Weiterführung der ISG Severinstraße als freiwilliger Zusammenschluss

Fokussiert auf die Zukunft 
von Stadt und Region. 
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Konzeptentwicklung  
Immobilien- und Standort- 
gemeinschaft Severinstraße 2.0 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung: 
Dr. Wolfgang Haensch 
Sara Varlemann 
 
 
Köln, den 24. September 2022

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
2 
Nutzungs- und Urheberrechte 
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Gutachten enthaltenen Informationen (u.a. Datenerhebung und Auswertung) ausgeschlossen.

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
3 
Inhalt  
1 Aufgabenstellung und Projektablauf 5 
2 Strukturen und Veränderungen im ISG-Gebiet 6 
2.1 Räumliche Abgrenzung des ISG-Gebietes 6 
2.2 IST-Analyse Severinstraße 2022 6 
2.2.1 Severinstraße als Einzelhandels- und Gastronomiestandort 6 
2.2.2 Städtebauliche und verkehrliche Veränderungen 10 
2.2.3 Lokaler gewerblicher Immobilienmarkt 12 
3 Bestandsaufnahme der bisherigen ISG-Aktivitäten 15 
4 Überprüfung des Leitbildes „900 Meter kölsche Südstadt“ 21 
5 Selbstverständnis der zukünftigen Vereinsarbeit 23 
6 Projekte der ISG Severinstraße 2.0 25 
6.1 Maßnahmenkatalog „ISG_Quartiersgestalter“ 26 
6.1.1 Projekt „nördliches Eingangstor“ 26 
6.1.2 Projekt „Gestaltungsleitfaden Werbeanlagen / Werbesatzung in Verbindung mit 
Anreizprogramm“ 27 
6.1.3 Projekt „Illumination wertvoller Gebäudefronten“ 28 
6.1.4 urban gardening-Projekt „An der Eiche“ 29 
6.1.5 Laufende Pflege / Ausbau der erfolgten Projekte 30 
6.2 Maßnahmenkatalog „ISG_Netzwerker“ 30 
6.2.1 Projekt „Diner en blanc op kölsch“ 30 
6.2.2 Projekt „Dä Vringser“ – Veedelsinformationen online und offline 31 
6.3 Maßnahmenkatalog „ISG_Denkschmiede“ 32 
6.3.1 Projekt „Diskussionsforum ‚Veedelsmobilität 2035‘“ 32 
6.3.2 Projekt „Ideenwettbewerb ‚Platzgestaltung An Zint Jan‘“ 32 
6.3.3 Kreativwerkstätten „Zukunftsfähiges Vringsveedel“ 33 
6.4 Maßnahmenkatalog „ISG_Werterhalter“ 33 
6.4.1 Quartiershausmeister*in 33 
6.4.2 Projekt „Nachhaltiges Grün im Veedel“ 34 
6.4.3 Task-Force Graffiti-Spray 35 
6.5 Maßnahmenkatalog „ISG_Lotse“ 35 
6.5.1 Geschäftsflächenmanagement 35 
7 Organisatorische und finanzielle Neuaufstellung des Vereins 36 
8 Abschließende Empfehlung 38

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
4 
Abbildungen 
Abb. 1: Einzelhandelsentwicklung in der Kölner Südstadt (2008 – 2019) 7 
Abb. 2: Einzelhandelsentwicklung Severinstraße und Bonner Straße (2008 – 2019) 7 
Abb. 3: Kenndaten zum Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet und Umsatz im Bezirksteilzentrum 
Südstadt 8 
Abb. 4: Nicht mehr ansässige strukturprägende Betriebe 2015 8 
Abb. 5: Qualitätsorientierte Einzelhandelsbetriebe der Severinstraße 9 
Abb. 6: Neue Gastronomiekonzepte in der Severinstraße (Café mit Kaffeerösterei und Burgerladen)  9 
Abb. 7: Objekt Severinstraße 54A (2015 - 2022) 10 
Abb. 8: Objekt Severinstraße 59 (2015 – 2022) 10 
Abb. 9: Beispiel für notwendige weitergehende Sanierung bzw. Neubaupotenzial  
(Severinstraße 116) 11 
Abb. 10: Graffiti-Verschmutzungen 11 
Abb. 11:  Verteilung der Ladenlokale auf ImmobilienScout24 nach Größenkategorien 13 
Abb. 12:  Entwicklung der geforderten Mietpreise im Bezirksteilzentrum Südliche Innenstadt  
und der Stadt Köln 13 
Abb. 13: Maßnahmen- und Finanzierungsplan der ISG Severinstraße (1. ISG-Phase 2018 - 2020) 15 
Abb. 14: Umgesetzte Maßnahmen der ISG Severinstraße (Auswahl) 16 
Abb. 15: Vorstudien für die Anlage einer Boulebahn am Karl-Berbuer-Platz 18 
Abb. 16: Auswahl von Maßnahmen der Öffentlichkeitsarbeit des Vereins (vereinseigene Website  
und Facebook-Seite, Videobeiträge, Informationsstand auf Stadtfesten) 19 
Abb. 17: Leitbild „900 Meter kölsche Südstadt“ 22 
Abb. 18: Die Marke Severinsviertel 22 
Abb. 19: Selbstverständnis der ISG Severinstraße als Grundlage der zukünftigen Arbeit  24 
Abb. 20: Ziele der ISG Severinstraße 24 
Abb. 21: Ideenpool für die ISG Severinstraße 2.0 25 
Abb. 22: Stele der ISG Severinstraße am nördlichen Eingang zur Severinstraße 26 
Abb. 23: Vorschläge zur Akzentuierung der nördlichen Eingangstorsituation 26 
Abb. 24: Firmierung in aggressiver Farbwahl bzw. großflächige Beklebung von Schaufenstern  27 
Abb. 25: Objekt Severinstraße 49 (vor und nach der Neuvermietung (2021 / 2022)) 27 
Abb. 26: Positivbeispiele einer dezenten Außenfirmierung von Neueröffnungen 28 
Abb. 27: Illumination der Haupteinkaufsstraße von Gießen im Rahmen einer BID-Initiative 29 
Abb. 28: urban gardening-Projekt in Viersen-Dülken 29 
Abb. 29: Diner en blanc-Veranstaltung in der Stadt Salzkotten (Kreis Paderborn) 31 
Abb. 30: Neue Gestaltungselemente „Dä Vringser“ 31 
Abb. 31: Visualisierung der Begrünung von Hausfassaden im Severinsviertel 34 
Abb. 32: Vorschlag für das jährliche Finanzbudget der Immobilien- und Standortgemeinschaft  
Severinstraße e.V. 37

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
5 
1 Aufgabenstellung und Projektablauf 
Die Immobilien- und Standortgemeinschaft (ISG) Severinstraße e.V. war die erste Immobilien- und Standort-
gemeinschaft im gesamten Kölner Stadtgebiet, die auf der Grundlage des ISG-Gesetzes Nordrhein-Westfa-
len initiiert und nach einer erfolgreichen Abstimmung unter den Haus - und Grundstückseigentümer*innen 
und dem entsprechenden Ratsbeschluss zum 01.01.2 018 startete. Die auf einen Zeitraum von drei Jahren 
angelegte Projektzeit endete ordnungsgemäß zum 31.12.202 0. Zahlreiche Einzelmaßnahmen wurden auf 
der Basis des Maßnahmen- und Finanzierungsplans umgesetzt, die Stadt Köln hat der ISG zwischenzeitlich 
auch die ordnungsgemäße Verwendung der erhaltenen privaten Mittel bestätigt. 
Nicht zuletzt aufgrund eines laufen den Rechtsstreits zwischen einem Hauseigentümer und der Stadt Köln 
wurde ein nach dem ISG -Gesetz zulässiges zweites Verfahren zur Einrichtung einer gesetzlichen Immobi-
lien- und Standortgemeinschaft zunächst nicht durchgeführt. Der Verein ist jedoch als freiwilliger Zusam-
menschluss der Haus- und Grundstückseigentümer*innen und weiterer Akteure weiterhin tätig. 
Mit der vorliegende n Konzeptentwicklung wird eine inhaltliche und organisatorische Neuaufstellung des 
Vereins vorgenommen. Sie wurde im Zeitraum Mai – September 2022 von der CIMA Beratung + Manage-
ment GmbH in enger Zusammenarbeit mit dem Vorstand der ISG Severinstra ße und im Austausch mit der 
Stadt Köln erarbeitet. So fanden am 07.06.22, 04.08.22 und 24.08.22 Arbeitssitzungen mit Mitglieder n des 
Vorstandes der ISG statt. Am 09.09.2022 wurde eine digitale Arbeitssitzung durchgeführt, in der das Konzept 
von der cima und dem Vorstand der ISG dem  Amt für Stadtentwicklung und Statistik  der Stadt Köln zur 
Diskussion gestellt wurde. Anregungen der Stadt Köln si nd in die vorliegende Konzeptentwicklung einge-
gangen. Das Konzept soll in der geplanten Mitgliederversammlung des Vereins im November 2022 den 
Mitgliedern und der Öffentlichkeit vorgestellt werden. 
Am Beginn der Konzeptentwicklung steht eine Positionsbestimmung der ISG Severinstraße, die  
▪ eine Auseinandersetzung mit dem IST-Zustand der Severinstraße und der Seitenstraßen bzw. den struk-
turellen Veränderungen der letzten Jahre sowie   
▪ eine Bestandsaufnahme der bisherigen ISG-Aktivitäten  
einschließt.  Es folgt  
▪ eine Überprüfung des Soll-Profils der Severinstraße aus dem Konzeptpapier der ersten ISG-Phase und  
▪ ein daraus abgeleitetes und fortgeschriebenes Selbstverständnis der zukünftigen Vereinsarbeit.  
Als Orientierungsleitfaden für die zukünftige Arbeit der ISG Severinstraße werden  
▪ ein Maßnahmenkatalog entwickelt sowie  
▪ ein Vorschlag zur organisatorischen und finanziellen Neuaufstellung des Vereins formuliert.

