Mandari Insight

2018/0090

10. Änderung des Flächennutzungsplans - Teilbereich 10.1 - (Berliner Allee / Haardtring) (Feststellungsbeschluss)

Magistratsvorlage 20.03.2018

KI-Zusammenfassung

Klicken Sie, um eine KI-Zusammenfassung dieses Vorgangs zu erstellen.

KI-Analyse läuft...

vergangen

Was passiert gerade?

📄 Dokumente werden analysiert...
🤔 KI denkt nach (Reasoning-Modell)...
✍️ Zusammenfassung wird geschrieben...
⏳ Das dauert etwas länger bei komplexen Dokumenten...

Dieser Vorgang kann 1-3 Minuten dauern. Bitte lassen Sie die Seite geöffnet.

anlage 1

481.9 KB · application/pdf

Ansehen

anlage 4

18.5 KB · application/pdf

Ansehen

anlage 2

2.7 MB · application/pdf

Ansehen

anlage 6

18.5 KB · application/pdf

Ansehen

anlage 3

1.9 MB · application/pdf

Ansehen

anlage 5

18.5 KB · application/pdf

Ansehen

2018/0090

168.2 KB · application/pdf

Ansehen

anlage 7

18.5 KB · application/pdf

Ansehen

anlage 8

18.5 KB · application/pdf

Ansehen

anlage 1

136031 Zeichen

Wissenschaftsstadt Darmstadt
10. Änderung des Flächennutzungsplans – Teilbereich 10.1 – (Berliner Allee / Haardtring)
20.03.2018 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 1 von 46

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
1.1 Regierungspräsidium Darmstadt, Wilhelminenstraße 1-3, 64283 Darm-
stadt

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 10.08.2016:

Aus regionalplanerischer Sicht wird festgestellt, dass die Flächennut-
zungsplanänderung 10.1 einen Bereich betrifft, der im RPS/RegFNP 2010
als „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe, Bestand“ festgelegt ist. Hier soll
künftig anstelle der bislang im Flächennutzungsplan dargestellten gewerbli-
chen Baufläche (im südlichen Bereich wird zudem die dort dargestellte
Sonderbaufläche Fachhochschule in geringem Umfang, d.h. mit ca. 0,3 ha
mit umfasst) eine Darstellung als Mischbaufläche erfolgen.

Auch wenn gemäß Z 3.4.1-3 des RPS/RegFNP 2010 die b auleitplanerische
Ausweisung von Mischbauflächen innerhalb der „Vorra nggebiete Siedlung,
Planung und Bestand“ stattfinden soll, werden gegen die skizzierte Flä-
chennutzungsplanänderung in dem mit insgesamt 2,2 h a nicht raumbedeut-
samen Umfang keine grundsätzlichen Bedenken erhoben.

Der Hinweis, dass aus regionalplanerischer Sicht ke ine grundsätzlichen
Bedenken bestehen, wurde zur Kenntnis genommen.

Im Laufe der weiteren städtischen Planungen hat sic h ergeben, dass für
benachbarte Flächen nördlich des Haardtrings (vorha benbezogener Be-
bauungsplan W 61, 13. FNP-Änderung) ebenfalls eine Nutzungsänderung
von gewerblicher Nutzung in gemischtgenutzte Flächen vorgesehen ist.
Da diese Entwicklung im regionalplanerischen Sinne gesamträumlich zu
betrachten ist, ergibt sich nun eine Fläche von übe r 5 ha. Diese stellt somit
eine raumbedeutsame Maßnahme dar, die eines Zielabw eichungsverfah-
rens vom Regionalplan bedarf. Ein Antrag auf Abweic hung von den Zielen
des Regionalplanes im Sinne des § 8 Hess. Landespla nungsgesetz (HLPG)
wurde beim Regierungspräsidium Darmstadt gestellt. Antragsgegenstand
ist, die beiden o.g., als „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe“ dargestellten
Flächen als Flächen für „Vorranggebiet Siedlung“ au szuweisen. Die Zielab-
weichung wurde parallel zum Aufstellungsverfahren d es Bebauungsplans
beim Regierungspräsidium beantragt.

Dem Antrag auf Abweichung von den Zielen des RPS/Re gFNP 2010 im
Sinne des § 8 Hess. Landesplanungsgesetz (HLPG) wur de gemäß Be-
schluss der Regionalversammlung Südhessen vom 15.12 .2017 und mit
Bescheid vom 04.01.2018 des Regierungspräsidiums Da rmstadt stattgege-
ben und die Ausweisung einer Siedlungsfläche im Gel tungsbereich der 10.
und 13. Flächennutzungsplanänderung (im Bereich des Vorhabens W 61)
zugelassen.

In der Begründung mit Umweltbericht zur Flächennutz ungsplanänderung
wurde das Zielabweichungsverfahren ergänzt.

Aus Sicht der Regionalplanung Bereich Verkehr wird darauf hingewiesen,
dass westlich mittelbar angrenzend an den Planberei ch die Main-Neckar-
Bahn verläuft. Die Bahnstrecke ist Teil des Schiene ngüterverkehrskorridors
Rotterdam – Genua. Ausbaumaßnahmen entlang der gesa mten Strecke
Für den östlichen Bereich des Planbereichs bzw. im Geltungsbereich des
Bebauungsplans W 60 - Berliner Allee/Haardtring – wird die Thematik durch
ein Schalltechnisches Gutachten mit entsprechenden Schallschutzmaß-
nahmen berücksichtigt, da hier auch schutzwürdige N utzungen (Wohnen)
Anlage 1

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
ermöglichen künftig eine starke Kapazitätsausweitun g des Schienengüter-
verkehrs. Die Zunahme des Schienengüterverkehrs und seine Auswirkun-
gen sind bei der Ausweisung von neuen Baugebieten e ntlang der Bahn-
strecke zu berücksichtigen und in die Abwägung einzustellen.

angedacht sind.

Die Untersuchungen im Rahmen des Bebauungsplans W 6 0 haben gezeigt,
dass die Orientierungswerte der DIN 18005 für Misch gebiete von 60 dB(A)
am Tag durch Schienenverkehrslärm im Plangebiet wei testgehend einge-
halten werden. Problematisch sind hingegen die Nach tzeiten. Aufgrund der
großen Zahl an Güterzügen, die während der Nacht au f der Bahnstrecke
verkehren, ist der Beurteilungspegel in der Nacht h öher als derjenige am
Tag. Aufgrund der in der Nacht um 10 dB(A) geringer en Orientierungswerte
der DIN 18005 für Mischgebiete von 50 dB(A) ist die Nacht der kritischste
Beurteilungszeitraum für den Schienenverkehrslärm. Überschreitungen sind
lediglich an der der Bahntrasse zugewandten Seite u nd nur in den obersten
Geschossen vorhanden. Hierauf wurde mit entsprechen den Festsetzungen
zu passiven Lärmschutzmaßnahmen im Bebauungsplan W 60 reagiert.

Dem Gutachten liegen die Zugzahlen im Prognosejahr 2025 und die sonsti-
gen schalltechnisch relevanten Parameter nach Schal l 03 (2012) zugrunde,
die von der Deutschen Bahn bereitgestellt wurden. D ie beschriebene Zu-
nahme des Schienenverkehrs ist darin berücksichtigt.

Die Lärmproblematik Bahnverkehr ist für den Planber eich westlich des Be-
bauungsplans W 60 in einem nachfolgenden Bebauungsp lanverfahren,
alternativ im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren, zu klären. Dies ist
möglich, da die Wohnnutzungen im östlichen Planbere ich (Bebauungsplan
W 60) angesiedelt werden und der westliche Planbere ich gewerblich ge-
prägt sein wird.

Von Seiten der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt wird zu
der Planung wie folgt Stellung genommen:

Oberflächengewässer (Abflussregelung/Hochwasserschutz/Hydrologie)
Oberflächengewässer und Belange des Hochwasserschut zes werden nicht
betroffen.

Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung)
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des Gru ndwasserbewirtschaf-
tungsplans Hessisches Ried. Im Einzelnen sind die V orgaben des „Grund-
wasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried“, mit D atum vom 9. April

Der Hinweis, dass Oberflächengewässer und die Belan ge des Hochwas-
serschutzes nicht betroffen sind, wurde zur Kenntnis genommen.

Der Hinweis zum Grundwasser und die Darlegung der W asserversorgung
werden im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungspla ns W 60 - Ber-
liner Allee/Haardtring - berücksichtigt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
1999 festgestellt und veröffentlicht im Staatsanzei ger für das Land Hessen
„21 / 1999 S. 1659“, zu beachten. Ein entsprechende r Hinweis ist in den
Textteil des Bebauungsplans aufzunehmen.

Die Sicherstellung der Wasserversorgung für das Bau gebiet ist darzulegen.
Der gesamte Wasserbedarf (Trink-, Betriebswasser) i st zu ermitteln (Jah-
resmenge und Spitzenbedarf). Bei der Bedarfsermittl ung ist bereits auf eine
sparsame, rationelle Wasserverwendung zu achten. De r Nachweis, dass
der gesamte Wasserbedarf durch den zuständigen Wass erversorger ge-
deckt werden kann, ist zu erbringen. Es ist darzustellen, ob noch verfügbare
Kapazitäten zur Deckung dieses Bedarfs vorhanden si nd (Gegenüberstel-
lung der Wasserrechte mit den Fördermengen der letz ten 5 Jahre oder
Abgleich der verfügbaren Liefermengen mit den tatsä chlichen Abnahme-
mengen) und wie der Anschluss der Gebiete erfolgt ( technische Vorausset-
zungen).

Immissionsschutz

Der vorgelegte Bebauungsplan kann nicht bearbeitet werden, da eine
schalltechnische Bewertung fehlt. Erst nach Vorlage eines Schalltechni-
schen Gutachtens kann hierzu Stellung genommen werden.

Ergänzung zum Schallschutz vom 19.09.2016:

Im Nachgang zu der am 11.08.2016 in o.a. Angelegenheit ergangenen Stel-
lungnahme wird nach Prüfung des Schallschutzgutacht ens von Seiten des
Immissionsschutzes mitgeteilt, dass gegen die Planu ng hinsichtlich der von
hier zu vertretenden Belange des Immissionsschutzes keine Bedenken
bestehen. Die Einhaltung der Immissionsrichtwerte z u den gewerblich ge-
nutzten Flächen ist im konkreten Bauantragsverfahre n mittels Geräu-
schimmissionsprognose vom Antragsteller nachzuweisen.

Nach Vorlage des Schallgutachtens erfolgte eine erg änzende Stellungnah-
me mit Schreiben vom 19.09.2016, mit dem Hinweis, d ass hinsichtlich des
Immissionsschutzes keine Bedenken bestehen.

Dies betrifft im Wesentlichen den östlichen Teil de s Planbereichs, für den
eine konkrete Planung mit dem vorhabenbezogenen Beb auungsplan W 60
existiert.

Für den westlichen Planbereich ist die Lärmproblema tik aufgrund Hoch-
schul- und Bahnbetrieb in einem nachfolgenden Bebau ungsplanverfahren,
alternativ im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren, zu klären.
Da die Wohnnutzungen im östlichen Planbereich (vorh abenbezogener Be-
bauungsplan W 60) angesiedelt werden und der westli che Planbereich eher
gewerblich geprägt sein wird, ist dies möglich.

Bodenschutz

Ergänzende Stellungnahme vom 18.08.2016, Dezernat I V/DA 41.5 –

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Bodenschutz :

Nachsorgender Bodenschutz
Gemäß § 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB (Baug esetzbuch) sind bei
der Aufstellung von Bauleitplänen insbesondere die allgemeinen Anforde-
rungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der
Wohn- und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu berück-
sichtigen. Bei der Aufstellung darf das Problem Bod enbelastungen nicht
ausgeklammert werden. Es gilt bei der Beurteilung v on Belastungen das
bauleitplanerische Vorsorgeprinzip und nicht die Sc hwelle der Gefahrenab-
wehr. Der Träger der Bauleitplanung erzeugt ein Ver trauen, dass die aus-
gewiesene Nutzung ohne Gefahr realisierbar ist. Geh t die Stadt Darmstadt
Anhaltspunkten für Bodenbelastungen nicht nach, hab en Eigentümer, Bau-
willige und andere Betroffene ggf. Anspruch auf Schadensersatz.

In der vom Hessischen Ministerium für Umwelt, Energ ie, Landwirtschaft und
Verbraucherschutz herausgegebenen Arbeitshilfe „Bod enschutz in der Bau-
leitplanung“ (Februar 2011) ist als Datenquelle für Recherchen zum Thema
Bodenschutz die Altflächendatei ALTIS des Hess. Lan desamtes für Umwelt
und Geologie (HLUG) angegeben.

Der Hinweis zum vorsorgenden Bodenschutz wurde zur Kenntnis genom-
men.

Siehe Text unten folgend!

Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung der Fläche nnutzungsplanände-
rung.

Nach erfolgter Abfrage der Altflächendatei ist fest zustellen, dass sich für
das Plangebiet ein Eintrag ergibt. Folgender Betrie b ist gemäß Handbuch
Altlasten, Band 2, Teil 4 des HLUG mit einem sehr h ohen Gefährdungspo-
tential für die Umwelt bewertet:

Ehemalige Druckerei Prinovis in der Berliner Allee 59. Es handelt sich um
einen Altstandort (Altflächendatei-Schlüsselnummer 411.000.050-001.038),
der bereits orientierend untersucht worden ist. Wei terhin haben auf dem
Gelände in der Vergangenheit Sanierungsmaßnahmen im Boden stattge-
funden. Der Status der Fläche in der Altflächendate i lautet „Sanierung (De-
kontamination) abgeschlossen“. Bei Bodeneingriffen ist die Prüfung der
Entsorgungsrelevanz erforderlich. Die vorliegende A kte (2069) kann bei
Bedarf eingesehen werden.

Da bereits Sanierungsmaßnahmen im Boden stattgefund en haben, lautet
der Status der Fläche in der Altflächendatei „Sanie rung (Dekontamination)
abgeschlossen“.

Im Bebauungsplanverfahren wird darauf hingewiesen, dass bei Bodenein-
griffen die Prüfung der Entsorgungsrelevanz erforderlich ist.

Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung der Fläche nnutzungsplanände-
rung.

Folgender Hinweis ist in die textlichen Festsetzung en zum Bebauungsplan
aufzunehmen:

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und im Be bauungsplanver-
fahren berücksichtigt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
- Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist
auf organoleptische Auffälligkeiten zu achten. Erge ben sich bei den
Erdarbeiten Kenntnisse, die den Verdacht einer schä dlichen Bodenver-
änderung begründen, sind diese umgehend der zuständ igen Behörde,
dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeit sschutz und
Umwelt Darmstadt, Dezernat IV/Da 41.5, Bodenschutz, mitzuteilen.
Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen.

- Schädliche Bodenveränderungen im Sinne des § 2 Ab s. 3 Bundes- Bo-
denschutzgesetz (BBodSchG) sind Beeinträchtigungen der Bodenfunk-
tionen, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nac hteile oder erhebli-
che Belästigungen für den einzelnen oder die Allgem einheit herbeizu-
führen.

Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung der Fläche nnutzungsplanände-
rung.

Vorsorgender Bodenschutz

Mit Grund und Boden soll sparsam umgegangen werden (§ 1a Abs. 2 Bau-
gesetzbuch). Bei Einwirkungen auf den Boden sollen Beeinträchtigungen
seiner natürlichen Funktion sowie seiner Funktion a ls Archiv der Natur- und
Kulturgeschichte soweit wie möglich vermieden werde n (§ 1, Satz 3 Bun-
des-Bodenschutzgesetz).

Die Aufstellung des Bebauungsplans folgt dem Gebot des sparsamen Um-
gangs mit Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung
im Innenbereich entstandenen Ortsgefüges für eine n eugeordnete Nutzung
mobilisiert werden (Nachverdichtung) bzw. ehemalige Gewerbegebiete
bzw. Brachflächen wieder genutzt werden. Hiermit wi rd ein Bei-trag zur
Reduktion weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereic h geleistet. Daher
wird der Bebauungsplan unter Gesichtspunkten des vo rsorgenden Boden-
schutzes ausdrücklich begrüßt.

Die Belange des Dezernates 41.5 sind in der Begründ ung zum Bebauungs-
planentwurf hinreichend berücksichtigt.

Der Hinweis, dass die Belange des vorsorgenden Bode nschutzes hinrei-
chend berücksichtigt sind, wurde zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Von der Bergaufsicht wird mitgeteilt, dass als Datengrundlage für die St el-
lungnahme folgende Quellen herangezogen wurden:

Hinsichtlich der Rohstoffsicherung: Regionalplan Sü dhessen/Regionaler

Der Hinweis, dass dem Vorhaben aus Sicht der Bergbe hörde keine Sach-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Flächennutzungsplan 2010, Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des HLUG;
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehend en Betriebe: vorliegende
und genehmigte Betriebspläne;
Hinsichtlich des Altbergbaus: bei der Bergaufsicht digital und analog vorlie-
gende Risse, in der Datenbank vorliegende Informati onen, Kurzübersichten
des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren Berg bau. Die Recherche
beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenpl ans inventarisierten
Beständen von Berechtsams- und Betriebsakten früher er Bergbaubetriebe
und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissbl ättern. Die Stellung-
nahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus au f einer unvollständigen
Datenbasis.

Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung ge-
nommen:

Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Ro hstoffsicherungsflä-
chen betroffen.

Aktuelle Betriebe/Konzessionen: Es befinden sich ke ine aktuell unter Berg-
aufsicht stehenden Betriebe im Planbereich und dess en näherer Umge-
bung. Das Gebiet wird von einem Erlaubnisfeld zur A ufsuchung von Koh-
lenwasserstoffen überdeckt. Der Bergaufsicht sind j edoch keine das Vorha-
ben beeinträchtigenden Aufsuchungsaktivitäten bekannt.

Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tät igkeiten: Im Plange-
biet ist den vorliegenden Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umge-
gangen.

Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte ent-
gegen.

verhalte entgegenstehen, wurde zur Kenntnis genommen.

Der Kampfmittelräumdienst teilt mit, dass die Auswertung der beim
Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder ergeben hat, dass sich
das im Lageplan näher bezeichnete Gelände in einem Bombenabwurfge-
biet und im Bereich von ehemaligen Flakstellungen befindet, sowie in einem
Bereich, in dem Kampfmittel unsachgemäß gesprengt wurden.

Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Fläc hen muss grund-
Die Hinweise auf die erforderlichen systematischen Überprüfungen auf das
Vorhandensein von Kampfmitteln wurden zur Kenntnis genommen.

Im vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf W 60 - Be rliner Al-
lee/Haardtring - wurde auf das mögliche Vorhandense in von Kampfmitteln
im Bebauungsplanentwurf hingewiesen und der Vorhabe nträger wurde im
Durchführungsvertrag verpflichtet, vor Bodeneingrei fenden Maßnahmen die

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
sätzlich ausgegangen werden.
Eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampf mittel) ist daher vor
Beginn der geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten u nd Baugrunduntersu-
chungen auf den Grundstücksflächen erforderlich, au f denen bodeneingrei-
fende Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätz lich eine EDV-
gestützte Datenaufnahme erfolgen.
Zur eigenen Sicherheit sollte bescheinigt werden, d ass die Kampfmittel-
räumarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik du rchgeführt wurden.
Der Bescheinigung ist ein Lageplan beizufügen, auf dem die untersuchten
Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwen dete Detektionsverfah-
ren anzugeben.
Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmitte lräumdienst des
Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS-R entwickel t. Es wird darum
gebeten, bei der Beauftragung des Dienstleisters au f die Verwendung des
Datenmoduls KMIS-R hinzuweisen. Hierfür ist es erfo rderlich, dass die
überprüften und geräumten Flächen örtlich mit den G auß/Krüger Koordina-
ten eingemessen werden.
Nach Abschluss der Arbeiten wird um Übersendung des Lageplans und der
KMIS-R-Datei gebeten, welche durch die beauftragte Fachfirma zu erhalten
ist. Das Datenmodul KMIS-R kann kostenlos von der n achstehenden Inter-
netseite des Kampfmittelräumdienstes heruntergelade n werden:
http://www.rp-darmstadt.hessen.de (Sicherheit und Ordnung, Gefahrenab-
wehr, Kampfmittelräumdienst).
Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, B ergen, Zwischenla-
gern) sind vom Antragsteller/Antragstellerin, Inter essenten/ Interessentin
oder sonstigen Berechtigten (z.B. Eigentümer/Eigent ümerin, Investor/ In-
vestorin) zu tragen. Die genannten Arbeiten sind da her von diesen selbst
bei einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen.
Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmitte lräumung werden die
örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt.
Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung ein er Fachfirma ist im-
mer das Aktenzeichen I 18 KMRD- 6b 06/05- Da 1564-2 016 anzugeben
und eine Kopie dieser Stellungnahme beizufügen.
Die Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräu mung im Lande
Hessen sind diesem Anschreiben beigefügt. Da Kampfm ittelräumarbeiten
im Voraus schwer zu berechnen sind, wird die Abrec hnung der Leistungen
nach tatsächlichem Aufwand für unumgänglich gehalte n. Dies ist in jedem
Falle Voraussetzung für eine positive Rechnungsprüf ung zum Zwecke der
erforderlichen systematischen Überprüfungen durchgeführt.

In der Begründung mit Umweltbericht zur Flächennutz ungsplanänderung
wird ebenfalls auf das potentielle Vorhandensein vo n Kampfmitteln hinge-
wiesen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Kostenerstattung durch den Bund gem. Nr. 3. der All gemeinen Bestimmun-
gen für die Kampfmittelräumung.
Eine Kopie des Auftrages ist dem RP Darmstadt, Dez. III 31.2, zur Kennt-
nisnahme zuzusenden.
Den Abtransport – ggf. auch die Entschärfung – und die Vernichtung der
gefundenen Kampfmittel wird das Land Hessen -Kampfm ittelräumdienst-
weiterhin auf eigene Kosten übernehmen.

Die Anlage: Allgemeine Bestimmungen für die Kampfmi ttelräumung im
Land Hessen (hier nicht abgebildet, da im Bebauungs planverfahren zu be-
rücksichtigen).

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 07.02.2018:

Aus regionalplanerischer Sicht wurde mit Stellungnahmen vom 10. und
18. August 2016 festgestellt, dass sich der Geltung sbereich des in Aufstel-
lung befindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 „Berliner
Allee/Haardtring“ sowie der 10.1 Flächennutzungspla nänderung in einem
Bereich befinden, der im RPS/RegFNP 2010 als „Vorra nggebiet Industrie
und Gewerbe, Bestand“ festgelegt ist.

Grundsätzlich sind die „Vorranggebiete Industrie un d Gewerbe, Bestand
und Planung“ gemäß Z3.4.2-4 regelmäßig für die baul eitplanerische Aus-
weisung von Industrie- und Gewerbegebieten vorgeseh en, wohingegen die
Ausweisung gemischter innerhalb der „Vorranggebiete Siedlung, Bestand
und Planung“ (Z3.4.1-3) stattzufinden hat.

Im vorliegenden Fall hat die Regionalversammlung Sü dhessen am 15. De-
zember 2017 jedoch für den hier zu beurteilenden Be reich des Bebauungs-
planes W 60 und der Flächennutzungsplanänderung 10. 1 (sowie den nörd-
lich angrenzenden Bereich des Bebauungsplans W 61 m it der entspre-
chenden Flächennutzungsplanänderung 13) die Zulassu ng einer Abwei-
chung für die Ausweisung von Wohn- und Mischbaufläc hen mit der Errich-
tung eines Einzelhandelsbetriebs mit nahversorgungs relevantem Sortiment
mit einer Verkaufsfläche von 1.450 qm (geplant im B aufeld 2 des Plange-
biets W 60) beschlossen.

Es bestehen daher keine regionalplanerischen Bedenk en gegen die Auf-

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Es werden keine Bedenken geäußert.

Keine Auswirkungen auf die Flächennutzungsplanänderung.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
stellung des Bebauungsplanes und die parallele Ände rung des Flächennut-
zungsplanes für diesen Bereich.

Aus der Sicht des Naturschutzes und der Landschaftspflege teile ich
Ihnen mit, dass im Geltungsbereich des Bebauungspla nes keine Natur-
oder Landschaftsschutzgebiete liegen.

Bezüglich weiterer zu vertretender naturschutzfachl icher Belange wird auf
die Stellungnahme der zuständigen unteren Naturschu tzbehörde verwie-
sen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Es werden keine Bedenken geäußert.

Aus Sicht der unteren Naturschutzbehörde werden gegen die Änderung des
Flächennutzungsplans 10.1 keine Bedenken geäußert.

Von Seiten der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt wird zu
der Planung wie folgt Stellung genommen:
Gegen den vorgelegten Bebauungsplanentwurf werden k eine Einwendun-
gen erhoben.

Folgende Auflage und Hinweise bitte ich aufzunehmen:

Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung)
Gegen den o.g. Bebauungsplan und die 10. Änderung d es FNP bestehen
aus Sicht der von mir zu vertretenden Belange des G rundwasserschutzes
und der Wasserversorgung keine grundsätzlichen Bedenken.

Ich bitte Sie, den 2. Satz des Hinweises Ziffer III . 12 zu streichen, da
Grundwasseraufspiegelungen in dem Bereich des Bebau ungsplans nicht
geplant sind.

Bodenschutz
Die zum Bebauungsplanentwurf abgegebene Stellungnah me vom 18. Au-
gust 2016 hat hinsichtlich des nach- und vorsorgend en Bodenschutzes
nach wie vor Gültigkeit.
Die Belange des Dezernates Bodenschutz sind in der Begründung zum
Bebauungsplanentwurf und FNP hinreichend berücksichtigt.

Aus Sicht der Fachdezernate Oberflächengewässer, Ab wasser und Immis-
sionsschutz werden keine Bedenken und Anmerkungen g egen den Bebau-
ungsplanentwurf und den Flächennutzungsplan vorgebracht.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Die gewünschten Änderungen in den Hinweisen und der Begründung be-
ziehen sich auf die Inhalte des vorhabenbezogenen B ebauungsplans W 60
- Berliner Allee / Haardtring. Die wortgleiche Stel lungnahme wurde eben-
falls bei dem genannten Bebauungsplanverfahren vorg ebracht. Die Stel-
lungnahme wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahre ns W 60 - Berli-
ner Allee/Haardtring - berücksichtigt.

Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung und die Be gründung zur Flä-
chennutzungsplanänderung.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Von der Bergaufsicht wird mitgeteilt, dass die Belange der Bergaufsicht in
den Stellungnahmen vom 10. und 18. August 2016 darg elegt worden seien.
Das in den Stellungnahmen erwähnte betroffene Erlau bnisfeld zur Aufsu-
chung von Kohlenwasserstoffen ist im Bereich des Pl angebiets mittlerweile
erloschen.

Da sich ansonsten seitdem keine neuen Erkenntnisse bezüglich der von mir
zu vertretenden Belange ergeben haben, stehen dem V orhaben aus Sicht
der Bergbehörde weiterhin keine Sachverhalte entgegen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Es werden keine Bedenken geäußert.

Keine Auswirkungen auf die Flächennutzungsplanänderung.

1.2 Bundesnetzagentur, Fehrbelliner Platz 3, 10707 Berlin

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 18.07.2016:

Auf der Grundlage der zur Verfügung gestellten Anga ben wurde eine Über-
prüfung des angefragten Gebiets durchgeführt. Der b eigefügten Anlage
können die Namen und Anschriften der in dem ermitte lten Koordinatenbe-
reich tätigen Richtfunkbetreiber entnommen werden. Durch deren rechtzei-
tige Einbeziehung in die weitere Planung ist es ggf . möglich, Störungen des
Betriebs von Richtfunkstrecken zu vermeiden.

Es wird empfohlen, die Informationen zur Bauleitpla nung im Zusammen-
hang mit Richtfunkstrecken sowie die zusätzlichen H inweise auf der Inter-
netseite der Bundesnetzagentur
www.bundesnetzagentur.de/bauleitplanung im weiteren Verfahren zu be-
rücksichtigen.

