Bauvoranfrage Emmastraße 25 - Neubau eines Seniorenpflegeheims, einer Wohnbebauung mit teilweiser gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss und Tiefgarage

18,70 OK Attika
-3,50 OKFF TG
0,00 OKFF EG
3,50 OKFF OG1
6,50 OKFF OG2
9,45 OKFF OG3
12,40 OKFF OG4
15,35 OKFF OG5
12,75 OK Attika
Substrataufbau ≥60 cm
0,00 OKFF EG
12,75 OK Attika
3,50 OKFF OG1
6,50 OKFF OG2
9,45 OKFF OG3
KurzzeitpflegeCafé
Emmastr aße
Grundstücksgrenze
Wohnen
Pflegen
Tiefgarage
Grundstücksgrenze
Systemschnitt Ost-West I 1:500

Café
Tagespflege
Pflege
440 m²
1.340 m²
nicht störendes Gewerbe
160
 m²
227 m² Spielfläche
Spielfläche
150 m2
1.430 m2
433 m2
520 m2 600 m²
Wohnen
Kita
Grundstück 7.540 m²
520 m²Erdgeschoss
1.Obergeschoss
2.Obergeschoss
3.Obergeschoss
4.Obergeschoss
5.Obergeschoss
Wohnen Pflege Kita
1.863 m²
1.034 m²NVG
1.840 m²
1.533 m²
1.533 m²
1.533 m²
BGF Gesamt
inkl. NVG
810 m²7.496 m²8.196 m²
686 m²
1.840 m²
1.840 m²
1.840 m²
1.500 m²
Gewerbe
1.500 m²
4.033 m²
BGF
3.309 m²
3.373 m²
3.373 m²
2.874 m²
1.840 m²
inkl. NVG
18.802 m²
290 m²
150 m²
gef.Wohnen
800 m²
800 m²
Wohnen
49,7%
        Pflege + gef. Wohnen
50,3%
8.196 m² 8.296 m² 16.492 m²
Bezugsbasis
100%
Pflege1.533 m2
Wohnen
1.840 m²
Pflege
Wohnen
gef. Wohnen
1.533 m²
686 m²
800 m²
290 m²
Kita
1.Obergeschoss
Regelgeschoss ab dem 2.Obergeschoss
Erdgeschoss
Berechnung BGF

Axonometrie  Gesamtareal

Axonometrie 2
Wohnen
Pflegen
nicht 
störendes 
Gewerbe
KITA

Landeshauptstadt Datum: 12.03.2025

Düsseldorf

MERNRTRETTETT NER

Maßstab 1: 1.000

0 10 20
EEE
1cm = 10m

TG
V
IV
VI
I
II II
Wohnen
Pflege
OKAttika 12,75m
OKAttika 15,75
OKAttika 18,70m
mögliche 
Teilungsgrenzemögliche Teilungsgrenze
Dachbegrünung
PV-Anlage
Dachbegrünung
PV-Anlage
11 Appartements
Azubi-Wohnen
EingangWohnen
Eingang
Kita
Eingang
Wohnen
Eingang
Pflege I Tagespflege
Anlieferung
Gangerschließung
80 Bewohner
Dachbegrünung
PV-Anlage
Tagespflege 
EG
20 Besucher Emmastraße
Patio Pflege
Patio Patio
Quartiersgarten
01 02
03 04 05 06 0807
040302
01
Bahnkörper
OK Böschung Bahnkörper
Gleisbett
OK Böschung Bahnkörper
I
OKAttika 4,00
IOKAttika 4,00
grenzständige Bebauung
grenzständige Bebauung
EKFF EG = 36,30 m ü. NHN
OKFF 
EG 
=
 36,30 
m 
ü. 
NHN
OKFF EG = 
36,30 m ü. NHN
OKFF EG = 
36,30 m ü. NHN
LaubbaumØ=10m 
h=15m
ehemaliger Notausgang in Grenzwand
Fitness-Studio (Baulastlöschung)
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
KITA
Erdgeschosszone, nicht störendes Gewerbe
Hol- & BringverkehrKITA
Spielfläche Kita
Spielfläche Kita
Lageplan Emma Areal | 1:500

APS/032/2025 
 
 X  öffentlich      nicht öffentlich   
Beschlussvorlage 
Betrifft: 
Bauvoranfrage, Emmastraße 25 – Neubau eines Seniorenpflegeheims, einer 
Wohnbebauung mit teilweiser gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss und Tiefgarage. 
Fachbereich: 
63 - Bauaufsichtsamt     
 
Dezernentin / Dezernent: 
Beigeordnete Cornelia Zuschke      
 
Beratungsfolge: 
Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität 
Bezirksvertretung 3 25.03.2025 Anhörung 
Ausschuss für Planung und 
Stadtentwicklung 26.03.2025 Entscheidung 
 
Beschlussdarstellung: 
 
Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beschließt die Erteilung der 
erforderlichen Befreiungen und Ausnahmen. 
 
Befreiungen sind erforderlich hinsichtlich der Art der Nutzung, der GRZ und GFZ, der 
Geschossigkeit, der textlichen Festsetzung 4.3 (Geräuschpegelbegrenzung) sowie 
eines im Bebauungsplan festgesetzten Alleenbaums. 
 
 
Sachdarstellung: 
 
Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des qualifizierten 
Bebauungsplans Nr. 5575/057. Das Vorhaben wird bauplanungsrechtlich gemäß § 30 
Absatz 1 BauGB beurteilt.  
Der Bebauungsplan setzt ein Gewerbegebiet (GE), eine GRZ von 0,6 und eine GFZ 
von 1,2 sowie eine II-Geschossigkeit fest.  
Laut textlicher Festsetzung 4.3 dürfen die von den einzelnen Betrieben ausgehenden 
Geräuschimmissionen tagsüber den Geräuschpegel von 53 dB(A) und nachts von 38 
db(A) nicht überschreiten. Ebenso sind im Bebauungsplan auf der Emmastraße 
Alleebäume festgesetzt. 
 
Im Bestand befinden sich auf dem Grundstück ein Parkplatz sowie verschiedene 
gewerbliche Nutzungen. Darunter sind eine KFZ-Werkstatt, ein Fitnessstudio, ein

Seite 2 
Bierverlag sowie ein Gastronomiebetrieb.  
 
Geplant ist die Errichtung eines IV bis V-geschossigen Pflegeheims sowie einer VI-
geschossigen Wohnbebauung mit einer darunter befindlichen Tiefgarage. Nicht 
störende Gewerbebetriebe sind in Teilen des Wohnbaukörpers sowie des Pflegeheims 
vorgesehen (angedacht sind Werkstätten für Orthopädie, Physiotherapie, 
Gastronomie und Fitnessstudio o. ä.) 
Für das Vorhaben ist die Erteilung der folgenden Befreiungen erforderlich: 
Das Pflegeheim ist als Anlage für gesundheitliche Zwecke im Gewerbegebiet 
ausnahmsweise zulässig. 
Für die geplante Wohnnutzung ist eine Befreiung erforderlich. 
Gleiches gilt für die Geschossigkeit, die die festgesetzte überschreitet.  
  
Im Bereich der Wohnbebauung wird die festgesetzte GRZ von 0,6 mit 0,46 
unterschritten, im Bereich des Pflegeheims mit 0,64 leicht überschritten 
Die GFZ beträgt für den Bereich Pflege 2,33 und im Bereich Wohnen 2,38.  
Zur Realisierung der Tiefgarageneinfahrt sowie der oberirdischen Stellplätze ist die 
Entfernung eines Alleebaums im öffentlichen Straßenraum erforderlich. 
 
Aufgrund des Bauvolumens von über 7000 m³ und der Grundstücksgröße von über 
1000 m² fällt die Genehmigung der erforderlichen Befreiungen und Ausnahmen in die 
Zuständigkeit des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung. 
 
 
Begründung: 
Aufgrund der verkehrlichen Situation im Bereich des Baugrundstücks und der 
fehlenden Durchfahrt an der Bahnlinie ist das Grundstück für gewerbliche 
Nachnutzung bedingt geeignet. 
Straßenbegleitend sind auf der Emmastraße beidseitig Wohnnutzungen vorhanden. 
Zusätzlich besteht in der Stadt ein erhöhter Bedarf an Wohnungen und 
Pflegeeinrichtungen. 
Letztere sind in einem Gewerbegebiet ausnahmsweise zulässig. 
 
Unter Anwendung des § 31 Abs. 3 BauGB ist aus Sicht der Verwaltung hier auch eine 
Wohnnutzung auf diesem Grundstück genehmigungsfähig – auch mit den erhöhten 
Ausnutzungsziffern hinsichtlich der Geschossigkeit und der GFZ. 
Dies ist möglich vor dem Hintergrund, dass trotz der Lärmbelastung durch Bahn und 
vorhandene Gewerbebetriebe gesunde Wohnverhältnisse durch architektonische 
Schallminderung nachgewiesen werden können. 
Das heute zu 100 % versiegelte Grundstück wird großflächig entsiegelt. Die Dächer 
werden intensiv und extensiv begrünt. 24 zusätzliche Bäume werden hier gepflanzt. 
Im Baugenehmigungsverfahren wird geprüft werden, ob die Tiefgarageneinfahrt 
optimiert werden kann. Ansonsten wird der Alleebaum durch Neupflanzungen 
kompensiert. 
 
 
Nachrichtlich: 
 
Der Nachweis der erforderlichen Stellplätze ist Teil des weiteren 
Genehmigungsverfahrens. 
 
 
Anlagen: 
Katasterplan 
Luftbild 
Bebauungsplan Auszug 
Lageplan

Seite 3 
Lageplan Grünflächen 
Grundriss EG 
Grundriss Regelgeschoss 
Systemschnitt 
Axonometrie 
Axonometrie Gesamtareal

52,95 5
64,32 5
31,98
32,81
21,26
5
10,59
28,65
39,49 5
49,77
20,54 5
14,44
14,62
35,96 5
6,525 16,78 6,525 7,305
11,97
TG
V
IV
VI
I
II II
Wohnen
Pflege
OKAttika 12,75m
OKAttika 15,75
OKAttika 18,70m
mögliche 
Teilungsgrenze
mögliche 
Teilungsgrenze
Dachbegrünung
PV-Anlage
Dachbegrünung
PV-Anlage
11 Appartements
Azubi-Wohnen
EingangWohnen
Eingang
Wohnen
Eingang
Wohnen
Eingang
Pflege I Tagespflege
Anlieferung
Gangerschließung
80 Bewohner
Dachbegrünung
PV-Anlage
Tagespflege 
EG
20 Besucher Emmastraße
Patio Pflege
Patio Patio
Quartiersgarten
01
02
03 04 05 06 0807
09
10
11
12
Bahnkörper
OK Böschung Bahnkörper
Gleisbett
OK Böschung Bahnkörper
I
OKAttika 4,00
I
OKAttika 4,00
grenzständige Bebauung
grenzständige Bebauung
EKFF EG = 36,30 m ü. NHN
OKFF 
EG 
=
 36,30 
m 
ü. 
NHN
OKFF EG = 
36,30 m ü. NHN
OKFF EG = 
36,30 m ü. NHN
LaubbaumØ=10m 
h=15m
ehemaliger Notausgang in Grenzwand
Fitness-Studio (Baulastlöschung)
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
nicht störendes Gewerbe
Erdgeschosszone, nicht störendes Gewerbe
Lageplan Emma Areal | 1:500

165,75 m2
704,94 m2
578,09 m2
2
1
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
1.343,67 m2
350,70 m2
91,58 m2
42,62 m2
33,43 m2
23,38 m2
42,61 m2
20,85 m2
41,52 m2
127,41 m2
119,15 m2
121,31 m2
57,49 m2
11,64 m2
119,70 m2
36,09 m2
56,24 m256,24 m2
VI
IV
V
I
I
II II
TG
Oberkante Böschung Gleiskörper Oberkante Böschung Bahnkörper
Beginn Gleisbett
I
Tiefgarage
852 m²
712 m²
214 m²
185 m²
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Baum 
im
Straßenraum
Lageplan Grünflächen & Baumstandorte  | 1:500
GRZ  I  0,54
GFZ  I  2,25
4.027 m² / 7.540 m²
18 m²Balkon 
16.962 m²   / 7.540 m²185 m²
214 m²
712 m²
852 m²
Grünflächen
1.963 m²
  148 m²
  165 m²
  350 m²
  578 m²
  704 m²
1.343 m²
Dachfläche begrünt
3.288 m²
Baumpflanzung Baumbestand Baumfällung
24

Erdgeschoss
Café
Tagespflege
Pflege
Nutzungskonzept Erdgeschoss
Pflege
Wohnen
nicht störendes
Gewerbe 1.660 m²
650 m²
850 m²
Wohnen
nicht störendes Gewerbe
nicht störendes
 Gewerbe
160
 m²

Nutzungskonzept Regelgeschoss
Regelgeschoss
Pflege
Pflege
Wohnen
nicht störendes
Gewerbe 1.660 m²
Wohnen

6,35
18,70 OK Attika
-3,50 OKFF TG
+18,70 OK Attika
±0,00 OKFF EG
+3,50 OKFF OG1
+6,50 OKFF OG2
+9,45 OKFF OG3
+12,40 OKFF OG4
+15,35 OKFF OG5
Bahnkörper
- Oberbilker Allee -
Tiefgarage
Volksgarten
Wohnen
GrundstücksgrenzeGrundstücksgrenze
Substrataufbau ≥60 cm
nicht störendes Gewerbenicht störendes
Gewerbe
Lageplan Emma Areal | 1:500Systemschnitt   Nord-Süd I  1:500

Axonometrie 2
Wohnen
Pflegen
nicht 
störendes 
Gewerbe
nicht 
störendes
Gewerbe

Axonometrie Gesamtareal

APS/032/2025/1 
 
 X  öffentlich      nicht öffentlich   
Beschlussvorlage 
Betrifft: 
Bauvoranfrage Emmastraße 25 - Neubau eines Seniorenpflegeheims, einer 
Wohnbebauung mit teilweiser gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss und Tiefgarage 
Fachbereich: 
61 - Stadtplanungsamt     
 
Dezernentin / Dezernent: 
Beigeordnete Cornelia Zuschke      
 
Beratungsfolge: 
Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität 
Bezirksvertretung 3 24.06.2025 Anhörung 
Ausschuss für Planung und 
Stadtentwicklung 25.06.2025 Entscheidung 
 
Beschlussdarstellung: 
 
Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung erteilt die erforderlichen 
Befreiungen und Ausnahmen. 
 
 
Sachdarstellung: 
 
Das Vorhaben wurde dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung bereits in der 
Sitzung am 25.03.2025 unter der Vorlagenummer APS/032/2025 vorgelegt. 
 
Aufgrund der Anregungen aus der Sitzung wurden Anpassungen vorgenommen. 
 
Die Gesamtbruttogeschossfläche liegt nach aktuellem Planungsstand be i ca. 19.000 
m². Gegenüber der zuletzt vorgestellten Planung, in der eine BGF von ca. 18.000 m² 
vorgesehen war, stellt dies eine Erhöhung dar.  
 
Die Bruttogeschossfläche der geplanten gewerblichen Nutzung hat sich gegenüber 
der vorherigen Planung leicht ve rringert: Während in der vorherigen Fassung ca. 
1.660 m² vorgesehen waren, sieht die aktuelle Planung ca. 1.500 m² vor.  
 
Zusätzlich zur bisherigen Planung wurde nun eine Kindertagesstätte mit einer Fläche 
von ca. 800 m² in das Nutzungskonzept mit aufgenom men. Von den verbleibenden 
ca. 16.700 m² entfallen 7.500 m² auf eine Pflegeeinrichtung. Die geplante

Seite 2 
Wohnbebauung wird auf 800 m² von den geplanten 9000 m² öffentlich gefördert 
errichtet werden. 
 
Die Integration der Kindertagesstätte in das Nutzungskonzept  hat zu einer 
geringfügigen Veränderung der Grundrisse geführt, was wiederum eine Anpassung 
der Grundflächenzahl (GRZ) sowie der Geschossflächenzahl (GFZ) erforderlich 
macht.  
 
Die Grundflächenzahl (GRZ) im Bereich der Wohnnutzung beträgt nach aktuellem 
Planungsstand 0,51 und liegt damit geringfügig über dem zuvor vorgesehenen Wert 
von 0,48. 
 
Ebenso wurde die Geschossflächenzahl (GFZ) im Bereich Wohnen angepasst: Sie 
beträgt nun 2,58 gegenüber 2,38 in der vorherigen Planung. 
 
Hinsichtlich der Grünflächenbil anz ergeben sich gegenüber der vorherigen Planung 
geringfügige Anpassungen: Von den nicht überbauten Grundstücksflächen sind 
nunmehr ca. 2.080 m² als Grünflächen vorgesehen; zuvor waren hierfür ca. 2.000 m² 
eingeplant. 
 
Auch bei den Dachflächen ist eine Erhöhung der Begrünung vorgesehen: Aktuell sind 
ca. 3.550 m² Dachflächen begrünt geplant, gegenüber ca. 3.300 m² in der 
vorhergehenden Planung. 
 
Die geplante Quotierung beträgt 50,3 % und beinhaltet gefördertes Wohnen (800 
m²) sowie eine Pflegeeinrichtung (ca. 7500 m²).  
 
 
Begründung:  
 
Die Begründungen der oben genannten Vorlage APS/032/2025 besitzen weiterhin 
Gültigkeit. 
 
Die geplante Quotierung gem. Baulandmodell beträgt 50,3 % und beinhaltet 
gefördertes Wohnen (800 m²), sowie eine Pflegeeinrichtung (ca. 7500 m²). 
 
Um die erforderliche Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB erteilen und als Teil der 
öffentlichen Belange das Baulandmodell umsetzen zu können, wird die Verwaltung 
eine Nebenbestimmung in den Vorbescheid aufnehmen, wonach die Antragstellerin 
verpflichtet ist, vor Einreichung eines Bauantrages einen Vertrag mit der Stadt zu 
schließen, der den Bau und die Vermietung von 800 m² gefördertem 
Mietwohnungsbau sowie die Errichtung und den Betrieb einer Pflegeeinrichtung zum 
Inhalt hat. Weitere Vertragsinhalte werden das Geltend machen von Vertragsstrafen 
bei Vertragsverstößen sowie deren Absicherung durch die Hinterlegung einer 
Bankbürgschaft sein. 
 
Die Verwaltung hat daher gegen die Erteilung der erforderlichen Befreiungen und 
Ausnahmen keine Bedenken.

Seite 3 
 
Anlagen: 
Katasterauszug 
Luftbild 
Bebauungsplan 
Lageplan 
Quotierung, Grundrisse 
Systemschnitt 
Axonometrie 
Axonometrie Gesamtareal 
Beschlussvorlage APS/032/2025

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