Änderung des Bebauungsplans 67469.03.000.00 „Eigelstein, Im Stavenhof, Gereonswall, Weidengasse, Krefelder Straße, Maybachstraße, Sudermanplatz, Melchiorstraße“ – hier: Zulässigkeit nur bestimmter Arten von Vergnügungsstätten

CDU-Fraktion 
SPD-Fraktion 
Volt-Fraktion 
FDP/KSG-Fraktion 
 
 
Herr Oberbürgermeister 
Torsten Burmester 
 
An den Vorsitzenden des 
Ausschusses für Stadtentwicklung 
und regionale Zusammenarbeit 
Herrn Niklas Kienitz 
 
 
 
 
Eingang beim Amt des Oberbürgermeisters: 07.05.2026 
 
AN/0797/2026 
 
Dringlichkeitsantrag gem. § 12 der Geschäftsordnung des Rates 
Gremium Datum der Sitzung 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 07.05.2026 
 
Änderung des Bebauungsplans 67469.03.000.00 „Eigelstein, Im Stavenhof, 
Gereonswall, Weidengasse, Krefelder Straße, Maybachstraße, Sudermanplatz, 
Melchiorstraße„ – hier: Zulässigkeit nur bestimmter Arten von Vergnügungsstätten 
Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, 
sehr geehrter Herr Vorsitzender, 
 
die antragstellenden Fraktionen bitten Sie, folgenden Dringlichkeitsantrag auf die Tagesord-
nung des Ausschusses für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit am 07. Mai 
2026 zu setzen. 
 
 
Beschluss: 
 
Im Bebauungsplans 67469.03.000.00 „Eigelstein, Im Stavenhof, Gereonswall, Weidengasse, 
Krefelder Straße, Maybachstraße, Sudermanplatz, Melchiorstraße“ vom 24.05.1988 wird ab-
weichend von § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 und 2 und Abs. 9 BauNVO 
festgesetzt:  
Im WB-Gebiet sind Vergnügungsstätten nicht zulässig. Zulässig sind jedoch familien- bzw. 
jugendgeeignete Freizeit- und Spieleinrichtungen, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestim-
mung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind. 
 
 
Begründung:  
 
Der 1988 verabschiedete Bebauungsplan hat seine Funktion erfüllt, da die damals bestehen-
den Vergnügungsstätten – darunter ein Sex-Kino und sieben Spielhallen – zurückgedrängt 
wurden und sich nicht wie befürchtet ausgeweitet haben. In den vergangenen 40 Jahre sind 
aber Einrichtungen wie Escape-Rooms oder Indoor-Minigolfanlagen entstanden, die zwar

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unter den Oberbegriff der Vergnügungsstätten fallen, aber nicht die negativen Auswirkungen 
wie Sex-Shops und Spielhallen haben. Ganz im Gegenteil: Sie können eine gewollte Bele-
bung der betroffenen Einkaufsstraßen darstellen, in denen es Eigentümer immer schwerer 
haben, ihre Erdgeschossflächen mit sinnvollen und hochwertigen Nutzungen zu belegen.  
 
So ist derzeit am Ebertplatz 8/Eigelstein 128-130 in einem bisherigen Wettbüro ein Escape-
Room geplant, der von Akteuren im Veedel wie dem Bürgerverein Eigelstein sehr begrüßt 
würde. Das Bauaufsichtsamt sieht sich aber vor dem Hintergrund der aktuellen Rechtslage 
nicht in der Lage, diesen zu genehmigen. Dies soll durch die aktuelle Änderung möglich ge-
macht werden. 
 
Familien- bzw. jugendgeeignete Freizeit- und Spieleinrichtungen sind kommerziell oder nicht-
kommerziell betriebene Einrichtungen zur aktiven Freizeitgestaltung, die den Wunsch des 
Publikums nach Spiel und Geselligkeit bedienen, ohne sich jedoch nur an Erwachsene oder 
Personen über 16 Jahren zu richten. Insbesondere sind Einrichtungen ausgenommen, deren 
Angebot sich aus Gründen des Jugendschutzes nur an Erwachsene oder nur an Personen 
über 16 Jahren richten darf. Das Angebot der zulässigen Betriebe kann, muss aber nicht 
ausschließlich oder überwiegend auf Familien mit Kindern und Jugendliche zugeschnitten 
sein. Die angebotenen Aktivitäten solcher Einrichtungen können, müssen aber nicht auf kör-
perlicher Bewegung beruhen; die Einrichtungen sind jedenfalls von Anlagen für sportliche 
Zwecke zu unterscheiden, bei denen die körperliche Ertüchtigung im Vordergrund steht.  
 
Nicht zu den familien- bzw. jugendgeeigneten Freizeit- und Spieleinrichtungen zählen insbe-
sondere Einrichtungen des Erotik- oder Glücksspielgewerbes, Betriebe, in denen der Aus-
schank von Alkohol eine zentrale Rolle einnimmt, sowie Anlagen, deren Nutzung erfahrungs-
gemäß oft mit Drogenkonsum einhergeht. Auch Betriebe, in denen Tanzveranstaltungen im 
Sinne von § 5 Abs. 1 JuSchG stattfinden, zählen nicht zu den familien- bzw. jugendgeeigne-
ten Freizeit- und Spieleinrichtungen. 
 
Beispiele für familien- bzw. jugendgeeignete Freizeit- und Spieleinrichtungen sind öffentlich 
zugängliche Brett- und Gesellschaftsspielräume, interaktive Rätselspielbetriebe (z.B. sog. 
„Escape-Rooms“), Parcours- und Labyrinthspielbetriebe (z.B. Laserlabyrinthe), Indoor-Mini-
spielanlagen (z.B. Indoor-Minigolf) oder für Jugendliche geeignete Videospiel- bzw. Arcade-
Angebote ohne Glücksspiel. Diese Aufzählung ist nicht abschließend. 
 
Die Differenzierung zwischen verschiedenen Arten von Vergnügungsstätten ist durch beson-
dere städtebauliche Gründe gerechtfertigt. Wenngleich eine Aufwertung des Ebertplatzes 
durch eine Umgestaltung der Verkehrsführung beabsichtigt ist, handelt es gegenwärtig um 
einen der Kriminalitätsschwerpunkte Kölns und um eine Örtlichkeit mit verbesserungsbedürf-
tiger Aufenthaltsqualität. Die Umgebung des Platzes ist daher besonders anfällig für negative 
Auswirkungen der Ansiedlung von Betrieben, die typischerweise bodenrechtliche Spannun-
gen in Form eines „Trading-Down-Effekts“ auslösen. Nutzungen mit Bezug zum Erotik- und 
Glücksspielgewerbe sowie Betriebe, die befürchten lassen, einen Anreiz zum Drogenkonsum 
zu bieten, sollen deswegen nicht zugelassen werden. Für letztere gilt dies im Besonderen 
auch deshalb, weil am Ebertplatz vermehrt Drogenhandel stattfindet.  
 
Anders ist die Situation bei familien- bzw. jugendgeeigneten Freizeit- und Spieleinrichtungen. 
Diese werten die Umgebung auf, indem sie für ein ruhigeres, auch von Familien geprägtes 
Publikum attraktiv machen. Dabei verträgt sich diese Art von Vergnügungsstätten mit dem 
schon jetzt lebendigen Charakter des Gebietes mit verschiedenen Gewerbe- und Gastrono-
miebetrieben. Zusätzliche störende Auswirkungen durch solche Einrichtungen sind nicht zu 
erwarten.

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Insbesondere ist mit einem Anfahrtsverkehr unter Inanspruchnahme des ÖPNV zu rechnen, 
an den das Gebiet gut angeschlossen ist. Lärm durch Anfahrten mit dem Pkw ist hingegen 
nicht zu befürchten. Familien- bzw. jugendgeeignete Freizeit- und Spieleinrichtungen zeich-
nen sich in der Regel nicht durch Begleiterscheinungen wie laute Personengruppen vor den 
Eingängen oder durch besonders lange Öffnungszeiten aus. Es ist damit zu rechnen, dass 
familien- bzw. jugendgeeignete Freizeit- und Spieleinrichtungen andere Betriebe anziehen, 
die sich ebenfalls an ein ruhiges, familiäres Publikum richten und damit noch zusätzlich zur 
Aufwertung der Umgebung beitragen. 
 
Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets ist auch bei genereller Zulassung fami-
lien- bzw. jugendgeeigneter Freizeit- und Spieleinrichtungen unter Ausschluss von anderen 
Vergnügungsstätten gewahrt. Das Wohnen steht im Gebiet weiterhin klar im Vordergrund. 
Bereits jetzt finden sich in dem Gebiet verschiedene Gewerbe- und Gastronomiebetriebe, die 
von Bewohnerinnen und Bewohnern sowie Besucherinnen und Besuchern auch im Rahmen 
der Freizeitgestaltung genutzt werden. Familien- bzw. jugendgeeignete Freizeit- und 
Spieleinrichtungen würden sich hier gut einreihen und den bereits jetzt belebten Charakter 
der Umgebung nicht substanziell verändern. 
 
 
Begründung der Dringlichkeit 
 
 
Er nach Antragsschluss ist das vorgeschlagene Vorgehen als möglicher Weg zur Lösung 
des Problems bestätigt worden. Auf der anderen Seite läuft dem Investor die Zeit weg. 
 
 
 
Mit freundlichen Grüßen 
 
 
Gez. Niklas Kienitz     Gez. Pascal Pütz 
CDU-Fraktionsgeschäftsführer   SPD-Fraktionsgeschäftsführer 
 
Gez. Lucas Sickmöller    Gez. Ulrich Breite 
Volt-Fraktionsgeschäftsführer   FDP/KSG-Fraktionsgeschäftsführer 
 
 
 
Anlage: 
- Begründung Bebauungsplan

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Begründung nach _$ 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)

zu dem einfachen Bebauungsplan Nr. 67469/03 - 1 und 2 - Inhalt nach $ 9
Abs. I Nr. 1 (Art der baulichen Nutzung), Nr. 2 (die überbaubaren Grund-
stücksflächen) und Nr. 11 (Verkehrsflächen) BauGB - für das Gebiet zwi-
schen Maybachstraße, Sudermannplatz, Melchiorstraße, Nikolaus-Groß-Straße,
Innere Kanalstraße, Niehler Straße, Stormstraße, östliche Grenze der Flur-
stücke, die an der Ostseite der Niehler Straße, dem Neusser Platz und der
Lupusstraße liegen, Riehler Straße, Ebertplatz, Turiner Straße, Eigelstein,
Im Stavenhof, Gereonswall, Weidengasse und Krefelder Straße in Köln-Alt-
stadt/Neustadt-Nord, umgrenzt durch eine gestrichelte Linie

Ziel und Zweck der Planung

Das Plangebiet ist strukturell Bestandteil der Einkaufs- und Geschäftsbe-
reiche des Oberzentrums Köln. Eigelstein und Neusser Straße haben dabei
(auch) die Funktion als Mittelbereichszentrum. Wie in anderen deutschen

Großstädten drängen auch in Köln in den letzten Jahren esstäskkelenenis

die“ Randlagen der Kölner Innenstadt.

Diese Art von Betrieben können die vorhandenen Strukturen verändern, indem
sie zum einen die für die Funktion der City wichtigen Geschäfte mit hoch-
wertigem Warenangebot verdrängen und zum anderen die Anziehungskraft der
Hauptgeschäfts- und Einkaufsbereiche mindern und somit den Charakter der
Straßenzüge samt ihrer Umgebung abwerten. Zudem beeinträchtigen sie hier

die vorhandene und entsprechend den Zielaussagen des Flächennutzungsplanes
und Entwicklungsprogrammes Innenstadt zu stärkende Wohnnutzung. Erfahrungs-
gemäß begründet ihre Ansiedlung hier städtebauliche Spannungen und Mißstände.

Entlang den Einkaufsstraßen Eigelstein, Neusser Straße und Hansaring wird im
wesentlichen entsprechend der vorhandenen Art der Nutzung Besonderes Wohnge-
biet (WB) gemäß $ 4 a Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Für die

ar Flächen wird Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß $ 4 BauNVO Lestuuretze
gnügungsstätten ausgeschlossen.

Auswirkungen der Planung

Das Planungskonzept wurde in eine
Form einer Offenlage vom 14.05. -
regungen wurden nicht vorgebracht.

Der Bebauungsplan-Entwurf wurde aus dem planungsverbindlichen Flächennut-
zungsplan entwickelt.

Ob durch die Einschränkung der zulässigen Nutzung eine nicht nur unwesentliche
Wertminderung der betroffenen Grundstücke eintritt und aufgrund dessen Ent-
schädigungsansprüche gestellt werden können, ist derzeit nicht abzusehen.
Sollten jedoch zukünftige Entschädigungsansprüche für rechtens anerkannt
werden, so müssen die daraus entstehenden Kosten von der Gemeinde getragen
werden. Die Deckung dieser evtl. Kosten kann aus dem Haushalt erwartet werden.

r vorgezogenen Bürgerbeteiligung in der
18.05.1984 vorgestellt. Bedenken und An-

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Begründung des Planinhaltes

Entsprechend der vorhandenen Bebauung und Nutzung soll für einen Teil des
Planbereichs als Art der Nutzung Besonderes Wohngebiet (WB) gemäß $ 4 a
BauNVO festgesetzt werden. Mit dieser Festsetzung sollen grundsätzlich die
vorhandenen gewachsenen Strukturen gesichert und die Wohnnutzung fortent-
wickelt werden. Das WB-Gebiet erstreckt sich im wesentlichen auf die Bereiche
beidseitig der Straße Eigelstein, Neusser Straße und Hansaring.

Heute befinden sich im Bereich des WB-Gebietes etwa 315 gewerbliche Anlagen
und Betriebe der unterschiedlichsten Arten. Im einzelnen handelt es sich um
Betriebe des Einzelhandels (darunter ein Kaufhaus, ein Baumarkt und drei grö-
Bere Lebensmittel-SB-Läden), des Großhandels, des Handwerks, Schank- und Spei-
sewirtschaften, Dienstleistungsbetriebe (darunter Banken, Hotels und eine Groß-
garage), Verwaltungen und

. Auch befinden sich noch vier kleinere Druckereien und eine
Fabrik für Möbelstoffe mit Polsterei im WB-Bereich. Desweiteren werden verstreut
Wohnungen bzw. Räume für Bürozwecke und von freien Berufen genutzt, deren Fort-
bestand somit gesichert ist; jedoch wird ein erheblicher Teil der vorhandenen
Geschäftsfläche besonders in den Obergeschossen für Wohnzwecke genutzt.

Das WB-Gebiet ist im wesentlichen bebaut. Einzelne verstreut liegende nicht
abschließend bebaute Grundstücke können nach $ 34-BauGB bei Einfügung in die
Eigenart der näheren Umgebung bebaut werden. Die besondere Eigenart dieses
WB-Gebietes besteht einmal in der vorhandenen Mischung von Wohnen und son-
stigen Nutzungen und zum anderen beruht sie auf der Vereinbarkeit der vor-
handenen sonstigen Nutzungen mit dem Wohnen. Eine Ausnahme bilden lediglich
die vorhandenen Vergnügungsstätten (sieben Spielhallen). Daher und damit

sich die vorhandene Mischung von Wohnen und sonstiger Nutzung nicht einseitig
entwickelt, sind die nach $ 4 a Abs. 3 Ziff. 2 BauNVO ausnahmsweise zuläs-
sigen Nutzungen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und somit nicht zulässig.

‚ da diese Art von Nutzungen erfahrungsge-
mäß die Wohnruhe erheblich beeinträchtigen kann und damit die Wohnsituation
verschlechtert. Die Lage und Größe der übrigen sonstigen Nutzungen (wie bereits
charakterisiert) sind nicht geeignet, die Fortentwicklung der Wohnnutzung zu be-
hindern. oo.

Die hier vorhandene Funktionsmischung von Wohnen und gewerblicher Nutzung
(mit Ausnahme der Vergnügungsstätten) ist ein wichtiges Element einer mensch-
lichen Stadt. Die Funktionsmischung entspricht den allgemeinen Anforderungen
an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Die vorhandenen Betriebe werden

von den Anwohnern akzeptiert und sind daher in ihrem Bewußtsein Bestandtei]
des Gebietes, d. h. es erfolgt eine soziale Integration und Identifikation
der Bewohner mit ihrem Viertel. «

Die Festsetzung Allgemeines Wohngebiet (WA) im Bereich der Kirche St. Agnes
entspricht den bereits vorhandenen Nutzungen. Der Bereich gehört zum Wohn-
gürtel der Kölner Innenstadt, der durch die Neustadt gebildet wird.

-.

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n
. Die Ansiedlung solcher

und ähnlicher Betriebe bedrolit die Angebotsvielfalt des zentralen Einkaufsbe-
reiches, da sie erfahrungsgemäß auch andere schädliche Anlagen anziehen können.
Dazu gehören u. a. Sexshops mit Videovorführungen, Billigläden und Fast-food-
Restaurants. Diese Arten von Anlagen zusammen mit den Vergnügungsstätten sind
ebenfalls geeignet, unerwünschte Spannungen, z. B. zwischen dem Einzelhandel
des gehobenen Bedarfs und den Vergnügungstätten, auszulösen. Als Folge ist
die Gefahr des "Umkippens" des Gebietscharakters - vom Geschäftsviertel zum
Vergnügungsviertel mit minderwertigen Konsumangeboten - nicht auszuschließen.
In diesem Falle wird der Charakter des Gebietes von den Vergnügungsstätten so
stark geprägt, daß andere Nutzungen - wie Geschäfts- und Büronutzung - in
ihrer Existenzfähigkeit gefährdet werden.
Als Beispiel hierfür ist die Ostseite des Hohenzollernringes zwischen Ehren-
straße und Gereonshof anzusehen. Dieser Straßenzug wird bereits so stark von
Vergnügungsstätten, Sexshops, Billigläden und Fast-food-Restaurants geprägt,
daß hier bereits ein Umkippen des Gebietscharakters zu erkennen ist. Ein
Rückzug des Einzelhandels des gehobenen Bedarfs, der Vergnügungstätten mit
anspruchsvollem Programm sowie der Gastronomie der gehobenen Klasse ist hier
allenthalben zu beobachten.

Die Stadt Köln fördert mit erheblichem Aufwand das Wohnen in der Innenstadt.
Sie will damit der abendlichen Verödung der Innenstadt gegensteuern. Dies
entspricht auch den Zielaussagen des Flächennutzungsplanes, wonach die Wohn-
nutzung hier zu festigen und zu stärken ist. Die Störungen, die von denVer-
gnügungsstätten selbst, aber auch durch den Besucherverkehr ausgehen,sind ge-
eignet, die Wohnnutzung zu beeinträchtigen, indem sie beispielsweise die
Nachtruhe erheblich stören können.

Die Stadt Köln investiert auch erhebliche Summen in die Verbesserung des Straßen-
bildes. Im Zuge des Rückbaus des Hansaringes nach Fertigstellung der U-Bahn
wurde das Straßenbild verschönert und für den Fußgänger Flanierbereiche und
Verweilzonen eingerichtet. Damit wurden u. a. die äußeren Voraussetzungen zur
Ansiedlung von Einzelhandelsgeschäften des gehobenen Bedarfs und ähnlichen
Gewerbebetrieben sowie das Wohnen verbessert.

Vergnügungsstätten können sich im übrigen in den Bereichen der Innenstadt an-
siedeln, in denen sie planungsrechtlich zulässig bzw. ausnahmsweise zulässig
sind.

Die bereits vorhandenen Vergnügungsstätten genießen Bestandsschutz. Gleichwohl

. wird längerfristig eine Abnahme derartiger Betriebe im Planbereich erwartet.

BAREEN LTE 077 02 E

Dieser Bebauungsplan-Entwurf ist nach $ 2 Abs. |] Bundesbäuge-
‚setz (BBauG ) durch Beschluß des Rates der Stadt Köln auf-
gestellt und in der Sitzung am 11.06.1987 vom Rat mit der
nach $ 3 Abs. 2 BauGB beigefügten Begründung gebilligt worden.

Köln, den 6.6. /IfR

erbürdernei: