Evaluation der Sozialen Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung

Anlage zur Mitteilung Evaluation der Sozialen Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung 
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Evaluation der Sozialen Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung: 
Zwischenbericht 
 
Anlass der Sozialen Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung 
 
Der Erhaltungsbereich der Stegerwaldsiedlung im Stadtteil Mülheim besteht aus vier - bis 
fünfgeschossigen Mehrfamilienhäusern in Zeilenbauweise, die hauptsächlich in den Jahren 
1951 bis 1957 von der DEWOG (Deutsche Wohnungsgesellschaft mbH) errichtet worden sind. 
Seit dem Beginn der 1990er fielen in größ erem Umfang Wohnungen aus der 
Belegungsbindung und damit aus dem Bestand öffentlich geförderter Wohnungen . Darüber 
hinaus erfolgte ein Verkauf von 120 Wohnungen an der Legienstraße. Auch im unmittelbaren 
Umfeld fanden zahlreiche Umstrukturierungsprozesse s tatt, deren Aufwertungseffekte auch 
drohten auf die Stegerwaldsiedlung abzustrahlen. Daraufhin hat der 
Stadtentwicklungsausschuss am 29.04.19 93 die Verwaltung beauftragt Untersuchungen für 
eine Soziale Erhaltungssatzung durchzuführen. 
Innerhalb des gesamte n Gebiets Stegerwaldsiedlung wurde zunächst der schutzbedü rftige 
Teilraum ermittelt, der sich größtenteils aus den aus der Sozialbindung fallenden 
Mietwohnungen zusammensetzte. Darüber hinaus  wurde zur Prüfung der 
Anwendungsvoraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung neben der Auswertung der 
Strukturdaten 1994 eine umfangreiche  Haushaltsbefragung mit einer schriftlich -postalischen 
Befragung (47% Rücklaufquote) durch das damalige Amt für Statistik und Einwohnerwesen 
durchgeführt und ausgewertet.  Bei der Umfrage wurde festgestellt, dass insbesondere die 
vielen dort lebenden älteren Menschen mit langer Wohndauer auf die Siedlung und ihre 
Infrastruktur angewiesen sind. Gleichzeitig wurde n mit der durchgeführten 
Bewohnerbefragung noch das durchschnit tliche Haushaltseinkommen, die durchschnittliche 
Nettokaltmiete und Merkmale zur allgemeinen Wohn - und Lebenssituation, wie 
Wohnviertelbindung, Wohnzufriedenheit und Entfernung von der Wohnung zum Arbeitsplatz 
untersucht. Weiterhin wurde das Gebiet auf mög liche Aufwertungspotentiale, wie gute 
Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Nähe zur Innenstadt, allgemeine Lageguns t und 
aus der Umgebung übergreifende Aufwertungstendenzen hin zusätzlich städtebaulich 
untersucht.  
Als Ergebnis der Erhebung wu rde das heutige 
Satzungsgebiet Stegerwaldsiedlung  als 
erhaltungswürdig im Sinne des § 172 Abs. 1  Satz 
1 Nr. 2 BauGB angesehen. Die Abgrenzung des 
Erhaltungsgebietes Stegerwaldsiedlung  wurde 
aufgrund der genannten Kriterien vorgenommen. 
Der Rat der Stadt Köln hat daher am 30.05.1996 
den Erlass eine r Sozialen Erhaltungssatzung 
gemäß § 172 Abs. 1 Satz Nr. 2 BauGB 
beschlossen. Mit Bekanntmachung vom 
05.08.1996 ist die Satzung rechtskräftig geworden.  
 
  
 
Abbildung 1: Geltungsbereich Satzung

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Bestandsaufnahme 
Der Erhaltungsbereich der Stegerwaldsiedlung liegt im Stadtgebiet rechtsrheinisch zwischen 
Mülheimer Straße, Bahntrasse, Pfälzischem Ring und der Bundesstraße B55a in unmittelbarer 
Nähe des in Transformation zum Wohn - und Arbeitsquartier befindlichen ehemaligen 
Industriestandortes (Mülheimer Süden) . Sie umfasst heute ein Gebiet von circa 17 ha und 
beheimatet 1.495 Haushalte auf einer Wohnfläche von rund 79.700 Quadratmetern.  
Städtebaulich ist das Erhaltungsgebiet durch vier- bis fünfgeschossige Mehrfamilienhäuser in 
Zeilenbauweise, die hauptsächlich in den Jahren 1951 bis 1957 von der DEWOG (Deutsche 
Wohnungsgesellschaft mbH) errichtet worden sind, geprägt. Das Angebot zur Versorgung der 
Bevölkerung mit Waren d es täglichen Bedarfs ist in den vergangenen Jahren durch die 
Aufgabe verschiedener Nutzungen im Bereich de s Nahversorgungszentrums 
Stegerwaldsiedlung an der Adam-Stegerwald-Straße und der Deutz -Mülheimer Straße 
gesunken. Im Süden des Nahversorgungszentrums befindet sich inzwischen stattdessen ein 
großflächiger Lebensmitteldiscounter. Darüber  hinaus sind verschiedene der Bevölkerung 
dienende soziale und kulturelle Einrichtungen (KiTa, Grundschule, Jugendeinrichtung) 
vorhanden.  
Bereits in den Jahren 2008 bis 2014 wurde ein Teil der Gebäude durch die Eigentümerin, die 
Deutsche Wohnungsgesellschaft mbH (DEWOG) energetisch modernisiert. Dies betrifft im 
Wesentlichen den Gebäudebestand im nördlichen Teil des Satzungsgebietes.  Mit Beschluss 
vom 16. Dezember 2014 h atte der Rat der Stadt Köln die Umsetzung des EU -Projektes 
„GrowSmarter“ im Rahmen des Forschungspr ogramms der Europäischen Union „ Horizon 
2020" (Rahmenprogramm für Forschung und Innovation der Förderperiode 2014 bis 2020) 
beschlossen. Als Projektgebiet wu rde die Stegerwaldsiedlung ausgewählt. Im Rahmen des 
Projektes „GrowSmarter“ wurden weitere 16 Gebäude mit einer Wohnfläche von ungefähr 
33.500 m² energetisch modernisiert. Im Rahmen der erfolgten energetischen Modernisierung 
wurden die Kellerdecken und Da chböden sowie die Dächer der Gebäude gedämmt. Bisher 
nicht gedämmte Häuser wu rden mit einem Wärmedämmverbundsystem ausgestattet . Zur 
Wärmeversorgung bezieht die DEWOG Wärme aus elektrisch betriebenen Luftwärmepumpen 
der RheinEnergie AG mit hohen Nutzungs- und Wirkungsgraden, welchen mit auf den Dächern 
installierten Photov oltaik-Anlagen in Verbindung mit Stromspeichern versorgt werden.  
Teilweise wurden die alten Fenster gegen solche mit Dreifachverglasung ausgetaus cht. Bei 
den meisten Gebäuden wu rden zudem die Dachgeschosse ausgebaut, so dass sich die 
Gesamtzahl der Wohnungen und die Wohnfläche in den Gebäuden erhöht  haben. Darüber 
hinaus wurden an den betroffenen Bestandsgebäuden weitere Modernisierungsmaßnahmen, 
wie z.B. der Einbau von Vorsatzaufzuganlagen  und der Anbau von Vorsatzbalkonen 
durchgeführt. Die vorgenannten Maßnahmen wurden erhaltungsrechtliche geprüft und ein 
Einvernehmen mit der DEWOG hergestellt. Somit konnte insbesondere ein sozialverträglicher 
Anstieg der Mieten gewahrt werden. 
Über die beschriebenen Modernisierungsmaßnahmen hinaus konnte in einer im Januar 2022 
erfolgten Ortsbegehung durch die Verwaltung nur noch ein sehr geringes Aufwertungspotential 
festgestellt werden. 
Nachfolgend sind darüber hinaus tabellarisch Indikatoren1 insbesondere hinsichtlich des 
                                                
1 Das Aufwertungspotential, das Verdrängungspotential und der Verdrängungsdruck sind von der Kölner 
Verwaltung wie folgt definiert: Eine Einschätzung des Aufwertungspotentials erfolgt anhand einer 
Bewertung des Gebäude - und Wohnungsbestandes. Es wird eine Ab schätzung vorgenommen ob

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Verdrängungsdruckes sowie des Verdr ängungspotentiales dargestellt, um eine erste 
Einschätzung vornehmen zu können, ob die Anwendungsvoraussetzungen für eine Soziale 
Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz1 Nr. 2 BauGB weiterhin gegeben sind. 
 
Evaluation Soziale Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung 
Gebietsgröße 17 ha 
 Einwohner 3.050 
Haushalte 1.491 
Datenübersicht des Untersuchungsgebiets sowie Vergleichsräume: ausgewählte Indikatoren  
 
 Stadt 
Köln 
Mülheim 
Bezirk 
Mülheim 
Stadtteil 
Satzungs- 
gebiet 
Aufwertungspotential 
Abgeschlossenheitsbescheinigungen im 
Bestand je 1.000 Haushalte 2,87 1,45 2,48 0 
Erstverkäufe nach Wohnungsumwandlung je 
1.000 Haushalte 0,57 0,46 0,35 0 
Verdrängungspotential 
Prozentanteil SGBII- Leistungsberechtigte2  13,16 19,77 24,2 24,23 
Prozentanteil SGBXII -Leistungsberechtigte mit 
Grundsicherung im Alter4  8,25 8,17 13,1 13,15 
Prozentanteil Einwohner mit 
Migrationshintergrund an allen Einwohnern 40,41 44,9 54,88 71,41 
Prozentanteil Einpersonenhaushalte  
an allen Haushalten 50,89 47,06 54,18 47,02 
Prozentanteil Haushalte ab vier Personen  
an allen Haushalten 11,42 12,79 11,21 15,9 
Verdrängungsdruck 
Median der Mietpreisangebote unmöblierter 
Wohnungen (Bestand €/m²) (Stand 2020) 12,5 11,5 12,9 11,06 
Wachstumsrate Median der Mietpreisangebote 
unmöblierter Wohnungen (Bestand 2015 - 2020) 
in Prozent 
21,24 25,82 33,82 9,787 
Gebietsbeschreibung 
 Integrierte Lage im Stadtteil Mülheim, angrenzend an den Stadtteil Deutz 
 Sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (Stadtbahn) 
                                                
beziehungsweise in welchem Umfang das Potential für eine bauliche Veränderung vorliegt. Zur 
Ermittlung des Verdrängungspotentials werden insbesondere die Struktur und die soziale Lage der 
ansässigen Wohnbevölkerung analysiert. Von hohem Verdrängungspotential kann ausgegangen 
werden, wenn ein großer Anteil der ansässigen Wohnbevölkerung durch (mietpreiswirksame) 
Aufwertungsmaßnahmen nicht im angestammten Wohngebiet verbleiben kann. Die Dimension 
Verdrängungsdruck beschreibt die Inten sität und Dynamik von Aufwertungs -, Verdrängungs - und 
Wandlungsprozessen.  
2 Im Alter 0 bis unter die Altersgrenze zum Renteneintrittsalter an allen Einwohnern mit Hauptwohnung 
im gleichen Alter 
3 Stadtteilwert, da Daten auf Ebene des Satzungsgebietes nicht vorliegen 
4 an allen Einwohnern mit Hauptwohnung ab der Altersgrenze zum Renteneintrittsalter und älter  
5 Stadtteilwert, da Daten auf Ebene des Satzungsgebietes nicht vorliegen  
6 Stand 2018, auf Grund fehlender Inserate keine aktuellen Daten 
7 Stand 2018, auf Grund fehlender Inserate keine aktuellen Daten

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 Gesamtschule, KiTa und das Familien Forum Deutz-Mülheim vorhanden  
 Städtebaulich homogene Wohnsiedlung  aus den 1950er Jahren  in Zeilenbauweise mit 
großzügigen Grünflächen  
 Ca. 90 % des Bestandes im Eigentum der Deutsche Wohnungsgesellschaft mbH (DEWOG) 
 Nahversorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen in kurzer Entfernung von der 
Wohnung nur durch einen Lebensmitteldiscounter, Kiosk, Zahnarzt und Geldautomat gegeb en, 
qualitative Defizite  
 
 
Planerische Bewertung 
Das durch die oben beschriebenen Maßnahmen nunmehr geringe Aufwertungspotential 
spiegelt sich im Gebiet Stegerwaldsiedlung statistisch v. a. in den Werten der 
Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Einwohner wieder. Im 
Satzungsgebiet sind in den vergangenen 4 Jahren keine Abgeschlossenheitsbescheinigungen 
zu verzeichnen. Erstverkäufe nach Wohnungsumwandlung je 1.000 Haushalte hat es im 
gleichen Zeitraum ebenfalls nicht gegeben. Weiteres Aufwertungspotential (nach 
Ortsbegehung) ist lediglich i n Bezug auf das Punkthaus Edith -Stein-Str. 24 erkennbar. In 
Bezug auf die Entwicklung der Mietpreisangebote ist im betrachteten Zeitraum 201 5 – 2020 
(Abschluss Projekt GrowSmarter 2015) auf Grundlage der vorliegenden Daten ein in Relation 
zu den Vergleichs räumen moderater Anstieg  des Medians der Mietpreisangebote 
festzustellen. Für das Jahr 2020 liegen auf Grund fehlender Inserate jedoch keine Daten vor. 
Abgeleitet von der gesamtstädtischen Entwicklung kann hier ein Anstieg über das Niveau von 
2018 hinaus v ermutet werden , welcher jedoch auf Grund der oben beschriebenen 
Vereinbarung mit der DEWOG hinsichtlich eines sozialverträglichen Mietzinses für die 
innerhalb des Projektes GrowSmarter modernisierten Objekte weiterhin gedämpft ausfallen 
dürfte.  
Nach dem Vergleich der Bevölkerungsstrukturdaten von 1995 und 2020 haben sich 
Veränderungen in der Struktur feststellen lassen. Diese Veränderungen beruhen vor allem auf 
dem demografisch bedingten Austausch der Bevölkerung und sind aller Wahrscheinlichkeit 
nach nicht Folge von Verdrängungen. Dennoch leben im Gebiet  der Sozialen 
Erhaltungssatzung in der Stegerwaldsiedlung heute immer noch Bevölkerungsgruppen, die 
sich am Wohnungsmarkt schlecht durchsetzen können. Auf Stadtteilebene wohnen vor allem 
Menschen mit Migrationshintergrund (71,2%), über 65-jährige (9,8%) sowie Empfänger*innen 
von SGB II (24,20 %) und SGB XII (13,10 %). Für das Satzungsgebiet ist eine Ermittlung aus 
den bestehenden Daten nicht möglich. Auf Ebene der beiden statistischen Quartiere „St . 
Urban“ und „Gesamtschule“, in denen das Satzungsgebiet liegt , ist der Anteil an der SGB II 
bzw. SGB XII Empfänger*innen im Vergleich zu den übergeordneten räumlichen Ebenen 
deutlich erhöht. Daher ist das Verdrängungspotential der ansässigen Bevölkerung im 
Satzungsbereich weiterhin als hoch einzuschätzen. 
 
Weiteres Vorgehen 
Die vorliegenden statistischen Daten können nur einen ersten Überblick über die aktuelle 
Situation geben. Insbesondere hinsichtlich des Verdrängungspotentiales sowie des 
Verdrängungsdruckes ist zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen eine vertiefende 
sozialräumliche Analyse durch ein externes Büro erforderlich. Dies muss durch eine erneute 
Haushaltsbefragung erfolgen, die detaillierte Aufschlüsse über den Modernisierungsstand und

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Ausstattung der Wohnungen im Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung, sowie über 
die sozialen und emotionalen Bindungen in der Siedlung, geben kann. Eine Durchführung ist 
notwendig um eine  rechtssichere Beurteilung zum weiteren Umgang mit der Sozialen 
Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung geben zu können. Das zu erstellende Gutachten soll 
somit Aufschluss darüber geben, ob die Anwendungsvoraussetzungen weiterhin bestehen 
oder die Satzung aufgehoben werden kann.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
Vorlagen-Nummer  01.08.2022 
 2332/2022 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 22.08.2022 
Stadtentwicklungsausschuss 01.09.2022 
 
Evaluation der Sozialen Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung 
Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung wurde am 30. Mai 1996 vom Rat der 
Stadt Köln die Soziale Erhaltungssatzung „Stegerwaldsiedlung“ in Mülheim gemäß § 172 Abs. 1 Satz 
1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Durch die Veröffentlichung im Amtsblatt der Stadt Köln 
erlangte die Satzung am 05. August 1996 ihre Rechtsgültigkeit.  
 
Für die Gemeinde besteht die Verpflichtung, nach Wegfall der Anwendungsvoraussetzungen der So-
zialen Erhaltungssatzung die förmliche Festlegung aufzuheben. Zur Überprüfung ob die Anwen-
dungs-voraussetzungen in der Stegerwaldsiedlung noch vorliegen ist eine Evaluation erforderlich. 
 
Hierzu wurde von der Verwaltung ein Zwischenbericht erarbeitet, der die wesentlichen Indikatoren 
zum Aufwertungspotential, Verdrängungspotential und Verdrängungsdruck darstellt und daraus abge-
leitet eine planerische Bewertung vornimmt (siehe Anlage). Die vorliegenden statistischen Daten kön-
nen jedoch nur einen ersten Überblick über die aktuelle Situation geben. Eine vertiefende sozialräum-
liche Analyse durch einen externen Gutachter ist daher zur rechtssicheren Beurteilung zum weiteren 
Umgang mit der Sozialen Erhaltungssatzung Stegerwaldsiedlung notwendig. 
 
Wesentlicher Bestandteil der Evaluation ist eine repräsentative Haushaltsbefragung. Dabei sind ver-
schiedene Indikatoren kleinräumig zu erfassen und zu bewerten, wie beispielsweise die derzeitige 
Bewohner- und Haushaltsstruktur, der Ausstattungszustand der Wohnung, die Bindung an das Quar-
tier, die Nutzung der (sozialen und technischen) Infrastrukturen, die Einkommensverhältnisse sowie 
die Miethöhe und die Mietbelastung. Im Rahmen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung ist zu 
prüfen und zu begründen, ob die Anwendungsvoraussetzungen für das Fortbestehen der Sozialen 
Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet Stegerwaldsiedlung 
weiterhin vorliegen.  
 
Sobald die Ergebnisse vorliegen und ausgewertet wurden, wird den politischen Gremien ein Vor-
schlag  zur weiteren Entscheidung vorgelegt.  
 
Finanzierung: 
 
Zur Vorbereitung und belastbaren Begründung eines möglichen Fortbestehens der Sozialen Erhal-
tungssatzung bzw. möglichen Aufhebung des Satzungsbeschlusses für das Gebiet Stegerwaldsied-
lung ist die Durchführung einer vertieften sozialräumlichen Untersuchung durch ein externes Büro 
notwendig. Der Bedarf im Haushaltsjahr 2022 in Höhe von ca. 36.000 € steht im Teilergebnisplan 
0902 – Stadtentwicklung, Teilplanzeile 13 – Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen zur Verfü-
gung.

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Anlage: 
Zwischenbericht Evaluation Stegerwaldsiedlung 
 
Gez. Greitemann