Illegale Vermietung von Studentenappartements als Ferienwohnungen in Köln

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
V/56/561/3 
AN/1134/2018 
Vorlagen-Nummer 24.09.2018 
 3076/2018 
Beantwortung einer mündlichen Anfrage aus einer früheren Sitzung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Soziales und Senioren 06.11.2018 
 
Illegale Vermietung von Studentenappartements als Ferienwohnungen in Köln 
Ausschuss für Soziales und Senioren 
Aktuelle Stunde am Donnerstag, 06.09.2018 
 
Beantwortung der Fragen 
 
Der Ausschussvorsitzende RM Herr Paetzold kritisiert, dass die Kommune die Kosten für die Stellen 
habe, von den Bußgeldern jedoch nicht viel sehe und er es befürworten würde, wenn die Stellen sich 
über diese Bußgelder refinanzieren könnten. 
 
Antwort der Verwaltung: 
Leider ist die Vereinnahmung der Gelder durch die Stadtkasse nur dann möglich, wenn die Empfän-
ger der Bußgeldbescheide keinen Einspruch einlegen und der Bußgeldbescheid rechtskräftig wird 
oder wenn das Bußgeld freiwillig gezahlt wird. 
Sobald ein Gericht ein Bußgeld der Stadt Köln bestätigt, verringert oder erhöht, fließen die Gelder 
gemäß § 90 Ordnungswidrigkeitengesetz in die Landeskasse. 
 
RM Frau Heuser bedankt sich für den umfassenden Bericht. Der Tatbestand der Studentenwohnun-
gen sei ihr wie ein Gipfel der Unverschämtheit vorgekommen. Weitere aktuelle Fälle gebe es. Sie 
fragt, ob es dazu noch weiterführende Informationen gebe. Sie werbe dafür, Vorschläge seitens der 
Verwaltung zu erhalten, wie das Problem durch die Satzung bekämpft werden könne und wie hier 
weiter vorgegangen werden könne. Es gebe auch Bundesländer, wo es möglich sei über die Satzung 
an die Daten der Vermieter heranzukommen durch die Portale. 
 
Antwort der Verwaltung: 
Im Rahmen der Evaluation des Wohnungsaufsichtsgesetzes und der zu erwartenden Verlängerung 
der Wohnraumschutzsatzung über den 30.06.2019 hinaus, wird die Verwaltung weitere Vorschläge 
machen, wie die Bekämpfung illegaler Zweckentfremdung von Wohnraum intensiviert und verbessert 
werden kann. Weitere Möglichkeiten werden sich u. a. auch aus dem geplanten Austausch mit ande-
ren betroffenen deutschen Großstädten ergeben. 
 
RM Frau Gärtner sagt, dass die Wohnungsnot allen bekannt sei. Es könne nicht sein, dass Wohn-
raum so zweckentfremdet werde, wie das hier geschehe. Sie bedankt sich für die Stellungnahme. Sie 
wolle politischen Druck aufbauen, um auch aufzuzeigen wie wichtig der Politik dieses Thema sei. 
Dieser Druck sollte jedoch kein Druck gegen die Verwaltung sein, sondern politisch dafür, um die 
Verwaltung zu unterstützen. Diese personelle Unterbesetzung habe ein Problem, es sei ein völlig 
falsches Signal wenn die Leute, die sich so verhalten wissen, dass die Stadt nicht die Möglichkeit 
habe, mehr Personal zur Aufklärung zu entsenden. Daher sei es ein wichtiges Signal, dass nun mehr 
Personal zugesetzt werde. 
Des Weiteren sei hier auch zu befürchten, dass teilweise der Verdacht auf Steuerhinterziehung vor-
liege. Es sei auffällig, dass es sehr oft Konstruktionen gebe, wo über drei oder vier Verschachtelun-

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gen die Vermietung erfolge.  
Bezüglich der Satzung habe der Rat beschlossen gehabt, dass zeitig ein Bericht kommen solle. Die-
ser Bericht sei ihr sehr wichtig, da hieraus geschlossen werden kann, wo die Satzung eventuell noch 
verbessert werden könne, um effizienter vorgehen zu können. 
 
Antwort der Verwaltung: 
Die Problematik des zweckfremd als Ferienwohnungen genutzten Wohnraums betrifft nicht nur die 
Arbeit des Amtes für Wohnungswesen. Es sind auch andere Dienststellen der Stadtverwaltung invol-
viert. Die zuständigen Ämter werden hierüber vom Amt für Wohnungswesen informiert. 
Die Vorlage des geforderten Berichts wurde bereits zugesagt. 
 
RM Herr Frenzel bedankt sich für diese Vorträge, die einiges erhellt haben. Er sieht es als positiv an, 
dass es weitergehe. Seine Fraktion halte die personelle Ausstattung für zu gering in diesem Kampf. 
Das Problem der Wohnraumzweckentfremdung sei, dass es generell zu wenig Wohnungen gebe. 
Auch im Bereich der Genehmigungen neuer Wohnungen fehlen ca. 70 Stellen. 7.000 Wohnungen in 
Köln, die nach Aussage der Verwaltung für Ferienwohnungen zur Verfügung gestellt wurden. Das sei 
Wohnraum für ca. 15.000 Menschen. 
Es freue ihn, dass es vorangehe, allerdings sei dies viel zu spät und das zeigen auch die aktuellen 
Fälle. 
Die Bürger dieser Stadt müssen das aktuell ausbaden. Er wünsche sich, dass bei dem Thema Wohn-
raumschutzsatzung auch über den eigenen Schatten gesprungen werde und dem Antrag seiner Frak-
tion zugestimmt werden würde. Hier müsse gemeinsam klare Kante gezeigt werden. 
Seine Kritik gelte nicht den Beschäftigten der Stadt. Die Stellen müssen nun zügig besetzt werden, 
damit es sich noch positiv entwickle. 
 
Antwort der Verwaltung: 
Die personelle Ausstattung wird durch die Verwaltung nach Ablauf eines angemessenen Zeitraumes 
erneut überprüft. 
 
SE Herr Corneth lobt ausdrücklich die bisherigen Mitarbeiter der Stadt, welche hervorragende Arbeit 
geleistet haben. Letztes Jahr habe in der Presse gestanden, dass die Stadt Köln die Zweckentfrem-
dung nicht verfolgen wolle, da die Landesregierung gesagt habe, dass diese auslaufe. Die Oberbür-
germeisterin habe das auf seine Anfrage hin bestätigt. 
Darüber hinaus habe er Anfang 2018 erneut der Oberbürgermeisterin geschrieben wegen der Frage 
der Zweckentfremdung durch Airbnb. Hierauf habe er bisher keine Antwort erhalten. 
Zum Konkreten Fall habe er zu sagen, dass Barcelona 53 Beschäftigte der Stadt auf diese Problema-
tik angesetzt habe. In Amsterdam seien es 50 Mitarbeiter und in Hamburg ebenfalls über 40. 
Barcelona und Amsterdam haben Einblicke bei Airbnb und Hamburg sei daran dies ebenfalls zu reali-
sieren. Die aktuelle Situation sei hochkriminell. Es gebe in Luxemburg Fonds, die Wohnungen in 
Deutschland aufkaufen. Es sei vermutbar, dass die organisierte Kriminalität dort Geld anlegt. Darüber 
hinaus finde Gewerbe statt und Steuerhinterziehung. Es sei ein Verstoß gegen die Zweckentfrem-
dung. 
 
Antwort der Verwaltung: 
Die Anfrage an Frau Oberbürgermeisterin Reker vom 13.03.2018 wurde durch die Fachverwaltung 
am 19.04.2018 beantwortet. Darin wurde bereits bekräftigt, dass die Wohnungsaufsicht den Kampf 
gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum fortsetzt. Zur Forderung einer Task-Force wurde mitge-
teilt, dass auch abseits einer Task-Force die betroffenen Ämter der Stadtverwaltung, wie z. B. Bau-
aufsichtsamt, Ordnungsamt, Steueramt und Amt für Wohnungswesen eng zusammen arbeiten. 
 
RM Frau Schwab bemängelt, dass erst 2014 eine Wohnraumschutzsatzung beschlossen wurde. Das 
hätte durchaus auch vorher passieren können. Dadurch gebe es natürlich auch viele Wohnungen die 
in diese Satzung nicht mehr reinfallen können. 
Es wurde von einer schwierigen umfangreichen Recherche gesprochen, wenn es darum gehe, Woh-
nungen ausfindig zu machen, welche zweckentfremdet werden. Sie fragt, ob es nicht sinnvoll sei, 
eine Kooperation mit anderen Portalen zu machen. 
Des Weiteren fragt sie, ob die zwei Stellen, welche zugeführt wurden und sich vorher nicht mit der 
Zweckentfremdung beschäftigt hatten woanders genommen worden und diese zwei Stellen nun in

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anderen Bereichen fehlen. Womit haben diese sich vorher beschäftigt? 
In dem Studierendenwohnheim in Deutz standen befristet 18 Appartements nicht den Studierenden 
zur Verfügung. Hier habe sie die Frage, wie das passieren könne. 
Ein Appartement im Studierendenwohnheim Deutz kostet bei ca. 23m² ab 635,- €. Das ist überdurch-
schnittlich. Ein durchschnittliches Zimmer in einem Studierendenwohnheim liegt bei 418,-€. Ein Haus 
weiter in Deutz kostet ein Zimmer sogar lediglich 368,-€. Sie fragt, wie diese Preise zustande kom-
men und ob man hier nicht etwas machen könne, dass die Preise hier reduziert werden, da 300,-€ 
Unterschied schon extrem seien. 
 
Antwort der Verwaltung: 
Die Aufgabe „Wohnungsaufsicht“ gibt es bereits seit 1984. Laut Wohnungsgesetz von 1984 hatten die 
Gemeinden im Rahmen der Daseinsvorsorge die Aufgabe, auf die Instandsetzung, die Erfüllung von 
Mindestanforderungen und die ordnungsgemäße Nutzbarkeit von Wohnungen hinzuwirken und die 
erforderlichen Maßnahmen zu treffen. In engem Zusammenhang standen schon bei der Regelung 
1984 die Bestimmungen zum sogenannten Zweckentfremdungsverbot und zuletzt mit der Zweckent-
fremdungsverordnung vom 12.06.2001. Diese Verordnung war bis zum 31.12.2006 gültig. Seit dem 
01.01.2007 bestand in Köln sozusagen eine rechtliche Lücke, die auf dem Wohnungsmarkt erkennbar 
Spuren hinterlassen hat. Erst mit Einführung des neuen Wohnungsaufsichtsgesetzes 2014 wurde in 
dem dortigen § 10 WAG NRW die Ermächtigungsgrundlage für die Kommunen, Satzungen zu schaf-
fen, erlassen. Davon hat Köln nach Prüfung des Wohnungsbedarfs mit Wirkung vom 01.07.2014 
durch Einführung der Wohnraumschutzsatzung stadtweit Gebrauch gemacht. 
 
Eine umfangreiche Recherche setzt immer dann an, wenn die Missstände bekannt werden. Grund-
sätzlich wird im Rahmen der Sachverhaltsaufklärung gegen die Anbieter der einschlägigen Internet-
portale ermittelt. Üblich sind auch Ermittlungen Eigentümer und Hausverwaltungen. Dies geschieht 
durch Recherche im Internet, vor Ort, durch Befragungen und durch die in ordnungsbehördlichen Ver-
fahren vorgesehenen Anhörungen der Betroffenen. Die Ermittlungen müssen sorgfältig durchgeführt 
und gerichtsfest sein. 
 
Bevor die Aufgaben aus der Wohnraumschutzsatzung mit Stichtag 01.07.2014 beim Amt für Woh-
nungswesen wahrgenommen wurden, gab es bereits das Sachgebiet „Wohnungspflege“ mit den Auf-
gaben der Wohnungsaufsicht (Schwerpunkt baulich bedingte Mängel an Wohnraum sowie Mietpreis-
kontrolle). Hier sind bereits 2 Sachbearbeiterstellen vorhanden gewesen, bevor ab der Einführung der 
Wohnraumschutzsatzung 2 weitere Sachbearbeiterstellen hinzugekommen sind. 
 
Ein Mietvertrag beruht auf einem privatrechtlichen Vertragsverhältnis und richtet sich nach den Vor-
schriften des Zivilrechts. Das Amt für Wohnungswesen hat auf die Ausgestaltung von Mietverträgen 
und die dabei geforderten Mieten keinen Einfluss. Erst wenn ein betroffener Mieter sich mit konkreten 
Hinweisen auf eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete beim Amt für Wohnungswesen 
meldet, wird ein Ermittlungsverfahren wegen möglicher überhöhter Miete eingeleitet. 
 
 
Gez. Dr. Klein für Dez. V