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2018/0137

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - (Satzungsbeschluss)

Magistratsvorlage 08.05.2018

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2018/0137

6512 Zeichen

Magistratsvorlage

Eingang Magistrats -
geschäftsstelle:
15.05.2018
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung

Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss -
fassung Fachausschuss
Grünflächenamt

Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja

Nein

Verteiler:

Nein

Vorlage-Nr. 2018/0137

Magistratsbeschluss -Nr.

Internetfähig

Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:

Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring -
(Satzungsbeschluss)

Vorlage vom: 08.05.2018

Beschlussvorschlag :
1. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und zum Planentwurf mit Begründung
gingen im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
gemäß § 4 Abs. 1 und 2 BauGB die in Anlage 1 zusammengefassten Stellungnahmen ein.
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage A)
abschließend entschieden .
Im Rahmen der Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB gingen
zum Vorentwurf und Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 keine
Stellungnahmen ein.
2. Dem als Voraussetzung für den Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
W 60 abgeschlossene n Durchführungsvertrag (Anlage B, datenschutzrelevante Anlage) mit
Vorhaben- und Erschließungsplan wird zugestimmt.

- 2 -

3. Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf W 60 (s. Datei, Plan wird zu den Sitzungen
aufgehängt) mit Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage C) und der dazugehörigen
Begründung (Anlage D), sowie der im Plan enthaltenen Satzung über die Gestaltung baulicher
Anlagen, wird zugestimmt.

4. Der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf W 60 - Berliner Allee / Haardtring - für das
Gebiet der ehemaligen Prinovis Druckerei, Gemarkung Darmstadt, Flur 17, mit den
Flurstücken Nr. 64/316, 64/317, 64/318, 64/319, 64/320, 64/321 und 64/322 tlw., wird
mit seiner Begründung und der im Plan enthaltenen Satzung über die Gestaltung baulicher
Anlagen zur Satzung beschlossen.

Anlagen: Anlage A: Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der TÖB
Anlage B: Durchführungsvertrag
Anlage C: Vorhaben - und Erschließungsplan
Anlage D: Begründung mit Umweltbericht

Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf W 60 (wird zu den Sitzungen
aufgehängt)

Datenschutzrelevante Anlage:

Folgekosten: Ja Nein

Beschluss des Magistrats vom

- 3 -

Begründung zur Magistratsvorlage 2018/0137 vom 08.05 .2018:

Mit dem vorhab enbezogenen Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - wird die
planungsrechtliche Voraussetzung für eine Entwicklung des ehemaligen Prinovis -Geländes
geschaffen. Der Vorhabenträger beabsichtigt eine Bebauungsstruktur mit Büro - und
vorwiegend Wohnnutzung sowie einem großflächigen Einzelhandelsmarkt mit
nahversorgungsrelevantem Sortiment zu realisieren.

Für das Plangebiet existiert kein rechtskräftiger Bebauungsplan, jedoch liegt es im
Geltungsbereich eines Fluchtlinienplans (Nr. 265) aus dem Jahre 1959. Dieser wird in dem
Teilbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 durch diesen ersetzt.

Um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 aus dem
Flächennutzungsplan (FNP) zu gewährleis ten, ist eine Änderung des Flächennutzungsplans
erforderlich. Diese Änderung (10. Flächennutzungsplanänderung, Teilbereich 10.1) erfolgt im
„Parallelverfah ren“ gem. § 8 Abs. 3 BauGB.

Der Vorhaben- und Erschließungsplan, welcher der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit
vom 12.07.2016 bis einschließlich 12.08.2016 und der zeitgleichen Unterrichtung der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zugrunde lag, wurde danach aufgrund
immissionsschutzrechtlicher Anforderungen in seinem südlichen Teilbereich geändert.

Der auf der Grundlage des zur Offenlage geänderten Vorhaben - und Erschließungsplans
entstandene Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 , wurde nach dem
Stadtverordnetenbeschluss am 19.12.2017 vom 02.01.2018 bis einschließlich 09.02.2018
gem. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegt und gem. § 4a Abs. 4 BauGB in der Zeit vom
02.01.2018 bis einschließlich 19.03.2018 ins Internet eingestellt. Die Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden parallel gem. § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan W 60 steht nun zum Satzungsbeschluss an.

Zu 1.:
In Anlage A wurden die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen
zusammengefasst und geprüft. Bei der Tabelle handelt es sich nun um die abschließende
Prüfung.
Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 und 2 BauGB gingen keine
Stellungnahmen ein.

Zu 2.:
Mit dem vorliegenden, abgeschlossenen Durchführungsvertrag (Anlage C,
datenschutzrelevante Anlage) verpflichten sich die Gesellschaften Cityraum GmbH & Co. KG,
Cityraum GbR und BC GbR als Vertragspartner das Vorhaben innerhalb bestimmter Fristen
durchzuführen und die Planungs- und Ausführungskosten hierfür zu tragen. Der
Durchführungsvertrag ist gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB vor dem Satzungsbeschluss
abzuschließen und wird erst mit Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60
oder mit erteilter Baugenehmigung nach § 33 BauGB wirksam.

- 4 -

Zu 3. und 4.:
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan W 60 – Berliner Allee / Haardtring - (wird zu den
Sitzungen aufgehängt/ausgelegt), einschließlich der enthaltenen Satzung über die Gestaltung
baulicher Anlagen, ist mit seiner Begründung (Anlage D) und dem Vorhaben- und
Erschließungsplan (Anlage C) gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan W 60 wird nach Rechtskraft der 10.
Flächennutzungsplanänderung Teilbereich 10.1 durch öffentliche Bekanntmachung in Kraft
gesetzt.

Die Dezernentin III:

Dr. Barbara Boczek
Stadträtin

Vorab werden übersandt:

 9 Exemplare des Entwurfs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 für die
Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung
 Akten z. Hd. des Berichterstatters

Darmstadt, den 08.05.2018
III/61.2 ha Nst. 2112

anlage 1

187646 Zeichen

08.05.2018 Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60 – Berliner All ee / Haardtring –
Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behör den und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 1 von 62

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
1. Regierungspräsidium Darmstadt, Wilhelminenstraße 1-3, 64283 Darm-
stadt

Äußerungen gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 11.08.2016, 18 .08.2016 und
19.09.2016:

Aus regionalplanerischer Sicht wird festgestellt, dass sich der Geltungs-
bereich des in Aufstellung befindlichen vorhabenbez ogenen Bebauungs-
plans W 60 „Berliner Allee/Haardtring“ in einem Ber eich befindet, der im
RPS/RegFNP 2010 als „Vorranggebiet Industrie und Ge werbe, Bestand“
festgelegt ist.

Zwar sind die „Vorranggebiete Industrie und Gewerbe , Bestand und Pla-
nung“ gemäß Z3.4.2-4 regelmäßig für die bauleitplan erische Ausweisung
von Industrie –und Gewerbegebieten vorgesehen, wohi ngegen die Auswei-
sung gemischter Bauflächen - anders als in den Plan unterlagen unter Ziffer
5.1, S. 5 der Anlage 2 ausgeführt - innerhalb der „ Vorranggebiete Siedlung,
Bestand und Planung“ (Z3.4.1-3) stattzufinden hat. Die konzipierte Planung
einer Wohn- und Gewerbe-Mischnutzung auf insgesamt ca. 1,5 ha stellt
jedoch keine regionalplanerisch raumbedeutsame Maßn ahme dar. Regio-
nalplanerische Bedenken bestehen gegen die kleinräu mige Umstrukturie-
rung innerhalb des „Vorranggebietes Industrie und Gewerbe“ insoweit nicht.

Die erforderliche Änderung des (vorbereitenden) Flä chennutzungsplans,
der den Bereich entsprechend der ursprünglichen Nut zung noch als ge-
werbliche Baufläche darstellt, erfolgt im Parallelv erfahren (FNP-Änderung
für den Teilbereich 10.1).

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Im Laufe weiterer Planungen hat sich jedoch ergeben, dass für benachbarte
Flächen nördlich des Haardtrings (vorhabenbezogener Bebauungsplan
W 61, 13. FNP-Änderung) ebenfalls eine Nutzungsände rung von gewerbli-
cher Nutzung in gemischtgenutzte Flächen vorgesehen ist.
Da diese Entwicklungen im regionalplanerischen Sinn e gesamträumlich zu
betrachten sind, ergibt sich nun insgesamt eine Flä che von über 5 ha. Die-
se stellt somit eine raumbedeutsame Maßnahme dar, d ie eines Zielabwei-
chungsverfahrens vom Regionalplan bedarf. Ein Antra g auf Abweichung
von den Zielen des Regionalplanes im Sinne des § 8 Hess. Landespla-
nungsgesetz (HLPG) ist gestellt. Antragsgegenstand ist, die beiden o.g., als
„Vorranggebiet Industrie und Gewerbe“ dargestellten Flächen als Flächen
für „Vorranggebiet Siedlung“ auszuweisen. Die Ziela bweichung wurde pa-
rallel zum Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans beim Regierungsprä-
sidium beantragt.

Dem Antrag auf Abweichung von den Zielen des RPS/Re gFNP 2010 im
Sinne des § 8 Hess. Landesplanungsgesetz (HLPG) wur de gemäß Be-
schluss der Regionalversammlung Südhessen vom 15.12 .2017 und mit
Bescheid vom 04.01.2018 des Regierungspräsidiums Da rmstadt stattgege-
ben und die Ausweisung einer Siedlungsfläche im Gel tungsbereich der 10.
und 13. Flächennutzungsplanänderung (im Bereich des Vorhabens W 61)
zugelassen.

Die Begründung wurde angepasst.
Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung und die te xtlichen Festsetzun-
gen.

Darüber hinaus bedarf es jedoch einer weitergehende n Auseinanderset-
zung mit den regionalplanerischen Einzelhandelsvorg aben: Mit der Planung
W 60 „Berliner Allee/Haardtring“ soll ein ursprüngl ich gewerblich genutzter
Der Anregung wurde gefolgt.

Im Zusammenhang mit Punkt 1.1 wurde bezüglich der Z ulässigkeit der An-
Anlage A
zur Magistratsvorlage

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Bereich neu- bzw. umstrukturiert werden. Zwei der v ier konzipierten Ge-
bäude sind dabei für eine reine Wohnnutzung (Baufel d 3 und 4) und zwei
für eine aus Wohnen und nicht störendem Gewerbe gem ischte Nutzung
vorgesehen (Baufeld 1 und 2). Nahversorgungsrelevan ter Einzelhandel soll
laut Textfestsetzung 3.3 im Gewerbe 1 (Baufeld 1) b is maximal insgesamt
800 qm Verkaufsfläche zulässig sein. Im Gewerbe 2 i m Baufeld 2 ist der
Textfestsetzung 3.4 folgend zudem die Ansiedlung ei nes Einzelhandelsbe-
triebs mit nahversorgungsrelevantem Sortiment mit e iner Verkaufsfläche
von 1.450 qm geplant.

Die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungspl ans sind grund-
sätzlich geeignet, in dem fraglichen Bereich - dem in Anlage 2 „Allgemeine
Ziele und Zwecke der Planung“ dargelegten Umstruktu rierungskonzept
folgend - künftig eine Nutzungsdurchmischung im Sin ne eines Mischgebie-
tes zu etablieren. Auch die Überlegung zur Schaffun g eines Nahversor-
gungsangebots für die künftige Wohnbevölkerung ist sinnvoll und nachvoll-
ziehbar. Dabei gilt es jedoch - neben den auf S. 15 der o.a. Begründung
zum Bebauungsplan zitierten regionalplanerischen Zi elvorgaben, die mit
der Planung „befolgt werden“ -, insbesondere auch Z 3.4.3-3 des
RPS/RegFNP 2010 („Ausschluss jedweden zentrenreleva nten Einzelhan-
dels im „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe“) zu b eachten. Hier bedarf
es im weiteren Verfahren entsprechender Überlegungen und Ausführungen.

Zur Klärung offener Fragen hinsichtlich des (weiter en) Umgangs mit den
regionalplanerischen Einzelhandelsvorgaben, wird ei n gemeinsames Ge-
spräch angeregt.

siedlung eines Einzelhandelsbetriebes mit nahversor gungsrelevantem Sor-
timent ein Zielabweichungsantrag bei dem Regierungs präsidium einge-
reicht. In dem Antrag wurden die Gründe, weshalb di e Abweichung vom
Regionalplan und die Schaffung eines Nahversorgungs angebots an dieser
Stelle sinnvoll ist, detailliert erläutert.
Die Zielabweichung wurde parallel zur Aufstellung d es Bebauungsplans
beim Regierungspräsidium beantragt.

Im vorliegenden Fall hat die Regionalversammlung Sü dhessen am 15. De-
zember 2017 für den hier zu beurteilenden Bereich d es Bebauungsplanes
W 60 und der Flächennutzungsplanänderung 10.1 (sowi e den nördlich an-
grenzenden Bereich des Bebauungsplans W 61 mit der entsprechenden
Flächennutzungsplanänderung 13) die Zulassung einer Abweichung für die
Ausweisung von Wohn- und Mischbauflächen mit der Er richtung eines Ein-
zelhandelsbetriebs mit nahversorgungsrelevantem Sor timent mit einer Ver-
kaufsfläche von 1.450 m² im Plangebiet des W 60 beschlossen.

Die Begründung wurde angepasst.

Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung und die te xtlichen Festsetzun-
gen.

s. Text oben!

Aus Sicht der Regionalplanung Bereich Verkehr wird zudem darauf hinge-
wiesen, dass westlich mittelbar angrenzend an den P lanbereich die Main-
Neckar-Bahn verläuft. Die Bahnstrecke ist Teil des Schienengüterver-
kehrskorridors Rotterdam – Genua. Ausbaumaßnahmen e ntlang der ge-
samten Strecke ermöglichen künftig eine starke Kapa zitätsausweitung des
Schienengüterverkehrs. Die Zunahme des Schienengüte rverkehrs und sei-
ner Auswirkungen ist bei der Ausweisung von neuen B augebieten entlang
der Bahnstrecke zu berücksichtigen und in die Abwägung einzustellen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Die Zunahme des Güterbahnverkehrs wurde im Rahmen d es Schallgutach-
tens im Prognosehorizont beachtet und ist somit in die Planung und die
Festsetzungen eingeflossen.

Von Seiten der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt wird zu
der Planung wie folgt Stellung genommen:
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:

Oberflächengewässer (Abflussregelung /Hochwasserschutz/Hydrologie)
Oberflächengewässer und Belange des Hochwasserschut zes werden nicht
betroffen.
Es werden keine Bedenken geäußert.

Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung)
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des Gru ndwasserbewirtschaf-
tungsplans Hessisches Ried. Im Einzelnen sind die V orgaben des „ Grund-
wasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried “, mit Datum vom 9. April
1999 festgestellt und veröffentlicht im Staatsanzei ger für das Land Hessen
„21 / 1999 S. 1659“, zu beachten. Es wird darum geb eten einen entspre-
chenden Hinweis in den Textteil des Bebauungsplans aufzunehmen.

Die Sicherstellung der Wasserversorgung für das Bau gebiet ist darzulegen.
Der gesamte Wasserbedarf (Trink-, Betriebswasser) i st zu ermitteln (Jah-
resmenge und Spitzenbedarf). Bei der Bedarfsermittl ung ist bereits auf eine
sparsame, rationelle Wasserverwendung zu achten. De r Nachweis, dass
der gesamte Wasserbedarf durch den zuständigen Wass erversorger ge-
deckt werden kann, ist zu erbringen. Es ist darzustellen, ob noch verfügbare
Kapazitäten zur Deckung dieses Bedarfs vorhanden si nd (Gegenüberstel-
lung der Wasserrechte mit den Fördermengen der letz ten 5 Jahre oder
Abgleich der verfügbare Liefermengen mit den tatsäc hlichen Abnahme-
mengen) und wie der Anschluss der Gebiete erfolgt ( technische Vorausset-
zungen).

Der Anregung wurde gefolgt.

Der Hinweis zum „ Grundwasserbewirtschaftungsplan Hessisches Ried “
wurde in die Hinweise übernommen.

Bei einer Anzahl von ca. 180 Wohneinheiten und ca. 450 Einwohnern sowie
Gewerbegebäuden mit ca. 250 Mitarbeitern im Geltung sbereich wird von
einem Spitzenbedarf an Wasser von ca. 50 m³ pro Stu nde ausgegangen.
Die Jahresmenge beträgt ca. 16.850 m³. Darüber hina us muss eine Lösch-
wasserbereitstellung für die Feuerwehr von mindeste ns 96 m³ pro Stunde
gewährleistet sein. Somit sind die 96 m³ Wasser pro Stunde die Bemes-
sungsgrundlage für die notwendige Wasserversorgung. Der örtliche Ver-
sorger ENTEGA sowie e-netz Südhessen hat die vorlie genden Leitungen
untersucht und in Stellungnahmen vom 05.10.2017 und 20.06.2017 bestä-
tigt, dass die erforderlichen Wassermengen für die Wohnhäuser und die
Gewerbeeinrichtungen als auch für die Feuerwehr ber eitgestellt werden
können:
„Durch die vertraglich gesicherte Liefermenge mit u nserem Lieferanten, der
Hessenwasser GmbH, und über unser vorhandenes Verte ilnetz, können wir
die beschriebenen Wassermengen von 50 m³/Std. im Sp itzenbedarf und
eine Jahresmenge von 16.850 m³/a jederzeit zur Verf ügung stellen.“ (EN-
TEGA AG)
„Die für den im Betreff genannten Versorgungsberei ch festgelegte Was-
sermenge von 96 m³/h für den Allgemeinen Brandschut z steht bei einem
Mindest-Fließdruck von 1,5 bar für mindestens 2 Stu nden bei Entnahme
aus zwei Unterflurhydranten zur Verfügung.“ (e-netz)

Die Begründung und die textlichen Festsetzungen wur den angepasst. Kei-
ne Auswirkungen auf die Planzeichnung.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:

Immissionsschutz

Der vorgelegte Bebauungsplan kann nicht bearbeitet werden, da eine
schalltechnische Bewertung fehlt. Erst nach Vorlage eines Schalltechni-
schen Gutachtens kann hierzu Stellung genommen werden.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Mit Schreiben vom 10.08.2016 wurde die schalltechni sche Untersuchung
(Kohnen Berater & Ingenieure GmbH & CO. KG – Schall technisches Gut-
ac hten 01, 14029_SCT_GUT01_160427, Freinsheim, April 2016) ans Re-
gierungspräsidium gereicht.
Es erfolgte eine erneute Stellungnahme des Regierun gspräsidiums vom
19.09.2016 (siehe nachfolgend).

Ergänzung zum Schallschutz vom 19.09.2016:

Im Nachgang zu der am 11.08.2016 in o.a. Angelegenheit ergangenen Stel-
lungnahme wird nach Prüfung des Schallschutzgutacht ens von Seiten des
Immissionsschutzes mitgeteilt, dass gegen die Planu ng hinsichtlich der von
hier zu vertretenden Belange des Immissionsschutzes keine Bedenken
bestehen. Die Einhaltung der Immissionsrichtwerte z u den gewerblich ge-
nutzten Flächen ist im konkreten Bauantragsverfahre n mittels Geräu-
schimmissionsprognose vom Antragsteller nachzuweisen.

Der Hinweis w urd e zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Aufgrund von Anregungen während der frühzeitigen Be teiligung wurde das
bestehende schalltechnische Gutachten „Schalltechni sches Gutachten
14029_SCT_GUT01_160427“ von Kohnen Berater & Ingeni eure GmbH &
Co.KG um die Lärmimmissionen der Hochschule ergänzt . Aus dem Ergeb-
nis des Gutachtens geht hervor, dass erhebliche Lär memissionen von der
Hochschule ausgehen. Um der Hochschule in Zukunft e inen uneinge-
schränkten Betriebsablauf zu gewährleisten und um d ie künftige Wohn- und
Gewerbenutzung vor den Immissionen zu schützen, wur den erhebliche
Umplanungen im Übergangsbereich zwischen Hochschule und Wohn- und
Gewerbenutzung vorgenommen. Der vorhabenbezogene Be bauungsplan
sieht nun statt des L-förmigen Baukörpers mit einem Punkthaus im Innen-
hof eine dreizeilige nord-süd-ausgerichtete Zeilenb ebauung vor, die durch
eine gläserne Lärmschutzwand zwischen den Gebäuden die Lärmemissio-
nen der HDA von den künftigen Nutzungen im Plangebi et abhält. Das Ge-
bäude 3.1 mit einem Markt im Untergeschoss wurde eb enfalls im Süden zur
Hochschule leicht modifiziert um eine schallschütze nde Wirkung zu erzie-
len.
Die Ergebnisse des schalltechnischen Gutachtens 02 vom Mai 2017 (Koh-
nen Berater & Ingenieure GmbH & CO. KG) sowie die d araus folgenden
Umplanungen wurden in die Festsetzungen des Bebauun gsplans über-
nommen. Der Vorhabenträger verpflichtet sich zudem im Durchführungsver-
trag zur Umsetzung und Einhaltung der schallschutzt echnischen Maßnah-
men (mit Weitergabeverpflichtung).

Bodenschutz

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Der Fachbeitrag zum Thema Bod enschutz wird nachgereicht (s. u n-
ten).

Die Stellungnahme wurde nachgereicht (siehe unten)

Von der Bergaufsicht wird mitgeteilt, dass als Datengrundlage für die St el-
lungnahme folgende Quellen herangezogen wurden:

Hinsichtlich der Rohstoffsicherung: Regionalplan Sü dhessen/Regionaler
Flächennutzungsplan 2010, Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des HLUG;

Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehend en Betriebe: vorliegende
und genehmigte Betriebspläne;

Hinsichtlich des Altbergbaus: bei der Bergaufsicht digital und analog vorlie-
gende Risse, in der Datenbank vorliegende Informati onen, Kurzübersichten
des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren Berg bau. Die Recherche
beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenpl ans inventarisierten
Beständen von Berechtsams- und Betriebsakten früher er Bergbaubetriebe
und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissbl ättern. Die Stellung-
nahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus au f einer unvoll-
ständigen Datenbasis.

Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung ge-
nommen:

Die Hinweis e wurd en zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Ro hstoffsicherungsflä-
chen betroffen.

Der Hinweis w urd e zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Aktuelle Betriebe/Konzessionen: Es befinden sich ke ine aktuell unter Berg-
aufsicht stehenden Betriebe im Planbereich und dess en näherer Umge-
bung. Das Gebiet wird von einem Erlaubnisfeld zur A ufsuchung von Koh-
lenwasserstoffen überdeckt. Der Bergaufsicht sind j edoch keine das Vorha-
ben beeinträchtigenden Aufsuchungsaktivitäten bekannt.

Der Hinweis w urd e zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tät igkeiten: Im Plange-
biet ist den vorliegenden Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umge-
gangen.

Der Hinweis w urd e zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte ent-
gegen.

Der Kampfmittelräumdienst teilt mit, dass die Auswertung der beim
Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder ergeben hat, dass sich
das im Lageplan näher bezeichnete Gelände in einem Bombenabwurfge-
biet und im Bereich von ehemaligen Flakstellungen befindet, sowie in einem
Bereich, in dem Kampfmittel unsachgemäß gesprengt wurden.

Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Fläc hen muss grund-
sätzlich ausgegangen werden.

Eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampf mittel) ist daher vor
Beginn der geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten u nd Baugrunduntersu-
chungen auf den Grundstücksflächen erforderlich, au f denen bodeneingrei-
fende Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätz lich eine EDV-
gestützte Datenaufnahme erfolgen.

Zur eigenen Sicherheit sollte bescheinigt werden, d ass die Kampfmittel-
räumarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik du rchgeführt wurden.
Der Bescheinigung ist ein Lageplan beizufügen, auf dem die untersuchten
Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwen dete Detektionsverfah-
ren anzugeben.

Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmitte lräumdienst des
Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS-R entwickel t. Es wird darum
gebeten, bei der Beauftragung des Dienstleisters au f die Verwendung des
Datenmoduls KMIS-R hinzuweisen.
Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften u nd geräumten Flächen
örtlich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden.

Nach Abschluss der Arbeiten wird um Übersendung des Lageplans und der
KMIS-R-Datei gebeten, welche durch die von Ihnen be auftragte Fachfirma
zu erhalten ist.

Das Datenmodul KMIS-R kann kostenlos von der nachst ehenden Internet-
seite des Kampfmittelräumdienstes heruntergeladen werden:
http://www.rp-darmstadt.hessen.de (Sicherheit und Ordnung, Gefahrenab-
Der Hinweis w urd e zur Kenntnis genommen.

Ein Hinweis zum Umgang mit Kampfmitteln ist unter H inweise im Bebau-
ungsplan bereits vorhanden. Eine entsprechende Verp flichtung wurde zu-
sätzlich in den Durchführungsvertrag aufgenommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
wehr, Kampfmittelräumdienst)

Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, B ergen, Zwischenla-
gern) sind vom Antragsteller/Antragstellerin, Inter essenten/Interessentin
oder sonstigen Berechtigten (z.B. Eigentümer/Eigent ümerin, Investor/ In-
vestorin) zu tragen. Die genannten Arbeiten sind da her von diesen selbst
bei einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen.

Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmitte lräumung werden die
örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt.

Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung ein er Fachfirma ist im-
mer das Aktenzeichen I 18 KMRD- 6b 06/05- Da 1564-2 016 anzugeben
und eine Kopie dieser Stellungnahme beizufügen.

Da Kampfmittelräumarbeiten im Voraus schwer zu bere chnen sind, wird die
Abrechnung der Leistungen nach tatsächlichem Aufwan d für unumgänglich
gehalten. Dies ist in jedem Falle Voraussetzung für eine positive Rech-
nungsprüfung zum Zwecke der Kostenerstattung durch den Bund gem. Nr.
3. der Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung.

Eine Kopie des Auftrages ist dem RP Darmstadt, Dez. III 31.2, zur Kennt-
nisnahme zuzusenden.

Den Abtransport - ggf. auch die Entschärfung - und die Vernichtung der
gefundenen Kampfmittel wird das Land Hessen -Kampfm ittelräumdienst-
weiterhin auf eigene Kosten übernehmen.

Ergänzende Stellungnahme vom 18.08.2016, Dezernat IV/DA 41.5 –
Bodenschutz:

1. Nachsorgender Bodenschutz
Gemäß § 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB (Baug esetzbuch) sind bei
der Aufstellung von Bauleitplänen insbesondere die allgemeinen Anforde-
rungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der
Wohn- und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu berück-
sichtigen. Bei der Aufstellung darf das Problem Bod enbelastungen nicht
ausgeklammert werden. Es gilt bei der Beurteilung v on Belastungen das

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Der Altstandort ehemalige Druckerei war im Vorentwu rf des Bebauungs-
plans unter Hinweise aufgenommen. Da Sanierungsmaßn ahmen stattfan-
den, wurde der Hinweis wie folgt geändert:

Altstandort / Sanierte Altlast

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
bauleitplanerische Vorsorgeprinzip und nicht die Sc hwelle der Gefahrenab-
wehr. Der Träger der Bauleitplanung erzeugt ein Ver trauen, dass die aus-
gewiesene Nutzung ohne Gefahr realisierbar ist. Geh t die Stadt Darmstadt
Anhaltspunkten für Bodenbelastungen nicht nach, hab en Eigentümer, Bau-
willige und andere Betroffene ggf. Anspruch auf Schadensersatz.

In der vom Hessischen Ministerium für Umwelt, Energ ie, Landwirtschaft und
Verbraucherschutz herausgegebenen Arbeitshilfe „Bod enschutz in der Bau-
leitplanung“ (Februar 2011) ist als Datenquelle für Recherchen zum Thema
Bodenschutz die Altflächendatei ALTIS des Hess. Lan desamtes für Umwelt
und Geologie (HLUG) angegeben.

Nach erfolgter Abfrage der Altflächendatei ist fest zustellen, dass sich für
das Plangebiet ein Eintrag ergibt. Folgender Betrie b ist gemäß Handbuch
Altlasten, Band 2, Teil 4 des HLUG mit einem sehr h ohen Gefährdungspo-
tential für die Umwelt bewertet:

Ehemalige Druckerei Prinovis in der Berliner Allee 59. Es handelt sich um
einen Altstandort (Altflächendatei-Schlüsselnummer 411.000.050-001.038),
der bereits orientierend untersucht worden ist. Wei terhin haben auf dem
Gelände in der Vergangenheit Sanierungsmaßnahmen im Boden stattge-
funden. Der Status der Fläche in der Altflächendate i lautet „Sanierung (De-
kontamination) abgeschlossen“. Bei Bodeneingriffen ist die Prüfung der
Entsorgungsrelevanz erforderlich. Die vorliegende A kte (2069) kann bei
Bedarf eingesehen werden.

Der Altstandort ehemalige Druckerei Prinovis (Altfl ächendatei-
Schlüsselnummer 411.000.050-001.038) wurde bereits saniert. Der Status
der Fläche in der Altflächendatei lautet „Sanierung (Dekontamination) ab-
geschlossen“ (Akte 2069).
Bei Bodeneingriffen ist die Prüfung der Entsorgungs relevanz jedoch erfor-
derlich.

Folgender Hinweis ist in die textlichen Festsetzung en zum Bebauungsplan
aufzunehmen:
- Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern,
ist auf organoleptische Auffälligkeiten zu achten. Ergeben sich bei den
Erdarbeiten Kenntnisse, die den Verdacht einer schä dlichen Boden-
veränderung begründen, sind diese umgehend der zust ändigen Be-
hörde, dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz
und Umwelt Darmstadt, Dezernat IV/Da 41.5, Bodensch utz, mitzutei-
len. Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Altlas tenfragen hinzuzu-
ziehen.

- Schädliche Bodenveränderungen im Sinne des § 2 Ab s. 3 Bundes-
Die Hinweise zum Bodenschutz waren bereits im Voren twurf des Bebau-
ungsplans unter Hinweise aufgenommen und sind im En twurf weiterhin
enthalten.

Keine Auswirkungen auf die textlichen Festsetzungen und die Planzeich-
nung.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Bodenschutzgesetz (BBodSchG) sind Beeinträchtigunge n der Boden-
funktionen, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder er-
hebliche Belästigungen für den einzelnen oder die A llgemeinheit her-
beizuführen.

2. Vorsorgender Bodenschutz
Mit Grund und Boden soll sparsam umgegangen werden (§ 1a Abs. 2 Bau-
gesetzbuch). Bei Einwirkungen auf den Boden sollen Beeinträchtigungen
seiner natürlichen Funktion sowie seiner Funktion a ls Archiv der Natur- und
Kulturgeschichte soweit wie möglich vermieden werde n (§ 1, Satz 3 Bun-
des-Bodenschutzgesetz).

Die Aufstellung des Bebauungsplans folgt dem Gebot des sparsamen Um-
gangs mit Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung
im Innenbereich entstandenen Ortsgefüges für eine n eugeordnete Nutzung
mobilisiert werden (Nachverdichtung) bzw. ehemalige Gewerbegebiete
bzw. Brachflächen wieder genutzt werden. Hiermit wi rd ein Beitrag zur Re-
duktion weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich geleistet. Daher wird
der Bebauungsplan unter Gesichtspunkten des vorsorg enden Bodenschut-
zes ausdrücklich begrüßt.

Die Belange des Dezernates 41.5 sind in der Begründ ung zum Bebauungs-
planentwurf hinreichend berücksichtigt.

Der Hinweis, dass die Belange des vorsorgenden Bode nschutzes hin-
reichend berücksichtigt sind, wurde zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 07.02.2018:

Aus regionalplanerischer Sicht wurde mit Stellungnahmen vom 10. und
18. August 2016 festgestellt, dass sich der Geltung sbereich des in Aufstel-
lung befindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 „Berliner
Allee/Haardtring“ sowie der 10.1 Flächennutzungspla nänderung in einem
Bereich befinden, der im RPS/RegFNP 2010 als „Vorra nggebiet Industrie
und Gewerbe, Bestand“ festgelegt ist.

Grundsätzlich sind die „Vorranggebiete Industrie un d Gewerbe, Bestand
und Planung“ gemäß Z3.4.2-4 regelmäßig für die baul eitplanerische Aus-
weisung von Industrie- und Gewerbegebieten vorgeseh en, wohingegen die
Ausweisung gemischter Bauflächen innerhalb der „Vor ranggebiete Sied-

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
lung, Bestand und Planung“ (Z3.4.1-3) stattzufinden hat.

Im vorliegenden Fall hat die Regionalversammlung Sü dhessen am 15. De-
zember 2017 jedoch für den hier zu beurteilenden Be reich des Bebauungs-
planes W 60 und der Flächennutzungsplanänderung 10. 1 (sowie den nörd-
lich angrenzenden Bereich des Bebauungsplans W 61 m it der entspre-
chenden Flächennutzungsplanänderung 13) die Zulassu ng einer Abwei-
chung für die Ausweisung von Wohn- und Mischbaufläc hen mit der Errich-
tung eines Einzelhandelsbetriebs mit nahversorgungs relevantem Sortiment
mit einer Verkaufsfläche von 1.450 qm (geplant im B aufeld 2 des Plange-
biets W 60) beschlossen.

Es bestehen daher keine regionalplanerischen Bedenk en gegen die Auf-
stellung des Bebauungsplanes und die parallele Ände rung des Flächennut-
zungsplanes für diesen Bereich.

Aus der Sicht des Naturschutzes und der Landschaftspflege teile ich
Ihnen mit, dass im Geltungsbereich des Bebauungspla nes keine Natur-
oder Landschaftsschutzgebiete liegen.

Bezüglich weiterer zu vertretender naturschutzfachl icher Belange wird auf
die Stellungnahme der zuständigen unteren Naturschu tzbehörde verwie-
sen.

Von Seiten der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt wird zu
der Planung wie folgt Stellung genommen:

Gegen den vorgelegten Bebauungsplanentwurf werden k eine Einwendun-
gen erhoben.

Folgende Auflage und Hinweise bitte ich aufzunehmen:

Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung)

Gegen den o.g. Bebauungsplan und die 10. Änderung d es FNP bestehen
aus Sicht der von mir zu vertretenden Belange des G rundwasserschutzes
und der Wasserversorgung keine grundsätzlichen Bedenken.

Der Hinweis w urd e zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Ich bitte Sie, den 2. Satz des Hinweises Ziffer III . 12 zu streichen, da
Grundwasseraufspiegelungen in dem Bereich des Bebau ungsplans nicht
geplant sind.

Der 2. Satz des Hinweises Ziffer III. 12. wurde aus dem Bebauungsplan
herausgenommen.

Bodenschutz

Die zum Bebauungsplanentwurf abgegebene Stellungnah me vom 18. Au-
gust 2016 hat hinsichtlich des nach- und vorsorgend en Bodenschutzes
nach wie vor Gültigkeit.

Die Belange des Dezernates Bodenschutz sind in der Begründung zum
Bebauungsplanentwurf und FNP hinreichend berücksichtigt.

Aus Sicht der Fachdezernate Oberflächengewässer, Ab wasser und Immis-
sionsschutz werden keine Bedenken und Anmerkungen g egen den Bebau-
ungsplanentwurf und den Flächennutzungsplan vorgebracht.

Von der Bergaufsicht wird mitgeteilt, dass die Belange der Bergaufsicht in
den Stellungnahmen vom 10. und 18. August 2016 darg elegt worden seien.
Das in den Stellungnahmen erwähnte betroffene Erlau bnisfeld zur Aufsu-
chung von Kohlenwasserstoffen ist im Bereich des Pl angebiets mittlerweile
erloschen.

Da sich ansonsten seitdem keine neuen Erkenntnisse bezüglich der von mir
zu vertretenden Belange ergeben haben, stehen dem V orhaben aus Sicht
der Bergbehörde weiterhin keine Sachverhalte entgegen.

Der Hinweis, dass die Belange des vorsorgenden Bode nschutzes hin-
reichend berücksichtigt sind, wurde zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert. 2. Bundesnetzagentur, Fehrbelliner Platz 3, 10707 Berlin

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 18.07.2016:

Auf der Grundlage der zur Verfügung gestellten Anga ben wurde eine Über-
prüfung des angefragten Gebiets durchgeführt. Der b eigefügten Anlage
können die Namen und Anschriften der in dem ermitte lten Koordinatenbe-
reich tätigen Richtfunkbetreiber entnommen werden. Durch deren rechtzei-
tige Einbeziehung in die weitere Planung ist es ggf . möglich, Störungen des
Betriebs von Richtfunkstrecken zu vermeiden.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Die Hinweise wurden an die Durchführungsplanung weitergegeben.

Die Betreiber öffentlicher Telekommunikationslinien sind in die frühzeitige

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:

Es wird empfohlen, die Informationen zur Bauleitpla nung im Zusammen-
hang mit Richtfunkstrecken sowie die zusätzlichen H inweise auf der Inter-
netseite der Bundesnetzagentur
www.bundesnetzagentur.de/bauleitplanung
im weiteren Verfahren zu berücksichtigen.

Gemäß § 16 Abs. 4 Satz 2 BDSG wird darauf hingewies en, dass nach § 16
Abs. 4 Satz 1 BDSG die in diesem Schreiben übermitt elten personenbezo-
genen Daten grundsätzlich nur für den Zweck verarbe itet oder genutzt wer-
den dürfen, zu dessen Erfüllung sie übermittelt werden.
Da die angefragte Standortplanung ggf. auch in der Nähe liegende Mess-
einrichtungen des Prüf- und Messdienstes der BNetzA beeinflusst, wurde
die Anfrage zur ergänzenden Prüfung weitergeleitet an die

Bundesnetzagentur, Referat 511 (5110-5), Canisiusstr. 21, 55122 Mainz.

Durch das Referat 511 wird noch untersucht, ob die notwendigen Schutz-
abstände zu den vorhandenen funktechnischen Messein richtungen der
BNetzA eingehalten werden. Sollten hier noch weiter e Festlegungen zu
berücksichtigen sein, werden diese in einem gesonde rten Schreiben zur
Kenntnis übermittelt.

Betreiber von Richtfunkstrecken und deren Anschrift
(aus datenschutzrechtlichen Gründen hier nicht abgebildet)

Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sowie in die för mliche Beteiligung
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB eingebunden. Hiervon ausgeno mmen sind Mobil-
funkbetreiber, da diese gemäß Urteil des BayVGH 15 N 98/2262 vom
18.03.2003 keine Träger öffentlicher Belange sind.

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 15.01.2018:

Es wird empfohlen, die Informationen zur Bauleitpla nung im Zusammen-
hang mit Richtfunkstrecken sowie die zusätzlichen H inweise auf der Inter-

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Die Betreiber öffentlicher Telekommunikationslinien sind in die frühzeitige
Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sowie in die för mliche Beteiligung
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB eingebunden. Hiervon ausgeno mmen sind Mobil-
funkbetreiber, da diese gemäß Urteil des BayVGH 15 N 98/2262 vom
18.03.2003 keine Träger öffentlicher Belange sind.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
netseite der Bundesnetzagentur
www.bundesnetzagentur.de/bauleitplanung
im weiteren Verfahren zu berücksichtigen.

Betreiber von Richtfunkstrecken und deren Anschrift wurden genannt, wer-
den jedoch aus datenschutzrechtlichen Gründen hier nicht abgebildet.

3. e-netz Südhessen GmbH & Co. KG. Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 27.07.2016:

Stellungnahme für die Netze der Entega AG und deren Tochterunterneh-
men e-netz Südhessen GmbH & Co. KG und HSE Medianet GmbH:
In Darmstadt beinhaltet die Stellungnahme die Medie n Strom, Gas, Trink-
wasser, Fernwärme, Straßenbeleuchtung, Telekommunik ation und Fern-
wirktechnik.

Gegen die vorliegende Planung bestehen keine Bedenken.

Bei der weiteren Planung ist zu beachten:
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betri ebsmittel von e-netz
bzw. der Entega AG. Bei einer Entwidmung von Wegepa rzellen sind die
Betriebsmittel im Grundbuch dinglich zu sichern. No twendige Leitungsum-
legungen gehen zu Lasten des Veranlassers bzw. werd en nach geltenden
Verträgen geregelt und sind rechtzeitig mit e-netz abzusprechen.

Falls im Rahmen der Planung Anpflanzungsmaßnahmen i m Bereich der
Leitungstrassen geplant sind, ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bäume It.
DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 ei nen Mindestabstand
von 2,5 m zu den e-netz-Versorgungsleitungen aufwei sen müssen. Wird
dieser Abstand unterschritten, so sind die Leitunge n gegen Wurzeleinwir-
kungen zu sichern, oder die Standorte der Bäume dem entsprechend zu

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise wurden an die Durchführungsplanung weitergegeben.

Ein Hinweis zu Leitungsschutzmaßnahmen war im Bebau ungsplan-
Vorentwurf bereits aufgenommen und ist im Entwurf weiterhin enthalten.
Falls es bei dem vorliegenden Vorhaben zu einem erh öhtem Leistungsbe-
darf einzelner Gewerbeansiedlungen kommen sollte, i st eine zusätzliche
Transformatorstation im Rahmen der Ausführungsplanu ng vorzusehen und
mit e-netz Südhessen abzustimmen. Eine Festsetzung im Bebauungsplan

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
verschieben. Pflanzmaßnahmen im Nahbereich der e-ne tz-Betriebsmittel'
sind deshalb vorher abzustimmen. Es wird beantragt, ggf. Leitungs- bzw.
Baumschutzmaßnahmen in den planungsrechtlichen Fest setzungen zum
Bebauungsplan aufzunehmen.

Die Stromversorgung des Planungsgebietes kann durch Ergänzung und
Erweiterung des bestehenden e-netz-Versorgungsnetze s im Zuge der Er-
schließungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbeda rf der zukünfti-
gen Abnehmer realisiert werden.

Bei erhöhtem Leistungsbedarf einzelner Gewerbeansie dlungen kann der
Bau zusätzlicher Transformatorenstationen erforderlich werden.

ist daher nicht notwendig.

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 01.02.2018:

Wir nehmen zu den Unterlagen Stellung für die Netze der ENTEGA AG und
der ENTEGA Netz AG sowie deren Tochterunternehmen e -netz Südhessen
GmbH & Co . KG und ENTEGA Medianet GmbH. In Darmstadt beinhalte t
die Stellungnahme die Medien Strom, Gas, Trinkwasse r, Fernwärme, Stra-
ßenbeleuchtung, Telekommunikation und Fernwirktechn ik. In Darmstadt
sind wir Netzbetreiber der Sparten Strom und Gas. I m Auftrag der ENTEGA
AG betreiben wir hier auch Straßenbeleuchtungs-, Fe rnwärme- und Was-
serleitungsnetze; außerdem betreiben wir im Auftrag der ENTEGA Media-
net GmbH Telekommunikations- und Fernwirknetze .

In Darmstadt sind wir Netzbetreiber der Sparten Str om, Telekomunikation
sowie Fernwirktechnik , Fernwärme, Gas und Wasser.

Gegen die vorliegende Planung bestehen keine Bedenken.

Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten
:

Die Löschwasserversorgung des Planungsbereiches ist abhängig von der
zukünftigen Nutzung und erfolgt nach den Vorgaben d er örtlichen Feuer-
wehr.

Wir verweisen auf unsere Stellungnahme nach § 4 Abs . 1 BauGB vom

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Die Hinweise wurden an die Durchführungsplanung weitergegeben.

Siehe hierzu Text oben!

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
27 .07.2016. Die dort gemachten Aussagen gelten unverändert .

4. Handwerkskammer Frankfurt -Rhein -Main, Postfach 17 03 53, 60077
Frankfurt am Main

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 01.08.2016:

Die vorliegenden Planungen betreffen zentral gelege ne, derzeit brachlie-
gende Flächen im Westen Darmstadts im sogenannten " Verlegerviertel".
Vorgesehen ist künftig eine gemischte Nutzung aus Gewerbe und Wohnen.
Gegen die Planungen bestehen keine grundsätzlichen Bedenken oder Ein-
wendungen. Da der vorliegende vorhabenbezogene Beba uungsplan in
vielen Abschnitten auf die Gebietstypisierung eines Mischgebiets nach der
Baunutzungsverordnung abstellt, ergeht allerdings e in Hinweis auf eine
mögliche Alternative, die allerdings noch nicht rechtskräftig ist:

Derzeit wird auf Bundesebene in der Bauministerkonf erenz eine eventuelle
Erweiterung des in der Baunutzungsverordnung (BauNV O) bestehenden
Katalogs der Arten der baulichen Nutzung diskutiert . Konkret bestehen
Überlegungen zur Einführung eines neuen Baugebiet-T yps mit der Be-
zeichnung "Mischgebiet der Innenentwicklung" oder a uch "urbanen Gebiet I
Quartiers". Dieses soll in städtisch geprägten Bere ichen ein Miteinander
von Gewerbe und Wohnen sowie eine höhere städtebaul iche Dichte zuläs-
sig machen. Diese noch nicht rechtskräftige Gebiets typisierung erscheint
nach vorläufiger Einschätzung für den vorliegenden Fall besonders gut
geeignet. Da die Planungen sich noch im Stadium der frühzeitigen Beteili-
gung befinden, bietet es sich unter Umständen an, i m vorliegenden Verfah-
ren die kurzfristige bauplanungsrechtliche Entwickl ung abzuwarten und
gegebenenfalls auf die neuen Möglichkeiten zurückzugreifen.

Die Anregung wurde nicht berücksichtigt.

Bei dem vorliegenden Bebauungsplan W 60 handelt es sich um einen vor-
habenbezogenen Bebauungsplan. Dieser ist nach § 12 Abs. 3 BauGB nicht
an die Inhalte nach § 9 BauGB und in Folge an die B auNVO gebunden.
Daher wurde im Bebauungsplan kein Mischgebiet im Si nne des § 6 Abs. 1
BauNVO, sondern einzelne Nutzungen in den Baufenste rn festgesetzt, die
eine Nutzungsmischung im Gebiet ermöglichen. Somit wird die Art der bau-
lichen Nutzung entsprechend des Vorhabens formulier t. Eine qualitative
und quantitative Mischung ist durch die Festsetzung en gegeben. Die Be-
zeichnung „Gemischte Baufläche“ ist gewählt worden, um die Mischung von
Gewerbe und Wohnen im Plangebiet zu verdeutlichen u nd keine Verwechs-
lung mit einem „Mischgebiet“ nach BauNVO aufkommen zu lassen.
Die Festsetzung eines „Urbanen Gebiets“ ist daher n icht notwendig.
5. IHK Darmstadt, Postfach 10 07 05, 64207 Darmstadt

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 03.08.2016:

Ziel der Planung ist die Errichtung eines Büro- und Geschäftsgebäudes mit
Service-Appartements , zweier Wohngebäude und eines Gebäudes mit
großflächigem Verbrauchermarkt im Erdgeschoss sowie Wohnen in den

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Obergeschossen auf dem ehemaligen Firmengelände der Prinovis-
Druckerei. Die Planflächen sind im Regionalplan Süd hessen / Regionalem
Flächennutzungsplan 2010 als Vorranggebiet Gewerbe festgesetzt. Der
Flächennutzungsplan wird im Parallelverfahren geänd ert und soll zukünftig
anstelle "Gewerbliche Flächen " "Gemischte Bauflächen" ausweisen. Der
vorhabenbezogene Bebauungsplan orientiert sich in G rundzügen an einem
Mischgebiet. Er ist jedoch gemäß § 12 Abs. 3 BauGB nicht an die Vorgaben
§ 9 Abs. 1 des BauGB gebunden . Somit wird in der Planung einer gebote-
nen Durchmischung von 50 % Gewerbe und 50 % Wohnen nicht gefolgt.

Das Plangebiet liegt im Westen der Wissenschaftssta dt Darmstadt in einem
verkehrlich und gewerblich stark immissionsbelastet en Bereich
, welcher in
den achtziger Jahren noch als "rauchloser Industrie standort" als Vorbild für
zahlreiche andere Industrieparks stand. Das sogenan nte "Verlegerviertel"
befindet sich seit den letzten 5-10 Jahren im Umbru ch, jedoch konnte in
direkter Nachbarschaft die gewerbliche Nutzung aufr echterhalten und sogar
weiter entwickelt werden.

Obwohl bekannt ist, dass auf der Wissenschaftsstadt Darmstadt starker
Ansiedlungsdruck lastet und daher Verständnis gezei gt wird, dass es ein
dringendes Erfordernis ist, Wohnbauflächen zu entwickeln, kann jedoch den
vorliegenden Planungen nicht vorbehaltslos zugestimmt werden.

Folgende Bedenken werden daher hinsichtlich der Planung geäußert:

Regionalplanerische Bedenken

Die Planflächen sind im Regionalplan Südhessen / Re gionalem Flächen-
nutzungsplan 2010 als Vorranggebiet Gewerbe festges etzt. Die Aussage,
dass die Entwicklung eines Mischgebietes aus einem im Regionalplan fest-
gelegten Gewerbegebiet der raumordnerischen Zielset zung entspricht, ist
nicht korrekt. Gemäß Zielvorgabe Z3.4.1-3 hat die b auleitplanerische Aus-
weisung von gemischten Bauflächen und Sonderbaufläc hen in innerhalb
der Karte ausgewiesenen "Vorranggebiete Siedlung, B estand und Planung"
stattzufinden.

Ebenfalls nicht zulässig ist die Ausweisung bzw. An siedlung von großflächi-
gem Einzelhandel in "Vorranggebieten von Industrie und Gewerbe". Gemäß
Z3.4.3-3 sind diese Flächen für produzierendes und weiterverarbeitendes
Der Anregung wurde gefolgt .

Die Abweichung des Bebauungsplans von den Zielen de r Raumordnung
wurde durch das Regierungspräsidium Darmstadt geprü ft und wie folgt
beurteilt:
„Aus regionalplanerischer Sicht wird festgestellt, dass sich der Geltungs-
bereich des in Aufstellung befindlichen vorhabenbez ogenen Bebauungs-
plans W 60 „Berliner Allee/Haardtring“ in einem Ber eich befindet, der im
RPS/RegFNP 2010 als „Vorranggebiet Industrie und Ge werbe, Bestand“
festgelegt ist.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Gewerbe vorzuhalten.

Gemäß § 1 Absatz 4 BauGB sind Bauleitpläne den Ziel en der Raumord-
nung anzupassen. Da jedoch die Grundzüge des Vorhab ens den Auswei-
sungen des Regionalplans Südhessen / Regionalem Flä chennutzungsplan
2010 widersprechen, wird empfohlen, gemeinsam mit d em Regierungsprä-
sidium Darmstadt eine korrekte Entwicklung der Flächen abzustimmen.

sung gemischter Bauflächen - anders als in den Plan unterlagen unter Ziffer
5.1, S. 5 der Anlage 2 ausgeführt - innerhalb der „ Vorranggebiete Siedlung,
Bestand und Planung“ (Z3.4.1-3) stattzufinden hat. Die konzipierte Planung
einer Wohn- und Gewerbe-Mischnutzung auf insgesamt ca. 1,5 ha stellt
jedoch keine regionalplanerisch raumbedeutsame Maßn ahme dar. Regio-
nalplanerische Bedenken bestehen gegen die kleinräu mige Umstrukturie-
rung innerhalb des „Vorranggebietes Industrie und G ewerbe“ insoweit
nicht.“

Im Laufe weiterer Planungen hat sich jedoch ergeben, dass für benachbarte
Flächen nördlich des Haardtrings (vorhabenbezogener Bebauungsplan W
61, 13. FNP-Änderung) ebenfalls eine Nutzungsänderu ng von gewerblicher
Nutzung in gemischt genutzte Flächen vorgesehen ist . Da diese Entwick-
lung im regionalplanerischen Sinne gesamträumlich zu betrachten ist, ergibt
sich nun insgesamt eine Fläche von über 5 ha. Diese stellt somit eine
raumbedeutsame Maßnahme dar, die eines Zielabweichu ngsverfahrens
vom Regionalplan bedarf. Ein Antrag auf Abweichung von den Zielen des
Regionalplanes im Sinne des § 8 Hess. Landesplanung sgesetz (HLPG) ist
gestellt. Antragsgegenstand ist, die beiden o.g., als „Vorranggebiet Industrie
und Gewerbe“ dargestellten Flächen als Flächen für „Vorranggebiet Sied-
lung“ auszuweisen. Die Zielabweichung wurde paralle l zum Aufstellungs-
verfahren des Bebauungsplans beim Regierungspräsidium beantragt.

Die Begründung wurde angepasst.

Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung und die te xtlichen Festsetzun-
gen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:

Baurechtliche und immissionsschutzrechtliche Bedenken

Die positive Entwicklung der vorliegenden Planung kann nur gelingen, wenn
ansässigen Institutionen/Unternehmen ein ausreichen des Maß an Ge-
räuschemission zugestanden wird und ein größerer ge werblicher Nut-
zungsanteil festgeschrieben wird. Geräusche durch P roduktion, Lieferver-
kehr, Gaststätten- und Veranstaltungsbetriebe lasse n sich kaum oder nur
durch unverhältnismäßige Einschränkungen reduzieren . In Gewerbegebie-
ten wird dies bisher dadurch erreicht, dass Wohnen nur in Ausnahmefällen
möglich ist. Mit der Entfernung zum Gewerbe sinken die auf Wohnungen
einwirkenden Immissionen. Der immissionsschutzrecht liche Trennungs-
grundsatz (§ 50 BImSchG) und die städtebaulich-funktionale Gliederung der
Baugebiete stellen so bisher sicher, dass konfliktt rächtige Nutzungen ge-
trennt werden.

Mit der vorliegenden Planung werden diese Grundsätz e nun aufgegeben.
Dies kann zu negativen Auswirkungen auf umliegende Betriebe führen. Die
Unternehmen werden in ihrer Entwicklungsfähigkeit d urch niedrigere Im-
missionsgrenzwerte beschränkt, was unter Umständen zur Gefährdung des
Standortes führen kann.

Speziell wird auf das Gelände der Hochschule Darmst adt hingewiesen, da
es direkt an das Plangebiet angrenzt. Auf dem Grund stück befinden sich
neben Vorlesungs- und Verwaltungsgebäuden auch groß flächige Labore,
Werkstätten und eine Mensa. Durch diese Nutzungen e ntstehen erhebliche
Geruchs- sowie Lärmimmissionen, welche den Grenzwer ten eines Gewer-
begebiets gerecht werden - jedoch das Wohnen erheblich stören könnten.

Welche generellen Immissionen auf das Plangebiet ei nwirken, ist den Pla-
nungsunterlagen nicht zu entnehmen. Es wird daher e mpfohlen, ein Gut-
achten in Auftrag zu geben, welches sowohl die best ehenden als auch die
maximal zulässigen Grenzwerte eines Gewerbegebietes berücksichtigt. Nur
so ist den Unternehmen eine zukunftsfähige Entwickl ungsmöglichkeit am
Standort gegeben.

Der Anregung wurde gefolgt.

Im Zuge der frühzeitigen Beteiligung wurde das best ehende schalltechni-
sche Gutachten um die Lärmimmissionen der Hochschul e ergänzt. Aus
dem Ergebnis des Gutachtens geht hervor, dass erheb liche Lärmemissio-
nen von der Hochschule ausgehen. Um der Hochschule in Zukunft einen
uneingeschränkten Betriebsablauf zu gewährleisten u nd um die künftige
Wohn- und Gewerbenutzung vor den Immissionen zu sch ützen, wurden
erhebliche Umplanungen (aktiver Lärmschutz) im Über gangsbereich zwi-
schen Hochschule und Wohn- und Gewerbenutzung vorgenommen.
Die Ergebnisse des schalltechnischen Gutachtens sow ie die daraus folgen-
den Umplanungen wurden in die Festsetzungen des Beb auungsplans
übernommen.

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen, di e Begründung sowie
das schalltechnische Gutachten wurden angepasst.

Da die Nachbarschaft durch den Campus der Hochschul e Darmstadt ge-
prägt ist, wird - wenn überhaupt - höchstens eine s tudienaffine Wohnnut-
zung gesehen, sowie eine höherwertige Durchmischung des Gebietes von
Zur Sicherung eines Mindest-Verhältnisses von Gewer be zu Wohnen in
einem gemischtgenutzten Gebiet werden Festsetzungen über den Mindes-
tanteil von Gewerbe in den Baufeldern 1 und 2 sowie ein Maximalanteil von

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
80 % Gewerbe und 20 %Wohnen .

gewerblich genutzten Wohnungen im Baufeld 3 getroff en. Die Festsetzun-
gen sind so getroffen, dass ein gewerblicher Anteil im Gebiet von mindes-
tens 25 % der gesamten Bruttogrundfläche eingehalte n wird. Das geplante
Vorhaben sieht einen höheren gewerblichen Anteil vo n über 30 % vor. Die
Festsetzung dient daher der Sicherung des gewerblic hen Anteils bei späte-
ren Umnutzungen der Gebäude.
Die Anregung hier nur 20 % Wohnnutzung vorzusehen h atte die Intention,
einen möglichst niedrigen Anteil von schutzbedürfti gen Nutzungen in der
Nachbarschaft der Hochschule vorzusehen. Mit den im Bebauungsplan
festgesetzten aktiven Schallschutzmaßnahmen ist die Nachbarschaft von
Hochschulnutzung und Wohnnutzung konfliktfrei möglich.

Zum Thema Nahversorgung wird angeführt, dass es zwa r durchaus üblich
ist, die Ladenöffnungszeiten zwecks Konfliktminimie rung auf die Zeiten von
06:00-22:00 Uhr zu beschränken, jedoch steht dieser Einschränkung das
Hessische Ladenöffnungsgesetz (HLöG) vom 23 .11 .2006 entgegen. Hier-
nach dürfen Verkaufsstellen grundsätzlich an Werkta gen für den geschäftli-
chen Verkehr mit den Kunden von 0 Uhr bis 24 Uhr ge öffnet werden. Ob
eine Beschränkung in einem Bebauungsplan sich über Landesrecht setzen
kann , ist fraglich.

Bezüglich der Ladenöffnungs- und Anlieferungszeiten werden Festsetzun-
gen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan getroffen so wie Regelungen in
den Durchführungsvertrag aufgenommen. Die Bauaufsic ht wird diese in die
Baugenehmigung übernehmen. Die Festsetzungen sind a us lärmschutz-
technischen Gründen erforderlich und zulässig.
Zum Abschluss dieser baurechtlichen Anregungen wird auf die auf Bundes-
ebene diskutierte Einführung eines neuen Gebietstyp us der Baunutzungs-
verordnung hingewiesen: das "Urbane Gebiet". Das Vorhaben wäre prädes-
tiniert für diesen Gebietstypus. Ein Nebeneinander von Gewerbe und Woh-
nen mit höheren Immissionsgrenzwerten und einer dic hteren Überbaubar-
keit (GRZ) könnte baurechtlich zielführender sein, als dieser vorhabenbe-
zogene Bebauungsplan. Leider steht der Zeitpunkt de r Gesetzesverab-
schiedung noch nicht fest.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:

Verkehr

Es wird empfohlen, die Erschließung des Gebietes in einem detaillierten
Konzept darzustellen. Anhand der derzeitigen Planun gsunterlagen ergeben
sich viele Fragen hinsichtlich der An- und Abfahrts wege sowie zur Ver-
kehrssicherheit. Hier wird speziell auf die starke Belastung des Plangebie-
tes durch die Fußgänger und Radfahrer hingewiesen, welche sich durch die
benachbarten (Hoch-)Schulen ergeben
.

Das Fazit zur vorliegenden Planung lautet somit, da ss zuerst eine grundle-
gende Anpassung an regionalplanerische und baurecht liche Vorgaben er-
folgen muss . Ein Immissionsgutachten sowie ein Verkehrskonzept u nter-
stützen eine konfliktarme Umsetzung des Vorhabens . E ine Erhöhung des
gewerblich genutzten Anteils wird empfohlen .

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

In Abstimmung mit der Hochschule wird darüber nachg edacht, einen Aus-
bau der Erschließungsstraße vorzunehmen, um eine ko mfortablere und
sichere Zuwegung für die Studierenden zu ermögliche n, da bereits die der-
zeitige Situation nicht zufriedenstellend ist. Dazu sollen Flächen der Hoch-
schule in Anspruch genommen werden. Die beschrieben e Maßnahme wird
privatrechtlich zwischen der Hochschule und dem Vorhabenträger geregelt.

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 05.01.2018:

Ziel der Planung ist die Errichtung von insgesamt f ünf Gebäuden auf dem
ehemaligen Firmengelände der Prinovis Druckerei. Ge plant sind ein Büro-
und Geschäftsgebäude, drei Wohngebäude sowie ein Ge bäude mit groß-
flächigem Verbrauchermarkt im Erdgeschoss und Wohne n in den darüber
liegenden Geschossen. Die Nutzungsmischung weicht v on der baurechtlich
gebotenen Nutzungsmischung für ein Mischgebiet von 50 % Wohnen und
50% Gewerbe ab, daher wird das Vorhaben mit einem v orhabenbezoge-
nem Bebauungsplan umgesetzt. Die Planflächen waren bisher im Regio-
nalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 als Vorrang-
gebiet Gewerbe festgesetzt. Einem Abweichungsantrag der Wissenschafts-
stadt Darmstadt wurde nun seitens des Regierungsprä sidiums stattgege-
ben. Der Flächennutzungsplan kann somit von gewerbl icher in gemischte
Baufläche geändert werden.

Das Plangebiet liegt im Westen der Wissenschaftssta dt Darmstadt, in ei-
nem verkehrlich und gewerblich stark immissionsbela steten Bereich, wel-

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
cher in den achtziger Jahren noch als „rauchloser I ndustriestandort“ als
Vorbild für zahlreiche andere Industrieparks galt. Das sogenannte „Verle-
gerviertel“ befindet sich seit den letzten fünf bis zehn Jahren im Umbruch,
jedoch konnte in direkter Nachbarschaft die gewerbl iche Nutzung aufrecht-
erhalten und sogar weiter entwickelt werden. Wir se hen die Planung nach
wie vor kritisch. Unsere Bedenken im Einzelnen:

Gewerbe

In vorangegangener Stellungnahme haben wir bereits unsere Kritik hinsicht-
lich des Verlusts von Gewerbeflächen und einem zu g eringen Gewerbean-
teil vorgebracht. Diese halten wir nach wie vor auf recht. Zumal mit der pa-
rallel laufenden Planung „W 61 Nördlicher Haardtrin g – Berliner Allee“ in
hohem Maße weitere Flächen für Gewerbe und Industri e verloren gehen.
Darmstadt hat nicht nur einen Mangel an Wohnflächen , sondern auch an
hochwertigen Gewerbestandorten. Wir möchten hier au f das Behrend-
Gutachten verweisen, welches bis 2030 einen Mangel an Büroflächen von
200.000 m² prognostiziert¹.

Leider sind die Angaben zum Gewerbeflächenanteil in der Begründung und
im Vorhaben- und Erschließungsplan verwirrend und n icht detailliert genug
ausgearbeitet. Mal ist die Rede von einer Nutzungsa ufteilung von 60 %
Wohnen und 40 % Gewerbe (V+E S.5) und dann wiederru m von 30 % ge-
werblichen Anteil der Bruttogrundfläche (Begründung S. 20). Ein Blick auf
die Planzeichnung nebst textlichen Festsetzungen is t notwendig um zu
verstehen, in welchem Baufenster welche Flächenkontingente bestehen.

Nach unserer Berechnung wäre der Gewerbeflächenante il bezogen auf das
jeweilige Baufeld und die zulässige Geschossfläche wie folgt:

Baufeld 1 mindestens 75% Gewerbeflächenanteil = 4 .425m²
Baufeld 2 mindestens 25% Gewerbeflächenanteil = 2 .100 m²
Baufeld 3 maximal 25% Gewerbeflächenanteil = 2.95 0 m²

Die Gesamtbruttogeschossfläche des Vorhabens beträg t 26.100 m² somit
ist lediglich ein Gewerbeflächenanteil von 36 % vorgesehen. In diesen 36 %
sind zudem auch noch Nutzungen für Verwaltung, sozi ale-, kirchliche-, oder
Die Anregung wurde nicht berücksichtigt .

In der Wissenschaftsstadt Darmstadt gibt es einen g roßen Mangel an Flä-
chen für Wohnen und auch für Gewerbe. Die beiden ko nkurrierenden Be-
darfe sind in dem Bauvorhaben gegeneinander abgewog en und in ein in
sich stimmiges Konzept gebracht worden, das beiden Bedarfen Rechnung
trägt. Die jeweiligen Anteile wurden im Bebauungspl an gesichert, sodass
kein extremes Ungleichgewicht entstehen kann. Planu ngsrechtlich ist somit
in Zukunft eine weitere Verschiebung zugunsten von Gewerbe möglich.

Auch im Baufeld 3 sind Räume für freie Berufe bis z u einem Anteil von 25%
der Geschossfläche möglich. Es wird darauf hingewiesen, dass der ermittel-
te gewerbliche Flächenanteil von 36 % einem Mindest anteil entspricht, und
daher in Zukunft noch höher ausfallen kann. Diese F lexibilität ist ausdrück-
lich gewünscht, um auf die wechselnden Anforderunge n des Markts flexibel
reagieren zu können.

Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass sich das Ve rlegerviertel in den
letzten Jahren von einem vornehmlich gewerblich gep rägten Viertel zu ei-
nem zunehmend als Wohnviertel genutzten Stadtteil w andelt. Dem Wandel
folgend, wurde sich daher für ein gemischt genutzte s Grundstück entschie-
den, dass beiden Bedarfen entspricht und zusätzlich eine fußläufig erreich-
bare Nahversorgung für das Viertel zur Verfügung stellt.

Bei den Angaben im Vorhabenplan zu dem Verhältnis z wischen Wohnen
und Gewerbe handelt es sich um Circa-Angaben, da de r eigentliche Wert
zwischen 30- und 40 Prozent liegt. Dies wurde in de r Stellungnahme richtig
ermittelt. Die Angaben wurden im Vorhabenplan konkretisiert.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
gesundheitliche Zwecke zulässig. Diese Nutzungen si nd jedoch KEINE
gewerblichen Nutzungen und sollten daher auch nicht in die Gewerbeflä-
chenkontingente hineingerechnet werden! Der geringe Anteil von Gewerbe-
fläche ist aus Sicht der Industrie- und Handelskamm er Darmstadt nicht
akzeptabel!

Wir geben zu bedenken, dass sich das Plangebiet auf ehemaligen Vorrang-
flächen für Gewerbe- und Industrie befindet und der Standort nach wie vor
für Unternehmen höchst attraktiv ist. Die zentrale Lage am Stadteingang mit
sehr guter Anbindung an die Autobahnen und den Haup tbahnhof wird vor
allem von modernen Gewerbebetrieben nachgefragt und dringend benötigt.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt darf sich nicht nu r dem Wohnungs-
marktdruck beugen sondern muss auch ihre Wirtschaft skraft sichern und
stärken. Wir empfehlen daher nachdrücklich, mindest ens 40 % der Brutto-
gesamtgeschossfläche für eine gewerbliche Nutzung f estzuschreiben. Um
dies umsetzen zu können empfehlen wir im Baufeld 3 im Gebäude entlang
der Berliner Allee, ebenfalls eine gewerbliche Nutz ung - zumindest im Erd-
geschoss - zuzulassen.

Verkehr

Anmerkungen zum Verkehrskonzept:
Die Zulassungszahlen der Pkw in Darmstadt sehen wie folgt aus:

2017 – 81.783
2016 – 80.774
2015 – 79.973
2014 – 79.445
2013 – 78.759
2012 – 77.618
2011 – 76.444
2010 – 75.871
2009 – 75.537
2008 – 75.474
(Quelle: Statistisches Bundesamt, Stichtag jeweils 01.01.)

Unter Punkt 5.2 heißt es im Gutachten: "Ein zukünft iger Zuwachs des Kfz-
Verkehrsaufkommens wird nicht angenommen." Diese Au ssage sehen wir
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt steht wie viele Städte in Deutschland vor
dem Problem, dass der Verkehr immer weiter zunimmt mit Folgen für die
Gesundheit der Einwohner durch Feinstaub und Sticko xide. Daher werden
die Städte in naher Zukunft Maßnahmen treffen müsse n, um den Verkehr in
der Städten zu verringern und sauberer zu machen. E s werden dabei ver-
schiedene Modelle diskutiert wie Ausbau und Vergüns tigung des ÖPNV´s
oder die Sperrung der Stadt für bestimmte Fahrzeuge um nur zwei Redu-
zierungsansätze zu nennen.
Zudem befinden wir uns in einer Phase des mobilen U mbruchs. Durch
Shared Mobility und zunehmende Digitalisierung der Mobilitätsangebote ist
mittel- bis langfristig sogar mit einem Rückgang de s Verkehrsaufkommens
zu rechnen.
Auf Grundlage der Realisierung notwendiger Maßnahme n zur Reduzierung
der Schadstoffbelastungen ist daher die Annahme ein es stagnierenden
KFZ-Aufkommens im Gutachten grundsätzlich richtig.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
im Hinblick auf die steigenden Zulassungszahlen der Vergangenheit äu-
ßerst kritisch. Die Hoffnungen der Wissenschaftssta dt Darmstadt bei sich
verlagernden Verkehren und sinkenden Verkehrszahlen haben sich weder
bei (den Folgen der Nichtumsetzung) der Nordostumge hung noch dem
Lkw-Durchfahrtsverbot bestätigt. Daher sollte hier nicht von einer Annahme,
sondern von einer begründeten Untersuchung hinsicht lich der zukünftigen
Verkehrsentwicklung ausgegangen werden.

Unter Punkt 3.2 heißt es: "Die Verkehrsbelastung de s vierspurigen Haardt-
rings bewegt sich mit etwa 20.000 Fahrzeugen am Tag im Grenzbereich
einer zweispurigen Fahrbahn". Bild 4 im Anhang zeig t, dass auf dem Haar-
dtring durch die Bebauung des Plangebietes ein Verk ehrszuwachs von
5,1 Prozent erwartet wird. Die Belastung steigt als o. Unter Punkt 2.2 heißt
es dann: "Der nördlich das Plangebiet begrenzende H aardtring soll mit
Radverkehrsanlagen versehen werden." Die Förderung alternativer Ver-
kehrsmittel begrüßen wir, weisen aber darauf hin, d ass im Rahmen der
Radverkehrsplanung in der Heidelberger Straße sowoh l der Pkw-Verkehr
als auch der ÖPNV durch den neuen Radfahrstreifen b esonders in Stoßzei-
ten stark negativ beeinträchtigt werden. Wir weisen darauf hin, dass ein
Verkehrsmittel nicht gefördert werden sollte, wenn dadurch zwei andere
Verkehrsmittel beeinträchtigt werden.

Der Haardtring weist in seinem nördlichen Abschnitt eine sehr großzügige
Fahrbahn aus. Diese ist deutlich breiter als üblich . Daher kann der Haar-
dtring durch einen neuen Radfahrstreifen ergänzt we rden, ohne dass es zu
einer Einschränkung für den KFZ-Verkehr kommt. Es w ird somit lediglich
die Fahrbahn verschmälert und nicht um einen Fahrstreifen reduziert.
Im Übriegen ist die Auftreilung der öffentlichen St raßenverkehrsfläche nicht
Gegenstand der Bauleitplanung, sondern der nachfolg enden Ausführungs-
planung.
Immissionschutzrechtliche Bedenken

In vorangegangenen Stellungnahmen wurde von der IHK zur Lärmproble-
matik kritisch Stellung genommen. Laut Begründung s ollen nun anhand
verschiedener aktiver und passiver Schallschutzmaßnahmen die Lärmwerte
eines Mischgebietes eingehalten werden können. Sofe rn den angrenzen-
den Unternehmen und Institutionen dadurch keine neg ativen Einschrän-
kungen auferlegt werden und noch genügend Entwicklu ngspotential zuge-
sprochen wird, haben wir hierzu keine weiteren Anmerkungen.

¹
Wohnungs- und Gewerbeflächen Bedarfsanalyse für die Wissenschaftsstadt Darm-
stadt von Dr. Behrend, Seite 46

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
6. hessenARCHÄOLOGIE, Ida Rhodes-Str. 1, 64295 Darmstadt

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 04.08.2016:

Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis a uf § 20 HDSchG wie
folgt aufzunehmen:

„Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden , so ist dies der
hessenArchäologie oder der Unteren Denkmalschutzbeh örde unverzüglich
anzuzeigen.“

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Der Hinweis zur Sicherung von Bodendenkmälern ist u nter Hinweise Ziff.
III. 2. im Bebauungsplan bereits vorhanden.

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 05.02.2018:

Wir verweisen auf unsere Stellungnahmen vom 01.08.2 016 (FNP) bzw.
04.08.2016 (Bebauungsplan), zu der sich keine Änder ungen ergeben ha-
ben.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

7. Landesbetrieb Bau und Immobilien Hessen, Postfach 11 14 62, 64229
Darmstadt

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 09.08.2016:

Auf Grund der vorliegenden Informationen wird das o . g. Plangebiet im Flä-
chennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt a ls "Gewerbliche
Baufläche" ausgewiesen. Die nun angestrebte Nutzung lehnt sich einer
Nutzung als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO an. Hierbe i ist die gewerbli-
che Nutzung im nördlichen Plangebiet vorgesehen, wä hrend die Wohnbe-
bauung im westlichen und südlichen Teil direkt an d en Campus der Hoch-
schule Darmstadt angrenzt.

In diesem Zusammenhang ist zu bedenken, dass die Ho chschule Darm-
stadt schon seit Jahren in den direkt angrenzenden Gebäuden neben Vor-
lesungs- und Verwaltungsgebäuden auch Labore und We rkstätten betreibt.
Dies war bei der bisherigen Nutzung des Plangebiete s als Gewerbegebiet
unkritisch. Die Verschiebung des Gebietscharakters von einem reinen Ge-
werbegebiet in ein Mischgebiet mit hohem Wohnanteil geht mit geänderten

Der Anregung wurde gefolgt.

Aufgrund von Anregungen während der frühzeitigen Be teiligung wurde das
bestehende schalltechnische Gutachten um die Lärmim missionen der
Hochschule ergänzt. Aus dem Ergebnis des Gutachtens vom Mai 2017 geht
hervor, dass erhebliche Lärmemissionen von der Hoch schule (u.a. Werk-
stätten, Verkehrslärm) ausgehen. Um der Hochschule in Zukunft einen un-
eingeschränkten Betriebsablauf zu gewährleisten und um die künftige
Wohn- und Gewerbenutzung vor den Immissionen zu sch ützen, wurden
erhebliche Umplanungen im Übergangsbereich zwischen Hochschule und
der geplanten Wohn- und Gewerbenutzung vorgenommen.
Die Ergebnisse des schalltechnischen Gutachtens sow ie die daraus folgen-
den Umplanungen wurden in die Festsetzungen des Beb auungsplans
übernommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Grenzwerten, z.B. für Lärm- und Geruchsemissionen e inher. Während die
Einhaltung der Grenzwerte bei der bisherigen Nutzun g keine Einschrän-
kung dargestellt, bzw. auch in der Praxis nicht zu Konflikten geführt haben
dürften, lässt sich die nunmehr direkt angrenzende Wohnnutzung unter
Umständen nicht mit der aktuellen Nutzung durch die Hochschule Darm-
stadt, bzw. deren Entwicklungszielen vereinbaren.

Vor diesem Hintergrund ist aus unserer Sicht insbes ondere zu prüfen, bzw.
abzuwägen, inwiefern die Interessen der direkt angr enzenden Hochschule
Darmstadt nachhaltig eingeschränkt werden.

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen, di e Begründung sowie
das schalltechnische Gutachten wurden angepasst.
8. Deutsche Telekom Technik GmbH , Poststraße 20-28, 55545 Bad Kreuz-
nach

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 11.08.2016:

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom g enannt) - als
Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat
die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und be vollmächtigt, alle
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Plan-
verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprech end die erforderli-
chen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung wird wie folgt Stel-
lung genommen:

Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslini en der Telekom, die
aus beigefügtem Plan (s. unten!) ersichtlich sind.

Die Aufwendungen der Telekom müssen bei der Verwirk lichung des Be-
bauungsplans so gering wie möglich gehalten werden.

Der Anregung wurde gefolgt.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Der Hinweis auf Leitungsschutzmaßnahmen wurde um di e Berücksichti-
gung des Merkblatts „Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“, Ausga-
be 2013 (FGSV 939)
ergänzt und die Begründung wurde angepasst.

Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Es wird darum gebeten, folgende fachliche Festsetzu ng in den Bebauungs-
plan aufzunehmen:

In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und a usreichende Trassen
mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,3 m für die Unterbringung
der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen.

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Mer kblatt über Baum-
standorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanl agen" der For-
schungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; sie-
he insbesondere Abschnitt 3, zu beachten. Es ist si cherzustellen, dass
durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der
Telekommunikationslinien der Telekom nicht behindert werden.

Zur Versorgung mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist

Der Hinweis wurde an die Ausführungsplanung weitergegeben.

Im Bebauungsplan wurden unter dem Hinweis Ziff. II. 8. Leitungsschutz-
maßnahmen aufgenommen, in dem das aktuelle „Merkbla tt über Bäume,
unterirdische Leitungen und Kanäle“, Ausgabe 2013 ( FGSV 939) zur Be-
achtung aufgenommen wurde.

Die folgenden Hinweise wurden an die Ausführungsplanung weitergegeben.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
die Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Pla ngebiet und außer-
halb des Plangebiets erforderlich.

Zum Zweck der Koordinierung ist der Deutschen Telek om Technik GmbH
mitzuteilen, welche eigenen oder bekannten Maßnahme n Dritter im Bereich
folgender Straßen stattfinden werden.

Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikations netzes sowie die
Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahm en der anderen
Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ab lauf der Erschlie-
ßungsmaßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen Telekom Tech-
nik GmbH unter dem im Briefkopf genannten Adresse s o früh wie möglich,
mindestens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden.

Es wird darauf aufmerksam gemacht, dass aus wirtsch aftlichen Gründen
eine Versorgung des Neubaugebietes mit Telekommunik ationsinfrastruktur
in unterirdischer Bauweise nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordi-
nierten Erschließung sowie einer ausreichenden Plan ungssicherheit mög-
lich ist.

Es ist daher sicherzustellen, dass
- für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Er schließungsgebiet
die ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nu tzung der künftig
gewidmeten Verkehrswege möglich ist,
- entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB folgende Flä chen als mit einem
Leitungsrecht zu belasten festgesetzt werden und im zweiten Schritt ei-
ne beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbu ch zugunsten der
Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, mit folgendem Wortlaut einge-
tragen wird:
"Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Tele kom Deutschland
GmbH, Bonn, bestehend in dem Recht auf Errichtung, Betrieb, Ände-
rung und Unterhaltung von Telekommunikationslinien, verbunden mit
einer Nutzungsbeschränkung."
- der Erschließungsträger verpflichtet wird, in Abs timmung mit der Tele-
kom im erforderlichen Umfang Flächen für die Aufste llung von oberirdi-
schen Schaltgehäusen auf privaten Grundstücken zur Verfügung zu
stellen und diese durch Eintrag einer beschränkten persönlichen
Dienstbarkeit zu Gunsten der Telekom Deutschland Gm bH, Sitz Bonn,

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
im Grundbuch kostenlos zu sichern
- eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung de r Lage und der
Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koor-
dinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und L eitungsbau
durch den Erschließungsträger erfolgt, die geplante n Verkehrswege
nach der Errichtung der TK-Infrastruktur in Lage un d Verlauf nicht mehr
verändert werden.

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 05.02.2018:

Die zur Offenlage eingegangene Stellungnahme ist wo rtgleich zu der Stel-
lungnahme zur frühzeitigen Beteiligung, daher wird auf diese verwiesen
(siehe oben!).

Siehe Text oben!

9. Umweltamt – Untere Naturschutzbehörde – , Bessunger Straße 125,
64295 Darmstadt

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 16.08.2016:

Aufgrund der Vornutzung und der fast vollständigen Versiegelung ist die
Vorlage einer Eingriffsbilanzierung nicht erforderl ich. Die Untere Natur-
schutzbehörde hat grundsätzlich keine Bedenken gege n den Bebauungs-
plan. Die UNB schließt sich der Stellungnahme des N aturschutzbeirates
vom Juli 2016 an. Insbesondere sollte zur Förderung der Biodiversität der
Einbau von speziellen Dachziegeln für Fledermäuse u nd Einflugöffnungen
für Mauersegler unterhalb des Dachüberstandes im Be bauungsplan festge-
setzt werden. Sollte dies als Festsetzung rechtlich nicht möglich sein, sollte
dies zumindest als Hinweis aufgenommen werden.

Der Anregung wurde gefolgt.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Eine Festsetzung von entsprechenden Dachziegeln und Einflugöffnungen
ist aufgrund der Flachdachbauweise nicht möglich. E s wurde daher unter
Hinweise Ziff. III. 10. die Anbringung von Nistkäst en/-hilfen für Fledermäuse
und Mauersegler in den Bebauungsplan aufgenommen. D arüber hinaus
wurde der Vorhabenträger zur Anbringung von Nisthil fen im Durchfüh-
rungsvertrag verpflichtet.

Die textlichen Festsetzungen und die Begründung wur den angepasst. Kei-
ne Auswirkungen auf die Planzeichnung.

Anlage: Stellungnahme des Naturschutzbeirates vom Juli 2016:

Der vorgelegte Bebauungsplanentwurf enthält keinen Umweltbericht und
keine Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung, daher kann die Stellungnahme des

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
NSB nicht endgültig sein.

Der NSB begrüßt den vorgelegten Plan und zwar insbesondere

- 3. Die Durchführung des Bebauungsplanes im Normal verfahren mit
Umweltbericht.

- 5.2/5.3 Die Erhöhung des Durchgrünungsgrades und die Umsetzung
der im FNP und LP vorgesehenen Grünverbindung.
- 9.1 Versickerung des Niederschlagswassers.

- 9.2 Dachbegrünung, auch unter aufgeständerten Sol aranlagen, es
fehlen aber Angaben für einheimische, gebietstypisc he Ansaaten, z.B.
Sandraseneinsaat.

- 9.3 Insektenfreundliche Beleuchtung.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Die Ausarbeitung des Umweltberichts erfolgte zur Offenlage.
Im Umweltbericht erfolgte ergänzend eine verbal-arg umentative Eingriffs- /
Ausgleichsbetrachtung.

Folgende Anregungen zu einzelnen Punkten werden an dieser Stelle schon
eingebracht:

Die Artempfehlungen für Bäume und Sträucher und Rasenansaaten fehlen:
• Der NSB schlägt für den Innenbereich folgende ein heimische und ge-
bietstypische Laubbäume vor:
Feldahorn (Acer campestre), Vogelkirsche (Prunus av ium), Vogelbee-
re (Sorbus aucuparia), Hainbuche (Carpinus betulus) , Salweide (Salix
caprea) und Sand-Birke (Betula pendula)

• Strauchpflanzung als Formschnitthecken von 50 cm Breite sollen
nicht vorgesehen werden, da sie keinerlei ökologisc he Funktion ha-
ben. Folgende Sträucher können gepflanzt werden:
Blutroter Hartriegel (Cornus sanguinea), Eingriffel iger Weißdorn
(Crataegus monogyna), Felsenbirne (Amelanchier oval is), Hasel (Co-
rylus avellana), Holunder (Sambucus nigra), Kreuzdo rn (Rhamnus
cathartica), Pfaffenhütchen (Euonymus europaeus), R ose, Hundsrose
(Rosa canina), Schneeball (Viburnum opulus);
außerdem Sträucher mit essbaren Früchten wie Himbee re und Brom-
beere an Rankgerüsten, Johannisbeeren und Stachelbeeren.
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.

Die Artenempfehlung wurde in Abstimmung mit dem Grü nflächenamt um
eine dem Standort angepasste Strauchliste und Regel ungen zu Rasenan-
saaten im Bebauungsplanentwurf ergänzt.

Die textlichen Festsetzungen und die Begründung wur den angepasst. Kei-
ne Auswirkungen auf die Planzeichnung.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:

• Für die Rasenansaaten ist eine gebietsheimische Kräuter-Gräser-
Saatgutmischung (Ursprungsgebiet 9) für mager-saure und trockene
Standorte z.B. RSM Regio 9 nach den Empfehlungen de r FLL 2014
(Empfehlungen für Begrünungen mit gebietseigenem Sa atgut) zu
verwenden.

Zur Förderung der Biodiversität sowie des Arten- un d Klimaschutzes fordert
der Naturschutzbeirat:

• den Einbau von speziellen Dachziegeln für Fledermäuse und Einflu-
göffnungen für Mauersegler unterhalb des Dachüberstandes als kon-
krete Schutzmaßnahmen. Die Nisthilfen sollten vorwi egend nach Os-
ten zeigen. Ein Hinweis auf das "Faltblatt des Fledermausbeauftragten
des Naturschutzbundes Deutschland mit allgemeinen E mpfehlungen
zum Schutz von Fledermäusen, Mauerseglern und Schwa lben" im
Zuge der Baugenehmigung ist nicht hinreichend.

• Fassadenbegrünung ; an fensterlosen Fassaden kann diese selbst-
kletternd sein, an den übrigen Fassaden an Kletterg erüsten. Die Ost-
fassaden sollten vorwiegend Mauersegler-Einflugöffn ungen erhalten
(Fassadenbegrünung und Mauersegler-Einflugöffnungen schließen
sich aus).

Der Anregung wurde teilweise gefolgt.

Eine Festsetzung von entsprechenden Dachziegeln und Einflugöffnungen
ist aufgrund der Flachdachbauweise nicht möglich. E s wurde daher unter
Hinweise (III. 10.) die Anbringung von Nistkästen/- hilfen für die benannten
Tierarten in den Bebauungsplan aufgenommen.

Eine Fassadenbegrünung ist aufgrund der im Wohnungs bau oder auch im
Falle des Gewerbegebäudes sehr geringen verfügbaren Flächen an der
Fassade nicht möglich bzw. nicht zielführend.

Aufgrund von Einwänden seitens der Hochschule musst en weitgehende
Umplanungen vorgenommen werden, die zu einem neuen städtebaulichen
Konzept führten. Im Zuge dessen musste eine hohe Sc hallschutzwand im
Süden eingeplant werden, deren Auswirkung mittels e ines Klimagutachtens
hinsichtlich Durchlüftung und der Erhitzung untersu cht wurde. Das Gutach-
ten kommt zu dem Schluss, dass es an einzelnen Tage n im Jahr (Hoch-
sommer) aufgrund fehlender Durchlüftung zu erhöhten Temperaturen im
Innenbereich kommen kann. Als Ergebnis wurden im In nenhof und entlang
der südlichen Schallschutzwand Bäume festgesetzt, d ie zur Verschattung
und Begrünung beitragen, wodurch eine Verminderung der Aufheizung
erzielt wird.

Die textlichen Festsetzungen und die Begründung wurden angepasst.

Keine Auswirkungen auf die Planzeichnung.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Zur Höhe der Bebauung: Der Plan führt aus (S. 4): "Mit fünf Geschossen ist
dieses ein Geschoss niedriger "als das Bürogebäude und passt sich dabei
der Dimension der umliegenden Wohngebäude im Vierte l an. Durch die
Platzierung eines weiteren kleineren Baukörpers mit Wohnungen entsteht
ein Ensemble mit ruhigem Innenhof, der auch die Adr esse des Wohnquar-
tiers darstellt. "

Grundsätzlich schlägt der NSB vor, die Bebauung nic ht mehr rein an sol-
chen architektonischen Kriterien zu bemessen. Es wi rd immer wieder da-
rauf hingewiesen, dass in den kommenden Jahren viel e zusätzliche Woh-
nungen benötigt würden. Da die Fläche - sowohl am S tadtrand wie in der
Stadt - aus bekannten Gründen knapp bemessen ist, s tellt sich die Frage,
ob es nicht besser wäre, (maßvoll) höhere Gebäude z u bauen und dafür
Grundfläche einzusparen, die dann für Grünflächen z ur Verfügung stünde.
Diese ließen sich dann sowohl für die Erhöhung der Biodiversität wie auch
als Erholungsflächen nutzen. Im vorliegenden Fall k önnten durch eine Er-
höhung um 2-3 Geschosse bei entsprechender Verminde rung der Grund-
fläche die bereits intendierte Grünverbindung wesen tlich verbreitert und
damit wirksamer gemacht werden. Solche Überlegungen sollten künftig
verstärkt berücksichtigt werden, statt allein auf d ie Dimensionierung der
Umgebung zu achten.

Der Anregung wurde teilweise gefolgt.

Im Zuge der Umplanungen nach der frühzeitigen Betei ligung wurde die
Geschossigkeit der Wohngebäude um ein zusätzliches Geschoss erhöht
und somit die Anzahl von Wohnungen entsprechend gesteigert.

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen und die Begründung wur-
den angepasst.

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 29.01.2018:

Zu dem oben angegebenen Bebauungsplan wird folgende Stellungnahme
abgegeben:

Aufgrund der Vornutzung und der fast vollständigen Versiegelung ist wei-
terhin die Vorlage einer Eingriffsbilanzierung nich t erforderlich. Die Untere
Naturschutzbehörde hat grundsätzlich keine Bedenken gegen den Bebau-
ungsplan.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Im Übrigen schließen wir uns der Stellungnahme des Naturschutzbeirates
vom Januar 2018 inhaltlich an. Insbesondere sollte zur Förderung der Bio-
diversität und der Verbesserung der kleinklimatisch en Verhältnisse alle
Dachbegrünung wurde im Bebauungsplan festgesetzt.
Eine Fassadenbegrünung ist aufgrund der im Wohnungs bau oder auch im
Falle des Gewerbegebäudes sehr geringen verfügbaren Flächen an der

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Möglichkeiten für eine Dach- und Fassadenbegrünung ausgeschöpft wer-
den. Auch sollte z. B. durch den Einbau von speziel len Dachziegeln für
Fledermäuse und Einflugöffnungen für Mauersegler un terhalb des Dach-
überstandes die Artenvielfalt gefördert bzw. erhalten werden.

Fassade nicht möglich bzw. nicht zielführend. Aus d iesem Grunde sowie
der hohen Folgekosten für Pflege und Unterhalt wurd e auf eine Fassaden-
begrünung verzichtet und sich stattdessen für eine intensive Begrünung der
Innenhöfe mit Bäumen und Sträuchern entschieden. Di ese Begrünung wird
über den Durchführungsvertrag und den darin enthalt enen qualifizierten
Freiflächenplan abgesichert.

Anlage: Stellungnahme des Naturschutzbeirates vom Januar 2018:

Der Naturschutzbeirat bedankt sich für die Möglichk eit, eine Stellungnahme
abgeben zu können. Im Rahmen einer Beteiligung zum Vorentwurf hatte
der Beirat bereits in 2016 eine Stellungnahme zum W 60 eingereicht und
den seinerzeit vorgelegten Plan begrüßt. Gleichzeit ig wurden einige Anre-
gungen eingebracht, deren Berücksichtigung aus Sich t des Beirates zur
Förderung der Biodiversität sowie des Arten- und Kl imaschutzes erforder-
lich sind:

- Fehlen eines Umweltberichts
- Detaillierte Artempfehlungen für Bäume und Sträuc her und Rasenansaa-
ten
- Einbau von speziellen Dachziegeln für Fledermäuse und Einflugöffnungen
für Mauersegler
- Fassadenbegrünung
- Änderungen des Maßes der baulichen Nutzung

Erfreulicherweise wurde den Anregungen des Natursch utzbeirates über-
wiegend gefolgt. Im Plan fehlen unter III. Hinweise jedoch weiterhin Artemp-
fehlungen für zu pflanzende Bäume.
Der NSB schlägt daher erneut für den Innenbereich f olgende einheimische
und gebietstypische Laubbäume vor und bittet diese unter Punkt 18 aufzu-
führen:
Feldahorn (Acer campestre), Vogelkirsche (Prunus avium), Vogelbeere
(Sorbus aucuparia), Hainbuche (Carpinus betulus), Salweide (Salix caprea)
und Sand-Birke (Betula pendula).

Im Hinblick auf die Höhe der Bebauung hatte der Bei rat vorgeschlagen,
höhere Gebäude zu bauen und dafür Grundfläche einzu sparen, die dann
für Grünflächen zur Verfügung stünde. Diese ließen sich dann sowohl für
Die Hinweise w urden zur Kenntnis genommen.

Der Umweltbericht wurde zur Offenlage vorgelegt.
Die Artenempfehlung wurde in Abstimmung mit dem Grü nflächenamt ent-
sprechend angepasst. Die Artenempfehlung wurde dabe i hinsichtlich der
Sträucher und Rasenansaaten übernommen. Hinsichtlic h der anzupflan-
zenden Bäume wurde sich zugunsten einer Festsetzung nach der GALK-
Straßenbaumliste entschieden.
Der Einbau von Nisthilfen für Fledermäuse und Mauer segler wurde unter
Ziff. III. 10. Nisthilfen aufgenommen. Des Weiteren wurde der Vorhabenträ-
ger im Durchführungsvertrag verpflichtet, Nisthilfe n für die genannten Vo-
gel- und Tierarten zu installieren.
Auf eine Fassadenbegrünung wurde aufgrund der oben bereits erwähnten
Gründe verzichtet. Stattdessen wurde eine intensive Begrünung der Innen-
höfe mit Bäumen und Sträuchern festgesetzt. Diese B egrünung wird über
den Durchführungsvertrag und den darin enthaltenen qualifizierten Freiflä-
chenplan abgesichert.

Durch die Erhöhung der Geschosse konnte deutlich me hr Wohnraum auf
gleicher Fläche für die Wissenschaftsstadt Darmstad t geschaffen werden.

Da man an dieser Stelle in der Stadt jedoch nicht w eiter in die Höhe wach-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
die Erhöhung der Biodiversität wie auch als Erholungsflächen nutzen.
Tatsächlich wurde das Maß der baulichen Nutzung im Fall der Geschoss-
flächenzahl erhöht und alle geplanten Gebäude haben nun (maximal) fünf
Geschosse, die um ein zusätzliches Staffelgeschoss ergänzt werden. Damit
einher geht jedoch keine Verringerung der Grundfläc henzahl, die sogar
leicht von 0,4 auf 0,44 (bzw. 0,84 im Fall des Marktes) erhöht wurde.
Damit wird die bereits in der Stellungnahme vom Jul i 2016 angeregte Ver-
minderung der bebaubaren Grundfläche - bei gleichze itiger Erhöhung der
Gebäude – nicht vollzogen und damit die Chance zu e iner wesentlichen
Verbreiterung und Aufwertung der Grünverbindung ver tan. Im Einklang mit
dem Maßnahmenprogramm ,,25 Schritte zur Biologische n Vielfalt" regt der
Naturschutzbeirat daher erneut an, nicht nur mehr W ohnraum, sondern
auch mehr Grünflächen zu schaffen im Sinne einer doppelten Innenentwick-
lung.

sen konnte und wollte, und zudem eine schallschütze nde Barriere zur
Hochschule gebaut werden musste, konnte ohne Verlus t an Wohnraum
oder Gewerbefläche keine Reduzierung der Grundfläch e durchgeführt wer-
den. Da Wohnraum und Gewerbeflächen in der Wissensc haftsstadt drin-
gend benötigt werden und der Bebauungsplan mit eine r durchschnittlichen
GRZ von 0,45 deutlich unter der Grenze des zulässig en Maßes von 0,6 in
einem Mischgebiet liegt, wurde sich gegen eine Redu zierung der Grundflä-
che entschieden.
10. Hochschule Darmstadt, Justitiariat/Wahlamt, Haardtring 100, 64295
Darmstadt

10.1

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 08.08.2016:

A. Ausgangslage und Plangebiet
Einleitend wird die Lage des Plangebietes erläutert sowie das Planungsvor-
haben beschrieben. (Text hier nicht abgebildet, siehe rechts!)

Da aus der Beschreibung der Ausgangslage und des Pl angebiets keine
neuen Inhalte hervorgingen, als die in der Begründu ng und dem Vorhaben-
und Erschließungsplan bereits vorgebrachten, wurde inhaltlich dieser Aus-
führung entsprochen und auf die textliche Wiedergabe verzichtet.

10.2

B. Hochschulsituation

Die Hochschule Darmstadt ist eine der größten praxi sorientierten staatli-
chen Hochschulen für angewandte Wissenschaften in H essen. Sie zählt
derzeit rund 15.000 Studierende und rund 900 Beschä ftigte, wobei die Ten-
denz der Studierenden- und Beschäftigtenzahlen stei gend ist. Die ange-
wandte Forschung und Entwicklung an der Hochschule Darmstadt berei-
chert das Studium mit praxisnahen Projekten.

Die Hochschule betreibt an dem südlich angrenzenden Bereich des o.g.
Plangebietes, Flur 17, Nr. 64/310, einen ihrer Hoch schulstandorte (Haardt-
ring 100 / Berliner Allee 61). Auf dem Grundstück b efinden sich neben Vor-
Zu 10.2
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
lesungsgebäuden und Verwaltungsgebäuden auch großflächige Labore und
Werkstätten, die insbesondere von den Fachbereichen Maschinenbau,
Kunststofftechnik (FBMK) und Bauingenieurwesen (FBB ) genutzt werden,
sowie eine Mensa, die von dem Studierendenwerk Darm stadt betrieben
wird. Weiter grenzen an den südlichen Teil des Plan gebietes Räumlichkei-
ten des Fachbereiches Gesellschaftswissenschaften und Soziale Arbeit an.

Von diesem Hochschulbetrieb, welcher unmittelbar an das o.g. Plangebiet
angrenzt, gehen neben Geruchsemissionen auch erhebl iche Lärmemissio-
nen (z.B. durch Laborbetrieb des FB Maschinenbau un d Kunststofftechnik,
Mensabetrieb etc.) bis zu einem Wert von 65 dB(A) ( tagsüber) und von
50dB(A) (nachts) aus, welche nach der TA-Lärm in de m bisherigen Ge-
bietscharakter eines Gewerbegebietes unstreitig zulässig sind.

Da die Hochschule Darmstadt insbesondere durch die im Plangebiet beab-
sichtigte Wohnbebauung in ihrer Struktur- und Entwi cklungsplanung beein-
trächtigt wird sowie die Gefahr droht, dass sie dur ch die herannahende
Wohnbebauung aufgrund des bauordnungsrechtlichen Ve rursachungsprin-
zips zum "Störer" werden könnte, wird von der Hochs chule Darmstadt zu
den o.g. offengelegten Planungsunterlagen wie folgt Stellung genommen:

10.3

C. Einwendungen gegen die beabsichtigte Bauleitplanung

Gegen die beabsichtigte Bauleitplanung werden Einwe ndungen erhoben.
Insbesondere werden der Hochschule Darmstadt durch die geplante (über-
wiegende) Wohnbebauung auf dem ehemaligen Prinovis- Gelände, welches
unmittelbar an ihr Grundstück (Berliner Allee 61) a ngrenzt, sämtliche (bauli-
che) Erweiterungs- und Entwicklungsmöglichkeiten genommen.

Zu 10.3
Zu den angerissenen Themen wurde im Folgenden Stell ung genommen.
(siehe 10.3.1 bis 10.4 )

10.3.1

I. Fehlerhafte Einordnung des vorhabenbezogenen Beb auungsplans als
"Mischgebiet"
Zunächst ist anzumerken, dass die Einordnung des vo rhabenbezogenen
Bebauungsplans durch die Planer als "Mischgebiet“ i n sich unschlüssig und
fehlerhaft ist.

Ein Mischgebiet im Sinne von § 6 Abs. 1 Baunutzungs verordnung (BauN-
VO) ist dadurch gekennzeichnet, dass es sowohl dem Wohnen als auch der
Unterbringung von Gewerbebetrieben dient. Kennzeich nend für diesen
Zu 10.3.1
Der Anregung wurde nicht gefolgt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Baugebietstyp ist also eine qualitative und quantitative Mischung der beiden
Hauptnutzungsarten. An einer solchen Mischung fehlt es, wenn -wie hier
vorgesehen- eine Nutzungsart nach der Anzahl der Anlagen und/oder deren
Umfang das Übergewicht gelangt.

Gemessen daran widerspricht das Bauvorhaben der Ein ordnung als Misch-
gebiet, da durch das massive Überwiegen des Wohnant eils hier letztlich ein
allgemeines Wohngebiet anzunehmen ist. Eine gewerbl iche Nutzung des
Plangebietes wird damit rein faktisch vollständig o der zumindest teilweise
aus dem Plangebiet verdrängt. Es kann daher nicht m ehr die Rede von
einer konsequenten Durchmischung von Gewerbe und Wo hnungen in dem
gesamten Plangebiet sein.

Dieser Konflikt könnte nur dadurch gelöst werden, d ass in dem Plangebiet
die Wohnbebauung zurückgedrängt und ein Überhang an Gewerbe ge-
schaffen wird.

Art der baulichen Nutzung entsprechend des Vorhaben s formuliert. Eine
qualitative und quantitative Mischung ist durch die Festsetzungen gegeben,
allerdings entspricht diese Mischung qualitativ und quantitativ aus genann-
ten Gründen nicht dem eines Mischgebietes nach § 6 Abs. 1 BauNVO. Die
Bezeichnung „Gemischte Baufläche“ ist gewählt worde n, um die Mischung
von Gewerbe und Wohnen im Plangebiet zu verdeutlich en und keine Ver-
wechslung mit einem „Mischgebiet“ nach BauNVO aufko mmen zu lassen.

Bei dem Bebauungsplan handelt es sich grundsätzlich um eine Entwicklung
eines einzelnen Grundstücks mit unterschiedlichen N utzungen. So werden
die Nutzungen größtenteils horizontal aber auch ver tikal auf dem Grund-
stück bzw. in den Gebäuden verteilt. Der Schwerpunk t Gewerbe liegt dabei
im nördlichen Teil des Geltungsbereichs, der Schwer punkt Wohnen im Sü-
den.
Die festgesetzte und geplante Nutzungsmischung ents pricht der eines
Mischgebiets, jedoch nicht in seiner quantitativen Verteilung von Wohnen
und Gewerbe. Für eine Festsetzung als „Allgemeines Wohngebiet„ oder
sogar „Reines Wohngebiet“ ist der gewerbliche Antei l zu hoch sowie die
geplanten gewerblichen Nutzungen in solchen Wohngeb ieten nicht zuläs-
sig.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

10.3.2

II. Verstoß gegen Festsetzungen im Regionalplan Süd hessen (Regionaler
Flächennutzungsplan 2010) und Flächennutzungsplan d er Wissenschafts-
stadt Darmstadt vom 01.04.2006

1. Die beabsichtigte Bauleitplanung verstößt weiter g egen § 1 Abs. 4 Bau-
gesetzbuch (BauGB): "Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung
anzupassen“: Sie missachtet sowohl die Darstellungen des Regiona lplanes
Südhessen (Regionaler Flächennutzungsplan 2010 ( RPS/RegFNP 2010) )
als auch die des Flächennutzungsplanes der Wissensc haftsstadt Darm-
stadt, der seit dem 01.04.2006 mit Bekanntmachung im Darmstädter Echo
wirksam ist.

Der Regionalplan Südhessen sowie der seit dem 01.04 .2006 wirksame
Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstad t weisen den ge-
samten Bereich des Plangebietes als "Gewerbliche Baufläche" aus und

Zu 10.3.2-1
Der Anregung wurde entsprochen.

Das Verlegerviertel befindet sich zunehmend im Wand el von ehemals ge-
werblicher Nutzung zu Wohnnutzung. Der Druck auf de n Wohnungsmarkt
macht es notwendig, Flächenpotenziale zu nutzen und neue Wohnstandor-
te zu etablieren. Dabei sollen gewerbliche Nutzunge n nicht verdrängt, son-
dern das Nebeneinander von Wohnen und Gewerbebetrie ben ermöglicht
werden. Gemischt genutzte Quartiere im Stadtbereich stehen für eine le-
bendige und urbane Nutzungsmischung, die besondere Qualitäten für Fa-
milien und in ihrer Mobilität eingeschränkte Menschen darstellen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
sehen für diesen Planungsbereich ein bedarfsgerecht es und mit ökologi-
schen Erfordernissen abgestimmtes Flächenangebot fü r die Neuansied-
lung, Neugründung, Verlagerung und Erweiterung gewe rblicher Unterneh-
men vor. Der Regionalplan und der Flächennutzungspl an sind auch ver-
bindlich. Die Errichtung einer Wohnbebauung in dem Plangebiet wurde
weder im Regionalplan Südhessen noch im zugrundelie genden Flächen-
nutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt vorgesehen, was zu einem
unzulässigen Umkippen eines ganzen Plangebietes (hi er zum allgemei-
nen/reinen Wohngebiet) und damit zur Vereitelung ei ner planerischen Kon-
zeption führt. Die Vorgaben im Regionalplan und dem Flächennutzungsplan
führen daher zum Ausschluss einer (überwiegenden) W ohnbebauung und
gerade zum Erhalt bzw. zu einem Überhang an "gewerb licher Baufläche" in
dem Plangebiet.

Die Darstellung von gewerblicher Baufläche in dem R egionalplan Südhes-
sen und dem o.g. Flächennutzungsplan 2006 auf dem gesamten Bereich
des Plangebietes ist auch sinnvoll. Denn in dem ges amten Bereich des
Plangebietes sind neben der Hochschule Darmstadt un d der Pro-Genius-
Schule (welche Sonderbetriebe im Sinne von § 11 BauNVO darstellen)
ausschließlich Gewerbebetriebe, von denen Lärm- und Geruchsemissionen
ausgehen, angesiedelt. Eine allgemeine oder sogar r eine Wohnbebauung
befindet sich hier gerade nicht. Die Bündelung der Gewerbe- und Sonder-
betriebe an einem geeigneten, zentralen Standort en tspricht auch den Zie-
len der städtebaulichen Raumordnung, um die von ein em Gewerbe-
/Sonderbetrieb ausgehenden Störungen (z .B. Lärm-, Geruchsemissionen)
von der städtebaulichen Funktion des Wohnens zu tre nnen. Diesem raum-
ordnungsrechtlichen Grundsatz wird die vorliegende Bauleitplanung nicht
gerecht, indem sie in unzulässiger Weise in dem Pla ngebiet die Entstehung
einer allgemeinen (überwiegenden) Wohnbebauung zulä sst, obwohl sich in
der Nähe bereits Betriebe angesiedelt haben, die da s Wohnen wesentlich
stören können.

Da diese Entwicklungen im regionalplanerischen Sinn e gesamträumlich zu
betrachten sind, ergibt sich nun insgesamt eine Flä che von über 5 ha. Die-
se stellt somit eine raumbedeutsame Maßnahme dar, d ie eines Zielabwei-
chungsverfahrens vom Regionalplan bedarf. Ein Antra g auf Abweichung
von den Zielen des Regionalplanes im Sinne des § 8 Hess. Landespla-
nungsgesetz (HLPG) ist gestellt. Antragsgegenstand ist, die beiden o.g., als
„Vorranggebiet Industrie und Gewerbe“ dargestellten Flächen als Flächen
für „Vorranggebiet Siedlung“ auszuweisen. Die Ziela bweichung wurde pa-
rallel zum Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans beim Regierungsprä-
sidium beantragt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Im vorliegenden Fall hat die Regionalversammlung Sü dhessen am 15. De-
zember 2017 für den hier zu beurteilenden Bereich d es Bebauungsplanes
W 60 und der Flächennutzungsplanänderung 10.1 (sowi e den nördlich an-
grenzenden Bereich des Bebauungsplans W 61 mit der entsprechenden
Flächennutzungsplanänderung 13) die Zulassung einer Abweichung für die
Ausweisung von Wohn- und Mischbauflächen mit der Er richtung eines Ein-
zelhandelsbetriebs mit nahversorgungsrelevantem Sor timent mit einer Ver-
kaufsfläche von 1.450 m² im Plangebiet des W 60 beschlossen.

Im Flächennutzungsplan 2006 der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist das
Plangebiet als „Gewerbliche Fläche“ und die südlich e Teilfläche als „Son-
derbaufläche Fachhochschule“ dargestellt. Der vorha benbezogene Bebau-
ungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - legt die Art der baulichen Nut-
zung unabhängig von dem in der Baunutzungsverordnun g vorgesehen Ge-
bietscharakter fest, orientiert sich allerdings am Mischgebiet gemäß § 6
BauNVO.
Nach § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem F lächennutzungs-
plan zu entwickeln, d.h., dass durch ihre Festsetzu ngen „die zugrunde lie-
genden Darstellungen des Flächennutzungsplanes konk reter ausgestaltet
und damit zugleich verdeutlicht werden“ (BVerwG, Ur t. vom 28.2.1975 - 4 C
74.72). Innerhalb des durch den Flächennutzungsplan vorgegebenen Rah-
mens kann die Stadt eigenständig planen. In begrenz tem Umfang kann
dabei von den Darstellungen des Flächennutzungsplan es hinsichtlich der
Art der Nutzung abgewichen werden, sofern die Fests etzungen des Bebau-
ungsplanes innerhalb der Grundzüge der Planung blei ben bzw. der Grund-
konzeption nicht widersprechen.
Die Abweichung vom Flächennutzungsplan 2006 der Wis senschaftsstadt
Darmstadt von „Gewerblicher Baufläche“ und „Sonderb aufläche Fachhoch-
schule“ zur „Gemischten Baufläche“ betrifft die Gru ndkonzeption des Flä-
chennutzungsplanes. Um die Entwicklung des Bebauung splanes aus dem
Flächennutzungsplan zu gewährleisten, ist daher ein e Änderung des Flä-
chennutzungsplanes (10.1) erforderlich. Diese Änder ung erfolgt im „Paral-
lelverfahren“ gem. § 8 Abs. 3 BauGB.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
2. Weiter heißt es in dem für das Plangebiet zugrunde liegenden Regional-
plan Südhessen unter Ziffer 3.4.2. Gewerbliche Bauflächen:

"Die Mobilisierung und Reaktivierung ungenutzter Ge werbeflächen bzw.
Gewerbebrachen, ... und die Nutzungsintensivierung haben Vorrang vor de r
Inanspruchnahme neuer Flächen."

Der Regionalplan betrachtet also das gesamte Plange biet selbst als "Ge-
werbliche Baufläche" und fordert auch dort den Erha lt einer gewerblichen
Flächennutzung. Die komplette Neustrukturierung des Plangebietes, insbe-
sondere die noch zu errichtende Wohnbebauung, unter läuft damit den pla-
nerischen Gedanken und widerspricht ihm.

Zu 10.3.2 -2
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Der Regionalplan Südhessen / Regionale Flächennutzu ngsplan 2010
(RPS/RegFNP 2010) legt für das Plangebiet ein Vorra nggebiet Gewerbe
fest. Durch die Lage in einem gewerblich geprägten Bereich entsteht durch
das Hinzutreten der Wohnnutzung ein Bereich, der si ch dem Gebietscha-
rakter eines Mischgebiets gemäß § 6 BauNVO zuordnen lässt. Die konzi-
pierte Planung einer Wohn- und Gewerbe-Mischnutzung auf insgesamt ca.
1,5 ha stellt jedoch keine regionalplanerisch raumb edeutsame Maßnahme
dar und ist damit zulässig.

Im Laufe weiterer Planungen hat sich jedoch ergeben, dass für benachbarte
Flächen nördlich des Haardtrings (vorhabenbezogener Bebauungsplan
W 61, 13. FNP-Änderung) ebenfalls eine Nutzungsände rung von gewerbli-
cher Nutzung in gemischtgenutzte Flächen vorgesehen ist.
Da diese Entwicklungen im regionalplanerischen Sinn e gesamträumlich zu
betrachten sind, ergibt sich nun insgesamt eine Flä che von über 5 ha. Die-
se stellt somit eine raumbedeutsame Maßnahme dar, d ie einer Zielabwei-
chung vom Regionalplan bedarf. Ein Antrag auf Abwei chung von den Zielen
des Regionalplanes im Sinne des § 8 Hess. Landespla nungsgesetz (HLPG)
ist gestellt. Antragsgegenstand ist, die beiden o.g ., als „Vorranggebiet In-
dustrie und Gewerbe“ dargestellten Flächen als Fläc hen für „Vorranggebiet
Siedlung“ auszuweisen. Die Zielabweichung wurde par allel zum Aufstel-
lungsverfahren des Bebauungsplans beim Regierungspräsidium beantragt.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
3. Insoweit hat man sich nochmals vor Augen zu führen , dass es sich bei
der Hochschule Darmstadt, welche unmittelbar an die Wohnbebauung an-
grenzen wird, um eine praxisorientierte Hochschule handelt. Die Studieren-
den arbeiten überwiegend in Laboren, was zu Geruchs - und Geräuschent-
wicklungen auf dem gesamten Campus führt. In den La boren findet der
Unterricht grundsätzlich von montags bis samstags v on 6:00 Uhr bis 22:00
Uhr abends statt. Dies war bislang auch für die Hoc hschule unproblema-
tisch möglich, da auf dem Nachbargrundstück die Pri novis-Druckerei be-
trieben wurde, welche ebenfalls tags und nachts tät ig war. Die gesamte
Baufläche, auch das Plangebiet, war damit ursprüngl ich dem Gebietscha-
rakter eines Gewerbegebietes zuzuordnen, für welche s die technische An-
leitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) eindeutige Lärmwerte festlegte:
Nämlich von Montag bis Samstag dürfen von 6:00 Uhr morgens bis 22:00
Uhr abends Geräusche bis zu 65 Dezibel und nachts v on 22:00 Uhr bis
6:00 Uhr bis zu 50 Dezibel entstehen.

Durch das Hinzutreten der Wohnbebauung würde der Ge bietscharakter des
Plangebietes widerrechtlich in ein Misch-, später v ielleicht sogar in ein all-
gemeines Wohngebiet, umgewidmet werden/ umkippen, w as den Hoch-
schulbetrieb, insbesondere an dem Standort Haardtring/Berliner Allee, mehr
als nur unerheblich einschränken würde.

Zu 10.3.2 -3
Der Anregung wurde gefolgt.

Aufgrund der Stellungnahme wurde das bestehende sch alltechnische Gut-
achten „Schalltechnisches Gutachten 14029_SCT_GUT01 _160427“ von
Kohnen Berater & Ingenieure GmbH & Co.KG um die Lär mimmissionen der
Hochschule ergänzt. Aus dem Ergebnis des Gutachtens geht hervor, dass
erhebliche Lärmemissionen von der Hochschule ausgeh en. Um der Hoch-
schule in Zukunft einen uneingeschränkten Betriebsa blauf zu gewährleisten
und um die künftige Wohn- und Gewerbenutzung vor de n Immissionen zu
schützen, wurden erhebliche Umplanungen im Übergang sbereich zwischen
Hochschule und Wohn- und Gewerbenutzung vorgenommen . Der vorha-
benbezogene Bebauungsplan sieht nun, statt des L-fö rmigen Baukörpers
mit einem Punkthaus im Innenhof, eine dreizeilige n ord-süd-ausgerichtete
Zeilenbebauung vor, die durch eine gläserne Lärmsch utzwand zwischen
den Gebäuden die Lärmimmissionen von den künftigen Nutzungen abhält.
Das Gebäude 3.1 mit einem Nahversorger im Erdgescho ss wird ebenfalls
im Süden zur Hochschule leicht modifiziert, um eine schallschützende Wir-
kung zu erzielen.

Die Ergebnisse des schalltechnischen Gutachtens 02 sowie die daraus
folgenden Umplanungen wurden in die Festsetzungen d es Bebauungsplans
übernommen. Der Vorhabenträger verpflichtet sich zu dem im Durchfüh-
rungsvertrag zur Umsetzung der Maßnahmen.

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen und die Begründung wur-
den angepasst.

Ergänzend soll hierzu noch angeführt werden, dass a uch auf dem ehemali-
gen Gelände des Darmstädter Echos (im Folgenden Ech o-Areal genannt),
welches ebenfalls unmittelbar an die Hochschule Dar mstadt (Schöfferstra-
ße) angrenzt, mit der Errichtung einer allgemeinen / reinen Wohnbebauung
zu rechnen ist, welche ebenfalls zur Beeinträchtigu ng des Hochschulbetrie-
bes am Standort Schöfferstraße führen dürfte.

Städtebauliche Entwicklungen außerhalb des Geltungsbereichs, wie die des
Echo-Areals, sind nicht Gegenstand dieses Bauleitplanverfahrens.

10.3.3

III. Verletzung des Entwicklungsgebotes nach § 8 Abs. 2 BauGB

1. Die beabsichtigte Bauleitplanung verstößt weiter ge gen § 8 Abs. 2

Zu 10.3.3-1

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
BauGB, wonach "Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu ent-
wickeln sind. " Danach sind Planungskonzeptionen des Flächennutzu ngs-
plans grundsätzlich fortzuschreiben, sie dürfen in den
Grundentscheidungen aber gerade nicht verändert wer den. Der vorliegende
vorhabenbezogene Bebauungsplan ignoriert die im Reg ionalplan Südhes-
sen sowie die im Flächennutzungsplan der Wissenscha ftsstadt Darmstadt
getroffenen Festsetzungen des Plangebietes als "Gewerbliche Fläche"
gänzlich. Wenn der Flächennutzungsplan aber wie hie r ein Gelände als
"Gewerbefläche" ausweist, dann darf hier gerade kei n Bebauungsplan für
eine allgemeine / reine Wohnbebauung aufgestellt we rden. Dies ist hier
aber der Fall, so dass kein Entwickeln im Sinne des § 8 Abs. 2 BauGB ge-
geben ist.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen

Siehe Punkt 10.3.2-1

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

2. Die Ausweisung des bisher noch nicht bebauten Plan gebietes als "Ge-
mischte Fläche", in einem im Flächennutzungsplan al s "Gewerbliche Flä-
che" ausgewiesenen Gebiet, in Kenntnis und mit Bill igung, dass dort fak-
tisch ein allgemeines oder sogar reines Wohngebiet entsteht, erweist sich
als unzutreffend. Bei der Ausweisung des Plangebiet es als "Gemischte
Fläche" ist dabei jedoch gänzlich unberücksichtigt geblieben, dass aufgrund
der zwischenzeitlich entstandenen Gebiets- und Nach barschaftsstrukturen
Überschreitungen der für die Umplanung (allgemeine / reine Wohnbebau-
ung) geltenden Immissionsschutzwerte nicht auszusch ließen sind, die nur
im Zuge einer gerechten Abwägung zu überwinden gewesen wäre.

Zu 10.3.3 -2
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Siehe Punkt 10.3.1
Im Zuge der Stellungnahme wurde das schalltechnisch e Gutachten 01 vom
April 2016 um die Lärmimmissionen der Hochschule er gänzt. Aus dem Er-
gebnis des Gutachtens 02 vom Mai 2017 geht hervor, dass erhebliche
Lärmemissionen von der Hochschule ausgehen. Um der Hochschule in
Zukunft einen uneingeschränkten Betriebsablauf zu g ewährleisten und um
die künftige Wohn- und Gewerbenutzung vor den Immis sionen zu schützen,
wurden erhebliche Umplanungen im Übergangsbereich z wischen Hoch-
schule und Wohn- und Gewerbenutzung vorgenommen.

Die Ergebnisse des schalltechnischen Gutachtens 02 sowie die daraus
folgenden Umplanungen wurden in die Festsetzungen d es Bebauungsplans
übernommen.

3. Die Art des hier gemäß dem vorhabenbezogenen Bebau ungsplan zu
realisierenden Bauvorhabens (allgemeine/reine Wohnb ebauung) hat auch
nichts mehr mit dem Ursprungsgedanken der Entstehun g eines Mischge-
bietes im Sinne § 6 Abs. 1 BauNVO zu tun und verlet zt dadurch § 6 Abs. 1
BauNVO. Danach waren Mischgebiete insbesondere dann zu schaffen, um
in Baugebieten mit einer gewachsenen Mischstruktur eine "passende" Ge-
bietsart auszuweisen, die dem Bestand in bestmöglic her Weise gerecht
wurde. Eine gewachsene Mischstruktur liegt bzw. lag in dem Plangebiet zu
Zu 10.3.3 -3
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
keinem Zeitpunkt vor. Das Plangebiet wurde bislang lediglich als Druckerei-
Gelände und damit als rein gewerbliche Fläche genut zt. Für die Umwid-
mung der "Gewerblichen Fläche" in eine "Gemischte F läche" bleibt hier
daher kein Raum.

werden. Dabei übernimmt vor allem der Einzelhandel die Funktion der Ver-
sorgung auch über das Quartier hinaus.
Bereits östlich der Berliner Allee gegenüber vom Pl angebiet herrschen
Mischgebietsnutzungen vor.

Siehe auch Punkt 10.3.1.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

4. Falsch ist die Darstellung in der Begründung des v orhabenbezogenen
Bebauungsplanes, dass sich das Verlegerviertel in d en letzten Jahren von
einem vornehmlich gewerblich geprägten Viertel zu e inem zunehmend als
Wohnviertel genutzten Stadtteil entwickelt habe. Mi ttlerweile stellt sich das
gesamte Verlegerviertel in Verbindung mit den neu e rrichteten Studieren-
denwohnheimen (Stephanstraße, Havelstraße, Berliner Allee, Schöfferstra-
ße) vielmehr als "Campusviertel" (der Hochschule) d ar, welches überwie-
gend gewerblich und für Sonderbetriebe (wie den Hoc hschulbetrieb) ge-
nutzt wird.

Zwar wurden auch außerhalb der Hochschulnutzung Woh nhäuser der Nas-
sauischen Heimstätte Wohnstadt (Berliner Allee 24) unmittelbar an der
Grenze zur Hochschule nachverdichtet. Die Vielzahl der Beschwerden der
Mieter dieser Wohngebäude hat in den letzten Monate n jedoch gleichwohl
sehr deutlich gezeigt, dass die Hochschule Darmstad t, obwohl sie ihre Ge-
bäude im Rahmen des dort zulässigen Mischgebietscha rakters nutzt, als
Störer wahrgenommen wird. Das nunmehr beabsichtigte hochpreisige "Ei-
gentumswohnen" im Plangebiet fügt sich damit in kei nster Weise in den
Gebietscharakter des "Campusviertels" ein.

Insoweit sei nochmals darauf hingewiesen, dass die Hochschule Darmstadt
mit insgesamt ca. 15.000 Studierenden und ca. 900 B eschäftigten, also
quasi mit 10 % der Einwohnerzahl von Darmstadt, für die Entwicklun g und
aktuelle Situation im Plangebiet ganz entscheidend ist. Die Entwicklung des
Quartiers "Berliner Allee" dürfte dagegen nur eine vergleichsweise geringe
Bedeutung für die Wissenschaftsstadt Darmstadt haben.

Zu 10.3.3 -4
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

In den letzten Jahren sind insbesondere in der Spre estraße, dem Birken-
weg sowie der Berliner Allee ehemals gewerblich gen utzte Grundstücke zu
Wohnbauflächen umgewandelt worden. Hinzu kommen auc h Nachverdich-
tungen wie die Aufstockungen von Wohngebäuden in de r Berliner Allee,
gegenüber dem Plangebiet. Auch Studentenwohnheime s ind dabei zu be-
achten, da sie vorwiegend dem Wohnen dienen. In der Planung sind zudem
Wohnungsbauten im Haardtring, ebenfalls gegenüber d as Plangebiets.
Darüber hinaus wird unter Punkt 10.3.2-3 folgendes in der Stellungnahme
erläutert:
„Ergänzend soll hierzu noch angeführt werden, dass auch auf dem ehema-
ligen Gelände des Darmstädter Echos (im Folgenden E cho-Areal genannt),
welches ebenfalls unmittelbar an die Hochschule Dar mstadt (Schöfferstra-
ße) angrenzt, mit der Errichtung einer allgemeinen/ reinen Wohnbebauung
zu rechnen ist,(…).“

Somit sind die Darstellungen in der Begründung gere chtfertigt und eine
Wandlung des Verlegerviertels von einem Gewerbegebi et zunehmend zu
einem Wohn- und Gewerbeviertel belegbar und nicht v on der Hand zu wei-
sen.

Im Plangebiet werden neben Eigentumswohnungen auch kleine Wohnun-
gen entstehen (Micro-Appartements), die für Student en geeignet sind. Ziel
ist aber vielmehr ein Angebot für verschiedene Ziel gruppen zu schaffen. So
werden neben den Eigentumswohnungen auch geförderte Miet-Wohnungen
entstehen. Darüber hinaus bieten viele Wohnungen au ch die Möglichkeit,
diese als WG-Wohnungen durch die Eigentümer zu vermieten.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:

Das Thema wurde in der Begründung klargestellt.

Die Begründung wurde angepasst.
Keine Auswirkungen auf Planzeichnung oder textliche Festsetzungen.

5. In der Begründung des vorhabenbezogenen Bebauungsp lanes W 60 auf
S. 5 unter Ziffer 5.1. heißt es hierzu pauschal:

"Die Entwicklung eines Mischgebietes aus einem im R egionalplan festge-
legten Gewerbegebiet entspricht der raumordnerischen Zielsetzung.“

Unter Ziffer 8.1. auf Seite 18 der Begründung des v orhabenbezogenen
Bebauungsplanes W 60 wird weiter ausgeführt:

"Somit wird die Art der baulichen Nutzung entsprech end des Vorhabens
formuliert. … Die starke Nachfrage nach Wohnraum in der Wissenschafts-
stadt Darmstadt erfordert die Stärkung des Wohnraum angebots. In gewerb-
lich geprägten Gebieten, bei denen keine Nachfrage nach gewerblichen
Nutzungen mehr besteht, wird durch die Bauleitplanu ng eine Wohnnutzung
ermöglicht."

Die pauschale Behauptung, die Umwidmung eines bisherigen gewerblich
geprägten Gebietes in ein "Mischgebiet" sei grundsä tzlich zulässig, kann für
sich alleine nicht die Festsetzungen im Regionalpla n Südhessen hinfällig
machen. Erforderlich ist hierfür vielmehr, insbeson dere eine Abwägung der
Belange der betroffenen Grundstückseigentümer im Hi nblick auf ihr Interes-
se an der Beibehaltung des bestehenden Gebietschara kters als "Gewerbe-
gebiet". Die Belange der angrenzenden Hochschule Da rmstadt werden im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan an keiner Stelle er wähnt oder sonst
irgendwie berücksichtigt.

Zu 10.3.3 -5
Der Anregung wurde gefolgt.

Siehe 10.3.2-1

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen, di e Begründung sowie
das Schallgutachten wurden angepasst.

6. Im Übrigen geht die Behauptung in der Begründung z um vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan fehl, wenn dort ausgeführt wird , dass in dem Plan-
gebiet keine Nachfrage nach gewerblichen Nutzungen mehr be stehe, so
dass hier gerade durch die Bauleitplanung eine Wohn nutzung ermöglicht
werden könne. Auch die Hochschule ist als Lehr - und Forschungsbe trieb
gerade darauf angewiesen, sich auch räumlich weiter zuentwickeln, um
Zu 10.3.3 -6
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Der Vorhabenträger des vorhabenbezogenen Bebauungsp lans W 60 hat im
Vorfeld der Planung die Nachfrage nach gewerblichen Nutzungen geprüft.
Bei einer gewerblichen Nutzung wäre auch eine Geneh migung nach § 34

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
wettbewerbsfähig zu bleiben. Die Hochschule Darmstadt hat sich wiederholt
um den Erwerb von Grundstücksflächen und Immobilien bemüht. Aufgrund
der (unzulässigen) Umwandlung der Gewerbefläche in Wohnfläche wa-
ren/sind die Kaufpreise für eine Gewerbefläche in e inem gewerblich ge-
prägten Gebiet jedoch derart überteuert, dass sie f ür einen Gewerbebetrieb
bzw. für die Hochschule nicht mehr erschwinglich si nd. Von einer fehlenden
Nachfrage nach gewerblichen Nutzungen kann aber nicht die Rede sein.

BauGB und somit eine wesentlich zeitsparendere baul iche Umsetzung
möglich gewesen. Die Prüfung hat jedoch ergeben, da ss eine gewerbliche
Nutzung in einem baulichen Umfang, wie dieser auf d em Grundstück mög-
lich gewesen wäre, nicht aber der Nachfrage entspri cht. Auch wurden Ge-
spräche mit der Hochschule über Anmietung oder Verk auf von Flächen
geführt. Wie ausgeführt sind jedoch die derzeitigen Kaufpreise für die
Hochschule nicht erschwinglich.

Auch die Wissenschaftsstadt Darmstadt sieht einen h ohen Bedarf an
Wohnraum, da innerhalb des Gebietes der Wissenschaf tsstadt Darmstadt
kaum Entwicklungsmöglichkeiten im Außenbereich best ehen. Daher ist die
Wissenschaftsstadt Darmstadt bereits gezwungen im w esentlichen Vorha-
ben der Innenentwicklung zu verfolgen, wobei Brachf lächen, Baulücken und
verfügbare Konversionsflächen bebaut und entwickelt werden.

Innenentwicklung bedeutet, den zukünftigen Flächenb edarf durch die Nut-
zung von innerörtlichen, bereits erschlossenen Fläc hen zu decken und auf
die Ausweisung von Flächen auf der „Grünen Wiese“ w eitgehend zu ver-
zichten.

Aus diesen Gründen wurde zugunsten einer gemischten Nutzung entschie-
den, die dem derzeitigen Markt und der Nachfrage entspricht.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

10.3.4

IV. Bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit und Versto ß gegen das Tren-
nungsgebot

1. Wie bereits hier unter Punkt I. ausführlich darges tellt, ist der vorhabenbe-
zogene Bebauungsplan bereits aus bauplanungsrechtli chen Gründen unzu-
lässig, da dem Plangebiet fehlerhaft der Charakter eines Mischgebietes
zugeordnet worden ist, obwohl es aufgrund des massi ven Überwiegens an
Wohnbebauung eher einem allgemeinen Wohngebiet zuzu ordnen gewesen
wäre. Schon allein deshalb ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan feh-
lerhaft, da ohne eine sachgerechte Zuordnung des Pl angebietes gerade
keine im Sinne des rechtsstaatlichen Abwägungsgebot s gerechte Abwä-
gungsentscheidung möglich ist.

Zu 10.3.4-1
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Siehe Punkt 10.3.1

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
2. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan verstößt weiter gegen das Tren-
nungsgebot nach § 50 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG). Da-
nach sollen bei Planungen und Maßnahmen zur Raumord nung die für eine
bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zugeordnet wer-
den, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die aus schließlich und über-
wiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sons tige schutzbedürf-
tige Gebiete soweit wie möglich vermieden werden.

Eine gewerbliche Fläche im Sinne eines Gewerbegebie tes nach § 8

BauNVO dient vorrangig der Unterbringung von nicht erheblich belästigen-
den Gewerbebetrieben. In ihnen soll nicht gewohnt w erden. Dies ergibt sich
bestätigend aus § 8 Abs. 3 BauNVO, nach dem in eine m Gewerbegebiet
nur "Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Be-
triebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebe trieb zugeordnet und
ihm gegenüber in Grünfläche und Baumasse untergeord net sind. zugelas-
sen werden ". Bauvorhaben, die außerhalb des Anwendungsbereich es des
§ 8 Abs. 3 BauNVO einer Wohn- oder wohnähnlichen Nu tzung zu dienen
bestimmt sind, sind mit dem Charakter eines Gewerbe gebietes unverein-
bar. Da die künftigen Eigentümer der noch zu errich tenden Wohnungen
zum größten Teil kein Gewerbe in dem Plangebiet betreiben werden und ihr
Aufenthalt in dem Plangebiet auf Dauer angelegt ist , ist die beabsichtigte
Nutzung der Gebäude in dem Plangebiet als reine Woh nhäuser unzulässig
und verstößt gegen das Trennungsgebot nach § 50 BImSchG.

Zu 10.3.4 -2
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.

Ein Mischgebiet oder ein gemischt genutztes Gebiet wie es in dem vorha-
benbezogenen Bebauungsplan vorgesehen ist, ist in N achbarschaft zu
einem Gewerbegebiet grundsätzlich möglich und zuläs sig. Gegen den
Trennungsgrundsatz wird daher nicht verstoßen.
Jedoch sind auch Wohnungen in einem Mischgebiet vor schädlichen Um-
welteinwirkungen aus einem angrenzenden Gewerbegebiet zu schützen.

Um der Hochschule in Zukunft einen uneingeschränkte n Betriebsablauf zu
gewährleisten und um die künftige Wohn- und Gewerbe nutzung vor den
Immissionen zu schützen, wurden erhebliche Umplanun gen im Übergangs-
bereich zwischen Hochschule und Wohn- und Gewerbenu tzung vorge-
nommen. Dabei wird gewährleistet, dass für die Wohn ungen im vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan die Orientierungswerte der DIN 18005 für
Mischgebiete eingehalten werden.
Die Ergebnisse des schalltechnischen Gutachtens 02 vom Mai 2017 sowie
die daraus folgenden Umplanungen wurden in die Fest setzungen des vor-
habenbezogenen Bebauungsplans übernommen.

Die Festsetzung eines Gewerbegebietes ist aus den b eschriebenen Grün-
den nicht möglich, da Wohnnutzungen in Gewerbegebie ten nur in Einzelfäl-
len möglich sind.

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen, di e Begründung sowie
das schalltechnische Gutachten wurden angepasst.

10.3.5

V. Umwandlung des Plangebietes wegen zu hoher Lärmwerte nicht möglich

1. Die Darstellungen im schalltechnischen Gutachten si nd unzureichend, so
dass die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA -Lärm im gesamten
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan s W 60 bestritten
wird.

In dem schalltechnischen Gutachten wurden nur der S traßenverkehrslärm
im Plangebiet sowie der Gewerbe- und Parkierungslär m im und außerhalb
des Plangebietes berücksichtigt. Nicht berücksichti gt wurden dagegen der

Zu 10.3.5-1
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.

Aufgrund der Stellungnahme wurde das bestehende sch alltechnische Gut-
achten um die Lärmimmissionen der Hochschule ergänz t. Aus dem Ergeb-
nis des Gutachtens 02 vom Mai 2017 geht hervor, das s erhebliche
Lärmemissionen von der Hochschule ausgehen. Um der Hochschule in

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
westlich an das Plangebiet angrenzende Schienenverk ehrslärm der Bahn-
strecke sowie sämtliche von dem Hochschulbetrieb au sgehenden
Lärmemissionen (Laborbetriebe, steigende PKW/Motorr ad-An- und Abfahr-
ten von Studierenden, Professoren, Mitarbeitern, An lieferung mit LKWs,
Vorlesungsbetrieb, etc.). Wären letztere beide Punk te in dem schalltechni-
schen Gutachten richtigerweise berücksichtigt worde n (was erforderlich
gewesen wäre), wären die Immissionsbelastungen für das gesamte Plan-
gebiet erheblich höher. Den Behauptungen, für nahez u jede Wohnung las-
se sich ein Außenwohnbereich im Plangebiet realisie ren und zu keiner Tag-
und Nachtzeit würden die Immissionsrichtwerte übers chritten, muss daher
widersprochen werden. Im Übrigen steht erstere Auss age im Widerspruch
zu den Ausführungen zu den Schallschutzmaßnahmen un ter Ziffer 11, wo
es heißt: "Es sind an den gekennzeichneten Fassaden ungeschüt zte offene
Außenwohnbereiche, wie z.B. Loggien, Balkone, Terra ssen, Wohngärten,
ausgeschlossen."

Es entsteht hier der Eindruck, dass der Investor du rch die unzulässige
Ausweisung des Plangebietes als "Gemischte Fläche" quasi durch einen
"Kunstgriff" versucht, eine tatsächlich unzulässige allgemeine Wohnbebau-
ung in einem als "Gewerbliche Fläche" ausgewiesenen Gebiet zu verwirkli-
chen, indem er die Standards hinsichtlich bestimmte r Immissionsgrenz- und
richtwerte in dem Plangebiet für Anwohner bewusst - durch die unzulässige
Schaffung eines Mischgebietes- absenkt.

Zukunft einen uneingeschränkten Betriebsablauf zu g ewährleisten und um
die künftige Wohn- und Gewerbenutzung vor den Immis sionen zu schützen,
wurden erhebliche Umplanungen im Übergangsbereich z wischen Hoch-
schule und geplanter Wohn- und Gewerbenutzung vorgenommen.
Die Ergebnisse des schalltechnischen Gutachtens 02 vom Mai 2017 sowie
die daraus folgenden Umplanungen wurden in die Fest setzungen des Be-
bauungsplans übernommen.

Nicht berücksichtigt wurde der Hinweis, dass es sic h bei der Ausweisung
einer „Gemischten Fläche“ um eine unzulässige Auswe isung bzw. einen
„Kunstgriff“ handelt. Es handelt sich hierbei um ei ne im Rahmen eines vor-
habenbezogenen Bebauungsplans zulässige Ausweisung, die bereits unter
dem Punkt 10.3.1 hinreichend erläutert worden ist.

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen und die Begründung wur-
den angepasst.

2. Im Übrigen wird bestritten, dass die Festsetzungen der passiven Schall-
schutzmaßnahmen unter Ziffer 11 des vorhabenbezogen en Bebauungspla-
nes (teilweise keine offenen Außenwohnbereiche, Lüf tungsanlagen, damit
Fenster nachts nicht geöffnet werden müssen, etc.) geeignete Mittel sind,
um den (Lärm-) Konflikt zwischen Wohnen und Gewerbe /Sonderbetrieb zu
lösen. Zwar sehen die §§ 41, 42 BImSchG für den Bau neuer Straßen und
die wesentliche Änderung bestehender öffentlicher S traßen bei Überschrei-
tung der Immissionsgrenzwerte einen Anspruch auf pa ssiven Lärmschutz
vor und billigen deshalb einen für den Verkehrslärm passiven Lärmschutz
als geeignete Konfliktlösung. Eine vergleichbare Re gelung fehlt jedoch ge-
rade für den Gewerbelärm.

Hierzu wird noch abschließend angemerkt, dass bei M isch- und Wohnge-
bieten die Stadt für die Einhaltung der Emissionswe rte durch sogenannten
Zu 10.3.5 -2
Der Anregung wurde gefolgt.

Aufgrund der Stellungnahme wurde das bestehende sch alltechnische Gut-
achten vom April 2016 um die Lärmimmissionen der Ho chschule ergänzt.
Aus dem Ergebnis des Gutachtens 02 vom Mai 2017 geh t hervor, dass
erhebliche Lärmemissionen von der Hochschule ausgeh en. Um der Hoch-
schule in Zukunft einen uneingeschränkten Betriebsa blauf und eine bauli-
che Entwicklungsmöglichkeit auf dem angrenzenden Gr undstück zu ge-
währleisten sowie die künftige Wohn- und Gewerbenut zung vor den Immis-
sionen zu schützen, wurden erhebliche Umplanungen i m Übergangsbereich
zwischen Hochschule und Wohn- und Gewerbenutzung vorgenommen.

Die Ergebnisse des schalltechnischen Gutachtens 02 sowie die daraus

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
aktiven Lärmschutz (Lärmschutzwände, etc.) verantwo rtlich ist. In Gewer-
begebieten hingegen sind die Gewerbetreibenden selb st dafür verantwort-
lich, dass der Lärmschutz in den Gebäuden eingehalt en und Mitarbeiter
bzw. Betriebsinhaber durch passiven Lärmschutz (z.B . Oropax, Schall-
schutzfenster, etc.) geschützt würden. Würde die Wi ssenschaftsstadt
Darmstadt also dem Antrag folgen und aus dem Plange biet -entgegen den
Festsetzungen im Flächennutzungsplan 2006/Regionalp lan Südhessen
2010- ein Mischgebiet machen, müsste die Stadt für einen entsprechenden
(erheblich kostenintensiven) Lärmschutz sorgen.

Auch soll nochmals darauf hingewiesen werden, dass gegen die Hochschu-
le Darmstadt bereits zahlreiche nachbarschaftliche Beschwerden am
Standort Berliner Allee 24/Campus Schöfferstraße we gen angeblicher
Überschreitung der Immissionsgrenzwerte durch die d irekt an die Wohnbe-
bauung angrenzende Modellbauwerkstatt des Fachberei chs Architektur
(Betrieb einer Absauganlage) vorlagen/vorliegen, ob wohl der Hochschulbe-
trieb und Emissionen sich stets im zulässigen Rahme n, insbesondere der
TA-Lärm, gehalten haben. Lärmschutzmaßnahmen (z.B. zur Schallabstrah-
lung, etc.) sind (für die Wissenschaftsstadt Darmst adt) daher künftig nach
Umwandlung des Plangebietes in ein "Mischgebiet" (a ufgrund der heranrü-
ckenden Wohnbebauung) zu befürchten.

folgenden Umplanungen wurden in die Festsetzungen d es Bebauungsplan-
entwurfs übernommen. Der Vorhabenträger verpflichte t sich darüber hinaus
im Durchführungsvertrag zur Umsetzung und Sicherung der festgesetzten
Maßnahmen.

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen und die Begründung wur-
den angepasst.

10.3.6

VI. Abwägungsausfall/-defizit

Ferner wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan W 60 im Hinblick auf
die Belange der an das Plangebiet angrenzenden Hoch schule Darmstadt
den Anforderungen des Abwägungsgebotes nach § 1 Abs . 7 BauGB nicht
gerecht. Nach § 1 Abs. 7 BauGB erfordert die Aufste llung eines Bebau-
ungsplanes eine umfassende und gerechte Abwägung de r öffentlichen und
privaten Belange gegeneinander und untereinander.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan weist erhebliche Abwägungsfehler
auf. In ihm finden sich an keiner Stelle Ausführung en zu den emissi-
ons(schutz-)rechtlichen Belangen der Hochschule (z. B. Lärm durch Labor-
betrieb (zwischen 6:00 und 22:00 Uhr) und Studieren de, An- und Abfahrten
mit dem PKW/Motorrad durch Studierende und die Andi enung der Mensa,
Agieren mit gefährlichen Stoffen, Betreiben eines A sphaltlabors, Ge-
ruchsemissionen, Koch- und Essensgerüche durch Mens abetrieb, etc.).
Zu 10.3.6
Der Anregung wurde gefolgt.

Siehe 10.3.5-2

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen und die Begründung wur-
den angepasst.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Obwohl derartige Geräuschs- und Geruchsbelästigunge n für die angren-
zende Nachbarschaft neben einem Hochschulbetrieb zw ingend sind, wur-
den sie im Rahmen der Abwägung überhaupt nicht berü cksichtigt. Es ist
davon auszugehen, dass diese in die Abwägung des vo rhabenbezogenen
Bebauungsplanes daher überhaupt nicht eingestellt b zw. bei der Abwä-
gungsentscheidung überhaupt nicht berücksichtigt worden sind, so dass der
vorhabenbezogene Bebauungsplan an einem Fehler im A bwägungsvor-
gang leidet, der auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss ist.

10.3.7

VII. Eingriff in das Eigentumsrecht des Landes Hess en/der Hochschule
Darmstadt aus Art. 14 Abs.1 Satz 1 Grundgesetz (GG)

1. Die Hochschule Darmstadt wird durch die beabsichti gte Wohnbebauung
im Plangebiet in ihrer notwendigen räumlichen Entwi cklungsplanung voll-
kommen gehemmt, zumindest jedoch eingeschränkt. Die s hat erhebliche
Auswirkungen auf den Betrieb und die Leistungsfähig keit des Hochschul-
standortes.

Durch den starken Studierendenaufwuchs der Hochschule Darmstadt (50 %
seit 2010) ist der Bedarf an Raum und Ausstattung stark gestiegen.

Nach § 7 Abs. 1 Hessisches Hochschulgesetz (HHG) is t die Struktur- und
Entwicklungsplanung einschließlich der baulichen En twicklungsplanung
(Entwicklungsplanung) im Rahmen der Grundsatzentsch eidungen der Lan-
desregierung Aufgabe der Hochschulen und des Hessis chen Ministeriums
für Wissenschaft und Kunst (HMWK). Die Entwicklungs planung soll ein
fachlich ausreichendes und regional ausgewogenes An gebot in Lehre und
Forschung sicherstellen und das gemeinschaftliche o der hochschulüber-
greifende Angebot von Einrichtungen und deren wirts chaftliche Nutzung
gewährleisten. Ziel ist also die regelmäßige Neuori entierung an zukunftsfä-
higen Themen und die zugehörige Schärfung des Profi ls. Ein zukunfts- und
praxisorientiertes Studium und begleitende Aktivitä ten in Forschung, Wei-
terbildung und Technologietransfer sichern den Erfo lg der Hochschule und
ihrer Aufgaben für unsere Gesellschaft und für die Wissenschaft. Hierzu
stellen die Hochschulen gemäß § 7 Abs. 2 Satz 1 HHG eigenverantwortlich
ihre Entwicklungsplanung auf.

Durch die geplante Wohnbebauung auf dem Echo-Areal droht bereits die

Zu 10.3.7-1
Der Anregung wurde gefolgt.

Siehe 10.3.5-2

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen und die Begründung wur-
den angepasst.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
bauliche Entwicklungsmöglichkeit am Campus Schöffer straße erheblich
eingeschränkt zu werden, Daher wird zurzeit intensi v die Möglichkeit der
Nachverdichtung und Aufstockung der Hochschulgebäud e im gewerblich
geprägten (Campus-)Gebiet am Haardtring/Berliner Al lee geprüft. Das dort
derzeit zulässige Maß der baulichen Nutzung (GRZ 0, 8 und GFZ 2,4) soll
hier weiterhin möglichst maximal ausgenutzt werden.

Die Ausbauplanung der Hochschule lässt sich neben e iner Wohnbebauung
an dem Standort Haardtring 100/Berliner Allee 61 wo hl kaum noch realisie-
ren. Durch das Hinzutreten einer überwiegenden Wohn bebauung im Plan-
gebiet wird dem Land Hessen/der Hochschule damit di e bauliche Nutzbar-
keit/Ausnutzbarkeit ihres unmittelbar im Süden an d as Plangebiet angren-
zenden Grundstückes gänzlich genommen, so dass es/s ie durch den vor-
habenbezogenen Bebauungsplan in seinem/ihrem Eigent umsrecht aus Art.
14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzt wird.

2. Weiter ist bei der Aufstellung des vorhabenbezogen en Bebauungsplanes
der Nutzungskonflikt zwischen dem Hochschulbetrieb und der angrenzen-
den Wohnbebauung im Hinblick auf Lärmimmissionen, i nsbesondere im
schalltechnischen Gutachten unter Ziffer 6.3.3., Se ite 10 der Begründung
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan, überhaupt nich t berücksichtigt
worden.

Neben den mit einem Schulbetrieb vergleichbaren Emi ssionen, die der stu-
dentische Betrieb zwangsläufig mit sich bringt, ent stehen insbesondere
durch die Forschungs- und Entwicklungsarbeiten des angrenzenden FB MK
und die Verarbeitung von Kunststoffen sowie durch d ie Labo-
re/Versuchseinrichtungen für Geotechnik und Straßenbau des FB B, welche
nahe an die Wohnbebauung angrenzen, regelmäßig weit ere betriebsmäßi-
ge und lärmintensive Geräuschentwicklungen und Emis sionen, welche bis-
lang in einem gewerblich geprägten Gebiet zulässig waren. Derartige
Lärmemissionen hätten daher notwendigerweise in dem schallschutztech-
nischen Gutachten berücksichtigt werden müssen.

Insoweit wird darauf hingewiesen, dass der Hochschu lbetrieb von Montag
bis Samstag von 6:00 bis 22:00 Uhr und bei maximale n Emissionswerten
stattfindet. Dabei ist es unvermeidbar, dass Maschi nen, Kühlaggregate, etc.
und der Laborbetrieb auch nachts weiterlaufen. Der Störfaktor für die an-
Zu 10.3.7 -2
Der Anregung wurde gefolgt.

Siehe 10.3.5-2

Da auf dem Grundstück wie vorgeschlagen keine Zwisc henzone ausgewie-
sen werden kann, wurde die direkte Nachbarschaft un d die daraus entste-
henden immissionsschutzrechtlichen Maßnahmen baulic h durch eine Lärm-
schutzwand gelöst und diese im vorhabenbezogenen Be bauungsplan fest-
gesetzt sowie im Durchführungsvertrag geregelt und dauerhaft gesichert.
Eine Zwischenzone ist daher nicht erforderlich.

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen und die Begründung wur-
den angepasst.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
grenzende Nachbarschaft ist somit kontinuierlich se hr hoch und unvorher-
sehbar.

Arbeiten durch die Hochschule bis zu den Grenzen de r für ein gewerblich
geprägtes Gebiet zulässigen Immissionsschutzwerte s ind daher nicht aus-
zuschließen, Labor- und Werkstattbetrieb auf dem Ca mpusgelände Haar-
dtring/Berliner Allee müssten bei einer heranrücken den Wohnbebauung
daher unter Umständen teilweise oder gar ganz einge stellt und/oder zumin-
dest umverlagert werden. Die Umwandlung des Plangeb ietes würde damit
de facto einen Entzug der baurechtlichen Möglichkei ten für die Hochschule
bedeuten.

Es wird darauf hingewiesen, dass der Hochschule die Ausnut-
zung/Beibehaltung der für ein gewerblich geprägtes Gebiet maximalen
Emissionswerte von 65 Dezibel tags und 50 Dezibel n achts wichtig ist, um
einen ordnungsgemäßen Hochschul- und Laborbetrieb a usüben zu können.
Im Falle einer Einschränkung bliebe zu befürchten, dass die Hochschule
dadurch ihren gesetzlichen Auftrag zur Durchführung der Lehre, Forschung
und Entwicklung nach § 4 Abs. 3 des Hessischen Hoch schulgesetzes
(HHG) nicht mehr sachgerecht wahrnehmen kann. Es wi rd daher für be-
denklich gesehen, ein Mischgebiet, welches überwieg end dem Wohnen
dienen soll, und ein Gewerbegebiet ohne Zwischenzon e unmittelbar ne-
beneinander auszuweisen.

10.3.8

VIII. Verletzung des nachbarschaftlichen Rücksichtn ahmegebotes und des
Vertrauens- und Bestandsschutzes der Hochschule Darmstadt

1. Nicht zuletzt wird das nachbarschaftliche Rücksich tnahmegebot durch
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan verletzt, indem die Einhaltung der
zulässigen Immissionsrichtwerte, insbesondere für L ärmimmissionen, durch
angrenzende Nachbargrundstücke/Gewerbebetriebe bei der Aufstellung
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes überhaupt nic ht berücksichtigt
wurde.

Eine Prüfung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens un ter Berücksichtigung
des Immissionsschutzes setzt grundsätzlich die Fest stellung über angren-
zende Nutzungen nebst deren Lärmpotential voraus. E rst danach kann eine
Abwägung der berechtigten Interessen der Beteiligte n erfolgen. Nach den

Zu 10.3.8-1
Der Anregung wurde gefolgt.

Siehe 10.3.5-2

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen und die Begründung wur-
den angepasst.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
vorliegenden Unterlagen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 ist
davon auszugehen, dass derartige Feststellungen hie r nicht in umfassen-
dem Maß durchgeführt worden sind.

Wie bereits hier unter Punkt V. ausgeführt, wurden in dem schalltechni-
schen Gutachten emissions(schutz-)rechtliche Belang e der Hochschule
gänzlich unberücksichtigt gelassen. Auch das Fachgu tachten Verkehr lässt
die steigende Anzahl an Fahrzeugbewegungen an der H ochschule und den
damit entstehenden hohen Parkierungslärm sowie den künftigen Bedarf an
weiteren Parkräumen vollständig außer Acht. Gänzlic h unberücksichtigt
blieb auch der Lieferverkehr der Hochschule Darmsta dt, insbesondere der
Mensa in den Nachtstunden. Lärmschutzmaßnahmen im S üden des Plan-
gebietes, welches unmittelbar an die Hochschule Dar mstadt angrenzt, wur-
den daher im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbez ogenen Bebau-
ungsplans überhaupt nicht getroffen. Im Übrigen ist zweifelhaft, ob die ge-
troffenen Lärmschutzmaßnahmen die entstehenden Emis sionen überhaupt
hinreichend abzuschirmen vermögen.

2. Auch wird durch den vorhabenbezogenen Bebauungspla n der Vertrau-
ensschutz der Hochschule auf die tatsächlichen Dars tellungen im Flächen-
nutzungsplan 2006 sowie im Regionalplan Südhessen v erletzt. Im Vertrau-
en auf die zeichnerischen Darstellungen in diesen P länen hat die Hoch-
schule ihre Planungen zur Weiterentwicklung ihrer H ochschulflächen/-
gelände vorgenommen
Zu 10.3.8 -2
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Der Flächennutzungsplan (vorbereitende Bauleitplanu ng) und der Regio-
nalplan stellen ein Programm der Gemeinde bzw. des Regierungspräsidi-
ums dar, das für sie selbst und andere Behörden bin dend ist. Für Träger
öffentlicher Belange, dazu zählt auch die Hochschul e, können aus dem
Flächennutzungsplan jedoch keine Rechte oder Pflich ten abgeleitet wer-
den. Eine Berufung auf die Darstellungen in den Plä nen ist daher nicht
möglich bzw. nicht zulässig.

Die Hochschule kann jedoch darauf vertrauen, dass d ie eigenen Grundstü-
cke der Hochschule im Flächennutzungsplan nur in Ab stimmung mit der
Hochschule verändert werden können.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

3. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan verletzt ferner das Recht der
Hochschule auf Erhaltung des bisherigen Gebietschar akters, welcher sich
aus § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO herleiten lässt. Eine überwiegende Wohn-
Zu 10.3.8 -3
Der Anregung wurde gefolgt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
bebauung widerspricht der Zweckbestimmung einer gew erblich geprägten
Baufläche und ist damit gebietsunverträglich.

Ein Mischgebiet oder ein gemischt genutztes Gebiet, wie im vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan vorgesehen, ist in Nachbarschaf t zu einem Gewer-
begebiet grundsätzlich möglich und zulässig.

Aus § 15 BauNVO lässt sich nicht wie beschrieben ei n Recht auf Erhaltung
des bisherigen Gebietscharakters ableiten, sondern es wird ein Rücksicht-
nahmegebot für die Zulässigkeit von Anlagen beschri eben. D.h. eine Pla-
nung darf nicht der Eigenart des Baugebiets widersp rechen. Diesem Gebot
wird durch die beschriebenen Maßnahmen und Festsetz ungen u.a. zum
Immissionsschutz im Bebauungsplan entsprochen.

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen und die Begründung wur-
den angepasst.

10.3.9

IX. Verkehrserschließung nicht ersichtlich und Zufa hrtsbeschneidung der
Hochschule Darmstadt

1. Die verkehrlichen Belange mit der Anbindung des Plangebietes

"Die Anlieferung des großflächigen Einzelhandelsbet riebes soll vom Süden
von der Fläche für Geh- und Fahrrecht und Anschluss an die öffentliche
Verkehrsfläche erfolgen."

wird kritisiert und seitens der Hochschule aufgrund erheblicher Unfallgefahr
abgelehnt.

Zu 10.3.9-1
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Die Anlieferungssituation wurde durch einen Verkehr splaner untersucht
(Stellungnahme „Berliner Carree - Verkehrliche Stel lungnahme – Anliefe-
rung REWE“ vom 03.05.2017, Planungsbüro von Mörner) . Die Straßenbrei-
te der Verkehrsfläche ist mit ca. 6,0 m ausreichend dimensioniert und kann
damit auch Begegnungsverkehr abbilden. Eine erhebli che Unfallgefahr
kann zudem aufgrund der geringen Anzahl an Anliefer ungen durch den
Nahversorger nicht nachvollzogen werden. Es finden am Tag bis zu 9 Anlie-
ferungen statt, davon eine zwischen 6 und 8 Uhr mor gens, wenn noch kei-
ne erheblichen Fußgängerbewegungen stattfinden. Des Weiteren finden
nicht alle Lieferungen durch einen Sattelschlepper statt, sondern werden
auch mittels kleinerer LKW durchgeführt. Eine „erhe bliche“ Unfallgefahr
aufgrund dieser Verkehre kann nicht nachvollzogen werden.
In Abstimmung mit der Hochschule wird darüber nachg edacht, einen Aus-
bau der Erschließungsstraße vorzunehmen. Dazu solle n Flächen der Hoch-
schule in Anspruch genommen werden. Die beschrieben e Maßnahme wird
privatrechtlich zwischen der Hochschule und dem Vorhabenträger geregelt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

2. Der Wegeführung (Punkt 8.1 Planungsrechtliche Fest setzungen zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan) wird widersprochen . Es besteht auf
der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan gekennzeichn eten Erschlie-
ßungsfläche zugunsten des Landes Hessen/der Hochsch ule Darmstadt ein
Geh- und Fahrrecht, welches durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit
im Grundbuch des Amtsgerichts Darmstadt begründet w orden ist. Über
diese Erschließungsfläche im Süden des Plangebietes ist den Mitgliedern
und Angehörigen der Hochschule sowie ihren Zuliefer ern und den Ver- und
Entsorgern der Zugang zu den Hochschulgebäuden, Lab oren, Werkstätten
und zur Mensa möglich. Die beschrankte Zufahrt der Erschließungsfläche
(Einbahnstraße) ist derzeit nur von Seiten des Haar dtring aus möglich. Die
Zufahrtsberechtigten besitzen einen Transponder/Zug angschip. Diese Zu-
fahrt wird zudem von zahlreichen Nutzerinnen und Nu tzern der Haltestelle
Haardtring zum Zugang genutzt. Die Gehwegfläche ist zu gering und die
Fahrbahn muss mitgenutzt werden.

Die Ausfahrt erfolgt derzeit über die grundstücksei gene Fläche der Hoch-
schule über die Berliner Allee. Die künftige Ausfahrtsituation für den Beliefe-
rungsverkehr des Nahversorgers ist im vorhabenbezog enen Bebauungs-
plan weder geregelt noch ist die Befahrbarkeit aufg rund der abknickenden
Wegeführung und der hochschuleigenen Straße nachgew iesen und wird für
den Fall der Belieferung des Nahversorgers mit Last zügen in Frage gestellt
(Schleppkurve). Die Verkehrserschließung des Nahver sorgers sowie der
Ver - und Entsorgungsträger des Plangebietes ist mithin nicht ersichtlich.

Überdies muss der Erweiterung des Gehrechts zugunst en der Allgemein-
heit und des Fahrrechts zugunsten der Ver - und Entsorgungsträger des
Plangebietes sowie des Anlieferungsverkehrs für den Nahversorger schon
deshalb widersprochen werden, da das der Hochschule Darmstadt einge-
räumte Geh- und Fahrrecht für die Zufahrt Haardtrin g exklusiv eingeräumt
worden ist, mithin die Hochschule Darmstadt durch d ie Neubestellung wei-
terer Geh- und Fahrrechte zugunsten weiterer Dritte r in ihrem Exklusivrecht
beeinträchtigt wird, Insoweit bedarf es zur Neubest ellung eines weiteren
Geh- und Fahrrechts der Bewilligung durch die berec htige Hochschule
Darmstadt, welche nicht vorliegt.
Zu 10.3.9 -2
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Grundsätzlich sind die Verkehrsführung und Themen w ie bspw. Richtungs-
verkehre in den Straßen nicht Gegenstand der Bauleitplanung.

Die Erschließungsstraße im Süden ist Eigentum des V orhabenträgers. Der
Hochschule wurde ein Geh- und Fahrrecht eingeräumt und auch im Bebau-
ungsplan festgesetzt. Der Hochschule entstehen durc h die Festsetzungen
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans keine Einschränkungen.

Die Anlieferung des Nahversorgers erfolgt ausschlie ßlich über die südliche
Erschließungsstraße. Diese wird derzeit als Einbahn straße genutzt, bietet
aber ausreichend Breite, um einen Zwei-Richtungsver kehr abbilden zu kön-
nen. Somit sollen künftig die Anlieferung sowie die Abfahrt der LKWs über
die Erschließungsstraße und in Folge über den Haard tring erfolgen. Flä-
chen der Hochschule, wie die Erschließungsstraße Ri chtung Berliner Allee,
werden dabei nicht in Anspruch genommen. Notwendige Schleppkurven
wurden durch einen Verkehrsgutachter geprüft und al s ausreichend bewer-
tet.

In Abstimmung mit der Hochschule wird darüber nachg edacht, einen Aus-
bau der südlichen Erschließungsstraße vorzunehmen. Dazu sollen Flächen
der Hochschule in Anspruch genommen werden. Die bes chriebene Maß-
nahme wird privatrechtlich zwischen der Hochschule und dem Vorhaben-
träger geregelt.

Widersprochen werden muss der Aussage, dass das Geh - und Fahrrecht
der Hochschule exklusiv eingeräumt worden ist. Der Aussage liegen keine
entsprechenden Verträge zugrunde. Darüber hinaus is t darauf hinzuweisen,
dass die Erschließungsstraße im Eigentum des Vorhab enträgers steht und
dem Eigentümer somit ein uneingeschränktes Nutzungs recht zugrunde
liegt.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:

3. Ferner ist die hochschuleigene Verkehrsfläche als Pflasterfläche ausge-
bildet und somit nicht für die Befahrung durch groß e und schwere Anliefe-
rungsfahrzeuge ausgelegt. Die Begegnung mit dem sta rken Fuß- und Rad-
verkehrsstrom zwischen den Hochschulstandorten ist für große Fahrzeuge
nur mit besonderen Sicherheitsvorkehrungen durch Au fsichtspersonal mög-
lich.

Zu 10.3.9 -3
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Die genannte hochschuleigene Verkehrsfläche wird du rch das Vorhaben
nicht betroffen und nicht zur Befahrung benötigt. D arüber hinaus liegt diese
außerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogene n Bebauungs-
plans.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

4. Auch spricht die räumliche Nähe zum Knotenpunkt mi t der ohnehin prob-
lematischen abknickenden Vorfahrtstraße deutlich ge gen die Einrichtung
einer Belieferung des Nahversorgers mit Anlieferung sfahrzeugen über die
Zufahrt Haardtring
Zu 10.3.9 -4
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Die Anlieferungssituation über den Haardtring wurde durch einen Verkehrs-
gutachter begutachtet und für unbedenklich erachtet . Dem Gutachter liegen
auch die Planungen der Wissenschaftsstadt Darmstadt für die Umgestal-
tung des Knotenpunkts Haardtring / Brücke Kavalleri esand vor, die eben-
falls keine Bedenken hervorrufen.
Es wird darauf hingewiesen, dass in diesem Bereich des Haardtrings durch
vorherige Nutzungen wie der Druckerei Prinovis, abe r auch durch beste-
hende Nutzungen wie die der Hochschule und des Park hauses, Ein- und
Ausfahrten bestehen und durch Anlieferungsverkehre genutzt wurden und
werden.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

5. Darüber hinaus wird die Befahrbarkeit der Erschlie ßungsfläche im Be-
reich des Haardtring aufgrund der relativ beengten Platzverhältnisse durch
weiteren Andienungsverkehr zum Nahversorger eingesc hränkt, insbeson-
dere, wenn die Andienungsfläche bereits durch ein L ieferfahrzeug besetzt
ist und andere LKWs auf der Zufahrt am Haardtring b zw. auf dem Haar-
dtring selbst warten müssen. Maßnahmen zur Vermeidu ng eines Rangier-
manövers im öffentlichen Verkehrsraum (Haardtring) sowie in der Zufahrt
lässt der vorhabenbezogene Bebauungsplan gerade nic ht erkennen und
solche scheinen auch nicht darstellbar. Eine Zufahr t des Anlieferungsver-
kehrs sowie der Ver- und Entsorgungsträger für das Plangebiet in der Mitte
Zu 10.3.9 -5
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Die Anlieferung des Nahversorgers erfolgt ausschlie ßlich über die südliche
Erschließungsstraße. Diese wird derzeit als Einbahn straße genutzt, bietet
aber ausreichend Breite, um einen Zwei-Richtungsver kehr abbilden zu kön-
nen. Somit sollen künftig die Anlieferungen sowie d ie Abfahrt der LKWs
über die südliche Fläche mit Geh- und Fahrrecht und in Folge über den
Haardtring erfolgen. Flächen der Hochschule, wie di e Erschließungsstraße
Richtung Berliner Allee, werden dabei nicht in Ansp ruch genommen. Not-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
des nördlichen Bereiches des Planungsraumes erschei nt daher im Hinblick
auf die Verkehrssicherheit als deutlich geeigneter.

wendige Schleppkurven wurden durch einen Verkehrsgu tachter geprüft und
als ausreichend bewertet.

Eine mögliche gleichzeitige Andienung von zwei LKWs und der dadurch
beschriebenen Problematiken ist nicht möglich. In d en Betriebsabläufen der
Nahversorgungsunternehmen sind solche doppelten And ienungen nahezu
unmöglich, da alle Nahversorgungsmärkte in dieser G rößenordnung nur
über eine Andienungsrampe verfügen und dies somit b ei der Anlieferung
immer beachtet werden muss.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

6. Weiter steht die geplante Wegeführung (Belieferung des Nahversorgers
über die o.g. Erschließungsfläche) im klaren Konfli kt zu den starken Belas-
tungen dieses Weges im Fußgänger- und Radverkehr der Hochschule, Eine
verkehrssichere Anbindung an den Haardtring ist nic ht dargestellt und ist in
der jetzigen Form nicht gegeben. Gerade im LKW-Verk ehr ist die Gefahr
durch vergessene Verkehrsteilnehmer im "toten Winke l" sehr groß. Bei der
Verkehrsplanung ist vollständig unberücksichtigt ge blieben, dass die Stu-
dierenden auf dem Campus Haardtring/Berliner Allee die Zuwegung nicht
nur zu Beginn und nach Abschluss der Lehrveranstalt ungen benutzen, son-
dern auch tagsüber beim Wechsel der in den verschie denen Gebäuden der
Hochschule stattfindenden Vorlesungen und Übungen. Bei diesen Raum-
wechseln müssen die Studierenden (auch körperlich b eeinträchtigte Studie-
rende, Rollstuhlfahrer, etc. innerhalb kurzer Zeit (< 15 Minuten) von einem
Gebäude zu einem anderen gelangen. Bei Durchmischun g mit z.B. Anliefe-
rungsverkehr aber auch dem Publikumsverkehr zum Ein kaufmarkt sind
damit Unfälle vorprogrammiert. Im Übrigen wird es z u einem erheblichen
Mehr an Verkehrsaufkommen auf dem Campus-Gelände ko mmen, was zu
einer erheblichen Störung des Campus-Charakters sow ie des Vorlesungs-
/Hochschulbetriebes führen wird.

Zu 10.3.9 -6
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Die Andienung erfolgt in der Woche zwischen 6 und 2 2 Uhr. Zumeist früh
morgens (6-8 Uhr), wenn noch wenige Fuß- und Radver kehre durch den
Hochschulbetrieb aufkommen. Weitere Anlieferungen d urch unterschiedli-
che LKW-Größen erfolgen im Tagesverlauf. Des Weiter en werden Entsor-
gungsfahrzeuge die Müllcontainer des Nahversorgers max. einmal am Tag
leeren. Seitens des Vorhabens werden darüber hinaus keine weiteren Ver-
kehre auf der südlichen Fläche mit Geh- und Fahrrec ht erzeugt. Die Zufahrt
zur Tiefgarage für Kunden des Nahversorgers im Nord en wird über den
nördlichen Haardtring erschlossen, die Zufahrt zu d en Gewerbe- und
Wohngebäuden erfolgt über eine Zufahrt an der Berli ner Allee. Somit sind
die beschriebenen Beeinträchtigungen oder auch das „erhebliche Mehr an
Verkehrsaufkommen“ in Relation zum vorhandenen Verk ehrsaufkommen
nicht nachvollziehbar und unbegründet. Dies wurde a uch durch einen Ver-
kehrsgutachter untersucht. In Abstimmung mit der Ho chschule wird den-
noch darüber nachgedacht, einen Ausbau der südliche n Erschließungs-
straße vorzunehmen um eine adäquate Zugangssituatio n für die Hochschu-
le an dieser Stelle zu schaffen. Dazu sollen Fläche n der Hochschule in An-
spruch genommen werden. Die beschriebene Maßnahme w ird privatrecht-
lich zwischen der Hochschule und dem Vorhabenträger geregelt.
Es wird vollständigkeitshalber darauf verwiesen, da ss die Hochschule
selbst erheblich mehr Liefer- und Besucherverkehre verursacht und somit
hier die gleichen beschriebenen Bedenken herangezogen werden müssen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

7. Im Übrigen steht die Erschließung des Plangebietes (Ver- und Entsor-
gungsträger, Nahversorger) im Widerspruch zu derzei tigen Überlegungen
der Hochschule zur Verbesserung und Erhöhung der Verkehrssicherheit.

Zu 10.3.9 -7
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Grundsätzlich sind die Verkehrsführung und Themen w ie bspw. Richtungs-
verkehre in den Straßen oder Verkehrssicherheit nic ht Gegenstand der
Bauleitplanung.

Das Vorhaben ist bei Notwendigkeit entsprechend sei ner Nutzungen in die
Überlegungen der Hochschule zur Verbesserung und Er höhung der Ver-
kehrssicherheit einzubeziehen. Der Vorhabenträger i st in die Überlegungen
einzubeziehen.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

8. Soweit beabsichtigt wird, eine Erschließung des Pl angebietes von Nor-
den nach Süden auch für die Allgemeinheit durch Ein räumung eines Geh-
rechtes zu sichern, wird dies seitens der Hochschule als durchaus attraktive
Erschließungsmöglichkeit für das Hochschulgelände g esehen. Allerdings
wird schon jetzt darauf hingewiesen, dass dieser We g durch zahlreiche
Studierende montags bis samstags zwischen 6:00 Uhr und 22:00 Uhr ge-
nutzt werden wird, was zu weiteren (erheblichen) Lä rmemissionen in den
frühen Morgenstunden und Abendstunden führen wird.
Zu 10.3.9 -8
Der Anregung wurde gefolgt.

Das im Vorentwurf vorgesehene Gehrecht zugunsten de r Allgemeinheit
wurde im Bebauungsplan-Vorentwurf noch im Hinblick auf eine künftige
Wohnentwicklung des Hochschulgeländes festgesetzt. Aufgrund der positi-
ven Entwicklung der Studierendenzahlen der Hochschu le der letzten Jahre
und nach Gesprächen mit der Hochschule, ist eine Au fgabe des Standorts
an der Berliner Allee / Haardtring keine Option meh r. Aufgrund der
Lärmemissionen der Hochschule wurden umfangreiche L ärmschutzmaß-
nahmen und eine klare Trennung der beiden Gebiete v orgenommen. Da
durch eine Wegeverbindung, wie in der Stellungnahme beschrieben, erheb-
liche Lärmentwicklungen durch Besucher der Hochschu le bis in die späten
Abendstunden entstehen können, wurde im Entwurf des Bebauungsplans
auf das ursprünglich vorgesehene Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit
verzichtet.

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen und die Begründung wur-
den angepasst.

9. Rein vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass die vorgenannte Er-
schließungsfläche sowie sämtliche, für die Erschlie ßung der Hochschule,
Zu 10.3.9 -9
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
erforderlichen Flächen nicht zu überbauen sind.

Es sind keine Überbauungen der genannten Verkehrsfl ächen im Bebau-
ungsplan zulässig. Überbauungen sind ausschließlich innerhalb der festge-
setzten Baufenster zulässig.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

10.3.1 0

X. Eingriff in den Mensabetrieb des Studierendenwerks Darmstadt

1. Das Studierendenwerk Darmstadt betreibt angrenzend an das Plangebiet
eine Mensa Haardtring. In ihr können die Studierend en vom Frühstück über
Snack-Mahlzeiten über Kaffee und Kuchen bis hin zum Mittagsmenü bis-
lang alles käuflich erwerben. Bis zu 370 Studierend e und Essensgäste täg-
lich werden derzeit in der Mensa bedient.

Die Verlagerung des "REWE"-Marktes in das Plangebie t wird als gefährli-
che Konkurrenz für den Mensabetrieb des Studierende nwerkes gesehen,
welche einen dramatischen Rückgang der Mensa-Besucher und damit auch
der Essenszahlen erwarten lässt, woraus sich insbes ondere weitere wirt-
schaftliche Erwägungen stellen werden.

Die unter Ziffer 8.1. auf Seite 15 der Begründung z um vorhabenbezogenen
Bebauungsplan aufgestellte Behauptung, dass es sich nur um eine Verla-
gerung eines Einzelhandelsbetriebes handele, die ke ine negativen Auswir-
kungen auf andere Versorger erwarten lasse, kann da her nicht nachvollzo-
gen werden und berücksichtigt nicht ausreichend die Belange des Studie-
rendenwerkes an dem bisherigen Mensabetrieb.

Zu 10.3.10-1
Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Im Rahmen des bestehenden Einzelhandelsgutachtens w urde abgeprüft,
ob eine Verlagerung eines Supermarktes von der Esch ollbrücker Straße an
die Berliner Allee sinnvoll und möglich ist. Die Un tersuchung kommt zu dem
Ergebnis, dass aufgrund des bereits beschriebenen W andels des Verleger-
viertels zu einem vermehrt als Wohnstandort genutzt en Viertel eine Verla-
gerung des Marktes sinnvoll ist und auch benötigt w ird. Insbesondere auf-
grund der hohen Anzahl an Studierenden in dem Viert el, die mehrheitlich
keine langen Wege zum Einkaufen zurücklegen können, ist eine Verlage-
rung für das Viertel dienlich. Die Mensa deckt dabe i nicht den Bedarf der
Nahversorgung ab, der im Gebiet nachweislich besteht.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

2. Auch wird die tägliche Anlieferung der Mensa durch die herannahende
Wohnbebauung erheblich erschwert. Die Mensa wird tä glich von Zulieferern
in den Nacht-/frühen Morgenstunden beliefert. Eine Anlieferung soll in dem
Plangebiet zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr nunmehr ausgeschlossen
werden.

Zu 10.3.10 -2
Der Anregung wurde gefolgt.

Aufgrund der umfassenden Umplanungen und den daraus folgenden Lärm-
schutzmaßnahmen ist eine Einschränkung der Anliefer ungszeiten lediglich
für die Belieferung der Gewerbebetriebe notwendig. Es entstehen keine
Einschränkungen für den Betrieb und die Belieferung der Hochschule.

Die textlichen Festsetzungen und die Begründung wur den angepasst. Kei-
ne Auswirkungen auf die Planzeichnung.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:

10.3.11

XI. h-da als Störer
Aufgrund der beabsichtigten (an die Hochschule unmi ttelbar angrenzenden)
Wohnbebauung ist zu befürchten, dass die Hochschule Darmstadt die
durch die Umwandlung des Plangebietes einzuhaltende n Immissions-
schutzwerte nicht mehr einhalten könnte und mithin weiter bauordnungs-
rechtlich zum "Störer" würde. Insbesondere müsste d ie Hochschule nach
dem immissionsschutzrechtlichen Verursachungsprinzi p mit nachträglichen
Anordnungen und insbesondere Nachbarschaftsbeschwer den rechnen,
soweit eine Wohnbebauung in den Vorbelastungsbereic h des Hochschulbe-
triebes gerate. Dies erschwert den Hochschulbetrieb am Standort Haardt-
ring erheblich und führt trotz des Bestandsschutzes der Hochschule zu
einer Einengung, Entwicklungsbremse, notwendigen Ve rlagerung bis hin
zur Einstellung des Campusbetriebes. Die Festlegung einer Wohnbebau-
ung in unmittelbarer Nähe zur Hochschule, insbesond ere ohne Festsetzung
von "Schutzmaßnahmen", ist damit fehlerhaft und mus s zu einer Nichtigkeit
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans führen.

Zu 10.3.11
Der Anregung wurde gefolgt.

Siehe 10.3.5-2

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen und die Begründung wur-
den angepasst.

10.3.12

XII. Maß der baulichen Nutzungen

1. Der Zulässigkeit der Terrassenbebauung im gesamten Geltungsbereich
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird widerspr ochen. Zwar ist
noch nicht bekannt, wo die Terrassen genau liegen s ollen. Ausweislich der
vorgelegten Planungsunterlagen und nach allgemeiner Lebenserfahrung ist
jedoch davon auszugehen, dass sich die Terrassen (i nsbesondere an dem
Wohngebäude im Baufeld 4) im Süden befinden und dam it unmittelbar an
das Hochschulgelände angrenzen werden. Es ist zu be fürchten, dass die
Außenwohnnutzung durch die von dem Hochschulbetrieb ausgehenden
Geräuschs- und Geruchsemissionen beeinträchtigt wir d. Im Übrigen muss
die Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen angezweifelt werden.

Zu 10.3.12-1
Der Anregung wurde gefolgt.

Siehe 10.3.5-2

Die Abstandsflächen sind im Rahmen des Bauantrags n achzuweisen. Es
wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Abstandsfl ächen gem. der Pla-
nungen im Vorhaben- und Erschließungsplan im gesamt en Plangebiet ein-
gehalten werden.

Die Planzeichnung, die textlichen Festsetzungen und die Begründung wur-
den angepasst.

2. Im Übrigen ist stark in Zweifel zu ziehen, dass au fgrund der starken Bo-
denversiegelungen in dem Plangebiet eine durchgängi ge Durchgrünung der
Baufläche im Plangebiet geschaffen werden kann. Ebe nfalls wird bezwei-
felt, dass sich das Plangebiet aufgrund des Bestand es von Verunreinigun-
Zu 10.3.12 -2
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Es ist eine intensive Begrünung entlang des Haardtr ings zur Fortführung

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
gen und Kontaminationen durch umweltgefährdende Sto ffe, die durch die
vorherige Nutzung des Plangebietes als Druckerei- / Gewerbegelände nicht
auszuschließen sind, (überwiegend) als Wohnfläche eignet.

des Grünzugs in Ost-West-Richtung festgesetzt. Darü ber hinaus werden
die Ausnutzungsobergrenzen eines Mischgebietes hinsichtlich Versiegelung
eingehalten (GRZ I max. 0,6). Ferner werden im vorh abenbezogenen Be-
bauungsplan Festsetzungen für eine ausreichende Erd überdeckung und
Begrünung der Tiefgaragen festgesetzt.

Bodenkontaminationen durch die vorherige Nutzung wu rden bei Abbruch
der Druckereigebäude entfernt. Die Dekontamination wurde durch das Re-
gierungspräsidium bestätigt und die Bodensanierung für abgeschlossen
erklärt. Altlasten sind keine vorhanden. Das Gebiet ist somit für Wohnzwe-
cke geeignet.

Der Hinweis wurde wie folgt geändert:
Altstandort / Sanierte Altlast
Der Altstandort ehemalige Druckerei Prinovis (Altfl ächendatei-
Schlüsselnummer 411.000.050-001.038) wurde bereits saniert. Der Status
der Fläche in der Altflächendatei lautet „Sanierung (Dekontamination) ab-
geschlossen“ (Akte 2069).
Bei Bodeneingriffen ist die Prüfung der Entsorgungs relevanz (abfallrechtli-
che Sicht) jedoch erforderlich.

10.3.13

XIII. Grundsätzliche Anmerkungen zum Verfahren

1. Durch die Bekanntgabe der Offenlegung des Bebauung splans während
der Sommerferienzeit wurde die Möglichkeit der Kenn tnisnahme vom vor-
habenbezogenen Bebauungsplan für die Öffentlichkeit erheblich erschwert
und eingeschränkt. Die Bürger mussten gerade nicht mit einer Bekanntma-
chung während der Schulferien rechnen. Von öffentlicher Beteiligung an der
Bauleitplanung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB kann daher ni cht gesprochen
werden.

Zu 10.3.13-1
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Bei der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träg er öffentlicher Belange
(TÖB) handelte es sich nicht wie dargestellt um die Offenlage des Bebau-
ungsplans nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB, son dern um die frühzei-
tige Beteiligung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 Bau GB. Die Bürger und
TÖB können sich in der anschließenden Offenlage erneut beteiligen.

Die Bekanntmachung zur frühzeitigen Beteiligung erf olgte am 11.07.2016
im Darmstädter Echo. Die frühzeitige Beteiligung wurde vom 12.07.2016 bis
12.08.2016 durchgeführt. Die Sommerferien begannen am 18.07.2016.
Somit wurden die Bekanntgabe und die Beteiligung de r frühzeitigen Beteili-
gung nicht komplett innerhalb der Sommerferien durc hgeführt. Einer Er-
schwerung oder Einschränkung der Öffentlichkeit mus s daher widerspro-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
chen werden. Zudem ist nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB keine zeitli-
che Frist für die frühzeitige Beteiligung festgeschrieben.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

2. Im Übrigen verwundert es doch sehr, dass im Plange biet bereits mit den
Bauarbeiten begonnen wurde. Hier wurde bereits die Decke eines Kellerge-
schosses betoniert. Dies wirft die Frage auf, ob fü r die laufenden Bauarbei-
ten überhaupt bereits eine Baugenehmigung vorliegen kann, ohne dass
z.B. die verkehrstechnische Anbindung geklärt ist. Von einer frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit über die Bauleitplan ung im Sinne von § 3
Abs. 1 BauGB kann daher nicht die Rede sein.

Zu 10.3.13 -2
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Das Gebäude 1.1 fügt sich nach Art und Maß der baul ichen Nutzung, der
Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut we rden soll, in die Ei-
genart der näheren Umgebung ein. Seine Erschließung ist darüber hinaus
gesichert. Daher konnte das Gebäude nach § 34 BauGB genehmigt wer-
den. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan übernimmt d en Bebauungs-
bestand.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

10.4 Mit Hinweis auf die oben genannten Einwendungen wir d der offengelegte
vorhabenbezogene Bebauungsplan W 60 - Haardtring/Be rliner Allee - in
Verbindung mit der Änderung des Flächennutzungsplan s - Teilbereich 10.1.
- (Berliner Allee/Haardtring) seitens der Hochschul e beanstandet. Der vor-
habenbezogene Bebauungsplan kann mit seiner Begründ ung die überwie-
gende Wohnbebauung in dem Plangebiet nicht legitimi eren. Es wird ange-
regt, dass Plangebiet weiterhin als gewerbliche Fläche zu nutzen.

Die oben angeführten Einwendungen und Bedenken gegen die beabsichtig-
te Bauleitplanung sind daher zu berücksichtigen. Da rüber hinaus behält
sich die Hochschule Darmstadt vor, weitere Stellung nahmen abzugeben
und im Laufe des Verfahrens ggf. neue Erkenntnisse einzubringen.

Dennoch wird es sehr bedauert, dass die Hochschule Darmstadt bislang
weder seitens der Wissenschaftsstadt Darmstadt noch seitens der Planer in
die o.g. Bauleitplanung einbezogen worden ist, was durchaus zu begrüßen
(gewesen) wäre. Sollten die Belange der Hochschule Darmstadt weiterhin
in der o.g. Bauleitplanung unberücksichtigt bleiben , sieht sich die Hoch-
schule Darmstadt jedoch leider gezwungen, im weiter en Verfahren mit juris-
tischen Mitteln gegen die beabsichtigte Bauleitplanung vorzugehen.

Zu 10.4
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Zusammenfassung der vorgebrachten Stellungnahme, ke ine weiteren /
neue Argumente.

Keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 06.02.2018:

Zunächst bedankt sich die h_da im Rahmen der Beteil igung nach § 4 Abs.
2 BauGB für die Übersendung der überarbeiteten Plan ungsentwürfe und
nimmt hierzu wie folgt Stellung.

Gegen die vorgelegten Planungsentwürfe bestehen sei tens der Hochschule
Darmstadt keine Bedenken. Insbesondere scheinen die getroffenen und in
den Planungsentwürfen festgesetzten Lärmschutzmaßna hmen, insbeson-
dere die Errichtung der Lärmschutzwand, geeignet, z ukünftig die Nutzung
des Hochschulgeländes mit ingenieurwissenschaftlich en Laboren sowie die
Ansiedlung weiterer Labor- und Forschungshallen auf dem Hochschulcam-
pus weiterhin sicherzustellen.

Lediglich der Vollständigkeit halber wird noch ange merkt, dass im Fachgut-
achten Verkehr die geplante Bebauung nicht entsprec hend der Überarbei-
tung der Planungsunterlagen inklusive der Lärmschut zwand angepasst
wurde.

Darüber hinaus ist es den Investoren und der Hochsc hule Darmstadt ge-
lungen, eine einvernehmliche Regelung zur Anbindung und Erschließung
des Lebensmittelmarktes sowie des Wohngebietes gemä ß der als Anlage
beigefügten Planskizze (Berliner Carree Zufahrten R EWE / Wohnen, Fuß-
wege h_da, Andienung REWE) zu treffen.

Hierzu wird die Anbindung (Zu- und Abfahrt) des Nah versorgungsunter-
nehmens sowie des h_da Gebäudekomplexes A 10 bis A 12 und der Labo-
re (A 13) vom östlichen Haardtring aus mit einem ku rzen Linksabbieger-
streifen erfolgen. Die Erschließung des Parkplatzes im Bereich der Berliner
Allee sowie die Anbindung der Gebäude A 13 - 14 erf olgt zukünftig über die
Abfahrt Berliner Allee. Der Weg entlang des Gebäude s A 14 soll neben
Notfallfahrzeugen (Feuerwehr) nur noch dem Fuß- und Radverkehr zur
Verfügung stehen. Um eine konfliktfreie Erschließun g in der Anbindung des
Nahversorgungsunternehmens sowie des h_da-Gebäudeko mplexes A 10
bis A 13 sicherzustellen, bedarf es einer Gehwegver breiterung ausgehend
von der Grundstücksgrenze der h_da im Haardtring bi s hin zum Ende des
Gebäudes A 10. Der Höhensprung, welcher in Folge de r Verbreiterung

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
entsteht, ist baulich durch L-Steine abzusichern. D er Weg ist barrierefrei bis
zum Eingangsbereich A 10 zu führen.

Des Weiteren wird die nördliche Reihe der Senkrecht parkstände vor dem
Gebäude A 12 künftig direkt von der Zufahrtsstraße angefahren, um zu
erreichen, dass dort keine Fahrzeuge verbotswidrig abgestellt werden.
Gleichzeitig kann die Wegebeziehung für Fußgänger u nd Radfahrer so
leichter von der Zufahrtsstraße in den Hochschulber eich verlagert werden,
um so auch Gefährdungen durch rangierende Zulieferf ahrzeuge zu verrin-
gern.

In Abstimmung mit der h_da soll im nördlichen Berei ch des Haardtrings
eine Überquerungshilfe vorgelagert eingebunden werd en (Fußwegachse
parallel zu REWE in Richtung Hauptzugang h_da).

Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Die bisherige Zugangsschranke zum Hochschulgelände Haardtring wird
künftig auch zur Anlieferung des Nahversorgungsunte rnehmens genutzt
und baulich entsprechend den Abstimmungen zwischen den Investoren und
der h_da verändert.

Seitens der Hochschule, die im Kern des Verlegervie rtels wirkt und wesent-
licher Bestandteil des Verlegerviertels ist und auc h zukünftig sein wird, wird
es daher sehr begrüßt, dass es in dem konfliktträch tigen Plangebiet durch
sehr konstruktive Gespräche zwischen den Investoren , der Wissenschafts-
stadt und der Hochschule Darmstadt gelungen ist, ei nen angemessenen
Interessensausgleich herbeizuführen, der die gewüns chten Nutzungen Aller
zukünftig sicherstellt und den Weg für ein gelingen des nachbarschaftliches
Miteinander ebnet.

11. Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen de r
Bundeswehr, Postfach 29 63, 53019 Bonn

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 09.01.2018:

Durch das Vorhaben werden Belange der Bundeswehr be rührt. Das Plan-
gebiet befindet sich in der Lärmschutzzone „1.500 M eter“ der Starkenburg-
Kaserne in Darmstadt sowie in einem Interessengebie t zum Schutz von
Funkanwendungen der Bundeswehr.

Nach Auswertung der Planungsunterlagen bestehen geg en das Vorhaben
bei Einhaltung der beantragten Parameter seitens de r Bundeswehr keine
Bedenken. Bauhöhe max. 23,5 m.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Es wurden keine Bedenken geäußert.

anlage 5

61947 Zeichen

I
I
V
V
I
II
I
V
I
I
II
IV
I
I
I
II-IV
V
I
I
III
V
64/280
Flur 17
64/35
18
64/121
14
14A
14C
1/81
64/210
98
100
61
64/309
96
64/67
9
111/6
64/315
1/59
67/6
3
1/112
1/116
49
47
64/322
64/321
64/320
64/319
64/318
64/317
64/316
St
St
92,4
3
16,4
18
19
18
66,7
53,3
13
49,5
99,8 4,5
14,3
19
12,7
10,7
5,7
6,0
5,0
8,0
14,3
20,8 2,8
12,7
19
6,5
12,8
30,3
14
Baufeld 2
Wohnen/ Gewerbe
2
GRmax 3.100 m²
GFmax 8.400 m²
LHmin 5,0 m
AHmax 18,0 m
G+F
AHmax =
21,0 m
L
Ei
1500/1000
-MA-
AHmax =
6,5 m
AHmax =
20,0 m
Gebäude
3.1
Gebäude
2.1
Gebäude
1.1
AHmax =
21,5 m
Berliner
Allee
Haardtring
Haardtring
Baufeld 1
Wohnen/ Gewerbe
1
GRmax 1.100 m²
GFmax 5.900 m²
Baufeld 3
Wohnen
GRmax 2.100 m²
GFmax 11.800 m²
Gebäude
2.2
Gebäude
2.3
AHmax =
18,0 m
Tg
Tg
Tg
Tg
Tg
Tg
Tg
Tg
AA
A
A
A
B
B
B
C
C
C
D
A
AHmax =
20,0 m
AHmax =
20,0 m
Na3
Tg
Na1Na2
Na1
Na1
Na2
Na2
Na2
Na2
Höhenbezugspunkt
K
K
K
K
K
K
N
M 1:500
VERFAHRENSVERMERKE
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 19.12.2017.
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“ am
21.12.2017.
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:
Beschluss des Magistrats vom 06.07.2016.
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und
über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am 11.07.2016.
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung gem. § 3 Abs.
1 BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom 12.07.2016 bis einschließlich 12.08.2016.
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung
bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB und Abstimmung mit
den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 12.07.2016.
Öffentliche Auslegung:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 19.12.2017.
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am 21.12.2017.
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit
Vorhaben- und Erschließungsplan und Begründung sowie den wesentlichen umweltbezogenen
Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, Bessunger Straße 125 in der
Zeit vom 02.01.2018 bis einschließlich 09.02.2018 und Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB
in der Zeit vom 02.01.2018 bis einschließlich 19.03.2018.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 02.01.2018.
Satzungsbeschluss:
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan und
der im Plan enthaltenen Satzung wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der Stadtverordnetenversammlung
zur Satzung beschlossen am ________________.
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den ________________.
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________
Die Dezernentin
Bekanntmachung:
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans gem.
§ 10 Abs. 3 BauGB und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i. V. m.
§ 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Technischen Stadthaus, Block D,
Bessunger Straße 125 in der Zeit vom bis einschließlich .
Inkrafttreten:
Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans am ______________.
Darmstadt, den ______________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________
Die Dezernentin
1
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN
I. Planungsrechtliche Festsetzungen
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) i.V.m. der Baunutzungsver-
ordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S.3786) und der Planzeichenverordnung
(PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. I S. 1057) werden festgesetzt:
1. Bedingte Festsetzung nach § 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB
Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solche Vorhaben zulässig, zu deren
Durchführung sich der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag zu diesem Be-
bauungsplan verpflichtet hat.
2. Nutzungsschablone
Baufelder 1-3
Art der baulichen Nutzung (s. Ziff. I. 3)
Maß der baulichen Nutzung (s. Ziff. I. 5.1 und 5.2)
2.1 Definition Baufeld
Ein Baufeld besteht aus einem Baufenster oder zwei direkt aneinander grenzenden
Baufenstern, die durch eine Baugrenze geteilt sind. Die Festsetzung Art und Maß der
baulichen Nutzung gilt jeweils für das gesamte Baufeld.
2.2 Verbindung der Baufenster zu Baufeldern
3. Art der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 12 BauGB)
3.1 Im Geltungsbereich sind Wohnnutzungen zulässig sowie gewerbliche Nutzungen, die
das Wohnen nicht wesentlich stören.
Innerhalb der Baufelder ist die in der Nutzungsschablone (Planzeichnung) festge-
setzte Art der baulichen Nutzung zulässig.
Vergnügungsstätten sowie sonstige Gewerbebetriebe und Nutzungen, die der ge-
werblichen sexuellen Betätigung und Zurschaustellung dienen (Bordelle, bordellartige
Betriebe), sind im Geltungsbereich unzulässig.
Werbeanlagen zur Fremdwerbung sind im Geltungsbereich unzulässig.
3.2 Wohnen:
Zulässig sind Wohnnutzung und Räume für freie Berufe gemäß § 13 BauNVO sowie
Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke (siehe auch Ziff. I. 3.5, I. 4 und I. 15).
3.3 Gewerbe 1:
Zulässig sind Geschäfts- und Büronutzungen, Schank- und Speisewirtschaften sowie
Betriebe des Beherbergungsgewerbes, mit einer Bettenzahl von weniger als insge-
samt 100 oder mit einer Gästezimmerzahl von weniger als insgesamt 80, sonstige
Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltung und Anlagen für kirchliche, kulturelle, sozi-
ale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, die das Wohnen nicht wesentlich stören
(siehe Ziff. I. 3.5).
Es sind nur die der Versorgung des Gebiets dienenden Einzelhandelsbetriebe bis
maximal 800 m2 Verkaufsfläche insgesamt und nahversorgungsrelevantem Sortiment
gemäß nachfolgender Liste zulässig.
Nahversorgungsrelevante Sortimentsliste (Auszug aus dem Einzelhandels- und Zen-
trenkonzept):
- Drogeriewaren (Wasch- und Putzmittel, Kosmetikartikel)
- Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Back- und Fleischwaren, Getränke, Tee, Ta-
bakwaren, Reformwaren)
- Pharmazeutika
3
einen Abstand zur darunterliegenden Gebäudeaußenwand aufweisen, die der Höhe
des Aufbaus entspricht.
5.3.2 Durch Planeintrag ist die lichte Höhe (LHmin) als Mindestmaß festgesetzt. Der dar-
über auskragende Baukörper darf die festgesetzte lichte Höhe an dieser Stelle nicht
unterschreiten.
5.3.3 Der Höhenbezugspunkt wird mit 131.87 m ü. NHN festgesetzt.
6. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)
6.1 Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt.
6.2 Im gesamten Geltungsbereich sind max. 3 Einzelwerbeanlagen (z.B. Pylone) mit einer
max. Höhe von 8,00 m ausschließlich außerhalb der Baugrenzen zulässig.
7. Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. 22 Abs. 4 BauNVO)
Abweichende Bauweise
Im gesamten Geltungsbereich gilt die abweichende Bauweise mit seitlichem Grenz-
abstand und Gebäudekörperlängen über 50 m.
8. Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Tiefgaragen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4; Nr. 22 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO)
8.1 Flächen für oberirdische Stellplätze
Oberirdische Stellplätze sind ausschließlich innerhalb der hierfür festgesetzten Flä-
chen zulässig.
8.2 Tiefgaragen
Tiefgaragen sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und
in den hierfür festgesetzten Flächen zulässig.
8.3 Garagen und Carports
Oberirdische Garagen und Carports sind im gesamten Geltungsbereich unzulässig.
8.4 Nebenanlagen
8.4.1 Nebenanlagen sind nur auf den überbaubaren Grundstücksflächen und jeweils inner-
halb der mit „Na1", „Na2“ und „Na3“ ausgewiesenen Flächen zulässig.
8.4.2 Gartenhütten sind nur auf den überbaubaren Grundstücksflächen und innerhalb der
mit „Na1“ ausgewiesenen Flächen zulässig. Pro erdgeschossiger WE ist max. eine
Gartenhütte bis zu einer Grundfläche von 6 m² zulässig.
8.4.3 Fahrradabstellanlagen sind nur auf den überbaubaren Grundstücksflächen und inner-
halb der mit „Na2" ausgewiesenen Flächen zulässig.
8.4.4 Dauerhafte Müllstellflächen sind nur auf den überbaubaren Grundstücksflächen und
innerhalb der mit „Na3“ ausgewiesenen Flächen zulässig.
8.4.5 Ausnahmsweise dürfen Unterflurcontainer auch außerhalb der für Nebenanlagen fest-
gesetzten Flächen „Na3“ errichtet werden.
9. Ein- bzw. Ausfahrten
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Ein- und Ausfahrten sind ausschließlich in den hierfür gekennzeichneten Bereichen
zulässig.
10. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
2
- (Schnitt-) Blumen
- Zeitungen / Zeitschriften
3.4 Gewerbe 2:
Zulässig ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit nahversorgungsrelevantem
Sortiment (s. Sortimentsliste Ziff. I. 3.3) mit max. 1.450 m2 Verkaufsfläche.
Zulässig sind sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltung und Anlagen für
kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, die das Wohnen
nicht wesentlich stören.
3.5 Mischungsverhältnis von Gewerbe zu Wohnen
Baufeld 1: Der Anteil von Gewerbe innerhalb des Baufelds 1 darf 75 % der festgesetz-
ten Geschossfläche nicht unterschreiten.
Baufeld 2: Der Anteil von Gewerbe innerhalb des Baufelds 2 darf 25 % der festgesetz-
ten Geschossfläche nicht unterschreiten.
Baufeld 3: Räume für freie Berufe sowie Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwe-
cke sind im Baufeld 3 bis zu einem Anteil von max. 25 % der jeweils festgesetzten
Geschossfläche zulässig.
4. Flächen für die soziale Wohnraumförderung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB)
Auf den im Baufeld 2 zulässigen Wohnflächen sind ausschließlich Wohnungen zu er-
richten, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung sowie der Wohnraumförde-
rung für mittlere Einkommen gefördert werden könnten.
5. Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr.1 BauGB i.V.m. § 16 ff. BauNVO)
5.1 Grundfläche
Innerhalb der Baufelder gilt die in der jeweiligen Nutzungsschablone (Planzeichnung)
festgesetzte maximal zulässige Grundfläche (GRmax).
Terrassen und Balkone werden nicht auf die angegebene maximal zulässige Grund-
fläche angerechnet.
Die zulässige Grundfläche von insgesamt 6.300 m² darf durch die Grundflächen von
Terrassen, Stellplätzen mit ihren Zufahrten, zulässigen Nebenanlagen im Sinne des
§ 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das
Baugrundstück lediglich unterbaut wird (Tiefgaragen) (GR II) im gesamten Geltungs-
bereich bis zu 5.800 m² in der Summe überschritten werden. Die Fläche G+F
(s. Ziff. I. 10) wird nicht auf die zulässige zu überschreitende Summe der Grundfläche
(GR II) angerechnet.
Bei Grundstücksteilungen ist die zulässige GR II anteilig entsprechend des Vorhaben-
plans auf die neuen Grundstücksteile zu verteilen.
5.2 Geschossfläche
Innerhalb der Baufelder gilt die in der jeweiligen Nutzungsschablone (Planzeichnung)
festgesetzte maximal zulässige Geschossfläche (GFmax).
Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen, die nicht Vollgeschosse
sind, einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer
Umfassungswände sind mitzurechnen.
5.3 Höhe baulicher Anlagen
5.3.1 Innerhalb der Baugrenzen ist die durch Planeintrag festgesetzte maximale Außen-
wandhöhe (AHmax) zulässig. Die maximale Außenwandhöhe ist der obere Abschluss
der Wand gemessen vom Höhenbezugspunkt (Ziff. I. 5.3.3). Notwendige Aufzugs-
überfahrten und untergeordnete gebäudetechnische Anlagen dürfen die festgesetzte
AHmax um max. 2,0 m überschreiten. Die Überschreitung muss allseitig mindestens
4
10.1 Auf der mit G+F markierten Fläche ist ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit sowie
der anliegenden Hochschule und ein Fahrrecht zugunsten der anliegenden Hoch-
schule und der berechtigten Ver- und Entsorgungsträger zu sichern.
10.2 Auf der mit L markierten Fläche ist ein Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Entsor-
gungsträger zu sichern.
11. Hauptver- und –entsorgungsleitungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB)
Bestehender Hauptsammler für Abwasser, unterirdisch
12. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Bo-
den, Natur und Landschaft
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
12.1 Niederschlagswasserversickerung
12.1.1 Das auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser ist vollständig vor Ort auf
dem Grundstück zu versickern soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öf-
fentlich-rechtliche oder wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Eine Samm-
lung und Ableitung von Niederschlagswasser in die öffentliche Kanalisation ist nicht
zulässig, es sei denn wasserrechtliche, sonstige öffentlich-rechtliche oder wasserwirt-
schaftliche Belange stehen einer Niederschlagswasserversickerung entgegen. Das
Merkblatt DWA-M 153 und das Arbeitsblatt DWA-A 138 der deutschen Vereinigung
der Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall e. V. sind zu beachten.
12.1.2 Private Erschließungsflächen, PKW-Stellplätze und sonstige befestigte Grundstücks-
freiflächen sind so herzustellen, dass anfallendes Regenwasser versickern kann. Da-
bei sind wassergebundene Decken, Pflaster mit breiten Fugen bzw. versickerungsfä-
higes Pflaster sowie Schotterrasen zu verwenden.
12.2 Überdeckung von Tiefgaragendächern
Tiefgaragendächer, die nicht überbaut sind, sind im Bereich von Vegetationsflächen
mit einer Bodensubstratschicht von im Mittel mindestens 0,8 m zu überdecken, im
Bereich von Baumpflanzungen ist eine Bodensubstratschicht von mindestens 1,0 m,
im Bereich von Zugangs- und Wegeflächen von mindestens 0,6 m einzuhalten.
12.3 Dachbegrünung
Flachdächer und flach geneigte Dächer mit einer Dachneigung bis zu 5° und einer
zusammenhängenden Fläche von min. 10 m² sind extensiv mit Gras-Kraut-Gesell-
schaften zu begrünen. Die Vegetationstragschicht muss eine Mächtigkeit von mindes-
tens 12 cm aufweisen.
Technische Ein- und Aufbauten und deren Zuwegungen sowie Dachöffnungen sind
von der Verpflichtung zur Dachbegrünung ausgenommen. Diese Ausnahme gilt nicht
für Solaranlagen.
12.4 Schutz von Insekten
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen von nachtaktiven Insektenarten sind für die
Außenbeleuchtung ausschließlich nach unten abstrahlende Natriumdampf-Nieder-
drucklampen oder LED-Leuchtmittel mit maximal 3.000 Kelvin Farbtemperatur,
Richtcharakteristik und unter Verwendung vollständig gekapselter Lampengehäuse
zulässig.
12.5 Schutz von Vögeln vor Vogelschlag
Es sind nach dem jeweiligen Stand der Technik geeignete Maßnahmen (z. B. kleintei-
lige Untergliederung der Flächen, Einarbeitung oder Anbringung von Streifen oder
Mustern, Verwendung von halbtransparentem Glas) zu treffen, um die Gefahr von Vo-
gelschlag zu vermeiden.
13. Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchern
und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB)
7
Schallschutzmaßnahmen sichergestellt ist, dass in Wohnungen vor den zu öffnenden
Fenstern von schutzbedürftigen Räumen nach DIN 4109-1: 2016-07 (Beuth Verlag)
x der Beurteilungspegel den Immissionsrichtwert der TA Lärm vom 26.08.1989
für Mischgebiete von 60 dB(A) am Tag und von 45 dB(A) in der Nacht und
x die kurzzeitigen Geräuschspitzen in der Nacht einen Pegel von 65 dB(A)
nicht überschreiten und auf den Außenwohnbereichen von Wohnungen der Beurtei-
lungspegel den Immissionsrichtwert der TA Lärm vom 26.08.1989 für Mischgebiete
von 60 dB(A) am Tag nicht überschreitet.
14.2.6 SM-GE5a zu öffnende Fenster von schutzbedürftigen Räumen in Wohnungen
In Richtung der in der Planzeichnung mit dem Planzeichen 15.6 festgesetzten und mit
B bezeichneten Linie (rote Linie) sind in Wohnungen zu öffnende Fenster von schutz-
bedürftigen Räumen nach DIN 4109-1: 2016-07 (Beuth Verlag) unzulässig.
14.2.7 SM-GE5b zu öffnende Fenster von schutzbedürftigen Räumen in Wohnungen
In Richtung der in der Planzeichnung mit dem Planzeichen 15.6 festgesetzten und mit
C bezeichneten Linie (orange Linie) sind bis auf die Höhe des oberen Abschlusses
des 5. Geschosses (unterer Deckenabschluss) in Wohnungen zu öffnende Fenster
von schutzbedürftigen Räumen nach DIN 4109-1: 2016-07 (Beuth Verlag) unzulässig.
14.2.8 SM-GE5c zu öffnende Fenster von schutzbedürftigen Räumen in Wohnungen
In Richtung der in der Planzeichnung mit dem Planzeichen 15.6 festgesetzten und mit
D bezeichneten Linie (magentafarbene Linie) sind in Wohnungen zu öffnende Fenster
von schutzbedürftigen Räumen nach DIN 4109-1: 2016-07 (Beuth Verlag) unzulässig.
Hiervon kann abgewichen werden, wenn durch geeignete bauliche Schallschutzmaß-
nahmen sichergestellt ist, dass vor den zu öffnenden Fenstern von schutzbedürftigen
Räumen nach DIN 4109-1: 2016-07 die kurzzeitigen Geräuschspitzen in der Nacht
einen Wert von 65 dB(A) nicht überschreiten.
14.2.9 SM-GE6 Außenwohnbereiche von Wohnungen
An der von der überbaubaren Grundstückfläche abgewandten Seite der in der Plan-
zeichnung mit dem Planzeichen 15.6 festgesetzten und mit B bezeichneten Linie (rote
Linie) oder mit C bezeichneten Linie (orange Linie) sind keine Außenwohnbereiche
von Wohnungen zulässig.
14.2.10 SM-GE7 Begrenzung der Schallleistungspegel der haustechnischen Anlagen
Die nachfolgend aufgeführten Schallleistungspegel sind einzuhalten.
Lüftungsgerät Gebäude 1.1 (Baufeld 1) LWA = 74,0 dB(A)
Lüftungsgerät Gebäude 2.1 (Baufeld 3) LWA = 68,3 dB(A)
Lüftungsgerät Gebäude 2.2 (Baufeld 4) LWA = 74,0 dB(A)
Lüftungsgerät Gebäude 2.3 (Baufeld 4) LWA = 74,0 dB(A)
Lüftungsgerät Gebäude 3.1 (Baufeld 2) LWA = 71,0 dB(A)
Rückkühler Gebäude 1.1 (Baufeld 1) LWA = 83,0 dB(A)
Rückkühler Markt Gebäude 3.1 (Baufeld 2) LWA = 63,0 dB(A)
14.2.11 SM-GE8 Andienungszeiten
Die Andienung der Einzelhandelsbetriebe und der gewerblichen Nutzungen in den
Baufeldern 1 und 2 (Gebäude 1.1 und 3.1) ist in der Zeit von 22.00 bis 06.00 Uhr
unzulässig.
14.2.12 SM-GE9 Öffnungszeiten Einzelhandelsbetriebe
Die gewerbliche Nutzung der Tiefgarage und der oberirdischen Stellplätze durch die
Einzelhandelsbetriebe ist in der Zeit von 22.00 bis 06.00 Uhr unzulässig.
Eine private Nutzung der Tiefgarage durch Anwohner ist auch in der Zeit zwischen
22.00 und 06.00 Uhr zulässig.
14.2.13 SM-GE10 Außengastronomie 5
13.1 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
Die festgesetzten Flächen sind mit Rasenflächen, Bäumen und Sträuchern gemäß
Artenempfehlung (s. Ziff. III. 17) anzulegen und zu unterhalten.
13.2 Neu zu pflanzende Bäume
13.2.1 Alle neu anzupflanzenden Bäume sind standortgerecht und vorzugsweise heimisch
auszuwählen. Bäume im und angrenzend an den Straßenraum sind entsprechend der
GALK-Straßenbaumliste (Deutsche Gartenamtsleiter-Konferenz e.V.; Arbeitskreis
Stadtbäume) in der jeweils aktuellen Fassung zu pflanzen und zu erhalten.
Es gelten folgende Qualitäten:
Bäume 1. Ordnung (Hochstamm, 3x verpflanzt, mit Ballen, Stammumfang mind. 18-
20 cm) (vgl. Ziff. I.13.2.2)
Bäume 2. und 3. Ordnung (Hochstamm, 3x verpflanzt, mit Ballen, Stammumfang
mind. 18-20 cm) (vgl. Ziff. I.13.2.3)
Obsthochstämme in Arten und Sorten (3x verpflanzt, mit Ballen, Stammumfang mind.
16-18 cm) (vgl. Ziff. I.13.2.3)
13.2.2 Die festgesetzten anzupflanzenden Bäume sind als hochstämmige Bäume 1. Ord-
nung (vgl. 13.2.1) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust gleichwertig zu
ersetzen. Für anzupflanzende Bäume außerhalb der Flächen zum Anpflanzen (Ziff. I.
13.1) sind Baumscheiben von je mindestens 6 m² Größe vorzuhalten. Von den fest-
gesetzten Pflanzstandorten mit den dazugehörigen Baumscheiben kann bis maximal
5 m abgewichen werden. Entlang des Haardtrings sind Bäume von gleicher Art wie
die Bestandsbäume anzupflanzen.
13.2.3 Je angefangene 200 m² nicht überbauter Grundstücksfläche einschließlich der nicht
überbauten Tiefgaragendachflächen ist mindestens ein Laubbaum 2. oder 3. Ordnung
(Wuchshöhe bis max. 15 m) (vgl. Ziff. I.13.2.1) unter Verwendung von geeignetem,
nährstoffreichem und gut durchlüftetem Bodensubstrat zu pflanzen und zu erhalten.
Bestandsbäume, festgesetzte anzupflanzende Bäume sowie zu pflanzende Bäume
nach der örtlichen Einstellplatzsatzung sind auf diese Festsetzung anzurechnen.
13.3 Neu zu pflanzende Bäume zugunsten des örtlichen Klimas
Die festgesetzten anzupflanzenden Bäume dienen zur Verbesserung des örtlichen
Klimas und sind als Bäume 1. oder 2. Ordnung gemäß Ziff. I. 13.2.1 unter Verwendung
von geeignetem, nährstoffreichem und gut durchlüftetem Bodensubstrat zu pflanzen,
dauerhaft zu erhalten und bei Verlust gleichwertig zu ersetzen. Es sind Baumscheiben
von je mindestens 6 m² Größe vorzuhalten. Von den festgesetzten Pflanzstandorten
mit den dazugehörigen Baumscheiben kann zugunsten des örtlichen Klimas abgewi-
chen werden, wenn dadurch oder durch andere verschattende, vorzugsweise begrü-
nende, Maßnahmen eine effektivere Verschattung erzielt werden kann.
13.4 Erhaltung und Baumschutz von Einzelbäumen und Baumgruppen
Die zur Erhaltung festgesetzten Bäume sind dauerhaft gegen jede Beeinträchtigung
zu schützen und bei Verlust durch Bäume 1. Ordnung gemäß Ziff. I. 13.2.1 zu erset-
zen. Für zu erhaltende Bäume außerhalb der Flächen zum Anpflanzen sind Baum-
scheiben von je mindestens 6 m² Größe vorzuhalten.
Während Bauarbeiten sind Bäume vor Beschädigungen von Stamm und Wurzelraum
durch Sicherungsmaßnahmen gemäß RAS-LP 4 und DIN 18920 zu schützen.
13.5 Grundstücksfreiflächen
Die nicht überbauten Grundstücksfreiflächen sind vollständig zu begrünen und als
Grünflächen zu erhalten. Zuwegungen und versiegelte Flächen sind hiervon ausge-
nommen.
13.6 Alle Bepflanzungen bzw. Ansaaten sind gemäß DIN 18916 und 18917 fachgerecht
durchzuführen, gemäß DIN 18919 zu pflegen und dauerhaft zu erhalten.
14. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
14.1 Verkehrslärm
8
Die Nutzung der Freiflächen durch Außengastronomie zwischen 22.00 und 06.00 Uhr
ist unzulässig.
14.3 Gesamtlärm
14.3.1 SM-GL1, SM-GL2, SM-GL3, SM-GL4 Schalldämmung der Außenbauteile von schutz-
bedürftigen Räumen
An den in den Inselkarten 1 bis 6 mit SM-GL1 (braune Linie), SM-GL2 (türkise Linie),
SM-GL3 (violette Linie) und SM-GL4 (beige Linie) bezeichneten Fassaden sind bei
der Errichtung und der Änderung von Gebäuden die Außenbauteile der schutzbedürf-
tigen Räume nach DIN 4109-1: 2016-07 (Beuth Verlag) mindestens gemäß den An-
forderungen der in der nachfolgenden Tabelle 1 aufgeführten Lärmpegelbereiche
nach DIN 4109-1: 2016-07 auszubilden.
Die erforderlichen gesamten bewerteten Bau-Schalldämm-Maße sind in Abhängigkeit
vom Verhältnis der gesamten Außenfläche eines Raumes S S zur Grundfläche des
Raumes SG nach DIN 4109-2: 2016-07 (Beuth Verlag) Gleichung (33) mit dem Kor-
rekturwert KAL zu korrigieren.
Schall-
schutz-
maß-
nahme
Lärm-
pegel-
bereich
Maßgeblicher
Außenlärmpegel‘
Erforderliches Gesamtschalldämm-Maß des
jeweiligen Außenbauteils nach
DIN 4109-1: 2016-07 Tabelle 7
Bettenräume
in Kranken-
anstalten
und Sanato-
rien
Aufenthalts-
räume in Woh-
nungen, Über-
nachtungs-
räume in Be-
herbergungs-
stätten, Unter-
richtsräume
und Ähnliche
Büroräume1)
und Ähnliche
dB(A) erf. R’w,ges des Außenbauteils in dB
SM-GL1 II > 55,0 bis 60,0 35 30 30
SM-GL2 III > 60,0 bis 65,0 40 30 30
SM-GL3 IV > 65,0 bis 70,0 45 35 35
SM-GL4 V > 75,0 bis 75,0 50 40 40
1) An Außenbauteile von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm auf-
grund der in den Räumen ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten
Beitrag zum Innenraumpegel leistet, werden keine Anforderungen gestellt.
2) Die Anforderungen sind hier aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen
Tabelle 1: Lärmpegelbereiche und erforderliches Gesamtschalldämm-Maß nach
DIN 4109-1: 2016-07
Wird im Baugenehmigungsverfahren oder Kenntnisgabeverfahren unter Berücksichti-
gung der Schallausbreitungsverhältnisse zum Zeitpunkt der Genehmigung der Nach-
weis erbracht, dass an den Außenbauteilen der schutzbedürftigen Räume geringere
maßgebliche Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche nach DIN 4109-1: 2016-07 an-
liegen, können die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile entspre-
chend den Vorgaben der DIN 4109-1: 2016-07 reduziert werden.
14.3.2 SM-GL5 Schallgedämmte Lüftungen
Im gesamten Geltungsbereich sind für in der Nacht zum Schlafen genutzte schutzbe-
dürftige Räume nach DIN 4109-1: 2016-07 (Beuth Verlag) fensterunabhängige,
schallgedämmte Lüftungsanlagen einzubauen. Diese Lüftungsanlagen sind bei der
Dimensionierung des baulichen Schallschutzes der Außenbauteile zu berücksichti-
gen.
15. Bedingte Festsetzung zum Schallschutz
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 i.V.m. § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB)
Gemäß Festsetzungen Ziff. I.14.2.4 und 14.2.5 sind geschlossene bauliche Anlagen
als Maßnahmen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes festgesetzt. Die Maßnahmen sind
bis zum Zeitpunkt des Bezugs der Wohnungen funktionsgerecht herzustellen. Die Zu-
lässigkeit der Wohnnutzung im Geltungsbereich ist erst dann gegeben, wenn die ge-
10
III. Hinweise
1. Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften
Die genannten Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und die sonstigen zitierten Vor-
schriften können im Stadtplanungsamt, Bessunger Straße 125, Block D, zu den übli-
chen Bürozeiten eingesehen werden.
2. Bodendenkmale
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies der hessenArchä-
ologie oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.
3. Umweltschutz
Im Interesse des Umweltschutzes wird empfohlen, Flächenversiegelungen,
Wasserverbrauch- und Energieverbrauch durch geeignete Maßnahmen soweit wie
möglich einzuschränken.
4. Bodenveränderungen
Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf organolep-
tische Auffälligkeiten zu achten. Ergeben sich bei den Erdarbeiten Kenntnisse, die den
Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung begründen, sind diese umgehend der
zuständigen Behörde, dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz
und Umwelt Darmstadt, Dezernat IV/Da 41.5, Bodenschutz, mitzuteilen. Darüber hin-
aus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen.
5. Altstandort / Sanierte Altlast
Der Altstandort ehemalige Druckerei Prinovis (Altflächendatei-Schlüsselnummer
411.000.050-001.038) wurde bereits saniert. Der Status der Fläche in der Altflächen-
datei lautet „Sanierung (Dekontamination) abgeschlossen“ (Akte 2069).
Bei Bodeneingriffen ist die Prüfung der Entsorgungsrelevanz jedoch erforderlich.
6. Kampfmittelbelastung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurfgebiet und es
muss grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangen werden. Bei
allen Flächen, bei denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden, sind systemati-
sche Überprüfungen (Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der Bauarbeiten und
Baugrunduntersuchungen erforderlich. Die „Allgemeinen Bestimmungen für die
Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ sind zu beachten.
7. Klimaschutz
Maßnahmen zum Klimaschutz müssen entsprechend der Energieeinsparverordnung
(EnEV) und den Anforderungen des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWär-
meG) in der jeweils gültigen Fassung nachgewiesen werden.
8. Leitungsschutzmaßnahmen
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125
einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungen aufweisen. Wird dieser Ab-
stand unterschritten, so sind die Ver- und Entsorgungsleitungen gegen Wurzeleinwir-
kungen zu sichern oder die Standorte der Bäume entsprechend zu verschieben.
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem Versor-
gungsträger abzustimmen.
Das „Merkblatt über Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“, Ausgabe 2013
(FGSV 939) ist zu beachten. Es ist sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen
der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien der Tele-
kom nicht behindert werden.
9. Stellplätze
Bei der Herstellung von Stellplätzen ist die Einstellplatzsatzung der Wissenschafts-
stadt Darmstadt vom 04.05.2009 – insbesondere § 4 – zu beachten.
10. Nisthilfen
Im Geltungsbereich sollen zur Förderung der Biodiversität Nisthilfen für Fledermäuse
und Mauersegler vorgesehen werden. Die Nisthilfen sollen vorwiegend nach Osten
zeigen.
11. Rodungen und Fällungen von Gehölzbeständen
11
Zur Vermeidung der Vernichtung, Beschädigung oder Gefährdung besonders ge-
schützter und bestimmter anderer Tierarten im Sinne des § 7 BNatSchG dürfen Ro-
dungen und Fällungen von Gehölzbeständen (vorbehaltlich eventuell zusätzlich erfor-
derlicher Fällgenehmigungen) nur außerhalb der Vegetationszeit, d. h. nur in der Zeit
vom 01.10. bis 28.02. vorgenommen werden.
Außerhalb des o.g. Zeitraums ist eine weitere artenschutzrechtliche Beurteilung erfor-
derlich; insbesondere ist sicherzustellen, dass keine Vögel im betroffenen Gehölzen
bzw. Bäumen brüten.
Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Befreiung nach
§ 67 BNatSchG bei der zuständigen Naturschutzbehörde zu beantragen.
12. Wasserwirtschaft
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplans Hes-
sisches Ried. Im Einzelnen sind die Vorgaben des "Grundwasserbewirtschaftungs-
plan Hessisches Ried“ zu beachten. Der Plan wurde mit Datum vom 9. April 1999
festgestellt und im Staatsanzeiger für das Land Hessen StAnz 21/1999, S. 1659, mit
Ergänzung vom 17. Juli 2006, StAnz. 31/2006 S. 1704, bekannt gemacht.
13. Baumschutzsatzung
Die „Satzung zum Schutz des Baumbestandes in der Wissenschaftsstadt Darmstadt“
in der jeweils geltenden Fassung ist zu beachten.
14. Schutz von Natur und Landschaft einschließlich Artenschutz
Die Kompensation der nach Vermeidung und Minimierung verbleibenden Eingriffe in
den Naturhaushalt und das Landschaftsbild wird durch geeignete Maßnahmen herge-
stellt.
Die Artenschutzbestimmungen der §§ 19 und 44 BNatSchG sind zu beachten.
Es ist eine zügige Durchführung der Maßnahmen anzustreben, so dass aufgrund tem-
porärer Beeinträchtigungen keine dauerhaften „Vertreibungseffekte“ entstehen.
15. Biodiversität
Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom
12.02.2014 zur Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiver-
sitätsstrategie sind bei der Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen.
16. Schutzgebiet nach Bundesnaturschutzgesetz (außerhalb d. Geltungsbereichs)
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG i. V. m. § 13 HAGBNatSchG.
Die Bäume in der geschützten Allee entlang des Haardtrings sind während der Bau-
phase gemäß DIN 18920 („Vegetationstechnik im Landschaftsbau – Schutz von Bäu-
men, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“) zu schützen.
Insbesondere der Mindestabstand von Baugruben, Mulden, etc., wie in der DIN 18920
unter Punkt 4.10.1 beschrieben, ist einzuhalten.
17. Artenempfehlung
Alle Gehölze müssen in den Qualitäten den Bedingungen des 'Bund deutscher
Baumschulen (BdB) e.V.' entsprechen.
Sträucher: Amelanchier ovalis (Felsenbirne), Crataegus monogyna (Eingriffeliger
Weißdorn), Crataegus oxyacantha (Zweigriffliger Weißdorn), Corylus avellana (Ha-
selnuss), Cornus mas (Kornelkirsche), Cornus sanguinea (Hartriegel), Euonymus
europaeus (Pfaffenhütchen), Frangula alnus (Faulbaum), Ligustrum vulgare (Ligus-
ter), Lonicera xylosteum (Heckenkirsche), Prunus spinosa (Schlehe), Rhamnus
cathartica (Kreuzdorn), Rosa canina (Hundsrose), Rosa rubiginosa (Weinrose), Sa-
rothamnus scoparius (Besenginster), Viburnum opulus (Schneeball), Sambucus
nigra (Schwarzer Holunder).
Rasenansaaten
Für die Rasenansaaten ist eine gebietsheimische Blumen-Gräser bzw. Kräuter-Grä-
ser-Saatgutmischung (Ursprungsgebiet 9) für mager-saure und trockene Standorte
z.B. RSM Regio 9 nach den Empfehlungen der FLL 2014 (Empfehlungen für Begrü-
nungen mit gebietseigenem Saatgut) zu verwenden.
Blütenreiche (Blumen/) Kräuter-Gräser-Saatgutmischungen für magere, trockene
Standorte: Mager- und Sandrasen. Blumen 50 %, Gräser 50 %.
Dachbegrünung:
Extensive Gras-Kraut-Gesellschaften
12
IV. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
nach § 12 Abs. 3 BauGB
Der Vorhaben- und Erschließungsplan vom 25.10.2017, redaktionell überarbeitet am
07.05.2018, ist Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
9
schlossene bauliche Anlage gemäß Ziff. I.14.2.4 und 14.2.5 hergestellt, funktionstüch-
tig und dauerhaft gesichert ist. Bei Abgang der geschlossenen baulichen Anlage ist
ein temporärer Ersatz zu schaffen, bis die Anlage wiederhergestellt ist.
16. Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs
(§ 9 Abs. 7 BauGB)
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46)
i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
1. Dachform
Es sind ausschließlich Flachdächer mit einer Neigung von höchstens 5° zulässig.
2. Technische Aufbauten
Anlagen und Einrichtungen zur Nutzung der Solarenergie sind auf den Dächern im
gesamten Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in Verbindung mit der Dachbegrü-
nung, zulässig (vgl. auch Ziff. I. 12.3). Sie sollen mindestens einen Abstand von 1 m
zur nächstgelegenen Außenwand bzw. Attika einhalten.
3. Gestaltung von Nebenanlagen und Gemeinschaftsanlagen
Mülltonnen oder Müllsammelbehälter sind in Schränken oder in geschlossenen Räu-
men unterzubringen bzw. als Gruppenanlagen im Freien durch bauliche Maßnahmen
der Sicht zu entziehen oder intensiv einzugrünen. Dies gilt nicht für Unterflursysteme.
Die Einhausung oberirdischer Fahrradabstellanlagen ist unzulässig.
4. Einfriedung
Zulässig sind Stabgitter- oder Maschendrahtzäune bis max. 1,10 m Höhe und nur in
Verbindung mit Strauchpflanzungen oder Hecken. Strauchpflanzungen oder Hecken
sind als Grenzbepflanzung entlang Mietergärten bis zu einer max. Höhe von 1,50 m,
entlang öffentlicher Verkehrsflächen bis zu einer max. Höhe von 1,20 m zulässig.
5. Werbeanlagen
Werbeanlagen sind nur am Gebäude (am Ort der Leistung) auf der zur öffentlichen
Erschließungsstraße zugewandten Seite sowie in Form von bis zu 3 Einzelanlagen
(z.B. Pylone) mit einer Gesamthöhe von max. 8 m zulässig. Werbeanlagen mit grel-
lem, wechselndem oder bewegtem Licht sowie Projektionen sind unzulässig.
3
einen Abstand zur darunterliegenden Gebäudeaußenwand aufweisen, die der Höhe
des Aufbaus entspricht.
5.3.2 Durch Planeintrag ist die lichte Höhe (LHmin) als Mindestmaß festgesetzt. Der dar-
über auskragende Baukörper darf die festgesetzte lichte Höhe an dieser Stelle nicht
unterschreiten.
5.3.3 Der Höhenbezugspunkt wird mit 131.87 m ü. NHN festgesetzt.
6. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)
6.1 Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt.
6.2 Im gesamten Geltungsbereich sind max. 3 Einzelwerbeanlagen (z.B. Pylone) mit einer
max. Höhe von 8,00 m ausschließlich außerhalb der Baugrenzen zulässig.
7. Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. 22 Abs. 4 BauNVO)
Abweichende Bauweise
Im gesamten Geltungsbereich gilt die abweichende Bauweise mit seitlichem Grenz-
abstand und Gebäudekörperlängen über 50 m.
8. Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Tiefgaragen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4; Nr. 22 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO)
8.1 Flächen für oberirdische Stellplätze
Oberirdische Stellplätze sind ausschließlich innerhalb der hierfür festgesetzten Flä-
chen zulässig.
8.2 Tiefgaragen
Tiefgaragen sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und
in den hierfür festgesetzten Flächen zulässig.
8.3 Garagen und Carports
Oberirdische Garagen und Carports sind im gesamten Geltungsbereich unzulässig.
8.4 Nebenanlagen
8.4.1 Nebenanlagen sind nur auf den überbaubaren Grundstücksflächen und jeweils inner-
halb der mit „Na1", „Na2“ und „Na3“ ausgewiesenen Flächen zulässig.
8.4.2 Gartenhütten sind nur auf den überbaubaren Grundstücksflächen und innerhalb der
mit „Na1“ ausgewiesenen Flächen zulässig. Pro erdgeschossiger WE ist max. eine
Gartenhütte bis zu einer Grundfläche von 6 m² zulässig.
8.4.3 Fahrradabstellanlagen sind nur auf den überbaubaren Grundstücksflächen und inner-
halb der mit „Na2" ausgewiesenen Flächen zulässig.
8.4.4 Dauerhafte Müllstellflächen sind nur auf den überbaubaren Grundstücksflächen und
innerhalb der mit „Na3“ ausgewiesenen Flächen zulässig.
8.4.5 Ausnahmsweise dürfen Unterflurcontainer auch außerhalb der für Nebenanlagen fest-
gesetzten Flächen „Na3“ errichtet werden.
9. Ein- bzw. Ausfahrten
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Ein- und Ausfahrten sind ausschließlich in den hierfür gekennzeichneten Bereichen
zulässig.
10. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
6
14.1.1 SM-V1 Außenwohnbereiche von Wohnungen
An den in der Planzeichnung mit dem Planzeichen 15.6 festgesetzten und mit A be-
zeichneten Fassaden (blaue Linie) sind offene Außenwohnbereiche, wie z.B. Loggien,
Balkone, Terrassen, Wohngärten unzulässig.
An diesen Fassaden sind Außenwohnbereiche nur in Form von geschützten Außen-
wohnbereichen, wie z.B. verglasten Loggien oder Wintergärten zulässig, wenn sicher-
gestellt ist, dass der Beurteilungspegel in der Mitte des Außenwohnbereichs am Tag
den Orientierungswert des Beiblatts der DIN 18005 Teil 1 vom Mai 1987 (Beuth Ver-
lag) für Mischgebiete von 60 dB(A) nicht überschreitet.
14.2 Gewerbelärm
14.2.1 SM-GE1 Tiefgaragenzufahrt im Gebäude 2.3
Die Decke und die Innenwände (bis auf einen Sockel von 50 cm Höhe) der Tiefgara-
genzufahrt im Gebäude 2.3 sind bis zu in einer Tiefe von 10 m, gemessen von der
Zufahrtsöffnung in der Fassade, mit einer schallabsorbierenden Oberfläche auszubil-
den. Die Oberfläche muss einen mittleren Absorptionsgrad von 80 % erreichen.
14.2.2 SM-GE2 Tiefgaragenzufahrt im Gebäude 3.1
Die Decke und die Innenwände (bis auf einen Sockel von 50 cm Höhe) der Tiefgara-
genzufahrt im Gebäude 3.1 sind bis zu in einer Tiefe von 10 m, gemessen von der
Zufahrtsöffnung in der Fassade, mit einer schallabsorbierenden Oberfläche auszubil-
den. Die Oberfläche muss einen mittleren Absorptionsgrad von 80 % erreichen.
14.2.3 SM-GE3 Lkw-Andienungszone im Gebäude 3.1
Die Decke und die Wand (bis auf einen Sockel von 50 cm Höhe) der überdachten
Vorzone der inhäusigen Lkw-Andienung im Gebäude 3.1 sind mit einer schallabsor-
bierenden Oberfläche auszubilden. Die Oberfläche muss einen mittleren Absorptions-
grad von 80 % erreichen.
14.2.4 SM-GE4a Geschlossene bauliche Anlage (siehe auch Ziff. I. 15)
Auf der in der Planzeichnung mit dem Planzeichen 15.6 festgesetzten und mit B be-
zeichneten Linie (rote Linie) ist eine geschlossene bauliche Anlage mit einer Höhe
entsprechend der Gebäudehöhe des Gebäudes 3.1, mindestens jedoch 16,0 m, zu
errichten. Die bauliche Anlage kann aus Gebäuden oder aus Schallschutzwänden be-
stehen. Das bewertete Schalldämm-Maß (R’W) der Schallschutzwände muss mindes-
tens 25 dB betragen. Die bauliche Anlage darf um bis zu 4 m von der bezeichneten
Linie zurückspringen.
14.2.5 SM-GE4b Geschlossene bauliche Anlage (siehe auch Ziff. I. 15)
Auf der in der Planzeichnung mit dem Planzeichen 15.6 festgesetzten und mit C be-
zeichneten Linie (orange Linie) ist eine geschlossene bauliche Anlage mit einer Höhe
entsprechend der Gebäudehöhe der Gebäude 2.1 bis 2.3, mindestens jedoch 18,0 m,
zu errichten. Die bauliche Anlage kann aus Gebäuden oder aus Schallschutzwänden
bestehen. Das bewertete Schalldämm-Maß (R’W) der Schallschutzwände muss min-
destens 25 dB betragen. Die bauliche Anlage darf um bis zu 8,0 m von der bezeich-
neten Linie zurückspringen.
Durchgänge durch die bauliche Anlage im Bereich von Schallschutzwänden sind nur
zulässig, wenn sichergestellt ist, dass in Wohnungen vor den zu öffnenden Fenstern
von schutzbedürftigen Räumen nach DIN 4109-1: 2016-07 (Beuth Verlag)
x der Beurteilungspegel den Immissionsrichtwert der TA Lärm vom 26.08.1989
für Mischgebiete von 60 dB(A) am Tag und von 45 dB(A) in der Nacht und
x die kurzzeitigen Geräuschspitzen in der Nacht einen Pegel von 65 dB(A)
nicht überschreiten und auf den Außenwohnbereichen von Wohnungen der Beurtei-
lungspegel den Immissionsrichtwert der TA Lärm vom 26.08.1989 für Mischgebiete
von 60 dB(A) am Tag nicht überschreitet.
Die Höhe der baulichen Anlagen kann bis auf die Höhe des oberen Abschlusses des
5. Geschosses (unterer Deckenabschluss) reduziert werden, wenn durch geeignete
6
14.1.1 SM-V1 Außenwohnbereiche von Wohnungen
An den in der Planzeichnung mit dem Planzeichen 15.6 festgesetzten und mit A be-
zeichneten Fassaden (blaue Linie) sind offene Außenwohnbereiche, wie z.B. Loggien,
Balkone, Terrassen, Wohngärten unzulässig.
An diesen Fassaden sind Außenwohnbereiche nur in Form von geschützten Außen-
wohnbereichen, wie z.B. verglasten Loggien oder Wintergärten zulässig, wenn sicher-
gestellt ist, dass der Beurteilungspegel in der Mitte des Außenwohnbereichs am Tag
den Orientierungswert des Beiblatts der DIN 18005 Teil 1 vom Mai 1987 (Beuth Ver-
lag) für Mischgebiete von 60 dB(A) nicht überschreitet.
14.2 Gewerbelärm
14.2.1 SM-GE1 Tiefgaragenzufahrt im Gebäude 2.3
Die Decke und die Innenwände (bis auf einen Sockel von 50 cm Höhe) der Tiefgara-
genzufahrt im Gebäude 2.3 sind bis zu in einer Tiefe von 10 m, gemessen von der
Zufahrtsöffnung in der Fassade, mit einer schallabsorbierenden Oberfläche auszubil-
den. Die Oberfläche muss einen mittleren Absorptionsgrad von 80 % erreichen.
14.2.2 SM-GE2 Tiefgaragenzufahrt im Gebäude 3.1
Die Decke und die Innenwände (bis auf einen Sockel von 50 cm Höhe) der Tiefgara-
genzufahrt im Gebäude 3.1 sind bis zu in einer Tiefe von 10 m, gemessen von der
Zufahrtsöffnung in der Fassade, mit einer schallabsorbierenden Oberfläche auszubil-
den. Die Oberfläche muss einen mittleren Absorptionsgrad von 80 % erreichen.
14.2.3 SM-GE3 Lkw-Andienungszone im Gebäude 3.1
Die Decke und die Wand (bis auf einen Sockel von 50 cm Höhe) der überdachten
Vorzone der inhäusigen Lkw-Andienung im Gebäude 3.1 sind mit einer schallabsor-
bierenden Oberfläche auszubilden. Die Oberfläche muss einen mittleren Absorptions-
grad von 80 % erreichen.
14.2.4 SM-GE4a Geschlossene bauliche Anlage (siehe auch Ziff. I. 15)
Auf der in der Planzeichnung mit dem Planzeichen 15.6 festgesetzten und mit B be-
zeichneten Linie (rote Linie) ist eine geschlossene bauliche Anlage mit einer Höhe
entsprechend der Gebäudehöhe des Gebäudes 3.1, mindestens jedoch 16,0 m, zu
errichten. Die bauliche Anlage kann aus Gebäuden oder aus Schallschutzwänden be-
stehen. Das bewertete Schalldämm-Maß (R’W) der Schallschutzwände muss mindes-
tens 25 dB betragen. Die bauliche Anlage darf um bis zu 4 m von der bezeichneten
Linie zurückspringen.
14.2.5 SM-GE4b Geschlossene bauliche Anlage (siehe auch Ziff. I. 15)
Auf der in der Planzeichnung mit dem Planzeichen 15.6 festgesetzten und mit C be-
zeichneten Linie (orange Linie) ist eine geschlossene bauliche Anlage mit einer Höhe
entsprechend der Gebäudehöhe der Gebäude 2.1 bis 2.3, mindestens jedoch 18,0 m,
zu errichten. Die bauliche Anlage kann aus Gebäuden oder aus Schallschutzwänden
bestehen. Das bewertete Schalldämm-Maß (R’W) der Schallschutzwände muss min-
destens 25 dB betragen. Die bauliche Anlage darf um bis zu 8,0 m von der bezeich-
neten Linie zurückspringen.
Durchgänge durch die bauliche Anlage im Bereich von Schallschutzwänden sind nur
zulässig, wenn sichergestellt ist, dass in Wohnungen vor den zu öffnenden Fenstern
von schutzbedürftigen Räumen nach DIN 4109-1: 2016-07 (Beuth Verlag)
x der Beurteilungspegel den Immissionsrichtwert der TA Lärm vom 26.08.1989
für Mischgebiete von 60 dB(A) am Tag und von 45 dB(A) in der Nacht und
x die kurzzeitigen Geräuschspitzen in der Nacht einen Pegel von 65 dB(A)
nicht überschreiten und auf den Außenwohnbereichen von Wohnungen der Beurtei-
lungspegel den Immissionsrichtwert der TA Lärm vom 26.08.1989 für Mischgebiete
von 60 dB(A) am Tag nicht überschreitet.
Die Höhe der baulichen Anlagen kann bis auf die Höhe des oberen Abschlusses des
5. Geschosses (unterer Deckenabschluss) reduziert werden, wenn durch geeignete
RECHTSGRUNDLAGEN
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S.3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3
des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180), geändert durch Art. 2 des
Gesetzes vom 15.12.2016 (GVBl. S. 294)
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl.
I S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 23.03.2017 (GVBl. S. 36)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 2
des Gesetzes vom 15.09.2016 (GVBl. S. 167)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert
durch Art. 1 des Gesetzes vom 15.09.2017 (BGBl. I S. 3434)
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010
(GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 17.12.2015 (GVBl. S. 607)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Gesetz vom
28.09.2015 (GVBl. S. 338)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 18.07.2017 (BGBl. I S. 2771)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung(UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 08.09.2017 (BGBl. I S. 3370)
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
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Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
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Maß der baulichen Nutzung
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Art der baulichen Nutzung
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Maß der baulichen Nutzung
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Art der baulichen Nutzung
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Maß der baulichen Nutzung
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Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
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G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
K
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
Na1
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
Na2
G+F
G
AHmax = 21,5 m
z.B.
GFmax = 5.900 m²
z.B.
L
GRmax = 1.100 m²
z.B.
St
Tg
Maß der baulichen Nutzung
Baufeld
Art der baulichen Nutzung
LHmin = 5,0 m
A
B
C
D
Na3
im Original Maßstab 1:600
0 5 10 15 20 25
m
Eine genaue Maßentnahme ist nur auf
Grundlage des Maßstabbalkens
möglich, da druckbedingte
Verzerrungen nicht auszuschließen
sind.
Gesamtlärm
(Überlagerung von Straßen-, Schienen-, Gewerbe- und
Parkierungslärm)
Maßgebliche Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche
nach DIN 4109-01:2016-07
Erdgeschoss
Legende
Gebäude
Geltungsbereich Bebauungsplan
Datengrundlage:
Wissenschaftsstadt Darmstadt Stadtvermessungsamt und
Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation
Schallschutzmaßnahmen
SM-GL1, SM-GL2, SM-GL3, SM-GL4
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche (LPB)
nach DIN 4109-01:2016-07 in dB(A)
55 < <= 60 SM-GL1 (LPB II)
60 < <= 65 SM-GL2 (LPB III)
65 < <= 70 SM-GL3 (LPB IV)
70 < <= 75 SM-GL4 (LPB V)
75 <
Schalltechnisch-städtebaulich-strategische Beratung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
W 60 - Berliner Allee / Haardtring
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Schalltechnisches Gutachten 02 - Insekarte 1
Datei: 14029_sct_gut02_170530_anl_LPB_Inselkarte_1_EG
Datum: 30.05.2017
Ergebnisdateien: GLK 900, 960, 980 , 990
im Original Maßstab 1:600
0 5 10 15 20 25
m
Eine genaue Maßentnahme ist nur auf
Grundlage des Maßstabbalkens
möglich, da druckbedingte
Verzerrungen nicht auszuschließen
sind.
Gesamtlärm
(Überlagerung von Straßen-, Schienen-, Gewerbe- und
Parkierungslärm)
Maßgebliche Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche
nach DIN 4109-01:2016-07
1. Obergeschoss
Legende
Gebäude
Geltungsbereich Bebauungsplan
Datengrundlage:
Wissenschaftsstadt Darmstadt Stadtvermessungsamt und
Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation
Schalltechnisch-städtebaulich-strategische Beratung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
W 60 - Berliner Allee / Haardtring
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Schalltechnisches Gutachten 02 - Insekarte 2
Datei: 14029_sct_gut02_170519_anl_LPB_Inselkarte_2_1_OG
Datum: 30.05.2017
Ergebnisdateien: GLK 900, 960, 980 , 990
Schallschutzmaßnahmen
SM-GL1, SM-GL2, SM-GL3, SM-GL4
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche (LPB)
nach DIN 4109-01:2016-07 in dB(A)
55 < <= 60 SM-GL1 (LPB II)
60 < <= 65 SM-GL2 (LPB III)
65 < <= 70 SM-GL3 (LPB IV)
70 < <= 75 SM-GL4 (LPB V)
75 <
im Original Maßstab 1:600
0 5 10 15 20 25
m
Eine genaue Maßentnahme ist nur auf
Grundlage des Maßstabbalkens
möglich, da druckbedingte
Verzerrungen nicht auszuschließen
sind.
Gesamtlärm
(Überlagerung von Straßen-, Schienen-, Gewerbe- und
Parkierungslärm)
Maßgebliche Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche
nach DIN 4109-01:2016-07
2. Obergeschoss
Legende
Gebäude
Geltungsbereich Bebauungsplan
Datengrundlage:
Wissenschaftsstadt Darmstadt Stadtvermessungsamt und
Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation
Schalltechnisch-städtebaulich-strategische Beratung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
W 60 - Berliner Allee / Haardtring
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Schalltechnisches Gutachten 02 - Inselkarte 3
Datei: 14029_sct_gut02_170530_anl_LPB_Inselkarte_3_2_OG
Datum: 30.05.2017
Ergebnisdateien: GLK 900, 960, 980 , 990
Schallschutzmaßnahmen
SM-GL1, SM-GL2, SM-GL3, SM-GL4
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche (LPB)
nach DIN 4109-01:2016-07 in dB(A)
55 < <= 60 SM-GL1 (LPB II)
60 < <= 65 SM-GL2 (LPB III)
65 < <= 70 SM-GL3 (LPB IV)
70 < <= 75 SM-GL4 (LPB V)
75 <
im Original Maßstab 1:600
0 5 10 15 20 25
m
Eine genaue Maßentnahme ist nur auf
Grundlage des Maßstabbalkens
möglich, da druckbedingte
Verzerrungen nicht auszuschließen
sind.
Gesamtlärm
(Überlagerung von Straßen-, Schienen-, Gewerbe- und
Parkierungslärm)
Maßgebliche Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche
nach DIN 4109-01:2016-07
3. Obergeschoss
Legende
Gebäude
Geltungsbereich Bebauungsplan
Datengrundlage:
Wissenschaftsstadt Darmstadt Stadtvermessungsamt und
Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation
Schalltechnisch-städtebaulich-strategische Beratung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
W 60 - Berliner Allee / Haardtring
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Schalltechnisches Gutachten 02 - Inselkarte 4
Datei: 14029_sct_gut02_170530_anl_LPB_Inselkarte_4_3_OG
Datum: 30.05.2017
Ergebnisdateien: GLK 900, 960, 980 , 990
Schallschutzmaßnahmen
SM-GL1, SM-GL2, SM-GL3, SM-GL4
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche (LPB)
nach DIN 4109-01:2016-07 in dB(A)
55 < <= 60 SM-GL1 (LPB II)
60 < <= 65 SM-GL2 (LPB III)
65 < <= 70 SM-GL3 (LPB IV)
70 < <= 75 SM-GL4 (LPB V)
75 <
im Original Maßstab 1:600
0 5 10 15 20 25
m
Eine genaue Maßentnahme ist nur auf
Grundlage des Maßstabbalkens
möglich, da druckbedingte
Verzerrungen nicht auszuschließen
sind.
Gesamtlärm
(Überlagerung von Straßen-, Schienen-, Gewerbe- und
Parkierungslärm)
Maßgebliche Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche
nach DIN 4109-01:2016-07
4. Obergeschoss
Legende
Gebäude
Geltungsbereich Bebauungsplan
Datengrundlage:
Wissenschaftsstadt Darmstadt Stadtvermessungsamt und
Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation
Schalltechnisch-städtebaulich-strategische Beratung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
W 60 - Berliner Allee / Haardtring
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Schalltechnisches Gutachten 02 - Inselkarte 5
Datei: 14029_sct_gut02_170530_anl_LPB_Inselkarte_5_4_0G
Datum: 30.05.2017
Ergebnisdateien: GLK 900, 960, 980 , 990
Schallschutzmaßnahmen
SM-GL1, SM-GL2, SM-GL3, SM-GL4
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche (LPB)
nach DIN 4109-01:2016-07 in dB(A)
55 < <= 60 SM-GL1 (LPB II)
60 < <= 65 SM-GL2 (LPB III)
65 < <= 70 SM-GL3 (LPB IV)
70 < <= 75 SM-GL4 (LPB V)
75 <
im Original Maßstab 1:600
0 5 10 15 20 25
m
Eine genaue Maßentnahme ist nur auf
Grundlage des Maßstabbalkens
möglich, da druckbedingte
Verzerrungen nicht auszuschließen
sind.
Gesamtlärm
(Überlagerung von Straßen-, Schienen-, Gewerbe- und
Parkierungslärm)
Maßgebliche Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche
nach DIN 4109-01:2016-07
5. Obergeschoss
Legende
Gebäude
Geltungsbereich Bebauungsplan
Datengrundlage:
Wissenschaftsstadt Darmstadt Stadtvermessungsamt und
Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation
Schalltechnisch-städtebaulich-strategische Beratung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
W 60 - Berliner Allee / Haardtring
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Schalltechnisches Gutachten 02 - Inselkarte 6
Datei: 14029_sct_gut02_170530_anl_LPB_Inselkarte_6_5_OG
Datum: 30.05.2017
Ergebnisdateien: GLK 900, 960, 980 , 990
Schallschutzmaßnahmen
SM-GL1, SM-GL2, SM-GL3, SM-GL4
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche (LPB)
nach DIN 4109-01:2016-07 in dB(A)
55 < <= 60 SM-GL1 (LPB II)
60 < <= 65 SM-GL2 (LPB III)
65 < <= 70 SM-GL3 (LPB IV)
70 < <= 75 SM-GL4 (LPB V)
75 <
im Original Maßstab 1:600
0 5 10 15 20 25
m
Eine genaue Maßentnahme ist nur auf
Grundlage des Maßstabbalkens
möglich, da druckbedingte
Verzerrungen nicht auszuschließen
sind.
Gesamtlärm
(Überlagerung von Straßen-, Schienen-, Gewerbe- und
Parkierungslärm)
Maßgebliche Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche
nach DIN 4109-01:2016-07
2. Obergeschoss
Legende
Gebäude
Geltungsbereich Bebauungsplan
Datengrundlage:
Wissenschaftsstadt Darmstadt Stadtvermessungsamt und
Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation
Schalltechnisch-städtebaulich-strategische Beratung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
W 60 - Berliner Allee / Haardtring
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Schalltechnisches Gutachten 02 - Inselkarte 3
Datei: 14029_sct_gut02_170519_anl_LPB_Inselkarte_3_2_OG
Datum: 25.05.2017
Ergebnisdateien: GLK 900, 960, 980 , 990
Schallschutzmaßnahmen
SM-GL1, SM-GL2, SM-GL3, SM-GL4
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche (LPB)
nach DIN 4109-01:2016-07 in dB(A)
55 < <= 60 SM-GL1 (LPB II)
60 < <= 65 SM-GL2 (LPB III)
65 < <= 70 SM-GL3 (LPB IV)
70 < <= 75 SM-GL4 (LPB V)
75 <
GESAMTLÄRM - SCHALLSCHUTZMASSNAHMEN
im Original Maßstab 1:600
0 5 10 15 20 25
m
Eine genaue Maßentnahme ist nur auf
Grundlage des Maßstabbalkens
möglich, da druckbedingte
Verzerrungen nicht auszuschließen
sind.
Gesamtlärm
(Überlagerung von Straßen-, Schienen-, Gewerbe- und
Parkierungslärm)
Maßgebliche Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche
nach DIN 4109-01:2016-07
2. Obergeschoss
Legende
Gebäude
Geltungsbereich Bebauungsplan
Datengrundlage:
Wissenschaftsstadt Darmstadt Stadtvermessungsamt und
Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation
Schalltechnisch-städtebaulich-strategische Beratung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
W 60 - Berliner Allee / Haardtring
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Schalltechnisches Gutachten 02 - Inselkarte 3
Datei: 14029_sct_gut02_170519_anl_LPB_Inselkarte_3_2_OG
Datum: 25.05.2017
Ergebnisdateien: GLK 900, 960, 980 , 990
Schallschutzmaßnahmen
SM-GL1, SM-GL2, SM-GL3, SM-GL4
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche (LPB)
nach DIN 4109-01:2016-07 in dB(A)
55 < <= 60 SM-GL1 (LPB II)
60 < <= 65 SM-GL2 (LPB III)
65 < <= 70 SM-GL3 (LPB IV)
70 < <= 75 SM-GL4 (LPB V)
75 <
INSELKARTE 01 - ERDGESCHOSS INSELKARTE 02 - 1. OBERGESCHOSS INSELKARTE 03 - 2. OBERGESCHOSS
INSELKARTE 04 - 3. OBERGESCHOSS INSELKARTE 05 - 4. OBERGESCHOSS INSELKARTE 06 - 5. OBERGESCHOSS
ohne Maßstab ohne Maßstab ohne Maßstab
ohne Maßstabohne Maßstab ohne Maßstab
im Original Maßstab 1:600
0 5 10 15 20 25
m
Eine genaue Maßentnahme ist nur auf
Grundlage des Maßstabbalkens
möglich, da druckbedingte
Verzerrungen nicht auszuschließen
sind.
Gesamtlärm
(Überlagerung von Straßen-, Schienen-, Gewerbe- und
Parkierungslärm)
Maßgebliche Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche
nach DIN 4109-01:2016-07
2. Obergeschoss
Legende
Gebäude
Geltungsbereich Bebauungsplan
Datengrundlage:
Wissenschaftsstadt Darmstadt Stadtvermessungsamt und
Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation
Schalltechnisch-städtebaulich-strategische Beratung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
W 60 - Berliner Allee / Haardtring
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Schalltechnisches Gutachten 02 - Inselkarte 3
Datei: 14029_sct_gut02_170530_anl_LPB_Inselkarte_3_2_OG
Datum: 30.05.2017
Ergebnisdateien: GLK 900, 960, 980 , 990
Schallschutzmaßnahmen
SM-GL1, SM-GL2, SM-GL3, SM-GL4
Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche (LPB)
nach DIN 4109-01:2016-07 in dB(A)
55 < <= 60 SM-GL1 (LPB II)
60 < <= 65 SM-GL2 (LPB III)
65 < <= 70 SM-GL3 (LPB IV)
70 < <= 75 SM-GL4 (LPB V)
75 <
Entwurfsverfasser:Bauherr:
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Architekten und Stadtplaner
BDA / DASL / dwb
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
www.planquadrat.com
Cityraum GmbH & Co. KG
Schwanenstraße 3
64739 Höchst im Odw.
www.cityraum.de
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT
Gemarkung Darmstadt Flur 17 Maßstab 1:500
Vorhabenbezogener
Bebauungsplan W 60
- Berliner Allee/Haardtring -
- Entwurf -
Planstand 01.11.2017
redaktionell geändert am
07.05.2018
ohne Maßstab
ÜBERSICHTSKARTE

anlage 3

17669 Zeichen

Vorhaben- und Erschließungsplan
zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan W 60
- Berliner Allee / Haardtring -

25. Oktober 2017
redaktionell geändert am 07.05.2018

Inhalt:
Vorhabenbeschreibung
Planunterlagen

Anlage 2
zum Durchführungsvertrag
Anlage C
zur Magistratsvorlage

2
Vorhabenbeschreibung

Bauvorhaben: Errichtung eines Bürogebäudes mit Gewerbeflächen im Erdge-
schoss, Errichtung eines Wohngebäudes mit Verbrauchermarkt im
Erdgeschoss sowie Errichtung von drei Wohngebäuden

Baugrundstück:
Berliner Allee / Haardtring, 64295 Darmstadt

Geltungsbereich: ca. 15.140 m²

Vorhabenträger:
Cityraum GmbH & Co. KG,
Cityraum GbR und
BC GbR
Friedensplatz 12
64283 Darmstadt

Planungsbüro:
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG
Architekten und Stadtplaner
BDA / DASL / dwb
Platz der Deutschen Einheit 21
64293 Darmstadt

Grundlagen
Lage im Stadtgebiet

Das Plangebiet liegt im Westen der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Stadtteil „Darmstadt West“ bzw.
dem Verlegerviertel. Südlich des Hauptbahnhofs gelegen, grenzt das Plangebiet an die Berliner Allee
und den Haardtring an und bildet das Eckgrundstück an dieser städtebaulich markanten Stelle. Auf-
grund seiner zentralen Lage ist es optimal an das Stadtgefüge und die Autobahnen im Westen sowie
an die verschiedenen ÖPNV-Angebote angebunden.

Entwicklung Verleger Viertel / „Grafisches Viertel“

Nach dem zweiten Weltkrieg suchte die Stadt Darmstadt Möglichkeiten, die Stadt wirtschaftlich am
Leben zu halten. Betriebe, die Darmstadt Arbeit, Geld und möglichst keinen Schmutz brachten, sollten
vorrangig angesiedelt werden. Als Standort wurde der alte Exerzierplatz gefunden, der sich einst süd-
lich des Hauptbahnhofes bis zur Eschollbrücker Straße hin ausdehnte. Das Stichwort hieß „rauchlose
Industrie“. Gegründet wurde einer der ersten lndust rieparks in Deutschland, wie sie anderswo erst in
den achtziger Jahren erschlossen wurden.
Zu den ersten Betrieben gehörten unter anderem der Deutsche Adressbuch-Verlag, die Wella GmbH
sowie der ABC-Verlag. Anfang November 1950 siedelte das „Darmstädter Echo“ auf das Areal über.
Mittelpunkt der Stadtbauplanungen war das Gebiet zwischen Rheinstraße, Haardtring, Holzhofallee
und der Landgraf-Philipps-Anlage. Dazwischen siedelten der Bauverein für Arbeiterwohnungen und
die Nassauische Heimstätte Ende der fünfziger Jahre Darmstädter Bürger in Wohnbauten an, die
seither im dichter werdenden Gran des umweltfreundlichen Gewerbegebietes wohnen.
Im „Grafischen Viertel“ mit seiner emissionslosen I ndustrie stehen einige bedeutsame Bauten, deren
Architektur typisch für die fünfziger Jahre ist.

(Auszüge aus der Denkmaltopografie der Stadt Darmstadt: „Kulturdenkmäler in Hessen – Stadt Darmstadt“ von
1994)
Generalbebauungsplan des alten Exerziergeländes mit Grundstück des Plangebiets im Vordergrund (grün markiert), aus
Denkmaltopografie der Stadt Darmstadt: „Kulturdenkmäler in Hessen – Stadt Darmstadt“ von 1994

Entwicklung Grundstück und derzeitiger Zustand

Das Grundstück war – dem Namen Verlegerviertel ents prechend – mit einer ehemaligen Druckereihal-
le und dazugehörigen Gebäudeteilen mit Büros nahezu komplett überbaut. Die Halle mit ihren ver-
schiedenen Erweiterungen wurde in den Jahren 1958 bis 1990 erbaut und bis in die 2000er Jahre
genutzt, zuletzt durch die Druckerei „Prinovis“. Na ch Aufgabe des Standorts durch Prinovis stand die
Halle leer, bis sie im Jahr 2015 abgerissen wurde. Infolge wurden auch die übrigen Gebäude abgeris-
sen und nach einer längeren Zwischenzeit als Brachfläche wurde nun im Nord-Osten ein Geschäfts-
und Bürogebäude errichtet. Dieses konnte aufgrund seiner gewerblichen Nutzung nach § 34 BauGB
genehmigt werden.
Aufgrund der vorherigen, nahezu kompletten Versiegelung durch die flächenintensive Druckereinut-
zung befinden sich nur sehr wenige Grünflächen bzw. Bäume und Gehölze auf dem Grundstück. Die
vorhandenen Grünstrukturen befinden sich ausschließlich entlang der äußeren Grundstücksgrenzen,
an den Straßen Berliner Allee und Haardtring.

Städtebauliches Konzept

Das Verlegerviertel verfolgt ein orthogonales städtebauliches Grundkonzept bestehend aus großen
Baukörpern und Zeilenbauweise. Lediglich die Straßen verlaufen, im Unterschied zu den rechten Win-
keln der Baukörper, diagonal zwischen den Gebäuden hindurch. Dieses Prinzip lässt sich bereits in
der oben stehenden Abbildung (Generalbebauungsplan des alten Exerziergeländes) gut erkennen.
Ein weiteres markantes Merkmal des Viertels ist die konsequente Durchmischung von Gewerbe und
Wohnen.
Auf dem Prinzip aufbauend wurde das städtebauliche Konzept für das „Berliner Carree“ entwickelt.
Grundkonzept ist ein Gebäudeensemble, bestehend aus drei parallel zueinander liegenden Wohnzei-

4
len und einem dazu orthogonal positionierten Baukörper mit einer vorwiegend gewerblichen Nutzung
(Gebäude 1). Im Westen wird das Ensemble komplettiert durch die Anordnung eines Verbraucher-
marktes zur Nahversorgung, der mit einem fünfgeschossigen Wohngebäude überbaut ist. Aufgrund
des Wandels des Verlegerviertels in den letzten Jahren von einem vornehmlich gewerblich geprägten
Viertel zu einem zunehmend als Wohnviertel genutzten Stadtteil, wird es seitens der Stadt und des
Investors als vorteilhaft erachtet, den Bewohnern des Viertels eine fußläufig zu erreichende Nahver-
sorgung zur Verfügung zu stellen.
Das Gebäude im nördlichen Grundstücksbereich (Gebäude 1) ist als Bürogebäude mit Gewerbeflä-
chen im Erdgeschoss bereits realisiert. Dieses Gebäude ist mit insgesamt sechs Geschossen das
höchste Gebäude des Ensembles, wobei das sechste Geschoss kein Vollgeschoss darstellt. Ziel ist
es, der markanten Lage im Stadtgefüge mithilfe der Höhe dieses Gebäudes gerecht zu werden. Zu-
dem stellt sich das Gebäude in die Achse der nördlichen Berliner Allee und fasst so den Straßenraum.
Mit den Gebäuden Berliner Allee Nr. 9 und Nr. 12 entsteht eine Torsituation, die dem Stadtraum ein
angemessenes Ende gibt.
Die drei Wohngebäude in Zeilen-Form, die sich parallel zur Berliner Allee und entlang der südlichen
Grenze des Grundstücks erstrecken sind sechsgeschossig, wobei das oberste Geschoss ein Staffel-
geschoss ist. Die Gebäude sind somit ein Geschoss höher, als die umliegende Wohnbebauung. Die
Gebäudelängen und -tiefen orientieren sich jedoch an den umliegenden Wohngebäuden.
Durch die parallele Anordnung der Zeilen entstehen zwischen den Baukörpern kleine Grünhöfe mit
privaten Gärten die für eine hohe Wohnqualität im Quartier stehen. Die Qualitäten werden im Bauleit-
planverfahren über den im Durchführungsvertrag als Bestandteil enthaltenen Freiflächenplan gesi-
chert.
Vor möglicher Lärmbeeinträchtigung seitens der benachbarten Hochschule, wird die Wohnbebauung
durch eine verglaste Lärmschutzwand geschützt, die zugleich einen ruhigen und urbanen Hofcharak-
ter im Inneren des Ensembles schafft. Die Lärmschutzwand fügt sich gleichzeitig als gestalterisches
und belebtes Element in die Bebauung ein. So werden zum Beispiel Balkone in ihr integriert um eine
möglichst effiziente Belichtung zu ermöglichen.
Neben freifinanzierten Wohnungen werden für Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit
Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind, in dem westlichen Baukörper
über dem Verbrauchermarkt geförderte Wohnungen zur Verfügung gestellt.

Abb. 6: Städtebauliches Konzept (Stand Mai 2017)

Grünflächen

Künftig soll sich das Grundstück wesentlich grüner als die vorherige gewerbliche Nutzung darstellen.
Der von Osten kommende Grünzug, der derzeit an der Berliner Allee endet, wird entlang des Haardt-
rings an der nördlichen Grundstücksgrenze weitergeführt und planungsrechtlich gesichert. Vom Grün-
zug im Norden führt eine Wegeverbindung nach Süden in den Innenhof des „Berliner Carrees“. Der
Vorplatz des Verbrauchermarkts sowie die Gewerbeflächen im Erdgeschoss des Bürogebäudes ge-
ben dazu den Auftakt der Wegeverbindung. Im Zwischenraum, zwischen dem Gebäuderiegel am
Haardtring und den Wohnzeilen entsteht durch die Aufweitung des Weges ein Raum mit Platzfunktion.
Diese Plätze werden durch landschaftsplanerische Maßnahmen begrünt und gestaltet. Gerahmt wer-
den die Wege und Plätze durch die eingegrünten Gärten und Vorbereiche der Wohnhäuser.

Verkehrserschließung, Stellplatznachweis

Aufgrund seiner Lage an zwei Verkehrsstraßen ist das Grundstück optimal erschlossen. Fußläufig
kann das Plangebiet aus mehreren Richtungen betreten werden.
Das Grundstück soll großflächig durch eine Tiefgarage unterbaut werden. Die Tiefgarage wird dabei in
drei Teile untergliedert, mit zwei Ein- und Ausfahrten an der Berliner Allee, sowie einer am Haardtring.
Die Büro- und Geschäftsnutzung des Baufeldes 1 teilt sich mit den Wohngebäuden des Baufeldes 3
eine Tiefgaragenzufahrt an der Berliner Allee und verteilt die Parkplatzsuchenden in der Tiefgarage in
die beiden jeweiligen Teilgaragen. Zusätzlich werden im Norden Besucherstellplätze für die Gewerbe-
und Geschäftsnutzungen vorgesehen.
Im Baufeld 2 „Gewerbe 2“ befindet sich im Erdgescho ss ein großflächiger Verbrauchermarkt zur Nah-
versorgung. Die Stellplätze hierfür werden in der Tiefgarage darunter bereitgestellt, die wenigen not-
wendigen Stellplätze für Menschen mit Behinderungen werden oberirdisch vor dem Eingang angeord-
net. Die Einfahrt zur Tiefgarage und den oberirdischen Stellplätzen befindet sich an der nordwestli-
chen Grenze des Grundstücks am Haardtring. Die Stellplätze für die Wohnungen über dem Verbrau-
chermarkt werden zum Teil in der Tiefgarage und zum Teil im Bestandsparkhaus am Haardtring
nachgewiesen.
Insgesamt werden in den Tiefgaragen ca. 150 Stellplätze für die Wohnungen, ca. 90 Stellplätze für
Büro- und Geschäftsnutzung und ca. 70 Stellplätze für Verbrauchermarktbesucher nachgewiesen.

Grundzüge des künftigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans

Art der Nutzung
Bei dem künftigen Bebauungsplan handelt es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, der
zusammen mit einem Vorhaben- und Erschließungsplan und einem Durchführungsvertrag die Ent-
wicklung des Grundstücks regelt. Das Grundstück soll im Umgriff mit seiner Umgebung als Mischge-
biet entwickelt werden. Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ist dabei nicht zwingend an den Nut-
zungskatalog nach § 9 BauGB gebunden und somit auch nicht an die darin vorgegebenen Zulässig-
keiten. Der Bebauungsplan soll sich dennoch an der Art der Nutzung „Mischgebiet“ orientieren. Insbe-
sondere die zulässigen Nutzungen werden beibehalten. Nicht eingehalten wird die künftige Nutzungs-
verteilung von 50 % Wohnen und 50 % Gewerbe. Vielmehr liegt das Verhältnis Wohnen zu Gewerbe
bei ca. 60 % zu 40 % in Bezug auf die realisierbare Bruttogeschossfläche (BGF).
Der Verbrauchermarkt (Vollsortimenter) soll eine Verkaufsfläche von ca. 1.450 m² besitzen.

Maß der Nutzung
Auf dem Grundstück soll eine Bebauungsdichte mit einer durchschnittlichen GRZ von ca. 0,45 und
einer GFZ von ca. 1,6 entstehen. Die GFZ überschreitet zwar die Grenzwerte der in der Baunutzungs-
verordnung festgelegten Obergrenzen für ein Mischgebiet, jedoch ist diese Überschreitung nicht maß-
geblich, da ein vorhabenbezogener Bebauungsplan nicht an diese Grenzwerte gebunden ist. Vielmehr
dient die erhöhte Ausnutzung des Grundstücks vor allem der Schaffung von dringend benötigtem,
innerstädtischem Wohnraum.
Alle geplanten Gebäude haben maximal fünf Geschosse, die um ein zusätzliches Staffelgeschoss
ergänzt werden. Das Bürogebäude und das Gebäude mit Verbrauchermarkt im EG (Gebäude 3) ha-
ben dabei eine maximale Gebäudehöhe von ca. 20-21 m . Die Wohngebäude Nr. 2 haben eine Höhe
von ca. 19 m.
Insgesamt sollen in dem Bürogebäude (Baufeld 1, s. Lageplan) max. 5.900 m² Geschossfläche für
Büros und Einzelhandel im EG entstehen. Im Baufeld 3 sollen zudem ca. 110 Wohnungen entstehen,
im Baufeld 2 zusätzlich ca. 50 Wohnungen.

Einzelhandelskonzept
Darmstadt verfügt über ein flächendeckendes Einzelhandelskonzept, welches sich unterteilt in den
Teilplan „Zentrenkonzept“ (dieses regelt die Ansied lung von Einzelhandel in Innenstadt und Stadttei-
len) sowie dem Teilplan „Einzelhandel in Gewerbegeb ieten“ (dieses regelt die Ansiedlung von Einzel-
handel in den Gewerbegebieten).
Aufgrund des geplanten Verbrauchermarktes wurde im Vorfeld durch die Wirtschaftsförderung über-
prüft, ob an dem geplanten Standort ein Einzelhandel mit dem Einzelhandelskonzept vereinbar ist.
Ergebnis der Untersuchung war, dass dies nur aufgrund einer Verlagerung eines Einzelhandels mög-
lich ist. Der Vorhabenträger ist Vermieter eines Einzelhandelsgrundstücks in der Eschollbrücker Stra-
ße (REWE). In Abstimmung mit dem Einzelhandelsbetrieb und der Wirtschaftsförderung wird dieser
an den Haardtring umverlagert. Darüber hinaus wird vertraglich geregelt werden, dass künftig auf dem
Grundstück in der Eschollbrücker Straße kein ähnlicher Einzelhandel mehr möglich ist.

Altlasten, Kampfmittel
Aufgrund der Tatsache, dass die vorherige Nutzung des Plangebiets von Verlagen wie Prinovis und
Springer mit ihren Druckereien geprägt war, handelt es sich um einen Altstandort, der mit der max.
Branchenklasse 5 (sehr hoch) eingestuft wird.
Eine Prüfung des Regierungspräsidiums Darmstadt hat dabei jedoch ergeben, dass eine Sanierung
des Bodens bereits durchgeführt wurde. Im Folgenden der Eintrag aus der Altflächendatei für das
Grundstück:
Folgender Betrieb ist gemäß Handbuch Altlasten, Band 2, Teil 4 des HLUG mit einem sehr hohen
Gefährdungspotential für die Umwelt bewertet:
Ehemalige Druckerei Prinovis in der Berliner Allee 59. Es handelt sich um einen Altstandort (Altflä-
chendatei-Schlüsselnummer 411.000.050-001.038), der bereits orientierend untersucht worden ist.
Weiterhin haben auf dem Gelände in der Vergangenheit Sanierungsmaßnahmen im Boden stattge-
funden. Der Status der Fläche in der Altflächendatei lautet „Sanierung (Dekontamination) abgeschlos-
sen“. Bei Bodeneingriffen ist die Prüfung der Entso rgungsrelevanz erforderlich.

Schallschutz
Im Zuge der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans - Berliner Allee / Haardtring - ist
die Erarbeitung eines schalltechnischen Gutachtens erfolgt. Mit der Erarbeitung dieses Gutachtens ist

7
die KOHNEN Berater & Ingenieure GMBH & CO. KG beauftragt. Das Gutachten lag den Unterlagen
zur Offenlage bei.
(siehe „Kohnen Berater & Ingenieure GmbH & CO. KG –Scha lltechnisches Gutachten 02,
14029_SCT_GUT02_170531, Freinsheim, Mai 2017“)

Umwelt- und Artenschutz
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 wird die geplante Konversion der vormals durch
einen Druckereibetrieb genutzten Industrie- und Gewerbefläche zu einem Mischgebiet (Wohnen, Ar-
beiten, Nahversorgung) planungsrechtlich ermöglicht und gesichert.
Das Vorhaben entspricht somit dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und
setzt die Novelle des BauGB um, die einer Binnenentwicklung den Vorzug vor einer Neu-
Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich gibt.
Die Planung sieht eine Nutzung des Raumes mit Wohnen, Arbeiten (Gewerbe) und wohnortnaher
Versorgung (Einzelhandelsbetrieb) vor. Im Zuge der Nachnutzung entstehen auch Grün- und Freiflä-
chen sowie extensiv mit Gras-Kraut Gesellschaften begrünte Dachflächen. Die begrünten Flächen
dienen als Aufenthaltsräume für die Bewohner, leisten einen Beitrag zum Rückhalt des Nieder-
schlagswassers, minimieren die Bildung einer Wärmeinsel und können zu Trittsteinbiotopen für Insek-
ten und Vögel werden.
Infolge der Vornutzung belastetes Bodenmaterial wird ausgetauscht. Anfallendes Niederschlagswas-
ser wird flächig zurückgehalten (Dachbegrünung) bzw. im Planungsraum versickert und trägt somit zur
Grundwasserneubildung bei.
Die Konversion des Planungsraumes ist somit nicht nur aus Sicht des sparsamen Umgangs mit Grund
und Boden positiv zu bewerten.
Zum Schutz der zukünftigen Anwohner werden aktive und passive Lärmschutzmaßnahmen zur Ein-
haltung der geltenden Grenzwerte für Mischgebiete ergriffen. Zum südlich angrenzenden Teil des
Campus der Hochschule Darmstadt werden hohe Lärmsch utzwände errichtet. Diese wurden infolge
der Stellungnahme der Hochschule Darmstadt in der frühzeitigen Beteiligung in die Planung aufge-
nommen. Derart wird sichergestellt, dass auch die Hochschule ihre Gebäude weiterhin uneinge-
schränkt nutzen kann.
Die potenziellen Auswirkungen der hohen Lärmschutzwände auf das Mikro- und Mesoklima im Pla-
nungsraum wurden in einer Klimaanalyse durch das Institut für Klima- und Energiekonzepte (INKEK)
untersucht. Das Gutachten ist den Unterlagen zum Bebauungsplan beigefügt. Zur Vermeidung von
Vogelschlag sind die Lärmschutzwände derart zu gestalten, dass diese von Vögeln auch wahrge-
nommen werden.
Nach derzeitigem Kenntnisstand ist davon auszugehen, dass durch das Planungsvorhaben keine
nachteiligen Veränderungen für die biotischen und abiotischen Schutzgüter (über das bereits vorhan-
dene Maß hinaus) zu erwarten sind. Die formulierten Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und
zum Ausgleich tragen hierzu bei. Ihre Umsetzung wird über die Darstellungen in der Planzeichnung
sowie in den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan festgeschrieben.
(Siehe BIERBAUM.AICHELE.landschaftsarchitekten – Vorhabenbez ogener Bebauungsplan W 60 – Berliner Allee
/ Haardtring – Umweltbericht gemäß § 2a BauGB mit int egriertem Grünordnungsplan gemäß § 11 BNatSchG i. V.
m. §§ 1, 1a BauGB, Mainz, Oktober 2017)

anlage 4

163452 Zeichen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60
- Berliner Allee / Haardtring -

Begründung zum Entwurf
gemäß § 9 Abs. 8 BauGB

08. Mai 2018

Bearbeitung:
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Architekten und Stadtplaner
BDA / DASL / dwb

Die Dezernentin III:

__________________________
Dr. Barbara Boczek
Stadträtin

Anlage D
zur Magistratsvorlage

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

2
Inhaltsverzeichnis

Teil A: Städtebauliche Begründung

1. Erfordernis der Planung und Planungsziel 5
2. Rechtsgrundlagen 5
3. Verfahren 5
4. Geltungsbereich 6
5. Planungsrechtliche Situation 6
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 6
5.2 Flächennutzungsplan 8
5.3 Landschaftsplan 8
5.4 Fluchtlinienplan 9
6. Städtebauliche Rahmenbedingungen 9
6.1 Lage im Stadtgebiet 9
6.2 Geschichte und gegenwärtiger Bestand 9
6.3 Gutachten 11
6.3.1 Fachgutachten Verkehr 11
6.3.2 Umweltverträglichkeits-Vorprüfung und Umweltbericht 11
6.3.3 Schalltechnisches Gutachten 13
6.3.4 Klimatische Untersuchung 15
6.4 Altstandort / Altlasten 16
7. Städtebauliches Konzept 17
8. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach BauGB 19
8.1 Art der baulichen Nutzung 19
8.2 Flächen für die soziale Wohnraumförderung 20
8.3 Maß der baulichen Nutzung 21
8.3.1 Grundfläche 22
8.3.2 Geschossfläche 23
8.3.3 Höhe baulicher Anlagen 23
8.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 23
8.5 Bauweise 24
8.6 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Tiefgaragen 24
8.7 Ein- und Ausfahrten 24
8.8 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 25
8.9 Hauptver- und –entsorgungsleitungen 25
8.10. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft 25
8.10.1 Niederschlagswasserversickerung 25
8.10.2 Überdeckung von Tiefgaragendächern 25
8.10.3 Dachbegrünung 25
8.10.4 Freiflächenbeleuchtung 26
8.10.5 Maßnahmen gegen Vogelschlag 26
8.11 Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen 26

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

3
8.11.1 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 26
8.11.2 Neu zu pflanzende Bäume 26
8.11.3 Neu zu pflanzende Bäume zugunsten des örtlichen Kim as 27
8.11.4 Erhaltung und Baumschutz von Einzelbäumen und Baumgruppen 27
8.11.5 Grundstücksfreiflächen 27
8.12 Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 27
8.13 Bedingte Festsetzung zum Schallschutz 28
9. Inhalt und Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 29
9.1 Dachform 29
9.2 Technische Aufbauten 29
9.3 Gestaltung von Nebenanlagen und Gemeinschaftsanlagen 29
9.4 Einfriedung 29
9.5 Werbeanlagen 29
10. Hinweise 29
11. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 30
12. Regelungen des Durchführungsvertrages 30
13. Statistik 31
14. Kosten 31

Teil B: Umweltbericht

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

4
Verwendete Gutachten und weitere Planungsgrundlagen

- Modus Consult Speyer GmbH –– Umweltverträglichkei ts-Vorprüfung, Speyer, April 2016

- Planungsbüro von Mörner – Fachgutachten Verkehr B erliner Carree, Darmstadt, Mai
2017

- Kohnen Berater & Ingenieure GmbH & CO. KG – Schal ltechnisches Gutachten 01,
14029_ SCT_GUT01_160427, Freinsheim, 27.04.2016

- Kohnen Berater & Ingenieure GmbH & CO. KG – Schal ltechnisches Gutachten 02,
14029_SCT_GUT02_170531, Freinsheim, 31.05.2017

- BIERBAUM.AICHELE.landschaftsarchitekten –Umweltbe richt gemäß § 2a BauGB mit
integriertem Grünordnungsplan gemäß § 11 BNatSchG i . V. m. §§ 1, 1a BauGB, Mainz,
Oktober 2017

- INKEK GmbH Institut für Klima- und Energiekonzept e - Klimatische Untersuchung im
Bereich Berliner Carree, Darmstadt, Lohfelden, September 2017

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

5
1. Erfordernis der Planung und Planungsziel
In der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist die Nachfra ge nach individuellem Wohn-
raum durch die Zunahme der Bevölkerung nach wie vor ungebrochen. Da nach An-
gaben des IWU-Instituts eine Bevölkerungszunahme vo n 6,5 % bis zum Jahr 2030
vorausgesagt wird, ist jährlich mit einem Bedarf vo n mindestens 500-600 Wohnun-
gen zu rechnen.
Die Grundstückseigentümer beabsichtigen, das ehemalige Prinovis-Gelände mit Bü-
ro- und vorwiegend Wohnnutzung als „Berliner Carree“ neu zu entwickeln.
2. Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 15.01.2011
(GVBl. I S. 46, 180), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 15.12.2016
(GVBl. S. 294)
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007
(GVBl. I S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 23.03.2017 (GVBl. S. 36)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 15.09.2016 (GVBl. S. 167)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542),
zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 15.09.2017 (BGBl. I S. 3434)
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)
i.d.F. vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), zuletzt geä ndert durch Art. 4 des Gesetzes
vom 17.12.2015 (GVBl. S. 607)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt ge än-
dert durch Gesetz vom 28.09.2015 (GVBl. I S. 338)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211
)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I
S. 1274), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetze s vom 18.07.2017 (BGBl. I S.
2771)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010
(BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 08.09.2017 (BGBl. I
S. 3370), berichtigt am 12.04.2018 (BGBl. I S. 472)
3. Verfahren
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - wird im
Normalverfahren nach §§ 2 ff BauGB aufgestellt.
Die öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung
und Anhörung gem. § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte in der Zeit vom 12.07.2016 bis ein-
schließlich 12.08.2016.
Die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Beb auungsplanentwurfs gem.
§ 3 Abs. 2 BauGB fand in der Zeit vom 02.01.2018 bi s einschließlich 09.02.2018
statt.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

6
Der nächste Verfahrensschritt ist der Satzungsbeschluss gem. § 10 Abs. 1 BauGB.
4. Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes W 60
umfasst die Flurstücke Nr. 64/316, 64/317, 64/318, 64/319, 64/320, 64/321 und
64/322 tlw., Flur 17, Gemarkung Darmstadt.
Das Plangebiet weist eine Fläche von 15.140 m² auf.

Abb. 1: Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 (ohne Maßstab)
5. Planungsrechtliche Situation
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutz ungsplan 2010
Der Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutz ungsplan 2010
(RPS/RegFNP 2010) legt für das Plangebiet ein Vorranggebiet Gewerbe fest. Durch
die Lage in einem gewerblich geprägten Bereich ents teht durch das Hinzutreten der
Wohnnutzung ein Bereich, der sich dem Gebietscharak ter eines Mischgebiets ge-
mäß § 6 BauNVO zuordnen lässt. Zwar sind die „Vorra nggebiete Industrie und Ge-
werbe, Bestand und Planung“ gemäß Z3.4.2-4 regelmäßig für die bauleitplanerische
Ausweisung von Industrie- und Gewerbegebieten vorge sehen, wohingegen die
Ausweisung gemischter Bauflächen innerhalb der „Vor ranggebiete Siedlung, Be-
stand und Planung“ (Z3.4.1-3) stattzufinden hat. Di e konzipierte Planung einer
Wohn- und Gewerbe-Mischnutzung auf insgesamt ca. 1, 5 ha stellt jedoch keine re-
gionalplanerisch raumbedeutsame Maßnahme dar. Regio nalplanerische Bedenken
bestehen gegen die kleinräumige Umstrukturierung in nerhalb des „Vorranggebietes
Industrie und Gewerbe“ insoweit nicht.
Jedoch befindet sich nördlich des Geltungsbereichs der vorhabenbezogene Bebau-
ungsplan W 61 in Aufstellung, der ebenfalls gemisch te Nutzungen vorsieht. Da die-
se Entwicklung im regionalplanerischen Sinne gesamt räumlich zu betrachten ist,
ergibt sich eine Fläche von über 5 ha. Diese stellt somit eine raumbedeutsame
Maßnahme dar, die nun einer Zielabweichung vom Regionalplan bedarf.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

7
Darüber hinaus gibt der Regionalplan regionalplaner ische Einzelhandelsvorgaben
für die unterschiedlichen Gebietskategorien vor. Un ter Punkt Z3.4.3-3 des
RPS/RegFNP 2010 wird der „Ausschluss jedweden zentr enrelevanten Einzelhan-
dels im Vorranggebiet Industrie und Gewerbe festgel egt. Da im Plangebiet, auf-
grund der Entwicklung des „Verlegerviertels“ zu ein em vermehrt als Wohnviertel ge-
nutzten Gebiet, ein Nahversorgungsangebot mit zentr enrelevantem Sortiment ge-
schaffen werden soll, muss auch hier von den Zielen des Regionalplans abgewi-
chen werden. Für die Zielabweichungen wurde beim Re gierungspräsidium ein Ziel-
abweichungsantrag gestellt.

Abb. 2: Ausschnitt aus dem RPS/RegFNP 2010 (ohne Maßstab)

Gemäß Beschluss der Regionalversammlung Südhessen v om 15.12.2017 und mit
Bescheid vom 04.01.2018 durch das Regierungspräsidi um Darmstadt als obere
Landesplanungsbehörde wurde dem Antrag auf Abweichu ng von den Zielen des
Regionalplans Südhessen / Regionalen Flächennutzung splans 2010
(RPS/RegFNP) zur Ausweisung von Mischbauflächen im westlichen Stadtgebiet
(sog. „Verlegerviertel“) im Sinne des § 8 Hess. Lan desplanungsgesetz (HLPG)
stattgegeben und die Ausweisung einer Siedlungsfläche im Geltungsbereich der 10.
und 13. Flächennutzungsplanänderung (im Bereich des Vorhabens W 61) zugelas-
sen. Die nachfolgende Kartenskizze ist Bestandteil des Bescheides.

Abb. 3: Bereich, für den die Abweichung zugelassen wird

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

Neben den Nutzungen die der Regionalplan vorgibt, w erden unter dem Punkt
Z3.4.1-9 darüber hinaus die Dichtewerte für verschi edene Siedlungstypen genannt,
die im Rahmen der Bauleitplanung einzuhalten sind. Für Darmstadt (Großstadtbe-
reich) gilt ein festgelegter Dichtewert von mindest ens 60 Wohneinheiten pro Hektar
Bruttowohnbauland. Das Vorhaben „Berliner Carree“ s ieht ca. 170 Wohneinheiten
auf einer Fläche von ca. 1,5 ha vor. Daraus ergibt sich ein Wert von ca. 113 Woh-
nungen pro Hektar und entspricht damit den Vorgaben des Regionalplans.

5.2 Flächennutzungsplan
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungspla n der Wissenschaftsstadt
Darmstadt weist nahezu den gesamten Bereich des Pla ngebiets als „Gewerbliche
Baufläche“ aus. Im Süden ist ein Streifen als „Sond erbaufläche Fachhochschule“
dargestellt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan leg t die Art der baulichen Nut-
zung unabhängig von dem in der Baunutzungsverordnun g vorgesehenen Gebiets-
charakter fest, orientiert sich aber am Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO. Der Streifen
„Sonderbaufläche Fachhochschule“ wird in „Gemischte Baufläche“ geändert und so
entsprechend der neuen Grundstücksaufteilung und -nutzung umgewandelt.
Um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsp lans W 60 aus dem Flä-
chennutzungsplan (FNP) zu gewährleisten, ist daher eine Änderung des Flächen-
nutzungsplans erforderlich. Diese Änderung erfolgt im „Parallelverfahren“ gem. § 8
Abs. 3 BauGB.
Außerdem stellt der Flächennutzungsplan eine bedeut ende Grünverbindung mit
Hauptfuß- und –radweg entlang des Haardtrings dar. Ziel ist es, die Erreichbarkeit
von wohnungs- und siedlungsnahen Freiräumen durch d ie Entwicklung von Grün-
zügen und Grünverbindungen noch zu verbessern. Die Grünverbindung kann, wie
im Plangebiet am Haardtring, durch eine Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und
Sträuchern gesichert werden.
Neben der Anpassung im Zuge des vorliegenden Bebauu ngsplans wird auch die
gewerbliche Fläche nördlich des Geltungsbereichs in ein Mischgebiet umgewandelt.

Abb. 4: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan 2006 der Wissenschaftsstadt Darmstadt
(ohne Maßstab)

5.3 Landschaftsplan
Die Leitbildkarte mit Entwicklungsprioritäten des L andschaftsplans der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt stellt für das Plangebiet di e Neuschaffung von Grün auf

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

9
stark versiegelten Bauflächen / Sportflächen dar. B auflächen mit einem hohen Frei-
flächenanteil haben innerhalb des gesamtstädtischen Biotopverbundnetzes eine
wichtige Biotopfunktion. Daher ist das Ziel die Dur chgrünung auf den Bauflächen zu
fördern, den Biotopwert zu verbessern und neue Biotope zu schaffen.

Abb. 5: Ausschnitt aus der Leitbildkarte des Landsc haftsplans 2004 der Wissenschaftsstadt
Darmstadt (ohne Maßstab)

5.4 Fluchtlinienplan
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Fluchtl inienplans Nr. 265 (einfacher
Bebauungsplan), der am 21.08.1959 beschlossen wurde . Der Fluchtlinienplan legt
eine Bauflucht an der Berliner Allee und am Haardtr ing fest. Der Fluchtlinienplan
wird in diesem Teilbereich durch den vorhabenbezoge nen Bebauungsplan W 60 er-
setzt.
6. Städtebauliche Rahmenbedingungen
6.1 Lage im Stadtgebiet
Das Plangebiet liegt im Westen der Wissenschaftssta dt Darmstadt im Stadtteil
„Darmstadt West“ bzw. im „Verlegerviertel“. Südlich des Hauptbahnhofs gelegen,
grenzt das Plangebiet an die Berliner Allee und den Haardtring und bildet das Eck-
grundstück an dieser städtebaulich markanten Stelle . Aufgrund seiner zentralen La-
ge ist es optimal an das Stadtgefüge und die Autoba hnen im Westen sowie an die
verschiedenen ÖPNV-Angebote angebunden.

