Bebauungsplan S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung – (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)

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Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
07.11.2018 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
I 15 
III 61 67 56 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2018/0317 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
421 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:       
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung – (Beschluss 
zur frühzeitigen Beteiligung)  
 
Vorlage vom: 26.10.2018 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Auf Grundlage der Rahmenplanung und des Beteiligungsprozesses erfolgte ein städtebaulicher 
und landschaftsplanerischer Realisierungswettbewerb für die Entwicklung und Neuordnung der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung. In der Weiterentwicklung des 
Wettbewerbsergebnisses wurde nun das vorliegende städtebauliche Strukturkonzept zum 
Bebauungsplan S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung – (Anlage 2, Plan wird zu 
den Sitzungen ausgelegt/aufgehängt und ist in Parlis einsehbar) mit den allgemeinen Zielen 
und Zwecken der Planung (Anlage 1) erarbeitet. 
Dem städtebaulichen Strukturkonzept und den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung 
zum Bebauungsplan S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung – wird zugestimmt.

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2. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB erfolgt durch Auslegung 
der unter Punkt 1 genannten Unterlagen für die Dauer eines Monats beim Stadtplanungsamt mit 
gleichzeitiger Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung. Die frühzeitige Unterrichtung der 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §  4 Abs. 1 BauGB erfolgt schriftlich 
parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung.  
Zusätzlich erfolgt während der Auslegung zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit am 
06.12.2018 eine Bürgerinformationsveranstaltung, in der die Ziele und Zwecke der Planung 
vorgestellt werden. 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Allgemeine Ziele u Zwecke der Planung zum Bebauungsplan S 26  
Anlage 2: Städtebauliches Strukturkonzept zum Bebauungsplan S 26 ((wird zu 
den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt und ist in Parlis einsehbar)  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja 
Hinweis: 
Folgekosten werden entstehen für die Herstellung und Unterhaltung der 
öffentlichen Infrastruktureinrichtungen, sowie für die Unterhaltung der 
öffentlichen Verkehrswege und Grünflächen. Diese Kosten werden den 
entsprechenden Kostenträgern zugeordnet und sind nicht Gegenstand 
der Bauleitplanung. 
 
   Nein 
 
 
 
 
 
Beschluss des Magistrats vom 14.11.2018 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

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Begründung zur Magistratsvorlage 2018/0317 vom 26.10.2018:  
 
Durch Aufgabe der militärisch genutzten Flächen der amerikanischen Streitkräfte wurden im 
Süden der Wissenschaftsstadt Darmstadt mehrere Liegenschaften frei. Während die St.-
Barbara-Siedlung bereits im Jahr 2010 einer zivilen Nutzung zugeführt werden konnte und sich 
die Entwicklung der 25 ha großen Lincoln Siedlung in der Umsetzung befindet, werden mit der 
aktuellen Vorlage die weiteren Planungsschritte zur Entwicklung des insgesamt 34 ha großen 
Areals der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung fortgeführt. 
 
Angesichts des begrenzten Siedlungsflächenpotentials der Wissenschaftsstadt Darmstadt bie-
tet die Konversionsfläche auch durch ihre sehr gute Lage zwischen den Stadtteilen Bessungen 
und Eberstadt die besondere Chance, der auch perspektivisch weiter hohen Nachfrage nach 
Wohnraum im Stadtgebiet in größerem Umfang qualitätvoll zu begegnen.  
 
Bereits im Jahr 2005 wurde der Aufstellungsbeschluss (Nr. 0670) für den Bebauungsplan S 26 
– Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung – gefasst.  
 
Zur Erarbeitung der Rahmenplanung Konversionsbereich Süd für die Lincoln-Siedlung und die 
ehemalige Cambrai-Fritsch-Kaserne mit der Jefferson-Siedlung wurde 2010 / 2011 parallel ein 
Beteiligungsprozess mit zwei Planungswerkstätten durchgeführt, dessen Ergebnisse Eingang in 
die Planung fanden. 
 
Am 21.06.2011 beschloss die Stadtverordnetenversammlung nach intensiver öffentlicher 
Diskussion und einem mehrstufigen Abstimmungsprozess die Rahmenplanung für den 
Konversionsbereich Bessungen Süd mit Entwicklungskonzept Lincoln-Siedlung (V.-Nr. 
2011/0202), im Internet veröffentlicht unter: 
http://www.darmstadt.de/standort/stadtentwicklung-und-
stadtplanung/konversion/rahmenplan-bessungen-sued/index.htm. 
 
Am 13.06.2017 erfolgte mit dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung (V-Nr. 2017/ 
0150) die Qualifizierung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan S 26 auf 
Grundlage der Rahmenplanung Bessungen Süd, mit dem vorrangigen Ziel der Entwicklung 
eines lebendigen Stadtquartiers mit dem Nutzungsschwerpunkt „Wohnen“. Die formulierten 
Ziele für die Flächenentwicklung dienten als Vorgabe zum geplanten städtebaulichen und 
landschaftsplanerischen Realisierungswettbewerb „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson 
Siedlung“, der im Jahre 2017 durchgeführt wurde.  
 
In der Weiterentwicklung des Wettbewerbsergebnisses wurde das vorliegende städtebauliche 
Strukturkonzept (Anlage 2) sowie die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zum 
Bebauungsplan S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung – (Anlage 1) erarbeitet. 
 
Mit dem Bebauungsplan S 26 sollen nun die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur 
Umsetzung des Strukturkonzeptes und damit für eine zivile Folgenutzung der ehemaligen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne bzw. Jefferson-Siedlung geschaffen werden. Die Intentionen für das 
Gebiet sind: 
 
 Schaffung von Wohnraum, um der großen Nachfrage nach Wohnungen in der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt nachzukommen. Dabei sollen ein gemischtes 
Wohnungsangebot für unterschiedliche Nutzergruppen und eine ausgewogene Sozialstruktur 
geschaffen werden. Hierbei sind die städtischen Vorgaben bzgl. der Anteile für sozial 
geförderten Wohnungsbau für geringe und mittlere Einkommen zu gewährleisten. 
 
 Bereitstellen eines breiten Versorgungsangebots für Menschen aller Altersgruppen, 
insbesondere durch die Entwicklung eines kleinen Quartierszentrums mit Einzelhandel 
(kleinteilige Nahversorgung für den täglichen Bedarf), quartiersbezogenen Dienstleistungen, 
Gastronomie, kulturellen und sozialen Einrichtungen unter Berücksichtigung der 
Barrierefreiheit sowie einer zukunftsfähigen sozialen Infrastruktur.

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 Gestaltung eines alltagstauglichen Wohnumfeldes für unterschiedliche Bewohnergruppen 
und -ansprüche sowie die Schaffung zentraler Treffpunkte mit hoher Aufenthaltsqualität. 
 
 Sicherung der besonderen stadträumlichen und landschaftlichen Qualitäten des 
Planungsraums und funktionales, landschaftliches und verkehrliches Vernetzen des neuen 
Quartiers mit der Umgebung. Die exponierte Höhenlage / Topographie im Gebiet und die 
daraus resultierende Wirkung auf das Stadt- und Landschaftsbild sowie Sichtbeziehungen 
(zur Ludwigshöhe, zur Rheinebene, zur Pauluskirche) sollen berücksichtigt werden. 
 
 Berücksichtigung der prägenden vorhandenen bzw. denkmalgeschützten 
Gebäudesubstanz des historischen Kasernenplatzes im Zentrum. 
 
 Erhalt von Identität bestimmenden Grünstrukturen / Baumbestand; Gestaltung von 
Grünflächen mit hoher Aufenthaltsqualität für unterschiedliche Nutzer- und Altersgruppen. 
 
 Förderung nachhaltiger Mobilität, um ein autoarmes Quartier mit hoher 
Aufenthaltsqualität und bespielbaren öffentlichen Räumen zu schaffen. Dies beinhaltet das 
Verhindern von Durchgangsverkehr für den motorisierten Individualverkehr, die 
Verlängerung der Straßenbahnlinie 3, eine Mobilitätszentrale mit Miet- und Leihangeboten 
von Fahrrädern und PKW sowie ein umfassendes Mobilitätskonzept inklusive Stellplatz- 
und Mobilitätsmanagement. 
 
 Das Areal soll in Etappen entwickelt werden können. 
 
 
Zu 1. und 2.: 
 
Das BauGB schreibt in § 3 Abs. 1 zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vor, die 
Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung frühzeitig zu unterrichten 
und allgemein Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Dazu erfolgt eine 
einmonatige öffentliche Auslegung des städtebaulichen Strukturkonzeptes zum Bebauungsplan 
S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung – (Anlage 2, s. Datei in Parlis) und der 
allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung (Anlage 1) beim Stadtplanungsamt, mit der 
zugleich den Bürgern die Möglichkeit gegeben wird, ihre Stellungnahmen im Stadtplanungsamt 
vorzubringen und zu erörtern. Dies wird ortsüblich bekannt gemacht. 
 
Zusätzlich zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit erfolgt am 06.12.2018 eine 
Bürgerinformationsveranstaltung, in der die Ziele und Zwecke der Planung vorgestellt werden 
sollen. Hierzu wird über die Presse und Plakate eingeladen. 
 
Parallel zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung werden die Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB schriftlich über die Planung informiert. 
 
Nach Ablauf dieser frühzeitigen Beteiligung werden die eingegangenen Stellungnahmen 
vorläufig geprüft und ggf. in der Entwurfsplanung zum Bebauungsplan zur Offenlage 
berücksichtigt.  
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek 
Stadträtin

Darmstadt, den 26.10.2018 
61.2 ha Nst. 2112

Punkt 13: Bebauungsplan S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung – (Beschluss 
zur frühzeitigen Beteiligung) 
– Kenntnisnahme – 
 (V-Nr. 2018/0317) 
 
Die Stadtverordnetenversammlung nimmt die Vorlage zur Kenntnis.

Punkt 4: Bebauungsplan S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung – (Beschluss 
zur frühzeitigen Beteiligung) 
 (V-Nr. 2018/0317) 
- Kenntnisnahme – 
 
Der Ausschuss nimmt von der Vorlage Kenntnis.

Anlage 1 
 
Bebauungsplan S 26 
– Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung – 
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
(§ 2a Abs. 1 BauGB) Vorentwurf 
 
Stand: 26.10.2018 
 
 
 
 
Bearbeitung: 
AS+P Albert Speer + Partner GmbH  
Hedderichstraße 108 – 110 
60596 Frankfurt am Main 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek 
Stadträtin

Bebauungsplan S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ - Vorentwurf 
Seite 2  AS+P Albert Speer + Partner GmbH 
Inhalt 
1 Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis .......................................... 3 
2 Rechtsgrundlagen ..................................................................................... ............. 4 
3 Verfahren ............................................................................................ .................... 5 
3.1  Aufstellungsbeschluss ................................................................................ .............. 5 
3.2  Frühzeitige Beteiligung .............................................................................. ............... 5 
4 Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich ..................................... 6 
4.1  Lage im Stadtgebiet .................................................................................. ............... 6 
4.2  Geltungsbereich ...................................................................................... ................. 7 
5 Planungsrechtliche Vorgaben .......................................................................... ..... 8 
5.1  Regionalplan Südhessen................................................................................ .......... 8 
5.2  Flächennutzungsplan .................................................................................. ........... 13  
5.3  Bebauungsplan ........................................................................................ .............. 15  
5.4  Landschaftsplan ...................................................................................... ............... 16  
6 Bestand .............................................................................................. ................... 19  
6.1  Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand ............................................. 19  
6.2  Stadträumliche Einbindung / nähere Umgebung des Plangebiets .......................... 21  
6.3  Gegenwärtige verkehrliche Erschließung ...............................................................  22  
6.4  Schallimmissionen..................................................................................... ............. 22  
6.5  Schutzausweisungen: Schutzgebiete und Schutzobjekte ....................................... 22  
6.6  Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale .................................................. 26  
6.7  Altlasten ............................................................................................ ..................... 26  
6.8  Kampfmittel .......................................................................................... .................. 27  
6.9  Denkmalschutz ........................................................................................ ............... 27  
7 Planung .............................................................................................. ................... 28  
7.1  Städtebauliches Konzept .............................................................................. .......... 28  
7.2  Grünordnung / Grün- und Freiflächen .................................................................. ... 35  
8 Weitere Belange ...................................................................................... ............. 36  
9 Artenschutzrechtliche Beurteilung .................................................................... . 36  
10  Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung ..................................................................... .. 37  
11  Biodiversität ........................................................................................ ................. 37  
12  Weitere Themen .................................... ................................................... ............ 38  
Abbildungsverzeichnis ................................................................................ ................. 39

Bebauungsplan S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ - Vorentwurf 
AS+P Albert Speer + Partner GmbH  Seite 3 
 
1 Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordern is 
Mit dem Abzug der amerikanischen Streitkräfte aus Darmstadt im Jahre 2008 sind in der Wis- 
senschaftsstadt insgesamt rund 314 ha ehemals milit ärisch genutzter Fläche frei geworden. 
Zu den knapp 122 ha der Flächen, welche sich im inn erstädtischen Bereich befinden und da- 
mit eine attraktive Lagegunst und hohes Entwicklung spotential aufweisen, zählen auch die 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und die Jefferson-Siedlung mit rund 34 ha im Süden der Stadt. Sie 
bilden gemeinsam mit der Lincoln-Siedlung den Konversionsbereich Süd. Mit Aufgabe der mi- 
litärischen Nutzung stellen diese Flächen einen der  letzten großen Bereiche dar, die einer 
städtebaulichen Entwicklung, insbesondere zu Wohnzwecken, zugeführt werden können.  
Im Jahre 2011 wurde für die Lincoln-Siedlung und die ehemalige Cambrai-Fritsch-Kaserne mit 
der Jefferson-Siedlung die Rahmenplanung Konversion sbereich Süd von der Stadtverordne- 
tenversammlung als Ergebnis eines mehrstufigen Abst immungsprozesses beschlossen. Für 
die Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung wu rden im Rahmenplan die inhaltlichen 
Grundlagen für die Durchführung eines städtebaulich en und landschaftsplanerischen Wettbe- 
werbs ermittelt. Für die Lincoln-Siedlung wurde auf  Grundlage der Rahmenplanung das Be- 
bauungsplanverfahren S 25 eingeleitet. Dieser ist seit 2015 rechtskräftig. Aufgrund geänderter 
Ziele bezüglich der Ausnutzung wurde zwischenzeitli ch ein Änderungsverfahren eingeleitet. 
Das Verfahren läuft. 
Parallel zur Erarbeitung der Rahmenplanung wurde 20 10 / 2011 ein Beteiligungsprozess mit 
zwei Planungswerkstätten durchgeführt, dessen Ergeb nisse im weiteren Verlauf Eingang in 
weitere Planungen gefunden haben. 
Auf Grundlage der Rahmenplanung und des Beteiligung sprozesses wurde im Jahr 2017 ein 
städtebaulicher und landschaftsplanerischer Realisierungswettbewerb für die Entwicklung und 
Neuordnung der Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson- Siedlung zu einem neuen Stadtquartier 
durchgeführt. Anschließend wurde das Wettbewerbsergebnis zu einem städtebaulichen Struk- 
turkonzept weiterentwickelt.  
Mit dem Bauleitplanverfahren S 26 „Cambrai-Fritsch- Kaserne / Jefferson-Siedlung“ sollen nun 
die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Umsetzu ng des Strukturkonzeptes und damit 
für eine zivile Folgenutzung der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne bzw. Jefferson-Siedlung 
geschaffen werden. 
 
