Bebauungsplan Nr. 520: Steinfurter Straße / York-Ring / Gasselstiege

V/1091/2008 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Bebauungsplan Nr. 520: Steinfurter Straße / York-Ring / Gasselstiege 
1. Beschluss über die Stellungnahmen 
2. Satzungsbeschluss 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
27.01.2009 Bezirksvertretung Münster-Mitte Anhörung 
05.02.2009 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
10.02.2009 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
11.02.2009 Rat Entscheidung
11.02.2009 Hauptausschuss Vorberatung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
1. Über die vorliegenden Stellungnahmen zum Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 520: Steinfurter 
Straße / York-Ring / Gasselstiege wird wie folgt Beschluss gefasst: 
 
1.1 Der Entwurf des Bebauungsplanes wird um den Hinweis auf das Prozedere im Falle der Ent-
deckung von Bodendenkmälern ergänzt. (Anlage 1, Punkt 2.1) 
 
1.2 Nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander wird 
den nachfolgenden Anregungen zum Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 520 nicht gefolgt: 
 
1.2.1 Den Anregungen, dass der Bebauungsplan Nr. 520 als „Einzelfallentscheidung und Gefäl-
ligkeitsplanung“ sowie wegen einer mangelhaften Abwägung gegen die Rechtsgrundsätze 
verstoße. (Anlage 1, Punkt 1.2) 
 
1.2.2 Den Anregungen, dass kein Bedarf an Büroflächen bestehe und dass die Möglichkeit der 
Wohnnutzung verhindert werde. (Anlage 1, Punkt 1.3) 
 
1.2.3 Den Anregungen, dass das geplante Gebäude die Stadtsilhouette und das Image Münsters 
nachhaltig negativ verändere. (Anlage 1, Punkt 1.4.1) 
 
1.2.4 Der Anregung, dass die Hochhausesbebauung unnötig sei, da die auf dem Grundstück ge-
plante Nutzfläche auch in einer III– bis IV-geschossigen Bebauung realisiert werden könne. 
(Anlage 1, Punkt 1.4.2)  
 
1.2.5 Der Anregung, dass die geplante Bebauung dem Klimaschutz zuwiderlaufe. (Anlage 1, 
Punkt 1.4.3) 
Vorlagen-Nr.: 
V/1091/2008 
Auskunft erteilt: 
Frau Voss-Schiffmann / Herr Hülk 
Ruf: 
492 6122 / 6190 
E-Mail: 
Huelk@stadt-muenster.de  
Datum: 
07.01.2009 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/1091/2008 
 
1.2.6 Der Anregung, dass der Abwägungsvorgang durch vorhergehende Bindungen an die Wün-
sche des Vorhabenträgers sachwidrig verkürzt worden sei. (Anlage 1, Punkt 1.5.1) 
 
1.2.7 Der Anregung, dass zum Bebauungsplan ein Durchführungsvertrag abzuschließen sei. 
(Anlage 1, Punkt 1.5.2) 
 
1.2.8 Der Anregung, dass die Offenlegung des Bebauungsplanes nicht den Vorschriften des 
BauGB entsprochen habe. (Anlage 1, Punkt 1.5.3) 
 
1.2.9 Der Anregung, dass beim Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan ein befangenes 
Ratsmitglied mitgewirkt habe. (Anlage 1, Punkt 1.5.4) 
 
1.2.10 Der Anregung, dass das im Bebauungsplan festgesetzte Sondergebiet nicht aus der im 
Flächennutzungsplan dargestellten Gemischten Baufläche entwickelt sei. (Anlage 1, Punkt 
2.2) 
 
2. Der gemäß Beschlussvorschlag 1.1 ergänzte Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 520: Steinfurter 
Straße / York-Ring / Gasselstiege wird gemäß §§ 2 und 10 Baugesetzbuch in Verbindung mit § 
13a Baugesetzbuch und §§ 7 und 41 Gemeindeordnung NW (GO NW) als Satzung beschlossen.  
 
Die Begründung zum Bebauungsplan Nr. 520 wird ebenfalls beschlossen. 
 
Mit der Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 520 treten die Bebauungspläne Nr. 204 und Nr. 
379 soweit sie vom neuen Bebauungsplan überlagert werden, teilweise außer Kraft. 
 
3. Die Verwaltung wird beauftragt, die Frist für den Baubeginn im Grundstückskaufvertrag an die 
geänderte Fertigstellungsfrist im städtebaulichen Vertrag anzupassen. 
 
II. Kosten/Folgekosten 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass der Stadt Münster keine Kosten und keine Folgekosten 
entstehen. 
 
 
Begründung: 
1. Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 520 hat vom 12.10. bis 13.11.2008 öffentlich ausgelegen. 
Während der Offenlegung wurden des Bebauungsplanentwurfs wurden insgesamt acht Stellung-
nahmen von Bürgerinnen und Bürgern abgegeben. Davon richten sich lediglich vier im weitesten 
Sinne auf die Festsetzungen des Bebauungsplans, die übrigen Stellungnahmen betreffen das 
Verfahren sowie die vorangegangene Grundstücksausschreibung. Parallel wurden die Träger öf-
fentlicher Belange beteiligt.  
 
Die Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf sind in der Anlage 1 dargestellt. Über die in den 
Stellungnahmen vorgetragenen Bedenken und Anregungen soll entsprechend den Beschlussvor-
schlägen 1.1. bis 1.2.10 Beschluss gefasst werden. 
 
2. Die Festsetzungen im Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 520 werden aufgrund des Beschluss-
vorschlages 1.1 um einen Hinweis ergänzt. Wegen der Geringfügigkeit dieser Ergänzung ist 
keine erneute Offenlegung oder eingeschränkte Beteiligung der Betroffenen erforderlich. Somit 
kann der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 520 gefasst werden. 
 
Der Stadt Münster entstehen zur Verwirklichung der Planung keine Kosten und keine Folgekosten. 
 
Ergänzend zum Bebauungsplan wird mit der Firma zeb ein Städtebaulicher Vertrag abgeschlossen 
mit folgenden Eckpunkten:

- 3 - 
V/1091/2008 
a) Bauvorhaben:  
- Realisierung des vorgelegten Projektentwurfes innerhalb einer Frist von 5 Jahren ab 
Inkrafttreten des Bebauungsplans unter Einhaltung der städtebaulichen, stadtgestal-
terischen und architektonischen Qualitäten des mit dem Gestaltungsbeirat der Stadt 
abgestimmten Hochbauentwurfes und Einhaltung ökologischer Baustandards. 
 
Anmerkung:
 Die Fertigstellungsfrist von fünf Jahren entspricht dem Anliegen des 
Vorhabenträgers, die Frist der Laufzeit des Mietvertrages bzgl. des jetzigen Stand-
ortes Hammer Straße anzupassen. Die Frist ist insgesamt angemessen und üblich. 
Ursprünglich war allerdings eine kürzere Fertigstellungsfrist vorgesehen. In dem be-
reits am 04.06./24.07.2008 abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag wurde aus 
diesem Grunde eine kürzere Frist für den Baubeginn (Bauantragstellung 3 Monate 
nach Rechtskraft B-Plan-Änderung; Baubeginn 6 Monate nach Erteilung Bauge-
nehmigung) vereinbart. Die Verwaltung beabsichtigt, die Frist für den Baubeginn im 
Grundstückskaufvertrag an die geänderte Fertigstellungsfrist im Städtebaulichen 
Vertrag anzupassen. Diese ist für die Realisierung des Vorhabens letztlich die maß-
gebliche Frist. 
 
b) Erschließung
: 
- verkehrstechnische Erschließung: 2 Erschließungszonen (von der Steinfurter Straße 
und der Gasselstiege); Ausgestaltung der Erschließungszone von der Steinfurter 
Straße nur als sog. "rechts-rein/rechts-raus-Fahrbeziehung"; 
 
- Erhaltung und Schutz der vorhandenen Bäume im öffentlichen Straßenbereich; 
Ausnahme davon: Erlaubnis zur Entfernung von insgesamt 5 Bäumen, die der Er-
schließung im Wege stehen (4 an der Steinfurter Straße und 1 an der Gasselstiege; 
Entschädigung für die wegfallenden Bäume: Zahlung von insgesamt 18.850,00 € 
(Berechnung nach sog. "Methode Koch"). 
 
- Versetzung von 2 Schaltschränken für die LSA durch die Stadt gegen Kostenerstat-
tung (30.000,00 € Vorausleistung); 
 
 c) sonstige Bestimmungen
:  
- Vereinbarung über analoge Anwendung des § 12 Abätze 5 und 6 Baugesetzbuch; 
Inhalt: Zustimmungserfordernis der Stadt für den Fall, dass ein Dritter in den Vertrag 
eintritt, sowie das Recht der Stadt, den Bebauungsplan entschädigungslos aufhe-
ben zu können, falls das Bauvorhaben nicht innerhalb der vereinbarten Frist reali-
siert wird. 
 
- Wirksamwerden des Vertrages erst mit Rechtswirksamkeit des Bebauungsplanes. 
 
Weitere Einzelheiten zur Planung können den beigefügten Anlagen entnommen werden. 
 
I.V. 
gez. 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
Anlagen: 
1. Stellungnahmen 
2. Begründung 
3. Plan (Verkleinerung) 
4. textliche Festsetzungen

Anlage 3  
zur Vorlage Nr. 1091/2008 
Bebauungsplan Nr. 520 
Ausschnitt aus dem Bebauungsplan – ohne Maßstab 

Anlage 1 
zur Vorlage Nr. 1091/2008 
 
 
Bebauungsplan Nr. 520: Steinfurter Straße / York-Ring / Gasselstiege 
 
1. Stellungnahmen der Öffentlichkeit 
 
Während der öffentlichen Auslegung des Bebauungspla nes wurden von zwei Bürgern insge- 
samt acht Stellungnahmen zum Bebauungsplan, zum Beb auungsplanverfahren und zur 
Grundstücksausschreibung abgegeben. Die Stellungnahmen enthalten im Einzelnen folgende 
Anregungen: 
 
1.1  Beide Eingeber äußern die Ansicht, der Bebauun gsplan sei unwirksam. In sieben Stel- 
lungnahmen wird gefordert, der Bebauungsplan sei we gen der geäußerten Bedenken 
(s. 1.2 – 1.6) für unwirksam zu erklären. 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Mit dem Begriff „unwirksam“ ist die Rechtswirksamke it von Bauleitplänen  angespro- 
chen. Bebauungspläne sind kommunale Satzungen nach § 10 BauGB und treten erst 
nach Abschluss des Verfahrens mit der Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses im 
Amtsblatt in Kraft. Eine ggfs mangelnde Rechtswirks amkeit, die i.Ü. gravierende 
Form- und Verfahrensfehler voraussetzt, kann frühest ens danach und nur durch ein 
zuständiges Gericht - etwa im Normenkontrollverfahren - festgestellt werden.  
 
Da die Forderung, den Bebauungsplan für unwirksam zu  erklären, sich auf eine Ent- 
scheidung richtet, die außerhalb der Zuständigkeit d er Stadt Münster liegt, ist ein Be- 
schluss zu der Stellungnahme nicht erforderlich. 
 
Die unterstellte „Unwirksamkeit“ des Bebauungsplans wird im Einzelnen mit den nachfolgen- 
den Bedenken begründet. 
 
 Bebauungsplan allgemein  
 
1.2 Der Bebauungsplan sei eine Einzelfallentscheidu ng für die Bedürfnisse der Firma zeb 
und verstoße damit als unzulässige „Gefälligkeitspla nung“ gegen die Planungspflicht 
der Stadt nach § 1 Baugesetzbuch (BauGB). Dies werde insbesondere deutlich an der 
zugelassenen Bauhöhe. 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
In der in § 1 (3) BauGB formulierten Verpflichtung der Gemeinde, Bebauungspläne 
aufzustellen, soweit es für die städtebauliche Entw icklung und Ordnung erforderlich 
ist, liegt zugleich das Verbot, die geordnete städt ebauliche Entwicklung ausschließlich 
durch fallweise Einzelentscheidungen zu verwirklich en. Ein Bebauungsplanverfahren 
ist damit gewissermaßen als das planerische Gegenstück zu einer Einzelentscheidung 
- etwa einer Baugenehmigung auf der Grundlage des § 34 BauGB - definiert.  
 
Im vorliegenden Fall wurde gerade keine Einzelentsch eidung getroffen, sondern - in 
Wahrnehmung der Planungspflicht nach § 1 (3) BauGB - ein Bebauungsplan aufge- 
stellt. Dabei kann die Stadt durchaus private Ansie dlungswünsche, die ihren städte- 
baulichen Zielsetzungen entsprechen, zum Anlass für eine darauf abgestimmte Bau- 
leitplanung nehmen. Die investiven Interessen sind als Belange der Wirtschaft nach § 
1 (6) Nr. 8 a) BauGB genauso zu berücksichtigen wie andere Belange.  
 
Auch wegen der Tatsache, dass die aus städtebaulich en Gründen festgesetzte Bau- 
höhe zugleich den Vorstellungen des Investors entspricht, besteht kein Anlass zur Be- 
sorgnis einer „Einzelentscheidung“, „Gefälligkeitsplanung“ oder mangelhafter Abwä- 
gung im Bebauungsplanverfahren. 
 
Die geltend gemachten Belange sind somit durch das Bebauungsplanverfahren an- 
gemessen berücksichtigt. Der Stellungnahme sollte d aher nicht gefolgt werden. (Be- 
schlussvorschlag 1.2.1)

2 
Art der Nutzung 
1.3 Die geplanten Büroflächen seien angesichts eine s Büroflächenleerstands von ca 
114.000 m² im Oktober 2008 nicht notwendig. Der „al te“ Bebauungsplan habe 
schwerpunktmäßig dazu gedient, Flächen für Wohnungen bereit zu stellen; diese 
Möglichkeit werde durch die Planänderung vereitelt. 
 
Stellungnahme der Verwaltung:  
Der geltende Bebauungsplan Nr. 379 für das ehemalig e „Gewerbedreieck“ setzt ü- 
berwiegend Kerngebiete und nur in drei Teilbereichen  Wohngebiete fest. Insbesonde- 
re im Bereich des Plangebiets zielte schon das „alt e“ Planungsrecht ausdrücklich auf 
Kerngebietsnutzungen und ließ nur untergeordnet Wohnungen zu. Eine Wohnnutzung 
des Grundstücks wäre in der immissionsbelasteten Kr euzungssituation städtebaulich 
auch weiterhin nicht vertretbar; umgekehrt ist das Grundstück für eine Dienstleis- 
tungsnutzung prädestiniert (s. Begründung zum Bebauungsplan unter 6.2.1). 
 
Die Frage, ob geltendes Planungsrecht geändert oder aufgehoben wird, steht im Übri- 
gen grundsätzlich im Ermessen der Gemeinde. Auf den  Nachweis eines bereits be- 
stehenden Bedarfs kommt es bei der Bauleitplanung n icht an, vielmehr kann und soll 
die Gemeinde auch im Vorgriff auf eine zu erwartend e Entwicklung planerische Vor- 
sorge treffen. 
 
Die Leerstandsquote im Bereich der Büroimmobilien i st in Münster mit 5,7 % im Ver- 
gleich mit großen Büromarktstandorten immer noch rel ativ gering. Die Büroflächenre- 
serven in Münster (Büroflächen im Bau und Leerstand ) sind fast ausschließlich ältere 
Bestandsflächen, die den Bedürfnissen der Marktnach frage nicht mehr gerecht wer- 
den. Nachgefragt werden vor allem neue und moderne Büroflächen mit qualitätsvoller 
Ausstattung. Dafür bedarf es entsprechend attraktiver Standorte und Ansiedlungsmög- 
lichkeiten.  
 
Ein dynamischer Dienstleistungsstandort wie Münster  muss ein ausreichend attrakti- 
ves und flexibles Büroflächenangebot in unterschied licher Qualität und Größenord- 
nung für die unterschiedlichen Bedürfnisse der Dien stleistungsbranche bereithalten. 
Das verfügbare Büroflächenangebot in Münster wird d iesem Anspruch zur Zeit nur 
bedingt gerecht. Insofern besteht ein Bedarf nicht nur an den notwendigen Flächen 
des Unternehmens zeb, sondern auch an Mietbüros übe r den Bedarf des Unterneh- 
mens hinaus. 
   
Die geltend gemachten Belange sind somit in der Abwägung angemessen berücksich- 
tigt. Der Stellungnahme sollte daher nicht gefolgt werden. (Beschlussvorschlag 1.2.2) 
 
 Höhenfestsetzungen 
 
1.4.1 Das geplante Hochhaus werde die Stadtsilhouet te und das Image Münsters nachhaltig 
negativ verändern. Der 61,16 m hohe Büroturm stelle einen Verstoß gegen den städti- 
schen Denkmalschutz dar. Damit werde die Planung ih rer Aufgabe gemäß § 1 (6) Nr. 
5 BauGB, wonach die Belange des Denkmalschutzes und  des Orts- und Landschafts- 
bildes zu berücksichtigen seien, nicht gerecht. Die  städtebauliche Eigenart einschließ- 
lich der Ortssilhouette sei zu erhalten. Das Hochha us werde die städtebauliche Ges- 
talt des Stadtgebiets in hohem Maße beeinträchtigen.  
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Die Wirkung des Hochhauses im Stadtbild wurde sorgf ältig analysiert, seine Lage und 
Ausrichtung im Verfahren noch optimiert und unter unterschiedlichen Gesichtspunkten 
und im Spiegel gegensätzlicher Meinungen beleuchtet . Die Belange des Denkmal- 
schutzes wurden dabei ausdrücklich gewürdigt (s. Be gründung zum Bebauungsplan 
unter 8.4).  
 
Bei der planerischen Entscheidung der Stadt ist die  Veränderung der Stadtsilhouette 
als ein Aspekt der Bebauungsplanung nicht isoliert,  sondern in der Gesamtbetrach- 
tung mit den anderen Belangen zu sehen und abzuwäge n (s. Begründung zum Be- 
bauungsplan unter 9.).

3 
Die geltend gemachten Belange sind somit in der Abwägung angemessen berücksich- 
tigt. Der Stellungnahme sollte daher nicht gefolgt werden. (Beschlussvorschlag 1.2.3) 
 
1.4.2 Der Bau eines Hochhauses sei unnötig; die von  zeb benötigte Nutzfläche könne auch 
mit einer drei- bis viergeschossigen Bebauung auf dem Grundstück erreicht werden.  
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Eine dreigeschossige Bebauung des Grundstücks würde  keineswegs die gleiche 
Nutzfläche ergeben wie die vorliegende Planung; not wendig wäre vielmehr eine mas- 
sive viergeschossige Straßenrandbebauung mit Staffel geschoss, wie sie der geltende 
Bebauungsplan festsetzt. Eine solche Bebauung würde  jedoch - neben anderen 
Nachteilen - insbesondere an der Gasselstiege deutl ich höher und dichter in Erschei- 
nung treten und u.a. eine stärkere Verschattung bewirken.  
 
Die geplante Baumassenverteilung wurde sowohl aus s tädtebaulichen und investiven 
Gründen als auch bewusst mit Rücksicht auf die Nach barschaft festgesetzt (s. Be- 
gründung zum Bebauungsplan unter 6.2.2).  
 
Die geltend gemachten Belange sind somit in der Abwägung angemessen berücksich- 
tigt. Der Stellungnahme sollte daher nicht gefolgt werden. (Beschlussvorschlag 1.2.4) 
 
1.4.3 Die Planung laufe den Zielen der Stadt beim Kl imaschutz zuwider, da ein Hochhaus 
sich bei weitem nicht so energetisch effizient betreiben lasse wie flachere Gebäude. 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Die Befürchtung, dass ein Hochhaus grundsätzlich wesentlich weniger energieeffizient 
zu betreiben sei als flachere Gebäude, trifft nicht  zu. Mit modernen Fassaden- und 
Gebäudeausrüstungstechnologien sind vielmehr durchaus vergleichbare Energiewerte 
erzielbar wie bei anderen Gebäuden. So gelten auch im vorliegenden Fall die ökologi- 
schen Standards und hohen energetischen Anforderung en der Stadt Münster, zu de- 
ren Einhaltung sich der Investor im Städtebaulichen Vertrag explizit verpflichtet. 
  
 
Die geltend gemachten Belange sind somit im Städteb aulichen Vertrag angemessen 
berücksichtigt. Der Stellungnahme sollte daher nich t gefolgt werden. (Beschlussvor- 
schlag 1.2.5) 
 
Bebauungsplanverfahren 
 
1.5.1 Der Abwägungsvorgang sei durch vorherige Bind ungen an die Wünsche des Vorha- 
benträgers, zum Beispiel bei der Höhe des Büroturms, sachwidrig verkürzt worden.  
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Sofern bei der Ausschreibung von städtischen Grunds tücken Aussagen zur Bebau- 
barkeit und zum geltenden Planungsrecht gemacht wer den, ist mit solchen Angaben 
in keiner Weise der Ausgang von späteren Bebauungsp lanverfahren präjudiziert. Das 
vorliegende Bebauungsplanverfahren ist mit aller fa chlichen Sorgfalt entsprechend 
den Vorschriften des Baugesetzbuches, insbesondere unter der gebotenen Beachtung 
der Anforderungen an das Abwägungsgebot nach § 1 (7 ) BauGB, durchgeführt wor- 
den. 
 
Die geltend gemachten Belange sind somit im Verfahr en angemessen berücksichtigt 
worden. Der Stellungnahme sollte daher nicht gefolg t werden. (Beschlussvorschlag 
1.2.6) 
 
1.5.2 Vor dem Bebauungsplanbeschluss zu dem „vorhab enbezogenen Bebauungsplan“ hät- 
te ein Durchführungsvertrag vorliegen müssen. 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Zunächst ist festzustellen, dass es sich bei dem vor liegenden Bebauungsplan nicht 
um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB handelt, sondern um 
einen „gewöhnlichen“ Bebauungsplan mit Festsetzungen nach § 9 BauGB, der aller-

4 
dings zum Zweck der Realisierung der Projektplanung  der Firma zeb aufgestellt wird 
(s. Begründung zum Bebauungsplan unter 1.). Daher w ird auch kein sog. Durchfüh- 
rungsvertrag mit dem sog. Vorhabenträger abgeschlos sen, sondern ein allgemeiner 
Städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB. 
 
Mit dem angesprochenen „Bebauungsplanbeschluss“ kan n nur der Aufstellungsbe- 
schluss zum Bebauungsplan gemeint sein, da weitere Beschlüsse zum Zeitpunkt der 
Offenlegung noch nicht gefasst worden sind. Der Stä dtebauliche Vertrag als flankie- 
rendes Instrument zur Umsetzung der mit dem Bebauun gsplan verfolgten Ziele muss 
nicht - und kann auch nicht - vor dem Aufstellungsb eschluss zum Bebauungsplan ab- 
geschlossen werden, da dessen Inhalte zu diesem Zeit punkt noch gar nicht vorliegen. 
Zum Satzungsbeschluss dagegen wird der Städtebauliche Vertrag zwischen Stadt und 
Investor abgeschlossen sein. 
 
Die geltend gemachten Belange sind somit im Verfahr en angemessen berücksichtigt 
worden. Der Stellungnahme sollte daher nicht gefolg t werden. (Beschlussvorschlag 
1.2.7) 
 
1.5.3 Die Internetfassung der Öffentlichkeitsbeteil igung genüge nicht den Vorschriften von § 
4 a BauGB. 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Mit Absatz 4 des § 4 a BauGB wird die Nutzung elekt ronischer  Informationstechnolo- 
gien bei der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligu ng als Ergänzung des förmlichen 
Verfahrens nach § 3 (Beteiligung der Öffentlichkeit ) angeregt.  Besondere Anforde- 
rungen an Umfang oder Art der im Internet veröffent lichten Unterlagen enthält § 4 a 
BauGB nicht.  
 
Der Entwurf des vorliegenden Bauungsplans wurde - e rgänzend zur öffentlichen Aus- 
legung im Kundenzentrum des Stadthauses 3 - im Inte rnet mit der Begründung und 
den textlichen Festsetzungen veröffentlicht. Ohne da ss dies vorgeschrieben wäre, 
entsprach die Internetfassung damit den förmlichen,  in § 3 (2) BauGB geregelten An- 
forderungen.  
 
Die geltend gemachten Belange sind somit im Verfahr en angemessen berücksichtigt 
worden. Der Stellungnahme sollte daher nicht gefolg t werden. (Beschlussvorschlag 
1.2.8) 
 
1.5.4 Ein Mitglied des Rates habe über den Bebauung splan mit abgestimmt. Es sei befan- 
gen gewesen, weil der Ehepartner bei zeb in verantw ortlicher Position tätig sei. Die 
dem Beschluss vorausgehende Prüfung der Befangenhei tsvermutung durch die Ver- 
waltung sei fehlerhaft. 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
 Ob die Behauptung der Befangenheit zutrifft oder nicht, ist nicht ausschlaggebend, da 
die Mitwirkung eines befangenen Ratsmitglieds beim - bundesrechtlich nicht vorge- 
schriebenen - Aufstellungsbeschluss grundsätzlich unbeachtlich ist.  
 
Die geltend gemachten Belange sind somit im Verfahr en angemessen berücksichtigt 
worden. Der Stellungnahme sollte daher nicht gefolg t werden. (Beschlussvorschlag 
1.2.9 ) 
 
Grundstücksausschreibung  
 
1.6.1 Die Ausschreibung des Bebauungsplanbereichs s ei keine echte Ausschreibung, son- 
dern so auf die Wünsche von zeb zugeschnitten, dass  nur zeb als Bieter übriggeblie- 
ben sei. 
 
1.6.2 Da es kein „echtes Ausschreibungs- und Bieter verfahren“ gegeben habe, beständen 
Bedenken gegen den in der Presse veröffentlichten K aufpreis für das Grundstück von 
3,24 Mio. €; dieser sei mit ca. 29,00 € pro m² erheblich zu niedrig.

5 
1.6.3 Die europaweite Ausschreibung des Grundstücks  hätte anstelle in nichtöffentlicher in 
öffentlicher Sitzung erfolgen müssen, da in diesem Fall die Durchschaubarkeit der Wil- 
lensbildung insbesondere für die öffentliche Diskus sion über eine Hochhausbebauung 
besonders wichtig sei. Der in nichtöffentlicher Sit zung am 12.12.2007 gefasste Rats- 
beschluss sei nichtig; auf seiner Basis könne weder  eine Bebauungsplanänderung 
durchgeführt noch das Grundstück an zeb verkauft werden. 
 
Stellungnahme der Verwaltung:  
Die Stellungnahmen geben persönliche Rechtsauffassu ngen des Eingebers wieder, die kei- 
nen inhaltlichen Bezug zum Bebauungsplan haben. Ein  Beschluss zu den Stellungnahmen 
1.6.1 – 1.6.3 ist daher nicht erforderlich.  
 
2. Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange  
 
Von den während der Offenlegung beteiligten Trägern  öffentlicher Belage wurden insgesamt 
neun Stellungnahmen abgegeben. Vier davon beinhalteten keine Bedenken oder Anregungen 
(insbesondere Bischöfliches Generalvikariat und IHK ). Auf Anregung der Bundesnetzagentur 
wurden alle potentiellen Mobilfunkbetreiber beteiligt mit dem Ergebnis, dass Richtfunkstrecken 
durch die festgesetzte Bauhöhe nicht betroffen sind . Im Übrigen wurden von den Trägern öf- 
fentlicher Belange folgende vier Stellungnahmen abgegeben: 
 
2.1 Das Amt für Archäologie des Landschaftsverbands  Westfalen-Lippe regt an, im Be- 
bauungsplan auf das Prozedere im Falle der Entdecku ng von Bodendenkmalen hin- 
zuweisen. 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Es spricht nichts dagegen, den üblichen Hinweis in den Bebauungsplan aufzunehmen. 
Der Stellungnahme sollte daher gefolgt werden. (Beschlussvorschlag 1.1) 
 
2.2 Die Bezirksregierung Münster des Landes NRW hat  keine landesplanerischen Beden- 
ken gegen die Planung, hält jedoch die Festsetzung e ines Sondergebiets im Bebau- 
ungsplan für nicht aus der Darstellung einer Gemisc hten Baufläche (M) im Flächen- 
nutzungsplan (FNP) entwickelbar. 
 
Stellungnahme der Verwaltung:  
Zutreffend ist, dass das Plangebiet Teil einer im Flä chennutzungsplan dargestellten 
gemischten Baufläche ist. Gleichwohl liegt kein Ver stoß gegen das in § 8 Abs. 2 
BauGB verankerte Gebot zur Entwicklung der Bebauung spläne aus dem Flächennut- 
zungsplan vor. Das Entwicklungsgebot lässt nach der  Rechtsprechung des Bundes- 
verwaltungsgerichts durchaus solche Abweichungen vo m Flächennutzungsplan zu, 
die sich aus dem - im Verhältnis zwischen Flächennut zungs- und Bebauungsplan vor- 
liegenden - Übergang in eine stärker verdeutlichend e Planstufe rechtfertigen, sofern 
der Bebauungsplan trotz der Abweichung der Grundkon zeption des Flächennutzungs- 
plans nicht widerspricht (so bereits: BVerwG, Urtei l vom 28.02.1975 - 4 C 74.72 -, 
BRS 29 Nr. 8). Die vom Flächennutzungsplan aufgrund seiner geringen Detailschärfe 
offengelassenen Gestaltungsspielräume dürfen von de r gemeindlichen Bebauungs- 
planung ausgefüllt werden, solange die Konzeption, die dem Flächennutzungsplan 
zugrunde liegt, in sich schlüssig bleibt (vgl. BVer wG, Beschluss vom 11.02.2004 - 4 
BN 1.04 -, BRS 67 Nr. 55).  
 
Der vom Flächennutzungsplan mit der Darstellung eine r gemischten Baufläche eröff- 
nete Gestaltungsspielraum kann hier nicht nur dadur ch ausgefüllt werden, dass im 
Bebauungsplan ein Mischgebiet oder ein Kerngebiet f estgesetzt wird. Es ist vielmehr 
auch zulässig, aus dem Spektrum der in diesen Bauge bietstypen zulässigen Nutzun- 
gen - jedenfalls für die hier von der Bauleitplanun g betroffenen Teilfläche der im Flä- 
chennutzungsplan dargestellten Baufläche - nur einz elne Nutzungsarten herauszu- 
greifen und für sie ein Sondergebiet auszuweisen. D ies hat das OVG NW in seinem 
Urteil vom 13.03.2008 (7 D 34/07.NE) für die Entwic klung eines Sondergebietes mit 
der Zweckbestimmung „Einkaufszentrum“ aus einer im Fl ächennutzungsplan darge- 
stellten gemischten Baufläche ausdrücklich anerkannt.

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Die geltend gemachten Belange sind somit im Verfahr en angemessen berücksichtigt 
worden. Der Stellungnahme sollte daher nicht gefolg t werden. (Beschlussvorschlag 
1.2.10) 
 
2.3 Die Netzgesellschaft der Stadtwerke Münster erh ebt Bedenken gegen die Unterbrin- 
gung der Trafostation im Kellergeschoss im Bereich der Tiefgaragenrampe. 
 
Stellungnahme der Verwaltung:  
Die Bedenken betreffen nicht die Festsetzung der Traf ostation im Bebauungsplan, 
sondern die Größe und die Ausstattung des entsprech enden Raumes in der Gebäu- 
devorentwurfsplanung. Beides wird im Rahmen der wei teren Hochbauplanung in Ab- 
stimmung mit den Stadtwerken den technischen Erfordernissen angepasst. 
 
Da sich die Bedenken nicht auf den Bebauungsplan be ziehen, ist ein Beschluss zu 
der Stellungnahme 2.3 nicht erforderlich. 
 
2.4 Das Amt für Denkmalpflege des Landschaftsverban ds Westfalen-Lippe stellt fest, 
dass die Stadtsilhouette von Münster denkmalrechtli ch nicht geschützt ist und sich in 
der unmittelbaren Umgebung keine Baudenkmäler befin den. Die der Planung zugrun- 
de liegende stadtbildpflegerische Wertschätzung der  Stadtansicht von der Steinfurter 
Straße wird gewürdigt und bestätigt.  
 
Eine zusätzliche bauliche Dominante in Form eines Ho chhauses wird als Verstärkung 
der vorhandenen störenden Elemente an der Steinfurt er Straße bewertet; deshalb 
wird für die künftige städtebauliche Entwicklungsplanung der Stadt Münster die Durch- 
führung einer „Hochhaus-Standortanalyse“ angeregt.     
 
Stellungnahme der Verwaltung:  
Eine Anregung zum Bebauungsplan enthält die Stellun gnahme 2.4 nicht. Eine Be- 
schlussfassung ist deshalb nicht erforderlich. 
 
Hinsichtlich der Bedeutung der Stadtsilhouette aus der Fernsicht und der Bewertung 
der Konsequenzen ihrer Veränderung durch das Planvo rhaben wird auf die Ausfüh- 
rungen in der Bebauungsplanbegründung verwiesen.

Anlage 2 
zur Vorlage Nr. 1091/2008 
 
- 1 - 
 
B e g r ü n d u n g  
 
zum Bebauungsplan Nr. 520: 
Steinfurter Straße / York-Ring / Gasselstiege 
 
 
Inhalt                 Seite 
 
1.  Planungsanlass / Planungsgrundlagen - 2 - 
2.  Geltungsbereich - 3 - 
3.  Planungsrechtliche Situation - 3 - 
3.1  Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan - 3 - 
3.2  Bestehendes Planungsrecht / Sonstige Satzungen, Verordnungen - 4 - 
3.3  Verfahren - 4 - 
4.  Räumliche und strukturelle Situation - 4 - 
5.  Planungsziele - 5 - 
6.  Inhalte des Bebauungsplans - 6 - 
6.1  Grundzüge der Planung - 6 - 
6.2  Bauliche Nutzung und Baugestaltung - 6 - 
6.2.1  Nutzungsarten - 6 - 
6.2.2  Bauhöhen, bauliche Dichte, bebaubare Flächen - 7 - 
6.2.3  Material, Farbgebung, Werbeanlagen - 9 - 
6.2.4  Begrünung, Stellplätze, Nebenanlagen - 9 - 
6.3  Verkehrsflächen / Erschließung - 9 - 
6.4  Ver- und Entsorgung / Technische Infrastruktur - 13 - 
6.5  Immissionsschutz - 14 - 
7.  Flächenbilanz - 14 - 
8.  Auswirkungen auf die Umwelt - 14 - 
8.1  Menschen - 15 - 
8.2  Pflanzen und Tiere / Biologische Vielfalt - 19 - 
8.3  Boden, Wasser, Klima, Luft - 20 - 
8.4  Kulturgüter und sonstige Sachgüter, Stadtbild - 21 - 
9.  Gesamtabwägung - 22 - 
9.1  Belange benachbarter Eigentümer und Nutzungen - 22 - 
9.2  Umwelt- und sonstige allgem. Belange, Stadtbild - 23 - 
9.3  Investive Belange - 23 - 
9.4  Öffentliche Belange (Wirtschaft, Arbeitsplätze, Stadtentwicklung / Stadtmarketing) - 23 - 
9.5  Abwägungsergebnis - 24 - 
10.  Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahmen - 24 - 
Anhang - 26 - 
Übersicht über die Fachgutachten - 26 -

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 2 - 
 
1. Planungsanlass / Planungsgrundlagen 
 
Das im Eigentum der Stadt Münster befindliche Grund stück war Standort des Technischen Ü- 
berwachungsvereins. Nachdem die Einrichtung verlage rt und das Grundstück im Jahr 2001 
freigemacht wurde, sollte die Fläche veräußert und einer dem seit 1994 rechtsverbindlichen 
Bebauungsplan entsprechenden Nutzung und Bebauung zugeführt werden.  
 
Zu diesem Zweck führte die Stadt Münster im Jahre 2 002 ein investorenbezogenes Vermark- 
tungsverfahren durch, mit dem ein Investor auf der Grundlage des von ihm eingereichten Be- 
bauungskonzepts zur Entwicklung des Standortes ausg ewählt wurde. Das im Jahre 2004 auf 
die konkrete Projektplanung ‚York-Tower’ abgestellt e vorhabenbezogene Bebauungsplanver- 
fahren Nr. 478 konnte jedoch nicht abgeschlossen we rden, da der Investor sich nach Absage 
eines Ankermieters nicht in der Lage sah, die mit d em Durchführungsvertrag verbundene Reali- 
sierungsverpflichtung einzugehen. Die ihm vom Rat d er Stadt Münster eingeräumte Option auf 
das Grundstück lief Ende 2005 aus. 
 
Nachdem sich für eine Bebauung nach geltendem Planu ngsrecht in der Zwischenzeit erneut 
keine Interessenten gefunden hatten, wurde das Grun dstück 2007 europaweit ausgeschrieben. 
Als Teil der Ausschreibung wurde ein umfangreicher Anforderungskatalog an städtebauliche 
und architektonische Qualitäten formuliert; dabei w urde eine größere Höhenentwicklung explizit 
nicht ausgeschlossen. Als Ergebnis der streng forma lisierten Angebotsprüfung wurde das 
Grundstück durch Ratsbeschluss vom 18.06.2008 an di e Firma 
zeb/rolfes.schierenbeck.associates aus Münster vergeben. Dieses stark expandierende interna- 
tional tätige Beratungsunternehmen im Bereich der F inanzdienstleistungen hat erheblichen Er- 
weiterungsbedarf seiner Büroflächen in Münster, der  am aktuellen Standort Friedrich-Ebert-
Straße/Hammer Straße nicht mehr gedeckt werden kann . Das Unternehmen plant am Standort 
des ehem. TÜV-Areals die Errichtung seiner neuen Europazentrale.  
 
Das mit dem Grundstücksgebot verbundene Planungskon zept des Investors sieht für die expo- 
nierte Lage und aufgrund der attraktiven Standortqu alität eine signifikante städtebauliche und 
architektonische Lösung vor: 
 
- Nutzungskonzept:     
hochwertige Büro- und Dienstleistungsnutzungen, unt ergeordnet und kleinteilig „dienen- 
de“ Nutzungen für kleinteiligen Einzelhandel und Gastronomie; 
 
- Städtebauliches Konzept:    
2-geschossige Basisbebauung mit einer städtebaulich en Akzentuierung des Standortes 
durch eine 16-geschossige, ellipsenförmige Hochbeba uung (Bauhöhe 56 m über umge- 
bendem Gelände);  
 
- Erschließungskonzept:    
Bau einer Tiefgarage (ca. 310 Stellplätze) mit 2 Zu -/Abfahrten gleichberechtigt von der 
Gasselstiege und Steinfurter Straße. 
 
Die geplante Art der Nutzung Sondergebiet  (SO für Büro- und Dienstleistungsnutzung sowie un-
tergeordnet kleinflächiger Einzelhandel und Gastron omie, Stellplätze) entspricht im Grundsatz 
dem Zulässigkeitsspektrum des geltenden Planungsrec hts. Da der Planung ein gegenüber frü- 
heren Vorhaben erheblich vergrößertes Grundstück zu grunde liegt, bleibt auch das Maß der 
baulichen Nutzung nahezu unverändert. Die Planung s ieht entsprechend den Optionen der 
Grundstücksausschreibung jedoch eine veränderte Bau massenverteilung und Höhenentwick- 
lung vor.

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 3 - 
Daher soll das geltende Planungsrecht im Bereich de s Grundstücks durch die Aufstellung eines 
projektbezogenen Bebauungsplans zum Zwecke der Real isierung des beabsichtigten Pla- 
nungskonzeptes zielgerichtet geändert werden. Die i m Grundstücksvergabeverfahren durch 
den Investor zugesicherten und von der Stadt geprüf ten Planungsqualitäten werden dabei in ei- 
nem den Bebauungsplan flankierenden Städtebaulichen  Vertrag festgeschrieben. Den Aufstel- 
lungsbeschluss zum Bebauungsplan hat Rat der Stadt Münster am 18.06.2008 gefasst. 
 
Den Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit des Bebauungs planverfahrens wurde aus den v.g. 
Gründen nicht gefolgt. 
 
2. Geltungsbereich 
 
Das Plangebiet wird begrenzt 
- durch die Steinfurter Straße (B 54) im Südwesten,  
- durch den York-Ring (K 6) im Nordwesten,  
- durch die Gasselstiege im Nordosten und  
- durch die Grundstücke Gasselstiege 33 und Steinfurter Straße 70 im Südosten.  
 
Innerhalb des Plangebietes liegen die folgenden Grundstücke: 
Gemarkung Münster,  
Flur 70, Teil des Flurstücks 974, 
Flur 71, Flurstück 739, Teile der Flurstücke 683 und 740 . 
 
Neben dem Bereich des ehemaligen TÜV-Geländes umfas st das Plangebiet Teile der angren- 
zenden Verkehrsflächen, um Regelungen zur Grundstückserschließung treffen zu können.  
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist im Plan  durch einen grauen Farbstreifen be- 
zeichnet. 
 
3. Planungsrechtliche Situation 
 
3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 
 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) stellt den B ereich als Gemischte Baufläche dar. 
Gleichwohl liegt kein Verstoß gegen das in § 8 Abs. 2 BauGB verankerte Gebot zur Entwicklung 
der Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan vor.  Das Entwicklungsgebot lässt nach der 
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts durcha us solche Abweichungen vom Flä- 
chennutzungsplan zu, die sich aus dem - im Verhältn is zwischen Flächennutzungs- und Bebau- 
ungsplan vorliegenden - Übergang in eine stärker ve rdeutlichende Planstufe rechtfertigen, so- 
fern der Bebauungsplan trotz der Abweichung der Gru ndkonzeption des Flächennutzungsplans 
nicht widerspricht (so bereits: BVerwG, Urteil vom 28.02.1975 - 4 C 74.72 -, BRS 29 Nr. 8). Die 
vom Flächennutzungsplan aufgrund seiner geringen De tailschärfe offengelassenen Gestal- 
tungsspielräume dürfen von der gemeindlichen Bebauu ngsplanung ausgefüllt werden, solange 
die Konzeption, die dem Flächennutzungsplan zugrund e liegt, in sich schlüssig bleibt (vgl. 
BVerwG, Beschluss vom 11.02.2004 - 4 BN 1.04 -, BRS 67 Nr. 55).  
 
Der vom Flächennutzungsplan mit der Darstellung ein er gemischten Baufläche eröffnete Ges- 
taltungsspielraum kann hier nicht nur dadurch ausge füllt werden, dass im Bebauungsplan ein 
Mischgebiet oder ein Kerngebiet festgesetzt wird. E s ist vielmehr auch zulässig, aus dem 
Spektrum der in diesen Baugebietstypen zulässigen N utzungen - jedenfalls für die hier von der 
Bauleitplanung betroffenen Teilfläche der im Flächennutzungsplan dargestellten Baufläche - nur 
einzelne Nutzungsarten herauszugreifen und für sie ein Sondergebiet auszuweisen. Dies hat 
das OVG NW in seinem Urteil vom 13.03.2008 (7 D 34/ 07.NE) für die Entwicklung eines Son- 
dergebietes mit der Zweckbestimmung „Einkaufszentru m“ aus einer im Flächennutzungsplan 
dargestellten gemischten Baufläche ausdrücklich anerkannt.

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 4 - 
 
Das geplante Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „ Büro- und Geschäftshaus“ entspricht 
einem Ausschnitt aus dem Nutzungsspektrum eines Ker ngebiets und somit der im FNP darge- 
stellten Nutzungsart (M). Der Bebauungsplan ist daher aus dem FNP entwickelt. 
 
3.2 Bestehendes Planungsrecht / Sonstige Satzungen,  Verordnungen 
 
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der rechtsv erbindlichen Bebauungspläne Nr. 379 und 
204. Mit der Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 520  treten die bisherigen Bebauungspläne 
außer Kraft, soweit sie von dem neuen Plan räumlich überlagert werden. 
 
3.3 Verfahren 
 
Da der Bebauungsplan der Wiedernutzbarmachung einer  innerstädtischen Brachfläche dient 
und die geplante Grundfläche deutlich unter dem in § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) genannten 
Grenzwert liegt, kann der Plan als Bebauungsplan de r Innenentwicklung aufgestellt werden. 
Von der Möglichkeit des beschleunigten Verfahrens w ird unter investiven Gesichtspunkten 
durch Verzicht auf die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange Gebrauch gemacht; die - gemäß § 13 a BauGB  ebenfalls verzichtbare - frühzeitige 
Unterrichtung der Öffentlichkeit (Bürgeranhörung) b leibt dagegen ausdrücklich Bestandteil des 
Verfahrens.  
 
4. Räumliche und strukturelle Situation 
 
Bisherige Nutzung 
 
Das Plangebiet ist unbebaut. Die Gebäude der früher en Nutzung TÜV und Straßenverkehrsamt 
wurden 2001 abgebrochen. 
 
Situation 
 
Das Plangebiet wird dominiert durch den im Norden d es Plangebietes gelegenen Verkehrskno- 
tenpunkt Steinfurter Straße / York-Ring. Die Gassel stiege verbindet als Rückgrat des ehemali- 
gen 'Gewerbedreiecks' die nordwestliche Innenstadt mit dem Kinderbachtal und bildet im Be- 
reich des Plangebiets die Grenze zwischen dem Allge meinen Wohngebiet im Nordosten und 
dem Kerngebiet an der Steinfurter Straße.  
 
Der Stadtgrundriss weist im Umfeld des Plangebietes  sehr different bebaute Baufelder auf. Im 
Nordosten grenzt an der Gasselstiege 4-geschossige Wohnbebauung an das Plangebiet. Wei- 
ter südöstlich sind in Umsetzung des bestehenden Be bauungsplans Nr. 379 3-5-geschossige 
Wohn- und Geschäftshäuser entstanden. Im Nordwesten  des Plangebiets erstreckt sich - hinter 
einer Brachfläche an der Kreuzung - zwischen Steinf urter und Grevener Straße ebenfalls 
Wohnnutzung in 3-4-geschossiger offener Bauweise, z um Yorkring als Straßenrandbebauung. 
Südwestlich gegenüber dem Plangebiet ist der Kreuzungsbereich Steinfurter Straße / York-Ring 
geprägt durch eine offene 8-geschossige, hochhausar tige Bebauung mit Studentenwohnhei- 
men, die keine räumlichen Bezüge aufnimmt. In Richt ung Innenstadt geht die Bebauung in eine 
homogene 3-4-geschossige Blockrandbebauung mit Wohn- und Geschäftshäusern über.  
 
Von der Steinfurter Straße aus besteht etwa in Höhe  der Kreuzung Wilkinghege nach Südosten 
eine Sichtverbindung zu den historischen Türmen der  Kirchen St. Lamberti, St.-Paulus-Dom 
und Überwasser, die aus der Fernsicht das bestehend e Höhenprofil überragen (Stadtsilhouet- 
te). Mit zunehmender Annäherung an den Ring treten die Kirchtürme visuell zurück und werden 
durch den Vordergrund aus Gebäuden und Baumkronen verdeckt.  
 
Die Zufahrtmöglichkeit zum Plangebiet ist durch die  Lage im Kreuzungsbereich zweier  Haupt- 
verkehrsstraßen eingeschränkt. Das Plangebiet selbs t ist durch Immissionen und durch Altlas- 
ten (Bodenverunreinigungen) belastet.

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 5 - 
 
5. Planungsziele 
 
Die exponierte Lage des Plangebiets im Nordwesten d er Innenstadt – unmittelbar im Verknüp- 
fungsbereich der nordwestlichen Radiale mit direkte m Autobahnanschluss und dem II. Tangen- 
tenring – weist ausgezeichnete stadtstrukturelle un d verkehrliche Standortqualitäten auf. Das 
Plangebiet eignet sich daher hervorragend zur Aufna hme von Büro- und Dienstleistungsnut- 
zungen, die in der dicht bebauten Innenstadt keinen  Platz mehr finden, gleichwohl hohe An- 
sprüche an Standortimage und Adressenbildung stelle n und eine gute Verkehrsanbindung be- 
nötigen.  
 
Mit den die Bauform bestimmenden Festsetzungen des geltenden Bebauungsplanes Nr. 379 
werden die Potentiale des Grundstückes stadtstruktu rell nicht optimal genutzt; nicht zuletzt da- 
durch wurde die Marktakzeptanz des Grundstücks behi ndert. Der Bebauungsplan behebt die 
städtebaulich unbefriedigende Situation der seit Ja hren brachliegenden innerstädtischen Fläche 
und leistet damit – im Sinne des in § 1 a Baugesetz buch (BauGB) verankerten Vorrangs der In- 
nenentwicklung vor Neuansiedlungen auf der ‚grünen Wiese’ – einen wichtigen Beitrag zur 
nachhaltigen Stadtentwicklung.  
 
Es ist deshalb explizites Ziel, den Standort mit ei ner signifikanten Bebauung weiterzuentwi- 
ckeln, die seiner hervorgehobenen Lage durch angeme ssenen, zukunftsorientierten Städtebau 
und anspruchsvolle, sensible und zeitgemäße archite ktonisch-gestalterische Ausprägung 
Rechnung trägt. Dabei soll der besonderen stadträum lichen Situation am äußeren nordwestli- 
chen 'Stadttor' Münsters bewusst durch eine markant e Höhenentwicklung entsprochen werden. 
Der bestehende Bebauungsplan sah für diese Stelle b ereits eine Betonung durch „auffällige 
Baukörper“ vor (vgl. Begründung zum Bebauungsplan N r. 379). In Fortschreibung dieser städ- 
tebaulichen Zielvorstellung soll nun eine bauliche Dominante in Form eines Hochhauses ent- 
stehen, das einen nachhaltigen Beitrag zur städteba ulichen und architektonischen Entwicklung 
der Stadt leistet und die Altstadt-Silhouette um ei nen neuen Akzent ergänzt, ohne jedoch die 
Höhe der Domtürme zu überschreiten oder die Fernsic ht auf die historischen Kirchtürme zu 
verstellen. 
 
Mit der städtebaulich und architektonisch anspruchs vollen Planung soll zugleich das gesamte 
umgebende Stadtquartier aufgewertet und das bestehe nde Nebeneinander von Wohnen und 
Arbeiten - städtebaulich geordnet - weiter entwicke lt werden. Das im Vergabeverfahren ausge- 
wählte Hochbaukonzept sieht hierfür auf dem gegenüb er früheren Planungen erheblich vergrö- 
ßerten Grundstück die Konzentration der Bebauung in  der Mitte und eine entsprechend merk- 
lich geringere Ausnutzung, deutlich niedrigere Bauh öhe und großzügigere Begrünung der stra- 
ßenbegleitenden bzw. an die Wohnnutzung grenzenden Grundstücksflächen vor. Mit dem Be- 
bauungsplan sollen auch diese städtebaulichen Quali täten der konkreten Projektplanung pla- 
nungsrechtlich gesichert werden.  
 
Durch die städtebauliche und architektonische Planu ng sollen die Voraussetzungen geschaffen 
werden, dass auf dem ehemaligen TÜV-Gelände ein hoc hattraktives, zukunftsweisendes und 
konkurrenzfähiges Dienstleistungszentrum entstehen kann, das eine repräsentative und urbane 
‚Adresse’ schafft. Neben dem heutigen eigenen Bürof lächenbedarf des Investors soll der Be- 
bauungsplan sowohl Raumreserven für die weitere Unt ernehmensentwicklung und den Ausbau 
des Standorts zur Europazentrale des Unternehmens a ls auch ein adäquates Flächenangebot 
an den Bürostandort ergänzenden Versorgungseinricht ungen (Gastronomie, kleinteiliger Ein- 
zelhandel) ermöglichen.  
 
Die ausdrücklich projektbezogene Planung soll dabei  zugleich der Erhaltung, Sicherung und 
Schaffung von hochqualifizierten, universitätsnahen  Arbeitsplätzen in einem europaweit tätigen, 
stark expandierenden mittelständischen Unternehmen dienen. Sie soll die überregionale Be- 
deutung Münsters als Standort der Verbindung zwisch en Wissenschaft und Wirtschaft ausbau-

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 6 - 
en und im Wettbewerb stärken. Die im Zuge des ‚Integrierten Stadtentwicklungs- und Stadtmar- 
ketingprozesses’ (ISM) formulierten Leitorientierungen für Münster 
- Entwicklung zu einem der führenden Bildungs-, Wis senschafts-, Forschungs- und Entwick- 
lungsstandorte Europas sowie 
- als Wirtschaftsstandort Stadt des dynamischen Mit telstands in Nordrhein-Westfalen  
sollen mit der Projekt- und Grundstücksentwicklung unterstützt werden.  
 
Die dem Vergabeverfahren folgende planungsrechtlich e Neugestaltung soll damit sowohl in- 
vestive Interessen als auch wesentliche öffentliche  stadtstrukturelle, städtebauliche und stadt- 
gestalterische Belange berücksichtigen und standortfokussiert in Einklang bringen. 
 
Den Bedenken, dass kein entsprechender Büroflächenb edarf bestehe wurde unter Berücksich- 
tigung der aktuellen Bedarfszahlen und der derzeitigen Leerstandsquote nicht gefolgt. 
 
6. Inhalte des Bebauungsplans 
 
6.1 Grundzüge der Planung 
 
Entsprechend den vorgenannten Planungszielen bestehen die Grundzüge der Planung in 
- der Einschränkung der Art der baulichen Nutzung auf  Büro- und Verwaltungsnutzung mit 
untergeordneten Ergänzungsflächen 
- der Beibehaltung der zulässigen baulichen Dichte 
- der Staffelung und Begrenzung der Gebäudehöhen, ins besondere der Höhenbegrenzung 
des Hochhauses auf die Höhe der Domtürme 
- der Konzentration der wesentlichen Baumasse in der Mitte des Grundstücks  
- der Ausrichtung der Schmalseite des Hochhauses auf die Fernsichtachse von Nordwesten 
- der straßenbegleitenden Begrünung von Grundstücks- und Dachflächen 
- dem Erhalt von Bäumen im Straßenraum. 
 
6.2 Bauliche Nutzung und Baugestaltung 
 
6.2.1 Nutzungsarten 
 
Zur Frage, ob angesichts leerstehender Büroflächen im Innenstadtbestand ein Erfordernis zur 
Schaffung von Planungsrecht für neue Büroflächen be steht, ist zunächst festzustellen, dass die 
Entscheidung darüber, ob geltendes Planungsrecht ge ändert oder aufgehoben wird, grundsätz- 
lich im Ermessen der Gemeinde steht. Auf den Nachwe is eines bereits bestehenden Bedarfs 
kommt es bei der Bauleitplanung nicht an, vielmehr kann und soll die Gemeinde auch im Vor- 
griff auf eine zu erwartende Entwicklung planerische Vorsorge treffen. 
 
Die Leerstandsquote im Bereich der Büroimmobilien i st in Münster mit 5,7 % im Vergleich mit 
großen Büromarktstandorten immer noch relativ gerin g. Die Büroflächenreserven in Münster 
(Büroflächen im Bau und Leerstand) sind fast aussch ließlich ältere Bestandsflächen, die den 
Bedürfnissen der Marktnachfrage nicht mehr gerecht werden. Nachgefragt werden vor allem 
neue und moderne Büroflächen mit qualitätsvoller Au sstattung. Dafür bedarf es entsprechend 
attraktiver Standorte und Ansiedlungsmöglichkeiten.  
 
Ein dynamischer Dienstleistungsstandort wie Münster  muss ein ausreichend attraktives und fle- 
xibles Büroflächenangebot in unterschiedlicher Qual ität und Größenordnung für die unter- 
schiedlichen Bedürfnisse der Dienstleistungsbranche  bereithalten. Das verfügbare Büroflä- 
chenangebot in Münster wird diesem Anspruch zur Zei t nur bedingt gerecht. Insofern besteht 
ein Bedarf nicht nur an den notwendigen Flächen des  Unternehmens zeb, sondern auch an 
Mietbüros über den Bedarf des Unternehmens hinaus.

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 7 - 
 
Für die beplante Grundstücksfläche besteht ein rech tskräftiger Bebauungsplan: Dieser setzte 
bereits ein Kerngebiet (MK) fest. Damit ist in dies em Bereich seit Mitte der 1990er Jahre eine 
eindeutige Orientierung auf städtebauliche, nutzung sbezogene und somit Verkehre auslösende 
Verdichtung gegeben. Diese Ausrichtung des Standort es ist funktional, städtebaulich und stadt- 
strukturell - u.a. durch den direkten Anschluss an eine wesentliche Hauptverkehrsstraße Müns- 
ters, zugleich Bundesstraße und Autobahnzubringer - sinnvoll und verträglich.  
 
Das mit Rechtskraft des Bebauungsplanes Nr. 379 sei t Jahren bestehende Planungsrecht hat 
in dem Gebiet des ehemaligen ‚Gewerbedreiecks’ bewusst Wohn- und Kerngebiete nebenein- 
ander gestellt; die widerstreitenden Belange wurden  seinerzeit entsprechend abgewogen. Eine 
Nutzung der Kerngebietsflächen durch Investoren ist  daher nach geltendem Recht seit Jahren 
zulässig. Mit der Aufstellung des projektbezogenen Bebauungsplans erfolgt deshalb keinerlei 
grundsätzliche, nutzungs- oder dichtebezogene Neuor ientierung, da die geplanten Änderungen 
des bestehenden Planungsrechts im Wesentlichen eine  veränderte Baumassenverteilung und 
Höhenentwicklung betreffen; im Gegenteil wird das b isher zulässige Nutzungsspektrum be- 
wusst eingeschränkt:  
 
Ausschließlich die im Plangebiet konkret beabsichti gten Nutzungen - Büro- und Dienstleis- 
tungsnutzung, untergeordnet Gastronomie und Einzelh andel, Stellplätze – sollen planungs- 
rechtlich ermöglicht werden. Zwar gehören diese Nut zungen zum Zulässigkeitsspektrum eines 
Kerngebiets (MK); jedoch sollen alle übrigen im MK zulässigen Nutzungen ausdrücklich nicht 
zugelassen werden. Ein Baugebiet mit einer solchen Beschränkung unterscheidet sich von dem 
allgemeinen Gebietscharakter eines MK gleichwohl so  wesentlich, dass die Festsetzung eines 
Sondergebiets geboten und zielfokussiert sinnvoll ist. 
 
Zu den in Plan und städtebaulichem Vertrag konkret definierten Nutzungen können die zugehö- 
rigen Fachgutachten mögliche Auswirkungen auf Verke hr und Lärm sehr viel genauer prognos- 
tizieren als dies bei der Gesamtpalette der Kerngeb ietsnutzungen mit ihrem breiteren Nut- 
zungsspektrum nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) m öglich wäre. Die projektbezogene 
Sondergebietsausweisung präzisiert insofern die kon krete Nutzungsabsicht des Investors und 
dient damit auch den Interessen der Anwohner und um liegenden Nutzer, da sie die Grund- 
stücksnutzung qualitativ und bezüglich möglicher Störungen transparent, in hohem Maße kalku- 
lierbar und damit sehr konkret bewertbar und abwägbar macht.  
 
Zur Unterstützung dieser Intention wird flankierend  zur Beschränkung des Nutzungsspektrums 
durch textliche Festsetzung die Lage und Größe der ergänzenden Nutzungen „Gastronomie 
und kleinflächiger Einzelhandel“ begrenzt. Dies sch ränkt zwar den Spielraum für die bauliche 
Umsetzung ein, entspricht aber der konkreten Projek tplanung des Investors und ist insofern 
auch unter investiven Gesichtspunkten vertretbar. 
 
6.2.2 Bauhöhen, bauliche Dichte, bebaubare Flächen 
 
Die Höhenentwicklung oberhalb der Geländeoberfläche  wird anstelle von Geschosszahlfestset- 
zungen durch Mindest- und Höchstmaße für die zuläss igen Bauhöhen eingeschränkt, um die 
städtebaulich gewünschte Kubaturverteilung zu gewäh rleisten. Sie sind so bemessen, dass ü- 
ber dem Sockel in der Mitte des Plangebiets im Bere ich des elliptischen Baufensters bis zu 16 
Geschosse und im Bereich der Basisbebauung nur 2 Vollgeschosse möglich sind.  
 
Die im Bebauungsplan Nr. 379 bisher festgesetzte Ge schosszahl wurde städtebaulich-
gestalterisch begründet: Auf stark signifikante Bau formen wurde verzichtet, weil die an das Be- 
bauungsplangebiet angrenzende Bebauung in ihrer Höh e und Bauweise nicht einheitlich war. 
Gleichwohl wurde bereits die Betonung der besondere n Ecksituation durch städtebaulich auffäl- 
lige Baukörper als notwendig erkannt. Insofern stel lt die Festsetzung des Hochhauses eine 
städtebauliche Weiterentwicklung der auch für das b estehende Planungsrecht schon gültigen

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 8 - 
Gestaltungsziele dar. Da das Gebiet des Bebauungspl anes Nr. 379 inzwischen in weiten Teilen 
nach dessen Festsetzungen in Höhe und Bauweise rela tiv homogen bebaut wurde, ist hier 
nunmehr auch eine deutliche Akzentuierung in der Hö henentwicklung städtebaulich vertretbar 
und stadtgestalterisch wünschenswert.  
 
Die veränderte Höhenentwicklung wird zwar in einem prägnanten Hochhaus deutlich in Er- 
scheinung treten; gleichzeitig ermöglicht die Konze ntration der wesentlichen Geschossflächen- 
anteile in der Mitte des Grundstücks jedoch mit Rüc ksicht auf die angrenzende Wohnbebauung 
eine sehr niedrige und aufgelockerte Straßenrandbeb auung. Die Höhe des Hochhauses wird 
mit 56 m über den umgebenden Verkehrsflächen auf di e Höhe der Domtürme begrenzt. Damit 
soll das Hochhaus zum einen in das Höhenprofil der Stadt eingegliedert und zum andern in sei- 
ner atmosphärischen Wirkung in der unmittelbaren Umgebung verträglich gestaltet werden. 
 
Der Bebauungsplan sieht eine Überschreitungsmöglich keit dieser maximalen Baukörperhöhe 
um maximal 1 m für untergeordnete technische Dachau fbauten mit einem Abstand von 4 m von 
der Gebäudeaußenwand vor. Die Voraussetzungen für d iese Ausnahme werden in den textli- 
chen Festsetzungen so definiert, dass die angestrebte architektonisch hochwertige Erscheinung 
des Gebäudes im Stadtbild nicht durch die Dachaufba uten tangiert wird. Gestalterische Einzel- 
heiten werden darüber hinaus auch im Städtebauliche n Vertrag zwischen der Stadt Münster 
und dem Investor geregelt. 
 
Der durchgehende Sockel der geplanten Bebauung wird  durch Beschränkung seiner Höhe auf 
ein übliches Gebäudesockelmaß lediglich als leichte  Anhebung des Erdgeschossniveaus wir- 
ken, die einen gewissen Abstand der Büro- und Freif lächen von der immissionsbelasteten Stra- 
ßenkreuzung erlaubt, ohne als eigener Baukörper in Erscheinung zu treten. Als unterer Be- 
zugspunkt für die Höhenmaße wird die gemittelte Höh e der angrenzenden öffentlichen Gehwe- 
ge definiert. Oberer Bezugspunkt ist die Oberkante der baulichen Anlagen. Damit wird erreicht, 
dass das Hochhaus mit einer klaren und prägnanten b aulichen Form in der Stadtsilhouette er- 
scheint.   
 
Durch die Verringerung der Dichte entlang den das P langebiet umgebenden Straßen – sowie 
durch die gegenüber früheren Planungen erheblichen Vergrößerung des Plangebiets bei glei- 
cher Bruttogeschossfläche – wirkt sich das geplante  Hochhaus nicht erhöhend auf die Ge- 
schossflächenzahl (GFZ) aus; sie bleibt mit 1,6 als  einem sogar für innerstädtische Wohngebie- 
te üblichen Maß festgesetzt. Der zulässige Versiege lungsgrad wird nur sehr geringfügig um 
0,05 erhöht; dabei berücksichtigt die geplante Grun dflächenzahl (GRZ) von 0,85 mit der Grund- 
fläche des Sockels bereits vollständig die der gepl anten Tiefgarage als Unterbauung des 
Grundstücks, während die frühere GRZ von 0,6 sich n ur auf die Grundfläche der Hochbauten 
bezog und zusätzlich eine Überschreitung durch Tiefgaragen bis zu 0,8 zuließ.  
 
Im Gegensatz zum geltenden Planungsrecht werden die  Baugrenzen der Basisbebauung stra- 
ßenseitig nicht als geschlossene Straßenrandbebauung, sondern in organischer Ausformung so 
festgesetzt, dass einerseits die für Belichtung und  Erschließung notwendigen Außenräume ent- 
stehen und andererseits die angrenzenden Straßenräu me durch den Wechsel von Straßen- 
randbebauung und Höfen aufgelockert und belebt werd en. Mit der Platzierung des Hochhaus- 
baufensters in der Mitte des Grundstücks sind alle notwendigen bauordnungsrechtlichen Ab- 
stände zur Nachbarbebauung eingehalten, insbesonder e auch die Abstandflächen gegenüber 
der Wohnbebauung an der Gasselstiege, die sich nach  den für Wohngebiete vorgeschriebenen 
Maßen zu richten haben. 
 
Den Bedenken gegen die geplante Hochhausbebauung wu rde nach Abwägung aller Belange 
gegeneinander und untereinander nicht gefolgt.

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 9 - 
6.2.3 Material, Farbgebung, Werbeanlagen 
 
Die architektonisch-gestalterischen Qualitäten des Hochbauentwurfs werden durch den das 
neue Planungsrecht flankierenden Städtebaulichen Ve rtrag abgesichert; auf entsprechende ge- 
stalterische Festsetzungen im Bebauungsplan kann de shalb verzichtet werden. Platzierung, 
Dimension und Gestaltung von Werbeanlagen werden je doch in textlichen Festsetzungen so 
geregelt, dass gegenseitige Störungen und insbesond ere negative Auswirkungen auf die be- 
nachbarte Wohnbebauung ausgeschlossen sind.  
 
6.2.4 Begrünung, Stellplätze, Nebenanlagen 
 
Der vorhandene Baumbestand entlang der Steinfurter Straße und dem York-Ring erfüllt die 
wichtige stadtgestalterische Funktion der Begrünung  von Hauptverkehrsstraßen und soll im 
Grundsatz erhalten bleiben. Zur Sicherung dieses Zi els wird die Straßenbegrenzungslinie an 
der Steinfurter Straße so verschoben, dass alle dor tigen Bäume Teil der Straßenverkehrsfläche 
werden, und der so insgesamt im öffentlichen Straße nraum befindliche Baumbestand wird als 
zu erhalten festgesetzt. Von der Festsetzung ausgen ommen werden nur die Bäume, die der 
notwendigen Grundstückserschließung im Wege stehen, sowie solche, die aufgrund ihres Vitali- 
tätszustands nicht dauerhaft zu erhalten sind. Für den erschließungsbedingten Entfall von 
Bäumen wird eine geeignete Kompensation im Städtebaulichen Vertrag vereinbart.  
 
Die Qualitäten der im Projektentwurf vorgesehenen F reiflächengestaltung werden im Bebau- 
ungsplan durch das entlang den umgebenden Erschließ ungsstraßen festgesetzte Begrünungs- 
gebot sowie durch textliche Festsetzungen zur Begrü nung von Dachflächen und zur Unterbrin- 
gung des ruhenden Verkehrs gesichert. Danach sind o berirdische Stellplätze lediglich im Be- 
reich der Vorfahrten zulässig, der übrige Stellplat zbedarf ist in einer Tiefgarage nachzuweisen. 
So wird der Störeffekt oberirdischer Stellplätze, w ie sie nach geltendem Planungsrecht unein- 
geschränkt zulässig sind, insbesondere auch gegenüber der Wohnnachbarschaft minimiert.  
 
Unabhängig vom Projektbezug wird mit der die Straße n begleitenden Begrünung auch das 
Prinzip des bestehenden, künftig angrenzenden Bebau ungsplans Nr. 379 aufgegriffen. Die dort 
beabsichtigte Funktion der Begrünung als gliedernde  Zwischenzone zwischen Straße und Be- 
bauung, Abstandspuffer und funktional-gestalterisch er Vermittlung zwischen öffentlichem und 
privatem Raum wird logisch fortgeführt und konseque nt definiert. Für notwendige Zuwegungen 
und Zufahrten enthalten die textlichen Festsetzunge n ebenso wie im angrenzenden Bebau- 
ungsplan Ausnahmeregelungen. 
 
Die Integration funktional notwendiger Nebenanlagen  wie Fahrradabstellplätze, Treppenhaus- 
und Aufzugszugänge in die Außenanlagen der Sockel- und Basisbebauung wird durch entspre- 
chende textliche Festsetzungen mit ausreichender Fl exibilität ermöglicht und zugleich so be- 
schränkt, dass die Qualität der städtebaulichen Gestaltung gewährleistet bleibt. 
 
6.3 Verkehrsflächen / Erschließung 
 
Im Bebauungsplan sind in Ergänzung zu den Baugebiet sfestsetzungen auch angrenzende 
Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Sie sind jeweil s soweit in das Plangebiet einbezogen wie 
es notwendig ist, um den Zuschnitt und die Verkehrs erschließung des Baugebiets regeln zu 
können sowie die projektbedingt anzupassenden Nebenanlagen mit zu erfassen.  
 
Wie im bestehenden Bebauungsplan Nr. 379 bereits vo rgesehen erfolgt die Verkehrserschlie- 
ßung des Plangebiets gleichberechtigt über die Stei nfurter Straße sowie über die Gasselstiege 
und Catharina-Müller-Straße. In den Kreuzungsbereic hen Steinfurter Straße/York-Ring sowie 
York-Ring/Gasselstiege ist aus verkehrstechnischen Gründen lediglich eine untergeordnete Er- 
schließung möglich. Aus diesem Grund wird die Grund stückserschließung im Bebauungsplan

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 10 - 
durch detaillierte Festsetzungen zu Einfahrtbereich en sowie zu Bereichen ohne Ein- und Aus- 
fahrt gesteuert.  
 
Ohne Einschränkungen werden zur Erschließung, insbe sondere der Tiefgarage, lediglich die 
jeweils südlichen, von den o.g. Kreuzungen ausreich end entfernten Grundstücksbereiche frei- 
gegeben. In den übrigen Bereichen werden die verkehrstechnischen Anforderungen durch Fest- 
legung der zulässigen Verkehre in entsprechenden te xtlichen Festsetzungen umgesetzt. Damit 
wird der Grundstücksverkehr im nördlichen Bereich a n der Steinfurter Straße auf den Verkehr 
von Besuchern und Taxis beschränkt. An der Gasselst iege sind die verkehrstechnischen Anfor- 
derungen geringer, daher kann hier zusätzlich die A nlieferung ermöglicht werden. An der Stein- 
furter Straße ist wegen der dortigen Abbiegespur di e Vorfahrt nur in Fahrtrichtung („rechts 
´rein/rechts ´raus“) möglich. 
 
Verkehrstechnische Beurteilung – wesentliche Aspekte 
 
Der Bebauungsplan Nr. 379 ging davon aus, dass eine  höhere als die (mit einer GFZ von 
1,6) festgesetzte Verdichtung ausgeschlossen werden  solle, da die Kapazität der Erschlie- 
ßungsstraßen begrenzt sei. Eine Erhöhung der GFZ is t mit dem aktuellen Planverfahren 
nicht geplant: Insofern wäre im Zuge dieses Verfahr ens dem Grunde nach keine erneute 
Verkehrsuntersuchung erforderlich, da die Verträgli chkeit der dortigen Festsetzungen im 
Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Nr. 379 bereits abschließend und mit positivem Er- 
gebnis festgestellt worden ist.  
 
Die zur aktuellen projektbezogenen Planung gleichwo hl durchgeführte verkehrstechnische 
Untersuchung dient insofern im Wesentlichen der Aktualisierung der damaligen Prüfung und 
der Grundlagenermittlung für das Lärmgutachten. Dur ch das Büro nts wurde aktualisiert un- 
tersucht, 
- welches Verkehrsaufkommen aus der Planung resultie rt und  
- welche verkehrlichen Auswirkungen sich daraus auf die umliegenden Verkehrsknoten- 
punkte ergeben. 
 
Hinsichtlich der Neuverkehre basiert das Gutachten auf den festgesetzten Nutzungen und 
Flächengrößen; das bestehende Verkehrsaufkommen wur de durch Verkehrszählungen im 
Mai 2003 und April 2006 festgestellt. Die Stadt Mün ster führt Verkehrserhebungen ganzjäh- 
rig, mit Ausnahme der Zeiten der Schul- und Semeste rferien, durch. Die Monate April und 
Mai sind  nach den einschlägigen Regelwerken als Mo nate mit durchschnittlichem Verkehr 
ausgewiesen. Deshalb sind die im Umfeld des geplant en Vorhabens durchgeführten Ver- 
kehrserhebungen als repräsentativ anzusehen. Das au sgelöste Verkehrsaufkommen wurde 
vom Gutachter mittels eines differenzierten Berechn ungsverfahrens ermittelt, das auf übli- 
chen fachlichen Verfahren mit klaren Regeln und Strukturen basiert, durch die die Ermittlung 
des Verkehrsaufkommens nachvollziehbar und prüfbar wird.  
 
a) Erschließungsstraßen  
 
Die Abwicklung der durch die Planung zu erwarteten Kfz-Verkehre ist in den an das 
Plangebiet angrenzenden Erschließungsstraßen weitge hend ohne Stau möglich, Pro- 
jektbedingte Staus sind nicht prognostiziert. 
 
Der insgesamt in das Gebiet einfließende Verkehr mi t 251 PkwE/h (PkwEinhei- 
ten/Stunde - bei der Bildung dieser Maßeinheit gehe n die einzelnen Fahrzeugarten mit 
unterschiedlichen Faktoren, z.B. Pkw =1,0; Motorrad  = 0,5, Lastzug = 2,0, ein) in der 
Vormittagsspitze (7 bis 8 Uhr) und 377 PkwE/h in de r Nachmittagsspitze (16 bis 17 Uhr) 
kann über die Erschließungsstraßen Gasselstiege und  Catharina-Müller-Straße verträg- 
lich abgewickelt werden. Im Durchschnitt handelt es  sich hierbei um ca. 4 bis 7 Fahrzeu- 
ge in der Minute, die über die 3 Anbindungspunkte in das Gebiet einfahren.

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 11 - 
 
Der Verkehr, der in der Vormittagsspitze das Gebiet  verlässt, ist mit 163 PkwE/h, davon 
16 PkwE/h durch die Planung, von geringerer Bedeutu ng. Nicht einmal 1 Fahrzeug pro 
Minute verlässt als Rechtabbieger aus der Gasselsti ege zum York-Ring das Gebiet. Nur 
in der Nachmittagsspitze kann mit insgesamt 318 PkwE/h aus dem Gebiet ausfahrenden 
Kfz, davon 44 PkwE/h durch die Planung, zustande ko mmen. Als Rechtsabbieger aus 
der Gasselstiege zum York-Ring verlassen 101 PkwE/h  das Gebiet, dies entspricht 
durchschnittlich 1 - 2 Fahrzeuge je Minute. Der Abf luss dieser Verkehrsmenge wird als 
unproblematisch angesehen, da an der Einmündung Gas selstiege/York-Ring nur das 
Rechtseinbiegen erlaubt ist. Außerdem entstehen nic ht zuletzt durch die benachbarten 
Lichtsignalanlagen (LSA) ausreichend lange Zeitlücken (Pulkbildung durch LSA). 
 
Die betrachteten Einmündungen York-Ring/Gasselstieg e und Grevener Str./Catharina-
Müller-Straße sind ausreichend leistungsfähig. Es besteht kein planungsbedingter Hand- 
lungsbedarf.  
 
Die Lichtsignalanlage Steinfurter Str./Catharina-Mü ller-Straße verfügt insgesamt über 
eine ausreichende Leistungsfähigkeit. An dieser Ste lle fahren in der Nachmittagsspitze 
laut den Prognosen insgesamt 167 PkwE/h aus dem Geb iet aus. Dies entspricht ca. 3 
Fahrzeugen pro Minute. Im Zusammenwirken von Lichts ignalsteuerung und Grünpfeil- 
schild (Vz 720 StVO) ist die Anbindung des Plangebi etes an das übergeordnete Ver- 
kehrsnetz damit auch über diese Einmündung aus verk ehrlicher Sicht problemlos gege- 
ben.  
 
Insgesamt kann wegen des niedrigen Lkw-Anteils, der  geringen Mehrbelastung gegen- 
über dem heutigen Verkehrsaufkommen von durchschnit tlich nur 1 - 2 Fahrzeugen pro 
Minute und guter Abflussbedingungen keine verkehrli che Beeinträchtigung des Wohn- 
straßencharakters der Gasselstiege festgestellt wer den. Gasselstiege und Catharina-
Müller-Straße sind zudem auch aufgrund ihrer baulic hen Ausgestaltung geeignet, die zu 
erwartenden Verkehrsmengen aufzunehmen und für alle  Verkehrsteilnehmer und Anlie- 
ger abzuwickeln.  
 
Die Gasselstiege ist im nördlichen Abschnitt beidse itig mit Längsparkstreifen ausgerüs- 
tet, so dass die Straßenbreite uneingeschränkt dem Fahrverkehr zur Verfügung steht. In 
Teilbereichen der Gasselstiege und der Catharina-Mü ller-Straße wird auch in der Stra- 
ßenfläche geparkt. Die dabei verbleibenden Fahrbahn breiten von ca. 4,50 m bis 5,00 m 
lassen den Begegnungsverkehr Pkw/Pkw, wenn auch bei  reduzierter Geschwindigkeit, 
ordnungsgemäß zu.  
 
Die Abwicklung des Begegnungsfalles Lkw/Pkw zu Zeit en des Lieferverkehrs ist bei die- 
sen verbleibenden Breiten allerdings nur bedingt mö glich; hier ist – wie bereits heute - 
gegenseitige Rücksichtnahme unter den Verkehrsteiln ehmern gefordert. Da dieses Prin- 
zip nicht immer reibungslos funktioniert, wird die Verkehrssituation derzeit beobachtet. 
Bei Bedarf werden die bereits in Teilbereichen best ehenden Parkverbote in Abstimmung 
mit der Polizei erweitert. Restriktionen für die Er schließung des Plangebiets entstehen 
hieraus nicht.  
 
b)  Übergeordnetes Verkehrsnetz  
 
Die Planung bedingt im Verhältnis zur Bestandsbelastung der Steinfurter Straße und des 
York-Ringes nur einen geringen Verkehrszuwachs, der  im Bereich der üblichen 
Schwankung der Verkehrsmengen liegt. 
 
Der York-Ring ist aufgrund seiner Klassifizierung a ls Kreisstraße K 6 und seiner Funkti- 
on im Gesamtverkehrsnetz der Stadt Münster in das s og. Vorbehaltsnetz aufgenommen

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
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worden. Die wesentliche Aufgabe der Straßen dieses Vorbehaltsnetzes ist es, die not- 
wendigen Verkehre zu bündeln und aufgrund ihres Aus bauzustandes sicher und mög- 
lichst umweltverträglich abzuwickeln. Die hohe Verk ehrsbelastung des Rings ist daher 
funktions- und sachgerecht. Ähnliches gilt für die Steinfurter Straße, die als B 54 sogar 
als Bundesstraße klassifiziert ist. 
 
 Der Knotenpunkt Steinfurter Str./Ring mit der Lich tsignalanlage weist in den Spitzen- 
stunden schon im Bestand hohe Sättigungsgrade und R ückstau auf. Hier ist in der Vor- 
mittagsspitze die stadteinwärtige Richtung der Stei nfurter Straße, der York-Ring in Rich- 
tung Orleans-Ring und in der Nachmittagsspitze die stadteinwärtige Richtung der Stein- 
furter Straße, der York-Ring in Richtung Orleans-Ri ng und der Linksabbieger Orléans-
Ring in stadtauswärtiger Richtung der Steinfurter S traße mit einer Vollauslastung (Stufe 
der Verkehrsqualität = E bzw. F) und teilweise Rückstau zu nennen.  
 
Die Stadt wird die Lichtsignalsteuerung des  2. Tan gentenringes in den nächsten Jahren 
modernisieren und überprüfen, wie die Leistungsfähi gkeit und Verkehrssicherheit ver- 
bessert werden kann. 
 
Planungsbedingter Mehrverkehr wird in den Hauptverk ehrsstraßen York-Ring, Orléans-
Ring und Steinfurter Straße nur in einigen Fahrtrichtungen erwartet. In den Spitzenzeiten 
kann hier wie im Bestand zeitweilig eine schlechte Qualität der Verkehrsabwicklung mit 
Rückstau nicht vermieden werden. Ursache hierfür si nd vordringlich aber nicht die zu- 
sätzlichen Verkehre, sondern die bereits vorhandenen hohen Belastungen des Knotens.  
 
Die größte Mehrbelastung in den kritischen Verkehrs strömen wird von dem Gutachter 
mit 47 Fahrzeugen in der morgendlichen Spitzenstund e für die stadteinwärtige Richtung 
der Steinfurter Straße ausgewiesen. Bezogen auf die  Bestandsbelastung entspricht dies 
einer Verkehrszunahme von 3 Prozent. Eine Mehrbelas tung in dieser Größenordnung 
liegt innerhalb der üblichen täglichen Verkehrsschw ankungen. Bei entsprechenden Vor- 
belastungen wie an der LSA Steinfurter Straße/Ring sind Verkehrsveränderungen in 
dieser Größenordnung vom Verkehrsteilnehmer kaum wa hrnehmbar, bzw. werden zum 
Teil durch andere Routenentscheidungen im Hauptverkehrsnetz ausgeglichen.  
 
Aus der Erschließung des Plangebiets über die Gasse lstiege ergeben sich für den Ver- 
kehr auf dem Ring absehbar keine merklichen Problem e. Der sich unter Normalbedin- 
gungen während der Hauptverkehrszeiten einstellende  Rückstau vor der Lichtsignalan- 
lage York-Ring/Grevener Straße hat eine Länge von 8 0-100 m. Der Abstand bis zur 
Einmündung Gasselstiege beträgt aber ca. 200 m, so dass im Normalbetrieb das Einfah- 
ren von der Gasselstiege in den York-Ring nicht pro blematisch ist. Aufgrund der Sig- 
nalsteuerung an der Kreuzung Orléans-Ring/Steinfurt er Straße ergibt sich während der 
Schaltzeit der Tagesprogramme (6.30 - 20.00 Uhr) ei n ca. 20 bis 25 Sekunden breites 
Zeitfenster, in dem kein bzw. nur sporadischer Fahr zeugverkehr in Richtung Osten un- 
terwegs ist. Alle ankommenden Fahrzeuge können ohne  lange Wartezeiten in den York-
Ring einbiegen, Reserven für weitere Fahrzeuge sind vorhanden.  
Nur in den Fällen, in denen von der Feuerwache Eins atzfahrzeuge in Richtung der Kreu- 
zung York-Ring/Grevener Straße ausrücken, kann ein längerer Rückstau auftreten. In 
Abhängigkeit von der Anzahl der ausrückenden Einsat zfahrzeuge kann an der Kreuzung 
eine "Alles-Rot"-Zeit von 120 Sekunden auftreten, i n der abgesehen von den Einsatz- 
fahrzeugen kein Verkehr fließt. In dieser Situation  ist es nicht auszuschließen, dass sich 
auf dem York-Ring im ungünstigsten Fall ein Rücksta u bis zu Steinfurter Straße einstellt. 
Zur Behebung bzw. Verminderung dieses gelegentlich auftretenden Problems wird in 
2009 an den Kreuzungen Grevener Straße/Yorkring und  Orléans-Ring/Steinfurter Stra- 
ße/Yorkring eine optimierte Signalsteuerung in Betrieb gehen.

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
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Zusammenfassend lassen die vom Gutachter prognostiz ierten planungsbedingten 
Mehrverkehre gegenüber dem Bestand keine wesentlich en Veränderungen in der Quali- 
tät der Verkehrsabwicklung erwarten. Das übergeordn ete Verkehrsnetz und seine An- 
schlusspunkte sind somit geeignet, den bestehenden und ebenso auch den zu erwar- 
tenden Verkehr aus dem Plangebiet aufzunehmen. 
 
c) Stellplätze 
 
Auf dem Grundstück werden die bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze ohne 
Abzug nachgewiesen (nach derzeitigem Projektplanung sstand ca. 310 Stellplätze in der 
Tiefgarage sowie ca. 20 oberirdische Stellplätze). Damit werden in jedem Fall mehr 
Stellplätze verwirklicht, als nach den betrieblichen Umständen des Investors voraussicht- 
lich tatsächlich gebraucht werden, da zahlreiche Mi tarbeiter im Außendienst tätig sind 
und den Firmensitz nur gelegentlich aufsuchen. Dami t wird den Belangen der benach- 
barten Wohnbebauung Rechnung getragen und die Verdr ängung von Parksuchverkehr 
in die Gasselstiege vermieden werden.  
 
Um hinsichtlich der Verkehrsprognose auf der sicher en Seite zu liegen, geht die Ver- 
kehrsuntersuchung aber nicht von den als günstiger zu erwartenden Betriebsumstän- 
den, sondern von der für das Plangebiet festgesetzt en und damit maximal zulässigen 
Nutzung aus. Hieraus wurden nach anerkannten fachli chen und methodischen Regeln 
die zu erwartenden Verkehre ermittelt. Danach kann die Nutzungsart „Gastronomie“ trotz 
relativ höheren Stellplatzbedarfs hinsichtlich der ausgelösten Verkehre wie Büronutzung 
berücksichtigt werden, da die An- und Abfahrten zu Gastronomie im Wesentlichen zu 
anderen Zeiten erfolgen als zu den übrigen Nutzungen. 
 
Ferner wurde von einem erhöhten, und damit mit Sich erheit ausreichend hoch angesetz- 
ten MIV-Anteil (motorisierter Individualverkehr) vo n ca. 50 % ausgegangen. Dies ent- 
spricht der in der Garage und auf den oberirdischen  Stellplätzen tatsächlich auf dem 
Grundstück geplanten Stellplatzzahl (zzt. mind. ca.  330 Stellplätze bei ca 650 Mitarbei- 
tern; entspr. 1 Stpl. je 2 Arbeitsplätze). Diese Za hl deckt den Bedarf nach Landesbau- 
ordnung und berücksichtigt auch genügend Spielraum für die zulässigen Nutzungsvari- 
anten. Damit ist zum einen sichergestellt, dass der  Parkverkehr tatsächlich auf dem 
Grundstück abgewickelt und kein Suchverkehr in die Gasselstiege verdrängt wird, und 
zum andern, dass nicht  zusätzliche Verkehre vernac hlässigt werden, die bei etwa zu 
gering angesetzten Stellplatzbedarfen entstehen könnten.  
 
Die Verkehrsuntersuchung trifft nach Lage der Dinge  realistisch zu erwartende, fachlich 
begründete Annahmen. Sie weist auf dieser Basis nac h, dass die mit Realisierung des 
Bebauungsplans verbundenen Verkehre im angrenzenden  und übergeordneten Ver- 
kehrsnetz verträglich abgewickelt werden können. De r exakte Stellplatznachweis für das 
die Festsetzungen des Bebauungsplans ausfüllende Ba uvorhaben, der sich nach der 
dann konkret geplanten Nutzungsverteilung richten w ird, erfolgt im späteren Baugeneh- 
migungsverfahren. 
 
d) Anlieferung 
 
Die logistische Versorgung der Läden und Bürofläche n erfolgt tagsüber von der Gas- 
selstiege aus.   
 
6.4 Ver- und Entsorgung / Technische Infrastruktur 
 
Für das Planungsvorhaben ist die Errichtung einer T rafostation erforderlich. Diese wird in der 
Südwestecke des Plangebietes festgesetzt und kann i n das Gebäude (Untergeschoss) integ-

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 14 - 
riert werden. Im Übrigen ist die Ver- und Entsorgun g des Plangebietes aufgrund der vorhande- 
nen Infrastruktur ausreichend und umfänglich gewährleistet.  
 
6.5 Immissionsschutz 
 
Von dem geplanten Baugebiet gehen tagsüber keine Lä rmimmissionen auf die Umgebung des 
Plangebietes aus, die aktive Lärmschutzmaßnahmen er forderlich machen würden (nähere An- 
gaben siehe 8.1). Lieferverkehre während der Nachtz eit zwischen 22 und 6 Uhr würden die 
Immissionsrichtwerte überschreiten, sie müssen dahe r auf die Tagzeit beschränkt werden. Da 
dies durch Auflagen in der Baugenehmigung wirksam z u gewährleisten ist, kann auf entspre- 
chende Regelungen im Bebauungsplan verzichtet werden. 
 
An den geplanten Gebäuden selbst werden die schallt echnischen Orientierungswerte vorrangig 
durch die in der Steinfurter Straße und im York-Rin g vorhandenen Verkehrslärmemissionen ü- 
berschritten. Hier ist der erforderliche vorbeugend e Lärmschutz durch passive Lärmschutzmaß- 
nahmen im Bereich der Fassade sicherzustellen. Im B ebauungsplan werden deshalb nutzungs- 
bezogen Lärmpegelbereiche und damit die Einhaltung der einschlägigen Schallschutznormen 
festgesetzt. 
 
Altlasten 
 
Für das Plangebiet liegen Erkenntnisse über Altlast -/-Verdachtsflächen vor; es wurden insbe- 
sondere Bodenverunreinigungen durch PAK und Schwerm etalle festgestellt. In Ergänzung zu 
den vorliegenden Gutachten wird das gesamte Gelände  vor einer Bebauung weiter untersucht. 
Alle dann festgestellten Altlasten werden nutzungsd eterminiert fachgerecht saniert bzw. gesi- 
chert (vgl. 8.3). So wird sichergestellt, dass kein e Gefahren von den festgestellten Verunreini- 
gungen ausgehen können. Ferner wird im Städtebaulic hen Vertrag mit dem Investor eine ent- 
sprechende Sanierungsverpflichtung vor Nutzung des Bauvorhabens aufgenommen. Eine 
Kennzeichnung der Flächen im Bebauungsplan gem. § 9  (5) Nr. 3 BauGB ist daher nicht erfor- 
derlich.  
 
Sonstige Immissionen 
 
Zur Vermeidung von störenden Lichtreflexionen im nä heren und weiteren Umfeld des Plange- 
biets und von nächtlichen Beeinträchtigungen des Wo hngebietes durch Gebäudebeleuchtung 
werden eine Illumination des Gebäudes und der Einsa tz verspiegelter Gläser ausgeschlossen. 
Weitere, mehr als geringfügige Immissionen sind nic ht zu erwarten und daher auch im Bebau- 
ungsplan nicht zu berücksichtigen (nähere Ausführun gen siehe 8.1). Die Einhaltung der zuläs- 
sigen Lärm- und Luftschadstoffwerte durch die Entlü ftung der Tiefgarage oder sonstige Lüf- 
tungsanlagen kann erst nach Planung der gebäudetech nischen Anlagen festgestellt werden; 
auch diese Prüfung und die entsprechenden Regelunge n müssen und können daher in das 
Baugenehmigungsverfahren verlagert werden. 
 
7. Flächenbilanz 
 
Sondergebiet (SO) 11.155 m²   84 % 
Straßenverkehrsfläche   2.172 m²   16 % 
Summe Plangebiet 13.327 m² 100 % 
 
8. Auswirkungen auf die Umwelt  
 
Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwickl ung handelt und durch den Bebauungs- 
plan kein Vorhaben ermöglicht wird, das einer Pflic ht zur Durchführung einer Umweltverträg- 
lichkeitsprüfung unterliegt, wird der Bebauungsplan  im beschleunigten Verfahren aufgestellt. 
Von einer förmlichen Umweltprüfung und einem Umwelt bericht kann nach § 13 a BauGB des-

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
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halb abgesehen werden. Die naturschutzrechtliche Ei ngriffsregelung kommt nicht zum Tragen. 
Gleichwohl werden die verschiedenen Umweltbelange a usführlich dargestellt, untersucht, be- 
wertet und in die Abwägung eingestellt. 
 
8.1 Menschen 
 
Lärmimmissionen 
 
 
Nach den einschlägigen lärmtechnischen Regelwerken (16. BImSchV, TA Lärm) wurden für den 
vorliegenden Bebauungsplan alle planungsbedingten P egelsteigerungen im öffentlichen Stra- 
ßenverkehr gutachterlich ermittelt und als abwägung srelevant berücksichtigt, da sich die Pla- 
nung in einem Gebiet mit hoher Lärmvorbelastung bef indet, insbesondere im Bereich des York-
Ring (ca. 30.500 Kfz/Tag), sowie auf der Steinfurte r Straße (ca. 14.400 Kfz/Tag, Stand: 2003). 
Anspruchsvoraussetzungen für Lärmschutz nach der Ve rkehrslärmschutzverordnung (16. Bun- 
des-Immissionsschutzverordnung) bestehen nicht, da im Zuge der Realisierung des Bebau- 
ungsplans keine wesentlichen baulichen Änderungen i m öffentlichen Straßenraum vorgenom- 
men werden.  
 
Lärmtechnische Beurteilung – wesentliche Aspekte 
 
Durch das Büro nts wurde eine lärmtechnische Unters uchung unter drei verschiedenen As- 
pekten durchgeführt:  
a) die lärmseitigen Auswirkungen der planungsbeding ten Verkehrszunahme in den öffentli- 
chen Straßen auf das angrenzende Umfeld,  
b) die lärmseitigen Auswirkungen des Parkverkehrs u nd der Zufahrten innerhalb des Plan- 
gebietes auf das angrenzende Umfeld,  
c) die Lärmbelastung an den geplanten Gebäuden und die Festlegung von Lärmpegelbe- 
reichen. 
 
Die Untersuchung basiert zum einen auf dem Verkehrs gutachten, zum andern bewertet sie 
den Verkehrslärm aus dem Plangebiet selbst. Für die  Ermittlung der zu erwartenden Immis- 
sionen aus dem Straßenverkehr wird das mit dem Verk ehrsgutachten ermittelte Tagesver- 
kehrsaufkommen auf den Straßen herangezogen, für di e Immissionen aus dem Verkehr auf 
dem Grundstück die projektbezogenen Festsetzungen d es Bebauungsplans zugrunde ge- 
legt. Die dem Bebauungsplan zu Grunde liegende Proj ektplanung ist daher in Umfang und 
Genauigkeit ausreichend berücksichtigt. Auch die Lä rmvorbelastung wurde festgestellt und 
zur Beurteilung von Pegelüberschreitungen zugrunde gelegt. 
 
Zu a) Der von der Verkehrszunahme auf öffentlichen Straßen ausgehende Verkehrslärm 
wäre nur dann – nach TA Lärm – zu berücksichtigen, wenn eine Erhöhung der Beur- 
teilungspegel um mehr als 3 dB(A) zu erwarten wäre.  Die Pegel erhöhen sich pla- 
nungsbedingt jedoch maximal an den zur Gasselstiege  gerichteten Häuserfronten um 
bis zu 1 dB(A), am Gebäude York-Ring 10 um 0,5 dB(A ). Dies ist lediglich eine ge- 
ringfügige, kaum hörbare Zunahme der Beurteilungspe gel. Daher sind die im vorlie- 
genden Fall zu erwartenden Erhöhungen des Lärms im öffentlichen Straßenraum als 
hinnehmbar einzuschätzen, zumal die Werte, bei dene n eine Gesundheitsgefährdung 
anzunehmen ist, nicht erreicht werden. 
 
Zu b) Die Zumutbarkeit von Lärmbelastungen durch Ge werbebetriebe und deren Verkehr 
auf den jeweiligen privaten Grundstücken wird durch  die TA Lärm geregelt. Die pla- 
nungsbedingten Mehrverkehre führen an keiner Stelle  zu einer Überschreitung der 
maßgebenden Richtwerte. Eine Überschreitung durch n ächtlichen Anlieferverkehr 
wird durch Begrenzung der Anlieferzeiten ausgeschlo ssen. Die jeweils notwendigen

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
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Regelungen werden in der Baugenehmigung getroffen u nd durch den städtebauli- 
chen Vertrag abgesichert.  
 
An den bestehenden Gebäuden werden die gesetzlichen  Anforderungen hinsichtlich 
der Immissionen aus dem Grundstücksverkehr einschli eßlich des Lieferverkehrs aus- 
nahmslos eingehalten. 
 
Zu c) An den geplanten Gebäuden selbst werden die O rientierungswerte durch die in der 
Steinfurter Straße und Yorkring vorhandenen Verkehr slärmemissionen überschritten. 
Da aktiver Lärmschutz aus städtebaulichen und techn ischen Gründen hier nicht in 
Betracht kommt, ist der erforderliche Lärmschutz du rch passive Lärmschutzmaßnah- 
men im Bereich der Fassade sicherzustellen. Hierfür  enthält der Bebauungsplan die 
entsprechenden Festsetzungen zu Lärmpegelbereichen und konstruktiven Maßnah- 
men i.S. eines nutzungsbezogenen, vorbeugenden Immissionsschutzes.  
 
Da die Planung im Fazit schon gegenüber dem jetzige n Zustand nur zu sehr geringfügigen - 
nach den geltenden Bestimmungen somit nicht maßgebe nden - Erhöhungen der Lärmim- 
missionen führt, ist die lärmseitige Verträglichkei t der Planung mit der Umgebung insgesamt 
gegeben: Es sind lärmtechnisch keine schädlichen Umwelteinwirkungen zu erwarten.  
 
Sonstige Geräusche 
 
Nach Einschätzung des Lärmschutzgutachters sind fer ner Geräuschimmissionen, die von 
der späteren Konstruktion der Außenfassade (Hochhau sbebauung) ausgehen, nicht zu er- 
warten. Eine abschließende lärmtechnische Untersuch ung solcher Fragen ist im derzeitigen 
Planungsstadium noch nicht möglich und deshalb nich t Gegenstand des Bebauungsplans. 
Lärmschutznachweise etwa für die haustechnischen An lagen oder die Windwirkung an Fas- 
sadenbauteilen können frühestens auf Grundlage der Ausführungsplanung geführt werden 
und werden bauvorhabenbezogen im Baugenehmigungsverfahren abgeprüft. 
  
Staub- und Schadstoffimmissionen  
 
Zur Einschätzung, inwieweit Staub- und Schadstoffim missionen zu berücksichtigen sind, wurde 
auf die Erkenntnisse aus den Gutachten zurückgegrif fen, die sich im Rahmen der Untersuchun- 
gen der „Verordnung über die Festlegung von Konzent rationswerten“ (23. BImSchV) zur Erfas- 
sung der verkehrsbedingten Schadstoffbelastungen im  Hauptverkehrsstraßennetz und im Rah- 
men der Erstellung des Luftreinhalteplanes für die Stadt Münster ergeben haben. 
 
Zwar führen die Quell- und Zielverkehre durch die g eplante Nutzung gegenüber dem jetzigen 
Zustand zu einer Zunahme der Schadstoffbelastung. H ohe Schadstoffbelastungen im Bereich 
der Grenzwerte sind nach der „Verordnung über Immis sionswerte für Schadstoffe in der Luft“ 
(22. BImSchV) im innerstädtischen Bereich jedoch er fahrungsgemäß erst bei sehr viel höheren 
Verkehrsbelastungen als im vorliegenden Fall und nu r bei ausgeprägten Straßenschluchten zu 
erwarten. Die Planung sieht entlang der öffentliche n Straßen eine niedrige und aufgelockerte 
Bebauung vor. Auf eine konkrete Untersuchung von Schadstoffimmissionen kann daher fachlich 
begründet verzichtet werden. 
 
Besondere Auswirkungen auf die Nachbarbebauung 
 
 
Die Gemeinde hat bei Neuplanungen oder Veränderungen von bestehendem Planungsrecht die 
Allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnis se zu wahren bzw. die Auswirkungen 
eines Vorhabens auf die Umgebung zu untersuchen und  abzuwägen. In diesem Zusammen- 
hang sind mit dem bestehenden Bebauungsplan Nr. 379  bereits grundlegende Strukturent- 
scheidungen getroffen worden: Dieser plant bewusst und wohlabgewogen das direkte Neben- 
einander von Kerngebieten und Allgemeinen Wohngebie ten im Sinne der Schaffung eines in-

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 17 - 
nerstädtischen, verdichteten Quartiers für Einkaufe n, Büros, zentrale Dienstleistungen und 
Wohnen - dies im Dreieck von drei hochbelasteten Ha uptverkehrsstraßen und in gemeinsamer 
Abwicklung der Binnenverkehre über interne Erschließungsstraßen.  
 
Die derzeit ausgewiesenen und realisierten Wohnkomp lexe bewegen sich somit bereits im pla- 
nungsrechtlichen Status quo im direkten Umfeld von Nutzungskategorien, welche einen höhe- 
ren Störgrad durch Nutzungstyp und verkehrliche Fre quentierung auslösen. Es kann und muss 
insofern in diesem Zusammenhang von einer grundsätz lich bestehenden „Vorbelastung“ der - 
urbanen und innerstädtischen - Wohnbereiche ausgegangen werden, die mit der in Allgemeinen 
Wohngebieten in weniger durchmischten Lagen nicht in Gänze vergl eichbar ist. Gleichwohl sind 
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhäl tnisse zu wahren. Dies betrifft insbes. 
auch das Themenfeld Belichtung und Verschattung. Di ese Sensibilitäten werden im Folgenden 
benannt, bewertet und untereinander und im Verhältnis zu anderen Belangen abgewogen. 
 
Besonnung und Belichtung der Nachbargebäude 
 
Wie weit ein Gebäude auf dem Nachbargrundstück an d as eigene Grundstück heranrücken 
darf, ist im Grundsatz durch die Fixierung der Abst andflächen im Bereich des Bauordnungs- 
rechtes vorgegeben. Damit ist zugleich das Maß des Zumutbaren definiert. Ein Vorhaben, das 
die nach Landesbauordnung NRW erforderlichen Abstan dflächen einhält, ist demnach in der 
Regel bauordnungsrechtlich zulässig und verletzt auch nicht das Gebot der Rücksichtnahme, ist 
demzufolge zumutbar. Im vorliegenden Bebauungsplan sind schon die Baugrenzen für das 
Hochhaus so festgesetzt, dass das Vorhaben alle erf orderlichen Abstandflächen einhält, insbe- 
sondere auch diejenigen gegenüber der Wohnbebauung am York-Ring und an der Ostseite der 
Gasselstiege, die sich nach den für Wohngebiete vorgeschriebenen Maßen zu richten haben.  
 
Darüber hinaus wurde geprüft, ob durch eine etwaige  „Verbauung“ die Notwendigkeit von Be- 
lichtungsuntersuchungen bestehen könnte. Das Hochha us liegt nur einer der umliegenden Ge- 
bäudefronten - senkrecht zur Wohngebäudewand gemess en - direkt gegenüber; bei diesem 
Gebäude Gasselstiege 33 handelt es sich jedoch nich t um ein reines Wohngebäude. Es liegt 
innerhalb des festgesetzten Kerngebiets; der Abstan d seiner Nordfassade zum Hochhaus be- 
trägt ca 53 m, das entspricht nahezu dem doppelten des baurechtlich notwendigen Abstands; 
die Belichtung des Gebäudes wird deshalb nicht beeinträchtigt. 
 
Eine wesentliche Beeinflussung des Tageslichtangebotes im Raum ist auch nur bei einer deutli- 
chen Abdeckung des sichtbaren Himmels zu befürchten . Dies kann bei der geplanten Lage und 
Stellung des Hochhausbaukörpers nicht auftreten, de nn der bestehende Bezug der Wohnhaus- 
fenster zum Himmel und seiner diffusen Strahlung wi rd überhaupt nicht berührt. Zum andern 
müsste ein Hochhaus sehr nahe an dem betreffenden R aum liegen, um den Tageslichteinfall 
wirksam verändern zu können; keines der umliegenden  Wohnhäuser hat jedoch einen geringe- 
ren Abstand als 53 m von dem geplanten Hochhaus. 
 
Die mit maximal 56 m festgesetzte Höhe entspricht i n etwa diesem Abstand. Die gleiche Relati- 
on ergibt sich bei jedem Gebäude, das im Maß seiner  eigenen Höhe von einem anderen ent- 
fernt gelegen ist (also vergleichbar beispielsweise  auch zwischen den Wohnhäusern York-Ring 
9/11 und 7 sowie 9/11 und 13, oder zwischen Gassels tiege 34 und 40 sowie 34 und 32). Es 
handelt sich dabei um eine im innerstädtischen müns terischen Maßstab übliche und fachlich 
verträgliche Proportion zwischen Gebäudehöhe und -a bstand. Eine gravierende und damit we- 
sentliche Veränderung der vorhandenen Versorgung der Räume mit Tageslicht ist deshalb nicht 
zu erwarten. Da das geplante Hochhaus keine für die  Belichtung umliegender Wohnräume 
möglicherweise kritische Verbauung bewirkt, ist auc h keine Notwendigkeit detaillierter Berech- 
nungen gegeben. Der unveränderte Ausblick aus einer  Wohnung ist grundsätzlich kein schüt- 
zenswerter Belang („kein Anrecht auf freie Aussicht“).

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 18 - 
Verschattungsstudie – wesentliche Aspekte 
 
Da bei einem Hochhaus allerdings nicht auszuschließ en ist, dass durch besondere Um- 
stände im Einzelfall doch Beeinträchtigungen auftreten können, die vom Abstandrecht und 
von der belichtungsgerechten Positionierung nicht e rfasst werden, wurde zusätzlich eine 
Studie zum Schattenwurf des geplanten Gebäudes erstellt. 
 
Zur Prüfung der Schattenwirkung wurde ein anschauli cher dreidimensionaler Simulations- 
film erstellt, der den Schattenwurf im Tagesverlauf  zu verschiedenen Jahreszeiten für die 
vollständigen Baukörper nachweist. Hieraus wurden r epräsentative Momentaufnahmen 
abgebildet, wobei jeweils die Wirkung der möglichen  Bebauung nach geltendem Bebau- 
ungsplan und nach der vorliegenden Planung gegenübe rgestellt ist. Da außerdem der 
Schattenwurf der bestehenden Gebäude erkennbar ist, kann detailliert für jeden einzelnen 
Standort im Umfeld des Plangebietes nachvollzogen w erden, in welcher Weise, wann und 
für wie lange speziell das geplante Hochhaus jeweils die Sonne verdecken wird.  
 
Besondere Vorschriften über die Berücksichtigung de s Themas Verschattung in der Bau- 
leitplanung gibt es nicht; vielmehr sind die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- 
und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. In dies em Themenfeld wird zur Bewertung 
hilfsweise gleichwohl auf eine (technische) Norm, d ie DIN 5034-1 („Innenraumbelichtung 
mit Tageslicht“ Oktober 1999), zurückgegriffen: Die se bezieht sich im Wesentlichen auf 
den Nachweis ausreichender Belichtung mit Tageslich t für neu zu erstellende Wohnge- 
bäude im Rahmen der Baugenehmigung. Die Vorschrift ist hier insofern nur indirekt ein- 
schlägig und besitzt lediglich empfehlenden Charakter. 
 
Die DIN enthält eine Empfehlung zu Mindestbesonnung szeiten, die besagt, dass mindes- 
tens ein Wohnraum einer jeden Wohnung am Stichtag 1 7. Januar potenziell mindestens 1 
Stunde Sonne erhalten soll. Das für den Bebauungspl an erstellte Verschattungsgutachten 
weist nach, dass das geplante Vorhaben diese Anford erung erfüllt. Es belegt außerdem, 
dass in den Fällen, in denen Wohnungen im Winter du rch den Hochhausschatten betrof- 
fen sind, diese schon durch die bestehenden Gebäude  verschattet werden. Grundsätzlich 
führen zudem die Grundrissabmessungen des Hochhause s dazu, dass es je Standort 
höchstens 1-2 Stunden dauert, bis sein Schatten so weiter ‚gewandert‘ ist, dass die jewei- 
ligen Wohnungsfenster wieder besonnt werden. Dadurc h bleiben ausreichende Beson- 
nungszeiten selbst im tiefen Winter, wenn die Sonne  nur für 4-5 Stunden pro Tag scheint, 
für alle umliegenden Wohngebäude gewährleistet. 
 
Einige der dem Hochhaus östlich gegenüber liegenden  Balkone werden im Sommer 
nachmittags von dessen Schatten überstrichen werden . Da hierbei aber nicht etwa eine 
Verdunkelung eintritt, sondern lediglich die gegen Abend tieferstehende Sommersonne in 
größerer Entfernung und kurzzeitig verdeckt wird, i st die Benutzung der Balkone nicht be- 
einträchtigt.  
 
Im Fazit ist eine nicht zumutbare Verschattung von Wohnungen an keiner Stelle in der Umge- 
bung des Plangebietes zu erwarten. 
 
Beeinträchtigung durch Beleuchtung bei Dunkelheit  
 
Eine Illuminierung des Gebäudes in Form einer nächt lichen Dauerbeleuchtung oder eines groß- 
flächigen Anstrahlens ist nicht zulässig. Zwar muss  damit gerechnet werden, dass in dem ge- 
planten Bürogebäude auch nach Eintritt der Dunkelhe it noch gearbeitet wird. Dies führt aber zu 
keiner nennenswerten Störung oder sogenannten Licht verschmutzung im Umfeld. Zu einer ‚Il- 
lumination‘ wird die aus den Büros ausstrahlende Ar beitsbeleuchtung wegen des Absorptions- 
grades der Glasfassade nicht führen. Die textlichen  Festsetzungen enthalten entsprechende 
Regelungen, die zusätzlich auch in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen werden.

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 19 - 
 
Zusammenfassend ist in der Umgebung des Plangebiete s aus den Belichtungs- und Beson- 
nungsverhältnissen keine wesentliche Verschlechterung der Wohnqualität zu erwarten. 
 
Einschätzung der Windwirkung 
 
Eine Einschätzung des Fachbüros Ruscheweyh zur Wind wirkung der Planung ergibt, 
dass durch die Lage und Kubatur des Gebäudes keine wesentliche Änderung in Bezug 
auf den Luftaustausch und die Schadstoffausbreitung  im Umfeld des Plangebiets zu er- 
warten ist.  
 
Negative Auswirkungen auf die umliegende Wohnnutzung können ausgeschlossen werden. 
 
Brandschutz 
 
Der Brandschutz wurde unter städtebaulichen Gesicht spunkten von der städtischen Feuerwehr 
geprüft. Dazu ist festzustellen, dass alle für den Brandschutz relevanten Sachverhalte in der 
Landesbauordnung (BauO NRW) sowie in der Hochhausve rordnung geregelt sind. Die bauord- 
nungsrechtlichen Vorschriften zu notwendigen Abstandflächen haben auch für den Brandschutz 
Bedeutung. Als Mindestabstand zur Verhinderung von Brandüberschlag hat sich in der Praxis 
das Maß von ca. 5 m erwiesen. Dieses Maß wird im vorliegenden Fall bei weitem überschritten.  
 
Im vorliegenden Fall kann aufgrund der für Hochhäus er geltenden strengen Bauvorschriften da- 
von ausgegangen werden, dass die verwendeten Bausto ffe überwiegend nichtbrennbar (Bau- 
stoffklasse A nach DIN 4102) sind und damit am Bran dgeschehen weitaus weniger Stoffe betei- 
ligt sind, als dieses bei einem niedrigen Gebäude zu erwarten ist.  
 
Insgesamt bestehen daher unter Brandschutzgesichtsp unkten gegen die Planung keine Beden- 
ken. 
 
Baustellenabwicklung 
 
Der Investor ist bemüht, die aus der Baustellenabwi cklung resultierende Belastung der angren- 
zenden Wohnbebauung durch Lärm, Schmutz und Verkehr  über das übliche Maß hinaus auf 
ein Minimum zu reduzieren.  
 
8.2 Pflanzen und Tiere / Biologische Vielfalt 
 
Für das Plangebiet besteht durch den rechtkräftigen  Bebauungsplan Nr. 379 Grevener Straße / 
Steinfurter Straße / York-Ring bereits Planungsrech t zur Realisierung einer gemischten Bauflä- 
che mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6. Das P langebiet ist im Bestand weitgehend ver- 
siegelt. Die teilweise auf der Grundstücksgrenze, t eils aber auch im öffentlichen Raum stocken- 
den Spitzahorn-Baumreihen entlang der Steinfurter S traße und des York-Rings sind nach gel- 
tendem Planungsrecht mit einem Erhaltungsgebot belegt.  
 
Auch die Planung nimmt auf den vorhandenen Bewuchs weitgehend Rücksicht. Die straßenbe- 
gleitenden großkronigen Bäume entlang der Steinfurt er Straße und des York-Rings, die wegen 
ihrer erheblichen stadträumlichen Bedeutung zu erha lten sind, werden durch neue Festlegung 
der Grundstücksgrenze Teil der öffentlichen Verkehrsfläche und dort als zu erhalten festgesetzt, 
soweit nicht ihr Vitalitätszustand oder Erschließun gserfordernisse entgegenstehen. Ausreichen- 
de grundstücksseitige Entwicklungsmöglichkeiten für  diese Bäume sind durch Festsetzung von 
Pflanzgeboten entlang den Straßenverkehrsflächen gewährleistet. 
 
Im städtebaulichen Vertrag wird zudem geregelt, durch welche Maßnahmen der vorhandene, im 
Bebauungsplan als zu erhalten festgesetzte Baumbest and während der Bauzeit zu schützen

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 20 - 
und zu erhalten ist. Dazu sind die DIN 18920 „Schut z von Bäumen, Pflanzenbeständen und 
Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ und die RAS – LP 4 „Richtlinien für die Anlage von 
Straßen, Teil Landschaftspflege, Abschnitt 4 – Schu tz von Bäumen, Vegetationsbeständen und 
Tieren bei Baumaßnahmen“ zu beachten. Insbesondere ist vor Beginn der Baumaßnahme der 
Bereich innerhalb der Kronentraufe der Bäume durch Errichtung eines stabilen, unverrückbaren 
Zaunes zu sichern. Das Lagern von Baustoffen/-mater ialien, gefährlichen Stoffen (Öle, Säuren 
usw.) sowie das Abstellen von Baufahrzeugen/-maschi nen, Baucontainern und Aborten ist in- 
nerhalb dieses Bereiches zu unterlassen. 
 
Eine notwendige Spundung der Baugrube muss so erfol gen, dass keine Schäden im Kronenbe- 
reich der Bäume entstehen, zudem ist das Spundungsv erfahren zu wählen, welches die ge- 
ringste Ausdehnung der Baugrube über die Baugrenzen  hinweg bedingt. Möglicher Wurzelein- 
wuchs im Bereich der Baugrube ist vor Beginn der Ba umaßnahme zu untersuchen, und es sind 
die ggfs fachlich erforderlichen Maßnahmen zu Wurze lsicherung durchzuführen. Baukräne sind 
so aufzustellen, dass die Bäume bei der Beschickung  der Baustelle nicht beeinträchtigt werden. 
Alle erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen s ind außerhalb der Kronenschirmfläche (Bo- 
denfläche, die von der Baumkrone überdeckt wird) zu verlegen.  
 
Der Planentwurf sieht nur eine geringfügige Erhöhun g der GRZ vor. Die im B-Plan Nr. 379 aus- 
gewiesenen Pflanzgebote reduzieren sich nur geringf ügig. Regelungen zum Ersatz für die 
durch das Bauvorhaben im öffentlichen Raum entfalle nden Bäume werden im Städtebaulichen 
Vertrag getroffen. Zur Verbesserung des Kleinklimas  und zur Kompensation des Versiege- 
lungsgrades sind Festsetzungen zur Begrünung von Dächern vorgesehen.  
 
Im Ergebnis wird sich durch die Planung die ökologi sche Situation gegenüber dem geltenden 
Planungsrecht nicht verschlechtern, gegenüber der n ahezu vollständigen Versiegelung im Be- 
stand (Pkw- und Lkw-Parkplatz sowie ehemalige Tankstelle) eindeutig verbessern. 
 
8.3 Boden, Wasser, Klima, Luft 
 
Das Plangebiet liegt im Bereich des münsterschen Ki essandzuges. Aufgrund der Wasserdurch- 
lässigkeit des Bodens ist das Grundwasser in diesem Bereich stärker gefährdet. Nutzungen und 
Anlagen, die das Grundwasser potentiell beeinträcht igen, sollen deshalb nicht mehr zugelassen 
werden.  
 
Altlasten 
 
 
Das Plangebiet befindet sich im Bereich der im städ tischen Altlast-/ Verdachtsflächenkataster 
geführten Altablagerungen  12 C und 36. 
 
Bei der Verdachtsfläche 12 C handelt es sich um ein e Altablagerung, d. h. eine ehemalige Ent- 
sandungsfläche, die mit Boden, Bauschutt, Schlacke,  Asche und tlw. Siedlungsabfällen verfüllt 
wurde. Die Altablagerung erstreckt sich auch über d ie Verdachtsfläche 36. Die durch Sondie- 
rungen ermittelten Auffüllmächtigkeiten liegen zwischen 4,20 m und 5,60 m. 
 
Im August 2007 wurde ein Gutachten zu orientierende n Untergrund- und Schadstofferkundun- 
gen erstellt. Dabei wurden Belastungen mit PAK und Schwermetallen festgestellt. 
 
Bei der Verdachtsfläche 36 handelt es sich um eine stillgelegte Tankstelle, die als Altstandort, 
d.h. als ehemaliger Betrieb, der mit wassergefährde nden Stoffen umgegangen ist, ins Altlas- 
ten/- Verdachtsflächenkataster aufgenommen wurde. Eine Gefährdungsabschätzung 2004 zeig- 
te Verunreinigungen des Bodens und der Bodenluft.  
 
Falls bei der geplanten Baumaßnahme verunreinigtes Erdreich auf dem Grundstück verbleibt, 
ist die Sanierung bzw. Sicherung durch einen Sanier ungsplan zu dokumentieren. Dies wird im

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 21 - 
Städtebaulichen Vertrag öffentlich-rechtlich festge schrieben. Die gesamte Erdbaumaßnahme 
hat unter gutachterlicher Begleitung zu erfolgen. 
 
8.4 Kulturgüter und sonstige Sachgüter, Stadtbild 
 
Im Plangebiet sind keine Baudenkmäler vorhanden und  auch keine erhaltenswerte Bausub- 
stanz festgestellt worden. Auch liegen keine Hinweise auf Bodendenkmäler vor. 
 
Ob sich ein Vorhaben in Gestalt und Höhe in die näh ere Umgebung und den Rahmen der vor- 
handenen Bebauung einfügt, ist nur dann als planung srechtliches Zulässigkeitskriterium von 
Bedeutung, wenn Bauvorhaben in bebauten Bereichen b eantragt werden, für die kein Bebau- 
ungsplan besteht. Die Aufstellung eines Bebauungspl anes dagegen bietet der Gemeinde be- 
wusst die Möglichkeit, neue städtebauliche Ziele zu  formulieren und, wie im vorliegenden Fall, 
insbesondere auch die planungsrechtliche Grundlage für stadtgestalterische Veränderungen zu 
schaffen. 
 
Das vorhandene Stadtbild am Standort selbst ist amb ivalent geprägt: Das Plangebiet ist zwar 
Teil des Quartiers „ehemaliges Gewerbedreieck“, das seinerzeit durch eine homogene  Bebau- 
ung gestalterisch harmonisiert werden sollte; heute  stellt eine ausschließlich profilgleiche Block- 
randbebauung für das Plangebiet angesichts seiner b esonderen Lagequalität und Signifikanz in 
der Stadtstruktur allerdings nicht mehr die adäquat e städtebauliche Lösung dar. Zugleich ist die 
Lage des Plangebiets im Kreuzungsbereich Steinfurte r Straße/York-Ring bzw. Orleans-Ring 
durch das hohe Kfz-Verkehrsaufkommen und - als sinn volle Antwort darauf - durch eine an al- 
len 4 Flügeln fehlende Straßenrandbebauung gekennze ichnet. Südwestlich der Steinfurter 
Straße korrespondieren die als Solitäre in Rasenflä chen eingestreuten Studentenheim-
Hochhäuser mit der Grünanlage und dahinter liegende n Wohnhochhäusern am Ring gegen- 
über; die ehemalige Tankstellenfläche nördlich des York-Rings trennt ebenfalls die anschlie- 
ßende Bebauung von der Kreuzung.  
 
Zu diesen drei Flügeln der Kreuzung stellt die gepl ante niedrige und weich ausgeformte Basis- 
bebauung mit dem sich hieraus entwickelnden Hochhau s in der Mitte einen vermittelnden Be- 
zug her. Die Planung entspricht damit der besondere n Lage des Plangebiets am Kopf des „e- 
hemaligen Gewerbedreiecks“ ebenso wie der Torsituat ion am Tangentenring und im City-
Eingang. Mit der Veränderung des Höhenprofils aus d er Fernsicht und dem gesetzten Höhen- 
akzent wird auch die stadtstrukturelle Bedeutung de s Verkehrsknotenpunktes erst deutlich ab- 
lesbar; die profilüberragende städtebauliche Domina nte hebt die besondere Torsituation des 
durch hohes Verkehrsaufkommen geprägten Bereiches städtebaulich angemessen hervor (City-
Eingang). 
 
Im Stadtgrundriss korrespondiert die Positionierung  des geplanten Hochhauses direkt mit der 
des LVM-Doppelturmes an der Weseler Straße. Auch do rt wurde der Schnittpunkt Radiale / 
Tangentenring durch ein von der Kreuzung zurückgese tztes, profilüberragendes Bürogebäude 
betont. Die Radialen Weseler und Steinfurter Straße  stellen die beiden direkten Anschlüsse 
Münsters an die Bundesautobahn her, sind also von e ntscheidender Bedeutung nicht nur für 
den Wirtschaftsstandort Münster, sondern für die üb erörtliche Kommunikation überhaupt. Der 
vom Investor gewählte Standort steht darüber hinaus  in einem sinnvollen Bezug zum Universi- 
tätsbereich im Nordwesten der Stadt. Die Lage in de r Stadtstruktur bzw. im Stadtgrundriss ist 
daher schlüssig gewählt und mit dem Hochhaus sinnvoll und konsequent interpretiert.  
 
Im Hinblick auf die Wirkung des Hochhauses auf das Stadtbild in der Fernsicht sieht die städti- 
sche Denkmalbehörde keine denkmalpflegerischen Bela nge beeinträchtigt, da der geplante 
Baukörper keines der Gebäude des in der Blickachse liegenden „sakralen Teils“ der Stadtkrone 
verdeckt. Gleichwohl hat sich die Planung sorgfälti g mit der nordwestlichen Stadtansicht ausei- 
nandergesetzt. Ihr lag und liegt folgende Einschätz ung zugrunde: Die Steinfurter Straße bietet 
zweifellos stadteinwärts eine besondere Sicht auf d ie historischen Kirchtürme Münsters. Der

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 22 - 
Blick insbesondere auf Dom und Liebfrauen Überwasse r, abschnittsweise auch Lamberti, ist - 
zumindest in zwei Abschnitten der Steinfurter Straß e - unverstellt erhalten und übt bei klarer 
Sicht eine prägende Wirkung aus; dies bedeutet jedo ch nicht, dass die nordwestliche Stadtan- 
sicht insgesamt als historische Reinform und etwa z wingend erhaltenswert, unergänzbar und 
unveränderbar anzusehen wäre.  
 
Vielmehr ist die bis ins 19. Jahrhundert mittelalte rliche Silhouette durch zahlreiche Elemente 
wie Verkehrsanlagen (Ampelbrücke, Straßenbeleuchtun g), Werbeanlagen, Bepflanzung sowie 
durch profilüberragende und -verstellende Gebäude d eutlich verändert worden. Dazu gehören 
im Nordsegment des Blickes der Turm der Germania-Th erme und der Fernsehturm sowie im 
südlichen Teil das Wohnhochhaus an der Philippistra ße (15 Geschosse, Höhe 42 m) und die 
Bettentürme des Universitätsklinikums (17 Geschosse, Höhe 60 bzw. 75 m).  
 
Hinzu kommt, dass sogar profilkonforme Baukörper im  Verlauf der Steinfurter Straße zunächst 
die Domtürme und dann auch Liebfrauen Überwasser ve rdecken (z.B. Neubebauung an der 
Ecke Steinfurter Straße/Catharina-Müller-Straße auf  der Grundlage des bestehenden Bebau- 
ungsplanes). Hieran wird deutlich, dass auch eine B ebauung des Plangebiets nach geltendem 
Planungsrecht, die eine Blockrandbebauung zum Teil in der Sichtachse zum Dom vorsieht, die 
heutige Stadtansicht wesentlich verändern würde. 
 
Aus der Fernsicht von der Steinfurter Straße wird d as geplante Hochhaus bereits kurz nach der 
Abzweigung der B 54 erkennbar sein und in dem weite n Abstand zwischen der Ansicht der 
Lambertikirche und der des Doms liegen. Keine der K irchturmansichten wird durch die Hoch- 
hausansicht tangiert. Daran ändert sich auch in Ann äherung an den bebauten Bereich nichts. 
Die Lambertikirche ‚verschwindet’ dann hinter den Bäumen; Domtürme und Überwasserkirche 
stehen im Zentrum des Blicks, das Hochhaus seitlich  daneben. Von der Eissporthalle an sind 
die Kirchtürme und das Hochhaus hinter der Straßenrandbebauung nicht mehr zu sehen.  
 
Im Bereich zwischen Wilkinghege und Tankstelle am I nnenstadteingang wird das Hochhaus 
durchaus markant in Erscheinung treten. Aber auch d ort werden die Türme von Dom und Ü- 
berwasserkirche im Zentrum des Blickwinkels nicht v erstellt; ihre Höhe wird es in der Fernsicht 
allerdings deutlich überragen. Da das geplante Hoch haus etwa in halber Entfernung zwischen 
Dom und Wilkinghege liegt, tritt es bei gleicher Hö he wie die Domtürme von Wilkinghege aus 
doppelt so hoch in Erscheinung. Das Stadtbild wird aus der Fernsicht insofern zweifellos verän- 
dert. Andererseits wird das geplante Hochhaus im St adtgrundriss und in der Feinabstimmung 
am Standort selbst sehr sorgfältig positioniert und  auf eine mit 56 m deutlich niedrigere Höhe 
als bei vergleichbaren Münsteraner Gebäuden begrenzt (z.B. LVM 21 Geschosse, Höhe 73 m).  
 
Die Gewährleistung bzw. Sicherung der Realisierung der durch den Investor beabsichtigten 
hochwertigen und zukunftsweisenden Architektur und Materialität erfolgt im Städtebaulichen 
Vertrag über eine Bindungsverpflichtung an den vorl iegenden Projektentwurf und weitergehend 
über ein entsprechendes Abstimmungserfordernis der Planung vor Bauantragstellung. 
 
9. Gesamtabwägung  
 
9.1 Belange benachbarter Eigentümer und Nutzungen  
 
Sämtliche erkennbaren Belange wurden abschließend i m Bebauungsplanverfahren entspre- 
chend dem Abwägungsgebot des § 1 (7) BauGB ermittel t, bewertet und untereinander und ge- 
geneinander abgewogen. Mit dem der Planung vorgesch alteten Projektentwurf hat der Investor 
bereits eine bauliche Lösung entwickelt, die mit ih ren Nutzungsinhalten, ihrer Höhendifferenzie- 
rung, Anordnung auf dem Grundstück und Außenraumges taltung größtmögliche Rücksicht auf 
das angrenzende Wohngebiet nimmt. Diese Qualitäten schreibt der Bebauungsplan fest. Er de- 
finiert die Umsetzung des Vorhabens durch geeignete  Festsetzungen insbesondere zur Nut- 
zung, aber auch zu Bauformen und Begrünung insgesam t so, dass mehr als geringfügige

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
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nachteilige Auswirkungen vermieden werden. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden 
an keiner Stelle beeinträchtigt. Die nach geltendem  Planungsrecht zulässige Ausnutzbarkeit 
des Grundstücks wird nicht erhöht; mögliche Immissionen werden sogar verringert.  
 
9.2 Umwelt- und sonstige allgem. Belange, Stadtbild  
 
Neben der Verträglichkeit der Planung mit der immis sionsschutzbedürftigen Wohnnutzung und 
den verkehrlichen Belangen weist der Bebauungsplan auch seine ökologische Nachhaltigkeit 
nach: Durch Wiedernutzbarmachung der innerstädtisch en Brachfläche wird die ökologische Si- 
tuation im Bestand verbessert. Die Planung entspric ht dem im Baugesetzbuch gebotenen Vor- 
rang der Innenentwicklung und ist deshalb am vorges ehenen Standort nicht nur als tolerabel, 
sondern unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten als wünschenswert anzusehen.  
Die während der öffentlichen Auslegung des Bebauung splans geäußerte Befürchtung, dass ein 
Hochhaus grundsätzlich wesentlich weniger energieef fizient zu betreiben sei als flachere Ge- 
bäude, trifft nicht zu. Mit modernen Fassaden- und Gebäudeausrüstungstechnologien sind 
vielmehr durchaus vergleichbare Energiewerte erziel bar wie bei anderen Gebäuden. So gelten 
auch im vorliegenden Fall die ökologischen Standards und hohen energetischen Anforderungen 
der Stadt Münster, zu deren Einhaltung sich der Inv estor im Städtebaulichen Vertrag explizit 
verpflichtet.   
 
Durch die Positionierung des Hochhauses im „Bild“ d er Stadt aus der Fernsicht zwischen St. 
Lamberti und St.-Paulus-Dom bleibt die Sicht auf die historischen Kirchtürme frei und unverstellt 
erhalten. Die bisherige Ansicht wird jedoch verändert; das Hochhaus wird links neben den Dom- 
türmen deutlich und – nach den Gesetzen der Perspek tive trotz gleicher Bauhöhe – höher in 
Erscheinung treten. Hierin liegt ein Eingriff in di e Gestaltung des Ortsbildes, der ambivalente 
Meinungen und differierende fachliche Bewertungen z ulässt: Bei einer Betrachtung der Stadt- 
ansicht als zweidimensionales, museales Bild kann d ie Veränderung als störend, bei einem die 
Stadtentwicklung als dynamischen und ganzheitlichen  Prozess begreifenden Verständnis da- 
gegen als Bereicherung empfunden werden. Fachrechtl iche Belange der Denkmalpflege sind 
nicht berührt. 
 
Die Veränderung der Stadtsilhouette als ein Aspekt der Bebauungsplanung ist nicht isoliert, 
sondern in der Gesamtbetrachtung mit den anderen Be langen zu sehen und abzuwägen. Des- 
halb besteht auch wegen der Tatsache, dass die aus städtebaulichen Gründen festgesetzte 
Bauhöhe zugleich den Vorstellungen des Investors en tspricht, kein Anlass zur Besorgnis man- 
gelhafter Abwägung. 
 
9.3 Investive Belange 
 
Die Planung dient der Errichtung der Europazentrale  eines international tätigen, bedeutenden 
Finanzdienstleistungsunternehmens. Unternehmensphil osophie und Marktposition des Inves- 
tors erfordern einen Firmensitz, der neben ausreich enden Büroflächen und Erweiterungsmög- 
lichkeiten hohe Ansprüche an eine repräsentative un d innovative Adresse erfüllt. Das hierfür 
entwickelte Bebauungskonzept des Investors, das ein e architektonisch und städtebaulich an- 
spruchsvolle Hochhauslösung vorsieht, wird mit der Planung in quantitativer und qualitativer 
Hinsicht projektbezogen umgesetzt. 
 
9.4 Öffentliche Belange (Wirtschaft, Arbeitsplätze,  Stadtentwicklung / Stadtmarketing)  
 
Die Stärkung und Standortsicherung in Münster ansäs siger mittelständischer Unternehmen hat 
zentrale stadtpolitische und städtebauliche Bedeutu ng. Dies trifft besonders zu für das in Müns- 
ter gegründete und inzwischen international operier ende Unternehmen zeb / rol- 
fes.schierenbeck.associates, das als Investor im Pl angebiet seinen Stammsitz in Münster an- 
siedeln und zur Europazentrale ausbauen will. Der B ebauungsplan schafft die planungsrechtli- 
chen Voraussetzungen für diese Entwicklung und dien t damit sowohl der Stabilisierung und

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
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Fortentwicklung der städtischen Wirtschaftsstruktur  als auch dem Erhalt und der Schaffung ei- 
ner Vielzahl von hochqualifizierten, universitätsnahen Arbeitsplätzen. 
 
Im Zuge des ‚Integrierten Stadtentwicklungs- und St adtmarketingprozesses’ (ISM) wurden Zu- 
kunftsperspektiven für die Stadtentwicklung mit dem  Ziel erarbeitet, Münster im interkommuna- 
len Wettbewerb nachhaltig zu stärken. Die dabei for mulierte Leitorientierung, Münster als Stadt 
der Wissenschaft und Wirtschaft zu profilieren, wir d mit der Planung in beispielhafter Weise 
umgesetzt. Der Bebauungsplan steht damit auch in vo ller Übereinstimmung mit wesentlichen, 
bürgerschaftlich formulierten Zukunftszielen der Stadtentwicklung. 
 
Die Planung stellt außerdem einen wesentlichen Baus tein in der Restrukturierung des ehemali- 
gen ‚Gewerbedreiecks’ dar. Mit der Umsetzung des Bebauungsplans wird die Stadtreparatur in 
dem Gesamtbereich zwischen Steinfurter Straße, Ring  und Grevener Straße nach Nordwesten 
hin abgeschlossen. Die wichtige Stadteingangssituat ion am Schnittpunkt der zur Autobahn füh- 
renden Radiale Steinfurter Straße mit dem Tangenten ring wird stadtgestalterisch und funktional 
entscheidend aufgewertet. 
 
9.5 Abwägungsergebnis 
 
Inhaltlich beschränkt sich die mit dem projektbezog enen Bebauungsplan vorgenommene Ände- 
rung geltenden Planungsrechts auf eine Akzentuierun g der Höhenentwicklung. Diese Verände- 
rung wird zwar in einem Hochhausbaukörper am Stando rt deutlich in Erscheinung treten, stellt 
aber keinen unzumutbaren Eingriff in die bestehende  städtebauliche Situation dar. Sie wird un- 
ter Einschränkung des Nutzungsspektrums umgesetzt u nd zusätzlich durch die Verringerung 
der baulichen Dichte entlang den umgebenden öffentl ichen Straßen, gefällige Bauformen und 
eine hochwertige Freiraumgestaltung kompensiert.  
 
Die privaten Belange der Anwohner können nach Prüfu ng aller denkbaren Aspekte ebenso wie 
die Verkehrserfordernisse als ausreichend berücksic htigt angesehen werden. Der Veränderung 
der Stadtsilhouette von der Steinfurter Straße aus stehen nicht nur die investiven Belange des 
Investors, sondern auch und vor allem die Erfordern isse der Stärkung der münsterischen Wirt- 
schaftsstruktur, der für die Zukunft Münsters exist entiellen Verknüpfung von Universität und 
Wirtschaft sowie des Erhalts und der Schaffung zahl reicher hochqualifizierter Arbeitsplätze ge- 
genüber.  
 
Die Planung ist damit in hervorragender Weise geeig net, die besondere Profilierung Münsters 
als Stadt der Wissenschaft und des Mittelstands vor anzutreiben und so die Stadt im Wettbe- 
werb nachhaltig zu stärken. Nicht zuletzt steht die  Planung damit auch in voller Übereinstim- 
mung mit wesentlichen, bürgerschaftlich formulierte n Zielen der Stadtentwicklung. Der Bebau- 
ungsplan dient somit vitalen öffentlichen Zukunftsi nteressen, die die Veränderung der Stadtsil- 
houette zumindest als hinnehmbar erscheinen lassen.  Die Stadteingangssituation wird mit der 
Komplettierung der Restrukturierungsmaßnahmen im ehemaligen ‚Gewerbedreieck’ stadtgestal- 
terisch und funktional nachhaltig verbessert und aufgewertet. 
 
Die projektbezogene Planung ist mit der städtebauli chen Ordnung, den übergeordneten Ent- 
wicklungszielen der Stadt und den Belangen der angrenzenden Wohnnutzung vereinbar. Sie er- 
reicht einen angemessenen Ausgleich der öffentliche n und privaten Interessen untereinander 
und gegeneinander.  
 
10. Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahm en 
 
Der Bebauungsplan wird durch einen Städtebaulichen Vertrag (öffentlich-rechtlicher Vertrag) 
zwischen der Stadt und dem Investor zeb flankiert. Die darin enthaltenen öffentlich-rechtlichen 
Vereinbarungen dienen im Wesentlichen der Sicherung  der im Grundstückskaufgebot zugesi- 
cherten funktionalen, städtebaulichen und gestalter ischen Qualitäten und regeln die Kosten-

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 25 - 
übernahme für projektbedingte Maßnahmen außerhalb p rivater Grundstücksflächen (z.B. für 
Umbauten an Straßennebenanlagen) durch den Investor. 
 
Die wichtigsten Eckpunkte des Städtebaulichen Vertrages lauten wie folgt: 
 
a) Bauvorhaben 
:  
- Realisierung des vorgelegten Projektentwurfes inn erhalb einer Frist von 5 Jahren 
ab Inkrafttreten des Bebauungsplans unter Einhaltun g der städtebaulichen, 
stadtgestalterischen und architektonischen Qualität en des mit dem Gestaltungs- 
beirat der Stadt abgestimmten Hochbauentwurfes und Einhaltung ökologischer 
Baustandards. 
 
b) Erschließung 
: 
- verkehrstechnische Erschließung: 2 Erschließungsz onen (von der Steinfurter 
Straße und der Gasselstiege); Ausgestaltung der Ers chließungszone von der 
Steinfurter Straße nur als sog. "rechts-rein/rechts-raus-Fahrbeziehung"; 
 
- Erhaltung und Schutz der vorhandenen Bäume im öff entlichen Straßenbereich; 
Ausnahme davon: Erlaubnis zur Entfernung von insges amt 5 Bäumen, die der 
Erschließung im Wege stehen (4 an der Steinfurter S traße und 1 an der Gas- 
selstiege; Entschädigung für die wegfallenden Bäume : Zahlung von insgesamt 
18.850,00 € (Berechnung nach sog. "Methode Koch"). 
 
- Versetzung von 2 Schaltschränken für die LSA durc h die Stadt gegen Kostener- 
stattung (30.000,00 € Vorausleistung); 
 
 c) sonstige Bestimmungen 
:  
- Vereinbarung über analoge Anwendung der §§ 12 Abä tze 5 und 6 Baugesetz- 
buch; Inhalt: Zustimmungserfordernis der Stadt für den Fall, dass ein Dritter in 
den Vertrag eintritt, sowie das Recht der Stadt, de n Bebauungsplan entschädi- 
gungslos aufheben zu können, falls das Bauvorhaben nicht innerhalb der verein- 
barten Frist realisiert wird. 
 
- Wirksamwerden des Vertrages erst mit Rechtswirksa mkeit des Bebauungspla- 
nes. 
 
Zur Beurteilung der Auswirkungen der Planung auf di e unterschiedlichen Bedürfnisse der Be- 
völkerung, -insbesondere auf die sozialen, wirtscha ftlichen und kulturellen Bedürfnisse, die Be- 
lange der Familien, der jungen, alten und behindert en Menschen sowie die unterschiedliche 
Auswirkungen auf Frauen und Männer- wurden die zust ändigen Ämter, Behörden und sonsti- 
gen Träger öffentlicher Belange beteiligt. Während dieser Behördenbeteiligungen sowie wäh- 
rend der Beteiligungen der Bürgerinnen und Bürgern im Planverfahren wurden keine weiteren 
Anhaltspunkte ersichtlich die eine nicht berücksich tigte Betroffenheit der verschiedenen Bevöl- 
kerungsgruppen erkennen lassen. 
 
Die Realisierung des Bebauungsplanes wird sich auf die persönlichen Lebensumstände der im 
Plangebiet lebenden und arbeitenden Menschen auswir ken. Nachteilige Auswirkungen in sozia- 
ler und wirtschaftlicher Sicht sind jedoch nicht erkennbar. Ein Sozialplan ist daher nicht erforder- 
lich.

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße/York-Ring/Gasselstiege 
  
- 26 - 
Diese Begründung dient gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch als Anlage zu 
dem durch den Rat der Stadt Münster am 
als Satzung beschlossenen Bebauungsplan Nr. 520: St einfurter Straße / 
York-Ring / Gasselstiege. 
 
Münster,  
 
 
 
Dr. Tillmann 
Oberbürgermeister 
 
Anhang 
Übersicht über die Fachgutachten 
                                                                                                                                                            
1. Verkehrsuntersuchung  (Ingenieurgesellschaft nts  mbH, Münster, 2008) 
2. Lärmtechnische Untersuchung (Ingenieurgesellscha ft nts mbH, Münster, 2008) 
3. Verschattungsanalyse   (Ingenieurgesellschaft nt s mbH, Münster, 2008) 
4. Gutachterl. Stellungnahme Wind (Ruscheweyh Consu lt GmbH, Aachen, 2008)

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße / York-Ring / Gasselstiege 
Anlage 4 zur Vorlage 1091/2008 
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN / Seite - 1 - von 2 
Textliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB 
 
1. Art der baulichen Nutzung  
 
1.1 Im Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestim- 
mung „Büro- und Geschäftshaus“ sind folgende 
Nutzungen zulässig (§ 11 (1) + (2) BauNVO): 
- Büro- und Dienstleistungsnutzung 
- Gastronomie 
- kleinflächiger Einzelhandel 
- Stellplätze 
 
1.2 Gastronomie- und kleinflächige Einzelhandels- 
betriebe sind nur im Baufenster B sowie im 
Baufenster C nur bis zum 2. Obergeschoss zu- 
lässig. Die Gesamtgeschossfläche für Gastro- 
nomie und kleinflächigen Einzelhandel darf 
2.000 m² nicht überschreiten (§ 11 (2) BauN- 
VO). 
 
2. Maß der baulichen Nutzung 
 
2.1 Unterer Bezugspunkt für die festgesetzten 
Bauhöhen ist die Höhe 61,16 m über Normal- 
null (NN) (gemittelte Höhe der öffentlichen Ver- 
kehrsflächen im Plangebiet). Oberer Bezugs- 
punkt ist die Oberkante der baulichen Anlagen 
einschließlich aller Bauteile (§ 18 (1) BauNVO).  
 
2.2 In den Baufenstern A kann die festgesetzte 
Bauhöhe durch Nebenanlagen und untergeord- 
nete Dachaufbauten (Fahrradabstellanlagen, 
Glasdächer, Treppenausgänge, Aufzugsüber- 
fahrten) um maximal 3 m überschritten werden 
(§ 16 (6) BauNVO).  
 
2.3 Im Baufenster B kann die festgesetzte Bauhöhe 
durch untergeordnete Dachaufbauten (Glasdä- 
cher, technische Geräte, Treppenausgänge, 
Aufzugsüberfahrten) um maximal 3 m über- 
schritten werden, wenn diese zu den Außen- 
kanten der horizontalen Dachflächen einen Ab- 
stand von mindestens 2 m einhalten (§ 16 (6) 
BauNVO).  
 
2.4 Im Baufenster C kann die festgesetzte Bauhöhe 
ausnahmsweise durch eine einheitlich gestalte- 
te Einhausung für untergeordnete Dachaufbau- 
ten (technische Geräte, Treppenausgänge, 
Aufzugsüberfahrten) um maximal 1 m über- 
schritten werden, wenn diese zu der Außenkan- 
te des Gebäudes einen Abstand von mindes- 
tens 4 m einhält. Die einheitlich zu gestaltende 
Einhausung muss über die gesamte Geschoss- 
fläche des darunter liegenden Geschosses, zu- 
rückgesetzt von der Außenkante des Gebäudes 
um 4 m, ausgeführt werden. Die Dachfläche der 
Einhausung ist in zweiachsig gewölbter Form 
auszubilden (§ 16 (6) BauNVO). 
 
3. Öffentliche Verkehrsflächen 
 
3.1 In den festgesetzten Bereichen ohne Ein- und 
Ausfahrt sind untergeordnete Zufahrten nur zu 
den Baufenstern A mit den Kennziffern 1) und 
2) und jeweils mit folgender Zweckbestimmung 
zulässig: A 1) (Steinfurter Straße): Vorfahrt für 
Besucher und Taxis, A 2) (Gasselstiege): Vor- 
fahrt für Besucher, Taxis und Anlieferung (§ 9 
(1) Nr. 11 BauGB).  
 
4. Stellplätze, Begrünung 
 
4.1 Oberirdische Stellplätze sind nur in den Bau- 
fenstern A mit den Kennziffern 1) und 2)  (Vor- 
fahrten) zulässig. Darüber hinaus sind Stellplät- 
ze nur in der Tiefgarage zulässig (§ 12 (6) 
BauNVO). 
 
4.2 Auf zu begrünenden Grundstücksflächen sind 
nur untergeordnete Zuwegungen und Zufahrten 
zulässig (§ 9 (1) Nr. 25 a BauGB). 
 
4.3 In den Baufenstern A sind horizontale Dachflä- 
chen zu mindestens 20%, im Baufenster B zu 
mindestens 50 % als Gründach mit extensiver 
Bepflanzung herzustellen und dauerhaft zu un- 
terhalten (§ 9 (1) Nr. 25 a BauGB). 
 
5. Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche 
Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesim- 
missionsschutzgesetzes  
 
5.1 Bei Errichtung, Änderung oder Nutzungsände- 
rung von Gebäuden muss an den gekenn- 
zeichneten Gebäudefronten in nicht nur zum 
vorübergehenden Aufenthalt von Menschen 
vorgesehenen Räumen  das aus den festge- 
setzten Lärmpegelbereichen nach DIN 4109 
(Schallschutz im Hochbau, Ausgabe Nov. 1989, 
Beuth Verlag) resultierende Schalldämmmaß 
erfüllt werden (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB). 
 
5.2 In dem Baufenster C sind oberhalb einer Höhe 
von 8 m eine Illuminierung, die über eine für die 
Arbeitsplätze erforderliche Innenraumbeleuch- 
tung hinausgeht, sowie ein großflächiges An- 
strahlen des Gebäudes bei Dunkelheit unzuläs- 
sig. Im Bereich der Fassade sind Gläser ohne 
spiegelnde Beschichtung einzusetzen (9 (1) Nr. 
24 BauGB).  
 
 
Textliche Festsetzungen gemäß § 86 BauO NRW 
 
1. Anlagen der Außenwerbung 
 
1.1 Werbeanlagen sind nur zulässig an der Stätte 
der Leistung. In den Baufenstern A mit den 
Kennziffern 1) und 2) sind auch einheitlich ges- 
taltete, in Sammelanlagen zusammengefasste 
Hinweisschilder sowie Fahnen zulässig.  
 
1.2 Unzulässig sind Werbeanlagen in grell beleuch- 
teter, beweglicher, veränderlicher oder reflektie- 
render Form, ausgenommen Fahnen. Generell 
unzulässig ist ferner die Errichtung von Werbe- 
anlagen oberhalb der für das Baufenster B 
festgesetzten Höhe. 
 
1.3 Werbeanlagen dürfen eine Länge von 8 m und 
eine Höhe von 1 m nicht überschreiten und 
nicht mehr als 0,5 m vor die Außenwand vortre- 
ten. Als Sammelanlagen sind flache, freiste-

Bebauungsplan Nr. 520 
Steinfurter Straße / York-Ring / Gasselstiege 
 
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN / Seite - 2 - von 2 
hende Schilder mit einer max. Größe von 3 m² 
zulässig. 
 
Hinweise 
 
1.  Zur Realisierung des Bebauungsplanes wurden 
ergänzende öffentlich-rechtliche Vereinbarungen 
zwischen der Stadt Münster und dem Investor 
(Städtebaulicher Vertrag) abgeschlossen.  
 
2.  Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften 
(Gesetze, Verordnungen, Erlasse und DIN-
Vorschriften) können bei der Stadt Münster im 
Kundenzentrum Planen - Bauen - Umwelt, im 
Erdgeschoss des Stadthauses 3, Albersloher 
Weg 33, 48155 Münster, eingesehen werden. 
3.  Die Entdeckung von Bodendenkmalen ist unver- 
züglich der Stadt Münster / Städtische Denkmal- 
behörde oder dem Landschaftsverband Westfa- 
len-Lippe, Westfälisches Museum für Archäologie 
/ Landesmuseum und Amt für Bodendenkmal- 
pflege, Münster anzuzeigen (§ 15 DSchG). Die 
Fundstelle ist unverändert zu erhalten (§ 16 
DSchG).