Abriss und Neubau eines Mehrfamilienhauses im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück in der Waldstr. 113-115, in 51145 Köln-Urbach - Bedarfsfeststellungs-, Planungs- und Baubeschluss

Haushaltsmäßige Auswirkungen
Waldstr. 113-115
7 Porz
Urbach
Abriss und Neubau
Bereitstellung und 
Bewirtschaftung von Wohnraum
Anm.
-1 0 1 2 3 4 5 6
bis 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Juni
Sachkonto 432100 Gebührenerträge 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 04 öffentl.-rechtl. Leistungsentgelte 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 441100 Mieten und Pachten 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 39.372 € 67.494 €
Sachkonto 446900 sonst. privatrechtl. Erträge 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 548 € 939 €
Teilplanzeile 05 privatrechtl. Leistungsentgelte 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 39.919 € 68.433 €
Sachkonto 521200 Bauunterhaltung - Herrichtung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Bauunterhaltung - Demontage 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
lfd. Bauunterhaltung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 19.644 € 33.676 €
Unterhaltung sonst. baulicher Anlagen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 524100 Energie, Wasser/Abwasser 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 1
Sachkonto 524200 Winterdienst 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 1
Abfallentsorgung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 1
Sachkonto 524900 Sicherheitsdienst/Bewachung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 524900 Grundbesitzabgaben 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 1
Sachkonto 525800 Trägerkosten Betreuung DRK, IB etc. 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 529300 Honorarkosten für Planung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 529900 Sonstige Dienstleistungen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 13 Aufw. für Sach- und Dienstl. 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 19.644 € 33.676 €
Sachkonto 576100 Abschreibung Ausstattung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Abschreibung Einbauten 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Abschreibung PV-Anlage 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 627 € 1.074 €
Sachkonto 573300 Abschreibung Immobilien 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 40.582 € 69.569 €
Teilplanzeile 14 Bilanzielle Abschreibungen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 41.208 € 70.643 €
Sachkonto 541200 Mieten Gebäude 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Mieten Inventar 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 542200 Druck und Vervielfältigung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 542620 Öffentlichkeits- und Pressearbeit 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 542900 Betriebs&Geschäftsausstattung bis 800 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 16 sonstige ordentl. Aufwendungen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 20.933 € 35.885 €
bereits hierfür erfolgte Auszahlungen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Deckungsmöglichkeit TP 1004 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 20.933 € 35.885 €
Deckungsmöglichkeit TP 1003 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Deckungsmöglichkeit Dezernat 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Mehrbedarf ungedeckt 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 01
Einzahlungen aus Zuwendungen für 
Investitionsmaßnahmen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 02
Einzahlungen aus der Veräußerung 
von Sachanlagen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 08 Auszahlung Neubau/Sanierung 249.151 € 68.128 € 90.838 € 90.838 € 1.534.933 € 1.347.885 € 792.355 € 0 €
Teilplanzeile 09 verm.-wirks. Besch. > 800 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
249.151 € 68.128 € 90.838 € 90.838 € 1.534.933 € 1.347.885 € 792.355 € 0 €
bereits hierfür erfolgte Auszahlungen 249.151 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Deckungsmöglichkeit TFP 1004 0 € 68.128 € 90.838 € 90.838 € 1.534.933 € 1.347.885 € 792.355 € 0 €
Mehrbedarf ungedeckt 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Anmerkungen
0
1
2
Bedarf Teilfinanzplan 1004
Finanzrechnung
Bedarf Teilergebnisplan 1004
Ergebnisrechnung
Die dargestellten Aufwendungen enthalten keine kalkulatorischen Kosten (wie z. B. Finanzierungskosten).
Diese Kosten werden, soweit sie anfallen, im Rahmen der mietvertraglichen Regelungen auf die Mietparteien umgelegt und einmal jährlich abgerechnet.
Die Nutzungsgebühren für die Flüchtlingsunterkünfte sind zwar von den Nutzern zu entrichten, werden aber größtenteils über Transferleistungen der 
Stadt Köln gedeckt
Projekt
Stadtbezirk
Stadtteil
Szenario
Teilplan 1004
Periode
Jahr
Monat der Inbetriebnahme und Außerbetriebsetzung

Geschäftsführung  
Finanzausschuss  
Herr Müller (20) 
Telefon: (0221) 221-24649 
Fax:  (0221) 221-23902 
E-Mail: Michael.Mueller6@stadt-
koeln.de 
Datum: 02.09.2025 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung des Finanzausschusses  
vom 01.09.2025  
öffentlich 
10.1 Abriss und Neubau eines Mehrfamilienhauses im öffentlich geförderten 
Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück in der Waldstr. 113-115, 
in 51145 Köln-Urbach - Bedarfsfeststellungs-, Planungs- und Baube-
schluss 
1622/2024 
 
Geänderter Beschluss in der Fassung des Bauausschusses:  
 
Der Finanzausschuss schließt sich dem Votum des Bauausschusses an und empfiehlt 
dem Rat die Annahme des folgenden geänderten Beschlusses wie in Anlage 10: 
 
1. Der Rat stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung, die Planung und 
Durchführung des Abbruchs des Bestandsgebäudes auf dem städtischen Grundstück 
Waldstraße 113, 51145 Köln-Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstück Nummer 
73, durchzuführen. Der mit Baubeschluss Nummer 2665/2019 in der Ratssitzung am 
14. Mai 2020 bereits dargestellte Abbruch des Bestandsgebäudes in der Waldstraße 
115, 51145 Köln-Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstücke Nummer 811 und 
812, wird weiterverfolgt. Die voraussichtlichen Kosten für den Abriss inklusive Planung 
belaufen sich auf insgesamt rund 520.000 Euro.  
2. Der Rat stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung, eine Umplanung des 
auf dem städtischen Grundstück in der Waldstraße 115 unter Einbeziehung des 
Grundstückes Waldstraße 113, 51145 Köln-Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flur-
stücke Nummer 811 und 812, vorgesehenen Bauvorhabens im öffentlich geförderten 
Wohnungsbau zwecks Vergrößerung des ursprünglich geplanten Baukörpers vorzu-
nehmen.  
 
Dazu ermächtigt der Rat die Verwaltung, die erforderlichen Leistungen zur Umplanung 
in den Leistungsphasen 1 bis 3 auf Basis der Honorarordnung für Architekten und In-
genieure (HOAI) zu beauftragen sowie die notwendigen Gutachten (Statik, Boden-, 
Schadstoff-, Lärmschutz, Verkehrsgutachten etc.) einzuholen. Die voraussichtlichen 
Planungskosten für diese Leistungsphasen betragen voraussichtlich rund 151.000

Euro. Die Planung erfolgt nach den rechtlichen Vorgaben des Standards Effizienzhaus 
55 der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).  
 
Gleichzeitig werden die investiven Auszahlungsermächtigungen für die Planung in 
entsprechender Höhe  
- im Teilfinanzplan des Amtes für Wohnungswesen  
- in der Produktgruppe 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum,  
- Teilplanzeile 8 – Auszahlungen für Baumaßnahmen bei der Finanzstelle 5620-1004-
7-5201 – Neubau Waldstraße 115  
freigegeben.  
 
3. Der Rat beschließt, die in der Ratssitzung am 14. Mai 2020 mit Baubeschluss Num-
mer 2665/2019 beschlossene ursprüngliche Neubebauung in der geschilderten Form 
nicht weiterzuverfolgen.  
 
4. Der Rat erkennt in diesem Zusammenhang bereits den Bedarf für die externen Be-
auftragungen der Leistungsphasen 4 bis 9 an.  
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Einstimmig zugestimmt

Lageplan Waldstr. 113 und 115
Mittelpunkt: 365759, 5638434
1:1000
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 17.02.2025Seite 1 / 1
Waldstraße

Anlage 12 zur Vorlage 1622/2024 
Stellungnahme der Verwaltung zum Prüfauftrag laut Niederschrift des Tagesordnungs-
punktes (TOP) 7.3 der 32. Sitzung des Bauausschusses vom 23.06.2025 
RM Brust ergänzte den Prüfauftrag in der 32. Sitzung des Bauausschusses vom 23.06.2025, 
dass die Verwaltung für diese und auch künftige Planungen prüfen solle, wie der Strom der 
Photovoltaikanlagen, auch in Zusammenarbeit mit externen Anbietern, den Mietern zur Ver-
fügung gestellt werden könne. 
Die Verwaltung beantwortet die Frage wie folgt: 
Die Verwaltung nimmt den Auftrag aus der 32. Sitzung des Bauausschusses vom 23.06.2025 
zur Kenntnis. Im Rahmen der Umplanung des Bauvorhabens Waldstr. 113-115 werden die 
Möglichkeiten einer Zurverfügungstellung des erzeugten Stroms an die Mieter*innen geprüft. 
Dabei wird auch eine Zusammenarbeit mit externen Anbietern in Erwägung gezogen. 
Ein entsprechendes Vorgehen der Verwaltung ist auch bei künftigen Planungen von Bauvor-
haben des Amtes für Wohnungswesen beabsichtigt.

