Gewerbeflächenbedarfsanalyse im Zusammenhang mit vorbereitenden Untersuchungen für eine mögliche städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in Darmstadt/Nord

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Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Gewerbeflächenbedarfsanalyse 
 
Perspektiv- und Umsetzungsszenario 2040 
 
 -Aktualisierter Entwurf vom Juni 2021-  
 
Projektbearbeitung: 
Dr. Stefan Leuninger, Tom Bremer 
 
Stuttgart, im Juni 2021

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
2 
 
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Auftraggeber: 
Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung 
Im Carree 1 
64283 Darmstadt 
Ansprechpartner: 
Kai Hartmann 
 
Bearbeitung: 
Dr. Stefan Leuninger (Projektleitung) 
M.A. Stadtentwicklung Tom Bremer 
 
 
Bearbeitungszeitraum: 
September 2020 – Juni 2021

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
3 
 
1. Inhalt 
1 Zielsetzungen und  Rahmenbedingungen ....................... 6 
1.1 Ausgangssituation ................................ ...............................  6 
1.2 Aufgabenstellung ................................ ................................  7 
1.3 Konzeptionelle Grundlagen ................................ ................ 7 
1.4 Zielsetzungen ................................ ................................ ..... 10 
2 Untersuchungsraum ......................................................... 12 
2.1 Planerisch-funktionale Einordnung ................................ . 12 
2.2 Sozioökonomische Strukturen ................................ ......... 14 
2.3 Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung ............... 17 
2.4 Beschäftigtenstruktur ................................ ........................  20 
2.5 Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit................................ ........ 22 
2.6 Perspektivszenario Beschäftigung ................................ ... 23 
2.7 Wissenschaftsstandort Darmstadt ................................ ... 23 
2.8 Tourismus in Darmstadt ................................ .................... 25 
2.9 Zusammenfassende Einordnung des Wirtschafts- und 
Wissenschaftsstandorts Darmstadt ................................ .. 25 
2.10 Gewerbliche Standortwahl ................................ ................ 27 
2.11 Relevante Standorttypen ................................ .................. 29 
3 Methodik der Flächenbedarfsprognose ......................... 32 
3.1 Kaufpreissammlung ................................ ...........................  35 
3.2 Qualitative Gewerbeflächenentwicklung bzw. -nachfrage38 
3.3 Trendbasierte Gewerbeflächenbedarfsprognose ............ 40 
3.4 Entwicklungsszenarien bzw. Varianten des 
Gewerbeflächenbedarfs ................................ .................... 43 
3.5 Fazit: Gewerbeflächenbedarf ................................ ............ 45 
4 Gewerbliche Innenentwicklungspotenziale ................... 47 
4.1 Räumliche Verteilung der Gewerbegebiete in Darmstadt47 
4.2 Methodik ................................ ................................ ............ 48 
4.3 Ermittlung bestehender und perspektivischer 
Flächenpotenziale ................................ ..............................  48 
5 Bilanz ................................................................................. 53 
6 Gewerbegebietsentwicklung Darmstadt Nord ............. 56 
6.1 Potenzialraum Arheilgen West ................................ ........ 56 
6.2 Potenzialraum Wixhausen Ost ................................ ......... 58 
6.3 Gesamtbetrachtung Darmstadt-Nord .............................  59 
7 Fazit und Empfehlungen .................................................. 62 
7.1 Zusammenfassung ................................ ............................  62 
7.2 Perspektiven ................................ ................................ ...... 63 
7.3 Empfehlungen für eine Flächenstrategie ........................  64 
Anhang ................................................................................... 66 
Steckbriefe zu den Gewerbeflächenpotenzialen .......................  66

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
4 
 
2. Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Strukturräume in Hessen ................................................................... 12 
Abbildung 2: Zentrale Orte und Regionalachsen in Südhessen .................... 13 
Abbildung 3: Stärkekarte Deutschland .................................................................... 14 
Abbildung 4: Einpendler nach Darmstadt .............................................................. 15 
Abbildung 5: Entwicklung der Gewerbeanmeldungen und -abmeldungen 
in Darmstadt 2009-2019 ...................................................................................... 16 
Abbildung 6: Bevölkerungsentwicklung Darmstadt, 2012-2030 in Prozent
........................................................................................................................................ 17 
Abbildung 7: Bevölkerungsentwicklung Darmstadt 2009-2020 .................... 17 
Abbildung 8: Entwicklung der Gesamtbevölkerung, Beschäftigten und 
Beschäftigtenquote in Darmstadt .................................................................... 18 
Abbildung 9: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten 
in Darmstadt und den umliegenden Landkreisen ..................................... 18 
Abbildung 10: Prozentuale Verteilung der Beschäftigten in Darmstadt 
nach Wirtschaftsgruppierungen 2020 ............................................................ 20 
Abbildung 11: Arbeitslosenentwicklung in Darmstadt, 2011-2020 ............. 22 
Abbildung 12: Entwicklung der Kurzarbeit in Darmstadt 2020 ..................... 22 
Abbildung 13: Bevölkerungsprognose bis 2035 und angenommene 
Beschäftigtenkennziffer ........................................................................................ 23 
Abbildung 14: Patentanmeldungen in Hessen je 100.000 Einwohner von 
1995-2000 .................................................................................................................. 24 
Abbildung 15: Methodik der Gewerbeflächenbedarfsprognose .................. 33 
Abbildung 16: Kumulierte Verkäufe von voll erschlossenen, unbebauten 
Gewerbegrundstücken ab 1.000 qm, 2010 - 2019 .................................... 36 
Abbildung 17: Kumulierte Verkäufe von Rohbaubauland 
Gewerbegrundstücken ab 1.000 qm, 2013 - 2019 .................................... 36 
Abbildung 18: Aufbau des Trendmodells ............................................................... 40 
Abbildung 19: Flächenbedarfskorridor nach Entwicklungsszenarien 
(brutto) ........................................................................................................................ 45 
Abbildung 20: Gewerbegebiete in Darmstadt ...................................................... 47 
Abbildung 21: Räumliche Verteilung der Gewerbeflächenpotenziale i ...... 49 
Abbildung 22: Bilanzierter Flächenbedarf bis 2040 ............................................ 54 
Abbildung 23: Potenzialraum Arheilgen-West ..................................................... 57 
Abbildung 24: Erreichbarkeit des Potenzialraum Arheilgen West ................ 57 
Abbildung 25: Potenzialraum Wixhausen Ost ...................................................... 58 
Abbildung 26: Erreichbarkeit des Potenzialraum Wixhausen Ost ................ 58 
Abbildung 27: Bilanzierter Flächenbedarf - Innenentwicklungspotenziale - 
Evaluierungsvorschläge ........................................................................................ 65 
Abbildung 28: Vorhandene Baulandpotentiale (B-Planflächen)  im 
Gewerbegebiet DA-Wixhausen ......................................................................... 67 
Abbildung 29: Vorhandene Baulandpotenziale (B-Planflächen)  im 
Gewerbegebiet Kranichstein .............................................................................. 68 
Abbildung 30: Vorhandene Baulandpotentiale (B-Planflächen) im 
Gewerbegebiet Bürgerpark................................................................................. 69 
Abbildung 31: Vorhandene Baulandpotentiale (B-Planflächen) im 
Gewerbegebiet Nordwest ................................................................................... 70 
Abbildung 32: Vorhandene Baulandpotenziale (B-Planflächen)  im 
Gewerbegebiet Bunsen-/Haasstraße .............................................................. 72 
Abbildung 33: Vorhandenes Baulandpotenzial (B-Planflächen).................... 73 
Abbildung 34: Vorhandenes Baulandpotenzial (B-Planflächen).................... 74 
Abbildung 35: Vorhandene Baulandpotenziale (B-Planflächen)  im 
Gewerbegebiet TZ Rhein-Main ......................................................................... 75 
Abbildung 36: Vorhandene Baulandpotenziale (B-Planflächen) ................... 76 
Abbildung 37: Vorhandene Baulandpotenziale (B-Planflächen)  im 
Gewerbegebiet Griesheim Airfield ................................................................... 77 
Abbildung 38: Vorhandene Baulandpotenziale (B-Planflächen)  im 
Gewerbegebiet Eberstadt .................................................................................... 78 
Abbildung 39: Vorhandene FNP-Flächenpotenziale .......................................... 79 
Abbildung 40: Vorhandenes FNP-Flächenpotenzial .......................................... 80 
Abbildung 41: Vorhandenes FNP-Flächenpotenzial .......................................... 81 
Abbildung 42: Vorhandenes FNP-Flächenpotenzial .......................................... 82 
Abbildung 43: Vorhandenes FNP-Flächenpotenzial .......................................... 83

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
5 
 
3. Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Entwicklung der Erwerbstätigen in Darmstadt nach 
Wirtschaftsbereichen, 2000-2018 ..................................................................... 19 
Tabelle 2: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SvB) nach 
Wirtschaftszweigen am 31. März 2020 und Veränderungen zu 201221 
Tabelle 3: Tourismuszahlen in Darmstadt 2010 bis 2019 ................................. 25 
Tabelle 4: Veräußerungen von Gewerbegrundstücken 2010-2019 ............. 37 
Tabelle 5: Prognose zu den Gewerbeflächenveräußerungen bis zum Jahr 
2040.............................................................................................................................. 37 
Tabelle 6: Ø-Flächengröße veräußerter Gewerbegrundstücke, je 
Verkaufsvorgang, 2010-2019 ............................................................................. 37 
Tabelle 7: Im Trendmodell verwendete Flächenkennziffern (FKZ) ................ 41 
Tabelle 8: Beschäftigtenprognose Wissenschaftsstadt Darmstadt (2021 – 
2040) ............................................................................................................................ 42 
Tabelle 9: Rechnerischer Flächenbedarf entsprechend der Trendprognose 
(2021-2040) ............................................................................................................... 42 
Tabelle 10: Gegenüberstellung von Trendprognose und realen 
Flächenumsätzen (Bedarf pro Jahr) ................................................................. 42 
Tabelle 11: Flächenbedarfsprognose bis 2040 gemäß Trendprognose ..... 43 
Tabelle 12: Flächenbedarfe entsprechend unterschiedlicher 
Entwicklungsszenarien (gerundete Werte) ................................................... 45 
Tabelle 13: Flächenpotenziale der einzelnen Gewerbegebiete Darmstadts
........................................................................................................................................ 49 
Tabelle 14: Übersicht der FNP-Flächenpotenziale .............................................. 51 
Tabelle 15: Gegenüberstellung von Gewerbeflächenbedarf (bis 2040) und 
Potenzialflächen ...................................................................................................... 53

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
6 
 
1 Zielsetzungen und  
Rahmenbedingungen 
1.1 Ausgangssituation 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt, leistungsfähiges Oberzentrum in Süd-
hessen, zählt mit rund 160.000 Einwohnern und über 130.000 Erwerbstäti-
gen seit Jahren zu den dynamischsten Wirtschaftsstandorten nicht nur in 
Südhessen, sondern auch mit Bezug auf die fun ktionalen Verflechtungen 
zur Metropolregion Rhein -Neckar. Neben den vorhandenen Ressourcen 
und Stärken, die sich z.B. durch den Unternehmensbesatz und die wissen-
schaftlichen Einrichtungen ausdrücken, ergeben sich positive Lokalisati-
onseffekte durch die räu mliche Nähe zum Finanzzentrum Frankfurt/Main 
(inklusive Frankfurt Airport) sowie zu den südlich gelegenen Oberzentren 
Heidelberg/Mannheim/Ludwigshafen.  
Vor dem Hintergrund der positiven räumlich-funktionalen Rahmenbedin-
gungen, die auch die vorhandenen Verkehrspotenziale berücksichtigen, ist 
es nachvollziehbar, dass die Wissenschaftsstadt Darmstadt in den letzten 
Jahren einem enormen Wachstumsprozess durchlaufen hat.  
Aufgrund der Siedlungsstruktur und den sich daraus ergebenden Restrik-
tionen haben sich im Ergebnis der dynamischen Entwicklung u.a. Flächen-
konkurrenzen zwischen den wichtigen Funktionen „Wohnen“ und „Arbei-
ten“ ergeben. 
 
 
 
1  Wissenschaftsstadt Darmstadt, Vereinigung der hessischen Unternehmerverbände, DGB-
Region Südhessen, Industriepolitisches Leitbild der Wissenschaftsstadt Darmstadt (2015). 
Der Masterplan DA 2030+ formuliert hierzu zusammenfassend: 
„Fest steht, dass Darmstadt eine attraktive Ausgangssituation 
hat und die Zukunftsthemen aktiv anpackt. Unsere Stadt ist 
hervorragend für die ökonomischen und gesellschaftlichen 
Trends der Zukunft aufgestellt (...).“ 
 
Neben dem Masterplan DA 2030+ wurden auch im aktuellen Regionalen 
Entwicklungskonzept (REK) Südhessen vielfältige Aspekte mit Blick auf die 
positiven sozio -ökonomischen Entwicklungsperspektiven des Oberzent-
rums Darmstadt herausgearbeitet.  
Die räumliche Kombination von Wissenschaft und Wirtschaft in Verbin-
dung mit den vorhandenen Netzwerkstrukturen werden al lgemein als 
wichtige Entwicklungsmotoren für eine nachhaltige, zukunftsorientierte 
Stadtentwicklung eingeordnet. Das industriepolitische Leitbild 1 formuliert 
hierzu: 
„(Wir) gehen übereinstimmend davon aus, dass die Industrie mit  
Forschung und Entwicklung, Produktion sowie das  
produzierende Handwerk auch in Zukunft  
eine Schlüsselstellung (…) für Darmstadt im Besonderen haben.“ 
 
Für die Stabilisierung und Weiterentwicklung der Wettbewerbsfähigkeit 
der lokalen Ökonomie – mit dem wichtigen regionalen Kontext – sind ent-
sprechende Weichenstellungen bzw. Rahmenbedingungen verbunden. 
Hierzu zählt nicht zuletzt die Verfügbarkeit eines vielfältigen Mix an leis-
tungsfähigen, attraktiven Gewerbestandorten.2 Sowohl für die Sicherung 
2   Der Begriff der Gewerbe- oder Wirtschaftsstandorte(-räume) geht über die bauplanungs-
rechtlich definierten Gewerbegebiete hinaus.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
7 
 
und Weiterentwicklung der bestehenden Unternehmen als auch die selek-
tive Neuansiedlung sowie die Stärkung der Gründerszene – inklusive der 
Kreativ- und Kulturökonomie. 
 
1.2 Aufgabenstellung 
Vor dem skizzierten Hintergrund verfolgt das Oberzentrum Darmstadt das 
Ziel, in Form einer Ge werbeflächenstudie sowohl die zukünftigen Gewer-
beflächenbedarfe zu quantifizieren als auch die spezifischen Entwicklungs-
chancen für die Wissenschaftsstadt Darmstadt aufzubereiten. Dieser Ziel-
setzung liegt die bereits im Masterplan DA 2030+ formulierte Erkenntnis 
zugrunde, dass ein in Qualität und Quantität ausreichendes Gewerbeflä-
chenangebot (in Verbindung mit dem umfassenderen Ansatz der Wirt-
schaftsräume) eine wesentliche Grundvoraussetzung darstellt, um die vor-
handenen ökonomischen Grundvoraussetzungen aufzugreifen und gezielt 
bzw. zielgruppengerecht weiterzuentwickeln. Der städtebaulichen Innen-
entwicklung kommt hierbei eine besondere Bedeutung zu und wird im 
Rahmen der vorliegenden Analyse auch unter dem Aspekt der Wirtschafts-
raumentwicklung thematisiert.  
Die Grundlagen für die Gewerbeflächenentwicklung bzw. Gewerbeflächen-
bedarfe in Darmstadt sind vielfältig und umfassen sowohl die Auswirkun-
gen und Perspektiven des laufenden Strukturwandels, die Anforderungen 
der bestehenden Unternehmen, auch des industriellen Sektors, im Hinblick 
auf mögliche Standortoptimierungsprozesse, die selektive Ansiedlung von 
Unternehmen zur Weiterentwicklung von Clustern und Netzwerkstrukturen 
sowie die wichtige Thematik  einer Weiterentwicklung von Gründer - und 
Innovationsökosystemen. Für diese unterschiedlichen Segmente gilt es, die 
entsprechenden Standortvoraussetzungen und Standortoptionen zu 
schaffen.  
 
3 Der Regionalplan befindet sich derzeit in der Neuausstellung. 
Für die Ermittlung von stadtspezifischen Gewerbeflächenbedarfen, nach 
unterschiedlichen Zielgruppen, werden die vorhandenen Gewerbeflächen-
optionen bzw. Freiflächen den prognostizierten Bedarf in Form einer st ra-
tegischen Bilanz gegenübergestellt. 
Im Ergebnis der Bilanzierung werden Aussagen für die eingeleiteten vor-
bereitenden Untersuchungen im Norden der Stadt Darmstadt getroffen. 
 
1.3 Konzeptionelle Grundlagen 
Als wichtige  konzeptionell-planerische Grundlagen für die Gewerbeflä-
chenentwicklung im Oberzentrum Darmstadt sind insbesondere die beiden 
nachfolgenden Dokumente heranzuziehen: 
▪ Regionales Entwicklungskonzept Südhessen (REK) (2019)3, 
▪ Masterplan DA 2030+ 
 
Während im erstgenannten Dokument eine transparente Übersicht zu den 
Strukturen und Entwicklungen in der Region dargestellt wird, lassen sich 
aus dem zweiten Dokument wichtige stadtentwi cklungspolitische Zielset-
zungen für die Wissenschaftsstadt Darmstadt ableiten. 4 
Das REK Südhessen macht deutlich, dass bezüglich der Bevölkerungsent-
wicklung in der Großregion insbesondere die Oberzentren Frankfurt am 
Main, Offenbach am Main, Hanau und Dar mstadt sowie deren direkt an-
grenzendes Umland ein Wachstum zu verzeichnen hatten. Der Trend der 
4  Die beiden Dokumente sind in Gesprächen mit der IHK und dem Regierungspräsidium im 
Hinblick auf die untersuchungsleitenden Fragstellungen nochmals reflektiert worden.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
8 
 
Urbanisierung ist damit in der Region Südhessen weiterhin nahezu unge-
brochen.5  
Im Prognosezeitraum 2015 -2030 wird im REK für Südhessen ein Bevölke-
rungsplus von 225.000 ausgewiesen. Der aus der Prognose abzuleitende 
Wohnungsbedarf fokussiert sich wiederum insbesondere auf die Städte 
Frankfurt am Main, Offenbach am Main sowie Darmstadt und deren nähe-
res Umfeld. 
Ein Grund für diese Tendenzen liegt in der Bedeutung  der vorgenannten 
Städte als Wirtschaftsstandorte. Hierzu wird im REK folgendes formuliert: 
„Den Oberzentren kommt durch die Konzentration von 
 Arbeitsplätzen (...) eine wichtige Rolle zu.“ 
 
Die hieraus abzuleitenden Implikationen für die Gewerbe- und Arbeitsplat-
zentwicklung liegen auf der Hand. Denn auch im REK wird richtigerweise 
formuliert, dass im Sinne einer nachhaltigen Raumentwicklung ein ausge-
glichenes Verhältnis zwischen Wohnen und Arbeiten erreicht werden soll 
(auch um Pendlerbewegungen im Sin ne des Klimaschutzes Schritt für 
Schritt zu reduzieren). 
In puncto Beschäftigtenentwicklung weist das REK für die vergangenen 
Jahre ein durchschnittliches Wachstum von rund plus 1,7 % über die ge-
samte Region aus. Hierzu heißt es zusammengefasst: 
„Insgesamt erweist sich Südhessen als dynamischer  
Wirtschaftsstandort.“ 
 
Die positive Beschäftigtenentwicklung vollzog sich in der Region Südhes-
sen über alle Sektoren. Sowohl im produzierenden Gewerbe als auch im 
 
5  Inwieweit dieser Megatrend durch die Corona-Pandemie beeinflusst wird, kann noch nicht 
abschließend beurteilt werden. Unsere aktuellen Analysen in der Region zeigen, dass wir 
Dienstleistungsbereich hat die Region ein Plus an Beschäftigung zu ver-
zeichnen. Im Detail ist zu konstatieren, dass auch das Baugewerbe, der Ein-
zelhandel sowie der Bereich Verkehr und Logistik positive Entwicklungs-
zahlen aufweisen.  
Vor dem Hintergrund der dynamischen Entwicklung in Südhessen, die ein 
Ergebnis der äußerst positiven Standort - und Agglomerationsvorteile i st, 
wird im REK ein Gewerbeflächenbedarf im Zeitraum 2018 -2030 in einer 
Größenordnung von rund 3.700 -4.000 ha ausgewiesen. Grundlage für 
diese Einschätzung bilden Beschäftigtenprognosen, die im dynamischen 
Entwicklungsszenario von einem Zuwachs von rund 37 0.000, davon rund 
120.000 in flächenrelevanten Bereichen, ausgehen.  
Im Gegensatz zur Prognose im REK Südhessen geht das LEP Hessen von 
einem deutlich geringeren Wachstum aus. Das LEP prognostiziert auf Basis 
einer Prognose der Hessenagentur einen jährlichen Beschäftigtenzuwachs 
von rund 0,1 % für Südhessen. Die Diskrepanz zwischen der Prognose aus 
dem REK Südhessen und dem LEP ist damit beträchtlich und im Hinblick 
auf die spezifische Situation der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu reflek-
tieren.  
In Bezug auf eine branchenspezifische Segmentierung sind dem REK Süd-
hessen folgende Aussagen zu entnehmen: 
▪ Im verarbeitenden /produzierenden Gewerbe wird im Prognose-
zeitraum von einem zusätzlichen Flächenbedarf in einer Größen-
ordnung von 650 ha ausgegangen. 
▪ Im Baugewerbe entsteht laut REK ein zusätzlicher Flächenbedarf in 
einer Größenordnung von rund 400 ha. 
▪ Im flächenintensiven Segment Verkehr und Logistik errechnet sich 
ein zusätzlicher Flächenbedarf in einer Größenordnung von rund 
1.350 ha. 
z.B. erhebliche Wanderungsbewegungen, gerade der jüngeren Bevölkerungsgruppen, 
von Darmstadt nach Mühltal beobachten können.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
9 
 
▪ Im Bereich Handel (mit Kfz-Autohäusern) wird ein Flächenbedarf in 
einer Größenordnung von rund 430 ha angenommen. 
▪ In den unterschiedlichen Unternehmens - und haushaltsnahen 
Dienstleistungsbereichen ergibt sich laut REK ein zusätzlicher Flä-
chenbedarf in einer Größenordnung von rund 390 ha. 
▪ Weitere rund 105 ha an Flächenbedarf ergeben sich auch für das 
gerade für Darmstadt relevante Segment der Kommunikations - 
und Informationsbranche. 
 