6.2 Geschichte und gegenwärtiger Bestand
Entwicklung Verlegerviertel / „Grafisches Viertel“
Nach dem Zweiten Weltkrieg suchte die Stadt Darmsta dt nach Möglichkeiten, um
die Stadt wirtschaftlich am Leben zu erhalten. Betr iebe, die Arbeit und Geld sicher-
ten und möglichst wenig Schmutz brachten, sollten v orrangig angesiedelt werden.
Als Standort wurde der alte Exerzierplatz gefunden, der sich einst südlich des
Hauptbahnhofes bis zur Eschollbrücker Straße hin au sdehnte. Das Stichwort hieß
„rauchlose Industrie“. Gegründet wurde einer der er sten lndustrieparks in Deutsch-
land, wie sie anderswo erst in den achtziger Jahren erschlossen wurden.
Zu den ersten Betrieben gehörten unter anderem der Deutsche Adressbuch-Verlag,
die Wella GmbH sowie der ABC-Verlag. Anfang Novembe r 1950 siedelte das
„Darmstädter Echo“ auf das Areal über. Im Mittelpun kt der Stadtbauplanungen lag

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

10
das Gebiet zwischen Rheinstraße, Haardtring, Holzho fallee und der Landgraf-
Philipps-Anlage. Ende der fünfziger Jahre wurden vo m Bauverein für Arbeiterwoh-
nungen und der Nassauischen Heimstätte die Bürger i n Wohnbauten zwischen den
Gebieten angesiedelt, die seitdem in der dichter werdenden Umgebung des umwelt-
freundlichen Gewerbegebietes wohnen.
Im „Grafischen Viertel“ mit seiner emissionslosen I ndustrie stehen einige bedeutsa-
me Bauten, deren Architektur typisch für die fünfziger Jahre ist.

Abb. 6: Der Ausschnitt zeigt den Generalbebauungspl an des alten Exerziergeländes mit der
nördlichen Spitze des Plangebiets im Vordergrund (g rün markiert). Grundlage / Quelle:
Denkmaltopografie der Stadt Darmstadt: „Kulturdenkm äler in Hessen – Stadt Darmstadt 1“
von 1994

Entwicklung des Grundstücks und derzeitiger Zustand
Das Grundstück war mit einer Druckereihalle und daz ugehörigen Bürogebäuden
nahezu komplett überbaut. Die Halle und ihre versch iedenen Erweiterungen in den
Jahren 1958 bis 1990 wurden bis in die 2000er Jahre genutzt, zuletzt durch die Dru-
ckerei „Prinovis“. Nach Aufgabe des Standorts durch Prinovis stand die Halle leer,
bis sie im Jahr 2015 abgerissen wurde. Auch die übr igen Gebäude im Geltungsbe-
reich wurden abgerissen und seitdem lag das Grundstück brach.
Mit der Errichtung und jüngsten Fertigstellung des ersten Büro- und Geschäftsge-
bäudes im Norden, wurde das ehem. Prinovis-Grundstü ck wieder einer gewerbli-
chen Nutzung zugeführt, die auf Grundlage des § 34 BauGB genehmigt wurde.
Westlich des Plangebiets wurde bereits 2014 die pri vate Berufliche Schule „Pro-
Genius“ fertig gestellt. In einem zweiten Bauabschn itt wurde die Schule nördlich er-
gänzt.
Aufgrund der vorherigen, nahezu kompletten Bodenver siegelung durch die flächen-
intensive Druckereinutzung, befinden sich nur sehr wenige Grünflächen mit Bäumen
und Gehölzen auf dem Grundstück. Die vorhandenen Gr ünstrukturen befinden sich
ausschließlich entlang der äußeren Grundstücksgrenz en, an den Straßen Berliner
Allee und Haardtring.

1 seit 1997: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

11
Der Druck auf dem Wohnungsmarkt wirkt sich auch auf die nähere Umgebung aus,
sodass das ehem. Gelände der Nähr-Engel GmbH nördli ch des Plangebiets mittel-
fristig ebenfalls für Wohnzwecke umgestaltet werden soll.

6.3 Gutachten

6.3.1 Fachgutachten Verkehr
Planungsbüro von Mörner – Fachgutachten Verkehr Ber liner Carree, Darmstadt, Mai
2017

Das prognostizierte Verkehrsaufkommen des gesamten Bebauungsplangebietes
von rund 2.000 Kfz-Fahrten pro Tag (ehemalige Nutzu ng 270 Kfz/Tag) kann durch
das umgebende Straßennetz aufgenommen werden.
Nennenswerte Auswirkungen auf den Verkehrsablauf en tstehen lediglich bei der
Einrichtung von Linksein- und Linksabbiegern in der Berliner Allee. Hier kann es
vereinzelt zu Verzögerungen kommen, allerdings nich t in dem Ausmaß, dass der
gesamte Verkehrsablauf eingeschränkt wird.
Im Haardtring sind die Anbindungen des Lebensmittel marktes (voraussichtlich RE-
WE) sowie des gegenüberliegenden Wohngebietes (zent rale Tiefgarage) ggf. durch
gegengerichtete Linksabbiegespuren zu unterstützen. Einzelheiten hierzu sind im
Zusammenhang mit der Radwegeführung und dem Zugang zur Hochschule Darm-
stadt zu klären.
Durch die zentrale Lage in Darmstadt sowie die fußl äufige Erreichbarkeit des
Hauptbahnhofs bietet das Plangebiet gute Möglichkei ten bereits in der Planungs-
phase darauf hinzuwirken, einen umweltverträglichen Modal Split der Neunutzer an-
zustreben.
Entsprechend großzügig gestaltete Fußverkehrsanlage n und dem aktuellen Stand
der Technik entsprechende Fahrradabstellanlagen in ausreichender Zahl sind dabei
wesentliche Voraussetzungen. Um eine höchstmögliche Fahrradnutzung zu errei-
chen, sollen mehrere Abstellanlagen dezentral und n ah zu allen relevanten Gebäu-
deeingängen angeordnet werden, komfortabel und eben erdig erreichbar sowie
überdacht und abschließbar sein. Für (Kinder-) Last enräder sollen ebenfalls ent-
sprechende Abstellmöglichkeiten vorgesehen werden.
Eine solche Gestaltung und Ausrichtung führt dazu, dass das gesamte Quartier „le-
benswerter“ wird.
Anzustreben ist darüber hinaus eine verbesserte Ers chließung des Plangebiets
durch den ÖPNV. Momentan wird das Gebiet durch die Buslinie H mit der Haltestel-
le "Hochschule" erschlossen. Elementar dafür ist di e Einrichtung einer Querungs-
stelle auf Höhe der Bushaltestelle. Dies stellt eine kurzfristig umsetzbare Maßnahme
dar. Die Verwirklichung einer sich bereits in der D iskussion befindlichen Straßen-
bahnlinie entlang der Berliner Allee würde die Attr aktivität des ÖPNVs langfristig
deutlich steigern.

6.3.2 Umweltverträglichkeits-Vorprüfung und Umweltb ericht
Modus Consult Speyer GmbH – Vorhabenbezogener Bebau ungsplan W 60 – Berliner
Carree –Umweltverträglichkeits-Vorprüfung, Speyer, April 2016

Die Aufstellung des Bebauungsplans war zunächst im beschleunigten Verfahren
nach § 13a BauGB geplant. Hierzu wurde eine Umweltv erträglichkeits-Vorprüfung
durchgeführt, um die Auswirkungen auf die Umwelt ab schätzen zu können. Aus der
allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls gem. § 3c UVPG geht hervor, dass das Vor-

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

12
haben insgesamt zu keinen erheblich nachteiligen Um weltauswirkungen führt. Die
Ergebnisse der UVP-Vorprüfung fließen in den Umweltbericht ein.

Nach Umstellung des Verfahrens auf ein Normalverfah ren wurde durch das Büro
BIERBAUM.AICHELE.Landschaftsarchitekten ein Umweltb ericht gemäß
§ 2a BauGB, Stand Oktober 2017, angefertigt.

Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 soll die geplante Konversion der
vormals durch einen Druckereibetrieb genutzten Indu strie- und Gewerbefläche zu
einem Mischgebiet (Wohnen, Arbeiten, Nahversorgung) planungsrechtlich ermög-
licht und gesichert werden.
Das Vorhaben entspricht somit dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund
und Boden und setzt die Novelle des BauGB um, die e iner Binnenentwicklung den
Vorzug vor einer Neu-Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich gibt.
Bis in die 2000er Jahre wurde das Grundstück von der Druckerei "Prinovis" gewerb-
lich genutzt. 2015 erfolgte der Abriss der zwischen zeitlich leerstehenden Gebäude.
Das Gelände war bis dahin fast vollständig versiege lt. Nach dem Abbruch der Ge-
bäude und dem Rückbau der versiegelten Flächen lag das Gelände für einen kur-
zen Zeitraum brach. Entlang der Grundstücksgrenzen zur Berliner Allee sowie zum
Haardtring befindet sich eine Baumreihe.
Die Planung sieht eine Nutzung des Raumes mit Wohne n, Arbeiten (Gewerbe) und
wohnortnaher Versorgung (Einzelhandelsbetrieb) vor. Im Zuge der Nachnutzung
entstehen auch Grün- und Freiflächen sowie extensiv mit Gras-Kraut-Gesellschaften
begrünte Dachflächen. Die begrünten Flächen dienen als Aufenthaltsräume für die
Bewohner, leisten einen Beitrag zum Rückhalt des Ni ederschlagswassers, minimie-
ren die Bildung einer Wärmeinsel und können zu Trit tsteinbiotopen für Insekten und
Vögel werden.
Infolge der Vornutzung belastetes Bodenmaterial wir d ausgetauscht. Anfallendes
Niederschlagswasser wird flächig zurückgehalten (Da chbegrünung) bzw. im Pla-
nungsraum versickert und trägt somit zur Grundwasserneubildung bei.
Die Konversion des Planungsraumes ist somit nicht n ur aus Sicht des sparsamen
Umgangs mit Grund und Boden positiv zu bewerten.
Zum Schutz der zukünftigen Anwohner werden aktive u nd passive Lärmschutzmaß-
nahmen zur Einhaltung der geltenden Grenzwerte für Mischgebiete ergriffen. Zum
südlich angrenzenden Teil des Campus der Hochschule Darmstadt werden hohe
Lärmschutzwände errichtet. Diese wurden infolge der Stellungnahme der Hochschu-
le Darmstadt in der frühzeitigen Beteiligung in die Planung aufgenommen. Derart
wird sichergestellt, dass auch die Hochschule ihre Gebäude weiterhin uneinge-
schränkt nutzen kann.
Die potenziellen Auswirkungen der hohen Lärmschutzw ände auf das Mikro- und
Mesoklima im Planungsraum wurden in einer Klimaanal yse durch das Institut für
Klima- und Energiekonzepte (INKEK) untersucht. Das Gutachten ist den Unterlagen
zum Bebauungsplan beigefügt. Zur Vermeidung von Vog elschlag sind die Lärm-
schutzwände derart zu gestalten, dass diese von Vögeln auch wahrgenommen wer-
den.
Nach derzeitigem Kenntnisstand ist davon auszugehen , dass durch das Planungs-
vorhaben keine nachteiligen Veränderungen für die b iotischen und abiotischen
Schutzgüter (über das bereits vorhandene Maß hinaus) zu erwarten sind. Die formu-
lierten Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und z um Ausgleich tragen hierzu
bei. Ihre Umsetzung wird über die zeichnerischen Fe stsetzungen in der Planzeich-
nung sowie in den textlichen Festsetzungen im Bebauungsplan festgeschrieben.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

13
6.3.3 Schalltechnisches Gutachten

Für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 wurde die Erar-
beitung eines schalltechnischen Gutachtens erforder lich. Hierzu waren zum einen
die Geräuscheinwirkungen auf die geplanten schutzbe dürftigen Nutzungen inner-
halb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans zu unt ersuchen. Zum andern wa-
ren die schalltechnischen Auswirkungen aufgrund der im Plangebiet geplanten emit-
tierenden Nutzungen sowie aufgrund der Zunahme des Verkehrslärms auf öffentli-
chen Verkehrsflächen durch die durch das Plangebiet generierten Verkehre zu er-
mitteln und zu bewerten.
Im Zuge der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebau ungsplans W 60 wurde
zum Verfahrensschritt nach § 3 Abs. 1 BauGB das fol gende schalltechnische Gut-
achten erarbeitet:
• Schalltechnisches Gutachten 01 Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60 - Ber-
liner Allee / Haardtring - Wissenschaftsstadt Darms tadt (Bericht-Nr.
14029_sct_gut01_160427) vom 27.04.2016
Aufgrund von Anregungen der Hochschule Darmstadt im Zuge der frühzeitigen Be-
teiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde es erforderlich, das oben genannte schall-
technische Gutachten hinsichtlich der möglichen Ger äuscheinwirkungen durch die
Hochschule Darmstadt durch das vorliegende schallte chnische Gutachten 02 fort-
zuschreiben und das Schallschutzkonzept des vorhabe nbezogenen Bebauungs-
plans W 60 aufgrund der Ergebnisse dieser Untersuchung zu überarbeiten.
Im vorliegenden Gutachten 02 Vorhabenbezogener Beba uungsplan W 60 - Berliner
Allee / Haardtring - Wissenschaftsstadt Darmstadt ( Bericht-Nr.
14029_SCT_GUT02_170531) vom 31.05.2017 wurden die n achfolgend aufgeführ-
ten Aufgabenstellungen untersucht und anhand der ma ßgeblichen Beurteilungs-
grundlagen bewertet.

1. Gesamtverkehrslärm im Plangebiet

1.1. Geräuscheinwirkungen innerhalb des Plangebiets
Aufgrund der schalltechnisch optimierten Baustruktu r innerhalb des Plangebiets ist
es möglich, nahezu für jede Wohnung einen Außenwohn bereich (Terrasse, Balkon,
Loggia) an einer von den umgebenden Straßen abgewandten Fassadenseite vorzu-
sehen. Somit ist es für so gut wie alle Wohnungen m öglich, auf der Süd-, West- o-
der Ostseite einen Außenwohnbereich zu realisieren, auf dem der Beurteilungspe-
gel des Gesamtverkehrslärms einen Wert von 60 dB(A) nicht überschreitet. Außer-
dem wird im Beurteilungszeitraum Tag an keiner Fass adenseite der geplanten Ge-
bäude ein Beurteilungspegel berechnet, der die Grenze zur Gesundheitsgefährdung
von mindestens 70 dB(A) erreicht.
Die schalltechnisch optimierte Baustruktur innerhal b des Plangebiets gewährleistet,
dass für nahezu jede Wohnung eine Fassadenseite zur Verfügung steht, an der der
nächtliche Orientierungswert von 50 dB(A) eingehalt en wird. Wie bereits während
des Tages wird auch in der Nacht die Schwelle zur G esundheitsgefahr von mindes-
tens 60 dB(A) nicht erreicht.
Dennoch werden zum Schutz der von Überschreitungen der Orientierungswerte be-
troffenen Fassadenseiten Schallschutzmaßnahmen erforderlich.

1.2. Geräuscheinwirkungen außerhalb des Plangebiets
Die Zunahmen des Straßenverkehrslärms aufgrund der Entwicklung des Plange-
biets sind sehr gering. Diese betragen maximal 0,5 dB(A) am Tag und maximal
0,4 dB(A) in der Nacht. Es ist vom Grundsatz her da von auszugehen, dass die zu-
sätzliche Verkehrsbelastung im vorhandenen hohen Ve rkehrsaufkommen aufgeht.
Dies gilt insbesondere, da in der Vergangenheit auf grund der Nutzung des Plange-

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

14
biets durch eine Druckerei ein Verkehrsaufkommen vor allem aufgrund von Lkw und
mit einem höheren Anteil an nächtlichen Verkehren gegeben war.
Auf keinem maßgeblichen Straßenabschnitt ist daher eine Geräuschzunahme von
mindestens 3 dB(A) zu erwarten. Die höchsten Beurte ilungspegel am kritischsten
Gebäude betragen am Tag 67 dB(A) und in der Nacht 5 7 dB(A). Die ermittelten Be-
urteilungspegel erreichen somit nicht die kritischen (gesundheitsgefährdenden) Wer-
te von mindestens 70 dB(A) am Tag und 60 dB(A) in d er Nacht. Die Geräuschzu-
nahme ist somit den betroffenen Anwohnern zuzumuten.

2. Gewerbelärm im Plangebiet

2.1. Geräuscheinwirkungen im Plangebiet
Im gesamten Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 wird
am Tag der Immissionsrichtwert der TA Lärm für Misc hgebiete von 60 dB(A) einge-
halten.
Bei Umsetzung der nachfolgend aufgeführten Schallsc hutzmaßnahmen wird in der
lautesten Nachtstunde sowohl für das Szenario 1: An dienung Mensa als auch für
das Szenario 2: Abfahrt Studierende Lerntreff an de n Fassaden im Norden der
Schallschutzwand zwischen den Gebäuden 3.1, 2.1, 2.2, 2.3 sowie an den vom Ge-
lände der Hochschule Darmstadt abgewandten Fassaden seiten des Gebäudes 3.1
der Immissionsrichtwert der TA Lärm für Mischgebiet e von 45 dB(A) eingehalten
und an der überwiegenden Zahl von Fassaden deutlich unterschritten.
Im gesamten Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 wird
am Tag der zulässige Wert der TA Lärm für Spitzenpe gel in Mischgebieten von
90 dB(A) deutlich unterschritten.
In der Nacht treten die höchsten Spitzenpegel an de n Gebäudefassaden auf, die
zum privaten Fahrweg der Hochschule Darmstadt zwisc hen dem Gelände der
Hochschule Darmstadt und dem Plangebiet gelegen sin d. Der zulässige Wert für
Mischgebiete von 65 dB(A) wird um bis zu 10 dB(A) ü berschritten, woraus sich
schallschützende Maßnahmen im Süden des Plangebiets ergeben.
An nahezu allen Fassaden im Norden der Schallschutz wand zwischen den Gebäu-
den 3.1, 2.1, 2.2, 2.3 sowie an den vom Gelände der Hochschule Darmstadt abge-
wandten Fassadenseiten des Gebäudes 3.1 wird der zu lässige Wert von 65 dB(A)
eingehalten und an der überwiegenden Zahl von Fassa den deutlich unterschritten.
Lediglich an einem kleinen Teil der zur Berliner Al lee orientierten Fassade des Ge-
bäudes 2.3 wird der zulässige Wert für Spitzenpegel von 65 dB(A) um 3 dB(A) über-
schritten. Für diesen Teilbereich der Fassade werde n geeignete Schallschutzmaß-
nahmen erforderlich.

2.2. Geräuscheinwirkungen außerhalb des Plangebiets
Am Tag und in der Nacht unterschreiten die Beurteil ungspegel aufgrund der Schall-
quellen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Be bauungsplans W 60 an al-
len Immissionsorten außerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans W 60 die Immissionsrichtwerte der TA L ärm um mindestens 6 dB(A).
Die Beurteilungspegel sind somit nach Ziffer 3.2.1 der TA Lärm irrelevant und somit
unkritisch.
Aufgrund der Schallquellen im Geltungsbereich des v orhabenbezogenen Bebau-
ungsplans W 60 werden an den maßgeblichen Immission sorten außerhalb des Gel-
tungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 am Tag die nach TA
Lärm zulässigen Spitzenpegel von 90 dB(A) um mindestens 6 dB(A) unterschritten.
In der Nacht treten aufgrund der Schallquellen im Geltungsbereich des vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplans W 60 keine relevanten Spitzenpegel auf.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

3. Parkierungslärm aufgrund der Stellplätze der Woh nnutzungen

3.1. Geräuscheinwirkungen im Plangebiet
Im gesamten Geltungsbereich des vorhabenbezogenen B ebauungsplans W 60
werden mit Ausnahme von drei Aufenthaltsräumen am T ag und in der Nacht die
Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Mischgebiete e ingehalten, wenn die notwen-
digen Schallschutzmaßnahmen umgesetzt werden.

3.2. Geräuscheinwirkungen außerhalb des Plangebiets
Mit Ausnahme eines Immissionsorts außerhalb des Gel tungsbereichs des vorha-
benbezogenen Bebauungsplans W 60 werden am Tag und in der Nacht die Immis-
sionsrichtwerte eingehalten, wenn die o. g. Schalls chutzmaßnahmen umgesetzt
werden. Lediglich an einem Immissionsort wird der I mmissionsrichtwert für Misch-
gebiete um 1 dB(A) überschritten. Diese Überschreitung ist ohne Belang, da an die-
sem Immissionsort keine Wohnnutzung vorhanden ist. Daher ist an diesem Immis-
sionsort für den Tag und die Nacht der Immissionsri chtwert für den Tag von
60 dB(A) maßgeblich.

6.3.4 Klimatische Untersuchung
Das Untersuchungsgebiet Berliner Carree in Darmstadt ist laut Planungshinweiskar-
te der Wissenschaftsstadt Darmstadt nahezu flächend eckend als „Bebautes Gebiet
mit klimatischen Nachteilen" kategorisiert. Das bed eutet, es ist eine Nutzungsinten-
sivierung möglich, allerdings muss die Überwärmung beachtet werden und das Sa-
nierungspotential untersucht werden. In Vergleich z ur ursprünglichen Nutzungsform
des Areals findet durch die Neuplanung eine Aufwert ung aus klimaökologischer
Sicht statt. Auf mesoklimatischer Betrachtungsebene findet eine sinnvolle Umstruk-
turierung der Gebäudemassen statt und das Vegetatio nsvolumen wird erhöht. Da
die Pläne die Grenzen hin zur Berliner Allee aufneh men ist von keiner negativen
Beeinflussung der Belüftungsverhältnisse der Wissen schaftsstadt Darmstadt, auch
in weiter entfernten Arealen, zu rechnen.
Die Ergebnisse der Mikroklimasimulation zeigen, dass es im Verlauf des Tages eine
ausgewogene Mischung zwischen Sonnen- und Schattenp hasen gibt, auch wenn
der Schatten hauptsächlich durch Bauwerke entsteht, Vegetationsschatten wird be-
vorzugt. Nur die 13 Uhr Analyse des PET-Wertes zeig t hohe Werte in nahezu allen
Freiräumen, die nicht vom Schatten profitieren.
Eine Besonderheit zeichnet die zugrundeliegende Pla nung aus. Aus Schallschutz-
gründen ist eine Glaswand in drei Abschnitten zwisc hen den Gebäuden zu installie-
ren. Diese Wand hat direkte Auswirkungen auf die kl imatischen Verhältnisse in den
dadurch nahezu komplett geschlossenen Innenhöfen. H ier werden, obwohl eine
großzügige Rasenfläche im Modell dargestellt wurde, die höchsten thermischen Be-
lastungsklassen berechnet, was durch die fehlende K ühlung durch Luftbewegung
und die direkte Sonneneinstrahlung zu den Mittagsst unden verursacht wird. Vor al-
lem die 13 Uhr Berechnung zeigt dieses Verhältnis eindrucksvoll.
Deutlich gemildert wird diese Situation bei der Bet rachtung des Zeitraums 10-
18 Uhr, da durch den veränderten Sonnenstand im Tagesverlauf und die geringeren
Lufttemperaturen am Vormittag deutlich moderatere Verhältnisse berechnet wurden.
Daraus ergeben sich folgende Defizitbereiche, die d urch eine stadtklimabewusste
Planung, bzw. Optimierung des Entwurfs durchaus noc h weiter aufgewertet werden
können:
a) fehlende Belüftung in den Innenhöfen, hinter den Glaswänden;
b) zu hohe Belastung in den Innenhöfen durch direkt e Sonneneinstrahlung (vor al-
lem zu den Mittagsstunden);

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

16
Zu a): Eine künstlich erzeugte Ventilation ist tech nisch evtl. umsetzbar, kann hier
aber nicht beurteilt werden. Zu prüfen ist, ob pass ive Belüftungsöffnungen in den
unteren Bereichen technisch möglich sind. Denkbar sind kleine Lüftungsgitter, die in
den unteren Metern für etwas Belüftung sorgen. Alle rdings ist diese Vermutung zu
relativieren, da die Berechnungen des Windfeldes gezeigt haben, dass auch die Be-
lüftungssituation südlich der Glaswand (zwischen Gl aswand und Hochschulgebäu-
de) gerade in den unteren Metern zum Erliegen kommt, was diese Bemühungen zu-
sätzlich erschwert. Eine mögliche Entspannung der t hermischen Situation ist un-
wahrscheinlich, nachteilig ist eine solche Option jedoch auf keinen Fall.
Die größten Potentiale zu einer nachhaltigen Aufwer tung der klimatischen Verhält-
nisse in den Innenhöfen liegen bei einer Bekämpfung der unter b) erwähnten Son-
neneinstrahlung. Als bestes Mittel wird der Versuch aufgeführt, möglichst wenig
Wärmeeintrag in diesen Bereich zuzulassen. Dies kan n durch mehrere technische
und natürliche Installationen bis hin zu temporären Maßnahmen umgesetzt werden.
Prinzipiell ist zu verdeutlichen, dass Verschattung smaßnahmen durch Vegetation
(Bäume) technischen Maßnahmen (Sonnensegel) vorzuzi ehen sind. In manchen
Fällen ist eine Kombination sinnvoll.
Außerhalb (südlich der Glaswand):
• Großkronige Bäume/ Rankpflanzen auf der südlichen Seite vor der Glas-
wand, damit die aufheizenden Sonnenstrahlen erst ga r nicht durch die
Scheibe dringen;
• alternativ zu den Bäumen sind technische Maßnahmen (Folienbeklebung)
auf der Glaswand denkbar, wobei der Effekt hier nicht beurteilt werden kann;
• temporäre Verschattung durch Sonnensegel / Stoffba hnen, die über eine
Konstruktion zu den Mittagstunden ausgerollt werden und somit die Glas-
wand bedecken.
Innerhalb (nördlich der Glaswand):
• Erhöhung des Vegetationsvolumens jeglicher Art;
• Bäume als Schattenspender in den Innenhöfen um lok al auf Fußgängerni-
veau Erholungsräume zu schaffen;
• Ggfs. Prüfung auf vertikale Vegetation in Form von Fassadenbegrünung.

In der Gesamtbetrachtung wird durch die Planungen d es Berliner Carree die stadt-
klimatische Situation im meso- und mikroklimatischen Maßstab aufgewertet. Die hö-
heren Gebäude werden keinen negativen Einfluss auf die städtische Belüftung ha-
ben und im Plangebiet selbst werden teilweise Gunst räume durch die Freiflächen-
gestaltung geschaffen. Als Defizitbereiche wurden d ie Innenhöfe, nördlich der Glas-
wand, lokalisiert. Da diese Glaswand aus Schallschu tzgründen realisiert werden
muss, sind Maßnahmen aufgeführt, die zu einer Verbe sserung der Situation in die-
sen Bereichen führen können. Eine Prüfung auf Umset zung wird empfohlen. Wenn-
gleich die Ergebnisse der Simulation am Beispiel de s Tagesgangs (10-18 Uhr) ge-
zeigt haben, dass diese absolute Belastungsspitze n ur an wenigen Stunden im
Hochsommer zu erwarten ist.

6.4 Altstandort / Altlasten
Aufgrund der Tatsache, dass die vorherige Nutzung d es Plangebiets von Verlagen
wie Prinovis und Springer mit ihren Druckereien gep rägt war, handelt es sich um ei-
nen Altstandort, der mit der max. Branchenklasse 5 (sehr hoch) eingestuft wird.
Eine Prüfung des Regierungspräsidiums Darmstadt hat dabei jedoch ergeben, dass
eine Sanierung des Bodens bereits durchgeführt wurd e. Im Folgenden der Eintrag
aus der Altflächendatei für das Grundstück:

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

17
Folgender Betrieb ist gemäß Handbuch Altlasten, Ban d 2, Teil 4 des HLUG mit ei-
nem sehr hohen Gefährdungspotential für die Umwelt bewertet:
Ehemalige Druckerei Prinovis in der Berliner Alle 5 9. Es handelt sich um einen Alt-
standort (Altflächendatei-Schlüsselnummer 411.000.050-001.038), der bereits orien-
tierend untersucht worden ist. Weiterhin haben auf dem Gelände in der Vergangen-
heit Sanierungsmaßnahmen im Boden stattgefunden. De r Status der Fläche in der
Altflächendatei lautet „Sanierung (Dekontamination) abgeschlossen“. Bei Bodenein-
griffen ist die Prüfung der Entsorgungsrelevanz erforderlich.
7. Städtebauliches Konzept
Das Verlegerviertel verfolgt ein orthogonales städt ebauliches Grundkonzept beste-
hend aus großen Baukörpern und Zeilenbauweise. Ledi glich die Straßen verlaufen,
im Unterschied zu den rechten Winkeln der Baukörper , diagonal zwischen den Ge-
bäuden hindurch. Dieses Prinzip lässt sich bereits in Abbildung 5 (Generalbebau-
ungsplan des alten Exerziergeländes) gut erkennen. Ein weiteres markantes Merk-
mal des Viertels ist die konsequente Durchmischung von Gewerbe und Wohnen.
Auf dem Prinzip aufbauend wurde das städtebauliche Konzept für das „Berliner Car-
ree“ entwickelt. Grundkonzept ist ein Gebäudeensemb le, bestehend aus drei paral-
lel zueinander liegenden Wohnzeilen und einem dazu orthogonal positionierten
Baukörper mit einer vorwiegend gewerblichen Nutzung (Gebäude 1). Im Westen
wird das Ensemble komplettiert durch die Anordnung eines Verbrauchermarktes zur
Nahversorgung, der mit einem fünfgeschossigen Wohng ebäude überbaut ist. Auf-
grund des Wandels des Verlagsviertels in den letzte n Jahren von einem vornehm-
lich gewerblich geprägten Viertel zu einem zunehmen d als Wohnviertel genutzten
Stadtteil, wird es seitens der Stadt und des Invest ors als vorteilhaft erachtet, den
Bewohnern des Viertels eine fußläufig zu erreichend e Nahversorgung zur Verfü-
gung zu stellen.
Das Gebäude im nördlichen Grundstücksbereich (Gebäu de 1) ist als Bürogebäude
mit Gewerbeflächen im Erdgeschoss bereits realisier t. Dieses Gebäude ist mit ins-
gesamt sechs Geschossen das höchste Gebäude des Ens embles, wobei das
sechste Geschoss kein Vollgeschoss darstellt. Ziel ist es, der markanten Lage im
Stadtgefüge mithilfe der Höhe dieses Gebäudes gerec ht zu werden. Zudem stellt
sich das Gebäude in die Achse der nördlichen Berlin er Allee und fasst so den Stra-
ßenraum. Mit den Gebäuden Berliner Allee Nr. 9 und Nr. 12 entsteht eine Torsituati-
on, die dem Stadtraum ein angemessenes Ende gibt.
Die drei Wohngebäude in Zeilen-Form, die sich paral lel zur Berliner Allee und ent-
lang der südlichen Grenze des Grundstücks erstrecke n, sind sechsgeschossig, wo-
bei das oberste Geschoss ein Staffelgeschoss ist. D ie Gebäude sind somit ein Ge-
schoss höher, als die umliegende Wohnbebauung. Die Gebäudelängen und -tiefen
orientieren sich jedoch an den umliegenden Wohngebäuden.
Durch die parallele Anordnung der Zeilen entstehen zwischen den Baukörpern klei-
ne Grünhöfe mit privaten Gärten die für eine hohe W ohnqualität im Quartier stehen.
Die Qualitäten werden im Bauleitplanverfahren über den im Durchführungsvertrag
als Bestandteil enthaltenen Freiflächenplan gesichert.
Vor möglicher Lärmbeeinträchtigung seitens der benachbarten Hochschule, wird die
Wohnbebauung durch eine verglaste Lärmschutzwand geschützt, die zugleich einen
ruhigen und urbanen Hofcharakter im Inneren des Ens embles schafft. Die Lärm-
schutzwand fügt sich gleichzeitig als gestalterisches und belebendes Element in die
Bebauung ein. So werden zum Beispiel Balkone in ihr intergiert um eine möglichst
effiziente Belichtung zu ermöglichen.
Komplettiert wird das Ensemble durch ein weiteres W ohngebäude im Westen des
Grundstücks, welches durch einen Verbrauchermarkt im Erdgeschoss ergänzt wird.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

Abb. 7: Städtebauliches Konzept (Stand Mai 2017) ( ohne Maß-
stab)

Grünflächen
Künftig soll sich das Grundstück wesentlich grüner als die vorherige bauliche Nut-
zung darstellen. Entlang des Haardtrings wird der G rünzug, der von Osten kom-
mend derzeit an der Berliner Allee endet, an der nördlichen Grundstücksgrenze wei-
tergeführt und planungsrechtlich gesichert. Vom Grü nzug im Norden führt eine
Wegeverbindung nach Süden in den Innenhof des „Berl iner Carrees“. Der Vorplatz
des Verbrauchermarkts sowie die Gewerbeflächen im E rdgeschoss des Büroge-
bäudes geben dazu den Auftakt der Wegeverbindung. I m Zwischenraum zwischen
dem Gebäuderiegel am Haardtring und den Wohnzeilen entsteht durch die Aufwei-
tung des Weges ein Raum mit Platzfunktion. Diese Pl ätze werden durch land-
schaftsplanerische Maßnahmen begrünt und gestaltet. Gerahmt werden die Wege
und Plätze durch die eingegrünten Gärten und Vorbereiche der Wohnhäuser.

Verkehrserschließung, Stellplatznachweis
Aufgrund seiner Lage an zwei Verkehrsstraßen ist da s Grundstück optimal er-
schlossen. Fußläufig kann das Plangebiet aus mehrer en Richtungen betreten wer-
den.
Das Grundstück soll großflächig durch eine Tiefgara ge unterbaut werden. Die Tief-
garage wird dabei in drei Teile untergliedert, mit zwei Ein- und Ausfahrten an der
Berliner Allee, sowie einer am Haardtring.
Die Büro- und Geschäftsnutzung des Baufeldes 1 teil t sich mit den Wohngebäuden
des Baufeldes 3 eine Tiefgaragenzufahrt an der Berl iner Allee und verteilt die Park-
platzsuchenden in der Tiefgarage in die beiden jewe iligen Teilgaragen. Zusätzlich
werden im Norden Besucherstellplätze für die Gewerb e- und Geschäftsnutzungen
vorgesehen.
Im Baufeld 2 „Gewerbe 2“ soll im Erdgeschoss ein gr oßflächiger Einzelhandelsbe-
trieb realisiert werden. Die Stellplätze hierfür we rden in der Tiefgarage darunter be-
reitgestellt, die wenigen notwendigen Stellplätze f ür Menschen mit Behinderungen
werden oberirdisch vor dem Eingang angeordnet. Die Einfahrt zur Tiefgarage und
den oberirdischen Stellplätzen wird an der nordwest lichen Grenze des Grundstücks
am Haardtring erfolgen. Die Stellplätze für die Woh nungen über dem Verbraucher-
markt werden zum Teil in der Tiefgarage und zum Tei l im Bestandsparkhaus am
Haardtring nachgewiesen.
Insgesamt werden in den Tiefgaragen ca. 150 Stellplätze für die Wohnungen, ca. 90
Stellplätze für Büro- und Geschäftsnutzung und ca. 70 Stellplätze für Besucher des
Nahversorgers nachgewiesen.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

19
8. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Fe stsetzungen nach BauGB
8.1 Art der baulichen Nutzung
Im Plangebiet sollen nur solche Vorhaben zulässig sein, zu deren Durchführung sich
der Vorhabenträger in dem Durchführungsvertrag gemä ß § 12 BauGB zu diesem
vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet. Mit d er Festsetzung wird die Bin-
dung des Bebauungsplans an den Durchführungsvertrag betont und die Funktion
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans verdeutlicht.
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist der Katalog des § 9 Abs. 1 im Bauge-
setzbuch nicht bindend. Somit wird die Art der baulichen Nutzung entsprechend des
Vorhabens formuliert. Mit Hinzutreten der Wohnnutzu ng im gewerblich geprägten
Umfeld kann das Plangebiet einem Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO zugeordnet
werden. Bei dem großflächigen Einzelhandel handelt es sich um eine Verlagerung
eines bestehenden Betriebs in das Plangebiet.
Die starke Nachfrage nach Wohnraum in der Wissensch aftsstadt Darmstadt erfor-
dert die Stärkung des Wohnraumangebots. Gewerblich geprägte Gebiete, bei denen
wenig Nachfrage nach gewerblichen Nutzungen besteht, werden sukzessive von ei-
ner Wohnnutzung durchsetzt. Daher sind in allen Bau feldern Wohngebäude bzw.
Wohnungen zulässig. Zudem sind Räume für freie Berufe zulässig, da diese mit der
Wohnnutzung verträglich und häufig verbunden sind. Mit der Zulässigkeit von Anla-
gen für soziale und gesundheitliche Zwecke soll die Pflege der Bewohner des Ge-
biets sowie die Kinderbetreuung sichergestellt werden.
Im Baufeld 1 sind die Nutzungen „Gewerbe 1“ und „Wo hnen“ zulässig, um eine Nut-
zungsmischung zu ermöglichen. Als „Gewerbe 1“ sind zulässig Geschäfts- und Bü-
ronutzung, Schank- und Speisewirtschaften sowie Bet riebe des Beherbergungsge-
werbes, mit einer Bettenzahl von jeweils weniger al s insgesamt 100 oder mit einer
Gästezimmerzahl von jeweils weniger als insgesamt 8 0, sonstige Gewerbebetriebe,
Anlagen für Verwaltung und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitli-
che und sportliche Zwecke, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Es sind nur die
der Versorgung des Gebiets dienenden Einzelhandelsb etriebe bis maximal 800 m
2
Verkaufsfläche insgesamt mit nahversorgungsrelevant em Sortiment zulässig. Be-
triebe des Beherbergungsgewerbes werden auf weniger als insgesamt 100 oder auf
die Gästezimmerzahl von jeweils weniger als insgesamt 80 beschränkt, um für diese
Nutzung keine Umweltprüfung und keine Vorprüfung de s Einzelfalls gemäß Anla-
ge 1 („UVP-pflichtige Vorhaben“) auszulösen.
Zu den Anlagen für kirchliche Zwecke zählen neben Kirchen auch Gemeindehäuser,
kirchlich geleitete Kindergärten und Kindertagesstä tten, konfessionelle Beratungs-
und Betreuungsstellen sowie sonstige Einrichtungen von Kirche und Religionsge-
meinschaften des öffentlichen Rechts. Anlagen für k ulturelle Zwecke sind kulturelle
Einrichtungen wie eine Stadtbücherei, Museen oder H ochschulen. Zu Anlagen für
soziale Zwecke gehören Jugendheime, Altersheime, Ob dachlosenasyle, Kindergär-
ten und Kinderbetreuung. Anlagen für gesundheitliche Zwecke sind neben Kranken-
häusern Altenpflegeheime, Einrichtungen für Kranken gymnastik und Gesundheits-
ämter. Die beispielhaft aufgeführten Nutzungen ergä nzen das gemischt geprägte
Gebiet und können die Wohnqualität erhöhen.
Im Baufeld 1 ist die Verkaufsfläche der Einzelhande lsbetriebe auf maximal 800 m²
Verkaufsfläche begrenzt. Das Angebot wird auf das n ahversorgungsrelevante Sor-
timent gemäß des Einzelhandelskonzepts der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Janu-
ar 2012) zur Versorgung des Gebietes begrenzt.
Im Baufeld 2 sollen die Nutzungen „Gewerbe 2“ und „ Wohnen“ zulässig sein. Es
sind ebenfalls sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen fü r Verwaltung und Anlagen für
kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche un d sportliche Zwecke, die das Woh-
nen nicht wesentlich stören, zulässig. Zudem ist ei n großflächiger Einzelhandelsbe-
trieb mit nahversorgungsrelevantem Sortiment mit maximal 1.450 m² Verkaufsfläche
zulässig. Dabei handelt es sich um einen großflächi gen Einzelhandelsbetrieb „Re-

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

20
we“, der aus der Eschollbrücker Straße in das Plang ebiet umverlagert werden soll.
Der großflächige Einzelhandelsbetrieb dient der Dec kung des Bedarfs, der mit dem
Zuzug von Einwohnern und Einwohnerinnen in das Plangebiet ansteigt.
Der Regionalplan Südhessen formuliert das Zentralit äts-, Integrations- und Beein-
trächtigungsverbot. Das heißt, großflächige Einzelhandelsbetriebe sind nur in Ober-
und Mittelzentren zulässig und „müssen eine enge rä umliche und funktionale Ver-
bindung zu bestehenden Siedlungsgebieten aufweisen. “ (Regionalplan Südhessen/
Regionaler Flächennutzungsplan 2010, Ziel 3.4.3.-2). Des Weiteren dürfen nach Art,
Lage und Größe keine schädlichen Auswirkungen auf d ie Funktionsfähigkeit von in-
tegrierten Geschäftszentren (zentrale Versorgungsbereiche) in der Gemeinde und in
anderen Gemeinden, sowie auf die verbrauchernahe Ve rsorgung zu erwarten sein.
Da es sich nur um eine Verlagerung eines Einzelhand elsbetriebes handelt, werden
keine negativen Auswirkungen durch das Vorhaben erw artet. Ferner wird „zur Si-
cherung der Grundversorgung und unter Einhaltung de r sonstigen Verträglichkeits-
anforderungen für einen Lebensmittel-Vollversorger bis zu 2.000 m² Verkaufsfläche“
(Regionalplan Südhessen/ Regionaler Flächennutzungsplan 2010, Ziel 3.4.3.-2) an-
genommen. Darüber hinaus gibt der Regionalplan regi onalplanerische Einzelhan-
delsvorgaben für die unterschiedlichen Gebietskategorien vor. Unter Punkt Z3.4.3-3
des RPS/RegFNP 2010 wird der „Ausschluss jedweden z entrenrelevanten Einzel-
handels im Vorranggebiet Industrie und Gewerbe“ fes tgelegt. Da im Plangebiet,
aufgrund der Entwicklung des „Verlegerviertels“ zu einem vermehrt als Wohnviertel
genutzten Gebiet, ein Nahversorgungsangebot mit zentrenrelevantem Sortiment ge-
schaffen werden soll, muss hier wie bereits unter P unkt 5.1 beschrieben von den
Zielen des Regionalplans abgewichen werden.
Den Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts d er Wissenschaftsstadt Darm-
stadt und seiner Ergänzung (Beschluss der Stadtvero rdnetenversammlung vom
14.06.2016; MV-Nr. 2016/0111) wird entsprochen.
Einschränkungen der zulässigen Nutzungen im „Gewerb e 1“ und im „Gewerbe 2“
betreffen nur Nutzungen, die das Wohnen wesentlich stören. Die gesunden Wohn-
verhältnisse dürfen nicht beeinträchtigt werden.
Im gesamten Geltungsbereich werden Vergnügungsstätt en und sonstige Gewerbe-
betriebe, die auf Darstellung oder Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet
sind, ausgeschlossen, da das Plangebiet als Wohnstandort gestärkt werden soll und
Vergnügungsstätten den Bemühungen einer Gebietsaufw ertung entgegenwirken.
Außerdem sind Vergnügungsstätten dadurch gekennzeichnet, dass sie aufgrund ih-
rer Nutzung, der Betriebszeiten und des damit zusam menhängenden Verkehrs eine
erhebliche Störung der angrenzenden Wohnnutzung nac h sich ziehen können. Zu-
dem sind bei derartigen Gewerbebetrieben negative A uswirkungen im Sinne eines
„Trading-down“-Effekts zu erwarten und können zu ei ner Niveauabsenkung und zu
einer damit verbundenen Strukturveränderung des Gebiets führen.
Zur Sicherung eines Mindestverhältnisses von Gewerb e zu Wohnen in einem
Mischgebiet werden Festsetzungen über den Mindestan teil von Gewerbe in den
Baufeldern 1 und 2 sowie einen Maximalanteil von ge werblich genutzten Wohnun-
gen im Baufeld 3 getroffen. Die Festsetzungen sind so getroffen, dass ein gewerbli-
cher Anteil im Gebiet von mindestens 25 % der gesam ten Bruttogrundfläche einge-
halten wird. Das geplante Vorhaben sieht einen höhe ren gewerblichen Anteil von
über 30 % vor. Die Festsetzung dient daher der Sicherung des gewerblichen Anteils
bei späteren Umnutzungen der Gebäude. Aufgrund der Größe des Baufelds 3 und
damit des Wohnanteils ist eine Festsetzung eines Mi ndestanteils von Wohnnutzung
nicht erforderlich.

8.2 Flächen für die soziale Wohnraumförderung
Die soziale Wohnraumförderung dient Haushalten, die sich am Markt nicht ange-
messen mit Wohnraum versorgen können und auf Unters tützung angewiesen sind.
Zu diesem Zweck sind im Baufeld 2 alle zu errichten den Wohnungen für die soziale

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

21
Wohnraumförderung festgesetzt. Die Wohnungen sind n ach den entsprechenden
Förderrichtlinien der jeweiligen Förderungen von Stadt und Land herzustellen.

8.3 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird zum Zwecke der s päteren flexiblen Grund-
stücksteilung und der daraus womöglich entstehenden ungleichen Flächenvertei-
lung je Baufenster festgesetzt. Zudem wird die folg ende Berechnung anhand des
Baugrundstücks, bzw. der überbaubaren Grundstücksfl äche angegeben. Die Er-
schließungsflächen des Geh- und Fahrrechts im Süden des Plangebiets (Flurstück
Nr. 1/95, ca. 972 m²) wurden für den Nachweis der G rundflächenzahl für das west-
lich gelegene Parkhaus herangezogen und mit einer B aulast versehen. Das Bau-
grundstück bemisst sich demnach abzüglich der durch Baulast belasteten Erschlie-
ßungsflächen.
Entsprechend der in der Planzeichnung und in den te xtlichen Festsetzungen ange-
geben Flächen ergeben sich folgende GRZ und GFZ Kennwerte:

Geltungsbereich: ca. 15.140 m²
Baugrundstück (netto): ca. 14.167 m²
Überbaubare Grundstücksfläche (GR) gem. Vorhabenplan: ca. 6.190 m²
Zulässige max. überbaubare Grundstücksfläche (GR): ca. 6.300 m²
Grundfläche von Terrassen, Zuwegungen, Balkonen, TG ca. 5.730 m²
Zulässige max. GR von Terrassen, Zuwegungen, Balkonen, TG, etc.: ca. 5.800 m²
Geschossfläche gemäß Vorhabenplan in allen Geschossen: ca. 25.740 m²
Zulässige max. Geschossflächen in allen Geschossen (GF): ca. 25.900 m²

Das Vorhaben und die Festsetzungen entsprechen somit folgenden städtebaulichen
Kennwerten. Die GFZ betrachtet dabei gem. Baunutzun gsverordnung - im Gegen-
satz zu den genannten und festgesetzten Geschossflä chen - das Vorhaben ohne
das oberste Nicht-Vollgeschoss (Staffelgeschoss).

GRZ und GFZ gemäß Vorhabenplan:
GRZ I: 0,44
GRZ II: 0,84
GFZ: 1,61 (exkl. Nicht-Vollgeschosse)

GRZ und GFZ gemäß max. zulässiger Flächen im Bebauungsplan:
GRZ I: 0,45
GRZ II: 0,85
GFZ: 1,83 (inkl. Nicht-Vollgeschosse)

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

Abb. 8: Flächenberechnung (Stand Oktober 2017)

8.3.1 Grundfläche
Die zulässige Grundfläche der Baufelder 1-3 von ins gesamt 6.300 m² ist im Bebau-
ungsplan durch Planeintrag einer Teilgrundfläche im jeweiligen Baufeld festgesetzt.
Terrassen und Balkone werden dabei nicht in die Gru ndfläche eingerechnet, son-
dern sind in die zulässige Grundfläche GRZ II für S tellplätze mit ihren Zufahrten,
Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der
Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird (Tiefgara-
gen), einzurechnen. Im Falle einer nicht kompletten Ausnutzung der zulässigen
Grundfläche (GRZ I), kann die übrige Fläche der max imal zulässigen Grundfläche
von Terrassen, Balkonen, Stellplätzen, Nebenanlagen und Tiefgaragen (GRZ II) zu-
geschlagen werden.
Die zulässige Grundfläche kann zugunsten von Terras sen, Balkonen, Stellplätzen
mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und baulichen Anla-
gen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unter-
baut wird (Tiefgaragen) bis zu 5.800 m
2 überschritten werden. Die Überschreitung
wird pauschal für den gesamten Geltungsbereich fest gelegt, da im Einzelnen noch
nicht absehbar ist, an welcher Stelle z.B. Terrasse n und Nebenanlagen errichtet
werden und wie im Anschluss die Grundstücke geteilt werden.
In Summe wird die in der Baunutzungsverordnung fest gelegte Flächenobergrenze
von 0,8 der Grundstücksfläche für Terrassen, Stellp lätze mit ihren Zufahrten, Ne-
benanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Gelän-
deoberfläche leicht überschritten. Dies ist insbeso ndere durch die Tiefgarage be-
gründet, die aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohn raum in Darmstadt und der
Region und der damit verbundenen hohen Dichte des G rundstücks, entsprechend
groß dimensioniert werden muss. Kompensiert wird di e Versiegelung durch die Be-
grünung der Tiefgaragendecke mit Gärten, Grünflächen, Bäumen sowie Sträuchern.
Nicht zum Baugrundstück bzw. zur überbaubaren Grund stücksfläche zählt die Flä-
che des Geh- und Fahrrechts (Fläche G+F) im Süden des Plangebiets (973 m²).

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

23
8.3.2 Geschossfläche
Die zulässige Geschossfläche ist im Bebauungsplan d urch Planeintrag für das je-
weilige Baufeld festgelegt. Zur Begrenzung und bess eren Steuerung werden die
Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen , die nicht Vollgeschosse
sind, einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer
Umfassungswände in die Geschossfläche eingerechnet.
Da der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach § 12 Abs . 3 BauGB nicht an die
Baunutzungsverordnung gebunden ist, sind auch die i m § 17 BauNVO genannten
Obergrenzen hier nicht maßgeblich.
Die geplante Ausnutzung, die über den Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO liegt,
dient vor allem der Schaffung von Wohnraum. Darüber hinaus ist die vorliegende
Ausnutzung aus städtebaulichen Gründen zu vertreten , da die städtebauliche Kon-
zeption ein neues Stadtquartier darstellt, das die Nachfrage nach modernen, städti-
schen Wohnformen bedient und ein urbanes Erscheinungsbild aufweisen soll. Damit
soll zugleich dem hohen Wohnungsbedarf der Wissensc haftsstadt Darmstadt Rech-
nung getragen werden. Ausgeglichen wird die erhöhte Ausnutzung durch die Anlage
von kleinen Quartiersräumen, den Grünzug im Norden und die Grünflächen mit
Baumpflanzungen im Süden. Die Maßnahmen bringen ein e ausreichende Belich-
tung und Belüftung des Quartiers und dessen Wohnungen mit sich, sodass gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden.

8.3.3 Höhe baulicher Anlagen
Es gilt die durch Planeintrag maximale Außenwandhöh e (AHmax). Die maximale
Außenwandhöhe ist der obere Abschluss der Wand, gem essen vom Höhenbezugs-
punkt. Die Gebäudehöhe berücksichtigt die umgebende Bebauung. Die maximale
Außenwandhöhe darf durch untergeordnete Bauteile überschritten werden, um eine
vielfältige architektonische Ausgestaltung des Bauk örpers zu ermöglichen. Eine
Überschreitung der maximalen Außenwandhöhe ist zugu nsten von notwendigen
Aufzugsüberfahrten, Dachaufbauten und Gebäude-Techn ikanlagen um maximal
2,0 m zulässig, um die Errichtung von technischen A ufbauten zu ermöglichen.
Technikaufbauten sind regelmäßig notwendig, um z.B. ökologischen Standards, wie
energetischen Gebäudekonzepten (Solaranlagen, Winds egel) gerecht zu werden.
Die Überschreitung wird insoweit eingeschränkt, als dass diese allseitig mindestens
um einen Abstand, entsprechend der Höhe des Aufbaus, zur darunterliegenden Ge-
bäudeaußenwand aufweisen muss, um eine ansprechende Gestaltung der Dach-
landschaft zu ermöglichen.
Für den auskragenden Erker im Baufeld 1 wird ergänzend eine Mindesthöhe festge-
setzt, um eine ausreichende Durchfahrtshöhe sicherzustellen.
Der Höhenbezugspunkt liegt bei 131,87 m ü. NHN. Der Bezugspunkt der Gelände-
oberﬂäche ist die eingemessene Höhenangabe des Gelä ndes.

8.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfl ächen
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die geplante bauliche Ausführung be-
reits bekannt, sodass genaue Aussagen zur überbauba ren Grundstücksfläche ge-
macht werden können. Die überbaubaren Grundstücksfl ächen, die durch Baugren-
zen begrenzt werden, umfassen daher die in der Plan ung vorgesehenen Gebäude
inklusive ihrer Balkone und Terrassen die zum Hauptbaukörper gehören.

Da sonstige bauliche Anlagen außerhalb der Baufenst er nicht zulässig sind, aber
Pylone mit Werbeschildern für die gewerblichen Nutz ungen aufgestellt werden sol-
len, wird festgesetzt, dass im gesamten Geltungsbereich maximal 3 Pylone mit einer
maximalen Höhe von 8,00 m außerhalb der Baugrenzen zulässig sind. Die Anzahl
und Höhe der Pylone wird begrenzt, um zu viele Werb eanlagen im Geltungsbereich
zu verhindern.

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8.5 Bauweise
Die nach Planeintrag festgesetzte abweichende Bauwe ise gemäß § 22 Abs. 4
BauNVO mit seitlichem Grenzabstand ermöglicht Gebäu dekörperlängen über 50 m,
um eine angemessene Ausnutzung zu ermöglichen und i hrer besonderen städte-
baulichen Funktion gerecht zu werden. Insbesondere das Gebäude 1 im Baufeld 1
nimmt im Sinne des Plankonzepts mit seiner Gebäudes tellung zur Berliner Allee ei-
ne wichtige stadträumliche Funktion ein. Zudem dien en die langen Baukörper der
Abschirmung vor Lärm von Verkehr und gewerblichen Einrichtungen.

8.6 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Tief garagen
Ziel ist es, im Sinne der Planungsabsichten einen m öglichst hohen Grad an Begrü-
nung zu schaffen und den Versiegelungsgrad so gering wie möglich zu halten. Dazu
gehört, dass die Stellplätze, bis auf die oberirdis ch erforderlichen Stellplätze samt
ihren Zufahrten, in Tiefgaragen angeordnet werden sollen.
Die Lage der Stellplätze sowie die der Tiefgaragen ist durch den Vorhaben- und Er-
schließungsplan bekannt und aus städtebaulich-archi tektonischen Gründen genau
verortet. Oberirdische Garagen oder Carports werden aufgrund der Tiefgaragen und
aus städtebaulichen und grünordnerischen Gründen ausgeschlossen.
Um die Grundstücksfreiflächen aus städtebaulichen Gründen von zusätzlichen Bau-
ten freizuhalten, sind Nebenanlagen im gesamten Pla ngebiet nur innerhalb der
Baugrenzen und in den hierfür festgesetzten Flächen „Na1“ bis „Na3“ zulässig. Die
unterschiedlichen Festsetzungen regeln dabei neben der Lage von Fahrrad- und
Müllaufstellflächen auch die maximale Größe von Gartenhütten. So dürfen innerhalb
der Flächen „Na1“ nur Gartenhütten mit einer Fläche von max. 6 m² je Einzelanlage
errichtet werden. Die Größe gewährleistet, dass Nebenanlagen weiter eine unterge-
ordnete Funktion wahrnehmen und die raumbildenden K anten im Plangebiet sowie
die städtebauliche Gestalt von den Hauptbaukörpern geformt werden.
Die Errichtung von Fahrradabstellanlagen ist nur in nerhalb der festgesetzten Flä-
chen „Na2“ möglich, um ein geordnetes städtebaulich es Bild sowie die Qualitäten
des gestalteten Freiraums zu bewahren. Die Größe de r Fahrradabstellanlagen wird
im Rahmen des qualifizierten Freiflächenplans besti mmt, der wiederum Bestandteil
des Durchführungsvertrags ist.
Dauerhafte Müllstandorte sind nur in den für Sie au sgewiesenen Flächen „Na3“ zu-
lässig. Die Festsetzung dient der Wahrung der Freiflächenqualitäten in den Innenbe-
reichen sowie des Straßenbildes. Temporäre Flächen für die kurzzeitige Aufstellung
von Müllcontainern zum Zwecke der Abholung sind von der Festsetzung unberührt.
Um den Betrieb und die Entleerung von Unterflursyst emen sicher durchführen zu
können, müssen einige örtliche und technische Bedin gungen eingehalten werden.
Insbesondere die Anfahrbarkeit entsprechender Anlag en muss gewährleistet sein.
Die Errichtung derartiger Anlagen zur Lagerung von Abfall im Plangebiet ist Gegen-
stand von Planungsüberlegungen. Um eine Flexibilitä t bei einer möglichen Umset-
zung und Positionierung derartiger Systeme zu gewäh rleisten, sind Unterflurcontai-
ner ausnahmsweise auch außerhalb der für Nebenanlag en festgesetzten Fläche
„Na3“ zulässig.

8.7 Ein- und Ausfahrten
Im Bebauungsplan werden für eine Tiefgarage zwei Zu fahrten an der Berliner Allee
festgesetzt. Am Haardtring ist zum Schutz der Bauma llee nur eine Zufahrt (Ein- und
Ausfahrt) zur Tiefgarage und den Stellplätzen für B aufeld 2 vorgesehen. Dabei sind
bei der Bauausführung dieser Ein- und Ausfahrt Maßn ahmen zum Schutz der
Baumallee (Wurzelschutzbrücken und Poller) zu reali sieren, zu denen sich der Vor-
habenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet.

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8.8 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Das Gehrecht im Süden des Geltungsbereichs wird zug unsten der Allgemeinheit
sowie der anliegenden Hochschule eingeräumt. Dieses dient der Erschließung der
Flächen der Hochschule für Besucher und Angestellte, die aus Richtung Westen die
Hochschule erreichen wollen. Das Fahrrecht wird zugunsten der anliegenden Hoch-
schule und der berechtigten Ver- und Entsorgungsträ ger eingeräumt, um die Er-
schließung des Plangebiets zu sichern und eine Andi enung des Nahversorgers zu
ermöglichen.

8.9 Hauptver- und –entsorgungsleitungen
Durch die Festsetzung wird der bestehende Hauptsamm ler für Abwasser im Gel-
tungsbereich gesichert.

8.10. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entw icklung von Boden, Natur
und Landschaft
8.10.1 Niederschlagswasserversickerung
Zur Schonung des Bodens und zur Entlastung der Abwa sserkanäle soll nicht als
Brauchwasser genutztes Niederschlagswasser, soweit wasserwirtschaftliche und öf-
fentlich-rechtliche Belange nicht entgegenstehen, a uf den Baugrundstücken versi-
ckert werden.

8.10.2 Überdeckung von Tiefgaragendächern
Durch diese Festsetzung wird sichergestellt, dass alle Tiefgaragendächer außerhalb
der überbaubaren Grundstücksflächen gärtnerisch in die Grundstücksfreiflächen in-
tegriert werden und mit Bäumen, Sträuchern, Wiesen und Rasen bepflanzt werden
können. Die Überdeckung der Tiefgaragendächer mit e iner Bodensubstratschicht
von im Mittel 80 cm ist erforderlich, um die geplanten Pflanzungen auf den Tiefgara-
gendächern durchführen zu können. Im Bereich von Ba umpflanzungen ist eine Bo-
densubstratschicht von mindestens 1,0 m einzuhalten. Im Bereich von gepflasterten
Wegeflächen ist ein geringerer Substrataufbau mögli ch. Dies dient neben einer
Ressourcenschonung auch aufgrund der unterschiedlic hen Höhenniveaus zur Ab-
grenzung halböffentlicher Wegeflächen und der privaten Gärten.

8.10.3 Dachbegrünung
Der Bebauungsplan setzt fest, dass Flachdächer und flachgeneigte Dächer mit einer
Neigung bis zu 5° und einer zusammenhängenden Fläch e von mindestens 10 m²
extensiv zu begrünen sind. Die Dachbegrünung soll s ich positiv auf das Mikroklima
auswirken sowie auf das thermische, lufthygienische und energetische Potenzial ei-
nes Gebäudes. Extensivbegrünungen sind Vegetationsf ormen auf geringmächtigen
Substratschichten, die sich weitgehend selbst erhal ten. Die Vegetationsschicht hat
eine Mindeststärke von 12 cm aufzuweisen. Ein- und Aufbauten und deren Zuwe-
gungen sowie Dachöffnungen sind von der Verpflichtu ng zur Dachbegrünung aus-
genommen, um eine Flexibilität in der architektonis chen Ausgestaltung der fünften
Fassade zu wahren. Dies gilt nicht für Solaranlagen um zu verhindern, dass mit der
Errichtung von Solaranlagen auf eine Begrünung des Flachdachs verzichtet wird.
Da auf dem Flachdach Solarpanels aufgeständert werden, können Solaranlagen mit
einer Dachbegrünung kombiniert werden. Die Flächen zur Befestigung der Solaran-
lage (Standflächen) gehören zu den Ein- und Aufbaut en und werden von der Pflicht
zur Begrünung ausgenommen.

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8.10.4 Freiflächenbeleuchtung
Zur Minderung der Lichtzunahme und möglicher negati ver Wechselwirkungen auf
das Schutzgut „Tiere und Pflanzen“ wird die Verwend ung nach unten abstrahlender,
insektenfreundlicher Leuchtmittel zur Wegebeleuchtu ng festgesetzt, sodass Todes-
fallen für anfliegende Insekten vermieden werden.

8.10.5 Maßnahmen gegen Vogelschlag
Großflächige transparente Glasflächen, die Verwendu ng von stark reflektierenden
Glastypen, transparente Brüstungen usw. stellen eine erhebliche, potentielle Gefahr
für Vögel dar. Durch die Transparenz bzw. den Spieg eleffekt nehmen Vögel das
Hindernis nicht wahr und kollidieren damit. Das geh äufte Auftreten, von durch die
Kollision mit Glasscheiben u. ä. getöteten Vögeln, stellt einen artenschutzrechtlichen
Verbotstatbestand dar.
Zum Schutz der Vögel sind im Geltungsbereich bei gr oßen transparenten Flächen,
insbesondere der aufgrund der Lärmfestsetzungen not wendigen Lärmschutzwand,
geeignete Maßnahmen zu treffen, um die Gefahr von V ogelschlag zu vermeiden.
Dies können neben effektiven und geprüften Beklebun gen auch entsprechende
Schutzgläser mit unsichtbaren Reflektionen oder ähn lichem sein. Auch massive
Maßnahmen wie Lamellen oder Begrünungen sind hier d enkbar. Fachliche Bera-
tung werden von den Vogelschutzwarten angeboten bzw . unter
www.vogelsicherheit-an-glas.de .

8.11 Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhal t von Bäumen, Sträuchern
und sonstigen Bepflanzungen
8.11.1 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuc hern
Zur Erhöhung des Grünanteils werden die festgesetzt en Flächen als Grünflächen
mit Bäumen und Sträuchern gemäß Artenempfehlung (s. Ziff. III Nr.17) angelegt und
unterhalten. Entlang des Haardtrings wird der Grünz ug, der von Osten kommend
derzeit an der Berliner Allee endet, an der nördlic hen Grundstücksgrenze weiterge-
führt und planungsrechtlich gesichert. Die Bepflanzungen wirken Hitzeinseln im ver-
dichteten Raum entgegen, verbessern das Mikroklima und bei heimischen und
standortgerechten Arten bieten sie Nist-, Nahrungs- , und Ruheplatz für Kulturfolger
unter den Insekten, Kleinsäugern und Vögeln.

8.11.2 Neu zu pflanzende Bäume
Zur Gewährleistung eines Mindeststandards an
• Lebensraumqualitäten für die Tier- und Pflanzenwel t,
• Gestaltungsqualitäten für die wohnungsnahe Erholun g und
• klimatologisch positiven Wirkungen der Freiflächen
werden Mindestfestsetzungen textlich und zeichneris ch im Hinblick auf die Art, An-
zahl und Qualität der vorzunehmenden Baumpflanzunge n auf den Grundstücksfrei-
flächen festgesetzt. Von den festgesetzten Pflanzst andorten kann in einem gewis-
sen Umfang abgewichen werden, wenn die weiteren Pla nungen dies erforderlich
machen. Die bestehenden Bäume entlang des Haardtrin gs sind mit der gleichen
Baumart zu ergänzen, damit ein geordnetes Straßenbild entsteht.
Damit in Bezug auf die Größe der begrünten Flächen ausreichend mit Bäumen be-
grünte Freiräume entstehen, ist je angefangene 200 m² nicht überbauter Freiflächen
ein Baum zu pflanzen. Bestehende, festgesetzte und nach Einstellplatzsatzung not-
wendige Baumpflanzungen sind hierauf anzurechnen.

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8.11.3 Neu zu pflanzende Bäume zugunsten des örtlic hen Kimas
Aufgrund der notwendigen Schallschutzwand wurde im Rahmen des Klimagutach-
tens festgestellt, dass die Durchlüftung der Innenh öfe eingeschränkt und mit erhöh-
ten Temperaturen zu rechnen ist. Daher wurden Bäume in den Innenhöfen festge-
setzt, die zur natürlichen Schattenbildung in den Höfen beitragen sollen. Sollten bei-
spielsweise in der Wand selbst verschattende Maßnah men ergriffen werden, die
nachweislich effektiver verschatten und dem örtlich en Klima dienen, so kann von
diesen Standorten abgewichen oder auch gänzlich darauf verzichtet werden.

8.11.4 Erhaltung und Baumschutz von Einzelbäumen un d Baumgruppen
Die Erhaltung v. a. von größeren Bäumen wirkt sich positiv auf das Stadt- und Stra-
ßenbild aus und bietet gegenüber den Neubauten ein grünes Pendant mit einer Wir-
kung, die bei Neuanpflanzungen erst nach mehreren J ahren erzielt werden kann.
Die darüber hinaus verbundenen positiven Funktionen im Naturhaushalt, wie v. a.
positive Wirkung auf das Kleinklima, Erzeugung von Verdunstungskälte, Beschat-
tung von versiegelten Flächen, die Bereitstellung v on Lebensraum für Tiere etc.
kommen zudem bei großen Bäumen in besonderem Maß zu m Tragen. Bei Ersatz-
pflanzungen gelten die Vorgaben von Ziff. 8.11.2.

8.11.5 Grundstücksfreiflächen
Es sind Festsetzungen zur Begrünung der Grundstücksfreiflächen getroffen worden.
Die privaten Grundstücksfreiflächen müssen infolge ihrer Wohnungsnähe auch eine
wichtige Funktion für die Freiraumerholung im Wohnu mfeld übernehmen. Begrünte
Grundstücksfreiflächen haben v. a. folgende positive Wirkungen auf den Naturhaus-
halt:
• Erhaltung von Böden mit Regulations- und Lebensrau mfunktionen,
• Klimatologische Wirkungen (Minderung des Wärmeinse leffektes, Luftreini-
gung) durch Temperaturregulierung, Schutz vor unerwünschter Sonnenein-
strahlung, Schadstofffilterung und Sauerstoffproduktion,
• Bereitstellung von Lebensräumen für die Tier- und Pflanzenwelt,
• Bereitstellung von Flächen für die Retention von N iederschlägen,
• Grünordnerische Gestaltung des Orts- und Landschaf tsbildes,
• Bereitstellung von Freiräumen für die Erholung im Wohnumfeld

8.12 Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlic hen Umwelteinwirkungen
Im Plangebiet sind im Rahmen der erstellten schallt echnischen Untersuchung an
den geplanten Fassaden Lärmwertüberschreitungen fes tgestellt worden, sodass ei-
ne Reihe von Schallschutzmaßnahmen getroffen wurden , um gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten. Dazu wurde au fgrund von Verkehrslärm der
westlich gelegenen Bahntrasse und des Straßenverkeh rs auf den beiden umgren-
zenden Straßen festgesetzt, dass entlang der mit „A “ bezeichneten Fassade keine
Außenwohnbereiche zulässig sind.
Neben Verkehrslärm wirken auch Emissionen durch den Betrieb der südlich an-
grenzenden Hochschule auf das Gebiet ein. Um einers eits den uneingeschränkten
Betrieb der Hochschule weiterhin zu gewährleisten u nd anderseits gesunde Wohn-
verhältnisse im Baufeld 2 und 3 zu schaffen, sind e ntlang den mit „B“ und „C“ ge-
kennzeichneten Linien geschlossene bauliche Anlagen zu errichten, die die Emissi-
onen der Hochschule von der Wohnnutzung fern halten . Darüber hinaus werden
noch einschränkende Festsetzungen für die technisch en Anlagen im Gebiet, die

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

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Tiefgaragenzufahrten und die Andienungszone getroff en, sowie die Betriebs- und
Andienungszeiten der im Gebiet ansässigen Einzelhandelsbetriebe reglementiert.

Hinsichtlich der Notwendigkeit und Erläuterung der getroffenen Festsetzungen ist
das „Schalltechnisches Gutachten 02, 14029_SCT_GUT0 2_170531“ von Kohnen
Berater & Ingenieure GmbH & CO. KG mit Stand vom Mai 2017 heranzuziehen.

8.13 Bedingte Festsetzung zum Schallschutz
Die in Kapitel 8.12 beschriebenen Maßnahmen zum Sch utz vor den einwirkenden
Immissionen (Festsetzungen 14.2.4 und 14.2.5) sind für die Zulässigkeit einer
Wohnnutzung im Geltungsbereich zwingend notwendig, da sonst gesunde Wohn-
und Arbeitsverhältnisse nicht gewährleistet sind. D aher wird festgesetzt, dass die
beschriebenen Maßnahmen vor dem ersten Bezug der Wo hnungen realisiert sein
müssen. Auch eine dauerhafte Sicherung der Maßnahmen muss gewährleistet sein.
Sollte im Falle eines Abgangs der geschlossenen Anl age, beispielsweise nach ei-
nem schweren Naturereignis (Sturm, Gewitter, etc.), die Funktion des Schutzes vor
den Immissionen nicht länger gegeben sein, so ist b is zur Wiederherstellung der
Schutzfunktion ein temporärer Ersatz zu schaffen. A nsonsten ist eine Wohnnutzung
nicht länger zulässig. Zur dauerhaften Sicherung di eser Maßnahmen werden neben
Regelungen im Durchführungsvertrag auch entsprechen de Baulasteinträge erfol-
gen.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

29
9. Inhalt und Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen
9.1 Dachform
Mit der Festsetzung von flachgeneigten Dächern bis zu einer Neigung von 5° wird
eine zeitgenössische Bebauung sowie die Begrünung d er Dachflächen ermöglicht
(siehe Kapitel 8.10.3). Zudem eignen sich flach- un d flachgeneigte Dächer zum An-
bringen von Solaranlagen.

9.2 Technische Aufbauten
Anlagen und Einrichtungen zur Nutzung von Solarener gie müssen aufgeständert
angebracht werden, sodass die Dachbegrünung von den technischen Aufbauten
nicht beeinträchtigt wird. Sowohl die Dachbegrünung als auch die Anlagen zur Nut-
zung von Solarenergie sind gewünscht.

9.3 Gestaltung von Nebenanlagen und Gemeinschaftsan lagen
Mülltonnen und Müllbehälter sind in Schränken oder in geschlossenen Räumen un-
terzubringen oder im Freien durch Einhausung der Si cht zu entziehen, um ein ge-
ordnetes städtebauliches Bild zu vermitteln.

9.4 Einfriedung
Stabgitter- oder Maschendrahtzäune müssen mit Strau chpflanzen oder Hecken be-
wachsen werden. Damit das Plangebiet nicht von der Umgebung isoliert wird,
gleichzeitig aber ein gewisser Schutz der Anwohner ermöglicht wird, sind die befes-
tigten Einfriedungen bis 1,10 m Höhe, die Grenzbepf lanzung bis 1,50 m Höhe zu-
lässig. Damit entlang öffentlicher Straßen keine di chte Abgrenzung erfolgt und die
Bebauung sowie ihre Eingänge sichtbar bleiben, ist die max. Höhe der Hecken an
Straßen reduziert.

9.5 Werbeanlagen
Werbeanlangen nehmen auf das architektonische, städtebauliche oder naturgepräg-
te Erscheinungsbild ihrer Umgebung unmittelbar Einf luss. Die Steuerung der Wer-
beanlagen ist für das städtebauliche Erscheinungsbi ld des Straßenraums maßgeb-
lich. Daher sind Werbeanlagen nur am Ort der Leistu ng auf der der öffentlichen Er-
schließungsstraße zugewandten Seite oder als Einzel werbeanlagen zulässig. Mit
dem Ausschluss von aufdringlichen und überflüssigen Werbeanlagen am Baukörper
soll das Orts- und Straßenbild geschützt werden.

10. Hinweise
In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 sind Hi nweise aufgenommen
worden, um planungsrelevante Informationen zum bess eren Verständnis und zur
Beachtung zur Verfügung zu stellen.

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

30
11. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung
Aufgrund der derzeitigen Biotopausstattung, die sic h in den vergangenen Jahren
von einer annähernd vollständig versiegelten Gewerb efläche, über eine unbewach-
sene große Schotterfläche zu einer mit derzeit eine m Gebäude bestandenen und
von einer Baustelle umgebenen Fläche entwickelt hat , erfolgt hier eine verbal-
argumentative Eingriffs- Ausgleichsbetrachtung. Auf eine Bilanzierung der Bio-
topwertpunkte nach hessischer Kompensationsverordnu ng wird an dieser Stelle
verzichtet.
Bis in die 2000er Jahre wurde das Grundstück von der Druckerei "Prinovis" gewerb-
lich genutzt. 2015 wurden die zwischenzeitlich leer stehenden Gebäude / Hallen ab-
gerissen. Das Gelände war bis zum Abriss der Gebäud e fast vollständig versiegelt.
Entlang der Grundstücksgrenzen zur Berliner Allee s owie zum Haardtring befinden
sich einige wenige Baumstandorte. Anschließend lag das Gelände für einen kurzen
Zeitraum brach.
Die Planung sieht eine Nutzung mit Wohnen, Arbeiten (Gewerbe) und wohnortnaher
Versorgung (Einzelhandelsbetriebe) vor. Im Zuge der Nachnutzung entstehen auch
Grün- und Freiflächen sowie extensiv mit Gras-Kraut -Gesellschaften begrünte
Dachflächen. Die Begrünung der gemeinschaftlich zu nutzenden Grün- und Freiflä-
chen mit Hecken und Bäumen wird in den textlichen Festsetzungen geregelt.
Auf dem Gelände haben in der Vergangenheit Sanierun gsmaßnahmen im Boden
stattgefunden. Anfallendes Niederschlagswasser wird flächig zurückgehalten
(Dachbegrünung) bzw. im Planungsraum versickert und trägt somit zur Grundwas-
serneubildung bei.
Die Konversion des Planungsraumes ist somit nicht n ur aus Sicht des sparsamen
Umgangs mit Grund und Boden positiv zu bewerten.
Die Umsetzung der umweltrelevanten Maßnahmen wird ü ber die Darstellungen in
der Planzeichnung sowie in den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan fest-
geschrieben und durch die Regelungen des Durchführungsvertrags gesichert.
Ein Ausgleich des Eingriffs ist nicht erforderlich, da der Zielzustand eine Verbesse-
rung gegenüber dem Ausgangszustand darstellt.
12. Regelungen des Durchführungsvertrages
Mit dem Vorhabenträger wurde gemäß § 12 Abs. 1 BauG B ein Durchführungsver-
trag abgeschlossen, in dem alle Maßnahmen und Frist en zur Realisierung des Vor-
habens verbindlich geregelt werden.

Folgende Regelungen und Verpflichtungen des Vorhabe nträgers werden im Durch-
führungsvertrag getroffen:
- Tragung der Planungs- und Durchführungskosten;
- Fristen zur Durchführung des Vorhabens;
- Kampfmittelsondierung unter Einhaltung der „Allge meinen Bestimmungen für die
Kampfmittelräumung im Land Hessen“;
- Realisierung von Artenschutzmaßnahmen wie insbeso ndere: bestimmte Außen-
beleuchtung zum Schutz von Insekten, Maßnahmen an großflächige transparen-
te Flächen zum Schutz vor Vogelschlag, Maßnahmen und Vorkehrungen um Stö-
rungen, Tötungen und/oder Schädigungen von Tierarten der Flora-Fauna-
Habitat-Richtlinie (FFH-RL) und von europäischen Vogelarten der Vogelschutz-
richtlinie (VRL) zu vermeiden;
- Naturschutzmaßnahmen: Maßnahmen zum Schutz der Ba umallee und der zu er-
haltenden Bäume insb. während der Bauphase, Nisthilfen für Fledermäuse und

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60

31
Mauersegler, Schutz des Mutterbodens;
- Realisierung der Lärmschutzmaßnahmen gem. schallt echnischem Gutachten,
Wiederaufbau der Lärmschutzwand (Festsetzung I. 14.2.5) bei Abgang und Er-
richtung eines temporären Lärmschutzes, sowie dauerhafte Sicherung der Lärm-
schutzwand durch Baulast;
- Sicherung der Nahversorgung mit großflächigem Ein zelhandelsbetrieb;
- Einhaltung der Betriebs- und Andienungszeiten der Einzelhandelsbetriebe und
Außengastronomie;
- Ausführung der Zufahrt vom Haardtring mit Wurzelb rücken und Poller (zum
Schutz der Alleebäume);
- Durchführung der Pflanzmaßnahmen und Freiflächenb efestigungen gem. qualifi-
ziertem Freiflächenplan, Anwuchs- und Entwicklungspflege und dauerhafte Pfle-
ge und Unterhaltung;
- Überdeckung von Tiefgaragendächern;
- Errichtung von 55 förderfähigen Wohnungen (Baufel d 2, Gebäude 3.1), davon 36
als Sozialwohnungen und 19 als Wohnungen für Haushalte mittleren Einkom-
mens, stellen der Förderanträge, Einhaltung der Mietpreis- und Belegungsbin-
dung des Bewilligungsbescheids;
- Voraussetzungen für einen Wechsel des Vorhabenträ gers;
- Haftung und Rechtsnachfolge bei Teilverkauf/-verm ietung/-verpachtung;
- Kostentragung des Aufhebungsverfahrens bei Nichtd urchführung des Vorhabens;
- Sicherheitsleistungen für Erhalt der Alleebäume, Erhaltungs- und Pflanzmaß-
nahmen und Artenschutzmaßnahmen;
- Vertragsstrafen bei Zerstörung der Alleebäume und bei nicht fristgerechter Her-
stellung sämtlicher Anpflanzmaßnahmen.
13. Statistik

Größe des räumlichen Geltungsbereichs ca. 15.140 m ² 100,0 %

Überbaubare Grundstücksfläche 6.300 m² 41,6 %

Anzahl der neuen Wohneinheiten (WE) ca. 170 WE

Anzahl der neuen Einwohner (EW) ca. 390 EW
(Belegungsdichte: 2,3 Einwohner/WE)
14. Kosten
Die Kosten der Planung und Kosten, die im Rahmen de s Bauleitplanverfahrens für
z.B. die erforderlichen Gutachten entstehen, überni mmt der Vorhabenträger. Dies
wird im Durchführungsvertrag geregelt.

Teil B - Umweltbericht

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60 - Berliner All ee / Haardt-
ring - i. V. m. 10. Änderung des Flächennutzungspl ans (Teilbereich
10.1) im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB

Umweltbericht gemäß § 2a BauGB mit integriertem Grü nordnungsplan gemäß
§ 11 BNatSchG i. V. m. §§ 1, 1a BauGB

16. Oktober 2017

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 2

Bauherr : Cityraum GmbH & Co.KG
Schwanenstraße 3

64739 Höchst im Odw.

Auftragnehmer : BIERBAUM.AICHELE. landschaftsarchitekten
Part. G Klaus-Dieter Aichele | Günter Schüller
Untere Zahlbacher Straße 21

55131 Mainz

Telefon: 06131 - 66925-0
Telefax: 06131 - 66925-29
info@bierbaumaichele.de

Projekt Nummer : 301.87-1

Bearbeitung : Dipl.-Geogr. Brigitte Auernheimer

Datum : 16. Oktober 2017
Ergänzt 25.Oktober 2017 / 02.November 2017

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 3
Inhaltsverzeichnis

1 Naturschutz- und Planungsrechtliche Rahmenbedingungen _____________________ 5
1.1 Anlass der Planung, Rechtliche Grundlagen _________ _________________________ 5
1.2 Abgrenzung des Untersuchungsraums, Geltungsbereich _______________________ 6
1.3 Erfordernis der Teilbereichsänderung ________________________________________ 6
1.4 Ziele und Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes W 60 _______________ 7
1.5 Vorhaben in angrenzenden Bereichen ________________ _______________________ 7
2 Rechtliche und planerische Vorgaben ________________________________________ 8
2.1 Planungsrechtliche Vorgaben _______________________ _______________________ 8
2.1.1 Landesentwicklungsprogramm (LEP) Hessen _____ _______________________________ 8
2.1.2 Regionalplan Südhessen ______________________ ______________________________ 8
2.2 Vorbereitende und verbindliche Bauleitplanung _____ __________________________ 8
2.2.1 Flächennutzungsplan Wissenschaftsstadt Darmst adt ______________________________ 8
2.2.2 Kommunale Zielvorgaben gemäß FNP mit Landscha ftsplan ________________________ 9
2.2.3 Landschaftsplan _____________________________ _____________________________ 10
2.2.4 Fluchtlinienplan ____________________________ ______________________________ 11
2.3 Schutzgebiete und –objekte nach Naturschutzrecht __ _________________________ 11
2.4 Weitere Schutzgebiete, -objekte und Bestimmungen __ ________________________ 11
2.4.1 Gesetzliche Schutzgebiete gemäß Landeswasserr echt ___________________________ 11
2.4.2 Schutzgebiete und –objekte gemäß Denkmalschut zrecht __________________________ 11
2.4.3 Leitungsrechte ______________________________ _____________________________ 12
2.4.4 Baumschutzsatzung ___________________________ ____________________________ 12
3 Beschreibung und Bewertung des Umweltzustands ___________________________ 12
3.1 Allgemeine Gebietsbeschreibung ____________________ ______________________ 12
3.1.1 Lage im Stadtgebiet _________________________ ______________________________ 12
3.1.2 Städtebauliche Entwicklung __________________ _______________________________ 12
3.1.3 Naturräumliche Gliederung, Relief ___________ _________________________________ 13
3.2 Geologie / Boden ________________________________________________________ 13
3.3 Wasser _________________________________________________________________ 15
3.4 Klima und Luft __________________________________________________________ 15
3.5 Arten und Biotopschutz ____________________________ ______________________ 16
3.6 Stadtbild _______________________________________________________________ 17
3.7 Kultur- und sonstige Sachgüter ____________________________________________ 17
3.8 Mensch und seine Gesundheit _____________________________________________ 18
3.8.1 Lärmimmissionen _____________________________ ____________________________ 18
3.8.2 (Wohn-) Arbeitsumfeldqualität _______________ ________________________________ 19
3.8.3 Bioklima und Lufthygiene ____________________ _______________________________ 19
3.8.4 Boden- und Trinkwasserschutz ________________ ______________________________ 19
3.9 Wechselwirkungen _______________________________________________________ 19
4 Analyse und Bewertung geplanter städtebaulicher Nutzungen __________________ 19
4.1 Status Quo Prognose (Nullvariante) ________________ ________________________ 19
4.2 Umweltauswirkungen bei Durchführung des Planungsvorhabens _______________ 20
4.2.1 Boden / Wasser ______________________________ ____________________________ 21
4.2.2 Klima / Luft / [Bioklima, Luftqualität] _____ ______________________________________ 21
4.2.3 Flora und Fauna (Biologische Vielfalt) ______ ___________________________________ 22
4.2.4 Stadt- und Landschaftsbild___________________ _______________________________ 23
4.2.5 Kultur- und sonstige Sachgüter ______________ ________________________________ 23
4.2.6 Mensch und Gesundheit (u.a. auch Lärm), Erhol ung _____________________________ 23

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 4
4.2.7 Nutzung erneuerbarer Energien / Energieeinspa rung _____________________________ 24
4.3 Prüfung alternativer Planungsmöglichkeiten _________________________________ 24
5 Eingriffs- / Ausgleichsbilanz _______________________________________________ 25
5.1 Umweltfachliche Zielvorstellungen für das Bebauungsplangebiet _______________ 25
5.2 Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung nachteiliger Umweltauswirkungen _ 27
5.3 Maßnahmen zum Ausgleich nachteiliger Umweltauswirkungen _________________ 28
5.4 Fazit ___________________________________________________________________ 28
5.4.1 Auswirkungen auf die Schutzgüter Boden und Wa sser ____________________________ 28
5.4.2 Auswirkungen auf das Schutzgut Klima / Luft _ __________________________________ 28
5.4.3 Auswirkungen auf das Schutzgut Arten- und Bio topschutz _________________________ 28
5.4.4 Auswirkungen auf die Schutzgüter Landschaftsb ild u. Erholung; Kultur- u. Sachgüter ___ 29
5.4.5 Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch und Ges undheit ________________________ 29
6 Hinweise zum Monitoring _________________________________________________ 29
7 Verfahren bei der Zusammenstellung der Unterlagen __________________________ 29
8 Allgemeinverständliche Zusammenfassung __________________________________ 30

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 5
1 Naturschutz- und Planungsrechtliche Rahmenbedingu ngen
1.1 Anlass der Planung, Rechtliche Grundlagen
Prognosen des IWU-Instituts rechnen mit einer Bevöl kerungszunahme in Darmstadt von 6,5 % bis
zum Jahr 2030. Demnach ist jährlich mit einem zusät zlichen Bedarf von mindestens 500 bis 600
Wohnungen zu rechnen. Daher beabsichtigen die Grund stückseigentümer, das ehemalige Prinovis-
Gelände mit vorwiegend Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung, die das Wohnen nicht wesentlich
stört als „Berliner Carree“ neu zu entwickeln.

Das Verlegerviertel befindet sich zunehmend im Wand el von ehemals gewerblicher Nutzung zu
Wohnnutzung. Der Druck auf dem Wohnnutzungsmarkt ma cht es notwendig, Flächenpotenziale zu
nutzen und neue Wohnstandorte zu etablieren. Dabei sollen gewerbliche Nutzungen nicht verdrängt,
sondern das Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten e rmöglicht werden. Gemischt genutzte Quar-
tiere im Stadtbereich stehen für eine lebendige und urbane Nutzungsmischung, die besondere Quali-
täten für Familien und in ihrer Mobilität eingeschränkte Menschen darstellen.
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 - Berl iner Allee / Haardtring - wird die planungs-
rechtliche Voraussetzung für eine Neubebauung des e hemaligen Prinovis- Geländes geschaffen. Der
Vorhabenträger beabsichtigt eine Bebauung mit vorwi egend Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung,
die das Wohnen nicht wesentlich stört. Des Weiteren ist ein großflächiger Einzelhandelsmarkt mit
nahversorgungsrelevantem Sortiment geplant. Dieser Einzelhandelsmarkt dient der Nahversorgung
des zunehmend durch Wohnen geprägten Gebietes.
Der Standort des Einzelhandelsmarktes entspricht de m Nahversorgungskonzept für die Wissen-
schaftsstadt Darmstadt, welches am 14.06.2016 (Magi stratsvorlage-Nr. 2016/0111) von der Stadtver-
ordnetenversammlung beschlossen wurde und eine Ergä nzung zum Einzelhandels- und Zentrenkon-
zept darstellt.
Die Grünverbindung entlang der Berliner Allee wird durch eine Fläche zum Anpflanzen von Bäumen
und Sträuchern im vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 gesichert.

Ziel des vorhabenbezogenen Bauleitplanverfahrens is t die Schaffung von Planungsrecht für ein
Mischgebiet mit Wohnnutzung, gewerblicher Nutzung u nd einen großflächigen Nahversorgermarkt.
Um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsp lanes aus dem Flächennutzungsplan zu
gewährleisten, ist daher eine Änderung des Flächenn utzungsplanes erforderlich. Der vorhabenbezo-
gene Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtri ng wird im Normalverfahren gemäß §§ 2 ff
BauGB aufgestellt.
Die 10. Änderung des Flächennutzungsplanes, Teilber eich 10.1 erfolgt im Parallelverfahren zum vor-
habenbezogenen Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - gem. § 8 Abs. 3 BauGB. Die
Flächengröße beträgt ca. 2,2 ha.

Der Umweltbericht gemäß § 2a BauGB ist Bestandteil der Begründung. Dieser stellt die Belange des
Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7
BauGB, die Belange des Bodenschutzes gemäß § 1a Abs . 2 BauGB und die Maßnahmen für den
Klimaschutz gemäß § 1a Abs. 5 dar.
Es wird darauf hingewiesen, dass der vorliegende Um weltbericht nicht konform zu der derzeit gelten-
den Anlage 1 des BauGB ist. Da die frühzeitige Bete iligung vor dem 16.05.2017 eingeleitet wurde,
wird bei vorliegendem Umweltbericht noch die vorher gehende Rechtsgrundlage (BauGB vor dem
13.05.2017) angewendet. Es gelten die Überleitungsvorschriften des BauGB gemäß § 245c BauGB.

Es werden die Umweltauswirkungen beschrieben, die d urch das Planungsvorhaben voraussichtlich
verursacht werden. Zur Vermeidung, zur Verminderung und zum Ausgleich nachteiliger Umweltaus-
wirkungen formuliert der Umweltbericht geeignete Maßnahmen.

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 6
1.2 Abgrenzung des Untersuchungsraums, Geltungsbere ich
Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes W 60 umfasst die Flurstü-
cke Nr. 64/316, 64/317, 64/318, 64/319, 64/320, 64/ 321 und 64/322 tlw., Flur 17, Gemarkung Darm-
stadt. Das Plangebiet weist eine Fläche von 15.140 m² auf. Der Geltungsbereich wird im Norden durch
den Haardtring, im Osten durch die Berliner Allee, im Süden durch das Grundstück der Hochschule
Darmstadt (Berliner Allee 81) und im Westen durch d en Haardtring sowie das Grundstück Haardtring
96 (ProGenius-Schule) begrenzt.

Abb. 1: Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 ohne Maßstab

1.3 Erfordernis der Teilbereichsänderung
Im Flächennutzungsplan 2006 der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist das Plangebiet als „Gewerbliche
Fläche“ und die südliche Teilfläche als „Sonderbauf läche Fachhochschule“ dargestellt. Der vorhaben-
bezogene Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haar dtring – legt die Art der baulichen Nutzung un-
abhängig von dem in der Baunutzungsverordnung vorge sehen Gebietscharakter fest, orientiert sich
allerdings am Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO.
Nach § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem F lächennutzungsplan zu entwickeln, d.h.,
dass durch ihre Festsetzungen „die zugrunde liegend en Darstellungen des Flächennutzungsplanes
konkreter ausgestaltet und damit zugleich verdeutli cht werden“ (BVerwG, Urt. vom 28.2.1975 - 4 C
74.72).
Innerhalb des durch den Flächennutzungsplan vorgege benen Rahmens kann die Stadt eigenständig
planen. In begrenztem Umfang kann dabei von den Dar stellungen des Flächennutzungsplanes hin-
sichtlich der Art der Nutzung abgewichen werden, so fern die Festsetzungen des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes innerhalb der Grundzüge der Planung bleiben bzw. der Grundkonzeption nicht wi-
dersprechen. Die Umwandlung von „Gewerblicher Baufl äche“ und „Sonderbaufläche Fachhochschule“
zur „Gemischten Baufläche“ betrifft die Grundkonzep tion des Flächennutzungsplanes.

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 7
Um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsp lanes aus dem Flächennutzungsplan zu
gewährleisten, ist daher eine Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich.
Die 10. Änderung des Flächennutzungsplanes, Teilber eich 10.1 erfolgt im Parallelverfahren zum vor-
habenbezogenen Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - gem. § 8 Abs. 3 BauGB. Die
Flächengröße beträgt ca. 2,2 ha.
Des Weiteren stellt der Flächennutzungsplan eine bedeutende Grünverbindung entlang der Berliner
Allee dar. Ziel ist es, die Erreichbarkeit von wohnungs- und siedlungsnahen Freiräumen durch die
Entwicklung von Grünzügen und Grünverbindungen noch zu verbessern.

1.4 Ziele und Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauun gsplanes W 60
Die Planung sieht vor, ehemals gewerblich genutzte Flächen einer Nutzung als Mischgebiet zuzufüh-
ren. Damit entspricht sie dem Grundsatz des sorgsam en Umgangs mit Grund und Boden, da aus-
schließlich auf bereits vormals bebaute und versiegelte Flächen zurückgegriffen wird.
Die Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes W 60 sind im Detail der Begründung, den textlichen Fest-
setzungen und der Planzeichnung zu entnehmen. Auf e ine ausführliche Wiederholung der Texte wird
hier verzichtet.
Der Bebauungsplan W 60 trifft folgende umweltrelevante Festsetzungen:
− Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklu ng von Boden, Natur und Landschaft
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und Nr. 24 BauGB): Maßnahmen zur Niederschlagswasserversickerung,
Befestigung von Flächen, Überdeckung von Tiefgarage ndächern, Dachbegrünung und Be-
leuchtung der Wege und Plätze, Minderung von Vogelschlag
− Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt vo n Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB): Vorgaben zu Neupf lanzungen und Erhalt
von Bäumen und Sträuchern, Begrünung der Grundstück freiflächen, Erhaltung und Baum-
schutz von Einzelbäumen und Baumgruppen
− Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen U mwelteinwirkungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24
BauGB): Vorgaben zu Schallschutzmaßnahmen gegen Ver kehrs- und Gewerbelärm, Schutz
der Außenwohnbereiche, Regelung der Andienungs- und Öffnungszeiten Einzelhandelsbe-
triebe und Außengastronomie
− Bedingte Festsetzung (§ 9 Abs. 2 Nr. 2): Zulässigk eit der Wohnnutzung nach Realisierung der
geschlossenen baulichen Anlage (südliche Lärmschutzanlage)

1.5 Vorhaben in angrenzenden Bereichen
Für den Geltungsbereich sowie die nördlich angrenze nden Flächen zwischen Haardtring und Rhein-
straße wurde ein Zielabweichungsverfahren von den d erzeitigen Darstellungen des Regionalplans
eingeleitet. Anstelle der bisherigen Eintragung Ind ustrie und Gewerbe soll hier zukünftig eine Nutzung
als Mischgebiet zulässig sein. Dies lässt den Schlu ss zu, dass auch diese Flächen in naher Zukunft
umgenutzt werden sollen.
Bedingt durch die innenstadtnahe Lage und die angre nzenden Nutzungen sind kumulative Folgen bei
potenziell beabsichtigten Vorhaben in angrenzenden Bereichen nur bedingt abzuleiten. Insgesamt
handelt es sich dabei immer um Vorhaben auf bereits genutzten Flächen, die damit der Vorgabe eines
sparsamen Umgangs mit Grund und Boden gerecht werden.
Nach derzeitigem Kenntnisstand sind keine kumulativ en Umweltauswirkungen, die im Zusammenwir-
ken mit weiteren (Bau-) Planungsvorhaben entstehen könnten, zu betrachten.

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 8
2 Rechtliche und planerische Vorgaben
2.1 Planungsrechtliche Vorgaben
2.1.1 Landesentwicklungsprogramm (LEP) Hessen
Das Landesentwicklungsprogramm (LEP) Hessen weist D armstadt als Oberzentrum aus. Die Stadt
und der Planungsraum verfügen über eine sehr gute V erkehrsanbindung an das regionale und über-
regionale Straßen- und Schienennetz.
Darmstadt ist gleichzeitig Standort einer Abfallanl age für Siedlungsabfälle. Gemäß des LEP gelten die
Flächen westlich des Stadtzentrums als „Planungsrau m“; östlich schließt sich ein „Forstlicher Vorzugs-
raum“ / „ökologischer Schwerpunktraum“ an.

2.1.2 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennu tzungsplan 2010
Der Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutz ungsplan 2010 stellt den Geltungsbereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 als „Vorrangg ebiet Industrie und Gewerbe, Bestand und
Planung dar. Die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetr iebes / Nahversorgers ist dabei unzulässig. Die
Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 w eichen somit von den Darstellungen des
Regionalplans ab.
Die ursprünglich konzipierte Planung einer Wohn- un d Gewerbe-Mischnutzung auf insgesamt ca.
1,5 ha stellt für sich genommen keine regionalplanerisch raumbedeutsame Maßnahme dar. Sie könnte
somit ohne ein Zielabweichungsverfahren von den Zie len und Aussagen des Regionalplans Südhes-
sen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 umgesetzt werden. Infolge der geplanten Ansiedlung
eines Einzelhandelsbetriebes ist jedoch eine
„[…]weitergehenden Auseinandersetzung mit den regio nalplanerischen Einzelhandelsvorga-
ben [erforderlich]: […]“
Quelle: Regierungspräsidium Darmstadt; Äußerungen g em. § 4 Abs. 1 BauGB vom
11.08.2016, 18.08.2016 und 19.09.2016
Insbesondere Z 3.4.3-3 des RPS / RegFNP 2010 schlie ßt die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben
mit zentrenrelevanten Sortimenten in „Vorranggebiet en Industrie und Gewerbe“ aus.
Darüber hinaus beabsichtigt die Wissenschaftsstadt Darmstadt auch die Flächen nördlich des Haardt-
rings bis zur Rheinstraße als Mischgebiet zu entwic keln. Die dadurch entstehende Gesamtfläche
überschreitet die Grenze von 5,0 ha für regionalplanerisch raumbedeutsame Maßnahmen.
Daher wurde ein Zielabweichungsverfahren eingeleite t. (Siehe hierzu Begründung zum Bebau-
ungsplan W 60 sowie Abwägungstabelle der eingegangenen Stellungnahmen)

2.2 Vorbereitende und verbindliche Bauleitplanung
2.2.1 Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Da rmstadt
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungspla n der Wissenschaftsstadt Darmstadt weist den
gesamten Bereich des Plangebiets als „Gewerbliche B aufläche“ aus. Um die Entwicklung des vorha-
benbezogenen Bebauungsplans W 60 aus dem Flächennut zungsplan (FNP) zu gewährleisten, ist
daher eine Änderung des FNPs erforderlich. Diese Än derung erfolgt im „Parallelverfahren“ gem. § 8
Abs. 3 BauGB.
Der FNP stellt eine bedeutende Grünverbindung entla ng des Haardtrings dar. Ziel ist es, die Erreich-
barkeit von wohnungs- und siedlungsnahen Freiräumen durch die Entwicklung von Grünzügen und
Grünverbindungen zu verbessern.

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 9

Abb. 2: Flächennutzungsplan 2006 mit Geltungsbereic h des Änderungs-Teilbereichs 10.1 Berliner
Allee / Haardtring. Es gilt die Legende des Flächennutzungsplans der Wissenschaftsstadt Darmstadt.

Abb. 3: 10. Änderung des Flächennutzungsplans 2006 mit Änderungs-Teilbereich 10.1 neu Berliner;
Allee / Haardtring. Es gilt die Legende des Flächennutzungsplans der Wissenschaftsstadt Darmstadt.

2.2.2 Kommunale Zielvorgaben gemäß FNP mit Landscha ftsplan
„Die besonderen Funktionen der Stadt […] sollen als Standort vielfältiger gewerblicher, kultu-
reller und sozialer Aktivitäten weiter ausgebaut we rden. Ziel ist es, […] die Lebensqualität für
die Bürger/innen der Stadt zu erhalten und auszubauen.“
[…] Die für diese Entwicklung entstehenden Flächenb edarfe sollen vorrangig durch Wie-
dernutzung, Umnutzung und Verdichtung innerhalb der bestehenden Siedlungsflächen ge-
deckt werden. […]
Umweltqualität und städtische Lebensqualität sollen erhalten und soweit möglich verbessert
werden. Dazu gehören der Schutz der Landschaft, die Sicherung der natürlichen Ressourcen
und die Verbesserung der Situation im unmittelbaren Umfeld der Wohnquartiere. […]“

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 10
Räumliches Leitbild
„Im Landschaftsplan ist ein räumliches Leitbild abg eleitet worden. […] Aus Sicht von Natur-
schutz und Landschaftspflege sind folgende Ziele un d Maßnahmen räumlich konkretisiert
worden:
− Klimarelevante Räume: Freiräume, die als unverzicht bare Kaltluftsammelgebiete und
wichtige Leitbahnen offen gehalten werden müssen“

2.2.3 Landschaftsplan

Abb. 4: Ausschnitt aus dem Landschaftsplan 2004, Entwicklungskarte: Gebiete mit besonderer Bedeu-
tung für Naturschutz und Landschaftspflege (§ 3 Abs.2 HENatG); Wissenschaftsstadt Darmstadt, un-
bekannter Maßstab

Entwicklungsziele
Allee; Baumreihe, Bestand / Planung
Grünverbindung, Grünzug; Bestand / Planung

Neuschaffung von Grün auf Bauflächen
Schutz u. Entwicklung bes. Freiflächen im Siedlungsbereich (§ 3 Abs.2 Nr. 8 HENatG)
D5 „Neuanlage / Ausbau von Grünzügen und Grünverbindun gen; kurzfristig, mittelfristig
D6 Ergänzung von Straßenbäumen an innerstädtischen Ver bindungsstraßen (Allee); mit-
telfristig
Siedlungsfläche laut FNP

Gewerbe- / Sonderbauflächen / Öffentliche Einrichtungen mit mittlerem Biotopwert
Verkehrsflächen − Hauptstraßen, Bahnanlagen

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 11

Abb. 5: Ausschnitt aus dem Landschaftsplan 2004, Leitbildkarte mit Entwicklungsprioritäten der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt, unbekannter Maßstab

Freiflächen im Siedlungsbereich
● ● ● Erhalt / Ausbau von wichtigen Grünverbindungen
a Neuschaffung von Biotopen (Grün) auf stark versiegelten Bauflächen
Die Entwicklung von Stadtbiotopen soll laut Landsch aftsplan u.a. durch folgende Maßnah-
men realisiert werden:

− Neuschaffung von Grün auf stark versiegelten Baufl ächen und Schaffung neuer Habi-
tate z.B. durch Vermehrung von Grünflächen, u.a. in Baulücken und auf Parkplätzen
− Erhalt der noch vorhandenen Freiflächen, Schaffung eines vernetzten Grünsystems
− Entsiegelung und Vermeidung weiterer Versiegelung
− Duldung von Wildkräutern
− Erhalt stadtbildprägender Alleen und Grünzüge, auc h als Biotopvernetzungselemente

2.2.4 Fluchtlinienplan
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Fluchtl inienplans Nr. 265 (einfacher Bebauungsplan), der
am 21.08.1959 beschlossen wurde. Der Fluchtlinienpl an legt eine Bauflucht an der Berliner Allee und
am Haardtring fest. Der Fluchtlinienplan wird in de m Teilbereich durch den vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan W 60 ersetzt.

2.3 Schutzgebiete und –objekte nach Naturschutzrech t
Im Planungsraum befinden sich keine Schutzgebiete u nd -objekte gemäß Naturschutzrecht. Entlang
des unmittelbar angrenzenden Haardtrings befindet s ich eine Allee aus Linden auf der südlichen Stra-
ßenseite sowie überwiegend Robinien auf der nördlic hen Straßenseite. Hierbei handelt es sich nach
§ 30 BNatschG i.V.m. § 13 HAGBNatschG um ein pauschal geschütztes Biotop.

2.4 Weitere Schutzgebiete, -objekte und Bestimmunge n
2.4.1 Gesetzliche Schutzgebiete gemäß Landeswasserr echt
Der Geltungsbereich liegt weder in einem Überschwem mungsgebiet noch in einem überschwem-
mungsgefährdeten Gebiet.
Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiete sind nicht betroffen.

2.4.2 Schutzgebiete und –objekte gemäß Denkmalschut zrecht
Gemäß der Stellungnahme von hessenARCHÄOLOGIE, Darm stadt, sind im Geltungsbereich nach
derzeitigem Kenntnisstand keine Bodendenkmäler beka nnt. Sofern bei Erdarbeiten Bodendenkmäler

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 12
bekannt werden, so ist dies der hessenARCHÄOLOGIE o der der Unteren Denkmalschutzbehörde
unverzüglich anzuzeigen.
In der näheren Umgebung sind keine gemäß § 2 Abs. 1 HDSchG als Einzelkulturdenkmal geschützten
Denkmale vorhanden bei denen der Umgebungsschutz na ch § 16 Abs. 2 HDSchG zu berücksichtigen
ist.

2.4.3 Leitungsrechte
Evtl. erforderliche Änderungen werden mit dem jewei ligen Versorgungsträger frühzeitig abgestimmt. In
der Regel bleiben bestehende Leitungsrechte unberührt.

2.4.4 Baumschutzsatzung
Der Baumbestand im Geltungsbereich (sofern vorhande n) und der angrenzenden Straßenzüge unter-
liegt der „Satzung zum Schutze des Baumbestandes in der Wissenschaftsstadt Darmstadt“ vom
05. April 2004.

3 Beschreibung und Bewertung des Umweltzustands
3.1 Allgemeine Gebietsbeschreibung
3.1.1 Lage im Stadtgebiet
Das Plangebiet befindet sich im „Verlegerviertel“ / Stadtteil „Darmstadt West“ der Wissenschaftsstadt
Darmstadt. Südlich des Hauptbahnhofs gelegen, grenz t das Plangebiet an die Berliner Allee und den
Haardtring. Es ist das südliche Eckgrundstück an di eser städtebaulich markanten Stelle. Das Grund-
stück ist optimal an das Stadtgefüge und die Autoba hnen im Westen sowie an die verschiedenen
ÖPNV-Angebote angebunden.

3.1.2 Städtebauliche Entwicklung
Verlegerviertel / „Grafisches Viertel“
Nach Ende des Zweiten Weltkriegs gründete die Stadt
1 Darmstadt auf den Flächen des alten Exer-
zierplatzes zwischen Bahnhof und der Eschollbrücker straße einen der ersten lndustrieparks in
Deutschland.
Vorrangiges Ziel war die Ansiedlung von Betrieben, die Arbeitsplätze und Steuereinnahmen sicherten
und möglichst wenig Schmutz brachten. Zu den ersten Betrieben gehörten unter anderem der Deut-
sche Adressbuch-Verlag, die Wella GmbH sowie der AB C-Verlag. Anfang November 1950 siedelte
das „Darmstädter Echo“ auf das Areal über.
Ende der fünfziger Jahre wurde vom Bauverein für Ar beiterwohnungen und der Nassauischen Heim-
stätte zunehmend auch Wohnungsbau im Umfeld des umw eltfreundlichen Gewerbegebietes vorange-
trieben.
Im „Grafischen Viertel“ stehen einige bedeutsame Ba uten, deren Architektur typisch für die fünfziger
Jahre ist.

1 seit 1997: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 13

Abb. 6: Der Ausschnitt zeigt den Generalbebauungsplan des alten Exerziergeländes mit der nördlichen Spitze
des Plangebiets im Vordergrund (grün markiert). Grun dlage / Quelle: Denkmaltopografie der Stadt Darmstad t:
„Kulturdenkmäler in Hessen – Stadt Darmstadt 2“ von 1994

Entwicklung des Grundstücks und derzeitiger Zustand
Das Grundstück war mit einer Druckereihalle und daz ugehörigen Bürogebäuden nahezu komplett
überbaut. Die Halle und die diversen Erweiterungen entstanden in der Zeit von 1958 bis 1990. Die
Anlagen wurden zuletzt durch die Druckerei „Prinovi s“ bis in die 2000er Jahre genutzt. Zwischenzeit-
lich standen die Gebäude leer, bis sie 2015 abgeris sen worden sind. Ende 2016 / Anfang 2017 wurde
mit der Neubebauung des Grundstücks begonnen.
Infolge der vorherigen, nahezu kompletten Bebauung / Flächenversiegelung nahmen Grün- und Ge-
hölzflächen nur einen äußerst geringen Anteil ein. Vorhandene Grünstrukturen und Baumstandorte
befinden sich ausschließlich an den äußeren Grundst ücksgrenzen, entlang der Berliner Allee und dem
Haardtring.
Der Druck auf dem Wohnungsmarkt wirkt sich auch auf die nähere Umgebung aus, sodass das Ge-
lände der Nähr-Engel GmbH nördlich des Plangebiets mittelfristig für Wohnzwecke umgestaltet wer-
den soll. Westlich des Plangebiets wurde bereits 20 14 die private Berufliche Schule „ProGenius“ fertig
gestellt. In einem zweiten Bauabschnitt wurde die Schule nördlich ergänzt.

3.1.3 Naturräumliche Gliederung, Relief
Der Planungsraum befindet sich nach KLAUSING, 1988 am Übergang der Teileinheiten 225-9 „Gries-
heim – Weiterstädter Sand“ zu den nördlichen Ausläu fern der angrenzenden Teileinheit 226-7 „Bes-
sunger Hang“. Der Planungsraum ist nahezu eben.

3.2 Geologie / Boden
Die Geologische Übersichtskarte Hessen (Hrsg. HLUG) zeigt, dass das Ausgangsgestein der Boden-
entwicklung im Planungsraum Flugsande, fluviale Kie se und Sande sowie kalkfreie Lockergesteine
sind.

2 seit 1997: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 14

Erdbeben und Umweltradioaktivität (Radonexposition)
Darmstadt befindet sich am östlichen Rand des Oberr heingrabens. Auftretende Erdbeben sind im
Allgemeinen von geringer Stärke und Intensität (gemäß der MSK-Skala).
Die Ergebnisse der Untersuchungen zu Umweltradioakt ivität und Radonexposition zeigen in Darm-
stadt niedrige Werte in der Bodenluft [10 bis 50kBq /m
3] bzw. Radonkonzentrationen in Gebäuden von
bis zu 50kBq/m 3.

Altlasten / Altflächen
Für das Plangebiet besteht ein Eintrag in der Altfl ächendatei. Das Gelände der ehemaligen Druckerei
Prinovis, Berliner Allee 59 ist gemäß Handbuch Altl asten, Band 2, Teil 4 des HLUG mit einem sehr
hohen Gefährdungspotential für die Umwelt bewertet:
„Ehemalige Druckerei Prinovis in der Berliner Alle 59. Es handelt sich um einen Altstandort
(Altflächendatei-Schlüsselnummer 411.000.050-001.038), der bereits orientierend untersucht
worden ist. Weiterhin haben auf dem Gelände in der Vergangenheit Sanierungsmaßnahmen
im Boden stattgefunden. Der Status der Fläche in de r Altflächendatei lautet „Sanierung (De-
kontamination) abgeschlossen“. Bei Bodeneingriffen ist die Prüfung der Entsorgungsrele-
vanz erforderlich. Die vorliegende Akte (2069) kann bei Bedarf eingesehen werden.“
Quelle: Regierungspräsidium Darmstadt; Ergänzende S tellungnahme vom 18.08.2016, De-
zernat IV/DA 41.5 – Bodenschutz -

Kampfmittelreste
„Der Kampfmittelräumdienst teilt mit, dass die Ausw ertung der beim Kampfmittelräumdienst
vorliegenden Kriegsluftbilder ergeben hat, dass sic h das im Lageplan näher bezeichnete Ge-
lände in einem Bombenabwurfgebiet und im Bereich vo n ehemaligen Flakstellungen befindet,
sowie in einem Bereich, in dem Kampfmittel unsachgemäß gesprengt wurden.
Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Fläc hen muss grundsätzlich ausgegangen
werden.
Eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampf mittel) ist daher vor Beginn der geplan-
ten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten und Baugrundunters uchungen auf den Grundstücksflächen
erforderlich, auf denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich
eine EDV-gestützte Datenaufnahme erfolgen.
Zur eigenen Sicherheit sollte bescheinigt werden, d ass die Kampfmittelräumarbeiten nach
dem neuesten Stand der Technik durchgeführt wurden. Der Bescheinigung ist ein Lageplan
beizufügen, auf dem die untersuchten Flächen dokume ntiert sind. Weiterhin ist das verwende-
te Detektionsverfahren anzugeben. […]“
Quelle: Regierungspräsidium Darmstadt; Kampfmittelr äumdienst Äußerungen gem.
§ 4 Abs. 1 BauGB vom 11.08.2016, 18.08.2016 und 19.09.2016

Hinweise auf archäologische Funde; Archivfunktion des Bodens
Es gibt keine konkreten Hinweise auf potenziell vor kommende archäologische Funde im Planungs-
raum. (Vergleiche hierzu: Kap. 2.4.2)

Bewertung Die Böden des Planungsraums sind durch aktuelle un d historische Nutzungen über-
formt. Gemäß Stellungnahme des Dezernats Bodenschut z, RP Darmstadt sind auf dem Ge-
lände Sanierungsmaßnahmen von Altstandorten durchge führt worden. Potenziell hiervon aus-
gehende Gefährdungen für Grundwasser und Anwohner sollten somit ausgeschlossen werden
können.

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 15
3.3 Wasser
Grundwasser / Grundwasserneubildung
Darmstadt befindet sich im Einflussbereich des Grun dwasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried.
Das Vorkommen großflächiger Grundwasseraufspiegelun gen ist möglich. Diese sind bei Eingriffen in
den Boden zu berücksichtigen.
Im Einzelnen sind die Vorgaben des „Grundwasserbewi rtschaftungsplans Hessisches Ried“, mit Da-
tum vom 9. April 1999 festgestellt und veröffentlicht im Staatsanzeiger für das Land Hessen „21 / 1999
S. 1659“, zu beachten.
Der (mittlere) Grundwasserflurabstand im Planungsra um bewegt sich gemäß dem Hydrologischen
Kartenwerk Hessische Rhein- und Mainebene; Grundwas serflurabstand, Oktober 2014; HLUG in einer
Tiefe von ca. 20 – 25 m.
Hinweise auf Belastungen des Grundwassers liegen derzeit nicht vor.

Oberflächengewässer
Im Planungsraum sind keine Oberflächengewässer vorhanden.

