Einzelhandelskonzepte in Darmstadt – Nahversorgungskonzept

Nahversorgungskonzept 
für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
– in Ergänzung zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept – 
 
 
 
 
Im Auftrag der Stadt Darmstadt 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Jana Fieseler 
Stefan Kruse 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Markt 5 - 44137 Dortmund 
Telefon: 02 31-55 78 58-0 Fax: 02 31-55 78 58-50 
www.junker-kruse.de   info@junker-kruse.de 
 
 
März 2016

Im Sinne einer einfacheren Lesbarkeit verzichten wir darauf, stets männliche und weibliche 
Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich 
Frauen und Männer angesprochen. 
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wie § 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftragge-
ber nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentli-
chung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle 
erlaubt.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
3 
Inhaltsverzeichnis 
1 Anlass und Zielsetzung der Untersuchung .............................. 5 
2 Methodische Vorgehensweise und Aufbau der Unter- 
suchung ................................................................................. 7 
3 Rahmenbedingungen und Trends im Lebensmitteleinzel-
handel .................................................................................. 14 
4 Nachfrageseitige Rahmenbedingungen ................................ 16 
5 Aktuelle Nahversorgungssituation in Darmstadt .................. 20 
5.1 Eckdaten des untersuchungsrelevanten Einzelhandels in Darmstadt..... 20 
5.2 Struktur und räumliche Verteilung des nahversorgungsrelevanten  
Angebots .............................................................................................. 22 
5.3 Nahversorgungssituation in den Darmstädter Stadtteilen..................... 25 
5.3.1 Nahversorgungssituation im Stadtteil Kernstadt ................................ .................... 25 
5.3.2 Nahversorgungssituation im Stadtteil Arheilgen ................................ .................... 28 
5.3.3 Nahversorgungssituation im Stadtteil Eberstadt ................................ .................... 29 
5.3.4 Nahversorgungssituation im Stadtteil Kranichstein ................................ ................ 31 
5.3.5 Nahversorgungssituation im Stadtteil Wixhausen ................................ .................. 32 
5.4 Fazit zur Nahversorgungssituation in Darmstadt .................................. 33 
6 Entwicklungsperspektiven des nahversorgungsrelevanten 
Einzelhandels in Darmstadt .................................................. 34 
7 Überprüfung und Fortschreibung der konzeptionellen Bau-
steine zur Entwicklung der wohnortnahen Grundversorgung  
in Darmstadt ........................................................................ 37 
7.1 Fortschreibung der Zielsetzung zur Einzelhandelsentwicklung in 
Darmstadt ............................................................................................ 37 
7.2 Fortschreibung des räumlichen Standortstrukturmodells ...................... 38 
7.3 Zentrale Versorgungsbereiche in Darmstadt ......................................... 38 
7.4 Wohnortnahe Nahversorgungsstandorte in Darmstadt ........................ 39 
7.5 Fortschreibung des Steuerungsgrundsatzes für Betriebe mit 
nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment ......................................... 45 
8 Bewertung von Vorhaben .................................................... 50 
8.1 Erweiterung des bestehenden Verbrauchermarktes tegut in Darmstadt-
Nord ..................................................................................................... 50

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 4 
8.2 Ansiedlung eines Rewe-Supermarktes in Darmstadt-West ................... 51 
8.3 Erweiterung des bestehenden Supermarktes Rewe im Rahmen einer 
Neuentwicklung des Grundstückes an der Heinrichstraße in Darmstadt-
Mitte .................................................................................................... 53 
Anhang  ............................................................................................ 55 
Glossar – Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe ................................ 56

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
5 
1 Anlass und Zielsetzung der Untersuchung 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfügt über ein gesamtstädtisches Einzelhandelsentwick-
lungskonzept, das vom Büro Junker + Kruse Stadtforschung Planung 2010/2011 erarbeitet und 
2012 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Darmstadt als „Einzelhandels- und Zen-
trenkonzept – Grundlagengutachten für beschlossene Einzelhandelskonzepte für die Wissen-
schaftsstadt Darmstadt“ beschlossen wurde. 
Dieses Entwicklungskonzept dient Stadtverwaltung und Politik der Stadt Darmstadt zum einen 
als fundierte Bewertungsgrundlage für sachgerechte Grundsatzentscheidungen im Zusammen-
hang mit einzelhandelsspezifischen Stadtentwicklungsfragestellungen und stellt zum anderen ei-
ne bedeutende Argumentations- und Begründungshilfe im Rahmen der bauleitplanerischen Um-
setzung der städtebaulichen Zielsetzungen zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in der 
Stadt Darmstadt dar. 
Dazu formuliert das Einzelhandels- und Zentrenkonzept Grundsätze und Ziele der Einzelhandels-
steuerung und -entwicklung. Es entfaltet jedoch keine Rechtswirkung. Verbindlich umgesetzt 
werden können die formulierten Ziele und Grundsätze somit erst im Rahmen von Bebauungs-
plänen, in denen entsprechende Aussagen zum Umgang mit dem Einzelhandel in dem jeweili-
gen Plangebiet getroffen werden. Hierzu können in Einzelfällen bewertende Aussagen zu ab-
satzwirtschaftlichen oder städtebaulichen Auswirkungen bzw. der wirtschaftlichen Tragfähigkeit 
von Verkaufsflächengrößen von Vorhaben im Rahmen von Einzelfallprüfungen erforderlich sein, 
da sich – so die Erfahrung in vielen anderen Kommunen im Bundesgebiet – die auftretenden 
Fragen im Zusammenhang mit den konkret örtlichen Situationen nicht immer zweifelsfrei und 
eindeutig aus den gesamtstädtischen Entwicklungskonzepten ableiten lassen. Eine vertiefende 
Analyse und Bewertung kann somit die gewünschte Planungs- und Rechtssicherheit deutlich er-
höhen. 
Konkreten Anlass für die vorliegende vertiefende Untersuchung geben verschiedene Anfragen 
und Diskussionen in der Stadt Darmstadt, für die mögliche Entwicklungsabsichten und -optionen 
formuliert wurden. Zum einen beabsichtigen einzelne Betreiber von Lebensmittelmärkten an 
verschiedenen Standorten im Stadtgebiet (u.a. im Bereich des Lebensmittelvollsortimenters an 
der Heinrichstraße) ihre vorhandenen Standorte anzupassen. Zum anderen erfreut sich die Stadt 
eines starken Einwohnerzuwachses, was wiederum die Frage nach möglicherweise neuen oder 
auch angepassten Nahversorgungsstandorten im Stadtgebiet aufwirft. In diesen Themenbereich 
fallen auch die begonnenen Entwicklungen neuer Stadtteile (z.B. Konversionsflächen ehem. Lin-
coln-Siedlung und Jefferson-Siedlung) und dort ebenfalls die in Diskussion befindlichen Nach-
fragen nach Nahversorgungsanbietern. 
Diese Vorhaben / Entwicklungsoptionen sollen jedoch nicht nur als Einzelfälle separat bewertet 
werden, sondern müssen aus Sicht der Stadt Darmstadt auch in einem Gesamtzusammenhang 
betrachtet werden, um die möglichst flächendeckende, verbrauchernahe Grundversorgung 
durch die Überdimensionierung einzelner Standorte nicht zu gefährden. 
Aus diesen nachvollziehbaren Gründen hat die Stadt Darmstadt das Planungsbüro Jun-
ker + Kruse, Stadtforschung Planung mit der Erarbeitung eines vertiefenden Nahversorgungs-
konzepts in Ergänzung zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Darmstadt beauf-
tragt. Die vorliegende gutachterliche Untersuchung trifft vertiefende Aussagen dazu, wie groß

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
6 
weitere Nahversorgungsbausteine an verschiedenen, potenziellen Entwicklungsstandorten im 
Stadtgebiet Darmstadts sein können, um das Ziel einer möglichst flächendeckenden Nahversor-
gung in der Stadt nicht zu gefährden. Ebenso wird bewertet, welche jeweiligen Teilbereiche der 
Stadt einzelnen Versorgungsstandorten als Versorgungsgebiet zugeordnet werden können, um 
Aussagen zu wirtschaftlich tragfähigen Verkaufsflächengrößen unter Berücksichtigung der räum-
lichen Standortstruktur ableiten zu können. Diese Prüfkulisse orientiert sich vor allem auch an 
den Inhalten des § 11 (3) Baunutzungsverordnung, der sowohl zentrale Versorgungsbereiche als 
auch die verbrauchernahe Versorgung einzelner Standorte zum Gegenstand hat.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
7 
2 Methodische Vorgehensweise und Aufbau der Untersuchung 
Die vorliegende Untersuchung umfasst zunächst eine Aktualisierung der angebots- und nachfra-
geseitigen Datenbasis (Kapitel 4 und 5) sowie eine Neubewertung der daraus abgeleiteten Ent-
wicklungsperspektiven für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel in Darmstadt (Kapitel 6). Da-
rauf aufbauend werden die im Jahr 2012 formulierten konzeptionellen Bausteine des Einzelhan-
dels- und Zentrenkonzeptes in Bezug auf den Baustein Nahversorgung kritisch geprüft und – 
soweit notwendig – überarbeitet bzw. angepasst (Kap. 7), so dass abschließend die bestehenden 
Planvorhaben in Darmstadt hinsichtlich ihrer Kompatibilität mit dem Einzelhandels- und Zen-
trenkonzept sowie ihrer absatzwirtschaftlichen wie städtebaulichen Auswirkungen eingeordnet 
und bewertet werden können (Kapitel 8). 
Angebotsseitige Datenbasis 
Eine bedeutsame Grundlage des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes – sowohl für die Bewer-
tung der Ist-Situation, aber auch für die Herleitung der Schlussfolgerungen und Empfehlungen – 
ist das empirische Grundgerüst des Konzepts. Dem Gutachter liegen aus der Erarbeitung des 
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes flächendeckende Datengrundlagen aus dem Jahr 2010 für 
das gesamte Stadtgebiet Darmstadts vor. Diese wurden jedoch, auch mit Blick auf den zeitlichen 
Wirkungsgrad einer vertiefenden Analyse zur Nahversorgung, auf eine aktuelle Grundlage ge-
stellt. Dementsprechend wurde im Juni 2015 eine flächendeckende Vollerhebung des nahver-
sorgungsrelevanten Einzelhandelsbestandes in der Stadt Darmstadt durchgeführt. Sie basiert 
auf einer flächendeckenden Begehung des Stadtgebiets bei gleichzeitiger lasergestützter Be-
standsaufnahme und Kartierung der Einzelhandelsbetriebe. Im Rahmen der Erhebung wurde die 
Verkaufsfläche der Einzelhandelsbetriebe differenziert nach Einzelsortimenten aufgenommen. 
Weiterhin erfolgte die räumliche Verortung und Lagezuordnung der Einzelhandelsbetriebe. 
Somit liegt eine valide primärstatistische Datenbasis und fundierte Bewertungsgrundlage vor, die 
neben dem Hauptsortiment der Einzelhandelsbetriebe auch relevante Nebensortimente umfasst. 
Die sortimentsgenaue Differenzierung der Verkaufsflächen erfolgt auf Basis eines umfassenden 
Erhebungsschlüssels, wovon folgende Sortimentsgruppen als nahversorgungsrelevant im Sinne 
des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Darmstadt gelten:

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
8 
Tabelle 1: Sortimentsspezifische Erhebungssystematik Junker + Kruse 
Warengruppe Sortimentsgruppe Erläuterung  
überwiegend kurzfristige Bedarfsstufe 
Nahrungs- und Genussmittel 
Nahrungs- und Genussmittel 
Nahrungs- und Genussmittel, dazu zählen Backwaren 
(wenn keine Bäckerei), Feinkost, Fisch, Fleisch (wenn 
keine Metzgerei),  Getränke (in Lebensmittelläden, Tank-
stelle, Kiosk), Kaffee, Obst und Gemüse, sonstige Le-
bensmittel, Süßwaren, Tabakwaren, Tee, Wein / Sekt / 
Spirituosen 
Backwaren / Konditoreiwaren Backwaren / Konditoreiwaren in Bäckereien 
Fleischwaren Fleisch- und Metzgereiwaren in Metzgereien  
Getränke Getränke inkl. Wein/Sekt/Spirituosen im Getränkemarkt  
Gesundheit und Körperpflege 
Apotheke  Freiverkäufliche Apothekenwaren (pharmazeutische Arti-
kel)  
Drogeriewaren 
Drogeriewaren / Körperpflegeartikel (inkl. Wasch-, Putz-
, Pflege- und Reinigungsmittel),  Kosmetikartikel / Par-
fümeriewaren 
Quelle: eigene Zusammenstellung 
Im Sinne der vorliegenden Untersuchung soll es vor allem darum gehen, mögliche Potenzialflä-
chen für Entwicklungen von nahversorgungsrelevanten Einzelhandelseinrichtungen sowohl hin-
sichtlich der grundsätzlichen Eignung des jeweiligen Standorts als auch in Bezug auf eine der 
Versorgungsfunktion entsprechenden Größenordnung zu bewerten. Diesbezüglich sind vor al-
lem die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel und Gesundheit und Körperpflege von un-
tersuchungsrelevantem Interesse, da es allein hier um die mögliche Ansiedlung / Erweiterung 
größerer Betriebseinheiten geht, die wohnortnahe Grundversorgungsfunktionen übernehmen 
können.  
Kleinteilige Ladeneinheiten (von in der Regel deutlich weniger als 200 m² Verkaufsfläche) der 
Grundversorgung (wie Backshops, Blumenfachgeschäfte, Apotheken, Lotto-Toto-Zeitschriften-
Läden) sind an städtebaulich integrierten Standorten im Sinne einer räumlich ausgewogenen 
Grundversorgung in der Regel als unkritisch zu bewerten. Zum einen sind durch solche Entwick-
lungen in der Regel keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbe-
reiche oder die wohnortnahe Versorgungsstruktur im Stadtgebiet zu erwarten. Zum anderen las-
sen sich solche Betriebseinheiten bauplanungsrechtlich (beispielsweise in allgemeinen Wohnge-
bieten (WA) oder Mischgebieten (MI)) ohnehin kaum ausschließen. 
Daher wird mit Blick auf die hier zu bewertenden Entwicklungsabsichten ein Fokus auf die Wa-
rengruppen Nahrungs- und Genussmittel und Gesundheit und Körperpflege als untersu-
chungsrelevante Warengruppen gelegt! 
Den Erhebungsdaten liegt folgende Definition der Verkaufsfläche zugrunde:   
Gemäß dem Urteil vom BVerwG vom 24.11.2005, 4 C 10.04 ist bei der Berechnung der Ver-
kaufsfläche die dem Kunden zugängliche Fläche maßgeblich. Hierzu gehören auch Schaufenster, 
Gänge, Treppen, Kassenzonen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstän-
de und Freiverkaufsflächen soweit sie nicht nur vorübergehend zum Verkauf genutzt werden.   
 Auch zur Verkaufsfläche sind diejenigen Bereiche zu zählen, die vom Kunden zwar aus 
betrieblichen und hygienischen Gründen nicht betreten werden dürfen, in denen aber

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
9 
die Ware für ihn sichtbar ausliegt (Käse-, Fleisch- und Wursttheke etc.) und in dem das 
Personal die Ware zerkleinert, abwiegt und verpackt.  
 Ebenso zählen dazu die Flächen des Windfangs und des Kassenvorraums (einschließlich 
eines Bereiches zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpackungsmaterials).  
 Flächen für die Pfandrücknahme sind gemäß aktueller Rechtsprechung (Urteil OVG 
NRW (AZ 7 B 1767 / 08) vom 06. Februar 2009) der Verkaufsfläche zuzurechnen so-
weit sie dem Kunden zugänglich sind. Für Kunden unzugängliche Lagerräume für 
Pfandgut gehören nicht zur Verkaufsfläche.  
 Nicht zur Verkaufsfläche sind diejenigen Flächen zu zählen, auf denen für den Kunden 
nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (Portionierung etc.) erfolgt 
sowie die (reinen) Lagerflächen. Abstellflächen für Einkaufswagen gehören, soweit sie 
außerhalb des Gebäudes gelegen sind, laut dem Urteil des OVG NRW (AZ 7 B 1767 / 
08) vom 06. Februar 2009 grundsätzlich nicht zur Verkaufsfläche.  
Im Rahmen der Datenerfassung wurden die Einzelhandelsbetriebe den Lagekategorien zentrale 
Bereiche, städtebaulich integrierte (Solitär-)Lagen, städtebaulich nicht integrierte Lagen zuge-
ordnet, deren Merkmale in der nachstehenden Tabelle 2 erläutert werden:

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
10 
Tabelle 2: Definition von Lagekategorien 
Zentrale (Versorgungs-)Bereiche 
Zentrale Lagen zeichnen sich durch städtebauliche und 
funktionale Kriterien aus. Sie besitzen eine 
Versorgungsfunktion für ein über den unmittelbaren 
Nahbereich hinaus gehendes Einzugsgebiet. Kennzeichnend 
ist in der Regel eine Multifunktionalität, d. h. Mischung von 
unterschiedlichen Nutzungen wie Einzelhandel und 
Dienstleistungen, aber auch Gastronomie, Kultur und 
Freizeit sowie unterschiedlicher Betriebsformen und -
größen. Zentrale Versorgungsbereiche sind schützenswert 
im Sinne der §§ 1 (6) Nr. 4, 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB 
und § 11 (3) BauNVO. 
Beispiel: Edeka, Untere Mühlstraße, Arheilgen 
 
Städtebaulich integrierte (Solitär-)Lage 
Eine Legaldefinition des Begriffs der „integrierten Lage“ 
existiert nicht. Im Sinne dieses Nahversorgungskonzeptes 
werden hiermit Einzelhandelsbetriebe bezeichnet, die in das 
Siedlungsgefüge integriert und weitestgehend von Wohn-
siedlungsbereichen umgeben sind, in denen die Einzelhan-
delsdichte und -konzentration jedoch nicht ausreicht, um sie 
als Zentrum zu bezeichnen. Konkret wurden alle Standorte 
als städtebaulich integriert eingestuft, deren direktes sied-
lungs- bzw. wohnstrukturelles Umfeld an mindestens zwei 
Seiten von zusammenhängenden Wohnsiedlungen geprägt 
ist, ohne dass städtebauliche Barrieren wie Autobahnen o-
der Bahngleise den Standort von der Wohnsiedlung separie-
ren und die fußläufige Erreichbarkeit einschränken. 
Beispiel: Rewe, Liebfrauenstraße, Darmstadt-Nord  
 
Städtebaulich nicht integrierte Lage 
Die nicht integrierte Lage umfasst sämtliche Standorte, die 
nicht oder nur in geringem Maße im Zusammenhang mit 
der Wohnbebauung stehen, z.B. Einzelhandelsbetriebe an 
Hauptausfallstraßen bzw. Bundesstraßen und autokunden-
orientierten Standorten (z. B. in Gewerbegebieten). 
Beispiel: Lidl, Eschollbrücker Straße, Darmstadt-
West 
 
Quelle: Eigene Zusammenstellung 
Umsatzberechnung 
Bei der Ermittlung der aktuellen Umsatzdaten des untersuchungsrelevanten Einzelhandels in 
Darmstadt werden nicht nur die ermittelten Verkaufsflächen und bundesdurchschnittliche Um-
satzkennwerte den jeweiligen Branchen angesetzt, sondern vielmehr die konkrete Situation vor 
Ort mit berücksichtigt. Dazu zählen insbesondere die unterschiedliche Flächenproduktivität der 
Vertriebsformen, die spezifischen Kennwerte einzelner Anbieter sowie die Berücksichtigung der 
detaillierten Angebotsstrukturen in Darmstadt. Diese werden schließlich auf den Verkaufsflä-
chenbestand der einzelnen Betriebe hochgerechnet.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
11 
Definition „Nahversorgung“ im Sinne des Nahversorgungskonzeptes  
Der Zuordnung von Einzelhandelsbetrieben zu verschiedenen Lagekategorien kommt insbeson-
dere auch vor dem Hintergrund einer wohnungsnahen Grundversorgung eine hohe Bedeutung 
zu, die im Rahmen der Einzelhandelsstruktur und kommunalen Daseinsvorsorge einen besonde-
ren Stellenwert einnimmt. 
Unter Nahversorgung wird hier die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistungen des 
kurzfristigen (täglichen) Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe zum Konsumenten angebo-
ten werden.  
Zu den Gütern des kurzfristigen Bedarfs werden insbesondere die Warengruppen / Sortimente 
Nahrungs- und Genussmittel sowie Gesundheits- und Körperpflege gezählt (s. o.). Ergänzt wer-
den diese Warengruppen / Sortimente häufig durch weitere eher kleinteilige Einzelhandels- und 
Dienstleistungsangebote. In der Praxis und somit auch in diesem Nahversorgungskonzept wird 
als Indikator zur Einschätzung der Nahversorgungssituation einer Stadt insbesondere die Waren-
gruppe Nahrungs- und Genussmittel bzw. das Sortiment Lebensmittel herangezogen.  
Dabei kann es sehr unterschiedlich ausgestattete Nahversorgungsstandorte geben. Neben einer 
rein quantitativen Betrachtung sind vor allem räumliche und qualitative Aspekte (Erreichbarkeit 
und Betriebsformenmix) von Bedeutung, die ergänzend bei der Bewertung der Angebotssituati-
on berücksichtigt werden. Geht es bei der qualitativen Betrachtung vor allem um die waren-
gruppenspezifische Angebotsstruktur und -vielfalt, wird bei der räumlichen Betrachtung die 
(fußläufige) Erreichbarkeit von Lebensmittelbetrieben als Bewertungsmaßstab herangezogen. 
Die kleinste Einheit der Nahversorgungsstandorte bilden solitäre Verkaufseinrichtungen in 
Wohngebieten, die eine fußläufig erreichbare, wohnstandortnahe Versorgung im Quartier ge-
währleisten sollen. Unterschiedliche wissenschaftliche Untersuchungen haben diesbezüglich ein 
Entfernungsmaß zwischen 500 und 1.000 m als akzeptierte Distanz herausgestellt. Aufgrund der 
spezifischen Situation und Siedlungsstruktur des Darmstädter Stadtgebietes wird eine Distanz 
von ca. 700 m als kritische Zeit-Weg-Schwelle für Fußgängerdistanzen definiert. 
Davon zu unterscheiden sind zentrale Versorgungsbereiche, wie beispielsweise Stadtteilzentren, 
die eine über die reine fußläufige Erreichbarkeit hinaus gehende Versorgungsfunktion mit Gü-
tern und Dienstleistungen auf Ebene einzelner Stadtteile oder -bereiche einnehmen.  
Folgende Sortimente bzw. Dienstleistungsangebote können als relevant für die wohnungsnahe 
Nahversorgung bezeichnet werden:

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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Tabelle 3: Angebotsbausteine der Nahversorgung 
„idealtypische“  
Ausstattung 
Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittel 
Brot und Backwaren 
Fleisch- und Wurstwaren 
Getränke 
Drogerie- und Körperpflegeartikel 
Apothekerwaren  
Bank(automat) 
Arzt, Friseur, Lotto 
Mögliche  
Zusatzausstattung 
Spirituosen, Tabakwaren 
Zeitungen, Zeitschriften 
Bücher, Schreibwaren 
Blumen 
Café, Gaststätte 
Reinigung, Reisebüro 
Quelle: Eigene Zusammenstellung 
Nachfrageseitige Datenbasis 
Ein zweiter wichtiger Baustein der Grundlagenermittlung ist die Aktualisierung der Nachfragesi-
tuation. Sie liefert ein umfassendes Bild über das untersuchungsrelevante Kaufkraftvolumen der 
Bevölkerung Darmstadts und ermöglicht in der Gegenüberstellung zur Angebotssituation Rück-
schlüsse über den aktuellen Angebots- und Leistungsstand des nahversorgungsrelevanten Ein-
zelhandels. 
Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzelhan-
delsgutachten und -analysen zählt jedoch zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur unzu-
reichend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen 
Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial zur Verfügung ste-
hen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung 
entsprechender Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung 
induziert werden.  
Entsprechende Werte werden u. a. jährlich von der IFH Retail Consultants GmbH, Köln oder der 
Gesellschaft für Konsum-, Markt- und Absatzforschung (GfK), Nürnberg herausgegeben. In der 
vorliegenden Untersuchung wird auf Daten der IFH Retail Consultants GmbH, Köln zurückge-
griffen, die in Teilen modifiziert und an den der Erhebung zugrunde gelegten Branchenschlüssel 
(vgl. dazu Tabelle 1) angepasst wurden. 
Diese sogenannten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern, die jährlich aktualisiert veröf-
fentlicht werden, vermitteln das Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Kommune) im 
Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes. Liegt der errechnete Wert unter dem Wert 
100 (Bundesdurchschnitt), so ist die Region durch ein um den entsprechenden Prozentsatz nied-
rigeres Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt gekennzeichnet. Liegt der lokal-
spezifische Wert über dem Indexwert 100, liegt entsprechend ein vergleichsweise höheres Kauf-
kraftniveau vor. 
Städtebauliche Analyse 
Die städtebauliche Analyse zielt darauf ab, aktuelle Stärken und Schwächen der Versorgungs-
standorte in Darmstadt im Kontext der Siedlungsstruktur zu erfassen. Die Grundlage hierfür bil-

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13 
den die im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt 
Darmstadt durchgeführten städtebaulichen Analysen der einzelnen Standortbereiche, die nach 
wie vor als weitgehend aktuell betrachtet werden dürfen und im Einzelfall durch aktuelle Orts-
begehungen geprüft wurden.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
14 
3 Rahmenbedingungen und Trends im Lebensmitteleinzelhandel 
Nur in wenigen Wirtschaftsbereichen zeigten sich in den letzten Jahrzehnten derart dynamische 
Veränderungen wie im Einzelhandelssektor, insbesondere auch im Lebensmitteleinzelhandel. 
Diese haben zugleich  einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Entwicklung der städtischen 
Zentren und der räumlichen Einzelhandelsstruktur. 
Standort- und Strukturentwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel 
 Trotz diverser anderslautender Prognosen setzt sich auch die Expansion im Lebensmittelein-
zelhandel noch immer fort: zwischen den Jahren 2009 und 2014 stieg die Gesamtzahl der 
Verkaufsfläche in Deutschland von rund 33,3 Mio. um ca. 5,4 %auf rund 35,1 Mio. m² an1.  
 Auch der Umsatz im Lebensmitteleinzelhandel steigt weiter. Nach einem Gesamtumsatz von 
rund 130 Mrd. Euro im Jahr 2009, wurde im Jahr 2014 ein Gesamtumsatz von rund 
146 Mrd. Euro im deutschen Lebensmitteleinzelhandel erzielt, was einem Zuwachs von mehr 
als 12 % entspricht.2 
 Auf der einen Seite beleben neue Handelsformate den Markt, dazu gehören kleinere Forma-
te von – üblicherweise großflächigen – Lebensmittelanbietern in gut frequentierten städti-
schen Zentren oder Bringdienste – gekoppelt mit dem Onlinehandel. Zu nennen sind hier 
beispielsweise Kleinflächenkonzepte, die u.a. von Edeka (nah & gut), Rewe (Rewe City), 
tegut (Lädchen für alles) oder Globus (fridel) betrieben werden. Einen Onlinehandel mit Le-
bensmitteln betreiben u. a. der Supermarktbetreiber Rewe (shop.rewe.de) und das Unter-
nehmen dhl (www.allyouneedfresh.de). Während der Onlinehandel im Lebensmitteleinzel-
handel mit einem Umsatzanteil von rund 0,6 % bisher eine nachrangige Rolle spielt3, wird 
für die kommenden Jahre ein Bedeutungszuwachs erwartet. Für das Jahr 2020 wird dem-
nach ein Umsatzanteil von rund 10 % prognostiziert4. 
 Auf der anderen Seite steigen – vorzugsweise außerhalb zentraler Lagen – die Marktzutritts-
größen bzw. werden entsprechend von Investoren und Betreibern nachgefragt. Größere 
Märkte generieren einen größeren – in der Regel über die reine Nahversorgung hinausge-
henden – Einzugsbereich. Dies impliziert eine Veränderung der Versorgungsnetzstruktur 
aufgrund wettbewerblicher bzw. städtebaulicher Auswirkungen. Es findet eine Netzausdün-
nung zu Lasten der fußläufigen Erreichbarkeit statt, die Qualität der wohnungsnahen 
Grundversorgung kann nicht mehr aufrecht erhalten werden bzw. die Funktion „kleinerer“ 
Zentren, in denen Lebensmittelanbieter einen wichtigen, funktionstragenden Anker darstel-
len, wird beeinträchtigt. 
                                                
1  Quelle: Gesamtverkaufsfläche der Lebensmittelgeschäfte in Deutschland in den Jahren 2006 bis 2014 (in Millio-
nen Quadratmetern), Abruf unter www.handelsdaten.de (Januar 2016) 
2  Quelle: Nettoumsatz der Lebensmittelgeschäfte in Deutschland 2006 bis 2014 (in Milliarden Euro), Abruf unter 
www.handelsdaten.de (Januar 2016) 
3  Quelle: Hahn Gruppe 2015: Retail Real Estate Report Germany 2015 / 2016, S. 26 
4  Quelle: EHI Retail Institute, Umsatzanteile der digitalen und stationären Vertriebskanäle im deutschen Lebensmit-
teleinzelhandel im Jahr 2013 und Prognose für 2020 (in Prozent), Zugriff unter www.handelsdaten.de im Februar 
2016

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
15 
 Onlinehandel oder Bringdienste können diese entstehenden Lücken nur sehr eingeschränkt 
schließen, da es vor dem Hintergrund der Erhaltung der Zentren nicht allein um die Versor-
gung mit Lebensmitteln geht, sondern auch um Synergien mit anderen Funktionen (Einzel-
handel, Dienstleistung, Gastronomie). 
Konsequenzen der Entwicklungen für die räumliche Planung 
Die aufgeführten strukturellen und räumlichen Angebotsverschiebungen stellen die räumliche 
Planung weiterhin vor große Herausforderungen:  
 Die Nachfrage nach Standorten außerhalb oder in peripheren Lagen im Randbereich 
der Zentren hält nach wie vor an. Angesichts steigender Flächenansprüche vieler Betriebs-
konzepte passen diese vermeintlich nicht in vorhandene, gewachsene Siedlungsstrukturen. 
Die überwiegend dichten, kleinteiligen und manchmal auch historischen oder denkmalge-
schützten Bebauungsstrukturen in städtischen Zentren können die Flächenansprüche heuti-
ger Betriebsformen nur bedingt bzw. nur mit erheblichen Eingriffen (Umbaumaßnahmen 
wie Zusammenlegungen, Erweiterungen, Umnutzungen etc.) erfüllen. 
 Durch überdimensionierte Einzelhandelsbausteine sowohl innerhalb wie vor allem auch au-
ßerhalb der Zentren droht auch weiterhin eine zunehmende Standortkonkurrenz. Dabei 
sind es speziell die zentren-, aber auch nahversorgungsrelevanten Warenangebote, die für 
die Funktionsfähigkeit der städtischen Zentren Beeinträchtigungen mit sich bringen können. 
 Die Folge der wachsenden Betriebsgrößen und Konzentrationstendenzen auf der einen und 
der Angebotsverschiebung an nicht integrierte Standorte auf der anderen Seite bewirkt vor 
allem im Lebensmitteleinzelhandel eine zunehmende Ausdünnung des Nahversorgungs-
netzes mit einer Verschlechterung der (fußläufigen) Erreichbarkeit von Versorgungsstandor-
ten. Dies betrifft nicht nur ländlich strukturierte Räume, sondern auch kleinere bzw. dünner 
besiedelte Stadtteile in größeren Städten. 
 Gleichwohl stellen Lebensmittelmärkte nach wie vor – und werden es auch in Zukunft tun – 
wichtige Magnetbetriebe insbesondere für Klein- und Nebenzentren dar. Aus diesem Grund 
bedarf die Bewertung dieser Betriebe auch außerhalb der zentralen Strukturen einer beson-
deren Aufmerksamkeit.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
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4 Nachfrageseitige Rahmenbedingungen 
Vor dem Hintergrund der immer weiter steigenden Mobilität für die Versorgung mit Bedarfsgü-
tern vollziehen sich räumliche Austauschbeziehungen zwischen Einzelhandelsstandorten und 
Wohnorten der Nachfrager. Ab spezifischen Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zum Einkaufs-
standort) nimmt jedoch die Bereitschaft der Kunden ab, diese aufzusuchen, weil wiederum an-
dere Zentren bzw. Wettbewerbsstandorte geringere Raum-Zeit-Distanzen bzw. eine höhere At-
traktivität aufweisen. Einfacher ausgedrückt bedeutet dies, dass mit zunehmender Entfernung 
zum Angebotsstandort die Kundenbindung immer weiter nachlässt. Aus diesem räumlichen 
Spannungsgeflecht resultiert schließlich ein Einzugsgebiet. 
Aufgrund der regelmäßigen Nachfrage nach Gütern des täglichen Bedarfs werden die Versor-
gungseinkäufe in nahversorgungsrelevanten Sortimentsgruppen üblicherweise möglichst in der 
Nähe des Wohnortes getätigt. Insbesondere im Lebensmitteleinzelhandel besteht aufgrund der 
Regelmäßigkeit der Versorgungseinkäufe und des üblicherweise dichten Angebotsnetzes eine 
hohe Distanzempfindlichkeit beim räumlichen Einkaufsverhalten der Kunden. Es ist daher anzu-
nehmen, dass der Großteil der Kunden der nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetriebe in 
Darmstadt (und so auch der hier zu betrachtenden Planvorhaben (vgl. Kap. 8)) aus dem Kern-
einzugsgebiet Darmstadt selbst und insbesondere aus den Siedlungsgebieten der jeweils umlie-
genden Stadtteile bzw. statistischen Bezirke stammen wird, da hier ein sehr enger räumlicher Be-
zug zwischen Wohn- und Angebotsstandorten vorhanden ist. Zwar mögen gewisse Kundenan-
teile einzelner Betriebe (beispielsweise des SB-Warenhauses „Real“) auch von außerhalb Darm-
stadts stammen, die Bewohner mit Wohnsitz außerhalb Darmstadts weisen mit hoher Wahr-
scheinlichkeit jedoch insgesamt eine deutlich stärkere Orientierung auf andere Einkaufsstandorte 
auf. 
Daher beschränken sich die Betrachtungen im Rahmen der vorliegenden Untersuchung auf das 
Stadtgebiet Darmstadts als Grundlage zur Analyse der untersuchungsrelevanten Wettbewerbssi-
tuation sowie zur Ermittlung des Nachfragepotenzials. 
Nachstehend folgt zur grundsätzlichen Einordnung der Grundversorgungssituation in der Stadt 
Darmstadt eine Übersicht der aktuellen Rahmenbedingungen, die sich direkt oder indirekt auf 
die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch die Prosperität der Einzel-
handelsstandorte in Darmstadt auswirken können. Gegenüber dem Einzelhandels- und Zentren-
konzept aus dem Jahr 2012 haben sich die standortrelevanten Rahmenbedingungen insbeson-
dere hinsichtlich der Einwohnerentwicklung verändert. Berücksichtigt wurden vor allem Verän-
derungen der Einwohnerzahlen und der sortimentsspezifischen Kaufkraftentwicklung. Im Sinne 
eines vollständigen und für sich verständlichen Nahversorgungskonzepts werden die aktuellen 
nachfrageseitigen Rahmenbedingungen nachfolgend im Zusammenhang dargestellt. 
Siedlungsstruktur und Bevölkerungsverteilung 
Die Stadt Darmstadt ist als kreisfreie Stadt Teil der Metropolregion Rhein-Main und liegt im Sü-
den des Bundeslandes Hessen. Als eines der zehn hessischen Oberzentren stellt die Stadt Darm-
stadt auch gleichzeitig den Verwaltungssitz des Regierungsbezirks Darmstadt sowie des Land-
kreises Darmstadt-Dieburg. Die Wissenschaftsstadt Darmstadt gliedert sich in fünf Stadtteile. Die 
fünf statistischen Bezirke Darmstadt-Stadtmitte, Darmstadt-Nord, Darmstadt-Ost, Darmstadt-

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
17 
West und Darmstadt-Bessungen bilden dabei die Kernstadt. Darüber hinaus gehören Darmstadt 
die vier Stadteile Arheilgen, Eberstadt, Kranichstein und Wixhausen an, die sich in abgesetzter 
Lage von der Kernstadt befinden. Das gesamte Stadtgebiet umfasst rund 122 km² und es leben 
dort derzeit rund 154.000 Einwohner. Die Wissenschaftsstadt Darmstadt zeichnet sich durch ei-
ne deutlich auf das Zentrum der Kernstadt ausgerichtete Siedlungsstruktur aus, wobei kleinere 
örtliche Zentren in den abgesetzten Stadtteilen Arheilgen, Eberstadt, Kranichstein und Wixhau-
sen bestehen, die vorrangig eine Nahversorgungsfunktion für den jeweiligen Stadtteil überneh-
men (vgl. Karte 1). 
Karte 1:  Siedlungsstruktur Darmstadts 
 
Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Den Siedlungsschwerpunkt bildet die Kernstadt mit rund 95.700 Einwohnern (rund 62 % der 
gesamtstädtischen Bevölkerung) im zentralen Stadtgebiet. Die übrige Bevölkerung außerhalb der 
Kernstadt verteilt sich mit 23.150 Einwohnern auf den südlich abgesetzten Stadtteil Eberstadt, 
mit 17.240 Einwohnern auf den nördlichen Stadtteil Arheilgen, mit 11.830 Einwohnern auf den 
nordöstlichen Stadtteil Kranichstein sowie mit 6.090 Einwohnern auf den ganz im Norden des 
Stadtgebiets gelegenen Stadtteil Wixhausen (vgl. Tabelle 4). Ein Vergleich mit den dem Einzel-

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
18 
handels- und Zentrenkonzept zugrundeliegenden Einwohnerzahlen zeigt eine Bevölkerungszu-
nahme um +9 % in den vergangenen fünf Jahren. 
Tabelle 4: Einwohner nach Darmstädter Stadtteilen 
Stadtteil /  
statistischer Bezirk 
Einwohner 
20101 
Einwohner 
20152 Veränderung 
Stadtmitte 17.140 19.550 +14% 
Nord 27.850 30.530 +10% 
Ost 12.860 14.270 +11% 
West 15.210 17.750 +17% 
Bessungen 12.680 13.600 +7% 
Kernstadt gesamt 85.740 95.700 +12% 
Arheilgen 16.920 17.240 +2% 
Eberstadt 21.660 23.150 +7% 
Kranichstein 10.960 11.830 +8% 
Wixhausen 5.720 6.090 +6% 
Gesamt 141.000 154.010 +9% 
Quelle: Eigene Darstellung und Berechnung auf Grundlage von 1Stadt Darmstadt (2010): Datenreport 2010 Kapitel 2: 
Bevölkerung sowie 2Stadt Darmstadt (2015): Statistischer Überblick Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
Untersuchungsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Darmstadt 
Zur Abbildung der aktuellen Nachfragesituation wird auf sekundärstatistische Rahmendaten der 
IFH Retail Consultants GmbH (Köln) zurückgegriffen (vgl. Kap. 2). Die sogenannte einzelhan-
delsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das Verhältnis der örtlich vorhandenen einzelhan-
delsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten 
Bundesrepublik. Dabei gibt sie die Abweichung der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Kaufkraft 
in Darmstadt vom Bundesdurchschnitt (=100) an. Aktuell ergibt sich in Darmstadt eine einzel-
handelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 105,4, d.h. dass die Bevölkerung Darmstadts über ein 
etwa 5 % über dem Bundesdurchschnitt liegendes Kaufkraftniveau verfügt. Im Vergleich zum 
Jahr 2010 (Kaufkraftkennziffer: 107,5) ist das Kaufkraftniveau leicht rückläufig, das absolute 
Kaufkraftvolumen in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Gesundheit und 
Körperpflege ist dagegen um rund ein Fünftel gestiegen.5 
                                                
5  Das 2012 vorgelegte Einzelhandels- und Zentrenkonzept wies auf Basis von Kaufkraftdaten der BBE Köln (2010) 
ein absolutes Kaufkraftvolumen von rund 358,5 Mio. Euro in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel 
sowie Gesundheit und Körperpflege aus.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
19 
Tabelle 5:  Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Darmstadt in den untersu-
chungsrelevanten Warengruppen  
Warengruppe 
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial  
der Darmstädter Wohnbevölkerung 
Pro Kopf  
(in Euro/Jahr) 
Gesamt 
(in Mio. Euro) 
Nahrungs- und Genussmittel* 2.420 372,7 
Gesundheits- und Körperpflege 388 59,8 
Summe 2.808 432,5 
* inkl. Lebensmittelhandwerk (Bäckerei- und Konditoreiwaren sowie Fleischwaren) 
Quelle: Eigene Berechnung nach IFH Retail Consultants Köln, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2015,  
Köln, 2015 
Auf Basis der aktuellen Einwohnerzahlen ergeben sich folgende sortimentsspezifische Kaufkraft-
volumina in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Gesundheit und Körperpfle-
ge in den einzelnen Stadtteilen Darmstadts: 
Tabelle 6:  Sortimentsspezifische Kaufkraft (in Mio. Euro) in Darmstadt nach Stadtteilen 
Stadtteil /  
statistischer Bezirk 
Einwohner 
2015 
Nahrungs-und  
Genussmittel 
Gesundheit und  
Körperpflege 
Stadtmitte 19.550 47,3 7,6 
Nord 30.530 73,9 11,9 
Ost 14.270 34,5 5,5 
West 17.750 42,9 6,9 
Bessungen 13.600 32,9 5,3 
Kernstadt gesamt 95.700 231,6 37,2 
Arheilgen 17.240 41,7 6,7 
Eberstadt 23.150 56,0 9,0 
Kranichstein 11.830 28,6 4,6 
Wixhausen 6.090 14,7 2,4 
Gesamt 154.010 372,7 59,8 
Quelle: Eigene Berechnung auf Basis der Einwohnerzahlen (Stadt Darmstadt (2015): Statistischer Überblick Wissen-
schaftsstadt Darmstadt) sowie der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern (IFH Retail Consultants, Ein-
zelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern, Köln, 2015)