Geschäftsführung  
Ausschuss für Soziales, 
Seniorinnen und Senioren 
Herr Krämer 
Telefon: (0221) 221-27467 
Fax:  (0221) 221-27447 
E-Mail: sozialamt.ausschuss@stadt-
koeln.de 
Datum: 28.08.2025 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der 5. Sondersitzung des Ausschusses 
für Soziales, Seniorinnen und Senioren vom 28.08.2025 
öffentlich 
4.1 Abriss und Neubau eines Mehrfamilienhauses im öffentlich geförderten 
Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück in der Waldstr. 113-115, 
in 51145 Köln-Urbach - Bedarfsfeststellungs-, Planungs- und Baube-
schluss 
1622/2024 
Beschluss: 
Der Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren schließt sich dem Votum des 
Rechnungsprüfungsamtes und des Bauausschusses an und empfiehlt die Annahme 
des folgenden geänderten Beschlusses wie in Anlage 10: 
 
Abriss und Neubau eines Mehrfamilienhauses im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf 
dem städtischen Grundstück in der Waldstr. 113-115, in 51145 Köln-Urbach - Bedarfsfest-
stellungs- und Planungsbeschluss  
 
1.  Der Rat stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung, die Planung und 
Durchführung des Abbruchs des Bestandsgebäudes auf dem städtischen Grund-
stück Waldstraße 113, 51145 Köln-Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstück 
Nummer 73, durchzuführen. Der mit Baubeschluss Nummer 2665/2019 in der 
Ratssitzung am 14. Mai 2020 bereits dargestellte Abbruch des Bestandsgebäudes 
in der Waldstraße 115, 51145 Köln-Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstücke 
Nummer 811 und 812, wird weiterverfolgt. Die voraussichtlichen Kosten für den 
Abriss inklusive Planung belaufen sich auf insgesamt rund 520.000 Euro.  
2.  Der Rat stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung, eine Umplanung des 
auf dem städtischen Grundstück in der Waldstraße 115 unter Einbeziehung des 
Grundstückes Waldstraße 113, 51145 Köln-Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5,  
Flurstücke Nummer 811 und 812, vorgesehenen Bauvorhabens im öffentlich geför-
derten Wohnungsbau zwecks Vergrößerung des ursprünglich geplanten Baukör-
pers vorzunehmen.  
 
Dazu ermächtigt der Rat die Verwaltung, die erforderlichen Leistungen zur Umpla-
nung in den Leistungsphasen 1 bis 3 auf Basis der Honorarordnung für Architekten

und Ingenieure (HOAI) zu beauftragen sowie die notwendigen Gutachten (Statik, 
Boden-, Schadstoff-, Lärmschutz, Verkehrsgutachten etc.) einzuholen. Die voraus-
sichtlichen Planungskosten für diese Leistungsphasen betragen voraussichtlich 
rund 151.000 Euro. Die Planung erfolgt nach den rechtlichen Vorgaben des Stan-
dards Effizienzhaus 55 der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).  
 
Gleichzeitig werden die investiven Auszahlungsermächtigungen für die Planung in 
entsprechender Höhe  
- im Teilfinanzplan des Amtes für Wohnungswesen  
- in der Produktgruppe 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum,  
- Teilplanzeile 8 – Auszahlungen für Baumaßnahmen bei der Finanzstelle 5620-
1004-7-5201 – Neubau Waldstraße 115  
freigegeben.  
 
3.  Der Rat beschließt, die in der Ratssitzung am 14. Mai 2020 mit Baubeschluss 
Nummer 2665/2019 beschlossene ursprüngliche Neubebauung in der geschilder-
ten Form nicht weiterzuverfolgen.  
 
4.  Der Rat erkennt in diesem Zusammenhang bereits den Bedarf für die externen Be-
auftragungen der Leistungsphasen 4 bis 9 an.  
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Mit Beschlusstext wie Anlage 10, einstimmig empfohlen.

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 7 (Porz) 
Herr Stäuder 
Telefon: (0221) 221-97327 
Fax:  (0221)  
E-Mail: Erik.Staeuder@Stadt-Koeln.de 
Datum: 02.09.2025 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung der Bezirksvertretung Porz 
vom 02.09.2025 
öffentlich 
7.1 Abriss und Neubau eines Mehrfamilienhauses im ö ffentlich geförderten 
Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück in der Waldstr. 113-115, 
in 51145 Köln-Urbach - Bedarfsfeststellungs-, Planungs- und Baube- 
schluss 
1622/2024 
Beschluss gemäß Anlage 10 (Beschlussfassung durch den Rat entsprechend 
der Empfehlung des Rechnungsprüfungsamtes der Stadt): 
1. Der Rat stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung, die Planung und 
Durchführung des Abbruchs des Bestandsgebäudes auf dem städtischen Grund- 
stück Waldstraße 113, 51145 Köln-Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstück 
Nummer 73, durchzuführen.  
Der mit Baubeschluss Nummer 
2665/2019  in der Ratssitzung am 14. Mai 2020 be- 
reits dargestellte Abbruch des Bestandsgebäudes in der Waldstraße 115, 51145 
Köln-Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstücke Nummer 811 und 812, wird 
weiterverfolgt. Die voraussichtlichen Kosten für den Abriss inklusive Planung belau- 
fen sich auf insgesamt rund 520.000 Euro.  
 
2. Der Rat stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung, eine Umplanung des 
auf dem städtischen Grundstück in der Waldstraße 115, 51145 Köln-Urbach, Ge- 
markung Urbach, Flur 5, Flurstücke Nummer 811 und 812, vorgesehenen Bauvor- 
habens im öffentlich geförderten Wohnungsbau zwecks Vergrößerung des geplan- 
ten Baukörpers vorzunehmen. Die voraussichtlichen Kosten betragen rund 3,4 Milli- 
onen Euro.  
  
Dazu ermächtigt der Rat die Verwaltung, die erforderlichen Leistungen zur Umpla- 
nung in den Leistungsphasen eins bis drei und den Fachplanungen mit den Leis- 
tungsphasen vier bis neun, jeweils auf Basis der Honorarordnung für Architekten 
und Ingenieure (HOAI), zu beauftragen sowie die Bauleistungen im Rahmen der 
vergaberechtlichen Regelungen zu vergeben.  
  
Die Planung und Umsetzung erfolgt nach den rechtlichen Vorgaben des Standards 
Effizienzhaus 55 der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Der Neubau 
umfasst eine Photovoltaikanlage sowie eine Wärmeerzeugung ausschließlich durch

erneuerbare Energien mittels Wärmepumpe. Die Ausführbarkeit einer Dach- und 
Fassadenbegrünung wird im Rahmen des Planungsprozesses untersucht. 
 
Gleichzeitig werden die investiven Auszahlungsermächtigungen in entsprechender 
Höhe 
- im Teilfinanzplan des Amtes für Wohnungswesen 
- in der Produktgruppe 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum, 
- Teilplanzeile 8 – Auszahlungen für Baumaßnahmen bei der Finanzstelle 5620-
1004-7-5201 – Neubau Waldstraße 115 
freigegeben. 
 
3. Der Rat beschließt, die in der Ratssitzung am 14. Mai 2020 mit Baubeschluss Num- 
mer 
2665/2019  beschlossene ursprüngliche Neubebauung in der geschilderten 
Form nicht weiterzuverfolgen. 
 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig – bei Enthaltung der Stimme von Herrn Hallman (Die PARTEI) – zuge- 
stimmt .

Dezernat, Dienststelle  
V/562/42 
 
Vorlagen-Nummer 
 1622/2024 
Freigabedatum 
 12.06.2025 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Abriss und Neubau eines Mehrfamilienhauses im öffentlich geförderten Wohnungsbau 
auf dem städtischen Grundstück in der Waldstr. 113-115, in 51145 Köln-Urbach - 
Bedarfsfeststellungs-, Planungs- und Baubeschluss  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
1. Der Rat stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung, die Planung und 
Durchführung des Abbruchs des Bestandsgebäudes auf dem städtischen Grund-
stück Waldstraße 113, 51145 Köln-Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstück 
Nummer 73, durchzuführen. 
Der mit Baubeschluss Nummer 2665/2019 in der Ratssitzung am 14. Mai 2020 be-
reits dargestellte Abbruch des Bestandsgebäudes in der Waldstraße 115, 51145 
Köln-Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstücke Nummer 811 und 812, wird 
weiterverfolgt. Die voraussichtlichen Kosten für den Abriss inklusive Planung belau-
fen sich auf insgesamt rund 520.000 Euro. 
 
2. Der Rat stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung, eine Umplanung des 
auf dem städtischen Grundstück in der Waldstraße 115, 51145 Köln-Urbach, Ge-
markung Urbach, Flur 5, Flurstücke Nummer 811 und 812, vorgesehenen Bauvor-
habens im öffentlich geförderten Wohnungsbau zwecks Vergrößerung des geplan-
ten Baukörpers vorzunehmen. Die voraussichtlichen Kosten betragen rund 3,4 Milli-
onen Euro. 
 
Dazu ermächtigt der Rat die Verwaltung, die erforderlichen Leistungen zur Umpla-
nung in den Leistungsphasen eins bis drei und den Fachplanungen mit den Leis-
tungsphasen vier bis neun, jeweils auf Basis der Honorarordnung für Architekten 
und Ingenieure (HOAI), zu beauftragen sowie die Bauleistungen im Rahmen der 
vergaberechtlichen Regelungen zu vergeben. 
Bauausschuss 23.06.2025 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 28.08.2025 
Finanzausschuss 01.09.2025 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 02.09.2025 
Rat 04.09.2025

2 
 
Die Planung und Umsetzung erfolgt nach den rechtlichen Vorgaben des Standards 
Effizienzhaus 55 der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Der Neubau 
umfasst eine Photovoltaikanlage sowie eine Wärmeerzeugung ausschließlich durch 
erneuerbare Energien mittels Wärmepumpe. Die Ausführbarkeit einer Dach- und 
Fassadenbegrünung wird im Rahmen des Planungsprozesses untersucht. 
 
Gleichzeitig werden die investiven Auszahlungsermächtigungen in entsprechender 
Höhe 
- im Teilfinanzplan des Amtes für Wohnungswesen 
- in der Produktgruppe 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum, 
- Teilplanzeile 8 – Auszahlungen für Baumaßnahmen bei der Finanzstelle 5620-
1004-7-5201 – Neubau Waldstraße 115 
freigegeben. 
 
3. Der Rat beschließt, die in der Ratssitzung am 14. Mai 2020 mit Baubeschluss Num-
mer 2665/2019 beschlossene ursprüngliche Neubebauung in der geschilderten 
Form nicht weiterzuverfolgen.

