Mitteilung über den Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 3. Quartal 2024

Zwischenbericht 
 
zum 30. September 2024

Rechtsgrundlagen 
 
 
§ 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
§ 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
 
Inhalt 
 
 
1. Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Ver-
lustrechnung mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2024 
 
2. Entwicklung der Vermögenslage per 30.09.2024 
 
3. Erläuterungen zum Bericht 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung zum 30.09.2024 
 
3.2. Vermögenslage zum 30.09.2024

1.
Gewinn- und
Verlust- Erfolgsplan Abweichung Erläute-
Rechnung * 2024 rungen
ergebnis-
01.01.-30.09.2024 zeitanteilig bezogen Pos.
T€ T€ T€
1. Umsatzerlöse aus
a) der Hausbewirtschaftung 282.546 312.699 -30.153 1
b) der Betreuungstätigkeit
b) - Baubetreuungstätigkeit 32.361 50.611 -18.250 2
b) - Energiebetreuungstätigkeit 15.368 22.223 -6.855 3a
b) - sonstigen Serviceleistungen 1.942 14.161 -12.219 4
c) anderen Lieferungen und Leistungen 1.845 472 1.373
Umsatzerlöse gesamt 334.062 400.167 -66.105
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen 
a) Nebenkosten 25.497 17.973 7.524 1
b) Betreuungstätigkeit 6.598 0 6.598 2
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen gesamt 32.095 17.973 14.122
3. andere aktivierte Eigenleistungen 2.641 1.811 831
4. sonstige betriebliche Erträge
a) Veräußerungserträge 7 0 7
b) übrige betriebliche Erträge 565 1.163 -598
sonstige betriebliche Erträge gesamt 572 1.163 -590
5. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
a) Betriebskosten 65.952 72.706 6.755 3b
b) Instandhaltung 61.542 75.202 13.661 5
c) andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 76.682 69.019 -7.663 6
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gesamt 204.175 216.928 12.753
6. Sachaufwand für städt. Dienststellen aus
a) Baubetreuungstätigkeit 27.886 39.596 11.710 2
b) Energiebetreuungstätigkeit 19.359 21.323 1.964 3a
c) sonstigen Serviceleistungen 3.014 12.758 9.744 4
Sachaufwand für städt. Dienststellen gesamt 50.260 73.677 23.417
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 39.260 38.427 -832
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
 Altersversorgung und Unterstützung 12.252 13.059 807
Personalaufwand gesamt 51.511 51.486 -25
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände 
des Anlageververmögens und Sachanlagen 27.706 34.733 7.027
9. sonstige betriebliche Aufwendungen 10.089 11.817 1.728
Betriebsergebnis 25.628 32.471 -6.843
10. Erträge aus Finanzanlagen 1.676 1.576 100
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 85 956 -871
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 31.247 37.345 6.098 8
13. Steueraufwand / -erstattung -219 0 219
Finanzergebnis -29.704 -34.813 5.108
14. Ergebnis vor Ergebnisausgleich -4.076 -2.341 -1.735
15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich (Erlöskorrektur) 17.737 0 17.737
16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich
für das 3. Quartal 2024 13.661 -2.341 16.002
* vorläufiger Sachstand Oktober 2024
Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und 
Verlustrechnung mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2024
9
7

per 30.09.2024 1) 2)
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Vermögen
- Immaterielle Anlagen 175 0,01 0 314 0,01 0 -139 -44,34
- Grundstücke mit Geschäfts- und anderen
  Bauten/ Anlagen im Bau/ Bauvorbereitungskosten 2.969.396 90,73 0 2.790.754 90,64 0 178.643 6,40
- Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter /
  Grundstücke ohne Bauten/ Bauten auf fremden Grundstücken 62.297 1,90 0 63.649 2,07 0 -1.351 -2,12
- Übrige Sachanlagen/ geleistete Anzahlungen 39.046 1,19 0 43.744 1,42 0 -4.698 -10,74
- Finanzanlagen 43.597 1,33 0 43.597 1,42 0 0 0,00
Anlagevermögen 3.114.511 95,16 0 2.942.057 95,55 0 172.454 5,86
- Vorräte 112.218 3,43 112.218 95.971 3,12 95.971 16.247 16,93
- Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 46.210 1,41 46.210 40.253 1,31 0 5.957 14,80
- Liquide Mittel 0 0,00 0 200 0,01 0 -200 -
- Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 18 0,00 18 605 0,02 605 -587 -97,00
Umlaufvermögen/RAP 158.447 4,84 158.447 137.029 4,45 96.576 21.417 15,63
3.272.958 100,00 158.447 3.079.086 100,00 96.576 193.872 6,30
Kapital
- Stammkapital 1.000 0,03 0 1.000 0,03 0 0 0,00
- Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 203.242 6,21 0 207.535 6,74 0 -4.292 -2,07
- Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00
Eigenkapital i.e.S. 204.242 6,24 0 208.535 6,77 0 -4.292 -2,07
- Sonderposten für Investitionszuschüsse 586.468 17,92 0 595.198 19,33 0 -8.730 -1,47
Eigenkapital i.w.S. 790.710 24,16 0 803.732 26,10 0 -13.022 -1,62
- Rückstellungen 152.589 4,66 147.580 144.250 4,68 144.250 8.339 5,78
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen 2.110.835 64,49 0 1.936.614 62,90 136.383 174.221 9,00
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Kontokorrentkrediten 18.803 0,57 18.803 0 0,00 0 18.803 0,00
- Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 9.308 0,28 0 12.771 0,41 12.771 -3.463 -27,12
- Erhaltene Anzahlungen 116.892 3,57 116.892 91.654 2,98 91.654 25.238 27,54
- übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 73.821 2,26 73.776 90.064 2,93 45.781 -16.243 -18,04
Fremdkapital 2.482.247 75,84 357.051 2.275.354 73,90 430.839 206.894 9,09
3.272.958 100,00 357.051 3.079.086 100,00 430.839 193.872 6,30
1) vorläufiger Sachstand Oktober 2024
2) Erstellt Jahresabschluss 2023
Veränderung
vorläufig
31.12.2023
2.   Entwicklung der Vermögenslage per 30.09.2024

3. Erläuterungen zum Bericht per 30.09.2024 
 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan 
 
Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von 
Aufwendungen und Erträgen) wurden für den Zweck der Quartalsberichterstattung in fol-
genden Bereichen Abgrenzungen und Umgliederungen vorgenommen: 
 
 Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit sowie anderen Lieferungen und Leistungen 
 Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung 
 Andere aktivierte Eigenleistungen 
 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 
 Personalaufwand 
 Erträge aus anderen Finanzanlagen 
 
1 Die gegenüber dem Erfolgsplan um rund 30,2 Mio. Euro niedrigeren Umsatzerlöse 
aus der Hausbewirtschaftung betreffen mit rund 14,0 Mio. Euro unterplanmäßige Mie-
terlöse und mit 16,2 Mio. Euro die unterplanmäßigen Erlöse aus Nebenkostenabrech-
nungen. 
 
Die geringeren Mieterlöse resultieren im Wesentlichen aus verzögerten An- und Wei-
termietungen bei diversen Objekten (unter anderem Leonhard-Tietz-Straße, Hohe 
Straße und Schanzenstraße) und außerplanmäßige Fertigstellungen bei Schulbauten 
(unter anderem Ostlandstraße, Friedrich-Karl-Straße). 
 
Die geringeren Erlöse aus Nebenkostenabrechnungen von 16,2 Mio. Euro ergeben 
sich aus der nichtlinearen Erstellung der Nebenkostenabrechnungen. Dieser Effekt 
führt zu einer überplanmäßigen Bestandserhöhung der unfertigen Leistungen von rd. 
7,5 Mio. Euro; das heißt der noch nicht abgerechneten Nebenkosten aus dem Vor-
jahr. 
 
2 Die im Vergleich zur Planung um 18,3 Mio. Euro geringeren Erlöse aus Baubetreuung 
haben insbesondere ihre Ursache in erteilten, aber nur zeitverzögert realisierten Auf-
trägen. Diesen Mindererlösen stehen entsprechende Minderaufwendungen aus Bau-
betreuungstätigkeit in Höhe von 11,7 Mio. Euro gegenüber. Die Differenz von 6,6 Mio. 
Euro betreffen mit 2,1 Mio. Euro Bestandserhöhungen, also erbrachte, aber zum 
Stichtag noch nicht abgerechnete Serviceleistungen beziehungsweise eigene Perso-
nal- und Sachkosten (4,5 Mio. Euro). 
 
3 a) 
Den unterplanmäßigen Erlösen aus Energiebetreuung von rund 6,9 Mio. Euro korres-
pondieren mit den Minderaufwendungen aus Energiebetreuung in Höhe von 2 Mio. 
Euro und der Bestandserhöhung in Höhe von 4,9 Mio. Euro. Letztere stellt noch nicht 
abgerechnete Energiekosten dar. Grund sind die nichtlineare Inanspruchnahme be-
ziehungsweise Abrechnung innerhalb des Wirtschaftsjahres beziehungsweise eine 
stärkere Inanspruchnahme im Winter zurückzuführen (Mengeneffekt): Diese Leistun-
gen werden verstärkt im 4. Quartal erbracht beziehungsweise abgerechnet. 
 
b)

Die Minderaufwendungen für Betriebskosten in Höhe von 6,8 Mio. Euro gegenüber 
Plan erklären sich einerseits durch verspätete oder nicht erfolgte Anmietungen (siehe 
Punkt 1), andererseits durch die Berücksichtigung schwer einschätzbarer Faktoren 
und Umwelteinflüsse zum Beispiel politische Entwicklung beziehungsweise dynami-
sche Marktpreise (unter anderem Energiepreise) bei der Erstellung des Wirtschafts-
planes (Preiseffekt), die aller Voraussicht nach nicht eintreten werden. 
 
4 Den Mindererlösen aus sonstigen Serviceleistungen in Höhe von 12,2 Mio. Euro ste-
hen Minderaufwendungen in Höhe von 9,7 Mio. Euro gegenüber. Die Abweichung bei 
den Aufwendungen betreffen Umzugs- und Bewachungsleistungen, die von den Äm-
tern nicht wie geplant abgerufen wurden. Dies betrifft insbesondere Umzüge aus be-
ziehungsweise in Verwaltungsgebäude und wirkt sich sowohl auf den Ertrag als auch 
auf den Aufwand aus (siehe Punkt 1). Die Differenz in Höhe von 2,5 Mio. Euro ist auf 
die Personal- und Sachkosten zurückzuführen. 
 
5 Das Instandhaltungsbudget 2024 (rund 100 Mio. Euro) beinhaltet neben den laut der 
KGSt für die bauliche Substanzerhaltung notwendigen Mitteln (rund 85,8 Mio. Euro) 
eine ergänzende Komponente für den Abbau des Instandhaltungsstaus (14,5 Mio. 
Euro). 
 
Die derzeitige Abweichung beim Instandhaltungsaufwand vom zeitanteiligen Planwert 
in Höhe von 75,2 Mio. Euro beträgt 13,7 Mio. Euro. Die Minderausgaben sind auf ste-
tige Personalfluktuation mit entsprechenden Wissensverlusten (vergleiche Lagebe-
richt 2022) sowie auf die Abarbeitung arbeitsintensiver Störmeldungen zu Lasten der 
geplanten Instandhaltung zurückzuführen.  
 
Aus dem Budget für den Abbau des Instandhaltungsstaus werden in der Regel Risi-
ken abgedeckt, die insbesondere mit der Betreiberverantwortung einhergehen 
(Brandschutzauflagen, Schadstoffbeseitigung et cetera). Entsprechende Rückstel-
lungsbuchungen erfolgen zum Jahresende im Rahmen des Jahresabschlusses. Ins-
gesamt, das heißt unter Berücksichtigung der Bildung von Rückstellungen, kann da-
von ausgegangen werden, dass der Planwert von rund 100 Mio. Euro im Jahresab-
schluss nahezu erreicht wird. 
 
6 Bei den Mehraufwendungen für andere Aufwendungen aus Hausbewirtschaftung in 
Höhe von 7,7 Mio. Euro handelt es sich unter anderem um zusätzliche Pachtaufwen-
dungen da Anmietung früher erfolgt sind als ursprünglich geplant (zum Beispiel Gü-
terhaus in der Peter-Huppertz-Straße 7/Schanzenstraße oder die Gesamtschule am 
Wasseramselweg). Zudem führt eine außerplanmäßige Mietkosten-Anteil-Zahlung 
der Gebäudewirtschaft an die Stadtentwässerungsbetriebe für die Auslagerung einer 
Schule (Halfengasse) zu Mehraufwendungen, da diese ursprünglich im Vorjahr ge-
plant war. 
 
7 Die unterplanmäßigen Abschreibungen von rund 7 Mio. Euro resultieren aus der ver-
zögerten Fertigstellung beziehungsweise Inbetriebnahme von Baumaßnahmen. 
 
8 Die Abweichungen bei Zinsen und ähnlichen Aufwendungen (6,1 Mio. Euro unter 
Plan) ergeben sich aus einer unterplanmäßigen Darlehensaufnahme (Mengeneffekt) 
sowie aus Darlehenszinssätzen, die infolge der zwischenzeitlichen Entwicklungen an 
den Kapitalmärkten unterhalb des unterstellten Plan-Zinssatzes liegen (Preiseffekt).

9 Die Gewinn- und Verlustrechnung für das 3. Quartal 2024 schließt mit einem vorläufi-
gen Ergebnis vor Ergebnisausgleich von -4,1 Mio. Euro. 
 
 
Ergebnisausgleich 
 
Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu ge-
ordnet. In diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kos-
tenmiete durch einen Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zu-
dem die Einführung eines Ergebnisausgleiches zwischen Kernverwaltung und eigen-
betriebsähnlicher Einrichtung am Geschäftsjahresende einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der 
Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kern-
verwaltung zustehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit 
Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. 
 
 
Modifikation 
 
Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen bei der Ermittlung des 
Ergebnisausgleiches eine besondere Behandlung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht 
aufgewandte Instandhaltungsmittel sollen der Finanzierung von künftigen Instandhal-
tungsaufwendungen dienen und bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der 
Spartenergebnisse unberücksichtigt. 
 
Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Beschlussfassung über den Jah-
resabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jahresergebnis zur Stärkung des 
Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den städtischen Haushalt ab-
geführt werden soll. 
 
 Das Instandhaltungsbudget der die Gebäudewirtschaft für 2024 beträgt laut Wirt-
schaftsplan insgesamt rund 100 Mio. Euro, anteilig für das 3. Quartal etwa 75,2 
Mio. Euro. Dem stehen nach aktuellem Buchungsstand Instandhaltungsaufwen-
dungen in Höhe von rund 61,5 Mio. Euro gegenüber. 
 
 
Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 30.09.2024: 
 
 
 
Berechnung vorläufiger Ergebnisausgleich Pkt. 8
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit  (vor Ergebnisausgleich) -4.076
Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung
Ausgleichsanspruch der Gebäudewirtschaft 4.076
     modifiziert / bereinigt um nicht verausgabte Instandhaltungsmittel 13.661
Ausgleichsanspruch der Gebäudewirtschaft gegenüber der Kernverwaltung (Saldo) 17.737 17.737
Ergebnis für das 3. Quartal 2024 nach (modifiziertem) Ergebnisausgleich 13.661
T EUR
GuV
Jan. – Sept. 2024

Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernver-
waltung zustehenden beziehungsweise von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse 
als Korrektur der Umsatzerlöse (aus Vermietung beziehungsweise Betreuung) darzu-
stellen. Bei der Zwischenberichterstattung liegen die hierfür notwendigen Spartenin-
formationen noch nicht vor, so dass der voraussichtliche und der planmäßige Ver-
rechnungsbetrag mit der Kämmerei in einer Summe unter Position 15. „Modifizierter 
vorläufiger Ergebnisausgleich“ ausgewiesen werden. 
 
3.2. Vermögenslage zum 30.09.2024 
 
Umsetzung der geplanten Investitionen 
 
Für 2024 sind Bauinvestitionen in Höhe von 384 Mio. Euro angemeldet. Umgesetzt 
wurden zum 30.09.2024 216,5 Mio. Euro, was rund 56 % des Gesamtplanansatzes 
entspricht beziehungsweise rund 75 % des anteiligen Planansatzes (288 Mio. Euro). 
Unter Berücksichtigung der auf die Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 
und Anlagen im Bau (+178,6 Mio Euro.) ergibt sich beim Anlagevermögen ein Netto-
vermögenszuwachs von rund 172,5 Mio. Euro. 
Im Umlaufvermögen ergibt sich ein Zuwachs von rund 21,4 Mio. Euro, die sich unter 
anderem aus einer Erhöhung der Vorräte um 16,2 Mio. Euro und einer Zunahme der 
Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen um 6 Mio. Euro zusammenset-
zen. 
Insgesamt nimmt das Nettovermögen um rund 193,9 Mio. Euro zu. 
 
 
Kreditaufnahme 
 
Für 2024 sind Kreditaufnahmen von 447,5 Mio. Euro geplant, wovon 50,8 Mio. Euro 
auf die Umschuldung bestehender Darlehen entfallen. 
 
Vor allem zur Finanzierung der Bauinvestitionen (216,5 Mio. Euro) und der erfolgten 
Umschuldungen von rund 50,9 Mio. Euro wurden Fremdkapitalaufnahmen in Höhe 
von insgesamt 300 Mio. Euro erforderlich. Das Fremdkapital wurde zusätzlich zu den 
Zuflüssen aus der laufenden Geschäftstätigkeit und vereinnahmten Zuschüssen auf-
genommen. 
 
Unter Berücksichtigung der planmäßigen Tilgungen ergeben sich zum 30.09.2024 im 
Saldo um rund 174,2 Mio. Euro erhöhte Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 
aus Darlehen. Zudem haben sich die Kontokorrentverbindlichkeiten um rund 18,8 
Mio. Euro erhöht. Bei der erhaltenen Anzahlung ergibt sich eine Erhöhung von rund 
25,2 Mio. Euro und ein Abbau bei den übrigen Verbindlichkeiten um 16,2 Mio. Euro. 
 
Eigenkapitalausstattung 
 
Die vorläufige Bilanzsumme zum 30.09.2024 beträgt rund 2,7 Mrd. Euro. Die 
Eigenkapitalquote beträgt unter Einbeziehung des Sonderpostens für 
Investitionszuschüsse rund 24,2 % (wirtschaftliches Eigenkapital). Stellt man auf das 
bilanzielle Eigenkapital ohne den Sonderposten ab, ergibt sich - bezogen auf eine 
entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von rund 7,6 
%.

Durch den skizzierten Ergebnisausgleich wird die bilanzielle Eigenkapitalausstattung 
der Gebäudewirtschaft konzeptionell weitgehend festgeschrieben. Die Notwendigkeit 
zur überwiegenden Fremdfinanzierung künftiger Investitionen wird – bei weitgehender 
Konstanz des nominellen Eigenkapitals – allerdings zu einer sinkenden Eigenkapital-
quote und einer höheren Zinsbelastung führen. 
 
Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht von einer Empfeh-
lung starrer Eigenkapitalquoten ab und empfiehlt eine für die wirtschaftliche Situation 
des Betriebes angemessene Eigenkapitalausstattung (IDW PH 9720.1). Die Ange-
messenheit der Eigenkapitalausstattung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, 
insbesondere von der Art und Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als ange-
messen einzustufen, wenn der Betrieb nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben 
wahrnehmen kann. 
 
Die Gemeindeprüfungsanstalt Nordrhein-Westfalen empfiehlt, eine Eigenkapitalquote 
von 10 Prozent nicht zu unterschreiten.

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 20.11.2024 
 3637/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 02.12.2024 
 
Mitteilung über den Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 3. 
Quartal 2024 
Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 3. Quartal 2024 wird 
hiermit zur Kenntnisnahme vorgelegt.  
 
Gez. Greitemann