Verlängerung des Mietvertrages der freifinanzierten Objekte Münsterer Str. 23, 31 und 33 in 51063 Köln-Mülheim

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/562/1 
 
Vorlagen-Nummer 
 3315/2020 
Freigabedatum 
16.12.2020  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Verlängerung des Mietvertrages der freifinanzierten Objekte Münsterer Str. 23, 31 und 33 in 
51063 Köln-Mülheim 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat der Stadt Köln stellt den Bedarf fest, das Mietverhältnis mit der Eigentümergemeinschaft der 
Objekte Münsterer Str. 23, 31 und 33 in 51063 Köln-Mülheim weitere 15 Jahre ab 2022 fortzusetzen 
und beschließt, den Mietvertrag entsprechend verlängern. Die Verwaltung wird beauftragt, einen ent-
sprechenden Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag abzuschließen. 
 
 
Ausschuss Soziales und Senioren 14.01.2021 
Finanzausschuss 01.02.2021 
Rat 04.02.2021

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  341.633,16 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2022 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.    341.633,16 € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2022 
a) Erträge    280.000 € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung 
Auf der Grundlage der Zuständigkeitsordnung der Stadt Köln vom 13.12.2019 entscheiden die vom 
Rat gebildeten Ausschüsse in ihrem Aufgabenbereich gem. § 5 Abs. 1 c bei Anmietungen und ande-
ren Vereinbarungen zur Bereitstellung von Liegenschaften: ab 100.000 Euro voraussichtlicher Miet-
summe pro Jahr bzw. bei einer Vertragsdauer von mehr als fünf Jahren. Bei einer voraussichtlichen 
Mietsumme von mehr als 1 Mio. Euro innerhalb der Laufzeit entscheidet der Rat der Stadt Köln. 
 
 
Aufgabenstellung des Amtes für Wohnungswesen: 
 
Schwerpunkt der Aufgabenstellung des Amtes für Wohnungswesen ist die Bereitstellung und Verwal-
tung von Unterkünften und Wohnungen für dringend Wohnungssuchende und von Obdachlosigkeit 
bedrohte Menschen sowie für Geflüchtete. 
 
Der seit 2009 starke Anstieg von geflüchteten Personen schlägt sich auch in den Unterbringungszah-
len der Stadt Köln insgesamt nieder, so dass die Unterbringungsnotwendigkeiten kontinuierlich stei-
gen. Das Amt für Wohnungswesen kann mittels eigener Bautätigkeit keine ausreichenden Ressour-
cen für die Versorgung des berechtigten Personenkreises schaffen. Es ist deshalb unabdingbar die 
Anmietung von geeigneten Objekten Dritter zu akquirieren.

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Objektdaten 
 
3 Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 39 Wohneinheiten 
Münsterer Str. 23, 31 und 33, 51063 Köln-Mülheim 
Flur 05, Flurstücke 3142/80, 3143/80 und 80/1, Wohnfläche 2.588,13 qm 
 
Mit Stand 30.11.2020 sind alle 39 Wohneinheiten untervermietet. 
 
 
Vertragsdaten/Vertragsverlängerung 
 
Die Objekte Münsterer Str. 23, 31 und 33 sind für den vorgenannten Aufgabenbereich erstmalig zum 
01.03.1996 für die Dauer von 15 Jahren mit einer Nettokaltmiete von 17,50 DM/qm (8,95 €/qm) an-
gemietet worden. Zuletzt wurde das Objekt mit Nachtragsvertrag vom 01.08.2011 für die Zeit vom 
01.01.2012 bis 31.12.2021 fest angemietet mit einer Nettokaltmiete von 9,90 €/qm. Aufgrund einer 
Indexmieterhöhung beträgt die Nettokaltmiete aktuell 10,10 €/qm. 
Soweit 12 Monate vor Ablauf der Festmietzeit das Mietverhältnis nicht gekündigt wird, verlängert es 
sich um 1 Jahr mit jährlicher Kündigungsfrist zum Ende eines Kalendervierteljahres.  
Nach Ablauf der Anmietungsdauer ist das Mietobjekt an die Eigentümergemeinschaft ohne bestehen-
de Untervermietungen zurückzugeben. 
 
Die Eigentümergemeinschaft teilt mit Schreiben vom 18.03.2019 mit, dass diese an einer langfristigen 
Vertragsverlängerung nach Ablauf der o.g. Festmietlaufzeit von weiteren 10 Jahren bzw. 15 Jahren 
interessiert ist und bittet um Neuverhandlungen bezüglich der Miethöhe. Seitens des Amtes für Woh-
nungswesen wird ebenfalls eine langfristige Vertragsverlängerung für eine Planungssicherheit ange-
strebt. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen wurden folgende Konditionen besprochen: 
 
Laufzeit ab dem 01.01.2022 für weitere 15 Jahre, bis zum 31.12.2036 mit folgender Nettokaltmiete 
(ohne Indexierung): 
 
 01.01.2022 bis 31.12.2025 i.H.v. 11,00 €/qm 
 01.01.2026 bis 31.12.2031 i.H.v. 11,50 €/qm 
 01.01.2032 bis 31.12.2036 i.H.v. 11,90 €/qm 
 
Während der bisherigen 25-jährigen Vertragslaufzeit erfolgten Mieterhöhung nach Indexierung von 
insgesamt 1,15 €/qm (12,85 %). Nach den gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbu-
ches (BGB) besteht die Möglichkeit einer Mieterhöhung von bis zu 15 % (Kappungsgrenze Köln) alle 
3 Jahre. Auch bei den Konditionen im Rahmen einer anvisierten Vertragsverlängerung wurde eine 
Mieterhöhung von insgesamt 0,90 €/qm auf 11,00 €/qm ausgehandelt, die weit unter den nach dem 
BGB gegebenen Möglichkeiten liegt. Diese Staffelung wird aus Sicht des Amtes für Wohnungswesen 
als adäquat betrachtet. 
 
 
Bedarf einer Vertragsverlängerung 
 
Die Objekte werden durch das Amt für Wohnungswesen als Unterbringungsressource betrieben für 
Personen, die sich aus eigener Kraft nicht am Wohnungsmarkt versorgen können und im Wettbewerb 
mit anderen Wohnungssuchenden benachteiligt sind. Die Wohnungen werden an diesen Personen-
kreis mit Untermietverträgen vermietet. 
 
Die Knappheit von bezahlbarem Wohnraum in der Stadt Köln führt zu einem nachhaltigen Bedarf an 
bezahlbaren Mietwohnungen für Personenkreise, die aufgrund besonderer Vermittlungshemmnisse 
nur geringe Chancen auf dem freien Wohnungsmarkt haben. 
Frei werdende Wohnungen der benannten Objekte werden nach dem Konzept der integrativen Bele-
gung wieder vermietet. Hierbei werden berücksichtigt: 
 Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungsschein aus dem umgebenden Stadtteil

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 dringend Wohnungssuchende mit Zugangsbeschränkungen zum Wohnungsmarkt 
 wohnungslose Menschen sowie Geflüchtete mit gesicherten Aufenthaltsstatus, die bisher in 
den Einrichtungen des Amtes für Wohnungswesen lebten. 
 
Das Amt für Wohnungswesen übernimmt deshalb mit seinem Konzept zur sozialintegrativen Bele-
gung eine wichtige Steuerungsfunktion zum Erhalt des sozialen Friedens innerhalb der Stadtgesell-
schaft. 
 
Der Standort ist etabliert und akzeptiert. Durch die sozial integrativ gesteuerte Belegung/Vermietung 
ist eine sich gegenseitig stabilisierende Mieterschaft entstanden, wodurch die Objekte selbst wie auch 
deren langjährige Mieterschaft in das Wohnumfeld integriert sind.  
 
Soweit der bestehende Mietvertrag nicht verlängert wird, müssten durch das Amt für Wohnungswe-
sen die bestehenden Untermietverträge fristgerecht gekündigt werden. Damit verbunden würde für 
den weitaus überwiegenden Teil der Mieterinnen und Mieter drohende Wohnungslosigkeit eintreten, 
da sie sich selbständig auf dem regulären Wohnungsmarkt nicht versorgen können. 
 
In diesen Fällen wäre das Amt für Wohnungswesen nach dem Ordnungsbehördengesetz verpflichtet, 
diese Menschen erneut im Regelsystem der Wohnungslosenhilfe unterzubringen. 
 
 
Ergebnis der Bewertung der Vertragsverlängerung insgesamt 
 
Der Standort soll aufgrund der o.g. Begründung langfristig im Bestand des Amtes für Wohnungswe-
sen gehalten werden.  
 
 
Finanzierung 
 
Die Aufwandsermächtigungen für die Mietzahlungen stehen im Doppelhaushalt 2020/2021 inkl. der 
mittelfristigen Ergebnisplanung 2022-2024 im Teilergebnisplan 1004, Bereitstellung und Bewirtschaf-
tung von Wohnraum, in Teilplanzeile 16, sonstige ordentliche Aufwendungen, im Haushaltsjahr 2020 
und 2021 jeweils in Höhe von 313.681,36 Euro und ab dem Haushaltsjahr 2022 jährlich in Höhe von 
341.633,16 Euro zur Verfügung. Dez. V wird im Rahmen des Haushaltsaufstellungsprozesses 2022 
ff. innerhalb des dann zugewiesenen Budgets die erforderlichen Mittel, inkl. Mietsteigerung, vorsehen. 
 
Durch die Untervermietung der Wohnungen (für ca. 9 Euro/qm) werden Erträge i. H. v. jährlich rund 
280.000 Euro im Teilergebnisplan 1004, Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum, in Teil-
planzeile 5, privatrechtliche Leistungsentgelte, erwirtschaftet. 
 
Da mit der Weiterführung des Mietvertrages bestehende Strukturen gesichert werden und keine Leis-
tungsausweitung stattfindet, sind die Voraussetzungen der Haushaltsbewirtschaftung im Zuge der 
Corona-Krise erfüllt.