3 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen   3.924.977,46 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja  % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme    € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja  % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2031 
a) Personalaufwendungen      € 
b) Sachaufwendungen etc.     33.676 € 
c) bilanzielle Abschreibungen     70.643 € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2031 
a) Erträge      
anfänglich 68.433 €, jährlich ansteigend   € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten     € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen      € 
b) Sachaufwendungen etc.      € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
 
Ausgangslage 
In Köln besteht nach wie vor ein großer und breit gefächerter Bedarf an bezahlbarem 
Wohnraum. Hierzu zählen insbesondere Wohnungen für Menschen, die Anspruch auf 
einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben, sich am Wohnungsmarkt aber auf-
grund bestehender persönlicher Wohnhemmnisse nicht selbst versorgen können. Der 
Bestand an entsprechenden öffentlich geförderten Wohnungen ist jedoch nach wie vor 
nicht ausreichend. Auch die errichteten Wohnungsneubauten der letzten Jahre haben 
insoweit nur ansatzweise zur Entspannung der Situation beitragen können. In der 
Konsequenz muss ein Großteil dieses Personenkreises von der Stadt Köln auf öffent-
lich-rechtlicher Grundlage – teilweise in angemieteten kostenintensiven Objekten – 
untergebracht werden, obwohl ein Mietwohnverhältnis grundsätzlich möglich wäre. 
Neben diesem Personenkreis sollen auch von Obdachlosigkeit bedrohte Menschen in 
reguläre Wohnverhältnisse geführt werden, um hierdurch nicht nur dem Grundbedürf-
nis auf eigenverantwortliches Leben Rechnung zu tragen, sondern gleichzeitig auch 
den Haushalt zu entlasten, indem die höheren Unterbringungskosten pro Kopf in den

4 
städtischen Sozialeinrichtungen reduziert werden. Hierdurch erhält die Verwaltung zu-
dem auch Handlungsspielräume im Umgang mit ihren Unterkünften und Wohnheimen. 
Auch § 1 der vom Landesgesetzgeber verabschiedeten Verordnung zur Festlegung 
des Anwendungsbereiches bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften im Land Nord-
rhein-Westfalen (Mieterschutzverordnung NRW [MietSchVO NRW]) dokumentiert den 
angespannten Wohnungsmarkt. Die Anlage zu § 1 des Gesetzes weist die Stadt Köln 
als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 556d Absatz 2 Satz 2 des 
Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) aus. Die Verwaltung realisiert daher auf den ihr zur 
Verfügung stehenden Flächen entsprechende Wohnungsbaupotenziale, um dringend 
benötigte Kapazitäten an bezahlbarem Wohnraum zu schaffen. 
Die Bedingungen der Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen im Land Nordrhein-Westfa-
len 2025 (FRL öff Wohnen NRW 2025) zur öffentlichen Wohnraumförderung des Lan-
des NRW werden eingehalten, um zinsgünstige Darlehen und einen Tilgungsnachlass 
zu erhalten. Dadurch wird der Haushalt der Stadt Köln zumindest von einem Teil der 
Baukosten entlastet. 
 
Geplantes Vorhaben:  
Die Verwaltung beabsichtigt, auf den städtischen Grundstücken Waldstraße 113 - 
115, 51145 Köln-Urbach öffentlich geförderten Wohnraum in einem Mehrfamilienhaus 
in konventioneller Massivbauweise zu realisieren. Eine Umsetzung dieses Bauvorha-
bens wurde seit Jahren zielgerichtet verfolgt. Die Möglichkeit einer optimierten Bebau-
ung und größtmöglichen Ausnutzung des Baugrundes wurde unter Hinzunahme des 
Nachbargrundstücks erkannt. Zu deren Verwirklichung wurde der Erwerb des Nach-
bargrundstücks erfolgreich durchgeführt. Die eingetretene Verzögerung in der Pla-
nung war es wert, eine damit verbundene, nachhaltige Nutzung bereits versiegelter 
Flächen zu erzielen. Dem Bedarf an Wohnraum wird so durch eine Vergrößerung der 
Wohnfläche Rechnung getragen. 
Zu diesem Zweck werden die beiden Bestandsgebäude niedergelegt. Der im Rahmen 
des ursprünglich auf dem Grundstück Waldstraße 115, 51145 Köln-Urbach vorgese-
hene, neu zu bauende Gebäudekörper wird mittels Umplanung und unter Hinzunahme 
des Grundstücks Waldstraße 113, 51145 Köln-Urbach entsprechend vergrößert. Es 
besteht eine hohe Nachfrage nach größeren Wohnungen für Familien. Im Falle des 
Gebäudekörpers an der Waldstraße werden die Wohnungen auf ca. 93 m² erweitert 
und somit Platz für drei bis vier Zimmer bieten. Beim Gebäudekörper an der Antonius-
straße werden die Wohnungen auf ca. 113 m² erweitert und somit Platz für vier bis 
fünf Zimmer bieten. 
 
Bedarfsprüfung: 
Im Rahmen von Neubau- und Sanierungsplanungen für Wohnungsbauten und Unter-
künfte sind diverse Planungs- und Architektenleistungen unterschiedlicher Fachrich-
tungen erforderlich. Die Verwaltung verfügt hierzu nicht über die entsprechenden 
Fachkenntnisse, zudem sind im Stellenplan keine Stellen für die Durchführung dieser 
Leistungen vorgesehen. 
Die betroffenen Planungs- und Architektenleistungen (Objektplanung, Technische Ge-
bäudeausstattung, Tragwerksplanung, Außenanlagen und weitere) werden zur städti-
schen Aufgabenerledigung an externe Planungsbüros vergeben. 
 
Bauplanungsrecht: 
Bei einer verwaltungsinternen Vorprüfung wurde unter Berücksichtigung der bau- und 
planungsrechtlichen Vorgaben die Bebaubarkeit der insgesamt 831 Quadratmetern

5 
großen Grundstücksfläche festgestellt. 
Das Vorhaben liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Ein Be-
bauungsplan existiert nicht. Dementsprechend richtet sich dann die Zulässigkeit von 
Bauvorhaben an dieser Stelle nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Demnach ist dort 
ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der 
Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der 
näheren Umgebung einfügt (Einfügungsgebot) und die Erschließung gesichert ist. 
Im Flächennutzungsplan sind die in Rede stehenden Flurstücke als Wohnbauflächen 
ausgewiesen. Hinsichtlich des Einfügungsgebotes ist festzustellen, dass die nähere 
Umgebung eine Wohnnutzung in geschlossener Bauweise mit bis zu drei Geschossen 
ermöglicht. Im Rahmen einer verwaltungsinternen Vorabstimmung wurde im Septem-
ber 2018 festgelegt, dass grundsätzlich eine dreigeschossige Bebauung entlang der 
Waldstraße und eine zweigeschossige Bebauung zur Antoniusstraße hin zuzüglich je-
weils eines ausgebauten Dachgeschosses möglich ist. Die Firsthöhe des im Rahmen 
des Planungskonzeptes entwickelten Gebäudekörpers an der Waldstraße wurde ge-
prüft. Ende März 2025 wurde deren Zulässigkeit im Rahmen verwaltungsinterner Ab-
stimmungen bestätigt. Die bau- und planungsrechtlichen Vorgaben werden somit er-
füllt. 
 
Baubeschreibung: 
Das auf diesen bau- und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen fußende Pla-
nungskonzept sieht nunmehr ein Mehrfamilienhaus mit öffentlich gefördertem Wohn-
raum in Massivbauweise vor. Die ursprünglich für das Grundstück in der Waldstraße 
115, 51145 Köln-Urbach vorgesehene Planung wird geändert, der Baukörper unter 
Hinzunahme des Grundstücks Waldstraße 113 baulich erweitert. Dieses soll in Form 
von zwei Gebäuden, die durch offene Laubengänge zur Erschließung der Wohnungen 
im ersten und zweiten Obergeschoss verbunden sind, errichtet werden. Das Gebäude 
an der Waldstraße besitzt drei Vollgeschosse, das Gebäude an der Antoniusstraße 
besitzt zwei Vollgeschosse. Es sind jeweils ausgebaute Dachgeschosse mit Satteldä-
chern und Unterkellerungen vorgesehen. Beide Gebäude sind von der Nachbarbebau-
ung zurückgesetzt und fügen sich harmonisch in das bestehende Wohnumfeld aus 
Mehr- und Einfamilienhäusern ein. 
Nach der vorliegenden Planung beträgt die Wohnfläche der abgeschlossenen Woh-
nungen insgesamt rund 720 Quadratmeter. Es sind sieben Wohneinheiten geplant, 
darunter vier barrierefreie und drei darüber hinaus uneingeschränkt mit dem Rollstuhl 
nutzbare Wohnungen, die den Anforderungen der technischen Regel DIN 18040-2 
„Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen Teil 2: Wohnungen“ entsprechen. Alle 
Wohnungen erfüllen die Vorgaben der Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen im Land 
Nordrhein-Westfalen 2025 zur öffentlichen Wohnraumförderung des Landes NRW. 
Die Wohnungen im Erdgeschoss erhalten jeweils eine Terrasse. Die Wohnungen in 
den Obergeschossen und im Dachgeschoss erhalten Balkone mit bodentiefen Fens-
tern beziehungsweise Türen zum Wohn- und Essbereich. 
 