Gemäß § 16 Abs. 4 Satz 2 BDSG wird darauf hingewies en, dass nach § 16
Abs. 4 Satz 1 BDSG die in diesem Schreiben übermitt elten personenbezo-
genen Daten grundsätzlich nur für den Zweck verarbe itet oder genutzt wer-
den dürfen, zu dessen Erfüllung sie übermittelt werden.

Da die angefragte Standortplanung ggf. auch in der Nähe liegende Mess-
einrichtungen des Prüf- und Messdienstes der BNetzA beeinflusst, wurde
die Anfrage zur ergänzenden Prüfung weitergeleitet an die
Bundesnetzagentur, Referat 511 (5110-5), Canisiusstr. 21, 55122 Mainz.

Die Hinweise zu den Richtfunkstrecken wurden zur Kenntnis genommen.

Die Hinweise beziehen sich auf den Bebauungsplanent wurf W 60. Ein Ein-
gehen auf die Stellungnahme im Rahmen des Verfahren s zur Flächennut-
zungsplanänderung erübrigt sich, da der Flächennutz ungsplan nur Boden-
nutzung darstellt und keine Aussagen zu die Richtfu nkstrecken ggf. beein-
flussenden Höhen baulicher Anlagen trifft.

Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung und die Be gründung zur Flä-
chennutzungsplanänderung.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Durch das Referat 511 wird noch untersucht, ob die notwendigen Schutz-
abstände zu den vorhandenen funktechnischen Messein richtungen der
BNetzA eingehalten werden. Sollten hier noch besond ere Festlegungen zu
berücksichtigen sein, werden diese in einem gesonde rten Schreiben zur
Kenntnis übermittelt.

Anlage: Betreiber von Richtfunkstrecken (hier aus d atenschutzrechtlichen
Gründen nicht abgebildet!)

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 15.01.2018:

Gemäß § 16 Abs. 4 Satz 2 BDSG wird darauf hingewies en, dass nach § 16
Abs. 4 Satz 1 BDSG die in diesem Schreiben übermitt elten personenbezo-
genen Daten grundsätzlich nur für den Zweck verarbe iten oder nutzen dür-
fen, zu dessen Erfüllung sie übermittelt werden.

Anlage: Betreiber und Anschrift (hier aus datenschu tzrechtlichen Gründen
nicht abgebildet!)

Siehe oben: Prüfung der Stellungnahme gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom
18.07.2016

Keine Auswirkungen auf die Flächennutzungsplanänderung.

1.3 hessenARCHÄOLOGIE, Ida-Rhodes-Str. 1, 64295 Darmstadt

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 01.08.2016:

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis a uf § 20 HDSchG wie
folgt aufzunehmen:

„Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden , so ist dies der
hessenArchäologie oder der Unteren Denkmalschutzbeh örde unverzüglich
anzuzeigen.“

Der Hinweis zu Bodendenkmälern wurde zur Kenntnis genommen.

Der Hinweis wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfah rens W 60 - Ber-
liner Allee/Haardtring - berücksichtigt.

Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung und die Be gründung zur Flä-
chennutzungsplanänderung.

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 05.02.2018:

Wir verweisen auf unsere Stellungnahmen vom 01.08.2 016 (zur frühzeiti-
gen Beteiligung FNP-Änderung) bzw. 04.08.2016 (zur frühzeitigen Beteili-
gung vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60), zu der sich keine Ände-
rungen ergeben haben.

Siehe Text oben!

1.4 IHK Darmstadt, Postfach 10 07 05, 64207 Darmstadt

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 03.08.2016:

Ziel der Planung ist die Errichtung eines Büro- und Geschäftsgebäudes mit
Service-Appartements , zweier Wohngebäude und eines Gebäudes mit
großflächigem Verbrauchermarkt im Erdgeschoss sowie Wohnen in den
Obergeschossen auf dem ehemaligen Firmengelände der Prinovis-
Druckerei. Die Planflächen sind im Regionalplan Süd hessen / Regionalem
Flächennutzungsplan 2010 als Vorranggebiet Gewerbe festgesetzt. Der
Flächennutzungsplan wird im Parallelverfahren geänd ert und soll zukünftig
anstelle „Gewerbliche Flächen “ „Gemischte Bauflächen“ ausweisen. Der
vorhabenbezogene Bebauungsplan orientiert sich in G rundzügen an ein
Mischgebiet. Er ist jedoch gemäß § 12 Abs. 3 BauGB nicht an die Vorgaben
§ 9 Abs. 1 des BauGB gebunden . Somit wird in der Planung einer gebote-
nen Durchmischung von 50 % Gewerbe und 50 % Wohnen nicht gefolgt.

Das Plangebiet liegt im Westen der Wissenschaftssta dt Darmstadt in einem
verkehrlich und gewerblich stark immissionsbelastet em Bereich
, welcher in
den achtziger Jahren noch als „rauchloser Industrie standort“ als Vorbild für
zahlreiche andere Industrieparks stand. Das sogenan nte „Verlegerviertel“

Die Ausführungen wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
befindet sich seit den letzten 5-10 Jahren im Umbru ch, jedoch konnte in
direkter Nachbarschaft die gewerbliche Nutzung aufr echterhalten und sogar
weiter entwickelt werden.

Obwohl bekannt ist, dass auf der Wissenschaftsstadt Darmstadt starker
Ansiedlungsdruck lastet und daher Verständnis gezei gt wird, dass es ein
dringendes Erfordernis ist, Wohnbauflächen zu entwickeln, kann jedoch den
vorliegenden Planungen nicht vorbehaltslos zugestimmt werden.

Folgende Bedenken werden daher hinsichtlich der Planung geäußert:

Regionalplanerische Bedenken
Die Planflächen sind im Regionalplan Südhessen / Re gionalem Flächen-
nutzungsplan 2010 als „Vorranggebiet Gewerbe“ festg esetzt. Die Aussage,
dass die Entwicklung eines Mischgebietes aus einem im Regionalplan fest-
gelegtem Gewerbegebiet der raumordnerischen Zielset zung entspricht, ist
nicht korrekt. Gemäß Zielvorgabe Z3.4.1-3 hat die b auleitplanerische Aus-
weisung von gemischten Bauflächen und Sonderbaufläc hen in innerhalb
der Karte ausgewiesenen „Vorranggebiete Siedlung, B estand und Planung“
stattzufinden.

Ebenfalls nicht zulässig ist die Ausweisung bzw. An siedlung von großflächi-
gem Einzelhandel in „Vorranggebieten von Industrie und Gewerbe“. Gemäß
Z3.4.3-3 sind diese Flächen für produzierendes und weiterverarbeitendes
Gewerbe vorzuhalten.

Gemäß § 1 Absatz 4 BauGB sind Bauleitpläne den Ziel en der Raumord-
nung anzupassen. Da jedoch die Grundzüge des Vorhab ens den Auswei-
sungen des Regionalplans Südhessen / Regionalem Flä chennutzungsplan
2010 widersprechen, wird empfohlen, gemeinsam mit d em Regierungsprä-
sidium Darmstadt eine korrekte Entwicklung der Flächen abzustimmen.

Die Abweichung des Bebauungsplans von den Zielen de r Raumordnung
wurde durch das Regierungspräsidium Darmstadt geprü ft und zur frühzeiti-
gen Beteiligung wie folgt beurteilt:
„Aus regionalplanerischer Sicht wird festgestellt, dass sich der Geltungsbe-
reich des in Aufstellung befindlichen vorhabenbezog enen Bebauungsplans
W 60 - Berliner Allee/Haardtring - in einem Bereich befindet, der im RPS/
RegFNP 2010 als „Vorranggebiet Industrie und Gewerb e, Bestand“ festge-
legt ist. Zwar sind die „Vorranggebiete Industrie u nd Gewerbe, Bestand und
Planung“ gemäß Z3.4.2-4 regelmäßig für die bauleitp lanerische Auswei-
sung von Industrie- und Gewerbegebieten vorgesehen, wohingegen die
Ausweisung gemischter Bauflächen – anders als in de n Planunterlagen
unter Ziffer 5.1, S. 5 der Anlage 2 ausgeführt – in nerhalb der „Vorrangge-
biete Siedlung, Bestand und Planung“ (Z3.4.1-3) sta ttzufinden hat. Die kon-
zipierte Planung einer Wohn- und Gewerbe-Mischnutzu ng auf insgesamt
ca. 1,5 ha stellt jedoch keine regionalplanerisch r aumbedeutsame Maß-
nahme dar. Regionalplanerische Bedenken bestehen ge gen die kleinräumi-
ge Umstrukturierung innerhalb des „Vorranggebietes Industrie und Gewer-
be“ insoweit nicht.“

Im Laufe der weiteren städtischen Planungen hat sich jedoch ergeben, dass
für die Flächen nördlich des Haardtrings (13. FNP-Ä nderung zum vorha-
benbezogener Bebauungsplan W 61) ebenfalls eine Nutzungsänderung von
gewerblicher Nutzung in eine gemischt genutzte Fläc he geplant ist. Da die-
se Entwicklung im regionalplanerischen Sinne gesamt räumlich zu betrach-
ten ist, ergibt sich nun eine Fläche von über 5 ha. Diese stellt somit eine
raumbedeutsame Maßnahme dar, die eines Zielabweichu ngsverfahrens

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
vom Regionalplan bedarf.

Ein Antrag auf Abweichung von den Zielen des Region alplanes im Sinne
des § 8 Hess. Landesplanungsgesetz (HLPG) wurde am 15.09.2017 beim
Regierungspräsidium Darmstadt als obere Landesplanu ngsbehörde einge-
reicht. Antragsgegenstand ist, die bestehende Fläch e des im Plangebiet
liegenden „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe“ sow ie die südlich an-
grenzenden Flächen des Geltungsbereiches der derzei t im Verfahren be-
findlichen 10. Flächennutzungsplanänderung (Teilber eich 10.1) als Fläche
für ein „Vorranggebiet Siedlung“ auszuweisen. Die b etreffende Gesamtflä-
che hat eine Größe von rund 8 ha.

Gemäß Beschluss der Regionalversammlung Südhessen v om 15.12.2017
und mit Bescheid vom 04.01.2018 des Regierungspräsi diums Darmstadt
als obere Landesplanungsbehörde wurde die Abweichun g von den Zielen
Z3.4.1-3 und Z3.4.2-5 des Regionalplans Südhessen / Regionalen Flä-
chennutzungsplans 2010, also die Ausweisung einer S iedlungsfläche im
Geltungsbereich der 10. und 13. Flächennutzungsplan änderung, zugelas-
sen.

Im Kontext der Stellungnahme des Regierungspräsidiu ms zur frühzeitigen
Beteiligung im Bauleitplanverfahren W 60 wurde darü ber hinaus folgende
Beurteilung mitgeteilt:
„RAuch die Überlegung zur Schaffung eines Nahversor gungsangebots für
die künftige Wohnbevölkerung ist sinnvoll und nachvollziehbar. Dabei gilt es
jedoch – neben den auf S. 15 der o.a. Begründung zu m Bebauungsplan
zitierten regionalplanerischen Zielvorgaben, die mi t der Planung „befolgt
werden“ –, insbesondere auch Z3.4.3-3 des RPS/RegFN P 2010 („Aus-
schluss jedweden zentrenrelevanten Einzelhandels im „Vorranggebiet In-
dustrie und Gewerbe“) zu beachten. Hier bedarf es i m weiteren Verfahren
entsprechender Überlegungen und Ausführungen.“

Durch das durchgeführte Zielabweichungsverfahren wu rde die Ausweisung
einer Siedlungsfläche zugelassen und somit wird auc h dem Ziel Z3.4.3-3
(„Ausschluss jedweden zentrenrelevanten Einzelhande ls im „Vorranggebiet
Industrie und Gewerbe“)
entsprochen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Baurechtliche und immissionsschutzrechtliche Bedenken

Die positive Entwicklung der vorliegenden Planung kann nur gelingen, wenn
ansässigen Institutionen / Unternehmen ein ausreich endes Maß an Ge-
räuschemission zugestanden wird und ein größerer ge werblicher Nut-
zungsanteil festgeschrieben wird. Geräusche durch P roduktion, Lieferver-
kehr, Gaststätten- und Veranstaltungsbetriebe lasse n sich kaum oder nur
durch unverhältnismäßige Einschränkungen reduzieren . In Gewerbegebie-
ten wird dies bisher dadurch erreicht, dass Wohnen nur in Ausnahmefällen
möglich ist. Mit der Entfernung zum Gewerbe sinken die auf Wohnungen
einwirkenden Immissionen. Der immissionsschutzrecht liche Trennungs-
grundsatz (§ 50 BImSchG) und die städtebaulich-funktionale Gliederung der
Baugebiete stellen so bisher sicher, dass konfliktt rächtige Nutzungen ge-
trennt werden.

Mit der vorliegenden Planung werden diese Grundsätz e nun aufgegeben.
Dies kann zu negativen Auswirkungen auf umliegende Betriebe führen. Die
Unternehmen werden in ihrer Entwicklungsfähigkeit d urch niedrigere Im-
missionsgrenzwerte beschränkt, was unter Umständen zur Gefährdung des
Standortes führen kann.

Speziell wird auf das Gelände der Hochschule Darmst adt hingewiesen, da
es direkt an das Plangebiet angrenzt. Auf dem Grund stück befinden sich
neben Vorlesungs- und Verwaltungsgebäuden auch groß flächige Labore,
Werkstätten und eine Mensa. Durch diese Nutzungen e ntstehen erhebliche
Geruchs- sowie Lärmimmissionen, welche den Grenzwer ten eines Gewer-
begebiets gerecht werden – jedoch das Wohnen erheblich stören könnten.

Die Flächennutzungsplanänderung von „Gewerbliche Fl äche“ sowie „Son-
derbaufläche Fachhochschule“ in „Gemischte Baufläch e“ soll eine Neuent-
wicklung der ehemaligen gewerblich genutzten Fläche der Druckerei Prino-
vis mit vorwiegend Wohnnutzung und gewerblicher Nut zung ermöglichen.
Um die Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft m it dem emittieren-
den Hochschulbetrieb ohne Einschränkungen auf beide n Seiten zu ermögli-
chen, wurden im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauu ngsplans W 60
Festsetzungen zu aktiven Schallschutzmaßnahmen getr offen, die ein Ne-
beneinander der beiden Nutzungen ohne Einschränkung en für die Hoch-
schule ermöglicht. Diese Maßnahmen wurden in Abstim mung mit der
Hochschule getroffen.

Auf Ebene der Flächennutzungsplanung ist eine „Gemi schte Baufläche“
neben einer „Gewerblichen Fläche“ und „Sonderbauflä che Hochschule“
eine planerisch mögliche und sinnvolle Abstufung. D aher wurde der Tren-
nungsgrundsatz auf Ebene des FNP hinreichend berücksichtigt.
Neben dem genannten Trennungsgrundsatz sind jedoch auch weitere Ge-
setze zu beachten, die eine Entwicklung eines Misch gebietes in Nachbar-
schaft zu Gewerbe- und Hochschulbetrieben notwendig macht, bspw. dem
Gebot der Innenentwicklung. Dementsprechend kann de m Trennungs-
grundsatz nicht nur über den Abstand begegnet werde n, sondern es sind
insbesondere in innerstädtischen Lagen andere Maßna hmen zu ergreifen,
die u.a. im vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 Anwendung finden.

Welche generellen Immissionen auf das Plangebiet ei nwirken, ist den Pla-
nungsunterlagen nicht zu entnehmen. Es wird daher e mpfohlen, ein Gut-
achten in Auftrag zu geben, welches sowohl die best ehenden als auch die
maximal zulässigen Grenzwerte eines Gewerbegebietes berücksichtigt. Nur
so ist den Unternehmen eine zukunftsfähige Entwickl ungsmöglichkeit am
Standort gegeben.

Die Immissionen auf das Plangebiet wurden hauptsäch lich für den östlichen
Teilbereich im Zusammenhang mit dem vorhabenbezogen en Bebauungs-
plan W 60 ermittelt und entsprechende lärmschutzrec htliche Festsetzungen
wurden im Bebauungsplan aufgenommen und die Herstel lungsverpflichtung
im Durchführungsvertrag geregelt.

Die Lärmproblematik aus Bahnverkehr und Gewerbe- und Hochschulbetrieb
ist für den Planbereich westlich des Bebauungsplang ebiets W 60 in einem
nachfolgenden Bebauungsplanverfahren, alternativ im Rahmen von Bauge-
nehmigungsverfahren, zu klären. Dies ist möglich, d a die Wohnnutzungen

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
im östlichen Planbereich (Bebauungsplan W 60) anges iedelt werden und
der westliche Planbereich gewerblich geprägt sein wird.

Da die Nachbarschaft durch den Campus der Hochschul e Darmstadt ge-
prägt ist, wird – wenn überhaupt – höchstens eine s tudienaffine Wohnnut-
zung gesehen, sowie eine höherwertige Durchmischung des Gebietes von
80 % Gewerbe und 20 % Wohnen .

Zur Sicherung eines Mindest-Verhältnisses von Gewer be zu Wohnen in
einem gemischtgenutzten Gebiet werden Festsetzungen über den Mindes-
tanteil von Gewerbe in den Baufeldern 1 und 2 sowie ein Maximalanteil von
nicht zum Wohnen genutzten Flächen (Räume für freie Berufe und Anlagen
für soziale und gesundheitliche Zwecke) im Baufeld 3 getroffen. Die Fest-
setzungen sind so getroffen, dass ein gewerblicher Anteil im Gebiet von
mindestens 25 % der gesamten Bruttogrundfläche eing ehalten wird. Das
geplante Vorhaben sieht einen höheren gewerblichen Anteil von über 30 %
vor. Die Festsetzung dient daher der Sicherung des gewerblichen Anteils
bei späteren Umnutzungen der Gebäude.
Die Anregung hier nur 20 % Wohnnutzung vorzusehen h atte die Intention,
einen möglichst niedrigen Anteil von schutzbedürfti gen Nutzungen in der
Nachbarschaft der Hochschule vorzusehen. Mit den im Bebauungsplan
festgesetzten aktiven Schallschutzmaßnahmen ist die Nachbarschaft von
Hochschulnutzung und Wohnnutzung konfliktfrei möglich.

Zum Thema Nahversorgung wird angeführt, dass es zwa r durchaus üblich
ist die Ladenöffnungszeiten zwecks Konfliktminimier ung auf die Zeiten von
06:00-22:00 Uhr zu beschränken, jedoch steht dieser Einschränkung das
Hessische Ladenöffnungsgesetz (HLöG) vom 23 .11 .2006 entgegen. Hier-
nach dürfen Verkaufsstellen grundsätzlich an Werkta gen für den geschäftli-
chen Verkehr mit den Kunden von 0 Uhr bis 24 Uhr ge öffnet werden. Ob
eine Beschränkung in einem Bebauungsplan sich über Landesrecht setzen
kann , ist fraglich.

Zum Abschluss dieser baurechtlichen Anregungen wird auf die auf Bundes-
ebene diskutierte Einführung eines neuen Gebietstyp us der Baunutzungs-
verordnung hingewiesen: das „Urbane Gebiet“. Das Vorhaben wäre prädes-
tiniert für diesen Gebietstypus. Ein Nebeneinander von Gewerbe und Woh-
nen mit höheren Immissionsgrenzwerten und einer dic hteren Überbaubar-
keit (GRZ) könnte baurechtlich zielführender sein, als dieser vorhabenbe-
zogene Bebauungsplan. Leider steht der Zeitpunkt de r Gesetzesverab-
schiedung noch nicht fest.

Die weiteren Punkte der Stellungnahme gehen hauptsächlich auf die Inhalte
und Ziele des Bebauungsplans W 60 - Berliner Allee / Haardtring - ein. Die
wortgleiche Stellungnahme wurde ebenfalls bei dem g enannten Bebau-
ungsplanverfahren vorgebracht. Die Stellungnahme wu rde im Rahmen des
Bebauungsplans W 60 - Berliner Allee/Haardtring - berücksichtigt.

Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung und die Be gründung zur Flä-
chennutzungsplanänderung.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Verkehr

Es wird empfohlen, die Erschließung des Gebietes in einem detaillierten
Konzept darzustellen. Anhand der derzeitigen Planun gsunterlagen ergeben
sich viele Fragen hinsichtlich der An- und Abfahrts wege sowie zur Ver-
kehrssicherheit. Hier wird speziell auf die starke Belastung des Plangebie-
tes durch die Fußgänger und Radfahrer hingewiesen, welche sich durch die
benachbarten (Hoch-)Schulen ergeben
.

Das Fazit zur vorliegenden Planung lautet somit, da ss zuerst eine grundle-
gende Anpassung an regionalplanerische und baurecht liche Vorgaben er-
folgen muss . Ein Immissionsgutachten sowie ein Verkehrskonzept u nter-
stützen eine konfliktarme Umsetzung des Vorhabens . E ine Erhöhung des
gewerblich genutzten Anteils wird empfohlen .

Die Anregungen betreffen hauptsächlich auf die Inha lte und Ziele des Be-
bauungsplans W 60 - Berliner Allee / Haardtring -. Die wortgleiche Stellung-
nahme wurde ebenfalls bei dem genannten Bebauungspl anverfahren vor-
gebracht. Die Stellungnahme wurde im Rahmen des Beb auungsplans W 60
- Berliner Allee/Haardtring - berücksichtigt.

Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung und die Be gründung zur Flä-
chennutzungsplanänderung.

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 05.01.2018:

Ziel der Planung ist die Errichtung von insgesamt f ünf Gebäuden auf dem
ehemaligen Firmengelände der Prinovis Druckerei. Ge plant sind ein Büro-
und Geschäftsgebäude, drei Wohngebäude sowie ein Ge bäude mit groß-
flächigem Verbrauchermarkt im Erdgeschoss und Wohne n in den darüber
liegenden Geschossen. Die Nutzungsmischung weicht v on der baurechtlich
gebotenen Nutzungsmischung für ein Mischgebiet von 50 % Wohnen und
50% Gewerbe ab, daher wird das Vorhaben mit einem v orhabenbezoge-
nem Bebauungsplan umgesetzt. Die Planflächen waren bisher im Regio-
nalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 als Vorrang-
gebiet Gewerbe festgesetzt. Einem Abweichungsantrag der Wissenschafts-
stadt Darmstadt wurde nun seitens des Regierungsprä sidiums stattgege-
ben. Der Flächennutzungsplan kann somit von gewerbl icher in gemischte
Baufläche geändert werden.

Das Plangebiet liegt im Westen der Wissenschaftssta dt Darmstadt, in ei-
nem verkehrlich und gewerblich stark immissionsbela steten Bereich, wel-
cher in den achtziger Jahren noch als „rauchloser I ndustriestandort“ als
Vorbild für zahlreiche andere Industrieparks galt. Das sogenannte „Verle-
gerviertel“ befindet sich seit den letzten fünf bis zehn Jahren im Umbruch,
jedoch konnte in direkter Nachbarschaft die gewerbl iche Nutzung aufrecht-

Die Ausführungen wurden zur Kenntnis genommen.

Die Punkte der Stellungnahme gehen hauptsächlich au f die Inhalte und
Ziele des Bebauungsplans W 60 - Berliner Allee / Ha ardtring - ein. Die
wortgleiche Stellungnahme wurde ebenfalls bei dem g enannten Bebau-
ungsplanverfahren vorgebracht. Die Stellungnahme wu rde im Rahmen des
Bebauungsplans W 60 - Berliner Allee/Haardtring - berücksichtigt.

Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung und die Be gründung zur Flä-
chennutzungsplanänderung.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
erhalten und sogar weiter entwickelt werden. Wir se hen die Planung nach
wie vor kritisch. Unsere Bedenken im Einzelnen:

Gewerbe
In vorangegangener Stellungnahme haben wir bereits unsere Kritik hinsicht-
lich des Verlusts von Gewerbeflächen und einem zu g eringen Gewerbean-
teil vorgebracht. Diese halten wir nach wie vor auf recht. Zumal mit der pa-
rallel laufenden Planung „W 61 Nördlicher Haardtrin g – Berliner Allee“ in
hohem Maße weitere Flächen für Gewerbe und Industri e verloren gehen.
Darmstadt hat nicht nur einen Mangel an Wohnflächen , sondern auch an
hochwertigen Gewerbestandorten. Wir möchten hier au f das Behrend-
Gutachten verweisen, welches bis 2030 einen Mangel an Büroflächen von
200.000 m² prognostiziert¹.

¹
Wohnungs- und Gewerbeflächen Bedarfsanalyse für die Wissenschaftsstadt Darmstadt
von Dr. Behrend, Seite 46

Leider sind die Angaben zum Gewerbeflächenanteil in der Begründung und
im Vorhaben- und Erschließungsplan verwirrend und n icht detailliert genug
ausgearbeitet. Mal ist die Rede von einer Nutzungsa ufteilung von 60 %
Wohnen und 40 % Gewerbe (V+E S.5) und dann wiederru m von 30 % ge-
werblichen Anteil der Bruttogrundfläche (Begründung S. 20). Ein Blick auf
die Planzeichnung nebst textlichen Festsetzungen is t notwendig um zu
verstehen, in welchem Baufenster welche Flächenkontingente bestehen.

Nach unserer Berechnung wäre der Gewerbeflächenante il bezogen auf das
jeweilige Baufeld und der zulässigen Geschossfläche wie folgt:

Baufeld 1 mindestens 75% Gewerbeflächenanteil = 4.425 m²
Baufeld 2 mindestens 25% Gewerbeflächenanteil = 2.100 m²
Baufeld 3 maximal 25% Gewerbeflächenanteil = 2.950 m²

Die Gesamtbruttogeschossfläche des Vorhabens beträg t 26.100 m² somit
ist lediglich ein Gewerbeflächenanteil von 36 % vorgesehen. In diesen 36 %
sind zudem auch noch Nutzungen für Verwaltung, sozi ale-, kirchliche- oder
gesundheitliche Zwecke zulässig. Diese Nutzungen si nd jedoch KEINE
gewerblichen Nutzungen und sollten daher auch nicht in die Gewerbeflä-
chenkontingente hineingerechnet werden!

s.o.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:

Der geringe Anteil von Gewerbefläche ist aus Sicht der Industrie- und Han-
delskammer Darmstadt nicht akzeptabel!

Wir geben zu bedenken, dass sich das Plangebiet auf ehemaligen Vorrang-
flächen für Gewerbe- und Industrie befindet und der Standort nach wie vor
für Unternehmen höchst attraktiv ist. Die zentrale Lage am Stadteingang mit
sehr guter Anbindung an die Autobahnen und den Haup tbahnhof wird vor
allem von modernen Gewerbebetrieben nachgefragt und dringend benötigt.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt darf sich nicht nu r dem Wohnungs-
marktdruck beugen, sondern muss auch ihre Wirtschaf tskraft sichern und
stärken. Wir empfehlen daher nachdrücklich, mindest ens 40 % der Brutto-
gesamtgeschossfläche für eine gewerbliche Nutzung f estzuschreiben. Um
dies umsetzen zu können empfehlen wir im Baufeld 3 im Gebäude entlang
der Berliner Allee, ebenfalls eine gewerbliche Nutz ung - zumindest im Erd-
geschoss - zuzulassen.

Verkehr
Anmerkungen zum Verkehrskonzept:

Die Zulassungszahlen der Pkw in Darmstadt sehen wie folgt aus:
2017 – 81.783
2016 – 80.774
2015 – 79.973
2014 – 79.445
2013 – 78.759
2012 – 77.618
2011 – 76.444
2010 – 75.871
2009 – 75.537
2008 – 75.474
(Quelle: Statistisches Bundesamt, Stichtag jeweils 01.01.)

Unter Punkt 5.2 heißt es im Gutachten: "Ein zukünft iger Zuwachs des Kfz-
Verkehrsaufkommens wird nicht angenommen." Diese Au ssage sehen wir
im Hinblick auf die steigenden Zulassungszahlen der Vergangenheit äu-
ßerst kritisch. Die Hoffnungen der Stadt Darmstadt bei sich verlagernden
Verkehren und sinkenden Verkehrszahlen haben sich w eder bei (den Fol-
s.o.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
gen der Nichtumsetzung) der Nordostumgehung noch de m Lkw-
Durchfahrtsverbot bestätigt. Daher sollte hier nich t von einer Annahme,
sondern von einer begründeten Untersuchung hinsicht lich der zukünftigen
Verkehrsentwicklung ausgegangen werden.

Unter Punkt 3.2 heißt es: "Die Verkehrsbelastung de s vierstreifigen Haardt-
rings bewegt sich mit etwa 20.000 Fahrzeugen am Tag im Grenzbereich
einer zweistreifigen Fahrbahn". Bild 4 im Anhang ze igt, dass auf dem Haar-
dtring durch die Bebauung des Plangebietes ein Verk ehrszuwachs von 5,1
Prozent erwartet wird. Die Belastung steigt also. U nter Punkt 2.2 heißt es
dann: "Der nördlich das Plangebiet begrenzende Haar dtring soll mit Rad-
verkehrsanlagen versehen werden." Die Förderung alt ernativer Verkehrs-
mittel begrüßen wir, weisen aber darauf hin, dass i m Rahmen der Radver-
kehrsplanung in der Heidelberger Straße sowohl der Pkw-Verkehr als auch
der ÖPNV durch den neuen Radfahrstreifen besonders in Stoßzeiten stark
negativ beeinträchtigt werden. Wir weisen darauf hi n, dass ein Verkehrsmit-
tel nicht gefördert werden sollte, wenn dadurch zwe i andere Verkehrsmittel
beeinträchtigt werden.

Immissionsschutzrechtliche Bedenken

In vorangegangenen Stellungnahmen nahmen wir zur Lä rmproblematik
kritisch Stellung. Laut Begründung sollen nun anhan d verschiedener akti-
ven und passiven Schallschutzmaßnahmen die Lärmwert e eines Mischge-
bietes eingehalten werden können. Sofern den angren zenden Unterneh-
men und Institutionen dadurch keine negativen Einsc hränkungen auferlegt
werden und noch genügend Entwicklungspotential zuge sprochen wird, ha-
ben wir hierzu keine weiteren Anmerkungen.

Wir schließen mit unserer Stellungnahme nicht aus, dass kammerzugehöri-
ge Unternehmen Einwände haben können, die uns nicht bekannt sind.

Um die Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft m it dem emittieren-
den Hochschulbetrieb ohne Einschränkungen auf beide n Seiten zu ermögli-
chen, wurden im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauu ngsplans W 60
Festsetzungen zu aktiven Schallschutzmaßnahmen getr offen, die ein Ne-
beneinander der beiden Nutzungen ohne Einschränkung en für die Hoch-
schule ermöglicht. Diese Maßnahmen wurden in Abstim mung mit der
Hochschule getroffen.

1.5 Landesbetrieb Bau und Immobilien Hessen, Postfach 11 14 62, 64229
Darmstadt

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 09.08.2016:

Auf Grund der vorliegenden Informationen wird das o .g. Plangebiet im Flä-

Der Anregung wurde gefolgt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
chennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt a ls „Gewerbliche
Baufläche“ ausgewiesen. Die nun angestrebte Nutzung lehnt sich einer
Nutzung als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO an. Hierbe i ist die gewerbli-
che Nutzung im nördlichen Plangebiet vorgesehen, wä hrend die Wohnbe-
bauung im westlichen und südlichen Teil direkt an d en Campus der Hoch-
schule Darmstadt angrenzt.

In diesem Zusammenhang ist zu bedenken, dass die Ho chschule Darm-
stadt schon seit Jahren in den direkt angrenzenden Gebäuden neben Vor-
lesungs- und Verwaltungsgebäuden auch Labore und We rkstätten betreibt.
Dies war bei der bisherigen Nutzung des Plangebiete s als Gewerbegebiet
unkritisch. Die Verschiebung des Gebietscharakters von einem reinen Ge-
werbegebiet in ein Mischgebiet mit hohem Wohnanteil geht mit geänderten
Grenzwerten, z.B. für Lärm- und Geruchsemissionen e inher. Während die
Einhaltung der Grenzwerte bei der bisherigen Nutzun g keine Einschrän-
kung dargestellt, bzw. auch in der Praxis nicht zu Konflikten geführt haben
dürften, lässt sich die nunmehr direkt angrenzende Wohnnutzung unter
Umständen nicht mit der aktuellen Nutzung durch die Hochschule Darm-
stadt, bzw. deren Entwicklungszielen vereinbaren.

Vor diesem Hintergrund ist aus unserer Sicht insbes ondere zu prüfen, bzw.
abzuwägen, inwiefern die Interessen der direkt angr enzenden Hochschule
Darmstadt nachhaltig eingeschränkt werden.

Bei der vorliegenden Änderung des Flächennutzungspl ans handelt es sich
um eine Änderung im Parallelverfahren zum Bebauungs planverfahren
W 60, sowie der westlich angrenzenden Fläche (Parkh aus, Schule). Die
Stellungnahme stellt die Problematik der direkten N achbarschaft von Woh-
nen und Gewerbe- sowie Hochschulbetrieb richtig dar.

Diese Problematik wurde nach der frühzeitigen Betei ligung im Rahmen des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 gutachterlich betrachtet, mit
dem Ergebnis, dass aktive lärmschutztechnische Fest setzungen (Lärm-
schutzwand) getroffen wurden, die ein Nebeneinander der beiden Nutzun-
gen ohne Einschränkungen für die Hochschule ermögli chen. Die dafür not-
wendigen Maßnahmen wurden in Abstimmung mit der Hoc hschule getrof-
fen.

Im westlichen Bereich befinden sich hingegen ein Pa rkhaus und eine Schu-
le, die in Gewerbegebieten zulässige bzw. ausnahmsw eise zulässige Nut-
zungen darstellen. Für diesen Planbereich ist die Lärmproblematik aufgrund
des Hochschul- und Bahnbetriebes in einem nachfolge nden Bebauungs-
planverfahren, alternativ im Rahmen des Baugenehmig ungsverfahrens, zu
klären.

Im Ergebnis ist festzustellen, dass eine Umwandlung des Gebietscharak-
ters von Gewerbe zu einem Mischgebiet unbedenklich ist.

Die Begründung zur Flächennutzungsplanänderung wurde ergänzt.
Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung

1.6 Hochschule Darmstadt, Justitiariat/Wahlamt, Haardtring 100, 64295
Darmstadt

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 08.08.2016:

A. Ausgangslage und Plangebiet
Einleitend wird die Lages des Plangebietes erläuter t sowie das Planungs-
vorhaben beschrieben.

B. Hochschulsituation

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Die Hochschule Darmstadt ist eine der größten praxi sorientierten staatli-
chen Hochschulen für angewandte Wissenschaften in H essen. Sie zählt
derzeit rund 15.000 Studierende und rund 900 Beschä ftigte, wobei die Ten-
denz der Studierenden- und Beschäftigtenzahlen stei gend ist. Die ange-
wandte Forschung und Entwicklung an der Hochschule Darmstadt berei-
chert das Studium mit praxisnahen Projekten.

Die Hochschule betreibt an dem südlich angrenzenden Bereich des o.g.
Plangebietes, Flur 17, Nr. 64/310, einen ihrer Hoch schulstandorte (Haar-
dtring 100/Berliner Allee 61). Auf dem Grundstück b efinden sich neben
Vorlesungsgebäuden und Verwaltungsgebäuden auch gro ßflächige Labore
und Werkstätten, die insbesondere von den Fachberei chen Maschinenbau,
Kunststofftechnik (FBMK) und Bauingenieurwesen (FBB ) genutzt werden,
sowie eine Mensa, die von dem Studierendenwerk Darm stadt betrieben
wird. Weiter grenzen an den südlichen Teil des Plan gebietes Räumlichkei-
ten des Fachbereiches Gesellschaftswissenschaften und Soziale Arbeit an.

Von diesem Hochschulbetrieb, welcher unmittelbar an das o.g. Plangebiet
angrenzt, gehen neben Geruchsemissionen auch erhebl iche Lärmemissio-
nen (z.B. durch Laborbetrieb des FB Maschinenbau un d Kunststofftechnik,
Mensabetrieb etc.) bis zu einem Wert von 65 dB(A) ( tagsüber) und von
50dB(A) (nachts) aus, welche nach der TA-Lärm in de m bisherigen Ge-
bietscharakter eines Gewerbegebietes unstreitig zulässig sind.

Da die Hochschule Darmstadt insbesondere durch die im Plangebiet beab-
sichtigte Wohnbebauung in ihrer Struktur- und Entwi cklungsplanung beein-
trächtigt wird sowie die Gefahr droht, dass sie dur ch die herannahende
Wohnbebauung aufgrund des bauordnungsrechtlichen Ve rursachungsprin-
zips zum „Störer“ werden könnte, wird von der Hochs chule Darmstadt zu
den o.g. offengelegten Planungsunterlagen wie folgt Stellung genommen.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Die Stellungnahme geht hauptsächlich auf die Inhalt e und Ziele des Bebau-
ungsplans W 60 - Berliner Allee/Haardtring - ein. D ie wortgleiche Stellung-
nahme wurde ebenfalls bei dem genannten Bebauungspl anverfahren vor-
gebracht. Daher wurde die Stellungnahme im Rahmen d es Bebauungs-
planverfahrens W 60 - Berliner Allee/Haardtring - b erücksichtigt. Im Rah-
men der 10. Flächennutzungsplanänderung wird hier n ur auf die Teile der
Stellungnahme eingegangen, die die Änderung des Flä chennutzungsplans
betreffen.

C. Einwendungen gegen die beabsichtigte Bauleitplanung

Gegen die beabsichtigte Bauleitplanung werden Einwe ndungen erhoben.
Insbesondere werden der Hochschule Darmstadt durch die geplante (über-
wiegende) Wohnbebauung auf dem ehemaligen Prinovis- Gelände, welches
unmittelbar an das Grundstück der Hochschule (Berliner Allee 61) angrenzt,
sämtliche (bauliche) Erweiterungs- und Entwicklungs möglichkeiten ge-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
nommen.

I. Fehlerhafte Einordnung des vorhabenbezogenen Bebau ungsplans als
„Mischgebiet“
Zunächst ist anzumerken, dass die Einordnung des vo rhabenbezogenen
Bebauungsplans durch die Planer als „Mischgebiet“ i n sich unschlüssig und
fehlerhaft ist.

Ein Mischgebiet im Sinne von § 6 Abs. 1 Baunutzungs verordnung (BauN-
VO) ist dadurch gekennzeichnet, dass es sowohl dem Wohnen als auch der
Unterbringung von Gewerbebetrieben dient. Kennzeich nend für diesen
Baugebietstyp ist also eine qualitative und quantitative Mischung der beiden
Hauptnutzungsarten. An einer solchen Mischung fehlt es, wenn – wie hier
vorgesehen – eine Nutzungsart nach der Anzahl der A nlagen und/oder
deren Umfang das Übergewicht gelangt.

Gemessen daran widerspricht das Bauvorhaben der Ein ordnung als Misch-
gebiet, da durch das massive Überwiegen des Wohnant eils hier letztlich ein
allgemeines Wohngebiet anzunehmen ist. Eine gewerbl iche Nutzung des
Plangebietes wird damit rein faktisch vollständig o der zumindest teilweise
aus dem Plangebiet verdrängt. Es kann daher nicht m ehr die Rede von
einer konsequenten Durchmischung von Gewerbe und Wo hnungen in dem
gesamten Plangebiet sein.

Dieser Konflikt könnte nur dadurch gelöst werden, d ass in dem Plangebiet
die Wohnbebauung zurückgedrängt und ein Überhang an Gewerbe ge-
schaffen wird.

Zu C.I.:
Die Bedenken, dass die Einordnung des Baugebiets ge m. BauNVO im Be-
bauungsplan W 60 fehlerhaft ist, werden nicht geteilt.
Bei dem im Parallelverfahren in Aufstellung befindl ichen Bebauungsplan
W 60 handelt es sich um einen vorhabenbezogenen Beb auungsplan. Die-
ser ist nach § 12 Abs. 3 BauGB nicht an die Inhalte nach § 9 BauGB und in
Folge an die BauNVO gebunden. Daher wurde im Bebauu ngsplan kein
Mischgebiet im Sinne des § 6 Abs. 1 BauNVO festgese tzt, sondern einzel-
ne Nutzungen in den Baufenstern festgesetzt, die ei ne Nutzungsmischung
im Gebiet ermöglichen. Somit wird die Art der bauli chen Nutzung entspre-
chend des Vorhabens formuliert. Eine qualitative un d quantitative Mischung
ist durch die Festsetzungen gegeben, allerdings ent spricht diese Mischung
qualitativ und quantitativ aus genannten Gründen ni cht der eines Mischge-
bietes nach § 6 Abs. 1 BauNVO. Die Bezeichnung „Gem ischte Baufläche“
ist gewählt worden, um die Mischung von Gewerbe und Wohnen im Plan-
gebiet zu verdeutlichen und keine Verwechslung mit einem „Mischgebiet“
nach BauNVO aufkommen zu lassen.

Bei dem Bebauungsplan W 60 handelt es sich grundsät zlich um eine Ent-
wicklung eines einzelnen Grundstücks mit verschiede nen Nutzungen. So
werden die Nutzungen größtenteils horizontal aber a uch vertikal auf dem
Grundstück bzw. in den Gebäuden verteilt. Der Schwe rpunkt Gewerbe liegt
dabei im nördlichen Teil des Geltungsbereichs, der Schwerpunkt Wohnen
im Süden.
Die festgesetzte und geplante Nutzungsmischung ents pricht der eines
Mischgebiets, jedoch nicht in seiner quantitativen Verteilung von Wohnen
und Gewerbe. Für eine Festsetzung als „Allgemeines Wohngebiet“ oder
sogar „Reines Wohngebiet“ ist der gewerbliche Antei l zu hoch sowie die
geplanten gewerblichen Nutzungen in solchen Wohngeb ieten nicht zuläs-
sig.

II. Verstoß gegen Festsetzungen im Regionalplan Südhes sen (Regionaler
Flächennutzungsplan 2010) und Flächennutzungsplan d er Wissenschafts-
stadt Darmstadt vom 01.04.2006

1. Die beabsichtigte Bauleitplanung verstößt weiter g egen § 1 Abs. 4 Bau-

Zu C.II.1.:

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
gesetzbuch (BauGB): „Die Bauleitpläne sind den Ziel en der Raumordnung
anzupassen“: Sie missachtet sowohl die Darstellungen des Regiona lplanes
Südhessen (Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS /RegFNP 2010))
als auch die des Flächennutzungsplanes der Wissensc haftsstadt Darm-
stadt, der seit dem 01.04.2006 mit Bekanntmachung i m Darmstädter Echo
wirksam ist.

Der Regionalplan Südhessen sowie der seit dem 01.04 .2006 wirksame
Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstad t weisen den ge-
samten Bereich des Plangebietes als „Gewerbliche Ba ufläche“ aus und
sehen für diesen Planungsbereich ein bedarfsgerecht es und mit ökologi-
schen Erfordernissen abgestimmtes Flächenangebot fü r die Neuansied-
lung, Neugründung, Verlagerung und Erweiterung gewe rblicher Unterneh-
men vor. Der Regionalplan und der Flächennutzungspl an sind auch ver-
bindlich. Die Errichtung einer Wohnbebauung in dem Plangebiet wurde
weder im Regionalplan Südhessen noch im zugrundelie genden Flächen-
nutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt vorgesehen, was zu einem
unzulässigen Umkippen eines ganzen Plangebietes (hi er zum allgemei-
nen/reinen Wohngebiet) und damit zur Vereitelung ei ner planerischen Kon-
zeption führt. Die Vorgaben im Regionalplan und dem Flächennutzungsplan
führen daher zum Ausschluss einer (überwiegenden) W ohnbebauung und
gerade zum Erhalt bzw. zu einem Überhang an „gewerb licher Baufläche“ in
dem Plangebiet.

Die Darstellung von gewerblicher Baufläche in dem R egionalplan Südhes-
sen und dem o.g. Flächennutzungsplan 2006 auf dem g esamten Bereich
des Plangebietes ist auch sinnvoll. Denn in dem ges amten Bereich des
Plangebietes sind neben der Hochschule Darmstadt un d der Pro-Genius-
Schule (welche Sonderbetriebe im Sinne von § 11 Bau NVO darstellen)
ausschließlich Gewerbebetriebe, von denen Lärm- und Geruchsemissionen
ausgehen, angesiedelt. Eine allgemeine oder sogar r eine Wohnbebauung
befindet sich hier gerade nicht. Die Bündelung der Gewerbe- und Sonder-
betriebe an einem geeigneten, zentralen Standort en tspricht auch den Zie-
len der städtebaulichen Raumordnung, um die von ein em Gewerbe-
/Sonderbetrieb ausgehenden Störungen (z.B. Lärm-, G eruchsemissionen)
von der städtebaulichen Funktion des Wohnens zu tre nnen. Diesem raum-
ordnungsrechtlichen Grundsatz wird die vorliegende Bauleitplanung nicht
gerecht, indem sie in unzulässiger Weise in dem Pla ngebiet die Entstehung
Die Abweichung des Bebauungsplans W 60 von den Ziel en der Raumord-
nung wurde durch das Regierungspräsidium Darmstadt geprüft und wie
folgt beurteilt:
„Aus regionalplanerischer Sicht wird festgestellt, dass sich der Geltungsbe-
reich des in Aufstellung befindlichen vorhabenbezog enen Bebauungsplans
W 60 - Berliner Allee/Haardtring - in einem Bereich befindet, der im RPS/
RegFNP 2010 als „Vorranggebiet Industrie und Gewerb e, Bestand“ festge-
legt ist.
Zwar sind die „Vorranggebiete Industrie und Gewerbe , Bestand und Pla-
nung“ gemäß Z3.4.2-4 regelmäßig für die bauleitplan erische Ausweisung
von Industrie- und Gewerbegebieten vorgesehen, wohi ngegen die Auswei-
sung gemischter Bauflächen – anders als in den Plan unterlagen unter Ziffer
5.1, S. 5 der Anlage 2 ausgeführt – innerhalb der „ Vorranggebiete Siedlung,
Bestand und Planung“ (Z3.4.1-3) stattzufinden hat. Die konzipierte Planung
einer Wohn- und Gewerbe-Mischnutzung auf insgesamt ca. 1,5 ha stellt
jedoch keine regionalplanerisch raumbedeutsame Maßn ahme dar. Regio-
nalplanerische Bedenken bestehen gegen die kleinräu mige Umstrukturie-
rung innerhalb des „Vorranggebietes Industrie und G ewerbe“ insoweit
nicht.“

Im Laufe der weiteren städtischen Planungen hat sich jedoch ergeben, dass
für angrenzende Flächen nördlich des Haardtrings (v orhabenbezogener
Bebauungsplan W 61, 13. FNP-Änderung) ebenfalls ein e Nutzungsände-
rung von gewerblicher Nutzung in gemischt genutzte Flächen vorgesehen
ist. Da diese Entwicklung im regionalplanerischen S inne gesamträumlich zu
betrachten ist, ergibt sich nun eine Fläche von übe r 5 ha. Diese stellt somit
eine raumbedeutsame Maßnahme dar, die eines Zielabw eichungsverfah-
rens vom Regionalplan bedarf.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
einer allgemeinen (überwiegenden) Wohnbebauung zulä sst, obwohl sich in
der Nähe bereits Betriebe angesiedelt haben, die da s Wohnen wesentlich
stören können.

Im Flächennutzungsplan 2006 der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist das
Plangebiet als „Gewerbliche Fläche“ und die südlich e Teilfläche als „Son-
derbaufläche Fachhochschule“ dargestellt. Der vorha benbezogene Bebau-
ungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - legt die Art der baulichen Nut-
zung unabhängig von dem in der Baunutzungsverordnun g vorgesehen
Gebietscharakter fest, orientiert sich allerdings a m Mischgebiet gemäß § 6
BauNVO.
Nach § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem F lächennutzungs-
plan zu entwickeln, d.h., dass durch ihre Festsetzu ngen „die zugrunde lie-
genden Darstellungen des Flächennutzungsplanes konk reter ausgestaltet
und damit zugleich verdeutlicht werden“ (BVerwG, Ur t. vom 28.2.1975 - 4 C
74.72). Innerhalb des durch den Flächennutzungsplan vorgegebenen Rah-
mens kann die Stadt eigenständig planen. In begrenz tem Umfang kann
dabei von den Darstellungen des Flächennutzungsplan es hinsichtlich der
Art der Nutzung abgewichen werden, sofern die Fests etzungen des Bebau-
ungsplanes innerhalb der Grundzüge der Planung blei ben bzw. der Grund-
konzeption nicht widersprechen.
Die Abweichung vom Flächennutzungsplan 2006 der Wis senschaftsstadt
Darmstadt von „Gewerblicher Baufläche“ und „Sonderb aufläche Fachhoch-
schule“ zur „Gemischten Baufläche“ betrifft die Gru ndkonzeption des Flä-
chennutzungsplanes. Um die Entwicklung des Bebauung splanes aus dem
Flächennutzungsplan zu gewährleisten, ist daher ein e Änderung des Flä-
chennutzungsplanes erforderlich. Diese Änderung erfolgt im „Parallelverfah-
ren“ gem. § 8 Abs. 3 BauGB.

2. Weiter heißt es in dem für das Plangebiet zugrunde liegenden Regional-
plan Südhessen unter Ziffer 3.4.2. Gewerbliche Bauflächen:

„Die Mobilisierung und Reaktivierung ungenutzter Ge werbeflächen bzw.
Zu C.II .2. :
Der Aussage, dass der Regionalplan das Plangebiet a ls „Gewerbliche Bau-
fläche“ fordert, wird widersprochen.
Der Regionalplan Südhessen/RegFNP 2010 berücksichti gt die voraussicht-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Gewerbebrachen, ... und die Nutzungsintensivierung haben Vorrang vor der
Inanspruchnahme neuer Flächen.“

Der Regionalplan betrachtet also das gesamte Plange biet selbst als „Ge-
werbliche Baufläche“ und fordert auch dort den Erha lt einer gewerblichen
Flächennutzung. Die komplette Neustrukturierung des Plangebietes, insbe-
sondere die noch zu errichtende Wohnbebauung, unter läuft damit den pla-
nerischen Gedanken und widerspricht ihm.

liche Entwicklung der Planungsregion für die nächst en zehn Jahre (§ 5
Abs. 3 Hessisches Landesplanungsgesetz (HLPG)). Doc h nicht alle Ent-
wicklungen können im Detail durch den Regionalplan im Vorfeld einbezo-
gen werden. Vor diesem Hintergrund sieht das HLPG i m § 8 die Möglichkeit
von Zielabweichungen vom Regionalplan vor. Die Ziel abweichung wurde
parallel zum Aufstellungsverfahren des Bebauungspla ns und der Änderung
des Flächennutzungsplans beim Regierungspräsidium D armstadt bean-
tragt. Gemäß Beschluss der Regionalversammlung Südh essen vom
15.12.2017 und mit Bescheid vom 04.01.2018 des Regi erungspräsidiums
Darmstadt als obere Landesplanungsbehörde wurde die Abweichung von
den Zielen Z3.4.1-3 und Z3.4.2-5 des Regionalplans Südhessen / Regiona-
len Flächennutzungsplans 2010, also die Ausweisung einer Siedlungsfläche
im Geltungsbereich der 10. und 13. Flächennutzungsp lanänderung, zuge-
lassen.

3. Insoweit hat man sich nochmals vor Augen zu führen , dass es sich bei
der Hochschule Darmstadt, welche unmittelbar an die Wohnbebauung an-
grenzen wird, um eine praxisorientierte Hochschule handelt. Die Studieren-
den arbeiten überwiegend in Laboren, was zu Geruchs - und Geräuschent-
wicklungen auf dem gesamten Campus führt. In den La boren findet der
Unterricht grundsätzlich von montags bis samstags v on 6:00 Uhr bis 22:00
Uhr abends statt. Dies war bislang auch für die Hoc hschule unproblema-
tisch möglich, da auf dem Nachbargrundstück die Pri novis-Druckerei be-
trieben wurde, welche ebenfalls tags und nachts tät ig war. Die gesamte
Baufläche, auch das Plangebiet, war damit ursprüngl ich dem Gebietscha-
rakter eines Gewerbegebietes zuzuordnen, für welche s die technische An-
leitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) eindeutige Lärmwerte festlegte:
Nämlich von Montag bis Samstag dürfen von 6:00 Uhr morgens bis 22:00
Uhr abends Geräusche bis zu 65 Dezibel und nachts v on 22:00 Uhr bis
6:00 Uhr bis zu 50 Dezibel entstehen.

Durch das Hinzutreten der Wohnbebauung würde der Ge bietscharakter des
Plangebietes widerrechtlich in ein Misch-, später v ielleicht sogar in ein all-
gemeines Wohngebiet, umgewidmet werden/umkippen, wa s den Hoch-
schulbetrieb, insbesondere an dem Standort Haardtring/Berliner Allee, mehr
als nur unerheblich einschränken würde.

Ergänzend soll hierzu noch angeführt werden, dass a uch auf dem ehemali-
Zu C.II .3. :
Bei der vorliegenden Änderung des Flächennutzungspl ans handelt es sich
z.T. um eine Änderung im Parallelverfahren zum Beba uungsplan W 60. Die
Stellungnahme stellt die Problematik der Nachbarsch aft von Wohnen und
Gewerbe, in diesem Fall des Hochschulbetriebes, ric htig dar. Im Bebau-
ungsplanentwurf wurden Festsetzungen getroffen, die eine Nachbarschaft
der beiden Nutzungen ohne Einschränkungen für die H ochschule ermög-
licht. Die dafür notwendigen Maßnahmen wurden in Ab stimmung mit der
Hochschule getroffen. Die dargestellte Problematik wurde in der darauffol-
genden verbindlichen Bauleitplanebene bearbeitet.

s.o.

Städtebauliche Entwicklungen außerhalb des Planbere ichs der Flächennut-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
gen Gelände des Darmstädter Echos (im Folgenden Ech o-Areal genannt),
welches ebenfalls unmittelbar an die Hochschule Dar mstadt (Schöfferstra-
ße) angrenzt, mit der Errichtung einer allgemeinen/ reinen Wohnbebauung
zu rechnen ist, welche ebenfalls zur Beeinträchtigu ng des Hochschulbetrie-
bes am Standort Schöfferstraße führen dürfte.

zungsplanänderung sind nicht Gegenstand dieses Bauleitplanverfahrens.

III. Verletzung des Entwicklungsgebotes nach § 8 Abs. 2 BauGB
1. Die beabsichtigte Bauleitplanung verstößt weiter ge gen § 8 Abs. 2
BauGB, wonach „Bebauungspläne aus dem Flächennutzun gsplan zu ent-
wickeln sind.“ Danach sind Planungskonzeptionen des Flächennutzungs-
plans grundsätzlich fortzuschreiben, sie dürfen in den Grundentscheidun-
gen aber gerade nicht verändert werden. Der vorlieg ende vorhabenbezo-
gene Bebauungsplan ignoriert die im Regionalplan Sü dhessen sowie die im
Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstad t getroffenen Fest-
setzungen des Plangebietes als „Gewerbliche Fläche“ gänzlich. Wenn der
Flächennutzungsplan aber wie hier ein Gelände als „ Gewerbefläche“ aus-
weist, dann darf hier gerade kein Bebauungsplan für eine allgemeine/reine
Wohnbebauung aufgestellt werden. Dies ist hier aber der Fall, so dass kein
Entwickeln im Sinne des § 8 Abs. 2 BauGB gegeben ist.

2. Die Ausweisung des bisher noch nicht bebauten Plan gebietes als „Ge-
mischte Fläche“, in einem im Flächennutzungsplan al s „Gewerbliche Flä-
che“ ausgewiesenen Gebiet, in Kenntnis und mit Bill igung, dass dort fak-
tisch ein allgemeines oder sogar reines Wohngebiet entsteht, erweist sich
als unzutreffend. Bei der Ausweisung des Plangebiet es als „Gemischte
Fläche“ ist dabei jedoch gänzlich unberücksichtigt geblieben, dass aufgrund
der zwischenzeitlich entstandenen Gebiets- und Nach barschaftsstrukturen
Überschreitungen der für die Umplanung (allgemeine/ reine Wohnbebau-
ung) geltenden Immissionsschutzwerte nicht auszusch ließen sind, die nur
im Zuge einer gerechten Abwägung zu überwinden gewesen wäre.