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
20 
5 Aktuelle Nahversorgungssituation in Darmstadt 
Unter Berücksichtigung der im vorstehenden Kapitel beschriebenen standortrelevanten Rah-
menbedingungen wird im Folgenden die aktuelle Angebotssituation des nahversorgungsrelevan-
ten Einzelhandels in den untersuchungsrelevanten Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel 
und Gesundheit und Körperpflege in Darmstadt unter strukturellen und räumlichen Gesichts-
punkten analysiert. Hierfür wird zunächst ein gesamtstädtischer Betrachtungsbogen gespannt, 
bevor in einem vertiefenden Schritt eine räumliche Differenzierung der Grundversorgungssitua-
tion im Stadtgebiet erfolgt. 
5.1 Eckdaten des untersuchungsrelevanten Einzelhandels in Darmstadt 
Auf Basis der vorhandenen Datengrundlage können differenzierte Aussagen zur Grundversor-
gungssituation in Darmstadt getroffen werden. Die wesentlichen Kennwerte des nahversor-
gungsrelevanten Einzelhandels in Darmstadt in den untersuchungsrelevanten Warengruppen 
stellen sich aktuell wie folgt dar: 
Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel 
 Im Darmstädter Stadtgebiet bestehen gegenwärtig 281 Einzelhandelsbetriebe, die Nah-
rungs- und Genussmittel als Hauptsortiment führen. Die sortimentsspezifische Verkaufs-
fläche beläuft sich auf insgesamt rund 57.000 m². Seit der Erarbeitung des Einzelhandels- 
und Zentrenkonzepts aus dem Jahr 2012 (56.500 m²) ist somit ein nahezu konstantes Ver-
kaufsflächenangebot (+0,9 %) festzustellen. Mehreren Verkaufsflächenerweiterungen von 
Lebensmittelmärkten bzw. Ansiedlungen stehen die Betriebsschließungen einiger kleinerer 
Läden gegenüber, so dass sich insgesamt eine weitgehend ausgeglichene Bilanz ergibt. 
 Daraus ergibt sich eine Verkaufsflächenausstattung von derzeit 0,37 m² pro Einwohner. 
Dieser Wert ist auch aufgrund der gestiegenen Einwohnerzahl im Vergleich zum Jahr 2012 
(0,40 m²) leicht gesunken, liegt somit aber immer noch im bundesdeutschen Durchschnitts-
wert von 0,35-0,40 m² pro Einwohner und bestätigt das quantitativ adäquate Angebot. 
 Der auf dieser Verkaufsfläche in Darmstadt generierte sortimentsspezifische Umsatz be-
trägt aktuell rund 282 Mio. Euro. In der Gegenüberstellung dieses errechneten sortiments-
spezifischen Einzelhandelsumsatzes zur lokal vorhandenen Kaufkraft (vgl. Kap. 3) ergibt sich 
eine Zentralität6 in der untersuchungsrelevanten Warengruppe Nahrungs- und Genussmit-
tel von 0,76. Per Saldo fließen demnach rund 24 % der vorhandenen Kaufkraft in der Wa-
rengruppe Nahrungs- und Genussmittel an Standorte außerhalb des Stadtgebiets ab. Dies 
entspricht zunächst nicht dem anzustrebenden Orientierungswert einer „Vollversorgung“ 
(Zielzentralität: 1,0) der eigenen Bevölkerung und ist dementsprechend als ausbaufähiger 
Wert einzuordnen.  
                                                
6  Die Zentralität bezeichnet das Verhältnis von Umsatz zur Kaufkraft innerhalb eines abgrenzbaren Gebiets und ist 
ein wichtiger Indikator für die Ausstrahlungskraft und Versorgungsfunktion eines Einzelhandelsstandorts. Auf-
grund der regelmäßigen Nachfrage nach Gütern des täglichen Bedarfs werden die Versorgungseinkäufe in nah-
versorgungsrelevanten Sortimenten üblicherweise in der Nähe des Wohnortes getätigt. Daher wird als Maßstab in 
der Regel ein Zentralitätswert von 1,0, d. h. einer „Vollversorgung“ vor Ort zu Grunde gelegt. Werte von unter 1 
bedeuten hingegen, dass der Einzelhandelsumsatz geringer als die vorhandene Kaufkraft ist, was auf Kaufkraftab-
flüsse hindeutet.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
21 
Gegenüber dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept aus dem Jahr 2012 (rund 282,3 Mio. 
Euro) ist ein stagnierender Umsatz zu beobachten, während das Kaufkraftvolumen in die-
sem Zeitraum hingegen deutlich angestiegen ist (+ 21 %). Dementsprechend liegt die Zent-
ralität in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel niedriger als im Jahr 2012 (0,92). 
Tabelle 7: Einzelhandelsbestand in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel in 
Darmstadt nach Stadtteilen 
Stadtteil /  
statistischer Bezirk 
Einwohner 
2015 
Verkaufsfläche  
(in m²,  
gerundet) 
Verkaufsfläche 
je Einwohner 
(in m²) 
Umsatz  
(in Mio. €) Zentralität 
Stadtmitte 19.550 10.950 0,56 56,6 1,20 
Nord 30.530 19.850 0,65 92,3 1,25 
Ost 14.270 1.350 0,10 5,6 0,16 
West 17.750 9.400 0,53 47,0 1,09 
Bessungen 13.600 4.250 0,31 23,9 0,73 
Kernstadt gesamt 95.700 45.800 0,48 225,4 0,97 
Arheilgen 17.240 3.100 0,18 17,7 0,42 
Eberstadt 23.150 4.550 0,20 20,9 0,37 
Kranichstein 11.830 2.850 0,24 15,7 0,55 
Wixhausen 6.090 650 0,11 2,7 0,18 
Gesamt 154.010 56.950 0,37 282,4 0,76 
Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnung auf Basis der Einwohnerzahlen (Stadt Darmstadt (2015): Statistischer 
Überblick Wissenschaftsstadt Darmstadt) sowie der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern (IFH Retail 
Consultants, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern, Köln, 2015) 
Warengruppe Gesundheits- und Körperpflegeartikel 
 In der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflegeartikel ist gegenüber dem Jahr 2012 
(rund 12.200 m² Verkaufsfläche) hingegen ein rückläufiges Verkaufsflächenangebot auf ak-
tuell rund 9.700 m² (- 20 %) zu verzeichnen. Auch die Zahl der Hauptsortimentsanbieter 
(aktuell 55 Betriebe; - 25 %) ist deutlich rückläufig. Dies ist vor allem auf die insolvenzbe-
dingte Schließung der Schlecker-Filialen im Stadtgebiet Darmstadts zurückzuführen.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
22 
Tabelle 8: Einzelhandelsbestand in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege 
in Darmstadt nach Stadtteilen 
Stadtteil /  
statistischer Bezirk 
Einwohner 
2015 
Verkaufsfläche  
(in m²,  
gerundet) 
Verkaufsfläche 
je Einwohner 
(in m²) 
Umsatz  
(in Mio. €) Zentralität 
Stadtmitte 19.550 4.100 0,21 27,1 3,57 
Nord 30.530 1.900 0,06 9,3 0,78 
Ost 14.270 200 0,01 0,8 0,14 
West 17.750 1.000 0,06 5,2 0,76 
Bessungen 13.600 1.050 0,08 6,5 1,23 
Kernstadt gesamt 95.700 8.200 0,09 48,8 1,31 
Arheilgen 17.240 300 0,02 1,9 0,28 
Eberstadt 23.150 750 0,03 4,2 0,46 
Kranichstein 11.830 300 0,02 1,7 0,36 
Wixhausen 6.090 100 0,02 0,4 0,17 
Gesamt 154.010 9.700 0,06 56,9 0,95 
Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnung auf Basis der Einwohnerzahlen (Stadt Darmstadt (2015): Statistischer 
Überblick Wissenschaftsstadt Darmstadt) sowie der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern (IFH Retail 
Consultants, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern, Köln, 2015) 
 Dementsprechend und auch aufgrund der gestiegenen Einwohnerzahlen ist die einwohner-
bezogene Verkaufsflächenausstattung von 0,06 m² je Einwohner leicht geringer als im 
Jahr 2012 (0,09 m²). Das durch die Schlecker-Insolvenz „freigesetzte“ Umsatzvolumen 
konnte durch die bestehenden Anbieter aufgefangen werden. Aktuell ist ein leicht gestiege-
nes Umsatzvolumen von rund 56,9 Mio. Euro (2012: 52,5 Mio.) festzustellen. Die Zentrali-
tät ist mit 0,95 (2012: 1,04) aufgrund der positiven Einwohnerentwicklung leicht gesunken. 
Neben dieser überwiegend quantitativen Betrachtung spielen für die Bewertung eines Einzel-
handelsstandorts und die Einordnung von Planvorhaben vor allem auch qualitative und räumli-
che Aspekte eine entscheidende Rolle. In einem weiteren Schritt wird das aktuelle Angebot der 
Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Gesundheit und Körperpflege in der Stadt 
Darmstadt daher unter diesen Gesichtspunkten näher betrachtet. 
5.2 Struktur und räumliche Verteilung des nahversorgungsrelevanten  
Angebots 
Das untersuchungsrelevante Angebot in Darmstadt weist folgende strukturelle Merkmale auf: 
 Mit fast 57.000 m² entfällt noch immer ein hoher Anteil der Gesamtverkaufsfläche in Darm-
stadt (zur letzten Vollerhebung im Jahr 2010 rund 281.000 m²) auf die nahversorgungsrele-
vante Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Auch ein großer Teil der Betriebe (rund 
28 %) ist dieser Hauptbranche zuzuordnen, wobei in diesem Zusammenhang jedoch insbe-
sondere auch die zahlreichen Betriebe des Lebensmittelhandwerks (v. a. Bäckereien) eine 
wichtige Rolle spielen. Diese Werte unterstreichen dennoch die nach wie vor hohe Bedeu-
tung dieser Sortimentsgruppen innerhalb der privaten Verbrauchsausgaben der Haushalte.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
23 
 Mit zwei SB-Warenhäusern, fünf Verbrauchermärkten, 20 Supermärkten und 19 Lebensmit-
teldiscountern sowie zahlreichen kleineren Lebensmittelläden, Fachgeschäften, Betrieben 
des Lebensmittelhandwerks, Getränkefachmärkten, Kiosks, Tankstellenshops und Hofläden 
besteht nach wie vor eine positiv zu wertende Angebots- und Betriebsformenmischung 
im Lebensmitteleinzelhandel in Darmstadt. Überwiegend scheinen die Anbieter hinsicht-
lich ihrer verkehrlichen Erreichbarkeit und Stellplatzplatzsituation sowie zeitgemäßer Ver-
kaufsflächengrößen gut aufgestellt, in einigen Fällen zeigt sich jedoch auch Optimierungs-
potenzial hinsichtlich der Verkaufsflächengrößen oder der Stellplatzsituation. 
 Seit der Insolvenz der Fa. Schlecker ist unter räumlichen Gesichtspunkten eine deutliche 
räumliche Konzentration des branchenspezifischen Angebots zu beobachten. Eine Nachnut-
zung der frei gewordenen Ladenlokale durch Angebote der Branche Drogeriewaren hat 
nicht stattgefunden. Zum einen entsprechen die Flächengrößen dieser Läden (in der Regel 
zwischen 100 und 300 m²) nicht mehr den aktuellen Standortanforderungen der Betreiber 
moderner Drogeriemärkte und zum anderen deutet die Aufgabe der Filialen ohnehin auf ei-
ne mangelnde ökonomische Rentabilität aus den jeweiligen Einzugs- bzw. Versorgungsge-
bieten an diesen Standorten hin. Die bestehenden Anbieter am Markt haben durch die In-
solvenz deutliche Umsatzsteigerungen verbuchen können. Verstärkt sind hier auch Expansi-
onsbemühungen erkennbar, wobei „neue“ Märkte mittlerweile nicht selten Flächengrößen 
bis zur Schwelle der Großflächigkeit (und teilweise sogar darüber hinaus) aufweisen. Nicht 
nur in Darmstadt hat sich dadurch die Anzahl an wohnortnahen Versorgungsstandorten mit 
Drogeriemärkten deutlich verringert. 
In Darmstadt existieren derzeit lediglich noch sechs Drogeriemärkte (3x dm, 2x Rossmann, 
DroNova), wovon vier in der Innenstadt und einer im Stadtteilzentrum Eberstadt ansässig 
sind. Zahlreiche Apotheken und Fachgeschäfte runden das auch ansonsten gut strukturierte 
Grundversorgungsangebot an Gesundheits- und Körperpflegeartikeln in Darmstadt ab. 
Mit Blick auf die konkrete Einordnung aktueller Planvorhaben ist neben dem vorwiegend quanti-
tativen oder strukturellen Aspekt für den Gesamtraum vor allem auch eine Betrachtung der 
räumlichen Verteilung des bestehenden Lebensmittelangebots im Stadtgebiet von grundlegen-
der Bedeutung.  
Einen ersten Überblick über die Verteilung des Angebots in den Sortimentsbereichen Nahrungs- 
und Genussmittel und Gesundheits- und Körperpflege nach statistischen Bezirken bzw. Stadt-
teilen geben bereits Tabelle 7 (S. 21) und Tabelle 8 (S. 22). Die jeweiligen Angebotsausstattun-
gen zeigen erwartungsgemäß teilweise deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadttei-
len. Es wird ersichtlich, dass sich der sortimentsspezifische Angebotsschwerpunkt mit rund 
45.800 m² Verkaufsfläche in der Darmstädter Kernstadt befindet.  
Bei der Beurteilung der jeweiligen lokalen Einzelhandels- und Versorgungssituation im Themen-
feld „wohnortnahe Grundversorgung der Bevölkerung“ geht es neben dieser stadtteilspezifi-
schen Verteilung des Angebots vor allem auch um die Einordnung der einzelnen Einzelhandels-
betriebe hinsichtlich ihrer städtebaulichen Lage, d. h. ihrer siedlungsräumlichen und städtebauli-
chen Integration in zentrale Versorgungsbereiche oder Wohnsiedlungsbereiche. Im Rahmen der 
Einzelhandelsbestandserhebungen wurde eine Zuordnung aller Betriebe zu den städtebaulichen 
Lagekategorien zentraler Versorgungsbereiche (Innenstadt, Stadtteil- und Nahversorgungszen-
tren), integrierte Lage und nicht integrierte Lage vorgenommen (vgl. hierzu Kapitel 2). Dabei 
wurden alle zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte gemäß des Einzelhandels- und 
Zentrenkonzeptes aus dem Jahr 2012 in ihrer damaligen Funktion und Abgrenzung in diese

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
24 
räumlich differenzierte Analyse eingestellt. Die nachfolgende Karte gibt einen Überblick über die 
strukturprägenden Lebensmittelbetriebe (> 400 m² Verkaufsfläche) in Darmstadt nach Lagen. 
Karte 2:  Strukturprägende Lebensmittelanbieter in Darmstadt 
 
Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Mit Blick auf die städtebauliche Lage, zeigt sich eine gute Verteilung der Lebensmittelanbieter 
auf die zentralen Versorgungsbereiche und städtebaulich integrierte Lagen. Darüber hinaus be-
stehen Anbieter an städtebaulich nicht integrierten Standorten, insbesondere eine Konzentration 
von Lebensmittelbetrieben innerhalb des Gewerbegebiets Nordwest in Darmstadt-Nord.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
25 
5.3 Nahversorgungssituation in den Darmstädter Stadtteilen 
Als weiterer Bewertungsmaßstab kann neben der siedlungsräumlichen Integration auch die fuß-
läufige Erreichbarkeit (vgl. Karte 3 bis Karte 7) der Lebensmittelanbieter herangezogen werden. 
In den nachfolgenden Karten werden alle strukturprägenden Lebensmittelanbieter in Darmstadt 
mit einer Fußwegedistanz von rund 700 m dargestellt, was im Mittel einem noch akzeptablen 
Fußweg von rund 5 Minuten Dauer entspricht7. In den einzelnen Stadtteilen ergeben sich aktuell 
nachfolgende Nahversorgungssituationen. 
5.3.1 Nahversorgungssituation im Stadtteil Kernstadt 
Der Stadtteil Kernstadt stellt den Hauptsiedlungsbereich der Stadt Darmstadt dar. Er gliedert sich 
in die statistischen Bezirke Darmstadt-Stadtmitte, Darmstadt-Nord, Darmstadt-Ost, Darmstadt-
West und Bessungen. Zu den prägenden Einzelhandelsstrukturen gehört die Innenstadt mit ei-
nem Verbrauchermarkt, drei Lebensmittelvollsortimentern und drei Lebensmitteldiscountern so-
wie das Nahversorgungszentrum Weststadt mit einem Lebensmittelvollsortimenter und einem 
großflächigen Feinkostfachgeschäft. Darüber hinaus ist das „Gewerbegebiet Nordwest“ mit ei-
nem SB-Warenhaus, zwei Verbrauchermärkten, einem Lebensmittelvollsortimenter und vier Le-
bensmitteldiscountern zu nennen. 
                                                
7  Im Gegensatz zu der schematischen Darstellung von Radien, die dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2012 
zugrunde liegt, werden bei der ArcGis-gestützten Berechnung von Isodistanzen die realen ortsspezifischen Ver-
hältnisse berücksichtigt. Dabei entspricht ein 600m-Radius in etwa der 700m-Isodistanz.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
26 
Karte 3: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte in der 
Kernstadt Darmstadt 
 
Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Einwohner: 95.700 Einwohner 
Quantitativ: rund 45.800 m² Verkaufsfläche und eine Verkaufsflächenausstattung von 
0,48 m² / Einwohner in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel 
rund 8.200 m² Verkaufsfläche und eine Verkaufsflächenausstattung von 
0,09 m² / Einwohner in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege 
Strukturell: zwei SB-Warenhäuser (Real, Rewe Center), fünf Verbrauchermärkte (3x Re-
we, Tegut, Perfetto), zwölf Lebensmittelvollsortimenter (u.a. 6x Rewe, 3x Al-
natura), 15 Lebensmitteldiscounter (u.a. 5x Aldi Süd, 5x Netto) 
fünf Drogeriemärkte (Rossmann, dm), zahlreiche Apotheken sowie ergänzen-
de Fachgeschäfte 
Räumlich: insgesamt gute räumliche Versorgungssituation;  
differenzierte Betrachtung nach statistischen Bezirken: 
Darmstadt-Stadtmitte 
vollständige räumliche Abdeckung, z.T. mehrfache Überlappungen der 
700 m-Isodistanzen, keine Versorgungslücken 
Darmstadt-Nord 
gute räumliche Abdeckung, z.T. mehrfache Überlappungen der 700 m-
Isodistanzen, Versorgungslücken im westlichen Randbereich

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
27 
Darmstadt-Ost 
kein strukturprägender Lebensmittelmarkt, nur teilweise räumliche Abde-
ckung durch 700 m-Isodistanzen der Anbieter in angrenzenden Bezirken, Ver-
sorgungslücken im östlichen Randbereich 
Darmstadt-West 
gute räumliche Abdeckung, z.T. mehrfache Überlappungen der 700 m-
Isodistanzen, Versorgungslücken in den Randbereichen 
Bessungen 
nur teilweise räumliche Abdeckung durch 700 m-Isodistanzen, Versorgungs-
lücken im östlichen Randbereich 
Veränderung  
zu 2010: 
positive Einwohnerentwicklung um rund 12 % von 2010 zu 2015,  
leichte Zunahme der Verkaufsfläche bei gleichzeitigem Rückgang der ein-
wohnerbezogenen Verkaufsflächenausstattung 
Es besteht eine leicht überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung bezogen auf den ge-
samtstädtischen (0,37 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel / Einwohner) und bun-
desdurchschnittlichen Ausstattungswert (0,35-0,40 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und Genuss-
mittel / Einwohner).

