Vorkaufsrechtssatzung für das Gebiet 'Innenstadt'

Punkt 3: Vorkaufsrechtssatzung für das Gebiet "Innenstadt" 
 (V-Nr. 2023/0085) 
 
Einstimmig empfiehlt der Ausschuss für Bauen, Stadtplanung, Verkehr und 
Liegenschaften der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen.

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Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
18.04.2023 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
Dezernat IV 
Dezernat VI  
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
I 30 
III 61 
IV VI 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2023/0085 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
178 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:  
Kostenstelle:        Investitionsnummer:        
Kostenträger:        Sachkonto:  
 
Betreff: Vorkaufsrechtssatzung für das Gebiet "Innenstadt"  
 
Vorlage vom: 09.03.2023  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Die Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht (Vorkaufsrechtssatzung) für den Bereich 
„Innenstadt“ gemäß Anlage wird beschlossen.  
 
 
Anlagen: Vorkaufsrechtssatzung Innenstadt  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein

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Beschluss des Magistrats vom 26.04.2023 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

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Begründung zur Magistratsvorlage vom 09.03.2023  
 
Erforderlichkeit 
Die Innenstadt als Hauptgeschäftsviertel, Verwaltungszentrum und kultureller Mittelpunkt ist 
traditionell das Herzstück und die Visitenkarte der europäischen Stadt. Dies gilt auch für 
Darmstadt, wo seit 1977, zeitgleich mit dem Bau des Cityrings und -tunnels, eine 
Fußgängerzone mit einem Radius von ca. 250 m ihren Kern prägt.  
In der Darmstädter Innenstadt zeigen sich aktuell schwierige Rahmenbedingungen im Hinblick 
auf den Strukturwandel des etablierten Einzelhandels einerseits und den Folgewirkungen des 
Klimawandels andererseits. Mit den bereits laufenden und anstehenden Neustrukturierungen 
und Umwandlungen der Innenstadtnutzungen sind umfangreiche städtebauliche, ökonomische 
und ökologische Auswirkungen verbunden und machen deutlich, dass Weichenstellunge n 
entsprechend der sich überlagernden Tendenzen erforderlich sind. 
Bereits vor der Corona-Pandemie hatte die Innenstadt mit abnehmenden Frequenzen, 
sinkender Einzelhandels-Zentralität und Abwertungsprozessen zu kämpfen. Erste Anzeichen 
von Abwertung, dem sog. „Trading-Down“, machen sich bereits in Teilbereichen der Innenstadt 
Darmstadts bemerkbar. Der damit einhergehende typische Rückgang des Angebotes mit 
zunehmenden Leerständen und ausbleibender Kundschaft bedingt einen Imageverfall des 
Standortes. Neben bereits eingetretenen Leerständen sind ebenfalls an Anbieter weniger 
wertiger Waren vermietete Gewerbeeinheiten deren Angebot nicht zum Standort passt, wie 
bspw. Ein-Euro-Läden, Barber-Shops und Nagelstudios, Indikatoren für diese 
Abwärtsentwicklung in der Darmstädter Innenstadt. 
 
Auch drohende Schließungen von großen Einzelhandelsflächen müssen bei den Strategien zur 
Zukunft der Innenstadt berücksichtigt werden. Diesen Transformationsprozess gilt es aktiv zu 
gestalten und drohende Leerstände als Chance zur Anpassung an sich ändernde 
Rahmenbedingungen zu nutzen. 
 
Eine solche multifunktionale  Innenstadt kann durch den Welterbestatus der benachbarten 
Mathildenhöhe, die fußläufig von der Innenstadt erreichbar ist, sehr profitieren. Auch diese 
Chance gilt es künftig zu nutzen. 
Das sich derzeit in Bearbeitung befindliche „Entwicklungskonzept Innenstadt“ (s. Vorlage -Nr. 
2020/0288) liefert wichtige Erkenntnisse für die Stadtentwicklung Darmstadts. Die 
Bestandsaufnahme- und Analysephase sind inzwischen abgeschlossen, aktuell befassen sich 
unterschiedliche Akteursgruppen gemeinsam mit der Ideensammlung für Maßnahmen u nd 
Projekte für die Innenstadt. Die Konzepterarbeitung wird gefördert durch das 
Landesförderprogramm "Zukunft Innenstadt“, die sich daran anschließende U msetzungsphase 
wird bis ins Jahr 2025 vom Bundesförderprogramm „Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren“ 
gefördert. Da sich beinahe alle Grundstücke in der Innenstadt im Privatbesitz befinden, wird 
ein effektives Instrumentarium benötigt, um zeitnah ins Handeln kommen zu können. Zur 
Sicherung der Ergebnisse des Innenstadtkonzepts und Umsetzung der 
Handlungsempfehlungen hin zur klimaresilienten Schwammstadt wird eine 
Vorkaufsrechtssatzung für den Bereich der Innenstadt benötigt. 
 
Der Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt haben 
im vergangenen Spätsommer den städtischen „Klimaschutzplan 2035“ (s. Vorlage -Nr. 
2022/0219) verabschiedet. Ein Fokus des Klimaschutzplans 2035 ist die anschauliche 
Darstellung der sogenannten Klimawende – bzw. „den vier Wenden“ – bestehend aus der

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Energiewende, der Wärmewende, der Verkehrswende und der Konsumwende. Innerhalb des 
Klimaschutzplans wird zwischen „Handlungsfeldern im direkten Einflussbereich des 
Magistrats“ und „Handlungsfeldern im indirekten Einflussbereich des Magistrats“ 
unterschieden. Mittels der Vorkaufsrechtssatzung für den Bereich „Innenstadt“ würde die 
hiervon besonders betroffene, aber auch im besonderen Maße impulsgebende Innenstadt 
Darmstadts zunehmend in den „direkten Einflussbereich“ des Magistrats rücken. 
 
Städtebauliche Ziele und Maßnahmen  
Zur Sicherstellung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung erwägt die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt den Beschluss von Bauleitplanungen für die Innenstadt. Die 
hierbei vorrangig zu betrachtenden Grundzüge der Bauleitplanung betreffen Entwicklung und 
Ordnung sowie Klimaanpassung, Allgemeinwohl, städtebauliche Gestalt und Ortsbild im Sinne 
des § 1 Abs. 3 und Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB).  
Die Anwendung weiterer Instrumente des Städtebaurechts wird derzeit im Hinblick auf 
Anwendbarkeit auf die besondere städtebauliche Situation in der Darmstädter Innenstadt 
geprüft und vorbereitet. Das zur Verfügung stehendende Instrumentarium umfasst u.a. die 
Anwendung des Sanierungsrechts, die Erstellung eines integrierten städtebaulichen 
Entwicklungskonzepts (ISEK), die Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen (VU) 
sowie die Beantragung der Aufnahme in das Städtebauförderprogramm „Lebendige Zentren“.  
Anhand der bisherigen Zielsetzungen des „Entwicklungskonzeptes Innenstadt“ lassen sich 
vorweggreifend der Ergebnisse bereits folgende allgemeine Ziele und Maßnahmen für die 
Innenstadt ableiten: 
a) Allgemeine Ziele und Maßnahmen  
Die Darmstädter Innenstadt sollte ganzheitlich betrachtet werden, um ein städtebaulich 
stimmiges Bild zu etablieren und die im Folgenden näher dargelegten städtebaulichen 
Chancen zur Aufwertung der gesamtstädtischen Wahrnehmung zu nutzen:  
 Den Öffentlichen Raum unter dem Aspekt einer modernen Mobilität und unter 
Berücksichtigung des Klimawandels aufwerten 
 Neue innovative Nutzungskonzepte etablieren, um Leerstand zu vermeiden, 
Magnetfunktion der Innenstadt stärken, Win-Win-Effekte schaffen, Experimente wagen 
 Neue Netzwerke und Partner*innen gewinnen, um gemeinsam Innenstadt „neu zu 
gestalten“ 
 Standort als Ort der Begegnung und der Kommunikation stärken 
 Verkehrsraum neu denken 
 Marketingkonzept entwickeln, um über einen Besuch des Welterbes hinaus, das 
Interesse an der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu wecken 
 
b) Konkrete Ziele und Maßnahmen  
 Vertiefungskonzept zum Thema „Zukunftsfähige Nutzungsmischung“ 
 Um großflächigen Leerständen vorzubeugen, sollen schon heute Flächen alternativen 
Nutzungen zugeführt oder durch neue Frequenzbringer aufgewertet werden 
 Nachnutzung Stadthaus Grafenstraße: Um negativen Auswirkungen des Funktions- und 
Frequenzverlusts gegenzusteuern, müssen attraktive, frequenzfördernde neue 
Nutzungen gefunden werden. 
 Aufwertung der Luisencenterfassade: Die 1970er Jahre Fassade des innerstädtischen 
Einkaufszentrums dominiert das Erscheinungsbild der Innenstadt. Durch eine intensive