Neben dieser sektoralen Aussage des Gewerbeflächenbedarfs finden sich 
im REK weiterführende Aussagen  zu den räumlichen Nachfragemustern. 
Hierzu wird die These formuliert, dass insbesondere die leistungsfähigen 
Oberzentren aufgrund ihrer Lokalisationsvorteile eine entsprechende 
Nachfrage nach Gewerbeflächen auslösen.  
„Es werden zunehmend urbane (oder urban geprägte, Anm.d.V.)  
Gewerbestandorte nachgefragt, 
die hochverdichtet sind und in guter räumlicher Nähe  
zu einem Halt des öffentlichen (Nah-)Verkehrs liegen“. 
Diese urbanen Standorte, so die Aussagen im REK Südhessen , befinden 
sich vorwiegend in urbanen Mischgebieten . In der Zusammenführung der 
sektoralen Nachfrage mit den räumlichen Strukturen ergibt sich laut REK 
Südhessen eine starke Nachfrage in den Kommunen nach Logistikflächen.6 
Im Hinblick auf die Fortschreibung des Regionalplans bzw. der regionalen 
Flächennutzungsplanung werden im REK Südhessen einige Empfehlun gen 
 
6  Der Bereich Logistik geht heutzutage weit über die Lagerhaltung und den Transport hin-
aus und umfasst auch vor- und nachgelagerte Dienstleistungen für regionale Unterneh-
men. Hubs mit regionaler und nationaler Bedeutung lassen sich zu vielseitigen Dienstleis-
tungsknoten für die ansässige Wirtschaft (v.a. KMU) entwickeln.  
ausgesprochen, die auch Relevanz für die strategische Gewerbeflächenent-
wicklung in der Wissenschaftsstadt Darmstadt haben: 
▪ Grundsätzlich wird empfohlen, bei der Flächenentwicklung in den 
Kommunen Potenzialanalysen zu erarbeiten, um zu einem mög-
lichst realitätsnahen Zukunftsbild zu kommen und die Perspekti-
ven und Potenziale der Innenentwicklung adäquat zu berücksich-
tigen. 
▪ Für den gewerblichen Bereich wird angestrebt, dichter zu bauen, 
um damit die formulierten politischen Ziele zur Reduzierung der 
Flächenneuinanspruchnahme zu erreichen.  
▪ Der gewerblichen Innenentwicklung, die z.B. das Instrument der 
Flächenmobilisierung beinhaltet, kommt im REK Südhessen als 
Zielsetzung eine besondere Rolle zu.  
▪ Der gesamte Komplex Logistik wird aufgrund der Flächenbedarf e 
als besondere regionalplanerische Herausforderung eingeordnet. 7  
7  Unter Beachtung der durchgeführten Dokumentenanalyse und Gespräche ergibt sich in 
diesem Segment für die Wissenschaftsstadt Darmstadt kein wesentlicher Handlungsbe-
darf.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
10 
 
1.4 Zielsetzungen 
Die Formulierung von Zielsetzungen und Leitlinien der ökonomischen Ent-
wicklung bzw. der Wirtschaftsförderung stellen die grundsätzlichen Leit-
planken der Gewerbeflächenbedarfsprognose dar. Denn nur wenn klar ist, 
in welche Richtung sich das Oberzentrum entwickel n soll, lassen sich ent-
sprechende Aussagen im Hinblick auf Branchen- und Technologiefokussie-
rungen und die damit verbundenen Standortansprüche ableiten. 
Mit dem Masterplan DA 2030+ liegt ein mit der Stadtgesellschaft breit ab-
gestimmtes Konzept vor, das sich intensiv mit den Fragestellungen der 
Siedlungsentwicklung, der Innenentwicklung , der Digitalisierung und den 
grundsätzlichen Perspektiven der Ökonomie auseinandersetzt. Vor diesem 
Hintergrund lassen sich wesentliche  projektrelevante Ziel- und Strategie-
aussagen aus dem Masterplan wie folgt herausarbeiten: 
▪ Für die Zukunft wird davon ausgegangen, dass Wissenschaft, Bil-
dung und Wirtschaft mit den zukunf tsfähigen Technologien im 
Stadtraum eine wichtige und sichtbare Bedeutung haben. Enge 
Verknüpfungen bzw. Synergien zwischen Wissenschaft und Wirt-
schaft sowie ein breit aufgestelltes und gut ausgebildetes Poten-
zial an Absolventinnen und Absolventen der Hoch schulen bildet 
eine wichtige Grundlage – nicht zuletzt, um eine aktive Grün-
derszene zu realisieren.8 
▪ Für die aktuelle und auch zukünftig angestrebte starke Position des 
Wissenschafts- und Wirtschaftsstandortes Darmstadt gilt es, die 
entsprechenden Rahmenb edingungen aufrechtzuerhalten und 
auszubauen. Die Vielfalt ergibt sich aus einem Mix an traditionell 
in der Stadt verwurzelten Unternehmen sowie klein - und mittel-
 
8 Vgl. Masterplan DA 2030+ 
9 Der Einzelhandel wird in der vorliegenden Studie weitgehend ausgeblendet, da über den 
Bestand hinaus sowohl aus den bisherigen Einzelhandelskonzepten als auch aus dem in 
ständischen Unternehmen. Zur Stärkung und nachhaltigen Ent-
wicklung der Potenziale wird im Mast erplan DA 2030+ auch zu-
künftig von Ansiedlungsvorhaben und Neugründungsaktivitäten 
ausgegangen. 
▪ Eine der wichtigen oben genannten Rahmenbedingungen bilden 
vorhandene und verfügbare  Flächenpotenziale bzw. Wirtschafts-
räume, sowohl für die Bestandsentwicklung, die selektiven Ansied-
lungen als auch die Förderung von Jungunternehmen. Neben den 
starken industriellen Wurzeln gilt es hierbei, auch den Einzelhandel 
und das Handwerk als wichtige Arbeitgeber zu berücksichtigen. In 
der Konsequenz bedeutet dies, dass sow ohl attraktive, zielgrup-
penorientierte Wirtschaftsräume vorgehalten werden als auch, 
dass für bestehende Standorte Planungssicherheit gewährleistet 
wird.9 
▪ Unter räumlichen Gesichtspunkten legt der Masterplan DA 2030+ 
einen Schwerpunkt auf die Randzonen der Kernstadt, in denen ins-
besondere innovative, wertschöpfungsorientierte Quartiere bzw. 
urbane Räume entwickelt werden sollen.  
▪ Mit der verstärkten Fokussie rung auf innenstadtnahe urbane Im-
pulsstandorte sollen auch attraktive städtebauliche Akzente im 
Oberzentrum Darmstadt gesetzt werden. 
▪ In der operativen Umsetzung wird empfohlen, dass Flächen für 
Wissenschaft und Arbeiten strategisch gesichert und baurechtl ich 
qualifiziert werden sollen. Neue Produktionsformen, die eine ge-
wisse „Rückkehr in die urbanen Lebens - und Stadträume“ ermög-
lichen, sind hierbei speziell in den Fokus zu nehmen. 
Beschlussfassung befindlichen Einzelhandels- und Zentrenkonzepten 2020 kein Flächen-
bedarf für großflächigen Einzelhandel abgeleitet werden kann.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
11 
 
▪ In der zusammenfassenden Gesamtbetrachtung legt der Master-
plan DA 2030+ nahe, dass aus gewerbepolitischer Sicht eine mo-
derate, nachhaltig ausgerichtete Wirtschaft sraumentwicklung in 
den Fokus zu rücken ist, welche sowohl die integrierten Reserve-
potenziale als auch notwendige Flächen für die Weiterentwicklung 
bestehender Unternehmen sowie die selektive Neuansiedlung be-
inhaltet. 
 
  
Zusammenfassung Kapitel 1: Zielsetzungen und Rahmenbedingungen: 
• Das regionale Entwicklungskonzept (REK) attestiert Südhessen eine gute ökonomische Ausgangssituation mit positiven Perspektiv en. Im 
Ergebnis wird bis zum Jahr 2030 ein Gewerbeflächenbedarf in einer Größenordnung von ca. 3.700 – 4.000 ha erwartet. 
• Zur Stärkung und nachhaltigen Entwicklung der ökonomischen Potenziale wird im Masterplan DA 2030+ auch zukünftig von Ansiedlungs-
vorhaben und Neugründungsaktivitäten ausgegangen. Eine der wichtigen Rahmenbedingungen bilden vorhandene Flächenpotenziale bzw. 
Wirtschaftsräume, sowohl für die Bestandsentwicklung, die selektiven Ansiedlungen als auch die Förderung von Jungunternehmen.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
12 
 
2 Untersuchungsraum 
2.1 Planerisch-funktionale Einordnung 
Die kreisfreie Stadt Darmstadt im Süden Hessens ist Bestandteil der wirt-
schaftlich starken Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main mit rund 5,5 Mio. 
Einwohnern. Als Oberzentrum ist die Wissenschaftsstadt Darmstadt Stand-
ort hochwertiger, spezialisierter Einrichtungen und bietet Agglomerations-
vorteile für die gesamte Region sowie Verknüpfungspunkte großräumiger 
und regionaler Verkehrssysteme.  
Mit einer direkten Autobahnanbindung (A5 und A67) an das Finanzzent-
rum Frankfurt a.M., nach Mannheim/Heidelberg und die beiden Wirt-
schaftsregionen FrankfurtRheinMain und Rhein-Neckar ist Darmstadt ver-
kehrlich bestens angebunden. Zudem bieten sowohl die Anbindung an das 
IC-/ICE-Netz der Deutschen Bahn und die Nähe zum internationalen Air-
port Frankfurt verkehrliche Pluspunkte.  
 
 
 
 
Quelle: Landesentwicklungsplan Hessen 2020  
 
Abbildung 1: Strukturräume in Hessen

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
13 
 
Entsprechend dem Landesentwicklungsplan Hessen von 2020 10 gilt Darm-
stadt als Oberzentrum. Damit verfügt Darmstadt über einen  regionalen 
Versorgungsauftrag nicht nur für das Stadtgebiet selbst, sondern auch für 
das Umland. Zum landesplanerischen Mittelbereich von Darmstadt zählen 
die Gemeinden Modautal, Mühltal, Ober-Ramstadt, Roßdorf und Messel.  
Mit den Oberzentren Frankfurt (ca. 25 km nördlich), Hanau (ca. 34 km nord-
östlich), Offenbach (ca. 26 km nordnordöstlich) und Wiesbaden (ca. 37 km 
nordwestlich) sind neben Darmstadt insgesamt fünf Oberzentren im Re-
gierungsbezirk Darmstadt verortet. Umgeben ist die Stadt besonders im 
Norden und Südwesten von zahlreichen Mittelzentren. Der Südosten da-
gegen weist ein geringeres Netz an Mittelzentren auf, wobei eine Vielzahl 
an Unterzentren die Siedlungsstrukturen charakterisieren.  
Entlang der überregionalen Entwicklungsachsen (vgl. Abb. 2) ist gemäß Re-
gionalplan Südhessen der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur zu konzentrie-
ren, wobei diese als Verbindung zwischen den zentralen Orten dienen sol-
len.  
Nach dem Landesentwicklungsplan Hessen 2020 sollen „von jedem zentra-
len Ortsteil einer Gemeinde […] die oberzentralen Einrichtungen des nächst-
gelegenen Oberzentrums in der Regel in ca. 60 Minuten sowohl mit dem In-
dividualverkehr und auch dem öffentlichen Nahverkehr erreichbar sein“ (LEP 
Hessen, 2020, 5.2.1).  
„Oberzentren sollen die Versorgung eines Bereichs von mindestens 500.000 
Einwohnern, im Ländlichen Raum nicht unter 250.000 Einwohnern mit qua-
lifizierten und spezialisierten Einrichtungen und Arbeitsplätzen gewährleis-
ten“ (LEP Hessen, 2020, 5.2.1)  
“Oberzentren haben für die dortige Bevölkerung zugleich die mittel - und 
grundzentralen Versorgungsaufgaben zu leisten, Mittelzentren zugleich die 
der grundzentralen Versorgung“ (LEP Hessen, 2020, 5.1).“ 
 
10  Die Hessische Landesregierung hatte am 16. Dezember 2019 beschlossen, die Offenle-
gung und Beteiligung zum Entwurf des Landesentwicklungsplans (LEP) 2020 – Raumstruk-
tur, Zentrale Orte und Großflächiger Handel – (4. Änderung des Landesentwicklungsplans 
Hessen 2000) durchzuführen. 
 
 
 
 
 
Quelle: Regionalplan Südhessen/ Regionaler FNP 2010 
Abbildung 2: Zentrale Orte und Regionalachsen in Südhessen

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
14 
 
2.2 Sozioökonomische Strukturen 
Als Oberzentrum mit einer Vielzahl an Einrichtungen des gehobenen Be-
darfs, einer dynamischen wirtschaftlichen Struktur und einer sehr gute n 
verkehrlichen Anbindung, sowohl auf der Straße und Schiene als auch der 
Nähe zum internationalen Flughafen Frankfurt, bietet Darmstadt eine hohe 
Wohnstandortsqualität und -attraktivität.  
Auf einer Gesamtfläche von etwa 122 qm leben in Darmstadt circa 160.000 
Menschen. Die stärksten Einpendlerlandkreise Darmstadt -Dieburg, Oden-
waldkreis, Bergstraße, Groß -Gerau u nd Offenbach weisen zusammenge-
fasst weitere ca. 1.295.000 Einwohner auf.  
Das Bruttoinlandsprodukt der Wissenschaftsstadt Darmstadt (BIP) wies im 
Jahr 2018 einen Wert von 12.364 Mio. Euro auf, was einen Anteil am BIP 
des Landes Hessen von 4,3 % und BIP je Erwerbstätiger Person von 90.072 
€ ausmacht. Im Vergleich zu den umliegenden hessischen Oberzentren be-
legt Darmstadt in letzterer Kategorie den dritten Platz hinter Frankfurt a.M. 
(97.735 €) und Wiesbaden (93.619 €) und vor Offenbach a.M. (69.434 €). 
Im Städteranking von 2019 nimmt Darmstadt seit Jahren regelmäßig den 
Spitzenplatz als zukunftsträchtiger Standort ein. Im umliegenden wirt-
schaftskräftigen Rhein -Main Gebiet schafft es lediglich Frankfurt a.M. an 
Position 27 ins Ranking11.   
Als Basis für die weitere positive Entwicklung gelten dabei in Darmstadt die 
fünf Kernbranchen:  
▪ Chemie/Pharma/Biotech  
▪ Kosmetik 
▪ Informations- und Kommunikationstechnologie 
▪ Maschinenbau/Elektrotechnik/Mechatronik und  
▪ Weltraum- und Satellitentechnologie 
 
 
11  Vgl. Städteranking 2019, Hrsg: IW Consult, Projektpartner: Wirtschaftswoche und Immo-
bilienscout24 
Darüber hinaus ist in der Darmstädter Wirtschaft eine zunehmende Orien-
tierung hin zu ökolo gischen / nachhaltigen Produkten und Dienstleistun-
gen zu erkennen (bspw. Alnatura, Entega (Ökostrom)). 
Als größter Arbeitgeber fungiert in der Stadt Darmstadt das Pharmaunter-
nehmen Merck mit etwa 11.000 Mitarbeitern. Ebenfalls von hoher Bedeu-
tung ist die technische Universität Darmstadt, welche mit knapp 5.000 For-
schern, Professoren und sonstigen Mitarbeitern einen Beitrag zum Wissen-
schaftsstandort Darmstadt leistet.  
Dem Prognos Zukunft satlas zur Folge wird der Stadt Darmstadt eine im 
bundesdeutschen Vergleich höchste Stärke zugeschrieben (vgl. Abb. 3).  
 
Abbildung 3: Stärkekarte Deutschland 
Quelle: cima 2020, Prognos Zukunftsatlas 2019

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
15 
 
Ausschlaggebend für diese positive Bewertung im Zukunftsatlas sind ins-
besondere folgende Faktoren: 
▪ Hoher Anteil junger Erwachsener 
▪ Hohe Arbeitsplatzdichte 
▪ Niedrige Arbeitslosenquote 
▪ Hoher Anteil Hochqualifizierter 
▪ Niedrige Schulabbrecherquote 
▪ Hohe Anzahl an FuE-Personal in der Wirtschaft 
▪ Hohe Patentintensität 
▪ Hohe Kaufkraft  
▪ Niedrige Kriminalitätsrate   
▪ (sehr) Gute Erreichbarkeit über Bundesautobahnen. 
 
Die Stadt Darmstadt gilt als Einpendlerziel mit überregionaler Reichweite. 
Dabei wohnen etwa ein Drittel der in Darmstadt sozialversicherungspflich-
tig Beschäftigten in der Stadt selbst. Weitere 50.000 Beschäftigte pendeln 
aus dem engeren Nahbereich, den Landkreisen Dar mstadt-Dieburg, Berg-
straße, Groß-Gerau, Offenbach und Odenwaldkreis, ein. Darunter fällt be-
sonders der Landkreis Darmstadt -Dieburg mit fast 32.000 Beschäftigten 
auf.  
Aus dem erweiterten Nahbereich pendeln zudem circa 14.000 nach Darm-
stadt ein, was einen A nteil von 13,5  % der in Darmstadt arbeitenden Per-
sonen entspricht. 5.500 davon kommen aus angrenzenden Bundesländern, 
verstärkt aus Nordbaden und Rheinhessen. Dabei wirkt sich die in diesem 
Zusammenhang auch die gut ausgebaute Verkehrsinfrastruktur entlang  
der hessischen und badischen Bergstraße fördernd auf den Pendlerverkehr 
aus.  
Zu den Einpendlern aus dem Nahbereich kommen zudem noch etwa 8.000 
Beschäftigten hinzu, welche aus dem übrigen Bundesgebiet nach Darm-
stadt pendeln, wobei es sich in der Regel um Fernpendler handelt, welche 
nur am Wochenende nach Hause fahren oder verstärkt von Zuhause arbei-
ten. 
Quelle: Statistische Berichte 2. Halbjahr 2019, Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Abbildung 4: Einpendler nach Darmstadt

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
16 
 
Die Entwicklung der Gewerbeanmeldungen ist seit 2008 rückläufig, wobei 
auch die Abmeldungen seitdem zurückgehen (vgl. Abbildung 5). Während 
es bis 2015 jedoch noch mehr Anmeldungen als Abmeldungen gab, ist das 
seitdem umgekehrt.  
 
 
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt  
 
Insgesamt gibt es in der Stadt Darmstadt zum Januar 2020 circa 9.700 der 
IHK-zugehörige Unternehmen mit insgesamt etwa  20.000 Beschäftigten. 
Die Arbeitslosenquote lag 2019 bei 5,0  %, was ebenso den Bundesdurch-
schnitt darstellt. Die regionale Arbeitslosenquote unter Einbezug der um-
liegenden Landkreise Darmstadt -Dieburg, Bergstraße, G roß-Gerau und 
Odenwaldkreis liegt bei 4,3 %12.  
 
 
12 Quelle: IHK Darmstadt; Bundesagentur für Arbeit 
 
 
 
 
 
 
 
 
„Die Mischung aus guter Infrastruktur, exzellenten Universitä-
ten, Hochschulen und Forschungseinrichtungen sowie wissen-
schaftlichen und technologiebasierten Unternehmen ist einzig-
artig. Alle Städte in der Rhein -Main-Region haben ihre Stär-
ken. Aber als Zentrum für Wissenschaft und Forschung nimmt 
Darmstadt eine herausgehobene Stellung ein“13 
 
 
  
13 J. Partsch in: Standort Darmstadt, Wissenschaftsstadt Darmstadt 
-250
-200
-150
-100
-50
0
50
100
150
200
0
400
800
1.200
1.600
2.000
2011 2013 2015 2017 2019
Gewerbeanmeldungen Gewerbeabmeldungen Saldo
Abbildung 5: Entwicklung der Gewerbeanmeldungen und -abmeldungen in 
Darmstadt 2009-2019

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
17 
 
2.3 Bevölkerungs- und Beschäftigtenent-
wicklung 
Darmstadt weist v.a. aufgrund der positiven Wanderungsbewegungen seit 
Jahren ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum auf, welches 2020 einen 
Wert von etwas über 160.000 Einwohnern erreichte (vgl. Abbildung 7).  
 
 
Quelle: Statistisches Bundesamt 
 
Nach Daten der Bertelsmannstiftung ist davon auszugehen, dass die Be-
völkerungszahl auch bis 2030 weiter zunimmt (vgl. Abbildung 6). Eine ent-
sprechend positive Bevölkerungsentwicklung ist auch im Masterplan DA 
2030+ formuliert worden. Der entsprechende statistische Bericht des Lan-
des (2019) geht im Prognosezeitraum 2019-2040 von einem Bevölkerungs-
plus von rund 15 % aus.14 
Im regionalen Vergleich weist Darmstadt, genauso wie das nahegelegene 
Frankfurt a.M. und die gesamte Metropolregion Rhein -Neckar eine stei-
gende Bevölkerungsentwicklung auf, während sich die Entwicklung in den 
ländlichen Regionen südöstlich der Wissenschaftsstadt nicht so positiv dar-
stellt.  
 
14  Vgl. hierzu auch die Aussagen in der aktuellen Raumordnungsprognose 2040 des BBSR 
Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. 
 
 
Datenquelle: Demographiebericht Darmstadt, Bertelsmannstiftung, 2015 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2020 
 
 
 
130.000
140.000
150.000
160.000
170.000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Abbildung 6: Bevölkerungsentwicklung Darmstadt, 2012-2030 in Prozent 
Abbildung 7: Bevölkerungsentwicklung Darmstadt 2009-2020

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
18 
 
 
Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Statistisches Bundesamt , Statistische Berichte 
Darmstadt 
 
Auch die Betrachtung über den dargestellten Betrachtungszeitraum hinaus 
zeigt, dass die Beschäftigtenentwicklung seit vielen Jahren kontinuierlich 
steigt. So wies die Wissenschaftsstadt Darmstadt im Jahr 2005 noch ca. 
84.000 sozialversicherun gspflichtig Beschäftigte auf, 2010 waren es über 
87.000 (+ 3.000 Beschäftigte bzw. + 3,5 %). 
 
Bei rund 160.000 Einwohnern weist Darmstadt im Juni 2020 ca. 107.000 
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SvB) auf. Darunter ist mit 75,2 % 
der Großteil der Beschäftigten dem tertiären Sektor, d.h. den unterschied-
lichen Dienstleistungsbereichen, zugeordnet.  
 
Aus der Anzahl der Beschäftigten in Darmstadt und der Einwohnerzahl 
ergibt sich im Verhältnis eine Kennziffer v on 655-660 Beschäftigten ( SvB) 
pro 1.000 Einwohner. Mit dieser hohen Arbeitsplatzzentralität, die insbe-
sondere im Zeitraum 2015 -2019 deutlich angestiegen ist, wird die ober-
zentrale Funktion Darmstadts deutlich. er Rückgang der Beschäftigten-
quote im Jahr 2015 ist durch einen deutlichen Bevölkerungszuwachs bei 
nur leicht erhöhten Beschäftigtenzahlen zu erklären. 
 
 
Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit 
 
Eine ähnlich positive Entwicklung ist auch in den umliegenden Landkrei-
sen zu beobachten (vgl. Abbildung 9). Dabei sind in einigen Fällen eine 
Stagnation bzw. ein Rückgang der Beschäftigung für das Jahr 2020 fest-
zustellen, was ggf. mit den ersten Auswirkungen der Corona-Pandemie 
auf den Arbeitsmarkt zu erklären ist.  
 
 
56
58
60
62
64
66
68
0
50.000
100.000
150.000
200.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Gesamtbevölkerung Beschäftigte (SvB) Bechäftigtenquote
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Bergstraße DA-Dieburg Groß-Gerau
Odenwaldkreis Ldk. Offenbach Darmstadt
Abbildung 8: Entwicklung der Gesamtbevölkerung, Beschäftigten und Be-
schäftigtenquote in Darmstadt 
Abbildung 9: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in 
Darmstadt und den umliegenden Landkreisen

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
19 
 
Ebenfalls eine positive Entwicklung ist in der Zahl der Gesamt-Erwerbstäti-
gen festzustellen. Diese ist seit 2010 bis 2018 um knapp 14.000 gestiegen.  
In folgender Tabelle ist die Entwicklung der Erwerbstätigen in Darmstadt-
nach Wirtschaftsbereichen gegliedert.  
Wirtschaftsbereiche 2000 2005 2010 2015 2016 2017 2018 Proz. Verände-
rung 2000-2018 
Land- und Forstwirt-
schaft, Fischerei 200 200 200 300 300 300 300 +50 % 
Produzierendes  
Gewerbe 22.500 19.500 19.100 20.900 21.000 21.700 23.000 +2 % 
Baugewerbe 5.100 4.900 3.900 3.600 3.500 3.600 3.000 -41 % 
Handel, Verkehr, Gast-
gewerbe, Information 
und Kommunikation 
35.400 34.600 32.700 32.600 33.300 33.500 35.500 +0,3 % 
Finanz-, Versiche-
rungs- u. Unterneh-
mensdienstleistung, 
Grundstücks- und 
Wohnungswesen 
18.100 19.200 22.900 25.800 25.100 26.100 26.400 +46 % 
Öffentliche und sons-
tige Dienstleistungen, 
Erziehung, Gesundheit  
41.600 41.900 44.400 47.000 47.900 48.700 49.100 +18 % 
Summe 123.000 120.300 123.200 130.200 131.100 133.900 137.300 +12 % 
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Datenreport Darmstadt 
 
 
Tabelle 1: Entwicklung der Erwerbstätigen in Darmstadt nach Wirtschaftsbereichen, 2000-2018

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
20 
 
2.4 Beschäftigtenstruktur 
Allein durch den  größten Arbeitgeber der Stadt Darmstadt, der Merck 
KGaA, sind etwa 11.000 Beschäftigte der Pharmazeutischen Industrie zuzu-
ordnen, womit dieser Wirtschaftszweig eine führende Position in der Wirt-
schaftsstruktur der Stadt einnimmt.  
 
Nachfolgende Abbildung 10 und Tabelle 2 ordnet die sozialversicherungs-
pflichtig Beschäftigten am Arbeitsort Darmstadt 2020 ihren jeweiligen 
Wirtschaftsgruppen zu und zeigt die aktuelle Verteilung sowie die absolute 
und prozentuale Veränderung zum Jahr 2012 auf. 
 
Quelle: Bundesagentur für Arbeit 2020,   DL = Dienstleistung 
 
 
0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0
Land-, Forstwirtschaft und Fischerei
Energie-, Wasser-, Entsorgungswirtsch.
Finanz- und Versicherungs-DL
Arbeitnehmerüberlassung
Verkehr und Lagerei
Hrstl. von Vorleistungsgütern
Baugewerbe
Gastgewerbe
sonstige wirtschaftliche DL
sonst. DL, Private Haushalte
Metall-, Elektro- & Stahlindustrie
Öffentl. Verw., Verteidigung, Sozialvers.
Heime und Sozialwesen
Gesundheitswesen
Erziehung und Unterricht
Kfz-Handel, -Instandhaltung, -Reparatur
Information und Kommunikation
Immobilien, wissensch. und techn. DL
Hrstl. von häuslich konsum. Gütern
Abbildung 10: Prozentuale Verteilung der Beschäftigten in Darmstadt nach 
Wirtschaftsgruppierungen 2020

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
21 
 
Wirtschaftszweig Anzahl der SvB 
(31.03.2020) 
% zur Gesamtzahl SvB 
(106.759) 
Absolute Veränderung 
zum Jahr 2012 
Prozentuale Veränderung 
zum Jahr 2012 
Land-, Forstwirtschaft und Fischerei 116 0,1 % +41 +54,7 % 
Bergbau, Energie- und  
Wasserversorgung, Entsorgungswirtschaft 1.451 1,4 % +272 +23,1 % 
Herstellung von überwiegend häuslich konsumierten 
Gütern (ohne Güter der Metall-, Elektro- und Che-
mieindustrie) 
14.669 13,7 % +3.312 +29,2 % 
Metall- und Elektroindustrie sowie Stahlindustrie 4.672 4,4 % +396 +9,3 %  
Herstellung von Vorleistungsgütern, insb. V. chemi-
schen Erzeugnissen und Kunststoffwaren 2.747 2,6 % +1.802 +190,7 % 
Baugewerbe 2.805 2,6 % -263 -8,6 % 
Handel, Instandhaltung, Reparatur von Kfz  9.830 9,2 % +264 +2,8 % 
Verkehr und Lagerei 2.660 2,5 % +19 +0,7 % 
Gastgewerbe 2.824 2,6 % +334 +13,4 % 
Information und Kommunikation 10.717 10,0 % +2.236 +26,4 % 
Erbringung von Finanz- und Versicherungsdienstleis-
tungen 2.276 2,1 % -69 -2,9 % 
Immobilien, freiberufliche wissenschaftliche und 
technische Dienstleistungen 14.358 13,5 % +1.403 +10,8 % 
sonstige wirtschaftliche Dienstleistungen  
(ohne Arbeitnehmerüberlassung) 3.200 3,0 % -239 -6,9 % 
Arbeitnehmerüberlassung 2.575 2,4 % +311 +13,7 % 
Öffentliche Verwaltung, Verteidigung, Sozialversiche-
rung, Ext. Organisationen 5.871 5,5 % +506 +9,4 % 
Erziehung und Unterricht 8.820 8,3 % +261 +3,0 % 
Gesundheitswesen 6.292 5,9 % +903 +16,8 % 
Heime und Sozialwesen 6.270 5,9 % +1.335 +27,1 % 
Sonstige Dienstleistungen,  
Private Haushalte 4.606 4,3 % +110 +2,4 % 
Summe/Gesamt 106.759 100 % +12.934 +13,8 % 
Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit
Tabelle 2: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SvB) nach Wirtschaftszweigen am 31. März 2020 und Veränderungen zu 2012

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
22 
 
2.5 Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit 
 
Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit 
 
Wie Abbildung 11 zeigt, sinkt seit 2014 sowohl die absolute Zahl an Ar-
beitslosen als auch die Arbeitslosenquote kontinuierlich. Zwar können für 
das von der Corona -Pandemie bestimmte Jahr 2020 noch keine final en 
Zahlen gezeigt werden, jedoch ist bereits bis zum Oktober 2020 ein sicht-
barer Anstieg der Arbeitslosenzahlen zu erkennen, wenngleich ein Teil 
Arbeitslosigkeit durch das politische Instrument der Kurzarbeit verhindert 
werden soll. Der deutliche Anstieg der Kurzarbeiterzahlen und der Kurz-
arbeiter-Quote in Darmstadt im Verlauf vom Zeitpunkt kurz vor Ausbruch 
der Pandemie bis August 2020 ist Abbildung 12 zu entnehmen. 
 
Quelle: Bundesagentur für Arbeit 2021 
 
Zwar gehen die Kurzarbeiterzahlen seit April 2020 schrittweise wieder zu-
rück, jedoch kann für den Zeitraum ab etwa November 2020 ein erneuter 
Anstieg der kurzarbeitenden Betriebe und Beschäftigten zu Grunde ge-
legt werden. Eine Einordung ab Dezember 2020 kann aktuell lediglich mit 
Zahlen auf Bundesebene begründet werden, welche jedoch noch nicht 
auf der räumlichen Ebene Darmstadts zur Verfügung stehen. Es ist davon 
auszugehen, dass die Wissenschaftsstadt Darmstadt ebenfalls von einem 
weiter steigenden Anstieg der Kurzarbeiter*innen und kurz arbeitenden 
Betrieben betroffen ist. 
 
0
1
2
3
4
5
6
7
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Dez 20
Arbeitslose, absolut
Arbeitslosenquote (in %, bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen)
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
0
3000
6000
9000
12000
15000
Feb 20 Mrz
20
Apr 20Mai 20Jun 20 Jul 20 Aug
20
Sep 20Okt 20 Nov
20
Anzahl Kurzarbeiter*innen Kurzarbeitende Betriebe
Abbildung 11: Arbeitslosenentwicklung in Darmstadt, 2011-2020 Abbildung 12: Entwicklung der Kurzarbeit in Darmstadt 2020

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
23 
 
2.6 Perspektivszenario Beschäftigung 
Unter Zugrundelegung eines Eintretens der im Masterplan DA 2030+ 
prognostizierten Einwohnerzahl von 184.000 bis zum Jahr 2035 15 sowie 
einer konstant gehaltenen Beschäftigtenkennziffer von rund 660 je 1.000 
Einwohner (auf Basis der Beschäftigtenquote aus dem Jahr 2020) ergibt 
sich rechnerisch eine Zielsetzung von ca. 12 0.000 sozialversicherungs-
pflichtig Beschäftigten in Darmstadt im Jahr 2035 (vgl. Abbildung 13). 
Quelle: Masterplan DA 2030+, Statistik der Bundesagentur für Arbeit 
Berechnungen der cima Beratung + Management GmbH 
 
 
 
 
 
15  Die regionalisierte Bevölkerungsprognose der Statistischen Landesamtes Hessen für 
Darmstadt (2018) bis zu Jahr 2040 weist rund 183.3 00 Einwohner aus (Entwicklung 
2.7 Wissenschaftsstandort Darmstadt 
Neben der Technischen Universität und Hochschule Darmstadt bietet die 
Stadt mit über 30 wissenschaftlichen Einrichtungen und forschenden Un-
ternehmen ein hohes Potenzial im Bereich Forschung - und Entwicklung 
(FuE), w elches zudem ein großes akademisches Nachwuchs potenzial 
durch Hochschulabsolventen bietet.  
Die TU Darmstadt bündelt ihre Forschungsdisziplinen in sechs Profilbe-
reiche, in welchen verschiedene Fachbereiche in unterschiedlicher Inten-
sität beteiligt sind. Diese Profilbereiche gliedern sich in  
▪ Cybersicherheit (CYSEC) 
▪ Internet und Digitalisierung  
▪ Teilchenstrahlung und Materie 
▪ Thermo-Fluids und Interfaces 
▪ Energiesysteme der Zukunft und 
▪ Vom Material zur Produktinnovation 
 
Neben den zahlreichen Forschungskompetenzen und dem Wissenstrans-
fer in die Praxis bietet die TU Darmstadt zudem das Gründungszentrum 
HIGHEST, welches als Angebot für Gründer und Gründungsinteressierte 
als Begleitung bei der Geschäftsmodellentwicklung, dem Finden passen-
der Förderprogramme und die Vernetzung von Unternehmen und Kapi-
talgebern fungiert.  
Durch Forschungskooperationen und Auftragsforschungen ist die TU 
Darmstadt im direkten Kontakt mit sowohl lokalen als auch internationa-
len Unternehmen und forscht im engen Austausch an aktuellen Themen.  
 
2018-2040 = + 15 %), so das s der im Masterplan formulierte Zielwert eine plausible 
Grundlage im Rahmen dieser Studie darstellt. 
50.000
100.000
150.000
200.000
2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040
Gesamtbevölkerung Beschäftigte (SVB)
Abbildung 13: Bevölkerungsprognose bis 2035 und angenommene Beschäf-
tigtenkennziffer

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
24 
 
 
Als Stadt mit einer hohen Anzahl an FuE-Einrichtungen bietet der Stand-
ort zudem eine stark überdurchschnittliche Menge an Patentanmeldun-
gen im Landesvergleich. 
 Quelle: Innovationsmonitor Hessen 2006 
 
 
16 www.tu-darmstadt.de; Vorwort der Präsidentin Prof. Dr. Tanja Brühl 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
„Gut verwurzelt und bestens vernetzt können wir (…) wichtige ge-
sellschaftliche Zukunftsthemen bearbeiten. Mit den starken Diszipli-
nen der Ingenieurs - und Naturwissenschaften, die im engen Aus-
tausch mit den profilierten Geistes - und Sozialwissenschaften ste-
hen, haben wir ein sehr gutes Fundament, um innovative Forschung 
voranzubringen“.16 
  
Abbildung 14: Patentanmeldungen in Hessen je 100.000 Einwohner 
von 1995-2000

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
25 
 
2.8 Tourismus in Darmstadt 
 2010 2012 2014 2016 2018 2019 
Beherbergungs- 
betriebe  40 41 41 39 43 43 
Ø Bettenange-
bot 4.211 4.158 4.486 4.537 4.640 4.765 
Ankünfte 290.086 310.833 343.309 349.017 353.372 353.655 
Übernachtun-
gen 596.017 595.027 639.284 714.544 707.139 670.605 
Ø Aufenthalts-
dauer in Tagen 2,1 1,9 1,9 2,0 2,0 1,9 
Bettenauslas-
tung in % 38,8 39,1 39 43 41,8 38,6 
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt 2011-2019 
 
Die Tourismuszahlen und das Beherbergungsangebot entwickeln sich in 
Darmstadt seit Jahren moderat positiv. Dementsprechend steigt das ver-
fügbare durchschnittliche Bettenangebot in der Stadt ebenfalls stetig , 
wobei die Bettenauslastung recht konstant bei etwa 40 % liegt. Ebenfalls 
sehr konstant ist die durchschnittliche Aufenthaltsdauer von Gästen in 
Darmstadt, welche bei circa 2 Tagen liegt, was ein „klassischer“ Indikator 
für die Bedeutung des Geschäfts- und Wissenschaftstourismus ist.  
Im von der Corona -Pandemie geprägte n Jahr 2020 gingen die Touris-
muszahlen in Darmstadt, wie auch im gesamten Bundesgebiet, merklich 
zurück. 
2.9 Zusammenfassende Einordnung des 
Wirtschafts- und Wissenschafts stand-
orts Darmstadt 
Durch die exzellente Lage in bzw. zu den Metropolregionen Frankfurt / 
Rhein-Main und Rhein-Neckar, die sich durch eine verkehrsgünstige Lage 
an der A5 (Nord-Süd-Verbindung) mit mittelbarem Anschluss an den Air-
port Frankfurt auszeichnet, ergeben sich positive Rahmenbedingungen 
für die nachhaltige Entwicklung des Wirtschafts - und Wissenschafts-
standort Darmstadt. Neben den lagebezogenen Rahmenbedingungen ist 
in der Wissenschaftsstadt Darmstadt auf die mittelständischen Strukturen 
hinzuweisen. Ferner haben sich als wesentliche Standortstärken und Po-
tenzialfaktoren unterschiedliche Cluster herausgebildet, die insbeson-
dere auch durch intensive Netzwerkbeziehungen zwischen Unternehmen 
und dem Hochschulbereich bzw. Institutsbereich zu charakterisieren sind.  
Die positive Bevölkerungsentwicklung in Stadt und Region macht zudem 
deutlich, dass es sich auch unter dem Aspekt der „weichen Kriterien“ um 
einen insgesamten Wirtschaftsstandort handelt. Unter den Risikofaktoren 
sind unter den gegebenen Rahmenbedingungen weniger die strukturelle 
Ausgangssituation, sondern vielmehr das „h arte Kriterium“ der Flächen-
verfügbarkeit für unterschiedliche Zielgruppen zu benennen. Alle aktuel-
len Konzepte und Studien, z. B. regionales Entwicklungskonzept  (REK), 
Masterplan DA 2030+, die Raumordnungsprognose 2040 des Bundes, 
belegen die grundsätzlich e Prosperität und Zukunftsfähigkeit (i.S. einer 
Resilienz) der Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
 
 
 
Tabelle 3: Tourismuszahlen in Darmstadt 2010 bis 2019

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
26 
 
3. Standortwahlverhalten und Standorttypen
Gegenüber dem rational handelnden, am Ziel der Gewinnmaximierung 
orientierten Unternehmen, traten spätestens seit den 1970er Jahren ent-
scheidungs- und verhaltenstheoretische Überlegungen in den Vorder-
grund, um das unternehmerische Standortwahlverhalten erklärbar zu 
machen.17 Bekannt ist, dass vor allem Klein- und Mittelbetriebe selten den 
optimalen Standort wählen, sondern sich an einem gegebenen An-
spruchsniveau orientieren, dem zumeist eine nur einfache und subjektive 
Standortbewertung (persönliche Einstellungen gegenüber dem Standort) 
zugrunde liegt. Dementsprechend lassen sich bestimmte Unternehmen 
und Betriebe auch nicht eindeutig definierten Standorttypen zuordnen, 
sondern allenfalls Affinitäten zu bestimmten Ausprägungen zugrunde le-
gen – woran sich auch der hier gewählte Untersuchungsansatz orientiert. 
Dennoch sind Untersuchungen zur Relevanz verschiedener Standortfak-
toren nach wie vor von großem praktischem Interesse. Dies gilt vor allem 
für Gewerbeflächen nachfragende Betriebe, denn der Gewerbeflächen-
markt lässt sich tendenziell als Nachfragemarkt beschreiben, auf dem das 
Angebot an Standorten die reale Nachfrage insgesamt (deutschlandweit) 
 
17  Siehe z. B. Bade, 1979; Derungs, 2008 
deutlich übersteigt, was die Auswahlmöglichkeiten merklich vergrößert. 
Vor dem Hintergrund eines durch interkommunalen, regionalen und i n-
ternationalen Wettbewerb geprägten Umfeldes bedeutet dies, dass ins-
besondere neu entwickelte Standorte den wachsenden und zunehmend 
ausdifferenzierten Standortansprüchen genügen müssen. 
Vor allem konzentriert sich die Betrachtung relevanter Standortfaktor en 
heute auf die mobilen Betriebe und Unternehmen,18 die, bezogen auf den 
Gesamtbestand zwar einen nur geringen Anteil der Flächennachfrager 
darstellen, um die sich der Standortwettbewerb jedoch gerade aus die-
sem Grund verschärft. 
Im Hinblick auf die Besti mmbarkeit relevanter Standorttypen wurde aus 
dem Workshop deutlich, dass neben den klassischen Standortkategorien, 
die eine Fläche aufweist, die individuelle Unternehmensentscheidung für 
oder gegen einen Standort oft durch spezifische Kriterien begründet i st, 
die im Einzelfall von der objektiven Eignung des Standortes abweichen.  
18 Darunter fallen also Standortnachfragen im Rahmen von Neuansiedlungen, d.h. v.a. 
Verlagerungen oder Ausgründungen bzw. Filial- oder Werks-Neugründungen. 
Zusammenfassung Kapitel 2: Untersuchungsraum 
 
• Die Wissenschaftsstadt weist seit Jahren sehr positive Werte bei der Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung aus. 
• Lagebedingungen, Verkehrspotenzial sowie die Industrie- und Dienstleistungscluster sind als positive Standortfaktoren zu nennen.  
• Die Prognose von Stadt/Masterplan geht bis zum Jahr 2035 von rund 184.000 Einwohnern aus.  Auch die Raumordnungsprognose 
2040 des BBSR geht von einer hohen Dynamik in Südhessen/Darmstadt aus.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
27 
 
2.10 Gewerbliche Standortwahl 
Die Ermittlung von Standortfaktoren konzentriert sich auf diejenigen An-
lässe des Flächenbedarfs, die eine Standorterweiterung, Neuansiedlung/ 
Neuerrichtung oder Betriebsverlagerung zur Folge haben. Dies sind 
Wachstumsabsichten, Neugründungen oder auch Effekte komparativer 
Standortvorteile oder -nachteile. 
Ausgangslage zur Einschätzung des Flächenbedarfs in der Wissenschafts-
stadt Darmstadt ist die Feststellun g, dass jeglicher Produktionsprozess 
ein Grundstück bzw. entsprechende Büro-, Produktions-, Hallen-, Lager-, 
Labor- oder andere Flächen voraussetzt. Für bereits bestehende Unter-
nehmen stellt sich mit der Kapazitätsfrage der Produktion oder Leis-
tungserbringung regelmäßig auch die Frage nach der Fertigungstiefe 
und damit zugleich die Entscheidung zwischen einer organisatorischen 
Lösung und einer zusätzlichen Flächen - bzw. Grundstücksbeschaffung. 
Ebenfalls sind innovative Lösungen im Produktionsprozess bzw. der Pro-
duktionsanlage möglich, die einen Flächenbedarf teilweise ersetzen kön-
nen. Bis zu einem gewissen Grad ist also stets eine Faktorsubstitution 
zwischen Kapital, Arbeit/ Wissen und Boden möglich. Letztlich wird der 
Flächenbedarf (Grund und Boden) jedoch nie durch den Mehreinsatz an-
derer Faktoren vollständig zu kompensieren sein und stellt somit irgend-
wann stets einen Engpassfaktor der betrieblichen Produktion oder Leis-
tungserbringung dar. 
Insgesamt stellt das Wachstum eines Betriebs (hinsichtlich der Produkti-
onsmenge u./o. zusätzlicher Beschäftigung) den Regelfall eines zusätzli-
chen Flächenbedarfs dar, wobei Auswertungen von Verkaufsstatistiken 
regelmäßig belegen, dass Wachstum zumeist am bestehenden Betriebs-
standort erfolgt. Viele Unternehmen und Betriebe  erwerben zu diesem 
 
19 Bei wachsenden Bedarfen eines Unternehmens werden solche Vorhalteflächen, wenn 
es welche gibt, i.d.R. zuerst in Anspruch genommen. In der Flächenverkaufsstatistik (vgl. 
Zweck auch frühzeitig entsprechende Erweiterungsflächen (Vorhalteflä-
chen), was von den Wirtschaftsförderungen und Stadtplanungen i.d.R. 
auch durch eine entsprechende Angebotspolitik antizipiert wird (insofern 
die räumlich en/planerischen Gegebenheiten dies ermöglichen). 19 Erst 
dann, wenn die Produktionsfunktion eines Betriebs eine Flächenknapp-
heit offenkundig macht, eine Substitution des Produktionsfaktors Boden, 
also der Betriebsfläche, am Standort jedoch nicht mehr durch den Mehr-
einsatz anderer Faktoren möglich ist oder unrentabel wird und vor allem 
das Anspruchsniveau des Entscheiders es erfordert, wird der Flächenbe-
darf andernorts befriedigt.  
Ein weiterer, oftmals unterschätzter Anlass der Flächennachfrage ist die 
Entwicklung der Prod uktionsstätte und des unmittelbaren Umfeldes, 
weshalb man auch von Flächenbedarfen aus komparativen Standortvor- 
und -nachteilen spricht. So wird mit der Produktion bzw. Leistungserbrin-
gung bspw. auch das Produktionsmittel „Grundstück“ oder der Standort 
regelrecht „abgenutzt“. Dies kann z.B. dann der Fall sein, wenn das Un-
ternehmen in einer längeren Produktionsgeschichte an seinem Standort 
verschiedene Gebäude und Anlagen errichtete, oder auch Büro - und La-
gerräume so im Stadtgebiet verteilen musste, dass sich die Bedingungen 
nun negativ auf die Produktionsfunktion auswirken. Der Veränderungs - 
und Anpassungsprozess, zum Beispiel aus technischen Gründen, findet 
erst dann ein Ende, wenn ein alternativer, günstigerer Standort gefunden 
wird und ein Umbau auf dem bestehenden Areal oder weitere Anmietun-
gen unter diesen Umständen nicht mehr wirtschaftlich sind. Folglich wird 
ein Ersatz des Standortes erforderlich.  
Ein weiterer Grund, der – angesichts zunehmender Nutzungskonkurren-
zen um den Grund und Boden – in stark nachgefragten Städten und Re-
gionen, wie Darmstadt/Südhessen, offen kundig wird, sind sich verschär-
fende Nutzungskonflikte am Standort. Beispielsweise können sich mit der 
Kaufpreissammlung) wird diese Art der Bodennutzung allerdings nicht sichtbar, da die 
Grundstücke bereits lange Zeit vor ihrer realen Inanspruchnahme verkauft wurden.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
28 
 
Zeit auch Veränderungen der Kapazität der zu - und abführenden Infra-
strukturen ergeben (z.B. Lieferverkehr) sowie hinsichtlich der zulässigen 
oder akzeptierten Emissionen, wie Lärm, Gerüche, oder Luftverunreini-
gungen. Ebenso kann die Stadtentwicklung selbst auch zu einer Verän-
derung der benötigten Standortfaktoren führen. Auch Produkt- und Pro-
zessinnovationen können eine Gewerbeflächennachfrage begründen, 
und zwar dann, wenn notwendige Anpassungen nicht am Standort reali-
sierbar sind (z.B. aufgrund einer planungsrechtlich festen Gebäudenutz-
höhe, realisierter Rasterbreite und -länge innerhalb bestehender Immo-
bilien). Oftmals geht die Inanspruchnahme neuer Betriebsstandorte zu-
gleich damit einher, dass die frei fallenden Grundstücke vom eigentlichen 
Eigentümer für längere Zeit gehalten und nicht entsprechend wieder dem 
freien Markt zugeführt werden, was wiederum verschiedene Ursachen ha-
ben kann20 und auch zum Begriff des „Flächenparadoxons“ führt. 21 
Sofern es sich um kleinere Betriebsareale handelt, stellt die Betriebsver-
lagerung eine oft gewählte Lösung dar, wie auch im Falle einer expansi-
ven Entwicklung. Generell sind kleine Unternehmen mobiler als große, 
wobei nicht zu vergessen ist, dass i.d.R. sowohl das angestammte Perso-
nal gehalten werden soll als auch die bestehenden Lieferbeziehungen 
 
20 Das Eigentümerinteresse kann auf unterschiedlicher Motivation beruhen. Neben einem 
möglicherweise nur geringen Interesse an kurzfristiger Nutzung, kann auch ein Fall von 
Überforderung des Eigentümers vorliegen. Nicht selten liegen auch eine mangelnde 
Kompromissbereitschaft vor, überhöhte Preisvorstellungen (bzw. nur auf Verkauf oder 
Vermietung gerichtetes Interesse), oder gar Erbstreitigkeiten. Immobilienunternehmen 
nehmen vielfach auch langzeitige Leerstände bewusst in Kauf, oder nehmen in Erwar-
tung politischer Unterstützung (z.B. hins. der Finanzierung notwendiger Gutachten) eine 
Abwartungshaltung ein. 
21 Damit wird im Kern auch der Effekt beschrieben, dass sogar bei einem regional mode-
raten Wachstum oder gar Schrumpfungsprozessen stets zusätzliche Wirtsc haftsfläche 
verbraucht wird (im Wesentlichen sind damit verschiedene eigentumsrechtliche Fragen 
verbunden). 
bzw. Fühlungsvorteile22 einer Verlagerung über größere Distanzen meis-
tens entgegenstehen. So bleibt ein verlagerungswilliger Betrieb oft der 
Region verbunden23. 
Das Vorhandensein hinreichend vieler, qualifizierter Arbeitskräfte ist im 
Falle von Existenzgründungen (einer der möglichen Fälle zur Neugrün-
dung) weniger relevant, da diese Beziehungen im Zuge des Wachstums 
erst aufgebaut werden müssen und eine Standortentscheidung vielmehr 
aus der Optimierung des Absatzes heraus getroffen wird (im B2B-Bereich 
etwa der räumlichen Nähe zum Hauptabnehmer bzw. dem OEM, dem 
System-/Modullieferanten, dem Komponentenlieferanten etc.). Hinge-
gen werden die Kosten der Elementarfaktoren24 grundsätzlich gering ge-
halten. Ebenso gründet sich die höhere Mobilität junger, kleiner Unter-
nehmen daraus, dass Betriebsstandorte i.d.R. gemietet werden. So liegen 
zwischen der Gründung und der ersten Verlagerung oft auch nur wenige 
Jahre, in denen sich die Standortwahlprozesse professionalisieren. 25  
Seltener relevant, aber ebenfalls mit einem möglicherweise zunehmen-
den Flächenbedarf verbunden, ist die Betriebsschrumpfung. Dies betrifft 
Fälle, in denen angestammte Standorte aufgegeben werden, um eine Ka-
pazitätsanpassung zu realisieren und sich am Markt neu aufzustellen. 
Nicht selten sind auch langfristige Leerstände die Folge. 
22 Hierunter werden betriebliche Vorteile verstanden, die aus einem engen räumlichen 
Kontakt der Beteiligten resultieren (z.B. spontaner Wissensaustausch) 
23   Lokales Beispiel: Verlagerung des innovativen Fahrradherstellers Riese&Müller („Für die 
Mobilität der Zukunft“) von Darmstadt nach Mühltal 
24 Neben der menschlichen Arbeit fallen darunter auch die Betriebsmittel und Werkstoffe. 
Für den Existenzgründer stellen i.d.R. die dispositiven Faktoren, neben der Leistung (in 
Form der Gründer selbst) die derivativen Faktoren die entscheidenden Produktionsfak-
toren dar. 
25 Dass auch etablierte Unternehmen verschiedenster Wirtschaftsbereiche zunehmend 
Mietflächen nachfragen, ist ein Faktor, den es im weiteren Verlauf dieser Untersuchung 
nochmals zu vertiefen gilt.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
29 
 
Während sich die Mehrzahl von Studien und Gutachten zum Thema 
„Standortfaktoren produzierender Unternehmen“ vorrangig auf Se lbst-
nutzer als Investoren beschränkt und somit der Kauf von Gewerbe - und 
Industrieflächen durch die nutzenden Unternehmen selbst im Vorder-
grund steht, wird allzu oft vernachlässigt, dass sich mit zunehmendem 
Dienstleistungsanteil an der Produktion (Tertiär isierung innerhalb des 
Verarbeitenden Gewerbes) – und v.a. auch bei Branchen wie dem Ver-
kehrsgewerbe – die langfristige Bindung an einen Standort zugunsten ei-
ner zeitlich begrenzten Verpflichtung verschiebt. Bisweilen bleibt die Bin-
dung an einen Standort sogar auf die Laufzeit eines Projektes beschränkt. 
Denn während nach wie vor oft angenommen wird, dass zumindest im 
Produzierenden Gewerbe der mit Abstand wichtigste Investor der Selbst-
nutzer, also das produzierende Unternehmen, ist, lässt sich nachweisen, 
dass auch im Verarbeiten Gewerbe oftmals bis zu 40 Prozent der genutz-
ten Liegenschaften oder mehr angemietet sind.26 
Somit wird es erforderlich, auch Immobilienunternehmen in die Betrach-
tung mit einzubeziehen, da auch sie nach bestimmten Kriterien Gewerbe- 
und Industrieflächen nachfragen. Da davon auszugehen ist, dass diese 
Akteure über deutlich bessere Marktinformationen verfügen als die meis-
ten (v.a. kleinen und mittleren) Betriebe, Suchkosten durch Skalenvorteile 
reduziert werden und zugleich andere Ents cheidungsparameter der 
Grundstückswahl zugrunde liegen, haben diese Akteure die Qualität einer 
eigenen Zielgruppe auf dem Gewerbeflächenmarkt. Dabei ist davon aus-
zugehen, dass diese ihr Investitionsverhalten an den Kenntnissen über 
den Markt der Nutzer orientiert, also von höchsten Wahrscheinlichkeiten 
einer Weiterverwertung ausgeht, wodurch sich die Flächennachfrage ten-
denziell wiederum zunehmend an objektiveren Maßstäben orientiert.  
 