Die Erschließung des Gebäudes erfolgt barrierefrei und rollstuhlgerecht über ein Trep-
penhaus mit Aufzug im Gebäudeteil zur Waldstraße. Im Kellergeschoss sind Abstell-
räume für die Mieter und Hausmeister sowie die technischen Anlagen vorgesehen. 
Kinderwagenräume stehen in den ersten beiden Obergeschossen zur Verfügung. 
Das Bauvorhaben entspricht der Gebäudeklasse vier. Es wird nach dem Standard der 
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG-Standard) Effizienzhaus 55 errichtet 
und erfüllt damit die Anforderungen der aktuellen öffentlichen Wohnraumförderung 
des Landes NRW. Zudem wird das Gebäude mit einer Photovoltaikanlage ausgestat-

6 
tet. Es ist beabsichtigt, die Wärmeerzeugung ausschließlich durch erneuerbare Ener-
gien mittels Wärmepumpe sicherzustellen. Auf eine Zusatzheizung mit fossilen Ener-
gieträgern wird verzichtet. Eine Begrünung des Daches sowie der Fassaden wird ge-
prüft. Mindestens ein Drittel der Grundstücksfläche wird als Grünfläche und gemäß § 
8 Absatz 2 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (Landesbauordnung 
2018 – BauO NRW) mit einem Spielplatz gestaltet. Der Neubau wird in massiver Bau-
weise aus Stahlbeton und Kalksandstein errichtet und die Außenwände werden mit ei-
nem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) versehen. 
 
Für die Bewohner*innen stehen insgesamt drei PKW-Stellplätze (einer barrierefrei) zur 
Verfügung, die auf den Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken an der Wald-
straße und der Antoniusstraße angelegt werden. Ausreichend Fahrradabstellplätze im 
Sinne der Stellplatzsatzung sind ebenfalls vorgesehen. 
 
Auswirkungen auf die Umwelt und den Klimaschutz: 
Ein Bauvorhaben wirkt sich in aller Regel auf den Klimaschutz aus, da hierdurch ein 
Ressourcenverbrauch eintritt, der eine Zunahme der CO²-Emissionen über den Le-
benszyklus bewirkt. Zudem findet eine dauerhafte Flächenversiegelung statt. Um ei-
ner wachsenden Kölner Stadtgesellschaft Rechnung tragen zu können, werden not-
wendige Bauvorhaben so geplant, dass ihre Umsetzung und anschließende Nutzung 
unter Berücksichtigung des aktuellen Standes und Einsatzes neuer umweltschonen-
der Technologien von Wissenschaft und Technik nachhaltig ist. 
Den Bestimmungen der Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im 
Zusammenhang bebauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläne 
im Gebiet der Stadt Köln (Baumschutzsatzung - BSchS) vom 18. Juli 2023 wird ent-
sprochen. 
Angesichts der Haushaltszwänge und der auch weiterhin erforderlichen Haushaltskon-
solidierung hat die Verwaltung die Umsetzung des Bauvorhabens im Passivhausstan-
dard geprüft, im Ergebnis aber entsprechend der bisherigen Planung hierauf verzich-
tet. Für dessen Umsetzung wären zusätzliche Kosten in Höhe von circa 275.000 Euro 
aufzuwenden. Diese resultieren aus einer aufwendigen Belüftungstechnik mit Wärme-
rückgewinnung. Zudem bedarf es des Einsatzes teurerer Dämmmaterialien sowie ei-
ner sorgfältigen Planung und Ausführung, um eine hohe Luftdichtheit zu erzielen und 
Wärmebrücken zu vermeiden. 
Auf Grundlage der statistischen Kostenkennwerte der Baukostendatenbank des Bau-
kosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI) weist der Pas-
sivhausstandard circa 10 Prozent höhere Kosten gegenüber der konventionellen Bau-
weise nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) aus. 
Das beabsichtigte Bauvorhaben beruht im Wesentlichen auf der bereits durch den Rat 
in seiner Sitzung am 07. November 2019 genehmigten Planung (Vorlage 2665/2019). 
Die Umsetzung dieses Vorhabens wurde durch die am 11. Februar 2022 widerrufene 
Angrenzer-Zustimmung verhindert. Auf Grundlage des Ankaufs des Nachbargrund-
stücks Waldstraße 113, 51145 Köln kann die bestehende Planung mittels Erweiterung 
der beiden bereits geplanten Gebäudekörper ohne Umsetzung des Passivhausstan-
dards fortgeführt werden. 
 
Zeitrahmen: 
Der Baubeginn könnte voraussichtlich ab dem vierten Quartal 2027 erfolgen, wobei 
mit einer reinen Bauzeit von 32 Monaten zu rechnen ist. Die Fertigstellung ist bis zum 
zweiten Quartal 2030 geplant.

7 
 
Beschreibung der Bestandsgebäude und Projekthistorie: 
Ankauf Waldstraße 115 
Auf dem Grundstück befindet sich ein leerstehendes, dreigeschossiges Gebäude, wel-
ches ehemals als Hotel und Gaststätte („Antoniuseck“) diente. Nach Aufgabe des Ge-
schäftsbetriebes wurde es der Stadt Köln zum Erwerb angeboten. Mit Beschluss vom 
04. Dezember 2014, Vorlage 3708/2014, stimmte der Liegenschaftsausschuss dem 
Ankauf des Grundstücks Waldstraße 115, 51145 Köln zu. Die Umschreibung im 
Grundbuch wurde zum 27. Januar 2015 vorgenommen. 
Ursprüngliche Zielsetzung war die Herrichtung einer Unterkunft für Geflüchtete mit 
Gemeinschaftsküche. Zudem sollte die Möglichkeit bestehen, das Gebäude zu einem 
späteren Zeitpunkt als Studentenwohnheim zu nutzen. Aufgrund des hohen Zuzugs 
geflüchteter Menschen in 2015/2016 wurden jedoch zunächst schneller umsetzbare 
Unterbringungsmöglichkeiten realisiert. Aufgrund fehlender personeller Kapazitäten 
verzögerten sich die Planungen des notwendigen Umbaus. Mit Blick auf die zwischen-
zeitliche Realisierung mehrerer großer Neu- und Umbauprojekte wurde die Umset-
zung des Vorhabens verwaltungsintern im Sommer 2017 einer erneuten Prüfung un-
terzogen. Dabei wurden zwei Varianten gegenübergestellt: 
- die ursprünglich geplante Option des Umbaus des Gebäudes zu einer Unter-
kunft für Geflüchtete mit 32 Plätzen, 
- der Abriss und Neubau eines etwa gleich großen, konventionellen Gebäudes 
mit der Schaffung von 34 Unterbringungsplätzen. 
Die Verwaltung stellte dabei fest, dass die Neubauvariante unter Betrachtung der Kos-
tenrisiken, der Planungssicherheit und sozialer Akzeptanz gegenüber dem Umbau 
vorzuziehen ist. In der Sitzung vom 19. Dezember 2017 stimmte der Rat der Stadt 
Köln dem Planungsbeschluss (Vorlage 2345/2017) zum Abbruch des Bestandsgebäu-
des sowie der Aufnahme zu Planungen der Neubebauung im Rahmen des öffentlich 
geförderten Wohnungsbaus zu. 
Die auf Grundlage dieses Planungsbeschlusses erstellte Entwurfsplanung sah ein 
Mehrparteien-Wohnhaus in konventioneller Bauweise vor. Diesem Vorhaben stimmte 
der Rat im Rahmen einer Baubeschlussvorlage (Vorlage 2665/2019) in seiner Sitzung 
am 14. Mai  2020 zu. 
Ein Bauantrag für das Vorhaben wurde im Juni 2020 gestellt. Verschiedene verwal-
tungsintern notwendige Abstimmungen, wie zum Beispiel Höhe der Bebauung, Einhal-
tung der Abstandsflächen, Anzahl notwendiger Stellplätze, gestalteten sich sehr zeit-
aufwendig. Weitere Voraussetzung für die Umsetzung des Neubauprojektes war die 
zum Zeitpunkt der Beschlussfassung vorliegende Zustimmung zur Grenzbebauung 
durch den Eigentümer des Grundstücks Waldstr. 113. Dieses Grundstück wurde An-
fang 2022 an einen neuen Eigentümer verkauft. Dieser widerrief die Zustimmung zur 
Grenzbebauung am 11. Februar 2022, so dass die baurechtliche Genehmigung und 
damit die Umsetzung der bestehenden Planung nicht mehr möglich waren. 
Ankauf Waldstraße 113 
Auf dem Grundstück befindet sich ein leerstehendes, dreistöckiges Mehrfamilienhaus 
mit Garage und rückwärtigem Garten. Der neue Eigentümer des Grundstücks Wald-
straße 113 bot der Stadt Köln dieses zum Kauf an. Durch einen Erwerb der Liegen-
schaft bestand seitens der Verwaltung die Aussicht, die Entwicklung einer Bebauung 
des Grundstücks Waldstraße 115 unter Einhaltung von erforderlichen Abstandsflä-
chen fortzuführen. Mit Beschluss vom 21. November 2022, Vorlage 3700/2022, 
stimmte der Liegenschaftsausschuss dem Ankauf des Grundstücks Waldstraße 113, 
51145 Köln zu. Die Umschreibung im Grundbuch wurde zum 10. August.2023 vorge-
nommen.

8 
 
Für die bisherige Planung des Projektes auf dem Grundstück Waldstr. 115 wurden 
bislang 249.151,34 Euro investiv ausgezahlt, da es sich um Ausgaben im Rahmen der 
alten Planung auf Grundlage des Baubeschlusses Nummer 2665/2019 handelte. 
Diese sind nicht im Kostenrahmen berücksichtigt. Ein Teil dieser Kosten fließt in das 
Projekt ein und kommt diesem zugute. Die Ausgaben für die Umplanung könnten sich 
darum noch reduzieren. Der Betrag ist nicht konkret zu beziffern und wird sich erst 
nach Abschluss der Umplanung des Bauvorhabens ergeben. 
 
