Dringlichkeitsantrag der SPD-Fraktion, betr.: Vorgehen der Verwaltung bei Feststellung von Baumängeln in langjährig genutzten Mietwohnungen

SPD-Fraktion  
in der Bezirksvertretung Ehrenfeld 
 
 
 
 
SPD-Fraktion Ehrenfeld, Bezirksrathaus Venloer Straße 419 – 421, 50825 Köln  spd-bv4@stadt-koeln.de 
 
Herrn Bezirksbürgermeister  
Volker Spelthann  
 
Frau Oberbürgermeisterin  
Henriette Reker 
Eingang beim Bezirksbürgermeister:  
AN/1180/2024 
Dringlichkeitsantrag gem. § 12 der Geschäftsordnung des Rates 
Gremium Datum der Sitzung 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 09.09.2024 
 
Dringlichkeitsantrag der SPD-Fraktion, betr.: Vorgehen der Verwaltung bei Feststellung von 
Baumängeln in langjährig genutzten Mietwohnungen 
Sehr geehrter Herr Bezirksbürgermeister, 
Sehr geehrte Frau Oberbürgermeisterin, 
 
die SPD-Fraktion bittet Sie, den folgenden Dringlichkeitsantrag  auf die Tagesordnung der Sitzung der 
Bezirksvertretung Ehrenfeld am 09.09.2024 zu setzen. 
 
Beschluss 
Die BV-Ehrenfeld beauftragt die Verwaltung, insbesondere Amt 063 – Bauaufsichtsamt, zukünftig 
bei fehlenden Nutzungsgenehmigungen für Wohnraum nicht die M ieter*innen sondern die 
Eigentümer*innen zur Behebung der baurechtlichen Mängel zu verpflichten.  
Die Bezirksvertretung Ehrenfeld ist von Amt 063 – Bauaufsichtsamt, ab sofort, über jeden Vorgang 
unverzüglich zu informieren, bei dem nachträglich gravierende  Mängel, die der Weiternutzung 
einer Wohnung entgegenstehen, festgestellt werden.  
 
Begründung  
Zum wiederholten Mal wurde einer Mieterin von 063, bei Androhung strafrechtlicher Konsequenzen 
und Bußgeld in erheblicher Höhe, die Weiternutzung einer seit langem bewohnten Wohnung 
untersagt. Dabei wurde ihr, ohne Aufklärung über die tatsächliche Rechtslage, die Last der 
Mängelbeseitigung zugeschoben (KStA v. 21.08.2024).  
Bereits im Jahr 2022 wurde der BV-Ehrenfeld ein vergleichbares Vorgehen zugetragen und von 063 
der rechtliche Standpunkt auf Anfrage der SPD-Fraktion hierzu begründet (VN 4141/2022).

SPD-Fraktion  
in der Bezirksvertretung Ehrenfeld 
 
 
 
Der Petitionsausschuss des Landtages NRW hat hierzu im Jahr 2023 festgestellt, dass der Wohnraum 
als Mittelpunkt der privaten Lebensführung durch Verfassungsrecht und eine Vielzahl 
einfachgesetzlicher Vorschriften besonders geschützt ist. Dies habe die Verwaltung zu 
berücksichtigen und abzuwägen. Im vorliegenden Fall von 2022 sei die unterlassen und mit 
Nichtzuständigkeit begründet worden. Dazu wörtlich: 
„Angesichts der … Lage auf dem Immobilienmarkt und der Schwierigkeit bereits für Menschen mit 
überdurchschnittlichen Einkommen in Ballungsraumen (Ersatz-)Wohnraum zu finden, ist ein Verweis 
darauf, für bestimmte Hinweise oder Hilfestellungen nicht zuständig zu sein, … völlig inakzeptabel 
und darf sich nicht wiederholen.“ (GZ I.A.4/18-P-2022-02229-00). 
Der aktuelle Vorfall zeigt, dass die Bauaufsicht unverändert eine mieter*innenfeindliche 
Verfahrensweise verfolgt. Die Dringlichkeit ergibt sich aus der Notwendigkeit de r akuten 
Schadensabwehr für Mieter*innen in möglichen weiteren Fällen.  
 