26 Diese Aussage stützt sich auch auf neuere bundesweite Befragungsergebnisse der cima.  
27 Die Sicherung bestehender und Schaffung neuer Arbeitsplätze verfolgt das Ziel, sowohl 
die Unternehmen darin zu unterstützen, möglichst viele Erwerbsmöglichkeiten mit ho-
hem Durchschnittseinkommen zu schaffen, Steu ereinnahmen zu steigern und Sozial-
ausgaben zu reduzieren und eine zukunftsorientierte, ausgewogene Wirtschaftsstruktur 
Im Ergebnis hat die Regionalentwicklung mit Akteuren zu tun, die über 
unterschiedlichste Marktinformationen verfügen und deren Standort-
wahlverhalten auf verschiedenste Weise motiviert ist. Wenngleich also im 
Ergebnis keine eindeutige Zuordnung von Branchen bzw. Unternehmen 
zu bestimmten Standorttypen möglich ist und es stets S ubstitutionspro-
zesse zwischen Standorten geben wird – nur selten erfolgt die Inan-
spruchnahme des theoretisch am besten geeigneten Standortes – so be-
gründet sich das Erfordernis einer hinreichend genauen Beschreibung 
von Standortfaktoren und der daran orien tierten Entwicklung von ge-
werblichen Standorttypen aus folgenden Feststellungen: 
▪ Aus einzelbetrieblicher Sicht liefert ein optimaler Standort den 
höchsten Beitrag zum Produktionsprozess und somit der Schaf-
fung und dem Erhalt von Arbeitsplätzen. 
▪ Aus kommunaler Sicht ist die Standortoptimierung aus Gründen 
der Wahrung der Standortattraktivität notwendig.27 
▪ Eine an Nachhaltigkeitsgesichtspunkten orientierte Stadtent-
wicklung sollte stets auch die Folgenutzung von Betriebsstand-
orten im Auge behalten, um die Fläc henneuinanspruchnahme 
mittel- bis langfristig zu reduzieren. 
2.11 Relevante Standorttypen 
Interpretiert man die unterschiedlichen Möglichkeiten, die sich aus der 
Zulässigkeit von Nutzungsarten, Betriebs- und Anlagenarten abzeichnen, 
zugleich als Standortfaktor,  so wird deutlich, dass es verschiedene Be-
triebe geben wird, für die ein Standort geeignet sein kann, der planungs-
rechtlich sowohl als Gewerbegebiet (GE) als auch bspw. als Kerngebiet 
zu schaffen. Schließlich soll der Standort zugleich ein attraktiver Wohnstandort sein. 
Zusammenfassend lässt sich aus Sicht der Wirtschaftsförderung festhalten, dass die po-
sitive Beeinflussung der Arbeits- und Lebensbedingungen durch Schaffung und Erhalt 
von Arbeitsplätzen das oberste Ziel darstellt.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
30 
 
(MK) oder Mischgebiet (MI) festgesetzt ist. Ebenso kommen bestimmte 
Sondergebiete (SO) in Frage. Schließlich entscheiden im Einzelfall letztlich 
die technischen Anlagen und Betriebsabläufe über die Zulässigkeit einer 
Nutzung. Im Umkehrschluss muss sich die Eingrenzung des hiesigen Un-
tersuchungsgegenstands „Gewerbefläche“ aller dings an Eigenschaften 
orientieren, die überwiegend dem Gewerbe - und Industriegebiet zu ei-
gen sind. Diese Typen liegen sowohl der Erfassung der Flächenpotenzi-
ale28 als auch der Prognose der Gewerbeflächenbedarfe zugrunde. 
2.11.1 Emissionsintensives Gewerbe 
Die Standorte für emissionsintensives Gewerbe dienen insbesondere der 
Unterbringung von gewerblichen Betrieben, die in anderen Gebieten auf-
grund des Störgrades (Lärmbelästigung, Emissionsausstoß etc.) unzuläs-
sig sind. Um diese Betriebe aufnehmen zu können, ist e ine Gebietsaus-
weisung mindestens als GI, GIe oder ggf. auch als GE-Fläche erforderlich.  
Die Standorte weisen zumeist eine exponierte oder teilintegrierte Lage 
auf und zeichnen sich durch ein konfliktfreies Umfeld aus (keine unmit-
telbar angrenzenden Siedlu ngen/Wohngebiete oder Naturschutzge-
biete). Darüber hinaus ist i.d.R. eine Schwerlasttauglichkeit der Straßen 
gegeben, hohe Geräuschemissionen sind zulässig und oft auch ein 24 -
Stunden-Betrieb möglich. Nicht selten umfassen Industrie -bzw. Gewer-
begebiete für emissionsintensive Betriebe eine Gesamtfläche von über 20 
ha. 
Oftmals sind diese Standorte durch wenige flächenintensive Unterneh-
men geprägt und weisen folglich eine grobkörnige Mischung auf. Häu-
fige Nutzungsarten und Nutzungen, die in der Praxis tendenziell eher In-
dustrie- als Gewerbegebieten zugeordnet werden, sind u.a. Betriebe 
▪ des emittierenden Verarbeitenden Gewerbes,  
 
28 Für die Untersuchung in Darmstadt wurden auf Grund dessen ausschließlich Flächen 
des FNP betrachtet, die eindeutig gewerblicher Natur sind und als Gewerbliche Bauflä-
▪ des Baugewerbes, 
▪ der Logistikwirtschaft und Lagerei, 
▪ des Ver- und Entsorgungsgewerbes, 
▪ der Lagerung und Behandlung von Eisen- und Nichteisenschrot-
ten, 
▪ Wertstoffhöfe mit Notschlachtanlagen und  
▪ Autoentsorgungs- sowie Bauschutt - und Bodenrecyclinganla-
gen. 
2.11.2 Verkehrsintensives Gewerbe 
Standorte für verkehrsintensives Gewerbe weisen einige Überschneidun-
gen mit Standorten für emissionsinten sives Gewerbe auf, dienen aber in 
erster Linie Unternehmen der Bereiche Verkehr/ Lagerei und Großhandel. 
Der zulässige Störgrad (Lärmbelästigung, Emissionsausstoß etc.) liegt 
entsprechend hoch. Um entsprechende Betriebe aufnehmen zu können, 
ist eine Gebietsausweisung mindestens als GI oder GIe, SO mit entspre-
chender Zweckbestimmung (z.B. GVZ), seltener auch als GE-Fläche erfor-
derlich. Meistens besitzen Sonderstandorte eine Größe von über 20 ha. 
Oftmals zeichnen sich Sonderstandorte durch direkte Wasserstraß enzu-
gänge, direkte Anbindungen an den Schienengüterverkehr oder das Vor-
handensein von Kombiterminals, die einen kombinierten Verkehr unter-
schiedlicher Verkehrsträger ermöglichen, aus. Entsprechend sind häufige 
Nutzungsarten von Sonderstandorten 
▪ das Verarbeitende Gewerbe, 
▪ die Logistikwirtschaft und Lagerei sowie 
▪ das Ver- und Entsorgungsgewerbe. 
 
 
chen (G) deklariert werden. Als nachrichtliche Übernahme finden sich diese Flächen un-
ter der Kategorie „Siedlungsfläche Industrie und Gewerbe“ auch im Einheitlichen Regi-
onalplan wieder.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
31 
 
2.11.3 Klassisches Gewerbegebiet 
Klassische Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von 
nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Diese Gebiete sind als 
GE oder bisweilen auch GEe-Flächen ausgewiesen. 
Oftmals befinden sich die klassischen Gewerbegebiete in teilintegrierter 
Lage. Bei Altstandorten (bis in die frühen 1980er Jahre) ist häufig eine 
integrierte Lage in den Siedlungskörper vorzufinden. Idealerweise beste-
hen keine Konfliktpotenziale mit angrenzenden Siedlungen oder Schutz-
gebieten, kann jedoch nicht in jedem Falle vorausgesetzt werden.  
Klassische Gewerbegebiete beheimaten oftmals zahlreiche Unternehmen 
unterschiedlichster Branchen und Größen. Häufige Nutzungsarten in 
klassischen Gewerbegebieten sind u.a. 
▪ Betriebe des emissionsarmen Verarbeitenden Gewerbes, 
▪ Kfz-Werkstätten, 
▪ Großhandelsunternehmen, 
▪ Verkehr- und Lagereibetriebe, 
▪ Getreidelager, 
▪ Holzwerke, 
▪ Betriebe zur Lagerung und Behandlung von ni cht gefährlichen 
Abfällen (z.B. Metall),  
▪ Freizeitbetriebe (Go-Kart-Hallen, Fitnessbetriebe etc.).
Zusammenfassung Kapitel 3: Standortwahlverhalten und Standorttypen 
• In der Regel bewegen sich Standortverlagerungen im regionalen Umfeld (u.a. Bindung der Beschäftigten). 
• Wirtschaftsstandorte benötigen ein ausdifferenziertes Angebot an Wirtschaftsflächen, um den unterschiedlichen Nachfragestruk-
turen der Unternehmen gerecht zu werden.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
32 
 
3 Methodik der Flächenbedarfsprognose
In der nachfolgenden Abbildung 15 wird die Herangehensweise zur Ein-
schätzung des Gewerbeflächenbedarfs für die Wissenschaftsstadt Darm-
stadt verdeutlicht. Im Ergebnis der Prognose wird sowohl der absolute 
Flächenbedarf als auch eine Differenzierung anhand unterschiedlicher 
Standorttypen vorgenommen. Die Ermittlung des zukünftigen Flächen-
bedarfs lässt sich nur als Gesamtbetrachtung unterschiedlicher Ansätze 
erfassen. Qualitative und quantitative Aspekte sind hierbei in einen ge-
eigneten Gesamtkontext zu integrieren. 
Im ersten Schritt wird eine Prognose des Gewerbeflächenbedarfs mit dem 
Zeithorizont 2040 durchgeführt. Hierfür wird auf drei verschiedene Ana-
lyseverfahren zurückgegriffen: 
1) Auswertung der Flächenverkäufe über die Kaufpreissammlung 
des Gutachterausschusses für Grundstückswerte innerhalb der 
vergangenen 10 Jahre durch den Gutachterausschuss für Immo-
bilienwerte und Extrapolation in die Zukunft 
2) Qualitative Einordnung der Gewerbeflächennachfrage  und -rea-
lisierung aus den vergangenen Jahren.  
3) Trendbasierte Gewerbeflächenbedarfsprognose (GIPRO29) 
 
 
29 Bei dem verwendeten trendbasierten GIPRO-Modell (= Gewerbe- und Industrieflächen-
Prognose) handelt es sich um einen nachfrageorientierten Ansatz. Anders als bei der rei-
nen Fortschreibung einer bisherigen Flächennachfrage, die ebenso durch einen Man gel 
an verfügbaren Gewerbeflächen in der Vergangenheit, wie auch durch ein Überangebot 
dessen erheblich tendiert sein kann, wird hier aus einer differenzierten Trendfortschrei-
bung der Beschäftigtenzahlen und der Anwendung verschiedener Parameter (Flächen-
kennziffern, Verlagerungs- und Neuansiedlungsquoten, Wiedernutzungsquoten etc.) auf 
den zukünftigen Flächenbedarf geschlossen. 
 
Eine Prognose zukünftiger Gewerbeflächenbedarfe kann nicht allein aus 
der Perspektive einzelner Wirtschaftsunternehmen bzw. Branchen  erfol-
gen. Schließlich ist am Gewerbeflächenmarkt die Nachfrage 30 stets auch 
vom Angebot abhängig, was von den jeweiligen Marktbesonderheiten 
am Flächenmarkt abhängt. Dementsprechend sind also ebenfalls die be-
stehenden und perspektivischen gesamträumlichen Planungen und ein-
zelnen Fachplanungen wesentlich. Die aktuellen und perspektivischen 
Flächenpotenziale werden ermittelt über 
a) die Erfassung von Innenentwicklungspotenzialen (Potenzialflä-
chen im Bestand) sowie  
b) eine Ermittlung von solchen Flächen, die in den geltenden Flä-
chennutzungsplänen als Gewerbliche Baufläche ausgewiesenen 
sind, auf denen aber noch kein Baurecht besteht (FNP -Potenzi-
ale). 
In der Untersuchung wird also eine eindeutige Unterscheidung von Po-
tenzialflächen mit Planungsrecht und solchen Gewerblichen Bauflächen 
im FNP vorgenommen, für die bislang noch keine planungsrechtliche Zu-
lässigkeit der Bebauung besteht. 
30 Nachfrage ist i.e.S. definiert als realisierter Bedarf. Die Unterscheidung von Bedarf und 
Nachfrage sollte aus diesem Grund beachtet werden, was auch entsprechende Folgen 
für die Interpretation der bisherigen realisierten Nachfrage hat. Ebenso wie die Zu-
nahme „echter“ Flächenbedarfe durch Produktionsausweitung oder Neuansiedlung – 
also solche Bedarfe, die nicht auf reinen Renditeerwägungen (Fläche als Asset) zurück-
geführt werden –, sind auch relativ günstige Baulandpreise sowie die aktuelle Niedrig-
zinsphase oder andere Ursachen von Bedeutung. Da Grund und Boden nicht vermehr-
bar sind, sind mit der Flächeninanspruchnahme also zugleich auch soziale Faktoren und 
solche des Natur- und Umweltschutzes verbunden.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
33 
 
 
Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH, 2021
Abbildung 15: Methodik der Gewerbeflächenbedarfsprognose

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
34 
 
Bezüglich der Erfassung und Bewertung von Potenzialflächen ist zu be-
achten, dass unter bestimmten Umständen eine Bilanzierung nicht erfol-
gen darf. Dies ist z. B. bei privaten Grundstücken dann der Fall, wenn nicht 
zu erwarten ist, dass der Eigentümer im Betrachtungszeitraum (also bis 
2040) eine ei gene gewerbliche Nutzung der Fläche anstrebt, aber aller 
Voraussicht auch keine Verkaufsbereitschaft zeigt. Ebenso können auch 
die Preisvorstellungen des Eigentümers stark vom Markt abweichen. 31 
Demgegenüber werden Flächenpotenziale im kommunalen Eigentum 
i.d.R. stets vollständig als Potenzial anzurechnen und mit dem Flächen-
bedarf zu bilanzieren sein. 
Daneben ist auch zu berücksich tigen, dass eine Inanspruchnahme von 
FNP-Potenzialflächen gegenüber der Entwicklung gänzlich neuer Stand-
orte in besonderen Fällen zurückstehen kann. Dies ist vor allem dann der 
Fall, wenn die als Gewerbliches Bauland (G) dargestellten Flächen nicht 
entwickelbar sind. Gleichzeitig erfordert diese Einschätzung von der 
Kommune aber auch eine Umwidmung solche Flächen, um eine übermä-
ßige Flächenausweisung zu vermeiden, die nicht im Sinne der gesamtpla-
nerischen Anforderungen der Raumordnung ist.  
 
31 Weitere Gründe können z. B. in einer langfristigen Sicherung einer Großfläche bestehen 
(ohne innerhalb des Prognosezeitraums eine Entwicklung zu beabsichtigen), Lage oder 
Entwicklungszustand nicht marktgerecht sind etc. 
Nachdem die Potenzialflächen im Bestand und die FNP -Potenziale be-
wertet wurden, werden die prognostizierten Flächenbedarfe bis 20 40 
dem realistischen Flächenpotenzial gegenübergestellt. Es wird eine stra-
tegische Bilanz der Ausgangslage gezogen.
Zusammenfassung Kapitel 4: Methodik der Flächenbedarfsprognose: 
 
• Das trendbasierte GIFPRO-Modell stellt eine allgemein anerkannte Methode der Gewerbeflächenbedarfsprognose dar. 
• GIFPRO basiert auf einer Abschätzung der Beschäftigtenentwicklung, gekoppelt mit beschäftigtenspezifischen Flächenkennziffern. 
• Die cima setzt in Darmstadt einen Prognosezeitraum bis 2040 an.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
35 
 
4. Prognose des Gewerbeflächenbedarfs bis 2040
Die Ermittlung des zukünftigen Flächenbedarfs steht im Zentrum der Ge-
werbeflächenkonzeption. Die Gewerbeflächenbedarfe für die Wissen-
schaftsstadt Darmstadt werden in diesem Gutachten über unterschiedli-
che Herangehensweisen prognostiziert: Die bisherigen realen Flächen-
veräußerungen werden mittels der  (aufbereiteten) Statistik der Kauf-
preissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte  analy-
siert und im Hinblick auf die künftig zu erwartenden Gewerbeflächenbe-
darfe extrapoliert. Da aus den bisherigen Flächenumsätzen allein jedoch 
weder unmittelbar auf den realen Flächenbedarf geschlossen werden 
kann, noch eine hinreichende Berücksichtigung der Bevölkerun gs-/ Be-
schäftigungseffekte gewährleistet ist, werden ergänzend dazu weitere 
Prognoseansätze herangezogen.  
Hierzu wird eine trendbasierte Gewerbeflächenbedarfsprognose  ge-
wählt. Die Besonderheit des trendbasierten Gewerbeflächenbedarfs -
Prognosemodells beste ht darin, dass es zugleich ermöglicht, den Ge-
samtbedarf an Gewerbeflächen nach bestimmten Standortanforderun-
gen der Unternehmen und Betriebe weiter auszudifferenzieren.  
Die Grundstückspreise für Gewerbeflächen in der Wissenschaftsstadt lie-
gen mit rund 240 EUR/ qm im Jahr 202032 über dem regionalen Niveau 
des Darmstädter Umlandes. Das Preisgefüge ist einerseits Indikator der 
Nachfrage und damit auch der Standortqualität der Stadt an sich. Es ist 
also davon auszugehen, dass weitere Nachfrage nach geeigneten Flächen 
in Darmstadt anzunehmen. Allerdings könnte eine Verknappung am Flä-
chenmarkt auch zu Verdrängungswirkungen (bestehender Betriebe) füh-
ren, falls im näheren Umfeld konkurrierende Angebote ähnlicher Qualität 
an den Markt gebracht werden, während sich i n der Wissenschaftsstadt 
 
32 Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte Hessen (2020): Immobilienmarktbe-
richt für den Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Auswertungsstand 2019) 
Darmstadt ein Bestandsmarkt verfestigt (ggf. auch verbunden mit Preis-
steigerungen, die sich auf dem privaten Flächenmarkt fortsetzen).  Eben-
falls entscheidungsrelevant könnte der sich in den letzten Jahren stei-
gende Gewerbegrundsteuerhebesatz auswirken.  
3.1 Kaufpreissammlung 
Die reale Nachfrage nach gewerblichen Flächen in der Vergangenheit 
(Flächenumsätze) ist ein erster Anhaltspunkt zur Einschätzung des zu-
künftigen Flächenbedarfs, indem der durchschnittliche jährliche Flächen-
verbrauch in die Zukunft fortgeschrieben wird. Hierbei nimmt man also 
implizit relativ gleich oder zumindest ähnlich bleibende Ausgangsbedin-
gungen auch für die Zukunft an. 
Die konkrete Einschätzung der Flächenbedarfe in Darmstadt wird im Fol-
genden auf Basis der aus Immobilienkaufverträgen (Kaufpreissammlun-
gen) gewonnenen Daten vorgenommen. Bei der Kaufpreissammlung 
konzentriert man sich i.d.R. auf gewerbliche Grundstücke mit zukünftiger 
Nutzung für Produktion, Gewerbe (ohne Handel) und Industrie, ab einer 
Größe von 1.000 qm, die den Eigentümer wechselten. Die Kaufpreis-
sammlung bietet den Vorteil, dass alle genannten Verkaufsfälle, die im 
Zuge des gewöhnlichen Geschäftsverkehr s erfolgten, erfasst werden, 
man also ein gutes Bild über die reale Flächennachfrage erhält. Des Wei-
teren liegt der Wert dieser Statistik in einem langen Betrachtungszeit-
raum. Schließlich wird man vielerorts davon ausgehen können, dass in

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
36 
 
der Vergangenheit  überwiegend ein dem Bedarf entsprechendes Flä-
chenangebot verfügbar gemacht werden konnte. So wird sich der Groß-
teil des Flächenbedarfs auch in Form einer Nachfrage manifestiert haben. 
Die Kaufpreissammlung umfasst neben den kommunalen Flächenumsät-
zen auch private Verkäufe. Allerdings können darin wiederum auch Wei-
terverkäufe (also Doppelzählungen) enthalten sein. Hinzu ergibt sich eine 
Schwierigkeit derart, dass Grundstücksvergaben per (Erb)Pacht nicht ent-
sprechend in die Statistik mit einfließen. Ebenso g ilt für den Fall einer 
Fortschreibung in die Zukunft, dass man davon ausgeht, dass sich we-
sentliche Veränderungen relevanter Einflussgrößen nicht ergeben. Zu-
dem wird man unterstellen müssen, dass auch am Flächenmarkt die Me-
chanismen des Ausgleichs zwischen Angebot und Nachfrage nicht (nach-
haltig) ausgehebelt wurden, sondern dass sich das Flächengebot – zu-
mindest mit einer zeitlichen Verzögerung – dem Bedarf anpasst, oder 
diesen gar antizipiert. Dennoch muss bedacht werden, dass insbesondere 
der Bodenmarkt u .a. aufgrund der Unvermehrbarkeit nicht vollkommen 
sein kann. 
An Standorten, die über kein „passendes“ Angebot verfügten, wird sich 
ein bestehender Bedarf nicht in Form einer Nachfrage vor Ort nieder-
schlagen können. Hingegen nimmt an Standorten, die ein de m Bedarf 
entsprechendes Angebot an Grundstücken und geeigneten Standortan-
fordungen vorhalten konnten, die Nachfrage zu. Als weitere Einschrän-
kung der Aussagekraft dieser Statistik kommt hinzu, dass im Zuge der 
Verlagerung oder Neuansiedlung eines Betriebs oftmals auch Flächen für 
(eventuelle) spätere Erweiterungen erworben und bisweilen viele Jahre 
lang vorgehalten werden (ggf. auch über den Prognose-Zeithorizont hin-
aus, sodass diese Verkäufe streng genommen nicht berücksichtigt wer-
den dürften). Eine reale gewerbliche Nutzung erfolgt also nicht, wohin-
gegen die Verkaufsstatistik trotzdem hierauf schließen lässt.  
Dennoch wird diese Statistik für die Untersuchung als eine aussagekräf-
tige Datengrundlage über reale Bewegungen am Flächenmarkt herange-
zogen, da sie  eine gute Möglichkeit der Erfassung bisheriger Gewerbe-
flächenumsätze darstellt und zugleich wichtige Informationen auch zur 
Kalibrierung des weiteren Prognosemodells liefert. 
 
Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte Darmstadt 
Bearbeitung: cima Beratung + Management GmbH 2020  
 
Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte Darmstadt 
Bearbeitung: cima Beratung + Management GmbH 2020  
 
0
20
40
60
0
100.000
200.000
300.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fläche, kumuliert [m²] Anzahl, kumuliert
0
2
4
6
8
0
50.000
100.000
150.000
200.000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fläche, kumuliert [m²] Anzahl, kumuliert
Abbildung 16: Kumulierte Verkäufe von voll erschlossenen, unbebauten Ge-
werbegrundstücken ab 1.000 qm, 2010 - 2019 
Abbildung 17: Kumulierte Verkäufe von Rohbaubauland 
Gewerbegrundstücken ab 1.000 qm, 2013 - 2019

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
37 
 
Im analysierten Betrachtungszeitraum 2010-2019 wurden in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt, insgesamt folgende Gewerbeflächen veräußert: 
Qualität der Gewerbefläche Fläche 
Voll erschlossen Ca. 245.000 qm 
Rohbauland Ca. 190.000 qm 
Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte 
Bearbeitung: cima Beratung + Management GmbH 2020  
 
Umgerechnet auf die Anzahl der Verkaufsvorgänge ergeben sich im 10-
Jahres-Zeitraum folgende durchschnittliche Flächengrößen: 
 
 
Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte 
Bearbeitung: cima Beratung + Management GmbH 2020  
 
Bei der Kumulation der Flächenverkäufe im Zeitraum 2010 – 2019 gibt es 
in der Jahresentwicklung Unterschiede bei der summierten Fläche sowie 
bei den Verkaufsvorgängen. Die Spanne bei den Verkaufsvorgängen bei 
voll erschlossenen Flächen liegt zwischen 0 qm (2012) und ca. 54.000 qm 
(2019). Bei den Grundstücksverkäufen mit der Qualität „Rohbauland“ gibt 
es in diesem Analysezeitraum 5 Jahre, in denen keine Vorgänge vorhan-
den sind und 5 Jahre, in denen die Spanne zwischen ca. 10.000 qm (2016) 
und ca. 79.000 qm (2013) lag. 
 
 
In der Trendfortschreibung liegen gemittelte Werte aus dem 10-jährigen 
Analysezeitraum zugrunde. Diese liegen bei rund 24.500 qm (2,45 ha) bei 
voll erschlossenen Gewerbeflächen und ca. 19.000 qm (1,9 ha) bei Roh-
bauland. In Summe ergibt sich damit ein gemittelter Jahreswert im Be-
trachtungszeitraum 2010 – 2019 in der Größenordnung von ca. 43.500 
qm (4,4 ha) Gewerbegrundstücken.  
Für eine Trendextrapolation bis zum Jahr 2040 ergeben sich auf Basis des 
dargestellten Stützzeitraum folgende Größenordnungen: 
Qualität der Gewerbefläche Fläche 
Voll erschlossen Ca. 465.500 qm (47 ha) 
Rohbauland Ca. 361.000 qm (36 ha) 
Summe Ca. 826.500 qm (83 ha) 
Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte 
Bearbeitung: cima Beratung + Management GmbH 2020  
 
  
Tabelle 4: Veräußerungen von Gewerbegrundstücken 2010-2019  
Tabelle 5: Prognose zu den Gewerbeflächenveräußerungen bis zum Jahr 
2040 
Tabelle 6: Ø-Flächengröße veräußerter Gewerbegrundstücke, je 
Verkaufsvorgang, 2010-2019 
Qualität der Gewerbefläche Fläche 
Voll erschlossen Ca. 6.000 qm 
Rohbauland Ca. 19.700 qm

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
38 
 
3.2 Qualitative Gewerbeflächenentwicklung 
bzw. -nachfrage 
Sowohl über die städtische Wirtschaftsförderung als auch die internatio-
nal ausgerichtete Wirtschaftsförderung Frankfurt/RheinMain GmbH 33 
werden immer wieder Anfragen bzgl. Gewerbeflächenbedarf in Richtung 
Darmstadt artikuliert. Die wesentlichen internationalen Nachfragen las-
sen sich gemäß Erfahrungen der Wirtschaftsförderung geographisch Ja-
pan und den USA zuordnen. Die sektorale Spanne der Nachfrage, die die 
Wirtschaftsförderung in Darmstadt erreicht, ist erwartungsgemäß sehr 
differenziert und reicht von einer gastronomischen Einrichtung über 
Dienstleistungsarbeitsplätze bis zu größeren, zusammenhängenden Flä-
chen für Logistik bzw. Lagerhaltung (wobei die letztgenannte Thematik 
aufgrund der Flächenverfügbarkeiten in der Stadt kaum weiter bearbeitet 
werden kann). Auf der anderen Seite ist anzumerken, dass die städtische 
Wirtschaftsförderung bei einer Reihe von bekannt gewordenen unter-
nehmerischen Standortveränderungsabsichten in der Region auf Grund 
fehlenden Flächenangebots keine Flächenoptionen unterbreiten 
konnte.34 
Ein Großteil der Gewerbeflächenentwicklung in den vergangenen Jahren 
bezog sich auf die ehemals militärisch genutzten Areale in Darmstadt: 
▪ Nathan-Hale-Depot mit ca. 13,2 ha, 
▪ Kelley-Barracks mit ca. 22,3 ha.35 
 
33  Das Unternehmen setzt bei der Vermarktung/Kommunika tion auf die 4 Kompetenz-
merkmale Finanzzentrum, Verkehrsdrehscheibe, globaler Messe- und Veranstaltungs-
standort und FuE mit Wissenschaft. 
34  In mehreren Abstimmungsrunden zwischen cima sowie Amt für Wirtschaft und Stadt-
entwicklung und Stadtplanung wurden s tädtische und regionale unternehmerische 
Veränderungs-/Standortsuchprozesse erörtert. 
Vor diesem Hintergrund wird deutlich, dass sich der Schwerpunkt der Ge-
werbeflächenentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darmstadt in den 
vergangenen Jahren eindeutig auf die Innenentwicklung ausgerichtet 
hat. Die vorh andenen Flächenpotenziale wurden sowohl für eine aktiv -
selektive Ansiedlungspolitik (u.a. ALNATURA) als auch die wichtige Be-
standsentwicklung genutzt (u.a. DÖHLER). 
In diesem Kontext ist anzuführen, dass eine Reihe von gewerblich genutz-
ten Flächen in den vergangenen Jahren in Wohnungsnutzungen über-
führt wurden (u.a. Edelsteinviertel, Echo -Areal, Nähr -Engel-Gelände, 
EAD-Gelände Niersteiner Straße).36 
Ein Blick in die Region zeigt, dass dort einerseits dynamische Entwicklun-
gen zu beobachten sind (Stichwort: GE Ruckelshausen in Mühltal). Ande-
rerseits steht gerade im Landkreis Darmstadt-Dieburg nur ein begrenztes 
Gewerbeflächenangebot zur Verfügung.37 
 
 
 
 
 
 
 
35  Diese beiden Standort-/Kasernenareale standen im Fokus der Gewerbeflächenbedarfs-
analyse des Behrend-Instituts (2012). 
36  Antworten auf die großen Anfragen der Fraktion der FDP und der SPD-Fraktion (jeweils 
2019). 
37  vgl. www.kip.net

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
39 
 
3.2.1 Informations- und Abstimmungstermin mit 
der Handwerkskammer Rhein-Main, der 
IHK Darmstadt und dem Regierungspräsi-
dium Darmstadt 4/21 
Ziel des gemeinsamen Informations - und Abstimmungstermins mit den 
drei Institutionen war, die ermittelten Ergebnisse der Gewerbeflächenbe-
darfsanalyse inhaltlich und funktionell zu erörtern und im Hinblick auf die 
Plausibilität abzustimmen. Die wesentlichen Ergebnisse des digitalen 
Austauschgespräches, unter Beteiligung des Stadtplanungsamtes und 
des Amtes für Stadtentwicklung und Wirtschaft, lassen sich wie folgt zu-
sammenfassen: 
▪ Das Oberzentrum Darmstadt nimmt in Südhessen  eine beson-
dere Funktion ein, v.a. ist eine Dynamik bei der Bevölkerungs - 
und Wirtschaftsentwicklung ist zu beobachten. 
▪ Im Gegensatz zu den allgemeinen Trends beim Büroflächen-
markt wird für Darmstadt von einer grundsätzlich positiven Ent-
wicklung, in verschiedenen Nachfragesegmenten, ausgegangen. 
▪ Die Einbeziehung des Mittelstandes, vor allem auch der hand-
werklichen Betriebe, im Rahmen der Gewerbeflächenbedarfsana-
lyse wird begrüßt. Die Vorhaltung von entsprechenden Flächen 
bei größeren Gewerbeflächenneuentwic klungen ist plausibel  
(z.B. in Form eines Handwerkerparks) . Nicht alle Flächenbedarfe 
können in der „Innenentwicklung“ abgedeckt werden. 
▪ Die Aufbereitung der Analyseergebnisse in Form von Entwick-
lungsszenarien wird grundsätzlich begrüßt. Tendenziell wird f ür 
die Wissenschaftsstadt Darmstadt von positiven Entwicklungen 
ausgegangen. 
▪ Die dezidierte Auseinandersetzung mit entwickelbaren Flächen 
im Innenbereich, sogenannten Flächenpotenzialen, wird begrüßt. 
Realistische Annahmen bei der Mobilisierungsfähigkeit s ind zu 
treffen. 
▪ Der Ausschluss von (großflächigem) Einzelhandel bei Gewerbe-
flächenneuentwicklungen ist plausibel. Inwieweit Logistikflächen 
bei Gewerbeneuausweisungen komplett ausgeschlossen werden 
sollen, ist im Detail zu bewerten. Insbesondere unternehme ns-
nahe Logistikflächen  sowie die Flächenbedarfe im Sinne einer 
City-Logistik sind in die Betrachtung einzubeziehen.  
▪ Grundsätzlich besteht Einigkeit, dass die „Bestandssicherung“ 
eine wesentliche Zielsetzung der Gewerbeflächenentwicklung in 
Darmstadt darstellt. Hierbei wird darauf hingewiesen, dass es bei 
einigen mittelständischen Unternehmen in Darmstadt in den ver-
gangenen Jahren aufgrund von fehlenden Flächenoptionen zu 
(regionalen) Standortverlagerungen kam.  
 
Die Zugrundelegung des Masterplans DA 2030+ sowie des regionalen 
Entwicklungskonzeptes werden als geeignete Ansätze der grundlegen-
den Zielformulierung bewertet.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
40 
 
3.3 Trendbasierte Gewerbeflächenbedarfs-
prognose 
Die realen Verkäufe der vergangenen Jahre lassen wichtige Rückschlüsse 
auf Quantitäten und Qualitäten hinsichtlich der nachgefragten Lagen, 
Flächengrößen und Entwicklungstendenzen zu. In der Extrapolation die-
ser realen Verkäufe der Vergangenheit in die Zukunft wäre  in der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt bis zum Jahr 2040 von einem Bedarf an ge-
werblichen Bauflächen in Höhe von rd. 47 ha an voll erschlossenen Flä-
chen auszugehen. Allerdings sind die Verkaufszahlen stets auch vor dem 
Hintergrund der genannten Einschränkungen zu interpretieren und soll-
ten daher nicht als einzige Variable in die Prognose des Flächenbedarfs 
einfließen. 
Aus diesem Grund wird als nachfrageorientiertes Modell eine trendba-
sierte Gewerbeflächenbedarfsprognose genutzt, um den Gewerbeflä-
chenbedarf bis zum Zieljahr 20 40 einzuordnen. Im Kern basiert das ver-
wendete Modell auf dem Ansatz des sog. TBS-GIFPRO,38 der von der cima 
weiter angepasst und auf die jeweiligen regionalen Ausgangsbedingun-
gen bezogen wird 39. Das Modell stellt eine Kombination aus Bedarfs-
schätzung anhand der Beschäftigtenzahlen und einer ansiedlungsanlass-
bezogenen Berechnung dar, wobei zugleich die Statuswechsel von Un-
ternehmen (Neugründung, Erweiterung, Verlagerun g, Schließung) mit 
einfließen. 
 
38  Vgl. dazu auch DIfU - Deutsches Institut für Urbanistik, 2010 
 
Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH, 2020 
Durch die Schätzung de r Flächenbedarfe auf Basis der Wirtschaftsabtei-
lungen wird zugleich eine Branchendifferenzierung möglich, wodurch 
sich auch Aussagen bezüglich der nachgefragten Standortfaktoren bzw. 
der verschiedenen gewerblichen Standorttypen treffen lassen. Dazu wird 
eine Differenzierung der Beschäftigten nach Nutzergruppen/Wirtschafts-
segmente vorgenommen, für die wiederum differenzierte Beschäftigten-
prognosen für das Zieljahr 20 40 erstellt werden. Die Ergebnisse werden 
unterschiedlichen Unternehmenstypen zugeordnet, die sich durch über-
wiegend ähnliche Standortanforderungen auszeichnen (Gewichtung). Die 
nach Unternehmenstypen differenzierten Beschäftigten zahlen werden 
schließlich unter Rückgriff auf Flächenkennziffern (FKZ), Verlagerungs -, 
Neuansiedlungs- und Wiedernutzungsquoten auf Flächenbedarfe umge-
rechnet.  
39  Aufgrund der strukturellen Wandlungsprozesse wurde eine Verringerung der Beschäf-
tigtenwerte im Dienstleistungsbereich angesetzt 
Abbildung 18: Aufbau des Trendmodells

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
41 
 
 
Anzumerken ist, dass die Beschäftigtenzahl lediglich eine „Hilfsgröße“ zur 
Flächenbedarfsschätzung darstellt ; denn letztlich sind es nicht die Be-
schäftigten, die Gewerbeflächen nachfragen, sondern der einzelne Be-
trieb. Jedoch korreliert die Beschäftigtenzahl in den meisten Wirtschafts-
abschnitten nachweislich hoch mit der realen Flächennachfrage und bie-
tet sich deshalb besonders zur Einschätzung der zukünftigen Flächenbe-
darfe an.40 Aus diesem Grund stellt das trendbasierte Prognosemodell 
eine zentrale Grundlage zur Einschätzung des künftigen Gewerbeflächen-
bedarfs dar und wird im Anschluss dem extrapolierten Wert der bisheri-
gen Realverkäufe gegenübergestellt und zu einem Gesamtwert abgelei-
tet. Dass die trendbasierte Prognose aufgrund der Differenzierung der 
Flächennachfrage entsprechend der Wirtschaftszweige auch Aussagen zu 
unterschiedlichen Standorttypen ermöglicht, stellt dabei einen wesentli-
chen Vorteil gegenüber der oftmals anonymisierten Kaufpreissammlung 
dar.  
 
40  Das Modell unterstellt also auf indirektem Weg einen positiven Zusammenhang zwi-
schen Beschäftigtenzahl und Flächenverbrauch. Ein möglicherweise starkes Beschäftig-
tenwachstum in den ersten Jahren der Prognose, welches höher als der ermittelte Ziel-
wert im Jahr 2040 liegt, würde hierbei keine direkten Rückschlüsse auf die Genauigkeit 
der Prognose ermöglichen, weil sich die Schätzung auf eine Berechnung zum Zieljahr 
der Prognose bezieht. Es muss ebenso beachtet werden, dass allein aufgrund des ste-
tigen Freifallens von Flächen/ Immobilien im Zuge von Nutzerwechseln sogar eine über 
3.3.1 Gewerbeflächenbedarf nach Trendprog-
nose 
Als Stützwert für die nachfolgenden Prognosen dient die Entwicklung der 
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (SvB) aus dem Zeitraum 2008 
bis 2020 . Dabei  kann eine Gesamtzunahme exponentiellen Charakters  
von etwa 13.000 SvB festgestellt werden, verteilt auf verschiedene Wirt-
schaftszweige.  
Auf Basis dieser Stützwerte wird die Zahl der Beschäftigten in Darmstadt 
zwischen 2021 und 2040 gemäß der trendbasierten Beschäftigtenprog-
nose um etwa 23.000 Personen zunehmen.  
Ausgehend von der Beschäftigtenentwicklung im Stützzeitraum 2008 bis 
2020 wird für Darmstadt bis zum Zieljahr 2040 von einem Wachstum der 
grundsätzlich gewerbeflächenrelevanten Beschäftigten in Höhe von rund 
22.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (SvB) ausgegangen.  
Dieses Wachstum wird sich vor allem auf die wirtschaftsnahen sowie auf 
die sonstigen Dienstl eistungen und aus heutiger Sicht in besonderem 
Maße auch auf das verarbeitende und produzierende Gewerbe beziehen. 
Gerade für den Büromarkt  ist zu beachten, dass sich in einem kurz - bis 
mittelfristigen Betrachtungszeitraum stagnierende Tendenzen ergeben.41 
die Jahre konstante Beschäftigtenzahl einen wachsenden Flächenverbrauch nach sich 
ziehen wird. Dies zeigen auch die offiziellen bundesweiten Flächennutzungsstatistiken. 
Zur laufenden Kontrolle  bietet sich ein Monitoring an, das in einem Zeitabstand von 
nicht weniger als 5 Jahren durchgeführt werden sollte. 
41  Vgl. z.B. Corona-Winter macht auch den Frankfurter Büromarkt krank, in: Immobilien-
Zeitung 1/21 
Tabelle 7: Im Trendmodell verwendete Flächenkennziffern (FKZ) 
Verarbeitendes, produzierendes Gewerbe 200 qm je Beschäft. 
Baugewerbe 150qm je Beschäft. 
Verkehr, Logistik und Lagerhaltung 250 qm je Beschäft. 
Dienstleistungen 75 qm je Beschäft. 
Handel 150 qm je Beschäft. 
Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH, 2020

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
42 
 
 
 
*: Aufgrund der Einflüsse der globalen Covid-19 Pandemie wird die Zahl an gewerbeflä-
chenrelevanten Beschäftigten im Dienstleistungsbereich um ca. 20 % reduziert. 
**: Der Wert weist lediglich die relevanten Beschäftigten aus. Diese sind wiederum nur teil-
weise auch mit den Gewerbeflächennachfragern (Teilmenge davon) identisch. 
Quelle:   Beschäftigtenstatistik der Bundesagentur für Arbeit, 2020 
Berechnungen:  CIMA Beratung + Management GmbH, 2021 
Übertragen auf das beschäftigtenbasierte Trendprognose-Modell lässt 
sich für die Wissenschaftsstadt Darmstadt ein durchschnittlicher Gewer-
beflächenbedarf in Höhe von jährlich ca. 7,5 ha (netto) ermitteln. In der 
Prognose bis 2040 führt dies zu einem rechnerischen Nettoflächenbedarf 
von etwa 140 ha (netto) (vgl. Tab. 9). 
 
 
 
 Gewerbetypen Flächenbedarf 
(netto) in ha 
Flächenbedarf 
(brutto) in ha 
Verarbeitendes, produzierendes Gewerbe 82,4 109,9 
Baugewerbe 0 0 
Verkehr, Logistik und Lagerhaltung 11,4 15,2 
Dienstleistungen 48,3 64,4 
SUMME  142,4 190 
Anmerkung: Die Werte sind als Modell-Ergebnisse zu interpretieren und sollen 
nicht dazu dienen, eine Scheingenauigkeit zu vermitteln. Es geht also vorrangig um die 
Größenordnungen und Relationen zueinander. 
Berechnungen:  CIMA Beratung + Management GmbH, 2021 
Stellt man diese Werte denen der bisherigen Flächeninanspruchnahme 
(reale Flächenumsätze der Gewerbegrundstücke gemäß Kaufpreissamm-
lung) gegenüber, so zeigt sich, dass die Prognosewerte, umgerechnet auf 
Durchschnittsjahre, nahezu doppelt so hoch sind. Die Anzahl/Summe der 
Realverkäufe dürfte dabei in Zusammenhang mit den wenigen verfügba-
ren Potenzialflächen stehen , sodass u.a. Unternehmensabwande rungen 
beobachtbar waren. 
  1) Ø jährlicher Bedarf  
Trendprognose 
2) Ø jährliche reale  
Flächenumsätze 
Darmstadt  7,5 ha 4,35 ha 
Berechnungen:  CIMA Beratung + Management GmbH, 2021 
  
Ausgangs-
wert: 
Beschäf-
tigte 2020 
Prognose:  
Beschäftigte 
2040 
 
Rundungswerte 
Zu-/Ab-
nahme der 
SvB 2021 
bis 2040 
Rundungswerte 
Verarbeitendes, produzierendes Ge-
werbe 23.539 37.500 14.000 
Baugewerbe 2.805 2.200 -600 
Verkehr, Logistik und Lagerhaltung 2.660 2.700 40 
Dienstleistungen* 46.272 55.000 9.000 
Beschäftigte Insgesamt (Gewerbeflä-
chen relevant)** 75.276 97.500 22.200 
nicht berücksichtigt (z. B. Landwirt-
schaft, Erziehung, Heime) 31.483 38.000 6.500 
Gesamtbeschäftigte 106.759 136.000 29.000 
Tabelle 8: Beschäftigtenprognose Wissenschaftsstadt Darmstadt 
(2021 – 2040) 
Tabelle 9: Rechnerischer Flächenbedarf entsprechend der Trendprognose 
(2021-2040) 
Tabelle 10: Gegenüberstellung von Trendprognose und realen Flächenum-
sätzen (Bedarf pro Jahr)

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
43 
 
Unter Annahme eines ca. 25 %-igen Anteil Grünflächen etc.42 würde der 
jährliche Gewerbeflächenbedarf (brutto) ca. 10 ha entsprechen. Dabei 
liegen die Erwartungen gemäß trendbasiertem Flächenbedarfsprognose-
modell oberhalb der Werte, die sich aus einer Fortschreibung der Real-
verkäufe ergeben.  
1) jährlicher  
Bedarf (netto) 
Jährlicher Be-
darf (brutto) 
Flächenbedarf 
2040 (netto) 
Flächenbe-
darf 2040 
(brutto) 
7,5 ha 10 ha 142 ha 190 ha 
 
 
 
 
 
 
 
42  Untersuchungen zeigen, dass, je nach Erschließungssystem, Baudichte etc. regelmäßig 
ca. 25 % der Gesamtfläche eines Gewerbegebietes auf Verkehrsflächen, Grünflächen, 
Gemeindebedarfsflächen etc. entfallen. 
3.4 Entwicklungsszenarien bzw. Varianten 
des Gewerbeflächenbedarfs 
Im Rahmen des GIFPRO -Modells werden für Darmstadt Varianten des 
Gewerbeflächenbedarfs auf Basis von drei Entwicklungsszenarien erar-
beitet:  
▪ Szenario I: Mittleres Entwicklungsszenario (Trendmodell) 
Szenario I baut als eine kalibrierte GIFPRO -Prognose für di e Wissen-
schaftsstadt Darmstadt auf bundesweit empirisch abgesicherten Kennzif-
fern, u.a. Ansiedlungsquote, Verlagerungsquote, Wiedernutzungsquote 
und nutzungsspezifischen Flächenkennziffern , auf. Diesem Ansatz liegt 
auch das im Masterplan DA 2030+ formulier te Leitbild einer dynami-
schen Bevölkerungsentwicklung mit entsprechenden Bedarfen an Ar-
beits- und Ausbildungsplätzen zugrunde. 
Dem mittleren Entwicklungsszenario liegen für die GIFPRO -Analyse 
Werte der Beschäftigtentrendprognose sowie gewerbeübliche Kennzi f-
fern vor. Dabei wird von einer Wiedernutzungsquote bei brachfallenden 
Flächen von 55 % (Dienstleistungsflächen 90 %) sowie einer Neuansied-
lungsquote von 0,1 (Dienstleistungen 0,7) ausgegangen.  
 
 
 
 
Tabelle 11: Flächenbedarfsprognose bis 2040 gemäß Trendprognose

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
44 
 
▪ Szenario II: Moderate Entwicklung 
Im Szenario II wird davon ausgegangen, dass sich – nicht zuletzt durch 
die beobachtbaren Wirkungen der Corona-Pandemie – in den kommen-
den Jahren ein geringeres Wirtschaftswachstum mit Auswirkungen auf 
die (gewerbeflächenrelevante) Beschäftigtenentwicklung ergeben wird.43 
Neuansiedlungen werden im Ergebnis voraussichtlich in einem geringe-
ren Umfang stattfinden und zusehends wird sich die Nachfrage nach Bü-
roflächen – u. a. aufgrund der Zunahme an Heimarbeit – tendenziell ver-
langsamen.44 Das Gesund heits- und S ozialwesen wird auch unter Be-
schäftigungsaspekten an Bedeutung gewinnen.45 
Aus stadtentwicklungspolitischer Sicht wird konsequent darauf hingear-
beitet, durch eine Erhöhung des Gewerbeflächenrecycling bzw. eine sig-
nifikante Erhöhung der Wiedernutzungsquote von gewerblichen Flächen 
den gesamtstädtischen Gewerbeflächenbedarf insgesamt zu verringern. 
Im Detail wird in  der GIFPRO-Analyse (Szenario II) davon ausgegangen, 
dass die Beschäftigtenentwicklung zwar weiterhin positiv, jedoch um 20 
% geringer ausfällt al s die Trendprognose voraussagt. Zudem wird die 
Wiedernutzungsquote von Gewerbestandorten  um 20 bzw. 5 (Bereich 
Dienstleistungen) Prozentpunkte erhöht  und die Neuansiedlungs quote 
um 10 % verringert.  
 
