Bebauungsplan W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise - (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)

Punkt 14: Bebauungsplan W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise - (Beschluss zur 
frühzeitigen Beteiligung) 
 (V-Nr. 2024/0056) 
 
Die Stadtverordnetenversammlung nimmt die Vorlage zur Kenntnis.

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
08.03.2024 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2024/0056 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise - (Beschluss zur 
frühzeitigen Beteiligung)  
 
Vorlage vom: 08.03.2024  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Dem Vorentwurf zum Bebauungsplan W 66 – Pfungstädter Weg / Brandschneise – mit seinen 
Festsetzungen (Anlage 1 und 2, Planzeichnung wird zu Präsenzsitzungen ausgelegt / 
aufgehängt) sowie seinen Allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung mit Vorentwurf zum 
Umweltbericht (Anlage 3) werden zugestimmt. Sie sind der frühzeitigen Unterrichtung der 
Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden 
und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen . 
 
2. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB erfolgt durch 
Einstellung der unter Punkt 1 genannten Unterlagen (Anlagen 1-3) in das Internet für die 
Dauer eines Monats, mit der Möglichkeit zur Einsichtnahme, Äußerung und Erörterung sowie 
zeitgleich durch Auslegung dieser Unterlagen im Stadtplanungsamt. Die frühzeitige

- 2 - 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §  4 Abs. 1 
BauGB erfolgt parallel hierzu.  
 
Anlagen: Anlage 1 Vorentwurf Bebauungsplan (wird zu den Präsenzsitzungen aufgehängt)  
Anlage 2 Vorentwurf Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan  
Anlage 3 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung mit Vorentwurf des 
Umweltberichts  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:     
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom

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Begründung zur Magistratsvorlage 2024/0056 vom 08.03.2024 
 
Das Plangebiet des im Aufstellungsverfahren befindlichen  Bebauungsplans W 66 befindet 
sich im Westen von Darmstadt. Es liegt südlich von Griesheim und der Griesheimer Düne 
direkt an der Stadtgrenze zu Pfungstadt westlich des Pfungstädter Wegs und nördlich des 
Baumschulenwegs. Dabei überspannt das Planungsgebiet  Teilflächen beiderseits der 
Brandschneise.  
 
Das Grundstück liegt inmitten von landwirtschaftlich genutzten Flächen. Der gesamte 
Bestand an Grünflächen auf dem Plangebiet besteht aus landwirtschaftlich und gartenbaulich 
genutzten Flächen, die u.a. Blühpfla nzen, Obstbäume und Obststräucher, sowie 
Baumsetzlinge für die Forstwirtschaft und einige Gemüsepflanzen beherbergen.  
 
Die Erschließung des Gebietes erfolgt über den Pfungstädter Weg und dessen Anschluss an 
die südlich verlaufende L3303 bzw. L3097 (Verläng erung der Eschollbrücker Straße); sie 
erfolgt dabei auch über Flächen der Stadt Pfungstadt.  
 
Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplans W 66 – Pfungstädter Weg / Brandschneise – ist 
erforderlich um die praxisnahe Erprobung des biologisch-dynamischen Ansatzes in der 
Landwirtschaft, Boden und Düngung, die Lebensmittelqualität, die Biodiversität sowie die 
Weiterentwicklung des ökologischen Landbaus und den dafür erforderlichen Ausbau 
landwirtschaftlicher Forschungsbetriebe vor Ort zu ermöglichen. Die ansässigen Firmen planen 
diverse Neubauten, die in einem umfassend konzipierten Ökolandbau-Campus integriert 
werden sollen. Konkret handelt es sich bei den geplanten Nutzungen um: 
 
a) die neue Demeter-Bundesgeschäftsstelle 
b) Gebäude für Büros sowie Forschungszwecke und Labore 
c) Verwaltungs- und Fortbildungsgebäude 
d) Hofläden, welche Produkte aus den ortsansässigen Landwirtschaftsbetrieben vertreiben 
sollen mit einer zusammengenommen max. Verkaufsfläche von 450 qm 
e) Kantinen sowie Cafés welche in den Demeterneubau integriert werden sollen 
f) Eine Kindertagesstätte für die Mitarbeitenden vor Ort 
g) Beherbergungsmöglichkeiten für Lehrlinge, Arbeitspersonal und Tagungsbesuchende  
h) Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, Betriebsinhabende und 
Betriebsleitende 
 
Es ist hervorzuheben, dass bei den geplanten oder möglichen Nutzungen der Bezug zur 
Landwirtschaft und den Landwirtschaftsbetrieben immer gegeben sein muss. Die Ansiedlung 
von klassischen Gewerbetreibenden wird im Rahmen des Bebauungsplanes nicht verfolgt. 
 
Um die o.g. Nutzungen zu ermöglichen, wurde im Vorentwurf des Bebauungsplanes der 
Geltungsbereich als Sondergebiet „Landwirtschaftliche Forschung“ mit der Zweckbestimmung 
„Betriebe, Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ ausgewiesen. Der Vorentwurf des 
Bebauungsplanes enthält zudem weiter ausdifferenzierte Festsetzungen, welche die 
Nutzungsarten und deren Maß im Detail regeln (s. Anlage 1 und 2).  
Schon bereits im Geltungsbereich des Bebauungsplans ansässige Betriebe, u.a. ein 
Gartenbaubetrieb mit Gewächshäusern und angeschlossenem Gartencenter, werden mit in die 
Planung des Ökolandbau-Campus einbezogen und haben damit ebenfalls die Möglichkeit sich 
im Gesamtgefüge zu entwickeln. 
 
Des Weiteren sind in diesem frühen Planungsstadium zum Vorentwurf des Bebauungsplanes  
bereits Festsetzungen zu u.a. Dach- und Fassadenbegrünungen, zur Behandlung von

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Niederschlagswasser, vorlaufenden Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, 
Artenschutzmaßnahmen und Maßnahmen zum verpflichtenden Einsatz erneuerbarer Energien 
(Anlagen zur Gewinnung solarer Strahlungsenergie) getroffen worden. Diese und noch weitere 
Festsetzungen, u.a. zur Grünplanung und Wärmeversorgung des Gebietes, werden im weiteren 
Bebauungsplanverfahren konkretisiert. Gleiches gilt für den hier schon im Vorentwurf sstadium 
vorliegenden Umweltbericht (s. Anlage 3). 
 
Eine erforderliche Änderung des Flächennutzungsplans (19. Änderung) erfolgt im 
Parallelverfahren (s. auch MV Nr. 2024/0055). 
 
Zu 1.: 
Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Vorentwurf des Umweltberichtes (Anlage 
3), die textlichen Festsetzungen zum Vorentwurf (Anlage 2) und der zeichnerische Teil des 
Vorentwurfs zum Bebauungsplan W 66 (Anlage 1, Planzeichnung Vorentwurf wird zu 
Präsenzsitzungen aufgehängt / ausgelegt) wurden erarbeitet und liegen zur Beschlussfassung 
durch den Magistrat vor.  
 
Zu 2.: 
Nach dem Beschluss des Magistrats zu dieser Vorlage erfolgt die frühzeitige 
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Unterrichtung der 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB.  
Dazu erfolgt eine Einstellung der genannten Unterlage n in das Internet für die Dauer eines 
Monats mit der Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung sowie parallel eine öffentliche 
Auslegung der o.g. Unterlage n im Stadtplanungsamt mit gleichzeitiger  Gelegenheit zur 
Äußerung und Erörterung. Diese Form der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wird 
ortsüblich bekannt gemacht.  
 
Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB erfolgt digital per E-Mail sowie parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung. 
 
 
Dezernat III: 
 
 
 
 
Michael Kolmer  
Stadtrat

Außerhalb
Flur 34
Flur 112
Flur 113
77
1
7
3
5
9A 91317
25
19
15
11A
11
4B4A
3B
3A
3
Auf den Eichenwald
Baumschulenweg
11
14
15
19
22 23
20
13
14
16
25
27 28
29
30
31
32
33
3536
38
39
34/2 34/1
37
12
SO 3
II0,8oGHmax 11 m
SO 2
II0,8aGHmax 11 mBrandschneise
Baumschulenweg
SO 1
III0,8aGHmax 15 m
M 1:1000 20 60400 80
Stadtatlas Darmstadt
Wissenschaftsstadt DarmstadtBebauungsplan W 66- Pfungstädter Weg / Brandschneise -
ÜBERSICHTSPLAN
planquadratElfers Geskes Krämer PartG mbBArchitekten und StadtplanerBDA / DASL / dwbwww.planquadrat.com
WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamt
Stand: 08.03.2024
VORENTWURF
Gemarkung Darmstadt                  Flur 113
Kataster: Vermesserbüro GREB+MÜLLER VERMESSUNG, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, 27.10.2021
ZEICHENERKLÄRUNGFestsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)Aufgrund des § 9 Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBI. I S. 3634) i.V.m. der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBI. I S. 3786) und der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBI. 1991 I S.58) werden festgesetzt:
Sonstiges Sondergebiet gem. § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung Betriebe, Verbände und Forschung zur LandwirtschaftArt der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Maß der baulichen Nutzung und Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB)
10010
Art der baulichen Nutzung§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
abweichende Bauweiseoffene Bauweise
SO
ao
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs(§ 9 Abs. 7 BauGB)Gemarkungsgrenze
Sonstige Planzeichen
Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO)Überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Öffentliche StraßenverkehrsflächenÖffentliche und private Straßenverkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Private Straßenverkehrsflächen
Geltungsbereich
Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung
GHmax 11 m
Art der Nutzung
VollgeschosseGRZBauweiseMaximale Gebäudehöhe
Bauweise, Baulinie, Baugrenze§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO     Baugrenze
Gemarkungsgrenze
Öffentliche Straßenverkehrsfläche
Verkehrsflächen§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGBÖffentliche Straßenverkehrsfläche
Private Straßenverkehrsfläche
Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften (§ 9 Abs. 6 BauGB)Der Geltungsbereich liegt in einem Wasserschutzgebiet gem. Wasserhaushaltsgesetz (WHG), Trinkwasserschutzgebiet Schutzzone III
Vollgeschosse, z.B. IIII Höhe baulicher Anlagen als Höchstmaß, z.B. 15 mGHmax 15 m
SO 2
II0,8aGHmax 11 m
Das Plangebiet liegt in einem wasserwirtschaftlich unzulässigen Gebiet.
Nutzungsschablone
Grundflächenzahl (GRZ), z.B. 0,80,8

Bebauungsplan W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise -  
Vorentwurf // 08.03.2024, Anlage 2 Textliche Festsetzungen 
 
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 
 
 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches 
(§ 9 Abs. 7 BauGB) 
 
 Art der baulichen Nutzung 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 
 
2.1. Als Art der baulichen Nutzung wird ein sonstiges Sondergebiet (SO) nach 
§ 11 BauNVO, mit der Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und 
Forschung zur Landwirtschaft“, festgesetzt, in dem die Errichtung von 
Landwirtschaftsbetrieben, Gebäude für Landwirtschaftsverbände sowie 
Einrichtungen für Ausbildungs - und Forschungszwecke zur 
Landwirtschaft zulässig sind. 
 
2.2. Zusätzlich sind in den festgesetzten SO 1 -3 mit der Zweckbestimmung 
„Betriebe, Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ noch weitere 
Nutzungen zulässig: 
 
Sondergebiet SO 1 
- Geschäfts-, Büro - und Verwaltungsgebäude, die der 
Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und Forschung zur 
Landwirtschaft“ dienen, 
- Forstwirtschaftliche Betriebe sowie landwirtschaftliche Betriebe zu 
Forschungszwecken, 
- Laboratorien, Werkstätten und Lager , die den 
Landwirtschaftsverbänden und den Einrichtungen für 
Forschungszwecke zur Landwirtschaft dienen, 
- Gartenbaubetriebe und Gewächshäuser mit angeschlossenen 
Gartencentern. Die innen liegende Verkaufsfläche darf eine Größe 
von 300 m² nicht überschreiten, 
- Max. 2 Wohnungen für Aufsi chts- und Bereitschaftspersonen sowie 
für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, 
- Hofläden zur Vermarktung der Produkte aus den zulässigen 
Nutzungen innerhalb dieses Bebauungsplans sowie von Produkten, 
die hiermit in Zusammenhang stehen. Die Hofläden müssen de n 
zulässigen Nutzungen innerhalb dieses Bebauungsplans zugeordnet 
und ihnen gegenüber in der Grundfläche untergeordnet sein. Die 
zulässige Gesamtverkaufsfläche der Hofläden darf eine 
Verkaufsfläche von 450 m² nicht überschreiten, 
- Cafés zur gastronomischen Nutzung, 
- Kantinen, bzw. Schank - und Speisewirtschaften, die der 
Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und Forschung zur 
Landwirtschaft“ dienen, 
- Kindertagesstätten, 
- die der Ver- und Entsorgung des Sondergebietes dienenden Anlagen 
und Einrichtungen (Elektrizit ät, Gas, Wärme, Wasser, 
Telekommunikation).

Bebauungsplan W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise -  
Vorentwurf // 08.03.2024, Anlage 2 Textliche Festsetzungen 
 
Sondergebiet SO 2 
- Geschäfts-, Büro - und Verwaltungsgebäude, die der 
Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und Forschung zur 
Landwirtschaft“ dienen, 
- Forstwirtschaftliche Betriebe sowie landwirtschaftliche Betriebe z u 
Forschungszwecken, 
- Laboratorien, Werkstätten und Lager, die den 
Landwirtschaftsverbänden und den Einrichtungen für 
Forschungszwecke zur Landwirtschaft dienen, 
- - Max. 3 Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie 
für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, 
- Einrichtungen für die Beherbergung von Lehrlingen und 
Arbeitspersonal, die der Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und 
Forschung zur Landwirtschaft“ dienen, mit max. 32 Betten, 
- Gartenbaubetriebe und Gewächshäuser, 
- die der Ver- und Entsorgung des Sondergebietes dienenden Anlagen 
und Einrichtungen (Elektrizität, Gas, Wärme, Wasser, 
Telekommunikation). 
 
Sondergebiet SO 3 
- Forstwirtschaftliche Betriebe sowie landwirtschaftliche Betriebe zu 
Forschungszwecken, 
- Büros, Laboratorien, Werkstätten und Lager,  die den 
Landwirtschaftsverbänden und den Einrichtungen für 
Forschungszwecke zur Landwirtschaft dienen, 
- Max. 2 Wohnungen für Aufsichts - und Bereitschaftspersonen sowie 
für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, 
- Einrichtungen für die Beherbergung von Lehrlinge n und 
Arbeitspersonal, die der Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und 
Forschung zur Landwirtschaft“ dienen, mit max. 4 Betten, 
- Einrichtungen für die Beherbergung von Gästen, die der 
Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und Forschung zur 
Landwirtschaft“ dienen, mit max. 50 Betten, 
- die der Ver- und Entsorgung des Sondergebietes dienenden Anlagen 
und Einrichtungen (Elektrizität, Gas, Wärme, Wasser, 
Telekommunikation). 
 
 Maß der baulichen Nutzung 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO) 
 
3.1. Grundflächenzahl (GRZ) (§§ 16, 19 BauNVO) 
Es gilt die in der Nutzungsschablone (Planzeichnung) festgesetzte 
maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ). Eine Überschreitung der 
maximal zulässigen GRZ ist unzulässig.

Bebauungsplan W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise -  
Vorentwurf // 08.03.2024, Anlage 2 Textliche Festsetzungen 
 
Terrassen, die im SO 1 an Cafés z ur gastronomischen Nutzung 
angeschlossen sind, dürfen eine max. Grundfläche von 100 m² nicht 
überschreiten. 
 
Terrassen, die im SO 1 an Kantinen, bzw. Schank - und 
Speisewirtschaften, die der Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und 
Forschung zur Landwirtschaft“ dienen, angeschlossen sind, dürfen eine 
max. Grundfläche von 150 m² nicht überschreiten. 
 
Bei der Berechnung sind die Flächen von Terrassen und Balkonen sowie 
alle GRZ II relevanten Flächen in der zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) 
zu berücksichtigen.  
 
3.2. Geschossflächen (§§ 16, 20 BauNVO) 
In den Sondergebieten SO 1 bis SO 3 darf die Geschossfläche für 
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen maximal 125 m² je 
zulässiger Wohnung betragen. 
 
Im Sondergebiet SO 1 darf die Größe der Geschossfläche von Cafés zur 
gastronomischen Nutzung und von Kantinen, bzw. Schank - und 
Speisewirtschaften, die der Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und 
Forschung zur Landwirtschaft“ dienen, insgesamt nicht mehr als 300 m² 
betragen. Hiervon ausgenommen sind Küchen- und Thekenbereiche und 
Nebenräume. 
 
3.3. Zahl der Vollgeschosse (§§ 16, 20 BauNVO) 
Es gilt die in der Nutzungsschablone (Planzeichnung) festgesetzte Zahl 
der Vollgeschosse. 
 
3.4. Höhe der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 3 BauGB i. V. m. §§ 16, 18 
BauNVO) 
 
3.4.1. Maximale Gebäudehöhe 
Die maximale Gebäudehöhe (GHmax) der baulichen Anlagen ist der 
Nutzungsschablone in der Planzeichnung zu entnehmen. Das 
Höchstmaß ist als absolute Zahl in Metern (m) über dem unteren 
Bezugspunkt angegeben. 
 
Die Höhe der baulichen Anlagen wird bei Gebäuden mit einem Flachdach 
durch das Höchstmaß der Gebäudehöhe (GHmax) gemäß Planeintrag 
festgesetzt (oberer Bezugspunkt). Die Gebäudehöhe wird dabei bis zur 
Oberkante der obersten Attika gemessen. Bei Gebäuden mit geneigten 
Dachformen ist die maximale Höhe (GHmax) der baulichen Anlagen der 
obere Abschluss des Dachs (First). 
 
Zur Ermittlung der Gebäudehöhe ist als unterer Bezugspunkt die 
Gehweghinterkante bzw. Straßenkante der Erschließungsstraße bzw. der 
festgesetzten, öffentlichen oder privaten Verkehrs flächen, lotrecht 
gemessen vor der Gebäudemitte, anzunehmen. 
 
3.4.2. Dachaufbauten 
Notwendige technische Dachaufbauten und Anlagen und Einrichtungen 
für den Einsatz erneuerbarer Energien dürfen die festgesetzte maximale 
Gebäudehöhe um max. 1,5 m überschreiten.

Bebauungsplan W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise -  
Vorentwurf // 08.03.2024, Anlage 2 Textliche Festsetzungen 
 
 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23 BauNVO) 
 
4.1. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden mittels Baugrenzen 
festgesetzt. 
 
4.2. Oberirdische Stellplätze gem. § 12 BauNVO, Nebenanlagen gem. 
§ 14 BauNVO, Versickerungsanlagen und baul. Anlagen soweit sie nach 
Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind, sind auch außerhalb 
der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 
 
 Bauweise 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 BauNVO) 
 
Es gilt die in der Nutzungsschablon e (Planzeichnung) festgesetzte 
Bauweise. 
 
5.1. Offene Bauweise (o) 
Zulässig ist die offene Bauweise (o). 
 
5.2. Abweichende Bauweise (a) 
Zulässig ist die abweichende Bauweise (a) im Sinne einer offenen 
Bauweise mit seitlichem Grenzabstand ohne 
Gebäudelängenbeschränkung gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO. 
 
 Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 12 BauNVO) 
 
Carports sind im gesamten Geltungsbereich zulässig. 
Im SO 1 sind Garagen unzulässig.  
Tiefgaragen sind im gesamten Geltungsbereich unzulässig. 
 
 Straßenverkehrsflächen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
 
Öffentliche Straßenverkehrsfläche 
 
Private Straßenverkehrsfläche 
 
 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 
 
8.1. Befestigte Freiflächen 
Stellplätze, Wege, Zufahrten und sonstige befestigte 
Grundstücksfreiflächen sind in wasserdurchlässiger oder 
teildurchlässiger (Rasenpflaster) Bauweise herzustellen. 
 
8.2. Behandlung von Niederschlagswasser auf privaten Flächen 
Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen anfallende 
Niederschlagswasser der Baugrundstücke ist, soweit wasserrechtliche 
und wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen, auf dem 
Grundstück zu bewirtschaften  (Versickerung, Dachbegrünung, 
Regenwassernutzung).

Bebauungsplan W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise -  
Vorentwurf // 08.03.2024, Anlage 2 Textliche Festsetzungen 
 
Auf die „Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder 
Verwenden von Niederschlagswasser“ unter Ziff. III. wird verwiesen. 
 
Das auf den privaten Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser 
ist vollständig vor Ort  auf privaten Flächen  zurückzuhalten und zu 
versickern oder zu verwerten. 
 
8.3. Dachbegrünung 
Flachdächer und geneigte Dächer mit einem Dachneigungswinkel bis zu 
35° und ab einer Mindestgröße von 3 m² sind vollständig und dauerhaft 
mindestens extensiv zu begrünen. Der Dachbegrünungsanteil darf durch 
Fenster, Be- und Entlüftungsöffnungen, Dachterrassen, technische und 
untergeordnete Aufbauten sowie deren Zuwegungen auf max. 70% der 
gesamten Dachfläche reduziert werden. 
 
Von der Festsetzung ausgenommen sind Dachflächen, die für eine 
gezielte Sammlung von Dachwasser für die Brauchwassernutzung 
vorgesehen sind.  
 
Bezüglich Dachbegrünu ng und Anlagen zur Gewinnung solarer 
Strahlungsenergie ist die Festsetzung zu I.10.3 zu beachten. 
 
Die Substratschicht muss mind. eine mittlere Dicke von 12 cm aufweisen 
und kann variabel zwischen 10 – 14 cm ausgebildet werden. Die 
Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten. 
 
Als Substrat ist nährstoffarmes, mineralisches Material zu verwenden. Die 
Verwendung humoser Oberboden ist unzulässig. Eine initiale Begrünung 
durch Bepflanzung bzw. Ausbringen von Regio -Saatgut oder 
autochthonen Vegetationsteilen gemäß P flanzliste (siehe V. Ziff. 11) ist 
auszuführen. 
 
8.4. Fassadenbegrünung 
Fassaden sind insgesamt zu mind. 20 % und fensterlose 
Funktionsgebäude sind insgesamt zu mind. 40 % mit rankenden, 
schlingenden oder kletternden Pflanzen flächig und dauerhaft zu 
begrünen, sofern dem keine brandschutzrechtlichen Regelungen 
entgegenstehen. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Verlust 
zu ersetzen. Je Kletterpflanze ist eine Pflanzfläche mit Bodenanschluss 
von mind. 1 m² herzustellen. Als Richtwert gilt eine Pflanze pro 2 m 
Wandlänge. Abweichend hiervon kann auf einen Bodenanschluss 
verzichtet werden, wenn artspezifisch ein ausreichend durchwurzelbarer 
Raum zur Verfügung gestellt wird.  
Ausgenommen von der Fassadenbegrünung sind Lehmfassaden. 
 
Die Richtlinien für Plan ung, Bau und Instandhaltung von 
Fassadenbegrünungen der Forschungsgesellschaft 
Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten. 
 
8.5. Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen 
 
8.5.1. Schutz von Vögeln vor Vogelschlag 
Zur Vermeidung von Vogelschlag an Glasbauteilen sind ungegliederte, 
großflächige Glasflächen ab 3 m² vorsorglich mit geeigneten, für Vögel 
sichtbare Oberflächen oder entsprechenden Folierungen auszuführen. 
Hierzu zählen insbesondere reflexionsarme Gläser m it einem

Bebauungsplan W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise -  
Vorentwurf // 08.03.2024, Anlage 2 Textliche Festsetzungen 
 
Reflexionsgrad von max. 10 %, Glasbausteine, transluzente, mattierte, 
eingefärbte, bombierte oder strukturierte Glasflächen, Sandstrahlungen, 
Siebdrucke, farbige Folien oder feste vorgelagerte Konstruktionen wie 
z.B. Rankgitterbegrünungen oder Bri se Soleil (feststehender 
Sonnenschutz). 
 
Markierungsabstand, Abdeckungsgrad, Kontrast und Reflektanz sind 
entsprechend der anerkannten Regeln der Technik zu berücksichtigen. 
 
Große Glasflächen ohne Untergliederung, die z.B. über mehr als ein 
Geschoss gehen , Übereckverglasungen und transparente 
Absturzsicherungen sind unzulässig. 
 
8.5.2. Erhaltung und Entwicklung der Lebensräume von Girlitz und Stieglitz 
Auf den (noch zu bestimmenden) Flächen mit Bindungen für 
Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuch ern und 
sonstigen Bepflanzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB ist der 
vorhandene Gehölzbestand, insbesondere dicht gewachsene Bäume und 
hohe Hecken zu erhalten und bei Abgang durch gleichwe rtige 
Neuanpflanzungen (siehe V. Ziff. 11) zu ergänzen. 
 
8.6. Vorlaufende Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) 
 
8.6.1. Maßnahmen zum Schutz von Zauneidechsen 
 
Schutz der Zauneidechse nvorkommen vor Beginn der 
Baufeldfreimachung 
Vor der Baufeldfreimachung sind die betroffenen Vegetationsflächen 
fachkundig auf aktuelle Vorkommen der Zauneidechse zu untersuchen. 
Die Maßnahme ist vor Beginn der Baufeldfreimachung abschließen d 
durchzuführen (CEF-Maßnahme). 
 
Herstellung von Ersatzhabitaten für die Zauneidechse (Flächen für den 
funktionalen Ausgleich 
Werden Flächen m it nachgewiesenen Vorkommen der Zauneidechse 
oder mit einem hohen Potenzial für ein solches Vorkommen festgestellt, 
sind auf noch näher zu ermittelnden Flächen im Plangebiet oder im nahen 
Umfeld des Plangebiets Ersatzlebensräume für die Zauneidechse 
anzulegen und zur vollen Funktionsfähigkeit zu entwickeln (CEF -
Maßnahmen gemäß §  44 Abs. 5 Nr. 3 BNatSchG). Eine hinreichende 
Funktionsfähigkeit muss hergestellt sein, bevor die Baufeldfreimachung 
in Bereichen mit nachgewiesenen oder potenziellen Vorkommen der 
Zauneidechse begonnen werden kann.  Die CEF-Maßnahme ist in 
Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde durchzuführen . Des 
Weiteren kann die Untere Naturschutzbehörde weitere, geeignete CEF-
Maßnahmen zum Schutz der Zauneidechsenvorkommen vorschlagen 
und anordnen (z.B. Vergrämung). 
 
Ökologische Baubegleitung und Monitoring 
Für Schutzmaßnahmen im Zusammenhang mit der Baufeldfreimachung 
auf möglichen Habitatflächen der Zauneidechse ist eine ökologi sche 
Baubegleitung einzusetzen.  
 
8.6.2. Ersatz für Verluste von Niststätten des Haussperlings 
Vor dem Abbruch oder Umbau eines Gebäudes mit Niststätten des 
Haussperlings sind als Ersatz spezifische Nistkästen für den

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Vorentwurf // 08.03.2024, Anlage 2 Textliche Festsetzungen 
 
Haussperling an geeigneten Gebäuden im Plangebiet oder im näheren 
Umfeld aufzuhängen bzw. in die Fassad e einzubauen. Für den Verlust 
einer Niststätte ist mindestens die doppelt e Anzahl als Ersatz 
vorzusehen. 
 
Um die zeitliche Durchgängigkeit der Besiedlung zu ermöglichen, ist die 
Maßnahme vorlaufend durchzuführen (CEF -Maßnahme). Die 
Vogelkästen sind vor dem Beginn der Abbruch- oder Umbauarbeiten zu 
installieren. 
 
Die Nistkästen sind dauerhaft zu unterhalten. Sie sind jährlich zu 
kontrollieren, zu reinigen und bei Bedarf zu ersetzen.  
 
8.6.3. Artenschutzmaßnahmen für Blindschleiche, Teichfrosch und Teichmolch 
Im Plangebiet vorkommende Blindschleichen werden im Zusammenhang 
mit den rechtlich gebotenen Maßnahmen zum Schutz der Zauneidechse 
mitgeschützt. Dies gilt auch für die Herstellung von Ersatzhabitaten (s.a. 
Festsetzung I. 8.6.1). 
 
Ist absehbar, dass im Baufeld SO  1 Wasserbecken und Kübel beseitigt 
werden, welche Lebensraum von Amphibien darstellen, so sind mit 
hinreichend zeitlichem Vorlauf geeignete Maßnahmen zum Schutz dieser 
Tiere zu planen und durchzuführen. Im Standardfall sollten die Tiere im 
Frühjahr bis Frühsommer einschließlich ihrer Jugendstadien entnommen 
und in geeignete Ersatzgewässer, vorzugsweise innerhalb des 
Plangebiets, überführt werden.  
 
8.7. Sonstige Maßnahmen zur Erhaltung und Förderung der Biodiversität im 
Plangebiet 
 
8.7.1. Schutz von Gehölzen 
Der vorha ndene Gehölzbestand  (im weiteren Verfahren noch zu 
bestimmen), insbesondere großkronige Bäume und Hecken, ist dauerhaft 
zu erhalten  und bei Abgang durch gleichwertige Neuanpflanzungen 
(siehe V. Ziff. 11) zu ergänzen. 
 
Während der Durchführung von Bauarbeit en sind die ( im weiteren 
Verfahren noch zu bestimmenden) zur Erhaltung festgesetzten Bäume im 
Wurzel- und Kronenbereich vor Beschädigung zu schützen. 
 
8.7.2. Schutz nachtaktiver Insekten 
Zur Vermeidung und Minimierung von Beeinträchtigungen nachtaktiver 
Insekten sind für die Außenbeleuchtung ausschließlich Leuchtmittel mit 
bernsteinfarbenem bis warmweißem Licht, mit Farbtemperaturen von 
1700 bis maximal 2700 Kelvin, zu verwenden. Es sind nur geschlossene 
(„staubdichte") Leuchtkörper zulässig. 
 
Die Lampengehäuse für Außenbeleuchtungen müssen eine 
Richtcharakteristik besitzen. Diese soll unnötige Lichtimmissionen in oder 
oberhalb der Horizontalen (Upward Light Ratio, URL = 0%) vermeiden. 
 
Zur Vermeidung ungerichteter Abstrahlung sind voll abgeschi rmte 
Leuchten einzusetzen. Die Lampen sind in einem Abstrahlungswinkel zur 
Vertikalen von max. 90 Grad zum Boden gerichtet zulässig.

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8.7.3. Artenschutzmaßnahmen für Vögel und Fledermäuse 
An Gebäuden und Bäumen im Plangebiet sind spezifische Nist - bzw. 
Quartierkästen für Fledermäuse und Vögel (z.B. Hausrotschwanz, 
Gartenrotschwanz, Haus - und Feldsperling, Meisen, Star, 
Trauerschnäpper, Mehlschwalbe, Turmfalk e) aufzuhängen oder 
einzubauen. 
 
Die Anzahl und die Verortung ist im laufenden Bebauungsplanverfahren 
noch zu bestimmen. 
 
 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 
 
Im Plangebiet sind auf der festgesetzten privaten Verkehrsfläche Geh -, 
Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der berechtigten Ver - und 
Entsorgungsträger, der Rettungsdienste sowie der jeweiligen Eigentümer 
(Anlieger) zu sichern.  
 
 Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB) 
 
10.1. Dachflächen sind unter Berücksichtigung der zulässigen Nutzungen 
grundsätzlich so zu planen und zu gestalten, dass diese für eine 
Solarnutzung benutzt werden können (Optimierungsgebot). 
 
10.2. Bei Dächern mit einer Neigung von 0° bis 20° und ab einer 
Dachflächengröße von 15 m² sind auf 60% der Dachfläche (inkl. 
Dachüberstand) Anlagen zur Gewinnung solarer Strahlungsenergie zu 
errichten. 
 
Bei Dächern  mit einer Neigung ab 20° bis 60° und ab einer 
Dachflächengröße von 15 m² sind auf 60% der Dachfläche (inkl. 
Dachüberstand) Anlagen zur Gewinnung solarer Strahlungsenergie mit 
Ausrichtungen von West, über Süd bis Ost vorzusehen. 
 
Die Dachfläche ist abzüglich der notwendigen Nutzungen, wie z.B. 
Dachgärten, Dachterrassen, technischen Anlagen (Aufstellfläche von 
Lüftungsanlage, Wärmeerzeuger, etc.) und z.B. Attiken bei Flachdächern 
zu ermitteln. 
 
10.3. Anlagen zur Gewinnung solarer Strahlungsenergie  müssen mi t der 
Dachbegrünung kombiniert werden.  Dachflächen, die für eine gezielte 
Sammlung von Dachwasser für die Brauchwassernutzung vorgesehen 
sind, sind von der Verpflichtung zur Begrünung des Daches 
ausgenommen. 
 
10.4. Untergeordnete Dachflächen von z.B. Vordächern und Erkern sind nicht 
mit Anlagen zur Gewinnung solarer Strahlungsenergie auszustatten. 
 
10.5. Dachflächen von Gewächshäusern sind von Festsetzungen für 
Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien ausgenommen.

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Vorentwurf // 08.03.2024, Anlage 2 Textliche Festsetzungen 
 
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 
(GVBl. S. 198) i. V. m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
 
 Werbeanlagen  
(§ 91 Abs. 1 Nr. 2 HBO) 
 
Unzulässig sind Werbeanlagen in Form von Blitzlichtern, im Wechsel oder 
in Stufen ein - und ausschaltbare Leuchten, als laufende Schriftbänder, 
als projizierende Lichtbilder und als spiegelunterlegte Schilder sowie 
freistehende Werbeanlagen oder Werbeanlagen auf oder über Dach.  
 
 Einfriedungen 
(§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO) 
 
Zulässig sind licht- und luftdurchlässige Einfriedungen oder Hecken. Die 
Einfriedung darf 2 m Gesamthöhe nicht überschreiten. Hecken sind von 
einer Höhenbeschränkung ausgenommen.  In Zäunen integrierte 
(Kunststoff-) Sichtschutzstreifen sind unzulässig. 
 
Bei Einfriedungen in Form von Zäunen ist die Durchlässigkeit für 
Kleintiere im Bodenbereich, durch einen durchgängigen Mindestabstand 
zwischen Bodenoberkante und Zaununterkante von 0,1 0 m oder durch 
einen 0,12 m breiten und hohen Durchlass pro angefangener 10 m 
Zaunlänge, zu gewährleisten. 
 
 
III. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden 
von Niederschlagswasser 
Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 
14.12.2010 (GVBI. I S. 548) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf privaten und 
öffentlichen Baugrundstücken Zisternen zu errichten und das auf 
Dachflächen anfallende Niederschlagswasser darin zu sammeln. Dieses 
Niederschlagswasser soll als Brauchwasser (z.B. für 
Gartenbewässerung, WC-Spülung etc.) genutzt werden. 
 
Ausgenommen sind: 
- begrünte Dächer, sofern sie nicht an den öffentlichen Kanal 
angeschlossen sind 
- Intensivgründächer 
 
Das Fassungsvermögen der Zisternen soll:  
- mindestens 25 l/m² horizontal projizierte, unbegrünte Dachfläche  
- mindestens 10 l/m² extensiv begrünte Dachfläche betragen. 
 
Hinweise:  
Der Überlauf der Zisternen ist, soweit dem weder wasserrechtliche noch 
sonstige öffentlich -rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche 
Belange entgegenstehen, auf dem Grundstück zu versickern und/oder 
zurückzuhalten. 
 
An die Zisterne angeschlossene, begrünte Dachflächen sind mit einer 
Dachabdichtung auszustatten, die keine Wurzelhemmstoffe oder Biozide 
nach der Definition der Biozid-Verordnung (EU) Nr. 528/2012 enthalten.

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IV. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 
(§ 9 Abs. 6 BauGB) 
 
Der gesamte Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt in der 
Schutzzone III des Trinkwasserschutzgebietes „WSG WW 
Eschollbrücken, Hessenwasser“ (WSG-ID 432-004), die Verordnung des 
WSG ist entsprechend zu berücksichtigen. 
 
Das Plangebiet liegt gemäß der Standortbeurteilungskarte des 
Hessischen Landesamtes für Naturschutz, Umwelt und Geologie 
(HLNUG) in einem wasserwirtschaftlich unzulässigen Gebiet. 
 
 
V. Hinweise 
 Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften 
Die genannten Gesetze, Verordnungen und die sonstigen zitierten 
Vorschriften können im Stadtplanungsamt, Mina -Rees-Straße 12, 
64295 Darmstadt, zu den üblichen Bürozeiten eingesehen werden. 
 
 Biodiversität 
Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie 
die Hess. Biodiversitätsstrategie sind bei der Umsetzung dieses 
Bebauungsplans zu berücksichtigen. 
 
Es wird auf die Checkliste zu r Erhaltung der biologischen Vielfalt für 
Neubauprojekte verwiesen. Eine Umsetzung von Teilen d ieser 
Maßnahmen wird empfohlen. 
 
(https://www.Darmstadt.de/leben-in-darmstadt/umwelt/naturschutz-und-
biologische-vielfalt/biologische-vielfalt/mitwirken/) 
 
Des Weiteren wird empfohlen, Grünflächen möglichst naturnah und unter 
Verwendung gebietsheimischer Kräuter-Gräser-Saatgutmischungen zu 
gestalten sowie auf die Verwendung nährstoffre ichen Oberbodens zu 
verzichten. 
 
 Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung) 
Das Planungsgebi et liegt im Einflussbereich des 
„Grundwasserbewirtschaftungsplans Hessisches  Ried“. Im Einzelnen 
sind die Vorgaben des „Grundwasserbewirtschaftungsplans Hessisches 
Ried“ zu beachten. Der Plan wurde mit Datum vom 9. April 1999 
festgestellt und im Staatsanzeiger für das Land Hessen StAnz. 21 / 1999, 
S. 1659, mit Ergänzung vom 17. Ju li 2006, StAnz. 31/2006, S. 1704, 
bekannt gemacht. 
 
 Maßnahmen zum Artenschutz 
 
Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen 
Zur Vermeidung oder Verhinderung von Störungen, Tötungen und/oder 
Schädigungen von Tierarten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie und von 
europäischen Vogelarten i.S.v. Art. 1 der Vogelschutzrichtlinie sind 
folgende Vorkehrungen zu treffen:

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Baumfällungen und Gehölzrodungen 
Notwendige Baumfällungen oder Gehölzrodungen sind aus Gründen des 
Vogel- und Fledermausschutzes im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 
28. Februar durchzuführen (§ 39 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG). Vor der 
Durchführung einer Baumfällung sind die betreffenden Bäume fachkundig 
auf Baumhöhlen und deren Funktion für geschützte Arten zu prüfen. Falls 
sich in einer Baumhöhle ein Flede rmausquartier befindet, sind in 
Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde geeignete 
Schutzmaßnahmen durchzuführen. 
 
Umbau oder Abbruch von Gebäuden 
Der Abbruch oder Umbau von Gebäuden einschließlich 
Fassadendämmung sollte aus Gründen des Vogel - und 
Fledermausschutzes im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 28. Februar 
vorgenommen werden. Bei entsprechenden Arbeiten außerhalb dieses 
Zeitraums ist zu verhindern, dass belegte Niststätten oder Quartiere 
beseitigt werden. Daher  sind die Gebäude vor Beginn der Ar beiten auf 
Vorkommen geschützter Arten zu überprüfen. Gegebenenfalls sind in 
Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde Vorkehrungen zur  
Schadensvermeidung zu treffen. 
 
Allgemeine Hinweise zum Schutz von Zauneidechsen 
Im gesamten Plangebiet ist mit Vork ommen der EU -rechtlich streng 
geschützten Zauneidechse zu rechnen. Werden vor und während der 
Bauarbeiten Tiere beobachtet, ist durch entsprechende Maßnahmen zu 
verhindern, dass Individuen der Art einschließlich ihrer Eigelege und 
Jungtiere verletzt oder g etötet werden. Weitere Maßnahmen sind in 
Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde zu treffen. 
Für die Entnahme von Individuen der Zauneidechse aus der Natur und 
ihre Umsiedlung in ein Ersatzhabitat ist gemäß § 45 Abs. 7 BNatSchG bei 
der Unteren Naturschutzbehörde ein Antrag auf Ausnahmezulassung von 
den Verboten des § 44 BNatSchG zu stellen. 
 