3. Die Art des hier gemäß dem vorhabenbezogenen Bebau ungsplan zu
realisierenden Bauvorhabens (allgemeine/reine Wohnb ebauung) hat auch
nichts mehr mit dem Ursprungsgedanken der Entstehun g eines Mischge-
bietes im Sinne § 6 Abs. 1 BauNVO zu tun und verlet zt dadurch § 6 Abs. 1
BauNVO. Danach waren Mischgebiete insbesondere dann zu schaffen, um
in Baugebieten mit einer gewachsenen Mischstruktur eine „passende“ Ge-
bietsart auszuweisen, die dem Bestand in bestmöglic her Weise gerecht
Zu C.III.1.:
Zunächst wird festgestellt, dass die Bauleitplanung für das Planungsgebiet
Berliner Allee / Haardtring die beiden Planungseben en der vorbereitenden
(Flächennutzungsplan) und der verbindlichen (Bebauu ngsplan) Bauleitpla-
nung umfasst. Es wird inhaltlich richtig dargestell t, dass die geplanten Fest-
setzungen im o.g. Bebauungsplanentwurf nicht den Da rstelllungen des FNP
in dem Planungsgebiet entsprechen.

Um dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB hinre ichend Rechnung
zu tragen, ist für das Plangebiet die Änderung des FNP planungsrechtlich
erforderlich. Die Änderung des FNP erfolgt im Paral lelverfahren gem. § 8
Abs. 3 BauGB. Somit wird dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB
hinreichend entsprochen.

Zu C.III.2.:
Die Stellungnahme stellt die Problematik der Nachba rschaft von Wohnen
und Gewerbe, in diesem Fall des Hochschulbetriebes, richtig dar. Im Rah-
men des Bebauungsplans wurden Festsetzungen getroff en, die eine Nach-
barschaft der beiden Nutzungen ohne Einschränkungen für die Hochschule
ermöglicht. Die dafür notwendigen Maßnahmen wurden in Abstimmung mit
der Hochschule getroffen. Die dargestellte Problema tik wurde in der darauf-
folgenden verbindlichen Bauleitplanebene bearbeitet . Im Ergebnis ist fest-
zustellen, dass eine Umwandlung des Gebietscharakte rs von Gewerbe zu
einem Mischgebiet unbedenklich ist.

Zu C.III.3.:
Das Verlegerviertel befindet sich zunehmend im Wand el von ehemals ge-
werblicher Nutzung zu Wohnnutzung. Der Druck auf de n Wohnungsmarkt
macht es notwendig, Flächenpotenziale zu nutzen und neue Wohnstandor-
te zu etablieren. Dabei sollen gewerbliche Nutzunge n nicht verdrängt, son-
dern das Nebeneinander von Wohnen und Gewerbebetrie ben ermöglicht
werden. Dabei übernimmt vor allem der Einzelhandel die Funktion der Ver-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
wurde. Eine gewachsene Mischstruktur liegt bzw. lag in dem Plangebiet zu
keinem Zeitpunkt vor. Das Plangebiet wurde bislang lediglich als Druckerei-
Gelände und damit als rein gewerbliche Fläche genut zt. Für die Umwid-
mung der „Gewerblichen Fläche“ in eine „Gemischte F läche“ bleibt hier
daher kein Raum.

4. Falsch ist die Darstellung in der Begründung des v orhabenbezogenen
Bebauungsplanes, dass sich das Verlegerviertel in d en letzten Jahren von
einem vornehmlich gewerblich geprägten Viertel zu e inem zunehmend als
Wohnviertel genutzten Stadtteil entwickelt habe. Mi ttlerweile stellt sich das
gesamte Verlegerviertel in Verbindung mit den neu e rrichteten Studieren-
denwohnheimen (Stephanstraße, Havelstraße, Berliner Allee, Schöfferstra-
ße) vielmehr als „Campusviertel“ (der Hochschule) d ar, welches überwie-
gend gewerblich und für Sonderbetriebe (wie den Hoc hschulbetrieb) ge-
nutzt wird.

Zwar wurden auch außerhalb der Hochschulnutzung Woh nhäuser der Nas-
sauischen Heimstätte Wohnstadt (Berliner Allee 24) unmittelbar an der
Grenze zur Hochschule nachverdichtet. Die Vielzahl der Beschwerden der
Mieter dieser Wohngebäude hat in den letzten Monate n jedoch gleichwohl
sehr deutlich gezeigt, dass die Hochschule Darmstad t, obwohl sie ihre Ge-
bäude im Rahmen des dort zulässigen Mischgebietscha rakters nutzt, als
Störer wahrgenommen wird. Das nunmehr beabsichtigte hochpreisige „Ei-
gentumswohnen“ im Plangebiet fügt sich damit in kei nster Weise in den
Gebietscharakter des „Campusviertels“ ein.

Insoweit sei nochmals darauf hingewiesen, dass die Hochschule Darmstadt
mit insgesamt ca. 15.000 Studierenden und ca. 900 B eschäftigten, also
quasi mit 10 % der Einwohnerzahl von Darmstadt, fü r die Entwicklung und
aktuelle Situation im Plangebiet ganz entscheidend ist. Die Entwicklung des
Quartiers „Berliner Allee“ dürfte dagegen nur eine vergleichsweise geringe
Bedeutung für die Wissenschaftsstadt Darmstadt haben.

5. In der Begründung des vorhabenbezogenen Bebauungsp lanes W 60 auf
S. 5 unter Ziffer 5.1. heißt es hierzu pauschal:
„Die Entwicklung eines Mischgebietes aus einem im R egionalplan festge-
legten Gewerbegebiet entspricht der raumordnerischen Zielsetzung.“

sorgung auch über das Quartier hinaus.
Östlich des Plangebietes, entlang der Berliner Alle e, liegen bereits beste-
hende Mischgebiete vor.

Zu C.III.4.:
Der Hinweis betrifft den Bebauungsplanvorentwurf W 60 - Berliner Al-
lee/Haardtring -. Die Abwägung erfolgt im Rahmen de s Bebauungsplanver-
fahrens W 60.

Zu C.III.5.:
Der Hinweis betrifft den Bebauungsplanentwurf W 60 - Berliner Allee/Haar-
dtring -. Die Abwägung erfolgt im Rahmen des Bebauu ngsplanverfahrens
W 60.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Unter Ziffer 8.1. auf Seite 18 der Begründung des v orhabenbezogenen
Bebauungsplanes W 60 wird weiter ausgeführt:
„Somit wird die Art der baulichen Nutzung entsprech end des Vorhabens
formuliert. R Die starke Nachfrage nach Wohnraum in der Wissenschafts-
stadt Darmstadt erfordert die Stärkung des Wohnraum angebots. In gewerb-
lich geprägten Gebieten, bei denen keine Nachfrage nach gewerblichen
Nutzungen mehr besteht, wird durch die Bauleitplanu ng eine Wohnnutzung
ermöglicht.“

Die pauschale Behauptung, die Umwidmung eines bishe rigen gewerblich
geprägten Gebietes in ein „Mischgebiet“ sei grundsä tzlich zulässig, kann für
sich alleine nicht die Festsetzungen im Regionalpla n Südhessen hinfällig
machen. Erforderlich ist hierfür vielmehr, insbeson dere eine Abwägung der
Belange der betroffenen Grundstückseigentümer im Hi nblick auf ihr Interes-
se an der Beibehaltung des bestehenden Gebietschara kters als „Gewerbe-
gebiet“. Die Belange der angrenzenden Hochschule Da rmstadt werden im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan an keiner Stelle er wähnt oder sonst
irgendwie berücksichtigt.

6. Im Übrigen geht die Behauptung in der Begründung z um vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan fehl, wenn dort ausgeführt wird , dass in dem Plan-
gebiet keine Nachfrage nach gewerblichen Nutzungen mehr bestehe, so
dass hier gerade durch die Bauleitplanung eine Wohn nutzung ermöglicht
werden könne. Auch die Hochschule ist als Lehr - un d Forschungsbetrieb
gerade darauf angewiesen, sich auch räumlich weiter zuentwickeln, um
wettbewerbsfähig zu bleiben. Die Hochschule Darmstadt hat sich wiederholt
um den Erwerb von Grundstücksflächen und Immobilien bemüht. Aufgrund
der (unzulässigen) Umwandlung der Gewerbefläche in Wohnfläche wa-
ren/sind die Kaufpreise für eine Gewerbefläche in e inem gewerblich ge-
prägten Gebiet jedoch derart überteuert, dass sie f ür einen Gewerbebetrieb
bzw. für die Hochschule nicht mehr erschwinglich si nd. Von einer fehlenden
Nachfrage nach gewerblichen Nutzungen kann aber nicht die Rede sein.

Zu C.III.6.:
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Vorhabenträger des vorhabenbezogenen Bebauungsp lans W 60 hat im
Vorfeld der Planung die Nachfrage nach
gewerblichen Nutzungen geprüft.
Bei einer gewerblichen Nutzung wäre auch eine Geneh migung nach § 34
BauGB und somit eine wesentlich zeitsparendere baul iche Umsetzung
möglich gewesen. Die Prüfung hat jedoch ergeben, da ss eine gewerbliche
Nutzung in einem baulichen Umfang, wie dieser auf d em Grundstück mög-
lich gewesen wäre, aber nicht der Nachfrage entspri cht. Auch wurden Ge-
spräche mit der Hochschule über Anmietung oder Verk auf von Flächen
gesprochen. Wie ausgeführt sind jedoch die derzeiti gen Kaufpreise für die
Hochschule nicht erschwinglich.

Auch die Wissenschaftsstadt Darmstadt sieht einen h ohen Bedarf an
Wohnraum, da innerhalb des Gebietes der Wissenschaf tsstadt Darmstadt
kaum Entwicklungsmöglichkeiten im Außenbereich best ehen. Daher ist die
Wissenschaftsstadt Darmstadt bereits gezwungen im w esentlichen Vorha-
ben der Innenentwicklung zu verfolgen, wobei Brachflächen, Baulücken und
verfügbare Konversionsflächen bebaut und entwickelt werden.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Innenentwicklung bedeutet, den zukünftigen Flächenb edarf durch die Nut-
zung von innerörtlichen, bereits erschlossenen Fläc hen zu decken und auf
die Ausweisung von Flächen auf der „Grünen Wiese“ w eitgehend zu ver-
zichten.

Aus diesen Gründen wurde zugunsten einer gemischten Nutzung entschie-
den, die dem derzeitigen Markt und der Nachfrage entspricht.

IV. Bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit und Verstoß g egen das Tren-
nungsgebot
1. Wie bereits hier unter Punkt I. ausführlich darges tellt, ist der vorhabenbe-
zogene Bebauungsplan bereits aus bauplanungsrechtli chen Gründen unzu-
lässig, da dem Plangebiet fehlerhaft der Charakter eines Mischgebietes
zugeordnet worden ist, obwohl es aufgrund des massi ven Überwiegens an
Wohnbebauung eher einem allgemeinen Wohngebiet zuzu ordnen gewesen
wäre. Schon allein deshalb ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan feh-
lerhaft, da ohne eine sachgerechte Zuordnung des Pl angebietes gerade
keine im Sinne des rechtsstaatlichen Abwägungsgebot s gerechte Abwä-
gungsentscheidung möglich ist.

2. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan verstößt weiter gegen das Tren-
nungsgebot nach § 50 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG). Da-
nach sollen bei Planungen und Maßnahmen zur Raumord nung die für eine
bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zugeordnet wer-
den, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die aus schließlich und über-
wiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sons tige schutzbedürf-
tige Gebiete soweit wie möglich vermieden werden.

Eine gewerbliche Fläche im Sinne eines Gewerbegebie tes nach § 8 BauN-
VO dient vorrangig der Unterbringung von nicht erhe blich belästigenden
Gewerbebetrieben. In ihnen soll nicht gewohnt werde n. Dies ergibt sich
bestätigend aus § 8 Abs. 3 BauNVO, nach dem in eine m Gewerbegebiet
nur „Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspers onen sowie für Be-
triebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebe trieb zugeordnet und
ihm gegenüber in Grünfläche ( Anm.: Grundfläche ) und Baumasse unterge-
ordnet sind. zugelassen werden“. Bauvorhaben, die a ußerhalb des Anwen-
dungsbereiches des § 8 Abs. 3 BauNVO einer Wohn- od er wohnähnlichen
Nutzung zu dienen bestimmt sind, sind mit dem Chara kter eines Gewerbe-
Zu C.I V.:
Die Hinweise betreffen den Bebauungsplanvorentwurf W 60 - Berliner Allee/
Haardtring -. Aufgrund der Detailtiefe der Stellung nahme erfolgt die Abwä-
gung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens W 60.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
gebietes unvereinbar. Da die künftigen Eigentümer d er noch zu errichten-
den Wohnungen zum größten Teil kein Gewerbe in dem Plangebiet betrei-
ben werden und ihr Aufenthalt in dem Plangebiet auf Dauer angelegt ist, ist
die beabsichtigte Nutzung der Gebäude in dem Plange biet als reine Wohn-
häuser unzulässig und verstößt gegen das Trennungsg ebot nach § 50
BImSchG.

V. Umwandlung des Plangebietes wegen zu hoher Lärmwerte nicht möglich
1. Die Darstellungen im schalltechnischen Gutachten si nd unzureichend, so
dass die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA -Lärm im gesamten
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan s W 60 bestritten
wird.

In dem schalltechnischen Gutachten wurden nur der S traßenverkehrslärm
im Plangebiet sowie der Gewerbe- und Parkierungslär m im und außerhalb
des Plangebietes berücksichtigt. Nicht berücksichti gt wurden dagegen der
westlich an das Plangebiet angrenzende Schienenverk ehrslärm der Bahn-
strecke sowie sämtliche von dem Hochschulbetrieb au sgehenden
Lärmemissionen (Laborbetriebe, steigende PKW/ Motor rad-An- und Abfahr-
ten von Studierenden, Professoren, Mitarbeitern, An lieferung mit LKWs,
Vorlesungsbetrieb etc.). Wären letztere beide Punkt e in dem schalltechni-
schen Gutachten richtigerweise berücksichtigt worde n (was erforderlich
gewesen wäre), wären die Immissionsbelastungen für das gesamte Plan-
gebiet erheblich höher. Den Behauptungen, für nahez u jede Wohnung las-
se sich ein Außenwohnbereich im Plangebiet realisie ren und zu keiner Tag-
und Nachtzeit würden die Immissionsrichtwerte übers chritten, muss daher
widersprochen werden. Im Übrigen steht erstere Auss age im Widerspruch
zu den Ausführungen zu den Schallschutzmaßnahmen un ter Ziffer 11, wo
es heißt: „Es sind an den gekennzeichneten Fassaden ungeschützte offene
Außenwohnbereiche, wie z.B. Loggien, Balkone, Terra ssen, Wohngärten,
ausgeschlossen.“
Es entsteht hier der Eindruck, dass der Investor du rch die unzulässige
Ausweisung des Plangebietes als „Gemischte Fläche“ quasi durch einen
„Kunstgriff“ versucht, eine tatsächlich unzulässige allgemeine Wohnbebau-
ung in einem als „Gewerbliche Fläche" ausgewiesenen Gebiet zu verwirkli-
chen, indem er die Standards hinsichtlich bestimmte r Immissionsgrenz- und
-richtwerte in dem Plangebiet für Anwohner bewusst – durch die unzulässi-
ge Schaffung eines Mischgebietes – absenkt.
Zu C.V .:
Die Hinweise betreffen den Bebauungsplanvorentwurf W 60 - Berliner Allee/
Haardtring -. Aufgrund der Detailtiefe der Stellung nahme erfolgt die Abwä-
gung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens W 60.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:

2. Im Übrigen wird bestritten, dass die Festsetzungen der passiven Schall-
schutzmaßnahmen unter Ziffer 11 des vorhabenbezogen en Bebauungspla-
nes (teilweise keine offenen Außenwohnbereiche, Lüf tungsanlagen, damit
Fenster nachts nicht geöffnet werden müssen, etc.) ein geeignetes Mittel
sind, um den (Lärm-) Konflikt zwischen Wohnen und G ewer-
be/Sonderbetrieb zu lösen. Zwar sehen die §§ 41, 42 BImSchG für den Bau
neuer Straßen und die wesentliche Änderung bestehen der öffentlicher
Straßen bei Überschreitung der Immissionsgrenzwerte einen Anspruch auf
passiven Lärmschutz vor und billigen deshalb einen für den Verkehrslärm
passiven Lärmschutz als geeignete Konfliktlösung. E ine vergleichbare Re-
gelung fehlt jedoch gerade für den Gewerbelärm.

Hierzu wird noch abschließend angemerkt, dass bei M isch- und Wohnge-
bieten die Stadt für die Einhaltung der Emissionswe rte durch sogenannten
aktiven Lärmschutz (Lärmschutzwände, etc.) verantwo rtlich ist. In Gewer-
begebieten hingegen sind die Gewerbetreibenden selb st dafür verantwort-
lich, dass der Lärmschutz in den Gebäuden eingehalt en und Mitarbeiter
bzw. Betriebsinhaber durch passiven Lärmschutz (z.B . Oropax, Schall-
schutzfenster etc.) geschützt würden. Würde die Wis senschaftsstadt Darm-
stadt also dem Antrag folgen und aus dem Plangebiet – entgegen den
Festsetzungen im Flächennutzungsplan 2006/ Regional plan Südhessen
2010 – ein Mischgebiet machen, müsste die Stadt für einen entsprechen-
den (erheblich kostenintensiven) Lärmschutz sorgen.

Auch soll nochmals darauf hingewiesen werden, dass gegen die Hochschu-
le Darmstadt bereits zahlreiche nachbarschaftliche Beschwerden am
Standort Berliner Allee 24/Campus Schöfferstraße we gen angeblicher
Überschreitung der Immissionsgrenzwerte durch die d irekt an die Wohnbe-
bauung angrenzende Modellbauwerkstatt des Fachberei chs Architektur
(Betrieb einer Absauganlage) vorlagen/vorliegen, ob wohl der Hochschulbe-
trieb und Emissionen sich stets im zulässigen Rahme n, insbesondere der
TA-Lärm, gehalten haben. Lärmschutzmaßnahmen (z.B. zur Schallabstrah-
lung etc.) sind (für die Wissenschaftsstadt Darmst adt) daher künftig nach
Umwandlung des Plangebietes in ein „Mischgebiet“ (a ufgrund der heranrü-
ckenden Wohnbebauung) zu befürchten.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
VI. Abwägungsausfall/-defizit
Ferner wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan W 60 im Hinblick auf
die Belange der an das Plangebiet angrenzenden Hoch schule Darmstadt
den Anforderungen des Abwägungsgebotes nach § 1 Abs . 7 BauGB nicht
gerecht. Nach § 1 Abs. 7 BauGB erfordert die Aufste llung eines Bebau-
ungsplanes eine umfassende und gerechte Abwägung de r öffentlichen und
privaten Belange gegeneinander und untereinander.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan weist erhebliche Abwägungsfehler
auf. In ihm finden sich an keiner Stelle Ausführung en zu den emissi-
ons(schutz-)rechtlichen Belangen der Hochschule (z. B. Lärm durch Labor-
betrieb (zwischen 6:00 und 22:00 Uhr) und Studieren de, An- und Abfahrten
mit dem PKW/Motorrad durch Studierende und die Andi enung der Mensa,
Agieren mit gefährlichen Stoffen, Betreiben eines A sphaltlabors, Ge-
ruchsemissionen, Koch- und Essensgerüche durch Mens abetrieb etc.).
Obwohl derartige Geräuschs- und Geruchsbelästigunge n für die angren-
zende Nachbarschaft neben einem Hochschulbetrieb zw ingend sind, wur-
den sie im Rahmen der Abwägung überhaupt nicht berü cksichtigt. Es ist
davon auszugehen, dass diese in die Abwägung des vo rhabenbezogenen
Bebauungsplanes daher überhaupt nicht eingestellt b zw. bei der Abwä-
gungsentscheidung überhaupt nicht berücksichtigt worden sind, so dass der
vorhabenbezogene Bebauungsplan an einem Fehler im A bwägungsvor-
gang leidet, der auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss ist.

Zu C.VI .:
Der Hinweis betrifft den Bebauungsplanvorentwurf W 60 - Berliner Al-
lee/Haardtring-. Aufgrund der Detailtiefe der Stell ungnahme erfolgt die Ab-
wägung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens W 60.

VII. Eingriff in das Eigentumsrecht des Landes Hessen/d er Hochschule
Darmstadt aus Art. 14 Abs.1 Satz 1 Grundgesetz (GG)
1. Die Hochschule Darmstadt wird durch die beabsichti gte Wohnbebauung
im Plangebiet in ihrer notwendigen räumlichen Entwi cklungsplanung voll-
kommen gehemmt, zumindest jedoch eingeschränkt. Die s hat erhebliche
Auswirkungen auf den Betrieb und die Leistungsfähig keit des Hochschul-
standortes.

Durch den starken Studierendenaufwuchs der Hochschule Darmstadt (50 %
seit 2010) ist der Bedarf an Raum und Ausstattung stark gestiegen.

Nach § 7 Abs. 1 Hessisches Hochschulgesetz (HHG) is t die Struktur- und
Entwicklungsplanung einschließlich der baulichen En twicklungsplanung
(Entwicklungsplanung) im Rahmen der Grundsatzentsch eidungen der Lan-
Zu C.VII .:
Die Hinweise betreffen den Bebauungsplanvorentwurf W 60 - Berliner Allee/
Haardtring -. Aufgrund der Detailtiefe der Stellung nahme erfolgt die Abwä-
gung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens W 60.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
desregierung Aufgabe der Hochschulen und des Hessis chen Ministeriums
für Wissenschaft und Kunst (HMWK). Die Entwicklungs planung soll ein
fachlich ausreichendes und regional ausgewogenes An gebot in Lehre und
Forschung sicherstellen und das gemeinschaftliche o der hochschulüber-
greifende Angebot von Einrichtungen und deren wirts chaftliche Nutzung
gewährleisten. Ziel ist also die regelmäßige Neuori entierung an zukunftsfä-
higen Themen und die zugehörige Schärfung des Profi ls. Ein zukunfts- und
praxisorientiertes Studium und begleitende Aktivitä ten in Forschung, Wei-
terbildung und Technologietransfer sichern den Erfo lg der Hochschule und
ihrer Aufgaben für unsere Gesellschaft und für die Wissenschaft. Hierzu
stellen die Hochschulen gemäß § 7 Abs. 2 Satz 1 HHG eigenverantwortlich
ihre Entwicklungsplanung auf.

Durch die geplante Wohnbebauung auf dem Echo-Areal droht bereits die
bauliche Entwicklungsmöglichkeit am Campus Schöffer straße erheblich
eingeschränkt zu werden, Daher wird zurzeit intensi v die Möglichkeit der
Nachverdichtung und Aufstockung der Hochschulgebäud e im gewerblich
geprägten (Campus-)Gebiet am Haardtring/Berliner Al lee geprüft. Das dort
derzeit zulässige Maß der baulichen Nutzung (GRZ 0, 8 und GFZ 2,4) soll
hier weiterhin möglichst maximal ausgenutzt werden.

Die Ausbauplanung der Hochschule lässt sich neben e iner Wohnbebauung
an dem Standort Haardtring 100/ Berliner Allee 61 w ohl kaum noch realisie-
ren. Durch das Hinzutreten einer überwiegenden Wohn bebauung im Plan-
gebiet wird dem Land Hessen/der Hochschule damit di e bauliche Nutzbar-
keit/Ausnutzbarkeit ihres unmittelbar im Süden an d as Plangebiet angren-
zenden Grundstückes gänzlich genommen, so dass es/s ie durch den vor-
habenbezogenen Bebauungsplan in seinem/ihrem Eigent umsrecht aus Art.
14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzt wird.

2. Weiter ist bei der Aufstellung des vorhabenbezogen en Bebauungsplanes
der Nutzungskonflikt zwischen dem Hochschulbetrieb und der angrenzen-
den Wohnbebauung im Hinblick auf Lärmimmissionen, i nsbesondere im
schalltechnischen Gutachten unter Ziffer 6.3.3., Se ite 10 der Begründung
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan, überhaupt nich t berücksichtigt
worden.

Neben den mit einem Schulbetrieb vergleichbaren Emi ssionen, die der stu-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
dentische Betrieb zwangsläufig mit sich bringt, ent stehen insbesondere
durch die Forschungs- und Entwicklungsarbeiten des angrenzenden FB MK
und die Verarbeitung von Kunststoffen sowie durch d ie Labo-
re/Versuchseinrichtungen für Geotechnik und Straßenbau des FB B, welche
nahe an die Wohnbebauung angrenzen, regelmäßig weit ere betriebsmäßi-
ge und lärmintensive Geräuschentwicklungen und Emis sionen, welche bis-
lang in einem gewerblich geprägten Gebiet zulässig waren. Derartige
Lärmemissionen hätten daher notwendigerweise in dem schallschutztech-
nischen Gutachten berücksichtigt werden müssen.

Insoweit wird darauf hingewiesen, dass der Hochschu lbetrieb von Montag
bis Samstag von 6:00 bis 22:00 Uhr und bei maximale n Emissionswerten
stattfindet. Dabei ist es unvermeidbar, dass Maschi nen, Kühlaggregate, etc.
und der Laborbetrieb auch nachts weiterlaufen. Der Störfaktor für die an-
grenzende Nachbarschaft ist somit kontinuierlich se hr hoch und unvorher-
sehbar.

Arbeiten durch die Hochschule bis zu den Grenzen de r für ein gewerblich
geprägtes Gebiet zulässigen Immissionsschutzwerte s ind daher nicht aus-
zuschließen, Labor- und Werkstattbetrieb auf dem Ca mpusgelände Haar-
dtring/Berliner Allee müssten bei einer heranrücken den Wohnbebauung
daher unter Umständen teilweise oder gar ganz einge stellt und/oder zumin-
dest umverlagert werden. Die Umwandlung des Plangeb ietes würde damit
de facto einen Entzug der baurechtlichen Möglichkei ten für die Hochschule
bedeuten.

Es wird darauf hingewiesen, dass der Hochschule die Ausnut-
zung/Beibehaltung der für ein gewerblich geprägtes Gebiet maximalen
Emissionswerte von 65 Dezibel tags und 50 Dezibel n achts wichtig ist, um
einen ordnungsgemäßen Hochschul- und Laborbetrieb a usüben zu können.
Im Falle einer Einschränkung bliebe zu befürchten, dass die Hochschule
dadurch ihren gesetzlichen Auftrag zur Durchführung der Lehre, Forschung
und Entwicklung nach § 4 Abs. 3 des Hessischen Hoch schulgesetzes
(HHG) nicht mehr sachgerecht wahrnehmen kann. Es wi rd daher für be-
denklich gesehen, ein Mischgebiet, welches überwieg end dem Wohnen
dienen soll, und ein Gewerbegebiet ohne Zwischenzon e unmittelbar ne-
beneinander auszuweisen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
VIII. Verletzung des nachbarschaftlichen Rücksichtnahmeg ebotes und des
Vertrauens- und Bestandsschutzes der Hochschule Darmstadt
1. Nicht zuletzt wird das nachbarschaftliche Rücksich tnahmegebot durch
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan verletzt, indem die Einhaltung der
zulässigen Immissionsrichtwerte, insbesondere für L ärmimmissionen, durch
angrenzende Nachbargrundstücke/Gewerbebetriebe bei der Aufstellung
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes überhaupt nic ht berücksichtigt
wurde.

Eine Prüfung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens un ter Berücksichtigung
des Immissionsschutzes setzt grundsätzlich die Fest stellung über angren-
zende Nutzungen nebst deren Lärmpotential voraus. E rst danach kann eine
Abwägung der berechtigten Interessen der Beteiligte n erfolgen. Nach den
vorliegenden Unterlagen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 ist
davon auszugehen, dass derartige Feststellungen hie r nicht in umfassen-
dem Maß durchgeführt worden sind.