Bewertung Potenziell kann Niederschlagswasser auf der Fläche versickern und somit zur Grund-
wasserneubildung beitragen.

3.4 Klima und Luft
Darmstadt liegt an der Grenze zwischen der warmen, trockenen Rheinebene und dem kühleren, nie-
derschlagsreicheren Odenwald. Milde Winter und warm e Sommer mit geringen Niederschlägen prä-
gen das Klima.
In Darmstadt herrschen Winde aus westlichen Richtun gen (SW, W) vor. Die Ostwindlagen nehmen
1/3 aller Windrichtungen ein. Für die lufthygienisc he Situation der Stadt sind die mittleren Windge-
schwindigkeiten von großer Bedeutung; sie liegen fü r Darmstadt bei 3,3 m/s. Windarme Wetterlagen
sind selten.
Jan Feb März April Mai Juni Juli Aug Sep Okt Nov Dez
∅ T in °C 1.8 2.2 5.8 10.8 14.2 17.5 19.5 17.8 14.5 10.3 6.0 2.5
∅ Nieder-
schlag/mm
51 44 46 40 75 65 87 95 46 52 47 70
Tabelle 1: Mittlere Temperatur und Niederschlag in Darmstadt, Datenbasis: 05 /2005 - 05 /2015; Quel-
le: www.wetterdienst.de/Deutschlandwetter/Darmstadt/Klima

Luftqualität - Bioklima
Die Bioklimakarte des Deutschen Wetterdienstes weis t den Ballungsraum Rhein-Main und damit auch
das Stadtgebiet von Darmstadt als „belasteten“ Verd ichtungsraum aus. Typisch hierfür sind:
− Wärmebelastung durch Schwüle und hohe Lufttemperat uren im Sommer,
− stagnierende Luft, verbunden mit geschlossener Wol kendecke, hoher Feuchtigkeit und Tem-
peraturen um 0°C im Winter,
− verminderte Strahlungsintensität durch Niederungs- bzw. Industriedunst und Nebel,
− erhöhtes Risiko zur Anreicherung von Luftschadstof fen wegen der oft niedrigen Windge-
schwindigkeit,
− Darmstadt gilt als Smoggebiet. Bei Inversionswette rlagen im Herbst und Winter steigen die
Belastungen besonders hoch. Zudem sind deutliche Ja hresschwankungen mit Maximum in
den Wintermonaten zu verzeichnen. Bedingt durch tec hnische Neuerungen (Abluftfilter etc.)
liegen die Schadstoffkonzentrationen mittlerweile d eutlich unter den anfänglich notierten Mes-
sergebnissen.

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 16
In den letzten Jahrzehnten lässt sich zudem auch ei n Anstieg der mittleren Tagestemperatur um ca.
1°C beobachten (vergl. hierzu: Umweltatlas Hessen; LRP Ballungsraum Rhein-Main Teilplan Darm-
stadt: Entwicklung der mittleren Tagestemperaturen im Ballungsraum Rhein-Main in der Zeit von 1971
bis 2000).

Bewertung Der in der Umgebung vorhandene Baumbestand besitzt eine hohe Wertigkeit für den
Stadtraum hinsichtlich seiner lufthygienischen und lokalklimatischen Ausgleichswirkung.

3.5 Arten und Biotopschutz
Bis in die 2000er Jahre wurde das Grundstück von de r Druckerei "Prinovis" genutzt. Anschließend
stand die Halle leer, bis sie im Jahr 2015 abgeriss en wurde. Mit Ausnahme der Lindenreihe entlang
der Grundstücksgrenze zur Berliner Allee und zum Ha ardtring waren keine weiteren Biotopstrukturen
im Plangebiet vorhanden. Das Gebiet war als sehr stark oder völlig versiegelte Fläche zu beschreiben.
Im Hinblick auf die faunistische Ausstattung ist au fzuführen, dass gemäß der Stellungnahme Arten-
schutz / artenschutzrechtliche Ersteinschätzung, Bü ro BG Natur, Nackenheim, 03.03.2016 Vorkom-
men seltener und schützenswerter Arten weitgehend auszuschließen sind.
„Vorgehensweise : Am 03.03.2016 erfolgte die Begutachtung der Fläch e hinsichtlich des Po-
tenzials für das Vorhandensein von Fortpflanzungs- und Ruhestätten für die Artengruppe der
Vögel, Fledermäuse und Reptilien.
Artengruppe Vögel
[…] In den Einzelbäumen am Plangebietsrand konnten keine quartierbietenden Strukturen,
wie Nester und Höhlen, nachgewiesen werden.
Die Fläche (Kies, Sand, Schutt, Schotter dominiert) bietet jedoch Potenzial zur temporären
Nutzung als Niststätte durch Bodenbrüter, wie den F lussregenpfeifer. In den vergangenen
Jahren hat der Flussregenpfeifer in der Region scho n mehrfach derartig gestaltete Flächen
spontan besiedelt. Vermeidungsmaßnahmen, wie die Fl äche vor Baubeginn für den Flussre-
genpfeifer unattraktiv zu gestalten, sind in diesem Fall kontraproduktiv, da die Fläche dann at-
traktiv für andere Tierarten werden könnte.
Artengruppe Fledermäuse
Es sind keine aktuellen und potentiellen quartierbi etenden Strukturen für Fledermäuse vor-
handen.
Artengruppe Reptilien - speziell Eidechsen
Hinsichtlich der Eignung der Fläche als Eidechsenha bitat wurde festgestellt, dass die Fläche
zwar potenzielle Habitatstrukturen, wie diverse fri sche Erd-/Kies-/Sandhaufen aufweist, die für
die Nutzung durch Eidechsen geeignet wären. Eine Be siedelung durch die Eidechsen (Zaun-
eidechsen und aufgrund der Nähe zu den Bahngleisen auch Mauereidechsen) ist dennoch
unwahrscheinlich, da keine Nahrungsflächen auf der Fläche vorhanden sind (nur frische Erd- /
Kies- / Sandhaufen). Diese fehlen ebenso im nahen Umfeld.
Fazit: Artenschutzrechtliche Verbotstatbestände des § 44 Abs.1 BNatSchG könnten bei Bau-
arbeiten im Zeitraum Mitte April bis einschließlich Juni tangiert werden, da dann nicht ausge-
schlossen werden kann, dass der Flussregenpfeifer d ie Fläche temporär als Fortpflanzungs-
stätte nutzt.
Im Falle der Inanspruchnahme der Fläche innerhalb d ieses Zeitraums ist eine Umweltbaube-
gleitung einzurichten.“

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 17
3.6 Stadtbild

Abb. 7: Blick von Norden; Kreuzung Haardtring / Berliner Allee; Foto Planquadrat, DA

Abb. 8: Blick von Südost über den Planungsraum; Foto Planquadrat, DA

Bewertung: Es handelt sich um einen urbanen Raum im Wandel. B äume im Straßenraum fassen die
Straßenzüge.

3.7 Kultur- und sonstige Sachgüter
Der Planungsraum selbst weist keine Kultur- und Sac hgüter auf. Im „Grafischen Viertel“ stehen einige
bedeutsame Bauten, deren Architektur charakteristisch für die fünfziger Jahre ist.
In der unmittelbaren Umgebung befindet sich der Cam pus der Hochschule Darmstadt. Die Wohn- und
Lebensqualität des Raumes ergibt sich hauptsächlich aus der räumlichen Nähe zur Innenstadt, zum
Campus der Hochschule sowie die gute verkehrliche A nbindung an regionale und überregionale Ver-

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 18
kehrsnetze. Der Darmstädter Hauptbahnhof befindet s ich in kurzer Laufdistanz, Buslinien binden den
Raum an.
Der Planungsraum ist hinsichtlich Ver- und Entsorgung voll erschlossen.

Bewertung: Der Planungsraum ist gut an die regionalen und übe rregionalen Verkehrsnetze angebun-
den. Ver- und Entsorgung des Planungsraumes sind gewährleistet.

3.8 Mensch und Gesundheit
3.8.1 Lärmimmissionen
Die derzeitigen Lärmimmissionen im Planungsraum wer den überwiegend durch das Verkehrsauf-
kommen auf den angrenzenden Hauptverkehrsstraßen ve rursacht. Die Lärmemissionen der westlich
des Planungsraumes gelegenen Bahntrassen spielen eine potenziell untergeordnete Rolle.

Abb. 9: Straßenverkehrslärm tagsüber; Lärmkartierung Wissenschaftsstadt Darmstadt

Abb. 10: Straßenverkehrslärm nachts; Lärmkartierung Wissenschaftsstadt Darmstadt
Durch die benachbarten Nutzungen der Hochschule Dar mstadt kommt es ebenfalls zu Lärmimmissio-
nen im Planungsraum. Diese wurden in einem schallte chnischen Gutachten durch das Büro Kohnen
im Frühjahr 2017 eingehend untersucht.

Bewertung Viele unterschiedliche Lärmquellen wirken auf den Planungsraum ein.

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 19
3.8.2 (Wohn-) Arbeitsumfeldqualität
Infolge der fehlenden Strukturen nimmt der Planungs raum keine bedeutende Rolle hinsichtlich der
Wohn- / und Arbeitsumfeldqualität ein. Der Stellung nahme der Hochschule Darmstadt ist zu entneh-
men, dass sich auf dem angrenzenden Campusgelände v erschiedene Labore befinden. Es wird darin
jedoch keine Aussage getroffen, inwieweit sich hier aus gegebenenfalls einzuhaltende Mindestabstän-
de / Sicherheitsabstände zu potenziellen Wohnnutzungen ergeben.
Bewertung Der Planungsraum spielt für die Wohnumfeldqualität der Anwohner keine Rolle.

3.8.3 Bioklima und Lufthygiene
Vergleiche Kapitel 3.4 Klima und Luft

3.8.4 Boden- und Trinkwasserschutz
Die kiesig-sandigen Böden des Planungsraumes bieten nur bedingt einen wirksamen Schutz des
Grundwassers vor potenziellen Schadstoffeinträgen. Dies ist eine Folge der vergleichsweise großen
Bodenporen, durch die das Wasser rasch die Bodenschicht durchdringt.
Bekannte Bodenverunreinigungen / Altlasten wurden i n der Vergangenheit saniert. Vergleiche hierzu
Kapitel 3.2.
Vorbelastung / Bewertung Die vorkommenden Böden bieten nur bedingt Schutz v or potenziellen
Verunreinigungen des Grundwassers.

3.9 Wechselwirkungen
Besondere Wechselwirkungen, die über die beschriebenen Auswirkungen auf die einzelnen Schutzgü-
ter hinaus zu berücksichtigen sein könnten, sind zum derzeitigen Zeitpunkt nicht erkennbar.

4 Analyse und Bewertung geplanter städtebaulicher N utzungen
Die Auswirkungen des Planungsvorhabens auf die Umwe lt werden in der nachfolgenden Synopse
schutzgutbezogen dargestellt.

4.1 Status Quo Prognose (Nullvariante)
Für die Nullvariante gelten die zuvor in Kapitel 3 „Beschreibung und Bewertung des Umweltzustands“
dargestellten Einschätzungen zum Umweltzustand einschließlich der vorhandenen Vorbelastungen.

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 20
4.2 Umweltauswirkungen bei Durchführung des Planung svorhabens

Abb. 11: Lageplan; Städtebauliches Konzept Stand 23.05.2017; Quelle: Planquadrat, Darmstadt

Die getroffenen Festsetzungen sind im Teil A der Begründung ausführlich beschrieben.
Von dem (Planungs-) Vorhaben gehen im Wesentlichen folgende Wirkungen auf die Schutzgüter Na-
turhaushalt, Landschaftsbild, Mensch und Kultur- und Sachgüter aus:
Wirkung Schutzgut / Schutzgüter
Flächenumwandlung und –überbauung Boden, Wasser, Kl ima, Mensch
Bodenabtrag und –umlagerung
Veränderung des Bodenwasserhaushalts
Boden, Wasser
Veränderung von Habitatqualitäten Tiere und Pflanze n
Vegetations- / Gehölzverluste Lokal- & Mikroklima, Mensch, Tiere & Pflanzen
Landschaftsbild
bauzeitliche Emissionen (Staub, Lärm) Mensch, Tiere
Veränderung des Stadt- und Landschaftsbildes Mensch
Sicherung der (Wohn-) Arbeitsumfeldqualität Mensch
Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Sc hutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in
unterschiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern sowie Wechsel-
wirkungen aus Verlagerungseffekten und komplexe Wir kungszusammenhänge unter den Schutzgü-
tern zu betrachten. Die aus methodischen Gründen au f Teilsegmente des Naturhaushalts, die so ge-
nannten Schutzgüter, bezogenen Auswirkungen betreff en also ein mehr oder weniger stark vernetztes
Wirkungsgefüge.

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 21
4.2.1 Boden / Wasser
Infolge der Planung erfolgt eine städtebauliche Nac hverdichtung der Flächen. Die Maßnahme ent-
spricht somit dem Grundsatz des sorgsamen Umgangs mit Grund und Boden (§ 1a Abs. 2 BauGB).
Mit Bäumen bestandene Grün- und Freiflächen glieder n die zukünftige Bebauung. Durch die Planung
werden keine bislang unversiegelten Flächen in Anspruch genommen.
Baubedingte
Auswirkungen
− Inanspruchnahme von Flächen für Baufelder, Baustel leneinrichtung, Zu-
fahrten
− Veränderungen des Bodenaufbaus, -gefüges und –stru ktur
− Störungen der Grund- und Bodenwasserverhältnisse w ährend der Bau-
phase durch Beseitigung bzw. Umlagerung von Boden, Veränderung der
Sickerwasserverhältnisse im Bereich der Baufelder, Baustellenzufahrten
sowie Flächen für die Baustelleneinrichtung durch Maschineneinsatz
− Gefährdung aufgrund von Einträgen durch Versickeru ng von Treib- und
Schmierstoffen in Boden und Grundwasser durch Einri chtung und Betrieb
von Baustellen (Umfüllen von Kraftstoffen etc.) wäh rend der Bauphase
(Umgang mit Betriebsmitteln von Baufahrzeugen oder Unfälle mit Versi-
ckerung wassergefährdender Stoffe)
Anlagebedingte
Auswirkungen
− Veränderungen des Bodenaufbaus und -gefüges im Ber eich der Baufelder
− Tiefgaragen- bzw. Kellergeschosse können ggfs. dur ch Aufspiegelungen
des Grundwassers auch durch Maßnahmen in angrenzend en Flächen be-
troffen sein.
Betriebsbedingte
Auswirkungen
− Im Rahmen der ordnungsgemäßen Nutzungen sollten ke ine betriebsbe-
dingten Auswirkungen auf das Schutzgut Boden zu erwarten sein.
− Maßnahmen zur Düngung und Pflanzenschutz (Einsatz von Herbiziden /
Insektiziden) in den (privaten) Grünflächen / Grüna nlagen dürfen nur nach
den geltenden Richtlinien und Rechtsvorschriften du rchgeführt werden. Im
Rahmen der sachgemäßen Anwendung sind betriebsbedin gte Auswirkun-
gen auszuschließen.

4.2.2 Klima / Luft / [Bioklima, Luftqualität]
Im Rahmen des Verfahrens wurde durch das Institut f ür Klima- und Energiekonzepte (INKEK), Lohfel-
den eine Klimatische Untersuchung / Klimaanalyse erarbeitet.
„ […] Die Ergebnisse der Mikroklimasimulation zeige n, dass es im Verlauf des Tages eine
ausgewogene Mischung zwischen Sonnen- und Schattenp hasen gibt, auch wenn der Schat-
ten hauptsächlich durch Bauwerke entsteht, Vegetati onsschatten wird bevorzugt. Nur die 13
Uhr Analyse des PET-Wertes zeigt hohe Werte in nahe zu allen Freiräumen, die nicht vom
Schatten profitieren.
[…] Aus Schallschutzgründen ist eine Glaswand in dr ei Abschnitten zwischen den Gebäuden
zu installieren. Diese Wand hat direkte Auswirkunge n auf die klimatischen Verhältnisse in den
dadurch nahezu komplett geschlossenen Innenhöfen. H ier werden, obwohl eine großzügige
Rasenfläche im Modell dargestellt wurde, die höchst en thermischen Belastungsklassen be-
rechnet, was durch die fehlende Kühlung durch Luftb ewegung und die direkte Sonnenein-
strahlung zu den Mittagsstunden verursacht wird. Vo r allem die 13 Uhr Berechnung zeigt dies
eindrucksvoll.
Deutlich gemildert wird diese Situation bei der Bet rachtung des Zeitraumes 10-18 Uhr, da
durch den veränderten Sonnenstand im Tagesverlauf u nd den geringeren Lufttemperaturen
am Vormittag deutlich moderatere Verhältnisse berechnet wurden.
Daraus ergeben sich folgende Defizitbereiche, die d urch eine stadtklimabewusste Planung,
bzw. Optimierung des Entwurfs durchaus noch weiter aufgewertet werden können:
a) fehlende Belüftung in den Innenhöfen, hinter den Glaswänden;
b) zu hohe Belastung in den Innenhöfen durch direkt e Sonneneinstrahlung (vor allem zu
den Mittagsstunden); […]

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 22
Quelle: INKEK, Klimaanalyse Berliner Carree, Darmstadt, September 2017
Um eine mögliche Überwärmung der Innenhöfe bzw. des Berliner Carrees zu reduzieren werden in
der Klimaanalyse verschiedene Maßnahmen vorgeschlag en. Dabei wird unterschieden zwischen
Maßnahmen südlich der Lärmschutzwand wie „[…]
− Großkronige Bäume / Rankpflanzen auf der südlichen Seite vor der Glaswand, damit die
aufheizenden Sonnenstrahlen erst gar nicht durch die Scheibe dringen;
− alternativ zu den Bäumen sind technische Maßnahmen (Folienbeklebung) auf der Glas-
wand denkbar, wobei der Effekt hier nicht beurteilt werden kann;
− temporäre Verschattung durch Sonnensegel / Stoffbah nen, die über eine Konstruktion zu
den Mittagsstunden ausgerollt werden und somit die Glaswand bedecken.“
und Maßnahmen nördlich der Lärmschutzwand „[…]
− Erhöhung des Vegetationsvolumens jeglicher Art;
− Bäume als Schattenspender in den Innenhöfen um loka l auf Fußgängerniveau Erho-
lungsräume zu schaffen;
− ggfs. Prüfung auf vertikale Vegetation in Form von Fassadenbegrünung.
In der Gesamtbetrachtung wird durch die Planungen d es Berliner Carree die stadtklimatische
Situation im meso- und mikroklimatischen Maßstab au fgewertet. Die höheren Gebäude wer-
den keinen negativen Einfluss auf die städtische Be lüftung haben und im Plangebiet selbst
werden teilweise Gunsträume durch die Freiflächenge staltung geschaffen. Als Defizitbereiche
wurden die Innenhöfe, nördlich der Glaswand, lokali siert. Da diese Glaswand aus Schall-
schutzgründen realisiert werden muss, sind Maßnahme n aufgeführt, die zu einer Verbesse-
rung der Situation in diesen Bereichen führen könne n. Eine Prüfung auf Umsetzung wird emp-
fohlen. Wenngleich die Ergebnisse der Simulation am Beispiel des Tagesgangs (10-18 Uhr)
gezeigt haben, dass diese absolute Belastungsspitze (n) nur an wenigen Stunden im Hoch-
sommer zu erwarten ist.“
Quelle: INKEK, Klimaanalyse Berliner Carree, Darmst adt, September 2017. Die vollständige
Klimaanalyse ist als Anlage beigefügt.

Baubedingte
Auswirkungen
− Während der Bauphase können temporäre Staub- und S chadstoffemissi-
onen auftreten.
− Gegebenenfalls auftretende Verluste von Baum- und Gehölzstandorten
bewirken zeitlich begrenzte, kleinräumige Auswirkun gen auf das Mikrokli-
ma
Anlage- und be-
triebsbedingte
Auswirkungen
− Die bedeutsamen Ventilationsbahnen entlang der wes tlich gelegenen
Bahntrasse sowie der umgebenden Straßenzüge bleiben unverändert. In-
folge der erforderlichen Lärmschutzwand wird eine D urchlüftung der ent-
stehenden Innenhöfe erschwert.
− Potenzielle Überwärmung der Innenhöfe nördlich der Lärmschutzwand
aus Glas, insbesondere im Hochsommer
− Veränderungen des örtlichen Strahlungshaushaltes i nfolge der veränder-
ten Bebauung und der entstehenden Grün- und Freiflächen
− Grünflächen, Baumpflanzungen und begrünte Dachfläc hen tragen dazu
bei, die potenzielle Überwärmung des Stadtraumes zu reduzieren.

4.2.3 Flora und Fauna (Biologische Vielfalt)
Die Planung sieht vor, dass das Quartier zukünftig von (gärtnerisch angelegten) Grün- und Freiflächen
durchzogen wird. Neben den privat genutzten Garteng rundstücken (vermutlich Hausgärten mit Son-
dernutzungsrecht) entstehen auch frei zugängliche, gärtnerisch angelegte und gepflegte Grünflächen.
Insbesondere bei der Anlage der gemeinschaftlich ge nutzten Grünflächen sollte auf die Verwendung
gebietstypischer, standortgerechter Rasensaatgutmis chungen, Stauden, Gehölze und Bäume geach-
tet werden. Dies kann zur Verbesserung der biologis chen Diversität in einem dicht besiedelten Stadt-

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 23
raum beitragen. Pflanzenschutz- und Düngemittel dür fen nur nach guter fachlicher Praxis verwendet
werden.
Die extensive Begrünung der Dachflächen mit Gras-Kr aut Gesellschaften schafft zusätzliche Tritt-
steinbiotope für Vögel und Insekten im Stadtgebiet.
Baubedingte
Auswirkungen
− temporäre Beunruhigung während der Bauphase durch Baumaschinen
und Personal
− unsachgemäße Lagerung von Baumaterialien und Befah rung von Wurzel-
bereichen der Linden
Anlagebedingte
Auswirkungen
− eine extensive Dachbegrünung mit Gras-Kraut-Gesell schaften schafft
zusätzliche Habitate für Insekten und Avifauna
− Verwendung gebietstypischer, standortgerechter Pfl anzenarten trägt zur
Erhöhung der biologischen Vielfalt bei
Betriebsbedingte
Auswirkungen
− werden durch geeignete Vermeidungs- und Minimierun gsmaßnahmen
sowie geeignete Ausgleichmaßnahmen ausgeschlossen

4.2.4 Stadt- und Landschaftsbild
Die geplante Bebauung fügt sich architektonisch in die Umgebung ein. Grün- und Freiflächen durch-
ziehen das entstehende Quartier.
Baubedingte
Auswirkungen
− keine
Anlage- und be-
triebsbedingte
Auswirkungen
− Nach- bzw. Umnutzung von bereits genutzten Flächen
− Die entstehende Bebauung greift Kubatur und Dimens ionen der Baukör-
per in der Umgebung auf. Es entsteht ein geschlosse nes architektoni-
sches Erscheinungsbild entlang der Straßenzüge Haar dtring / Berliner Al-
lee.
− Durch die erforderlichen Lärmschutzwände zwischen den südlichen Ge-
bäudefassaden entstehen Innenhöfe
− Ergänzung / Erhalt der angrenzenden Grünzüge

4.2.5 Kultur- und sonstige Sachgüter
Baubedingte
Auswirkungen
− Sofern bei Erdarbeiten archäologische Bodenfunde a uftreten ist hessen-
ARCHÄOLOGIE zu informieren.
Anlage- und be-
triebsbedingte
Auswirkungen
− siehe anlage- und betriebsbedingte Auswirkungen Ka pitel 4.2.4 Stadt- und
Landschaftsbild

4.2.6 Mensch und Gesundheit (u.a. auch Lärm), Erhol ung
Durch die Anordnung der Gebäudekörper und den darin befindlichen Nutzungen wird erreicht, dass
die potenziell auftretende Lärmbelastung durch die Geräuschquellen in der Umgebung für die Bewoh-
ner des zukünftigen Quartiers auf ein vertretbares Maß reduziert wird (Vergleiche hierzu Kohnen Bera-
ter und Ingenieure (2017): Schalltechnisches Gutachten 02, Wittlich).
Der Gebäudekomplex parallel des Haardtrings übernim mt eine wesentliche Funktion für den Lärm-
schutz im Quartier. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfo lgt ebenfalls über den Haardtring. Nach Süden hin
verbinden gebäudehohe Lärmschutzwände die einzelnen Wohngebäude (vgl. hierzu auch Kap 4.2.2).
Sie schirmen das Wohngebiet gegen die Lärmemissione n des benachbarten Labortrakts der Hoch-
schule Darmstadt ab.
Die Grün- und Freiflächen bieten den Bewohnern des Quartiers Erholungsmöglichkeiten.
Baubedingte
Auswirkungen
− bauzeitlicher Lärm, Licht-, Staub- und Schadstoffe missionen

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 24
Anlagebedingte
Auswirkungen
− siehe Kapitel 3.4 Klima und Luft; 3.8 Mensch und G esundheit
− Schutz vor Verlärmung infolge angrenzender Nutzung en erforderlich (Aus-
richtung der Gebäude; gebäudehohe Lärmschutzwände z wischen den
Gebäuden an der südlichen Grundstücksgrenze)
− Schutz vor Überwärmung der Innenhöfe: infolge der südlichen Lärm-
schutzwände aus Glas und der dadurch reduzierten Du rchlüftung des
Quartiers
Betriebsbedingte
Auswirkungen
− Zunahme des Ziel- und Quellverkehrs
− Die Zunahme von Emissionen durch Heizbrennstoffe w ird aufgrund der
einzuhaltenden immissionsschutzrechtlichen Vorgaben , die insbesondere
durch die Bundesimmissionsschutz-Verordnungen normi ert sind, als un-
erheblich eingestuft.
− Beleuchtung (Straßen- und Hausbeleuchtung)
− Ver- und Entsorgung sind gewährleistet
Mit der zusätzlichen Wohnbebauung sind zusätzlich a nfallende Abfall-
mengen verbunden. Die Entsorgung der zusätzlich zu erwartenden Men-
gen bringen keine umwelterheblichen Probleme mit sich.
− Gleichzeitig steigen der Trinkwasserbedarf, der Ob erflächenabfluss und
die Menge des anfallenden Abwassers.
Die Trink- und Löschwasserversorgung ist quantitati v und qualitativ gesi-
chert.
Anfallendes Ab- bzw. Schmutzwasser wird der zentral en Kläranlage der
Wissenschaftsstadt Darmstadt zugeführt.
− Anfallendes Niederschlagswasser wird im Gelände ve rsickert. Eine Nut-
zung des Niederschlagswassers zum Wässern der Pflan zflächen kann er-
folgen.
Belastungen des Kanalnetzes sind dementsprechend nicht zu erwarten
− Erhalt / Entwicklung der Grünzüge entlang der Stra ßen erhöhen die Auf-
enthaltsqualität im Stadtviertel.

4.2.7 Nutzung erneuerbarer Energien / Energieeinspa rung
Bau-, anlage- u.
betriebsbedingte
Auswirkungen
− Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien oder z ur Einsparung von
Energie sind entsprechend den Vorgaben der Gesetzge bung und ent-
sprechend dem Stand der Technik vorgesehen.

4.3 Prüfung alternativer Planungsmöglichkeiten
Die avisierte Planung stellt eine Umnutzung / Nachv erdichtung im Innenbereich dar. Sie entspricht
dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden; da ausschließlich auf vormals bebau-
te und versiegelte Flächen zurückgegriffen wird.

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 25
5 Eingriffs- / Ausgleichsbilanz
In der Stellungnahme des Umweltamtes - Untere Natur schutzbehörde – der Wissenschaftsstadt
Darmstadt vom 16.08.2016 im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung heißt es:
„Aufgrund der Vornutzung und der fast vollständigen Versiegelung ist die Vorlage einer
Eingriffsbilanzierung nicht erforderlich. 3
Infolge dessen erfolgt hier keine Eingriffs-/ Ausgl eichsbilanzierung gemäß der Hessischen Kompensa-
tionsverordnung, sondern lediglich eine verbal-argu mentative Gegenüberstellung des Ausgangs- und
des geplanten Zielzustands.
Bis in die 2000er Jahre wurde das Grundstück von de r Druckerei "Prinovis" gewerblich genutzt. 2015
erfolgten der Abriss der leerstehenden Gebäude und Hallen sowie der Rückbau der versiegelten Frei-
flächen. Das Prinovis-Gelände war bis zu dieser Zei t fast vollständig versiegelt. Anschließend lag die
Fläche zwischenzeitlich brach. Innerhalb des Geltun gsbereichs befindet sich entlang der Grund-
stücksgrenzen zur Berliner Allee sowie zum Haardtri ng eine Baumreihe (Linden). An die Baumreihe
entlang des Haardtrings schließt sich im Straßenrau m eine Allee an, die dem gesetzlichen Schutz des
BNatSchG unterliegt.
Die Planung sieht eine Nutzung des Raumes mit Wohne n, Arbeiten (Gewerbe) und wohnortnaher
Versorgung (Einzelhandelsbetrieb) vor. Zwischen den Gebäuden entstehen Grün- und Freiflächen.
Bei den zu pflanzenden Sträuchern wird auf eine Aus wahl an heimischen Arten geachtet. Die Dach-
flächen sind extensiv mit Gras-Kraut Gesellschaften zu begrünen. Die Begrünung der gemeinschaft-
lich zu nutzenden Grün- und Freiflächen mit Hecken und Bäumen wird in den textlichen Festsetzun-
gen geregelt. Die Baumreihe entlang der Berliner Al lee sowie entlang des Haardtrings wird ergänzt.
Für zwei Baumstandorte werden Ausgleichspflanzungen auf dem Gelände vorgenommen.
Zur Vermeidung schädlicher Klimaauswirkungen sind s üdlich der Lärmschutzwand Baumpflanzungen
vorgesehen. Dieser Bereich wird zudem als extensive Wiesenfläche vorgesehen, die zur Stärkung der
Biodiversität mit einer autochtonen Wiesenansaat hergestellt werden soll.
Auf dem Gelände haben bereits Sanierungsmaßnahmen i m Boden stattgefunden. Anfallendes Nie-
derschlagswasser wird flächig zurückgehalten (Dachb egrünung!) bzw. im Planungsraum versickert
und trägt somit zur Grundwasserneubildung bei.
Die Konversion des Planungsraumes ist somit nicht n ur aus Sicht des sparsamen Umgangs mit Grund
und Boden positiv zu bewerten. Insbesondere auf den extensiv begrünten Dachflächen können sich
zukünftig wertvolle Rückzugsräume für (Flug-)Insekten und Vögel entwickeln.
Die Umsetzung der umweltrelevanten Maßnahmen wird ü ber die Festsetzungen in der Planzeichnung
sowie in den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan festgeschrieben.

5.1 Umweltfachliche Zielvorstellungen für das Bebau ungsplangebiet
Durch die angestrebte Umnutzung in einem durch weit gehende Versiegelung bereits beeinträchtigten
Stadtraum entspricht das Planungsvorhaben dem Grund satz des sparsamen Umgangs mit Grund und
Boden.
Entstehende Grün- und Pflanzflächen, insbesondere d ie extensiv begrünten Dachflächen schaffen
zusätzliche Trittsteinbiotope in dem hoch verdichte ten Stadtraum. Der straßenbegleitende Baumbe-
stand entlang der angrenzenden Straßenzüge dient al s Verbindungskorridor zwischen den einzelnen
Trittsteinbiotopen.
Umgebende Wegeverbindungen und Raumstrukturen bleiben bestehen.

Boden und Wasser
− Die Nachverdichtung eines bereits beanspruchten St adtraumes entspricht dem Grundsatz des
sparsamen Umgangs mit Grund und Boden.

3 Auf Wunsch des Grünflächenamtes erfolgt eine verbal-argumentative Eingriffs- / Ausgleichsbilanz.

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 26
− Unversiegelte Böden sind allgemein aufgrund ihrer Funktionen für den Naturhaushalt
schutzwürdig. Dies gilt auch für die im Planungsraum vorkommenden Böden.
− Erhalt unversiegelter Böden zur Regelung der abiot ischen und biotischen Funktionen
− Entsiegelung befestigter, versiegelter und überbau ter Flächen; Erhalt versickerungsfähiger
Flächen
− Schutz der Böden und des Grundwassers vor baubedin gten und nutzungsbedingten Beein-
trächtigungen
− die Qualität des (Grund-) Wassers ist zu erhalten und zu schützen
− Stoffeinträge ins (Grund-) Wasser sind zu vermeide n
− Minimierung von Beeinträchtigungen des Wasserhaush altes und der Bodenfunktionen durch
dezentrale Rückhaltung (u.a. auch Dachbegrünung) und Versickerung im Gelände

Klima / Luft
− Erhalt und Entwicklung der Gehölzstrukturen und Fr eiflächen aufgrund ihrer lokalklimatischen
Ausgleichsfunktionen wie Frischluft- und Kaltluften tstehung, Staubfilter, Erhöhung der Luft-
feuchte, Minimierung der Schwüleeffekte, Beschattung, Verdunstung etc.
− Anlage und Entwicklung von schattenspendenden Bäum en und Gehölzen zur Reduzierung
der zu erwartenden Wärmeeffekte durch die südlichen Lärmschutzwände aus Glas; notfalls
Verschattung mit Sonnensegeln etc.
− Erhalt vorhandener Ventilationsbahnen zur Vermeidu ng von Überhitzung und Schwüleeffekten
− Erhalt und Entwicklung von Baum- und Gehölzbeständ en zur Reduzierung der Luftschad-
stoffimmissionen (trockene und nasse Deposition)
− Extensive Dachbegrünung zur Reduzierung der Wärmea bstrahlung sowie zur Erhöhung der
Luftfeuchtigkeit infolge der Transpiration der Pflanzen

Tiere und Pflanzen
− Schutz vorhandener Biotopstrukturen in Form des Ba umbestandes gem. DIN 18920
− zügige Durchführung der Maßnahme zur Vermeidung vo n Störungen und dauerhaften Ver-
grämungseffekten
− Fäll- / Rodungsarbeiten nur in der Zeit von 01.10. bis zum 28.02. des Folgejahres (sofern er-
forderlich)
− Ausgleich von Eingriffen durch Vorgaben zur Mindes tbegrünung der Grundstücke, Straßen-
räume sowie der Grünflächen durch Pflanzbindungen und –gebote
− Erhaltung der Vernetzungsfunktion durch Erhalt der umgebenden Grünstrukturen entlang der
umgebenden Straßenzüge
− Erhalt von (Straßen-) Bäumen / Alleebäumen als ort sbildprägende Elemente und mikroklima-
tisch wirksame Vegetationsstrukturen; der Schutz wi rd durch die gültige Baumschutzsatzung
bzw. bei Alleebäumen zusätzlich durch § 30 BNatSchG i.V.m. § 13 HAGBNatSchG gewähr-
leistet
− Berücksichtigung artenschutzrechtlicher Belange in sbesondere bei der Ausführung der Lärm-
schutzwände aus Glas; die Glasflächen müssen zur Ve rmeidung von Vogelschlag derart ge-
staltet werden, dass sie von Vögeln als Hindernis e rkannt werden. Stark reflektierende / spie-
gelnde Oberflächen sind nicht zulässig

Stadtbild / Erholungspotenzial; Kultur- / sonstige Sachgüter
− Erhalt und Entwicklung der stadtbildprägenden Leit linien und Strukturen (Baumreihen, Alleen)
sowie der Blickbeziehungen
− Entwicklung von Freiräumen / Platzflächen die den Anwohnern Gelegenheit zur Begegnung
und Erholung bieten
− Maßnahmen zum Lärmschutz

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 27
− Gestaltung der Grün- und Freiflächen mit Bäumen un d Sträuchern / Pflanzflächen zur Förde-
rung eines angenehmen Wohnklimas im Quartier.

5.2 Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung nachte iliger Umweltauswirkun-
gen
Obwohl es sich im vorliegenden Fall um die Nachverd ichtung eines Stadtraumes handelt, sind insbe-
sondere die Belange des Artenschutzes während der Realisierungsphase zu beachten.

Vermeidungsmaßnahmen
V 1 Schutz von zu erhaltenden Bäumen entlang der Gr undstücksgrenzen sowie der angrenzen-
den Straßenzüge (Berliner Allee / Haardtring) vor b aubedingten Beeinträchtigungen durch
Maßnahmen nach DIN 18920
V 2 Schutz der Linden am Haardtring im Bereich der Einfahrt der Tiefgarage durch den Einbau
von Wurzelbrücken
V 3 Baustelleneinrichtungen und –zufahrten sollen a uf bereits versiegelten oder künftig versiegel-
ten Flächen vorgesehen werden.
V 4 Die Artenschutzbestimmungen der §§ 19 und 44 BN atSchG sind zu beachten.
Zur Vermeidung der Vernichtung, Beschädigung oder G efährdung besonders geschützter und
bestimmter anderer Tierarten im Sinne des § 7 BNatS chG dürfen Rodungen und Fällungen
von Gehölzbeständen (vorbehaltlich eventuell zusätz lich erforderlicher Fällgenehmigungen)
nur außerhalb der Vegetationszeit, d. h. nur in der Zeit vom 01.10. bis 28.02. vorgenommen
werden.
Außerhalb des o.g. Zeitraums ist eine weitere arten schutzrechtliche Beurteilung erforderlich;
insbesondere ist sicherzustellen, dass keine Vögel im betroffenen Gehölzen bzw. Bäumen
brüten.
Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berühr t, ist eine Befreiung nach
§ 67 BNatSchG bei der zuständigen Naturschutzbehörde zu beantragen.
V 5 Zügige Durchführung der Maßnahmen, so dass aufg rund temporärer Beeinträchtigungen kei-
ne dauerhaften „Vertreibungseffekte“ entstehen.
V 6 Vermeidung des Eintrags von umweltschädlichen S toffen in Boden und Grundwasser

Minimierungsmaßnahmen
M 1 Vorsorge- und Minderungsmaßnahmen zum Bodenschu tz
Bei Auffüllungen und Abgrabungen sind die Belange d es Boden- und Gewässerschutzes gem.
den §§ 9 – 12 BBodSchV zu beachten. Der bei Bauarbe iten anfallende Oberboden ist wieder-
zuverwenden.
Insbesondere im Bereich von Grünflächen und Flächen für die Niederschlagswasserversicke-
rung sind beim Aufbringen von Bodenmaterial die Vor sorgebestimmungen zum Schutz des
Bodens vor schädlichen Bodenveränderungen einzuhalt en und zu gewährleisten. Das Infiltra-
tionsvermögen der Böden darf insbesondere durch Ver dichtungen während der Bauarbeiten
nicht verschlechtert werden.
Bei Abgrabungen sind Ober- und Unterboden schichtge recht getrennt zu entnehmen, zu la-
gern und wieder einzubauen.
M 2 Tiefgründige Bodenlockerung auf bereits verdich teten Flächen und Flächen für eine spätere
Begrünung
M 3 Rückhaltung, Verdunstung und Versickerung des a nfallenden Niederschlagswassers im Pla-
nungsraum (u.a. durch extensive Dachbegrünung)
M 4 Wasserdurchlässige Befestigung von Stellplätzen , Zufahrten, Wegen und Platzflächen
M 5 Zur Minderung von beleuchtungsbedingten Lockef fekten und Totalverlusten bei der lokalen
Entomofauna sollten möglichst warmweiß bis neutralw eiß getönte LED-Lampen mit gerichte-

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 28
tem, nur zum Boden abstrahlendem Licht Verwendung f inden. Entsprechende Regelungen
sind in den textlichen Festsetzungen getroffen.
M 6 Zur Minderung von Vogelschlag sind große trans parente Flächen zu vermeiden. Insbesondere
bei der beabsichtigten Lärmschutzwand sind geeignet e Maßnahmen zu treffen. Entsprechen-
de Regelungen sind in den textlichen Festsetzungen getroffen.
M 7 Maßnahmen zum Lärmschutz infolge der Anordnung der Baukörper; Errichtung von Lärm-
schutzwänden entlang der südlichen Grundstücksgrenze

5.3 Maßnahmen zum Ausgleich nachteiliger Umweltausw irkungen
A 1 Anpflanzen von Bäumen und Gehölzen
A 2 Begrünung von Dachflächen mit Gras-Kraut Gesell schaften
A 3 Pflanzgebote für nicht bebaubare Grundstücksflä chen

5.4 Fazit
Die Nachverdichtung des Planungsraumes ist nicht nu r aus Sicht des sparsamen Umgangs mit Grund
und Boden positiv zu bewerten.
Insbesondere der geplante Anteil mit Gras-Kraut Ges ellschaften begrünter Dachflächen und die beab-
sichtigte Versickerung von Niederschlagswasser im Q uartier wirken sich positiv auf die biotischen und
abiotischen Schutzgüter aus.
Die formulierten Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgleich tragen Sorge, dass die
Schutzgüter auch im Rahmen der Bauphase nicht dauerhaft beeinträchtigt werden.
Durch den Bebauungsplanentwurf W 60 sind keine erhe blichen nachteiligen Umweltauswir-
kungen zu erwarten.

5.4.1 Auswirkungen auf die Schutzgüter Boden und Wa sser
Durch die Planung wird die Umnutzung eines bereits genutzten Stadtraumes vorbereitet. Da dies dem
Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden entspricht, sind im Hinblick auf die Schutz-
güter Boden und Wasser keine nachteiligen Beeinträchtigungen zu erwarten.
Die formulierten Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgleich tragen Sorge, dass die
Schutzgüter Boden und Wasser auch im Rahmen der Bauphase nicht beeinträchtigt werden.

5.4.2 Auswirkungen auf das Schutzgut Klima / Luft
Die entstehenden Grünflächen des Quartiers tragen d azu bei, mögliche Folgen für das Mikro- und
Mesoklima im Planungsraum zu minimieren. Darüber hi naus mindern extensiv begrünte Dachflächen
die Wärmeabstrahlung der Gebäude.
Gemäß der Ergebnisse der Klimaanalyse (vergleiche h ierzu INKEK, September 2017) bleiben die
wichtigen Ventilationsbahnen entlang der westlich g elegenen Bahntrasse sowie der umgebenden
Straßenzüge von dem Bauvorhaben unberührt. Die erfo rderliche Lärmschutzwand entlang der südli-
chen Grenze bewirkt, dass sich bei Sonneneinstrahlu ng (und fehlender Beschattung) sowie der feh-
lenden Abkühlung durch Luftzirkulation eine verglei chsweise hohe thermische Belastung einstellen
kann. Zur Vermeidung von Temperaturextremen ist für ausreichend Beschattung der gläsernen Lärm-
schutzelemente und der entstehenden Innenhöfe zu sorgen.
Unter Berücksichtigung der vorgeschlagenen Maßnahme n verbleiben bzw. entstehen keine Beein-
trächtigungen des Schutzgutes Klima / Luft.

5.4.3 Auswirkungen auf das Schutzgut Arten- und Bio topschutz
Unter Berücksichtigung der vorgeschlagenen Maßnahme n verbleiben bzw. entstehen keine Beein-
trächtigungen des Schutzgutes Arten- und Biotopschu tz. Extensiv begrünte Dachflächen und Grün-
und Freiflächen können zu Trittsteinbiotopen und Rückzugsräumen werden.

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 29

5.4.4 Auswirkungen auf die Schutzgüter Landschaftsb ild u. Erholung; Kultur- u. Sachgüter
Die Nachverdichtung des bereits genutzten Stadtraum es bewirkt nach derzeitigem Kenntnisstand
keine nachteiligen Beeinträchtigungen der Schutzgüt er Landschafts- / Stadtbild und Erholung sowie
Kultur- und Sachgüter.

5.4.5 Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch und Ges undheit
Durch die Planung sind nach derzeitigem Kenntnissta nd keine Beeinträchtigungen des Schutzgutes
Mensch und Gesundheit zu erwarten.
Durch die Anordnung der Baukörper und die aktiven w ie passiven Schallschutzmaßnahmen wird ge-
zielt dazu beigetragen, die Lärmimmissionen für die Anwohner auf die für Mischgebiete zulässigen
Grenzwerte sowohl Tags wie Nachts zu begrenzen.
Bäume, Sträucher, Pflanz- und Rasenflächen tragen z ur Reduzierung potenzieller Wärmebelastungen
infolge der erforderlichen Lärmschutzwand bei.

6 Hinweise zum Monitoring
Gemäß § 4c BauGB sind die Gemeinden zur Überwachung der potenziell auftretenden, erheblichen
Umweltauswirkungen, die sich aus der Umsetzung des Bebauungsplans ergeben, verpflichtet.
Im Rahmen des Monitorings gilt es insbesondere, unv orhergesehene nachteilige Auswirkungen früh-
zeitig zu erkennen und unmittelbar durch geeignete Maßnahmen auszuräumen.
Grundlage des Monitorings ist der im Rahmen des Bau leitplanverfahrens erarbeitete Umweltbericht.
Darin sind die aufgrund der vorliegenden Kenntnisse ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen
schutzgutbezogen dargestellt.
Zur Überwachung der Umweltauswirkungen kann die Gem einde Informationen und bestehende Kon-
trollinstrumentarien externer Behörden nutzen. Das Monitoring leistet keine Umsetzungskontrolle fest-
gesetzter Kompensationsmaßnahmen. Die Ergebnisse de s Monitorings werden von der Gemeinde
dokumentiert und ggf. erforderliche Maßnahmen zur A bhilfe bei unvorhergesehenen nachteiligen Um-
weltauswirkungen eingeleitet.

7 Verfahren bei der Zusammenstellung der Unterlagen
Im Umweltbericht sind die verwendeten (technischen) Verfahren bei der Umweltprüfung anzugeben.
Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der umwelt relevanten Daten z. B. aufgrund fehlender
Kenntnisse oder technischer Lücken sind zu dokumentieren.
Gutachten und Verfahren bei der Umweltprüfung
Zusätzlich veranlasste Untersuchungen zu den einzel nen Schutzgütern sind in den jeweiligen Kapiteln
benannt. Die verwendeten Verfahren und Methoden sind in den Gutachten ausführlich dargestellt.
Die vorliegenden Unterlagen waren ausreichend, um d ie Auswirkungen des Planungsvorhabens auf
den Umweltzustand zu ermitteln und zu bewerten.
Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung umweltrelevanter Daten:
Keine

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 30

8 Allgemeinverständliche Zusammenfassung
Mit dem Bebauungsplan W 60 wird die geplante Konver sion der vormals durch einen Druckereibetrieb
genutzten Industrie- und Gewerbefläche zu einem Mis chgebiet (Wohnen, Arbeiten, Nahversorgung)
planungsrechtlich ermöglicht und gesichert.
Das Vorhaben entspricht somit dem Grundsatz des spa rsamen Umgangs mit Grund und Boden und
setzt die Novelle des BauGB um, die einer Binnenent wicklung den Vorzug vor einer Neu-
Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich gibt.

Bis in die 2000er Jahre wurde das Grundstück von de r Druckerei "Prinovis" gewerblich genutzt. 2015
erfolgten der Abriss der leerstehenden Gebäude und Hallen sowie der Rückbau der versiegelten Frei-
flächen. Das Prinovis-Gelände war bis zu dieser Zei t fast vollständig versiegelt. Anschließend lag die
Fläche zwischenzeitlich brach. Entlang der Grundstü cksgrenzen zur Berliner Allee sowie zum Haar-
dtring befindet sich eine Baumreihe (Linden). Das G rundstück grenzt am Haardtring zudem an eine
straßenbegleitende nach § 30 BNatSchG gesetzlich geschützte Allee.
Die Planung sieht eine Nutzung des Raumes mit Wohne n, Arbeiten (Gewerbe) und wohnortnahe Ver-
sorgung (Einzelhandelsbetrieb) vor. Im Zuge der Nac hnutzung entstehen auch Grün- und Freiflächen
sowie extensiv mit Gras-Kraut-Gesellschaften begrün te Dachflächen. Die begrünten Flächen dienen
als Aufenthaltsräume für die Bewohner, leisten eine n Beitrag zum Rückhalt des Niederschlagswas-
sers, minimieren die Bildung einer Wärmeinsel und k önnen zu Trittsteinbiotopen für Insekten und Vö-
gel werden.
Infolge der Vornutzung belastetes Bodenmaterial wir d ausgetauscht. Anfallendes Niederschlagswas-
ser wird flächig zurückgehalten (Dachbegrünung!) bz w. im Planungsraum versickert und trägt somit
zur Grundwasserneubildung bei.
Die Konversion des Planungsraumes ist somit nicht n ur aus Sicht des sparsamen Umgangs mit Grund
und Boden positiv zu bewerten. Insbesondere auf den extensiv begrünten Dachflächen können sich
zukünftig wertvolle Rückzugsräume für (Flug-)Insekten und Vögel entwickeln.
Zum Schutz der zukünftigen Anwohner werden aktive u nd passive Lärmschutzmaßnahmen zur Ein-
haltung der geltenden Grenzwerte für Mischgebiete e rgriffen. Zum südlich angrenzenden Teil des
Campus der Hochschule Darmstadt werden hohe Lärmsch utzwände errichtet. Diese wurden infolge
der Stellungnahme der Hochschule Darmstadt in der f rühzeitigen Beteiligung in die Planung aufge-
nommen. Derart wird sichergestellt, dass auch die H ochschule ihre Gebäude weiterhin uneinge-
schränkt nutzen kann.
Die potenziellen Auswirkungen der hohen Lärmschutzw ände auf das Mikro- und Mesoklima im Pla-
nungsraum wurde in einer Klimaanalyse simuliert und untersucht. Die Klimaanalyse (erarbeitet durch
INKEK, September 2017) ist den Unterlagen zum Bebau ungsplan beigefügt. Zur Vermeidung von
Vogelschlag sind die Lärmschutzwände derart zu gest alten, dass diese von Vögeln auch wahrge-
nommen werden.
Die Umsetzung der umweltrelevanten Maßnahmen wird ü ber die Darstellungen in der Planzeichnung
sowie in den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan festgeschrieben.
Nach derzeitigem Kenntnisstand ist davon auszugehen , dass durch das Planungsvorhaben keine
nachteiligen Veränderungen für die biotischen und a biotischen Schutzgüter (über das bereits vorhan-
dene Maß hinaus) zu erwarten sind. Die formulierten Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und
zum Ausgleich tragen hierzu bei. Ihre Umsetzung wir d über die Darstellungen in der Planzeichnung
sowie in den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan festgeschrieben.

Aufgestellt: BIERBAUM.AICHELE. landschaftsarchitekten
Part. G Klaus-Dieter Aichele | Günter Schüller
Untere Zahlbacher Straße 21

.................................................. ...................................
55131 Mainz, 16. Oktober 2017

Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60, Wissenschaftsstadt Darmstadt Seite 31

Quellenverzeichnis

BG Natur: Stellungnahme Artenschutz / artenschutzrechtliche Ersteinschätzung,
Nackenheim, 03.03.2016
Fries Günter und Stadt Darmstadt / hrsg. In Zusamme narbeit mit dem Magistrat der Stadt Darmstadt,
(heute: Wissenschaftsstadt Darmstadt) Denkmalschutz behörde: Denkmaltopografie der Stadt
Darmstadt: „Kulturdenkmäler in Hessen – Stadt Darms tadt“, Braunschweig, Vieweg 1994
Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Lan dwirtschaft und Verbraucherschutz: (Hrsg.): 2.
Fortschreibung Luftreinhalteplan für den Ballungsra um Rhein-Main, Teilplan Darmstadt, Wies-
baden 2015
ders. Entwicklung der mittleren Tagestemperaturen i m Ballungsraum Rhein-Main in der Zeit von 1971
bis 2000)
https://www.hlnug.de/fileadmin/dokumente/luft/luftreinhalteplaene/2015/2_Fortschreibung_LRP_
Ballungsraum_Rhein-Main_TeilplanDarmstadt.pdf
HLNUG: Geologische Übersichtskarte von Hessen 1 : 300.000, 5. Überarbeitete digitale Ausgabe,
Wiesbaden 2007
ders. Handbuch Altlasten, Band 2 Teil 4
ders. Hydrologischen Kartenwerk Hessische Rhein- un d Mainebene; Grundwasserflurabstand, Okto-
ber 2014; www.hlnug.de/themen/wasser/grundwasser/grundwasserkarten.html
Institut für Klima- und Energiekonzepte (INKEK): Kl imatische Untersuchung im Bereich Berliner Car-
ree, Darmstadt / Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60, Lohfelden, September 2017
Klausing, Dr. Otto: Die Naturräume Hessens, Schrift enreihe der Hessischen Landesanstalt für Umwelt
(heute: Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwel t und Geologie, HLNUG), Wiesbaden
1988
Kohnen Berater und Ingenieure: Schalltechnisches Gu tachten 02, Schalltechnisch-Städtebaulich-
Strategische Beratung Vorhabenbezogener Bebauungspl an W 60 – Berliner Allee / Haardtring,
Wissenschaftsstadt Darmstadt, Freinsheim / Wittlich 2017
Modus Consult Speyer GmbH: Vorhabenbezogener Bebauu ngsplan W 60 – Berliner Carree – Um-
weltverträglichkeits – Vorprüfung, Speyer 2016
www.wetterdienst.de/Deutschlandwetter/Darmstadt/Klima
http://www.dwd.de/DE/klimaumwelt/ku_beratung/gesundheit/bioklima/bioklima_node.html: Bio-
klimakarte des Deutschen Wetterdienstes
Wissenschaftsstadt Darmstadt; Lärmkartierung Wissenschaftsstadt Darmstadt; www.darmstadt.de

anlage 7

264 Zeichen

Punkt 8: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2018/0137) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
  
Gegenstimme: Fraktionen UWIGA 
Enthaltung: AfD-Fraktion

anlage 8

230 Zeichen

Punkt 12: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2018/0137) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen.  
  
Gegenstimmen: UWIGA

anlage 6

6563 Zeichen

- 2 -

Magistratsvorlage

Eingang Magistrats-
geschäftsstelle:
15.05.2018
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung

Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja

Nein

Verteiler:
I 30
III 61 67

Stvv

Nein

Vorlage-Nr. 2018/0137

Magistratsbeschluss-Nr.
190

Internetfähig

Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:

Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring -
(Satzungsbeschluss)

Vorlage vom: 08.05.2018

Beschlussvorschlag:
1. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und zum Planentwurf mit Begründung
gingen im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
gemäß § 4 Abs. 1 und 2 BauGB die in Anlage 1 zusammengefassten Stellungnahmen ein.
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage A)
abschließend entschieden.
Im Rahmen der Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB gingen
zum Vorentwurf und Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 keine
Stellungnahmen ein.
2. Dem als Voraussetzung für den Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
W 60 abgeschlossenen Durchführungsvertrag (Anlage B, datenschutzrelevante Anlage) mit

- 3 -
Vorhaben- und Erschließungsplan wird zugestimmt.

Anlagen: Anlage A: Abschließende Prüfu ng der Stellungnahmen der TÖB
Anlage B: Durchführungsvertrag
Anlage C: Vorhaben- und Erschließungsplan
Anlage D: Begründung mit Umweltbericht

Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf W 60 (wird zu den Sitzungen
aufgehängt)

Datenschutzrelevante Anlage:

Folgekosten: Ja Nein

Beschluss des Magistrats vom 23.05.2018

Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 -

Begründung zur Magistratsvorlage 2018/0137 vom 08.05.2018:

Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - wird die
planungsrechtliche Voraussetzung für eine Entwicklung des ehemaligen Prinovis -Geländes
geschaffen. Der Vorhabenträger beabsichtigt eine Bebauungsstruktur mit Büro - und
vorwiegend Wohnnutzung sowie einem großflächigen Einzelhandelsmarkt mit
nahversorgungsrelevantem Sortiment zu realisieren.

Für das Plangebiet existiert kein rechtskräftiger Bebauungspla n, jedoch liegt es im
Geltungsbereich eines Fluchtlinienplans (Nr. 265) aus dem Jahre 1959. Dieser wird in dem
Teilbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60 durch diesen ersetzt.

Der auf der Grundlage des zur Offenlage geänderten Vorhaben - und Erschließungsplans
entstandene Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60, wurde nach dem
Stadtverordnetenbeschluss am 19. 12.2017 vom 02.01.2018 bis einschließlich 09.02.2018
gem. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegt und gem. § 4a Abs. 4 BauGB in der Zeit vom
02.01.2018 bis einschließlich 19.03.2018 ins Internet eingestellt. Die Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Bel ange wurden parallel gem. § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan W 60 steht nun zum Satzungsbeschluss an.

abzuschließen und wird erst mit Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 60
oder mit erteilter Baugenehmigung nach § 33 BauGB wirksam.

Die Dezernentin III:

Dr. Barbara Boczek
Stadträtin

Vorab werden übersandt:

 9 Exemplare des Entwurfs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan W 60 für die
Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung
 Akten z. Hd. des Berichterstatters

Darmstadt, den 08.05.2018
III/61.2 ha Nst. 2112

anlage 10

175 Zeichen

Punkt 16: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2018/0137) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt. 
  
Gegenstimmen: UWIGA

anlage 9

253 Zeichen

Punkt 7: Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2018/0137) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
 
Gegenstimmen: Fraktionen Die Linke. und UWIGA

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Schöfferstraße
Haardtring 100
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Vorlagen-Nr.: 2018/0137
Typ: Magistratsvorlage
Datum: 08.05.2018
Erstellt: 29.09.2026 00:00

Vorhabenbezogener Bebauungsplan W 60 - Berliner Allee / Haardtring - (Satzungsbeschluss)

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