Vorrangiges Ziel des Bebauungsplans ist die Entwick lung eines lebendigen Stadtquartiers mit 
dem Nutzungsschwerpunkt „Wohnen“. Die Intentionen für das Gebiet sind: 
 Schaffung von Wohnraum, um der großen Nachfrage na ch Wohnungen in der Wissen- 
schaftsstadt Darmstadt nachzukommen. Dabei sollen e in gemischtes Wohnungsangebot 
für unterschiedliche Nutzergruppen und eine ausgewo gene Sozialstruktur geschaffen 
werden. Hierbei sind die städtischen Vorgaben bzgl.  der Anteile für sozial geförderten 
Wohnungsbau und Wohnraum für mittlere Einkommen zu gewährleisten. 
 Bereitstellen eines breiten Versorgungsangebots fü r Menschen aller Altersgruppen, insbe- 
sondere durch die Entwicklung eines kleinen Quartierszentrums mit Einzelhandel (kleintei- 
lige Nahversorgung für den täglichen Bedarf), quartiersbezogenen Dienstleistungen, Gast- 
ronomie, kulturellen und sozialen Einrichtungen unter Berücksichtigung der Barrierefreiheit 
sowie einer zukunftsfähigen sozialen Infrastruktur.  
 Gestaltung eines alltagstauglichen Wohnumfeldes fü r unterschiedliche Bewohnergruppen 
und -ansprüche sowie die Schaffung zentraler Treffpunkte mit hoher Aufenthaltsqualität.

Bebauungsplan S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ - Vorentwurf 
Seite 4  AS+P Albert Speer + Partner GmbH 
 Sicherung der besonderen stadträumlichen und lands chaftlichen Qualitäten des Planungs- 
raums und funktionales, landschaftliches und verkeh rliches Vernetzen des neuen Quar- 
tiers mit der Umgebung. Die exponierte Höhenlage / Topographie im Gebiet und die dar- 
aus resultierende Wirkung auf das Stadt- und Landsc haftsbild sowie Sichtbeziehungen 
(zur Ludwigshöhe, zur Rheinebene, zur Pauluskirche) sollen berücksichtigt werden. 
 Berücksichtigung der prägenden vorhandenen bzw. de nkmalgeschützten Gebäudesub- 
stanz des historischen Kasernenplatzes im Zentrum. 
 Erhalt von Identität bestimmenden Grünstrukturen /  Baumbestand; Gestaltung von Grün- 
flächen mit hoher Aufenthaltsqualität für unterschiedliche Nutzer- und Altersgruppen. 
 Förderung nachhaltiger Mobilität, um ein autoarmes  Quartier mit hoher Aufenthaltsqualität 
und bespielbaren öffentlichen Räumen zu schaffen. D ies beinhaltet das Verhindern von 
Durchgangsverkehr für den motorisierten Individualv erkehr, die Verlängerung der Stra- 
ßenbahnlinie 3, eine Mobilitätszentrale mit Miet- u nd Leihangeboten von Fahrrädern und 
PKW sowie ein umfassendes Mobilitätskonzept inklusi ve Stellplatz- und Mobilitätsma- 
nagement. 
 Das Areal soll in Etappen entwickelt werden können . 
2 Rechtsgrundlagen 
Folgende Rechtsgrundlagen liegen der Aufstellung de s Bebauungsplans S 26 „Cambrai-
Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ zugrunde: 
 Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vo m 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) 
 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 
(BGBI. I S. 3786) 
 Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18.12.1990 (BGB l. 1991 I S. 58), zuletzt geändert 
durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) 
 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert 
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 15.09.2017 (BGBl. I S. 3434) 
 Hessische Bauordnung (HBO) vom 28.05.2018 (GVBl. S . 198) 
 Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG) vom 28.11. 2016 (GVBI. S. 211)

Bebauungsplan S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ - Vorentwurf 
AS+P Albert Speer + Partner GmbH  Seite 5 
3 Verfahren 
Der Bebauungsplan wird im Regelverfahren gemäß den Vorschriften des BauGB aufgestellt. 
Dieses Verfahren enthält eine zweifache Beteiligung  der Öffentlichkeit sowie der Behörden 
und sonstigen Träger öffentlicher Belange. Unter de r Voraussetzung, dass die erforderliche 
15. Änderung des Flächennutzungsplans (Parallelverf ahren) zu dem Zeitpunkt bereits rechts- 
wirksam ist, kann nach dem Satzungsbeschluss durch die Stadtverordnetenversammlung der 
Bebauungsplan mit der Ausfertigung und Bekanntmachung in Kraft treten. 
Im Folgenden werden die bisher stattgefundenen Verfahrensschritte dargestellt. 
3.1 Aufstellungsbeschluss 
Die Stadtverordnetenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat am 16.11.2005 den 
Aufstellungsbeschluss (Vorlage Nr. 2005/0670) für d en Bebauungsplan S 26 „Cambrai-
Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ gefasst.  
Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 1 3.06.2017 wurde der Aufstellungsbe- 
schluss durch die Definition von Zielen für die Ent wicklung der Flächen qualifiziert (Vorlage 
Nr. 2017/0150). Diese Ziele stellten die Grundlage für die Auslobung des städtebaulichen und 
landschaftsplanerischen Ideenwettbewerbs für die Ca mbrai-Fritsch-Kaserne und die Jeffer- 
son-Siedlung dar. 
3.2 Frühzeitige Beteiligung 
Gegenstand der frühzeitigen Beteiligung ist die Wei terentwicklung des Wettbewerbsergebnis- 
ses zum Strukturkonzept.  
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgt über eine öffent- 
liche Auslegung und eine Bürgerinformationsveranstaltung.

Bebauungsplan S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ - Vorentwurf 
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Cambrai-Fritsch-Kaserne  
/ Jefferson-Siedlung 
Innenstadt 
Eberstadt 
Bessungen 
4 Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsberei ch 
4.1 Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im südlichen Stadtgebiet Darmstadts im Stadtteil Bessungen. Zur 
Stadtmitte (Luisenplatz) beträgt die Entfernung von  der nördlichen Grenze des Geltungsbe- 
reichs ca. 2,5 km. Das Areal stellt einen Übergangs bereich zwischen der dicht bebauten 
Kernstadt und dem durchgrünten Stadtteil Eberstadt dar und liegt innerhalb eines die Wissen- 
schaftsstadt Darmstadt umgebenden Wald- und Offenlandgürtels.  
Abb. 1: Plangebiet Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jeffers on-Siedlung – Lage im Stadtgebiet 
Quelle: open street map, Beschriftung durch AS+P, Oktober 2018

Bebauungsplan S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ - Vorentwurf 
AS+P Albert Speer + Partner GmbH  Seite 7 
4.2 Geltungsbereich 
Der Geltungsbereich umfasst das Gebiet der Cambrai- Fritsch-Kaserne und der Jefferson-
Siedlung zwischen der Cooperstraße, der „Bessunger Kiesgrube“, der Ludwigshöhstraße, 
dem Wald südlich des Polizeipräsidiums, dem Wald an  der Ludwigshöhe, der Heinrich-Delp-
Straße und dem Wald zur Heidelberger Straße (vgl. A bb. 2) mit den Flurstücken Gemarkung 
Darmstadt, Flur 22, Nr. 122/2, 147/4, 147/5, 147/6,  147/7, 147/9 und Flur 58, Nr. 3/6, 3/8, 
3/11, 3/12, 3/14, 7 und 8. 
Abb. 2: Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 26 „Ca mbrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ 
lt. Aufstellungsbeschluss vom 08.12.2005 (ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2005 
Der Geltungsbereich wird bzgl. des südwestlichen Anschlusses an die Villenkolonie noch ge- 
ringfügig geändert (vgl. Abb. 7). Die Änderung des Aufstellungsbeschlusses wird mit dem Of- 
fenlagebeschluss erfolgen.

Bebauungsplan S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ - Vorentwurf 
Seite 8  AS+P Albert Speer + Partner GmbH 
5 Planungsrechtliche Vorgaben 
5.1 Regionalplan Südhessen 
Grundlage zur Beurteilung der Ziele und Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung 
ist der Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächen nutzungsplan 2010 (RPS / RegFNP 
2010). Die im RPS / RegFNP 2010 formulierten Ziele stellen gemäß § 3 Abs. 1 Raumord- 
nungsgesetz (ROG) verbindliche Vorgaben dar, die zu beachten sind. 
5.1.1 Plangraphische Ziele und Grundsätze  
Abb. 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen 2010 mit G eltungsbereich und Bruttowohnbauland 
(Geltungsbereich schwarz gestrichelt, Abgrenzung Bruttowohnbauland rot gestrichelt) 
Quelle: Regionalversammlung Südhessen / Regierungspräsidium Darmstadt (Hrsg.): Regionalplan Südhessen 2010, Teil- 
karte 3, Ergänzung durch AS+P, Oktober 2018 
Der Regionalplan Südhessen 2010 stellt den Großteil  des Plangebiets als „Vorranggebiet 
Siedlung, Bestand“ dar. Die Randbereiche im Osten und Westen der Cambrai-Fritsch-Kaserne 
bzw. der Jefferson-Siedlung liegen in einem „Vorran ggebiet für Forstwirtschaft“ und kleinere 
Randbereiche, bspw. im Norden, liegen in einem „Vor behaltsgebiet für Landwirtschaft“. Diese 
Gebiete sind gleichzeitig „Vorranggebiet Regionaler Grünzug“. 
Nördlich des Plangebiets liegt ein „Vorbehaltsgebie t für Landwirtschaft“, östlich des Plange- 
biets, ohne direkten Anschluss an das Plangebiet, v erläuft ein „Vorbehaltsgebiet für besonde- 
re Klimafunktionen“. Südlich des Plangebiets schließt sich mit dem Stadtteil Eberstadt ein wei- 
Legende (Auszug): 
Geltungsbereich  des  
Bebauungsplans 
Vorranggebiet Siedlung 
(Bestand / Planung) 
Vorranggebiet   
Regionaler Grünzug 
Vorranggebiet  für  
Natur und Landschaft 
 
Vorbehaltsgebiet  für be- 
sondere Klimafunktionen 
Vorbehaltsgebiet  für  
Landwirtschaft 
Vorranggebiet für  
Forstwirtschaft

Bebauungsplan S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ - Vorentwurf 
AS+P Albert Speer + Partner GmbH  Seite 9 
teres „Vorranggebiet Siedlung, Bestand“ an. Westlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne ist das Na- 
turschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ als „Vorrangg ebiet für Natur und Landschaft“ darge- 
stellt. 
5.1.2 Textliche Vorgaben 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt ist im Regionalpla n Südhessen 2010 als Oberzentrum 
ausgewiesen.  
Nach Ziel Z. 3.4.1-3 hat die bauleitplanerische Aus weisung von Wohnbauflächen innerhalb 
der in der Karte ausgewiesenen "Vorranggebiete Sied lung, Bestand und Planung" stattzufin- 
den. Nach Ziel Z. 3.4.1-3 sind Obergrenzen für Fläc hen für Wohnsiedlungszwecke einzuhal- 
ten. Der maximale Bedarf an Wohnsiedlungsfläche für den Zeitraum 2006 - 2020 in Darmstadt 
beträgt 160 ha (gemäß Tabelle 1, RPS / RegFNP 2010). Auf diese Flächenwerte sind erkenn- 
bare größere Reserven im Bestand, wie z. B. freiwer dende Militärflächen, anzurechnen. In 
den gesamtstädtischen Planungen der Wissenschaftsstadt Darmstadt für Wohnsiedlungszwe- 
cke wird die Flächengröße der ehemaligen Militärflä che Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-
Siedlung berücksichtigt, so dass der für Darmstadt festgelegte maximale Bedarf von 160 ha 
durch die Planung nicht überschritten wird. Folglic h entspricht die Planung im „Vorranggebiet 
Siedlung, Bestand“ den Zielen der Raumordnung.  
Nach Ziel Z. 3.4.1-9 sind im Rahmen der Bauleitplan ung Dichtevorgaben, bezogen auf Brut- 
towohnbauland, einzuhalten. Das Plangebiet „Cambrai -Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ 
ist als „Großstadtbereich“ anzusehen. Die Dichtevor gaben im Großstadtbereich betragen min- 
destens 60 Wohneinheiten je ha Bruttowohnbauland. D as Bruttowohnbauland umfasst dabei 
die innerhalb des Baugebiets liegenden Wohnbau- sow ie die dazugehörigen Verkehrs-, Er- 
schließungs- und Grünflächen.  
Grundsätzlich ist zu prüfen, ob nach Größe und Lage  des überplanten Bereichs die Umge- 
bung des Bebauungsplans in der Ermittlung des maßgeblichen Siedlungstyps zu berücksichti- 
gen ist. Das Plangebiet „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ weist durch seine La- 
ge im Stadtgebiet (fast vollständig umgeben von Wal d- und Forstwirtschaftsflächen bzw. ei- 
nem Naturschutzgebiet im Westen und damit abgegrenz t von anderen Stadtteilen) sowie sei- 
ne Größe von ca. 34 ha einen eigenständigen Charakter auf und kann somit eigenständig be- 
wertet werden.

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Die Abgrenzung des angenommenen Bruttowohnbaulandes ist Abb. 4 zu entnehmen.  
Abb. 4: Strukturkonzept mit Abgrenzung des Bruttowoh nbaulands (ohne Maßstab) 
Quelle: AS+P, Oktober 2018 
Im Bruttowohnbauland berücksichtigt sind neben den im Strukturkonzept vorgesehenen Bau- 
gebieten auch die Gemeinbedarfsnutzungen wie Schule , Kindertagesstätten sowie die beste- 
hende Turnhalle. Des Weiteren sind die Straßenverke hrsflächen und Platzflächen innerhalb 
der Baugebiete im Bruttowohnbauland enthalten. Die Zufahrt zum Gebiet von Norden, die be- 
reits bestehende Ludwigshöhstraße, wird nicht dem Plangebiet zugeschlagen.  
Die begrünten Nachbarschaftsplätze innerhalb des Gebietes sind ebenfalls im Bruttowohnbau- 
land enthalten. Nicht berücksichtigt hingegen sind die bestehenden und künftig erhalten blei- 
benden Waldflächen am Rand des Gebiets. Darunter fallen auch die im Westen und Südosten 
in das Gebiet hereinragenden Waldflächen: Hier befinden sich Brutplätze von geschützten Ar-

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ten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie, weswegen die se Flächen erhalten bleiben müssen. 
Auch die Grünflächen im Norden des Gebiets werden n icht eingerechnet, da diese insbeson- 
dere dem Artenschutz (Mauereidechse) sowie als Fris chluftkorridor dienen. Von zentraler Be- 
deutung für das Gebiet ist die Landschaftstreppe im  Kern des neuen Wohnquartiers. Mit dem 
zentralen Platz inkl. Straßenbahnhaltestelle bildet die Landschaftstreppe die Verknüpfung des 
nördlichen und südlichen Quartiers als Kommunikatio nsort und Treffpunkt im Grünen.  Auch 
kann dieser Bereich als Startpunkt für die Naherhol ung in die umgebenden Wald- und Frei- 
landbereiche dienen. Entsprechend werden diese Fläc hen nicht als anrechenbares Brutto- 
wohnbauland  berücksichtigt. Die Flächen im Süden z wischen der Jefferson-Siedlung und 
Eberstadt-Villenkolonie sollen als Waldgürtel mit z usätzlicher Funktion als Frischluftkorridor 
entwickelt werden – dies ist ein überörtliches Ziel , die Flächen stellen dementsprechend keine 
dem Gebiet selbst zuzurechnende Grünfläche dar.  
Die Größe des so ermittelten Bruttowohnbaulandes beträgt ca. 23,3 ha.   
Für das Strukturkonzept wurde eine Anzahl von 1.400  Wohneinheiten vorgegeben. Daraus 
ergibt sich für das Plangebiet eine Dichte von ca. 60 Wohneinheiten / ha. Damit entspricht die 
Planung der gemäß Ziel Z. 3.4.1-9 vorgegebenen Mind estdichte von 60 Wohneinheiten / ha 
und den Zielen der Raumordnung.  
 
Der Grundsatz G. 3.4-7 besagt, dass „vor der Auswei sung neuer Flächen […] Baulandreser- 
ven in den bebauten Ortslagen mobilisiert sowie bra chliegende Wohnsiedlungs- und Gewer- 
beflächen, erforderlichenfalls nach vorheriger Sanierung, wiederverwendet werden […]. Hierzu 
zählen auch Konversionsflächen. Der Umbau, die Erne uerung und Ergänzung vorhandener 
Strukturen haben Vorrang vor größeren Wohnsiedlungs - und Gewerbeflächenneuausweisun- 
gen.“ Mit der Konversion der ehemaligen Cambrai-Fri tsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung wird 
dem Grundsatz G. 3.4-7 entsprochen.  
 
Nach Ziel Z. 4.3-2 darf die Funktion der Regionalen  Grünzüge durch andere Nutzungen nicht 
beeinträchtigt werden. Im „Vorranggebiet Regionaler  Grünzug“ hat jede weitere Siedlungstä- 
tigkeit zu unterbleiben. Nach Ziel Z. 4.3-3 sind Ab weichungen nur aus Gründen des öffentli- 
chen Wohls und unter der Voraussetzung zulässig, da ss gleichzeitig im selben Naturraum 
Kompensationsflächen gleicher Größe, Qualität und vergleichbarer Funktion dem „Vorrangge- 
biet Regionaler Grünzug“ zugeordnet werden.  
Mit der Planung wird in kleine Teilbereiche von Flä chen, die dem Regionalen Grünzug zuge- 
wiesen sind, eingegriffen (vgl. auch die Flächen „V orbehaltsgebiet für Landwirtschaft“ und 
„Vorranggebiet für Forstwirtschaft“, s.u.). Die Ina nspruchnahme von Flächen innerhalb des 
„Vorranggebiets Regionaler Grünzug“ erfolgt im Wese ntlichen an Stellen, an denen bestehen- 
de, bisher einseitig oder nicht bebaute Straßen im Sinne eines flächensparenden Umgangs 
mit Grund und Boden und einer wirtschaftlichen Ersc hließung durch Randbebauung ergänzt 
werden. Die Freiraumplanung schafft unmittelbar im Plangebiet über die Landschaftstreppe, 
den im Anschluss an den Bessunger Grünzug liegenden  Saum im Norden des Gebietes mit 
von Bebauung freizuhaltenden Artenschutzflächen bzw . Frischluftkorridor und dem neuen 
Waldgürtel / Frischluftkorridor im Süden des Gebiets, Kompensationsflächen, die ebenfalls ei- 
nen direkten Anschluss an den umgebenden Naturraum haben und damit eine gleiche Quali- 
tät und eine vergleichbare Funktion aufweisen. Die Flächeninanspruchnahme durch den Ein- 
griff in den Regionalen Grünzug wird durch diese Fl ächen auskömmlich kompensiert. Eine 
vertiefte Auseinandersetzung ist im Rahmen der Erstellung des Entwurfs erforderlich und wird 
mit dem Regierungspräsidium Darmstadt abgestimmt.

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Nach dem Grundsatz G. 10.1-11 ist in den „Vorbehalt sgebieten für Landwirtschaft“ die Offen- 
haltung der Landschaft vorrangig durch Landbewirtschaftung sicherzustellen. In geringem Um- 
fang sind Inanspruchnahmen dieser Flächen für die F reizeitnutzung und Kulturlandschafts- 
pflege, für Siedlungs- und gewerbliche Zwecke – sof ern keine solchen „Vorranggebiete Pla- 
nung“ in den Ortsteilen ausgewiesen sind – bis zu 5  ha möglich.  
Bei den im Geltungsbereich des Bebauungsplans in An spruch genommenen Flächen der 
„Vorbehaltsgebiete für Landwirtschaft“ handelt es s ich im Wesentlichen um kleinere, weitge- 
hend nicht zusammenhängende Flächen, auf denen bisl ang keine Landwirtschaft betrieben 
wurde bzw. um ein ehemaliges Baseball-Feld im Nordw esten des Gebiets. Diese Flächen lie- 
gen in der Summe bei ca. 1 ha und damit unter den i m Grundsatz G. 10.1-11 aufgeführten 
5 ha. Sie sind künftig als Wohngebiete sowie als Gr ünflächen für die Freizeitnutzung bzw. für 
den Artenschutz vorgesehen. Im Ortsteil gibt es keine „Vorranggebiete Planung“. Die Planung 
widerspricht folglich in Bezug auf die „Vorbehaltsgebiete für Landwirtschaft“ nicht den Grunds- 
ätzen der Raumordnung. 
 
Nach dem Ziel Z. 10.2-12 sollen die im Regionalplan  dargestellten „Vorranggebiete für Forst- 
wirtschaft“ dauerhaft bewaldet bleiben. Die Walderh altung hat hier Vorrang vor konkurrieren- 
den Nutzungsansprüchen. Das „Vorranggebiet Forstwir tschaft“ wird bei der Planung für die 
Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung in ein em Umfang von ca. 1,5 ha in Anspruch 
genommen. Diese Flächen liegen auf bereits heute be bauten Bereichen bzw. auf großflächi- 
gen, versiegelten Parkplatzflächen; es werden daher keine Waldflächen neu durch die geplan- 
te Bebauung in Anspruch genommen. Ob ein Zielabweic hungsverfahren erforderlich ist, wird 
im Rahmen der Erstellung des Entwurfs mit dem Regierungspräsidium Darmstadt abgestimmt.  
 
Nach dem Ziel Z. 4.5-3 haben in den „Vorranggebieten für Natur und Landschaft“ die Ziele des 
Naturschutzes und Maßnahmen, die dem Aufbau, der En twicklung und Gestaltung eines regi- 
onalen Biotopverbundes dienen, Vorrang vor entgegen stehenden oder beeinträchtigenden 
Nutzungsansprüchen. Nutzungen, die mit diesen Zielen in Einklang stehen, sind zulässig. Bei 
der Planung für die benachbarte Fläche der Cambrai- Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung 
handelt es sich nicht um eine das „Vorranggebiet fü r Natur und Landschaft“ beeinträchtigende 
Nutzung, da in der Planung berücksichtigt wird, das s die ehemalige Kiesgrube nicht betreten 
werden darf. Auch sonstige Beeinträchtigungen sind nicht zu erwarten. Folglich entspricht die 
Planung in Bezug auf das „Vorranggebiet für Natur u nd Landschaft“ den Zielen der Raumord- 
nung. 
 
Nach dem Grundsatz G. 4.6-3 sind im Regionalplan di e Kalt- und Frischluftentstehungsgebie- 
te sowie die Kalt- und Frischluftabflussschneisen, die im räumlichen Zusammenhang mit be- 
lasteten Siedlungsbereichen stehen und wichtige Auf gaben für den Klima- und Immissions- 
schutz erfüllen, als „Vorbehaltsgebiete für besonde re Klimafunktionen“ ausgewiesen. Diese 
Gebiete sollen von Bebauung und anderen Maßnahmen, die die Produktion bzw. den Trans- 
port frischer und kühler Luft behindern können, freigehalten werden. Das „Vorbehaltsgebiet für 
besondere Klimafunktionen“ liegt außerhalb des Gelt ungsbereichs des Bebauungsplans. Ent- 
sprechend werden keine Bebauung oder andere Maßnahm en, die die Produktion bzw. den 
Transport frischer und kühler Luft behindern könnte n, durch die Planung ermöglicht. Die Pla- 
nung entspricht folglich in Bezug auf die „Vorbehal tsgebiete für besondere Klimafunktionen“ 
den Grundsätzen der Raumordnung.

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5.2 Flächennutzungsplan 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 5: Ausschnitt Flächennutzungsplan der Wissensc haftsstadt Darmstadt 2006  
mit Änderungsbereich des Flächennutzungsplans (schw arz gestrichelt) und Abgrenzung des 
Geltungsbereichs des Bebauungsplans S 26 (weiß gestrichelt)  (ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 / AS+P, Mai 2018. 
Die Fläche des Geltungsbereichs des Bebauungsplans ist im rechtswirksamen Flächennut- 
zungsplan 2006 der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne 
als „Sonderbaufläche mit Zweckbestimmung Bund (Verteidigung)“ und als „Grünfläche mit der 
Legende (Auszug): 
Sonderbaufläche 
Wohnbaufläche 
Gemeinbedarfsfläche 
Schule 
Bund (Verteidigung) 
Öffentliche Verwal- 
Grünfläche 
Kleingartenanlagen 
Öffentliche und private 
Sportanlagen 
Geltungsbereich der 
Flächennutzungsplan-
Änderung 
Wald 
Naturschutzgebiete 
Teiche, Bachläufe, Ent- 
wässerungsgräben 
Hauptrad-/Fußwege 
Haupttrasse örtlicher ÖPNV 
Wege 
Flächenhafte Naturdenkmäler

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Zweckbestimmung öffentliche und private Sportanlage “ dargestellt. Im Bereich der Jefferson-
Siedlung ist eine „Wohnbaufläche“ dargestellt.  
Im Südwesten des Gebiets verläuft eine Trasse für eine Hauptabwasserleitung durch den Gel- 
tungsbereich. Des Weiteren quert ein „Hauptradweg, Hauptfußweg“ auf der Cooperstraße das 
Gebiet von Ost nach West sowie von der Cooperstraße  nach Süden in Richtung Eberstadt 
(Heinrich-Delp-Straße). 
Um die Entwicklung des Bebauungsplans gemäß § 8 Abs . 2 BauGB aus dem Flächennut- 
zungsplan zu gewährleisten, ist eine Änderung der D arstellung im rechtswirksamen Flächen- 
nutzungsplan 2006 im Bereich der Cambrai-Fritsch-Ka serne von „Sonderbaufläche, Bund 
(Verteidigung)“ und der „Grünfläche, öffentliche und private Sportanlage “ erforderlich. Die An- 
ordnung der Flächen erfolgt auf der Grundlage des erarbeiteten Strukturkonzeptes. 
 
Abb. 6: Geplante Änderung des Flächennutzungsplans mit Änderungsbereich und Abgrenzung des 
Geltungsbereichs des Bebauungsplans S 26 (ohne Maßst ab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Oktober 2018 
Folgende Darstellungen sollen künftig im Flächennutzungsplan enthalten sein (vgl. Abb. 6): 
 Wohnbauflächen 
 Gemeinbedarfsflächen, Schulen 
 Grünflächen, Parkanlagen und sonstige öffentliche und private Grünanlagen

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 Haupttrassen örtlicher ÖPNV 
 Hauptradweg, Hauptfußweg 
 Trasse für Hauptabwasserleitungen 
Die 15. Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt i m Parallelverfahren gemäß 
§ 8 Abs. 3 BauGB zu dem in Aufstellung befindlichen  Bebauungsplan S 26 „Cambrai-Fritsch-
Kaserne / Jefferson- Siedlung“. 
5.3 Bebauungsplan 
Für den überwiegenden Teil des Plangebiets liegt ke in Bebauungsplan vor. Kleinflächige 
Überschneidungen gibt es im Westen mit dem rechtskr äftigen Bebauungsplan S 12 „Paul-
Wagner-Straße Süd“ (Inkrafttreten am 02.07.1975) un d im Norden des Geltungsbereichs mit 
dem rechtskräftigen Bebauungsplan S 13 „Bessungen Südost“ (Inkrafttreten am 19.07.1979). 
Abb. 7: Bebauungspläne in der Umgebung mit Abgrenzu ng des Geltungsbereichs S 26 
(ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Oktober 2018 
Die Überschneidung der Geltungsbereiche S 12 und S 26 betrifft ein schmales langes Flur- 
stück in einer im Bebauungsplan S 12 festgesetzten öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbe- 
stimmung „Spielplatz Freizeitgelände Kiesgrube“. Di e Planung wurde nicht wie im Bebau- 
E22.2

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ungsplan S 12 festgesetzt umgesetzt, sondern das Ge biet unter Naturschutz gestellt (Natur- 
schutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“).  
Die Überschneidung der Geltungsbereiche S 13 und S 26 betrifft eine Freihaltezone für eine 
geplante Autobahn (A 661), einen Lärmschutzwall sow ie ein unterirdisches Umspannwerk mit 
Zufahrt im Lärmschutzwall. Diese Freihaltezone, die  nachrichtlich übernommen wurde, ver- 
läuft im Süden beider direkt angrenzender Bebauungspläne (A 49 (Bebauungsplan S 12) bzw. 
spätere Umbenennung zu A 661 (Bebauungsplan S 13)) im direkten Anschluss an das Gelän- 
de bzw. durch das Gelände der Cambrai-Fritsch-Kaser ne. Eine Verwirklichung dieser Auto- 
bahn hätte unmittelbare Auswirkungen auf die Planun gen im Geltungsbereich des Bebau- 
ungsplans S 26. Diese Planung ist jedoch nicht mehr  aktuell und wird nicht weiterverfolgt: Im 
Bundesverkehrswegeplan 2003 war der betreffende Abs chnitt der Autobahn nicht mehr ent- 
halten und auch der Entwurf des Bundesverkehrswegep lans 2030 sieht die Streckenführung 
nicht vor. Auch der Lärmschutzwall und das Umspannw erk wurden entsprechend nicht ver- 
wirklicht. 
Mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans S 26 „Camb rai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-
Siedlung“ werden die Bebauungspläne S 12 und S 13 im Überschneidungsbereich geändert.  
Bebauungspläne in der Umgebung 
Im Bebauungsplan S 12 „Paul-Wagner-Straße Süd“ nord westlich des Plangebiets sind neben 
Erweiterungen von Reinen Wohngebieten im Stadtteil Bessungen insbesondere Festsetzun- 
gen von Gemeinbedarfsflächen (Erweiterung Lichtenbe rg-Schule nebst Schulsportanlagen) 
sowie öffentliche Grünflächen (bspw. „Sportplatz ‚R ennbahn‘ Velociped Club“ (Radrennbahn) 
sowie ein „Spielplatz Freizeitgelände Kiesgrube“ au f Teilen des heutigen Naturschutzgebiets 
„Bessunger Kiesgrube“) enthalten.  
Im Bebauungsplan S 13 „Bessungen Südost“ nordöstlic h des Plangebiets sind im Norden 
ebenfalls Erweiterungen von Reinen Wohngebieten im Stadtteil Bessungen festgesetzt. Süd- 
lich davon sind insbesondere eine Gemeinbedarfsfläc he „Schule: Jugendmusikschule und 
Akademie für Tonkunst“, öffentliche Grünflächen (bs pw. Dauerkleingärten) sowie ein Sonder- 
gebiet „Polizeipräsidium“ festgesetzt. 
Im Süden beider Bebauungspläne verläuft eine nachri chtlich übernommene Freihaltezone für 
eine geplante Autobahn (A 49 (Bebauungsplan S 12) b zw. spätere Umbenennung zu A 661 
(Bebauungsplan S 13)). Es wird diesbezüglich auf das vorangegangene Kapitel verwiesen.  
Südlich des Geltungsbereichs des vorliegenden Bebau ungsplans S 26 liegt der Geltungsbe- 
reich des Bebauungsplans E 22.2 „Villenkolonie Eber stadt“ (Inkrafttreten am 10.05.2005). Es 
handelt sich dabei um eine Änderung des Bebauungspl ans E22 „Villenkolonie Eberstadt“ (In- 
krafttreten am 17.08.1976), die im Wesentlichen dazu diente, den vorhandenen Charakter der 
Villenkolonie zu erhalten. Als Art der baulichen Nutzung sind Reine Wohngebiete festgesetzt.  
5.4 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstad t (Stadt Darmstadt, 2004) ist das 
„Werkzeug“ der kommunalen Planung, in dem nach natu rräumlichen und freiraumplaneri- 
schen Erfordernissen ein Flächenkonzept zur Entwicklung des Raumes abgebildet ist.  
Für den Raum des südlichen Bessungen stellt die Lei tbildkarte des Landschaftsplanes eine 
weitgehende Bestandssicherung dar und definiert als  Zielsetzung eine Verbesserung der 
Grünausstattung im siedlungsdominierten Bereich. 
Leitbild für die Freiflächen der Cambrai-Fritsch-Ka serne ist die „Neuschaffung von Grün auf 
stark versiegelten Bauflächen / Sportflächen“ und f ür die Jefferson-Siedlung die „Verbesse- 
rung der Grünqualität auf Bauflächen“.

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Abb. 8: Ausschnitt Landschaftsplan der Wissenschaft sstadt Darmstadt mit Abgrenzung des Gel- 
tungsbereichs S 26 (ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2004 
Umgeben ist das Plangebiet im Norden von Siedlungsb ereichen, für die das Leitbild „Erhal- 
tung und Ausbau von Grünflächen“ gilt, „Bereichen m it überwiegend waldbaulicher Nutzung“ 
im Osten, Süden und Südwesten sowie „Schutz- und En twicklungsflächen Kerngebiete“ im 
Nordwesten. Nördlich bzw. westlich verlaufen „Fläch en für landschaftsgebundene Erholung“. 
Hier wird als wesentliche Entwicklung die Wiederher stellung eines durchgängigen Ost-West-
Grünzugs und entsprechender Grünverbindungen vom Gr ünzug Bessungen-Süd bis zum 
Grünzug der Heimstättensiedlung, westlich der Karlsruher Straße, dargestellt.  
Im unmittelbaren Umfeld relevante Inhalte sind:  
 Biotopverbundflächen: Schutz- und Entwicklungsfläc hen Kerngebiete westlich und im 
Nordosten (hellgrün). 
 Teich im Westen (Bessunger Kiesgrube, blau): 
 Offenhaltung und extensive Nutzung von Retentionsr äumen, 
 Entwicklung von Biotopverbundachsen, 
 Differenziertes Pflegekonzept. 
 Bereiche mit überwiegend waldbaulicher Nutzung öst lich und südwestlich (dunkelgrün mit 
Buchstabenkennung W) mit den Zielsetzungen: 
 Schutz / Regeneration des Westwaldes, Erhalt von B oden, Klima, Immissions- und 
Wasserschutzfunktion, 
 Naturnahe Waldbewirtschaftung und stärkere Berücks ichtigung der Standortpotentiale, 
besonders im Westwald, 
 Offenhaltung aller Waldwiesen, 
 Umbau nicht standortgerechter Waldbestände (Ostwal d), 
 Aufbau von Immissionsschutzwald entlang vielbefahr ener Straßen.

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 Flächen für landschaftsgebundene Erholung (gelbe S enkrechtschraffur) 
 Erhalt / Verbesserung der landschaftlichen Vielfal t unter Berücksichtigung der histori- 
schen Bezüge, 
 Freihalten wertvoller Naherholungsräume von Intens ivnutzungen, 
 Ergänzen des Fuß- und Radwegenetzes. 
 Freiflächen im Siedlungsbereich  
 Erhalt / Ausbau von Grünflächen (grün mit senkrech ter Grünschraffur), 
 Bauflächen mit wertvollen Freiflächen und Altholzb eständen (hellgrün mit waagrechter 
Grünschraffur). 
 
Der nordöstliche Teil des Geltungsbereichs liegt im  Landschaftsraum „Messeler Hügelland“, 
der übrige Geltungsbereich ist dem Landschaftsraum „Bergstraße“ zuzuordnen.

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6 Bestand 
6.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Best and 
Abb. 9: Plangebiet Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jeffers on-Siedlung   (ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2017, Beschriftung durch AS+P, Oktober 2018 
Das Plangebiet ist ca. 34 ha groß und umfasst die e hemalige Cambrai-Fritsch-Kaserne und 
die Jefferson-Siedlung.  
Die Cambrai-Fritsch-Kaserne besteht aus zwei ursprü nglich funktional getrennten Kasernen- 
anlagen, die um einen zentralen Erschließungshof an gelegt wurden. Die Bebauung der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne, die sich im Wesentlichen a us Verwaltungs-, Mannschafts- und 
Werkstattgebäuden zusammensetzt, ordnet sich weitestgehend einem orthogonalen Erschlie- 
ßungsraster unter. Der Gebäudebestand von 1938 ist annähernd vollständig erhalten und nur 
an wenigen Stellen durch die US-Streitkräfte ergänz t worden. Er besteht vorwiegend aus 3 
Cambrai-Fritsch-Kaserne 
Jefferson-Siedlung

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bis 4 geschossigen Mannschaftsunterkünften und Verw altungsgebäuden, 1 bis 2 geschossi- 
gen Werkstattgebäuden und sozialen Zwecken dienende n Gebäuden sowie einer Sporthalle. 
Nur die vier Gebäude am zentralen Quartiersplatz st ehen unter Denkmalschutz (Ensemble- 
schutz) und sind zu erhalten. Alle Gebäude stehen seit dem Abzug der Streitkräfte leer. 
Südlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne befindet sich d ie im Jahr 1951 gebaute Jefferson-
Siedlung mit insgesamt neun Wohngebäuden. Die Besta ndsgebäude werden aktuell für die 
Unterbringung von Asylbewerbern genutzt. Die Nutzungen sind zeitlich befristet. 
Die zentralen Freiflächen sind durch umfangreichen Baumbestand geprägt, in den Randberei- 
chen liegen dagegen großflächig versiegelte Fahrzeugabstellflächen.  
Das Plangebiet ist durch eine nordwestliche Neigung in Richtung Bessungen gekennzeichnet. 
Vom Höhenrücken der Ludwigshöhe aus neigt sich das Gelände zunächst etwas steiler nach 
Westen hin, bevor es zusätzlich in geringerem Ausmaß nach Bessungen abfällt. Das Gelände 
der Cambrai-Fritsch-Kaserne, auf einer Höhe von 190 -160 m ü. NHN. gelegen, wurde wei- 
testgehend durch Abgrabungen und Aufschüttungen niv elliert und bebaubar gemacht. West- 
lich des Plangebiets fällt das Gelände erneut stärk er in Richtung Heidelberger Straße ab. Ty- 
pisch für die Anlage sind – entsprechend der Topogr aphie – die Terrassierungen im Gelände 
sowie die daraus resultierenden Mauern im Gebiet un d an der nördlich in das Gebiet führen- 
den Ludwigshöhstraße. 
Bei der Planung war der Gedenkstein des Rodelunglüc ks vom 27.02.1909 zu berücksichtigen 
und zu erhalten. Es handelt sich um einen etwa 2 m hohen Stein, welcher mit einer Gedenkta- 
fel versehen ist. Der derzeitige Standort befindet sich hinter einem Wohngebäude der Jeffer- 
son-Siedlung (Verlängerung der Cooperstraße/Ecke Lu dwigschneise). Der Gedenkstein kann 
an seinem Standort erhalten bleiben.