Mit freundlichen Grüßen  
Petra Bossinger   Jürgen Brock-Mildenberger  
Fraktionsvorsitzende                  Bezirksvertreter

Dezernat, Dienststelle  
VI/63 
 
 
Vorlagen-Nummer 
AN/1180/2024
Stand: 20.11.2024 
Sachstandsbericht  
Dringlichkeitsantrag der SPD-Fraktion, betr.: Vorgehen der Verwaltung bei Feststellung 
von Baumängeln in langjährig genutzten Mietwohnungen 
Beschluss:  
Die BV-Ehrenfeld beauftragt die Verwaltung, insbesondere Amt 063 – Bauaufsichtsamt, zu-
künftig bei fehlenden Nutzungsgenehmigungen für Wohnraum nicht die Mieter*innen sondern 
die Eigentümer*innen zur Behebung der baurechtlichen Mängel zu verpflichten.  
 
Die Verwaltung wird beauftragt auf den Landes- oder Bundesgesetzgeber mit der Ziel einer 
Gesetzesnovellierung hinzuwirken. 
 
 
 
 
Status    in Bearbeitung 
 
   x  erledigt 
 
 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Zum ersten Beschlusspunkt (Behebung baurechtlicher Mängel) ist zu differenzieren, ob es um 
einen formellen baurechtlichen Mangel (das wäre das Fehlen einer förmlichen Baugenehmi-
gung für die Wohnnutzung) oder um einen technischen baurechtlichen Mangel (z. B das Feh-
len des sog. zweiten Rettungsweges für die Feuerwehr) geht.  
 
Bei dem Fehlen einer Baugenehmigung ist nach gefestigter Rechtsprechung in Nordrhein-
Westfalen das Mittel der Nutzungsuntersagung von der Behörde anzugehen, wenn eine Nut-
zung ohne erforderliche Baugenehmigung erfolgt. Weiterhin ist demnach mit dem Ziel der Nut-
zungsuntersagung regelmäßig gegen die Person vorzugehen, welche die tatsächliche Verfü-
gungsgewalt über den Teil der baulichen Anlage hat, zu der eine Nutzung ohne Baugenehmi-
gung erfolgt. Sofern diese Räume vermietet wären, sind dann nach der Rechtsprechung die 
Mieterpersonen die Adressaten des behördlichen Verfahrens auf Nutzungsuntersagung. Inso-
fern kann aus Rechtsgründen nicht dem BV-Beschluss gefolgt werden, niemals mehr gegen 
Mieter ein Verfahren zu eröffnen, wenn die Baugenehmigung fehlt. 
 
Die Behebung eines rein technischen baurechtlichen Mangels an einem Gebäude wird nicht 
von Mietern behördlich gefordert. Sofern bei fehlender Baugenehmigung gleichzeitig zusätz-
lich ein technischer Mangel an der Nutzungseinheit bekannt ist, welcher vorübergehend rele-
vant gemildert werden könnte (und so mehr Zeit für einen Mieterverbleib und Einholung Bau-
genehmigung verschaffen könnte) wird in Ansehung des o. g. BV-Beschlusses ab sofort eine 
Eigentümerschaft durch das Bauaufsichtsamt ausdrücklich auf die Vornahme einer solchen

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provisorischen Maßnahme schriftlich aufmerksam gemacht.  
 
Dies kommt dann in Frage, wenn neben der Baugenehmigung ein sog. zweiter Rettungsweg 
fehlt und dieser einfach technisch umsetzbar wäre (Erstellung eines provisorischen Gerüstauf-
stiegs). Das kommt aber nur bei Wohnungslagen in Betracht, zu denen von einer Freifläche 
(Straßenfläche) aus ein solch direkter Aufstieg aufstellbar wäre. 
 
Zum zweiten Beschlusspunkt (Gesetzesnovellierung anregen) ist anzumerken, dass bereits 
der Petionsausschuss in dem im Beschlussantrag genannten Petitionsverfahren angekündigt 
hatte „die Angelegenheit zur weiteren Prüfung und Behandlung der Fragen in grundsätzlicher 
Hinsicht und für weitere vergleichbare Fälle dem zuständigen Ausschuss des Landtags NRW 
(Ausschuss für Bauen, Wohnen und Digitalisierung) als Material zu überweisen.“ Von daher 
ist die Initiative schon auf Landesebene im Fokus und ist eine Themenansprache der 
Verwaltung der Stadt Köln auf (der nur in Frage kommenden) Landesebene hinfällig.