Zeitstrahl zur Historie: 
 
 
 
Wirtschaftlichkeit: 
Der geplante Neubau auf der Waldstraße 113 - 115 ist in seiner Gesamtheit eine in-
vestive Einzelmaßnahme. Aus dem vom 21. Januar 2025 vorliegenden Kostenrahmen 
gemäß DIN 276 – Kosten im Bauwesen -  sind bei dem derzeitigen Planungsstand 
Gesamtkosten in Höhe von voraussichtlich 3.924.977,46 Euro brutto ausgewiesen. 
Bei der Kalkulation wurde der Baupreisindex des BKI des vierten Quartals 2024 
(130,8) gegenüber dem Basisjahr 2021 (Index = 100) zugrunde gelegt. 
Die geschätzte wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes beträgt mindestens 60 
Jahre (siehe Anlage 16 zu den Verwaltungsvorschriften über die Muster zu Bestim-
mungen der Gemeindeordnung NRW und der Gemeindehaushaltsverordnung NRW). 
Im Vorfeld einer Investitionsmaßnahme ist ihre Wirtschaftlichkeit gemäß § 13 der Ver-
ordnung über das Haushaltswesen der Kommunen im Land Nordrhein-Westfalen 
(Kommunalhaushaltsverordnung Nordrhein-Westfalen – KomHVO NRW) zu überprü-
fen. Ein Wirtschaftlichkeitsvergleich aus mehreren Alternativen kommt im vorliegen-
den Fall nicht in Betracht, da es gerade Ziel der Verwaltung ist, auf ausgewählten 
Grundstücken Wohnungsbau in Eigenregie zu betreiben und selbst zu vermieten. Al-
ternativ zu betrachtende Investorenmodelle bieten der Verwaltung hier nicht die Ge-
staltungsräume, die notwendig sind. Insbesondere Belegungsrechte, Objektkontrolle 
und planerische Freiheit spielen in diesem Zusammenhang eine herausragende Rolle. 
Es besteht insoweit keine Vergleichsalternative. 
Gleichwohl sollen die städtischen Wohnbauprojekte wirtschaftlich sein. Ziel der Stadt 
Köln ist es hierbei nicht, mit dem eingesetzten Investitionskapital eine Rendite zu er-
wirtschaften. Vielmehr steht hier im Vordergrund, auch im Bereich des sozialen Ge-
schosswohnungsbaus, soweit möglich, kostendeckend zu arbeiten. Auch wenn der 
soziale Wohnungsbau als freiwillige Leistung tendenziell ein Zuschussgeschäft ist. 
Kostenvorteile lassen sich grundsätzlich jedoch allein schon dadurch erzielen, dass 
Menschen aus den städtischen Unterbringungseinrichtungen in den neu geschaffenen

9 
Mietwohnraum umziehen können. 
Unabhängig hiervon soll ein Investitionsvorhaben im öffentlich geförderten Wohnungs-
bau aber schon für sich genommen wirtschaftlich sein. Die Verwaltung hat daher für 
das vorliegende Bauvorhaben eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung vorgenommen. 
Diese Betrachtung orientiert sich an der Verordnung über wohnungswirtschaftliche 
Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverord-
nung [II.BV]) Diese II. BV ist anzuwenden, wenn für ein Bauvorhaben im geförderten 
Wohnungsbau eine Kostenmiete ermittelt werden soll. Sie ist ebenfalls anzuwenden, 
um die Wirtschaftlichkeit eines Vorhabens - ausgehend von einem feststehenden 
Mietzins (in diesem Falle 7,85 Euro im Anfangsjahr) zu berechnen. Die Berechnung 
der Wirtschaftlichkeit erfolgt mittels einer Gegenüberstellung der prognostizierten lau-
fenden Aufwendungen und Erträge. 
Die von Verwaltungsseite erstellte Berechnung berücksichtigt auch Preissteigerungen 
(2 Prozent per annum [p. a.]) beziehungsweise Mieterhöhungen (1,7 Prozent p. a.) 
über die angenommene Projektlaufzeit, wobei die jährlichen Werte übersichtlich als 
Durchschnittswerte zusammengefasst sind. Die Aufstellung ist als Anlage 7 beigefügt. 
Im Ergebnis stehen den laufenden jährlichen Aufwendungen von durchschnittlich 
145.000 Euro laufende jährliche Erträge von durchschnittlich 145.100 Euro gegen-
über. Es ergibt sich somit ein Überschuss von 100 Euro pro Jahr (6.000 Euro bei einer 
wirtschaftlichen Nutzungsdauer von 60 Jahren). 
Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich um ein durchschnittliches Ergebnis 
handelt; die Ergebnisse in den einzelnen Jahren fallen abweichend aus. Ferner ist ein 
Teil der berechneten Aufwendungen, namentlich die Eigenkapitalkosten, lediglich kal-
kulatorischer Natur. Die Erträge hingegen fallen tatsächlich in der genannten Höhe an. 
Das gilt insbesondere auch für die jährlich um 1,7 Prozent steigenden Mieterträge, da 
diese Staffelung förderrechtlich zulässig ist und von der Stadt Köln regelmäßig in An-
spruch genommen wird. 
Die öffentliche Förderung bedingt, dass die monatliche Miete nach erfolgtem Neubau 
gedeckelt wird. Zu Beginn darf sie 7,85 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich 
nicht überschreiten. Diese Preisbindung gilt für 30 Jahre. Nach Ablauf von 30 Jahren 
kann der Mietpreis dann im Rahmen der rechtlichen Vorgaben schrittweise an die 
Grundlage des Mietspiegels für die Stadt Köln angepasst werden. In der oben ge-
nannten Wirtschaftlichkeitsberechnung wird aber davon ausgegangen, dass die Stadt 
Köln die Wohnungen auch nach Ablauf der Bindungsfrist nur an Inhaber eines Wohn-
berechtigungsscheins vermietet und die Mieten nur dementsprechend anpasst. Es er-
folgt insoweit keine Spekulation auf eine Rendite nach Ablauf der Bindungsfrist. 
Die in den haushaltsmäßigen Auswirkungen ausgewiesenen Werte für die jährlichen 
Folgeaufwendungen und -erträge sind statisch berechnet, da sie nur der mittelfristigen 
Finanzplanung dienen. Da die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung dynamisch ist bezie-
hungsweise den gesamten Projektzeitraum berücksichtigt, weichen deren jährliche 
Durchschnittswerte hiervon ab. 
 
Wirtschaftlichkeit der Photovoltaik-Anlage (PV-Anlage): 
Die Verwaltung strebt unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit eine größtmögli-
che Ausnutzung der zur Verfügung stehenden Dachflächen zur Errichtung einer PV-
Anlage an. Die geplante Anlage umfasst 18 Solarmodule mit einer Gesamtleistung 
von voraussichtlich 7,92 Kilowatt-Peak (kWp). Der durchschnittliche Jahresenergieer-
trag der Anlage wird auf 7.376 kWh prognostiziert. Bei einer Volleinspeisung des 
selbst erzeugten Stroms ist mit einem jährlichen Ertrag in Höhe von 939 Euro zu rech-
nen. Die Amortisationsdauer beträgt bei Gegenüberstellung der Anschaffungs- und 
Herstellungskosten in Höhe von rund 21.480,12 Euro und den jährlichen Erträgen aus

10 
der Einspeisevergütung etwa 23 Jahre. Mit der Errichtung dieser PV-Anlage leistet die 
Verwaltung einen Beitrag zur Einhaltung des gesamtstädtischen Ziels, die Klimaneut-
ralität bis zum Jahr 2035 zu erreichen. 
 
Finanzierung: 
Unter Berücksichtigung der Vorgaben der Bewirtschaftungsverfügung der Kämmerei 
vom 23.04.2025 wird zunächst festgestellt, dass es sich beim öffentlich geförderten 
kommunalen Wohnungsbau grundsätzlich um eine freiwillige Aufgabe im Rahmen der 
kommunalen Daseinsvorsorge und Selbstverwaltung handelt. Da § 1 Abs. 2 Mieter-
schutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025 die Stadt Köln jedoch als Gebiet aus-
weist, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu 
angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, hat sie sich zu einer pflichtigen 
Aufgabe im Rahmen der Daseinsvorsorge gewandelt. 
 
Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine rechtlich und zeitlich notwendige Maß-
nahme: 
Die Legitimation des beabsichtigten Bauvorhabens beruht auf der durch den Rat in 
seiner Sitzung am 07. November 2019 genehmigten Planung (Vorlage 2665/2019). 
Auf Grundlage des Ankaufs des Nachbargrundstücks Waldstraße 113, 51145 Köln 
kann die bestehende Planung fortgeführt werden. 
 
Eine Verschiebung der Baumaßnahme würde zu einer Erhöhung der Baupreiskosten 
entsprechend der statistischen Kostenkennwerte der Baukostendatenbank des Bau-
kosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI) führen. Die für die-
ses Projekt bereits investiv ausgezahlten 249.151,34 Euro müssten bei einem Ver-
zicht auf Durchführung des Bauvorhabens abgeschrieben werden. 
 
Die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme wurde geprüft und ist in der Beschlussvorlage 
erläutert. Laut Baupreiskostenindex weist eine Umsetzung des Bauvorhabens im Pas-
sivhausstandard circa 10 Prozent höhere Kosten gegenüber der konventionellen Bau-
weise nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) aus. Aus Kostengründen wird darum 
auf eine Umsetzung des Passivhausstandards verzichtet. 
 
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Vorgaben der Bewirtschaftungsverfü-
gung vom 23.04.2025 in Bezug auf die Beschlussvorlage zum Bauvorhaben Wald-
straße 113, 115 erfüllt sind. 
Für dieses Projekt wurden bislang 249.151,34 Euro investiv ausgezahlt, da es sich um 
Ausgaben im Rahmen der alten Planung auf Grundlage des Baubeschlusses Nummer 
2665/2019 handelte. Diese sind nicht im Kostenrahmen aufgeführt. 
1. Die Aufwendungen aus dem Abgang von Anlagevermögen, Abriss des Bestands-
gebäudes in der Waldstr. 113 mit einem Restbuchwert in Höhe von 456.317,66 
Euro zum Stand 6. März 2025, werden unmittelbar mit der allgemeinen Rücklage 
verrechnet. 
 