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
28 
5.3.2 Nahversorgungssituation im Stadtteil Arheilgen 
Der Stadtteil Arheilgen befindet sich im Norden des Darmstädter Stadtgebietes. Zu den prägen-
den Einzelhandelsstrukturen gehört das Stadteilzentrum mit einem Lebensmittelvollsortimenter. 
Karte 4: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte im 
Stadtteil Arheilgen 
 
Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Einwohner: 16.920 Einwohner 
Quantitativ: rund 3.100 m² Verkaufsfläche und eine Verkaufsflächenausstattung von 
0,18 m² / Einwohner in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel 
rund 300 m² Verkaufsfläche und eine Verkaufsflächenausstattung von 
0,02 m² / Einwohner in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege 
Strukturell: zwei Lebensmittelvollsortimenter (Edeka, nahkauf), ein Lebensmitteldiscoun-
ter (Aldi Süd) 
mehrere Apotheken, kein Drogeriemarkt 
Räumlich: weitreichende räumliche Abdeckung durch 700 m-Isodistanzen,  
Versorgungslücken in den Randbereichen 
Veränderung  
zu 2010: 
leicht positive Einwohnerentwicklung um rund 2 % von 2010 zu 2015,  
keine wesentliche Veränderung der Verkaufsfläche, leichter Rückgang der 
einwohnerbezogenen Verkaufsflächenausstattung 
Es besteht eine unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung bezogen auf den gesamtstäd-
tischen (0,37 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel / Einwohner) und bundesdurch-
schnittlichen Ausstattungswert (0,35-0,40 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel / 
Einwohner).

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
29 
5.3.3 Nahversorgungssituation im Stadtteil Eberstadt 
Der Stadtteil Eberstadt befindet sich im Süden des Darmstädter Stadtgebietes, abgesetzt vom 
Hauptsiedlungsbereich. Zu den prägenden Einzelhandelsstrukturen gehört das Stadteilzentrum 
mit einem Lebensmittelvollsortimenter. 
Karte 5: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte im 
Stadtteil Eberstadt 
 
Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Einwohner: 23.150 Einwohner 
Quantitativ: rund 4.550 m² Verkaufsfläche und eine Verkaufsflächenausstattung von 
0,20 m² / Einwohner in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel 
rund 750 m² Verkaufsfläche und eine Verkaufsflächenausstattung von 
0,03 m² / Einwohner in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege 
Strukturell: drei Lebensmittelvollsortimenter (Rewe, 2x nah & gut), ein Lebensmitteldis-
counter (Aldi Süd) 
ein Drogeriemarkt (DroNova), mehrere Apotheken sowie ergänzende Fachge-
schäfte 
Räumlich: nur teilweise räumliche Abdeckung durch 700 m-Isodistanzen, Versorgungs-
lücken vor allem im Norden sowie in den westlichen und südöstlichen Rand-
bereichen

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
30 
Veränderung  
zu 2010: 
positive Einwohnerentwicklung um rund 7 % von 2010 zu 2015,  
leichter Rückgang der Verkaufsfläche bzw. der einwohnerbezogenen Ver-
kaufsflächenausstattung 
Es besteht eine unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung bezogen auf den gesamtstäd-
tischen (0,37 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel / Einwohner) und bundesdurch-
schnittlichen Ausstattungswert (0,35-0,40 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel / 
Einwohner).

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
31 
5.3.4 Nahversorgungssituation im Stadtteil Kranichstein 
Der Stadtteil Kranichstein befindet sich im Norden des Darmstädter Stadtgebietes, abgesetzt 
vom Hauptsiedlungsbereich. 
Karte 6: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte im 
Stadtteil Kranichstein 
 
Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Einwohner: 11.830 Einwohner 
Quantitativ: rund 2.850 m² Verkaufsfläche und eine Verkaufsflächenausstattung von 
0,24 m² / Einwohner in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel 
rund 300 m² Verkaufsfläche und eine Verkaufsflächenausstattung von 
0,02 m² / Einwohner in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege 
Strukturell: zwei Lebensmittelvollsortimenter (Edeka, Mix Markt), zwei Lebensmitteldis-
counter (Penny, Lidl) 
zwei Apotheken, kein Drogeriemarkt 
Räumlich: gute räumliche Abdeckung, z.T. mehrfache Überlappungen der 700 m-
Isodistanzen, kleinere Versorgungslücken in den Randbereichen 
Veränderung  
zu 2010: 
positive Einwohnerentwicklung um rund 8 % von 2010 zu 2015,  
leichter Rückgang der Verkaufsfläche bzw. der einwohnerbezogenen Ver-
kaufsflächenausstattung

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
32 
Es besteht eine unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung bezogen auf den gesamtstäd-
tischen (0,37 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel / Einwohner) und bundesdurch-
schnittlichen Ausstattungswert (0,35-0,40 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel / 
Einwohner). 
5.3.5 Nahversorgungssituation im Stadtteil Wixhausen 
Der Stadtteil Wixhausen befindet sich im Norden des Darmstädter Stadtgebietes, deutlich abge-
setzt vom Hauptsiedlungsbereich. 
Karte 7: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte im 
Stadtteil Wixhausen 
 
Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Einwohner: 6.090 Einwohner 
Quantitativ: rund 650 m² Verkaufsfläche und eine Verkaufsflächenausstattung von 
0,11 m² / Einwohner in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel 
rund 100 m² Verkaufsfläche und eine Verkaufsflächenausstattung von 
0,02 m² / Einwohner in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege 
Strukturell: ein Lebensmittelvollsortimenter (nah & gut) 
zwei Apotheken, kein Drogeriemarkt 
Räumlich: nur teilweise räumliche Abdeckung durch 700 m-Isodistanzen,  
Versorgungslücken im westlichen und östlichen Randbereich 
Veränderung  
zu 2010: 
positive Einwohnerentwicklung um rund 6 % von 2010 zu 2015,  
keine wesentliche Veränderung der Verkaufsfläche bzw. der einwohnerbezo-
genen Verkaufsflächenausstattung

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
33 
Es besteht eine deutlich unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung bezogen auf den ge-
samtstädtischen (0,37 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel / Einwohner) und bun-
desdurchschnittlichen Ausstattungswert (0,35-0,40 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und Genuss-
mittel / Einwohner). 
5.4 Fazit zur Nahversorgungssituation in Darmstadt 
Es ist festzuhalten, dass sich die Verkaufsflächenausstattung in der Warengruppe Nahrungs- und 
Genussmittel, mit einem seit 2010 leicht gesunkenen Wert von nun 0,37 m² Verkaufsfläche 
Nahrungs- und Genussmittel / Einwohner, durchschnittlich darstellt und somit eine entspre-
chend ausreichende quantitative Versorgungssituation besteht. Dabei ist es vor allem die positi-
ve Einwohnerentwicklung (+9 % von 2010 zu 2015), die sich auf die Nahversorgungsstruktur 
in Darmstadt auswirkt. 
Hinsichtlich der räumlichen und strukturellen Situation zeigen sich z.T. Defizite, was die räumli-
che Versorgungssituation (insbesondere auch hinsichtlich der fußläufigen Erreichbarkeit von Le-
bensmittelmärkten) angeht. Dies ist vor allem für die Siedlungsrandbereiche – insbesondere in 
Darmstadt-Ost, Bessungen und Eberstadt – hervorzuheben. Es ist zu prüfen, wie die Nahversor-
gungssituation in diesen Bereichen gestärkt werden kann. Eine differenzierte Auseinanderset-
zung mit den Möglichkeiten der Verbesserung der Nahversorgungssituation in der Stadt Darm-
stadt (u. a. Definition von Suchbereichen) erfolgt im Rahmen von Kapitel 7.4.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
34 
6 Entwicklungsperspektiven des nahversorgungsrelevanten Ein-
zelhandels in Darmstadt 
Im Folgenden soll eine neutrale Einschätzung der aktuellen mittelfristigen Entwicklungsperspek-
tiven (Prognosehorizont: 2020) des Einzelhandels im nahversorgungsrelevanten Bedarfsbereich 
in Darmstadt erfolgen. Diese Aussagen sollen als Orientierungsrahmen für die vorzunehmende 
Beurteilung perspektivischer Neuansiedlungen bzw. Erweiterungen von Einzelhandelsflächen für 
nahversorgungsrelevante Anbieter dienen. 
Ausgangssituation und entwicklungsbestimmende Faktoren 
 Die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation zeigt seit der letzten Untersuchung 
im Jahr 2012 eine weitgehend konstante Angebotsausstattung und -struktur. Leicht rück-
läufige Verkaufsflächenausstattungen sind vor allem durch die positive Einwohnerentwick-
lung zu verzeichnen. Im Hinblick auf eine optimale Grundversorgung der Bevölkerung im 
Bereich der Warengruppen des überwiegend kurzfristigen Bedarfs wird weiterhin eine Ziel-
zentralität von 1,0 angenommen. Dieser Wert wird heute in der Warengruppe Nahrungs- 
und Genussmittel nicht erreicht (0,76). Bei einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von 
rund 5.000 Euro / m² Verkaufsfläche im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ergibt sich 
rein rechnerisch ein Entwicklungspotenzial von rund 18.300 m² Verkaufsfläche. Dieser Wert 
kann zwar nur als Orientierungswert dienen, zeigt aus rein quantitativer Sicht jedoch deutli-
che Arrondierungsspielräume. Neben dieser quantitativen Komponente zeigen sich jedoch 
auch aus räumlicher Sicht Optimierungspotenziale (vgl. dazu Kapitel 5.3 und 7.4). 
 Hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung in Darmstadt kann zukünftig von einem weite-
ren Bevölkerungswachstum ausgegangen werden. Gemäß Demografiebericht 2012 der 
Stadt Darmstadt wird bezogen auf das Basisjahr 2011 bis 2020 eine weitere Zunahme der 
Einwohnerzahl um rund 1,7 % bis 5 % prognostiziert.8 Dabei überschreitet die aktuelle 
Einwohnerzahl von rund 154.000 Einwohnern (vgl. Kapitel 3) die Prognosen des Demogra-
fieberichtes, die in der Maximalvariante rund 151.200 Einwohner für das Jahr 2015 prog-
nostizieren, schon jetzt deutlich. Darüber hinaus bestehen Planungen für Neubaugebiete in-
nerhalb des Darmstädter Stadtgebietes, welche sich in unterschiedlichen Planungsphasen 
befinden9. Nach Prognosen der Stadt Darmstadt kann allein durch die Realisierung dieser 
Vorhaben in den kommenden Jahren in einer realistischen Berechnungsvariante ein Zuwachs 
von rund 11.200 Einwohnern angenommen werden10. Diese Tendenz wird sich dement-
sprechend positiv auf das Kaufkraftvolumen in der Stadt auswirken. 
 Während die Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland in den letzten Jahren 
kontinuierlich gestiegen sind, ist der Anteil der Einzelhandelsausgaben an diesen privaten 
                                                
8  Wissenschaftsstadt Darmstadt (2012): Demografiebericht 2012 – Perspektiven für Darmstadt. Statistische Mittei-
lungen 1/2012. Darmstadt. 
9  Dabei handelt es sich um die Umnutzung von Konversionsflächen zu Wohngebieten (Lincoln-Siedlung, Cambrai-
Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung und Starkenburg-Kaserne) und Planungen in der Waldkolonie. 
10  Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung - Abteilung Statistik und Stadtforschung (2015): Simulationsrechnung 
für Darmstadts Neubaugebiete, Stand: 17.11.2015

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
35 
Konsumausgaben seit mehr als einem Jahrzehnt rückläufig11. In der Summe stagnieren 
somit die einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben weitestgehend. Das bedeutet, 
dass insgesamt nicht mit einer signifikanten Zunahme der dem Einzelhandel zur Verfügung 
stehenden realen12 Kaufkraft pro Kopf zu rechnen ist. 
Gleichwohl waren in einigen Warengruppen der kurzfristigen Bedarfsstufe (u. a. in der 
Branche Nahrungs- und Genussmittel) in den letzten Jahren steigende Ausgabenanteile zu 
verzeichnen13. 
Schlussfolgerungen 
Insgesamt ergeben sich in der Stadt Darmstadt in den Warengruppen Nahrungs- und Genuss-
mittel sowie Gesundheit und Körperpflege aus rein quantitativer Sicht deutlich absatzwirtschaft-
lich zusätzlich tragfähige Verkaufsflächenpotenziale. Losgelöst von der rein quantitativen Be-
trachtung geht es bei der Definition zukünftiger Entwicklungsperspektiven jedoch vor allem um 
eindeutige räumliche Vorgaben und ein nachvollziehbares wie widerspruchsfreies Standortkon-
zept. Eine Entwicklung und Optimierung des untersuchungsrelevanten Angebotes kann auch 
über den ermittelten quantitativen Entwicklungsspielraum (s. o.) hinaus sinnvoll sein. Dies gilt 
insbesondere dann, wenn diese Entwicklung dem Ausbau der wohnungsnahen Grundversor-
gung oder der Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche dient. Bei potenziellen Ansied-
lungs-, Erweiterungs- oder Verlagerungsvorhaben kommt es demnach auf folgende Aspekte an: 
 Ist der avisierte Standort städtebaulich sinnvoll?  
 Wie stellen sich die Größe des Vorhabens und der Betriebstyp im gesamtstädtischen Zu-
sammenhang und im Hinblick auf die zugedachte Versorgungsaufgabe dar?  
 Welche Funktion wird der Einzelhandelsbetrieb übernehmen? Werden bestehende Struktu-
ren ergänzt bzw. gestützt und Synergien zu bestehenden Anbietern ausgenutzt? 
Jedoch kann zusätzliche Kaufkraft grundsätzlich nur bis zu einem bestimmten Maße und in be-
stimmten Branchen mobilisiert werden. Werden darüber hinaus Einzelhandelsvorhaben realisiert, 
führt dies ebenso zu Umsatzumverteilungen innerhalb der lokalen Einzelhandelslandschaft und 
somit zu Umsatzverlusten bzw. einer Marktverdrängung bestehender Betriebe jeweils in Abhän-
gigkeit der Relevanz eines Vorhabens. Dies trifft insbesondere auch auf den Lebensmittelbereich 
zu. Schließlich wird dieser Sortimentsbereich in erster Linie am Wohnstandort nachgefragt, so 
dass sich eine Überversorgung auch vorrangig auf die entsprechenden Wohnsiedlungsbereiche 
auswirkt. In der Folge kann es zu Funktionsverlusten von Zentren bzw. Nahversorgungsstandor-
ten sowie zu negativen städtebaulichen Auswirkungen kommen.  
Die oben dargestellte (quantitative) Betrachtung der Zielzentralität und der daraus abgeleitete 
Verkaufsflächenspielraum haben somit lediglich einen „Orientierungscharakter“. Erst die Beur-
teilung eines konkreten Planvorhabens nach 
                                                
11  EHI Retail Institute 2014 (www.handelsdaten.de); Statistisches Bundesamt 2014 (www.destatis.de): 
Anteil des Einzelhandelsumsatzes an den Konsumausgaben der Privathaushalte in Deutschland 2003 bis 2013 (in 
Prozent) 
12  Es muss zwischen einer nominalen und der realen Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft unterschieden 
werden. Da die nominale Entwicklung die Inflation nicht berücksichtigt, lassen sich aus der Entwicklung keine 
Rückschlüsse auf zusätzlich absatzwirtschaftlich tragfähige Verkaufsflächenpotenziale ziehen. Daher wird auf infla-
tionsbereinigte Werte zurückgegriffen, die die reale Entwicklung beschreiben.  
13  EHI Retail Institute 2014 (www.handelsdaten.de); Handelsjournal: Factbook Einzelhandel 2008-2014

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
36 
 Art (Betriebsform und -konzept),   
 Lage (Standort: Lage im Stadt- und Zentrenkontext) und  
 Umfang (teilweiser oder gesamter Marktzugang des ermittelten Verkaufsflächenpotenzials)  
erlaubt die Abschätzung der absatzwirtschaftlichen Tragfähigkeit und städtebaulichen Ver-
träglichkeit eines Vorhabens. 
Vor allem geht es um die räumliche Einzelhandelsentwicklung. Während Standorte, die nicht 
den zentralen Versorgungsbereichen oder ergänzenden Nahversorgungsstandorten zugeordnet 
sind, grundsätzlich eher kritisch zu beurteilen sind, können Vorhaben an stadtentwicklungspoli-
tisch gewünschten Standorten zur qualitativen wie räumlichen Verbesserung und Attraktivie-
rung des Grundversorgungsangebots führen. 
Mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept aus dem Jahr 2012 wurde eine klare politische und 
planerische Zielvorstellung fortgeschrieben, die eine räumliche und funktionale Gliederung der 
zukünftigen Einzelhandelsentwicklung mit einer klaren arbeitsteiligen Struktur ausgewählter Ein-
zelhandelsstandorte beinhaltet. An diesem Entwicklungskonzept soll auch zukünftig grundsätz-
lich festgehalten werden. Die Einordnung potenzieller Neuvorhaben, Erweiterungen oder 
Umnutzungen von Einzelhandelsflächen in einen städtebaulichen und absatzwirtschaftli-
chen Kontext ist daher weiterhin unabdingbar. 
Entwicklungsspielräume ergeben sich nach wie vor für stadtentwicklungspolitisch wün-
schenswerte Standorte im Sinne einer räumlichen und qualitativen Verbesserung der An-
gebotssituation.  
Weiterhin sind Entwicklungsabsichten sowie unverhältnismäßige Angebotsverschiebungen 
zentrenrelevanter Sortimente an Angebotsstandorte, die nicht den zentralen Versor-
gungsbereichen i. S. d. §§ 1 (6) Nr. 4, 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie § 11 (3) BauN-
VO oder ergänzenden (städtebaulich wünschenswerten) Standorten zugeordnet sind, kri-
tisch zu bewerten.  
Zukünftige Einzelhandelsentwicklungen sind somit nur dann sinnvoll, wenn sie die zentra-
len Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstandorte in ihrer Funktion stärken oder die 
wohnortnahe Grundversorgung sichern und / oder verbessern!

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
37 
7 Überprüfung und Fortschreibung der konzeptionellen Baustei-
ne zur Entwicklung der wohnortnahen Grundversorgung in 
Darmstadt 
 
7.1 Fortschreibung der Zielsetzung zur Einzelhandelsentwicklung in Darm-
stadt  
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept aus dem Jahr 2012 wurden – basierend auf der damali-
gen einzelhandelsspezifischen Situation in Darmstadt und den daraus resultierenden Bewertun-
gen – übergeordnete Steuerungs- und Handlungsleitlinien zur Einzelhandels- und Zentrenent-
wicklung definiert. Nach Aktualisierung der Grundlagenanalysen und unter Berücksichtigung der 
zwischenzeitlichen Einzelhandelsentwicklung sowie der bisherigen Erfahrungen im Umgang mit 
dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept ist zu empfehlen, an diesen grundlegenden Zielen zur 
Einzelhandels- und Zentrenentwicklung festzuhalten. Ein nennenswerter Anpassungs- bzw. Än-
derungsbedarf ist durch die veränderte Marktsituation und die aktuellen Entwicklungserforder-
nisse nicht zu erkennen. 
Es geht auch zukünftig darum, die räumliche Angebotsstruktur mit einer Konzentration auf die 
zentralen Versorgungsbereiche zu sichern und zu profilieren, die wohnungsnahe Grundversor-
gung zu erhalten bzw. zu stärken sowie ergänzende Einzelhandelsstandorte zentrenverträglich 
weiterzuentwickeln. In Bezug auf die Angebote der untersuchungsrelevanten Warengruppen 
der kurzfristigen Bedarfsstufe geht es konkret um folgende Ziele, die auch zukünftig der Einzel-
handels- und Zentrenentwicklung in der Stadt Darmstadt zugrunde zu legen sind (vgl. auch Jun-
ker + Kruse 2012: S. 103 ff): 
 Sicherung und Ausbau eines attraktiven Einzelhandelsangebotes in Darmstadt 
 Sicherung und Ausbau einer attraktiven Innenstadt in Darmstadt 
 Sicherung und ggf. Ausbau eines Grund- und Nahversorgungsangebotes im gesamten 
Stadtgebiet 
 Sicherung und Stärkung der funktional gegliederten Versorgungsstruktur 
 Gezielte und geordnete Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe 
Die wesentliche Grundlage für eine konkurrenzfähige und attraktive gesamtstädtische Einzel-
handelssituation der Stadt Darmstadt bleibt eine ausgewogene, räumlich und funktional ge-
gliederte Versorgungsstruktur. Eine funktionale Arbeitsteilung zwischen den verschiedenen 
Einzelhandelsstandorten ist unabdingbar, um Doppelungen im Einzelhandelsangebot sowie 
Überschneidungen von Einzugsgebieten mit potenziell negativen Folgewirkungen zu vermeiden. 
Eine bedeutende Rolle spielt hier insbesondere die bestehende Konzentration von Einzelhandels-
angeboten in den zentralen Versorgungsbereichen.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
38 
7.2 Fortschreibung des räumlichen Standortstrukturmodells 
Auf Basis der aktualisierten Nachfrage- und Angebotsanalyse sowie unter Berücksichtigung der 
übergeordneten Zielvorstellungen zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung können die räum-
lichen Angebotsschwerpunkte im Stadtgebiet Darmstadts unter städtebaulichen und funktio-
nalen Gesichtspunkten in ein arbeitsteiliges Standortstrukturmodell eingeordnet werden. 
Maßgeblichen Einfluss auf die Einstufung eines Angebotsstandortes in das überarbeitete 
Standortstrukturmodell haben das derzeitige Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot, die 
Lage und städtebauliche Gestalt des Standortes und die vorhandenen Entwicklungsoptionen. 
Hierbei fließen neben dem Verkaufsflächenbestand und der Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 
insbesondere auch die städtebauliche Struktur und Gestaltung als Kriterien in die Beurteilung mit 
ein. Ein weiterer wesentlicher Gesichtspunkt ist die städtebauliche und stadtentwicklungsrele-
vante Zielvorstellung, die mit dem jeweiligen Standort verbunden sein soll. Am Grundgerüst der 
im Jahr 2012 festgelegten Standortstruktur des Darmstädter Einzelhandels, bestehend aus  
 dem Geschäftszentrum in der Innenstadt mit stadtweiter und regionaler Versorgungs-
funktion, 
 zwei Stadtteilzentren in Arheilgen und Eberstadt mit Versorgungsfunktionen für den jewei-
ligen Stadtteil, 
 den Nahversorgungszentren in Kranichstein und Weststadt mit Versorgungsbedeutung für 
den jeweiligen Stadtteil / statistischen Bezirk bzw. umliegende Wohngebiete sowie  
 integrierten (solitären) Nahversorgungsstandorten und 
 ergänzenden (zentrenverträglichen) Sonderstandorten für Einzelbetriebe (nicht-
zentrenrelevantes Kernsortiment) mit überörtlicher Bedeutung  
wird festgehalten. Jedoch wurden einzelne Standorte unter Berücksichtigung jüngerer Entwick-
lungen und aktueller Entwicklungsoptionen im Einzelfall neu eingestuft (s. dazu nachfolgende 
Ausführungen). 
7.3 Zentrale Versorgungsbereiche in Darmstadt 
Die im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Darmstadt zugewiesenen 
Funktionen und räumliche Ausdehnung der zentralen Versorgungsbereiche bleiben unverän-
dert, sofern nicht nachfolgend ausdrücklich etwas anderes ausgeführt wird. 
 Funktion, Abgrenzung und Gliederung sowie die Entwicklungsziele für den zentralen Ver-
sorgungsbereich der Innenstadt in Darmstadt bleiben unverändert.  
 Das Stadtteilzentrum in Arheilgen fungiert auch weiterhin als Versorgungsstandort für den 
gleichnamigen nördlichen Darmstädter Stadtteil. Wichtigster Frequenzbringer von hoher 
struktureller Bedeutung ist der zentral gelegene Supermarkt Edeka. Die Abgrenzung des 
zentralen Versorgungsbereiches bleibt unverändert. 
 Das Stadtteilzentrum in Eberstadt hat sich seit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept 
aus dem Jahr 2012 vor allem durch die Schließung des Lebensmitteldiscounters Lidl verän-

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
39 
dert. Dennoch bleibt Eberstadt das quantitativ bedeutendste Zentrum im südlichen Stadtbe-
reich Darmstadts, so dass Abgrenzung und Versorgungsfunktion dieses Zentrums bestätigt 
werden können. Zur Sicherung des zentralen Versorgungsbereiches ist nach wie vor die Si-
cherung des Rewe-Supermarktes (deutlich unterhalb der Großflächigkeit) von hoher Bedeu-
tung. 
 Das Nahversorgungszentrum in Kranichstein weist ein konstantes Angebot auf und ent-
spricht in seiner Dimensionierung grundsätzlich der Versorgungsfunktion für den Stadtteil 
Kranichstein. Die Abgrenzung des bipolaren zentralen Versorgungsbereiches bleibt unver-
ändert. Derzeit ist hier kein Handlungsbedarf erkennbar. 
 Der Angebotsstandort Weststadt ist im Einzelhandels- und Zentrenkonzept aus dem Jahr 
2012 als Nahversorgungszentrum eingestuft worden. Der zentrale Versorgungsbereich um-
fasst in Gänze den Darmstädter Hauptbahnhof. Die zwischenzeitlich erfolgte Rechtspre-
chung zum Themenkomplex zentrale Versorgungsbereiche14 formuliert jedoch bestimmte 
Mindestanforderungen, die solche Nahversorgungsstandorte erfüllen müssen, um als zent-
rale Versorgungsbereiche (i. S. d. §§ 1 (6) Nr. 4, 2 (2), § 9 (2a) und 34 (3) BauGB und des § 
11 (3) BauNVO) eingestuft werden zu können. Der kleine Rewe-Supermarkt übernimmt 
zwar eine Versorgungsfunktion für die direkt angrenzenden Wohngebiete. Gleichwohl ist 
der übrige Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz gänzlich auf Bahnreisende ausgerichtet. 
Die in der Rechtsprechung definierten „idealtypischen“ Ausstattungsmerkmale von Nahver-
sorgungszentren sowie die funktionalen und städtebaulichen Kriterien zur Abgrenzung eines 
zentralen Versorgungsbereiches werden an diesem Angebotsstandort nicht erfüllt. Somit 
wird von gutachterlicher Seite empfohlen, die Steuerungsmöglichkeiten des Einzelhandels- 
und Zentrenkonzeptes den Gegebenheiten anzupassen und diesen Angebotsstandort nicht 
mehr als zentralen Versorgungsbereich auszuweisen. Stattdessen sollte der Standort zukünf-
tig als (solitärer) Nahversorgungsstandort zur wohnortnahen Grundversorgung eingestuft 
werden.  
7.4 Wohnortnahe Nahversorgungsstandorte in Darmstadt 
Als solitäre Nahversorgungsstandorte qualifizieren sich weiterhin jene Standorte in städtebau-
lich integrierter Lage, an denen zumeist ein einzelner strukturprägender Einzelhandelsbetrieb lo-
kalisiert ist und die in funktionaler und städtebaulicher Hinsicht nicht die Kriterien eines zentra-
len Versorgungsbereiches erfüllen. Sie dienen der ergänzenden (auch) fußläufigen Nahversor-
gung der Bevölkerung Darmstadts, die nicht allein durch die zentralen Versorgungsbereiche ge-
leistet werden kann.  
Grundsätzlich stellen die solitären Nahversorgungsstandorte ein bauplanungsrechtliches Schutz-
gut dar. Sie sind bei der Verlagerung oder Neuansiedlung eines Anbieters – unabhängig, ob in-
nerhalb oder außerhalb Darmstadts – im Rahmen einer städtebaulichen Verträglichkeitsuntersu-
chung im Sinne von § 11 (3) BauNVO zu berücksichtigen. Anders als zentrale Versorgungsberei-
che werden sie jedoch nicht räumlich abgegrenzt. Die Schutzwürdigkeit eines solitären Nahver-
sorgungsstandortes bezieht sich dabei immer auf seine ausgeübte Funktion als Nahversorger. 
Dieser Schutzstatus stellt jedoch ausdrücklich keinen Wettbewerbsschutz für Einzelbetriebe oder 
bestimmte Anbieter dar. Das „Schutzgut“ ist hier die ausgeübte (Nahversorgungs-)Funktion des 
                                                
14  vgl. hier insbesondere das Urteil des OVG NRW vom 15.02.2012 (Az. 10 D 32/11.NE)

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
40 
(nicht parzellenscharf abgegrenzten) Raums. Die Schutzwürdigkeit entfällt zum Beispiel, wenn 
der Bestandsbetrieb am jeweiligen solitären Nahversorgungsstandort dasselbe Einzugsgebiet be-
dient wie das zu prüfende Vorhaben, das sich ebenfalls in städtebaulich integrierter Lage befin-
det. Sonstige (solitäre) Standorte strukturprägender Lebensmittelanbieter in städtebaulich nicht 
integrierter Lage erhalten diesen städtebaulichen Schutzcharakter nicht, da sie aufgrund ihrer 
siedlungsräumlichen Randlage nicht primär der verbrauchernahen fußläufigen Versorgung die-
nen.  
In Darmstadt sind zukünftig folgende Angebotsstandorte als solitäre Nahversorgungsstandorte 
zu definieren. 
Tabelle 9: Nahversorgungsstandorte (städtebaulich integriert) 
Stadtteil /  
statistischer Bezirk Name Straße 
Arheilgen Aldi Süd Schorlemmerstraße 45 
Arheilgen nahkauf Thomas-Mann-Platz 6-8 
Bessungen Netto Marken-Discount Ludwigshöhstraße 44 
Darmstadt-Mitte Rewe Heinrichstraße 52 
Darmstadt-Mitte Alnatura Rheinstraße 39 
Darmstadt-Nord Aldi Süd Bad Nauheimer Straße 19 
Darmstadt-Nord Penny Heinheimer Straße 9 
Darmstadt-Nord Rewe Europaplatz 1 
Darmstadt-Nord Rewe Liebfrauenstraße 34 
Darmstadt-Nord Rewe Schwarzer Weg 9 
Darmstadt-West Rewe Eschollbrücker Straße 18 
Darmstadt-West Netto Marken-Discount Eschollbrücker Straße 100 
Eberstadt nah & gut In der Kirchtanne 27 
Eberstadt Aldi Süd Stresemannstraße 2 
Eberstadt nah & gut Thüringerstraße 13 
Wixhausen nah & gut Lortzingstraße 69 
Quelle: eigene Darstellung 
Diese unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten in der Regel positiv zu wertenden Nah-
versorgungsstandorte dienen heute der ergänzenden wohnortnahen Grundversorgung, die nicht 
allein durch die Zentren geleistet werden kann. Die Standortbereiche sind Wohnsiedlungsgebie-
ten unmittelbar zugeordnet und übernehmen so (unter anderem) Nahversorgungsfunktionen für 
ihr fußläufig erreichbares Umfeld.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
41 
Lokale Versorgungslücken 
Trotz einer (noch) im Bundesdurchschnitt liegenden Verkaufsflächenausstattung der Stadt 
Darmstadt im Lebensmittelbereich von 0,37 m² pro Einwohner und einer relativ ausgewogenen 
Verteilung der Betriebe im Darmstädter Stadtgebiet, jedoch mit Angebotskonzentrationen an 
nicht integrierten Standorten, bestehen einige räumliche Versorgungslücken (vgl. auch Kapi-
tel 5).  
In der kartographischen Darstellung lassen sich die derzeit weder durch zentrale Versorgungsbe-
reiche noch strukturprägende Lebensmittelanbieter fußläufig versorgten Bereiche ablesen. Die 
Verschneidung mit der Karte der Baublöcke nach Einwohnern, die die Einwohnerzahl in unter-
schiedlichen Graustufen abbildet, ermöglicht hierbei eine Lokalisierung der unterversorgten Be-
reiche mit den größten Bevölkerungspotenzialen.  
Alle Versorgungslücken, in denen mindestens 3.000 Menschen wohnen, sind in der nachfolgen-
den Karte 8 unter Nennung der Bevölkerungszahlen markiert (= Suchbereiche Nahversorgung). 
Es handelt sich um folgende Bereiche: 
 Darmstadt-Ost: Die drei Lebensmittelläden (u.a. Netto-City) in diesem Bereich liegen deut-
lich unterhalb einer strukturprägenden Größenordnung von 400 m² Verkaufsfläche. Zur 
Verbesserung der Nahversorgungssituation für rund 5.400 Einwohner im Bereich nördlich 
und südlich der Heinrichstraße sollten die Erweiterungsmöglichkeiten an den derzeitigen 
Standorten oder auch Alternativstandorte im statistischen Bezirk geprüft werden. 
 Bessungen, westlicher Bereich: In dem relativ dicht besiedelten Bereich besteht für rund 
4.400 Menschen derzeit keine Möglichkeit einer fußläufigen Nahversorgung mit Lebensmit-
teln. Eine mögliche Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters in städtebaulich integrierter Lage 
und in angemessener Größenordnung, der eine Nahversorgungsfunktion gemäß fortge-
schriebenen Steuerungsgrundsatz 1 (vgl. Kapitel 7.5) erfüllt, ist vor diesem Hintergrund und 
auch mit Blick auf die positive Bevölkerungsentwicklung zu prüfen. 
 Bessungen, Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung (perspektivisch): Die ehe-
maligen militärisch genutzten Flächen der Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-
Siedlung sollen zu Wohngebieten umgenutzt werden. Nach Prognosen der Stadt Darmstadt 
kann durch die Realisierung dieser Vorhaben in einer realistischen Berechnungsvariante eine 
perspektivische Einwohnerzahl von rund 4.700 Einwohnern angenommen werden15. Die An-
siedlung eines Lebensmittelanbieters in städtebaulich integrierter Lage und in angemessener 
Größenordnung, der eine Nahversorgungsfunktion gemäß fortgeschriebenen Steuerungs-
grundsatz 1 (vgl. Kapitel 7.5) erfüllt, ist vor diesem Hintergrund grundsätzlich zu befürwor-
ten. 
 Darmstadt-West, südlicher Bereich: Hier befindet sich ein knapp 3.000 Einwohner umfas-
sender, fußläufig unterversorgter Bereich. Eine mögliche Ansiedlung sollte jedoch nicht in 
Konkurrenz zu den bestehenden Standorten treten. Vor dem Hintergrund des geringen Be-
völkerungspotenzials, welches sich unterhalb der Grenze für einen marktgängigen Markt 
bewegt, ist einer entsprechenden Entwicklung hier keine Priorität einzuräumen. 
                                                
15  Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung - Abteilung Statistik und Stadtforschung (2015): Simulationsrechnung 
für Darmstadts Neubaugebiete, Stand: 17.11.2015

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
42 
 Darmstadt-Nord, Waldkolonie und Starkenburg-Kaserne (perspektivisch): Im Bereich 
der sogenannten Waldkolonie besteht für rund 3.000 Menschen derzeit keine Möglichkeit 
einer fußläufigen Nahversorgung mit Lebensmitteln. Durch Umnutzungen von Konversions-
flächen zu Wohngebieten (u.a. Starkenburg-Kaserne) kann nach Prognosen der Stadt Darm-
stadt in einer realistischen Berechnungsvariante eine perspektivische Einwohnerzahl von 
rund 2.500  zusätzlichen Einwohnern angenommen werden. Insgesamt werden zukünftig 
rund 5.500 Einwohner außerhalb einer fußläufigen Versorgung leben. Vor diesem Hinter-
grund ist die Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters in städtebaulich integrierter Lage und 
in angemessener Größenordnung, der eine Nahversorgungsfunktion gemäß fortgeschriebe-
nen Steuerungsgrundsatz 1 (vgl. Kapitel 7.5) erfüllt, grundsätzlich zu befürworten.  
 Eberstadt, nördlicher Bereich: Hier befindet sich ein knapp 3.300 Einwohner umfassender, 
derzeit fußläufig nicht versorgter Bereich. Vor dem Hintergrund des geringen Bevölkerungs-
potenzials, welches sich unterhalb der Grenze für einen marktgängigen Markt bewegt, ist 
einer entsprechenden Entwicklung hier keine Priorität einzuräumen. 
 In den sonstigen räumlich unversorgten, jedoch zu dünn besiedelten Bereichen sind vo-
raussichtlich allenfalls Ansiedlungen in Form von „Nachbarschaftsläden“ oder alternativen 
Nahversorgungskonzepten (s.u.) sinnvoll.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
43 
Karte 8: Zentrale Versorgungsbereiche und strukturprägende Lebensmittebetriebe 
in Darmstadt mit 700m-Isodistanzen und Suchbereiche Nahversorgung 
(rot umrandet) mit Bevölkerungszahlen 
 
Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
44 
Ergänzende Empfehlungen zum Umgang mit solitären Nahversorgungsstandorten 
 Auch Anbieter, die ihren Standort in Siedlungsschwerpunkten haben und von zahlreichen 
Kunden zu Fuß oder mit dem Fahrrad aufgesucht werden, können auf Pkw-Kunden nicht 
verzichten. Nur wenn genügend Stellplätze vorhanden sind, bleibt ein Anbieter attraktiv und 
kann im Wettbewerb bestehen16. Im Dialog mit den Inhabern oder Betreibern sollten daher 
praktikable Lösungen zur Sicherstellung der bequemen Erreichbarkeit gefunden werden. 
 Die Integration zusätzlicher Funktionen und Dienstleistungen an / in bestehende Be-
triebe erhöht die Attraktivität und sichert damit die Wettbewerbsfähigkeit eines Anbieters. 
Die Ergänzung von Einzelhandelsbetrieben mit kommunalen Angeboten oder Dienstleistun-
gen (z. B. Post, Bank) zu „kleinen Nahversorgungszentren“ erzeugt Synergie und verbessert 
die Standortqualität oft entscheidend. Möglich ist dabei auch die Kombination mit anderen 
frequenzerzeugenden Einrichtungen, wie Tankstellen oder Systemgastronomie (Fast Food / 
Imbiss). Während discountorientierte Filialisten diese Chancen in der Regel selbst erkennen 
und die Initiative ergreifen, fehlen bei inhabergeführten Geschäften oft Bereitschaft und 
Know-how zum Wandel, so dass von kommunaler Seite aktiv der Dialog gesucht und Hilfe-
stellung angeboten werden sollte. 
 Die Ansiedlung größerer Märkte ist allein zur Nahversorgung der Wohnbevölkerung in klei-
neren Stadtteilen und Siedlungsrandbereichen ökonomisch oft nicht tragfähig. In diesen Be-
reichen sind voraussichtlich allenfalls Ansiedlungen in Form von alternativen Nahversor-
gungskonzepten möglich und sinnvoll. Dazu zählen Kleinflächenkonzepte, Convenience 
Stores oder auch mobile Verkaufswagen. Darüber hinaus erlangt auch der Internethandel 
zunehmend an Bedeutung, wobei er als eine Form des Bringservices für Lebensmittel fun-
giert. Die Convenience Stores bieten die Möglichkeit des bequemen Einkaufs von Nahver-
sorgungsgütern zu jeder Tageszeit. Die am häufigsten anzutreffende Form sind die Tank-
stellenshops, die vor allem auf Autokunden ausgerichtet sind. Darüber hinaus übernehmen 
größere Kioske und Trinkhallen mit einem auf den täglichen Bedarf erweiterten Angebot, 
insbesondere an wohnortnahen Standorten, eine ergänzende Versorgungsaufgabe. Auch sie 
sind, ebenso wie die Tankstellenshops, nicht an die gesetzlichen Ladenöffnungszeiten ge-
bunden. Die einzelnen Kleinflächenkonzepte lassen sich grundsätzlich in fünf Konzepttypen 
einteilen, wobei die Grenzen der einzelnen Typen z. T. fließend sind17: 
 klassische Filial- und Kleinflächenkonzepte der großen Lebensmittelketten und Lebens-
mittelgroßhändler 
Die großen Lebensmittelketten haben in der Vergangenheit Konzepte entwickelt, die 
mit Betriebsgrößen von rund 300 - 500 m² Verkaufsfläche die Versorgung der Bevölke-
rung vor Ort gewährleisten soll. Dabei ist eine Mindesteinwohnerzahl von 2.000 -
 2.500 im erschließbaren Einzugsgebiet aus betrieblicher Sicht notwendig. 
 Ansätze im Rahmen regionaler Förderprogramme 
In einigen sehr dünn besiedelten Gebieten in Deutschland, u. a. Baden-Württemberg, 
sind in den vergangenen Jahren mit Hilfe öffentlich geförderter Konzeptansätze auf 
                                                