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Fassadenbegrünung soll ein Beitrag zur Attraktivitätssteigerung dieses 
stadtbildprägenden Gebäudes sowie zur Verbesserung des Stadtklimas geleistet 
werden. 
 Aufwertung der Magistrale „Rheinstraße“ als wichtigstes Eingangstor zur Innenstadt, 
Teilabschnitt zwischen Grafenstraße und Luisenplatz 
 Aufbau eines Innenstadt-Quartiersmanagements 
 Vorübergehende Anmietung von Leerstand: Anmietung Leerstand/Start-Ups/City-Lab, 
City-Labor: Ein mehrjähriger Leerstand in zentraler Innenstadtlage soll temporär 
angemietet und mit einem „CityLab“ neu belebt werden. Das CityLab soll als 
Anlaufstelle, Experimentierfläche und Ideenschmiede für junge Start-Ups dienen, die 
dort Ansprechpartner*innen, Räumlichkeiten und Unterstützung für das Ausprobieren 
innovativer Geschäftsideen vorfinden. 
 Verfügungsfonds: In einem Zeitraum von 4 Jahren sollen zahlreiche Maßnahmen zur 
Attraktivitätssteigerung des Zentrums erfolgen. 
 Geringfügig baulich investive Maßnahmen: Um den Transformationsprozess der 
Innenstadt aktiv zu gestalten sollen Leuchtturmprojekte umgesetzt werden 
 
Die Vorkaufsrechtssatzung für den Bereich „Innenstadt“ ermöglicht der Wissenschaft sstadt 
Darmstadt den Zwischenerwerb von Immobilien mit besonderer Bedeutung und in 
neuralgischen Lagen der Innenstadt. Dies ist sowohl für die Realisierung einer klimaresilienten 
und nachhaltigen Stadtentwicklung als auch für die Attraktivität der Innensta dt für 
Bewohner*innen und Besucher*innen von entscheidender Tragweite. 
Städtebaurecht 
An den durch Satzung bezeichneten Flächen kann die Gemeinde gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 
BauGB das Vorkaufsrecht ausüben, sie muss es jedoch nicht. Bezüglich der Entscheidung über 
die Ausübung des Vorkaufsrechts ist die Wissenschaftsstadt Darmstadt frei, auch dann, wenn 
die Voraussetzungen für die Ausübung vorliegen. Jede tatsächliche Ausübung des 
Vorkaufsrechts an einem konkreten Grundstück bedarf einer Abwägung und 
Einzelfallentscheidung seitens der Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann zudem durch die/den Käufer*in mittels einer 
Abwendungsvereinbarung gemäß § 27 BauGB abgewendet werden. Hierbei verpflichtet sich 
die/der Käufer*in das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen 
Maßnahme binnen angemessener Frist zu verwendenden und zu nutzen. Die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt verzichtet im Gegenzug auf die Ausübung  des ihr zustehenden 
Vorkaufsrechts an diesem Grundstück. 
 
Dezernat I  Dezernat III 
  
 
 
Jochen Partsch   Michael Kolmer  
Oberbürgermeister   Stadtrat 
 
Dezernat IV  Dezernat VI

André Schellenberg       Paul Georg Wandrey  
Stadtkämmerer       Stadtrat

Vorkaufsrechtssatzung Innenstadt 
Seite 1 von 3 
 
 
 
 
Satzung  
über ein besonderes Vorkaufsrecht  
der Wissenschaftsstadt Darmstadt  
gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch  
für das Gebiet „Innenstadt“ 
 
„Vorkaufsrechtssatzung Innenstadt“ 
 
vom …………… 
 
Aufgrund des § 5 der Hessischen Gemeindeordnung (HGO) in der Fassung vom 07.03.2005 
(GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch  Gesetz vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915) sowie des 
§ 25 Abs. 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 
3634) zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.01.2023 (BGBl. I Nr.6) wird gemäß Beschluss 
der Stadtverordnetenversammlung vom …………… folgende Satzung erlassen: 
 
Vorkaufsrechtssatzung „Innenstadt“ 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
§ 1 
Satzungsgebiet 
 
1. Der räumliche Geltungsbereich dieser Satzung umfasst folgende Flurstücke: 
Gemarkung Darmstadt Bezirk 1, Flur 1, Flurstück Nr. 1, 2/10, 2/11, 2/13, 2/14, 2/15, 2/16, 
2/17, 2/2, 2/4, 2/9, 3/1, 4, 5/1, 5/2, 6/2, 6/3, 7/4, 9/2, 9/3, 9/4, 11/3, 12/1, 12/2, 13/1, 
13/2, 14/1, 14/2, 16/2, 16/5, 16/6, 17/2, 17/4, 18/2, 18/3, 19/2, 20/3, 20/7, 20/8, 23/1, 
24/1, 25/1, 25/3, 26/1, 28/1, 29, 30, 31, 32/4, 33/3, 34/1, 35, 37/1, 38/1, 39, 40/1, 
41/1, 42, 43/1, 45/1, 46, 47/2, 47/3, 48/1, 49/1, 50/1, 51/1, 53/2, 53/3, 54/2, 60/2, 
62/1, 62/2, 64/4, 65/3, 65/4, 66/1, 66/3, 66/5, 69/3, 69/6, 69/7, 70, 75/1, 80/1, 81/2, 
83/4, 83/5, 85/2, 86/1, 89/2, 91/3, 92/2, 93/1, 95/1, 98/4, 99/2, 102/1, 103/7, 103/8, 
104/5, 104/6, 781/3, 782/1, 784/2, 786, 787, 788/2, 790/2, 791, 792, 793/2, 795, 796/2, 
799, 800/2, 803, 804/4, 805/2, 805/5, 805/6, 805/7, 807/2, 809/1, 810/1, 815/1, 
1933/2, 1934, 1935/1, 1937/3, 1938/1, 1939/1, 1940/11 tlw., 1940/2, 1940/7, 1941/2, 
1941/3, 1942/2, 1943/3, 1943/4, 1943/5, 1944/3, 1945/3, 1945/4, 1955/2, 1957/10, 
1957/5, 1957/7, 1958/5, 2027/2, 2028, 2029/2, 2032/1, 2036/5 tlw.; 
Gemarkung Darmstadt Bezirk 3, Flur 3, Flurstück Nr. 35/2, 1474/4, 1475 tlw.; 
Gemarkung Darmstadt Bezirk 4, Flur 4, Flurstück Nr. 326/1 tlw., 332, 335/5 tlw., 349/2, 350, 
351, 352, 353/1, 353/2, 353/3, 357/1, 358/1, 359/4, 359/5, 360/6, 360/7, 360/8, 360/9, 
361/1, 361/3, 361/4, 361/5, 362/4, 363/1, 364/2, 366/1, 367/1, 368, 369/10, 369/11, 
369/12, 369/13, 369/14, 369/7, 369/8, 369/9, 370, 371/1, 374/4, 374/5, 374/6, 378/1, 
380, 381/1, 382/3, 382/4, 383, 384, 385, 386/1, 387/1, 388, 389/1, 389/2, 391/10, 
391/11, 391/6, 391/7, 391/9, 398/10, 398/4, 398/6, 398/7, 398/8, 398/9, 403/1, 404/2, 
404/3, 404/4, 405, 406/1, 407/1, 408, 409/3, 411/3, 413/1, 414, 415, 416/1, 417/1,