 Außenbeleuchtung 
 
Beleuchtung von Gebäuden und Freibereichen 
Für die Außenbeleuchtung sollen Leuchten verwendet werden, die im 
installierten Zustand nur unterhalb  der Horizontalen (0 % Upward Light 
Ratio) strahlen. Rundum strahlende Leuchten (z.B. Kugelleuchten, 
Solarkugeln, freistrahlende Röhren) sowie gezielte oder flächige 
Fassadenanstrahlungen und Skybeamer (Himmelsstrahler) sollen nicht 
verwendet werden. 
Die Lichtmenge (Lichtstrom) soll auf ein begründet notwendiges Minimum 
reduziert werden. Die Beleuchtungsdauer soll auf die Nutzungszeit 
begrenzt und möglichst während der Nachtzeiten (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) 
abgeschaltet oder mindestens um 70% gedimmt werden. Die 
Innenbeleuchtung soll so gestaltet werden, dass sie nicht störend in den 
Außenraum wirkt. 
In die freie Landschaft und Naturräume oder auf angrenzende 
Freibereiche gerichtete Beleuchtung soll vermieden werden. 
Dunkelräume und Dunkelkorridore sollen erhalten werden, insbesondere 
im Übergangsbereich von Bebauung zu Grünzug.  
 
Werbeanlagen 
Licht soll nicht an den angestrahlten Flächen vorbeigelenkt werden. Zur 
Vermeidung sollen Scheinwerfer mit gerichteter Abstrahlung (u.a.

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Vorentwurf // 08.03.2024, Anlage 2 Textliche Festsetzungen 
 
asymmetrisch Flächenstrahler, Blenden oder Projektionstechniken) 
eingesetzt werden. Um Streulicht in den Himmel und die  Umgebung zu 
vermeiden, sollen Anstrahlungen nur von oben nach unten erfolgen. 
Himmelsstrahler sollen nicht verwendet werden. 
Nach Sonnenuntergang soll die Leuchtdichte für Anstrahlungen bzw. 
selbststrahlende Werbeanlagen, die größer als 10 m² sind, nicht mehr als 
2 cd/m² betragen. Für kleine (weniger als 10 m²) strahlende Flächen soll 
die Leuchtdichte nicht mehr als 50 cd/m² betragen. Die Hintergründe 
selbststrahlender Anlagen (größte Flächenanteile) sollen in dunklen oder 
warmen Tönen gestaltet werden.  
In die freie Landschaft oder auf angrenzende Freibereiche einwirkende 
Werbung sowie Leuchtkästen und Flachtafeln auf Vordächern sollen 
vermieden werden. 
 
 Baumschutzmaßnahmen 
Während der Bauphase sind gefährdete Einzelbäume im Bereich der 
Baustelle vor Beschädigungen von Stamm und Wurzelraum durch 
Sicherungsmaßnahmen gemäß RAS-LP 4 und DIN 18920 zu schützen. 
 
 Bodenveränderungen 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf 
sensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des 
Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen 
Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das 
Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt 
Darmstadt, Dez. IV/DA 41.5, zu informieren. Darüber hinau s ist ein 
Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen. 
 
 Altflächen / Altlasten 
Bei Baugenehmigungen, die Altflächen und insbesondere die Verfüllung 
von Gruben  (vorsorgenden Bodenschutz) betreffen, ist die Untere 
Bodenschutzbehörde zu beteiligen. Bei Baugenehmigungsverfahren, die 
Altlasten, schädliche Bodenveränderungen und / oder 
Grundwasserschäden betreffen, ist das Regierungspräsidium Darmstadt, 
Abt. Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA 41.5 (zuständige 
Bodenschutzbehörde) zu beteiligen. 
 
 Kampfmittelbelastung und -räumung 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem 
Bombenabwurfgebiet und es muss grundsätzlich vom Vorhandensein von 
Kampfmitteln ausgegangen werden. Auf allen Grundstücksflächen, bei 
denen bodeneingreifende Maßnahmen sta ttfinden, sind systematische 
Überprüfungen (Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der 
Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen erforderlich. Die 
„Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung im Lande 
Hessen“ sind zu beachten. 
 
 Leitungsschutzmaßnahmen 
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen 
Richtlinien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu 
Versorgungsleitungen aufweisen. Wird dieser Abstand unterschritten, so 
sind die Ver - und Entsorgungsleitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu 
sichern oder die Standorte der Bäume entsprechend zu verschieben.  
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem 
Versorgungsträger abzustimmen. Das „Merkblatt über Bäume,

Bebauungsplan W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise -  
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unterirdische Leitungen und Kanäle“, Ausgabe 2 013 (FGSV 939) ist zu 
beachten. 
 
 Bodendenkmäler 
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler (z.B. Mauern, Verfärbungen, 
Gräber, Scherben, Knochen) bekannt werden, so ist dies dem Landesamt 
für Denkmalpflege (hessenArchäologie) oder der Unteren 
Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuz eigen (§ 21 HDSchG). Der 
Genehmigung der Denkmalschutzbehörde bedarf, wer ein Kulturdenkmal 
oder Teile davon zerstören oder beseitigen, an einen anderen Ort 
verbringen oder umgestalten will und wer in der Umgebung eines 
unbeweglichen Kulturdenkmals Anlagen  errichten, verändern oder 
beseitigen will, wenn sich dies auf den Bestand oder das 
Erscheinungsbild des Kulturdenkmals auswirken kann (§ 18 HDSchG). 
 
 Anpflanzungen von Gehölzen 
Es wird empfohlen, an geeigneten Standorten Bäume, freiwachsende 
Hecken, Gebüs che und Wandbegrünungen mit gebietstypischen bzw. 
bioökologisch wertvollen Gehölzarten anzupflanzen. Diese dienen als 
Nahrungs- und Fortpflanzungshabitate für Vögel sowie als Lebensraum 
für Insekten und andere Tiere. Geeignete Gehölzarten sind: 
 
Bäume: 
Feldahorn    Acer campestre 
Spitzahorn    Acer platanoides 
Rosskastanie    Aesculus hippocastanum 
Hängebirke    Betula pendula 
Felsenbirne    Amelanchier arborea 'Robin Hill' 
Hainbuche    Carpinus betulus 
Pyramiden-Hainbuche   Carpinus betulus ´Fastigiata´  
Esskastanie    Castanea sativa 
Apfeldorn     Crataegus lavallei ´Carrierei´ 
Walnuss     Juglans regia 
Traubeneiche    Quercus petraea 
Stieleiche     Quercus robur 
Pyramiden-Stieleiche   Quercus robur ´Fastigiata´  
Mehlbeere    Sorbus aria 
Schwedische Mehlbeere   Sorbus x intermedia  
Winterlinde    Tilia cordata 
Sibirische Ulme    Ulmus pumila 
Ulme      Ulmus-Hybride 'Columella' 
Ulme     Ulmus-Hybride 'New Horizon' 
Ulme     Ulmus-Hybride 'Rebona' 
Ulme     Ulmus-Hybride 'Regal' 
Obstbaum    Hochstämme 
 
Sträucher: 
Feldahorn (Heckenpflanze)  Acer campestre  
Hainbuche (Heckenpflaze)  Carpinus betulus 
Kornelkirsche    Cornus mas 
Hasel     Corylus avellana 
Eingriffl. Weißdorn   Crataegus monogyna 
Pfaffenhut    Euonymus europaea 
Liguster     Ligustrum vulgare  
Gewöhnliche Heckenkirsche  Lonicera xylosteum 
Wildbirne     Pyrus pyraster

Bebauungsplan W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise -  
Vorentwurf // 08.03.2024, Anlage 2 Textliche Festsetzungen 
 
Hundsrose    Rosa canina 
Weinrose     Rosa rubiginosa 
Salweide     Salix caprea 
Eibe     Taxus baccata 
Wolliger Schneeball   Viburnum lantana 
 
Hecken: 
Geeignete Gehölzarten zur Anlage dichter, bis etwa 5 m hoher Hecken 
sind: 
 
Hainbuche    Carpinus betulus 
Feldahorn    Acer campestre  
Stieleiche     Quercus robur 
Eingriffeliger Weißdorn    Crataegus monogyna

Anlage 3 
 
 
 
Bebauungsplan W 66 
- Pfungstädter Weg / Brandschneise - 
 
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
(§ 2a BauGB) 
 
 
 
08.03.2024 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Dezernent III: 
 
 
 
 
 
Michael Kolmer 
Stadtrat

Inhalt  Seite 2 
  
Bearbeitung:

Inhalt  Seite 3 
  
Teil A: Städtebauliche Begründung 
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis ................................ ................... 5 
2. Rechtsgrundlagen ................................ ................................ ................................ ........... 5 
3. Verfahren ................................ ................................ ................................ .......................... 6 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ................................ ............. 6 
5. Planungsrechtliche Situation ................................ ................................ .......................... 8 
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan ................................ ............ 8 
5.2 Flächennutzungsplan ................................ ................................ ................................ ....... 12 
5.3 Bebauungsplan ................................ ................................ ................................ ................ 13 
6. Bestand und örtliche Rahmenbedingungen ................................ ................................  13 
6.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand ................................ ...................... 13 
6.2 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung ................................ ................................ ......... 14 
6.3 Technische Infrastruktur ................................ ................................ ................................ .. 15 
6.4 Schallimmissionen ................................ ................................ ................................ ........... 15 
6.5 Bauverbotszone ................................ ................................ ................................ ............... 16 
6.6 Schutzausweisungen ................................ ................................ ................................ ....... 16 
6.7 Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale ................................ ........................... 17 
6.8 Bodenschutz ................................ ................................ ................................ .................... 17 
6.9 Altlasten ................................ ................................ ................................ ........................... 19 
6.10 Kampfmittel................................ ................................ ................................ ...................... 19 
7. Planung ................................ ................................ ................................ .......................... 20 
7.1 Städtebauliches Konzept ................................ ................................ ................................ . 20 
7.2 Grünordnung / Grün- und Freiflächen ................................ ................................ .............. 22 
7.3 Technische Infrastruktur ................................ ................................ ................................ .. 22 
7.3.1 Schmutzwasser ................................ ................................ ................................ .. 23 
7.3.2 Niederschlagswasser ................................ ................................ ......................... 23 
7.3.3 Regenwassernutzung ................................ ................................ ........................ 24 
7.3.4 Trink- und Löschwasser ................................ ................................ ..................... 25 
7.3.5 Energiekonzept ................................ ................................ ................................ .. 25 
7.3.6 Telekommunikation ................................ ................................ ............................ 25 
7.4 Wasserwirtschaftliche Belange ................................ ................................ ........................ 25 
7.5 Verkehrliche Auswirkungen des Vorhabens ................................ ................................ ..... 26 
7.6 Immissionsschutz ................................ ................................ ................................ ............ 26 
7.7 Klimaschutz und Klimaschutzmaßnahmen ................................ ................................ ...... 26 
8. Verkehrsaufkommen ................................ ................................ ................................ ..... 27 
8.1 Verkehrliche Untersuchung ................................ ................................ ..............................  27 
8.2 Mobilitätskonzept ................................ ................................ ................................ ............. 29 
9. Artenschutzrechtliche Beurteilung ................................ ................................ ............... 30 
10. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung................................ ......... 30 
11. Biodiversität ................................ ................................ ................................ ................... 31 
12. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ..... 32 
12.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereichs ................................ ................................ ....... 32 
12.2 Art der baulichen Nutzung ................................ ................................ ...............................  32 
12.3 Maß der baulichen Nutzung ................................ ................................ ............................. 35 
12.3.1 Grundflächenzahl (GRZ) ................................ ................................ .................... 36 
12.3.2 Geschossflächen ................................ ................................ ...............................  36 
12.3.3 Zahl der Vollgeschosse ................................ ................................ ...................... 37 
12.3.4 Höhe der baulichen Anlagen ................................ ................................ .............. 37

Inhalt  Seite 4 
  
12.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche ................................ ................. 38 
12.5 Bauweise ................................ ................................ ................................ ......................... 39 
12.5.1 Offene Bauweise (o) ................................ ................................ .......................... 39 
12.5.2 Abweichende Bauweise (a) ................................ ................................ ................ 40 
12.6 Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen ................................ ................................ ........... 40 
12.7 Straßenverkehrsflächen ................................ ................................ ................................ ... 40 
12.8 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur 
und Landschaft ................................ ................................ ................................ ................ 41 
12.8.1 Befestigte Freiflächen ................................ ................................ ........................ 41 
12.8.2 Behandlung von Niederschlagswasser auf privaten Flächen ..............................  41 
12.8.3 Behandlung von Niederschlagswasser auf privaten Verkehrsflächen ................. 41 
12.8.4 Dachbegrünung ................................ ................................ ................................ . 41 
12.8.5 Fassadenbegrünung ................................ ................................ .......................... 42 
12.8.6 Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen ................................ .................... 42 
12.8.7 Vorlaufende Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) ............... 43 
12.8.8 Sonstige Maßnahmen zur Erhaltung und Förderung der Biodiversität im 
Plangebiet ................................ ................................ ................................ .......... 44 
12.9 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ................................ ................................ ....................... 45 
12.10 Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien ................................ ............................ 45 
12.11 Wärme- und Warmwasserversorgung ................................ ................................ .............. 46 
13. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen ............................ 46 
13.1 Werbeanlagen ................................ ................................ ................................ ................. 46 
13.2 Einfriedungen ................................ ................................ ................................ .................. 47 
14. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser ................................ ................................ ................................ .... 47 
15. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften ................................ .. 47 
16. Regelungen des städtebaulichen Vertrags ................................ ................................ .. 47 
17. Verwendete Gutachten und weitere Planungsgrundlagen ................................ ......... 48 
 
 
Teil B: Umweltbericht 
Der Umweltbericht folgt als eigenes Dokument in Anschluss an Teil A der Begründung.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 5 
  
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis 
Der Bedarf und die Nachfrage nach ökologisch und biologisch-dynamisch produzierten 
Lebensmitteln und Pflanzen steigen stetig an. Die im äußersten Südwesten der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt ansässigen landwirtschaftlichen Betriebe und Forschungsinstitute 
haben sich seit fast 70 Jahren dahingehend als Pioniere etabliert und in den vergangenen 
Jahren aufgrund der großen Nachfrage deutlich vergrößert. Die Räumlichkeiten am ge-
genwärtigen Standort stoßen an ihre Kapazitätsgrenzen. Die ansässigen Firmen planen 
daher verschiedene Neubauten und Erweiterungen, um den Bedarf nach weiteren Ar-
beitsplätzen, Räumlichkeiten und Forschungsflächen bedienen zu können und für zukünf-
tige Entwicklungen gut vorbereitet und aufgestellt zu sein. Planerisches Ziel ist ein funkti-
onsvernetzter und multifunktionaler Arbeits- und Forschungsstandort. 
Die Aufstellung des Bebauungsplans W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise – (in der 
Folge nur noch W 66 genannt) ist erforderlich, um die Weiterentwicklung und den Ausbau 
der landwirtschaftlichen Forschungsbetriebe vor Ort am bisherigen Standort aus städte-
baulichen Gründen zu ermöglichen. Für das Plangebiet liegt kein rechtskräftiger Bebau-
ungsplan vor, der die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens begründet. Zum ge-
genwärtigen Zeitpunkt befindet sich das Plangebiet im Außenbereich gem. § 35 BauGB. 
Da die vorgesehenen Nutzungen nicht unter die privilegierten Vorhaben nach 
§ 35 Abs. 1 BauGB fallen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich, um die 
planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Vorhaben zu schaffen.  
Für das Gebiet im Westen von Darmstadt, unmittelbar an der Gemarkungsgrenze zu 
Pfungstadt westlich des Pfungstädter Wegs, nördlich des Baumschulenwegs und beider-
seits der Brandschneise wird ein qualifizierter Bebauungsplan im Sinne des 
§ 30 Abs. 1 BauGB aufgestellt, mit dem Ziel, die Weiterentwicklung und den Ausbau land-
wirtschaftlicher Forschungsbetriebe vor Ort zu ermöglichen. 
Der Bebauungsplan soll ein sonstiges Sondergebiet nach § 11 BauNVO mit der Zweckbe-
stimmung „Betriebe, Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ festsetzen. Planungs-
rechtliche Herausforderungen, wie der Umgang mit Belangen des Natur- und Artenschut-
zes, der verkehrlichen Erschließung und der Errichtung neuer technischer Infrastruktur 
werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens behandelt.  
Mit dem beabsichtigten Bau von Forschungs-, Büro- und Verkaufsflächen, sowie Flächen 
für die Kinderbetreuung bzw. Pädagogik, entsteht ein Plangebiet mit vielfältigen, räumlich 
durchmischten Nutzungen, von denen Kunden, Arbeitnehmer und ansässige Firmen profi-
tieren. 
2. Rechtsgrundlagen 
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 20.12.2023 (BGBl. I Nr. 394) 
Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041), zu-
letzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.12.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 344) 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 03.07.2023 (BGBl. I Nr. 176) 
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802) 
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch 
Art. 3 des Gesetzes vom 20.07.2023 (GVBl. S. 582) 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt 
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 08.12.2022 (BGBl. I S. 2240) 
Hess. Naturschutzgesetz (HeNatG) i.d.F. vom 25.05.2023 (GVBl. I S. 379), zuletzt geän-
dert durch Art. 5 des Gesetzes vom 28.06.2023 (GVBl. S. 473)

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 6 
  
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt geändert 
durch Art. 7 des Gesetzes vom 22.12.2023 (BGBl. I Nr. 409) 
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 28.06.2023 (GVBl. S. 473) 
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) 
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274),  
zuletzt geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 26.07.2023 (BGBl. I Nr. 202) 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. 
I S. 540), zuletzt geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 22.12.2023 (BGBl. I Nr. 409) 
3. Verfahren 
Der Bebauungsplan W 66 wird im Normalverfahren nach §§ 2 ff BauGB als qualifizierter 
Bebauungsplan aufgestellt. Als gesonderter Teil der Begründung ist der Umweltbericht 
gemäß § 2a S. 2 Nr. 2 BauGB zu erstellen. 
Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan W 66 wurde am 02.02.2023 in der Stadt-
verordnetenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt gefasst. 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 
Das Plangebiet des neu aufzustellenden Bebauungsplans W 66 befindet sich im äußers-
ten Südwesten des Stadtgebiets der Wissenschaftsstadt Darmstadt außerhalb des Sied-
lungsgebietes und ist von Flächen für die Land- und Forstwirtschaft umgeben. Es liegt in 
ca. 800 m -1000 m Entfernung südlich von Griesheim und der Griesheimer Düne direkt an 
der Gemarkungsgrenze zu Pfungstadt, westlich des Pfungstädter Wegs und nördlich des 
Baumschulenwegs. Dabei überspannt das Planungsgebiet Teilflächen beiderseits der 
Brandschneise. 
Das Plangebiet liegt inmitten von landwirtschaftlich genutzten Flächen. Der gesamte der-
zeitige Bestand an Grünflächen innerhalb des Plangebietes besteht aus landwirtschaftlich 
und gartenbaulich genutzten Flächen, die u.a. Blühpflanzen, Obstbäume und -sträucher, 
sowie Baumsetzlinge für die Forstwirtschaft und einige Gemüsepflanzen beherbergen. 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans W 66 besitzt insgesamt eine Fläche von ca. 
31.000 m². Bestandteil des Geltungsbereichs sind in östlicher und südlicher Richtung je-
weils noch Teilbereiche der öffentlichen Verkehrsflächen Pfungstädter Weg (Brand-
schneise) und Baumschulenweg. 
Folgende Flurstücke sind Bestandteil des räumlichen Geltungsbereichs: 
Gemarkung Darmstadt, Flur 113, Flurstück Nr. 12 (teilw.), 13 (teilw.), 14, 16 (teilw.), 37 
(teilw.), 38 (teilw.), 39. 
Die im Geltungsbereich liegenden Gebäude sind Bestandteil der Planungskonzeption zur 
Neuausrichtung des Standorts und sollen entweder neu errichtet, erneuert oder gesichert 
werden, wofür mit dem neu aufzustellenden Bebauungsplan die planungsrechtlichen Vo-
raussetzungen geschaffen werden. Gebäude und Flächen unmittelbar außerhalb des Gel-
tungsbereichs sind nicht Teil der städtebaulichen Entwicklung und bleiben von den Pla-
nungen unangetastet.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 7 
  
 
Abb.: 1: Geltungsbereich des Bebauungsplans W 66 – Pfungstädter Weg / Brandschneise – (ohne Maßstab); 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 8 
  
5. Planungsrechtliche Situation 
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 
 
Abb. 2: Ausschnitt Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 mit Plangebiet (ohne 
Maßstab); Quelle: Regionalversammlung Südhessen / Regierungspräsidium Darmstadt 
Im Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 sind im Planteil für 
das Plangebiet grafisch verschiedene Nutzungen dargestellt. 
Hierzu gehören innerhalb des vorgesehenen Geltungsbereichs des Bebauungsplans: 
- Vorranggebiet Regionaler Grün-
zug (Z 4.3-2) 
- Vorbehaltsgebiet für Landwirt-
schaft  
- Vorbehaltsgebiet für den Grund-
wasserschutz“ 
- Fernwasserleitung im Bestand  
 
Im Folgenden werden die betroffenen regionalplanerischen Darstellungen und Ziele der 
Raumordnung kurz aufgeführt. Im Textteil zum Regionalplan werden bezüglich der im 
Plangebiet des Bebauungsplans dargestellten Flächen verschiedene Aussagen getroffen. 
- Siedlungsgebiete (Z 3.4.1) 
Für das geplante Siedlungsgebiet gilt das Ziel der Raumordnung Z 3.4.1-3 des Regional-
plans Südhessen. Hiernach hat die bauleitplanerische Ausweisung von Wohn-, gemisch-
ten Bauflächen und Sonderbauflächen sowie dazugehörenden kleineren gewerblichen 
Bauflächen innerhalb der in der Plankarte des Regionalplans ausgewiesenen „Vorrangge-
biete Siedlung, Bestand und Planung“ stattzufinden. Abweichend von dieser Zielvorgabe 
dürfen gemäß Raumordnungsziel Z 3.4.1-5 in allen Ortsteilen kleinere Flächen unterhalb 
der Darstellungsgrenze von 5 ha im Rahmen vorgegebener Flächenwerte am Rande der 
Ortslage zulasten der „Vorbehaltsgebiete für Landwirtschaft“ in Anspruch genommen wer-
den, wenn keine „Vorranggebiete Siedlung, Planung“ ausgewiesen sind.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 9 
  
Der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans ist nicht Teil eines ausgewie-
senen „Vorranggebiets Siedlung, Bestand und Planung“, bleibt jedoch mit einer Fläche 
von ca. 31.000 m² (ca. 3,1 ha) unterhalb der Darstellungsgrenze von 5 ha und liegt in ei-
nem „Vorbehaltsgebiet für die Landwirtschaft“. Somit wäre eine Inanspruchnahme der Flä-
che für Siedlungszwecke (hier Sondergebiet SO) aus regionalplanerischer Sicht in Bezug 
auf die vorstehenden Ziele zur Siedlungsstruktur zunächst einmal zulässig. Da die zu be-
planende Fläche jedoch keinen direkten Zusammenhang mit dem sonstigen Siedlungs-
körper der Wissenschaftsstadt Darmstadt aufweist und aus den Zielsetzungen des Regio-
nalplans auch nicht eindeutig hervorgeht, ob das Ziel der Raumordnung Z 3.4.1- 5 in sol-
chen Fällen ebenfalls zur Anwendung kommen kann, wurde im Rahmen einer frühzeitigen 
Abstimmung mit dem Regierungspräsidium Darmstadt eine landesplanerische Anfrage 
gestellt (RPDA - Dez. III 31.2-61 d 02.01/2-2023/1). Nach Rückmeldung des Regierungs-
präsidiums vom 24.04.2023 stehen dem Vorhaben im Hinblick auf die Ziele Z 3.4.1-3 und 
Z 3.4.1-5 keine regionalplanerischen Bedenken entgegen. Nach Sicht der oberen Landes-
planungsbehörde ist für die in den Vorranggebieten gültigen Ziele die Durchführung eines 
Zielabweichungsverfahrens nicht erforderlich und das Vorhaben entspricht somit im Hin-
blick auf die Ziele Z 3.4.1-3 und Z 3.4.1-5 den Zielen der Raumordnung. 
- Vorranggebiet Regionaler Grünzug (Z 4.3-2) 
Bei dem Vorranggebiet Regionaler Grünzug handelt es sich um ein Ziel der Raumord-
nung. Ziele der Raumordnung sind zu beachten. Andere raumbedeutsame Nutzungen in 
diesen Gebieten sind ausgeschlossen, soweit diese mit den vorrangigen Funktionen, Nut-
zungen oder Zielen der Raumordnung nicht vereinbar sind.  
Gemäß Ziel Z 4.3-2 darf die Funktion der Regionalen Grünzüge durch andere Nutzungen 
nicht beeinträchtigt werden. Planungen und Vorhaben, die zu einer Zersiedlung, einer Be-
einträchtigung der Gliederung von Siedlungsgebieten, des Wasserhaushalts oder der 
Freiraumerholung oder der Veränderung der klimatischen Verhältnisse führen können, 
sind in den Regionalen Grünzügen nicht zulässig. Hierzu zählen neben Wohnungsbau- 
und gewerblicher Nutzung auch Sport- und Freizeiteinrichtungen mit einem hohen Anteil 
baulicher Anlagen, Verkehrsanlagen sowie andere Infrastrukturmaßnahmen. Im „Vorrang-
gebiet Regionaler Grünzug“ hat jede weitere Siedlungstätigkeit zu unterbleiben. 
Gemäß Ziel Z 4.3-3 sind Abweichungen nur aus Gründen des öffentlichen Wohls und un-
ter der Voraussetzung zulässig, dass gleichzeitig im selben Naturraum Kompensationsflä-
chen gleicher Größe, Qualität und vergleichbarer Funktion dem „Vorranggebiet Regiona-
ler Grünzug“ zugeordnet werden. 
Das öffentliche Wohl zur Umsetzung und Errichtung des dem Bebauungsplan zugrunde 
liegenden Vorhabens liegt in der Weiterentwicklung und im Ausbau landwirtschaftlicher 
Forschungsbetriebe vor Ort. Die Stärkung eines Standortes, der sich auf die Erzeugung 
nachhaltiger und ökologischer Lebensmittel und die Erforschung einer ökologisch und 
nachhaltig ausgerichteten Landwirtschaft stützt, liegt in einem öffentlichen Interesse. 
Zum Erhalt bedeutsamer Ressourcen wie Boden und Wasser und zum Schutz des Klimas 
sind auf vielen Ebenen Maßnahmen und Anstrengungen zwingend erforderlich. Auch die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt hat sich hierzu bekannt und den Klimaschutzplan 2035 be-
schlossen, wodurch ein Beitrag zum globalen Klimaschutz geleistet werden soll. Die vor-
liegende Bauleitplanung unterstützt Vorhaben, die innovative Ideen auf dem Weg zu einer 
nachhaltigen Landwirtschaft und Lebensmittelproduktion entwickeln und somit auch klima-
schützende Funktionen einnehmen. Die Forschung an resilienten Bäumen und Pflanzen 
und nachhaltigen zukunftsträchtigen Bepflanzungslösungen, die der globalen Klimaerwär-
mung entgegenwirken können, wie es im Plangebiet seit Jahrzehnten auch praktiziert 
wird, dient ebenso dem öffentlichen Wohl, sodass der Ausbau des Arbeits- und For-
schungsstandorts mit der Aufstellung des Bebauungsplans W 66 aus städtebaulichen 
Gründen angemessen ist.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 10 
  
Er trägt dazu bei, den Bedarf der ansässigen Betriebe nach weiteren Forschungsflächen 
und -einrichtungen sowie den zugehörigen Arbeitsplätzen erfüllen und umsetzen zu kön-
nen und die Wissenschaftsstadt Darmstadt als Standort des Ökolandbaus sowie die 
Ökomodellregion Südhessen zu stärken. 
Weiterführende Abstimmungen zur Beachtung des Ziels der Raumordnung „Vorrangge-
biet Regionaler Grünzug (Z 4.3-2)“ und zu etwaigen Zielabweichungen und ggf. Folge-
maßnahmen (z.B. zur Bereitstellung von erforderlichen Kompensationsflächen) erfolgen 
mit dem Regierungspräsidium Darmstadt bis zur Offenlage des Bebauungsplanverfah-
rens.  
Zusätzlich ist mit dem RP Darmstadt zudem eine Abstimmung zu den regionalplanerisch 
zulässigen Verkaufsflächen (VK) vorzunehmen. Es ist eine Stellungnahme einzuholen, ob 
für die im Rahmen des Vorhabens geplanten Verkaufsflächen im derzeitigen planungs-
rechtlichen Außenbereich ein Zielabweichungsverfahren durchzuführen ist. Folgende Ver-
kaufsflächen sind im vorliegenden Verfahren zu benennen:  
Hofladen 450 m² VK, Gartencenter mit einen innen liegenden VK von ca. 300 m² sowie 
einer außenliegenden VK von ca. 4.000 m².  
Hierbei ist durch das RP Darmstadt klarzustellen, welche dieser Verkaufsflächen relevant 
für ein Zielabweichungsverfahren sind bzw. ob ein solches Verfahren im Falle der Ver-
kaufsflächen überhaupt durchgeführt werden muss. Hierbei gilt es auch zu klären, ob der 
bereits bestehende Außenverkaufsbereich des Gartencenters überhaupt einer Verkaufs-
fläche im klassischen Sinne wie beispielsweise bei einem Baumarkt entspricht.  
Mittels der Stellungnahme des RP Darmstadt zur frühzeitigen Beteiligung sollen diese 
Fragen optimalerweise beantwortet sein und die Erkenntnisse als Anstoßpunkt für ein 
mögliches Zielabweichungsverfahren dienen. 
- Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft und Vorbehaltsgebiet für den Grundwasserschutz 
In den Vorbehaltsgebieten sollen gemäß Regionalplan bestimmten, raumbedeutsamen 
Funktionen oder Nutzungen bei der Abwägung mit konkurrierenden raumbedeutsamen 
Nutzungen besonderes Gewicht beigemessen werden. Vorbehaltsgebiete sind Grunds-
ätze der Raumordnung, die in Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen zu berück-
sichtigen sind. 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich vollständig im „Vorbehaltsgebiet 
für Landwirtschaft“. Diese dienen der Erhaltung und Entwicklung der Freiraumfunktion und 
der Offenhaltung der Landschaft primär durch die landwirtschaftliche Bewirtschaftung. In 
den „Vorbehaltsgebieten für Landwirtschaft“ ist die Offenhaltung der Landschaft vorrangig 
durch Landbewirtschaftung sicherzustellen. In geringem Umfang sind Inanspruchnahmen 
dieser Flächen für die Freizeitnutzung und Kulturlandschaftspflege, für Siedlungs- und ge-
werbliche Zwecke - sofern keine solchen „Vorranggebiete Planung“ in den Ortsteilen aus-
gewiesen sind - sowie für Aufforstung oder Sukzession bis zu einer Flächengröße von 5 
ha möglich. 
Die Festsetzung eines Sondergebiets im Rahmen eines Bebauungsplans zu Lasten der 
Vorbehaltsgebiete für Landwirtschaft ist gemäß der vorstehenden Ausführungen des Re-
gionalplans somit zulässig. Zudem gilt die Regelung gemäß Ziel Z 3.4.1-5, wonach eine 
geringfügige Inanspruchnahme (< 5 ha) von „Vorbehaltsgebieten für Landwirtschaft“ au-
ßerhalb des Ballungsraums Frankfurt/Rhein-Main zulässig ist. Dies ist im vorliegenden 
Fall (Stadtgebiet Darmstadt, Größe des Geltungsbereich: ca. 3,1 ha) zutreffend. 
Das gesamte Plangebiet liegt weiterhin im „Vorbehaltsgebiet für den Grundwasserschutz“. 
Der Schutz des Grundwassers hat hier einen besonders hohen Stellenwert bei der Abwä-
gung gegenüber Planungen und Vorhaben, von denen Grundwasser gefährdende Wir-
kungen ausgehen können. Neben den bestehenden und geplanten Trinkwasser- und Heil-
quellenschutzgebieten (Zonen I - III/IIIA) sind dies Flächen mit geringer natürlicher 
Schutzwirkung gegenüber Grundwasserverschmutzung.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 11 
  
Als Ziel der Raumordnung bestimmt das Ziel Z 6.1.9: In den Zonen I u. II der Trinkwasser-
schutzgebiete hat die Nutzung des Grundwassers für die Trinkwasserversorgung Vorrang 
vor anderen, entgegenstehenden oder einschränkenden Nutzungsansprüchen. Das Plan-
gebiet befindet sich in einem festgesetzten Trinkwasserschutzgebiet in der Schutzzone III 
(Kurzname WSG WW Eschollbrücken, Hessenwasser). Von der Zielvorgabe des Regio-
nalplans zu Grundwasser ist das vorliegende Planvorhaben aus regionalplanerischer 
Sicht nicht betroffen. 
Fernwasserleitung im Bestand (dunkelblaue Linie) 
Es ist anzunehmen, dass die Fernwasserleitung im Bestand aufgrund der Großmaßstäb-
lichkeit des Regionalplan Südhessen in ihrer Lage nicht liniengenau eingetragen ist. We-
der Hessenwasser noch die Entega oder die Wissenschaftsstadt Darmstadt können be-
stätigen, dass innerhalb des Plangebietes eine Fernwasserleitung verläuft. Mit großer 
Wahrscheinlichkeit ist die im sehr großmaßstäblichen Regionalplan Südhessen eingetra-
gene Fernwasserleitung eine Leitung von Hessenwasser bzw. Wasserverband Hessi-
sches Ried (WHR) (DN 700-Brauchwasser/Infiltrationsleitung), welche unterhalb des 
Pfungstädter Weges verläuft und dann auf Höhe des Baumschulenwegs nach Osten ab-
knickt. Diese Teilbereiche der Verkehrsflächen sind nicht Bestandteil des Geltungsbe-
reichs. Im laufenden Bebauungsplanverfahren ist daher keine weitere Auseinanderset-
zung mit der dargestellten Fernwasserleitung erforderlich. 
 
Abb. 3: Anlagen und Brauchwassernetz des WHR; Quelle Wasserverband Hessisches Ried

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 12 
  
5.2 Flächennutzungsplan 
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan (FNP mit LP) der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt (2006) ist der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungs-
plans W 66 als Fläche für allgemeine landwirtschaftliche Nutzungen dargestellt mit den 
Zusätzen A (Aussiedlerhöfe, Ziffer I. 10.5), G (Gärtnereien, Ziffer I. 10.3) und angrenzend 
Baumschulen (Ziffer I. 10.4). Die gesamte Fläche, auch in der näheren Umgebung, ist zu-
dem als Bereich zur Neuanlage von Gehölzen, zur Wiedervernässung von Gräben und 
zur Nutzungsextensivierung (Ziffer I. 12.2) ausgewiesen. Der Großteil der umgebenden 
Flächen wird als Flächen für allgemeine landwirtschaftliche Nutzungen sowie Waldflächen 
und Dünen/Trockenrasen dargestellt. 
Die vorgesehenen Nutzungen 
und Festsetzungen des vorlie-
genden Bebauungsplans stehen 
den Darstellungen des Flächen-
nutzungsplans entgegen. Da die 
Darstellung im rechtswirksamen 
Flächennutzungsplan der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt 
(2006) der geplanten Neunut-
zung nicht entspricht und die 
Entwicklung des Bebauungs-
plans W 66 aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGB (Entwicklungsgebot) 
somit nicht gegeben ist, muss der Flächennutzungsplan für eine Teilfläche geändert wer-
den, um die Entwicklung des Bebauungsplans W 66 aus dem Flächennutzungsplan zu ge-
währleisten. Die Darstellung ist für die dargestellten „Flächen für allgemeine landwirtschaft-
liche Nutzungen“ in „Sonderbauflächen (Ziffer I. 2.4)“ mit der Signatur „F“ für „Forschungs-
einrichtungen“ (Ziffer I.  2.4.3) zu ändern.  
Das Verfahren zur 19. Änderung des Flächennutzungsplans beginnt zeitgleich mit dem 
Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan W 66 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB und erfolgt im 
Parallelverfahren zum Bebauungsplanverfahren W 66 – Pfungstädter Weg / Brand-
schneise – gem. § 8 Abs. 3 BauGB. Die Planunterlagen für die Flächennutzungsplanän-
derung werden auf Grundlage der Planunterlagen des aufzustellenden Bebauungsplans 
W 66 angefertigt. 
 
Abb. 4: Ausschnitt Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 mit Geltungsbereich des Be-
bauungsplans W 66 (ohne Maßstab); Quelle: Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 13 
  
5.3 Bebauungsplan 
Für das Plangebiet liegt kein rechtskräftiger Bebauungsplan vor, der die planungsrechtli-
che Zulässigkeit des Vorhabens begründet. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt befindet sich 
das Plangebiet im Außenbereich gem. § 35 BauGB. Da die vorgesehenen Nutzungen 
nicht unter die privilegierten Vorhaben gem. § 35 BauGB Abs. 1 BauGB fallen, ist die Auf-
stellung eines Bebauungsplans erforderlich, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen 
für das Vorhaben zu schaffen.  
Im unmittelbar angrenzenden stadträumlichen Umfeld des Plangebiets befinden sich 
keine weiteren Bebauungspläne. Dies gilt sowohl für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
als auch für die direkt angrenzende Gemarkung der Stadt Pfungstadt.  
6. Bestand und örtliche Rahmenbedingungen 
6.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 
Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im äußersten Südwesten des Stadtgebiets von Darmstadt 
und ist umgeben von landwirtschaftlich genutzten oder naturbelassenen Flächen. Es ist 
losgelöst vom übrigen Stadtgebiet und es besteht kein unmittelbarer städtebaulicher Be-
zug zu einer angrenzenden und näheren städtischen Bebauung. Unmittelbar an das Plan-
gebiet grenzen zudem die Gemarkungen der Stadt Pfungstadt und im räumlichen Abstand 
von ca. 800 m-1000 m der Stadt Griesheim. 
Das Plangebiet liegt südlich von Griesheim und der Griesheimer Düne und wird im weite-
ren Umfeld umgrenzt von der L3303 im Westen und Süden, der L3097 im Südosten, der 
A67 im Osten und dem Eberstädter Weg Im Nordosten und Norden. 
Stadträumliche Einbindung 
Das Plangebiet weist an seinem Standort eine städtebauliche Insellage am Stadtrand von 
Darmstadt auf. Es befindet sich außerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils im 
Außenbereich und besitzt keinen stadträumlichen Bezug. Der historische Kontext und 
Nutzungszweck des Areals stehen im Zusammenhang mit der Eigenart der näheren Um-
gebung (hier: landwirtschaftlich genutzte Fläche), weshalb räumlich ein großer Abstand 
zum übrigen Stadtgebiet von Darmstadt besteht. 
Unmittelbar südwestlich angrenzend des Geltungsbereichs befindet sich noch eine kleine 
Siedlung (Aussiedlerhöfe) am Baumschulenweg. 
Gegenwärtiger Bestand 
Das Plangebiet ist gekennzeichnet durch eine Vielzahl kleinerer und größerer Bestands-
gebäude mit verschiedenen Nutzungen, die im vorliegenden Bebauungsplanentwurf viel-
fach planungsrechtlich gesichert werden sollen. Teilweise sollen diese Gebäude auch 
baulich erweitert werden. Ebenso ist die Ergänzung von Neubauten vorgesehen, wobei 
maßgeblich der Neubau der Demeter-Zentrale im südlichen Plangebietsteil im Mittelpunkt 
steht. Gegenwärtig bestehen auch noch Freiraumnutzungen im Plangebiet (wie die bishe-
rige Anpflanzflächen der Gartenzentrale), die sowohl erhalten bleiben als auch gleichzeitig 
durch den Demeter-Neubau überplant werden. Unmittelbar an das Plangebiet grenzen 
südwestlich auch Anpflanzflächen der Darmstädter Forstbaumschulen. Der gegenwärtige 
Bestand ist insgesamt gekennzeichnet durch die ansässigen landwirtschaftlichen Betriebe 
und Forschungsinstitute.  
Folgende Bestandsnutzer befinden sich gegenwärtig im Plangebiet auf unterschiedlichen 
Flächen und in verschiedenen Gebäuden:

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 14 
  
 
Abb. 5: Bestandssituation im Plangebiet, (ohne Maßstab, Quelle: haas cook zemmerich, Studio2050, Stand 
Oktober 2020) 
6.2 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 
Das Plangebiet wird über die Brandschneise, den Baumschulenweg und den Pfungstädter 
Weg (Haupterschließung) erschlossen. Der Pfungstädter Weg mündet in die L 3303.Somit 
können Fahrzeuge der Landwirtschaft, Lieferverkehr und Besucher das Areal direkt an-
fahren. In nördlicher Richtung können über Landwirtschaftswege landwirtschaftliche Fahr-
zeuge und Lieferfahrzeuge Griesheim erreichen. Da die Erschließung in Teilen auch über 
Flächen der Stadt Pfungstadt verläuft, ist diese im Bebauungsplanverfahren zu beteiligen 
und insbesondere verkehrliche Belange sind im Vorfeld abzustimmen. 
Für das Bebauungsplanverfahren wird ein Verkehrsgutachten aufgestellt, was die ver-
kehrliche Erschließung über die bestehenden Straßenverbindungen untersucht sowie die 
Anbindung an die L 3303 und die Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes L 3303 / Pfungs-
tädter Weg umfasst. Dabei ist die Verkehrsfrequenz in beiden Straßen abzuschätzen und 
die Fahrbahnbreiten mindestens für den Begegnungsverkehr Landwirtschaftliches Groß-
fahrzeug/Pkw zu bemessen. Die vorgesehenen Parkplatzflächen sind nachvollziehbar zu 
bemessen.  
Die gegenwärtige Erschließung des Plangebiets für Radfahrer und Fußgänger erfolgt ana-
log zur Erschließung durch den PKW-Verkehr. Im Verkehrsgutachten sind Aussagen in 
Bezug auf eine sichere Fußgänger- und Radfahrerführung ab der L 3097 erforderlich 
(mind. 700 m), sodass eine gefahrlose Erschließung für Fußgänger und Radfahrer mög-
lich ist. 
ÖPNV-Anbindung 
Das Plangebiet verfügt zum jetzigen Zeitpunkt über eine unzureichende Anbindung an 
den ÖPNV. Die nächstgelegene Haltestelle ist die RMV-Bushaltestelle „Pfungstadt 
Pfungstädter Kreuz“ in etwa 650 m Entfernung vom Plangebiet. Dort verkehren die Busli-
nien 40 und PE zwischen Riedstadt nach Westen und Darmstadt nach Osten. Der Bus PE 
fährt in Richtung Darmstadt-Eberstadt stündlich. Die Buslinie 40 in Richtung Riedstadt 
fährt alle 30 Minuten, in Richtung Darmstadt Hauptbahnhof abwechselnd alle 20 bzw. 40

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 15 
  
Minuten. Zwischen 20:30 und 6:30 Uhr liegen die Taktungen bei mindestens einer 
Stunde. 
Überörtlich lässt sich durch die Buslinie PE der Bahnhof Pfungstadt innerhalb von ca. 
35 Minuten erreichen. Mit der Buslinie 40 ist innerhalb von ca. 30 Minuten der Darmstäd-
ter Hauptbahnhof und in die entgegengesetzte Richtung in der gleichen Zeit der Bahnhof 
Riedstadt-Goddelau zu erreichen. 
6.3 Technische Infrastruktur 
Im Rahmen des zu erstellenden Entwässerungs- und Wasserkonzepts wird auch die be-
stehende technische Infrastruktur aufgenommen und beschrieben. 
Die vorhandene Bebauung und die dazugehörige Infrastruktur sind über einen langen 
Zeitraum in unterschiedlichen Ausprägungen entstanden („gewachsene“ Struktur). Daher 
ergibt sich im Bestand eine eher heterogene Struktur mit teilweise ungewissen Leitungs-
führungen. Die Entwässerung des Bestandes innerhalb des Geltungsbereiches sowie der 
bestehenden Wohnbebauung südwestlich des Geltungsbereiches erfolgt im Trennsystem. 
Eine übergeordnete Kanalisation mit Anschluss an das Entwässerungsnetz der Stadt 
Darmstadt besteht nicht. 
Schmutzwasserentwässerung  
Die Behandlung des im Bestand anfallenden Schmutzwassers erfolgt über diverse Sicker-
gruben, dessen Überläufe in zwei Pflanzenkläranlagen entwässern. Ein Klärbeet liegt im 
Westen des Geltungsbereichs des Bebauungsplans zwischen einem Gewächshaus und 
einer großen Lagerhalle. Die zweite Pflanzenkläranlage für die bestehende Wohnsiedlung 
(westlich des Geltungsbereichs des Bebauungsplans) befindet sich nördlich der Wohnbe-
bauung.  
Das entsprechende Leitungsnetz, wie auch der jeweilige Anschlussgrad der vorhandenen 
Bebauung, sind nicht genau bekannt. 
Niederschlagswasserbeseitigung  
Das im Plangeltungsbereich und in den Nachbargrundstücken anfallende Niederschlags-
wasser wird - soweit bekannt - teilweise über Regenrinnen gefasst und rohrgebunden in 
Versickerungsgruben/- becken in unmittelbarer Nähe der Gebäude geführt oder versickert 
diffus auf dem Gelände. 
Trink- und Löschwasser 
Die vorhandenen Gebäude im Plangeltungsbereich sowie die nördlich von diesem liegen-
den Bestandsgebäude werden über eine Trinkwasserleitung DN 125 GG (Betreiber E-
Netz/Entega) mit einem Versorgungsdruck von 9 bar versorgt.  
Die Leitungen hinter dem Hauptzähler des Betreibers wurden soweit bekannt in Eigenleis-
tung errichtet (genaue Lage und Dimensionen sind unbekannt). Das westlich an den Gel-
tungsbereich angrenzende Wohngebiet wird über eine separate Trinkwasserleitung DN 
100 versorgt. Für die Vorhaltung von Löschwasser ist ein Löschteich mit einem Volumen 
von rd. 150 m³ vorhanden, welcher über die Trinkwasserleitung gespeist wird. 
6.4 Schallimmissionen 
Durch die Lage des Plangebiets im Außenbereich, in räumlich isolierter Lage ohne unmit-
telbare Nachbarschaft, liegen kaum Schallimmissionen im Plangebiet vor. In ca. 1,2 km 
Entfernung befindet sich die Autobahn A 67. Etwaige Beeinträchtigungen durch Schal-
limmissionen durch den Verkehr sind vermutlich im Rahmen einer Gesamtbetrachtung zu 
vernachlässigen. Durch die geplante Festsetzung eines Sondergebiets, welches keine 
Wohnnutzung als Hauptnutzung vorsieht, sind besondere Schallschutzmaßnahmen nicht 
anzunehmen. Schalltechnische Auswirkungen des Planvorhabens auf die südlich angren-
zende Siedlung sind aufgrund der vorgesehenen Nutzungen nicht anzunehmen. Am

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 16 
  
Standort sind gemäß Baugesetzbuch gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewähr-
leisten. Fachgutachterliche Einschätzungen zu Lärmbeeinträchtigungen durch mögliche 
umgebende Lärmquellen sind zum jetzigen Planstand für das vorliegende Verfahren nicht 
erforderlich. 
6.5 Bauverbotszone 
Es bestehen keine Restriktionen zur Bebauung des Plangebiets auf Grundlage straßen-
rechtlicher Vorgaben. Das Bebauungsplangebiet liegt außerhalb etwaiger Bauverbotszo-
nen gemäß Bundesfernstraßengesetz und Hessischem Straßengesetz. 
6.6 Schutzausweisungen 
Innerhalb und um den Geltungsbereich befinden sich zahlreiche Schutzgebiete und ge-
schützte Biotopstrukturen. 
Wasserschutzgebiete 
a) Der Bebauungsplan liegt vollständig innerhalb der Schutzzone III des Wasserschutzge-
biets 432-004 „WSG WW Eschollbrücken, Hessenwasser“ (Veröffentlichung im Staatsan-
zeiger, Nr. 49, Jahr 78, Seite 2418). Die Schutzzonen II und I des WSG liegen südwest-
lich in Entfernungen von rd. 350 m bzw. 250 m. 
Entsprechende Nutzungsbeschränkungen zum Schutz des Wassereinzugsgebiets vor Be-
einträchtigungen sind zu beachten. In dem Zusammenhang stehen daher folgende Vorga-
ben und Restriktionen gemäß Verordnung des WSG: 
Die Zone III (weitere Schutzzone) soll den Schutz vor weitreichenden Beeinträchtigungen, 
insbesondere vor nicht oder nur schwer abbaubaren chemischen oder radioaktiven Ver-
unreinigungen gewährleisten. In der Regel umfasst die Zone III das gesamte Einzugsge-
biet der Wassergewinnungsanlage.  
Die genannten Vorgaben stehen der geplanten oberirdischen Errichtung oder Sicherung 
von Gebäuden für Betriebe, Verbände und Forschung zur Landwirtschaft nicht entgegen. 
Die Lage des Bebauungsplans in einem Wasserschutzgebiet wurde nachrichtlich in der 
Planzeichnung übernommen. 
b) Das Plangebiet liegt in keinem Überschwemmungsgebiet. 
c) Standortbeurteilung Erdwärme: Das Plangebiet liegt gemäß der Standortbeurteilungs-
karte des Hessischen Landesamtes für Naturschutz, Umwelt und Geologie (HLNUG) in 
einem wasserwirtschaftlich unzulässigen Gebiet, was in die Planzeichnung zum Bebau-
ungsplan übernommen ist. Die Errichtung von technischen Anlagen wie Erdwärmesonden 
ist nicht zulässig. 
Naturschutzgebiete 
Das nächstgelegene NSG „Griesheimer Düne und Eichwäldchen“ liegt in rund 250 m Ent-
fernung in nordwestlicher Richtung. 
Natura 2000 Gebiete (FFH-Gebiete und Vogelschutzgebiete) 
• Das nächstgelegene FFH-Gebiet „Griesheimer Düne und Eichwäldchen“ (6117-
301) liegt nördlich in 200 m Entfernung. 
• Das nächstgelegene VSG „Griesheimer Sand“ (6117-401) liegt nördlich in 200 m 
Entfernung. 
Gesetzlich geschütztes Biotop 
Die nächstgelegenen nach § 30 BNatSchG geschützten Biotope befinden sich ca. 500 m 
nördlich auf Höhe des Griesheimer Eichwäldchens in den Griesheimer Dünen. Dabei han-
delt es sich um mehrere Flächen mit Sandtrocken- und Steppenrasen.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 17 
  
Weitere Schutzgüter 
Die Projektfläche liegt:  
- im Einflussbereich der Brunnen und Infiltrationsanlagen des Wasserwerks Eschollbrü-
cken  
- in der Erdbebenzone 1 (DIN EN 1998-1) mit örtlichen Untergrundbedingungen, welche 
der geologischen Untergrundklasse S und der Baugrundklasse C zuzuordnen sind  
- in der Frosteinwirkungszone I (RSTO 12)  
6.7 Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale 
Durch das geplante Bürogebäude von Demeter verliert der Gartenbaubetrieb Appel einen 
Großteil seiner Außenfläche. Mögliche Auswirkungen auf den Außenbereich und die an-
grenzenden Schutzgebiete (Vogelschutzgebiet, Naturschutzgebiet, Landschaftsschutzge-
biet) sowie mögliche Ersatzflächen sind im weiteren Verfahren abzuschätzen und abzu-
prüfen und werden im Umweltbericht zur Offenlage als Auswirkungsprognose abgebildet. 
Der naturschutzrechtliche Eingriff und Ausgleich ist darzustellen. Ebenso sind im weiteren 
Verfahren die Belange des Artenschutzes (u.a. Fledermäuse, Gebäudebrüter etc.) abzu-
prüfen. Hierfür wird ein artenschutzrechtliches Gutachten erstellt.  
Aufgrund der Nähe zum Vogelschutzgebiet sowie zum Natura 2000 Gebiet 6117-301 ist 
eine FFH-Verträglichkeitsprognose beim Umweltamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt-
einzureichen. Zur Offenlage wird diese als umweltrelevante Information ausgelegt. 
Die Darstellung und Bewertung der Naturraumpotentiale und die Verträglichkeitsprognose 
erfolgen im Rahmen der Erstellung des Umweltberichts. 
6.8 Bodenschutz 
Das Büro AninA GmbH & Co. KG aus Darmstadt wurde im Rahmen des Bebauungsplan-
verfahrens beauftragt, die Bodenbeschaffenheit eines Teilbereiches des Plangebiets zu 
untersuchen und eine allgemeine Bewertung der Baugrundsituation und Versickerungsfä-
higkeit der anstehenden Bodenschichten vorzunehmen. Die Ergebnisse wurden in einem 
Bericht (Baugrundtechnische Untersuchungen -1. Geotechnischer Bericht-, AninA GmbH 
& Co. KG, Darmstadt, 16.12.2021) zusammengefasst und werden im Folgenden kurz dar-
gestellt. Für das Bebauungsplanverfahren relevante Aspekte werden besonders hervorge-
hoben und benannt. 
Ergebnis (Auszug) 
Baugrund 
Folgende Eigenschaften weisen die Untergrundverhältnisse und der Bodenaufbau im 
Plangebiet auf: 
Unter bis 35 cm mächtigen durchwurzelten Ober- bzw. Auffüllboden stehen bis zur max. 
Bohrteufe von 6,0 m unter GOK feinkörnige Sande mit wechselndem Schluffgehalt an. 
Diese „Flug-/Lößsande“ enthalten in der oberen Bodenzone auch organische, teils kiesige 
oder anthropogene Beimengungen (z.B. Kohle-, Ziegelreste).  
Nach den Ergebnissen der Rammsondierungen (DPL) sind die anstehenden Böden bis in 
eine Tiefe von etwa 1,6 – 1,8 m unter GOK mit n10 = ca. 2 – 8 (= Anzahl der Schläge pro 
10 cm Eindringtiefe mit der leichten Rammsonde) als locker gelagert zu bezeichnen. In 
die Tiefe nimmt die Festigkeit der Flug-/ Lößsande merklich zu (= mitteldichte Lagerung).  
Der Boden war nach organoleptischem Befund (Farbe, Geruch) unauffällig. 
Auf Grundlage der durchgeführten Untersuchungen sind keine Maßnahmen zum Bau-
grund in den Bebauungsplan aufzunehmen.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 18 
  
Grundwasser 
Bei Ausführung der Feldarbeiten im Dezember 2021 wurde in den max. 6,0 m tiefen Son-
dierungen (≙ 91,6 m ü.NN) kein Grundwasser angetroffen.  
In den vorangegangenen 20 Jahren wurden GW-Spiegelschwankungen zwischen ca. 
88,4 und ca. 87,5 m ü.NN aufgezeichnet. Dieses relativ gleichmäßige Grundwasserver-
halten ist voraussichtlich dem Grundwassermanagement in den nahen Brunnen- bzw. In-
filtrationsanlagen geschuldet. 
Nach der vorliegenden Grundwasserrecherche ist in der Projektfläche ein höchster 
Grundwasserstand von HGW = ca. 91,0 m ü.NN bekannt. Der Flurabstand beträgt bei sol-
chen Hochwasserereignissen ca. 4 bis 5 m. Für die geplante Neubebauung der Projektflä-
che sind somit keine Probleme / Schwierigkeiten mit Grundwasser zu befürchten. 
=> Es sind keine Maßnahmen zur Vermeidung von Vernässungsschäden in den Bebau-
ungsplan aufzunehmen. 
Versickerungsfähigkeit der Böden 
Die Planung sieht vor, Dach- und Oberflächenwasser auf dem Grundstück versickern zu 
lassen. Zur Feststellung der Versickerungsfähigkeit der anstehenden Bodenschichten 
wurden zwei in-situ-Versickerungsversuche (open-end-tests) durchgeführt.  
Nach DWA Regelwerk Arbeitsblatt DWA-A 138 „Planung, Bau und Betrieb von Anlagen 
zur Versickerung von Niederschlagswasser liegen die Feinsande mit den festgestellten 
Durchlässigkeitsbeiwerten von kf = 5,8 x 10-6 m/s bis 3,14 x 10-5 m/s innerhalb des ent-
wässerungstechnisch relevanten Versickerungsbereiches.  
Für die Bemessung der Versickerungsanlage gemäß DWA-A 138 sind die kf-Korrektur-
werte vorliegender Tabellen maßgebend. Hinsichtlich etwaiger bindiger Einschlüsse (z.B. 
Schlufflinsen, Schluffbänder) wird empfohlen, den berechnungsrelevanten Durchlässig-
keitsbeiwert auf 1,5 x 10-5 m/s zu begrenzen. 
In den Regelwerken DWA A 138 u. DWA M 153 wird ein Mindestabstand von 1,0 m (Fil-
ter-passage) zwischen dem mittleren höchsten Grundwasserstand der vorangegangenen 
10 Jahre und Unterkante Versickerungselement gefordert. Bei den vorherrschenden 
Grundwasserverhältnissen kann diese Vorgabe problemlos eingehalten werden. 
Chemisch-analytische Untersuchung  
Nach den Analyseergebnissen wird der anstehende Boden gemäß Hess. Merkblatt „Ent-
sorgung von Bauabfällen“ der Einbauklasse Z 0 (= uneingeschränkter Einbau“) zugeord-
net.  
Fazit 
Auf Grundlage der vorgelegten bodentechnischen Untersuchung besteht kein Erfordernis 
zur Aufnahme von textlichen Festsetzungen in den Bebauungsplanentwurf. 
Ausblick 
Bisher erstreckt sich der Untersuchungsbereich des Berichts auf diejenigen Flächen, die 
für den Neubau des Ökolandbauzentrums (ÖLZ, u.a. Standort der neuen Demeter Zent-
rale) vorgesehen sind. Diese Flächen liegen in einem Teilbereich des im Bebauungsplan-
entwurf festgesetzten SO 1. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans ist jedoch darüber 
hinausgehend und wurde noch nicht vollumfänglich betrachtet. 
Im Austausch mit den städtischen Ämtern, Fachplanern und dem Vorhabenträger wurde 
daher der weitere Untersuchungsumfang abgestimmt. Hierbei wurde festgelegt, dass ein 
zusätzlicher Bohrpunkt im Geltungsbereich eingerichtet und untersucht werden soll. Dies-
bezüglich ergänzende Untersuchungen erfolgen im weiteren Bebauungsplanverfahren. 
Die gutachterlich festgestellten Ergebnisse werden sodann im Rahmen der Offenlage in 
einem erweiterten geotechnischen Bericht dargelegt.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 19 
  
6.9 Altlasten 
Gemäß des geotechnischen Berichts (siehe Kapitel 6.8) sind in der Untersuchungsfläche 
keine Altstandorte und Altablagerungen bekannt. 
6.10 Kampfmittel 
Im Rahmen einer Stellungnahme des Kampfmittelräumdienst des Landes Hessen vom 
31.08.2021 wurde darauf hingewiesen, dass die Auswertung vorliegender Kriegsluftbilder 
ergeben hat, dass sich das im Geltungsbereich bezeichnete Gelände in einem Bomben-
abwurfgebiet und in einem Bereich befindet, in dem zu Kriegszeiten Kampfhandlungen 
stattgefunden haben. 
Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grundsätzlich ausge-
gangen werden. 
Zur Ermittlung möglicher Kampfmittel im Plangebiet und zur Gewährleistung der Kampf-
mittelfreiheit für Arbeiten im Baugrund hat das Büro Tauber Explosiv Management eine 
Freimessung von acht Bohrpositionen für Bodenerkundigungen durchgeführt (Geophysi-
kalischer Abschlussbericht, Tauber Explosiv Management, Weiterstadt, 23. November 
2021). 
Hierbei wurde eine Bohrlochdetektion an acht Stellen durchgeführt und ein Geomagnetik-
Verfahren angewandt. Die Auswertung der Messwerte ergaben keine Anomalien, die als 
kampfmittelrelevant eingestuft wurden. Andere ferromagnetische Störeinflüsse konnten 
bekannten Objekten zugeordnet werden.  
Es wurden keine Munition oder Munitionsteile geborgen. Die Bohrung wurde auf Bomben-
blindgänger in einem Radius von 1,0 m zur weiteren Bearbeitung freigegeben. 
Losgelöst von den vorgreifenden Untersuchungen zu Kampfmitteln ist eine systematische 
Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) vor Beginn der geplanten Abbrucharbeiten, 
Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen erforderlich. 
Hierzu wird ein Hinweis in die textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan aufgenom-
men. 
Ausblick 
Zum gegenwärtigen Planungsstand erstreckt sich der Untersuchungsbereich der Kampf-
mittelsondierung auf diejenigen Flächen, die für den Neubau des Ökolandbauzentrums 
(u.a. Standort der neuen Demeter Zentrale) vorgesehen sind. Diese Flächen liegen in ei-
nem Teilbereich des im Bebauungsplanentwurf festgesetzten SO 1. Die Überprüfung auf 
Kampmittel erfolgte vorgreifend der Bodenuntersuchungen (siehe Kapitel 6.8.), sodass 
auch hier der darüber hinausgehende Geltungsbereich des Bebauungsplans noch nicht 
vollumfänglich betrachtet und die Kampmittelmittelfreiheit noch nicht insgesamt bestätigt 
wurde. 
Im Austausch mit den Projektbeteiligten wurde ein weiterer Bohrpunkt für Bodenuntersu-
chungen abgestimmt. Dieser ist im weiteren Bebauungsplanverfahren auch auf das Vor-
handensein von Kampmitteln zu überprüfen. Entsprechende Maßnahmen und Ergebnisse 
werden im Rahmen der Offenlage in einem erweiterten Bericht dargelegt. Die Begutach-
tung auf Kampfmittel ist nicht flächendeckend und umfänglich auf das gesamte Plangebiet 
auszuweiten, sondern auf diejenigen Bereiche zu beschränken, die innerhalb festgesetz-
ter Baufenster möglicherweise neu zu bebauen sind und noch nicht untersucht wurden. 
Flächen außerhalb von Baufenstern und im Bereich von Bestandsgebäuden müssen und 
können nicht einer weiteren Kampmitteluntersuchung unterzogen werden, weshalb die 
Beschränkung auf lediglich einen abgestimmten Punkt ausreichend ist.

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7. Planung 
7.1 Städtebauliches Konzept 
Die Öko-Landbauforschung kann am Standort des Plangebiets seit 1950 auf eine lange 
Geschichte aufbauen. Im Mittelpunkt steht die praxisnahe Erprobung des biologisch-dyna-
mischen Ansatzes in der Landwirtschaft, Boden und Düngung, die Lebensmittelqualität, 
die Biodiversität sowie die Weiterentwicklung des ökologischen Landbaus. 
Ein wesentlicher Akteur im Plangebiet ist die dort ansässige Firmenzentrale des Bio-An-
bauverbands Demeter. Der geplante Neubau der Demeter Geschäftsstelle soll in einen 
umfassend konzipierten Ökolandbau-Campus integriert sein, der u.a. folgende Einrichtun-
gen beinhalten soll: die Demeter Bundesgeschäftsstelle in Form eines modernen Büro-
komplexes mit Lagerflächen, das Forschungsinstitut „Forschungsring für Biologisch-dyna-
mische Forschung eV“ ein Öko-Landbau-Forschungszentrum, ein Öko-Projektlabor, ein 
Öko-Lern-Laden, ein Hofladen und ein Hofcafé. Der Standort der neuen Demeter-Zentrale 
und das gesamte Plangebiet sollen über den Ökolandbau-Campus als ein Leuchtturm-
Projekt in der Wissenschaftsstadt Darmstadt und der Ökomodellregion Südhessen inte-
griert werden. 
Geplant ist, den vor Ort ansässigen Demeter-Hof „Eichwaldhof“ als Teil des Praxisfor-
schungsnetzwerkes zu integrieren. Auch die bereits örtlich ansässigen Firmen wie Appels 
Wilde Samen, Eisele GmbH (resista Ulmen) Gartenzentrale Appel und Darmstädter Forst-
baumschulen werden mit in die Planung des Ökolandbau-Campus als Bestand integriert, 
sind jedoch nicht unmittelbarer Teil des Neubauprojektes. Vorgesehen ist zudem die Er-
richtung einer Versuchshalle zu Forschungszwecken mit Abstellmöglichkeiten für Maschi-
nen. 
Der Ökolandbau-Campus fasst die Funktionen Demeter mit ca. 2.500 m² Bürofläche (Bun-
desgeschäftsstelle), einer Kantine sowie einem Café (zusammen 300 m² Geschossfläche, 
umgerechnet ca. 250 m² Nutzfläche) und einem Hofladen (450 m² Verkaufsfläche) mit 
dem Forschungsinstitut für biologischen Landbau (FIBL ca. 550 m²) als einem Begeg-
nungsort für ökologischen Landbau zusammen. Es ist vorgesehen, das Gebäude mit ei-
nem Kindergarten (ca. 350 m²) sowie dem bereits vorhandenen Gartencenter (ca. 300 m² 
Innenverkaufsfläche zzgl. ca. 4.000 m² Außenverkaufsflächen) zu ergänzen. 
Das Gesamtensemble, mit voraussichtlich dann ca. 8.400 m² Nutzfläche (inklusive der 
Außenverkaufsfläche des Gartencenters), soll in einem Vorzeigeprojekt für ökologisches 
Bauen, aus Lehm und Holz unter einem Dach vereint, symbolisch als ein ganzheitliches 
Bauprojekt verwirklicht werden. 
Die Demeter-Zentrale ist als klimaneutrales Gebäude geplant. Der vorgesehene 3-ge-
schossige Baukörper in Nord-Süd Richtung (Ökolandbau-Campus) folgt in der Ausrich-
tung den Bestandsgebäuden am Eichwaldhof. Die Ausrichtung der Räume folgt mikrokli-
matischen Überlegungen. Überkragende Elemente sollen für eine natürliche Verschattung 
der tageslichtoptimierten Räume sorgen. Alle verwendeten Baumaterialien sollen aus na-
türlichen und nachwachsenden Baustoffen entstehen (u.a. Stampflehm als natürlicher Kli-
mapuffer, Stroh als Dämm- und Fassadenfüllmaterial wird geprüft, etc.). Die geneigte 
Dachfläche ist für Photovoltaikelemente vorgesehen. Ebenso ist die Regewassersamm-
lung zur Bewässerung der zahlreichen Pflanzen auf dem Gelände angedacht.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 21 
  
 
Abb. 6: Städtebauliches Konzept zum Bebauungsplan W 66 (ohne Maßstab, Quelle: haas cook zemmerich, 
Studio2050, Stand Januar 2022) 
Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung 
Gemäß Baugesetzbuch sollen landwirtschaftlich, als Wald oder für Wohnzwecke genutzte 
Flächen nur im notwendigen Maß umgenutzt werden (Umwidmungssperrklausel des 
§ 1a Abs. 2 S. 2 BauGB). Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich oder als 
Wald genutzter Flächen soll begründet werden (§ 1a Abs. 2 S. 4 BauGB). Dabei sollen 
Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden, zu de-
nen insbesondere Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdich-
tungsmöglichkeiten zählen können.  
Die Umwandlung der derzeit landwirtschaftlich genutzten Flächen in ein Sondergebiet SO 
ist aus städtebaulichen Gründen angemessen, da der jahrzehntelange Bestand der Nut-
zungen einen markanten und eingespielten Standort mit Clusterwirkung, Nutzungs- und 
Ortsbildprägung hervorgebracht hat. Das Zusammenwirken der Betriebe vor Ort ist dahin-
gehend von markanter Bedeutung im Stadtgebiet von Darmstadt. Vergleichbare Standorte 
für die Betriebe, zuzüglich der Zuordnung entsprechend verfügbarer Freiflächen für die 
jeweiligen Belange, bestehen nicht. Die Pflege, der Erhalt und der Ausbau der Öko-Land-
bauforschung am Standort des Plangebiets, mittels der planungsrechtlichen Absicherung

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 22 
  
des Bestandes und der Einräumung von Erweiterungsmöglichkeiten, gewährleistet die zu-
künftige Entwicklung der Betriebe unter einem gemeinsamen Dach eines Sondergebiets 
SO. Hierbei können Synergien geschaffen werden, die bei der Weiterentwicklung und 
dem Ausbau der landwirtschaftlichen Forschungsbetriebe zu einem bedeutsamen Arbeits- 
und Forschungsstandort einen wichtigen Beitrag leisten. Durch die Festsetzung des Son-
dergebietes „Betriebe, Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ wird die Zweckbe-
stimmung klar benannt und eine Entwicklung eines Gebietes mit beispielsweise gewerbli-
cher Nutzung in stadträumlicher Randlage ausgeschlossen.  
Vergleichbare geeignete Standorte im Bestand, ohne die Inanspruchnahme derzeit land-
wirtschaftlich genutzter Flächen, sind im Stadtgebiet nicht gegeben. Durch die bereits be-
stehende, konzentrierte Ansammlung der Betriebe im Außenbereich nach § 35 BauGB 
und der nur geringfügig geplanten Umwandlung bestehender Freiflächen, ist trotz der pla-
nungsrechtlichen Vorgabe der bevorzugten Innenentwicklung die vorliegende Bauleitpla-
nung aus städtebaulichen Gründen vertretbar. Erforderliche Kompensationsflächen für 
den vorliegenden Eingriff werden bei der weiteren Ausarbeitung des Umweltberichtes zum 
Bebauungsplan beachtet. Dies gilt ebenso für erforderliche Kompensationen, die sich auf-
grund regionalplanerischer Vorgaben ergeben. 
7.2 Grünordnung / Grün- und Freiflächen 
Das Grundstück liegt inmitten von landwirtschaftlich genutzten Flächen und ist daher von 
Grünflächen (und Äckern) umgeben. Der gesamte Bestand an Grünflächen auf dem Plan-
gebiet besteht aus landwirtschaftlich und gartenbaulich genutzten Flächen mit zahlreichen 
Blühpflanzen, Obstbäumen und -sträuchern sowie Baumsetzlingen für die Forstwirtschaft. 
Den Freianlagen kommt in dem ganzheitlichen Projekt eine wichtige Aufgabe zu. Das Re-
genwasser soll als Grauwasser gesammelt und dem Gebäude des Ökolandbau-Zentrums 
zur Verfügung gestellt werden. Hierzu sind eine Zisterne und eine Teichanlage am südli-
chen Eingang geplant. Die offene Wasserfläche sorgt neben der intensiven Begrünung 
der Freiflächen für eine weitere Verbesserung des Mikroklimas im Sommer. Insbesondere 
die Freianlagen rund um das Demeter-Gebäude werden künftig neu gestaltet und durch 
eine intensive Begrünung aufgewertet. 
Es ist vorgesehen, einen Freianlagenplan bzw. ein Begrünungskonzept, auch unter Be-
rücksichtigung artenschutzrechtlicher und biodiverser Belange, bis zur Offenlage zu er-
stellen und in den Bebauungsplan zu integrieren. Der Umweltbericht mit integriertem 
Grünordnungsplan wird fortlaufend weiterbearbeitet und mit Aussagen zu Grün- und Frei-
flächen bis zur Offenlage ergänzt. 
7.3 Technische Infrastruktur 
Der Geltungsbereich wird derzeit über verschiedene Medien (Wärme, Wasser, Strom, Te-
lekom) erschlossen. 
Zum jetzigen Planungsstand gibt es keinen internen Abwasserkanal im Plangebiet. Das 
derzeitige Schmutzwasser wird über eine Pflanzenkläranlage gereinigt und die Feststoffe 
in Gruben gesammelt und regelmäßig geleert. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 
ist somit die künftige Erschließung des Geltungsbereichs mittels Kanälen zu prüfen und 
es sind entsprechende Planungen vorzunehmen. Das Büro BGS Wasser bearbeitet die 
Entwässerungsplanung („Bebauungsplan W 66 "Pfungstädter Weg / Brandschneise" 
Darmstadt, Entwässerungs- und Wasserversorgungskonzept“, Stand 30.11.2023) und er-
stellt dabei auch Trassensummenpläne zur technischen Infrastruktur.  
Bei der Entwässerung des Schmutz- und Niederschlagswassers sollen die vorhandenen 
Strukturen (zur Bestandssituation siehe Kapitel 6.3), soweit bekannt und technisch mög-
lich, genutzt werden. Damit wird das bestehende Konzept eines Trennsystems auch in 
Zukunft beibehalten.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 23 
  
Auf Grundlage des aufgestellten Entwässerungs- und Wasserversorgungskonzepts vom 
Büro BGS Wasser werden die beabsichtigten Infrastrukturplanungen in Kap. 7.3.1 bis 
7.3.4 aufgeführt. 
Seitens der öffentlichen Straßenbeleuchtung und der Leitungskoordination sind keine Be-
denken gegen die Umsetzung des Vorhabens zu erwarten. Sollten die notwendigen Flä-
chen der inneren Erschließung zu einem späteren Zeitpunkt zu öffentlichen Verkehrsflä-
chen gewidmet werden, so ist die dafür erforderliche Beleuchtung nach den Standards 
der Stadt Darmstadt auf später öffentlichen Flächen vorzusehen. Die Versorgungsleitun-
gen sollen innerhalb der Erschließungsflächen liegen. 
7.3.1 Schmutzwasser 
Anschluss an öffentliche Kanalisation  
Es wurde die Machbarkeit einer rohrgebundenen Schmutzwasserentwässerung (Drucklei-
tung) mit einem Anschluss an die öffentliche Kanalisation der Stadt Griesheim untersucht. 
In Vorgesprächen mit dem zuständigen Bauamt Griesheim wurde die generelle Zustim-
mung der Stadt Griesheim zu einem möglichen Anschluss an die vorhandene öffentliche 
Kanalisation eingeholt. Die technische Umsetzbarkeit und zwei mögliche Varianten der 
Leitungsführung wurden in der vorgenannten Machbarkeitsstudie nachgewiesen.  
Pflanzenkläranlage 
Nach einem Evaluierungsprozess im Dezember 2021 wurde seitens der Bauherrschaft die 
Variante „Pflanzenkläranlage“ favorisiert. Somit wird dieses System für die Schmutzwas-
serentwässerung weiterverfolgt. 
Der derzeitige Planungsstand (Vorentwurf der Pflanzenkläranlage ist noch in Bearbeitung) 
sieht vor, eine zentrale neue Pflanzenkläranlage (z.B. bei Entfall der Sickergruben) west-
lich der „Neuen Maschinenhalle“ unterhalb der Verkehrsfläche Brandschneise (außerhalb 
des Geltungsbereichs) zu erstellen, wenn die Untere Wasserbehörde dem Vorhaben zu-
stimmt. Damit entfällt zukünftig die derzeit vorhandene Pflanzenkläranlage zwischen dem 
Gewächshaus und der großen Lagerhalle. Ausdehnung und Größe der neuen Anlage sol-
len in etwa der Anlage für das Wohngebiet entsprechen. 
Durch die vorgesehene Lage außerhalb des Geltungsbereichs bestehen zum derzeitigen 
Planungsstand im Bebauungsplanvorentwurf keine planungsrechtlichen Vorgaben zur Er-
richtung entsprechender Anlagen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass u.U. eine Nut-
zungsaufnahme bestimmter Anlagen erst möglich ist, wenn die Pflanzenkläranlage errich-
tet wurde. Weitere Abstimmungen zur planungsrechtlichen Beurteilung und Zulässigkeit 
und zur abschließenden Regelung der neu zu errichtenden Pflanzenkläranlage erfolgen 
im weiteren Verfahren bis zur Offenlage. 
7.3.2 Niederschlagswasser 
Für das anfallende Niederschlagswasser wird eine Lösung für dessen schadfreie Ablei-
tung erarbeitet, welche die Nutzung des Niederschlagswassers explizit mit einschließt. 
Grundsätzliche Möglichkeiten zur Beseitigung des anfallenden Niederschlagswassers 
sind: 
▪ Einleitung in die öffentliche Kanalisation, 
▪ Einleitung in ein Gewässer, 
▪ Versickerung in den Untergrund. 
Aufgrund der nicht vorhandenen übergeordneten Kanalisation mit Anschluss an das Ent-
wässerungsnetz der Stadt Darmstadt, aber auch um generellen wasserwirtschaftlichen 
Zielen und Vorgaben Rechnung zu tragen, scheidet eine Einleitung des Niederschlags-
wassers in die öffentliche Kanalisation aus. Innerhalb des Untersuchungsgebiets sowie in 
unmittelbarer Umgebung befinden sich keine Oberflächengewässer. Aus diesem Grund 
wird auch die Niederschlagswasserbeseitigung durch „Einleitung in ein Gewässer“ nicht

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 24 
  
weiterverfolgt. Favorisiert wird somit eine Versickerung des anfallenden Niederschlags-
wassers in den Untergrund bzw. dessen Nutzung. 
Gem. Bodengutachten liegen die vorgefundenen Feinsande innerhalb des entwässe-
rungstechnisch relevanten Versickerungsbereiches nach DWA-A 138. Auch der in den 
Regelwerken DWA-A 138 u. DWAM 153 geforderte Mindestabstand von 1,0 m (Filterpas-
sage) zwischen dem mittleren höchsten Grundwasserstand der vorangegangenen 10 
Jahre und Unterkante Versickerungselement kann bei den vorherrschenden Grundwas-
serverhältnissen eingehalten werden. Das Grobkonzept der Niederschlagsentwässerung 
nutzt die vorhandenen Strukturen, sodass die neu zu erstellenden Regenwasserkanäle 
möglichst kurz sind. Aus diesem Grund ist das Grobkonzept dezentral angelegt. Das Ge-
samtgebiet (Geltungsbereich des Bebauungsplans und angrenzende, bebaute Grundstü-
cke), mit seinen vorhandenen sowie geplanten Dachflächen und versiegelten Freiflächen, 
wird hierbei in mehrere Gebiete unterteilt. Jedes Gebiet entwässert in eine separate Versi-
ckerungsanlage, welche bei Bedarf mit einem Speicher (Zisterne) für Regenwassernut-
zung ausgestattet werden kann.  
Die genauen Größen der Anlagen sind in den späteren Detailplanungen auszuarbeiten. 
Hierfür werden dann an den tatsächlichen Standorten der Versickerungsanlagen Boden-
kennwerte benötigt, welche über Versickerungsversuche vor Ort zu bestimmen sind. 
7.3.3 Regenwassernutzung 
Das auf den Dachflächen der geplanten Demeter-Zentrale anfallende Regenwasser soll in 
einem Retentionsraum zwischengespeichert und als Brauchwasser wiederverwendet wer-
den. Der Bedarf an Brauchwasser liegt gemäß Vorhabenträger bei 4 m³/d. Dies entspricht 
einem jährlichen Gesamtwasserbedarf von V = 1.460 m³/a. Da aktuell noch keine Daten 
über die geplanten Dachflächen vorliegen, wird vorerst eine Abschätzung der mindestens 
benötigten Dachflächen durchgeführt. Auch ohne Simulationsrechnungen lassen sich 
überschlägig einige Kennzahlen ermitteln. Die mittlere Jahresniederschlagshöhe (1991-
2020, beträgt etwa hN = 640 mm = 0,64 m³/(m²•a). Abzüglich der auftretenden Verluste 
ergibt sich überschlägig eine effektiv zum Abfluss kommende Niederschlagsmenge von 
rd. hNeff. = 500 mm/a = 0,5 m³/(m²a). Mit dem angegebenen jährlichen Brauchwasserbe-
darf von rd. 1.460 m³/a ergibt sich, dass mindestens Amin. = rd. 2.920 m² der abflusswirk-
samen Flächen an die Regenwassernutzung angeschlossen werden müssen. 
Aus dem Vorentwurf des Bebauungsplans (Planstand vom 08.03.2024) geht eine GRZ 
von 0,8 und im SO 1 eine Baufläche von rd. 12.000 m² hervor. Daraus folgt, dass rd. 
9.600 m² überbaut werden können. Wird das bestehende Gebäude (Gartenzentrale) mit 
einer Fläche von rd. 440 m² hiervon abgezogen, verbleibt eine noch maximal überbaubare 
Fläche von rd. 9.160 m². Unter der Annahme, dass 45 % der überbaubaren Fläche Dach-
flächen sind, ergibt sich eine Gesamtdachfläche von rd. 4.150 m². Mit einem Abflussbei-
wert von 0,8 ergibt sich die maximal abflusswirksame Fläche der geplanten Demeter-
Zentrale (Dachflächen) von rd. 3.320 m² > Amin. = rd. 2.920 m². Der mittlere jährliche Ge-
samtwasserbedarf (4 m³/d) in Höhe von Verf. = 1.460 m³ könnte demnach komplett abge-
deckt werden.  
Wie bei allen Regenwassernutzungsanlagen sollte der Retentionsspeicher nachgespeist 
werden können, um in längeren Trockenperioden sicherzustellen, dass weiterhin Wasser 
im System zur Verfügung steht. Der Notüberlauf sollte an eine Versickerungsanlage ange-
schlossen werden. In den weiteren Detailplanungen sind die oben getroffenen Annahmen 
mit Hilfe von Langzeitsimulationen zu prüfen. 
Das Konzept (Trennsystem und Niederschlagsentwässerung mit Versickerung) gilt für alle 
Gebiete (SO 1 - S O3). In allen Gebieten sind dezentrale Versickerungsanlagen mit vor-
geschalteten Zisternen vorgesehen. Das geplante Konzept ist im entsprechenden Fach-
beitrag beschrieben und ebendort grafisch für alle Teilgebiete SO dargestellt.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 25 
  
7.3.4 Trink- und Löschwasser 
Auf Grundlage der vorliegenden Unterlagen wird von folgenden Rahmenbedingungen für 
die Trink- und Löschwasserversorgung im Plangebiet ausgegangen:  
▪ Der Trinkwasserstundenspitzenbedarf wurde in Anlehnung an das DVGW Arbeitsblatt 
W410 überschlägig mit Qhmax = 7 m³/h abgeschätzt (Annahme 250 Personen/Einwohner 
und Stundenspitzenfaktor für Verwaltungs- und Bürogebäude). 
▪ Die Trinkwasserversorgung kann über den vorhandenen Hauptanschluss (DN 125), Ver-
sorgungsdruck 9 bar (Internetangabe ENTEGA AG), sichergestellt werden, vor allem 
wenn Wassersparmaßnahmen eingeplant werden (z.B. Regenwassernutzung für WC).  
▪ Bei der Löschwasserversorgung ist aufgrund der geplanten baulichen Nutzung davon 
auszugehen, dass der Grundschutz (48 m³/h für min. 2 Stunden) nicht ausreicht (s. 
DVGW Arbeitsblatt W405). Es wird von einem objektbezogenen Löschwasserbedarf von 
größer gleich 96 m³/h für min. 2 Stunden ausgegangen. Der Löschwasserbedarf kann so-
mit nicht über den vorhandenen Hauptanschluss (DN 125) und den vorhandenen Lösch-
teich gedeckt werden. Der Löschwasserbedarf ist daher über einen Zwischenspeicher 
(mind. 200 m³ Nutzvolumen) zur Verfügung zu stellen. Für die Befüllung und/oder Nach-
speisung sind verschiedene Quellen (Trinkwasseranschluss, Anschluss an Beregnungs-
netz, Anschluss an Beregnungsbrunnen) vorstellbar.  
Für die weitere konkretisierte Planung der Trink- und Löschwasserversorgung im Plange-
biet werden weitere Angaben eingeholt. Hierzu gehören Bestandsverhältnisse, zu erwar-
tender Trinkwasserbedarf und der objektbezogene Löschwasserbedarf unter Berücksichti-
gung der baulichen Nutzung und der Gefahr der Brandausbreitung. Zum derzeitigen Ver-
fahrensstand liegen Angaben vielfach jedoch nur in reduzierter Form vor, da die konkrete 
Objektplanung (z.B. zur Demeter-Zentrale) noch nicht ausgeführt wurde. Ein abgeschlos-
senes Entwässerungs- und Wasserversorgungskonzept wird bis zur Offenlage den Unter-
lagen beigefügt. 
7.3.5 Energiekonzept 
In Abstimmung mit dem Architekten des Ökolandbau-Campus sowie mit den Bestands-
nutzern im Plangebiet wird ein Energiekonzept aufgestellt. Dieses wird im Laufe des Be-
bauungsplanverfahrens bis zur Offenlage den Unterlagen beigefügt. Die städtischen Vor-
gaben und Regelungen für Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien werden da-
bei beachtet.  
7.3.6 Telekommunikation 
Angestrebt wird eine zukünftige Versorgung des Plangebiets mit einem Breitbandan-
schluss über Glasfaser. Die Stadt Griesheim stellt hierfür den nächsten möglichen An-
schlusspunkt dar. Gegenwärtig erfolgt eine Highspeed-Internetversorgung noch über 
Richtfunk. Konkrete Planungen zum Ausbau der Telekommunikationsmöglichkeit liegen 
bisher nicht vor. Hierfür wären jedoch entsprechende bauliche Maßnahmen im Rahmen 
der Erschließungsplanung auszuführen.  
7.4 Wasserwirtschaftliche Belange 
Das geplante Öko-Landbauzentrum Demeter liegt im Außenbereich und kann nicht mit 
vertretbarem Aufwand an die Kanalisation angeschlossen werden. Deshalb ist eine Pflan-
zenkläranlage zu planen und durch die Untere Wasserbehörde genehmigen zu lassen.  
Für die Pflanzenkläranlage liegen Vorplanungen vor, auf dessen Grundlage dann auch 
ein Genehmigungsentwurf erstellt werden soll. Derzeit befindet sich der neue vorgese-
hene Standort unmittelbar angrenzend außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungs-
plans. Weitere Abstimmungen zur planungsrechtlichen Beurteilung und Zulässigkeit sowie 
Genehmigungsfähigkeit der Pflanzenkläranlage sind im weiteren Verfahren u.a. mit der 
Unteren Wasserbehörde abzustimmen und zu gewährleisten.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 26 
  
Das Regenwasser ist zu nutzen und/oder zu versickern. 
Aussagen zur technischen Infrastruktur können dem Bericht zur Entwässerung von 
BGS Wasser entnommen werden. 
Weitere Gutachten sind für die Bewertung entwässerungstechnischer Belange nicht erfor-
derlich (siehe Kapitel 7.3.1 – 7.3.4). 
7.5 Verkehrliche Auswirkungen des Vorhabens 
Erschlossen wird der Geltungsbereich verkehrstechnisch derzeit über den Pfungstädter 
Weg, der nördlich des Kreuzungspunkts der L3097 (Verlängerung der Eschollbrücker 
Straße) und L3303 abzweigt und den Geltungsbereich von Süden anbindet. Diese Er-
schließung bleibt künftig bestehen und soll die neuen Nutzungen weiterhin erschließen.  
Es ist im Bauleitplanverfahren durch ein Verkehrsgutachten abzuprüfen (siehe auch Kapi-
tel 8), ob die Erschließung und die Knotenpunkte entsprechend belastbar sind. Dabei soll 
besonders der ÖPNV und der Radverkehr berücksichtigt werden. 
Für die neue Demeter Zentrale ist eine Parkplatzfläche im Plangebiet erforderlich (voraus-
sichtlich im Süden des Geltungsbereichs), der die Bedarfe an Stellplätzen für die künfti-
gen erweiterten Nutzungen abdeckt. Entsprechende Planungen erfolgen im Laufe des Be-
bauungsplanverfahrens. Die notwendigen Stellplätze sollen soweit wie möglich unversie-
gelt mit Rasensteinen und wassergebundenen Wegesystemen umgesetzt werden. 
7.6 Immissionsschutz 
Durch die Lage des Plangebiets im Außenbereich sowie in räumlich isolierter Lage ohne 
unmittelbare Nachbarschaft, treten kaum Schalleinträge im Plangebiet auf. 
Durch die geplante Festsetzung eines Sondergebiets, welches keine Wohnnutzung als 
Hauptnutzung vorsieht, sind besondere Schallschutzmaßnahmen zur Gewährleistung ge-
sunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht anzunehmen. Aufgrund der angestrebten 
landwirtschaftlichen und forschenden Nutzungen im Plangebiet bzw. in der näheren Um-
gebung, sind keine störenden Geräuschauswirkungen zu erwarten, sodass mit gesunden 
Arbeitsverhältnissen vor Ort gerechnet werden kann. 
Schalltechnische Auswirkungen des Planvorhabens auf die südlich angrenzende Siedlung 
sind aufgrund der vorgesehenen Nutzungen ebenfalls nicht anzunehmen. 
Die Errichtung von Schallschutzmaßnahmen ist dahingehend nicht erforderlich und somit 
kann auch auf eine, das Bebauungsplanverfahren begleitende, schallgutachterliche Unter-
suchung verzichtet werden. 
Geruchsimmissionen sind im Plangebiet nicht zu verzeichnen. Die örtliche und unmittelbar 
angrenzende landwirtschaftliche Nutzung ist immissionsfrei. Zudem sind keine Produkti-
onsstätten für Tiernahrung o.Ä. oder Verbrennungen vorgesehen. Ortsfremde Gerüche 
sind nicht bekannt, sodass keine Belastungen in Bezug auf Geruchsimmissionen vorlie-
gen. 
7.7 Klimaschutz und Klimaschutzmaßnahmen 
Der Standort befindet sich laut der vorliegenden Klimafunktionskarte der Wissenschafts-
stadt Darmstadt in einem Frisch- und Kaltluftentstehungsgebiet im Außenbereich. 
Ebenfalls umfasst er ansässige landwirtschaftliche Betriebe und Forschungsinstitute, de-
ren Kapazitäten ausgebaut werden sollen. Zudem entstehen durch das Vorhaben neue 
Verkehre und durch die Baumaßnahmen wird „graue Energie“ produziert. Aus diesen 
Gründen ist es notwendig, die Auswirkungen dieser Entwicklungen auf das Gelände- und 
Siedlungsklima zu untersuchen. 
Es wurde eine gutachterliche Stellungnahme zu klimatischen Auswirkungen des Vorha-
bens angefertigt (Stadtklimatische Einordnung Ökolandbauzentrum / Demeter, Darmstadt,

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 27 
  
INKEK GmbH, Institut für Klima- und Energiekonzepte, 29.06.2023), um bewerten zu kön-
nen, welche Maßnahmen zu Reduktionen dieser Auswirkungen umsetzbar sind. Es wurde 
gutachterlich betrachtet, wie sich das Vorhaben auf die Gesamtstadt auswirkt und inwie-
weit auch Auswirkungen im Plangebiet selbst zu erwarten sind (Gelände- und Siedlungs-
klima) oder wie das Vorhaben selbst dem Klimawandel entgegenwirken kann.  
Ergebnis (Auszug): 
Qualitative Beschreibung der klimaökologischen Wirkung 
Durch die Entwicklung im Plangebiet wird die Bebauung intensiviert und es ist mit einer 
höheren Versiegelung zu rechnen. Diese beiden Faktoren wirken sich negativ auf das Lo-
kalklima aus. Mehr Bebauung führt zur Wärmespeicherung am Tage und langsamer Ab-
gabe von Wärme in der Nacht sowie zu einem Strömungshindernis (z.B. für die Kaltluft). 
Ein erhöhter Versiegelungsgrad trägt ebenfalls zur Überwärmung bei.  
Bezogen auf das konkrete Vorhaben ist davon auszugehen, dass die negativen Auswir-
kungen als äußerst gering einzuordnen sind. Zum einen sind die Entwicklungen auf das 
Plangebiet begrenzt, auf dem auch derzeit Gebäude und versiegelte Bereiche vorzufinden 
sind. Zum anderen geht von den großflächigen naturnahen Gebieten in der direkten Um-
gebung eine sehr hohe klimatische Dynamik aus, so dass die negativen Einflüsse direkt 
kompensiert werden. Dies gilt sowohl in der Nacht und der wichtigen und sensiblen Kalt-
luftströmung in östliche Richtungen als auch für die Tagstunden mit allochthonen Wetter-
lagen und einer übergeordneten regionalen Anströmung aus Richtung der Hauptwindrich-
tung. 
Ergebnis 
Die negativen Auswirkungen der Planung auf die Klimafunktionen sind im Geltungsbe-
reich als sehr gering einzustufen. Durch den verhältnismäßig geringen Eingriff auf der Flä-
che werden keine Verschlechterungen der klimatischen Eigenschaften erwartet. Die Ver-
ringerung der kaltluftproduzierenden Flächen und die Barrierewirkung durch die weitere 
Bebauung werden durch die großflächigen naturnahen Gebiete in der direkten Nachbar-
schaft direkt ausgeglichen, so dass keine Reduzierung des Kaltluftabflusses zu erwarten 
ist. Dies bezieht sich gleichermaßen auf die Tagsituation und einer Anströmung aus 
Hauptwindrichtung.  
Zudem sind beide Anströmungssituationen durch die räumliche Lage als unbedenklich 
einzustufen, da jeweils weite Entfernungen zwischen Plangebiet und Wirkraum liegen, so 
dass sich das Windfeld auch nach einer Beeinflussung schnell wieder regeneriert. Eine 
benachteiligte Belüftung von Siedlungsräumen kann somit ausgeschlossen werden.  
Allgemeine Planungshinweise hinsichtlich der Auswirkungen durch den projizierten Klima-
wandel beziehen sich auf die Verschattung und den behutsamen Umgang mit Versiege-
lung. Daher sollte möglichst viel natürliche Schattenbildung durch Bäume ermöglicht und 
versiegelte Bereiche so gering wie möglich dimensioniert werden. 
Die gutachterlich vorgeschlagenen Planungshinweise werden im weiteren Bebauungs-
planverfahren berücksichtigt. Grünordnerische Maßnahmen werden bis zur Offenlage er-
arbeitet und sodann in die Festsetzungen des Bebauungsplans übernommen. Auf eine 
behutsame Versiegelung im Plangebiet wird aufgrund des Standorts im Außenbereich ge-
achtet. Die Obergrenze des Orientierungswerts der Grundflächenzahl (GRZ) für Sonder-
gebiete von 0,8 gemäß § 17 BauNVO wird eingehalten.  
8. Verkehrsaufkommen 
8.1 Verkehrliche Untersuchung 
Zur Prüfung der verkehrlichen Rahmenbedingungen im Umfeld des Plangebiets und in-
folge der Umsetzung des Planvorhabens wurde im Zuge des Bebauungsplanverfahrens 
ein Fachbeitrag Verkehr (Ökolandbauzentrum Demeter Verkehrsaufkommen – Nachweis

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 28 
  
Leistungsfähigkeit, Planungsbüro von Mörner, April 2022, Anpassung im Januar 2023, 
Mai 2023 und November 2023/Dezember 2023) erstellt. 
Das Ökolandbauzentrum Demeter ist über eine vorfahrtsgeregelte Einmündung im Zu-
fahrtsbereich des signalisierten Knotens L 3097/L 3303 an diesen angeschlossen. Durch 
den signalisierten Knoten bestehen immer wieder große Zeitlücken in den Fahrzeugströ-
men, um sicher in den Anschluss Richtung Demeter ein- oder daraus auszufahren.  
Am Anschlussknoten befinden sich eine Bushaltestelle und ein Buswartebereich. Geh-
/Radwege führen bis an den Knoten. Über den Knoten Richtung Demeter und von dort 
weiter bis zum Ökolandbauzentrum existiert kein Geh- oder Radweg. 
Ergebnis (Auszug) 
Für beide betroffene Knotenpunkte kann die Leistungsfähigkeit nach Umsetzung des Neu-
bauvorhabens bestätigt werden. Aus Verkehrsmengensicht (Kfz) kann das Bauvorhaben 
Ökolandbauzentrum Demeter mit dem zu erwartenden zusätzlichen Verkehr ohne Anpas-
sungen der Knotenpunkte umgesetzt werden.  
Die Erreichbarkeit zu Fuß und mit dem Rad ist aktuell noch nicht gegeben. An beiden 
Knoten sind die Anbindungen der bestehenden Bushaltestellen nicht gesichert geregelt. 
Auch eine gesicherte Fußwegebeziehung in Richtung Ökolandbauzentrum Demeter be-
steht derzeit nicht.  
Maßnahmen zur Verbesserung der Erreichbarkeit für den Rad- und Fußverkehr werden 
im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens im Fachbeitrag Verkehr (verkehrliche 
Untersuchung) zur Offenlage erarbeitet und dargestellt und müssen im Rahmen der Aus-
führungsplanung infolge umgesetzt werden.  
Anpassung Januar 2023 zusätzliche Nutzungen  
Zusätzlich zu den im ursprünglichen Gutachten (April 2022) herangezogenen Werten für 
die Nutzung des Areals und der daraus resultierenden Verkehrsnachfrage liegen mittler-
weile erweiterte Pläne für weitere Nutzungen vor.  
Gemäß textlicher Festsetzung sind zulässig:  
• Einrichtung für die Beherbergung von Gästen , die der Zweckbestimmung „Betriebe, 
Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ dienen, mit max. 50 Betten.  
• Einrichtungen für die Beherbergung von Lehrlingen und Arbeitspersonal , die der 
Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ dienen, mit 
max. 36 Betten (Sondergebiet SO 2: max. 32 Betten, Sondergebiet SO 3: max. 4 Betten) 
Verkehr von Gästen / Teilnehmenden an Veranstaltungen  
Analog zur Abschätzung des unregelmäßigen Verkehrsaufkommens ist bei den Gästen 
(wie auch bei den Teilnehmenden an Veranstaltungen) davon auszugehen, dass diese für 
mehrtägige Veranstaltungen hauptsächlich außerhalb der Spitzenstunden an- oder abrei-
sen. Hier ist der Anreiseverkehr eher am späten Vormittag zu erwarten und damit mit 
Blick auf die Kapazitätsbetrachtung als unkritisch einzustufen.  
• Anreiseverkehr tendenziell später Nachmittag  
• Abreiseverkehr tendenziell früher Nachmittag 
Verkehr von Lehrlingen / Arbeitspersonal  
Bei dem Personal, das direkt vor Ort untergebracht ist, ist keine Mobilitätsnachfrage zu 
den Spitzenzeiten zu erwarten. Diese Personen befinden sich bereits am Arbeitsort.  
Es ist mit zusätzlichen privaten, unregelmäßig auftretenden Fahrten außerhalb der Spit-
zenstunden zu rechnen. Diese sind für die Kapazitätsbetrachtung der Spitzenstunden als 
unkritisch einzustufen. 
• Anreiseverkehr wöchentlich tendenziell Sonntagnachmittag/-abend

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 29 
  
• Abreiseverkehr wöchentlich tendenziell im Verlauf des Freitags  
• Sonstige private Fahrten (falls sie mit dem Pkw zurückgelegt werden) unregelmäßig, 
eher abends 
Eine angepasste Leitungsfähigkeitsermittlung für die jeweiligen Spitzenstunden der zwei 
betroffenen Knotenpunkte ist nicht notwendig. 
8.2 Mobilitätskonzept 
Bei der Entwicklung und Errichtung des Ökolandbauzentrums sollen Nachhaltigkeitsziele 
auch den Bereich Mobilität einbeziehen. Es sollen die durch das Vorhaben erzeugten Ver-
kehre so abgewickelt werden, dass Belastungen für die Umwelt so gering wie möglich ge-
halten und Beschäftigte, Kunden und Besucher darin unterstützt werden, ihre Wege zum / 
vom Standort mit möglichst wenig Kfz-Verkehr zurückzulegen.  
Ein auf Nachhaltigkeit ausgerichtetes Mobilitätskonzept fördert die Nutzung des Umwelt-
verbunds (ÖPNV, Fuß- und Radverkehr) und trägt aktuellen Entwicklungen Rechnung, 
dass das Mobilitätsverhalten der Bevölkerung vielfach in den letzten Jahren zunehmend 
von angebotsorientierten Infrastrukturen und Dienstleistungen geprägt ist und der Besitz 
eines eigenen Autos (zumindest in Städten) stark an Bedeutung verliert. Außerdem hat 
die Überlagerung von mehreren Trends wie gestärktes Umweltbewusstsein, die Digitali-
sierung und shared mobility dazu geführt, dass die Menschen zunehmend multimodal un-
terwegs sind. 
Das Büro Stete Planung erarbeitet für das Vorhaben ein Mobilitätskonzept zur Entwick-
lung des Demeter-Areals in Darmstadt (Mobilitätskonzept zur Entwicklung des Demeter-
Areals in Darmstadt, Kurzfassung, StetePlanung, Büro für Stadt- und Verkehrsplanung, 
24.03.2022 / 30.11.2023). Zum gegenwärtigen Planungsstand liegt bisher eine Kurzfas-
sung des Konzeptes vor, welches im weiteren Planungsverfahren ausgearbeitet wird. 
Zur Unterstützung eines nachhaltigen Mobilitätsverhaltens steht ein breites Spektrum an 
Maßnahmen zur Verfügung, die auf ihre Eignung für den konkreten Standort und die vor-
gesehenen Zielgruppen geprüft werden. Auf der Grundlage einer Analyse der Rahmenbe-
dingungen (räumlich und instrumentell) sowie der Eignungsprüfung von bekannten Maß-
nahmen wird ein nachhaltiges Mobilitätskonzept entwickelt, das die Intention eines autoar-
men Standorts unterstützt.  
Als Handlungsfelder / Maßnahmenbausteine sind u.a. zu nennen:  
• Handlungsfeld Multimodalität: Bereitstellung von Car- / BikeSharing Angeboten, Lasten-
räder, Anlage einer Mobilitätsstation zur Verknüpfung der Angebote, ggfs. ergänzend Pa-
ketboxen. 
• Handlungsfeld ÖPNV: Einrichtung eines Shuttlebusses zum nächstgelegenen Bahnhof 
bzw. Hauptbahnhof Darmstadt bei größeren Veranstaltungen, Einbindung in das Bedie-
nungsgebiet des „Heinerliners / DaDiLiners“, Einführung eines Jobtickets für Beschäftigte.  
• Handlungsfeld Radverkehr: Bereitstellung von qualitativ hochwertigen Abstellanlagen, 
Fahrradwerkstatt / Servicestation, E-Ladeinfrastruktur für Pedelecs. 
• Handlungsfeld Mobilitätsmanagement: Einrichtung einer Anlaufstelle für alle Fragen 
rund um die Mobilität, Informationskampagnen und Informationstage zu den Mobilitätsan-
geboten für Angestellte und Besuchende, Online-Informations- und Buchungsportale für 
die Mobilitätsangebote. 
Gemäß des Fachbeitrags Verkehr sind die umliegenden Knotenpunkte nicht überlastet. 
Planungsrechtlich sind dahingehend keine Regelungen erforderlich und werden hier im 
Bebauungsplanverfahren nicht getroffen. Der Vorhabenträger für die Errichtung des Öko-
landbauzentrums kann das (informelle) Mobilitätskonzept aber auf freiwilliger Basis um-
setzen, was vorliegend vorgesehen ist. Nachhaltigkeitsziele aus dem Bereich der Mobilität 
sollen Bestandteil des Projektes und über das Mobilitätskonzept berücksichtigt werden.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 30 
  
Alle verpflichtend notwendigen Maßnahmen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens, 
wie z.B. der Ausbau der Rad-, Geh- und Fahrwege, werden bis zur Offenlage im Fachbei-
trag Verkehr behandelt (siehe Kapitel 8.1) und auf dessen Grundlage umgesetzt. 
9. Artenschutzrechtliche Beurteilung 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine artenschutzrechtliche Untersu-
chung (Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, - Faunistische Untersuchungen - Artenschutz-
rechtliche Prüfung § 44 BNatSchG, Planungs- und Bearbeitungsstand Januar 2023, 
FRANZ – Ökologie und Landschaftsplanung, 14.02.2023) durchgeführt.  
Das vorliegende Gutachten klärt die Fragen, ob artenschutzrechtlich relevante Arten im 
Plangebiet und angrenzend vorhanden sind, in wieweit durch die geplanten Maßnahmen 
die Schädigungs- und Störungsverbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG berührt sein könnten 
und wie mögliche Konflikte mit dem Artenschutz ggf. zu lösen sind.  
Der Prüfumfang der vorliegenden Artenschutzrechtlichen Prüfung umfasst daher vorran-
gig die europäisch geschützten Arten nach Anhang IV der FFH-RL und die europäischen 
Vogelarten nach der VSRL. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sowie die standörtlichen 
Merkmale bestimmen den Untersuchungsumfang bzw. das Spektrum an Arten, das hier 
näher zu behandeln ist.  
Für das Untersuchungsgebiet als relevant anzusehen sind insbesondere die Taxa Vögel, 
Fledermäuse und Reptilien (Zauneidechse). Weitere Tiergruppen bzw. Arten werden in 
das Untersuchungsprogramm aufgenommen, wenn sich im Gelände Anhaltspunkte für 
Vorkommen (streng) geschützter Arten ergeben. 
Das Projektgebiet und die angrenzenden Bereiche wurden von April 2021 bis Mai 2022 
mehrfach begangen und dabei auf Lebensraumstrukturen und Vorkommen planungsrele-
vanter Arten hin untersucht. 
Ausführungen zu Ergebnissen der artenschutzrechtlichen Beurteilung hierzu s. Kapi-
tel 5.6.2 im Umweltbericht (Teil B). 
Die gemäß artenschutzrechtlicher Beurteilung fachgutachterlich vorgeschlagenen Maß-
nahmen zur Eingriffsminimierung und zum funktionalen Ausgleich werden in den Bebau-
ungsplan aufgenommen, um Auswirkungen der Planung auf geschützte Arten gemäß 
§ 44 Abs. 1 und 5 BNatSchG (Schädigungs- und Störungsverbote) zu vermeiden. 
Die Planung führt nicht zu Tatbeständen des § 44 BNatSchG, wenn die gemäß Gutachten 
für den Artenschutz formulierten Vermeidungs-, Schutz- und funktionalen Ausgleichsmaß-
nahmen (siehe Begründung der Festsetzungen Kapitel 12.8.6 – 12.8.8) berücksichtigt 
werden. 
10. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung 
Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB sind bei der Aufstellung eines Bauleitplans die Belange des 
Umweltschutzes in Form einer Umweltprüfung zu berücksichtigen. Diese wird im Umwelt-
bericht zum Bebauungsplan W 66 gemäß § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB vorgelegt. Der Um-
weltbericht ist im Verlauf des Bauleitplanverfahrens fortzuschreiben. 
Der vorliegende Umweltbericht (Bebauungsplan, „Ökolandbauzentrum / Demeter“ Um-
weltbericht mit integriertem Grünordnungsplan, Brandt Gerdes Sitzmann Wasserwirtschaft 
GmbH, Vorabzug, 29.11.23) stellt die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Na-
turschutzes und der Landespflege gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB, die Belange des Bo-
denschutzes gemäß § 1a Abs. 2 BauGB und die Maßnahmen für den Klimaschutz gemäß 
§ 1a Abs. 5 BauGB für den Geltungsbereich der Bauleitpläne dar. Für die erforderliche 
Flächennutzungsplanänderung ist ebenso eine Umweltprüfung vorzunehmen. Diese wird 
auf Grundlage der Planunterlagen des aufzustellenden Bebauungsplans W 66 angefertigt.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 31 
  
Um die Auswirkungen des Vorhabens beurteilen zu können, wird eine Analyse des aktuel-
len Umweltzustands in Form einer Umweltprüfung vorgenommen. Hierbei werden die 
Schutzgüter (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) in ihrem Bestand erfasst und hinsichtlich ihrer Be-
deutung bzgl. gesellschaftlicher Nutzungsansprüche, Empfindlichkeit gegenüber dem 
Bauvorhaben sowie möglicher Vorbelastungen bewertet.  
Auf Grundlage dieser Prognose werden Maßnahmen zum Schutz, Erhalt und ggfs. Kom-
pensation von Beeinträchtigungen formuliert und landschaftspflegerische Festsetzungs-
vorschläge abgeleitet.  
Die Abhandlung der Eingriffsregelung erfolgt entsprechend der Hessischen Kompensati-
onsverordnung vom 26. Oktober 2018 (KV 2018). Hierbei werden die Biotop- und Nut-
zungstypen im Plangebiet kartiert und anhand von Wertpunkten (WP) bewertet. Der Wert 
des IST-Zustands wird dem PLAN-Zustand gegenübergestellt, um naturschutzfachliche 
Eingriffe abzuleiten und naturschutzfachlich erforderliche Maßnahmen festzulegen.  
Die Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands ist dem Vorentwurf des Umwelt-
berichts zu entnehmen. 
Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung nach hessischer Kompensationsverordnung (Zusam-
menfassung) 
Die Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung wird auf Grundlage der Bebauungsplanfestsetzun-
gen und des tatsächlichen Bestands (siehe Plan der Nutzungstypen gemäß Umweltbe-
richt) durchgeführt. Die Gegenüberstellung des tatsächlichen Bestands und der Planung 
erfolgt im weiteren Verfahren.  
Biotopwertpunkte 
Eine nähere Betrachtung erfolgt im weiteren Planverfahren im Umweltbericht (Teil B). 
11. Biodiversität 
Es wird darauf hingewiesen, dass die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt (MV-Nr. 2014/0014) vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum 
Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie bei der Umsetzung dieses 
Bebauungsplans zu berücksichtigen sind. 
Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität – 
ist die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für 
den Menschen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere 
Luft zum Atmen, fruchtbare Böden als gesunde Ernährungsgrundlage und Rohstoffe zur 
Herstellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen, 
wie sie z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdienstleistung der Natur ist von 
ökonomischer, sozialer und kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität 
ist deshalb eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für 
künftige Generationen sowohl im besiedelten als auch unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1 
BNatSchG). Dies ist auch in der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess Mi-
nisterium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015) 
und deren Weiterentwicklung (Broschüre, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert.  
Auf Grundlage der vorliegenden Erkenntnisse werden in diesem Bebauungsplan Maßnah-
men zum Schutz und zum Erhalt der Biodiversität getroffen. Hierzu gehören u.a. Festset-
zungen zum Schutz von Gehölzen, Schutz nachtaktiver Insekten und Artenschutzmaß-
nahmen für Vögel, Fledermäuse und Amphibien, die zur Erhaltung und Förderung der 
Biodiversität im Plangebiet beitragen.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 32 
  
12. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetz-
buch (BauGB) 
12.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereichs 
Der festgesetzte Geltungsbereich beinhaltet die vorgesehenen Flächen des Sonderge-
biets (SO 1 – SO 3) sowie in nördlicher, östlicher und südlicher Richtung jeweils noch 
Teilbereiche der öffentlichen Verkehrsflächen Pfungstädter Weg (Brandschneise) und 
Baumschulenweg.  
12.2 Art der baulichen Nutzung 
Für das Plangebiet wird als Art der baulichen Nutzung ein sonstiges Sondergebiet (SO) 
nach § 11 BauNVO, mit der Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und Forschung zur 
Landwirtschaft“, festgesetzt. 
Voraussetzung für die Festsetzung eines sonstigen Sondergebiets ist, dass eine wesentli-
che durch die besondere Nutzung des Gebiets gekennzeichnete Unterscheidung zu ei-
nem der anderen Baugebiete vorliegt oder die geplante Nutzungsvielfalt nicht einem Bau-
gebiet nach BauNVO entspricht, sondern sich durch die Zusammenfassung einer Vielfalt 
baulicher und sonstiger Anlagen wesentlich unterscheidet. Dies ist im Plangebiet unter 
Berücksichtigung der vorgesehenen neuen und bestehenden Nutzungen im Rahmen der 
Planungen zum Ökolandbau-Campus der Fall.  
Bei der Ausweisung eines Sondergebiets ist der Nutzungszweck zu benennen. Die Art der 
baulichen Nutzung ist durch textliche Festsetzung näher zu bestimmen, woraus sich 
schlussendlich die zulässige Bodennutzung ergibt.  
Somit ist die Festsetzung eines SO mit der Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und 
Forschung zur Landwirtschaft“ zweckmäßig und unterstreicht die städtebauliche Zielset-
zung des Vorhabens. Weiterführend wird die Zulässigkeit einzelner Nutzungsarten im 
Plangebiet bestimmt. Diese beziehen sich auf das geplante städtebauliche Konzept zum 
Standort sowie auf die dortigen Bestandsnutzungen. Da für die entsprechenden drei SO-
Gebiete (SO 1, SO 2 und SO 3) die zulässigen Anlagen detailliert festzusetzen sind, fin-
den die Differenzierungsinstrumente gemäß § 1 Abs. 4-9 BauNVO keine Anwendung. 
Rechtsgrundlage für die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung ist allein 
§ 11 Abs. 2 BauNVO. Die Festsetzung zur Zulässigkeit speziell angepasster standortspe-
zifischer Nutzungen ist gegeben. Die vorgenommenen Festsetzungen orientieren sich an 
Nutzungskategorien der BauNVO und sind nachfolgend zwecks Zuordnung etwas detail-
lierter benannt. 
Die Vielfalt der geplanten baulichen und sonstigen Anlagen kann nicht über Festsetzun-
gen zu den übrigen Baugebieten nach BauNVO festgesetzt werden, weshalb eine Son-
dergebietsausweisung eine geeignete Wahl bei der Bestimmung der zulässigen Art der 
baulichen Nutzung ist. 
Allgemein sind in allen SO-Gebieten mit der Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und 
Forschung zur Landwirtschaft“ die Errichtung von Landwirtschaftsbetrieben, Gebäude für 
Landwirtschaftsverbände sowie Einrichtungen für Ausbildungs- und Forschungszwecke 
zur Landwirtschaft zulässig. 
Folgende weitere Nutzungen sind im Bebauungsplan in den SO 1 – SO 3 als zulässig 
festgesetzt: 
Sondergebiet SO 1 
- Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, die der Zweckbestimmung „Betriebe, 
Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ dienen, 
- Forstwirtschaftliche Betriebe sowie landwirtschaftliche Betriebe zu Forschungs-
zwecken,

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 33 
  
- Laboratorien, Werkstätten und Lager die den Landwirtschaftsverbänden und den 
Einrichtungen für Forschungszwecke zur Landwirtschaft dienen, 
- Gartenbaubetriebe und Gewächshäuser mit angeschlossenen Gartencentern. Die 
innen liegende Verkaufsfläche darf eine Größe von 300 m² nicht überschreiten. 
- Max. 2 Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsin-
haber und Betriebsleiter, 
- Hofläden zur Vermarktung der Produkte aus den zulässigen Nutzungen innerhalb 
dieses Bebauungsplans sowie von Produkten, die hiermit in Zusammenhang ste-
hen. Die Hofläden müssen den zulässigen Nutzungen innerhalb dieses Bebau-
ungsplans zugeordnet und ihnen gegenüber in der Grundfläche untergeordnet 
sein. Die zulässige Gesamtverkaufsfläche der Hofläden darf eine Verkaufsfläche 
von 450 m² nicht überschreiten. 
- Cafés zur gastronomischen Nutzung,  
- Kantinen, bzw. Schank- und Speisewirtschaften, die der Zweckbestimmung „Be-
triebe, Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ dienen,  
- Kindertagesstätten, 
- die der Ver- und Entsorgung des Sondergebietes dienenden Anlagen und Einrich-
tungen (Elektrizität, Gas, Wärme, Wasser, Telekommunikation), 
Die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung in SO 1 bilden die Planungen zu den 
vorgesehenen Nutzungen ab. Hierzu gehört insbesondere das Ökolandbau-Zentrum mit 
der Demeter Zentrale, Kantine, Café, Hofladen und Kindertagesstätte. Im Hofladen sollen 
Produkte erworben werden können, die von den vor Ort ansässigen Betrieben produziert 
und erzeugt werden. Hierzu gehört insbesondere Feldgemüse. 
Ebenso sind im Ökolandbau-Zentrum Co-Working-Spaces vorgesehen. Co-Working-
Spaces sind Büroarbeitsplätze, welche schnell oder flexibel, oft auch nur für eine befris-
tete Zeit, gemietet werden. Je nach Angebot und Vereinbarung sind sie mit Bürobedarfen 
und weiterem Mobiliar ausgestattet. Nachfrager von solchen Co-Working-Spaces sind 
hauptsächlich Start-ups sowie kreative oder andere örtlich ungebundene, flexible Berufs-
gruppen. Hierbei stehen nicht die Miete ganzer Büroflächen mit Nebenräumen im Mittel-
punkt, sondern nur diejenigen Anforderungen, die tatsächlich genutzt werden und so von 
einem Rückgriff auf bestehende Infrastruktur und Ausstattung profitieren. Die allgemeine 
Zulässigkeit von Co-Working Spaces muss nicht gesondert festgesetzt werden, da diese 
Nutzungen wie Büronutzungen zu sehen sind. Allerdings sind im SO 1 und SO 2 nur Bü-
rogebäude, die der Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und Forschung zur Landwirt-
schaft“ dienen bzw. im SO 3 Büros, die den Landwirtschaftsverbänden und den Einrich-
tungen für Forschungszwecke zur Landwirtschaft dienen zulässig. Bei der Planung und 
Errichtung von Co-Working Spaces ist daher zu beachten, dass diese der festgesetzten 
Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ dienen müs-
sen. Dies gilt ebenfalls für die sich dort niederlassenden Start-ups. 
Gleichzeitig wird der Bestand und der zukünftige Entwicklungsspielraum der Baumschule 
Appel (Gartenzentrale) gesichert. Der Gartenbaubetrieb mit angeschlossenen Gartencen-
ter verkauft gegenwärtig als auch zukünftig Produkte (hier Pflanzen Gehölze, Obstbäume, 
Stauden und Kräuter), die maßgeblich ihre Herkunft (Zucht) am Standort haben. Somit 
handelt es sich um Produkte, die sich aus den zulässigen Nutzungen innerhalb dieses Be-
bauungsplans ergeben und hiermit in Zusammenhang stehen. Hierbei wird die Bestands-
verkaufsfläche der Gartenzentrale genutzt, die im Rahmen der Neuplanungen keine Er-
weiterung erfährt, sondern einen an die vorgesehen Entwicklungen im SO 1 angepassten 
Zuschnitt erhält. Die innen liegende Verkaufsfläche darf gemäß textlicher Festsetzung 
eine Größe von 300 m² nicht überschreiten. Für die künftig außen liegende Verkaufsflä-
che liegt keine Größenbeschränkung vor. Gegenwärtig besteht eine genehmigte Außen-
verkaufsfläche von ca. 7.500 m² (nach Luftbild Abschätzung), die sich durch die Umset-

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 34 
  
zung der geplanten Nutzungen im SO 1 auf eine Flächengröße von ca. 4.000 m² Außen-
verkaufsfläche deutlich reduzieren wird. Dem Baumschulenbetreiber ist bekannt, dass er 
zukünftig seine Flächen verkleinern muss. Da die Planungen hierzu noch nicht abge-
schlossen sind und entsprechender Entwicklungsspielraum beibehalten werden soll, wird 
auf die Festlegung eines Oberwertes für die zukünftige Außenverkaufsfläche nach aktuel-
lem Planungsstand verzichtet. Über das Erfordernis eines möglicherweise durchzuführen-
den Zielabweichungsverfahrens im Zusammenhang mit zulässigen Außenverkaufsflächen 
wird im weiteren Bebauungsplanverfahren beraten (siehe auch Kapitel 5.1, Seite 10). 
Auch Wohnnutzungen sind Bestandteil der Planungen, jedoch nicht im Sinne der Bereit-
stellung von Wohnraumangeboten für die Öffentlichkeit, sondern Wohnungen mit stand-
ortbezogenem Nutzungszweck. Vorgesehen sind maximal 2 Wohnungen für Aufsichts- 
und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. 
Sondergebiet SO 2 
- Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, die der Zweckbestimmung „Betriebe, 
Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ dienen, 
- Forstwirtschaftliche Betriebe sowie landwirtschaftliche Betriebe zu Forschungs-
zwecken, 
- Laboratorien, Werkstätten und Lager die den Landwirtschaftsverbänden und den 
Einrichtungen für Forschungszwecke zur Landwirtschaft dienen, 
- Max. 3 Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsin-
haber und Betriebsleiter, 
- Einrichtungen für die Beherbergung von Lehrlingen und Arbeitspersonal die der 
Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ die-
nen, mit max. 32 Betten,  
- Gartenbaubetriebe und Gewächshäuser, 
- die der Ver- und Entsorgung des Sondergebietes dienenden Anlagen und Einrich-
tungen (Elektrizität, Gas, Wärme, Wasser, Telekommunikation). 
Die festgesetzten Nutzungen im SO 2 sichern die bestehenden Nutzungen, insbesondere 
die der landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Betriebe ab, und erlauben gleichzei-
tig vielfältige Erweiterungsmöglichkeiten. Hierzu gehören auch (in einer begrenzten An-
zahl) Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen/Betriebsinhaber und Betriebs-
leiter und Möglichkeiten für die Beherbergung von Lehrlingen und Arbeitspersonal. 
Bestandteil des SO 2 ist auch der geplante Neubau einer Versuchshalle an der westlichen 
Grundstücksgrenze. Vorgesehenen ist eine klimageregelte Versuchshalle zu Forschungs-
zwecken an Ulmensorten und anderen Baumschulkulturen mit angeschlossener Steck-
lingsvermehrung zuzüglich Maschinen- und Geräteraum, was der Zweckbestimmung des 
festgesetzten Sondergebiets entspricht. 
Sondergebiet SO 3 
- Forstwirtschaftliche Betriebe sowie landwirtschaftliche Betriebe zu Forschungs-
zwecken, 
- Büros, Laboratorien, Werkstätten und Lager, die den Landwirtschaftsverbänden 
und den Einrichtungen für Forschungszwecke zur Landwirtschaft dienen, 
- Max. 2 Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsin-
haber und Betriebsleiter, 
- Einrichtungen für die Beherbergung von Lehrlingen und Arbeitspersonal die der 
Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ die-
nen, mit max. 4 Betten,

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 35 
  
- Einrichtungen für die Beherbergung von Gästen die der Zweckbestimmung „Be-
triebe, Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ dienen, mit max. 50 Betten, 
- die der Ver- und Entsorgung des Sondergebietes dienenden Anlagen und Einrich-
tungen (Elektrizität, Gas, Wärme, Wasser, Telekommunikation). 
Das SO 3 ist in zwei Teilbereiche (westlich und östlich) getrennt und vornehmlich durch 
Bestandsgebäude geprägt. In diesen sind bereits jetzt oder sollen zukünftig (in einer be-
grenzten Anzahl) Wohnungen und Wohnmöglichkeiten für Aufsichts- und Bereitschafts-
personen/ Betriebsinhaber und Betriebsleiter sowie Beherbergungsmöglichkeiten unterge-
bracht werden. 
Das aktuelle Bürogebäude im östlich gelegenen SO 3 soll zukünftig als Gästehaus und 
ggf. für die Unterbringung von Lehrlingen und Arbeitspersonal genutzt werden. Zuvor war 
es als Lehrlingswohnheim genutzt worden. Diese Nutzung soll wieder aufgenommen wer-
den. Zur Steuerung der Entwicklung von zweckgebundenen Unterbringungsmöglichkeiten 
im Sondergebiet ist die Anzahl maximal zulässiger Betten begrenzt. Im Bereich des Insti-
tuts für Biologisch-Dynamische Forschung im westlichen SO 3 sind (in begrenzter Anzahl) 
die entsprechenden Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Be-
triebsinhaber und Betriebsleiter vorgesehen. 
Fazit zur Art der baulichen Nutzung 
Für die Schaffung des Ökolandbau-Campus im SO 1 bedarf es insgesamt verschiedener 
Nutzungsansprüche, die durch verschiedene Nutzungsgruppen artikuliert und nachgefragt 
werden. Somit ist es aus städtebaulichen Gründen geboten, im Bebauungsplan die Zuläs-
sigkeit verschiedener Nutzungsarten festzusetzen, bei denen die entsprechenden Be-
lange der beteiligten Akteure breit und umfassend abgebildet werden. So sind beispiels-
weise auch die Entwicklung neuer Arbeitsformen und die Bereitstellung entsprechender 
Büroflächen und Räumlichkeiten möglich (Coworking-Spaces für Freiberufler, kleinere 
Start-ups und Gemeinschaftsprojekte, die der Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und 
Forschung zur Landwirtschaft“ dienen).  
Die allgemeinen Zulässigkeiten, bestehend aus „Errichtung von Landwirtschaftsbetrieben, 
Gebäude für Landwirtschaftsverbände sowie Einrichtungen für Ausbildungs- und For-
schungszwecke zur Landwirtschaft, stellen in Bezug auf die vielfältigen Nutzungsmöglich-
keiten in den SO 1 bis SO 3 zugleich eine städtebaulich ordnende, aber ebenso offene 
Rahmengebung dar, um den Entwicklungen vor Ort für die nächsten Jahre genügend Ent-
wicklungsspielraum zu geben.  
12.3 Maß der baulichen Nutzung 
Die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung erfolgt gemäß Planeintrag über die 
Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse und 
die Gebäudehöhe.  
Hiermit wird den Mindestanforderungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zur Be-
stimmung des Maßes der baulichen Nutzung in Bebauungsplänen Rechnung getragen. 
Gemäß § 16 Abs. 3 BauNVO ist in Bebauungsplänen stets eine Grundflächenzahl und die 
Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen festzusetzen.  
Für das vorliegende Vorhaben im Sondergebiet ist eine entsprechende Bestimmung des 
Maßes der baulichen Nutzung über die getroffenen Mindestangaben ausreichend. Sowohl 
der Bau des Ökolandbau-Zentrums mit der neuen Demeter Zentrale als auch etwaige 
neue Erweiterungsbauten sowie die Bestandssicherung von Gebäuden sind mittels der 
Festsetzungen gewährleistet. Ausnahmen gelten für die maximal zulässigen Flächengrö-
ßen bestimmter Nutzungsarten. Über die gewählten Festsetzungen ist die Umsetzung des 
vorgesehenen städtebaulichen Konzepts zum sonstigen Sondergebiet (SO) mit der 
Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ sowohl in 
Größe als auch Höhe der geplanten baulichen Anlagen möglich. Gleichzeitig bleibt ein an-
gemessenes Maß zum Ausbau des Standorts in naturräumlicher Lage erhalten.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 36 
  
12.3.1 Grundflächenzahl (GRZ) 
Die Grundflächenzahl (GRZ) steuert, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter 
Grundstücksfläche von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Dabei ist für die Ermitt-
lung der zulässigen Grundfläche die Fläche des Baugrundstückes maßgebend, die im 
Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. 
Flächen von Terrassen, Balkonen, Lichtschächten u.ä. sowie GRZ II relevante Flächen 
sind in die zulässige GRZ miteinzurechnen. Die zulässige GRZ ergibt sich aus dem 
Planeintrag (Nutzungsschablone) der Planzeichnung je SO. 
In den Sondergebieten SO 1 – SO 3 ist eine GRZ von 0,8 festgesetzt. Bei der Bestim-
mung des Maßes der baulichen Nutzung nach § 16 BauNVO bestehen Orientierungs-
werte für Obergrenzen gemäß § 17 BauNVO. Bei sonstigen Sondergebieten nach 
§ 11 BauNVO entspricht die Obergrenze 0,8. Diese wird vorliegend nicht überschritten. 
Mittels der festgesetzten GRZ lassen sich die städtebaulichen Entwicklungsziele uneinge-
schränkt umsetzen.  
Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl (GRZ II) 
Gemäß der Regelung nach § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO kann die zulässige Grundfläche 
durch die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen und ihren Zufahrten, Nebenanlagen im 
Sinne des § 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch 
die das Gebäude lediglich unterbaut wird, bis max. 50 % des zulässigen Wertes (Grund-
fläche pro überbaubarer Grundstücksfläche) überschritten werden, höchstens jedoch bis 
zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Im Bebauungsplan können hiervon abweichende 
Bestimmungen getroffen werden, wovon kein Gebrauch gemacht wird. 
Insgesamt liegt die zulässige Versiegelung des Plangebiets sowohl durch Hauptanlagen 
als auch durch Nebenanlagen bei einer GRZ von 0,8. Der entsprechend maximal zuläs-
sige Versiegelungsgrad wird im weiteren Planverfahren in den Berechnungen und Unter-
suchungen des Umweltberichts berücksichtigt. 
Regelungen und Beschränkungen für Nutzungen hinsichtlich der Flächengrößen im Son-
dergebiet SO 1 
Es bestehen Beschränkungen zur Flächengröße von Terrassen (sind bei der Berechnung 
der GRZ heranzuziehen), die im SO 1 an Cafés zur gastronomischen Nutzung oder an 
Kantinen angeschlossen werden sollen. Somit ist die Errichtung von Außenbereichen für 
diese Nutzungen in einem gewissen Maß möglich. Gleichzeitig wird mittels der Beschrän-
kung der stadträumlichen Lage Rechnung getragen, wonach sich das Plangebiet weit au-
ßerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils befindet und ein sensibles Maß zum 
Ausbau des Standorts in naturräumlicher Lage, insbesondere auch für gastronomische 
Nutzungen, angemessen ist. 
12.3.2 Geschossflächen 
Für die festgesetzten zulässigen Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen in 
den SO 1- SO 3 gelten Vorgaben zur maximal zulässigen Geschossfläche je Wohnung. 
Die Wohnungen dürfen jeweils maximal 125 m² Geschossfläche aufweisen. Durch die 
Lage des Plangebiets im Außenbereich erfolgt eine enge Steuerung der Neuplanungen 
am Standort. Die Etablierung als Wohnstandort ist in der Gemengelage der geplanten 
Nutzungen und vorliegend außerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Au-
ßenbereich nicht vorgesehen, weshalb entsprechende Vorgaben gelten. 
Des Weiteren gelten im SO 1 besondere Vorgaben zu den maximal zulässigen Geschoss-
flächengrößen für einige der festgesetzten zulässigen Nutzungen (hier: Cafés zur gastro-
nomischen Nutzung und Kantinen). Die zulässig festgesetzten Flächengrößen sind maß-
geblich abgeleitet aus dem vorgelegten architektonischen und städtebaulichen Konzept 
zur Errichtung der neuen Demeter-Zentrale. Die Vorgaben beinhalten keinen maßgebli-
chen Entwicklungsspielraum, da durch die Lage des Plangebiets im Außenbereich eine 
enge Steuerung der Neuplanungen am Standort erfolgt.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 37 
  
Im Sondergebiet SO 1 darf die Größe der Geschossfläche des Gastraums (inklusive der 
Umfassungswände des Raumes) von Cafés zur gastronomischen Nutzung und von Kanti-
nen, bzw. Schank- und Speisewirtschaften, die der Zweckbestimmung „Betriebe, Ver-
bände und Forschung zur Landwirtschaft“ dienen, insgesamt nicht mehr als 300 m² betra-
gen.  
Die jeweilige Bestimmung der Geschossfläche von Kantine und Café kann innerhalb einer 
bestimmten Obergrenze (hier: insgesamt: 300 m²) flexibel erfolgen. Die zulässige Ge-
schossflächengröße dieser Nutzungen im Sondergebiet SO 1 ist somit ganzheitlich zu be-
trachten, kann aber flexibel auf die jeweiligen Nutzungen bezogen ausgeführt werden, um 
dem Standort und dem städtebaulichen Konzept angepasste Lösungen vornehmen zu 
können.  
Von diesen Flächenregelungen ausgenommen sind Küchen- und Thekenbereiche sowie 
Nebenräume, da diese Flächen für den Nutzungsbetrieb bedeutsam sind, aber nicht 
durch den Publikumsverkehr in Anspruch genommen werden. 
12.3.3 Zahl der Vollgeschosse 
Zur Gewährleistung und Feinsteuerung eines bestimmten städtebaulichen Erscheinungs-
bildes sowie zur Umsetzung des vorgesehenen städtebaulichen Konzepts und Absiche-
rung zukünftiger baulicher Entwicklung wird die Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß 
festgesetzt. Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse erfolgt gemäß Planeintrag je Sonder-
gebiet in der Planzeichnung (Nutzungsschablone). 
Im SO 1 sind maximal III Vollgeschosse als zulässig festgesetzt. Mittels dieser Festset-
zung kann der Neubau des Ökolandbau-Zentrums gemäß Architektenplan und Entwurfs-
konzept realisiert werden. Höhenbeschränkungen ergeben sich aus der maximal zulässi-
gen Gebäudehöhe (siehe Festsetzung zur Höhe der baulichen Anlagen). Der Neubau 
setzt sich in Bezug auf die Vollgeschosse von seiner Umgebung und den Bestandsgebäu-
den ab und stellt damit das höchste Gebäude im Plangebiet und in der näheren Umge-
bung dar. Aufgrund seiner Bedeutung im Rahmen der Neuentwicklungen im Plangebiet, 
bedeuten drei Vollgeschosse eine angemessene städtebauliche Höhenentwicklung. Es 
sind keine Auswirkungen wie Schattenwurf oder die Umleitung von Frischluftströmen zu 
erwarten, die Beeinträchtigungen vor Ort hervorrufen können. 
Beim Abgang der niedrigeren (meist landwirtschaftlichen) Bestandsgebäude durch Neu-
bauten kann der vormalige Zustand in Bezug auf die Geschossigkeit erhalten und sogar 
erweitert werden. Somit erhalten die vor Ort ansässigen Betriebe im SO 1 weitere Ent-
wicklungsmöglichkeiten. 
Die Bestandsbetriebe und zukünftige Neubauten in SO 2 und SO 3, für welche durch den 
Bebauungsplan maximal II Vollgeschosse zulässig sind, erhalten diese Erweiterungsmög-
lichkeiten nicht. Derzeit sind im Norden etwas kleinere Bestandsstrukturen anzutreffen, 
die bis zu zwei Vollgeschosse aufweisen. Für zukünftige Entwicklungen soll dieses Maß 
weiterhin gelten.  
12.3.4 Höhe der baulichen Anlagen 
Für die Anzahl der festgesetzten Vollgeschosse wird eine maximale Gebäudehöhe 
(GHmax) gemäß Nutzungsschablone (siehe Planzeichnung) festgesetzt.  
Die Höhe der baulichen Anlagen wird durch das Höchstmaß der Gebäudehöhe (GHmax) 
festgesetzt. Als oberer Bezugspunkt zählt der oberste Abschluss des Gebäudes. Bei Ge-
bäuden mit einem Flachdach ist dies die Oberkante der obersten Attika, bei Gebäuden mit 
geneigten Dachformen wie Satteldächern wird die Gebäudehöhe bis zum First (Oberer 
Abschluss des Dachs) gemessen.  
Die jeweils maximal zulässige Gebäudehöhe in den Gebieten SO 1 – SO 3 gewährleistet 
eine einheitliche und nachvollziehbare Höhenentwicklung der Gebäude im Plangebiet ge-
mäß des städtebaulichen Konzepts oder sichert bei Erweiterung, Abgang und Neuerrich-
tung von Gebäuden die bestehenden Höhenmaße. Die festgesetzte Höhe der baulichen

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 38 
  
Anlagen ist, außer den Gebäudehöhen für das SO 1, aus den Bestandsgebäuden im 
Plangebiet, wie z.B. landwirtschaftlich genutzten Gebäuden, Büro- und Verwaltungsge-
bäuden sowie Wohngebäuden abgeleitet. 
Für die Ermittlung des Höhenbezugspunkts dient als Ausgangspunkt die Gehweghinter-
kante bzw. Straßenkante der Erschließungsstraße bzw. der festgesetzten, öffentlichen 
oder privaten Verkehrsflächen. 
Die Höhe und Größe von Anlagen zur Nutzung und für den Einsatz erneuerbarer Ener-
gien (z.B. Photovoltaik oder Solarthermie) sowie notwendiger technischer Dachaufbauten 
werden begrenzt, damit das städtebauliche Bild durch derartige Anlagen nicht dominiert 
wird. Hierbei dürfen die Anlagen die festgesetzte max. Gebäudehöhe um max. 1,5 m 
überschreiten. Durch die freigestellte Lage des Plangebiets im Landschaftsraum sollen 
entsprechende technische Anlagen in ihrer städtebaulichen Wirkung untergeordnet blei-
ben. 
12.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im vorliegenden Bebauungsplan nach 
§ 23 BauNVO durch Baugrenzen festgesetzt und sind der Planzeichnung zu entnehmen. 
Die Festsetzungen bestimmen die räumlichen Bereiche bzw. den Standort der Bauvorha-
ben auf dem Baugrundstück. Eine Baugrenze gibt vor, dass Gebäude diese Grenze nicht 
überschreiten dürfen. 
Überbaubare Grundstücksfläche 
In Sondergebieten erfolgt üblicherweise eine großzügige, flächenhafte Ausweisung der 
überbaubaren Grundstücksflächen im Geltungsbereich, da bei Vorhaben in Sondergebie-
ten oftmals die genauen Baukörperabmessungen während der Planaufstellung noch nicht 
abschließend bekannt sind. Vorliegend wurden die überbaubaren Grundstücksflächen 
mittels Baugrenzen festgesetzt. 
Trotz eines zugrunde liegenden städtebaulichen (Entwicklungs-) Konzepts wurde im Be-
bauungsplan im SO 1 und SO 2 mittels großzügig gezogener Baugrenzen die zulässige 
überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt.  
Die Baugrenzen sind im SO 1 nicht unmittelbar an das zugrunde gelegte Konzept des 
Ökolandbau-Zentrums gebunden, sondern es wurde eine großzügige Festlegung der 
überbaubaren Grundstücksflächen gewählt. Auf diese Weise wird am Standort ein Ent-
wicklungsspielraum für jetzige und zukünftige Bebauungen und Nutzungen gewährleistet. 
Die Festsetzung ermöglicht im SO 1 eine flexible Verteilung der auf dem Baugrundstück 
zulässigen Gebäude im Rahmen der festgesetzten GRZ. Die Realisierung des umfassend 
konzipierten Ökolandbau-Campus sowie bauliche Erweiterungen oder Neuerungen (z. B. 
im Bereich des Gartencenters) sind im Rahmen der ganzheitlichen Umstrukturierung des 
Standorts planungsrechtlich abgesichert, jedoch besteht auch ausreichend Platz und 
Raum für Anpassungen und Veränderungen im Rahmen zukünftiger Planungsvorhaben.  
Im SO 1 befindet sich derzeit ein Gartenbaubetrieb mit Gewächshäusern und angeschlos-
senem Gartencenter. Bei dem Gartencenter handelt es sich um innenliegende und au-
ßenliegende Verkaufsflächen und Ausstellungsflächen/Schaugärten für Pflanzen ver-
schiedener Art. Zwecks einer flexiblen Handhabung derzeitiger und zukünftiger Verkaufs-
flächen sind die Baugrenzen im SO 1 insgesamt sehr weit gefasst, sodass alle derzeitigen 
und geplanten Nutzungen mit ihren entsprechenden Flächenanforderungen innerhalb der 
festgesetzten Baugrenzen im SO 1 errichtet werden können. Einschränkend ist festge-
setzt, dass die innen liegende Verkaufsfläche bei zulässigen Gartenbaubetrieben und Ge-
wächshäusern mit angeschlossenen Gartencentern eine Größe von 300 m² nicht über-
schreiten darf. 
Die Baugrenzen im SO 2 bilden im östlichen Teil vornehmlich die dortigen Bestandsstruk-
turen ab und erlauben eine Bebauung, die sich vornehmlich an den bereits bestehenden

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 39 
  
Strukturen orientiert. In nördlicher Richtung ist die Baugrenze parallel zur dortigen priva-
ten Straßenverkehrsfläche ausgerichtet. Hier besteht die grundsätzliche Möglichkeit, noch 
nicht bebaute Bereiche neu mit einer Bebauung zu errichten oder Bestandsgebäude in 
nördliche Richtung zu erweitern. In westlicher Richtung im SO 2 sind die Baugrenzen in-
nerhalb des Geltungsbereichs so gezogen, dass die Errichtung einer geplanten Versuchs-
halle zu Forschungszwecken mit Abstellmöglichkeiten für Maschinen möglich ist. Gegen-
wärtig befinden sich dort Gewächshäuser und Lagerflächen. Die festgesetzte Baugrenze 
ermöglicht hier eine großmaßstäbliche Neubebauung.  
Die überbaubaren Grundstücksflächen im östlichen SO 3 sind etwas enger gefasst. Im 
dortigen Baufeld ist die überbaubare Grundstücksfläche eng an die Bestandsgebäude 
(gegenwärtige Demeter Zentrale) angelehnt. Jedoch verbleibt etwas Spielraum im Falle 
einer Neuerrichtung von Gebäuden in diesem Teilbereich des Bebauungsplans. Im westli-
chen SO 3 erlaubt die festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche den Bestandsgebäu-
den Erweiterungsmöglichkeiten oder Neuerrichtungen mit angepassten und vergrößerten 
Grundflächen.  
Klarstellend ist zudem festgesetzt, dass oberirdische Stellplätze gem. § 12 BauNVO, Ne-
benanlagen gem. § 14 BauNVO, Versickerungsanlagen und bauliche Anlagen, soweit sie 
nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind, auch außerhalb der überbauba-
ren Grundstücksflächen zulässig sind. Auf eine konkrete Verortung entsprechender Anla-
gen wird verzichtet, da bei Vorhaben in Sondergebieten oftmals die genauen Standorte 
kleinteiliger Nutzungen während der Planaufstellung noch nicht abschließend bekannt 
sind. 
Somit sind z.B. Stellplatzflächen grundsätzlich in den überbaubaren und auch außerhalb 
der überbaubaren Grundstücksflächen und somit im gesamten Plangebiet zulässig. Die 
Festsetzung ermöglicht die flexible Planung und Umsetzung der erforderlichen Stellplatz-
flächen im Plangebiet zur Unterbringung der benötigten Stellplätze. Die entsprechenden 
Flächen sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans unterzubringen. Der Stellplatz-
nachweis ist im Genehmigungsverfahren zu führen. Die Stellplatzplanungen werden im 
weiteren Bebauungsplanverfahren fortgeschritten. 
Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO können sowohl in Art als auch in Größe außerhalb der 
überbaubaren Grundstücksflächen errichtet werden. Insbesondere die bestehenden land-
wirtschaftlichen Forschungsbetriebe sollen hierbei frei von Restriktionen sein, da im Kon-
text der landwirtschaftlichen Nutzungen sowie der Vielfalt weiterer Nutzungen zahlreiche 
Nebenanlagen im Plangebiet zu erwarten sind. Der Handlungsspielraum soll hierbei nicht 
eingeschränkt sein. 
12.5 Bauweise 
Im Mittelpunkt der Projektentwicklung im Plangebiet steht die Errichtung des Ökolandbau-
Zentrums mit der Demeter-Zentrale als Teil des Ökolandbau-Campus. Dieses Gebäude 
sowie viele weitere Bestandsgebäude, insbesondere landwirtschaftlicher Prägung, stellen 
großflächige Gebäudetypen mit großen Gebäudekörperlängen und Grundflächen dar. 
Gleichzeitig ist vorgesehen, punktuell auch kleinteilige Gebäude neu zu errichten oder 
auch zu erweitern, die verkürzte Gebäudelängen aufweisen.  
Um für die aktuelle Neuausrichtung und zukünftige Entwicklungen die entsprechenden 
planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, wird zur Feinsteuerung der Entwick-
lungen und Bebauungstypologien die Bauweise für die unterschiedlichen Sondergebiete 
SO 1 - SO 3 weiter differenziert und sowohl offen (o) (SO 3) als auch abweichend (a) 
(SO 1, SO 2) festgesetzt. 
12.5.1 Offene Bauweise (o) 
Im Sondergebiet SO 3 ist die offene Bauweise (o) mit seitlichem Grenzabstand festge-
setzt. Mit der Festsetzung der offenen Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO sind Baukör-
perlängen bis zu 50 m zulässig. Dieses Maß ist für die entsprechenden Baufelder im SO 3

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 40 
  
passend und ausreichend, um bestehende Gebäude planungsrechtlich zu sichern, ver-
gleichbare Neubauten zu ermöglichen oder Gebäudeerweiterungen zuzulassen. Kleintei-
lige Bebauungsformen in diesen Bereichen im Plangebiet wie Wohngebäude, Büros oder 
auch landwirtschaftliche Nutzgebäude werden somit auch planungsrechtlich abgebildet. 
12.5.2 Abweichende Bauweise (a) 
In den Sondergebieten SO 1 und SO 2 wird eine abweichende Bauweise (a) im Sinne der 
offenen Bauweise, jedoch ohne Gebäudelängenbeschränkung gemäß § 22 Abs. 2 
BauNVO, festgesetzt. Die offene Bauweise lässt gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO nur eine 
Baukörperlänge bis max. 50 m zu. Mit der wegfallenden Längenbeschränkung sind auch 
Gebäude länger als 50 m zulässig. Die Gebäude sind weiterhin mit einem seitlichen 
Grenzabstand zu errichten.  
Der Wegfall der Gebäudelängenbeschränkung wird notwendig, da der Neubau des Öko-
landbau-Zentrums in einem deutlich längeren Längenmaß vorgesehen ist. Zudem finden 
sich im SO 2 landwirtschaftlich genutzte Gebäude mit Gebäudelängen über 50 m. Auf 
diese Weise bleibt insgesamt ein Entwicklungsspielraum für die Neuausrichtung des Öko-
landbau-Campus oder für Gebäude aus dem Bereich der landwirtschaftlichen Forschung 
mit flexiblen Angeboten zur Gebäudeerrichtung bestehen. Die Festsetzung schließt den 
Bau kleinerer Gebäudetypologien nicht aus, sondern erweitert den Handlungsspielraum 
bei der Umsetzung der Planungsabsichten.  
12.6 Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen 
Tiefgaragen sind im Plangebiet nicht zulässig. Entsprechende bauliche Anlagen zur Un-
terbringung von Stellplätzen sind nicht erforderlich. Zudem ist der Standort, der von land-
wirtschaftlichen und naturnahen Flächen umgeben ist und in Schutzgebietszonen wie ei-
nem Trinkwasserschutzgebiet liegt, für entsprechende technische Lösungen nicht geeig-
net. Es sind keine städtebaulichen Gründe zu Errichtung von Tiefgaragen im Plangebiet 
geboten. 
Carports können ohne Beschränkungen im gesamten Plangebiet errichtet werden. Die 
Dachflächen von Carports können z.B. mittels Solaranlagen für die Erzeugung von Strom 
für E-Ladeangebote herangezogen werden.  
Einzelgaragen sind im SO 1 unzulässig, da entsprechende Stellplatzanlagen für die 
neuen Nutzungen vorgesehen oder bereits vorhanden sind. 
12.7 Straßenverkehrsflächen 
Im Plangebiet sind öffentliche und private Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Die öffentli-
chen Straßenflächen verlaufen in südlicher und östlicher Richtung direkt angrenzend an 
das Sondergebiet. Im nördlichen Teil des Geltungsbereichs quert in Ost-West-Richtung 
eine private Verkehrsfläche das Plangebiet. Die Privatstraße (Gemarkung Darmstadt, Flur 
113, Flurstück 16 teilw., Verkehrsfläche Brandschneise) ist im Eigentum des Vorhabenträ-
gers des neu geplanten Ökolandbau-Zentrums. Für die Fläche sind im Grundbuch Grund-
dienstbarkeiten eingetragen, wie z.B. ein unentgeltliches Wegerecht für die jeweiligen Ei-
gentümer umliegender Grundstücke. 
Die festgesetzten Straßenverkehrsflächen entsprechen den bestehenden Straßenverkehr-
sparzellen auf Grundlage des offiziellen Katasterplans. Die Breite der Verkehrsflächen ist 
ausreichend bemessen für die Nutzungszwecke des Plangebietes. 
Die Verkehrsflächen stellen die Erschließungswege im Plangebiet dar und gewährleisten 
sowohl die innere als auch die äußere Erschließung des Plangebiets. Die in der Plan-
zeichnung festgesetzten Straßenverkehrsflächen sind klar gegenüber den Flächen ande-
rer Nutzungen abgegrenzt. So können zum Beispiel die zu bebauenden Privatgrundstü-
cke von öffentlichen Straßengrundstücken sichtbar getrennt werden.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 41 
  
12.8 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft 
12.8.1 Befestigte Freiflächen 
Es ist festgesetzt, die Oberflächenbefestigungen wie private Erschließungsflächen, PKW-
Stellplätze und deren Zufahrten, etc. so herzustellen, dass anfallende Niederschläge zu-
rückgehalten werden. Hierfür sind z.B. wassergebundene Decken, Pflaster mit breiten Fu-
gen bzw. versickerungsfähiges Pflaster sowie Schotterrasen zu verwenden.  
12.8.2 Behandlung von Niederschlagswasser auf privaten Flächen 
Das auf Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen der Baugrundstücke anfallende 
Niederschlagswasser ist auf den privaten Grundstücken zurückzuhalten, zu sammeln und 
zu verwerten. Dies dient einem sparsamen Umgang mit Trinkwasser und gleichzeitig wird 
Regenwasser, dort wo es anfällt, in den Naturkreislauf zurückgeführt. 
Die Dachentwässerung im Plangebiet wird nicht in ein städtisches Entwässerungssystem 
bzw. Kanalsystem eingeleitet, sondern erfolgt im Plangebiet direkt mittels eines eigen 
konzipierten Entwässerungssystems. Technische Infrastrukturen in Form von Kanalleitun-
gen liegen im Plangebiet nicht vor und eine entsprechende Errichtung ist auch nicht vor-
gesehen. Durch die Behandlung des Niederschlagswassers vor Ort wird das städtische 
Entwässerungssystem nicht beansprucht, wodurch von den üblichen Vorgaben der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt zur Niederschlagsentwässerung, hier z.B. zur Mindestvegetati-
onsschicht auf Dachflächen, abgewichen werden kann. Diese wird vorliegend geringer 
festgesetzt als in anderen Bebauungsplänen in Darmstadt üblich. In diesen werden exten-
sive Dachbegrünungen grundsätzlich mit einer Mindestsubstratstärke von 15 cm festge-
setzt. Im Bebauungsplan W 66 muss gemäß der textlichen Festsetzung die Vegetations-
schicht auf Dachflächen eine mittlere Dicke von 12 cm aufweisen und kann variabel zwi-
schen 10 – 14 cm ausgebildet werden. 
12.8.3 Behandlung von Niederschlagswasser auf privaten Verkehrsflächen 
Die Entwässerung der privaten Straßenverkehrsflächen im Geltungsbereich ist über eine 
Versickerungsanlage mit vorgeschalteter Behandlungsanlage oder über eine oberflächige 
Versickerung über angrenzende Mulden denkbar, die in das Regenentwässerungsgebiet 
(RW-Gebiete) 1 und/oder 2 (siehe Plan Nr. 2.1, Entwässerungs- und Wasserversorgungs-
konzept) integriert werden können.  
Die Entwässerung von Niederschlagswasser auf Verkehrsflächen ist im weiteren Verfah-
ren mit den entsprechenden Fachämtern abzustimmen. 
12.8.4 Dachbegrünung 
Flachdächer und Dächer mit einer Neigung von bis zu 35° und ab einer Mindestgröße von 
3 m² sind extensiv zu begrünen und dauerhaft zu erhalten. Die Mindestvegetationsschicht 
der Flachdächer ist mit einer mittleren Dicke von 12 cm festgesetzt und kann dabei varia-
bel zwischen 10 - 14 cm ausgebildet werden. 
Im Bebauungsplan wurden Festsetzungen getroffen, die den Umfang der erforderlichen 
Dachbegrünung näher regeln und konkretisieren. So ist festgesetzt, dass der Dachbegrü-
nungsanteil durch Fenster, Be- und Entlüftungsöffnungen, Dachterrassen, technische und 
untergeordnete Aufbauten sowie deren Zuwegungen auf max. 70% der gesamten Dach-
fläche reduziert werden darf. Bei dem vorgegebenen Mindestbegrünungsanteil handelt es 
sich um eine städtische Vorgabe, welche die Wissenschaftsstadt Darmstadt im Rahmen 
von Bebauungsplänen vorgegeben hat, um u.a. einen Beitrag als Maßnahme zur Vermin-
derung von Überhitzung zu leisten. 
Grundsätzlich ist ein möglichst hoher Anteil einer Dachflächenbegrünung zu erreichen. 
Zudem sollen zur Förderung erneuerbarer Energien und zur Reduzierung des CO2-
Austauschs Dachflächen für die Aufstellung von Photovoltaikanlagen herangezogen wer-
den. Eine Kombination beider Nutzungen ist verpflichtend. Um entsprechende Anlagen

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 42 
  
nutzen und warten zu können, sind Zuwegungen erforderlich. Ebenso ist es erforderlich, 
auf den Dachflächen technische Aufbauten wie Lüftungsanlagen etc. unterzubringen. 
Diese Flächen können nicht für eine Dachbegrünung herangezogen werden. Auch bei der 
Errichtung von Dachterrassen sowie im Bereich der Attika entfallen durch den Konstrukti-
onsausbau Flächen zur Dachbegrünung. Somit ist ein Abzug von anderen notwendigen 
Nutzungen der Dachfläche bei der Bemessung des Dachbegrünungsanteils nachvollzieh-
bar, der vorgesehene Mindestbegrünungsanteil muss aber erreicht werden. 
Ausgenommen von der Begrünung sind Dachflächen, die (gemäß Niederschlagsentwäs-
serungskonzept) für eine gezielte Sammlung von Dachwasser für die Brauchwassernut-
zung vorgesehen sind. Gemäß Entwässerungskonzept ist geplant, das auf den Dachflä-
chen der geplanten Demeter-Zentrale anfallende Regenwasser in einem Retentionsraum 
zwischenzuspeichern und als Brauchwasser wiederzuverwenden. Technische Ein- und 
Aufbauten und deren Zuwegung sowie Dachterrassen und Fenster sind ebenso sind von 
einer Dachbegrünung ausgenommen. 
Die Dachbegrünung soll sich positiv auf das Mikroklima (Temperaturregulierung, Schutz 
vor unerwünschter Sonneneinstrahlung durch geringe Strahlungsreflexion, Luftreinigung), 
die Rückhaltung von Regenwasser vor Ort (Verdunstung) sowie auf das thermische, luft-
hygienische und energetische Potenzial eines Gebäudes auswirken. 
12.8.5 Fassadenbegrünung 
Die Mindestfestsetzung über die zu begrünenden Fassadenflächen der Gebäude soll zu 
einer zügigen Durchgrünung des Plangebiets beitragen und ist eine wirkungsvolle Maß-
nahme zur gestalterischen Aufwertung von Gebäuden. 
Die Fassadenbegrünung stellt bereits nach kurzer Zeit die Entwicklung ökologisch und ge-
stalterisch wirksamer Grünstrukturen sicher. Zudem fördert die Festsetzung von begrün-
ten Fassaden positive Auswirkungen auf die Schutzgüter Klima sowie Landschafts- und 
Ortsbild. So wirkt die Fassadenbegrünung ausgleichend auf die Auswirkungen baulicher 
Verdichtung und trägt zur Verbesserung des örtlichen Klimas bei. Zudem schafft die Be-
grünung der Fassadenflächen ein gestalterisch wirkungsvolles Grünvolumen und leistet 
damit einen Beitrag zur Einbindung der Bebauung in die Grünstrukturen im näheren Um-
feld. 
Ausgenommen von der Fassadenbegrünung sind Lehmfassaden, da diese aufgrund ihrer 
Beschaffenheit auf äußere Einflüsse durch Luft und Feuchtigkeit angewiesen sind und zu-
gänglich für Pflegemaßnahmen sein müssen. Hierdurch können die besonderen Eigen-
schaften von Lehm für eine ökologische, natürliche und nachhaltige Bauweise am besten 
zur Geltung kommen und die Vorteile für eine gute Vermittlung von Außen- und Innen-
klima (Umgebung und Gebäude) erzielt werden. Eine Fassadenbegrünung würde ent-
sprechende Qualitäten einschränken und die Lehmfassaden im weitesten Sinne abde-
cken, weshalb diese von der verpflichtenden Begrünung ausgenommen sind. 
Brandschutzrechtliche Regelungen sind dabei zu beachten. Die Fassadenbegrünung ist 
gemäß Pflanzliste/Vorschlagsliste ausführen (siehe V Ziff. 12 der textlichen Festsetzun-
gen). Die Pflanzliste wird, auch in Bezug zur Fassadenbegrünung, in Abstimmung mit den 
städtischen Ämtern zur Offenlage erweitert und angepasst.  
12.8.6 Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen 
Schutz von Vögeln vor Vogelschlag 
Das Risiko einer signifikanten Erhöhung von Vogelschlag an Glasbauteilen ist insbeson-
dere bei Neubaumaßnahmen im Übergang zum Außenbereich und zum Landschafts-
raum, aufgrund der Regelungen des § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) zum 
Schutz der im Geltungsbereich und dessen Umfeld vorkommenden Vogelarten, zu mini-
mieren.  
Wesentlich ist in diesem Zusammenhang das „Sichtbarmachen“ der Glaselemente für Vö-
gel, wobei insbesondere ein möglichst geringer Reflexionsgrad bedeutsam ist. Aufgrund

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 43 
  
dessen sind bei Scheiben ab einer Größe von 3 m² Außenreflexionsgrade von bis zu 
10 % festgesetzt. Zudem gibt es verschiedene weitere Möglichkeiten, die in der Festset-
zung beispielhaft aufgeführt sind, um das Glas für Vögel als Hindernis kenntlich zu ma-
chen. Hierzu können auch mit Streben oder Pfosten untergliederte Fensterfronten zählen.  
Hinweise zu Abständen, Deckungsgrad, Kontrast und Reflektanz können dem derzeit als 
anerkannte Regel der Technik geltenden Leitfaden „Vogelfreundliches Bauen mit Glas 
und Licht“ (H. Schmid, et al, 2012, https://vogelglas.vogelwarte.ch/) bzw. seinen jeweiligen 
Aktualisierungen entnommen werden.  
Erhaltung und Entwicklung der Lebensräume von Girlitz und Stieglitz 
Die beiden im Plangebiet nachgewiesenen und zu schützenden Vogelarten Girlitz und 
Stieglitz sind Gebüsch- und Baumbrüter, die nur im Gebiet gehalten werden können, 
wenn die entsprechenden Lebensraumbedingungen erhalten oder neu entwickelt werden. 
Die Nahrungshabitate der beiden Vogelarten sind im Plangebiet und angrenzend verortet. 
Aus diesem Grund sollen im Plangebiet im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfah-
rens Flächen festgesetzt werden, auf denen der vorhandene Gehölzbestand, insbeson-
dere dicht gewachsene Bäume und hohe Hecken, so weit wie möglich zu erhalten bzw. 
durch Neuanpflanzungen zu ergänzen sind. Geeignete Gehölzarten zur Anlage dichter, 
bis etwa 5 m hoher Hecken können z.B. Hainbuche (Carpinus betulus), Feldahorn (Acer 
campestre) und Stieleiche darstellen. 
12.8.7 Vorlaufende Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) 
Maßnahmen zum Schutz von Zauneidechsen 
Im Plangebiet wurden im Rahmen artenschutzrechtlicher Untersuchungen Zauneidechsen 
erfasst. Die Zauneidechse ist nach der FFH-Richtlinie Anhang IV streng geschützt und 
nach der BArtSchV besonders geschützt. Um durch das Vorhaben möglicherweise ausge-
löste Verbotstatbestände nach dem Bundesnaturschutzgesetz auszuschließen, sind vor-
laufende Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen umzusetzen.  
Die Zauneidechsen verlieren aufgrund des geplanten Vorhabens im Südwesten des Gel-
tungsbereichs einen Teil ihres Lebensraums. Hierfür ist im Plangebiet oder auf angren-
zenden Flächen (mittels eines Umsiedlungskonzepts) im Vorlauf der Projektumsetzung 
ein funktionaler Ersatz zu schaffen. 
Auf den Flächen für den funktionalen Ausgleich sind spezifische Habitatstrukturen („Ei-
dechsenlinsen“ von jeweils etwa 20 m² Fläche) einzubringen, bestehend aus Sandhaufen, 
starkem Totholz, Wurzelstubben und Reisig u.Ä. Weitere Anforderungen sind eine son-
nige Exposition und räumliche Verknüpfung mit Gebüschen, Extensivwiese/ -rasen und 
ruderalen Krautfluren. Der halboffene Charakter dieser Flächen ist durch Mahd und im 
Bedarfsfall Entnahme von Gehölzaufwuchs zu erhalten. 
Erforderliche Flächen und Maßnahmen (Anforderungen wie z.B. „Eidechsenlinsen“) wer-
den im weiteren Bebauungsplanverfahren erörtert und festgesetzt oder in einem städte-
baulichen Vertrag rechtlich gesichert.  
Für die Bemessung des Bedarfs an Ersatzlebensraum innerhalb des Plangebiets oder auf 
angrenzenden Flächen sind möglichst viele Bereiche zu erhalten oder im Verbund mit au-
ßerhalb liegenden Strukturen neu herzustellen. 
Die Untersuchungen und ggf. die Vergrämung oder Umsiedlung der Zauneidechsen sind 
zeitlich nur in der Aktivitätsphase der Art einschließlich ihrer Jungtiere vorzunehmen. Die 
Aktivitätsphase liegt von April bis August (= Kernzeit) vor, anschließend abnehmend und 
witterungsabhängig bis Oktober. 
Die hinreichende Funktionsfähigkeit eines Ersatzhabitats für die Zauneidechse wird oft 
erst 2-3 Jahre nach der Herstellung erreicht, da auf den Flächen auch eine Vegetations-

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 44 
  
entwicklung stattgefunden haben muss, die ein ausreichendes Nahrungsangebot an In-
sekten gewährleistet. Dies ist bei der Zeitplanung für das Gesamtprojekt zu berücksichti-
gen.  
Für Schutzmaßnahmen im Zusammenhang mit der Baufeldfreimachung auf möglichen 
Habitatflächen der Zauneidechse ist eine ökologische Baubegleitung einzusetzen. Ihre 
Aufgaben sind,  
- den Bestand geschützter Arten aktuell vor dem Eingriff zu überprüfen,  
- die Herstellung und Entwicklung des Ersatzlebensraums zu begleiten sowie  
- die Maßnahmen zur Vergrämung oder Umsiedlung durchzuführen. 
Nach Abschluss der Bauphase ist die Entwicklung der Ersatzlebensräume über einen 
Zeitraum von 5 Jahren fachgutachterlich zu untersuchen und zu dokumentieren (Monito-
ring). Im Bedarfsfall sind Nachbesserungen vorzunehmen.  
Die ökologische Baubegleitung arbeitet in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbe-
hörde. Die verbindliche Umsetzung wird im städtebaulichen Vertrag festgehalten. 
Ersatz für Verluste von Niststätten des Haussperlings 
Bei den artenschutzrechtlichen Untersuchungen 2021/2022 wurde innerhalb des Plange-
biets eine Niststätte des Haussperlings festgestellt. Vor dem Abbruch oder Umbau eines 
Gebäudes mit Niststätten des Haussperlings sind als Ersatz spezifische Nistkästen für 
den Haussperling an geeigneten Gebäuden im näheren Umfeld aufzuhängen bzw. in die 
Fassade einzubauen. Zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände ist eine 
Installation der Niststätten vor dem Beginn der Abbruch- oder Umbauarbeiten erforderlich. 
Detaillierte Abstimmungen zur Errichtung spezifischer Nistkästen erfolgen im weiteren Be-
bauungsplanverfahren.  
Artenschutzmaßnahmen für Blindschleiche, Teichfrosch und Teichmolch und Feldgrille 
Im Südwesten des Plangebiets (SO 1) wurde die Blindschleiche (Anguilla fragilis) festge-
stellt. In verschiedenen zur Gartenzentrale Appel gehörenden Wasserbecken und -kübeln 
besitzen der Teichfrosch (Pelophylax kl. esculentus) und der Teichmolch (Lissotriton vul-
garis) ihren Lebensraum. 
Für die in der Region nicht seltene Feldgrille, die innerhalb des Plangebiets allenfalls mit 
einer geringen Individuenzahl vorkommt, werden keine gezielten Artenschutzmaßnahmen 
vorgeschlagen. Die Art wird aber von den neu herzustellenden Ersatzhabitaten für die 
Zauneidechse ebenfalls profitieren, auch in Anbetracht der Tatsache, dass junge Feldgril-
len zum Nahrungsspektrum von Zauneidechsen gehören. 
Durch die zu erwartende Umstrukturierung bzw. Verlagerung von Teilflächen der Garten-
zentrale kann es zur Tötung von Individuen dieser Arten oder zu Lebensraumverlusten 
kommen. Hierzu sind entsprechende Vermeidungs- bzw. Ausgleichsmaßnahmen durch-
zuführen. In den textlichen Festsetzungen sind hierzu Vorgaben aufgeführt. 
12.8.8 Sonstige Maßnahmen zur Erhaltung und Förderung der Biodiversität im Plangebiet 
Schutz von Gehölzen 
Im Plangebiet befinden sich zahlreiche Gebüsche, Hecken und Säume heimischer sowie 
nicht heimischer Arten. Des Weiteren sind zahlreiche Grünstrukturen aus dem Bereich 
des Gartencenters sowie Einzelbäume und Baumgruppen heimischer wie nicht heimi-
scher Arten vor Ort vorzufinden. Zum Schutz der bedeutsamen Grünstrukturen und zur 
Verringerung von Beeinträchtigungen im Plangebiet durch das Vorhaben sind Regelun-
gen zur Erhaltung von Gehölzen im Bebauungsplan festgesetzt. Konkrete Bäume und Ge-
hölze, die im Rahmen des Bebauungsplans zur Erhaltung festgesetzt werden sollen, sind 
im weiteren Verfahren noch zu bestimmen und werden u.a. auf Grundlage des Umweltbe-
richts zur Offenlage festgesetzt.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 45 
  
Schutz nachtaktiver Insekten 
Insbesondere in Bezug auf den Tier- und Artenschutz leitet sich die Festsetzung aus der 
konkreten räumlichen Situation des Planungsgebiets in unmittelbarer Nachbarschaft zu 
landwirtschaftlich geprägten Flächen und der naturnahen Umgebung ab. 
Im Plangebiet sollen deshalb zur Außenbeleuchtung generell Leuchtmittel verwendet wer-
den, die Insekten, Vögel und Fledermäuse möglichst wenig irritieren bzw. deren Orientie-
rung nicht erschweren. Um daher Ablenkungswirkungen und Störwirkungen auf Insekten 
und Fledermäuse zu vermeiden, werden Vorgaben zur Außenbeleuchtung getroffen. 
Die Verwendung einer entsprechend angepassten Außenbeleuchtung vermindert die Be-
einträchtigungen der Insektenwelt deutlich und dient auch der Erhaltung einer ausreichen-
den Nahrungsgrundlage für europarechtlich geschützte Vogel- und Fledermausarten. Die 
Festsetzung dient auch der Erhaltung der Biodiversität. Als besonders insektenfreundlich 
gelten warmweiße LEDs, durch kaltweiße LEDs hingegen werden mehr nachtaktive In-
sekten angezogen. Durch die Verwendung von Leuchten mit Richtcharakteristik und 
durch entsprechende Abschirmung sollen Lichtemissionen nach außen grundsätzlich ver-
mieden werden. Durch die Verwendung geschlossener („staubdichter") Leuchtkörper wird 
einem Eindringen von Insekten in den Lampenkörper, der nicht selten als tödliche Falle 
für die Tiere wirken kann, entgegengewirkt. 
Artenschutzmaßnahmen für Vögel und Fledermäuse 
Anbringung von Nist- bzw. Quartierkästen  
Im Bebauungsplangebiet befindet sich ein breites Spektrum verschiedener Biotoptypen 
und Biotopstrukturen. Im Hinblick auf geschützte Arten, hier insbesondere für gebäudebe-
siedelnde Vögel und Fledermäuse, besteht ein hohes Potenzial. Zur Erhaltung und Förde-
rung der Biodiversität im Plangebiet sind daher Artenschutzmaßnahmen für diese Vögel 
und Fledermäuse vorzusehen. Hierzu sind an Gebäuden und Bäumen im Plangebiet spe-
zifische Nist- bzw. Quartierkästen für Fledermäuse und Vögel aufzuhängen. Detaillierte 
Abstimmungen zur Anbringung von Nist- bzw. Quartierkästen erfolgen im weiteren Bebau-
ungsplanverfahren.  
12.9 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird eine Erschließungsplanung erarbeitet. Mit 
Abschluss der Planung kann abgeschätzt werden, inwieweit Geh-, Fahr- und Leitungs-
rechte für das Plangebiet (z.B. für die Privatstraße für Ver- und Entsorgungsträger, die 
Rettungsdienste sowie der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)) erforderlich sind. 
12.10 Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien 
Im Bebauungsplan werden Vorgaben getroffen, dass bei der Errichtung von Gebäuden 
bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung von Strom 
aus erneuerbaren Energien getroffen werden müssen. Hierbei sind die Dachflächen, ge-
mäß textlicher Festsetzungen, mit einem Mindestanteil an Anlagen zur Gewinnung solarer 
Strahlungsenergie auszustatten. Die verpflichtende Installation entsprechender Anlagen, 
auf Grundlage der Festsetzungen, soll dazu dienen, gem. Klimaschutzplan 2035 der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt, einen Beitrag zum globalen Klimaschutz zu leisten. 
Diese Vorgabe gilt auch für Dachflächen, unter denen sich begrünte Dachflächen befin-
den. Begrünte Flachdächer und Anlagen zur Gewinnung solarer Strahlungsenergie sind 
miteinander kompatibel. Ausnahmen gelten für Dachflächen, die für eine gezielte Samm-
lung von Dachwasser für die Brauchwassernutzung vorgesehen sind. Durch den für das 
Plangebiet vorgesehenen Umgang mit Niederschlagswasser sind entsprechende Maß-
nahmen nicht auf allen Dachflächen umsetzbar.  
Des Weiteren sind untergeordnete Dachflächen von z.B. Vordächern und Erkern nicht mit 
Anlagen zur Gewinnung solarer Strahlungsenergie auszustatten. Dachflächen von Ge-
wächshäusern unterliegen ebenso nicht den Regelungen von Maßnahmen zum Einsatz

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 46 
  
erneuerbarer Energien, da dieser Gebäude- und Anlagentyp aufgrund seiner besonderen 
Bauweise und Eigenschaften aus städtebaulichen, nutzungsbezogenen und wirtschaftli-
chen Gründen nicht für entsprechende Solarnutzungen oder ähnlichen Anlagen geeignet 
ist. 
12.11 Wärme- und Warmwasserversorgung 
Zum jetzigen Verfahrensstand (frühzeitige Beteiligung) liegt noch kein Energiekonzept 
vor, auf dessen Grundlage abschließende Festsetzungen zur Wärme- und Warmwasser-
versorgung in den Bebauungsplan aufgenommen werden können. Die Erarbeitung eines 
Energiekonzepts soll bis zur Offenlage erfolgen. Bestandteil des Wärmekonzepts sollen 
u.a. Aussagen zur geplanten Wärmversorgung und zu den vorgesehenen Energiestan-
dards sein.  
Gemäß der Vorgaben der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist die Nutzung von Umwelt-
wärme bei der Wärmeversorgung für die geplanten Neubauten, auch aufgrund der zu er-
wartenden Effizienz, zwingend erforderlich. Die Energieversorgung über Biomasse z.B. 
mittels einer Holzhackschnitzelanlage bei Neubauten soll nicht zugelassen werden.  
Im Plangebiet befinden sich zum jetzigen Stand entsprechende Anlagen wie eine Holzha-
ckschnitzelanlage, für die ein Bestandsschutz besteht, die aber an ihre Kapazitätsgrenzen 
stoßen und ausgelastet sind. Für die zukünftige Entwicklung im Plangebiet mit Neu- und 
Ergänzungsbauten sollen neue Lösungen für die Wärme- und Warmwasserversorgung 
unter vornehmlichem Ausschluss von Biomasse erarbeitet werden  
Gleichzeitig sollen jedoch Vorschläge für ergänzende Lösungsansätze gefunden werden, 
sodass für die explizite Wärmeversorgung der bestehenden und künftigen Gewächshäu-
ser gegebenenfalls mögliche Ausnahmen zur Verwendung von Biomasse zugelassen 
werden können. Entsprechende Bedarfsnachweise und Anschlussmöglichkeiten werden 
im Rahmen der Aufstellung des Energiekonzepts den städtischen Ämtern zur Beurteilung 
vorgelegt.  
Auf Grundlage des zu erstellenden Energiekonzepts und weiterer Abstimmungen sollen 
entsprechende Festsetzungen zur Wärme- und Wasserversorgung zur Offenlage erarbei-
tet und in den Bebauungsplan aufgenommen werden. 
13. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
Im vorliegenden Bebauungsplanverfahren bestehen aufgrund des festgesetzten, sonsti-
gen Sondergebiets (SO) und des großzügig gefassten Zulässigkeitsrahmens zum jetzigen 
Bearbeitungsstand nur wenige gestalterische Vorgaben und Anforderungen. Die Festle-
gung weiterführender Regelungen erfolgt unter Abstimmung im weiteren Bebauungsplan-
verfahren. 
13.1 Werbeanlagen 
Durch die besondere räumliche Lage des Plangebiets sollen mögliche Auswirkungen des 
Vorhabens auf den Außenbereich und die angrenzenden Schutzgebiete (Vogelschutzge-
biet, Naturschutzgebiet, Landschaftsschutzgebiet) möglichst gering gehalten werden. Aus 
diesem Grund gelten Einschränkungen für die Errichtung von Werbeanlagen, die beson-
dere visuelle Reize und Lichtemissionen bewirken und negative Auswirkungen, insbeson-
dere auf die Tierwelt besitzen können. Anlagen mit grellem, wechselndem oder bewegtem 
Licht, bzw. Projektionen und Laufschriften sind somit nicht zulässig.  
Durch den Ausschluss auffälliger Lichtanlagen soll weiterführend geregelt werden, dass 
von Werbeanlagen kein störender Impuls ausgeht, der negative Auswirkungen auf das 
Ortsbild sowie die vorgesehenen Nutzungen besitzt.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 47 
  
13.2 Einfriedungen 
Die Form und Höhe von Einfriedungen werden im Plangebiet begrenzt und eingeschränkt, 
damit das städtebauliche Bild durch derartige Anlagen nicht dominiert wird. Zudem bedin-
gen die besondere Lage des Plangebiets im Außenbereich mit Öffnungen zur freien Land-
schaft und Landschaftsraum besondere Anforderungen an Einfriedungen und deren Be-
schaffenheit. Um einen offenen Charakter zu schaffen, sind nur licht- und luftdurchlässige 
Einfriedungen zulässig.  
Die räumliche Lage des Plangebiets in einer naturräumlichen Umgebung erfordert zudem 
auch aus artenschutzrechtlichen Gründen spezifische Vorgaben von Einfriedungen, damit 
Tiere nicht schädigend beeinträchtigt werden. So müssen die Einfriedungen einen Min-
destbodenabstand von 10 cm oder einen bestimmten Durchlass pro 10 m Zaunlänge ha-
ben, damit Kleintiere und Kleinsäuger ungehindert hindurchlaufen können. Dadurch wer-
den ungewollte Barrieren für die natürliche Fauna soweit wie möglich minimiert. Die Maß-
nahme dient der Sicherung der ökologischen Vielfalt. Die Größenbegrenzung der Breite 
und Höhe eines Durchlasses auf 0,12 m dient dem Schutz von Kindern. 
Die Festsetzungen sollen insgesamt eine angemessene Form und Gestaltung der Grund-
stücke ermöglichen und damit negative Auswirkungen auf das Straßen- und Ortsbild so-
wie die Biodiversität vermeiden. 
14. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwen-
den von Niederschlagswasser 
Die Vorgaben der Zisternensatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt stehen den Ent-
wässerungsplanungen im vorliegenden Projekt nicht entgegen. Die zu errichtenden Zister-
nen können in das geplante Konzept integriert werden. Diese Zisternen werden den Versi-
ckerungsanlagen vorgeschaltet und können zentral oder pro Gebäude errichtet werden. 
Die Regenwassernutzung ist im entsprechenden Fachbeitrag ausführlich dargelegt. 
15. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 
Der Geltungsbereich liegt in der Schutzzone III des Trinkwasserschutzgebietes „WSG 
WW Eschollbrücken, Hessenwasser“ (WSG-ID 432-004), die Verordnung des WSG ist 
entsprechend zu berücksichtigen. Das Trinkwasserschutzgebiet ist nachrichtlich in die 
Planzeichnung des Bebauungsplans übernommen.  
Des Weiteren ist gemäß der Standortbeurteilungskarte des Hessischen Landesamtes für 
Naturschutz, Umwelt und Geologie (HLNUG) das Plangebiet in einem wasserwirtschaft-
lich unzulässigen Gebiet verortet, was nachrichtlich in die Festsetzungen zum Bebau-
ungsplan aufgenommen ist. Es liegt ein hydrogeologisch ungünstiger Bereich vor. Hierbei 
handelt es sich um ein Gebiet mit einer wesentlichen, d.h. weiträumigen Grundwasser-
stocksgliederung und tiefen Grundwasserleitern, die nicht angefahren oder durchteuft 
werden sollen. 
16. Regelungen des städtebaulichen Vertrags 
Zur Realisierung des Bebauungsplans und der städtebaulichen Ziele der Wissenschafts-
stadt Darmstadt können städtebauliche Verträge gem. § 11 BauGB erforderlich werden. 
Im ersten Schritt wurde der städtebauliche Vertrag „Grundzustimmung“ mit dem Vorha-
benträger geschlossen. Er regelt im Wesentlichen die Kostenübernahme der erforderli-
chen Planungsleistungen durch den Vorhabenträger sowie Verfahrensdurchführungs- und 
Haftungsfragen und wurde mit dem Aufstellungsbeschluss bereits unterzeichnet. Ob noch 
weitere städtebauliche Verträge notwendig werden, wird im Laufe des Planaufstellungs-
verfahrens geklärt. Dadurch, dass der Bebauungsplan kein vorhabenbezogener Bebau-
ungsplan gemäß Baugesetzbuch ist, können bestimmte Regelungen und Sachverhalte in 
ergänzenden Verträgen abgesichert werden.

Bebauungsplan W 66 – Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Seite 48 
  
17. Verwendete Gutachten und weitere Planungsgrundlagen 
- Ökolandbauzentrum Demeter Verkehrsaufkommen – Nachweis Leistungsfähigkeit, 
Planungsbüro von Mörner, April 2022, Anpassung im Januar 2023, Mai 2023 und No-
vember 2023/Dezember 2023 
- Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, - Faunistische Untersuchungen - Artenschutzrecht-
liche Prüfung § 44 BNatSchG, Planungs- und Bearbeitungsstand Januar 2023, 
FRANZ – Ökologie und Landschaftsplanung, 14.02.2023 
- Mobilitätskonzept zur Entwicklung des Demeter-Areals in Darmstadt, Kurzfassung, 
Stete Planung, Büro für Stadt- und Verkehrsplanung, 24.03.2022 / 30.11.2023 
- Baugrundtechnische Untersuchungen -1. Geotechnischer Bericht-, AninA GmbH & Co. 
KG, Darmstadt, 16.12.2021 
- BV Ökolandbauzentrum / Demeter, Baumschulenweg in 64295 Darmstadt – Chemisch-
analytische Untersuchung einer Bodenmischprobe, AninA GmbH & Co. KG, Darm-
stadt, 15.12.2021 
- Bebauungsplan W 66 "Pfungstädter Weg / Brandschneise" Darmstadt, Entwässerungs- 
und Wasserversorgungskonzept“, Brandt Gerdes Sitzmann Wasserwirtschaft GmbH, 
Stand 30.11.2023 
- Geophysikalischer Abschlussbericht, Tauber Explosiv Management, Weiterstadt, 
23. November 2021  
- Stadtklimatische Einordnung Ökolandbauzentrum / Demeter, Darmstadt, INKEK 
GmbH, Institut für Klima- und Energiekonzepte, 29.06.2023

Brandt Gerdes Sitzmann Wasserwirtschaft GmbH 
Pfungstädter Straße 20 | D-64297 Darmstadt  
Fon: +49 (0)6151/9453-0 | Fax: +49 (0)6151/9453-80 
bgs-mail@bgswasser.de 
 
 
 
 
Bebauungsplan W 66 
- Pfungstädter Weg / Brandschneise - 
Darmstadt 
 
Umweltbericht mit  
integriertem Grünordnungsplan 
PROJEKT-NR.: 5442 
STAND: 03 / 2024 
[5442-BEBAUUNGSPLAN_W_66-UMWELTBERICHT_2024-03-08]

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 66 | Pfungstädter Weg / Brandschneise  
Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan 
 
 
Auftraggeber EISELE GmbH + Co KG 
Brandschneise 2 
64295 Darmstadt 
Aufgestellt Brandt Gerdes Sitzmann Wasserwirtschaft GmbH 
Pfungstädter Straße 20 
64297 Darmstadt 
Projektleiter Dipl.-Ing. (FH) T. Schönrich 
Bearbeiterin M. Sc. J. Luhn 
Auftrag vom 08.09.2021 
Angebot vom 18.08.2021 
 
Darmstadt, 08.03.2024 
 
 
M. Sc. Jana Luhn     Dipl.-Ing. (FH) T. Schönrich 
 
 
Text ausgegraut =  bisher keine oder keine vollständige Bearbeitung 
Text blau  =  Anmerkungen, Hinweise zur Bearbeitung

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 66 | Pfungstädter Weg / Brandschneise  
Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan Seite I 
 
INHALT 
A EINLEITUNG 
1 PLANUNGSANLASS 2 
2 VERWENDETE UNTERLAGEN UND QUELLEN 3 
2.1 Unterlagen 3 
2.2 Fachdaten 4 
2.3 Gesetze 5 
3 LAGE, ABGRENZUNG UND CHARAKTERISTIK DES PLANGEBIETES 5 
4 PLANVORHABEN, BEDARF AN GRUND UND BODEN SOWIE 
PLANUNGSGRUNDLAGEN 6 
4.1 Beschreibung des geplanten Vorhabens und der Planfestsetzungen 6 
4.2 Bedarf an Grund und Boden 7 
4.3 Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und übergeordnete Planungen 7 
4.3.1 Gesetzlich formulierte Umweltschutzziele 7 
4.3.2 Zielvorgaben übergeordneter Planungen 8 
4.3.3 Schutzgebiete und -objekte 10 
4.4 Vorgehensweise der Umweltprüfung 11 
B BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DER ERHEBLICHEN UMWELTAUSWIRKUNGEN 
5 BESTANDSBESCHREIBUNG UND –BEWERTUNG (BASISSZENARIO) 14 
5.1 Fläche 14 
5.2 Naturräumliche Zuordnung 14 
5.3 Boden 15 
5.4 Wasser 16 
5.5 Klima und Luft 18 
5.6 Pflanzen, Tiere sowie Biologische Vielfalt 18 
5.6.1 Pflanzen 18 
5.6.2 Tiere 22 
5.6.3 Biologische Vielfalt 26

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Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan Seite II 
 
5.7 Wirkungsgefüge 26 
5.8 Landschafts- und Ortsbild 27 
5.9 Mensch, Gesundheit des Menschen und der Bevölkerung 28 
5.10 Kultur- und sonstige Sachgüter 28 
6 PROGNOSE ÜBER DIE ENTWICKLUNG DES UMWELTZUSTANDS BEI 
NICHTDURCHFÜHRUNG DER PLANUNG (PROGNOSE NULLFALL) 28 
7 PROGNOSE DER ENTWICKLUNG DES UMWELTZUSTANDS BEI DURCHFÜHRUNG DER 
PLANUNG (PROGNOSE PLANFALL) 28 
7.1 Wirkfaktoren 28 
7.2 Schutzgutbezogene Prognose 30 
7.2.1 Fläche 31 
7.2.2 Boden 31 
7.2.3 Wasser 31 
7.2.4 Klima und Luft 31 
7.2.5 Pflanzen, Biotope, Tiere und biologische Vielfalt 32 
7.2.6 Landschafts- und Ortsbild 32 
7.2.7 Mensch, Gesundheit des Menschen und der Bevölkerung 32 
7.3 Natura 2000-Gebiete 32 
7.4 Umgang mit Energie 32 
8 EINGRIFFS-/AUSGLEICHSBETRACHTUNG 32 
8.1 Planungsrechtlicher Voreingriffszustand 32 
8.2 Eingriffs-/Ausgleichbilanz 32 
9 MAßNAHMEN ZUR VERMEIDUNG, VERMINDERUNG UND ZUM AUSGLEICH 
NACHTEILIGER UMWELTAUSWIRKUNGEN 33 
9.1 Maßnahmen zu den Schutzgütern Fläche und Boden 33 
9.2 Maßnahmen zum Schutzgut Wasser 33 
9.3 Maßnahmen zum Schutzgut Klima und Luft 33 
9.3.1 Dem Klimawandel entgegen wirkende Maßnahmen (§ 1a (5) BauGB) 33 
9.3.2 Der Anpassung an den Klimawandel dienende Maßnahmen (§ 1a (5) BauGB) 33

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Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan Seite III 
 
9.4 Maßnahmen zum Schutzgut Pflanzen, Biotope, Tiere und Biologische Vielfalt 33 
9.5 Maßnahmen zum Schutzgut Landschafts- und Ortsbild 33 
9.6 Maßnahmen zum Schutzgut Mensch/Erholung 33 
9.7 Maßnahmen zum Schutzgut Kultur- und Sachgüter 33 
10 GRÜNORDNUNGSPLAN 33 
10.1 Landschaftsplanerische Entwicklungsziele 33 
10.2 Grünordnerische Festsetzungsvorschläge 33 
10.2.1 Planungsrechtliche Festsetzungen gem. § 9 Abs. 1 BauGB 33 
10.2.2 Aufnahme von auf Landesrecht beruhender Festsetzungen 33 
10.2.3 Hinweise 33 
11 ARTENSCHUTZRECHTLICHE BETRACHTUNG 34 
12 ZUSAMMENFASSENDE BEWERTUNG DER EINGRIFFSERHEBLICHKEIT UND 
VERBLEIBENDER KOMPENSATIONSBEDARF 34 
13 ANDERWEITIGE PLANUNGSMÖGLICHKEITEN (PLANUNGSALTERNATIVEN) 34 
C ZUSÄTZLICHE ANGABEN 
14 BESCHREIBUNG DER VERWENDETEN VERFAHREN DER UMWELTPRÜFUNG 
EINSCHLIEßLICH UMFANG UND DETAILLIERUNGSGRAD SOWIE SCHWIERIGKEITEN 36 
15 ÜBERWACHUNG DER ERHEBLICHEN AUSWIRKUNGEN AUF DIE UMWELT 
(MONITORING) 36 
16 ALLGEMEINVERSTÄNDLICHE ZUSAMMENFASSUNG 36 
17 ANLAGEN 36

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ABBILDUNGEN 
Abbildung 1: Lage des Geltungsbereichs 2 
Abbildung 2: Abgrenzung des Geltungsbereichs 6 
Abbildung 3: Ausschnitt aus dem Regionalplan Südhessen 9 
Abbildung 4: Ausschnitt aus dem FNP mit LP 10 
Abbildung 5: Lage von Schutzgebieten und geschützten Biotopstrukturen 11 
Abbildung 6: Untersuchungsergebnisse der artenschutzfachlichen Erhebungen  25 
 
TABELLEN 
Tabelle 1: Biotop- und Nutzungstypen im Untersuchungsgebiet 19 
Tabelle 2: Übersicht der potenziellen Wirkfaktoren 31 
 
 
ANLAGENVERZEICHNIS 
Anlage 1: Bestandsplan der Nutzungstypen 
Anlage 2: Grünordnungsplan, wird noch ergänzt

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A EINLEITUNG

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1 PLANUNGSANLASS 
Die im Südwesten der Wissenschaftsstadt Darmstadt ansässigen Betriebe der Landwirtschaft und For-
schung haben sich in den letzten 70 Jahren zu Pionieren im Bereich der ökologisch produzierten Lebens-
mittel und Pflanzen entwickelt . Die steigende Nachfrage dieser Branche hat auch am hiesigen Standort 
in der Vergangenheit eine stetige Vergrößerung bedingt, welche jetzt jedoch ihre Kapazitätsgrenzen er-
reicht hat. 
Um dem Bedarf an weiteren Arbeitsplätzen, Räumlichkeiten und Forschungsflächen zu entsprechen und 
auch künftigen Entwicklungen gerecht werden zu können , planen die ansässigen Firmen verschiedene 
Neubauten und Erweiterungen. Ziel der Entwicklungen ist ein vernetzter und multifunktionaler Arbeits - 
und Forschungsstandort. 
Der Bebauungsplan W 66 – Pfungstädter Weg / Brandschneise – soll den Ausbau und die Weiterentwick-
lung der landwirtschaftlichen Forschungsbetriebe am bisherigen Standort städtebaulich ermöglichen. Da 
sich das Plangebiet im Außenbereich gem. § 35 BauGB befindet und es sich bei den vorgesehenen Nut-
zungen nicht um privilegierte Vorhaben nach § 35 (1) BauGB handelt, ist die Aufstellung eine s Bebau-
ungsplanes erforderlich, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Vorhaben zu schaffen.  
 
Abbildung 1: Lage des Geltungsbereichs

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Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan Seite 3 
 
Durch die Überlagerung der Geltungsbereiche des 19. Änderungsverfahrens des Flächennutzungsplans 
und des Bebauungsplans W 66 kann der vorliegende Vorentwurf des Umweltberichts zum Bebauungs-
plan W 66 auch für das Änderungsverfahren des Flächennutzungsplans herangezogen werden. Eine zu-
sammenfassende Darstellung der Beschreibung und Bewertung des Umweltzustandes auf Ebene des 
Flächennutzungsplanes erfolgt bis zur Offenlage und wird dem Umweltbericht in einem separaten Ab-
schnitt beigefügt. 
2 VERWENDETE UNTERLAGEN UND QUELLEN 
2.1 Unterlagen 
/U1/ Wissenschaftsstadt Darmstadt (2023): Bebauungsplan W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise - 
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung, Teil A: Städtebauliche Begründung. Bearbeitung: plan-
quadrat, Elfers Geskes Krämer PartG mbB, Darmstadt, November 2023 (Vorentwurf).  
/U2/ Wissenschaftsstadt Darmstadt (2023): Bebauungsplan W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise 
- Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung, Planzeichnung. Bearbeitung: planquadrat, Elfers Ge-
skes Krämer PartG mbB, Darmstadt, November 2023 (Vorentwurf). 
/U3/ HMWEVW (2000): Landesentwicklungsplan Hessen 2000. Hessische Ministerium für Wirtschaft, 
Energie, Verkehr und Wohnen  (HMUKLV), Oberste Landesplanungsbehörde. Festgestellt durch 
die Landesregierung am 14.11.2000, zuletzt geändert: 2018. 
/U4/ RP Darmstadt (2010): Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010.  Beschlos-
sen: Regionalversammlung Südhessen 17. Dezember 2010, Verbandskammer (Regionaler Flä-
chennutzungsplan) 15. Dezember 2010, Landesregierung 17. Juni 2011. Genehmigt mit Bescheid 
27. Juni 2011, Bekanntmachung 17. Oktober 2011 (Staatsanzeiger 42/2011).  
/U5/ RP Darmstadt (2010): Umweltbericht Regionalplan Südhessen .  Beschlossen: Regionalversamm-
lung Südhessen 17. Dezember 2010, Verbandskammer (Regionaler Flächennutzungsplan) 15. De-
zember 2010, Landesregierung 17. Juni 2011. Genehmigt mit Bescheid 27. Juni 2011, 
Bekanntmachung 17. Oktober 2011 (Staatsanzeiger 42/2011). 
/U6/ Wissenschaftsstadt Darmstadt (2019): Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt. Beschlossen: Stadtverordnetenversammlung 08. Dezember 2005, Ge-
nehmigung und Bekanntmachung 01. April 2006 (Darmstädter Echo). Aktueller Stand mit  
Änderungen und Anpassungen: März 2019.  
/U7/ Wissenschaftsstadt Darmstadt (20 04): Landschaftsplan Entwicklungskarte Süd. Landschaftsplan 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Grünflächen- und Umweltamt. September 2003. 
/U8/ AninA GmbH & Co. KG (2021): Baugrundtechnische Untersuchungen - 1. Geotechnischer Bericht -. 
Bauvorhaben Ökolandbauzentrum / Demeter; Baumschulenweg 64295 Darmstadt (Flur 113, 
Flurstück Nr. 39), Bearbeiter: Dipl.- Ing. Stirmlinger, Darmstadt, den 16.12.2021.

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Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan Seite 4 
 
/U9/ AninA GmbH & Co. KG (2021): BV Ökolandbauzentrum / Demeter, Baumschulenweg in 64295 
Darmstadt, Chemisch-analytische Untersuchung einer Bodenmischprobe. Bearbeiter: Dipl.- Ing. 
Stirmlinger, Darmstadt, den 15.12.2021. 
/U10/ FRANZ (2022): Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag – Faunistische Untersuchungen – Artenschutz-
rechtliche Prüfung § 44 BNatSchG. Bebauungsplan W 66 - Ökolandbauzentrum / Demeter  - der 
Stadt Darmstadt, bearbeitet und erstellt von FRANZ – Ökologie und Landschaftsplanung, Darm-
stadt, den 14.02.2023. 
/U11/ RP Darmstadt (2015): Bewirtschaftungsplan für den Planungsraum „FFH_VSG_Griesheimer Sand-
gebiete - TR 2“. Bearbeitung: Der Landrat des Landkreises Darmstadt - Dieburg, 411.3 Land-
schaftspflege Dipl. Ing. (FH) Eberhard Sandhäger. Darmstadt, den 20.07.2015.  
/U12/ BGS Wasser (202 2): Entwässerungs- und Wasserversorgungskonzept - Vorabzug. Erstellt durch 
die BGS Wasserwirtschaft GmbH . Bearbeiter: M. Sc. René Bueti, Dipl. -Ing. Thomas Schönrich.  
Darmstadt, den 25.03.2022. 
/U13/ Institut für Klima - und Energiekonzepte (INKEK) (2016): Klimafunktionskarte. Anlage zu: Endbe-
richt Klimafunktionskarte Darmstadt. Auftraggeber: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Dezernat III - 
Umweltamt. Auftragnehmer: Institut für Klima - und Energiekonzepte. Bearbeiter: Prof. Dr. Lutz 
Katzschner, Dipl.-Ing. Sebastian Kupski. Lohfelden, Oktober 2016. 
/U14/ Institut für Klima- und Energiekonzepte (INKEK) (2016): Planungshinweiskarte. Anlage zu: Endbe-
richt Klimafunktionskarte Darmstadt. Auftraggeber: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Dezernat III - 
Umweltamt. Auftragnehmer: Institut für Klima - und Energiekonzepte. Bearbeiter: Prof. Dr. Lutz 
Katzschner, Dipl.-Ing. Sebastian Kupski. Lohfelden, Oktober 2016. 
/U15/ Institut für Klima- und Energiekonzepte (INKEK) (2023 Stadtklimatische Einordnung Ökolandbau-
zentrum / Demeter, Darmstadt. Auftraggeber: Eisele GmbH & Co KG. Auftragnehmer: Institut für 
Klima- und Energiekonzepte. Bearbeiter: Dr. Janalisa Hahne, Dipl.-Ing. Sebastian Kupski. Lohfel-
den, den 28.06.2023. 
2.2 Fachdaten 
Das Hessische Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie (HLNUG) stellt zahlreiche Onlinedienste 
zur Verfügung, die eine ausführliche digitale Datenauswertung ermöglichen, insbesondere sind folgende 
Kartenviewer zu berücksichtigen: 
▪ Hessisches Naturschutzinformationssystem (NATUREG) 
https://natureg.hessen.de/mapapps/resources/apps/natureg/index.html?lang=de   
▪ Anwendung zur EU-Wasserrahmenrichtlinie (WRRL-VIEWER) 
https://wrrl.hessen.de/mapapps/resources/apps/wrrl/index.html?lang=de  
▪ Fachinformationssystem Grundwasser- und Trinkwasserschutz Hessen (GRUSCHU) 
https://gruschu.hessen.de/mapapps/resources/apps/gruschu/index.html?lang=de   
▪ Bodeneigenschaften und -funktionen (BODENVIEWER) 
https://bodenviewer.hessen.de/mapapps/resources/apps/bodenviewer/index.html?lang=de   
▪ Fachinformationssystem Geologie (GEOLOGIE VIEWER) 
https://geologie.hessen.de/mapapps/resources/apps/geologie/index.html?lang=de

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Weitere Online-Datenanbieter: 
▪ Geoviewer der Bundesanstalt für Geowissenschaften und Rohstoffe (BGR-GEOVIEWER) 
https://geoviewer.bgr.de/mapapps4/resources/apps/geoviewer/index.html?lang=de   
▪ Wetter- und Klimadaten (CLIMATE-DATA) 
https://de.climate-data.org/  
▪ Kartendienst des Landesamts für Denkmalpflege (LfD) Hessen (DENKXWEB) 
https://denkxweb.denkmalpflege-hessen.de/  
2.3 Gesetze 
▪ Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 
3634), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 12. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 184) geändert 
worden ist. 
▪ Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) 
vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 8. Dezember 2022 
(BGBl. I S. 2240) geändert worden ist. 
▪ Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten  
(Bundes-Bodenschutzgesetz - BBodSchG) vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), das zuletzt durch 
Artikel 7 des Gesetzes vom 25. Februar 2021 (BGBl. I S. 306) geändert worden ist . 
▪ Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Ge-
räusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes -Immissionsschutzgesetz -  
BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17. Mai 2013 (BGBl. I S. 1274; 2021 I S. 123), 
das zuletzt durch Artikel 2 Absatz 3 des Gesetzes vom 19. Oktober 2022 (BGBl. I S. 1792) geändert 
worden ist. 
▪ Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts  (Wasserhaushaltsgesetz - WHG) vom 31. Juli 2009 
(BGBl. I S. 2585), das zuletzt durch Artikel 5 des Gesetzes vom 3. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176) 
geändert worden ist. 
▪ Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG) vom 28. November 2016. 
▪ Hessisches Gesetz zum Schutz der Natur und zur Pflege der Landschaft (Hessisches Natur-
schutzgesetz − HeNatG) vom 25. Mai 2023. 
▪ Hessisches Gesetz zur Ausführung des Bundes-Bodenschutzgesetzes und zur Altlastensanie-
rung (Hessisches Altlasten- und Bodenschutzgesetz - HAltBodSchG) vom 28. September 2007, 
zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 30. September 2021 (GVBl. S. 602, ber. S. 701) . 
▪ Hessisches Wassergesetz (HWG)  vom 14. Dezember 2010, zuletzt geändert durch Artikel 3 des 
Gesetzes vom 28. Juni 2023 (GVBl. S. 473, 475). 
3 LAGE, ABGRENZUNG UND CHARAKTERISTIK DES PLANGEBIETES 
Das Plangebiet befindet sich in der Gemarkung Darmstadt Bezirk 6 (1066) der kreisfreien Stadt Darm-
stadt im Flur 113. Die Flurstücke 14 und 39 sind vollständig enthalten, hinzu kommen anteilig die Flur-
stücke 13 und 38 sowie die Wegeparzellen 12, 16 und 37 (vgl. Abbildung 2). 
Die nördliche Grenze des Plangebiets verläuft entlang der Brandschneise (Flst. 16), wobei zwei nördliche 
Erweiterungen durch das Einschließen von mehreren Bestandsbauten entstehen (Flst. 14 und Flst. 13 
anteilig). Im Osten und Süden wird der Geltungsbereic h durch die östliche und südliche Grenze des 
Pfungstädter Weges (Flst. 12) sowie des Baumschulenweges (Flst. 37) begrenzt. Westlich wird die heutige

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Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan Seite 6 
 
Baumschulfläche (Flst. 38) durchschnitten und erweitert so den Bereich, der für den Neubau vorgesehen 
ist (Flst. 39). 
Der Geltungsbereich ist Teil einer landwirtschaftlich und gartenbaulich geprägten Siedlungsstruktur, 
ohne wahrnehmbaren Einfluss der umliegende Städte Darmstadt, Griesheim und Pfungstadt und statt-
dessen deutlich geprägt vom Einfluss der umliegenden Wald - und Offenlandstrukturen. Privatgrundstü-
cke, Landwirtschaft und Gartenbau verlaufen in den Sandkiefernwäldern und trockenen Wiesenflächen, 
sodass keine klare Grenze entsteht. Der Gartenbaubetrieb im Geltungsbereich liegt im Zentrum dieser 
Strukturen. 
 
Abbildung 2: Abgrenzung des Geltungsbereichs 
4 PLANVORHABEN, BEDARF AN GRUND UND BODEN SOWIE PLANUNGSGRUNDLAGEN 
4.1 Beschreibung des geplanten Vorhabens und der Planfestsetzungen 
Für das Plangebiet wird ein qualifizierter Bebauungsplan im Sinne des § 30 (1) BauGB erstellt. Ziel ist die 
Schaffung planungsrechtlicher Sicherheit für die künftige Weiterentwicklung und den Ausbau der dort 
ansässigen landwirtschaftlichen Forschungsbetriebe. 
Der Bebauungsplan umfasst die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes (SO) nach § 11 BauNV mit 
der Zweckbestimmung „Betriebe, Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ . In den SO 1 bis 3 sind 
zusätzliche Nutzungen vorgesehen, zum einen für die betriebliche Entwicklung (Werkstätten, Laborato-
rien, zweckgebundene Wohneinheiten etc.) aber auch zur Vermarktung und Pädagogik (Café, Hofladen, 
Kindertagestätte). Die Festsetzungen nach § 9 BauGB können im Detail dem Bebauungsplanentwurf /U2/ 
entnommen werden.

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Bebauungsplan W 66 | Pfungstädter Weg / Brandschneise  
Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan Seite 7 
 
Mit dem beabsichtigten Bau von Forschungs -, Büro- und Verkaufsflächen, sowie Flächen für die Kinder-
betreuung bzw. Pädagogik, entsteht ein Plangebiet mit vielfältigen, räumlich durchmischten Nutzungen, 
von denen Kunden, Arbeitnehmer und ansässige Firmen profitieren. 
4.2 Bedarf an Grund und Boden 
Das Plangebiet umfasst ausschließlich Flächen, die bereits jetzt der landwirtschaftlichen bzw. gartenbau-
lichen Nutzung sowie Forschung unterliegen. Durch das Vorhaben wird daher kein neuer Flächenver-
brauch generiert, stattdessen ist die planungsrechtliche Sicherung der bestehenden Nutzung 
einschließlich der absehbaren Entwicklung ohne räumliche Erweiterung vorgesehen.  
Die im Geltungsbereich liegenden Gebäude sind Bestandteil der Planungskonzeption zur Neuaus rich-
tung des Standorts und sollen entweder neu errichtet, erneuert oder gesichert werden, wofür mit dem 
neu aufzustellenden Bebauungsplan die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Ge-
bäude und Flächen unmittelbar außerhalb des Geltungsbereichs sind nicht Teil der städtebaulichen Ent-
wicklung und bleiben von den Planungen unangetastet. 
4.3 Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und übergeordnete Planungen 
4.3.1 Gesetzlich formulierte Umweltschutzziele 
Für die Umweltprüfung der vorliegenden Planung sind vorrangig die folgenden Fachgesetze und deren 
Zielvorgaben zu berücksichtigen. Die Vollzitate der Gesetze sind in Abschnitt 2.3 aufgeführt. 
Baugesetzbuch (BauGB) 
Insb. Anlage 1 (zu § 2 Absatz 4 und den §§ 2a und 4c) BauGB, Bestandteile des Umweltberichtes.  
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) und Hessisches Naturschutzgesetz (HeNatG) 
§ 1 (1) BNatSchG (allgemeiner Grundsatz): 
Natur und Landschaft sind auf Grund ihres eigenen Wertes und als Grundlage für Leben und Ge-
sundheit des Menschen auch in Verantwortung für die künftigen Generationen im besiedelten und 
unbesiedelten Bereich nach Maßgabe der nachfolgenden Absätze so zu schü tzen, dass 
1. die biologische Vielfalt, 
2. die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts einschließlich der Regenerations-
fähigkeit und nachhaltigen Nutzungsfähigkeit der Naturgüter sowie 
3. die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft 
auf Dauer gesichert sind; der Schutz umfasst auch die Pflege, die Entwicklung und, soweit erfor-
derlich, die Wiederherstellung von Natur und Landschaft. 
Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) und Hessisches Altlasten- und Bodenschutzgesetz 
(HAltBodSchG) 
§ 1 BBodSchG (Zweck und Grundsätze des Gesetzes): 
Zweck dieses Gesetzes ist es, nachhaltig die Funktionen des Bodens zu sichern oder wiederherzu-
stellen. Hierzu sind schädliche Bodenveränderungen abzuwehren, der Boden und Altlasten sowie 
hierdurch verursachte Gewässerverunreinigungen zu sanieren und Vorsor ge gegen nachteilige 
Einwirkungen auf den Boden zu treffen. Bei Einwirkungen auf den Boden sollen Beeinträchtigun-
gen seiner natürlichen Funktionen sowie seiner Funktion als Archiv der Natur - und Kulturge-
schichte so weit wie möglich vermieden werden.

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Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan Seite 8 
 
Bundesimmissionsschutzgesetz (BImschG) 
§ 1 (1) BImSchG (Zweck des Gesetzes): 
Der Zweck dieses Gesetzes ist es, Menschen, Tiere und Pflanzen, den Boden, das Wasser, die At-
mosphäre sowie Kultur- und sonstige Sachgüter vor schädlichen Umwelteinwirkungen zu schützen 
und dem Entstehen schädlicher Umwelteinwirkungen vorzubeugen.  
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und Hessisches Wassergesetz (HWG)  
§ 1 WHG (Zweck): 
Zweck dieses Gesetzes ist es, durch eine nachhaltige Gewässerbewirtschaftung die Gewässer als 
Bestandteil des Naturhaushalts, als Lebensgrundlage des Menschen, als Lebensraum für Tiere und 
Pflanzen sowie als nutzbares Gut zu schützen. 
Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG) 
§ 1 (1) HDSchG (Aufgaben des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege):  
Es ist die Aufgabe von Denkmalschutz und Denkmalpflege, die Kulturdenkmäler als Quellen und 
Zeugnisse menschlicher Geschichte und Entwicklung nach Maßgabe dieses Gesetzes zu schützen 
und zu erhalten sowie darauf hinzuwirken, dass sie in die städtebauliche Entwicklung, Raumord-
nung und den Erhalt der historisch gewachsenen Kulturlandschaft einbezogen werden.  
4.3.2 Zielvorgaben übergeordneter Planungen 
Landesentwicklungsplan (LEP 2000) 
Der Landesentwicklungsplan von Hessen /U3/ legt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes W 66 als 
„Agrarischen Vorzugsraum“ fest. Weitere Vorgaben bestehen nicht.  
Nördlich und südlich liegen Griesheim und Pfungstadt als Mittelzentren, östlich verläuft in unmittelbarer 
Nähe parallel zur A 67 großflächig der Planungsraum für überregional bedeutsame Infrastruktur. Inner-
halb dieses Bereiches befindet sich zudem ein ökologischer Schwerpunktraum.  
Regionalplan Südhessen (2010) 
Im Regionalplan Südhessen /U4/ ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans W 66 vollständig als „Vor-
ranggebiet Regionaler Grünzug“, „Vorbehaltsgebiet für den Grundwasserschutz“ sowie „Vorbehaltsgebiet 
für Landwirtschaft“ ausgewiesen. Im südlichen Geltungsbereich ist eine querende  Fernwasserleitung 
dargestellt, diese ist jedoch mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht lagegenau abgebildet und verläuft im 
Bestand nicht innerhalb des Geltungsbereichs (vgl. Abschnitt 5.1 in /U1/).

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Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan Seite 9 
 
 
Abbildung 3: Ausschnitt aus dem Regionalplan Südhessen 
Ein „Vorranggebiet Regionaler Grünzug" dient der Sicherung der natürlichen Lebensgrundlage und ge-
sunder Lebensbedingungen und soll nur so entwickelt werden, dass Natur und Umwelt nicht mehr als 
unbedingt notwendig in Anspruch genommen werden (vgl. /U5/). Da der Geltungsbereich ausschließlich 
Flächen umfasst, die in ihrem Bestand bereits stark anthropogen überprägt sind, steht der Bebauungs-
plan den Zielen des Regionalen Grünzuges nicht entgegen.  Die Ausweisung einer flächengleiche Kom-
pensation für den „Regionalen Grünzug“ im Regionalplan Südhessen erfolgt im Rahme der  
Bauleitplanung.

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Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan (FNP mit LP) der Wissenschaftsstadt Darmstadt (2006)  
Der FNP mit LP  /U6/ weist den gesamten 
Geltungsbereich des Bebauungsplans W 66 
als „Fläche für allgemeine landwirtschaftli-
che Nutzung“ aus.  
Ein Gärtnereibetrieb sowie Aussiedlerhöfe 
sind im nördlichen Plangebiet vermerkt. Die 
bestehende Baumschule ist hingegen ledig-
lich auf den östlich angrenzenden Flächen 
jenseits des Pfungstädter Weges aufge-
führt. 
Innerhalb sowie um den Geltungsbereich 
herum sind großflächig „Bereiche zur Neu-
anlage von Gehölzen, zur Wiedervernäs-
sung von Gräben und zur 
Nutzungsextensivierung“ vorgesehen. 
Diese dienen sowohl dem Schutz, der Pflege 
und Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft als auch dem Ausgleich voraus-
sichtlich erheblicher Beeinträchtigung en 
des Landschaftsbildes sowie der Leistungs - 
und Funktionsfähigkeit des Naturhaushal-
tes in seinen bezeichneten Bestandteilen 
(§ 1 (6) Nr. 7 a BauGB) gemäß § 5 (2a) 
BauGB. 
 
Landschaftsplan (LP) der Wissenschaftsstadt Darmstadt (2004) 
Die Entwicklungskarte Süd des LP /U7/ weist für den Geltungsbereich im Bestand großflächigen „Er-
werbsgartenbau" sowie „Gebäudegruppen" aus, zudem ist im Südosten an der Straße eine Baumreihe 
vermerkt. Als einziges Entwicklungsziel für den Geltungsbereich einschließlich des Umlandes sind „Flä-
chen für allgemeine landwirtschaftliche Nutzung (überwiegend Acker)" vorgesehen.  
Da in den FNP mit LP ( /U6/) die Inhalte des genehmigten LP ( /U7/) integriert sind, entsprechen sich die 
Flächenausweisungen der beiden Planwerke. 
Für den Geltungsbereich liegen keine Bebauungspläne vor. 
4.3.3 Schutzgebiete und -objekte 
Innerhalb und um den Geltungsbereich befinden sich zahlreiche Schutzgebiete und geschützte Biotop-
strukturen. Der Bebauungsplan liegt vollständig innerhalb Schutzzone III des Wasserschutzgebiets 432-
Abbildung 4: Ausschnitt aus dem FNP mit LP

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004 „WSG WW Eschollbrücken, Hessenwasser “. Die Schutzzonen II und I des WSG liegen südwestlich in 
Entfernungen von rd. 350 bzw. 250 m (NATUREG 2021, WRRL-VIEWER 2021). 
Das FFH -Gebiet 6117 -301 „Griesheimer Düne und Eichwäldchen“, das Vogelschutzgebiet 6117 -401 
„Griesheimer Sand“ sowie das Naturschutzgebiet 1411001 „Griesheimer Düne und Eichwäldchen“ befin-
den sich rd. 250 m nordwestlich des Untersuchungsgebietes. 
Die nächstgelegenen nach § 30 BNatSchG geschützten Biotope befinden sich ca. 500 m nördlich auf Höhe 
des Griesheimer Eichwäldchens in den Griesheimer Dünen. Dabei handelt es sich um mehrere Flächen 
mit Sandtrocken- und Steppenrasen. 
Lage und Ausdehnung aller geschützten Strukturen nach BNatSchG können auch Abbildung 5 entnom-
men werden. 
 
Abbildung 5: Lage von Schutzgebieten und geschützten Biotopstrukturen 
4.4 Vorgehensweise der Umweltprüfung 
Der vorliegende Umweltbericht gliedert sich inhaltlich zum einen in die Umweltprüfung mit Beschreibung 
der Bestandssituation und Bewertung der Umweltauswirkungen und zum anderen in die Abhandlung 
der Eingriffsregelung gemäß §§ 14 ff BNatSchG im Zuge des integrierten Grünordnungsplans. 
Um die Auswirkungen des Vorhabens beurteilen zu können, wird eine Analyse des aktuellen Umweltzu-
stands in Form einer Umweltprüfung vorgenommen. Hierbei werden die Schutzgüter (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 
BauGB) in ihrem Bestand erfasst und hinsichtlich ihrer Bedeutung bzgl. gesellschaftlicher  Nutzungsan-
sprüche, Empfindlichkeit gegenüber dem Bauvorhaben sowie möglicher Vorbelastungen bewertet.

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Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan Seite 12 
 
Auf Grundlage dieser Prognose werden Maßnahmen zum Schutz, Erhalt und ggfs. Kompensation von 
Beeinträchtigungen formuliert und landschaftspflegerische Festsetzungsvorschläge abgeleitet.  
Die Abhandlung der Eingriffsregelung erfolgt entsprechend der Hessischen Kompensationsverordnung 
vom 26. Oktober 2018 (KV 2018). Hierbei werden die Biotop - und Nutzungstypen im Plangebiet kartiert 
und anhand von Wertpunkten (WP) bewertet. Der Wert des IST-Zustands wird dem PLAN-Zustand gegen-
übergestellt, um naturschutzfachlichen Eingriffe abzuleiten und naturschutzfachlich erforderliche Maß-
nahmen festzulegen.

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B BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DER ERHEBLICHEN  
UMWELTAUSWIRKUNGEN

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5 BESTANDSBESCHREIBUNG UND –BEWERTUNG (BASISSZENARIO) 
Im Folgenden werden die einzelnen Schutzgüter innerhalb des Untersuchungsgebietes beschrieben und 
bewertet. Dabei werden die Kategorien „Naturräumliche Gegebenheit / Bestand“, „Bedeutung“, „Vorbe-
lastung“ und „Empfindlichkeit“ unterschieden, soweit diese Ei nteilung für das Schutzgut sinnvoll ist. 
Das Untersuchungsgebiet (UG) entspricht dabei weitestgehend dem Geltungsbereich (GB) des Bebau-
ungsplanes, im Rahmen der Bestandsanalyse wird jedoch sowohl vor Ort (Kartierung) als auch bei der 
Datenauswertung auf Besonderheiten der direkten Umgebung Rücksicht genommen . Dies bedeutet, 
dass z.B. bei Vorkommen von wertvollen Biotop - oder Habitatstrukturen, nahen Schutzgebieten oder 
Auffälligkeiten der Boden -Bestandsdaten auf angrenzenden Flächen die Bestandsanalyse und Auswir-
kungsprognose auch deren potenziell e Betroffenheit  umfassen und berücksichtigen würden.  Ist dies 
nicht der Fall, werden die umliegenden Strukturen in der Umweltprüfung nicht weiter benannt.  
5.1 Fläche 
Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von rd. 3,1 ha. Diese unterliegt momentan überwiegend der 
Nutzung als Verkaufs- und Anzuchtfläche der Baumschule , während einzelne Teilbereiche auf Straßen, 
Wege, Plätze und Forschungsgebäude bzw. -grundstücke fallen. 
Gemäß ALKIS (Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem) gliedern sich Flächennutzungen wie 
folgt: 
▪ Gemischte Nutzung  1,94 ha 
▪ Landwirtschaft  0,66 ha 
▪ Wege   0,32 ha 
▪ Wohnbaufläche   0,2 ha 
Der Fläche kommt nur betriebliche Bedeutung zu, forst- und naturschutzfachlich sowie für die allgemeine 
Freizeit- oder Erholungsnutzung findet keine gezielte Nutzung statt. Da sie bereits im Bestand vollständig 
anthropogen überprägt ist, ist auch keine Emp findlichkeit bzgl. des Flächenverlustes im Rahmen des 
bundesweit zu reduzierenden Flächenverbrauchs anzunehmen. 
5.2 Naturräumliche Zuordnung 
Naturräumlich befindet sich das Plangebiet im „Pfungstadt-Griesheimer-Sand" (225.7) innerhalb der 
Haupteinheit „Hessische Rheinebene" (225) im „Nördlichen Oberrheintiefland" (22). 
Der Naturraum zeichnet sich durch eine Bedeckung mit Flugsanden aus, welche z.T. Dünen ausbilden. 
Artenreiche Sand- und Trockenrasengesellschaften sowie die charakteristischen Eichen-Kiefern-Wälder 
bilden die natürliche Vegetation, während in der Landwirtschaft insbesondere die Sonderkulturen mit 
Spargeln und Erdbeeren eine wichtige Rolle einnehmen. 
Das UG liegt mit einer durchschnittlichen Jahrestemperatur von 9° - 10 °C und rd. 600 – 650 mm Nieder-
schlag / Jahr in einem der wärmsten Klimabereiche Deutschlands ( /U11/).

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5.3 Boden 
Naturräumliche Gegebenheit/Bestand 
Das UG befindet sich im geologischen Strukturraum „Nördlicher Oberrheingraben“  (3.1.15) sowie in der 
„Bodengroßlandschaft der Hochflutlehm-, Terrassensand- und Flussschottergebiete“ (2.2) (GEOLOGIE VIE-
WER 2022, BGR 2022). Die Böden werden der Bodenhauptgruppe „5 Böden aus äolischen Sedimenten“ 
bzw. der Untergruppe „5.1.1 Böden aus mächtigem Flugsand“ zugeordnet, entsprechend herrschen die 
Bodenarten Sand (S) bis lehmigen Sand (Sl) vor (BODENVIEWER 2022). 
Diese Angaben wurden durch die Beprobungen im Rahmen der Baugrundtechnischen Untersuchung 
/U8/ bestätigt. Unterhalb des bis 35 cm mächtigen Ober - bzw. Auffüllbodens wurden feinkörnige Sande 
mit wechselnden Schluffgehalten festgestellt, die kennzeichnenden Kalkgehalte für lößähnliche Böden 
wurden ebenfalls nachgewiesen. 
Der Großteil des UG ist durch die gartenbauliche Nutzung sowie die betriebliche Nutzung der Baum-
schule (Verkauf, Präsentationsflächen) und Gebäude stark anthropogen überprägt. Auf diesen Flächen 
liegen keine natürlichen Böden vor, diese sind zumeist versiegelt oder überbaut, befestigt oder stark 
verdichtet. Lediglich die gartenbauliche Nutzfläche der Baumschule im Südwesten des UG weist größere 
Bereiche offenen Bodens auf. Die dortigen Böden zeigen eine geringe Feldkapazität (Klasse 2, > 130 bis 
≤ 260 mm), ein mittleres Ertragspotenzial (Klasse 3) sowie ein geringes Nitratrückhaltevermögen (Klasse 
2) (BODENVIEWER 2022). 
Bedeutung 
Die naturschutzfachliche Bedeutung von Böden ist im Wesentlichen anhand des Natürlichkeitsgrades zu 
beurteilen. Ebenso sind gem. § 1 Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) die Funktionen des Bodens 
nachhaltig zu sichern und wiederherzustellen sowie schädliche Bodenveränderungen und Beeinträchti-
gungen seiner natürlichen Funktionen (vgl. § 2 BBodSchG) abzuwehren. Daraus ergeben sich für das 
Schutzgut Boden die natürliche Lagerung sowie die Belastungsfreiheit als Bewertungskriterien. 
Der überwiegende Teil des UG ist stark anthropogen überprägt und weist keinerlei natürliche Lagerung 
mehr auf, zudem ist ein erheblicher Flächenanteil überbaut oder versiegelt und erfüllt somit keinerlei 
Bodenfunktionen. Die offenen Bodenflächen unterliegen der gartenbaulichen Nutzung für die ansässige 
Baumschule. Eine Schadstoffbelastung durch Herbizide und/oder Pestizide kann nicht ausgeschlossen 
werden. Die Bedeutung der Böden im UG wird insgesamt als gering bewertet.  
Die bodenfunktionale Gesamtbewertung bzgl. Standorttypisierung, Ertragspotenzial, Feldkapazität und 
Nitratrückhaltevermögen wird vom Hessischen Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie 
(HLNUG) über den Boden-Viewer zur Verfügung gestellt. Die anthropogen überprägten Flächen sind da-
bei nicht bewertet, die genannten Anbauflächen der Baumschule werden als „gering“ -wertig (Stufe 2) 
geführt. 
Vorbelastung 
Die weitreichenden Versiegelungen und Überbauungen stellen die schwerwiegendste Vorbelastung dar, 
die nicht versiegelten und überbauten Flächen sind zudem meist mit Schotter o.ä. befestigt und durch 
regelmäßiges Befahren oder Lagern von Materialien sehr stark verdichtet.

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Die chemisch-analytische Untersuchung /U9/ hat ergeben, dass die beprobten Böden im UG keine grenz-
wertüberschreitenden Belastungen aufweisen, weswegen von keiner Vorbelastung durch die gartenbau-
liche und landwirtschaftliche Nutzung (Herbizide, Treib -/Schmierstoffe der Maschinen) ausgegangen 
wird. 
Empfindlichkeit 
Je bedeutender Böden sind, desto empfindlicher sind sie gegenüber Störungen. Im Zuge de r geplanten 
Maßnahme können Belastungen v.a. in folgender Weise auftreten: 
▪ Umlagerung von Boden sowie Bodenauf- und -abtrag, da das natürliche Bodenprofil gestört wird. 
▪ Bodenverdichtung, damit ein verändertes Bodengefüge mit einem verringerten Anteil an Grob - 
und Mittelporen, was eine Störung des Wasser- und Lufthaushalt im Boden bedingt. 
▪ Bodenversiegelung, damit der völlige Verlust von Bodenfunktionen. 
▪ Schadstoffeintrag, z.B. durch Treib- und Schmierstoffe. 
▪ Bodenerosion an vorübergehend offenen Bodenflächen durch Wind und Wasser.  
Die bereits versiegelten und überbauten Flächen im UG weisen keine Empfindlichkeit gegenüber mögli-
chen Beeinträchtigungen auf. Alle bisher unversiegelten Böden, insbesondere wenn sie noch nicht durch 
Verdichtung vorbelastet sind, sind als empfindlich gegenüber möglichen Einflüssen auf die Bodenfunkti-
onen zu bewerten, für die offenen Böden im Gartenbaubereich besteht zudem eine potenzielle Empfind-
lichkeit gegenüber Erosion . Alle Böden  sind zudem als empfindlich gegenüber einer Belastung durch 
Schadstoffe jeglicher Art zu werten. 
5.4 Wasser 
Innerhalb des Untersuchungsgebiets sowie in unmittelbarer Umgebung befinden sich keine Oberflächen-
gewässer. Aus diesem Grund werden beim Schutzgut Wasser ausschließlich die Belange des Grundwas-
sers berücksichtigt. 
Naturräumliche Gegebenheit/Bestand 
Der Geltungsbereich liegt im hydrologischen Teilraum „Rheingrabenschollen" (ID 03101) innerhalb des 
hydrogeologischen Großraums „Oberrheingraben mit Mainzer Becken und nordhessischem Tertiär" (ID 
03). Die hydrogeologische Einheit des Gebietes ist „silikatische/karbonatische Terrassenkiese und -sande 
mittlerer Durchlässigkeit“ (03K2C), der Poren -Grundwasserleiter best eht aus Lockergestein silikati-
scher/karbonatischer Sedimente. Die Durchlässigkeit ist im gesamten UG als mittel (Klasse 3: >1E -4 bis 
1E-3) eingestuft (GRUSCHU 2022). 
Der Grundwasserstand im UG liegt recht konstant bei rd. 88 m ü. NHN mit einem hochwasserbedingten 
Höchststand von rd. 91 m ü. NHN. Der Flurabstand beträgt bei einem solchen Hochwasserereignis ca. 
4 bis 5 m (/U8/). 
Der Geltungsbereich liegt in der Schutzzone III des Trinkwasserschutzgebietes „WSG WW Eschollbrücken, 
Hessenwasser“ (WSG -ID 432-004), die nächste Gewinnungsanlage befindet sich rd. 200 m südlich und 
somit in unmittelbarer Umgebung (GRUSCHU 2022).

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Bedeutung 
Grundwasservorkommen sind umso bedeutender, je größer ihre Ergiebigkeit ist. Die Ergiebigkeit des 
Grundwassers ist im Wesentlichen abhängig von der Grundwasserneubildungsrate, das heißt der Nie-
derschlagsmenge abzüglich Verdunstung und Abfluss. Die Ergiebigkeit im UG wird mit einer durch-
schnittlichen Neubildungsrate von rd. 135 mm/a als sehr ergiebig und dem entsprechend als 
bedeutendes Grundwasservorkommen eingestuft (BGR-GEOVIEWER 2022). 
Vorbelastung 
Für das Grundwasser ist die Überbauung und Versiegelung von Flächen und der damit verbundene Ver-
lust an Infiltrationsfläche eine maßgebliche Vorbelastung. Durch die Nutzung des UG ist bereits ein Groß-
teil der Flächen versiegelt, gefestigt und verdichtet, e ntsprechend liegt diesbezüglich eine hohe 
Vorbelastung vor. 
Ebenso können u.a. Verkehrsflächen und der Einsatz von Dünge - und Pflanzenschutzmitteln einen 
Schadstoffeintrag verursachen, wenn dieser das Filtervermögen des Bodens übersteigt. Die Schutzwir-
kung der Grundwasserüberdeckung wird im UG als „ungünstig/unbekannt“ eingestuft. Unter der An-
nahme einer fachgerechten Bewirtschaftung sollte keine Beeinträchtigung des Grundwassers durch 
Dünge- und Pflanzenschutzmittel entstehen. Jedoch zeigen die chemischen Untersuchungen des Grund-
wasserkörpers DEHE_2396_3101, in dem  das gesamte UG liegt, eine n schlechten Zustand in Bezug auf 
Nitrat und Pflanzenschutzmittel, weswegen von einer Vorbelastung ausgegangen werden muss. Da je-
doch das gesamte Hessische Ried als „mit Nitrat belastetes Gebiet“ nach § 13a Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 
der Düngemittelverordnung geführt w ird, ist anzunehmen, dass die Ursache hierfür nicht maßgeblich 
bei der Nutzung innerhalb des UG zu suchen ist (WRRL-VIEWER 2022). 
Empfindlichkeit 
Je bedeutender das Grundwasservorkommen ist, desto empfindlicher ist es gegenüber Störungen. Im 
Zuge der geplanten Maßnahme können Belastungen v.a. in folgender Weise auftreten:  
▪ Verlust von Infiltrationsfläche durch Versiegelung und somit Verringerung der Grundwasserneu-
bildungsrate 
▪ Schadstoffeintrag, z.B. durch Treib- und Schmierstoffe. 
Die Empfindlichkeit gegenüber Versiegelung bemisst sich an der Bedeutung für die Grundwasserneubil-
dungsrate. Diese ist im UG als hoch und sehr ergiebig eingestuft, somit ergibt sich eine hohe Empfind-
lichkeit gegenüber neuer Versiegelung. 
Eine Schadstoffemission kann baubedingt durch Bau- und Betriebsstoffe auftreten, die durch unsachge-
mäße Nutzung in den Boden und somit auch in das Grundwasser gelangen . Die  Schutzfunktion der 
Grundwasserüberdeckung wird als gering eingestuft, zudem befindet sich der Planungsraum innerhalb 
eines Wasserschutzgebietes. Die Empfindlichkeit gegenüber Schadstoffeinträgen wird somit als sehr 
hoch eingestuft.

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5.5 Klima und Luft 
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand 
Darmstadt unterliegt dem warmen und gemäßigten Cfb-Klima (n. Köppen und Geiger) mit relativ hohen 
Niederschlägen. Die Jahresdurchschnittstemperatur liegt bei 10,6  °C, der jährliche Niederschlag beträgt 
861 mm (CLIMATE-DATA 2021). Das Plangebiet liegt rd. 6,5 km südwestlich der Darmstädter Innenstadt auf 
einer Höhe von rd. 100 m ü. NHN. Das Lokalklima unterscheidet sich hier erheblich von der Stadt, da im 
Vergleich nur wenig versiegelte und stattdessen großflächige Offenlandstrukturen das Gebiet umgeben. 
Bedeutung 
Die Klimafunktionskarte /U13/ der Wissenschaftsstadt Darmstadt weist das Planungsgebiet selbst als 
Fläche mit moderater Überwärmung aus, wobei nahezu das gesamte Umland als Frisch- und Kaltluftent-
stehungsgebiet gekennzeichnet ist. Nördlich verläuft zudem ein Kaltluftabfluss Richtung Westen.  Ent-
sprechend wird in der Planungshinweiskarte /U14/ der gesamte Bereich als Ausgleichsfläche und somit 
klimaökologisch wertvoller, regionaler Ausgleichsraum ausgewiesen.  
Im Hinblick auf die zu erwartende Entwicklung durch den Klimawandel kommt den regionalen Aus-
gleichsflächen eine steigende Bedeutung zu. Beeinträchtigungen der Wirkungsweise dieser Bereiche sind 
entsprechend zu vermeiden. 
Vorbelastung 
Die bestehende Bebauung sowie die Versiegelung im UG stellen Vorbelastungen dar. Beide erhöhen die 
Wärmespeicherung am Tag und verlangsamen die Wärmeabgabe in der Nacht und tragen so zur Über-
wärmung bei. Die Bebauung erhöht zudem die Rauigkeit auf der Fläche und bildet Hindernisse für Frisch- 
oder Kaltluftströmungen.  
Empfindlichkeit 
Grundsätzlich besteht eine Empfindlichkeit gegenüber der signifikanten Erhöhung von Versiegelung und 
Bebauung sowie dem großflächigen Verlust von schattenspendenden Gehölzbeständen.  
Je nach Umfang solcher Beeinträchtigungen können nicht nur kleinklimatische Effekte vor Ort die Folge 
sein sondern auch regionale Auswirkungen durch gestörte Zu- oder Abluftströme. 
5.6 Pflanzen, Tiere sowie Biologische Vielfalt 
5.6.1 Pflanzen 
Naturräumliche Gegebenheit/Bestand  
Eine Erhebung der Biotop- und Nutzungstypen wurde im Oktober 2021 entsprechend Anlage 3  der hes-
sischen Kompensationsverordnung vom 26. Oktober 2018 durchgeführt. Im Folgenden werden die er-
fassten Nutzungstypen beschrieben, die kartografische Darstellung ist An hang 1 (Bestands plan der 
Nutzungstypen) zu entnehmen.

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Tabelle 1: Biotop- und Nutzungstypen im Untersuchungsgebiet 
Typ-
Nr. 
Nutzungstyp Beschreibung WP 
Gebüsche, Hecken, Gehölzsäume 
02.200 
(B) 
Gebüsche, Hecken, Säume 
heimischer Arten auf frischen 
Standorten 
Mehrere kleinflächige Gebüsche nördlich des Baumschul-
Verkaufsgeländes, weitgehend aber nicht ausschließlich 
heimische Arten, u.a. Hainbuche (Carpinus betulus), Feld-
Ahorn (Acer campestre), Liguster (Ligustrum vulgare), Feuer-
dorn (Pyracantha coccinea) und Schmetterlingsflieder 
(Buddleja davidii). 
39 
02.500 Standortfremde Hecken /  
Gebüsche (standortfremd, nicht 
heimisch od. nicht gebietseigen) 
Mehrere sehr hochwüchsige Heckenstrukturen innerhalb 
bzw. entlang der Grenzen des Baumschulgeländes, über-
wiegend aus Koniferen aufgebaut, z.B. Lebensbäume 
(Thuja), Zypressen (Cupressus) und Scheinzypressen (Cha-
maecyparis), durchsetz und überwachsen von u.a. Robinie 
(Robinia pseudoacacia) und Gewöhnlicher Jungfernrebe 
(Parthenocissus vitacea). 
20 
Erwerbsgartenbau, Obstbau, Weinbau und Baumschulen 
03.241 Baumschulen Als Baumschulfläche werden die Flächen erfasst, die gar-
tenbaulich genutzt werden oder zur Verkaufsfläche gehö-
ren, soweit die Pflanzen direkt und ohne Kübel im Boden 
verpflanzt sind, hierunter fallen insb. Reihenpflanzungen 
aus Obstbäumen und Heckenpflanzen im Süden des UG 
sowie mehrere schmale Musterpflanzungen zwischen den 
befestigten Flächen. 
Pflanzkübel auf Pflaster werden als 10.520 erfasst, Pflanz-
kübel auf Schotter oder Folie fallen unter 10.530. 
17 
Einzelbäume und Baumgruppen, Feldgehölze 
04.110 Einzelbaum einheimisch, 
standortgerecht, Obstbaum 
Vereinzelt im UG, Arten sind u.a. Stiel-Eiche (Quercus ro-
bur), Hainbuche (Carpinus betulus), Winter-Linde (Tilia 
cordata)und Trauerweide (Salix alba 'Tristis'). 
Hinweis: Unter diesem Nutzungstyp werden markante 
Einzelbäume erfasst, kleinere Gehölze werden bei den flä-
chigen Nutzungstypen erfasst. 
34 
04.120 Einzelbaum nicht einheimisch, 
nicht standortgerecht, Exot 
Zahlreiche Resista-Ulmen innerhalb des UG, zudem u.a. 
Blasenesche (Koelreuteria paniculata), Platane (Platanus x 
hispanica), Trompetenbaum (Catalpa bignonioides), Le-
bensbaum (Thuja), Blaue Atlas-Zeder (Cedrus atlantica 
'Glauca'), Platane (Platanus x hispanica), Stech-Fichte (Picea 
pungens) und Spanische Tanne (Abies pinsapo). 
Hinweis: Unter diesem Nutzungstyp werden lediglich die 
auffallend großen oder markanten Bäume erfasst, der 
überwiegende Teil fällt unter Nutzungstyp 03.241. 
23 
04.210 Baumgruppe / Baumreihe 
einheimisch, standortgerecht, 
Obstbäume 
Zwei Baumgruppen im nördlichen UG, aufgebaut aus 
überwiegend heimischen Arten, u.a. Winter-Linde (Tilia 
cordata), Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Berg-Ahorn (Acer 
pseudoplatanus), Hainbuche (Carpinus betulus), 
34

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Traubenkirsche (Prunus padus), Grau-Erle (Alnus incana), 
Robinie (Robinia pseudoacacia) und Götterbaum (Ailanthus 
altissima), dazu vereinzelter Unterwuchs aus Hasel (Co-
rylus avellana), Weißdorn (Crataegus spec.), Hartriegel (Cor-
nus sanguinea) und Brombeere (Rubus spec.). 
04.220 Baumgruppe / Baumreihe 
nicht heimisch, nicht  
standortgerecht, Exoten 
Kleine Gruppe aus Koniferen, entspricht im Wesentlichen 
Nutzungstyp 02.500, zudem eine Douglasie (Pseudotsuga 
menziesii), Ulme (Ulmus spec.), Liguster (Ligustrum vulgare), 
Efeu (Hedera helix) sowie Gewöhnliche Jungfernrebe 
(Parthenocissus vitacea). 
23 
04.600 
B 
Feldgehölz (Baumhecke), groß-
flächig 
Baumhecke am nordwestlichen Rand des UG, aufgebaut 
aus Hainbuche (Carpinus betulus) und Lebensbaum (Thuja 
occidentalis), daher Abschlag um 3 WP (Fremdgehölz), zu-
dem Hartriegel (Cornus sanguinea), Kastanie (Aesculus hip-
pocastanum), Spitz- und Bergahorn (Acer platanoides, A. 
pseudoplatanus). 
50 
(47) 
Gewässer, Ufer, Sümpfe 
05.352 Kleinspeicher, Teiche, 
Grubengewässer 
Pflanzen-Klärbecken zentral im UG, vollständig von Schilf 
überwachsen. 
25 
Ruderalfluren und krautige Säume 
09.123 
B 
Artenarme oder nitrophytische 
Ruderalvegetation 
Mehrere Ruderalflächen unterschiedlicher Ausprägung im 
UG verteilt, meist gar nicht oder als Lagerplatz genutzte 
Nebenflächen, Bewuchs überwiegend aus Gräsern, dazu 
u.a. Löwenzahn (Taraxacum officinale) und Breitwegerich 
(Plantago major), insbesondere um das Klärbecken Domi-
nanzbestand von Brennnesseln (Urtica spec.). 
25 
09.160 Straßenränder Entlang der östlich und südlich angrenzenden Verkehrs-
wege, z.T. sehr lückige Vegetation, vorkommende Arten 
neben Gräsern u.a. Natternkopf (Echium vulgare), 
Graukresse (Berteroa incana), Kriechendes Fingerkraut (Po-
tentilla reptans), Spitzwegerich (Plantago lancelota) und 
Schmalblättriger Doppelsame (Diplotaxis tenuifolia). 
13 
Versiegelte und teilversiegelte Flächen 
10.510 Sehr stark oder völlig versiegelte 
Flächen 
Östlich das UG abschließende Straße (Pfungstädter Weg) 
sowie Teile des nördlichen Betriebsgeländes. 
3 
10.520 Nahezu versiegelte Flächen, 
Pflaster 
Teil des Wegesystems und der Verkaufsfläche das Baum-
schulgeländes, gepflasterte Bereiche im nördlichen UG. 
3 
10.530 Schotter-, Kies- u. Sandflächen,  
-wege, -plätze 
Großteil des Wegesystems im UG, gebildet aus Schotter- 
und Erd-Wegen, unterschiedlich stark befestigt; zudem als 
Lager- und Parkplatz genutzte Schotterflächen, kahl oder 
mit lückiger Ruderalvegetation in den randlichen oder un-
zugänglichen Bereichen; 
weite Teile des Baumschul-Verkaufsgeländes: offene 
Splitt-Flächen, mit Folie abgedeckt, darunter Splitt oder 
Erde, Kübel direkt auf Boden oder auf Verkaufstischen. 
6 
10.540 Befestigte und begrünte Flächen Mit Rasengittersteinen befestigter Weg im westlichen 
Baumschulgelände. 
7

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10.610 
(B) 
Bewachsene unbefestigte Feld-
wege 
Weitgehend zugewachsener Feldweg zwischen Baumhe-
cke und Gewächshäusern im Nordwesten des UG. 
25 
10.670 
(B) 
Bewachsene Schotterwege 
 
Mit Schotter befestigter aber vollständig überwachsener 
Weg im westlichen Baumschulgelände. 
17 
10.710 Überbaute Flächen,  
Dachfläche nicht begrünt 
Gebäude, Hallen, Gewächshäuser. 3 
10.720 Überbaute Flächen, 
Dachfläche extensiv begrünt, 
begrünte Fundamente 
Erdkeller neben Haus im nördlichsten UG, Erdhügel ist mit 
Ruderalvegetation bedeckt. 
19 
Äcker und Gärten 
11.222 
B 
Arten- und strukturreiche 
Hausgärten 
Gartenanlagen um die Gebäude im nördlichen UG, beste-
hend aus Rasen, Hecken, Bäumen und vereinzelt befestig-
ten Flächen. 
Mehrere Mustergärten, Ziergärten und -beete im Bereich 
der Baumschul-Verkaufsfläche, ausgestattet mit Teichen, 
Terrassen, Rasen, Gehölzen sowie Ziergräsern- und Stau-
den; Großgehölze sind als 04.110 oder 04.120 separat kar-
tiert. 
Für die Eingriff-Ausgleichs-Bilanz werden den Flächen mit 
befestigten Wegen oder Terrassen Abschläge um 3 WP zu-
gewiesen.  
25 
(22) 
11.225 
(B) 
Extensivrasen, Wiesen im 
besiedelten Bereich 
Nördlich des Erdkellers (Nutzungstyp 10.720) anschlie-
ßende Nutzrasenfläche, intensiv gepflegt und artenarm; 
zwei Nutzrasenflächen in der Mitte des UG westlich des 
Klärbeckens (Abwertung der Fläche, da teilw. als Lagerflä-
che genutzt) sowie Wiese ganz im Süden des UG. 
23 
(20) 
Bedeutung 
Die Bedeutung der jeweiligen Biotoptypen bemisst sich an den Wertpunkten, die ihnen gem. Anlage 3 
der hessischen KV je Quadratmeter zugeordnet werden (4. Spalte, „WP“). Die Bewertung reicht von 3 WP 
(sehr geringe Bedeutung) bis 80 WP (sehr hohe Bedeutung. Demnach ergeben sich folgende Bewertungs-
stufen: 
≥ 51 WP  sehr hohe Bedeutung 
41 - 50 WP  hohe Bedeutung 
21 - 40 WP  mittlere Bedeutung 
11 - 20 WP  geringe Bedeutung 
≤ 10 WP  sehr geringe Bedeutung  
Die heimischen Gehölze bilden zusammen mit der Baumhecke mit 34, 39 und 47 WP die bedeutendsten 
Strukturen innerhalb des UG und erreichen eine „mittlere " (Hecken) bzw. „hohe" (Baumhecke) Bedeu-
tung, überbaute und versiegelte Flächen nehmen die geringste Bedeutung ein (3 WP).  
Vorbelastung 
Der überwiegende <<Anteil des UG wird neben den Infrastruktur - und Gebäudeflächen von der Baum-
schule eingenommen. Die Wertung von Baumschulen mit „geringer Bedeutung“ leitet sich von dem

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hohen Anteil fremder und nicht heimischer Gehölze ab, zudem besteht ein Großteil der Baumschule aus 
versiegelten und befestigten Präsentations- und Verkaufsflächen. 
Empfindlichkeit 
Die Empfindlichkeit gegenüber mögliche n Einwirkungen bemisst sich an der Bedeutung des jeweiligen 
Biotoptyps. D.h. Nutzungstypen mit geringer Bedeutung (z.B. Schotterflächen) sind unempfindlich ge-
genüber möglicher Wirkfaktoren, während Grün - und Gehölzstrukturen als empfindlich gegenüber Be-
einträchtigungen anzusehen sind. 
5.6.2 Tiere 
Die faunistischen Erfassungen wurden von April bis September 2021 von FRANZ – Ökologie und Land-
schaftsplanung aus Darmstadt durchgeführt und im Frühjahr 2022 aktualisiert und ergänzt. Die folgen-
den Ausführungen sind als zusammenfassende Ergebnisdarstellung  zu verstehen und wurden dem 
Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag /U10/ entnommen. 
Aufgrund der Beschaffenheit des Untersuchungsgebietes (UG) wurden maßgeblich die Tiergruppen  
▪ Fledermäuse, 
▪ Vögel und 
▪ Reptilien 
untersucht, wobei auch weitere streng geschützte Arten in die Untersuchungen aufgenommen wurden, 
wenn sich bei den Begehungen Anhaltspunkte für ein Vorkommen ergeben hat.  
Strukturelle Ausstattung 
Im Plangebiet kommen zwar mehrere mittel - bis großkronige Laub- und Nadelbäume vor, höhlenreiche 
Spechtbäume oder auch Einzelhöhlen konnten hingegen nicht festgestellt werden. Weitere Großgehölze 
sind die bis zu 4 m hohen Hecken , die am Rand und innerhalb des UG wachsen und dieses in einzelne 
„Abteilungen" gliedern. Diese bieten v.a. der Gilde der Baum- und Gebüschbrüter ein gutes Angebot po-
tenzieller Nistplätze und Nahrungshabitate. 
Die Gebäude bieten mit Spalten und Hohlräumen an den Außenfassaden sowie offenen Innenräumen 
potenzielle Quartiere für Vögel und Fledermäuse. 
Krautige Habitatflächen sind v.a. im Süden im Anzucht - und Verkaufsbereich der Baumschule zu finden, 
zudem nördlich von diesen als Krautsäume oder flächige Ruderalbestände entlang der Gebäude und 
Verkehrswege. 
Aquatische Lebensräume kommen im Plangebiet nur vereinzelt vor. Hier sind v.a. zwei größere Becken 
von Bedeutung, hinzu kommen mehrere Kübel, die der Hälterung und Präsentation von Wasserpflanzen 
dienen.

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Fledermäuse 
Zur Erfassung der Fledermäuse fanden einerseits Abendbegehungen im gesamten Plangebiet und an-
grenzender Flächen statt, zum anderen wurden zwei Ultraschalldetektoren zeitgleich an zwei Standorten 
im Plangebiet für eine Nacht installiert. 
Die Untersuchungen haben ergeben, dass insb. die Randstrukturen des Plangebietes als Nahrungshabi-
tat für Fledermäuse dienen. Die Baumhecken östlich der Brandschneise dienen zudem als Leitstrukturen 
mit höherem Insektenaufkommen, während der intensiv genutzte Zentralbereich weniger attraktiv er-
scheint. 
Während die Bäume im UG keine geeigneten Quartierstrukturen bieten, weist der Gebäudebestand ein 
hohes Potenzial für Schlaf - und Fortpflanzungsquartiere für Fledermausarten auf, die Spalten und grö-
ßere Hohlräume besiedeln.  
Sämtliche Fledermausarten sind als Arten aus Anhang IV EU-FFH-Richtlinie streng geschützt. Die 809 Auf-
nahmen von Fledermausrufen konnten mindestens sechs Arten zugeordnet werden:  
▪ Zwergfledermaus  (Pipistrellus pipistrellus)  RLH: 3  RLD: - 
▪ Mückenfledermaus  (Pipistrellus pygmaeus)  RLH: **  RLD: - 
▪ Rauhautfledermaus  (Pipistrellus nathusii)   RLH: 2   RLD: -  oder 1) 
Weißrandfledermaus  (Pipistrellus kuhlii)   RLH: **  RLD: -  
▪ Breitflügelfledermaus  (Eptesicus serotinus)   RLH: 2  RLD: 3 
▪ Fransenfledermaus  (Myotis nattereri)   RLH: 2  RLD: - 
▪ Großer Abendsegler  (Nyctalus noctula)  RLH: 3  RLD: V 
▪ nicht näher bestimmbare Rufe aus der Artengruppe Nyctaloid (Abendsegler)  
▪ noch nicht näher bestimmte Rufe von mindestens zwei Arten der Gattung Myotis 
RLH = Rote Liste Hessen  (von 1996), RLD = Rote Liste Deutschland , 2 = stark gefährdet, 3 = gefährdet,  
V = Vorwarnliste, **= nicht eingestuft. 
1) Die häufigere Rauhautfledermaus und die seit einigen Jahren auch an der Bergstraße nachgewiesene Weißrandfledermaus sind 
anhand ihrer Ortungslaute nicht zu unterscheiden. Daher werden sie hier zu einer Artengruppe zusammengefasst. 
Die Rote Liste Hessen gibt einen veralteten Sachstand von 1996 wieder, aktuell befinden sich bis auf die 
Mücken- und Weißrandfledermaus alle nachgewiesenen Arten in einem guten Erhaltungszustand in Hes-
sen (gemäß „Leitfaden für die artenschutzrechtliche Prüfung in Hessen“, 2. Fassung, HMUELV 2011). Für 
die beiden genannten Arten liegen noch nicht ausreichende Kenntnisse zu ihrer Verbreitung vor.  
Ein Großteil der aufgenommenen Rufe fallen auf die Zwergfledermaus (82 %) und die Mückenfledermaus 
(15 %), die bei allen Untersuchungen aktiv waren und ihre Quartiere möglicherweise in räumlicher Nähe 
haben. Die übrigen 3 % der Rufe verteilen sich auf die anderen Arten und wurden nur vereinzelt zu spä-
teren Zeiten aufgenommen. 
Hinweise auf Fortpflanzungs- oder Winterquartiere wurden im UG nicht gefunden, ebenso konnten keine 
Baumhöhlen oder Quartiere in Rindenspalten o.ä. festgestellt werden. Höchstes Quartierpotenzial be-
steht für Schlafquartiere der Zwerg- und Mückenfledermaus in den Gebäuden im Plangebiet.

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Vögel 
Während der Vogelbrutzeit 2021 und 2022 wurden insgesamt 13 Brutvogelarten im Plangebiet beobach-
tet, weitere s ieben Arten kamen als Nahrungsgäste , überfliegend oder  auf unmittelbar angrenzenden 
Flächen vor. Die Kartierung der Vögel erfolgte anhand ihrer Gesänge und anderer Lautäußerungen sowie 
wenn möglich durch optische Identifizierung. 
Von den 1 3 beobachteten Arten befinden sich Haussperling ( Passer domesticus) und Stieglitz ( Carduelis 
carduelis) auf der Vorwarnliste der Roten Liste Hessens (RLH), gemeinsam mit dem Girlitz (Serinus serinus) 
befinden sie sich mit ihren Populationen gemäß „Leitfaden für die artenschutzrechtliche Prüfung in Hes-
sen“ (2. Fassung, HMUELV 2011) zudem in einem ungünstigen Erhaltungszustand in Hessen. Alle drei 
Arten sind mit einem Brutpaar (BP) im Gebiet vertreten. 
Bei den weiteren, im Planungsgebiet erfassten Vogelarten handelt es sich um:  
▪ Grünfink   (Carduelis chloris)   1-2 BP 
▪ Ringeltaube   (Columba palumbus)   2 BP 
▪ Rotkehlchen   (Erithacus rubecula)   1 BP 
▪ Nachtigall   (Luscinia megarhynchos)  1 BP 
▪ Blaumeise   (Parus caeruleus)   ? (Vogelkästen) 
▪ Kohlmeise   (Parus major)    ? (Vogelkästen) 
▪ Hausrotschwanz  (Phoenicurus ochruros)   3 BP 
▪ Elster    (Pica pica)    1 BP 
▪ Mönchsgrasmücke  (Sylvia atricapilla)   1 BP 
▪ Amsel   (Turdus merula)   3-4 BP 
Sämtliche europäischen Wildvogelarten sind gemäß EU -Vogelschutzrichtlinie besonders geschützt . 
Streng geschützt sind zudem diejenigen Arten, die in Anhang I der Vogelschutzrichtlinie aufgeführt sind 
oder deren Populationen sich gemäß „Leitfaden für die artenschutzrechtliche Prüfung in Hessen“ (2. Fas-
sung, HMUELV 2011) hessenweit in einem ungünstigen Zustand befinden.  
Reptilien 
Besonderes Augenmerk bei den Kartierungen der Reptilien lag auf der Zauneidechse ( Lacerta agilis), für 
die die sandigen, halboffenen Flächen mit nahen Gehölzrändern und ausgebildeter Biotopvernetzung 
nach außen ein gutes Habitatpotenzial bieten. 
Im Plangebiet wurden an 10 Standorten insg. 20 Individuen gesichtet, wobei die tatsächliche Zahl der 
dort vorkommenden Tiere deutlich höher liegen dürfte. In Abbildung 6 sind mehrere Areale markiert 
(pinke Schraffur), die den Eidechsen besonders günstige Lebensräume bieten und auf welchen die Sich-
tungen erfolgten. Das Vorkommen der Tiere ist jedoch auch außerhalb der markierten Flächen wahr-
scheinlich. 
Neben der Zauneidechse wurde im Plangebiet noch ein Individuum der Blindschleiche (Anguilla fragilis) 
beobachtet. 
Beide Arten sind nach BArtSchV besonders geschützt, die Zauneidechse ist zudem nach FFH -Richtlinie 
Anhang IV streng geschützt und steht in der Roten Liste Deutschlands (RLD) auf der Vorwarnliste.

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Abbildung 6: Untersuchungsergebnisse der artenschutzfachlichen Erhebungen  
Sonstige Arten 
In den zwei Becken und einem Teil der Kübel für die Wasserpflanzen wurden mehrere Exemplare des 
Teichfrosches ( Pelophylax kl. esculentus ) sowie mehrere Teichmolche ( Lissotriton vulgaris ) festgest ellt. 
Beide Arten sind nach BArtSchV besonders geschützt, jedoch weit verbreitet und nicht gefährdet.  
Auf angrenzenden Flächen konnte zudem die Feldgrille (Gryllus campestris) anhand ihres Rufens identifi-
ziert werden. Die Art wird in der RLH als „gefährdet" geführt, auch wenn sie in der Oberrheinebene und

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Bergstraße auf Wiesen und ruderalen Standorten sandiger Böden häufiger anzutreffen ist. Von einem 
Vorkommen innerhalb des Plangebietes ist auszugehen. 
5.6.3 Biologische Vielfalt 
Das Schutzgut biologische Vielfalt geht über die Erfassung und Bewertung einzelner Tier - und Pflanzen-
arten oder Biotope hinaus und betrachtet die allgemeine Diversität von Biotop - und Habitatstrukturen 
eines Landschaftsraumes. Ziel ist der Erhalt oder die Wiederherstellung natürlicher bzw. naturraumtypi-
scher Ökosysteme, die durch Biotop-, Struktur- und Habitatvielfalt den heimischen Pflanzen- und Tierar-
ten langfristig Lebensraum bieten können. 
Auch wenn die Ausstattung des UG keine besonders wertvollen Biotop - und Pflanzenbestände umfasst, 
dient es zahlreichen z.T. streng geschützten Tierarten als Habitat. Es zeichnet sich dabei durch ein Mosaik 
unterschiedlicher Lebensräume aus, von sandigen, halboffenen Reptilienhabitaten über dichte Gehölz-
bestände für gehölzbrütende Vogelarten bis zu Quartieren in den Gebäuden für Fledermäuse.  
Das UG bildet zudem kein unüberwindbares Hindernis für die Tierarten angrenzender Lebensräume. Die 
Vogelkartierung hat zahlreiche Arten auf direkt angrenzenden Flächen ergeben, außerdem ist eine starke 
Vernetzung der potenziellen Reptilienhabitate in der Umgebung gegeben. 
Die naturräumliche Ausstattung der Umgebung lässt zudem auf zahlreiche Arten schließen, die in dem 
sandig trockenen Gehölz -Offenland-Mosaik beheimatet sind und  rund um das Plangebiet vorkommen. 
Auch wenn dieses selbst kein Habitatpotenzial für diese Arten bietet, ermöglichen die offenen Grenzen 
aller Betriebe zumindest eine Durchwanderung . Eine Zerschneidungswirkung der Biotop - und Habi-
tatstrukturen findet durch die Gebäudekomplexe somit zwar unweigerlich statt, jedoch sind auch zahl-
reiche Wanderkorridore durch und um die Betriebe gegeben.  
Von einer Isolation einzelner Populationen durch die Bestandsbebauung ist somit nicht auszugehen, we-
der für Tierarten noch für Pflanzen der naturraumtypischen Wälder oder des Offenlandes. 
5.7 Wirkungsgefüge 
Ökosystemare Wechselwirkungen sind alle funktionalen und strukturellen Beziehungen zwischen und 
innerhalb von Schutzgütern und landschaftlichen Ökosystemen. 
Grundsätzlich bestehen starke Wechselwirkungen zwischen allen Schutzgütern in einem Ökosystem. In-
nerhalb des UG ist zudem von einem besonders starken  Wirkungsgefüge zwischen den Schutzgütern 
Boden, Wasser, Flora und Fauna auszugehen. Eingriffe in dieses Wirkungsgefüge können neben den di-
rekten Auswirkungen auf das jeweilige Schutzgut aufgrund der ökosystemaren Wechselwirkungen auch 
Folgeauswirkungen auf alle anderen Schutzgüter verursachen. 
Aus diesem Grund besteht eine besondere Empfindlichkeit gegenüber Eingriffen in die Schutzgüter Bo -
den und Wasser, z.B. in Form von Schadstoffimmissionen, Versiegelung oder Grundwasserabsenkungen. 
Mögliche Folgeauswirkungen durch Beeinträchtigungen anderer Schutzgüter werden beim jeweiligen 
Schutzgut beschrieben (s. Abschnitt 7.1 bis 7.2.7), auf eine separate Darstellung des Wirkungsgefüges wird 
daher im Folgenden verzichtet.

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5.8 Landschafts- und Ortsbild 
Naturräumliche Gegebenheit/Bestand 
Das Umfeld im Norden des Untersuchungsgebietes ist von wechselnden Wald- und Feldgehölzbeständen 
mit trockenem Grünland auf Sandstandorten in unterschiedlichen Ruderalisierungsgraden geprägt. Ob-
wohl diese Kulturlandschaft anthropogen geprägt ist, ist sie in ihrer Erscheinung sehr vielfältig und stellt 
sich durch wechselnde, z.T. extensive Nutzungen  als landschaftlich wertvoll dar. Südlich schließen wei-
tere landwirtschaftliche Flächen an, sodass sich die Baumschule im GB mit Anbau- und Verkaufsflächen 
gut eingliedert. Östlich und westlich des UG erstrecken sich die Betriebsgelände der Baumschulen, die 
jedoch v.a. im Osten durch Einpflanzungen und nach außen natürlich wirkende Strukturen nicht als Be-
triebsgelände auffallen. 
Insgesamt ist das Untersuchungsgebiet Teil einer landwirtschaftlich geprägten Region am Rand natur-
schutzfachlich interessanter Wald- und Offenlandflächen. Die Umgebung zeichnet sich durch die relativ 
kleinflächige Bewirtschaftung und den häufigen Wechsel zwischen Wald-, Feld- und Wiesenlandschaften 
aus. Durch den großflächigen Baum - und Heckenbewuchs an den Grenzen und auf den umliegenden 
Flächen sind die Elemente innerhalb des UG nicht weithin prägend bzw. oftmals nicht eizusehen.   
Bedeutung 
Die Bedeutung des Landschaftsbildes bemisst sich an der Vielfalt, Eigenart und Schönheit der Landschaft, 
wobei dies sowohl auf anthropogen geprägte Kulturlandschaften als auch auf weitgehend natürliche 
Landschaften bezogen werden kann.  
Die bestehende Bebauung des Geltungsbereichs liegt im Übergangsbereich zwischen den überwiegend 
landwirtschaftlichen Nutzflächen im Süden und den zunehmend naturnahen Bereichen und Schutzge-
bieten im Norden. Die geringe Einsehbarkeit des Geltungsbereiches bedingt eine auch nur geringe Be-
deutung der Baumschule und ihrer Nutzflächen für das Landschaftsbild. Ausgenommen hiervon sind die 
Grenzbepflanzungen, die zwar die Sichtachse dur ch den Geltungsbereich vollständig zerschneiden, je-
doch gleichzeitig Gebäude und Nutzflächen abschirmen.  
Vorbelastung 
Die bestehenden Gebäude und Nutzflächen stellen grundsätzlich eine Vorbelastung für das Landschafts-
bild dar. Beim UG handelt es sich jedoch um die Teilfläche eines insgesamt landwirtschaftlich geprägten 
Areals und nicht um eine isolierte Betriebsfläche inmitten landschaftlich wertvoller Umgebung, welche 
zudem von umgrenzender Bepflanzung weitgehend optisch abgeschirmt wird. Ebendiese Abschirmung 
verursacht jedoch auch eine optische Zerschneidung der Landschaft und schränkt die Sicht erheblich ein. 
Die störende Wirkung der Vorbelastung durch die Baumschule wird aus genannten Gründen insgesamt 
als mäßig eingestuft. 
Empfindlichkeit 
Das Landschaftsbild ist als empfindlich gegenüber weithin sichtbaren Bauwerken zu beurteilen. Eine Be-
bauung in Höhe und Umfang des Bestandes bzw. bis zu einer Höhe, die nicht weithin über Gehölzbe-
stände sichtbar ist, fügt sich hingegen in die landwirtschaftlich geprägte Kulturlandschaft ein.

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5.9 Mensch, Gesundheit des Menschen und der Bevölkerung 
Das UG liegt am Rand eines mäßig stark frequentierten Naherholungsgebietes, wobei die östlich liegende 
Schotterfläche i.d.R. als Parkplatz und Ausgangspunkt für Besuche der nördlich und östlich angrenzen-
den Gebiete dient.  Das UG selbst hat für die Naherholung wenig Bedeutung, auch wenn die Lage der 
Baumschule z.T. einen Besuch im Kontext des Freizeitaufenthalts mit sich bringt.  
Die Lebens- und Aufenthaltsqualität des Gebietes ist für die Anwohner der westlichen Siedlungsgruppe 
sowie für die Erholungssuchenden zu erhalten. Daher besteht eine Empfindlichkeit gegenüber einer 
Mehrbelastung durch Lärm, Erschütterungen, Staub oder Schadstoffimmissionen sowie anderweitige 
Verschlechterungen der örtlichen Verhältnisse. 
5.10 Kultur- und sonstige Sachgüter 
Im und im Umkreis des UG sind keinerlei Bau-, Boden- oder Naturdenkmäler bekannt ( NATUREG 2023, 
DENKXWEB 2023). Auf die weitere Betrachtung dieses Schutzguts wird daher im Folgenden verzichtet.  
6 PROGNOSE ÜBER DIE ENTWICKLUNG DES UMWELTZUSTANDS BEI NICHTDURCHFÜH-
RUNG DER PLANUNG (PROGNOSE NULLFALL) 
Das UG unterliegt vollständig der betrieblichen Nutzung, d.h. vorrangig als Baumschule inkl. Verkaufsinf-
rastruktur sowie angrenzende Betriebs - und Verkehrsflächen. Bereiche, die einer natürlichen, sukzessi-
ven Entwicklung unterliegen, kommen im UG nicht vor. 
Eine Nichtdurchführung der Planung hätte voraussichtlich den Fortbestand der aktuellen Nutzung zu 
Folge und demnach einen langfristigen Erhalt der Bestandssituation. 
7 PROGNOSE DER ENTWICKLUNG DES UMWELTZUSTANDS BEI DURCHFÜHRUNG DER PLA-
NUNG (PROGNOSE PLANFALL) 
Die geplanten Veränderungen innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans führen für die ein-
zelnen Schutzgüter zu unterschiedlichen Auswirkungen, die im Folgenden beschrieben werden. Je nach 
Beeinträchtigungsintensität erfolgt jeweils eine Bewertung der Auswirkungen in  
▪ hohe Beeinträchtigungsintensität, 
▪ mittlere Beeinträchtigungsintensität oder  
▪ geringe Beeinträchtigungsintensität. 
7.1 Wirkfaktoren 
Flächenverlust / Flächenumnutzung 
Dauerhafte Flächeninanspruchnahme durch die Planungsumsetzung sowie temporär durch die Baulogistik.

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Versiegelung 
Dauerhafte Mehrversiegelung durch die Vorhabenumsetzung sowie temporär durch die Baulogistik.  
Bodenumlagerung / Bodenverdichtung 
Bodenumlagerungen durch die bauliche Vorhabenumsetzung und/oder Geländemodellierungen.  
Eine Bodenverdichtung tritt maßgeblich durch die Umsetzung der Baumaßnahme und dem damit ver-
bundenen Baustellenverkehr ein, ist durch Maßnahmen jedoch vermeidbar bzw. (zur Not) durch ent-
sprechende Wiederherstellungsmaßnahmen weitgehend reversibel. 
Schadstoffeintrag / Schadstoffmobilisierung 
Durch die Schmier- und Treibstoffe der verwendeten Baumaschinen kann es zu Schadstoffeinträgen in 
Boden und Wasser kommen. Gleiches gilt für die Verwendung zusätzlicher Baustoffe, bspw. Zement.  
Eine Schadstoffmobilisierung betrifft jene Stoffe, die in Form von Altlasten bereits im Boden vorliegen 
und dort weitgehend gebunden sind, durch Eingriffe in das Bodengefüge jedoch erneut mobilisiert wer-
den. Von einer Schadstoffmobilisierung muss bei Betro ffenheit einer Altlasten -Verdachtsfläche ausge-
gangen werden. Solche Verdachtsflächen liegen im UG nicht vor. 
Erosion 
Offener, nicht bewachsener Boden ist anfällig für Wind - und Wassererosion. Im Zuge der Bautätigkeit 
werden Bodenmieten hergestellt, die der Erosion ausgesetzt sind. Durch sachgemäßen Umgang mit dem 
Boden kann der Erosion wirkungsvoll vorgebeugt werden. 
Emissionsbelastung 
Durch die eingesetzten Baumaschinen sowie den An- und Abtransport von Baumaterial entstehen Schad-
stoff- und Staubemissionen über die Grenzen des Baufeldes hinaus. 
Zudem entsteht durch die Bauarbeiten eine starke Lärmemission, welche, je nach Bauphase und Bautä-
tigkeit, das Baufeld und die direkte Umgebung sowie Anlieger entlang der Transportwege oder naher 
Siedlungsbereiche betrifft. 
Beschädigung / Zerstörung angrenzender Strukturen 
Beeinträchtigungen können über die Baufeldgrenzen hinaus entstehen, wenn z.B.  
▪ Flächen außerhalb des Baufelds, der Baustraßen oder Baustelleneinrichtung befahren werden, 
▪ Material über die zugelassenen Grenzen hinaus gelagert wird, 
▪ die Baufeldfreimachung über den notwendigen Umfang hinaus geschieht,  
▪ Vegetationsstrukturen durch ausladende Rangierarbeiten beschädigt werden oder  
▪ Habitate durch Emissionen funktional gestört werden. 
Zerschneidungs- / Barrierewirkung 
Zerschneidung von Biotopen, Lebensräumen sowie optische Zerschneidung der Landschaft.

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Störung und Tötung von Tieren 
Nach § 44 BNatSchG ist es verboten, besonders geschützte Arten zu verletzen oder zu töten sowie deren 
Habitate zu beschädigen oder zu zerstören. Ferner ist es verboten, streng geschützte Arten während 
ihrer Aufzucht-, Überwinterungs- und Wanderzeit zu stören.  
Durch den Baubetrieb ist die Störung und Tötung von Tieren in ihren Fortpflanzungs - und Nahrungsha-
bitaten grundsätzlich möglich. Als Habitat können dabei je nach Artengruppe diverse Gehölz- und Offen-
landstrukturen von nassen bis trockenen Standorten dienen. 
Gesetzlich geschützt sind Arten der untersuchten Gruppen: 
▪ Vögel 
▪ Reptilien 
▪ Amphibien 
▪ Fledermäuse 
Verlust (landschaftsbild-)prägender Elemente  
Je nach landschaftlicher Ausstattung sind unterschiedliche Elemente prägend, auch solche Elemente und Struk-
turen, die die Naherholungsqualität beeinflussen sowie die Möglichkeiten zur Erholungsnutzung. 
7.2 Schutzgutbezogene Prognose 
Die Wirkung von Beeinträchtigungen kann grundsätzlich drei Klassen zugeordnet werden:  
▪ Baubedingte Wirkfaktoren werden für oder durch den Bau verursacht und sind i.d.R. zeitlich auf 
die Dauer der aktiven Bauphase begrenzt. 
▪ Anlagebedingte Wirkfaktoren ergeben sich aus dem Baukörper bzw. dem Vorhaben selbst, sie sind 
unbefristet und wirken kontinuierlich. 
▪ Betriebsbedingte Wirkfaktoren ergeben sich durch die Nutzung sowie Unterhaltung zw. Instand-
haltung der Anlagen, sie können kontinuierlich wirken oder regelmäßig und kurzfristig.  
Da betriebsbedingte Wirkfaktoren bei vorliegender Planung nicht relevant sind, werden sie nicht weiter 
berücksichtigt.  
In Tabelle 2 werden die für das vorliegende Projekt potenziell auftretenden Wirkfaktoren für die Schutz-
güter aufgeführt. Entsprechend der Zuweisung zu den einzelnen Schutzgütern werden diese potenziellen 
Wirkfaktoren in den folgenden Abschnitten 7.2.1 bis 7.2.7 auf ihr tatsächliches Wirken hin geprüft.

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Tabelle 2: Übersicht der potenziellen Wirkfaktoren 
Schutzgut Wirkfaktoren bau- anlage- 
bedingt 
Fläche ▪ Flächenverlust / Flächenumnutzung ◼ ◼ 
Boden ▪ Versiegelung ◼ ◼ 
▪ Bodenumlagerung / Bodenverdichtung ◼ ◼ 
▪ Schadstoffeintrag / Schadstoffmobilisierung ◼  
▪ Erosion  ◼ 
Wasser ▪ Versiegelung ◼ ◼ 
▪ Schadstoffeintrag / Schadstoffmobilisierung ◼ ◼ 
Klima / Luft ▪ Flächenverlust / Flächenumnutzung ◼ ◼ 
▪ Emissionsbelastung ◼  
Pflanzen ▪ Flächenverlust / Flächenumnutzung ◼ ◼ 
▪ Beschädigung / Zerstörung angrenzender Strukturen ◼  
Tiere ▪ Flächenverlust / Flächenumnutzung ◼ ◼ 
▪ Beschädigung / Zerstörung angrenzender Strukturen ◼  
▪ Zerschneidungs- / Barrierewirkung  ◼ 
▪ Störung und Tötung von Tieren ◼  
Landschaftsbild ▪ Verlust (landschaftsbild-)prägender Elemente ◼ ◼ 
▪ Zerschneidungs- / Barrierewirkung  ◼ 
Mensch ▪ Emissionsbelastung ◼  
▪ Verlust (landschaftsbild-)prägender Elemente ◼ ◼ 
 
7.2.1 Fläche 
Wird noch ergänzt. 
7.2.2 Boden 
Eine Beeinträchtigung der Schutzgutes ist zu erwarten. 
Art, Umfang, Bilanz und Maßnahmenkonzept werden ergänzt, wenn der Planungsstand dies ermöglicht.  
7.2.3 Wasser 
Wird noch ergänzt. 
7.2.4 Klima und Luft 
Wird noch ergänzt. Die vorliegende Stellungnahme /U15/ prognostiziert keine Verschlechterungen der klimati-
schen Eigenschaften durch die Maßnahmenumsetzung.

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7.2.5 Pflanzen, Biotope, Tiere und biologische Vielfalt 
Wird noch ergänzt. Eine Beeinträchtigung der Schutzgüter ist zu erwarten.  
▪ Für Schutzgut Pflanzen / Biotope werden Vermeidungs - und Minderungsmaßnahmen ergriffen, verblei-
bende Beeinträchtigungen sollen -soweit möglich- vor Ort kompensiert werden. 
▪ Artenschutzrechtlich relevante Tiere sind betroffen, das Eintreten von Verbotstatbeständen kann durch 
ein Maßnahmenkonzept vermieden werden (s. Artenschutzbeitrag  /U10/) 
7.2.6 Landschafts- und Ortsbild 
Wird ergänzt, wenn der Planungsstand eine Prognose ermöglicht. 
7.2.7 Mensch, Gesundheit des Menschen und der Bevölkerung 
Wird ergänzt, wenn der Planungsstand eine Prognose ermöglicht (Freizeit und Erholung, Emissionen). 
7.3 Natura 2000-Gebiete 
Eine Prognose zur Verträglichkeit des Vorhabens mit den Erhaltungs - und Entwicklungszielen der Natura-2000 
Gebiete wird erarbeitet. 
7.4 Umgang mit Energie 
Wird noch ergänzt. 
8 EINGRIFFS-/AUSGLEICHSBETRACHTUNG 
Eine Eingriff-Ausgleichs-Betrachtung mit Bilanzierung ist mit dem aktuellen Planungsstand nicht möglich.  
8.1 Planungsrechtlicher Voreingriffszustand 
8.2 Eingriffs-/Ausgleichbilanz

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9 MAßNAHMEN ZUR VERMEIDUNG, VERMINDERUNG UND ZUM AUSGLEICH NACHTEILI-
GER UMWELTAUSWIRKUNGEN 
9.1 Maßnahmen zu den Schutzgütern Fläche und Boden 
9.2 Maßnahmen zum Schutzgut Wasser 
9.3 Maßnahmen zum Schutzgut Klima und Luft 
9.3.1 Dem Klimawandel entgegen wirkende Maßnahmen (§ 1a (5) BauGB) 
9.3.2 Der Anpassung an den Klimawandel dienende Maßnahmen (§ 1a (5) BauGB) 
9.4 Maßnahmen zum Schutzgut Pflanzen, Biotope, Tiere und Biologische Vielfalt 
9.5 Maßnahmen zum Schutzgut Landschafts- und Ortsbild 
9.6 Maßnahmen zum Schutzgut Mensch/Erholung 
9.7 Maßnahmen zum Schutzgut Kultur- und Sachgüter 
10 GRÜNORDNUNGSPLAN 
10.1 Landschaftsplanerische Entwicklungsziele 
Die Landschaftsplanerischen Ziele der vorliegenden Planung entsprechen den Entwicklungs - und Erhal-
tungszielen der einzelnen Schutzgüter, wie sie in den einschlägigen Gesetzen formuliert sind (vgl. Ab-
schnitt 4.3.1). Die landschaftspflegerischen und grünordnerischen Festsetzungen der vorliegenden 
Planung dienen der Einhaltung und Umsetzung dieser Ziele. 
10.2 Grünordnerische Festsetzungsvorschläge 
10.2.1 Planungsrechtliche Festsetzungen gem. § 9 Abs. 1 BauGB 
10.2.2 Aufnahme von auf Landesrecht beruhender Festsetzungen 
10.2.3 Hinweise

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11 ARTENSCHUTZRECHTLICHE BETRACHTUNG 
12 ZUSAMMENFASSENDE BEWERTUNG DER EINGRIFFSERHEBLICHKEIT UND VERBLEIBEN-
DER KOMPENSATIONSBEDARF 
13 ANDERWEITIGE PLANUNGSMÖGLICHKEITEN (PLANUNGSALTERNATIVEN)

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C ZUSÄTZLICHE ANGABEN

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14 BESCHREIBUNG DER VERWENDETEN VERFAHREN DER UMWELTPRÜFUNG EINSCHLIEß-
LICH UMFANG UND DETAILLIERUNGSGRAD SOWIE SCHWIERIGKEITEN 
15 ÜBERWACHUNG DER ERHEBLICHEN AUSWIRKUNGEN AUF DIE UMWELT (MONITORING) 
16 ALLGEMEINVERSTÄNDLICHE ZUSAMMENFASSUNG 
17 ANLAGEN

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ANLAGE 1  Bestandsplan der Nutzungstypen

10.510
10.710
10.520
10.530
10.530
10.530
10.520
10.530
10.710
10.530
10.710
10.530
11.225
05.352
10.710
10.530
10.530
03.241
10.710
10.710
10.710
10.710
04.210
03.241
10.530
11.222
10.530
10.530
11.225
10.710
10.530
11.222
11.222
10.530 09.123
11.222
09.123
02.500
10.710
10.530
10.530
04.210
09.123
10.530
02.500
09.123
02.200
02.500
02.500
10.720
11.222
11.222
04.220
10.530
10.530
10.530
10.530
09.123
10.530
02.500
10.530
10.540
10.530
10.530
02.500
10.670
04.600
11.222
09.160
10.710
11.222
10.710
11.225
09.123
02.500
02.200
10.610
10.520
10.710
09.160
10.530
09.123
10.530
09.123
02.500
11.222
02.200
10.710
02.500
10.710
09.160
02.200
11.222
10.710
09.160
10.520
10.530
10.510
10.710
11.222
11.222
09.123
03.241
02.200
09.160
02.500
11.222
11.222
11.222
11.222
09.123
10.710
02.200
10.710
03.241
03.241
11.222
09.160
03.241
10.710
11.222
02.500
10.530
39
38
37
33
31
3029
14
13
12
19
14
341
Flur 113
5442
JLU
JLU
Bestandsplan der Nutzungstypen
1:1000
X.X
Projekt:
Planbezeichnung:
Plan Nr.:
lfd. Nr.
Maßstab:
Darmstadt, den
Projekt-Nr.:
Bearb.:
Gez.:
Darmstadt, den
Änderung
Nutzungstypen
Gebüsche, Hecken, Gehölzsäume
02.200 Gebüsche, Hecken, Säume heimischer Arten auf frischen Standorten
02.500 Standortfremde Hecken-/Gebüsche
Erwerbsgartenbau, Sonderkulturen, Streuobst
03.241 Baumschulen
Einzelbäume und Baumgruppen, Feldgehölze
04.110 Einzelbaum einheimisch, standortgerecht, Obstbaum
04.120 Einzelbaum nicht heimisch, nicht standortgerecht, Exot
04.210 Baumgruppe / Baumreihe einheimisch, standortgerecht, Obstbäume
04.220 Baumgruppe / Baumreihe nicht heimisch, nicht standortgerecht, Exoten
04.600 Feldgehölz (Baumhecke), großflächig
Stillgewässer
05.352 Kleinspeicher, Teiche, Grubengewässer
Ruderalfluren und krautige Säume
09.123 Artenarme oder nitrophytische Ruderalvegetation
09.160 Straßenränder
Versiegelte und teilversiegelte Flächen (inkl. Wege)
10.510 Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen
10.520 Nahezu versiegelte Flächen, Pflaster
10.530 Schotter-, Kies- u. Sandflächen, -wege, -plätze
10.530 Schotter-, Kiesflächen, mit Pflanzkübeln bestanden
10.530 Schotter-, Kiesflächen, mit Folie abgedeckt
10.540 Befestigte und begrünte Flächen
10.610 Bewachsene unbefestigte Feldwege
10.670 Bewachsene Schotterwege
10.710 Überbaute Flächen, Dachfläche nicht begrünt
10.720 Überbaute Flächen, Dachfläche extensiv begrünt; begrünte Fundamente
Äcker und Gärten
11.222 Arten- und strukturreiche Hausgärten, hier: Schaugärten, Zierbeete
11.225 Extensivrasen, Wiesen im besiedelten Bereich
Bebauungsplan W 66
- Pfungstädter Weg / Brandschneise -
08.03.2024
Grenzen
Geltungsbereich
Flurstücksgrenze mit Flurstücksnummern156
Datum Name

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
08.03.2024 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
III 61 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2024/0056 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
103 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise - (Beschluss zur 
frühzeitigen Beteiligung)  
 
Vorlage vom: 08.03.2024  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Dem Vorentwurf zum Bebauungsplan W 66 – Pfungstädter Weg / Brandschneise – mit seinen 
Festsetzungen (Anlage 1 und 2, Planzeichnung wird zu Präsenzsitzungen ausgelegt / 
aufgehängt) sowie seinen Allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung mit Vorentwurf zum 
Umweltbericht (Anlage 3) werden zugestimmt. Sie sind der frühzeitigen Unterrichtung der 
Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden 
und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen . 
 
2. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB erfolgt durch 
Einstellung der unter Punkt 1 genannten Unterlagen (Anlagen 1-3) in das Internet für die 
Dauer eines Monats, mit der Möglichkeit zur Einsichtnahme, Äußerung und Erörteru ng sowie

- 3 - 
zeitgleich durch Auslegung dieser Unterlagen im Stadtplanungsamt. Die frühzeitige 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §  4 Abs. 1 
BauGB erfolgt parallel hierzu.  
 
Anlagen: Anlage 1 Vorentwurf Bebauungsplan (wird zu den Präsenzsitzungen aufgehängt)  
Anlage 2 Vorentwurf Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan  
Anlage 3 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung mit Vorentwurf des 
Umweltberichts  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:    
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom 20.03.2024 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
Begründung zur Magistratsvorlage 2024/0056 vom 08.03.2024  
 
Das Plangebiet des im Aufstellungsverfahren befindlichen  Bebauungsplans W 66 befindet 
sich im Westen von Darmstadt. Es liegt südlich von Griesheim und der Griesheimer Düne 
direkt an der Stadtgrenze zu Pfungstadt westlich des Pfungstädter Wegs und nördlich des 
Baumschulenwegs. Dabei überspannt das Planungsgebiet Teilflächen beiderseits der 
Brandschneise.  
 
Das Grundstück liegt inmitten von landwirtscha ftlich genutzten Flächen. Der gesamte 
Bestand an Grünflächen auf dem Plangebiet besteht aus landwirtschaftlich und gartenbaulich 
genutzten Flächen, die u.a. Blühpflanzen, Obstbäume und Obststräucher, sowie 
Baumsetzlinge für die Forstwirtschaft und einige G emüsepflanzen beherbergen.  
 
Die Erschließung des Gebietes erfolgt über den Pfungstädter Weg und dessen Anschluss an 
die südlich verlaufende L3303 bzw. L3097 (Verlängerung der Eschollbrücker Straße); sie 
erfolgt dabei auch über Flächen der Stadt Pfungstadt.  
 
Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplans W 66 – Pfungstädter Weg / Brandschneise – ist 
erforderlich um die praxisnahe Erprobung des biologisch-dynamischen Ansatzes in der 
Landwirtschaft, Boden und Düngung, die Lebensmittelqualität, die Biodiversität sowie die 
Weiterentwicklung des ökologischen Landbaus und den dafür erforderlichen Ausbau 
landwirtschaftlicher Forschungsbetriebe vor Ort zu ermöglichen. Die ansässigen Firmen planen 
diverse Neubauten, die in einem umfassend konzipierten Ökolandbau-Campus integriert 
werden sollen. Konkret handelt es sich bei den geplanten Nutzungen um: 
 
a) die neue Demeter-Bundesgeschäftsstelle 
b) Gebäude für Büros sowie Forschungszwecke und Labore 
c) Verwaltungs- und Fortbildungsgebäude 
d) Hofläden, welche Produkte aus den ortsansässigen Landwirtschaftsbetrieben vertreiben 
sollen mit einer zusammengenommen max. Verkaufsfläche von 450 qm 
e) Kantinen sowie Cafés welche in den Demeterneubau integriert werden sollen 
f) Eine Kindertagesstätte für die Mitarbeitenden vor Ort 
g) Beherbergungsmöglichkeiten für Lehrlinge, Arbeitspersonal und Tagungsbesuchende  
h) Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, Betriebsinhabende und 
Betriebsleitende 
 
Es ist hervorzuheben, dass bei den geplanten oder möglichen Nutzungen der Bezug zur 
Landwirtschaft und den Landwirtschaftsbetrieben immer gegeben sein muss. Die Ansiedlung 
von klassischen Gewerbetreibenden wird im Rahmen des Bebauungsplanes nicht verfolgt.  
 
Um die o.g. Nutzungen zu ermöglichen, wurde im Vorentwurf des Bebauungsplanes der 
Geltungsbereich als Sondergebiet „Landwirtschaftliche Forschung“ mit der Zweckbestimmung 
„Betriebe, Verbände und Forschung zur Landwirtschaft“ ausgewiesen. Der Vorentwurf des 
Bebauungsplanes enthält zudem weiter ausdifferenzierte Festsetzungen, welche die 
Nutzungsarten und deren Maß im Detail regeln (s. Anlage 1 und 2).  
Schon bereits im Geltungsbereich des Bebauungsplans ansässige Betriebe, u.a. ein 
Gartenbaubetrieb mit Gewächshäusern und angeschlossenem Gartencenter, werden mit in die 
Planung des Ökolandbau-Campus einbezogen und haben damit ebenfalls die Möglichkeit sich 
im Gesamtgefüge zu entwickeln.

Des Weiteren sind in diesem frühen Planungsstadium zum Vorentwurf des Bebauungsplanes 
bereits Festsetzungen zu u.a. Dach- und Fassadenbegrünungen, zur Behandlung von 
Niederschlagswasser, vorlaufenden Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, 
Artenschutzmaßnahmen und Maßnahmen zum verpflichtenden Einsatz erneuerbarer Energien 
(Anlagen zur Gewinnung solarer Strahlungsenergie) getroffen worden. Diese und noch weitere 
Festsetzungen, u.a. zur Grünplanung und Wärmeversorgung des Gebietes, werden im weiteren 
Bebauungsplanverfahren konkretisiert. Gleiches gilt für den hier schon im Vorentwurfsstadium 
vorliegenden Umweltbericht (s. Anlage 3). 
 
Eine erforderliche Änderung des Flächennutzungsplans (19. Änderung) erfolgt im 
Parallelverfahren (s. auch MV Nr. 2024/0055). 
 
Zu 1.: 
Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Vorentwurf des Umweltberichtes (Anlage 
3), die textlichen Festsetzungen zum Vorentwurf (Anlage 2) und der zeichnerische Teil des 
Vorentwurfs zum Bebauungsplan W 66 (Anlage 1, Planzeichnung Vorentwurf wird zu 
Präsenzsitzungen aufgehängt / ausgelegt) wurden erarbeitet und liegen zur Beschlussfassung 
durch den Magistrat vor.  
 
Zu 2.: 
Nach dem Beschluss des Magistrats zu dieser Vorlage erfolgt die frühzeitige 
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Unterrichtung der 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB.  
Dazu erfolgt eine Einstellung der genannten Unterlage n in das Internet für die Dauer eines 
Monats mit der Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung sowie parallel eine öffentliche 
Auslegung der o.g. Unterlage n im Stadtplanungsamt mit gleichzeitiger  Gelegenheit zur 
Äußerung und Erörterung. Diese Form der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wird 
ortsüblich bekannt gemacht.  
 
Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB erfolgt digital per E-Mail sowie parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung. 
 
 
Dezernat III: 
 
 
 
 
Michael Kolmer  
Stadtrat

Punkt 4: Bebauungsplan W 66 - Pfungstädter Weg / Brandschneise - (Beschluss zur 
frühzeitigen Beteiligung) 
 (V-Nr. 2024/0056) 
 
Der Ausschuss für Klimaschutz, Nachhaltigkeit, Umwelt und Stadtplanung nimmt 
von der Vorlage Kenntnis.