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2026/0028

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 - (Satzungsbeschluss mit Durchführungsvertrag)

Magistratsvorlage 13.01.2026

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Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –
15.12.2025 Seite 1 von 42Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

Prüfung der Stellungnahmen:Vorgebrachte Stellungnahmen:Nr.
1. Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 Darmstadt
1.1. Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 14.07.2021:
Die für die Ausweisung eines Mischgebietes vorgesehene Fläche befindet
sich innerhalb eines im Regionalplan Südhessen/Regionalen Flächennut-
zungsplan 2010 (RPS/RegFNP 2010) festgelegten "Vorranggebiets Indust-
rie und Gewerbe, Bestand".
Wie unter Ziffer 5.1 der Beschreibung der Allgemeinen Ziele und Zwecke
der Planung zutreffend ausgeführt, entspricht die Planung nicht den regio-
nalplanerischen Zielvorgaben, nach denen die bauleitplanerische Auswei-
sung von u. a. gemischten Bauflächen innerhalb der "Vorranggebiete Sied-
lung, Bestand und Planung" stattzufinden hat (Z 3.4.1-3 RPS/RegFNP
2010). Da das mit 0,8 ha geplante Mischgebiet jedoch keine raumbedeut-
same Flächengröße einnimmt, werden aus regionalplanerischer Sicht
keine Bedenken geltend gemacht.
Die ebenfalls unter Ziffer 5.1 ersichtlichen Ausführungen zu den im Plange-
biet vorgesehenen Dichtewerten lassen keinen Widerspruch zu den regio-
nalplanerischen Dichtevorgaben (Z 3.4.1-9 RPS/RegFNP 2010) erkennen.
Eine Zuständigkeit der oberen Naturschutzbehörde ist gemäß § 2 Abs. 1
Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGB-
NatSchG) nicht gegeben. (siehe hierzu auch Ziffer 3.5 des Erlasses des
Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen über
die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
(TöB) in städtebaulichen Verfahren nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
vom 11. Dezember 2019 -StAnz. 52/2019 S. 1373-).
Keine Bedenken.
Aus regionalplanerischer Sicht werden aufgrund der fehlenden Raumbe-
deutsamkeit keine Bedenken geltend gemacht.
Es liegt kein Widerspruch zu den regionalplanerischen Dichtevorgaben vor.
Der Hinweis, dass eine Zuständigkeit der oberen Naturschutzbehörde nicht
gegeben ist, wurde zur Kenntnis genommen.

1.1.1. Bezüglich der vom Regierungspräsidium Darmstadt - Abteilung Umwelt
Darmstadt - zu vertretenden Belange teile ich Ihnen folgendes mit:
Grundwasser
Aus Sicht der von mir zu vertretenden Belange der Wasserversorgung und
des Grundwasserschutzes sind im o. g. Verfahren folgende Anpassungen
zu fordern:
Der Anregung wurde gefolgt.
Nach Aussage der e-netz Südhessen ist die Trinkwasserversorgung der in-
nerstädtischen Bebauung im Plangebiet grundsätzlich gegeben. Des Wei-
teren ist die Löschwasserversorgung über zwei Hydranten durch die Ver-
sorgungsleitungen mit der Dimension DN 200 gewährleistet. Die Trink- und
Löschwasserversorgung kann somit durch die beiden angrenzenden Trink-
wasserleitungen der e-netz Südhessen bereitgestellt werden. Nach Infor-
Anlage 2

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –
15.12.2025 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 2 von 42

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Bitte legen Sie die Sicherstellung der Wasserversorgung für das Baugebiet
dar. Der gesamte Wasserbedarf (Trink-, Betriebswasser) ist zu ermitteln
(Jahresmenge und Spitzenbedarf). Bei der Bedarfsermittlung ist bereits auf
eine sparsame, rationelle Wasserverwendung zu achten. Der Nachweis,
dass der gesamte Wasserbedarf durch den zuständigen Wasserversorger
gedeckt werden kann, ist zu erbringen.
mationen der Feuerwehr Darmstadt ist eine weitere Löschwasserentnah-
mestelle (Hydrant) in der Privatstraße „Benzweg“ vorzusehen, damit die
Löschwasserversorgung sichergestellt werden kann. Trotzdem sind vor-
beugende Brandschutzmaßnahmen vorzusehen.
Im Bereich der Privatstraße im nördlichen Geltungsbereich wird die Errich-
tung eines neuen Hydranten erforderlich. Die Errichtung des neuen Hyd-
ranten im Bereich der Privatstraße erfolgt auf Veranlassung des Vorhaben-
trägers. Vorgehensweise und Kostenübernahme durch den Bauherrn sind
im weiteren Planverfahren mit der Stadt abzustimmen. Die Verortung des
Hydranten wurde der Bauaufsicht vorgelegt und mit der Feuerwehr abge-
stimmt.
Infolge der Darlegung wurde durch das Büro Umweltplanung Bullermann
Schneble GmbH eine Ermittlung der Trinkwasserverbrauchswerte (Stand
12.10.2021, überarbeitet zur Offenlage Stand 27.08.2024) bei der Erschlie-
ßung des Gebietes "Gräfenhäuser Straße" vorgenommen und steht zur Ein-
sicht zur Verfügung . Bei einer überschlägigen Prognose von ca. neuen
763 Einwohnern kann von einem täglichen prognostizierten Wasserbedarf
(Qd) von 103,01 (m³/d) ausgegangen werden. Der maximale Stundenver-
brauch [maxQh(maxQd)] kann mit 16,73 (l/s) angenommen werden. Der
prognostizierte Jahresbedarf beträgt 37.597 m³/d.
Mit E-Mail vom 21.02.2022 hat sich die Entega zum prognostizierten Was-
serbedarf wie folgt geäußert: Der Spitzenverbrauch aus der Berechnung
von UBS (16,73 l/s) kann über den vorhandenen Anschluss (DN80) an der
Gräfenhäuser Straße nicht bezogen werden. Hier müsste ein größer dimen-
sionierter Hausanschluss verlegt werden. Nach Rückmeldung des Büro
Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH hat die Aussage der e-netz
keine Auswirkungen auf das Erschließungskonzept. Der Hausanschluss
wird voraussichtlich zurückgebaut, was in Abstimmungsgesprächen 2019
zwischen der e-netz Südhessen, der Entega und dem Erschließungsbüro
abgestimmt wurde. Die Versorgung über die Hauptleitung in der Gräfenhäu-
ser Straße ist weiterhin möglich und gewährleistet. Der maximale Stunden-
verbrauch ist am Standort verfügbar, was die Entega auf Nachfrage bestä-
tigt hat.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Aussagen zur Sicherstellung der Wasserversorgung für das Baugebiet wur-
den zur Offenlage in die Begründung zum Bebauungsplanentwurf aufge-
nommen.
1.1.2. Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaf-
tungsplans Hessisches Ried. Im Einzelnen sind die Vorgaben des Grund-
wasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried, mit Datum vom 9. April
1999 festgestellt und veröffentlicht im Staatsanzeiger für das Land Hessen
„21 / 1999 S. 1659“ in der Fassung vom 17. Juli 2006 veröffentlicht im
Staatsanzeiger 31 / 2006 S. 1704, zu beachten. Ich bitte Sie, einen entspre-
chenden Hinweis in den Textteil des Bebauungsplans aufzunehmen.
Der Anregung wurde gefolgt.
Ein Hinweis zur Lage des Planungsgebiets im Einflussbereich des Grund-
wasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried wurde zur Offenlage unter
IV. Hinweise Ziff. 4 in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen.
1.1.3. Oberflächengewässer
Über den nördlichen Bereich des Plangeltungsbereichs erstreckt sich in un-
terirdischer Lage der Darmbach (siehe Abbildung 1).

Abbildung 1: Verlauf des Darmbachs innerhalb des Geltungsbereiches
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Es handelt sich um ein Bachbett eines ehemaligen Bachlaufs. Gemäß Aus-
kunft des Mobilitätsamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Abteilung Pla-
nung, Sachgebiet Kanal- und Gewässerplanung verläuft der Wasserkanal
des Darmbaches in einem Kastenprofil 3200/2450 SB, etwa 150 m nördlich
vom Projektgrundstück, in der Grünfläche neben dem Carl-Schenck-Ring.
Bei der Planung des Projektgrundstücks ist der Darmbach daher nicht zu
beachten.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Aus den Planungsunterlagen lässt sich nicht erkennen, inwieweit der Darm-
bach in der Bauleitplanung berücksichtigt wurde. Ich rege eine Abstimmung
mit dem Eigentümer des Darmbachs in Hinblick auf die Bebauung der Flä-
chen im Bereich des Darmbachs an.
1.1.4. Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz
Umgang mit Niederschlagswasser
Ich weise darauf hin, dass für die Versickerung oder Einleitung von unbe-
lastetem Niederschlagswasser bei der zuständigen Wasserbehörde (hier
OWB) eine Erlaubnis nach §§ 8, 9 i.V.m. 57 Wasserhaushaltsgesetz (WHG)
zu beantragen ist. Die Vorgaben des Merkblattes DWA-M 153 (Handlungs-
empfehlung zum Umgang mit Regenwasser) und des Arbeitsblattes DWA-
A 138 (Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Nie-
derschlagswasser) sind in ihrer jeweils gültigen Fassung zu beachten.
Weiterhin gilt, dass nach den gesetzlichen Vorgaben die Menge des abzu-
leitenden Niederschlagswassers entsprechend dem Stand der Technik so
gering wie möglich zu halten ist. Ziel der abflussreduzierenden Maßnahmen
ist es, die Kanalisation und die Kläranlage zu entlasten und eine ortsnahe
Versickerung vorzuziehen. In der Planung sind daher Verwertungsmaßnah-
men (gem. § 37 Abs. 4 S. 1 Hessisches Wassergesetz HWG) wie z.B. die
Verwendung von wasserdurchlässigen Materialien für die Flächenbefesti-
gung oder Niederschlagswasserverwertung als Brauchwasser oder zur Be-
wässerung neben begrünten Dachflächen vordergründig zu realisieren.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Gemäß den Vorgaben der Stadt Darmstadt ist das auf dem Grundstück an-
fallende Niederschlagswasser vor Ort zu versickern. Durch die Bodenunter-
suchungen des Büros „Wolfgang Krajewski“ wurde eine Durchlässigkeit von
zirka 1 x 10’5 m/s festgestellt. Gemäß der beispielhaften Bemessung (siehe
auch Erschießungskonzept Umweltplanung Bullermann und Schneble
GmbH, Stand 27.08.2024 ) für ein Wohngebäude kann eine gezielte ent-
wässerungstechnische Versickerung, z. B. in mehreren Rigolen, mit einer
Sohlfläche von jeweils ca. 18 m² erfolgen. Bei einer Muldenversickerung ist
eine Fläche von ca. 33 m² erforderlich.
Die entsprechenden Versickerungsflächen sind im Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan sowie im Freiflächenplan aufgeführt. Die eingetragenen Rigolen
weisen einheitlich eine Größe von jeweils 42 m² auf. Durch die parallele
Umsetzungsverpflichtung des Vorhaben- und Erschließungsplans ist die
Niederschlagsentwässerung verbindlich. Die vorgesehenen Maßnahmen
gewährleisten ein nachhaltiges Regenwassermanagement im Plangebiet.
Der Antrag auf Prüfung der Versickerungsplanung (Entwässerungsgesuch)
erfolgt zeitgleich der Einreichung des Bauantrags. Die Genehmigung für ein
Regenwasserkonzept erfolgt unter Wahrung behördlich vorgegebener
Maßgaben im Baugenehmigungsverfahren. Der Umgang mit Nieder-
schlagswasser wurde zum gegenwärtigen Planungsstand ausreichend un-
tersucht und dargestellt und fachgutachterlich in Grundzügen dokumentiert.
Abflusswirksame befestigte Flächen und Niederschlagsabflüsse von der
Tiefgaragendecke wurden in dieser Berechnung nicht berücksichtigt.
Der Hinweis, dass eine eventuelle Niederschlagswasserversickerung was-
serrechtlich erlaubnispflichtig ist, wurde zur Kenntnis genommen. Vorgaben
zur Niederschlagsentwässerung und zur Verwendung von wasserdurchläs-
sigen Materialien (Oberflächenbefestigung) wurden zur Offenlage in die

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
textlichen Festsetzungen (Ziff. I. 13.1 und I. 13.2) zum Bebauungsplanent-
wurf aufgenommen.
1.1.5. Anforderungen an die Abwasserbeseitigung
Das Schmutzwasser aus dem geplanten Baugebiet ist den kommunalen
Abwasserbehandlungsanlagen zuzuführen. Die kommunale Abwassersat-
zung ist zu beachten. Für das geplante Bauvorhaben wird, wie in den Un-
terlagen beschrieben, der Bestand der Schmutzwasserkanäle weiterhin ge-
nutzt.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Schmutzwasseranfall wird mit ca. 0,5 Liter pro Sekunde abgeschätzt
und kann gemäß Erschließungskonzept und nach Abstimmung mit den
städtischen Versorgern von der Schmutzwasserkanalisation in der Gräfen-
häuser Straße aufgenommen werden.
1.1.6. Bodenschutz
Nachsorgender Bodenschutz
Aus dem Kapitel 6.5 geht folgendes hervor:
„Auf dem Vorhabengrundstück wurden mehrere Altlastenuntersuchungen
durchgeführt. So wurde im Jahr 1996 eine orientierende umwelttechnische
Untersuchung des Bodens und der Bodenluft durch das Büro Trischler und
Partner (Orientierende umwelttechnische Untersuchung des Bodens und
der Bodenluft, Trischler und Partner GmbH, 02.08.1996) vorgenommen.
Weiter wurden auf dem Grundstück im Jahr 2000 Altlastenuntersuchungen
durchgeführt“.
Meine Prüfung hat ergeben, dass sich unter der Adresse Gräfenhäuser
Straße 71 ein Eintrag mit der Schlüssel-Nr. 411.000.020-001.193 für einen
Altstandort in der Altflächendatei FIS AG ergeben hat (Anlage 1).
Anlage 1:
Auszug aus der Altflächendatei ALTIS
ALTIS-Nr.: 411.000.020-001.193 Lage: Gräfenhäuser Straße 71
Betriebe/Anlagen:
Name: Paschke & Co. GmbH
Beschreibung: Maschinenfabrik und Eisengießerei
Branche:
Der Anregung wurde gefolgt.
Auf dem Vorhabengrundstück wurden mehrere Altlastenuntersuchungen
durchgeführt. So wurde in 1996 eine orientierende umwelttechnische Un-
tersuchung des Bodens und der Bodenluft durch das Büro Trischler und
Partner (Orientierende umwelttechnische Untersuchung des Bodens und
der Bodenluft, Trischler und Partner GmbH, 02.08.1996) vorgenommen.
Weiter wurden auf dem Grundstück im Jahr 2000 Altlastenuntersuchungen
durchgeführt (Zusammenfassende Bewertung des Flurstücks 364/2 hin-
sichtlich Altlasten und Entsorgung von evtl. Bodenaushub, Büro Arcadis
Trischler & Partner GmbH, 26.05.2000). Hierbei wurden Flur 34 Gemarkung
Darmstadt, Flurstücke 364/2 und 363 (als kleine Teilfläche innerhalb des
Flurstücks 364/2) betrachtet.
In Teilbereichen sind die aufgefüllten Böden aufgrund der festgestellten
Schwermetallbelastungen als abfallrechtlich belastet einzustufen. Belastun-
gen in Böden in den vorgefundenen Größenordnungen bedürfen keiner
akuten Maßnahme. Bei Aushub dieser Bodenpartien muss das Material je-
doch geordnet verwertet werden (z. B. zu deponiebautechnischen Maßnah-
men). Für Boden und Bodenluft wurde kein altlastenrelevanter Sanierungs-
bedarf festgestellt. Der gewachsene Boden ist abfallrechtlich als unbelastet
einzustufen.
Die Ergebnisse der Altlastenuntersuchung erstrecken sich nicht explizit auf
die aktuellen Flurstücke 362/17, 363 und 364/1. Die Vorläufer dieser Flur-
stücke waren jedoch Teil der Untersuchungen. Grundsätzlich wurde festge-
stellt, dass nicht mit flächigen Altlasten im Untergrund zu rechnen ist. Auf-
gefüllte Böden wurden in allen Aufschlüssen vorgefunden. Es handelt sich

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
(nach HLUG/ nach WZ2003) Maschinen und Maschinenbauerzeugnisse verschie-
dener Art, Herstellung / Herstellung von Maschinen für
sonstige bestimmte Wirtschaftszweige, anderweitig
nicht genannt
Klasse Branche/WZ: 4 / 4
Betriebsanfang: 02/1953
Betriebsende: 05/1964

Name: Papyros GmbH
Beschreibung: Maschinenfabrik für die Herstellung von Zellstoff, Pa-
pier und Pappe, Faserplatten
Branche:
(nach HLUG/ nach WZ2003) Maschinen und Maschinenbauerzeugnisse verschie-
dener Art, Herstellung / Herstellung von Maschinen für
das Papiergewerbe
Klasse Branche/WZ: 4 / 4
Betriebsanfang: 03/1961
Betriebsende: 02/1969
Die erwähnten Gutachten sind mir nicht bekannt und sind daher dem RPDA
zur Beurteilung vorzulegen. Erst nach Prüfung der Gutachten kann zu dem
Planvorhaben ggf. eine abschließende Stellungnahme abgegeben werden.
Dabei werde ich auch prüfen, ob die Eröffnung eines gesonderten boden-
schutzrechtlichen Verfahrens notwendig wird.
Die aufgeführten Gutachten wurden am 22.12.22 per E-Mail dem RP Darm-
stadt, Dezernat IV/Da-41.5 Bodenschutz zur Beurteilung vorgelegt.
dabei um sandig-schluffige Erdmassen, die mit Ziegel,- Beton- und Schla-
ckebruchstücken durchsetzt sind. Die erschlossene Mächtigkeit der Auffül-
lung beträgt bis 2,5 m.
Die aufgeführten Gutachten wurden am 22.12.22 per E-Mail dem RP Darm-
stadt, Dezernat IV/Da-41.5 Bodenschutz zur Beurteilung vorgelegt.
Nach Rückmeldung am 03.01.23 wurde erneut Stellung genommen:
Aus Sicht des Bodenschutzes bestehen nach Beurteilung der vorgelegten
Gutachten gegen die Fortführung der Planungen keine Bedenken.
Die Hinweise zu den Eintragungen aus der Altflächendatei FIS AG wurden
zur Kenntnis genommen und als Hinweis im Bebauungsplanentwurf (Ziff.
IV. 8) aufgenommen.
1.1.7. Nach Rückmeldung am 03.01.23 wurde erneut Stellung genommen:
Mit meinem Scheiben vom 08.06.2021 habe ich die in den Planunterlagen
aufgeführten Bodengutachten nachgefordert. Diese wurden mir aktuell
Keine Bedenken.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
durch das Architekturbüro Planquadrat vorgelegt. Das nachgereichte Gut-
achten des Büros Trischler und Partner vom 02.08.1996 beschreibt umwelt-
technische Untersuchungen lediglich im nördlichen Bereich des Grundstü-
ckes Gräfenhäuser Straße 71. Über mögliche Untersuchungen des restli-
chen Areals liegen mir keine Informationen vor.
Untersucht wurden die anthropogene Auffüllung und der gewachsene Bo-
den. In den Proben der künstlichen Auffüllung wurden leicht erhöhte Kon-
zentrationen festgestellt (MKW und PAK), die nicht relevant sind. In den
Proben des gewachsenen Bodens wurden keine Auffälligkeiten festgestellt.
Die durchgeführten Untersuchungen wurden vor Einführung der BBodSchV
im Jahre 1999 vorgenommen. Ein Vergleich mit den heutigen Anforderun-
gen an die Probennahme und Bewertung ist somit nicht möglich.
Ich gehe davon aus, dass die anthropogene Auffüllung im Rahmen der Neu-
bebauung entfernt und ordnungsgemäß entsorgt wird. Sofern die Auffüllun-
gen vor Ort belassen werden, empfehle ich eine Untersuchung des Oberbo-
dens nach den Vorgaben der BBodSchV für den Wirkungspfad Boden-
Mensch durchzuführen.
Aus Sicht des Bodenschutzes bestehen gegen die Fortführung der Planun-
gen keine Bedenken.
1.1.8. Vorsorgender Bodenschutz
Der Plangeltungsbereich ist durch die bisherige Nutzung bereits anthropo-
gen überprägt
Keine Bedenken
1.1.9. Immissionsschutz
Zur Prüfung der o.g. Planung ist eine schalltechnische Untersuchung erfor-
derlich, die die Auswirkungen der umliegenden gewerblichen Nutzung auf
das Plangebiet bewertet. Dieses ist von der Planungsträgerin bereits in Auf-
trag gegeben und wird im Rahmen der Offenlage geprüft.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Das aktuelle Schallgutachten wurde mehrfach überarbeitet und mit Datum
vom 18.07.2024 zur Offenlage den Bebauungsplanunterlagen beigefügt. Im
Rahmen der Baugenehmigung müssen ggf. kleinteilige Schallquellen ge-
prüft werden. Zum Zeitpunkt liegt keine entsprechende Planung zu Quellen
möglicher Emissionen tieffrequenter Geräusche vor, sodass im Schallgut-
achten auf Ebene des Bebauungsplans keine seriösen Berechnungen
durchgeführt werden können.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Gutachterlich vorgeschlagene Schallschutzmaßnahmen wurden zur Offen-
lage in die Planzeichnung und textlichen Festsetzungen zum Bebauungs-
planentwurf aufgenommen (Ziff. I. 16).
Es ist vorgesehen, erforderliche Verpflichtungen des Vorhabenträgers zum
dauerhaften Erhalt der Riegelbebauung und die Sicherung durch eine Bau-
last in den Durchführungsvertrag aufzunehmen.
1.1.10. Für die bergrechtliche Stellungnahme wurden folgende Quellen als Daten-
grundlage herangezogen:
Hinsichtlich der Rohstoffsicherung:
- Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan
(RPS/RegFNP) 2010
- Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des HLNUG;
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe:
- vorliegende und genehmigte Betriebspläne;
Hinsichtlich des Altbergbaus:
- bei der Bergaufsicht digital und analog vorliegende Risse,
- in der Datenbank vorliegende Informationen,
- Kurzübersichten des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren Berg-
bau.
Die Recherche beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenplans in-
ventarisierten Beständen von Bergechtsamts- und Betriebsakten früherer
Bergbaubetriebe und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissblät-
tern. Die Stellungnahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus auf ei-
ner unvollständigen Datenbasis.
Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung ge-
nommen:
Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsflä-
chen betroffen.
Aktuelle Betriebe: Es befinden sich keine aktuell unter Bergaufsicht stehen-
den Betriebe im Planbereich und dessen näherer Umgebung.
Keine Bedenken.
Bergbauliche Belange sind nicht berührt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten: Im Plange-
biet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umgegangen.
Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte ent-
gegen.
1.1.11. Der Kampfmittelräumdienst teilt mit, dass die Auswertung der beim
Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder ergeben hat, dass
sich das im Lageplan näher bezeichnete Gelände in einem Bombenabwurf-
gebiet befindet.
Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grund-
sätzlich ausgegangen werden.
In den Bereichen, in denen durch Nachkriegsbebauungen bereits boden-
eingreifende Baumaßnahmen bis zu einer Tiefe von mind. 5 Metern durch-
geführt wurden, sind keine Kampfmittelräummaßnahmen notwendig.
Bei allen anderen Flächen ist eine systematische Überprüfung (Sondieren
auf Kampfmittel) vor Beginn der geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten
und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen bis in eine Tiefe
von 5 Metern (ab GOK IIWK) erforderlich, auf denen bodeneingreifende
Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich eine EDV-gestützte Da-
tenaufnahme erfolgen.
Sofern die Fläche nicht sondierfähig sein sollte (z.B. wg. Auffüllungen, Ver-
siegelungen oder sonstigen magnetischen Anomalien), sind aus Sicher-
heitsgründen weitere Kampfmittelräummaßnahmen vor bodeneingreifen-
den Bauarbeiten erforderlich.
Es ist dann notwendig, einen evtl. vorgesehenen Baugrubenverbau
(Spundwand, Berliner Verbau usw.) durch Sondierungsbohrungen in der
Verbauachse abzusichern.
Sofern eine sondierfähige Messebene vorliegt, sollen die Erdaushubarbei-
ten mit einer Flächensondierung begleitet werden.
Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie sich bescheinigen lassen, dass die
Kampfmittelräumungsarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik
durchgeführt wurden. Der Bescheinigung ist ein Lageplan beizufügen, auf
Der Anregung wurde gefolgt.
Es wurde ein Hinweis auf das Vorhandensein von Kampfmitteln in den Be-
bauungsplanentwurf unter Hinweise aufgenommen (Ziff. IV. 10).
Des Weiteren wird der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflich-
tet, eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) vor Be-
ginn der geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten und Baugrunduntersu-
chungen vorzunehmen und die „Allgemeinen Bestimmungen für die Kampf-
mittelräumung im Lande Hessen“ zu beachten.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
dem die untersuchten Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwen-
dete Detektionsverfahren anzugeben.
Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des
Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS-R entwickelt. Wir bitten Sie,
bei der Beauftragung des Dienstleisters auf die Verwendung des Datenmo-
duls KMIS-R hinzuweisen.
Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten Flächen ört-
lich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden.
Wir bitten Sie nach Abschluss der Arbeiten um Übersendung des La-
geplans und der KMIS-R-Datei, welche Sie durch die von Ihnen beauf-
tragte Fachfirma erhalten.
Das Datenmodul KMIS-R können Sie kostenlos von der nachstehenden In-
ternetseite des Kampfmittelräumdienstes downloaden:
http://www.rp-darmstadt.hessen.de
(Sicherheit und Ordnung, Gefahrenabwehr, Kampfmittelräumdienst)
Teilbereiche wurden bereits überprüft. Die untersuchten Flächen (Tiefenan-
gaben in Meter) sind im beiliegenden Lageplan (Anlage 2) grün dargestellt.
Die Daten der überprüften Flächen mit den angegebenen Freigabetiefen
wurden von den ausführenden gewerblichen Kampfmittelräumfirmen an
den KMRD übermittelt und in das KMIS System ohne Vor-Ort-Kontrollen
übertragen.
1.1.12. Mit einer Luftbilddetailauswertung wurde ein Verdachtspunkt ermittelt, der
auf einen möglicherweise noch vorhandenen Bombenblindgänger hinweist.
Der Punkt wurde koordinatenmäßig erfasst und ist im beiliegenden Lage-
plan (Anlage 2) rot gekennzeichnet.
Eine Überprüfung des Verdachtspunktes ist vor bodeneingreifenden Bau-
arbeiten erforderlich. Sofern das Gelände nicht sondierfähig sein sollte (we-
gen oberflächennaher magnetischer Störungen wie z.B. Auffüllung, Versie-
gelung, Versorgungsleitungen) ist eine Überprüfung mittels Sondierungs-
bohrungen erforderlich.
Der Hinweis wurde berücksichtigt.
Im Bebauungsplan wurde der Verdachtspunkt auf einen möglichen Bom-
benblindgänger verortet und der nebenstehende Hinweis aufgenommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Eine Überprüfung des Verdachtspunktes ist auch dann erforderlich, wenn
sich dieser außerhalb des Baufeldes bzw. Grundstückes befindet und vor
bodeneingreifenden Bauarbeiten ein Sicherheitsabstand im Radius von
15 Metern um den eingemessenen Verdachtspunkt nicht eingehalten wer-
den kann.
1.1.13. Anlage 2:

Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, Bergen, Zwischenla-
gern) sind vom Antragsteller/Antragstellerin, Interessenten/Interessentin

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
oder sonstigen Berechtigten (z.B. Eigentümer/Eigentümerin, Investor/In-
vestorin) zu tragen. Die genannten Arbeiten sind daher von diesen selbst
bei einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen.
Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmittelräumung werden
die örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt.
Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung einer Fachfirma
bitte ich immer das Aktenzeichen des Kampfmittelräumdienstes I 18
KMRD- 6b 06/05- Da 2203-2021 anzugeben und eine Kopie der Stel-
lungnahme des Kampfmittelräumdienstes beizufügen.
Als Anlage übersende ich Ihnen die Allgemeinen Bestimmungen für die
Kampfmittelräumung im Lande Hessen (Merkblatt hier nicht abgedruckt).
Da Kampfmittelräumarbeiten im Voraus schwer zu berechnen sind, halte
ich die Abrechnung der Leistungen nach tatsächlichem Aufwand für unum-
gänglich. Dies ist in jedem Falle Voraussetzung für eine positive Rech-
nungsprüfung zum Zwecke der Kostenerstattung durch den Bund gem.
Nr. 3. der Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung.
Eine Kopie des Auftrages bitte ich mir zur Kenntnisnahme zuzusenden.
Den Abtransport - ggf. auch die Entschärfung - und die Vernichtung der
gefundenen Kampfmittel wird das Land Hessen -Kampfmittelräumdienst-
weiterhin auf eigene Kosten übernehmen.
Sie werden gebeten, die Stellungnahme des Kampfmittelräumdienstes
in allen Schritten des Bauleit- bzw. Planfeststellungsverfahrens zu
verwenden, sofern sich keine wesentlichen Flächenänderungen erge-
ben.
1.2.

Stellungnahme RPDA zur öffentlichen Auslegung vom 30.07.2025:
Nachfolgend erhalten Sie im Rahmen von § 4 Abs. 2 BauGB meine koordi-
nierte Stellungnahme. Bei Rückfragen und zur Beratung stehe ich selbst-
verständlich zur Verfügung.
A. Beabsichtigte Planung
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beabsich-
tigt die Firma EMON als Eigentümer des Grundstücks eine städtebauliche
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Neuentwicklung des Grundstücks der Gräfenhäuser Straße 71. Es soll ein
gemischtes Gebiet mit überwiegend Wohnnutzung und einem gewerblichen
Schwerpunkt als Beherbergungsstätte entlang der Gräfenhäuser Straße
entstehen, welches das südöstlich angrenzende bestehende Mischgebiet
ergänzen soll. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sollen 126
Wohneinheiten entstehen. Laut überschlägiger Prognose werden ca. 763
Einwohner dort wohnen können.
Das Plangebiet, das gegenüber der Vorentwurfsplanung um eine Erschlie-
ßungsfläche erweitert wurde, umfasst eine Gesamtfläche von knapp 0,9 ha.
Mit der 16. Änderung des Flächennutzungsplans der Wissenschaftsstadt
Darmstadt soll als vorbereitende bauleitplanerische Maßnahme die bishe-
rige Darstellung des künftigen Bebauungsplanbereichs „Gräfenhäuser
Straße 71“ von Gewerbefläche in Mischbaufläche geändert werden. Zudem
soll der sich in südöstlicher Richtung anschließende Bereich des rechtskräf-
tigen Bebauungsplans N 6.2.1.2 „Gräfenhäuser und Leydheckerstraße“ in
Übernahme der Bebauungsplanfestsetzungen mit der 16. Flächennut-
zungsplanänderung künftig ebenfalls als Mischbaufläche dargestellt wer-
den.
Die Fläche der 16. Flächennutzungsplanänderung umfasst eine Größe von
insgesamt rund 2,5 ha.
1.2.1. B. Stellungnahme
I. Abteilung III Regionalplanung, Bauwesen, Wirtschaft, Verkehr
Dezernat III 31.2 – Regionale Siedlungs- und Bauleitplanung, Bauwe-
sen
Die vorgesehene Fläche liegt vollständig innerhalb eines im Regionalplan
Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP 2010)
ausgewiesenen „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe“.
Gegen das o.g. Vorhaben bestehen, wie bereits in den o. a. Stellungnah-
men ausgeführt, aus regionalplanerischer Sicht keine Bedenken.

Keine Bedenken.
Aus regionalplanerischer Sicht bestehen gegen das Vorhaben keine Be-
denken.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1.2.2. II. Abteilung IV/Da – Umwelt Darmstadt
Gegen den erneut vorgelegten Bebauungsplan und die 16. Flächennut-
zungsplanänderung bestehen aus Sicht der Abteilung Umwelt Darmstadt
kein Bedenken.
Keine Bedenken.
1.2.3. 1. Dezernat IV/Da 41.1 – Grundwasser
Bedarfsermittlung, Deckungs- und Wassersparnachweis:
Die planaufstellende Kommune hat in eigener Verantwortung sicherzustel-
len, dass die Versorgungssicherheit der öffentlichen Wasserversorgung
dauerhaft für die künftige Bebauung gewährleistet ist. Bitte legen Sie für
das geplante Gebiet dar, wie die öffentliche Wasserversorgung sicherge-
stellt werden kann. Der gesamte Wasserbedarf (Trink-, Betriebs-, Lösch-
wasser) ist hierzu unter Berücksichtigung der demografischen Entwicklung
und des Klimawandels zu ermitteln (Jahresmenge und Tagesspitzenbe-
darf). Bei der Bedarfsermittlung ist bereits auf eine sparsame, rationelle
Wasserverwendung zu achten. Es ist frühzeitig der Nachweis zu erbringen,
dass der gesamte Wasserbedarf, auch in längeren Trockenperioden, durch
den/die zuständigen Wasserversorger gedeckt werden kann.
Es ist eine Gegenüberstellung der gültigen Wasserrechte mit den Förder-
mengen der letzten 5 Jahre vorzulegen. Zusätzlich sind die zukünftigen För-
dermengen auch unter Berücksichtigung des Klimawandels und eines da-
mit evtl. verbundenen geringeren nutzbaren Wasserdargebotes zu prog-
nostizieren. Darauf aufbauend ist darzulegen, wie der Wasserbedarf, auch
unter Berücksichtigung der technischen Möglichkeiten (z. B. Zustand der
Technik, Leitungsdimensionierung, Auslegung der Gewinnungs-, Aufberei-
tungs- und Speicheranlagen), gedeckt werden kann. Bei Fremdbezug von
Trinkwasser ist zusätzlich eine aktuelle Bestätigung der eingeplanten Lie-
fermengen des Fremdversorgers vorzulegen.
Für den Fall einer Wassermangelsituation ist darzulegen, welche Maßnah-
men sodann ergriffen werden (Hinweise: Muster-Gefahrenabwehrverord-
nung Trinkwasser, Wasserampel).
Daneben sind die Möglichkeiten der Nutzung von Niederschlagswasser
oder Abwasser (insbesondere Grauwasser) zu Brauchwasserzwecken zu
Siehe auch Stellungnahme Nr. 1.1.1.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Belange zum Grundwasser wurden in den Planunterlagen zur Offen-
lage berücksichtigt.
Durch den Versorger ist bestätigt worden, dass der Trink- und Löschwas-
serbedarf gedeckt ist und es sich unabhängig davon um eine Nachnutzung
handelt und der Wasserbedarf somit nur unerheblich ansteigt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
untersuchen, um den Wasserhaushalt zu schonen, soweit – wasserwirt-
schaftliche und gesundheitliche Belange dem nicht entgegenstehen. Ent-
sprechende Vorgaben zur sparsamen Trinkwasserverwendung und –sub-
stitution sind in die Bauleitplanung aufzunehmen (Hinweis: Muster-Zister-
nensatzung).
1.2.4. Versickerung von Niederschlagswasser:
Die Maßnahmen zur Versickerung des Niederschlagswassers sowie die zu
erwartenden wasserwirtschaftlichen Auswirkungen auf die Gewässer sind
darzustellen. Bei der geplanten Versickerung von nicht schädlich verunrei-
nigtem Niederschlagswasser ist eine qualitative Beeinträchtigung des
Grundwassers durch diese auszuschließen. Das Arbeitsblatt DWA-A 138
„Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Nieder-
schlagswasser“ sowie das Merkblatt DWA-M 153 „Handlungsempfehlun-
gen zum Umgang mit Regenwasser“ sind zu beachten. Die Mächtigkeit des
Sickerraums sollte, bezogen auf den höchst gemessenen Grundwasser-
stand, mindestens 1 Meter betragen. Die Klärung der Zulässigkeit einer
Versickerung von Niederschlagswassers ist dem entsprechenden Verfah-
ren vorbehalten.
Siehe auch Stellungnahme Nr. 1.1.4.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Belange zur Versickerung von Niederschlagswasser wurden in den
Planunterlagen zur Offenlage berücksichtigt. Das Erschließungskonzept
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 „Gräfenhäuser Straße 71“
in Darmstadt, Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH; Stand
27.08.2024, wurde zur Offenlage fortgeschrieben.
Die wasserwirtschaftlichen Auswirkungen auf die Gewässer – hier Grund-
wasser – wurden in dem genannten Erschließungskonzept zum Bebau-
ungsplan dargestellt. Im weiteren Planungsverlauf werden entsprechend
dem Arbeitsblatt DWA-A 138 die qualitativen und quantitativen Aspekte bei
der Versickerung von Regenwasser berücksichtigt. Im Erschließungskon-
zept zum vorgezogenen Bebauungsplan N 84 wurden die positiven Rand-
bedingungen für eine gezielte Versickerung des Niederschlagswassers dar-
gestellt.
Im Genehmigungsverfahren werden die Nachweise geführt.
1.2.5. Lage im Einflussbereich eines Grundwasserbewirtschaftungsplans:
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaf-
tungsplans Hessisches Ried. Im Einzelnen sind die Vorgaben des Grund-
wasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried, mit Datum vom 9. April
1999 festgestellt und veröffentlicht im Staatsanzeiger für das Land Hessen
21 / 1999 S. 1659 in der Fassung vom 17. Juli 2006 veröffentlicht im Staats-
anzeiger 31 / 2006 S. 1704, zu beachten. Im Rahmen dessen Umsetzung
sind großflächige Grundwasseraufspiegelungen möglich, die in der Bauleit-
planung zu beachten sind. Ich bitte Sie, einen entsprechenden Hinweis in
den Textteil des Bebauungsplans aufzunehmen.
Siehe auch Stellungnahme Nr. 1.1.2.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Lage im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplans Hes-
sisches Ried wurde in den Planunterlagen zur Offenlage berücksichtigt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1.2.6. Umweltprüfung:
In der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB ist auf das Umweltmerkmal
Grundwasser angemessen einzugehen: Beschreibung und Bewertung des
Bestands (z. B. Grundwasserflurabstände, Grundwasserneubildung, Ver-
schmutzungsempfindlichkeit, Bedeutung des Grundwasservorkommens),
Darstellung der bau-, anlage- und nutzungsbedingten Auswirkungen (qua-
litativ und quantitativ) der Planung auf das Grundwasser (z. B. Verminde-
rung der Grundwasserneubildung, mögliche Stoffeinträge ins Grundwasser,
Versickerung von Niederschlagswasser), Beschreibung der Maßnahmen
zur Vermeidung und Verminderung der Auswirkungen. Für die Bearbeitung
der oben genannten Punkte ist die Erstellung eines Fachbeitrags Wasser-
rahmenrichtlinie dienlich.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Den Offenlageunterlagen lag der Umweltbericht nach § 2 Abs. 4 BauGB bei
(Umweltbericht, Modus Consult Gericke GmbH & Co.KG, Stand Januar
2025). Unter Kapitel 4.3 wurde auf den Belang Grundwasser eingegangen.
1.2.7. 2. Dezernat IV/Da 41.2 – Oberflächengewässer
Im nördlichen Bereich des Plangeltungsbereichs verläuft unterirdisch der
verrohrte Darmbach. Aus den Planungsunterlagen ist nicht erkennbar, in-
wieweit der Darmbach in der Bauleitplanung berücksichtigt wird.
Die Betroffenheit des verrohrten Darmbaches, insbesondere im Hinblick auf
die Herstellung von Tiefgaragen, ist im Rahmen der weiteren Planung zu
beschreiben und in den Plänen darzustellen. Ich rege zudem eine Abstim-
mung mit dem Eigentümer des Darmbachs in Hinblick auf die Bebauung
der Flächen im Bereich des Darmbachs an.
Siehe Stellungnahme Nr. 1.1.3.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Es handelt sich um ein Bachbett eines ehemaligen Bachlaufs. Gemäß Aus-
kunft des Mobilitätsamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Abteilung Pla-
nung, Sachgebiet Kanal- und Gewässerplanung verläuft der Wasserkanal
des Darmbaches in einem Kastenprofil 3200/2450 SB, etwa 150 m nördlich
vom Projektgrundstück, in der Grünfläche neben dem Carl-Schenck-Ring.
Bei der Planung des Projektgrundstücks ist der Darmbach daher nicht zu
beachten.
1.2.8. 3. Dezernat IV/Da 41.4 – Abwasser, anlagenbezogener Gewässer-
schutz
Umgang mit Niederschlagswasser:
Das Entwässerungskonzept, welches im Rahmen des Erschließungskon-
zept zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 Gräfenhäuser Straße
71 von dem Unternehmen Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH
(Stand 08/2024) erstellt wurde, ist kein Teil der vorliegenden Unterlagen.
Aus dem vorliegenden Gutachten (Stand 08/2024) geht hervor, dass das
Niederschlagswasser vor Ort versickert werden kann. Für die Nieder-
schlagswassererlaubnis sind Nachweise nach den gültigen Regelwerken
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Belange zur Versickerung von Niederschlagswasser wurden in den
Planunterlagen zur Offenlage berücksichtigt. Das Erschließungskonzept
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 „Gräfenhäuser Straße 71“
in Darmstadt, Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH; Stand
27.08.2024, wurde zur Offenlage fortgeschrieben.
Im Rahmen der weiteren Planungen werden die qualitativen und quantitati-
ven Randbedingungen für eine Versickerung von Niederschlagswasser ge-
mäß Arbeitsblatt DWA-A 138 berücksichtigt. Im Erschließungskonzept zum

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
vorzulegen d.h. nach dem DWA-A 102-2 und dem DWA A 138 in der jewei-
lig gültigen Fassung. In der Begründung in Abschnitt 9.2 ist festgehalten,
dass das anfallende Regenwasser vollständig versickert werden kann, in
der Berechnung wurden allerdings die abflusswirksamen befestigten Flä-
chen nicht berücksichtigt. Die besagten Flächen sind ebenfalls in der
Regenverwertung mit zu berücksichtigen und daher ebenfalls der Rigole
zuzuleiten. Mit dem geschilderten Verwertungskonzept, vollständige und
extensive und dauerhafte Dachbegrünung, Fassadenbegrünung und Zis-
ternen, wird den Vorgaben nach § 37 Abs. 4 HWG gerecht.
vorgezogenen Bebauungsplan N 84 wurden die positiven Randbedingun-
gen für eine gezielte entwässerungstechnische Versickerung von Nieder-
schlagswasser dargestellt. Hierdurch ist zu erwarten, dass eine gezielte
entwässerungstechnische Versickerung nah dem Stand der Technik mög-
lich ist.
Im Genehmigungsverfahren werden die Nachweise geführt.

1.2.9. Anforderungen an die Abwasserbeseitigung:
Das Schmutzwasser des geplanten Baugebiets kann an die öffentliche Ka-
nalisation angeschlossen werden. Die kommunale Abwassersatzung ist zu
achten.
Siehe auch Stellungnahme Nr.1.1.5.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Anforderungen an die Abwasserbeseitigung wurden in den Planunter-
lagen zur Offenlage berücksichtigt.

1.2.10. 4. Dezernat IV/Da 41.5 – Bodenschutz
Mit den vorliegenden Änderungen der Planung ergeben sich keine neuen
Voraussetzungen, die eine Abweichung meiner Stellungnahme vom 03. Ja-
nuar 2023 begründen würde. Die Stellungnahme gilt weiterhin.
Siehe Stellungnahme Nr. 1.1.6 und 1.1.7.
Keine Bedenken.
1.2.11. 5. Dezernat IV/Da 43.1 – Strahlenschutz, Immissionsschutz
Ich empfehle, die Vorschläge für textlichen Festsetzungen aus dem Schal-
limmissionsschutzgutachten der Grebner Bauphysik GmbH vom
18.07.2024 in den Bebauungsplan zu übernehmen.
Siehe Stellungnahme Nr. 1.1.8.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Gutachterlich vorgeschlagene Schallschutzmaßnahmen wurden zur Offen-
lage in die Planzeichnung und textlichen Festsetzungen zum Bebauungs-
planentwurf aufgenommen (Ziff. I.16).
Die erforderlichen Verpflichtungen des Vorhabenträgers zum dauerhaften
Erhalt der Riegelbebauung und ihre Sicherung wurden durch eine Verpflich-
tung zur Eintragung einer Baulast im Durchführungsvertrag aufgenommen.
1.2.12. III. Abteilung IV/Wi – Umwelt Wiesbaden
Dezernat IV/Wi 44 – Bergaufsicht
Keine Bedenken.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Auf Basis einer unvollständigen Datengrundlage wird zum Vorhaben wie
folgt Stellung genommen:
Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsflä-
chen betroffen.
Aktuelle Betriebe/Konzessionen: Es befinden sich keine aktuell unter Berg-
aufsicht stehenden Betriebe im Planbereich und dessen näherer Umge-
bung. Das Gebiet wird von je einem Erlaubnisfeld zur Aufsuchung von Erd-
wärme sowie von Sole und Lithium überdeckt. Der Bergaufsicht sind jedoch
keine das Vorhaben beeinträchtigenden Aufsuchungsaktivitäten bekannt.
Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten: Im Plange-
biet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umgegangen.
Dem Vorhaben stehen seitens der Bergaufsicht keine Sachverhalte entge-
gen.
1.2.13. IV. Abteilung V - Landwirtschaft, Weinbau, Forsten, Natur- und Ver-
braucherschutz
Dezernat V 53.1 – Naturschutz (Planungen und Verfahren)
Eine Zuständigkeit der oberen Naturschutzbehörde ist gemäß § 43 Abs. 1
des Hessischen Gesetzes zum Schutz der Natur und zur Pflege der Land-
schaft (Hessisches Naturschutzgesetz – HeNatG) vom 25. Mai 2023 (GVBl.
2023, S. 379), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes zur Moderni-
sierung und Digitalisierung des Verkündungswesens vom 28. Juni 2023
(GVBl. 2023, S. 473) nicht gegeben (siehe hierzu auch Ziffer 3.5 des Erlas-
ses des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Woh-
nen über die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange (TöB) in städtebaulichen Verfahren nach dem Baugesetzbuch
(BauGB) vom 11. Dezember 2019 -StAnz. 52/2019 S. 1373).
Keine Bedenken.
1.2.14. C. Hinweise
Der Kampfmittelräumdienst wurde im Rahmen der frühzeitigen Beteili-
gung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan bereits eingebunden. Eine
erneute Beteiligung ist nicht erfolgt. Es steht Ihnen jedoch frei, den Kampf-
mittelräumdienst direkt zu beteiligen. Ihre Anfragen können Sie per E-Mail
Siehe auch Stellungnahme Nr. 1.1.11- 1.1.13
Die Hinweise zum Kampfmittelräumdienst wurden in den Planunterlagen
zur Offenlage berücksichtigt.
Des Weiteren wurde der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag ver-
pflichtet, eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) vor

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
richten an das Regierungspräsidium Darmstadt, Dezernat I 18, Zentraler
Kampfmittelräumdienst: kmrd@rpda.hessen.de.
Eine verfahrensrechtliche Prüfung ist nicht erfolgt.
Da wir seit geraumer Zeit eine elektronische Akte führen, bitte ich Sie bei
genehmigungsbedürftigen Planungen um Vorlage der vollständigen und
prüffähigen Verfahrensunterlagen in digitaler Form. Bitte senden Sie die
Unterlagen an unser Funktionspostfach bauleitplanung-toeb@rpda.hes-
sen.de. Hinweise, wie diese Unterlagen digital aufzubereiten sind, finden
Sie auf der Homepage des Regierungspräsidiums Darmstadt unter folgen-
dem Link Höhere Verwaltungsbehörde | rp-darmstadt.hessen.de.
Anlage: Merkblatt „Fachbeitrag Wasserrahmenrichtlinie (WRRL)“ vom
16.06.2020 des Regierungspräsidiums Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz
und Umwelt Darmstadt (hier nicht abgebildet, liegt dem Stadtplanungsamt
vor).
Beginn der geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten und Baugrunduntersu-
chungen vorzunehmen und die „Allgemeinen Bestimmungen für die Kampf-
mittelräumung im Lande Hessen“ zu beachten.

2. e-netz Südhessen AG, Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt
2.1. Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 16.06.2021:
Wir nehmen Stellung für die Netze der ENTEGA AG und der e-netz Süd-
hessen AG und ENTEGA Medianet GmbH.
Im Gebiet der Stadt Darmstadt sind wir Netzbetreiber folgender Sparten:
Strom, Gas, Wasser, Straßenbeleuchtung.
Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten:
Innerhalb des Geltungsbereiches befindet sich eine Gas-Netzanschlusslei-
tung unseres Unternehmens. Notwendige Leitungsumlegungen gehen zu
Lasten des Veranlassers bzw. werden nach geltenden Verträgen geregelt
und sind rechtzeitig mit uns abzusprechen.
Unsere vorhandenen Leitungen dürfen nicht überbaut werden. Längs der
Leitungen ist ein Schutzstreifen von beidseitig jeweils einem Meter von Be-
bauung freizuhalten. Falls dies nicht möglich ist, müssen die Leitungen auf
Kosten des Veranlassers umgelegt werden.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Auf Grundlage des Erschließungskonzepts liegt ein „Trassensummenplan“
zu den Infrastrukturmedien vor. Das Vorhabensein der Gas-Netzanschluss-
leitung wurde zur Kenntnis genommen. Notwendige Leitungsumlegungen
werden grundsätzlich vor geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten und
Baugrunduntersuchungen mit der e-netz Südhessen AG abgestimmt. Vor-
handene Leitungen werden bei der Umsetzung der Planung berücksichtigt.
Die Hinweise zur Stromversorgung wurden zur Kenntnis genommen und
werden bei der Umsetzung der Planung berücksichtigt.
Durch das Plangebiet verläuft eine private Wasserleitung (Bestandsleitung
VWN 200 GGG Trinkwasser, (siehe auch Erschießungskonzept Umweltpla-
nung Bullermann und Schneble GmbH, Stand 27.08.2024), für die entspre-
chende Leitungsrechte vorliegen. Die Leitung gehört gemäß der Auskunft
der Entega der Firma „Westpark Grundstücksverwaltung GmbH & Co. In-
vest KG" (Pallaswiesenstr. 172, Darmstadt). Die Leitung wird gemäß Vor-
haben- und Erschließungsplan mit einem Gehweg überbaut. Die Zufahrt der
Tiefgarage sowie mehrere Unterflursysteme grenzen an diesen Gehweg

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Hinsichtlich der geplanten Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich der Lei-
tungstrasse ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bäume lt. DIN 18920 und
den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu
unseren Versorgungsleitungen aufweisen müssen. Wird dieser Abstand un-
terschritten, so sind die Leitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern,
oder die Standorte der Bäume dementsprechend zu verschieben. Pflanz-
maßnahmen im Nahbereich unserer Betriebsmittel sind deshalb vorher mit
uns abzustimmen. Wir beantragen, Leitungs- bzw. Baumschutzmaßnah-
men in den planungsrechtlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan auf-
zunehmen. Falls die Erdüberdeckung der Leitung zu gering sein sollte,
muss eine Tieferlegung unserer Leitungen durchgeführt werden.
Die Stromversorgung des Planungsgebietes kann durch Ergänzung und Er-
weiterung unseres bestehenden Versorgungsnetzes im Zuge der Erschlie-
ßungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbedarf der zukünftigen Ab-
nehmer realisiert werden.
Neue Versorgungsleitungen können erst dann gelegt werden, wenn die
Bauarbeiten für Kanalisation und Wasserversorgung abgeschlossen, die
Erschließungsarbeiten lage- und höhenmäßig hergestellt und die Grenzen
sichtbar vermarkt sind.
Zur Sicherstellung der Stromversorgung ist es erforderlich, frühzeitig in die
Planung bezüglich vorgesehener Parkflächen, die mit Ladesäulen für Elekt-
rofahrzeuge auszustatten sind, einbezogen zu werden. In Abhängigkeit der
vorgesehenen Parkflächen mit Ladesäulen ist der Energiebedarf in Bezug
auf benötigte Transformatorenstationen und die Anzahl der Stromkabel in
den öffentlichen Gehwegen und Straßen ein wesentlicher Planungsfaktor.
Daraus kann ein Mehrbedarf an Flächen für die Errichtung von zusätzlichen
Transformatorenstationen zur Sicherstellung des Energiebedarfs für die E-
Mobilität resultieren. Für eine ökonomisch nachhaltige Erschließung sind
die Flächen zur Errichtung von Transformatorenstationen bereits in die Bau-
leitplanung als Vorhalteflächen mit aufzunehmen.
Um die bestehende Trafostation Gräfenhäuser Str. 73B werden zum Grund-
stück Nr. 364/1 umlaufend 1,0 m zum bestehenden Grundstück als Ab-
standsfläche benötigt. Ob eine zusätzliche Transformatorenstation erfor-
derlich ist, kann aktuell noch nicht bewertet werden. Entsprechende Flä-
chen sollten hier in der Vorplanung aber berücksichtigt werden. Es ist auch
an. Etwaige notwendige Leitungsumlegungen (je nach Orts- und Tiefenlage
der Unterflurcontainer und Rampe im Leitungsbereich abhängig) gehen zu
Lasten des Veranlassers bzw. werden nach geltenden Verträgen geregelt
und sind rechtzeitig mit dem Eigentümer der Leitung und dem Versorger
abzusprechen. Ein Leitungsrecht wie z.B. für die Entega muss jedenfalls
nicht festgesetzt werden, da es sich um eine Privatleitung handelt.
Ladesäulen für die E-Mobilität sind im Plangebiet vorgesehen. Zur Sicher-
stellung der Stromversorgung werden vorgesehene Parkflächen und Lade-
säulen in die Planung zur Stromversorgung frühzeitig mit einbezogen. Im
weiteren Bebauungsplanverfahren wurde fachplanerisch geprüft, ob zu-
sätzliche Vorhalteflächen für weitere Trafostationen zur Sicherstellung des
Energiebedarfs erforderlich werden (Erstellung einer Leistungsbilanz). Im
Ergebnis wurde dabei festgestellt, dass für die Sicherstellung des Energie-
bedarfs eine weitere Trafostation neben der bestehenden Station an der
„Gräfenhäuser Straße“ vorzusehen und zu errichten ist (siehe Erschlie-
ßungskonzept, Bullermann Schneble GmbH, Stand 27.08.2024) . Die Er-
richtung einer weiteren Trafostation wird zur Offenlage in die Bebauungs-
planunterlagen aufgenommen. Die Standortplanung ist eng mit der Stadt
und dem Energieversorger abgestimmt.
Diese Fläche wurde im vorhabenbezogenen Bebauungsplan räumlich ver-
ortet und als Versorgungsfläche festgesetzt.
Um die bestehende und geplante Trafostation im Bereich der Gräfenhäuser
Straße sind umlaufend Abstandsflächen von 1 m zur uneingeschränkten
Erreichbarkeit gewährleistet. Unmittelbar angrenzend an die Trafostation
befindet sich eine Fläche mit einem Pflanzgebot (Fläche P1), in die Bäume
und Sträucher anzupflanzen sind. Die Anpflanzungen sind auf die Lage der
Trafostationen abzustimmen, ein Widerspruch besteht ansonsten zwischen
den beiden Nutzungen nicht.
Der Trafo auf dem Flurstück 364/1 befindet sich im Geltungsbereich des
Bebauungsplans, ist aber nicht Teil des Vorhabenbereichs. Da es sich um
eine Bestandsanlage handelt, erstrecken sich die Vorgabe zur Dachbegrü-
nung von Flachdächern nicht auf entsprechende Anlage.
Ferner sind Trafostationen von einer Dachbegrünung ausgenommen. Die
Festsetzung zur Dachbegrünung bezieht sich gemäß Abstimmung mit den

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
bei der Planung zu berücksichtigen, dass der neue Standort oberirdisch und
an der Grundstücksgrenze liegen muss. Der mögliche Standort, muss in der
Vorplanung unbedingt mit der e-netz Südhessen AG abgestimmt werden.
Eine Wand- bzw. Dachbegrünung unserer Flachdachgebäude, wie Sie dies
in den schriftlichen Festsetzungen empfehlen, müssen wir leider aus ver-
sorgungs- und sicherheitstechnischen Gründen ablehnen.
Die Trinkwasserleitungen gehören der ENTEGA AG. Dies ist in Anlage 2/S.
17, unter Punkt 7.4 "technische Infrastruktur" falsch dargestellt. Wir bitten,
dies zu korrigieren.
städtischen Ämtern auf das oberste Geschoss der zu errichtenden Ge-
bäude im Plangebiet (Ziff. I. 13.3).
Die tatsächlichen Eigentümer der Trinkwasserleitungen wurden im Er-
schließungskonzept zur Offenlage noch korrekt benannt.
Ein Hinweis zu Leitungs- bzw. Baumschutzmaßnahmen hinsichtlich der ge-
planten Anpflanzungsmaßnahmen wurde zur Offenlage in die textlichen
Festsetzungen aufgenommen (Ziff. IV. 7 und IV. 11).
2.2. Stellungnahme e-netz Südhessen AG zur öffentlichen Auslegung vom
04.07.2025:
Wir nehmen dazu Stellung für die Netze der ENTEGA AG und der e-netz
Südhessen AG und ENTEGA Medianet GmbH.
Im Gebiet der Stadt Darmstadt sind wir Netzbetreiber folgender Sparten:
Strom, Gas, Wasser und Straßenbeleuchtung.
Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten:
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betriebsmittel unseres Un-
ternehmens bzw. der ENTEGA AG. Notwendige Leitungsumlegungen ge-
hen zu Lasten des Veranlassers bzw. werden nach geltenden Verträgen
geregelt und sind rechtzeitig mit uns abzusprechen.
Siehe auch Stellungnahme Nr. 2.1.
Die Hinweise werden an den Vorhabenträger weitergegeben und auf Ebene
der Ausführungsplanung berücksichtigt.
2.2.1. Bei rückwärtiger Bebauung muss eine Verlegung von Versorgungsleitun-
gen über den vorgelagerten Bereich des Grundstücks sichergestellt sein.
Bei einer Grundstücksteilung ist eine dingliche Sicherung der Versorgungs-
leitungen erforderlich. Bitte Informieren Sie uns in diesen Fällen frühzeitig.
In Bedarfsfällen können auch Stationsflächen für die Stromversorgung be-
nötigt werden.
Die Stromversorgung bzw. Stromaufnahme von im Planungsgebiet erzeug-
ten Strom wird durch Ergänzung und Erweiterung unseres bestehenden
Verteilnetzes im Zuge der Erschließungsmaßnahmen entsprechend dem
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise werden an den Vorhabenträger weitergegeben und auf Ebene
der Ausführungsplanung berücksichtigt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Leistungsbedarf der zukünftigen Anschlussnehmer und Einspeiser reali-
siert.
Voraussetzung für die Anbindung von Bezugs- und Erzeugungsanlagen ist
eine Anmeldung entsprechend der einschlägigen Normen durch den zu-
künftigen Anschlussnehmer bzw. Anlagenbetreiber.
Neue Versorgungsleitungen können erst dann gelegt werden, wenn die
Bauarbeiten für Kanalisation und Wasserversorgung abgeschlossen, die
Erschließungsarbeiten lage- und höhenmäßig hergestellt und die Grenzen
sichtbar vermarkt sind.
2.2.2. Der Energiebedarf für Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen und Ladesäu-
len ist in Bezug auf benötigte Transformatorenstationen und die Anzahl der
Stromkabel in den öffentlichen Gehwegen und Straßen ein wesentlicher
Planungsfaktor. Daraus kann ein Mehrbedarf an Flächen für die Errichtung
von Stationen und Kabelverteilerschränken resultieren.
Zur Sicherstellung der Stromversorgung ist es erforderlich, frühzeitig in die
Planung bezüglich vorgesehener Parkflächen, die mit Ladesäulen für Elekt-
rofahrzeuge auszustatten sind, einbezogen zu werden. Daraus kann ein
Mehrbedarf an Flächen für die Errichtung von zusätzlichen Transformato-
renstationen zur Sicherstellung des Energiebedarfs für die E-Mobilität re-
sultieren.
Für eine ökonomisch nachhaltige Erschließung sind die Flächen zur Errich-
tung von Transformatorenstationen bereits in die Bauleitplanung als Vor-
halteflächen mit aufzunehmen.
Bei erhöhtem Leistungsbedarf einzelner Gewerbeansiedlungen wird der
Bau zusätzlicher Transformatorenstationen erforderlich.
Siehe auch Stellungnahme Nr. 2.1.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise werden an den Vorhabenträger weitergegeben und auf Ebene
der Ausführungsplanung berücksichtigt.
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf ist eine Vorhaltefläche für
eine Trafostation an der Gräfenhäuser Straße festgesetzt worden.
2.2.3. Wir beantragen, Leitungs- bzw. Baumschutzmaßnahmen in die textlichen
Festsetzungen zum Bebauungsplan aufzunehmen.
Bei der Baumaßnahme muss sichergestellt sein, dass nach der Oberflä-
chenwiederherstellung die Erdüberdeckung zu unserem Kabel und Leitun-
gen dem Regelwerk entspricht. In der Regel liegen Kabel und Leitungen in
einer Tiefe von 0,5 bis 1,6 m.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise werden an den Vorhabenträger weitergegeben und auf Ebene
der Ausführungsplanung berücksichtigt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
2.2.4. Im Bereich der Baumaßnahme verläuft eine Gas-HD-Leitung. Vor Baube-
ginn hat eine Einweisung durch den Anlagenbetreiber zu erfolgen.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise werden an den Vorhabenträger weitergegeben und auf Ebene
der Ausführungsplanung berücksichtigt.
2.2.5. Ein Angebot über die Errichtung, Änderung oder Verdichtung der Straßen-
beleuchtung erhalten Sie auf Anfrage von unserer Beleuchtungsabteilung
der jeweiligen Fachbereiche:
- Planung u. Bau Stromnetze, Tel. (06151) 701-8168
- Planung u. Bau Wasser, Tel. (06151) 701-7057
- Straßenbeleuchtung, Tel. (06151) 701-8554
- Gas HD, Tel. (06151) 701-8774
Betrieb Gas, Tel. (06151) 701-8676
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise werden an den Vorhabenträger weitergegeben und auf Ebene
der Ausführungsplanung berücksichtigt.
3. DADINA, Europaplatz 1, 64293 Darmstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 21.06.2021:
Nachdem wir uns bereits im Rahmen der parallel durchgeführten Änderun-
gen des Flächennutzungsplans mit Schreiben vom 31.03.2021 zum plan-
gegenständlichen Vorhaben geäußert haben, möchten wir den Inhalt jener
Stellungnahme der Vollständigkeit halber auch in dieses nunmehr auf der
Ebene der verbindlichen Bauleitplanung durchgeführte Verfahren einfüh-
ren:
Das geplante Vorhaben liegt jeweils rund 300 Meter von den Bushaltestel-
len "Windmühle" und "Otto-Röhm-Straße" entfernt, die von den Buslinien
R, WE1, WE2 und 751 bedient werden. Nach den Vorgaben des Nahver-
kehrsplans für die Wissenschaftsstadt Darmstadt gilt der Plangeltungsbe-
reich somit als hinreichend durch den öffentlichen Personennahverkehr
(ÖPNV) erschlossen.
Das Planungsziel, die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen zur Neu-
bebauung des Anwesens Gräfenhäuser Straße 71 zu schaffen, wirkt sich
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Das Plangebiet gilt als hinreichend durch den öffentlichen Personennahver-
kehr (ÖPNV) erschlossen.
Zur Offenlage wurde ein Kapitel zur Anbindung des Plangebiets durch den
öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) in die Begründung zum Bebau-
ungsplan (Kapitel 6.4) aufgenommen.
Keine negativen Auswirkungen des Vorhabens auf die Belange des ÖPNV.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
überdies nicht negativ auf die Belange des ÖPNV aus, weshalb wir vom
Vortrag von Bedenken oder weiteren Anregungen absehen können.
4. Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main, Hindenburgstr. 1, 64295
Darmstadt

4.1. Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 21.06.2021:
Die Planungen betreffen Bereiche nördlich der Gräfenhäuser Straße in
Darmstadt, die im Flächennutzungsplan bisher als Gewerbliche Bauflächen
dargestellt sind. Der rechtskräftige Bebauungsplan aus 2001 setzt dort Ge-
werbegebiet fest. Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan soll
dies ändern in Mischnutzung mit im Wesentlichen überwiegend Wohnnut-
zung mit einem Anteil an nicht störender gewerblicher Nutzung in Form ei-
nes "Boardinghouses". Das Gebiet befindet sich angrenzend, aber außer-
halb des Fördergebiet Pallaswiesenviertel / Mornewegviertel aus dem Pro-
gramm zur Städtebauförderung "Sozialer Zusammenhalt" (ehemals "Sozi-
ale Stadt").
Zu der korrespondierenden Änderung des Flächennutzungsplanes haben
wir uns in unserer Stellungnahme vom 20. April 2021 bereits sehr kritisch
geäußert. Darauf nehmen wir Bezug und äußern uns zu den Planungen wie
folgt:
Schon länger beobachten wir in der Region und auch in der Stadt Darm-
stadt die Tendenz zum Drängen von Wohnnutzung in gewerblich genutzte
Bereiche hinein und in der Folge Boden- und Mietpreissteigerung, Nut-
zungskonflikte und letztlich Verdrängung von gewerblichen Nutzungen. Bei
allem Verständnis für die Problematiken der Schaffung von bezahlbarem
Wohnraum in einer wachsenden Stadt dürfen die Flächenbedarfe für eine
prosperierende Wirtschaft, die Arbeits- und Ausbildungsplätze zur Verfü-
gung stellt und zum Steueraufkommen beiträgt, nicht aus den Augen verlo-
ren werden. Gerade die vorliegenden Planungen sprechen diesen Überle-
gungen aber Hohn: Unmittelbar benachbart befindet sich das bereits ange-
führte Stadtentwicklungsgebiet, das ursprünglich ebenfalls vor allem ge-
werblich geprägt war. Für dieses ist angesichts des dort bereits über lange
Jahre eingesetzten Wandels noch akzeptabel, dass dort von der gewerbli-
chen Nutzung abgewichen wird und im Rahmen des Fördergebietes eine
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen, die Bedenken wurden nicht
geteilt.
Das Umfeld des Plangebiets ist bereits heute geprägt von dem Nebenei-
nander von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung. Die daraus resultier-
ten städtebaulichen Mängel sollen im Rahmen des Städtebauförderpro-
gramms „Sozialer Zusammenhalt“ behoben werden.
Das Ziel des Förderprogramms ist die Aufwertung des bestehenden Wohn-
und Arbeitsumfelds und die Stärkung der bestehenden Nachbarschaften im
Quartier. Das Förderprogramm „Sozialer Zusammenhalt“ dient nicht der
planungsrechtlichen Steuerung eines Quartiers. Daher kommt es im För-
dergebiet auch nicht zu einer Verschiebung des Gebiets hin zu mehr Misch-
und Wohnnutzung. Eine Änderung der Nutzungsart eines Gebietserfolgt in
der Regel nur über die Bauleitplanung.
Mit der Änderung des FNP soll die Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – vorbereitet sowie die
Flächennutzungsplandarstellung für den bereits existenten Bebauungsplan
N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser- und Leydheckerstraße – entsprochen werden.
Dieser Bebauungsplan weist westlich der Leydheckerstraße bereits eine
Mischgebietsnutzung aus, wegen der geringfügigen Fläche konnte es bis-
her nicht im FNP dargestellt werden. Für den geplanten Geltungsbereich
des Bebauungsplans N 84 ist gegenwärtig eine Gewerbegebietsnutzung
festgesetzt
Die geplante Nutzung im Gebiet des neu aufzustellenden B-Plans N 84 –
Gräfenhäuser Straße 71 - sieht eine gemischte Nutzung vor, gewerbliche
Flächen fallen somit nicht vollständig weg. Durch die beabsichtigte Darstel-
lung Gemischte Baufläche in der 16. FNP-Änderung werden in angemes-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Verschiebung hin zu mehr Misch- und auch Wohnnutzung gesteuert und
begleitet wird. Dass dies nun aber nicht auf den Bereich des Fördergebietes
gezielt begrenzt wird, sondern just außerhalb auch geduldet wird, franst das
Fördergebiet aus und öffnet Tür und Tor für spekulative Bodenbevorratung
und befördert letztlich die oben skizzierte Verdrängungsentwicklung. Hinzu
kommt, dass die formal festgesetzte Mischnutzung in der erlebten Praxis
ausschließlich als Wohnbau wahrgenommen werden wird. Zum einen sol-
len zum Großteil Wohnbauflächen festgesetzt werden, zum anderen ist ein
Boardinghouse als vermeintlicher Gewerbeanteil kaum von einem Ge-
schoßwohnungsbau zu unterscheiden, gemäß den vorliegenden Plänen
baulich durch eine gemeinsame Tiefgarage mit dem Wohnnutzungsbereich
verbunden und der Unterschied für künftige Mieter kaum vermittelbar. Über-
dies wird dies baupolizeilich auch kaum kontrollierbar sein. Eine Entwick-
lung zu einem de facto Wohngebiet ist daher absehbar, was wiederum den
Druck auf das umliegend verbleibende Gewerbe erhöhen wird.
Wir halten es für nicht akzeptabel, dass abermals für gewerbliche Nutzung
vorgesehene Flächen einer Umwandung zum Opfer und ersatzlos wegfal-
len und lehnen die Planungen daher ab.
sener und ausgleichender Weise die Belange der Vorhaltung von gewerb-
lichen Bauflächen sowie Wohnbauflächen soweit als möglich gleicherma-
ßen berücksichtigt. In kernstadtnahen und verkehrlich gut angeschlossenen
Lagen strebt die Wissenschaftsstadt Darmstadt verstärkt die Ansiedlung
von dringend benötigten, bezahlbaren Wohnbauflächen an. In diesem Kon-
text ist zu erwähnen, dass die Wissenschaftsstadt Darmstadt ca. 76.000
Einpendler bei einer Einwohnerzahl von ca. 169.000 (Stand: Oktober 2024)
vorweisen kann. Das macht nahezu die Hälfte der Einwohnerzahl aus. Da-
her ist es städtebaulich sinnvoll arbeitsnahe Wohnnutzung zu ermöglichen.
Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass der Flächennutzungsplan
der Wissenschaftsstadt Darmstadt derzeit noch unbebaute gewerbliche
Bauflächen vorhält, jedoch keine unbebauten Wohnbauflächen enthält.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt beabsichtigt bei der Ausweisung von
Flächen die Belange der Vorhaltung von gewerblichen sowie Wohnbauflä-
chen so weit als möglich gleichermaßen zu berücksichtigen. Das zeigt sich
auch darin, dass im gleichen Zeitraum, wie gewerbliche Flächen für Wohn-
nutzung umgewandelt wurden, ca. 450.000 m² Gewerbeflächen ausgewie-
sen wurden (z.B. Kao Eberstadt, Otto-Röhm-Straße, ehem. Eisenbahnaus-
besserungswerk, HSE Gasturbinenkraftwerk, Nathan-Hale-Depot und Kel-
ley-Barracks).
4.2. Stellungnahme Handwerkskammer zur öffentlichen Auslegung vom
10.07.2025:
Zu den Planungen halten wir es für erforderlich, die in unseren Stellungnah-
men vom 20.4.2021 zum Flächennutzungsplan bzw. 21.6.2021 zum Bebau-
ungsplan vorgebrachten grundsätzlichen Argumente Bedenken zu wieder-
holen bzw. vollinhaltlich zum Gegenstand unserer jetzigen Stellungnahme
zu machen:
Die Planungen betreffen Bereiche nördlich der Gräfenhäuser Straße in
Darmstadt, die im Flächennutzungsplan bisher als Gewerbliche Bauflächen
dargestellt sind. Der rechtskräftige Bebauungsplan aus 2001 setzt dort Ge-
werbegebiet fest. Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan soll
dies ändern in Mischnutzung mit im Wesentlichen überwiegend Wohnnut-
zung mit einem An-teil an nicht störender gewerblicher Nutzung in Form
Siehe auch Stellungnahme Nr. 4.1
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgt durch Maßnahmen der Innen-
entwicklung auf geeigneten Flächen die städtebauliche Entwicklung voran-
zubringen. Bei der Ausweisung von Flächen werden die Belange der Vor-
haltung von gewerblichen Flächen sowie Wohnbauflächen soweit als mög-
lich gleichermaßen berücksichtigt. Das zeigt sich auch darin, dass im glei-
chen Zeitraum, wie gewerbliche Flächen für Wohnnutzung umgewandelt
wurden, ca. 450.000 m² Gewerbeflächen ausgewiesen wurden (z.B. Kao
Eberstadt, Otto-Röhm-Straße, ehem. Eisenbahnausbesserungswerk, HSE
Gasturbinenkraftwerk, Nathan-Hale-Depot und Kelley-Barracks).
Dies entspricht auch dem Ziel des Masterplans DA 2030+, das einen ganz-
heitlichen, nachhaltigen Ansatz zur Bewältigung und Lenkung des Wachs-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
eines „Boardinghouses“. Das Gebiet befindet sich angrenzend, aber außer-
halb des Fördergebiet Pallaswiesenviertel / Mornewegviertel aus dem Pro-
gramm zur Städtebauförderung „Sozialer Zusammenhalt“ (ehemals „Sozi-
ale Stadt“).
Schon länger beobachten wir in der Region insgesamt und auch in der Stadt
Darmstadt im Speziellen die Tendenz zum Drängen von Wohnnutzung in
gewerblich genutzte Bereiche hinein und in der Folge Boden- und Mietpreis-
steigerung, Nutzungskonflikte und letztlich Verdrängung von gewerblichen
Nutzungen. Bei allem Verständnis für die Notwendigkeiten und Problemati-
ken der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in einer wachsenden Stadt
dürfen die Flächenbedarfe für eine prosperierende Wirtschaft, die Arbeits-
und Ausbildungsplätze zur Verfügung stellt und zum Steueraufkommen bei-
trägt, nicht aus den Augen verloren werden. Gerade die vorliegenden Pla-
nungen sprechen diesen Überlegungen aber Hohn: Unmittelbar benachbart
befindet sich das bereits angeführte Stadtentwicklungsgebiet, das ur-
sprünglich ebenfalls vor allem gewerblich geprägt war. Für dieses erscheint
es angesichts des dort bereits über lange Jahre eingesetzten Wandels ge-
rade noch akzeptabel, dass dort von der gewerblichen Nutzung abgewichen
wird und im Rahmen des Fördergebietes eine Verschiebung hin zu mehr
Misch- und auch Wohnnutzung gesteuert und begleitet wird. Dass dies nun
aber nicht auf den Bereich des Fördergebietes gezielt begrenzt wird, son-
dern just außerhalb auch geduldet wird, franst das Fördergebiet aus und
öffnet Tür und Tor für spekulative Bodenbevorratung und befördert und be-
feuert letztlich die oben skizzierte Verdrängungsentwicklung. Hinzu kommt,
dass die formal festgesetzte Mischnutzung in der erlebten Praxis aus-
schließlich als Wohnbau wahrgenommen werden wird. Zum einen sollen
zum Großteil Wohnbauflächen festgesetzt werden, zum anderen ist ein
Boardinghouse als vermeintlicher Gewerbeanteil kaum von einem Ge-
schoßwohnungsbau zu unter-scheiden, gemäß den vorliegenden Plänen
baulich durch eine gemeinsame Tiefgarage mit dem Wohnnutzungsbereich
verbunden und der Unterschied für künftige Mieter kaum vermittelbar. Über-
dies wird dies baupolizeilich auch kaum kontrollierbar sein. Eine Entwick-
lung zu einem de facto Wohngebiet ist daher absehbar, was wiederum den
Druck auf das umliegend verbleibende Gewerbe erhöhen wird.
tums der Stadt verfolgt und somit die Grundlage des durch die Stadtverord-
netenversammlung beschlossenen Zukunftskonzeptes bildet. In Verbin-
dung mit dem klaren Bekenntnis des Masterplans DA 2030+ zur Innenent-
wicklung und weitestgehender Vermeidung von Eingriffen in Natur und
Landschaft, zeigt der Masterplan DA 2030+ ressourcenschonende Wachs-
tumsstrategien für Darmstadt auf. Diese werden u. a. mittels Konversion
vormals gewerblich und militärisch genutzter Flächen verfolgt.
Ein Gutachten für den Gewerbeflächenbedarf der Wissenschaftsstadt
Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, vom Juni 2021 des
Büros „CIMA Beratung und Management GmbH“ zeigt, dass alleine im Ge-
werbegebiet Nordwest im Bestand Baupotentiale von bis zu 8 ha Gewerbe-
flächen vorhanden sind. Für die gesamte Stadt werden weitere 31 ha für
gewerbliches Baupotential aufgeführt. Hierbei sind die möglichen Flächen-
potentiale für Gewerbeflächen auf der Starkenburg Kaserne und auf dem
„Kuhnwaldt-Gelände“ noch nicht beinhaltet. Dieses Gutachten zeigt weiter-
hin FNP-Potentialflächen in Wixhausen, der Siedlung Tann und dem TZ
Rhein-Main auf. Insgesamt kommt das Gutachten zu dem Ergebnis, dass
in den bestehenden 15 Gewerbestandorten freie Potentialflächen in einer
Größenordnung von 62 ha vorhanden sind (inklusive der im Flächennut-
zungsplan ausgewiesenen noch unbebauten Gewerbeflächen).
Die Wissenschaftsstadt verfügt damit durchaus über strategische Steue-
rungsinstrumente, die die künftige Stadtentwicklung im Blick hat. Der Mas-
terplan DA 2030+ und das Gutachten über die Gewerbeflächenpotentiale
bilden gesamtstädtische Entwicklungsmöglichkeiten ab. Sie zeigen städte-
bauliche Potentiale sowohl für die Ansiedlung von Gewerbe als auch für
Wohnen- und Infrastrukturnutzungen auf. Sie zeigen auch Möglichkeiten
auf wo eine verträgliche Stadtentwicklung erfolgen kann.
Wie der Begründung der Magistratsvorlage entnommen werden kann, setzt
der seit dem 02.08.2001 rechtskräftige Bebauungsplan N 6.2.1.2 – Gräfen-
häuser und Leydheckerstraße – für den östlichen Teil des Geltungsbereichs
der 16. FNP-Änderung abweichend von den Darstellungen des Flächennut-
zungsplans ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO fest. Demnach liegt fak-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Wir halten es für nicht akzeptabel, dass abermals für gewerbliche Nutzung
vorgesehene Flächen einer Umwandung zum Opfer und ersatzlos wegfal-
len und lehnen die Planungen daher ab.
tisch keine Nutzungsänderung hin zur Wohnnutzung vor, sondern eine Kor-
rektur der Darstellung der Nutzung im Flächennutzungsplan entsprechend
der tatsächlichen Gegebenheiten.
Die Flächen für den Geltungsbereich des Bebauungsplans N 84 mit der
ausgewiesenen Mischnutzung, ist mit 0,8 ha relativ klein und grenzt unmit-
telbar an ein bestehendes Mischgebiet des seit dem 02.08.2001 rechtskräf-
tigen Bebauungsplans N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser und Leydheckerstraße –
an. Für das Grundstück fand sich lange kein Interessent für eine rein ge-
werbliche Nutzung. Im Masterplan DA 2030+ ist das Gebiet um die Pallas-
wiesen- / Gräfenhäuser Straße als neues Impulszentrum ausgewiesen, so
dass eine Umwandlung der Flächen städtebaulich sehr gut darstellbar ist.
In der Abwägung ist wegen der relativ kleinen Grundstückfläche, der zent-
ralen Lage im Stadtgebiet und der guten Verkehrlichen Anbindung an die
Innenstadt, eine Reduzierung der gewerblichen Flächen vertretbar, da sie
auch nicht komplett entfallen.

5. Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt-Dieburg, Ländlicher
Raum, Jägertorstraße 207, 64289 Darmstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 25.06.2021:
Aus Sicht der vom Fachgebiet Landwirtschaft zu wahrenden öffentlichen
Belangen der Landwirtschaft / Feldflur werden zu den vorgelegten Pla-
nungsunterlagen keine grundlegenden Bedenken vorgetragen.

