Bauvoranfrage Kasernenstraße 6 - Aufstockung und Nutzungsänderung im Hotel

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erstellt am: 03.06.2025

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Beschlussvorlage 
Betrifft: 
Bauvoranfrage Kasernenstraße 6 - Aufstockung und Nutzungsänderung im Hotel 
Fachbereich: 
63 - Bauaufsichtsamt     
 
Dezernentin / Dezernent: 
Beigeordnete Cornelia Zuschke      
 
Beratungsfolge: 
Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität 
Ausschuss für Planung und 
Stadtentwicklung 25.06.2025 Entscheidung 
Bezirksvertretung 1 27.06.2025 Anhörung 
 
Beschlussdarstellung: 
 
Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beschließt die erforderlichen 
Befreiungen vom Bebauungsplan hinsichtlich der Überschreitung der Geschossigkeit 
sowie der Geschossflächenzahl. 
 
 
Sachdarstellung: 
 
Das Bauvorhaben befindet  sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen 
Bebauungsplanes Nr.  5476/100 von 1979, der für das Grundstück die Art der 
baulichen Nutzung als Kerngebiet festsetzt. Im Weiteren werden die überbaubare 
Grundstücksfläche, die Geschossigkeit sowie die Grund - und Geschossflächenzahl 
definiert. 
 
Das bestehende Gebäude besteht aus zwei Gebäudeflügeln. Im Norden verläuft 
entlang des Heinrich -Heine-Platzes die Erweiterung des VII -geschossigen Wilhelm-
Marx-Hauses. Hieran anschließend verläuft entlang der Kasernenstraße der westliche 
V-geschossige Gebäudeflügel. 
 
Die vorliegende Planung sieht für das Gebäude ab dem 1.Obergeschoss eine 
Hotelnutzung vor. Im Erdgeschoss soll die bisherige Nutzung durch 
Einzelhandelsbetriebe, die Anlieferung des Carsch -Hauses s owie der Zugang zur 
Tiefgarage erhalten bleiben.

Seite 2 
Beide Gebäudeteile sollen umfassend umgebaut werden. Die Fassade am 
Erweiterungsbau des Wilhelm-Marx-Hauses soll dabei erhalten bleiben. 
Im westlichen Gebäudeflügel an der Kasernenstraße soll das 5. und 6. Geschoss 
abgebrochen und in der Grundfläche der darunterliegenden Geschosse neu errichtet 
werden. Zusätzlich soll ein zurückgesetztes 7. Geschoss errichtet werden. Mit dieser 
geplanten Erhöhung wird von den Festsetzungen des Bebauungsplans abgewichen, 
da für diesen Bereich vier bzw. fünf Geschosse festgesetzt sind. Durch die Erhöhung 
der Geschossigkeit ergibt sich ebenfalls eine Überschreitung der festgesetzten 
Geschossflächenzahl (GFZ) von 4,0 auf 5,9. 
 
Durch den Gebäudebestand wird die festgesetzte Grundf lächenzahl (GRZ) von 0,5 
um 0,42 überschritten. Die bestehende Grundfläche des Gebäudes soll in der 
Planung nicht vergrößert werden.   
 
Der Bauvorbescheid soll ausschließlich der Prüfung planungsrechtlicher 
Fragestellungen dienen. Die Fassadenanmutung dien t der grundsätzlichen 
Information. Diese wird im Genehmigungsverfahren weiterentwickelt und in 
Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt und dem Institut für Denkmalschutz und 
Denkmalpflege finalisiert.  
 
 
 
Begründung: 
 
Die geplante Hotelnutzung ist im festgesetzten Kerngebiet allgemein zulässig. 
Die durch Baugrenzen definierte überbaubare Grundstücksfläche wird nicht 
überschritten. 
 
Im Bereich der Erweiterung des Wilhelm-Marx-Hauses wird die dort festgesetzte VII-
Geschossigkeit eingehalten. 
 
Durch die geplante E rhöhung des Gebäudeflügels an der Kasernenstraße wird die 
Gebäudehöhe und damit auch die Zahl der Vollgeschosse an die Gebäudehöhe und 
Geschossigkeit des nördlichen und südöstlichen Flügels des Wilhelm -Marx-Hauses 
angepasst. Auf diese Weise entsteht ein ei nheitliches Erscheinungsbild des 
Gesamtkomplexes.  
 
Die im Bebauungsplan festgesetzte Grund - und Geschossflächenzahl wurde auf 
Grundlage der gesamten Fläche, die im Bebauungsplan als MKg2 ausgewiesen ist, 
definiert. Mittlerweile haben sich die Grundstücksg rößen verändert, so dass die 
Grundstücksgrenzen der heutigen Flurstücke im Wesentlichen der heutigen 
Grundfläche der Gebäude entsprechen. Somit werden sowohl die GRZ, als auch die 
GFZ, bereits durch die bestehende Bebauung überschritten. 
 
Die Befreiungen v on der Geschossigkeit und der Geschossflächenzahl berühren die 
Grundzüge der Planung nicht und sind städtebaulich vertretbar. 
 
 
 
Nachrichtlich: 
 
Das Wilhelm-Marx-Haus an der nordöstlichen Ecke steht unter Denkmalschutz. Die 
angrenzende Erweiterung und das Gebäude Kasernenstraße 6 sind nicht 
denkmalgeschützt. Die Planung erfolgt in Abstimmung mit dem Institut für 
Denkmalschutz und Denkmalpflege.

Seite 3 
 
Anlagen: 
Katasterauszug 
Luftbild 
Bebauungsplan 
Amtlicher Lageplan 
Schnitt B-B 
Ansicht Nord 
Ansicht Süd 
Fassaden-Visualisierung

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erstellt am: 03.06.2025

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