Vorkaufsrechtssatzung Innenstadt 
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418/1, 419/1, 420/2, 421/3, 422/2, 423/1, 424/4, 425/1, 425/2, 426/1, 426/2, 428/2, 
429/2, 429/6, 429/7, 430/1, 431/1, 432/9, 433/14, 433/15, 433/16, 434/4, 434/5, 
434/6, 434/7, 435/2, 436/3, 439/1, 442/2, 442/3, 442/4, 444/1, 444/4, 445/2, 446, 447, 
448/1, 450/1, 452, 453/3, 454/1, 454/2, 455, 458/2, 458/3, 695, 696/1, 703, 704, 705/1, 
707/3, 708, 709, 710/1, 712/4, 713/3, 714/2, 717/3, 721, 722/4, 725/7, 725/9, 730/9, 
731/1, 732, 733, 734/1, 736/2, 738/2, 739/1, 741/1, 744/3, 750/1, 756/2, 757/2, 757/3, 
758/1, 825/4, 832/9, 834/1, 835/1, 837/1, 838, 839, 840, 841/2, 841/3, 844/2, 847/2, 
850/4, 851/2, 851/3, 851/4, 851/5, 852/1, 853/3, 853/4, 853/5, 861/1, 1212/3 tlw., 
1244/8 tlw., 1246, 1248/3, 1249, 1250/1, 1250/2, 1251, 1253, 1255, 1256, 1257 tlw., 
1258/3, 1259/3, 1262, 1263, 1264/1, 1264/2, 1264/3, 1264/4, 1264/5, 1265/1, 1266, 
1267, 1268/1, 1274/12, 1275/9, 1276/2, 1277, 1278/2, 1278/4, 1278/5, 1279, 1289/1 
tlw., 1310/3, 1315, 1316/7 tlw., 1320/6 tlw., 1331/4, 1333/4, 1333/6, 1334/1, 1335, 
1341/2, 1341/3. 
2. Das Satzungsgebiet „Innenstadt“ ist in dem angefügten Lageplan markiert dargestellt; der 
vorgenannte Lageplan ist Bestandteil dieser Satzung (Anlage 1).  
3. Werden innerhalb des Geltungsbereichs der Satzung Flurstücke verändert, treten die neu 
gebildeten Flurstücke an die Stelle der alten Flurstücke. 
 
§ 2 
Ziel und Zweck der Satzung 
 
1. Für das Satzungsgebiet „Innenstadt“ werden städtebauliche Maßnahmen in Betracht 
gezogen. 
 
2. Die in § 1 bezeichneten Grundstücke sind im Bereich des in Erstellung befindlichen 
Innenstadtentwicklungskonzepts für die künftige Nutzung und Entwicklung der Flächen. 
 
3. Die Wissenschaftsstadt Darmstadt zieht in Betracht, das Innenstadtentwicklungskonzept zu 
einem integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) fortzuentwickeln und für die 
Flächen vorbereitende Untersuchungen für eine städtebauliche Maßnahme und künftige 
Bauleitplanverfahren einzuleiten. Diese Vorkaufsrechtssatzung dient der Sicherung einer 
geordneten städtebaulichen Entwicklung sämtlicher, auch künftiger städtebaulicher  
Maßnahmen im jeweiligen Planungsstadium (Rahmenplan, vorbereitende Untersuchungen, 
Entwicklungssatzung, Bauleitplanung). 
 
§ 3 
Besonderes Vorkaufsrecht 
 
1. Zur Sicherung der in § 2 enthaltenen städtebaulichen Ziele und Maßnahmen steht der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt in dem in § 1 definierten räumlichen Geltungsbereich zur 
Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ein besonderes Vorkaufsrecht an 
bebauten und unbebauten Grundstücken gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zu. 
 
2. Der Verkäufer hat der Wissenschaftsstadt Darmstadt den Inhalt des Kaufvertrages 
unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers 
ersetzt. Der Käufer darf bei Kaufverträgen als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen 
werden, falls und nachdem die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts 
nachgewiesen ist.

Vorkaufsrechtssatzung Innenstadt 
Seite 3 von 3 
 
 
3. Überschreitet der im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarte Kaufpreis den 
Verkehrswert, hat die Wissenschaftsstadt Darmstadt unter den gesetzlichen Voraussetzungen 
die Möglichkeit, den Kaufpreis für das Verkaufsobjekt auf den Verkehrswert gemäß § 28 Abs. 3 
BauGB zu bestimmen. 
 
§ 4 
Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter 
 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt kann ihr besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 27a Abs. 1 
BauGB zugunsten eines Dritten ausüben, wenn dieser mit der Ausübung des Vorkaufsrechts 
bezweckten geordneten städtebaulichen Verwendung des Grundstücks und des Gebäudes 
innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu verpflichtet. Hierüber befindet im 
Einzelfall der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
 
§ 5 
Begründung, Inkrafttreten 
 
1. Die als Anlage 2 beigefügte Begründung ist Bestandteil dieser Satzung. 
 
2. Die Satzung tritt am Tag nach ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft. 
 
 
Darmstadt,  ……………… 
 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
Jochen Partsch 
Oberbürgermeister 
 
 
Anlagen 
Anlage 1: Geltungsbereich im Maßstab 1:5.000  
Anlage 2: Begründung zur Vorkaufsrechtssatzung