Bislang gibt es aber in den Planungsunterlagen keine Ausführungen zur
Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung.
Aus Sicht der öffentlichen Belange der Landwirtschaft / Feldflur ist zu ge-
währleisten, dass die Ausgleichsmaßnahmen analog zu den Vorgaben von
§ 2 Abs. 7 Satz 1 der Kompensationsverordnung (Verordnung über die
Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, das Führen von Ökokon-
ten, deren Handelbarkeit und die Festsetzung von Ersatzzahlungen vom
26. Oktober 2018 – Kompensations-VO) entwickelt und umgesetzt werden.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung ist in Gänze
dem Umweltbericht (siehe Kapitel 9) zu entnehmen (Umweltbericht mit Ab-
handlung der naturschutzfachlichen Eingriffsregelung (Umweltbericht, Mo-
dus Consult, Januar 2025).
Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB ist ein Ausgleich für die Bebauungspla-
nung nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Ent-
scheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Dieser bauplanungsrechtliche
„fiktive“ Bestand gilt als Ausgangspunkt für die Bewertung eines eventuel-
len Ausgleichsbedarfs. Ergänzend ist bei der Einordnung der tatsächliche
Bestand mit betrachtet und beim Schutzgut Pflanzen auch bilanziert.
Für das Schutzgut Boden besteht dabei kein Ausgleichsbedarf aufgrund
des abnehmenden Versiegelungsgrades. Aufwertungen erfolgen durch er-
gänzende Dachbegrünung und die Entfernung von Bodenbelastungen vor

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Die Umsetzung ist nicht auf landwirtschaftlich genutzten Flächen vorzuneh-
men, sondern es sind Alternativen zu prüfen wie z.B. Flächenentsiegelung,
klimaverträgliche Umbaumaßnahmen in Waldbeständen, Kauf/Abbuchung
von Ökopunkten. Bei der Inanspruchnahme von landwirtschaftlichen Flä-
chen hat eine Abstimmung mit dem örtlichen Vertreter der Landwirtschaft
(Ortslandwirt) zu erfolgen.

dem Hintergrund der negativen Wertigkeit des Bodens im Bestand. Da sich
hierdurch quantitativ und qualitativ offensichtlich insgesamt kein Eingriff in
das Schutzgut Boden ergibt, wird auf eine detailliertere Bilanzierung zum
Schutzgut Boden nach der „Arbeitshilfe zur Ermittlung des Kompensations-
bedarfs für das Schutzgut Boden in Hessen und Rheinland-Pfalz“ (Heft 14,
Januar 2019) verzichtet.
Die ökologische Bilanz für den Umweltbelang Tiere und Pflanzen zeigt,
dass durch die plangebietsinternen Maßnahmen zusammen mit den fest-
gesetzten Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen die Eingriffe rechne-
risch mehr als kompensiert werden, und zwar nicht nur in Bezug auf den
planungsrechtlichen (fiktiven) Bestand, sondern auch in Bezug auf den kar-
tierten, tatsächlichen Bestand. Dementsprechend wird die gebietsexterne
Kompensation nicht erforderlich. In beiden Fällen ergibt die Bilanz einen
Überschuss (vgl. Tabelle 6 und 7 gemäß Umweltbericht), und zwar um
4.705 Wertpunkte gegenüber dem tatsächlichen Bestand und 8.431 Wert-
punkte gegenüber dem bestehenden Planungsrecht.
Durch den Überschuss an Ökopunkten gemäß naturschutzfachlicher Ein-
griffsregelung besteht kein Erfordernis zum Rückgriff auf Ökopunkte des
Eigenbetriebs Immobilienmanagement.
Der Umweltbericht wurde den Planunterlagen zur Offenlage beigefügt.
6. Polizeipräsidium Darmstadt, Klappacher Straße 145, 64285 Darmstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 29.06.2021:
Aus verkehrspolizeilicher Sicht ist die Anzahl an Pkw-Stellflächen nicht aus-
reichend. Bei der Planung der Tiefgarage ist die Garagenverordnung ein-
zuhalten. Im Bereich der sechs eingeplanten Stellplätze im nördlichen Be-
reich des Bebauungsplans, ist aus verkehrspolizeilicher Sicht ein Gehweg
zu errichten.
Im Bereich der Gräfenhäuser Straße soll die Andienung des Boardinghou-
ses sowie die Andienung durch den EAD erfolgen. Aufgrund der Planungen
ist davon auszugehen, dass die andienenden Fahrzeuge entweder rück-
wärts auf die Gräfenhäuser Straße, oder rückwärts in den örtlichen Gel-
tungsbereich des Bebauungsplans einfahren müssen. Aufgrund der
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Es gelten die Einstellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt und
die Regeln zur Minderung der Basisforderungen durch Maßnahmen wie
Radabstellanlagen, CarSharing, BikeSharing, Lastenrad-Sharing.
Im nördlichen Plangebiet ist nun ein Gehweg vorgesehen, der eine Breite
von 2,15 m aufweist. Somit wird eine sichere Fußwegeverbindung im Be-
reich der Privatstraße gewährleistet. Der Gehweg wird so gestaltet, dass
ein nahtloser Übergang des Fußwegs vom Nachbargrundstück (hier: Flur-
stück 362/26 (östlicher Nachbar) zum neuen Grundstück hergestellt wird.
Die für den Gehweg entfallenen sechs Stellplätze werden durch Fahrradab-
stellplätze (mehr Doppelparker im Untergeschoss/Keller) abgelöst. Die

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
überörtlichen Verbindungsfunktion der B 3, sowie der damit verbundenen
Unfallgefahr ist dies zu vermeiden. Hier wäre jeweils ein Wendebereich ein-
zuplanen.
Da das schalltechnische Gutachten nicht vorliegt, kann hierauf nicht näher
eingegangen werden.
Hauptzahl der Stellplätze wird unterirdisch in einer Tiefgarage angeordnet.
Insgesamt können ausreichend Stellplätze gemäß städtischer Stellplatzsat-
zung hergestellt werden. Der Stellplatznachweis ist im Baugenehmigungs-
verfahren zu erbringen.
Die Garagenverordnung ist in den Tiefgaragenplanungen berücksichtigt.
Weiterhin führt entlang der Nordseite der Privatstraße ein bereits vorhan-
dener durchgängiger (privater) Gehweg, der auf Höhe des Parkplatzes des
Einkaufscenters nach Südwesten auf die Gräfenhäuser Straße führt und
nach Norden auf den Carl-Schenk-Ring.
Die Änderung des Vorhaben- und Erschließungsplans zur Offenlage bein-
haltet auch eine Änderung der Position von vorgesehenen Unterflurcontai-
nern und Zufahrten zum Plangebiet. In südlicher Richtung wird aufgrund der
Regelungen des noch rechtskräftigen Bebauungsplans die Freihaltung ei-
nes 5 m breiten Streifens gefordert. Hier dürfen sich keine baulichen Anla-
gen befinden. Dieser Vorgabe wird im überarbeiteten Vorhaben- und Er-
schließungsplan und Bebauungsplanentwurf gefolgt. Zum Planstand der
frühzeitigen Beteiligung befanden sich gemäß Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan noch Unterflurcontainer noch in dem freizuhaltenden Streifen.
Diese entfallen an diesem Standort. Zur Offenlage wurde der freizuhaltende
Grünstreifen auf eine Breite von 10 m erweitert. Als Ersatz für den anfallen-
den Müll aus der Gewerbenutzung im südlichen Bereich wird ein Müllraum
in der Tiefgarage angeordnet. Für die Wohnnutzungen werden 6 Unterflur-
systeme am nördlichen Grundstücksrand vorgesehen, die durch den EAD
gut anfahrbar sind. Dies wurde mit dem örtlichen Entsorger abgestimmt.
Zudem ist an der Privatstraße eine temporäre Müllaufstellfläche vorgese-
hen. Im Bebauungsplan ist festgesetzt, dass Müllaufstellflächen zur regel-
mäßigen Abholung und Unterflurcontainer nur in den hierfür festgesetzten
Flächen (Mü) zulässig sind (Ziff. I. 10.1). Diese Flächen sind in der Plan-
zeichnung festgesetzt. Weitere Standorte im Plangebiet sind nicht vorgese-
hen und unzulässig.
Auch die bisher zur frühzeitigen Beteiligung geplante zweite Zufahrt für den
Liefereingang des Boardinghouses im südlichen und von Bebauung freizu-
haltenden Bereich entfällt. Im überarbeiteten Vorhaben- und Erschlie-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
ßungsplan ist nur noch eine Anlieferungszone vorgesehen. Zusätzliche Ver-
siegelungen der Flächen sowie zusätzliche verkehrsbezogene Bewegun-
gen im Bereich der Gräfenhäuser Straße werden vermieden. Somit besteht
von der Gräfenhäuser Straße nur noch eine Zufahrt zum Plangebiet, die
sowohl zur Andienung von der Feuerwehr als auch des Boardinghouses
von Paketzustellern und anderen Lieferfahrten genutzt werden kann. Eine
Durchfahrt durch das Plangebiet ist aber nicht vorgesehen. Dies wird mit
Pollern gesichert. Alle Planunterlagen (Vorhaben- und Erschließungsplan,
Bebauungsplan, Freiflächenplan) wurden dahingehend geändert.
Ein Umbau der Privatstraße im nördlichen Vorhabenbereich des Bebau-
ungsplans ist nicht erforderlich. Die geringfügige Verkleinerung der Parzel-
len 362/24 und 362/25 (vormals 364/18 (tlw.) und 362/20 (tlw.)), die als Pri-
vatstraße festgesetzt sind, ändert die Leistungsfähigkeit der Privatstraße
und der garantierten Nutzungsrechte nicht.
7. Rhein-Main-Verkehrsverbund GmbH, Alte Bleiche 5, 65719 Hofheim/Ts.

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 01.07.2021:
Nach Durchsicht der im Internet eingesehenen Planunterlagen betrachten
wir den Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) in der Begründung und
die Anbindung durch den ÖPNV als unzureichend dargestellt.
Beziehen möchten wir uns hier auf das BauGB § 1, Absatz 6, Punkt 9 und
zusätzlich auf den Regionalplan Südhessen, insbesondere Punkt G3.4-11:
'Unter Berücksichtigung der Verkehrserschließung, insbesondere durch
den Umweltverbund (ÖPNV, Fußgänger- und Radverkehr) und der Auslas-
tung von Versorgungseinrichtungen ist eine optimierte räumliche Zuord-
nung von Wohnen, Arbeiten, Erholen und Gemeinbedarfseinrichtungen so-
wie die Versorgung mit Dienstleistungen anzustreben. Dabei sollen bereits
auf der Ebene der Bauleitplanung Verkehrskonzepte unter besonderer Be-
rücksichtigung des Umweltverbundes entwickelt und umgesetzt werden.'
Wir bitten darum, bei der verkehrlichen Erschließung den Aspekt der
ÖPNV-Anbindung in der Begründung von Vorhaben zu berücksichtigen.
Der Anregung wurde gefolgt.
Das Plangebiet gilt als hinreichend durch den öffentlichen Personennahver-
kehr (ÖPNV) erschlossen.
Der Aspekt der ÖPNV-Anbindung wurde in die Begründung zum Bebau-
ungsplanentwurf zur Offenlage aufgenommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
8. Amt für Bodenmanagement Heppenheim, Erbacher Straße 46, 64720
Michelstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 05.07.2021:
Zur im Betreff genannten Planung nehmen wir als Träger öffentlicher Be-
lange für die Bereiche Bodenordnung nach dem BauGB, Flurbereinigung
(landeskulturelle Belange) sowie Kataster- und Vermessungswesen wie
folgt Stellung:
Es wäre aus unserer Sicht sinnvoll, die Grundstücke der EMON Vermö-
gensverwaltung zu vereinigen und zu einem Flurstück zu verschmelzen.
Darüber hinaus bestehen keine Anregungen, Einwände oder Bedenken.

Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Der Vorschlag zur Zusammenlegung der Flure (Grundstücksvereinigung)
wurde zur Kenntnis genommen. Die Zusammenlegung der Flure soll jedoch
erst zu einem späteren Zeitpunkt durchgeführt werden und ist nicht Rege-
lungsgegenstand der vorliegenden Bauleitplanung. Die Grundstücksverei-
nigung zu einem Flurstück ist insbesondere im Hinblick auf die zu erteilende
Baugenehmigung von Bedeutung und erfolgt zur Bauantragsstellung. Mög-
liche vertragliche Abstimmungen im Zusammenhang mit der Errichtung des
Gehwegs im Norden des Plangebiets werden hierbei berücksichtigt.
9. Deutsche Telekom Technik GmbH, Wallstraße 88, 55122 Mainz
9.1. Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 06.07.2021:
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als
Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat
die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Plan-
verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderli-
chen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie
folgt Stellung:
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom. Die
aktuellen Pläne sind unter https://trassenauskunftkabel.tele-
kom.de/start.html ersichtlich und jederzeit einsehbar.
Die Aufwendungen der Telekom müssen bei der Verwirklichung des Be-
bauungsplans so gering wie möglich gehalten werden.
Deshalb bitten wir, unsere Belange wie folgt zu berücksichtigen:
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Auf Grundlage des Erschließungskonzepts liegt ein „Trassensummenplan“
zu den Infrastrukturmedien vor. Telekomtrassen sind im Planbereich nicht
erkenntlich. Etwaige Neuverlegungen oder notwendige Leitungsumlegun-
gen werden grundsätzlich vor geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten und
Baugrunduntersuchungen mit der Telekom abgestimmt.
Der Ausbau der Infrastrukturmedien ist Teil der Ausbauplanung und nicht
Regelungsgegenstand der Bauleitplanung.
Flächen für Wärmepumpen zur Versorgung des Vorhabens wurden zeich-
nerisch festgesetzt. Ein Hinweis zu Baumschutzmaßnahmen während der
Bauphase wurde unter Ziff. IV. 7 der textlichen Festsetzungen aufgenom-
men.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzuneh-
men:
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen
mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,3 m für die Unterbringung
der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baum-
standorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der For-
schungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989;
siehe insbesondere Abschnitt 3, zu beachten. Wir bitten sicherzustellen,
dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweite-
rung der Telekommunikationslinien der Telekom nicht behindert werden.
Zur Versorgung mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist
die Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und außer-
halb des Plangebiets erforderlich.
Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mit, welche eigenen oder
Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich folgender Straßen stattfin-
den werden.
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die
Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen
Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschließungs-
maßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen Telekom Technik
GmbH unter dem im Briefkopf genannten Adresse so früh wie möglich, min-
destens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden.
Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine
Versorgung des Neubaugebietes mit Telekommunikationsinfrastruktur in
unterirdischer Bauweise nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinier-
ten Erschließung sowie einer ausreichenden Planungssicherheit möglich
ist.
Wir bitten daher sicherzustellen, dass
 für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Erschließungsgebiet
die ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftig ge-
widmeten Verkehrswege möglich ist,

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
 entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB folgende Flächen als mit einem
Leitungsrecht zu belastend festgesetzt werden und im zweiten Schritt
eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch zugunsten der
Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, mit folgendem Wortlaut einge-
tragen wird: "Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Telekom
Deutschland GmbH, Bonn, bestehend in dem Recht auf Errichtung, Be-
trieb, Änderung und Unterhaltung von Telekommunikationslinien, ver-
bunden mit einer Nutzungsbeschränkung."
 der Erschließungsträger verpflichtet wird, in Abstimmung mit uns im er-
forderlichen Umfang Flächen für die Aufstellung von oberirdischen
Schaltgehäusen auf privaten Grundstücken zur Verfügung zu stellen und
diese durch Eintrag einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu
Gunsten der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, im Grundbuch kos-
tenlos zu sichern,
 eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der Di-
mensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koordi-
nierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau durch
den Erschließungsträger erfolgt,
 die geplanten Verkehrswege nach der Errichtung der TK-Infrastruktur in
Lage und Verlauf nicht mehr verändert werden.
9.2. Stellungnahme Deutsche Telekom Technik GmbH zur öffentlichen
Auslegung vom 16.07.2025:
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als
Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 125 Abs. 2 TKG - hat
die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Plan-
verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderli-
chen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie
folgt Stellung:
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom. Die
aktuellen Pläne sind unter https://trassenauskunftkabel.tele-
kom.de/start.html ersichtlich und jederzeit einsehbar.
Siehe auch Stellungnahme Nr. 9.1.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Belange der Telekom GmbH wurden im Verfahren soweit erforderlich
berücksichtigt. Hinweise, die nicht Regelungsgegenstand der Bauleitpla-
nung sind, werden an den Vorhabenträger weitergegeben und auf Ebene
der Ausführungsplanung berücksichtigt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Die Aufwendungen der Telekom müssen bei der Verwirklichung des Be-
bauungsplans so gering wie möglich gehalten werden.
Deshalb bitten wir, unsere Belange wie folgt zu berücksichtigen:
Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzuneh-
men:
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen
mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,3 m für die Unterbringung
der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterir-
dische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und
Verkehrswesen, Ausgabe 2013; siehe insbesondere Abschnitt 6, zu beach-
ten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau,
die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien der Tele-
kom nicht behindert werden.
Zur Versorgung mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist
die Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und außer-
halb des Plangebiets erforderlich.
Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mit, welche eigenen oder
Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich folgender Straßen stattfin-
den werden.
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die
Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen
Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschließungs-
maßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen Telekom Technik
GmbH unter dem im Briefkopf genannten Adresse so früh wie möglich, min-
destens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden.
Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine
Versorgung des Neubaugebietes mit Telekommunikationsinfrastruktur in
unterirdischer Bauweise nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinier-
ten Erschließung sowie einer ausreichenden Planungssicherheit möglich
ist.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Wir bitten daher sicherzustellen, dass
 für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Erschließungsge-
biet die ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der
künftig gewidmeten Verkehrswege möglich ist,
 entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB folgende Flächen als mit einem
Leitungsrecht zu belasten festgesetzt werden und im zweiten Schritt
eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch zugunsten
der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, mit folgendem Wortlaut
eingetragen wird: "Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Te-
lekom Deutschland GmbH, Bonn, bestehend in dem Recht auf Errich-
tung, Betrieb, Änderung und Unterhaltung von Telekommunikationsli-
nien, verbunden mit einer Nutzungsbeschränkung."
 der Erschließungsträger verpflichtet wird, in Abstimmung mit uns im
erforderlichen Umfang Flächen für die Aufstellung von oberirdischen
Schaltgehäusen auf privaten Grundstücken zur Verfügung zu stellen
und diese durch Eintrag einer beschränkten persönlichen Dienstbar-
keit zu Gunsten der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, im
Grundbuch kostenlos zu sichern,
 eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der
Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Ko-
ordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau
durch den Erschließungsträger erfolgt,
 die geplanten Verkehrswege nach der Errichtung der TK-Infrastruktur
in Lage und Verlauf nicht mehr verändert werden.
10. IHK Darmstadt, Postfach 10 07 05, 64207 Darmstadt
10.1. Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 06.07.2021:
Plananlass ist die beabsichtigte Errichtung von Wohnbauflächen auf bisher
rein gewerblich genutzten Flächen der Firma EMON Vermögensverwaltung
GmbH. Ein Anteil der Flächen soll als „Boardinghouse“ genutzt werden.
Bereits im April 2021 äußerten wir im Rahmen des Beteiligungsprozesses
zur Änderung des Flächennutzungsplans unsere Bedenken hinsichtlich der
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, die Bedenken werden nicht
geteilt.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt beabsichtigt bei der Ausweisung von
Flächen die Belange der Vorhaltung von gewerblichen sowie Wohnbauflä-
chen so weit als möglich gleichermaßen zu berücksichtigen. Das zeigt sich
auch darin, dass im gleichen Zeitraum, wie gewerbliche Flächen für Wohn-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Gewerbeflächenumwandlung. Diese halten wir vollumfänglich aufrecht und
legen Sie auch in diesem Verfahren noch einmal dar.
Wie in der vorliegenden Begründung zu lesen, wird mit der Umplanung des
Areals die Strategie der Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgt, auf Gewer-
beflächen den steigenden Wohnraumbedarf zu decken. Wir weisen darauf
hin, dass Darmstadt nicht nur einen Mangel an Wohnraum hat, sondern
auch an baureifen, schnellverfügbaren und bezahlbaren Gewerbeflächen.
Insbesondere besteht Bedarf an Flächen die als Produktionsstandort bau-
rechtlich gesichert sind und nicht in Konflikt mit Wohnnutzung treten. Die in
Rede stehenden Flächen liegen innerhalb eines Vorranggebietes für Ge-
werbe und Industrie. Wohnen ist hier laut Regionalplan nicht vorgesehen.
Auch wenn es sich bei den aktuellen Planungen nur um Flächen von knapp
1 Hektar handelt, darf man die Vorgeschichte der großzügigen Umwand-
lung von Vorrangflächen für Industrie- und Gewerbe, wie sie in den letzten
10 Jahren in Darmstadt stattgefunden hat, nicht unberücksichtigt lassen.
Doch nicht nur der Verlust der Gewerbeflächen steht in unserer Kritik, son-
dern auch die Auswirkungen, die die vorliegende Planung langfristig mit
sich bringen wird.
Für Unternehmen bedeutet heranrückende Wohnbebauung häufig eine
Verschlechterung des Standortes in Bezug auf Immissionskonflikte und Bo-
denpreis-/Mietpreissteigerung. Die Bodenrichtwertkarte zeigt für das Plan-
gebiet einen Wert von 320 €/m² an. Schon in geringer Entfernung, wenige
Meter weiter im Fördergebiet „Soziale Stadt Pallaswiesenviertel - Morne-
wegviertel“ steigt der Wert um 75 % auf 560 €/m² an.
Und genau darin liegt für Grundstückseigentümer und Bauträger die Attrak-
tivität, Gewerbeflächen in Wohnnutzung umzuwandeln: die Bodenpreise
sind niedrig. Bauen wird lukrativ. In Folge dessen ist es absehbar, dass für
weitere Flächen im Umfeld des Plangebietes der Druck steigt, eine Umnut-
zung zu erfahren und im gleichen Zuge die Zukunft als Gewerbestandort
gefährdet.
Im Gewerbegebiet sitzen produzierende und emittierende Unternehmen.
Wie den Planungen zu entnehmen ist, werden bereits jetzt Lärmgrenzwerte
aufgrund von Gewerbelärmimmissionen überschritten. Unklar ist, wo die
nutzung umgewandelt wurden, ca. 450.000 m² Gewerbeflächen ausgewie-
sen wurden (z.B. Kao Eberstadt, Otto-Röhm-Straße, ehem. Eisenbahnaus-
besserungswerk, HSE Gasturbinenkraftwerk, Nathan-Hale-Depot und Kel-
ley-Barracks).
Die Bedenken, dass der Vorhabenträger lediglich den Kaufpreis für eine
gewerbliche Immobilie zahlt, werden nicht geteilt. Im Kaufvertrag zwischen
der Wissenschaftsstadt Darmstadt als Grundstückseigentümerin und dem
Vorhabenträger ist geregelt, dass für den Fall der Änderung des Planungs-
rechts von gewerbliche auf gemischte Bauflächen der Kaufpreis entspre-
chend angepasst wird. Ebenfalls wurde im Kaufvertrag sowie im Bebau-
ungsplan N 84 die Anforderung an die Schaffung von sozialem Wohnungs-
bau verbindlich festgesetzt.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgt durch Maßnahmen der Innen-
entwicklung auf geeigneten Flächen die städtebauliche Entwicklung voran-
zubringen. Die Konfliktbewältigung findet auf Ebene der verbindlichen Bau-
leitplanung mit entsprechenden Festsetzungen (z.B. auch bzgl. Schall-
schutz) im Bebauungsplan und Regelungen im Durchführungsvertrag zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71–
statt. Dies entspricht auch dem Ziel des Masterplans DA 2030+, das einen
ganzheitlichen, nachhaltigen Ansatz zur Bewältigung und Lenkung des
Wachstums der Stadt verfolgt und somit die Grundlage des inzwischen
durch die Stadtverordnetenversammlung beschlossenen Zukunftskonzep-
tes bildet. Trotz klarem Bekenntnis des Masterplans zur Innenentwicklung
und weitestgehenden Vermeidung von Eingriffen in Natur und Landschaft,
zeigt das Konzept ressourcenschonende mit den Konversionen vormals ge-
werblich und militärisch genutzter Flächen Wachstumsstrategien für Darm-
stadt auf.
Die umliegenden Gewerbebetriebe werden im schalltechnischen Gutachten
mittels eines flächenbezogenen Schallleistungspegels berücksichtigt. Die
Bebauung wurde dahingehend ausgerichtet, dass durch Riegelbebauung
die Immissionsrichtwerte an den östlichen Gebäuden nach TA Lärm erfüllt
werden.
Die Riegelbebauung selbst kann zum Schutz der Immissionen durch Ge-
werbebetriebe nicht mit passiven Schallschutzmaßnahen begegnen. Viel-
mehr sind an der Süd-West-Fassade zum Gewerbelärm keine zu öffnenden

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Emissionen entstehen und welche Folgen es für die verursachenden Be-
triebe haben wird. Zu befürchten ist, dass die emittierenden Unternehmen
Einschränkungen erfahren und verpflichtet werden, bautechnische Maß-
nahmen umzusetzen, die dem Schutz der heranrückenden sensiblen
Wohnnutzung dienen. Das sind Investitionen, die nicht nötig wären, wenn
es denn ein Gewerbegebiet bliebe. Auch zukünftige Entwicklungen wie bei-
spielsweise die Änderungen der Betriebsabläufe oder Expansionsmaßnah-
men vor Ort werden aufgrund der Wohnnutzung durch die Bauaufsicht an-
ders bewertet werden. Dies kann bis zur Standortaufgabe führen. Doch wo
in Darmstadt soll sich das Unternehmen hin verlagern? Wir weisen darauf
hin, dass die Unternehmen langfristig in ihren Standort investiert haben.
Eine Einschränkung durch heranrückende Wohnbebauung ist nicht hin-
nehmbar.
Bevor die Wissenschaftsstadt Darmstadt weiterhin Gewerbeflächen suk-
zessive umwandelt, empfehlen wir dringend, ein Gewerbeflächenmonitor-
ring sowie eine Strategie zu entwickeln, wie bestehende Gewerbegebiete
auch für die Zukunft attraktiv gestaltet und vor konkurrierenden Nutzungen
gesichert werden können.
Wir bitten daher die Flächen weiterhin für eine rein gewerbliche Nutzung zu
erhalten und von der Umwandlung abzusehen – insbesondere, da es Stand
heute keine adäquaten alternativen Gewerbeflächen in räumlicher Nähe
gibt. Einer Entwicklung als Boardinghouse steht die bisherige Gewerbeflä-
chenausweisung nicht entgegen. Zusätzliche gewerbliche Nutzungen wie
Gastronomieangebote oder Büroflächen sehen wir als Standortaufwertung
auch für umliegende Unternehmen.
Fenster von Aufenthaltsräumen sowie Außenwohnbereiche zulässig. Die
Anordnung von nicht schutzbedürftigen Räumen oder durchgesteckten
Wohnungen, deren Be- und Entlüftung des Raumes über die lärmabge-
wandte Seite erfolgt, stellen geeignete Maßnahmen an diesen Fassaden-
bereichen mit Überschreitungen der Immissionsrichtwerte dar.
Aufgrund dieser festgesetzten und im Durchführungsvertrag zu sichernden
Schallschutzmaßnahmen werden die umliegenden Gewerbebetriebe in ih-
ren Rechten nicht eingeschränkt.
10.2.

10.2.1.
Stellungnahme IHK zur öffentlichen Auslegung vom 09.07.2025:
Nach eingehender Prüfung der Planunterlagen äußern wir nachfolgende
Bedenken aus Sicht der gewerblichen Wirtschaft:
1. Verlust strategischer Gewerbeflächen & Fehlende strategische
Steuerung und Monitoring
Aus Sicht der IHK ist besonders kritisch, dass die vorliegenden Planungen
erneut ohne erkennbare Einbindung in eine gesamtstädtische Strategie zur
Gewerbeflächenentwicklung erfolgen. Ein systematisches Monitoring über
Zu 10.2.1.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, die Bedenken werden nicht
geteilt.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgt durch Maßnahmen der Innen-
entwicklung auf geeigneten Flächen die städtebauliche Entwicklung voran-
zubringen. Bei der Ausweisung von Flächen werden die Belange der Vor-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Flächenverfügbarkeit, Nutzungsreserven und Umnutzungsrisiken existiert
bislang nicht. Die IHK fordert seit Jahren, dass die Stadt Darmstadt ein be-
lastbares Gewerbeflächenkonzept mit quantitativen Zielwerten, Bedarfs-
prognosen und Entwicklungskorridoren erarbeitet – idealerweise unter Ein-
beziehung des Regionalplans und interkommunaler Abstimmungen.
Solange eine Strategie zur Sicherung und dem Ausbau von Gewerbeflä-
chen fehlt, besteht die Gefahr, dass weitere einzelfallbezogene Umnutzun-
gen wie im vorliegenden Fall erfolgen – ohne Rücksicht auf die gesamtwirt-
schaftlichen Auswirkungen, die langfristige Standortverfügbarkeit für das
produzierende Gewerbe und die Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt.
Beide Planungen – Bebauungsplan und Flächennutzungsplanänderung –
zielen auf die Umnutzung einer bislang rein gewerblich genutzten Fläche
innerhalb eines Vorranggebiets für Industrie und Gewerbe ab.
Damit wird der gewerblichen Entwicklung Darmstadts – die ohnehin unter
einem akuten Mangel an verfügbaren, baureifen Flächen leidet – eine wei-
tere Option entzogen. Besonders kritisch ist dies, da:
 im Flächennutzungsplan bislang eine gewerbliche Baufläche darge-
stellt war,
 im Regionalplan ein Vorranggebiet für Industrie und Gewerbe besteht,
 und bisher kein umfassendes Gewerbeflächenkonzept oder Monito-
ring durch die Stadt vorliegt.
haltung von gewerblichen Flächen sowie Wohnbauflächen soweit als mög-
lich gleichermaßen berücksichtigt. Das zeigt sich auch darin, dass im glei-
chen Zeitraum, wie gewerbliche Flächen für Wohnnutzung umgewandelt
wurden, ca. 450.000 m² Gewerbeflächen ausgewiesen wurden (z.B. Kao
Eberstadt, Otto-Röhm-Straße, ehem. Eisenbahnausbesserungswerk, HSE
Gasturbinenkraftwerk, Nathan-Hale-Depot und Kelley-Barracks).
Dies entspricht auch dem Ziel des Masterplans DA 2030+, das einen ganz-
heitlichen, nachhaltigen Ansatz zur Bewältigung und Lenkung des Wachs-
tums der Stadt verfolgt und somit die Grundlage des durch die Stadtverord-
netenversammlung beschlossenen Zukunftskonzeptes bildet. In Verbin-
dung mit dem klaren Bekenntnis des Masterplans DA 2030+ zur Innenent-
wicklung und weitestgehender Vermeidung von Eingriffen in Natur und
Landschaft, zeigt der Masterplan DA 2030+ ressourcenschonende Wachs-
tumsstrategien für Darmstadt auf. Diese werden u. a. mittels Konversion
vormals gewerblich und militärisch genutzter Flächen verfolgt.
Ein Gutachten für den Gewerbeflächenbedarf der Wissenschaftsstadt
Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, vom Juni 2021 des
Büros „CIMA Beratung und Management GmbH“ zeigt, dass alleine im Ge-
werbegebiet Nordwest im Bestand Baupotentiale von bis zu 8 ha Gewerbe-
flächen vorhanden sind. Für die gesamte Stadt werden weitere 31 ha für
gewerbliches Baupotential aufgeführt. Hierbei sind die möglichen Flächen-
potentiale für Gewerbeflächen auf der Starkenburg Kaserne und auf dem
„Kuhnwaldt-Gelände“ noch nicht beinhaltet. Dieses Gutachten zeigt weiter-
hin FNP-Potentialflächen in Wixhausen, der Siedlung Tann und dem TZ
Rhein-Main auf. Insgesamt kommt das Gutachten zu dem Ergebnis, dass
in den bestehenden 15 Gewerbestandorten freie Potentialflächen in einer
Größenordnung von 62 ha vorhanden sind (inklusive der im Flächennut-
zungsplan ausgewiesenen noch unbebauten Gewerbeflächen).
Die Wissenschaftsstadt verfügt damit durchaus über strategische Steue-
rungsinstrumente, die die künftige Stadtentwicklung im Blick hat. Der Mas-
terplan DA 2030+ und das Gutachten über die Gewerbeflächenpotentiale
bilden gesamtstädtische Entwicklungsmöglichkeiten ab. Sie zeigen städte-
bauliche Potentiale sowohl für die Ansiedlung von Gewerbe als auch für
Wohnen- und Infrastrukturnutzungen auf. Sie zeigen auch Möglichkeiten
auf wo eine verträgliche Stadtentwicklung erfolgen kann.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Wie der Begründung der Magistratsvorlage entnommen werden kann, setzt
der seit dem 02.08.2001 rechtskräftige Bebauungsplan N 6.2.1.2 – Gräfen-
häuser und Leydheckerstraße – für den östlichen Teil des Geltungsbereichs
der 16. FNP-Änderung abweichend von den Darstellungen des Flächennut-
zungsplans ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO fest. Demnach liegt fak-
tisch keine Nutzungsänderung hin zur Wohnnutzung vor, sondern eine Kor-
rektur der Darstellung der Nutzung im Flächennutzungsplan entsprechend
der tatsächlichen Gegebenheiten.
Die Flächen für den Geltungsbereich des Bebauungsplans N 84 mit der
ausgewiesenen Mischnutzung, ist mit 0,8 ha relativ klein und grenzt unmit-
telbar an ein bestehendes Mischgebiet des seit dem 02.08.2001 rechtskräf-
tigen Bebauungsplans N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser und Leydheckerstraße –
an. Für das Grundstück fand sich lange kein Interessent für eine rein ge-
werbliche Nutzung. Im Masterplan DA 2030+ ist das Gebiet um die Pallas-
wiesen- / Gräfenhäuser Straße als neues Impulszentrum ausgewiesen, so
dass eine Umwandlung der Flächen städtebaulich sehr gut darstellbar ist.
In der Abwägung ist wegen der relativ kleinen Grundstückfläche, der zent-
ralen Lage im Stadtgebiet und der guten Verkehrlichen Anbindung an die
Innenstadt, eine Reduzierung der gewerblichen Flächen vertretbar, da sie
auch nicht komplett entfallen.
Gemäß Stellungnahme vom Regierungspräsidium Darmstadt werden aus
regionalplanerischer Sicht aufgrund der fehlenden Raumbedeutsamkeit
keine Bedenken geltend gemacht.
10.2.2. 2. Nutzungskonflikte durch heranrückende Wohnbebauung
Das Plangebiet liegt in unmittelbarer Nähe zu bestehenden emittierenden
Betrieben. Der geplante Nutzungsmix mit sensiblen Nutzungen wie Woh-
nen birgt erhebliche Zielkonflikte. Bereits heute zeigen Gutachten zur Lärm-
situation Überschreitungen, die nur durch aufwendige bauliche Maßnah-
men kompensiert werden können. Für die Wirtschaft bedeutet dies:
 Zunehmender Druck auf bestehende Betriebe durch Beschwerden,
Auflagen, Betriebseinschränkungen
 Erschwerte Erweiterungen oder veränderte Betriebsabläufe
 Standortverunsicherung für langjährig ansässige Unternehmen
Zu 10.2.2.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, die Bedenken werden nicht
geteilt.
Wie der Begründung der Magistratsvorlage entnommen werden kann, setzt
der seit dem 02.08.2001 rechtskräftige Bebauungsplan N 6.2.1.2 – Gräfen-
häuser und Leydheckerstraße – für den östlichen Teil des Geltungsbereichs
der 16. FNP-Änderung abweichend von den Darstellungen des Flächennut-
zungsplans ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO fest. Demnach liegt fak-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
 Gefahr kostenintensiver Anpassungsmaßnahmen tisch keine Nutzungsänderung hin zur Wohnnutzung vor, sondern eine Kor-
rektur der Darstellung der Nutzung im Flächennutzungsplan entsprechend
der tatsächlichen Gegebenheiten.
Die Konfliktbewältigung findet auf Ebene der verbindlichen Bauleitplanung
mit entsprechenden Festsetzungen (z. B. auch bzgl. Schallschutz) im Be-
bauungsplan und Regelungen im Durchführungsvertrag zum vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – statt.

Aufgrund der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 festgesetzten
und im Durchführungsvertrag gesicherten Schallschutzmaßnahmen wer-
den die umliegenden Gewerbebetriebe in ihren Rechten nicht einge-
schränkt.

10.2.3. 3. Gefährdung des Gewerbestandortes durch Präzedenzwirkung
Die Umwandlung schafft ökonomische Anreize zur weiteren Nachnutzung
angrenzender Grundstücke für Wohnen. Die im Vergleich niedrigeren Bo-
denpreise in Gewerbegebieten machen Umnutzungen attraktiv – zu Lasten
des Gesamtstandortes. Ohne steuernde Gesamtstrategie droht eine schlei-
chende Umwandlung mit Verdrängung gewerblicher Nutzung und Verlust
von Arbeitsplätzen.
Zu 10.3.3.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, die Bedenken werden nicht
geteilt.
Die Bedenken, dass der Vorhabenträger lediglich den Kaufpreis für eine
gewerbliche Immobilie zahlt, werden nicht geteilt. Im Kaufvertrag zwischen
der Wissenschaftsstadt Darmstadt als Grundstückseigentümerin und dem
Vorhabenträger ist geregelt, dass für den Fall der Änderung des Planungs-
rechts von gewerbliche auf gemischte Bauflächen der Kaufpreis entspre-
chend angepasst wird. Hierzu erfolgte ein Nachtrag zum Kaufvertrag, in
dem eine Nachforderung zum Kaufpreis und die Verpflichtung zur Schaf-
fung von gefördertem Wohnungsbau verbindlich vereinbart wurde.
Durch eine gemischte Nutzung der Flächen werden sowohl Wohnbauflä-
chen als auch gewerbliche Flächen hergestellt. Der Anteil der gewerblichen
Flächen beträgt mindestens 30 %.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
10.2.4. 4. Zielabweichung vom Regionalplan
Der Flächennutzungsplan steht im Spannungsverhältnis zum Regionalplan
Südhessen. Auch wenn formale Zielabweichungsverfahren nicht zwingend
erforderlich sind, sehen wir die Gefahr einer inhaltlichen Zielabweichung,
die aus unserer Sicht städtebaulich und wirtschaftsstrukturell nicht gerecht-
fertigt ist.
Zu 10.2.4.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Gemäß Stellungnahme vom Regierungspräsidium Darmstadt liegt keine
Zielabweichung vom Regionalplan Südhessen vor.

10.2.5. 5. Fazit
Die IHK lehnt die vorliegenden Planungen in ihrer aktuellen Form ab. Eine
Wohnnutzung an diesem Standort widerspricht den raumordnerischen Zie-
len, untergräbt die wirtschaftliche Entwicklung und setzt bestehende Be-
triebe einem nicht tragbaren Risiko aus.
Zu 10.2.5.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Wie den o. g. Begründungen zu den jeweiligen Teilaspekten der Stellung-
nahme entnommen werden kann, ist der Bebauungsplan an die Ziele der
Raumordnung angepasst, es liegt keine Zielabweichung vor. Die wirtschaft-
liche Entwicklung der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist durch die Konver-
sion einer Brachfläche zu einer gemischten Fläche nicht geschwächt und
durch die Festsetzungen und Durchführungsvertrag ist gesichert, dass die
bestehenden Gewerbebetriebe keinen negativen Auswirkungen durch das
Vorhaben ausgesetzt sind.

11. Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Berliner Allee 58, 64295 Darm-
stadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 07.07.2021:
Wir verweisen zunächst auf unsere Stellungnahme vom 19.04.2021 zur
16. Änderung des FNP in diesem Bereich.
Gegen den vorgesehenen Bebauungsplan werden seitens der Denkmal-
fachbehörde keine grundsätzlichen Bedenken oder Änderungswünsche
vorgebracht.
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis auf § 21 HDSchG wie
folgt aufzunehmen:
Der Anregung wurde gefolgt.
Ein Hinweis zur Sicherung von Bodendenkmälern gemäß § 21 HDSchG
wurde zur Offenlage in die Hinweise zum Bebauungsplanentwurf aufge-
nommen (Ziff. IV. 3).

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
"Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem
Landesamt für Denkmalpflege, hessenArchäologie, oder der Unteren Denk-
malschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.“
Hinweis: Die vorliegende Stellungnahme verhält sich ausschließlich zu den
öffentlichen Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Bodendenkmal-
pflege. Eine gesonderte Stellungnahme zu den Belangen des Baudenkmal-
schutzes und der Baudenkmalpflege behält sich die Denkmalfachbehörde
vor.
12. Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der
Bundeswehr, Fontainengraben 200, 53123 Bonn

Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 01.07.2025:
Vorbehaltlich einer gleichbleibenden Sach- und Rechtslage werden Vertei-
digungsbelange nicht beeinträchtigt. Es bestehen daher zum angegebenen
Vorhaben seitens der Bundeswehr als Träger öffentlicher Belange keine
Einwände.
Es wird darauf hingewiesen, dass Beschwerden und Ersatzansprüche, die
sich auf die von der Starkenburg-Kaserne ausgehenden Emissionen wie
Fluglärm, Schießlärm etc. beziehen, nicht anerkannt werden. Durch die
Lage des Gebietes an der Starkenburg-Kaserne können die durch die mili-
tärische Nutzung verursachten Lärm und Abgasimmissionen zu einer Be-
einträchtigung der Wohnnutzung führen. Diese Immissionen sind jedoch
nicht vermeidbar.
Keine Bedenken.
Zum Vorhaben bestehen keine Bedenken.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

anlage 7

44342 Zeichen

H=126,10 m NHN
16,60
7,80
10,60
7,80
30,00
30,00
10,00
17,50
7,60
4,40
2,30
15,80
7,70
6,80
4,00
10,30
6,90
2,80
11,20
6,70
3,00
8,50
3,50
7,90
10,60
1,80
11,70
15,90
6,00
4,40
13,40
1,30
8,80
24,50
7,20
16,50
7,00
7,00
16,50
16,60
9,00
3,30
GFL
Wp
Wp
Wp
Mü
Mü
Fa
Fa
Fa
Tg
Tg
Tg
Mü
BF3b
I
BF1
BF3c
BF2a
BF2b
BF2a
BF2b
BF2a
BF2b
BF4
BF5
BF3a
Sonderf.
Sonderf.
Flur 34
362/9
363
79
36A
36
38
40
42
3
63
69
4
75
10
16
8
8A
77
10
Leydheckerstraße
Gräfenhäuser Straße
14/16
14/17
228/6
230/4
334/5
334/6
334/7
335
334/4
360
361
364/17
362/1
362/8
362/12
362/13
362/15
362/16
362/17
362/18
362/22
362/23
363
364/12
364/13
364/15
364/18
362/25
364/22
362/24
364/18
Benzweg
364/1
362/26
P2
P2
P1
P2
P2
P1
P2
P2
P1
M 1:500
10
30 20 040
1.Bedingte Festsetzung
(§ 12 Abs. 3a BauGB i. V. m. § 9 Abs. 2 BauGB)
Im Rahmen der im Folgenden festgesetzten Nutzungen sind nur Vorhaben
zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im
Durchführungsvertrag zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan
verpflichtet hat.
2.Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
(§ 9 Abs. 7 BauGB)
3.Nutzungsschablone
Baufelder
Art der baulichen Nutzung (Ziff. I. 4.)
Maß der baulichen Nutzung (Ziff. I. 5.)
Höhe baulicher Anlagen (Ziff. I. 5.4.)
Zahl der Vollgeschosse (Ziff. I. 5.3.)
3.1.Definition Baufeld
Ein Baufeld kann aus mehreren Baufenstern bestehen, die durch
Baugrenzen geteilt sind. Die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung,
zur GR und GF gilt jeweils für das gesamte Baufeld.
3.2.Verbindung von Baufenstern zu einem Baufeld
4.Art der baulichen Nutzung
(9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 12 Abs. 3a BauGB)
4.1.Allgemeine Festsetzung eines Baugebiets auf sonstige Weise
Im Geltungsbereich sind Wohnnutzungen sowie gewerbliche und sonstige
Nutzungen zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören, soweit sie
nicht durch Ziff. I. 4.4. bis 4.6. eingeschränkt werden.
Innerhalb der Baufelder ist die in der jeweiligen Nutzungsschablone
(s. Planzeichnung) festgelegte Art der baulichen Nutzung zulässig.
4.2.Wohnen
Zulässig sind Wohnnutzungen und Räume für freie Berufe gemäß
§ 13 BauNVO.
Es gilt auch Ziff. I. 4.4.
4.3.Gewerbe und sonstige Nutzungen
Zulässig sind Geschäfts- und Büronutzungen, Schank- und
Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige
Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltung und Anlagen für kirchliche,
kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, die das Wohnen
nicht wesentlich stören. Offene Verkaufsstände in Form von freistehenden
Pavillons (z. B. Kiosk) sind ausgeschlossen.
Es gelten auch Ziff. I. 4.4. bis I. 4.6.
4.4.Vergnügungsstätten
Vergnügungsstätten sowie sonstige Gewerbebetriebe und Nutzungen, die
der gewerblichen sexuellen Betätigung und Zurschaustellung dienen
(Bordelle, bordellartige Betriebe), sind im Geltungsbereich unzulässig.
4.5.Zuordnung von Gewerbenutzungen
Im Baufeld BF1 ist nur Gewerbe zulässig, im Baufeld BF3 ist Wohnnutzung
im Erdgeschoss unzulässig.
4.6.Mischungsverhältnis von Gewerbe zu Wohnen
Der Anteil von Gewerbe innerhalb des Geltungsbereichs muss mindestens
30 % der festgesetzten Geschossfläche betragen.
5.Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §§ 16 ff. BauNVO)
5.1.Grundflächen (GR und GR II) (§§ 16, 19 BauNVO)
Festgesetzt ist die in der Nutzungsschablone (s. Planzeichnung) für das
jeweilige Baufeld eingetragene maximale Grundfläche (GR).
Die Summe der zulässigen maximalen Grundflächen der Baufelder ergibt
eine GR insgesamt von 3.100 m².
Durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten
Anlagen darf die festgesetzte GR im gesamten Geltungsbereich bis zu
insgesamt 5.650 m² in der Summe überschritten werden (GR II).
5.2.Geschossflächen (GF) (§§ 16, 20 BauNVO)
Festgesetzt ist die in der Nutzungsschablone (s. Planzeichnung) für das
jeweilige Baufeld eingetragene maximale Geschossfläche GF.
Flächen von Aufenthaltsräumen in Staffelgeschossen, einschließlich der zu
ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer
Umfassungswände sind bei der Ermittlung der GF mitzurechnen.
5.3.Zahl der Vollgeschosse (§§ 16, 20 BauNVO)
Festgesetzt ist die im jeweiligen Baufenster (s. Planzeichnung)
eingetragene Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß.
5.4.Höhe baulicher Anlagen (§§ 16, 18 BauNVO)
5.4.1.Mindest- und Maximalhöhe der Gebäude (GHmin und GHmax)
Festgesetzt ist die im jeweiligen Baufenster (s. Planzeichnung)
eingetragene maximale Gebäudehöhe GHmax inklusive Staffelgeschoss.
In den Baufeldern BF1, BF2 und BF3 ist gemäß Ziff. I. 16.2 zusätzlich die
Mindesthöhe GHmin festgesetzt.
Die Gebäudehöhe ist der oberste Abschluss der aufgehenden Außenwand,
Staffelgeschosswand bzw. Attika, gemessen vom Höhenbezugspunkt
(s. Ziff. I. 5.4.2).
Abweichungen von der festgesetzten GHmax sind bis maximal 0,3 m
zulässig, wenn dies aus technischen Gründen erforderlich ist.
Die festgesetzte GHmax darf für notwendige technische Dachaufbauten um
max. 2,5 m, für Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie um max.
1,5 m überschritten werden. Die Überschreitung muss allseitig mindestens
einen Abstand von 1,5 m, im Baufeld BF2a von 0,5 m, zur
darunterliegenden Gebäudeaußenwand aufweisen.
5.4.2.Höhenbezugspunkt
Höhenbezugspunkt für die Höhe der baulichen Anlagen (GHmin und
GHmax).
6.Flächen für die soziale Wohnraumförderung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB)
Im Gebiet sind mindestens 25 % der Geschossflächen (Wohnen) GF (inkl.
STG) für den sozial geförderten Mietwohnungsbau für geringe Einkommen
und mindestens 20 % der Geschossflächen (Wohnen) GF (inkl. STG) für
den Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen zu errichten, die mit Mitteln
der sozialen Wohnraumförderung sowie der Wohnraumförderung für
mittlere Einkommen gefördert werden könnten.
7.Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23 BauNVO)
7.1.Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen in der
Planzeichnung festgesetzt.
7.2.Ausnahmsweise zulässige Überschreitung der Baugrenzen (§ 23 Abs. 3
BauNVO)
Lüftungsschächte und Lichtschächte sowie Konstruktionen für die
Fassadenbegrünung dürfen die festgesetzte Baugrenze geringfügig
überschreiten.
Die festgesetzten Baugrenzen im Baufeld BF1 dürfen um bis zu 0,5 m
durch untergeordnete Balkone/Loggien überschritten werden.
Die festgesetzten Baugrenzen im Baufeld BF3 dürfen durch das
untergeordnete Vordach bis zu einer Tiefe von max. 1,5 m überschritten
werden.
8.Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 Abs. 4 BauNVO)
Abweichende Bauweise
Im gesamten Geltungsbereich gilt die abweichende Bauweise mit seitlichem
Grenzabstand und Gebäudekörperlängen über 50 m.
9.Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i. V.m. § 12 BauNVO)
9.1.Stellplätze
Stellplätze sind ausschließlich innerhalb von Tiefgaragen zulässig.
Oberirdische Stellplätze und Garagen sind nicht zulässig.
9.2.Tiefgaragen
Tiefgaragen sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen und in den hierfür festgesetzten Flächen Tg zulässig.
10.Flächen für sonstige Nebenanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i. V. m. § 14 BauNVO)
Folgende sonstige Nebenanlagen sind zulässig und werden wie folgt
verortet:
Müllbehälterstandplätze
Müllbehälterstandplätze zur regelmäßigen Abholung und
Unterflurcontainer für die Sammlung von Müll sind nur in den hierfür
festgesetzten Flächen Mü zulässig.
Fahrradabstellplätze
Die nachzuweisenden Fahrradabstellplätze sind ausschließlich in der
Tiefgarage, in der Erdgeschosszone innerhalb der festgesetzten Fläche Tg
und in den mit Fa festgesetzten Flächen zulässig.
Wärmepumpen
Wärmepumpen sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in
den hierfür festgesetzten Flächen Wp zulässig.
11.Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 11 BauGB)
11.1.Private Verkehrsfläche
11.2.Ein- und Ausfahrten
Grundstückszufahrten sind ausschließlich in den gekennzeichneten Ein-
und Ausfahrten zulässig.
Von der privaten Verkehrsfläche ist eine Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage
mit einer maximalen Zufahrtsbreite von 7,5 m zulässig.
Von der Gräfenhäuser Straße ist eine Zufahrt besonderer
Zweckbestimmung "Sonderfahrzeuge" (Sonderf.) mit einer maximalen
Durchfahrtsbreite von 6,0 m nur für Sonderfahrzeuge, wie Feuerwehr und
Rettungsdienste sowie Fahrzeuge zur Andienung des
Beherbergungsbetriebs (Baufeld BF1), zulässig.
Von der privaten Verkehrsfläche ist eine Zufahrt besonderer
Zweckbestimmung "Sonderfahrzeuge" (Sonderf.) mit einer maximalen
Durchfahrtsbreite von 6,0 m nur für Feuerwehr und Rettungsdienste
zulässig.
12.Flächen für Versorgungsanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)
Die Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung
„Trafostation“ dient der Unterbringung baulicher Anlagen und Nebenanlagen
zur örtlichen Stromversorgung.
13.Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung
von Boden, Natur und Landschaft
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
13.1.Niederschlagswasserversickerung
Das auf den Grundstücken und privaten Verkehrsflächen anfallende
Niederschlagswasser ist, soweit wasserrechtliche und wasserwirtschaftliche
Belange nicht entgegenstehen, auf dem jeweiligen Grundstück zu
bewirtschaften (Versickerung, Dachbegrünung, Regenwassernutzung).
Auf die „Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder
Verwenden von Niederschlagswasser“ unter Ziff. III. wird verwiesen.
13.2.Oberflächenbefestigung
Befestigte, nicht überbaute Flächen des Baugrundstückes wie
Fahrradabstellplätze, Wege, Zufahrten, Terrassen und sonstige befestigte
Grundstücksfreiflächen sind, soweit wasserwirtschaftliche und
brandschutzrechtliche Belange nicht entgegenstehen, als
wasserdurchlässige Flächen herzustellen.
Der Einbau von Schotterrasen für Feuerwehrzufahrten, Aufstell- und
Bewegungsflächen ist nicht zulässig.
13.3.Dachbegrünung
Flachdächer sind im obersten Geschoss vollständig und dauerhaft extensiv
zu begrünen. Der Dachbegrünungsanteil darf durch Aufbauten, Attika und
technische Anlagen auf max. 70 % der gesamten Dachfläche (abzüglich
Dachterrassen) reduziert werden. Für das Vorhaben sind somit mindestens
1.550 m² Dachfläche dauerhaft zu begrünen.
Dabei muss die Substratschicht mind. eine mittlere Dicke von 15 cm
aufweisen. Die Vegetationsform hat mindestens einer
Sedum-Kräuter-Gras-Gesellschaft aus vornehmlich heimischen Arten zu
entsprechen.
Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung von Dachbegrünungen
- Dachbegrünungsrichtline - der Forschungsgesellschaft
Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten.
13.4.Insektenschonende Außenbeleuchtung
Im Geltungsbereich dürfen nur voll abgeschirmte Außenbeleuchtungen mit
geringen UV- und Blauanteilen (max. 3.000 Kelvin Farbtemperatur,
Wellenlänge über 500 nm) verwendet werden. Die Ausleuchtung soll
zielgerichtet in den unteren Halbraum erfolgen und auf die Nutzflächen
beschränkt bleiben. Die Lichtpunkthöhe ist möglichst niedrig zu halten.
Die Außenbeleuchtung ist warm-weiß zu dimmen, künstliches Licht nur
einzusetzen, wo es begründet notwendig ist.
Bei allen Beleuchtungsanlagen sind Außenwirkungen auf angrenzende
potenzielle Lebensräume grundsätzlich zu vermeiden. Die Abstrahlung der
Leuchten ist zum Boden zu richten (Abstrahlwinkel max. 70 Grad) und auf
Nutzflächen zu beschränken. Himmelstrahler sind nach dem HeNatG § 35 Abs. 3
nicht erlaubt. Quartiere besonders geschützter Arten sind mit Ausnahme von
Verkehrssicherungsgründen weiträumig vom Lichtkegel auszusparen.
13.5.Schutz gegen Vogelschlag
Zur Vermeidung von Vogelschlag an Glasbauteilen sind ungegliederte,
großflächige Glasflächen ab 3 m² vorsorglich mit geeigneten, für Vögel sichtbaren
Oberflächen auszuführen. Hierzu zählen insbesondere reflexionsarme Gläser mit
einem Reflexionsgrad von max. 10 %, Glasbausteine, transluzente, mattierte,
eingefärbte, bombierte oder strukturierte Glasflächen, Sandstrahlungen,
Siebdrucke, farbige Folien oder feste vorgelagerte Konstruktionen wie z.B.
Rankgitterbegrünungen oder Brise Soleil (feststehender Sonnenschutz).
Markierungsabstand, Abdeckungsgrad, Kontrast und Reflektanz sind
entsprechend der anerkannten Regeln der Technik zu berücksichtigen.
Große Glasflächen ohne Untergliederung, die z.B. über mehr als ein Geschoss
gehen, sind unzulässig.
13.6.Artenschutz
Im Gebiet sind im Zuge der Neubaumaßnahmen mind. sieben Nisthilfen für
Mauersegler, mind. dreizehn Kleinhöhlen- oder Nischenbrüterkästen und drei
Fledermauskästen an den Gebäuden oder Bäumen fachgerecht zu installieren.
Es wird auch auf den Hinweis unter IV. Artenschutz verwiesen.
14. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Auf der mit GFL festgesetzten Fläche sind Geh- und Fahrrechte zugunsten der
Allgemeinheit und Leitungsrechte zugunsten der Versorgungsträger und ihren
Rechtsnachfolgern zu sichern.
15. Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien
(§ 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB)
15.1.Dachflächen sollen unter Berücksichtigung notwendiger Nutzungen grundsätzlich
so geplant und gestaltet werden, dass diese sich für eine Solarnutzung in
Kombination mit Dachbegrünung so weit wie möglich eignen (Optimierungsgebot).
15.2.Bei Dachflächen mit Neigungen bis 20° sind Anlagen zur Solarenergienutzung mit
einer Modulfläche im Umfang von mindestens 55 % der Dachflächen abzüglich
Dachterrassen, Attika, Technikflächen, verschattete Flächen, Flächen < 20 m²
vorzusehen.
15.3.Folgende Dachflächen oder Teildachflächen dürfen von der Anforderung
ausgenommen werden:
-andere zwingend notwendige Nutzungen der Dachfläche, wie z.B. Dachgärten,
Dachterrassen, technischen Anlagen (Aufstellfläche von Lüftungsanlage,
Wärmeerzeuger, inklusive erforderlichen Umläufen etc.) und z.B. Attiken bei
Flachdächern.
-Dachflächen, deren solare Einstrahlung durch Verschattung um mehr als 25 %
gegenüber dem jeweiligen Referenzwert reduziert wird.
-Kleine Dachflächen mit einer Fläche kleiner 10 m².
Es wird auf die Festsetzung zur Dachbegrünung Ziff. I. 13.3 hingewiesen.
16. Flächen, Maßnahmen oder bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur
Vermeidung oder Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d.
Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
16.1.Baulicher Schallschutz
Im Planungsgebiet sind an allen in den Inselkarten I.1 und I.2 gekennzeichneten
Fassaden, in denen sich schutzbedürftige Räume befinden, bei Errichtung und
Änderung der Gebäude technische Vorkehrungen zum Schutz vor Außenlärm
vorzusehen, die gewährleisten, dass die Anforderungen an die
Luftschalldämmung nach DIN 4109-1 eingehalten werden.
Die maßgeblichen Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche hierfür sind für den
Zeitbereich Tag (6 Uhr bis 22 Uhr) in der Inselkarte I.1 und für den Zeitbereich
Nacht (22 Uhr bis 6 Uhr) in der Inselkarte I.2 fassadenweise festgesetzt.
Für alle Schlaf- und Kinderzimmer im Planungsgebiet sind schalldämmende
Lüftungseinrichtungen vorzusehen.
Außenwohnbereiche mit höheren Beurteilungspegeln als 64 dB(A) sind durch
Schallschutzmaßnahmen zu schützen. Die Schalldämmung muss mind.
R´W = 8 dB im funktionsfertig eingebauten Zustand betragen. Die
Schallschutzmaßnahmen können öffenbar ausgeführt werden.
Wird durch schalltechnische Berechnungen der Nachweis erbracht, dass
niedrigere Anforderungen an die Fassade nach DIN 4109 zulässig sind, kann
eine Ausnahme entsprechend § 31 Abs. 1 BauGB erteilt werden.
Die Normen DIN 4109-1:2018-01 und DIN 4109-2:2018-01 können bei der Stadt
eingesehen werden.
Inselkarte I.1 - Festsetzung Maßgebliche Außenlärmpegel und
Lärmpegelbereiche nach DIN 4109, Zeitbereich Tag (6 Uhr bis 22 Uhr);
Höchster Pegel
Inselkarte I.2 - Festsetzung Maßgebliche Außenlärmpegel und
Lärmpegelbereiche nach DIN 4109, Zeitbereich Nacht (22 Uhr bis 6 Uhr);
Höchster Pegel
Inselkarte II.1 - Schallschutzmaßnahme S1, Geschlossene bauliche Anlage in den
Baufeldern BF1, 2a, 2b, 3a und 3b
16.3.Schallimmissionen durch Anlagen nach TA Lärm - Grundrissorientierung, nicht
öffenbare Fenster (S2)
Bei den im Plan mit S2 bezeichneten Fassaden dürfen Immissionsorte nach der
sechsten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum
Bundes-Immissionsschutzgesetz (Technische Anleitung zum Schutz gegen
Lärm - TA Lärm) nicht entstehen. Dies ist durch geeignete Grundrissorientierung
oder durch bauliche Maßnahmen (Festverglasungen u.dgl.) sicherzustellen.
Wird durch eine schalltechnische Berechnung der Nachweis erbracht, dass die
Einhaltung der Immissionsrichtwerte auf andere Art und Weise sichergestellt
wird, kann eine Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB erteilt werden.
Inselkarte II.2 - Schallschutzmaßnahme S2, Grundrissorientierung, nicht
öffenbare Fenster
Baufeld 2 (BF2)
(2a, 2b)
Wohnen
GR
GF (inkl. StG)
BF2a
GHmax
GHmin
VI
BF2b
GHmax
GHmin
V
775 m²
4.200 m²
18,00 m
17,00 m
15,15 m
14,15 m
NUTZUNGS-
SCHABLONE
Baufeld 1 (BF1)
Gewerbe
GR
GF (inkl. StG)
GHmax
GHmin
VI
730 m²
4.800 m²
22,05 m
21,05 m
Baufeld 3 (BF3)
(3a, 3b, 3c)
Wohnen/Gewerbe u. sonst.
GR
GF (inkl. StG)
BF3a
GHmax
GHmin
V
BF3b
GHmax
GHmin
V
BF3c
GHmax
I
675 m²
2.800 m²
19,15 m
18,15 m
16,15 m
15,15 m
4,00 m
Baufeld 4 (BF4)
Wohnen
GR
GF (inkl. StG)
GHmax
V
460 m²
2.500 m²
18,00 m
Baufeld 5 (BF5)
Wohnen
GR
GF (inkl. StG)
GHmax
V
460 m²
2.500 m²
18,00 m
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung: Darmstadt Flur: 34
Entwurf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
N 84
- Gräfenhäuser Straße 71 -
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes N 6.2.1.2
Planteil 1/2
Dieser Planteil ist nur in Verbindung mit dem Planteil 2/2 gültig
Stand: 10.11.2025
ÜBERSICHTSPLAN (ohne Maßstab)
Diese Ausfertigung (Planteil 1/2) stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.
Der Plan ist nur in Verbindung mit dem Planteil 2/2 gültig.
Ausgefertigt: Darmstadt, den __________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
Der Dezernent
z.B. VI
Tg
Sonderf.
Mü
Fa
Wp
GHmax.
GHmin.
SCHEMAZEICHNUNG
GRUNDRISS TIEFGARAGE
(ohne Maßstab
z.B. GR
max. 730 m²
GR ges.
3.100 m²
GR II
bis 5.650 m²
GF (inkl. STG)
+126,10 m NHN
GFL
16.2.Geschlossene bauliche Anlage (S1)
Auf der in der Inselkarte II.1 mit dem Planzeichen S1 festgesetzten Linie ist eine
geschlossene bauliche Anlage mit einer Höhe entsprechend der zulässigen
Gebäudehöhe GHmax der jeweiligen Baufelder BF1, BF2a und BF2b sowie
BF3a und BF3b, mindestens jedoch mit einer GHmin, die 1,0 m unter der
zulässigen GHmax liegt, zu errichten.
Die bauliche Anlage kann aus Gebäuden oder aus Schallschutzwänden
bestehen. Das bewertete Schalldämm-Maß (R'W) der Schallschutzwände muss
mindestens 25 dB im funktionsfertig eingebauten Zustand betragen. Die
bauliche Anlage darf um bis zu 1 m von der festgesetzten Linie abweichen.
16.4.Tiefgarage
Es sind folgende Maßnahmen an der Ein- und Ausfahrt vorzusehen:
-Die Abdeckung der Regenrinne ist lärmarm (z.B. Regenrinne mit
verschraubten Gusseisenplatten oder ähnlich auszubilden.
-Die Rolltore sind gemäß dem Stand der Lärmminderungstechnik auszubilden.
-Die Rampe ist einzuhausen und die Innenseiten der Rampenwände sind
schallabsorbierend auszustatten. Die Einhausung soll eine Schalldämmung
von mind. R' w = 25 dB aufweisen. Die Schallabsorption soll einen bewerteten
Schallabsorptionsgrad in Höhe von αw≈0,6 nicht unterschreiten.
16.5. Gebäudetechnische Anlagen im Plangebiet
Die gebäudetechnischen Anlagen im Plangebiet haben je Anlage folgende
Schallleistungspegel LWA einzuhalten:
-Wärmepumpe je AnlageLWA = 60 dB(A)
-Müllraumventilator je AnlageLWA = 65 dB(A)
-RLT-Anlage je AnlageLWA = 60 dB(A)
-Außenluftansaugung Lüftungsgerät UGLWA = 60 dB(A)
-TrafostationLWA = 55 dB(A)
Die Anlagen dürfen nicht tonhaltig sein.
I.Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i. d. F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) und der
Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt:
Mit Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 - Gräfenhäuser Straße 71
- verliert der Bebauungsplan N 6.2.1.2 - Gräfenhäuser Straße und Leydheckerstraße - (in
Kraft getreten am: 02.08.2001) für diesen Teilbereich seine rechtliche Wirkung.
Anlage 6
zur Magistratsvorlage

VERFAHRENSVERMERKE
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 16.05.2019.
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“
am 24.05.2019.
Änderung des Aufstellungsbeschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 24.06.2025 und
Bekanntmachung im „Darmstädter Echo“ am 27.06.2025.
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:
Beschluss des Magistrats vom 02.06.2021.
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung und über die Gelegenheit zur Äußerung und telefonischen Erörterung (Anhörung) im
„Darmstädter Echo“ am 09.06.2021.
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung
gem. § 3 Abs. 1 BauGB .i.V.m. §§ 2 und 3 PlanSiG durch Einstellung der Planunterlagen in das
Internet in der Zeit vom 14.06.2021 bis einschließlich 14.07.2021. Anstelle der Auslegung tritt die
Internetbeteiligung.
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur
Äußerung bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB
und Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB mit Schreiben vom
07.06.2021.
Öffentliche Auslegung:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 24.06.2025.
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung der Planunterlagen im Internet und der weiteren
Zugangsmöglichkeit im „Darmstädter Echo“ am 27.06.2025.
Veröffentlichung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Begründung und
dem Vorhaben- und Erschließungsplan sowie den wesentlichen umweltbezogenen
Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 im Internet in der Zeit vom 30.06.2025 bis einschließlich
30.07.2025 und weitere Zugangsmöglichkeit durch öffentliche Auslegung der genannten
Unterlagen im o.g. Zeitraum im Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12,
64295 Darmstadt.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Einholung von Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur
Planung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2
BauGB mit E-Mail vom 30.06.2025.
Satzungsbeschluss:
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan und den im
Bebauungsplan enthaltenen Satzungen wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der
Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am .
Diese Ausfertigung (Planteile 1/2 und 2/2) stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan
überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________
Der Dezernent
Bekanntmachung:
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit
Vorhaben- und Erschließungsplan gem. § 10 Abs. 3 BauGB und der öffentlichen Auslegung
sowie der Bereithaltung zur Einsichtnahme im „Darmstädter Echo“ am __________.
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung
(HGO) i.V.m. § 7 Abs. 3 der Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt in der Zeit vom __________
bis einschließlich __________ im Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12.
Inkrafttreten:
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am __________.
Mit Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans verliert der Bebauungsplan
N 6.2.1.2 - Gäfenhäuser Straße / Leydheckerstraße - (in Kraft getreten am 02.08.2001) für
diesen Teilbereich seine rechtliche Wirkung.
Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________
Der Dezernent

Darmstadt, den Stadtplanungsamt
_________________
Annette Laute
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung: Darmstadt Flur: 34
Entwurf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
N 84
- Gräfenhäuser Straße 71 -
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes N 6.2.1.2
Planteil 2/2
Dieser Planteil ist nur in Verbindung mit dem Planteil 1/2 gültig
Stand: 10.11.2025
Rechtsgrundlagen:
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 3
des Gesetzes vom 20.12.2023 (BGBl. I Nr. 394)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), geändert durch Art.
2 des Gesetzes vom 03.07.2023 (BGBl. I Nr. 176)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch
Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch Art. 1 des
Gesetzes vom 11.07.2024 (GVBl. Nr. 32)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch
Art. 1 des Gesetzes vom 01.04.2025 (GVBl. Nr. 24)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert
durch Art. 48 des Gesetzes vom 23.10.2024 (BGBl. I Nr. 323)
Hess. Naturschutzgesetz (HeNatG) i.d.F. vom 25.05.2023 (GVBl. I S. 379), zuletzt geändert durch
Art. 2 des Gesetzes vom 10.10.2024 (GVBl. Nr. 57)
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt geändert durch
Art. 7 des Gesetzes vom 22.12.2023 (BGBl. I Nr. 409)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 3
des Gesetzes vom 28.06.2023 (GVBl. S. 473)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt
geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 24.02.2025 (BGBl. I Nr. 58)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 540),
zuletzt geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 23.10.2024 (BGBl. I Nr. 323)
11. Leitungsschutzmaßnahmen
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 einen
Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungen aufweisen. Wird dieser Abstand
unterschritten, so sind die Ver- und Entsorgungsleitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu
sichern oder die Standorte der Bäume entsprechend zu verschieben.
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem
Versorgungsträger abzustimmen. Das „Merkblatt über Bäume, unterirdische Leitungen und
Kanäle“, Ausgabe 2013 (FGSV 939) ist zu beachten.
12. Einstellplatzsatzung
Es gilt die „Satzung über die Herstellung von Stellplätzen oder Garagen und Abstellplätzen
im Gebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Einstellplatzsatzung) in der jeweils geltenden
Fassung.
13. Pflanzliste
Folgende Pflanzarten sind vorgesehen:
13.1. Bodennahe Vegetation
Pflasterrasen/Rasenwaben: trockenresistente Gras-Kräuter-Saatgutmischung, Saatgutanteil
Blumen und Kräuter mindestens 30 %
Wiese vor Gebäuden: Biodiversitätsfördernde Gras-Kräuter-Saatgutmischung für Wiesen,
Saatgutanteil Blumen und Kräuter mindestens 50 %
Bepflanzung vor Terrassen:
-Calamagrostis varia (Berg-Reitgras)
-Geranium spec.
-Salvia pratensis (Wiesen-Salbei)
-Sanguisorba officinalis (Großer Wiesenknopf)
-Sesleria autumnalis (Herbst-Blaugras)
13.2. Hecken
-Acer campestre (Feldahorn)
-Crataegus monogyna (Eingriffeliger Weißdorn)
-Ligustrum vulgare (Gewöhnlicher Liguster)
-Osmanthus burkwoodii (Frühlings-Duftblüte)
13.3. Großsträucher, Bäume 3. Ordnung
-Amelanchier lamarckii (Kupfer-Felsenbirne)
-Cornus mas (Kornelkirsche)
-Corylus avellana (Gemeine Hasel)
13.4. Bäume 2. Ordnung (StU mind. 16 - 18 cm)
-Acer campestre (Feldahorn)
-Carpinus betulus (Hainbuche)
-Fraxinus ornus (Manna-Esche)
-Sorbus domestica (Speierling)
Säulenförmige Bäume
-Acer platanoides ‚Cleveland' (Spitzahorn)
-Acer platanoides ‚Columnare' (Spitzahorn)
13.5. Bäume 1. Ordnung (3 x verpfl., StU mind. 18-20 cm)
-Castanea sativa (Esskastanie)
-Quercus cerris (Zerreiche)
-Quercus pubescens (Flaumeiche)
-Sophora japonica (japanischer Schnurbaum)
-Tilia cordata (Winterlinde)
13.6. Dachbegrünung über 5.OG
Biodiversitätsfördernde, für extensive Dachbegrünung geeignete
Sedum-Gras-Kräuter-Saatgutmischung, Saatgutanteil Blumen und Kräuter mindestens 50 %
13.7. Fassadenbegrünung (Gerüstkletterpflanzen)
-Aristolochia macrophylla (Pfeifenwinde)
-Clematis spec.
-Vitis vinifera (Echte Weinrebe)
-Wisteria sinensis (Blauregen)
V. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird der Vorhaben- und
Erschließungsplan des Büros planquadrat vom 19.09.2024.
VI.Planzeichen ohne Festsetzungskarakter
Verdachtspunkt Bombenblindgänger
5. Fahrradabstellflächen
(§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO)
Einhausungen und Überdachungen von Fahrradstellplatzanlagen in den Außenanlagen sind
unzulässig.
III.Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von
Niederschlagswasser
Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBI. I S.
548) i. V. m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf privaten und öffentlichen
Baugrundstücken Zisternen zu errichten und das auf Dachflächen anfallende
Niederschlagswasser darin zu sammeln. Dieses Niederschlagswasser soll als Brauchwasser
(z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung etc.) genutzt werden.
Ausgenommen sind:
·begrünte Dächer, sofern sie nicht an den öffentlichen Kanal angeschlossen sind und
·Intensivgründächer.
Das Fassungsvermögen der Zisternen soll:
·mindestens 25 l/m² horizontal projizierte, unbegrünte Dachfläche
·mindestens 10 l/m² extensiv begrünte Dachfläche
betragen.
Hinweise:
Der Überlauf der Zisternen ist, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige
öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen, auf
dem Grundstück zu versickern und/oder in den öffentlichen Regenwasser- bzw.
Abwasserkanal einzuleiten.
An die Zisterne angeschlossene, begrünte Dachflächen sind mit Dachabdichtungsbahnen
auszustatten, die keine Wurzelhemmstoffe oder Biozide nach der Definition der
Biozid-Verordnung (EU) Nr. 528/2012 enthalten.
IV.Hinweise
1. Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften
Die genannten Gesetze, Verordnungen und die sonstigen zitierten Vorschriften können im
Stadtplanungsamt, Mina-Rees-Straße 12, 64295 Darmstadt, zu den üblichen Bürozeiten
eingesehen werden.
2. Biodiversität
Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 12.02.2014 zur
Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie sind bei
der Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen. Es wird auf die Checkliste zur
Erhaltung der biologischen Vielfalt für Neubauprojekte verwiesen.
https://www.darmstadt.de/leben/umwelt/im-gruenen/biologische-vielfalt
Eine Umsetzung von Teilen dieser Maßnahmen wird empfohlen.
3. Bodendenkmäler
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler (z.B. Mauern, Verfärbungen, Gräber, Scherben,
Knochen) bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege
(hessenArchäologie) oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen
(§ 21 HDSchG). Der Genehmigung der Denkmalschutzbehörde bedarf, wer ein
Kulturdenkmal oder Teile davon zerstören oder beseitigen, an einen anderen Ort verbringen
oder umgestalten will und wer in der Umgebung eines unbeweglichen Kulturdenkmals
Anlagen errichten, verändern oder beseitigen will, wenn sich dies auf den Bestand oder das
Erscheinungsbild des Kulturdenkmals auswirken kann (§ 18 HDSchG).
4. Wasserwirtschaft
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des „Grundwasserbewirtschaftungsplans
Hessisches Ried“. Im Einzelnen sind die Vorgaben des „Grundwasserbewirtschaftungsplans
Hessisches Ried“ zu beachten. Der Plan wurde mit Datum vom 9. April 1999 festgestellt und
im Staatsanzeiger für das Land Hessen StAnz. 21 / 1999, S. 1659, mit Ergänzung vom 17.
Juli 2006, StAnz. 31/2006, S. 1704, bekannt gemacht.
5. Artenschutz
Auf die artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände der europarechtlich und streng
geschützten Arten gemäß § 44 BNatSchG wird hingewiesen.
Der Abbruch von Gebäuden hat außerhalb der Brutzeit von Oktober bis Februar zu erfolgen
(ausschließlich in der Zeit vom 1. Oktober bis 28. Februar). Bei einem Abbruch von März bis
September ist eine vorherige Gebäudekontrolle notwendig.
Die Rodung von Bäumen und Gehölzen ist gemäß § 39 Abs. 5 BNatSchG ausschließlich in
der Zeit vom 1. Oktober bis 28. Februar zulässig. Eingriffe in Gehölze und die Entfernung von
Gehölzen und Gebüschen für die Baufeldfreimachung dürfen somit nur außerhalb der
Brutzeit erfolgen.
Die Errichtung von Fledermausquartieren im Quartier und Einflugöffnungen am Gebäude für
Mauersegler werden zur Förderung der Artenvielfalt empfohlen.
6. Außenbeleuchtung
Beleuchtung von Gebäuden und Freibereichen
Für die Außenbeleuchtung sollen Leuchten verwendet werden, die im installierten Zustand
nur unterhalb der Horizontalen (0 % Upward Light Ratio) strahlen. Rundum strahlende
Leuchten (z.B. Kugelleuchten, Solarkugeln, freistrahlende Röhren) sowie gezielte oder
flächige Fassadenanstrahlungen und Skybeamer (Himmelsstrahler) sollen nicht verwendet
werden.
Die Lichtmenge (Lichtstrom) soll auf ein begründet notwendiges Minimum reduziert werden.
Die Beleuchtungsdauer soll auf die Nutzungszeit begrenzt und möglichst während der
Nachtzeiten (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) abgeschaltet oder mindestens um 70 % gedimmt
werden. Die Innenbeleuchtung soll so gestaltet werden, dass sie nicht störend in den
Außenraum wirkt.
7. Baumschutzmaßnahmen
Während der Bauphase sind gefährdete Einzelbäume im Bereich der Baustelle vor
Beschädigungen von Stamm und Wurzelraum durch Sicherungsmaßnahmen gemäß RAS-LP
4 und DIN 18920 zu schützen.
8. Altstandorte
In der Altflächendatei ALTIS ist für den Vorhabenbereich ein Eintrag mit der ALTIS-Nr.
411.000.020-001.193, Gräfenhäuser Straße 71, vermerkt. Es handelt sich um in
Teilbereichen des Vorhabenbereichs aufgefüllte Böden, die aufgrund der festgestellten
Schwermetallbelastungen als abfallrechtlich belastet einzustufen sind. Beim Aushub der
Bodenpartien ist das Material im Rahmen von deponiebautechnischen Maßnahmen zu
verwerten oder zu beseitigen.
9. Bodenveränderungen
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische
Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die
auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das
Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA
41.5, zu informieren. Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen.
10. Kampfmittelbelastung und -räumung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurfgebiet und es muss
grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangen werden. Auf allen
Grundstücksflächen, bei denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden, sind
systematische Überprüfungen (Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der Bauarbeiten
und Baugrunduntersuchungen erforderlich. Die „Allgemeinen Bestimmungen für die
Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ sind zu beachten.
Mit einer Luftbilddetailauswertung wurde ein Verdachtspunkt (siehe Planzeichnung) ermittelt,
der auf einen möglicherweise noch vorhandenen Bombenblindgänger hinweist. Der
Verdachtspunkt wurde als Hinweis in die Planzeichnung übernommen. Eine Überprüfung des
Verdachtspunktes ist vor bodeneingreifenden Bauarbeiten erforderlich.
Eine Überprüfung des Verdachtspunktes ist auch dann erforderlich, wenn sich dieser
außerhalb des Baufeldes bzw. Grundstückes befindet und vor bodeneingreifenden
Bauarbeiten ein Sicherheitsabstand im Radius von 15 Metern um den eingemessenen
Verdachtspunkt nicht eingehalten werden kann.
18.Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
18.1.Pflanzgebotsflächen P1 und P2
Die Pflanzgebotsflächen P1 und P2 sind als Grünflächen mit
Bodenanschluss und bodennaher Vegetation vollflächig anzulegen (Ziff. IV.
Pflanzliste). Davon sind 60 % als strukturreiche Grünflächen oder
höherwertig anzulegen.
In der Fläche P1 sind mind. 1 heimischer standortgerechter Baum
1. Ordnung und mind. 3 Bäume 2. Ordnung gemäß Pflanzliste (Ziff. IV.) zu
pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen.
Die Bäume 1. Ordnung müssen einer Pflanzqualität von mindestens
Stammunfang (StU) 18 - 20 cm, die Bäume 2. Ordnung müssen einer
Pflanzqualität von mindestens StU 16 - 18 cm entsprechen und je einen
durchwurzelbaren Raum von mind. 24 m³/Baum aufweisen.
In der Fläche P2 sind mind. 15 säulenförmige Bäume 2. Ordnung und mind.
1 Baum/Großstrauch 3. Ordnung gemäß Pflanzliste (Ziff. IV.) zu pflanzen,
dauerhaft zu erhalten und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen. Die Bäume
2. Ordnung in den Flächen P1 und P2 müssen einer Pflanzqualität von
mindestens StU 16 - 18 cm entsprechen und einen durchwurzelbaren Raum
von mind. 24 m³/Baum aufweisen.
In der östlichen Fläche P2 ist die Errichtung von Hecken und Spielflächen
zulässig. In P1 und westliche Fläche P2 sind Hecken unzulässig.
Aufgrund von sonstigen Festsetzungen oder Satzungen zu pflanzenden
oder zu erhaltenden Bäume und Sträuchern können angerechnet werden.
Abgänge sind gleichwertig zu ersetzen.
Die zeichnerisch festgesetzten Bäume dürfen bis zu 3,0 m von ihrem
zeichnerisch festgesetzten Standort abweichen. Rigolen dürfen nicht auf
Baumstandorten platziert werden.
Der flächige Einbau von Schotter-, Splitt-, Mineralstoff- oder Kiesflächen
bzw. losen Material- und Steinschüttungen zu rein gestalterischen Zwecken
ist nicht zulässig. Zudem ist der Einbau von Folien zur
Aufwuchsverdämmung unzulässig. Die Errichtung von Vorkehrungen für
bodengebundene Fassadenbegrünungen ist zulässig.
Die festgesetzte Pflanzgebotsfläche P1 darf durch eine Ein- und Ausfahrt
für die Versorgungsträger und Feuerwehr sowie durch zwei Zuwegungen
zum Plangebiet unterbrochen werden.
Der Einbau von Schotterrasen im Bereich von Feuerwehrzufahrten und
Aufstell- und Bewegungsflächen ist unzulässig.
18.2.Bepflanzung der sonstigen nicht überbauten Grundstücksflächen
Die sonstigen nicht überbauten, bzw. nicht gemäß § 19 Abs. 4 BauGB
genutzten Grundstücksflächen sind als Grünflächen mit Bodenanschluss
und bodennaher Vegetation vollflächig oder über der Tiefgarage als
Grünflächen ohne Bodenanschluss und mit bodennaher Vegetation
anzulegen (Ziff. IV. Pflanzliste) und dauerhaft zu unterhalten.
Anzupflanzende Bäume
Es sind mind. 1 einheimischer standortgerechter Baum 1. Ordnung, mind.
3 säulenförmige Bäume 2. Ordnung und mind. 11 Bäume/Großsträucher
3. Ordnung gemäß Pflanzliste (Ziff. IV.) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten
und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen. Die Bäume 1. Ordnung müssen
einer Pflanzqualität von mindestens StU 18 - 20 cm, die Bäume 2. Ordnung
müssen einer Pflanzqualität von mindestens StU 16 - 18 cm entsprechen
und einen durchwurzelbaren Raum von mind. 24 m³/Baum aufweisen.
Die zeichnerisch festgesetzten Bäume dürfen bis zu 3,0 m von ihrem
zeichnerisch festgesetzten Standort abweichen.
Aufgrund von sonstigen Festsetzungen oder Satzungen zu pflanzenden
oder zu erhaltenden Bäumen und Sträuchern können diese angerechnet
werden. Abgänge sind gleichwertig zu ersetzen.
Die Errichtung von Hecken ist zulässig. Es gilt auch Ziff. I. 18.1.
Der flächige Einbau von Schotter-, Splitt-, Mineralstoff- oder Kiesflächen
bzw. losen Material- und Steinschüttungen zu rein gestalterischen Zwecken
ist nicht zulässig.
Der Einbau von Schotterrasen im Bereich von Feuerwehrzufahrten und
Aufstell- und Bewegungsflächen ist unzulässig.
18.3.Fassadenbegrünung
Die Außenwände der Gebäude in den Baufeldern BF1 bis BF5 sind gemäß
Vorhaben- und Erschließungsplan auf einer Fassadenlänge von insgesamt
188 m durch Rank-, Schling- oder Kletterpflanzen gemäß Pflanzliste (Ziff.
IV.) zu begrünen, sofern dem keine brandschutzrechtlichen Regelungen
oder andere technische Regelungen entgegenstehen. Je 4,00 m
Fassadenlänge ist mindestens eine Schling- oder Kletterpflanze
anzupflanzen. Die Mindestgröße der Pflanzbeete je Pflanze soll 1,00 m tief
und 1,50 m breit sein.
18.4.Überdeckung von Tiefgaragendächern
Tiefgaragendächer, die nicht überbaut sind, sind mit einer
Bodensubstratschicht von mindestens 0,8 m im Mittel zu überdecken. Die
Oberkanten der Überdeckung sind allseitig niveaugleich an das umgebende
Gelände anzuschließen.
Im Bereich von Baumpflanzungen ist eine Bodensubstratschicht von
mindestens 1,2 m einzuhalten. Die Substrattiefe für Baumpflanzungen kann
mittels Aufkantungen hergestellt werden.
Im Bereich von Tiefgaragenzufahrten darf die Mindestüberdeckung
unterschritten werden, jedoch muss sie mindestens 0,3 m betragen.
19.Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)
Zu erhaltende Bäume
Die in der Planzeichnung als zu erhaltend festgesetzten Einzelbäume sind
dauerhaft zu erhalten und bei Beschädigung oder Erkrankung durch
geeignete Maßnahmen zu behandeln.
Abgängige Bäume sind mit Bäumen 1. Ordnung in der Pflanzqualität von
StU mind. 18 - 20 cm zu ersetzen und möglichst mit einem
durchwurzelbaren Raum von mind. 24 m³/Baum auszustatten.
II.Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl.
S. 198) i. V. m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
1.Dachgestaltung
(§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO)
Die Gebäudedächer im Baugebiet sind als Flachdächer mit einer Neigung
von höchstens 5° herzustellen.
Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie sind auf den Dächern im
gesamten Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in Verbindung mit der
Dachbegrünung, zulässig. Alle geeigneten Dachflächen ab 10 m² Größe
sind zu begrünen.
2.Fassaden
(§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO)
Bei Gebäudefassaden, Nebenanlagen und befestigten Flächen ist eine
helle Oberflächenausbildung mit einem Hellbezugswert von > 40
auszubilden. Untergeordnete Bauteile zur Fassadengliederung können mit
einem Hellbezugswert von > 20 ausgeführt werden.
Spiegelnde und reflektierende Materialien an Fassaden sind nicht zulässig.
Ausgenommen hiervon sind Fassadenelemente ohne Blendwirkung, die der
Energiegewinnung dienen.
P1 / P2
3.Werbeanlagen
(§ 91 Abs. 1 Nr. 2 HBO)
Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung, bzw. an Gebäuden, die der gewerblichen
Nutzung zugeordnet sind, zulässig. Werbeanlagen für Fremdwerbung sind nicht zulässig.
Werbeanlagen dürfen sich in Baufeld BF1 über mehrere Etagen erstrecken. Werbeanlagen
sollen eine Höhe von 16,0 m nicht überschreiten.
Sich bewegende oder spiegelnde Werbeelemente, Werbeanlagen mit wechselndem,
bewegtem oder grellem Licht (Lauf-, Wechsel- und Blinklichter sowie Leuchtschriften),
Lichtprojektionen einschließlich Laserwerbung, Bildschirmwerbungen sowie akustische
Werbeanlagen sind nicht zulässig. In den Pflanzgebotsflächen P1 und P2 sind Werbeanlagen
unzulässig.
4.Einfriedungen
(§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO)
Zulässig sind mit Hecken begrünte Maschendrahtzäune, Mauern und Hecken bis zu einer
Höhe von 1,80 m und zwar ohne Einhaltung der Abstandsflächen.
In der Pflanzfläche P1 sind an der Grenze zur öffentlichen Verkehrsfläche Gräfenhäuser
Straße Einfriedungen nur auf der Grundstücksinnenseite und 5 m von der
Straßenbegrenzungslinie abgerückt zulässig.
ÜBERSICHTSPLAN (ohne Maßstab)
17.Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 i. V. m. § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB)
Gemäß Festsetzung Ziff. I. 16.2 ist eine geschlossene bauliche Anlage als
Maßnahme und Vorkehrung zum Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
festgesetzt. Die Maßnahme gemäß Ziff. I. 16.2 Geschlossene bauliche
Anlage ist bis zum Zeitpunkt des Bezugs der Wohnungen in den Baufeldern
BF4 und BF5 funktionsgerecht herzustellen. Es sind mindestens die
Fassaden in der festgesetzten Höhe und die Fenster in den Baufeldern
BF1, BF2a und BF2b sowie BF3a und BF3b im funktionsfähigen Zustand
herzustellen. Die Zulässigkeit der Wohnnutzung im Geltungsbereich ist erst
dann gegeben, wenn die geschlossene bauliche Anlage gemäß Ziff. I. 16.2
hergestellt, funktionstüchtig und dauerhaft gesichert ist. Bei Abgang der
geschlossenen baulichen Anlage ist ein temporärer Ersatz gemäß
Festsetzung Ziff. I. 16.2. i. V. m. Inselkarte II.1 zu schaffen.

anlage 5

118635 Zeichen

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –
Seite 1 von 44Abschließende Prüfung der abwägungsrelevanten Stellungnahmen der städtischen Stellen15.12.2025

Prüfung der Stellungnahmen:Vorgebrachte Stellungnahmen:Nr.
1. Feuerwehr
1.1.

1.1.1.

1.1.2.

1.1.3.

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 15.06.2021:
Bezüglich des o. g. Bebauungsplans ist nach Bewertung der Feuerwehr die
nachfolgende Stellungnahme zu beachten.

1. Die Fahrbahnen der öffentlichen Straßen dürfen nicht geringer bemessen
sein als Anhang 14 der Hessischen Verwaltungsvorschrift Technische
Baubestimmungen (Musterrichtlinie über Flächen für die Feuerwehr).
Dies gilt unter anderem neben den Fahrbahnbreiten insbesondere auch
für Kurvenradien.

2. Sofern Gebäude oder Gebäudeteile mehr als 50 Meter von der öffentli-
chen Verkehrsfläche entfernt sind oder liegt deren Brüstungshöhe über 8
Meter, müssen diese Gebäude über eine Feuerwehrzufahrt erreichbar
sein. Es müssen entsprechend der Zugänglichkeit und Rettungswegkon-
zepte der einzelnen Gebäude Aufstell- und Bewegungsflächen, für
die Feuerwehr vorgesehen werden. Dem Einbau von Schotterrasen im
Bereich der Feuerwehrzufahrten, Aufstell- und Bewegungsflächen kann
aus einsatztaktischer Sicht nicht zugestimmt werden.

3. Sofern in Stichstraßen o. ä. Wendehämmer angeordnet werden, muss die
Bemessung dieser Flächen so erfolgen, dass ein Wenden von Feuer-
wehrgroßfahrzeugen jederzeit möglich ist. Aus Sicht der Feuerwehr muss
diese Fläche mindestens 15x15 Meter groß sein. Sind Stichstraßen län-
ger als 80 Meter müssen entsprechend Wendehämmer vorgesehen wer-
den.
Zu 1.1.1-1.1.3.)
Die Anregungen wurden berücksichtigt.
Brandschutzrechtliche Belange im Zusammenhang mit der Vorhabenplanung
wurden geprüft:
Zur Offenlage wurde eine fachgutachterliche Abstimmung zu den Belangen
des Brandschutzes vorgenommen. Da es sich vorliegend um einen vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan handelt, sind entsprechende Belange frühzeitig
zu beachten. Hierbei wurden die Feuerwehraufstell- und Bewegungsflächen
(Überprüfung der Angriffswege) sowie das Rettungskonzept überprüft. Die
Brandschutzanforderungen gemäß HBO werden eingehalten. Der entspre-
chende Nachweis wurde vorgelegt und mit der Feuerwehr abgestimmt.
In den Bebauungsplan wurde eine Festsetzung zum Ausschluss des Einbaus
von Schotterrasen im Bereich von Feuerwehrzufahrten und Aufstell- und Be-
wegungsflächen aufgenommen (Ziff. I. 13.2, I. 18.1 und I. 18.2).
Der qualifizierte Freiflächenplan wurde entsprechend der Vorgaben der Feu-
erwehr angepasst und auf eine Anlage von Schotterrasen verzichtet. Gemäß
Freiflächenplan ist der Einbau von Rasenwaben vorgesehen.
1.1.4. 4. Für die Bebauung ist die Löschwasserversorgung gemäß DVGW-Arbeits-
blatt W405 einzuhalten, die sich hieraus ergebende Löschwassermenge
ist durch das öffentliche Hydrantennetz zu gewährleisten. Der Löschwas-
serbedarf ist für mindestens 1.600 I/min (96 m³/h) und für eine Dauer von
mindestens 2h zu bemessen Die Hydranten sollten an jeder Kreuzung
bzw. Straßeneinmündung und im Abstand von 120 Meter bis max. 150
Meter angeordnet sein. Die Löschwasserversorgung für den ersten
1.1.4.) Der Anregung wurde gefolgt.
Die Trinkwasserversorgung ist durch das anliegende Versorgungsnetz gesi-
chert. Ebenso kann der öffentliche Brandschutz mit 96 m³/h über 2h mit der
bestehenden Infrastruktur bereitgestellt werden. In der Gräfenhäuser Straße
befinden sich in direkte Nähe zum Plangebiet 3 Hydranten sowie in der Leyd-
heckerstraße einer.
Anlage 4

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –
15.12.2025 Abschließende Prüfung der abwägungsrelevanten Stellungnahmen der städtischen Stellen Seite 2 von 44

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Löschangriff zur Brandbekämpfung und zur Rettung von Personen muss
in einer Entfernung von 75 m Lauflinie bis zum Zugang des Grundstücks
von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichergestellt sein.
Um die geforderte Lauflinie von 75 m gewährleisten zu können, wird eine wei-
tere Löschwasserentnahmestelle (Hydrant) im Vorhabengebiet vorgesehen.
Die Errichtung des neuen Hydranten erfolgt auf Veranlassung des Vorhaben-
trägers. Vorgehensweise und Kostenübernahme durch den Bauherrn wird im
weiteren Planverfahren mit der Stadt abgestimmt und vertraglich im Durch-
führungsvertrag festgehalten.
1.2.

Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 22.07.2025:

Wir weisen darauf hin, dass die gemäß der Erschließungskonzeption (Punkt
11.1) vorgesehenen Andienung des Boardinghouses über die südliche Feu-
erwehrzufahrt möglicherweise den Vorgaben nach § 5 Abs. 2 der Hessische
Bauordnung widerspricht.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Gemäß § 5 Abs. 2 HBO wird eine ausreichende und tragfähige Befestigung
der Feuerwehraufflächen erfolgen. Eine Überlagerung der Aufstellflächen für
die Anlieferung des Boardinghouses mit den Feuerwehrflächen liegt nicht vor,
eine Behinderung der Feuerwehr kann ausgeschlossen werden.
4. Werden Sperrvorrichtungen oder Schranken im Bereich der Zufahrten
angeordnet, sind diese Schranken so zu errichten, dass die notwendi-
gen Abmessungen der Zufahrten nach Anhang HE1 der H-VVTB (Mus-
terrichtlinie über Flächen für die Feuerwehr) nicht beeinträchtigt werden.
Die Sperrvorrichtungen oder Schranken müssen von Feuerwehr einfach
mittels Dreikantentriegelung nach DIN 3223 geöffnet werden können.
Umklappbare Sperrvorrichtungen (Poller) dürfen nicht verwendet wer-
den.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Im Durchführungsvertrag wurden versenkbare Poller vereinbart, die nach
Rücksprache mit der Feuerwehr ebenfalls möglich sind. Die Anforderungen
an die Ausführung der versenkbaren Poller sind mit dem Sachgebiet 24
(Brandschutztechnische Einrichtungen) der Feuerwehr Darmstadt (vb.feuer-
wehr@darmstadt.de) abzustimmen.
6. Bei der Errichtung von Fassadenbegrünungen entstehen Wechselwir-
kungen zu bauordnungsrechtlichen Vorgaben und einsatztaktischen Er-
wägungen der Feuerwehr. Unter Umständen führen die zu stellenden
Anforderungen zu erheblichen Belastungen und Folgekosten für die Be-
treiber. Beispielsweise können Flächen für die Feuerwehr erforderlich
werden, um eine wirksame Brandbekämpfung zu ermöglichen oder es
können aus Brandschutzgründen bestimmte Fassadenkonstruktionen
(z. B. Holz) nicht errichtet werden.
Die Feuerwehr Darmstadt wendet zur Beurteilung von Fassadenbegrü-
nungen, neben der Hessischen Bauordnung (HBO) und der Hessischen
Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (H-VVTB), die
Empfehlung der Arbeitsgemeinschaft der Leiter der Berufsfeuerwehren
(AGBF Bund) zum Brandschutz großflächig begrünter Fassaden an.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis wird an den Vorhabenträger weitergegeben und auf Ebene der
Ausführungsplanung berücksichtigt.
Darüber hinaus wurde im Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan N 84 aufgenommen, dass die Herstellung der Fassadenbe-
gründung auch unter Beachtung des Brandschutzes lt. Empfehlungen der
AGBF und des Deutschen Feuerwehrverbandes „Brandschutz großflächig
begrünter Fassaden“ erfolgen soll.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
7. Wir verweisen auf das Arbeitsblatt „Einsatz an Photovoltaikanlagen“ des
Deutschen Feuerwehr Verband in Bezug auf die geplante Photovoltaik-
anlage für das Objekt.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis wird an den Vorhabenträger weitergegeben und auf Ebene der
Ausführungsplanung berücksichtigt.
8. Im betreffenden Stadtgebiet reicht die Hörreichweite der vorhandenen
nächstgelegenen Sirene nicht aus – die Sirene der Fa. Evonik ist 894
Meter entfernt. Das betroffene Stadtgebiet ist im Rahmen des Katastro-
phenschutzkonzeptes der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit einer Si-
rene in das Sirenen-Warnsystem einzubinden. Auf einem der zu errich-
tenden Gebäude ist Platz für eine Warnsirene des Katastrophenschut-
zes einzuplanen. Hierfür sind Anforderungen an die Statik, Stromversor-
gung sowie Zugangsmöglichkeiten abzustimmen. Die Details sind bei
der weiteren detaillierten Bauplanung mit dem Sachgebiet 11.2 (Kata-
strophenschutz) der Feuerwehr Darmstadt (katastrophenschutz.feuer-
wehr@darmstadt.de) abzustimmen.
Der Anregung wurde entsprochen.
Im Bebauungsplan sind Überschreitungsmöglichkeiten für notwendige tech-
nischen Dachaufbauten bis zu max. 2,5 m berücksichtigt. Laut Information der
Feuerwehr ist mit einer Masthöhe, ab OK der Wand, an welcher der Mast
angeschraubt wird, von 2-3 Metern je nach Typ der Sirene zu rechnen. Eine
Klärung des Einzelfalls erfolgt in der Baugenehmigungsebene.
Darüber hinaus wurde im Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan N 84 aufgenommen, dass eine Warnsirene des Katastro-
phenschutzes auf einem der zu errichtenden Gebäude einzuplanen ist und
die Details wie z.B. die Anforderungen an die Statik, Stromversorgung sowie
Zugangsmöglichkeiten mit dem Sachgebiet 11.2 (Katastrophenschutz) der
Feuerwehr Darmstadt abzustimmen ist.
2. Mobilitäts- und Tiefbauamt
2.1. Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 12.07.2021 (Abt. Mobilität):
1. Straßenbau, verkehrliche Erschließung
Eine Verkehrsuntersuchung des Gebietes ist notwendig bzw. zu ergänzen,
um eine Überlastung der LSA Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße
nachzuweisen und die verkehrlichen Auswirkungen aufzuzeigen.

Zu 1.
Der Anregung wurde gefolgt.
Im Rahmen des verbindlichen Bauleitplanverfahrens wurde ein „Fachbeitrag
Verkehr“ durch das Planungsbüro von Mörner (Stand November 2023) er-
stellt, das die verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens auf das anliegende
Verkehrsnetz ermittelte.
Der Fachbeitrag legt dar, dass die Leydheckerstraße durch das Vorhaben zu-
sätzlich mit bis zu 60 Kfz-Fahren belastet wird. Die Leydheckerstraße ist an
beiden Enden über signalgeregelte Knoten mit dem weiterführenden Netz
verknüpft. Die ermittelten zusätzlichen Verkehrsmengen sind so gering, dass
sie in der Relation zu den bestehenden Belastungen des beiden Knoten mit
den normalen Schwankungen der Belastung von +/- 10% abgedeckt sind.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Die Anbindung an die Privatstraße Benzweg, vor allem die Tiefgaragenzu-
fahrt, stellt ein potenzielles Unfallrisiko dar. Auf dem angrenzenden Grund-
stück führt ein Gehweg direkt auf die Begrenzungsmauer der Zufahrt zu.
Grundsätzlich ist die fußläufige Erschließung der Fläche über den Benzweg
schwierig. Eventuell kann ein Gehweg an der Privatstraße realisiert werden,
um die fußläufige Erschließung zu sichern.
Der Anregung wurde gefolgt.
Im nördlichen Plangebiet ist nun ein Gehweg vorgesehen, der eine Breite von
2,15 m aufweist. Somit wird eine sichere Fußwegeverbindung im Bereich der
Privatstraße gewährleistet. Der Gehweg wird so gestaltet, dass ein nahtloser
Übergang des Fußwegs vom Nachbargrundstück (hier: Flurstück 362/20 (öst-
licher Nachbar) zum neuen Grundstück hergestellt wird.
Die neue Gehwegplanung wurde dem Mobilitätsamt zur Prüfung vorgelegt.
Im weiteren Bebauungsplanverfahren ist mit dem Mobilitätsamt abzustimmen,
ob ein Bau- und Erschließungsvertrag für die Privatstraße bzw. den Neubau
des Bürgersteigs erforderlich wird.
Der Gehweg ist Bestandteil des Vorhabenplans und ist Teil der privaten Ver-
kehrsfläche. Entlang der Nordseite der Privatstraße besteht für die interne
fußläufige Erschließung des gesamten Quartiers ein durchgängiger Gehweg.
Dieser Gehweg beginnt an der Leydheckerstraße und biegt auf Höhe des Ein-
kaufszentrums nach Südwesten auf die Gräfenhäuser Straße und nach Nor-
den auf den Carl-Schenk-Ring.
Ein Umbau der Fahrbahn der Privatstraße im nördlichen Bereich des Bebau-
ungsplans ist nicht erforderlich. Der Gehweg ist zu ergänzen.
Wie im Erläuterungsbericht beschrieben, sollte außer der Feuerwehr keiner
die Zufahrt über die Gräfenhäuser Straße nutzen, um den Verkehrsfluss auf
der Gräfenhäuser Straße nicht zu beeinträchtigen.
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Im Bebauungsplan werden die Zufahrtsmöglichkeiten auf den Vorhabenbe-
reich durch Festsetzungen eingeschränkt. An der Gräfenhäuser Straße ist ein
Zufahrtsbereich mit einer maximalen Breite von 6,00 m verortet worden. So
wird der Eingriff in den Pflanzstreifen und die Unterbrechung des fließenden
Verkehrs auf der Gräfenhäuser Straße auf ein Minimum reduziert.
Zudem ist nur ein eingeschränkter Nutzerkreis zufahrtsberechtigt. Lediglich
Rettungsfahrzeuge sowie Fahrzeuge zur Andienung des Beherbergungsbe-
triebs dürfen von der Gräfenhäuser Straße zufahren. Da den Rettungsfahr-
zeugen die Durchfahrt durch das Vorhabengebiet bis zur Privatstraße erlaubt
ist, fahren nur die Fahrzeuge zur Andienung auf die Gräfenhäuser Straße
wieder auf. Durch diese Regelung wird die Beeinträchtigung des fließenden
Verkehrs so gering wie möglich gehalten, ohne die Qualitäten des Innenhofs
durch Durchfahrtsmöglichkeiten für den Lieferverkehr zu schmälern. Um den

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Durchgangsverkehr zu unterbinden, werden an der Gräfenhäuser Straße und
der privaten Verkehrsstraße Poller angebracht.
2.2. Stellungnahme des Mobilitäts- und Tiefbauamtes zur Abstimmung des
Bebauungsplanentwurfs vor Offenlage vom 23.04.2025:
Die Einstellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist anzuwenden.
Eine nachvollziehbare Berechnung der notwendigen Stellplätze, Abstell-
plätze sowie zusätzlichen Flächen für weitere Fahrräder und Anhänger an-
hand der Nutzungsschlüssel ist darzulegen.
Die ausgewiesenen Flächen für Abstellplätze in der Bebauungsplanzeich-
nung sind mit den geplanten Flächen für Abstellplätze im Freiflächenplan
abzugleichen.
Weitere Anmerkungen zu den Abstellplätzen sind der Anlage
„24-02-23_N84_VEP-Text-Pläne-Freiflächen_kommentiert-NM“.pdf zu ent-
nehmen.

Der Anregung wurde gefolgt.
Der Bebauungsplanentwurf wurde mit dem Freiflächenplan zur Offenlage ab-
gestimmt und angepasst.
Verkehrliche Erschließung
- Nördliche Erschließung, Verlängerung Benzweg:
Die äußere Erschließung des Plangebiets soll über die private Verkehrsflä-
che im nordöstlichen Bereich, die sich in Verlängerung des Benzweges be-
findet, an die Leydheckerstraße erfolgen.
Hierzu sind zwischen Leydheckerstraße und Vorhabengrundstück Fahr- und
Gehrechte erforderlich. Diese sind z.B. durch Eintragung von Erschließungs-
baulasten und privatrechtliche Vereinbarungen zwischen den jeweiligen
Grundstückeigentümer*innen o.ä. zu sichern. Anderenfalls ist die Erschlie-
ßung an dieser Stelle nicht gesichert!
- Südliche Erschließung Bundesstraße B3 (Gräfenhäuser Straße):
Sofern die Erläuterungen und Abstimmungen aus 2023 s.o. weiterhin Be-
stand haben, d.h. die Zu- und Ausfahrt in der Gräfenhäuser Straße lediglich
durch Feuerwehr, Radverkehr und max. 5 Lieferfahrzeugen pro Tag genutzt
wird, bestehen gemäß Stellungnahme aus Juni 2023 zu dieser südlichen
Erschließung keine Bedenken.

Der Anregung wurde gefolgt.
Die nördliche Erschließung über die private Verkehrsfläche ist öffentlich-
rechtlich über Geh-, Fahr- und Leitungsrechte im Bebauungsplanentwurf fest-
gesetzt. Der Durchführungsvertrag sichert, dass die Baulast nach Rechtskraft
des Bebauungsplans eingetragen wird. Eine privatrechtliche Dienstbarkeit
liegt bereits vor.

Die südliche Erschließung über die Bundesstraße B3 wird wie beschrieben
und abgestimmt erfolgen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Sollten sich die Art und/oder Menge im Hinblick auf die Erschließung in der
Gräfenhäuser Straße geändert haben, ist dies erneut zu erläutern/abzustim-
men und erneut zur Stellungnahme vorzubringen.
Im Vorhaben- und Erschließungsplan wurden Vorschläge / Anregungen ge-
geben: im EG zu oberirdischen Abstellflächen für Lastenräder und im TG
insb. zu Abstellflächen (Aufstellungsart, Größe, Vermaßung), Verortung Be-
hindertenstellplätzen, Durchgangsbreiten, Zugängen Fahrradabstellräume,
Lademöglichkeiten (hier nicht abgebildet).
Den Anregungen wurde gefolgt.
Der Vorhaben- und Erschließungsplan wurde zur Offenlage überarbeitet.
2.3. Stellungnahme des Mobilitäts- und Tiefbauamtes zur öffentlichen Aus-
legung vom 07.08.2025:

3. Wir bitten noch um Ergänzung des folgenden Textbausteins unter dem
Punkt "11. Verkehrsflächen": Das auf privaten und öffentlichen Ver-
kehrsflächen anfallende Niederschlagswasser ist, soweit wasserrechtli-
che und wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen, vollstän-
dig zu versickern. Kfz-Stellplätze sind, soweit wasserwirtschaftliche und
brandschutzrechtliche Belange nicht entgegenstehen, als wasserdurch-
lässig befestigte und begrünte Flächen (z.B. Rasengittersteine) herzu-
stellen.
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Die textlichen Festsetzungen wurden unter Ziff. I 13.1 um die Begrifflichkeit
von privaten Verkehrsflächen klarstellend ergänzt.
Es ist nicht vorgesehen, die private Verkehrsfläche zu erneuern, die beste-
hende Entwässerung erfolgt in die angrenzenden Grundstücksflächen und
bleibt erhalten. Im Rahmen der Ausführungsplanung ist sicherzustellen, dass
auch durch die Errichtung des Gehweges keine Behinderung des Wasserab-
fluss zur Versicherung auf die Grundstücksflächen entsteht.
3. Grünflächenamt
3.1. Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 30.06.2021:
Zur Vorplanung des Bauvorhabens hatten wir 2018 zusätzliche Untersu-
chungen erbeten, die durchgeführt wurden und teilweise in die Planungen
eingeflossen sind, diese waren:
1. ein Nachweis zur ausreichenden Belichtung der Wohnräume;
2. eine Studie zur kleinklimatischen Situation im Innenhof;
3. ein qualifizierter Freiflächenplan bereits zum Vorentwurf des Vorhaben-
und Erschließungsplans.
Der Anregung wurde gefolgt.
Entsprechend der Anregung des Grünflächenamtes wurden zum Vorentwurf
des Bebauungsplans eine Studie zur lokalklimatischen Situation und zur Be-
sonnungssituation der geplanten Bebauung durch IMA Richter & Röckle
GmbH & Co., und ein qualifizierter Freiflächenplan durch das Büro Bezzen-
berger erstellt. Alle Fachbeiträge wurden zur Offenlage fortgeschrieben.
3.1.1. Belichtung und Durchlüftung: Belichtung und Durchlüftung:

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Im Gutachten zur Belichtung der Wohnräume und zum Kleinklima im Innen-
hof (iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG Juni 2020) wurden mehrere
städtebauliche Varianten untersucht und Planungsempfehlungen gegeben.
Im Ergebnis kann a.u.S. eine ausreichende Belichtung in den unteren Ge-
schossen sowie eine gute Durchlüftung des Innenhofs in keiner Variante zu-
friedenstellend gewährleistet werden. Wegen der ungünstigen Ausrichtung
des Grundstücks (Südwest nach Nordost) sind den Möglichkeiten einer bes-
seren Belichtung bei gleichzeitig guter Durchlüftung Grenzen gesetzt (vgl.
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung, Ziffer 8.3).
Wir bitten daher, die hohe Ausnutzung nochmals zu überdenken und die
Bebauungsdichte, vor allem die hohe GFZ zurückzunehmen. Wie in den Un-
terlagen dargelegt, wird die Obergrenze der GFZ, die im Mischgebiet zuläs-
sig ist, sogar überschritten und von den Ausnahmemöglichkeiten im VE-Vor-
haben Gebrauch gemacht (vgl. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung,
Ziffer 10.2).
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Das Plangebiet ist im derzeitigen Zustand bereits stark versiegelt, was zu-
sammen mit den gewerblichen Nutzungen erhöhte Wärmebelastungen be-
wirkt. Die vorgesehene Durchgrünung wird kleinräumig nicht zu einer relevan-
ten Verschlechterung der thermischen Belastung führen. Unter der Maßgabe,
dass ein erhöhter Wohnraumbedarf in Darmstadt vorhanden ist, wäre abzu-
wägen, ob eine weniger verdichtete Bebauung nicht zu mehr Flächeninan-
spruchnahme an anderer, ggf. sensiblerer Stelle führt.
Der Nachweis gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder Bezugnahme
der gängigen Normen und Bewertungsgrundlagen wurde nach Überarbeitung
der Grundrisse gutachterlich dargelegt. Die einzige Wohnung, im EG (BF 4)
die gemäß Studie nicht ausreichend besonnt wird, wurde aus der Wohnnut-
zung rausgenommen und als Gemeinschaftsflächen ohne dauerhaften Auf-
enthalt umgeplant. Somit kann in allen Wohneinheiten ein ausreichendes
Maß an Besonnung nachgewiesen werden.
Die geplante Bebauung gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan ist eine
kompakte und verdichtete Bebauung (so z.B. ein Dachgeschoss mehr als an
der Gräfenhäuser Straße 91 bei gleichzeitiger Anordnung um einen schmalen
Hof), schafft aber auf diese Weise eine flächensparende Bauweise. Die kli-
matische Verträglichkeit und Belüftung im Blockinneren wurden gutachterlich
untersucht und bewertet. Vorzusehende Maßnahmen wie eine Dach- und
Fassadenbegrünung sowie die Verwendung heller Oberflächen werden als
textliche Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen (Ziff. I. 13.3,
Ziff. I. 18.3, Ziff. II. 2). Einer hohen Dichte wird durch die vorgesehenen Ein-
grünungen ökologisch und gestalterisch gut begegnet. Gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse sind gewährleistet.
Der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan vorgesehenen Dichte auf Grund-
lage des vorgelegten Vorhaben- und Erschließungsplans wurde durch die
entsprechenden Beschlüsse der städtischen Gremien zur Aufstellung und
Darlegung des Bebauungsplans zugestimmt.
3.1.2. Qualifizierter Freiflächenplan:
Eine wünschenswerte Durchgrünung und Aufenthaltsqualität des Innenho-
fes ist nur in sehr eingeschränkter Weise möglich, da die sich überlagernden
Der Anregung wurde gefolgt.
Die besonnten Vorflächen der Gebäude im Innenhof erhalten eine Mischung
aus Gräsern und Stauden. Die grünen, befahrbaren Säume der

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Funktionalitäten, insbesondere die Feuerwehrzufahrt und Feuerwehr-Auf-
stellflächen, den Gestaltungsspielraum sehr verengen (vgl. Allgemeine Ziele
und Zwecke der Planung, Ziffer 7.2). Wir bitten um die Realisierung einer
größeren, insektenfreundlichen Pflanzenvielfalt. Darauf hatten wir in der
Vorplanung bereits hingewiesen. Wir bitten darum, die einzelnen Festset-
zungen zur Dach- und Fassadenbegrünung vor der Offenlage mit uns abzu-
stimmen.
Erschließungsflächen erhalten eine Mischung aus trockenheitsresistentem
Wildgräser Rasen sowie einer niedrigen Fugenmischung mit Wildblumenop-
tik.
Die Dachflächen sollen als biodiversitätsfördernde extensive Dachbegrünung
ausgebildet werden. Textliche Festsetzungen zur Dach- und Fassadenbegrü-
nung wurden in Abstimmung mit dem Grünflächenamt in den Bebauungspla-
nentwurf zur Offenlage aufgenommen (Ziff. I. 13.3 und I. 18.3).
3.1.3. Artenschutz:
Wir bitten darum, uns das Gutachten zum Artenschutz vor der Offenlage zur
Kenntnis zu geben.
Artenschutz
Der Anregung wurde gefolgt.
Der Fachbeitrag „Faunistische Untersuchung und Artenschutzbeitrag“, erstellt
vom Fachbüro Faunistik und Ökologie, Stand Oktober 2020, wurde im Rah-
men der frühzeitigen Beteiligung sowie der Ämterrunde zur Vorbereitung der
Offenlage an alle beteiligten städtischen Ämter verteilt.
3.1.4. Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB
Für die Umweltprüfung sind folgende Aspekte vertiefend zu betrachten:
 Schutzgut Mensch: Immissionsbelastung für die künftigen Bewohner*in-
nen, insbesondere Lärm, Schadstoffe durch Kfz-Verkehr, Staub;
 Schutzgut Mensch: thermische Belastung für die künftigen Bewohner*in-
nen
 Auswirkungen des künftigen Versiegelungsgrades auf die Schutzgüter
Boden, Wasser, Luft/Klima, Mensch, Flora und Fauna. Hierzu weisen wir
darauf hin, dass der westliche Grundstücksteil (Flurstück 362/17) im
rechtskräftigen Bebauungsplan N.6.2.1.2 als nicht überbaubare Fläche
ausgewiesen ist. Im Bestand ist dieser Teil noch unversiegelt und teil-
weise bewachsen. Der Grünbestand dient der Biotopvernetzung im Ge-
biet und erfüllt somit eine zu erhaltende Funktion.
 Auswirkungen der Planänderung auf besonders geschützte Arten und Bi-
otope.
 Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung, wobei der Ausgleich im Vorhabengebiet
nachgewiesen werden sollte.

Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB
Der Anregung wurde gefolgt.
Zur Offenlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurde der Umwelt-
bericht erstellt, indem die planungsbedingten Auswirkungen des Vorhabens
beschrieben sowie die Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung erstellt wurden.
Der Umweltbericht wurde mit dem Grünflächenamt abgestimmt und ist Be-
standteil der Offenlageunterlagen. Die Anregungen sind berücksichtigt wor-
den.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
(vgl. unsere Stellungnahme zur 16. FNP-Änderung Gräfenhäuser Str. /
Leydheckerstraße vom 15.04.21)
3.1.5. Thema Masterplan 2030+
Wie bereits in unserer Stellungnahme zur FNP-Änderung eingebracht,
möchten wir auch hier nochmals auf folgende Sachverhalte hinweisen:
Das geplante Bauvorhaben liegt innerhalb des Pallaswiesenviertels. Laut
Masterplan 2030+ ist es erklärte Absicht die dort bereits stattfindende Trans-
formation zu größerer Funktionsdurchmischung von Gewerbe und Wohnen
stadtplanerisch zu fördern und Qualitätsstandards (DAQS) dafür anzuwen-
den. Das Quartier wurde im Masterplan 2030+ in Folge dessen auch zu ei-
nem von drei Schlüsselräumen erklärt (vgl. Masterplan 2030+, Seite 103 ff).
Eine städtebauliche und freiraumplanerische Rahmenplanung, die die Ziele
und räumlich-funktionalen Qualitäten für diesen Wandlungsprozess defi-
niert, halten wir daher für dringend erforderlich, bevor weitere kleinteilige,
projektbezogene Einzelmaßnahmen realisiert werden.
Für die freiraumplanerischen Belange ist dabei die defizitäre Grünraumver-
sorgung und die damit einhergehende thermische Überlastung sowie das
Defizit an freiraumbezogener Wohnumfeld-Qualität gravierend.
Der Anregung wurde teilweise entsprochen.
Der Ausführung zum Masterplan 2030+ wird zugestimmt. Eine auf das Quar-
tier des Pallaswiesenviertels und des Mornewegviertels bezogene Rahmen-
planung soll in einem kommenden Planungsschritt erarbeitet werden. Bei
dem vorhandenen Druck auf dem Wohnungsmarkt wird in diesem Fall den-
noch eine projektbezogene Einzelmaßnahme für notwendig erachtet, da die
Flächen kurzfristig mit dem bestehenden Planungsrecht gewerblich bebaut
würden. Infolgedessen würden diese Flächen nicht mehr für eine Wohnbe-
bauung zur Verfügung stehen und damit auch die langfristige Transformation
des Gebietes aufhalten. Über das eingeleitete Bebauungsplanverfahren N 84
kann die Freiraumqualität im Bebauungsplangebiet gesichert werden. Hierfür
wird die Freiflächenplanung mit den Ämtern abgestimmt.
Die Beseitigung defizitärer und die Steigerung freiraumbezogener Grünver-
sorgung im erweiterten Wohnumfeld des Plangebiets sind nicht Regelungs-
gegenstadt der vorliegenden Bauleitplanung.
3.2. Stellungnahme des Grünflächenamtes zur Abstimmung des Bebau-
ungsplanentwurfs vor Offenlage vom 25.04.2025:
1. Umweltbericht
Der Umweltbericht ist an den entsprechenden Stellen anzupassen. Obwohl
der Bebauungsplan N 6.2.1.2 einen fiktiven Bestand und nicht die reale Si-
tuation abbildet, handelt es sich doch um das geltende Baurecht. Dieser fik-
tive Bestand ist mit der festgesetzten nicht überbaubaren Grundstücksfläche
in einer Beschreibung des planungsrechtlichen Voreingriffszustandes sowie
in allen Beschreibungen und Bewertungen der Schutzgüter darzulegen und
in der Eingriffsbilanzierung korrekt abzubilden. In den einzelnen Abschnitten
insbesondere zu den Schutzgütern sind die Beschreibungen des realen Be-
standes und des fiktiven Bestandes klar zu trennen. Hier bieten sich Unter-
überschriften an.

Den Anregungen wurde gefolgt.
Der Umweltbericht wurde zur Offenlage des Bebauungsplanentwurfs ange-
passt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Folgende Punkte hatten wir in unserer Stellungnahme vom 13.04.2023 be-
nannt, die allerdings bislang nicht berücksichtigt wurden. Sie bleiben weiter-
hin gültig.
• Die relevanten Aussagen des Regionalplans sind zu integrieren.
• Die notwendigen Maßnahmen für Natur und Landschaft sind klar und präg-
nant für jedes Schutzgut zu benennen (Erhalten, Entwickeln, Festsetzen
etc.) und als Festsetzungsvorschläge auszuarbeiten. Auch in der aktuellen
Version sind die notwendigen Vermeidungs-, Minimierungs- und Kompen-
sationsmaßnahmen noch nicht erkennbar.
• Als Nutzungstyp für die Dachbegrünung des Planzustands ist der Nut-
zungstyp 10.720 „Dachfläche extensiv begrünt; begrünte Fundamente“ her-
anzuziehen.
Überdies sind die Aussagen zum Schutzgut Klima und Luft zu überarbeiten.
Hier ist der fiktive Planzustand mit der nicht überbaubaren Grundstücksflä-
che und dem bis zu 16 m hohen Gebäude anzunehmen. Das Klimagutach-
ten zeigt die Folgen des Planzustandes auf. Auch wenn in wenigen Berei-
chen durch die entstehende Verschattung eine geringere Erwärmung von
wenigen Teilflächen eintritt, ist anzunehmen, dass die Erwärmung der grö-
ßeren Baukörper in Verbindung mit dem geringeren Luftaustausch im Innen-
hof nicht zu einer Verbesserung der kleinklimatischen Situation führt. Es ist
mit einer Überwärmung zu rechnen, welche durch die im Klimagutachten
vorgeschlagenen Maßnahmen reduziert wird. Diese Maßnahmen sind klar
als Vermeidungs-, Minimierungs- oder Kompensationsmaßnahmen zu
kennzeichnen.
Die Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung ist zu korrigieren. Hier gilt es zu berück-
sichtigen, dass der Bebauungsplan N 6.2.1.1 neben der Dachbegrünung
ebenfalls Fassadenbegrünung vorsieht. Weiterhin fehlt ein Ausgleichsplan
mit der Darstellung der Nutzungstypen gemäß der Kompensationsverord-
nung für den Planzustand. Dies hatten wir bereits in der Stellungnahme vom
13.04.2023 gefordert. Bei der vorgesehenen Dachbegrünung wird eine Sub-
stratstärke von 15 cm festgesetzt. Dementsprechend handelt es sich um ex-
tensive Dachbegrünung (10.720) mit 19 Wertpunkten.
In einer nachfolgenden Rückmeldung vom 08.05.2024 an Modus Consult
wurde dem Verzicht auf eine flächendeckende Baumkartierung zugestimmt.
Der Anregung wurde gefolgt.
Die Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung wurde korrigiert und vor Offenlage dem
Grünflächenamt zur erneuten Prüfung vorgelegt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Allerdings wurde gefordert, die zu erhaltenden Bestandsbäume per GPS la-
gegenau einzumessen und Informationen zum Stammumfang und dem Kro-
nendurchmesser für den Baumschutz bereitzustellen. Dies ist nachzu-
reichen. Darüber hinaus werden die Bestandsbäume bislang nicht in den
„Nachher“- Zustand der Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung übernommen.
Dies ist zu korrigieren.
Der Zustand des Grundstücks wurde im Lauf der Untersuchungen verändert.
Dies spiegelt sich in der Nutzungstypenkartierung des Umweltberichts wider.
Die Kartierung der Nutzungstypen (Anlage 1 des Umweltberichts, Stand Ja-
nuar 2024, Kartierung September 2024) weicht von der Kartierung des Vor-
entwurfs (Stand August 2022, Kartierung Frühjahr 2019) ab. Mittlerweile ist
mehr überbaute Fläche vorhanden, nachdem – im Laufe des Bearbeitungs-
zeitraums – Ruderal- und Gehölzflächen gerodet wurden. Damit handelt es
sich um Grundstücksveränderungen zugunsten des Bauherrn, die sich in der
Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung niederschlagen. Die spätere Kartierung
zeigt einen höheren Anteil an überbauter Fläche an, deren Biotopwert im
Gegensatz zur Vegetation sehr gering ist. Damit sinkt der auszugleichende
Gesamtwert. Als Grundlage für die Bilanzierung des realen Zustandes ist die
reale Situation zugrunde zu legen. Wir akzeptieren in diesem Fall die Kartie-
rung aus dem Jahr 2023.
Die hier überarbeiteten Grundlagen sind in die Bilanzierung der unversiegel-
ten Flächen in Tabelle 5 zu integrieren, damit diese nachvollziehbar wird.
Hinsichtlich des Planzustands ist die nicht überbaute Grundstücksfläche hin-
sichtlich des Vorhandenseins eines Bodenanschlusses oder dessen Fehlen
durch den Bau der Tiefgarage zu differenzieren.
Auf den qualifizierten Freiflächenplan ist an den passenden Stellen zu ver-
weisen.
Bitte beachten Sie darüber hinaus die Anmerkungen im PDF-Dokument des
Umweltberichts. Der überarbeitete Umweltbericht ist uns zur erneuten Prü-
fung vorzulegen.
2. Artenschutz
Die Kartierungen für unterschiedliche Artengruppen im Rahmen der faunis-
tischen Untersuchung und des Artenschutzbeitrags stammt aus dem Jahr
2019. Vor dem Hintergrund des Nicht-Eintretens von Verbotstatbeständen
Der Hinweis, dass eine erneute artenschutzrechtliche Begehung nicht
erforderlich sei, wurde zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
gemäß § 44 Bundesnaturschutzgesetz in Verbindung mit der deutlichen Ab-
nahme der vorhandenen Habitatqualität durch die erhöhte Überbauung nach
der Kartierung halten wir eine erneute artenschutzrechtliche Begehung für
nicht erforderlich.
Allerdings ging zur Offenlage eine Stellungnahme ein, aufgrund dessen eine
erneute Begehung stattfand.
Das Artenschutzgutachten wurde ergänzt und aktualisiert. Die Ergänzung
wurde auch im Umweltbericht nachgeführt.
3. Qualifizierter Freiflächenplan
Die Rigolenstandorte des Freiflächenplans stimmen nicht mit den vorge-
schlagenen Standorten der Beschreibung des Energiekonzeptes und der
RW-Bewirtschaftung überein. Die Standorte der Rigolen sind mit uns abzu-
stimmen und in den Unterlagen für die Öffentlichkeitsbeteiligung eindeutig
zu verorten.
Die in der Pflanzliste geführten Arten haben sich im Vergleich zu dem uns
vorliegenden Planstand vom 27.02.2023 verändert. Folgende Änderungen
ist zu revidieren: Unter 7 „Fassadenbegrünung“ ist Lonicera henryi auf Ake-
bia quinata zurückzusetzen. Weiterhin sind folgende Arten zu ergänzen. Un-
ter 4 „mittelgroße Bäume“ ist Acer campestre zu ergänzen. Unter 5 „Groß-
kronige Bäume“ ist der Rechtschreibfehler bei der Zerreiche (Quercus cerris)
zu korrigieren. In der Legende steht fälschlicherweise Ziereiche. Hier ist au-
ßerdem Quercus pubescens zu ergänzen.
Innerhalb der Planzeichnung werden an den vorgeschlagenen Baumstand-
orten noch die alten Pflanzenarten genannt. Dies ist zu bereinigen.
Es ist zu überdenken, ob die ü3-Spielplatzfläche auf dem Privatgrundstück,
wie derzeit eingezeichnet, eingezäunt werden muss oder ob der Zaun weg-
gelassen werden kann.
Folgende Inhalte sind im qualifizierten Freiflächenplan zu ergänzen.
• Die im Bebauungsplan festgesetzten Nistkästen sind im qualifizierten Frei-
flächenplan zu verorten.
• Für die Hecke ist der Schnitt und die Höhe festzusetzen.
• Außerdem fehlen noch Höhenangaben. Diese sind ebenfalls nachzutra-
gen.
Die Gebäudekanten im Freiflächenplan weichen von den Baugrenzen im
Bebauungsplan ab.
Den Anregungen wurde gefolgt.
Der qualifizierte Freiflächenplan wurde mit dem Grünflächenamt abgestimmt
und zur Offenlage entsprechend angepasst.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Es ist darauf zu achten, dass sich die Inhalte des qualifizierten Freiflächen-
plans und des Bebauungsplans entsprechen.
4. Bebauungsplan
Im Umweltbericht auf Seite 20 wird auf die Kennzeichnung eines Verdachts-
punktes für einen Bombenblindgänger im Bebauungsplan verwiesen. Dieser
ist im Bebauungsplan zu ergänzen.
Der Anregung wurde gefolgt.
Im Bebauungsplanentwurf wurde der Verdachtspunkt für einen Bombenblind-
gänger zur Offenlage verortet.
5. Begründung zum Bebauungsplan
Nach Anpassung des Umweltberichts sind die Passagen in der Begründung
des Bebauungsplans N 84 gegebenenfalls anzupassen.
Der Anregung wurde gefolgt.
Die Begründung wurde nach Anpassung des Umweltberichts ebenfalls zur
Offenlage angepasst.
6. Festsetzungen zum Bebauungsplan
Derzeit werden unter Nummer I. 18.2 auf der sonstigen nicht überbaubaren
Grundstücksfläche nur Grünflächen mit Bodenanschluss festgesetzt. Wie in
der Gesprächsnotiz zu der Besprechung vom 09.05.2023 festgehalten, sind
Flächen mit und ohne Bodenanschluss zu unterscheiden. Weiterhin sind
Aussagen zur Krautschicht/Unterpflanzung zu treffen.
Der Anregung wurde gefolgt.
Die Festsetzung I. 18.2 wurde zur Offenlage angepasst.
Der Textbaustein zu Punkt I. 13.3 Dachbegrünung wurde seitens des Grün-
flächenamtes bereitgestellt. Die Mindestfläche von 1.550 m² war nicht bei-
gefügt. Es ist zu klären, woher dieser Wert stammt und ob er sinnvoll ist.
Die Forderung von mind. 70 % Dachbegrünung kam vom Grünflächenamt.
Die 1.550 m² leiten sich aus dieser Forderung ab. Die Bezugsfläche ist
2.212,87 m² groß >> 70% = 1.549 m² (aufgerundet auf 1.550 m²).
7. Städtebaulicher Vertrag
In den städtebaulichen Vertrag sind der qualifizierte Freiflächenplan, das Ar-
tenschutzgutachten mit den dort beschriebenen Maßnahmen und der städ-
tische Standard für Baumschutz auf Baustellen als Bestandteil aufzuneh-
men.
Im Rahmen des Artenschutzgutachtens wurde unter anderem das Anbrin-
gen von Nistkästen empfohlen. Die Durchführung der Maßnahmen ist der
Stadt nachzuweisen. Die Nistkästen sind dauerhaft zu unterhalten. Über das
Ergebnis der Kontrollen ist dem Grünflächenamt eine Mitteilung zu machen.
Auf die Gültigkeit der Artenschutzbestimmungen der §§ 19 und 44
BNatSchG, sowie das Hessische Ausführungsgesetz zum
Den Anregungen wurde gefolgt.
Die Regelungen im Durchführungsvertrag hierzu wurden mit dem Grünflä-
chenamt abgestimmt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) ist hinzuweisen. Gehölzfällun-
gen und Gebäudeabrisse sind nur außerhalb der Brut- und Setzzeiten zu-
lässig.
Die zu erhaltenden Bäume sind während und nach der Baumaßnahme ge-
mäß einschlägigen Vorschriften zu schützen. Die Baumschutzsatzung ist
einzuhalten. Bei Abgang ist eine Ersatzpflanzung vorzunehmen. Die Be-
standsbäume sind fortlaufend zu pflegen und zu versorgen.
Für festgesetzte Pflanzmaßnahmen ist eine 1-jährige Fertigstellungspflege
und eine 2-jährige Entwicklungspflege mit abnahmefähigen Begehungen
des Grünflächenamtes vorzusehen. Die Begrünungsmaßnahmen sind dau-
erhaft zu erhalten.
Die Pflanzmaßnahmen sind gleichzeitig mit den Gebäudebaumaßnahmen
zu realisieren bzw. spätestens innerhalb der darauffolgenden Vegetations-
periode fertigzustellen. Hier erfolgt ebenfalls eine Abnahme durch das Grün-
flächenamt, Abt. 67.1.
Eine Sicherheitsleistung in Höhe der Maßnahmenkosten ist vorzusehen.
3.3. Stellungnahme des Grünflächenamtes zur öffentlichen Auslegung vom
24.07.2025:
Unsere bisherigen Rückmeldungen wurden in Abstimmung mit uns eingear-
beitet.
Bebauungsplan und Festsetzungen (Entwurf)
Festsetzung I. 13.3 ist in Absatz 1 anzupassen. Es sollte klar werden, dass
die zu begrünende Dachfläche dem Anteil der Dachfläche mit Attika ohne
Dachterrassen entspricht. Die Formulierung ist mit den Ergebnissen der AG
Dachbegrünung abzugleichen.
Version zur Offenlage Anpassung
Flachdächer sind im obersten Ge-
schoss vollständig und dauerhaft
extensiv zu begrünen. Der Dachbe-
grünungsanteil darf durch
Flachdächer sind im obersten Ge-
schoss vollständig und dauerhaft
extensiv zu begrünen. Der Dachbe-
grünungsanteil darf durch

Der Anregung wurde gefolgt.
Textlichen Festsetzungen und Begründung wurden redaktionell angepasst.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Dachterrassen, Aufbauten, Attika
und technische Anlagen auf max.
70 % reduziert werden. Für das Vor-
haben sind somit mindestens 1.550
m² Dachfläche dauerhaft zu begrü-
nen.
Aufbauten, Attika und technische
Anlagen auf max. 70 % der gesam-
ten Dachfläche (abzüglich Dachter-
rassen) reduziert werden. Für das
Vorhaben sind somit mindestens
1.550 m² Dachfläche dauerhaft zu
begrünen.

Festsetzung I. 13.6 ist anzupassen. In Abstimmung mit dem Umweltamt wur-
den die Nistkästen differenziert und im qualifizierten Freiflächenplan veror-
tet. Dementsprechend sind mindestens sieben Nisthilfen für Mauersegler,
mindestens dreizehn Nisthilfen für Kleinhöhlen- und Nischenbrüter sowie
mindestens drei Fledermauskästen zu installieren.
Version zur Offenlage Anpassung
Im Gebiet sind im Zuge der Neu-
baumaßnahmen mind. 20 Kleinhöh-
len- oder Nischenbrüterkästen und
drei Fledermauskästen an den Ge-
bäuden oder Bäumen fachgerecht
zu installieren.
Im Gebiet sind im Zuge der Neu-
baumaßnahmen mind. sieben Nist-
hilfen für Mauersegler, mind. drei-
zehn Kleinhöhlen- oder Nischen-
brüterkästen und drei Fledermaus-
kästen an den Gebäuden oder Bäu-
men fachgerecht zu installieren.

Der Anregung wurde gefolgt.
Textlichen Festsetzungen und Begründung wurden redaktionell angepasst.
Festsetzung I.15.2. enthält mit der überbauten Gebäudefläche eine falsche
Bezugsgröße. Dies ist zu korrigieren.
Version zur Offenlage Anpassung
Bei Dachflächen mit Neigungen bis
20° sind Anlagen zur Solarenergie-
nutzung mit einer Modulfläche im
Umfang von mindestens 55 % der
überbauten Fläche des Gebäudes
vorzusehen.
Bei Dachflächen mit Neigungen bis
20° sind Anlagen zur Solarenergie-
nutzung mit einer Modulfläche im
Umfang von mindestens 55 % der
Dachflächen abzüglich Dachterras-
sen, Attika, Technikflächen, vers-
chattete Flächen, Flächen < 20 m².

Den Anregungen wurde gefolgt.
Textlichen Festsetzungen und Begründung wurden redaktionell angepasst.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Festsetzung I.18.1 ist in den Absätzen 1, 5 und 6 anzupassen. Die Pflanz-
gebotsflächen P1 und P2 sind wie der früheren Fassung zu 60 % als struk-
turreiche Grünflächen oder höherwertig anzulegen, nicht als Strauch- und
Staudenpflanzungen. Der fünfte Absatz ist kein verständlicher Satz und
sollte überdies mit Absatz 4 der Festsetzung I.18.2. zusammenpassen. Ab-
satz 6 ist zu ergänzen, sodass Rigolen nicht auf den Baumstandorten plat-
ziert werden.
Version zur Offenlage Anpassung
Abs. 1
Die Pflanzgebotsflächen P1 und P2
sind als Grünflächen mit Bodenan-
schluss und bodennaher Vegeta-
tion vollflächig anzulegen (Ziff. IV.
Pflanzliste). Davon sind 60 % mit
niedrigen Sträuchern unterschiedli-
cher Arten und heimischen Stau-
denarten zu bepflanzen

Die Pflanzgebotsflächen P1 und P2
sind als Grünflächen mit Bodenan-
schluss und bodennaher Vegeta-
tion vollflächig anzulegen (Ziff. IV.
Pflanzliste). Davon sind 60 % als
strukturreiche Grünflächen oder hö-
herwertig anzulegen.
Abs. 5
Aufgrund von sonstigen Festset-
zungen oder Satzungen zum An-
pflanzen oder zum Erhalt von Bäu-
men und Sträuchern können diese
angerechnet werden. Abgänge sind
gleichwertig zu ersetzen.

Aufgrund von sonstigen Festset-
zungen oder Satzungen zu pflan-
zenden oder zu erhaltenden Bäu-
men und Sträucher können ange-
rechnet werden. Abgänge sind
gleichwertig zu ersetzen.
Abs. 6
Die zeichnerisch festgesetzten
Bäume dürfen bis zu 3,0 m von ih-
rem zeichnerisch festgesetzten
Standort abweichen.

Die zeichnerisch festgesetzten
Bäume dürfen bis zu 3,0 m von ih-
rem zeichnerisch festgesetzten
Standort abweichen. Rigolen dürfen
Der Anregung wurde gefolgt.
Textlichen Festsetzungen und Begründung wurden redaktionell angepasst.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
nicht auf Baumstandorten platziert
werden.

Festsetzung I.18.2 ist in Absatz 1 zum Umgang mit Pflanzungen auf der
Tiefgarage zu ergänzen.
Version zur Offenlage Anpassung
Die sonstigen nicht überbauten
bzw. nicht gemäß § 19 Abs. 4
BauGB genutzten Grundstücksflä-
chen sind als Grünflächen mit Bo-
denanschluss und bodennaher Ve-
getation anzulegen (Ziff. IV.) und
dauerhaft zu unterhalten.
Die sonstigen nicht überbauten,
bzw. nicht gemäß § 19 Abs. 4
BauGB genutzten Grundstücksflä-
chen sind als Grünflächen mit Bo-
denanschluss und bodennaher Ve-
getation vollflächig oder über der
Tiefgarage als Grünflächen ohne
Bodenanschluss und mit bodenna-
her Vegetation anzulegen (Ziff. IV.)
und dauerhaft zu unterhalten.

Der Anregung wurde gefolgt.
Textlichen Festsetzungen und Begründung wurden redaktionell in Abstim-
mung mit dem Grünflächenamt angepasst.
Begründung mit Umweltbericht
Die Anmerkungen zu den Festsetzungen sind in der Begründung nachzu-
führen.
Der Plan „Biotoptypen Planung“ auf der letzten Seite (S. 118 des Gesamt-
dokumentes) der Begründung mit Umweltbericht lädt nicht vollständig. Die
Legende und der Planspiegel fehlen.
An verschiedensten Stellen wird auf den qualifizierten Freiflächengestal-
tungsplan verwiesen. Die Bezeichnung ist allen Dokumenten einheitlich zu
führen. Es ist der Begriff (qualifizierter) Freiflächengestaltungsplan zu ver-
wenden, nicht Freianlagenplan.
Die Höhe der Erdüberdeckung der Tiefgarage ist einheitlich zu benennen.
Im Bereich von Baumpflanzungen sind 1,2 m einzuhalten. Generell darf die
Mindesthöhe von 0,3 m nicht unterschritten werden (S.16, S. 42 der Begrün-
dung).
Den Anregungen wurde teilweise gefolgt.
Die Begründung mit Umweltbericht wurde redaktionell angepasst. Die Le-
gende zu den Biotoptypen auf Seite 118 wurde im Satzungsdokument erneut
eingeladen.
Die Bezeichnung des qualifizierten Freiflächenplan wurde in den Dokumenten
vereinheitlicht.
Zur Klarstellung: die Erdüberdeckung war bereits zum Entwurf entsprechend
der Anregung festgesetzt.
Die Fassadenlänge bei der Fassadenbegrünung wurde in der Begründung
ergänzt.
Der Umweltbericht wurde bezüglich der Himmelsrichtungen der nächstgele-
genen Wasserschutzgebiete angepasst.
Die Pflanzliste entspricht der Pflanzenwahl des mit dem Grünflächenamt ab-
gestimmten qualifizierten Freiflächenplans.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Die Festsetzung zur Fassadenbegrünung erfolgt über die Fassadenlänge,
nicht über die Fläche (S. 41 der Begründung).
Auf S. 21 des Umweltberichts wurden die Himmelsrichtungen des nächsten
Wasserschutzgebietes angepasst. Diese Anpassung ist falsch und daher
rückgängig zu machen. Das zum Projektgebiet nächste Wasserschutzgebiet
heißt nach Auskunft aus dem HLNUG-Viewer „WSG WW Braunshardt, Hes-
senwasser“ und befindet sich in etwas mehr als 4 km Entfernung in nord-
westlicher Richtung.
Auf S. 51f. des Umweltberichts ist noch die alte Pflanzliste mit Stand
16.10.2023 gelistet. Es handelt sich um eine Vorschlagsliste, deren Stand
zudem kenntlich gemacht wird. Die aktualisierte und korrekte Pflanzliste fin-
det sich in den Festsetzungen zum Bebauungsplan und im qualifizierten
Freiflächengestaltungsplan. Aus den genannten Gründen wäre eine Anglei-
chung der Pflanzliste im Umweltbericht zwar wünschenswert, ist aber nicht
zwingend erforderlich.
4. Dezernat II, Büro für Sozialplanung (jetzt Dezernat V, Stabstelle Sozi-
alplanung und Projektkoordination)

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 25.06.2021 und (zu dieser
Zeit Dez. V, Stabsstelle Sozialplanung und Projektkoordination):
zum Bebauungsplan N 84 wird wie folgt Stellung genommen:
I. Gemeinbedarfsflächen, Spiel-, Bewegungs- und Freiflächen
Für das Vorhabengebiet ist die Ausstattung sowie die An- bzw. Einbindung
an geeigneten Spiel-·, Frei- und Verweilflächen für Kinder, Jugendliche und
ihre Familien zu gewährleisten (Verfügbarkeit und Erreichbarkeit). Hierbei ist
insbesondere sicherzustellen, dass die Spiel-·und Bewegungsangebote für
verschiedene Altersgruppen ausgerichtet sind.
Die Spielplätze können auch als Gesamtkonzept im Rahmen von Spielräu-
men realisiert werden, um Eltern mit unterschiedlich alten Kindern die Nut-
zung eines altersübergreifenden Spielareals zu ermöglichen. Zu beachten
ist jedoch, dass gemäß Hessischer Bauordnung § 9 Kleinkindspielplätze in
unmittelbarer Nähe eines Wohnblocks anzulegen sind. Der Bedarf an
Zu I.)
Der Anregung wurde gefolgt.
Grundlage zu Aussagen zu Spiel-, Bewegungs- und Freiflächen bildet der
vorliegende qualifizierte Freiflächenplan. Dieser wurde zur Offenlage gemäß
den vorgenommenen Änderungen am Vorhaben- und Erschließungsplan auf-
grund der Stellungnahmen der frühzeitigen Beteiligung überarbeitet.
Die Erschließungsflächen und -wege auf dem Grundstück sind auch als Spiel-
und Aufenthaltsflächen gestaltet.
Der südwestliche mittige Kinderspielbereich u3 am Ende der Feuerwehrauf-
stellfläche ist auch für gehandicapte Kinder nutzbar. Der Spielbereich zwi-
schen Gebäude D und B3 ist für Kinder ü3 geplant. Beide Spielbereiche wer-
den mit einem Rasenweg entlang der Grundstücksgrenze verbunden.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Kleinkindspielplätzen kann somit ergänzend, jedoch nicht ausschließlich
über ein altersübergreifendes Spielareal erfüllt werden.
Darüber hinaus ist es wichtig, Spielgelegenheiten für Kinder mit Behinde-
rung vorzuhalten. Dazu wären inklusive Spielangebote denkbar. Des Weite-
ren ist der barrierefreie Zugang zu den Spielflächen zu gewährleisten.
Zusätzlich wird die Integration von inklusiven, generationenübergreifenden
Bewegungsangeboten empfohlen (bspw. Bewegungsparcours in Kombina-
tion mit Spielgeräten). Außerdem ist sicherzustellen, dass die Frei- und Ge-
meinschaftsflächen eine Aufenthaltsqualität für verschiedene Alters- und
Nutzergruppen besitzen, durch bspw. Sitz- und Verweilgelegenheiten sowie
einen überdachten Unterstand (= informeller Treffpunkt).
a. Fuß- und Verkehrswegeführung
Eine sichere Rad- und Fußwegeführung ist zu gewährleisten, die insbeson-
dere auch den Bedürfnissen von Kindern, Jugendlichen, Familien sowie mo-
bilitätseingeschränkten Personen genügt. Die Gestaltung der innenliegen-
den Freiflächen muss die Bewegungsbedürfnisse von Kindern und Jugend-
lichen ebenfalls berücksichtigen. Diese Anforderungen gewinnen besondere
Bedeutung angesichts der Tatsache, dass sich der Standort nahe von viel-
befahrenen Straßen (Gräfenhäuser Str./ Carl-Schenck-Ring) befindet.
Der Anregung wurde entsprochen.
Eine sichere Rad- und Fußwegeführung innerhalb des Vorhabengebiets ist
aufgrund der Autofreiheit des Quartiers gewährleistet.
Der Vorhaben- und Erschließungsplan wurde zur Offenlage geändert. Im
nördlichen Plangebiet ist ein Gehweg in der privaten Verkehrsfläche einge-
plant worden, der eine Breite von 2,15 m aufweist. Somit wird eine sichere
Fußwegeverbindung im Bereich der Privatstraße gewährleistet. Der Gehweg
wird so gestaltet, dass ein nahtloser Übergang des Fußwegs vom Nachbar-
grundstück (hier: Flurstück 362/20 (östlicher Nachbar)) zum neuen Grund-
stück hergestellt wird.
Die Errichtung des Gehwegs ist erforderlich, um Fußgänger im Quartier vor
dem LKW und PKW-Aufkommen aufgrund des gewerblichen Umfelds auch
auf der Privatstraße, zu schützen und eine sichere Fußwegeverbindungen
anzubieten.
Die neue Gehwegplanung wurde dem Mobilitätsamt zur Prüfung vorgelegt.
Im weiteren Verfahren ist mit dem Mobilitätsamt abzustimmen, ob ein Bau-
und Erschließungsvertrag für die Privatstraße bzw. den Neubau des Bürger-
steigs erforderlich wird.
Grundsätzlich sichere Rad- und Fußbewegungen im Bereich öffentlicher Stra-
ßen außerhalb des Plangebiets obliegen dem Zuständigkeitsbereich der

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Wissenschaftsstadt Darmstadt und sind nicht Regelungsgegenstand der vor-
liegenden Bauleitplanung.
II. Sozial geförderter Wohnungsbau
Die Realisierung von sozial gefördertem Wohnungsbau, nämlich 25 % der
Bruttogeschossfläche (BGF) Wohnen für Haushalte mit geringen Einkom-
men und 20 % der BGF Wohnen für Haushalte mit mittleren Einkommen ist
hierin festgehalten.
Wir gehen davon aus, dass die in Rede stehenden 52 Förderwohnungen
den insgesamt 45 % BGF Wohnen entsprechen und, dass dies vom Stadt-
planungsamt geprüft wurde, da uns die BGF-Angaben nicht vorliegen und
auch nicht ersichtlich sind.
Es sind aber auch sehr konkrete Wohnungszuschnitte festgehalten, die auf
Grund fehlender Zimmer- und Wohnungsgrößen nicht hinsichtlich der gel-
tenden Förderrichtlinien überprüft werden können. Da, nach Rückfrage beim
Stadtplanungsamt, das Projekt aber so wie abgebildet realisiert werden soll,
ist eine Prüfung in Hinblick auf die Förderfähigkeit unbedingt erforderlich.
Hierzu benötigen wir eine Flächenermittlung für die Förderwohnungen.

Zu II.)
Der Anregung wurde gefolgt.
Bereits mit dem Nachtrag zum Kaufvertrag sowie mit der Grundzustimmung
vor Einleitung des Bauleitplanverfahrens hat sich der Investor entsprechend
der städtischen Beschlüsse zur Schaffung von sozial gefördertem Wohnungs-
bau verpflichtet.
Hierzu fanden Abstimmungen zwischen dem für den Vorhabenplan beauf-
tragten Architekturbüro und dem Amt für Wohnungswesen am 15.11.2021
und am 14.01.2022 ein Austausch jeweils per E-Mail statt. Die Grundrisse
wurden dabei dem Amt vorgelegt und amtsseitig gewünschte Änderungen in
den Vorhaben- und Erschließungsplan eingearbeitet.
Die Grundrisse des Vorhaben- und Erschließungsplan wurden so überarbei-
tet, dass die Realisierung von gefördertem Wohnungsbau gewährleistet ist.
Die Zimmer- und Wohnungsgrößen entsprechen der Förderrichtlinie der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt und schaffen die Voraussetzungen für eine För-
derfähigkeit der Wohnungen. Die Abstimmung mit dem Amt für Wohnungs-
wesen (Bauförderung) wurde dem Stadtplanungsamt zur Kenntnisnahme vor-
gelegt.
Der Vorhaben- und Erschließungsplan wurde entsprechend überarbeitet und
wurde den Unterlagen zur Offenlage beigefügt. Änderungen am Vorhaben-
und Erschließungsplan wurden in der Planzeichnung, den textlichen Festset-
zungen und in der Begründung zum Bebauungsplan berücksichtigt.
Die mit dem Amt für Wohnungswesen am 31.11.2025 abgestimmte Flächen-
berechnung mit dem Flächenanteil von sozial geförderten Wohnungen wurde
als Anlage zum Durchführungsvertrag verpflichtend aufgenommen.
5. Eigenbetrieb Immobilienmanagement Darmstadt
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 23.06.2021: Der Anregung wurde gefolgt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Zu Punkt 6.6, Kampfmittel, teilen wir mit, dass sich zwei Verdachtspunkte
innerhalb des Plangebietes befinden (siehe Anlage 1 Verdachtspunkte).
Der Kampfmittelverdachtspunkt Nr. 90 wurde im Jahre 2014 bereits unter-
sucht. Der Punkt Nr. 89 wurde aufgrund der Lage innerhalb des Gebäude-
bestandes bisher nicht überprüft.
Anlage 1: Verdachtspunkte
Der Verdachtspunkt Nr. 89 wurde im Bebauungsplanentwurf gekennzeichnet
und ein Hinweis auf das Vorhandensein von Kampfmitteln aufgenommen
(Ziff. IV. 9).
Des Weiteren wurde der Vorhabenträger im Durchführungsvertag verpflichtet,
eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) vor Beginn der
geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen vor-
zunehmen und die „Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung
im Lande Hessen“ (http://www.rp-darmstadt.hessen.de, Sicherheit und Ord-
nung, Gefahrenabwehr, Kampfmittelräumdienst) zu beachten.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Zu Punkt 7.3, Erschließung, ist zwar bereits eine Baulast auf der privaten
Fläche vorhanden. Hierin wird dem jeweiligen Eigentümer des Anwesens
Gräfenhäuser Straße 71 das Recht eingeräumt, die im Plan (Anlage 2 Fahr-
recht) definierten Fläche zum Fahren und Gehen mitzubenutzen. Lastwagen
dürfen die Fläche nur bis zur Nord-West-Grenze der Parzelle Nr. 362/17 und
der Leydheckerstraße befahren.
Ob diese Dienstbarkeit zur dauerhaften Erschließung ausreicht, wäre zu prü-
fen.
Für die auf der privaten Fläche ausgewiesenen Stellplätze ist ebenfalls zu
gewährleisten, dass die Flächen dauerhaft als Parkplätze gesichert werden.
Laut Anlage 2 liegen diese Flächen innerhalb der mit Geh- und Fahrrecht
belasteten Flächen. Ein Parkrecht ist hier bisher nicht definiert.
Anlage 2: Fahrrecht auf Privatstraße

Zu Punkt 7.3)
Der Anregung wurde gefolgt.
Zur Offenlage des Bebauungsplans wurden Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
in die Festsetzungen zum Bebauungsplan aufgenommen, um im Bereich der
privaten Verkehrsfläche die Begehbarkeit und Befahrbarkeit für die Öffentlich-
keit und die Versorgungsträger zu garantieren. Entsprechende Regelungen
zur Baulasteintragung wurden im Durchführungsvertrag zum vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan N 84 aufgenommen.
Zur verkehrlichen Erreichbarkeit des Vorhabengrundstücks bzw. der Tiefga-
ragenzufahrt ist die Überfahrung des Flurstücks 362/20 von der Leydhecker-
straße erforderlich. Entsprechende Geh- und Fahrrechte für die Allgemeinheit
bis zur Leydheckerstraße sind über den Bebauungsplan gesichert.
Alle übrigen Belastungen/Eintragungen im Grundbuch für die Flurstücke
362/20 und 364/18 mit den gegenseitig eingeräumten Belastungen und Be-
günstigungen bleiben unverändert.
Die Vorhabenplanung wurde so überarbeitet, dass keine oberirdischen Stell-
plätze mehr erforderlich sind. Eine Sicherung im Bebauungsplan kann daher
entfallen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Weiterhin weisen wir auf nachstehende Belastungen/Eintragungen im
Grundbuch hin. Insbesondere das gegenseitige Geh- und Fahrrecht sowie
das Leitungsrecht gegenüber dem östlichen Nachbarn ist zu beachten und
zu regeln.
Eintragungen im Grundbuch / Belastungen
Gemarkung Darmstadt Flur 34
I. Nr. 362/1

A. Rechte am städtischen Grundstück Nr. 362/1 (Belastung, Anlage 3)
1.) Ver- und Entsorgungsleitungsrecht zu Gunsten Nr. 362/13 (ehemals
362/3, 362/2) und teilweise Nr. 362/20
Nur dingliche Verpflichtung, Leitungen und Versorgungseinrichtungen,
die der gemeinsamen Versorgung dienen, unentgeltlich zu dulden und
ein Betretungsrecht für den jew. Eigentümer im Bedarfsfall einzuräu-
men.
2.) Geh- und Fahrrecht zu Gunsten Nr. 362/13 (ehemals 362/3, 362/2) und
zum Teil Nr. 362/8 im Rahmen einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch
gesichert (Dienstbarkeiten Belastungen)
Recht des jew. Eigentümers, das städt. Grundstück zu begehen + zu
befahren --> auch mit Lkw. Herstellung und Unterhaltung werden ent-
sprechend dem Anteil der Nutzung aufgeteilt.
Anlage 3: Dienstbarkeiten Belastungen auf Nr. 362/1
Eintragungen im Grundbuch / Belastungen
Den Anregungen wurde teilweise gefolgt.
Die sich auf dem Grundstück des Vorhabenträgers befindende Grunddienst-
barkeit (Wegerecht) für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Flur 34
Flurstück 362/13 (Gemarkung Darmstadt Bezirk 6 Blatt 10631) und Flur 34
Flurstück 362/12 (Gemarkung Darmstadt Blatt 10759) wird gelöscht. Die Lö-
schung des vorgenannten Rechts im Grundbuch für die Eigentümerin des
Flurstücks 362/13 wurde bewilligt. Die Löschungsbewilligung („Löschungsbe-
willigung bezüglich Wegerechts der Firma Horst-Dieter Jordan GmbH & Co.
KG, Kassel“) wurde durch den Vorhabenträger vorgelegt.
Alle übrigen Belastungen/Eintragungen im Grundbuch mit den gegenseitig
eingeräumten Belastungen und Begünstigungen bleiben unverändert. Losge-
löst von der vorgenannten Löschungsbewilligung gilt dies insbesondere für
die gegenseitigen Geh- und Fahrrechte sowie das Leitungsrecht gegenüber
dem östlichen Nachbarn.
Zur Offenlage des Bebauungsplans wurden Geh- und Fahrrechte in die Fest-
setzungen zum Bebauungsplan aufgenommen (Ziff. I. 14). Um im Bereich der
privaten Verkehrsfläche (im Eigentum des Vorhabenträgers) die Begehbar-
keit und Befahrbarkeit für die Öffentlichkeit und die Versorgungsträger zu ga-
rantieren, werden entsprechende Dienstbarkeiten auf dem Grundstück einge-
tragen. So ist ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit und der
Versorgungsträger auf den Flurstücken 362/26 (tlw.), 362/24 und 362/25 fest-
gesetzt.
Durch das Plangebiet verläuft eine private Wasserleitung (Bestandsleitung
VWN 200 GGG Trinkwasser, (siehe auch Erschießungskonzept Umweltpla-
nung Bullermann und Schneble GmbH, Stand 27.08.202 4), für die entspre-
chende Leitungsrechte vorliegen. Die Leitung gehört gemäß der Auskunft der
Entega der Firma „Westpark Grundstücksverwaltung GmbH & Co. Invest KG"
(Pallaswiesenstr. 172, Darmstadt). Die Leitung wird gemäß Vorhaben- und
Erschließungsplan mit einem Gehweg überbaut. Die Zufahrt der Tiefgarage
sowie mehrere Unterflursysteme grenzen an diesen Gehweg an. Etwaige not-
wendige Leitungsumlegungen (je nach Orts- und Tiefenlage der Unterflurcon-
tainer und Rampe im Leitungsbereich abhängig) gehen zu Lasten des Veran-
lassers bzw. werden nach geltenden Verträgen geregelt und sind rechtzeitig

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

mit dem Eigentümer der Leitung und dem Versorger abzusprechen. Ein Lei-
tungsrecht wie z.B. für die Entega muss jedenfalls nicht festgesetzt werden,
da es sich um eine Privatleitung handelt.
B. Rechte an fremden Grundstücken (Begünstigung für 362/1, Anlage 4)

2.) Geh- und Fahrrecht dinglich gesichert (Dienstbarkeiten Rechte) belas-
tetes Grundstück: Nr. 362/13 (ehemals 362/3,362/2) zu Gunsten Nr.
362/1
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Rechte an fremden Grundstücken sind in der Planung berücksichtigt wor-
den. Zur Information werden die Hinweise an den Vorhabenträger weiterge-
geben.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Recht, das Grundstück zu begehen und zu befahren --> auch mit LKW.
Herstellung und Unterhaltung werden entsprechend dem Anteil der Nut-
zung aufgeteilt.
3.) Ver- und Entsorgungsleitungsrecht, belastetes Grundstück: Nr. 362/13
(ehemals 362/3 362/2) zu Gunsten Nr. 362/1
Dingliche Verpflichtung, Leitungen und Versorgungseinrichtungen, die
der gemeinsamen Versorgung dienen, zu dulden und im Bedarfsfall
dem jew. Eigentümer des begünstigten Grundstücks ein Betretungs-
recht einzuräumen.
4.) Geh- und Fahrrecht dinglich gesichert (Anlage B 3), belastete Grundstü-
cke: Nr. 362/20, Nr. 364/17 und 364/18 (ehemals 364/16, ehemals
364/7, 364/5, 362/19 und 14/9) und 14/18
Anlage 4: Dienstbarkeiten Rechte für Nr. 362/1

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
II. Nr. 363
B. Rechte an fremden Grundstücken
Geh- und Fahrrecht dinglich gesichert, belastete Grundstück: Nr.
362/20, 364/17 und 364/18 (ehemals 364/16) und 14/18
III. Nr. 362/9
A. Rechte am städtischen Grundstück
Grenzbebauung dinglich gesichert (Grunddienstbarkeit) zu Gunsten Nr.
362/20 (ehemals Nr. 362/10)
Einräumung eines gegenseitigen Grenzbebauungsrechts, das auf eine
Bauhöhe von max. 4 m beschränkt ist. Begünstigtes Grundstück ist nun
Nr. 362/20 (ehemals Nr.362/10)
IV. Nr. 362/20
B. Rechte an fremden Grundstücken
Grenzbebauung dinglich gesichert
belastetes Grundstück: Nr. 362/20 (ehemals Nr.362/10) zu Gunsten Nr.
362/9
Einräumung eines gegenseitigen Grenzbebauungsrechts, das auf eine
Bauhöhe von max. 4 m beschränkt ist
V. Nr. 362/8
A. Rechte am städtischen Grundstück
Grenzbebauung dinglich gesichert (Grunddienstbarkeit) zu Gunsten Nr.
362/23 (ehemals Nr. 362/11)
Einräumung eines gegenseitigen Grenzanbaurechts, das auf eine Höhe von
max. 4m beschränkt ist ---> s. auch Parzelle Nr.362/9
B. Rechte an fremden Grundstücken
Grenzbebauung dinglich gesichert, belastetes Grundstück: Nr. 362/23 (ehe-
mals Nr. 362/11) zu Gunsten Nr. 362/8

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Einräumung eines gegenseitigen Grenzanbaurechts, das auf eine Höhe von
max. 4 m beschränkt ist
VIII. Nr. 362/17
A. Rechte an fremden Grundstücken (auf der Umgehungsstraße)
Geh- und Fahrrecht zu Lasten Nr. 364/17 und 364/18 (ehemals 364/16),
362/20 und 14/18 (ehemals Nr. 364/7- davor Nr. 14/9, 364/5 und 362/19)
dinglich gesichert.
IX. Nr. 362/18
B. Rechte an fremden Grundstücken (Umgehungsstraße)
Geh- und Fahrrecht zu Lasten Nr. 364/17 und 364/18 (ehemals 364/16),
362/20 und 14/18 (ehemals Nr. 364/7- davor Nr. 14/9, 364/5 und 362/19)
dinglich gesichert.
6. Umweltamt –UNB--, Az. 86.10- N 84
6.1 Äußerungen zur frühzeitigen Beteiligung vom 02.02.2021 und
14.07.2021:
Äußerung vom 02.02.2021:
Im Bebauungsplan wurden Vorkommen geschützter Arten (Fledermäuse
und Mauersegler u.a.) nachgewiesenen. Es sind daher klare Festsetzungen
zum Einbau von speziellen Dachziegeln bzw. Quartieren für Fledermäuse
und Einflugöffnungen für Mauersegler unterhalb des Dachüberstandes und
andere Vogelarten aufzunehmen.
Gemäß § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz ist es verboten, Fortpflan-
zungs- oder Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders geschütz-
ten Arten aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören.
Im Rahmen des o.g. Bebauungsplanverfahren ist die Frage zu klären, ob für
die Umsetzung des Bebauungsplans eine artenschutzrechtliche Befreiung
gemäß § 67 Abs. 2 BNatSchG von den Vorschriften des § 44 Abs. 1
BNatSchG erforderlich ist.
Der Anregung wurde gefolgt.
Es wurden Festsetzungen und Hinweise zu artenschutzrechtlichen Verbots-
tatbeständen zur Offenlage in die textlichen Festsetzungen (Ziff. I. 13.6 und
Ziff. IV. 5) zum Bebauungsplanentwurf aufgenommen.
Die Begründung kann allerdings nicht aus den Nachweisen der Fledermäuse
und des Mauerseglers abgeleitet werden (siehe 1. Absatz, S. 19 des Gutach-
tens). Quartiere der Zwergfledermaus und Brutplätze des Mauerseglers sind
im Gebäudebestand nicht bekannt und die Tiere wurden lediglich als Über-
flieger/Nahrungsgäste beobachtet.
Hinweise für Fledermausquartiere und Einflugöffnungen für Mauersegler wur-
den zur Offenlage in die Planunterlagen aufgenommen (Ziff. IV. 5).
Es wurden Hinweise auf die Belange des Naturschutzes und Regelungen zu
artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände zur Offenlage in die Hinweise des
Bebauungsplanentwurfs aufgenommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Die Handlungen mit artenschutzrechtlicher Relevanz umfassen im Wesent-
lichen den Abriss vorhandener Gebäude.
Durch diese Handlungen ist ein Verstoß gegen artenschutzrechtliche
Schutzvorschriften des § 44 Abs. 1 BNatSchG möglich, da Ruhe- und Fort-
pflanzungsstätten der streng geschützten Arten vernichtet werden. Außer-
dem können Tiere (Vögel und Fledermäuse) während der Bauzeit durch
Fahrzeuge getötet und die Tiere während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-,
Mauser-, Überwinterungs-, und Wanderungszeiten gestört werden. Die ar-
tenschutzrechtliche Relevanz wird durch das vorliegende Gutachten belegt.
Bei Abriss von Gebäuden sind die Gebäude nicht nur auf Tierbesatz zu un-
tersuchen, vielmehr muss der Bauherr der unteren Naturschutzbehörde
zwingend nachweisen, dass artenschutzrechtliche Belange von der Abriss-
maßnahme nicht betroffen sind. Daher sind auch bei Abrissarbeiten zwi-
schen Oktober und März entsprechende Untersuchungen vor Abriss der
Gebäude vorzunehmen.
Die Behörde kann eine weitere Begehung des Gebäudes unmittelbar vor dem
Abbruch verlangen, wenn sie davon ausgeht, dass auch außerhalb der Brut-
zeit möglicherweise artenschutzrechtliche Belange betroffen sein können.

Äußerung vom 14.07.2021:
I. Untere Wasserbehörde
Rechtsgrundlage:
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) vom 31. Juli 2009, zuletzt geändert am 19.
Juni 2020
Hessisches Wassergesetz (HWG) vom 14. Dezember 2010 zuletzt geändert
am 4. September 2020.
a) Das Plangebiet liegt in keinem Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiet
b) Das Plangebiet liegt in keinem Überschwemmungsgebiet
c) Der Grundwasserflurabstand wird auf ca. 5-7,50 m GOK geschätzt.
d) Das Plangebiet liegt z.Z. in einem hydrogeologisch günstigen Gebiet.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Angaben der Unteren Wasserbehörde zu wasserrechtlichen Belangen
wurden zur Offenlage in die Begründung zum Bebauungsplan aufgenommen.
II. Untere Bodenschutzbehörde
Basierend auf unserem Schreiben v. 23.8.2018 haben wir bodenrechtlich
folgende Ergänzungen zu dem o.g. B-Plan:
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Durch untersuchte Altlasten auf dem Grundstück ist bei dem Verfahren das
RP Darmstadt zu beteiligen.
Auf Grund früherer Gutachten ist beim Eingriff in den Boden mit abfallrele-
vantem Material zu rechnen.
Bei Baugenehmigungen, die Altflächen und insbesondere die Verfüllung von
Gruben (vorsorgenden Bodenschutz) betreffen, ist die untere Bodenschutz-
behörde zu beteiligen.
Auf dem Vorhabengrundstück wurden mehrere Altlastenuntersuchungen
durchgeführt. Die diesbezüglich angefertigten Gutachten wurden dem RP
Darmstadt zur Beurteilung vorgelegt.
Im Falle des Vorhandenseins von abfallrelevantem Material erfolgt eine ab-
fallrechtliche Entsorgung des Bodens vor Baubeginn. Ein entsprechender
Hinweis wurde im Bebauungsplan aufgenommen.
Die untere Bodenschutzbehörde wird im Rahmen des Baugenehmigungsver-
fahrens beteiligt.
III. Untere Naturschutzbehörde
Naturschutz:
Es wurde bereits erwähnt, dass beim Abbruchzeitpunkt Belange des Natur-
schutzes zu berücksichtigen sind.
Der Anregung wurde gefolgt.
Es wurden Hinweise auf die Belange des Naturschutzes und Regelungen zu
artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände zur Offenlage in die Hinweise des
Bebauungsplanentwurfs aufgenommen.
Artenschutz:
Der Erhalt von Vogel- und Fledermausarten ist bereits vorgeschlagen wor-
den und ist zu konkretisieren und als Festsetzung aufzunehmen.
Der Anregung wurde gefolgt.
Es wurden Hinweise für Fledermausquartiere und Einflugöffnungen für Mau-
ersegler zur Offenlage in die Festsetzungen und Hinweise im Bebauungspla-
nentwurf (Ziff. I. 13.6 und Ziff. IV. 5) aufgenommen. Des Weiteren sind die
Nisthilfen im qualifizierten Freiflächenplan verortet und werden über den
Durchführungsvertrag gesichert.
Erhaltung von Bäumen:
Grundsätzlich ist dem Erhalt von Bäumen Vorrang gegenüber Neupflanzung
einzuräumen. Mindestens die zeichnerisch festgesetzten Bäume mit Erhal-
tungsbindung sind zu erhalten und dauerhaft zu pflegen. Vor Verpflanzung
oder Rodung ist erneut die Möglichkeit des Erhalts des jeweiligen Baumes
zu prüfen.
Nach dem Bebauungsplan zulässige Baumaßnahmen im Wurzel- oder
Kronenbereich der zu erhaltenden Bäume sind nur gestattet, wenn im Vor-
feld fachgutachterlich nachgewiesen wird, dass der betroffene Baum hier-
durch keine Schädigung erleidet. Bei Baumaßnahmen sind die Bäume
sach- und fachgerecht gemäß DIN 18920 „Vegetationstechnik im
Der Anregung wurde entsprochen.
In der Planzeichnung zum Bebauungsplanentwurf wurden zwei zu erhaltene
Bäume zum dauerhaften Erhalt festgesetzt. Zudem wurde festgesetzt, dass
diese Einzelbäume dauerhaft zu pflegen und bei Beschädigung oder Erkran-
kung durch geeignete Maßnahmen zu behandeln sind. Ausgefallener Be-
wuchs ist durch gleichartige Neupflanzungen zu ersetzen.
Ein Hinweis zu Baumschutzmaßnahmen während der Bauphase wurde unter
IV. Ziff. 7 der textlichen Festsetzungen aufgenommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Landschaftsbau - Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegeta-
tionsflächen bei Baumaßnahmen“ vor schädigenden Einflüssen zu schüt-
zen.
Schutz gegen Vogelschlag:
Zur Vermeidung von Vogelschlag an Glasbauteilen sind ungegliederte,
großflächige Glasflächen ab 3 m² vorsorglich mit geeigneten, für Vögel sicht-
bare Oberflächen auszuführen. Hierzu zählen insbesondere reflexionsarme
Gläser mit einem Reflexionsgrad von max. 10 %, Glasbausteine,
transluzente, mattierte, eingefärbte, bombierte oder strukturierte Glasflä-
chen, Sandstrahlungen, Siebdrucke, farbige Folien, oder feste vorgelagerte
Konstruktionen wie z.B. Rankgitterbegrünungen oder Brise Soleil (festste-
hender Sonnenschutz).
Markierungsabstand, Abdeckungsgrad, Kontrast und Reflektanz sind ent-
sprechend der anerkannten Regeln der Technik zu berücksichtigen.
Große Glasflächen ohne Untergliederung, die z.B. über mehr als ein Ge-
schoss gehen, Übereckverglasungen und transparente Absturzsicherungen
sind unzulässig. Das gehäufte Auftreten von durch Kollision mit Glasschei-
ben u.a. getöteten Vögeln stellt einen artenschutzrechtlichen Verbotsbe-
stand dar.
Der Anregung wurde gefolgt.
Die Forderung zur Aufnahme von textlichen Festsetzungen ist aus Sicht des
Naturschutzes sinnvoll und im Gutachten als Soll-Vorschlag aufgeführt.
Zur Förderung der Artenschutzvielfalt werden gemäß Artenschutzgutachten
mehrere Empfehlungen ausgesprochen (siehe S. 26 des Gutachtens). U.a.
sollen hiernach Maßnahmen zur Verwendung artenschutzgerechten Glases
an den Gebäuden beachtet werden, um den Anflug und damit den Tod von
europäisch geschützten Vogelarten zu vermeiden.
Entsprechende Festsetzungen unter I. 13.5 wurden in Abstimmung mit den
Fachämtern im Bebauungsplanentwurf aufgenommen.
Hiernach wurde festgesetzt, dass zur Vermeidung von Vogelschlag an Glas-
bauteilen ungegliederte, großflächige Glasflächen ab 3 m² vorsorglich mit ge-
eigneten, für Vögel sichtbare Oberflächen auszuführen sind. Die geplanten
Gewerbeeinheiten, insbesondere im Bereich des Boardinghouse, sind mit
Glasbauteilen vorgesehen. Vornehmlich das Erdgeschoss des Boarding-
house ist aufgrund der dort vorgesehenen Nutzungen mit Glasflächen verse-
hen, um helle und transparente Bereiche herzustellen.
Anpflanzung von Bäumen:
Für die nach zeichnerischen oder textlichen Festsetzungen zu pflanzenden
Bäumen gilt:
 Bäume müssen bei Pflanzung einen Mindeststammumfang StU von 18 -
20 cm aufweisen.
 Der durchwurzelbare Raum muss mind. 24 m³ / Baum umfassen.
Der Anregung wurde gefolgt.
In die textlichen Festsetzungen zur Anpflanzung von Bäumen wurden der ge-
forderte Mindeststammumfang von StU von 18 - 20 cm und der durchwurzel-
bare Raum von mind. 24 m³ / Baum aufgenommen. Der Freiflächenplan be-
nennt weitere Mindestanforderungen zur Bepflanzung der nicht überbauba-
ren Grundstücksflächen, die im Bebauungsplan festgesetzt sind.
Aufnahme von zeichnerischen und/oder textlichen Festsetzungen zu anzu-
pflanzenden Bäumen in den Bebauungsplanentwurf zur Offenlage.
Empfehlung zum Insektenschutz: Der Anregung wurde gefolgt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Eine Vielzahl von Insekten wird von künstlichem Licht aller Art angelockt.
Vor dem Hintergrund des neuen Insektenschutzgesetzes aber auch der ge-
planten Novelle des BNatSchG sowie zur Förderung und Erhaltung der Bio-
diversität sollte festgesetzt werden, dass im Geltungsbereich nur voll abge-
schirmte, warm-weiß getönte LED-Außenbeleuchtungen (Wellenlänge über
500 nm, für Straßenbeleuchtung max. 3.000 Kelvin Farbtemperatur, für
sonstige Beleuchtung max. 2.700 Kelvin Farbtemperatur) verwendet werden
dürfen. Die Abstrahlung der Leuchten ist zum Boden zu richten (Abstrahl-
winkel max. 70 Grad) und auf Nutzflächen zu beschränken. Die Lichtpunkt-
höhe ist möglichst gering zu halten.
Weitere Informationen zu Vogelschlag und Lichtverschmutzung sind auf
der Homepage der Stadt Darmstadt eingestellt unter www.darmstadt.de/le-
ben-in-darmstadt/umwelt/naturschutz-und-biologische-vielfalt/biologische-
vielfalt/mitwirken.
Die Forderung zur Aufnahme von textlichen Festsetzungen ist aus Sicht des
Naturschutzes sinnvoll und im Gutachten als Soll-Vorschlag aufgeführt.
Die Aufnahme von Festsetzungen zum Insektenschutz, Vorgaben zur Außen-
beleuchtung wurden in Abstimmung mit den Fachämtern in den Bebauungs-
planentwurf zur Offenlage aufgenommen und durch Hinweise und Empfeh-
lungen ergänzt.

Der angegebene Link zur Homepage ist nicht zu finden. Folgende Seite
wurde stattdessen angegeben:
https://www.darmstadt.de/leben/umwelt/im-gruenen/biologische-
vielfalt
IV. Lärmschutz
Angekündigtes Lärmgutachten steht noch aus. Konkretisierungen daraus
sind mit dem Umweltamt abzustimmen. Quellen möglicher Emissionen tief-
frequenter Geräusche sind zu vermeiden (an Wärmepumpen, Klimageräten
o.ä.).
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Das aktualisierte Schallgutachten liegt in der Fassung vom 18.07.2024 vor
und wurde zur Offenlage den Bebauungsplanunterlagen beigefügt. Im Rah-
men der Baugenehmigung müssen ggf. kleinteilige Schallquellen geprüft wer-
den. Gutachterlich vorgeschlagene Schallschutzmaßnahmen wurden zur Of-
fenlage in die Planzeichnung und textlichen Festsetzungen zum Bebauungs-
planentwurf aufgenommen
V. Luftreinhaltung / Immissionsschutz
Die Form der Bebauung soll dazu dienen, Luftschadstoffe von der vorbei-
führenden Straße vom Innenhof fernzuhalten. Weitere Maßnahmen zur Re-
duktion von Schadstoffen ist die Herstellung einer guten Durchlüftung (siehe
dazu Ausführungen unter VI.). Aber auch die Verwendung von photokataly-
tischen Baustoffen für die Pflasterung des Hofes oder an Fassaden könnte
eine Maßnahme sein.
Es fehlen bisher Beschreibungen zur Beleuchtung des Vorhabens vor dem
Hintergrund zunehmender Lichtverschmutzung. Um der zunehmenden
Lichtverschmutzung zu begegnen, sind die vom Sternenpark Rhön erarbei-
teten Hinweise ggf. an das Planungsbüro weiterzuleiten.
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Gemäß Ergebnis der Studie zur lokalklimatischen Situation und zur Beson-
nungssituation, iMA Richter & Röck-le GmbH & Co. KG, 17.11.2023, nimmt
die Luftbelastung mit zunehmendem Abstand zu den Straßen deutlich ab. Die
Abschirmung im Nordosten und Südwesten reduziert die Belastung im rück-
wärtigen Bereich weiter. Die bodennahe Durchlüftung wird bereits durch die
umgebende Bebauung merklich reduziert, so dass sich auch durch eine ge-
lockerte Bebauung kaum positive Effekte ergeben. Der Hinweis zum Einsatz
von photokatalytischen Baustoffen wird an den Vorhabenträger weitergege-
ben um auf Ebene der Ausführungsplanung berücksichtigt werden zu können.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
www.biosphaerenreservat-rhoen.de/natur/sternenpark-rhoen/umweltver-
traegliche-beleuchtung/.
Vor allem auf Fassadenbeleuchtung und beleuchteten Werbetafeln oder-
schriften ist zu verzichten. Weitere Aufgaben ergeben sich aus den Erfor-
dernissen zum Artenschutz (siehe dort).
Im Rahmen der Ergebnisse der lokalklimatischen Untersuchung wird zur
Festsetzung heller Fassaden im Bebauungsplan geraten. Entsprechende
Festsetzungen im Bebauungsplan sind möglich und der Anregung wurde zur
Offenlage gefolgt. Festsetzungen zu Werbetafeln, zur Fassadenbeleuchtung
und zu Fassadenfarben wurde in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen.
Die Aufnahme von Festsetzungen und Hinweisen zum Artenschutz im Be-
bauungsplan erfolgte zur Offenlage.
VI. Klimaschutz / Klimaanpassung
Es liegt ein Gutachten zum Lokalklima vor. Die Empfehlungen daraus bezie-
hen sich auf
 Thermische Verhältnisse
 Durchlüftung
 Besonnung
Auffallend ist, dass die Maßnahmen vor allem dafür Sorge tragen, die Wohn-
qualität zu sichern. Bezüglich der Verbesserung der lokalklimatischen Situ-
ation, wozu das Bauvorhaben erhebliches Potenzial bietet, sind nicht alle
Möglichkeiten ausgeschöpft.
Z.B. können die Gründächer mit höherer Dickenschichte versehen werden.
Außerdem ist die Ergänzung der Dachbegrünung durch Solarthermie- und
Photovoltaikanlagen als zulässig aufzunehmen, sofern die dauerhafte Be-
grünung der Dachfläche sichergestellt ist.
Außerdem ist zu prüfen, inwieweit ein „Biodiversitätsdach“ umsetzbar ist
(https://www.gebaeudegruen.info/aktuelles/pressemitteilungen/details/neu-
bugg-fachinformation-biodiversitaetsgruendach).
Es wird begrüßt, dass die Tiefgaragen nicht auf die Randbereiche ausge-
dehnt werden, so dass bodenbündig Bäume gepflanzt werden können. Die
Absicht großkronige Bäume zu pflanzen ist umzusetzen und die Auswahl
auf einheimische Arten zu fokussieren.
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Aufnahme einer Festsetzung zur verpflichtenden Errichtung einer Dachbegrü-
nung mit einer Vegetationsschicht von mind. 12 cm in die textlichen Festset-
zungen erfolgte zur Offenlage (Ziff. I. 13.3). Die vorgesehene Vegetations-
schicht trägt dazu bei, auch um einen entsprechenden Abflussbeiwert zur
Rückhaltung von Regenwasser zu erhalten.
Im Bebauungsplanentwurf wurden für die Solarenergienutzung auf Dächern
Modulflächen von mind. 55 % der Gebäudefläche festgesetzt. Die Verpflich-
tung zur Umsetzung entsprechender Anlagen erfolgt über den Durchfüh-
rungsvertrag. Zudem erfolgt eine Festsetzung, dass Anlagen und Einrichtun-
gen zur Nutzung von Solarenergie aufgeständert angebracht werden müssen
(III. Ziff. 1), sodass die Dachbegrünung von den technischen Aufbauten nicht
beeinträchtigt wird. Begrünte Flachdächer und Solaranlagen sind kompatibel,
sofern Dachlasten ausreichend bemessen sind. Bei einer Aufständerung der
Anlagen ist die extensive Dachbegrünung in diesen Bereichen weiter gewähr-
leistet.
Aufnahme von zeichnerischen und/oder textlichen Festsetzungen zu pflan-
zenden Bäumen in den Bebauungsplanunterlagen zur Offenlage (Ziff. I. 18.1
und 18.3). Der Mindeststammumfang von StU von 18 - 20cm wird dabei be-
rücksichtigt.
Hinweis: Der aktueller Link lautet: Dachbegrünung - BuGG e.V.

Ein großer Teil des Gutachtens umfasst die Besonnung, vor allem aber vor
der Prämisse der Ausschöpfung der maximalen Bebauung und der Einhal-
tung von gesetzlichen Anforderungen zu Mindestbeleuchtung in den
Der Fokus der lokalklimatischen Betrachtung lag auf der ausreichenden Be-
sonnung der Wohnungen. Hierzu gibt es Normen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Wohnungen. Es werden verschiedene Varianten entwickelt, von denen eine
nun auch Grundlage des vorliegenden B-Plan-Entwurfs ist, die einen Kom-
promiss der lokalklimatischen Belange darstellt. Wie bereits zuvor ausge-
führt, sind deswegen Begrünungsmaßnahmen intensiv einzuplanen und ne-
ben Fassadenbegrünung auch z.B. Grünelemente wie Pergolen zu erwä-
gen. Weiterhin kann durch die Schaffung von Temperaturgradienten, eine
Belüftung des Innenhofes erwirkt werden. Wasser in Form von Brunnen
könnten dazu gezielt eingesetzt werden.
Eine Gunstwirkung der angeregten Vorschläge einer stärkeren Durchgrü-
nung/Verschattung/Wasserspielen ist zu erwarten und aus klimatischer Sicht
wünschenswert.
Die Planung gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan sieht bereits umfang-
reiche grünordnerische Maßnahmen neben der Bebauung, im Hof, an Fassa-
den und auf Dächern vor. Die zusätzlich geäußerten (allgemeinen) grünord-
nerische Optimierungsvorschläge können hinsichtlich der Projektverträglich-
keit geprüft werden - z.B. ob auch das Element Wasser integriert werden
kann. Sie werden ökologisch jedoch nicht als zwingende Notwendigkeit an-
gesehen.
Vorzusehende Maßnahmen wie eine Dach- und Fassadenbegrünung sowie
die Verwendung heller Fassadenelemente wurden zur Offenlage als textliche
Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen.
6.2 Stellungnahme des Umweltamtes zur Abstimmung des Bebauungspla-
nentwurfs vor Offenlage vom 19.04.2024:
llI. Untere Naturschutzbehörde
I. 13.4. Licht
Es ist zu ergänzen, dass die Außenbeleuchtung warm-weiß zu dimmen ist.
Außerdem ist künstliches Licht nur einzusetzen, wo es begründet notwendig
ist. Bei allen Beleuchtungsanlagen sind Außenwirkungen auf angrenzende
potenzielle Lebensräume grundsätzlich zu vermeiden. Die Abstrahlung der
Leuchten ist zum Boden zu richten (Abstrahlwinkel max. 70 Grad) und auf
Nutzflächen zu beschränken. Himmelstrahler sind nach dem Hessischen
Naturschutzgesetz § 35 (3) nicht erlaubt. Quartiere besonders geschützter
Arten sind mit Ausnahme von Verkehrssicherungsgründen weiträumig vom
Lichtkegel auszusparen.
Der Anregung wurde gefolgt.
Im Bebauungsplanentwurf zur Offenlage wurden entsprechende Festsetzun-
gen und Hinweise zur Außenbeleuchtung aufgenommen.
I. 13.6. Artenschutz
Neben den festgesetzten Kleinhöhlen- oder Nischenbrüterkasten für Vögel
sind auch mindestens drei Fledermauskästen anzubringen. Diese sind an
den neu zu errichtenden Gebäuden oder an Bäumen fachgerecht zu instal-
lieren. Außerdem sind spezielle Mauerseglerkästen zu empfehlen.
Der Anregung wurde gefolgt.
Im Bebauungsplanentwurf zur Offenlage wurde in Abstimmung mit den
Fachämtern die entsprechende Festsetzung angepasst sowie Regelungen im
Durchführungsvertrag aufgenommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
I. 18. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
Zur Förderung der Biodiversität ist die Bepflanzung des Innenhofs zu min-
destens 50 % mit heimischen Stauden, Kräutern und Wildgehölzen auszu-
führen. Zusätzlich sind die Versickerungsflachen naturnah zu begrünen (FS
I. 13.1.)
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Die Festsetzungen wurden mit den Fachämtern zur Offenlage untereinander
abgestimmt.
FS I. 18.1 +2: Die Formulierung in der FS I. 18.1 Pflanzgebotsflächen P1+P2
[...] Davon sind 60 %der Flächen als strukturreiche Flächen oder höherwertig
anzulegen" ist nicht eindeutig und ist folgendermaßen zu ändern: "Davon
sind 60 % mit niedrigen Sträuchern unterschiedlicher Arten und heimischen
Staudenarten zu bepflanzen".

Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
In Abstimmung mit dem Grünflächenamt wurde folgende Formulierung in der
Festsetzung I. 18.1 zur Pflanzgebotsflächen P1 und P2 gewählt:
Die Pflanzgebotsflächen P1 und P2 sind als Grünflächen mit Bodenanschluss
und bodennaher Vegetation vollflächig anzulegen (Ziff. IV. Pflanzliste). Davon
sind 60 % als strukturreiche Grünflächen oder höherwertig anzulegen.
In der Festsetzung ist geschrieben: "Die zeichnerisch festgesetzten Bäume
können von ihren festgesetzten Standorten abweichen." Hier ist zu ergän-
zen: " ...dürfen bis zu 3 m von dem zeichnerisch festgesetzten Standort ab-
weichen.“
Statt den Bezeichnungen großkronig, mittelkronig und kleinkronig sind die
Bezeichnungen Bäume 1. Ordnung, 2. Ordnung und 3. Ordnung zu verwen-
den. Da diese Bergriffe eindeutig sind.
Die Mindestqualität 18 - 20 cm ist bei säulenförmigen Bäumen und Bäumen
3. Ordnung ("kleinkronig/Großstrauch“) unrealistisch. An dieser Stelle ist zu
differenzieren und eine Mindestqualität von 14 - 16 cm für Bäume 3. Ord-
nung und säulenförmigen Bäumen festzulegen.
Für die nach zeichnerischen oder textlichen Festsetzungen zu pflanzenden
Bäumen gilt, ergänzend zu der bereits übernommenen Pflanzqualität, dass
der durchwurzelbare Raum mind. 24 m³ / Baum umfassen muss.
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Lediglich die Differenzierung des Stammumfangs für säulenförmige Bäume
wurde in Abstimmung mit dem Grünflächenamt nicht entsprochen.
Die Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf wurden zur Offenlage entspre-
chend angepasst.
In der Festsetzung wurde die Pflanzqualität bei Bäumen 1. Ordnung von
mind. 18 - 20 cm und bei Bäumen 2. Ordnung von mind. 16 – 18 cm differen-
ziert. Der durchwurzelbare Raum von mind. 24 m³/Baum wurde ergänzt.
Für die festgesetzten säulenförmigen Bäume wurde die Pflanzqualität von
mindestens StU 16 -18 cm festgesetzt. Eine Mindestpflanzqualität für Bäume
3. Ordnung macht keinen Sinn.
FS I. 18.3: Je 4,00 m Fassadenlänge ist mindestens eine Schling- oder Klet-
terpflanze anzupflanzen. Die Mindestgröße der Pflanzbeete je Pflanze soll
1,00 m tief und 1,50 m breit sein.
Der Anregung wurde gefolgt.
Die Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf wurden zur Offenlage ange-
passt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
FS I. 18.4: Eine Substrattiefe 1,00 m ist für Baumanpflanzung nicht ausrei-
chend. Es ist eine Substrattiefe von mindestens 1,20 bis 1,50 m festzu-
schreiben. Die Substrattiefe kann mittels Aufkantungen hergestellt werden.
In Bereich von Zufahrten sind mindestens 0,30 m Mindestüberdeckung zu
gewährleisten, da sonst kein Pflanzenwachstum möglich ist.
Der Anregung wurde gefolgt.
Die Festsetzung im Bebauungsplanentwurf wurde in Abstimmung mit dem
Grünflächenamt zur Offenlage angepasst.
I. 19. Erhaltung von Bäumen
Grundsätzlich ist dem Erhalt von Bäumen Vorrang gegenüber Neupflanzung
einzuräumen. Mindestens die zeichnerisch festgesetzten Bäume mit Erhal-
tungsbindung sowie die unter die Baumschutzsatzung fallenden Bäume sind
zu erhalten, zu schützen und dauerhaft zu pflegen. Vor Verpflanzung oder
Rodung ist erneut die Möglichkeit des Erhalts des jeweiligen Baumes zu prü-
fen. Abgängige Bäume sind gleichwertig zu ersetzen in der Mindestqualität
18 - 20 cm Stammumfang und bei Baumen 3. 0rdnung in einer Mindestqua-
lität von 14 - 16 cm Stammumfang.
Nach dem Bebauungsplan zulässige Baumaßnahmen im Wurzel- oder Kro-
nenbereich der zu erhaltenden Bäume sind nur gestattet, wenn im Vorfeld
der Unteren Naturschutzbehörde fachgutachterlich nachgewiesen wird,
dass der betroffene Baum hierdurch keine Schädigung erleidet. Bei Bau-
maßnahmen sind die Bäume sach- und fachgerecht gemäß DIN 18920 "Ve-
getationstechnik im Landschaftsbau - Schutz von Bäumen, Pflanzenbestän-
den und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen" vor schädigenden Einflüs-
sen zu schützen.
Der Anregung wurde entsprochen.
Im Durchführungsvertrag wurden Regelungen zum Schutz der Bäume wäh-
rend der Baumaßnahme getroffen.
In der Festsetzung I. 19. wurde für Ersatzpflanzungen bei Abgang der zu er-
haltenden Bäume, Bäume 1. Ordnung mit einer Pflanzqualität von StU mind.
18 – 20 cm festgesetzt.
I. 11. 9. Werbeanlagen
Werbeanlagen (freistehend oder an Gebäuden) dürfen mit ihrer Oberkante
die Gebäudeoberkante nicht überschreiten und das Licht nicht an den ange-
strahlten Flächen vorbeigelenkt werden. Zur Vermeidung sind Scheinwerfer
mit gerichteter Abstrahlung (u.a. asymmetrisch Flächenstrahler, Blenden
oder Projektionstechniken) einzusetzen. Außerdem dürfen Schaufensterbe-
leuchtung nicht störend in den Außenraum wirken.
Der Anregung wurde gefolgt.
Die Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf zu Werbeanlagen sowie die
Festsetzung und Hinweise zur Außenbeleuchtung wurden zur Offenlage ab-
gestimmt und angepasst.
IV. 8. Biodiversität Der Anregung wurde gefolgt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Unter dem Punkt IV. 2 Biodiversität ist der Hinweis auf die Baubroschüre zu
ergänzen. Diese ist unter folgendem Link zu finden: https://www.darm-
stadt.de/fileadmin/PDF-Rubriken/Leben_in_Darmstadt/Umwelt/Pla-
nen.Bauen.Broschuere.pdf
Es wird auf die folgende Seite zur Erhaltung der biologischen Vielfalt für Neu-
bauprojekte verwiesen:
https://www.darmstadt.de/leben/umwelt/im-gruenen/biologische-vielfalt
V. Pflanzliste
Die aufgeführten Pflanzenarten und Saatgutmischungen sind für Anpflan-
zungen zu verwenden. Genannte Baumarten sind nach fachlichem Stand
klimaresilient und fördern die Biodiversität:
1.1: Befestigte und begrünte Flächen
Saatgutmischung für Pflasterrasen und Rasenwabenbegrünung, Saatgutan-
teil Blumen und Kräuter mindestens 30%
1.2: Einsaat von Wiesen mit biodiversitätsfördernden Saatgutmischungen
als Blumen· oder Kräuterrasen, Saatgutanteil Blumen und Kräuter mindes-
tens 50 %
1.3: Bepflanzung der Pflanzbeete vor Terrassen mit Stauden und Gräsern,
dabei sind auf mindestens 30 % der Fläche einheimische Blütenstauden zu
pflanzen
Es folgen Pflanzenarten und Saatgutmischungen für Hecken und Sträucher,
Bäume und für Dach- und Fassadenbegrünungen, die zu verwenden sind
(hier nicht einzeln aufgeführt).
Aus der Liste zu streichen sind Gingko biloba Sophora japonica und Lo-
nicera henryi aus naturschutzfachlicher Sicht sowie Quercus cerris aufgrund
ihrer Anfälligkeit für Eichenprozessionsspinner.
Der Plan zur Freiflächengestaltung ist mit dem Umweltamt abzustimmen.
Der Anregung wurde gefolgt.
Die Pflanzliste wurde mit dem Umweltamt und Grünflächenamt untereinander
abgestimmt und im Bebauungsplanentwurf zur Offenlage angepasst.
6.3 Stellungnahme Umweltamt zur öffentlichen Auslegung vom
29.07.2025:
III. Untere Naturschutzbehörde
I. 13.6
Nisthilfen (Mauersegler, Fledermäuse, sonst. Nischenbrüter) sollten aus-
schließlich an den Gebäuden angebracht werden. Sonstige Bruthöhlen an

Der Anregung wurde gefolgt.
Insgesamt wurden 20 Nisthilfen für Kleinhöhlen- und Nischenbrüter sowie drei
weitere Fledermauskästen abgestimmt. Der überwiegende Teil befindet sich
wie vorgesehen an Gebäuden. Lediglich sechs Nisthilfen wurden ergänzend
an Bestandsbäumen sowie an der Konstruktion zur Fassadenbegrünung an-
gebracht.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Bäumen müssen gewartet werden. Die meisten Bäume sind ohnehin noch
zu jung, um geeignete Nistkästen anzubringen.

Die Auswahl dieser Standorte für Nisthilfen erfolgte in Abstimmung mit dem
Grünflächenamt.
Nachtrag Umweltamt vom 05.08.2025:

13.4 Insektenfreundlicheschonende Außenbeleuchtung
"Die Außenbeleuchtung ist warm-weiß zu dimmen ..."
Dimmen und Lichtfarbe sind zweierlei. Mit Dimmen ist in der Regel das Her-
unterfahren der Leistung gemeint, die Lichtfarbe kann man bei entsprechend
ausgestatteter Beleuchtung durch elektronische Steuerung regeln. Die For-
mulierung ist unkonkret.

Der Passus sollte wie folgt formuliert werden:
Im Geltungsbereich dürfen nur voll abgeschirmte Außenbeleuchtungen mit
geringen UV- und Blauanteilen (max. 3.000 Kelvin Farbtemperatur, Wellen-
länge über 500 nm) verwendet werden. Die Ausleuchtung soll zielgerichtet
in den unteren Halbraum erfolgen und auf die Nutzflächen
beschränkt bleiben. Die Lichtpunkthöhe ist möglichst niedrig zu halten. Die
Außenbeleuchtung ist warm-weiß zu dimmen, künstliches Licht nur
einzusetzen, wo es begründet notwendig ist. Die Lichtmenge (Lichtstrom)
ist auf ein begründet notwendiges Minimum zu reduzieren. Die Be-
leuchtungsdauer ist auf die Nutzungszeit zu begrenzen und möglichst
während der Nachtzeiten (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) abzuschalten oder
mindestens um 70 % zu dimmen.

Bei allen Beleuchtungsanlagen sind Außenwirkungen auf angrenzende po-
tenzielle Lebensräume grundsätzlich zu vermeiden. Die Abstrahlung der
Leuchten ist zum Boden zu richten (Abstrahlwinkel max. 70 Grad) und auf
Nutzflächen zu beschränken. Himmelstrahler sind nach dem HeNatG
§ 35 Abs. 3 nicht erlaubt. Entsprechend sind rundum strahlende Leuch-
ten (z.B. Kugelleuchten, Solarkugeln, freistrahlende Röhren) sowie ge-
zielte oder flächige Fassadenanstrahlungen sind unzulässig . Quartiere
besonders geschützter Arten sind mit Ausnahme von Verkehrssicherungs-
gründen weiträumig vom Lichtkegel auszusparen. Auch die Innenbeleuch-
tung soll so gestaltet werden, dass sie nicht störend in den Außenraum
wirkt.
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Die Überschrift zu den textlichen Festsetzungen der insektenschonenden Au-
ßenbeleuchtung wurde angepasst und in der Begründung nachgeführt.
Ebenso wurden die Hinweise zum Artenschutz redaktionell angepasst.
Die Festsetzungen und Hinweise im Bebauungsplanentwurf erfolgten bereits
in Abstimmung mit den städtischen Ämtern. Mit den Festsetzungen und Hin-
weisen, sowie den gesetzlichen Vorgaben ist die insektenschonende Be-
leuchtung geregelt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

Außerdem existiert der link unter IV.2 zu Biodiversität nicht mehr www.darm-
stadt.de/leben/umwelt/im-gruenen/biologische-vielfalt
Bitte stattdessen verweisen auf:
https://www.darmstadt.de/fileadmin/Dateistruktur2024/01_LEBEN/04_Um-
welt/02_Klimakrise-Was-macht-die-Stadt/%C3%9Cbersichtsseite/Bro-
schuere_nachhaltigesPlanen_Bauen.pdf

Zudem gibt es eine Doppelung von Festsetzung 13.4. und Hinweis 6. Au-
ßenbeleuchtung. Wenn Sie die Änderungsvorschläge für 13.4 übernehmen,
kann m.E. der Hinweis Nr. 6 entfallen.

Der aktuelle Link lautet:
https://www.darmstadt.de/leben/umwelt/im-gruenen/biologische-
vielfalt

7. EAD
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 26.07.2021:
Zu den uns übersandten Unterlagen sind aus Sicht der Abfallentsorgung
keine Einwände zu formulieren. Allerdings möchten wir auf die nachfolgen-
den Aspekte hinweisen und bitten, diese als Anregung zu berücksichtigen:
Gemäß Kreislaufwirtschaftsgesetz (KrWG) ist jede Bundesbürgerin/jeder
Bundesbürger gehalten, Abfall zu trennen. Dazu besteht im Stadtgebiet von
Darmstadt u.a. ein ausreichendes Netz an Depotcontainern für die Samm-
lung von Glas, Elektroaltgeräten, Textilien und Schuhen zur Verfügung. Alle
Behälter stehen auf dem Pflasterbelag.
Zur Steigerung der Aufenthaltsqualität regen wir an zu prüfen, inwieweit im
Zuge der ohnehin anstehenden Tiefbauarbeiten eine Errichtung von Unter-
flur- /bzw. Halbunterflurbehältern zur Sammlung von Glas und Elektroaltge-
räten z.B. auf einem der vorgesehenen Parkplätze machbar ist.
Grundsätzlich sind Unterflur- und Halbunterflurbehälter für alle Abfallarten
möglich (wie Papier / Kartonage, Restmüll, Wertstoffe und auch Bioabfälle).
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Im Vorhabengebiet sind überwiegend Unterflurcontainern vorgesehen. Für
die Wohnnutzungen werden 6 Unterflursysteme am nördlichen Grundstücks-
rand vorgesehen, die durch den EAD über die Privatstraße gut anfahrbar sind.
Dies wurde mit dem örtlichen Entsorger abgestimmt.
Lediglich für das Boardinghaus wird der anfallende Müll in einem Müllraum in
der Tiefgarage gesammelt und zur Leerung an der Privatstraße aufgestellt.
Hierzu ist an der Privatstraße eine temporäre Müllaufstellfläche vorgesehen,
die im Bebauungsplan festgesetzt wurde. Weitere Standorte sind nicht vorge-
sehen und im Vorhabengebiet unzulässig.
Eine öffentliche Versorgungsfläche zur Abfallsammlung, z. B. zur Sammlung
von Glas und Elektroaltgeräten, ist auf dem Privatgrundstück nicht vorgese-
hen. Diese sind bei entsprechenden öffentlichen oder privaten Stellen im
Stadtgebiet o.ä. abzugeben.
Die Abfallentsorgung des Vorhabens ist gewährleistet.
8. Bauaufsichtsamt
8.1. Stellungnahme zur Abstimmung des Bebauungsplanentwurfs vor Of-
fenlage vom 24.04.2024:

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Ziff. I. 4.3 Art der baulichen Nutzung
Offene Verkaufsstände (z.B. Kiosk) sind ausgeschlossen“
Unklar bleibt, was damit gemeint ist. Wir empfehlen diese Bezeichnung
durch einen Zusatz wie z.B „… in Form von freistehenden Pavillons “ oder
Ähnlichem zu konkretisieren.
Der Anregung wurde entsprochen.
Die Festsetzung wurde im Bebauungsplanentwurf zur Offenlage angepasst.
Ziff. I. 5.4.1 Maximale Gebäudehöhe
„Die max. Gebäudehöhe ist der oberste Abschluss der aufgehenden Außen-
wand (Attika) gemessen vom Höhenbezugspunkt.“
Widersprüchlich ist hier, ob damit die Gebäudehöhe des letzten Vollge-
schosses (aufgehende Wand) oder die allg. Gebäudehöhe incl. Staffelge-
schoss gemeint ist.
Deshalb empfehlen wir an dieser Stelle zu ergänzen: „Die maximale Gebäu-
dehöhe incl. Staffelgeschoss ist …“
„Ausnahmsweise sind Abweichungen bis maximal 0,30 m vom Höhenbe-
zugspunkt zulässig, wenn dies aus technischen, wirtschaftlichen oder städ-
tebaulichen Gründen erforderlich ist.“
Hier stellen sich gleich drei Fragen:
1. Ist die Ausnahme nur auf Antrag zulässig?
2. Wer bestimmt dann, ob technische, wirtschaftliche oder städtebauliche
Gründe vorliegen? Die Ausnahmevoraussetzungen also eingehalten sind?
3. Ist mit dieser Festsetzung wirklich gemeint, dass sich der Höhenbezugs-
punkt, der für alle Baufelder gleichermaßen gilt, auch für alle Gebäude
gleichermaßen um 30 cm angehoben wird? Oder ist nicht vielmehr beab-
sichtigt, dass die maximale Gebäudehöhe einzelner Gebäude aufgrund
technischer, wirtschaftlicher oder städtebaulicher Gründe um 30 cm erhöht
werden kann?
Der Anregung wurde entsprochen.
Die Festsetzungen wurden im Bebauungsplanentwurf zur Offenlage entspre-
chend angepasst.
Ziff. I. 7.2 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
„Die festgesetzten Baugrenzen dürfen ausnahmsweise um bis zu 0,5 m
überschritten werden, wenn dies aus technisch, wirtschaftlichen oder städ-
tebaulichen Gründen erforderlich ist“.
Der Anregung wurde entsprochen.
Die Festsetzung wurde im Bebauungsplanentwurf zur Offenlage entspre-
chend angepasst.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Also quasi immer….
U.a. dürfen auch „Treppenabgänge die festgesetzte Baugrenze überschrei-
ten“.
Eindeutiger wäre die Formulierung „Treppenabgänge unter der OK Ge-
lände“, ansonsten könnten hierunter auch oberirdische Treppenanlagen für
den 2. RW verstanden werden.
Ziff. I. 9.1 Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen
„Stellplätze sind ausschließlich innerhalb von Tiefgaragen zulässig“
Wir empfehlen hier, analog zu den Fahrradabstellplätzen, auch oberirdisch
in geringem Umfang Flächen für Besucher und Kunden zum Kurzzeitparken
festzusetzen (z.B. für Paketdienste, Krankenwagen, Handwerkerfahrzeuge
Apothekendienste oder auch Behindertenstellplätze).
Der Anregung wurde nicht entsprochen.
Im Vorhabenplan wird ein Aufstellungsbereich zum Kurzzeitparken, wie vor-
geschlagen, angeboten. Eine Festsetzung findet nicht statt, aber die Zufahrts-
möglichkeit ist im Bebauungsplan gesichert.
Ziff. I. 13.3 Dachbegrünung
„Flachdächer sind im obersten Geschoss……“
Bei dem Vorhaben gibt es ganz unterschiedlich Parameter bei den obersten
Geschossen: Staffelgeschosse mit umlaufenden Balkonen/Terrassen,
Dachterrassen auf VG und teilweise beides ineinander übergreifend.
Unklar ist die Festlegung „oberstes Geschoss“ und welche Dachflächen für
den Dachbegrünungsanteil von 70 % hinzugezogen werden. Außerdem
sollte im Text zum besseren Verständnis „..mindestens jedoch bis auf
1.550 m² reduziert…“ ergänzt werden.
Der Anregung wurde entsprochen.
Die Festsetzung wurde im Bebauungsplanentwurf zur Offenlage sinngemäß
angepasst.
Ziff. I. 14 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Nach Rücksprache mit Frau Merkel (Baulastenstelle) wurde folgende For-
mulierung fachlich abgestimmt:
Die festgesetzte Fläche GFL mit den Flurstücken 362/24, 362/25 und 362/26
ist mit einem Leitungsrecht zu belasten.
Die festgesetzte Fläche GFL, die private Verkehrsfläche mit den Flurstücken
362/24, 362/25 und 362/26, ist öffentlich-rechtlich durch Baulast als Geh-
und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit zu sichern.
Der Anregung wurde entsprochen.
Die Festsetzung wurde im Bebauungsplanentwurf zur Offenlage entspre-
chend angepasst.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Die festgesetzte Fläche G ist öffentlich-rechtlich durch Baulast mit einem
Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu sichern. Die Fußwegbreite wird
mit 2,15 m festgesetzt.
Ferner sei an dieser Stelle sei kurz darauf hingewiesen, dass bei Großgara-
gen gem. § 3 (5) und § 4 (3) GaV Rampen, die von Personen zu Fuß genutzt
werden, einen mind. 3 m breiten Gehweg haben müssen. Der Bauaufsicht
liegen Entwurfspläne vor, bei denen im Kellergeschoss im Rampenbereich
zwar ein Fußweg von 80 cm dargestellt ist, dieser aber im Bereich der TG
erst hinter einem Wandvorsprung anfängt. Eine verkehrssichere und rei-
bungslose Nutzung des Fußwegs gerade für den Fahrradverkehr sehen wir
hier als problematisch an.
In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass eine inhaltliche
Prüfung der Planunterlagen nicht stattgefunden hat.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Aufgrund statischer Vorgaben sowie der Anforderungen der EAR (u. a.
Schrammbord 0,25 m, Fahrgassenbreite der Bemessungsfahrzeuge,
Schleppkurven) ist ein durchgehender 0,80 m breiter Sicherheitsstreifen nur
bedingt umsetzbar und wurde in dieser Form mit dem Fachplaner Verkehr
und dem Mobilitäts- und Tiefbauamt abgestimmt.
In der Stellungnahme wird der Fahrradverkehr besonders betont – der Trans-
port von Fahrrädern erfolgt vorrangig über den Aufzug. Damit wird das Risiko
potenzieller Konflikte zwischen Radverkehr und anderen Nutzungen zusätz-
lich reduziert. Im Vorhaben- und Erschließungsplan sind nachweislich eine
ausreichend Anzahl Aufzüge, die für den Transport von Fahrrädern geeignet
sind, eingeplant.
8.2. Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 28.07.2025:
Den Einwand aus unserer Stellungnahme vom 25.04.2024 zu Ziff. I.9.1 hal-
ten wir weiterhin für dienlich.
Ihre Stellungnahme zu Ziff. I. 9.1 Flächen für Stellplätze und Tiefgara-
gen lautete wie folgt:
„Wir empfehlen hier, analog zu den Fahrradabstellplätzen, auch oberirdisch
in geringem Umfang Flächen für Besucher und Kunden zum Kurzzeitparken
festzusetzen (z.B. für Paketdienste, Krankenwagen, Handwerkerfahrzeuge
Apothekendienste oder auch Behindertenstellplätze).“
Der Anregung wurde teilweise entsprochen.
Im Vorhabenplan wird ein Aufstellungsbereich für Kurzzeitparker angeboten.
Eine Festsetzung findet nicht statt, aber die Zufahrtsmöglichkeit ist im Bebau-
ungsplan gesichert.
In Zusammenhang mit einem Vorhabenbezogenen B-Plan sei an dieser
Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass die Vorschriften des § 3 (5) und
§ 4 (3) der GaV in der vorliegenden Planung nicht eingehalten werden. Hier-
für wäre eine Abweichung von der GaV erforderlich, die der Zustimmung der
betroffenen Ämter bedarf. Wie bereits erwähnt, sehen wir die verkehrssi-
chere und reibungslose Nutzung des Fußwegs gerade für den
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
siehe Stellungnahme oben (frühzeitige Beteiligung).

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Fahrradverkehr im Rampenbereich als problematisch an. In unseren Augen
ist die vorliegende Planung in diesem Punkt vor Inkrafttreten des B-Plans im
Bereich der Tiefgaragenrampe anzupassen.
9. Vermessungsamt, Abt. Bodenordnung, Bodenverkehr, Grundstücks-
bewertung

Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 29.07.2025:
Zur Begründung:
– 4.2 Vorhaben und Geltungsbereich (auf Seite 7, 3. + 4. Absatz)

Die oben aufgeführten Flurstücke haben die folgenden Katasterflä-
chen: 5.213 m², 47 m², 26 m², 2.177 m², 73 m² und 68 m² sowie 343 m²
und 132 m². Das sind in Summe: 8.079 m².
… das Flurstück Nr. 364/1 (Trafostation) mit einer Fläche von 18 m².
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Die Katasterflächen weichen von den Maßen der digitalen Stadtgrundkarte
geringfügig ab. Im Liegenschaftskataster werden auf ganze Zahlen gerundete
Werte aufgeführt. In der Summierung ergeben sich so 9 m² Abweichung zwi-
schen Liegenschaftskataster und UTM-basierter Stadtgrundkarte.
Um diese Diskrepanz zu überbrücken, wurden alle Werte im Bebauungsplan
bezüglich der Flurstücke und Geltungsbereich in Circa-Werten angegeben.
Zur Klarstellung wird der Sachverhalt in der Begründung mit aufgenommen.

– 19.4 Maß der baulichen Nutzung (auf Seite 29, 2. Absatz)

4.2 Vorhaben und Geltungsbereich (auf Seite 7, 3. Absatz)

Abweichende Angaben, siehe auch oben.
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Siehe oben.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Unter 24. Planungsstatistik (Seite 45) wird die Fläche von ca.
7.595 m² als „Nettobauland Vorhaben“ bezeichnet.
10. Amt für Klimaschutz und Klimaanpassung
Stellungnahme zur Abstimmung des Bebauungsplanentwurfs vor Of-
fenlage vom 24.04.2024:
Die durch das Amt für Klimaschutz und Klimaanpassung eingebrachten Be-
lange sind in der Begründung und der Festsetzung berücksichtigt.
Empfehlung zum städtebaulichen Vertrag:
Im Durchführungsvertrag bitten wir zu prüfen, ob folgende Vereinbarungen
aufgenommen werden können.

Wärmeversorgungslösungen - Energiekonzept
Im städtebaulichen Vertrag sollte vereinbart werden, dass die Wärmeversor-
gung durch Nutzung von Umweltwärme (Geothermie, Außenluft) und ggf.
Abwärme von Industrieanlagen mittels Wärmepumpen erfolgt.
Die folgenden Angaben aus dem vorläufigen Energiekonzept sind einzuhal-
ten und durch Vorlage des finalen Energiekonzepts nachzuweisen.
• Gebäude mit Wohnnutzung: Die zur Beheizung erforderliche Energie soll
über Luft-Wasser-Wärmepumpen bereitgestellt werden.
• Boardinghaus: Die zur Beheizung erforderliche Wärmeenergie soll über
eine Kombination aus Luft-Wasser-Wärmepumpe und Gas-Spitzenlastkes-
sel bereitgestellt werden. Vereinbart wurden, in Abstimmung mit den städti-
schen Ämtern der Wissenschaftsstadt Darmstadt für die weitere TGA- Pla-
nung anteilig 70% Wärmepumpe / 30% Gas an der gesamten Gebäudeheiz-
last bei Norm-Auslegungstemperatur.
• Warmwassererzeugung: Die Warmwasserbereitung des Gebäudes erfolgt
als zentrale Frischwasser- Trinkwassererwärmung, die über das Heizsystem
mit Energie versorgt werden.
Als Nachweis ist das finale Energiekonzept des Vorhabens vorzulegen.
Das Amt für Klimaschutz und Klimaanpassung prüft diese Berechnungen
nach Vorlage.

Der Anregung wurde gefolgt.

Der Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde
mit dem Amt für Klimaschutz und Klimaanpassung nach Offenlagebeschluss
abgestimmt. Die entsprechenden Regelungen wurden im Vertrag aufgenom-
men und sind durch das Amt zu prüfen (Vertragsmonitoring).

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien
Die Dachflächen sind möglichst umfassend mit Anlagen zur Solarenergie-
nutzung (PV-Anlagen, thermische Solaranlagen) gemäß den zum Bebau-
ungsplan entwickelten „Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch“ auszu-
statten und auch zu betreiben.
Die Umsetzung des geforderten Umfangs an Modulfläche von Anlagen zur
Solarenergienutzung ist durch einen Solaranlagen-Belegungsplan (in der
Regel Photovoltaik) mit Angabe der gesamten Modulfläche nachzuweisen.
Das Amt für Klimaschutz und Klimaanpassung prüft diese Berechnungen
nach Vorlage.

Der Anregung wurde gefolgt.
Siehe Kommentar oben.
Gebäudeenergiestandard
Seitens der Bauherrschaft ist für die Neubauten die Ausführung als Effizi-
enzhaus 40 (Wohngebäude) bzw. Effizienzgebäude 40 (Nichtwohnge-
bäude) gem. Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) vorgesehen.
Der Effizienzhaus 40 bzw. Effizienzgebäude 40 sollte daher auch für das
Projekt im städtebaulichen Vertrag zwischen der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt und dem Grundstückseigentümer sowie seinen Rechtsnachfolgern
verbindlich vereinbart werden.
Dabei sind die Mindestanforderungen an Qp (40 % von Qp, Ref) und H’T
(55% von H’T,Ref bzw. Einhaltung von tabellierten mittleren Wärmedurch-
gangskoeffizienten bei Nichtwohngebäuden) gem. BEG einzuhalten.
Ein Berechnungsnachweis („Energienachweis“), der die Einhaltung der An-
forderung beim Vorhaben belegt, ist der Wissenschaftsstadt Darmstadt vor-
zulegen. Das Amt für Klimaschutz und Klimaanpassung prüft diese Berech-
nungen nach Vorlage.

Der Anregung wurde gefolgt.
Siehe Kommentar oben.

2026/0028

15215 Zeichen

Magistratsvorlage

Eingang Magistrats -
geschäftsstelle:
14.01.2026
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung

Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss -
fassung Fachausschuss

Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja

Nein

Verteiler:

Nein

Vorlage-Nr. 2026/0028

Magistratsbeschluss -Nr.

Internetfähig

Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-001-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:

Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 -
(Satzungsbeschluss mit Durchführungsvertrag)

Vorlage vom: 13.01.2026

Beschlussvorschlag :

A. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäuser
Straße 71 -
Dem vorliegenden, abgestimmten Durchführungsvertrag zum o.g. vorhabenbezogenen
Bebauungsplan (Anlage 1, datenschutzrelevante Anlage nur digital), der von EMON
Vermögensverwaltung GmbH einseitig unterzeichnet wurde, wird zugestimmt.

B. Satzungsbeschluss
1. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange an der
Bauleitplanung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung) und gemäß § 4 Abs. 2
BauGB (Einholung von Stellungnahmen) gingen die in Anlage 2 zusammengefassten

- 2 -
Stellungnahmen ein. Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen
Prüfung (Anlage 2) abschließend entschieden.
2. Im Rahmen der der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB ging die in Anlage 2
zusammengefasste Stel lungnahme ein, über die im Sinne der Prüfung (Anlage 3,
datenschutzrelevante Anlage) abschließend entschieden wird.
3. Im Rahmen der Beteiligungen § 4 Abs. 1 und 2 und § 3 Abs. 1 und 2 BauGB wurde auch die
Beteiligung und Abstimmung der Planung mit den städtischen Ämtern durchgeführt. Über die
Prüfung der abwägungsrelevanten Stellungnahmen (Anlage 4) wird abschließend
entschieden.
4. Dem Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans (VEP) zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan N 84 (Anlage 5, Plan wird zu den Sitzungen aufgehängt / ausgelegt) wird
zugestimmt.
5. Dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 mit der im Plan enthaltenen
Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum
Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser (Anlage 6, Plan wird zu den Sitzungen
aufgehängt / ausgelegt) und der dazugehörigen Begründung mit Umweltbericht (Anlage 7)
wird zugestimmt.
6. Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – zur teil-
weisen Änderung des Bebauungsplans N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße –
für das Gebiet, Gemarkung Darmstadt, Flur 34 mit den Flurstü cken Nr. 362/1, 362/8,
362/9, 362/17, 362/18, 363, 364/1, 362/24, 326/25 und 362/26 (tlw.), mit den im Plan
enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen
zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser (Anlage 6) und dem Vorhaben- und
Erschließungsplan (Anlage 5) werden zur Satzung beschlossen.

Anlagen: Anlage 1: Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84
(datenschutzrelevante Anlage nur digital)
Anlage 2: Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der TÖB
Anlage 3: Abschließende Prüfung der Stellungnahme der Öffentlichkeit
(datenschutzrelevante Anlage)
Anlage 4: Abschließende Prüfung der abwägungsrelevanten Stellungnahmen der
städtischen Ämter
Anlage 5: Vorhaben - und Erschließungsplan (Plan ist in Parlis einsehbar und wird
zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt)
Anlage 6: Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf N 84 (Plan ist in Parlis
einsehbar und wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt)
Anlage 7: Begründung mit Umweltbericht zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan N 84

Datenschutzrelevante Anlage:

Folgekosten: Ja Nein

- 3 -

Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:
Klimarelevanz des Vorhabens:
Auswirkungen auf Stadtklima: ja nein
Auswirkungen auf THG -Emissionen: gering1) mittel/groß 2)
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung: ja nein
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft? ja nein
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt? ja nein
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr.

Beschluss des Magistrats vom

- 4 -
Begründung zur Magistratsvorlage 2026/0028 vom 13.01.2026:

Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – mit
Vorhaben- und Erschließungsplan werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die
geplante Bebauung der Grundstücke im Geltungsbereich geschaffen. Der vorhabenbezogene
Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – wird in seinem Geltungsbereich den
rechtskräftigen Bebauungsplan N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße –
ändern.

Mit dem Aufstellungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 der
Stadtverordnetenversammlung vom 16.05.2019 wurde die Neuentwicklung des ehemals
gewerblich genutzten Gebiets mit überwiegend Wohnnutzung und einer gewerblichen
Nutzung von mindestens 30 % eingeleitet. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 24.05.2019
im Darmstädter Echo b ekanntgemacht. Um die Entwicklung des Bebauungsplans N 84 aus
dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGB zu gewährleisten, erfolgt im
Parallelverfahren die 16. Änderung des Flächennutzungsplans (Gräfenhäuser Straße /
Leydheckerstraße). Siehe hierzu die Magistratsvorlage Nr. 2026/ 0027 zur 16. Änderung des
Flächennutzungsplans.

Der Magistratsbeschluss zur frühzeitigen Beteiligung hierzu erfolgte am 02.06.2021 (siehe
MV Nr. 2021/0046), die Beteiligung fand vom 14.06.2021 bis einschließlich 14.07.2021
statt. Mit dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 24.06.2025 zur
öffentlichen Auslegung erfolgte auch der Beschluss zur Änderung des
Aufstellungsbeschlusses. Die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte in der
Zeit vom 30.06.2025 bis ein schließlich 30.07.2025. Die Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB und die Abstimmung mit den
Nachbargemeinden erfolgte mit Schreiben per E -Mail am 30.06.2025.

Städtebauliches Konzept und Vorhaben
Das Vorhaben der EMON Vermögensverwaltung GmbH sieht unter Berücksichtigung der
stadträumlichen Rahmenbedingungen eine fünf - bis sechsgeschossige Blockrandbebauung
zuzüglich Staffelgeschoss vor. Diese stellt sich nach Nordwesten als Riegelbebauung
(Lärmschutz) zu m Gewerbe (Auto Primus) dar. Zur Auflockerung der Riegelbebauung dienen
Vor- und Rücksprünge, die die Fassade gliedern. Im Südosten zum Mischgebiet hin, wird die
Bebauung durch zwei Baukörper aufgelockert. Der Gebäuderiegel an der Gräfenhäuser
Straße ist als gewerbliche Nutzung mit einem Beherbergungsbetrieb in Form eines
Boardinghouse (ca. 90 Zimmer) geplant. An der privaten Erschließungsstraße in
Verlängerung des Benzweges sind Wohnnutzungen (studentisches Wohnen, ca. 27 Einheiten)
und gewerbliche Nutzung en vorgesehen. Durch die Unterbringung des ruhenden Verkehrs in
der Tiefgarage, können die Grundstücksfreiflächen den Bewohnern als wohnungsnahe,
begrünte Freiflächen dienen.

Schallschutzkonzept
Zu den benachbarten Emissionsquellen wird im Nord -Westen eine Riegelbebauung zur
Abschirmung des Gewerbelärms ausgebildet. Die Wohnungsgrundrisse mit durchgesteckten
Wohnungen sehen öffenbare Fenster zur lärmabgewandten Seite (Innenhof) vor. Die
detaillierten Festsetzungen und Maßnahmen zum Schallschutz im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan sowie deren Sicherung durch Baulast dienen der Konfliktbewältigung und der
Sicherung des Fortbestands benachbarter gewerblicher Nutzungen.

- 5 -

Erschließung und ruhender Ver kehr
Verkehrsbedingt ist von der Gräfenhäuser Straße lediglich eine Zufahrt für Rettungs - und
Feuerwehrfahrzeugen sowie zur Andienung / Anlieferung des Boardinghouse geplant. Eine
weitere Zufahrt nur für Feuerwehr und Rettungskräfte befindet sich an der pr ivaten
Verkehrsstraße (Benzweg) im Nordosten. Von der privaten Erschließungsstraße wird auch die
Tiefgarage erschlossen. Die Erschließung über die private Verkehrsfläche bis zur öffentlichen
Verkehrsfläche Leydheckerstraße wird durch Baulasten und Dienstba rkeiten rechtlich
gesichert.
Der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge wird ausschließlich in der Tiefgarage realisiert und
der überwiegende Teil der Fahrradabstellplätze für die Bewohner*innen / Mieter*innen
befindet sich im Untergeschoss.
Die Abfallentso rgung erfolgt hauptsächlich über zentrale Unterflur -Müllsammelcontainer die,
durch die Fahrzeuge des Eigenbetriebes für kommunale Aufgaben und Dienstleistungen
(EAD), von der privaten aus Verkehrsfläche (Benzweg) geleert werden können.

Geförderter Wohnun gsbau
Im Plangebiet sind mindestens 25 % der für Wohnen festgesetzten Geschossfläche für
Wohnungen von Haushalten mit geringem Einkommen und mindestens 20 % der für Wohnen
festgesetzten Geschossfläche für den Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen als
öffentlich geförderte Wohnungen nach dem Hessischen Wohnraumfördergesetz (HWoFG), der
„Richtlinie des Landes Hessen zur sozialen Mietwohnraumförderung“ und den „Richtlinien
der Stadt zur Förderung des Mietwohnungsbaus“ geplant und umzusetzen. Im Wohnungsmix
sind auch Wohneinheiten für studentisches Wohnen vorgesehen.

Grünstruktur und Klimaschutz
Ökologische und klimatische Aspekte finden durch Großgrün mit Bodenanschluss in den
nicht unterbauten Randbereichen sowie durch geeignete Maßnahmen bei der
Freiflächengestaltung Beachtung. Zudem ist eine intensive Dach - und Fassadenbegrünung
vorgesehen, die insbesondere zur Verbesserung des Lokalklimas beiträgt. Ein 10 m breiter
Grünstreifen entlang der Gräfenhäuser Straße wird zum Erhalt und Fortbestand festgesetzt.
Darüber hinaus hat sich der Vorhabenträger vertraglich verpflichtet, die Wohnbebauung in
KfW-Effizienzhaus-Standard 40 sowie die gewerbliche Nutzung in KfW -Effizienzhaus -
Standard 55 zu realisieren. Auf den Dachflächen sind Anlagen zur Solarenergienutzung im
Umfang gemäß den städtischen Vorgaben vorgesehen. Die zur Beheizung erforderliche
Energie soll über Luft -Wasser-Wärmepumpen bereitgestellt werden.

Lokalklima und Besonnung
Die Studie zur lokalklimatischen Situation und zur Besonnung der geplanten Bebauun g
macht deutlich, dass aufgrund der Rahmenbedingungen (Verkehrs - und Gewerbelärm) und
der ungünstigen Ausrichtung des Grundstücks, den Möglichkeiten einer besseren Belichtung
sowie einer guten Durchlüftung Grenzen gesetzt sind. Die Riegelbebauung zum Gewer be und
zur Gräfenhäuser Straße bewirkt zwar eine Abschirmung von Lärm und Luftschadstoffen für
den Innenhof, bedingt allerdings auch eine Reduktion der Durchlüftung des
Innenhofbereiches sowie eine Verringerung der Besonnungsdauer einzelner Wohnungen.
Lediglich in einer Wohnung der Punkthäuser wird die tägliche Besonnungsdauer der DIN EN
17037 von mindestens 1,5 Stunden unterschritten. Sie wurde aus der Wohnnutzung
herausgenommen und in einen Gemeinschaftsraum ohne dauerhaften Aufenthalt umgeplant.
Somit kann in allen Wohneinheiten ein ausreichendes Maß an Besonnung nachgewiesen
werden. Die Durchgrünung des Innenhofes, helle Anstriche sowie die Fassaden - und
Dachbegrünung sollen die Überwärmung reduzieren und das Lokalklima verbessern.

- 6 -

A. Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäuser
Straße 71 -
Der vorliegende Durchführungsvertrag (Anlage 1, datenschutzrelevante Anlage nur digital)
regelt und sichert insbesondere folgende Maßnahmen: Kampfmittelsondierung, Umgang mit
belasteten Bodenmaterial, Arten - und Naturschutzmaßnahmen, Freiflächen -, Fassaden- und
Dachbegrünungsmaßnahmen, Anteil sozial-geförderter Wohnungen, Gebäudestandard s,
Einsatz erneuerbarer Energien, gewerbliche Nutzung Boardinghouse, Sicherung der
Schallschutzmaßnahmen sowie der Erschließung durch Baulasten und Dienstbarkeiten.

Mit der Unterzeichnung des abgestimmten Durchführungsvertrags hat die Vorhabenträgerin
sich zur Durchführung des Vorhabens gemäß dem Vorhaben - und Erschließungsplan
(Anlage 5) und den Festsetzu ngen des Bebauungsplans (Anlage 6) innerhalb einer
bestimmten Frist gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB verpflichtet. Der Vertrag liegt zur
Beschlussfassung vor. Nach dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung wird der
Durchführungsv ertrag von der Stadt gegengezeichnet. Er wird erst wirksam, wenn der
vorhabenbezogene Bebauungsplan in Kraft getreten ist.

B. Satzungsbeschluss
Zu 1.:
In Anlage 2 wurden die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen
zusammengefasst und geprüft. Bei der Tabelle handelt es sich um die abschließende Prüfung,
über die entschieden wird.

Zu 2.:
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB ging die in Anlage 3
(datenschutzrelevante Anlage) zusammengefasste und abschließend geprüfte Stellungnahmen
ein über die zu entscheiden ist.

Zu 3.:
In Anlage 4 wurden die abwägungsrelevanten Stellungnahmen der städtischen Ämter
zusammengefasst und abschließend geprüft. Die abschließende Prüfung liegt zu r
Entscheidung vor.

Zu 4.:
Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß § 12 Abs. 1 BauGB ein mit
der Gemeinde abgestimmter Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP, Anlage 5). Der mit den
städtischen Ämtern abgestimmte VEP (Plan ist in Parlis ein sehbar wird zu
Präsenzsitzungen aufgehängt / ausgelegt) wird zugestimmt.

Zu 5. und 6.:
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –
(Anlage 6, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt), einschließlich der enthaltenen
Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln
oder Verwenden von Niederschlagswasser, mit Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 5,
wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) sind gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu

- 7 -
beschließen. Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird mit Satzungsbeschluss Bestandteil
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, der durch öffentliche Bekanntmachung in Kraft tritt.

Dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –
(Anlage 6, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt), einschließlich der enthaltenen
Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum
Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser, mit seiner Begründung incl.
Umweltbericht (Anlage 7) liegt zur Beschlussfassung vor.

Dezernat III

Michael Kolmer
Stadtrat

Vorab werden übersandt:
• Akten z. Hd. des Berichterstatters
• 4 Exemplare des Entwurfs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 für die
Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung

anlage 6

30 Zeichen

Anlage 5
der Magistratsvorlage

anlage 8

314180 Zeichen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
- Gräfenhäuser Straße 71 -

Begründung
(§ 2a BauGB)

04.12.2025

Dezernat III:

Michael Kolmer
Stadtrat

Anlage 7

Inhalt

Seite
2

Teil A: Städtebauliche Begründung

Ziel und Zweck der Planung, Planungserfordernis

................................
.......................

Rechtsgrundlagen

................................
................................
................................
...........

Verfahren

................................
................................
................................
..........................

3.1

Antrag auf Einleitung und Aufst
ellungsbeschluss

................................
...............................

3.2

Frühzeitige Beteiligung

................................
................................
................................
......

3.3

Öffentliche Auslegung

................................
................................
................................
........

Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich

................................
.............

4.1

Lage im Stadtgebiet

................................
................................
................................
...........

4.2

Vorhaben und Geltungsbereich

................................
................................
.........................

Planungsrechtliche Situation

................................
................................
..........................

5.1

Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan
................................
.............

5.2

Flächennutzungsplan

................................
................................
................................
.........

5.3

Rechtsverbindlicher Bebauungsplan

................................
................................
................

Bestand

................................
................................
................................
..........................

6.1

Stadträumliche Einbindung

................................
................................
..............................

6.2

Vorhabengrundstück im Bestand

................................
................................
.....................

6.3

Gegenwärtige verkehrliche Erschließung

................................
................................
.........

6.4

Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale

................................
............................

6.5

Schutzausweisungen

................................
................................
................................
.......

6.6

Altlasten

................................
................................
................................
...........................

6.7

Kampfmittel

................................
................................
................................
......................

Planung

................................
................................
................................
..........................

7.1

Städtebauliches Konzept

................................
................................
................................
.

7.2

Grünordnung / Grün
-

und Freiflächen

................................
................................
..............

Technische
Infrastruktur, Kommunikation und Energie

................................
.............

8.1

Bestand

................................
................................
................................
...........................

8.2

Energie
versorgung

................................
................................
................................
..........

Wasserwirtschaftliche Belange

................................
................................
....................

9.1

Versorgung

................................
................................
................................
......................

9.2

Wasserentsorgung

................................
................................
................................
...........

10.

Abfallwirtschaft

................................
................................
................................
..............

11.

Verkehr

................................
................................
................................
...........................

11.1

Erschließungskonzeption

................................
................................
................................
.

11.2

Verkehrliche Auswirkungen

................................
................................
.............................

12.

Schallschutz

................................
................................
................................
...................

13.

Klimaschutz

................................
................................
................................
...................

14.

Bodengutachten

................................
................................
................................
............

15.

Altlasten

................................
................................
................................
.........................

16.

Artenschutzrechtliche Beurteilung

................................
................................
...............

17.

Naturschutzrechtliche Eingriffs
-

/ Ausgleichsbetrachtung

................................
.........

18.

Biodiversität

................................
................................
................................
...................

19.

Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)

......

Inhalt

Seite
3

19.
1

Bedingte Festsetzung

................................
................................
................................
......

19.2

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs

................................
................................
.......

19.3

Art der baulichen Nutzung

................................
................................
...............................

19.4

Maß der baulichen Nutzung

................................
................................
.............................

19.5

Flächen für die soziale Wohnraumförderung
................................
................................
....

19.6

Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen

................................
...............

19.7

Bauweise

................................
................................
................................
.........................

19.8

Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen (TG)

................................
................................
..

19.9

Flächen für sonstige Nebenanlagen

................................
................................
................

19.10

Straßenverkehrsflächen

................................
................................
................................
...

19.11

Flächen für Versorgungsanlagen

................................
................................
.....................

19.12

Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege
und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)

................................
................................
......

19.13

Geh
-
, Fahr
-

und Leitungsrechte

................................
................................
.......................

19.14

Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien

................................
............................

19.15

Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen oder
Maßnahmen zum Schutz vor
schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes
-
Immissionsschutzgesetzes (BImSchG)
.

19.16

Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen U
mwelteinwirkungen

........................

19.17

Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

..........

19.18

Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

..................

20.

Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen

............................

20.1

Dachgestaltung

................................
................................
................................
................

20.2

Fassaden

................................
................................
................................
.........................

20.3

Werbeanlagen

................................
................................
................................
.................

20.4

Einfriedungen

................................
................................
................................
..................

20.5

Fahrradabstellflächen

................................
................................
................................
......

21.

Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von
Niederschlagswasser

................................
................................
................................
....

22.

Hinweise

................................
................................
................................
.........................

23.

Durchführungsvertrag

................................
................................
................................
...

24.

Planungsstatistik*

................................
................................
................................
..........

25.

Verwendete Gutachten und weitere Planungsgrundlagen

................................
.........

Teil
B
:
Umweltbericht

Der Umweltbericht folgt
als eigenes Dokument
in Anschluss an Teil A

d
er

Begründung.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
4

Ziel und Zweck der Planung, Planungserfordernis

Die Firma EMON Vermögensverwaltung GmbH (Vorhabenträger) ist im Eigentum des
Grundstücks Gräf
enhäuser Straße 71 und beabsichtigt eine städtebauliche Neuentwicklung
des Areals herbeizuführen, wofür die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans erforderlich ist. Die Nutzung des Grundstücks Gräfenhäuser Straße 71, de
ssen Flä-
che bisher durch
die Firma
EMON gewerblich in Anspruch genommen wurde und mit einer
Montagehalle und Lagerflächen bebaut ist, wurde aufgegeben und soll nach Abriss und
Rückbau der Bestandsgebäude einer neuen Nutzung zugeführt werden. Angesichts des
hohen Bedarfs an Wohnbau
flächen in der Wissenschaftsstadt Darmstadt soll ein gemisch-
tes Quartier mit überwiegend Wohnnutzung und einem gewerblichen Schwerpunkt entlang
der Gräfenhäuser Straße entstehen, welches das südöstlich angrenzende bestehende
Mischgebiet ergänzt.

Mit der Um
planung des Areals wird die Strategie der Wissenschaftsstadt Darmstadt ver-
folgt, durch Umstrukturierung und Bebauung von bislang nicht für das Wohnen genutzter
Flächen, den steigenden Wohnraumbedarf zu decken.

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Beba
uungsplans N 84
–

Gräfenhäuser
Straße

71
–

liegt innerhalb eines rechtskräftigen Bebauungsplans (Bebauungsplan
N

6.2.1.2). Der Bebauungsplan N 6.2.1.2
–

Gräfenhäuser und Leydheckerstraße
–

setzt für
das Plangebiet des Vorhabens eine gewerbliche Nutzung der

Flächen fest. Um Planungs-
recht für die angestrebte Nachnutzung mit einer gemischten Nutzung, Schwerpunkt Wohn-
nutzung, zu schaffen, ist die Aufstellung des neuen Bebauungsplans N 84 erforderlich.

Mit Erwerb des Grundstücks und durch die Formulierung konkr
eter Entwicklungsabsichten
durch den Vorhabenträger wurde ein Vorhabenplan erarbeitet, der der Wissenschaftsstadt
Darmstadt zur Abstimmung vorgelegt wurde. Durch den Aufstellungsbeschluss der Stadt-
verordnetenversammlung zum vorliegenden Bebauungsplan in ih
rer Sitzung am
16.05.2019 hat die Wissenschaftsstadt Darmstadt ihre Zustimmung zum Projekt zum Aus-
druck gebracht.

Zur passgenauen Abbildung des Planvorhabens soll ein vorhabenbezogener Bebauungs-
plan gemäß §

12 BauGB für das Plangebiet und den Geltungsbere
ich des Bebauungsplans
N

84 aufgestellt werden.

Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB)
i.d.F. vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geän-
dert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 20. Dezember 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 394)

Baunutzungsverordnung

(BauNVO)

i.d.F. der Bekanntmachung vom 21. November 2017
(BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 3. Juli 2023 (BGBl.
2023 I Nr. 176)

Planzeichenverordnung

(
PlanZV
)

vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt
geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802)

Hess. Bauordnung (HBO)

i.d.F. vom 28. Mai 2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch
Artikel
1

des Gesetzes vom
11
. Juli 202
4

(G
VBl.
2024 Nr. 32
)

Hess. Gemeindeordnung (HGO)

i.d.F. vom 07. März 2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geän-
dert durch Artikel
1

des Gesetzes vom
0
1
.
April

202
5

(GVBl.
Nr.
24
)

Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)

i.d.F. vom 29. Juli .2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt
geändert durch Artikel
48

des Gesetzes vom
23. Oktober 2024
(BGBl. I
Nr.

323)

Hessisches Naturschutzgesetz (HeNatG)
i.d.F vom 25. Mai 2023, zuletzt geändert durch
Artikel
2

des Gesetzes vom
10. Oktober 2
024

(GVBl.
Nr. 57
)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
5

Hess. Wassergesetz (HWG)

i.d.F. vom 14. Dezember 2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geän-
dert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 28. Juni 2023 (GVBl. S.

473)

Bundes
-
Immissionsschutzgesetz (BImSchG)

i.d.F. vom 17. Mai 2013 (BGBl. I S.

1274),
zul
etzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom
24
.
Februar
202
5

(BGBl. I Nr.
58
)

Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung

(UVPG)

i.d.F. der Bekanntmachung
vom 18.

März 2021 (BGBl. IS. 540), zuletzt geändert Artikel
1
0

des Gesetzes vom
23
.
Ok-
tober

202
4

(BGBl.
I Nr. 323)

Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz
-

WHG)

i.d.F. vom
31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 22.
Dezember 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 409)

Hessisches Denkmalschutzgesetz
(H
DSchG)

vom 28.

November

2016 (GVBl.

211)

Verfahren

3.1

Antrag auf Einleitung und Aufstellungsbeschluss

Mittels des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 soll Planungsrecht für die geplante
Mischnutzung im Plangebiet geschaffen werden. Hierzu ist die
Aufstellung eines Bebau-
ungsplans zur Änderung des mittleren Teilbereichs des rechtskräftigen Bebauungsplans
N

6.2.1.2 erforderlich. Der Bebauungsplan N 84 überschreibt in seinem Geltungsbereich
die Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans N

6.2.1.2.

Da
s Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans N 84 erfolgt im Normalverfahren gemäß
§§

ff. BauGB. Um die Entwicklung des Bebauungsplans N 84 aus dem Flächennutzungs-
plan (FNP) gemäß § 8 Abs. 2 BauGB zu gewährleisten, ist eine Teilbereichsänderung des
Flächen
nutzungsplans erforderlich. Diese Änderung erfolgt im „Parallelverfahren“

zur 16.
Änderung des Flächennutzungsplans

der Wissenschaftsstadt Darmstadt

gem.

Abs. 3
BauGB.

Es soll ein vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß §

BauGB für das Plangebiet auf-
g
estellt werden. Die Gemeinde kann durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die
Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger (hier: EMON Vermögens-
verwaltung GmbH) auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur
Durchführun
g des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben
-

und Erschlie-
ßungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten
Frist und zur Tragung der Planungs
-

und Erschließungskosten ganz oder teilweise vo
r dem
Beschlu
ss nach § 10 Abs.

1 BauGB verpflichtet (Durchführungsvertrag; siehe auch
Kapitel
Nr.
14
)
. Der Vorhabenplan ist Bestandteil
der vorliegenden Unterlagen
und Grundlage für
alle weiteren Planungs
-

und Verfahrensschritte zur Erstellung des vorhabenbezogenen Be-
b
auungsplans N 84.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan
N 84
wird
im Normalverfahren nach §§

BauGB
aufgestellt. Als gesondert
er Teil der Begründung ist der
Umweltbericht gemäß § 2a
S. 2
Nr

BauGB
zu erstellen
.

Der Beschluss der Stadtverordnetenversamml
ung zur Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans erfolgte am 16.05.2019 und wurde am 24.05.2019 gemäß § 2 Abs. 1
BauGB öffentlich bekannt gemacht. Mit Beschluss vom 24.06.2025 wurde die Änderung
des Aufstellungsbeschlusses
und der

Beschluss zur öff
entlichen Auslegung gefasst
. Die
Beschlüsse wurden

am 27.06.2025 öffentlich bekannt gemacht.

3.2

Frühzeitige Beteiligung

Die frühzeitige Beteiligung

der Öffentlichkeit und Behörden gemäß § 3 Abs. 1 und
§

Abs.

1 BauGB fand
vom 14.06.202
1 bis
einschließlich 14.07.2021 statt.

Die Inhalte und

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
6

Einwendungen der abgegebenen Stellungnahmen wurden
geprüft

und unter Abwägung der
öffentlichen und privaten Belange

in die Bebauungsplanunterlagen eingearbeitet.

Es sind
k
eine Stellungnahme
n

der Öffentlichke
it und
11

Stellungnahmen der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange eingegangen
.
Seitens der
städtischen Stellen wurden
11

Stellungnahmen
mit

Anregungen

verfasst. Die eingegangenen Anregungen wurden
nach Abwägung im

Entwurf zum vorhabenbezogene
n Bebauungsplan N 84 berücksichtigt
bzw. nicht berücksichtigt.

3.3

Öffentliche Auslegung

Mit dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 24.06.2025 zur öffentlichen
Auslegung erfolgte auch der Beschluss zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses (siehe
Kap
. 4.2). Die öffentliche Auslegung
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs mit
Umweltbericht, dem Vorhaben
-

und Erschließungsplan sowie den wesentlichen
,

bereits
vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen gemäß

Abs.

BauGB erfolgte in der
Zeit vom

30.06.2025 bis einschließlich 30.07.2025. Die Beteiligung der Behörden und sons-
tigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB und die Abstimmung mit den
Nachbargemeinden erfolgte mit Schreiben per E
-
Mail am 30.06.2025.

Es sind eine Stellungnahme

der Öffentlichkeit und sechs Stellungnahmen der Behörden
und sonstigen Träger öffentlicher Belange eingegangen, die zum Teil zur Kenntnis genom-
men wurden und zum Teil in den Unterlagen ohne Auswirkung auf die Planungsinhalte be-
rücksichtigt wurden.

Seitens

der
städtischen Stellen
gingen

Stellungnahmen
mit

Anregun-
gen

ein
, die zum Teil in den Planungsunterlagen berücksichtigt wurden, ohne dass diese
Auswirkung
en

auf die
Grundsätze der
Planung

haben.

Lage des Plangebietes und räumlicher
Geltungsbereich

4.1

Lage im Stadtgebiet

Das Vorhabengrundstück Gräfenhäuser Straße 71
,
im Stadtteil Darmstadt Nord
,

befindet
sich zwischen der Gräfenhäuser Straße im Südwesten und der privaten Erschließungs-
straße in Verlängerung des Benzweges im Nord
osten
.
An
das Grundstück
schließen sich
i
m Nordwesten die Grundstücke Gräfenhäuser Straße 75 sowie 75b an. Im Südosten wird
das Plangebiet durch die Grundstücke der Gräfenhäuser Straße 69 und der Leydhecker-
straße 8a und 10 abgeschlossen. Die im
Nordosten

gelegene Pr
ivatstraße ist bis zur
Leyd-
heckerstraße

Bestandteil des räumlichen Geltungsbereichs
. Die Flurstücke Nr. 362/24 und
Nr.

362/25
der privaten Erschließungsstraße
sind

im Eigentum des Vorhabenträgers.

4.2

Vorhaben und Geltungsbereich

Der laut Aufstellungsbeschlus
s vom

16.05.2019

ursprünglich vorgesehene Geltungsbe-
reich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurde
wie
vorliegend zur Offenlage

gem.
§

Abs. 2
und § 4 Abs. 2 BauGB geändert.

Der Geltungsbereich w
urde

um die private
Verkehrsfläche

bis zur Leydheckerstraß
e mit dem Flurstück Nr.
362/26 (tlw.)
und um das

Flurstück Nr. 364/1

(Trafostation) ergänz
t.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
7

Abb. 1: Geltungsbereich des Bebauungsplans
(ohne Maßstab
, Quelle: planquadrat, 08.2024)

Im Planverfahren wird nun gemäß § 12 Abs. 4 BauGB eine Fläche außerhalb des Vorha-
benbereichs, die
die

Erschließung des Vorhabens und der städtebaulichen Neuordnung
sichert
, in den Geltungsbereich einbezogen. Die entsprechende Fläche umfasst einen Teil-
absch
nitt der

angrenzenden

vorhandenen Privatstraße zur
Erschließung

des Vorhabens
und
dient
zur Erreichbarkeit der öffentlichen Verkehrsfläche Leydheckerstraße, von der
der
Vorhabenbereich und die vorgesehene Tiefgarage durch PKW erreicht und angefahren
werden

kann.
Da
d
ieser Teil der Privatstraße nicht im Eigentum des Vorhabenträgers steht,
besteht hier keine öffentlich
-
rechtliche
Sicherung
, die
die

Erreichbarkeit der geplanten Tief-
garage
gewährleistet
. Mit Einbeziehung der Fläche in den Geltungsbereich des vo
rhaben-
bezogenen Bebauungsplan
s

wird die Erschließung öffentlich
-
rechtlich gesichert.

Die Änderung des Aufstellungsbeschlusses fand mit Offenlagebeschluss statt.

D
as

Vorhaben
grundstück

umfasst eine Fläche von ca.
8.0
7
0

m² und beinhaltet die Flurstü-
cke Flur

34 Nr.

362/1, 362/8, 362/9, 362/17, 362/18

und

363 sowie die Flurstücke der pri-
vaten Verkehrsfläche

362/25 (vormals

362/20 (tlw.)
)

und

362/24

(vormals
364/18 (tlw.)
)
.
Beim Abgleich mit dem Liegenschaftskataster
ist

ei
ne Differenz von 9 m² (Katasterflächen
sind aufgerundet und belaufen sich auf 8.079 m²)

zu vermerken, die sich aus der Aufrun-
dung der Nachkommastellen und aus Abweichungen zwischen dem Liegenschaftskataster
und der UTM
-
basierten Stadtkarte ergeben. Um dies
e Diskrepanz zu berücksichtigen, wer-
den im Bauleitplanverfahren alle Werte als Circa
-
Werte benannt.

Der erweiterte Geltungsbereich mit der privaten Straßenverkehrsfläche umfasst das Flur-
stück Gemarkung Darmstadt, Flur 34, Nr. 362/
20 (teilw.)
mit einer Fläc
he von

ca.

58
8

m².

Der gesamte Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84
hat

insge-
samt eine Fläche von
ca.
8.6
75

m².

Durch den
K
auf von Grundstück
steil
flächen haben sich einige Flurstücknummern im Laufe
des Planverfahrens geändert. Folgend
e Flurstücke, insbesondere die der privaten

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
8

Verkehrsfläche, haben sich wie folgt geändert: Gemarkung Darmstadt, Flur 34: neu 362/24
(vormals
362/20
), neu 362/25 (vormals 362/20)

und

neu 362/26
(
tlw.
)
. Die Änderungen wur-
den dementsprechend in die Planunterl
agen (Planzeichnung, textliche Festsetzungen, Be-
gründung) eingearbeitet.

Planungsrechtliche
Situation

5.1

Regionalplan

Südhessen
/ Regionaler Flächennutzungsplan

Der seit dem 17.10.2011 wirksame Regionalplan Südhessen / Regionaler
Flächennut-
zungsplan 2010 (RPS/Reg. FNP 2010) stellt die Flächen im Geltungsbereich des geplanten
Bebauungsplans als Vorranggebiet Industrie und Gewerbe im Bestand dar. Die geplante
Nutzung ist mit dieser Darstellung nicht konform. Da es sich bei den Fläche
ndarstellungen
des Regionalplans um Ziele der Raumordnung handelt, die bei der Aufstellung der Bauleit-
pläne gemäß § 1 Abs. 4 BauGB beachtet werden müssen (Entwicklungsgebot), ist bei ab-
weichenden Planungen ein Zielabweichungsverfahren durchzuführen, bzw. z
u prüfen, ob
es aufgrund der geringen Plangebietsgröße (<

5 ha) zu keinen raumbedeutsamen Auswir-
kungen kommt. Das Vorhaben umfasst eine Plangebietsgröße von unter 1 ha. Im Ober-
zentrum Darmstadt stellt ein Vorhaben mit dieser Größenordnung keine raumbedeuts
ame
Maßnahme dar. Ein Zielabweichungsverfahren zur Änderung der Darstellung im Regional-
plan ist nicht erforderlich.

Abb. 2: Ausschnitt aus dem Regionalplan Südhessen, Teilkarte 3, mit Kennzeichnung des Plange-
biets; Quelle: Hessisches Ministerium für Wirt
schaft, Energie, Verkehr und Wohnen (HMWEVW)

Regionalplanerische Dichtevorgaben

Als Ziel der Raumordnung bestimmt der Regionalplan Südhessen, dass im Rahmen der
Bauleitplanung bestimmte Dichtevorgaben für verschiedene Siedlungstypen, bezogen auf
Bruttowoh
nbauland, einzuhalten sind (Z3.4.1
-
9). Die Wissenschaftsstadt Darmstadt ist hier-
bei dem Siedlungstyp „Großstadtbereich“ zuzuordnen, bei welchem mindestens
60

Wohneinheiten je ha vorgesehen sind. Als Bruttowohnbaufläche wird der Geltungsbe-
reich (ca.

0,8 ha)

herangezogen. Es entstehen 12
6

Wohneinheiten im Plangebiet. Dies ent-
spricht einer Siedlungsdichte von ca. 157 Wohneinheiten je ha. Die Planung ist somit aus
dem Ziel der Raumordnung entwickelt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
9

5.2

Flächennutzungsplan

Im Flächennutzungsplan der
Wissenschaftsstadt Darmstadt (FNP 2006) ist das Plangebiet
als „Gewerbliche Baufläche“ dargestellt. Für die geplante Nachnutzung des Gebiets ist eine
Änderung der Darstellung in „Gemischte Baufläche“ gemäß § 8 Abs. 2 BauGB (Entwick-
lung
sgebot) erforderlich.

Diese erfolgt

im Parallelverfahren zur 16. Änderung des Fläche
n-
nutzungsplans nach §

Abs.

3
BauGB.

Abb.
3
: Ausschnitt Flächennutzungsplan, Teilbereich 1.2 der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006
mit
16. Änderung
des
Flächennutzungs
plans (ohne Maßstab, Quelle: Wissenschaftsstadt Darm-
stadt)

Mit der 16. Änderung des Flächennutzungsplans der Wissenschaftsstadt Darm
stadt sollen
u.a. die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Neubebauung des Geländes Gräfen-
häuser Straße 71 geschaffen werden. Zudem soll für den östlichen Bereich des Geltungs-
bereichs eine Darstellung herbeigeführt werden, die
de
r

festgesetzten Nutz
ung der verbind-
lichen Bauleitplanung (Bebauungsplan N 6.2.1.2, siehe Kapitel 5.3) entspricht. Mittels der
geplanten Änderung des Flächennutzungsplans wird dem Entwicklungsgebot entsprochen
und die Voraussetzungen geschaffen, mischgebietsartige Nutzungen al
s Übergang zu den
östlich der Leydheckerstraße angrenzenden Wohngebieten zu ermöglichen.

Der Aufstellungsbeschluss zur 16. Änderung des Flächennutzungsplans für den Geltungs-
bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 sowie der südöstlich angrenzen-
den

Fläche bis zur Leydheckerstraße wurde am 16.05.2019 in der Sitzung der Stadtverord-
netenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt beschlossen.

Die frühzeitige Betei-
ligung zur
16. Änder
ung des Flächennutzungsplan gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4

Abs. 1 BauGB
fand

vom
26.03.2021 bis einschließlich 26.04.2021 statt.

Die eingegangenen Stellungnah-
men wurden geprüft und unter Abwägung der
öffentlichen und privaten Belange

im Entwurf
zur 16. Änderung des Flächennutzungsplans berücksichtigt bzw. nicht berücksichtigt.

Nac
h Offenlagebeschluss der Stadtverordnetenversammlung am 24.06.2025 fand d
ie
Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteili-
gung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §

Abs. 2 BauGB
in
der Zeit

vom 30.06.2025 bis einschließlich 30.07.2025 statt, parallel zur Beteiligung im Bau-
leitplanverfahren.

Die Inhalte und Einwendungen der abgegebenen Stellungnahmen wurden in der weiteren
Bearbeitung
geprüft
und unter Abwägung der
öffentlichen und privaten
Belange

in die
Un-
terlagen zur Flächennutzungsplanänderung
eingearbeitet

nicht eingearbeitet
.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
10

5.3

Rechtsverbindlicher
Bebauungsplan

Das Vorhaben liegt innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplans N 6.2.1.2
-

Gräfenhäu-
ser und Leydheckerstraße
-
, in Kraft getr
eten am 02.08.2001 (siehe Abb. 4).

Abb. 4: Rechtskräftiger Bebauungsplan N 6.2.1.2 mit Kennzeichnung des Plangebiets des vorha-
benbezogenen Bebauungsplans N 84 (ohne Maßstab); Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Für das Plangebiet ist
gegenwärtig eine gewerbliche Nutzung nach § 8 BauNVO festge-
setzt. Die Fläche innerhalb des Baufensters ist in offener Bauweise mit einer GRZ von 0,6
ausgewiesen, die zulässige Gebäudehöhe beträgt 16 m, wobei eine Überschreitung von
4

m für Nicht
-
Vollgescho
sse und technische Aufbauten zugelassen werden kann. Das west-
liche Flurstück Nr. 362/17 ist als nicht überbaubare Grundstückfläche ausgewiesen.

Zur Gräfenhäuser Straße hin ist ein Pflanzgebot von 5 m Breite sowie anschließend ein 5

m
breiter Streifen nicht

überbaubarer Grundstücksfläche festgesetzt. So wird der innerörtlich
erforderliche Bebauungsabstand von 10 m zur Bundesstraße B3 gewahrt. Für die Baukör-
per entlang der Gräfenhäuser Straße ist eine Ausrichtung parallel zur Straße festgesetzt.
Im Nord
osten

des Vorhabengebiets sichert der Bebauungsplan eine private Verkehrsfläche
in Verlängerung des Benzweges sowie eine wegbegleitende Baumallee. Um Planungsrecht
für die angestrebte Mischnutzung zu schaffen, ist auf Antrag des Vorhabenträgers die Auf-
stellung d
es vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 zur teilweisen Änderung des Be-
bauungsplans

N
6.2.1.2 im mittleren Teilbereich erforderlich. Der Bebauungsplan N 84
über
plant
in seinem Geltungsbereich
den

bestehenden Bebauungsplans N

6.2.1.2.

Mit

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
11

Inkrafttreten dies
es vorhabenbezogenen Bebauungsplans verliert der Bebauungsplan
N

6.2.1.2 für diesen Teilbereich seine rechtliche Wirkung.

Bestand

6.1

Stadträumliche Einbindung

Der Vorhabenbereich befindet sich in einem
überwiegend gewerblich geprägtem
Gebiet
entlang der Gräfe
nhäuser Straße. Nordwestlich

des Vorhabengebiets schließen sich die
Betriebsflächen von Auto Primus GmbH & Co. KG (Autowaschanlage) und Linde Gas &
More (Gasflaschenanbieter) an. Nordöstlich der privaten Verkehrsfläche, die in Verlänge-
rung des Benzwegs ver
läuft, liegt das REWE Center (großflächiger Einzelhandel). Im
Mischgebiet, das sich südöstlich anschließt, finden sich
zwei Wohngebäude und
gewerbli-
che Nutzungen mit der Brüel & Kjaer Vibro GmbH (Anbieter von Sicherheitssystemen), dem
Wilfried Erb Automate
nvertrieb, der W. & L. Jordan GmbH
–

Darmstadt (Fachhandel für
Bodenbelege) und dem Fitness
-
Club Kieser Training Darmstadt. Die umliegenden Ge-
bäude weisen maßgeblich Geschossigkeiten von I
-

Geschossen auf.

An dieses Mischgebiet schließt sich stadteinwä
rts in südöstlicher Richtung ein Wohngebiet
an, das auch im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt
ist
. Auf der gegen-
überliegenden Seite der Gräfenhäuser Straße ist eine ähnliche Abstufung von Mischflächen
in Wohnbauflächen vorhanden. Hier weise
n die Gebäude im Allgemeinen I
-
III

Geschosse
auf, wobei auch eine Ausnahme mit V Geschossen vorhanden ist.

Grünbestand außerhalb des Plangebiets ist in der näheren Umgebung nur vereinzelt anzu-
treffen. Hierzu gehören z.B. straßenbegleitende Bäume der umgeb
enden Straßen

(Gräfen-
häuser Str., Leydhecker
s
traße, An der Windmühle und zusätzlich nördlich des Plangebiets
an der Privatstraße (Benzweg).

6.2

Vorhabeng
rundstück

im Bestand

D
as
Vorhabeng
rundstück

ist überwiegend von einer Industriehalle überbaut, die
zuletzt als
Lager und Werkhalle genutzt wurde. I
n

großen

Teil
en der nicht überbauten Grundstücks-
fläche

lagern Wohncontainer, die zum Teil übereinandergestapelt sind, außerdem alte Bau-
materialien, Abfallcontainer und Dämmmaterial.

6.3

Gegenwärtige
verkehrliche Erschließung

Das Baugebiet ist
im Süden
über die Gräfenhäuser Straße

(B3)

und im Norden des Plan-
gebiets
einen Privatweg verkehrlich
eingebunden. Der Privatweg ist an die Leydhecker-
straße angeschlossen, die zwischen der Gräfenhäuser Straße und
dem Carl
-
Schenk
-
Ring
verläuft. Beide Anschlusspunkte der Leydheckerstraße
an das Verkehrsnetz
sind signalge-
regelt.

Gegenwärtig können von der Gräfenhäuser Straße unmittelbar angrenzende asphaltierte
Flächen auf dem Vorhabengrundstück direkt angefahren wer
den. Die geplante Erschlie-
ßung des Bauvorhabens soll über die bestehende Privatstraße im Nord
osten

mit Verknüp-
fung zur Leydheckerstraße erfolgen. Über
diese Privatstraße

sind die angrenzenden Ge-
werbeeinheiten und Grundstücke innerhalb des Bebauungsplans N

6.2.1.2 zu erreichen
sowie eine Umfahrung des nördlich angrenzenden Rewe Center möglich.

Das Plangebiet ist durch das Autobahnkreuz der A5 im weiteren nordwestlichen Verlauf der
Gräfenhäuser Straße an den überregionalen Verkehr angeschlossen.

Anbindung du
rch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV)

Das Plangebiet befindet sich in fußläufiger Nähe der beiden Bushaltestellen Otto
-
Röhm
-
Straße und Windmüh
le

(jeweils in ca. 300 m Entfernung)
, die in ca. 5 Minuten Fußweg zu
erreichen sind.

Von b
eiden Haltestel
len verkehren zahlreiche Buslinien zu Zielen im Stadt-
gebiet sowie zu überörtlichen Zielen. Hierzu gehören die Linien Bus

R, Bus

WE1, Bus

WE2,
Bus

X14, Bus

X15, Bus

n71 u.a. in Richtung Darmstadt Hauptbahnhof und Nordbahnhof,

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
12

Technischer Universität und Inn
enstadt sowie nach Weiterstadt
,
Erzhausen

und Mörfelden
.
An der Haltestelle Windmühle fahren zudem noch die Buslinien Bus WE

3 und

Bus WE

4
mit weiteren Zielen in Weiterstadt und Groß
-
Gerau. Die Taktfrequenz der innerstädtischen
Busverkehre beträgt 15 min
(Bus R) sowie 30
-
60 min
.

bei
überörtlichen Busverbindungen.
Der Darmstädter Hauptbahnhof und Nordbahnhof mit Fahrtzielen in Richtung Frankfurt/Hei-
delberg/Mainz/Aschaffenburg sowie in Richtung Odenwald sind mit dem Bus in unter
10

min
.

Fahrzeit zu erreichen.

Das Plangebiet
im Nord
-
Westen des Stadtgebiets von Darmstadt
gilt als hinreichend durch
den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) erschlossen.

6.4

Bestand und Bewertung der Naturr
au
mpotentiale

Lage im Raum

Das Vorhabengebiet liegt im
Innenbereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt, integriert im
Siedlungskörper. Durch die anthropogene Überformung des Gebiets liegt keine Prägung
durch die Naturräume, die an den Siedlungskörper der Stadt angrenzen, vor. Die Bestands-
vegetation auf dem Grund
stück weist keine ortstypischen Merkmale auf.

Geologie, Böden

Gemäß

der geologischen Karte (hier Geologische Karte von Hessen, Blatt 6117 Darmstadt,
Maßstab 1:25.000)

i
st im Baugebiet flächig bis in größere Tiefe mit quartären Sanden zu
rechnen. Oberfläche
nnah stehen nach der Geologischen Karte geringtragfähige junge Ab-
lagerungen der Überschwemmungsgebiete von Bächen an. Im Projektgebiet verläuft ein
ehemaliger Bachlauf.

Der
Geotechnischer Bericht Nr. 1
c
, Neubau Wohnbebauung Darmstadt, Gräfenhäuser
Straße 7
1
,

Prof. Dr.
-
Ing. Wolfgang Krajewski; Stand 24.08.2023

ergab folgenden Schicht-
aufbau

für den Untergrund
:

Schicht 1: künstliche Auffüllungen

Unter der Oberflächenbefestigung wurden in den Bohrungen bis in 1,5 m (BS 1)
bzw. 0,7 m Tiefe (BS 2)
künstliche Auffüllungen erkundet. Es handelt sich dabei im
oberflächennahen Bereich bis etwa 0,7 m Tiefe um schwach bis stark kiesige Sande
mit vereinzelten Ziegelresten. Die Böden sind dunkelbraun bis schwarz. Die dunkle
Färbung zeigt eine etwaige chemisc
he Belastung an.

Schicht 2: Quartäre Sande

Unter den künstlichen Auffüllungen folgen hellbraune quartäre Mittel
-

und Fein-
sande. Die Sande haben verschiedentlich schwach schluffige und/ oder schwach
kiesige Beimengungen.

Eine Versickerung von Niederschlagsw
ässern ist in den anstehenden Böden technisch
möglich. Die Wasserdurchlässigkeit des sandigen Untergrundes wurde zu ca. 1 bis
2×10
4

m/s ermittelt. Der Flurabstand des Grundwasserspiegels beträgt
≥ ca. 7 m. Die Mach-
barkeit bzw. Zulässigkeit einer Versickeru
ng unter den geltenden Randbedingungen ist vom
Fachplaner zu klären.

Gewässer,
Wasserhaushalt

Der Grundwasserflurabstand wird auf ca. 5
-
7,50 m GOK

(siehe auch Kapitel
14.

Bodengut-
achten
) geschätzt.
Das Plangebiet liegt z.Z. in einem hyd
rogeologisch günstigen Gebiet.

Örtliches Klima

Darmstadt ist aufgrund seiner Lage im Rheingraben thermisch belastet. Im Abgleich mit
verschiede Stationen im Umfeld und in Deutschland, ist die Zahl der Sommertage vergleich-
bar mit denen in Frankfurt und Wie
sbaden. Gernsheim weist wegen der tieferen Lage eine
höhere Anzahl an Sommertagen und heißen Tagen auf, Freiburg aufgrund seiner südlichen
Lage.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
13

Kältestress dagegen ist mit niedrigen Temperaturen und höheren Windgeschwindigkeiten
verknüpft. Eistage treten

im Raum Darmstadt an ca. 13 Tagen im Jahr auf.

Lokal hängt die bioklimatische Belastung von einer Vielzahl von Faktoren ab. Wesentlich
sind dabei die kurz
-

und langwelligen Strahlungsanteile, die Lufttemperatur und
-
feuchte
sowie die Windgeschwindigkeit.

Das Plangebiet liegt in einer der überwärmten Zonen
Darmstadts.

Die Windverhältnisse im Untersuchungsgebiet sind zum Teil durch die orographische Situ-
ation geprägt. Im Oberrheingraben findet man überwiegend eine Kanalisierung entlang dem
Talverlauf. Am Fl
ugplatz Egelsbach (nördlich von Darmstadt) wird die Häufigkeitsverteilung
der Windrichtungen beobachtet. Am häufigsten findet man Südwestwinde. Ein sekundäres
Maximum liegt bei nordöstlichen Windrichtungen. Winde aus Nordwest und Südost sind
selten.

Darmst
adt liegt an den nordwestlichen Ausläufern des Odenwaldes im Übergangsbereich
zur Beckenlage des Rhein
-
Main
-
Gebietes. In den Abend
-

und Nachtstunden bilden sich
Kaltluftabflüsse aus, die
die Stadt
von Osten her überströmen. Diese erreichen jedoch die
westl
ichen Bereiche nicht, so dass das Plangebiet bei austauscharmen Wetterlagen nachts
tendenziell schlecht durchlüftet wird.

Vegetation

Diese Flächen sind im Großteil mit Sukzessionsflächen durchsetzt, die im Norden überwie-
gend aus Brombeergebüsch und im Südw
esten mit Bäumen bestanden sind.

6.5

Schutzausweisungen

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt nicht in einem Natur
-

oder Landschafts-
schutzgebiet. Ein Natura 2000
-
Gebiet ist nicht betroffen.

Das Plangebiet liegt in keinem Trinkwasser
-

oder Heilquellens
chutzgebiet. Das Plangebiet
liegt in keinem Überschwemmungsgebiet.

Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des „Grundwasserbewirtschaftungsplans Hes-
sisches Ried“. Im Einzelnen sind die Vorgaben des „Grundwasserbewirtschaftungsplans
Hessisches Ried“ zu
beachten.

6.6

Altlasten

Unter der Adresse Gräfenhäuser Straße 71 liegt ein Eintrag mit der Schlüssel
-
Nr.
411.000.020
-
001.193 für einen Altstandort in der Altflächendatei vor.

Im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung
wurde

der Umgang mit der Altlast, bzw. de
m
Eintrag in Abstimmung mit der zuständigen Behörde abgeklärt

(siehe hierzu auch Kap. 15
Altlasten)
.

6.7

Kampfmittel

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurfgebiet und es
muss grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegan
gen werden. Mit einer
Luftbilddetailauswertung des Kampfmittelräumdienst des Regierungspräsidiums Darmstadt
wurde ein Verdachtspunkt ermittelt, der auf einen möglicherweise noch vorhandenen Bom-
benblindgänger hinweist. Der Verdachtspunkt wurde als Hinweis i
n die Planzeichnung über-
nommen. Eine Überprüfung des Verdachtspunktes ist vor bodeneingreifenden Bauarbeiten
erforderlich.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
14

Planung

Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegt ein Vorhaben
-

und Erschließungsplan mit
qualifiziertem Freiflächenplan zugrunde.
Der Vorhaben
-

und Erschließungsplan bildet das
Vorhaben durch
Grundrisse, Schnitte und Perspektiven ab.

Das
städtebauliche Konzept des Vorhaben
-

und Erschließungsplans wird im Folgenden
aufgeführt.

Gegenüber
den Unterlagen
zur
frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger
öffentlicher Belange

(
Vorhaben
-

und Erschließungsplan
,

Ziele und Zwecke der Pl
anung
)
gemäß § 3 Abs. 1 und §

4 Abs. 1 BauGB
wurden

u.a.

folgende Änderungen
vorgenommen
:

Einbezug der privaten Verkehrsfläche in den Geltungsbereich des Bebauungsplans

Ergänzung eines Fußweges im nördlichen Bereich des Grundstücks

Entfall der
oberirdisch vorgesehenen Stellplätze

Änderung der Standorte von
Unterflurcontainer
n

Geringfügige Änderungen einzelner Gebäudepositionen

und

-
kubaturen

Änderung der Wohnungsgrundrisse

Geänderte, vertiefte Freianlagenplanung und angepasste
grünordnerische Maßnah-
men

(u.a. Pflanzflächen, Fassadenbegrünung
, Baumpflanzungen)

Änderung

der

Tiefgaragene
infahrt
und
der
Feuerwehrdurchfahrt

Nord
,

Entfall der
Zuliefermöglichkeit Süd
west

Entfall der Räumlichkeiten für die soziale Nutzung
zugunsten einer gewerblichen Nut-
zung

Ergänzung von Anlagen zur Versorgung des Baugebiets mit Elektrizität, Gas, Wärme
und Wasser

(z.B. Trafostation und Wärmepumpen)

Aufnahme und Anpassung von
Fachbeiträgen
(z.B. Energiekonzep
t
)

Die Änderungen sind in
die jeweiligen Planunterlagen (Planzeichnung und textliche Fest-
setzungen,

Begründung,

Vorhaben
-

und Erschließungsplan,
qualifizierter
Frei
flächen
plan)
eingearbeitet.

7.1

Städtebauliches Konzept

Bebauungsstruktur und Art der Nutzungen

Der Vorhaben
-

und Erschließungsplan sieht unter Berücksichtigung der stadträumlichen
Rahmenbedingungen, wie die umgebende Bestandsbebauung, Verkehrsflächen und Lär-
mimmissionen, eine fünf
-

bis sechsgeschossige Blockrandbebauung zuzüglich Staffelge-
schoss vor
. Diese stellt sich nach Nordwesten als Riegelbebauung zum
bestehenden
Ge-
werbe

dar und lockert sich nach Südosten zum Mischgebiet in Einzelbaukörper auf. Im Ge-
bäude an der Gräfenhäuser Straße ist eine gewerbliche Nutzung in Form eines Boarding-
house
als Beh
erbergungsbetrieb
vorgesehen (ca.
90
Zimmer), der

rückliegende Bereich
wird mit Wohnnutzung
en

beplant.

Unter Beachtung des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 02.03.2017
(Vorlage Nr. 2017/0031) zur verpflichtenden Realisierung von gefördertem
Wohnungsbau
(25

% BGF Wohnen für untere Einkommensgruppen und 20 % BGF Wohnen für Haushalte
mit mittlerem Einkommen) bei allen neuen Wohnbauprojekten, werden
ca.
52 Wohneinhei-
ten

für diese Zielgruppen realisiert und
zusätzlich
ca.
74
frei finanzierte Wohnu
ngen

errich-
tet

mit einem

Anteil
studentische
n

Wohnen
s

von
ca.
27

Wohneinheiten.
Weiterhin ist zur
nördlichen Privatstraße im Erdgeschoss eine gew
erbliche Nutzung in Form von Büroflächen
vorgesehen.
Ein begrünter Innenhof
sowie Pflanzbereiche im Plangebiet
sichern
für die
Anwohner Aufenthaltsqualitäten
.
Die lange Nord
-
West
-
Fassade, die als Riegelbebauung
mit nicht öffenbaren Fenstern zur Abschirmung des Gewerbelärms dient, wird mit Vor
-

und

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
15

Rücksprüngen in der Fassade gegliedert.
Das
Gebiet
weist eine GRZ vo
n
ca.
0,4
1

für die
Hauptnutzungen auf.

Abb. 5: Städtebauliches Konzept

(Blick vo
n oben

Gräfenhäuser Straße
),
Stand
Februar 2024
(ohne
Maßstab
)
, Quelle: planquadrat

7.2

Grünordnung / Grün
-

und Freiflächen

Ges
talterischer Schwerpunkt bildet,
trotz funktionell hoher Anforderungen an die Außenan-
lagen,

die Generierung eines

möglichst hohen Grünanteils

für den Innenhofbereich
und die
Schaffung von
Aufenthaltsqualitäten, damit er allen
Bewohner
i
nnen
und Bewohner
gle
ich-
ermaßen zur freien Verfügung steht.

Der geplante Innenhofbereich wird in seiner Grundgeometrie und Größe weitestgehend
über den Städtebau sowie den funktionalen Anforderungen (Feuerwehrumfahrt, Tiefga-
rage) bestimmt und ist
maßgeblich
durch eine Tiefgar
age

unterbaut
.
Daher wird für das
übergeordnete Gestaltungskonzept vor allem eine multifunktionale Gestaltung vorgesehen,
die die strenge, städtebauliche Geometrie aufbricht und die verschiedenen Nutzungsan-
sprüche der BewohnerInnen gestalterisch integriert
.

Der Innenhofbereich gliedert sich dabei primär in die Vorzonen und die Erschließungsflä-
chen für die Feuerwehr (Fahrgasse). Um die optische Wirkung der Fahrgasse für die Feu-
erwehr von den funktionalen Anforderungen zu entlasten und ein natürlicheres Bild

zu er-
zeugen, vermitteln wasserdurchlässige Beläge, z.B.
Pflasterrasen /
Rasenwaben
mit Tritt-
platten, zwischen Spuren viel begangener Zugangsbereiche zu weniger begangenen Rand-
bereichen.
Ein geringer Anteil der n
otwendige
n

Fahrradabstell
plätze

und
die
Brie
fkasten-
anlagen werden jeweils
in den Bereichen der

Hauseingänge hergestellt. Die auf der Erdge-
schossebene befindlichen und notwendigen Licht
-

und Lüftungsschächte (
Zuluft für
Tiefga-
rage) werden nach Möglichkeit mit Sitzauflagen aus Holz
ausgestattet und in die Gestaltung
integriert; insbesondere in den Randzonen, die nicht für die Feuerwehr notwendig sind.

Über den Innenhof

(
Schächte Haus B1
-

B3
gemäß Vorhabenplan
) wird nur die Zuluft

zur
Tiefgarage

erfolgen. Falls eine natür
liche Entlüf
tung/ Entrauchung
nach gutachterlicher Be-
urteilung (zu einem späteren Zeitpunkt) nicht über die Auße
nschächte ausreicht, wird eine
mechanische Entlüftung herangezogen. Zusätzliche Schächte

zur Entlüftung

müssen an
der

Außenfassade bei Haus B1
–

B3
vorgeseh
en werden.

Intensiv begrünte Vorzonen mit Gräserpflanzungen sowie Strauchpflanzungen, die vor den
Wohnungen im Erdgeschoss angeordnet sind, bilden einen vegetativen (Sicht
-
) Schutz und
einen visuellen Rahmen für die Fahrgasse.

Hier ist auch die Errichtung
von Hecken denk-
bar.

Die Randbereiche der Grundstücksflächen

(im Bebauungsplan als

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
16

Pflanzgebotsflächen festgesetzt)

sind nicht unterbaut; daher besteht hier die Möglichkeit
auf die städtebauliche Umgebung mit der Freiraumgestaltung zu reagieren
.

So ist der
be-
stehende Baumbestand zu erhalten und

es sind

ergänzende Baumneupflanzungen von
Bäumen
1.

Ordnung
zur Gräfenhäuser Straße hin
sowie

von Bäumen

2. Ordnung

im west-
lichen und
östlichen Randbereich zu den Privatgrundstücken vorge
sehen.

Im derzeit noch rechtsk
räftigen Bebauungsplan N 6.2.1.2 ist in einem 5 m breiten Streifen
an der Gräfenhäuser Straße sowohl zeichnerisch als auch textlich ein Pflanzgebot festge-
setzt.
Dieser Pflanzstreifen wird analog im Bebauungsplanentwurf N 84 übernommen

und
darüber hinaus au
f eine Breite von 10 m erweitert.
Gemäß

qualifiziertem

Freiflächenplan
soll
e

im Pflanzstreifen zu den 2 Bestandsbäumen ergänzend
weitere Bäume
gepflanzt wer-
den.
Zudem ist
vorgesehen, den Pflanzstreifen als Wiese mit einem „Blühbereich“ (boden-
nahe Vegetatio
n) gemäß der Pflanzliste des
qualifiziertem
Freiflächenplans auszubilden.

Die Erschließungsflächen sind als Spielstraße mit Aufenthaltsmöglichkeiten vorgesehen.
Der Spielbereich
im Übergangsbereich
zwischen Gebäude D

(Baufeld
BF
1)

und B3

(Bau-
feld

BF
2)

ist mit einem Spielgerät für Kinder ü3 geplant. Ein mittiger Kinderspielbereich am
Ende der Feuerwehraufstellfläche zwischen Gebäude C1

(Baufeld
BF
4)

und C2

(Baufeld
BF
5)

ist für Kinder u3 geplant und umfasst u.a. einen Sandkasten sowie eine Sitzgelegen-
he
it.

Die entsprechenden grünordnerischen Festsetzungen, z.B. zur Anzahl der festzusetzenden
Bäume,
wurden

zur Offenlage

im Bebauungsplan

ergänzt.

Dach
-

und Fassadenbegrünung

Die Flachdächer und geneigten Dächer mit einem Dachneigungswinkel bis zu
5
°
sind im

obersten Geschoss

extensiv und dauerhaft
zu begrünen
. Die Vegetationsschicht soll eine
Mächtigkeit von mindestens
15

cm aufweisen.

Für die geplante Fassadenbegrünung in den gemäß Vorhabenplan gekennzeichneten Be-
reichen sollen Gerüstkletterpflanzen wie z.
B.
Blauregen,
Echte Weinrebe oder

Pfeifenwind
gemäß Vorschlagsliste der textlichen Festsetzungen
gepflanzt werden.

Entsprechende Festsetzungen sind im Bebauungsplan vorzusehen und
wurden

nach Ab-
stimmung mit den städtischen Ämtern zur Offenlage ergänzt.

Ma
terialien

Für eine homogene Gestaltung der Außenanlagen
soll

ein einheitlicher Belag gewählt

wer-
den
, der dem gesamten Bereich einen ruhigen, unaufgeregten Grundtonus gibt.

Trotz der hohen funktionalen und technischen Anforderungen soll die Gestaltung einen
möglichst geringen Versiegelungsgrad erzielen. Daher sind insbesondere wasserdurchläs-
sige Beläge in den Funktionsbereichen für die Feuerwehr (Schleppkurven Feuerwehrum-
fahr
t, Feuerwehraufstellflächen) sowie teilweise auch für die notwendigen Fahrradabstell-
anlagen vorgesehen, die den verschiedenen Anforderungen gerecht werden.

Dabei
werden

zur Fahrgasse hin sowie im Bereich der erforderlichen Aufstellflächen zwi-
schen den Neu
bauten Bereiche
mit
Rasenwaben

und Trittplatten unterschiedlicher Längen
als
"grüne Belagsränder"

ausgebildet, die

mit trittstabilen
-

und in Ausnahmefällen
-

befahr-
barer Vegetation

gestaltet werden
.

Vegetation

Da die Erdgeschosszone im Innenhofbereich
maßgeblich

von der Tiefgarage unterbaut
wird

und nur

vornehmlich

in den Randbereichen ab Außenkante der Neubauten ein Bodenan-
schluss ausgebildet
wird
, ergibt sich hieraus ein übergeordnetes Gestaltungs
-

und Pflanz-
k
onzept: insbesondere in den Randbereichen mit Bodenanschluss werden Neupflanzungen
von Solitärbäumen vorgesehen und in

einer erlebbaren Größe (mind.
StU 18 bis 20

cm)
gepflanzt.

Für die Ausführung einer intensiven Begrünung mit Gräsern, Stauden und Sträuc
hern
soll

eine Erdüberdeckung
über der Tiefgarage von 80 cm

im Mittel

ausreichend dimensioniert

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
17

werden.

Im Bereich von Baumpflanzungen ist eine Bodensubstratschicht von mindestens
1,
2
0

m einzuhalten.
Im Bereich von Tiefgaragenzufahrten darf die Mindestüber
deckung un-
terschritten werden, jedoch muss sie mindestens 0,
3

m betragen.

Für die Vorzonen zu den Erdgeschosswohnungen hin,
sollen

intensiv begrünte Flächen-
pflanzungen mit Gräsern, Stauden und Bodendeckern mit Solitärgehölzen im Üb
ergang
zum Innenhof vorge
sehen werden.
Der Baumbestand

soll

weitestgehend erhalten

bleiben
.
Zwei Bäume entlang der Gräfenhäuser Straße sind im Bebauungsplan zum Erhalt festge-
setzt.

Die g
rünordnerische
n

Festsetzungen
wurden

zur Offenlage im Bebauungsplan ergänzt.

Technische Infrastruktur
, Kommunikation und

Energie

8.1

Bestand

Das Vorhabengebiet liegt in einer
technisch
erschlossenen Innenbereichslage
, die bisher
nur

privatrechtlich durch Grunddienstbarkeiten gesichert war.

In der Gräfenhäuser Straße
befindet sich

ein
Misch
wasserkanal DN 500
, in den
das
Schmutzwasser eingeleitet werden

kann
.
Der Mischwasserkanal befindet sich im Besitz der

Stadt Darmstadt.

In der Privatstraße im Norden des Vorhabens
befindet sich keine Kanali-
sation.

Die Versorgung des Plangebiets mit Ga
s und Telekomunikation ist für die geplante Bebau-
ung grundsätzlich
über die Infrastruktur in der Gräfenhäuser Straße
gegeben.

Auf dem Flurstück Nr. 364/1 befindet sich
die
bestehende Trafostation Gräfenhäuser
Str.

73B
. U
mlaufend
wird
1,0

m als Abstandsfläc
he
für Wartungszwecke
benötigt.

Es liegt kein Anschluss an die Fernwärmeversorgung vor. Die Energieversorgung des Vor-
habens kann sowohl über Wärmepumpen als auch Gas
-
, Mittel
-

und Niederdruckleitungen
erfolgen. Anschlussmöglichkeiten liegen
in den öffentl
ichen Flächen
vor.

8.2

Energieversorgung

Da keine Fernwärmeanschluss vorliegt, ist vorgesehen an die vorhandenen Systeme an-
zuschließen.

Ladegeräte (wie z.B.
Ladesäulen
)

für die E
-
Mobilität sind im Plangebiet (in der Tiefgarage)
vorgesehen. Zur Sicherstellung der Stromversorgung werden vorgesehene Parkflächen
und Ladesäulen in die Planung zur Stromversorgung frühzeitig mit einbezogen. Im Bebau-
ungsplanverfahren
wurde
fachp
lanerisch geprüft, ob somit zusätzliche Vorhalteflächen für
weitere Trafostationen zur Sicherstellung des Energiebedarfs erforderlich werden.

Eine ent-
sprechende Trafostation ist vorgesehen und soll an der Gräfenhäuser Str. neben der be-
stehenden Trafostatio
n auf dem Grundstück des Vorhabenträgers errichtet werden.

Als Energiestandard für die Gebäude mit Wohnnutzung ist aktuell EH 40

und für das
Boar-
dinghouse

der BEG Standard Gebäude definiert.

Für die Anforderung an den Schallschutz
der Haustechnik gelten m
indestens die Mindestwerte der

DIN 4109 Schallschutz im Hoch-
bau.

Grundlage aller in der Vorplanung getroffenen Festlegungen und Anlagenkonzeptio-
nen ist die

Planung

(Stand 03.05.2023
)

des Architekturbüros Planquadrat zum v
orhaben-
bezogenen Bebauungsplan
.

Di
e

Wärmeversorgung nimmt unter Berücksichtigung aktueller politischer Entwicklungen
und der klimatische
n

Veränderungen eine immer wichtigere Rolle bei der Projektierung
neuer Gebäude ein. Erneuerbare Energieträger sind daher gegenüber fossilen Energieträ-
ger
n zu bevorzugen.

Im Detail sind für das Vorhaben folgende Maßnahmen vorgesehen:

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
18

Beheizung

Gebäude mit Wohnnutzung:

Die zur Beheizung erforderliche Energie soll über Luft Wasser Wärm
epumpen bereitgestellt
werden.
Die Wärmeübergabe erfolgt über eine Fußbodenheizung.

Boardinghouse
:

Die zur Beheizung erforderliche Wärmeenergie soll über eine Kombination aus Luft Wasser
Wärmepumpe und Gas
-

Spitzenlastkessel bereitgestellt werden
. Vereinbart wurden, in Ab-
stimmung mit den städtischen Ämtern der Wissenschaftsstadt Darmstadt für die weitere
TGA
-

Planung anteilig
70%

Wärmepumpe / 30% Gas an der gesamten Gebäudeheizlast
bei Norm
-
Auslegungstemperatur.

Die Wärmeübergabe erfolgt über eine

Fußbodenheizung.

Warmwassererzeugung
:

Die Warmwasserbereitung des Gebäudes erfolgt als zentrale Fris
chwasser
-

Trinkwasser-
erwärmung,
die über das Heizsystem mit Energie versorgt werden. Die Warmwasserberei-
tung ist im Untergeschoss des Gebäudes innerhalb de
r thermischen Hülle untergebracht.

Lüftung

Gebäude mit Wohnnutzung

und
Boardinghouse
:

Die
Ge
bäude werden mit
d
ezentraler Lüftung mit WRG und Ablu
ft in innenliegende Nass-
zellen
vorgesehen. Die
d
ezentralen Einheiten sind gemeinsam gesteuert und arbeiten paa
r-
weise
zugeordnet.

Im
Boardinghouse

ist für die Gästezimmer

vorgesehen
,

ein zentrales Be
-

und Entlüftungs-
gerä
t auf dem Dach des
Gebäudes aufzustellen. Über das Gerät werden die Zimmer belüf-
tet und die innenliegenden Bäder
entlüftet.

Für die Gastro
-
, Bar und Besprechungsräume wird ein zentrales B
e
-

und Entlüftungsgerät
in der
Technikzentrale im Unte
rgeschoss vorgesehen.

Stromversor
gung
:

Die Stromversorgung der Liegenschaft befindet sich derzeit noch in Klärung. Es wird auf-
grund der Größe der Liegenschaft ein Anschluss an das Mittelspannungsnetz mit Transfor-
matorstation benötigt. Ein bevorzugter Standort hierfür befindet sich neben d
er bestehen-
den Trafostation an der Gräfenhäuser Str. und wurde im Vorhabenplan eingetragen.

Die
planungsrechtliche Zulässigkeit zur Errichtung entsprechender Anlagen im Plangebiet ist
textlich festgesetzt.

Das Konzept berücksichtigt Elektro
-
Ladestationen f
ür Kraftfahrzeuge
und Fahrräder mit E
-
Antrieb.

PV
-

Anlagen:

Alle Gebäude erhalten auf der obersten Dachfläche PV Anlagen mit der Priorität der De-
ckung des Eigenbedarfs. Überschüsse werden ins öffentliche Netz eingespeist. Städtische
Vorgaben zum Umfang der

zu errichtenden PV
-
Anlagen wurden berücksichtigt.

Die vorgesehenen Maßnahmen stehen in Übereinstimmung mit dem Vorhaben
-

und Er-
schließungsplan, insbesondere auch mit dem qualifizierten
Freiflächenplan
, und den Fest-
setzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungs
plan.

Wasserwirtschaftliche Belange

9.1

Versorgung

Die Trink
-

und Löschwasserversorgung kann durch die beiden angrenzenden Trinkwasser-
leitungen der e
-
netz Südhessen
in den anliegenden Straßen (Gräfenhäuser Straße und
Privatstraße)
bereitgestellt werden.
Dabei

ist zu beachten, dass die
Trinkwasserleitung

in
der Privatstraße

im Bereich des
geplanten
Gehwegs

liegt. Es ist mit dem Versorger ein

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
19

Mindestabstand von ca. 0,9 m zu den

gepla
nten Standorten der Unterflursysteme für Müll
abgestimmt.

9.2

Wasserentsorgung

Nied
erschlagswasser

Das

auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser
ist
vor Ort zu versickern.
Es
wurde

eine Durchlässigkeit von
ca.
1 x 10
-
5

m/s festgestellt

(siehe Kapitel Nr. 1
4
)
. Dies stellt
einen mittleren bis guten Wert für die
Bodendurchlässigkeit dar, was eine Versickerung
ohne Kanalanschluss ermöglicht.

Basierend auf dem Bodengrundgutachten wurde das
„Erschließungskonzept zum vorha-
benbezogenen Bebauungsplan N 84 „Gräfenhäuser Straße 71“

in Darmstadt“ durch das
Büro Umweltplanu
ng Bullermann Schneble GmbH, Stand 27.08.2024, erstellt.

Anhand einer

beispielhaften Bemessung einer Versickerungsanlage für ein Wohngebäude
wurde nachgewiesen, dass

eine Versickerung
srigole

mit
einer Sohlfläche von ca. 18 m²

und einer Höhe von ca. 66 cm
erforderlich ist.

Bei einer Muldenversickerung wäre
eine
Fläche von ca. 33 m² erforderlich.
Für den weiteren Planungsprozess wurde sich für eine
reine Versickerung über Rigolen entschieden,
die

qualifizierten F
rei
flächenplan

verortet
wurde
n
. Abflusswirk
same befestigte Flächen
wurden in dieser Berechnung nicht berück-
sichtigt
, um den erforderlichen Retentionsraum konservativ zu ermitteln.

Die entsprechenden Versickerungsflächen sind im Vorhaben
-

und Erschließungsplan sowie
im Freianlagenplan
verortet
. Die eingetragenen Rigolen
standorte

(außerhalb der Baum-
standorte)
weisen eine
Flächeng
röße von jeweils
42 m²
.

Die beispielhafte Bemessung zeig
t, dass grundsätzlich in den Freiflächen genügend Platz
für die

Versickerung des Regenwassers von den Dach
-

und Freiflächen vo
rhanden ist und
somit eine volls
tändige Versickerung des anfallenden Regenwassers möglich ist.

Das Re-
genwasser kann somit vollstän
dig auf dem Grundstück bewirtschaftet werden
.

Eine Nutzung des Regenwassers durch Zisternen
–

die den Rigolen vorgeschaltet werden

–

ist im Rahmen der zukünftigen Freiflächenplanung problemlos möglich und ermöglicht eine
weitere Nutzung des
Niederschlagswassers zur Bewässerung der Grünflächen

Schmutzwasser

Der
erwartete
Schmutzwasseranfall wir
d

mit
ca.

0,5 Liter pro Sekund
e abgeschätzt und
kann von der
Schmutzwasserkanalisation in der Gräfenhäuser Straße aufgenommen wer-
den.

Trink
-

und Löschw
asser

Zur

Trink
-

und Löschwasserversorgung
wird

die beiden angrenzenden Trinkwasserlei-
tungen der e
-
netz Südhessen
angeschlossen
. Allerdings ist ein zusätzlicher Hydrant vor-
zusehen
, der
an der Nord
o
st Ecke

von Haus C1

(Baufeld

BF
4)
errichtet werden soll
.

Unter einer

überschlägigen Prognose von ca. 763

neuen Einwohnern kann von einem täg-
lichen prognostizierten Wasserbedarf (Qd) von 103,01 (m³/d) ausgegangen werden. Der
maximale Stundenverbrauch
[maxQh(maxQd)]

kann mit 16,73 (l/s) angenommen werden.
Der pro
gnostizierte Jahresbedarf beträgt 37.597 m³/d.

Der Spitzenverbrauch kann über den vorhandenen Anschluss (DN80) an der Gräfenhäuser
Straße nicht bezogen werden. Hier müsste ein größer dimensionierter Hausanschluss ver-
legt werden.

Diese Aussage hat keine Au
swirkungen auf das Erschließungskonzept. Der Hausanschluss
wird voraussichtlich zurückgebaut, was in Abstimmungsgesprächen 2019 zwischen der

e
-
netz Südhessen, der Entega und dem Erschließungsbüro abgestimmt wurde. Die Versor-
gung über die Hauptleitung in d
er Gräfenhäuser Straße ist weiterhin möglich und gewähr-
leistet. Der maximale Stundenverbrauch
ist gemäß Aussage des Versorgers
am Standort
verfügbar
.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
20

Im
vorhabenbezogenen
Bebauungsplan werden Festsetzungen zu
m

Umgang mit dem Nie-
derschlagswasser getroffen.
Die Ver
-

und Entsorgung des Plangebiets ist sichergestellt.

10.

Abfallwirtschaft

Nach Angaben des örtlichen Wertstoffunternehmens EAD besteht die Möglichkeit, die

Wohnhäuser konventionell anzufahren und die versch
ieden Wertstofffraktionen in regelmä-
ßigen Abständen einzusammeln. Trotzdem wurde im Rahmen der Planung eine semi
-
zent-
rale Variante bevorzugt.

Zur Sammlung der
verschieden Wertstofffraktionen ist entlang des Privatwegs im nördli-
chen Grundstücksbereich ein
Müllstandort
für
Unterflurcontainer vorgesehen.
Das
Boar-
dinghouse

erhält als
Gewerbe mit Gastronomieangebot
einen eigenen, konventionellen
Müllraum mit Tonnen im Bereich der Tiefgarage, sowie eine Aufstellfläche zur Abholung

an
der Privatstraße.

Die Wohnbe
bauung, studentisches Wohnen sowie die Gewerbeeinheit in
Haus

A nutzen die Unterflursysteme

(UFS)
, die
in Verlängerung
des Benzwegs an der Pri-
vatstraße angeordnet sind. Es werden 6 Unterflursysteme für Wertstoff (2x), Papier (2x),
Restmüll (1x) und Bioabfa
ll (1x) vorgesehen. Die Anfahrbarkeit der UFS zur Leerung ist
durch die jetzige Rechtslage für die

Privatstraße bereits geregelt.

Eine Durchfahrt mit den Entsorgungsfahrzeugen durch das Quartier ist nicht vorgesehen.

11.

Verkehr

11.1

Erschließungskonzeption

Äußere
Erschließung

Die äußere Erschließung des Plangebiets erfolgt über die private Verkehrsfläche im nord-
östlichen Bereich, die sich in Verlängerung des Benzweges befindet und Teil des Geltungs-
bereichs des
vorhabenbezogenen
Bebauungsplans ist. Für die Befahrbar
keit zwischen
Leydheckerstraße und Vorhabengrundstück sind Geh
-
, Fahr
-

und Leitungsrechte erforder-
lich, die im Bebauungsplan festgesetzt sind

und
öffentlich
-
rechtlich
über Baulasten
sowie
privatrechtlich über Dienstbarkeiten
gesichert werden
.

Über die pri
vate Verkehrsfläche wird die Ein
-

und Ausfahrt der Tiefgarage abgewickelt. Zu-
dem besteht neben der Tiefgaragenzufahrt die Möglichkeit für Feuerwehr und Rettungs-
fahrzeuge, das Vorhabengrundstück von Norden anzufahren.
Die Anfahrbarkeit ist auch

für

Lieferdi
enste, Personenbeförderung oder Behindertenfahrzeuge über die private Verkehrs-
fläche

gewahrt,

ein Halte
bereich

neben der Feuerwehrzufahrt
wird ermöglicht
.

Zufahrten von privaten PKW von der Bundesstraße B3 (Gräfenhäuser Straße) sind nicht
vorgesehen, um d
en Verkehrsfluss der übergeordneten Verkehrsstraße nicht durch abbie-
genden und auffahrenden Verkehr zu beeinträchtigen. Von der Gräfenhäuser Straße be-
steht eine Zufahrt zum Plangebiet

nur für die

Feuerwehr und zur Andienung des Boarding-
house
s
.

Innere Ersc
hließung

Im Bereich der privaten Verkehrsfläche
,

in Verlängerung des Benzweges
,

befindet sich die
Zufahrt der geplanten Tiefgarage, sodass keine Durchfahrt des Geländes für den PKW
-
Verkehr vorgesehen ist. Der innere Bereich des Plangebiets / der aufgebrochenen Block-
randstruktur wird ausschließlich fußläufig erschlossen.

Die Feuerwehr kann das Plangebiet
grundsätzlich queren,

eine allgemeine Durchfahrt durch das Plangebiet
, z.B. durch Ab-
fallentsorger

oder Lieferdienste

ist aber nicht vorgesehen.

Die Andienung des
Boarding-
houses

zuzüglich Feuerwehrzufahrt stellt

eine Ausna
hme
zur Befahrbarkeit des Quartiers
mit Wendemöglichkeit
dar
,
welches

ansonsten nördlich und südlich mit Pollern begrenzt
und der

Innenbereich des Quartiers
nicht für Fahrzeuge zugänglich ist.
Die
beidseitige
Zu-
fahrt
dient nur der

Feuerwehr

und
den
Rettung
sdienste
n
. Die Anfahrbarkeit und Erreichbar-
keit der Zufahrten wurde verkehrstechnisch untersucht und nachgewiesen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
21

Ruhender Verkehr

Der ruhende Verkehr wird durch die geplante Tiefgarage mit
86

Stellplätzen (
103

Stellplätze
sind gemäß aktueller Einstellpl
atzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt für das Vor-
haben erforderlich) abgewickelt
, die ausgehend von der privaten Verkehrsfläche erschlos-
sen wird.

G
emäß Stellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist eine Stellplatzablöse mög-
lich, wie z.B. du
rch den Tausch von PKW
-
Stellplätzen für Fahrradabstellplatze/Lastenräder.
Es
ist geplant
,
gemäß den Möglichkeiten

der städtischen Stellplatzsatzung erforderliche
PKW
-
Stellplätze gegen Fahrradstellplätze einzutauschen. So ist vorgesehen
1
7

Stellplätze
gegen

6
8

Fahrradstellplätze abzulösen, sodass die geforderten

Stellplätze nach Einstell-
platzsatzung erfüllt werden

(86 Stellplätze und 36
8

Fahrradabstellplätze)
.

Für das Objekt
wurden keine Stellplätze für ein Car
-
Sharing
-
System eingeplant.

Die verkehrstechnische
Erschließung mit dem Bemessungsfahrzeug 3
-
achsiges Müllfahr-
zeug ist
auf der nord
-
östlichen Privatstraße
gegeben. Es wird ein Straßenaufbau nach
RStO

12 mit der Belastungsklasse 0,3 und einem Aufbau von insgesamt 40
cm

empfohlen.
Eine

Durchfahrt mit den Entsorgungsfahrzeugen durch das Quartier ist jedoch nicht vorge-
sehen.

Private
Landesäulen für die E
-
Mobilität sind im Plangebiet
nur
in der Tiefgarage vorgese-
hen.

Feuerwehr

Um den vorgeschrieben
en

Brandschutz zu gewährleisten, sind Feu
erwehrzufahrten sowohl
von der privaten Verkehrsfläche von Norden als auch von der Gräfenhäuser Straße von
Süden durch den Innenhof vorgesehen.
Es wurde zur Offenlage eine fachgutachterliche
Abstimmung zu den Belangen des Brandschutzes vorgenommen. Hierbei

wurden die Feu-
erwehraufstell
-

und Bewegungsflächen (Überprüfung der Angriffswege) sowie das Ret-
tungskonzept überprüft. Die Brandschutzanforderungen gemäß HBO werden eingehalten.

Entlang der geplanten
Feuerwehraufstell
-

und Bewegungsflächen
im Innenhof wir
d die Bo-
denstruktur in einer befestigten Form
gem. den Anforderungen der Feuerwehr
erfolgen.

Fahrräder

An den Eingangsbereichen im Norden und Süden des Plangebiets sowie im Innenhof wer-
den Stellflächen für Fahrräder mit insgesamt
54

Stellplätzen

angeordnet
. Zusätzlich befin-
det sich eine größere Fläche für den Radverkehr in einem Außenraum im Erdgeschoss der
westlichen Blockrandbebauung.
Hier können
56

Fahrräder untergebracht werden. Zudem
sind in der Tiefgarage Abstellmöglichkeiten für
253

Fahrräder vorgese
hen,
sodass die ge-
mäß Einstellplatzsatzung insgesamt

295

erforderlichen

Stellplätze für Fahrräder im Plan-
gebiet errichtet werden.
Insgesamt werden
36
8

Fahrradstellplätze hergestellt, da durch die
vorgesehene Ablösung von 1
7

Stellplätze
n

gegen
68

Fahrradste
llplätze
die Anzahl der
Fahrradabstellplätze gegenüber der geforderten Anzahl
sich
erhöht
hat
.

Fußgänger

Das Plangebiet kann intern über den barrierefreien Innenhof fußläufig erschlossen werden
.

ist über die Gräfenhäuser Straße
und

die private Verkehrsfläche

im Nordosten
mit Geh-
wegen

an
die
angrenzende
n

Quartiere angeschlossen.

11.2

Verkehrliche Auswirkungen

In einem
Fachbeitrag Verkehr durch das Planungsbüro von Mörner

(Fachbeitrag Verkehr,
Bauvorhabe
n Gräfenhäuser Straße, Stadt Darmstadt;
November 2023
)
wurde
die verkehr-
lichen Auswirkungen des Vorhabens auf das Bestandsnetz ermittelt und bewertet.

Der Fachbeitrag kommt zu dem Ergebnis, dass a
usgehend vom prognostizierten Tages-
verkehrsaufkommen von ru
nd 540 Kfz/Tag
,
in der Spitzenzeit am Nachmittag mit rund 60
zusätzlichen Kfz
-
Fahrten im Querschnitt zu rechnen

ist
. In der Aufteilung sind hier ca. 40

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
22

Kfz
-
Fahrten dem rückfließenden Berufsverkehr zuzurechnen und 20 Kfz
-
Fahrten dem aus-
fließenden Freizeit
-

und Besorgungsverkehr.

Da das Vorhabengebiet ausschließlich über die Privatstraße angefahren wird, wird
d
ie
Leydheckerstraße somit mit bis zu 60 Kfz
-
Fahrten zusätzlich belastet. Die Leydhecker-
straße ist an beiden Enden über signalgeregelte Knoten mit dem weiterführenden Netz ver-
knüpft. Die zusätzlich zu verkraftenden Verkehrsmengen sind so gering, dass sie in

Rela-
tion zu den bestehenden Belastungen der Knoten mit den normalen Schwankungsbreiten
von Belastungen (+/
-

10 %) abgedeckt sind.

Im vorliegenden Gutachten ist unabhängig von der Anzahl erforderlicher Stellplätze von
einem fiktiven Verkehrsaufkommen des
MIV ausgegangen worden. Für die Anzahl erfor-
derlicher Stellplätze ist für die baurechtliche Planung zunächst von der gültigen Stellplatz-
satzung auszugehen. Die Verkehrsprognose selbst berücksichtigt allerdings bereits die be-
sondere Lage des Bauvorhabens, s
o dass insbesondere über den Modal Split hier Ab-
schläge einberechnet sind. Maßgeblich für das Bauvorhaben ist die Berücksichtigung der
Fahrradinfrastruktur (nach Einstellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt) sowie
die leichte Erreichbarkeit der Fa
hrradabstellmöglichkeiten;

dabei sollten zusätzlich auch
Flächen für Lastenfahrräder vorgehalten werden.

Grundsätzlich ist das Bauvorhaben über die Leydheckerstraße gut erschlossen und leis-
tungsfähig angebunden.

Weitere begleitende Maßnahmen sind aus Sich
t der Verkehrsplanung nicht erforderlich.

12.

Schallschutz

Durch das Büro Grebner Ingenieure GmbH wurde ein Gutachten
(Vorhabenbezogener
Be-
bauungsplan N 84
-

Gräfenhäuser Straße 71
-

Schallimmissionsschutz Gutachten, Stand
18.07.2024
)
zum Schallimmissionsschutz

gemäß §

1
Abs.
6 Nr. 1

BauGB erstellt

und das
Vorhaben schalltechnisch bewertet.

Im Rahmen der Bebauung sol
len
überwieg
end
Wohnungen realisiert werden, ein geringer
Anteil an gewerblicher Nutzung (mind. 30 %) wird u.a. durch

ein Boardinghouse (Beherber-
gungsstätte)

realisiert
. Die Festsetzung
erfolgt

in sonstiger Weise gemäß § 12 Abs. 3a
BauGB. Für die schalltechnische Beurteil
ung
wurde

aus schalltechnischer Sicht unter Wür-
digung der Gesamtsituation von der Schutzbedürftigkeit eines Mischgebietes (MI) ausge-
gangen.

Lärmquellen sind insbesondere
die

Gräfenhäuser Straße und die weiteren umliegenden
Straßen. Ferner sind die umliege
nden gewerblichen Anlagen gemäß TA Lärm zu berück-
sichtigen. Die einzelnen Schallquellen werden in ein Rechenmodell überführt und die Schal-
limmissionen berechnet.

Durch den Verkehrslärm werden am Tag Beurteilungspegel Lr von
45

dB(A) bis
69

dB(A)
und in de
r Nacht
38

dB(A) bis
62

dB(A) berechnet. Die Orientierungswerte der DIN 18005
werden an mehreren Fassaden überschritten. Teilweise werden die Immissionsgrenzwerte
der 16. BImSchV (Abwägungsschwelle) überschritten.

Durch den Gewerbelärm werden Beurteilungs
pegel Lr am Tag zwischen
41

dB(A) und
60

dB(A) und in der Nacht zwischen
27

dB(A) und 55 dB(A) berechnet. Der Richtwert am
Tag in Höhe von 60 dB(A) wird an allen Immissionsorten erfüllt. In der Nacht wird der Richt-
wert in Höhe von 45 dB(A) an den überwiege
nden Immissionsorten erfüllt. Dort, wo die
Immissionsrichtwerte überschritten werden,
wurden

Schallschutzmaßnahmen
getroffen
.

An den Fassaden mit Überschreitungen der Immissionsrichtwerte nach TA Lärm dürfen
keine maßgeblichen Immissionsorte nach TA Lärm e
ntstehen. Dies kann beispielsweise
durch entsprechende Grundrissorientierungen
(
z.B. nicht schutzbedürftige Aufenthalts-
räume
,
durchgesteckte Wohnungen
)

oder

nicht öffenbare Fenster

bzw.
Kastenfenstersys-
temen

sichergestellt werden
. Hierfür werden
in der Sch
alluntersuchung
verschiedene Hin-
weise formuliert, die im Vorhaben
-

und Erschließungsplan bereits übernommen wurden.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
23

Aus den Beurteilungspegel
n

der gesamten Geräuscheinwirkungen
wurden

die
maßgebli-
chen Außenlärmpegel bzw.
Lärmpegelbereiche nach DIN 4109
geschossweise
, für die Zeit-
bereiche Tag und Nacht

und in Abhängigkeit von der Fassade
bestimmt

und in Inselkarten
in die Festsetzungen übernommen.

Dargestellt ist jeweils der höchste Pegel über alle Ge-
schosse, daher wird in den Festsetzungen zum Schallschu
tz eine Ausnahme nach § 31
Abs. 1 BauGB aufgenommen.

Insgesamt kann festgestellt werden, dass
die Vorhabenplanung

auf die verschiedenen Ge-
räuscheinwirkungen reagiert

und die Schallschutzmaßnahmen berücksichtigt.

Ferner wurde auf Basis von vier städtebauli
chen Varianten mit der planungsrechtlich zuläs-
sigen Nachbarbebauung eine schalltechnische Beurteilung durchgeführt. Die Untersuchun-
gen zeigen, dass durch die Nachbarbebauungen Pegelerhöhungen durch Reflexionen von
bis zu 2 dB(A) möglich sind.
Die
s wird bei

der Festsetzung der
Lärmpegelbereiche berück-
sichtigt.

Die konkret benannten
gutachterliche
n

Festsetzungsvorschläge zum Schutz vor Schal-
limmission
wurden
zur Offenlage des Bebauungsplans ergänzt

und in die Planunterlagen
aufgenommen
.

Darüber hinaus werden
die
Schallschutzmaßnahmen durch
Regelungen
im
Durchführungsvertrag sowie

Baulasten

gesichert

(vgl. auch Kap. 19.15 und 19.16 dieser
Begründung)
.

Fachgutachterlich wird darauf hingewiesen, dass im Gutachten zum Schallimmissions-
schutz auf Basis der TGA Angab
en die Schallleistungspegel der jeweiligen Anlagen im Re-
chenmodell berücksichtigt und die Einhaltung der Richtwerte nachgewiesen wurden. Für
die Anlage „Außenluftansaugung Lüftungsgerät UG“ war der Schallleistungspegel mit
65

dB(A) seitens TGA Planung ange
geben. Dieser Wert ist 5 dB(A) zu hoch und ist daher
auf 60 dB(A) zu begrenzen (z.B. zusätzliche Schalldämpfer).

Für die Anlage Außenluft-
ansaugung Lüftungsgerät UG ist

somit

ein maxi
maler Schallleistungspegel von

LWA = 60 dB(A) zu planen. Die Schallleistu
ngspegel der anderen Anla
gen sind ausrei-
chend bemessen.

Die Anlagen dürfen nicht tonhaltig sein.

Es ist anzumerken, dass auch bei Einhaltung der Richtwerte nicht erwartet

werden darf,
dass die Anlagen
nicht mehr hörbar oder nicht mehr störend sind.

13.

Klima
schutz

In einer Studie
(Studie zur lokalklimatischen Situation und zur Besonnungssituation der ge-
planten Bebauung im Rahmen des VEP N 84 Gräfenhäuser Straße 71, Darmstadt;
17.11.2023
)

wurden
die lokalklimatischen Auswirkungen
des

Vorhabens

sowie die Belich-
tung im Plangebiet
untersucht
.

Aufgrund der vorhandenen Vorbelastung (Bebauung, Versiegelung)
wurden

die lokalklima-
tischen Auswirkungen ohne Modellrechnungen beurteilt. Die Auswirkungen auf
die Durch-
lüftung und die thermischen Verhältnisse
wurden

dazu anhand von Richtlinien und Erfah-
rungswerten abgeschätzt und dargestellt.

Die Besonnungsverhältnisse
wurden

mit einer flächendeckenden Verschattungsanalyse für
den Stichtag der DIN 5034
-
1:2011
-
0
7 (Tageslicht in Innenräumen
–

Teil 1: Allgemeine An-
forderungen), den 21. März bzw. 23. September (Tag
-

und Nachtgleiche) berechnet.

Thermische Verhältnisse

Durch die vorhandene Bebauung und die Versiegelung von Lagerflächen heizt sich das
überplante Gebie
t an sonnigen Tagen stark auf. Durch die Wärmespeicherwirkung nimmt
die Temperatur in den Nachtstunden nur langsam ab.

Die Planung sieht eine Bebauungsverdichtung in Form einer Blockrandbebauung vor. Die
Gebäudehöhen liegen zwischen 15,
2

m (Haus B, Lage si
ehe Abbildung

2
-
2

gemäß Studie
)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
24

und 22,
5
m (Haus

D, Lage siehe Abbildung 2
-
2

gemäß Studie
). Gleichzeitig wird die Durch-
grünung verbessert.

Durch Verschattungen gibt

es im Planfall

Bereiche, die sich tagsüber weniger aufheizen als
im Bestandsfall. Es gibt aber auch mehr Gebäudeflächen, die besonnt werden und sich
aufwärmen. Durch die Horizonteinschränkung der geplanten Bebauung ist da
s nächtliche
Abkühlpotenzial re
duziert.

Ziel mus
s sein, die Wärmespeicherung der Gebäude und Oberf
lächen gering zu halten. Die
Ge
bäude sollten hinsichtlich der Wärmedämmung die aktuellen Anforderungen der EnEV
erfüllen oder darüber

hinausgehen.

Die

besonnten

Oberflächen

heizen

sich

tagsüber

zwar

stark

a
uf,

kühlen nachts aber auch rasch ab, da der Wärmespeicherterm geringer ist als im
Bestand oder
bei kon
ventioneller Bauweise.

Folgende Planungshinweise zur Minimierung der thermischen Belastung werden empfoh-
len:

Fassadenbegrünung
der Süd
-

und
Westfas
saden
(vorteilhaft in vorgehängten, hin-
terlüfteten Systemen)

Dachbegrünung, um die Aufheizung zu reduzieren.

Helle Anstriche
zur R
eduzier
ung der

Aufheizung,

Verbesserung der Durchgrünung

Durchlüftung

Obwohl
Innenhöfe

prinzipiell

schlecht
er

durchlüftet

sind
,

der

Luftaustausch

im Wesent-
lichen

durch

die

Strömung

Überdachniveau

erfolg
t, hat die vorliegende
Hofsituation

den

Vorteil,

dass

Luftschadstoffimmissionen und Lärm der umliegenden Straßen und Gewerbe-
betriebe abgeschirmt werden. Da be
i austauscharmen Wetterlagen in den Nachtstunden
kaum Wind im Dachniveau zu erwarten

ist, ist eine weitere Reduktion als

nicht erheblich
einzuschätzen.

Geringer Luftaustausch hat zur Folge, dass thermische und lufthygienische Belastungen
schlecht

abtranspo
rtiert

werden.

die lufthygienische

Belastung

gering

halten,

sollten

Innenhof

möglichst keine Emissionen vorhanden sein. Insbesondere die Entlüftung von
Tiefgaragen sollte

nicht in den Innenhof erfolgen. Zur Minimierung der thermischen Belas-
tung so
llten die unter Kapitel 4.1

der Studie

beschriebenen Planungshinweise beachtet wer-
den.

Besonnung

In Bezug auf die Besonnung von Wohnungen
gelten

eine deutsche Norm (DIN 5034
-
1) und
eine europäische Norm (DIN EN 17037:2019
-
03), die u.a. Empfehlungen für eine ausrei-
chende Besonnung von Wohnungen geben. In der DIN 5034
-
1 wird am Stichtag 21.

März
eine Mindestbesonnung eines Aufenthaltsraums einer Woh
nung von 4 Stunden formuliert.

Im vorliegenden Fall ergeben sich hinsichtlich der Anforderungen der DIN 5034
-
1 in den
unteren Geschossen deutliche Defizite, d.h. die Mindestbesonnung von 4 Stunden wird dort
häufig unterschritten.
Dafür ist h
auptsächlich d
ie Ausrichtung der Gebäude in Südwest
-
Nordost
-
Richtung

verantwortlich
. Dadurch verdeckt die jeweilige Fassade schon rund 2/3
der Sonnenbahn am 21. März, so dass auch bei niedrigerer Umgebungsbebauung der Ziel-
wert nicht zu erreichen ist.

Da in innerstädtis
chen Bereichen bereits häufig im Bestand diese Anforderung nicht erfüllt
werden kann und dadurch auch ein flächenschonender Umgang verhindert würde, ist aus
gutachterlicher Sicht die Anwendung der DIN EN 17037 praktikabler, die Empfehlungsstu-
fen für die Be
sonnungsdauer ab 1,5 Stunden angibt.

Die Grundrissorientierung der
betroffenen
Punkthäuser (C1 und C2, Abbildung 2
-
2 der Stu-
die)
konnte

so optimiert

werden
, dass lediglich eine Wohnung im EG unter der Besonnungs-
dauer von 1,5 Stunden liegt.

Die einzige
Wohn
ung
, die gemäß Studie nicht ausreichend

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
25

besonnt
ist
, wurde aus der Wohnnutzung
he
rausgenommen und als Gemeinschaftsfläche
ohne dauerhaften Aufenthalt umgeplant. Somit kann in allen Wohneinheiten ein ausrei-
chendes Maß an Besonnung nachgewiesen werden.

Ergän
zend wurden für 4 städtebauliche Studien die Verschattungsanalysen durchgeführt.
Dabei wurde die maximal mögliche Nachbarbebauung berücksichtigt. Keine Variante erfüllt
die Anforderungen der DIN 5034
-
1 und auch der DIN EN 17037:2019
-
03 vollumfänglich.
Bei
durchgesteckten Wohnungen hätte die Studie V1 (Donut) bei der Mindestbesonnung
leichte Vorteile gegenüber den anderen Varianten. Sie wäre allerdings hinsichtlich der
Durchlüftung und der thermischen Verhältnisse im Innenhofbereich etwas ungünstiger.
Eine R
iegelbebauung wie in Studie V2 wäre dagegen besser durchlüftet, hätte aber hin-
sichtlich der Besonnung deutliche Defizite. Die beiden Varianten V3 und V4 ergeben, im
Vergleich untereinander, auf den ersten Blick keine signifikanten Vor
-

oder Nachteile. Dies
e
Varianten wären, wie auch die Planvariante, ein Kompromiss der lokalklimatischen Be-
lange.

Aktuell wurde die Höhe einiger Gebäude geringfügig erhöht. Die Berechnungen basieren
auf Höhen der Punkthäuser von 17,8 m, die jetzt auf 18,
5

m angehoben wurden. D
ies führt
nicht zu relevanten Änderungen der Besonnungsdauer und auch nicht zu einer Änderung
der Bewertungen.

Die gutachterlich vorgeschlagenen Maßnahmen wie eine Dach
-

und Fassadenbegründung
wurden in die Planungen übernommen (siehe Darstellungen im Vorh
abenplan). Zur Verrin-
gerung der lufthygienischen Belastung im Innenhof ist gemäß Vorhabenplan vorgesehen,
die Entlüftung der Tiefgarage außerhalb des Innenhofs anzuordnen.

Die Photovoltaikan-
lage führt durch die flache Anordnung nicht zu zusätzlichen Versch
attungen.

Grünordnerische Festsetzungen sowie Festsetzungen zum Schutz, zur Pflege und zur Ent-
wicklung von Boden, Natur und Landschaft (z.B. zur Dachbegrünung oder Fassadenbegrü-
nung)
wurden

ergänzt.

14.

Bodengutachten

Durch das Büro Prof. Dr.
-
Ing. Wolfgang Krajewski wu
rden für die Baumaßnahme Baugrund-
untersuchungen durchgeführt, deren Ergebnisse im vorliegenden Baugrund
-

und
Grün-
dungsgutachten
(Geotechnischer Bericht Nr. 1
c
, Neubau Wohnbebauung Darmstadt, Grä-
fenhäuser Straße 71 Prof. Dr.
-
Ing. Wolfgang Krajewski; Stand
2
4.08.2023
)

dokumentiert

sind.

Die Ergebnisse des Bodengrundgutachten zur Versickerungsfähigkeit des Untergrunds
wurden im Entwässerungskonzept berücksichtigt (siehe Ziff. Nr. 9.2)

In der Ausführungsplanung sind zudem n
eben der Tragfähigkeit und
Verformbarkeit des
Baugrundes ist beim Entwurf der Gründung das Abdichtungskonzept der erdberührten Flä-
chen zu berücksichtigen. Das Grundwasser steht deutlich unter der angenommenen Grün-
dungssohle (ca. 3 m unter Gelände) an. Es muss jedoch damit gerechnet
werden, dass in
niederschlagsreichen Zeiten Sickerwasser auf schluffigen Zwischenlagen der oberflächen-
nah anstehenden Böden temporär als Stauwasser anfällt.

Daher werden für die Hochbau-
planung
Gründungs
-

und Abdichtungsmaßnahmen empfohlen
. So sollten d
ie B
odenplatte
und die erdberührten Kellerwände aus wasserundurchlässigem Beton der Beanspru-
chungsklasse 2 gemäß der D
A
fStb
-

Richtlinie „Wasserundurchlässige Bauwerke aus Be-
ton“ hergestellt werden. Dies bedingt, dass zeitweise aufstauendes Sickerwasser an den
erdberührten Flächen zu vermeiden ist. Hierzu ist die Arbeitsraumverfüllung konsequent
mit gut wasserdurchlässigen Sanden vorzunehmen, wozu sich
ggf.
entsprechend sepa-
rierte und zunächst seitlich gelagerte Aushubböden eignen.

Weiterführende Angaben zum Bau
grund und zu Gründung
s
-

und Abdichtungsmaßnahmen

finden sich im
Geotechnischen Bericht
.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
26

15.

Altlasten

Auf dem Vorhabengrundstück wurden mehrere Altlastenuntersuchungen durchgeführt. So
wurde im Jahr 1996 eine orientierende umwelttechnische
Untersuchung des Bodens und
der Bodenluft durch das Büro Trischler und Partner (
Orientierende umwelttechnische Un-
tersuchung des Bodens und der Bodenluft, Trischler und Partner GmbH, 02.08.1996
) vor-
genommen. Weiter wurden auf dem Grundstück im Jahr 2000 Alt
lastenuntersuchungen
durchgeführt (
Zusammenfassende Bewertung des Flurstücks 364/2 hinsichtlich Altlasten
und Entsorgung von evtl. Bodenaushub, Büro Arcadis Trischler & Partner GmbH,
26.05.2000
).

Die
Flurstück
s
nummern im Vorhabenbereich wurden seitdem meh
rfach geändert und be-
stehen in dieser Form zum Zeitpunkt der Planaufstellung des
vorhabenbezogenen
Bebau-
ungsplans N 84 nicht mehr. Die Grundstückszuschnitte der Untersuchungsbereiche in den
Gutachten liegen so nicht mehr vor. Zudem wurden die Untersuchunge
n großflächiger als
der aktuelle Geltungsbereich vorgenommen Die Ergebnisse der vorliegenden Altlastenun-
tersuchungen erstrecken sich somit auch auf
außerhalb des Geltungsbereichs
liegende
n

Flächen. Nachfolgend sind die Ergebnisse der Untersuchungen in Ausz
ügen aufgeführt.

Die Altlastenuntersuchung von 1996 kommt für das aktuelle Flurstück 362/1 auf Grundlage
von 4 Kernrammsondierungen (RKS) zu dem Ergebnis, dass in Teilbereichen die aufgefüll-
ten Böden aufgrund der festgestellten Schwermetallbelastungen als
abfallrechtlich belastet
einzustufen sind. Belastungen in Böden in den vorgefundenen Größenordnungen bedürfen
keiner akuten Maßnahme. Bei Aushub dieser Bodenpartien muss das Material jedoch ge-
ordnet verwertet werden (z. B. zu deponiebautechnischen Maßnahme
n). Für Boden und
Bodenluft wurde kein altlastenrelevanter Sanierungsbedarf festgestellt. Der gewachsene
Boden ist abfallrechtlich als unbelastet einzustufen.

Die Ergebnisse der Altlastenuntersuchung (Rammkernsondierungen, kleinkalibrige Boh-
rungen, Schürfe

und chemische Analysen) aus dem Jahr 2000 erstrecken sich nicht explizit
auf die aktuellen Flurstücke 362/17, 363 und 364/1. Die Vorläufer dieser Flurstücke waren
jedoch Teil der Untersuchungen. Grundsätzlich wurde festgestellt, dass nicht mit flächigen
A
ltlasten im Untergrund zu rechnen ist. Aufgefüllte Böden wurden in allen Aufschlüssen
vorgefunden. Es handelt sich dabei um sandig
-
schluffige Erdmassen, die mit Ziegel
-
,

Be-
ton
-

und Schlacke
n
bruchstücken durchsetzt sind. Die erschlossene Mächtigkeit der Auf
fül-
lung beträgt bis
zu
2,5 m.

In die Festsetzungen wurde ein Hinweis zu
m Altstandort

und zur Meldepflicht bei Boden-
veränderungen
aufgenommen.
Darüber hinaus
besteh
t

keine Erforderlichkeit für
eine Kenn-
zeichnung oder Sanierungsm
aßnahmen.

16.

Artenschutzrechtl
iche Beurteilung

Durch das Fachbüro Faunistik und Ökologie wurde ein Artenschutzbeitrag
(Faunistische
Untersuchung und Artenschutzbeitrag zum vorhabenbezogen Bebauungsplan Darmstadt
N

84 „Gräfenhäuser Straße 71“, Oktober 2020
, ergänzt Juli 2025
)
für

das
Vorhaben erstellt.

Das Untersuchungsgebiet wurde
2019 achtmal
begangen

und

auf Vorkommen von

Tierar-
ten aus den Gruppen Vögel und Reptilien sowie nach weiteren möglicherweise vorkom-
menden besonders oder streng geschützten Arten aus anderen Tiergruppen (z.B.

Bilche)
untersucht
.

Im Rahmen der Detektoruntersuchungen wurden
die
zwei Fledermausarten
Zwergfleder-
maus und Großer Abendsegler
bei den nächtlichen Begehungen nachgewiesen.

Quartiere
wurden in dem Gebäude nicht festgestellt
, wobei zeitweilige
Quartiere e
inzelner Individuen
nicht auszuschließen sind.

Insgesamt wurden 19 Vogelarten im Untersuchungsgebiet und dessen unmittelbarer Nach-
barschaft im Erhebungszeitraum festgestellt. Davon wurden acht Arten als Brutvögel ein-
gestuft und elf Arten waren als Gastvoge
larten bzw. Überflieger zu sehen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
27

Einzig die in Hessen in einem ungünstigen Erhaltungszustand befindliche Klappergrasmü-
cke (Sylvia curruca) brütete im Plangebiet in dem Brombeer
-
Weiden
-
Gebüsch an der Nord-
ostgrenze an der Privatstraße. Von den allgemein hä
ufigen und nicht gefährdeten Arten
brüten insgesamt sieben Arten in den Gebüschen und an bzw. im Gebäude bzw. den Con-
tainern.

Es konnten bei den Begehungen keine

Reptilien
nachgewiesen werden
.

Weitere besonders
und strenggeschützte Arten wurden ausgeschlos
sen.

In der Konfliktanalyse und Wirkungsprognose wurden bei einer Fledermausart (Zwergfle-
dermaus) des Anhangs IV der FFH
-
Richtlinie und bei einer europäisch geschützten Vogel-
art (Klappergrasmücke) die Verbotstatbestände des BNatSchG in je einem Prüfbogen a
b-
geprüft. Für sieben allgemein häufige Vogelarten wurde die Prüfung der Verbotstatbe-
stände im Rahmen einer vereinfachten Prüfung vorgenommen. Als Ergebnis wurde festge-
stellt, dass die Verbotstatbestände des BNatSchG durch das Vorhaben nicht eintreten und
e
ine Ausnahme nach §

45 BNatSchG nicht erforderlich ist, wenn die Vermeidungs
-

und
vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen eingehalten werden:

Eingriffe in Gehölze und Entfernung von Gehölzen und Gebüschen für die Baufeld-
freimachung nur außerhalb der Brutzeit.

Abb
ruch von Gebäuden außerhalb der Brutzeit von Oktober bis Februar. Bei einem
Abbruch von März bis September ist eine vorherige Gebäudekontrolle notwendig.

Z
ur Förderung der Artenvielfalt

sollten b
ei der Bebauung generell künstliche Nisthil-
fen für die in Hes
sen im Rückgang befindliche Gebäudebrüter Haussperling und
Mauersegler eingeplant werden. Der Einbau von wartungsfreien Quartieren kann
auch helfen, die Situation für Fledermäuse zu verbessern.

Für die
geplante

Beleuchtung des Geländes sollte ein Konzept
erstellt werden, in
dem die Anwesenheit von Fledermäusen und anderen nachtaktiven Tieren berück-
sichtigt wird. Die Lichtquellen dürfen nicht zu einer Lockfalle z.B. für Käfer und
Schmetterlinge (
insekten
schonende

Beleuchtung) werden.

Zudem sind die
Empfehlungen zur Verwendung von Glas an den Gebäuden zu be-
achten, um den Anflug und damit den Tod von europäisch geschützten Vogelarten
zu vermeiden.

Gutachterlich vorgeschlagene Maßnahmen
in die Festsetzungen des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans, bzw. den

qualifizierten Freiflächenplan aufgenommen.

Im Nachgang zur Offenlage wurde
am 22.07.2025 eine Begehung zur Verifizierung des
Datenbestandes durchgeführt und in einer Stellungnahme die Ergebnisse zusammenge-
fasst. Die Stellungnahme
ist

Bestandteil der Pla
nunterlagen (
Überprüfung des Plangebietes
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84
, Fachbüro Faunistik und Ökologie, Stand
22.07.2025). Es konnte bestätigt werden, da
ss

sich das Gelände insgesamt betrachtet seit
2019
mit Ausnahme des starken Wuchses des
Gö
tterbaums (
Ailanthus altissima
)

nur wenig
verändert hat
. Folglich ist davon auszugehen,
dass das Lebensraumpotenzial immer noch
dem aus dem Jahr 2019 gleicht und der Artenbestand sich kaum verändert hat.

Eine er-
neute vollständige Kartierung ist daher nicht

notwendig.

Zudem wurden die Ergebnisse des Gutachtens mit der aktuellen Liste der bestandsgefähr-
deten Brutvogelarten abgeglichen. Eine Betroffenheit liegt nicht vor. Das Gutachten wurde
entsprechend im Juli 2025 ergänzt.

17.

Naturschutzrechtliche Eingriffs
-

Ausgleichs
betrachtung

Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist gemäß § 1a BauGB die Vermeidung und der Aus-
gleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen (Eingriffe) in Natur und Landschaft
(Eingriffsregelung nach dem
Bundesnaturschut
zgesetz) in der Abwägung nach §

Abs. 7

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
28

BauGB zu berücksichtigen.
Die naturschutzrechtliche Eingriffs
-

/ Ausgleichsbetrachtung ist
in Gänze dem
Umweltbericht zu entnehmen
(
Umweltbericht
, Modus Consult,
Januar
2025
).

Gemäß § 1a Abs. 3 Satz
6 BauGB ist ein Ausgleich für die Bebauungsplanung nicht

erfor-
derlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung

erfolgt sind oder zu-
lässig waren. Dieser bauplanungsrechtliche „fiktive“ Bestand

gilt als Ausgangspunkt für die
Bewertung
eines eventuellen Ausgleichsbedarfs.

Ergänzend ist bei der Einordnung der tat-
sächliche Bestand mit betrachtet und

beim Schutzgut Pflanzen auch bilanziert.

Mit den im
vorhabenbezogenen
Bebauungsplan

getroffenen

Vermeidungs
-

und Minde-
rungsmaßnahmen für die
Schutzgüter Fläche, Boden,

Wasser, Klima und Luft, Tiere, Pflan-
zen und biologische Vielfalt, Landschafts
-

und

Ortsbild, Mensch/Erholung sowie Kultur
-

und
Sachgüter
verbleiben keine erheblichen Um
weltauswirkungen aufgrund der Planung, die
ausgeglichen werde
n müssten
.

Für das Schutzgut Boden besteht dabei kein Ausgleichsbedarf aufgrund des

abnehmenden
Versiegelungsgrades.
Aufwertung
en

erfolgen durch

ergänzende Dachbegrünung und die
Entfernung von Bodenbelastungen vor dem

Hintergrund der negativen Wertigkeit d
es Bo-
dens im Bestand. Da sich hierdurch

quantitativ und qualitativ offensichtlich insgesamt kein
Eingriff in das Schutzgut

Boden ergibt, wird auf eine detailliertere Bilanzierung zum Schutz-
gut Boden nach

der „Arbeitshilfe zur Ermittlung des Kompensationsbe
darfs für das Schutz-
gut

Boden in Hessen und Rheinland
-
Pfalz“ (Heft 14, Januar 2019) verzichtet.

Die ökologische Bilanz für den Umweltbelang Tiere und Pflanzen
zeigt,

dass durch die plan-
gebietsinternen Maßnah
men zusammen mit den festgesetz
ten
Vermeidungs
-

und Minde-
rungsmaßnahmen die Eingriffe rechnerisch mehr als

kompensiert werden, und zwar nicht
nur in Bezug auf den planungsrechtlichen

(fiktiven) Bestand
,

sondern auch in Bezug auf
d
en kartierten, tatsächlichen Be
stand. Dementsprechend wird di
e gebietsexte
rne Kompen-
sation nicht erforder
lich.

In beiden Fällen ergibt die Bilanz einen Überschuss (vgl. Tabelle 6 und 7

gemäß Umwelt-
bericht
),

und zwar
um
4.705
Wertpunkt
e

gegenüber dem tatsächlichen Bestand und
8.431

Wertpunkte gegenüber dem bestehend
en Planungsrecht.

18.

Biodiversität

Biodiversität
–

die Vielfalt an Tier
-

und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität
–

ist
die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für den
Menschen ist. Nur ein intakter Naturha
ushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere Luft
zum Atmen, fruchtbare Böden als gesunde Ernährungsgrundlage und Rohstoffe zur Her-
stellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen wie sie
z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ök
osystemdienstleistung der Natur ist von ökonomi-
scher, sozialer und kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität ist des-
halb eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für künftige
Generationen sowohl im besie
delten als auch unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1
BNatSchG). Dies ist auch in der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess Mi-
nisterium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015) und
deren Weiterentwicklung (Brosc
hüre, Hrsg. Wie vor, Februar 2016) dokumentiert.

Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat den Bericht zum Erhalt der Biodiver-
sität in Darmstadt (V.
-
Nr. 2014/0014) am 12.02.2014 zur Kenntnis genommen und berück-
sichtigt in seinem Planen und Handel
n das „25
-
Schritte
-
Programm zur Förderung der Bio-
logischen Vielfalt“.

Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan

N 84 wurden folgende Maßnahmen zum Schutz
,
zur Förderung und zum Erhalt der Biodiversität getroffen:

sparsamer Umgang mit Grund und Boden (
In
nenentwic
klung,
Nachnutzung
),

extensive Begrünung von mind.
70
% der
technisch nutzbaren
Dachflächen,

Fassadenbegrünung,

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
29

Versickerung vor Ort und
dezentrale Niederschlagswasserbewirtschaftung,

Entsieglung der Flächen und
Durchgrünung des entstehenden
Q
uartiers,

Festsetzungen zum Schutz von Natur und Landschaft (Pflanzbindungen und
-
ge-
bote),

Maßnahmen zum Artenschutz,

Schutz von zum Erhalt festgesetzten Vegetationsbeständen gem. DIN 18920 wäh-
rend der Bauphase,

Pflanzenlisten für Baum
-

und Gehölzpflanzungen,

Vorgaben zu Größe und Qualität des verwendeten Pflanzmaterials,

Einhaltung der Ziele des Klimaschutzes durch die geltenden Bestimmungen beim
Bau von Gebäuden (Berücksichtigung der EnEV etc.).

Für weitergehende Informationen wird auf den Umweltbericht (Tei
l B der Begründung) ver-
wiesen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
30

19.

Inhalt und Begründung der Festsetzunge
n

nach dem Baugesetzbuch
(BauGB)

19.1

Bedingte Festsetzung

Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solche Vorhaben zulässig, zu deren
Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführ
ungsvertrag zu diesem vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan verpflichtet. Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan nach
§

Abs.

BauGB ermöglicht einen größeren Gestaltungsspielraum mit einer Kombina-
tion aus Festsetzungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie
individuell an das
Vorhaben angepassten Festsetzungen. Der dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan
an-
hängende und für dieses Bauleitplanverfahren auszuarbeitende Durchführungsvertrag er-
gänzt diese Festsetzungen durch weitere, auf das Vorhaben konkret abgestimm
te Rege-
lungsinhalte. Der Durchführungsvertrag wird vor Satzungsbeschluss vorgelegt.

Die textlichen Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan lassen gegenüber
dem Entwurfs
-

und Nutzungskonzept eine gewisse Bandbreite an möglichen Nutzungen
zu, um ggf
. geringfügige Spielräume für entwicklungsbedingte, notwendige Anpassungen
zu einem späteren Zeitpunkt ohne erneute Aufstellung eines Bebauungsplans einräumen
zu können.

19.2

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs

Der festgesetzte Geltungsbereich beinhaltet
das

Vorhabengrundstück

und
die

privaten Ver-
kehrsfläche
n

(Privatstraße)

sowie

d
ie

Fläche für Versorgung (
Trafostation
en)

an der Grä-
fenhäuser Straße
,
die
nicht unmittelbarer Teil des Vorhabens
ist
.
Beide Bereiche bilden den
vollständigen Planumgriff des vorhabe
nbezogenen Bebauungsplans N 84 ab. Weitere Aus-
führungen zum Geltungsbereich finden sich in Kapitel 4.

19.3

Art der baulichen Nutzung

Es ist vorgesehen, ein gemischtes Quartier mit überwiegend Wohnnutzung und einem ge-
werblichen Schwerpunkt zu entwickeln. Auf ein
e Festsetzung zur Art der Nutzung
(z.B.

Mischgebiet MI) wird verzichtet. Die Art der baulichen Nutzung wird hiernach im vor-
habenbezogenen Bebauungsplan durch Festsetzung eines Baugebiets auf sonstige Weise
allgemein festgesetzt.

Als zulässige Art der baulichen Nutzung werden
innerhalb der Baufelder
Nutzungen fest-
gesetzt, die sich am Nutzungskatalog von Mischgebieten nach § 6 BauNVO orientieren.
Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das
Wohn
en nicht wesentlich stören. Im Sinne des Vorhabens sollen maßgeblich Wohnnutzun-
gen

und

gewerbliche Nutzungen wie ein Boardinghouse realisiert werden, aber auch Mög-
lichkeiten zu weiteren gewerblichen Nutzungen und weiteren Nicht
-
Wohnnutzungen beibe-
halten we
rden, sodass eine Anlehnung an ein Mischgebiet zweckdienlich ist.

Das Boardinghouse stellt eine Art Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Beherber-
gungsbetrieb dar. Bauplanungsrechtlich ist es bisher nicht geregelt. Die BauNVO normiert
den Begriff des Boa
rdinghouse nicht. Meist entscheidet sich die Zuordnung zum Wohnen
oder einer Gewerbenutzung in Form eines Beherbergungsbetriebes anhand des konkreten
Nutzungskonzeptes unter Berücksichtigung der baulichen Verhältnisse (VGH München Be-
schl. v. 9.12.2016
–

CS 16.1417, BeckRS 2016, 110061 Rn. 14).

Ob ein Boardinghouse
der Wohn
-

oder Gewerbenutzung dient, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beur-
teilen und kann nicht im Bebauungsplan konkretisiert werden. Wichtig ist die Betriebsbe-
schreibung, die mit dem

Baugenehmigungsantrag einzureichen ist.

Daher

wurde
im Durch-
führungsvertrag
die Verpflichtung
aufgenommen, dass ein konkretes Betriebs
-

und Nut-
zungskonzept vor Erteilung der Baugenehmigung
erforderlich
ist
, aus dem d
as

notwendige
hoteltypische Dienstleist
u
ngsangebot

(
Servicebereich, Dienstleistungen, Buchungs
-

und
Abrechnungsmodalitäten usw.)

hervorge
ht
.

Änderungen des Nutzungskonzeptes können

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
31

zur Änderung der Art der Nutzung von gewerblicher Nutzung zur Wohnnutzung führen und
sind daher genehmigungspflich
tig.

Mittels der vorgenommenen Festsetzungen zur zulässigen Art der baulichen Nutzung kann
das geplante Vorhaben in Kombination aus Wohnen und Gewerbe passgenau abgebildet
werden. Perspektivisch können aber auch andere Nutzungen gemäß Zulässigkeitskatalog
der textlichen Festsetzungen im Plangebiet untergebracht werden.

In der Nutzungsschab-
lone der Plan
zeichnung sind folgende zulässige Nutzungen aufgeführt:

Wohnen

Gewerbe
und sonstige Nutzungen
, die das Wohnen nicht wesentlich stören

Die Festsetzung
unter

I
.

Ziff. 4.3 (Gewerbe und sonstige Nutzungen) orientiert sich
am Nut-
zungskatalog von Mischgebieten
.

Im
vorhabenbezogenen
Bebauungsplan wird festgesetzt
,
dass
Geschäfts
-

und Büronutzungen, Schank
-

und Speisewirtschaften sowie Betriebe
des
Beherbergungsgewerbes,

sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltung und Anlagen
für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und
sportliche Zwecke, die das Wohnen
nicht wesentlich stören
, zulässig sind
.

Im
vorhabenbezogenen

Bebauungsplan
wird geregelt
, dass
o
ffene V
erkaufsstände (z.B.
Kioske) als bestimmte Art
, der

in Mischgebieten sonst zulässiger Nutzungen
,

ausgeschlos-
sen sind.

Durch das unmittelbar nördlich angrenzende
REWE Cent
er (großflächiger Einzel-
handel), sind Versorgungsmöglichkeiten in direkter Nähe vorhand
en. Somit ist kein ergän-
zendes Angebot erforderlich. Um zusätzliche Lärmemissionen durch etwaigen Publikums-
verkehr in der stadträumlichen Gemengelage vor Ort zu reduzieren, ist es aus städtebauli-
chen Gründen angemessen, Kioske am Standort nicht zuzulassen.

Es werden explizit Vergnügungsstätten und sonstige Gewerbebetriebe und Nutzungen, die
der gewerblichen sexuellen Betätigung oder Zurschaustellung dienen ausgeschlossen, um
Trading
-
down
-
Effekte und zusätzliche Verkehre zu vermeiden. Zudem sind alle
Nutzung
en
über den aufgeführten Nutzungskatalog hinaus unzulässig.

Zur konkreten Umsetzung des geplanten städtebaulichen Konzepts wird zudem eine Steu-
erung zulässiger Nutzungen in einzelnen Baufeldern vorgenommen.
So ist im Baufeld BF1
nur Gewerbe zulässig, u. a.

um angemessen auf die Schallsituation reagieren zu können.
Im Baufelde BF3 ist zur Wahrung des gewerblichen Mindestanteils zudem im Erdgeschoss
Wohnnutzung ausgeschlossen.

Weiter ist ein bestimmtes Mischverhältnis
von Gewerbe zu Wohnen festgesetzt. So ist

ein
Gewerbeanteil von mindestens 30

% der festgesetzten Geschossfläche zu erreichen, was
auch Bestandteil vertraglicher Vereinbarungen ist.

Der Möglichkeit zur Festsetzung der Gebietskategorien Mischgebiete (MI) und Urbane Ge-
biete (MU) gemäß §§ 6 und 6a
BauNVO besteht vorliegend nicht. Die vorgesehenen Nut-
zungen im Plangebiet entsprechen weder einem Mischgebiet (kein Mischverhältnis im
Sinne eines MI) noch dem Gebietscharakter und der stadträumlichen Lage eines urbanen
Gebiets.

19.4

Maß der baulichen Nutzung

Das
Maß der baulichen Nutzung im

vorhabenbezogenen

Bebauungsplan

wird

gemäß
§

Abs.

BauNVO mit der Bestimmung der maximalen Größe der Grundflächen der bau-
lichen Anlagen (GR), Größe der Geschossflächen (GF), Anzahl der Vollgeschosse sowie
der
maximalen
Gebäudehöhe (
GHmax
)
bezogen auf
den festgesetzten
Höhenbezugspunkt

in Meter

innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baufelder BF) gemäß Vorhaben-
plan
festgesetzt
.
Zudem wird auf die Regelungen des Schallschutzes verwiesen, die in ei-
nigen
Bereichen Mindesthöhen zur Wahrung des Schallschutzes festsetzen.

Die Festsetzungen der zulässigen Grundfläche (GR) und Geschossfläche (GF) in den über-
baubaren Grundstücksflächen dienen der Umsetzung der Vorhabenplanung. Die
Maße

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
32

sind

an die städtebauliche

Konzeption des Vorhabenplans angepasst

und beziehen sich
auf das Vorhabengrundstück mit ca. 7
.
595 m²
.

Folgende städtebaulichen Kennwerte sind aufgrund der

konkreten

Planung

des Vorhaben
-

und Erschließungsplans

festgesetzt
:

Zulässige Grundfläche GR von 3.
100 m²

GRZ 1:
ca.
0,4
1

Zulässige Überschreitung der GR bis insgesamt 5
.
650 m²

GRZ 2:
ca.
0,
7
5

Zulässige Geschossfläche GF von 16.800 m²

GFZ:

ca.
2,
2

Die
Obergrenzen der
Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen
Nutzung

gem. § 17 BauNVO werden unter der Annahme, dass eine mischgebietsähnliche
Nutzung vorgesehen ist, in Bezug auf die GRZ (M
I
: 0,6) und die Überschreitungsmöglich-
keiten nach §

Abs.

BauNVO eingehalten. Hinsichtlich der

Geschossflächenzahl

(
GFZ
)

wird d
ie

O
bergrenze der Orientierungswerte

(MI: 1,2) überschritten.

Dies ist im Sinne der
Bodenschutzklausel gerechtfertigt.

Im Bereich des Vorhaben
-

und Erschließungsplans ist die Gemeinde bei der Bestimmung
der Zulässigkeit der Vorhaben gemäß § 12 Abs. 3 BauGB nic
ht an die Festsetzungen nach
§

BauGB und nach der auf Grund von § 9a

BauGB

erlassenen Verordnung (Baunut-
zungsverordnung) gebunden; gleichwohl sollen die Festsetzungen begründet werden.

Für die Überschreitung
der Orientierungswert
e

der

GFZ

bestehen

vorlie
gend

städtebauli-
che Gründe. Um der Nachfrage

und dem Bedarf

nach

bezahlbarem

Wohnraum in der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt nachkommen zu können, wird eine verdichtete Wohnnutzung
mit einer hohen Anzahl an Wohneinheiten vorgesehen. Zudem wird aufgrund des Gr
und-
stückszuschnitts und der stadträumlichen Rahmenbedingungen u.a. auch eine Gebäude-
form gewählt, die zur Entfaltung ihres Schutzzwecks vor Immissionseinflüssen auch eine
geschlossene Bauform mit
Mindesthöhe
n

erhalten muss,
was

insgesamt zu einer
erhöhten

Geschossflächenzahl beiträgt.

Die vorgesehene festgesetzte
n

maximale
n

Gebäudehöhe
n

GHmax
sowie die Festsetzung der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse
tragen

zu
r

Diffe-
renzierung der

Höhenentwicklung im Plangebiet

bei
.

Die geplanten Festsetzungen sollen die
städtebauliche
Kubatur des Entwurfs sichern. Ziel
ist es, mit den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung das Einfügen der geplanten
Bebauung in die bestehende und angrenzende Siedlungsstruktur zu steuern.

Die g
es
unde
n

Wohn
-

und Arbeitsverhältnisse
sind durch Einhaltung der bauordnungsrecht-
lichen Regelungen der Hessischen Bauordnung (HBO) wie Abstandsflächen gewahrt. Zu-
dem sichern Festsetzungen und
die Vorhabenplanung, insbesondere die Grundrissgestal-
tungen,
die Er
gebnisse der gutachtlichen
Untersuchungen
zum Schallschutz sowie

Licht
-

und Luftverhältnisse
n
.

Grundflächen (GR und GR II)

Mit der Festsetzung der Grundfläche
in Verbindung mit der Baukörperfestsetzung

wird der
Versiegelungsgrad der Baugrundstücke gest
euert.
Die maximal zulässige Grundfläche
nach § 19 Abs. 2 BauNVO (Hauptnutzung) wird pro Baufeld gemäß Nutzungsschablone
festgesetzt
. Zur Klarstellung: d
ie Flächen von
Terrassen und Balkone
sind

in
die zulässige

Grundfläche einzurechnen
.

Aufgrund der Plan
ung gemäß Vorhaben
-

und Erschließungsplan
entspricht die Summe der
festgesetzten maximalen Grundflächen je Baufeld von 3.100 m² i
m Verhältnis zum
Vorhab-
engrundstück
eine

Grundflächenzahl

(
GRZ
)

von
ca. 0,41
. Da es sich vorliegend um keine
Angebotsplanung, sondern um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt,
bein-
haltet das vorgesehene Maß der baulichen Nutzung keine wesentlichen Entwicklungsspiel-
räume für abweichende Planungen.

Die Obergrenzen der Orien
tierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen
Nutzung gem. § 17 BauNVO (MI: 0,6) wird deutlich unterschritten
. Dies ermöglicht eine
hohen Durchgründunggrad des Gebiets.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
33

Ferne
r

ist
festgesetzt
, dass die zulässige Grundfläche GR

von insgesamt
3.
1
0
0 m² durch

die Grundflächen der

in §

Abs.

Satz

BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu
5.650

m²
in der Summe überschritten werden (GR II)

darf
.

vorhabenbezogene
n

Bebauungsplan
wird

von der Möglichkeit Gebrauch

gemacht
, nach § 19 Abs. 4 S.

3 BauNVO eine
abwei-
chende Bestimmung

zum Überschreitungsgrad

zu treffen.

Dies liegt u. a. an der
großflächi-
ge
n

Unterbauung mit einer Tiefgarage
zuzüglich

Zufahrten,
Unterflursystemen für die
Müllentsorgung
und
den
Erschließungswege
n
.
Die Festsetzungen ents
pricht
eine
m

maxi-
male
n

Versiegelung
sgrad

von
ca.
0,7
4 entsprechend der

Planungen
des

Vorhaben
-

und
Erschließungsplan
s
.
Die Obergrenzenden der Orientierungswerte für Mischgebiete (GR II
für MI: 0,8) werden
somit
vorliegend nicht überschritten.

Geschossfläc
hen (GF)

Zur Steuerung der städtebaulichen Dichte wird eine Geschossfläche (GF) als Höchstmaß
je Baufeld gem. Nutzungsschablone festgesetzt.

Die Summe
aus
der festges
etzten GF

(inkl. St
affelgeschoss
)

de
r einzelnen

Baufeld
er

be-
trägt
16.800

m²,
das

entspricht
einer
Geschossflächenzahl (
GF
Z)

von 2,
2
.

Die Orientie-
rungswerte gem. § 17 BauNVO
für ein Mischgebiet
werden
zwar
überschritten,
dies
liegt
jedoch
in

mehrere
n
, städtebaulich relevante
n

Faktoren
begründet.

Um die Baukörper präzise steuern zu könn
en, wurden entgegen der herkömmlichen Vor-
gehensweise die Flächen
der
Staffelgeschosse mit eingerechnet.
Im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan soll die Möglichkeit ausgeschlossen werden, dass sich der Baukörper

in
seinem städtebaulich wirksamen Maß im Nachgang

noch ändern kann.

Auf diese Weise ist
auch der Umgang mit den zu errichtenden Geschossen klar geregelt. Die Einbeziehung der
Staffelgeschosse

erhöht den festgesetzten Wert und somit auch die Verhältniszahl.

Zudem wurde
ein

an Schal
lschutzerfordernisse an
gepasster städtebaulicher

Entwurf

ent-
wickelt, der sich nach gutachterlicher Untersuchung als geeignete Gebäudekonstellation
(Riegelbebauung zum Gewerbe im Nordwesten und zur Gräfenhäuser Straße im Südwes-
ten
,
Erfordernis einer
Mindesthöhe bzw.
-

Geschossigkeit) erweist, um gesunde Wohn
-

und
Arbeitsverhältnisse
im Plangebiet
zu gewährleisten.

Die
Überschreitung der
Obergrenze der Orientierungswerte

der GFZ

(MI:

1,2)
gemäß
§

BauNVO ist
somit
aus städtebaulichen Gründen

erfolgt
.

Zahl der Vollgeschosse

Die vorgesehene Geschossigkeit

von 5

bis
6 Vollgeschossen

in den Baufeldern
beruht auf
dem Vorhaben
-

und Erschließungs
plan

und
schafft

dringend
benötigte Wohnangebote in
der Wissenschaftsstadt Darmstadt.

Durch die leicht isolierte
Lage als neuer Wohnstandort
im stadträumlichen Gefüge und uneinheitlichen Bebauungsstrukturen in der Umgebung, bei
denen die

umliegenden Gebäude maßgeblich Geschossig
keiten von I
-

Geschossen auf-
weisen, können die geplanten Gebäudehöhen nicht einheitlich

von angrenzenden Gebäu-
den abgeleitet werden.
Die Bebauung in den Baufeldern

BF
1

und BF
2

weist zudem eine
schallschützende Funktion für die östlich dahinter liegenden Baufelder des Plangebiets auf.
Um Lärmeinträge
des Gewerbe
s

aus westlicher
Richtung in das Plangebiet zu unterbinden,
wird eine Bebauung mit schallabschirmender Wirkung errichtet, die gemäß Schallgutachten
eine gewisse Mindesthöhe und somit auch Geschossigkeit aufweisen muss. Um die städ-
tebauliche Wirkung des Gebäuderiegels zum w
estlichen Grundstück etwas zu strukturieren
und zu gliedern, werden hier abwechselnd 5
-
6 Vollgeschosse festgesetzt
.

Über den Durch-
führungsvertrag und die damit einhergehende Umsetzungsverpflichtung
ist die vorgese-
hene Geschossigkeit als Mindestmaß zu erric
hten.

Unter dem gutachterlichen Nachweis gesunder Wohn
-

und Arbeitsverhältnisse ist die An-
zahl der Vollgeschosse städtebaulich
vertretbar.

Die für das jeweilige Baufeld
in der Planzeichnung
eingetragene Zahl der Vollgeschosse ist
als Höchstmaß festgesetzt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
34

Höhe
bauliche
r

Anlagen

Nach § 16 Abs. 4 BauNVO wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Höhe der bau-
lichen Anlagen
festgesetzt. D
ie
Gebäudehöhe

als Höchstmaß

wird

je Baufeld gem.
Planein-
trag
festgesetzt.

Die
maximale
Gebäudehöhe

(
GHmax
)

bemisst sich
vom

unteren Bezugspunkt

(
Höhenbe-
zugspunkt

H)
bis zum obersten Abschluss der aufgehenden Wand
bzw. Staffelgeschoss-
wand
(Attika)

(oberer Bezugspunkt)
.
Der

festgesetzte Höhenbezugspunkt

(
H=126,10 m
über Normalhöhennull

(NHN
) ergibt sich aus

der Mittelung der vorhandenen Geländeflä-
chenoberkante und schließt zudem an die vorhandene Bordkante der Gräfenhäuser Str
aße

bei ca. 126,00

m ü
.
NHN an.

So wird die Höhenentwicklung der Gebäude auf ein regelmäßiges Höhenmaß beschränkt,
welches

sich

zwisc
hen
den
angrenzende
n
Gewerbenutzungen in westlicher Richtung und
Mischgebietsnutzungen in östlicher Richtung

einfügt.

Durch den bestehenden Bebauungs-
plan
N 6.2.1.2
sind maximale Gebäudehöhen von 16,0 m + 4,0 m für Staffelgeschosse für
die Umgebung festgese
tzt. Diese Höhenentwicklung wurde im Plangebiet aufgegriffen und
berücksichtigt.

Zur Funktionssicherung des Schallschutzkonzept sind für den westlichen Gebäuderiegel
einschließlich der Kopfbauten an der Gräfenhäuser Straße und der Privatstraße zusätzlich
M
indesthöhen festgesetzt. Da diese in den Schallschutzfestsetzungen geregelt werden,
wird bei der Festsetzung des Maßes nur auf die entsprechende Festsetzung verwiesen.

Zur Gewährleistung eines entwicklungsbedingten Spielraums, der im Rahmen der konkre-
ten U
msetzung des Vorhabens ggf. erforderlich
sein wird
, wird ein Puffer von 0,
3
m auf die
geplante Gebäudehöhe gemäß Vorhabenplan aufgeschlagen. Die im
vorhabenbezogenen
Bebauungsplan festgesetzte maximale Gebäudehöhe (
GHmax
) umfasst somit Gebäude
bis
zum ober
sten Abschlus
s der aufgehenden Wand (Attika) zuzüglich eines Puffers. Die
festgesetzte
maximal zulässige Gebäudehöhe

inklusive des Puffers

wurde in den gut-
achterlichen Untersuchungen zum Lokalklim
a und Schallschutz berücksichtigt.

Die
Position und
Höhe für

notwendige technische Dachaufbauten

und Anlagen zur Nutzung
solarer Strahlungsenergie

werden
begrenzt.

Mit notwendigen technischen Dachaufbauten
sind
gemäß dem vorliegenden
Energie
-
/Technikkonzept

z.B. Lüftungsanlagen und Abluft-
rohre gemeint.

Die Dachaufbauten sollen nur in sehr geringfügigem Maß errichtet werden,
damit das städtebauliche Bild

durch derartige Anlagen nicht dominiert wird. Sie dürfen da-
her die max. Gebäudehöhe

GHmax

nur um

max
.

2,5
m überschreiten
.

Die Anlagen zur
Nutzung solarer Strahlungsenergie dürfen die max. Gebäudehöhe um max. 1,5 m über-
schreiten.
Es besteht keine Flächenbeschränkung
für

Anlagen zur Nutzung solarer Strah-
lungsenergie.
Aus stadtgestalterischen Gründen muss die je
weils zulässige Überschreitung
allseitig mindestens einen Abstand
von 1,5 m
zur darunterliegenden Gebäudeaußenwand
aufweisen.

Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie
sind auf der kompletten Dachfläche

aufge-
ständert in Verbindung mit der Dachbegrünun
g zulässig

und müssen entsprechend ange-
bracht werden.
Anlagen zur Nutzung
solarer Strahlungsenergie
müssen aufgeständert an-
gebracht werden

(siehe Kapitel 11.1
)
, sodass die Dachbegrünung von den technischen
Aufbauten nicht beeinträchtigt wird.

Die städtisch
en Anforderungen zur Umsetzung von
Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien wurden berücksichtigt.

19.5

Flächen für die soziale Wohnraumförderung

Der

Vorhabenträger
hat sich
zu Beginn des
Bauleitplanverfahrens durch eine „Grundzu-
stimmung“ verpflichtet, im Vertragsgebiet mindestens 25 % der Bruttogeschossfläche Woh-
nen für den sozial geförderten Mietwohnungsbau sowie zusätzlich mindestens 20 % der
Bruttogeschossfläche Wohnen für den Mietwohnu
ngsbau für mittlere Einkommen als öf-
fentlich geförderte Wohnungen nach dem Hessischen Wohnraumfördergesetz (HWoFG) zu

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
35

planen und zu errichten.

Die Festsetzung sichert die vor Verfahrensbeginn geschlossene

vertragliche Vereinbarung zusätzlich planungsrechtl
ich ab.

Infolge der Darlegung wurde die Abstimmung mit der Stabsstelle Sozialplanung und Pro-
jektkoordination der Wissenschaftsstadt Darmstadt gesucht und die Thematik der Grund-
risse und Förderfähigkeit von Wohnungen diskutiert. Die Grundrisse wurden hierbe
i dem
Amt vorgelegt und amtsseitig gewünschte Änderungen in den Vorhaben
-

und Erschlie-
ßungsplan eingearbeitet. Die bisher vorgelegten Grundrisse wurden somit überarbeitet, um
die Realisierung von gefördertem Wohnungsbau zu gewährleisten. Die Zimmer
-

und Wo
h-
nungsgrößen entsprechen nun der Förderrichtlinie der Wissenschaftsstadt Darmstadt und
schaffen die Voraussetzungen für eine Förderfähigkeit der Wohnungen. Die Abstimmung
mit dem Amt für Wohnungswesen (Bauförderung) wurde dem Stadtplanungsamt zur Kennt-
nisn
ahme vorgelegt.

19.6

Überbaubare

und nicht überbaubare

Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen
(Baufelder
)
werden im vorliegenden
vorhabenbezo-
genen
Bebauungsplan nach §

BauNVO durch Baugrenzen festgesetzt und sind der
Planzeichnung zu entnehm
en. Die Festsetzungen bestimmen die räumlichen Bereiche
bzw. den Standort der Bauvorhaben auf dem Baugrundstück. Eine Baugrenze gibt vor, dass
Gebäude diese Grenze nicht überschreiten dürfen.

Die festzusetzenden überbaubaren Grundstücksflächen
orientieren
sich eng am Vorhaben-
plan und

berücksichtigen einen angemesse
nen Abstand zwischen den geplan
ten
baulichen
Anlagen

und

entsprechen demnach einer sogenannten Baukörperfestsetzung.

Die festgesetzten Baugrenzen gewährlei
sten die Ausbildung von Gebäude
fluchten

zwi-
schen
den
Baufeldern
im Plangebiet sowie
die Errichtung des
großflächigen
Gebäude
rie-
gels

(Baufeld

BF
2)
, der eine bedeutsame Lärmschutzfunktion für das Plangebiet

gegenüber
den westlich angrenzenden Gewerbeeinheiten

einnimmt.

Untergeordnete Bauteile wie

Balkone,
Vordächer und weitere Bauteile

(Lüftungs
-

und Licht-
schächte, Konstruktion
en

für Fassadenbegrünung)

dürfen die Baugrenzen geringfügig
überschreiten
.

19.7

Bauweise

Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird die Bauweise als a
bweichende
Bauweise

gemäß §

Abs.

BauNVO festgesetzt.
Im gesamten Geltungsbereich gilt die
abweichende Bauweise mit seitlichem Grenzabstand
und Gebäudekörperlängen über
50

Durch die Baukörpervorgaben des Vorhaben
-

und Erschließungsplans entsprechen
die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen grundsätzlich einer Baukörperfestset-
zung, wodurch auf die Bestimmung einer Bauweise verzichtet werden kann.

Zur Absicherung der vorgesehenen Planungskonzeption wird aber klarstellend
eine abwei-
chende Bauweise definiert und festgesetzt.

Hiernach müssen alle auf dem Vorhaben
grund-
stück

vorgesehenen Gebäude
den
nach § 6 HBO notwendigen
Grenzabstand zur Grund-
stücksgr
enze

aufweisen. Gleichzeitig
sollen di
e vorgesehenen Baukörperlängen gemäß
Vorhabenplan umgesetzt werden, die vielfach eine Länge von 50 m überschreiten
. Übli-
cherweise gelten im Zusammenhang mit Gebäuden mit seitlichem Grenzabstand, also in
offener Bauweis
e,
gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO
maximal zulässige Gebäudelängen von
50

m. Um aber auf die städtebauliche Konzeption gemäß Vorhabenplan reagieren zu kön-
nen, die auch eine schallschützende Wirkung aufweisen muss,

bestehen besondere Anfor-
derungen an die Errichtun
g der Gebäude, die über die Festsetzung gewährleistet werden.

19.8

Flächen für

Stellplätze und

Tiefgaragen

(TG)

Oberirdische
Stellplatzflächen

sind im Plangebiet nic
ht vorgesehen. Stellplatzmöglichkeiten
befinden sich im Plangebiet ausschließlich in Tiefgaragen
.

Ziel ist es, aufgrund des beson-
deren Grundstückszuschnitts und begrenzter Platzverhältnisse im Plangebiet einen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
36

möglichst hohen Grad an Begrünung zu schaffen und den Versiegelungsgrad so gering wie
möglich zu halten.

Der Verzicht auf oberirdische Stellpl
ätze trägt hierzu bei.

Im Bereich der Privatstraße biete
n

sich
neben der Feuerwehr
zu
fahrt
ausreichend Flächen
für einen Haltebereich für Lieferdienste und Personenbeförderung an. Eine Festsetzung
des Bereichs erfolgt nicht im
Bauleitplanverfahren, sondern erst auf Ausführungsebene. So
wird eine Flexibilität der Planung erhalten.

Die

erforderlichen Stellplätze

samt ihren Zufahrten
sind
in einer Tiefgarage angeordnet. Die
Tiefgarage
ist ausschließlich

innerhalb der überbaubaren G
rundstückflächen sowie in den
hierfür festgesetzten Flächen
TG
zulässig
.

Garagen und
Carports

sind im
Plangebiet
unzulässig. Freistehende Einzelgaragen

und Car-
ports

sollen im Sinne einer städtebaulichen Ordnung und des angestrebten
Freianlagen-
k
onzepts im P
langebiet nicht zugelassen werden. Ausreichende Stellplatzmöglichkeiten
werden
unterirdisch in einer Tiefgarage
bereitgestellt.

19.9

Flächen für sonstige Nebenanlagen

Um die Grundstücksfreiflächen aus städtebaulichen Gründen von zusätzlichen Bauten frei-
zuhalt
en,
gelten für einige Nebenanlagen wie
Müllbehälterstandplätze

zur regelmäßigen
Abholung und Unterflurcontainer für die Sammlung von Müll

besondere Vorgaben
.

Die nicht
überbaubaren Grundstücksflächen

sollen von baulichen Anla
gen freigehalten werden, um
die

verfügbaren Frei
-

und Grünflächen aus lokalklimatischen Gründen sowie zur Förderung
der D
urchgrün
ung
möglichst
unverstellt zu lassen.

Müllbehälterstandplätze (Mü)

Gemeinschaftlich genutzte Nebenanlagen wie
Müllbehälterstandplätze

(inkl.
Unterflurcon-
tainer) sind nur auf den mit „
Mü
“ ausgewiesenen Flächen zulässig. Zur Wahrung eines ein-
heitlichen und geordneten Erscheinungsbildes und um negative Auswirkungen auf das
Straßen
-

und Ortsbild zu vermeiden sowie eine möglichst unverstellte Ansich
t der Freibe-
reiche zu gewährleisten, sind derartige Anlagen nur in den für sie vorgesehenen Bereichen
zulässig.

Die Errichtung von Unterflurcontainern zur Lagerung von Abfall soll im Plangebiet
möglich sein. Die unterirdische Positionierung reduziert optis
ch unansehnliche Bereiche im
Plangebiet
sowie

mögliche Geruchsbelastungen
.

Die

Anfahrbarkeit dieser Anlagen
bzw.
der festgesetzten Standorte wurden im Vorfeld geprüft.

Fahrradabstellplätze (Fa)

Zudem bestehen besondere Anforderungen zur Errichtung von Fah
rradabstellplätze
n
.
Um
das Plangebiet und die lediglich begrenzt

verfügbaren Frei
-

und Grünflächen

aus Gründen
des sparsamen Umgangs mit Boden nur geringfügig in Anspruch zu nehmen, sind
Fahr-
radabstellplätze für Anwohner und Beschäftigte ausschließlich in
der Tiefgarage sowie
oberhalb

der vorgesehenen Tiefgarage (
festgesetzte

Fläche
Tg
)
gem. des Vorhaben
-

und
Erschließungsplans
zulässig. Somit sollen Nutzungen konzentriert und erforderliche Bo-
denversiegelungen reduziert werden. Fahrradabstellplätze für Besu
cher und Kunden

sind
ausschließlich
oberirdisch,
nur in den festgesetzten Flächen „Fa“
an der Privatstraße
zuläs-
sig. Durch die an der Privatstraße posi
tionierten Flächen können Frei
-

und Grünräume
weit-
gehend
von
diesen
baulichen Anlagen freigehalten werden
.

Sind weitere Nebenanlagen vorgesehen, sind diese ebenso nur oberhalb der Tiefgarage
zulässig. Durch die Bündelung von Nebenanlagen in diesem Bereich bleiben die v
erfügba-
ren Frei
-

und Grünflächen
, wie z.B. die Pflanzgebotsflächen P1 und P2, unbebaut, was

den
Grünstrukturen im Plangebiet
zugutekommt
.

Wärmepumpen (Wp)

Der Vorhaben
-

und Erschließungsplan sieht entlang des westlichen Gebäuderiegels die
Anordnung von Wärmepumpen vor. Diese sind als Nebenanlagen, die d
er

Versorgung des
Baugebiets
dienen, in der Planzeichnung verortet und festgesetzt worden. So ist gesteuert
worden, dass die Anlagen nicht im Innenhof errichtet werden
.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
37

Die Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen (zum Beispiel zu Geräu-
schen
der Anlagen im Sinne der TA Lärm) ist im Baugenehmigungsverfahren nachzuwei-
sen. Im Schallgutachten wurde dargelegt, dass bis auf ein Gerät (Außenluftansaugung Lüf-
tungsgerät UG) die gebäudetechnischen Planungen keiner Steuerung bedürfen, da die Im-
missionsri
chtwerte mit den angesetzten Schallleistungspegeln und Standorten der Geräte
eingehalten werden. Die Begrenzung des
Lüftungsgerät
s

(Außenluftansaugung)
auf
Lwa = 60

dB(A) wird
über die Festsetzung unter Ziff. I Nr. 16.5 und
über den Durchfüh-
rungsvertrag

festgehalten und ist
ferner
Regelungsgegenstand des Baugenehmigungsver-
fahren
s
, wobei alle schalltechnisch relevanten Anlagen im Plangebiet im Baugenehmi-
gungsnachweis zu betrachten sind.

19.10

Straßenverkehrsflächen

Private Straßenverkehrsfläche

Im nördlichen Ge
ltungsbereich ist eine private Verkehrsfläche festgesetzt.
Diese verteilt
sich sowohl auf den Vorhabenbereich als auch den Geltungsbereich.
Bei der Fläche handelt
es sich um das Teilstück der vorhandenen Privatstraße
.

Die Festsetzung der privaten Ver-
kehrsf
läche bis zu Leydheckerstraße sichert die Erreichbarkeit der geplanten Tiefgarage
für Fahrzeuge und Fußgänger

und die Erschließung vom angrenzenden öffentlichen Stra-
ßenverkehrsnetz
. Im Bereich des Vorhabenbereichs
befinden sich die Zugänge zur Tiefga-
rage,
zu Gebäuden sowie Standorte für Unterflurcontainer. Die Festsetzung der privaten
Verkehrsfläche unter gleichzeitiger Gewährleistung von Geh
-
,

Fahr

und Leitungs
rechten
sichert die
Zugänglichkeit
aller
entsprechenden

Anlagen
.

Zugunsten einer Anpassung des städtebaulichen Entwurfs hinsichtlich der Errichtung von
Flächen für
Müllsammelanlagen

wie Unterflurcontainer

(Mü)
, Fahrradabstellmöglichkeiten,
Hauszugängen

sowie der Tiefgaragen
-

und Feuerwehrzufahrt

wurden die
ursprüngliche
n

Flurstücke

der privaten Verkehrsfläche

geringfügig verkleinert und überplant. Diese Ände-
rungen sind möglich, da sich alle Flurstücke im Eigentum des Vorhabenträgers befinden.
Die auf diesen Flächen eingetragenen Grunddienstbarkeiten und die damit verbund
enen
Nutzungsrechte bleiben davon unberührt.

Ein
-

bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen

Auf Grundlage des vorliegenden Vorhabenplans wird die Anzahl der zulässigen Ein
-

bzw.
Ausfahrten und der Anschluss an die Verkehrsflächen

festgesetzt
. Durch die

zeichnerische
Festsetzung der Ein
-

und Ausfahrtsbereiche zur räumlichen Verortung im Plangebiet erfolgt
eine Steuerung

möglicher Verkehrsbewegungen, die gutachterlich geprüft und bestätigt
und mit den städtischen Akteuren abgestimmt

ist.

Es
besteht die Möglichkeit zur Errichtung einer Ein
-

und Ausfahrt

von der Gräfenhäuser
Str
aße,
die im Bedarfsfall von der

Feuerwehr

und zur Andienung des Boardinghouse (z.B.
durch Lieferdienste) genutzt werden soll
. Die
Befahrbarkeit
durch andere

Ve
rkehrsträger ist
nicht vorgesehen.

Es besteht eine Vorg
abe zur maximalen Durchfahrtsbreite.

Die Ein
-

und
Ausfahrt zur Tiefgarage im Norden des Plangebiets ist ebenso festgesetzt.

Die verkehrliche
Umsetzbarkeit der geplanten Ein
-

und Ausfahrten

ist gewährle
istet.

Die Flächen werden als

wasserdurchlässige
Oberflächen
befestigung

(z.B.

wassergebun-
dene Decke
, Rasengittersteine, Pflaster mit Rasenfugen
)

hergestellt und leisten daher
ebenfalls ihren klimatischen Beitrag.

19.11

Flächen für Versorgungsanlagen

Im Plangebiet

befindet sich eine Trafostation
, die auch bei der Nutzung des neuen Quartiers
bestehen bleibt. Eine Verlagerung dieser kommt aus technischen Gründen nicht infrage,
sodass diese an ihrem bisherigen Standort verbleibt. Zur Sicherung dieser Fläche wird eine
Versorgungsfläche mit der Zweckb
estimmung
„Trafostation“
in der Planzeichnung festge-
setzt

(
Flurstück 364/1)
.
Die
se

Versorgungsfläche ist Teil des Geltungsbereichs des
vorha-
benbezogenen
Bebauungsplans, steht aber nicht im Eigentum des Vorhabenträgers und
ist somit auch nicht Bestandteil d
es Vorhabens.

Um die bestehende Trafostation im Bereich

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
38

der Gräfenhäuser Straße sind umlaufend Abstandsflächen von 1 m zur uneingeschränkten
Erreichbarkeit gewährleistet.

Zur
Sicherstellung des Energiebedarfs
ist die Errichtung einer weiteren Trafostation
vorge-
sehen. Die
soll an der Gräfenhäuser Str. neben der bestehenden Trafostation auf dem
Grundstück des Vorhabenträgers

in der Pflanzfläche P1

errichtet werden.

Hierfür wird
die
bestehende Fläche für Versorgung erweitert
.
Über die textlichen Festsetzungen
wird sicher-
gestellt, dass eine Versorgungsanlage für das Baugebiet an dieser Stelle im Plangebiet
zulässig ist.

Der genaue Standort ist dem Vorhaben
-

und Erschließungsplan zu entnehmen.

Durch die geplante räumliche Konzentration dieser baulichen Anlagen we
rden die

übrigen

Freiflächen

so weit wie möglich von weiteren Versorgungsanlagen freigehalten.

19.12

Flächen oder
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft

(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)

Durch entsprechende Festsetzungen im
Bebauungsp
lan kann erreicht werden, dass
mög-
liche Umweltauswirkungen weitestgehend vermieden oder gemindert werden. Die Planung
sieht hierzu insbesondere
auch Grünordnungsmaßnahmen wie die Anpflanzung von
Grä-
seransaaten, Bäume
n

und Sträucher
n

sowie
Dach
-

u
nd Fassadenbegrünung vor
. Grund-
lage sind der qualifizierte
Freiflächenplan
und die

erstellten Fachbeiträge sowie Vorgaben
der Wissenschaftsstadt Darmstadt.

Die Festsetzungen sind ebenso im Umweltbericht be-
rücksichtigt.

Niederschlagsversickerung

Gemäß den Vorgaben

der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist das auf dem Grundstück an-
fallende Niederschlagswasser vor Ort zu versickern.

Durch die Festsetzung zur
Bewir
tschaftung
von Niederschlagswasser

(Versickerung, Dach-
begrünung, Regenwassernutzung)

können Beeinträchtigungen des Wasserhaushaltes voll-
ständig vermieden werden. Dies betrifft nicht nur die Grundwasserneubildungsrate im Gel-
tungsbereich, sondern im besonder
en Maße auch die Reduktion des Oberflächenabflusses
und damit die Belastung der Vorfluter (Reduktion von Anzahl und Ausmaß von Hochwas-
serereignissen).

Die Versickerungsfähigkeit der örtlichen Bodenverhältnisse wurde gutachterlich nachge-
wiesen

(vgl. Kap.
1
4
Boden
gutachten
)
. Gemäß
dem
vorgelegten Erschließungskonzept
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84
(
Umweltplanung
Bullermann
und Schnebel
GmbH, Stand 27.08.2024
)
kann e
ine gezielte entwässerungstechnische Versickerung, z.
B. in
mehreren
Rigole
n

mit ein
er Sohlfläche von
ca.

18 m² erfolgen.
Die entsprechend er-
forderlichen Flächen für eine Niederschlagsversickerung sind im Vorhaben
-

und Erschlie-
ßungsplan sowie
qualifizierten
Frei
flächen
plan eingetragen und werden bei Umsetzung
de
m

Vorhaben entsprechend
her
gestellt
.

Ein Konzept zur geplanten Regenwasserbewirtschaftung wurde den Planunterlagen zur Of-
fenlage beigefügt

(
„Erschließungskonzept zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84
„Gräfenhäuser Straße 71“

in Darmstadt“, Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH,

Stand 27.08.2024)
.
Maßnahmen wie z.B. Dachbegrünung sind
im Vorhabenplan vorgese-
hen und
im vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 festgesetzt

(siehe unten Dachbegrü-
nung)
.

Oberflächenbefestigung

Um den Anteil an versiegelten Flächen möglichst

gering zu halten, werden Vorga
ben zur
Oberflächenbefestigung gemacht. Eine vollständige Versiegelung führt zum Aufheizen der
Flächen im Sommer, Er
wärmung der Umgebung durch Rück
strahlung, erhöhten Stauban-
fall und schnellem Abfluss des Niederschlagswassers
.
Die getroffenen Festsetzungen sol-
len diesen Auswirkungen entgegenwirken, insbesondere zur Gewährleistung eines ange-
nehmen Lokalklimas vor Ort im Plangebiet.

Fahrradabstellplätze, Wege, Zufahrten, Terrassen
und sonstige befestigte Grundstücksfrei-
flächen

s
ind mit einer wasserdurchlässigen Oberflächenbefestigung (z.B.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
39

wassergebundene Decke, Rasengittersteine, Pflaster mit Rasen
fugen) auszubilden, sofern
die
Voraussetzungen (wasserrechtliche Erlaubnis) einer Versickerun
g gegeben sind.

Die Ausführung

von

Feue
rwehrzufahrten und

Aufstell
-

und Bewe
gungsflächen
mit Schot-
terrasen (in Einfachbauweise)

ist
nicht

zugelassen.
Problematisch
bei Schotterrasen ist
haup
tsächlich das Nicht
-
Pflegen der
Schotterrasenfläche, wodurch durch
Hum
usbildung
die Tragfähigkeit und Sta
bilität deutlich verringert

werden

und ggf.
Einsatzfahrzeuge
beim
Befahren von Schotterrasen festfahren.

Dachbegrünung

Es bestehen Vorgaben der
Wissens
chaftsstadt Darmstadt zur Dachbegrünung
:

Flachdäche
r sind vollständig und dauerhaft mindestens extensiv zu begrünen. Der Dach-
begrünungsanteil darf durch Aufbauten, Attika, technische Aufbauten usw. auf max. 70 %
der gesamten Dachfläche
ohne Dachterrassen
reduziert werden. Dabei muss die Substrat-
schicht min
d. eine mittlere Dicke von 15 cm aufweisen
.

Im Plangebiet sind ausschließlich
Flachdächer und geneigte Dächer
zulässig. Diese
wer-
den

gemäß textlicher Festsetzung extensiv
begrünt
und
mit einer Mindestvegetations-
schicht von
15

cm
versehen.
Dem städtischen
erforderlichen Dachbegrünungsanteil von
70

% wird im Vorhaben
-

und Erschließungsplan nachgekommen
.

Im
vorhabenbezogenen
Bebauungsplan werden die
städtischen Vorgaben als Mindestpro-
zentzahl von 70

%
durch
eine Mindestflächen von 1.550 m² festgesetzt. Diese
r Wert wird
im

Umweltbericht
zur Bilanzierung
hera
ngezogen.

Dachbegrünungen haben v. a. positive Auswirkungen auf das Stadtklima (Temperaturregu-
lierung, Schutz vor unerwünschter Sonneneinstrahlung durch geringe Strahlungsreflexion,
Luftreinigung), die Tie
r
-

und Pflanzenwelt und den Wasserhaushalt. Begrünte Flachdächer
wirken im Plangebiet ausgleichend zum Anteil versiegelter Flächen durch das Vorhaben

und den gutachterlich festgestellten
Auswirkungen auf das Lokalklima
aufgrund der Bebau-
ungsdichte und
-
höh
e
. Die festgesetzte Dachbegrünung trägt somit zur Verbesserung des
Mikroklimas vor Ort am Standort bei.
Um diese positiven Wirkungen fortlaufend erzielen zu
können, ist die Dachbegrünung dauerhaft zu erhalten.

Auch die
Untersuchungsergebnisse
des lokalklim
atischen Gutachtens
schlagen
eine
Dachbegrünung
vor
,
um
mögliche
Aufhei-
zung
seffekte

zu reduzieren.

Die Errichtung von Solaranlagen als technische Aufbauten auf den Flachdächern

ist vorge-
sehen
. Begrünte Flachdächer und Solaranlagen sind kompatibel
.

Bei einer Aufständerung
der Anlagen ist die extensive Dachbegrünung in diesen Bereichen weiter gewährleistet.

Insektenschonende
Außenbeleuchtung

Für die spätere Beleuchtung des Geländes
ist ein

Konzept

erstell
en

in dem die Anwe-
senheit von Fledermäusen
und anderen nachtaktiven Tieren berücksichtigt wird. Die Licht-
quellen dürfen nicht zu einer Lockfalle z.B. für Käfer und Schmetterlinge (insekten
scho-
nende

Beleuchtung) werden.
Hierfür sind bestimmte Anforderungen festgesetzt.

Die Verwendung einer entsprech
end angepassten Außenbeleuchtung wird die Beeinträch-
tigungen der Insektenwelt deutlich vermindern und dient auch der Erhaltung einer ausrei-
chenden Nahrungsgrundlage für europarechtlich geschützte Vogel
-

und Fledermausarten.

Schutz gegen Vogelschlag

Das Ris
iko einer signifikanten Erhöhung von Vogelschlag an Glasbauteilen ist insbeson-
dere bei Neubaumaßnahmen

mit großen Glasflächen vorhanden. Zum
Schutz der im Gel-
tungsbereich und dessen Umfeld vorkommenden Vogelarten

sind aufgrund der Regelun-
gen des § 44 BNats
chG Maßnahmen zur Minimierung von Vogelschlag vorzusehen.
We-
sentlich ist in diesem Zusammenhang das „Sichtbarmachen“ der Glaselemente für Vögel,
wobei insbesondere ein möglichst geringer Reflexionsgrad bedeutsam ist.

Aufgrund dessen sind
ungegliederte, großflächige
Glasflächen ab
3

m² vorsorglich

mit ge-
eigneten, für Vögel sichtbaren Oberflächen auszuführen
.
Hierzu zählen insbesondere

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
40

reflexionsarme Gläser
.
Weiter wird einschränkend festgesetzt, dass g
roße Glasflächen
o
hne Untergliederung, die z.B. über mehr als ein Geschoss gehen, unzulässig

sind
.

Hinweise zu Abständen, Deckungsgrad, Kontrast und Reflektanz können dem derzeit als
anerkannte Regel der Technik geltenden Leitfaden „Vogelfreundliches Bauen mit Glas und
Lic
ht“ (H. Schmid, et al, 2012, https://vogelglas.vogelwarte.ch/) bzw. seinen jeweiligen Ak-
tualisierungen entnommen werden.

Artenschutz

Zur Kompensation und zum Ausgleich des Verlusts von Sommerlebensräumen (wie
von

kleinen Bäumen
)
sind
mehrere
künstliche Nisthilfen im Vorhabenbereich anzubringen.

Diese sind an den neu zu errichtenden Gebäuden oder an Bäumen vorzusehen.
Die Ver-
ortung erfolgt im qualifizierten Freiflächenplan.

Die Maßnahmen
unterstützen die gutachter-
lichen Empfehlungen zur Unterst
ützung der Artenvielfalt. Der Einbau solcher Elemente trägt
dazu bei, die Biodiversität in Darmstadt zu erhalten bzw. zu fördern und ist als aktiver Na-
turschutz mit Maßnahmen zur Wahrung bzw. Verbesserung des Erhaltungszustandes von
Arten anzusehen.

19.13

Geh
-
,

Fahr
-

und Leitungsrecht
e

Für den Bereich der festgesetzten privaten Verkehrsfläche
mit den Flurstücken

362/2
4,
36
2/25 und
362/2
0

(tlw.)
ist ein Geh
-

Fahr
-

und
Leitungs
recht zugunsten der Allgemeinheit
und
ein

Leitungsrecht zugunsten der

Versorgungsträger

festgesetzt. Mittels der Fest
set-
zung wird gewährleistet, dass die private Verkehrsfläche von der Allgemeinheit und von
Versorgungsträgern für ihre jeweiligen Zwecke gequert werden darf. Somit ist die Errei
ch-
barkeit des Vorhabenbereichs

(z.B. Tiefgaragenei
nfahrt)

gegeben

und zugleich können
Grundstücke, die im weiteren Verlauf in nordwestlicher Richtung an die Privatstraße gren-
zen, erreicht werden. Die Befahrbarkeit
der Privatstraße

ist somit durchgehend möglich.

19.14

Maßnahmen zum Einsatz
erneuerbarer Energien

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat beschlossen, dass Maßnahmen zum Einsatz erneu-
erbarer Energien in Bebauungsplänen aufgenommen werden sollen
. Die städtischen Ziele
sehen u.a. vor, möglichst das volle Potential zur Installation von
Anlagen zur Solarenergie-
nutzung (PV
-
Anlagen, thermische Solaranlagen) auf Dachflächen in Kombination mit Dach-
begrünung auszuschöpfen. Um dies zu gewährleisten, sind besondere Anforderungen zu
erfüllen.

Dachflächen
sollen unter Berücksichtigung notwendiger
Nutzungen grundsätzlich so ge-
plant und gestaltet werden, dass diese sich für eine Solarnutzung in Kombination mit Dach-
begrünung so weit wie möglich eignen (Optimierungsgebot).

Hierfür bestehen Vorgaben
zum Umfang der Errichtung von Anlagen zur Solarenergie
nutzung. In Abstimmung mit den
städtischen Ämtern wurde festgelegt, dass im vorliegenden Bebauungsplanverfahren bei
Flachdächern eine Modulfläche im Umfang von mindestens 55

%
des obersten Geschos-
ses, abzüglich
der Dachterrassen, Attika, Technikflächen, ve
rschatteten Flächen und Flä-
chen kleiner 20 m²,
für Anlagen zur Solarenergienutzung
vorzusehen

sind
.

Dies
nutzt

auf
Grundlage des Vorhaben
-

und Erschließungsplans das vorhandene Potential bestmöglich
aus. Die Photovoltaikanlagen konkurrieren nicht mit Dachf
lächenbegrünung, sondern ste-
hen in positiver Wechselwirkung und sind in Kombination vorgesehen.

Die
s
tädtische
n

Vorgaben zum Umfang der zu errichtenden PV
-
Anlagen wurden
somit an-
gemessen
berücksichtigt.

19.15

Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen oder M
aßnahmen
zum Schutz vor

schädlichen Umwelteinwirkungen

i.S.d. Bundes
-
I
mmissionsschutzgesetzes

(BIm-
SchG)

Die schalltechnischen Untersuchungen belegen, dass im Pl
a
ngebiet

in Hinblick auf die an-
gestreb
ten Nutzungen Konfliktpotentiale
durch Lärmeinträge

beste
hen.

Auf Grundlage der

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
41

Untersuchungsergebnisse des vorliegenden Gutachtens zum Schallimmissionsschutz sind
bauliche Schallschutzmaßnahmen vorzunehmen.

Baulicher Schallschutz

Auf Grundlage der gutachterlichen Ergebnisse zu Schallschutz bestehen
Anforderun
g
en

an
die erforderliche Schalldämmung der Fassade
/Außenbauteile
.
Es wurden
gemäß dem Gut-
achten

die
maßgeblichen Außenlärmpe
gels

für die Zeitbereiche Tag und Nacht
festgesetzt,
die
den Inselkarten
I.1 und I.2
der Festsetzungen
I.

Nr.
16
.1

zu entnehmen sind.
Die Fest-
setzungen erfolgen nicht geschossweise, sondern werden für die jeweils gesamte Fassade
getroffen und berücksichtigt
die höchste schalltechnische Anforderung
, die an der jeweili-
gen Fassade anliegt. D
urch die
Festsetzung einer Öff
nungsklausel
ist
es
auf der Genehmi-
gungsebene möglich
,

durch Nachweis auch

niedrigere Anforderungen
baulich umzusetzen
und von der Festsetzung abzuweichen
.

Geschlossene bauliche Anlage

Durch die in den Baufeldern BF1, BF2a, BF2b, BF3a und BF3b geplanten ge
schlossenen
Gebäudestrukturen entsteht eine abschirmende Wirkung für die Baufelder BF4 und BF5.
Um diese Wirkung zu sichern, ist es erforderlich, diese geschlossene Bebauung als solche
mit einer Mindesthöhe festzusetzen und bei Entfall der Bebauung den Ers
atz zu sichern.
Die Vorortung der Maßnahme ist im
vorhabenbezogenen
Bebauungsplan

unter I.
Nr.
16.2

in der Inselkarte II.1 mit S1 festgesetzt worden.
De
r Erhalt der

geschlossenen baulichen
Anlage

zum Schutz der
Wohnnutzung in den Baufeldern BF4 und BF5
wird im
Durch-
führungsv
ertrag verpflichtend geregelt und
ist
durch Baulast und Grundbucheintrag

zu si-
chern
.

Schalleinwirkungen durch Anlagen nach TA Lärm

Zur

Einhaltung von Schalleinwirkungen durch Anl
agen nach TA Lärm sind mit den
im Gut-
achten angesetzten
Immissionen
Festsetzungen im
vorhabenbezogenen
Bebauungsplan
erforderlich.

Für Fassadenabschnitte, an denen die Immis
sionsrichtwerte der TA Lärm
in Höhe von
60

dB
(A) am
Tag und 45 dB(A) in der Nacht überschritten werden, sind Festsetzungen
da-
hingehend erforderlich, dass maßgebliche Immissionsorte nach TA Lärm nicht entstehen
bzw. geeignete Schallschutzmaßnahmen getroffen werden.

Hierzu kommen verschiedene
Maßnahmen wie Grundrissorientierung oder der Einsatz nicht öffenbarer Fenster in Be-
trac
ht.
Für die entsprechenden betroffenen Fassadenabschnitte wurde in der Planzeich-
nung die Schallschutzmaßnahme S
2

festgesetzt. Z
ugleich
wurde eine ergänzende Festset-
zung
formuliert,
dass bei einem entsprechenden Nachweis im Rahmen einer schalltechni-
schen Be
rechnung auch hiervon

abweichende
Anforderungen
zugelassen werden können
.

Zum festgesetzten
Gewerbegebiet westlich des Plangebiets
ist
ebenfalls ein abschirmen-
der
Gebäuderiegel
vorgesehen
. An der unmittelbar zum
westlichen
Gewerbegebiet hin ori-
entierten Fa
ssade
dürfen
keine

schutzbedürftige
n

Aufenthaltsräume
liegen, daher sieht der
Vorhabenplan
durchgesteckte Wohnungen

vor
, die Lüftungsmöglichkeit
en

zur

lärmabge-
wandten Seite
ermöglich
en
.

Tiefgarage

Da die Tiefgarage teilweise gewerblich genutzt wird, ist di
e Tiefgaragenzufahrt als Lärm-
quelle im Vorhabengebiet gemäß TA Lärm zu betrachten. Zur Einhaltung der Orientierungs-
werte wurden Maßnahmen festgesetzt.

Gebäudetechnische Anlagen im Plangebiet

Dem Schallgutachten liegen die Planungen der
technischen Gebäudeausrüstung zu
Grunde
. Die gebäudetechnischen Anlagen im Plangebiet sind geeignet, um unzumutbare
Belästigungen nicht hervorzurufen. Die jeweiligen Schallleistungspegel der einzelnen, ge-
planten Anlagen sind einzuhalten. Lediglich die gepl
ante Anlage Außenluftansaugung Lüf-
tungsgerät Untergeschoss (UG) ist mit einem Schallleistungspegel von 65

dB(A) um
5

dB(A) zu reduzieren. Daher wird für diese Anlage ein maximaler Schallleistungspegel von

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
42

LWA = 60 dB(A) festgesetzt. Darüber hinaus dürfen v
on den technischen Anlagen keine
störenden Töne ausgehen, das bedeutet, die Anlagen sollen nicht tonhaltig sein. Allerdings
wird darauf hingewiesen, dass auch bei Einhaltung der Richtwerte nicht erwartet werden
darf, dass die Anlagen nicht mehr hörbar oder

nicht mehr störend sind.

19.16

Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen

Im vorliegenden
vorhabenbezogenen

Bebauungsplan ist die
Aufnahme von Wohnnutzun-
gen
in den Baufeldern BF4 und BF5 bis
zur Errichtung der Gebäude im
Baufeld BF1 bis
BF3

bzw. der Gebäude im Rohbau mit geschlossener Fassade, d.h. bis die lärmabschir-
mende Wirkung eingetreten ist, unzulässig. Die Festsetzung soll sicherstellen, dass ge-
sunde Wohnverhältnisse für die zukünftigen

Bewohner des Plangebiets gewährleistet sind.

Da eine bedingte Festsetzung eine Abkehr vom Grundsatz des zeitlich unbeschränkten
Baurechtes darstellt, sind derartige Festsetzungen nur in „besonderen Fällen“ zulässig. Die
„Besonderheit“ des jeweiligen Einz
elfalls muss sich dabei aus städtebaulichen Gründen er-
geben. Hierzu können notwendige Maßnahmen zur sachgerechten Lösung von Immissi-
onsschutzkonflikten zählen. So ist die Errichtung immissionsempfindlicher Wohnbebauung
im Lärmschatten anderer, z.B. zuerst
zu errichtende schützende Riegelbebauung, denkbar.

Vor dem Hintergrund der auf das Plangebiet einwirkenden Lärmemissionen

aus
nordwest-
licher, westlicher und südwestlicher Richtung

der angrenzenden

Gewerbebetriebe und Ver-
kehrstrassen

wurde eine bedingte Nut
zungsmöglichkeit gem. § 9 Abs. 2 Satz 2 BauGB
festgesetzt.
Die im Plangebiet westliche Bebauung (im wesentlichen BF2) stellt den Schutz
für die innenliegenden Bereiche, insbesondere BF4 und BF5, vor gewerblichem Anlagen-
lärm sicher.

Die Wohnnutzung im Baufe
ld BF2 ist durch entsprechend festgesetzte Schall-
schutzmaßnahmen, z.B. durch Grundrissorientierung, ausreichen
d

vo
r

Lärmeinträgen ge-
schützt.

Um eine dauerhafte Sicherung der lärmabschirmenden Maßnahmen zu gewährleisten
,

ist
im Fall eines Abgangs der geschl
ossenen Anlage

S1
, beispielsweise nach einem schweren
Naturereignis
,

im
Durchführungsvertrag

die unverzügliche Wi
e
derherstellung der lärmab-
schirmenden Wirkung

verpflichtend

geregelt

und wird öffentlich
-
rechtlich durch den Eintrag
einer Baulast gesichert
.

19.17

F
lächen zum Anpflanzen
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

Pflanzgebotsflächen P1+P2

Entlang der Gräfenhäuser Straße

sowie an den westlichen und östlichen Grundstücksgren-
zen sind die Pflanzgebotsflächen P1 und P2 festgesetzt
.
Die Pflanzgebots
fläche P1
beginnt
an der Straßenhinterkante der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche (Gräfenhäuser
Straße) und weist im Plangebiet eine Breite von
10

m auf. Die Festsetzung entspricht den
Vorgaben des
bisher
rechtskräftigen Bebauungsplans N

6.2.1.2, de
r an dieser Stelle im
Geltungsbereich des N 84 sowie im weiteren Verlauf seines Geltungsbereichs an der Grä-
fenhäuser Straße eine Pflanzgebotsfläche

mit einer Breite von 5 m

vorsieht.

Zwecks einer
eindeutigen Ausbildung von Grün
-

und Pflanzbereichen wurde d
ie Fläche P1 auf
10 m ver-
breite
r
t und verläuft

nun

von der Straßenhinterkante bis zum festgesetzten Baufenster von
Baufeld
BF
1.

Die Festsetzung sichert die Anlage eines Grünstreifens mit Pufferwirkung zwi-
schen den Verkehrsbewegungen auf der Gräfenhäuser Straße sowie den geplanten Nut-
zungen. Somit wird die Ausbildung eines Vorgartenbereichs gewährleistet, der als grünes
verbinden
d
e
s

Element entlang der Gräfenhäuser Straße verläuft. Hierdurch wird das Plan-
gebiet, welches sich in einem st
a
dträumlichen
Umfeld
befindet, in dem Grünstrukturen un-
terrepräsentiert sind, grüngestalterisch aufgewertet und erfährt eine Abgrenzung gegen-
über der

Verkehrsinfrastruktur vor Ort.

Durch den hohen Versiegelungsgrad im Plangebiet ist die Sicherung der verbleibenden
Frei
-

und Grünstrukturen ein wichtiger Beitrag zum Mikroklima. So ist die Pflanzgebotsflä-
che P2 an den Plangebietsrändern für die Anpflanzun
g von Bäumen von besonderer Be-
deutung. Die zeichn
er
ische Festsetzung gewährleistet durchgängige und unverbaute

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
43

Freiräume

von der Privatstraße zur Gräfenhäuser Straße
, die gemäß
qualifiziertem
Frei
flä-
chen
plan und
der Mindestanforderungen der
textlichen Fest
setzungen
bepflanzt

werden

müssen. Somit können sich in diesen Bereichen
Grünstrukturen

entwickeln, die der kom-
pakten Bebauung als begrünter Gebietsrand entgegentreten.
Im Zuge der Festsetzungen
werden in den Pflanzgebotsflächen P1 und P2 mind. 19 Bäume (
s
tandortgerechte Bäume
1. und 2. Ordnung
) gepflanzt. Diese sind i
n der Planzeichnung festgesetzt.
Die a
ufgrund
von sonstigen Festsetzungen oder Satzungen
zu erhaltenden oder pflanzenden Bäumen

und Sträucher können angerechnet werden.

Um das Plangebiet mi
t F
ahrzeugen zur Andienung des Boardinghouse sowie der Feuer-
wehr ansteuern zu können,
ist eine
Zufahrt

von max. 6 m Breite in der Pf
lanz
gebot
s
fläche
P1 zulässig.

Die Fläche P1

wird durch eine Transformatorenstation unterbrochen, die unverrückbar am
bestehend
en Standort verbleibt
.

Zur Versorgung des Plangebiets mit Elektrizität

ist geplant
,
in der Fläche P1 neben der Trafostation eine weitere kleine Trafostation zu errichten. Zu-
dem ist vorgesehen, im westlichen Grünstreifen P2
auf festgesetzten Flächen
max.

6
Au-
ßengeräte der geplanten Wärmepumpen
aufzustellen.

Auf allen Pflanzflächen soll

zur Vermeidung von Hitzeinseln, Verbesserung des lokalen
Kleinklimas sowie der Förderung der örtlichen Fauna

flächenhafter
Mineralstoff
-
, Kies
-
,
Splitt
-

und Schottergärten oder
-
schüttungen
zu rein gestalterischen Zwecken ausgeschlos-
sen werden
.

Dies
e Vorgabe

gilt für das gesamte Plangebiet.

Bepflanzung der

sonstigen

nicht überbau
ten
Grundstücksflächen

Neben der Errichtung von Pflanzbereichen entla
ng der Plangebietsränder ist auch die
Be-
grünung der

sonstigen

Grundstücksfreiflächen

von Bedeutung
.

Die privaten
nicht
überbau-
ten
Grundstücks
frei
flächen

müssen infolge ihrer Wohnungsnähe

und

der begrenzten Flä-
c
henverfügbarkeit im Plangebiet sowie zur Verme
idung von einer Aufheizung des überplan-
ten Gebiets
auch eine wichtige Funktion für die Freiraumerholung im Wohnumfeld überneh-
men. Begrünte Grundstücksfreiflächen haben v. a. folgende positive Wirkungen auf den
Naturhaushalt:

Erhaltung von Böden mit Regulat
ions
-

und Lebensraumfunktionen,

k
limatologische Wirkungen (Minderung des Wärmeinseleffektes, Luftreinigung)
durch Temperaturregulierung, Schutz vor unerwünschter Sonneneinstrahlung,
Schadstofffilterung und Sauerstoffproduktion,

Bereitstellung von Lebensräu
men für die Tier
-

und Pflanzenwelt,

Bereitstellung von Flächen für die Retention von Niederschlägen,

g
rünordnerische Gestaltung des Orts
-

und Landschaftsbildes,

Bereitstellung von Freiräumen

für die Erholung im Wohnumfeld.

Zur Gewährleistung eines Mindests
tandards an

Lebensraumqualitäten für die Tier
-

und Pflanzenwelt,

Gestaltungsqualitäten
des

Wohnumfeld
s
und

klimatologisch positiven Wirkungen der Freiflächen

werden Mindestfestsetzungen (s. Festsetzungen Ziff. I Nr.
18
.2)

im Hinblick auf die Anzahl
der vorzunehmenden Baum
-

und Strauchpflanzungen
auf den
nicht
überbau
ten

Grund-
stücksflächen

getroffen.
Gemäß de
n

vorgesehenen grüno
r
dnerischen

Maßnahmen im qua-
lifizierten
Fre
i
flächenplan
werden im Zuge der Festsetzungen min
d
.
4
Bäume (
standortge-
rechte Bäume 1. und 2. Ordnung
)
und mind. 11

Bäume/Großsträucher (3. Ordnung)
neu
gepflanzt.

Hiervon sind zwei Bäume zeichnerisch festgesetzt.

Die Vorgab
en zu
r Bepflan-
zung
gewährleisten
Grünqualitäten am Wohnstandort, die der Steigerung der Aufenthalts-
qualität dienen und das
Plangebiet l
okalklimatisch aufwerten.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
44

Fassadenbegrünung

Die festgesetzte Fassadenbegrünung soll zu einer zügigen Durchgrünung des Pla
ngebiets
beitragen und ist eine wirkungsvolle Maßnahme zur gestalterischen Aufwertung von Ge-
bäuden. Die Fassadenbegrünung stellt bereits nach kurzer Zeit die Entwicklung ökologisch
und gestalterisch wirksamer Grünstrukturen sicher. Zudem bewirkt die Festse
tzung von be-
grünten Fassaden positive Auswirkungen auf die Schutzgüter Klima sowie Landschafts
-

und Ortsbild. So wirkt die Fassadenbegrünung ausgleichend auf die Auswirkungen bauli-
cher Verdichtung und trägt zur Verbesserung des örtlichen Klimas bei. Zudem
schafft die
Begrünung der Fassadenflächen ein gestalterisch wirkungsvolles Grünvolumen. Brand-
schutzrechtliche Regelungen sind dabei zu beachten.

D
ie Wissenschaftsstadt Darmstadt hat Standardanforderungen für die Fassadenbegrünung
benannt. So ist die
Fassa
denbegrünung auf mindestens 20 % der Fassadenflächen in Be-
bauungsplänen der Wissenschaftsstadt Darmstadt umzusetzen. Im vorliegenden Verfahren
wurden mit den städtischen Ämtern abweichende Regelungen vereinbart.

Die Festsetzung der Fassadenbegrünung erfol
gt über die Fassadenlänge.
Im Plangebiet
sind die Außenwände der Gebäude auf einer Fassadenlänge von insgesamt 188

m zu be-
grünen, sofern dem keine brandschutzrechtlichen Regelungen oder andere technische Re-
gelungen entgegenstehen. Auf die gesamte Länge sin
d mind. 43

Pflanzen
(1 Pflanze/4

m
Fassadenlänge)
zu verteilen.

Somit sind für die anzupflanzenden
Rank
-
, Schling
-

oder Klet-
terpflanzen

im Schnitt gewisse Durchschnittsgrößen anzunehmen. Die Errichtung der Fas-
sadenbegrünung wird in Bilanzierung zum Eingrif
f/Ausgleich berücksichtigt.

Überdeckung von Tiefgaragendächern

Die Festsetzung stellt sicher, dass
Tiefgaragendächer außerhalb der überbaubaren Grund-
stücksflächen gärtnerisch in die Grundstücksfreiflächen integriert werden und mit Bäumen,
Sträuchern, Wiesen und

Rasen bepflanzt werden können.

Die Überdeckung der Tiefgaragendächer mit einer Bodensubstratschicht von mindestens
0,8 m

im Mittel
ist erforderlich, um die geplanten Pflanzungen auf
dem Tiefgaragendach

durchführen zu können.

Hierbei
sind gemäß
qualifiziertem
Frei
flächen
plan maßgeblich
Strauchpflanzungen vorgesehen.

Im Bereich von Baumpflanzungen

ist eine Bodensubstrat-
schicht von mindestens 1,
2

m einzuhalten. Eine geringere Substratdicke würde allenfalls
Strauchpflanzungen ermöglichen

und ist lediglich im Bereich von Tiefgaragenzufahrten zu-
lässig,
jedoch muss sie mindestens 0,
3

m betragen.

Geländesprünge oder
-
stufen im Bereich der Tiefgaragendächer sollen vermieden werden
,
weshalb
Oberkanten der Überdeckung allseitig niveaugleich an da
s umgebende Gelände
anzuschließen sind
. Auf diese Weise wird der visuelle Eindruck einer dem natürlichen Ge-
lände angepassten Grünfläche vermittelt.

19.18

Flächen zum
Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

Zur Verminderung eingriffsbedingter Be
einträchtigungen wurde bereits im Vorfeld während
der Planung

der mögliche Erhalt von markanten Bäumen und Baumstrukturen berücksich-
tigt.

Zur Sicherung zweier Bestandsbäume im Plangebiet, die sich in der Pflanzgebotsfläche P1
befinden, sind diese im
vorhab
enbezogenen
Bebauungsplan zum Erhalt festgesetzt. Die
Bestandsbäume innerhalb des anzulegenden Grünstreifens sorgen punktuell für eine räum-
liche Trennung zwischen den Verkehrsbewegungen auf der Gräfenhäuser Straße sowie
den geplanten Nutzungen, was zur Ste
igerung der Aufenthaltsqualität im Gebäude in BF1
beiträgt.

Die Erhaltung von größeren Bäumen

und Baumstrukturen

wirkt sich positiv auf das Stadt-
bild aus und bietet gegenüber den Neubauten ein grünes Pendant mit einer Wirkung, die
bei Neuanpflanzungen ers
t nach mehreren Jahren erzielt werden kann. Die darüber hinaus
verbundenen positiven Funktionen im Naturhaushalt, wie v. a. positive Wirkung auf das
Kleinklima, Erzeugung von Verdunstungskälte, Beschattung von versiegelten Flächen, die

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
45

Bereitstellung von L
ebensraum für Tiere etc.
,

kommen zudem bei großen Bäumen in be-
sonderem Maß zum Tragen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
46

20.

Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen

20.1

Dachgestaltung

Aufgrund einer fehlenden ortstypischen Dachlandschaft werden zugunsten einer
modernen
Architektursprache und eines hohen angestrebten Durchgrünungsgrades im Plangebiet
einheitlich Flachdächer

mit einer Neigung von höchstens 5°

festgesetzt.

Die Festsetzung einer maximalen Dachneigung soll die Grundvoraussetzung für eine er-
folgreich
e Dachbegrünung gewährleisten. Dachbegrünungen haben v. a. positive Wirkun-
gen auf das Stadtklima, die Tier
-

und Pflanzenwelt und den Wasserhaush
alt (siehe auch
Kapitel Nr. 10.9.3
).

Anlagen zur Nutzung von Solarenergie müssen aufgeständert angebracht werden
, sodass
die Dachbegrünung von den technischen Aufbauten nicht beeinträchtigt wird.

20.2

Fassaden

Um eine harmonische Einbindung der neuen Hauptbaukörper in die Umgebung, die insbe-
sondere im östlichen Bereich durch kleinteilige
re

Bebauung geprägt ist, zu erreic
hen, sollen
Fassaden der Hauptbaukörper hell gestaltet werden. Hierdurch wird eine optisch ange-
passte Strukturierung zwischen der Bestandsbebauung und den neuen Gebäuden im Plan-
gebiet ermöglicht.

Durch die Festsetzung heller Fassaden

(Hellbezugswert von >
40)
kann die Sonnenein-
strahlung besser reflektiert werden (Albedo), sodass den Erwärmungstendenzen entgegen-
gewirkt wird.

Untergeordnete Bauteile können mit einem geringeren Hellbezugswert aus-
geführt werden.

Die

vorgesehenen

hellen
Anstriche

tragen also

daz
u bei, die Aufheizung abzuschwächen,
da sie einen Großteil der kurzwelligen Strahlung reflektieren.
Mittels der Festsetzung wird
auch den Empfehlungen des lokalklimatischen Gutachtens entsprochen.

20.3

Werbeanlagen

Die Festsetzungen sollen eine
angemessene Form und Gestaltung der Grundstücke er-
möglichen und damit negative Auswirkungen auf das Straßen
-

und Ortsbild vermeiden.

Durch
die einschränkenden Regelungen und
den Ausschluss ortsfremder Werbe
-

und auf-
fälliger Lichtanlagen soll

zudem

geregelt

werden, dass von Werbeanlagen kein störender
Impuls

für bestehende Wohnnutzungen in der näheren Umgebung sowie für die geplanten
Wohnnutzungen ausgeht.

In den Pflanzgebotsflächen P1 und P2 sind Werbeanlagen eben-
falls unzulässig, um keine störenden Element
e

mit negativen Auswirkungen

auf

diese Flä-
chen zubringen.

20.4

Einfriedungen

Die Festsetzungen sollen eine angemessene Form und Gestaltung der Einfriedungen er-
möglichen und damit negative Auswirkungen auf das Straßen
-

und Landschaftsbild vermei-
den.

Durch die st
adträumliche Lage des Plangebiets, welches von gewerblichen Nutzungen
und Verkehrsflächen umgeben ist, bestehenden bestimmte Anforderungen an die Errich-
tung von Einfriedungen. Hierbei sind z.B. Einfriedungen wie Mauern und Hecken zulässig,
die eine eindeut
ige und geschlossene Abgrenzung
zu Nachbargrundstücken erlauben. Sol-
len Einfriedungen zu öffentlichen Verkehrsflächen wie der Gräfenhäuser Straße errichtet
werden, müssen diese von der Grundstücksgrenze
hinter die 5 m tiefe Vorgartenzone zu-
rückspringen. Di
es gewährleistet, dass der entlang der Gräfenhäuser Straße über das
Pflanzgebot

festgesetzte Grünstreifen auf einer Breite von 5 m

unbeeinträchtigt sichtbar
bleibt und die Ausbildung von Grün
-

und Pflanzbereichen in der Vorgartenzone
vom öffent-
lichen Raum aus wahrnehmbar
ist. Zudem kann so der über den rechtskräftigen Bestands-
bebauungsplan
6.2.1.2
festgesetzte durchgehende Grünstreife
n entlang der Gräfenhäuser
Straße im Stadtraum
erhalten bleiben.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
47

20.5

Fahrradabstellflächen

Die Festsetzungen sollen eine angemessene Form und Gestaltung der Grundstücke er-
möglichen
.

Z
usätzliche Baukörper

wie oberirdische Fahrradstellplatzanlagen dürfen nicht
e
ingehaust werden, um

damit verbundene negative Auswirkungen auf das Stadt
-

und Orts-
bild
zu
vermeiden. Einzelne Fahrradstellplätze
sind
im Bereich der Hauseingänge
an
der
Privatstraße sowie
im Nordwesten des Grundstücks
,

z.B.
als
einreihige Stellplätze mit
einer
Maximalanzahl für
Nutzer/
Besucher
,

im Vorhaben
-

und Erschließungsplan eingetragen.

21.

Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Nie-
derschlagswasser

Als Vorgabe zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes wird durch
die städtisc
he

„Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlags-
wasser“

(kurz: "Zisternensatzung")

aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz festge-
setzt, dass auf den Grundstücken Zisternen zu errichten sind.

Ziel der Maßnahme ist eine
r-
seits die Minimierung der Niederschlagsabflüsse und andererseits die möglichst naturnahe
Wiedereingliederung der unvermeidbaren Niederschlagsabflüsse in den natürlichen Was-
serkreislauf. Abflussspitzen sowie Anteile des Oberflächenabflusses sollen dabei zu
guns-
ten von Rückhaltung, Verdunstung und Versickerung reduziert werden.

Gemäß Festsetzung entfällt für begrünte Dächer und Intensivgründächer die Verpflichtung
zur Errichtung einer Zisterne.
Die Ausnahmen von der Zisternensatzung sollen einen Anreiz
für e
ine Dachbegrünung schaffen, die über die Mindestanforderungen der Dachbegrü-
nungsfestsetzungen hinausgeht und eine höhere Abflussretentionswirkung hat. Wenn
Gründachflächen nicht an den Kanal angeschlossen sind, wird deren Regenwasser bereits
vollständig au
f dem Grundstück bewirtschaftet und wieder dem Wasserkreislauf zugeführt,
weshalb eine Zisterne zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit entfallen kann.

Im vorliegenden Vorhaben soll das Niederschlagswasser
möglichst vollständig auf dem
Grundstück bewirtschaft
et werden. Dies beginnt bereits mit der Gestaltung der Dach
-

und
Freiflächen. Die Dachflächen sind
im vorliegenden Vorhaben
alle extensiv begrünt,
wodurch ein großer Teil des Niederschlagswassers im Substrat gebunden und über die
B
egrünung wieder
verdunstet wird
.
Überschüssiges R
egenwasser wird gemäß Nieder-
schlagsen
t
wässerungskonzept
mittels

unterirdische
r

B
ox
-
Rigolen versickert. Die geeignete
und nachgewiesene
Bodendurchläs
sigkeit ermöglicht

eine Versickerung o
hne Kanalan-
schluss

(weitere Ausführun
gen zum Umgang mit Niederschlagwasser siehe Kapitel

9
.2)
.

Verbliebene Flächen, die
vorliegend
nicht unter Gründächer fallen, sind zum Beispiel Dach-
terrassen, für deren Nie
derschlagsentwässerung die Errichtung einer Zisterne erforderlich
wird.
Eine Nutzung
des
entsprechenden überschüssigen
Regenwassers durch
eine Zis-
terne

–

die den Rigolen vorgeschaltet
wird

–

ist im Rahmen der zukünftigen Freiflächenpla-
nung problemlos möglich und ermöglicht eine Nutzung des Niederschlagswassers
zur Be-
wässerung der Grünfläch
en
.

Die für die Zisterne erforderliche Fläche ist in der maximal
zulässigen Grundflächenzahl zu berücksichtigen.
Gemäß
DIN 1989
-
1 zu Regenwassernut-
zungsanlagen

sind
25 l/m²
Fassungsvermögen zu berücksichtigen
. Der Ertrag verringert
sich entsprechend dem Ab
flussbeiwert,
daher wird
für extensiv begrünte Dachflächen
10

l/m² vorgegeben.

Der Nachweis zur Errichtung einer Zisterne erfolgt im
Baugenehmi-
gungsverfahren.

22.

Hinweise

Auf Grundlage des Umweltberichts, vorliegender Gutachten sowie der Vorgaben öffentli-
che
r Stellen und verschiedener Regelwerke sind Hinweise aus dem vorhabenbezogenen
Bebauungsplan zu beachten, die

in den textlichen Festsetzungen

unter
IV
.

Hinweise

auf-
geführt sind.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
48

23.

Durchführungsvertrag

Gemäß § 12 Abs. 1 BauGB ist zwischen Gemeinde und Vorhabenträger ein Durchführungs-
vertrag zu vereinbaren, in dem Maßnahmen und Fristen zur Realisierung des Vorhabens
verbindlich geregelt sind.
Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
wurde

ein Durch-
führungs
vertrag
mit
de
r

Vorhabenträger
in

abgestimmt und vor
Satzungsbeschluss
vo
n

ihr

unter
zeichnet
.

Die
Regelungen im Durchführungsvertrag werden zur Sicherung folgender Maßnahmen
vereinbart:

Kampfmittelsondierung

unter Einhaltung der „Allgemeinen Bestimmungen

für die Kampf-
mittelräumung im Land Hessen“

Fristen zur Durchführung des Vorhabens

Realisierung von sozial geförderten Mietwohnungen gemäß dem städtischen Beschluss
„Grundsätze zur sozialen Bodennutzung in Darmstadt (SoBoDA)“ und nach

dem Hessi-
schen Wohnraumfördergesetz (HWoFG)
und den städtischen Förderrichtlinien

Realisierung von Artenschutzmaßnahmen wie insbesondere: bestimmte Außenbeleuch-
tung zum Schutz von Insekten, Maßnahmen an großflächige transparente Flächen zum
Schutz vor V
ogelschlag, Abbruch von Gebäuden und Rodung von Bäumen und Gehöl-
zen nur außerhalb der Brutzeit

Naturschutzmaßnahmen: Maßnahmen zum Schutz der zu erhaltenden Bäume insb.
während der Bauphase, Nisthilfen für Fledermäuse und Mauersegler, Schutz des Mut-
terbod
ens

Durchführung der Pflanzmaßnahmen und Freiflächenbefestigungen gem. qualifiziertem
Freiflächenplan, Anwuchs
-

und Entwicklungspflege
mit gemeinsamer Abnahme, Sicher-
stellung
dauerhafte
r

Pflege und Unterhaltung

Gebäudestandard: Wohngebäude im KfW
-
Effizienzhaus 40
-
Standard, Gebäude ge-
werblicher Nutzung im KfW
-
Effizienzhaus 55
-
Standard, Einsatz erneuerbarer Energien:
Errichtung und Nutzung von Anlagen zur Solarenergienutzung, Wärmeversorgung auf
Basis regenerativer

Energie
n

Mindestanteil gewerblicher Nutzung, g
ewerbliche Nutzung Boardin
g
house
: Betriebs
-

und Nutzungskonzept zum Bauantrag
, genehmigungspflichtige Nutzungsänderung

Zufahrten für
Feuerwehr
-

und rettungsfahrzeuge, Anlieferung Boardinghouse

Sicherste
llung der Löschwasserversorgung durch
Errichtung
eine
s

Hydrant
s

im Vorha-
bengebiet in Abstimmung mit der Feuerwehr

Schaffung der Voraussetzungen für

eine Warnsirene auf einem Gebäude(
-
dach)
in Ab-
stimmung mit der Feuerwehr (Katastrophenschutz)

Realisierun
g der Lärmschutzmaßnahmen gem. schalltechnischem Gutachten

und den
Festsetzungen des Bebauungsplans;

Geschlossene bauliche Anlage vor Nutzungsauf-
nahme, Grundrissorientierung
, dauerhafte
Sicherung der Schallschutzmaßnahme

„
ge-
schlossene bauliche Anlage S1
“

und
Wiederaufbauverpflichtung

bei Abgang
,
dauerhafte
Sicherung durch Baulast
,

Wiederaufbauverpflichtung
,
Einhaltung der Betriebs
-

und An-
dienungszeiten und Außengastronomie im Vertragsgebiet

Dienstbarkeiten
für Geh
-
, Fahrrechte für die Allgemeinheit sowi
e Leitungsrechte für die
Versorgungsträger

Sicherheitsleistungen für Erhaltungs
-

und Anpflanzmaßnahmen
,
der Artenschutz
-

und
Naturschutzmaßnahmen zur Realisierung (
1
-
jährige Fertigstellungspflege

und der 2
-
jäh-
rigen Entwicklungspflege
)

Vertragsstrafen bei A
bgang der zu erhaltenden Bäume und bei nicht fristgerechter Her-
stellung sämtlicher Anpflanzmaßnahmen, Ersatzvornahme

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
49

Voraussetzungen für einen Wechsel des Vorhabenträgers;

Haftung und Rechtsnachfolge bei Teilverkauf/
-
vermietung/
-
verpachtung;

Kostentragung
für Planung

und Durchfüh
r
ung
,
für
Notar
-

und Grundbuchkosten, für
Grundstückszufahrten

und
Hydrant

Kosten
bei nicht Durchführung des Vorhabens: Kosten
des Aufhebungsverfahrens

des
Bebauungsplans N 84

Rechtsnachfolge bei Veräußerung, Weitergabeverpflichtung

Vertragsänderungen nur in Schriftform, Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen

Gesamtschuldnerische
Haftung, Haftungsausschluss

Wechsel der Vorhabenträgerin

Wirksamwerden unter aufschiebender
Bedingung

Die mit der Vorhabenträgerin vor Beginn des Bauleitplanverfahrens abgeschossene
„Grundzustimmung“ vom 26.02.2019 ist mit Wirksamkeit des Durchführungsvertrages ge-
genstandslos.

24.

Planungsstatistik
*

Geltungsbereich vorhabenbezogener
Bebauungsplan

ca.
8.675

m²

Vorhabenbereich

ca.
8.070

m²

Nettobauland Vorhaben

(inkl. Erweiterung Versorgungsfläche)

ca. 7.595 m²

Private Verkehrsfläche im Vorhabenbereich

ca.

475 m²

Private Verkehrsfläche außerhalb Vorhabenbereich

ca.

588 m²

Versorgungsfläche Trafo Gräfenhäuser Straße 73a

ca.

17 m²

Aus den festgesetzten Flächen ergeben sich folgende s
tädtebauliche Kennwerte:

GRZ
I
: 0,4
1

GRZ
II
: 0,7
4

GFZ:
2,
16

Gemäß des Vorhaben
-

und Erschließungsplans sind folgende
Planungsdaten
, die durch
die Festsetzungen abgedeckt sind,

vorgesehen:

BGF
R

Wohnen,
freifinanziert
(oberirdisch, mit Staffelgeschoss):

ca.

4.884 m²

BGF R Wohnen, gefördert (oberirdisch, mit Staffelgeschoss):

ca.

5.
1
10

m²

BGF R Wohnen, studentisch (o
berirdisch, mit Staffelgeschoss):

ca.

1.214 m²

BGF R Wohnen gesamt:

ca. 11.20
8

m²

BGF R Gewerbe:

ca.

5.168 m²

BGF R GESAMT (inkl. Staffelgeschoss)

ca. 16.37
6

m²

Anzahl der
Wohne
inheiten:

Wohnen, frei finanziert:

4
7

Wohnen, gefördert:

Wohnen, studentisch:

Anzahl der Zimmer

Boardinghouse
:
90

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

(
Satzung
)

Seite
50

Alle Werte sind überschlägig ermittelte Werte ohne Einplanung erforderlicher Fachplanungen und vorab einer
Abstimmung mit den zuständigen Behörden. Die
angegebenen Werte können sich im Verlauf weiterer Pla-
nungsschritte ändern. Alle Angaben ohne Gewähr.

*
Beim Abgleich mit dem Liegenschaftskataster ist eine Differenz von 9 m² (Katasterflächen sind aufgerundet
und belaufen sich auf 8.079 m²) zu vermerken, d
ie sich aus der Aufrundung der Nachkommastellen und aus
Abweichungen zwischen dem Liegenschaftskataster und der UTM
-
basierten Stadtkarte ergeben. Um diese Dis-
krepanz zu berücksichtigen, werden im Bauleitplanverfahren alle Werte als Circa
-
Werte benannt.

25.

V
er
wendete

Gutachten
und weitere
Planungsg
rundlagen

Fachbeitrag Verkehr, Bauvorhaben Gräfenhäuser Straße, Stadt Darmstadt, Pla-
nungsbüro von Mörner; Stand November 2023

Faunistische Untersuchung und Artenschutzbeitrag zum vorhabenbezogen Bebau-
ungsplan Darmstad
t N

84 „Gräfenhäuser Straße 71“, Fachbüro Faunistik und Öko-
logie Dipl.
-
Biol. Andreas Malten; Stand Oktober 2020
, ergänzt Juli 2025, mit ergän-
zender
Überprüfung des Plangebietes zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
N

84
, Fachbüro Faunistik und Ökologie, Stan
d 22.07.2025

Studie zur lokalklimatischen Situation und zur Besonnungssituation der geplanten
Bebauung im Rahmen des VEP N 84 Gräfenhäuser Straße 71, iMA Richter &
Röckle GmbH & Co. KG, 17.11.2023

Geotechnischer Bericht Nr. 1
c
, Neubau Wohnbebauung Darmstadt, Gräfenhäus
er
Straße 71, Prof. Dr.
-
Ing. Wolfgang Krajewski; Stand

24.08.2023

Schallimmissionsschutz Gutachten
, V
orhabenbezogener Bebauungsplan N 84
-

Gräfenhäuser Straße

71
-
, Grebner Bauphysik GmbH; Stand
18.07.2024

Erschließungskonzept zum vorhabenbezogenen Bebauun
gsplan N 84 „Gräfenhäu-
ser Straße 71“ in Darmstadt, Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH; Stand
27.08.2024

Orientierende umwelttechnische Untersuchung des Bodens und der Bodenluft,
Trischler und Partner GmbH, Stand 02.08.1996

Zusammenfassende Bewertung de
s Flurstücks 364/2 hinsichtlich Altlasten und Ent-
sorgung von evtl. Bodenaushub, Büro Arcadis Trischler & Partner GmbH,
26.05.2000

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –
Umweltbericht
Karlsruhe
Januar 2025

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –
Umweltbericht
Bearbeiter
Dipl.-Ing. Marc Christmann
Alexander Herrmann
Ameneh Larijani
Verfasser
MODUS CONSULT Gericke GmbH & Co. KG
Hauptsitz: Niederlassung:
Pforzheimer Straße 15b Landauer Straße 56
76227 Karlsruhe 67346 Speyer
0721 / 86009-0 0721/ 86009-0
Erstellt im Auftrag der EMON Vermögensverwaltung GmbH
im Januar 2025, redaktionell überarbeitet Oktober 2025
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

Umweltbericht 5
Inhalt
1. Planungsanlass .......................................... 9
2. Lage, Abgrenzung und Charakteristik des Plangebietes . . . . . 9
3. Planvorhaben, Bedarf an Grund und Boden sowie
Planungsgrundlagen .................................... 1 0
3.1 Ziele des Bauleitplans ......................................... 1 0
3.2 Art und Umfang des Bebauungsplans ............................ 1 0
3.3 Bedarf an Grund und Boden .................................... 1 1
3.4 Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und übergeordneten
Planungen ................................................... 1 1
4. Bestandsbeschreibung und -bewertung .................. 15
4.1 Fläche ....................................................... 1 6
4.2 Boden ....................................................... 1 7
4.3 Wasser ...................................................... 2 0
4.4 Klima/Luft ................................................... 2 2
4.5 Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt .......................... 2 4
4.6 Wirkungsgefüge ............................................... 36
4.7 Landschafts- und Ortsbild ..................................... 37
4.8 Menschen und deren Gesundheit ............................... 3 7
4.9 Kultur- und sonstige Sachgüter ................................. 39
5. Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei
Nichtdurchführung der Planung .......................... 39
6. Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei
Durchführung der Planung............................... 39
6.1 Fläche ....................................................... 41
6.2 Boden ....................................................... 42
6.3 Wasser ...................................................... 4 4
6.4 Klima/Luft ................................................... 46
6.5 Tiere und biologische Vielfalt .................................. 4 8
6.6 Pflanzen und biologische Vielfalt ............................... 5 0
6.7 Landschafts- und Ortsbild ..................................... 53
6.8Menschen und deren Gesundheit .............................. 54
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

6 Umweltbericht
6.9 Kultur- und Sachgüter ......................................... 5 5
6.10 Natura 2000-Gebiete .......................................... 56
6.11 Umgang mit Energie ........................................... 56
7. Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum
Ausgleich ............................................... 5 6
7.1 Schutzgut Fläche .............................................. 5 6
7.2 Schutzgut Boden .............................................. 5 6
7.3 Schutzgut Wasser ............................................. 57
7.4 Schutzgut Klima / Luft ......................................... 5 7
7.5 Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt ................ 58
7.6 Schutzgut Landschafts- und Ortsbild ............................ 59
7.8
Schutzgut Mensch/Erholung ...................................
59
8. Artenschutzrechtliche Betrachtung ....................... 60
9. Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung ........................ 60
10. Anderweitige Planungsmöglichkeiten
(Planungsalternativen) ................................. 64
11. Beschreibung der verwendeten Verfahren der
Umweltprüfung einschließlich Umgang und
Detaillierungsgrad sowie Schwierigkeiten ............... 64
12. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur
Überwachung .......................................... 65
13. Allgemeinverständliche Zusammenfassung .............. 65
14. Quellen- und Literaturverzeichnis ....................... 67
15. Anlagen ............................................... 70
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd
7.7
Schutzgut Kultur- und Sachgüter ...........................
59

Umweltbericht 7
Abbildungen
Abb. 1: Lage des Plangebiets (9)
Abb. 2: Freiflächen des Vorhaben- und Erschließungsplans (Elfers Geskes Krämer PartG mbB und
Landschaftsarchitektur & Ökologie Dipl.-Ing. Angela Bezzenberger, Stand: 17.01.2024) (11)
Abb. 3: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennu tzungsplan 2006 mit Geltungsbereich der 16.
Änderung (ohne Maßstab) (13)
Abb. 4: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Landschaftsplan 2004 mit Geltungsbereich (ohne
Maßstab) (14)
Abb. 5: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan N 6.2.1. 2 - Gräfenhäuser- und Leydheckerstraße mit
Geltungsbereich (ohne Maßstab) (15)
Tabellen
Tab. 1: Nutzungstypen im Geltungsbereich (26)
Tab. 2: Bedeutung und Empfindlichkeit der Nutzungstypen im Geltungsbereich (27)
Tab. 3: Liste der 2019 nachgewiesenen Fledermausarten (31)
Tab. 4: Liste der 2019 im Untersuchungsgebiet nachgewiesenen Vogelarten (33)
Tab. 5: Bilanzierung Versieglung / Boden (44)
Tab. 6: Biotopwertbilanzierung bezogen auf das bestehende Planungsrecht (62)
Tab. 7: Biotopwertbilanzierung bezogen auf die Biotypenkartierung (63)
Tab. 8:Zusammenfassung der wesentlichen Auswirkungen auf die Umweltbelange (66)
Anlagen
Anlage 1 Bestandsplan (tatsächlicher Bestand, Oktober 2023)
Anlage 2 Bestandskarte fiktiver Bestand (Oktober 2023)
Anlage 3 Biotoptypen Planung (November 2024)
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

8 Umweltbericht
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

Umweltbericht 9
Abb. 1: Lage des Plangebiets
1. Planungsanlass
Gemäß § 2 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) ist bei der Aufstellung, Änderung oder
Ergänzungen von Bebauungsplänen eine Umweltprüfung durchzuführen. Im
Rahmen der Umweltprüfung werden die voraussichtlich erheblichen Umweltaus-
wirkungen der Bebauungsplanung auf alle Umweltbelange nach Anlage 1 zum
BauGB und speziell die Schutzgüter Fläche, Boden, Wasser, Luft/Klima, Tiere und
Pflanzen, das Wirkungsgefüge zwischen de n abiotischen und biotischen Um-
weltbelangen und die biologische Vielfa lt, Menschen und deren Gesundheit,
Landschaft sowie Kultur- und Sachgüter geprüft und die Ergebnisse im Um-
weltbericht dargestellt. Der Umweltbericht ist ein gesonderter Bestandteil der
Begründung des Bebauungsplans.
2. Lage, Abgrenzung und Charakteristik des Plangebietes
Der Geltungsbereich (GB) des vorhabenbezogenen Bebauungsplans befindet sich
im Nordwesten der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Hessen) in der Gemarkung
Darmstadt Bezirk 6. Er umfasst die Flurstücke Flur 34 Nr. 362/1, 362/8, 362/9,
362/17, 362/18, 363, 364/1 sowie die Flurstücke der nördlichen privaten Verkehrs-
fläche bis zur Leydheckerstraße mit den Flurstücken Nr. 362/24, 362/25 und
362/26 (tlw.). Im Norden und Süden wird der GB durch Straßen begrenzt (Verlän-
gerung Benzweg (privat) und Gräfenhäuser Straße), im Osten und Westen durch
Gewerbebebauung (Gräfenhäuser Straße 75/75b, Gräfenhäuser Straße 69 und
Leydheckerstraße 8a und 10). Im Südosten liegen Mischgebiete mit Wohnbaunut-
zung in räumlicher Nähe. Innerhalb des GB befindet sich aktuell eine leerstehen-
de Montagehalle sowie eine Lagerfläche. Da das Gelände auf der Gewerbege-
bietsfläche lange unbenutzt blieb, ist es teilweise verwildert und mit Gehölzen
bewachsen.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

10 Umweltbericht
3. Planvorhaben, Bedarf an Grund und Boden sowie Planungs-
grundlagen
3.1 Ziele des Bauleitplans
Das Plangebiet wurde bisher als Gewerbefläche der Fa. EMON genutzt. Da die
Nutzung aufgegeben wurde und Bedarf an Wohnbauflächen in der Wissenschafts-
stadt Darmstadt besteht, ist eine Umnutzung in ei n gemischtes Quartier mit
überwiegender Wohnnutzung vorgesehen. Hierzu sollen die Montagehalle und
Lagerflächen zurückgebaut und neue Gewerbe- und Wohnbebauung sowie Grün-
flächen hergestellt werden. Die Neuentwicklu ng zu einem gemischt genutzten
Quartier stellt eine Ergänzung zu dem bereits vorhandenen, angrenzenden Misch-
gebiet im Südosten dar.
3.2 Art und Umfang des Bebauungsplans
Das Plangebiet erstreckt sich auf einer Gesamtfläche von ca. 0,87 ha. Der Flächen-
nutzungsplan (FNP) der Wissenschaftsstadt Darmstadt (FNP, 2006) sieht im GB
eine gewerbliche Baufläche vor. Um die geplante Nutzung als gemischtes Gebiet
realisieren zu können, ist eine Änderung des FNP nach § 8 Abs. 2 BauGB erforder-
lich. Das FNP-Änderungsverfahren wird parallel durchgeführt.
Der Bebauungsplan (vgl. Deckblatt) sieht ein gemischtes Quartier mit maximal 6
Vollgeschossen, Staffelgeschossen und gemeinsamer Tiefgarage vor. In dem
gemischten Quartier entstehen zahlreiche Wohneinheiten sowie ein Boarding-
haus mit Innenhof. Der Bebauungsplan begr enzt die zulässige Grundfläche auf
maximal 3.100 m² mit Überschreitungsmöglichkeit bis 5.650 m². Der übrige Flä-
chenanteil des Baugrundstücks ist als Vegetationsfläche anzulegen (vgl. in der
Konkretion hierzu Abb. 2). Die Pflanzgebotsflächen sind zu mind. 60 % struktur-
reich (gemäß Pflanzliste und 60 % mit niedrigen Sträuchern unterschiedlicher
Arten und heimischen Staudenarten) auszubilden, dort sind die meisten Gehölz-
und Baumpflanzungen vorgesehen, u.a. entlang der Gräfenhäuser Straße, wo zwei
Bäume erhalten und weitere ergänzt werden. Nicht überbaute Tiefgaragen sind
im Mittel mit mindestens 80 cm Substrat zu überdecken. Mindestens 70 % der
Flachdächer des obersten Geschosses sind extensiv zu begrünen, mindestens
jedoch 1.550 m². Außerdem ist eine Fassadenbegrünung vorgesehen. Weitere
Maßnahmen sind eine insektenfreundliche Außenbeleuchtung und die Begren-
zung von Lichtwerbung, Maßnahmen gegen Vogelschlag, Vogelnist- und Fleder-
mauskästen und das Verbot von Steingärten. Geplant sind ein Optimierungsgebot
für Solaranlagen in Kombination mit der Dachbegrünung, bauliche Lärmschutz-
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