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
6 
2 Strukturen und Veränderungen im ISG -
Gebiet  
2.1 Räumliche Abgrenzung des ISG-Gebietes 
Entsprechend den 2016 erstellten Antragsunterlagen zur Einrichtung einer gesetzlichen Immobilien - und 
Standortgemeinschaft Severinstraße umfasst das ISG -Gebiet die Severinstraße zwischen der Severinstor -
burg im Süden und der Brücke über die B 55 an der Hal testelle Severinstraße und der Kirche St. Johann 
Baptist im Norden. Abweichend vom rein linearen Verlauf werden der Karl -Berbuer-Platz, der Severinskir-
chplatz, das Hirschgässchen und der angrenzende Platz An der Eiche aufgrund der engen funktionalen 
Verflechtungen und Wechselbeziehungen mit der Severinstraße mit in das ISG-Gebiet aufgenommen. 
Die Gebietsabgrenzung wird in Hinblick auf die räumliche n Schwerpunkte der Vereinsarbeit grundsätzlich 
bestätigt. Als freiwillige  ISG is t jedoch eine kleinräumige, grundstückbezogene Festlegung des  Gebietes 
nicht mehr erforderlich. Der Verein kann daher auch Akteure bzw. Themen aus den angrenzenden Bereichen 
in zukünftige Projekte einbeziehen.  
2.2 IST-Analyse Severinstraße 2022 
Die Severinstraße bildet die zentrale historische Entwicklungsachse innerhalb der Südstadt, sie verläuft dem 
früheren römischen Straßennetz folgend von Norden nach Süden und findet über den Chlodwigplatz hinaus 
mit der Bonner Straße ihre Fortsetzung. 
Die Severinstraße ist durch  einen nahezu durchgehenden Geschäftsbesatz in den Erdgeschosslagen ge-
kennzeichnet, in den Obergeschossen finden sich mit wenigen Ausnahmen durchgängig Wohnnutzungen. 
Diese Strukturen setzen sich in den Seitlage n fort, mit zunehmender Distanz gehen die Nebenstraßen je-
doch in reine Wohnstraßen über. 
Aufgrund der standortprägenden Funktion des Einzelhandels erfolgt eine vertiefende Betrachtung der Se-
verinstraße als Handelsstandort, es schließt sich ein Überblick zur Immobiliensituation an. Grundlage für die 
Analyse ist neben den im Sommer 2022 durchgeführten Ortsbegehungen insbesondere ein e im Jahr 2019 
von der CIMA Beratung + Management GmbH im Auftrag der IHK Köln durchgeführte Studie „Kölner Vee-
delscheck Severinsviertel + Südstadt 2019 - Baustein Einzelhandel + Immobilien“. Sie bietet neben dem 
Zeitreihenvergleich auch die Möglichkeit einer Gegenüberstellung der Entwicklung in der Severinstraße und 
der Bonner Straße. 
2.2.1 Severinstraße als Einzelhandels- und Gastronomiestandort 
Im August 2019 wurden von der cima innerhalb des Bezirksteilzentrums „Südliche Innenstadt, Severinstraße 
/ Bonner Straße“ 207 Einzelhandelsbetriebe mit rd. 16.820 m² Verkaufsfläche und einem geschätzten Um-
satz von rd. 85,5 Mio. € erhoben. Gegenüber der Erhebung 2008 bedeutet dies nach der Anzahl der Betriebe 
einen Rückgang um 22 % bzw. nach der Verkaufsfläche um 3.345 m² ( - 17 %). Dagegen fällt der Umsatz-
rückgang mit 4 ,6 Mio. € ( - 5 %) noch vergleichsweise gering aus.  Diese Gesamtbilanz für das Bezirksteil-
zentrum verdeckt aber einen interessanten Unterschied zwischen der Severinstraße und der Bonner Straße: 
Sowohl nach der Anzahl der Betriebe als auch der Verkaufsfläche hat sich der Einzelhandelsbesatz innerhalb 
der Severinstraße nur geringfügig reduziert, der Rückgang fand überwiegend in der Bonner Straße statt.

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
7 
Abb. 1: Einzelhandelsentwicklung in der Kölner Südstadt (2008 – 2019) 
 
Quelle: cima (2019) 
Abb. 2: Einzelhandelsentwicklung Severinstraße und Bonner Straße (2008 – 2019) 
  Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche 
(m²) 
  2008 2019 2008 2019 
Severinstraße  
(mit Nebenstraßen) 126 114 10.270 9.960 
Bonner Straße (mit Chlodwigplatz 
und Nebenstraßen) 140 93 9.895 6.860 
SUMME 266 207 20.165 16.820 
Quelle: cima (2019) 
Wie auch die nachfolgende Analyse des lokalen Immobilienmarktes zeigt, ist die Bonner Straße jedoch nicht 
von typischen „Trading Down“-Prozessen, wie vermehrten Leerständen oder stark sinkenden Immobilien-
preisen, betroffen: Der Rückgang des Handels wurde vielfach durch zusätzliche Gastronomiebetriebe kom-
pensiert. Heute präsentiert sich die Bonner Straße maßgeblich als Gastronomiestandort. 
Auf der Nachfrageseite ist zu konstatieren, dass bei einer zwischen 2008 und 20 19 nahezu konstanten Ein-
wohnerzahl auch das lokale Kaufkraftpotenzial nur leicht auf 294,2 Mio. € gestiegen ist. Die Kaufkraftkenn-
ziffer lag 2008 wie auch 2019 über 100, welches einen überdurchschnittlichen Wert der Kaufkraft je Einwoh-
ner*in im Vergleich zum Bundesdurchschnitt darstellt. 
Der Einzelhandelsumsatz im Bezirksteilzentrum Südliche Innenstadt war von 2008 bis 2019 leicht rückgän-
gig. Der Rückgang ist jedoch so gering, dass er bereits mit einzelnen, neu eröffneten Einzelhandelsgeschäf-
ten wieder ausgeglichen bzw. de r Wert von 2008 sogar übertr offen werden kann. Damit würde auch eine 
Erhöhung bzw. Angleichung der Zentralität (Verhältnis von Umsatz zum Kaufkraftpotenzial) ein hergehen. 
Daher ist der Südlichen Innenstadt eine relativ stabile wirtschaftliche Lage zu bescheinigen . 
  
266
207
0
50
100
150
200
250
300
2008 2019
Anzahl der Betriebe
20.165
16.820
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
2008 2019
Verkaufsfläche (m²)

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
8 
Abb. 3: Kenndaten zum Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet und Umsatz im Bezirksteilzentrum 
Südstadt 
 2008 2019 
Einwohner Einzugsgebiet (absolut)1 49.221 49.787 
Kaufkraftkennziffer Stadt Köln2 107,8 106,2 
Kaufkraftpotenzial Einzugsgebiet  
(in Mio. €) 281,1 294,2 
Umsatz Bezirksteilzentrum Südl. Innenstadt (in Mio. €) 90,1 85,5 
Umsatz des Zentrums * 100 / Kaufkraftpotenzial im Ein-
zugsbereich 32 29 
Quelle: cima (2019) 
Bei einem qualitativen Vergleich des heutigen Geschäftsbesatzes in der Severinstraße mit der Situation vor 
Gründung der Immobilien- und Standortgemeinschaft im Jahr 2015 sind folgende Punkte festzustellen:  
▪ Seit 2015 sind einige strukturprägende Betriebe, darunter auch filialisierte Geschäfte, geschlossen wor-
den. Dazu gehören EP:RING ELEKTRA und der Biomarkt DENNS. 
▪ Zu den strukturprägenden Betrieben, die bereits 2015 ansässig waren, gehören  inhabergeführte Fach-
geschäfte, wie die MATERNUS Buchhandlung oder das Süßwarengeschäft TRÜFFEL-ULLRICH, und nach-
gefragte Filialisten wie z. B. ein DM-Drogeriemarkt, eine ALDI-Filiale und ein REWE-Supermarkt. 
▪ Die Severinstraße zeichnet sich durch einen Mix aus Anbietern des täglichen Bedarfs und Geschäften mit 
Waren des mittel - und langfristigen Bedarfs aus. Auffallend sind einige Neuansiedlungen mit neuen, 
modernen Konzepten (z. B. hochwertiger Fahrradanbieter). 
▪ Wie bereits im Jahr 2015 ist innerhalb der Geschäftslage ein Nord-Süd-Gefälle in Hinblick auf die Qualität 
des Warenangebotes festzustellen; im nördlichen Abschnitt finde t sich nur eine begrenzte Anzahl von 
qualitätsorientierten Anbietern. 
Abb. 4: Nicht mehr ansässige strukturprägende Betriebe 2015 
  
Quelle: cima (2015) 
  
 
1  Nach dem Kölner  Einzelhandels- und Zentrenkonzept übernimmt das Bezirksteilzentrum Südliche Innenstadt eine Versorgungs-
funktion für die nachfolgenden Stadtteile : Kapitol-Viertel, Mauritius-Viertel, Cäcilien-Viertel, Pantaleons-Viertel, Georgs-Viertel, 
Se-verins-Viertel, Rheinauhafen, Südstadt, Volksgarten-Viertel, GE-Südstadt.

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
9 
Abb. 5: Qualitätsorientierte Einzelhandelsbetriebe der Severinstraße 
  
  
Quelle: cima (2022) 
Die Entwicklungsmöglichkeiten der Gastronomie – und speziell der Außengastronomie – in der Severin-
straße waren in der Vergangenheit durch den geringen Straßenquerschnitt  sehr stark eingeschränkt. Die s 
begründet auch die Lage einiger Anbieter in den Seitenlagen  (z. B. HAUS MÜLLER, An der Eiche) bzw. die 
Konzentration des außengastronomischen Angebotes am Chlodwigplatz. Durch die erfolgte Neugestaltung 
der Severinstraße konnten die vorhandenen Gastronomiebetriebe vielfac h erstmalig, jedoch zumeist nur 
ein begrenztes außengastronomisches Angebot realisieren. Eine grundlegende Erweiterung ist erst mit ei-
ner neuen Verkehrsregelung zu erwarten. 
Abb. 6: Neue Gastronomiekonzepte in der Severinstraße (Café mit Kaffeerösterei und Burgerladen) 
 
  
Quelle: cima (2022)

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
10 
Die Severinstraße verfügt über einen breiten gastronomischen Mix; das Spektrum reicht von Brauhaus über 
verschiedene ausländische Restaurants und Eiscafés bis zu Schnellimbissangeboten. Wie auch im Einzel-
handel ist es in den letzten Jahren zu verschiedenen Neueröffnungen gekommen, die aktuelle Trend s und 
Entwicklung des Marktes aufgreifen (Burger-Restaurant, Café mit eigener Kaffeeröstung). 
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sowohl der Einzelhandel als auch die Gastronomie während 
der ersten Phase der ISG Severinstraße einen laufenden Veränderungsprozess durchlaufen hat. Wei-
terhin überzeugt die Lage in weiten Bereichen durch einen attraktiven und funktionierenden Ge-
schäftsbesatz. 
2.2.2 Städtebauliche und verkehrliche Veränderungen 
Die größten Veränderungen im städtebaulichen Erscheinungsbild der Severin straße haben sich durch die 
bereits vor dem Start der ersten ISG -Phase abgeschlossene Umgestaltung der Severinstraße innerhalb der 
gesamten Nord-Süd-Erstreckung des ISG-Gebietes ergeben. Die Straße präsentiert sich in einem einheitli-
chen und modernen städt ebaulichen Erscheinungsbild. Lediglich die in das ISG -Gebiet eingeschlossenen 
Seitenstraßen waren nicht Bestandteil der Neugestaltung.  
Während der ersten ISG-Phase kam es zu mehreren privaten Investitionen in die vorhandene n Immobilien, 
so dass das optische Erscheinungsbild weiter verbessert wurde. Beispiele für Sanierungen sind die Objekte 
Severinstraße 54A und Severinstraße 59; aktuell erfolgt ein Neubau auf dem Grundstück Severinstraße 90. 
Abb. 7: Objekt Severinstraße 54A (2015 - 2022) 
  
Quelle: cima (2015 / 2022)  
Abb. 8: Objekt Severinstraße 59 (2015 – 2022) 
  
Quelle: cima (2015 / 2022)

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
11 
Diesen positiven Veränderungen steht entgegen, dass an verschiedenen Stellen weiterhin Handlungsbedarf 
besteht: Neben der Notwendigkeit, vorhandene und stark sanierungsbedürftige Objekte durch Neubauten 
zu ersetzen oder zu sanieren, bedarf es der Pflege und laufenden Instandhaltung diverser Objekte. Insbe-
sondere die Graffiti-Problematik stellt sich weiterhin als massive Herau sforderung für die Hauseigentü-
mer*innen. 
Abb. 9: Beispiel für notwendige w eitergehende Sanierung  bzw. Neubau potenzial (Severinstraße 
116) 
 
Quelle: cima (2022) 
Abb. 10: Graffiti-Verschmutzungen 
  
  
Quelle: cima (2022)

