Soziale Wohnraumagentur Köln

Soziale Wohnraumagentur Köln (SWA) 
In Kooperation von
Stadt Köln
Hilfesystem Hilfen in Wohnungsnotfallsituationen 
Diakonie Michaelshoven Soziale Hilfen gGmbH
Stand 25.10.2024

Überblick
 Ausgangslage - einige Zahlen
 Schlaglichter zur Unterbringung in Einfachhotels 
 Ziel und Einbettung der Sozialen Wohnraumagentur Köln (SWA) in das Kölner Konzept                                 
zur Bekämpfung von Wohnungslosigkeit (KöKoWo)
 Das KöKoWo – strategische Ansätze
 Warum eine SWA für Köln?
 Was wird die SWA machen?
 Wie wird die SWA arbeiten?
 Zielgruppe und Ziele der SWA
 Was braucht es für den Betrieb einer SWA?
 Wie wird die Arbeit und die Leistungsfähigkeit der SWA kontrolliert?
 Beirat der SWA und Info-Transfer in bestehende Gremienstruktur?
 Träger der SWA - Wer wir sind und was uns für die Arbeit qualifiziert
 Zeitplan der Entwicklung und Umsetzung der SWA

Ausgangslage - einige Zahlen zu Wohnungsnotfällen
Quelle: Kölner Konzept zur Bekämpfung von Wohnungslosigkeit 2024 (KöKoWo)
 In Köln sind jährlich zwischen 3.500 und 4.500 Wohnverhältnisse bedroht.
 Zum Jahresbeginn 2023 waren in Köln rd. 12.000 Personen wohnungslos, davon rd. ¾ Erwachsene 
und ¼ Kinder.
 Von den rd. 8.000 wohnungslosen Erwachsenen war das Gros (rd. 91 %) öffentlich-rechtlich 
untergebracht, jeweils rd. 4,5 % lebten ohne jede Unterkunft bzw. waren verdeckt wohnungslos.
 Bei den rd. 8.000 wohnungslosen Erwachsenen handelte es sich in der Mehrheit (rd. 55 %) um 
Geflüchtete mit anerkanntem Schutzstatus, davon knapp die Hälfte Geflüchtete aus der Ukraine.
 Ohne Fluchthintergrund waren rd. 1.125 Personen (14,4 %) in Sozialhäusern untergebracht.
 Rd. 750  Personen (7,5 %) waren mit Leistungsbezug nach §§ 67 SGB XII ff. versorgt.
 Aktuell sind 1.780 Personen ohne Fluchthintergrund (rd. 20 % von gesamt) nach OBG in Einfach-
hotels untergebracht.

 Die Hotelzimmer sind nahezu immer voll ausgelastet. Daher ist es ausgesprochen schwierig das 
„Matching“ auf den Mehrbettzimmern zu verbessern oder Einzelzimmer für Menschen mit 
psychischer Einschränkung bereit zu stellen. 
 Somit gibt es mangels Alternativen in Teilen eine nicht bedarfsgerechte durchmischte Belegung wie 
z.B.: Person mit massiven auffälligen psychischen Einschränkungen auf einem Zimmer mit 
berufstätiger Person, oder drogenkonsumierende Person mit einer abstinenten Person in einem 
Zimmer.
Schlaglichter zur Unterbringung in Einfachhotels

Ziel und Einbettung der SWA in das KöKoWo
Quelle: Kölner Konzept zur Bekämpfung von Wohnungslosigkeit 2024 (KöKoWo)
 „In Köln werden immer mehr Menschen wohnungslos, manche sogar obdachlos, und sie verbleiben 
oft lange Zeit in den städtischen Unterbringungsangeboten, ohne Zugang zu neuem Wohnraum zu 
erhalten. 
 Dies steht im Widerspruch zu den Zielen der Stadt Köln, die allen in Köln lebenden Menschen sichere 
und gesunde Lebensbedingungen bieten möchte. Der Umgang mit den ärmsten Menschen einer 
Gesellschaft ist ein Maßstab für deren Humanität. 
 Das Hauptziel ist daher, die verfassungsrechtlich garantierten Menschenrechte zu verwirklichen und 
den Menschen, die von Obdachlosigkeit und Wohnungslosigkeit bedroht sind, eine 
menschenwürdige und eigenverantwortliche Lebensgestaltung zu ermöglichen, unabhängig von 
ihrer Staatsangehörigkeit. 
 Neben der Schaffung bezahlbaren Wohnraums für Kölner*innen braucht es neue Konzepte und 
Maßnahmen, die Menschen unterstützen, die derzeit ohne Wohnung und zum Teil sogar ohne 
Obdach in Köln leben.“

Warum eine SWA für Köln?
 Die bisherigen Instrumente zur Wohnraumbeschaffung (kommunale Belegrechtswohnungen, die 
Projekte „Viadukt“ und „Housing First“), sowie der von den Trägern der Hilfe für Menschen in 
Wohnungsnotlagen bereitgestellte Trägerwohnraum u. ä. decken den stetig steigenden Bedarf an 
angemessenem Wohnraum nicht mehr annäherungsweise. 
 Die Aussichten wohnungsloser Menschen, ohne gezielte institutionelle Unterstützung ihre 
Lebenslage zu verändern, ist für die Bewohner*innen von Einfachhotels gering bis aussichtslos. 
Damit droht die Verfestigung prekärer Lebensverhältnisse und die Verstärkung sozial 
unerwünschter Verhaltensweisen.
 Aktuell liegt die durchschnittliche Verweildauer der aktuell 1.780 in den 61 Einfachhotels 
untergebrachten Personen bei rd. 24 Monaten, in Einzelfällen sogar bis zu 14 Jahren. Hier besteht 
dringender Handlungsbedarf, zumal die Kosten stetig steigen und durchschnittlich rd. 50 € pro Tag 
und Platz betragen (mtl. 1.500 €, 18.250 €  p.a., im Gesamtjahr rd. 32,5 Mio. €). Geld, das anteilig in 
der Reintegration wohnungsloser Menschen in die Normalwohnraumversorgung bedarfsgerechter 
eingesetzt werden kann.
 Ein Teil der in den Einfachhotels lebenden Menschen, auch Familien und Alleinerziehende, hat 
außer Hilfen bei der Wohnraumbeschaffung keinen weitergehenden Unterstützungsbedarf, geht 
sogar einer sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung nach und wäre, bei entsprechender 
institutioneller Unterstützung, relativ zeitnah mit Wohnraum zu versorgen.

Warum eine SWA für Köln?
 Selbst sozial aufgeschlossene und engagierte Akteur*innen des Wohnungsmarktes zögern oftmals 
vor einer Vermietung an Menschen in Wohnungsnotlagen, da sie im Falle von Problemen nach einer 
Vermietung fürchten, alleine gelassen zu werden und auf entstandenen Kosten sitzen zu bleiben. 
Hier können durch die Verbindung von Wohnraumakquise, Wohnraumbewirtschaftung sowie die 
Übernahme sozialer und wirtschaftlicher Garantien durch die SWA reale, aber auch vermeintliche 
Risiken abgefedert und die Vermietungsbereitschaft gefördert werden. 
 In verschiedenen Städten (z.B. Karlsruhe, Hannover, Stuttgart) bestehen bereits seit Jahren 
vergleichbare Soziale Wohnraumagenturen, die den Nachweis der auch in Zeiten angespannter 
Wohnungsmärkte erfolgreichen Reintegration wohnungsloser Menschen in normale 
Wohnverhältnisse erbracht haben. 
 Im Rahmen der Landesinitiative „Endlich ein Zuhause“ des MAGS NRW konnten 2023 im Rahmen 
der sogenannten (mit der SWA vergleichbaren) „Kümmerer-Projekte“ rd. 2.200 Wohneinheiten an 
Menschen in Wohnungsnotlagen in NRW vermittelt werden.
 Der Sektor der privaten Vermieter ist bei den bisherigen Strategien zur Wohnraumakquise eher 
vernachlässigt worden. Hier wird die SWA ihr Hauptbetätigungsfeld platzieren, zumal in Köln rd. 2/3 
des Mietwohnungsmarktes in privater Hand liegt.

Was wird die SWA machen?
 Ziel der SWA ist es, Menschen in Notunterkünften des Amtes für Soziales, Arbeit und Senioren 
sowie in Straßenobdachlosigkeit den Zugang zum regulären Wohnungsmarkt zu ermöglichen. Zu 
den Tätigkeiten gehören beispielsweise im Bereich „Wohnen“:
 Aufbau verlässlicher und verbindlicher Kooperationsstrukturen mit lokalen Wohnungsanbietern
 Akquise, Vermittlung und Sicherung von mietvertraglich abgesichertem Wohnraum
 An- und Weitervermietung von mietvertraglich abgesichertem Wohnraum (ggf. inkl. 
Risikoaufschlag, Kaution und Erprobung von verschiedenen Modellen der Generalanmietung)
 Herbeiführung sozialer Bindungen im Wohnbestand durch Vermittlung an das Amt für 
Wohnungswesen sowie Erwerb von Belegungsrechten (finanzielle Anreize, 
Sanierung/Instandsetzung nicht marktfähiger Immobilien etc.)
 Entwicklung und Erprobung von innovativen  Investorenmodellen zur Schaffung von Wohnraum
 Aufbau eines Wohnungspools und einer Wohnungssuchenden Datei
 Verwaltung und Bewirtschaftung von Wohnraum
 Haustechnischer- und ggf. hauswirtschaftlicher Dienst

Was wird die SWA noch machen?
 Ergänzt wird der Bereich Wohnen durch die Funktion der intermediären Sozialarbeit, zu deren Aufgaben 
beispielhaft gehört:
 Organisation enger und verbindlicher Zusammenarbeit mit den lokalen Akteur*innen der Hilfen für 
Menschen in Wohnungsnotlagen (z.B. Amt für Soziales, Arbeit und Senioren, Hotelscouts, Amt für 
Wohnungswesen, Angeboten nach §§ 67 ff. SGB XII und lokale Vermieter/-organisationen)
 Beratung von Vermieter*innen bei der Auswahl der Mieter*innen und Unterstützung im 
Vermietungsfall (Erstellung von Betriebsabrechnungen,.. )
 Sicherstellung der Erreichbarkeit für Mieter*innen sowie Vermieter*innen und direkten Intervention 
bei Problemen im Mietverhältnis oder mit der Nachbarschaft inkl. Konfliktmoderation
 Entwicklung und Anwendung eines Wohnungssuchenden-Profils sowie Unterstützung der 
zuständigen Stellen bei der Auswahl der Hilfesuchenden
 Beratung und ggf. Unterstützung der infrage kommenden wohnungslosen Haushalte (z.B. bei 
leistungsrechtlichen Fragen, Sicherung der Mietzahlungsfähigkeit, Betriebskostenabrechnungen, 
Umgang mit Altschulden und negativen Bonitätsauskünften)
 Vorbereitung und Begleitung bei Wohnungsbesichtigungen
 Organisation und Sicherstellung von wohnbegleitenden Hilfen im Bedarfsfall

Sozialarbeit
Immobi-
lienfachkraft
- Amt für Soziales,
Arbeit und Senioren
- Amt für Wohnungs-
wesen
- Hotelscouts
- Angebote nach §§
67 ff. SGB XII
Private Vermieter*innen
Auswahl der 
Hilfesuchenden und 
Wohnungsbedarfs
Mitteilung des
Wohnraumakquisition 
und Vermittlung
Vermittlung bei Problemen
im Mietverhältnis und bei Bedarf in 
wohnbegleitende Hilfen nach § 67 SGB XII
Sozialarbeiterische Begleitung/ 
Unterstützung wohnungssuchender  
Haushalte und Vermieter*innen
Aufbau/Weiterentwicklung 
verlässlicher und verbindlicher 
Kooperationsstrukturen
An-/Weitervermietung, Neu-
bau, Umbau, Sanierung, Kauf, 
Vermittlung von 
Belegungsrechten, Aufbau eines 
Wohnungspools, Verwaltung 
und Bewirtschaftung von 
Wohnraum, 
Haustechnik/Hauswirtschaft 
etc.
Wie wird die SWA arbeiten?

Zielgruppe und Ziele der SWA
 Zielgruppe der SWA sind zunächst Menschen in den Einfachhotels/Notunterkünften, die über 
Angebote privater Vermieter*innen mit Wohnraum versorgt werden sollen, unabhängig von dem 
Merkmal „Mietvertragsfähigkeit“. Durch diese Festlegung sollen Überschneidungen mit den 
Zielgruppen des Projektes „Viadukt“ (Mietvertragsfähigkeit zwingende Voraussetzung) und mit 
Housing First (Versorgung straßenobdachloser Menschen mit starken Einschränkungen und 
multiplem Unterstützungsbedarf) vermieden werden.
 Der Zielgruppe soll über die SWA ein Zugang zum regulären Wohnungsmarkt ermöglicht werden. 
Angestrebt wird bis 2030 die Vermittlung von rd. 800 Personen aus bis ca. 600 Haushalten und 
damit eine Reduktion der öffentlich-rechtlichen Unterbringung in Einfachhotels auf 1.000 Plätze. 
 Angestrebt wird dadurch zugleich eine Verkürzung der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer in den 
Unterkünften der Notversorgung von 24 auf 9 Monate. Im Kölner Konzept zur Bekämpfung von 
Wohnungslosigkeit wird damit die Erwartung an eine langfristige Kosteneinsparung von 
ca. 18 Mio. € jährlich verbunden.
 Die SWA wird eng mit den Unterstützungssystemen für Menschen in Wohnungsnotlagen (Hilfen 
nach §§ 67- 69 SGB XII), mit dem Amt für Soziales, Arbeit und Senioren und dem Amt für 
Wohnungswesen zusammenarbeiten.
Quelle: Kölner Konzept zur Bekämpfung von Wohnungslosigkeit 2024 (KöKoWo)

Was braucht es für den Betrieb der SWA?
 Personelle Ausstattung
 Projektleitung
 Immobilienfachkräfte mit Marketingerfahrung
 Verwaltung/Bewirtschaftung
 Soziale Arbeit und ähnliche Qualifikation (Bachelor, FH-/Diplom, Master ...)
 Haustechnischer Dienst / hauswirtschaftliche Unterstützung
 Sächliche Ausstattung
 Büro-, Beratungs- und Besprechungsräume
 Zeitgemäße Kommunikations-, Büro- und Nachrichtentechnik sowie Verbrauchsmaterialien
 Mobilitätsmöglichkeiten inkl. Nutzfahrzeug
 Investitionsfonds zur Herbeiführung von Belegrechten (Instandsetzung/ Instandhaltung, Sanierung, 
Mietausfallrisiko, Budgetbildung bei Mietkaution,  u. ä.)

Wie wird die Leistungsfähigkeit der SWA kontrolliert?
 Die SWA wird einer laufenden Leistungskontrolle, statistischen Erfassung relevanter Parameter und 
jährlichen Berichterstattung unterzogen. Dazu gehören u.a.: 
 Anzahl vermittelter Wohnungen (eigener Mietvertrag des/der Hilfesuchenden),
 Anzahl angemieteter und an Wohnungsnotfälle weitervermieteter Wohnungen 
(Einzelwohnungen und Generalmietverträge)
 Anzahl über Kauf, (Um)Bau, Instandsetzung/Sanierung erschlossener Wohnungen
 Anzahl vermittelter Wohnungen/Geschäftsräume an Sozialträger
 Anzahl Wohneinheiten mit herbeigeführter Sozialbindung
 Anzahl gewonnener Investoren zur Errichtung von angemessenen und bezahlbaren 
Wohnimmobilien
 Anzahl und Art der vermittelten wohnbegleitenden Hilfen
 Beständigkeit der begründeten Mietverhältnisse
 Dokumentation der Kosten und Einsparungen (für Personal-, Sachkosten und Investitionen)
 soziale Integration, Einbeziehung des sozialen Umfeldes, Krisenbewältigung
 Externe Evaluation von Zielen, Zielerreichung und Bedarf an Nachjustierung beauftragt durch Stadt 
Köln

Amt für Soziales, 
Arbeit und Senioren
Beirat 
SWA
Haus u. 
Grund
Freie Träger
Träger der 
SWA
NN
Beirat der SWA und Info-Transfer
Amt für 
Wohnungswesen Info-Transfer / Berichterstattung Stadtverwaltung 
Köln
z.B. Immobilienanbieter wie Sparkassen, Kirchenverbände, 
Verband der Genossenschaften,  Maklerverbände
Vertretung wird von Liga bestimmt

 Die Diakonie Michaelshoven / Soziale Hilfen gGmbH / Wohnhilfen Köln verfügt: 
 über Expertise im Arbeitsfeld der Hilfen für Menschen in Wohnungsnotlagen und betreibt 
bereits seit 2021 erfolgreich eine Soziale Wohnraumagentur im Oberbergischen Kreis
 über umfangreiche Erfahrung in der Akquise, Verwaltung und Bewirtschaftung von Immobilien
 über Erfahrungen in der Standortentwicklung
 über Erfahrungen in den Bereichen Haustechnik / Hauswirtschaft speziell in und mit der 
Zielgruppe der Menschen in Wohnungsnotlagen
Träger der SWA - Wer wir sind und was uns für die Arbeit qualifiziert

Die Diakonie Michaelshoven e.V.

Erstellung und 
Abstimmung des 
KöKoWo Verabschiedung 
des KöKoWo im 
Rat der Stadt 
Köln 26.05.2024
2022 2023 2025
Fachkolloquien 
unter Federfüh-
rung des Dezer-
nats für Soziales, 
Gesundheit und 
Wohnen unter 
Beteiligung der AG 
Wohnungslosen-
politik zur Neuaus-
richtung der Hilfen 
für Menschen in 
Wohnungsnot-
lagen
Zeitplan der Entwicklung und Umsetzung der SWA
2024 2026 2027 2028 2029
Feinkonzept SWA, 
Aufbau der 
Infrastruktur, Ent-
wicklung von 
Kooperations-
struktur, wirkungs-
orientiertes 
Fachcontrolling, 
Öffentlichkeits-
arbeit, Gremien etc.
Erprobungs-Phase I
Wohnraumakquise und Vermittlung
Beirat
Berichter-
stattung
Auswertung/ 
Entscheidung 
über 
Fortführung 
Erprobung
Beirat
Berichter-
stattung
Beirat
Berichter-
stattung
Auswer-
tung und 
Abschluss-
veranstal-
tung
1.780 
Personen 
in OBG
1.000 
Personen 
in OBG
Erprobungs-Phase II bei positivem 
Evaluationsergebnis aus Phase I
Beirat
Berichter-
stattung
Wissenschaftliche Evaluation

Anlage2 zu 2355/2025 
 
 
Dezernat, Dienststelle  
V/50/507 
 
Vorlagen-Nummer 
 0324/2025 
Freigabedatum 
 01.07.2025 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Soziale Wohnraumagentur Köln  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
1. Der Rat der Stadt Köln beschließt den Betrieb einer Sozialen Wohnraumagentur 
(SWA) ab dem 01.08.2025, zunächst befristet auf 3 Jahre, begleitet durch eine wissen-
schaftliche Evaluation.  
 
2. Bei Vorliegen eines positiven Evaluationsergebnisses erfolgt eine Verlängerung der 
Erprobung der Maßnahme um weitere 2 Jahre. Bei weiterem positiven Verlauf in der 
zweiten Erprobungsphase erfolgt die Vorbereitung und Einholung des Ratsbeschlus-
ses zur Verstetigung.  
 
3. Die Verwaltung wird ermächtigt, im Rahmen einer Ziel- und Leistungsvereinbarung die 
Diakonie Michaelshoven Soziale Hilfen gGmbH mit der Umsetzung zu beauftragen.  
 
Die hierfür erforderlichen Mittel sind im genehmigten Haushaltsplan 2025/2026 ff im Teilergeb-
nisplan des Amtes für Soziales, Arbeit und Senioren in der Produktgruppe 1005 – Leistungen 
zur Vermeidung von Obdachlosigkeit, Teilplanzeile 13, Aufwendungen für Sach- und Dienst-
leistungen, im Haushaltsjahr 2025 (354.500 €) und ab 2026 ff (850.000 €) enthalten. 
 
 
Rat 03.07.2025

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            
% 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  354.500 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            
% 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2026 
a) Personalaufwendungen    420.000 € 
b) Sachaufwendungen etc.    430.000 € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
 
Ausgangslage 
 
Bezahlbarer Wohnraum in Köln ist weiterhin und zunehmend knapp. Der sinkende Bestand 
öffentlich geförderter Wohnungen, eine äußerst geringe Fluktuationsquote im geförderten 
Wohnbestand, weiterhin weit unter Plan erfolgende Bautätigkeiten und eine in nahezu allen 
Preisklassen steigende Nachfrage verschärfen die Wohnungsknappheit. Von Wohnungsver-
lust bedrohte oder obdachlose Menschen sind bei der Wohnungssuche besonders häufig 
nicht erfolgreich. In vielen Fällen resultieren daraus langjähriges oder auch dauerhaftes Ver-
bleiben in ordnungsbehördlichen Unterbringungsangeboten, Angeboten der Obdachlosenhilfe 
oder der Hilfen nach § 67 SGB XII. Die Unterbringung erfolgt zu großen Teilen in Beherber-
gungsbetrieben (Einfachhotels), teilweise auch in spezifischen Zielgruppenobjekten mit sozial-
arbeiterischem Unterstützungsangebot durch Träger der Wohnungslosenhilfe. 
 
Aktuell liegt die durchschnittliche Verweildauer der rund 1.780 in den 61 Beherbergungsbetrie-
ben untergebrachten Personen in Köln bei rund zwei Jahren. Grundlage für eine angestrebte 
gesellschaftliche Integration sowie Arbeitsaufnahme für diesen Personenkreis, sind jedoch

3 
stabile Rahmenbedingungen in Wohnungen. Neben der deutlichen Verbesserung vieler Merk-
male des Zusammenlebens in unserer Stadt führt die bessere Integration bei der überwiegen-
den Anzahl der Betroffenen auch zu einer Senkung der öffentlichen Kosten, da sich die Unter-
bringungszahlen in Beherbergungsbetrieben reduzieren. 
 
Gemäß § 2 des Wohnraumstärkungsgesetztes NRW (WohnStG) sollen Gemeinden Woh-
nungssuchende, soweit sie der Hilfe bedürfen, bei der Beschaffung von Wohnraum unterstüt-
zen. Ein Rechtsanspruch auf die Beschaffung einer Wohnung besteht jedoch nicht. Der ange-
spannte Kölner Wohnungsmarkt und die überlasteten Kölner Hilfesysteme erschweren es 
Menschen in Obdach- und Wohnungslosigkeit, in Arbeit, Wohnen und Gesellschaft zurückzu-
kehren.  
 
Die bisherigen Instrumente zur Wohnraumbeschaffung (Belegrechtswohnungen, die Projekte 
„Viadukt“ und „Housing First“), von den Trägern der Wohnungslosenhilfe bereitgestellter Trä-
gerwohnraum u. ä. decken den stetig steigenden Bedarf an angemessenem Wohnraum nicht 
hinreichend ab.  
 
In Gesprächen mit dem Verband der Immobilienkleinanbieter Haus und Grund e.V. hat sich 
gezeigt, dass auch sozial engagierte Vermieter*innen zögern, an die Zielgruppe der woh-
nungs- bzw. obdachlosen Menschen zu vermieten. Sie fürchten, dass sie im Falle von Proble-
men bei der Vermietung auch hinsichtlich möglicher Kosten keine Unterstützung erfahren. Ein 
großer Teil privater Immobilienkleinanbieter hält nur geringe Wohnbestände von zwei bis drei 
Wohnungen, welche der eigenen Altersvorsorge dienen. Vor diesem Hintergrund ist die „Risi-
kobereitschaft“ hinsichtlich einer möglichen Vermietung an die Zielgruppe oftmals einge-
schränkt. So erklärt sich, dass der Sektor der privaten Kleinanbieter*innen in Köln bislang nur 
in sehr geringem Maße für die Zielgruppe erschlossen werden konnte, obwohl gemäß Zensus 
2019 ca. 60 % der Kölner Wohnungen in ihren Händen liegen.  
Deshalb wird die Unterstützung der wohnungsgebenden Person oder Institution als wesentli-
cher Wirkfaktor der Sozialen Wohnraumagentur betrachtet.  
 
 
Konzept der Sozialen Wohnraumagentur 
 
Die Implementierung der SWA in Köln als Instrument zur Verbesserung der Wohnraumversor-
gung für Menschen in Wohnungsnotsituationen ist Teil des Kölner Konzeptes zur Bekämpfung 
von Wohnungslosigkeit, welches am 16.05.2024 vom Rat beschlossen wurde (4113/2023). 
 
Das führende Zielbild der SWA ist in jedem Einzelfall ein klassischer Mietvertrag zwischen 
wohnungsgebender Seite und der ehemals obdachlosen oder durch Obdachlosigkeit bedroh-
ten Person oder Familie. 
  
Die Verwaltung hat in enger Zusammenarbeit mit der Diakonie Michaelshoven Soziale Hilfen 
gGmbH in Anlehnung an die Konzepte der Städte Hannover und Karlsruhe, welche ähnliche 
Modelle bereits erfolgreich praktizieren, mit der Sozialen Wohnraumagentur ein Konzept zur 
Öffnung des Zuganges zu Wohnraum für die Zielgruppe der unterversorgten Menschen entwi-
ckelt (Anlage 1). Wesentliche Leistungen der SWA sind:  
 
1. Vermitteln von vorhandenem Wohnraum 
2. Unterstützung von wohnungsgebenden Institutionen und Personen, auch mit  
a) haustechnischer Erstberatung,  
b) kleinen haustechnischen Unterstützungen, 
c) intermediärer Sozialarbeit, auch zur Konfliktberatung und Beratung hinsichtlich 
weiterer Unterstützungsmaßnahmen  
3. An- und Weitervermietung von mietvertraglich abgesichertem Wohnraum im Wege der Ge-
neralanmietung von Wohnraum. 
 
Eine wesentliche Voraussetzung für den Abschluss der Ziel- und Leistungsvereinbarung mit 
dem leistungserbringenden Träger ist die Vereinbarung von Wirksamkeitsindikatoren. 
Die Entwicklung und Abstimmung von Wirksamkeitsindikatoren wird als gemeinsamer Ent-

4 
wicklungsprozess gesehen, der eine wichtige Grundlage für den fachlichen Austausch zwi-
schen Leistungsträger*in und Leistungserbringer*in ist. 
 
Die vereinbarten fachlich begründeten Wirksamkeitsindikatoren werden grundsätzlich fol-
gende Merkmale erfüllen: 
 
 
 
Die Indikatoren 
a. weisen wichtige Bezüge zum Fachkonzept auf, welches die Grund-
lage der zu finanzierenden Maßnahme darstellt; 
b. weisen eine möglichst gute Validität auf; 
c. stellen quantitative und soweit in einzelnen nicht anders abbildbar 
kategoriale Informationen dar; 
d. sind digital übermittelbar; 
e. beschreiben in zu vereinbarenden unterjährigen Zyklen die Projek-
tumsetzung und die Wirkung im Zeitverlauf. 
 
Die Verwaltung hat sich zusammen mit dem Träger schon auf erste Wirksamkeitsindikatoren 
einigen können. 
 
Diese umfassen: 
-  die Anzahl vermittelter Regelwohnungen,  
- die Anzahl angemieteter und an Wohnungsnotfälle weitervermieteter Wohnungen,  
- die Beständigkeit der begründeten Mietverhältnisse,  
- die Anzahl und Art der realisierten, personenzentrierten Unterstützungsleistungen für den 
einzelnen Menschen,  
- die Anzahl Wohneinheiten mit herbeigeführter Sozialbindung. 
 
Die Wirksamkeitsindikatoren befinden sich aktuell im Prozess der Vereinbarung von ersten 
dazu korrespondierenden Kennzahlen. Die Verwaltung wird zusammen mit dem Träger - im 
späteren Verlauf auch unterstützt durch die wissenschaftliche Begleitung - Wirkungsindikato-
ren entwickeln. 
 
Die wissenschaftliche Begleitung (Evaluation) in der ersten dreijährigen Erprobungsphase er-
folgt im Auftrag der Stadt und wird durch diese finanziert und gesteuert. Bei Vorliegen eines 
positiven Evaluationsergebnisses erfolgt die Verlängerung der Erprobung um weitere zwei 
Jahre. Die Verwaltung bereitet in dieser zweiten Erprobungsphase den Ratsbeschluss zur 
Verstetigung der Maßnahme vor und holt diesen ein, soweit in dieser Zeitspanne ein weiterer 
positiver Verlauf feststellbar ist. 
 
Als Begleitgremium zur SWA wird ein Beirat etabliert, der sich aus Vertreter*innen des beauf-
tragten Trägers, der Immobilienwirtschaft, der Liga der Wohlfahrtsverbände, der beteiligten 
Fachämter sowie des Teilhabebeirats zusammensetzen wird. 
 
Der Teilhabebeirat selbst ist eine Maßnahme aus dem Kölner Konzept zur Bekämpfung der 
Wohnungslosigkeit mit dem Ziel der Verbesserung der Partizipation der Expert*innen in eige-
ner Sache und vertritt wohnungslose Menschen. 
 
Zur Wahrnehmung der Aufgaben ist folgende anfängliche Personalausstattung vorgesehen: 
 
a) 0,5 VZÄ Projektleitung  
b) 1,0 VZÄ Soziale Arbeit  
c) 1,0 VZÄ Immobilienfachkraft  
d) 1,0 VZÄ Haustechnik 
e) 1,0 Verwaltung  
 
Der Stellenschlüssel bezieht sich auf bis zu 200 zu betreuende Haushalte mit bis zu 270 Per-
sonen und 200 zu verwaltende Wohneinheiten, die sich im Eigentum der SWA befinden oder 
angemietet sind.

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Die entstehenden Sachkosten sind in Anlage 2 dargestellt und beinhalten auch Kosten für die 
Wissenschaftliche Begleitung, für Renovierungs- und Öffentlichkeitsarbeit und für den be-
grenzten Ankauf von Belegrechten. 
 
Um der Sozialen Wohnraumagentur die erforderliche Flexibilität zu verschaffen, können be-
darfsorientiert Verschiebungen innerhalb der verschiedenen Budgets vorgenommen werden. 
Dadurch wird ein situationsgerechtes Handeln ermöglicht. Erforderliche Budgetumschichtun-
gen erfolgen nur mit vorheriger Zustimmung des Fachamtes.  
 
 
Über die Verwendung der zur Verfügung gestellten Finanzmittel führt die Leistungserbringerin 
gegenüber der Leistungsträgerin regelmäßig einen jährlichen Nachweis. 
 
Alles, was die SWA während ihres Betriebes erwirbt, ist Eigentum der Stadt Köln und geht mit 
Beendigung des Betriebes in den Besitz der Stadt Köln über. 
Insbesondere die bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht verwendeten Haushaltsmittel fließen 
dann in den kommunalen Haushalt zurück. 
 
 
Finanzierung 
 
Die für den Betrieb der SWA erforderlichen Mittel sind im genehmigten Haushaltsplan 
2025/2026 ff im Teilergebnisplan des Amtes für Soziales, Arbeit und Senioren in der Produkt-
gruppe 1005 – Leistungen zur Vermeidung von Obdachlosigkeit, Teilplanzeile 13, Aufwendun-
gen für Sach- und Dienstleistungen, im Haushaltsjahr 2025 (354.500 €) und ab 2026 ff 
(850.000 €) enthalten. 
 
Durch die im Zuge der Sozialen Wohnraumagentur qualifizierte Vermittlung von Mietverhält-
nissen mit angemessenen Mieten (Bedarfe für Unterkunft und Heizung i. S. d. SGB) an Ein-
zelpersonen als auch Mehrpersonenhaushalte, erwartet die Verwaltung eine Reduzierung der 
Haushaltsbelastungen  
 bei den Kosten der Notversorgung, insbesondere den Beherbergungsbetrieben im 
Kontext der OBG-Unterbringung 
 durch die Refinanzierung im Zuge der Nutzung nachhaltiger Unterstützungssysteme 
anderer Kostenträger wie z.B. ambulant betreutes Wohnen in eigenem Wohnraum 
nach § 67 SGB XII 
 durch die Entlastung der Akutversorgungssysteme sowie auch ordnungsrechtlicher 
und polizeilicher Systeme in Zusammenhang mit der derzeit fehlenden professionellen 
Begleitung 
 bei den Kosten für medizinische Behandlungsbedarfe, die bisher von Kliniken, dem 
Amt für Soziales, Arbeit und Senioren und dem Gesundheitsamt im Rahmen der Not-
versorgung getragen werden 
 
als auch die Vermeidung andernfalls drohender Mehrausgaben durch 
 Ausweitung der ordnungsbehördlichen Unterbringungsressourcen 
 damit verbundene weiter steigende Kosten der ordnungsbehördlichen Unterbringung 
hinsichtlich der KDU-Aufwendungen). 
 
Eine erfolgreiche Reintegration der Menschen in Wohnung, Arbeit und Gesellschaft wirkt sich 
langfristig entlastend auch auf weitere Kostensysteme des Sozialgesetzbuches aus. 
 
Begründung der Dringlichkeit 
 
Infolge des umfangreichen verwaltungsinternen Abstimmungsbedarfes sind zeitliche Verzöge-
rungen eingetreten, die ein rechtzeitiges Einbringen der Vorlage in den Beratungslauf verhin-
dert haben. Daher konnten der Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren am 
05.06.2025 sowie der Finanzausschuss am 30.06.2025 nicht erreicht werden.

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Die Entscheidung des Rates am 03.07.2025 ist erforderlich, um den Start dieses dringend be-
nötigten Instrumentes zur besseren Wohnraumversorgung für wohnungslose Menschen zum 
01.08.2025 sicherstellen zu können.  
 
Der Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren sowie der Finanzausschuss werden 
über die Entscheidung des Rates im Nachgang per Mitteilung informiert. 
 
Anlagen 
 
Anlage 1  Konzept Soziale Wohnraumagentur Köln 
Anlage 2  Kostenkalkulation 2025 ff.

Anlage 1 zu 2355/2025 
 
Geschäftsführung  
Rat 
Frau Eurich 
Telefon:  (0221) 221 22061 
Fax:   (0221) 221 26570 
E-Mail:  annika.eurich@stadt-koeln.de 
Datum: 22.07.2025 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 43. Sitzung des Rates vom 
03.07.2025  
öffentlich 
10.63 Soziale Wohnraumagentur Köln 
0324/2025 
 
Beschluss: 
1. Der Rat der Stadt Köln beschließt den Betrieb einer Sozialen Wohnraumagen-
tur (SWA) ab dem 01.08.2025, zunächst befristet auf 3 Jahre, begleitet durch 
eine wissenschaftliche Evaluation.  
2. Bei Vorliegen eines positiven Evaluationsergebnisses erfolgt eine Verlängerung 
der Erprobung der Maßnahme um weitere 2 Jahre. Bei weiterem positiven Ver-
lauf in der zweiten Erprobungsphase erfolgt die Vorbereitung und Einholung 
des Ratsbeschlusses zur Verstetigung.  
3. Die Verwaltung wird ermächtigt, im Rahmen einer Ziel- und Leistungsvereinba-
rung die Diakonie Michaelshoven Soziale Hilfen gGmbH mit der Umsetzung zu 
beauftragen.  
Die hierfür erforderlichen Mittel sind im genehmigten Haushaltsplan 2025/2026 ff im 
Teilergebnisplan des Amtes für Soziales, Arbeit und Senioren in der Produktgruppe 
1005 – Leistungen zur Vermeidung von Obdachlosigkeit, Teilplanzeile 13, Aufwendun-
gen für Sach- und Dienstleistungen, im Haushaltsjahr 2025 (354.500 €) und ab 2026 ff 
(850.000 €) enthalten. 
 
 
Abstimmungsergebnis: 
Mehrheitlich gegen die Stimmen der AfD-Fraktion und bei Enthaltung der FDP-Frak-
tion zugestimmt.

Dezernat, Dienststelle  
V/50/507 
 
Vorlagen-Nummer 04.08.2025 
 2355/2025 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 28.08.2025 
Finanzausschuss 01.09.2025 
Soziale Wohnraumagentur Köln 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 03.07.2025 den Betrieb der Sozialen 
Wohnraumagentur (0324/2025) in Köln beschlossen. 
 
Die Verwaltung informiert mit dieser Mitteilung im Nachgang den Ausschuss für Sozia-
les, Seniorinnen und Senioren sowie den Finanzausschuss über die vorgenannte Ent-
scheidung. 
 
Aufgrund von umfangreichen verwaltungsinternen Abstimmungsprozessen konnten 
die Sitzungstermine der v. g. Gremien vor der Sitzung des Rates am 03.07.2025 nicht 
erreicht werden. 
 
Wegen der dringenden Notwendigkeit der stärkeren Akquise von Wohnraum zur Ver-
sorgung wohnungsloser Menschen in Köln war es erforderlich, die Soziale Wohn-
raumagentur (SWA) zum 01.08.2025 starten zu lassen. 
Jeder spätere Start würde mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit dazu führen, dass die 
SWA in 2025 keine Wirkung mehr entfalten könnte. 
 
Insbesondere vor dem Hintergrund der zwingenden Haushaltskonsolidierung müssen 
alle Instrumente genutzt werden, die haushaltsentlastende Wirkungen entfalten kön-
nen. 
Die SWA legt mit ihrem Start den Fokus auf die Versorgung notuntergebrachter Men-
schen in Beherbergungsbetrieben. Wegen der dort anfallenden hohen Kosten (rund 
50 € pro Person und Tag) können dort die größten Konsolidierungswirkungen erzeugt 
werden. 
 
Gez. Dr. Rau 
 
Anlagen: 
Anlage 1:  Vorabauszug Entwurf der Niederschrift des Rates zu TOP 18.1 0324/2025 
vom 03.07.2025 
Anlage 2: Beschlussvorlage 0324/2024 Rat 03.07.2025 
Anlage 3. Konzeption 
Anlage 4 Kostenkalkulation

Kostenplan für ambulante Hilfen gemäß § 67 SGB XII 24.06.2025
Kostenplan 2025
Träger:     Diakonie Michaelshoven
Angebot: Soziale Wohnraumagentur Berechnungsgrundlage:
3. Berechnung Betreuungskosten nach § 67 SGB XII s. KöKoWo
Personalkosten Entgeltgruppe
Basiswert inkl. 
2 % PK-
Steigerung 
2025
Basiswert inkl. 
2 % PK-
Steigerung 
2026
Flächenanteil Stellenanteil
Jahreskosten 
August  - Dez. 
2025
Jahreskosten 
2026 Anmerkungen
Projektleitung S 15 93.400,00 €      95.268,02 €      0,5 19.800,00 €         47.600,00 €         
Sozialarbeit S12 87.300,00 €      89.046,02 €      1,00 37.100,00 €         89.000,00 €         
Immobilienfachkraft EG 6 Bereich 3 74.000,00 €      75.480,02 €      1,00 31.500,00 €         75.500,00 €         
Haustechniker EG 4 Bereich 3 59.800,00 €      60.996,02 €      1,00 25.400,00 €         61.000,00 €         
Verwaltung EG 8 Bereich 7 68.100,00 €      69.462,02 €      1,00 29.000,00 €         69.500,00 €         
Personalkosten 142.800,00 €       342.600,00 €       
Gemeinkosten 15% 21.420,00 €         51.390,00 €         
Sachkosten
Arbeitsplatzpauschale (alle VZÄ, mit 
Ausnahme Haustechnik, exklusive 
Raumkosten für Büroarbeitsplätze 
i.H.v. 4.064,81 € pro VZÄ)
4.435,19 €        4.435,19 €        3,50 6.500,00 €            15.500,00 €         
Mietkosten (Büroarbeitsplätze, 
Besprechungsraum, 
Gemeinschaftsräume, Sanitäranlagen, 
Werkstatt, Materialräume, 
Allgemeinflächen) Ansatz: 
durchschnittliche Kaltmiete 4. Quartal 
2024 Stadt Köln je 12,42 €/qm für 330 
qm) 
330 qm 20.500,00 €         49.200,00 €         
Nebenkosten 5.791,67 €            13.900,00 €         
wissenschaftliche Begleitung             8.333,33 €           20.000,00 € entfälllt nach Abschluss 2-jähriger 
Evaluation in 2028
Sachkosten für KFZ, Versicherungen, 
Renovierungskosten, 
Öffentlichkeitsarbeit
          71.000,00 €         170.000,00 € 
Rücklagen für Mietausfälle, 
Instandhaltung, Instandsetzung, 
Ankauf Belegrechte
78.000,00 €         187.000,00 €       
Gesamtsachkosten 190.125,00 €       455.600,00 €       
Gesamtkosten 354.345,00 €       849.590,00 €       
Mtl. Abschlag 70.869,00 €         70.799,17 €         
Anlage 4 zu 2355/2025