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6.2 Stadträumliche Einbindung / nähere Umgebung des  Plangebiets 
Abb. 10: Luftbild Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jeffers on-Siedlung - Umgebung des Plangebiets (ohne 
Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2017, Beschriftung durch AS+P, Oktober 2018 
Bessungen  
Grünzug Bessungen Süd  
Marienhöhe  
Eberstadt  
Ludwigshöhe  
Lincoln - 
Siedlung  
Bessunger Kiesgrube  
Landskronstraße

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Nördlich des Plangebiets befindet sich der Grünzug Bessungen Süd. Dieser Landschaftsraum 
ist geprägt durch unterschiedliche Teilbereiche wie  private Gärten und Sportanlagen (Rad- 
rennbahn, Tennisplätze). Daran schließt sich der St adtteil Bessungen an – ein insbesondere 
im Süden durch Einfamilienhäuser geprägtes Wohngebi et. Angrenzend bzw. integriert in den 
Grünzug befinden sich zudem die Lichtenbergschule ( 1.200 Schüler), die Akademie für Ton- 
kunst sowie das Polizeipräsidium. 
Östlich des Geltungsbereichs befinden sich große Wa ldflächen. Der Übergang zum Waldrand 
erfolgt durch eine bis zu 9 m hohe Böschung. Die unmittelbar angrenzenden Waldflächen wei- 
sen aufgrund eines engmaschigen Wegenetzes, eines v ielfältigen Baumbestandes und einer 
z.T. anspruchsvollen Höhenentwicklung einen sehr hohen Erholungswert auf. Über die Wege- 
verbindungen sind sowohl die nördlichen Wohngebiete  des Nachbarstadtteils Eberstadt als 
auch das Ausflugsziel „Bessunger Hausberg“ – Ludwig shöhe mit Bismarckturm fußläufig gut 
zu erreichen. 
Südlich des Plangebiets schließt sich der Stadtteil Eberstadt an, welcher im Norden durch sei- 
ne Villenkolonie der Jahrhundertwende gekennzeichnet ist. 
Westlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne befindet sich das seit 1994 unter Naturschutz stehende 
Gebiet der „Bessunger Kiesgrube“. Das Naturschutzge biet, welches bis in die 1970er Jahre 
dem Kiesabbau diente, ist geprägt durch seine Terrassierung und zwei Grundwasserseen. Die 
„Bessunger Kiesgrube“ stellt heute einen ökologisch  wertvollen Landschaftsraum dar, welcher 
aufgrund seiner Schutzwürdigkeit nicht öffentlich zugänglich ist. Die Abgrenzung der Cambrai-
Fritsch-Kaserne zur „Bessunger Kiesgrube“ ist durch  einen Damm gekennzeichnet, auf des- 
sen Krone ein Fußweg verläuft, der Ausblicke in die  Rheinebene und zur Innenstadt ermög- 
licht. Westlich der „Bessunger Kiesgrube“ schließen  sich die Heidelberger Straße und die 
Konversionsfläche Lincoln-Siedlung an, die ebenfalls zu einem Wohngebiet entwickelt wird.  
6.3 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 
Das Areal der Cambrai-Fritsch-Kaserne ist im Westen  über die Cooperstraße an die Heidel- 
berger Straße und somit an das übergeordnete Hauptv erkehrsnetz angebunden. Eine zweite, 
untergeordnete Anbindung erfolgt über die Ludwigshöhstraße im Norden. 
Im Bereich der Heidelberger Straße / Ecke Cooperstraße ist ein Anschluss an das ÖPNV-Netz 
mit den Straßenbahnlinien 1, 7 und 8 vorhanden. Im Norden, auf Höhe der Lichtenbergschule, 
endet derzeit die Straßenbahnlinie 3. 
Entlang der Heidelberger Straße ist die Einbindung in das Radverkehrsnetz über separate 
Radverkehrsanlagen gewährleistet. Es gibt derzeit k eine Fuß- und Radwegeverbindung zwi- 
schen Heinrich-Delp-Straße und Ludwigshöhstraße über das Plangebiet. 
Lediglich die Jefferson-Siedlung ist derzeit über die Cooperstraße zugänglich, der Bereich der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne ist nicht öffentlich zugänglich.  
6.4 Schallimmissionen 
Hinweise zu Beeinträchtigungen künftiger Nutzungen im Gebiet durch Schallimmissionen 
liegen gegenwärtig nicht vor.  
6.5 Schutzausweisungen: Schutzgebiete und Schutzobj ekte 
Innerhalb des Plangebiets befinden sich keine Schutzgebiete oder Schutzobjekte. In der nähe- 
ren Umgebung befinden sich drei Natura 2000-Gebiete , ein Naturschutz- und ein Land- 
schaftsschutzgebiet sowie weitere naturschutzrechtl ich geschützte Strukturen (Naturdenkmä- 
ler, gesetzlich geschützte Biotope, Wasserschutzgebiet).

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6.5.1 Natura 2000-Gebiete 
Die Natura 2000-Gebiete sind in der nachfolgenden Abb. 11 verzeichnet. 
Vogelschutzgebiet 6117-403 Prinzenberg bei Darmstad t Eberstadt (342 ha) 
 Lage: ca. 500 m südöstlich der Jefferson-Siedlung.  
 Charakteristik: Südwestexponierter, wärmebegünstig ter Berghang mit Streuobstwiesen auf 
Löß im Übergang von der Oberrhein-Ebene zum Odenwald. 
 Schutzzweck: wichtiger Vermehrungsraum für wärmeli ebende, gefährdete Zugvogelarten 
vor allem den Wendehals (höchste Siedlungsdichte He ssens) und für den Gartenrot- 
schwanz. 
 Weitere bedeutsame Artenvorkommen: Grauspecht, Neu ntöter, Wiedehopf. 
 Erhaltungsziele: Erhalt der artspezifisch relevant en Lebensraumstrukturen. 
 Entwicklungsziele: Freihalten der Fläche von Bebau ung, Weiterführung der Obstbaumnut- 
zung und extensiven Weidenutzung des Grünlands, störungsarme Besucherlenkung. 
FFH-Gebiet 6117-308 Streuobstwiesen von Darmstadt-E berstadt/Prinzenberg und 
Eichenwäldchen (37,5 ha) 
 Lage: ca. 800 m südlich der Jefferson-Siedlung, in nerhalb des oben genannten Vogel- 
schutzgebiets 
 Lebensraumtypen nach Anhang I FFH-Richtlinie:  
 2330 Dünen mit offenen Grasflächen mit Corynephoru s und Agrostis, 
 6510 Magere Flachland-Mähwiesen (Alopecurus praten sis, Sanguisorba officinalis). 
Erhaltungsziele: Erhaltung des Offenlandcharakters der Standorte, Erhaltung einer be- 
standsprägenden, die Nährstoffarmut begünstigenden Bewirtschaftung. 
 Arten nach Anhang II FFH-Richtlinie: 
 Großes Mausohr (Myotis myotis). 
Erhaltungsziele: Erhaltung von Gehölzstrukturen ent lang der Hauptflugrouten im Offen- 
land, Erhaltung von funktionsfähigen Sommerquartieren.  
FFH-Gebiet 6118-304 Dommersberg, Dachsberg und Darm bachaue von Darmstadt 
(318,4 ha)  
 Lage: ca. 500 m östlich der Cambrai-Fritsch-Kasern e und Jefferson-Siedlung 
 Lebensraumtypen nach Anh. I FFH-Richtlinie in der Nähe des Plangebiets bzw. westlich 
der Nieder-Ramstädter Straße (B 449): 
 9110 Hainsimsen-Buchenwald (Luzulo-Fagetum),  
 9130 Waldmeister-Buchenwald (Asperulo-Fagetum). 
Erhaltungsziele: Erhaltung naturnaher und strukturr eicher Bestände mit stehendem und 
liegendem Totholz, Höhlenbäumen und lebensraumtypis chen Baumarten in ihren ver- 
schiedenen Entwicklungsstufen und Altersphasen.

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Abb. 11: Räumliche Lage der Natura 2000-Gebiete mit Plangebiet  (ohne Maßstab) 
Quelle: www.hessen-forst.de/uploads/naturschutz/nat ura-2000-gebietskarten/geb-lk_darmstadt_dieburg.pdf, Zugriff am 
11.10.2018 
6.5.2 Naturschutzgebiete 
Westlich an den Geltungsbereich des Bebauungsplans angrenzend liegt das Naturschutzge- 
biet (NSG) 411.014 „Bessunger Kiesgrube“ (Verordnun g vom 30.05.1997, Größe: 11,2 ha) (s. 
Abb. 12). 
Der Bereich diente dem Kiesabbau und ist heute durch zwei Grundwasserseen und Terrassie- 
rungen geprägt. Wertbestimmend und störungsempfindl ich sind die überwiegend im Norden 
des NSG gelegenen, sonnenexponierten Hänge und Fels en als Lebensraum der Mauerei- 
dechse sowie die nährstoffarmen Stillgewässer. Das Betreten des Naturschutzgebietes ist 
verboten.  
Die Erhaltungs- und Entwicklungsziele sind: 
 Erhaltung der Trockenrasen- und Felsgrasfluren, 
 Erhaltung der blütenreichen Brach- und Ruderalfläc hen, 
 Erhalt der Stillgewässer, 
 Überführung von Beständen mit nichtheimischen Baum arten in Waldbestände der poten- 
ziell natürlichen Vegetation durch Sukzession,

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AS+P Albert Speer + Partner GmbH  Seite 25 
 Wesentliche Maßnahmen: Freistellen von Böschungen und Felsstandorten durch Entfer- 
nen von Gehölzen als Lebensraum für die Mauereidechse. 
Abb. 12: Natur- und Landschaftsschutzgebiete und Schutz nach Denkmalrecht  (ohne Maßstab) 
Quelle: Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, 2011, S. 67 
6.5.3 Landschaftsschutzgebiete 
Das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ (Vero rdnung vom 23. Juni 2004, Größe: 
7.122 ha) umfasst die Waldgebiete, welche an die Ca mbrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-
Siedlung angrenzen. Es beinhaltet auch die obengena nnten FFH- und Vogelschutzgebiete, 
nicht jedoch das Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“.  
Schutzzweck ist die nachhaltige Sicherung der Kultu rlandschaft, insbesondere der großen, 
zusammenhängenden Waldgebiete. 
6.5.4 Gesetzlich geschützte Biotope 
Gemäß der Biotoptypenkartierung auf dem ehem. Gelän de der Cambrai-Fritsch-Kaserne und 
Jefferson-Siedlung durch das Büro PGNU im Jahre 201 7 kommen im Nordwesten des Plan- 
gebiets Sandtrockenrasen vor, die nach § 30 BNatSch G in Verbindung mit § 13 HAGB- 
NatSchG zu den geschützten Biotopen gehören.

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6.5.5 Naturdenkmäler 
Nordöstlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne befinden sich zwei Naturdenkmäler (s. Abb. 12): 
 Eiche mit Granitfelsen, 
 Gebiet des Forellenteichs. 
6.5.6 Wasserschutzgebiete 
Abb. 13: Räumliche Lage zum Wasserschutzgebiet Brun nengalerie Wasserwerk an der Sandschollen- 
schneise westlich von Eberstadt mit Plangebiet  (ohne  Maßstab) 
Quelle: www.atlas.umwelt.hessen.de/servlet/Frame/atlas/naturschutz/schutzgebiete/karten/schutzgeb, Zugriff am 
12.10.2018 
Innerhalb des Plangebiets sowie im direkten Umfeld sind keine amtlich festgesetzten Trink- 
wasserschutzgebiete, Messstellen oder Gewinnungsanlagen vorhanden.  
6.6 Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale 
Die Beschreibung des Bestands und die Bewertung der  Naturraumpotentiale ist Gegenstand 
der weiteren Bearbeitung im Rahmen des Entwurfs des Bebauungsplans.  
6.7 Altlasten 
Auf der Liegenschaft der Cambrai-Fritsch-Kaserne wu rden 60 Jahre lang Militärfahrzeuge 
gewartet sowie Kraftstoffe und Mineralöle umgefüllt  und gelagert, so dass Boden, Bodenluft 
und Grundwasserkontaminationen zu erwarten sind.  
Im Jahre 2007 wurde eine Recherche zu umwelttechnischen Aspekten der Konversionsareale 
in Darmstadt durchgeführt, deren Ergebnisse im April 2008 vorlagen (Untersuchung durch das 
Büro Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH). Ausge wertet wurden diverse Unterlagen 
wie z.B. Luftbilder und vorhandene Unterlagen des R egierungspräsidiums Darmstadt und des 
Umweltamts der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Durch die Recherchen wurden

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Kontaminationsbereiche und Verdachtsflächen sowie G ebäudeteile und das potenzielle 
Schadstoffinventar ermittelt. Die Ergebnisse sollen  als Grundlage für die Bewertung von 
weiteren technischen Erkundungs- und Sanierungsmaßnahmen dienen. 
Nachfolgend wurden weitere Untersuchungen durchgefü hrt, deren Ergebnisse seit April 2010 
vorliegen („Erfassung und Erstbewertung (Phase 1) v on kontaminiationsverdächtigen Flächen 
(KVF) auf der Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung“, IBL Umwelt 
und Biotechnik GmbH). Es wurden 20 Kontaminationsve rdachtsflächen (KVF) indentifiziert. 
Bei insgesamt 16 KVF werden weitere umwelttechnisch e Erkundungsmaßnahmen der Phase 
IIa empfohlen. 
Eine detailliertere Analyse der Bodenverhältnisse e rfolgt im Rahmen der weiteren 
Bearbeitung. 
6.8 Kampfmittel 
Gemäß Einschätzung des Kampfmittelräumdienstes des Landes Hessen liegen die Cambrai-
Fritsch-Kaserne und die Jefferson-Siedlung am Rande  eines Bombenabwurfgebietes. Daher 
ist mit dem Vorkommen von Kampfmitteln zu rechnen.  
6.9 Denkmalschutz 
Der zentrale Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne is t als Sachgesamtheit / Ensemble nach 
Hessischem Denkmalrecht geschützt. Zum Gesamtensemb le gehören das zentrale Geviert 
des öffentlichen Platzes, die vier den zentralen Pl atz umgebenden Gebäude (zwei 
Wirtschafts- und zwei Stabsgebäude), die ehemaligen  Zugänge mit begleitenden Mauern auf 
dem Platz sowie der den Platz prägende Gehölzbestan d. Zudem sind die Mauern und 
Torhäuser der Doppelkaserne an der Ludwigshöhstraße Teil des Denkmals.

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7 Planung 
7.1 Städtebauliches Konzept 
Der städtebauliche Entwurf strebt die Schaffung ein es „Neuen Quartiers Ludwigshöhe“ an -  
eine lebendige und sozial ausgewogene Nachbarschaft  der kurzen Wege konzipiert für ca. 
3.100 Bewohner. Die besondere, terrassierte Hanglage zwischen Darmstadts Süden und dem 
Odenwald und der empfundene Genius Loci einer „Lich tung im Wald“ sind neben der histo- 
risch-orthogonalen Kasernenanlage die Grundlage der Siedlungsmorphologie mit dichten Zen- 
tren und freigehaltenem Saum. 
Abb. 14: Städtebauliche Idee  (ohne Maßstab) 
Quelle: AS+P, Oktober 2018 
Die vorgefundene historische Struktur zweier eigenständiger Gebiete mit einem gemeinsamen 
Bezugsort wird aufgenommen und zu zwei kompakten Si edlungsflächen nördlich und südlich 
des unter Denkmalschutz stehenden zentralen histori schen Gebäudeensembles weiterentwi- 
ckelt („Stadtteile“). Das zentrale Carré dient als Ankunfts- und Service-Zentrum mit Mobilitäts- 
und Quartiersmanagement, zentralen sozialen Einrichtungen und Nahversorgung.  
Das Carré ist zudem Mittelpunkt der zentralen ost-w est verlaufenden breiten Grünzäsur, wel- 
che das Plangebiet in die beiden Siedlungsteile gli edert. Diese „Landschaftstreppe“ ist aktive 
Grünachse und Naherholungsraum der Siedlung und ver bindet im Nahbereich Ludwigshöhe -  
Cambrai-Fritsch-Siedlung - NSG „Bessunger Kiesgrube“ - Lincoln-Siedlung, sowie übergeord- 
net die Landschaftsräume Odenwaldhang und Rheineben e. Gesamtstädtisch bildet sie zu- 
künftig das durch die Straßenbahn verkehrlich gut a ngebundene südliche „Tor“ zu Odenwald- 
hang und Ludwigshöhe. Die bestehenden klimawirksame n Grünzäsuren zwischen der Sied- 
lung und Bessungen im Norden sowie Eberstadt im Süd en werden zudem gestärkt („Frisch- 
luftkorridor“).

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Die bestehende, terrassiert überformte Hanglage des  Gebiets wird als spezifische Qualität in 
Gebäudetypologie und Freiraum inszeniert. 
Abb. 15: Städtebauliches Strukturkonzept (ohne Maßstab) 
Quelle: AS+P, 25.10.2018

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7.1.1 Bebauungskonzept 
Die Siedlungsbereiche sind in Blockstrukturen aufge teilt, was ein hohes Maß an Flexibilität 
bezüglich deren Belegung mit passenden Gebäuden erm öglicht. Auch ohne genauere Infor- 
mationen zur weiteren Projektentwicklung, zukünftiger Eigentumsstruktur und zu bedienenden 
Marktsegmenten soll bereits hierdurch die Qualität der öffentlichen Räume gesichert werden.  
Beispielhaft sind folgende Block- und Gebäudetypologien appliziert (vgl. Abb. 16): 
 Zentrales „Urbanes Wohnen“ in Geschosswohnungszeil en mit möglichen kleinen erdge- 
schossigen, den öffentlichen Raum belebenden Gewerbeeinheiten. 
 „Stadtvillenblock“ als Gruppe von Mehrparteien-Ges chosswohnungs-Punkthäusern mit 
dazwischen gespannten halböffentlichen Wohnhöfen. 
 Siedlungskanten definierender „Stadtvillensaum“ bz w. als Hangbebauung außerhalb der 
beiden Siedlungsschwerpunkte gelegene „Waldvillen“,  jeweils bestehend aus Mehrpartei- 
en-Geschosswohnungs-Punkthäusern. 
 „Reihenblock“ bestehend aus Geschosswohnungszeilen  mit und ohne Dachterrassen und 
kleinen Privatgärten um einen halböffentlichen Geme inschaftsgarten gruppiert. Diese Be- 
bauungsstruktur könnte auch als private Stadthäuser ausgebildet werden. 
 Randlagiges „Ensemble“ mit straßenseitiger Reihenh ausbebauung und über einen halböf- 
fentlichen Hof erschlossenen Mehrparteienhäusern da hinter, zum Landschaftsraum ver- 
mittelnd, versetzt angeordnet. 
Stadträumliches Leitbild ist zum großen Teil die Be tonung der Hanglage und Nutzung der be- 
stehenden Terrassierung. Höhenversprünge werden ent lang der äußeren Blockrand-
Gebäudestrukturen aufgenommen und eine Niveaugleichheit innerhalb der Blöcke angestrebt, 
welche dessen Ausformung als Blockeinheit betont. 
Neben den unter Denkmalschutz stehenden historischen Kasernengebäuden im Carré ist vor- 
gesehen, ein Bestandsgebäude am nördlichen Quartier srand als Jugendclub zu nutzen und 
evtl. die Kapelle am südlichen Quartiersrand für kulturelle Zwecke zu erhalten. Es wird geprüft, 
ob die bestehende Sporthalle in der nordöstlichen F läche temporär weiterbetrieben werden 
kann.

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Urbanes Wohnen 
 
Stadtvillenblock 
 
Stadtvillensaum / Waldvillen 
 
Reihenblock 
 
 
Ensemble in Randlage  
Abb. 16: Beispielhafte Bebauungstypologien (ohne Maßstab) 
Quelle: AS+P, Oktober 2018

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7.1.2 Wohnungsmix / Ermittlung der Wohneinheiten un d Einwohnerzahl 
Der konzeptionelle Anspruch liegt insbesondere in d er Schaffung eines differenzierten Wohn- 
raumangebotes, welches verschiedene Haus- und Wohnt ypologien sowie variierende Woh- 
nungsgrößen bereitstellt. Das angestrebte Verhältnis von Geschosswohnungsbau zum Eigen- 
heimsegment sollte sich hierbei in einem Bereich von 75-90 % zu 25-10 % bewegen. Entspre- 
chend der städtischen Beschlusslage sind insgesamt 25 % der Bruttogrundfläche (BGF) Woh- 
nen für Haushalte mit geringem Einkommen sowie weit ere 20 % der BGF Wohnen für Haus- 
halte mit mittlerem Einkommen vorzusehen. Darüber hinaus sollen innerhalb des Quartiers ein 
Angebot an Sonderwohnformen (gemeinschaftliche Wohnprojekte/Wohngruppen, spezialisier- 
te Sonderwohnformen etc.) sowie Strukturen zur Förd erung einer kleinteiligen Mischung bzw. 
der Förderung von Nachbarschaften geschaffen werden . Durch dieses Angebot vielfältiger 
Wohn-Typologien und möglicher Eigentumsstrukturen s oll eine soziale Mischung der Nutzer- 
gruppen erreicht werden. 
Es wird ein Einwohnerschlüssel von ca. 2,25 Einwohn ern pro Wohneinheit und eine durch- 
schnittliche Bruttogrundfläche von 100 m² je Wohnei nheit angenommen. Ziel ist es, im Rah- 
men der Quartiersentwicklung ein marktgerechtes Wohnangebot von ca. 1.400 Wohneinheiten 
für rund 3.100 Einwohner herzustellen. 
7.1.3 Infrastruktur / Öffentliche Einrichtungen 
Mit der Schaffung eines lebendigen Quartiers soll a uch dessen Versorgung gewährleistet 
werden. Angedacht ist die Herstellung einer quartie rsbezogenen Nahversorgung rund um das 
zu erhaltende zentrale Quartiers-Carré, u.a. durch kleinere, bedarfsmäßige Läden oder einen 
Nahversorger mit einer maximalen Gesamtverkaufsfläc he von 800 m², eine Mobilitätsstation 
mit Paketstation sowie Räumlichkeiten für sonstige Gemeinschaftseinrichtungen (Büroräume, 
Informationsräume, usw.). Das Nahversorgungsangebot  kann je nach Bedarf durch Einzel- 
handels- / öffentlich wirksame Einrichtungen entlan g der Promenade erweitert werden. Im an 
das Carré angrenzenden Platzbereich wird eine befes tigte Fläche für zusätzliche Nutzungen 
wie Außengastronomie (z.B. Biergarten) oder temporäre Nutzungen wie Markt, Quartiersfeste 
oder Sommerkino angeboten, flankiert von Grünflächen. 
Für das Plangebiet sind zwei KiTa-Einrichtungen mit jeweils zwei Krippengruppen (ca. 20 Kin- 
der) und drei Kindergartengruppen (rund 39 Kinder) mit einer Nutzfläche von rund 1.200 m² 
und einer Außenfläche von mindestens 780 m² vorgesehen.  
Des Weiteren ist ein rund 1 ha großer Bildungscampu s am nördlichen Rand des Quartiers-
Carrés vorgesehen. Neben einer dreizügigen Grundschule für ca. 300 Schüler und einer Zwei- 
feldturnhalle ist eine weitere Kindertagesstätte mi t integriertem Familienzentrum angedacht. 
Die KiTa mit drei Krippengruppen und drei Kindergar tengruppen sowie das Familienzentrum 
sollen in dem nördlich angrenzenden Bestandsgebäude untergebracht werden.

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7.1.4 Verkehr 
Abb. 17: Verkehrskonzept (ohne Maßstab) 
Quelle: AS+P, Oktober 2018 
Erschließung 
Die anliegenden Hauptverkehrsstraßen Heidelberger Straße und Landskronstraße sind im Be- 
reich der Cambrai-Fritsch-Kaserne hoch belastet und  die Knotenpunkte mit ihren Lichtsignal- 
anlagen weisen geringe Leistungsfähigkeitsreserven auf. Zusätzliche Verkehrsbelastungen 
können im städtischen Straßennetz nur eingeschränkt  aufgenommen werden. Ziel ist es da- 
her, die Anbindung des neuen Quartiers optimal mit den Verkehrsmitteln des Umweltverbun- 
des (zu Fuß, mit dem Fahrrad und ÖPNV), zu erschlie ßen. Das Areal wird zudem analog zur 
Lincoln-Siedlung als autoarmes Quartier mit einem S tellplatzschlüssel von 0,65 STP/WE aus- 
gebildet. Der entstehende Kfz-Verkehr soll auf ein verträgliches Minimum reduziert werden. 
Das Quartier wird im Westen über die Cooperstraße a n die Heidelberger Straße und im Nor- 
den über die Ludwigshöhstraße an die Landskronstraß e angebunden. Diese Straßen sind für 
eine Geschwindigkeit von 30 km/h ausgelegt. Eine di rekte Verbindung zwischen Ludwigshöh- 
straße und Cooperstraße besteht nicht, die Durchfahrt zwischen den nördlichen und südlichen 
Quartieren ist nur mit Umwegen über eine untergeord nete Straße (Tempo 10 km/h) möglich. 
Die Durchfahrt der nach Süden verlaufenden Heinrich -Delp-Straße wird lediglich für den Fuß- 
gänger- und Radverkehr geöffnet.

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Sowohl die Cooperstraße als auch die Heinrich-Delp- Straße Süd sind zu erhaltende Straßen, 
unterliegen jedoch einer Neuplanung und -gestaltung . Mit dem Ziel, das Gebiet als ein auto- 
armes Quartier mit hoher Aufenthaltsqualität zu entwickeln, sollen die öffentlichen Straßen als 
Mischverkehrsflächen ausgebildet werden. Es ist vor gesehen, die Geschwindigkeit auf 
10 km/h zu beschränken. Die Breite der Mischverkehr sfläche beträgt 8 m, davon sind 4,75 m 
Bewegungsfläche (Fahrbahn) sowie 3,25 m Nebenfläche n (Parken, Grünflächen etc.). Die 
notwendige Feuerwehraufstellfläche von 5,5 m ist in nerhalb der Mischverkehrsfläche nachge- 
wiesen. An Kreuzungen und Einmündungen der Mischverkehrsflächen sollen unterschiedliche 
Gestaltungselemente, wie z.B. Baumpflanzungen (Tors ituation), zu einer weiteren Reduzie- 
rung der Geschwindigkeit und somit zur Sicherheit beitragen.  
Die bestehende Torsituation am heutigen Eingang der  Siedlung mit den beiden unter Denk- 
malschutz stehenden Torhäusern bleibt perspektivisc h der Straßenbahn und dem Fuß- und 
Radverkehr vorbehalten.  
Die städtischen Planungen sehen vor, die bestehende Straßenbahnlinie 3 von der derzeitigen 
Endhaltestelle Lichtenbergschule in der Ludwigshöhs traße durch das Quartier über die 
Cooperstraße bis zur Heidelberger Straße zu verläng ern. Die Trasse der Straßenbahn wird 
getrennt vom Kfz-Verkehr geführt. Haltestellen werd en im Bereich des Quartier-Carrés sowie 
in Verlängerung der Heinrich-Delp-Straße nördlich d er Cooperstraße angeordnet. Für die 
Straßenbahnplanung ist ein gesondertes Planfeststellungsverfahren erforderlich. 
In Verlängerung der Heinrich-Delp-Straße ist zwisch en der Cooperstraße und der Ludwigs- 
höhstraße eine Promenade mit einer Breite von 24,5 m vorgesehen. Der gestalterische Ent- 
wurf sieht vor, die Straßenbahn mit beidseitiger Be grünung durch die Promenade zu führen; 
außerdem sollen ein im Zweirichtungsverkehr geführter Radweg und beidseitige Fußwege das 
Konzept ergänzen. Der Radweg stellt eine neue attra ktive Verbindung zwischen Eberstadt 
und Bessungen dar. Motorisierter Individualverkehr wird nicht über die Promenade geführt. 
Ruhender Verkehr 
Das Parken für Einwohner wird gebündelt und die Ste llplätze überwiegend in drei dezentralen 
Quartiersgaragen untergebracht. Damit wird die Präs enz von Kraftfahrzeugen im öffentlichen 
Raum zugunsten von mehr Aufenthaltsqualität gemindert. Parken für Besucher erfolgt an aus- 
gewiesenen Stellen in den Quartiersstraßen.  
Ein wohnungsnahes Angebot mit Stellplätzen für mobilitätseingeschränkte Personen sowie für 
Car-Pooling Fahrzeuge wird das Angebot ergänzen. Gg fs. müssen temporäre Stellplätze für 
Pflegedienste, Lieferdienste u.a. perspektivisch mitgedacht werden. 
Durch ein Mobilitätskonzept mit E-Carpooling/Carsha ring und weiteren Angeboten soll der 
freiwillige Verzicht auf die Nutzung des eigenen Pkws gefördert werden. Diese Angebote wer- 
den in den Quartiersstraßen sowie in den Quartiersg aragen dezentral und in kurzer Entfer- 
nung platziert. In zentraler, hoch frequentierter L age mit ÖPNV-Haltepunkt ist am Quartiers-
Carré eine Mobilitätsstation mit Mobilitätsangeboten und -beratung vorgesehen.  
7.1.5 Bauabschnittsbildung / Entwicklungsphasen 
Die Entwicklung der Siedlung in Abschnitten wird du rch das Konzept zweier Siedlungsberei- 
che erleichtert: 
 Vorteilhaft wäre ein Beginn mit dem zentralen Carr é sowie dem südlich hiervon gelegenen 
größeren Siedlungsteil entlang der zentralen Promen ade, um frühzeitig eine „kritische 
Masse“ an Bewohnern und somit Nutzern der Infrastru ktur anzusiedeln. In dem Zusam- 
menhang sollte ebenfalls der Bildungscampus mit errichtet werden.

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 Parallel oder im direkten Anschluss kann der nördl ich des Carré gelegene Siedlungsteil 
entwickelt werden. 
 Die im Süden gelegene Hangbebauung der heutigen Je fferson-Siedlung wird noch bis 
mindestens 2020 temporär bewohnt werden, weshalb de ren Konversionsprozess und 
Neuentwicklung voraussichtlich erst im letzten Bauabschnitt erfolgen wird. 
7.2 Grünordnung / Grün- und Freiflächen 
Die öffentlichen Grün- und Freiflächen innerhalb de s neuen Quartiers werden als gut verbun- 
dene Struktur verschiedener Raum- und Nutzungsangebote entwickelt. Durch die unterschied- 
lichen Funktionen und ihre Einzugsgebiete entsteht eine klare räumliche Hierarchie, die von 
der zentralen Grünfläche der Landschaftstreppe über  das Carré und die unmittelbar angren- 
zenden Quartiersplätze abgestuft bis zu den begrünten Nachbarschaftsplätzen und Fußwege- 
verbindungen reicht. Die öffentlichen Freiflächen w erden innerhalb der Baufelder durch woh- 
nungsbezogene private Freiräume (Loggien/Balkone/Te rrasse) und halböffentliche Hofgärten 
und Gemeinschaftshöfe ergänzt. So werden informelle Begegnungen befördert und ein beleb- 
ter öffentlicher Raum für die angestrebte aktive un d kompakte Nachbarschaft erzeugt. Umge- 
ben wird der „Siedlungskern“ des Gebietes von Vorbe haltsflächen für die geschützte Ei- 
dechsenpopulation (Mauer- und Zauneidechsen) bzw. Ersatzflächen für bestehende Magerra- 
senflächen insbesondere im Norden des Plangebiets, einem gestuften Waldsaum in Richtung 
der bestehenden Waldflächen und extensiven Grünfläc hen auf der Wallkrone angrenzend an 
das NSG „Bessunger Kiesgrube“. 
Als zentrale großzügige Grünfläche gliedert die Lan dschaftstreppe mit Freiraum-, Spiel- und 
Bewegungsangeboten den neuen Siedlungsraum. Die Hau ptwege verbinden die neue Sied- 
lung mit dem ausgedehnten Wegenetz der Ludwigshöhe,  mit dem Schutzgebiet „Bessunger 
Kiesgrube“ und der Lincoln-Siedlung. Neben nutzerbe zogenen Angeboten wie Streuobst-
Gruppen und Nachbarschaftsgärten werden auch Retent ionsflächen als Bestandteil des loka- 
len Regenwassermanagements sowie optional Flächen z ur Geothermie-Nutzung integriert.  
Als breiter Ost-West-verlaufender Grünzug unterstüt zt die Landschaftstreppe zudem die kli- 
matische Funktion der beiden nördlich und südlich d es Quartiers gelegenen freigehaltenen 
Frischluftkorridore. 
Parallel zur Landschaftstreppe durchziehen interne Fußwege die Quartiere in Ost-West-
Richtung und verbinden die grünen Nachbarschaftsplä tze mit ihren Angeboten von woh- 
nungsnahem Kinderspiel und Aufenthaltsmöglichkeiten . Die Fußwegeverbindungen werden 
von durchgehenden Baumreihen und Grünstreifen begle itet, die die siedlungsinternen Grün- 
flächen mit den Landschaftsbereichen der Umgebung verbinden. 
Ziel ist der Erhalt möglichst vieler Bestandsbäume,  v.a. der prägenden großen Roteichen 
westlich der Carré-Bebauung, der Kastanien auf dem Carré und des Baumrahmens entlang 
der Cooperstraße südlich/östlich des verdichteten S iedlungsteils. Dazu gehört auch die In- 
tegration von geschützten Gehölzbereichen (Heldbock -Eichengruppe, Habitatgehölze) in die 
Grünstrukturen. Für die neu zu pflanzenden Gehölze sind standortgerechte, an die zukünfti- 
gen Klimaveränderungen angepasste Arten und Sorten zu wählen – innerhalb der Land- 
schaftstreppe sollen möglichst heimische Arten zum Einsatz kommen. Wichtige Wegeverbin- 
dungen (Promenade, Landschaftsachsen, interne Fußwegeverbindungen im Quartier) werden 
durch Baumreihen begleitet.  
Aussagen zu Baumarten und Sorten sind Gegenstand de r weiteren Bearbeitung im Rahmen 
des Entwurfs des Bebauungsplans.

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8 Weitere Belange 
Die Beschreibung insbesondere folgender Belange ist  Gegenstand der weiteren Bearbeitung 
im Rahmen des Entwurfs des Bebauungsplans: 
 Wasserwirtschaftliche Belange, 
 Verkehrliche Auswirkungen der Planung, 
 Immissionsschutz, 
 Klimaschutz, 
 Altlasten (Altstandorte/Altablagerungen) 
 Energieversorgung/ Energiekonzept. 
9 Artenschutzrechtliche Beurteilung 
Im Rahmen der bereits von Oktober 2016 bis September 2017 durchgeführten Bestandserfas- 
sungen wurden in Bezug auf höhere Pflanzen keine ar tenschutzrechtlich relevanten Arten 
(insbesondere Pflanzenarten gemäß Anhang IV der FFH -Richtlinie) nachgewiesen. Allerdings 
wurden 11 Arten gefunden, die auf der Roten Liste d er Farn- und Samenpflanzen Hessens 
(BVNH 2008) oder der Roten Liste gefährdeter Pflanz en Deutschlands (Korneck et al. 1996) 
gelistet sind. Darunter befinden sich zwei nach Anl age 1 Spalte 2 der Bundesartenschutzver- 
ordnung besonders geschützte Arten (Feld-Mannstreu und Sand-Strohblume), die aber nicht 
dem strengen Artenschutz unterliegen (Abschlussberi cht zur Biotoptypen- und Baumkartie- 
rung - PGNU, 2017). 
Weiterhin wurden mehrere geschützte Arten des Anhan gs IV der FFH-Richtlinie und wildle- 
bende europäische Vogelarten mit nachgewiesenem ode r als sehr wahrscheinlich anzuneh- 
mendem Vorkommen im Planungsgebiet festgestellt. In  diesem Zusammenhang sind beson- 
ders zu nennen: 
 Reptilien: Vorkommen einer großen Mauereidechsenpo pulation sowie der Zauneidechse 
(geschützte Arten sowie Lebensraum geschützter Arte n aus Anhang IV der FFH-
Richtlinie), 
 Fledermäuse: Flugkorridore der Zwergfledermaus, po tentieller Standort für Sommer- und 
Fortpflanzungsquartiere der Zwergfledermaus und des  Großen Abendseglers (geschützte 
Arten aus Anhang IV der FFH-Richtlinie), 
 Holzkäfer: Nachweis des Heldbocks samt Brutbaum ei ner älteren Eiche östlich der Hein- 
rich-Delp-Straße (Baumreihe südöstlich des Kreisels ) (geschützte Arten aus Anhang IV 
der FFH-Richtlinie), 
 Vögel (geschützte Arten aus Anhang I der Vogelschu tz-Richtlinie): Nachweis von 59 Vo- 
gelarten, von denen 10 Arten einen ungünstigen Erha ltungszustand aufweisen und im 
Planungsgebiet Reviere besitzen: 
 Vorkommen einer Mauerseglerkolonie (52 Brutpaare) in der Cambrai-Fritsch-Kaserne, 
 Vorkommen des Gartenrotschwanzes mit einem Brutpaa r in der Jefferson-Siedlung, 
 Brutvorkommen von Girlitz (3 Reviere) und Haussper ling (2 Brutpaare), 
 Potentielle Brutvorkommen von Trauerschnäpper, Sti eglitz, Kleinspecht, Mittelspecht 
und Waldohreule. 
Daneben wurden weitere Vogelarten mit ungünstigem Erhaltungszustand im näheren Um- 
feld nachgewiesen, die einer näheren Betrachtung be dürfen (v.a.  Schwarzspecht, Hohl- 
taube und Kuckuck).

Bebauungsplan S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ - Vorentwurf 
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Eine erste artenschutzrechtliche Beurteilung liegt bereits vor. Eine nähere Betrachtung unter 
besonderer Berücksichtigung der Planung erfolgt im Umweltbericht, der im Rahmen der 
Erarbeitung des Entwurfs des Bebauungsplans erstellt wird. 
10 Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes S 26 „Cambr ai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Sied- 
lung“ werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umnutzung des Areals und die 
Realisierung von Bauvorhaben geschaffen, womit eine Veränderung der Gestalt und Nutzung 
von Grundflächen einhergeht. Hierdurch können die L eistungs- und Funktionsfähigkeit des 
Naturhaushalts oder das Landschaftsbild erheblich b eeinträchtigt und Eingriffe in Natur und 
Landschaft verursacht werden.  
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist gemäß § 18 Abs. 1 BNatSchG über die Vermeidung, 
den Ausgleich und den Ersatz von Eingriffen in Natu r und Landschaft nach den Vorschriften 
des BauGB zu entscheiden. Für die durch einen Bebau ungsplan zugelassenen Eingriffe gel- 
ten grundsätzlich die Regelungen des § 1a BauGB. Da nach sind die Vermeidung und der 
Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtig ungen des Landschaftsbilds sowie der 
Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalt s in die Abwägung einzustellen. Die den 
Eingriffen zugeordneten Kompensationsmaßnahmen könn en im Rahmen der Abwägung an- 
deren öffentlichen und privaten Belangen gegenüberg estellt werden. Als Ergebnis kann eine 
Minderung des Ausgleichsumfangs gerechtfertigt sein, so dass ein vollständiger Ausgleich der 
Eingriffe (Vollkompensation) nicht unbedingt erforderlich ist. 
Die Konversionsfläche Cambrai-Fritsch-Kaserne einschließlich Jefferson-Siedlung ist nach ei- 
nem Rechtsgutachten zur Beurteilung der planungsrec htlichen Situation einschließlich des 
Bestandsschutzes der Bebauung (Kanzlei Nickel und Partner, 2009) als Außenbereich gemäß 
§ 35 BauGB anzusehen. Mangels Planungsrecht ist ent sprechend als Voreingriffszustand die 
tatsächliche Bestandssituation anzunehmen. Die umfa ngreiche Bestandserfassung aus den 
Jahren 2016 und 2017 (PGNU, 2017) gibt somit den Ge ländezustand im planungsrechtlichen 
Außenbereich wieder, wie er in der Eingriffs-Ausgleichsbetrachtung zu berücksichtigen ist. 
Als Sonderfall ist eine Teilfläche unmittelbar west lich der Ludwigshöhstraße im Norden des 
Geltungsbereichs anzusehen, die sich mit dem besteh enden, seit 1979 rechtskräftigen Be- 
bauungsplan S 13 „Bessungen Südost“ überlagert (vgl. auch Kap. 5.3). In den Bebauungsplan 
wurde in diesem Bereich eine Vorhaltefläche für die  ehemals geplante, inzwischen aber nicht 
mehr weiterverfolgte Autobahn A 661 nachrichtlich ü bernommen. Da der Bebauungsplan in 
diesem Zusammenhang keine planfeststellungsersetzen de Wirkung entfaltet (die Eingriffs-
Ausgleichsbetrachtung wäre im Zuge des Planfeststel lungsverfahrens vorzunehmen gewe- 
sen), definiert er an dieser Stelle keinen planungs rechtlichen Voreingriffszustand, weshalb 
auch hier und trotz der Überlagerung die tatsächlic he Bestandssituation in die Eingriffs-
Ausgleichbilanzierung einzustellen ist. 
Insgesamt erfolgt mangels Innenbereichszuordnung, t rotz der bereits vorhandenen und sehr 
umfangreichen Bebauung des Geltungsbereichs und tro tz einer kleinräumigen Überlagerung 
mit einem rechtskräftigen Bebauungsplan keine Freis tellung der Bauleitplanung nach 
§ 18 Abs. 2 BNatSchG von der naturschutzfachlichen Eingriffsregelung. Es sind die §§ 14 bis 
17 BNatSchG für den Bebauungsplan S 26 „Cambrai-Fri tsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ 
anzuwenden. 
11 Biodiversität 
Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzena rten sowie ihre genetische Variabilität – ist 
die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur,  die wiederum Lebensgrundlage für den

Bebauungsplan S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ - Vorentwurf 
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Menschen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sicher t sauberes Trinkwasser, saubere Luft zum 
Atmen, fruchtbare Böden als gesunde Ernährungsgrund lage und Rohstoffe zur Herstellung 
von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassun g an Veränderungen wie sie z.B. der 
Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdienstleistung der Natur ist von ökonomischer, sozialer 
und kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der  Biodiversität ist deshalb eine gesamtge- 
sellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Vera ntwortung für künftige Generationen sowohl 
im besiedelten als auch unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1 BNatSchG). Dies ist auch in der 
Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: He ss Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, 
Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015) un d deren Weiterentwicklung (Broschüre, 
Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert. 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat den Bericht zum Erhalt der Biodiversität 
in Darmstadt (V.-Nr. 2014/0014) am 12.02.2014 zur Kenntnis genommen. 
12 Weitere Themen 
Folgende Themen sind Gegenstand der weiteren Bearbe itung im Rahmen des Entwurfs des 
Bebauungsplans: 
 Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem B augesetzbuch, 
 Regelungen des städtebaulichen Vertrags, 
 Planungsstatistik.

Bebauungsplan S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ - Vorentwurf 
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Abbildungsverzeichnis 
Abb. 1:  Plangebiet Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Sied lung – Lage im 
Stadtgebiet .................................................................................................................. 6 
Abb. 2:  Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 26 „Cambrai-F ritsch-Kaserne / 
Jefferson-Siedlung“ ..................................................................................................... 7 
Abb. 3:  Ausschnitt Regionalplan Südhessen 2010 mit Geltungs bereich und 
Bruttowohnbauland ..................................................................................................... 8 
Abb. 4:  Strukturkonzept mit Abgrenzung des Bruttowohnbaulands...................................... 10  
Abb. 5:  Ausschnitt Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 ............. 13  
Abb. 6:  Geplante Änderung des Flächennutzungsplans mit Ände rungsbereich und 
Abgrenzung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans S 26 ............................... 14  
Abb. 7:  Bebauungspläne in der Umgebung mit Abgrenzung des G eltungsbereichs S 
26 ............................................................................................................................... 15  
Abb. 8:  Ausschnitt Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt D armstadt mit 
Abgrenzung des Geltungsbereichs S 26 .................................................................. 17  
Abb. 9:  Plangebiet Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung ...................................... 19  
Abb. 10:  Luftbild Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlu ng - Umgebung des 
Plangebiets ................................................................................................................ 21  
Abb. 11:  Räumliche Lage der Natura 2000-Gebiete mit Plangebiet ....................................... 24  
Abb. 12:  Natur- und Landschaftsschutzgebiete und Schutz nach Denkmalrecht ................... 25  
Abb. 13:  Räumliche Lage zum Wasserschutzgebiet Brunnengaleri e Wasserwerk an 
der Sandschollenschneise westlich von Eberstadt mit Plangebiet ........................... 26  
Abb. 14:  Städtebauliche Idee................................................................................................... 28  
Abb. 15:  Städtebauliches Strukturkonzept .............................................................................. 29  
Abb. 16:  Beispielhafte Bebauungstypologien .......................................................................... 31  
Abb. 17:  Verkehrskonzept ....................................................................................................... 33

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
07.11.2018 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
67, 56, 15 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2018/0317 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:       
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung – (Beschluss 
zur frühzeitigen Beteiligung)  
 
Vorlage vom: 26.10.2018 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Auf Grundlage der Rahmenplanung und des Beteiligungsprozesses erfolgte ein städtebaulicher 
und landschaftsplanerischer Realisierungswettbewerb für die Entwicklung und Neuordnung der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung. In der Weiterentwicklung des 
Wettbewerbsergebnisses wurde nun das vorliegende städtebauliche Strukturkonzept zum 
Bebauungsplan S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung – (Anlage 2, Plan wird zu 
den Sitzungen ausgelegt/aufgehängt und ist in Parlis einsehbar) mit den allgemeinen Zielen 
und Zwecken der Planung (Anlage 1) erarbeitet. 
Dem städtebaulichen Strukturkonzept und den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung 
zum Bebauungsplan S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung – wird zugestimmt. 
 
2. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB erfolgt durch Auslegung 
der unter Punkt 1 genannten Unterlagen für die Dauer eines Monats beim Stadtplanungsamt mit

- 2 - 
gleichzeitiger Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung. Die frühzeitige Unterrichtung der 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §  4 Abs. 1 BauGB erfolgt schriftlich 
parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung.  
Zusätzlich erfolgt während der Auslegung zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit am 
06.12.2018 eine Bürgerinformationsveranstaltung, in der die Ziele und Zwecke der Planung 
vorgestellt werden. 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Allgemeine Ziele u Zwecke der Planung zum Bebauungsplan S 26  
Anlage 2: Städtebauliches Strukturkonzept zum Bebauungsplan S 26 ( (wird zu 
den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt und ist in Parlis einsehbar)  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja 
Hinweis: 
Folgekosten werden entstehen für die Herstellung und Unterhaltung der 
öffentlichen Infrastruktureinrichtungen, sowie für die Unterhaltung der 
öffentlichen Verkehrswege und Grünflächen. Diese Kosten werden den 
entsprechenden Kostenträgern zugeordnet und sind nicht Gegenstand 
der Bauleitplanung. 
 
   Nein 
 
 
 
 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2018/0317 vom 26.10.2018: 
 
Durch Aufgabe der militärisch genutzten Flächen der amerikanischen Streitkräfte wurden im 
Süden der Wissenschaftsstadt Darmstadt mehrere Liegenschaften frei. Während die St.-
Barbara-Siedlung bereits im Jahr 2010 einer zivilen Nutzung zugeführt werden konnte und sich 
die Entwicklung der 25 ha großen Lincoln Siedlung in der Umsetzung befindet, werden mit der 
aktuellen Vorlage die weiteren Planungsschritte zur Entwicklung des insgesamt 34 ha großen 
Areals der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung fortgeführt. 
 
Angesichts des begrenzten Siedlungsflächenpotentials der Wissenschaftsstadt Darmstadt bie-
tet die Konversionsfläche auch durch ihre sehr gute Lage zwischen den Stadtteilen Bessungen 
und Eberstadt die besondere Chance, der auch perspektivisch weiter hohen Nachfrage nach 
Wohnraum im Stadtgebiet in größerem Umfang qualitätvoll zu begegnen.  
 
Bereits im Jahr 2005 wurde der Aufstellungsbeschluss (Nr. 0670) für den Bebauungsplan S 26 
– Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung – gefasst.  
 
Zur Erarbeitung der Rahmenplanung Konversionsbereich Süd für die Lincoln-Siedlung und die 
ehemalige Cambrai-Fritsch-Kaserne mit der Jefferson-Siedlung wurde 2010 / 2011 parallel ein 
Beteiligungsprozess mit zwei Planungswerkstätten durchgeführt, dessen Ergebnisse Eingang in 
die Planung fanden. 
 
Am 21.06.2011 beschloss die Stadtverordnetenversammlung nach intensiver öffentlicher 
Diskussion und einem mehrstufigen Abstimmungsprozess die Rahmenplanung für den 
Konversionsbereich Bessungen Süd mit Entwicklungskonzept Lincoln-Siedlung (V.-Nr. 
2011/0202), im Internet veröffentlicht unter: 
http://www.darmstadt.de/standort/stadtentwicklung-und-
stadtplanung/konversion/rahmenplan-bessungen-sued/index.htm. 
 
Am 13.06.2017 erfolgte mit dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung (V-Nr. 2017/ 
0150) die Qualifizierung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan S 26 auf 
Grundlage der Rahmenplanung Bessungen Süd, mit dem vorrangigen Ziel der Entwicklung 
eines lebendigen Stadtquartiers mit dem Nutzungsschwerpunkt „Wohnen“. Die formulierten 
Ziele für die Flächenentwicklung dienten als Vorgabe zum geplanten städtebaulichen und 
landschaftsplanerischen Realisierungswettbewerb „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson 
Siedlung“, der im Jahre 2017 durchgeführt wurde.  
 
In der Weiterentwicklung des Wettbewerbsergebnisses wurde das vorliegende städtebauliche 
Strukturkonzept (Anlage 2) sowie die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zum 
Bebauungsplan S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung – (Anlage 1) erarbeitet. 
 
Mit dem Bebauungsplan S 26 sollen nun die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur 
Umsetzung des Strukturkonzeptes und damit für eine zivile Folgenutzung der ehemaligen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne bzw. Jefferson-Siedlung geschaffen werden. Die Intentionen für das 
Gebiet sind: 
 
 Schaffung von Wohnraum, um der großen Nachfrage nach Wohnungen in der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt nachzukommen. Dabei sollen ein gemischtes 
Wohnungsangebot für unterschiedliche Nutzergruppen und eine ausgewogene 
Sozialstruktur geschaffen werden. Hierbei sind die städtischen Vorgaben bzgl. der Anteile 
für sozial geförderten Wohnungsbau für geringe und mittlere Einkommen zu gewährleisten. 
 
 Bereitstellen eines breiten Versorgungsangebots für Menschen aller Altersgruppen, 
insbesondere durch die Entwicklung eines kleinen Quartierszentrums mit Einzelhandel 
(kleinteilige Nahversorgung für den täglichen Bedarf), quartiersbezogenen Dienstleistungen, 
Gastronomie, kulturellen und sozialen Einrichtungen unter Berücksichtigung der 
Barrierefreiheit sowie einer zukunftsfähigen sozialen Infrastruktur.

- 4 - 
 
 Gestaltung eines alltagstauglichen Wohnumfeldes für unterschiedliche Bewohnergruppen 
und -ansprüche sowie die Schaffung zentraler Treffpunkte mit hoher Aufenthaltsqualität. 
 
 Sicherung der besonderen stadträumlichen und landschaftlichen Qualitäten des 
Planungsraums und funktionales, landschaftliches und verkehrliches Vernetzen des neuen 
Quartiers mit der Umgebung. Die exponierte Höhenlage / Topographie im Gebiet und die 
daraus resultierende Wirkung auf das Stadt- und Landschaftsbild sowie Sichtbeziehungen 
(zur Ludwigshöhe, zur Rheinebene, zur Pauluskirche) sollen berücksichtigt werden. 
 
 Berücksichtigung der prägenden vorhandenen bzw. denkmalgeschützten 
Gebäudesubstanz des historischen Kasernenplatzes im Zentrum. 
 
 Erhalt von Identität bestimmenden Grünstrukturen / Baumbestand; Gestaltung von 
Grünflächen mit hoher Aufenthaltsqualität für unterschiedliche Nutzer- und Altersgruppen. 
 
 Förderung nachhaltiger Mobilität, um ein autoarmes Quartier mit hoher 
Aufenthaltsqualität und bespielbaren öffentlichen Räumen zu schaffen. Dies beinhaltet das 
Verhindern von Durchgangsverkehr für den motorisierten Individualverkehr, die 
Verlängerung der Straßenbahnlinie 3, eine Mobilitätszentrale mit Miet- und Leihangeboten 
von Fahrrädern und PKW sowie ein umfassendes Mobilitätskonzept inklusive Stellplatz- 
und Mobilitätsmanagement. 
 
 Das Areal soll in Etappen entwickelt werden können. 
 
 
Zu 1. und 2.: 
 
Das BauGB schreibt in § 3 Abs. 1 zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vor, die 
Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung frühzeitig zu unterrichten 
und allgemein Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Dazu erfolgt eine 
einmonatige öffentliche Auslegung des städtebaulichen Strukturkonzeptes zum Bebauungsplan 
S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung – (Anlage 2, s. Datei in Parlis) und der 
allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung (Anlage 1) beim Stadtplanungsamt, mit der 
zugleich den Bürgern die Möglichkeit gegeben wird, ihre Stellungnahmen im Stadtplanungsamt 
vorzubringen und zu erörtern. Dies wird ortsüblich bekannt gemacht. 
 
Zusätzlich zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit erfolgt am 06.12.2018 eine 
Bürgerinformationsveranstaltung, in der die Ziele und Zwecke der Planung vorgestellt werden 
sollen. Hierzu wird über die Presse und Plakate eingeladen. 
 
Parallel zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung werden die Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB schriftlich über die Planung informiert. 
 
Nach Ablauf dieser frühzeitigen Beteiligung werden die eingegangenen Stellungnahmen 
vorläufig geprüft und ggf. in der Entwurfsplanung zum Bebauungsplan zur Offenlage 
berücksichtigt.  
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek 
Stadträtin 
 
Darmstadt, den 26.10.2018 
61.2 ha Nst. 2112

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Städtebauliches
Strukturkonzept

Cambrai-Fritsch-Kaserne /
Jefferson-Siedlung

Strukturplan

Stand: 06.11.2018

Maßstab im Original 1:1.000
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Punkt 6: Bebauungsplan S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung – (Beschluss 
zur frühzeitigen Beteiligung) 
 (V-Nr. 2018/0317) 
- Kenntnisnahme – 
 
Der Ausschuss nimmt von der Vorlage Kenntnis.