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
12 
Nur vereinzelt sind Maßnahmen des nachhaltigen Bauens innerhalb des Severinsviertels zu finden. So finden 
sich z. B. keine größeren Maßnahmen der Innenhofbegrünung im Quartier wie auch Fälle von erneuerbarer 
Energiegewinnung nicht verbreitet sind. 
Nahezu unverändert stellt sich die Verkehr ssituation im gesamten Severinsviertel dar: Bedingt durch den 
Einsturz des Stadtarchivs konnte die geplante Nord-Südbahn, die unterirdisch der Severinstraße folgt, bis-
lang nicht fertig gestellt werden. Von Süden kommend en det die Linie 17 derzeit an der Haltestelle  
Severinstraße.  
Ebenso stellt sich das Stellplatzangebot in der Severinstraße und im Nahbereich weiterhin als problematisch 
heraus. Wie auch die laufende Verkehrsberuhigung am Eigelstein deutlich gemacht hat, sin d auch für das 
Severinsviertel ein intensiver Diskussionsprozess und weitergehende Planungen zur Verbesserung der Ver-
kehrssituation erforderlich. 
Das Severingsviertel benötigt somit zusammenfassend auch in Zukunft weitere Initiativen und Im-
pulse zur Lösung vorhandener städtebaulicher, architektonischer und verkehrlicher Fragestellungen. 
Die Immobilien- und Standortgemeinschaft kann hier Moderator, Diskussionsforum oder in einzel-
nen Fällen auch Impulsgeber sein. 
2.2.3 Lokaler gewerblicher Immobilienmarkt 
Der im Auftrag der IHK Köln 2019 erstellte cima-Veedelscheck umfasst auch eine differenzierte Analyse des 
lokalen gewerblichen Immobilienmarktes. Zusammen mit einer ak tuellen Begehung des ISG-Gebietes lässt 
sich der gewerbliche Immobilienmarkt im Bereich des ISG -Gebietes wie nachfolgend dargestellt charakte-
risieren. 
Im August 2019 wurden von der cima in der Severinstraße und ihren Seitenstraßen sowie in der Südstadt 
insgesamt 24 freie Ladenlokale in den Erdgeschossen erhoben (Einzelhandel und Gastronomie). In Relation 
zu den 207 erfassten Einzelhandelsbetrieben stellt dies eine unkritische Größe dar. Die Leerstandsquote, die 
sich aus dem Verhältnis zwischen freien Objekten und der Anzahl aller Betriebe in Ladenlokalen (Einzelhan-
del, Gastronomie, Dienstleistungen) ergibt, sollte damit deutlich unter 10 % liegen.  Auch die Begehung im 
Sommer 2022 hat gezeigt, dass es innerhalb des ISG -Gebietes keine typische Leerstandsproblematik gibt. 
Frei werdende Ladenlokale finden in der Regel sehr schnell eine Nachnutzung. Fälle von längeren Leerstän-
den sind nach Einschätzung des ISG -Vorstandes in der Regel auf fehlende Vermietungsbereitschaft der 
Eigentümer*innen oder anderweitige Planungen zurückzuführen. 
Ergänzend zu der cima Bestandsaufnahme der freien Ladenlokale vom August 2019 wurde in der IHK-Studie 
auch eine Sonderauswertung des Immobilienportals www.immobilienscout24.de für die Jahre 2013 und 
2018 vorgenommen. Die Daten ermöglichen einen Vergleich der Angebote und Nachfrage in den Postleit-
zahlbezirken 50678 (Severinsviertel, einschließlich des Chlodwigplatzes) und 50677 (Südstadt).  
Im Zeitraum vom 1. Quartal 2013 – 1. Quartal 2014 waren im untersuchten Veedel insgesamt 66 Inserate 
von Ladenlokalen auf ImmobilienScout24 z u finden, während es fünf Jahre später in derselben Zeitspanne 
40 Inserate waren. Dies entspricht einem Rückgang von rd. 39 %. Zu beiden Zeitpunkten waren die ange-
botenen Mietobjekte hauptsächlich im nördlichen Bereich des Bezirksteilzentrums verortet. Auch auf Ebene 
der Gesamtstadt Köln ist ein vergleichbarer Rückgang der Inserate für Mietobjekte mit Schwerpunkt Handel 
festzustellen (rd. 46 %).  
Fast die Hälfte der Objekte entfiel sowohl 2014 als auch 2019 auf Objekte mit maximal 100 m², dies ent-
spricht im Übrigen auch der Größenstruktur freier Ladenlokale in gesamten Stadtgebiet Köln.

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
13 
Abb. 11:  Verteilung der Ladenlokale auf ImmobilienScout24 nach Größenkategorien  
 
Quelle: cima (2019); Datengrundlage: on-geo GmbH 
Die Analyse der Angebotsdaten von ImmobilienScout24 zeigt, dass die Mietpreise sowohl im Bereich des 
untersuchten Veedels, als auch in der gesamten Stadt Köln im Laufe der vergangenen Jahre in allen Grö-
ßenkategorien gestiegen sind. Insgesamt sind die Mietpreise von Handelsobjekten im Severinsviertel und 
der Südstadt im Durchschnitt um rd. 29 % von rd. 14,10 € / m² auf rd. 18,20 € / m² gestiegen.  
Abb. 12:  Entwicklung der geforderten Mietpreise im Bezirksteilzentrum Südliche Innenstadt und der 
Stadt Köln 
                
Quelle: cima (2019); Datengrundlage: on-geo GmbH 
 
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
<=100 m²
>100 - 200 m²
>200 - 500 m²
>500 m²
Köln 2018 Köln 2013
BTZ Südliche Innenstadt 2018 BTZ Südliche Innenstadt 2013
- € 
5,00 € 
10,00 € 
15,00 € 
20,00 € 
25,00 € 
BTZ Südliche Innenstadt 2013
BTZ Südliche Innenstadt 2018
- € 
5,00 € 
10,00 € 
15,00 € 
20,00 € 
25,00 € 
Köln 2013 Köln 2018

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
14 
Das aufgezeigte gewerbliche Mietpreisniveau für freie Ladenlokale bestätigt sich durch den gemeinsame n 
Mietpreisspiegel der Rheinischen Immobilienbörse e.V. und der Industrie- und Handelskammer zu Köln.2 
Die Severinstraße und die Bonner Straße werden nach dem  Mietpreisspiegel der Kategorie „Vorortge-
schäftslagen“ zugeordnet, die u. a. auch die Aachener Str aße und die Kalker Hauptstraße umfasst. Nach 
dem Mietpreisspiegel lagen die durchschnittlichen Mietpreise für Ladenlokale im Jahr 2012 und 2014 bei 
15 – 25 € / m². Für die Jahre 2016 und 2018 wird eine etwas höhere Mietspanne von 15 – 35 € / m² ange-
geben, die jedoch im Wesentlichen auf eine Umstellung der Lagendefinitionen zurückzuführen  ist. 
Sowohl im Zeitvergleich als auch in der IST-Aufnahme 2022 stellt sich die gewerbliche Immobilien-
marktsituation für die Severinstraße als günstig und stabil dar. Eine relevante Leerstandsquote ist nicht 
zu beobachten; die Mietpreisentwicklung folgt in wesentlichen Punkten der Gesamtentwicklung des Kölner 
Marktes. Die Folgen der Corona-Pandemie und die damit verbundenen wirtschaftlichen Herausforderungen 
für den Einzelhan del und die Gastronomie sind bezogen auf den lokalen Immobilienmarkt derzeit noch 
nicht seriös abzusehen. Da sich die Mehrzahl der Immobilien in Privatbesitz befindet, ist zunächst von 
einer Stabilität des Marktes auszugehen; umfangreichere Objektverkäufe etc. sind nicht zu erwarten. 
Gleichzeitig werden die Hauseigentümer*innen auf die aktuell zu beobachtenden Herausforderun-
gen auf dem Energiemarkt reagieren müssen. Die Immobilien- und Standortgemeinschaft kann hier 
als Informationsforum wirken. 
 
 
2  Rheinische Immobilienbörse e.V. und Industrie- und Handelskammer zu Köln (diverse Jahrgänge): Mietwerte für Ladenlokale, Bü-
roräume und Gewerbeflächen im IHK-Bezirk Köln. Köln.

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
15 
3 Bestandsaufnahme der bisherigen ISG -
Aktivitäten 
Grundlage für die dreijährige Arbeit der gesetzlichen ISG Severinstraße war ein Maßnahmen- und Finanzie-
rungsplan, der insgesamt dreizehn Maßnahmen mit einem projektbezogenen Budget von 234.400 € um-
fasste. Weitere 63.300 € bzw. 21.200 € / Jahr waren für die ISG-Organisation, als Reserve bzw. für Abgaben 
an die Stadt Köln vorgesehen.  
Abb. 13: Maßnahmen- und Finanzierungsplan der ISG Severinstraße (1. ISG-Phase 2018 - 2020) 
 
Projektbezogenes Budget  
lt. Maßnahmen- und Finanzierungsplan  
der ISG Severinstraße  
Immobilieneigentümerberatung  23.700 € 
Illumination der Eingangstore Severinstraße 19.700 € 
Begrüntes Severinsviertel 9.200 € 
Beleuchtung besonderer Gebäude 22.200 € 
Initiative "Erlebbare Historie" 8.600 € 
Sonderkonditionen ISG Mitglieder 7.400 € 
Quartiershausmeister 31.400 € 
Marketingkampagne "Shoppen im Severinsviertel" 29.600 € 
Design-/ Flohmarkt An der Eiche 7.500 € 
„Kaffee un Kooche am Karl-Berbuer-Platz“ 7.500 € 
Musikalischer Mittag Severinskirchplatz 7.500 € 
Weihnachtsbeleuchtung 30.800 € 
Werbe- und Öffentlichkeitsarbeit 29.600 € 
Quelle: ISG Severinstraße (2015) 
In der Bewertung der Umsetzungsarbeit der ISG Severinstraße kommt die cima unter Einbeziehung der 
bundesweiten Erfahrungen vergleichbarer Initiativen 3 zu folgenden Ergebnissen: 
▪ Der Maßnahmen- und Finanzierungsplan der ISG Severinstraße enthielt eine vergleichsweise detaillierte 
Auflistung einzelner Maßnahmen, die umzusetzen sind. Andere BID -Projekte beschränken sich auf die 
Festlegung der Geschäftsfelder (z.B. Marketing, Veranstaltungen). Umso positiver zu bewerten ist es, 
dass die ISG in der Mehrzahl der Fälle die in dem Maßnahmen- und Finanzierungsplan aufgeführ-
ten Maßnahmen auch umgesetzt hat . Hierzu zählen z.B. die Weihnachtsbeleuchtung, die Initiative 
„Erlebbare Historie“, das Projekt begrüntes Severinsviertel oder die Herausstellung der Eingangstorsitu-
ation am nördlichen Ende der Severinstraße.  Die Bedenken von Anwohnern gegen einen Flohmarkt An 
 
3  Die CIMA Beratung + Management GmbH hat die ISG Severinstraße nicht nur bei der Gründung der gesetzlichen Immobilien- und 
Standortgemeinschaft Severinstraße fachlich betreut, sondern war in der Vergangenheit auch in NRW und in anderen Bundeslän-
dern bei der Bildung von Zusammenschlüssen der Haus- und Grundstückeigentümer*innen nach dem Vorbild der amerikanischen 
Business Improvement Districts (BID) beratend tätig.

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
16 
der Eiche oder die durch die Corona -Pandemie nicht mögliche Durchführung einer Veranstaltung am 
Karl-Berbuer-Platz verhinderten die Umsetzung dieser Maßnahmen. Im letzteren Fall ist positiv hervor-
zuheben, dass der Verein mit der Einrichtung eines Bouleplatzes eine der Intention des ISG -Konzeptes 
entsprechende Ersatzmaßnahme konzipierte und umsetzte. 
Abb. 14: Umgesetzte Maßnahmen der ISG Severinstraße (Auswahl) 
 
Projekt  
„Begrüntes Severinsviertel“ 
 
 
Projekt  
„Bouleplatz am  
Karl-Berbuer-Platz“ 
 
 
Projekt  
„Erlebbare Historie“

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
17 
 
Projekt  
„Weihnachtsbeleuchtung“ 
 
Projekt  
„Gestaltung  
der Eingangstore“ 
 
Projekt  
„mobile  
Sitzgelegenheiten“ 
Quelle: cima (2021 / 2022) 
▪ Der ISG kann zudem eine durchgehend gute, vielfach auch qualitativ sehr ansprechende Umset-
zung der Maßnahmen bescheinigt werden. So erfolgte die Errichtung der Boulebahn auf der Grundlage 
einer entsprechenden Studie eines Freiraumplaners.