Umweltbericht 11
Abb. 2: Freiflächen des Vorhaben- und Erschließungsplans (Elfers Geskes Krämer PartG mbB und
Landschaftsarchitektur & Ökologie Dipl.-Ing. Angela Bezzenberger, Stand: 17.01.2024)
maßnahmen gegen Außenlärm und eine Regenwassernutzung mit Zisternen und
Brauchwassernutzung. Ergänzend sieht der Bebauungsplan weiterhin eine Fläche
für eine Trafostation an der Gräfenhä user Straße und eine Verkehrsfläche im
Nordosten vor.
3.3 Bedarf an Grund und Boden
Bei der Planung handelt sich um ein Projek t der nachverdichtenden Innenent-
wicklung, die im Sinne des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden der Er-
schließung neuer Bauflächen außerhalb des Siedlungsbereichs im Allgemeinen
vorzuziehen ist.
Der GB unterliegt zurzeit der gewerblichen Nutzung und weist mit einer großen
Lagerfläche im Nordwesten und einer ze ntralen Montagehalle einen entspre-
chend hohen Versiegelungsgrad auf. Der bestehende Bebauungsplan lässt zudem
auf den Baugrundstücken eine Versiegelung bis 80 % der Grundstücksfläche zu.
Durch die Planung wird die zulässige Versiegelung reduziert und zusätzlich Dach-
begrünung gefordert.
Im Zuge der Baumaßnahmen sind keine zusätzlichen Flächen außerhalb des GB
für externe Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen vorgesehen.
3.4 Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und übergeordneten Planungen
3.4.1 Gesetzlich formulierte Umweltschutzziele
Für die vorliegende Planung sind vorrangig folgende Fachgesetze zu berück-
sichtigen:
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12 Umweltbericht
< Baugesetzbuch (BauGB)
§ 1 Grundsätze (Schutz und Entw icklung der Lebensgrundlagen,
nachhaltige Nutzung)
§ 1a Ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz (Bodenschutz,
Innenentwicklung, Schutz land-, forstwirtschaftlicher und
wohnbaulicher Flächen, Eingriffsregelung)
§§ 2 und 2a i.V.m. Anlage 1 (Berücksichtigung der Belange des Umwelt-
schutzes)
< Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG)
§ 3 Grundsätze (nachhaltige Sich erung oder Wiederherstellung
der Funktionen des Bodens, sparsamer Umgang mit Boden)
§ 4 Pflichten (Vermeidung, Minderung, Sanierung)
< Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG)
§ 1 Zweck (Schutz und Vermeidu ng vor schädlichen Umweltein-
wirkungen, Minderung von schädlichen Umwelteinwirkun-
gen)
< Wasserhaushaltsgesetz (WHG)
§ 1 Zweck (Sicherung von Gewässern)
§ 47 Bewirtschaftunsziele für das Grundwasser (Erhalt oder Er-
reichung einer guten Grundwasserquantität und -qualität)
§ 55 Grundsätze der Abwasserbeseitigung
< Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
§ 1 Ziele (nachhaltige Sicherung, Erhalt, Wiederherstellung und
Entwicklung von Natur und Landschaft, Vermeidung und
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen)
§§ 13-18 Regelung der Eingriffe in Natur und Landschaft (Verpflich-
tung zur Vermeidung, Minimierung und Ausgleich) i.V. mit §
18
§ 44 Regelung Artenschutz
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Umweltbericht 13
Abb. 3: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan 2006 mit Geltungsbereich der
16. Änderung (ohne Maßstab)
< Hessisches Altlasten- und Bodenschutzgesetz (HaltBodSchG)
§ 1 Ziele (Vorsorge und Schutz des Bodens vor nachteiligen
Einwirkungen, sparsamer und schonender Umgang mit
Boden, Sanierung)
< Hessisches Wassergesetz (HWG)
§ 37 Abwasserbeseitigungspflicht
< Hessisches Naturschutzgesetz (HeNatG)
§ 1 Ziele und Grundsätze
§ 5 ff Regelung der Eingriffe in Natur und Landschaft
3.4.2 Zielvorgaben aus übergeordneten Planungen
In dem seit 2011 wirksamen Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennut-
zungsplan 2010 wird die Fläche im GB als Vorranggebiet Industrie und Gewerbe
im Bestand dargestellt. Am Plangebiet führt eine Bundesstraße vorbei. Obwohl
die geplante Nutzung von der Darstellung abweicht, ist aufgrund der nicht regio-
nalbedeutsamen Flächengröße kein Zielabweichungsverfahren durchzuführen.
Der Flächennutzungsplan 2006 (Abb. 3) sieht den gesamten GB als "Gewerbliche
Baufläche" vor. Die südlich angrenzende Gräfenhäuser Straße ist für die Freihal-
tung für ÖPNV Trassen vorgesehen, eine Gasleitung verläuft ebenfalls straßen-
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14 Umweltbericht
Abb. 4: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Landschaftsplan 2004 mit Geltungsbereich (ohne
Maßstab)
begleitend. In dem Plangebiet sind keinerlei Schutz- oder Grünflächen vermerkt.
Der Darmstädter Landschaftsplan (2004) (Abb. 4) definiert räumlich konkrete
Entwicklungsziele, aus denen Schutz-, Pflege- und Entwicklungsmaßnahmen
abgeleitet werden können. Die Neuschaffung und Verbesserung von Grün auf
Bauflächen gehört zu den Maßnahmen, welche der Landschaftsplan für den in
Frage stehenden GB vorsieht. Zudem ist die Erhaltung der Baumreihe für die
südlich angrenzende Straße festgelegt.
3.4.3 Schutzgebiete und geschützte Biotopstrukturen
Innerhalb des Plangebiets befinden sich keine geschützten Gebiete und ge-
schützte Biotope nach §§ 21-30 BNatSchG. Im näheren Umfeld bzw. im Plangebiet
selbst existieren keine gemäß Natura 2000-Richtlinie geschützten Gebiete. Die
nächsten Schutzgebiete dieser Kategorie befinden sich ca. 4 km nordöstlich des
Plangebiets. Dabei handelt es sich um das FFH-Gebiet “ Kranichsteiner Wald mit
Hegbachaue, Mörsbacher Grund und Silzwiesen ” (Nr. 6018-305).
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Umweltbericht 15
Abb. 5: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan N 6.2.1.2 - Gräfenhäuser- und Leydheckerstraße mit
Geltungsbereich (ohne Maßstab)
4. Bestandsbeschreibung und -bewertung
Der GB liegt vollständig innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplanes N 6.2.1.2
"Gräfenhäuser Straße und Leydheckerstraße" aus dem Jahr 2001, der das Bau-
grundstück südlich einer privaten Verkehrsfläche als Gewerbegebiet und nur in
einem kleinen Teil als Mischgebiet ausweist . An der Gräfenhäuser Straße liegt
zudem eine kleine Fläche für Versorgungsanlagen (Transformatorenstation). Für
die Grundstücke innerhalb des Geltungsbereiches gelten Festsetzungen (nicht
überbaubare Fläche, private Verkehrsflä chen sowie Pflanzgebote inkl. Dach-
begrünung auf der Hälfte der Gebäudedächer), aufgrund derer die Aufstellung
eines Bebauungsplans zur teilweisen Änderung des BPlans N 6.2.1.2 für die ge-
plante Umnutzung erforderlich wird. Der Bebauungsplan N 84 überplant in sei-
nem Geltungsbereich die Festsetzungen des bestehenden BPlans N 6.2.1.2 (Stadt-
planungsamt, 2021).
Dieser bauplanungsrechtlich „fiktive“ Bestand gilt als Ausgangspunkt für die
Bewertung eines eventuellen Ausgleichsbedarfs gemäß der Eingriffsregelung.
Denn gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB ist ein Ausgleich für die Bebauungsplanung
nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung
erfolgt sind oder zulässig waren. Sollte es in der folgenden Bestandsanalyse
Unterschiede zwischen dem tatsächlichen und dem fiktiven Bestand geben, wird
das genauer dargestellt.
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16 Umweltbericht
4.1 Fläche
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Der GB wird im Zusammenhang mit der naturräumlichen Gliederung in der hessi-
schen Rheinebene, einem höhenmäßig nur schwach differenzierten Flachland,
betrachtet (Klausing, 1974).
Für das Schutzgut Fläche wird in § 1a BauGB eine allgemeine Vorschrift zum
schonenden Umgang mit Grund und Boden formuliert:
„Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei
sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche
Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch
Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen
zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige
Maß zu begrenzen.“ (§ 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB)
Die Fläche des Geltungsbereichs (ca. 8.700 m²) wird momentan als Gewerbegebiet
fast vollständig durch Container als Lagerfläche genutzt.
Bedeutung
Vor diesem Hintergrund stellt der GB als Gewerbefläche eine geeignete Möglich-
keit dar, dem steigenden Wohnungsdruck in Darmstadt mit Entwicklung neuer
Wohnflächen entgegenzuwirken, ohne eine Flächenneuinanspruchnahme zu
bewirken. Die Nachverdichtung in Form von Wohn- und Gewerbebebauung ist an
diesem Ort als sinnvoll zu betrachten, da bestehende Wohnbebauung bereits
unweit südöstlich anschließt und infrastrukturelle Voraussetzungen, z.B. Nah-
verkehr, bereits in unmittelbarer Umgebung vorhanden sind.
Für die Nachverdichtung, Wiedernutzbarmachung brachliegender Grundstücke
und Wohnbauentwicklung nimmt der GB somit eine hohe Bedeutung ein.
Durch die innerstädtische Lage und die starke Vorbelastung (Versiegelung)
kommt der Fläche land- und forstwirtschaftlich keine Bedeutung zu.
Empfindlichkeit
Alle unversiegelten Flächen im Geltungsbereich sind dem Grunde nach empfind-
lich gegenüber Neuversiegelung. Da der GB jedoch bereits vollständig der inner-
städtischen Nutzung unterliegt und durch einen Bebauungsplan gewerblich
überplant ist, besteht eine geringe Empfindlichkeit gegenüber der Umnutzung.
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Umweltbericht 17
Vorbelastung
Eine Vorbelastung in Form der Nutzung besteht, jedoch ist diese in Anbetracht
der innerstädtischen Entwicklung und Vermeidung von neuer Flächeninanspruch-
nahme nicht negativ zu bewerten.
4.2 Boden
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Der GB befindet sich in der Bodeneinheit "Braunerden mit Bändern, Bänder-
Parabraunerden, örtl. Podsol-Braunerden". Das Ausgangsgestein ist Dünensand,
Terrassensand und -kies. Aufgrund des hohen Anteils an versiegelten und teil-
weise versiegelten Siedlungsflächen handelt es sich um stark anthropogen
beeinflusste Gebiete mit vielfältigen Substraten natürlichen und technischen Ur-
sprungs. Nähere Aussagen über das Nitratrückhaltevermögen, das physikoche-
mische Filtervermögen oder das Ertragspotenzial werden nicht getroffen (HLNUG
2019a).
Die Geländehöhen des Plangebiets liegen zwischen 125,18 m ü. NHN und 126,17
NHN. Gemäß den Festsetzungen im Bebauungsplan wird der Höhenbezugspunkt
für die Höhe der baulichen Anlagen (OK) mit H = 126,10 m ü. NHN festgesetzt. Die
Geländehöhenunterschiede sind vergleichsweise gering. Im gesamten GB sind die
Böden stark anthropogen überprägt. Im bi sher gültigen Bebauungsplan sind
mindestens 20 % Hausgarten mit Bodenanschluss festgesetzt. Das Gebiet ist im
tatsächlichen Bestand jedoch zu großen Teilen versiegelt, bei den nicht versiegel-
ten Bodenstrukturen kann durch die andauernde Nutzung als Lager- und/oder
Verkehrsfläche von einer starken Bodenver dichtung ausgegangen werden. Der
typische Bodenaufbau ist gekennzeichnet du rch (teilweise belastete) Auffül-
lungen unterschiedlicher Mächtigkeit über überwiegend schwach schluffigen
Feinsanden (Krajewski 2023).
Bedeutung
Hinsichtlich der Beurteilung der Bedeutung von Böden ist der Aspekt des Natür-
lichkeitsgrads zu beachten. Der Schutz des Bode ns erfordert die Erhaltung von
Flächen mit natürlichen Bodenfunktionen und entwickelten Bodenprofilen (vgl.
§ 1 Bundesbodenschutzgesetz). Daher ergibt sich neben der natürlichen Lagerung
auch die Belastungsfreiheit eines Bodens als Bewertungskriterium. Unbelastete
und ungestörte Böden werden höher be wertet als mit Schadstoffen belastete
und umgelagerte Böden. Wie vorgehend beschrieben ist der Natürlichkeitsgrad
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18 Umweltbericht
dieser Böden vollständig verloren gegangen bzw. in den unversiegelten Teilen als
sehr gering einzustufen.
Die Bewertung des Bodens als Standort für Kulturpflanzen, Ausgleichskörper im
Wasserkreislauf und als Filter und Puffer für Schadstoffe wird in Anlehnung an
die Bewertung des HLNUG vorgenommen. Darin sind die stark anthropogen
überprägten Böden der Siedlungsflächen hinsichtlich Standort für Kulturpflan-
zen, Ausgleichskörper im Wasserkreislauf und Filter/Puffer für Schadstoffe al-
lerdings nicht bewertet (HLNUG 2017a). Auf Grund des hohen Grades an Versiege-
lung und Verdichtung sowie des Standortes kann von einer äußerst geringen
Bedeutung für diese Funktionen ausgegangen werden.
Insgesamt ist das Plangebiet als „Fläche für Siedlung, Industrie und Verkehr“
nach dem Bodenflächenkataster (BFD50) und mit „-2“ eingestuft (HLNUG 2023).
Empfindlichkeit
Die Versiegelung ist als gravierender Belastungsfaktor anzusehen, da sie zu einer
Zerstörung sämtlicher Bodenfunktionen führt. Deshalb werden alle bisher nicht
versiegelten oder überbauten Flächen als im Grundsatz empfindlich gegenüber
Versiegelung eingestuft.
Die Umlagerung von Boden sowie Boden auf- bzw. -abtrag stellen eine erhebliche
Belastung des Bodenpotenzials dar, jedoch nur in Bereichen mit natürlichen
Bodenprofilen. Die Böden im GB haben somit eine geringe Empfindlichkeit ge-
genüber baulichen Eingriffen.
Bodenverdichtungen, die z.B. während der Bauzeit entstehen können, führen vor
allem zu einer Veränderung des Bodengefüges, d.h. zu einer Verminderung des
Anteils an Grob- und Mittelporen. Hiermit verbunden sind Störungen des Wasser-
und Lufthaushalts, die alle wichtigen Bodenfunktionen beeinträchtigen.
Der GB ist jedoch vollständig überprägt und durch die bisherige Nutzung bereits
stark verdichtet, nur in den Bereichen der Gehölzstrukturen im südwestlichen GB
sind die Böden empfindlich gegenüber weiterer Verdichtung. Der bestehende
Bebauungsplan lässt einen sehr hohen Versiegelungsgrad zu.
Die Empfindlichkeit eines Bodens gegenüber Schadstoffeinträgen wird durch die
Mobilität der Schadstoffe sowie durch seine Akkumulationsfähigkeit bestimmt.
Beim geplanten Vorhaben ist ein Totalverlust der vorhandenen Strukturen vor-
gesehen. Durch die geplante Nutzung ist keine Zunahme der Schadstoffbelastung
des Bodens zu erwarten.
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Umweltbericht 19
Vorbelastung
Lt. Stellungnahme des RP Darmstadt vom 14.07.21 ist in der Altflächendatei ALTIS
ein Eintrag mit der ALTIS-Nr. 411.000.020-001.193, Gräfenhäuser Straße 71 vorhan-
den. Dunkelfarbige Böden in Oberflächennähe zeigen stellenweise eine etwaige
chemische Belastung an (Krajewski 2023).
Auf dem Vorhabengrundstück wurden mehrere Altlastenuntersuchungen durch-
geführt. So wurden im Jahr 1996 eine or ientierende umwelttechnische Untersu-
chung des Bodens und der Bodenluft und im Jahr 2000 eine Altlastenuntersu-
chung vorgenommen. (Orientierende umwelttechnische Untersuchung des Bo-
dens und der Boden Luft, Trischler und Partner GmbH, Stand 02.08.1996; Zu-
sammenfassende Bewertung des Flurstücks 364/2 hinsichtlich Altlasten und
Entsorgung von evt. Bodenaushub, Bü ro Arcadis Trischler & Partner GmbH,
26.05.2000).
Hierbei wurden in der Gemarkung Darmstadt, Flur 34 , Flurstücke Nr. 364/2 und
363 (als kleine Teilfläche innerhalb des Flurstücks 364/2) betrachtet. Die Flur-
stücksnummern im Vorhabenbereich wurden seitdem mehrfach geändert und
bestehen in dieser Form zum Zeitpunkt der Planaufstellung des Bebauungsplans
N 84 nicht mehr. Die Grundstückszuschnitte der Untersuchungsbereiche in den
Gutachten liegen so nicht mehr vor. Zudem wurden die Untersuchungen groß-
flächiger als der aktuelle Geltungsbere ich vorgenommen. Die Ergebnisse der
vorliegenden Altlastenuntersuchungen erstrecken sich somit auf den Geltungs-
bereich des N 84, aber auch auf außenl iegende Flächen. Nachfolgend sind die
Ergebnisse der Untersuchungen in Auszügen aufgeführt.
Die Altlastenuntersuchung von 1996 kommt für das Flurstück Nr. 362/1 zu dem
Ergebnis, dass in Teilbereichen die aufgefüllten Böden aufgrund der festgestell-
ten Schwermetallbelastungen als abfallrechtlich belastet einzustufen sind.
Belastungen in Böden in den vorgefundenen Größenordnungen bedürfen keiner
akuten Maßnahme. Bei Aushub dieser Bodenpartien muss das Material jedoch
geordnet verwertet werden (z. B. zu deponiebautechnischen Maßnahmen). Für
Boden und Bodenluft wurde kein altlastenrelevanter Sanierungsbedarf fest-
gestellt. Der gewachsene Boden ist abfallrechtlich als unbelastet eingestuft.
Die Ergebnisse der Altlastenuntersuch ung aus dem Jahr 2000 erstrecken sich
nicht explizit auf die aktuellen Flurstücke Nr. 362/17, 363 und 364/1. Die Vorläufer
dieser Flurstücke waren jedoch Teil der Unte rsuchungen. Grundsätzlich wurde
festgestellt, dass nicht mit flächigen Altlasten im Untergrund zu rechnen ist
(Darmstadt, 2023). Aufgefüllte Böden wurden in allen Aufschlüssen vorgefunden.
Es handelt sich dabei um sandig-schluffige Erdmassen, die mit Ziegel-, Beton-
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20 Umweltbericht
und Schlackebruchstücken durchsetzt sind. Die erschlossene Mächtigkeit der
Auffüllung beträgt bis 2,5 m.
Die aufgeführten Gutachten wurden dem RP Darmstadt, Dezernat IV/Da-41.5
Bodenschutz zur Beurteilung vorgelegt. Hiernach bestehen nach Beurteilung der
vorgelegten Gutachten gegen die Fortführung der Planungen keine Bedenken.
Bei Baugenehmigungen, die Altflächen und insbesondere die Verfüllung von
Gruben (vorsorgenden Bodenschutz) betreffen, ist die untere Bodenschutzbehör-
de zu beteiligen. Beim Aushub der belasteten Bodenpartien ist das Material
geordnet zu verwerten.
Der Kampfmittelräumdienst teilte in der Stellungnahme des Regierungspräsidi-
ums Darmstadt vom 14.07.2021 mit, dass die Auswertung der beim Kampfmittel-
räumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder ergeben hat, dass sich das Plangebiet
in einem vormaligen Bombenabwurfgebiet befindet und daher grundsätzlich vom
Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangen werden muss. In der Planzeich-
nung des Bebauungsplans ist zudem ein Verdachtspunkt eines Bombenblindgän-
gers gekennzeichnet. Vor Bodeneingriffen sollte eine Kampfmittelsondierung erfolgen.
4.3 Wasser
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Der GB liegt im hydrogeologischen Großraum "Oberrheingraben mit Mainzer
Becken und nordhessischem Tertiär" (ID 03), im Hydrologischen Raum "Ober-
rheingraben mit Mainzer Becken" (ID 031) und im hydrologischen Teilraum
"Rheingrabenschollen" (ID 03101) (BGR 2017).
Grundwasservorkommen wurden bei Bohraufschlüssen mit einer Tiefe von 7,0 m
nicht angetroffen. Innerhalb des geotec hnischen Berichts, in dessen Zuge Bau-
grunduntersuchungen wie auch Bohraufschlüsse durchgeführt wurden, wird ein
Bemessungswasserspiegel von 120,0 m ü. NN vorgeschlagen. Aufgrund bindiger
Zwischenlagen muss bei größeren Niederschlagsmengen mit Schichten- wie auch
Stauwasser gerechnet werden. (Krajewski, 2023)
Im Erschließungskonzept (Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH, August
2024) ist ausgeführt: „Gemäß dem hydrogelologischen Kartenwerk des HNLUG …
ist ein Grundwasserstand bei zirka 115 Meter ü. NN bis 119 Meter ü. NN zu erwar-
ten. Dies entspricht einem Flurabstand von zirka 7 - 10 m.“ Durch die Boden-
untersuchungen wurde eine Durchlässigkeit von zirka 1 x 10 -5 m/s festgestellt.“
„Eine gezielte entwässerungstechnische Versickerung ist somit grundsätzlich
möglich.“
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Umweltbericht 21
Der GB befindet sich außerhalb von Wasserschutzgebieten. Das nächste Wasser-
schutzgebiet “WSG WW Braunshardt, Hessenwasser” liegt rund 5 km nordwestlich
des Plangebiets und besitzt keine Relevanz für die vorliegende Planung.
Im Untersuchungsgebiet selbst und in unmittelbarer Umgebung befinden sich
keine Oberflächengewässer. Aus diesem Grund erfolgen hierzu keine weiteren
Ausführungen.
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplans
Hessisches Ried, der das Planvorhaben nicht wirklich tangiert. Der Vollständigkeit
halber wird er dennoch in diese Untersuchung mit aufgenommen. Im Einzelnen
sind die Vorgaben des Grundwasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried zu
beachten. In erster Linie handelt es sich um eine quantitative Betrachtung der
regionalen Grundwasserverhältnisse. Im Ergebn is dieser Betrachtung ist die
Wasserversorgung im Ballungsraum Rhei n-Main unter Berücksichtigung der
angenommenen Randbedingungen langfristig gesichert und ökologisch ver-
träglich. Der Grundwasser-Bewirtschaftungsplan entfaltet seine wesentlichen
Wirkungen in den Wasserrechtsverfahren, in denen Erlaubnisse, gehobene Er-
laubnisse und Bewilligungen erteilt werden, die zur Entnahme von Grundwasser
berechtigen. Die Zielvorgaben des Plans müssen also von den Wasserbehörden
in den einzelnen wasserrechtlichen Zulassungen umgesetzt werden. Zu diesem
Zweck wird bei der Bescheidung von Grundwasser-Entnahmen – vom Regierungs-
präsidium Darmstadt als zuständiger Oberer Wasserbehörde – der Richtwert als
Zielvorgabe und der zugehörige untere Grenzgrundwasserstand verwendet, um
ein weiteres Absinken des Grundwasserstandes in Trockenzeiten zu verhindern.
Bei Erreichen des unteren Grenzgrundwasserstandes sollen gezielt Maßnahmen
zur Stabilisierung des Grundwasserstands greifen: beispielsweise Fördermen-
genreduzierungen, Fördermengenverlagerungen oder Fremdbezug über einen
Leitungsverbund (Regierungspräsidium Darmstadt, 2020).
Bedeutung
Grundwasservorkommen sind umso bedeutender, je größer ihre Ergiebigkeit ist.
Die Ergiebigkeit des Grundwassers ist im Wesentlichen abhängig von der Grund-
wasserneubildungsrate, das heißt der Niederschlagsmenge abzüglich Verdun-
stung und Abfluss. Für den Großraum Darmstadt wird eine hohe Ergiebigkeit von
> 30 l/s (HLNUG 2019b) und eine mittlere Grundwasserneubildungsrate von 20-
100 mm/a (BGR 2019) angegeben. Für den GB selbst ist jedoch keine besondere
Bedeutung für den Grundwasserkörper anzunehmen, da durch den hohen Versie-
gelungsgrad und die gewerbliche Nutzung generell keine Regenwasserbewirt-
schaftung und eine Entwässerung über die Kanalisation vorhanden ist und die
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22 Umweltbericht
zulässige Versiegelung im Plangebiet sinkt. Niederschlagswasser soll aber inzwi-
schen allgemein auf dem Grundstück zurückgehalten oder genutzt oder ansons-
ten ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation ohne
Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem
weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch
wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen (z.B. aufgrund von Bodenbela-
stungen).
Da keine stehenden Oberflächengewässer in der Umgebung des Plangebiets
bestehen, ist von keiner Bedeutung für deren Funktionen auszugehen.
Empfindlichkeit
Für das Schutzgut Wasser bzw. Grundwasser ist die Überbauung und Versiegelung
von Flächen und der damit verbundene Verlu st an Infiltrationsfläche ein maß-
geblicher Störfaktor. Da der Geltungsbereich bereits sehr stark versiegelt ist, wird
die Empfindlichkeit gegenüber der Flächenversiegelung als gering eingestuft.
Eine grundsätzliche Empfindlichkeit besteht gegenüber dem Eintrag von Schad-
stoffen in das Grundwasser.
Vorbelastung
Vorbelastungen für das Schutzgut Wasser sind durch die bestehenden Flächen-
versiegelungen, Überbauungen und Bodenbelastungen vorhanden. Aussagen zum
Wirkpfad Wasser beinhaltet die Altlaste nuntersuchung von 1996 nicht, vmtl.
aufgrund des tiefliegenden Grundwassers und da der gewachsene Boden abfall-
rechtlich als unbelastet eingestuft ist. Auf die Ausführungen zur Vorbelastung
beim Schutzgut Boden wird ergänzend verwiesen.
4.4 Klima/Luft
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Der Planungsraum in Darmstadt befindet sich im Klimabezirk "Südwestdeutsch-
land" mit einem langjährigen Mittelwert der Jahrestemperatur von ca. 10,6°C
(de.climate-data.org, 2023).
Als Planungsgrundlage liegt für die Wissenschaftsstadt Darmstadt eine Klima-
funktionskarte auf Basis einer gesamtstädtischen Klimaanalyse vor; hieraus
wurden Planungshinweise abgeleitet. Der Geltungsbereich liegt in einem Gebiet
mit starker Überwärmung. Das südliche Drittel ist in der Planungshinweiskarte als
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Umweltbericht 23
„Bebautes Gebiet mit klimarelevanter Funktion“ während der Rest als „Bebautes
Gebiet mit klimatischen Nachteilen“ gekennzeichnet ist.
Anhand des lokalklimatischen Gutachtens (iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG,
August 2023) lässt sich bezüglich der thermischen Situation Darmstadts sagen,
dass besonders der nordwestlich gelegene Teil Darmstadts aufgrund der Lage im
Rheingraben und des großfl ächigen Gewerbegebiets mit geringem Grünanteil
thermisch belastet ist.
Sowohl die Anzahl der Sommertage wie auch heiße Tage (52 Sommertage und 13
heiße Tage) ist vergleichbar mit der Anzahl der Sommertage und heißen Tage der
beiden Großstädte Frankfurt (Main) (52 Sommertage, 14 heiße Tage) und Wiesba-
den (53 Sommertage, 13 heiße Tage). Die thermische Belastung zeigt sich weiter-
hin durch den Kältestress, welcher durch die im Winter niedrigen Temperaturen
einhergeht. Im Raum Darmstadt treten gemäß dem lokalklimatischen Gutachten
rund 13 Eistage im Jahr auf, der durchschnittliche Jahresniederschlag liegt bei 729
mm, der Mittelwert der Sonnenscheindauer pro Jahr erreicht 1.644 Stunden
(Bezugszeitraum 1981-2010, DWD).
Das Plangebiet, das sich innerhalb eines stark versiegelten und bebauten Gewer-
begebiets liegt, befindet sich innerhalb einer überwärmten Zone Darmstadts mit
vorwiegend Südwest- und Nordostwinden in einem bei austauscharmen Wetter-
lagen nachts tendenziell schlecht durchlüfteten Bereich.
Bedeutung
Als Gewerbestandort mit hoher Flächenversi egelung im nordwestlichen Rand-
bereich von Darmstadt kommt dem Geltungsbereich keine Bedeutung hinsicht-
lich klimatischer Aspekte wie der Klimaregulierung und Frischluftproduktion zu.
Für die direkt angrenzende Bebauung kann jedoch ein Beitrag zur Überwärmung
angenommen werden.
Empfindlichkeit
Das Klima wird durch vorhandene Grünstrukturen positiv beeinflusst, indem
frische und kühle Luft produziert wird, während überbaute und versiegelte
Flächen durch die Wärmespeicherung der Oberfläche zur Überwärmung der
umliegenden Bereiche beitragen.
Der geringe Anteil der Grünflächenstrukturen hat keinen klimatischen Einfluss,
der über das Kleinräumliche hinausreicht. Auch innerhalb des Untersuchungs-
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24 Umweltbericht
gebietes sind die kühlenden Effekte lokal begrenzt und werden durch die groß-
flächige Versiegelung rundherum überlagert. Daher wird für den gesamten Gel-
tungsbereich die Empfindlichkeit der klimatischen Funktionen als „gering“ einge-
stuft.
Vorbelastung
Vorbelastungen sind im gesamten Bereich durch versiegelten und bebauten
Flächen gegeben (Hitzeinsel). Durch die Gräfenhäuser Straße (Bundesstraße B3)
und die Leydhecker Straße sowie LKW- und PKW-Nutzung innerhalb des ge-
samten Gewerbegebiets besteht zudem für den Verkehr eine verkehrsübliche
Abgasbelastung. Das Plangebiet ist sowohl durch gewerblichen Lärm als auch
durch Lärm der öffentlichen Straßen stark vorbelastet.
4.5 Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt
4.5.1 Pflanzen und biologische Vielfalt
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Die Bestandserfassung der tatsächlichen, aktuellen Vegetation basiert auf einer
flächendeckenden Geländeerhebung der Nu tzungstypen nach der hessischen
Kompensationsverordnung (HMUKLV 2018) im Frühjahr 2019 und September 2023.
Die erfassten Nutzungstypen sind in der nachfolgenden Tabelle aufgelistet und
beschrieben. Zur kartographischen Darstellung siehe Anhang 1 (Bestandskarte).
Nummer nach KV
(HMULV 2018)
Nutzungstyp Beschreibung
Gehölze
02.200 Gebüsche, Hecken, Säume
heimischer Arten auf fri-
schen Standorten
Schmale Heckenpflanzung teilweise entlang der
süd- und nordöstlichen Grundstücksgrenze,
Gehölze überwiegend Sträucher heimischer Ar-
ten, vereinzelt kleine Bäume, u.a. Spitzahorn (
Acer platanoides), Walnuss (Juglans regia), Ligus-
ter (Ligustrum vulgare), Hasel (Corylus avellana),
Schmetterlingsflieder (Buddleja davidii), Roter
Hartriegel (Cornus sanguinea) und Brombeere
(Rubus sect. Rubus).
02.700 Durch Verbuschung dege-
nerierte Sonderstandorte
Im gesamten Plangebiet vorkommend, Randstru-
kturen, alte Ablagerungen oder Brachflächen,
überwiegend von Brombeere (Rubus sect. Ru-
bus) vollständig überwachsene Flächen, zudem
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Umweltbericht 25
Nummer nach KV
(HMULV 2018)
Nutzungstyp Beschreibung
Brennnessel (Urtica dioica), Goldrute (solidago
spec.) und junger Gehölzaufwuchs, u.a. Birke
(Betula pendulaund), Pappel (Populus spec.),
Schmetterlingsflieder (Buddleja davidii), Roter
Hartriegel (Cornus sanguinea), äußerst dominant
ist hier der Götterbaum (Ailanthus altissima); z.T.
deutlich durch Müllablagerungen geprägt (s.
Darstellung Anhang 1 - Bestandskarte).
04.110 Einzelbaum, einheimisch Im südlichen Plangebiet stehen fünf Platanen
(Platanus x hispanica) im Eingangsbereich vor
der Halle sowie ein Bergahorn (Acer pseudopla-
tanus) und eine Schwarz-Pappel (Pupulus nigra)
neben der Gräfenhäuser Straße.
04.120 Einzelbaum, nicht hei-
misch, nicht standortge-
recht
Prägende Einzelbäume im Plangebiet sind ein
Silber-Ahorn (Acer saccharinum), ein großer
Götterbaum im Norden des Plangebietes neben
der Halle sowie ein großer Götterbaum im Süden
an der Gräfenhäuser Straße. Aufwuchs mehrerer
junger Götterbäume (Ailanthus altissima) im
südlichen sowie nördlichen Plangebiet.
04.210 Baumgruppe / Baumreihe,
einheimisch, standortge-
recht
Junger Gehölzaufwuchs im südwestlichen Plan-
gebiet; Aufbau aus jungen Bäumen, kaum Sträu-
cher, Pionierwaldcharakter; prägende Arten sind
Schwarz-Pappel (Populus nigra), Birke (Betula
pendula) und Salweide (Salix caprea), hinzu
vereinzelt Zitterpappel (Populus tremula), Esch-
en-Ahorn (Acer negundo), Esche (Fraxinus excel-
sior) und Roter Hartriegel (Cornus sanguinea).
Ruderalfluren und krautige Säume
09.123 Artenarme oder nitrophy-
tische Ruderalvegetation
Überwiegend krautige Ruderalvegetation auf
stark gestörten und noch nicht überwucherten
standorten, vorkommende Arten u.a. Tüpfel-
Johanniskraut (Hypericum perforatum), Rainfarn
(Tanacetum vulgare), Hohes Fingerkraut (Poten-
tilla recta), Wicke (Vicia spec.) Und Goldrute
(Solidago spec.); z.T. bereits anfängliche Verbu-
schung.
09.160 Straßenränder Artenarme, aus überwiegend Gräsern bestehen-
de und intensiv gepflegte Straßenränder; weitere
Arten u.a. Spitzwegerich (Plantago lanceolata)
und Klee (Trifolium spec.).
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26 Umweltbericht
Nummer nach KV
(HMULV 2018)
Nutzungstyp Beschreibung
Versiegelte und teilversiegelte Flächen
10.430 Schotterhalde, Abraum-
halde, Abbruchmaterial
von Gebäuden, naturfern
und/oder vegetationsfrei
Großflächige Ablagerung von Bauschutt, Splitt
und Erdaushub, teilw. Zusammen mit Abfall ent-
sorgt, vegetationsfrei.
10.510 Sehr stark und völlig ver-
siegelte Flächen
Versiegelte Hof-, Lager- und Verkehrsflächen im
Plangebiet.
10.520 Nahezu versiegelte Flä-
chen, Pflaster
Kleine Pflasterflächen vor der Halle und an der
Straße im südlichen Plangebiet.
10.530 Schotter-, Kies- und Sand-
wege oder -plätze
Zwei Sand- bzw. Schotterflächen, mit fortge-
schrittener Ruderalisierung.
Überbaute Flächen
10.710 Dachfläche nicht begrünt Die Gebäude im Plangebiet weisen keine
Dachbegrünung auf. An mehreren Stellen auf
dem Gelände wurde eine große Anzahl von alten
Containern abgestellt.
Tab. 1: Nutzungstypen im Geltungsbereich
Bedeutung
Die Bewertung der Nutzungstypen erfolgt nach der "Verordnung über die Durch-
führung von Kompensationsmaßnahmen, das Führen von Ökokonten, deren
Handelbarkeit und die Festsetzung von Ersatzzahlungen" (HMUKLV, 2018). Die
Kompensationsverordnung Hessen weis t jedem Nutzungstyp Wertpunkte je
Quadratmeter zu. Mit zunehmender Anzahl der Wertpunkte (WP, maximal 80)
steigt die Bedeutung der Nutzungstypen. Es ergibt sich folgende Bewertung:
sehr hohe Bedeutung  > 51 Wertpunkte
hohe Bedeutung  41 - 50 Wertpunkte
mittlere Bedeutung  21 - 40 Wertpunkte
geringe Bedeutung  11 - 20 Wertpunkte
sehr geringe Bedeutung  1 - 10 Wertpunkte
Da sich die Empfindlichkeit entsprechend der Beurteilung der Bedeutung dar-
stellt, wird in Tabelle 2 auch bereits die Empfindlichkeit des Nutzungstyps ange-
geben.
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Umweltbericht 27
Nummer nach KV
(HMULV 2018)
Nutzungstyp Bedeutung WP Bedeu-
tung ver-
bal
Empfind-
lichkeit
Gehölze
02.200 Gebüsche, Hecken, Säume
heimischer Arten auf fri-
schen Standorten
39 M M
02.700 durch Verbuschung dege-
nerierte Sonderstandorte
27 M M
04.110 Einzelbaum, einheimisch 34 M M
04.120 Einzelbaum, nicht hei-
misch, nicht standortge-
recht
23 M M
04.210 Baumgruppe / Baumreihe,
einheimisch, standortge-
recht
34 M M
Ruderalfluren und krautige Säume
09.123 Artenarme oder nitrophy-
tische Ruderalvegetation
25 M M
10.520 Straßenränder 13 G G
Versiegelte und teilversiegelte Flächen
10.430 Schotterhalde, Abbruch-
material von Gebäuden
14 G G
10.510 Sehr stark und völlig ver-
siegelte Flächen
3S G S G
10.520 Nahezu versiegelte Flä-
chen, Pflaster
3 SG SG
10.530 Schotter-, Kies- und Sand-
wege oder -plätze
6S G S G
Überbaute Flächen
10.710 Dachfläche nicht begrünt 3 SG SG
Tab. 2: Bedeutung und Empfindlichkeit der Nutzungstypen im Geltungsbereich
SG- sehr gering, G - gering, M - mittel, H - hoch, SH - sehr hoch
Die Nutzungstypen innerhalb des Untersuchungsgebietes weisen mit den Ge-
hölzen und den Ruderalfluren eine maximal mittlere Bedeutung auf, die versie-
gelten Siedlungsstrukturen bilden die Nutzungstypen der geringsten Wertigkeit.
Das Untersuchungsgebiet ist aufgrund der Gewerbenutzung durch einen sehr
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28 Umweltbericht
hohen Versiegelungsgrad geprägt. Lediglich im südwestlichen Bereich des Gel-
tungsbereiches sind größere Vegetationsbestände zu finden, wenn auch auf stark
gestörten Standorten.
Werden – wie im bestehenden Bebauungsplan möglich - die nicht versiegelbaren
Bereiche des Baugrundstücks fiktiv als arten- und strukturarme Hausgärten
(11.221) angesetzt, so ist deren Bedeutung und Empfindlichkeit als gering zu
bewerten.
Das Plangebiet weist hinsichtlich der biologischen Vielfalt der Flora keine be-
sondere Bedeutung auf und ist deutlich auch von Neophyten geprägt. Mangels
wertgebender Strukturen im Anschluss hat es heute auch keine besondere Be-
deutung für die Biotopvernetzung, auch da der bestehende Bebauungsplan auf
dem Baugrundstück 80 % Versiegelung zulässt und standortgenau nur straßen-
begleitend Vorgarten fordert.
Empfindlichkeit
Die Empfindlichkeit ist entsprechend der Bedeutung der Biotopstrukturen als
sehr gering bis mittel zu bewerten, vgl. dazu letzte Spalte Tabelle 2.
Vorbelastung
Die wichtigste Vorbelastung stellt die großflächige Teil- und Vollversiegelung und
Überbauung dar, die selbst im realisierten Bestand über 70 % der Fläche des
Baugrundstückes einnimmt. Entsprechend gering ist das Vorkommen an bedeu-
tenden Biotopstrukturen oder unbelastetem Boden.
4.5.2 Tiere und biologische Vielfalt
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Rechtsgrundlage für die Betrachtung de s Artenschutzes ist das Bundesnatur-
schutzgesetz in der aktuellen Fassung. Demnach müssen die Artenschutzbelange
bei allen genehmigungspflichtigen Pl anungs- und Zulassungsverfahren den
europarechtlichen Bestimmungen entsprechend beachtet werden. So ist es nach
§ 44 Abs. 1 BNatschG verboten,
1. wildlebenden Tieren der besonders geschützten Arten nachzustellen, sie zu
fangen, zu verletzen oder zu töten oder ihre Entwicklungsformen aus der
Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören,
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Umweltbericht 29
2. wildlebende Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogel-
arten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und
Wanderungszeiten erheblich zu stören; eine erhebliche Störung liegt vor,
wenn sich durch die Störung der Erhaltungszustand der lokalen Population
einer Art verschlechtert,
3. Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders
geschützten Arten aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu
zerstören,
4. wildlebende Pflanzen der besonders geschützten Arten oder ihre Entwick-
lungsformen aus der Natur zu entnehmen, sie oder ihre Standorte zu be-
schädigen oder zu zerstören.
Für unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Eingriffe in Natur und Landschaft
gelten diese Verbote nach § 44 Abs. 5 BNatSchG und HMUELV (2011) nur für die
Arten des Anhangs IV der FFH-RL, die europäischen Vogelarten und die so ge-
nannten nationalen “Verantwortungsarten”, die im folgenden “europäisch ge-
schützte Arten” genannt werden. Soweit die ökologische Funktion der betroffe-
nen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten wildlebender Tiere im räumlichen Zu-
sammenhang erfüllt wird, kann ggf. eine Freistellung von bestimmten Verbotstat-
beständen bei unvermeidbarer Beeinträchtigung erfolgen. Dies setzt in der Regel
zeitlich vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) voraus.
Darüber hinausgehende Ausnahmen nach § 45 Abs. 7 BNatSchG kommen nur aus
zwingenden Gründen des überwiegenden öffentlichen Interesses in Betracht,
wenn keine zumutbaren Alternativen gegeben sind und das Vorhaben und der
Eingriff sich nicht negativ auf den Erhaltungszu stand der jeweiligen Population
auswirkt. Hierfür können kompensatorische Maßnahmen (FCS-Maßnahmen)
erforderlich sein.
Die bestehende bauliche Struktur im Plangebiet, die zuletzt als Lager und Werk-
halle genutzt wurde, weist einen Gewerbegebietscharakter auf. Diese Flächen
sind im Großteil mit Sukzessionsflächen durchsetzt, die im Norden überwiegend
aus Brombeergebüsch und im Südwesten mit den Bäumen, vorwiegend Platanen,
bestanden sind.
Im Zuge der laufenden Planung wurde ein Fachbeitrag zur speziellen Artenschutz-
prüfung seitens des Unternehmens "MALTEN - Fachbüro Faunistik und Ökologie"
erstellt. Dieser untersucht den tatsächlichen Bestand im Plangebiet. Im Zeitraum
von April bis Juni 2019 wurden daher mehrmalig Begehungen zur Beurteilung der
artenschutzrechtlichen Sachverhalte durchgeführt. Dabei wurde nach Tierarten
aus den Gruppen aus den einschlägigen europäischen Richtlinien, der Fauna-
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30 Umweltbericht
Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-RL) und der Vogelschutz-Richtlinie (VS-RL), sowie
aus der nationalen Gesetzgebung (BNatSchG) gesucht. Zur Erfassung des Artenin-
ventars sowie für die Ermittlung der Flugaktivitäten von Fledermäusen wurden in
den Abend- bzw. Nachtstunden Begehu ngen mit einem Ultraschalldetektor
durchgeführt.
Zudem wurden die Ergebnisse des Gutachtens mit der aktuellen Liste der be-
standsgefährdeten Brutvogelarten abgeglichen. Eine Betroffenheit liegt nicht vor.
Das Gutachten wurde entsprechend im Juli 2025 ergänzt.
Im Nachgang zur Offenlage wurde am 22.07.2025 eine Begehung zur Verifizierung
des Datenbestandes durchgeführt und in einer Stellungnahme die Ergebnisse
zusammengefasst. Die Stellungnahme ist Bestandteil der Planunterlagen (Über-
prüfung des Plangebietes zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84, Fach-
büro Faunistik und Ökologie, Stand 22.07.2025). Es konnte bestätigt werden, dass
sich das Gelände insgesamt betrachtet seit 2019 mit Ausnahme des starken
Wuchses des Götterbaums (Ailanthus altissima) nur wenig verändert hat. Folglich
ist davon auszugehen, dass das Lebensraumpotenzial immer noch dem aus dem
Jahr 2019 gleicht und der Artenbestand sich ka um verändert hat. Eine erneute
vollständige Kartierung ist daher nicht notwendig.
Im Rahmen dieser Untersuchungen wurde festgestellt, dass innerhalb des Plan-
gebiets folgende Arten vorkommen und von der Planung betroffen sind:
Fledermäuse
Alle Fledermausarten sind durch das Bu ndesnaturschutzgesetz (BNatSchG) be-
sonders und streng geschützt und sie sind alle in der FFH-RL der EU aufgelistet.
Ebenso sind alle Fledermausarten auf der Roten Liste Hessen (Kock & Kugel-
schafter 1996) – wobei auch ein Status als „ungefährdet“ möglich ist - verzeich-
net, die sich jedoch von der Roten Liste Deutschlands (Meinig et al. 2009) unter-
scheidet.
Im Rahmen der Detektoruntersuchungen wurden von den 22 in Hessen nach-
gewiesenen Fledermausarten 2019 zwei überfliegende Fledermausarten bei den
nächtlichen Begehungen nachgewiesen. Die häufigste Art im Untersuchungs-
gebiet ist die Zwergfledermaus ( Pipistrellus pipistrellus ), die bei uns generell
auch im bebauten Bereich regelmäßig auftritt. Von der Zwergfledermaus wurden
bei den beiden Begehungen jeweils einzelne Individuen beobachtet. Hinweise auf
Quartiere liegen nicht vor.
Zweimal wurden Überflüge einzelner Individuen vom Großen Abendsegler (Nycta-
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Umweltbericht 31
lus noctula) festgestellt, die keinen Bezug zu den Strukturen im Untersuchungs-
gebiet haben. Hinweise auf Quartiere in der Umgebung liegen nicht vor.
Mutmaßlich von dem Vorhaben erheblich betroffen ist gemäß dem Artenschutz-
gutachten voraussichtlich keine Art. Beeinträchtigungen durch falsche Beleuch-
tungseinrichtungen wären aber möglich.
Schutz und Gefährdung:
BNG = Angabe des Schutzstatus: b = besonders geschützt, s = streng geschützt
FFH = FFH-Richtlinie der EU: Angabe der Arten der Anhänge II oder IV
RLH = Einstufung in der Roten Liste Hessens (Kock & Kugelschafter 1996)
RLD = Einstufung in der Roten Liste Deutschlands (Meinig et al. 2009)
Gefährdungskategorien: 3 = gefährdet, V = Vorwarnliste, * = Ungefährdet
E = Erhaltungszustand (Ampelschema) in Hessen (HLNUG 2019)
Kategorien: FV = günstig (grün); U1 = unzureichend (gelb);
Schutz und Gefährdung wiss. Name deutscher Name
BNG FFH RLH RLD E
s b II IV
X X X 3 V U1 Nyctalus noctula Großer Abendsegler
X X X 3 * FV Pipistrellus pipistrel-
lus
Zwergfledermaus
Tab. 3: Liste der 2019 nachgewiesenen Fledermausarten
Vögel
Insgesamt wurden 19 Vogelarten im Untersuchungsgebiet und dessen unmittel-
barer Nachbarschaft im Erhebungszeitraum festgestellt. Davon wurden acht Arten
als Brutvögel eingestuft und elf Arten waren als Gastvogelarten bzw. Überflieger
zu sehen. Hinsichtlich der Detailergebnisse bzgl. vorgefundener Arten, Erhal-
tungszustand und Status wird auf den Fachbeitrag zur speziellen Artenschutz-
prüfung verwiesen.
Alle einheimischen Vogelarten sind durch die VS-RL und das BNatSchG besonders
geschützt. Unter „wertbestimmende Arten“ werden allerdings hier die Vogelarten
gefasst, die sich nach WERNER et al. (2014) in Hessen in einem „ungünstigen“
Erhaltungszustand befinden oder in einem Gefährdungsgrad in den Roten Listen
geführt werden.
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32 Umweltbericht
Lediglich zwei Arten, die beide als Gastvogelarten einmalig festgestellt wurden,
sind als gefährdet in der Ro ten Liste Deutschlands (Star Sturnus vulgaris) bzw.
Hessens (Bluthänfling Carduelis cannabina) aufgeführt. In Hessen befindet sich
der Star (noch) in einem günstigen Erhalt ungszustand und ist nicht gefährdet.
Dagegen befindet sich der gefährdete Bluthänfling in Hessen in einem schlechten
Erhaltungszustand. Von den Arten der Vorwarnliste zur Roten Liste Hessens
wurden die Gastvogelart Haussperling (Passer domesticus) und Stieglitz (Cardue-
lis carduelis) beobachtet, die in der weiteren Umgebung brüten. Weiterhin befin-
det sich der Mauersegler ( Apus apus), der als Überflieger des Untersuchungs-
gebietes beobachtet wurde, in Hessen in einem ungünstigen Erhaltungszustand,
da er als Gebäudebrüter immer weniger geeignete Brutplätze findet. Einzig die in
Hessen in einem ungünstigen Erhaltungszustand befindliche Klappergrasmücke
(Sylvia curruca) brütete im Plangebiet in dem Brombeer-Weiden-Gebüsch an der
Nordostgrenze an der Privatstraße (ein Brutpaar). In Mitteleuropa ist die Art vom
Tiefland bis in die Alpen ein verbreiteter und nicht seltener Brutvogel. Der Brut-
bestand wird in Hessen auf 6.000-14.000 Paare geschätzt. Die Art brütet in weit-
gehend offenem Gelände in Hecken und Gehölzen, in jungen Forsten und in Parks
und Gärten im Siedlungsbereich.
Von den allgemein häufigen und nicht gefährdeten Arten brüten insgesamt
sieben Arten in den Gebüschen und an bzw. im Gebäude bzw. den Containern. Bei
diesen Brutvogelarten wird davon ausgegangen, dass sie weit verbreitet sind und
auch im weiteren Umfeld nicht selten auftreten.
Mit einer erneuten Begehung am 22.07.2025 konnte der Datenbestand des Gut-
achtens verifiziert werden. Eine Betroffenheit der bestandsgefährdeten Brutvo-
gelarten gemäß aktueller Roter Liste Hessen konnte ausgeschlossen werden. Das
Gutachten wurde entsprechend ergänzt.
ST = Status (BV = Brutvogel, GV = Gastvogel, Nahrungsgast oder Überflieger)
E = Erhaltungszustand nach Werner et al. 2014
(G = günstig (grün), Uu = ungünstig-unzureichend (gelb), Us = ungünstig-
schlecht (rot))
BN = Bundesnaturschutzgeset z (s = streng geschützt, b = besonders geschützt)
EAV = EG Artenschutzverordnung (A = Anhang A)
VSR = Vogelschutzrichtlinie (I = Anhang I, a = allgemein geschützt)
RLD = Rote Liste Deutschland (3 = gefährdet, V = Arten der Vorwarnliste)
RLH = Rote Liste Hessen (3 = gefährdet, V = Arten der Vorwarnliste)
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Umweltbericht 33
Deutscher Name Wissens. Name ST E BN EAV VSR RLD RLH
Amsel Turdus merula BV G b a * *
Bachstelze Motacilla alba GV G b a * *
Blaumeise Parus caeruleus GV G b a * *
Bluthänfling Carduelis cannabina GV Us b a V 3
Elster Pica pica GV G b a * *
Grünfink Carduelis chloris BV G b a * *
Hausrotschwanz Phoenicurus ochuros BV G b a * *
Haussperling Passer domesticus GV Uu b a V V
Kohlmeise Parus major BV G b a * *
Klappergrasmücke Sylvia curruca BV Uu b a * V
Mauersegler Apus Apus GV Uu b a * *
Mönchsgrasmücke Sylvia atricapilla BV G b a * *
Rabenkrähe Corvus corone GV G b a * *
Ringeltaube Columba palumbus BV G b a * *
Rotkehlchen Erithacus philomelos BV G b a * *
Singdrossel Turdus philomelos GV G b a * *
Star Sturnus vulgaris GV G b a 3 *
Stieglitz Carduelis carduelis GV Uu b a * V
Zilpzalp Phylloscopus collybita GV G b a * *
Tab. 4: Liste der 2019 im Untersuchungsgebiet nachgewiesenen Vogelarten
Reptilien
Bei der Suche nach Reptilien wurde keine Art gefunden. Damit fehlen hier auch
Hinweise auf Vorkommen der Zauneidechse ( Lacerta agilis) oder der Mauerei-
dechse (Podarcis muralis), die beide im Anhang IV der FFH-RL aufgeführt werden
und streng geschützt sind.
Schmetterlinge
Weit verbreitete besonders geschützte Tagfalterarten, wie Kleines Wiesenvögel-
chen (Coenonympha pamphilus) oder Gemeiner Bläuling ( Polyommatus icarus)
treten an blütenreichen Standorten fast überall auf und sind auch hier zu erwarten.
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34 Umweltbericht
Libellen
Grundsätzlich sind alle Libellenarten durch das BNatSchG besonders geschützt.
Auf Grund des Fehlens eines Gewässers ist eine Fortpflanzung im Untersuchungs-
gebiet nicht möglich. Gelegentlich können Libellen bei ihren Nahrungsflügen
auch im Untersuchungsgebiet auftreten. Das Vorhaben hat aber keinen Einfluss
auf die Populationen der Libellenarten der weiteren Umgebung.
Käfer
Zahlreiche Käferarten sind durch die Bund esartenschutzverordnung besonders
geschützt. Teilweise sind diese Arten weit verbreitet und nicht selten. Streng
geschützte Arten, wie z. B. der Heldbock ( Cerambyx cerdo), wurden nicht gefun-
den. Die genannte Art ist aber auf Grund des Fehlens von geeigneten alten Eichen
auch in der Umgebung des Untersuchungsgebietes nicht zu erwarten. Vorkom-
men von lediglich besonders geschützten Käferarten betreffen z.B. den Rosenkä-
fer (Cetonia aurata), der sich in Komposthaufen entwickelt und praktisch überall
auftreten kann. Eine besonders geschützte Art ist der Feld-Sandlaufkäfer (Cicin-
dela campestris ), der auf den vegetationsfreien Erdablagerungen beobachtet
wurde.
Hautflügler
Diese Artengruppe beinhaltet ausschließlich national besonders geschützte
Arten. Dazu zählen alle Wildbienen (Apoidea ssp.), Kreiselwespen (Bembix ssp.),
Knopfhornwespen (Cimbex ssp.) und mehrere Ameisenarten. Insbesondere Indivi-
duen aus der Gruppe der Wildbienen sind bei uns grundsätzlich überall zu erwar-
ten und verschiedene unbestimmte Arten wurden auch im Untersuchungsgebiet
bei den Begehungen beobachtet.
Heuschrecken: Von den Heuschrecken ist auf Grund der Lebensräume allenfalls
die besonders geschützte Blauflügelige Ödlandschrecke (Oedipoda caerulescens)
zu erwarten, die in und um Darmstadt verbreitet und nicht selten ist.
Netzflügler: Ein Vorkommen der beiden in der Bundesartenschutzverordnung als
streng geschützt aufgeführten Vertreter sind im Untersuchungsgebiet nicht zu
erwarten. Ein Vorkommen der häufigen Arten ist zu erwarten.
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Umweltbericht 35
Weitere besonders und streng geschützte Arten
Ein Auftreten von besonders oder streng geschützten Fischarten und Rundmäu-
lern, Amphibien und Krebsen sowie Ringelwürmer ist aufgrund des Fehlens eines
Gewässers im Plangebiet auszuschließen.
Die fünf in der Bundesartenschutzverordnung aufgeführten besonders und streng
geschützten Spinnenarten kommen auf Grund ihrer Verbreitung und die speziel-
len Lebensraumansprüche im Untersuchungsgebiet nicht vor.
Vorkommen weiterer streng geschützter Säugetierarten (außer Fledermäuse), wie
Bieber, Feldhamster, Wildkatze, Wolf oder auch Fischotter können derzeit für das
Untersuchungsgebiet gänzlich ausgeschlossen werden. Dieser Ausschluss ergibt
sich aufgrund der Lebensraumansprüche dieser Arten sowie ihrer nachgewiese-
nen Verbreitung in Hessen. Es ist in jedem Fall das Vorkommen weiterer be-
sonders geschützter Säugetierarten, wie Igel ( Erinaceus europaeus) und Spitz-
mäuse (Gattungen Sorex und Crocidura), Wald- und Gelbhalsmaus ( Apodemus
sylvaticus, A. flavicollis) und Eichhörnchen (Sciurus vulgaris) zu erwarten.
Weiterhin ist ein Vorkommen von Gartenschläfer ( Eliomys quercinus) und/oder
Siebenschläfer (Glis glis) denkbar, worauf aber keine Hinweise gefunden wurden.
Bedeutung
Das Plangebiet weist hinsichtlich der biologischen Vielfalt der Fauna keine be-
sondere Bedeutung auf. Es ist als von geringer Bedeutung für die zwei über-
fliegenden Fledermausarten einzustufen, da keine Quartiere in der Untersuchung
festgestellt wurden. Die Bedeutung des Plangebietes als Nahrungshabitat wird
vom Artenschutz-Gutachter als gering eingestuft, da zum einen nur einzelne Tiere
beobachtet wurden und zum anderen sich in der Umgebung (z.B. entlang der
Gräfenhäuser Straße und den angrenzenden Wohnsiedlungen) zahlreiche ältere
Bäume/Gehölze befinden. Das Plangebiet und die darauf befindliche Halle geben
keine Hinweise auf eine Nutzung durch Zauneidechsen oder anderen besonders
oder streng geschützten Reptilien mit ungünstigem Erhaltungszustand. Von den
im Eingriffsbereich vorkommenden Vogelarten brütete nur die Klappergrasmücke
im Plangebiet, die einen unzureichenden Erhaltungszustand in Hessen aufweist.
Da diese aber nicht als ortstreue Art einz ustufen ist, ist das Planungsgebiet für
diese Art nur von geringer Bedeutung, für andere Vogelarten ist es von sehr
gering Bedeutung.
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36 Umweltbericht
Empfindlichkeit
Die Empfindlichkeiten richten sich je nach Ar tengruppe. Grundsätzlich sind
jedoch Faktoren wie Störungen durch Erschü tterung, Staub, Lärm, Bewegungen
und Licht oder Verlust bzw. Verschlechterung von Lebensräumen entscheidend.
Die vorhandenen Strukturen gehen aufgrund der vorgesehenen Baumaßnahmen
vollständig verloren. Es besteht eine Empfindlichkeit gegenüber einem Flächen-
verlust, Brutplatzverlust sowie o.g. Baustörungen.
Vorbelastung
Als wesentliche Vorbelastung ist der große Anteil der bereits überbau-
ten/versiegelten Flächen zu nennen sowie das entsprechend geringe Vorkommen
von ungestörten Gehölzbeständen oder Grünflächen, außerdem allgemein auch
der Straßenlärm. Im Ergebnis sind vorliegend nur wenig geeignete Lebensräume
vorhanden und die biologische Vielfalt wird entsprechend insgesamt mit gering
bewertet.
4.6 Wirkungsgefüge
Ökosystemare Wechselwirkungen sind alle denkbaren funktionalen und struktu-
rellen Beziehungen zwischen Schutzgütern, innerhalb von Schutzgütern (zwischen
und innerhalb von Schutzgutfunktionen und Schutzgutkriterien) sowie zwischen
und innerhalb von landschaftlichen Ökosystemen.
Eine gewisse lokale Multifunktionalität weist der bewachsene Streifen im Gel-
tungsbereich auf für die Schutzgüter Tiere/Pflanzen, Boden/Wasser, Klima/Luft
und Landschaft. Ökosystemtypen/-komplexe, die ein ausgeprägtes funktionales
Wirkungsgefüge im Sinne ökosystemarer Wechselwirkungskomplexe besitzen,
kommen im Planungsgebiet aufgrund der heutigen Nutzung und Vorbelastung
aber nicht vor. Insofern sind hier keine Bereiche mit besonderer Empfindlichkeit
bezüglich der Wechselwirkungen vorhanden und es findet keine gesonderte
Betrachtung der Wechselwirkungen statt.
Hinsichtlich Biodiversität stellt der GB des Bebauungsplanes - aufgrund der Lage
im Siedlungsbereich und der bisherigen Nutzung - keinen Schwerpunktbereich
mit besonders hohen Dichten an Arten, Ökosystemen und genetischer Vielfalt
dar. Zudem sind keine an besondere Standortverhältnisse angepasste Arten zu
erwarten.
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Umweltbericht 37
4.7 Landschafts- und Ortsbild
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Das Landschafts- bzw. Stadtbild ist im GB v.a. durch die angrenzenden Gewer-
begebiete geprägt und demnach als bereits stark beeinträchtigt zu bewerten. Es
handelt sich hierbei im Wesentlichen um Grundstücke mit minimalem Grün- und
Gehölzanteil, teilweise mit großen Hallengebäuden bzw. Funktionsbauten ohne
besondere gestalterische Qualität, Dachbegrünung fehlt in der Regel. Der be-
stehende Bebauungsplan lässt zwar vier Vollgeschosse zu, die jedoch überwie-
gend nicht ausgeschöpft sind. Südöstlich grenzt ein Fachhandel mit großem
Bürogebäude an, im Nordwesten besteht ein Autowasch-Betrieb. Die Vielfalt,
Eigenart und Schönheit der Landschaft ist im Umfeld als minimal zu bewerten.
Bedeutung
Der GB nimmt eine geringe Bedeutung für das Stadtbild ein. Zum einen, da der
Bestand von einer Lagerhalle dominiert wi rd, die keinen positiven Einfluss auf
das Stadtbild hat, und zum anderen, da das Gelände verwahrlost aussieht.
Gleichwohl erhöhen die bestehenden Grünstrukturen die grünordnerische Viel-
falt im Orts- und Landschaftsbild des grünordnerisch eher tristen Umfeldes.
Empfindlichkeit
Die Empfindlichkeit gegenüber der Umnutzung ist entsprechend der Bedeutung
als gering einzustufen. Eine Umwandlung in ein Wohngebiet mit einer gestalteten
Grünordnung kann eine Aufwertung des Erscheinungsbildes darstellen.
Vorbelastung
Als Vorbelastung für das Orts- und Landschaftsbild ist der GB selbst in seiner
momentanen Erscheinungsform zu nennen, die angrenzenden Gewerbebetriebe
als auch die an der Gräfenhäuser Straße entstehenden Emissionen.
4.8 Menschen und deren Gesundheit
Bestand und Vorbelastung
Das Plangebiet ist durch Verkehrs- und Ge werbelärmimmissionen vorbelastet.
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38 Umweltbericht
Das Schallgutachten (Grebner Bauphysik GmbH, Juli 2024) kommt zum Ergebnis,
dass die Beurteilungspegel der 16. BImSchV für Mischgebiete für Verkehrslärm am
Tag und in der Nacht teilweise überschritten, in den Innenhofbereichen im Tag-
zeitraum jedoch eingehalten werden. Die au s der gewerblich geprägten Umge-
bung kommenden Gewerbelärmimmissionen übersteigen in der Nacht nord-
westseits und teilweise im Südwesten an der Gräfenhäuser Straße an den geplan-
ten Baugrenzen die Richtwerte nach TA Lärm. Entsprechend gibt es auch in den
einzelnen Lärmarten und in der Gesamtbelastung Überschreitungen der Orientie-
rungswerte nach der DIN 18005. Auf die Lärmvorbelastung muss entsprechend
zum Schutz des Menschen und seiner Gesundheit planerisch reagiert werden.
Hinsichtlich der Belichtung, Besonnung und Belüftung gelten die Anforderungen
an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in der Regel als gewährleistet, wenn
die nach Landesbaurecht erforderlichen Grenzabstände eingehalten werden.
Vorliegend wurden die lokalklimatische und Besonnungssituation genauer gut-
achterlich untersucht (iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG., August 2023). Dem-
nach ist ganz Darmstadt aufgrund seiner Lage im Rheingraben thermisch belas-
tet. Das UG liegt in einer der überwärmten Zonen Darmstadts. Insbesondere bei
austauscharmen Wetterlagen ist es nachts tendenziell schlecht durchlüftet. Von
einer Betroffenheit der thermischen Vorbelastung und Belüftung ist daher im
Bestand auszugehen.
Besondere Staubemissionen aus der Um gebung sind nicht bekannt. Da der
Baubetrieb auf dem Grundstück aufgegeben werden soll, ist dieser eine entfal-
lende und für die Planung nicht mehr maßgebliche Vorbelastung.
Eine erhebliche Luftschadstoffbelastung im Plangebiet ist nicht bekannt. Die
verkehrstypischen Abgase und Gerüche von der Straße können aber auftreten.
Eine gewisse Belastung besteht durch Licht aus angrenzenden Flurstücken.
Bedeutung und Empfindlichkeit
Aufgrund der heutigen gewerblichen Nutzung ist das Plangebiet heute nicht
besonders empfindlich, die Empfindlichkeit steigt mit dem Wechsel zur Mischnut-
zung mit Wohnen an. Die Bedeutung des Lärmschutzes und der Berücksichtigung
der thermischen Ausgangslage und Belüft ung ist aufgrund der Vorbelastung
hoch.
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Umweltbericht 39
4.9 Kultur- und sonstige Sachgüter
Der GB des Bebauungsplans tangiert keine bekannten Kulturdenkmale oder
archäologischen Denkmale. Eine Betroffenheit von Belangen des kulturellen
Erbes ist daher nicht zu erwarten.
5. Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nicht-
durchführung der Planung
Im Falle der Nichtdurchführung der Planung würde die Fläche voraussichtlich
weiterhin überwiegend als Gewerbegebiet mit heute teilweise belasteten Auffül-
lungen im Oberboden und ohne die Vorgaben zur Grünordnung und Regen-
wasserbewirtschaftung bestehen bleiben. Gleichzeitig würde die Fläche weiter
verbrachen, was zu mehr Lebensräumen führen könnte (Wiedereroberung der
Natur).
6. Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durch-
führung der Planung
Trotz der in der Planung schon berücksichtigten Vermeidungs- und Minimie-
rungsmaßnahmen, die durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan
verankert werden, sind umweltrelevante Auswirkungen zu erwarten.
Hinsichtlich der Beurteilung dieser umweltrelevanten Auswirkungen der Planung
ist die Veränderung gegenüber dem heutigen bzw.insbesondere für die Eingriffs-/
Ausgleichsbewertung des (fiktiven) Rechtsbestands auf Grundlage des bestehen-
den Planungsrechts von Bedeutung. Die Auswirkungsprognose bezieht sich auf
die vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan ausgehenden potenziellen Projekt-
wirkungen. Grundsätzlich sind folgende Wirkfaktoren zu erwarten:
< baubedingte Wirkfaktoren,
< anlagebedingte Wirkfaktoren,
< betriebsbedingte Wirkfaktoren.
Sie ergeben sich durch die Herstellung, die Nutzung und den Betrieb bzw. auch
die Unterhaltung der vorgesehenen Anlage.
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40 Umweltbericht
Baubedingte Wirkfaktoren
Sie ergeben sich im Zuge der Bautätigkeit und können zeitlich auf die Bauphase
des Vorhabens befristet oder dauerhaft sein. Erwartungen zu den baubedingten
Wirkungen:
a) Die Art und Menge der ggfs. erzeugten Abfälle ist zum jetzigen Zeitpunkt noch
unbekannt. Alle durch das Vorhaben anfallenden Aushubmaterialien werden
nach Prüfung fachgerecht wiederverw endet oder entsorgt. Die durch das
Vorhaben ggfs. anfallenden, schadstoffhaltigen Aushubmaterialien werden
gesondert ordnungsgemäß und fachgerecht entsorgt.
b) Bei den während des Baus verwendeten Bautechnologien handelt es sich um
gewöhnliche Technologien, die von den beauftragten Unternehmen regel-
mäßig ausgeführt werden. Außergewöhnliche Technologien sind nicht vor-
gesehen.
c) Die Gefahr von bauzeitlichen Unfällen mit Schadstoffeinträgen wird durch
Verwendung ordnungsgemäß gewarteter Baumaschinen und den sachgemä-
ßen Umgang mit umweltgefährdenden Materialien während der Bauzeit
vermieden.
d) Im Rahmen des Vorhabens werden die allgemein gültigen Regeln, technische
Standards usw. eingehalten. Das Risiko für Störfälle, Unfälle und Katastro-
phen während des Baus und des Betriebs erhöht sich damit nicht.
anlagebedingte Wirkfaktoren
Sie entstehen z. B. durch geplante Baukörper, Verkehrswege und sind als bauli-
che Anlagen zeitlich unbegrenzt.
betriebsbedingte Wirkfaktoren
Sie ergeben sich durch die Nutzung und den Betrieb bzw. auch die Unterhaltung
der vorgesehenen Anlage.
Bewertung der Auswirkungen
Die geplanten Veränderungen innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungs-
plans führen für die einzelnen Umweltbelange zu unterschiedlichen Auswirkun-
gen, die im Folgenden beschrieben werden. Je nach Beeinträchtigungsintensität
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Umweltbericht 41
erfolgt jeweils eine Bewertung der Auswirkungen in
< hohe Beeinträchtigungsintensität,
< mittlere Beeinträchtigungsintensität,
< geringe Beeinträchtigungsintensität.
6.1 Fläche
Beim Plangebiet handelt sich um eine Fläche von ca. 0,87 ha. Durch die Planung
von verdichteter Bebauung mit Tiefgaragen, notwendiger Erschließung sowie
randlicher und im Innenhof liegender Begrünung wird das weitgehend hoch-
versiegelbare Gewerbegebiet neu gegliedert. Durch Neuentwicklung wird das
Plangebiet zu einem gemischt genutzten Gebiet mit gewerblicher und überwie-
gender Wohnnutzung verändert und die Geschossfläche erhöht. Im bestehenden
Bebauungsplan sind lediglich vier Vollgeschosse festgesetzt, diese werden nun
teilweise auf bis zu 6 erhöht.
Hinsichtlich des Schutzguts Fläche werden bau- und anlagenbedingt
ausschließlich Innenentwicklungsflächen im GB des Bebauungsplans in Anspruch
genommen. Der Bebauungsplan begrenzt die zulässige Grundfläche auf maximal
3.100 m² mit Überschreitungsmöglichkeit bis 5.650 m². Da durch die Baumaß-
nahmen die Situation gegenüber dem Voreingriffszustand im GB verbessert wird,
wird keine zusätzliche Ausgleichsfläche für die Biotop- und Artenschutzmaß-
nahmen gesichert. Laut bestehenden Bebauungsplan darf die Fläche auf dem
Baugrundstück zu 80 % versiegelt werden, nach dem neuen Bebauungsplan,
dürfen in den Baufeldern insgesamt nur noch etwas weniger als 75 % der Fläche
versiegelt werden. Daher ist für die Auswirkungsprognose der negativen Umwelt-
auswirkungen nur das Plangebiet relevant.
Die Erhöhung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse und damit der
Geschossfläche führt zu einem höheren Ausnutzungsgrad des Baugrundstückes,
ohne dass sich seine ökologische Qualität insgesamt verschlechtert. Dabei sieht
die Planung wie auch bisher u.a. Dachbegrünungen und damit eine Doppelnut-
zung der Grundfläche vor und nutzt auch Fassaden zur Begrünung. Entsprechend
trägt die Planung dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden
Rechnung, indem sie das Schutzgut Fläche effizient ausnutzt und in die Höhe
baut anstatt in die Breite. Der Wohnraum, der durch dieses Projekt mit seiner
Höhenentwicklung und Dichte geschaffe n wird, müsste sonst an anderer Stelle
geschaffen werden und damit weitere Fläche versiegeln.
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42 Umweltbericht
Insofern sind die Auswirkungen auf das Schutzgut Fläche als neutral bis leicht
positiv zu bewerten.
6.2 Boden
Als Eingriffe in das Bodenpotenzial sind grundsätzlich alle Maßnahmen anzuse-
hen, die zu einer Veränderung der Bodenoberfläche und zu Beeinträchtigungen
der Bodenfunktionen (Regelungs-, Produktions- und Lebensraumfunktion) füh-
ren. Aufgrund der bereits vorhandenen anthropogenen Einflüsse und bestehen-
den Vorbelastungen ist ein natürliches Bodengefüge im GB kaum noch anzutref-
fen. Somit ist der GB bezüglich seiner Bodenfunktionen in weiten Teilen bereits
in erheblichem Maße beeinträchtigt. Zu dem ist das Plangebiet als „Fläche für
Siedlung, Industrie und Verkehr“ nach dem Bodenflächenkataster (BFD50) und
mit „-2“ eingestuft und bei dieser Einstufung bleibt es auch mit der Planung.
Kleinräumig sind aber möglich:
< Überbauung und Versiegelung,
< Bodenverdichtung,
< großvolumige Verlagerung von Böden,
< Veränderung der Bodenstruktur (Horizontdurchmischung),
< mögliche Stoffeinträge.
Diese Eingriffe sind jedoch vor dem Hintergrund eines quantitativen Vergleichs
zwischen Voreingriffszustand (Status quo) und Nacheingriffszustand (Umsetzung
des B-Plans) unerheblich, da insgesamt keine bedeutsame Erhöhung des Versie-
gelungsgrads erfolgt (vgl. Tabelle Nr. 5).
Mit der Planung ist die Wiedernutzbarmachung der baulich beanspruchten Fläche
verbunden, womit die Neubeanspruchung natü rlicher Böden an anderer Stelle
vermieden wird.
Baubedingt
Es wird davon ausgegangen, dass temporäre Baustellen-Einrichtungsflächen auf
Flächen angelegt werden, die ohnehin dauerhaft beansprucht werden können.
Somit werden baubedingt keine Fläche n außerhalb des Geltungsbereichs des
Bebauungsplans beansprucht. Während der Bauphase besteht die Gefahr des
Schadstoffeintrags durch umweltgefährdende Bau- und Betriebsstoffe der Bau-
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Umweltbericht 43
maschinen. Das Risiko des Schadstoffeintrags wird jedoch mit ordnungsgemäß
gewarteten Baumaschinen sowie einem sachgemäßen Umgang mit umweltge-
fährdenden Materialien minimiert, so dass hierdurch keine erheblichen Beein-
trächtigungen zu erwarten sind.
Die geotechnischen Ergebnisse zeigen, dass der in der geplanten Gründungstiefe
(ca. 3 m unter Gelände) anstehende Baugrund gründungstechnisch i. A. als gut
geeignet bezeichnet werden kann. Die anstehenden Fein- und Mittelsande weisen
eine mitteldichte Lagerung auf, womit eine vergleichsweise hohe Festigkeit und
geringe Verformbarkeit vorliegt. Trotzdem sollten zur Vermeidung der Beein-
trächtigungen die empfohlenen Gründungs- und Abdichtungsmaßnahmen durch-
geführt werden (Krajewski, 2023).
In Abhängigkeit der späteren Nutzung wird neuer Oberboden angedeckt, der
dann eine allmähliche Bodenreife erfährt und in zunehmendem Maße Boden-
funktionen erfüllen kann (Basiskomponente für pflanzliche und tierische Lebewe-
sen, Speicherraum für Stoffe und Wasser sowie Filter-, Puffer- und Transport-
funktionen). Insgesamt sind aufgrund von Durchmischungen, Verlagerungen und
Auffüllungen in der Vergangenheit ausschließlich anthropogene Böden betroffen.
Vor diesem Hintergrund ist den kleinräumig möglichen Eingriffen in das Schutz-
gut Boden dennoch keine besondere Erheblichkeit zuzuordnen.
Insgesamt ist für den Umweltbelang Bode n baubedingt somit nur eine geringe
Beeinträchtigungsintensität und bei Entsorgung belasteten Bodens eine Ver-
besserung der Bodenfunktionen zu erwarten.
Anlagebedingt
Durch Vollversiegelung (inkl. Bebauung) kommt es zu einem dauerhaften und
vollständigen Verlust der Bodenfunktionen und einer hohen Beeinträchtigungs-
intensität. Aufgrund ihres geringeren Versiegelungsgrades wird die Beeinträchti-
gungsintensität von Teilversiegelung als mittel bewertet. Die Beeinträchtigung
durch versiegelnde Bebauung kann durch Dachbegrünung oder Substratüber-
deckung auf eine mittlere Beeinträchtigungsintensität gemindert werden. Denn
hierdurch wird zusätzliches Bodenpotenzial geschaffen, welches, wenn auch in
begrenztem Maße, Bodenfunktionen erfüllen kann.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans bedeuten bei voller Anrechnung der
unversiegelten Flächen und hälftiger Anrechnung der teilversiegelten Flächen
(hier: Nutzungstypen 10.430 und 10.530) eine Erhöhung der unversiegelten Fläche
von 1.286 m² im kartierten bzw. 1.544 m² im fiktiven Bestand auf 1.943 m² durch
die Planung, d.h es erfolgt eine rechnerische Entsiegelung sowohl bezogen auf
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44 Umweltbericht
Tab. 5: Bilanzierung Versieglung / Boden
den tatsächlichen als auch auf den fiktiven Bestand (vgl. Tab. 5, Anlage 2 und
Anlage 3). Zusätzlich erhöht sich bei der festgesetzten Dachbegrünung die Min-
destsubstratschichtdicke. Die ohne Flächengröße festgesetzte (und daher nicht
bilanzierte) Bodensubstratüberdeckung von Tiefgaragen bedeutet eine weitere
Aufwertung.
Betriebsbedingt
Durch die Änderung von einer rein gewerblichen zu einer Mischnutzung minimiert
sich das Risiko gewerblicher Bodenbelastu ngen. Die betriebsbedingten Aus-
wirkungen auf das Schutzgut Boden sind da her insgesamt als positiv zu be-
werten.
Insgesamt kommt es bei Umsetzung des Bebauungsplans nicht zu erhöhten
Belastungen oder zusätzlichen Beeinträchtigungen der ohnehin eingeschränkten
Bodenfunktionen und insofern auch zu keinem planbedingten Eingriff in das
Schutzgut Boden, sondern es ist von eine r Aufwertung auszugehen. Bei Aushub
der abfallrechtlich belasteten Bodenpartien muss das Material geordnet ver-
wertet werden.
6.3 Wasser
Baubedingt
Baubedingt besteht die Gefahr des Schadstoffeintrags durch umweltgefährdende
Bau- und Betriebsstoffe der Baumaschinen und es bestehen Bodenbelastungen
auf dem Grundstück. Das Risiko des Schadstoffeintrags wird jedoch durch ord-
nungsgemäß gewartete Baumaschinen sowie einen sachgemäßen Umgang mit
umweltgefährdenden Materialien minimiert, so dass keine erheblichen Beein-
trächtigungen zu erwarten sind.
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Umweltbericht 45
Anlagebedingt
Ein Verlust von Infiltrationsflächen würde eine Minderung der Grundwasserneu-
bildung und damit Beeinträchtigung für das Grundwasser darstellen. Im vorlie-
genden Vorhaben ermöglicht allerdings das nachhaltige Regenwasserbewirt-
schaftungskonzept, unvermeidbare Niederschlagabflüsse zurückzuhalten und zu
minimieren bzw. über Rigolen in den natürlichen Wasserkreislauf einzuleiten.
Gemäß den Vorgaben der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist das auf dem Grund-
stück anfallende Niederschlagswasser vor Ort zu versickern. Dachflächen werden
extensiv begrünt, wodurch ein Teil des Niederschlagswassers im Substrat gebun-
den und über die Begrünung wieder verdunstet wird. Dies kommt dem inner-
städtischen Mikroklima in sommerlichen Hitzeperioden zu Gute und reduziert die
zu bewirtschaftenden Regenmengen auf dem Grundstück (Achim Richter - Haus-
technische Planungen, 2023).
Anlagenbedingt wird durch Versickerungsanlagen und abflussverzögernde Dach-
begrünung sowie Zisternen zur Regenwasse rnutzung (z.B. zur Gartenbewässe-
rung) eine Reduzierung des Oberflächenw asserabflusses bewirkt. Der Überlauf
der Zisternen wird, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-
rechtliche Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen, auf
dem Grundstück versickert oder in den öffentlichen Regenwasser- bzw. Ab-
wasserkanal eingeleitet. Das anfallende Niederschlagswasser auf der Erdge-
schossebene (Terrassen, Feuerwehr-Umfahr t) wird über ein entsprechendes
Oberflächengefälle in tieferliegende Rigolen abgeleitet und lokal auf dem Grund-
stück versickert (Bezzenberger, 2022).
Das Bodengutachten weist einen mittleren bis gu ten Wert für die Bodendurch-
lässigkeit aus, was eine Versickerung ohne Kanalanschluss ermöglicht. Die Rigo-
len sollen wegen der großflächigen Tief garage nicht als Mulden, sondern als
unterirdische Box-Rigolen ausgebildet werden. Die Rigolen werden zur Reduzie-
rung langer Leitungswege dezentral verteilt (Achim Richter - Haustechnische
Planungen, 2023).
Eine weitere Minderung der Auswirkungen wird durch Verwendung von versicke-
rungsfähigen Befestigungsmaterialien auf befestigen, nicht überbauten Flächen
des Baugrundstücks und im Innenhof im Plangebiet selbst erzielt.
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46 Umweltbericht
Betriebsbedingt
Betriebsbedingt sind, bei fachgerechter Umsetzung der Entwässerung und Regen-
wasserbewirtschaftung, keine relevanten Beeinträchtigungen des Umweltbelangs
Wasser zu erwarten.
Insgesamt ist aufgrund der Planung mit po sitiven Umweltauswirkungen für das
Schutzgut Wasser zu rechnen.
6.4 Klima/Luft
Im Klimagutachten des Büros iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG werden die
lokalklimatischen Auswirkungen aufgru nd der vorhandenen Vorbelastung (Be-
bauung, Versiegelung) ohne Modellrechnungen beurteilt. Nachfolgend werden
die Auswirkungen auf die Durchlüftung und die thermischen Verhältnisse sowie
die Besonnungsverhältnisse abgeschätzt und berechnet.
“Durch die vorhandene Bebauung und die Versiegelung von Lagerflächen heizt
sich das überplante Gebiet an sonnigen Tagen stark auf. Durch die Wärmespei-
cherwirkung nimmt die Temperatur in den Nachtstunden nur langsam ab. Die
Planung sieht eine Bebauungsverdichtung in Form einer Blockrandbebauung vor.
Gleichzeitig wird die Durchgrünung verbessert. Durch Verschattungen gibt es im
Planfall Bereiche, die sich tagsüber weniger aufheizen als im Bestandsfall. Es gibt
aber auch mehr Gebäudeflächen, die besonnt werden und sich aufwärmen. Durch
die Horizonteinschränkung der geplanten Bebauung ist das nächtliche Abkühlpo-
tenzial reduziert. Ziel muss sein, die Wärmespeicherung der Gebäude und Ober-
flächen gering zu halten. Die Gebäude sollten hinsichtlich der Wärmedämmung
die aktuellen Anforderungen erfüllen oder darüber hinausgehen. Die besonnten
Oberflächen heizen sich tagsüber zwar stark auf, kühlen nachts aber auch rasch
ab, da der Wärmespeicherterm geringer ist als im Bestand oder bei konventionel-
ler Bauweise. Ferner wäre eine Fassadenbegrünung der Süd- und Westfassaden
sowie eine Dachbegrünung hilfreich, um die Aufheizung zu reduzieren. Bei der
Fassadenbegrünung haben vorgehängte, hinterlüftete Systeme Vorteile. Helle
Anstriche reduzieren zudem die Aufheizung, da sie einen Großteil der kurzwel-
ligen Strahlung reflektieren“ (iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG, August 2023).
Durch die geplante Wohnbebauung wird insbesondere die bodennahe Durch-
lüftung reduziert. “Innenhöfe sind prinzipiell schlec ht durchlüftet, da der Luft-
austausch im Wesentlichen durch die Strömung im Überdachniveau erfolgt. Die
Hofsituation hat jedoch den Vorteil, dass Lu ftschadstoffimmissionen und Lärm
der umliegenden Straßen und Gewerbebetriebe abgeschirmt werden. Da bei
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Umweltbericht 47
austauscharmen Wetterlagen in den Nachtstunden kaum Wind im Dachniveau zu
erwarten ist, ist eine weitere Reduktion als nicht erheblich einzuschätzen. Gerin-
ger Luftaustausch hat zur Folge, dass thermische und lufthygienische Belastun-
gen schlecht abtransportiert werden. Um die lufthygienische Belastung gering zu
halten, sollten im Innenhof möglichst keine Emissionen vorhanden sein. Ins-
besondere die Entlüftung von Tiefgaragen sollte nicht in den Innenhof erfolgen“
(iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG, August 2023).
Die Umsetzung der eingestrahlten Sonnenenergie ändert sich, sodass es Flächen
geben wird, die sich im Vergleich zum Voreingriffszustand stärker bzw. weniger
stark aufheizen.
Vor diesem Hintergrund setzt der Bebauungsplan helle Fassaden, Fassaden- und
Dachbegrünung sowie Baumpflanzungen fest. Insgesamt werden die klimatischen
Auswirkungen aufgrund der Planänderung damit als verträglich bewertet. Die
Anfälligkeit des Vorhabens gegenüber den Folgen des Klimawandels ist vergleich-
bar mit den umgebenden Siedlungsflächen. Resilienzmaßnahmen werden bei der
Planung mit den vorgenannten Maßnahme n und Verschattungswirkungen der
Gebäude aber mitgedacht. Starkregenereignisse sollten bei der Dimensionierung
berücksichtigt werden.
Baubedingt
Baubedingt besteht die Gefahr der Schadstoffbelastung durch die Baumaschinen.
Das Risiko des Schadstoffeintrags in die Luft wird durch ordnungsgemäß gewar-
tete Baumaschinen minimiert, so dass keine erheblichen Beeinträchtigungen zu
erwarten sind.
Anlagebedingt
Anlagebedingt führt die Bebauungsplanänderung zu einer Minderung der recht-
lich zulässigen Versiegelung. Gerade auch vor dem Hintergrund des allgemeinen
Klimawandels wirken die im Vergleich zum rechtskräftigen Bebabauungsplan
erweiterten Fassaden- und Dachbegrünungsvorgaben der Überhitzung des Ge-
biets entgegen. Die zeitgemäße Dachbegrünung trägt dabei auch der Tatsache
Rechnung, dass insbesondere im westlichen Teil des Geltungsbereichs im heuti-
gen tatsächlichen Bestand keine Vollversiegelung vorliegt und die Durchlüftung
durch die Bebauung abnehmen wird.
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48 Umweltbericht
Zudem werden bei der Planung zur Vermeidung der thermischen Zusatzbelastun-
gen z.B. bei reduzierter nächtlicher Be- und Entlüftung insbesondere helle Far-
ben, wasserdurchlässige Materialien bei befestigten, nicht überbauten Flächen
und Grünanlagen berücksichtigt.
Außerdem bewirkt die geplante, umschließende Bebauung eine Reduktion der
Durchlüftung des Innenhofbereiches. Zum Vorteil hat dies, dass die Wohnbebau-
ung dadurch abgeschirmt ist von Lärm und Luftschadstoffen des angrenzenden
Gewerbegebiets. Nachteilig wirkt sich die geplante Bebauung dahingehend aus,
dass es im Innenhof zu einem schlechtere n Abtransport von thermischen oder
lufthygienischen Belastungen führt. Deshalb sollten sich gemäß der Empfehlung
des lokalklimatischen Gutachtens im Innenhof keine Luftschadstoffquellen,
insbesondere die Entlüftung der Tiefgarage, befinden. Zur Reduktion der Über-
wärmung ist auf eine gute Durchgrünung des Innenhofs zu achten. Weitere Emp-
fehlungen sind helle Anstriche oder Fassadenbegrünungen. Ziel sollte die Reduk-
tion der Wärmerspeicherung der Gebäude sein.
Betriebsbedingt
Betriebsbedingt kann, aufgrund des Verkehrsaufkommens, welches mit den
zusätzlichen Wohneinheiten einhergeht, eine gewisse Erhöhung der Luftschad-
stoffimmissionen im Plangebiet nicht ausgeschlossen werden. Aufgrund der
Vorbelastungen durch das Siedlungsgebiet sowie die gewerblichen Betriebe wird
jedoch keine erhebliche Beeinträchtigung abgeleitet.
Hinsichtlich des Klimawandels hat das grundstücksumnutzende Vorhaben keine
erheblichen negativen Umweltauswirkungen, zumal aktuell eine nachhaltige
Energieversorgung und Wasserkonzeption mitgedacht werden (vgl. hierzu im
Detail: “ Erschließungskonzept zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N84“
Gräfenhäuser Straße 71” in Darmstadt“, Umweltplanung Bullermann Schneble
GmbH). Andere Vorteile eines Umgangs mit Regenwasser liegen insbesondere in
der Förderung der lokalen Grundwasserneubildung, der Verbesserung des Klein-
klimas durch erhöhte Verdunstungsraten sowie einer kostengünstigen Abwasser-
entsorgung durch Abflussreduzierung.
6.5 Tiere und biologische Vielfalt
Zum Zweck der Wirkungsprognose wurden bei einer Fledermausart (Zwergfleder-
maus) des Anhangs IV der FFH-Richtlinie und bei einer europäisch geschützten
Vogelart (Klappergrasmücke) die Verbotstatbestände des BNatSchG in je einem
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Umweltbericht 49
Prüfbogen abgeprüft (vgl. Faunistische Untersuchung und Artenschutzbeitrag
zum vorhabenbezogen Bebauungsplan Darmstadt N 84 “Gräfenhäuser Straße 71”,
Stand Oktober 2020, ergänzt Juli 2025 ). Für sieben allgemein häufige Vogelarten
wurde die Prüfung der Verbotstatbestände im Rahmen einer vereinfachten
Prüfung vorgenommen. Die Verbotstatbestände des BNatSchG treffen nicht zu, da
aufgrund ihrer Häufigkeit, ihrer Anpassungsfähigkeit und ihres günstigen Erhal-
tungszustandes in Hessen (“allgemein häufige Vogelarten”) die Funktion ihrer
Fortpflanzungs- und Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin ge-
wahrt bleibt und keine Verschlechterung des Erhaltungszustandes der lokalen
Population eintreten kann.
Bei den Gastvogelarten, die sich in einem ungünstigen Erhaltungszustand befin-
den, ist eine Betroffenheit nicht zu erkennen. Es wird davon ausgegangen, dass
diese von dem Projekt nicht erheblich beeinträchtigt werden. Die Arten haben
ihren Lebensmittelpunkt außerhalb der Eingriffe bzw. des Untersuchungsgebietes
und sind auf das Untersuchungsgebiet als essenziellen Teillebensraum nicht
angewiesen.
Für alle Arten, auch aus anderen Gruppen, wie z. B. Reptilien, Amphibien, Mollus-
ken, Krebse und Tagfalter, wurden aufgrund der Kenntnisse aus der Kartierung
und der Literatur, also dem Fehlen der Arten bzw. geeigneter Lebensräume sowie
der Vorhabenscharakteristik, erhebliche Beeinträchtigungen von vorneherein
ausgeschlossen.
Als Ergebnis wurde festgestellt, dass die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG
durch das Vorhaben nicht eintreten und eine Ausnahme nach § 45 BNatSchG
nicht erforderlich ist, wenn die Vermeidungsmaßnahmen eingehalten werden:
< Eingriffe in Gehölze und Entfernung von Gehölzen und Gebüschen für die
Baufeldfreimachung nur außerhalb der Brutzeit.
< Abbruch von Gebäuden außerhalb der Brutzeit von Oktober bis Februar. Bei
einem Abbruch von März bis September ist eine vorherige Gebäudekontrolle
durch einen Faunisten notwendig.
Als ergänzende Maßnahme zur Förderung der Artenvielfalt werden Nisthilfen für
Haussperling und Mauersegler sowie Fledermäuse an Bäumen und Gebäuden festgesetzt.
Baubedingt
Durch die Bautätigkeiten sind temporäre Störungen der Fauna (durch Lärm,
Erschütterungen, Staub, optische Störungen usw.) zu erwarten, die auch au-
ßerhalb der Baugrundstücke wirken. Diese sind jedoch auf den Zeitraum der
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50 Umweltbericht
Bauphase begrenzt und werden durch ein entsprechendes Management (zeitliche
und räumliche Staffelung) minimiert we rden. Außerdem sind der Abbruch von
Gebäuden und temporäre Beseitigung von Strukturen, wie Hecken und Gehölzen,
als weitere baubedingte Wirkfaktoren zu nennen, die mit vorgesehene Vermei-
dungsmaßnahmen minimiert werden. Der Abbruch der Industriehalle betrifft
Brutplätze von Kohlmeise und Hausrotschwanz und möglicherweise bisher un-
erkannte Quartiere von Fledermäusen. Diese Belastungen stellen sich vor dem
Kontext der Lage in einem Gewerbegebiet als unerhebliche Mehrbelastungen dar.
Anlagebedingt
Anlagebedingt besteht die Gefahr der Kollision an Glas und eine nicht genug
gegebene Nahrungsbasis für bestimmte Vogelarten (z.B. Klappergrasmücke), die
häufig in dicht besiedelten Gebieten auftreten. Dem wird durch Vogelschutzver-
glasung allerdings adäquat entgegengewirkt.
Betriebsbedingt
Betriebsbedingt ist eine Betroffenheit von Tierlebensräumen (z.B. Lärm, optische
Störungen) durch die zukünftige Nachverd ichtung des Siedlungsbereichs in-
klusive der damit einhergehenden Verkehre und der Nutzungsintensivierung zu
erwarten.
Aufgrund der Vorbelastung im Gebiet und in der Umgebung und mit den getroffe-
nen Artenschutzmaßnahmen sind die betriebsbedingten Auswirkungen der
Planung aber als gering zu bewerten; sie könnten mit dem Gewerbegebiet im
bestehenden Bebauungsplan größer sein.
6.6 Pflanzen und biologische Vielfalt
Baubedingt
Baubedingt wird kein zusätzlicher Biotopverlust außerhalb des Geltungsbereichs
des Bebauungsplans bewirkt, da die Baustelleneinrichtungsflächen alle innerhalb
des Geltungsbereichs oder auf den bereits bestehenden Verkehrswegen realisiert
werden können.
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Umweltbericht 51
Anlagebedingt
Anlagebedingt ist durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes für den GB wie
bisher eine hohe Versiegelung oder Üb erbauung geplant. Auf den versiegelten
Flächen wird das Biotopentwicklungspo tenzial unterbunden, wohingegen die
geplante Dachbegrünung und Fassadenbegrünung Minimierungsmaßnahmen
darstellen. Aufgrund der Planung sind Baumfällungen zu erwarten; nur die zwei
bestehenden Platanen (Platanus x hispanica) im Eingangsbereich vor der Halle
sind zu erhalten und müssen entsprechend bei Beschädigung oder Erkrankung
durch geeignete Maßnahmen behandelt werden. Die anderen Bäume sollen
gemäß Vorhabenplanung gefällt und du rch standortgerechte, einheimische
Bäume an anderen Standorten ersetzt werden.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans ändert sich die Biotopstruktur des
Gebiets grundlegend. Das Gewerbegebiet ist derzeit überwiegend mit wenig
ökologischen Potenzialen bedeckt. Die kaum bebaute und begrünte Struktur im
südwestlichen Bereich geht mit der Planung verloren. Jedoch wird entlang der
Gräfenhäuser Straße eine Grünstruktur mit Bä umen festgesetzt; gleiches gilt
entlang der seitlichen Grundstücksgrenzen, was eine gewisse Vernetzungswirkung
zwischen den Straßen darstellen kann.
Um die biologische Vielfalt im Gebiet zu erhöhen, ist in den Pflanzgebotsflächen
eine überwiegend artenreiche Ausbildung vorgesehen, außerdem Fassaden-
begrünung und extensive Dachbegrünung auf dem obersten Geschoss. Unter
anderem sollen kräuterreiche, biodiversitätsfördernde Ansaaten realisiert wer-
den. Die Grundstücksfreiflächen sind im Inneren der Bebauung durch Feuerwehr-
zufahrten und Aufstellflächen funktional belegt. In Anbetracht dessen sind kon-
kret die Herstellung von hausnahen intensiv begrünten Vorbereichen mit Gräsern
und Hecken, Fassadenbegrünung, immergrünen Stauden sowie die Pflanzung von
Bäumen und als visueller Rahmen für die Mittelgasse von Gehölzen geplant.
Zudem sind an der Gräfenhäuser Straße der Erhalt zweier Bestandsbäume und
die Anpflanzung zweier weiterer Bäume vorgesehen. Die Randbereiche der
Grundstücksflächen sind größtenteils nicht unterbaut. Grüne Belagsränder mit
robuster, betretbarer Vegetation werden da her entwickelt werden können. Für
die Ausführung einer intensiven Begrünung mit Gräsern, Stauden und Sträuchern
ist eine Erdüberdeckung über der Tiefgarage im Mittel von 80 cm ausreichend
dimensioniert. Folgende Pflanzungen sind gemäß qualifiziertem Freiflächenplan
(Stand 16.10.2023) vorgesehen:
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52 Umweltbericht
1. Bodennahe Vegetation
< Pflasterrasen; Rasenwaben “Ridcon” mit Wildblumenoptik
< Wiese vor Gebäuden: “13" Blumenrasen, Kräuterrasen
< Gräser vor Terrassen: Calamagrostis varia, Sanguisorba officinalis, Sesleria
autumnvalis
< Rasenwaben
2. Gehölze
< Hecken (Nachbargrundstück): Osmanthus burkwoodii
< Großsträucher, kleinkronige Bäume: Amelanchier lamarckii (Kupfer-Felsen-
birne), Cornus mas (Kornelkirsche)
< Mittelgroße Bäume: Sorbus aria (Echte Mehlbeere), Fraxinus ornus (Manna-
Esche)
< Säulenförmige Bäume: Acer rubrum ‘Scanlon’Gingko biloba ‘Fastigiata Bla-
gon’
< Großkronige Bäume (3 x verpfl., StU mind. 18-20 cm): Castanea sativa (Ess-
kastanie), Sophora japonica (japanische Schnurbaum), Quercus cerris (Zierei-
che)
3. Dachbegrünung über 5.OG
< “13" Blumenrasen, Kräuterrasen
4. Fassadenbegrünung
< Gerüstkletterpflanzen: Lo nicera henryi (Immergrünes Geißblatt), Wisteria
sinensis (Blauregen), Aristolochia macrophylla (Pfeifenwinde)
Gegenüber der tatsächlichen Ausgangslage wird die Beeinträchtigung durch die
Versiegelung z.B. durch die Dach- und Fassadenbegrünung insgesamt verringert.
Dies ist zwar schon im bestehenden Bebauungsplan festgesetzt, wurde allerdings
nicht oder nur geringfügig umgesetzt. Diese Veränderungen werden auf Grundla-
ge der Hessischen Kompensationsverordnung 2018 einer Bewertung untergezo-
gen, welche den Kompensationsbedarf in Wertpunkten darstellt. Eine aufge-
schlüsselte rechnerische Ermittlung der Nutzungstypenbilanz findet sich in
Kapitel 9.
Ergebnis dieser Bilanz, welche die Wertigkeit der Biotope vor und nach der Um-
setzung des Bebauungsplans verrechnet, ist, dass durch das Vorhaben eine
Aufwertung gegenüber dem Voreingriffszustand erfolgt, und zwar bezogen auf
den kartierten und auf den rechtlichen (fiktiven) Bestand. Die heute im tatsäch-
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Umweltbericht 53
lichen Bestand kaum bebaute westliche Struktur geht mit der Planung aber
verloren. Insgesamt werden mit den festgesetzten Vermeidungs- und Ausgleich-
maßnahmen die Umweltauswirkungen des aufzustellenden Bebauungsplans
vollständig intern kompensiert.
Betriebsbedingt
Aufgrund der Vorbelastungen durch die gewerblichen Betriebe im Gebiet und in
der Umgebung wird keine nennenswerte Beeinträchtigung der biologischen
Vielfalt erwartet.
Insgesamt sind die Auswirkungen der Planung als positiv zu bewerten, indem
grünordnerische Festsetzungen zur Verbesserung der Biotoptypen und durch die
Vielfältigkeit der geplanten Pflanzungen auch der Biodiversität getroffen werden.
6.7 Landschafts- und Ortsbild
Baubedingt
Baubedingt werden, außerhalb der anlagebedingt beanspruchten Flächen, keine
weiteren Flächen benötigt und somit auch keine Flächen mit besonderer Bedeu-
tung für das Ortsbild beeinträchtigt. Im Bereich des Baufeldes innerhalb des
Geltungsbereichs des Bebauungsplanes könne n Veränderungen des Ortsbildes
während der Bauzeit nicht ausgeschlossen werden (z.B. durch das Aufstellen von
Gerüsten oder Kränen). Diese wirken jedoch nur temporär und verursachen somit
keine erheblichen Beeinträchtigungen, da die Lage im Gewerbegebiet generell
wenig empfindlich gegenüber Störungen des Landschaftsbildes ist.
Anlagebedingt
Anlagenbedingt kommt es durch das Vorh aben zu einer Änderung des Gebiet-
styps, zu einer größeren Bauhöhe und zu einer Bebauung ohne seitliche Freihal-
tung einer breiten nicht überbaubaren (aber versiegelbaren) Grundstücksfläche.
Durch die stärkere Ausformulierung der gegliederten Raum- und Formbildung mit
Baumpflanzungen und sonstiger Begrünung, auch der Fassade und insbesondere
an der Gräfenhäuser Straße, ist die Planung als vorteilhaft für das vorbelastete
Orts- und Landschaftsbild anzusehen. Die Baumpflanzungen an der seitlichen
Grundstücksgrenze bewirken eine positive Aufwertung des Geländes gegenüber
der jetzigen Gewerbebebauung mit geringer gestalterischer Qualität und teil-
weise brachliegenden Freiflächen. Daher wird du rch die Planung in gewerblich
geprägter Innerortslage keine Verschlechterung des Landschaftsbildes bewirkt.
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54 Umweltbericht
Betriebsbedingt
Betriebsbedingt sind keine nennenswerten Beeinträchtigungen des Ortsbildes zu
erwarten.
6.8Menschen und deren Gesundheit
Die Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit betreffen im Wesent-
lichen die Auswirkungen der Planung auf Freizeit und Erholung, Emissionen
(Schadstoffe, Lärm, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlung), erzeugte Abfälle
und ihre Verwertung, die Gesundheit und (im Plangebiet nicht bekannte, be-
sondere) mögliche Risiken durch Unfälle und Katastrophen.
Baubedingt
Baubedingt sind Störungen der Umgebu ng durch Emissionen (v.a. Lärm, ggf.
Erschütterungen) von Baumaschinen nicht auszuschließen. Aufgrund der Bau-
arbeiten und da solche bereits heute zulässig wären, jedoch nicht über die
gesamte Bauphase an der gleichen Stelle stattfinden, wird dies insgesamt mit
einer mittleren, temporär auch einer hohen Beeinträchtigungsintensität im
direkten Umfeld bewertet. Die ordnungsgemäße Beseitigung belasteten Boden-
materials dient auch dem Menschen und seiner Gesundheit.
Anlagebedingt
Die lärmtechnischen Auswirkungen der Planung sind im Lärmgutachten (Grebner
Bauphysik GmbH, Juli 2024) untersucht. Durch die Abschirmwirkung der Randbe-
bauung, die nur zum Mischgebiet hin geöffnet ist, wird in der Planung im Innen-
hof ein Bereich für den Aufenthalt des Menschen im Freien, auch im Sinne von
Freizeit und Erholung, geschaffen. Hierzu wird eine bedingte Festsetzung zur
Sicherstellung nordseits lärmabschirmender Bebauung als Voraussetzung für den
Bezug von Wohnungen getroffen. An den Stellen der Fassaden, an denen die
Richtwerte nach TA Lärm überschritten werden, sind Immissionsorte zu vermei-
den durch eine entsprechende Grundrissorientierung oder nicht öffenbare Fens-
ter o.ä. Zum Schutz vor dem Verkehrs- und Gewerbelärm sind im Bebauungsplan
zudem schalldämmende Außenbauteile verschiedener Lärmpegelbereiche bzw.
Schalldämmlüfter zum Schutz der Nachtruhe festgesetzt. Im Ergebnis lässt sich
so ein Lärmkonflikt vermeiden.
Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass die Belichtung, Belüftung und
Besonnung ausreicht, wenn die Abstandsflächen eingehalten sind.
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Umweltbericht 55
Das Vorhaben wurde hinsichtlich seiner Auswirkungen auf der lokalklimatischen
Situation vom Ingenieurbüro iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG beurteilt. Die
verursachte Überwärmung und reduzierte Durchlüftung werden in dieser Stel-
lungnahme als thermische oder lufthygienische Belastungen betrachtet. Mit der
Aufnahme gutachterlich empfohlener Festsetzungen (Fassadenbegrünungen und
Baumpflanzungen, helle Anstriche, Durchg rünung des Innenhofs, Retentions-
dächer, Verschattung, Vermeidung der Tiefgaragenentlüftung im Innenhof, usw.)
wird dem Schutz des Menschen und den Anforderungen Wohn- und Arbeits-
verhältnisse trotzt der sehr hohen Dichte und großen Gebäudehöhe Rechnung
getragen.
Im Hinblick auf die Besonnung ist die vorliegende Konzeptvariante insgesamt ein
guter Kompromiss, der auch dem Schallschut z und lokalklimatischen Belangen
Rechnung trägt (iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG, 2023; Grebner Bauphysik
GmbH, 2022; planquadrat, 2021).
Betriebsbedingt
Betriebsbedingt kommt es aufgrund der Bebauungsplanänderung auf den Stra-
ßen in der Umgebung zu geringen Ver kehrszunahmen (vgl. Planungsbüro von
Mörner, 2023), die hinsichtlich der Abgasemissionen aber dem Grundsatz gesun-
der Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht widerspricht. Die geplante Art der
baulichen Nutzung ist bzgl. Gewerbelärm wenige r emissionsintensiv als der
planungsrechtliche Bestand.
Das insektenfreundliche Lichtregime und die dadurch reduzierte Lichtbelastung
dient auch dem Schutz des Tag-Nacht-Rhythmus des Menschen.
Insgesamt trägt die Planung dem Schutz des Menschen und seiner Gesundheit Rechnung.
6.9 Kultur- und Sachgüter
Der Bereich des Bebauungsplans umfasst keine bekannten Denkmäler und liegt
außerhalb bekannter archäologischer Kulturdenkmale. Für die Umwelt relevante
erwähnenswerte Sachgüter sind nicht bekannt. Daher ergeben sich durch die
Planung keinerlei Auswirkungen auf diesen Umweltbelang.
Sollten bei Erdarbeiten bis dahin unbekannte archäologische Funde oder Befun-
de zutage kommen, sind diese nach § 21 HDSchG der Denkmalfachbehörde an-
zuzeigen. Der Fund und die Fundstelle sind bis zum Ablauf einer Woche nach der
Anzeige im unveränderten Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise vor
Gefahren für die Erhaltung des Fundes zu schützen.
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56 Umweltbericht
6.10 Natura 2000-Gebiete
Natura 2000-Gebiete sind von der Planung nicht betroffen.
6.11 Umgang mit Energie
Der Umgang mit Energie ist durch die fachgesetzlichen Regelungen (z.B.
GEG/Gebäudeenergiegesetz) eingeschränkt. Gemäß dem Energiekonzept (Richter,
Oktober 2023) soll die zur Beheizung erforderliche Energie der Gebäude mit
Wohnnutzung (aktuell geplant als EH40) über Luft-Wasser-Wärmepumpen bereit-
gestellt werden. Das Boardinghaus (geplant in Standardbauweise) soll über eine
Kombination aus Luft-Wasser -Wärmepumpe und Gas-Spitzenlastkessel beheizt
werden. Im Plankonzept zum Objekt ist keine Kälteanlage (zur Klimatisierung)
vorgesehen. Die Warmwasserbereitung erfolgt innerhalb der thermischen Hülle
als zentrale Frischwasser -Trinkwassererwärmung, die über das Heizsystem mit
Energie versorgt wird. Ergänzend gibt es eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung.
Alle Gebäude erhalten auf der obersten Dachfläche PV Anlagen mit der Priorität
der Deckung des Eigenbedarfs. Überschüsse werden ins öffentliche Netz einge-
speist. Es werden E-Ladestationen für KFZ und Fahrräder vorgesehen. Zudem
werden energiesparende LED- Beleuchtungssysteme vorgesehen.
7. Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum Aus-
gleich
7.1 Schutzgut Fläche
Die Auswirkungen der Planung auf das Schutzgut Fläche sind positiv zu bewerten.
Entsprechend werden für dieses Schutzgut keine Maßnahmen zur Vermeidung,
Verminderung und zum Ausgleich erforderlich.
7.2 Schutzgut Boden
Die Planung setzt fest, dass die versiegelbare Fläche gegenüber dem fiktiven
Bestand sinkt. Im aktuell rechtskräftigen Bebauungsplan ist auf dem Baugrund-
stück eine versiegelbare Fläche von insgesamt 80 % festgesetzt, in der Änderung
des Bebauungsplan liegt die höchste zulässige Versiegelung in den Baufeldern
insgesamt bei knapp unter 75 %.
Die Auswirkungen auf das Schutzgut Boden werden weiter gemindert durch die
festgesetzte Dachbegrünung, die Substratüberdeckung der nicht überbauten
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Umweltbericht 57
Teile der Tiefgarage sowie Vorgaben zur Wasserdurchlässigkeit von Oberflächen-
belägen. Werden in der Umsetzung bestehende Bodenbelastungen und evtl.
Kampfmittel fachgerecht entfernt, führt dies zudem zu einer Verringerung be-
stehender Vorbelastungen des Bodens.
7.3 Schutzgut Wasser
Die Planung setzt fest, dass die versie gelbare Fläche gegenüber dem fiktiven
Bestand sinkt. Im aktuell rechtskräftigen Bebauungsplan ist auf dem Baugrund-
stück eine versiegelbare Fläche von insgesamt 80 % festgesetzt, in der Änderung
des Bebauungsplan liegt die höchste zulässige Versiegelung in den Baufeldern
insgesamt bei knapp unter 75 %.
Die Auswirkungen auf das Grundwasser werd en weiter gemindert durch die
geplante Niederschlagswasserversickerung mit Rigolen auf dem Grundstück in
Verbindung mit einem Regenwassermanagement mit Zisterne (z.B. zur Gartenbe-
wässerung) und verzögerter Regenwassereinleitung durch Dachbegrünung sowie
durch Vorgaben zur Wasserdurchlässigkeit von Oberflächenbelägen. Werden in
der Umsetzung bestehende Bodenbelastungen fachgerecht entfernt, führt dies zu
einer gewissen Verringerung bestehender Vorbelastungen. Dies ist unabhängig
davon, ob das Grundwasser tief liegt oder ob in Bezug auf das Schutzgut Wasser
gesetzlich geregelte Mengenschwellen bezüglich der Bodenbelastungen erreicht
werden oder nicht.
Aufgrund der planimmanenten Verbesserungen bedarf es keiner weiteren Aus-
gleichsmaßnahmen bzgl. des Schutzgutes Wasser.
7.4 Schutzgut Klima / Luft
Die Planung vermeidet eine Erhöhung der zulässigen Versiegelung, indem die
versiegelbare Fläche sinkt (vgl. Tabelle 5).
Als Minderungsmaßnahme setzt der Bebauungsplan helle Fassaden, Fassaden-
und Dachbegrünung sowie Baumpflanz ungen und die Niederschlagswasser-
versickerung und –nutzung fest.
Die Vermeidungs- und die Minderungsmaßnahmen dienen neben einer gewissen
Luftreinigung durch Fassadenbegrünung auch als Anpassungsmaßnahmen an den
Klimawandel.
Dem Klimawandel entgegen wirkt das geplante Energiekonzept, indem auf Däm-
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mung und eine Reduzierung der Lüftungs wärmeverluste, eine Beleuchtung mit
LED und zumindest überwiegend auf eine regenerative Energiegewinnung gesetzt
wird.
Aufgrund der fehlenden erheblichen Auswir kungen auf das Kleinklima und die
Luft bedarf es keiner weiteren Ausgleichsma ßnahmen bzgl. des Schutzgutes
Klima.
7.5 Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt
Die Planung vermeidet eine Erhöhung der zulässigen Versiegelung, indem die
versiegelbare Fläche sinkt. Zwei bestehende Bäume an der Gräfenhäuser Straße
werden erhalten und Schottergärten werden ausgeschlossen. Allgemein sind die
artenschutzrechtlichen Verbote zu beachten, und als Maßnahme müssen die
Zeitpunkte für Gehölzrodungen und den Abbruch von Gebäuden müssen au-
ßerhalb der Vogelbrutzeit liegen (d.h. zwischen Anfang Oktober und Ende Febru-
ar). Das abzubrechende Gebäude ist vor dem Abbruch zu kontrollieren und ggf.
angetroffene Tiere sind zu bergen und zu sichern (vgl. Faunistische Untersuchung
und Artenschutzbeitrag zum vorhabenbezogen Bebauungsplan Darmstadt N 84
“Gräfenhäuser Straße 71”, Stand Oktober 2020, ergänzt Juli 2025).
Als Ausgleichsmaßnahmen werden entlang der Gräfenhäuser Straße und entlang
der seitlichen Grundstücksgrenzen (teilweise artenreiche) Grünstrukturen mit
Bäumen und auf dem Grundstück weitere Gehölze und Bodenbewuchs festge-
setzt, außerdem Fassaden- und extensive Dachbegrünung. Der Minderung negati-
ver Auswirkungen auf die Fauna dienen die ge plante insektenfreundliche, ge-
richtete Außenbeleuchtung und die Begrenzung von Lichtwerbung, das Anbrin-
gen von mindestens 20 Nistkästen, Schutzmaßnahmen gegen Vogelschlag (Vogel-
schutzverglasung) sowie 3 Fledermauskästen.
Aufgrund des Nicht-Eintretens von Verbotstatbeständen sowie der planimmanen-
ten Verbesserungen bedarf es keiner weiteren Ausgleichsmaßnahmen bzgl. des
Schutzgutes Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt.
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Umweltbericht 59
7.6 Schutzgut Landschafts- und Ortsbild
Minderungsmaßnahmen sind die Fassadenbegrünung und Baumpflanzungen vor
den Fassaden.
Das Schutzgut wird nicht erheblich beeinträchtigt, es bedarf keiner weiteren
Ausgleichsmaßnahmen bzgl. des Schutzgutes Landschafts- und Ortsbild.
7.7 Schutzgut Mensch/Erholung
Zur Vermeidung erheblich nachteiliger Umweltauswirkungen werden eine Lärm-
schutzbebauung mit Innenhof und eine Grundrisszonierung/gezielte Anordnung
öffenbarer Fenster getroffen ohne Tiefgaragenentlüftung im Innenhof. “Auch die
gebäudetechnischen Planungen [...] sind geeignet. Lediglich bei einer Anlage
(Außenluftansaugung Lüftungsgerät UG) ist der Schallleistungspegel auf LWA = 60
dB(A) zu reduzieren” (Grebner Bauphysik GmbH, S. 30). Die Vorgaben der TA Lärm
sind dabei zu beachten. Ergänzend sieht die Planung Festsetzungen zum passiven
Schallschutz vor.
Die Auswirkungen werden weiter optimiert durch einen einseitig teilweise geöff-
neten Blockrand, Fassadenbegrünungen und Baumpflanzungen, helle Anstriche,
Durchgrünung des Innenhofs, Retentionsdächer und Verschattung, indem so die
Besonnung, Belüftung und Aufenthaltsqualität auch verbessert werden und z.B.
durch Zeitschaltuhren der Beleuchtung auch der Tag-Nacht-Rhytmus des Men-
schen Berücksichtigung findet.
Ausgleichsmaßnahmen zum Schutz des Menschen und seiner Gesundheit und
Erholung werden nicht erforderlich, da diese Belange nicht erheblich beein-
trächtigt werden.
7.8 Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Mangels bekannter Kulturdenkmäler oder besonderer schützenswerter Sachgüter
werden für diese keine Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen
erforderlich. Sollten bei Erdarbeiten bis dahin unbekannte archäologische Funde
oder Befunde zutage kommen, sind diese nach § 21 HDSchG der Denkmalfach-
behörde anzuzeigen bzw. zu schützen.
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60 Umweltbericht
8. Artenschutzrechtliche Betrachtung
Für den Bebauungsplan wurde der Artenschutz untersucht (Faunistische Untersu-
chung und Artenschutzbeitrag zum vorhabenbezogen Bebauungsplan Darmstadt
N 84 “Gräfenhäuser Straße 71”, Stand Oktober 2020, ergänzt Juli 2025) und es
wurden Festsetzungen und Hinweise in den Bebauungsplan aufgenommen, die
eine artenschutzkonforme Realisierbarkeit des Bebauungsplans erwarten lassen.
Auf die den Artenschutz betreffenden Da rlegungen zum Schutzgut Tiere in den
4.5.2, 6.5 und 7.5 wird verwiesen.
9. Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung
Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB ist ein Ausgleich für die Bebauungsplanung nicht
erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung
erfolgt sind oder zulässig waren. Dieser bauplanungsrechtliche „fiktive“ Bestand
gilt als Ausgangspunkt für die Bewertung eines eventuellen Ausgleichsbedarfs.
Ergänzend ist bei der Einordnung der tatsächliche Bestand mit betrachtet und
beim Schutzgut Pflanzen auch bilanziert worden.
Wie vorgehend bereits detailliert dargelegt, verbleiben mit den getroffenen
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen (z.B. Abschalten der Beleuchtung in
der Nacht auf das Nötigste) für die Schutzgüter Fläche, Boden, Wasser, Klima und
Luft, Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt, Landschafts- und Ortsbild,
Mensch/Erholung sowie Kultur- und Sa chgüter keine erheblichen Umweltaus-
wirkungen aufgrund der Planung, die ausgeglichen werden müssten (vgl. Kap. 6
und 7).
Für das Schutzgut Boden besteht dabei kein Ausgleichsbedarf aufgrund des
abnehmenden Versiegelungsgrades (vgl. Tabelle 5). Eine Aufwertung erfolgt durch
ergänzende Dachbegrünung und die Entfernung von Bodenbelastungen vor dem
Hintergrund der negativen Wertigkeit des Bodens im Bestand. Da sich hierdurch
quantitativ und qualitativ offensichtlich insgesamt kein Eingriff in das Schutzgut
Boden ergibt, wird auf eine detailliertere Bilanzierung zum Schutzgut Boden nach
der „Arbeitshilfe zur Ermittlung des Kompensationsbedarfs für das Schutzgut
Boden in Hessen und Rheinland-Pfalz“ (Heft 14, Januar 2019) verzichtet.
Die ökologische Bilanz für den Umweltbelang Tiere und Pflanzen zeigt, dass
durch die plangebietsinternen Maßnahmen zusammen mit den festgesetzten
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen die Eingriffe rechnerisch mehr als
kompensiert werden, und zwar nicht nur in Bezug auf den planungsrechtlichen
(fiktiven) Bestand sondern auch in Bezug auf den kartierten, tatsächlichen Be-
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Umweltbericht 61
stand. Dementsprechend wird die gebietsexterne Kompensation nicht erforder-
lich.
In beiden Fällen ergibt die Bilanz einen Überschuss (vgl. Tabelle 6 und 7), und
zwar um 4.705 Wertpunkte gegenüber dem tatsächlichen Bestand und 8.431
Wertpunkte gegenüber dem bestehenden Planungsrecht.
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Tab. 6: Biotopwertbilanzierung bezogen auf das bestehende Planungsrecht
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Tab. 7: Biotopwertbilanzierung bezogen auf die Biotypenkartierung
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64 Umweltbericht
10. Anderweitige Planungsmöglic hkeiten (Planungsalternativen)
Angesichts des hohen Bedarfs an Wohnbauflächen in der Wissenschaftsstadt
Darmstadt soll ein gemischtes Quartier mit überwiegend Wohnnutzung und
einem gewerblichen Schwerpunkt entlang der Gräfenhäuser Straße entstehen,
welches das südöstlich angrenzende bestehende Mischgebiet ergänzt. Das Plan-
gebiet ist eine innerstädtische Fläche, die durch Umstrukturierung und Bebauung
von bislang nicht für das Wohnen genutzten Flächen das Potential für Wohnbau-
flächen bietet.
Im Zuge der städtebaulichen Planung wurden verschiedene Bautypologien und
Grünflächenanordnungen untersucht (s. u.a. iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG,
2023). Die gewählte verdichtete Blockrandbebauung mit begrüntem Innenhof
entspricht dem Grundsatz einer flächensparenden, nachhaltigen Quartiersent-
wicklung. Die vorliegende Bebauung sichert für die Anwohner Aufenthaltsqualitä-
ten und bietet die Möglichkeit, einen lebendigen Nachbarschaftstreff zu schaffen.
Im Hinblick auf die Dichte, den Schallschutz, die Belüftung und die Besonnung ist
die vorliegende Konzeptvariante insgesamt ein guter Kompromiss (iMA Richter &
Röckle GmbH & Co. KG, 2023; Grebner Bauphysik GmbH, 2022). Denn dem Ziel
eines hohen Ausnutzungsgrades und der Schaffung von Wohnraum wird Rech-
nung getragen, es wird zu den lauten Seite n hin eine Lärmschutzbebauung mit
Innenhof etabliert, durch die Auflockerung nach Südosten wird die Besonnung
und Belüftung verbessert.
11. Beschreibung der verwendeten Verfahren der Umweltprüfung
einschließlich Umgang und Detaillierungsgrad sowie Schwie-
rigkeiten
Die Umweltprüfung erfolgte in Umfang und Detaillierungsgrad nach den Vorga-
ben nach Anlage 1 BauGB und der Verordnung über die Durchführung von
Kompensationsmaßnahmen, das Führen von Ökokonten, deren Handelbarkeit
und die Festsetzung von Ersatzzahlungen. Die Literatur und Internet-Recherche
wurde ergänzt durch mehrere Kartierungen im Plangebiet sowie die Auswertung
von Fachgutachten. Die Bewertung in das Schutzgut Boden erfolgte nach Be-
rechnung der Versiegelungsgrade ve rbal-argumentativ. Nennenswerte
Schwierigkeiten ergaben sich bei der Erstellung der Umweltprüfung nicht.
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12. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung
Der Erfolg der Funktionalität der Vermeidungs-, Minimierungs- und internen
Kompensationsmaßnahmen hängt wesentlich von deren konsequenter Umset-
zung ab. Um eventuellen Defiziten der Umweltziele rechtzeitig entgegenwirken zu
können, ist eine dauerhafte regelmäßige Kontrolle ihrer Entwicklungsstände
zweckmäßig. Diese kann auch vertraglich geregelt werden. Eine Einschätzung der
Wirksamkeit der grünordnerischen Festsetzungen kann beispielsweise nach
einem, drei und fünf Jahren nach Bauende erfolgen.
13. Allgemeinverständliche Zusammenfassung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes (Größe von ca. 0,87 ha) umfasst be-
reits durch einen Bebauungsplan beplante , bebaute Innenbereichsflächen, die
gewerblich geprägt sind. Mit der Planung soll der gewerbliche Bestand überwie-
gend abgerissen werden und das Gebiet zu einem verdichteten Wohn-/ gemisch-
ten Quartier mit grünem Innenhof und randlichen Begrünungen entwickelt wer-
den.
Durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan kann erreicht werden,
dass mögliche Umweltauswirkungen weitestgehend vermieden oder gemindert
werden, so dass plangebietsexterne Ausgleichsmaßnahmen nicht erforderlich
werden.
Umweltbelang wesentliche Auswirkungen unter Berücksichtigung der geplan-
ten Festsetzungen
Fläche Durch die verdichtete Planung erfolgt eine höhere Ausnutzung der
Fläche und eine Doppelnutzung der Fläche durch Fassaden und Dach-
begrünung sowie Tiefgarage. Die zu erwartenden Umweltauswirkungen
sind für das Schutzgut Fläche insgesamt neutral.
Boden Die versiegelbaren sowie versiegelten Flächen nehmen im Plangebiet
ab. Zusätzlich stellt Dachbegrünung eine Aufwertung dar, und belaste-
te Böden werden geordnet verwertet. Die zu erwartenden Umweltaus-
wirkungen sind für das Schutzgut Boden insgesamt leicht positiv.
Wasser Regenwasserversickerung über Rigolen und Zisternen dienen dem
sparsamen Umgang mit Trinkwasser und der Grundwasserneubildung.
Durch Dachbegrünung wird des Wasserabfluss verzögert. Die zu erwar-
tenden Umweltauswirkungen sind für das Schutzgut Wasser insgesamt
positiv.
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Umweltbelang wesentliche Auswirkungen unter Berücksichtigung der geplan-
ten Festsetzungen
Klima/Luft Durch entsprechende Maßnahmen kann die durch die Bebauung erfol-
gende Erwärmung reduziert werden. Die lokale Wasserversickerung
beeinflusst das Kleinklima positiv. Insgesamt kommt es damit zu kei-
nen erheblichen negativen Umweltauswirkungen der Planung auf das
Schutzgut Klima/Luft.
Pflanzen und Tiere,
biologische Vielfalt
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans ändert sich das Gebiet
grundlegend. Dabei wird mit einer leicht sinkenden Versiegelung, ver-
schiedenen Baum-, Strauch- und sonstigen teilweise extensiven Be-
pflanzungen sowie Dach- und Fassadenbegrünung eine rechnerische
Aufwertung im Plangebiet erreicht. Der biologischen Vielfalt wird
Rechnung getragen. Das wird insbesondere durch die Begrünung an
der Gräfenhäuser Straße und längsseitig der geplanten Bebauung
erreicht. Dabei stehen bei fachgerechter Umsetzung artenschutzrecht-
liche Verbote der Planung nicht entgegen. Insgesamt kommt es damit
zu keinen erheblichen negativen Umweltauswirkungen der Planung
auf das Schutzgut Pflanzen und Tiere, biologische Vielfalt, sondern es
erfolgt eine rechnerische Aufwertung.
Landschaft Der vergleichsweise hohe Planung wird einen gestalterisch wenig an-
spruchsvollen Bestand ersetzen und dabei durch Fassadenbegrünung
und Bäume umgrünt. An der Gräfenhäuser Straße verbleiben Grün-
strukturen. Insgesamt kommt es damit zu keiner Verschlechterung des
Orts- und Landschaftsbildes.
Mensch und deren Ge-
sundheit
Bei den Bauarbeiten kann es zu Lärm- und Schadstoffemissionen
kommen; diese sind jedoch nur temporär. Das Vorhaben selber muss
sich vor Verkehrs- und Gewerbelärm aus der Umgebung schützen.
Entsprechenden Regelungen sieht der Bebauungsplan vor. Die Pla-
nung beachtet die Auswirkungen auf den Menschen und seine Ge-
sundheit.
Kultur- und Sachgüter Kulturdenkmäler oder sonstige besondere Kultur- und Sachgüter be-
stehen im Geltungsbereich nicht.
Tab. 8: Zusammenfassung der wesentlichen Auswirkungen auf die Umweltbelange
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

Umweltbericht 67
14. Quellen- und Literaturverzeichnis
ACHIM RICHTER - Haustechnische Planungen (Oktober 2023): Bericht technische
Ausrüstung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan
ACHIM RICHTER - Haustechnische Planungen (Dezember 2023): Bericht Regenbewirt-
schaftung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan
ANDREAS MALTEN. Fachbüro Faunistik und Ökologie Dipl.-Biol. (Oktober 2020, er-
gänzt Juli 2025): Faunistische Untersuchung und Artenschutzbeitrag zum vorha-
benbezogen Bebauungsplan Darmstadt N 84 „Gräfenhäuser Straße 71“ mit ergän-
zender Überprüfung des Plangebietes zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
N 84, Stand 22.07.2025
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benbezogenen Bebauungsplan Landschaftsarchitektur und Ökologie
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wer, (https://geoviewer.bgr.de/m apapps/resources/apps/geoviewer/
index.html?lang=de); Stand: 2017/2019.Büro
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deutschland/hessen/darmstadt-2129/
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GREBNER BAUPHYSIK GMBH (September 2023): Vorhabenbezogener Bebauungsplan
N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 - Schallimmissionsschutz Gutachten; Stand:
18.07.2024
HESSISCHES LANDESAMT FÜR NATURSCHUTZ, UMWELT UND GEOLOGIE (HLNUG 2019a/2023):
BodenViewer Hessen (http://bodenviewer.hessen.de/mapapps/resources/
apps/bodenviewer/index.html?lang=de); Stand: März 2019 bzw. Oktober 2023
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Schutzguts Boden in der Bauleitplanung nach BauGB. Arbeitshilfe zur Ermittlung
des Kompensationsbedarfs für das Schutzgut Boden in Hessen und Rheinland-
Pfalz (2019)
IMA RICHTER & RÖCKLE GMBH & CO. KG (August 2023): Studie zur lokalklimatischen
Situation und zur Besonnungssituation der geplanten Bebauung im Rahmen des
VEP N 84 Gräfenhäuser Straße 71, Darmstadt.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

68 Umweltbericht
KLAUSING (1974): Die Naturräume Hessens von Otto Klausing mit einer Karte der
naturräumlichen Gliederung im Maßstab 1:200 000. Hessische Landesanst. Für
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KOCK & KUGELSCHAFTER (1996): Rote Liste der Säugetiere, Reptilien und Amphibien
Hessens. Teilwerk I, Säugetiere. (3. Fassung , Stand Juli 1995), Hessisches Ministe-
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MEINIG, H. et al., Bundesamt für Naturschutz (Hrsg.) (Oktober 2008): Rote Liste
gefährdeter Tiere, Pflanzen und Pilze Deutschlands; 2009; Rote Liste und Gesamt-
artenliste der Säugetiere (Mammalia) Deutschlands.
PLANQUADRAT ELFERS GESKES KRÄMER GMBH: Freiflächenplan des Vorhaben- und Er-
schließungsplans, Stand: 16.08.2024
PLANUNGSBÜRO VON MÖRNER (Juli 2023): Fachbeitrag Verkehr, Bauvorhaben Gräfen-
häuser Straße, Stadt Darmstadt.
PLANQUADRAT, ELFERS GESKES KRÄMER PARTG MBB ARCHITEKTEN UND STADTPLANER BDA (Okto-
ber 2023): Vorhaben- und Erschließungsplan zum Vorhabenbezogenen Bebau-
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PROF. DR.-ING. WOLFGANG KRAJEWSKI (August 2023): Geotechnischer Bericht Nr. 1b,
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REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT (2011): Regionalplan Südhessen/Regionaler Flä-
chennutzungsplan 2010, https://rp-darmstadt.hessen.
de/infrastruktur-und-wirtschaft/regionalplanung/regionalplan-suedhessen/re
gionalplan-suedhessen-regionaler-flaechennutzungsplan
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT ABTEILUNG ARBEITSSCHUTZ UND UMWELT DARMSTADT (2020):
Grundwasserbewirtschaftungsplan He ssisches Ried, https://rp-darmstadt.
hessen.de/sites/rp-darmst adt.hessen.de/files/2022-04/grundwasserbewirt
schaftungsplan_hessisches_ried_stand_2020.pdf
TRISCHLER UND PARTNER GMBH (August 1996): Orientierende umwelttechnische Unter-
suchung des Bodens und der Bodenluft.
UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE GMBH (August 2024): Erschließungskonzept
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 „Gräfenhäuser Straße 71“ in
Darmstadt.
HESSISCHES MINISTERIN FÜR UMWELT, KLIMASCHUTZ, LANDWIRTSCHAFT UND VERBRAUCHERSCHUTZ
(HMUKLV 2018): Verordnung über die Durchführung von Kompensations-
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

Umweltbericht 69
maßnahmen, das Führen von Ökokonten, deren Handelbarkeit und die Festset-
zung von Ersatzzahlungen (Kompensationsverordnung – KV) vom 26.10.2018.
WERNER, M., BAUSCHMANN, G., HORMANN, M. & STIEFEL, D. (2014): Zum
Erhaltungszustand der Brutvogelarten Hessens 2. Fassung (März 2014). - Vogel
und Umwelt 21: 37-69.
WISSENSCHAFTSTADT DARMSTADT, STADTPLANUNGSAMT (Februar 2021): Allgemeine Ziele
und Zwecke der Planung, Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84, Gräfenhäuser
Straße 71.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

70 Umweltbericht
15. Anlagen
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbez.Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – Umweltbericht
Karlsruhe, 17.01.2025 Umweltbericht_BPlan N84 Gräfenhauser Straße.wpd

362
12
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13
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1
361
362
1
362
8
362
9
364
17
Gräfenhäuser Straße
Leydheckerstraße
N
LB
(0.3/10)
LB(0.3/10)
Legende
Nutzungstypen
Gebüsche heimischer Arten auf frischen Standorten
Durch Verbuschung degenerierte Sonderstandorte
04.110 - Einzelbaum einheimisch, standortgerecht
Artenarme oder nitrophytische Ruderalvegetation
Straßenränder
Schotterhalde, Abraumhalde, Abbruchmaterial von Gebäuden, naturfern und / oder vegetationsfrei
Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton, Asphalt)
Nahezu versiegelte Flächen, Pflaster
Schotter-, Kies- und Sandflächen, -wege, -plätze o. andere wasserdurchlässige Flächenbefestigungen
Überbaute Flächen, Dachfläche nicht begrünt
Grenzen und weitere Nutzungen
Geltungsbereich
Flurstücke mit Flurstücksnummer
Umfangreiche Müllablagerungen (z.B. Autofracks, Möbel, Matratzen)
581
Baumbestand (Stadt Darmstadt)
Laterne (Stadt Darmstadt)
02.200
02.700
09.123
09.160
10.430
10.510
10.520
10.530
10.710
02.200
02.700
02.700
02.700
02.700
09.123
09.123
10.430
09.160
09.160
10.430
10.430
10.510
10.510
10.510
10.520
10.520
10.530
10.530
10.530
10.710
10.710
10.710
10.710
Plangröße:
Maßstab:
gez.
gepr.
bearb.
Datum Name
Stand:
Darmstadt, Gräfenhäuser Straße 71
Darmstadt, den ................... ..................................................................
Speyer, den ..................... ...................................................................
Okt. 2023
590 x 297 mm
1:500
ENTWURFSPLANUNG
Bestandsplan
Q:\1Vorlagen\Logos MC\png\Logo_ModusConsult_RGB_5,4cm.png
Anlage:
Blatt:
10.710
10.520
Sep.2023
Sep. 2023
KT
AL
04.120 - Einzelbaum nicht heimisch, nicht standortgerecht
10.510
02.700
02.700
02.700
Modus Consult Gericke GmbH & Co. KG
Landauer Straße 56, 67346 Speyer
Niederlassung Speyer
Tel. 0721 / 86009-0
Fax 0721 / 86009-011
02.700
10.710
10.510
erhaltenswerte Platane
erhaltenswerte Platane

362
12
362
13
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14
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1
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1
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8
362
9
N
GE
MI
Legende
Baugebiet, davon 80% versiegelbar (10.510/10.710),
20% Hausgarten (11.221)
GE/MI
fiktiver Bestand
Versiegelbare Verkehrsflächen/ Versorgungsfläche
(10.510/10.710)
Grenze des Geltungsbereiches
Plangröße:
Maßstab:
gez.
gepr.
bearb.
Datum Name
Stand:
Darmstadt, Gräfenhäuser Straße 71
Darmstadt, den ................... ..................................................................
Speyer, den ..................... ...................................................................
Okt. 2023
590 x 297 mm
1:500
ENTWURFSPLANUNG
Bestandskarte fiktiver Bestand
Anlage:
Okt.2023
Okt. 2023
AL
AL
Modus Consult Gericke GmbH & Co. KG
Landauer Straße 56, 67346 Speyer
Niederlassung Speyer
Tel. 0721 / 86009-0
Fax 0721 / 86009-011
Q:\1Vorlagen\Logos MC\png\Logo_ModusConsult_RGB_5,4cm.png
10.510
10.510
10.510/
10.710
11.221
10.510
Baugrenze (nachrichtlich)
Vorgarten (nachrichtlich)

8
8A
73B
67
38
71
4
69
10
2
75B
Gräfenhäuser Straße
Leydheckerstraße
N
362
12
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13
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14
362
15
362
16
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18
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20
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363
1
360
361
362
1
362
8
362
9
364
MI
GE
Legende
Baugebiet, max. Grundfläche 3.100 m², 5.650 m² versiegelbar,
mind. 20% Hausgarten, mind. 1.550 m² Dachbegrünung
11.221/11.223
nicht überbaubare Pflanzgebotsfläche: Hausgarten,
davon mind. 60% strukturreich, oder höherwertiger
10.510/10.710
Versiegelte Fläche / Dachfläche nicht begrünt
Plangröße:
Maßstab:
gez.
gepr.
bearb.
Datum Name
Stand:
Darmstadt, Gräfenhäuser Straße 71
Darmstadt, den ................... ..................................................................
Speyer, den ..................... ...................................................................
Jan. 2025
590 x 297 mm
1:500
ENTWURFSPLANUNG
Biotoptypen Planung
Anlage:
Okt.2023
Jan. 2025
AL
ET
Modus Consult Gericke GmbH & Co. KG
Landauer Straße 56, 67346 Speyer
Niederlassung Speyer
Tel. 0721 / 86009-0
Fax 0721 / 86009-011
Q:\1Vorlagen\Logos MC\png\Logo_ModusConsult_RGB_5,4cm.png
10.510
10.510/
10.710
11.221/11.223
11.221/11.223
11.221/11.223
04.110 -
und gleichartiger Ersatz bei Entfall
Einzelbaum einheimisch, standortgerecht (Erhalt)
04.110 -
und gleichartiger Ersatz bei Entfall
Einzelbaum einheimisch, standortgerecht (Anpflanzen)
Baurgrenze (nachrichtlich)

Beratungsverlauf (4)

TOP 8

TOP 20

TOP 19

TOP 23

Orte (14)

Gräfenhäuser Straße 71
Leydheckerstraße 8a
Pallaswiesenstraße 172
Pforzheimer Straße 15b
Otto-Röhm-Straße
Jägertorstraße 207
Klappacher Straße 145
Erbacher Straße 46
Berliner Allee 58
Mina-Rees-Straße 12
Benzweg 364
Carl-Schenck-Ring
Europaplatz 1
An der Windmühle

Ortsbezüge werden automatisch aus den Dokumenten ermittelt und können unvollständig sein.

Details

Vorlagen-Nr.: 2026/0028
Typ: Magistratsvorlage
Datum: 13.01.2026
Erstellt: 29.09.2026 00:00

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 - (Satzungsbeschluss mit Durchführungsvertrag)

KI-Zusammenfassung

Beratungsverlauf (4)

Orte (14)

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