 
 
 
43 Das ifo Leibnitz-Institut für Wirtschaftsforschung geht ab 2023 von einer sinkenden Er-
werbsbevölkerung und einer rückläufigen Partizipationsquote aus. Vgl. ifo-Schnelldienst, 
12.2020. 
44  Vgl. u.a. ZIA - Der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V., Herbstgutachten 2020 („Büro-
markt auf Richtungssuche“).  
▪ Szenario III: Dynamisches Wachstum 
Im Szenario III wird von einem dynamischen Wachstumsprozess in der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt ausgegangen. Aufgrund der sehr guten 
Infrastrukturausstattung und Verkehrsanbindung, dem diversifizierten 
Unternehmensbesatz und den Hochschuleinrichtungen wird in der Ge-
samtbetrachtung unterstellt, dass sich Wachstumsprozesse u. a. durch ei-
nen hohen Vernetzungsgrad und eine überdurchschnittliche Innovati-
onsfähigkeit des Standortes Darmstadt bzw. der Region Südhessen erge-
ben.46 Ein beobachtbarer Trend im Hinblick auf eine verstärkte Urbanisie-
rung bildet eine Säule der dynamischen Entwicklung. Vor diesem Hinter-
grund werden sowohl verstärkte Impulse auf das Gründungsgeschehen, 
aber auch die dynamische Ansiedlung von neuen und das Wachstum von 
bestehenden Unternehmen als Annahmen zu Grunde gelegt. 
Entgegen des Szenario I wird in der GIFPRO Analyse (Szenario III) davon 
ausgegangen, dass die Beschäftigtenentwicklung um rund 20 % stärker 
ausfällt als in der Trendprognose dargestellt. Zudem erhöht sich die Neu-
ansiedlungsquote um 10 %.  
 
 
 
 
 
45 Das IAB formuliert hierzu – auch mit Bezug auf die Wirkungen der Corona-Pandemie: 
„2040 wird das Gesundheits- und Sozialwesen der größte Wirtschaftsbereich sein“. Vgl. 
IAB Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung, Presseinfo vom 12.1.2021. 
46  Hierzu „War‘s das mit der Krise am Bürovermietungs markt ?“, Zusammenfassung von 
Flächenumsatz-Studien durch die Haufe Online Redaktion, April 2021.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
45 
 
Ergebnisse der Entwicklungsszenarien  
Das Szenario I, welches auf bundesweit empirisch abgesicherten Kenn-
zahlen basiert, wurde in den letzten Kapiteln eingehend beleuchtet und 
die Ergebnisse dessen vorgestellt. Für die Szenarien II und III wurden, wie 
erläutert, die Neuansiedlungs- und Wiedernutzungsquote sowie die Be-
schäftigtenkennzahlen in unterschiedlicher Weise aktualisiert. Bei Anset-
zung angepasster Zahlen ergeben sich dadurch folgende Daten:  
Szenario Flächenbedarf 
pro Jahr netto 
Flächenbedarf 
pro Jahr brutto 
Flächenbe-
darf netto 
Flächenbe-
darf brutto  
I - Trend 7,5 ha 10 ha 142 ha 190 ha 
II - Mo-
derat 6,0 ha 8 ha 115 ha 150 ha 
III - Dy-
namisch 9 ha 12 ha 170 ha 225 ha 
Berechnungen: CIMA Beratung + Management GmbH, 2021 
 
Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH, 2021
3.5 Fazit: Gewerbeflächenbedarf  
Im Hinblick auf die Prognose des Gewerbeflächenbedarfs bis zum Zeit-
horizont 2040 sind zum einen unterschiedliche Methoden, zum anderen 
verschiedene Entwicklungsszenarien bearbeitet bzw. entwickelt worden. 
Über die differenzierte Auswertung der Kaufpreissammlung des Gut-
achterausschusses wurde im Stützzeitraum ein jährlicher Bedarf in einer 
Höhe von ca. 4,3 bis 4,4 ha (netto) ermittelt. Dieser Wert erscheint uns  
aus gutachterlicher Sicht als zu gering, um ihn im Hinblick auf die Gewer-
beflächenbedarfsprognose zugrunde zu legen. Der Hauptpunkt hierfür 
liegt in einem „Engpass“ an Gewerbeflächen, die in verschiedenen Doku-
menten sowie den durchgeführten persönlichen G esprächen zum Aus-
druck kamen.  
Die den Prognosemodellen und Flächenbilanzierungen zugrunde gelegte 
trendbasierte Gewerbeflächenprognose kommt im Ergebnis der trendba-
sierten Entwicklung (Szenario I) zu einem jährlichen Bedarf von ca. 7,5 ha 
(netto) an Gewerbeflächen. Dieses Szenario beruht im Wesentlichen auf 
einer Fortschreibung der relevanten Kennziffern im Rahmen des GIFPRO-
Modells.  
Unterschiedlich werden die strukturellen Wandlungsprozesse sowie die 
möglichen Wirkungen der Corona -Pandemie von wissenscha ftlicher 
Seite beurteilt. Insbesondere da für die Corona-Pandemie noch keine zu-
verlässigen Modelle entwickelt wurden. Wir gehen dav on aus, dass die 
eher stagnierenden Entwicklungen in den kommenden 2-3 Jahren in un-
terschiedlichen Nachfragesegmenten zu berücksichtigen sind. 
 
 
0
50
100
150
200
250
2021 2040
Bedarfe in ha
Trendbasiert Moderat Dynamisch
Tabelle 12: Flächenbedarfe entsprechend unterschiedlicher Entwicklungs-
szenarien (gerundete Werte) 
Abbildung 19: Flächenbedarfskorridor nach Entwicklungsszenarien (brutto)

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
46 
 
In einer unteren Variante („moderates Wachstum“) werden Flächenbe-
darfs reduzierende Indikatoren angesetzt (z. B. Verringerung der Ansied-
lungsquote), so dass sich in diesem Rechenmodell ein um rund 20  % re-
duzierter Gewerbeflächenbedarf bis zum Jahr 20 40 ergibt. In einer obe-
ren Variante („dynamisches Wachstum“) wird insbesondere davon aus-
gegangen, dass Darmstadt aufgrund der Rahmenbedingungen einen 
sehr resilienten Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort darstellt. Hieraus 
resultiert ein Gewerbeflächenbedarf, der rund 20 bis 25 % über den der 
Trendprognose hinausgeht. 
In der Gesamtabwägung kommen wir zu dem Ergebnis, dass das der Ge-
werbeflächenbedarfsprognose zugrunde gelegte untere und mittlere 
Szenario eine sinnvolle und plausible Beurteilungsspanne darstellt. In der 
weiteren Betrachtung werden die rechnerisch ermittelten Prognosedaten 
im Segment Verkehr und Logistik reduziert, da die Realisierung von groß-
flächigen Logistik-Parks aktuell nicht den Zielsetzungen der Stadt - und 
Strukturentwicklung entspricht.
Zusammenfassung Kapitel 5: Prognose des Gewerbeflächenbedarfs 2040 
• Im Zeitraum 2010 bis 2019 wurden in der Wissenschaftsstadt Darmstadt insgesamt etwa 65 ha Gewerbeflächen veräußert.  
• Bis zum Jahr 20 40 wird gemäß der trendbasierten Zukunftsprognose eine Zunahme der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten um 
circa 29.000 prognostiziert. Etwa 22.000 davon sind als gewerbeflächenrelevant einzustufen.  
• Der prognostizierte Gewerbeflächenbedarf variiert je nach Entwicklungsszenario zwischen jährlich 8 ha (moderate Entwicklung , brutto) 
und 10 ha (trendbasierte Entwicklung, brutto). Die Werte dieser beiden Szenarien werden  auch unter Berücksichtigung aktueller volks-
wirtschaftlicher und immobilienökonomischer Studien als realitätsnahe Leitplanken angesehen.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
47 
 
4 Gewerbliche Innenentwicklungspotenziale 
4.1 Räumliche Verteilung der Gewerbege-
biete in Darmstadt 
Für das Gewerbeflächenentwicklungskonzept werden in Darmstadt 15 
Gewerberäume betrachtet und bewertet. Die Gewerberäume befinden 
sich vorwiegend in den Stadtteilen im Norden und Westen sowie im In-
nenstadtrandbereich (vgl. Abbildung 20).  
Zusammengefasst sind im Stadtgebiet Darmstadt rund 351 ha gewerbli-
che Grundstücksflächen verortet, wovon rund 90  % sich in der Kernstadt 
befinden. Das Gewerbegebiet Nordwest stellt dabei mit  etwa 1,6 Quad-
ratkilometern das größte im Stadtgebiet dar (Nummer 6 in Abb. 19).  
Das flächenmäßig zweitgrößte Gewerbegebiet (Nr. 3 in Abb. 1 9) wird in 
seinem gesamten Ausmaß von 1,25 k qm vom Pharmaunternehmen 
Merck genutzt, welches mit über 10.000 Mitarbeitern zugleich der größte 
Arbeitgeber in der Stadt und Region ist.  
Mit einem Gewerb esteuerhebesatz von 454  % liegt die Wissenschafts-
stadt Darmstadt deutlich über bundesweiten Durchschnitt (361  %) und 
auch über dem regionalen Vergleich (Ø Regierungsbezirk Darmstadt: 376 
%).  
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Abbildung 20: Gewerbegebiete in Darmstadt

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
48 
 
4.2 Methodik 
Nachdem im vorangegangenen Kapitel 5 der zu erwartende Gewerbeflä-
chenbedarf bis zum Zieljahr 2040 eingeschätzt wurde, gilt es, diesem Be-
darf das bereits verfügbare Flächenangebot gegenüberzustellen, um eine 
Erste Flächenbilanz erstellen zu können.  
Zur Bestimmung eines zusätzlichen Gewerbeflächenbedarfs muss ne-
ben den Entwicklungen auf Nachfrageseite in analoger Weise (nach 
Standorttypen qualifiziert) auch das Flächenangebot betrachtet werden. 
Ziel dieser Untersuchung ist es daher, das aktuelle, tatsächlich verfügbare 
sowie auch das perspektivisch zur Verfügung stehende Angebot an Ge-
werbeflächen zu erheben und entsprechend der erwarteten Flächenbe-
darfe zu bewerten (v.a. hinsichtlich Verfügbarkeit und Marktgängigkeit). 
Neben den planerisch gem. § 30 BauGB als  GE und GI festgesetzten Ge-
werbestandorten (und ggf. Fällen nach § 34 BauGB), die gemeinhin als 
Potenziale der Innenentwicklung  zu betrachten sind, werden nachfol-
gend auch die lediglich im Flächennutzungsplan (FNP) als gewerbliche 
Baufläche dargestellten Flächen (FNP-Potenziale) ermittelt und bewertet. 
Hierüber werden die perspektivischen Potenziale erfasst.  
Es wurden bestimmte Kriterien vorausgesetzt, welche die Flächen vorwei-
sen müssen, um als Flächenpotenzial bewertet zu werden.  Die Flächen 
können dabei sowohl unbebaut, freistehend als auch bebaut oder bewal-
det sein. Bebaute Gebiete müssen dabei jedoch entweder einen offen-
sichtlichen Leerstand aufweisen oder in Absprache mit der Stadtverwal-
tung Darmstadt als aktivierbare Fläche ausgewiesen sein. Faktoren wie 
eine vorhandene Straßenanbindung oder Eigentumsverhältnisse wurden 
dabei nicht berücksichtigt. Ebenfalls nicht berücksichtigt wurden Flächen 
im Ausmaß von unter 1.000 qm. 
Die Erfassung der Flächenpotenzial e erfolgte durch die cima. Dabei ori-
entiert sich die Flächenpotenzialerfassung im Wesentlichen am FNP und 
den 15 ausgewiesenen Gewerbegebieten.  
4.3 Ermittlung bestehender und perspektivi-
scher Flächenpotenziale 
4.3.1 Vorhandene Baulandpotenziale 
Die erfassten Flächen konzentrieren sich insbesondere auf das Gewerbe-
gebiet Nordwest, in welchem 1 5 der insgesamt 40 erfassten Freiflächen 
dokumentiert wurden. Insgesamt wurden in elf der 15 Gewerbegebiete 
in Darmstadt Freiflächen bei der Ortsbegehung erfasst.  
Im Gewerbegebiet Nordwest konnten insgesamt Freiflächen von ca. 14 
ha identifiziert werden. Zuzüglich der Gewerbegebiete Bürgerpark, Bun-
sen-/Haasstraße, Mornewegviertel, Verlege rviertel, Kelley-Quartier und 
dem Technologiezentrum Rhein-Main stellt die Innenstadt in ihren Stadt-
teilen Darmstadt-Nord und -West mit knapp 35 ha etwa zwei Drittel aller 
gewerblichen Freiflächen. Das Gewerbegebiet Eberstadt sowie die Kon-
versionsfläche Griesheim Airfield stellen mit etwa 5 bzw. 8,5 ha ebenfalls 
einen großen Anteil der Freiflächen. Ergänzt wird das Angebot von ver-
gleichsweise kleinen Freiflächen in den Wixhausen und Arheilgen. 
Das Technologiezentrum Nord wird in seinem gesamten Umfang vom 
Unternehmen Merck KGaA besetzt, weshalb dort keine Freiflächen iden-
tifiziert werden konnten.  
In der Summe liegen somit grundsätzlich entwickelbare, gewerblich nutz-
bare Flächen in einer Größenordnung von rd. 50 ha (brutto) vor, zuzüglich 
der FNP-Potenzialflächen.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
49 
 
 Flächenanzahl Summe Fläche in ha 
(brutto) 
Wixhausen 1 1,2 
Arheilgen 2 0,5 
Bürgerpark 1 1 
Gewerbegebiet Nord-
west 15 13,7 
Bunsen-/Haasstraße 3 1,5 
Mornewegviertel 1 5,2 
Verlegerviertel 1 1,8 
TZ Rhein Main 4 1,8 
Kelley-Quartier 6 9,9 
Griesheim Airfield 1 8,5 
Eberstadt 5 4,7 
Summe 40 50,1 
Quelle: Erhebung der cima Beratung + Management GmbH 2021  
Hierbei gilt es zu berücksichtigen, dass alle Baulandpotentiale angerech-
net wurden, unabhängig von der tatsächlichen Marktgängigkeit. Eine ein-
geschränkte Marktgängigkeit der Flächen muss unterstellt werden, wenn 
der Grundstückseigentümer (privat und öffentlich) 
▪ keine Verkaufsbereitschaft zeigt 
▪ überzogene Preisvorstellungen und/ oder langfristige Nutzungsvor-
stellungen hat 
▪ nur auf Verkauf oder nur auf Vermietung gerichtetes Interesse zeigt 
▪ eine mangelnde Kompromissbereitschaft zeigt 
▪ Erbstreitigkeiten bestehen 
▪ oder kleinräumige Entwicklungshemmnisse (z. B. Altlasten) die Ver-
fügbarkeit einschränken. 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org  
Bearbeitung: cima 2021 
Tabelle 13: Flächenpotenziale der einzelnen Gewerbegebiete Darmstadts Abbildung 21: Räumliche Verteilung der summierten Gewerbeflächenpo-
tenziale in Darmstadt

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
50 
 
In den Standortbereichen „Arheilgen West“ und „Wixhausen Ost“ wird die 
mögliche Durchführung städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen unter-
sucht. Als vorläufige Ziele der Maßnahme in den beiden Standortberei-
chen ist die Bereitstellung von gewerblichen Flächen zur Befriedigung der 
entsprechenden Nachfrage sowohl bereits ansässiger Unternehmen (im 
Sinne einer aktiven Bestandsentwicklung) sowie auch der Nachfrage nach 
gewerblichen Flächen von externen Unternehmen (im Sinne einer aktiven 
Ansiedlungspolitik) anzuführen.  
 
4.3.2 FNP-Potenzialflächen 
Aus planerischer Sicht und hinsichtlich einer Aussage zum zukünftigen 
Erweiterungsbedarf, sind neben den Innenentwicklungsflächen auch die 
Potenziale heranzuziehen, die sich aus den bestehenden Flächennut-
zungsplänen ergeben (und als realistisch bewertet werden). Denn grund-
sätzlich sollte die Aktivierung zusätzlicher Flächen im Außenbereich vor-
rangig auf den bereits als Gewerbliche Entwicklungsfläche dargestellten 
Potenzialen gemäß FNP erfolgen, bevor zusätzliche weitere Flächenent-
wicklungen vorbereitet werden.  
Anders als die Bewertung der Innenentwicklungspotenziale, muss sich die 
qualitative Einschätzung der FNP-Potenzialflächen allerdings an anderen 
Kriterien orientieren. Schließlich existiert i.d.R. noch kein städtebauliches 
Konzept, aus dem sich einzelne Parzellierungen, Lagebeziehungen, Er-
schließungssysteme (innere Erschließung) etc. ableiten ließen. Ebenso be-
finden sich diese Flächen in aller Regel in privatem Eigentum oder sind 
längerfristig gebunden (z.B. Pachtverträge). Die Flächen sind entweder 
verfügbar oder nicht. Daher ist insbesondere bei diesen Flächen auf die 
Aktivierbarkeit dieser zu achten.  
In der Wissenschaftsstadt Darmstadt wurden dabei insgesamt sechs Ge-
werbepotenzialflächen erkannt . Diese verteilen sich über das gesamte 
Stadtgebiet. So wu rden FNP-Potenzialflächen in bzw. an den Gewerbe-
gebieten Wixhausen, TZ Rhein -Main und Eberstadt  erkannt. Zudem 
konnten bei der Vor-Ort-Erhebung Potenzialflächen in der Siedlung Tann 
am Rande zur Gemeinde Griesheim und in der Kirchtannensiedlung , im 
Süden von Eberstadt, identifiziert werden.  
Die Siedlung Tann ist mit seiner Lage unmittelbar im Darmstädter Kreuz 
in Schutzwaldfläche zwischen der Kernstadt Darmstadt und der Ge-
meinde Griesheim gelegen und somit  verkehrlich bestens angebunden. 
Die Siedlung, welche an sich bereits lediglich etwa 7,5 ha umfasst, ist ge-
mäß den FNP zum größten Teil als Wohnbaufläche ausgewiesen. Die ge-
werblichen Bauflächen im Nordwesten davon sind durch ein großflächi-
ges Bürogebäude, in welchem zahlreiche Unternehmen verortet sind, be-
baut. An dieses Bürogebäude angeschlossen wurde von der cima  eine 
Gewerbepotenzialfläche im Ausmaß von circa 1.800qm (0,18 ha) identifi-
zert.  
In der im südlichen Bereich Darmstadts gelegenen Kirchtannen Siedlung, 
welche nach dem FNP ebenfalls vorwiegend als Wohnbaufläche ausge-
wiesen ist, konnte eine Gewerbepotenzialflächen von etwa 0,64 ha iden-
tifiziert werden. Diese Freifläche befindet sich auf dem Gelände einer 
Spezialmaschinenfabrik. 
Im Ergebnis konnten zusammenfassend etwa 11,4 ha FNP-Potenzialflä-
chen identifiziert werden, welche im FNP als gewerbliche Baufläche aus-
gewiesen sind. Die Flächen sind in ihrer Aktivierbarkeit differenziert zu 
betrachten, was unter anderem an aktuellen Besitzverhältnissen als auch 
natürlichen Umständen wie bspw. der Bepflanzung der Flächen liegen 
kann.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
51 
 
FNP Gebiets- 
Bezeichnung 
Nut-
zung 
Flächen-
größe 
(brutto) 
Anmerkung 
Wixhausen 
G B-Plan Wx 13 Agrar 4,3 Landw. Nutzung 
G B-Plan Wx 13 Agrar 3,9 Landw. Nutzung 
Siedlung Tann 
G Siedlung Tann;  
Peka Park Grünfl. 0,2 
Bewaldet;  
angrenzend bebaute 
Wohnbauflächen 
TZ Rhein Main 
G B-Plan W 23 Wald 1,6 Bewaldet 
Eberstadt 
G Marienburgstr./ 
Industriestr. Wald 0,5 z.T. bewaldet 
Kirchtannensiedlung 
G 
Kirchtannensiedlung; 
Grundstück OKA-Spe-
zielmaschinenfabrik 
Grünfl. 0,9 ha 
Leicht bewaldet; an-
grenzend bebaute 
Wohnbaufläche 
SUMME   11,4 ha  
Quelle: Erhebung der CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
 
 
 
 
 
4.3.3 Zwischenfazit 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfügt über einige Flächenpotenziale, 
wobei die erfassten Flächen zum Teil auch seit längerer Zeit ungenutzt 
sind (was auf mangelnde Eignung/ Verfügbarkeit schließen lässt ). Zum 
anderen sind ein weiterer Teil der Flächen erst kurzfristig frei geworden, 
wobei eine Nachnutzung bereits festgelegt sein kann.  
Summiert aus den nutzbaren Potenzialflächen (Innenentwicklung, Arron-
dierungsflächen) ergeben sich im Stadtgebiet Darmstadt etwa 62 ha Flä-
chenpotenzial. 
Die Potenzialflächen sind dabei über nahezu alle benannten Gewerbege-
biete verteilt. Dabei sind sowohl Potenzialflächen für klassisches Gewerbe 
mit höheren Störwirkungen und Emissionen (v.a. Gewerbegebiet Nord-
west) als auch für Unternehmen der Medium-Tech-Branchen und v.a. un-
ternehmensbezogene Dienstleister vorhanden.  
Inbegriffen in den Flächenpotenzialen sind zudem Flächen, welche als 
Sonderbaufläche ausgewiesen sind und aktuell noch anderweitig genutzt 
werden, von der Stadt Darmstadt aber als zukünftige Gewerbefläche ge-
sehen wird (z.B. ehem. Papierfabrik Eberstadt), sowie FNP -Potenzialflä-
chen. 
Nennenswert bei der Einordnung  der vorhandenen Flächenpotenziale 
sind zudem Kasernenflächen, welche bis dato noch genutzt werden und 
daher nicht als Potenzialflächen gewertet wurden, bei welchen eine ge-
werbliche Nutzung jedoch nicht auszuschließen ist (z.B. Starkenburg -Ka-
serne). Das ist besonders vor dem Hintergrund der Umnutzung ge werb-
licher Flächen in Wohnraum  zugunsten von Marktentlastungen  zu nen-
nen. Dabei wurden zum Ausgleich US -Konversionsflächen gewerblich 
umgewidmet. 
 
 
Tabelle 14: Übersicht der FNP-Flächenpotenziale

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
52 
 
 
Die Besitzverhältnisse der erhobenen Flächenpotenziale, sowohl der vor-
handenen Baulandpotenziale als auch der FNP-Potenzialflächen, wurden 
in Rücksprache mit der Stadt Darmstadt zwischen privaten, städtischen 
und sonstigen öffentlichen unterschieden (vgl. Abb. 22). 
  
 Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, DAVID Buch 
Die vorhandenen gewerblichen Innentwicklungspotenziale verteilen sich 
mit etwa 33,7 ha und über 50 % auf Flächen im Privateigentum. Die Stadt 
Darmstadt sowie das Land Hessen bzw. die Bundesanstalt für Immobi-
lienaufgaben (BlmA) sind im Besitz von jeweils ca. 23 % der Potenzialflä-
chen. 
33,7
13,8
14,2
Privat Städtisch Sonstig öffentlich (BlmA, Land Hessen)
Abbildung 22: Eigentumsverhältnisse der gewerblichen Innenentwicklungs-
potenziale (in ha) 
Zusammenfassung Kapitel 6: Gewebeflächenpotenziale Darmstadt 
• (wieder-/weiternutzbare) Gewerbliche Potenzialräume finden 
sich im gesamten Stadtgebiet 
• Die überwiegende Anzahl der Flächen ist im privaten Besitz 
• Insgesamt wird von rund 62 ha Potenzialflächen im Bestand bzw. 
FNP-Potenzialflächen ausgegangen.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
53 
 
5 Bilanz
Wie im vorangehenden Kapitel ermittelt, liegen die summierten Potenzi-
ale aus Innen- und Außenentwicklungsflächen in der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt bei ca. 62 ha (brutto).  
Selbst in dem Fall, dass alle diese anrechenbaren Potenziale genutzt wer-
den könnten (v.a. im Falle der FNP -Potenziale kann dies nicht sicherge-
stellt werden), würden diese Flächen lediglich ausreichen, um weniger als 
die Hälfte des Bedarfs bis 2040 zu decken. 
In der realitätsnahen Einordung der potenziell zu aktivierenden Flächen 
ist folgendes zu berücksichtigen: 
▪ Es gibt  in Darmstadt  kaum aktivierbare Flächenpotenziale im 
kommunalen Eigentum; d.h. die Möglichkeiten der aktiven Steu-
erung der Nutzung sind deutlich eingeschränkt. 
▪ Alle empirischen Untersuchungen im Bundesgebiet zeigen, dass 
die (gewerblichen) Aktivierungsmöglichkeiten von latent vorhan-
denen Flächen in der Praxis in Kommunen deutlich unter 100% 
liegen.47 
 
Für den gewählten Prognosezeitraum setzen wir eine Quotenspanne von 
rund 60-70 % an mobilisierbaren Flächen, d.h. bereits einen hohen Wert 
im Kommunalvergleich, an: 
▪ Es gibt eine eindeutige stadtentwicklungspolitische Zielsetzung, 
Innenpotenziale entsprechenden Nutzungen zuzuführen, 
 
47  Vgl. u.a. ISI Institut für Stadt und Immobilie mit Institut für Stadt- und Regionalentwick-
lung an der Hochschule Nürtingen-Geislingen, Studie im Auftrag des Ministeriums für 
▪ Die gewerbliche Flächennachfrage zeigt sich auf Grund der dar-
gestellten Rahmenbedingungen in der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt auch perspektivisch positiv. 
▪ Die mobilisierbare  Summe aus  den ermittelten  ha Innen- und 
Außenentwicklungsflächen beläuft sich daher auf ca. 40 ha. 
  
