Wie ist der Umsetzungsstand zum Beschluss "Wohnraum verfügbar machen"?

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56 
 
Vorlagen-Nummer 
 3452/2020 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 07.12.2020 
 
Wie ist der Umsetzungsstand zum Beschluss "Wohnraum verfügbar machen"? 
Mit der Anfrage 1261/2020 bittet die LINKE der Bezirksvertretung Ehrenfeld um Auskunft zum Umset-
zungsstand zum Beschluss „Wohnraum verfügbar machen“. 
 
Die Verwaltung teilt hierzu das Folgende mit: 
 
Mit der Mitteilung 2507/2020 erfolgte bereits in der Sitzung am 07.09.2020 für die Bezirksvertretung 
Ehrenfeld eine umfangreiche Beantwortung zur identischen Fragenstellung bzw. dem Themenkom-
plex „Wohnen“. Da sich hierzu kein neuer Sachstand ergeben hat, sind diese Ausführungen noch 
immer aktuell. 
 
Die Mitteilung 2507/2020 ist in der Anlage beigefügt.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56 
 
Vorlagen-Nummer 
 2507/2020 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 07.09.2020 
 
Mitteilung zum Beschluss der Bezirksvertretung Ehrenfeld vom 15.06.2020, TOP 8.3 
AN/0717/2020 
Die Bezirksvertretung Ehrenfeld hat in der Sitzung am 15.06.2020 folgenden Beschluss 
gefasst: 
 
(1) Die Bezirksvertretung Ehrenfeld bekräftigt den Beschluss AN/1147/2017 vom 11.09.2017, Ge-
flüchtete in Ferienwohnungen unterzubringen 
(2) Die Bezirksvertretung Ehrenfeld bekräftigt den Beschluss AN/0632/2018 vom 07.05.2018, 
Leerstände, die bereits vor Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung bestanden, zu enteig-
nen 
(3) Die Verwaltung wird aufgefordert, in der bestehenden Ausnahmesituation leerstehende Objek-
te unmittelbar für akut von Wohnungsnot Betroffene zu akquirieren (Studierende, Obdachlose, 
Geflüchtete, WBS-Besitzer*innen...) 
(4) Die Verwaltung wird aufgefordert, eine Strategie zu entwickeln, um „legale“ Ferienwohnungen 
wieder dem regulären Wohnungsmarkt zuzuführen 
 
Stellungnahme der Verwaltung 
 
Der Themenkomplex Wohnen ist im gesamten Stadtgebiet von elementarer Bedeutung für die Bürge-
rinnen und Bürger. Die Verwaltung dankt der Bezirksvertretung Ehrenfeld, dass sie mit ihrem Be-
schluss die Bedeutung dieses Themas für die Stadtgesellschaft unterstrichen hat. 
 
Der Beschluss zielt dabei in dieselbe Richtung wie die von der Verwaltung bereits angewandten Stra-
tegien, um rechtswidrig zweckentfremdeten Wohnraum wieder dem Wohnungsmarkt zuzuführen. 
 
Ausschlaggebendes Ziel im „Wiederzuführungsverfahren“ ist, den allgemeinen Wohnungsmarkt durch 
rechtssicheres und effektives Verwaltungshandeln möglichst schnell und nachhaltig zu entlasten. 
Entscheidend dabei ist, dass zweckentfremdeter Wohnraum tatsächlich wieder als Wohnraum ge-
nutzt werden kann. Auch etwa im Laufe des Verwaltungsverfahrens verhängte Sanktionen (z.B. 
Zwangsgelder, Bußgelder) dienen in erster Linie der Durchsetzung dieses Zieles. 
 
Mit der Wohnraumschutzsatzung hat der Rat der Stadt Köln der Verwaltung eine Rechtsgrundlage 
geschaffen, um – unter den dort näher geregelten Voraussetzungen – z.B. Wohnungsleerstände zu 
beenden und zweckentfremdeten Wohnraum wieder dem Markt zuzuführen. Die Wohnungsaufsicht 
des Amtes für Wohnungswesen wendet die Wohnraumschutzsatzung in den gegebenen gesetzlichen 
Rahmenbedingungen konsequent an. 
 
Zu den rechtlichen Rahmenbedingungen gehört dabei z.B. auch, dass die Wohnraumschutzsatzung 
nicht rückwirkend angewandt werden kann: Sofern ein Leerstand schon vor 2014 und seither unun-
terbrochen bestand und auch keinerlei Aktivitäten zu einer Vermietung entfaltet wurden, fällt dieser 
nicht in den Anwendungsbereich der Satzung. Ebenfalls nicht von der Wohnraumschutzsatzung um-

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fasst sind Immobilien, die zuvor nicht zu Wohnzwecken gewidmet waren, wie etwa ehemalige Schul- 
oder Verwaltungsgebäude, Gewerbeimmobilien oder Immobilien, deren Sanierung objektiv unwirt-
schaftlich und daher unzumutbar wäre. 
 
Maßnahmen nach der Wohnraumschutzsatzung greifen immer in die grundgesetzlich garantierten 
Eigentumsrechte des bzw. der Verfügungsberechtigten ein, der bzw. die ja mit dem Eigentum gerade 
auf andere Weise verfährt, als es die Stadt Köln zur Verbesserung der Wohnungsmarktlage gerne 
hätte. Intensive rechtliche und teilweise auch gerichtliche Auseinandersetzungen der Stadt Köln mit 
verfügungsberechtigten Eigentümer/innen sind daher keine Seltenheit. 
 
Deshalb kann eine Wiederzuführung von zweckentfremdetem Wohnraum zum Wohnungsmarkt nur 
dann angeordnet und erfolgreich umgesetzt werden, wenn eine vorsätzliche rechtswidrige Zweckent-
fremdung von Wohnraum gerichtsfest nachgewiesen werden kann. Dies ist in jedem Einzelfall sehr 
zeitaufwändig und detailliert zu ermitteln, darzulegen und zu belegen. 
 
Um das gewünschte Ergebnis zu erreichen, ist es mitunter zielführender, mit den rechtlich verfügba-
ren Mitteln intensiv auf die Kooperationsbereitschaft der Eigentümerinnen und Eigentümer hinzuwir-
ken. Die Wohnungsaufsicht verfolgt in diesen Fällen aufmerksam, ob zur Beendigung der Zweckent-
fremdung tatsächliche Fortschritte gemacht werden und ob ein tatsächliches Bemühen des Eigentü-
mers oder der Eigentümerin erkennbar ist, den Wohnraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt wieder 
verfügbar zu machen.  
 
Die nordrhein-westfälischen Instrumentarien zur Wiederzuführung zweckentfremdeten Wohnraums 
zum allgemeinen Wohnungsmarkt sehen Enteignungen nicht vor. Hier mangelt es an einer entspre-
chenden Rechtsgrundlage.  
 
Überlegungen in diese Richtung sind daher theoretischer Natur. Dazu gehört maßgeblich, dass eine 
Enteignung einen massiven Eingriff in das Eigentumsrecht darstellt. Unter dem Aspekt der Verhält-
nismäßigkeit des Verwaltungshandelns wären daher zunächst alle anderen, milderen Maßnahmen 
auszuschöpfen, um das angestrebte Ziel zu erreichen. Ein komplexes mehrstufiges Verwaltungsver-
fahren wäre einer Enteignung voranzustellen, das entsprechend zeitaufwendiger und personalintensi-
ver wäre.  
 
Die Verwaltung sieht mangels hinreichender rechtlicher Grundlagen keine Möglichkeit, auf Enteig-
nungen als Mittel zur Wiederzuführung zweckentfremdeten Wohnraumes zurückzugreifen. Unabhän-
gig von allen rechtlichen Hindernissen ist auch nicht erkennbar, dass sich durch ein solches Vorge-
hen das beabsichtigte Ziel der Wiederzuführung zweckentfremdeten Wohnraumes zum allgemeinen 
Wohnungsmarkt schneller, effektiver und nachhaltiger erreichen ließe, als dies mit den derzeit in der 
Praxis verfolgten Strategien der Fall ist.  
 
Die bei diesen Entscheidungen relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen sind äußerst komplex 
und können daher hier nur in ihren wesentlichen Zügen wiedergegeben werden. Die Verwaltung bie-
tet an, den Ausschussmitgliedern die in diesem Zusammenhang bedeutsamen Rechtsfragen auch 
hinsichtlich eines sog. Baugebots nach § 176 Baugesetzbuch bei Bedarf im Rahmen eines Fachge-
spräches im Detail zu erläutern.