2. Zur Finanzierung der investiven Auszahlungen in Höhe von insgesamt 
3.924.977,46 Euro stehen im Haushaltsplan 2025/2026 inklusive Mittelfristplanung 
- im Teilfinanzplan 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum, 
- Teilplanzeile 8 – Auszahlungen für Baumaßnahmen, 
- bei der Finanzstelle 5620-1004-7-5201, Neubau Waldstraße 115, 
Mittel zur Verfügung.

11 
2025 2026 2027 2028 2029 2030
68.128,00 € 90.838,00 € 90.838,00 € 1.534.933,00 € 1.347.885,00 € 792.355,00 € 
 
 
Für die ab 2030 anfallenden jährlichen Erträge in Höhe von 39.919 Euro sowie Sach-
aufwendungen und Abschreibungen in Höhe von 60.852 Euro, ab dem Jahr 2031 Er-
träge in Höhe von 68.433 Euro bzw. Sachaufwendungen und Abschreibungen in Höhe 
von 104.318 Euro wird das Dezernat für Soziales, Gesundheit und Wohnen die erfor-
derlichen Aufwendungen im Rahmen der Haushaltsplanaufstellungsprozesse 2030 
fortfolgend im Teilergebnisplan des Amts für Wohnungswesen (Amt 56) in der Pro-
duktgruppe 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum innerhalb des 
dann zugewiesenen Budgets, gegebenenfalls durch Umschichtungen, vorsehen. 
 
Hinweis zur Mittelbeschaffung:  
Ein Teil der Finanzierung soll über die NRW.Bank gemäß den aktuellen Wohnraum-
förderbestimmungen erfolgen. Der Darlehensgrundbetrag liegt hier derzeit bei 3.490 
Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bei einer künftigen Belegung mit Mieter*innen der 
Einkommensgruppe A. Auf den Darlehensbetrag wird grundsätzlich ein Tilgungsnach-
lass in Höhe von bis zu 40 Prozent gewährt, für Zusatzdarlehen sogar in Höhe von 50 
Prozent, sodass dieses Förderprogramm in großen Teilen als Zuschuss zu werten ist. 
Die monatliche Kaltmiete ist gedeckelt auf derzeit 7,85 Euro kalt pro Quadratmeter im 
Anfangsjahr und kann bestimmungsgemäß jährlich um 1,7 Prozent erhöht werden. 
 
 
Anlagen 
 
Anlage 1: Übersichtsplan 
Anlage 2: Lageplan 
Anlage 3: Schrägluftbild 
Anlage 4: Planungskonzept 
Anlage 5: Kostenrahmen 
Anlage 6: Haushaltsmäßige Auswirkungen 
Anlage 7: Darstellung der Wirtschaftlichkeit 
Anlage 8: Wirtschaftlichkeitsberechnung PV-Anlage 
Anlage 9: Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes

Geschäftsführung  
Bauausschuss 
Frau Huppertz 
Telefon:  (0221) 221 22443 
Fax:   (0221) 221 22344 
E-Mail:  DezVI-Dezernatskoordination-
Session@stadt-koeln.de 
Datum: 26.06.2025 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 32. Sitzung des 
Bauausschusses  vom 23.06.2025  
öffentlich 
7.3 Abriss und Neubau eines Mehrfamilienhauses im öffentlich geförderten 
Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück in der Waldstr. 113-115, 
in 51145 Köln-Urbach - Bedarfsfeststellungs-, Planungs- und Baube-
schluss 
1622/2024 
 
Beschluss: 
Der Bauausschuss schließt sich dem Votum des Rechnungsprüfungsamtes an emp-
fiehlt die Annahme folgenden geänderten Beschlusses wie in Anlage 10: 
 
Abriss und Neubau eines Mehrfamilienhauses im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf 
dem städtischen Grundstück in der Waldstr. 113 -115, in 51145 Köln -Urbach - Bedarfsfest-
stellungs- und Planungsbeschluss  
 
1.  Der Rat stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung, die Planung und 
Durchführung des Abbruchs des Bestandsgebäudes auf dem städtischen Grund-
stück Waldstraße 113, 51145 Köln -Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstück 
Nummer 73, durchzuführen. Der mit Baubeschluss Nummer 2665/2019 in der 
Ratssitzung am 14. Mai 2020 bereits dargestellte Abbruch des Bestandsgebäudes 
in der Waldstraße 115, 51145 Köln -Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstücke 
Nummer 811 und 812, wird weiterverfolgt. Die voraussichtlichen Kosten für den 
Abriss inklusive Planung belaufen sich auf insgesamt rund 520.000 Euro.  
2.  Der Rat stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung, eine Umplanung des 
auf dem städtischen Grundstück in der Waldstraße 115 unter Einbeziehung des 
Grundstückes Waldstraße 113, 51145 Köln -Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5,  
Flurstücke Nummer 811 und 812, vorgesehenen Bauvorhabens im öffentlich geför-
derten Wohnungsbau zwecks Vergrößerung des ursprünglich geplanten Baukör-
pers vorzunehmen.  
 
Dazu ermächtigt der Rat die Verwaltung, die erforderlichen L eistungen zur Umpla-
nung in den Leistungsphasen 1 bis 3 auf Basis der Honorarordnung für Architekten

und Ingenieure (HOAI) zu beauftragen sowie die notwendigen Gutachten (Statik, 
Boden-, Schadstoff-, Lärmschutz, Verkehrsgutachten etc.) einzuholen. Die vorau s-
sichtlichen Planungskosten für diese Leistungsphasen betragen voraussichtlich 
rund 151.000 Euro. Die Planung erfolgt nach den rechtlichen Vorgaben des Stan-
dards Effizienzhaus 55 der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).  
 
Gleichzeitig werden die i nvestiven Auszahlungsermächtigungen für die Planung in 
entsprechender Höhe  
- im Teilfinanzplan des Amtes für Wohnungswesen  
- in der Produktgruppe 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum,  
- Teilplanzeile 8 – Auszahlungen für Baumaßnahmen b ei der Finanzstelle 5620-
1004-7-5201 – Neubau Waldstraße 115  
freigegeben.  
 
3.  Der Rat beschließt, die in der Ratssitzung am 14. Mai 2020 mit Baubeschluss 
Nummer 2665/2019 beschlossene ursprüngliche Neubebauung in der geschilder-
ten Form nicht weiterzuverfolgen.  
 
4.  Der Rat erkennt in diesem Zusammenhang bereits den Bedarf für die externen Be-
auftragungen der Leistungsphasen 4 bis 9 an.  
 
Abstimmungsergebnis: 
Mehrheitlich – gegen die Stimmen der Volt-Fraktion – empfohlen.

Stadt Köln Amt für Wohnungswesen
Neubau, Umbau und Sanierung
Ottmar-Pohl-Platz 1 
51103 Köln
Kostenrahmen Stand: 21.01.2025
Bauvorhaben Wohngebäude - Waldstraße 115 (113)
Objektdaten Grundstücksfläche GF 831,00                                                m²
Bruttogeschossfläche BGF 1.400,16                                             m²
Bruttorauminhalt BRI 4.082,51                                             m³
Wohnfläche WF 716,50                                                m²
Wohneinheiten Anzahl WE 7,00                                                    WE
Fläche Außenanlagen AF 570,70                                                m²
Kostengruppe 
DIN 276 2018-12
Einheit Kostenkennwert BKI 
Mehrfamilienhäuser, mit 6 - 19 WE, 
mittlerer Standard - 1. Quartal 2023
Kosten brutto
KG 100 - -
KG 200 vorbereitende Maßnahmen € / m² GF 56,00 €                                               46.536,00 €             
KG 300 Bauwerk - Baukonstruktion € / m² BGF 1.284,00 €                                          1.797.805,44 €        
KG 394 Abbrucharbeiten - - 497.633,91 €           (siehe unten)
KG 400 Bauwerk - Technische Anlagen € / m² BGF 337,00 €                                             471.853,92 €           
KG 442 PV-Anlage - - 20.527,64 €             (siehe unten)
KG 500 Außenanlagen € / m² AF 248,00 €                                             141.533,60 €           
KG 600 Ausstattung und Kunstwerke € / m² BGF - -
KG 700 Baunebenkosten € / m² BGF 310,00 €                                             434.049,60 €           (unterster Wert)
Summe KG 100 - 700 3.409.940,11 €        
Anpassung Index auf
4. Quartal 2024
 I/2023 = 125,0 (BJ 2021)
IV/2024 = 130,8 (BJ 2021) 4,640% 158.221,22 €           
Zwischensumme 3.568.161,33 €        
Sicherheit 10,00% 356.816,13 €           
Kosten 
insgesamt brutto 3.924.977,46 €        
KG 394
Abbrucharbeiten Waldstr. 115 
(gem. Gesamtkosten- 
berechnung vom 11.04.2022)
Anpassung Index auf 
1. Quartal 2023
I/2022 auf I/2023 (BJ 2021)
125,0 / 108,8 = 1,1489
114,890%
Abbrucharbeiten Waldstr. 113 
(gem. Kostenrahmen Abbruch 
vom 25.09.2024)
Anpassung Index auf 
1. Quartal 2023
II/2022 auf I/2023 (BJ 2015)
115,9 / 108,8 = 1,0653
106,526%
Summe KG 394 1. Quartal 2023 497.633,91 €           
Anpassung Index auf 
4. Quartal 2024
I/2023 auf IV/2024 (BJ 2021)
130,8 / 125,0 = 1,0464
104,640%
KG 442 PV-Anlage (gem. Kostenrahmen 
PV-Anlage vom25.11.2024)
1. Quartal 2023 20.527,64 €             
Anpassung Index auf 
4. Quartal 2024
I/2023 auf IV/2024 (BJ 2021)
130,8 / 125,0 = 1,0464
104,640%
KG 442 PV-Anlage (gem. Kostenrahmen 
PV-Anlage vom25.11.2024)
21.480,12 €             
520.724,12 €           Summe KG 394
53.993,53 €             50.685,90 €Abbruchmaßnahmen
Abbruchmaßnahmen 
(Netto 324.491,25 €)
386.144,59 €     443.640,38 €