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
18 
Abb. 15: Vorstudien für die Anlage einer Boulebahn am Karl-Berbuer-Platz 
 
 
 
Quelle: ISG Severinstraße e.V. 
▪ Im Vergleich zu anderen ISG -Initiativen nahmen die Marketingaktivitäten in Form von Online - oder 
Offline-Werbung für den Standort Severinstraße keine zentrale bzw. dominierende Rolle ein (z. B. 
Werbeanzeigen in der regionalen Tagespresse oder Plakatwerbung); gleiches gilt für Werbeaktivitäten 
in Form der Herausgabe von Einkaufsführern, Gutscheinaktionen etc. Dies entspricht dem auch in Maß-
nahmen- und Finanzierungsplan enthaltenen begrenzten Budget vom 29.600 € für Werbung und Mar-
keting bei einem Zeitraum von drei Jahren (ca. 9.900 € / Jahr). 
▪ Die Öffentlichkeitsarbeit der Immobilien- und Standortgemeinschaft basierte über den Kernzeit-
raum der gesetzlichen ISG u. a. auf der Einrichtung und der laufenden Pflege einer eigenen Website und 
einer Facebook-Seite, einer Präsenz auf den Straßenfesten im Veedel ( Dä längste Desch vun Kölle) und 
anlassbezogenen Pressegesprächen. Hinzu kamen ergänzende Maßnahmen, wie r edaktionelle Beiträge

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
19 
der ISG in der Zeitschrift „Stadtgespräch“. Einen Überblick über die laufenden Maßnahmen der ISG boten 
die jährlichen Mitgliederversammlungen des Vereins.  
Im Jahr 2020 wurde die Öffentlichkeitsarbeit mit der Konzeption und der Erstellung einer ersten Ausgabe 
des Faltblattes „DÄ VRINGSER“ intensiviert, mit dem über die Aktivitäten der ISG informiert wird. Zeit-
gleich wurden in mehreren kurzen Videobeiträgen ausgewählte ISG -Projekte vorgestellt und über die 
vereinseigene Facebook-Seite veröffentlicht. 
Während sich Interessierte über die auf der Homepage veröffentlichten Newsmeldungen und die 
dort ebenfalls abrufbaren Protokolle der Mitgliederversammlung gut über die laufenden Aktivi-
täten des Vereins informieren k onnten, erfolgten nur in begrenztem Umfang Maßnahmen der 
Öffentlichkeitsarbeit des Vereins  und damit z. B. auch des Werbens um neue Vereinsmitglieder . Der 
Schwerpunkt der Vereinsarbeit lag eindeutig in der Umsetzung der im Maßnahmen- und Finanzierungs-
plan aufgeführten Projekte. 
Abb. 16: Auswahl von Maßnahmen der Öffentlichkeitsarbeit des Vereins (vereinseigene Website und 
Facebook-Seite, Videobeiträge, Informationsstand auf Stadtfesten)  
  
 
  
 
Quelle: www.isg-Severinstraße.de bzw. www.facebook.com/ISGSeverinstraße/

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
20 
In der Gesamtschau ist in Hinblick auf die Arbeit der ISG Severinstraße e.V. während der dreijährigen Dauer 
der gesetzlichen Immobilien- und Standortgemeinschaft aus externer Sicht zu bilanzieren: 
▪ Erfolgreiche Umsetzung der meisten Maßnahmen 
Die ISG hat in dem vorgegeben en Zeitraum von drei Jahren die Mehrzahl der geplanten Maßnahmen 
umgesetzt; die Stadt Köln hat so auch dem Verein als Aufgabenträger der Immobilien- und Standortge-
meinschaft die ordnungsgemäße Verwendung der Beiträge bescheinigt.  
▪ Aufwertung des Veedels durch die Vereinsarbeit 
Die durchgeführten Maßnahmen haben wichtige Beiträge zur Verbesserung des  Erscheinungsbildes  
(z. B. mobile Bäume, Gestaltung Eingangstore), der Angebote im Quartier (Boulebahn), der Identität mit 
dem Veedel (Projekt „Erlebbare Historie“) und des Marketings (z.B. Weihnachtsbeleuchtung) geleistet.  
Inwieweit die ISG zur Sicherung der Immobilienwerte oder der Funktion der Severinstraße und der Ne-
benlagen als Einzelhandels- oder Gastronomiestandort beigetragen hat, läßt sich naturgemäß nicht ab-
schließend messen. Die in Kap. 2.2.3 enthaltene Analyse des gewerblichen Immobilienmarktes und des 
Geschäftsbesatzes hat zumindest gezeigt, dass sich die Geschäftslage als stabil und wirtschaftlich funk-
tionierend darstellt. 
▪ Organisatorische Rahmenbedingungen verkürzten den ISG-Zeitraum, Einschränkungen durch die 
Corona-Pandemie im dritten ISG-Jahr 
Diese Bilanz ist umso bemerkenswerter als erst nach einem halben Jahr (Ende Juli 2018) die ersten Bei-
träge der Hauseigentümer*innen dem Vorstand der ISG aufgrund des erforderlichen organisatorischen 
Aufwandes der Beitragseinziehung durch die Stadt Köln zur Verfügung standen. Hinzu kommt, dass das 
dritte Jahr der ISG  unter den erschwerten Bedingungen der Corona -Pandemie verlief. Öffentliche Ver-
anstaltungen etc. waren nicht oder nur unter besonderen Auflagen möglich. 
▪ Grenzen der ehrenamtlichen Tätigkeit  
Die ISG-Arbeit erfolgt fast vollständig über die ehrenamtliche Tätigkeit des Vorstandes; lediglich für Bü-
roarbeiten und das Projekt des Quartiershausmeisters wurden zeitweise und in begrenztem Umfang 
Personal beschäftigt. Im Rückblick ist festzustellen, dass der organisatorische Aufwand für die Durchfüh-
rung der Maßnahmen und die übrigen anfallenden Aufgaben weitaus mehr personelle Kapazitäten er-
forderten als ursprünglich geplant war.  
▪ Rückschlüsse für die weitere Vereinsarbeit 
Der Schwerpunkt der Vereinsarbeit lag eindeutig in der Umsetzung der im Maßnahmen - und Finanzie-
rungsplan aufgeführten Projekte.  Dies ist grunds ätzlich und mit Nachdruck als richtiges Vorgehen zu 
bestätigen. Jeder Verein wird – unabhängig ob mit Pflichtabgaben oder freiwilligen Beiträgen der Mit-
glieder finanziert – von vielen Beteiligten anhand der erfolgreich um gesetzten Maßnahmen gemessen. 
Eine Intensivierung der Netzwerkarbeit innerhalb der Gruppe der Haus- und Grundstückseigentümer*in-
nen sowie der Austausch mit den übrigen Handlungsakteuren der Severinstraße erscheint jedoch gebo-
ten. Ebenso ist für die weitere Vereinsarbeit zu beachten, dass einige der erfolgreich umgesetzten Maß-
nahmen auch zukünftig der Pflege bedürfen. Dies bezieht sich sowohl auf die geschaffene Infrastruktur 
(z. B. ständiges Gießen der Bäume) als auch die eingesetzten Kommunikationsinstrumente (z.B. laufende 
Aktualisierung der Website).

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
21 
4 Überprüfung des Leitbildes „900 Meter 
kölsche Südstadt“ 
Das in den Jahren 2015 – 2018 entwickelte Konzept der gesetzlichen Immobilien - und Standortgemein-
schaft für die Severinstraße baut auf dem Leitbild „900 Meter kölsche Südstadt“ auf. 
In dem von der ISG Severinstraße bei der Stadt Köln gestellten Antrag auf Einrichtung einer gesetzlichen 
Immobilien- und Standortgemeinschaft wird zu diesem Leitbild und den Zielen der ISG ausgeführt:4 
„Die Attraktivitätssteigerung der Severinstraße als Einkaufs-, Dienstleistungs- und Gastronomiestandort ist das 
übergeordnete Ziel. Die Südstadt im Allgemeinen aber gerade auch das Severinsviertel ist bei Neu -Kölnern 
wie auch bei Alteingeses senen als Wohnstandort beliebt. Sowohl Studenten als auch Familien, Rentner und 
gut verdienende sogenannte „Best -Ager“ fühlen sich am südlichen Rand der Kölner Innenstadt, zwischen 
Volksgarten, Ringen und Rhein zuhause. Für sie, aber auch für alle Kölner und Gäste von außerhalb der Stadt, 
soll die Severinstraße wieder beliebter Mittelpunkt eines urbanen Quartiers mit hoher Aufenthaltsqualität, 
individuellen Einkaufsmöglichkeiten und außergewöhnlichen kulturellen Highlights werden.  
Ziel ist es, zwischen Kar l-Berbuer-Platz und Severinstorburg 900 Meter kölsche Südstadt mit allen Besonder-
heiten zu präsentieren und den Mittelpunkt der südlichen Innenstadt mit Leben zu füllen. Denn weder die 
angrenzende Bonner Straße noch die Merowinger Straße, die beide in jüng erer Vergangenheit beachtliche 
Entwicklungen erfahren haben, haben eine mit der Severinstraße vergleichbare Tradition in der Kölner Ge -
schichte und stehen nicht stellvertretend für das ganze Veedel.“ 
Aufbauend auf der durchgeführten IST-Analyse und den projektbegleitenden Sitzungen mit dem ISG-Vor-
stand wurde das Leitbild für die Severinsstraße und die damit verbundenen Ziele bestätigt. Dies schließt die 
bereits im ersten ISG-Konzept enthaltene Definition des Markenkerns der Severinstraße und der Seitenstra-
ßen ein.  
Das Leitbild baut auf vier zentralen Merkmalen und Profilierungsansätzen des ISG-Gebietes auf: 
▪ städtisches Leben im Veedel 
▪ qualitätsvolles und individuelles Einkaufen 
▪ erlebbare Kölner Geschichte 
▪ Heimat des kölschen Jeföhls 
Zusätzlich und damit neu in die konzeptionelle Ausrichtung der zukünftigen ISG -Arbeit aufgenommen 
wurde das explizite Bekenntnis zur Nachhaltigkeit als leitende Handlungsrichtlinie.  
Damit greift das Konzept nicht nur die allgemeine gesellschaftliche Diskussion um die Zukunftsentwicklung 
unserer Städte und Gemeinden auf; es greift auch die bereits vorhandenen Ansätze im Severinsviertel auf 
(z. B. Ökomarkt, Förderung des Radverkehrs, Warenangebot (z.B. Naturmetzgerei Hennes) ). Das bewusste 
Herausstellen dieses Ansatzes für eine Quartiersprofilierung erscheint gerade im Severinsviertel lohnens-
wert, da hier gute Voraussetzungen gesehen werden, durch eine gezielte Förderung und die Zusammenar-
beit verschiedener Akteursgruppen die Zukunft des Veedels aktiv und gezielt zu steuern. 
Der für die Außenkommunikation bereits in der Initiierungsphase der gesetzlichen ISG formulierte Marken-
kern des Severinsviertel (Abb. 18) wird bestätigt. 
  
 
4  Immobilien- und Standortgemeinschaft Severinstraße e. V. (2016): Antrag auf Erlass einer Satzung zur Festlegung des Gebiets einer 
Immobilien- und Standortgemeinschaft Severinstraße, Köln

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
22 
Abb. 17: Leitbild „900 Meter kölsche Südstadt“  
 
 
Quelle: cima (2022) 
Abb. 18: Die Marke Severinsviertel 
 
 
Quelle: cima (2016) 
Severinstraße
„900 Meter kölsche Südstadt“
qualitätsvoll 
und individuell 
Einkaufen
städtisches 
Leben im 
Veedel
erlebbare 
Kölner 
Geschichte
Heimat des 
kölschen
Jeföhls
Zukunftssicher durch Nachhaltigkeit

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
23 
5 Selbstverständnis der zukünftigen Ver-
einsarbeit 
Bereits in der Initi ierungsphase der gesetzlichen ISG Severinstraße fand ein intensiver Diskussionsprozess 
innerhalb des Initiativkreises über das Selbstverständnis des Vereins statt. Im Mittelpunkt der Strategiedis-
kussion stand dabei die Definition von Schnittstellen und die Aufgabenteilung zwischen der ISG Severin-
straße als Zusammenschluss der Haus - und Grundstückseigentümer*innen und der IG Severinsviertel als 
bestehende Vereinigung der Gewerbetreibenden. Bereits damals bestand Konsens, dass es zwar zahlreiche 
Schnittstellen zwischen beiden Vereinen gibt, jeder Verein jedoch entsprechend seiner Satzung und Ziel-
setzung unterschiedliche Schwerpunkte haben wird. Zu den praktischen Fällen der Zusammenarbeit gehö-
ren die gemeinsame Finanzierung der Weihnachtsbeleuchtung oder die sowohl von der IG als auch der ISG 
genutzte Möglichkeit des Fahnenschmucks in der Severinstraße. Die bereits dem ersten Maßnahmen- und 
Finanzierungsprogramm zugrunde liegende Aufgabenteilung wurde in den projektbegleitenden Arbeitssit-
zungen mit dem ISG-Vorstand bestätigt: 
▪ Die ISG orientiert sich bei ihrer Arbeit weiterhin an den in der Satzung aufgeführten Zweck und Aufgaben 
des Vereins (§ 2 der Vereinsatzung): 
„Die ISG will mit ihren Aktivitäten einen Beitrag zur Aufwertung des Severinsviertels leisten. Sie setzt  sich 
insbesondere für städtebauliche Maßnahmen, Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivität,  Verbesserung 
der Erreichbarkeit, Erhöhung von Sauberkeit sowie für eine nachhaltige Verbesserung des Handels und der 
Dienstleistungen, der Gewerbestruktur und der Wohnqualität ein. Ziel der ISG ist es auch, auf diesem Weg 
durch die Erhöhung der Gesamtattraktivität di e Grundstücks- und Gebäudewerte zu sichern und die Inte-
ressen der Nutzer an einer Belebung wahrzunehmen.“ 
▪ Die ISG organisiert keine Stadtfeste oder vergleichbare Veranstaltungen durch, bei denen die Förderung 
des Einzelhandels und der Gastronomie im Mittelpunkt steht. 
▪ Die ISG organisiert keine Werbe- und Servicemaßnahmen des Einzelhandels (z.B. Einkaufsgutschein).  
Die nicht in den Zuständigkeitsbereich der ISG fallenden Aufgaben werden bereits heute von der IG Se-
verinsviertel wahrgenommen und sollen auch zukünftig dort verbleiben. Eine projektbezogene Kooperation 
von IG und ISG und ein regelmäßiger Austausch über die jeweiligen Vereinsaktivitäten werden ausdrücklich 
befürwortet. 
Zur Klarstellung der zukünftigen Arbeitsschwerpunkte und der Ausrichtung des Vereins wird das Selbstver-
ständnis wie in Abb. 19 aufgeführt beschrieben. Aus diesem Selbstverständnis leitet sich der Abb. 20 auf-
geführte Zielkatalog ab, der auch als Grundlage für das in Kap. 6 enthaltene Maßnahmenprogramm dient.

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
24 
Abb. 19: Selbstverständnis der ISG Severinstraße als Grundlage der zukünftigen Arbeit 
 
 
Quelle: cima (2022) 
Abb. 20: Ziele der ISG Severinstraße 
Rolle der ISG Severinstraße Zielkatalog 
ISG_Quartiersgestalter Wir setzen uns das Ziel … 
▪ das Erscheinungsbild des Veedels zu pflegen. 
ISG_Netzwerker 
 
Wir setzen uns das Ziel … 
▪ für Anwohner*innen und Gewerbetreibende als zentrale Platt-
form im Veedel zu wirken – digital und real. 
▪ das Veedel nach außen kompetent zu vertreten. 
ISG_Denkschmiede 
 
Wir setzen uns das Ziel … 
▪ Ideen und Projekte einer nachhaltigen Stadtentwicklung im Ve-
edel zu fördern. 
▪ aktuellen Herausforderungen und Fragestellungen aktiv zu be-
gegnen (z.B. Pläne zur Verkehrsberuhigung). 
ISG_Werterhalter Wir setzen uns das Ziel … 
▪ den Wert der Immobilien zu erhalten. 
ISG_Lotse 
 
Wir setzen uns das Ziel … 
▪ innovative Trends aufzugreifen und im Veedel zu platzieren.   
▪ für Hauseigentümer*innen, interessierte Mieter*innen und qua-
lifizierte Makler*innen der kompetente Ansprechpartner vor 
Ort zu sein. 
Quelle: cima (2022)

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
25 
6 Projekte der ISG Severinstraße 2.0 
Die nachfolgenden Projektvorschläge wurden von der CIMA Beratung + Management GmbH als Ergebnis 
mehrerer Arbeitssitzungen mit dem ISG-Vorstand ausgearbeitet. Bei der Erarbeitung wurde davon ausge-
gangen, dass zumindest für den Zeitraum von 2 – 3 Jahren die Arbeit der Immobilien- und Standortgemein-
schaft Severinstraße als freiwillige ISG erfolgt. Vertiefend wird auf dieses Thema in Kap. 7 eingegangen. 
Bei der Beschreibung der Maßnahmen wurde darauf verzichtet, eine abschließende Priorisierung und de-
taillierte Budgetplanung vorzunehmen, da wesentliche Rahmenbedingungen – insbesondere das zur Ver-
fügung stehende Budget – derzeit nicht zuverlässig bestimmbar sind. Die nachfolgenden Maßnahmenvor-
schläge sind daher als ein Ideenpool für die ISG -Arbeit 2023 – 2025 anzusehen. Es bleibt dem Vorstand 
bzw. der Mitgliederversammlung vorbehalten, die umzusetzenden Projekt e auszuwählen. Einen Überblick 
zu dem Ideenpool gibt Abb. 21. 
Abb. 21: Ideenpool für die ISG Severinstraße 2.0 
Quartiers- 
gestalter 
Netzwerker Denkschmiede WERTERHALTER LOTSE 
▪ „nördliches  
Eingangstor“ 
▪ „Gestaltungs-
leitfaden Wer-
beanlagen / 
Werbesatzung 
mit Anreizpro-
gramm“ 
▪ „Illumination 
wertvoller Ge-
bäudefronten“ 
▪ „urban garde-
ning An der  
Eiche“ 
▪ Laufende Pflege 
und Ausbau der 
erfolgten Pro-
jekte  
▪ Projekt „Diner 
en blanc op 
kölsch“ 
▪ Projekt „Der 
Vringser“ –  
Veedelsinfor-
mationen on-
line und offline 
▪ Diskussionsfo-
rum „Veedels-
mobilität 2035“ 
▪ Ideenwettbe-
werb „Platzge-
staltung An Zint 
Jan“ 
▪ Kreativwerk-
stätten „Zu-
kunftsfähiges 
Vringsveedel“ 
▪ Quartiershaus-
meister 
▪ „Nachhaltiges 
Grün im Veedel 
(grüne Hinter-
höfe, Fassa-
denbegrü-
nung)“ 
▪ Task Force 
Graffiti-Spray 
▪ Geschäfts- 
flächenma-
nagement 
Quelle: cima (2022)

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
26 
6.1 Maßnahmenkatalog „ISG_Quartiersgestalter“ 
6.1.1 Projekt „nördliches Eingangstor“ 
Das Projekt „nördliche Eingangstor“ stellt die Fortsetzung einer bereits laufenden Maßnahme aus der ersten 
ISG-Phase dar. Ziel ist es, das ISG-Gebiet als Gesamtgebiet für Besucher*innen wahrnehmbar zu gestalten. 
Im Süden weist die Severinstraße durch die Torburg einen wirkungsvollen Auftakt auf, ein entsprechender 
Gegenpol fehlt dagegen am nördlichen Ende, auch wenn mit der Kirche St. Johann Baptist eine städtebau-
liche Dominante vorhanden ist. 
Als eine erste Maßnahme wurde von der ISG im Jahr 2020 eine ca. drei Meter hohe Stele im Kreuzungsbe-
reich Severinstraße / Karl-Berbuer-Platz aufgestellt. 
Abb. 22: Stele der ISG Severinstraße am nördlichen Eingang zur Severinstraße 
 
Quelle: cima (2022) 
Für die Umsetzung des Projektes wurden in der Vergangenheit bereits weitere Lösungen diskutiert, darunter 
auch die großflächige Gestaltung einer Hauswand mit dem Motiv der Torburg und der Einsatz von Strahlern 
in den Abendstunden. Da diese Lösungen u.a. auch das Einverständnis der betroffenen Eigentümer*innen 
und die Genehmigung der Stadt Köln erfordern, sind hier längere Planungszeiträume erforderlich. 
Abb. 23: Vorschläge zur Akzentuierung der nördlichen Eingangstorsituation 
 
Quelle - links: Lill + Sparla Landschaftsarchitekten (2019): Severinstraße – Ordnen, Begrünen, Verweilen, Identität stärken. Köln; rechts: 
ISG Severinstraße e.V. (2020): Präsentation während der Jahreshauptversammlung 2020 vom 02.11.2020

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
27 
Wenn das Projekt „nördliches Eingangstor“ weiter zu den ISG-Maßnahmenvorschlägen gehört, wird damit 
zum Ausdruck gebacht, dass der Gesamtbereich als Auftakt in das Veedel einer weiteren städtebaulichen 
Aufwertung bedarf und die ISG sich in geeigneter Form einbringen wird. 
6.1.2 Projekt „Gestaltungsleitfaden Werbeanlagen / Werbesatzung in Verbindung 
mit Anreizprogramm“ 
Das Erscheinungsbild der Severinstraße hat durch die Neugestaltung des Straßenraums, die durchgeführten 
ISG-Maßnahmen und private Investitionen in die Gebäude in den letzten Jahren deutlich gewonnen. Umso 
auffallender und den Gesamteindruck beeinträchtigend sind an verschiedenen Gebäuden vorhandene Wer-
beanlagen, die sich in der Farbwahl, der Größe und / oder der Ausführung nicht harmonisch in das Gesamt-
bild der Straße einfügen  (Abb. 24). Ein gutes Beispiel für die positive n Effekte bildet der Umbau und die 
Neuvermietung des Objektes Severinstraße 49  (Abb. 25). Ebenso zeigen andere Neueröffnungen in der 
Severinstraße, wie auch mit einer dezentren Firmierung das Geschäft wirkungsvoll wahrgenommen werden 
kann (Abb. 26). 
Abb. 24: Firmierung in aggressiver Farbwahl bzw. großflächige Beklebung von Schaufenstern 
 
Quelle: cima (2022)  
Abb. 25: Objekt Severinstraße 49 (vor und nach der Neuvermietung (2021 / 2022)) 
  
Quelle: cima (2021 / 2022)

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
28 
Abb. 26: Positivbeispiele einer dezenten Außenfirmierung von Neueröffnungen 
  
  
Quelle: cima (2022) 
Mit der Aufnahme des Projektes in den Ideenpool wird dokumentiert, dass sich die ISG weiter aktiv um 
Verbesserung des Erscheinungsbilds der Severinstraße und der angrenzenden Nebenlagen kümmern wird. 
Dies geschieht in dem Bewu sstsein, dass rechtliche bindende Vorgaben in Form einer Werbesatzung nur 
durch die Stadt Köln erfolgen kann. Die Handlungsmöglichkeiten der ISG beziehen sich daher vielmehr auf 
die Erstellung eines Gestaltungsleitfadens, die Initiierung eines Anreizprogramms oder die Würdigung vor-
bildlicher Lösungen und somit auf Maßnahmen, die zur Sensibilisierung der Geschäftsinhaber *innen und 
der Hauseigentümer*innen für eine ansprechende Gestaltung der Geschäftsfronten beitragen. 
6.1.3 Projekt „Illumination wertvoller Gebäudefronten“ 
Die Beleuchtung architektonisch wertvoller Gebäude gehörte bereits zum Maßnahmenkatalog der ersten 
ISG-Phase. Erste Konzept entwicklungen wurde vorgenommen und Gespräche mit ausgewählten Hausei-
gentümer*innen geführt. Vor dem Hintergrund zahlreicher architektonisch we rtvoller und zum Teil auch 
historisch bedeutsamer Objekte im Quartier wird der Illumination dieser Gebäude weiterhin einen hohen 
Stellenwert zugemessen.  
In diesem Zusammenhang ist auf die BID -Initiative Seltersweg in Gießen zu verweisen, die mit einer sys te-
matischen Illumination der Haupteinkaufstraße von Gießen diese Lage in den Abendstunden ein besonde-
res Flair verleiht.

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
29 
Abb. 27: Illumination der Haupteinkaufsstraße von Gießen im Rahmen einer BID-Initiative 
  
Quelle: www. giessen-entdecken.de 
Aufgrund des gegenüber einer gesetzlichen ISG deutlich geringere n Finanzbudgets einer freiwilligen ISG 
wird die Rolle der ISG in diesem Projekt zukünftig vor allem die eines Motivators, Koordinators und fachli-
chen Inputgebers und weniger die eines Finanziers / Zuschussgebers sein. 
 
6.1.4 urban gardening-Projekt „An der Eiche“ 
Mit einem urban gardening-Projekt auf dem Platz an der Eiche knüpft die ISG an die Realisierung eines 
Bouleplatzes am Karl -Berbuer-Platz an. In beiden Fällen werden durch eine gezielte Einzelmaßn ahme die 
Seitenlagen der Severinstraße bewusst in die Quartiersentwicklung einbezogen und dort Projekte realisiert, 
die zu diesen Lagen passend sind und gleichzeitig die Attraktivität des Severinsviertel insgesamt steigern.  
Ein urban gardening-Projekt steht in mehrfacher Weise für den verfolgte Nachhaltigkeitsansatz, fördert er 
doch sowohl das gemeinschaftliche Handeln im Quartier als auch das Thema gesunde Ernährung. Der 
Standort An der Eiche mit dem Übergang zum angrenzenden Bolz- und Spielplatz Buschgasse bietet sich 
räumlich in besonderer Weise für ein solches Projekt an. 
Erfahrungen aus anderen Projekten zeigen, dass Kooperationen mit lokalen Vereinen und Vor Ort ansässi-
gen Institutionen hilfreich sind. So realisiert die cima i m Rahmen der mehrjährigen Betreuung eines Stadt-
teilbüros in der Stadt Viersen ein urban gardening-Projekt in Zusammenarbeit mit dem Kolpingwerk.  
Abb. 28: urban gardening-Projekt in Viersen-Dülken  
  
Quelle: cima (2015)

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
30 
6.1.5 Laufende Pflege / Ausbau der erfolgten Projekte 
Die praktischen Erfahrungen der bisherigen ISG-Arbeit zeigen, dass die laufende Pflege bereits umgesetzter 
Maßnahmen einen häufig unterschätzten Arbeitsaufwand für den Verein bedeutet. Als Beispiele seien ge-
nannt: 
▪ das nahezu ganzjährig und insbesondere in den heißen Sommermonaten mehrfach in der Woche anfal-
lende Gießen der Bäume in der Severinstraße 
▪ die Instandhaltung der neu geschaffenen Sitzmöglichkeiten, der Weihnachtsbeleuchtung, des Bouleplat-
zes etc. 
▪ die laufende Aktualisierung der vereinseigenen Homepage 
Hinzu kommt der Bedarf, bestimmte Angebote in regelmäßigen Abständen auszubauen bzw. den gewan-
delten Ansprüchen anzupassen. 
Aufgrund der ständig gestiegenen Anzahl umgesetzter Projekte wird es zukünftig mehr denn je erforderlich 
sein, jedes Projekt vor Beginn in Hinblick auf die Folgekosten kritisch zu prüfen . Patenschaften oder die 
Übergabe der geschaffenen Infrastruktur an die Stadt Köln können mögliche Lösungen sein.  
6.2 Maßnahmenkatalog „ISG_Netzwerker“ 
6.2.1 Projekt „Diner en blanc op kölsch“ 
Als eine den Zusammenhalt in einem Stadtteil bzw. einem Quartier und das Image steigernde, zudem auch 
vergleichsweise kostengünstige Maßnahme hat sich in verschiedenen Städten die Durchführung eines „Di-
ner en blanc“ bewährt. 
Die Idee stammt ursprünglich aus Frankreich und umfasst ein frei zugängliches Picknick an eine m öffentli-
chen Ort. Im Jahr 1988 wurde eine private Feier kurzfristig in eine Parkanlage verlegt und fand unter den 
Gästen ein überaus positives Echo. Die Wahl des Ortes ist den Organisatoren freigestellt, es kann der Markt-
platz, eine Parkfläche, der Innenhof eines historischen Gebäude s oder jeder anderer Ort in der Stadt sein. 
Die Besonderheit des diner en blanc besteht darin, dass jeder Teilnehmer seine Getränke und Speisen selber 
mitbringt und vom Veranstalter lediglich die Tische und Stühle sowie ggfs. auch eine musikalische Beglei-
tung organisiert werden. Nach dem ursprünglichen Vorbild tragen alle Teilnehmer als Zeichen der Verbun-
denheit weiße Kleidung , auch die Tische werden weiß eingedeckt.  Vielfach ist die Bekanntgabe des Ortes 
Teil des Events: Die Bekanntgabe erfolgt erst kurz vorher, so dass für die Gäste vorab eine zusätzliche Span-
nung erzeugt wird. 
Als erfolgreiches „Diner en blanc“-Beispiel kann auf die Stadt Salzkotten (24.900 Ew.) bei Paderborn verwie-
sen werden: Organisiert vom Stadtmarketing Salzkotten f and die Veranstaltung im Sommer 2022 bereits 
zum achten Mal statt. Die Karten zu der Veranstaltung (30 Euro / Tisch bzw. 3,75 € / Person) sind in der  
Regel innerhalb weniger Tagen vergeben . Nachdem die erste Veranstaltung von rd. 600 Gästen besucht 
wurde, stieg die Teilnehmerzahl inzwischen auf rd. 2.000 Gäste an. 
Für das Severinsviertel kann ein „Diner en blanc op kölsch“ eine gute Ergänzung zu den et ablierten Stadt-
festen (u.a. „Längste Desch“, Weihnachtsmarkt auf den Chlodwigplatz) darstellen und insbesondere die An-
wohner in einer neuen und zwanglosen Form zusammenbringen.

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
31 
Abb. 29: Diner en blanc-Veranstaltung in der Stadt Salzkotten (Kreis Paderborn) 
  
Quelle: http://www.salzkotten-marketing.de 
6.2.2 Projekt „Dä Vringser“ – Veedelsinformationen online und offline 
Neben der Umsetzung von Maßnahmen und Projekten sollte die Öffentlichkeitsarbeit des Vereins kontinu-
ierlich und mit dem Einsatz verschiedener Kommunikationsinstrumente erfolgen. Die ISG hat in der Phase 
der gesetzlichen Immobilien- und Standortgemeinschaft vor allem die vereinseigene Website als Kommu-
nikationsinstrument genutzt; Pressegespräche, Informationsstände  auf Stadtfesten, die eigene Facebook -
Seite und die Information der Vereinsmitglieder auf den Mitgliederversammlungen vervollständigte die Öf-
fentlichkeitsarbeit. 
Im Oktober 2020 wurde die Öffentlichkeitsarbeit intensiviert, indem ein neu gestaltetes Faltblatt „Dä Vring-
ser“ in einer Auflage von 8.000 Exemplare an die Haushalte im ISG-Gebiet verteilt wurde. 
Abb. 30: Neue Gestaltungselemente „Dä Vringser“ 
    
Quelle: ISG Severinstraße e.V. (2020) 
Für die anstehende zweite ISG-Phase ist eine Intensivierung der Öffentlichkeitsarbeit mit einer geeigneten 
Mischung aus online-Informationen (Website und Facebook, inkl. kurzer Videofilme), Printmedien (Newslet-
ter o.ä.) und Veranstaltungen mit unterschiedlichen Formaten vorzusehen.  
In diesem Zusammenhang ist auch zu prüfen, ob der Außenauftritt des Vereins durch ein Zusatzbezeich-
nung o. ä. gestärkt werden kann. In der Vergangenheit kam es regelmäßig zu Verwechslungen zwischen der 
IG Severinsviertel und der ISG Severinstraße.

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
32 
6.3 Maßnahmenkatalog „ISG_Denkschmiede“ 
Unter dem Begriff „ISG -Denkschmiede“ fallen Projekte, mit denen die Immobilien - und Standortgemein-
schaft Severinstraße Anstöße für die mittel- und langfristige Entwicklung des Veedels gibt. Hierunter fallen  
▪ die Durchführung von Diskussionsforen, Workshops, Ideenwerkstätten etc. , mit denen die ISG eine Dis-
kussionsplattform für aktuelle Themen des Severinsviertels bietet, 
▪ die Entwicklung von eigenen Konzepten und Lösungsvorschlägen und 
▪ die Durchführung von Wettbewerben unterschiedlichster Art (städtebauliche Wettbewerbe, Ideenwett-
bewerbe zu bestimmten Themen). 
6.3.1 Projekt „Diskussionsforum ‚Veedelsmobilität 2035‘“ 
Das formulierte ISG-Selbstverständnis einer Denkschmiede für das Severinsviertel wird in dem Maßna h-
menkatalog u. a. mit dem Projekt „Diskussionsforum ‚Veedelsmobilität 2035‘“ entsprochen. 
Bereits vor dem Umbau der Severins traße fand eine intensive öffentliche Diskussion um das zukünftige 
Verkehrskonzept für das Severinsviertel statt. Im Jahr 2021 hatte die ISG Severinstraße einen Vorschlag für 
ein Mobilitätskonzept erarbeitet . Im Rahmen eines  digitalen Runden Tisch es wurden dieses und weitere  
Konzepte mit der ISG Severinstraße, der IG Severinsviertel, den Bezirkspolitiker*innen und der Verwalt ung 
am 27.09.2021 diskutiert. 
Mit der Durchführung eines  „Diskussionsforums Veedelsmobilität 2035“ und weiteren Veranstaltungen 
kann die ISG auch eine geeignete Plattform für den Austausch mit anderen Kölner Stadteilen anbieten (u.a. 
Erfahrungsaustausch zu der Neuregelung am Eigelstein)  und zugleich einen Input für die Suche nach zu-
kunftsfähigen Lösungen für die Verkehrssituation im Veedel liefern. 
6.3.2 Projekt „Ideenwettbewerb ‚Platzgestaltung An Zint Jan‘“ 
Unmittelbar am nördlichen Eingangsbereich zum ISG-Gebiet befindet sich der kleine Vorplatz der Kirche St. 
Johann Baptist. Maßgeblich geprägt durch die verkehrliche Belastung verfügt der Bereich trotz seiner zen -
tralen Lage am nördlichen Zugang zur gesamten Südstadt und des dominanten Kirchenbaus nur über eine 
geringe Aufenthaltsqualität.  
Die ISG Severinstraße hat die Bedeutung des Standortbereichs bereits mit dem Projekt „Eingangstore“ er-
kannt und  mit der 2020 installierten Stele eine erste Maßnahme umgesetzt. Im Rahmen des Projektes  
„Ideenwettbewerb ‚Platzgestaltung An Zint Jan‘“ kann die ISG zusammen mit der Stadt Köln, der Kirchen-
gemeinde und weiteren Beteiligten die Rolle des Impulsgebers für einen Diskussionsprozess zur mittel- und 
langfristigen Gestaltung und Nutzung des Platzes An Zint Jan übernehmen.  Die besonderen städtebauli-
chen Chancen des Platzes ergeben sich bei einer verkehrlichen Neuregelung des motorisierten Verkehrs in 
diesem Bereich. Hier liegen die Wechselbeziehungen zwische n diesem Projekt und dem Projekt  „Diskussi-
onsforum ‚Veedelsmobilität 2035‘“.

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
33 
6.3.3 Kreativwerkstätten „Zukunftsfähiges Vringsveedel“ 
Während bei den in Kap. 6.3.1 und 6.3.2 beschriebenen Projekte n um ein e spezielle Fragestellung bzw. 
einen konkreten Stadtr aum handelt, eröffnet das Projekt  „Kreativwerkstätten ‚Zukunftsfähiges Vringsvee-
del‘“ die Möglichkeit, über den Verein innerhalb des Severinsviertel s einen Ort der Diskussion und Ausei-
nandersetzung mit eine m breiten Themenspektrum zu schaffen. An den regelmäßigen Veranstaltungen 
sollten auch externe Experten teilnehmen und einen Input für die Diskussion der lokalen Akteure liefern. 
Derartige Veranstaltungen können bei einer professionellen Moderation einen Anstoß für völlig neue Lö-
sungen bekannter Probleme, neue Kooperationen oder ganzheitliche Ansätzen geben.   
6.4 Maßnahmenkatalog „ISG_Werterhalter“ 
6.4.1 Quartiershausmeister*in  
Mit einem / einer Quartiershausmeister*in wird dem auch in vielen anderen Quartieren und Innenstädten 
zu beobachtenden Wunsch nach Sauberkeit und Sicherheit entsprochen. Bereits in der ersten ISG -Phase 
hatte die ISG Severinstraße eine solche Stelle eingerichtet und auch zeitweise besetzt. Die Erfahrungen ha-
ben gezeigt, dass sich die Besetzung aufgrund der Vielfalt der Aufgaben und der sich ergebenden Heraus-
forderungen an die Person eines „Kümmerers im Quartier“ als besondere Herausforderung erweist. Zum 
einen besitzt der / die Hausmeister*in kein e besonderen rechtlichen Befugnisse gegenüber Hauseigentü-
mer*innen, Anwohner*innen und Personen, die sich im Quartier aufhalten.  Zum anderen erfordert die An-
sprache dieser Personen bei der Beseitigung von Missständen ein besonderes Einfühlungsvermögen, dip-
lomatisches Handeln und sicheres Auftreten zugleich. 
Gleichzeitig wird die Notwendigkeit und die Bedeutung des Projektes bestätigt, da folgende Effekte erzielt 
werden können: 
▪ Es werden kleinere Verunreinigungen und sonstige Missstände  kurzfristig beseitigt, sofern diese nicht 
zum Spektrum der hoheitlichen Aufgaben der Stadt Köln gehören und zugleich keine Eigentumsrechte 
der privaten Hauseigentümer*innen verletzt werden. 
▪ Die Immobilien- und Standortgemeinschaft wird durch den / die Quartiershausmeister*in als Ansprech-
partner*in im Veedel stärker präsent. Es werden Hinweise und Anregungen an den Vorstand aufgenom-
men bzw. an die zuständigen Stellen der Stadt Köln bzw. anderer Einrichtungen (z.B. Abfallwirtschafts-
betriebe Köln) weitergeleitet. 
Herauszustellen ist hierbei, dass es sich bei der Stelle um eine Teilzeitstelle handel n wird (ca. 10 Std. / Wo-
che). Zu prüfen ist, ob durch die Kooperation mit Kölner Interessensgemeinschaften in anderen Stadtteilen 
gemeinsam eine Vollzeitstelle geschaffen werden kann. 
Ferner ist klarzustellen, dass es sich bei der Stelle nicht um eine Bürokraft handelt, die entsprechende orga-
nisatorische Aufgaben übernimmt. Auch für eine solche Verstärkung der Vereinsarbeit und eine Entlastung 
des ehrenamtlichen Vorstandes besteht durchaus Bedarf.  
Für beide Aufgabenbereiche könnte auch die projekt - bzw. anlassbezogene Beauftragung en externer 
Dienstleister eine Alternative darstellen.

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
34 
6.4.2 Projekt „Nachhaltiges Grün im Veedel“  
Von den drei Dimensionen der Nachhaltigkeit (Ökologie, Ökonomie, Soziales) greift das Projekt „Nachhal-
tiges Grün im Veedel“ die ökologische Nachhaltigkeit auf und bietet den Hauseigentümer*innen die Mög-
lichkeit, ihre Objekte zukunftssicher neu aufzustellen. Die aktuelle Entwicklung des Energiemarktes bestätigt 
die Notwendigkeit einer nachhaltigen Immobilienentwicklung. 
Bislang gab es im Severinsviertel keine entsprechende umfassende Initiative; erste Ansätze finden sich je-
doch u.a. in dem von der ISG Severinstraße 2019 in Auftrag gegebenen Freiraumkonzept von LILL + SPARLA 
Landschaftsarchitekten, Köln. 
Abb. 31: Visualisierung der Begrünung von Hausfassaden im Severinsviertel 
 
Quelle: LILL + SPARLA Landschaftsarchitekten (2019): Severinstraße. Ordnen, Begrünen, Verweilen, Identität stärken. Köln 
Die ISG Severinstraße versteht sich dabei als Impulsgeber, Informationsvermittler und Motivator. Unbedingt 
anzuraten ist die Einbindung laufender Förderprogramme und stadtweiter bzw. regionaler  Initiativen und 
Beratungsangebote. So fördert die Stadt Köln mit dem Programm „GRÜN Hoch 3“ die Begrünung von Dach- 
und Fassadenflächen sowie die Wiederbegrünung von versiegelten Flächen.  Die Förderung erfolgt als Zu-
schuss, der jedoch maximal 50 % der als förderungsfähig anerkannten Kosten  betragen darf. Das Förder-
konzept umfasst ein Finanzvolumen von drei Millionen Euro und ist zunächst bis 2023 angelegt. 5 
Die Thematik erfordert ein Vorgehen, dass über die Erstellung von Informationsmaterial und die Durchfüh-
rung von entsprechenden Veranstaltungen hinausgeht. Durch temporäre Aktionen, beispielhafte Grünakti-
onen engagierter Hauseigentümer*innen oder eine Auszeichnung umgesetzter Projekte ist eine Sensibili-
sierung für das Thema Nachhaltiges Grün zu erreichen.  
  
 
5  Weitere Informationen zu dem Programm finden sich unter https://www.stadt-koeln.de/service/produkte/20148/index.html

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
35 
6.4.3 Task-Force Graffiti-Spray 
Wilde Graffiti-Zeichnungen finden sich auf zahlreichen Gebäuden der Severinstraße und der Seitenstraßen 
(s. Abb. 10). Dies beeinträchtigt sowohl den Marktauftritt der ansässigen Geschäfte als auch das Gesamtbild 
des ISG-Gebietes; die Sprayaktionen sind nicht zu vergleichen mit Kunstaktionen auf legalen Flächen , die 
von Jugendeinrichtungen, Kunstvereinen etc. durchgeführt werden. 
Da es sich zumeist um Beschädigungen privater Gebäude handelt, erfolg t die Beseitigung in der Regel nur 
in Eigeninitiative durch den jeweiligen Hauseigentümer  oder die Eigentümerin . Oft besteht Unwissenheit 
über die Kosten und Möglichkeiten der Beseitigung bzw. Resignation bei den Eigentümer*innen. Eine Task-
Force Graffiti-Spray sollte nicht nur Hilfestellungen bei der Beseitigung der Verunreinigungen geben, son-
dern mit Hilfe von Jugendeinrichtungen etc. auch den Kontakt zu den Sprayern aufnehmen und ggfs. durch 
die Bereitstellung von legalen Flächen an geeigneten Standorten das Thema aufgreifen.  
6.5 Maßnahmenkatalog „ISG_Lotse“ 
6.5.1 Geschäftsflächenmanagement  
In vielen Innenstädte wird unte r dem Begriff Geschäftsflächen - oder Leerstandsmanagement primär die 
Beseitigung von Leerständen durch temporäre oder dauerhafte Nutzungen bzw. Leerstandsdekorationen 
verstanden. Die IST-Analyse hat gezeigt, dass die Severinstraße derzeit keine ausgeprägte Leerstandsprob-
lematik aufweist. 
Wenn dennoch das Geschäftsflächenmanagement zu dem Aufgabenkatalog der ISG Severinstraße zählt, 
wird damit ein auf die mittelfristige Entwicklung der Geschäftslage ausgerichtetes Agieren und gezieltes 
Fördern von zukunftsfä higen Anbietern verstanden. Die Erfahrungen der Vergangenheit haben gezeigt, 
dass es zwar durchaus zu innovativen und den Branchenmix verbessernden Ansiedlungen und zur Beseiti-
gung von Angebotslücken bzw. die Ausbildung von speziellen Kompetenzen (z.B. Fah rräder) kommt, diese 
aber ungesteuert und zufällig erfolgen. Auf der anderen Seite kommt es zu Neueröffnungen im Bereich der 
Imbissgastronomie und des Einzelhandels, die nicht dem im Kap. 4 formulierten Leitbild entsprechen.  
Das Geschäftsflächenmanagement für die Severinstraße sollte sich daher durch folgende Merkmale aus-
zeichnen: 
▪ Aufbau eines Netzwerkes unter den Hauseigentümer*innen und Gewerbetreibenden mit dem Ziel eines 
frühzeitigen Erkennens von Leerständen und einer gezielten Vermittlung von möglichen Nachfolgenut-
zungen, die in das formulierte Lagenprofil passen 
▪ Aufbau eines persönlichen Netzwerkes zu relevanten Partnern des Geschäftsflächenmanagements 
(KölnBusiness Wirtschaftsförderung, Immobilienwirtschaft, relevante Einzelhandelsunternehmen, Grün-
derforen etc.) 
▪ Anstoß von Pilotprojekten (z.B. Kleinflächenkonzept für Makerspace oder Test- / Experimentierlokal für 
innovative Konzeptideen für die Kölner Veedel) 
▪ Ideenfindung für Veränderungen durch Workshops / Diskussionsveranstaltungen

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
36 
7 Organisatorische und finanzielle Neuauf-
stellung des Vereins 
Die Immobilien- und Standortgemeinschaft Severinstraße e.V. agierte in der Vergangenheit als Aufgaben-
träger des vom Rat der Stadt Köln beschlossenen Zusammenschlusses der Haus - und Grundstückeigentü-
mer*innen auf der Basis des ISG -Gesetzes NRW: Der Verein hatte damit die Aufgabe übernommen, das 
Maßnahmen- und Finanzierungskonzept entsprechend den Vorgaben des Antrages auf Einrichtung einer 
Immobilien- und Standortgemeinschaft umzusetzen. Der Stadt Köln oblag es, die Beiträge der Haus - und 
Grundstückseigentümer*innen einzuziehen und die ordnungsgemäße Verwendung der  Gelder zu kontrol-
lieren. 
Mit dem Auslaufen der gesetzlichen ISG-Phase nach drei Jahren ist diese Aufgabe abgeschlossen. Der Ver-
ein handelt zukünftig wie auch andere eingetragene Vereine ausschließlich auf der Grundlage seiner Sat-
zung und den dort formulie rten Zielen. Maßnahmen, die von de m Verein durchgeführt werden, sind über 
Mitgliedsbeiträge, Sponsoren oder andere Einnahmen zu finanzieren . Der Verein unterliegt nicht mehr der 
Kontrolle durch die Stadt Köln gemäß dem ISG-Gesetz NRW. 
Grundsätzlich ist nach dem ISG-Gesetz NRW auch eine zweite Phase der Immobilien- und Standortgemein-
schaft als gesetzliche ISG möglich. Nicht zuletzt aufgrund eines laufenden Rechtsstreits zwischen einem 
Hauseigentümer und der Stadt Köln und des Zeitbedarf für die Durchführung des formellen Abstimmungs-
verfahrens wird jedoch derzeit ein zweites Verfahren zur Einrichtung einer gesetzlichen Immobilien - und 
Standortgemeinschaft sowohl von der Stadt Köln als auch von dem ISG-Vorstand nicht verfolgt.6  
Der Verein ist jedoch als freiw illiger Zusammenschluss der Haus - und Grundstückseigentümer*innen und 
weiterer Akteure weiterhin tätig. Der Verein hat derzeit rd. 60 Mitglieder; es war in der Vergangenheit nicht 
erforderlich, dass alle beitragspflichtigen Haus - und Grundstückseigentümer*innen verpflichtend Mitglied 
in dem Verein werden mussten.  
Aus der bisherigen Arbeit und dem Wandel der Immobilien- und Standortgemeinschaft zu einer freiwilligen 
ISG ergeben sich folgende Schlussfolgerungen: 
▪ Neue Finanzierungswege: Während der Verein in der Vergangenheit durch die Beiträge der Haus- und 
Grundstückseigentümer*innen über den gesamten Zeitraum von drei Jahren über ein festes Budget von 
rd. 300.000 € verfügen konnte, ist der Verein zukünftig ausschließlich auf die Vereinsbeiträ ge der Mit-
glieder, Sponsoren, Einnahmen aus Projekten bzw. Zuschüssen der Stadt Köln angewiesen.  Eine in der 
absoluten Höhe maßvolle Erhöhung der Mitgliedsbeiträge von derzeit 60 € / Jahr auf ca. 120 € / Jahr 
erscheint in diesem Zusammenhang angeraten. 
▪ Unterstützung der ehrenamtlichen Vorstandsarbeit:  Gerade bei einer reduzierten Einnahmenseite 
wird es nur eingeschränkt möglich sein, die ehrenamtliche Tätigkeit durch eigene Personalkapazitäten 
des Vereins zu unterstützen. Neben dem Einsatz einer Quartiersha usmeisters (s. Kap. 6.4.1) ist jedoch 
auch die Beschäftigung einer Bürokraft auf der Basis eines Minijobs („450 €-Kraft“ bzw. ab 01.10.2022 
„520 €-Kraft“) zu prüfen. 
▪ Anpassung der Vereinssatzung:  Die derzeitige Vereinsatzung ist auf die Bildung einer gesetzlichen 
Immobilien- und Standortgemeinschaft ausgerichtet. Aus der zumindest mi ttelfristig zu erwartenden 
 
6  Gegenüber dem ersten Abstimmungsverfahren ist zwar von einer Beschleunigung des formalen Abstimmungsverfahrens auszu-
gehen; aufgrund der erforderlichen Beteiligungsprozesse der verschiedenen Fachämter der  Stadtverwaltung, der Bezirksvertre-
tung, des Fachausschusses und des Rates und des offiziellen Abstimmungsverfahrens unter den Haus- und Grundstückseigentü-
mer*innen ist jedoch nach Einschätzung der cima ein Zeitraum ca. 1,5 Jahren ab der Einreichung des Antrages  auf Einrichtung 
einer ISG einzuplanen.

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
37 
Arbeit des Vereins als freiwillige ISG ergibt sich die Notwendigkeit einer Anpassung der Vereinssatzung. 
Dies betrifft den Zweck des Vereins (§ 2, 2. Absatz)  und die Regelungen zur Zusammensetzung des 
Vorstandes (§ 8, Pkt. 8,). Bei der Gründung des Vereins wurden der Stadt Köln und der IG Severinsviertel 
e.V. vor dem Hintergrund der Besonderheiten einer gesetzlichen Immobilien- und Standortgemeinschaft 
und der Entstehungsgeschichte der ISG die Teilnahme an den Vorstandssitzungen mit beratender Funk-
tion eingeräumt. Es wird der Entfall des § 8, Pkt. 8 der Satzung empfohlen. 
Der ISG-Vorstand und die CIMA Beratung + Management GmbH haben gemeinsam in einer Arbeitssitzung 
das anzustrebende Jahresbudget für eine wirkungsvolle Arbeit des Vereins ausgearbeitet. Mit einem Budget 
von rd. 50.000 € würde der Verein zwar über ein gegenüber der gesetzlichen ISG um die Hälfte reduziertes 
Finanzbudget verfügen; bei gezieltem Einsatz dieser Mittel sollte es aber möglich sein, über die Rolle des 
Vereins als Vertreter der Haus - und Grundstückseigentümer*innen im ISG-Gebiet hinaus auch durch aus-
gewählte Projekte die Attraktivität des Severinsviertel zu steigern. 
In diesem Zusammenhang zu beachten ist die vom Vorstand vorgenommene Überprüfung der Gemeinnüt-
zigkeit des Vereins. Nach den durchgeführten Gesprächen ist eine Anerkennung als gemeinnütziger Verein 
denkbar; in Hinblick auf das Einwerben von Spenden würde dies einen besonderen Vorteil darstellen.  
Abb. 32: Vorschlag für das jährliche Finanzbudget de r Immobilien - und Standortgemein schaft  
Severinstraße e.V. 
Finanzierungsweg Betrag 
Beiträge Vereinsmitglieder (je Mitglied: 120 € / Jahr) ca. 7.000 € 
freiwillige Spenden der Hauseigentümer*innen ca. 8.000 € 
Einzelsponsoren ca. 20.000 € 
Veedelsbudget der Stadt Köln / sonstige Förderung ca. 10.000 € 
projektbezogene Sammelaktionen ca. 5.000 € 
SUMME ca. 50.000 € 
Quelle: cima (2022)

Konzeptentwicklung ISG Severinstraße 2.0  
38 
8 Abschließende Empfehlung 
Die Immobilien- und Standortgemeinschaft (ISG) Severinstraße e.V. war 2018 die erste Immobilien - und 
Standortgemeinschaft im Kölner Stadtgebiet, die auf der Grundlage des ISG-Gesetzes Nordrhein-Westfalen 
initiiert und nach einer erfolgreichen Abstimmung unter den Haus- und Grundstückseigentümer*innen und 
dem entsprechenden Ratsbeschluss startete. Die auf einen Zeitraum von drei Jahren angelegte Projektzeit 
endete ordnungsgemäß zum 31.12.2020.  
Das vorliegende Konzept zeichnet den Weg der ISG Severinstraße e.V. als freiwilliger Zusammenschluss der 
Haus- und Grundstückseigentümer*innen für die nächsten zwei bis drei Jahre auf. Ob während dieses Zeit-
raums der Antrag für eine zweite gesetzliche ISG-Phase gestellt wird, liegt in der Entscheidungsfreiheit des 
Vorstandes und der Mitgliederversammlung. 
Die Konzeption baut auf dem bisherigen Selbstverständnis der IS G auf, erweitert es aber um den Aspekt 
der Nachhaltigkeit als tragenden Leitgedanken. Die ISG definiert sich zudem über fünf Rollen: 
▪ ISG_Quartiersgestalter 
▪ ISG_Netzwerker 
▪ ISG_Denkschmiede 
▪ ISG_Werterhalter 
▪ ISG_Lotse 
Zu diesen Aufgabenfeldern enthält das vorliegende Konzept einen Ideenpool von insgesamt 14 Projektvor-
schlägen, mit denen zum Teil die bisherige Arbeit fortgesetzt, zum Teil aber auch neue Themenfelder be-
setzt werden. 
Der Verein kann dabei auf der bisherigen Arbeit aufbauen; die erfolgreiche Umsetzung einer erheblichen 
Anzahl von Projekten aus dem Finanzierungs- und Maßnahmenplan der gesetzlichen ISG-Phase spricht un-
eingeschränkt für eine Fortsetzung.  
Die cima hat die Initiative zur Gründung einer Immobilien - und Standortgemeinschaft im Severinsviertel 
von Beginn an fachlich und organisatorisch begleitet. Aus der Kenntnis und den Erfahrungen der cima mit 
anderen Zusammenschlüssen der Haus- und Grundstückseigentümer*innen in einem Quartier kann der ISG 
Severinstraße – trotz einzelner Schwächen – eine überdurchschnittlich erfolgreiche Arbeit bescheinigt wer-
den. Im Sinne der zweifellos auf das Veedel in den nächsten Jahren zukommenden Herausforderungen , zu 
denen Fragen veränderter Mobilitätsansprüche, des zukunftsfähigen Einzelhandels, der neuen Formen des 
Arbeitens, des Klimaschutzes  etc. gehören, ist ein Einbringen und eine Mitsprache der Haus - und Grund-
stückseigentümer*innen des Severinsviertels in die Veedelsentwicklung weiterhin dringend erforderlich. Das 
vorliegende Konzept kann hierfür die Grundlage bilden.

Dezernat, Dienststelle  
IX/15/151 
 
Vorlagen-Nummer 28.08.2023 
 2619/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 31.08.2023 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 19.10.2023 
 
Weiterführung der ISG Severinstraße als freiwilliger Zusammenschluss 
Die Immobilien- und Standortgemeinschaft (ISG) Severinstraße e.V. war die erste Immobilien- 
und Standortgemeinschaft im gesamten Kölner Stadtgebiet, die auf der Grundlage des ISG-
Gesetzes Nordrhein-Westfalen initiiert und nach einer erfolgreichen Abstimmung unter den 
Haus- und Grundstückseigentümer*innen und dem entsprechenden Ratsbeschluss zum 
08.11.2017 startete. Die auf einen Zeitraum von drei Jahren angelegte Projektzeit endete ord-
nungsgemäß zum 08.11.2020. Der Verein ist seitdem als freiwilliger Zusammenschluss der 
Haus- und Grundstückseigentümer*innen und weiterer Akteure weiterhin tätig. Der Verein 
handelt damit wie auch andere eingetragene Vereine ausschließlich auf der Grundlage seiner 
Satzung und den dort formulierten Zielen. Maßnahmen, die von dem Verein durchgeführt wer-
den, sind über Mitgliedsbeiträge, Sponsoren oder andere Einnahmen zu finanzieren. Der Ver-
ein unterliegt seitdem nicht mehr der Kontrolle durch die Stadt Köln gemäß dem ISG-Gesetz 
NRW.  
 
Nach Abschluss der Projektzeit wurde im Auftrag der Immobilien- und Standortgemeinschaft 
(ISG) Severinstraße e.V. und mit finanzieller Unterstützung durch die Stadt Köln ein Gutach-
ten durch die CIMA Beratung + Management GmbH erstellt. Zentrale Fragestellung des Gut-
achtens war, auf welcher Grundlage und mit welchen inhaltlichen Zielen der Verein zukünftig 
agieren kann. Im Rahmen der gutachterlichen Befassung wurden die bisherigen Aktivitäten, 
das Leitbild, das Selbstverständnis der zukünftigen Vereinsarbeit, mögliche Projekte einer ISG 
Severinstraße 2.0 sowie die organisatorische und finanzielle Neuaufstellung des Vereins über-
prüft. Auch die Frage, ob es eine Weiterführung auf Grundlage des ISG-Gesetzes Nordrhein-
Westfalen (ISGG NRW) geben soll, wurde auf den Prüfstand gestellt. Das Gutachten wurde m 
Zeitraum Mai – September 2022 erarbeitet und in der Mitgliederversammlung des Vereins im 
November 2022 den Mitgliedern und der Öffentlichkeit vorgestellt. Grundsätzlich ist aus Sicht 
des Gutachters das Instrument einer gesetzlichen ISG zur Durchführung von Maßnahmen ge-
eignet. Ergebnis der Diskussion auf Grundlage des Gutachtens ist, dass ein zweites Verfah-
ren zur Einrichtung einer gesetzlichen Immobilien- und Standortgemeinschaft sowohl von der 
Stadt Köln als auch von dem ISG-Vorstand nicht weiterverfolgt wird. 
 
Anlage: 
Gutachten zur Konzeptentwicklung Immobilien- und Standortgemeinschaft Severinstraße 2.0 
 
 
Gez. Haack