Wie bereits hier unter Punkt V. ausgeführt, wurden in dem schalltechni-
schen Gutachten emissions(schutz-)rechtliche Belang e der Hochschule
gänzlich unberücksichtigt gelassen. Auch das Fachgu tachten Verkehr lässt
die steigende Anzahl an Fahrzeugbewegungen an der H ochschule und den
damit entstehenden hohen Parkierungslärm sowie den künftigen Bedarf an
weiteren Parkräumen vollständig außer Acht. Gänzlic h unberücksichtigt
blieb auch der Lieferverkehr der Hochschule Darmsta dt, insbesondere der
Mensa in den Nachtstunden. Lärmschutzmaßnahmen im S üden des Plan-
gebietes, welches unmittelbar an die Hochschule Dar mstadt angrenzt, wur-
den daher im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbez ogenen Bebau-
ungsplans überhaupt nicht getroffen. Im Übrigen ist zweifelhaft, ob die ge-
troffenen Lärmschutzmaßnahmen die entstehenden Emis sionen überhaupt
hinreichend abzuschirmen vermögen.

2. Auch wird durch den vorhabenbezogenen Bebauungspla n der Vertrau-
ensschutz der Hochschule auf die tatsächlichen Dars tellungen im Flächen-
nutzungsplan 2006 sowie im Regionalplan Südhessen v erletzt. Im Vertrau-
en auf die zeichnerischen Darstellungen in diesen P länen hat die Hoch-
schule ihre Planungen zur Weiterentwicklung ihrer H ochschulflächen/-
gelände vorgenommen.

Die Hinweise betreffen den Bebauungsplanvorentwurf W 60 - Berliner Allee/
Haardtring -. Aufgrund der Detailtiefe der Stellung nahme erfolgt die Abwä-
gung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens W 60, da die angespro-
chenen Punkte für die FNP-Ebene nicht relevant sind.

Zu C.VIII.2.:
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Flächennutzungsplan (vorbereitende Bauleitplanu ng) und der Regio-
nalplan stellen ein Programm der Gemeinde bzw. des Regierungspräsidi-
ums dar, das für sie selbst und andere Behörden bin dend ist. Für Träger
öffentlicher Belange, dazu zählt auch die Hochschul e, können aus dem
Flächennutzungsplan jedoch keine Rechte oder Pflich ten abgeleitet wer-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:

3. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan verletzt ferner das Recht der
Hochschule auf Erhaltung des bisherigen Gebietschar akters, welcher sich
aus § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO herleiten lässt. Eine überwiegende Wohn-
bebauung widerspricht der Zweckbestimmung einer gew erblich geprägten
Baufläche und ist damit gebietsunverträglich.

den. Eine Berufung auf die Darstellungen in den Plä nen ist daher nicht
möglich bzw. zulässig.
Die Hochschule kann jedoch darauf vertrauen, dass d ie eigenen Grundstü-
cke der Hochschule im Flächennutzungsplan nur in Ab stimmung mit der
Hochschule verändert werden können.

Zu C.VIII.3.:
Ein Mischgebiet oder ein gemischt genutztes Gebiet, wie es in dem vorha-
benbezogenen Bebauungsplan vorgesehen ist, ist in N achbarschaft zu
einem Gewerbegebiet grundsätzlich möglich und zuläs sig. Gegen den
Trennungsgrundsatz wird daher nicht verstoßen.
Jedoch sind auch Wohnungen in einem Mischgebiet vor schädlichen Um-
welteinwirkungen aus einem angrenzenden Gewerbegebiet zu schützen.

Um der Hochschule in Zukunft einen uneingeschränkte n Betriebsablauf zu
gewährleisten und um die künftige Wohn- und Gewerbe nutzung vor den
Immissionen zu schützen, werden erhebliche Umplanun gen im Übergangs-
bereich zwischen Hochschule und Wohn- und Gewerbenu tzung vorge-
nommen. Dabei wird gewährleistet, dass für die Wohn ungen im vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan die Orientierungswerte der DIN 18005 für
Mischgebiete eingehalten werden.

Die Ergebnisse des schalltechnischen Gutachtens sow ie die daraus folgen-
den Umplanungen werden in die Festsetzungen des vor habenbezogenen
Bebauungsplans übernommen.

Die Festsetzung eines Gewerbegebietes ist aus den b eschrieben Gründen
nicht möglich, da Wohnnutzungen in Gewerbegebieten nur in Einzelfällen
möglich sind.

Einer Änderung des Gebietscharakters wird aufgrund umfassender Umpla-
nungen und Festsetzungen im Bebauungsplan entgegengewirkt.

Aus § 15 BauNVO lässt sich nicht wie beschrieben ei n Recht auf Erhaltung
des bisherigen Gebietscharakters ableiten, sondern es wird ein Rücksicht-
nahmegebot für die Zulässigkeit von Anlagen beschri eben. D.h. eine Pla-
nung darf nicht der Eigenart des Baugebiets widersp rechen. Diesem Gebot
wird durch die beschriebenen Maßnahmen und Festsetz ungen im Bebau-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
ungsplan entsprochen.

Nicht berücksichtigt wird der Hinweis, dass eine üb erwiegende Wohnbe-
bauung der Zweckbestimmung einer gewerblichen Baufl äche widerspricht
und damit gebietsunverträglich ist. Ein Mischgebiet oder ein gemischt ge-
nutztes Gebiet, wie es in dem vorhabenbezogenen Beb auungsplan vorge-
sehen ist, ist in Nachbarschaft zu einem Gewerbegeb iet grundsätzlich mög-
lich und zulässig.

IX. Verkehrserschließung nicht ersichtlich und Zufahrt sbeschneidung der
Hochschule Darmstadt
1. Die verkehrlichen Belange mit der Anbindung des Pla ngebietes wird kriti-
siert und seitens der Hochschule aufgrund erheblich er Unfallgefahr abge-
lehnt:
„Die Anlieferung des großflächigen Einzelhandelsbet riebes soll vom Süden
von der Fläche für Geh- und Fahrrecht und Anschluss an die öffentliche
Verkehrsfläche erfolgen.“

2. Der Wegeführung (Punkt 8.1 Planungsrechtliche Fest setzungen zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan) wird widersprochen . Es besteht auf
der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan gekennzeichn eten Erschlie-
ßungsfläche zugunsten des Landes Hessen/der Hochsch ule Darmstadt ein
Geh- und Fahrrecht, welches durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit
im Grundbuch des Amtsgerichts Darmstadt begründet w orden ist. Über
diese Erschließungsfläche im Süden des Plangebietes ist den Mitgliedern
und Angehörigen der Hochschule sowie ihren Zuliefer ern und den Ver- und
Entsorgern der Zugang zu den Hochschulgebäuden, Lab oren, Werkstätten
und zur Mensa möglich. Die beschrankte Zufahrt der Erschließungsfläche
(Einbahnstraße) ist derzeit nur von Seiten des Haar dtring aus möglich. Die
Zufahrtsberechtigten besitzen einen Transponder/Zug angschip. Diese Zu-
fahrt wird zudem von zahlreichen Nutzerinnen und Nu tzern der Haltestelle
Haardtring zum Zugang genutzt. Die Gehwegfläche ist zu gering und die
Fahrbahn muss mitgenutzt werden.
Die Ausfahrt erfolgt derzeit über die grundstücksei gene Fläche der Hoch-
schule über die Berliner Allee. Die künftige Ausfahrtsituation für den Beliefe-
rungsverkehr des Nahversorgers ist im vorhabenbezog enen Bebauungs-
plan weder geregelt noch ist die Befahrbarkeit aufg rund der abknickenden
Wegeführung und der hochschuleigenen Straße nachgew iesen und wird für
Zu C.IX. :
Die Anregungen betreffen den Bebauungsplanvorentwur f W 60 - Berliner
Allee/ Haardtring – und werden dort behandelt. Dahe r erübrigt sich ein ver-
tiefendes Eingehen auf die Stellungnahme im Rahmen des Verfahrens zur
Flächennutzungsplanänderung.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
den Fall der Belieferung des Nahversorgers mit Last zügen in Frage gestellt
(Schleppkurve). Die Verkehrserschließung des Nahver sorgers sowie der
Ver - und Entsorgungsträger des Plangebietes ist mithin nicht ersichtlich.

Überdies muss der Erweiterung des Gehrechts zugunst en der Allgemein-
heit und des Fahrrechts zugunsten der Ver - und Entsorgungsträger des
Plangebietes sowie des Anlieferungsverkehrs für den Nahversorger schon
deshalb widersprochen werden , da das der Hochschul e Darmstadt einge-
räumte Geh- und Fahrrecht für die Zufahrt Haardtrin g exklusiv eingeräumt
worden ist, mithin die Hochschule Darmstadt durch d ie Neubestellung wei-
terer Geh- und Fahrrechte zugunsten weiterer Dritte r in ihrem Exklusivrecht
beeinträchtigt wird, Insoweit bedarf es zur Neubest ellung eines weiteren
Geh- und Fahrrechts der Bewilligung durch die berec htige Hochschule
Darmstadt, welche nicht vorliegt.

3. Ferner ist die hochschuleigene Verkehrsfläche als Pflasterfläche ausge-
bildet und somit nicht für die Befahrung durch groß e und schwere Anliefe-
rungsfahrzeuge ausgelegt. Die Begegnung mit dem sta rken Fuß- und Rad-
verkehrsstrom zwischen den Hochschulstandorten ist für große Fahrzeuge
nur mit besonderen Sicherheitsvorkehrungen durch Au fsichtspersonal mög-
lich.

4. Auch spricht die räumliche Nähe zum Knotenpunkt mi t der ohnehin prob-
lematischen abknickenden Vorfahrtstraße deutlich ge gen die Einrichtung
einer Belieferung des Nahversorgers mit Anlieferung sfahrzeugen über die
Zufahrt Haardtring.

5. Darüber hinaus wird die Befahrbarkeit der Erschlie ßungsfläche im Be-
reich des Haardtring aufgrund der relativ beengten Platzverhältnisse durch
weiteren Andienungsverkehr zum Nahversorger eingesc hränkt, insbeson-
dere, wenn die Andienungsfläche bereits durch ein L ieferfahrzeug besetzt
ist und andere LKWs auf der Zufahrt am Haardtring b zw. auf dem Haar-
dtring selbst warten müssen. Maßnahmen zur Vermeidu ng eines Rangier-
manövers im öffentlichen Verkehrsraum (Haardtring) sowie in der Zufahrt
lässt der vorhabenbezogene Bebauungsplan gerade nic ht erkennen und
solche scheinen auch nicht darstellbar. Eine Zufahr t des Anlieferungsver-
kehrs sowie der Ver- und Entsorgungsträger für das Plangebiet in der Mitte
des nördlichen Bereiches des Planungsraumes erschei nt daher im Hinblick

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
auf die Verkehrssicherheit als deutlich geeigneter.

6. Weiter steht die geplante Wegeführung (Belieferung des Nahversorgers
über die o.g. Erschließungsfläche) im klaren Konfli kt zu den starken Belas-
tungen dieses Weges im Fußgänger- und Radverkehr der Hochschule, Eine
verkehrssichere Anbindung an den Haardtring ist nic ht dargestellt und ist in
der jetzigen Form nicht gegeben. Gerade im LKW-Verk ehr ist die Gefahr
durch vergessene Verkehrsteilnehmer im „toten Winke l“ sehr groß. Bei der
Verkehrsplanung ist vollständig unberücksichtigt ge blieben, dass die Stu-
dierenden auf dem Campus Haardtring/Berliner Allee die Zuwegung nicht
nur zu Beginn und nach Abschluss der Lehrveranstalt ungen benutzen, son-
dern auch tagsüber beim Wechsel der in den verschie denen Gebäuden der
Hochschule stattfindenden Vorlesungen und Übungen. Bei diesen Raum-
wechseln müssen die Studierenden (auch körperlich b eeinträchtigte Studie-
rende, Rollstuhlfahrer, etc. innerhalb kurzer Zeit (< 15 Minuten) von einem
Gebäude zu einem anderen gelangen. Bei Durchmischun g mit z.B. Anliefe-
rungsverkehr aber auch dem Publikumsverkehr zum Ein kaufsmarkt sind
damit Unfälle vorprogrammiert. Im Übrigen wird es z u einem erheblichen
Mehr an Verkehrsaufkommen auf dem Campus-Gelände ko mmen, was zu
einer erheblichen Störung des Campus-Charakters sow ie des Vorlesungs-
/Hochschulbetriebes führen wird.

7. Im Übrigen steht die Erschließung des Plangebietes (Ver- und Entsor-
gungsträger, Nahversorger) im Widerspruch zu derzei tigen Überlegungen
der Hochschule zur Verbesserung und Erhöhung der Verkehrssicherheit.

8. Soweit beabsichtigt wird, eine Erschließung des Pl angebietes von Nor-
den nach Süden auch für die Allgemeinheit durch Ein räumung eines Gehr-
echtes zu sichern, wird dies seitens der Hochschule als durchaus attraktive
Erschließungsmöglichkeit für das Hochschulgelände g esehen. Allerdings
wird schon jetzt darauf hingewiesen, dass dieser We g durch zahlreiche
Studierende montags bis samstags zwischen 6:00 Uhr und 22:00 Uhr ge-
nutzt werden wird, was zu weiteren (erheblichen) Lä rmemissionen in den
frühen Morgenstunden und Abendstunden führen wird.

9. Rein vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass die vorgenannte Er-
schließungsfläche sowie sämtliche, für die Erschlie ßung der Hochschule,
erforderlichen Flächen nicht zu überbauen sind.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:

X. Eingriff in den Mensabetrieb des Studierendenwerks Darmstadt
1. Das Studierendenwerk Darmstadt betreibt angrenzend an das Plangebiet
eine Mensa Haardtring. In ihr können die Studierend en vom Frühstück über
Snack-Mahlzeiten über Kaffee und Kuchen bis hin zum Mittagsmenü bis-
lang alles käuflich erwerben. Bis zu 370 Studierend e und Essensgäste täg-
lich werden derzeit in der Mensa bedient.

Die Verlagerung des „REWE“-Marktes in das Plangebie t wird als gefährli-
che Konkurrenz für den Mensabetrieb des Studierende nwerkes gesehen,
welche einen dramatischen Rückgang der Mensa-Besucher und damit auch
der Essenszahlen erwarten lässt, woraus sich insbes ondere weitere wirt-
schaftliche Erwägungen stellen werden.

Die unter Ziffer 8.1. auf Seite 15 der Begründung z um vorhabenbezogenen
Bebauungsplan aufgestellte Behauptung, dass es sich nur um eine Verla-
gerung eines Einzelhandelsbetriebes handele, die ke ine negativen Auswir-
kungen auf andere Versorger erwarten lasse, kann da her nicht nachvollzo-
gen werden und berücksichtigt nicht ausreichend die Belange des Studie-
rendenwerkes an dem bisherigen Mensabetrieb.

2. Auch wird die tägliche Anlieferung der Mensa durch die herannahende
Wohnbebauung erheblich erschwert. Die Mensa wird tä glich von Zulieferern
in den Nacht-/frühen Morgenstunden beliefert. Eine Anlieferung soll in dem
Plangebiet zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr nunmehr ausgeschlossen
werden.

Zu C.X. :
Die Hinweise betreffen den Bebauungsplanvorentwurf W 60 - Berliner Allee/
Haardtring – und wurden dort berücksichtigt. Daher erübrigt sich ein vertie-
fendes Eingehen auf die Stellungnahme im Rahmen des Verfahrens zur
Flächennutzungsplanänderung.
XI. h-da als Störer
Aufgrund der beabsichtigten (an die Hochschule unmi ttelbar angrenzenden)
Wohnbebauung ist zu befürchten, dass die Hochschule Darmstadt die
durch die Umwandlung des Plangebietes einzuhaltende n Immissions-
schutzwerte nicht mehr einhalten könnte und mithin weiter bauordnungs-
rechtlich zum „Störer“ würde. Insbesondere müsste d ie Hochschule nach
dem immissionsschutzrechtlichen Verursachungsprinzi p mit nachträglichen
Anordnungen und insbesondere Nachbarschaftsbeschwer den rechnen,
soweit eine Wohnbebauung in den Vorbelastungsbereic h des Hochschulbe-
triebes gerate. Dies erschwert den Hochschulbetrieb am Standort Haar-
Zu C.XI. :
Die Hinweise betreffen den Bebauungsplanvorentwurf W 60 - Berliner Allee/
Haardtring – und wurden dort berücksichtigt. Daher erübrigt sich ein vertie-
fendes Eingehen auf die Stellungnahme im Rahmen des Verfahrens zur
Flächennutzungsplanänderung.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
dtring erheblich und führt trotz des Bestandsschutz es der Hochschule zu
einer Einengung, Entwicklungsbremse, notwendigen Ve rlagerung bis hin
zur Einstellung des Campusbetriebes. Die Festlegung einer Wohnbebau-
ung in unmittelbarer Nähe zur Hochschule, insbesond ere ohne Festsetzung
von „Schutzmaßnahmen“, ist damit fehlerhaft und mus s zu einer Nichtigkeit
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans führen.

XII. Maß der baulichen Nutzungen
1. Der Zulässigkeit der Terrassenbebauung im gesamten Geltungsbereich
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird widerspr ochen. Zwar ist
noch nicht bekannt, wo die Terrassen genau liegen s ollen. Ausweislich der
vorgelegten Planungsunterlagen und nach allgemeiner Lebenserfahrung ist
jedoch davon auszugehen, dass sich die Terrassen (i nsbesondere an dem
Wohngebäude im Baufeld 4) im Süden befinden und dam it unmittelbar an
das Hochschulgelände angrenzen werden. Es ist zu be fürchten, dass die
Außenwohnnutzung durch die von dem Hochschulbetrieb ausgehenden
Geräuschs- und Geruchsemissionen beeinträchtigt wir d. Im Übrigen muss
die Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen angezweifelt werden.

2. Im Übrigen ist stark in Zweifel zu ziehen, dass au fgrund der starken Bo-
denversiegelungen in dem Plangebiet eine durchgängi ge Durchgrünung der
Baufläche im Plangebiet geschaffen werden kann. Ebe nfalls wird bezwei-
felt, dass sich das Plangebiet aufgrund des Bestand es von Verunreinigun-
gen und Kontaminationen durch umweltgefährdende Sto ffe, die durch die
vorherige Nutzung des Plangebietes als Druckerei- / Gewerbegelände nicht
auszuschließen sind, (überwiegend) als Wohnfläche eignet.

Zu C.XII. :
s.o.

XIII. Grundsätzliche Anmerkungen zum Verfahren
1. Durch die Bekanntgabe der Offenlegung des Bebauung splans während
der Sommerferienzeit wurde die Möglichkeit der Kenn tnisnahme vom vor-
habenbezogenen Bebauungsplan für die Öffentlichkeit erheblich erschwert
und eingeschränkt. Die Bürger mussten gerade nicht mit einer Bekanntma-
chung während der Schulferien rechnen. Von öffentlicher Beteiligung an der
Bauleitplanung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB kann daher ni cht gesprochen
werden.

2. Im Übrigen verwundert es doch sehr, dass im Plange biet bereits mit den
Bauarbeiten begonnen wurde. Hier wurde bereits die Decke eines Kellerge-
Zu C.XIII. :
s.o.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
schosses betoniert. Dies wirft die Frage auf, ob fü r die laufenden Bauarbei-
ten überhaupt bereits eine Baugenehmigung vorliegen kann, ohne dass
z.B. die verkehrstechnische Anbindung geklärt ist. Von einer frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit über die Bauleitplanung im Sinne von § 3 Abs.
1 BauGB kann daher nicht die Rede sein.

Mit Hinweis auf die oben genannten Einwendungen wi rd der offengelegte
vorhabenbezogene Bebauungsplan W 60 - Haardtring/Be rliner Allee - in
Verbindung mit der Änderung des Flächennutzungsplan s - Teilbereich 10.1.
(Berliner Allee/ Haardtring) seitens der Hochschule beanstandet. Der vor-
habenbezogene Bebauungsplan kann mit seiner Begründ ung die überwie-
gende Wohnbebauung in dem Plangebiet nicht legitimi eren. Es wird ange-
regt, dass Plangebiet weiterhin als gewerbliche Fläche zu nutzen.

Die oben angeführten Einwendungen und Bedenken gegen die beabsichtig-
te Bauleitplanung sind daher zu berücksichtigen. Da rüber hinaus behält
sich die Hochschule Darmstadt vor, weitere Stellung nahmen abzugeben
und im Laufe des Verfahrens ggf. neue Erkenntnisse einzubringen.

Dennoch wird es sehr bedauert, dass die Hochschule Darmstadt bislang
weder seitens der Wissenschaftsstadt Darmstadt noch seitens der Planer in
die o.g. Bauleitplanung einbezogen worden ist, was durchaus zu begrüßen
(gewesen) wäre. Sollten die Belange der Hochschule Darmstadt weiterhin
in der o.g. Bauleitplanung unberücksichtigt bleiben , sieht man sich jedoch
leider gezwungen, im weiteren Verfahren mit juristi schen Mitteln gegen die
beabsichtigte Bauleitplanung vorzugehen.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und im Be bauungsplanver-
fahren W 60 berücksichtigt.

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 06.02.2018:

Zunächst bedanke ich mich im Rahmen der Beteiligung nach § 4 Abs. 2
BauGB für die Übersendung der überarbeiteten Planun gsentwürfe und
nehme hierzu wie folgt Stellung.

Gegen die vorgelegten Planungsentwürfe bestehen sei tens der Hochschule
Darmstadt keine Bedenken. Insbesondere scheinen die getroffenen und in
den Planungsentwürfen festgesetzten Lärmschutzmaßna hmen, insbeson-
dere die Errichtung der Lärmschutzwand, geeignet, z ukünftig die Nutzung

Die Ausführungen wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
des Hochschulgeländes mit ingenieurwissenschaftlich en Laboren sowie die
Ansiedlung weiterer Labor- und Forschungshallen auf dem Hochschulcam-
pus weiterhin sicherzustellen.

Lediglich der Vollständigkeit halber möchte ich noc h anmerken, dass im
Fachgutachten Verkehr die geplante Bebauung nicht e ntsprechend der
Überarbeitung der Planungsunterlagen inklusive der Lärmschutzwand an-
gepasst wurde.

Darüber hinaus ist es den Investoren und der Hochsc hule Darmstadt ge-
lungen, eine einvernehmliche Regelung zur Anbindung und Erschließung
des Lebensmittelmarktes sowie des Wohngebietes gemä ß der als Anlage
beigefügten Planskizze (Berliner Carree Zufahrten R EWE / Wohnen, Fuß-
wege h_da, Andienung REWE) zu treffen. Hierzu wird die Anbindung (Zu-
und Abfahrt) des Nahversorgungsunternehmens sowie d es h_da Gebäude-
komplexes A 10 bis A 12 und der Labore (A 13) vom ö stlichen Haardtring
aus mit einem kurzen Linksabbiegerstreifen erfolgen . Die Erschließung des
Parkplatzes im Bereich der Berliner Allee sowie die Anbindung der Gebäu-
de A 13 - 14 erfolgt zukünftig über die Abfahrt Ber liner Allee. Der Weg ent-
lang des Gebäudes A 14 soll neben Notfallfahrzeugen (Feuerwehr) nur
noch dem Fuß- und Radverkehr zur Verfügung stehen. Um eine konfliktfreie
Erschließung in der Anbindung des Nahversorgungsunt ernehmens sowie
des h_da-Gebäudekomplexes A 10 bis A 13 sicherzuste llen, bedarf es ei-
ner Gehwegverbreiterung ausgehend von der Grundstüc ksgrenze der h_da
im Haardtring bis hin zum Ende des Gebäudes A 10. D er Höhensprung,
welcher in Folge der Verbreiterung entsteht, ist ba ulich durch L-Steine ab-
zusichern. Der Weg ist barrierefrei bis zum Eingang sbereich A 10 zu füh-
ren.

Des Weiteren wird die nördliche Reihe der Senkrecht parkstände vor dem
Gebäude A 12 künftig direkt von der Zufahrtsstraße angefahren, um zu
erreichen, dass dort keine Fahrzeuge verbotswidrig abgestellt werden.
Gleichzeitig kann die Wegebeziehung für Fußgänger u nd Radfahrer so
leichter von der Zufahrtsstraße in den Hochschulber eich verlagert werden,
um so auch Gefährdungen durch rangierende Zulieferf ahrzeuge zu verrin-
gern.

In Abstimmung mit der h_da soll im nördlichen Berei ch des Haardtrings
Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung und die Be gründung zur Flä-
chennutzungsplanänderung.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
eine Überquerungshilfe vorgelagert eingebunden werd en (Fußwegachse
parallel zu REWE in Richtung Hauptzugang h_da).

Die bisherige Zugangsschranke zum Hochschulgelände Haardtring wird
künftig auch zur Anlieferung des Nahversorgungsunte rnehmens genutzt
und baulich entsprechend den Abstimmungen zwischen den Investoren und
der h_da verändert.

Seitens der Hochschule, die im Kern des Verlegervie rtels wirkt und wesent-
licher Bestandteil des Verlegerviertels ist und auc h zukünftig sein wird, wird
es daher sehr begrüßt, dass es in dem konfliktträch tigen Plangebiet durch
sehr konstruktive Gespräche zwischen den Investoren , der Wissenschafts-
stadt und der Hochschule Darmstadt gelungen ist, ei nen angemessenen
Interessensausgleich herbeizuführen, der die gewüns chten Nutzungen Aller
zukünftig sicherstellt und den Weg für ein gelingen des nachbarschaftliches
Miteinander ebnet.

Anlage:

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
1.7 Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Diens tleistungen der
Bundeswehr, Postfach 29 63, 53019 Bonn

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 09.01.2018:

Durch das Vorhaben werden Belange der Bundeswehr be rührt. Das Plan-
gebiet befindet sich in der Lärmschutzzone „1.500 M eter“ der Starkenburg-
Kaserne in Darmstadt sowie in einem Interessengebie t zum Schutz von
Funkanwendungen der Bundeswehr.

Nach Auswertung der Planungsunterlagen bestehen geg en das Vorhaben
bei Einhaltung der beantragten Parameter seitens de r Bundeswehr keine
Bedenken. Bauhöhe max. 23,5 m.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Es werden keine Bedenken geäußert.

Keine Auswirkungen auf die Flächennutzungsplanänderung.

anlage 4

7779 Zeichen

- 2 -

Magistratsvorlage

Eingang Magistrats-
geschäftsstelle:
11.04.2018
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung

Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss-
fassung Fachausschuss
Grünflächenamt

Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja

Nein

Verteiler:
III 61 67
V 56

Stvv

Nein

Vorlage-Nr. 2018/0090

Magistratsbeschluss-Nr.
135

Internetfähig

Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:

Betreff: 10. Änderung des Flächennutzungsplans - Teilbereich 10.1 - (Berliner Allee /
Haardtring) (Feststellungsbeschluss)

Vorlage vom: 20.03.2018

Beschlussvorschlag:
1. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und dem Entwurf zur 10. Änderung des
Flächennutzungsplans - Teilbereich 10.1 - (Berliner Allee / Haardtring ) gingen im Rahmen der
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 und 2
BauGB die in Anlage 1 zusammengefassten und geprüften Stellungnahmen ein.

- 3 -
2. Der vorliegende Entwurf zur 10. Änderung des Flächennutzungsplans - Teilbereich 10.1 - (Plan
wird zu den Sitzungen aufgehängt / ausgelegt) und die Begründung mit Umweltbericht
(Anlage 2) werden beschlossen (Feststellungsbeschluss).

Anlagen: Anlage 1: Prüfung der Stellungnahmen der TÖB
Anlage 2: Begründung mit Umweltbericht FNP-Änderung 10.1

Plan zur FNP-Änderung 10.1 (wird zu den Sitzungen aufgehängt / ausgelegt)

Datenschutzrelevante Anlage:

Folgekosten: Ja Nein

Beschluss des Magistrats vom 18.04.2018

Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 -
Begründung zur Magistratsvorlage 2018/0090 vom 20.03.2018:

Der rechtswirksame Flächennutzungsplan weist die Flächen der ehemaligen Druckerei
Prinovis als „Gewerbliche Baufläche“ und eine kleine Teilfläche im Süden als
„Sonderbaufläche Hochschule“ aus. Die 10. Änderung des Flächennutzungsplans Teilbereich
10.1 beabsichtigt die Darstellung einer „Gemischten Baufläche“.

Nach der Aufgabe des Standorts der Druckerei Prinovis werden diese Flächen neu entwickelt
und neu strukturiert. Im westlichen Bereich hat bereits eine Pri vatschule einen großen
Neubau errichtet. Für den östlichen Bereich beabsichtigt die Grundstückseigentümerin,
Biskupek Scheinert Moog Investorengruppe, das Gelände mit vorwiegend Wohnnutzung,
gewerblicher Nutzung, die das Wohnen nicht wesentlich stört sowie mit einem großflächigen
Einzelhandelsbetrieb zur Nahversorgung (max. 1.450 m² Verkaufsfläche) als „Berliner Carree“
neu zu entwickeln.

Um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 aus dem
Flächennutzungsplan zu gewährleisten, ist eine Änderung des Flächennutzungsplans
erforderlich. Daher wird die Darstellung im Flächennutzungsplan für diesen Teilbereich von
„Gewerbliche Baufläche“ und „Sonderbaufläche Hochschule“ in „Gemischte Baufläche“
geändert. Die im rechtskräftigen Flächennutzungspla n dargestellte Grünverbindung sowie ein
Hauptfuß- und radweg entlang der Berliner Allee bleiben bestehen. Die Grünverbindung wird
im vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 durch eine Fläche zum Anpflanzen von Bäumen
und Sträuchern gesichert.

Die Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt im Parallelverfahren zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - gem. § 8 Abs. 3
BauGB (siehe Magistratsvorlage Nr. 2017/0389).

Die Flächennutzungsplanänderung 10.1 betrifft einen Bereich, der im Regionalplan
Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP 2010) als „Vorranggebiet
Industrie und Gewerbe, Bestand“ festgelegt ist. Die bauleitplanerische Ausweisung
gemischter Bauflächen hat gemäß Z 3.4.1 -3 des RPS/RegFNP 2010 innerhalb der
„Vorranggebiete Siedlung, Bestand und Planung“ stattzufinden. Da die Entwicklung
gesamträumlich mit der Planung nördlich des Haardtrings (vorhabenbezogener
Bebauungsplan W 61, 13. FNP-Änderung) zu betrachten ist, ergibt sich insgesamt eine
Fläche von rund 8 ha, die somit eine raumbedeutsame Maßnahme darstellt und eines
Zielabweichungsverfahrens vom Regionalplan bedarf. Ein Antrag auf Abweichung von den
Zielen des RPS/RegFNP 2010 im Sinne des § 8 Hess. Landesplanungsgesetz (HLPG) wurde
parallel zum Aufstellungsverfahren des Bauleitplans beim Regierungspräsidium gestellt. D ie
Ausweisung einer Siedlungsfläche im Geltungsbereich der 10. und 13.
Flächennutzungsplanänderung (im Bereich des Vorhabens W 61) wurde gemäß Beschluss
der Regionalversammlung Südhessen vo m 15.12.2017 mit Bescheid des
Regierungspräsidiums vom 04.01.2018 zugelassen.

Am 29.09.2016 hat die Stadtverordnetenversammlung dem Aufstellungsbeschluss zur 10.
Änderung des Flächennutzungsplans - Teilbereich 10.1 - (Berliner Allee / Haardtring)
zugestimmt. Dieser wurde am 17.10.2016 im Darmstädter Echo bekannt gemacht.

Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB fand aufgrund des
Magistratsbeschlusses vom 06.07.2016 (V.-Nr. 20016/0267) nach öffentlicher

- 5 -
Bekanntmachung vom 11.07.2016 in der Zeit vom 12.07.2016 bis einschließlich 12.08.2016
statt. Die Träger öffentlicher Belange wurden am 12.07.2016 hierüber benachrichtigt und
gemäß § 4 Abs. 1 BauGB beteiligt.

Am 19.12.2017 hat die Stadtverordnetenversammlung den Offenlagebe schluss gefasst
(V.-Nr. 2017/0393). Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand nach
Bekanntmachung im „Darmstädter Echo“ am 21.12.2018 in der Zeit vom 02.01.2018 bis
einschließlich 09.02.2018 statt. Die auszulegenden Unterlagen wurden gemäß § 4a Abs. 4
BauGB in der Zeit vom 02.01.2018 bis 19.03.2018 in das Internet eingestellt.
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffe ntlicher Belange gemäß
§ 4 Abs. 2 BauGB erfolgte parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung vom 02.01.2018 bis
einschließlich 09.02.2018.

Es erfolgt nun der Feststellungsbeschluss zur 10. Änderung des Flächennutzungsplanes -
Teilbereich 10.1 -. Die Änderung wird anschließend dem Regierungspräsidium Darmstadt zur
Genehmigung vorgelegt. Nach Genehmigungsbescheid wird die Genehmigung der 1 0.
Änderung des Flächennutzungsplanes - Teilbereich 10.1 - im „Darmstädter Echo“ bekannt
gemacht und damit die Flächennutzungsplanänderung rechtswirksam.

Zu 1.:

In Anlage 1 wurden die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 und 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen zur 10.
Änderung des Flächennutzungsplanes - Teilbereich 10.1 - (Berliner Allee / Haardtring)
zusammengefasst und abschließend geprüft.

Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und 2 BauGB gingen keine
Stellungnahmen ein.

Zu 2.:

Die Prüfung der vorgebrachten Stellungnahmen machte keine Planänderung erforderlich. Der
offengelegte Entwurf zur 1 0. Flächennutzungsplanänderung bleib t daher unverändert
bestehen. Die Begründung mit Umweltbericht (Anlage 2) wurde lediglich redaktionell
angepasst.

Die Dezernentin III:

Dr. Barbara Boczek
Stadträtin

Vorab werden übersandt:

 9 Exemplare des Entwurfs zur FNP-Änderung 10.1 für die Fraktionen der
Stadtverordnetenversammlung
 Akten z. Hd. des Berichterstatters

Darmstadt, den 20.03.2018

III/61.2 ha Nst. 2112
III/61.1.1 il Nst. 2607

anlage 2

58232 Zeichen

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Der Magistrat Darmstadt, den 20.03.2018

Begründung
gem. § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch
zur 10. Änderung des Flächennutzungsplans (Teilbereich 10.1)
- Berliner Allee / Haardtring -

10. Änderung des Flächennutzungsplans (Teilbereich 10.1), Übersichtsplan (ohne Maßstab)
Anlage 2
Änderung 10.1

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
2
Teilbereich 10.1 Berliner Allee / Haardtring

Abb. 1: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit Geltungsbereich (ohne Maß-
stab)

Abb. 2: 10. Änderung des Flächennutzungsplans – Teilbereich 10.1 (Berliner Allee / Haardtring) mit
Geltungsbereich (ohne Maßstab)

Es gilt die Legende des Flächennutzungsplanes der Wissenschaftsstadt Darmstadt.

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
3
INHALT

1. Begründung 4
1.1. Rechtsgrundlagen 4
1.2. Geltungsbereich 4
1.3. Änderungen der Darstellung im FNP 2006 5
1.4. Verfahren 5
1.5. Ziele und Zwecke der Planung 5
1.6. Erfordernis der Teilbereichsänderung 6
1.7. Alternativenprüfung 7
1.8. Übergeordnete Planungen 7
1.8.1. Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächenn utzungsplan 2010 7
1.9. Sonstige städtebauliche Planungen 9
1.9.1. Landschaftsplan 9
1.9.2. Fluchtlinienplan 10
1.9.3. Städtebauliches Konzept zum vorhabenbezogene n Bebauungsplan W 60 10
1.10. Flächenbilanz 12

2. Umweltbericht 13
2.1. Fachgesetzliche Vorgaben und Ziele des Umwelts chutzes 13
2.2. Schutzgebiete und -objekte nach Naturschutzrec ht 13
2.3. Weitere Schutzgebiete, -objekte und Bestimmung en 13
2.3.1. Gesetzliche Schutzgebiete gemäß Landeswasser recht 13
2.3.2. Schutzgebiete und -objekte gemäß Denkmalschu tzrecht 14
2.4. Schutzgutbezogene Beschreibung und Bewertung d er Umweltauswirkungen
einschließlich der Prognose bei Durchführung der Planung 14
2.4.1. Schutzgut Mensch 14
2.4.2. Schutzgut Boden 15
2.4.3. Schutzgut Wasser 16
2.4.4. Schutzgut Klima 17
2.4.5. Schutzgut Pflanzen und Tiere / Biologische V ielfalt 18
2.4.6. Schutzgut Stadtbild und Erholung 19
2.4.7. Schutzgut Kultur- und Sachgüter 20
2.5. Zusammenfassung 21
2.6. Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgleich 21
2.6.1. Schutzgut Mensch 21
2.6.2. Schutzgut Boden 21
2.6.3. Schutzgut Wasser 22
2.6.4. Schutzgut Klima und Luft 22
2.6.5. Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische V ielfalt 22
2.6.6. Schutzgut Landschafts- und Stadtbild 22
2.6.7. Schutzgut Kultur- und Sachgüter 22
2.7. Eingriffs- / Ausgleichsbilanz 22
2.8. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustan des 23
2.9. Planungsalternativen und Monitoring 23
2.10. Zusammenfassung 24

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
4
1. Begründung

1.1. Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S.3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3
des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180), geändert durch Art. 2 des Ge-
setzes vom 15.12.2016 (GVBl. S. 294)
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I S. 259), zu-
letzt geändert durch Verordnung vom 23.03.2017 (GVBl. S. 36)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art.
2 des Gesetzes vom 15.09.2016 (GVBl. S. 167)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert
durch Art. 1 des Gesetzes vom 15.09.2017 (BGBl. I S. 3434)
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010
(GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 17.12.2015 (GVBl. S. 607)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Gesetz
vom 28.09.2015 (GVBl. S. 338)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt ge-
ändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 18.07.2017 (BGBl. I S. 2771)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94),
zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 08.09.2017 (BGBl. I S. 3370)

1.2. Geltungsbereich
Das 10. Änderungsverfahren des Flächennutzungsplans 2006 betrifft das Gebiet an der Berliner
Allee / Haardtring.
Der Geltungsbereich des Teilbereichs 10.1 wird begr enzt:
- im Norden durch den Haardtring und die Berliner A llee,
- im Osten durch die Berliner Allee,
- im Süden durch das südlich angrenzende Grundstück der Hochschule Darmstadt,
- im Westen durch den Haardtring und die Bahntrasse .
Die Flächengröße des zu ändernden Bereichs beträgt ca. 2,2 ha.

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
5

1.3. Änderungen der Darstellung im FNP 2006
Innerhalb des Teilbereichs Berliner Allee / Haardtring sind folgende Darstellungen beabsichtigt, die zu
der 10. Änderung des Flächennutzungsplanes 2006 führen:
Darstellung einer „Gemischten Baufläche“.

1.4. Verfahren
Das Verfahren des Teilbereiches 10.1 zur Änderung des Flächennutzungsplans wird nach § 8 Abs. 3
BauGB als sogenanntes Parallelverfahren zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 - Berliner
Allee / Haardtring - durchgeführt.
Der Magistrat hat am 06.07.2016 den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zugestimmt. Die
Stadtverordnetenversammlung hat am 29.09.2016 den Aufstellungsbeschluss zur 10. Änderung des
Flächennutzungsplans, Teilbereich 10.1 gefasst. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit ge-
mäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte als öffentliche Auslegung vom 12.07.2016 bis 12.08.2016. Während
dieser Zeit wurde Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben. Die frühzeitige Unterrichtung
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sowie die Abstim-
mung mit den Nachbargemeinden erfolgte durch Schreiben vom 12.07.2016 für die Dauer eines Mo-
nats. Am 19.12.2017 hat die Stadtverordnetenversammlung den Offenlagebeschluss gefasst. Die
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte vom 02.01.2018 bis einschließlich
09.02.2018, die Einstellung
in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB erfolgte in der Zeit vom
02.01.2018 bis einschließlich 19.03.2018. Während der Offenlage konnten Stellungnahmen zur Pla-
nung abgegeben werden. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte in schriftlicher Form am 02.01.2018 mit einer Frist bis zum
09.02.2018.

1.5. Ziele und Zwecke der Planung
Nach dem zweiten Weltkrieg siedelte die Stadt westlich der Kernstadt Nutzungen an, welche die Wirt-
schaft beleben, die Stadt aber nicht nachteilig durch Immissionen beeinträchtigen sollten. Als Standort
wurde der alte Exerzierplatz gewählt, der sich einst südlich des Hauptbahnhofes bis zur Eschollbrü-
cker Straße hin ausdehnte, und auf dieser Fläche einer der ersten lndustrieparks in Deutschland ge-
gründet.
Im „Grafischen Viertel“ – heute auch „Verlegerviertel“ genannt – mit seiner emissionslosen Industrie
stehen einige bedeutsame Bauten, deren Architektur typisch für die fünfziger Jahre und die Zeit in
Darmstadt ist.
Das Plangebiet selbst war – dem Namen Verlegerviertel entsprechend – mit einer Druckereihalle und
dazugehörigen Gebäudeteilen mit Büros nahezu komplett überbaut. Erbaut wurden die Halle und ihre
verschiedenen Erweiterungen in den Jahren 1958 bis 1990 und bis in die 2000er Jahre weiter genutzt,
zuletzt durch die Druckerei „Prinovis“.
Nach der Aufgabe des Standorts der Druckerei „Prinovis“ und langem Leerstand wurde die Druckerei-
halle im Jahr 2015 abgerissen. Das östliche Plangebiet lag brach, bis es für eine künftige Entwicklung
des Areals baureif gemacht und mit dem ersten Gebäuderiegel am Haardtring bebaut wurde. Im west-
lichen Bereich des Plangebiets wurde im Jahr 2014/2015 bereits ein großer Neubau einer Privatschule
errichtet.
Das Verlegerviertel befindet sich zunehmend im Wandel von ehemals gewerblicher Nutzung zu
Wohnnutzung. Der Druck auf dem Wohnungsmarkt in Darmstadt macht es notwendig, Flächenpoten-

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
6
ziale zu nutzen und neue Wohnstandorte zu etablieren. Dabei sollen gewerbliche Nutzungen aber
nicht vollständig verdrängt, sondern das Nebeneinander von Wohnen und Gewerbebetrieben ermög-
licht werden. Gemischt genutzte Quartiere im Stadtbereich stehen für eine lebendige und urbane Nut-
zungsmischung, die besondere Qualitäten für Familien und mobilitätseingeschränkte Menschen dar-
stellt.
Die ÖPNV-Erschließung ist durch die Buslinie H mit der nächstgelegenen Haltestelle „Hochschule“
gewährleistet.
Im östlichen Bereich des Plangebietes schafft der vorhabenbezogene Bebauungsplan W 60 - Berliner
Allee / Haardtring - die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine weitere Neubebauung des
ehemaligen Prinovis-Geländes. Der Vorhabenträger beabsichtigt eine Bebauung mit vorwiegend
Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung, die das Wohnen nicht wesentlich stört. Des Weiteren ist ein
großflächiger Einzelhandelsmarkt mit nahversorgungsrelevantem Sortiment geplant, welcher der Nah-
versorgung des zunehmend durch Wohnen geprägten Stadtviertels dient. Der Standort des geplanten
Einzelhandelsmarktes entspricht dem Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt,
welches am 14.06.2016 (Magistratsvorlage-Nr. 2016/0111) von der Stadtverordnetenversammlung
beschlossen wurde und eine Ergänzung zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept darstellt.
Im Süden des Geltungsbereichs der Flächennutzungsplanänderung ist ein Streifen als „Sonderbauflä-
che Fachhochschule“ dargestellt. Der Verlauf der Grenze wird hier entsprechend der bestehenden
Grundstücksaufteilung und den neuen Nutzungen umgewandelt und der Streifen „Sonderbaufläche
Fachhochschule“ in „Gemischte Baufläche“ geändert. Die Änderung der Grenze ist dabei lediglich eine
Berichtigung der bereits seit Jahrzehnten bestehenden Grundstücksaufteilung zwischen der Hoch-
schule und dem ehemaligen Druckereigelände.
Im Westen wird zudem eine Teilfläche des Plangebiets, die seit wenigen Jahren als private berufliche
Schule genutzt wird, ebenfalls zu einem gemischten Gebiet geändert, da die bestehende Nutzung
(private Berufsschule) zwar ausnahmsweise in einem Gewerbegebiet zulässig ist, die Nutzung aber
mehr dem Gebietscharakter eines Mischgebietes entspricht, in dem sie allgemein zulässig ist. Von
daher wird diese Fläche in die Flächennutzungsplanänderung mit einbezogen.
Die geänderte Darstellung des Flächennutzungsplans wird dabei auf die Planung für das Gebiet des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 und an die veränderte Bestandssituation im westlichen
Teil des Plangebiets angepasst.
Eine im derzeit rechtswirksamen Flächennutzungsplan vorgesehene Grünverbindung und ein Haupt-
fuß- und -radweg entlang des Haardtrings werden beibehalten. Die Grünverbindung wird zudem durch
eine Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern im vorhabenbezogenen Bebauungsplan
W 60 gesichert.

1.6. Erfordernis der Teilbereichsänderung
Im Flächennutzungsplan 2006 der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist das Plangebiet als „Gewerbliche
Fläche“ und die südliche Teilfläche als „Sonderbaufläche Fachhochschule“ dargestellt. Der vorhaben-
bezogene Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - legt die Art der vorgesehenen baulichen
Nutzung unabhängig von dem in der Baunutzungsverordnung vorgesehen Gebietscharakter fest, ori-
entiert sich allerdings am Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO.
Nach § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem F lächennutzungsplan zu entwickeln, d.h.,
dass durch ihre Festsetzungen „die zugrunde liegenden Darstellungen des Flächennutzungsplanes
konkreter ausgestaltet und damit zugleich verdeutlicht werden“ (BVerwG, Urt. vom 28.2.1975 - 4 C
74.72). Innerhalb des durch den Flächennutzungsplan vorgegebenen Rahmens kann die Stadt eigen-
ständig planen. In begrenztem Umfang kann dabei von den Darstellungen des Flächennutzungspla-
nes hinsichtlich der Art der Nutzung abgewichen werden, sofern die Festsetzungen des vorhabenbe-

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
7
zogenen Bebauungsplans innerhalb der Grundzüge der Planung bleiben bzw. der Grundkonzeption
nicht widersprechen.
Die Abweichung vom Flächennutzungsplan 2006 der Wis senschaftsstadt Darmstadt von „Gewerbli-
cher Baufläche“ und „Sonderbaufläche Fachhochschule“ zur „Gemischten Baufläche“ betrifft jedoch
die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans. Um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans aus dem Flächennutzungsplan zu gewährleisten, ist daher eine Änderung des Flächen-
nutzungsplans erforderlich.
Darüber hinaus wird die westliche Teilfläche des Plangebiets, die seit wenigen Jahren als private be-
rufliche Schule genutzt wird, ebenfalls zu einem Mischgebiet ausgewiesen, da der Gebietscharakter
einer gewerblichen Baufläche für derartige soziale Anlagen wenig geeignet ist. Eine gemischte Bau-
fläche ist daher der Ausweisung als gewerbliche Fläche vorzuziehen.
Die im gegenwärtigen Flächennutzungsplan dargestellte bedeutende Grünverbindung sowie ein
Hauptfuß- und -radweg entlang des Haardtrings werden übernommen. Ziel hierbei ist, die Erreichbar-
keit von wohnungs- und siedlungsnahen Freiräumen durch die Entwicklung von Grünzügen und Grün-
verbindungen noch zu verbessern.
Die 10. Änderung des Flächennutzungsplans, Teilbereich 10.1, erfolgt im Parallelverfahren zum vor-
habenbezogenen Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - gem. § 8 Abs. 3 BauGB.

1.7. Alternativenprüfung
Durch die Festlegung auf einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan für das Planvorhaben ist eine
bestimmte konkrete städtebauliche Konzeption am vorgesehenen Standort gewünscht. Die Prüfung
städtebaulicher Alternativen, die den planungsrechtlichen Voraussetzungen am Standort entsprechen,
sind in diesem Fall nicht Gegenstand der Überlegungen, da für ein genau definiertes Vorhaben eine
passgenaue planungsrechtliche Lösung erarbeitet werden soll. Alternative Standorte, die den pla-
nungsrechtlichen Voraussetzungen für das geplante Vorhaben entsprechen, wurden aufgrund der
genauen und ortsgebundenen Planungskonzeption nicht weiter untersucht.

1.8. Übergeordnete Planungen
1.8.1. Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächenn utzungsplan 2010
Der Regionalplan Südhessen / Regionale Flächennutzungsplan 2010 (RPS/Reg FNP 2010) legt für
das Plangebiet ein „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe“ fest. Durch die Lage in einem gewerblich
geprägten Bereich entsteht durch das Hinzutreten der geplanten Wohnnutzung ein Bereich, der sich
dem Gebietscharakter eines Mischgebiets gemäß § 6 BauNVO zuordnen lässt. Zwar sind die „Vor-
ranggebiete Industrie und Gewerbe, Bestand und Planung“ gemäß Z3.4.2-4 regelmäßig für die bau-
leitplanerische Ausweisung von Industrie- und Gewerbegebieten vorgesehen, wohingegen die Aus-
weisung gemischter Bauflächen innerhalb der „Vorranggebiete Siedlung, Bestand und Planung“
(Z3.4.1-3) stattzufinden hat. Die konzipierte Planung einer Wohn- und Gewerbe-Mischnutzung auf
insgesamt ca. 1,5 ha stellt jedoch keine regionalplanerisch raumbedeutsame Maßnahme dar. Regio-
nalplanerische Bedenken bestehen gegen die kleinräumige Umstrukturierung innerhalb des „Vorrang-
gebietes Industrie und Gewerbe“ insoweit nicht.
Jedoch befindet sich nördlich des Geltungsbereichs der vorhabenbezogene Bebauungsplan W 61 in
Aufstellung, der ebenfalls Mischgebietsnutzungen vorsieht und somit eine Flächennutzungsplanände-
rung (13. Änderung) erfordert. Da diese Entwicklung im regionalplanerischen Sinne gesamträumlich
zu betrachten ist, ergibt sich eine Fläche von über 5 ha. Diese stellt somit eine raumbedeutsame
Maßnahme dar, die nun einer Zielabweichung vom Regionalplan bedarf.

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
8
Abb. 3: Ausschnitt aus dem RPS/RegFNP 2010 (ohne Maßstab)

Des Weiteren gibt der Regionalplan regionalplanerische Einzelhandelsvorgaben für die unterschiedli-
chen Gebietskategorien vor. Unter Punkt Z3.4.3-3 des RPS/Reg FNP 2010 wird der „Ausschluss jed-
weden zentrenrelevanten Einzelhandels im Vorranggebiet Industrie und Gewerbe“ festgelegt. Da im
Plangebiet aufgrund der Entwicklung des „Verlegerviertels“ zu einem vermehrt als Wohnviertel genutz-
ten Gebiet ein Nahversorgungsangebot mit zentrenrelevantem Sortiment geschaffen werden soll,
muss auch hier von den Zielen des Regionalplans abgewichen werden.
Für diese genannten Zielabweichungen wurde parallel zum Aufstellungsverfahren des vorhabenbezo-
genen Bebauungsplans W 60 ein Zielabweichungsantrag beim Regierungspräsidium Darmstadt ge-
stellt.
Gemäß Beschluss der Regionalversammlung Südhessen vom 15.12.2017 und mit Bescheid vom
04.01.2018 durch das Regierungspräsidium Darmstadt als obere Landesplanungsbehörde wurde dem
Antrag auf Abweichung von den Zielen des Regionalplans Südhessen / Regionalen Flächennutzungs-
plans 2010 (RPS/RegFNP) zur Ausweisung von Mischbauflächen im westlichen Stadtgebiet (sog.
„Verlegerviertel“) im Sinne des § 8 Hess. Landesplanungsgesetz (HLPG) stattgegeben und die Aus-
weisung einer Siedlungsfläche im Geltungsbereich der 10. und 13. Flächennutzungsplanänderung (im
Bereich des Vorhabens W 61) zugelassen.
Die nachfolgende Kartenskizze ist Bestandteil des Bescheides.

Abb. 4: Bereich, für den die Abweichung zugelassen wird

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
9
1.9. Sonstige städtebauliche Planungen
1.9.1. Landschaftsplan
Die Leitbildkarte mit Entwicklungsprioritäten des Landschaftsplanes der Wissenschaftsstadt Darmstadt
stellt für das Plangebiet die Neuschaffung von Grün auf stark versiegelten Bauflächen / Sportflächen
dar. Bauflächen mit einem hohen Freiflächenanteil haben innerhalb des gesamtstädtischen Biotopver-
bundnetzes eine wichtige Biotopfunktion. Ziel ist es daher, die Durchgrünung auf den Bauflächen zu
fördern, den Biotopwert zu verbessern und neue Biotope zu schaffen.
Abb. 5: Ausschnitt aus der Leitbildkarte des Landschaftsplanes 2004, Entwicklungskarte:
Gebiete mit besonderer Bedeutung für Naturschutz u nd Landschaftspflege
(§ 3 Abs. 2 HENatG); Wissenschaftsstadt Darmstadt (ohne Maßstab)

Entwicklungsziele
Allee; Baumreihe, Bestand / Planung
Grünverbindung, Grünzug; Bestand / Planung

Neuschaffung von Grün auf Bauflächen
Schutz u. Entwicklung bes. Freiflächen im Siedlungsbereich (§ 3 Abs. 2 Nr. 8 HENatG)
D5 Neuanlage / Ausbau von Grünzügen und Grünverbindungen; kurzfristig, mit-
telfristig
D6 Ergänzung von Straßenbäumen an innerstädtischen Verbindungsstraßen
(Allee); mittelfristig
Siedlungsfläche laut FNP

Gewerbe- / Sonderbauflächen / Öffentliche Einrichtungen mit mittlerem Bio-
topwert
Verkehrsflächen − Hauptstraßen, Bahnanlagen

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
10

Abb. 6: Ausschnitt aus dem Landschaftsplan 2004, Leitbildkarte mit Entwicklungsprioritäten der
Wissenschaftsstadt Darmstadt (ohne Maßstab)

Freiflächen im Siedlungsbereich
● ● ● Erhalt / Ausbau von wichtigen Grünverbindungen
a Neuschaffung von Biotopen (Grün) auf stark versiegelten Bauflächen
Die Entwicklung von Stadtbiotopen soll laut Landschaftsplan u.a. durch folgende
Maßnahmen realisiert werden:

− Neuschaffung von Grün auf stark versiegelten Baufl ächen und Schaffung neuer
Habitate z.B. durch Vermehrung von Grünflächen, u.a. in Baulücken und auf
Parkplätzen
− Erhalt der noch vorhandenen Freiflächen, Schaffung eines vernetzten Grünsys-
tems
− Entsiegelung und Vermeidung weiterer Versiegelung
− Duldung von Wildkräutern
− Erhalt stadtbildprägender Alleen und Grünzüge, auc h als Biotopvernetzungs-
elemente

1.9.2. Fluchtlinienplan
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Fluchtlinienplans Nr. 265 (einfacher Bebauungsplan), der
am 21.08.1959 beschlossen wurde. Der Fluchtlinienplan legt eine Bauflucht an der Berliner Allee und
am Haardtring fest. Der Fluchtlinienplan wird in dem Teilbereich des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans W 60 durch diesen ersetzt.

1.9.3. Städtebauliches Konzept zum vorhabenbezogene n Bebauungsplan W 60
Die Grundstückseigentümer des östlichen Planbereichs beabsichtigen, das ehemalige Prinovis-
Gelände mit Büro- und vorwiegend Wohnnutzung als „Berliner Carree“ neu zu entwickeln.
Das nach der frühzeitigen Beteiligung geänderte städtebauliche Konzept ist ein Gebäudeensemble,
aus einer nördlichen und westlichen Riegelbebauung mit Wohn- und Gewerbenutzung sowie Wohn-

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
11
zeilen, die kammartig zur südlichen Grundstücksgrenze an einer gläsernen Lärmschutzwand ausge-
richtet sind.
Planungsziel für die nördliche Spitze des Planungsgebiets ist, mithilfe der Anordnung und der Höhe
des Gebäudes seiner markanten Lage im Stadtgefüge gerecht zu werden. Hier befindet sich ein be-
reits fertiggestelltes sechsgeschossiges Bürogebäude mit Gewerbeflächen im Erdgeschoss. Zudem
stellt sich das Gebäude in die Achse der nördlichen Berliner Allee und fasst so den Straßenraum. Mit
den nördlich gelegenen, flankierenden Gebäuden Berliner Allee Nr. 9 und 12 entsteht eine Torsituati-
on, die diesem Raum ein angemessenes Ende gibt.
Die drei kammartigen Wohnzeilen entlang der südlichen Grenze des Grundstücks weisen sechs Ge-
schosse auf, wobei das oberste ein Staffelgeschoss darstellt. Die Gebäude liegen somit ein Geschoss
über der umliegenden Wohnbebauung. Durch die Anordnung der Zeilen entstehen zwischen den Bau-
körpern Grünhöfe, die als Wohnungsfreiflächen die Wohnqualität im Quartier steigern.
Vor möglicher Lärmbeeinträchtigung seitens der benachbarten Hochschule wird die Wohnbebauung
durch eine verglaste Lärmschutzwand geschützt, die zugleich einen ruhigen und urbanen Hofcharak-
ter im Inneren des Ensembles schafft. Die „Lärmschutzwand“ fügt sich gleichzeitig als gestalterisches
und belebtes Element in die Bebauung ein. So werden zum Beispiel Balkone in ihr integriert um eine
möglichst effiziente Belichtung zu ermöglichen. Komplettiert wird das Ensemble durch ein weiteres
Wohn- und Geschäftsgebäude im Westen des Grundstücks, mit einem großflächigen Einzelhandels-
markt zur Nahversorgung im Erdgeschoss. Aufgrund des Wandels des Verlagsviertels in den letzten
Jahren von einem vornehmlich gewerblich geprägten Viertel zu einem zunehmend als Wohnviertel
genutzten Stadtteil, wird es seitens der Stadt und des Investors als vorteilhaft erachtet, den Bewoh-
nern des Viertels eine fußläufig zu erreichende Nahversorgung zur Verfügung zu stellen.
Abb. 7: Städtebauliches Konzept zum Bebauungsplan W 60 - Stand Mai 2017 (ohne Maßstab)

Dieses städtebauliche Konzept wurde aufgrund immissionsschutzrechtlicher Anforderungen entwickelt
und stellt eine Änderung gegenüber dem zur frühzeitigen Beteiligung dargestellten Konzept dar.

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
12
1.10. Flächenbilanz
Durch die Änderung des Flächennutzungsplanes werden bestehende gewerbliche Flächen zugunsten
gemischter Bauflächen umgewandelt. Die geänderte Fläche der „Sonderbaufläche Fachhochschule“
mit einer Größe von 0,2 ha liegt unter der tabellarischen Darstellungsgrenze.

Die Flächenbilanz des rechtswirksamen Flächennutzungsplans bezüglich der Nutzungsart ändert sich
durch die 10. Änderung wie folgt:

Nutzungsart

Ausweisung Flächennut-
zungsplan 2006
Ausweisung mit allen Ände-
rungen einschl. aktuellem
Änderungsverfahren

ha % ha %
Wohnbaufläche 1.587 13 1.584 13,0
Gemischte Baufläche 170 1,5 172
(170 vorher)
1,5
Gewerbliche Baufläche 537 4 576
(578 vorher)
4,5
Sonderbaufläche 230 2 194 1,5
Gemeinbedarfsfläche 117 1 120 1,0
Bahn, S-Bahn, Depot 199 2 199 2,0
Hauptverkehrsstraßen 274 2 274 2,0
Ver- und Entsorgungsfläche 47 47
Künstl. Grundwasseranreicherung 10 10
Grünfläche 930 8 928 8,0
• besiedelte Fläche 4.101 33,5 4.104 33,5
Wasserfläche 38 38
Landwirtschaft 1.307 11 1.305 11
Ökologisch wertvolles Grünland 713 6 712 6,0
Streuobstwiese 165 1 165 1,0
Waldfläche 5.640 46 5.640 46,0
Aufforstungsfläche 29 29
waldartige Brache 44 44
Dünen, Trockenrasen 187 2 187 2,0
Brache mit Gehölzgruppe
• unbesiedelte Fläche 8.123 66,5 8.120 66,5
Gesamtfläche 12.224 100 12.224 100,0

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
13
2. Umweltbericht

2.1. Fachgesetzliche Vorgaben und Ziele des Umweltschutz es
Das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes richtet sich nach den Vorschriften des Bau-
gesetzbuches in der Fassung vom 03.11.2017 (BGBI. I S. 3634).
Es wird darauf hingewiesen, dass der vorliegende Umweltbericht nicht konform zu der derzeit gelten-
den Anlage 1 des BauGB ist. Da die frühzeitige Beteiligung vor dem 16.05.2017 eingeleitet wurde,
wird bei vorliegendem Umweltbericht noch die vorhergehende Rechtsgrundlage (BauGB vor dem
13.05.2017) angewendet. Es gelten die Überleitungsvorschriften des BauGB gemäß § 245c BauGB.
Nach § 2 Abs. 4 BauGB ist bei der Erstellung von Bauleitplänen für die Belange des Umweltschutzes
eine Umweltprüfung durchzuführen. In der Umweltprüfung werden die voraussichtlichen erheblichen
Umweltauswirkungen ermittelt und im Umweltbericht gemäß § 2a Nr. 2 BauGB beschrieben und be-
wertet.
Umfang und Detaillierungsgrad für die Beschreibung und Bewertung des Umweltzustandes entspre-
chen der Ebene des Flächennutzungsplanes. Für das Plangebiet liegen bereits umfangreiche Unter-
suchungen und Planungen vor, so u.a.:
- Umweltverträglichkeits-Vorprüfung zum vorhabenbez ogenen Bebauungsplan W 60; aufge-
stellt durch Modus Consult Speyer GmbH, 07.04.2016, Speyer
- Stellungnahme Artenschutz Darmstadt Bebauungsplan W 60 – Berliner Allee / Haardtring –
Projektvorhaben; aufgestellt durch BG Natur, 03.03.2016, Nackenheim
- Fachgutachten Verkehr Berliner Carree, Planungsbü ro von Mörner, Mai 2017, Darmstadt
- Schalltechnisches Gutachten 02, 14029_SCT_GUT02_1 70531, Kohnen Berater & Ingenieu-
re GmbH & CO. KG, 31.05.2017, Freinsheim
- Klimatische Untersuchung im Bereich Berliner Carr ee, INKEK GmbH Institut für Klima- und
Energiekonzepte, September 2017, Darmstadt, Lohfelden
Die oben genannten Unterlagen bilden die Grundlage für den vorliegenden Umweltbericht. Unter Ein-
beziehung der vorliegenden Umweltinformationen wurde eine verbal-argumentative Abschätzung der
zu erwartenden Umweltauswirkungen vorgenommen.
Auf der nachfolgenden Planungsebene des Bebauungsplans W 60 – Berliner Allee / Haardtring – wer-
den die Umweltbelange detailliert geprüft.

2.2. Schutzgebiete und -objekte nach Naturschutzrecht
Im Planungsraum befinden sich keine Schutzgebiete und -objekte gemäß Naturschutzrecht. Entlang
des unmittelbar angrenzenden Haardtrings befindet sich eine Allee aus Linden auf der südlichen Stra-
ßenseite sowie überwiegend Robinien auf der nördlichen Straßenseite. Hierbei handelt es sich nach
§ 30 BNatschG i.V.m. § 13 HAGBNatSchG um ein pauschal geschütztes Biotop.

2.3. Weitere Schutzgebiete, -objekte und Bestimmungen
2.3.1. Gesetzliche Schutzgebiete gemäß Landeswasser recht
Der Geltungsbereich liegt weder in einem Überschwem mungsgebiet noch in einem überschwem-
mungsgefährdeten Gebiet.
Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiete sind nic ht betroffen.

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
14

2.3.2. Schutzgebiete und -objekte gemäß Denkmalschu tzrecht
Gemäß der Stellungnahme von hessenARCHÄOLOGIE, Darm stadt, sind im Geltungsbereich nach
derzeitigem Kenntnisstand keine Bodendenkmäler beka nnt.
In der näheren Umgebung sind keine gemäß § 2 Abs. 1 HDSchG als Einzelkulturdenkmal geschütz-
ten Denkmale vorhanden bei denen der Umgebungsschut z nach § 16 Abs. 2 HDSchG zu berück-
sichtigen ist.

2.4. Schutzgutbezogene Beschreibung und Bewertung der Um weltauswirkungen ein-
schließlich der Prognose bei Durchführung der Planu ng
2.4.1. Schutzgut Mensch
Lage und Flächennutzungen
Nach Ende des Zweiten Weltkriegs gründete die Stadt Darmstadt auf den Flächen des alten Exer-
zierplatzes zwischen Bahnhof und der Eschollbrücker straße einen der ersten lndustrieparks in
Deutschland.
Ende der fünfziger Jahre wurde vom Bauverein für Ar beiterwohnungen und der Nassauischen
Heimstätte zunehmend auch Wohnungsbau im Umfeld des umweltfreundlichen Gewerbegebietes
vorangetrieben.
Im „Verlegerviertel“ stehen einige bedeutsame Baute n, deren Architektur typisch für die fünfziger
Jahre ist.
Das Plangebiet war mit einer Druckereihalle und daz ugehörigen Bürogebäuden nahezu komplett
überbaut. Die Halle und die diversen Erweiterungen entstanden in der Zeit von 1958 bis 1990. Die
Anlagen wurden zuletzt durch die Druckerei „Prinovi s“ bis Ende 2008 genutzt. Mit der Schließung
des Standortes verloren ca. 300 Beschäftigte ihren Arbeitsplatz. Zwischenzeitlich standen die Ge-
bäude leer, bis sie 2015 abgerissen worden sind. Se itdem liegt das Grundstück brach und wurde für
eine zukünftige Entwicklung baureif gemacht.
Bedingt durch die vorherige, nahezu komplette Bebau ung / Flächenversiegelung nehmen Grün- und
Gehölzflächen nur einen äußerst geringen Anteil ein . Vorhandene Grünstrukturen und Baumstand-
orte befinden sich ausschließlich an den äußeren Gr undstücksgrenzen, entlang der Berliner Allee
und des Haardtrings. Das Gelände besaß keine Bedeut ung als Raum für Naherholung.

Immissionen / Lärm
Das Plangebiet ist durch die angrenzenden Hauptverk ehrsstraßen (Haardtring und Berliner Allee)
sowie die westlich verlaufende Bahnlinie erheblich durch Lärm- und Schadstoffimmissionen belas-
tet.
Entsprechend der Lärmkartierung der Wissenschaftsst adt Darmstadt wurden vor allem entlang der
genannten Straßenzüge gemittelte Lärmbelastungen vo n 65 dB (A) nachts bis 75 dB (A) tags ermit-
telt, die in das Planungsgebiet hinein wirken könne n.
Durch die angrenzenden Nutzungen der Hochschule Dar mstadt können Lärm- und Geruchsemissi-
onen auf das Plangebiet einwirken (Stellungnahme de r Hochschule Darmstadt vom 08.08.2016).
Das bereits bestehende Gebäude und die Freianlagen der westlich gelegenen privaten Berufsschu-
le ProGenius sind derart ausgerichtet, dass das Sch ulgebäude potenzielle Lärmemissionen des
Schulcampus von der beabsichtigten Bebauung des Ber liner Carrees abschirmt.
Um die Grenzwerte der TA-Lärm einhalten zu können, wurde die geplante Anordnung der Gebäude
im Berliner Carree in einem mehrstufigen Prozess na ch schalltechnisch – städtebaulichen Kriterien
optimiert. Insbesondere bei den Wohngebäuden soll e ine, dem Verkehrslärm abgewandte Fassa-

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
15
denseite realisiert werden, an der schutzbedürftige Räume und Außenwohnbereiche (Balkone /
Terrassen; Gärten) vorgesehen werden können. Darübe r hinaus wird mit der Umsetzung aktiver
Schallschutzmaßnahmen (Schallschutzwand zwischen de n einzelnen Gebäuderiegeln entlang der
südlichen Grundstücksgrenze) sichergestellt, dass d ie Hochschule Darmstadt durch die heranrü-
ckenden schutzbedürftigen Nutzungen im Mischgebiet mit ihrer derzeitigen Nutzung sowie zukünfti-
gen Entwicklungsmöglichkeit nicht eingeschränkt wir d (vgl. Kohnen: Schalltechnisches Gutachten;
Mai 2017).
Die geplante Ansiedlung eines Nahversorgermarktes b ewirkt eine betriebsbedingte Zunahme des
Gewerbelärms. Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm können hier durch eine Beschränkung der
Öffnungszeiten und der Andienungszeiten des Marktes eingehalten werden.
Der durch das Vorhaben entstehende Mehrverkehr kann durch das umgrenzende Straßennetz auf-
genommen werden (Umweltverträglichkeits-Vorprüfung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
W 60 – Berliner Carree –; Modus Consult Speyer GmbH , Speyer 2016).

Immissionen / Aerosole
Es existiert eine allgemeine Belastung (Hintergrund belastung) mit Luftschadstoffen aufgrund von
Hausbrand, Gewerbe, Industrie, Verkehr im Umfeld so wie aufgrund von Schadstoffeinträgen von
weiter außerhalb des Untersuchungsgebietes liegende n Emissionsquellen.

Umweltauswirkungen / Bewertung der FNP-Änderung
Die 10. Änderung des Flächennutzungsplanes ermöglic ht die Entwicklung eines innenstadtnahen,
verkehrstechnisch gut angebundenen Stadtquartiers, welches die Bedürfnisse Wohnen (Leben),
Arbeiten und wohnortnahe Versorgung decken soll. Da rüber hinaus werden städtebauliche und
grünordnerische Aspekte berücksichtigt. Insgesamt w ird die Fläche damit für die Öffentlichkeit nutz-
und erlebbar.
Durch die Planung sind positive Effekte auf das Sch utzgut Mensch zu erwarten. Im vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan werden passive und aktive Lärms chutzmaßnahmen festgesetzt. Sie tragen
dazu bei, dass die Grenzwerte der TA-Lärm eingehalt en werden können.

2.4.2. Schutzgut Boden
Die Geologische Übersichtskarte Hessen (Hrsg. HLNUG ) zeigt, dass das Ausgangsgestein der Bo-
denentwicklung im Planungsraum Flugsande, fluviale Kiese und Sande sowie kalkfreie Lockerge-
steine sind.

Erdbeben und Umweltradioaktivität (Radonexposition)
Darmstadt befindet sich am östlichen Rand des Oberr heingrabens. Auftretende Erdbeben sind im
Allgemeinen von geringer Stärke und Intensität (gem äß der MSK-Skala).
Die Ergebnisse der Untersuchungen zu Umweltradioakt ivität und Radonexposition zeigen in Darm-
stadt niedrige Werte in der Bodenluft [10 bis 50 kB q/m
3] bzw. Radonkonzentrationen in Gebäuden
von bis zu 50 kBq/m 3.

Altlasten / Altflächen
Für das Plangebiet besteht ein Eintrag in der Altfl ächendatei. Das Gelände der ehemaligen Drucke-
rei Prinovis, Berliner Alle 59 ist gemäß Handbuch A ltlasten, Band 2, Teil 4 des HLUG mit einem
sehr hohen Gefährdungspotential für die Umwelt bewe rtet:
„Ehemalige Druckerei Prinovis in der Berliner Alle 59. Es handelt sich um einen Altstandort (Altflä-
chendatei-Schlüsselnummer 411.000.050-001.038), der bereits orientierend untersucht worden ist.

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
16
Weiterhin haben auf dem Gelände in der Vergangenhei t Sanierungsmaßnahmen im Boden stattge-
funden. Der Status der Fläche in der Altflächendate i lautet „Sanierung (Dekontamination) abge-
schlossen“. Bei Bodeneingriffen ist die Prüfung der Entsorgungsrelevanz erforderlich. Die vorliegen-
de Akte (2069) kann bei Bedarf eingesehen werden.“
Quelle: Regierungspräsidium Darmstadt; Ergänzende S tellungnahme vom 18.08.2016, Dezernat
IV/DA 41.5 - Bodenschutz -

Kampfmittelreste
„Der Kampfmittelräumdienst teilt mit, dass die Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegen-
den Kriegsluftbilder ergeben hat, dass sich das im Lageplan näher bezeichnete Gelände in einem
Bombenabwurfgebiet und im Bereich von ehemaligen Flakstellungen befindet, sowie in einem Be-
reich, in dem Kampfmittel unsachgemäß gesprengt wurden. Vom Vorhandensein von Kampfmitteln
auf solchen Flächen muss grundsätzlich ausgegangen werden.
Eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) ist daher vor Beginn der geplanten Ab-
brucharbeiten, Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen erforderlich,
auf denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich eine EDV-gestützte
Datenaufnahme erfolgen.
Zur eigenen Sicherheit sollte bescheinigt werden, dass die Kampfmittelräumarbeiten nach dem neues-
ten Stand der Technik durchgeführt wurden. Der Bescheinigung ist ein Lageplan beizufügen, auf dem
die untersuchten Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwendete Detektionsverfahren anzu-
geben. [>]“
Quelle: Regierungspräsidium Darmstadt; Kampfmittelräumdienst Äußerungen gem. § 4 Abs. 1 BauGB
vom 11.08.2016, 18.08.2016 und 19.09.2016

Hinweise auf archäologische Funde; Archivfunktion des Bodens
Es gibt keine konkreten Hinweise auf potenziell vorkommende archäologische Funde im Planungs-
raum.

Umweltauswirkungen / Bewertung der FNP-Änderung
Die Böden im Plangebiet sind aufgrund der Vornutzung als Gewerbegebiet durch Versiegelungen,
Auffüllungen und Umlagerungen stark anthropogen überformt und vorbelastet. Unversiegelte Boden-
bereiche als Standorte für Vegetation sind nur in einem sehr untergeordneten Maß vorhanden (gewe-
sen).
Da das Schutzgut Boden durch die großflächig vorhandenen Versiegelungen und Bebauungen als
stark vorbelastet einzustufen ist, ist durch die Änderung des Flächennutzungsplanes von keinen er-
heblich negativen Umweltauswirkungen auszugehen.
Gemäß Stellungnahme des Dezernats Bodenschutz, RP Darmstadt sind auf dem Gelände Sanie-
rungsmaßnahmen von Altstandorten durchgeführt worden. Potenziell hiervon ausgehende Gefähr-
dungen für Grundwasser und Anwohner sollten somit ausgeschlossen werden können.
Der Versiegelungsgrad der Bebauungsplanung ist geringer als der des vorhergehenden Bestands.
Durch die Untersuchung und Sanierung der vorhandenen Altlasten bzw. der Kampfmittelverdachtsflä-
chen im Rahmen des Planungsprozesses kommt es zu Verbesserungen des Schutzgutes Boden.

2.4.3. Schutzgut Wasser
Darmstadt befindet sich im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried.
Im Einzelnen sind die Vorgaben des „Grundwasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried“, mit Da-
tum vom 9. April 1999 festgestellt und veröffentlicht im Staatsanzeiger für das Land Hessen „21 / 1999
S. 1659“, zu beachten.

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
17
Das Plangebiet liegt im Stadtgebiet von Darmstadt. Hier ist generell mit anthropogen beeinträchtigter
Grundwasserbeschaffenheit und gestörten Grundwasserverhältnissen zu rechnen. Die vorherrschen-
de Fließrichtung des Grundwassers verläuft in Richtung der Vorfluter nach Westen bzw. Südwesten.
Der (mittlere) Grundwasserflurabstand im Planungsraum bewegt sich gemäß dem Hydrologischen
Kartenwerk Hessische Rhein- und Mainebene; Grundwasserflurabstand, Oktober 2014; HLUG in einer
Tiefe von ca. 20 – 25 m.
Die Grundwasserneubildungsrate ist in Darmstadt und Umgebung aufgrund der klimatischen Verhält-
nisse gering.
Natürliche Oberflächengewässer kommen im Untersuchungsbereich nicht vor.

Umweltauswirkungen / Bewertung der FNP-Änderung
Das Grundwasserpotenzial ist durch Bebauung, Versiegelungen und Verdichtungen vorbelastet. Die
im Plangebiet vorhandenen Freiflächen haben generell eine Bedeutung zur Grundwasserrückhaltung
und -neubildung. Bedingt durch die Vornutzung des Raumes mit einem hohen Versiegelungsgrad
besaß das Plangebiet jedoch nur eine sehr geringe Bedeutung für die Grundwasserneubildung.
Da das Schutzgut Wasser bereits als stark vorbelastet einzustufen ist, ist von keinen erheblichen Um-
weltauswirkungen auszugehen. Im Rahmen der nachgeordneten Bauleitplanungen wird die Versicke-
rung von unbelastetem Niederschlagswasser festgesetzt.

2.4.4. Schutzgut Klima
Darmstadt liegt an der Grenze zwischen der warmen, trockenen Rheinebene und dem kühleren, nie-
derschlagsreicheren Odenwald. Milde Winter und warme Sommer mit geringen Niederschlägen prä-
gen das Klima.
Das Gebiet liegt in einem thermischen Belastungsbereich. Die Bioklimakarte des Deutschen Wetter-
dienstes weist den Ballungsraum Rhein-Main und damit auch das Stadtgebiet von Darmstadt als „be-
lasteten“ Verdichtungsraum aus. Typisch hierfür sind:
- Wärmebelastung durch Schwüle und hohe Lufttempera turen im Sommer,
- stagnierende Luft, verbunden mit geschlossener Wo lkendecke, hoher Feuchtigkeit und
Temperaturen um 0°C im Winter,
- verminderte Strahlungsintensität durch Niederungs - bzw. Industriedunst und Nebel,
- erhöhtes Risiko zur Anreicherung von Luftschadsto ffen wegen der oft niedrigen Windge-
schwindigkeit,
- Darmstadt gilt als Smoggebiet. Bei Inversionswett erlagen im Herbst und Winter steigen die
Belastungen besonders hoch. Zudem sind deutliche Jahresschwankungen mit Maximum in
den Wintermonaten zu verzeichnen. Bedingt durch technische Neuerungen (Abluftfilter etc.)
liegen die Schadstoffkonzentrationen mittlerweile deutlich unter den anfänglich notierten
Messergebnissen.
In den letzten Jahrzehnten lässt sich zudem auch ein Anstieg der mittleren Tagestemperatur um ca.
1° C beobachten (vergl. hierzu: Umweltatlas Hessen; LRP Ballungsraum Rhein-Main Teilplan Darm-
stadt: Entwicklung der mittleren Tagestemperaturen im Ballungsraum Rhein-Main in der Zeit von 1971
bis 2000).
Innerhalb des Plangebietes selbst sind Grünelemente und Freibereiche mit Bedeutung für die Kaltluft-
produktion derzeit nicht vorhanden. Dem Baumbestand entlang der angrenzenden Straßenzüge von
Haardtring und Berliner Allee ist eine kleinklimatische Ausgleichswirkung zuzusprechen.

Umweltauswirkungen / Bewertung der FNP-Änderung
Das Schutzgut Klima und Luft ist durch die großflächige Versiegelung des Plangebietes als stark vor-
belastet einzustufen. Somit ist durch die Flächennutzungsplanänderung per se von keinen erheblichen

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
18
Umweltauswirkungen auszugehen. Um jedoch die Grenzwerte der TA-Lärm einhalten zu können,
müssen insbesondere an der süd-östlichen Grundstücksgrenze gebäudehohe Lärmschutzwände aus
Glas errichtet werden. Die Exposition nach Süden bewirkt, dass sich thermische Belastungen insbe-
sondere um die Mittagszeit entwickeln können. Der Effekt wird zudem dadurch verstärkt, dass durch
die hohe Lärmschutzwand eine wirkungsvolle Durchlüftung des entstehenden Quartiers eingeschränkt
wird. Um die potenzielle thermische Belastung so gering wie möglich zu halten, werden Maßnahmen
zur Verschattung vorgeschlagen (vergleiche hierzu: Institut für Klima und Energiekonzepte [INKEK]:
Klimaanalyse, September 2017).
Die u.a. auch für das Stadtgebiet wichtigen, in der Umgebung befindlichen Ventilationsbahnen
(Bahntrasse, Haardtring, Berliner Allee) werden durch das Planungsvorhaben nicht berührt.
Der in der Umgebung vorhandene Baumbestand besitzt eine hohe Wertigkeit für den Stadtraum hin-
sichtlich seiner lufthygienischen und lokalklimatischen Ausgleichswirkung.

2.4.5. Schutzgut Pflanzen und Tiere / Biologische V ielfalt
Bis Ende 2008 wurde das Grundstück von der Druckerei „Prinovis“ genutzt. Anschließend standen die
Gebäude und Hallen leer bis sie im Jahr 2015 abgerissen wurden.
Ältere Luftbildaufnahmen zeigen, dass das Gelände vollständig bebaut war. Lediglich entlang der
Grundstücksgrenzen standen bzw. stehen noch Bäume und vereinzelte Sträucher.
Entlang der angrenzenden Straßenzüge Berliner Allee und Haardtring befinden sich Baumreihen und
Alleen.
Gemäß Stellungnahme Artenschutz / artenschutzrechtliche Ersteinschätzung (Büro BG Natur, Na-
ckenheim, 03.03.2016) sind Vorkommen seltener und schützenswerter Arten weitgehend auszu-
schließen.
„Vorgehensweise : Am 03.03.2016 erfolgte die Begutachtung der Fläche hinsichtlich des Potenzials
für das Vorhandensein von Fortpflanzungs- und Ruhestätten für die Artengruppe der Vögel, Fleder-
mäuse und Reptilien.

Artengruppe Vögel
[>] In den Einzelbäumen am Plangebietsrand konnten keine quartierbietenden Strukturen, wie Nester
und Höhlen, nachgewiesen werden.
Die Fläche (Kies, Sand, Schutt, Schotter dominiert) bietet jedoch Potenzial zur temporären Nutzung
als Niststätte durch Bodenbrüter, wie den Flussregenpfeifer. In den vergangenen Jahren hat der
Flussregenpfeifer in der Region schon mehrfach derartig gestaltete Flächen spontan besiedelt. Ver-
meidungsmaßnahmen, wie die Fläche vor Baubeginn für den Flussregenpfeifer unattraktiv zu gestal-
ten, sind in diesem Fall kontraproduktiv, da die Fläche dann attraktiv für andere Tierarten werden
könnte.

Artengruppe Fledermäuse
Es sind keine aktuellen und potentiellen quartierbietenden Strukturen für Fledermäuse vorhanden.

Artengruppe Reptilien- speziell Eidechsen
Hinsichtlich der Eignung der Fläche als Eidechsenhabitat wurde festgestellt, dass die Fläche zwar
potenzielle Habitatstrukturen, wie diverse frische Erd-/Kies-/Sandhaufen aufweist, die für die Nutzung
durch Eidechsen geeignet wären. Eine Besiedelung durch die Eidechsen (Zauneidechsen und auf-
grund der Nähe zu den Bahngleisen auch Mauereidechsen) ist dennoch unwahrscheinlich, da keine
Nahrungsflächen auf der Fläche vorhanden sind (nur frische Erd-/Kies-/Sandhaufen). Diese fehlen
ebenso im nahen Umfeld.

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
19
Fazit : Artenschutzrechtliche Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 BNatSchG könnten bei Bauarbeiten
im Zeitraum Mitte April bis einschließlich Juni tangiert werden, da dann nicht ausgeschlossen werden
kann, dass der Flussregenpfeifer die Fläche temporär als Fortpflanzungsstätte nutzt.
Im Falle der Inanspruchnahme der Fläche innerhalb dieses Zeitraums ist eine Umweltbaubegleitung
einzurichten.“

Umweltauswirkungen / Bewertung der FNP-Änderung
Im Zuge der bisherigen Nutzungen handelte es sich um weitgehend versiegelte Flächen. Durch die
Änderung des Flächennutzungsplans und den im Parallelverfahren aufzustellenden vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplan kommt es zu einer Erhöhung des Anteils von Grün- und Freiflächen im Planungs-
raum. Die angrenzenden Grünzüge entlang des Haardtrings und der Berliner Allee bleiben unverän-
dert bestehen. Insofern sind durch die Änderung des FNP und den in Aufstellung befindlichen vorha-
benbezogenen Bebauungsplan leichte Verbesserungen für das Schutzgut Pflanzen und Tiere / Biolo-
gische Vielfalt zu erwarten. Insbesondere die vorgesehene extensive Begrünung der Dachflächen mit
Gras-Kraut-Gesellschaften schafft zusätzliche Trittsteinbiotope in dem verdichteten Stadtraum.
Große durchsichtige / reflektierende Flächen müssen derart gestaltet werden, dass das von ihnen
ausgehende Gefahrenpotenzial bezüglich Vogelschlag weitgehend reduziert wird. Eine entsprechende
Regelung wird in den textlichen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans getroffen.

2.4.6. Schutzgut Stadtbild und Erholung
Der urbane Raum wird durch Bauwerke, straßenbegleit ende Baumreihen und andere anthropogene
Geländestrukturen (Straßen, Fußwege, Plätze und Grü nflächen) charakterisiert.
Infolge der bisherigen gewerblichen Nutzung und der anschließenden Baufeldfreimachung besitzt
der Raum keine Bedeutung für Naherholung und Freize itgestaltung.
Entlang der angrenzenden Straßenzüge bestehen Radwe geverbindungen.

Abb.8: Blick von Norden / Kreuzung Haardtring / Berliner Allee; Foto Planquadrat, DA

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
20

Abb.9: Blick von Südost über den Planungsraum; Foto Planquadrat, DA

Umweltauswirkungen / Bewertung der FNP-Änderung
Es handelt sich um einen urbanen Raum im Wandel. Bä ume im Straßenraum fassen die Straßen-
züge.
Die beabsichtigte Änderung von gewerblicher Baufläc he zu gemischter Baufläche führt zu keinen
grundsätzlichen Änderungen des Stadtbildes. Durch d ie Planung soll ein städtebaulich attraktives
Quartier geschaffen werden. Die Veränderung des Sta dtbilds wirkt sich nur im unmittelbaren Umfeld
aus.
Da das Plangebiet bisher für die Öffentlichkeit nic ht bzw. nur bedingt zugänglich war, wird sich die
Erholungsqualität für die Anwohner / zukünftigen An wohner verbessern.

2.4.7. Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Im „Verlegerviertel“ stehen einige bedeutsame Baute n, deren Architektur charakteristisch für die
1950‘er Jahre ist. Gemäß der vorliegenden Unterlage n (UVP-Vorprüfung; 2016) sind im Geltungsbe-
reich der 10. Änderung des FNP keine archäologische n Fundstellen vorhanden.
In der unmittelbaren Umgebung befindet sich der Cam pus der Hochschule Darmstadt. Die Wohn-
und Lebensqualität des Raumes ergibt sich hauptsäch lich aus der räumlichen Nähe zur Innenstadt,
zum Campus der Hochschule sowie der guten verkehrli chen Anbindung an regionale und überregi-
onale Verkehrsnetze. Der Darmstädter Hauptbahnhof b efindet sich in kurzer Laufdistanz, Buslinien
binden das Gebiet an.
Der Planungsraum ist hinsichtlich Ver- und Entsorgu ng voll erschlossen.

Umweltauswirkungen / Bewertung der FNP-Änderung
Die beabsichtigte neue Bebauung orientiert sich hin sichtlich Kubatur und Dimensionierung an der
bestehenden Bebauung des sogenannten „Verlegerviert els“. Durch die Änderung des Flächennut-
zungsplanes sind somit keine negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Kultur- und Sachgüter zu
erwarten.

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
21

2.5. Zusammenfassung
Folgende Tabelle stellt zusammenfassend die Bewertu ng der Beeinträchtigungen der Schutzgüter
durch die geplante 10. Änderung des Flächennutzungs planes, Teilbereich 10.1, dar.

Schutzgut Beeinträchtigungen voraussicht-
lich keine
Auswirkun-
gen
potenziell
positive Aus-
wirkungen
erheb-
lich
mittel gering
Mensch √ x
Boden √ x
Wasser √ x
Klima und Luft √
Flora / Fauna / biologi-
sche
Vielfalt
√ x
Stadtbild /
Erholung √ x
Kultur- und Sachgüter √ x

Das Vorhaben bewirkt lediglich kleinräumig wirksame , geringfügige Veränderungen. Insgesamt sind
durch die 10. Änderung des FNP und das Vorhaben nac h derzeitigem Kenntnisstand keine gravie-
renden umweltrelevanten Auswirkungen zu erwarten.

2.6. Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgl eich
2.6.1. Schutzgut Mensch
- Festsetzung von passiven Schallschutzmaßnahmen an den Gebäuden
- Errichtung einer Lärmschutzwand zwischen Wohnbeba uung und dem Gelände der Hochschule
Darmstadt (aktive Schallschutzmaßnahme)
- Regelungen zu Andienungs- und Öffnungszeiten gewe rblicher Nutzungen
- systematische Überprüfungen (Sondierungen auf Kam pfmittel) vor Beginn der geplanten Bauar-
beiten
- Schaffung von durchgrünten, qualitätsvollen Freir äumen
- Entwicklung von Grünflächen mit Erholungsfunktion

2.6.2. Schutzgut Boden
- Minimierung von Versiegelung und Überbauung durch sparsamen Flächenverbrauch; Nachver-
dichtung im Innenraum
- Beschränkung des befestigten bzw. überbauten Ante ils von Grundstücksflächen und Festsetzung
eines Mindestanteils an zu bepflanzender Grundstücksfläche
- Verwendung wasserdurchlässiger Oberflächenbefesti gungen
- Anlage von Grünflächen mit unversiegelten Bodenbe reichen
- Entsiegelung von Flächen
- Sanierung von Altlasten
- Beseitigung potenzieller Vorkommen von Kampfmitte ln

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
22

2.6.3. Schutzgut Wasser
- Versickerung des Niederschlagwassers der überbaut en und befestigten Flächen (unter Beach-
tung der potenziell durch Altlasten beeinträchtigten Bereiche)
- Nutzung des Niederschlagswassers der Dachflächen (zur Bewässerung der Pflanzflächen) zur
Entlastung der Grundwasserentnahme (sofern es sich um nicht begrünte Dachflächen handelt)
- Entsiegelung von Flächen
- Verwendung wasserdurchlässiger Oberflächenbefesti gungen, soweit wasserwirtschaftliche Be-
lange nicht entgegenstehen

2.6.4. Schutzgut Klima und Luft
- Pflanzung großkroniger Laubbäume sowie Anlage von Grünflächen mit positiven Auswirkungen
auf das Mikro- und Mesoklima sowohl in den entstehenden Innenhöfen des Quartiers und auf der
Südseite der Lärmschutzwand
- Begrünung der flachen bzw. schwach geneigten Dach flächen mit Gras-Kraut-Gesellschaften
- Ggf. Verschattung mit Sonnensegeln

2.6.5. Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische V ielfalt
- Festlegung eines Mindestanteils an zu begrünender Grundstücksfläche in der gemischten Bau-
fläche
- Pflanzung von standortgerechten, großkronigen Ein zelbäumen und Anlage von Grünflächen,
gärtnerische Gestaltung der nicht überbauten Flächen der Baugrundstücke
- Eingrünung des Plangebietes an den Randbereichen zu den öffentlichen Verkehrsflächen
- Bereitstellen von Nistkästen für Vögel, Fledermäu se
- Begrünung der flachen bzw. schwach geneigten Dach flächen mit Gras-Kraut-Gesellschaften
- Maßnahmen zum Schutz vor Vogelschlag insbesondere bei der erforderlichen Lärmschutzwand
(nachfolgendes Bebauungsplanverfahren)

2.6.6. Schutzgut Landschafts- und Stadtbild
- Maßnahmen zur Begrünung / Durchgrünung des Quarti ers
- Erhalt von Grünflächen und Einzelbäumen entlang d er angrenzenden Straßenzüge
- Schaffung von durchgrünten, qualitätsvollen Freir äumen im Quartier nach den Vorgaben des
Rahmenplans
- Höhenbeschränkung der geplanten Gebäude
- Gestalterische Vorgaben in Bezug auf Werbeanlagen und Einfriedungen

2.6.7. Schutzgut Kultur- und Sachgüter
- Vergleiche Schutzgut Landschafts- und Stadtbild

2.7. Eingriffs- / Ausgleichsbilanz
Laut Stellungnahme des Umweltamtes – Untere Natursc hutzbehörde – der Wissenschaftsstadt
Darmstadt vom 16.08.2016 kann aufgrund der Vornutzu ng und der fast vollständigen Versiegelung
eine verbal-argumentative Gegenüberstellung des Aus gangs- und des geplanten Zielzustands erfol-

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
23
gen. Die Vorlage einer Eingriffs-Ausgleichsbilanzie rung gemäß der Hessischen Kompensationsver-
ordnung ist nicht erforderlich.
Bis in die 2000er Jahre wurde das Grundstück von de r Druckerei “Prinovis“ gewerblich genutzt.
2015 erfolgten der Abriss der leerstehenden Gebäude und Hallen sowie der Rückbau der versiegel-
ten Freiflächen. Das Prinovis-Gelände war bis zu di eser Zeit fast vollständig versiegelt. Anschlie-
ßend lag die Fläche zwischenzeitlich brach. Entlang der Grundstücksgrenzen zur Berliner Allee
sowie zum Haardtring befindet sich eine Baumreihe ( Linden).
Die Planung sieht eine Nutzung des Raumes mit Wohne n, Arbeiten (Gewerbe) und wohnortnahe
Versorgung (Einzelhandelsbetrieb) vor. Zwischen den Gebäuden entstehen Grün- und Freiflächen.
Die Dachflächen sind extensiv mit Gras-Kraut-Gesell schaften zu begrünen. Die Begrünung der ge-
meinschaftlich zu nutzenden Grün- und Freiflächen m it Hecken und Bäumen wird in den textlichen
Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans geregelt. Die Baumreihe entlang der Ber-
liner Allee sowie entlang des Haardtrings wird ergä nzt. Für zwei Baumstandorte werden Aus-
gleichspflanzungen auf dem Gelände vorgenommen. Bel astetes Bodenmaterial infolge der Vornut-
zung wird entsorgt. Anfallendes Niederschlagswasser wird flächig zurückgehalten (Dachbegrünung)
bzw. im Planungsraum versickert und trägt somit zur Grundwasserneubildung bei.
Die Konversion des Planungsraumes ist somit nicht n ur aus Sicht des sparsamen Umgangs mit
Grund und Boden positiv zu bewerten. Insbesondere a uf den extensiv begrünten Dachflächen kön-
nen sich zukünftig wertvolle Rückzugsräume für (Flu g-) Insekten und Vögel entwickeln.
Durch die 10. Änderung des Flächennutzungsplanes de r Wissenschaftsstadt Darmstadt sind keine
erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen zu erwa rten.
Die Umsetzung der umweltrelevanten Maßnahmen wird ü ber die Darstellungen in der Planzeich-
nung sowie in den textlichen Festsetzungen zum Beba uungsplan festgeschrieben.

2.8. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes
Bei Durchführung der Planung wird das ehemals gewer blich genutzte Gelände einer gemischten
Nutzung von Wohnen und Arbeiten zugeführt. Die Ansi edlung eines Einzelhandelsbetriebs soll die
Nahversorgung des entstehenden Stadtquartiers und d er Anwohner der angrenzenden Straßenzüge
gewährleisten.
Im Planungsraum kommt es zur Entwicklung eines neue n Stadtquartiers unter Berücksichtigung
städtebaulicher, verkehrlicher und grünordnerischer Aspekte. Da der Raum fast vollständig versie-
gelt war, sind durch die beabsichtigten, neuen Nutz ungen keine nachteiligen Umweltauswirkungen,
die über das derzeitige Maß hinaus reichen, zu erwa rten. Vielmehr können sich infolge der Maß-
nahmen zur Sanierung von Altlasten, Versickerung vo n Niederschlagswasser sowie des angestreb-
ten höheren Durchgrünungsgrads positive Effekte auf die abiotischen und biotischen Schutzgüter
entwickeln.
Bei Nichtdurchführung der Planung ist davon auszuge hen, dass es mittelfristig wieder zu einer ge-
werblichen Nutzung kommen würde.

2.9. Planungsalternativen und Monitoring
Die beabsichtigte Nachnutzung der bislang rein gewe rblich genutzten Fläche als gemischte Bauflä-
che schafft ein wichtiges Angebot in Anbetracht der großen Nachfrage nach Wohnraum und woh-
nortnahen Arbeitsplätzen in Darmstadt. Die geplante Ansiedlung eines Marktes zur Nahversorgung
unterstreicht den Charakter des entstehenden Quarti ers als Quartier der kurzen Wege. Anwohner
und Arbeitnehmer erhalten so unmittelbar die Gelege nheit sich vor Ort zu versorgen.
Ein Monitoring ist auf Ebene des Flächennutzungspla nes nicht notwendig.

Begründung zur FNP-Änderung 10.1
24

2.10. Zusammenfassung
Mit der 10. Änderung des Flächennutzungsplanes wird die geplante Umnutzung / Nachverdichtung
der vormals durch einen Druckereibetrieb genutzten Industrie- und Gewerbefläche zu einem ge-
mischt genutzten Gebiet (Wohnen, Arbeiten, Nahverso rgung) planungsrechtlich ermöglicht und ge-
sichert.
Durch das durchgeführte Zielabweichungsverfahren vo m Regionalplan Südhessen / Regionalen
Flächennutzungsplan 2010 wurde die Ausweisung einer Siedlungsfläche im Geltungsbereich der 10.
und 13. Flächennutzungsplanänderung (im Bereich des Vorhabens W 61) zugelassen. Mit der Aus-
weisung wurde auch die geplante Ansiedlung eines Na hversorgers rechtlich ermöglicht.
Das Vorhaben entspricht dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und setzt
die Ziele des BauGB um, die einer Binnenentwicklung den Vorzug vor einer Neu-Inanspruchnahme
von Flächen im Außenbereich gibt.
Das neue Quartier fügt sich unter Berücksichtigung städtebaulicher, verkehrlicher und grünordneri-
scher Anforderungen in das Stadtbild des „Verlegerv iertels“ ein.
Die bisherige zeichnerische Darstellung im Flächenn utzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt
wird von „Gewerbliche Baufläche“ in „Gemischte Bau fläche“ geändert.
Nach derzeitigem Kenntnisstand ist davon auszugehen , dass durch das Planungsvorhaben keine
nachteiligen Veränderungen für die biotischen und a biotischen Schutzgüter (über das bereits vor-
handene Maß hinaus) zu erwarten sind.
Die formulierten Maßnahmen zur Vermeidung, Minimier ung und zum Ausgleich tragen Sorge, dass
die biotischen und abiotischen Schutzgüter auch im Zuge der Realisierung nicht über das derzeitige
Maß hinaus beeinträchtigt werden. Vielmehr können s ich durch die geänderte Nutzung positive Ef-
fekte auf die abiotischen und biotischen Schutzgüte r im Planungsraum entwickeln.

Die Dezernentin III :

Dr. Barbara Boczek
Stadträtin

anlage 6

264 Zeichen

Punkt 14: 10. Änderung des Flächennutzungsplans - Teilbereich 10.1 - (Berliner Allee / 
Haardtring) (Feststellungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2018/0090) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
  
Gegenstimme: Fraktionen UWIGA

anlage 3

5077 Zeichen

Aufstellungsbeschluss:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 29.09.2016.Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „DarmstädterEcho“ am  17.10.2016.)UK]HLWLJH%HWHLOLJXQJGHUgIIHQWOLFKNHLWBeschluss des Magistrats vom 06.07.2016.Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke derPlanung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am 11.07.2016.Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung gem.§ 3 Abs. 1 BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, Bessunger Straße 125, in der Zeit vom12.07.2016 bis einschließlich 12.08.2016.8QWHUULFKWXQJGHU%HK|UGHQXQGVRQVWLJHQ7UlJHU|IIHQWOLFKHU%HODQJHUnterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerungbezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB undAbstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 12.07.2016.gIIHQWOLFKH$XVOHJXQJBeschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 19.12.2017.Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am 21.12.2017.Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieser Änderung des Flächennutzungsplans, der Begründungmit Umweltbericht und der wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, Bessunger Straße 125 in der Zeit vom 02.01.2018bis einschließlich 09.02.2018 und Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB in der Zeitvom 02.01.2018 bis einschließlich 19.03.2018.%HWHLOLJXQJGHU%HK|UGHQXQGVRQVWLJHQ7UlJHU|IIHQWOLFKHU%HODQJHgem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB mitSchreiben vom 02.01.2018.Feststellungsbeschluss:Der Feststellungsbeschluss zur 10. Änderung des Flächennutzungsplans für einen Teilbereich(Änderung 10.1) mit dem zeichnerischen Teil und der zugehörigen Begründung mit Umweltberichtwurde von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen am ___________.Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Feststellung beschlossenen Plan überein.Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt  ________________________Die DezernentinGenehmigungsvermerk:Inkrafttreten:Bekanntmachung der Genehmigung der 10. Änderung des Flächennutzungsplans für einenTeilbereich (Änderung 10.1) durch die Aufsichtsbehörde und der öffentlichen Auslegungim „Darmstädter Echo“ am ___________.Öffentliche Auslegung dieser Änderung des Flächennutzungsplans mit Begründung und derzusammenfassenden Erklärung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i. V. m. § 7 Abs. 3 derHauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Technischen Stadthaus, Block D, BessungerStraße 125, in der Zeit vom  ___________ bis einschließlich ___________.Inkrafttreten der 10. Änderung des Flächennutzungsplans (Änderung 10.1) am  ___________.Darmstadt, den  ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt  ________________________Die DezernentinDarmstadt, den _________________     Stadtplanungsamt               _____________________                                               Jochen Krehbiehl
bQGHUXQJGHV)OlFKHQQXW]XQJVSODQVIUHLQHQ7HLOEHUHLFKbQGHUXQJ
Lage im StadtgebietI:\Pool_61\61.1.1\FNP\Änderungsverfahren FNP\10-Änderung - Prinovis\Pläne\CAD_Datei\FNP_Aenderung 10.1.dwg*HOWXQJVEHUHLFKGHUbQGHUXQJPLW'DUVWHOOXQJGHUQHXHQJHPLVFKWHQ%DXIOlFKHQ
Legende zur Darstellung siehe GesamtplanMaßstab 1 : 10 000100 m500 m1000 m
 WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamtN
Rechtsgrundlagen:Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634)Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786)Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180), geändert durch Art. 2 desGesetzes vom 15.12.2016 (GVBl. S. 294)9HURUGQXQJ]XU'XUFKIKUXQJGHV%DXJHVHW]EXFKHV i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl.I S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 23.03.2017 (GVBl. S. 36)Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 2des Gesetzes vom 15.09.2016 (GVBl. S. 167)Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändertdurch Art. 1 des Gesetzes vom 15.09.2017 (BGBl. I S. 3434)+HVV$XVIKUXQJVJHVHW]]XP%XQGHVQDWXUVFKXW]JHVHW]+$*%1DW6FK* i.d.F. vom 20.12.2010(GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 17.12.2015 (GVBl. S. 607)Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Gesetzvom 28.09.2015 (GVBl. S. 338)Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletztgeändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 18.07.2017 (BGBl. I S. 2771)*HVHW]EHUGLH8PZHOWYHUWUlJOLFKNHLWVSUIXQJ (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94),zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 08.09.2017 (BGBl. I S. 3370)
28.03.2018

anlage 5

260 Zeichen

Punkt 6: 10. Änderung des Flächennutzungsplans - Teilbereich 10.1 - (Berliner Allee / 
Haardtring) (Feststellungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2018/0090) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
 
Gegenstimme: Fraktion UWIGA

2018/0090

7729 Zeichen

Magistratsvorlage

Eingang Magistrats -
geschäftsstelle:
11.04.2018
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung

Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja

Nein

Verteiler:

Nein

Vorlage-Nr. 2018/0090

Magistratsbeschluss -Nr.

Internetfähig

Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:

Betreff: 10. Änderung des Flächennutzungsplans - Teilbereich 10.1 - (Berliner Allee /
Haardtring) (Feststellungsbeschluss)

Vorlage vom: 20.03.2018

Beschlussvorschlag :
1. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und dem Entwurf zur 10. Änderung des
Flächennutzungsplans - Teilbereich 10.1 - (Berliner Allee / Haardtring ) gingen im Rahmen der
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 und 2
BauGB die in Anlage 1 zusammengefassten und geprüften Stellungnahmen ein.

Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prü fung (Anlage 1)
abschließend entschieden.
(Hinweis: Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und 2 BauGB gingen
keine abwägungsrelevanten Stellungnahmen ein.)
2. Der vorliegende Entwurf zur 10. Änderung des Flächennutzungsplans - Teilbereich 10.1 - (Plan
wird zu den Sitzungen aufgehängt / ausgelegt) und die Begründung mit Umweltbericht
(Anlage 2) werden beschlossen (Feststellungsbeschluss).

- 2 -

Anlagen: Anlage 1: Prüfung der Stellungnahmen der TÖB
Anlage 2: Begründung mit Umweltbericht FNP -Änderung 10.1

Plan zur FNP-Änderung 10.1 (wird zu den Sitzungen aufgehängt / ausgelegt)

Datenschutzrelevante Anlage:

Folgekosten: Ja Nein

Beschluss des Magistrats vom

- 3 -
Begründung zur Magistratsvorlage 2018/0090 vom 20.03.2018:

Nach der Aufgabe des Standorts der Druckerei Prinovis werden diese Flächen neu entwickelt
und neu strukturiert. Im westlichen Bereich hat bereits eine Privatschule einen großen
Neubau errichtet. Für d en östlichen Bereich beabsichtigt die Grundstückseigentümerin,
Biskupek Scheinert Moog Investorengruppe, das Gelände mit vorwiegend Wohnnutzung,
gewerblicher Nutzung, die das Wohnen nicht wesentlich stört sowie mit einem großflächigen
Einzelhandelsbetrieb zur Nahversorgung (max. 1.450 m² Verkaufsfläche) als „Berliner Carree“
neu zu entwickeln.

Um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 aus dem
Flächennutzungsplan zu gewährleisten, ist eine Änderung des Flächennutzungsplans
erforderlich. Daher wird die Darstellung im Flächennutzungsplan für diesen Teilbereich von
„Gewerbliche Baufläche“ und „Sonderbaufläche Hochschule“ in „Gemischte Baufläche“
geändert. Die im rechtskräftigen Flächennutzungsplan dargestellte Grünverbindung s owie ein
Hauptfuß- und radweg entlang der Berliner Allee bleiben bestehen. Die Grünverbindung wird
im vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 durch eine Fläche zum Anpflanzen von Bäumen
und Sträuchern gesichert.

Die Flächennutzungsplanänderung 10.1 betrifft einen Bereich, der im Regionalplan
Südhessen / Regio nalen Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP 2010) als „Vorranggebiet
Industrie und Gewerbe, Bestand“ festgelegt ist. Die bauleitplanerische Ausweisung
gemischter Bauflächen hat gemäß Z 3.4.1 -3 des RPS/RegFNP 2010 innerhalb der
„Vorranggebiete Siedlung, Best and und Planung“ stattzufinden. Da die Entwicklung
gesamträumlich mit der Planung nördlich des Haardtrings (vorhabenbezogener
Bebauungsplan W 61, 13. FNP -Änderung) zu betrachten ist, ergibt sich insgesamt eine
Fläche von rund 8 ha, die somit eine raumbedeu tsame Maßnahme darstellt und eines
Zielabweichungsverfahren s vom Regionalplan bedarf. Ein Antrag auf Abweichung von den
Zielen des RPS/RegFNP 2010 im Sinne des § 8 Hess. Landesplanungsgesetz (HLPG) wurde
parallel zum Aufstellungsverfahren des Bauleitplans beim Regierungspräsidium gestellt. D ie
Ausweisung einer Siedlungsfläche im Geltungsbereich der 10. und 13.
Flächennutzungsplanänderung (im Bereich des Vorhabens W 61) wurde gemäß Beschluss
der Regionalversammlung Südhessen vom 15.12.2017 mit Bescheid des
Regierungspräsidiums vom 04.01.2018 zugelassen.

Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB fand aufgrund des
Magistratsbeschlusses vom 06.07.2016 (V.-Nr. 20016/0267) nach öffentlicher
Bekanntmachung vom 11.07.2016 in der Zeit vom 12.07.2016 bis einschließlich 12.08.2016

- 4 -
statt. Die Träger öffentlicher Belange wurden am 12.07.2016 hierüber benachrichtigt und
gemäß § 4 Abs. 1 BauGB beteiligt.

Am 19.12.2017 hat die Stadtverordnetenversammlung den Offenlagebeschluss gefasst
(V.-Nr. 2017/0393) . Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand nach
Bekanntmachung im „Darmstädter Echo“ am 21.12.2018 in der Zeit vom 02.01.2018 bis
einschließlich 09.02.2018 statt. Die auszulegenden Unterlagen wurden gemäß § 4a Abs. 4
BauGB in der Zeit v om 02.01.2018 bis 19.03.2018 in das Internet eingestellt.
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffe ntlicher Belange gemäß
§ 4 Abs. 2 BauGB erfolgte parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung vom 02.01.2018 bis
einschließlich 09.02.2018 .

Zu 1.:

Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und 2 BauGB gingen keine
Stellungnahmen ein.

Zu 2.:

Die Dezernentin III :

Dr. Barbara Boczek
Stadträtin

Vorab werden übersandt:

 9 Exemplare des Entwurfs zur FNP-Änderung 10.1 für die Fraktionen der
Stadtverordnetenversammlung
 Akten z. Hd. des Berichterstatters

Darmstadt, den 20.03.2018
III/61.2 ha Nst. 2112
III/61.1.1 il Nst. 2607

anlage 7

241 Zeichen

Punkt 11: 10. Änderung des Flächennutzungsplans - Teilbereich 10.1 - (Berliner Allee / 
Haardtring) (Feststellungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2018/0090) 
 
Einstimmig empfiehlt der Ausschuss der Stadtverordnetenversammlung, der 
Vorlage zuzustimmen.

anlage 8

235 Zeichen

Punkt 26: 10. Änderung des Flächennutzungsplans - Teilbereich 10.1 - (Berliner Allee / 
Haardtring) (Feststellungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2018/0090) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt. 
 
Gegenstimmen: UWIGA 
Stimmenthaltung: 3 Stimmen aus AfD

Beratungsverlauf (5)

TOP 135

TOP 26

TOP 11

TOP 14

TOP 6

Orte (10)

Berliner Allee 59
Wilhelminenstraße 1
Ida-Rhodes-Straße 1
Heidelberger Straße
Stephanstraße
Havelstraße
Schöfferstraße
Bessunger Straße 125
Eschollbrücker Straße
Haardtring 100

Ortsbezüge werden automatisch aus den Dokumenten ermittelt und können unvollständig sein.

Details

Vorlagen-Nr.: 2018/0090
Typ: Magistratsvorlage
Datum: 20.03.2018
Erstellt: 29.09.2026 00:00

10. Änderung des Flächennutzungsplans - Teilbereich 10.1 - (Berliner Allee / Haardtring) (Feststellungsbeschluss)

KI-Zusammenfassung

Beratungsverlauf (5)

Orte (10)

Details

KI-Assistent

Datenschutzhinweis