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15
25
23 14
18
29
20
19
62 64 6652
60
87
89
75
71 7369
81
77 79
85
41
39
37
36
31
24
16
20
18
17
29
15
10 12
62A
66A
23
25
27
21
22
26
32
14
18A
28 11A30
28
21
29
34
68
27
32
18
16
17
19
35
7
9
5
74
76
72
43
2
31
29
23
19
30A
22
4
6
8
13
15
19A
8
2931
9
13
31
11
5
4
20
1
3
11
2
12
2A
13
8
17
19
18
21
4
6
1
15
16
14
3
3
4
1
3
3
221
6 4
5
15
4
7
8
8
12
10
16
23
21
17
7
1
2
18
12C
8
20C
20B
20A
25A
12A12B
14
22
43
41
39
18
20
13
31
31A
35
2022
18
24
18
22
28
24
37
14
2325
12
31
33
27
29
15
13
1416
17
16A
37
33
35
19
21
16
14
16A
6
23
18
27
25
29
25
27
30
23
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2
19
17A
25
2830
10
8
5
6
4
24A
26
24
9
3
21
21
1719
15
10
2
4
7
9
5
5A
11
14
1
10
2
8A
17
6
19
15
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9
9
2
22 20
2
10
2
4
6
8
9
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4
3
2
6
7
10
11 22
9
18
26
16
14
14 12 10
2
1
21
12
14
16
18
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8
11
13 12
10A 20
11
8
9 7 5 3
1
16 14
12
12A
10
16
26
24
18
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6
4
3
2
1A
23
25
4
7 5
4A
2
7
5
3
7
6
12
5
11
9
1
6
5A
1
4
3
6
17
19
11
13
9
3
3
6 142 4 8 10
5
12 16
10
3
8A8 6
5
8 1 3
26
15
18
20
10
9
24
17
14
16
7
97
5
11 13
6
1
35
17
19
1
8
7
5
1
3
52
7
9
3
4
6
12
4
3
6 5
7
21
2
14
13
11
1B
10
9
5
12
1
11
2
4
6
2
1
9
5
7
3
4
6
7
7A
2
4
19
15
3
24
7A
9
5
10
15
11
6
21
17A
18
20
5
3
1
1A
23
9
7
11
19A
12
8
10
16 14
11
24
17
24A
15 13 25
27
7
54
9
32
2A
2
1
4
6
1A
3
5
3
12
14
10
6
29
12
2510
159
2
2
4A
6
6
1
12
1
8
9
9
3
7
5
4
2
16
14
18
20 18A 5
2
1
2
6
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3
5
2
2A
3
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7
11
9
1
9
18
4
1
53
7
75
62
64A
60A
141210
8
6
2
4
6
75
13 11 17 19
2
8
25
23
2
6
4
12 27
21
19
28
5A
8
23
25
1
29
1A 3
15
15A
13
11A
26
17
24
25
23
30
32
34
21
2
16
20
11
24
26
28
22
19
17
21
13
4
7
9
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14
6
8
5
175A 15131173 9
5B
21
23
29
27
25
14
1
8
65 63
6 4
45
43
36
33
35
22
11
30
7
20
16
17
10
7
2
17
19
19 4
4
64
60
5
11
9
4
8
10
5
6
4
7
12A15
11
5
11A
22
15
24
20
14
46
7
15
11
24
59
28
30
101214
45A
4
5 19
13
19
25
50
48
6.
14
6A
18A
7A
7B
9A
9B
1
1A
1B
1C
4
8
12
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7B
6A
16
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38A
38B
38C
38D
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38F
38G
21A
13
21B
27
8A
54A
54B
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34B
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1311
9 7
4
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16
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17A
9B
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30A
22A 22A
3
10A
2A
9A
8A
5
6A6B
12A
48
2A
75A
37A
15
3A
Mathildenplatz
Wilhelminenplatz
Ludwigsplatz
Marienplatz
Georg-Büchner-Platz
Hügelstraße
Adelungstraße
Landwehrstraße
Bismarckstraße
Kapellplatz
Alexanderstraße
Kiesstraße
Wilhelm-Leuschner-Straße
Gustav-Lorenz-Straße Mathildenplatz
Wilhelm-Glässing-StraßeHölgesstraße
Wilhelminenplatz
Kirchstraße
Mauerstraße
Magdalenenstraße
Landgraf-Georg-Straße
Schustergasse
Alexanderstraße
Kaplaneigasse
Am Alten Landtag
Adelungstraße
Grafenstraße
Schlossgraben
Hochstraße
Hochschulstraße
Hochschulstraße
Karolinenplatz
Ludwigstraße
Schützenstraße
Kirchstraße
Schulstraße
Nieder-Ramstädter Straße
Heinrichstraße
Karlstraße
Hochstraße
Hochstraße
Karlstraße
Saalbaustraße
Schützenstraße
Sandstraße
Riedeselstraße Wilhelminenstraße
Elisabethenstraße
Hügelstraße
Weyprechtstraße
Rheinstraße
Luisenstraße
Luisenstraße
Schuchardstraße
Mathildenplatz
Fraunhoferstraße
Zeughausstraße
Mathildenplatz
Ernst-Ludwig-Straße
Saalbaustraße
Ernst-Ludwigs-Platz
Holzstraße
DöngesborngassePädagogstraße
Am Kleinen Woog
Große Bachgasse
Würthweg
Kaplaneigasse
Mühlstraße
Karlstraße
Kapellplatz
Bennelbächerweg
Rheinstraße
Hölgesstraße
Dr. Valentin Degen Weg
Elisabethenstraße
Saalbaustraße
Zimmerstraße
Grafenstraße
Bleichstraße
Wilhelminenstraße
Spielplatz
Spielplatz
Keller
K
K
Hinkelsturm
Herrngarten
Brandt-Platz
Willy-
Marion-
Gräfin-
Dönhoff-
Platz
Luisenplatz
Friedensplatz
Platz
Nagasaki-
Hiroshima-
An der Stadtkirche
Wittmann-
Hanne-
Platz
Karl-
Roth-
Platz
Alexander-von-Humboldt-Platz
Keller
K
K
Hinkelsturm
Gustav-Lorenz-Straße
Schleiermacherstraße
Ludwigs-passage
K.
Einfahrt
K
Staatsbauamt
Zufahrt
K
Hess. Landesmuseum
Schacht
K
T
Staatstheater
Andientunnel
Schwimmbad
K
K
Stadtkirche
K
K
Hess. Staatsarchiv
Stadtarchiv
K
(ehem. Landestheater)
Residenzschloss
Tunnel
K
K
Straßenbauamt
K
K
Landgericht
K
Staatsbauschule
K
T
K
Weisser Turm
K
Bibliothek
K
Justus-Liebig-Haus
Ludwig-Georgs-Gymnasium
Kapellruine
K
K+T.
Synagoge
TG
K.
Einfahrt
K
Staatsbauamt
Zufahrt
K
Fußgängertunnel
Hess. Landesmuseum
Schacht
K
T
Staatstheater
Andientunnel
Schwimmbad
St.-Ludwigs-Kirche
K
K
Stadtkirche
K
K
Amtsgericht
Altes 
1. Polizeirevier
K
Residenzschloss
Tunnel
K
K
Straßenbauamt
K
K
Landgericht
K
Staatsbauschule
Regierungspräsidium
K
T
K
Weisser Turm
K
Bibliothek
K
Justus-Liebig-Haus
Ludwig-Georgs-Gymnasium
Kapellruine
K
K+T.
Synagoge
TG
Rathaus
Darmstadt
Wissenschaftsstadt
Stadtplanungsamt
Anlage 1
Geltungsbereich Vorkaufsrechtssatzung Innenstadt  M 1:5.000 | 09.03.2023
N
Geltungsbereich Vorkaufsrechtssatzung Innenstadt
K:\CAD\100-Mitte\Fachpläne\MV_Innenstadt_Vorkaufsrechtssatzung\Geltungsbereich_Innenstadt_Vorkaufsrechtsatzung_20230130.dwg

Vorkaufsrechtssatzung Innenstadt  Anlage 2 
 
 
 
 
Seite 1  von 6 
 
Begründung 
zur Schaffung eines besonderen Vorkaufsrechtes 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB  
für das Gebiet „Innenstadt“ 
 
 
1. Rechtliche Grundlagen 
 
Aufgrund des § 5 der Hessischen Gemeindeordnung (HGO) in der Fassung vom 07.03.2005 
(GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch  Gesetz vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915) sowie des 
§ 25 Abs. 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 
3634) zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.01.2023 (BGBl. I Nr. 6) ergibt sich für 
Gemeinden die Möglichkeit, auf der Grundlage einer zu diesem Zweck erlassenen Satzung in 
Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, ein besonderes 
Vorkaufsrecht auszuüben.  
Das besondere gesetzliche Vorkaufsrecht ist ein Instrument des vorsorgenden Grunderwerbs. 
Aus städtebaulichen Gründen sollen die Gemeinden bereits im Frühstadium der Vorbereitung 
städtebaulicher Maßnahmen Grundstücke erwerben können, um jene Maßnahmen später 
leichter vorbereiten und verwirklichen zu können. Die Anwendungsbreite der besonderen 
satzungsbezogenen Vorkaufsrechte nach § 25 BauGB geht dabei weit über den 
Anwendungsbereich des allgemeinen Vorkaufsrechts des § 24 BauGB hinaus, der an 
bestimmte Nutzungszwecke gebunden ist. Die Vorschriften des § 25 BauGB beruhen auf der 
Annahme, dass eine langfristig angelegte gemeindliche Bodenbevorratungspolitik ein 
besonders wirksames Mittel zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung ist. 
Die umfassenden Möglichkeiten der Bodenvorratspolitik werden bis zu dem Zeitpunkt 
gewährleistet, zu dem die städtebaulichen Maßnahmen rechtsverbindlich werden und damit 
das besondere Vorkaufsrecht erlischt. In diesem Zeitraum verfügen die Gemeinden in 
Maßnahmengebieten über ein Vorkaufsrecht. Dies kann selbst dann zum Grunderwerb 
eingesetzt werden, wenn dies nach Wirksamwerden der eigentlichen Maßnahme (z.B.  
Bebauungsplan) nicht mehr zulässig wäre.  
Einer Vorkaufsrechtsatzung unterliegen unbebaute und bebaute Grundstücke gleichermaßen. 
Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss durch das Wohl der Allgemeinheit gemäß § 25 Abs. 2 
Satz 1 BauGB i.V.m. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt sein. Mit dem Grunderwerb 
müssen in Abwägung mit den betroffenen privaten Interessen überwiegende Vorteile für die 
Allgemeinheit angestrebt werden.  
 
2. Erforderlichkeit der Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB 
In der Darmstädter Innenstadt zeigen sich aktuell schwierige Rahmenbedingungen im Hinblick 
auf den Strukturwandel des etablierten Einzelhandels und den Folgewirkungen des 
Klimawandels andererseits. Mit den bereits laufenden und anstehenden Neustrukturierungen 
und Umwandlungen der Innenstadtnutzungen sind umfangreiche städtebauliche, ökonomische 
und ökologische Auswirkungen verbunden und machen deutlich, dass Weichenstellungen 
entsprechend der sich überlagernden Tendenzen erforderlich sind.

Vorkaufsrechtssatzung Innenstadt  Anlage 2 
 
 
 
 
Seite 2  von 6 
 
Bereits vor der Corona-Pandemie hatte die Innenstadt mit abnehmenden Frequenzen, 
sinkender Einzelhandels-Zentralität und Abwertungsprozessen zu kämpfen. Erste Anzeichen 
von Abwertung, dem sog. „Trading-Down“, machen sich bereits in Teilbereichen der Innenstadt 
Darmstadts bemerkbar. Der damit einhergehende typische Rückgang des Angebotes mit 
zunehmenden Leerständen und ausbleibender Kundschaft bedingt einen Imageverfall des 
Standortes. Von diesen negativen Tendenzen ist auch das Stadtbild betroffen, da u.a. in 
leerstehenden Verkaufsflächen Schaufenster verklebt werden sowie eine zunehmende 
Vermüllung des öffentlichen Raums auftritt. Gegenmaßnahmen sind oft nur im Zusammenspiel 
zwischen Kommune, Einzelhandel und Immobilienwirtschaft aussichtsreich. Eine zersplitterte 
Landschaft von Eigentümer*innen kann den Erfolg dieser Anstrengungen erschweren, sofern 
diese unterschiedliche Ziele verfolgen. Es soll deshalb im öffentlichen Interesse allen 
Tendenzen entgegengewirkt werden, die eine Stabilisierung und zukünftige Entwicklung des 
Bereichs beeinträchtigen oder die sogar verhindern und zu einer Abwertung führen könnten. 
Das Stadt- und Straßenbild soll nicht weitergehend durch aufdringliche Werbung oder 
zugeklebte Fensterfronten belastet werden. Neben bereits eingetretenen Leerständen sind 
ebenfalls an Anbieter weniger wertiger Waren vermietete Gewerbeeinheiten deren Angebot 
nicht zum Standort passt, wie bspw. Ein-Euro-Läden, Barber-Shops und Nagelstudios, 
Indikatoren für diese Abwärtsentwicklung in der Darmstädter Innenstadt. 
 
Auch drohende Schließungen von großen Einzelhandelsflächen müssen bei den Strategien zur 
Zukunft der Innenstadt berücksichtigt werden. Diesen Transformationsprozess gilt es aktiv zu 
gestalten und drohende Leerstände als Chance zur Anpassung an sich ändernde 
Rahmenbedingungen zu nutzen. 
 
Die vor uns liegenden enormen Herausforderungen des Strukturwandels können perspektivisch 
durch die Überwindung monofunktionaler Strukturen, die Schaffung neuer Anziehungspunkte 
sowie die Belebung und Aufwertung des öffentlichen Raumes begegnet werden.  
 
Die ideale Stadt ist integrativ, vielfältig, nachhaltig und sozial ausgeglichen. Die Innenstadt als 
Treffpunkt und Visitenkarte der Stadt muss all diesen Anforderungen gleichermaßen gerecht 
werden, um die zukünftige Funktionalität und ihren Fortbestand zu gewährle isten. Daher ist die 
Sicherung von Grundstücken und Gebäuden sowie deren Nutzungen für eine nachhaltige 
Weichenstellung, losgelöst von dem bislang vorherrschenden Fokus auf den Konsum, von 
entscheidender Bedeutung. In der Phase des innerstädtischen Strukturwandels bedarf es 
vermehrt auch nicht-kommerzieller Sparringspartner*innen, um sich partnerschaftlich zu 
testen, gegenseitig neue Ideen auszuprobieren und sich gemeinsam weiterzuentwickeln.  
Eine solche multifunktionale  Innenstadt kann durch den Welterbestatus der benachbarten 
Mathildenhöhe, die fußläufig von der Innenstadt erreichbar ist, sehr profitieren. Auch diese 
Chance gilt es künftig zu nutzen. 
Das sich derzeit in Bearbeitung befindliche „Entwicklungskonzept Innenstadt“ (s. Vorlage -Nr. 
2020/0288) liefert wichtige Erkenntnisse für die Stadtentwicklung Darmstadts. Die 
Bestandsaufnahme- und Analysephase sind inzwischen abgeschlossen, aktuell befassen sich 
unterschiedliche Akteursgruppen gemeinsam mit der Ideensammlung für Maßnahmen und 
Projekte für die Innenstadt. Da sich beinahe alle Grundstücke in der Innenstadt im Privatbesitz 
befinden, wird ein effektives Instrumentarium benötigt, um zeitnah ins Handeln kommen zu 
können. Zur Sicherung der Ergebnisse des Innenstadtkonzepts und Umsetzung der

Vorkaufsrechtssatzung Innenstadt  Anlage 2 
 
 
 
 
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Handlungsempfehlungen hin zur klimaresilienten Schwammstadt wird eine 
Vorkaufsrechtssatzung für den Bereich der Innenstadt benötigt. 
 
Der Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt haben 
im vergangenen Spätsommer den städtischen „Klimaschutzplan 2035“ (s. Vorlage-Nr. 
2022/0219) verabschiedet. Ein Fokus des Klimaschutzplans 2035 ist die anschauliche 
Darstellung der sogenannten Klimawende – bzw. „den vier Wenden“ – bestehend aus der 
Energiewende, der Wärmewende, der Verkehrswende und der Konsumwende. Innerhalb des 
Klimaschutzplans wird zwischen „Handlungsfeldern im direkten Einflussbereich des 
Magistrats“ und „Handlungsfeldern im indirekten Einflussbereich des Magistrats“ 
unterschieden. Mittels der Vorkaufsrechtssatzung für den Bereich „Innenstadt“ würde die 
hiervon besonders betroffene, aber auch im besonderen Maße impulsgebende Innenstadt 
Darmstadts zunehmend in den „direkten Einflussbereich“ des Magistrats rücken. 
Aufgrund der überwiegend im Privatbesitz befindlichen innerstädtischen Gebäude und 
Grundstücke ist die Vorkaufsrechtssatzung eine Voraussetzung, das ehrgeizige Ziel der 
Klimaneutralität bis 2035 entsprechend des Klimaschutzplans 2035 für die Innenstadt 
erreichen zu können. Mit dem damit ermöglichten Erwerb von strategisch wichtigen 
Grundstücken würde der Magistrat in die Lage versetzt, wirkungsvolle Maßnahmen des 
Klimaschutzplans 2035 tatsächlich, zeitnah und souverän umsetzen zu können.  
Die Vorkaufsrechtssatzung für den Bereich „Innenstadt“ ermöglicht der Wissenschaftssta dt 
Darmstadt den Zwischenerwerb von Immobilien mit besonderer Bedeutung und in 
neuralgischen Lagen der Innenstadt. Dies ist sowohl für die Realisierung einer klimaresilienten 
und nachhaltigen Stadtentwicklung als auch für die Attraktivität der Innenstadt für 
Bewohner*innen sowie Besucher*innen von entscheidender Tragweite. 
 
Ferner besteht Bedarf an öffentlichen bzw. kommunalen Verwaltungsflächen in der Innenstadt, 
bzw. deren Verlegung dorthin. Hierzu benötigt die Stadt die Vorkaufsrechtssatzung als 
Zugriffsrecht auf bislang im Privatbesitz befindliche Grundstücke und Gebäude. 
Für den Geltungsbereich beabsichtigt die Wissenschaftsstadt Darmstadt die Einleitung 
vorbereitender Untersuchungen für eine mögliche städtebauliche Maßnahme zur Sicherung 
und Weiterentwicklung der städtebaulichen Ziele der Stadt. 
Die Vorkaufsrechtsatzung gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB wird für den eng gefassten 
funktionalen Kern der Innenstadt innerhalb des City-Rings erlassen, um eine geordnete 
städtebauliche Entwicklung entsprechend des Innenstadtentwicklungskonzeptes und 
perspektivisch weiterer Entwicklungsziele sicherzustellen. Für die betreffenden Flächen 
existiert größtenteils bislang weder ein Bebauungsplan noch sonstige städtebaulich 
verbindliche Satzungen oder Maßnahmen, um deren geordnete städtebauliche Entwicklung zu 
steuern. Bereits existierende Planungen müssen voraussichtlich künftig geändert und 
angepasst werden.  
Die Vorkaufsrechtssatzung dient damit der Umsetzung des Innenstadtentwicklungskonzeptes 
und einer planungsrechtlichen Sicherung der vorgesehenen städtebaulichen Neuordnung, 
voraussichtlich durch eine städtebauliche Maßnahme und künftige Bauleitplanverfahren. Dafür 
ist von wesentlicher Bedeutung, auch die Flächenverfügbarkeit im Satzungsgebiet 
sicherzustellen. Die Wissenschaftsstadt Darmstadt muss bei Grundstücksverkäufen, die der 
geplanten Entwicklung zuwiderlaufen würden, steuernd eingreifen können.

Vorkaufsrechtssatzung Innenstadt  A nlage 2 
 
 
 
 
Seite 4 von 6 
 
A
ngesichts der Größe von einzelnen, künftig vakanten Flächen in der Innenstadt ist eine 
Vorkaufsrechtssatzung auch erforderlich, um eine planvolle städtebauliche Entwicklung auch 
dann zu sichern, wenn die Grundstücke nicht mehr im Alleineigentum einer einzigen 
Unternehmer*in stehen, sondern in den nächsten Jahren voraussichtlich parzelliert und an eine 
Vielzahl von Eigentümer*innen mit potenziell gegenläufigen Interessen veräußert werden.  
Für eine geordnete städtebauliche Entwicklung ist es erforderlich, für die zunehmenden,  
innerstädtischen Woh n- und Mischnutzungen die notwendige soziale, grüne und blaue  
Infrastruktur, Ver- und Entsorgung sowie Erschließungsinfrastruktur, wie bspw. Wohnwege, 
Parkierung und Radwege, bereitzustellen. Die hierfür benötigten Flächen, Gebäude und 
Grundstücke sind jedoch aufgrund Privatbesitzverhältnisse nicht verfügbar. Hierzu benötigt die 
Stadt eine Vorkaufsrechtssatzung als Zugriffsrecht zur Sicherstellung der Daseinsvorsorge.  
Zudem kann mit der Umstrukturierung der nahezu vollständig versiegelten Flächen ein Beitrag 
für den Klimaschutz und die Klimaresilienz im Geltungsbereich der Vorkaufsrechtssatzung 
sowie in den angrenzenden Stadtquartieren geleistet werden.  
An den durch Satzung bezeichneten Flächen kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht  ausüben, 
sie muss es jedoch nicht. Bezüglich der Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts 
ist die Wissenschaftsstadt Darmstadt frei, auch dann, wenn die Voraussetzungen für die 
Ausübung vorliegen. Jede tatsächliche Ausübung des Vorkaufsrechts an einem konkreten 
Grundstück bedarf einer Abwägung und Einzelfallentscheidung seitens der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann zudem durch die/den Käufer*in mittels 
einer Abwendungsvereinbarung gemäß § 27 BauGB abgewendet werden.  
Die tatbestandlichen Anforderungen an den Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung gemäß § 25 
Abs. 1 Nr. 2 BauGB sind für das Satzungsgebiet erfüllt. Bei den geplanten Maßnahmen handelt 
es sich um flächenhafte Maßnahmen, deren Umsetzbarkeit mithilfe der förmlich ausgestalteten 
Instrumente des Städtebaurechts gegeben ist. Eine Vorkaufsrechtssatzung ist daher 
erforderlich, um die beabsichtigten städtebaulichen Maßnahmen zu sichern.  
 
3. Städtebauliche Maßnahmen  
Zur Sicherstellung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung erwägt die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt den Beschluss von Bauleitplanungen für die Innenstadt . Die 
hierbei vorrangig zu betrachtenden Grundzüge der Bauleitplanung betreffen Entwicklung und 
Ordnung sowie Klimaanpassung, Allgemeinwohl, städtebauliche Gestalt und Ortsbild im Sinne 
des § 1 Abs. 3 und Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB).  
Die Anwendung weiterer Instrumente des Städtebaurechts wird derzeit im Hinblick auf 
Anwendbarkeit auf die besondere städtebauliche Situation in der Darmstädter Innenstadt 
geprüft und vorbereitet. Das zur Verfügung stehendende Instrumentarium umfasst u.a. die 
Anwendung des Sanierungsrechts, die Erstellung eines integrierten städtebaulichen 
Entwicklungskonzepts (ISEK), die Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen (VU) 
sowie die Beantragung der Aufnahme in das Städtebauförderprogramm „Lebendige Zentren“. 
Das sich derzeit in Bearbeitung befindliche „Entwicklungskonzept Innenstadt“ (s. Vorlage -Nr. 
2020/0288) liefert wichtige Erkenntnisse für die Stadtentwicklung Darmstadts. Die 
Konzepterarbeitung wird gefördert durch das Landesförderprogramm „Zukunft Innenstadt“, die

Vorkaufsrechtssatzung Innenstadt  Anlage 2 
 
 
 
 
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sich daran anschließende Umsetzungsphase wird bis ins Jahr 2025 vom 
Bundeförderprogramm „Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren“ gefördert. 
Anhand der bisherigen Zielsetzungen des „Entwicklungskonzeptes Innenstadt“ lassen sich 
vorweggreifend der Ergebnisse bereits folgende allgemeine Ziele und Maßnahmen für die 
Innenstadt ableiten: 
a) Allgemeine Ziele und Maßnahmen  
Die Darmstädter Innenstadt sollte ganzheitlich betrachtet werden, um ein städtebaulich 
stimmiges Bild zu etablieren und die im Folgenden näher dargelegten städtebaulichen 
Chancen zur Aufwertung der gesamtstädtischen Wahrnehmung zu nutzen:  
− Den Öffentlichen Raum unter dem Aspekt einer modernen Mobilität und unter 
Berücksichtigung des Klimawandels aufwerten 
− Neue innovative Nutzungskonzepte etablieren, um Leerstand zu vermeiden, 
Magnetfunktion der Innenstadt stärken, Win-Win-Effekte schaffen, Experimente wagen 
− Neue Netzwerke und Partner*innen gewinnen, um gemeinsam Innenstadt „neu zu 
gestalten“ 
− Standort als Ort der Begegnung und der Kommunikation stärken 
− Verkehrsraum neu denken 
− Marketingkonzept entwickeln, um über einen Besuch des Welterbes hinaus, das 
Interesse an der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu wecken 
 
b) Konkrete Ziele und Maßnahmen  
− Vertiefungskonzept zum Thema „Zukunftsfähige Nutzungsmischung“ 
− Um großflächigen Leerständen vorzubeugen, sollen schon heute Flächen alternativen 
Nutzungen zugeführt oder durch neue Frequenzbringer aufgewertet werden 
− Nachnutzung Stadthaus Grafenstraße: Um negativen Auswirkungen des Funktions- und 
Frequenzverlusts gegenzusteuern, müssen attraktive, frequenzfördernde neue 
Nutzungen gefunden werden. 
− Aufwertung der Luisencenterfassade: Die 1970er Jahre Fassade des innerstädtischen 
Einkaufszentrums dominiert das Erscheinungsbild der Innenstadt. Durch eine intensive 
Fassadenbegrünung soll ein Beitrag zur Attraktivitätssteigerung dieses 
stadtbildprägenden Gebäudes sowie zur Verbesserung des Stadtklimas geleistet 
werden. 
− Aufwertung der Magistrale „Rheinstraße“ als wichtigstes Eingangstor zur Innenstadt, 
Teilabschnitt zwischen Grafenstraße und Luisenplatz 
− Aufbau eines Innenstadt-Quartiersmanagements 
− Vorübergehende Anmietung von Leerstand: Anmietung Leerstand/Start-Ups/City-Lab, 
City-Labor: Ein mehrjähriger Leerstand in zentraler Innenstadtlage soll temporär 
angemietet und mit einem „CityLab“ neu belebt werden. Das CityLab soll als 
Anlaufstelle, Experimentierfläche und Ideenschmiede für junge Start-Ups dienen, d ie 
dort Ansprechpartner*innen, Räumlichkeiten und Unterstützung für das Ausprobieren 
innovativer Geschäftsideen vorfinden. 
− Verfügungsfonds: In einem Zeitraum von 4 Jahren sollen zahlreiche Maßnahmen zur 
Attraktivitätssteigerung des Zentrums erfolgen.

Vorkaufsrechtssatzung Innenstadt  Anlage 2 
 
 
 
 
Seite 6  von 6 
 
− Geringfügig baulich investive Maßnahmen: Um den Transformationsprozess der 
Innenstadt aktiv zu gestalten sollen Leuchtturmprojekte umgesetzt werden 
 
c) Fortschreibung der Ziele und Maßnahmen 
Vorgenannte städtebauliche Ziele und Maßnahmen werden durch künftige Planungen und 
Maßnahmen konkretisiert. Insbesondere beabsichtigt die Wissenschaftsstadt Darmstadt  
vorbereitende Untersuchungen für etwaige künftige städtebauliche Maßnahmen für das 
Satzungsgebiet zu beschließen. Weiter sind Bauleitplanverfahren für das Satzungsgebiet zu 
erwarten. Die Vorkaufsrechtssatzung dient dabei nicht nur der Sicherung der städtebaulichen 
Maßnahmen, die im „Entwicklungskonzept Innenstadt“ enthalten sind. Sie dient auch der 
Vorbereitung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und damit der Sicherung der 
künftigen städtebaulichen Maßnahmen im Satzungsgebiet, insbesondere einer 
Entwicklungsmaßnahme sowie künftiger Bauleitplanung.  
Darmstadt, ……………… 
 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
Jochen Partsch 
Oberbürgermeister

Punkt 21: Vorkaufsrechtssatzung für das Gebiet "Innenstadt" 
 (V-Nr. 2023/0085) 
 
Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, 
der Vorlage zuzustimmen. 
 
Stimmenthaltung: FDP und AfD

Punkt 5: Vorkaufsrechtssatzung für das Gebiet "Innenstadt" 
 (V-Nr. 2023/0085) 
 
Der Ausschuss für Wirtschaftsförderung, Wissenschaft und Digitalisierung 
empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen. 
 
Stimmenthaltung: Fraktion UFFBASSE

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
18.04.2023 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
Dezernat IV 
Dezernat VI  
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2023/0085 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:  
Kostenstelle:        Investitionsnummer:        
Kostenträger:        Sachkonto:  
 
Betreff: Vorkaufsrechtssatzung für das Gebiet "Innenstadt"  
 
Vorlage vom: 09.03.2023  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Die Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht (Vorkaufsrechtssatzung) für den Bereich 
„Innenstadt“ gemäß Anlage wird beschlossen.  
 
 
Anlagen: Vorkaufsrechtssatzung Innenstadt  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein

- 2 - 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 09.03.2023  
 
Erforderlichkeit 
Die Innenstadt als Hauptgeschäftsviertel, Verwaltungszentrum und kultureller Mittelpunkt ist 
traditionell das Herzstück und die Visitenkarte der europäischen Stadt. Dies gilt auch für 
Darmstadt, wo seit 1977, zeitgleich mit dem Bau des Cityrings und -tunnels, eine 
Fußgängerzone mit einem Radius von ca. 250 m ihren Kern prägt.  
In der Darmstädter Innenstadt zeigen sich aktuell schwierige Rahmenbedingungen im Hinblick 
auf den Strukturwandel des etablierten Einzelhandels einerseits und den Folgewirkungen des 
Klimawandels andererseits. Mit den bereits laufenden und anstehenden Neustrukturierungen 
und Umwandlungen der Innenstadtnutzungen sind umfangreiche städtebauliche, ökonomische 
und ökologische Auswirkungen verbunden und machen deutlich, dass Weichenstellunge n 
entsprechend der sich überlagernden Tendenzen erforderlich sind. 
Bereits vor der Corona-Pandemie hatte die Innenstadt mit abnehmenden Frequenzen, 
sinkender Einzelhandels-Zentralität und Abwertungsprozessen zu kämpfen. Erste Anzeichen 
von Abwertung, dem sog. „Trading-Down“, machen sich bereits in Teilbereichen der Innenstadt 
Darmstadts bemerkbar. Der damit einhergehende typische Rückgang des Angebotes mit 
zunehmenden Leerständen und ausbleibender Kundschaft bedingt einen Imageverfall des 
Standortes. Neben bereits eingetretenen Leerständen sind ebenfalls an Anbieter weniger 
wertiger Waren vermietete Gewerbeeinheiten deren Angebot nicht zum Standort passt, wie 
bspw. Ein-Euro-Läden, Barber-Shops und Nagelstudios, Indikatoren für diese 
Abwärtsentwicklung in der Darmstädter Innenstadt. 
 
Auch drohende Schließungen von großen Einzelhandelsflächen müssen bei den Strategien zur 
Zukunft der Innenstadt berücksichtigt werden. Diesen Transformationsprozess gilt es aktiv zu 
gestalten und drohende Leerstände als Chance zur Anpassung an sich ändernde 
Rahmenbedingungen zu nutzen. 
 
Eine solche multifunktionale  Innenstadt kann durch den Welterbestatus der benachbarten 
Mathildenhöhe, die fußläufig von der Innenstadt erreichbar ist, sehr profitieren. Auch diese 
Chance gilt es künftig zu nutzen. 
Das sich derzeit in Bearbeitung befindliche „Entwicklungskonzept Innenstadt“ (s. Vorlage -Nr. 
2020/0288) liefert wichtige Erkenntnisse für die Stadtentwicklung Darmstadts. Die 
Bestandsaufnahme- und Analysephase sind inzwischen abgeschlossen, aktuell befassen sich 
unterschiedliche Akteursgruppen gemeinsam mit der Ideensammlung für Maßnahmen u nd 
Projekte für die Innenstadt. Die Konzepterarbeitung wird gefördert durch das 
Landesförderprogramm "Zukunft Innenstadt“, die sich daran anschließende U msetzungsphase 
wird bis ins Jahr 2025 vom Bundesförderprogramm „Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren“ 
gefördert. Da sich beinahe alle Grundstücke in der Innenstadt im Privatbesitz befinden, wird 
ein effektives Instrumentarium benötigt, um zeitnah ins Handeln kommen zu können. Zur 
Sicherung der Ergebnisse des Innenstadtkonzepts und Umsetzung der 
Handlungsempfehlungen hin zur klimaresilienten Schwammstadt wird eine 
Vorkaufsrechtssatzung für den Bereich der Innenstadt benötigt. 
 
Der Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt haben 
im vergangenen Spätsommer den städtischen „Klimaschutzplan 2035“ (s. Vorlage -Nr. 
2022/0219) verabschiedet. Ein Fokus des Klimaschutzplans 2035 ist die anschauliche 
Darstellung der sogenannten Klimawende – bzw. „den vier Wenden“ – bestehend aus der 
Energiewende, der Wärmewende, der Verkehrswende und der Konsumwende. Innerhalb des

- 4 - 
Klimaschutzplans wird zwischen „Handlungsfeldern im direkten Einflussbereich des 
Magistrats“ und „Handlungsfeldern im indirekten Einflussbereich des Magistrats“ 
unterschieden. Mittels der Vorkaufsrechtssatzung für den Bereich „Innenstadt“ würde die 
hiervon besonders betroffene, aber auch im besonderen Maße impulsgebende Innenstadt 
Darmstadts zunehmend in den „direkten Einflussbereich“ des Magistrats rücken. 
 
Städtebauliche Ziele und Maßnahmen  
Zur Sicherstellung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung erwägt die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt den Beschluss von Bauleitplanungen für die Innenstadt. Die 
hierbei vorrangig zu betrachtenden Grundzüge der Bauleitplanung betreffen Entwicklung und 
Ordnung sowie Klimaanpassung, Allgemeinwohl, städtebauliche Gestalt und Ortsbild im Sinne 
des § 1 Abs. 3 und Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB).  
Die Anwendung weiterer Instrumente des Städtebaurechts wird derzeit im Hinblick auf 
Anwendbarkeit auf die besondere städtebauliche Situation in der Darmstädter Innenstadt 
geprüft und vorbereitet. Das zur Verfügung stehendende Instrumentarium umfasst u.a. die 
Anwendung des Sanierungsrechts, die Erstellung eines integrierten städtebaulichen 
Entwicklungskonzepts (ISEK), die Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen (VU) 
sowie die Beantragung der Aufnahme in das Städtebauförderprogramm „Lebendige Zentren“.  
Anhand der bisherigen Zielsetzungen des „Entwicklungskonzeptes Innenstadt“ lassen sich 
vorweggreifend der Ergebnisse bereits folgende allgemeine Ziele und Maßnahmen für die 
Innenstadt ableiten: 
a) Allgemeine Ziele und Maßnahmen  
Die Darmstädter Innenstadt sollte ganzheitlich betrachtet werden, um ein städtebaulich 
stimmiges Bild zu etablieren und die im Folgenden näher dargelegten städtebaulichen 
Chancen zur Aufwertung der gesamtstädtischen Wahrnehmung zu nutzen:  
 Den Öffentlichen Raum unter dem Aspekt einer modernen Mobilität und unter 
Berücksichtigung des Klimawandels aufwerten 
 Neue innovative Nutzungskonzepte etablieren, um Leerstand zu vermeiden, 
Magnetfunktion der Innenstadt stärken, Win-Win-Effekte schaffen, Experimente wagen 
 Neue Netzwerke und Partner*innen gewinnen, um gemeinsam Innenstadt „neu zu  
gestalten“ 
 Standort als Ort der Begegnung und der Kommunikation stärken 
 Verkehrsraum neu denken 
 Marketingkonzept entwickeln, um über einen Besuch des Welterbes hinaus, das 
Interesse an der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu wecken 
 
b) Konkrete Ziele und Maßnahmen  
 Vertiefungskonzept zum Thema „Zukunftsfähige Nutzungsmischung“ 
 Um großflächigen Leerständen vorzubeugen, sollen schon heute Flächen alternativen 
Nutzungen zugeführt oder durch neue Frequenzbringer aufgewertet werden  
 Nachnutzung Stadthaus Grafenstraße: Um negativen Auswirkungen des Funktions- und 
Frequenzverlusts gegenzusteuern, müssen attraktive, frequenzfördernde neue 
Nutzungen gefunden werden. 
 Aufwertung der Luisencenterfassade: Die 1970er Jahre Fassade des innerstädtische n 
Einkaufszentrums dominiert das Erscheinungsbild der Innenstadt. Durch eine intensive 
Fassadenbegrünung soll ein Beitrag zur Attraktivitätssteigerung dieses

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stadtbildprägenden Gebäudes sowie zur Verbesserung des Stadtklimas geleistet 
werden. 
 Aufwertung der Magistrale „Rheinstraße“ als wichtigstes Eingangstor zur Innenstadt, 
Teilabschnitt zwischen Grafenstraße und Luisenplatz 
 Aufbau eines Innenstadt-Quartiersmanagements 
 Vorübergehende Anmietung von Leerstand: Anmietung Leerstand/Start-Ups/City-Lab, 
City-Labor: Ein mehrjähriger Leerstand in zentraler Innenstadtlage soll temporär 
angemietet und mit einem „CityLab“ neu belebt werden. Das CityLab soll als 
Anlaufstelle, Experimentierfläche und Ideenschmiede für junge Start-Ups dienen, die 
dort Ansprechpartner*innen, Räumlichkeiten und Unterstützung für das Ausprobieren 
innovativer Geschäftsideen vorfinden. 
 Verfügungsfonds: In einem Zeitraum von 4 Jahren sollen zahlreiche Maßnahmen zur 
Attraktivitätssteigerung des Zentrums erfolgen. 
 Geringfügig baulich investive Maßnahmen: Um den Transformationsprozess der 
Innenstadt aktiv zu gestalten sollen Leuchtturmprojekte umgesetzt werden 
 
Die Vorkaufsrechtssatzung für den Bereich „Innenstadt“ ermöglicht der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt den Zwischenerwerb von Immobilien mit besonderer Bedeutung und in 
neuralgischen Lagen der Innenstadt. Dies ist sowohl für die Realisierung einer klimaresilienten 
und nachhaltigen Stadtentwicklung als auch für die Attraktivität der Innenstadt für 
Bewohner*innen und Besucher*innen von entscheidender Tragweite. 
Städtebaurecht 
An den durch Satzung bezeichneten Flächen kann die Gemeinde gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 
BauGB das Vorkaufsrecht ausüben, sie muss es jedoch nicht. Bezüglich der Entscheidung über 
die Ausübung des Vorkaufsrechts ist die Wissenschaftsstadt Darmstadt frei, auch dann, wenn 
die Voraussetzungen für die Ausübung vorliegen. Jede tatsächliche Ausübung des 
Vorkaufsrechts an einem konkreten Grundstück bedarf einer Abwägung und 
Einzelfallentscheidung seitens der Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann zudem durch die/den Käufer*in mittels einer 
Abwendungsvereinbarung gemäß § 27 BauGB abgewendet werden. Hierbei verpflichtet sich 
die/der Käufer*in das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen 
Maßnahme binnen angemessener Frist zu verwendenden und zu nutzen. Die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt verzichtet im Gegenzug auf die Ausübung  des ihr zustehenden 
Vorkaufsrechts an diesem Grundstück. 
 
Dezernat I  Dezernat III 
  
 
 
Jochen Partsch   Michael Kolmer  
Oberbürgermeister   Stadtrat 
 
Dezernat IV  Dezernat VI 
 
  
 
 
André Schellenberg       Paul Georg Wandrey  
Stadtkämmerer       Stadtrat

- 6 -

Punkt 10: Vorkaufsrechtssatzung für das Gebiet "Innenstadt" 
 (V-Nr. 2023/0085) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Gegenstimmen: Stadtv. Klett  
Stimmenthaltung: AfD, FDP und UWIGA/WGD