Anpassung der Angemessenheitsgrenzen für Bedarfe der Unterkunft in Darmstadt für die Rechtskreise SGB II und SGB XII

atriebskostenspiegel ji
für Deutschland Gebäudereinigung

Gartenpflege

ser inkl. Abwasser

Heizung

Warmwasser

Magistratsvorlage

Wissenschaftsstadt
Darmstadt

Eingang Magistrats- an den Magistrat Beteiligt vor
geschäftsstelle: [] zur Kenntnis

Magistratsbeschlussfassung:
RX] zur Beschlussfassung

23.12.2016

Dezernat |

I
Dezernat V an die Stadtverordnetenversammlung
Dezernat IV

OBW zur Befassung
zur Kenntnis

zur Beschlussfassung [] OBW bei abschl.

zur abschließenden Beschluss: Beschlussfassung Magistrat
fassung Fachausschuss

Amt: Dezernat V

OROD

Behandlung in Ja Nein

öffentl. Sitzung & Do
Verteiler:
ı Ja Nein Vorlage-Nr. 2016/0468
v 20 Internetfähig I oJ

i beschluss-Nr,

v 50 64 Magistrats - uss-Nr
Stvv

L

Produkt-Nr.: 311100/312010
Kostenstelle: 050-002.1000/050-006-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 3111-10/3120-10 Sachkonto: 7230100/7270100

Betreff: Neufestlegung der Angemessenheitsgrenzen für Bedarfe der Unterkunft in Darmstadt
für die Rechtskreise SGB Hl und SGB XIl auf Basis der Fortschreibung des
qualifizierten Mietspiegels 2014 (Mietspiegel 2016)

Vorlage vom: 09.12.2016

Beschlussvorschlag:

Der Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung stimmen der Neufestlegung der
Angemessenheitsgrenzen zu.

Anlagen: Aktueller Betriebskostenspiegel
Schlüssiges Konzept
Mietspiegel-2016

Datenschutzreievante Anlage: |] |

Folgekosten: |[_] Ja DD Nein ]

Beschluss des Magistrats vom 11.01.2017

Der Vorlage wird zugestimmt.

Begründung zur Magistratsvorlage vom 09.12.16:

Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat am 10.01.2007 aufgrund der
einschlägigen Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes (BSG) beschlossen, die
Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen für die Bedarfe für Unterkunft und Heizung
bzw. Kosten der Unterkunft für die Rechtskreise SGB II und SGB XI (im folgenden
einheitlich Kosten der Unterkunft und Heizung genannt) auf Basis des Darmstädter
Mietspiegels durchzuführen (Vorlage-Nr. 2006/0775).

Am 14.05.2014 hat der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt den neuen
qualifizierten Mietspiegel 2014 beschlossen (Vorlage-Nr. 2014/0177). Über die
Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels wurde am 27.04.2016 vom Magistrat
der Wissenschaftsstadt Darmstadt entschieden (Vorlage-Nr. 2016/0174).
Demzufolge war eine Überprüfung der Richtwerte erforderlich mit dem Ziel der

Neuberechnung der Angemessenheitsgrenzen.

Gemäß 8 22 Abs. 1 Satz 1 SGB || bzw. $ 35 Abs. 1 SGB XII werden Leistungen für
Unterkunft in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese
angemessen sind, Träger der Leistungen für Unterkunft und Heizung im SGB II sind
die kreisfreien Städte und Kreise als sog. kommunale Träger im Sinne des 8 6 Abs. 1
Satz 1 Nr. 2 SGB Il, die in eigener Zuständigkeit die in ihrem Gebiet angemessenen
Kosten der Unterkunft und Heizung ermitteln. Der Begriff der „Angemessenheit
unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der uneingeschränkten richterlichen
Kontrolle. Dies bedeutet, dass Sozialgerichte die vom kommunalen Träger
festgelegten Richtwerte in rechtlichen Streitigkeiten über die Anerkennung von
Unterkunftskosten überprüfen. Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts
(grundlegend: BSGE 97, 231) muss der kommunalen Trägers bereits im
Verwaltungsverfahren ein „schlüssiges“ Konzept entwickeln, in dem ausführlich
darzulegen ist, auf welcher Grundlage die jeweiligen örtlichen Richtwerte ermittelt
wurden. Das Gericht hat dann anhand der gelieferten Daten zu verifizieren, ob der
angenommene Richtwert/ die Mietobergrenze angemessen im Sinne des $ 22 SGB II
ist. Entscheidet der Träger ohne „schlüssiges Konzept“, ist er im Rahmen der

prozessualen Mitwirkungspflicht gehalten, dem Gericht eine zuverlässige

Entscheidungsgrundlage zu verschaffen und hat eine unterbliebene Datenerhebung
oder -aufbereitung nachzuholen.!

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat ein „schlüssiges Konzept“ entwickelt. Die
Definition und die praktische Anwendung des schlüssigen Konzepts ergeben sich aus

der Anlage.

Bei der Berechnung von angemessenen Unterkunftskosten sind folgende Haltelinien
zu berücksichtigen, die zum einen die zulässige Wohnungsgröße und zum anderen

den jeweiligen m?-Preis einer Wohnung betreffen:

1. Die angemessene Wohnungsgröße kann bei Wohnungen für Einzelpersonen
nach oben (mehr als 45 m?) abweichen. Dies folgt aus den Regelungen, die
zur Berechtigung einer Sozialwohnung führen. Danach kommen für
Einzelpersonen Wohnungen bis zu 54,99 m? in Betracht. Die

Angemessenheitsgrenze des Mietpreises ändert sich hierdurch jedoch nicht,

2. Die tatsächliche Miethöhe soll die im Mietspiegel ausgewiesenen Kosten je
Wohnung inkl. eines Zuschlages von 10 % (in Gebieten mit Gültigkeit der
Mietpreisbremse) bzw. von 20% (Arheilgen, Kranichstein, Eberstadt) nicht
übersteigen.

Unter Berücksichtigung der hier vorgenommenen statistischen Auswertung der im

Stadtgebiet Darmstadt zur Verfügung stehenden Wohnungen ergibt sich folgende
Berechnung:
Person(en) Durchschnittliche Angemessene Grundmiete
Basis-Grundmiete | Wohnungsgröße
pro m? Wohnfläche
in Euro in m? in Euro
1 8,37 45 376,65
2 7,19 60 431,40 u
3 7,18 72 516,96
4 7,86 84 660,24
5 7,61 86 730,56

" BSG 20.12.2011 Az: BAAS 191 R

6 7,89 108 852,12

7,89 120 946,80

8 8,10 . 132 1.069,20

Ein abstrakt angemessener Quadratmeterpreis muss unter Einschluss eines
Referenzwertes für die kalten Betriebskosten gebildet werden. Die Richtwerte

müssen also die Kaltmiete und die Betriebskosten umfassen.

Betriebskosten

Zu den angemessenen Aufwendungen im Sinne des $ 22 SGB Il und des $ 35 SGB
XII gehören auch die Nebenkosten der Unterkunft, soweit es sich. um die in8& 2
Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten handelt. Nach der
Rechtsprechung sollen die Richtwerte die Kaltmiete und die Betriebskosten
umfassen. Deshalb ist auch für die Betriebskosten ein angemessener Wert pro
Quadratmeter festzulegen.Bei den Betriebskosten können - anders als bei den
Mietpreisen — die Durchschnittswerte der SGB Il-Leistungsbeziehenden
herangezogen werden, da sich die Betriebskosten, die bei dem auszuwertenden
Wohnungssegment entstehen, nicht wesentlich vom übrigen Wohnungsmarkt
unterscheiden. Die Grundsteuer, Kosten für die Entwässerung, Straßenreinigung und
Müllbeseitigung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung und Sach- und
Haftpflichtversicherung, Kabelgebühren sind unabhängig vom Wohnungssegment.
Da der Mietspiegel 2016 keinen gesonderten Betrag der Betriebskosten vorsieht und
auf den Betriebskostenspiegel für die Bundesrepublik Deutschland verweist, wird bei
der Berechnung der Betriebskosten dieser zu Grunde gelegt. Hiernach betragen die
Betriebskosten 2,08 € pro m?/Wohnfläche.

Die Betriebskostenart „Heizung/Warmwasser“ wird nicht berücksichtigt, da diese
Kosten gesondert und zusätzlich zu den Kosten der Unterkunft bei der Berechnung
der Leistungen nach dem SGB |! bzw. dem SGB XI berücksichtigt werden.

Person(en) Betriebskosten pro m“ | Angemessene Betriebskosten in
Wohnfläche in Euro Wohngröße in Euro
qm
1 2,08 45 93,60
2 2,08 60 124,80
2,08 72 149,76

4 2,08 84 174,72
5 2,08 96 199,68
6 2,08 "08 224,64
7 2,08 120 249,60
8 2,08 132 274,56

Somit ergeben sich in der Summierung folgende Angemessenheitsgrenzen:

Person(en) | Grundmiete | Betriebskosten | Angemessenheitsgrenze | Angemessenheitsgrenze

pro m? In Euro in Euro gerundet

Wohnfläche
1 376,65 93,60 470,25 470,-
2 431,40 124,80 556,20 556,-
3 516,96 149,76 666,72 667,-
4 660,24 174,72 834,96 835,-
5 730,56 199,68 930,24 930,-
6 852,12 224,64 1.076,76 1.077,-
7 946,80 249,60 1.196,40 1.196,-
8 | 1.069,20 | _ 274,56 1.343,76 1.344,-
Gegenüberstellung alte/neue Angemessenheitsgrenzen
Person(en) Alte Neue Differenz

Angemessenheitsgrenze | Angemessenheitsgrenze | In Euro
In Euro In Euro

1 1 462,- 470, +8.-
2 545,- 556,- +11;
3 653,;- 667,;- +14,-
4 777,- 835,- +58,-
5 904,- 930;- + 26,-
6 1.036, - 1.077,- +41,-
7 1.174,- 1.196,- + 22,-
8 1.315,- 1.344,- + 29,-

Sonderregelungen - Überschreitung der Richtwerte

Bei. Einweisung durch das Amt für Soziales und Prävention als Obdachlosenbehörde
oder der Unterbringung im Rahmen der Wohnungssicherung in Wohnraum sowie
andere geeignete Unterkünfte sind die tatsächlichen Kosten anzuerkennen. Diese
Regelung findet auch bei besonderen Wohnformen wie Frauenhaus oder Wohnraum

für Flüchtlinge Anwendung.

Aufgrund der Rechtsprechung des BSG (Urteile vom 22.08.2012 - B14 AS 13/12 R
und vom 16.04.2016 -B 14 AS 28/12 R), sind pauschale wohnraumförderungs-
rechtliche Sonderregelungen zu streichen und künftig auf die persönlichen Belange
der Leistungsberechtigten abzustellen. Für Alleinerziehende, allein erziehende
Schwangere und Schwangere, wird von einem, aufgrund persönlicher Belange
generierten, zusätzlichen Bedarf für eine weitere Person ausgegangen. Für die
Ausübung eines Umgangsrechts wird an den bisherigen Regelungen festgehalten. Für
jedes Kind für das im Rahmen der Ausübung des Umgangsrechts eine
Übernachtungsmöglichkeit in der Wohnung des umgangsberechtigten Elternteiles

zur Verfügung gestellt werden muss, erhöht sich die Mietobergrenze um 44..- €,

Bei Wohnungen mit energetischer Ausstattung und Beschaffenheit gemäß Tabelle 2
des relevanten Mietspiegels sind die dortigen Zuschläge bei der Grundmiete bei der

Berechnung der Angemessenheitsgrenze ebenfalls zu berücksichtigen.
Fortschreibung Angemessenheitsgrenzen

Die bestehenden Richtwerde für die Kosten der Unterkunft müssen regelmäßig
überprüft und der Marktentwicklung angepasst werden. Da der Gesetzgeber für eine
Aktualisierung der Werte keine Methodik sowie keine Zeiträume vorgegeben hat,
muss geprüft werden, in welchen zeitlichen Abständen eine Überprüfung sinnvoll ist

und welche Methode dafür angewendet werden kann.

Sowohl bei der Frage nach sinnvollen zeitlichen Abständen als auch der nach einer
angemessenen Methode, erscheint eine Orientierung an der Vorgehensweise wie sie
für die Aktualisierung von qualifizierten Mietspiegeln nach 8 558 d BGB gesetzlich

vorgeschrieben ist, sinnvoll.

Qualifizierte Mietspiegel sind im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung
anzupassen. Hierfür stehen zwei gleichberechtigte Verfahren zur Verfügung. Dabei
kann eine Stichprobe oder eine Fortschreibung auf Basis der Entwicklung der

Lebenshaltungskosten (Indexfortschreibung) zugrunde gelegt werden.

Es sind daher die angemessenen Mietwerte auf Basis eines „Schlüssigen Konzepts“
ebenfalls nach zwei Jahren zu aktualisieren. Als Methode wird eine
Indexfortschreibung analog der Fortschreibung qualifizierter Mietspiegel auf Basis
der Entwicklung der Lebenshaltungskosten (Indexfortschreibung) angewandt.

Darmstadt, 09.12.16
Dezernat | Dezernat IV Dezernat V

Jochen Partsch Andr2 Schellenberg Barbara Akdeniz
Oberbürgermeister Stadtkämmerer Stadträtin

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
04.05.2017 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat V an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
ezernat I 
Dezernat V  
 
Amt: Amt für Soziales 
und Prävention   OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2017/0131 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 3111000/312010  
Kostenstelle:  050-002-1000/050-006-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  3111-10/3120-10 Sachkonto: 7230100/7270100  
 
Betreff: Anpassung der Angemessenheitsgrenzen für Bedarfe der Unterkunft in Darmstadt für 
die Rechtskreise SGB II und SGB XII  
 
Vorlage vom: 21.04.2017  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Der Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung stimmen der Anpassung der mit Beschluss 
vom 11.01.2017 (Magistrat) bzw. 02.02.2017 (StaVo) festgesetzten Angemessenheitsgrenzen zu.  
 
 
 
 
Anlagen: Anlage 1_MagV 2016_0468 KdU  
Anlage 2_Betriebskostenspiegel  
 
Datenschutzrelevante Anlage:

- 2 - 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 21.04.2017: 
 
Zur Ermittlung der angemessenen Betriebskosten wird in der Vorlage 2016/0468 auf den 
Betriebskostenspiegel für die Bundesrepublik Deutschland verwiesen, wobei die 
Betriebskostenarten „Heizung/Warmwasser“ nicht einzubeziehen sind, da diese Kosten 
gesondert und zusätzlich zu den Kosten der Unterkunft bei der Berechnung der Leistungen 
nach SGB II bzw. dem SGB XII berücksichtig werden. 
 
Gemäß dem Betriebskostenspiegel für Deutschland (kumulierte Darstellung Bundesländer Ost 
und West) belaufen sich die angemessenen Betriebskosten ohne Heizung und Warmwasser 
demnach auf 1,79 € pro Quadratmeter. Die mit Beschluss vom 11.01.2017 durch den 
Magistrat und 02.02.2017 durch die Stadtverordnetenversammlung festgesetzten 2,08 € pro 
Quadratmeter berücksichtigen hingegen einen Betrag in Höhe von 0,29 € für Warmwasser. Die 
Berechnung der angemessenen Betriebskosten ist folglich um diesen Betrag zu kürzen und die 
Angemessenheitsgrenzen sind neu festzusetzen. 
 
Es ergeben sich in Summierung der angemessenen Betriebskosten in Höhe von 1,79 €/m² und 
der angemessenen Grundmieten folgende Angemessenheitsgrenzen: 
 
Person(en) Angemessene 
Wohnungs-
größe in m² 
Grundmiete 
pro m² 
Wohnfläche 
Betriebs-
kosten in 
Euro 
Angemessen-
heitsgrenze in 
Euro 
Angemessen-
heitsgrenze in 
Euro gerundet 
1 45 376,65 80,55 457,20 457,- 
2 60 431,40 107,40 538,80 539,- 
3 72 516,96 128,88 645,84 646,- 
4 84 660,24 150,36 810,60 811,- 
5 96 730,56 171,84 902,40 902,- 
6 108 852,12 193,32 1.045,44 1.045,- 
7 120 946,80 214,80 1.161,60 1.162,- 
8 132 1.069,20 236,28 1.305,48 1.305,- 
 
Gegenüberstellung alte/angepasste Angemessenheitsgrenze: 
 
Person(en) Angemessenheitsgrenze 
gem. Vorlage 2016/0468 
in Euro 
Angemessenheitsgrenze nach 
Anpassung in Euro 
Differenz  
in Euro 
1 470,- 457,- - 13,- 
2 556,- 539,- - 17,- 
3 667,- 646,- - 21,- 
4 835,- 811,- - 24,- 
5 930,- 902,- - 28,- 
6 1.077,- 1.045,- - 32,- 
7 1.196,- 1.162,- - 34,- 
8 1.344,- 1.305,- - 39-, 
 
Für Mietkosten, die unter Berücksichtigung der Betriebskosten in Höhe von 2,08 € pro 
Quadratmeter als angemessen beurteilt wurden, gilt ein Bestandsschutz.

- 4 - 
Darmstadt, 21.04.2017 
eml/50 
 
 
Dezernat I   Dezernat IV    Dezernat V 
 
 
 
 
Jochen Partsch   Andre Schellenberg    Barbara Akdeniz  
Oberbürgerme ister  Stadtkämmerer    Stadträtin 
 
 
Anlagen