16  Dabei muss jedoch nicht, wie von Betreibern oft gefordert, die An- und Abfahrt während der Spitzenzeiten als 
Bewertungsmaßstab zur Dimensionierung der Stellplatzanlagen dienen. 
17  vgl. dazu auch BBE Handelsberatung Münster (2010): Nahversorgung, Struktur – Entwicklung – Chancen. Müns-
ter.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
45 
kommunaler und regionaler Ebene Nahversorgungslösungen entwickelt worden, die 
dazu beitragen sollen, Versorgungslücken zu schließen. 
 Ansätze im Rahmen von Integrationsmaßnamen (z.B. CAP-Märkte) 
Bei diesen Ansätzen steht vor allem der soziale Aspekt im Vordergrund. Neben der Si-
cherung der Nahversorgung geht es bei diesen konzeptionellen, öffentlich geförderten 
Ansätzen vor allem auch darum, sozial benachteiligten Menschen (z. B. behinderten 
Menschen oder Arbeitslosen) eine Chance auf dem Arbeitsmarkt zu bieten. Träger sol-
cher Einrichtungen sind i. d. R. soziale Einrichtungen aus der Region. 
 bewohnergetragene Ansätze 
Bei bewohnergetragenen Ansätzen werden die Bewohner eines Gebietes selbst aktiv, 
um die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs vor Ort zu 
ermöglichen. Die Verkaufsflächen entsprechender Betriebe liegen oftmals bei 100 - 
200 m². Ein solches Konzept hat nicht die marktübliche Gewinnorientierung zum Ziel. 
Das wirtschaftliche Risiko liegt dabei möglichst auf vielen Schultern, z. B. im Rahmen 
eines genossenschaftlichen Ansatzes (nachbarschaftlich-gemeinschaftliche Träger-
schaft). Daneben ist vor allem auch überwiegend ehrenamtliches Engagement der Ein-
zelnen gefragt. 
 Ladengemeinschaften / Bündelung kleinteiliger Anbieter 
Die Bündelung verschiedener Anbieter (kleiner Einzelhändler und Dienstleister) ist ein 
weiterer Ansatz zu Sicherung der Nahversorgung. Durch die Bündelung von verschie-
denen Angeboten wie Bäcker, Metzger, Gemüse- und Obsthändler, Zeitschriftenhänd-
ler, Lottoannahme, Post, Bank oder Gaststätte soll die Nahversorgung hergestellt wer-
den. 
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass alternative Nahversorgungskonzepte im Gegensatz zum 
klassischen Lebensmitteleinzelhandel unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit häufig 
schwierig zu betreiben sind. In der Praxis kommen sie daher bislang nur in Ausnahmefällen 
vor. Sie sollten aber dennoch zur Sicherung der Nahversorgung auch künftig in Einzelfällen 
zumindest in Betracht gezogen werden. 
7.5 Fortschreibung des Steuerungsgrundsatzes für Betriebe mit nahversor-
gungsrelevantem Hauptsortiment 
Die Sicherstellung einer möglichst umfassenden, engmaschigen Nahversorgung im Stadtgebiet 
Darmstadts ist ein zentrales stadtentwicklungsrelevantes Ziel der Stadt Darmstadt und rechtfer-
tigt die räumliche Lenkung entsprechender Investitionen an die städtebaulich dafür geeigneten 
Standorte. Eine funktionierende Nahversorgung bedeutet, Einkaufsangebote mit Waren des täg-
lichen Bedarfs (v. a. Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Zeitschriften) und ergänzende 
Dienstleistungen (z. B. Post, Bank, Reinigung) so dezentral und wohnortnah vorzuhalten, dass 
eine fußläufige Erreichbarkeit für möglichst viele Einwohner möglich und zumutbar ist. 
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept formuliert gesamtstädtische stadtentwicklungspoliti-
sche Zielvorstellungen für die Stadt Darmstadt (s. o.), aus der grundsätzliche Strategien zur 
künftigen räumlichen Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Darmstadt abgeleitet werden. Diese 
als Grundsätze formulierten Leitlinien zum zukünftigen Umgang mit Einzelhandelsbetrieben bil-

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
46 
den auch weiterhin die Grundlagen für die Bewertung einzelner Standorte hinsichtlich ihrer Eig-
nung als perspektivische Einzelhandelsstandorte und helfen, potenzielle Ansiedlungs- wie Erwei-
terungsvorhaben hinsichtlich ihrer Zentrenverträglichkeit zu beurteilen.18 
Die für die vorliegende Untersuchung relevante Steuerungsregel ist der Grundsatz 1 zum Um-
gang mit Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment. Dieser wird 
im Folgenden unter Berücksichtigung der aktuellen Ausgangsituation und einschlägigen Recht-
sprechung fortentwickelt, so dass dieser Grundsatz auch zukünftig bei der Neuansiedlung, Ver-
lagerung oder Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevantem Kernsor-
timent angewandt werden kann. Weiterhin gilt, dass die Regel keine unmittelbare rechtliche 
Wirkung entfaltet, sondern einen Grundsatz für die politische Willensbildung und Entschei-
dungsfindung sowie die Bauleitplanung darstellt – für die Zulässigkeit von Vorhaben ist uneinge-
schränkt die bauplanungsrechtliche Situation maßgebend. Der Grundsatz betrifft zudem zukünf-
tige Einzelhandelsentwicklungen (Neuansiedlungen, Erweiterungen und Verlagerungen von Be-
trieben). Für bestehende bzw. genehmigte Einzelhandelsbetriebe gilt der Bestandsschutz. 
 
Ansiedlungsregel 1: 
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten werden zukünftig 
nur noch in den zentralen Versorgungsbereichen (Innenstadt, Stadtteil- und Nahversor-
gungszentren) sowie – je nach Lage und Verkaufsflächendimension – ausnahmsweise auch 
zur wohnortnahen Grundversorgung in den Siedlungsbereichen realisiert. 
Standorte für Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment sollen in den 
zentralen Versorgungsbereichen liegen. Die Dimensionierung eines Betriebes soll sich an der je-
weiligen Versorgungsfunktion des zentralen Versorgungsbereichs orientieren. 
Erweiterungen und Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben können außerhalb der zentra-
len Versorgungsbereiche in städtebaulich integrierten Lagen (z. B. in Mischgebieten und Allge-
meinen Wohngebieten) möglich sein, wenn sie…  
 überwiegend der Nahversorgung der im Umfeld lebenden Bevölkerung dienen (d. h. der vo-
raussichtliche Soll-Umsatz des Betriebes eine realistische Kaufkraftabschöpfungsquote19 der 
sortimentsspezifischen Kaufkraft im funktional zugewiesenen Versorgungsgebiet (in der Re-
gel fußläufig erreichbares Wohnumfeld) nicht übersteigt), 
 städtebaulich in Wohnsiedlungsbereiche integriert sind, 
 auch fußläufig für möglichst viele Menschen erreichbar sind (i. d. R. 700 m-Distanz) 
und somit keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsberei-
che und die wohnortnahen Versorgungsstrukturen zu erwarten sind. 
 Für Neuansiedlungen gilt zusätzlich, dass diese außerhalb einer 700 m-Zone um die zentra-
len Versorgungsbereiche liegen. 
                                                
18   Junker + Kruse (2012) Einzelhandels- und Zentrenkonzept – Grundlagengutachten für beschlossene Einzelhan-
delskonzepte für die Wissenschaftsstadt Darmstadt. Dortmund. S. 138 ff. 
19  Als Faustregel kann ein Einzelanbieter  - je nach lokaler Wettbewerbssituation - eine Kaufkraftabschöpfung von in 
der Regel rund 35 – 50 % erzielen.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
47 
Erläuterungen: 
Das diesem Steuerungsgrundsatz übergeordnete Ziel ist die Sicherung und der Ausbau einer 
möglichst flächendeckenden Nahversorgung im gesamten Stadtgebiet, die sich auf die zentralen 
Versorgungsbereiche (Innenstadt, Stadtteil- und Nahversorgungszentren) und die integrierten 
Nahversorgungsstandorte im Stadtgebiet stützt. Neuansiedlungen sowie Erweiterungen beste-
hender Betriebe mit dem Angebotsschwerpunkt im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich 
sollen vor dem Hintergrund geschehen, die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnort-
nahe Nahversorgung zukünftig zu sichern und zu entwickeln. Standorte für Einzelhandelsbe-
triebe (sowohl großflächige als auch kleinflächige) mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment 
sollen daher zukünftig grundsätzlich in zentralen Versorgungsbereichen (Innenstadt, Stadt-
teil- und Nahversorgungszentren) liegen.  
Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen eines zusätzlichen Lebensmittelangebotes müssen da-
bei räumlich beschränkt sein. Zusätzliche Angebote dürfen die wohnortnahe Grundversorgung 
im Stadtgebiet nicht im Bestand gefährden bzw. gewünschte Entwicklungen beeinträchtigen. Ei-
ne für die Darmstädter Angebotsstruktur verträgliche Größenordnung solcher Entwicklungen ist 
dabei abhängig von der Versorgungsfunktion des jeweiligen Angebotsstandortes. 
Dabei sollten mögliche Entwicklungen bestimmte, an der jeweiligen Versorgungsfunktion orien-
tierte Betriebsgrößenordnungen für der Nahversorgung dienende Lebensmittelanbieter nicht 
überschreiten. Als Orientierungsmaßstab gilt hierbei, dass ein Einzelanbieter in der Lage sein soll, 
seinen Umsatz im Wesentlichen aus dem funktional zugewiesenen Versorgungsgebiet zu erwirt-
schaften, wobei zu beachten ist, dass ein Einzelanbieter jeweils nur einen Teil20 der dort vorhan-
denen Kaufkraft abschöpfen kann. 
Da die Nahversorgung jedoch nicht ausschließlich über die zentralen Versorgungsbereiche ge-
währleistet werden kann, sind unter bestimmten Bedingungen sowohl die Sicherung und Wei-
terentwicklung bestehender Nahversorgungsstandorte als auch perspektivische Neuentwicklun-
gen sinnvoll und im Sinne einer flächendeckenden Nahversorgung möglich.  
In städtebaulich integrierten Lagen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche können Be-
triebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten sinnvoll und möglich sein, wenn dadurch 
eine Versorgungslücke im Nahbereich geschlossen werden kann. Neben der Voraussetzung ei-
ner vorrangigen Nahversorgungsfunktion für die Bevölkerung der umliegenden Wohnsiedlungs-
bereiche ist hierbei sicherzustellen, dass vom Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die 
zentralen Versorgungsbereiche oder die wohnortnahe Grundversorgung im Stadtgebiet im Sinne 
des Einzelhandelskonzepts ausgehen.  
 Eine Sicherung der oben aufgeführten, unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten po-
sitiv zu wertenden Nahversorgungsstandorte ist grundsätzlich zu empfehlen. Das bedeu-
tet, eine mögliche Erweiterung oder Umstrukturierung dieser Nahversorgungsbetriebe – ins-
besondere als wettbewerbsmäßige Anpassung des Bestandes an aktuelle Erfordernisse – 
kann positiv begleitet werden, sofern das jeweilige Vorhaben nicht über die Nahversor-
gungsfunktion hinausgeht (s. u.). 
                                                
20  Für eine Erstprüfung kann je nach lokaler Wettbewerbssituation in der Regel eine Kaufkraftabschöpfungsquote 
von rund 35 – 50 % zu Grunde gelegt werden. Größere Betriebseinheiten können ermöglicht werden, wenn in ei-
ner Einzelfallprüfung aufgezeigt wird, dass die angestrebte Verkaufsflächengrößenordnung im Wesentlichen der 
Versorgung der Bevölkerung im Stadtteil bzw. Stadtbereich dient und mit den Zielsetzungen zur Einzelhandels- 
und Zentrenentwicklung vereinbar ist.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
48 
 Aber auch eine perspektivische Entwicklung neuer integrierter Nahversorgungsstandor-
te kann vor allem dann sinnvoll und möglich sein, wenn dadurch räumliche Versorgungslü-
cken geschlossen werden können und die Betriebe tatsächlich überwiegend der Nahversor-
gung dienen.  
Für die Ermittlung einer möglichen verträglichen Dimensionierung bietet die Gegenüberstellung 
von zu erzielendem Vorhabenumsatz und verfügbarer Kaufkraft im Naheinzugsbereich des Vor-
habens sowie die Ermittlung der Distanz des Vorhabens zum schützenswerten zentralen Versor-
gungsbereich eine Möglichkeit zur Operationalisierung der genannten Kriterien. 
Von einer Nahversorgungsfunktion kann demnach ausgegangen werden, wenn 
 der Einzelhandelsbetrieb ein nahversorgungsrelevantes Kernsortiment führt, 
 es sich um einen städtebaulich integrierten Standort (bei Neuansiedlungen außerhalb ei-
ner „700-Meter-Schutzzone“ um einen zentralen Versorgungsbereich zur Vermeidung einer 
nicht gewünschten Konkurrenz zu den prioritär zu entwickelnden Zentren) mit räumlichem 
Bezug zu umliegenden Wohnsiedlungsbereichen handelt und  
 die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens im funktionalen 
Versorgungsgebiet (ohne Schutzzonen der Zentren) an einem städtebaulich integrierten 
Standort eine realistische Abschöpfungsquote (Faustregel: rund 35 %) der sortimentsspezifi-
schen Kaufkraft der Bevölkerung nicht wesentlich überschreitet (Orientierungswert). 
Als städtebaulich integrierte Lage im Sinne des Einzelhandelskonzeptes werden Standorte de-
finiert, deren direktes Umfeld an mindestens zwei Seiten von zusammenhängender Wohnbe-
bauung geprägt ist und für die eine fußläufige Erreichbarkeit gegeben ist, ohne dass städtebauli-
che Barrieren (wie zum Beispiel Hauptverkehrsstraßen ohne geeignete Querungsmöglichkeiten 
oder Bahngleise) den Standort von der Wohnbebauung separieren. 
Als funktionales Versorgungsgebiet ist regelmäßig derjenige Bereich zu definieren, den das 
Planvorhaben fußläufig versorgen soll: Im kompakten Siedlungsbereich der Kernstadt Darm-
stadts entspricht die fußläufige Erreichbarkeit in der Regel einer Entfernung von rund 700 m. 
Um die vorstehenden Bedingungen zu erfüllen, müsste für moderne Lebensmittelmärkte in einer 
Größenordnung von rund 1.200 - 1.500 m² Verkaufsfläche ein Bevölkerungspotenzial von min-
destens rund 6.000 Einwohnern im funktionalen Versorgungsgebiet vorhanden sein21. Bei Nicht-
Erfüllung dieser Bedingung wäre ein entsprechender Anbieter auf Kaufkraftzuflüsse von Gebie-
ten außerhalb des direkten Wohnumfeldes angewiesen, was negative Auswirkungen auf zentra-
le Versorgungsbereiche oder die Nahversorgungsstrukturen vermuten ließe und den eingangs 
formulierten Zielsetzungen somit entgegenstünde. 
Eine Ausnahme bildet der Standort des bestehenden Verbrauchermarktes tegut an der Kasino-
straße im Gewerbegebiet Nordwest. Dieser Standort grenzt unmittelbar nördlich an das Martins- 
bzw. Johannesviertel. Die direkte fußläufige Erreichbarkeit ist durch eine Querungshilfe über die 
Kasinostraße gegeben. Das Martins- bzw. Johannesviertel zeichnet sich durch eine dichte Be-
siedlung aus. Durch die kleinteilige Bebauungsstruktur ist die Ansiedlung eines großflächigen 
Lebensmittelmarktes ausgeschlossen. Schließlich übernimmt der Standort des Verbrauchermark-
                                                
21  Bei einer Flächenproduktivität von 4.500 Euro / m² und einem Anteil der Lebensmittelverkaufsfläche von ca. 
80 %. Vergleichbares gilt – aufgrund der in der Regel höheren Flächenproduktivität – für Lebensmitteldiscounter 
in einer Größenordnung von rund 1.000 m².

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
49 
tes tegut eine Nahversorgungsfunktion für über 6.000 Einwohner innerhalb der fußläufigen Er-
reichbarkeit von rund 700 m. 
Um auch in dünn besiedelten oder aufgelockerten Siedlungsbereichen mit geringerer Bevölke-
rungsdichte, die ansonsten über keine eigenständigen Versorgungsstrukturen verfügen, eine 
funktionierende und zukunftsfähige Nahversorgung zu ermöglichen, kann bei der Einordnung 
und Bewertung (Einzelfallprüfung) auf größere Siedlungsbereiche innerhalb Darmstadts zurück-
gegriffen werden, die räumliche / funktionale Beziehung zu dem Planvorhabenstandort aufwei-
sen können (funktional zugewiesenes Versorgungsgebiet). Demnach ist das funktionale Versor-
gungsgebiet anhand nachprüfbarer Kriterien einzelfallbezogen zu definieren. 
Eine über den Bestandsschutz hinausgehende Erweiterung der bestehenden sowie eine Ansied-
lung von zusätzlichen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetrieben an städtebaulich nicht 
integrierten Standorten sind auszuschließen. Insbesondere Standorte innerhalb von Gewerbe- 
und Industriegebieten (mögliche Ausnahmen: Kiosks und „Convenience-Stores“) sind ausdrück-
lich ausgeschlossen, um u. a. auch den Charakter dieser Gebiete zu erhalten.  
Eine Ausnahme bildet hier lediglich das sog. „Handwerkerprivileg“, worunter Verkaufsflächen 
von produzierenden oder weiterverarbeitenden Handwerksbetrieben zu verstehen sind, die 
­ dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet und in einem betrieblichen Zusammenhang er-
richtet sind, 
­ dem Hauptbetrieb flächenmäßig und umsatzmäßig deutlich untergeordnet sind und 
­ die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschreiten.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
50 
8 Bewertung von Vorhaben 
Im Folgenden sollen aktuelle Plan- und Erweiterungsvorhaben anhand der in den vorstehenden 
Kapiteln erörterten Ziele und Grundsätze geprüft werden. 
8.1 Erweiterung des bestehenden Verbrauchermarktes tegut in Darmstadt-
Nord 
Für den Standort Kasinostraße im statistischen Bezirk Darmstadt-Nord wird die Erweiterung des 
ansässigen tegut-Verbrauchermarktes diskutiert. Es wird eine Erweiterung der Verkaufsfläche 
von derzeit ca. 1.600 m² um rund 250 m² auf bis zu insgesamt 1.850 m² Verkaufsfläche vorge-
sehen. 
Karte 9: Lage des Vorhabenstandorts 
 
Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Darmstadt befindet sich der Markt im Ge-
werbegebiet Nordwest (Karte 9). Gleichwohl übernimmt der Standort eine Versorgungsfunktion 
für die unmittelbar angrenzenden Wohnsiedlungsbereiche Martinsviertel und Johannesviertel. 
Das funktionale Versorgungsgebiet erstreckt sich zwischen der Landwehrstraße im Süden, der 
Pankratiusstraße im Osten, dem Martin-Luther-King-Ring bzw. Carl-Schenk-Ring im Norden 
und der Kasinostraße bzw. dem Sensfelder Weg im Westen (rund 9.900 Einwohner). Bei einer

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
51 
derzeitigen sortimentsspezifischen Kaufkraft von rund 2.420 Euro je Einwohner lässt sich ent-
sprechend ein Kaufkraftpotenzial von rund 24,2 Mio. Euro für das Versorgungsgebiet ableiten. 
Ein auf 1.850 m² Verkaufsfläche erweiterter Verbrauchermarkt tegut würde im Kernsortiment 
Nahrungs- und Genussmittel (etwa 85 % der Gesamtverkaufsfläche, d. h. rund 1.570 m²) bei 
einer betreiberspezifischen Flächenproduktivität von etwa 4.900 Euro / m² einen sortimentsspe-
zifischen Umsatz von rund 7,7 Mio. Euro erwirtschaften. Dies entspricht einem Anteil von rund 
32 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Versorgungsgebiet, was angesichts der lokalen 
Wettbewerbssituation als realistische Kaufkraftabschöpfungsquote eingeschätzt werden kann. 
Insofern entspricht die geplante Erweiterung des Verbrauchermarktes auf rund 1.850 m² der 
Versorgungsfunktion des Standortes. Zudem kann auf diese Weise zur Sicherung des Magnetbe-
triebes und dementsprechend auch zur Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung der Be-
völkerung in diesem Stadtbereich beigetragen werden. 
Das Vorhaben ist somit kompatibel mit den im hier vorliegenden vertiefenden Nahversorgungs-
konzept für die Stadt Darmstadt formulierten Zielsetzungen und dem daraus abgeleiteten Steue-
rungsgrundsatz. 
8.2 Ansiedlung eines Rewe-Supermarktes in Darmstadt-West 
Für das Areal Berliner Allee / Haardtring im Verlagsviertel im statistischen Bezirk Darmstadt-
West wird neben der Realisierung von Wohneinheiten die Ansiedlung eines Rewe-Supermarktes 
diskutiert. Die Überlegungen des Vorhabenträgers sehen eine Verkaufsflächendimensionierung 
von rund 1.450 m² vor, um den Markt attraktiv und zukunftsfähig aufzustellen. Es besteht zu-
dem die Option, den bestehenden Rewe-Supermarkt an der Eschollbrücker Straße vom Markt 
zunehmen.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
52 
Karte 10: Lage des Vorhabenstandorts 
 
Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Der Vorhabenstandort befindet sich nach Realisierung der Planungen in städtebaulich integrier-
ter Lage (Karte 10). Das funktionale Versorgungsgebiet erstreckt sich zwischen der Hilpertstraße 
bzw. Eschollbrücker Straße im Süden, der Hindenburgstraße bzw. Heidelberger Straße im Osten, 
der Rheinstraße im Norden und dem Pupinweg im Westen (rund 6.200 Einwohner). Bei einer 
derzeitigen sortimentsspezifischen Kaufkraft von rund 2.420 Euro je Einwohner lässt sich ent-
sprechend ein Kaufkraftpotenzial von rund 5,2 Mio. Euro für das Versorgungsgebiet ableiten. 
Ein auf 1.450 m² Verkaufsfläche dimensionierter Supermarkt Rewe würde im Kernsortiment 
Nahrungs- und Genussmittel (etwa 80 % der Gesamtverkaufsfläche, d. h. rund 1.160 m²) bei 
einer betreiberspezifischen Flächenproduktivität von etwa 4.500 Euro / m² einen sortimentsspe-
zifischen Umsatz von rund 5,2 Mio. Euro erwirtschaften. Dies entspricht einem Anteil von rund 
35 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Versorgungsgebiet, was angesichts der lokalen 
Wettbewerbssituation als realistische Kaufkraftabschöpfungsquote eingeschätzt werden kann. 
Insofern entspricht die geplante Erweiterung des Verbrauchermarktes auf rund 1.450 m² der 
Versorgungsfunktion des Standortes. 
Das Vorhaben ist somit kompatibel mit den im hier vorliegenden vertiefenden Nahversorgungs-
konzept für die Stadt Darmstadt formulierten Zielsetzungen und dem daraus abgeleiteten Steue-
rungsgrundsatz.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
53 
8.3 Erweiterung des bestehenden Supermarktes Rewe im Rahmen einer 
Neuentwicklung des Grundstückes an der Heinrichstraße in Darmstadt-
Mitte 
Für das Grundstück Heinrichstraße 52 bestehen seitens des Eigentümers Überlegungen im Zuge 
einer Neuentwicklung den bestehenden Rewe-Markt zu erweitern sowie einen Lebensmitteldis-
counter und / oder einen Drogeriemarkt anzusiedeln. 
Karte 11: Lage des Vorhabenstandorts 
 
Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Stadt Darmstadt 
Der Vorhabenstandort befindet sich in städtebaulich integrierter Lage in rund 400 m Entfernung 
zum Hauptgeschäftsbereich der Darmstädter Innenstadt (Karte 11). Der Standort übernimmt ei-
ne Versorgungsfunktion für die unmittelbar angrenzenden Wohnsiedlungsbereiche. Das funkti-
onale Versorgungsgebiet erstreckt sich zwischen der Jahnstraße im Süden, der Nieder-
Ramstädter-Straße im Osten und Norden, der Riedeselstraße im Nordwesten und der Heidelber-
ger Straße im Westen (rund 10.600 Einwohner).  
Da sich der Standort in räumlicher Nähe zum zentralen Versorgungsbereich der Darmstädter In-
nenstadt befindet, liegen sowohl der Standort selber als auch Teile seines Versorgungsgebietes 
innerhalb der 700 m-Schutzzone um einen zentralen Versorgungsbereich. Gemäß fortgeschrie-
benem Grundsatz 1 dürfen Neuansiedlungen von Betrieben mit nahversorgungsrelevantem 
Kernsortiment lediglich außerhalb der Schutzzone eines zentralen Versorgungsbereiches reali-
siert werden, um eine nicht gewünschte Konkurrenz zu den prioritär zu entwickelnden Zentren 
zu vermeiden (vgl. Kapitel 7.5). Demzufolge sind die in Diskussion stehenden Neuansiedlungen 
eines Lebensmitteldiscounters und / oder eines Drogeriemarktes nicht kompatibel mit den im

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
54 
hier vorliegenden vertiefenden Nahversorgungskonzept für die Stadt Darmstadt formulierten 
Zielsetzungen und dem daraus abgeleiteten Steuerungsgrundsatz. 
Für die Erweiterung des Rewe-Marktes liegt bis zum jetzigen Zeitpunkt keine Verkaufsflächen-
dimensionierung vor. Aus diesem Grund wird gemäß fortgeschriebenem Grundsatz 1 mittels der 
„35 %-Regel“ eine die Nahversorgungsfunktion im funktionalen Versorgungsgebiet erfüllende, 
maximale Verkaufsfläche für einen Lebensmittelmarkt hergeleitet. Dabei gilt es die Überschnei-
dung mit der Schutzzone des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Darmstadt zu berück-
sichtigen, indem die Einwohner aus dem nördlichen Bereich des Versorgungsgebietes abgezogen 
werden. Somit ergibt sich ein relevantes Einwohnerpotential von rund 8.000 Einwohnern. Bei 
einer derzeitigen sortimentsspezifischen Kaufkraft von rund 2.420 Euro je Einwohner lässt sich 
entsprechend ein Kaufkraftpotenzial von rund 19,4 Mio. Euro ableiten. 
Ausgehend von einer betreiberspezifischen Flächenproduktivität von etwa 4.500 Euro / m² im 
Kernsortiment Nahrungs- Genussmittel für einen Rewe-Verbrauchermarkt, ergibt sich somit eine 
maximale verträgliche sortimentsspezifische Verkaufsfläche von rund 1.500 m². Bei einem Ver-
kaufsflächenanteil von rund 80 % für das Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel ergibt sich 
eine maximal mögliche Gesamtverkaufsfläche von rund 1.900 m². Diese Größenordnung ent-
spricht der Versorgungsfunktion des Standortes. Zudem kann auf diese Weise zur Sicherung des 
Magnetbetriebes und dementsprechend auch zur Sicherung der wohnortnahen Grundversor-
gung der Bevölkerung in diesem Stadtbereich beigetragen werden. 
Die Erweiterung des Verbrauchermarktes Rewe auf eine maximale Gesamtverkaufsfläche von 
rund 1.900 m² ist somit kompatibel mit den im hier vorliegenden vertiefenden Nahversorgungs-
konzept für die Stadt Darmstadt formulierten Zielsetzungen und dem daraus abgeleiteten Steue-
rungsgrundsatz.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
55 
Anhang 
Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Sortimentsspezifische Erhebungssystematik Junker + Kruse ........................... 8 
Tabelle 2: Definition von Lagekategorien ................................ ................................ .... 10 
Tabelle 3: Angebotsbausteine der Nahversorgung ................................ ....................... 12 
Tabelle 4: Einwohner nach Darmstädter Stadtteilen ................................ ..................... 18 
Tabelle 5:  Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Darmstadt in den 
untersuchungsrelevanten Warengruppen ................................ .................... 19 
Tabelle 6:  Sortimentsspezifische Kaufkraft (in Mio. Euro) in Darmstadt nach Stadtteilen19 
Tabelle 7: Einzelhandelsbestand in der Warengruppe Nahrungs- und Genuss-mittel in 
Darmstadt nach Stadtteilen ................................ ................................ ......... 21 
Tabelle 8: Einzelhandelsbestand in der Warengruppe Gesundheit und Körper-pflege in 
Darmstadt nach Stadtteilen ................................ ................................ ......... 22 
Tabelle 9: Nahversorgungsstandorte (städtebaulich integriert) ................................ ..... 40 
 
Kartenverzeichnis 
Karte 1:  Siedlungsstruktur Darmstadts................................ ................................ ...... 17 
Karte 2:  Strukturprägende Lebensmittelanbieter in Darmstadt ................................ .. 24 
Karte 3: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte in der 
Kernstadt Darmstadt ................................ ................................ .................. 26 
Karte 4: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte im Stadtteil 
Arheilgen ................................ ................................ ................................ ... 28 
Karte 5: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte im Stadtteil 
Eberstadt................................ ................................ ................................ .... 29 
Karte 6: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte im Stadtteil 
Kranichstein ................................ ................................ ...............................  31 
Karte 7: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte im Stadtteil 
Wixhausen ................................ ................................ ................................ . 32 
Karte 8: Zentrale Versorgungsbereiche und strukturprägende Lebensmittebetriebe in 
Darmstadt mit 700m-Isodistanzen und Suchbereiche Nahversorgung (rot 
umrandet) mit Bevölkerungs- 
zahlen ................................ ................................ ................................ ........ 43 
Karte 9: Lage des Vorhabenstandorts ................................ ................................ ....... 50 
Karte 10: Lage des Vorhabenstandorts ................................ ................................ ....... 52 
Karte 11: Lage des Vorhabenstandorts ................................ ................................ ....... 53

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
56 
Glossar – Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe 
Begriff Erläuterung 
Einzelhandel  
im engeren Sinne  
Absatz von Waren an Endverbraucher ohne Kraftfahrzeug-
handel, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffhandel sowie rezeptpflich-
tige Apothekenwaren. 
Einzelhandelsbetrieb Ein Einzelhandelsbetrieb ist ein Betrieb, der ausschließlich oder 
überwiegend an letzte Verbraucher verkauft. Hierzu zählen u. a. 
alle Kauf- und Warenhäuser, SB-Warenhäuser, Fachgeschäfte, 
Verbrauchermärkte sowie Fachmärkte. Dazu gehört auch der Di-
rektverkauf von Herstellern an Endverbraucher, unabhängig da-
von, ob dieser am Standort des Fertigungsbetriebes oder in einem 
eigens dazu geschaffenen Zentrum (Factory-Outlet-Center) er-
folgt. 
Einzelhandelsrelevante 
Kaufkraft  
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft bezeichnet denjenigen An-
teil an den privaten Verbrauchsausgaben, der dem Einzelhandel 
zufließt. Verschiedene Institute (GfK, IFH RETAIL CONSUL-
TANTS) ermitteln diesen Schätzwert auf unterschiedlichen räumli-
chen Einheiten und in der Regel in regelmäßigen Abständen (jähr-
lich aktualisiert).  
Einzelhandelsrelevante 
Kaufkraftkennziffer 
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das 
Verhältnis der in einer räumlichen Teileinheit vorhandenen einzel-
handelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrele-
vanten einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundes-
republik. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer pro Kopf 
gibt die prozentuale Abweichung der Pro-Kopf-Einzelhandels-
relevanten-Kaufkraft vom Bundesdurchschnitt (Indexwert = 100) 
an. Die Kennziffern werden z. B. von der Gesellschaft für Kon-
sum- Markt- und Absatzforschung (GfK) in Nürnberg oder der 
IFH RETAIL CONSULTANTS in Köln ermittelt und jährlich aktuali-
siert. 
Einzelhandelsrelevante 
Zentralität  
Die einzelhandelsrelevante Zentralität einer Stadt / Region stellt 
ein Kriterium nicht zuletzt für die Leistungsstärke des Einzelhan-
dels dar, denn sie ist Indikator dafür, wie weit es einem Teilraum 
gelingt, zur lokal gebundenen Kaufkraft zusätzliche Kaufkraft zu-
gunsten des niedergelassenen Einzelhandels anzuziehen. Die Ein-
zelhandelszentralität ist damit eine Maßzahl für den Kaufkraftzu-
fluss oder den Kaufkraftabfluss einer Gemeinde. Die gesamtstädti-
sche Zentralität sagt jedoch nichts darüber aus, welche räumli-
chen Teilbereiche einer Gemeinde / Region zu dieser Zentralität 
beitragen. Hierzu ist eine weitergehende Analyse erforderlich.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
57 
Einzelhandelsrelevante 
Zentralitätskennziffer 
Die einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer wird durch das 
Verhältnis von Einzelhandelsumsatz zu dem vorhandenen einzel-
handelsrelevanten Nachfragevolumen berechnet. Ein Wert von 
100 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist, wie 
die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in dieser Region. Abwei-
chungen über den Basiswert (Indexwert = 100) deuten auf eine 
regionale Ausstrahlung hin bzw. eine Abweichung unterhalb des 
Basiswertes deuten auf mögliche Strukturschwächen des Einzel-
handels in der untersuchten Region hin. Differenziert nach Wa-
rengruppen lassen sich auch auf dieser Ebene entsprechende Be-
wertungen vornehmen.  
Fachmarkt (Großflächiger) Einzelhandelsbetrieb, in der Regel ab 400 m² Ver-
kaufsfläche, Konzentration des Sortiments auf eine oder einige 
wenige Branchen des mittel- oder langfristigen Bedarfs (Non-
Food, ausgenommen Kfz-Handel), meist Standorte außerhalb 
zentraler Einkaufsbereiche mit guter Pkw-Erreichbarkeit (v. a. in 
Gewerbe- und Sondergebieten, an Ausfallstraßen, im Außenbe-
reich von Städten),  Dominanz des Selbstbedienungsprinzips. (Bei-
spiele: Bekleidungsfachmarkt, Schuhfachmarkt, Unterhaltungs-
elektronikfachmarkt, Drogeriefachmarkt). 
GPK Gängige Sortimentsgruppenbezeichnung für „Glas / Porzellan / 
Keramik“. 
Großflächiger Einzel-
handel 
Großflächige Einzelhandelsbetriebe (ab einer Verkaufsfläche von 
800 m²) unterliegen dem Sonderregime des § 11 (3) BauNVO, da 
von ihnen (als zu widerlegende Vermutungsregel) negative städ-
tebauliche Auswirkungen ausgehen können. Zu den großflächi-
gen Einzelhandelsbetrieben zählen u. a. Einkaufszentren, Waren-
häuser, SB-Warenhäuser, Kaufhäuser, Verbrauchermärkte sowie 
Fachmärkte. 
Kaufkraftabfluss Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, die durch die am Ort vor-
handenen Anbieter nicht gebunden werden kann und folglich in 
andere Orte / das Umland oder in den Versand- / Internethandel 
abfließt. Kaufkraftabflüsse zeigen die räumliche Einkaufsorientie-
rung der ansässigen Bevölkerung auf.  
Kaufkraftbindung Die Kaufkraftbindung beschreibt den Anteil der einzelhandelsrele-
vanten Kaufkraft der Einwohner einer Gemeinde / Region, der 
vom örtlichen Einzelhandel gebunden und somit in Umsatz um-
gewandelt werden kann. 
Einzelhandelsrelevantes 
Kaufkraftpotential 
Das am Ort vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolu-
men, ermittelt aus der Einwohnerzahl und der einzelhandelsrele-
vanten Kaufkraft.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
58 
Kernsortiment / Rand-
sortiment 
Zwischen den Begriffen Kernsortiment und Randsortiment besteht 
insofern eine Wechselbeziehung, da das Randsortiment zu einem 
spezifischen Kernsortiment lediglich hinzutritt und dieses gleich-
sam ergänzend durch solche Waren anreichert, die jedenfalls eine 
gewisse Beziehung und Verwandtschaft mit den Waren des Kern-
sortiments haben. Zugleich muss das Angebot des Randsortiments 
dem Kernsortiment in seinem Umfang und seiner Gewichtigkeit 
deutlich untergeordnet sein (i. d. R. bis zu 10 % der Gesamtver-
kaufsfläche). Randsortimente sind damit nur solche Warengrup-
pen, die einem bestimmten Kernsortiment als Hauptsortiment 
sachlich zugeordnete und hinsichtlich des Angebotsumfangs deut-
lich untergeordnete Nebensortimente sind.  
Lebensmitteldiscounter Lebensmittelmarkt ohne Bedienungselemente (z. B. Käse- oder 
Wursttheke) mit deutlich eingeschränkter Artikelzahl (ca. 1.000 
bis 3.000 Artikel) im Vergleich zu z. B. Supermärkten (Artikelzahl 
ca. 7.500). Angebotsschwerpunkte sind Lebensmittel und Droge-
rieartikel sowie Randsortimente (Aktionswaren), die einen be-
deutsamen Bestandteil der Marketingstrategie von Lebensmittel-
discountern ausmachen; z. B. Aldi, Penny, Lidl, Netto. Verkaufs-
fläche ab 800 – 1.300 m². 
Lebensmittelvollsorti-
menter 
Im Praxisgebrauch wird der Begriff des „Lebensmittelvollsorti-
menters“ zur Abgrenzung gegenüber den „Lebensmitteldiscoun-
tern“ verwendet. Im Vergleich zum Discounter (rund 1.000 bis 
3.000 Artikel) verfügt der Vollsortimenter über Bedienelemente 
(Wurst- / Käsetheke) und vor allem ein deutlich breiteres und tie-
feres Sortiment im Schwerpunktbereich Lebensmittel. Das Spekt-
rum der Lebensmittelvollsortimenter reicht von Supermärkten 
über Verbrauchermärkte bis hin zu SB-Warenhäusern. Diese Be-
triebsformen unterscheiden sich untereinander vor allem hinsicht-
lich der Verkaufsflächengröße (400 m² bis teilweise mehr als 
10.000 m²) und der Anzahl der angebotenen Artikel (zwischen 
rund 7.000 bis 60.000 Artikel).  
Nahversorgungs-
relevantes Sortiment 
Als nahversorgungsrelevantes Sortiment werden Warengruppen 
bezeichnet, die dem täglichen Bedarf dienen (Lebensmittel, Ge-
tränke sowie ggf. auch Drogerie- und Kosmetikartikel) und dem-
zufolge wohnortnah (auch fußläufig) nachgefragt werden kön-
nen. Die nahversorgungsrelevanten Sortimente sind (bzw. sollten 
auch) zentrenrelevant sein. 
Nahversorgungsstandort Ein Nahversorgungsstandort ist ein (meist solitärer) Einzelhandels-
standort und kann z. B. aus einem Lebensmittelvollsortimenter 
und/oder Lebensmitteldiscounter bestehen. Aus städtebaulicher 
Sicht ist er nicht in eine funktionale Einheit eingebunden (somit 
i. d. R. kein zentraler Versorgungsbereich). Ein Nahversorgungs-
standort ist lediglich in städtebaulich integrierten Lagen anzutref-
fen.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
59 
Nahversorgungszentrum Ein Nahversorgungszentrum verfügt über eine erkennbare städte-
bauliche Einheit (z. B. durch Platz oder Straßengestaltung) und 
liegt im Siedlungsgefüge integriert in räumlicher Nachbarschaft zu 
Wohngebieten. Es stellt ein lokales Versorgungszentrum dar, wel-
ches überwiegend der Nahversorgung im Bereich der kurzfristigen 
Bedarfsdeckung dient. Die Angebotsstruktur wird in der Regel 
durch einen Lebensmittelvollsortimenter und / oder Lebensmittel-
discounter, Lebensmittelfachgeschäfte, Lebensmittelhandwerks-
betriebe sowie vereinzelt kleineren Fachgeschäften bestimmt. 
Darüber hinaus sind zum Teil Dienstleistungsbetriebe, wie bei-
spielsweise Friseur, Bank, Sonnenstudio angegliedert. 
Nicht-zentrenrelevante 
Sortimente 
Nicht-zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich i. d. R. durch 
hohen Flächenanspruch, geringe Kopplungsaktivitäten und, auf-
grund ihrer Größe, eingeschränkte Transportfähigkeit aus. Sie sind 
abzugrenzen von nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevan-
ten Sortimenten. Für den zentrenbezogenen Einzelhandel besitzen 
Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimen-
ten (z. B. Bau- und Gartenmärkte, Möbelanbieter) keine Bedeu-
tung, so dass sie insbesondere an nicht integrierten Standorten 
vorhanden sind, an denen sie eine gute verkehrliche Erreichbar-
keit und ausreichend große Flächen vorfinden. Ein Gefährdungs-
potential für gewachsene Zentren ist bei den nicht-
zentrenrelevanten Sortimenten i. d. R. nicht gegeben.  
Problematisch ist in diesem Zusammenhang allerdings der Anteil 
zentrenrelevanter Randsortimente, die i. d. R. als ergänzende Sor-
timente von Betrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimen-
ten angeboten werden (z. B. GPK / Haushaltswaren in Möbelhäu-
sern) und, je nach Größenordnung, durchaus negative Auswir-
kungen auf den Einzelhandel in den zentralen Bereichen einer 
Gemeinde haben kann. 
SB-Warenhaus Einzelhandelsgroßbetrieb mit Bedienungselementen. Verkaufsflä-
che mindestens 3.000 m² bzw. 5.000 m², umfassendes Sortiment 
mit Schwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel (> 50 % Ver-
kaufsflächenanteil); Standort häufig in Stadtrandlagen, weiträu-
mige Kundenparkplätze (z. B. Real, Marktkauf, Kaufland). 
Sonderstandort bzw.  
Ergänzungsstandort 
Sonder-/Ergänzungsstandorte des Einzelhandels sind Standorte 
des i. d. R. großflächigen Einzelhandels. Es handelt sich dabei zum 
einen um Einkaufszentren und zum anderen um Einzelhandelsbe-
triebe sowohl mit zentren- als auch mit nicht-zentrenrelevanten 
Sortimenten (z. B. Gartenmärkte, Baumärkte, Möbelmärkte). 
Kennzeichnend ist dabei eine autokundenorientierte Lage.

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
60 
Sortimentsliste  
(ortstypische) 
Eine ortstypische Sortimentsliste ist eins der wesentlichen Steue-
rungsinstrumente im Rahmen der Bauleitplanung. Sie nimmt eine 
Differenzierung nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevan-
ten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten vor, um in der Pra-
xis die Zuordnung des sortimentsspezifischen Einzelhandels zu 
räumlich und funktional definierten zentralen Versorgungsberei-
chen vornehmen zu können. 
Bei der Erstellung der Sortimentsliste wird der aktuell vorhandene 
Bestand berücksichtigt; es können allerdings auch zentrenrelevan-
te Sortimente aufgenommen werden, die noch nicht angeboten 
werden (perspektivisches Kriterium).  
Dabei muss eine Sortimentsliste immer auf die gemeindespezifi-
sche Situation abgestellt werden, die einen Bezug zu den örtlichen 
Verhältnissen und den Entwicklungsperspektiven einer Gemeinde 
besitzt. Bei der Erstellung einer ortstypischen Sortimentsliste sind 
zudem die auf Landesebene vorgegebenen Zielaussagen (z. B. 
durch Landesentwicklungsprogramme oder Einzelhandelserlasse) 
zu berücksichtigen. 
Stadtteilzentrum Ein Stadtteilzentrum stellt eine städtebauliche Einheit dar. Aus 
städtebaulicher Sicht ist es i. d. R. abgesetzt vom Hauptsiedlungs-
gefüge und liegt in räumlicher Nähe zu Wohngebieten. Es dient 
zum einen der Nahversorgung und zum anderen der Grundver-
sorgung eines Stadtteils (bzw. Versorgungsbereiches) mit Waren 
des mittel- bis langfristigen Bedarfs. Die Angebotsstruktur ist ge-
kennzeichnet durch Lebensmittelvollsortimenter und/oder Le-
bensmitteldiscounter (z. T. mit Konkurrenzsituation), Lebensmit-
telfachgeschäfte und Lebensmittelhandwerksbetriebe. Darüber 
hinaus umfasst das Einzelhandelsangebot Warengruppen des mit-
tel- und langfristigen Bedarfs, jedoch z. T. in geringer Tiefe und 
Breite. Darüber hinaus sind zentrentypische Dienstleistungen 
(z. B. Bank, Versicherungsbüro, Post, Friseur, Reisebüro, Ärzte, 
Gastronomie, aber auch Freizeit- und Verwaltungseinrichtungen) 
vorhanden. 
Supermarkt  
(= Lebensmittelmarkt) 
Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von mind. 400 m² – 
max. 1.500 m². Deutlicher Angebotsschwerpunkt (> 80 % der 
Verkaufsfläche) im Bereich Nahrungs- und Genussmittel einschl. 
Frischwaren und ergänzend Waren des täglichen und kurzfristigen 
Bedarfs, aber Bedienungselemente (Käse- und Wursttheke) und 
Selbstbedienungsprinzip. Weitgehender Verzicht auf Aktionswa-
ren und zentrenrelevante Randsortimente. 
Umsatzkennziffer Umsatzkennziffern bringen die regionale Verteilung der Einzel-
handelsumsätze in Deutschland zum Ausdruck. Berechnungs-
grundlage ist die Umsatzsteuerstatistik, wobei diese regional be-
reinigt werden muss. Der Umsatz in Euro gibt den gesamten im 
jeweiligen Gebiet getätigten Einzelhandelsumsatz an. Der Umsatz 
pro Kopf gibt einen Durchschnittsbetrag des Einzelhandelsumsat-
zes für jeden Einwohner des Gebietes an. Die Umsatzkennziffer 
pro Kopf stellt somit die prozentuale Abweichung des Pro-Kopf-
Umsatzes vom Durchschnitt der Bundesrepublik (Indexwert = 
100) dar. Abweichungen über den Basiswert deuten auf einen 
umsatzstärkeren Einzelhandel im Vergleich mit dem Bundesdurch-

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
61 
schnitt hin bzw. eine Abweichung unterhalb des Basiswertes deu-
tet auf vergleichsweise niedrigere Umsätze im Einzelhandel in der 
untersuchten Region hin, und kann somit Hinweise auf die At-
traktivität einer Stadt als Einzelhandelsstandort geben. 
Verbrauchermarkt Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von 1.500 – 3.000 
bzw. 5.000 m², breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und 
Genussmitteln und an Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und 
mittelfristigen Bedarfs. Angebotsschwerpunkt Nahrungs- und Ge-
nussmittel, aber mit zunehmender Größe nehmen die Verkaufs-
flächenanteile von Non-Food-Artikeln zu. Überwiegend Selbstbe-
dienung, häufig Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspo-
litik, Standort auch autokundenorientiert. 
 
Verkaufsfläche Gemäß des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. No-
vember 2005 (BVerwG 4 C 10.04) sind in die Verkaufsfläche ei-
nes Einzelhandelsbetriebes auch Thekenbereiche, die vom Kunden 
nicht betreten werden können, die Vorkassenzone sowie ein ggf. 
vorhandener Windfang einzubeziehen. Ohnehin gilt die Definiti-
on, dass Verkaufsfläche diejenige Fläche ist, die dem Verkauf 
dient, einschließlich der Gänge, Treppen in den Verkaufsräumen, 
Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Kassenzonen, Schau-
fenster, und sonstige Flächen, soweit sie dem Kunden zugänglich 
sind, sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorüberge-
hend genutzt werden. 
Verkaufsflächenausstat-
tung je Einwohner 
Das Verhältnis der einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche (ge-
samtstädtisch oder auch branchenspezifisch) bezogen auf die je-
weilige Einwohnerzahl (der Gemeinde / Region) ist ein quantitati-
ver Versorgungsindikator für den Ausstattungsstandard des jewei-
ligen Untersuchungsgebietes. 
Zentraler Versorgungs- 
bereich 
Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein (im Sinne der §§ 1 (6) 
Nr. 4, 2 (2), 9 (2a), 34 (3) BauGB und § 11 (3) BauNVO) schüt-
zenswerter Bereich, der sich aus planerischen Festlegungen (Bau-
leitplänen, Raumordnungsplänen), raumordnerischen und oder 
städtebaulichen Konzeptionen sowie tatsächlichen, örtlichen Ver-
hältnissen ergibt.  
Innerhalb einer Kommune kann es mehr als nur einen zentralen 
Versorgungsbereich geben (innerstädtisches Hauptzentrum sowie 
Stadtteil- / Neben oder Nahversorgungszentren). Daneben muss 
ein zentraler Versorgungsbereich zum Betrachtungszeitraum noch 
nicht vollständig entwickelt sein, wobei eine entsprechende, ein-
deutige Planungskonzeption (zum Genehmigungszeitpunkt eines 
Vorhabens) vorliegen muss. Innerhalb der Innenstadt setzt sich 
ein zentraler Standortbereich für Einzelhandel und Dienstleistun-
gen ab. Bei dem zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt 
handelt es sich somit lediglich um einen Teil der durch ein hohes 
Maß an Nutzungsvielfalt geprägten Innenstadt. Die Innenstadt 
„als Ganzes“ übernimmt dabei über den Einzelhandel hinausge-
hende Funktionen wie öffentliche und private Dienstleistungen, 
Wohnen, Freizeit, Kultur und Erholung. 
Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches ist unter

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
62 
städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten vorzunehmen. 
Dabei kann ein zentraler Versorgungsbereich über die Grenzen 
des innerstädtischen Geschäftsbereiches hinausgehen und muss 
nicht zwingend mit einer Kerngebietsausweisung (im Bebauungs-
plan) übereinstimmen. Wesentliche Abgrenzungskriterien sind: 
Funktionale Kriterien: Einzelhandelsdichte, Passantenfrequenz, 
Kundenorientierung der Anbieter (Autokunden, Fußgänger), Mul-
tifunktionalität (Dienstleistungen, Einzelhandel, Gastronomie). 
Städtebauliche Kriterien: Bebauungsstruktur, Gestaltung und Di-
mensionierung der Verkehrsstruktur, Barrieren (Straße, Bahnlinie 
etc.), Gestaltung öffentlicher Raum (Pflasterung, Begrünung etc.) 
und Ladengestaltung / -präsentation. 
Zentrenrelevante  
Sortimente 
Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich durch Besucherfre-
quenzerzeugung, Integrationsfähigkeit, Einzelhandelszentralität, 
Kopplungsaffinität und Transportfähigkeit aus. Sie sind abzugren-
zen von nahversorgungsrelevanten und nicht-zentrenrelevanten 
Sortimenten. Für den zentrenbezogenen Einzelhandel besitzen 
Warensortimente mit Zentrenrelevanz eine hohe Bedeutung, die 
mit zunehmender Sortimentsüberschneidung der an den nicht in-
tegrierten Standorten geführten Warensortimente geschwächt 
werden kann. Insbesondere Betriebe, die an dezentralen bzw. 
städtebaulich nicht integrierten Standorten angesiedelt werden, 
können durch das Angebot von zentrenrelevanten Sortimenten, 
d. h. durch Angebotsüberschneidungen bei gleichzeitig wesentlich 
günstigeren Wettbewerbsbedingungen (Standortvorteile u. a. 
aufgrund günstiger Miet- bzw. Grundstückspreise; geringen Be-
triebes- und Personalkosten, besserer (Pkw-) Erreichbarkeit; kos-
tenfreiem Parken), zu einem Bedeutungsverlust der Innenstädte 
und Stadtteilzentren beitragen. Die von zentrenrelevanten Sorti-
menten ausgehenden Gefährdungspotentiale für gewachsene 
Zentren sind zudem abhängig von der Größe und der zentralörtli-
chen Bedeutung der Kommune (z. B. kann der Lebensmittelein-
zelhandel in Grundzentren - angesichts der daraus resultierenden 
Kundenfrequenz, von denen auch Anbieter in anderen Branchen 
profitieren - durchaus zentrentragend sein). Im Hinblick auf die 
Verwendung von ortstypischen Sortimentslisten als räumliches 
Steuerungsinstrument (Bauleitplanung) zur Sicherung städtebauli-
cher Ziele ist eine einzelfallbezogene bzw. stadtspezifische Kon-
kretisierung notwendig (z. B. in Form von Positiv-, Negativlisten).  
Zielzentralität Berechnungsgröße zur modelltheoretischen Ermittlung von Ent-
wicklungspotenzialen. Die Zielzentralität definiert eine – gemes-
sen an der Versorgungsfunktion eines Einzelhandelsstandorts – 
realistisch erreichbare Kaufkraftabschöpfung im Einzugsgebiet.

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
19.04.2016 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat I an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Amt für Wirtschaft 
und Stadtentwicklung   OBW bei abschl. Be-
schlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2016/0111 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:        Investitionsnummer:        
Kostenträger:        Sachkonto:       
 
Betreff: Einzelhandelskonzepte in Darmstadt – Nahversorgungskonzept  
 
Vorlage vom: 06.04.2016 
 
Beschlussvorschlag: 
1. Die Einzelhandelspolitik in Darmstadt, die sich in den Stadtverordnetenbeschlüssen zum Ei n-
zelhandelskonzept für die Gewerbegebiete von 1997, zu den Einzelhandelskonzepten für Arhei l-
gen und Eberstadt von 2004, zum Zentrenkonzept von 2009 und zuletzt zum Einzelhandels- 
und Zentrenkonzept von 2012 wiederspiegelt, hat sich als zielführend erwiesen und soll fortg e-
führt werden.   
 
2. Dem beiliegenden Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, welches das 
Einzelhandels- und Zentrenkonzept ergänzt, wird zugestimmt. 
 
3. Es wird angestrebt, die zur Sicherung der Einzelhandelskonzepte notwendigen Ba uleitpläne 
aufzustellen. 
 
4. Die Vorlage ist der Stadtverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen.

- 2 - 
Anlagen: Nahversorgungskonzept 2016  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 6. April 2016 
 
Historie 
 
Mit dem Beschluss des Teilplans „Einzelhandel in Gewerbegebieten“ hat die Stadtverordnete n-
versammlung 1997 begonnen, Regelungen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in 
Darmstadt aufzustellen. Schon damals war es das Ziel, über die Gewerbegebiete hinaus ein 
Konzept für die Einzelhandelsentwicklung in der Gesamtstadt zu erarbeiten. 
 
Mit Beschluss vom 27.09.2001 beauftragte die Stadtverordnetenversammlung den Magistrat, 
verschiedene Maßnahmen zur Stärkung des Einzelhandels und des Gewerbes in den Stadtte i-
len zu veranlassen. In Folge dessen wurde in einem nächsten Schritt das Büro Dr. Acocella 
beauftragt, Einzelhandelskonzepte für Arheilgen und Eberstadt zu erarbeiten. Die Konzep te 
wurden am 05.02.2004 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen. 
 
Mit dem Beschluss des Zentrenkonzepts im April 2009 wurde die konzeptionelle Bearbeitung 
des Einzelhandels in Darmstadt räumlich abgerundet. Das Zentrenkonzept deckt zusammen 
mit dem Teilplan „Einzelhandel in Gewerbegebieten“ erstmals das gesamte Stadtgebiet flä-
chendeckend ab.  
 
Einzelhandelskonzepte können nicht ohne „Neinsagen“ umgesetzt werden. Nur wenn räumlich 
unsinnige Einzelhandelsprojekte vermieden werden, können Ansiedlungsentscheidungen zu-
gunsten vorhandener leistungsfähiger Standortgemeinschaften wie der City oder den Stadttei l-
zentren gesteuert werden. Allerdings wirken die beschlossenen Einzelhandelskonzepte lediglich 
als Selbstbindung für Politik und Verwaltung – ein anwendbares Kriterium im Rahmen von 
Baugenehmigungsverfahren stellen sie nicht dar. 
 
Zur Umsetzung der Konzepte ist es notwendig, über eine entsprechende Bauleitplanung ihre 
direkte Wirksamkeit sicherzustellen. Für einschränkende Einzelhandelsfestsetzungen in B au-
leitplänen entsprechend den Vorgaben der Einzelhandelskonzepte ist eine sachgerechte und 
belastbare Abwägung Voraussetzung. Die Rechtsprechung hat bestimmte Anforderungen hi n-
sichtlich der Abwägung in Einzelhandelskonzepten entwickelt. 
 
Insbesondere der empirische Teil, der eine Totalerhebung des gesamten Einzelhandels ein-
schließt, war bei dem in der Verwaltung erarbeiteten Einzelhandelskonzept für die Gewebeg e-
biete und dem Zentrenkonzept nicht darstellbar. Deswegen wurde das Büro Junker und Kruse 
beauftragt, die beschlossenen Konzepte gutachterlich zu überprüfen und abzusichern. Die 
Fachöffentlichkeit in Form von Einzelhandelsverband, Industrie- und Handelskammer, Hand-
werkskammer, Darmstadt Citymarketing e.V. und Regierungspräsidium wurde über Lenkung s-
kreissitzungen in die Bearbeitung einbezogen. 
 
Das so entstandene „Einzelhandels- und Zentrenkonzept“ wurde im Mai 2012 von der Stadt-
verordnetenversammlung beschlossen. Es sichert das Einzelhandelskonzept für die Gewerb e-
gebiete und das Zentrenkonzept gutacherlich ab und genügt den Abwägungsanforderungen. Es 
stellt als städtebauliches Entwicklungskonzept eine tragfähige Grundlage für die Bauleitpl a-
nung dar. 
 
Mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept hat die Stadt Darmstadt Rahmenbedingungen 
geschaffen, welche die Einzelhandelsentwicklung strategisch regeln. Sie dienen den politisch 
Verantwortlichen als Richtschur für zukünftige Entscheidungen, wirken als Selbstbindung in die 
Verwaltung und geben Einzelhändlern und Investoren Transparenz und Planungssicherheit bei  
Standortentscheidungen. 
 
Der Erfolg der langjährigen Einzelhandelspolitik zeigt sich in der gesunden Einzelhandelsstru k-
tur in Darmstadt. Die Innenstadt mit ihrem vielfältigen und attraktiven Einzelhandelsangebot 
behauptet sich erfolgreich im Wettbewerb mit anderen Innenstädten und dem Loop5. Das Ein-
zelhandelsangebot und die Nahversorgung in den Stadtteilen ist weitgehend intakt. Diese Qu a-
lität wird, wie die regelmäßigen Bürgerumfragen bestätigen, von der Bevölkerung gerne g e-

- 4 - 
nutzt und sehr geschätzt. Für die Zukunft gilt es daher, die bisherige Einzelhandelspolitik kon-
sequent fortzuführen. 
 
Rasantes Wachstum 
 
Seit der Datenerhebung für das Einzelhandels- und Zentrenkonzept, die  im zweiten Quartal 
2011 durchgeführt worden ist, haben sich die die Strukturen des Darmstädter Einzelhandels 
nicht grundsätzlich verändert. Insofern ist eine komplette Fortschreibung Einzelhandels- und 
Zentrenkonzepts erst in einigen Jahren nötig. Allerdings hat sich die Einwohnerzahl mit 
157.390 am 31.12.2015 gegenüber rund 145.000 zum Erhebungszeitpunkt zwischenzeitlich 
deutlich erhöht. Und die Tendenz ist weiter steigend. 
 
Anmerkung: Die Datenerhebung für das vorliegende Nahversorgungskonzept erfolgte Mitte 2015. Dementsprechend 
wird dort der Einwohnerstand zum 30.06.2015 zugrunde gelegt. 
 
Damit einhergehend erleben wir in Darmstadt eine beschleunigte Transformation von Kern-
stadtquartieren, insbesondere im Westen der Stadt (z.B. Verlegerviertel, Waldkolonie) durch  
gewerbliche und militärische Konversion. Begleitet wird die Entwicklung von einem starken 
Einwohnerzuwachs gerade in diesen Stadtteilen. Dadurch rückt die Frage der Nahversorgung 
der Bevölkerung bzw. der Anpassung der Nahversorgungsstrukturen an die gewandelten Qua r-
tierstrukturen vermehrt in den Fokus des Interesses. 
 
Auch die begonnene Entwicklung neuer Stadteile durch Konversion (Lincoln-Siedlung, ehemals 
Cambrai-Frisch-Kaserne/Jefferson Siedlung, wird Auswirkungen auf die Nahversorgungsstruk-
turen in Darmstadt haben,  insbesondere auch vor dem Hintergrund der städtischen Z ielset-
zung, dort besondere Mobilitätskonzepte und autoarme Quartiere zu entw ickeln. 
 
Nahversorgungskonzept 
 
Anfang 2015 wurde das Büro Junker und Kruse beauftragt, ein vertiefendes Nahversorgung s-
konzept in Ergänzung zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept zu entwickeln. Das Nahversor-
gungskonzept liefert Leitlinien und konkrete Ziele für eine zukünftige Nahversorgungsstruktur, 
zeigt aber auch Grenzen einer möglichst flächendeckenden Nahversorgung – z.B. durch gerin-
ge Bevölkerungsdichten in einigen Bereichen oder durch Wechselwirkungen zwischen den 
Stadtteilen untereinander – auf. 
 
Im Ergebnis haben die Gutachter keinen nennenswerten Anpassungs- bzw. Änderungsbedarf 
beim Einzelhandels- und Zentrenkonzept festgestellt. Am Grundgerüst der Standortstruktur 
wird festgehalten. Einzelne Standorte werden unter Berücksichtigung jüngerer Entwicklungen 
und aktueller Entwicklungsoptionen im Einzelfall neu eingestuft. 
 
Die zentralen Versorgungsbereiche bleiben hinsichtlich ihrer Funktion und Abgrenzungen u n-
verändert. Lediglich das Nahversorgungszentrum Weststadt verliert aufgrund neuerer Recht-
sprechung bezüglich der Anforderungen an zentrale Versorgungsbereiche seinen Status. 
Dadurch ergeben sich perspektivisch in der Waldkolonie (hier ist durch Konversion der Sta r-
kenburgkaserne ein deutlicher Einwohnerzuwachs denkbar) neue Optionen zur Nahversorgung, 
weil die Schutzzone um den zentralen Versorgungsbereich, die bisher einer Ansiedlung zur 
Nahversorgung entgegenstand, zukünftig wegfällt. Gleiches gilt auch für das Vorhaben auf dem 
Prinovisgelände. Auch hier war bisher die Schutzzone um den zentralen Versorgungsbereich 
Nahversorgungszentrum Weststadt das Ausschlusskriterium.   
 
Wesentliches Ergebnis des Nahversorgungskonzepts sind die konkretisierten und vertiefenden 
Ausführungen zu Nahversorgungstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. 
Hierzu wurden die Kriterien und Regelungen erheblich ausgeweitet und konkretisiert. We iterhin 
werden erstmals „Suchbereiche“ für neue Nahversorgungsstandorte definiert. 
 
Am Ausschluss von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel an städtebaulich nichtintegrierten 
Standorten wird festgehalten. Standorte in Gewerbegebieten sind weiterhin ausdrücklich au s-
geschlossen. Die einzige Ausnahme stellt hier das sogenannte „Handwerkerprivileg“ dar.

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Weiterhin enthält das Nahversorgungskonzept eine konkrete Prüfung der Nahversorgungsfun k-
tion  von drei aktuellen Vorhaben. Im Einzelnen sind dies die Neuansiedlung eines Vollverso r-
gers im Rahmen der Entwicklung des ehemaligen Prinovis-Geländes in der Berliner Allee sowie 
die geplante Erweiterung der bestehenden Nahversorgungsstandorte REWE in der Heinric h-
straße und Tegut in der Kasinostraße.  
 
Umsetzungserfordernis 
 
Der Magistrat strebt an, die zur Umsetzung der Einzelhandelskonzepte notwendigen Bauleit-
pläne aufzustellen. 
 
 
Dezernat I     Dezernat III 
 
 
 
Jochen Partsch     Cornelia Zuschke 
Oberbürgermeister    Stadträtin 
 
 
 
Anlage:  Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt