Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)

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Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Der Magistrat Darmstadt, der 27.06.2016 
 
 
 
 
 
 
 
 
Vorhabenbezogener 
Bebauungsplan W 60 
- Berliner Allee / Haardtring - 
 
 
 
 
 
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB 
 
 
 
 
 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
 
Cornelia Zuschke 
Stadträtin
 
 
Anlage 2

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Inhaltsverzeichnis 
Teil A: Städtebauliche Begründung 
 
1. Erfordernis der Planung und Planungsziel 4  
2. Rechtsgrundlagen 4  
3.  Verfahren 4 
4.  Geltungsbereich 5  
5. Planungsrechtliche Situation 5  
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 5  
5.2  Flächennutzungsplan 6  
5.3  Landschaftsplan 7 
5.4  Fluchtlinienplan 7 
6. Städtebauliche Rahmenbedingungen 8  
6.1 Lage im Stadtgebiet 8  
6.2 Geschichte und gegenwärtiger Bestand 8  
6.3 Gutachten 9 
6.3.1 Fachgutachten Verkehr 9  
6.3.2 Umweltverträglichkeits-Vorprüfung 10  
6.3.3 Schalltechnisches Gutachten 10  
6.4 Altstandort / Altlasten 12  
7. Städtebauliches Konzept 12  
8. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach BauGB 14  
8.1 Art der baulichen Nutzung 14  
8.2 Maß der baulichen Nutzung 16  
8.2.1 Zulässige Grundfläche 17  
8.2.2 Zulässige Geschossfläche 17  
8.2.3 Höhe der baulichen Anlagen 18  
8.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 18  
8.4  Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen 18  
8.5  Ein- und Ausfahrten 19  
8.6 Flächen für Nebenanlagen 19  
8.7 Geh-, Fahr- und Leistungsrechte 19  
9. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft 19  
9.1 Niederschlagswasserversickerung 19  
9.2  Dachbegrünung 19 
9.3 Freiflächenbeleuchtung 20  
10. Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchern 
und sonstigen Bepflanzungen 20  
10.1 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 20  
10.2 Flächen zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern 20  
10.3  Grundstücksfreiflächen 20  
11.  Schallschutzmaßnahmen 21  
12. Inhalt und Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 21  
12.1 Dachform 21 
12.2 Technische Aufbauten 21  
12.3 Einhausung für Fahrräder und Müllbehälter 22  
12.4 Einfriedung 22 
12.5 Werbeanlagen 22 
13. Hinweise 22

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13.1. Bodendenkmale 22 
13.2. Umweltschutz 22 
13.3. Bodenveränderungen 22  
13. 4 Altstandorte 22 
13.5. Kampfmittelbelastung 23  
13.6. Klimaschutz 23 
13.7. Leitungsschutzmaßnahmen 23  
13.8. Artenempfehlung 23 
14. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung (wird im weiteren Verfahren noch 
ergänzt) 23 
15. Regelungen des Durchführungsvertrages (werden im weiteren Verfahren ggf. 
ergänzt) 23 
16. Statistik 24 
17. Kosten 24 
18. Liste der berücksichtigten Gutachten 24  
 
Teil B: Umweltbericht: Wird zur Offenlage ergänzt

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Teil A: Städtebauliche Begründung 
 
1. Erfordernis der Planung und Planungsziel 
In der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist die Nachfrage nach individuellem Wohnraum durch 
die Zunahme der Bevölkerung nach wie vor ungebrochen. Da nach Angaben des  
IWU-Instituts (Institut für Wohnen und Umwelt) eine Bevölkerungszunahme von 6,5 % bis 
zum Jahr 2030 vorausgesagt wird, ist jährlich mit einem Bedarf von mindestens 500-600 
Wohnungen zu rechnen.  
Die Grundstückseigentümer beabsichtigen, das ehemalige Prinovis-Gelände mit 
gewerblichen Nutzungen und vorwiegend Wohnnutzung als „Berliner Carree“ neu zu 
entwickeln.  
 
 
2. Rechtsgrundlagen 
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch 
Art. 6 des Gesetzes vom 20.10.2015 (BGBl. I S. 1722) 
Baunutzungsverordnung (BauNVO)  i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zuletzt 
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) 
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) 
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180), geändert durch Art. 
3 des Gesetzes vom 30.11.2015 (GVBl. I S. 457, 495) 
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I S. 
259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 25.11.2014 (GVBl. I S. 321) 
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert 
durch Gesetz vom 20.12.2015 (GVBl. I S. 618) 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt 
geändert durch Art. 421 der Verordnung vom 31.08.2015 (BGBl. I S. 1474) 
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)  i.d.F. vom 
20.12.2010 (GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 17.12.2015 
(GVBl. I S. 607) 
Hess. Wassergesetz (HWG)  i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert 
durch Gesetz vom 28.09.2015 (GVBl. I S. 338) 
Hess. Denkmalschutzgesetz (DSchG)  i.d.F. vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 262, 270), 
zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 30.11.2015 (GVBl. I S. 523) 
Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), 
zuletzt geändert durch Art. 76 der Verordnung vom 31.08.2015 (BGBl. I S. 1474) 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung  (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I 
S. 94), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 21.12.2015 (BGBl. I S. 2490) 
 
 
3.  Verfahren 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring wird im 
Normalverfahren nach §§ 2 ff BauGB aufgestellt. Als gesonderter Teil der Begründung ist der 
Umweltbericht gemäß § 2a Abs. 2 BauGB aufzustellen. Dieser wird zur Offenlage des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans vorgelegt.

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4.  Geltungsbereich 
Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 betrifft das 
Flurstück in Flur 17, Flurstücks-Nr. 64/310 tlw. Das Plangebiet weist eine Fläche von 15.140 
m² auf. 
 
 
 
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60  (ohne Maßstab) 
 
5. Planungsrechtliche Situation 
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 
Der Regionalplan Südhessen/Regionale Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP 2010) 
legt für das Plangebiet ein Vorranggebiet Gewerbe fest. Durch die Lage in einem gewerblich 
geprägten Bereich entsteht durch das Hinzutreten der Wohnnutzung ein Bereich, der sich 
dem Gebietscharakter eines Mischgebiets gemäß § 6 BauNVO zuordnen lässt. Die 
Entwicklung eines Mischgebiets aus einem im Regionalplan festgelegten Gewerbegebiet 
entspricht der raumordnerischen Zielsetzung.

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Ausschnitt aus dem RPS/RegFNP 2010  (ohne Maßstab) 
 
5.2  Flächennutzungsplan  
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
weist den gesamten Bereich des Plangebiets als „Gewerbliche Baufläche“ aus. Der 
vorhabenbezogene Bebauungsplan legt die Art der baulichen Nutzung unabhängig des in 
der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Gebietscharakters fest, orientiert sich aber am 
Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO.  
Um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 aus dem 
Flächennutzungsplan (FNP) zu gewährleisten, ist daher eine Änderung des FNPs 
erforderlich. Diese Änderung erfolgt im „Parallelverfahren“ gem. § 8 Abs. 3 BauGB. 
Außerdem stellt der Flächennutzungsplan eine bedeutende Grünverbindung entlang der 
Berliner Allee dar. Ziel ist es, die Erreichbarkeit von wohnungs- und siedlungsnahen 
Freiräumen durch die Entwicklung von Grünzügen und Grünverbindungen noch zu 
verbessern. Die Grünverbindung kann, wie im Plangebiet am Haardtring, durch eine Fläche 
zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern gesichert werden.

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Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan 2006 (ohne Maßstab) 
 
5.3  Landschaftsplan  
Der Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt stellt für das Plangebiet die 
Neuschaffung von Grün auf stark versiegelten Bauflächen / Sportflächen dar. Bauflächen mit 
einem hohen Freiflächenanteil haben innerhalb des gesamtstädtischen Biotopverbundnetzes 
eine wichtige Biotopfunktion. Ziel ist es daher, die Durchgrünung auf den Bauflächen zu 
fördern, den Biotopwert zu verbessern und neue Biotope zu schaffen. 
 
 
Ausschnitt aus dem Landschaftsplan  (ohne Maßstab) 
 
5.4  Fluchtlinienplan  
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Fluchtlinienplans Nr. 265 (einfacher 
Bebauungsplan), der am 21.08.1959 beschlossen wurde. Der Fluchtlinienplan legt eine 
Bauflucht an der Berliner Allee und am Haardtring fest. Der Fluchtlinienplan wird in diesem 
Teilbereich durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 ersetzt.

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6. Städtebauliche Rahmenbedingungen   
6.1 Lage im Stadtgebiet  
Das Plangebiet liegt im Westen der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Stadtteil „Darmstadt 
West“ bzw. im „Verlegerviertel“. Südlich des Hauptbahnhofs gelegen, grenzt das Plangebiet 
an die Berliner Allee und den Haardtring und bildet das Eckgrundstück an dieser 
städtebaulich markanten Stelle. Aufgrund sei ner zentralen Lage ist es optimal an das 
Stadtgefüge und die Autobahnen im Westen sowie an die verschiedenen ÖPNV-Angebote 
angebunden. 
 
6.2 Geschichte und gegenwärtiger Bestand 
 
Entwicklung Verlegerviertel / „Grafisches Viertel“ 
 
Nach dem Zweiten Weltkrieg suchte die Stadt Darmstadt nach Möglichkeiten, die die Stadt 
wirtschaftlich am Leben erhalten. Betriebe, die Arbeit und Geld sicherten und möglichst 
wenig Schmutz brachten, sollten vorrangig angesiedelt werden. Als Standort wurde der alte 
Exerzierplatz gefunden, der sich einst südlich des Hauptbahnhofes bis zur Eschollbrücker 
Straße hin ausdehnte. Das Stichwort hieß „rauchlose Industrie“. Gegründet wurde einer der 
ersten lndustrieparks in Deutschland, wie sie anderswo erst in den achtziger Jahren 
erschlossen wurden.  
Zu den ersten Betrieben gehörten unter anderem der Deutsche Adressbuch-Verlag, die 
Wella GmbH sowie der ABC-Verlag. Anfang November 1950 siedelte das „Darmstädter 
Echo“ auf das Areal über. Im Mittelpunkt der Stadtbauplanungen lag das Gebiet zwischen 
Rheinstraße, Haardtring, Holzhofallee und der Landgraf-Philipps-Anlage. Ende der fünfziger 
Jahre wurden vom Bauverein für Arbeiterwohnungen und der Nassauischen Heimstätte die 
Bürger in Wohnbauten zwischen den Gebieten angesiedelt, die seitdem in der dichter 
werdenden Umgebung des umweltfreundlichen Gewerbegebietes wohnen.  
Im „Grafischen Viertel“ mit seiner emissionslosen Industrie stehen einige bedeutsame 
Bauten, deren Architektur typisch für die fünfziger Jahre ist.

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Auszug aus der Denkmaltopografie der Wissenschaftsstadt Darmstadt: „Kulturdenkmäler in 
Hessen – Stadt Darmstadt“ von 1994 
 
Der Ausschnitt oben zeigt den Generalbebauungsplan des alten Exerziergeländes mit einem 
Teil des Plangebiets im Vordergrund (grün markiert). 
 
Entwicklung des Grundstücks und derzeitiger Zustand 
 
Das Grundstück war, dem Namen Verlegerviertel entsprechend, mit einer Druckereihalle und 
dazugehörigen Bürogebäuden nahezu komplett überbaut. Erbaut wurde die Halle und ihre 
verschiedenen Erweiterungen in den Jahren 1958 bis 1990 und wurde bis in die 2000er 
Jahre genutzt, zuletzt durch die Druckerei „Prinovis“. Nach Aufgabe des Standorts durch 
Prinovis stand die Halle leer, bis sie im Jahr 2015 abgerissen wurde. Seitdem liegt das 
Grundstück brach und wurde für eine zukünftige Entwicklung baureif gemacht. 
Aufgrund der vorherigen, nahezu kompletten Bodenversiegelung durch die flächenintensive 
Druckereinutzung, befinden sich nur sehr wenige Grünflächen mit Bäumen und Gehölzen auf 
dem Grundstück. Die vorhandenen Grünstrukturen befinden sich ausschließlich entlang der 
äußeren Grundstücksgrenzen, an den Straßen Berliner Allee und Haardtring. Das übrige 
Grundstück wurde bis auf die Fundamente der ehemaligen Gebäude geräumt und stellt sich 
derzeit als Brachfläche dar.  
Der Druck auf dem Wohnungsmarkt wirkt sich auch auf die nähere Umgebung aus, sodass 
das Gelände der Nähr-Engel GmbH nördlich des Plangebiets mittelfristig für Wohnzwecke 
umgestaltet wird. Westlich des Plangebiets wurde bereits 2014 die private Berufliche Schule 
„ProGenius“ fertig gestellt. In einem zweiten Bauabschnitt wurde die Schule nördlich ergänzt.  
 
6.3 Gutachten 
6.3.1  Fachgutachten Verkehr  
Das prognostizierte Verkehrsaufkommen des gesamten B-Plangebietes von rund 1.780 Kfz-
Fahrten pro Tag (ehemalige Nutzung 270 Kfz/Tag) kann durch das umgebende Straßennetz 
aufgenommen werden.

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Nennenswerte Auswirkungen auf den Verkehrsablauf  entstehen lediglich bei der Einrichtung 
von Links ein- und Linksabbiegern in der Berliner Allee. Hier kann es vereinzelt zu 
Verzögerungen kommen, allerdings nicht in dem Ausmaß, dass der gesamte Verkehrsablauf 
eingeschränkt wird.   
Durch die zentrale Lage in Darmstadt sowie die fußläufige Erreichbarkeit des Hauptbahnhofs 
bietet das Plangebiet gute Möglichkeiten bereits in der Planungsphase darauf hinzuwirken 
einen umweltverträglichen Modal Split der Neunutzer anzustreben.  
Entsprechend großzügig gestaltete Fußverkehrsanlagen und dem aktuellen Stand der 
Technik entsprechende Fahrradabstellanlagen in ausreichender Zahl sind dabei wesentliche 
Voraussetzungen. Um eine höchstmögliche Fahrradnutzung zu erreichen, sollen mehrere 
Abstellanlagen dezentral und nah zu allen relevanten Gebäudeeingängen angeordnet 
werden, komfortabel und ebenerdig erreichbar sowie überdacht und abschließbar sein. Für 
(Kinder-) Lastenräder sollen ebenfalls entsprechende Abstellmöglichkeiten vorgesehen 
werden. Eine solche Gestaltung und Ausrichtung führt dazu, dass das gesamte Quartier 
„lebenswerter“ wird.  
Anzustreben ist darüber hinaus eine verbesserte Erschließung des Plangebiets durch den 
ÖPNV. Elementar dafür ist die Einrichtung einer Querungsstelle auf Höhe der Bushaltestelle. 
Dies stellt eine kurzfristig umsetzbare Maßnahm e dar. Die Verwirklichung einer sich bereits 
in der Diskussion befindlichen Straßenbahnlinie entlang der Berliner Allee würde die 
Attraktivität des ÖPNVs langfristig deutlich steigern.  
Planungsbüro von Mörner – Fachgutachten Verkehr Berliner Carree, Darmstadt Dez. 2015 
 
6.3.2 Umweltverträglichkeits-Vorprüfung 
Da der vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 ursprünglich im Verfahren nach § 13a 
BauGB aufgestellt werden sollte, bei dem kein Umweltbericht erforderlich ist, erfolgte aber 
für den geplanten großflächigen Einzelhandel mit einer Verkaufsfläche von 1.450 m² eine 
allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls nach Umweltverträglichkeitsgesetz (UVPG).  
Aus der allgemeinen Vorprüfung im Einzelfall  gem. § 3c UVPG geht hervor, dass das 
Vorhaben insgesamt zu keinen erheblich nachteiligen Umweltauswirkungen führt. Die 
Ergebnisse der allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls fließen in den Umweltbericht, der zur 
Offenlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans vorgelegt wird.  
Modus Consult Speyer GmbH – Vorhabensbezogener Bebauungsplan W60 – Berliner Carree – 
Umweltverträglichkeits-Vorprüfung, Speyer, April 2016 
 
6.3.3 Schalltechnisches Gutachten 
Gesamtverkehrslärm im Plangebiet 
Aufgrund der schalltechnisch optimierten Baustruktur innerhalb des Plangebiets ist es 
möglich, für nahezu jede Wohnung einen Außenwohnbereich (Terrasse, Balkon, Loggia) an 
einer den Straßen abgewandten Fassadenseite vorzusehen. Somit ist es für fast alle 
Wohnungen möglich, auf der Süd-, West- oder Ostseite einen Außenwohnbereich zu 
realisieren, für den der Beurteilungspegel des Gesamtverkehrslärms den Orientierungswert 
der DIN 18005 für Mischgebiete von 60 dB(A) nicht überschritten wird. Außerdem wird im 
Beurteilungszeitraum „Tag“ an keiner Fassadenseite der geplanten Gebäude ein 
Beurteilungspegel berechnet, der die Grenze zur Gesundheitsgefährdung von mindestens 
70 dB(A) erreicht. 
Die schalltechnisch optimierte Baustruktur innerhalb des Plangebiets gewährleistet, dass für 
nahezu jede Wohnung eine Fassadenseite zur Verfügung steht, an der der nächtliche 
Orientierungswert von 50 dB(A) eingehalten wird. Wie bereits während des Tages, wird auch 
in der Nacht die Schwelle zur Gesundheitsgefahr von mindestens 60 dB(A) nicht erreicht.

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Geräuscheinwirkungen außerhalb des Plangebiets 
Die Zunahme des Straßenverkehrslärms aufgrund der Entwicklung des Plangebiets ist sehr 
gering. Diese beträgt maximal 0,5 dB(A) am Tag und maximal 0,4 dB(A) in der Nacht. Es ist 
vom Grundsatz her davon auszugehen, dass die zusätzliche Verkehrsbelastung im 
vorhandenen hohen Verkehrsaufkommen aufgeht. Dies gilt umso mehr, weil in der 
Vergangenheit aufgrund des Druckereibetriebs ein Verkehrsaufkommen durch Lkw mit 
einem höheren Anteil an nächtlichem Verkehr gegeben war. 
Auf keinem maßgeblichen Straßenabschnitt ist daher eine Geräuschzunahme von 
mindestens 3 dB(A), d.h. aufgerundet von 2,05 dB(A) zu erwarten. Die höchsten 
Beurteilungspegel am kritischsten Gebäude bet ragen am Tag 67 dB(A) und in der Nacht 
57 dB(A). Die ermittelten Beurteilungspegel erreichen somit nicht die kritischen 
(gesundheitsgefährdenden) Werte von mindestens 70 dB(A) am Tag und 60 dB(A) in der 
Nacht. Die Geräuschzunahme ist somit den betroffenen Anwohnern zuzumuten. 
 
Gewerbelärm im Plangebiet 
Im gesamten Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 werden am 
Tag und in der Nacht die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Mischgebiete sowohl 
hinsichtlich der Beurteilungspegel als auch der Spitzenpegel eingehalten, wenn die 
nachfolgend aufgeführten Schallschutzmaßnahmen (siehe Kapitel 11) umgesetzt werden. 
 
Gewerbelärm außerhalb des Plangebiets 
Die Beurteilungspegel aufgrund der Gesamtbelastung des Gewerbelärms an den 
Immissionsorten außerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
W 60 halten mit Ausnahme der Immissionsorte auf der Fläche des Grundstücks Berliner 
Allee 7-9 („Nähr-Engel-Gelände“) die gebietsabhängigen Immissionsrichtwerte der TA Lärm 
am Tag und in der Nacht ein, wenn die Schallschutzmaßnahmen (siehe Kapitel 11) 
umgesetzt werden.  
An den Immissionsorten auf dem Grundstück Berliner Allee 7-9 (Nähr-Engel-Gelände) 
unterschreiten die Beurteilungspegel des Gewerbelärms aufgrund der Schallabstrahlung aus 
dem Plangebiet den gebietsabhängigen Immissionsrichtwert um mindestens 15 dB(A). Damit 
sind diese Immissionsbeiträge gemäß Nummer 2.2 TA Lärm irrelevant und somit zu 
vernachlässigen. 
Aufgrund von Vorgängen im Plangebiet werden an den maßgeblichen Immissionsorten 
außerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 am Tag 
und in der Nacht die nach TA Lärm zulässigen Spitzenpegel eingehalten, wenn die 
Schallschutzmaßnahmen (siehe Kapitel 11) umgesetzt werden.  
 
Parkierungslärm aufgrund der Stellplätze der Wohnnutzungen 
Im gesamten Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 werden mit 
Ausnahme eines einzigen Aufenthaltsraums am Tag und in der Nacht die 
Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Mischgebiete eingehalten, wenn die 
Schallschutzmaßnahmen (siehe Kapitel 11) umgesetzt werden. 
 
Geräuscheinwirkungen außerhalb des Plangebiets durch den Parkierungslärm von 
Wohnnutzungen 
An allen Immissionsorten außerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans W 60 werden am Tag und in der Nacht die Immissionsrichtwerte 
eingehalten, wenn die Schallschutzmaßnahmen (siehe Kapitel 11) umgesetzt werden. 
Kohnen (Berater und Ingenieure) – Schalltechnisches Gutachten, Darmstadt April 2016

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6.4 Altstandort / Altlasten 
Aufgrund der Tatsache, dass die vorherige Nutzung des Plangebiets von Verlagen wie 
Prinovis und Springer mit ihren Druckereien geprägt war, handelt es sich um einen 
Altstandort, der mit der max. Branchenklasse 5 (sehr hoch) eingestuft wird. 
Eine erste Analyse zeigt, dass davon ausgegangen werden kann, dass im überwiegenden 
Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans kein Sanierungsbedarf besteht. Lediglich in 
einem Teilbereich des Plangebiets wird angenommen, dass aufgrund von erhöhten 
Bodenluftkonzentrationen mit Toluol Schadstoffe, an die Bodenmatrix gebunden, vorliegen 
können. Das Verdachtsmoment kann durch eine Bodenluftuntersuchung näher untersucht 
werden. Die Bodenbelastung wird im Laufe des Verfahrens gutachterlich untersucht und ggf. 
ist eine Altlastensanierung vom Vorhabenträger durchzuführen. Das Gutachten wird zur 
Offenlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans vorliegen. 
 
 
 
7. Städtebauliches Konzept 
Das Verlegerviertel verfolgt ein orthogonales städtebauliches Grundkonzept bestehend aus 
großen Baukörpern und Zeilenbauweise. Lediglich die Straßen verlaufen, im Unterschied zu 
den rechten Winkeln der Baukörper, diagonal zwischen den Gebäuden hindurch. Dieses 
Prinzip lässt sich bereits in der oben gezeigten Abbildung des Generalbebauungsplans im 
Vergleich zu den Anfängen des Verlegerviertels gut erkennen. Ein weiteres markantes 
Merkmal des Viertels ist die konsequente Durchmischung von Gewerbe und Wohnen. 
Darauf aufbauend wurde 2015 das städtebauliche Konzept für das „Berliner Carree“ 
entwickelt. Grundkonzept ist ein rechtwinkliges Gebäudeensemble, bestehend aus vier 
Baukörpern mit unterschiedlichen Nutzungen. Die Gebäudelängen und -tiefen orientieren 
sich dabei an den umliegenden Bestandsgebäuden. 
An der nördlichen Spitze des Geländes befindet sich ein Bürogebäude mit Service-
Appartements und Gewerbeflächen im Erdgeschoss. Das Gebäude mit insgesamt sechs 
Geschossen ist das höchste Gebäude des Ensembles, wobei das sechste Geschoss kein 
Vollgeschoss darstellt. Ziel ist es, der markanten Lage im Stadtgefüge mithilfe der Höhe des 
Gebäudes gerecht zu werden. Zudem stellt sich das Gebäude in die Achse der nördlichen 
Berliner Allee und fasst so den Straßenraum. Mit den Gebäuden der Berliner Allee Nr. 9 und 
Nr. 12 entsteht eine Torsituation, die dem Raum ein angemessenes Ende gibt. 
An das Büro- und Wohngebäude anschließend befindet sich ein L-förmiges Wohngebäude, 
das sich entlang der Berliner Allee und der südlichen Grenze des Grundstücks erstreckt. Mit 
fünf Geschossen ist es ein Geschoss niedriger als das Bürogebäude und passt sich dabei 
der Dimension der umliegenden Wohngebäude im Vier tel an. Durch die Platzierung eines 
weiteren kleineren Baukörpers mit Wohnungen im Inneren des Ensembles entsteht ein 
ruhiger Innenhof. 
Komplettiert wird das Ensemble durch ein weiteres Wohngebäude im Westen des 
Grundstücks, welches durch einen Verbrauchermarkt im Erdgeschoss ergänzt wird. 
Aufgrund des Wandels des Verlagsviertels in den letzten Jahren von einem vornehmlich 
gewerblich geprägten Viertel zu einem zunehmend als Wohnviertel genutzten Stadtteil, wird 
es seitens der Stadt und des Vorhabenträgers als vorteilhaft erachtet, den Bewohnern des 
Viertels eine fußläufig zu erreichende Nahversorgung zur Verfügung zu stellen. 
Das vorliegende städtebauliche Konzept wurde bereits zweimal in Sitzungen des 
Darmstädter Gestaltungsbeirates eingebracht, begutachtet und weiterentwickelt. In der 
zweiten Sitzung wurde seitens des Gestaltungsbeirates große Zustimmung zu diesem 
Konzept bekundet.

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Städtebauliches Konzept 
 
Grünflächen 
Künftig soll sich das Grundstück wesentlich gr üner darstellen. Entlang des Haardtrings wird 
der Grünzug, der von Osten kommend derzeit an der Berliner Allee endet, an der nördlichen 
Grundstücksgrenze weitergeführt und planungsrechtlich gesichert. Vom Grünzug im Norden 
führt eine Wegeverbindung nach Süden in den Innenhof des „Berliner Carrees“. Der Vorplatz 
des Verbrauchermarkts sowie die Gewerbeflächen im Erdgeschoss des Bürogebäudes 
geben dazu den Auftakt der Wegeverbindung. Einen weiteren Platz findet man im Inneren 
des Wohnquartiers. Dieser dient vor allem den Anwohnern als Treffpunkt, zum Verweilen 
und den Kindern zum Spielen. Diese Plätze werden durch Bäume und 
landschaftsplanerische Maßnahmen begrünt und gestaltet. Gerahmt werden die Wege und 
Plätze durch die eingegrünten Gärten und Vorbereiche der Wohnhäuser. 
 
Verkehrserschließung, Stellplatznachweis 
Aufgrund seiner Lage an zwei Verkehrsstraßen ist das Grundstück optimal erschlossen. 
Fußläufig kann das Plangebiet aus mehreren Richtungen betreten werden. Eine 
Durchquerung von Norden nach Süden soll auch für die Allgemeinheit gesichert werden.  
Das Grundstück wird großflächig durch eine Tiefgarage unterbaut. Die Tiefgarage wird dabei 
in drei Teile untergliedert, jedoch mit nur zwei Ein- und Ausfahrten ausgestattet. 
Die Büro- und Geschäftsnutzung des Baufeldes 1 teilt sich mit den Wohngebäuden der 
Baufelder 3 und 4 eine Tiefgaragenzufahrt an der Berliner Allee und verteilt die 
Parkplatzsuchenden in der Tiefgarage in die beiden jeweiligen Teilgaragen. Im Baufeld 2 mit

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der Nutzung „Gewerbe 2“ befindet sich im Erdgeschoss ein großflächiger 
Einzelhandelsbetrieb. Die Stellplätze hierfür werden in der Tiefgarage darunter bereitgestellt. 
Die Einfahrt dazu befindet sich an der nordwestlichen Grenze des Grundstücks am 
Haardtring. Die Anlieferung des großflächigen Einzelhandelsbetriebes soll vom Süden von 
der Fläche für Geh- und Fahrrecht und ‚Anschluss an die öffentliche Verkehrsfläche, 
erfolgen. Die Stellplätze für die Wohnungen über dem Markt werden zum Teil in der 
Tiefgarage und zum Teil im Bestandsparkhaus am Haardtring nachgewiesen. 
Insgesamt werden in der Tiefgarage ca. 80 Stellplätze für die Wohnungen, ca. 90 Stellplätze 
für Büro- und Geschäftsnutzung inkl. der Service-Appartements und ca. 80 Stellplätze für 
Marktbesucher nachgewiesen.  
 
 
8. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach BauGB 
8.1 Art der baulichen Nutzung 
Im Plangebiet sollen nur solche Vorhaben zulässig sein, zu deren Durchführung sich der 
Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag gemäß § 12 BauGB zu diesem 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet. Mit der Festsetzung wird die Bindung des 
Bebauungsplans an den Durchführungsvertrag betont und die Funktion des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans verdeutlicht. 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist der Katalog des § 9 Abs. 1 im Baugesetzbuch 
nicht bindend. Somit wird die Art der baulichen Nutzung entsprechend des Vorhabens 
formuliert. Mit Hinzutreten der Wohnnutzung im gewerblich geprägten Umfeld kann das 
Plangebiet einem Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO zugeordnet werden. Bei dem 
großflächigen Einzelhandel handelt es sich um eine Verlagerung eines bestehenden 
Betriebs von der Eschollbrücker Straße in das Plangebiet.  
 
Die starke Nachfrage nach Wohnraum in der Wissenschaftsstadt Darmstadt erfordert die 
Stärkung des Wohnraumangebots. In gewerblich geprägten Gebieten, bei denen keine 
Nachfrage nach gewerblichen Nutzungen mehr besteht, wird durch Bauleitplanung eine 
Wohnnutzung ermöglicht. Daher sind inallen  Baufeldern neben gewerblicher Nutzung, die 
das Wohnen nicht wesentlich stört, Wohnnutzungen zulässig. Zudem sind beim „Wohnen“ 
auch Räume für freie Berufe zulässig, da diese mit der Wohnnutzung verträglich und häufig 
verbunden sind sowie  Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke, die die Pflege der 
Bewohner des Gebiets sowie die Kinderbetreuung sicherstellen werden.  
 
Im Baufeld 1 sind die Nutzung „Gewerbe 1“ und „Wohnen“ zulässig. Als „Gewerbe 1“ sind 
Geschäfts- und Büronutzungen, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des 
Beherbergungsgewerbes, mit einer Bettenzahl von weniger als insgesamt 100 oder mit einer 
Gästezimmerzahl von weniger als insgesamt 80, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für 
Verwaltung und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche 
Zwecke, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Es sind nur die der Versorgung des 
Gebiets dienenden Einzelhandelsbetriebe bis maximal 800 m² Verkaufsfläche insgesamt mit 
nahversorgungsrelevantem Sortiment zulässig.  
 
Um eine Nutzungsmischung zwischen Wohnen und gewerblicher Nutzung zu erreichen, sind 
neben der Wohnnutzung Büro- und Geschäftsnutzungen, sonstige Gewerbebetriebe sowie 
Schank- und Speisewirtschaften zulässig. Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden auf 
weniger als insgesamt 100 oder auf die Gästez immerzahl von jeweils weniger als insgesamt 
80 beschränkt, um nach dem Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz keine Umweltprüfung 
und keine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß Anlage 1 („UVP-pflichtige Vorhaben“) 
auszulösen.

15
Zu den Anlagen für kirchliche Zwecke zählen neben Kirchen auch Gemeindehäuser, kirchlich 
geleitete Kindergärten und Kindertagesstätten, konfessionelle Beratungs- und 
Betreuungsstellen sowie sonstige Einrichtungen von Kirche und Religionsgemeinschaften 
des öffentlichen Rechts. Anlagen für kulturelle Zwecke sind kulturelle Einrichtungen  wie eine 
Stadtbücherei, Museen oder Hochschulen.  
Zu den Anlagen für soziale Zwecke gehören u.a. Jugendheime, Altersheime, 
Obdachlosenasyle, Kindergärten und Kinderbetreuung. Anlagen für gesundheitliche Zwecke 
sind neben Krankenhäusern Altenpflegeheime, Einrichtungen für Krankengymnastik und 
Gesundheitsämter. Die beispielhaft aufgeführten Nutzungen ergänzen das gemischt 
geprägte Gebiet und können die Wohnqualität erhöhen.  
 
Einschränkungen der zulässigen Nutzungen im „Gewerbe 1“ und im „Gewerbe 2“ bestehen 
nur für Nutzungen, die das Wohnen wesentlich stören. Die gesunden Wohnverhältnisse 
dürfen nicht beeinträchtigt werden. 
 
Im Baufeld 1 ist die Verkaufsfläche der Einzelhandelsbetriebe auf maximal 800 m² 
Verkaufsfläche begrenzt. Das Angebot wird auf das nahversorgungsrelevante Sortiment 
gemäß Einzelhandelskonzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Januar 2012) begrenzt. 
Die Verkaufsflächenbegrenzung soll verhindern, dass kein größerer Einzelhandelsbetrieb 
über den bereits im Baufeld 2 zulässigen, im Baufeld 1 ermöglicht wird.  
 
Im Baufeld 2 sollen die Nutzungen „Gewerbe 2“ und „Wohnen“ zulässig sein. Es sind 
ebenfalls sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltung und Anlagen für kirchliche, 
kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, die das Wohnen nicht wesentlich 
stören, zulässig. Zudem ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit 
nahversorgungsrelevantem Sortiment mit maxima l 1.450 m² Verkaufsfläche zulässig. Dabei 
handelt es sich um einen „Rewe“ Markt der aus der Eschollbrücker Straße in das Plangebiet 
verlagert wird. Der großflächige Einzelhandelsbetrieb dient der Deckung des Bedarfs, der mit 
dem Zuzug von Einwohnern und Einwohnerinnen in das Plangebiet ansteigt. Begrenzt wird 
die Verkaufsfläche auf 1.450 m².  
 
Der Regionalplan Südhessen/Regionale Flächennutzungsplan 2010 formuliert das 
Zentralitäts-, Integrations- und Beeinträchtigungsverbot. Das heißt, großflächige 
Einzelhandelsbetriebe sind nur in Ober- und Mittelzentren zulässig und „müssen eine enge 
räumliche und funktionale Verbindung zu bestehenden Siedlungsgebieten aufweisen.“ 
(Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010, Ziel 3.4.3.-2) Des 
Weiteren dürfen nach Art, Lage und Größe keine schädlichen Auswirkungen auf die 
Funktionsfähigkeit von integrierten Geschäftszentren (zentrale Versorgungsbereiche) in der 
Gemeinde und in anderen Gemeinden, sowie auf die verbrauchernahe Versorgung zu 
erwarten sein. Da es sich nur um eine Verlagerung eines Einzelhandelsbetriebes handelt, 
werden keine negativen Auswirkungen durch das Vorhaben erwartet. Ferner wird „zur 
Sicherung der Grundversorgung und unter Einhaltung der sonstigen 
Verträglichkeitsanforderungen für einen Lebensmittel-Vollversorger bis zu 2.000 m² 
Verkaufsfläche“ (Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010, Ziel 
3.4.3.-2) angenommen. Die Ziele der Regionalplanung werden befolgt und dem 
Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt und seiner 
Ergänzung (StaVO-Beschluss vom 14.06.2016; MV-Nr. 2016/0111) entsprochen.  
 
Im gesamten Geltungsbereich werden Vergnügungsstätten und sonstige Gewerbebetriebe, 
die auf Darstellung oder Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet sind 
ausgeschlossen, da das Plangebiet als Wohnstandort gestärkt werden soll und 
Vergnügungsstätten den Bemühungen einer Gebietsaufwertung entgegenwirken. Außerdem

16
sind Vergnügungsstätten dadurch gekennzeichnet, dass sie aufgrund ihrer Nutzung, der 
Betriebszeiten und des damit zusammenhängenden Verkehrs eine erhebliche Störung der 
angrenzenden Wohnnutzung nach sich ziehen können. Zudem sind bei derartigen 
Gewerbebetrieben negative Auswirkungen im Sinne eines „Trading-down“-Effekts zu 
erwarten und können zu einer Niveauabsenkung und zu einer damit verbundenen 
Strukturveränderung des Gebiets führen.  
 
8.2 Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird zum Zwecke der späteren flexiblen Grundstücksteilung 
und der daraus womöglich entstehenden ungleichen Flächenverteilung je Baufeld 
festgesetzt. Zudem wird die folgende Berechnung anhand des Baugrundstücks bzw. der 
überbaubaren Grundstücksfläche angegeben. Die Erschließungsfläche im Süden des 
Plangebiets von 973 m², die mit Geh- und Fahrrecht belastet ist, wurde aus dem 
Baugrundstück herausgerechnet (siehe Abb. unten).  
 
 
Flächenberechnung

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Entsprechend der in der Planzeichnung und in den textlichen Festsetzungen angegeben 
Flächen ergeben sich folgende GRZ- und GFZ-Kennwerte: 
 
Geltungsbereich:        ca. 15.140 m² 
Baugrundstück (netto):       ca. 14.167 m² 
 
Überbaubare Grundstücksfläche (GR):     ca.   6.400 m² 
Grundfläche von Terrassen, Zuwegungen, TG, etc.:  ca.   5.500 m² 
 
Geschossfläche gemäß Vorhabenplan:    ca. 18.450 m² 
Zulässige max. Geschossfläche in allen Geschossen (GF): ca. 21.900 m² 
(Vollgeschosse + Nichtvollgeschosse) 
 
Baufeld 1  
GFZ: (incl. Nichtvollgeschoss) 1,13 
GRZ I: 0,25 
GRZ II: 0,60 
 
Baufeld 2 
GFZ: (incl. Nichtvollgeschoss) 1,24 
GRZ I: 0,78  
GRZ II: 0,81 
 
Baufeld 3, 4 
GFZ: (incl. Nichtvollgeschoss) 1,58 
GRZ I: 0,35  
GRZ II: 0,68 
 
Die Baufelder 3, 4 werden in der Summe betrachtet, da noch keine Abgrenzung der 
Baugrundstücke erfolgt ist.  
 
8.2.1 Zulässige Grundfläche 
Die zulässige Grundfläche ist im Bebauungsplan durch Planeintrag im jeweiligen Baufeld 
festgelegt. Die zulässige Grundfläche kann zugunsten von Terrassen, Stellplätzen mit ihren 
Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der 
Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird (Tiefgaragen) bis 
zu 5.500 m
2 überschritten werden. Die Überschreitung wird pauschal für den gesamten 
Geltungsbereich  festgelegt, da im Einzelnen noch nicht absehbar ist, an welcher Stelle z.B. 
Terrassen und Nebenanlagen errichtet werden. Nicht zum Baugrundstück bzw. zur 
überbaubaren Grundstücksfläche zählt die Fläche des Geh- und Fahrrechts im Süden des 
Plangebiets (973 m²). 
 
8.2.2 Zulässige Geschossfläche 
Die zulässige Geschossfläche ist im Bebauungsplan durch Planeintrag für das jeweilige 
Baufeld festgelegt. Zur Begrenzung und besseren Steuerung werden die Flächen von 
Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen, die nicht Vollgeschosse sind, einschließlich der 
zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände in die 
Geschossfläche eingerechnet.  
Die Regelwerte des § 17 Abs. 1 BauNVO  werden im Baufeld 2, 3 und 4 durch die 
Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl (siehe Kapitel 8.3.1. und 8.3.2 sowie 8.3) nicht 
eingehalten. Das resultiert z.T. daher, dass die Geschossflächen von Nichtvollgeschossen

18
mit gerechnet werden, abweichend von der Standardberechnung gem. § 20 Abs. 3 BauNVO. 
Dabei werden die Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl in der Summe (Baufeld 1-4) 
betrachtet nur gering überschritten. Eine geringe Überschreitung ist aus städtebaulichen 
Gründen zu vertreten, da die städtebauliche Konzeption ein neues Stadtquartier darstellt, 
das die Nachfrage nach modernen, städtischen Wohnformen bedient und ein urbanes 
Erscheinungsbild aufweisen soll. Damit soll zugleich dem hohen Wohnungsbedarf der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt Rechnung getragen werden. Ausgeglichen wird die 
Überschreitung durch die Anlage von kleinen Quartiersplätzen mit Bäumen, den Grünzug im 
Norden und die Grünflächen im Süden. Die Maßnahmen bringen eine ausreichende 
Belichtung und Belüftung des Quartiers und deren Wohnungen mit sich, sodass gesunde 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden. 
 
8.2.3 Höhe der baulichen Anlagen 
Es gilt die durch Planeintrag maximale Außenwandhöhe (AH
max.). Die maximale 
Außenwandhöhe ist der obere Abschluss der Wand, gemessen vom Höhenbezugspunkt. Die 
Gebäudehöhe berücksichtigt die umgebende Bebauung. Die maximale Außenwandhöhe darf 
durch untergeordnete Bauteile überschritten werden, um eine vielfältige architektonische 
Ausgestaltung des Baukörpers zu ermöglichen. Eine Überschreitung der maximalen 
Außenwandhöhe ist zugunsten von notwendigen Aufzugsüberfahrten, Dachaufbauten und 
Gebäude-Technikanlagen um maximal 2,0 m zulässig, um die Errichtung von technischen 
Aufbauten zu ermöglichen. Technikaufbauten sind regelmäßig notwendig, um z.B. 
ökologischen Standards, wie energetischen Gebäudekonzepten (Solaranlagen, Windsegel) 
gerecht zu werden. Die Überschreitung wird insoweit eingeschränkt, als dass diese allseitig 
mindestens um einen Abstand, entsprechend der Höhe des Aufbaus, zur darunterliegenden 
Gebäudeaußenwand aufweisen muss, um eine ansprechende Gestaltung der 
Dachlandschaft zu ermöglichen.  
Der Höhenbezugspunkt liegt bei 131,88  m ü. NN an der angrenzenden öffentlichen 
Verkehrsfläche Berliner Allee. 
 
8.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die bauliche Ausführung bereits bekannt, sodass 
genaue Aussagen zur überbaubaren Grundstücksfläche gemacht werden können. Die 
überbaubaren Grundstücksflächen, die durch Baugrenzen begrenzt werden, umfassen daher 
die in der Planung vorgesehen Gebäude. 
 
Da noch nicht bekannt ist, wo die Terrassen liegen werden, sind diese im gesamten 
Geltungsbereich zulässig. Sind Terrassen mit dem Hauptkörper verbunden, fallen Sie 
regelmäßig nicht unter Nebenanlagen und wären außerhalb der Baugrenzen unzulässig. 
Daher wird geregelt, dass auch Terrassen, die mit dem Gebäude verbunden sind, nicht in 
den Baugrenzen liegen müssen, da die Baugrenzen die genaue Lage und Größe der zu 
planenden Gebäude abbildet.  
 
Weiterhin wird festgesetzt, dass im gesamten Geltungsbereich maximal 2 Pylone mit einer 
maximalen Höhe von 8,00 m auch außerhalb der Baugrenzen zulässig sind. Die Anzahl und 
Höhe der Pylone wird begrenzt, um einen Wildwuchs an Werbeanlagen zu verhindern. 
 
 
8.4  Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen 
Stellplätze und Nebenanlagen sind ausschließlich innerhalb der für sie ausgewiesenen 
Flächen zulässig. Tiefgaragen sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren 
Grundstücksflächen und in den hierfür festgesetzten Flächen zulässig. Die Lage der 
Stellplätze sowie die der Tiefgarage ist durch den Vorhaben- und Erschließungsplan bekannt 
und aus städtebaulich-architektonischen Gründen genau verortet.

19
 
8.5  Ein- und Ausfahrten  
Im Bebauungsplan werden die Zufahrten zur Tiefgarage durch je eine Ein- und Ausfahrt von 
der Berliner Allee und dem Haardtring gesichert. Eine zweite Ein- und Ausfahrt von der 
Berliner Allee sichert die Zufahrt der im Norden des Plangebiets gelegenen Stellplätze. 
 
8.6 Flächen für Nebenanlagen 
Zur Gewährleistung eines geordneten Ersc heinungsbilds und zur Vermeidung von dominant 
wirkenden Fahrradabstellflächen und Müllbehälters tandplätze ist die Errichtung von Nebenanlagen 
nur innerhalb der entsprechend gekennzeichneten Flächen sowie in den überbaubaren 
Grundstücksflächen (z.B. innerhalb der Gebäude) zulässig. 
 
8.7 Geh-, Fahr- und Leistungsrechte  
Das Gehrecht wird zugunsten der Allgemeinheit sowie der anliegenden Hochschule 
eingeräumt. Das Plangebiet soll für die Öffentlichkeit begehbar sein und als Wegeverbindung 
am Haardtring dienen. Der großflächige Einzelhandelsbetrieb ist zudem auf 
Publikumsverkehr angewiesen. Das Fahrrecht wird zugunsten der anliegenden Hochschule 
und der berechtigten Ver- und Entsorgungsträger eingeräumt, um die Erschließung des 
Plangebiets zu sichern und eine Belieferung des Nahversorgers zu ermöglichen.  
 
 
9. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur 
und Landschaft  
9.1 Niederschlagswasserversickerung 
Zur Schonung des Bodens und zur Entlastung der Abwasserkanäle soll nicht als 
Brauchwasser genutztes Niederschlagswasser, soweit wasserwirtschaftliche und 
gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen, auf den Baugrundstücken versickert werden.  
 
Private Zufahrten und -wege, Erschließungsflächen, PKW-Stellplätze und sonstige befestigte 
Grundstücksfreiflächen sind so herzustellen, dass anfallendes Regenwasser versickern 
kann. Zu verwenden sind daher wassergebundene Decken, Pflaster mit breiten Fugen bzw. 
versickerungsfähiges Pflaster sowie Schotterrasen. 
 
9.2  Dachbegrünung 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt fest, dass Flachdächer und flachgeneigte 
Dächer mit einer Neigung bis zu 5° und einer zusammenhängenden Fläche von mindestens 
15 m
2 extensiv zu begrünen sind. Die Dachbegrünungen soll sich positiv auf das Mikroklima 
auswirken sowie auf das thermische, lufthygienische und energetische Potenzial eines 
Gebäudes. Extensivbegrünungen sind Vegetationsformen auf geringmächtigen 
Substratschichten, die sich weitgehend selbst erhalten. Es wird eine Substratschicht von 
mindestens 8 cm empfohlen. Ein- und Aufbauten und deren Zuwegungen sowie 
Dachöffnungen sind von der Verpflichtung zur Dachbegrünung ausgenommen, um eine 
Flexibilität in der architektonischen Ausgestaltung der fünften Fassade zu wahren. Um zu 
verhindern, dass mit der Errichtung von Solaranlagen auf eine Begrünung des Flachdachs 
verzichtet wird, werden Solaranlagen nur aufgeständert in Verbindung mit der 
Dachbegrünung zugelassen.  Die Flächen zur Befestigung der Solaranlage (Standflächen) 
gehören zu den Ein- und Aufbauten und werden von der Pflicht zu Begrünung 
ausgenommen.

20
 
9.3 Freiflächenbeleuchtung 
Zur Minderung der Lichtzunahme und möglicher  negativer Wechselwirkungen auf das 
Schutzgut „Tiere und Pflanzen“ wird die Verwendung insektenfreundlicher Leuchtmittel zur 
Straßenbeleuchtung festgesetzt. Es sind ausschließlich insektenfreundliche Leuchtmittel  
(z. B. Natriumdampf-Hochdrucklampen, LED) zu verwenden, sodass Todesfallen für 
anfliegende Insekten vermieden werden.  
 
 
10. Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchern 
und sonstigen Bepflanzungen 
 
10.1 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 
Zur Erhöhung des Grünanteils werden die dafür festgesetzten Flächen als Grünflächen mit 
Bäumen und Sträuchern gemäß Artenempfehlung (s. Ziff. III Nr.9) angelegt und unterhalten. 
Auf den festgesetzten Flächen müssen zu den fünf bestehenden Bäumen zusätzlich sechs 
Bäume gepflanzt werden, sodass insgesamt eine Baumreihe mit elf hochstämmigen Bäumen 
parallel zur öffentlichen Verkehrsfläche entsteht.  
 
Die in der Planzeichnung festgesetzten anzupflanzenden Bäume, die nicht in der 
Pflanzbindung liegen, sind als hochstämmige Bäume nach Artenempfehlung (s. Ziff. III Nr. 9) 
mit einem Mindeststammumfang von 18-20 cm zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei 
Verlust gleichwertig zu ersetzen. Für anzupflanzende Bäume außerhalb der Flächen zum 
Anpflanzen sind Baumscheiben von je mindestens 6 m² Größe vorzuhalten. Von den 
festgesetzten Pflanzstandorten mit den dazugehörigen Baumscheiben kann bis maximal 5 m 
abgewichen werden. 
 
Die Baumbepflanzung wirkt Hitzeinseln im verdichteten Raum entgegen, verbessern das 
Mikroklima. Bei heimischen und standortgerechten Arten bieten sie Nist-, Nahrungs-, und 
Ruheplatz für Kulturfolger unter den Insekten, Kleinsäugern und Vögeln.  
 
10.2 Flächen zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern 
Zur Sicherung der Qualität wird bestimmt, dass die festgesetzten anzupflanzenden Bäume 
als hochstämmige Bäume nach Artenempfehlung (s. Ziff. III Nr. 9) mit einem 
Mindeststammumfang von 18-20 cm zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust 
gleichwertig zu ersetzen sind. Für anzupflanzende Bäume außerhalb der Flächen zum 
Anpflanzen sind Baumscheiben von je mindestens 6 m² Größe vorzuhalten. Von den 
festgesetzten Pflanzstandorten mit den dazugehörigen Baumscheiben kann bis maximal 5 m 
abgewichen werden. 
 
10.3  Grundstücksfreiflächen  
Des Weiteren wird festgelegt, dass nicht überbaute Grundstücksfreiflächen gärtnerisch 
anzulegen und als Grünflächen zu erhalten sind, um neue Lebensräume für die einheimische 
Flora und Faune zu schaffen und dauerhaft zu sichern. 
 
Alle Bepflanzungen bzw. Ansaaten sind gemäß DIN 18916 und 18917 fachgerecht durch- 
zuführen, gemäß DIN 18919 zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Die genannten 
Vorschriften können beim Stadtplanungsamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt eingesehen 
werden.

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11.  Schallschutzmaßnahmen  
Im Plangebiet sind an den geplanten Fassaden Lärmwertüberschreitungen festgestellt 
worden, sodass eine Reihe von Schallschutzmaßnahmen getroffen wurden, um gesunde 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten. Es sind an den gekennzeichneten 
Fassaden ungeschützte offene Außenwohnbereiche, wie z.B. Loggien, Balkone, Terrassen, 
Wohngärten ausgeschlossen, sodass eine Verlärmung von ungeschützten Räumen 
verhindert wird. Gemäß der Karte „Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche nach DIN 4109“ 
sind für schutzbedürftige Räume nach DIN 4109 Schalldämmungen der Außenbauteile 
vorzusehen. Gleichzeitig sind im gesamten Geltungsbereich für in der Nacht zum Schlafen 
genutzte Aufenthaltsräume fensterunabhängige, schallgedämmte Lüftungsanlagen 
einzubauen, sodass auf das Öffnen von Fenstern in der Nacht  verzichtet werden kann. In 
den Schlafräumen müssen in der Nacht keine Fenster geöffnet werden. Ferner müssen 
Tiefgarageneinfahrten und Lkw-Andienungsszonen mit einer absorbierenden Verkleidung 
der Decke und der Außenwände (bis auf einen Sockel von 50 cm Höhe) mit einem mittleren 
Absorptionsgrad von ≥ 80 % bis zu in einer Tiefe von 10 m, gemessen von der 
Zufahrtsöffnung in der Fassade, versehen werden. Damit der Lärmpegel nicht durch 
technische Anlagen am Gebäude selbst überschritten wird, wird der Schallleistungspegel der 
zulässigen haustechnischen Anlagen begrenzt: 
 
Lüftungsgerät Gebäude 1.1 (Baufeld 1) L
WA = 74,0 dB(A) 
Lüftungsgerät Gebäude 2.1 (Baufeld 3) L WA = 68,3 dB(A) 
Lüftungsgerät Gebäude 2.2 (Baufeld 4) L WA = 74,0 dB(A) 
Lüftungsgerät Gebäude 2.3 (Baufeld 4) L WA= 74,0 dB(A) 
Lüftungsgerät Gebäude 3.1 (Baufeld 2) L WA = 71,0 dB(A) 
Rückkühler Gebäude 1.1 (Baufeld 1) L WA = 83,0 dB(A) 
Rückkühler Gebäude 3.1 (Baufeld 2) L WA = 63,0 dB(A) 
 
Als organisatorische Maßnahme wird die Andienung des Verbrauchermarkts und der 
gewerblichen Nutzungen im Gebäude 1.1 und Gebäude 3.2 im Baufeld 1 und 2 zwischen 
22.00 und 06.00 Uhr ausgeschlossen, um eine Beeinträchtigung der Nachtruhe der 
Anwohner durch Lärmimmissionen der anfahrende Lkw´s und des Ausladens der Waren zu 
verhindern. Die Öffnungszeiten werden begrenzt, sodass keine Nutzung der Tiefgarage in 
der Zeit zwischen 22.00 und 06.00 Uhr erfolgt. Auch die Nutzung der Freifläche durch 
Außengastronomie ist während der Nachtstunden unzulässig, um durch den Aufenthalt von 
Gästen keine Lärmbelästigung für die Anwohner zu verursachen.
  
 
 
12. Inhalt und Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 
12.1 Dachform 
Mit der Festsetzung zu flach und flachgeneigten Dächern bis zu einer Neigung von 5° wird 
eine zeitgenössische Bebauung und die Begrünung der fünften Fassade ermöglicht (siehe 
Kapitel 9.2). Zudem eignen sich flach- und  flachgeneigte Dächer zum Anbringen von 
Solaranlagen.  
 
12.2 Technische Aufbauten 
Anlagen und Einrichtungen zur Nutzung von Solaranlagen müssen aufgeständert angebracht 
werden, sodass die Dachbegrünung von diesen technischen Aufbauten nicht bzw. kaum 
beeinträchtigt wird.  Flächen für andere notwendige technische Aufbauten sind von der 
Dachbegrünung befreit.

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12.3 Einhausung für Fahrräder und Müllbehälter 
Zur Gewährleistung eines einheitlichen städteba ulichen Erscheinungsbildes sowie zur Vermeidung 
von störender Wirkung im Straßenraum, werden ge stalterische Regelungen für die Standorte der 
Restmüll- und Wertstoffbehälter und Fahrradabstellplätze getroffen. 
 
12.4 Einfriedung 
Stabgitter- oder Maschendrahtzäune sind nur in Verbindung mit Strauchpflanzen oder 
Hecken zulässig. Damit das Plangebiet nicht von der Umgebung isoliert wird, gleichzeitig 
aber ein gewisser Schutz der Anwohner ermöglicht wird, sind die befestigten Einfriedungen 
bis 1,10 m Höhe, die Grenzbepflanzung bis 1,50 m Höhe zulässig.  
 
12.5 Werbeanlagen 
Werbeanlangen nehmen auf das architektonische, städtebauliche oder naturgeprägte 
Erscheinungsbild ihrer Umgebung unmittelbar Einfluss. Die Steuerung der Werbeanlagen ist 
für das städtebauliche Erscheinungsbild des Straßenraums maßgeblich. Daher sind 
Werbeanlagen nur am Ort der Leistung auf der der öffentlichen Erschließungsstraße 
zugewandten Seite zulässig. Mit dem Ausschluss von aufdringlichen und überflüssigen 
Werbeanlagen am Baukörper soll das Orts- und Straßenbild geschützt werden.  
 
 
13. Hinweise  
13.1. Bodendenkmale 
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies der „hessenArchäologie“ 
oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen. Dieser Hinweis wird auf 
Grundlage von § 20 Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG) in den Bebauungsplan 
aufgenommen. Anzeigepflichtig sind nach § 20 Abs. 2 HDSchG der Entdecker, der 
Eigentümer des Grundstücks sowie der Leiter der Arbeiten, bei denen die Sache entdeckt 
worden ist. 
Bodendenkmäler sind nach § 19 Hess. Denkmalgesetz bewegliche oder unbewegliche 
Sachen, bei denen es sich um Zeugnisse, Überreste oder Spuren menschlichen, tierischen 
oder pflanzlichen Lebens handelt, die aus Epochen und Kulturen stammen, für die 
Ausgrabungen und Funde eine der Hauptquellen wissenschaftlicher Erkenntnisse sind. 
 
13.2. Umweltschutz 
Im Interesse des Umweltschutzes wird empfohlen, Flächenversiegelungen, Wasser- und 
Energieverbrauch durch geeignete Maßnahmen soweit wie möglich einzuschränken. 
 
13.3. Bodenveränderungen 
Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf organoleptische 
Auffälligkeiten zu achten. Ergeben sich bei den Erdarbeiten Kenntnisse, die den Verdacht 
einer schädlichen Bodenveränderung begründen, sind diese umgehend der zuständigen 
Behörde, dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt 
Darmstadt, Dezernat IV/Da 41.5, Bodenschutz, mitzuteilen. Darüber hinaus ist ein 
Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen.  
 
13. 4 Altstandorte 
Aufgrund der Vornutzung handelt es sich um einen Altstandort gem. 
Altlasteninformationssystems (ALTIS). Eine umwelttechnische Bewertung bzw. 
Altlastenuntersuchung ist daher während des Bebauungsplanverfahrens vom 
Vorhabenträger durchzuführen.

23
 
13.5. Kampfmittelbelastung 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurfgebiet und es muss 
grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangen werden. Bei allen 
Flächen, bei denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden, sind systematische 
Überprüfungen (Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der Bauarbeiten und 
Baugrunduntersuchungen erforderlich. Die „Allgemeinen Bestimmungen für die 
Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ sind zu beachten. 
 
13.6. Klimaschutz  
Maßnahmen zum Klimaschutz müssen entsprechend der Energieeinsparverordnung (EnEV) 
und den Anforderungen des EEWärmeG in der jeweils gültigen Fassung nachgewiesen 
werden. 
 
13.7. Leitungsschutzmaßnahmen  
Um zu ermöglichen, dass das Plangebiet durch weitere Baumpflanzungen begrünt wird, wird 
ein Hinweis zum Pflanzen von Bäumen im Bereich von Leitungen aufgenommen. Da in 
Bestandsgebieten erfahrungsgemäß eine Vielzahl von Leitungen vorhanden ist, ist ein 
solcher Hinweis erforderlich. 
 
13.8. Artenempfehlung 
Es werden landschafts- und standortgerechte Arten für die Bepflanzungen im Plangebiet 
vorgeschlagen. Damit soll die ökologische Qualität im Plangebiet gestärkt werden und ein 
Lebensraum- und Nahrungsangebot für die heimische Fauna geschaffen werden.  
 
 
14. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung (wird im weiteren Verfahren noch ergänzt) 
 
 
15. Regelungen des Durchführungsvertrages (werden im weiteren Verfahren ggf . 
ergänzt) 
Mit dem Vorhabenträger wird gemäß § 12 Abs. 1 BauGB ein Durchführungsvertrag 
abgeschlossen, in dem alle Maßnahmen und Fristen zur Realisierung des Vorhabens 
verbindlich geregelt sind. 
 
Folgende Regelungen werden im Durchführungsvertrag getroffen: 
- Tragung der Planungskosten 
- Fristen zur Durchführung des Vorhabens 
- Anpflanzung von Bäumen und Hecken, sowie dauerhafte Pflege und Erhaltung 
- Dach- und Fassadenbegrünung 
- Einhausung von Müll- und Fahrradabstellflächen 
- Artenschutz: Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen 
- Kampfmittelräumung 
- Ggf. Altlastenbeseitigung 
- Niederschlagswasserversickerung / Zisterne 
- Energieversorgung 
- Energiestandard

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16. Statistik 
 
 Größe des räumlichen Geltungsbereichs ca. 15.140 m² 100,0 % 
 
 Überbaubare Grundstücksfläche 6.400 m² 45,2 % 
  
 Anzahl an neuen Wohneinheiten (WE) ca. 160 WE 
 
 Anzahl an neuen Einwohnern (EW) ca. 368 EW 
 (Belegungsdichte: 2,3 Einwohnern/WE) 
 
 
17. Kosten 
 
Die Kosten der Planung und der im Rahmen des  Bauleitplanverfahrens erforderlichen 
Gutachten übernimmt der Vorhabenträger. Dies wird im Durchführungsvertrag geregelt. 
 
 
18. Liste der berücksichtigten Gutachten 
 
- Fachgutachten Verkehr Berliner Carree Darmstadt (Dezember 2015, Planungsbüro von 
Mörner) 
- Umweltverträglichkeits-Vorprüfung, Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60 – Berliner 
Carree – (April 2016, Modus Consult Speyer GmbH) 
- Schalltechnisches Gutachten (April 2016, Kohnen Berater und Ingenieure)

St
 St
 Tg
 Tg
 Tg
 Tg
 Tg
 Tg
92,5
3
18,7
15,7
17,5
29,4
17,9
66,7
39,3
17,8
16,6
75,7
9,8
10,3
28,6
10,1
12,8
13,5
4
5,7
6
5
8
14,3
20,7
10
18,8
2,8
I
V
V
I
I
V
I
II
I
V
V
I
I
V
V
I
VI
I
I
II-IV
V
I
III
V
KD:130.35
KD:130.49
131.62
131.45
OK:131.88
131.17
131.26
131.05
130.79
131.38
131.69
130.93
131.00
131.18
1/59
1/66
64/67
67/6
115
3
64/48
30
28
64/35
64/38
18
20
22
24
26
36
38
24A
20A
64/121
64/122
14
14A
16
14C
14B
64/310
1/81
64/167
111/5
61
64/309
HsNr.
 59
98
96
I
V
I
Radweg
Grünstreifen
 mit
 Bäumen
Gehweg
Geh-
 und
 Radweg
FußwegRadweg
Grünstreifen
Radweg
Fußweg
Grünstreifen
N
64/210
Baufeld 2 
Wohnen/ Gewerbe
 2
GRmax        3.100 m²
GFmax         7.300 m²
LHmin 5,0 m
AHmax 18,0 m
G
G+F
AHmax = 
18,5 m
L
Ei
 1500/1000
 -MA-
AHmax = 
18,0 m
15
AHmax = 
6,5 m
AHmax = 
16,5 mGebäude
 3.1
Gebäude
 2.2
Gebäude
 2.3
Gebäude
 2.1
Gebäude
 1.1
AHmax = 
21,5 m
Berliner
 Allee
Haardtring
Haardtring
Baufeld 1 
Wohnen/ Gewerbe
 1
GRmax        1.150 m²
GFmax         5.900 m²
Baufeld 4 
Wohnen
GRmax        1.650 m²
GFmax         6.800 m²
Baufeld 3 
Wohnen
GRmax           500 m²
GFmax         1.900 m²
AHmax = 21,5 m
N
M 1:500
Aufstellungsbeschluss: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom ____________. 
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 (1) BauGB im „Darmstädter Echo“ am 
_______________. 
 
 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  
 
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung 
bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 (1) BauGB und Abstimmung  mit 
den Nachbargemeinden mit Schreiben vom _______________.          
 
 
Öffentliche Auslegung: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom_________________. 
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am_______________.  
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Begründung und den 
wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 (2) BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, 
in der Zeit vom ______________ bis einschließlich ____________. 
 
 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  
 
gem. § 4 (2) BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom ____________ . 
 
 
Satzungsbeschluss: 
 
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan, mit der zugehörigen Begründung mit Umweltbericht und den 
im Plan enthaltenen Satzungen wurde gem. §10 (1) BauGB von der Stadtverordnetenversammlung zur 
Satzung beschlossen am ______________. 
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.  
Ausgefertigt: Darmstadt, den ________________. 
 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt          
 
 
 
 
 
 ________________________ 
  Die Dezernentin 
 
 
 
Bekanntmachung: 
 
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses des vorhabenbezogenen Bebauungsplans  
gem. § 10 (3) BauGB und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am ______________. 
Öffentliche Auslegung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben - und Erschließungsplan, 
Begründung und der zusammenfassenden Erklärung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i. V. m. § 7 
(3) der Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit 
vom_____________bis einschließlich______________. 
 
 
Inkrafttreten: 
 
Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans am ______________. 
Darmstadt, den ___________ 
 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 
 ________________________ 
  Die Dezernentin 
 
 
 
 
 
 
Darmstadt, den ___________  Stadtplanungsamt 
 
 
 
 
         _____________________ 
 Jochen Krehbiehl 
 
im Original Maßstab 1:750
05 10 15 20
m
Eine genaue Maßentnahme ist nur auf
Grundlage des Maßstabbalkens
möglich, da druckbedingte
Verzerrungen nicht auszuschließen
sind.
Gesamtverkehrslärm
(Überlagerung von Straßen‐ und Schienenverkehrslärm)
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche nach DIN 4109
Legende
Gebäude
Emissionsband Straße
Straße
Lichtzeichenanlage
Emissionsband Schiene
Schalltechnisch‐städtebaulich‐strategische Beratung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
W 60 ‐ Berliner Allee / Haardtring
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Schalltechnisches Gutachten 01 ‐ Anlage 04.01.01
Datei: 14029_sct_gut01_160212_anl_04_01_03 
Datum: 16.02.2016
Ergebnisdateien: GLK 301 ++ 302
Datengrundlage:
Wissenschaftsstadt Darmstadt Stadtvermessungsamt und
Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation“
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche 
nach DIN 4109 in dB(A)
  I <= 55  I
55 < II <= 60  II
60 < III <= 65  III
65 < IV <= 70  IV
70 < V <= 75  V
75 < VI <= 80  VI
80 < VII    VII
im Original Maßstab 1:750
05 10 15 20
m
Eine genaue Maßentnahme ist nur auf
Grundlage des Maßstabbalkens
möglich, da druckbedingte
Verzerrungen nicht auszuschließen
sind.
Gesamtverkehrslärm
(Überlagerung von Straßen‐ und Schienenverkehrslärm)
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche nach DIN 4109
Legende
Gebäude
Emissionsband Straße
Straße
Lichtzeichenanlage
Emissionsband Schiene
Schalltechnisch‐städtebaulich‐strategische Beratung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
W 60 ‐ Berliner Allee / Haardtring
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Schalltechnisches Gutachten 01 ‐ Anlage 04.01.01
Datei: 14029_sct_gut01_160212_anl_04_01_03 
Datum: 16.02.2016
Ergebnisdateien: GLK 301 ++ 302
Datengrundlage:
Wissenschaftsstadt Darmstadt Stadtvermessungsamt und
Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation“
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche 
nach DIN 4109 in dB(A)
  I <= 55  I
55 < II <= 60  II
60 < III <= 65  III
65 < IV <= 70  IV
70 < V <= 75  V
75 < VI <= 80  VI
80 < VII    VII
Aufstellungsbeschluss: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom ____________. 
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 (1) BauGB im „Darmstädter Echo“ am 
_______________. 
 
 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  
 
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung 
bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 (1) BauGB und Abstimmung  mit 
den Nachbargemeinden mit Schreiben vom _______________.          
 
 
Öffentliche Auslegung: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom_________________. 
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am_______________.  
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Begründung und den 
wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 (2) BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, 
in der Zeit vom ______________ bis einschließlich ____________. 
 
 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  
 
gem. § 4 (2) BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom ____________ . 
 
 
Satzungsbeschluss: 
 
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan, mit der zugehörigen Begründung mit Umweltbericht und den 
im Plan enthaltenen Satzungen wurde gem. §10 (1) BauGB von der Stadtverordnetenversammlung zur 
Satzung beschlossen am ______________. 
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.  
Ausgefertigt: Darmstadt, den ________________. 
 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt          
 
 
 
 
 
 ________________________ 
  Die Dezernentin 
 
 
 
Bekanntmachung: 
 
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses des vorhabenbezogenen Bebauungsplans  
gem. § 10 (3) BauGB und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am ______________. 
Öffentliche Auslegung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben - und Erschließungsplan, 
Begründung und der zusammenfassenden Erklärung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i. V. m. § 7 
(3) der Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit 
vom_____________bis einschließlich______________. 
 
 
Inkrafttreten: 
 
Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans am ______________. 
Darmstadt, den ___________ 
 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 
 ________________________ 
  Die Dezernentin 
 
 
 
 
 
 
Darmstadt, den ___________  Stadtplanungsamt 
 
 
 
 
         _____________________ 
 Jochen Krehbiehl 
 
Aufstellungsbeschluss: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom ____________. 
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 (1) BauGB im „Darmstädter Echo“ am 
_______________. 
 
 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  
 
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung 
bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 (1) BauGB und Abstimmung  mit 
den Nachbargemeinden mit Schreiben vom _______________.          
 
 
Öffentliche Auslegung: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom_________________. 
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am_______________.  
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Begründung und den 
wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 (2) BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, 
in der Zeit vom ______________ bis einschließlich ____________. 
 
 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  
 
gem. § 4 (2) BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom ____________ . 
 
 
Satzungsbeschluss: 
 
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan, mit der zugehörigen Begründung mit Umweltbericht und den 
im Plan enthaltenen Satzungen wurde gem. §10 (1) BauGB von der Stadtverordnetenversammlung zur 
Satzung beschlossen am ______________. 
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.  
Ausgefertigt: Darmstadt, den ________________. 
 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt          
 
 
 
 
 
 ________________________ 
  Die Dezernentin 
 
 
 
Bekanntmachung: 
 
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses des vorhabenbezogenen Bebauungsplans  
gem. § 10 (3) BauGB und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am ______________. 
Öffentliche Auslegung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben - und Erschließungsplan, 
Begründung und der zusammenfassenden Erklärung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i. V. m. § 7 
(3) der Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit 
vom_____________bis einschließlich______________. 
 
 
Inkrafttreten: 
 
Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans am ______________. 
Darmstadt, den ___________ 
 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 
 ________________________ 
  Die Dezernentin 
 
 
 
 
 
 
Darmstadt, den ___________  Stadtplanungsamt 
 
 
 
 
         _____________________ 
 Jochen Krehbiehl 
 
im Original Maßstab 1:750
05 10 15 20
m
Eine genaue Maßentnahme ist nur auf
Grundlage des Maßstabbalkens
möglich, da druckbedingte
Verzerrungen nicht auszuschließen
sind.
Gesamtverkehrslärm
(Überlagerung von Straßen‐ und Schienenverkehrslärm)
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche nach DIN 4109
Legende
Gebäude
Emissionsband Straße
Straße
Lichtzeichenanlage
Emissionsband Schiene
Schalltechnisch‐städtebaulich‐strategische Beratung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
W 60 ‐ Berliner Allee / Haardtring
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Schalltechnisches Gutachten 01 ‐ Anlage 04.01.01
Datei: 14029_sct_gut01_160212_anl_04_01_03 
Datum: 16.02.2016
Ergebnisdateien: GLK 301 ++ 302
Datengrundlage:
Wissenschaftsstadt Darmstadt Stadtvermessungsamt und
Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation“
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche 
nach DIN 4109 in dB(A)
  I <= 55  I
55 < II <= 60  II
60 < III <= 65  III
65 < IV <= 70  IV
70 < V <= 75  V
75 < VI <= 80  VI
80 < VII    VII
Schalltechnisch-städtebaulich-strategische 
Beratung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
W 60 - Berliner Allee / Haardtring
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gesamtverkehrslärm
(Überlagerung von Straßen- und Schie-
nenverkehrslärm)
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche 
nach DIN 4109
Schalltechnisches Gutachten 01 - Anlage 04.01.01
Datei: 14029_sct_gut01_160212_anl_04_01_03
Datum: 16.02.2016
Ergebnisdateien: GLK 301 ++ 302
I Planungsrechtliche Festsetzungen 
 
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I 2004, S. 2414) i.V.m. der 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132) und der 
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden 
festgesetzt: 
 
 
1. Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs 
 
Im Plangebiet sind nach § 12 BauGB  nur solche Vorhaben zulässig, zu deren 
Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem 
Bebauungsplan verpflichtet. 
 
 
2. Nutzungsschablone 
 
Baufelder 1-4 
Art der Nutzung (s. Ziff. I. 3) 
 Maß der Nutzung (s. Ziff. I. 4.1 und 4.2) 
 
2.1  Definition Baufeld    
  
Das Baufeld besteht aus einem Baufenster oder zwei direkt aneinander 
grenzenden Baufenster n, die durch eine Baugrenze  geteilt sind . Die 
Festsetzung Art und Maß der Nutzung gilt jeweils für das gesamte Baufeld. 
 
2.2  Verbindung der Baufenster zu Baufelder 
 
 
3. Art der baulichen Nutzung  
(§ 9 Abs. 1 Nr.1 i.V.m. § 12 BauGB) 
 
3.1 Im Geltungsbereich sind  ausschließlich Wohnnutzungen zulässig  sowie 
gewerbliche Nutzungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören.  
 
Innerhalb der Baufelder ist die in der Nutzungsschablone (Planzeichnung)  
festgesetzte Art der baulichen Nutzung zulässig. 
 
Vergnügungsstätten sowie sonstige Gewerbebetriebe und Nutzungen , die der 
gewerblichen sexuellen Betätigung und Zurschaustellung dienen (Bordelle, 
bordellartige Betriebe), sind im Geltungsbereich unzulässig. 
 
Werbeanlagen zur Fremdwerbung sind im Geltungsbereich unzulässig.  
 
3.2 Wohnen:  
Zulässig sind ausschließlich Wohnnutzung sowie  Räume für freie Berufe  sowie 
Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke. 
 
3.3 Gewerbe 1:  
Zulässig sind Geschäfts - und Büronutzungen, Schank- und Speisewirtschaften 
sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes , mit einer Bettenzahl von weniger 
als insgesamt 100 oder mit einer Gästezimmerzahl von weniger als insgesamt 
80, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltung und Anlage n für 
kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Z wecke, die das 
Wohnen nicht wesentlich stören.  
 
Es sind nur die der Versorgung des Gebiets dienende n Einzelhandelsbetriebe 
bis maximal 800 m
2 Verkaufsfläche insgesamt  und nahversorgungsrelevantem 
Sortiment zulässig.  
 
 Nahversorgungsrelevante Sortimentenliste  (Auszug aus dem  Einzelhandels- 
und Zentrenkonzept): 
- Drogeriewaren (Wasch- und Putzmittel, Kosmetikartikel) 
5.2 Im gesamten Geltungsbereich sind max. 2 Pylone mit einer max. Höhe von 
8,00 m außerhalb der Baugrenzen zulässig. 
 
 
6. Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen 
 (§ 9 Abs. 1 Nr. 4; Nr. 22 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO) 
 
6.1 Flächen für Stellplätze 
 
Stellplätze sind ausschließlich innerhalb der hierfür festgesetzten Flächen 
zulässig. 
 
6.2 Tiefgaragen 
 
Tiefgaragen sind  ausschließlich innerhalb der überbaubaren 
Grundstücksflächen und in den hierfür festgesetzten Flächen zulässig. 
 
 
7. Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
 
Ein- und Ausfahrten 
Es sind ausschließlich die durch Planzeichen gekennzeichneten Ein - und 
Ausfahrten zulässig. 
 
 
8. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 
 
8.1 Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit sowie  der anliegenden Hochschule, 
Fahrrecht zugunsten der  anliegenden Hochschule und der berechtigten Ver - 
und Entsorgungsträger. 
 
8.2 Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit  
 
8.3 Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger 
 
 
9. Hauptver- und –entsorgungsleitungen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB) 
 
 Bestehender Hauptsammler für Abwasser, unterirdisch 
 
 
10. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und Nr. 24 BauGB) 
 
10.1 Niederschlagswasserversickerung 
 
10.1.1  Niederschlagswasser ist bei Wohnnutzung in Zisternen zu sammeln. Nicht als 
Brauchwasser genutztes Niederschlagswasser soll, soweit  
wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen,  (auf 
den Baugrundstücken) versickert werden. 
 
10.1.2 Private Erschließungsflächen, PKW -Stellplätze und sonstige bef estigte 
Grundstücksfreiflächen sind so herzustellen, dass anfallendes Regenwasser 
versickern kann. Dabei sind wasserg ebundene Decken, Pflast er mit breiten 
Fugen bzw. versickerungsfähiges Pflaster sowie Schotterrasen zu verwenden.  
 
10.2 Dachbegrünung  
 
Flachdächer und flach geneigte Dächer mit einer Dachneigung bis zu 5° und 
einer zusammenhängenden Fläche von min. 15 m² sind extensiv zu begrünen. 
Technische Ein- und Aufbauten und deren Zuwegungen  sowie Dachöffnungen 
sind von der Verpflichtung zur Dachbegrünung ausgenommen . Diese 
Ausnahme gilt nicht für Solaranlagen.  
 
Absorptionsgrad von ≥ 80 % bis zu in einer Tiefe von 10 m gemessen von der 
Zufahrtsöffnung in der Fassade. 
 
12.4.3  Tiefgaragenzufahrt zum Verb rauchermarkt im Gebäude 3.1 : Absorbierende 
Verkleidung der Decke und der Außenwände (bis auf einen Sockel von 50  cm 
Höhe) mit einem mittleren Absorptionsgrad von ≥ 80 % bis zu in einer Tiefe von 
10 m gemessen von der Zufahrtsöffnung in der Fassade. 
 
12.4.4  Lkw-Andienungszone im Gebäude 3.1 und Überdachung der Vorzone : 
Absorbierende Verkleidung der Decke und der Außenwände (bis auf einen 
Sockel von 50 cm Höhe) mit einem mittleren Absorptionsgrad von ≥ 80 %. 
 
12.5 Zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkunge n wird der Schallleistungspegel 
der haustechnischen Anlagen begrenzt: 
 
Lüftungsgerät Gebäude 1.1 (Baufeld 1) LWA = 74,0 dB(A) 
Lüftungsgerät Gebäude 2.1 (Baufeld 3) LWA = 68,3 dB(A) 
Lüftungsgerät Gebäude 2.2 (Baufeld 4) LWA = 74,0 dB(A) 
Lüftungsgerät Gebäude 2.3 (Baufeld 4) LWA = 74,0 dB(A) 
Lüftungsgerät Gebäude 3.1 (Baufeld 2) LWA = 71,0 dB(A) 
Rückkühler Gebäude 1.1 (Baufeld 1) LWA = 83,0 dB(A) 
Rückkühler Markt Gebäude 3.1 (Baufeld 2) LWA = 63,0 dB(A) 
 
12.6 Organisatorische Maßnahmen  
  
12.6.1 Die Andienung de r Einzelhandelsbetriebe und der gewerblichen Nutzungen i n 
den  Baufeldern 1 und 2 ( Gebäude 1.1 und 3.1) ist nur zwischen 06.00 und 
22.00 Uhr zulässig. 
 
12.6.2  Die Öffnungszeiten de r Einzelhandelsbetriebe  sind zu begrenzen , sodass 
keine Nutzung der Tiefgarage in der Zeit zwischen 22.00 und 06.00 Uhr erfolgt. 
 
12.6.3 Die Nutzung der Freifläche n durch Außengastronomie ist nur zwischen 06.00 
und 22.00 Uhr zulässig. 
 
 
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
 
Aufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 
46) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
 
 
1. Dachform 
 
Es sind ausschließlich Flachdächer mit einer Neigung von höchstens 5° 
zulässig.  
 
2. Technische Aufbauten 
 
Anlagen und Einrichtungen zur Nutzung der Solaranlagen sind auf den Dächern 
im gesamten Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in Verbindung mit der 
Dachbegrünung, zulässig (vgl. auch I. Nr. 9.2) . Sie sollen mindestens einen 
Abstand von 1 m zur nächstgelegenen Außenwand bzw. Attika einhalten. 
 
3. Gestaltung von Nebenanlagen und Gemeinschaftsanlagen 
 
Mülltonnen oder Müllbehälter sind in Schränken oder in geschlossenen 
Räumen unterzubringen bzw. als Gruppenanlagen im Freien durch bauliche 
Maßnahmen der Sicht zu entziehen oder intensiv einzugrünen. 
 
4. Einfriedung 
 
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune nur in Verbindung mit 
Strauchpflanzungen oder Hecken bis max. 1,10 m  Höhe. Strauchpflanzungen 
- Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Back - und Fleischwaren, Getränke, Tee, 
Tabakwaren, Reformwaren) 
- Pharmazeutika 
- (Schnitt-) Blumen 
- Zeitungen / Zeitschriften 
 
3.4 Gewerbe 2:  
Zulässig ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit 
nahversorgungsrelevantem Sortiment (s. Sortimentsliste Ziff. I. Nr. 3.3) mit max. 
1.450 m
2 Verkaufsfläche.  
 
Zulässig sind sonstige Gewerbebetriebe , Anlagen für Verwaltung und Anlagen 
für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke , die das 
Wohnen nicht wesentlich stören. 
 
 
4. Maß der baulichen Nutzung  
(§ 9 Abs. 1 Nr.1 BauGB und § 16 ff. BauNVO) 
 
4.1 Grundfläche 
 
Innerhalb der Baufelder gilt die in der Nutzungsschablone (Planzeichnung)  
festgesetzte maximal zulässige Grundfläche (GRmax).  
 
Terrassen sind außerhalb der Baugrenzen zulässig und werden nicht auf die 
angegebene maximal zulässige Grundfläche angerechnet. 
 
Die zulässig e Grundfläche darf durch die Grundflächen von Terrassen, 
Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und 
baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das 
Baugrundstück lediglich unterbaut wird (Tiefgaragen) im gesamten 
Geltungsbereich bis zu 5.500 m
2 in der Summe überschritten werden.  
 
4.2 Geschossfläche 
 
Innerhalb der Baufelder gilt die in der Nutzungsschablone 
(Planzeichnung)festgesetzte maximal zulässige Geschossfläche (GFmax).  
 
Flächen von  Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen , die nicht 
Vollgeschosse sind, einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und 
einschließlich ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen. 
 
4.3 Höhe baulicher Anlagen 
 
4.3.1 Es ist innerhalb der Baugrenzen die d urch Planeintrag festgesetzte maximale 
Außenwandhöhe (AHmax.) zulässig. Die maximale Außenwandhöhe ist der 
obere Abschluss der Wand  gemessen vom Höhenbezugspunkt (I. Nr. 4.3.3). 
Notwendige Aufzugsüberfahrten  und Gebäude -Technikanlagen dürfen die 
festgesetzte AHmax. um max. 2,0  m überschreiten. Die Überschreitung muss 
allseitig mindestens einen Abstand zur darunterliegenden Gebäudeaußenwand 
aufweisen, die der Höhe des Aufbaus entspricht  
 
4.3.2 Durch Planeintrag ist die lichte Höhe ( LHmin) als Mindestmaß festgesetzt. Der 
auskragende Baukörper darf die festgesetzte lichte Höhe an dieser Stelle nicht 
unterschreiten. 
 
4.3.3 Der Höhenbezugspunkt wird mit 131.88 m ü. NN festgesetzt.  
 
 
5. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen  
 (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO) 
 
5.1  Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt.   
 
Terrassen sind außerhalb der Baugrenzen zulässig, auch wenn diese mit dem 
Hauptkörper verbunden sind.  
 
10.3 Zur Wegebeleuchtung sind insektenfreundliche Leuchtmittel (z.B. 
Natriumdampf- Hochdrucklampen, LED) zu verwenden. 
 
 
11. Flächen zu m Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, 
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB) 
 
11.1 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a 
BauGB) 
 
11.1.1 Die festgesetzten Flächen sind mit Rasenflächen, Bäumen und Sträuchern 
gemäß Artenempfehlung ( s. Ziff. III Nr. 8) anzulegen und zu unterhalten. Es ist 
auf den festgesetzten Flächen insgesamt eine Baumreihe hochstämmige r 
Bäume parallel zur öffentlichen Verkehrsfläche herzustellen. Die sechs 
Bestandsbäume am Haardtring sollen dabei um fünf Bäume gemäß 
Artenempfehlung (s. Ziff. III Nr. 8) ergänzt werden. 
 
11.1.2 Die festgesetzten anzupflanzenden Bäume sind als hochstämmige Bäume nach 
Artenempfehlung ( s. Ziff. III Nr.  8) mit einem Mindest stammumfang von 18 -
20 cm zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust gleichwertig zu 
ersetzen. Für anzupflanzende Bäume außerhalb der Fläch en zum Anpflanzen 
(Ziff. I. Nr. 10.1 .1) sind Baumscheibe n von je mindestens 6 m² Größe 
vorzuhalten. Von den festgesetzten Pflanzstandorten mit den dazugehörigen 
Baumscheiben kann bis maximal 5 m abgewichen werden. 
 
11.2 Zu erhaltende Bäume  
 
Die zu erhaltende Bäume sind dauerhaft gegen jede Beeinträchtigung zu 
schützen und bei Verlust durch hochstämmige Bäume nach Artenempfehlung 
(s. Ziff. III Nr. 8) mit einem Mindeststammumfang von 18-20 cm zu ersetzen.  
Für zu erhaltende Bäume außerhalb der Flächen  zum Anpflanzen sind 
Baumscheiben von je mindestens 6 m² Größe vorzuhalten. 
 
11.3 Grundstücksfreiflächen 
 
Die nicht überbauten Grundstücksfreiflächen sind gärtnerisch anzulegen und 
als Grünflächen zu erhalten. Zuwegungen und versiegelte Flä chen sind hiervon 
ausgenommen.  
 
11.4 Alle Bepflanzungen bzw. Ansaaten sind gemäß DIN 18 916 und 18917 
fachgerecht durch zuführen, gemäß DIN 18919 zu pfl egen und dauerhaft zu 
erhalten. 
 
 
12. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
 
12.1 An den gemäß Planzeichnung festgesetzten Fassaden sind k eine 
ungeschützten offenen Außenwohnbereiche, wie z. B. Loggien, Balkone, 
Terrassen, Wohngärten anzuordnen. 
 
12.2 Gemäß der Karte „Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche nach DIN 4109“ 
sind für schutzbedürftige  Räume nach DIN 4109 Schalldämmungen der 
Außenbauteile vorzusehen.  
 
12.3 Im gesamten Geltungsbereich sind für in der Nacht zum Schlafen genutzte 
Aufenthaltsräume fensterunabhängige, schallgedämmte Lüftungsanlagen 
einzubauen. 
 
12.4 Bauliche Schallschutzmaßnahmen  
 
12.4.1  Folgende bauliche Maßnahmen  sind innerhalb der Gebäudehülle  zum Schutz 
vor schädlichen Umwelteinwirkungen durchzuführen: 
 
12.4.2  Tiefgaragenzufahrt im Gebäude 2.3 : Absorbierende Verkleidung der Decke und 
der Außenwände (bis auf einen Sockel von 50  cm Höhe) mit einem mittleren 
oder Hecken sind als Grenzbepflanzung bis zu einer max. Höhe von 1,50 m  
zulässig. 
 
5. Werbeanlagen 
 
Werbeanlagen sind nur am Gebäude (am Ort der Leistung) auf der der 
öffentlichen Erschließungsstraße zugewandten Seite zulässig. Werbeanlagen 
mit grellem, wechselndem oder bewegtem Licht sowie Projektionen sind 
unzulässig. 
 
 
III. Hinweise 
 
1. Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften 
Die genannten Gesetze, Verordnungen, DIN -Normen und die sonstigen 
zitierten Vorschriften können im Stadtplanungsamt, Bessunger  Straße 125, 
Block D, zu den üblichen Bürozeiten eingesehen werden. 
 
2. Bodendenkmale 
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies der 
hessenArchäologie oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich 
anzuzeigen. 
 
3. Umweltschutz 
Im Interesse des Umweltschutzes wird empfohlen, Flächenversiegelungen, 
 Wasserverbrauch- und Energieverbrauch durch geeignete Maßnahmen soweit 
wie möglich einzuschränken. 
 
4. Bodenveränderungen 
Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erford ern, ist auf 
organoleptische Auffälligkeiten zu achten. Ergeben sich bei den Erdarbeiten 
Kenntnisse, die den Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung begründen, 
sind diese umgehend der zuständigen Behörde, dem Regierungspräsidium 
Darmstadt, Abteilung Ar beitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dezernat IV/Da 
41.5, Bodenschutz, mitzuteilen. Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in 
Altlastenfragen hinzuzuziehen.  
 
5. Altstandorte 
Im Be reich des Bebauungsplanes liegt  folgender ungeprüfter Eintrag als 
Altstandort gemäß Altlasteninformationssystem (ALTIS) vor:  
- Berliner Allee 59: Druckereiverlag, Schrott und Abfallstoffe  (ALTIS-Nr.: 
41100005/001038) 
 
Eine Einzelfallrecherche oder höherwertige umwelttechnische Bewertungen 
sind in Abstimmung mit der zuständigen Bodenschutzbehörde durchzuführen. 
Daher wird der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet, die 
Kosten und die Durchführung von diesen Maßnahmen zu tragen. Bei 
Feststellung von Kontaminationen hat er die einschlägigen umweltrechtlichen 
Vorschriften zu beachten und die Kosten einer notwendigen Bodensanierung zu 
tragen. 
 
5. Kampfmittelbelastung
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurfgebiet 
und es muss grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangen 
werden. Bei  allen Flächen, bei denen bodeneingreifende Maßnahmen 
stattfinden, sind systematische Überprüfungen (Sondierungen auf Kampfmittel) 
vor Beginn der Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen erforderlich. Die 
„Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ 
sind zu beachten. 
 
6. Klimaschutz  
Maßnahmen zum Klimaschutz müssen entsprechend der 
Energieeinsparverordnung (EnEV)  und den Anforderungen des 
EEWärmeG in der jeweils gültigen Fassung nachgewiesen werden. 
 
 
 
 
7. Leitungsschutzmaßnahmen  
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien 
GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungen aufweisen. 
Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Ver - und Entsorgungsleitungen 
gegen Wurzeleinwirkungen zu sich ern oder die Standorte der Bäume 
entsprechend zu verschieben.  
 Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem 
Versorgungsträger abzustimmen. 
 
 
8. Artenempfehlung 
 
 
IV. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 
BauGB 
 
Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird der Vorhaben - und 
 Erschließungsplan des Büros __________________ vom __________, sowie 
der Durchführungsvertrag vom _____________. 
 
 
Absorptionsgrad von ≥ 80 % bis zu in einer Tiefe von 10 m gemessen von der 
Zufahrtsöffnung in der Fassade. 
 
12.4.3  Tiefgaragenzufahrt zum Verb rauchermarkt im Gebäude 3.1 : Absorbierende 
Verkleidung der Decke und der Außenwände (bis auf einen Sockel von 50  cm 
Höhe) mit einem mittleren Absorptionsgrad von ≥ 80 % bis zu in einer Tiefe von 
10 m gemessen von der Zufahrtsöffnung in der Fassade. 
 
12.4.4  Lkw-Andienungszone im Gebäude 3.1 und Überdachung der Vorzone : 
Absorbierende Verkleidung der Decke und der Außenwände (bis auf einen 
Sockel von 50 cm Höhe) mit einem mittleren Absorptionsgrad von ≥ 80 %. 
 
12.5 Zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkunge n wird der Schallleistungspegel 
der haustechnischen Anlagen begrenzt: 
 
Lüftungsgerät Gebäude 1.1 (Baufeld 1) LWA = 74,0 dB(A) 
Lüftungsgerät Gebäude 2.1 (Baufeld 3) LWA = 68,3 dB(A) 
Lüftungsgerät Gebäude 2.2 (Baufeld 4) LWA = 74,0 dB(A) 
Lüftungsgerät Gebäude 2.3 (Baufeld 4) LWA = 74,0 dB(A) 
Lüftungsgerät Gebäude 3.1 (Baufeld 2) LWA = 71,0 dB(A) 
Rückkühler Gebäude 1.1 (Baufeld 1) LWA = 83,0 dB(A) 
Rückkühler Markt Gebäude 3.1 (Baufeld 2) LWA = 63,0 dB(A) 
 
12.6 Organisatorische Maßnahmen  
  
12.6.1 Die Andienung de r Einzelhandelsbetriebe und der gewerblichen Nutzungen i n 
den  Baufeldern 1 und 2 ( Gebäude 1.1 und 3.1) ist nur zwischen 06.00 und 
22.00 Uhr zulässig. 
 
12.6.2  Die Öffnungszeiten de r Einzelhandelsbetriebe  sind zu begrenzen , sodass 
keine Nutzung der Tiefgarage in der Zeit zwischen 22.00 und 06.00 Uhr erfolgt. 
 
12.6.3 Die Nutzung der Freifläche n durch Außengastronomie ist nur zwischen 06.00 
und 22.00 Uhr zulässig. 
 
 
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
 
Aufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 
46) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
 
 
1. Dachform 
 
Es sind ausschließlich Flachdächer mit einer Neigung von höchstens 5° 
zulässig.  
 
2. Technische Aufbauten 
 
Anlagen und Einrichtungen zur Nutzung der Solaranlagen sind auf den Dächern 
im gesamten Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in Verbindung mit der 
Dachbegrünung, zulässig (vgl. auch I. Nr. 9.2) . Sie sollen mindestens einen 
Abstand von 1 m zur nächstgelegenen Außenwand bzw. Attika einhalten. 
 
3. Gestaltung von Nebenanlagen und Gemeinschaftsanlagen 
 
Mülltonnen oder Müllbehälter sind in Schränken oder in geschlossenen 
Räumen unterzubringen bzw. als Gruppenanlagen im Freien durch bauliche 
Maßnahmen der Sicht zu entziehen oder intensiv einzugrünen. 
 
4. Einfriedung 
 
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune nur in Verbindung mit 
Strauchpflanzungen oder Hecken bis max. 1,10 m  Höhe. Strauchpflanzungen 
5.2 Im gesamten Geltungsbereich sind max. 2 Pylone mit einer max. Höhe von 
8,00 m außerhalb der Baugrenzen zulässig. 
 
 
6. Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen 
 (§ 9 Abs. 1 Nr. 4; Nr. 22 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO) 
 
6.1 Flächen für Stellplätze 
 
Stellplätze sind ausschließlich innerhalb der hierfür festgesetzten Flächen 
zulässig. 
 
6.2 Tiefgaragen 
 
Tiefgaragen sind  ausschließlich innerhalb der überbaubaren 
Grundstücksflächen und in den hierfür festgesetzten Flächen zulässig. 
 
 
7. Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
 
Ein- und Ausfahrten 
Es sind ausschließlich die durch Planzeichen gekennzeichneten Ein - und 
Ausfahrten zulässig. 
 
 
8. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 
 
8.1 Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit sowie  der anliegenden Hochschule, 
Fahrrecht zugunsten der  anliegenden Hochschule und der berechtigten Ver - 
und Entsorgungsträger. 
 
8.2 Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit  
 
8.3 Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger 
 
 
9. Hauptver- und –entsorgungsleitungen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB) 
 
 Bestehender Hauptsammler für Abwasser, unterirdisch 
 
 
10. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und Nr. 24 BauGB) 
 
10.1 Niederschlagswasserversickerung 
 
10.1.1  Niederschlagswasser ist bei Wohnnutzung in Zisternen zu sammeln. Nicht als 
Brauchwasser genutztes Niederschlagswasser soll, soweit  
wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen,  (auf 
den Baugrundstücken) versickert werden. 
 
10.1.2 Private Erschließungsflächen, PKW -Stellplätze und sonstige bef estigte 
Grundstücksfreiflächen sind so herzustellen, dass anfallendes Regenwasser 
versickern kann. Dabei sind wasserg ebundene Decken, Pflast er mit breiten 
Fugen bzw. versickerungsfähiges Pflaster sowie Schotterrasen zu verwenden.  
 
10.2 Dachbegrünung  
 
Flachdächer und flach geneigte Dächer mit einer Dachneigung bis zu 5° und 
einer zusammenhängenden Fläche von min. 15 m² sind extensiv zu begrünen. 
Technische Ein- und Aufbauten und deren Zuwegungen  sowie Dachöffnungen 
sind von der Verpflichtung zur Dachbegrünung ausgenommen . Diese 
Ausnahme gilt nicht für Solaranlagen.  
 
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
Rechtsgrundlagen: 
 
 
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch 
Art. 6 des Gesetzes vom 20.10.2015 (BGBl. I S. 1722) 
 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zuletzt 
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) 
 
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) 
 
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180), geändert durch Art. 3 
des Gesetzes vom 30.11.2015 (GVBl. I S. 457, 495) 
 
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl.  
I S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 25.11.2014 (GVBl. I S. 321) 
 
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert 
durch Gesetz vom 20.12.2015 (GVBl. I S. 618) 
 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt 
geändert durch Art. 421 der Verordnung vom 31.08.2015 (BGBl. I S. 1474) 
 
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 
20.12.2010 (GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 17.12.2015 
(GVBl. I S. 607) 
  
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch 
Gesetz vom 28.09.2015 (GVBl. I S. 338) 
  
Hess. Denkmalschutzgesetz (DSchG) i.d.F. vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 262, 270), zuletzt 
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 30.11.2015 (GVBl. I S. 523) 
 
Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), 
zuletzt geändert durch Art. 76 der Verordnung vom 31.08.2015 (BGBl. I S. 1474) 
 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I 
S. 94), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 21.12.2015 (BGBl. I S. 2490) 
 
 
 
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 mG+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
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Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
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Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
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GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
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Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
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GRmax = 1.150 m²
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Maß der baulichen Nutzung
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Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
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GFmax = 5.900 m²
z.B.
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GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
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Maß der baulichen Nutzung
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Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
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GRmax = 1.150 m²
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Maß der baulichen Nutzung
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Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
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GRmax = 1.150 m²
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Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
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GRmax = 1.150 m²
z.B.
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Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
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GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
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Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
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GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
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Maß der baulichen Nutzung
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Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
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GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
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Maß der baulichen Nutzung
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Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
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GRmax = 1.150 m²
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St
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Maß der baulichen Nutzung
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Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
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Maß der baulichen Nutzung
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Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.150 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
Entwurfsverfasser:Bauherr:
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG
Architekten und Stadtplaner
BDA / DASL / dwb
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
www.planquadrat.com
Cityraum GmbH & Co. KG
Schwanenstraße 3
64739 Höchst im Odw.
www.cityraum.de
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT
Gemarkung Darmstadt    Flur 17    Maßstab 1:500
Vorhabenbezogener 
Bebauungsplan W 60
- Berliner Allee/Haardtring -  
- Vorentwurf - 
Planstand 27.06.2016

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
28.06.2016 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassu ng Magistrat 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2016/0266 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - (Beschluss 
zur frühzeitigen Beteiligung)  
 
Vorlage vom: 27.06.2016  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Dem mit den städtischen Ämtern abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) 
(Anlage 1), dem vorliegenden Vorentwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 
– Berliner Allee / Haardtring – (wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt)  und den 
allgemeinen Zielen und Zwecken d er Planung (Anlage 2) wird zugestimmt. Sie sind der 
frühzeitigen Unterrichtung der Öffent lichkeit gem. §  3 Abs. 1 BauGB und der Unterrichtung 
der Behörden und sonstigen Träger  öffentlicher Belange gem. §  4 Abs. 1 BauGB zugrunde zu 
legen. 
 
2. Die frühzeitige U nterrichtung der Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB erfolgt bei der 
Stadtbauverwaltung - Stadtplanungsamt - auf die Dauer eines Monats durch Auslegung der 
unter Punkt 1. genannten Planungsunterlagen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 
– Berliner Allee / Haardtring –. Während dieser Zeit ist Gelegenheit zur Äußerung und

- 2 - 
Erörterung gegeben.  
Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger  öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB erfolgt parallel hierzu schriftlich.  
 
 
Anlagen: Anlage 1: Vorhaben- und Erschließungsplan zum Bebauungsplan W 60  
Anlage 2: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung zum Bebauungsplan W 60  
Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 (wird zu den Sitzungen 
aufgehängt/ausgelegt)  
 
Datenschutzrelevante Anlag e:  
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2016/266 vom 27.06.2016:  
 
Mit dem vorhab enbezogenen Bebauungsplanes W 60 - Berliner Allee / Haardtring - wird die 
planungsrechtliche Voraussetzung für eine  Neubebauung des ehemaligen Prinovis -Geländes 
geschaffen. Der Vorhabenträger beabsichtigt eine Bebauung mit vorwiegend Wohnnutzung 
und gewerblicher Nutzung, die das Wohnen nicht wesentlich stört. Geplant ist die Errichtung 
von 130 Wohneinheiten (2 -4 Zi-Whg.) sowie 45 Wohnappartements. Des Weiteren ist ein 
großflächiger Einzelhandelsmarkt mit nahversorgungsrelevantem Sortiment geplant.  
 
Für das Plangebiet existiert kein rechtskräftiger Bebauungsplan, jedoch liegt es im 
Geltungsbereich eines Fluchtlinienplans (Nr. 265) aus dem Jahre 1959. Dieser wird in dem 
Teilbereich des vorhabenbezogene Bebauungsplans W 60 durch diesen ersetzt.  
Um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 aus dem 
Flächennutzungsplan (FNP) zu gewährleisten, ist eine Änderung des FNP´s erforderlich. 
Diese Änderung erfolgt im „P arallelverfahren“ gem. § 8 Abs. 3 BauGB  (siehe 
Magistratsvorlage Nr. 2016/ 267). 
 
Das Grundstück im Westen von Darmstadt war – dem Namen Verlegerviertel entsprechend – 
mit einer ehemaligen Druckereihalle und dazugehörigen Gebäudeteilen mit Büros nahezu 
komplett überbaut. Nach Aufgabe des Standorts, zuletzt genutzt durch Prinovis , stand die 
Halle leer, bis sie im Jahr e 2015 abgerissen wurde. Seitdem liegt das Grundstück brach und 
wurde für eine künftige Entwicklung des Grundstücks baureif gemacht.  
 
Aufgrund der vorherigen, nahezu kompletten Versiegelung durch die flächenintensive 
Druckereinutzung, befinden sich nur sehr wenige Grünflächen bzw. Bäume und Gehölze auf 
dem Grundstück. Die vorhandenen Grünstrukturen befinden sich ausschließlich entlang der 
äußeren Grundstücksgrenzen, an den Straßen Berliner Allee und Haardtring. Das übrige 
Grundstück wurde vollständig geräumt und stellt sich derzeit als Brachfläche dar.  
 
Das städtebauliche Konzept für das „Berliner Carree“ sieht ein rechtwinkliges 
Gebäudeensemble b estehend aus vier Baukörpern vor, mit einer öffentlichen 
Wegeverbindung von Norden nach Süden, einem Grünzug entlang der nördlichen 
Grundstücksgrenze und begrünte Gärten und Vorbereichen der Wohngebäude. Der größte 
Teil des Baugrundstücks ist durch eine Ti efgarage unterbaut.  
Das westliche Gebäude mit einer Nord -Süd-Ausrichtung dient vorwiegend dem Wohnen in 
den Obergeschossen. Im Erdgeschoss ist ein großflächiger Einzelhandelsmarkt mit 
nahversorgungsrelevantem Sortiment geplant. Dieser Einzelhandelsmarkt di ent der 
Nahversorgung des zunehmend durch Wohnen geprägten Gebietes, er ist städtebaulich in 
dem Wohnsiedlungsbereich integriert (nach Realisierung der Planung) und ist fußläufig für 
möglichst viele Menschen erreichbar. Negative städtebauliche Auswirkungen  sind auf die 
zentralen Versorgungsbereiche und wohnortnahen Versorgungsstrukturen nicht zu erwarten. 
Der Standort des Einzelhandelsmarktes entspricht dem Nahversorgungskonzept für die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt, welches am 14.06.2016 (Magistratsvorlage -Nr. 2016/0111) 
von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen wurde und eine Ergänzung zum 
Einzelhandels- und Zentrenkonzept darstellt.  
Für das nördliche Gebäude hat der Vorhabenträger im Vorfeld auf den aufzustellenden 
Bebauungsplan W 60 einen Bauantrag gestellt. Da sich das Gebäude in Art und Maß der 
baulichen Nutzung in das vorhandene Gewerbegebiet einfügt, wurde  auf Grundlage des § 34 
BauGB die Genehmigung erteilt . Es wurden nur gewerbliche Nutzungen wie Geschäfts - und

- 4 - 
Büronutzungen, Läden zur Versorgu ng des Gebietes und Service-Appartements, als 
hotelartige Nutzung, genehmigt. 
 
 
Zu 1.: 
 
Grundlage und Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß §  12 Abs. 1 
BauGB ein mit der Gemeinde abgestimmter Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP). Der 
vorliegende VEP (Anlage 1), Stand Mai 2016, wurde mit den betroffenen städtischen Ämtern 
abgestimmt. Er stellt detailliert das Vorhaben und die Erschließung zeichnerisch dar und 
wird durch die Vorhabenbeschreibung ergänzt.  
Auf Grundlage des V orhaben- und Erschließungsplans wurden die allgemeinen Ziele und 
Zwecke der Planung (Anlage 2) und der Vorentwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
W 60 - Berliner Allee / Haardtring – (wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt)  
erarbeitet. Diese Unterlagen können nach dem Beschluss des Magistrats für das weitere 
Verfahren verwendet werden.  Der Vorentwurf wird zu den Sitzungen aufgehängt und ist als 
Datei in PARLIS enthalten.  
 
 
Zu 3.: 
 
Das BauGB schreibt in §  3 Abs. 1 zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung  vor, die 
Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung frühzeitig zu unterrichten 
und allgemein Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Dazu erfolgt eine 
einmonatige öffentliche Auslegung der unter Ziffer 1 genannten Unterlagen beim 
Stadtplanungs amt, mit der zugleich den Bürgern die Möglichkeit gegeben wird, ihre 
Stellungnahmen im Stadtplanungsamt vorzubringen und zu erörtern. Dies wird ortsüblich 
bekannt gemacht.  
 
Parallel dazu werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 
§ 4 Abs. 1 BauGB schriftlich über die Planung informiert. Nach Ablauf dieser frühzeitigen 
Beteiligung werden die eingegangenen Stel lungnahmen geprüft und ggf. in der weiteren 
Planung berücksichtigt.  
 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
 
Cornelia Zuschke  
Stadträtin 
 
 
Vorab werden übersandt: 
 
 9 Exemplare des Vorentwurfs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 für die 
Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung  
 
Darmstadt, den  27.06.2016 
61.2 ha Nst. 2112

1
 
 
 
 
 
 
Vorhaben- und Erschließungsplan 
zum vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan W 60 
- Berliner Allee / Haardtring - 
 
Juni 2016 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Vorhabenbeschreibung 
Planunterlagen 
 
 
Anlage 1

2
Vorhabenbeschreibung 
 
Bauvorhaben:  Errichtung eines Büro- und Geschäftsgebäudes mit Service-
Appartements, zweier Wohngebäude und eines Gebäudes mit 
großflächigem Verbrauchermarkt im Erdgeschoss sowie Wohnen 
in den Obergeschossen
 
 
Baugrundstück:  Berliner Allee / Haardtring, 64295 Darmstadt 
 
Geltungsbereich: ca. 15.140m² 
 
Vorhabenträger:  City Raum GmbH & Co. KG 
 Friedensplatz 12 
 64283 Darmstadt 
 
Planungsbüro: planquadrat 
 Elfers Geskes Krämer PartG 
 Architekten und Stadtplaner 
 BDA / DASL / dwb 
 Platz der Deutschen Einheit 21 
 64293 Darmstadt 
 
 
Grundlagen 
Lage im Stadtgebiet 
 
Das Plangebiet liegt im Westen der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Stadtteil „Darmstadt West“ bzw. 
dem Verlegerviertel. Südlich des Hauptbahnhofs gele gen, grenzt das Plangebiet an die Berliner Allee 
und den Haardtring an und bildet das Eckgrundstück  an dieser städtebaulich markanten Stelle. 
Aufgrund seiner zentralen Lage ist es optimal  an das Stadtgefüge und die Autobahnen im Westen 
sowie an die verschiedenen ÖPNV-Angebote angebunden. 
 
 
Entwicklung Verleger Viertel / „Grafisches Viertel“ 
 
Nach dem zweiten Weltkrieg suchte die Stadt Darm stadt Möglichkeiten, die Stadt wirtschaftlich am 
Leben zu halten. Betriebe, die Darmstadt Arbeit, Geld und möglichst keinen Schmutz brachten, sollten 
vorrangig angesiedelt werden. Als Standort wurde der alte Exerzierplatz gefunden, der sich einst 
südlich des Hauptbahnhofes bis zur Eschollbrück er Straße hin ausdehnte. Das Stichwort hieß 
„rauchlose Industrie“. Gegründet wurde einer der ersten lndustrieparks in  Deutschland, wie sie 
anderswo erst in den achtziger Jahren erschlossen wurden.  
Zu den ersten Betrieben gehörten unter anderem der Deutsche Adressbuch-Verlag, die Wella GmbH 
sowie der ABC-Verlag. Anfang November 1950 siedelt e das „Darmstädter Echo“ auf das Areal über. 
Mittelpunkt der Stadtbauplanungen war das Gebiet zwis chen Rheinstraße, Haardtring, Holzhofallee 
und der Landgraf-Philipps-Anlage. Dazwischen si edelten der Bauverein für Arbeiterwohnungen und 
die Nassauische Heimstätte Ende der fünfziger J ahre Darmstädter Bürger in Wohnbauten an, die 
seitdem in der dichter werdenden Umgebung des umweltfreundlichen Gewerbegebietes wohnen.  
Im „Grafischen Viertel“ mit seiner emissionslosen Industrie stehen einige bedeutsame Bauten, deren 
Architektur typisch für die fünfziger Jahre ist. 
(Auszüge aus der Denkmaltopografie der Stadt Darmstadt: „Kulturdenkmäler in Hessen – Stadt Darmstadt“ von 
1994)

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4
Auf der nördlichen Spitze des Gebäudes befindet sich ein Büro- und Geschäftsgebäude mit Service-
Appartements. Dieses Gebäude mit insgesamt sechs Geschossen (wobei das sechste Geschoss kein 
Vollgeschoss darstellt) ist das höchste Gebäude de s Ensembles. Ziel ist es durch die Höhe des 
Gebäudes der markanten Lage im Stadtgefüge gerecht zu werden. Zudem stellt sich das Gebäude in 
die Achse der nördlichen Berliner Allee und fa sst den Straßenraum gemeinsam mit der aus den 
Gebäuden Nr. 9 und Nr. 12 gebildeten Torsituation und gibt diesem ein angemessenes Ende. 
An das Büro- und Geschäftsgebäude anschließend befindet sich ein Wohngebäude in L-Form, das 
sich entlang der Berliner Allee und der südlic hen Grenze des Grundstücks erstreckt. Mit fünf 
Geschossen ist dieses ein Geschoss niedriger als das Bürogebäude und passt sich dabei der 
Dimension der umliegenden Wohngebäude im Viertel an. Durch die Platzierung eines weiteren 
kleineren Baukörpers mit Wohnungen entsteht ein Ensemble mit ruhigem Innenhof, der auch die 
Adresse des Wohnquartiers darstellt. 
Komplettiert wird das Ensemble durch ein Nord-Süd gerichtetes Wohn- und Geschäftsgebäude im 
Westen des Grundstücks, welches durch einen gr oßflächigen Verbrauchermarkt im Erdgeschoss 
ergänzt wird. Aufgrund des Wandels des Verlagsvie rtels in den letzten Jahren von einem vornehmlich 
gewerblich geprägten Viertel zu einem zunehmend als Wohnviertel genutzten Stadtteil, wird es seitens 
der Stadt und des Vorhabenträgers als vorteilhaft er achtet, den Bürgern des Viertels eine fußläufig zu 
erreichende Nahversorgung zur Verfügung zu stellen. 
Das vorliegende städtebauliche Konzept wurde be reits zweimal in den Sitzungen des Darmstädter 
Gestaltungsbeirates eingebracht, begutachtet und weiterentwickelt. In der zweiten Sitzung wurde 
seitens des Gestaltungsbeirates große Zustimmung zu diesem Konzept bekundet. 
 
Grünflächen 
Künftig soll sich das Grundstück wesentlich grüner darstellen. Entlang des Haardtrings wird der 
Grünzug, der von Osten kommend derzeit an der Berliner Allee endet, an der nördlichen 
Grundstücksgrenze weitergeführt und intensiv beg rünt werden. Vom Grünzug im Norden führt eine 
Wegeverbindung nach Süden in den Innenhof des „Berliner Carrees“. Der Vorplatz des 
Verbrauchermarkts sowie der Gewerbeflächen im Erdgeschoss des Büro- und Geschäftsgebäudes 
geben dazu den Auftakt der Wegeverbindung. Einen weiteren Platz findet man im Inneren des 
Wohnquartiers, zwischen den Häusern 1 und 2. Dies er dient vor allem den Anwohnern als Treffpunkt, 
zum Verweilen oder den Kindern zum Spielen. Diese Plätze werden durch Bäume und 
landschaftsplanerische Maßnahmen begrünt und gestaltet. Eingerahmt werden die Wege und Plätze 
durch die eingegrünten Gärten und Vorbereiche der Wohnhäuser. 
 
Verkehrserschließung, Stellplatznachweis 
Aufgrund seiner Lage an zwei Verkehrsstraßen ist das Grundstück optimal erschlossen. Fußläufig 
kann das Grundstück an mehreren Eingängen betreten werden. Eine Durchquerung von Norden nach 
Süden soll auch für die Allgemeinheit gesichert werden.  
Das Grundstück wird großflächig durch eine Tiefgar age unterbaut werden. Die Tiefgarage wird dabei 
in drei Teile untergliedert, mit jedoch nur zwei Ein- und Ausfahrten. 
Das Büro- und Geschäftsgebäude mit Service-Appartements teilt sich mit den Wohngebäuden 2.1 und 
2.2 eine Tiefgaragenzufahrt an der Berliner Alle e und verteilt die Parkplatzsuchenden in der 
Tiefgarage in die beiden jeweiligen Teilgaragen. Das Gebäude 3 besitzt im Erdgeschoss einen 
großflächigen Verbrauchermarkt. Die Stellplä tze hierfür werden in der Tiefgarage darunter 
bereitgestellt. Die Einfahrt dazu befindet sich an der nordwestlichen Grenze des Grundstücks am 
Haardtring, die Anlieferung des Verbrauchermarktes  erfolgt von Süden. Die Stellplätze für die 
Wohnungen über dem Verbrauchermarkt werden im Bestandsparkhaus am Haardtring nachgewiesen. 
Insgesamt werden in der Tiefgarage ca. 80 Stellplätze für die Wohnungen, ca. 90 Stellplätze für das 
Büro- und Geschäftsgebäudes inkl. der Service-Appartements und ca. 80 Stellplätze für 
Marktbesucher nachgewiesen. Die Stellplätze für die Wohnungen des Gebäudes 3.1 (über dem 
Verbrauchermarkt) werden zum Teil in der Tiefgarage und zum anderen Teil im Bestandsparkhaus am 
Haardtring nachgewiesen.

5
 
Grundzüge des künftigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
 
Art der Nutzung  
Bei dem künftigen Bebauungsplan handelt es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, der 
zusammen mit einem Vorhaben- und Erschließungsplan und einem Durchführungsvertrag die 
Entwicklung des Grundstücks regelt. Das Grundstück soll als im Umgriff mit seiner Umgebung als 
Mischgebiet entwickelt werden. Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ist dabei nicht zwingend an 
den Nutzungskatalog nach § 9 BauNVO gebunden und somit auch nicht an die darin vorgegebenen 
Zulässigkeiten. Der Bebauungsplan soll sich dennoch an der Art der Nutzung „Mischgebiet“ 
orientieren. Insbesondere die zulässigen Nutzun gen werden beibehalten. Nicht eingehalten wird die 
künftige Nutzungsverteilung von 50 % Wohnen und 50 % Gewerbe. Vielmehr liegt das Verhältnis 
Wohnen zu Gewerbe bei ca. 60 % zu 40 % in Bezu g auf die realisierbar e Bruttogeschossfläche 
(BGF). Auch wird sich die zulässige GFZ leicht über der in § 9 BauNVO genannten Höchstgrenze 
bewegen. (siehe GRZ GFZ) 
Der Verbrauchermarkt (Vollsortimenter) soll eine Verkaufsfläche von ca. 1.450 m² besitzen. 
 
Maß der Nutzung 
Auf dem Grundstück soll eine Bebauungsdichte mi t einer durchschnittlichen GRZ von ca. 0,4 und 
einer GFZ von ca. 1,3 entstehen. Die GFZ überschreit et die Grenzwerte geringfügig. Dies dient vor 
allem der Schaffung von Wohnraum, der in der Stadt dringend benötigt wird. 
Alle geplanten Gebäude haben, bis auf das Bürogebäude, welches um ein Staffelgeschoss ergänzt 
wird, maximal fünf Geschosse. Das Bürogebäude hat dabei eine maximale Gebäudehöhe von ca. 21 
m. Die Wohngebäude Nr. 2 haben eine Höhe von ca. 16 m, während das Gebäude 3 aufgrund des 
erhöhten Erdgeschosses (Markt) mit ca. 18 m geringfügig höher ist. 
Insgesamt sollen in dem Bürogebäude ca. 50 Serviceapartments angeboten werden. In den 
Gebäuden Nr. 2 sollen zudem ca. 70 Wohnungen entstehen, im Gebäude Nr. 3.1 zusätzlich ca. 40 
Wohnungen. 
 
Einzelhandelskonzept 
Darmstadt verfügt über ein flächendeckendes Einzelhandelskonzept, schriftlich festgehalten im 
Zentrenkonzept (dieses regelt die Ansiedlung von Einzelhandel in Innenstadt und Stadtteilen) sowie 
dem Gewerbegebietskonzept (dieses regelt die Ansiedlung von Einzelhandel in den 
Gewerbegebieten). 
Aufgrund des geplanten Verbrauchermarktes wur de im Vorfeld durch die Wirtschaftsförderung 
überprüft, ob an dem geplanten Standort ein Einzelhand el mit dem Einzelhandel skonzept vereinbar 
ist. Ergebnis der Untersuchung war, dass dies nur aufgrund einer Verlagerung eines Einzelhandels 
möglich ist. Der Vorhabenträger ist Vermieter eines Einzelhandelsgrundstücks in der Eschollbrücker 
Straße (REWE). In Abstimmung mit dem Einzelhandelsbetrieb und der Wirtschaftsförderung wird 
dieser an den Haardtring umverlagert. Darüber hinau s wird vertraglich geregelt werden, dass künftig 
auf dem Grundstück in der Eschollbrücker Straße kein ähnlicher Einzelhandel mehr möglich ist.  
 
Altlasten, Kampfmittel 
Aufgrund der vorherigen Nutzung sind Ve runreinigungen und Kontaminationen durch 
umweltgefährdende Stoffe nicht auszuschließen.  
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurfgebiet und es muss 
grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangen werden.

6
 
Schallschutz 
Im Zuge der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Berliner Carree“ ist die 
Erarbeitung eines schalltechnischen Gutachtens erfolgt. Mit der Erarbeitung dieses Gutachtens ist die 
KOHNEN Berater & Ingenieure GMBH & CO. KG beauftragt. Das Gutachten liegt wird in der 
frühzeitigen Beteiligung ausgelegt.  
(siehe „Beratungspapier 03 - 14029_SCT_BEP03_1511 30, Schalltechnisch-städtebaulich-strategische 
Beratung vorhabenbezogener Bebauungplan 'Berliner Carree' Wissenschaftsstadt Darmstadt) 
 
Artenschutz 
Die artenschutzrechtlichen Belange werden im Umweltbericht abgeprüft. Der Umweltbericht liegt noch 
nicht vor. Dieser wird zur Offenlage ausgelegt.