239 79
239
14
239
5
615
5
136
48
123
26
779
47
123
46
123
152/15 11
13145 44
10123 123 131
40 43239 12324
123 169723 123239 96123
378 768 779768
33
7797
768
35
779
36
31 779
779
17
156
7 14578
779/38152
15
5753 44
137 135
12
538
538
5
11
538
10
538
538
9
8
538
14
538
7
23
4
9
52
12
32
52
597
559
9
52
76
4
5
76
559
3
558
1
578
1
115
239
157
15
6
578
67
239
HsNr.
 60A
58C
58B
58A
67
58
69
63
65
61
59
57
44
53
51 2-4
56
71-75
7063i-m
65
72
67
2
2A
4
670
11
15
17
HsNr. 18
23
13
HsNr. 20
25
27
29
22
56
HsNr.
 58
54
31
33
63,63a-c
59A
61
59
61A
63d-h
61B 61C
55
68
66
64
62
60
57
19
19A
52B
52A
29A 35A
35
HsNr. 7
19B
14
4C
21
7B
5A
7A
5
7
HsNr.
 27
24 29
20
14 31
22
26
3733
18 28
16
30 35
4B
4E
4D
0 10 20 30 40 50 100m
Kartengrundlage: Alkis UTM 30.11.2018
0,4
WA 2 
0,8
o H
FDII
max. GH
12,0 m
0,4
WA 1
1,5
a1
FD
siehe
Plan-
eintrag
siehe
Planeintrag
0,4
WA 3 
0,8
o H
FDII
max. GH
12,0 m
0,4
WA 4 
0,8
FDII
max. GH
12,0 m
a2
0,4
WA 5
1,5
a3
FDIV
max. GH
18,0 m
M 1:500 / M 1:1000
ZEICHNERISCHER TEIL
VERFAHRENSVERMERKE
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom .
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“
am .
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:
Beschluss des Magistrats vom .
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung
gem. § 3 Abs. 1 BauGB im Stadthaus Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom
bis einschließlich .
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung
bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB und
Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom .
Öffentliche Auslegung:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom .
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungsplans und Begründung sowie den
wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Stadthaus
Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom  bis einschließlich _________
und mindestens zeitgleiche Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben
vom .
Satzungsbeschluss:
Dieser  Bebauungsplan und den im Plan enthaltenen Satzungen wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB
von der Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am                    .
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
        Die Dezernentin
Bekanntmachung:
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses Babauungsplans gem. § 10 Abs. 3 BauGB
und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am                    .
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung
(HGO) i. V. m. § 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Stadthaus
Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom                     bis einschließlich                  
Inkrafttreten:
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am                    .
Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
        Die Dezernentin
Darmstadt, den                                                        Stadtplanungsamt
          _________________
   Jochen Krehbiehl
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung ….                   Flur ....
Bebauungsplan …...
-….-
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes ……
mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen und
Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder
Verwenden von Niederschlagwasser
für das Gebiet …..
ÜBERSICHTSPLAN
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HILFSLINIEN (dienen nur zur Orientierung)
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Textstil / Arial
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Stand:
Rechtsgrundlagen:
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3 des
Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 2 des
Gesetzes vom 30.10.2019 (GVBl. S. 310)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch
Art. 8 des Gesetzes vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706)
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010
(GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom
28.05.2018 (GVBl. S. 184)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 4 des
Gesetzes vom 22.08.2018 (GVBl. S. 366)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert
durch Art. 1 des Gesetzes vom 09.04.2019 (BGBl. I S. 432)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt
geändert durch Art. 22 des Gesetzes vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706)
(Vorhabenbezogener)
N
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit
der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) und
der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden
festgesetzt:
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach §12 Abs. 3a BauGB ist
folgendes aufzunehmen:
1. Bedingte Festsetzung
(§ 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB)
Im Rahmen der im Folgenden festgesetzten Nutzungen sind nur Vorhaben zulässig,
zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag
verpflichtet hat.
1. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
(§ 9 Abs. 7 BauGB)
2. Art der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
2.1 z.B. Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Text
3. Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)
3.1 Grundflächenzahl/Größe der Grundfläche (§§ 16, 19 BauNVO)
Text
3.2 Geschossflächenzahl/Größe der Geschossfläche (§§ 16, 20 BauNVO)
Text
3.3 Zahl der Vollgeschosse (§§ 16, 20 BauNVO)
Text
3.4 Höhe baulicher Anlagen (§§ 16, 18 BauNVO)
Text
3.5 Höhenbezugspunkt
Text
4. Flächen für den Gemeinbedarf
(§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB)
Text (Zweckbestimmung und zulässige Nutzungen)
5. Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung oder/und Abgrenzung des Maßes der
Nutzung
(§§ 1 Abs. 4, 16 Abs. 5 BauNVO)
Text
6. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)
6.1 Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO)
Text
6.2 Baulinie (§ 23 Abs. 1 und 2 BauNVO)
Text
7. Stellung der baulichen Anlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Text
8. Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 22 BauNVO)
Text (offen/geschlossen/abweichend)
9. Flächen für Stellplätze und Garagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO)
9.1 Stellplätze
Text
9.2 Garagen/Tiefgaragen/Gemeinschaftsgaragen
Text
10. Flächen für sonstige Nebenanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 i.V.m. § 14 BauNVO)
Text (z.B. Fahrradabstellflächen, Müllcontainer, etc.)
11. Öffentliche Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
11.1 Straßenverkehrsflächen
Text
11.2 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Text (z.B. Fußweg, Radweg, Quartiersplatz, etc.)
11.3 Ein- und Ausfahrten
Text
12. Private Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Text
13. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)
Text (z.B. Erneuerbare Energien, Kraft-Wärme-Kopplung, etc.)
14. Grünflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
14.1 Öffentliche Grünflächen
Text
14.2 Private Grünflächen
Text
15. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
15.1 Oberflächenbefestigung/Niederschlagswasserversickerung
Text
15.2 Dachbegrünung/Begrünung von Tiefgaragendecken
Text (wenn als Ausgleichsfläche gedacht)
15.3 Fassadenbegrünungen
Text (wenn als Ausgleichsfläche gedacht)
15.4 Artenschutzmaßnahmen/CEF-Maßnahmen
Text (Schutz von Insekten, Vögeln, Vogelschlag, Nisthilfen, etc.)
16. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
16.1 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
Text
16.2 Anzupflanzende Bäume
Text
17. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)
17.1 Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und die Erhaltung von
Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Text
17.2 Zu erhaltende Bäume
Text
18. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d.
Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Text (ggfls. auch bedingte Festsetzungen zum Schallschutz nach § 9 Abs. 2 BauGB)
19. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Text
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. I S. 198)
i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
Text (z.B. Dachformen, Dachneigung, Dachaufbauten, Einfriedungen,
Werbeanlagen, etc.)
III. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von
Niederschlagswasser
Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010
(GVBI. I S 548) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf den Grundstücken
Zisternen zu errichten. Sie sollen zur Aufnahme von Niederschlagswasser dienen,
dass auf den Dachflächen anfällt. Das Fassungsvermögen der Zisternen muss
mindestens 25 l/m² horizontal projizierte unbegrünte Dachfläche betragen. Das
Zisternenwasser soll als Brauchwasser (z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung
etc.) genutzt werden.
IV. Kennzeichnungen
(§ 9 Abs. 5 BauGB)
Text (z.B. Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet
sind)
V. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften
(§ 9 Abs. 6 BauGB)
Text (z.B. Denkmalschutz, planfestgestellte Vorhaben, Schutzgebiete, etc.)
VI. Hinweise
Text (Die aktuelle Hinweisliste bitte bei Abt. 61.2 anfordern)
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach § 12 Abs. 3 BauGB ist folgendes aufzunehmen:
VII. Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird der Vorhaben- und Erschließungsplan
des Büros XY vom XX.XX.XXXX.
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach § 12 Abs. 3a BauGB ist folgendes
aufzunehmen:
VII. Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Der Durchführungsvertrag wird Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
z.B. WA
GRZ/GR
GFZ/GF
z.B. IV
z.B. FH...m
o/g/a
St
GA/TG/
GGA
Na
z.B.
Privat
Teich
Eissporthalle
Flur 12
Flur 30
Flur 30
31
45
17
2521
23
45A
32
18
183
181
2
4
34
6
3630
2824A24 26A 26B2622
20
18A
38
212B 212C
212A
30A
Muellersteich
Muellersteich
Rechts dem
Judenbrunnen
Martin-Luther-King-Ring
Elfeicher Weg
Elfeicher Weg
Elfeicher Weg
Kastanienallee
45/12
58/64 58/65
58/66
58/70
58/16
58/17
58/27
58/44
58/46
58/47
58/48
58/49
58/50
58/51
58/61
58/62
30/4
54/5 54/6
54/7
252/4
119/19
41/341/6 41/8 41/10
42/3
42/6
42/10
42/11
4344/1
29/10
45/845/9
47/347/4
48/12
48/13
48/17
48/18
59/2
59/4
60/1
62/1
71/2
72/1
45/14 45/15
45/16
45/17
42/12
42/13
48/30
48/31
48/29
Der See ist nachrichtlich aus dem Plan "17160G01-GKK.PIC"
des Vermessungsbuero Kolb und Zinn vom Juni 2017 entnommen.
NN N N N N N N
N N N
N N N N
N N
N
47/3
47/4
48/3048/31
48/29
60/1
140,0139,5
140,5
138,5
138,0
139,0
139,0
139,0
138,0
140,0
140,0
140,0
139,5
140,5
139,5
138,5
139,5
140,5
141,0
138,0
137,5
137,5
140,5
140,0
139,5
138,5
138,0
137,5
137,0
138,9
139,0
139,0
139,1
139,2
139,3
139,4
139,4
139,5
139,6
139,7
139,8
139,9
140,0
140,0
140,1
140,2
140,3
140,4
140,4 141,0 141,1
141,2
141,2
141,2
141,2
141,0
141,0
140,8
140,8
140,6
140,6
140,4
140,3
140,0
139,9
139,2
139,0
138,9
138,9
140,2
140,3
140,0
139,9
139,9
139,8
A
A
B
B B
C
D
A
5,5
5,5
5,5
9 9
14
14
13
9
9
10,6
15,2
15,2
10,69
14
14,2
13,9
13,9
5,5
5,5
5,5
5
5
55,5
4,5
26,8
26,8
20,1
26,8
9
9
6,7
6,7
6,7
6,7
7,1
6
6
5,2
6
7,116,7
16,2
9
NN N N N N N N
N N N
N N N N
N N
N
St
St
St
St
St
B
RH 20
4
St
4
St
4
St
3
St
4
St
4
1 St
4
2
St
4
4
St
4
St
4
4
St
4
St
4
RH 1
RH 17
RH 16
RH 12
RH 11
RH 7
RH 6
RH 2
DH 1
DH 3
DH 5
FEH 1
FEH 2
DH 7
DH 9
DH 11
DH 13
DH 15
DH 17
FEH 3
FEH 4
DH 19
DH 22
FEH 5
M+F
M+F
St
2
St
2
St4
St
4
St1
G
G
M+F
M+F
M+F
RH 19
RH 18
RH 13
RH 14
RH 15
RH 8
RH 9
RH 10
RH 3
RH 4
RH 5
DH 2 DH 4
DH 6
DH 8
DH 10
DH 12
DH 14
DH 16
DH 18
DH 20
DH 21
St
4
St4 St4 St4
St
4
Kastanienallee
H1
H1
H1
H2
H2
H2
H3
H3
H4
H4H4
H3
H2
 
ND
1 St
INSELKARTE 01 - ERDGESCHOSS | ohne Maßstab INSELKARTE 02 - OBERGESCHOSS | ohne Maßstab INSELKARTE 03 - DACHGESCHOSS | ohne Maßstab
RECHTSGRUNDLAGEN 
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 1 des 
Gesetzes vom 16.07.2021 (BGBl. I S. 2939) 
Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20. Mai 2020 (BGBl. I S. 1041), zuletzt geändert 
durch Art. 1 des Gesetzes vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 353) 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), geändert durch Art. 2 
des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802) 
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3 
des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802) 
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch Gesetz vom 
03.06.2020 (GVBl. S. 378) 
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 3 
des Gesetzes vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915) 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert 
durch Art. 114 des Gesetzes vom 10.08.2021 (BGBl. I S. 3436) 
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010 
(GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch Art. 17 des Gesetzes 
vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318) 
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 11 des 
Gesetzes vom 04.09.2020 (GVBl. S. 573) 
Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz -  WHG) i.d.F. vom 31. Juli 
2009 (BGBl.. I S. 2585), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 09.06.2021 (BGBl. l. S. 1699) 
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) 
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt 
geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 27.07.2021 (BGBl. I S. 3146) 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 540) 
Entwurfsverfasser:
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Architekten und Stadtplaner
BDA / DASL / dwb
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
www.planquadrat.com
Wissenschaftsstadt Darmstadt
   Gemarkung: Darmstadt    Flur: 30
Vorhabenbezogener Bebauungsplan 
N 8.4.4 
- Kastanienallee / Elfeicher Weg -
zur teilweisen Änderung des Bebauungsplanes N 8.4
mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen und Satzung zur Schaffung von 
Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser.
ohne Maßstab
M 1:500 / M 1:1000
ZEICHNERISCHER TEIL
VERFAHRENSVERMERKE
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom .
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“
am .
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:
Beschluss des Magistrats vom .
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung
gem. § 3 Abs. 1 BauGB im Stadthaus Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom
bis einschließlich .
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung
bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB und
Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom .
Öffentliche Auslegung:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom .
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungsplans und Begründung sowie den
wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Stadthaus
Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom  bis einschließlich _________
und mindestens zeitgleiche Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben
vom .
Satzungsbeschluss:
Dieser  Bebauungsplan und den im Plan enthaltenen Satzungen wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB
von der Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am                    .
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
        Die Dezernentin
Bekanntmachung:
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses Babauungsplans gem. § 10 Abs. 3 BauGB
und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am                    .
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung
(HGO) i. V. m. § 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Stadthaus
Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom                     bis einschließlich                  
Inkrafttreten:
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am                    .
Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
        Die Dezernentin
Darmstadt, den                                                        Stadtplanungsamt
          _________________
   Jochen Krehbiehl
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung ….                   Flur ....
Bebauungsplan …...
-….-
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes ……
mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen und
Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder
Verwenden von Niederschlagwasser
für das Gebiet …..
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Stand:
Rechtsgrundlagen:
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3 des
Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 2 des
Gesetzes vom 30.10.2019 (GVBl. S. 310)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch
Art. 8 des Gesetzes vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706)
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010
(GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom
28.05.2018 (GVBl. S. 184)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 4 des
Gesetzes vom 22.08.2018 (GVBl. S. 366)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert
durch Art. 1 des Gesetzes vom 09.04.2019 (BGBl. I S. 432)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt
geändert durch Art. 22 des Gesetzes vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706)
(Vorhabenbezogener)
N
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit
der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) und
der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden
festgesetzt:
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach §12 Abs. 3a BauGB ist
folgendes aufzunehmen:
1. Bedingte Festsetzung
(§ 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB)
Im Rahmen der im Folgenden festgesetzten Nutzungen sind nur Vorhaben zulässig,
zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag
verpflichtet hat.
1. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
(§ 9 Abs. 7 BauGB)
2. Art der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
2.1 z.B. Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Text
3. Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)
3.1 Grundflächenzahl/Größe der Grundfläche (§§ 16, 19 BauNVO)
Text
3.2 Geschossflächenzahl/Größe der Geschossfläche (§§ 16, 20 BauNVO)
Text
3.3 Zahl der Vollgeschosse (§§ 16, 20 BauNVO)
Text
3.4 Höhe baulicher Anlagen (§§ 16, 18 BauNVO)
Text
3.5 Höhenbezugspunkt
Text
4. Flächen für den Gemeinbedarf
(§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB)
Text (Zweckbestimmung und zulässige Nutzungen)
5. Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung oder/und Abgrenzung des Maßes der
Nutzung
(§§ 1 Abs. 4, 16 Abs. 5 BauNVO)
Text
6. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)
6.1 Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO)
Text
6.2 Baulinie (§ 23 Abs. 1 und 2 BauNVO)
Text
7. Stellung der baulichen Anlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Text
8. Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 22 BauNVO)
Text (offen/geschlossen/abweichend)
9. Flächen für Stellplätze und Garagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO)
9.1 Stellplätze
Text
9.2 Garagen/Tiefgaragen/Gemeinschaftsgaragen
Text
10. Flächen für sonstige Nebenanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 i.V.m. § 14 BauNVO)
Text (z.B. Fahrradabstellflächen, Müllcontainer, etc.)
11. Öffentliche Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
11.1 Straßenverkehrsflächen
Text
11.2 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Text (z.B. Fußweg, Radweg, Quartiersplatz, etc.)
11.3 Ein- und Ausfahrten
Text
12. Private Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Text
13. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)
Text (z.B. Erneuerbare Energien, Kraft-Wärme-Kopplung, etc.)
14. Grünflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
14.1 Öffentliche Grünflächen
Text
14.2 Private Grünflächen
Text
15. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
15.1 Oberflächenbefestigung/Niederschlagswasserversickerung
Text
15.2 Dachbegrünung/Begrünung von Tiefgaragendecken
Text (wenn als Ausgleichsfläche gedacht)
15.3 Fassadenbegrünungen
Text (wenn als Ausgleichsfläche gedacht)
15.4 Artenschutzmaßnahmen/CEF-Maßnahmen
Text (Schutz von Insekten, Vögeln, Vogelschlag, Nisthilfen, etc.)
16. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
16.1 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
Text
16.2 Anzupflanzende Bäume
Text
17. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)
17.1 Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und die Erhaltung von
Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Text
17.2 Zu erhaltende Bäume
Text
18. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d.
Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Text (ggfls. auch bedingte Festsetzungen zum Schallschutz nach § 9 Abs. 2 BauGB)
19. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Text
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. I S. 198)
i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
Text (z.B. Dachformen, Dachneigung, Dachaufbauten, Einfriedungen,
Werbeanlagen, etc.)
III. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von
Niederschlagswasser
Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010
(GVBI. I S 548) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf den Grundstücken
Zisternen zu errichten. Sie sollen zur Aufnahme von Niederschlagswasser dienen,
dass auf den Dachflächen anfällt. Das Fassungsvermögen der Zisternen muss
mindestens 25 l/m² horizontal projizierte unbegrünte Dachfläche betragen. Das
Zisternenwasser soll als Brauchwasser (z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung
etc.) genutzt werden.
IV. Kennzeichnungen
(§ 9 Abs. 5 BauGB)
Text (z.B. Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet
sind)
V. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften
(§ 9 Abs. 6 BauGB)
Text (z.B. Denkmalschutz, planfestgestellte Vorhaben, Schutzgebiete, etc.)
VI. Hinweise
Text (Die aktuelle Hinweisliste bitte bei Abt. 61.2 anfordern)
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach § 12 Abs. 3 BauGB ist folgendes aufzunehmen:
VII. Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird der Vorhaben- und Erschließungsplan
des Büros XY vom XX.XX.XXXX.
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach § 12 Abs. 3a BauGB ist folgendes
aufzunehmen:
VII. Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Der Durchführungsvertrag wird Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
z.B. WA
GRZ/GR
GFZ/GF
z.B. IV
z.B. FH...m
o/g/a
St
GA/TG/
GGA
Na
z.B.
Privat
545
2
779
493
1
335
336
25
779
26
123
13
123
16
152/15
123
496
475
2
476
477
478
20
123
22
123
23
123
24123
43
479
480
481
482
483
484
485
486
136
4
137
3
239
96239
97
489
490
239
40
123
44
123
48
123
47
123
46
123
45
239
110
239
56
542
2
542
3
543
2
618
3619
5
619
6
123
21
620
239
76
239
88
686
1
538
5
538
7
538
8
123
18
123
19
239
14
239
46
239
538
9
538
10
538
11
538
12
47
239
53
497
499
2
508
1
509
1
510
1
511
1
512
1
501
502
1
503
1
505
506
513
1
514
529
2
517
518
533
2
536
8
536
10
536
11
536
12
536
13
536
16
536/17
536
18
563
1
564 295
239/111
239
113
296
1
297
2
558
1
597
131
10
9
3
1
3
2
4
1
445
3
447
23
538
14
9
4
223
4
23
5
23
6
6 76
776
876
52
12
76
4 76
5
152
14
239
74
239
78
239
79
239/80
239
92
779/28
779/29
779/30
779
31
779
33
301
4
337
338
339
340
3
341/1
779
35
779
36
156
17
156
18
239
2
239
12
239
16
239
21
239
39
239
61
239
62
239
67
239
73
342/1
343/1
344/1
345/1
346/1
347/1
578
1
559
3
536
9
565
1
578
6
578
7
621
4
768
5
768
239
81
239
11
239
65
472
473
474
594
8
111
5
135
4
575
14
575
15
779
37
131
11
52
952
32
239
36
412413414
415
416
417
418
419
1
615
4
615
5
626/5626/6
626
7
627/1
627
2
628/1
629/1
630
616
1
618
4
621
1
621
3
623
625
594
7
348/1
Rampe
Parkdeck
Tiefgarage
Tiefgarage
Tiefgarage
54
22
44
56
35A
31
33
35
51
53
HsNr.
 60A
59
59A
14
16
20
22
31
33
70
35
29
HsNr.
 27
4D
70
60
62
64
68
66
21
55
57
61
61A
2-4
61B 61C
4E
4B
4C
29A
23
19B
17
19
19A
37
25
27
29
52A
52B
63i-m
63,63a-c
63d
-h
24
67
65
14
15
18
11
13
26
30
28
7B
7A
7
5A
5
HsNr.
 58
63
57
65
59
56
58
HsNr. 7
HsNr. 18
58C
58B
58A
HsNr. 20
71-75
67
69
72
2
2A
4
6
61
Liebigstraße Am Schnainweg
Flur 21
Moselstraße
Liebigstraße
Raiffeisenstraße
Elisabethenstraße
Leerweg
Kirchenäcker
Weserstraße
Annastraße
Moselstraße
Liebigstraße
Planstraße 3
Elisabethenstraße
Planstraße
Planstraße
 1
Planstraße
 2
545
2
779
493
1
335
336
25
779
26
123
13
123
16
152/15
123
496
475
2
476
477
478
20
123
22
123
23
123
24123
43
479
480
481
482
483
484
485
486
136
4
137
3
239
96239
97
489
490
239
40
123
44
123
48
123
47
123
46
123
45
239
110
239
56
542
2
542
3
543
2
618
3619
5
619
6
123
21
620
239
76
239
88
538
5
538
7
538
8
538
9
538
10
538
11
538
12
497
499
2
508
1
509
1
510
1
511
1
512
1
501
502
1
503
1
505
506
513
1
514
529
2
517
518
533
2
536
8
536
10
536
11
536
12
536
13
536
16
536/17
536
18
563
1
564 295
239/111
239
113
296
1
297
2
558
1
597
131
10
9
3
1
3
2
4
1
445
3
447
23
538
14
9
4
223
4
23
5
23
6
6 76
776
876
52
12
76
4
152
14
239
74
239
78
239
79
239/80
239
92
779/28
779/29
779/30
779
31
779
33
301
4
337
338
339
340
3
341/1
779
35
779
36
156
17
156
18
239
12
239
16
239
21
239
39
239
61
239
62
239
67
239
73
342/1
343/1
344/1
345/1
346/1
347/1
559
3
536
9
565
1
578
6
578
7
621
4
768
5
768
239
81
239
11
239
65
472
473
474
594
8
111
5
135
4
575
14
575
15
779
37
131
11
52
952
32
239
36
412413414
415
416
417
418
419
1
615
4
615
5
626/5626/6
626
7
627/1
627
2
628/1
629/1
630
616
1
618
4
621
1
621
3
623
625
594
7
348/1
Rampe
Parkdeck
Tiefgarage
Tiefgarage
Tiefgarage
54
22
44
56
35A
31
33
35
51
53
HsNr.
 60A
59
59A
14
16
20
22
31
33
70
35
29
HsNr.
 27
4D
70
60
62
64
68
66
55
57
61
61A
2-4
61B 61C
4E
4B
4C
29A
23
19B
17
19
19A
37
25
27
29
52A
52B
63i-m
63,63a-c
63d
-h
24
67
65
14
15
18
11
13
26
30
28
7B
7A
7
5A
5
HsNr.
 58
63
57
65
59
56
58
HsNr. 7
HsNr. 18
58C
58B
58A
HsNr. 20
71-75
67
69
72
2
2A
4
6
61
Liebigstraße Am Schnainweg
Flur 21
Raiffeisenstraße
Elisabethenstraße
Leerweg
Kirchenäcker
Weserstraße
Annastraße
686
1
123
18
123
19
239
14
239
46
239
47
239
53
239
2
P2
P2
P1
P2
P2
1
3
3
9.
9.
4
4
 3
4
L
L
L
L
T
 GSt WA 2 Nord
 GSt WA 2 Süd
 St + T
T
T
 T
 St + T
T
T
T
T
T
T
T
 St
T
 T
 T
 T
T
T
 St
T
T
T
T
LPB
 V
LPB
 IV
    LPB
 IV
LPB
 III
 70
 dB(A)
 
 65
 dB(A)
 
 70
 dB(A)
  
 65
 dB(A)
 
MV
WA
 3
 
WA 3 
WA 3
WA 3
WA
 3
WA 4
WA 4
WA 4
WA 2 
WA
 2
 
WA
 2
 
WA 5 
WA 2 
  
WA
 1
 
WA
 1
 
WA
 1
 
WA 5 
WA 3 
WA 4
max.
 GH
 15,0
 m
 / III
max.
 GH
 18,0
 m
 / IV
max.
 GH
 15,0
 m
 / III
MV
17
2
38
12,5
3 25 2
3
66
69
3
2
62
2
3,5
2,5
62
2 12,5 2
17
43
3
2 2
33
15
3
6,5
6
6
2,5 38
15
3
3 15 2
15
6
18
3
3
18
3 16
3
16 2
2,5
5 13
3
18 18
2
15
3
3
15
22,5
62
2
3,5
2 38
3
15
2 38
3,1
15
3
3 15 2
44
38
17 216
3,2
44
15,5
2
3
2
2
2
2
2
12
2
2
2
6
9
9
2
34
12,7
15
6
62
62
2
43
6,5
12
3
3
2,5
2,5
3
24
14
24
3
25
123,71
123,58
123,70
123,51
124,51
125,03
124,43
123,77
126,20
125,72
125,36
125,05
126,68
125,61
125,61
125,06
125,43
124,38
0 10 20 30 40 50 100m
Kartengrundlage: Alkis UTM 19.11.2014
0,4
WA 2 
0,8
o H
FDII
max. GH
12,0 m
0,4
WA 1
1,5
a1
FD
siehe
Plan-
eintrag
siehe
Planeintrag
0,4
WA 3 
0,8
o H
FDII
max. GH
12,0 m
0,4
WA 4 
0,8
FDII
max. GH
12,0 m
a2
0,4
WA 5
1,5
a3
FDIV
max. GH
18,0 m
Maßstab: 1:1.000
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Tabelle 1: Nutzungsschablone  VORENTWURF – VORABZUG 25.06.2021 
Tabelle 1: Nutzungsschablone 
 
Baufeld GR GR II GF Voll-
geschosse 
(zwingend) 
Dachform GH min. GH 
max. 
Bauweise 
RH 1 115 m² 175 m² 255 m² III FD 9,5 m 11,5 m g 
RH 2 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g 
RH 3 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g 
RH 4 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g 
RH 5 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g 
RH 6 110 m² 135 m² 225 m² III FD 9,5 m 11,5 m g 
RH 7 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g 
RH 8 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g 
RH 9 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g 
RH 10 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g 
RH 11 110 m² 135 m² 225 m² III FD 9,5 m 11,5 m g 
RH 12 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g 
RH 13 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g 
RH 14 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g 
RH 15 110 m² 135 m² 225 m² III FD 9,5 m 11,5 m g 
RH 16 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g 
RH 17 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g 
RH 18 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g 
RH 19 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g 
RH 20 115 m² 155 m² 255 m² III FD 9,5 m 11,5 m g 
DH 1 125 m² 195 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 2 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 3 125 m² 200 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 4 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 5 125 m² 185 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 6 125 m² 195 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 7 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 8 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 9 125 m² 195 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 10 125 m² 185 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 11 110 m² 170 m² 195 m² II FD - 11,5 m a 
DH 12 110 m² 170 m² 195 m² II FD - 11,5 m a 
DH 13 125 m² 185 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 14 125 m² 195 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 15 125 m² 200 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 16 125 m² 200 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Tabelle 1: Nutzungsschablone  VORENTWURF – VORABZUG 25.06.2021 
DH 17 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 18 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 19 125 m² 200 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 20 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 21 125 m² 180 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
DH 22 125 m² 190 m² 210 m² II FD - 11,5 m a 
FEH 1 155 m² 230 m² 280 m² II FD - 11,5 m o 
FEH 2 155 m² 230 m² 280 m² II FD - 11,5 m o 
FEH 3 155 m² 230 m² 280 m² II FD - 11,5 m o 
FEH 4 155 m² 260 m² 280 m² II FD - 11,5 m o 
FEH 5 155 m² 230 m² 280 m² II FD - 11,5 m o 
 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 
 
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) , in Ver-
bindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 
(BGBl. I S. 3786) und der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 
18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt: 
1. Bedingte Festsetzung 
(§ 12 Abs. 3a BauGB i. V. m. § 9 Abs. 2 BauGB) 
Im Rahmen der im Folgenden festgesetzten Nutzungen sind nur Vorhaben 
zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchfüh-
rungsvertrag zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet 
hat. 
2. Grenze des räumlichen Geltungsbereichs 
(§ 9 Abs. 7 BauGB) 
2.1. Geltungsbereich des Vorhabens 
 
 
2.2. Geltungsbereich des Bebauungsplans 
3. Art der baulichen Nutzung 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 6 und 9 BauNVO) 
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) 
Zulässig sind gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO: 
− Wohngebäude 
− die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank - und Spei-
sewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe 
− Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportli-
che Zwecke. 
Ausnahmsweise zulässig sind gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO: 
− sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,  
− Anlagen für Verwaltungen. 
Nicht zulässig sind gemäß § 1 Abs. 6 und 9 BauNVO: 
− Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
− Gartenbaubetriebe, 
− Tankstellen, 
− Werbeanlagen, außer an der Stätte der Leistung. 
4. Maß der baulichen Nutzung 
 (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §§ 16 ff. BauNVO) 
4.1. Grundflächen (GR und GR II) (§§ 16, 19 BauNVO) 
Festgesetzt wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) für das jeweilige 
Baufeld eingetragene Grundfläche GR als Höchstmaß.  
Die zulässige Grundfläche GR darf durch die Grundflächen der in 
§ 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu dem in Tabel le 1 
(Nutzungsschablone) für das jeweilige Baufeld eingetragenen Höchstwert 
überschritten werden (GR II). 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
4.2. Geschossflächen (GF) (§§ 16, 20 BauNVO) 
Festgesetzt wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) für das jeweilige 
Baufeld eingetragene Geschossfläche GF als Höchstmaß.  
4.2.1. Flächen von Aufenthaltsräumen in Staffelgeschossen, einschließlich der zu 
ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungs-
wände sind bei der Ermittlung der GF mitzurechnen. 
4.3. Zahl der Vollgeschosse (§§ 16, 20 BauNVO) 
Festgesetzt wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) für das jeweilige 
Baufeld eingetragene Zahl der zwingenden Vollgeschosse.  
4.4. Höhe der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 3 BauGB i. V. m. §§ 16, 18 BauNVO) 
4.4.1. Maximale Gebäudehöhe (GH max.) 
Festgesetzt wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) für das jeweilige 
Baufeld eingetragene maximale Gebäudehöhe (GH max.) über dem unte-
ren Bezugspunkt.  
4.4.2. Minimale Gebäudehöhe (GH min.) 
Es wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) eingetragene minimale Ge-
bäudehöhe (GH min.) für die Baufelder RH 1 bis RH 20 von 9,5 m über 
dem unteren Bezugspunkt festgesetzt.  
4.4.3. Oberer Bezugspunkt 
Oberer Bezugspunkt für die Ermittlung der festgesetzten Gebäudehöhe 
(GH) ist der oberste Abschluss der aufgehenden Wand (Attika).  
4.4.4. Unterer Bezugspunkt 
Der untere Bezugspunkt ergibt sich aus dem in der Planzeichnung vor dem 
Gebäude festgesetzten Höhenbezugspunkt in Metern über Normalnull 
(ü. NN). 
4.4.5. Dachaufbauten 
Notwendige technische Dachaufbauten dürfen die festgesetzte maximale 
Gebäudehöhe ausnahmsweise um max. 1,5 m auf insgesamt max. 20 % 
der Dachflächen je Gebäude überschreiten.  
Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie dürfen die festgesetzte 
max. Gebäudehöhe um max. 1,5 m überschreiten; für diese Anlagen gibt 
es keine Begrenzung der maximal nutzbaren Dachfläche.  
Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie sind auf den Dächern im 
gesamten Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in Verbindung mit der 
Dachbegrünung, zulässig.  
4.4.6. Höhenlage des Geländes 
Festgesetzt wird die Höhenlage des Geländes  gemäß der in der Plan-
zeichnung eingetragenen Geländeoberfläche (Höhenlinien) in Metern über 
Normalnull (ü. NN).  
5. Überbaubare Grundstücksfläche 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23 BauNVO) 
5.1. Baugrenzen 
5.2. Terrassen und Terrassenüberdachungen dürfen die festgesetzte Baugren-
ze um max. 2 ,5 m, Treppenabgänge und Lichtschächte um max. 1,0 m 
überschreiten, sofern dadurch keine Grünflächen nach Ziff. I. 11. und Ge-
meinschaftsgrünflächen nach Ziff. I. 12.3 berührt werden. In den Baufeldern 
RH 1 bis RH 20 sind Terrassenüberdachungen außerhalb der festgesetz-
ten Baugrenzen unzulässig. 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
5.3. Die Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen für die Baufelder RH 1 
bis RH 20 ist für Maßnahmen zur Gebäudeverkleidung inkl. Wärmedäm-
mung bis zu einer Tiefe von 0,4 m zulässig. 
6. Bauweise 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 BauNVO) 
6.1. Offene Bauweise (o) 
Für die Baufelder FEH wird eine offene Bauweise festgesetzt. 
 
6.2. Geschlossene Bauweise (g) 
Für die Baufelder RH wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt. 
 
6.3. Abweichende Bauweise (a) 
Für die Baufelder DH wird eine abweichende Bauweise im Sinne einer ein-
seitigen Grenzbebauung festgesetzt. Die jeweilige Anbauseite ergibt sich 
aus der Planzeichnung. 
7. Flächen für Stellplätze und Carports  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 12 BauNVO) 
7.1. Stellplätze und Carports 
Oberirdische Stellplätze und Carports sind nur innerhalb der  hierfür festge-
setzten Flächen „St“ mit der festgesetzten maximalen Anzahl zulässig. 
7.2. Garagen und Tiefgaragen sind im gesamten Geltungsbereich unzulässig. 
8. Flächen für Nebenanlagen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 14 BauNVO) 
8.1. Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO sind nur innerhalb der überbaubaren 
Grundstücksflächen und in den festgesetzten Flächen für Vorgärten bis zu 
einer maximalen Grundfläche von insgesamt 15 m² je Grundstück zulässig. 
8.2. Auf den „M+F“ ausgewiesenen Flächen sind Nebenanlagen wie Müll- und 
Fahrradabstellplätze (inkl. Unterflurcontainer) zulässig. 
9. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) 
9.1. In den Baufeldern RH 1 bis RH 20 ist je Gebäude maximal eine Wohnein-
heit zulässig.  
9.2. In den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und FEH 1 bis FEH 5 sind je Gebäude 
maximal zwei Wohneinheiten zulässig. 
10. Straßenverkehrsflächen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
Öffentliche Straßenverkehrsfläche 
11. Grünflächen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) 
Grünfläche besonderer Zweckbestimmung - Gewässerrandstreifen 
 
11.1. Es gelten die Festsetzungen zur Bepflanzung nach Ziff. I . 17.1 sowie die 
Hinweise nach Ziff. V. 2.  
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
11.2. Die Errichtung von Zuwegungen und Zugängen zum See durch die Grün-
fläche besonderer Zweckbestimmung - Gewässerrandstreifen ist 
unzulässig, ausgenommen in der Fläche gemäß Ziff. I. 12.4. 
12. Gemeinschaftsflächen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB) 
12.1. Private Straßenverkehrsflächen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 22 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
 
12.2. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 22 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB) 
Innerhalb der festgesetzten Fläche sind Versorgungsanlagen mit der 
Zweckbestimmung – Heiztechnikzentrale/Trafostation – mit einer maxima-
len Grundfläche von 60 m² und einer maximalen Gebäudehöhe von 3,5  m 
zulässig.  
 
12.3. Gemeinschaftsgrünflächen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 22 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) 
Die Gemeinschafts grünflächen sind mit Bodenanschluss anzulegen. Die 
Anlage von Wegeflächen sowie die Errichtung von temporären Müllaufstell-
flächen sind innerhalb dieser Flächen zulässig. 
Die festgesetzte Gemeinschaftsgrünfläche südlich des Baufelds RH 1 (pa-
rallel zur Kastanienallee) ist ohne Eingriff in den Wurzelraum der 
Bestandsbäume herzustellen. 
 
12.4. Gemeinschaftsgrünfläche besonderer Zweckbestimmung –  Zugang Was-
serfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 22 i. V. m. § 9 Abs. Nr. 15 BauGB) 
Innerhalb der festgesetzten Grünfläche ist ein Zugang bzw. eine Zufahrt zur 
Wasserfläche als Gemeinschaftszugang sowie zu Reinigungs- und Revisi-
onszwecken der Wasserfläche und der technischen Anlagen zulässig. Dies 
gilt auch für den Teilbereich der vom Gewässerrandstreifen gem. Ziff. V.  2 
berührt wird. 
 
12.5. Private Wasserfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB) 
Nutzung der Seewärme 
Die Errichtung und der Betrieb einer Anlage zur thermischen Nutzung von 
Umweltenergie im See  sind zulässig. Im Rahmen des Genehmigungsan-
trags auf geothermische Nutzung des Sees  sowie bei Errichtung und 
Betrieb sind gewässerökologische Belange zu berücksichtigen.  
13. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwick-
lung von Boden, Natur und Landschaft 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)  
13.1. Behandlung von Niederschlagswasser  
 
13.1.1. Niederschlagswasser auf Dachflächen  und sonstigen befestigten Flächen 
der Baugrundstücke 
Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen der Bau-
grundstücke anfallende Niederschlagswasser ist vollständig vor Ort auf 
dem Grundstück zurückzuhalten oder nach wasserrechtlichen Vorschriften 
zu reinigen und der Wasserfläche oder dem Bachwasserkanal im Elfeicher 
Weg zuzuführen, soweit weder wasserrechtliche, noch sonstige öffentlich-
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
5.3. Die Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen für die Baufelder RH 1 
bis RH 20 ist für Maßnahmen zur Gebäudeverkleidung inkl. Wärmedäm-
mung bis zu einer Tiefe von 0,4 m zulässig. 
6. Bauweise 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 BauNVO) 
6.1. Offene Bauweise (o) 
Für die Baufelder FEH wird eine offene Bauweise festgesetzt. 
 
6.2. Geschlossene Bauweise (g) 
Für die Baufelder RH wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt. 
 
6.3. Abweichende Bauweise (a) 
Für die Baufelder DH wird eine abweichende Bauweise im Sinne einer ein-
seitigen Grenzbebauung festgesetzt. Die jeweilige Anbauseite ergibt sich 
aus der Planzeichnung. 
7. Flächen für Stellplätze und Carports  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 12 BauNVO) 
7.1. Stellplätze und Carports 
Oberirdische Stellplätze und Carports sind nur innerhalb der  hierfür festge-
setzten Flächen „St“ mit der festgesetzten maximalen Anzahl zulässig. 
7.2. Garagen und Tiefgaragen sind im gesamten Geltungsbereich unzulässig. 
8. Flächen für Nebenanlagen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 14 BauNVO) 
8.1. Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO sind nur innerhalb der überbaubaren 
Grundstücksflächen und in den festgesetzten Flächen für Vorgärten bis zu 
einer maximalen Grundfläche von insgesamt 15 m² je Grundstück zulässig. 
8.2. Auf den „M+F“ ausgewiesenen Flächen sind Nebenanlagen wie Müll- und 
Fahrradabstellplätze (inkl. Unterflurcontainer) zulässig. 
9. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) 
9.1. In den Baufeldern RH 1 bis RH 20 ist je Gebäude maximal eine Wohnein-
heit zulässig.  
9.2. In den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und FEH 1 bis FEH 5 sind je Gebäude 
maximal zwei Wohneinheiten zulässig. 
10. Straßenverkehrsflächen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
Öffentliche Straßenverkehrsfläche 
11. Grünflächen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) 
Grünfläche besonderer Zweckbestimmung - Gewässerrandstreifen 
 
11.1. Es gelten die Festsetzungen zur Bepflanzung nach Ziff. I . 17.1 sowie die 
Hinweise nach Ziff. V. 2.  
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
- sind Fenster von Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss  mit nächtlichen 
Richtwert-Überschreitungen nur als nicht öffenbare Fenster zulässig. 
15.2.5. Entlang der in der Planzeichnung mit A, B und D bezeichneten Linien 
- sind in Aufenthaltsräumen ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß 
DIN 1946-6 zu gewährleisten. Die Errichtung von Lüftungseinrichtungen als 
Teil eines energetischen Gebäudekonzepts ist zulässig. 
 
15.3. Maßgebliche Außenlärmpegel/Lärmpegelbereiche  
Bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind die Außen-
bauteile nach den Anforderungen der DIN 4109- 2:2016-07 auf Grundlage 
der geschossweise dokumentierten Lärmpegelbereiche gemäß Inselkarten 
(siehe Planzeichnung) zu bemessen und auszuführen. 
Wird im Baugenehmigungsverfahren oder Kenntnisgabeverfahren unter 
Berücksichtigung der Schallausbreitungsverhältnisse zum Zeitpunkt der 
Genehmigung der Nachweis erbracht, dass an den Außenbauteilen der 
schutzbedürftigen Räume dauerhaft geringere maßgebliche Außenlärmpe-
gel und Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 -1: 2016- 07 anliegen, können 
die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile entsprechend 
den Vorgaben der DIN 4109-1: 2016-07 reduziert werden. 
16. Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkun-
gen 
(§ 9 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BauGB) 
Die Aufnahme der Wohnnutzung in den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und 
FEH 1 bis FEH 5 ist erst zulässig, wenn die Bebauung (Rohbau mit ge-
schlossener Fassade) in den Baufeldern RH 1 bis RH 20 hergestellt ist und 
deren Lärmschutzfunktion und der bebauungsplankonforme Bestand der 
Gebäude dauerhaft öffentlich-rechtlich gesichert ist. 
17. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Be-
pflanzungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 
17.1. Bepflanzung der Grünfläche besonderer Zweckbestimmung – Gewässer-
randstreifen  
Innerhalb der Grünfläche besonderer Zweckbestimmung –  Gewässerrand-
streifen sind heimische, standortgerechte Gehölze zu pflanzen, zu pflegen, 
dauerhaft zu erhalten  und bei Abgang gleichwer tig zu ersetzen. Die Ge-
hölzpflanzungen sind je nach Gehölzgröße min. 2 m bis 4 m vom Ufer 
zurückgesetzt zu pflanzen, um eine übermäßige Eutrophierung des Ge-
wässers zu verhindern. 
Im Bereich der  Grünfläche besonderer Zweckbestimmung – Gewässer-
randstreifen sind neben Gehölzen heimische standortgerechte Uferstauden 
gemäß Pflanzliste (Ziff. VI. 13.) zu pflanzen. 
Im Bereich der Grünfläche besonderer Zweckbestimmung – Gewässer-
randstreifen sind die nachträgliche Anpflanzung weiterer Gehölze,  die 
Ausbringung nicht heimischer Pflanzen sowie die Beseitigung standortge-
rechter Gehölze und Pflanzen unzulässig. Ausgenommen von der 
Unzulässigkeit sind nachträgliche Gehölzpflanzungen die beschädigte oder 
abgestorbene Gehölze ersetzen. 
Die Fläche der festgesetzten Röhrichte nach Ziff. I. 13.7 sowie die Bereiche 
des nachrichtlich übernommenen, gesetzlich geschützten Biotops nach 
Ziff. V. 1 sind von diesen Festsetzungen ausgenommen. 
 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
3. Einfriedungen 
(§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO) 
3.1. Baugrundstücke zu Baugrundstücke 
Zulässig sind Strauchpflanzungen oder Hecken als Grenzbepflanzung zwi-
schen den Privatgärten der Baugrundstücke bis max. 2,0 m Höhe. 
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune bis max. 1,2 m Höhe 
und nur in Verbindung mit Strauchpflanzungen oder Hecken. 
3.2. Baugrundstücke zu Gemeinschaftsflächen 
Zulässig sind Strauchpflanzungen oder Hecken als Grenzbepflanzung zwi-
schen den Privatgärten und den Ge meinschaftsflächen im Vorgarten  bis 
max. 1,5 m Höhe, an den restlichen Grundstücksgrenzen bis 2,0 m. 
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune bis max. 1, 2 m Höhe 
und nur in Verbindung mit Strauchpflanzungen oder Hecken. 
Straßenseitige Einfriedungen von Hausgruppen und Doppelhäusern sind in 
ihrer Gestaltung aufeinander abzustimmen. 
3.3. Baugrundstücke zu öffentlichen Flächen 
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune bis max. 1,2 m Höhe 
und nur in Verbindung mit Strauchpflanzungen oder Hecken. 
Freiwachsende Hecken entlang der Grenzen zu öffentlichen Fl ächen sind 
von den Höhenbegrenzungen ausgenommen. 
3.4. Baugrundstücke allgemein  
Geschlossene, blickdichte Einfriedungen wie Holzzaunelemente, Latten-
zäune und Mauern sind unzulässig. Einfriedungen aus Kunststoffen oder 
ähnlichen Materialien sowie Stabgitterzäune mit Kunststoffgeflecht sind un-
zulässig.  
Bei allen baulichen Einfriedungen ist ein 0,1 m hoher Streifen über dem 
Boden für die Tierwelt offen zu halten. 
3.5. Gemeinschaftsflächen zu öffentlichen Flächen 
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune bis max. 1,2 m Höhe 
und nur in Verbindung mit Strauchpflanzungen oder Hecken. 
Strauchpflanzungen und (f reiwachsende) Hecken entlang der Grenzen zu 
öffentlichen Flächen sind von Höhenbegrenzungen ausgenommen. 
3.6. Gemeinschaftsflächen zum privaten Nachbargrundstück Biergarten / Gast-
ronomie 
Zulässig sind Stabgitter-, Maschendraht- oder Lattenzäune sowie Holzzau-
nelemente bis max. 2,0 m Höhe. 
4. Abfallsammelanlagen  
(§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO) 
Private Müll- und Abfallsammelanlagen sind einzuhausen und/oder ein-
zugrünen. Gemeinschaftlich genutzte Müll- und Abfallsammelanlagen sind 
einzugrünen. 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
5. Carports 
(§ 91 Abs. 1 Nr. 4 HBO) 
Carports sind als offene, bepflanzte und berankte flache Überdachungen 
auf Stützen ohne Wände auszuführen. Unmittelbar aneinander grenzende 
Carports auf festgesetzten Stellplatzflächen (Ziff. I. 7.1. ) sind in Material,  
Konstruktion und Höhe gleichartig auszuführen. 
III. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden 
von Niederschlagswasser 
Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 
14.12.2010 (GVBI. I S. 548) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf privaten und öf-
fentlichen Baugrundstücken Zisternen zu errichten und das auf 
Dachflächen anfallende Niederschlagswasser darin zu sammeln. Dieses 
Niederschlagswasser soll als Brauchwasser (z.B. für Gartenbewässerung, 
WC-Spülung etc.) genutzt werden.  
Ausgenommen sind 
- begrünte Dächer, sofern sie nicht an den öffentlichen Kanal angeschlos-
sen sind 
- Retentionsgründächer mit einer Abflussdrosselung auf ≤ 2 l/s 
- Intensivgründächer 
Das Fassungsvermögen der Zisternen soll  
- mindestens 25 l/m² horizontal projizierte, unbegrünte Dachfläche  
- mindestens 10 l/m² extensiv begrünte Dachfläche  
betragen. 
Hinweise:  
- Der Überlauf der Zisternen ist, soweit dem weder wasserrechtliche, noch 
sonstige öffentlich- rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Be-
lange entgegenstehen, auf dem Grundstück zurückzuhalten oder nach 
einer vorherigen Reinigung der Wasserfläche  oder dem Bachwass erkanal 
im Elfeicher Weg zuzuführen. 
- An die Zisterne angeschlossene, begrünte Dachflächen sind mit Dachab-
dichtungsbahnen auszustatten, die keine Wurzelhemmstoffe oder Biozide 
nach der Definition der Biozid-Verordnung (EU) Nr. 528/2012 enthalten. 
IV. Kennzeichnung von Flächen 
(§ 9 Abs. 5 BauGB) 
Vernässungsgefährdeter Bereich 
Das Vorhabengebiet wird als vernässungsgefährdeter Bereich  gekenn-
zeichnet. Es ist mit sehr hohen Grundwasserständen zu rechnen 
(Flurabstand zum Grundwasserleiter 1 - 3 m). Zur Vermeidung von Setz-
rissschäden bzw. Vernässungsschäden sind die Grundwasserflurabstände 
zu berücksichtigen.  Der Bemessungsgrundwasserstand beträgt 
138,2 m ü. NN. 
V. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 
(§ 9 Abs. 6 BauGB) 
1. Gesetzlich geschützte Biotope (Schilfröhricht) 
Im westlichen Bereich der privaten Wasserfläche be findet sich innerhalb 
des gekennzeichneten Bereichs ein geschütztes Biotop gem. § 30 
BNatSchG (Schilfröhricht), das nachrichtlich in den vorhabenbezogenen 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
Bebauungsplan übernommen wurde. Dieses darf nicht zerstört werden, ist 
dauerhaft zu erhalten und gegen Beeinträchtigungen zu schützen.  Die Er-
richtung von Seezugängen in Biotopen ist unzulässig.  
Die Regelungen des BNat SchG zu gesetzlich geschützten Biotopen und 
zum allgemeinen Schutz wild lebender T iere und Pflanzen 
(§§ 30 und 39 BNatSchG) sind zu berücksichtigen.  
2. Gewässerrandstreifen  
Gemäß § 23 Abs. 1 HWG ist der Gewässerrandstreifen im beplanten und 
unbeplanten Innenbereich im Sinne der §§ 30 und 34 BauGB 5 Meter breit. 
Es gelten die Verbote des Hessischen Wassergesetzes (HWG) und des 
Wasserhaushaltsgesetzes (WHG). 
3. Schutzgebiet nach Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG)  
Naturdenkmal nach § 28 BNatSchG i. V. m. § 13 HAGBNatSchG.  
Die Bäume in der geschützten Allee entlang der Straße „Kastanienallee“ 
sind zu erhalten und zu schützen und während der Bauphase gemäß DIN 
18920 („Vegetationstechnik im Landschaftsbau – Schutz von Bäumen, 
Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“) zu schüt-
zen. Insbesondere der Mindestabstand von Baugruben, Mulden, etc., wie in 
der DIN 18920 unter Ziff. VI. 6 (Baumschutzmaßnahmen) beschrieben, ist 
einzuhalten.  
VI. Hinweise 
1. Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften 
Die genannten Gesetze, Verordnungen und die sonstigen zitierten Vor-
schriften können im Stadtplanungsamt, Mina- Rees-Straße 12, 64295 
Darmstadt, zu den üblichen Bürozeiten eingesehen werden. 
2. Biodiversität 
Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die 
Hess. Biodiversitätsstrategie sind bei der Umsetzung dieses Bebauungs-
plans zu berücksichtigen.  Es wird auf die Checkliste zur Erhaltung der 
biologischen Vielfalt für Neubauprojekte verwiesen.  Eine Umsetzung von 
Teilen dieser Maßnahmen wird empfohlen. 
(https://www.Darmstadt.de/leben-in-darmstadt/umwelt/naturschutz-und-
biologische-vielfalt/biologische-vielfalt/mitwirken/) 
3. Denkmalschutz (§ 21 HDSchG) 
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler (z.B. Mauern, Verfärbungen, Grä-
ber, Scherben, Knochen) bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für 
Denkmalpflege (hessenArchäologie) oder der Unteren Denkmalschutzbe-
hörde unverzüglich anzuzeigen (§ 21 HDSchG). Der Genehmigung der 
Denkmalschutzbehörde bedarf, w er ein Kulturdenkmal oder Teile davon 
zerstören oder beseitigen, an einen anderen Ort verbringen oder umgestal-
ten will und wer in der Umgebung eines unbeweglichen Kulturdenkmals 
Anlagen errichten, verändern oder beseitigen will, wenn sich dies auf den 
Bestand oder das Erscheinungsbild des Kulturdenkmals auswirken kann 
(§ 18 HDSchG). 
4. Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung) 
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des „Grundwasserbewirtschaf-
tungsplans Hessisches Ried“. Im Einzelnen sind die Vorgaben des 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
„Grundwasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried“ zu beachten. Der 
Plan wurde mit Datum vom 9. April 1999 festgestellt und im Staatsanzeiger 
für das Land Hessen StAnz. 21 / 1999, S. 1659, mit Ergänzung vom 17. Ju-
li 2006, StAnz. 31/2006, S. 1704, bekannt gemacht.  
5. Naturschutz 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wurden gemäß § 44 Bundesna-
turschutzgesetz (BNatSchG) geschützte Tierarten nach Anhang IV der 
FFH-Richtlinie (verschiedene Fledermausarten) sowie europäische Vogel-
arten (darunter mehrere Arten mit unzureichendem oder schlechtem 
Erhaltungszustand in Hessen) nachgewiesen. Die sich hieraus ergebenden 
artenschutzrechtlichen Belange sind zu berücksichtigen. Insbesondere sind 
zu beachten: 
-  G rundsätzlich sollen Baumfäll - und Rodungsarbeiten nur in den Winter-
monaten vom 1. Oktober bis Ende Februar, also außerhalb der 
Vogelbrutzeit durchgeführt werden. Vor Beginn von Baumfällarbeiten sind 
Bäume mit Höhlen oder potenziellen Baumquartieren insbesondere auf ein 
Vorkommen von Fledermäusen hin fachkundig zu untersuchen (z.B. mit 
Einsatz einer Höhlenkamera). 
-  Aufgrund des möglichen Vorkommens artenschutzrechtlich relevanter Ar-
ten dürfen Gebäude nur im Zeitraum zwischen Anfang November und Ende 
Februar abgerissen werden. Ausnahmsweise kann von diesem Zeitfenster 
abgewichen werden, wenn zuvor die Nutzung als Fortpflanzungs - und/oder 
Ruhestätte durch geschützte Arten, insbesondere Vögel oder Fledermäuse, 
von fachkundiger Seite durch Prüfung vor Ort ausgeschlossen wurde. 
Die Abrissgebäude sind möglichst kurzfristig vor dem Abriss – unabhängig 
von der Jahreszeit -  von einer fachkundigen Person auf Quartiere von Fle-
dermäusen oder Brutplätze gebäudebrütender Vogelarten zu kontrollieren.  
Werden hierbei Tiere angetroffen, sind diese fachgerecht zu bergen und zu 
versorgen. 
6. Baumschutzmaßnahmen 
Während der Bauphase sind gefährdete Einzelbäume im Bereich der Bau-
stelle vor Beschädigungen von Stamm und Wurzelraum durch 
Sicherungsmaßnahmen gemäß RAS-LP 4 und DIN 18920 zu schützen. 
Die im Bebauungsplan festgesetzten sowie in Grenzlage befindlichen Ge-
hölze sind während der Bauzeit durch einen durchgehenden fest 
verankerten 2,0 m hohen Bauzaun zu schützen. Der Wurzelbereich der 
Bäume (Kronentraufe plus 1,5 m) ist dabei zu umschließen. Der Wurzelbe-
reich darf nicht befahren werden, zudem dürfen im Wurzelbereich keine 
Baumaterialien gelagert werden. 
Wird der Wurzelbereich von festgesetzten Gehölzen freigelegt, hat die wei-
tere Herstellung dort durch Absaugen oder in Handschachtung zu erfolgen. 
Wurzelverletzungen sind zu vermeiden und ggf. zu behandeln. 
Dort wo Bebauungsgrenzen, Einfriedungen, Stellplätze, Zufahrten und We-
ge nahe in den Wurzelbereich einzelner bestehender Bäume heranrücken, 
sind technische Lösungen (z.B. der Einbau von Wurzelkästen) vorzusehen. 
7. Gewässerschutz 
Um eine Beeinträchtigung des Sees inklusive seiner Uferbereiche zu ver-
meiden, ist die Baustelle gegenüber dem See mit Bauzäunen abzugrenzen. 
Die Absperrung muss soweit wie möglich vom See entfernt sein. Das G e-
wässer und die Gewässersohle sind vor jeglichen Veränderungen oder 
Beeinträchtigungen zu schützen, dazu gehört auch die Vermeidung von 
Sediment- und Fremdstoffeinträgen in das Gewässer. 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
8. Altstandorte  
Nach erfolgter Abfrage der Altflächendatei ist festzust ellen, dass sich für 
das Plangebiet zwei Einträge ergeben. Unter den ALTIS -Nrn. 411.000.020-
001.693 und 411.000.020-001.761 sind Betriebsstätten geführt, die gemäß 
Handbuch Altlasten, Band 2, Teil 4 des HLUG mit einem hohen Gefähr-
dungspotential (Branchenklasse 4) für die Umwelt bewertet werden. 
Auf der Grundlage des Gutachtens (Orientierende umwelttechnische Bo-
den- und Grundwasseruntersuchung auf dem Gelände Kastanienllee / 
Elfeicher Weg, Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH, 12. Februar 
2021) ergeben sich aus bodenrechtlicher Sicht folgende Hinweise: 
Im Zuge der Neubebauung ist der belastete Boden (in einer Bodenprobe 
der oberen 10 cm wurde eine geringfügig erhöhte Nickelkonzentration fest-
gestellt) abzutragen. Sollte während der Baumaßnahmen E rdaushub 
anfallen, ist das Material entsprechend der Lage im Gelände in die LAGA -
Zuordnungsklassen Z1.1 bzw. Z1.2 einzustufen (0 bis ca. 5 Meter unter 
GOK). Für tiefergehenden Erdaushub müssen dementsprechend während 
der Baumaßnahme Proben entnommen werden und auf die entsorgungsre-
levanten Parameter analysiert werden. 
Eine mögliche Verwertung dieser Materialien (Böden nach Zuordnungs-
klasse Z 1.1 und Z 1. 2) ist im konkreten Einzelfall von der zust ändigen 
Behörde zu beurteilen. Verbleibt jedoch das Material auf dem Grundstück 
(Wiedereinbau/Umlagerung), ist auf Grund der vorhandenen Analysewerte 
eine eingeschränkte Nutzung auf Grund des Wirkungspfades Boden-
Nutzpflanze möglich.  Sowohl der Verbleib, die Umlagerung als auch die 
Verwertung des Bodenmaterials auf dem Grundstück ist vor Beginn der 
Baumaßnahmen mit dem Umweltamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
abzustimmen. 
9. Bodenveränderungen 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf 
sensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des 
Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bo-
denveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsidium 
Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA 
41.5, zu informieren. Darüber hi naus ist ein Fachgutachter in Altlastenfra-
gen hinzu zu ziehen. 
10. Kampfmittelbelastung und -räumung 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurf-
gebiet und es muss grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln 
ausgegangen werden. Auf allen Grundstücksflächen, bei denen bodenein-
greifende Maßnahmen stattfinden, sind systematische Überprüfungen 
(Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der Bauarbeiten und Bau-
grunduntersuchungen erforderlich. Die „Allgemeinen Bestimmungen für die 
Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ sind zu beachten. 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
11. Leitungsschutzmaßnahmen 
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richtli-
nien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungen 
aufweisen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Ver - und Ent-
sorgungsleitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern oder die 
Standorte der Bäume entsprechend zu verschieben. Pflanzmaßnahmen im 
Nahbereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem Versorgungsträger ab-
zustimmen. Das „Merkblatt über Bäume, unterirdische Leitungen und 
Kanäle“, Ausgabe 2013 (FGSV 939) ist zu beachten. 
12. Regelungen zur Intensivpflege der privaten Gartenbereiche 
Innerhalb eines 4 m breiten Abstandsbereichs zur festgelegten Linie des 
Gewässerrandstreifens gelten folgende besondere Regelungen zur Pflege 
der privaten Gärten: 
- Die Umwandlung des intensiv zu pflegenden Gartenbereiches in 
Ackerland oder Ackerfläche ist verboten. 
- Das Entfernen von standortgerechten Bäumen und Sträuchern, aus-
genommen die Entnahme im Rahmen einer ordnungsgemäßen 
Forstwirtschaft, sowie das Neuanpflanzen von nicht standortgerechten 
Bäumen und Sträuchern sind im gesamten Bereich verboten. 
- Die nicht nur zeitweise Ablagerung von Gegenständen, die den Was-
serabfluss behindern können oder die fortgeschwemm t werden 
können, ist im gesamten Bereich verboten.  
- Der Einsatz und die Lagerung von Dünge-  und Pflanzenschutzmitteln, 
ausgenommen Wundverschlussmittel zur Baumpflege und Pflanzen-
schutzmittel zur Verhütung von Wildschäden, sind  im gesamten 
Bereich verboten. 
- Das Pflügen ist im gesamten Bereich verboten. 
Die festgesetzten baulichen Anlagen gem. Bebauungsplan sind in diesen 
Bereichen zulässig. 
Der Vorhabenträger verpflichtet sich,  gemäß Durchführungsvertrag die ge-
nannten Regelungen und Verpflichtungen in die Kaufverträge der 
betroffenen Grundstücke mit aufzunehmen. 
13. Pflanzliste  
 Pflanzenliste Kastanienallee  
Botanischer Name Deutscher Name 
Laubgehölze in Gemeinschaftsflächen und entlang des Ufers, zwingend 
autochthon 
Acer campestre Feld-Ahorn 
Acer platanoides Spitz-Ahorn 
Carpinus betulus Hainbuche 
Cornus mas Dirndlstrauch 
Cornus sanguinea Bluthartriegel 
Corylus avellana Haselnuss 
Crataegus monogyna Eingriffliger Weißdorn 
Euonymus europaeus Europäisches Pfaffenhütchen 
Fraxinus excelsior Gemeine Esche 
Ligustrum vulgare Gemeiner Liguster 
Malus domestica Hochstamm Haus-Apfel 
Prunus avium Vogel-Kirsche 
Prunus spinosa Schlehdorn 
Pyrus communis Hochstamm Kultur-Birne 
Quercus petraea Trauben-Eiche 
Rosa canina Hundsrose 
Sambucus nigra Schwarzer Holunder 
Sorbus aucuparia Vogelbeere 
Tilia cordata Winter-Linde 
Viburnum opulus Gemeiner Schneeball 
Ausschließlich im Uferbereich einzusetzende Gehölze, zwingend autochthon  
Salix purpurea Purpur-Weide 
Salix repens ssp. Repens 
Alnus glutinosa 
Silberlaubige Kriech-Weide 
Schwarz-Erle 
Ausschließlich in Privatgärten einzusetzende Gehölze, möglichst heimisch  
Acer platanoides 'Cleveland' Kegelförmiger Spitz-Ahorn 
Carpinus betulus 'Frans Fontaine' Hainbuche 'Frans Fontaine' 
Carpinus betulus 'Monumentalis' Hainbuche 'Monumentalis' 
Crataegus laevigata 'Paul's Scarlet' Echter Rotdorn 
Fraxinus excelsior Gemeine Esche 
Sorbus intermedia Oxelbeere 
Tilia cordata 'Rancho'  Winter-Linde 'Rancho' 
Ausschließlich in Privatgärten (nicht im Uferbereich) einzusetzende 
Stauden, möglichst heimisch 
Achillea filipendulina 'Cloth of Gold' Schafgarbe 'Cloth of Gold' 
Anaphalis triplinervis 'Sommerschnee' Perlpfötchen 'Sommerschnee' 
Anemone blanda 'White Splendour' Balkan-Anemone 'White Splendour' 
Aster amellus 'Sternkugel' Berg-Aster 'Sternkugel' 
Aster linosyris Goldhaar-Aster 
Calamintha nepeta ssp. nepeta Steinquendel 
Eremurus robustus Starke Steppenkerze 
Euphorbia polychroma Gold-Wolfsmilch 
Gaura lindheimerii Prachtkerze 
Geranium renardii Kaukasus-Storchschnabel 
Geranium sanguineum 'Album' Blut-Storchschnabel 'Album' 
Inula ensifolia 'Compacta' Niedere Goldmargerite 
Knautia macedonica Knautie 
Linum perenne Dauer-Lein 
Lychnis coronaria 'Alba' Weiße Kronen-Lichtnelke 
Phlomis russeliana Brandkraut 
Hieracium pilosella Kleines Habichtskraut 
Sedum telephium 'Herbstfreude' Fetthenne 'Herbstfreude' 
Thymus pulegioides Gewöhnlicher Thymian 
Verbascum bombyciferum Seidetragende Königskerze 
Veronica pedunculais 'Georgia Blue' Ehrenpreis - leuchtend Blau   
Wasserpflanzen, zwingend autochthon 
Potamogeton lucens Glänzendes Laichkraut 
Potamogeton natans Laichkraut 
Potamogeton nodosus Knoten-Laichkraut 
Myriophyllum spicatum Tausendblatt 
Schilfröhrichtstreifen, Anpflanzungen in Ergänzung zum Bestand 
Typha latifolia  
Typha minima 
Phalaris arundinacea 
 