Darstellung der Wirtschaftlichkeit
Bauvorhaben
60
Berechnungsweise
I. Laufende Aufwendungen p. a. 145.000 €            
1. Kapitalkosten 27.600 €              
Eigenkapitalkosten 20.000 €              
Grundstück kalkulatorischer Zins, Durchschnittswert 13.200 €              
Gebäude vom Anschaffungswert, Durchschnittswert 6.800 €                
Fremdkapitalkosten 7.600 €                
Zinsen und Verwaltungskostenbeiträge 7.600 €                
2. Bewirtschaftungskosten 117.400 €            
Abschreibungen Gebäude vom Anschaffungswert, linear 65.300 €              
Verwaltungskosten Gem. II. BV, Durchschnittswert. 5.400 €                
Instandhaltungskosten Gem. II. BV, Durchschnittswert. 44.100 €              
Mietausfallwagnis Gem. II. BV, Durchschnittswert. 2.600 €                
II. Laufende Erträge p. a. 145.100 €            
Mieterträge Gem. Förderantrag, erhöht sich jährlich um 1,7 %. 128.000 €            
Kalkul. Ertrag aus Tilgungsnachlass Gem. Förderantrag, gleichbleibend. 17.100 €              
III. Ergebnis 100 €                   
Die Berechnung der Wirtschaftlichkeit erfolgt mittels einer Gegenüberstellung der prognostizierten laufenden Aufwendungen und 
Erträge. Dabei werden Preissteigerungen in Höhe von 2 % über die angenommene Projektlaufzeit berücksichtigt. In dieser 
Darstellung werden aus Gründen der Übersichtlichkeit Durchschnittswerte angegeben.
Schaffung von Wohnraum im öffentlich geförderten Wohnungsbau
Waldstr. 113-115, Köln-Urbach
Angenommene Projektlaufzeit in Jahren:
Druckdatum  13.02.2025

Kosten Erträge 
Investitionskosten 21.480,12 €
Jahresenergiebetrag in kWh 7.376 
Einspeisevergütung (Volleinspeisg.) 0,13 €
jährlicher Ertrag 938,96 €
Ertrag nach 20 Jahren Nutzungsdauer 18.779,30 €
offener Betrag nach 20-jähriger Nutzungsdauer 2.700,82 €
Amortisationszeitraum in Jahren 22,9 
Erläuterung: 
Den Investitionskosten in Höhe von ca. 21.480,12 € stehen im Rahmen einer Nutzungs- 
dauer von 20 Jahren Erträge in Höhe von rd. 18.780 € gegenüber. Diese Erträge resul- 
tieren aus einer Volleinspeisung des durch die Photovoltaikanlage gewonnenen Stromes 
bei einer derzeit gültigen Einspeisevergütung von 12,73 Cent/kWh. 
Im Rahmen der durch den Anlagenklassenkatalog der Stadtkämmerei vorgegebenen 
Abschreibungsdauer von 20 Jahren können die Investitionskosten nicht durch die Ein- 
nahmen im Rahmen der Einspeisevergütung gewonnen werden. Eine Amortisation der 
Kosten wäre aber nach 23 Jahren möglich. 
Lineare Abschreibung der Anlage (Abschreibungsdauer 20 Jahre) 
Anschaffungswert/Investitionskosten 21.480,12 €
Nutzungsdauer in Jahren 20 
jährliche lineare Abschreibung 1.074,01 €
Wirtschaftlichkeitsberechnung zur geplanten Photovoltaikanlage für 
das Objekt Waldstr. 113/115 
Gegenüberstellung der Kosten und Erträge 
0,00 
5.000,00 
10.000,00 
15.000,00 
20.000,00 
25.000,00 
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 
Lineare Abschreibung über 20 Jahre

Erläuterung: 
Entsprechend § 36 Abs. 1 der Verordnung über das Haushaltswesen der Kommunen im 
Land Nordrhein-Westfalen (Kommunalhaushaltsverordnu ng Nordrhein-Westfalen - 
KomHVO NRW) sind die Kosten für Photovoltaikanlagen  linear abzuschreiben. 
Entsprechend der Anlage 16 nach Ziffer 1.5.1 der Muster für das doppische Rechnungs- 
wesen sowie zu Bestimmungen der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-West- 
falen und der Kommunalhaushaltsverordnung Nordrhein-Westfalen (VV Muster 
zur GO NRW und KomHVO NRW) gilt für Photovoltaikanl agen eine Abschreibungsdauer 
von 20-25 Jahren.

/ 2 
14 11.06.2025 
143  
 
 
56 
über  
Dez. V 
 
 
Stellungnahme zur Kostenberechnung Beschlussvorlage 1622/2024 (Stand 
vom 05.06.2025) 
Abriss und Neubau eines Mehrfamilienhauses im öffentlich geförderten 
Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück in der Waldstraße 113-115 in 
51445 Köln-Urbach 
RPA-Nr.: 143/27/04/25 
 
 
Sehr geehrte Damen und Herren, 
für die Herbeiführung eines kombinierten Bedarfsfeststellungs-; Planungs- und Bau-
beschlusses legt 56 Amt für Wohnungswesen eine Beschlussvorlage für den Abriss 
und Neubau eines Mehrfamilienhauses im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf 
dem städtischen Grundstück in der Waldstraße 113-115 in 51445 Köln-Urbach vor.  
Die Kosten für die Maßnahme sind lediglich in einem Kostenrahmen auf Grundlage 
von Kostenkennwerten (BKI) dargestellt. Zur Fassung eines Baubeschlusses sollen 
die Kosten in der Genaugkeit einer Kostenberechnung nach DIN 276 nach Abschluss 
der HAOI-Leistungsphase 3 (Entwurfplanung) vorgelegt werden. Nach Rücksprache 
mit der Fachdienststelle kann eine Kostenberechnung auch zur aktuellen 
Beschlussfassung nicht vorgelegt werden. 
Die im Kostenrahmen vorgelegten Baunebenkosten (Kostengruppe KG700) in Höhe 
von ca. 434.00,- € brutto können aufgrund fehlender Aufschlüsselung nicht verifiziert 
werden. 
Das Rechnungsprüfungsamt empfiehlt, dass zunächst einen kombinierten 
Bedarfsfeststellungs- und Planungsbeschluss für eine stufenweise Beauftragung 
eines Objektplaners sowie die Fachplaner gefasst wird. 
Nach Abschluss der Leistungsphasen 1-3 durch Objektplaner und Fachplaner sollte 
eine prüfbare und belastbare Planung und Kostenberechnung vorliegen. Auf dieser 
Basis kann die Verwaltung dann den Baubeschluss einholen.

- 2 - 
 
 
Den Unterlagen war auch nicht zu entnehmen, inwieweit die Verfügung hinsichtlich 
der Bewirtschaftung des Haushalts 2025/2026 berücksichtigt wurde. 
 
Mit freundlichen Grüßen 
 
Sven Genseke 
Stellvertretende Amtsleitung Rechnungsprüfungsamt

Mittelpunkt: 365751, 5638354
1:500
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 01.10.2024Seite 1 / 1
Waldstraße
113
115

82 
84 
86 
AWH=63.97 
AWH=64.13 F I
AWH=64.38 
AWH=55.97 
879 
82 
84 
86 
AWH=63.97 
AWH=64.13 F I
AWH=64.38 
AWH=55.97 
879 
812 
73 
72 
71 
70 
79 
167 
 77 
727 
811 
75 
2
2a 
2b 
First=63.04 
AWH=59.54 
AWH=58.24 
First=62.32 
First=62.30 
AWH=60.91 
AWH=61.15 
First=61.78 
AWH=60.82 
AWH=58.86 
AWH=60.54 
AWH=60.53 
First=61.97 
First=62.35 
AWH=59.16 
AWH=61.54 
II 
KW II KW 
I
P
I FII P
II S
KW II 
111 
109 
107 
S II 
SII 
AWH=58.93 
First=63.02 
FD  I 
AWH=59.54 
S II 
F III First = 63.395 
AWH = 59.12 
AWH = 59.12 
AWH = 61.00 F I 
S III 
First = 66.195 AWH = 61.92 AWH = 61.92 
ϮW<tͲ^ƚĞůůƉůćƚnjĞ 1 Stellplatz barrierefrei 
S II 
F III First = 63.395 
AWH = 59.12 
AWH = 59.12 
AWH = 61.00 F I 
S III 
First = 66.195 AWH = 61.92 AWH = 61.92 
ϮW<tͲ^ƚĞůůƉůćƚnjĞ 1 Stellplatz barrierefrei 
812 
73 
72 
71 
70 
79 
167 
 77 
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811 
75 
2
2a 
2b 
First=63.04 
AWH=59.54 
AWH=58.24 
First=62.32 
First=62.30 
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AWH=60.54 
AWH=60.53 
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AWH=59.16 
AWH=61.54 
II 
KW II KW 
I
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111 
109 
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AWH=58.93 
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FD  I 
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AWH =58.92 AWH =58.92 
ŶƚŽŶŝƵƐƐƚƌĂƘĞ 
113 + 115 
KƚƚŵĂƌͲWŽŚůͲWůĂƚnjϭͮϱϭϭϬϯ<ƂůŶ 
^dd<P>EͮDd&mZtK,EhE'^t^E 
BAUHERR PLANER 
3ZW architekten GmbH 
EĞƵƐƐĞƌ>ĂŶĚƐƚƌĂƘĞϮͮϱϬϳϯϱ<ƂůŶ M.1:250 | 22.05.2024 
EĞƵďĂƵDĞŚƌĨĂŵŝůŝĞŶŚĂƵƐtĂůĚƐƚƌĂƘĞϭϭϯнϭϭϱŝŶ<ƂůŶͲWŽƌnj 
VARIANTE 2 
,ͬсϮϵϳͬϰϮϬ;Ϭ͘ϭϮŵϸͿ Allplan 2023 
P
P P
Konzept 1

Anlage 10 zur Vorlage 1622/2024 
 
Aktualisierter Beschlussvorschlag und Stellungnahme der Verwaltung zum 
Bericht des Rechnungsprüfungsamtes 
 
Zu der Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes der Stadt Köln über den 
Beschluss zum Abriss und Neubau eines Mehrfamilienhauses im öffentlich 
geförderten Wohnungsbau teilt die Verwaltung folgende Erläuterungen mit. 
 