 
Berechnung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2021 
Für den Prognosezeitraum ergibt sich ein rechnerisches Flächendefizit in 
Höhe von rd. 82-113 ha (netto) für die Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
Soll zur Deckung dieser Defizite über entsprechende Darstellungen im 
Flächennutzungsplan (FNP) eine planungsrechtliche Vorbereitung erfol-
gen, so sind auf die Nettoflächen -Defizite wiederum entsprechende An-
Verkehr und Infrastruktur Baden-Württemberg, 2018; cima, Aktualisierung der Gewer-
beflächenbedarfsanalyse für die Stadt Karlsruhe, 2021 
Tabelle 15: Gegenüberstellung von Gewerbeflächenbedarf (bis 20 40) und 
Potenzialflächen 
Prognostizierte Bedarfe bis 
2040 
Flächen-
potenziale 
Bilanz 
Gesamtbe-
darfe 
(netto) 
Gesamtbe-
darfe 
(brutto) 
Gesamtpo-
tenzial  
(brutto) 
Zusätzlicher 
Gewerbeflä-
chenbedarf 
(netto) 
Zusätzlicher 
Gewerbeflä-
chenbedarf  
(brutto) 
115-142 ha 150-190 ha 40 ha 82-113 ha 110-150 ha

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
54 
 
teile für Erschließungsanlagen, Grünflächen, Ausgleichsflächen, Gemein-
bedarfsflächen etc.  einzukalkulieren, sodass sich ein Bruttoflächenbe-
darf in Höhe von rd. 110 bis 150 ha ergibt.  
Um das weitere Wirtschaftswachst um in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt nicht zu gefährden, sollten bereits mittelfristig, also innerhalb der 
nächsten 3 bis 5 Jahre, nicht nur weitere Flächenausweisungen erfolgen, 
sondern auch Bauland im erforderlichen Umfang erschlossen werden.  
Entsprechend dieser Ausführungen wird im Ergebni s der strategischen 
Bilanz die Aktivierung weiterer Entwicklungsflächen in größerem Umfang 
und vor allem in räumlichem Zusammenhang mit anderen Nutzungen 
sowie unmittelbarer Nähe zu den (über)regional relevanten Verk ehrsinf-
rastrukturen empfohlen.  
Geeignete Suchräume sind bereits Gegenstand der Strategie einer po-
tenziellen Gewerbegebietsentwicklung im Darmstädter Norden . Im 
nächsten Schritt  werden die beiden in Frage kommenden Potenzial-
räume, Arheilgen West  und Wixhausen Ost,  vor dem Hintergrund der 
Rahmenbedingungen auf der Mikrostandorteb ene sowie des gewerbli-
chen Flächenbedarfs diskutiert, um hieraus eine Empfehlung abzuleiten.  
 
 
Berechnung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2021 
 
 
 
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2021 2040
Flächenbedarfe in ha (brutto)
Bilanzierter, zusätzlicher Gewerbeflächenbedarf
Abbildung 23: Bilanzierter Flächenbedarf bis 2040 in Darmstadt (brutto) in 
einer Korridorbetrachtung 
Zusammenfassung Kapitel 7: Bilanz 
• Für die Wissenschaftsstadt Darmstadt liegt nach Abzug der aufgeführten aktivierbaren Flächen ein Bruttobedarf von circa 110-150 
ha an Gewerbeflächen bis zum Jahr 2040 vor. 
• Die dargestellte Summe am Gewerbeflächenbedarf wird den – gerade durch die aktuellen Entwicklungen ch arakterisierten - prog-
nostischen „Unsicherheiten“ gerecht.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
55 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Besonders vor dem Hintergrund der aktuellen und nicht ab-
sehbaren Entwicklung im Zuge der Corona-Pandemie, welche 
sowohl aktuell als auch vermutlich in den kommenden Jah-
ren Auswirkungen auf die Flächenbedarfe und Flächenveräu-
ßerungen hat, wird bis zum Jahr 20 40 ein Flächenbedarfs-
Korridor gebildet.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
56 
 
6 Gewerbegebietsentwicklung Darmstadt Nord
Besonders vor dem Hintergrund der bereits im Masterplan DA 2030+ be-
leuchteten steigenden Flächenbedarfe im gesamten Ballungsraum Frank-
furt/ Rhein-Main gilt es, in allen Gemeinden Flächenressourcen zu akti-
vieren. Zwar steht die Wissenschaftsstadt auch aufgrund der räumlich 
funktionalen Verbindungen i m Austausch mit seinen Nachbargemein-
den, dennoch soll das qualitative Wachstum im Stadtgebiet selbst aufge-
nommen werden. Auch bestärkt durch die Forderung, Teile der Waren-
produktion nach Deutschland und Europa zurückzuholen, um u.a. robus-
tere Lieferketten zu schaffen , werden in Darmstadt neue Gewerbege-
bietsbereiche zu erschließen sein. Als mögliche Potenzialräume sind die 
beiden Untersuchungsgebiete Arheilgen  West und Wixhausen  Ost von 
der Stadt definiert worden. 
Grundlage dieser städtebaulichen Zielsetzungen bildet – neben der ak-
tuellen Gewerbeflächennachfrage – auch die prognostizierte Zunahme an 
Einwohnern in der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Die vorhandene Le-
bensqualität und das attraktive Arbeits - und Studienplatzangebot wer-
den als wesentliche Faktoren für die positive Bevölkerungsprognose an-
geführt.48 In der mit diesen Prognosen einhergehenden Flächennach-
frage nach Wohnungen lässt sich hieraus auch ein entsprechender Bedarf 
an Flächen für Wirtschaft und Wissenschaft formuliere n. Bei diesen 
marktorientierten Tendenzen und Beobachtungen spielen auch städte-
 
48 Vgl. Magistratsvorlage Nr. 2019/0302. 
bauliche Entwicklungstrends, z. B. die Renaissance Innenstadt - bzw. in-
nenstadtorientierte Wirtschaftsräume sowie die grundsätzlichen Ansätze 
einer Reurbanisierung, eine wichtige Rolle.49 
6.1 Potenzialraum Arheilgen West 
Das Untersuchungsgebiet Arheilgen  West umfasst ca. 130 ha überwie-
gend landwirtschaftlich genutzter Fläche. Die Potenzialfläche westlich der 
Langener Straße (B3) ergänzt räumlich ein bestehendes Gewerbegebiet 
an der Weiterstädter Landstraße an drei Seiten. Aus verkehrlicher Sicht ist 
auf den nahegelegenen S -Bahn-Halt Darmstadt-Arheilgen hinzuweisen. 
Städtebaulich stellt die Langener Straße die wesentliche Zäsur zwischen 
dem bestehenden Gewerbestandort sowie den Potenzialflächen und 
dem vorhandenen Siedlungsbereich bar.  
Aufgrund der topograf ischen Situation, der verkehrlichen Anbindung 50 
sowie den Perspektiven einer städtebaulichen -funktionalen Integration 
der bestehenden Gewerbeflächen, ist die infrage kommende Potenzial-
fläche in Arheilgen West grundsätzlich für eine großflächige Gewerbeflä-
chenentwicklung geeignet.  
Der Potenzialraum Arheilgen West ist sowohl mit Bus, Bahn, Fahrrad 
und motorisiertem Individualverkehr (MIV) sehr gut zu erreichen.   
 
49 Zum Teil sind diese Entwicklungsperspektiven im Rahmen der Baunutzungsverordnung 
in Form der Urbanen Gebiete aufgegriffen worden. 
50 Eine direkte Anbindung zur A 45 ist nicht vorhanden.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
57 
 
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
Kartengrundlage: openstreetmap.org 
Bearbeitung: cima Beratung + Management GmbH 2021 
 
 
 
Abbildung 24: Potenzialraum Arheilgen-West Abbildung 25: Erreichbarkeit des Potenzialraum Arheilgen West

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
58 
 
6.2 Potenzialraum Wixhausen Ost 
Die Potenzialfläche in Wixhausen Ost umfasst rund 100 ha und wird der-
zeit insbesondere landwirtschaftlich genutzt. Prägend für die verkehrliche 
Anbindung ist die Lage der Potenzialräume westlich und östlich der 
Frankfurter Straße (B3) . Im Norden (Dompfaffweg) als auch im Westen 
(u.a. Am Oberen Michelfeld) grenzen die Potenzialflächen an Wohnbe-
bauung an. Der nächste S-Bahn-Halt befindet sich im Zentrum von Darm-
stadt-Wixhausen. Geplant ist bislang u.a. die Entwicklung eines ÖPNV-
Depots. 
Die topografische Situation und die verkehrliche Anbindung über die B3 
sind als positive Merkmale dieses Potenzialraums ein zuordnen, anderer-
seits ist die direkte Angrenzung an Wohnbaugeb iete sowie die Entfer-
nung zum nächsten S-Bahn-Halt zu berücksichtigen.  
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Der Potenzialraum Wixhausen Ost ist sowohl an das städtische ÖPNV-
Netz angeschlossen als auch über Radhauptrouten  mit dem Fahrrad si-
cher zu erreichen. 
 
 
Kartengrundlage: openstreetmap.org 
Bearbeitung: cima Beratung + Management GmbH 2021 
Abbildung 26: Erreichbarkeit des Potenzialraum Wixhausen Ost 
Abbildung 27: Potenzialraum Wixhausen Ost

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
59 
 
6.3 Gesamtbetrachtung Darmstadt-Nord 
6.3.1 Gesamteinordnung 
In der Gesamtbetrachtung stellen beide Standortbereiche aufgrund der 
Größenstruktur und der verkehrlichen Erreichbarkeit geeignete Potenzi-
alflächen unter gewerbepolitischer Sicht dar.  Im Rahmen einer zeitlich 
gestaffelten, nachfrageorientierten und räumlich d ifferenzierten Stufen-
entwicklung ergibt sich damit die Möglichkeit, beide Standortbereiche in 
die gewerbliche Gesamtentwicklung Darmstadts einzubeziehen.  Denn 
grundsätzlich ergibt es aus stadt- und gewerbepolitischen Gesichtspunk-
ten Sinn, in größeren , zusammenhängenden  Flächeneinheiten zu Den-
ken, um den Nachfragestrukturen des Oberzentrums gerecht zu werden. 
Eher kleinteilige Nachfragestrukturen lassen sich in den bereits definier-
ten Innenbereichsflächen abbilden. 
 
6.3.2 Entwicklungsansätze 
Leitbild für eine Gewerbegebietsentwicklung im Darmstädter Nor-
den: innovativ – nachhaltig – sozial 
Sowohl bei der Neuentwicklung von Gewerbestandorten in Darmstadt als 
auch im Rahmen der Bestandsentwicklung sind die unterschiedlichen Kri-
terien einer nachhaltigen Entwicklung zugrunde zu legen. Sowohl auf-
grund der geringen Flächenverfügbarkeite n in Verdichtungsräumen als 
auch unter Zugrundelegung von Perspektiven der Standortprofilierung 
und der notwendigen Berücksichtigung des Klimaschutzes. 
 
51 Vgl. Einzelhandelsentwicklungskonzept 
Die nachhaltige Entwicklung eines neuen, leistungsfähigen Gewerbestan-
dortes im Darmstädter Norden leistet damit sowohl einen positiven Bei-
trag für die Umwelt als auch für den Wirtschaftsstandort. Die Bedürfnisse 
der Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer werden hierbei ebenso be-
rücksichtigt wie die der UnternehmerInnen. 
Mit diesem Ansatz ergibt sich eine strateg ische Chance, den sich entwi-
ckelnden „Ökosystem-Ansatz“ für nachhaltige Innovationen konsequent 
zu fördern.  
 
Branchen- und technologiebezogene Perspektiven  
Legt man die Ergebnisse des Masterplan DA 2030+ sowie der erarbeite-
ten Gewerbeflächenbedarfsanalyse zugrunde, stehen in einem größeren, 
neuen Gewerbegebiet im Darmstädter Norden das verarbeitende und 
produzierende Gewerbe sowie der (wissensbasierte, unternehmensnahe) 
Dienstleistungsbereich und das Handwerk im Fokus. Großflächige Einzel-
handelsnutzungen sind ebenso kritisch einzuordnen  bzw. auszuschlies-
sen51 wie großflächige Logistikeinrichtungen ohne einen direkten unter-
nehmerischen Bezug.  
Ein neues, zusammenhängendes Gewerbegebiet im Darmstädter Norden 
bildet hinsichtlich der Zielgruppen sowohl Potenziale für interessante an-
zusiedelnde Unternehmen als auch den wichtigen Bereich der Bestands-
entwicklung, d.h. die Berücksichtigung der Bedarfe bereits in Darmstadt 
ansässiger Betriebe (u. a. Standortoptimierung, Standorterweiterung).  
D.h. der Standorttyp des „klassischen Gewerbegebietsstandortes“ sollten 
einen Fokus bei der Entwicklung einnehmen.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
60 
 
Ferner ist eine Unterscheidung zwischen reinen Bürostandorten und Bü-
rostandorten mit gewerblicher Prägung zu treffen. Das Wachstum unter-
nehmensnaher Dienstleistungen wird auch die Gewerbeflächennachfrage 
in Darmstadt prägen.  Größere Bürostandorte und Büronutzungen mit  
einen unmittelbaren gewerblichen Bezug sind demnach auch in Darm-
stadt Nord richtig verortet  (unabhängig von den Nachfragestruktu ren 
nach einem tendenziell urbanen Umfeld).  
Grundsätzlich sind bei Ansiedlungsanfragen eher größere, zusammen-
hängende Flächen zu präferieren. Es sollten aber auch strukturelle Pro-
jekte wie Handwerker - und Gewerbeho f/-park eingeplant werden, um 
mittelständischen Nachfragestrukturen gerecht zu werden. 
 
Mobilität und Erreichbarkeit 
Im Zusammenhang mit der Neuansiedlung von Betrieben und der akti-
ven Bestandsentwicklung rücken die Aspekte Mobilität und Erreichbar-
keit zweifelsfrei immer stärker in den Fokus. Ein gewerbe gebietsspezifi-
sches Mobilitätskonzept sollte hierbei insbesondere auf die folgenden 
Aspekte eingehen: 
▪ ÖPNV: Die ÖPNV-Anbindung des Gewerbegebietes muss die Bedürf-
nisse der Besucher sowie insbesondere der Beschäftigten berücksich-
tigen. Hierzu zählen nicht nur die Aspekte wie Linienführung und -
taktung, sondern auch die Qualität der Bushaltestellen. 
▪ Mobility-Hubs: Mobility-Hubs sind im Rahmen der städtebaulichen 
Planungen an zentral gelegenen Standorten zu r ealisieren. Hierzu 
zählen zentrale Sammelparkplätze inklusive von Fahrradabstellplät-
zen mit dem Aspekt der E-Mobilität. 
 
52 Stichwort aus dem Expertengespräch mit IHK, 2020. 
▪ E-Ladestationen, Wasserstofftankstellen, etc.: Im Kontext der gene-
rellen Verkehrswende sind auch immer die erneuerbaren Energieträ-
ger mitzudenken. Eine ausreichende Anzahl und Verfügbarkeit an E -
Ladestationen und ggf. Wasserstofftankstellen sollte in einem inno-
vativen Gewerbegebiet in Darmstadt sichergestellt werden. 
▪ Verkehr: Insbesondere mit dem Bedeutungsgewinn der Elektrofahr-
räder gilt es zwingend, das neue Gewerbegebiet mit einem ganzheit-
lichen Fahrradkonzept auszustatten. Sowohl die Lage im Stadtgebiet 
als auch die topografische Situation bieten hierfür eine gute Grund-
lage.  
 
Umwelt- und Klimaaspekte im Rahmen eines Nachhaltigkeitskon-
zeptes 
Das Leitbild eines ökologisch ausgerichteten Gewerbegebietes als Teil ei-
ner Nachhaltigkeitsstrategie  sollte in Darmstadt nachfolgende Zielset-
zungen verfolgen: 
▪ Sparsamer Umgang mit den Ressourcen Boden, Wasser und Energie, 
▪ angemessene Berücksichtigung des Klimaschutzes durch klimaorien-
tierte Gebäudestrukturen, Baustoffe und Gebäudeplanungen sowie 
ein möglichst reduzierter Versiegelungsgrad mit Begrünungsele-
menten auf den Grundstücken, 
▪ möglichst geringe Emissionen („Rauchfreie Industrie“ 52), 
▪ konsequente Stärkung von nicht-motorisierten Verkehrsmitteln, dem 
ÖPNV sowie unternehmensorientierte Förderungen (Job -Rad, Ar-
beitnehmer-ÖPNV-Tickets).

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
61 
 
 
In der Gesamtbetrachtung besteht mit weiteren zusammenhängenden 
Gewerbeflächen im Norden der Wissenschaftsstadt Darmstadt eine gute 
Chance der Standortprofilierung, die über die Bereitstellung von notwen-
digen Gewerbeflächen deutlich hinausgeht. Städtebauliche Qualitäten, 
z.B. Treffpunkte, Grünräume, sind hierbei ebenso zu berücksichtigen wie 
soziale Infrastrukturen (die Thematik Kinderbetreuung stellt ein immer 
stärkeres Argument bei der Attraktivierung von Gewerbegebieten dar).
Zusammenfassung Kapitel 8: Gewerbeentwicklung Darmstadt Nord 
• Die Potenzialräume Arheilgen West und Wixhausen Ost eignen sich als potenzielle Gewerbeentwicklungsgebiete.  
• Im Darmstädter Norden können die Gewerbeflächenbedarfe räumlich gebündelt werden . 
• Empfohlen wird ein stufiges gewerblichen Entwicklungsmodell, welches durch Evaluierungen an die tatsächlichen Entwicklungen 
(u.a. Nachfrageentwicklung, Mobilisierung von Innenentwicklungspotenzialen) angepasst wird.

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
62 
 
7 Fazit und Empfehlungen
Der G ewerbeflächenbedarf der Wissenschaftsstadt Darmstadt wird bis 
zum Zieljahr 2040 auf rd. 115-142 ha (netto) bzw. 150-190 ha Bruttobau-
land geschätzt. Diesem Bedarf steht ein mobilisierbares Flächenpotenzial 
im Innenbereich in Höhe von ca. 40 ha (brutto) gegenüber. 
Aus der Gegenüberstellung von Flächenbedarf und verfügbarem Innen-
entwicklungspotenzial lässt sich ein zusätzlich erforderlicher Gewerbe-
flächenbedarf in rd. 110-150 ha Bruttobauland bis zum Jahr 20 40 
ableiten. Angesichts der Dynamik der vergangenen Jahre und der Tatsa-
che, dass in Darmstadt, wo sich die mit weitem Abstand höchste Nach-
frage konzentriert, nur ungenügend Flächenpotenzial verfügbar ist, wird 
eine kurz- bis mittelfristige Gewerbefl ächenentwicklung als erforderlich 
angesehen.  
Nachfolgend werden die wesentlichen Ergebnisse der Dokumenten- und 
Strukturanalyse, der Gewerbeflächenbedarfsprognose, der Analyse vor-
handener Potenzialräume sowie die daraus abgeleiteten Empfehlungen 
– mit einem besonderen Bezug auf die beiden Potenzialstandorte Arheil-
gen West und Wixhausen Ost – dargestellt. 
7.1 Zusammenfassung 
Die wesentlichsten Analyse - und Untersuchungsergebnisse lassen sich 
wie folgt zusammenfassen: 
▪ Die Wissenschaftsstadt Darmstadt stellt einen der attraktivsten Wirt-
schaftsstandorte in Südhessen dar. Geprägt durch die verkehrliche 
Anbindung, den Unternehmens- und Wissenschaftsbesatz sowie die 
integrierte Lage zu zwei Metropolräumen, Frankfurt/Rhein-Main und 
Rhein-Neckar, ergeben sich  sehr gute Standortvorauss etzungen – 
auch im Hinblick auf die Akquisition und Bindung von Fach- und Füh-
rungskräften. 
▪ Das Regionale Entwicklungskonzept (REK, 2019) und die Raumord-
nungsprognose 2040 des BBSR  (2020) dokumentieren ausgehend 
von den positiven Standortrahmenbedingungen insgesamt gute Ent-
wicklungsperspektiven für die Gesamtregion. Prognostiziert werden 
eine Zunahme an Beschäftigung und Arbeitsplätzen. Damit einher-
gehend wird im REK für die Gesamtregion ein Gewerbeflächenbedarf 
in einer Größenordnung von 3.700 – 4.000 ha formuliert. 
▪ Wesentliche stadtentwicklungspolitische Zielsetzungen für das Ober-
zentrum Darmstadt sind im Masterplan DA 2030+ zusammengeführt 
worden. Der partizipativ entwickelte Masterplan geht von einem Be-
völkerungswachstum auf rund 184.000 Einwohner bis zum Jahr 2035 
aus. Im Masterplan DA 2030+ wird deutlich formuliert, dass der Wirt-
schafts- und Wissenschaftsstandort Darmstadt einerseits über posi-
tive Rahmenbedingungen verfügt, andererseits die vorhandenen Po-
tenziale gezielt weiterz uentwickeln sind. Hieraus resultiert aus dem 
Masterplan eine moderate, auf die voraussichtlichen Bedarfe ausge-
richtete Gewerbeflächenentwicklung. Auf die Möglichkeiten der In-
nenentwicklung wird im Masterplan ein besonderer Wert gelegt, 
auch um die urban geprägten Nachfragestrukturen zu stärken. 
▪ Bereits heute können nicht mehr alle Gewerbeflächenbedarfe von an-
sässigen und/oder ansiedlungswilligen Unternehmen befriedigt wer-
den. Das gilt besonders für unbebaute Grundstücke und Anfragen, 
bei denen Produktions- oder andere Hallen eine Rolle spielen.  
▪ Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfügt aktuell über rund 107.000 
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. In den vergangenen 10

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
63 
 
Jahren ist nicht nur ein Wachstum bei der Bevölkerungszahl festzu-
stellen, sondern au ch bei den Beschäftigtenzahlen. Rechnerisch 
ergibt sich eine Beschäftigtenquote von rund 655 bis 660 Personen 
je 1.000 Einwohnern. Die stärksten Zuwächse bei der Beschäftigung 
lagen in den vergangenen Jahren im Bereich von chemischen Erzeug-
nissen und Kunststoffwaren, dem Bereich Information und Kommu-
nikation sowie dem forschungs - und wissenschaftlich orientierten 
Dienstleistungsbereich. Die Erwerbstätigkeit geht über die sozialver-
sicherungspflichtig Beschäftigten hinaus. Rund 137.000 Erwerbstä-
tige sind in Darmstadt vorhanden. 
▪ Die Corona-Pandemie bleibt auch für den Arbeitsmarkt in Darmstadt 
nicht ohne Folgen. Die Zahl der Kurzarbeite nden hat von Februar 
2020 bis Februar 2021 steil zugenommen hat. In diesem Zusammen-
hang ist festzustellen, dass auch die Zahl d er Arbeitslosen sich bis 
Januar 2021 deutlich erhöht hat und die Arbeitslosenquote bei der-
zeit rund 6,5 % liegt. 
▪ Das Gewerbeflächenangebot konzentriert sich in Darmstadt im We-
sentlichen auf 15 Standortbereiche, die größtenteils im Norden und 
Westen der Stadt sowie im Innenstadtrandbereich liegen. Der jährli-
che Flächenumsatz liegt gemäß der Kaufpreissammlung des Gut-
achterausschusses bei rund 4,7 ha. 
▪ Die Vor-Ort-Befahrungen und -Erhebungen haben im Herbst 2020 in 
den bestehenden 15 Gewerbestandorten freie Potenzialflächen in ei-
ner Größenordnung von rund 62 ha zum Ergebnis gehabt. Hierin ent-
halten sind auch Flächenpotentiale, die bereits im Flächennutzungs-
plan entsprechend ausgewiesen wurden. Hinzuweisen ist auf Erfah-
rungen, wonach in der Praxis nur ein gewisser Anteil dieser Flächen 
kurz- und mittelfristig mobilisierbar ist.  
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Wissen schafts- und Wirt-
schaftsstandort Darmstadt über eine sehr gute Ausgangssituation in 
puncto Arbeitsplatz - und Ausbildungsplatzentwicklung verfügt. Auch 
wenn die Corona -bedingten Strukturveränderungen im Moment noch 
nicht absehbar sind, ist aufgrund der strukturellen Rahmenbedingungen 
von einer resilienten Struktur auszugehen. Ausgehend von den Formulie-
rungen des Masterplan DA 2035+ ist auch perspektivisch darauf hinzu-
wirken, dass ein qualitativ und quantitativ ausreichendes und differen-
ziertes Angebot an Gewerbeflächen im Stadtgebiet zur Verfügung steht. 
7.2 Perspektiven 
Sowohl das Regionale Entwicklungskonzept als auch die demografischen 
Prognosen und die standortbezogenen Vorteile zeigen die Perspektiven 
einer resilienten Stadt- und Wirtschaftsentwicklung in Darmstadt auf. Die 
projektrelevante Trendprognose lässt sich wie folgt zusammenfassen: 
▪ Die Gewerbeflächenprognose für das Oberzentrum Darmstadt ba-
siert auf einer Prognose der Beschäftigtenentwicklung. Unter Bezug-
nahme auf die vorhandenen Standortrahmenbedingungen sowie die 
statistischen Entwicklungen – aber auch die Zielformulierungen aus 
dem Masterplan DA 2035+ – wird im Prognosezeitraum von einem 
Zuwachs von rund 22.000 „flächenbeanspruchenden“ Beschäftigen 
ausgegangen. Hieraus resultiert – ausgehend vom Ba sisjahr 2020 – 
ein mittlerer jährlicher Gewerbeflächenbedarf in einer Größenord-
nung von rund 7,5 ha (netto Gewerbeflächen).  Ergänzt man diesen 
mittleren Gewerbeflächenbedarf um Flächen für Erschließung, soziale 
Infrastruktur, Kommunikations - und Begegnungs räume, Mobilität, 
ergibt sich eine Bedarfsprognose von jährlich ca. 10,0 ha (brutto), was 
bis zum Jahr 2040 einem rechnerischen Bedarf von ca. 190 ha (brutto) 
entspricht. 
▪ Im Ergebnis einer strategischen Bilanz, d. h. einer Gegenüberstellung 
der verfügbaren Innenentwicklungspotenziale und den Ergebnissen

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
64 
 
der trendbasierten Gewerbeflächenprognose, ergibt sich ein Gewer-
beflächenbedarf in einer Größenordnung von rund 150 ha (brutto). 
▪ Im Rahmen einer Szenarienbetrachtung wurden drei Perspektivent-
wicklungen für D armstadt analysiert. Im Rahmen eines moderaten 
Entwicklungsszenarios wurde unter der Annahme, dass sich aufgrund 
ökonomischer Entwicklungen eine Reduzierung sowohl der Büroflä-
chennachfrage als auch bei den Ansiedlungspotenzialen ergibt, von 
einem geringeren Gewerbeflächenbedarf ausgegangen . Im Rahmen 
einer dynamischen Szenarienentwicklung wurde demgegenüber ge-
schätzt, wie sich aufgrund der zweifelsfrei vorhandenen spezifischen 
und resilienten Strukturen ein zusätzlicher Wachstumsimpuls für die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt ergibt. 
▪ Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Szenarienbetrachtung  
wird ein Bedarfskorridor von rund 110-150 ha (brutto) bis zum Jahr 
2040 als realistisch angesehen. Dieser Korridor umfasst auch die Un-
sicherheiten in punkto Flächenpotenzialmobilisierung.  
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der dargestellte Bedarfskorridor 
hinreichende Leitplanken zur Berücksichtigung der  Unsicherheiten bei 
den Zukunftsbedarfen und den voraussichtlichen Mobilisierungserfolgen 
in der gewerblichen Innenentwicklung umfasst. 
7.3 Empfehlungen für eine Flächenstrategie 
Mittel- und langfristiges Ziel der Gewerbeflächenpolitik des Oberzent-
rums Darmstadt ist die Siche rstellung eines quantitativ ausreichenden 
und qualitativ den Ansprüchen der unterschiedlichen Unternehmen ge-
nügenden Flächenangebotes. Den städtebaulichen Rahmen bildet in ge-
eigneter Form der Masterplan DA 2035 – die regionale Klammer wird zu-
treffend durch die Aussagen im regionalen Entwicklungskonzept sowie 
die landesplanerischen Vorgaben definiert.  
In der Vergangenheit wurden von der Stadt zahlreiche Anstrengungen 
unternommen, um vorhandene un- oder mindergenutzte Flächen im Be-
stand zu mobilisieren und a uch die vorhandenen Konversionsflächen in 
Darmstadt zu entwickeln und einer gewerblichen Nutzung zuzuführen. 
Die Vergangenheit zeigte aber auch, dass der Gewerbeflächenmarkt in 
hohem Wettbewerb zum Wohnungsmarkt steht. 
Vor diesem Hintergrund lassen sich di e strategischen Leitlinien der Ge-
werbeflächenpolitik in Darmstadt wie folgt zusammenfassen: 
▪ Vorhaltung von geeigneten Flächen für die Bestandssicherung 
und selektive Ansiedlung von produzierendem und verarbeiten-
dem Gewerbe, 
▪ Sicherung und Entwicklung von St andorten für unternehmens-
bezogene Dienstleistungen, mit einem besonderen Fokus auf der 
Entwicklung der wissensintensiven Produktion, 
▪ Neuentwicklung von (zusammenhängenden) Gewerbeflächen, 
um den voraussichtlichen Bedarf (u. a. Bestandsentwicklung, An-
siedlung) gerecht zu werden, 
▪ intensive Abstimmungen mit den Privateigentümern von Gewer-
beflächenpotenzialen im Innenbereich, um die Mobilisierung 
und Aktivierung von diesen Flächen zu unterstützen, 
▪ konsequente Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes mit einem 
Ausschluss von (großflächigem) Einzelhandel in Gewerbeflächen-
bereichen, 
▪ regelmäßige Prüfung von interkommunalen Kooperationen bzw. 
Institutionalisierung eines Stadt -Umland-Gespräches, insbeson-
dere auch um großflächigen, verkehrsorientierten Nachfra-
gestrukturen (z. B. Logistik-Hubs) gerecht zu werden,

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
65 
 
▪ mögliche Prüfung einer Reduzierung der planerisch nicht wün-
schenswerten Nutzungen auf Ge werbegrundstücken (u. a. ein 
restruktiver Umgang mit Wohnungsneubau oder sozialen Ein-
richtungen in Gewerbegebieten), 
▪ intensive Prüfung des Ankaufs von Flächen, sowohl in Bestands-
gebieten als auch bei Neuausweisung, um entsprechende Steu-
erungsmöglichkeiten auf Seiten der Stadt Darmstadt sicherzu-
stellen, 
▪ Aufbau eines Gewerbeflächenmonitorings. 
Die vorliegende Gewerbeflächen-Bedarfsanalyse weist für das Oberzent-
rum bzw. die Wissenschaftsstadt Darmstadt eine konstante Dynamik 
nach. Auch im Vergleich mit anderen  Standorten zeigt sich, sowohl auf-
grund der Standortbedingungen als auch des vorhandenen Unterneh-
mensbesatzes, eine Standortentwicklung mit besonderen Chancen und 
Perspektiven auf. Der vorhandene Masterplan DA 2035 + bietet einen ge-
eigneten Zielrahmen, um auch den ökonomischen Veränderungsprozes-
sen gerecht zu werden, Die vorliegende Gewerbeflächen-Bedarfsanalyse, 
mit einem Prognosezeitraum bis zum Jahr 2040, stellt einen Rahmen für 
das gewerbepolitische und -planerische Handeln der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt dar. 
In der Zusammenführung aller Ergebnisse können die Untersuchungs-
räume im Norden Darmstadts, d.h. Arheilgen West und Wixhausen Ost , 
aufgrund der Dimensionierung und Lagefaktoren die prognostizierten 
Gewerbeflächenbedarfe für den Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort 
Darmstadt bis zum Jahr 20 40 voraussichtlich in der Gesamtbetrachtung 
abbilden. Regelmäßige Evaluierungen tragen hierbei zu einer zielgerich-
teten Siedlungsentwicklung bei.  
 
  
Abbildung 28: Schematische Darstellung des Gewerbeflächenbedarfes der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Darstellung: cima Beratung + Management GmbH 2021

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
66 
 
 
 
 
 
 
Anhang 
Steckbriefe zu den Gewerbeflächenpo-
tenzialen

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
67 
 
Gewerbegebiet DA-Wixhausen 
  
 
Quellen:   Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
 
 
 
Abbildung 29: Vorhandene Baulandpotentiale (B -Planflächen)  
im Gewerbegebiet DA-Wixhausen ID Flä-
chen-
größe 
in ha 
Grund-
struktur 
Nutzung Besitz 
 
Bautyp 
(wenn 
bebaut) 
Anmer-
kung 
Foto 
1 0,7 Frei, be-
baubar 
Agrarnut-
zung 
Land 
Hessen 
- Misch-
gebiet

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
68 
 
Gewerbegebiet Arheilgen 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
 
 
 
 
 
  
Abbildung 30: Vorhandene Baulandpotenziale (B -Planflächen)  
im Gewerbegebiet Kranichstein 
ID Flä-
chen-
größe 
in ha 
Grund-
struktur 
Nutzung Besitz 
 
Bautyp 
(wenn 
bebaut) 
Anmerkung Foto 
2 0,2 Frei, sons-
tiges 
Genutzt 
als Lager-
fläche 
Privat - - - 
3 0,3 Frei, sons-
tiges 
Genutzt 
als Lager-
fläche 
Stadt DA - - -

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
69 
 
 
Gewerbegebiet Bürgerpark 
 
 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
 
 
 
  
Abbildung 31: Vorhandene Baulandpotentiale (B-Planflächen) 
im Gewerbegebiet Bürgerpark ID Flä-
chen-
größe 
in ha 
Grund-
struktur 
Nut-
zung 
Besitz 
 
Bau-
typ 
(wenn 
be-
baut) 
Anmer-
kung 
Foto 
4 1,0 Bebaut Leer-
stand 
Privat Flach-
bau 
Ehem. Au-
tohaus

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
70 
 
Gewerbegebiet Nordwest 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Das größte Gewerbegebiet Darmstadts weist sowohl die höchste Anzahl 
als auch die größte Flächensumme an Gewerbepotenzialflächen in Darm-
stadt auf. Dabei weisen die Freiflächen in sich unterschiedlichste Größen 
auf. Besonders die kleinflächigen Areale sind d abei aktuell oftmals noch 
anderweitig genutzt, sei es als Abstellplatz für Baumaterialien, als Park-
platz oder von vertragslosen Autohändlern als Verkaufsfläche.  
Neben den detailliert gekennzeichneten Gebieten befinden sich beson-
ders im Kern des Gewerbegebiets mehrere kleinflächige Flächenpotenzi-
ale, welche in der Summe eine Fläche von etwa 1,8 ha aufweisen. Die 
Darstellung dieser erfolgt zusammengefasst als Nr. 12 ohne detaillierte 
räumliche Abgrenzungen. 
Aufgrund der Vielzahl der Freiflächen im Gewerbegeb iet Nordwest wer-
den diese tabellarisch auf der folgenden Seite dargestellt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 32: Vorhandene Baulandpotentiale (B-Planflächen) im Gewerbe-
gebiet Nordwest

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
71 
 
 
ID Flächengröße 
in ha 
Grundstruktur Nutzung Besitz 
 
Bautyp (wenn bebaut) Anmerkung Foto 
5 2,9 Frei, bebaubar ungenutzt Privat / Stadt DA - Fläche ist im Verhältnis 
von ca. 50:50 aufgeteilt auf 
zwei Besitzer. 
 
6 1,9 Frei, bebaubar ungenutzt Stadt DA / Privat - - 
 
7 0,8 Frei, bebaubar Genutzt als Parkplatz Stadt DA - - 
 
8 0,6 Frei, bebaubar ungenutzt Privat - - - 
9 1,2 Frei, sonstiges Genutzt als Parkflä-
che 
Privat - - - 
10 1,9 Bebaut Recyclinghof Stadt DA / Privat Lagerfläche - - 
11 2,9 Frei, bebaubar Grünfläche Stadt DA - - - 
12 1,8 (Summe) Kleinräumige Verdich-
tungspotenziale 
- Privat - -

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
72 
 
Gewerbegebiet Bunsen-/Haasstraße 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
 
 
 
  
Abbildung 33: Vorhandene Baulandpotenziale (B -Planflächen)  
im Gewerbegebiet Bunsen-/Haasstraße 
ID Flä-
chen-
größe 
in ha 
Grund-
struktur 
Nutzung Besitz 
 
Bautyp 
(wenn 
bebaut) 
Anmerkung Foto 
13 0,1 Frei, leicht 
bepflanzt 
Zum Teil 
ungenutzt 
Privat - Fläche evtl. 
auf privatem 
Grund  
 
14 1,1 bebaut Genutzt 
als Lager-
fläche 
Stadt DA Flachbau Genutzt u.a. 
vom städti-
schen Grün-
flächenamt 
- 
15 0,3 Frei,  
bebaubar 
Leicht  
bepflanzt 
Privat - -

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
73 
 
Gewerbegebiet Mornewegviertel 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
  
Abbildung 34: Vorhandenes Baulandpotenzial (B-Planflächen)  
im Gewerbegebiet Mornewegviertel 
ID Flä-
chen-
größe 
in ha 
Grund-
struktur 
Nutzung Besitz 
 
Bautyp 
(wenn 
bebaut) 
Anmerkung Foto 
16 5,2 bebaut Genutzt Privat Hallen-
bau, Ga-
ragen 
- -

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
74 
 
Gewerbegebiet Verlegerviertel 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
 
  
Abbildung 35: Vorhandenes Baulandpotenzial (B-Planflächen)  
Im Gewerbegebiet Verlegerviertel 
ID Flä-
chen-
größe 
in ha 
Grund-
struktur 
Nutzung Besitz 
 
Bautyp 
(wenn 
bebaut) 
Anmerkung Foto 
17 1,8 bebaut genutzt Privat Ge-
schoss-
bau 
Primär Nachverdich-
tungspotenzial für be-
stehende Nutzungen 
-

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
75 
 
Gewerbegebiet Technologiezentrum Rhein-Main 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
  
ID Flä-
chen-
größe 
in ha 
Grund-
struktur 
Nutzung Besitz 
 
Bautyp 
(wenn 
bebaut) 
Anmerkung Foto 
18 0,5 Frei, be-
baubar 
Ungenutzt Privat - - 
 
19 0,6 Frei, leicht 
bewaldet, 
zum Teil 
bebaut 
Zum Teil 
genutzt als 
Parkplatz 
Land 
Hessen 
Wohnim
mobilie 
Fläche evtl. 
auf privatem 
Gelände 
 
20 0,5 Frei, leicht 
bewaldet 
Ungenutzt  Land 
Hessen 
- Fläche auf 
privatem Ge-
lände 
 
21 0,2 Zum Teil 
bebaut 
Leerstand Privat Wohnim
mobilie 
½ Fläche 
bebaut, ½ 
Fläche Grün-
fläche 
 
Abbildung 36: Vorhandene Baulandpotenziale (B-Planflächen)  
im Gewerbegebiet TZ Rhein-Main

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
76 
 
Gewerbegebiet Kelley-Quartier 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
 
 
 
  
ID Flä-
chen-
größe 
in ha 
Grund-
struktur 
Nutzung Besitz 
 
Bautyp 
(wenn 
bebaut) 
Anmerkung Foto 
22 1,4 Frei, be-
baubar 
ungenutzt Privat - - 
 
23 0,6 Frei, be-
baubar 
ungenutzt Privat - - - 
24 0,7 Bebaut Leerstand Privat Wohnim-
mobilie 
Weiteres 
Gebäude 
wurde vor 
kurzem ab-
gerissen 
 
25 2,7 Zum Teil 
bebaut 
Lagerflä-
che ne-
benste-
hender 
Unterneh-
men 
BlmA - - - 
26 2,2 bebaut ungenutzt BlmA Ge-
schoss-
bau 
- - 
27 2,3 bebaut genutzt Privat Flachbau Geplante 
Mischnut-
zung  
Gewerbe/ 
Wohnen 
- 
Abbildung 37: Vorhandene Baulandpotenziale (B-Planflächen)  
im Gewerbegebiet Kelley-Quartier

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
77 
 
Gewerbegebiet Griesheim Airfield 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
 
 
  
ID Flä-
chen-
größe 
in ha 
Grund-
struktur 
Nutzung Besitz 
 
Bautyp 
(wenn 
bebaut) 
Anmerkung Foto 
28 8,5 Bebaut Leer-
stand 
BlmA Flach-
bau, 
Hallen-
bau, Bü-
roimmo-
bilien 
Ehem. Mili-
tärgelände 
am August-
Euler-Flug-
platz 
 
Abbildung 38: Vorhandene Baulandpotenziale (B -Planflächen)  
im Gewerbegebiet Griesheim Airfield

Gewerbeflächenbedarfsanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt  
78 
 
Gewerbegebiet Eberstadt 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
 
 
  
Abbildung 39: Vorhandene Baulandpotenziale (B -Planflächen)  
im Gewerbegebiet Eberstadt 
ID Flä-
chen-
größe 
in ha 
Grund-
struktur 
Nutzung Besitz 
 
Bautyp 
(wenn 
bebaut) 
Anmerkung Foto 
29 0,2 Bebaut Lagerflä-
che 
Privat Flachbau - - 
30 0,8 Frei, 
sonstiges 
Parkplatz, 
Tennis-
platz 
Privat - - - 
31 1,2 Bebaut Firmenge-
lände 
Privat Flachbau - - 
32 1,6 Bebaut Ungenutzt Privat Hallen-
bau 
Ehem. Papierfab-
rik 
-  
33 0,9 Frei,  
bebaubar 
Ungenutzt Privat - Erweiterungsflä-
che im Bestand 
des umliegenden 
Unternehmens

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79 
 
FNP-Potenzialflächen 
FNP-Potenzialflächen: Gewerbefläche Wixhausen 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
 
  
Abbildung 40: Vorhandene FNP-Flächenpotenziale 
in der Gewerbefläche Wixhausen 
ID Flä-
chen-
größe 
in ha 
Grund-
struktur 
Nutzung Besitz 
 
Bautyp 
(wenn 
bebaut) 
Anmer-
kung 
Foto 
50 4,3 Landwirt-
sch. Fläche  
Agrarnuz-
tung 
Stadt DA / 
Privat  
- - - 
51 3,9 Landwirt-
sch. Fläche 
Agrarnuz-
tung 
Privat / 
Stadt DA 
- - -

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80 
 
FNP-Potenzialflächen: Gewerbefläche Siedlung Tann 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
  
Abbildung 41: Vorhandenes FNP-Flächenpotenzial  
in der Gewerbefläche Siedlung Tann 
ID Flä-
chen-
größe 
in ha 
Grund-
struktur 
Nutzung Besitz 
 
Bautyp 
(wenn 
bebaut) 
Anmer-
kung 
Foto 
52 0,2 Leicht be-
waldet  
Ungenutzt  Privat - Unebene 
Boden-
struktur, 
Fläche 
evtl. auf 
privatem 
Grund

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81 
 
 
 
FNP-Potenzialflächen: Gewerbefläche TZ Rhein-Main 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
  
Abbildung 42: Vorhandenes FNP-Flächenpotenzial  
in der Gewerbefläche TZ Rhein-Main 
ID Flä-
chen-
größe 
in ha 
Grund-
struktur 
Nutzung Besitz 
 
Bautyp 
(wenn 
bebaut) 
Anmerkung Foto 
53 1,6 Bewaldet  Ungenutzt  Land Hessen / 
Privat 
- Erschließungspla-
nungen liegen vor, 
Abstimmung  
erforderlich 
-

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82 
 
FNP-Potenzialflächen: Gewerbefläche Eberstadt 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
 
 
 
 
 
 
  
Abbildung 43: Vorhandenes FNP-Flächenpotenzial  
in der Gewerbefläche Eberstadt 
ID Flä-
chen-
größe 
in ha 
Grund-
struktur 
Nutzung Besitz 
 
Bautyp 
(wenn 
bebaut) 
Anmerkung Foto 
54 0,5 Zum Teil 
bewaldet  
ungenutzt Privat / 
Stadt 
- Abschüssige 
Topogra-
phie

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83 
 
FNP-Potenzialflächen: Gewerbefläche Kirchtannensiedlung 
 
Kartengrundlage: Openstreetmap.org 
Bearbeitung:  CIMA Beratung + Management GmbH 2021 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 44: Vorhandenes FNP-Flächenpotenzial  
in der Gewerbefläche Kirchtannensiedlung 
ID Flä-
chen-
größe 
in ha 
Grund-
struktur 
Nutzung Besitz 
 
Bautyp 
(wenn 
bebaut) 
Anmerkung Foto 
55 0,9 Leicht be-
pflanzt  
Teilge-
nutzt als 
Aufent-
haltsflä-
che 
Privat - Fläche auf 
privatem 
Grund

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
25.08.2021 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat I an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat III 
 
 
Amt: Amt für Wirtschaft 
und Stadtentwicklung   OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2021/0232 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:        Investitionsnummer:        
Kostenträger:        Sachkonto:       
 
Betreff: Gewerbeflächenbedarfsanalyse im Zusammenhang mit vorbereitenden 
Untersuchungen für eine mögliche städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in 
Darmstadt/Nord  
 
Vorlage vom: 10.08.2021  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Der Magistrat nimmt die Gewerbeflächenbedarfsanalyse zur Kenntnis.  
 
 
 
Anlagen: Bericht GEFEK Darmstadt  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein

- 2 - 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 10.08.2021  
Der Magistrat führt derzeit v orbereitende Untersuchungen für eine städtebauliche 
Entwicklungsmaßnahme gem. §§ 165 ff. Baugesetzbuch  durch. Gegenstand der 
Untersuchung bzw. der Maßnahme ist aktuell das Untersuchungsgebiet Wixhausen -Ost, für 
das eine gewerbliche Entwicklungsperspektive geprüft und ggf. auch umgesetzt werden soll. 
Diese Nutzungsperspektive ist vor allem durch die anhaltende Nach frage in der jüngsten 
Vergangenheit und die eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten im übrigen Stadtgebiet 
begründet. Die bestehende Flächennachfrage von Gewerbe und Industrie stellt aufgrund des 
Umfangs und der speziellen Standortanforderungen besondere  Herausforderungen an die 
Stadtentwicklungsplanung. Zudem bestehen aufgrund einer Siedlungsbeschränkungszone in 
diesem Bereich gegenwärtig keine Möglichkeiten f ür eine Wohngebietsentwicklung.  
Im Zuge der vorbereitenden Untersuchungen müssen zahlreiche fach liche Grundlagen 
erarbeitet und analysiert werden. Infolge der möglichen gewerblichen Nutzungsperspektive 
wurde vom Magistrat auch eine Gewerbeflächenbedarfsanalyse beauftragt. Ziel dieser 
Beauftragung war es insbesondere, die tatsächliche Bedarfslage für unterschiedliche 
Segmente näher zu betrachten und daraus eine Umsetzungsempfehlung für die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt abzuleiten. Hierbei war es auch zwingend erforderlich, die 
Bedarfe und Flächenangebote in einem re gionalen Kontext zu betrachten.  
Das zu erstellende Gutachten soll te insbesondere auch  der Feststellung dienen, ob die 
Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme in dem jeweiligen Untersuchungsgebiet zur 
Deckung eines „erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten“ im Sinne des § 165 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 
BauGB erforderlich war. Die Bedarfsermittlung sollte in Form einer Prognose erfolgen, die in 
zwei Richtungen notwendig erschien: Zum einen war der gegenwärtige und zukünftige Bedarf 
an Arbeitsstätten zu ermitteln. Zum anderen war zu ermitteln, welche Möglichkeit en zur 
Deckung des festgestellten Arbeitsstättenbedarfs ohne die Entwicklungsmaßnahme 
bestehen. 
Im Vorfeld wurden potenziell  geeignete Fachbüros ausgewählt, die für eine Bearbeitung in 
Frage kommen könnten.  Für eine Beauftragung wären auch Kooperationen mi t anderen 
Büros oder Instituten denkbar  gewesen. Insgesamt wurden sechs Bewerber*innen zu einer 
Angebotsabgabe aufgefordert. Nach eingehender Prüfung der vorliegenden Unterlagen hat 
sich die Fachverwaltung in Abstimmung mit der Steuerungsgruppe zur Beauftragung der 
CIMA Beratung und Management GmbH entschieden. Das vorliegende Gutachten wurde 
innerhalb der Fachverwaltung und auch mit externen Experten mehrfach geprüft , diskutiert 
und aktualisiert.  
Vor Abschluss der mehrjährigen vorbereitenden Untersuchungen ist ein e Fortschreibung des 
Gutachtens geplant. Dabei wird zum einen der zum künftigen Zeitpunkt bestehende 
Gewerbeflächenbedarf ermittelt sowie durch eine fortlaufende Dokumentation der 
Nachfragesituation flankiert. Zum anderen werden die im aktuellen Gutachten identifizierten 
Flächenangebote bezüglich ihres Vorhandenseins und ihrer Mobilisierbarkeit evaluiert.

- 4 - 
 
Mit dieser Fortschreibung fußt der mögliche Beschluss einer Entwicklungsmaßnahme unter 
anderem auf einer mehrjährig fortgeschriebenen und zum künftigen Z eitpunkt aktuellen 
Gewerbeflächenbedarfsanalyse.  
 
Darmstadt, den 10.08.2021  
 
 
 
 
Jochen Partsch      Michael Kolmer 
Oberbürgermeister      Stadtrat

Punkt 22: Gewerbeflächenbedarfsanalyse im Zusammenhang mit vorbereitenden 
Untersuchungen für eine mögliche städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in 
Darmstadt/Nord 
 (V-Nr. 2021/0232) 
 
Die Stadtverordnetenversammlung nimmt die Vorlage zur Kenntnis.