Kölner Statistische Nachrichten 5/2018

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/15/153 
153/1 
Vorlagen-Nummer  12.11.2018 
 3555/2018 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 15.11.2018 
Ausschuss Soziales und Senioren 06.12.2018 
Wirtschaftsausschuss 06.12.2018 
 
Kölner Statistische Nachrichten 5/2018 
Wohnen in Köln - Ergebnisse der "Leben in Köln"-Umfrage 2016 
Das Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln legt den vierten Themenbericht zu den Er-
gebnissen der „Leben in Köln“- Umfrage vor. Bereits veröffentlicht wurden die Themenberichte „Zu-
friedenheit mit Köln und dem Wohnumfeld“, „Aktive Bürgerschaft“ und „Erwerbstätigkeit und wirt-
schaftliche Lage der Kölner Bevölkerung“. Die Themenberichte präsentieren die Antworten der Bürge-
rinnen und Bürger auf eine Vielzahl von Fragen zu den unterschiedlichsten Themen in knapper, leicht 
zu lesender Form stellen diese in einen thematischen Zusammenhang. Vor allem jedoch stellen sie 
Informationen für wichtige Themenbereiche der Stadtentwicklung bereit. 
Der nun vorliegende Bericht befasst sich mit der Wohnsituation der Kölner Bevölkerung. Er themati-
siert die Wahrnehmung des Kölner Wohnungsangebotes und zeigt, dass die Bevölkerung mehrheit-
lich zufrieden mit der eigenen Wohnsituation ist (78%), aber dennoch den angespannten Wohnungs-
markt deutlich wahrnimmt. So beurteilt mehr als die Hälfte (55%) das Wohnungsangebot in Köln als 
schlecht oder sehr schlecht. Besonders kritisch sind die Bevölkerungsgruppen, die auf preiswerten 
Wohnraum angewiesen sind: Alleinerziehende (66%), junge Singles (68%).  
Köln bleibt Hauptziel Umzugswilliger: Rund 70 Prozent derjenigen, die innerhalb der nächsten zwei 
Jahre umziehen wollen, möchten innerhalb Kölns umziehen. 12 Prozent haben das Kölner Umland 
zum Ziel. 
Die Kölnerinnen und Kölner nehmen deutlich Veränderungen in ihrem näheren Wohnumfeld wahr: 56 
Prozent nehmen umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen wahr, dies gilt insbesondere für Befrag-
te aus den linksrheinischen innerstädtischen und innenstadtnahen Stadtteilen. In diesen Stadtteilen 
meinen auch durchschnittliche 54 Prozent, dass die Mieten im Wohnumfeld auf ein kaum noch be-
zahlbares Niveau steigen. 
Die Höhe der Bestandsmieten ist – anders als die Mieten bei Neuvermietung – nur über Umfragen zu 
ermitteln. Mit rund 9.000 befragten Mieterinnen und Mietern liefert die „Leben in Köln“-Umfrage eine 
belastbare Datenbasis zur Miethöhe im Bestand (freifinanziert). Sie zeigt: Die durchschnittliche Netto-
kalt-Bestandsmiete in freifinanzierten Wohnungen beträgt zum Befragungszeitpunkt Ende 2016 9 
Euro pro Quadratmeter – im Durchschnitt bezahlt ein Haushalt 599 Euro (nettokalt). Die Hälfte der 
Kölner Haushalte (50%) gibt weniger als ein Viertel des verfügbaren Einkommens für die Nettokalt-
miete aus, rund ein Viertel (27%) hat eine Mietbelastung von einem Drittel oder mehr des Einkom-
mens.

2 
 
Die Umfrage zeigt, dass die Mietbelastung mit zunehmendem Haushaltsnettoeinkommen sinkt: Ha-
ben Haushalte mit weniger als 1.000 Euro Nettoeinkommen eine Mietbelastung von 54 Prozent, be-
trägt die Mietbelastung der Haushalte mit mehr als 3.000 Euro Nettoeinkommen 21 Prozent oder we-
niger. Alleinerziehende, Arbeitslose und ältere Menschen haben eine überdurchschnittliche Mietbe-
lastung.  
In Stadtteilen mit unterdurchschnittlicher Nettokaltmiete ist die Mietbelastung dennoch hoch – dies vor 
allem in Chorweiler: Hier lag die durchschnittliche Nettomietbelastung bei 52 Prozent des Haushalts-
einkommens. Trotz einer unterdurchschnittlichen Nettokaltmiete von 6,53 Euro pro Quadratmeter ist 
die Mietbelastung in Chorweiler die höchste in Köln. Die zweithöchste Nettokalt-Mietbelastung weisen 
Haushalte in Meschenich auf (44%; 7,52 Euro/qm).  
Umgekehrt ist die Mietbelastung in den Stadtteilen mit den höchsten Nettokaltmieten (= linksrheini-
sche Innenstadt und innenstadtnahe Stadtteile) nur durchschnittlich. In diesen Stadtteilen wirken sich 
die dort überdurchschnittlichen Einkommen aus. 
Die „Leben in Köln“-Umfrage ist ein Erhebungsinstrument der Kölner Statistik, das die kontinuierliche 
Beobachtung und Bewertung der Lebensverhältnisse in Köln aus Bürgersicht zum Ziel hat. Der stan-
dardisierte Fragenkatalog der „Leben in Köln“-Umfrage wird jeweils aktuell erweitert. Mit Hilfe eines 
auf die jeweiligen Themenstellungen abgestimmten Fragensets können die befragten Bürgerinnen 
und Bürger Zufriedenheit oder Unzufriedenheit mit Infrastrukturangeboten und Dienstleistungen und 
diese damit in ihrer Bedeutung und Effizienz bewerten. Mit Ihren Auskünften geben die Bürgerinnen 
und Bürger aber auch etwas über ihre Lebensverhältnisse preis, so dass wichtige Informationen, die 
aus den amtlichen Statistiken nicht zu entnehmen sind, bereitgestellt werden können – wie beispiels-
weise Bildungsstand, Einkommenssituation, Mietbelastung u.v.m. 
 
Anlage 
Themenbericht 4 „Wohnen in Köln“ 
 
Gez. Greitemann

Kölner Statistische Nachrichten 
Kölner Statistische Nachrichten 5/2018 
Wohnen in Köln 
Ergebnisse der „Leben in Köln“-Umfrage 2016

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
2 
Inhalt 
1. Einleitung 3 
2. Ergebnisse der „Leben in Köln“-Umfrage 5 
2.1 Zufriedenheit mit dem Wohnen in Köln 5 
Wohnungsangebot 5 
Umzugsabsicht und Umzugsgründe 9 
2.2 Wohnsituation der Kölnerinnen und Kölner 11 
Zufriedenheit mit der Wohnung 13 
2.3 Miethöhe und Mietbelastung in den Kölner Haushalten 20 
Miethöhe der Kölner Haushalte 20 
Mietbelastung Kölner Haushalte 23 
3. Fazit und Ausblick 28 
Leben in Köln“-Umfrage 2016 – Methodik 31

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
3 
1. Einleitung 
Wohnen ist eine der wichtigsten Grunddaseinsfunktionen. Die Versorgung mit dem 
Gut „Wohnen“ ist nicht nur ein wesentliches Element der physischen Existenzsiche-
rung. Wohnen ist weit mehr als ein „Dach über dem Kopf“: Die Wohnung ist zum ei-
nen ein Ort der Privatheit – hier ist der Raum, der durch unterschiedliche Gestaltung 
der Individualität Ausdruck verschafft. Wohnen schließt aber auch das Wohnumfeld 
ein – der Ort, in dem man Nachbarn und Freunde hat, wo man seine Freizeit ver-
bringt oder Dinge erledigt.  
Das Wohnungsangebot, die Mietsituation sowie das persönliche Wohnumfeld sind 
wesentliche Faktoren der Lebensqualität in einer Stadt. Und damit ist Wohnen auch 
eine zentrale Themenstellung für die verschiedenen Planungsbereiche der Stadt-
verwaltung. Neben der bedarfsgerechten Erschließung und Versorgung der Wohn-
bereiche mit technischer und sozialer Infrastruktur treibt die Stadtentwicklung auch 
die frühzeitige Entwicklung von Wohnungsbau voran. Mit dem 2014 vom Rat der 
Stadt Köln beschlossenen Stadtentwicklungskonzept Wohnen hat die Stadt Köln ei-
nen Weg beschritten, den vorhandenen Bedarfslagen gerecht zu werden und beo-
bachtet damit auch das Entstehen unerwünschter Entwicklungen am Wohnungs-
markt – wie beispielsweise Angebotsverknappungen, starker Mietpreissteigerungen 
oder Verdrängungstendenzen vorhandener Bevölkerungsstrukturen. 
Das Thema Wohnen nimmt daher in der „Leben in Köln“-Umfrage einen breiten 
Raum ein. Die Antworten der Befragungsteilnehmerinnen und -teilnehmer auf Fra-
gen zu ihren Wohnverhältnissen und ihrem Wohnumfeld geben einen Einblick, in 
welchen Wohnformen die Menschen leben und wie unterschiedlich ihre Wohnsitua-
tion ist. Die Umfrage zeigt, welche Miete die Kölner Haushalte zahlen und wie stark 
diese das Haushaltsbudget belastet. Der vorliegende Bericht zeigt auch, wie die 
Menschen ihr direktes Wohnumfeld wahrnehmen, aber auch das Wohnungsange-
bot in Köln allgemein. Der Bericht zeigt dabei, wie differenziert die Wahrnehmungen 
der Befragten von den Verhältnissen in Köln sind. 
Wohnverhältnisse und Einstellungen zum Wohnen werden von vielen Faktoren be-
einflusst – beispielsweise von der ökonomischen Ausstattung der Haushalte oder 
den individuellen Wohnwünschen. Aus diesem Grund stellt der Bericht die Ergebnis-
se der Befragung zum Themenbereich Wohnen für verschiedene Bevölkerungs-
gruppen dar – beispielsweise unterschieden nach Altersgruppe, Haushaltseinkom-
men oder Erwerbsstatus. Betrachtet werden auch verschiedene Haushaltstypen – 
wie zum Beispiel Haushalte mit oder ohne Kinder, Alleinerziehende oder Single-
Haushalte.

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
4 
Oftmals spielt auch eine Rolle, wo jemand wohnt oder wohnen will. Deshalb werden 
auch Ergebnisse für die Kölner Stadtteile dargestellt. Hieraus ergeben sich Hinweise 
auf die je nach Wohnstadtteil unterschiedliche Wahrnehmung des Kölner Woh-
nungsangebotes oder auf eine deutlich unterschiedliche Zufriedenheit mit dem 
Wohnumfeld.  
Der vorliegende Bericht zum Thema „Wohnen in Köln“ ist der letzte von vier The-
menberichten, die über ausgewählte Fragestellungen aus der „Leben in Köln“-
Umfrage 2016 zusammenfassend berichten. In dieser Umfrage wurde eine Vielzahl 
von Fragen zu verschiedenen Themenbereichen städtischen Lebens gestellt, aus de-
nen planungsrelevante Informationen über die Lebensverhältnisse und Einstellun-
gen der Kölner Bevölkerung abgeleitet werden können. Mit den Antworten der rund 
14.400 Befragten können realistische Einschätzungen und Bedarfslagen der Kölne-
rinnen und Kölner zu wichtigen städtischen Themenstellungen ausgewertet und 
dargestellt werden (zur Methodik der Umfrage siehe Seite 31). 
Die Themenberichte zu den Ergebnissen der „Leben in Köln“-Umfrage geben einen 
Überblick über die Antworten der Befragten und ermöglichen es, thematische Zu-
sammenhänge zwischen den Themen darzustellen. Ein erster Themenbericht be-
handelt die „Zufriedenheit mit Köln und dem Wohnumfeld“. Der zweite Bericht be-
schäftigt sich schwerpunktmäßig mit der „aktiven Bürgerschaft“, der dritte greift 
das Thema „Erwerbstätigkeit und wirtschaftliche Lage der Kölner Bevölkerung“ auf. 
Die vier Themenberichte sind der Auftakt zu einer Serie weiterer Berichte, die das 
Amt für Stadtentwicklung und Statistik veröffentlichen wird.

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
5 
2. Ergebnisse der „Leben in Köln“-Umfrage 
2.1 Zufriedenheit mit dem Wohnen in Köln 
Wohnungsangebot 
Hohe Unzufriedenheit mit dem Wohnungsangebot in Köln 
Wie in allen großen Universitätsstädten und Wirtschaftszentren steigt die Einwoh-
nerzahl auch in Köln seit Jahren an. Das Wohnungsangebot hält mit der steigenden 
Nachfrage jedoch nicht Schritt – in der Folge erschweren deutliche (Miet-)Preisstei-
gerungen die Suche nach einer angemessenen und bezahlbaren Wohnung. 
Die Antworten der Befragungsteilnehmenden auf die Frage, wie man das Woh-
nungsangebot in Köln wahrnimmt, spiegeln die schwierige Wohnungsmarktsituati-
on wider: Mehr als die Hälfte (55%) ist mit dem Kölner Wohnungsangebot unzufrie-
den. Nur jede/r Zehnte (11%) bewertet es als „gut“ oder „sehr gut“ (siehe Grafik 1). 
Vergleichbar schlecht wird nur noch die Sauberkeit von Straßen und Plätzen beur-
teilt. 
Grafik 1 Zufriedenheit mit Infrastrukturangeboten (in % der Befragten) 
  
11
12
17
22
24
30
32
34
39
40
34
33
47
37
52
39
42
40
42
43
55
55
36
42
24
31
26
26
19
17
Wohnungsangebot
Sauberkeit von Straßen und Plätzen
Sicherheit auf Straßen und Plätzen
Angebot an Kindertagesplätzen (für unter 3-Jährige)
Umweltqualität
Angebot an Kindergärten (für 3- bis 6-Jährige)
Nachmittagsbetreuung für Schulkinder
Angebot an Schwimmbädern und Sportanlagen
Beratungsangebot bei sozialen Fragen/Problemen
Angebote zur häuslichen Versorgung von Senioren
  (sehr) gut   teils-teils   (sehr) schlecht
Quelle:  Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik;  „Leben in Köln“-Umfrage 2016

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
6 
Hohe Unzufriedenheit vor allem bei Jüngeren, Alleinerziehenden 
und Mieterhaushalten 
Bestimmte Bevölkerungsgruppen sind von Engpässen bei der Verfügbarkeit von 
Wohnraum und dem hohen Preisniveau besonders betroffen: Alleinerziehende, jün-
gere Menschen in der Ausbildungsphase oder solche, die eine größere, bezahlbare 
Wohnung suchen, weil sie mit jemandem zusammenziehen wollen oder Kinder ha-
ben beziehungsweise planen. 
Statistiken zeigen, dass die Umzugshäufigkeit der 18- bis 24-Jährigen – also Men-
schen in der Phase zwischen Einstieg ins Studium oder in die Ausbildung und dem 
Beginn der Arbeitssuche – die höchste von allen Altersgruppen ist. Sie sind in beson-
derem Maße auf eine bezahlbare Wohnung angewiesen und gleichzeitig mit den 
knappen und teuren Angeboten des Wohnungsmarktes konfrontiert. Jeweils etwa 
zwei Drittel der jungen Menschen bis 34 Jahre – hierunter vor allem Singles – sowie 
der Alleinerziehenden konstatieren in Köln ein „(sehr) schlechtes“ Wohnungsange-
bot (siehe Grafik 2). 
Grafik 2 (Sehr) schlechte Beurteilung des Wohnungsangebotes in Köln nach Alters-
gruppe und Haushaltstyp (in % der Altersgruppe/des Haushaltstyps) 
Lediglich Menschen, die aufgrund ihrer Lebenssituation nicht mehr so häufig auf 
Wohnungssuche sind – beispielsweise Ruheständler oder Menschen mit Wohnei-
gentum –, äußern sich vergleichsweise wenig kritisch zum Wohnungsmarkt  
(zwischen 43 und 47% „(sehr) schlecht“). Auch wenn Ruheständler/-innen oder 
Wohneigentümer/-innen die Kölner Wohnungsmarktlage etwas entspannter sehen, 
bewertet dennoch ein nicht unerheblicher Teil von ihnen (bei beiden knapp 45%) das 
Angebot kritisch. 
43
53
60
61
66
44
61
47
61
68
53
56
66
55
60-Jährige und ältere
45- bis 59-Jährige
18- bis 24-Jährige
35- bis 44-Jährige
25- bis 34-Jährige
Eigentümerhaushalte
Mieterhaushalte
alleinlebend, 60 Jahre und älter
alleinlebend, 35 - 59 Jahre
alleinlebend, 18 - 34 Jahre
Haushalt ohne Kinder
Paarhaushalt mit Kindern
alleinerziehend
Gesamt
Quelle:  Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik;  „Leben in Köln“-Umfrage 2016

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
7 
Unzufriedenheit mit dem Wohnungsangebot weitgehend unabhängig 
vom Einkommen 
Die angespannte Wohnungsmarktsituation spiegelt sich also in den Antworten fast 
aller Befragten wider. Die kritische Bewertung des Kölner Wohnungsangebotes er-
folgt dabei weitgehend unabhängig von der Einkommenssituation der Befragten: 
Die Hälfte der Befragten mit einem Haushaltsnettoeinkommen von 4 000 Euro und 
mehr bewertet das Wohnungsangebot „schlecht“ oder „sehr schlecht“. Damit fällt 
deren Bewertung des Wohnungsangebotes um „nur“ acht Prozentpunkte besser aus 
als die von Befragten, die mit einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen von 
weniger als 2 000 Euro auskommen müssen (siehe Grafik 3). 
Grafik 3  Beurteilung des Wohnungsangebotes Kölns nach Einkommensgruppen  
(in % der Befragtengruppe) 
Hohe Unzufriedenheit mit dem Wohnungsangebot bei Bewohnerinnen 
und Bewohnern der Innenstadt und angrenzender Stadtteile 
Die Kölnerinnen und Kölner bewerten das Wohnungsangebot nicht überall gleich. 
Die Unzufriedenheit ist in den Stadtteilen der Innenstadt und einigen der angren-
zenden Stadtteile mit Anteilen von mehr als 60 Prozent Unzufriedener überdurch-
schnittlich hoch (siehe Karte 1) – hier wird das höhere Mietniveau im Innenstadtbe-
reich sichtbar. Die Beliebtheit der Innenstadt und die hohe Nachfrage vor allem 
durch junge Erwachsene hat dort eine höhere Umzugshäufigkeit zur Folge: Dies be-
dingt einen häufigeren Mieterwechsel und damit ein höheres Mietniveau bei Neu-
vermietungen. 
  
58 58 56 56 50 55
30 31 34 35 39 34
12 11 10 9 11 11
unter 1 000
 Euro
1 000 - 1 999
Euro
2 000 - 2 999
Euro
3 000 - 3 999
Euro
4 000 Euro
und mehr
Insgesamt
 (sehr) gut
 teils-teils
 (sehr) schlecht
Quelle:  Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik;  „Leben in Köln“-Umfrage 2016

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
8 
Vergleichbares gilt für die an die linksrheinische Innenstadt angrenzenden Stadttei-
le. So gibt es eine hohe Unzufriedenheit mit dem Wohnungsangebot in universitäts-
nahen Stadtteilen wie Sülz (60% „(sehr) unzufrieden“), Zollstock und Lindenthal 
(beide 58 Prozent) sowie vor allem in beliebten Stadtteilen wie Ehrenfeld (68%) oder 
Nippes (60%).  
Im rechtsrheinischen Stadtgebiet wird das Kölner Wohnungsangebot insgesamt  
etwas weniger kritisch bewertet. Die Ausnahme bilden hier Stadtteile wie Buchforst, 
Mülheim, Buchheim und Kalk, in denen jeweils mehr als 55 Prozent der Bevölkerung 
das Wohnungsangebot negativ beurteilen. 
Karte 1 Bewertung des Kölner Wohnungsangebotes (Anteil „sehr schlecht“ und 
„schlecht“ in Prozent der in den Stadtteilen lebenden Befragten)

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
9 
In den eher randlagigen – oftmals einfamilienhausgeprägten – Stadtteilen (zum Bei-
spiel Dünnwald, Ensen, Eil, Volkhoven/Weiler, Blumenberg, Libur, Hahnwald) ist die 
Unzufriedenheit mit Werten von unter 40 Prozent vergleichsweise gering und damit 
die Bevölkerung mehrheitlich eher zufrieden. In diesen zumeist  
älteren Siedlungen und Einfamilienhausgebieten ist der Anteil älterer Bewohner und 
Bewohnerinnen höher, die – wie gezeigt wurde – den Wohnungsmarkt in Köln per se 
etwas weniger kritisch bewerten. 
Umzugsabsicht und Umzugsgründe 
Drei von zehn beabsichtigten Umzügen führen nach außerhalb  
des Stadtgebietes 
Etwa ein Drittel (38%) der Kölnerinnen und Kölner plant, innerhalb der nächsten zwei 
Jahre umzuziehen, etwa jede/r Achte will „definitiv“ umziehen (12%).  
Köln ist im Visier derjenigen, die definitiv umziehen wollen: Nahezu drei Viertel 
(71%) der beabsichtigten Umzüge sollen innerhalb Kölns erfolgen. 29 Prozent der 
Umzugsbereiten wollen hingegen Köln verlassen. Etwa vier von zehn geplanten 
Fortzügen aus Köln gehen ins Kölner Umland. Sechs von zehn Fortzugsbereiten pla-
nen einen Umzug ganz woandershin – also einen Fernumzug.  
Grafik 4 Umzugswünsche der Kölner Bevölkerung (in % der Befragten)  
  
12
26
62
71
12
17 ganz woanders
ins Kölner 
Umland
innerhalb 
Kölns
Ja, 
bestimmt
Nein
Umzugsabsicht innerhalb 
der nächsten zwei Jahre
genanntes Umzugsziel
Ja, möglicherweise
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik; „Leben in Köln“-Umfrage 2016

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016 
10 
Zu kleine Wohnungen und laute Umgebung sind wichtigste 
Umzugsgründe 
Für mehr als 40 Prozent der Haushalte, die beabsichtigen, in den nächsten zwei  
Jahren umzuziehen, ist eine zu kleine Wohnung der wichtigste Umzugsgrund. Bei 
dieser Frage ähneln diejenigen, die innerhalb Kölns umziehen wollen, denen, die es 
ins Umland zieht. Der zweitwichtigste Grund umzuziehen ist die empfundene Lärm-
belästigung – dies gilt sowohl für Umzugswünsche innerhalb des Stadtgebietes als 
auch für Fortzüge ins Umland. 
Eigentumserwerb und Wunsch nach einem eigenen Garten sind 
Hauptgründe dafür, aus Köln wegzuziehen 
Diverse Wanderungsmotivstudien haben gezeigt, dass bei Umzügen aus der Stadt 
ins Umland die fehlende Zufriedenheit mit der bisherigen Wohnung, der Wohnum-
gebung oder der Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen vor Ort eine wichtige 
Rolle spielt. Diese Unzufriedenheit ist oftmals Auslöser für den Gedanken, an einem 
anderen Wohnstandort die Wünsche und Ansprüche der Haushaltsmitglieder besser 
erfüllen zu können. 
Jedoch haben bei den Haushalten, die ins Umland fortziehen wollen, fehlende  
Sauberkeit und Sicherheit sowie ein beabsichtigter Eigentumserwerb eine höhere 
Bedeutung als bei den Haushalten, die in Köln bleiben wollen. Für die Fortzugs-
willigen spielt auch der Wunsch nach einem eigenen Garten eine nicht unerhebliche 
Rolle (29% der Befragten mit Umzugsziel außerhalb Kölns).  
Grafik 5 Umzugsgründe nach Umzugsziel  
(Mehrfachnennungen in % der umzugswilligen Befragten) 
45
26
22
21
18
18
17
15
14
43
37
16
35
23
29
24
26
25
Wohnung zu klein
zu laut
persönliche Gründe
Erwerb Wohneigentum
Miete/Belastung zu hoch
keine Gartenbenutzung
schmutzige Wohngegend
mangelndes Parkplatzangebot
unsichere Wohngegend
  Umzug innerhalb Kölns
  Umzug ins Umland
Quelle:  Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik;  „Leben in Köln“-Umfrage 2016
Mehrfachnennungen in Prozent

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
11 
Mietbelastung spielt beim Wunsch, aus Köln fortzuziehen, eine stärkere 
Rolle 
Neben den Hauptgründen „Eigentumserwerb“ sowie „Wunsch nach Gartenbenut-
zung“ und die stärker kritisierte fehlende Umfeldqualität wie Ruhe und Sauberkeit 
ist die derzeitige Wohnkostenbelastung ein stärker ausgeprägtes Motiv, in das Um-
land fortzuziehen. Eine derzeitig zu hohe Mietbelastung ist für die künftigen Um-
landbewohner mit knapp einem Viertel (23%) bedeutsamer als bei denen, die in Köln 
bleiben (18%).  
In diesem Zusammenhang ist auch zu sehen, dass der Wunsch, Wohneigentum zu 
erwerben, die beiden Gruppen mit unterschiedlichem Umzugsziel am deutlichsten 
voneinander trennt: So plant etwa jede/r dritte (35%) derjenigen, die ins Umland 
wollen, Eigentum zu erwerben im Vergleich zu nur einem Fünftel (21%) derjenigen, 
die in Köln bleiben wollen.  
2.2 Wohnsituation der Kölnerinnen und Kölner 
Anteil der Menschen mit Wohneigentum steigt mit zunehmendem Alter 
Knapp zwei Drittel der Befragten (64%) bewohnen ihre Wohnung oder ihr Haus als 
Mieter oder Mieterin. Mehr als ein Drittel leben im Wohneigentum. Untermietver-
hältnisse bestehen bei zwei Prozent der Befragten, Mieter einer Genossenschafts-
wohnung sind drei Prozent. 
Nahezu alle Befragten im Alter von 18 bis 34 Jahren (96%) wohnen zur Miete – nur 
vier Prozent sind Eigentümer/in einer Wohnung oder eines Hauses. Auch von den 
35- bis 59-Jährigen wohnen noch 81 Prozent zur Miete. Der höchste Anteil mit 
Wohneigentum findet sich mit 38 Prozent bei den über 60-Jährigen. In höherem 
Maße Wohneigentum gebildet haben demnach Menschen, die sich in der Rente o-
der im Vorruhestand oder knapp davor befinden. 
Menschen mit Kindern im Haushalt haben überdurchschnittlich häufig Eigentum 
gebildet – fast die Hälfte (46%) von ihnen lebt in der eigenen Wohnung/dem eige-
nen Haus. Dies gilt allerdings nicht für Allleinerziehende: nur ein Fünftel von ihnen 
(20%) lebt im Wohneigentum.

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
12 
Grafik 6 Wohnstatus nach Alter und Haushaltstyp (in % der Befragtengruppe) 
Je höher das Haushaltseinkommen ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass 
man Wohneigentum besitzt: Bei den Haushalten, die über mehr als 4 000 Euro im 
Monat verfügen, liegt der Anteil mit Wohneigentum bei 56 Prozent. Mit geringerem 
Einkommen nimmt der Anteil mit Wohneigentum ab, beziehungsweise steigt der 
Anteil der Mieter/innen (hierunter auch Untermieter/-innen oder Mitglieder einer 
Wohnungsbaugenossenschaft). In der Einkommensklasse von 3 000 bis 3 999 Euro 
wohnen 58 Prozent in einem Mietverhältnis. In der Einkommensklasse mit weniger 
als 1 000 Euro leben 90 Prozent in einer Mietwohnung. 
Grafik 7 Wohnstatus nach Einkommen (in % der Befragtengruppe) 
  
9 22
36 42
56
36
91 78
64 58
44
64
unter
1 000 Euro
1 000 - 1 999
Euro
2 000 - 2 999
Euro
3 000 - 3 999
Euro
4 000 Euro
und mehr
Gesamt
  Eigentümer/in Mieter/in, Untermieter/in, Genossenschaftsmitglied
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik; „Leben in Köln“-Umfrage 2016
4
19
38
46
38
20
36
96
81
62
54
62
80
64
18 - 34 Jahre
35 - 59 Jahre
60- 80 Jahre
Haushalt mit Kindern
Haushalt ohne Kinder
alleinerziehend
Insgesamt
  Eigentümer/in   Mieter/in, Untermieter/in,
  Genossenschaftsmitglied
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik; „Leben in Köln“-Umfrage 2016

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
13 
Zufriedenheit mit der Wohnung 
Hohe Zufriedenheit mit der Wohnung oder dem Haus  
Mit ihrer Wohnung oder ihrem Haus fühlen sich die Kölnerinnen und Kölner mehr-
heitlich wohl: Über drei Viertel der Kölner und Kölnerinnen sind zusammengerech-
net mit ihrer Wohnung grundsätzlich zufrieden: Darunter ist mehr als ein Drittel 
(36%) „sehr“ zufrieden. Ausgesprochen unzufrieden sind zusammengenommen nur 
fünf Prozent (siehe Grafik 8). 
Wohnzufriedenheit besonders hoch bei Wohneigentümern 
Über 90 Prozent der Eigentümer/-innen sind mit ihrer Wohnung oder ihrem Haus zu-
frieden, mehr als die Hälfte (54%) sogar „sehr“ zufrieden. Von den Mieter/-innen 
bewerten knapp 70 ihre Wohnverhältnisse positiv – „sehr zufrieden“ sind ein Viertel 
(25%) (siehe Grafik 8).  
Knapp ein Viertel der Mieter/-innen zeigt ein eher ambivalentes Verhältnis zur ihrer 
Wohnsituation (23% „teils-teils“). Im Gegensatz zu den Wohneigentümer/-innen, 
von denen nahezu keiner eine negative Meinung zu seiner Wohnsituation abgibt, 
sind acht Prozent der Mieterinnen und Mieter unzufrieden mit der Wohnung/dem 
Haus.  
Grafik 8 Zufriedenheit mit der Wohnung/dem Haus nach Wohnverhältnis  
(in % der Befragtengruppe) 
  
36
54
25
42
39
44
17
6
23
3
1
5
2
3
Insgesamt
Eigentümer/in
(Unter-)Mieter/in,
Genossenschaftsmitglied
  sehr zufrieden   zufrieden   teils-teils   unzufrieden   sehr unzufrieden
Quelle:  Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik;  „Leben in Köln“-Umfrage 2016

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016 
14 
Bewohner/-innen von Ein- oder Zweifamilienhäusern zufriedener mit 
Wohnsituation als Menschen in Geschosswohnungen 
Egal ob zur Miete oder im Eigentum: Bewohnerinnen und Bewohner von frei-
stehenden Einfamilienhäusern oder Doppel- beziehungsweise Reihen-
Einfamilienhäusern sind deutlich zufriedener mit ihrer Wohnsituation als Menschen, 
die in Mehrfamilienhäusern wohnen. 
Aber auch hier spiegelt sich die generell höhere Zufriedenheit der Eigentümer/-
innen wider: Beispielsweise sind Eigentümer/-innen eines freistehenden Hauses zu 
90 Prozent mit ihrer Wohnsituation zufrieden, was „nur“ für 78 Prozent der Mieter/-
innen eines freistehenden Hauses gilt. Bei den anderen Wohnformen ist das Ver-
hältnis ähnlich: Mieter/-innen sind hier durchweg unzufriedener.  
Grafik 9 Zufriedenheit mit der Wohnung/dem Haus nach Wohnform 
(in % der Befragtengruppe) 
24
45
27
57
42
67
45
44
45
38
36
29
24
10
21
4
15
4
5
1
3
1
3
2
2
4
Geschosswohnung (Miete)
Geschosswohnung (Eigentum)
Doppel-, Reihenhaus (Miete)
Doppel-, Reihenhaus (Eigentum)
 freistehendes Einfamilienhaus (Miete)
freistehendes Einfamilienhaus (Eigentum)
  sehr zufrieden   zufrieden   teils - teils   unzufrieden   sehr unzufrieden
Quelle:  Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik;  „Leben in Köln“-Umfrage 2016

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
15 
Wahrgenommene Veränderungsprozesse im Wohnumfeld 
Das Angebot auf dem Wohnungsmarkt verändert sich laufend: Einerseits erhöht sich 
das Angebot durch den Bau neuer Wohnungen, gleichzeitig werden an Gebäuden 
und Wohnungen Maßnahmen (wie Instandhaltung und Modernisierung) zur Erhal-
tung und Verbesserung des Gebrauchswertes durchgeführt. Eine für Mieter und 
Mieterinnen durchgreifende Änderung ist die Umwandlung von Mietwohnungen in 
Eigentumswohnungen.  
Bauliche Aufwertung hat oftmals einen Anstieg der Mieten zur Folge, was wiederum 
den Zuzug einkommensstärkerer Bevölkerungsgruppen nach sich zieht. Werden  
zudem noch in größerem Ausmaß Mietwohnungen in Eigentumswohnungen um-
gewandelt, ziehen zunehmend einkommensstärkere Bevölkerungsgruppen in ein 
Gebiet, die eine bestimmte Infrastrukturnachfrage mitbringen. Infolge der gestei-
gerten Nachfrage steigen die Mietpreise weiter. Somit verändert sich das Gesicht 
des Stadtteils, die alte Bewohnerschaft zieht unter Umständen weg, die Bevölke-
rungszusammensetzung verändert sich weiter. Der Begriff „Gentrifizierung“ steht 
für diese Phänomene, die vor allem in Großstädten zu finden sind. Wie sehen das die 
Kölner Bürgerinnen und Bürger? Welche der oben genannten Phänomene nehmen 
sie wahr? In der „Leben in Köln Umfrage“ 2016 wurden die Kölnerinnen und Kölner 
danach befragt, welche Veränderungen sie in den letzten Jahren in ihrem näheren 
Wohnumfeld beobachtet haben.  
Jede/-r Zweite nimmt umfangreiche Modernisierung und deutliche Miet-
steigerungen im näheren Umfeld wahr, ein Viertel nimmt Veränderungen 
im Umfeld wahr  
Jeweils mehr als die Hälfte der Befragten nimmt im näheren Wohnumfeld aufwer-
tende Maßnahmen – also Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten – beziehungs-
weise deutliche Mietsteigerungen, die nicht mehr zu bezahlen seien, wahr. Mehr als 
jede/-r Fünfte nimmt qualitative Änderungen wahr: so zum Beispiel den Wegzug alt-
eingesessener Gastronomiebetriebe oder Geschäfte (29%) oder dass die Wohn-
gegend schicker geworden sei (25%). 
Es gibt Stadtteile, deren Bevölkerung eine Veränderung hin zu weniger 
Sauberkeit und weniger Sicherheit wahrnimmt 
45 Prozent der Befragten haben als Veränderung im Wohnumfeld den Anstieg von 
Kriminalität und Vandalismus genannt. Dies dürfte darin seine Entsprechung finden, 
dass nur 12 Prozent die Sauberkeit von Straßen und Plätzen und nur 17 Prozent die 
Sicherheit als „gut“ oder „sehr gut“ beurteilen.

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
16 
Jede/-r Fünfte meint, dass sich die Bevölkerung im Wohnumfeld verändert  
Jeweils etwa ein Fünftel (22%) beobachtet, dass die alteingesessene Bevölkerung die 
Wohngegend verlässt oder dass mehr ärmere Menschen ins Gebiet ziehen (20%). 
Wohnungsleerstände sind in einer Stadt mit derart hoher Wohnungsnachfrage auch 
aus Sicht der Bevölkerung kein Thema (3%). 
Grafik 10 Wahrnehmung von Veränderungen im näheren Wohnumfeld  
(in % der Befragten, die eine Veränderung wahrgenommen haben ) 
Wahrgenommene intensive Bestandsaufwertung und Mietanstieg im  
näheren Wohnumfeld auf ein kaum bezahlbares Niveau 
In Köln werden viele Häuser saniert und Baugerüste sind kaum zu übersehen. So  
erstaunt nicht, dass mehr als die Hälfte aller Befragten im näheren Wohnumfeld um-
fangreiche Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten wahrnimmt (56%) (siehe Kar-
te 2, Seite 17). Stadtweit nimmt etwas mehr als die Hälfte der Befragten (54%)  
„einen kaum noch zu bezahlenden Mietanstieg“ in ihrem Wohnumfeld wahr. Über-
durchschnittlich häufig findet sich diese Einschätzung in den linksrheinischen Stadt-
teilen der Innenstadt sowie innenstadtnahen Stadtteilen (siehe Karte 3, Seite 18). 
Die Stadtteile, in denen eine starke Mietsteigerung wahrgenommen wird, decken 
sich vielfach mit den Stadtteilen, für die die Befragten ein höheres Modernisierungs-
aufkommen konstatiert haben: In diesen – vorwiegend linksrheinisch gelegenen 
Stadtteilen – finden also Veränderungen durch Investitionen und steigende Mieten 
statt. Es sind vor allem die linksrheinischen Stadtteile Altstadt-Süd, Neustadt-Süd, 
Altstadt-Nord, Neustadt-Nord, Bayenthal, Marienburg, Raderberg, Raderthal und 
Zollstock, deren Bevölkerung das Vorhandensein beider Phänomene im Wohn-
umfeld konstatiert. 
56
54
45
29
29
25
22
20
3
umfangreiche Modernisierungs-/Sanierungsarbeiten
Mieten steigen auf kaum noch zu zahlendes Niveau
Kriminalität/Vandalismus nehmen zu
Es gibt mehr Eigentumswohnungen
alteingesessene Läden/Kneipen verschwinden,
schickere/teurere folgen nach
Wohngegend ist schicker geworden
Die alteingesessene Bewohnerschaft zieht weg
Immer mehr ärmere Leute ziehen hier her
Mehr Wohnungen stehen leer
Quelle:  Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik;  „Leben in Köln“-Umfrage 2016

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
17 
Karte 2 Wahrnehmung: „Umfangreiche Modernisierungsarbeiten an den Häusern“  
(in % der im Stadtteil lebenden Befragten)

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
18 
Karte 3 Wahrnehmung: „Die Mieten steigen im näheren Wohnumfeld auf ein kaum  
bezahlbares Niveau“ in den Kölner Stadtteilen  
(in % der im Stadtteil lebenden Befragten)

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
19 
Ein Drittel der Mieterhöhungen ging auf allgemeine Mieterhöhung zurück, 
acht Prozent wurden mit Modernisierung begründet 
Von den Befragten, die den Anstieg der Mieten im Wohnumfeld beklagen, hat mehr 
als die Hälfte in den letzten Jahren selbst eine (oder mehrere) Mieterhöhungen  
erfahren. In 36 Prozent dieser Fälle wurden hierfür allgemeine Mieterhöhungen an-
geführt. Acht Prozent der Erhöhungen wurden begründet mit Modernisierung. Bei 
weiteren zehn Prozent der Befragten mit Mieterhöhung wurde die Miete erhöht, 
weil Staffelmietverträge abgeschlossen wurden. Staffelmiete bedeutet, dass die 
Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart 
werden kann; in der Vereinbarung hierzu ist die jeweilige Miete oder die jeweilige 
Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. 
Wahrnehmung: Zunahme an Eigentumswohnungen 
Drei von zehn Befragten (29%) meinten zudem, dass es im Wohnumfeld mehr Eigen-
tumswohnungen gäbe. Diese Wahrnehmung entspricht in etwa dem tatsächlichen 
Baugeschehen: So sind beispielsweise laut Kölner Baustatistik im Jahr 2016 rund 
1 580 (2015: 2 850) neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern entstanden – hiervon 
waren 670 (2015: 1 581) Eigentumswohnungen.  
Wahrnehmung: Veränderungen bei Einzelhandel und Gastronomie 
In den letzten Jahren haben sich Viertel und Stadtteile aus Sicht der Bevölkerung 
auch im Hinblick auf das Angebot an Geschäften oder Gastronomie verändert: Etwas 
mehr als ein Drittel konstatieren in der Befragung, dass in ihrem Umfeld in zuneh-
mendem Maße länger bestehende traditionelle Gaststätten, aber auch Geschäfte in 
ihrem „Veedel“ nicht mehr da sind. Diese werden ersetzt durch „schickere“ Betriebe. 
Mit der Veränderung der Versorgungsinfrastruktur im näheren Wohnumfeld wird 
auch eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur wahrgenommen: Ein Fünftel der 
Befragten hat angegeben, dass schon länger in der Gegend wohnende Haushalte 
fortgezogen sind und im Gegenzug einkommensschwächere zugezogen seien.

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
20 
2.3 Miethöhe und Mietbelastung in den Kölner Haushalten 
Miethöhe der Kölner Haushalte 
Kölnerinnen und Kölner zahlen im Durchschnitt eine Nettokaltmiete  
von 9 Euro 
Für den freifinanzierten Mietwohnungsbau wurde für 2016 nach der Befragung eine 
durchschnittliche Miete für Köln von 9 Euro nettokalt pro m²/Monat ermittelt.1. Die 
durchschnittliche Bruttokaltmiete lag den Angaben der Befragten zufolge bei 10 Euro 
und die durchschnittliche Bruttowarmmiete bei 11 Euro. Gegenüber der Nettokalt-
miete sind die über die Grundmiete hinausgehenden Kosten für Warmwasserversor-
gung, Heizung und so weiter quasi als „zweite Miete“ zu sehen: Monatlich wurden 
599 Euro nettokalt, 683 Euro bruttokalt und 747 Euro bruttowarm gezahlt. 
Etwa die Hälfte der befragten Kölner Haushalte zahlt eine monatliche Miete  
zwischen 400 und 700 Euro. Sieben Prozent zahlen eine monatliche Miete unter  
300 Euro und sechs Prozent eine Miete, die über 1 000 Euro liegt.  
Tabelle 1 Durchschnittliche Miethöhen in Köln (pro m²/Monat) 
  
                                                             
1 Die Miete kann je nach Definition unterschiedliche Kostenanteile enthalten. Allgemein werden  
folgende drei Mietbegriffe unterschieden: 
• Nettokaltmiete: Grund- beziehungsweise Basismiete (reiner Mietzins ohne Betriebs- und  
Heizungskosten) 
• Bruttokaltmiete: Nettokaltmiete plus Betriebskosten (ohne Heizungskosten und Kosten für 
Warmwasseraufbereitung) 
• Warmmiete: Miete insgesamt (Bruttokaltmiete plus Heizungskosten Kosten für  
Warmwasseraufbereitung) 
Nettokaltmiete Bruttokaltmiete Bruttowarmmiete
pro m² 9 Euro 10 Euro 11 Euro
Miete insgesamt 599 Euro 683 Euro 747 Euro
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik; „Leben in Köln“-Umfrage 2016

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
21 
Grafik 11 Höhe der  monatlichen Nettokaltmiete in frei finanzierten Wohnungen  
(in % der Befragten) 
Große räumliche Unterschiede bei Bestandsmieten 
Im Vergleich zur durchschnittlichen, stadtweiten Nettokaltmiete von 9 Euro (netto-
kalt) pro Quadratmeter weicht das Mietniveau in den Stadtteilen Kölns zum Teil sehr 
deutlich von diesem Durchschnittswert ab (siehe Karte 4). Die höchsten Mieten 
werden im Linksrheinischen bezahlt: Dies gilt für die Innenstadt sowie innenstadt-
nahe Stadtteile. Spitzenreiter sind die Stadtteile Altstadt-Nord und Lindenthal mit 
einer durchschnittlichen Miete von 10,60 Euro pro Quadratmeter.  
Im Stadtbezirk Lindenthal lagen die Mieten in Müngersdorf bei 10,40 Euro, in 
Braunsfeld bei 10,35 Euro und in Klettenberg bei 10,22 Euro. Im Stadtbezirk Ro-
denkirchen hat der Stadtteil Marienburg mit 10,35 Euro die höchsten Mieten. Im 
Stadtbezirk Ehrenfeld ist es der Stadtteil Ehrenfeld mit durchschnittlichen 10 Euro 
pro Quadratmeter.  
Finkenberg (6,44 Euro) und Chorweiler (6,53 Euro) gehören hingegen zu den Stadt-
teilen mit den niedrigsten Mieten in Köln.  
7
16
20 19
13
9 10
6
bis
300 Euro
301 - 400
Euro
401 - 500
Euro
501 - 600
Euro
601 - 700
Euro
701 - 800
Euro
801 - 1 000
Euro
über
1 000 Euro
Quelle:  Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik;  „Leben in Köln“-Umfrage 2016

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
22 
Karte 4 Nettokaltmieten in Euro/m² pro Monat in den Kölner Stadtteilen  
(frei finanzierte Wohnungen)

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
23 
Mietbelastung Kölner Haushalte 
Mietbelastung in Köln nettokalt bei durchschnittlich 28 Prozent –  
Bruttowarmmiete macht etwa ein Drittel des Einkommens aus 
2016 mussten die Mieterinnen und Mieter in frei finanzierten Wohnungen durch-
schnittlich rund 28 Prozent ihres monatlich verfügbaren Haushaltseinkommens für 
die Nettokaltmiete ausgeben (= Mietbelastung).2 Die durchschnittliche Miet-
belastung der Bruttokaltmiete lag bei 32 Prozent und die der Bruttowarmmiete bei 
rund 35 Prozent. 
Grafik 12  Durchschnittliche Mietbelastung 2016 in Köln in frei finanzierten Wohnungen 
(in % des Haushaltsnettoeinkommens) 
27 Prozent der Kölner Haushalte haben eine Nettokalt-Mietbelastung von 
mehr als einem Drittel des Einkommens 
Die Hälfte der Kölner Haushalte (50%) hatte 2016 eine Nettokalt-Mietbelastung von 
weniger als einem Viertel des verfügbaren Einkommens. Knapp ein Viertel der Haus-
halte (23%) hatte immer noch eine Mietbelastung zwischen einem Viertel und einem 
Drittel des Einkommens (siehe Grafik 13). 
Etwas mehr als ein Viertel der Kölner Haushalte gab 2016 mehr als 30 Prozent ihres 
verfügbaren Einkommens für die Nettokalt-Miete aus – darunter acht Prozent, die 
sogar die Hälfte oder mehr ihres Einkommens dafür aufwendeten.  
                                                             
2 Um die Mietbelastung für die verschiedenen Miettypen zu berechnen, wurde für jeden Haushalt der 
jeweilige Mietbetrag in Relation zu dem Haushaltsnettoeinkommen gesetzt. 
28
32 35
Nettokaltmiete Bruttokaltmiete Bruttowarmmiete
Quelle:  Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik;  „Leben in Köln“-Umfrage 2016
Mietbelastung* 
*  in frei finanzierten Wohnungen (in % des Haushaltsnettoeinkommens)

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
24 
Grafik 13 Mietbelastung der Befragten  
(Anteil Nettokaltmiete an Haushaltsnettoeinkommen in %) 
Mietbelastung der Haushalte ist sehr unterschiedlich 
Die Umfrage zeigt: Die Nettokaltmiete wird mit steigendem Haushaltsnetto-
einkommen stetig höher. In den untersten Gruppen der Haushaltseinkommen von 
unter 1 000 Euro monatlich liegt die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete 
bei 400 Euro (siehe Grafik 14). In den folgenden Einkommensklassen steigt die  
Nettokaltmiete kontinuierlich. In den Einkommensgruppen von 1 000 bis unter 
2 000 Euro liegt sie bei 487 Euro und in der Gruppe von 2 000 bis 2 999 Euro bereits 
bei durchschnittlich 585 Euro. 
Grafik 14 Monatliche Nettokaltmiete und Mietbelastung nach Einkommensgruppen  
(frei finanzierte Wohnungen) 
In der höchsten Einkommensgruppe mit 4 000 Euro und mehr liegt die durchschnitt-
liche monatliche Nettokaltmiete bei über 900 Euro (912 Euro). Im Gegenzug sinkt 
mit steigendem Einkommen jedoch die durchschnittliche monatliche  
50
23 19
8 50 Prozent und mehr 
Mietbelastung
33 bis unter 50 Prozent 
Mietbelastung
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik; „Leben in Köln“-Umfrage 2016
25 bis unter 33 Prozent 
Mietbelastung
weniger als 25 Prozent 
Mietbelastung
Mietbelastung = Anteil Nettokaltmiete am Nettohaushaltseinkommen (frei finanzierte Wohnungen)
54
33
24 21
16400 €
487 €
585 €
717 €
912 €
0
200
400
600
800
1000
1200
0
10
20
30
40
50
60
unter
1.000 Euro
1.000 - 1.999
Euro
2.000 - 2.999
Euro
3.000 - 3.999
Euro
4.000 Euro
und mehr
monatliches Haushaltsnettoeinkommen
Quelle:  Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik;  „Leben in Köln“-Umfrage 2016
Mietbelastung*
*  Anteil Nettokaltmiete am Nettohaushaltseinkommen (frei finanzierte Wohnungen)
monatliche 
Nettokaltmiete

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
25 
Mietbelastung.3 Die Mietbelastung aus der Nettokaltmiete ist mit mehr als 50 Pro-
zent am höchsten in den Einkommensgruppen mit einem angegeben Nettohaus-
haltseinkommen von unter 1 000 Euro. Ab einem Einkommen über 2 000 Euro liegt 
sie bei 24 Prozent und weniger. Am geringsten ist die Mietbelastung mit durch-
schnittlich 16 Prozent in den oberen Einkommensgruppen (4 000 Euro und mehr). 
Höchste Belastung bei Arbeitslosen, Schüler/Studenten und Nicht-
Erwerbstätigen 
Haushalte von Arbeitslosen weisen in Köln eine der höchsten Mietbelastung auf: Sie 
müssen hier im Durchschnitt fast die Hälfte ihres Haushaltsnettoeinkommens (47%) 
für die Kaltmiete aufbringen.  
Nicht überraschend ist, dass Schüler/-innen und Studentinnnen und Studenten mit 
ihren zumeist geringen Einkünften ebenfalls eine hohe Mietbelastung aufweisen. Für 
das Wohnen müssen sie im Schnitt 45 Prozent ihres verfügbaren Haushaltsnettoein-
kommens aufwenden: Durchschnittlich zahlen sie in Köln eine monatliche Netto-
kaltmiete in Höhe von 500 Euro.  
Grafik 15 Mietbelastung (nettokalt) nach Personengruppen und Haushaltstypen  
(frei finanzierten Wohnungen) 
Die Mietbelastung aus der Nettokaltmiete ist für die verschiedenen Haushaltstypen 
unterschiedlich. Je nach Typ liegt sie zwischen 27 und 35 Prozent des verfügbaren 
Haushaltsnettoeinkommens. Die höchste Belastung weisen Alleinerziehende Haus-
halte mit einer Mietbelastung von 35 Prozent auf und mit durchschnittlich 646 Euro 
die zweithöchste monatliche Nettokaltmiete. Nahezu vergleichbar mit 34 Prozent 
                                                             
3 Hierbei ist zu berücksichtigen, dass neben der Nettokaltmiete noch weitere mietbezogene Kosten 
(Heizung, Warmwasserversorgung etc.) zu zahlen sind, die verbrauchsabhängig sind. 
28
27
27
35
28
31
34
45
47
Mietbelastung insgesamt*
Haushalt mit mit Kindern
Haushalt ohne Kinder
alleinerziehend
35 - 59 Jahre
18 - 34 Jahre
60 - 80 Jahre
Schüler/in, Student/in
arbeitslos
Quelle:  Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik;  „Leben in Köln“-Umfrage 2016
* Mietbelastung = Anteil Nettokaltmiete am Nettohaushaltseinkommen (frei finanzierte Wohnungen)

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
26 
ist die Belastung bei Einzelpersonen, die älter als 60 Jahre sind. Einzelpersonen im  
Alter von 18 bis 34 Jahren weisen mit 31 Prozent die dritthöchste Mietbelastung auf.  
Mietbelastung in Kölner Stadtteilen sehr unterschiedlich 
Niedrige Mieten in den Stadtteilen bedeuten nicht automatisch, dass die Miet-
belastung der dort wohnenden Haushalte gering ist. Diese hängt von dem zur Ver-
fügung stehenden Einkommen der dort lebenden Haushalte ab. Die Nettokaltmiete 
(frei finanzierte Wohnungen) in den Stadtteilen (siehe Karte 4, Seite 22) spiegelt sich 
nicht in der Mietbelastung in den Stadtteilen wider (Karte 5). In den Stadtteilen mit 
den höchsten Nettokaltmieten (= linksrheinische Innenstadt und innenstadtnahe 
Stadtteile) ist die Mietbelastung nur durchschnittlich. In diesen Stadtteilen wirken 
sich die dort überdurchschnittlichen Einkommen aus. 
Umgekehrt ist in Stadtteilen mit unterdurchschnittlicher Nettokaltmiete die Miet-
belastung hingegen hoch – dies vor allem in Chorweiler: Hier lag die durch-
schnittliche Nettomietbelastung bei 52 Prozent des Haushaltseinkommens (siehe 
Karte 5). Trotz einer unterdurchschnittlichen Nettokaltmiete von 6,53 Euro pro 
Quadratmeter ist die Mietbelastung in Chorweiler die höchste in Köln. Die zweit-
höchste Nettokalt-Mietbelastung weisen Haushalte in Meschenich auf (44%; 7,52 
Euro/m²). Eine ebenfalls überdurchschnittlich hohe Mietbelastung von mehr als 33 
Prozent des Haushaltsnettoeinkommens haben Haushalte in den Stadtteilen Grem-
berghoven, Ensen, Lindweiler, Ossendorf, Neubrück, Grengel und Rodenkirchen. 
Die geringste Nettokalt-Mietbelastung von weniger als einem Viertel des Haushalts-
einkommens findet sich in den Stadtteilen Fühlingen, Poll, Lind, Raderberg, Neu-
ehrenfeld, Deutz, Mauenheim und Roggendorf/Thenhoven.

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
27 
Karte 5 Mietbelastung in den Kölner Stadtteilen  in frei finanzierten Wohnungen   
(Anteil Nettokaltmiete an Nettohaushaltseinkommen in %)

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
28 
3. Fazit und Ausblick  
Der vorliegende Bericht befasst sich mit der Wohnsituation der Kölner Bevölkerung. 
Die zentralen Ergebnisse sind:  
• Die Bevölkerung ist mehrheitlich zufrieden mit der eigenen Wohnsituation (78%), 
nimmt aber dennoch den angespannten Wohnungsmarkt deutlich wahr. So be-
urteilt mehr als die Hälfte (55%) das Wohnungsangebot in Köln als schlecht oder 
sehr schlecht. Besonders kritisch sind die Bevölkerungsgruppen, die auf preiswer-
ten Wohnraum angewiesen sind: Alleinerziehende (66%), junge Singles (68%).  
• Köln bleibt Hauptziel Umzugswilliger: Rund 70 Prozent derjenigen, die innerhalb 
der nächsten zwei Jahre umziehen wollen, möchten innerhalb Kölns umziehen. 
12 Prozent haben das Kölner Umland zum Ziel. Eigentumserwerb und der 
Wunsch nach einem eigenen Garten sind Hauptgründe für den Fortzug. Diese 
Haushalte kritisieren aber auch deutlich stärker als diejenigen, die innerhalb Kölns 
umziehen wollen, die Lärmbelastung und die fehlende Sauberkeit in der Stadt.  
• Die Kölnerinnen und Kölner nehmen deutlich Veränderungen in ihrem näheren 
Wohnumfeld wahr: 56 Prozent nehmen umfangreiche Modernisierungsmaß-
nahmen wahr, dies gilt insbesondere für Befragte aus den linksrheinischen inner-
städtischen und innenstadtnahen Stadtteilen. In diesen Stadtteilen meinen auch 
durchschnittliche 54 Prozent, dass die Mieten im Wohnumfeld auf ein kaum noch 
bezahlbares Niveau steigen. 
• Die durchschnittliche Nettokalt-Bestandsmiete in freifinanzierten Wohnungen 
beträgt zum Befragungszeitpunkt Ende 2016  9 Euro pro Quadratmeter – im 
Durchschnitt bezahlte ein Haushalt 599 Euro (nettokalt). Die Hälfte der Kölner 
Haushalte (50%) gab weniger als ein Viertel des verfügbaren Einkommens für die 
Nettokaltmiete aus, rund ein Viertel (27%) hat eine Mietbelastung von einem 
Drittel oder mehr des Einkommens. Die Umfrage zeigt, dass die Mietbelastung 
mit zunehmendem Haushaltsnettoeinkommen sinkt: Haben Haushalte mit we-
niger als 1 000 Euro Nettoeinkommen eine Mietbelastung von 54 Prozent, be-
trägt die Mietbelastung der Haushalte mit mehr als 3 000 Euro Nettoeinkommen 
21 Prozent oder weniger.  
• Von hohen Mietbelastungen, die mehr als ein Drittel oder sogar mehr als 50 Pro-
zent des Nettoeinkommens ausmachen, sind vor allem Menschen mit geringe-
rem Einkommen betroffen – wie beispielsweise junge Erwachsene, die zum Teil 
mit Einstiegsgehältern und atypischen Beschäftigungsverhältnissen starten, aber 
auch Arbeitslose und Alleinerziehende.

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
29 
• In Stadtteilen mit unterdurchschnittlicher Nettokaltmiete ist die Mietbelastung 
dennoch hoch – dies vor allem in Chorweiler: Hier lag die durchschnittliche Net-
tomietbelastung bei 52 Prozent des Haushaltseinkommens. Trotz einer unter-
durchschnittlichen Nettokaltmiete von 6,53 Euro pro Quadratmeter ist die Miet-
belastung in Chorweiler die höchste in Köln. Die zweithöchste Nettokalt-
Mietbelastung weisen Haushalte in Meschenich auf (44%; 7,52 Euro/m²). Umge-
kehrt ist die Mietbelastung in den Stadtteilen mit den höchsten Nettokaltmieten 
(= linksrheinische Innenstadt und innenstadtnahe Stadtteile) nur durchschnitt-
lich. In diesen Stadtteilen wirken sich die dort überdurchschnittlichen Einkom-
men aus. 
Auf Basis des vom Rat der Stadt Köln am 11. Februar 2014 beschlossenen Stadtent-
wicklungskonzeptes Wohnen sollen verschiedene Maßnahmen das Wohnungsan-
gebot in Köln verbessern. Besondere Priorität haben dabei die Maßnahmen, die di-
rekt oder indirekt zu der Schaffung von mehr Wohnraum führen. Die Umsetzung der 
Maßnahmen des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen werden in einem Sach-
standsbericht 2018 dargestellt. Für die zügige Bereitstellung von Wohnungsbauflä-
chen sind ergänzend zum Stadtentwicklungskonzept Wohnen Beschlüsse zur Be-
schleunigung von Bauleitplanverfahren gefasst worden. 
Parallel gehört dem Bestandsschutz von Wohnraum, nicht zuletzt auch im Hinblick 
auf eine Vielzahl von inzwischen als Ferienwohnung genutzten Wohnungen in Köln, 
erhöhtes Augenmerk. In der Wahrnehmung der Befragten laufen Bestandsaufwer-
tung und deutliche Mietsteigerung in manchen Stadtteilen parallel. Für die sozial-
räumliche Entwicklung in der Stadt ist es wichtig, die Voraussetzungen für eine 
Sicherstellung der Wohnversorgung und eine stabile Wohnraumsituation für alle zu 
schaffen. Der Anteil des öffentlich geförderten, preisgünstigen Wohnungsbestands 
liegt inzwischen nur noch bei 6,8 Prozent. Die Schaffung und Sicherung bezahlbaren 
Wohnraums für Haushalte mit geringen Einkommen hat höchste Priorität. Grundla-
ge hierfür ist das vom Rat der Stadt Köln am 2. Februar 2010 beschlossene  
Handlungskonzept Preiswerter Wohnraum. 
Ein wichtiger Baustein hierzu ist das Kooperative Baulandmodell. Mit Ratsbeschluss 
von 2014 wurde das Kooperative Baulandmodell in Köln erstmals eingeführt und die 
Vorhabenträger eines Bebauungsplanverfahrens zur Errichtung eines Anteils von 
30 Prozent öffentlich geförderten Wohnungen verpflichtet. Ziel der Richtlinie ist ei-
ne stadtweite Stärkung des Anteils öffentlich geförderter Wohnungen am Gesamt-
volumen in der Stadt Köln. Nach einer ersten Anwendungsphase wurde das Modell 
auf seine Umsetzbarkeit geprüft und notwendige Anpassungen in seiner Fortschrei-
bung erarbeitet, die seit der Bekanntmachung am 10. Mai 2017 gilt. Unabhängig

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
30 
davon konnte sich die Stadt Köln mit Planbegünstigten zudem in einigen Bebau-
ungsplanverfahren, zur Errichtung eines Anteils öffentlich geförderter Wohnungen 
auf politischer Beschlusslage beziehungsweise auf freiwilliger Basis einigen. 
Das Kooperative Baulandmodell wird regelmäßig evaluiert und – wenn notwendig – 
an aktuelle Anforderungen angepasst. Es ist ein wesentlicher Eckpfeiler zur Etablie-
rung öffentlich geförderter Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt. 
Die Unterschiedlichkeit der Wohnungsmarktverhältnisse in Köln erfordert eine dau-
erhafte Beobachtung der teilräumlichen Veränderungen. Dies ist schon deshalb 
notwendig, weil die Entwicklung des Wohnungsmarktes nicht nur über die vorhan-
denen Angebotsstrukturen, sondern auch mit Blick auf sich ändernde Wünsche und 
Anforderungen der Wohnungsnachfrage beschrieben werden muss. Die regelmäßig 
stattfindende „Leben in Köln“-Umfrage liefert hierfür – neben der Beobachtung des 
Umzugsgeschehens – eine wichtige Grundlage.

Kölner Statistische Nachrichten – 5/2018 
Wohnen in Köln – Ergebnisse der „Leben in Köln“- Umfrage 2016  
31 
Leben in Köln“-Umfrage 2016 – Methodik  
Die Grundgesamtheit der Befragung sind deutsche und ausländische Personen 
zwischen 18 und 80 Jahren mit Haupt- oder Nebenwohnsitz in Köln. Diese Gruppe 
umfasste zum Befragungszeitraum rund 878 000 Personen. Für die „Leben in 
Köln“-Umfrage 2016 wurden aus dieser Personengruppe 64 000 Personen per Zu-
fallsverfahren1 aus dem Kölner Melderegister ausgewählt – das entspricht einem 
Anteil von 7,3 Prozent. 
Diese 64 000 Kölnerinnen und Kölner erhielten im Herbst 2016 ein Anschreiben 
der Oberbürgermeisterin Henriette Reker, gemeinsam mit einem 16-seitigen Fra-
gebogen sowie einem Freiumschlag.  
Die Befragung wurde in zwei Befragungswellen durchgeführt: 
1. Welle: 23.08. bis 30.09.2016 (48 013 Anschreiben) 
2. Welle: 22.10. bis .18.11.2016 (16 015 Anschreiben) 
Grundgesamtheit  
(Wohnbevölkerung im Alter zwischen 18 und 80 Jahren) 878 000 
 ____________________________________________________________  
 1. Welle 2. Welle Gesamt 
Brutto-Stichprobe 48 013 16 015  64 028 
 ____________________________________________________________  
abzüglich „nicht Zustellbare“ 
(= verzogen, verstorben)
2 600 400 1 000 
= bereinigte Brutto-Stichprobe 47 400 15 600 63 000 
 ____________________________________________________________  
Netto-Stichprobe (Rücklauf absolut)10 937 3 316 14 352 
Rücklaufquote (Rücklauf in %) 23,1 % 21,3 % 22,8 % 
1. Bei der Stichprobenziehung handelt es sich um eine geschichtete Zufallsaus-
wahl: So wurden jene Stadtteile überproportional quotiert, in denen der Rück-
lauf bei den vergangenen „Leben in Köln“-Umfragen besonders gering war und 
hier auch dieses Mal mit einer geringeren Beteiligung (= Rücklaufquote) zu 
rechnen war. Durch dieses Verfahren wurden zudem ausländische Personen 
bei der Stichprobenziehung überquotiert, da ihr Anteil in den Stadtteilen mit 
geringer Beteiligung überdurchschnittlich ist. 
 Leichte Abweichungen zwischen der Befragtenstruktur und der Grundgesamt-
heit hinsichtlich der Altersstruktur wurden durch Gewichtungen im Datensatz 
nachträglich ausgeglichen. Der Anteil der Bevölkerung mit Migrationshinter-
grund ist – wie in annähernd allen freiwilligen Bevölkerungsumfragen – unter-
durchschnittlich. 
2. Die Zustellung über Info-Post der Post AG beinhaltet keine Rücksendung im 
Falle einer Nicht-Zustellbarkeit. Daher wurde die Zahl der neutralen Ausfälle 
auf Basis der Wanderungs- und Sterbezahlen aus der Bevölkerungsstatistik ge-
schätzt.

Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
 
 
Tel: 02 21 / 221-21882 
Fax: 02 21 / 221-21900 oder 28493 
 
E-Mail: statistik@stadt-koeln.de 
Internet: http://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/statistik/ 
 
Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
Amt für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit 
ISSN 2192 – 9726 
© Nachdruck (auch auszugsweise) nur mit Quellenangabe 
13/15/500/10.18