Ratsentscheidung für einen kombinierten Bedarfsfeststellungs-, Planungs- und 
Baubeschluss 
Die Einholung eines Bedarfsfeststellungs- und Planungsbeschlusses und separate 
Fertigung einer Baubeschlussvorlage erst nach Abschluss der Leistungsphasen eins 
bis drei stellt die grundsätzliche Verfahrensweise der Verwaltung dar. Insofern ist der 
Hinweis des Rechnungsprüfungsamtes nachvollziehbar. 
Wie in der Beschlussvorlage erläutert, wird eine Umsetzung des Bauvorhabens 
seitens der Verwaltung seit Jahren zielgerichtet verfolgt. Dennoch kam es zu 
erheblichen Verzögerungen im Projekt, unter anderem durch 
- zeitintensive verwaltungsinterne Abstimmungen, 
- Widerruf der Angrenzerzustimmung des neuen Eigentümers der 
Nachbarbebauung, 
- Verhandlungen und Beschlussfassungen zum Erwerb des 
Nachbargrundstücks 
Die entsprechenden Hintergründe sowie die Historie sind in der Beschlussvorlage 
ausführlich dargestellt. 
Das beabsichtigte Bauvorhaben beruht im Wesentlichen auf der bereits durch den 
Rat in seiner Sitzung am 07. November 2019 genehmigten Planung (Vorlage 
Baubeschluss 2665/2019). Die Umsetzung dieses Vorhabens wurde durch die am 
11. Februar 2022 widerrufene Angrenzer-Zustimmung verhindert. Um weitere 
zeitliche Verzögerungen zu vermeiden bzw. zu minimieren, entschied sich die 
Verwaltung dazu, in diesem besonderen Fall einen kombinierten 
Bedarfsfeststellungs-, Planungs- und Baubeschluss zu veranlassen. Eine getrennte 
Beschlussfassung der Niederlegung/Umplanung einerseits sowie des Neubaus 
andererseits bedingt weitere Verzögerungen für das Bauvorhaben. Angesichts 
erneuter erforderlicher verwaltungsinterner Abstimmungen führt die Erstellung einer 
separaten Baubeschlussvorlage zu weiteren Verzögerungen von mehreren Monaten. 
 
Zusätzliche Kostenerhöhung durch weitere zeitliche Verschiebung 
Auf Grundlage der statistischen Kostenkennwerte der Baukostendatenbank des 
Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI) können die 
Kosten für ein Bauvorhaben berechnet werden.

Berechnung des Baukostenindex 
Quartal Monat Baupreisindex Steigerung (%) 
Jan 25 Februar 132,6 1,38 
Apr 24 November 130,8 0,38 
Mrz 24 August 130,3 0,70 
Feb 24 Mai 129,4 0,70 
Jan 24 Februar 128,5 1,26 
Apr 23 November 126,9 0,40 
Mrz 23 August 126,4 0,32 
Feb 23 Mai 126 0,80 
Jan 23 Februar 125   
Durchschnittl. Steigerung des BKI pro Quartal 0,74 
(Quelle des Baupreisindexes: Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH) 
 
Seit 2023 beträgt die Baukostensteigerung im Durchschnitt 0,74% pro Quartal. 
Ausgehend von einem Gesamtkostenrahmen von 3,92 Mio. Euro für das 
beabsichtigte Bauvorhaben würde dies einer vierteljährlichen Erhöhung des 
Kostenrahmens in Höhe von 29.000 Euro entsprechen. 
Eine zeitliche Verzögerung des Bauvorhabens zieht demzufolge auch eine 
Steigerung der Baukosten von jährlich rund 116.000 Euro nach sich.  
Um das Bauvorhaben weiter vorantreiben zu können und Kostensteigerungen zu 
minimieren sowie dringend benötigten Wohnraum schnellstmöglich zu errichten, wird 
daher als Alternative die in der Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes der 
Stadt Köln empfohlene Verfahrensweise vorgeschlagen: 
 
Alternative Beschlussfassung durch den Rat entsprechend der Empfehlung 
des Rechnungsprüfungsamtes der Stadt Köln 
Abriss und Neubau eines Mehrfamilienhauses im öffentlich geförderten 
Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück in der Waldstr. 113-115, in 51145 
Köln-Urbach - Bedarfsfeststellungs- und Planungsbeschluss 
 
1. Der Rat stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung, die Planung und 
Durchführung des Abbruchs des Bestandsgebäudes auf dem städtischen 
Grundstück Waldstraße 113, 51145 Köln-Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5, 
Flurstück Nummer 73, durchzuführen. 
Der mit Baubeschluss Nummer 2665/2019 in der Ratssitzung am 14. Mai 2020 
bereits dargestellte Abbruch des Bestandsgebäudes in der Waldstraße 115, 
51145 Köln-Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstücke Nummer 811 und 812, 
wird weiterverfolgt. Die voraussichtlichen Kosten für den Abriss inklusive Planung 
belaufen sich auf insgesamt rund 520.000 Euro. 
 
2. Der Rat stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung, eine Umplanung des 
auf dem städtischen Grundstück in der Waldstraße 115 unter Einbeziehung des 
Grundstückes Waldstraße 113, 51145 Köln-Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5,

Flurstücke Nummer 811 und 812, vorgesehenen Bauvorhabens im öffentlich 
geförderten Wohnungsbau zwecks Vergrößerung des ursprünglich geplanten 
Baukörpers vorzunehmen. 
 
Dazu ermächtigt der Rat die Verwaltung, die erforderlichen Leistungen zur 
Umplanung in den Leistungsphasen 1 bis 3 auf Basis der Honorarordnung für 
Architekten und Ingenieure (HOAI) zu beauftragen sowie die notwendigen 
Gutachten (Statik, Boden-, Schadstoff-, Lärmschutz, Verkehrsgutachten etc.) 
einzuholen. Die voraussichtlichen Planungskosten für diese Leistungsphasen 
betragen voraussichtlich rund 151.000 Euro. 
 
Die Planung erfolgt nach den rechtlichen Vorgaben des Standards Effizienzhaus 
55 der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). 
 
Gleichzeitig werden die investiven Auszahlungsermächtigungen für die Planung in 
entsprechender Höhe 
- im Teilfinanzplan des Amtes für Wohnungswesen 
- in der Produktgruppe 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum, 
- Teilplanzeile 8 – Auszahlungen für Baumaßnahmen bei der Finanzstelle 5620-
1004-7-5201 – Neubau Waldstraße 115 
freigegeben. 
 
3. Der Rat beschließt, die in der Ratssitzung am 14. Mai 2020 mit Baubeschluss 
Nummer 2665/2019 beschlossene ursprüngliche Neubebauung in der 
geschilderten Form nicht weiterzuverfolgen. 
 
4. Der Rat erkennt in diesem Zusammenhang bereits den Bedarf für die externen 
Beauftragungen der Leistungsphasen 4 bis 9 an. 
 
Berücksichtigung der Vorgaben der Bewirtschaftungsverfügung der Kämmerei 
vom 23.04.2025 
Die Einhaltung der Vorgaben der Bewirtschaftungsverfügung der Kämmerei vom 
23.04.2025 wurden in der Beschlussvorlage im Absatz Finanzierung dargestellt. 
Beim öffentlich geförderten kommunalen Wohnungsbau handelt es sich grundsätzlich 
um eine freiwillige Aufgabe im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge und 
Selbstverwaltung. Da § 1 Abs. 2 Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025 
die Stadt Köln jedoch als Gebiet ausweist, in denen die ausreichende Versorgung 
der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders 
gefährdet ist, hat sie sich zu einer pflichtigen Aufgabe im Rahmen der 
Daseinsvorsorge gewandelt. 
Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine rechtlich und zeitlich notwendige 
Maßnahme: 
 
Die Legitimation des beabsichtigten Bauvorhabens beruht auf der durch den Rat in 
seiner Sitzung am 07. November 2019 genehmigten Planung (Vorlage 2665/2019). 
Auf Grundlage des Ankaufs des Nachbargrundstücks Waldstraße 113, 51145 Köln 
kann die bestehende Planung fortgeführt werden.

Eine Verschiebung der Baumaßnahme würde zu einer Erhöhung der Baupreiskosten 
entsprechend der statistischen Kostenkennwerte der Baukostendatenbank des 
Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI) führen. Die für 
dieses Projekt bereits investiv ausgezahlten 249.151,34 Euro müssten bei einem 
Verzicht auf Durchführung des Bauvorhabens abgeschrieben werden. 
Die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme wurde geprüft und ist in der Beschlussvorlage 
erläutert.  
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Vorgaben der 
Bewirtschaftungsverfügung vom 23.04.2025 in Bezug auf die Beschlussvorlage zum 
Bauvorhaben Waldstraße 113-115 erfüllt sind.

Ubersichtsplan Waldstr. 113 und 115
Mittelpunkt: 365768, 5638462
1:7500
 
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 18.02.2025Seite 1 / 1