Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Ortskern Arheilgen“

E n t w u r f   e i n e r   S a t z u n g 
 
zur Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Ortskern 
Arheilgen“ vom 11.11.1987 
 
vom ........ 
 
Aufgrund des § 5 der Hessischen Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 
142), zuletzt geändert durch Gesetz vom 28.03.2015 (GVBl. S. 158), sowie des § 162 Abs. 2 
des Baugesetzbuchs (BauGB) i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I Seite 2414), zuletzt geändert 
durch Art. 118 des Gesetzes vom 31.08.2015 (BGBl. I S. 1494), wird gemäß Beschluss der 
Stadtverordnetenversammlung vom .......... folgende Satzung erlassen: 
 
 
§ 1  Aufhebung der Sanierungssatzung „Ortskern Arheilgen“ 
 
Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Ortskern Arheilgen“ vom 
11.11.1987, das begrenzt wird durch die seitlichen und hinteren Grundstücksgrenzen Messeler 
Straße Hausnummer 2 bis 72 (gerade Nummern), Obere Mühlstraße Nr. 1, Gute-Garten-Straße 
Nr. 53 bis 31 (ungerade Nummern), Ruthsenbach, Untere Mühlstraße Nr. 19 bis 9 (ungerade 
Nummern), Südostgrenze des Grundstücks Arheilger Woogstraße Nr. 5, Ostgrenze des 
Grundstücks Hofgasse Nr. 4, Nordgrenzen der Grundstücke Gute-Garten-Straße Nr. 20 bis 2 
(gerade Nummern) und Frankfurter Landstraße Nr. 145 sowie der Westseite der Frankfurter 
Landstraße und der Südgrenze des Grundstücks Frankfurter Landstraße Nr. 197 in Darmstadt-
Arheilgen, wird aufgehoben. 
 
 
§ 2  Inkrafttreten 
 
Diese Satzung tritt am 01.01.2016 in Kraft. 
 
Darmstadt, den    Der Magistrat der Wissenschaftsst adt Darmstadt 
Cornelia Zuschke, Stadträtin

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
29.09.2015 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassu ng Magistrat 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
III, 61, 62, 63, 65  
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2015/0428 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-010-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes 
„Ortskern Arheilgen“  
 
Vorlage vom: 24.09.2015  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Der auf der Begründungsseite enthalten e Bericht zur Aufhebung der Sanierungssatzung 
„Ortskern Arheilgen“  wird zur Kenntnis genommen.  
 
2. Dem als Anlage beigefügten Entwurf einer Satzung zur Aufhebung der Satzung über die 
förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „ Ortskern Arheilgen “ wird zugest immt.  
Er wird zur Satzung beschlossen.  
 
 
Anlagen: Entwurf Aufhebungssatzung Sanierungsgebiet Ortskern Arheilgen  
 
Datenschutzrelevante Anlage:

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Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vo m

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Begründung zur Magistratsvorlage 2015/0428 vom 24.09.2015: 
 
 
Zu 1.: Bericht zur Aufhebung der Sanierungssatzung „Ortskern Arheilgen“ 
 
 
Anlass zur Aufhebung der Satzung 
Die Sanierungssatzung wurde durch die Stadtverordnetenverordneten in ihrer Sitzung am 14.05.1987 
beschlossen und am 20.11.1987 im Darmstädter Echo öffentlich bekannt gemacht. Sie trat am 
21.11.1987 in Kraft. 
Nach mehrfachen Fristverlängerungen hat das zuständige Hessische Ministerium für Umwelt, 
Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz die Wissenschaftsstadt Darmstadt durch 
Bescheid vom 09.12.2014 aufgefordert, die Sanierungssatzung zum 31.12.2015 aufzuheben. 
Dies wird insbesondere mit der Verpflichtung des Landes Hessen gegenüber dem Bund begründet, 
alle Sanierungsmaßnahmen zeitnah abzurechnen. 
Der  Abschluss der Sanierungsmaßnahme liegt damit nicht mehr im Ermessen der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt. 
 
 
Plangebiet und Ausgangslage vor Beginn der Sanierung 
 
Der Stadtteil Arheilgen befindet sich im Norden der Wissenschaftsstadt Darmstadt, ungefähr sechs 
Kilometer vom Stadtzentrum entfernt. Das Sanierungsgebiet umfasst den historischen Ortskern mit 
seiner dörflichen Siedlungsstruktur  und hat eine Größe von ca. 18 Hektar. 
 
Der Ortskern Arheilgen  geht auf eine reine Bauernsiedlung mit aneinander gereihten Hofanlagen im 
Stile der fränkischen Hofreite zurück. Die weitere Entwicklung war gekennzeichnet durch 
Verdichtungsprozesse, die eine intensivere Bebauung und eine Differenzierung der Nutzungsformen 
mit sich brachten. 
 
Prägend für den Charakter der Arheilger Stadtteilmitte ist die Durchmischung der Funktionen 
Wohnen, Arbeiten und Freizeit. Die Qualität des historischen Ortskerns liegt in seiner  relativ 
einheitlichen, kleinmaßstäblichen Baustruktur mit engen Straßen und Gassen und der unmittelbaren 
Nähe zu Grün- und Landschaftselementen. Die historische Siedlungsstruktur und die dörflich 
ländliche Prägung des alten Ortskerns sind weitgehend bis heute erhalten geblieben. 
 
Private Baumaßnahmen hatten in den Jahren vor dem Beginn der Stadtteilsanierung teilweise zu 
nicht strukturgerechten Erneuerungsmaßnahmen und funktional unbefriedigenden baulichen 
Ergänzungen geführt. Der oft wenig sensible Umgang mit bauhistorisch wertvoller Bausubstanz 
entsprach nicht den Zielen der im Städtebau ab Mitte der 70er Jahre entwickelten Strategie der 
„Erhaltenden Erneuerung“. 
 
Vor Beginn der Stadtteilsanierung wurden bereits 1979 in einer Stadtteilrahmenplanung für den 
Stadtteil Arheilgen die Stadtteilprobleme und Entwicklungsziele definiert, ein Konzept für die 
Landschafts- und Siedlungsstruktur sowie Planungsgrundsätze für Landschafts- und Freiflächen und 
für die besiedelten Flächen erarbeitet. Die Konzeption enthält Vorschläge für Maßnahmen in den

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Bereichen „Erhaltende Erneuerung der Gebäudesubstanz des alten Ortskerns“, „Verbesserung des 
Versorgungs- und Dienstleistungsangebotes“ und „Entwicklung einer attraktiven Stadtteilmitte zur 
Stärkung der Wohnfunktion“. Teil II der Rahmenplanung befasste sich mit dem Ortskern. In einer 
intensiven Analyse wurden Qualitäten und Probleme erfasst und quantifiziert sowie Vorschläge für 
die weitere Entwicklung erarbeitet. 
 
Neben den erwähnten unbefriedigenden baulichen Ergänzungen zeigten sich in Arheilgen auch 
weitere städtebauliche Missstände und Probleme, hervorgehoben durch den überörtlichen Nord-
Süd- Durchgangsverkehr auf der Frankfurter Landstraße, der in starkem Maße das Arheilger Zentrum 
und die anliegenden Wohngebiete belastete. Die gesamte Umgebung des durch den Ortskern 
fließenden Ruthsenbachs und des dazugehörigen Grünzuges befand sich in einem städtebaulich 
vernachlässigten Zustand. Der Bachlauf entlang der Bachstraße und der Unteren Mühlstraße war 
teilweise verschlossen und wichtige Wegeverbindungen fehlten. 
 
Da durch die Rahmenplanung bereits die wesentlichen Probleme und Zusammenhänge dargestellt 
und Maßnahmenschwerpunkte erarbeitet waren, konzentrierte sich die 1986 erarbeitete 
vorbereitende Untersuchung im Wesentlichen auf die Baustruktur und den Bestand der Gebäude im 
Ortskern, die Sanierungsnotwendigkeit, die Durchführbarkeit der verschiedenen Maßnahmen und 
die Mitwirkungsbereitschaft der Beteiligten. 
 
 
Sanierungsziele 
 
Abgeleitet aus den Vorbereitenden Untersuchungen wurden folgende Sanierungsziele formuliert 
 
- Bewahrung der historisch wertvollen Bausubstanz 
- Belebung der Stadtteilmitte 
- Neugestaltung des Ruthsenbachbereiches 
- Lösung vorhandener Verkehrsprobleme 
- Stärkung der Wohnfunktion 
 
Entsprechend dem Ziel der Sanierung, die historische Bausubstanz zu sichern, wurden rund 30 
Privatgebäude modernisiert. Unterstützung erhielten die Eigentümer über die Mitfinanzierung durch 
Städtebaufördermittel von Bund, Land Hessen sowie durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
 
Besonders hervorzuheben ist dabei die Modernisierung der Alten Rückenmühle als eines der 
früheren Projekte. Mit zusätzlichen Geldern aus der Wohnungsbauförderung konnten hier 12 
Sozialwohnungen geschaffen werden. Der Abstimmungsaufwand zwischen allen Akteuren war 
aufgrund des ursprünglich sehr schlechten Zustandes des Anwesens, des Projektumfanges und des 
Anspruches der denkmalgerechten Wiederherstellung besonders hoch. 
Ebenfalls erwähnenswert ist die gelungene Modernisierung des Anwesens ‘Nach dem Wieschen 1 – 
Kniestockhaus –’. Dieses Gebäude befand sich ursprünglich in städtischem Eigentum und konnte 
nach jahrelangen Bemühungen mit denkmalgerechten Modernisierungsauflagen verkauft werden.

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Die Modernisierung durch einen privaten Eigentümer konnte finanziell durch Städtebaufördermittel 
unterstützt werden und war eines der letzten Projekte dieser Art im Fördergebiet. 
Neben der Sicherung historischer Bausubstanz im Privatbesitz wurden auch entsprechende Gebäude 
in städtischem Eigentum saniert. In diesem Zusammenhang ist besonders die sogenannte 
 ‘ Zehntscheuer’, Messeler Str. 60 – 64 zu nennen, die durch Maßnahmen wie die der statischen 
Sicherung des Dachstuhls und durch bestandssichernde Bauarbeiten eine Daseinssicherung für die 
Zukunft erfuhr. Mit der Gestaltung des Vorderbereiches im Zuge der Umgestaltung der Messeler 
Straße stellt sie heute einen gelungenen Blickfang dar. 
 
Initialzündung für die Belebung der Stadtteilmitte ging sicher von der  Modernisierung des 
Gasthauses ‘Zum Goldenen Löwen’ aus. Nach Brand und jahrelangem Leerstand bzw. Nutzung als 
Möbellager mitten im Ortskern Arheilgens konnte das Gebäude nach dem Erwerb durch die Stadt  
wieder denkmalgerecht modernisiert werden und seiner heutigen Nutzung als Gaststätte mit 
Bürgersaal zugeführt werden. Die Verlagerung des Biergartens zum Straßenraum, die Verlegung der 
Straßenbahnlinie sowie der Umbau des gesamten Löwen-Umfeldes waren flankierende Maßnahmen, 
die bis heute zu einer nachhaltigen Belebung der Ortsmitte beitragen. Städtebaufördermittel wurden 
hier u.a. für die Verlegung der Gleichrichterstation eingesetzt. 
 
Auch mit der Neugestaltung des Ruthsenbaches und seiner Uferbereiche sollte der alte Ortskern in 
seiner städtebaulichen Identität gestärkt werden. Die Bachstraße wurde zum verkehrsberuhigten 
Bereich umgebaut, der Uferbereich wurde in Teilen als Erlebnisraum gestaltet. Sitzmöglichkeiten 
wurden geschaffen, der Wasserlauf wurde durch Pflanzmaßnahmen und Steinsetzungen belebt und 
Brückengeländer neu und einheitlich gestaltet. Mit der Freilegung des Ruthsenbaches im Bereich der 
Unteren Mühlstraße wurde der Zusammenhang des Ortskerns mit seiner naturräumlichen 
Umgebung wieder hergestellt. 
 
Neben der Unteren Mühlstraße ist die Messeler Straße eine Haupterschließungsstraße im Ortskern 
Arheilgens. Durch ihr hohes Verkehrsaufkommen und überhöhte Geschwindigkeiten des 
Kraftfahrzeugverkehrs wurden Anwohner und Passanten in nicht unerheblichem Umfang belästigt 
und gefährdet. Zur Herabsetzung der Fahrgeschwindigkeiten und damit verbunden zur Erhöhung der 
Sicherheit aller Verkehrsteilnehmer wurden mit Hilfe von Städtebaufördermitteln Teilbereiche in der 
Messeler Straße umgestaltet. Dabei wurden auch städtebauliche Bezüge aufgenommen wie z.B. die 
Neugestaltung des Vorplatzes an der Zehntscheuer oder vor der Kirche. 
 
Mit den vorangestellten Zielen und Maßnahmen wurde der Grundstock für die Wiederherstellung 
eines funktionierenden Stadtteils gelegt. Hausmodernisierungen, die Umwandlung des Goldenen 
Löwen in ein Bürgerzentrum, die Neugestaltung von Straßen und Plätze sowie die Hervorhebung von 
naturräumlichen Qualitäten wie dem Ruthsenbach haben zusammen wesentlich dazu beigetragen, 
dem Ortskern wieder neue Wohn- und Aufenthaltsqualität zu verschaffen. 
 
 
Bürgerbeteiligung und Bauleitplanung 
 
Das Baugesetzbuch schreibt vor, die Sanierung mit Eigentümern, Mietern und Pächtern und 
sonstigen Betroffenen frühzeitig zu erörtern. Außerdem sollen die Betroffenen zur Mitwirkung der 
erforderlichen Maßnahmen angeregt und hierbei im Rahmen des Möglichen beraten werden.

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Wie die Beteiligung umgesetzt werden soll, liegt im Ermessen der Gemeinde. 
Von Beginn an lag der Schwerpunkt der Sanierung bei der Sicherung der historischen Bausubstanz 
und damit bei den bereits beschriebenen Modernisierungen von privaten Wohngebäuden. Bis zur 
Umsetzung solcher Maßnahmen waren häufige und umfangreiche Beratungsgespräche und Besuche 
vor Ort erforderlich. Insoweit fand hier die geforderte Beteiligung in Form von Einzelgesprächen 
statt. 
Bei öffentlichen Maßnahmen, wie z.B. der Umgestaltung der Messeler Straße wurden Broschüren 
bzw. Faltblätter verteilt, es fanden Bürger- und Anliegerveranstaltungen statt und ein Planungsbeirat 
für die Maßnahme Ruthsenbach wurde organisiert und betreut. 
In diesem Planungsbeirat hatten Vertreterinnen und Vertreter der Bürgerschaft, verschiedener 
Interessengruppen und der Parteien die Gelegenheit, den Planungsprozess aktiv zu begleiten. 
Neben diesen maßnahmenbezogenen Beteiligungen fand auch die gesetzlich vorgeschriebene 
Beteiligung im Rahmen von Bebauungsplanverfahren statt. Über die rechtskräftigen Bebauungspläne 
A 7.1, A 7.2, A 7.3, A 8 und A 42 sind die städtebaulichen Sanierungsziele künftig auch ohne die 
Anwendung des besonderen Städtebaurechts gesichert. 
 
 
Durchführung der Sanierung 
 
Mit dem Sanierungsgebiet „Ortskern Arheilgen“ entstand neben dem Martinsviertel ein zusätzliches 
Aufgabenfeld in diesem Bereich. Zur Unterstützung der Verwaltung wurde das Architektenbüro Gras 
herangezogen, welches insbesondere die Aufgabe hatte, private Eigentümer für die Modernisierung 
ihrer Wohngebäude zu gewinnen. Das gleiche Büro hatte bereits die Vorbereitenden 
Untersuchungen erarbeitet und war bis 1997 als Sanierungsbeauftragter für die Stadt tätig. 
In den Folgejahren konnte die Sanierung durch die Verwaltung weitergeführt werden. 
 
 
Ausgaben und Finanzierung der Gesamtmaßnahme 
 
Nach derzeitigem Bearbeitungsstand wurden Ausgaben in Höhe von rd. 11,5 Mio € getätigt. 
 
Diese teilen sich auf in:  
 
 26 % für Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen (überwiegen Projekt Goldener Löwe) 
 26 % für Erschließungsmaßnahmen 
 25% für Modernisierungsmaßnahmen 
 10 % für Planungsleistungen 
 10 % für Grunderwerb 
 
und die restlichen 3% für sonstige Kosten, wie z.B. für Sanierungsbeauftragte oder Erstellung der 
Vorbereitenden Untersuchungen.

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Diesen Ausgaben stehen Finanzierungsmittel aus folgenden Quellen gegenüber: 
 
 64 % Städtebaufördermittel von Bund und Land 
 30% Städtebaufördermittel der Stadt 
 4 % Ausgleichsbeträge 
 
Die restlichen Einnahmen in Höhe von 2 % wurden z.B. durch Grundstücksverkäufe erzielt.  
 
Da die Verhandlungen zum Erwerb von privaten Flächen zur Herrichtung eines öffentlichen 
Grünzuges gemäß den Festsetzungen des  Bebauungsplans A 7.3 bislang nicht zum Erfolg geführt 
werden konnten, verbleibt nach derzeitigem Rechnungsstand und vorbehaltlich der Prüfung der 
Gesamtabrechnung durch das Land Hessen eine Rückzahlungsverpflichtung der Stadt an das Land 
Hessen in Höhe von 65.000,-€  für nicht in Anspruch genommene Fördermittel . Der Betrag ist im 
städtischen Haushalt gesichert. 
 
 
Resümee und Ausblick 
 
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die zu Beginn des Sanierungsverfahrens festgelegten Ziele 
zur Aufwertung und Entwicklung des Sanierungsgebietes weitgehend erreicht wurden: öffentliche 
Infrastruktureinrichtungen und Erschließungsanlagen wurden, wo nötig, bedarfsgerecht erneuert, 
öffentliche Räume neu gestaltet, Wohnungsbestände durch eine zeitgemäße Ausstattung und 
Schaffung von guten Wohnverhältnissen aufgewertet und einige das Stadtbild prägende Gebäude 
saniert. 
Für die Zukunft wurden die Sanierungsziele durch die bereits genannten rechtskräftigen 
Bebauungspläne gesichert. 
Zusammen mit weiteren städtischen Maßnahmen, die zusätzlich zur Sanierung durchgeführt worden 
sind, wurde die Stabilität und Attraktivität des Ortskerns wesentlich gesteigert. 
Als Projekt der Zukunft bleibt die Entwicklung des durchgängigen öffentlichen  Grünzuges gemäß den 
Festsetzungen des Bebauungsplans A 7.3 von der Rückenmühle bis zur Messeler Straße. 
 
Vor dem Hintergrund dieses erfolgreichen Ergebnisses ist die Aufhebung der Sanierungssatzung nun 
zu beschließen.  
 
 
Zu 2.: 
 
Der als Anlage beigefügte Entwurf einer Satzung zur Aufhebung der Satzung über die förmliche 
Festlegung des Sanierungsgebietes „Ortskern Arheilgen“ in Darmstadt vom 11.11.1987 für das 
Gebiet, das begrenzt wird durch die seitlichen und hinteren Grundstücksgrenzen Messeler Straße 
Hausnummer 2 bis 72 (gerade Nummern), Obere Mühlstraße Nr. 1, Gute-Garten-Straße Nr. 53 bis 31 
(ungerade Nummern), Ruthsenbach, Untere Mühlstraße Nr. 19 bis 9 (ungerade Nummern), 
Südostgrenze des Grundstücks Arheilger Woogstraße Nr. 5, Ostgrenze des Grundstücks Hofgasse Nr. 
4, Nordgrenzen der Grundstücke Gute-Garten-Straße Nr. 20 bis 2 (gerade Nummern) und Frankfurter

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Landstraße Nr. 145 sowie der Westseite der Frankfurter Landstraße und der Südgrenze des 
Grundstücks Frankfurter Landstraße Nr. 197 in Darmstadt-Arheilgen, ist gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als 
Satzung zu beschließen. 
 
Die Aufhebungssatzung wird anschließend durch öffentliche Bekanntmachung in Kraft gesetzt. Damit 
tritt die Sanierungssatzung „Ortskern Arheilgen“ gemäß § 2 der Aufhebungssatzung mit Ablauf des 
31.12.2015 außer Kraft. 
 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
 
Cornelia Zuschke 
Stadträtin 
 
 
Darmstadt, 24.09.2015 
61.1 kr     Nst. 3643 
61.2 zim    Nst. 2603