Breitblättriger Rohrkolben 
Zwerg Rohrkolben 
Rohr-Glanzgras 
Nahe Mittelwasserlinie bzw. unmittelbar am Ufer einzusetzende Stauden und 
Gräser, zwingend autochthon 
Filipendula ulmaria Mädesüß 
Lythrum salicaria Blutweiderich 
Lysimachia vulgaris Gemeiner Gilbweiderich 
Geranium palustre Sumpf-Storchschnabel 
Sanguisorba officinalis Großer Wiesenknopf 
Lycopus europaeus Ufer-Wolfstrapp 
Stachys palustris Sumpf-Ziest 
Carex acutiformis Sumpf-Segge 
Carex vesicaria Blasen-Segge 
Glyceria maxima 
Acorus calamus 
Iris pseudacorus 
Butomus umbellatus 
Alisma spec. 
Wasser- Schwaden 
Kalmus 
Sumpf-Schwertlilie 
Schwanenblume 
Froschlöffel 
Dachbegrünung, möglichst autochthon 
Sedum rupestre Felsen-Fetthenne 
Silene vulgaris Gewöhnliches Leinkraut 
Erodium cicutarium Gewöhnlicher Reiherschnabel 
Thymus pulegioides Gewöhnlicher Thymian 
Clinopodium vulgare Gewöhnlicher Wirbeldost 
Briza media Gewöhnliches Zittergras 
Dianthus deltoides Heidenelke 
Dianthus carthusianorum Karthäuser Nelke 
Alyssum alyssoides Kelch-Steinkraut 
Papaver rhoeas Klatsch-Mohn 
Hieracium pilosella Kleines Habichtskraut 
Sedum sexangulare Milder Mauerpfeffer 
Arenaria serpyllifolia Quendelblättriges Sandkraut 
Festuca rubra Rot-Schwingel 
Anthoxanthum odoratum Ruchgras 
Campanula rotundifolia Rundblättrige Glockenblume 
Papaver dubium Saat-Mohn 
Festuca ovina Schafschwingel 
Sedum acre Scharfer Mauerpfeffer 
Allium schoenoprasum Schnittlauch 
Potentilla argentea Silber-Fingerkraut 
Petrorhagia prolifera Sprossende Felsennelke 
Sedum album Weißer Mauerpfeffer 
Euphorbia cyparissias Zypressen-Wolfsmilch 
Rankpflanzen Fassade, möglichst heimisch 
Hedera helix 
Clematis alpina  
Clematis vitalba  
Lonicera periclymenum 
Efeu 
Waldrebe 
Gemeine Waldrebe 
Geißblatt 
 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
17.2. Anzupflanzende Bäume auf Gemeinschaftsflächen 
In den Gemeinschaftsflächen sind min. 26 heimische standortgerechte, 
großkronige Bäume und min. 4  klein- bis mittelkronige Bäume  gemäß 
Pflanzliste (Ziff. VI. 13.) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang 
gleichwertig zu ersetzen. Alle Bäume müssen einer Pflanzqualität von min-
destens StU 20 - 25  cm entsprechen.  
Bei Baumscheiben müssen, abhängig von der jeweils eingesetzten Baum-
art, ein genügend großer durchwurzelbarer Raum  (bei großkronigen 
Bäumen min. 36 m³ / Baum, bei mittelkronigen min. 24 m³  / Baum und bei 
kleinkronigen Bäumen 12 m ³ / Baum) und eine genügend große dauerhaft 
luft- und wasserdurchlässige Grundfläche vorhanden sein. 
 
17.3. Bepflanzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen  
17.3.1 Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind als Grünflächen mit Bo-
denanschluss anzulegen.  
Es sind min. 175 klein- bis mittelkronige Bäume sowie min. 130 Solitär-
sträucher gemäß Pflanzliste (Ziff. VI. 13.) zu pflanzen.  Die Grenzhecken 
sind im Dreiecksverband zu pflanzen. Die Gehölze müssen heimisch und 
standortgerecht sein und sind dauerhaft zu erhalten bzw. bei Abgang 
gleichwertig zu ersetzen. Die Gehölze müssen einer Pflanzqualität von 
mindestens StU 18 – 20 cm bei Baumpflanzungen bzw. mindestens 80 - 
120 cm Höhe bei Heckenpflanzungen und solitären Sträuchern entspre-
chen. 
Der flächige Einbau von Schotter- , Splitt -, Mineralstoff-  oder Kiesflächen 
bzw. losen Material- und Steinschüttungen zu rein gestalterischen Zwecken 
ist nicht zulässig. Im Bereich der zu begrünenden Grundstücksfreifläche ist 
außerdem der Einbau von Folien zur Aufwuchsdämmung unzulässig.  
17.3.2  Vorgärten 
In den Vorgärten sind 
- Staudenbeete gemäß Pflanzliste (Ziff. VI. 13.) anzulegen, 
- Zuwegungen zulässig,  
- Nebenanlagen nach § 14 BauNVO, Stellplätze und Carports im festge-
setzten Umfang zulässig (Ziff. I. 7.1. und 8.1.) und 
- Arbeits- oder Lagerflächen unzulässig.  
17.4. Anzupflanzende Hecken und Erweiterung von bestehenden Hecken 
17.4.1. Freiwachsende Hecken (H1 und H2) 
Die in der Planzeichnung eingetragene freiwachsende Hecke H1 ist um 
1 m innerhalb des Vorhabenbereichs zu verbreitern sowie der Heckenge-
hölzbestand H2 entlang des Elfeicher Wegs um Ergänzungspflanzungen zu 
verdichten und dauerhaft zu erhalten. Es sind ausschließlich heimische 
standortgerechte Heckengehölze gemäß Pflanzliste (Ziff. VI. 13.) zu pflan-
zen und dauerhaft zu erhalten bzw. bei Abgang gleichwertig zu ersetzen.  
Die Gehölze müssen einer Pflanzqualität von mindestens 80 - 120 cm Hö-
he entsprechen. 
17.4.2. Anzupflanzende Hecken (H3) 
Entlang der mit H3 gekennzeichneten Linie ist eine Hecke mit einer Breite 
von mindestens 0,5 m anzupflanzen und dauerhaft zu erhalten. Es sind 
ausschließlich heimische standortgerechte Heckengehölze gemäß Pflanz-
liste (Ziff. VI. 13.) zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten bzw. bei Abgang 
gleichwertig zu ersetzen. Die Gehölze müssen einer Pflanzqualität von 
mindestens 80 – 120 cm Höhe entsprechen. 
17.5. Fassadenbegrünung 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
Pro Gebäude sind in den Baufeldern jeweils Fassadenflächen von insge-
samt folgender Mindestfläche durch Rank -, Schling - oder Kletterpflanzen 
gemäß Pflanzliste (Ziff. VI. 13.) zu begrünen, sofern dem keine brand-
schutzrechtlichen Regelungen entgegenstehen. 
Baufeld RH 1 und RH 20:    min. 30 m² 
Baufeld RH 2-5, 7-10, 12-15, 17-19:  min. 7 m² 
Baufeld RH 6, 11, 16:    min. 20 m² 
Baufeld DH 1-22:     min. 20 m² 
Baufeld FEH 1-5:     min. 15 m²  
Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen. Je 
Kletterpflanze ist eine Pflanzfläche mit Bodenanschluss von min. 1 m² her-
zustellen. Als Richtwert gilt eine Pflanze pro 2 m Wandlänge. Abweichend 
hiervon kann auf einen Bodenanschluss verzichtet werden, wenn artspezi-
fisch ein ausreichend durchwurzelbarer Raum zur Verfügung gestellt wird. 
18. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflan-
zungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB) 
18.1. Erhaltung von Einzelbäumen und Baumgruppen 
Die zur Erhaltung festgesetzten Bäume sind dauerhaft gegen jede Beein-
trächtigung zu schützen und bei Verlust durch großkronige Bäume gemäß 
Pflanzliste (Ziff. VI. 13.) zu ersetzen. Der Wurzelbereich der zu erhaltenden 
Bäume ist entsprechend des Kronendurchmesser s zuzüglich 1,5 m  von 
baulichen Anlagen freizuhalten. 
18.2. Erhaltung von Einzelbäumen des Naturdenkmals Kastanienallee  
Die zur Erhaltung festgesetzten Bäume des nach § 28 BNatSchG ge-
schützten Naturdenkmals „Kastanienallee“ (ND) sind dauerhaft zu erhalten 
und gegen jede Beeinträchtigungen zu schützen. 
18.3. Erhaltung von Hecken (H4) 
Die zur Erhaltung festgesetzten Heckenstrukturen H4 sind dauerhaft gegen 
jede Beeinträchtigung zu schützen und bei Verlust gemäß Pflanzliste 
(Ziff. VI. 13.) zu ersetzen. 
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. 
S. 198) i. V. m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
1. Dachgestaltung 
(§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO) 
Bei den Gebäudedächern der Baufelder FEH 1 bis FEH 5 und DH 1 bis DH 
22 ist eine Dachneigung von höchstens 5° zulässig. 
Bei den Gebäudedächern der Baufelder RH 1 bis RH 20 sind Flach- und 
Pultdächer mit einer Dachneigung von max. 35° zulässig. 
2. Werbeanlagen  
(§ 91 Abs. 1 Nr. 2 HBO) 
Werbeanlagen sind nur am Gebäude (an der Stätte der Leistung) bis zu ei-
ner Größe von 0,3 m x 0,3 m zulässig. 
Unzulässig sind Werbeanlagen in Form von Blitzlichtern, im Wechsel oder 
in Stufen ein- und ausschaltbare Leuchten, als laufende Schriftbänder, als 
projizierende Lichtbilder und als spiegelunterlegte Schilder sowie freiste-
hende Werbeanlagen oder Werbeanlagen auf oder über Dach.  
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
3. Einfriedungen 
(§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO) 
3.1. Baugrundstücke zu Baugrundstücke 
Zulässig sind Strauchpflanzungen oder Hecken als Grenzbepflanzung zwi-
schen den Privatgärten der Baugrundstücke bis max. 2,0 m Höhe. 
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune bis max. 1,2 m Höhe 
und nur in Verbindung mit Strauchpflanzungen oder Hecken. 
3.2. Baugrundstücke zu Gemeinschaftsflächen 
Zulässig sind Strauchpflanzungen oder Hecken als Grenzbepflanzung zwi-
schen den Privatgärten und den Ge meinschaftsflächen im Vorgarten  bis 
max. 1,5 m Höhe, an den restlichen Grundstücksgrenzen bis 2,0 m. 
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune bis max. 1, 2 m Höhe 
und nur in Verbindung mit Strauchpflanzungen oder Hecken. 
Straßenseitige Einfriedungen von Hausgruppen und Doppelhäusern sind in 
ihrer Gestaltung aufeinander abzustimmen. 
3.3. Baugrundstücke zu öffentlichen Flächen 
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune bis max. 1,2 m Höhe 
und nur in Verbindung mit Strauchpflanzungen oder Hecken. 
Freiwachsende Hecken entlang der Grenzen zu öffentlichen Fl ächen sind 
von den Höhenbegrenzungen ausgenommen. 
3.4. Baugrundstücke allgemein  
Geschlossene, blickdichte Einfriedungen wie Holzzaunelemente, Latten-
zäune und Mauern sind unzulässig. Einfriedungen aus Kunststoffen oder 
ähnlichen Materialien sowie Stabgitterzäune mit Kunststoffgeflecht sind un-
zulässig.  
Bei allen baulichen Einfriedungen ist ein 0,1 m hoher Streifen über dem 
Boden für die Tierwelt offen zu halten. 
3.5. Gemeinschaftsflächen zu öffentlichen Flächen 
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune bis max. 1,2 m Höhe 
und nur in Verbindung mit Strauchpflanzungen oder Hecken. 
Strauchpflanzungen und (f reiwachsende) Hecken entlang der Grenzen zu 
öffentlichen Flächen sind von Höhenbegrenzungen ausgenommen. 
3.6. Gemeinschaftsflächen zum privaten Nachbargrundstück Biergarten / Gast-
ronomie 
Zulässig sind Stabgitter-, Maschendraht- oder Lattenzäune sowie Holzzau-
nelemente bis max. 2,0 m Höhe. 
4. Abfallsammelanlagen  
(§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO) 
Private Müll- und Abfallsammelanlagen sind einzuhausen und/oder ein-
zugrünen. Gemeinschaftlich genutzte Müll- und Abfallsammelanlagen sind 
einzugrünen. 
 
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Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenste-
hen. Auf die „Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder 
Verwenden von Niederschlagswasser“ unter Ziff. III. wird verwiesen. 
Das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser der Baufelder 
FEH 3 bis FEH 5 und DH 19 bis DH 22 sowie der Pultdächer der Baufelder 
RH 1 bis RH 20 ist vollständig vor Ort auf dem Baugrundstück zurückzuhal-
ten oder dem Bachwasserkanal im Elfeicher Weg zuzuführen.  
 
13.1.2. Niederschlagswasser auf Verkehrsflächen  
Das auf den privaten Verkehrsflächen nach Ziff . I. 12.1 anfallende Nieder-
schlagswasser ist vollständig nach einer Reinigung mittels Substratfilter in 
Kastenrinnen oder ggf. Sinkkästen dem Bachwasserkanal im Elfeicher Weg 
zuzuführen. 
 
13.1.3. Befestigte Freiflächen  
Private Straßenverkehrsflächen, Stellplätze, Fahrradabstellplätze, Wege, 
Zufahrten, Terrassen und sonstige befestigte Grundstücksfreiflächen sind 
in wasserdurchlässiger Bauweise herzustellen. Die festgesetzte Gemein-
schaftsgrünfläche besonderer Zweckbestimmung - Zugang Wasserfläche  
nach Ziff. I. 12.4 ist ebenso in wasserdurchlässiger Weise herzustellen. 
 
13.2. Dachbegrünung 
Flachdächer und geneigte Dächer mit einem Dachneigungswinkel bis zu 
35° und ab einer Mindestgröße von 3 m² sind extensiv zu begrünen. Die 
Vegetationsschicht muss eine Mächtigkeit von mindestens 12 cm aufwei-
sen. Die Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten. Fenster, Be-  und 
Entlüftungsöffnungen, Dachterrassen, konstruktive Bereiche der Gründä-
cher (Attika), Gemeinschaftsmüllanlagen und technische Aufbauten sind 
von der Begrünung ausgenommen. 
Als Substrat ist nährstoffarmes, m ineralisches Material zu verwenden. Die 
Verwendung humoser Oberboden ist unzulässig. Eine initiale Begrünung 
durch Bepflanzung bzw. Ausbringen von einheimischen Saatgut oder ein-
heimischen Vegetationsteilen gemäß Pflanzliste  (Ziff. V I. 13.) ist 
auszuführen. 
 
13.3. Außenbeleuchtung 
Im Geltungsbereich sind nur voll abgeschirmte, warm -weiß getönte Außen-
beleuchtungen (Wellenlänge min. 500 nm, Farbtemperatur max. 
2.700 Kelvin) zulässig. Die Abstrahlung der Leuchten ist zum Boden zu 
richten (Abstrahlwinkel max. 70 Grad)  und auf Nutzflächen zu beschrän-
ken. 
Eine direkte Beleuchtung des Gewässers und des Gewässerrands treifens 
(in der Breite von 5 m) ist unzulässig.  
 
13.4. Schutz von Vögeln vor Vogelschlag  
Alle gläsernen Brüstungen und Absturzsicherungen sind nicht vollständig 
transparent, sondern in sichtbarer Weise auszugestalten. 
Alle Fensterscheiben mit einer Größe über 4,75 m² dürfen einen maximalen 
Außenreflektionsgrad von 12 % besitzen. Alle übrigen Fensterscheiben 
dürfen einen maximalen Außenreflexionsgrad von max. 15 % besitzen.  
Im Baufeld RH 1 sind auf der südlich, im Baufeld RH 20 auf der nördlich 
gelegenen Fassadenseite Fensterscheiben mit einer Größe über 6 m² mit 
Maßnahmen zur Verringerung des freien Scheibenbereichs auszuführen. 
 
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Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
Im Baufeld FEH 1-5 sind Fensterscheiben der Über-Eck Verglasung auf ei-
ner Scheibenseite mittels geeigneter Maßnahmen vollständig sichtbar zu 
machen.  
 
13.5. Nisthilfen für geschützte Vogel- und Fledermausarten 
13.5.1. Anbringen von Sperlingskoloniehäusern 
An der westlichen Grenze des Geltungsbereichs sind 3 Sperlingskolonie-
häuser anzubringen.  
 
13.5.2. Schaffung von Nist- und Quartiermöglichkeiten  
Es sind mindestens folgende künstliche Nisthilfen anzubringen.  
Vogelnistkästen:  
3 Nisthöhlen großer Durchmesser (32 mm) 
3 Nisthöhlen kleiner Durchmesser (28 mm) 
3 Halbhöhlen 
Die 6 Nisthöhlen sind an Bestandsbäumen im Norden des Geltungsbe-
reichs des Vorhabens (Ziff. I. 2.1 .) anzubringen. Die 3 Halbhöhlen sind 
innerhalb der Baufelder an den Gebäuden anzubringen.  
Fledermauskästen: 
Es sind insgesamt 8 Fledermausflachkästen innerhalb der Baufelder an 
den Gebäuden anzubringen. 
13.6. Vorkehrungen zum Erhalt der Erdkrötenpopulation 
Zur Vermeidung einer Fallenwirkung sind Zugänge, Kellerschächte o.ä.  
amphibiensicher (z.B. mittels Amphibienleitern, Lochblech, Gitterrost, raues 
Blech) herzustellen. 
13.7. Anpflanzung von Röhrichten und Schwimmblattpflanzen 
Die festgesetzten  Flächen sind initial mit Röhrichten zu bepflanzen, zu 
pflegen und zu erhalten. 
Die festgesetzten Flächen des gesetzlich geschützten Biotops (Ziff. V. 1.) 
und die direkt südlich angrenzende festgesetzte Fläche zur initialen Be-
pflanzung mit Röhrichten sind  auf der Seeseite durch eine Mischung aus 
untergetauchten Pflanzen (submersen) und Schwimmblattpflanzen (mög-
lichst kleinblättrige)  zu ergänzen. Hierfür sind ausschließlich 
gebietsheimische Arten gemäß Pflanzliste (Ziff. VI. 13.) zu verwenden. 
13.8. Gewässerschutz und Dauermonitoring 
Zur Messung des Sauerstoffgehalts und der Temperatur ist ein dauerhaftes 
Monitoring des Gewässerzustands vorzusehen. 
13.9. Auftrag von Oberboden  
Es sind Nachweise über die umwelttechnische Unbedenklichkeit des vor-
handenen Oberbodens vorzulegen, soweit dieser bestehen bleibt und als 
Nutzgarten (Hausgarten) verwendet wird. Die umwelttechnische Unbedenk-
lichkeit ist über chemische Analysen gem. BBodSchV Wirkungspfad 
Boden-Mensch und Boden-Nutzpflanze sicherzustellen. Bei Überschreitun-
gen von zulässigen Grenzwerten des vorhandenen Bodens , ist im Bereich 
von Hausgärten der Abtrag des Oberbodens und Auftrag einer min. 0,5 m 
dicken Schicht aus kulturfähigem Boden durchzuführen. 
 
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14. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 
14.1. Auf den Gemeinschaftsflächen sind Geh- , Fahr - und Leitungsrecht e zu-
gunsten der berechtigten Ver- und Entsorgungsträger, der Rettungsdienste 
sowie der jeweiligen Eigentümer (Anlieger) zu sichern.  
14.2. Auf der mit G markierten Fläche ist ein Gehrecht zugunsten der Allgemein-
heit zu sichern.  
15. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwir-
kungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
15.1. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Verkehrs 
Für Aufenthaltsräume mit  Überschreitung der schalltechnischen Orientie-
rungswerte für Verkehr nach Beiblatt 1 der DIN 18005-1 für WA - 55 dB(A) 
tags und 45 dB(A) nachts - sind schalltechnisch geeignete, mechanische 
Lüftungseinrichtungen vorzusehen. 
Ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß DIN 1946- 6 ist zu gewähr-
leisten. Die Errichtung von Lüftungseinrichtungen als Teil eines 
energetischen Gebäudekonzepts ist zulässig. 
 
15.2. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Gewerbes und 
der Freizeit 
15.2.1. Entlang der in der Planzeichnung mit A bezeichneten Linie 
- ist eine geschlossene bauliche Anlage mit einer Höhe entsprechend der 
Mindesthöhe gem. Tabelle 1 (Nutzungsschablone)  und einer Mindesttiefe 
von 5,0 Metern zu errichten. 
- sind Fenster von Aufenthaltsräumen mit Richtwert -Überschreitungen nur 
als nicht öffenbare Fenster zulässig.  
- sind ausnahmsweise an den Häusern RH 1 und RH 20 Fenster von Auf-
enthaltsräumen mit nächtlichen Richtwert -Überschreitungen als nicht 
öffenbare Fenster zulässig, die ausschließlich zum Zwecke der Reinigung 
oder im Brandfall  zu öffnen sind. Die Fenster sind ohne Griff einzubauen 
und nur mit einem speziellen Schlüssel zu öffnen. 
15.2.2. Entlang der in der Planzeichnung mit B bezeichneten Linie 
- sind Fenster von Aufenthaltsräumen mit  nächtlichen Richtwert-
Überschreitungen als  nicht öffenbare Fenster zulässig, die ausschließlich 
zum Zwecke der Reinigung oder im Brandfall zu öffnen sind. Die Fenster 
sind ohne Griff einzubauen und nur mit einem sp eziellen Schlüssel zu öff-
nen. 
- sind bei einem nächtlichen Beurteilungspegel kleiner als 50 dB(A) öffen-
bare Fenster von Aufent haltsräumen mit Prallscheiben- Konstruktionen 
zulässig, durch die die zulässigen Immissionsrichtwerte an den Immission-
sorten eingehalten werden. 
15.2.3. Entlang der in der Planzeichnung mit C bezeichneten Linie 
- ist im Dachgeschoss eine Nutzung als Aufenthaltsraum nur zulässig, 
wenn eine geschlossene bauliche Brüstung mit einer Bauhöhe von min. 
1,3 m errichtet wird.  
15.2.4. Entlang der in der Planzeichnung mit D bezeichneten Linie 
 
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Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
- sind Fenster von Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss  mit nächtlichen 
Richtwert-Überschreitungen nur als nicht öffenbare Fenster zulässig. 
15.2.5. Entlang der in der Planzeichnung mit A, B und D bezeichneten Linien 
- sind in Aufenthaltsräumen ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß 
DIN 1946-6 zu gewährleisten. Die Errichtung von Lüftungseinrichtungen als 
Teil eines energetischen Gebäudekonzepts ist zulässig. 
 
15.3. Maßgebliche Außenlärmpegel/Lärmpegelbereiche  
Bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind die Außen-
bauteile nach den Anforderungen der DIN 4109- 2:2016-07 auf Grundlage 
der geschossweise dokumentierten Lärmpegelbereiche gemäß Inselkarten 
(siehe Planzeichnung) zu bemessen und auszuführen. 
Wird im Baugenehmigungsverfahren oder Kenntnisgabeverfahren unter 
Berücksichtigung der Schallausbreitungsverhältnisse zum Zeitpunkt der 
Genehmigung der Nachweis erbracht, dass an den Außenbauteilen der 
schutzbedürftigen Räume dauerhaft geringere maßgebliche Außenlärmpe-
gel und Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 -1: 2016- 07 anliegen, können 
die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile entsprechend 
den Vorgaben der DIN 4109-1: 2016-07 reduziert werden. 
16. Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkun-
gen 
(§ 9 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BauGB) 
Die Aufnahme der Wohnnutzung in den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und 
FEH 1 bis FEH 5 ist erst zulässig, wenn die Bebauung (Rohbau mit ge-
schlossener Fassade) in den Baufeldern RH 1 bis RH 20 hergestellt ist und 
deren Lärmschutzfunktion und der bebauungsplankonforme Bestand der 
Gebäude dauerhaft öffentlich-rechtlich gesichert ist. 
17. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Be-
pflanzungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 
17.1. Bepflanzung der Grünfläche besonderer Zweckbestimmung – Gewässer-
randstreifen  
Innerhalb der Grünfläche besonderer Zweckbestimmung –  Gewässerrand-
streifen sind heimische, standortgerechte Gehölze zu pflanzen, zu pflegen, 
dauerhaft zu erhalten  und bei Abgang gleichwer tig zu ersetzen. Die Ge-
hölzpflanzungen sind je nach Gehölzgröße min. 2 m bis 4 m vom Ufer 
zurückgesetzt zu pflanzen, um eine übermäßige Eutrophierung des Ge-
wässers zu verhindern. 
Im Bereich der  Grünfläche besonderer Zweckbestimmung – Gewässer-
randstreifen sind neben Gehölzen heimische standortgerechte Uferstauden 
gemäß Pflanzliste (Ziff. VI. 13.) zu pflanzen. 
Im Bereich der Grünfläche besonderer Zweckbestimmung – Gewässer-
randstreifen sind die nachträgliche Anpflanzung weiterer Gehölze,  die 
Ausbringung nicht heimischer Pflanzen sowie die Beseitigung standortge-
rechter Gehölze und Pflanzen unzulässig. Ausgenommen von der 
Unzulässigkeit sind nachträgliche Gehölzpflanzungen die beschädigte oder 
abgestorbene Gehölze ersetzen. 
Die Fläche der festgesetzten Röhrichte nach Ziff. I. 13.7 sowie die Bereiche 
des nachrichtlich übernommenen, gesetzlich geschützten Biotops nach 
Ziff. V. 1 sind von diesen Festsetzungen ausgenommen. 
 
 
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Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
4.2. Geschossflächen (GF) (§§ 16, 20 BauNVO) 
Festgesetzt wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) für das jeweilige 
Baufeld eingetragene Geschossfläche GF als Höchstmaß.  
4.2.1. Flächen von Aufenthaltsräumen in Staffelgeschossen, einschließlich der zu 
ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungs-
wände sind bei der Ermittlung der GF mitzurechnen. 
4.3. Zahl der Vollgeschosse (§§ 16, 20 BauNVO) 
Festgesetzt wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) für das jeweilige 
Baufeld eingetragene Zahl der zwingenden Vollgeschosse.  
4.4. Höhe der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 3 BauGB i. V. m. §§ 16, 18 BauNVO) 
4.4.1. Maximale Gebäudehöhe (GH max.) 
Festgesetzt wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) für das jeweilige 
Baufeld eingetragene maximale Gebäudehöhe (GH max.) über dem unte-
ren Bezugspunkt.  
4.4.2. Minimale Gebäudehöhe (GH min.) 
Es wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) eingetragene minimale Ge-
bäudehöhe (GH min.) für die Baufelder RH 1 bis RH 20 von 9,5 m über 
dem unteren Bezugspunkt festgesetzt.  
4.4.3. Oberer Bezugspunkt 
Oberer Bezugspunkt für die Ermittlung der festgesetzten Gebäudehöhe 
(GH) ist der oberste Abschluss der aufgehenden Wand (Attika).  
4.4.4. Unterer Bezugspunkt 
Der untere Bezugspunkt ergibt sich aus dem in der Planzeichnung vor dem 
Gebäude festgesetzten Höhenbezugspunkt in Metern über Normalnull 
(ü. NN). 
4.4.5. Dachaufbauten 
Notwendige technische Dachaufbauten dürfen die festgesetzte maximale 
Gebäudehöhe ausnahmsweise um max. 1,5 m auf insgesamt max. 20 % 
der Dachflächen je Gebäude überschreiten.  
Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie dürfen die festgesetzte 
max. Gebäudehöhe um max. 1,5 m überschreiten; für diese Anlagen gibt 
es keine Begrenzung der maximal nutzbaren Dachfläche.  
Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie sind auf den Dächern im 
gesamten Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in Verbindung mit der 
Dachbegrünung, zulässig.  
4.4.6. Höhenlage des Geländes 
Festgesetzt wird die Höhenlage des Geländes  gemäß der in der Plan-
zeichnung eingetragenen Geländeoberfläche (Höhenlinien) in Metern über 
Normalnull (ü. NN).  
5. Überbaubare Grundstücksfläche 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23 BauNVO) 
5.1. Baugrenzen 
5.2. Terrassen und Terrassenüberdachungen dürfen die festgesetzte Baugren-
ze um max. 2 ,5 m, Treppenabgänge und Lichtschächte um max. 1,0 m 
überschreiten, sofern dadurch keine Grünflächen nach Ziff. I. 11. und Ge-
meinschaftsgrünflächen nach Ziff. I. 12.3 berührt werden. In den Baufeldern 
RH 1 bis RH 20 sind Terrassenüberdachungen außerhalb der festgesetz-
ten Baugrenzen unzulässig. 
INSELKARTEN SCHALLSCHUTZMASSNAHMEN
 PLANZEICHNUNG
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
11.2. Die Errichtung von Zuwegungen und Zugängen zum See durch die Grün-
fläche besonderer Zweckbestimmung - Gewässerrandstreifen ist 
unzulässig, ausgenommen in der Fläche gemäß Ziff. I. 12.4. 
12. Gemeinschaftsflächen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB) 
12.1. Private Straßenverkehrsflächen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 22 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
 
12.2. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 22 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB) 
Innerhalb der festgesetzten Fläche sind Versorgungsanlagen mit der 
Zweckbestimmung – Heiztechnikzentrale/Trafostation – mit einer maxima-
len Grundfläche von 60 m² und einer maximalen Gebäudehöhe von 3,5  m 
zulässig.  
 
12.3. Gemeinschaftsgrünflächen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 22 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) 
Die Gemeinschafts grünflächen sind mit Bodenanschluss anzulegen. Die 
Anlage von Wegeflächen sowie die Errichtung von temporären Müllaufstell-
flächen sind innerhalb dieser Flächen zulässig. 
Die festgesetzte Gemeinschaftsgrünfläche südlich des Baufelds RH 1 (pa-
rallel zur Kastanienallee) ist ohne Eingriff in den Wurzelraum der 
Bestandsbäume herzustellen. 
 
12.4. Gemeinschaftsgrünfläche besonderer Zweckbestimmung –  Zugang Was-
serfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 22 i. V. m. § 9 Abs. Nr. 15 BauGB) 
Innerhalb der festgesetzten Grünfläche ist ein Zugang bzw. eine Zufahrt zur 
Wasserfläche als Gemeinschaftszugang sowie zu Reinigungs- und Revisi-
onszwecken der Wasserfläche und der technischen Anlagen zulässig. Dies 
gilt auch für den Teilbereich der vom Gewässerrandstreifen gem. Ziff. V.  2 
berührt wird. 
 
12.5. Private Wasserfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB) 
Nutzung der Seewärme 
Die Errichtung und der Betrieb einer Anlage zur thermischen Nutzung von 
Umweltenergie im See  sind zulässig. Im Rahmen des Genehmigungsan-
trags auf geothermische Nutzung des Sees  sowie bei Errichtung und 
Betrieb sind gewässerökologische Belange zu berücksichtigen.  
13. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwick-
lung von Boden, Natur und Landschaft 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)  
13.1. Behandlung von Niederschlagswasser  
 
13.1.1. Niederschlagswasser auf Dachflächen  und sonstigen befestigten Flächen 
der Baugrundstücke 
Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen der Bau-
grundstücke anfallende Niederschlagswasser ist vollständig vor Ort auf 
dem Grundstück zurückzuhalten oder nach wasserrechtlichen Vorschriften 
zu reinigen und der Wasserfläche oder dem Bachwasserkanal im Elfeicher 
Weg zuzuführen, soweit weder wasserrechtliche, noch sonstige öffentlich-
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  16.09.2022 
8. Altstandorte  
Nach erfolgter Abfrage der Altflächendatei ist festzust ellen, dass sich für 
das Plangebiet zwei Einträge ergeben. Unter den ALTIS -Nrn. 411.000.020-
001.693 und 411.000.020-001.761 sind Betriebsstätten geführt, die gemäß 
Handbuch Altlasten, Band 2, Teil 4 des HLUG mit einem hohen Gefähr-
dungspotential (Branchenklasse 4) für die Umwelt bewertet werden. 
Auf der Grundlage des Gutachtens (Orientierende umwelttechnische Bo-
den- und Grundwasseruntersuchung auf dem Gelände Kastanienllee / 
Elfeicher Weg, Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH, 12. Februar 
2021) ergeben sich aus bodenrechtlicher Sicht folgende Hinweise: 
Im Zuge der Neubebauung ist der belastete Boden (in einer Bodenprobe 
der oberen 10 cm wurde eine geringfügig erhöhte Nickelkonzentration fest-
gestellt) abzutragen. Sollte während der Baumaßnahmen E rdaushub 
anfallen, ist das Material entsprechend der Lage im Gelände in die LAGA -
Zuordnungsklassen Z1.1 bzw. Z1.2 einzustufen (0 bis ca. 5 Meter unter 
GOK). Für tiefergehenden Erdaushub müssen dementsprechend während 
der Baumaßnahme Proben entnommen werden und auf die entsorgungsre-
levanten Parameter analysiert werden. 
Eine mögliche Verwertung dieser Materialien (Böden nach Zuordnungs-
klasse Z 1.1 und Z 1. 2) ist im konkreten Einzelfall von der zust ändigen 
Behörde zu beurteilen. Verbleibt jedoch das Material auf dem Grundstück 
(Wiedereinbau/Umlagerung), ist auf Grund der vorhandenen Analysewerte 
eine eingeschränkte Nutzung auf Grund des Wirkungspfades Boden-
Nutzpflanze möglich.  Sowohl der Verbleib, die Umlagerung als auch die 
Verwertung des Bodenmaterials auf dem Grundstück ist vor Beginn der 
Baumaßnahmen mit dem Umweltamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
abzustimmen. 
9. Bodenveränderungen 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf 
sensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des 
Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bo-
denveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsidium 
Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA 
41.5, zu informieren. Darüber hi naus ist ein Fachgutachter in Altlastenfra-
gen hinzu zu ziehen. 
10. Kampfmittelbelastung und -räumung 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurf-
gebiet und es muss grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln 
ausgegangen werden. Auf allen Grundstücksflächen, bei denen bodenein-
greifende Maßnahmen stattfinden, sind systematische Überprüfungen 
(Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der Bauarbeiten und Bau-
grunduntersuchungen erforderlich. Die „Allgemeinen Bestimmungen für die 
Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ sind zu beachten. 
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
4 St
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
140,2
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
N
Teich
Flur 30
17
2521
23
18
183
181
4
6
18A
212B 212C
212A
Muellersteich
Elfeicher
 Weg
Elfeicher
 Weg
Kastanienallee
45/12
58/70
58/27
58/46
58/47
58/48
58/49
58/50
30/4
54/7
42/10
45/845/9
47/347/4
48/13
48/17
48/18
59/2
60/1
62/1
71/2
72/1
45/14 45/1548/30
48/31
48/29
Der See ist nachrichtlich aus dem Plan "17160G01-GKK.PIC"
des Vermessungsbuero Kolb und Zinn vom Juni 2017 entnommen.
138,9
139,0
139,0
139,1
139,2
139,3
139,4
139,4
139,5
139,6
139,7
139,8
139,9
140,0
140,0
140,1
140,2
140,3
140,4
140,4 141,0 141,1
141,2
141,2
141,2
141,2
141,0
141,0
140,8
140,8
140,6
140,6
140,4
140,3
140,0
139,9
139,2
139,0
138,9
138,9
140,2
140,3
140,0
139,9
139,9
139,8
A
A
B
B B
C
D
A
N
NNNNN
NNN
N N N N N N N N N
St
St
St
St
St
St
B
RH 20
4
St
4
St
4
St
3
St
4
St
4
1
4
2
St
4
4
St
4
St
4
4
St
4
St
4
RH 1
RH 17
RH 16
RH 12
RH 11
RH 7
RH 6
RH 2
DH
 1
DH
 3
DH
 5
FEH 1
FEH 2
DH
 7
DH 9
DH 11
DH
 13
DH
 15DH
 17
FEH 3
FEH 4
DH
 19
DH
 22
FEH 5
M+F
M+F
St
2
St
2
St4
St
4
St1
St1
G1
G1
M+F
M+F
M+F
RH 19
RH 18
RH 13
RH 14
RH 15
RH 8
RH 9
RH 10
RH 3
RH 4
RH 5
DH
 2 DH
 4
DH
 6
DH
 8
DH 10
DH 12
DH
 14
DH
 16
DH
 18
DH
 20
DH
 21
G2
G2
G2
G2
St
4
St4 St4 St4
St
4
Kastanienallee
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  VORENTWURF – 10.02.2021 
muss eine Mächtigkeit von mindestens 12 cm aufweisen. Die Dachbegrünung ist 
dauerhaft zu erhalten. Fenster, Be-  und Entlüftungsöffnungen, Dachterrassen und 
technische Aufbauten sind hiervon ausgenommen (siehe auch Ziffer II. 1.). 
15. Geh- und Fahrrechte 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 
15.1. Auf den privaten Straßenverkehrsflächen sind Geh-, Fahr - und Leitungsrecht e 
zugunsten der berechtigten Ver- und Entsorgungsträger zu sichern.  
15.2. Auf der mit G1 markierten Fläche ist ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu 
sichern.  
15.3. Auf den  mit G2 markierten Flächen  sind Gehrechte zugunsten der jeweiligen 
Eigentümer (Anlieger) zu sichern.  
16. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
16.1. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Verkehrs 
Aufenthaltsräume 
Für Aufenthaltsräume mit Überschreitung der schalltechnischen Orientierungswerte 
für Verkehr nach Beiblatt 1 der DIN 18005-1 für WA - 55 dB(A) tags und 45 dB(A) 
nachts - sind schalltechnisch geeignete, mechanische Lüftungseinrichtungen 
vorzusehen. 
Ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß DIN 1946-6 ist zu gewährleisten. Die 
Errichtung von Lüftungseinrichtungen als Teil eines energetischen Gebäudekonzepts 
ist zulässig. 
16.2. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Gewerbes und der Freizeit 
16.2.1. Entlang der in der Planzeichnung mit A bezeichneten Linie (rote Linie, Planzeichen 
15.6 PlanZV) sind im gekennzeichneten Bereich öffenbare Fenster von 
Aufenthaltsräumen in allen Geschossen unzulässig. 
16.2.2. Entlang der in der Planzeichnung mit B bezeichneten Linie ( hellblaue Linie, 
Planzeichen 15.6 PlanZV) sind im gekennzeichneten Bereich dauerhaft öffenbare 
Fenster von Aufenthaltsräumen in allen Geschossen unzulässig.  Ausnahmsweise 
dürfen Fenster von Aufenthaltsräumen mit nächtlichen Richtwert -Überschreitungen 
ausschließlich zum Zwecke der Reinigung oder im Brandfall  (mit speziellem 
Schlüssel) öffenbar sein.  
Ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß DIN 1946-6 ist zu gewährleisten. Die 
Errichtung von Lüftungseinrichtungen als Teil eines energetischen Gebäudekonzepts 
ist zulässig. 
16.2.3. Zur Belüftung von Aufenthaltsräumen sind in RH 1 und RH 20 bei Fenstern mit 
nächtlichem Beurteilungspegel kleiner als  50 dB(A) auch Fenster mit geeigneten 
Prallscheiben-Konstruktionen statt fester Verglasung (oder nur im Reinigungs-/ oder 
Brandfall öffenbar) zulässig. Fenster mit dieser alternativen Minderungsmaßnahme 
sind jederzeit öffenbar zulässig. 
16.2.4. Entlang der in der Planzeichnung mit C bezeichneten Linie (orange Linie, Planzeichen 
15.6 PlanZV) sind im gekennzeichneten Bereich dauerhaft öffenbare Fenster von 
Aufenthaltsräumen in allen Geschossen unzulässig. Ausnahmsweise dürfen Fenster 
von Aufenthaltsräumen mit nächtli chen Richtwert -Überschreitungen ausschließlich 
zum Zwecke der Reinigung oder im Brandfall (mit speziellem Schlüssel) öffenbar sein. 
Entlang der in der Planzeichnung mit C bezeichneten Linie (orange Linie, Planzeichen 
15.6 PlanZV) ist im Dachgeschoss (DG) e ine geschlossene bauliche Brüstung mit 
einer Bauhöhe von mind. 1,3 m auszuführen. 
16.2.5. Entlang der in der Planzeichnung mit D bezeichneten Linie ( dunkelblaue Linie, 
Planzeichen 15.6 PlanZV) ist die Errichtung von öffenbaren Fenstern von 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  VORENTWURF – 10.02.2021 
Aufenthaltsräumen im DG  unzulässig. Die mit D bezeichnete Linie ist auf der 
Westseite von DH 18 auf ¼ der Fassadenlänge, ausgehend von der südwestlichen 
Gebäudekante, auszuführen. 
16.3. Maßgebliche Außenlärmpegel/Lärmpegelbereiche  
Bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind die Außenbauteile nach 
den Anforderungen der DIN 4109-2:2016-07 auf Grundlage der geschossweise 
dokumentierten Lärmpegelbereiche gemäß Inselkarten XX -XX zu bemessen und 
auszuführen. 
17. Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
(§ 9 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BauGB) 
Die Aufnahme der Wohnnutzung in den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und FEH 1 bis 
FEH 5 ist erst zulässig, wenn die Bebauung (Rohbau mit geschlossener Fassade) in 
den Baufeldern RH 1 bis RH 20 hergestellt ist und deren Lärmschutzfunktion 
dauerhaft gesichert ist.  
18. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 
18.1. Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen 
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.2. Vorgärten 
Vorgärten sind innerhalb der festgesetzten Flächen gärtnerisch anzulegen und zu 
erhalten. Zuwegungen zu den Gebäuden innerhalb der Vorgärten sind zulässig.  
Die festgesetzten Vorgärten dürfen nicht als Arbeits - oder Lagerflächen genutzt 
werden und sind, soweit es sich nicht um  festgesetzte Nebenanlagen, festgesetzte 
Stellplätze oder Zuwege handelt, gärtnerisch zu gestalten und dauerhaft zu erhalten. 
Flächenhafte Stein- , Kies-, Splitt - und Schottergärten oder -schüttungen sind 
unzulässig. 
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.3. Anpflanzen von Bäumen auf den Baugrundstücken  
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.4. Anpflanzen von Sträuchern auf den Baugrundstücken 
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.5. Fassadenbegrünung 
 
Baufeld RH 1 und RH 20 
Pro Gebäude sind jeweils Fassadenflächen von insgesamt mind. 30 m² durch Rank-, 
Schling- oder Kletterpflanzen zu begrünen, sofern keine brandschutzrechtliche 
Regelungen entgegenstehen. 
 
Baufeld RH 2-5, 7-10, 12-15, 17-19 
Pro Gebäude sind jeweils Fassadenflächen von insgesamt mind. 7 m² durch Rank-, 
Schling- oder Kletterpflanzen zu begrünen, sofern keine brandschutzrechtliche 
Regelungen entgegenstehen. 
 
Bebauungsplan N8.4.4 - Vorentwurf
25.02.2021
Projekt 
Kastanienallee am 
Teich GmbH & Co.KG
mit den Gesellschaftern:
Claus Wisser Verwaltungs- 
und Beteiligungs GmbH & 
Co.KG
Thomas Mueller 
Verwaltungsgesellschaft 
mbH
WCo 
Beteiligungsgesellschaft 
mbH (Prof. Martin Wentz, 
Tobias Rösinger)
Kastanienallee Darmstadt
Textliche Festsetzungen zum Schallschutz
VORABZUG
Vorentwurf
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
A
B
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
A
B
C
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
B
C
D
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
C
D
Teich
Flur 30
17
2521
23
18
183
181
4
6
18A
212B 212C
212A
Muellersteich
Elfeicher
 Weg
Elfeicher
 Weg
Kastanienallee
45/12
58/70
58/27
58/46
58/47
58/48
58/49
58/50
30/4
54/7
42/10
45/845/9
47/347/4
48/13
48/17
48/18
59/2
60/1
62/1
71/2
72/1
45/14 45/1548/30
48/31
48/29
Der See ist nachrichtlich aus dem Plan "17160G01-GKK.PIC"
des Vermessungsbuero Kolb und Zinn vom Juni 2017 entnommen.
138,9
139,0
139,0
139,1
139,2
139,3
139,4
139,4
139,5
139,6
139,7
139,8
139,9
140,0
140,0
140,1
140,2
140,3
140,4
140,4 141,0 141,1
141,2
141,2
141,2
141,2
141,0
141,0
140,8
140,8
140,6
140,6
140,4
140,3
140,0
139,9
139,2
139,0
138,9
138,9
140,2
140,3
140,0
139,9
139,9
139,8
A
A
B
B B
C
D
A
N
NNNNN
NNN
N N N N N N N N N
St
St
St
St
St
St
B
RH 20
4
St
4
St
4
St
3
St
4
St
4
1
4
2
St
4
4
St
4
St
4
4
St
4
St
4
RH 1
RH 17
RH 16
RH 12
RH 11
RH 7
RH 6
RH 2
DH
 1
DH
 3
DH
 5
FEH 1
FEH 2
DH
 7
DH 9
DH 11
DH
 13
DH
 15DH
 17
FEH 3
FEH 4
DH
 19
DH
 22
FEH 5
M+F
M+F
St
2
St
2
St4
St
4
St1
St1
G1
G1
M+F
M+F
M+F
RH 19
RH 18
RH 13
RH 14
RH 15
RH 8
RH 9
RH 10
RH 3
RH 4
RH 5
DH
 2 DH
 4
DH
 6
DH
 8
DH 10
DH 12
DH
 14
DH
 16
DH
 18
DH
 20
DH
 21
G2
G2
G2
G2
St
4
St4 St4 St4
St
4
Kastanienallee
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  VORENTWURF – 10.02.2021 
muss eine Mächtigkeit von mindestens 12 cm aufweisen. Die Dachbegrünung ist 
dauerhaft zu erhalten. Fenster, Be-  und Entlüftungsöffnungen, Dachterrassen und 
technische Aufbauten sind hiervon ausgenommen (siehe auch Ziffer II. 1.). 
15. Geh- und Fahrrechte 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 
15.1. Auf den privaten Straßenverkehrsflächen sind Geh-, Fahr - und Leitungsrecht e 
zugunsten der berechtigten Ver- und Entsorgungsträger zu sichern.  
15.2. Auf der mit G1 markierten Fläche ist ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu 
sichern.  
15.3. Auf den  mit G2 markierten Flächen  sind Gehrechte zugunsten der jeweiligen 
Eigentümer (Anlieger) zu sichern.  
16. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
16.1. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Verkehrs 
Aufenthaltsräume 
Für Aufenthaltsräume mit Überschreitung der schalltechnischen Orientierungswerte 
für Verkehr nach Beiblatt 1 der DIN 18005-1 für WA - 55 dB(A) tags und 45 dB(A) 
nachts - sind schalltechnisch geeignete, mechanische Lüftungseinrichtungen 
vorzusehen. 
Ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß DIN 1946-6 ist zu gewährleisten. Die 
Errichtung von Lüftungseinrichtungen als Teil eines energetischen Gebäudekonzepts 
ist zulässig. 
16.2. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Gewerbes und der Freizeit 
16.2.1. Entlang der in der Planzeichnung mit A bezeichneten Linie (rote Linie, Planzeichen 
15.6 PlanZV) sind im gekennzeichneten Bereich öffenbare Fenster von 
Aufenthaltsräumen in allen Geschossen unzulässig. 
16.2.2. Entlang der in der Planzeichnung mit B bezeichneten Linie ( hellblaue Linie, 
Planzeichen 15.6 PlanZV) sind im gekennzeichneten Bereich dauerhaft öffenbare 
Fenster von Aufenthaltsräumen in allen Geschossen unzulässig.  Ausnahmsweise 
dürfen Fenster von Aufenthaltsräumen mit nächtlichen Richtwert -Überschreitungen 
ausschließlich zum Zwecke der Reinigung oder im Brandfall  (mit speziellem 
Schlüssel) öffenbar sein.  
Ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß DIN 1946-6 ist zu gewährleisten. Die 
Errichtung von Lüftungseinrichtungen als Teil eines energetischen Gebäudekonzepts 
ist zulässig. 
16.2.3. Zur Belüftung von Aufenthaltsräumen sind in RH 1 und RH 20 bei Fenstern mit 
nächtlichem Beurteilungspegel kleiner als  50 dB(A) auch Fenster mit geeigneten 
Prallscheiben-Konstruktionen statt fester Verglasung (oder nur im Reinigungs-/ oder 
Brandfall öffenbar) zulässig. Fenster mit dieser alternativen Minderungsmaßnahme 
sind jederzeit öffenbar zulässig. 
16.2.4. Entlang der in der Planzeichnung mit C bezeichneten Linie (orange Linie, Planzeichen 
15.6 PlanZV) sind im gekennzeichneten Bereich dauerhaft öffenbare Fenster von 
Aufenthaltsräumen in allen Geschossen unzulässig. Ausnahmsweise dürfen Fenster 
von Aufenthaltsräumen mit nächtli chen Richtwert -Überschreitungen ausschließlich 
zum Zwecke der Reinigung oder im Brandfall (mit speziellem Schlüssel) öffenbar sein. 
Entlang der in der Planzeichnung mit C bezeichneten Linie (orange Linie, Planzeichen 
15.6 PlanZV) ist im Dachgeschoss (DG) e ine geschlossene bauliche Brüstung mit 
einer Bauhöhe von mind. 1,3 m auszuführen. 
16.2.5. Entlang der in der Planzeichnung mit D bezeichneten Linie ( dunkelblaue Linie, 
Planzeichen 15.6 PlanZV) ist die Errichtung von öffenbaren Fenstern von 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  VORENTWURF – 10.02.2021 
Aufenthaltsräumen im DG  unzulässig. Die mit D bezeichnete Linie ist auf der 
Westseite von DH 18 auf ¼ der Fassadenlänge, ausgehend von der südwestlichen 
Gebäudekante, auszuführen. 
16.3. Maßgebliche Außenlärmpegel/Lärmpegelbereiche  
Bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind die Außenbauteile nach 
den Anforderungen der DIN 4109-2:2016-07 auf Grundlage der geschossweise 
dokumentierten Lärmpegelbereiche gemäß Inselkarten XX -XX zu bemessen und 
auszuführen. 
17. Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
(§ 9 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BauGB) 
Die Aufnahme der Wohnnutzung in den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und FEH 1 bis 
FEH 5 ist erst zulässig, wenn die Bebauung (Rohbau mit geschlossener Fassade) in 
den Baufeldern RH 1 bis RH 20 hergestellt ist und deren Lärmschutzfunktion 
dauerhaft gesichert ist.  
18. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 
18.1. Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen 
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.2. Vorgärten 
Vorgärten sind innerhalb der festgesetzten Flächen gärtnerisch anzulegen und zu 
erhalten. Zuwegungen zu den Gebäuden innerhalb der Vorgärten sind zulässig.  
Die festgesetzten Vorgärten dürfen nicht als Arbeits - oder Lagerflächen genutzt 
werden und sind, soweit es sich nicht um  festgesetzte Nebenanlagen, festgesetzte 
Stellplätze oder Zuwege handelt, gärtnerisch zu gestalten und dauerhaft zu erhalten. 
Flächenhafte Stein- , Kies-, Splitt - und Schottergärten oder -schüttungen sind 
unzulässig. 
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.3. Anpflanzen von Bäumen auf den Baugrundstücken  
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.4. Anpflanzen von Sträuchern auf den Baugrundstücken 
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.5. Fassadenbegrünung 
 
Baufeld RH 1 und RH 20 
Pro Gebäude sind jeweils Fassadenflächen von insgesamt mind. 30 m² durch Rank-, 
Schling- oder Kletterpflanzen zu begrünen, sofern keine brandschutzrechtliche 
Regelungen entgegenstehen. 
 
Baufeld RH 2-5, 7-10, 12-15, 17-19 
Pro Gebäude sind jeweils Fassadenflächen von insgesamt mind. 7 m² durch Rank-, 
Schling- oder Kletterpflanzen zu begrünen, sofern keine brandschutzrechtliche 
Regelungen entgegenstehen. 
 
Bebauungsplan N8.4.4 - Vorentwurf
25.02.2021
Projekt 
Kastanienallee am 
Teich GmbH & Co.KG
mit den Gesellschaftern:
Claus Wisser Verwaltungs- 
und Beteiligungs GmbH & 
Co.KG
Thomas Mueller 
Verwaltungsgesellschaft 
mbH
WCo 
Beteiligungsgesellschaft 
mbH (Prof. Martin Wentz, 
Tobias Rösinger)
Kastanienallee Darmstadt
Textliche Festsetzungen zum Schallschutz
VORABZUG
Vorentwurf
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
A
B
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
A
B
C
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
B
C
D
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
C
D
Teich
Flur 30
17
2521
23
18
183
181
4
6
18A
212B 212C
212A
Muellersteich
Elfeicher
 Weg
Elfeicher
 Weg
Kastanienallee
45/12
58/70
58/27
58/46
58/47
58/48
58/49
58/50
30/4
54/7
42/10
45/845/9
47/347/4
48/13
48/17
48/18
59/2
60/1
62/1
71/2
72/1
45/14 45/1548/30
48/31
48/29
Der See ist nachrichtlich aus dem Plan "17160G01-GKK.PIC"
des Vermessungsbuero Kolb und Zinn vom Juni 2017 entnommen.
138,9
139,0
139,0
139,1
139,2
139,3
139,4
139,4
139,5
139,6
139,7
139,8
139,9
140,0
140,0
140,1
140,2
140,3
140,4
140,4 141,0 141,1
141,2
141,2
141,2
141,2
141,0
141,0
140,8
140,8
140,6
140,6
140,4
140,3
140,0
139,9
139,2
139,0
138,9
138,9
140,2
140,3
140,0
139,9
139,9
139,8
A
A
B
B B
C
D
A
N
NNNNN
NNN
N N N N N N N N N
St
St
St
St
St
St
B
RH 20
4
St
4
St
4
St
3
St
4
St
4
1
4
2
St
4
4
St
4
St
4
4
St
4
St
4
RH 1
RH 17
RH 16
RH 12
RH 11
RH 7
RH 6
RH 2
DH
 1
DH
 3
DH
 5
FEH 1
FEH 2
DH
 7
DH 9
DH 11
DH
 13
DH
 15DH
 17
FEH 3
FEH 4
DH
 19
DH
 22
FEH 5
M+F
M+F
St
2
St
2
St4
St
4
St1
St1
G1
G1
M+F
M+F
M+F
RH 19
RH 18
RH 13
RH 14
RH 15
RH 8
RH 9
RH 10
RH 3
RH 4
RH 5
DH
 2 DH
 4
DH
 6
DH
 8
DH 10
DH 12
DH
 14
DH
 16
DH
 18
DH
 20
DH
 21
G2
G2
G2
G2
St
4
St4 St4 St4
St
4
Kastanienallee
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  VORENTWURF – 10.02.2021 
muss eine Mächtigkeit von mindestens 12 cm aufweisen. Die Dachbegrünung ist 
dauerhaft zu erhalten. Fenster, Be-  und Entlüftungsöffnungen, Dachterrassen und 
technische Aufbauten sind hiervon ausgenommen (siehe auch Ziffer II. 1.). 
15. Geh- und Fahrrechte 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 
15.1. Auf den privaten Straßenverkehrsflächen sind Geh-, Fahr - und Leitungsrecht e 
zugunsten der berechtigten Ver- und Entsorgungsträger zu sichern.  
15.2. Auf der mit G1 markierten Fläche ist ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu 
sichern.  
15.3. Auf den  mit G2 markierten Flächen  sind Gehrechte zugunsten der jeweiligen 
Eigentümer (Anlieger) zu sichern.  
16. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
16.1. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Verkehrs 
Aufenthaltsräume 
Für Aufenthaltsräume mit Überschreitung der schalltechnischen Orientierungswerte 
für Verkehr nach Beiblatt 1 der DIN 18005-1 für WA - 55 dB(A) tags und 45 dB(A) 
nachts - sind schalltechnisch geeignete, mechanische Lüftungseinrichtungen 
vorzusehen. 
Ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß DIN 1946-6 ist zu gewährleisten. Die 
Errichtung von Lüftungseinrichtungen als Teil eines energetischen Gebäudekonzepts 
ist zulässig. 
16.2. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Gewerbes und der Freizeit 
16.2.1. Entlang der in der Planzeichnung mit A bezeichneten Linie (rote Linie, Planzeichen 
15.6 PlanZV) sind im gekennzeichneten Bereich öffenbare Fenster von 
Aufenthaltsräumen in allen Geschossen unzulässig. 
16.2.2. Entlang der in der Planzeichnung mit B bezeichneten Linie ( hellblaue Linie, 
Planzeichen 15.6 PlanZV) sind im gekennzeichneten Bereich dauerhaft öffenbare 
Fenster von Aufenthaltsräumen in allen Geschossen unzulässig.  Ausnahmsweise 
dürfen Fenster von Aufenthaltsräumen mit nächtlichen Richtwert -Überschreitungen 
ausschließlich zum Zwecke der Reinigung oder im Brandfall  (mit speziellem 
Schlüssel) öffenbar sein.  
Ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß DIN 1946-6 ist zu gewährleisten. Die 
Errichtung von Lüftungseinrichtungen als Teil eines energetischen Gebäudekonzepts 
ist zulässig. 
16.2.3. Zur Belüftung von Aufenthaltsräumen sind in RH 1 und RH 20 bei Fenstern mit 
nächtlichem Beurteilungspegel kleiner als  50 dB(A) auch Fenster mit geeigneten 
Prallscheiben-Konstruktionen statt fester Verglasung (oder nur im Reinigungs-/ oder 
Brandfall öffenbar) zulässig. Fenster mit dieser alternativen Minderungsmaßnahme 
sind jederzeit öffenbar zulässig. 
16.2.4. Entlang der in der Planzeichnung mit C bezeichneten Linie (orange Linie, Planzeichen 
15.6 PlanZV) sind im gekennzeichneten Bereich dauerhaft öffenbare Fenster von 
Aufenthaltsräumen in allen Geschossen unzulässig. Ausnahmsweise dürfen Fenster 
von Aufenthaltsräumen mit nächtli chen Richtwert -Überschreitungen ausschließlich 
zum Zwecke der Reinigung oder im Brandfall (mit speziellem Schlüssel) öffenbar sein. 
Entlang der in der Planzeichnung mit C bezeichneten Linie (orange Linie, Planzeichen 
15.6 PlanZV) ist im Dachgeschoss (DG) e ine geschlossene bauliche Brüstung mit 
einer Bauhöhe von mind. 1,3 m auszuführen. 
16.2.5. Entlang der in der Planzeichnung mit D bezeichneten Linie ( dunkelblaue Linie, 
Planzeichen 15.6 PlanZV) ist die Errichtung von öffenbaren Fenstern von 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  VORENTWURF – 10.02.2021 
Aufenthaltsräumen im DG  unzulässig. Die mit D bezeichnete Linie ist auf der 
Westseite von DH 18 auf ¼ der Fassadenlänge, ausgehend von der südwestlichen 
Gebäudekante, auszuführen. 
16.3. Maßgebliche Außenlärmpegel/Lärmpegelbereiche  
Bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind die Außenbauteile nach 
den Anforderungen der DIN 4109-2:2016-07 auf Grundlage der geschossweise 
dokumentierten Lärmpegelbereiche gemäß Inselkarten XX -XX zu bemessen und 
auszuführen. 
17. Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
(§ 9 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BauGB) 
Die Aufnahme der Wohnnutzung in den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und FEH 1 bis 
FEH 5 ist erst zulässig, wenn die Bebauung (Rohbau mit geschlossener Fassade) in 
den Baufeldern RH 1 bis RH 20 hergestellt ist und deren Lärmschutzfunktion 
dauerhaft gesichert ist.  
18. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 
18.1. Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen 
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.2. Vorgärten 
Vorgärten sind innerhalb der festgesetzten Flächen gärtnerisch anzulegen und zu 
erhalten. Zuwegungen zu den Gebäuden innerhalb der Vorgärten sind zulässig.  
Die festgesetzten Vorgärten dürfen nicht als Arbeits - oder Lagerflächen genutzt 
werden und sind, soweit es sich nicht um  festgesetzte Nebenanlagen, festgesetzte 
Stellplätze oder Zuwege handelt, gärtnerisch zu gestalten und dauerhaft zu erhalten. 
Flächenhafte Stein- , Kies-, Splitt - und Schottergärten oder -schüttungen sind 
unzulässig. 
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.3. Anpflanzen von Bäumen auf den Baugrundstücken  
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.4. Anpflanzen von Sträuchern auf den Baugrundstücken 
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.5. Fassadenbegrünung 
 
Baufeld RH 1 und RH 20 
Pro Gebäude sind jeweils Fassadenflächen von insgesamt mind. 30 m² durch Rank-, 
Schling- oder Kletterpflanzen zu begrünen, sofern keine brandschutzrechtliche 
Regelungen entgegenstehen. 
 
Baufeld RH 2-5, 7-10, 12-15, 17-19 
Pro Gebäude sind jeweils Fassadenflächen von insgesamt mind. 7 m² durch Rank-, 
Schling- oder Kletterpflanzen zu begrünen, sofern keine brandschutzrechtliche 
Regelungen entgegenstehen. 
 
Bebauungsplan N8.4.4 - Vorentwurf
25.02.2021
Projekt 
Kastanienallee am 
Teich GmbH & Co.KG
mit den Gesellschaftern:
Claus Wisser Verwaltungs- 
und Beteiligungs GmbH & 
Co.KG
Thomas Mueller 
Verwaltungsgesellschaft 
mbH
WCo 
Beteiligungsgesellschaft 
mbH (Prof. Martin Wentz, 
Tobias Rösinger)
Kastanienallee Darmstadt
Textliche Festsetzungen zum Schallschutz
VORABZUG
Vorentwurf
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
A
B
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
A
B
C
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
B
C
D
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
C
D
Teich
Flur 30
17
2521
23
18
183
181
4
6
18A
212B 212C
212A
Muellersteich
Elfeicher
 Weg
Elfeicher
 Weg
Kastanienallee
45/12
58/70
58/27
58/46
58/47
58/48
58/49
58/50
30/4
54/7
42/10
45/845/9
47/347/4
48/13
48/17
48/18
59/2
60/1
62/1
71/2
72/1
45/14 45/1548/30
48/31
48/29
Der See ist nachrichtlich aus dem Plan "17160G01-GKK.PIC"
des Vermessungsbuero Kolb und Zinn vom Juni 2017 entnommen.
138,9
139,0
139,0
139,1
139,2
139,3
139,4
139,4
139,5
139,6
139,7
139,8
139,9
140,0
140,0
140,1
140,2
140,3
140,4
140,4 141,0 141,1
141,2
141,2
141,2
141,2
141,0
141,0
140,8
140,8
140,6
140,6
140,4
140,3
140,0
139,9
139,2
139,0
138,9
138,9
140,2
140,3
140,0
139,9
139,9
139,8
A
A
B
B B
C
D
A
N
NNNNN
NNN
N N N N N N N N N
St
St
St
St
St
St
B
RH 20
4
St
4
St
4
St
3
St
4
St
4
1
4
2
St
4
4
St
4
St
4
4
St
4
St
4
RH 1
RH 17
RH 16
RH 12
RH 11
RH 7
RH 6
RH 2
DH
 1
DH
 3
DH
 5
FEH 1
FEH 2
DH
 7
DH 9
DH 11
DH
 13
DH
 15DH
 17
FEH 3
FEH 4
DH
 19
DH
 22
FEH 5
M+F
M+F
St
2
St
2
St4
St
4
St1
St1
G1
G1
M+F
M+F
M+F
RH 19
RH 18
RH 13
RH 14
RH 15
RH 8
RH 9
RH 10
RH 3
RH 4
RH 5
DH
 2 DH
 4
DH
 6
DH
 8
DH 10
DH 12
DH
 14
DH
 16
DH
 18
DH
 20
DH
 21
G2
G2
G2
G2
St
4
St4 St4 St4
St
4
Kastanienallee
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  VORENTWURF – 10.02.2021 
muss eine Mächtigkeit von mindestens 12 cm aufweisen. Die Dachbegrünung ist 
dauerhaft zu erhalten. Fenster, Be-  und Entlüftungsöffnungen, Dachterrassen und 
technische Aufbauten sind hiervon ausgenommen (siehe auch Ziffer II. 1.). 
15. Geh- und Fahrrechte 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 
15.1. Auf den privaten Straßenverkehrsflächen sind Geh-, Fahr - und Leitungsrecht e 
zugunsten der berechtigten Ver- und Entsorgungsträger zu sichern.  
15.2. Auf der mit G1 markierten Fläche ist ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu 
sichern.  
15.3. Auf den  mit G2 markierten Flächen  sind Gehrechte zugunsten der jeweiligen 
Eigentümer (Anlieger) zu sichern.  
16. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
16.1. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Verkehrs 
Aufenthaltsräume 
Für Aufenthaltsräume mit Überschreitung der schalltechnischen Orientierungswerte 
für Verkehr nach Beiblatt 1 der DIN 18005-1 für WA - 55 dB(A) tags und 45 dB(A) 
nachts - sind schalltechnisch geeignete, mechanische Lüftungseinrichtungen 
vorzusehen. 
Ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß DIN 1946-6 ist zu gewährleisten. Die 
Errichtung von Lüftungseinrichtungen als Teil eines energetischen Gebäudekonzepts 
ist zulässig. 
16.2. Maßnahmen zum Schutz vor Geräuscheinwirkungen des Gewerbes und der Freizeit 
16.2.1. Entlang der in der Planzeichnung mit A bezeichneten Linie (rote Linie, Planzeichen 
15.6 PlanZV) sind im gekennzeichneten Bereich öffenbare Fenster von 
Aufenthaltsräumen in allen Geschossen unzulässig. 
16.2.2. Entlang der in der Planzeichnung mit B bezeichneten Linie ( hellblaue Linie, 
Planzeichen 15.6 PlanZV) sind im gekennzeichneten Bereich dauerhaft öffenbare 
Fenster von Aufenthaltsräumen in allen Geschossen unzulässig.  Ausnahmsweise 
dürfen Fenster von Aufenthaltsräumen mit nächtlichen Richtwert -Überschreitungen 
ausschließlich zum Zwecke der Reinigung oder im Brandfall  (mit speziellem 
Schlüssel) öffenbar sein.  
Ein ausreichender Mindestluftwechsel gemäß DIN 1946-6 ist zu gewährleisten. Die 
Errichtung von Lüftungseinrichtungen als Teil eines energetischen Gebäudekonzepts 
ist zulässig. 
16.2.3. Zur Belüftung von Aufenthaltsräumen sind in RH 1 und RH 20 bei Fenstern mit 
nächtlichem Beurteilungspegel kleiner als  50 dB(A) auch Fenster mit geeigneten 
Prallscheiben-Konstruktionen statt fester Verglasung (oder nur im Reinigungs-/ oder 
Brandfall öffenbar) zulässig. Fenster mit dieser alternativen Minderungsmaßnahme 
sind jederzeit öffenbar zulässig. 
16.2.4. Entlang der in der Planzeichnung mit C bezeichneten Linie (orange Linie, Planzeichen 
15.6 PlanZV) sind im gekennzeichneten Bereich dauerhaft öffenbare Fenster von 
Aufenthaltsräumen in allen Geschossen unzulässig. Ausnahmsweise dürfen Fenster 
von Aufenthaltsräumen mit nächtli chen Richtwert -Überschreitungen ausschließlich 
zum Zwecke der Reinigung oder im Brandfall (mit speziellem Schlüssel) öffenbar sein. 
Entlang der in der Planzeichnung mit C bezeichneten Linie (orange Linie, Planzeichen 
15.6 PlanZV) ist im Dachgeschoss (DG) e ine geschlossene bauliche Brüstung mit 
einer Bauhöhe von mind. 1,3 m auszuführen. 
16.2.5. Entlang der in der Planzeichnung mit D bezeichneten Linie ( dunkelblaue Linie, 
Planzeichen 15.6 PlanZV) ist die Errichtung von öffenbaren Fenstern von 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4  
Textliche Festsetzungen  VORENTWURF – 10.02.2021 
Aufenthaltsräumen im DG  unzulässig. Die mit D bezeichnete Linie ist auf der 
Westseite von DH 18 auf ¼ der Fassadenlänge, ausgehend von der südwestlichen 
Gebäudekante, auszuführen. 
16.3. Maßgebliche Außenlärmpegel/Lärmpegelbereiche  
Bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind die Außenbauteile nach 
den Anforderungen der DIN 4109-2:2016-07 auf Grundlage der geschossweise 
dokumentierten Lärmpegelbereiche gemäß Inselkarten XX -XX zu bemessen und 
auszuführen. 
17. Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
(§ 9 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BauGB) 
Die Aufnahme der Wohnnutzung in den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und FEH 1 bis 
FEH 5 ist erst zulässig, wenn die Bebauung (Rohbau mit geschlossener Fassade) in 
den Baufeldern RH 1 bis RH 20 hergestellt ist und deren Lärmschutzfunktion 
dauerhaft gesichert ist.  
18. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 
18.1. Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen 
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.2. Vorgärten 
Vorgärten sind innerhalb der festgesetzten Flächen gärtnerisch anzulegen und zu 
erhalten. Zuwegungen zu den Gebäuden innerhalb der Vorgärten sind zulässig.  
Die festgesetzten Vorgärten dürfen nicht als Arbeits - oder Lagerflächen genutzt 
werden und sind, soweit es sich nicht um  festgesetzte Nebenanlagen, festgesetzte 
Stellplätze oder Zuwege handelt, gärtnerisch zu gestalten und dauerhaft zu erhalten. 
Flächenhafte Stein- , Kies-, Splitt - und Schottergärten oder -schüttungen sind 
unzulässig. 
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.3. Anpflanzen von Bäumen auf den Baugrundstücken  
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.4. Anpflanzen von Sträuchern auf den Baugrundstücken 
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt. 
18.5. Fassadenbegrünung 
 
Baufeld RH 1 und RH 20 
Pro Gebäude sind jeweils Fassadenflächen von insgesamt mind. 30 m² durch Rank-, 
Schling- oder Kletterpflanzen zu begrünen, sofern keine brandschutzrechtliche 
Regelungen entgegenstehen. 
 
Baufeld RH 2-5, 7-10, 12-15, 17-19 
Pro Gebäude sind jeweils Fassadenflächen von insgesamt mind. 7 m² durch Rank-, 
Schling- oder Kletterpflanzen zu begrünen, sofern keine brandschutzrechtliche 
Regelungen entgegenstehen. 
 
Bebauungsplan N8.4.4 - Vorentwurf
25.02.2021
Projekt 
Kastanienallee am 
Teich GmbH & Co.KG
mit den Gesellschaftern:
Claus Wisser Verwaltungs- 
und Beteiligungs GmbH & 
Co.KG
Thomas Mueller 
Verwaltungsgesellschaft 
mbH
WCo 
Beteiligungsgesellschaft 
mbH (Prof. Martin Wentz, 
Tobias Rösinger)
Kastanienallee Darmstadt
Textliche Festsetzungen zum Schallschutz
VORABZUG
Vorentwurf
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
A
B
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
A
B
C
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
B
C
D
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
C
D
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
140,0
Vorschlag der Parzellierung der Grundstücke nach VorhabenplanBestandsbäume in Grenzlage zum Geltungsbereich
Sonstige Planzeichen:
ita Ingenieurgesellschaft mbH 
Beratende Ingenieure VBI 
 
Schallimmissionsprognose  
 
Vorhabenbezogener  B-Plan 
N 8.4.4, Darmstadt  
 
16_038 
 
 
 
- 39 / 42 - 
 
 
 
Bild 8: Legende zu den Lärmpegelbereichen der Bilder 5-7  
 
  
Geltungsbereich des Vorhabens
GESAMTLÄRM - SCHALLSCHUTZMASSNAHMEN
(Nachtwerte)
Legende
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Gebäude
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
ND
z.B. H1
H3
H4
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
G
Teich
Eissporthalle
Flur 12
Flur 30
Flur 30
31
45
17
2521
23
45A
32
18
183
181
2
4
34
6
3630
2824A24 26A 26B2622
20
18A
38
212B 212C
212A
30A
Muellersteich
Muellersteich
Rechts dem
Judenbrunnen
Martin-Luther-King-Ring
Elfeicher Weg
Elfeicher Weg
Elfeicher Weg
Kastanienallee
45/12
58/64 58/65
58/66
58/70
58/16
58/17
58/27
58/44
58/46
58/47
58/48
58/49
58/50
58/51
58/61
58/62
30/4
54/5 54/6
54/7
252/4
119/19
41/341/6 41/8 41/10
42/3
42/6
42/10
42/11
43
44/1
29/10
45/845/9
47/347/4
48/12
48/13
48/17
48/18
59/2 59/4
60/1
62/1
71/2
72/1
45/14 45/15
45/16
45/17
42/12
42/13
48/30
48/31
48/29
Der See ist nachrichtlich aus dem Plan "17160G01-GKK.PIC"des Vermessungsbuero Kolb und Zinn vom Juni 2017 entnommen.
NN
N N N
N N NN N N
N N N
N
N
N
N
47/3
47/4
48/30
48/31
48/29
60/1
140,0139,5
140,5
138,5
138,0
139,0
139,0
139,0
138,0
140,0
140,0
140,0
139,5
140,5
139,5
138,5
139,5
140,5
141,0
138,0
137,5
137,5
140,5
140,0
139,5
138,5
138,0
137,5
137,0
138,9
139,0
139,0
139,1
139,2
139,3
139,4
139,4
139,5
139,6
139,7
139,8
139,9
140,0
140,0
140,1
140,2
140,3
140,4
140,4
141,0 141,1
141,2
141,2
141,2
141,2
141,0
141,0
140,8
140,8
140,6
140,6
140,4
140,3
140,0
139,9
139,2
139,0
138,9138,9
140,2
140,3
140,0
139,9
139,9
139,8
A
A
B
B B
C
D
A
5,5
5,5
5,5
9 9
14
14
13
9
9
10,6
15,2
15,2
10,6
9
14
14,2
13,9
13,9
5,5
5,5
5,5
5
5
55,5
4,5
32,7
39,8
20
26,5
9
9
6,7
6,7
6,7
6,7
7,1
6
NN
N N N
N N NN N N
N N N
N
N
N
N
St
St
St
St
St
St
B
RH 20
4
St
4
St
4
St
3
St
4
St
4
1
4
2
St
4
4
St
4
St
4
4
St
4
St
4
RH 1
RH 17
RH 16
RH 12
RH 11
RH 7
RH 6
RH 2
DH 1
DH 3
DH 5
FEH 1
FEH 2
DH 7
DH 9
DH 11
DH 13
DH 15
DH 17
FEH 3
FEH 4
DH 19
DH 22
FEH 5
M
+F
M+F
St
2
St
2
St4
St
4
St1
St1
G
G
M+F
M
+F
M+F
RH 19
RH 18
RH 13
RH 14
RH 15
RH 8
RH 9
RH 10
RH 3
RH 4
RH 5
DH 2 DH 4
DH 6
DH 8
DH 10
DH 12
DH 14
DH 16
DH 18
DH 20
DH 21
St
4
St4 St4 St4
St
4
Kastanienallee
H1
H1
H1
H2
H2
H2
H3
H3
H4
H4
H4
H3
H2
 
ND
z.B.
z.B.
z.B.
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und 
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
     Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22  BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen  
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung 
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und 
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Höhenlinien
Öffentliche Verkehrsfläche
Gewässerrandstreifen
Geltungsbereich
Umgrenzung der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen
Grundstücksgrenzen
Gemeinschaftsflächen
Baum Umgebung
zu anzupflanzende Hecken
Legende
VERFAHRENSVERMERKE 
Aufstellungsbeschluss: 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 29.08.2019. 
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“ am  
12.09.2019. 
Änderung des Aufstellungsbeschlusses  beschlossen durch die Stadtverordnetenversammlung am 
11.11.2021 mit Bekanntmachung im „Darmstädter Echo“ am 15.11.2021. 
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit: 
Beschluss des Magistrats vom 27.05.2020. 
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung 
und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am 28.05.2020.  
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung gem. § 3 
Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 08.06.2020 bis einschließlich 08.07.2020  und zusätzliche 
Einsichtnahme im o.g. Zeitraum nach vorheriger Terminvereinbarung im Stadtplanungsamt, Stadthaus 
West, Mina-Rees-Straße 12. 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange: 
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung 
bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB und 
Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 03.06.2020. 
Öffentliche Auslegung: 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 11.11.2021. 
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am  15.11.2021. 
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben- und 
Erschließungsplan und Begründung sowie den wesentlichen umweltbezogenen Stellungsnahmen 
gem. § 3 Abs. 2 BauGB i. V. m. §§ 2 und 3 PlanSiG im Internet in der Zeit vom 23.11.2021 bis 
einschließlich 23.12.2021 und zusätzliche Einsichtnahme im o.g. Zeitraum nach vorheriger 
Terminvereinbarung im Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12. 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange: 
Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB i. V. m. §§ 2 und 3 PlanSiG und Abstimmung mit den 
Nachbargemeinden mit Schreiben vom 15.11.2021. 
Satzungsbeschluss: 
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben-  und Erschließungsplan und de n im Plan 
enthaltenen Satzungen  wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der Stadtverordnetenversammlung z ur 
Satzung beschlossen am _____________. 
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.  
Ausgefertigt: Darmstadt, den _____________ 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
  Der Dezernent 
 
Bekanntmachung: 
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses Bebauungsplans gem. § 10 Abs. 3 BauGB und 
der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am _____________. 
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO)          
i. V. m. § 7 Abs. 3 der Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt i. V. m. §§ 2 und 3 PlanSiG im 
Internet in der Zeit vom _____________ bis einschließlich _____________ und zusätzliche 
Einsichtnahme nach vorheriger Terminvereinbarung im Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-
Rees-Straße 12. 
Inkrafttreten: 
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am _____________. 
Darmstadt, den _____________. 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
  Der Dezernent 
 
 
Planstand 01.09.2022

Punkt 3: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2022/0291) 
 
Der Ausschuss für Bauen, Stadtplanung, Verkehr und Liegenschaften empfiehlt 
der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen. 
 
Gegenstimmen: Fraktionen SPD, Die Linke., UFFBASSE und AfD

Punkt 6: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2022/0291) 
 
Der Ausschuss für Nachhaltigkeit, Umwelt- und Klimaschutz empfiehlt der 
Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen. 
  
Gegenstimmen: Fraktionen SPD, Die Linke., UFFBASSE und AfD

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
21.09.2022 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2022/0291 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher  Weg - 
(Satzungsbeschluss)  
 
Vorlage vom: 19.09.2022  
 
Beschlussvorschlag : 
1. Im Rahmen der Beteiligungen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange an der 
Bauleitplanung gemäß § 4 Abs. 1 und 2 BauGB (frühzeitige Beteiligung und Offenlage) gingen 
die in Anlage 1 zusammengefassten Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange ein. Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen 
Prüfung (Anlage 1) abschließend entschieden.  
2. Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligungen gemäß § 3 Abs. 1 und 2 BauGB (frühzeitige 
Beteiligung und Offenlage) gingen die in Anlage 2 zusammengefassten Stellungnahmen ein. 
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 2, 
datenschutzrelevante Anlage)  abschließend entschieden.  
3. Dem Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
N 8.4.4 (Anlage 3, Plan wird bei Präsenzsitzungen aufgehängt / ausgelegt), dem Entwurf des

- 2 - 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - mit den im Plan 
enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen 
zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser (Anlage 4, Plan wird bei 
Präsenzsitzungen aufgehängt / ausgelegt) und der dazugehörigen Begründung mit 
Umweltbericht (Anlage 5) wird zugestimmt. 
4. Der als Voraussetzung für den Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - abgeschlossene Durchführungsvertrag (Anlage 6, 
datenschutzrelevante Anlage)  wird zur Kenntnis genommen.  
5. Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher 
Weg - mit den im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur 
Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser (Anlage 4) und 
der Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans (Anlage 3) als Bestandteil des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans werden zur Satzung beschlossen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der TÖB  
Anlage 2: Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit 
(datenschutzrelevante Anlage)  –nur über PARLIS ersichtlich – 
Anlage 3: Vorhaben - und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan  
Anlage 4: Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf N 8.4.4 (wird zu 
Präsenzsitzungen aufgehängt / ausgelegt)  
Anlage 5: Begründung mit Umweltbericht zum vorhabenbezogenen 
Bebauung splan N 8.4.4  –nur über PARLIS ersichtlich – 
Anlage 6: Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 
(datenschutzrelevante Anlage)  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage 2022/0291 vom 19.09.2022: 
 
Das Plangebiet liegt östlich des Bayerischen Biergartens und wird im Süden von der 
Kastanienallee und im Norden vom Elfeicher  Weg begrenzt. Für das Plangebiet soll die 
planungsrechtliche Voraussetzung  für die Errichtung einer Wohnbebauung mit Reihen-, 
Doppel- und Einzelhäuser mit 47 Wohneinheiten (WE) , zuzüglich 27 WE in Form von 
Einliegerwohnungen in den Doppel - und Einzelhäusern, geschaffen werden.  
Mit der beabsichtigten Wohnbebauung wird das bisher für die Öffentlichkeit nicht 
zugängliche und nicht einsehbare Gebiet auch für die Öffentlichkeit zugänglich  gemacht.  
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – wird für 
seinen Geltungsbereich den rechtskräftigen Bebauungsplan N 8.4 vom 08. November 1986 
ersetzen. 
 
Verfahren 
Der Aufstellungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 erfolgte durch 
den Stadtverordnetenbesc hluss am 29.08.2019. Die Zielsetzung ist, das Gebiet zur 
Wohnnutzung mit verschiedenen Einfamilienhaustypen zu entwickeln. Die Bekanntmachung 
des Aufstellungsbeschlusses zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 erfolgte am 
12.09.2019 im Darmstädter Echo . 
 
Nach Magistratsbeschluss vom 27.05.2020 fand die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 
und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange in der Zeit vom 08.06.2020 bis 
einschließlich 08.07.2020 statt. 
 
Dem Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher 
Weg –, auf Grundlage des Vorhaben - und Erschließungsplans, wurde am 11.11.2021 durch 
die Stadtverordnetenversammlung zugestimmt und der Offenlagebeschluss gefasst. Mit 
Offenlagebeschluss wurde auch der Aufstellungsbeschluss geändert. Der Geltungsbereich des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurde um die vorgelagerte Straßenverkehrsfläche 
Kastanienallee erweitert. Die Beschlüsse wurden am 15.11.2021 im Darmstädter Echo bekannt 
gemacht. 
 
Städtebauliche Konzeption  
Die Wohngebäude werden um den vorhandenen See positioniert. Im Westen aufgrund der 
Schallproblematik sog. „Riegelbebauung“ zum Biergarten hin und einer aufgelockerten 
Bebauung mit Doppel - und Einzelhäuser n im Osten. Die Höhe der Gebäude orientiert sich mit 
max. 11,5 m an der Wohnbebauung entlang der Kastanienallee.  
 
Durch ein detailliertes Schallschutzkonzept werden Maßnahmen getroffen, die die 
Lärmkonflikte mit den benachbarten Nutzungen bewältigen und somit die benachbarten 
Nutzungen in ihrem Fortbestand sichern. 
 
Die Form des Sees soll bei der Entwicklung des Grundstücks maßgeblich erhalten bleiben 
und lediglich durch einen Zugang bzw. eine Zufahrt zur Wasserfläche für Reinigungs- und 
Revisionszwecke  des Sees und der technischer Anlagen erweitert werden. Das bestehende 
Biotop (Schilfröhricht) am westlichen Ufer wird gesichert und erweitert.

- 4 - 
 
Grünstruktur und Klimaschutz 
Das geplante Quartier wird in die Umgebung eingebunden  durch ergänzende Pflanzungen 
freiwachsender Hecken, durch den Erhalt der bestehenden Hecke entlang der Kastanienallee, 
durch Neupflanzungen großk roniger (ca. 26), mittel- bis kleinkroniger (ca. 179 ) Bäume und 
Solitärsträucher (ca.  130) sowie den Erhalt von rund 12 Bestandsbäumen im Plangebiet.   
 
Die vorhandene Baumallee im ausgewiesenen Naturdenkmal Kastanienallee ist entsprechend 
der gesetzlichen Vorgaben (§ 30 BNatSchG i. V. m. § 13 HAGBNatSchG) geschützt und wird 
komplett erhalten . Eine ökologische Baubegleitung während des Baubetriebs gewährlei stet 
den bestmöglichen Schutz der Allee und der zu erhaltenden Bestandsbäume.  
Des Weiteren werden umfassende Regelungen zum Erhalt des gesetzlich geschützten 
Schilfröhrichtes sowie zur Grüngestaltung des Ufers getroffen.  
 
Die Gebäude werden entsprechend den Kriterien des KfW-40-Programms geplant und errichtet. 
Durch den auf dem Grundstück vorhandenen See ergibt sich die Möglichkeit zur 
Wärmeerzeugung mithilfe der Energiegewinnung aus dem Seewasser. Anlagen für die Nutzung 
von Solarenergie sind auf den Dachflächen der Wohngebäude zulässig und ermöglichen 
zusätzlich eine Versorgung mit erneuerbaren Energien. Die verpflichtende Ausführung dieser 
Anlagen wird vertraglich geregelt. 
 
Extensive Dachbegrünungen begünstigen die kleinklimatische Situation im Vorhabengebiet und 
tragen zu einer Rückhaltung des im Baugebiet anfallenden Niederschlagswassers bei.  
Zudem bewirkt die Herstellung von begrünten Fassaden ausgleichend auf die Auswirkungen 
baulicher Verdichtung und trägt zur Verbesserung des örtlichen Klimas bei. 
 
Erschließung und ruhender Verkehr  
Insgesamt führen zwei private Wohnwege durch das Vorhabengebiet und erschließen die 
Häuser von der dem See abgewandten Seite. Das Quartier soll für die Öffentlichkeit  fußläufig 
durchquerbar sein. Hierfür wird der westliche Weg zwischen dem Bayerischen Biergarten und 
den Reihenhäusern für die Öffentlichkeit über ein entsprechendes Gehrecht zugänglich 
gemacht und dauerhaft gesichert. Die Zufahrt der Feuerwehr, sonstiger Rettungskräfte sowie 
der Müllfahrzeuge zu den Gebäuden und den zentralen Unterflur -Müllsammelplätzen ist über 
die Zufahrten von der Kastanienallee und dem Elfeicher Weg gesichert.  
 
Die notwendigen Stellplätze werden vorwiegend entlang der privaten Wohnweg e angeordnet 
und durch 14 Besucherstellplätze im gesamten Plangebiet und vier Car -Sharing-Angebote 
(mit E-Anschluss) im südlichen Teil des Plangebiets ergänzt.  
 
 
Zu 1.: 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der Beteiligungen der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1  und 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen 
zusammengefasst und geprüft. Bei der Tabelle handelt es sich nun um die abschließende 
Prüfung. 
 
 
Zu 2.: 
Im Rahmen der Beteiligungen der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und 2 BauGB gingen die in 
Anlage 2 (datenschutzrelevante Anlage) zusammengefassten und abschließend geprüften 
Stellungnahmen ein.

- 5 - 
 
Zu 3.: 
Dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 – Kastanienallee / Elf eicher 
Weg – (Anlage 4, wird bei Präsenzsitzungen aufgehängt/ausgelegt), den im Plan enthaltenen 
Satzungen, seiner Begründung mit Umweltbericht (Anlage 5) und dem Entwurf des Vorhaben- 
und Erschließungsplans (Anlage 3, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) ist 
zuzustimmen. 
 
 
Zu 4.:  
Der mit der Projekt Kastanienallee am Teich GmbH & Co . KG abgeschlossene 
Durchführungsvertrag (Anlage 6, datenschutzrelevante Anlage) enthält die Regelungen zur 
Realisierung des Vorhabens innerhalb bestimmter Fristen und die Verpflichtung des 
Vorhabenträgers zur Kostentragung der Planungs - und Ausführungskosten.   
Da der Vorhabenträger auf dem Vorhabengrundstück ausschließlich als Eigentum zu 
veräußernde Einfamilienhäuser in Einzel -, Doppel- und Reihenhausausführung plant, welche 
sich nicht zur Verwirklichung von sozial gefördertem Wohnraum im Plangebiet selbst eign en, 
wurde eine Vereinbarung zur finanziellen Beteiligung des Vorhabenträgers am Erwerb von 
Belegungsrechten durch die Stadt für den sozial geförderten Wohnungsbau oder zur 
Schaffung von sozial gefördertem Wohnraum für Haushalte  mit geringem und mittlerem 
Einkommen im Stadtgebiet (zweckgebundene Verwendung) getroffen. Darüber hinaus sind 
umfangreiche Regelungen zum Natur - und Artenschutz, zum Klimaschutz und 
Energiekonzept, zur Grün - und Freiflächenstruktur, zu Ausgleichsmaßnahmen, zur Sicherung 
des Schallschutzes sowie zur finanziellen Beteiligung an Folgekosten von 
Schulbauentwicklungskosten. Des Weiteren wurde der Vorhabenträger verpflichtet einen Bau - 
und Finanzierungsvertrag zum verkehrsberuhigten Teilausbau der Kastanienallee mit dem 
Mobilitätsamt abzu schließen.  
Der Durchführungsvertrag ist gemäß §  12 Abs. 1 Satz 1 BauGB vor dem Satzungsbeschluss 
abzuschließen und wird erst mit Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 
8.4.4 oder mit erteilter Baugenehmigung wirksam.  
 
 
Zu 5.: 
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher 
Weg – (Anlage 4, wird bei Präsenzsitzungen aufgehängt/ausgelegt), mit den im Plan 
enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen 
zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser und der Entwurf des Vorhaben- und 
Erschließungsplans (Anlage 3, wird bei Präsenzsitzungen aufgehängt/ausgelegt)  sind gemäß 
§ 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. 
Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird mit Satzungsbeschluss Bestandteil des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4, welcher anschließend durch öffentliche 
Bekanntmachung in Kraft tritt.

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Dezernat III 
 
 
 
 
Michael Kolmer  
Stadtrat 
 
 
 
Vorab werden übersandt:  
 
• Akten z. Hd. des Berichterstatters  
• 12 Exemplare des Entwurfs zum vorh abenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4  für die 
Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung