Generalsanierung der Schulaula Realschule, Neusser Straße 421 in 50733 Köln-Nippes – Kostenfortschreibungsbeschluss gemäß § 13 IV Satz 2 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft in Verbindung mit § 16 V Satz 1 der Eigenbetriebsverordnung NRW

Generalsanierung Aula Neusser Str. 421, Kostenfortschreibung I- Anlage 2 
7. Spezielle "Bauen im Bestand" – Risiken 
360.000 € 
8% der Mehrkosten 
2. außergewöhnliche 
Markteinflüsse 
2.960.000 € 
62% der Mehrkosten 
5. Besondere 
Bauumfeldrisiken 
870.000 € 
18% der Mehrkosten 
Verteilung der Mehrkosten auf die 10 Mehrkosten-Kategorien  
Kostenfortschreibung I 2024 (KF I) bezogen auf Mio €
2018 Kostenberechnung Baubeschluss:  Mio €   4.221 
2024 Kostenfortschreibung I :                  Mio €  8.998 
3. besondere vertragliche 
Risiken 
330.000 € 
7% der Mehrkosten 
1. Änderung des 
regulatorischen Umfeldes 
260.000 € 
5% der Mehrkosten

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
 
Vorlagen-Nummer 
2964/2024
Stand: 19.08.2025 
Sachstandsbericht  
Generalsanierung der Schulaula Realschule, Neusser Straße 421 in 50733 Köln-Nippes 
– Kostenfortschreibungsbeschluss gemäß § 13 IV Satz 2 der Betriebssatzung der 
Gebäudewirtschaft in Verbindung mit § 16 V Satz 1 der Eigenbetriebsverordnung NRW 
Beschluss: 
1. Der Rat der Stadt Köln und der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft der Stadt 
Köln nehmen die erwarteten Mehrausgaben gegenüber dem Ratsbeschluss vom 
18.12.2018 (Vorlagen-Nummer 2028/2018 ) in Höhe von rund 4,8 Mio. Euro brutto für 
die Generalsanierung der Schulaula in der Peter-Ustinov-Realschule, Neusser Straße 
421, 50733 Köln-Nippes zur Kenntnis und stimmen einer Fortführung der Baumaß-
nahme zu. 
 
2. Die Gesamtkosten für die Generalsanierung der Schulaula Neusser Straße 421 be-
tragen nunmehr rund 9 Mio. Euro brutto (einschließlich der Erneuerung der Bühnen-
technik und Neueinrichtung von Aula und Musikraum in Höhe von rund 392.000 Euro 
brutto und rund 35.100 Euro für die Ausstattung und Einrichtung) statt rund 4,2 Mio. 
Euro gegenüber der Kostenberechnung aus 2018 (Vorlagen-Nummer 2028/2018 ). 
 
3. Die Finanzierung der Mehrkosten erfolgt aus dem Wirtschaftsplan der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln. Die Refinanzierung aus dem städtischen Haushalt erfolgt über 
Mietzahlungen an die Gebäudewirtschaft zum gültigen Flächenverrechnungspreis. 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Mit der Sanierung wurde Ende 2022 begonnen.  
Die Rohbau- und Kanalarbeiten sowie die Metallfensteranlagen und die Trocken- und Innen-
putzarbeiten sind beendet.  
Derzeit werden die technischen Gebäudeausrüstungen wie Bühnen-, Lüftungs- und Elektro-
technik ausgeführt.                                                                                                                                                                                                                          
Mit den Ausführungen zur Raumakustik und der Holzfassaden-Vorsatzschale wird nun begon-
nen. Nach deren Beendigung werden die Dachdeckerarbeiten fertig gestellt. 
Nächste Schritte:

2 
 
Die Vergaben der Ausbaugewerke werden noch in 2025 folgen und im ersten Quartal 2026 
fertig gestellt. 
Die Außenanlagenneugestaltung zur Schulhoferweiterung wird bis zum Sommer 2026 ausge-
führt, so dass danach die Aula zur Nutzung übergeben werden kann. 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
19.08.2026

Anlage 1 zur Vorlage 2028/2018 Generalsanierung der Schulaula Neusser Str. 421, 
Erläuterung zu den eingetretenen Risikokategorien 
 
1. Außergewöhnliche Markteinflüsse 2.960.000 Euro (62%) 
Baubeginn war im November 2022. Die Kostenberechnungen, die dem Baubeschluss zu 
Grunde lagen, sind von 2017. 
Nach der Corona-Pandemie stiegen insbesondere die Stahlpreise deutlich an. Auch die 
wieder anziehende Konjunktur in Asien führte zu steigenden Rohstoffpreisen. 
Der Krieg in der Ukraine ab Februar 2022 führte zu verstärkten Lieferengpässen. Preise für 
Baumaterialien und Energie von Zinskosten verteuerten sich erheblich. 
So entwickelte sich der Baupreisindex NRW von 2017 bis zum Februar 2024 für 
Bürogebäude um 50,8 %, für Wohngebäude ergibt sich eine Kostensteigerung von 51,6 %. 
Diese Preissteigerungen entsprechen den bereits beauftragten Gewerken und man kann sie 
auch annähernd für die noch nicht beauftragten Gewerke der Generalsanierung der Schul-
aula Neusser Str. 421 annehmen (zuzügl. der Risikozuschläge für Vergabeverzögerungen, 
Materialpreissteigerungen, Nachträge).  
 
2. Besondere vertragliche Risiken 330.000 Euro (7%) 
Für die Bühnentechnik lag 2017 keine Fachplanung vor. Die Kosten wurden daher in der 
Kostenberechnung 2017 nur grob geschätzt. Erst im Oktober 2018 wurde erst ein 
Planungsbüro beauftragt. 
Planerwechsel erfolgten zudem ab der Entwurfsplanung im Bereich Sanitär- und in der 
Außenanlagenplanung auf Grund von Büroaufgaben. 
 
3. Änderung des regulatorischen Umfeldes 260.000 Euro (5%) 
Anpassung der Fensterplanung an die aktualisierten Energieleitlinien 2021 sowie bauliche 
Maßnahmen nach Planung der Bühnentechnik und weitere Brandschutzmaßnahmen aus der 
Novellierung der LBO 01.01.2019. 
 
4. Besondere Bauumfeldrisiken 870.000 Euro (18%) 
Bedingt durch einige Planerwechsel begann die Generalsanierung der Schulaula Neusser 
Straße mit dreijähriger Verspätung erst im November 2022.  
Vergabeprobleme der Gewerke für die Bühnentechnik (Mehrfachvergaben wegen 
Ausschreibungen ohne Angebotseingang) sowie diverser Bauunterbrechungen bei 
lärmintensiveren Bauarbeiten bei Klausurterminen führen zu einer Bauzeitverlängerung von 
derzeit geschätzt 19 Monaten.  
 
5. Spezielle "Bauen im Bestand" - Risiken 360.000 Euro (8%) 
Die Betonsanierung im Foyerbereich sowie die Dachsanierung des Auladaches sind auf 
Grund der Bestandsstatik der Bauteile nur aufwendig möglich.  
Im Zuge der Bauarbeiten wurden im Bestand der Außen-Vordachstützen Rostmängel 
ersichtlich, die aufwendig saniert werden müssen. 
 
Summe der Mehrkosten 4.8 Mio. Euro (100 %) 
(Alle Zahlen wurden auf volle 1.000 Euro gerundet)

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 2964/2024 
Freigabedatum 
20.11.2024  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Generalsanierung der Schulaula Realschule, Neusser Straße 421 in 50733 Köln-Nippes 
– Kostenfortschreibungsbeschluss gemäß § 13 IV Satz 2 der Betriebssatzung der 
Gebäudewirtschaft in Verbindung mit § 16 V Satz 1 der Eigenbetriebsverordnung NRW
  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
1. Der Rat der Stadt Köln und der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft der Stadt 
Köln nehmen die erwarteten Mehrausgaben gegenüber dem Ratsbeschluss vom 
18.12.2018 (Vorlagen-Nummer 2028/2018 ) in Höhe von rund 4,8 Mio. Euro brutto für 
die Generalsanierung der Schulaula in der Peter-Ustinov-Realschule, Neusser Straße 
421, 50733 Köln-Nippes zur Kenntnis und stimmen einer Fortführung der Baumaß-
nahme zu. 
 
2. Die Gesamtkosten für die Generalsanierung der Schulaula Neusser Straße 421 be-
tragen nunmehr rund 9 Mio. Euro brutto (einschließlich der Erneuerung der Bühnen-
technik und Neueinrichtung von Aula und Musikraum in Höhe von rund 392.000 Euro 
brutto und rund 35.100 Euro für die Ausstattung und Einrichtung) statt rund 4,2 Mio. 
Euro gegenüber der Kostenberechnung aus 2018 (Vorlagen-Nummer 2028/2018 ). 
 
3. Die Finanzierung der Mehrkosten erfolgt aus dem Wirtschaftsplan der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln. Die Refinanzierung aus dem städtischen Haushalt erfolgt über 
Mietzahlungen an die Gebäudewirtschaft zum gültigen Flächenverrechnungspreis. 
 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 02.12.2024 
Finanzausschuss 09.12.2024 
Rat 12.12.2024

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  
Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme        € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  
Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2026 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc. (Miete zuzüglich Reinigung und sonstige Nebenkosten)  
     siehe Begründung 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
Die Baumaßnahme wird entsprechend den Energieleitlinien der Gebäudewirtschaft der Stadt 
Köln durchgeführt. 
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
Die Bauaktivität und der Betrieb des Gebäudes führen zu einem Ressourcenverbrauch, der 
eine Zunahme der CO2- Emissionen über den Lebenszyklus bewirkt. 
 
Begründung: 
 
Ausgangslage: 
In seiner Sitzung am 18.12.2018 hat der Rat der Stadt Köln die Generalsanierung der 
Schulaula Neusser Straße 421 in Köln-Nippes beschlossen und beauftragte die Ver-
waltung mit der Baudurchführung (Beschlussvorlage 2028/2018) in Höhe von rund 4,2 
Mio. Euro brutto Gesamtkosten inklusive Kosten der Erneuerung der Bühnentechnik 
und Neueinrichtung von Aula und Musikraum in Höhe von 146.965 Euro brutto.

3 
 
Entwicklung der Gesamtkosten:  
Bedingt durch einige Planerwechsel begann die Generalsanierung der Schulaula 
Neusser Straße mit dreijähriger Verspätung erst im November 2022. Die Bauphase 
fällt somit in die Zeit der erheblichen Preissteigerungen im Bausektor. 
 
Gemäß der Kostenprognose werden sich die Brutto-Projektkosten in den Kostengrup-
pen 200 bis 700 von rund 4,2 Mio. Euro (inklusive KGR 600) auf rund 9 Mio. Euro er-
höhen. 
 
Die tatsächlich benötigten Mittel können von den prognostizierten Kosten abweichen. 
 
Die für das Projekt identifizierten Mehrkosten wurden den 10 Risikokategorien  
zugeordnet und können der nachfolgenden Tabelle entnommen werden  
(Erläuterungen zu den Mehrkosten sind der Anlage 1 zu entnehmen): 
 
Nr. Risikokategorie Mio. 
Euro 
(gerun-
det) 
% 
1. Änderungen des regulatorischen Umfeldes 
 
0,2 5 
2. Außergewöhnliche Markteinflüsse 3,0 62 
3. Besondere vertragliche Risiken  0,3 7 
4. Besondere Genehmigungsrisiken    
5. Besondere Bauumfeldrisiken 0,9 18 
6. Baugrundrisiken   
7. Spezielle "Bauen im Bestand" - Risiken  0,4 8 
8. Nutzungsänderungen 
  
9. Planung und Ausführung  
 
10. Sonstige Risiken   
 Gesamtsumme 4.8 100 
 
Bei den beauftragten Gewerken zeichnete sich eine Preissteigerung von über 95 % 
gegenüber der Kostenberechnung aus 2017 ab. 
Für die noch nicht beauftragten Gewerke werden gemäß den Preissteigerungen des 
BKIs Kostensteigerung der Kostengruppen 300 bis 500 von durchschnittlich 51,6 % 
prognostiziert. Dies entspricht der Preisentwicklung von 2017 bis zum Februar 2024 
beim Baupreisindex NRW für Wohngebäude. 
Es wird daher eine Erhöhung des Gesamtbudgets um rund 4,8 Mio. Euro brutto auf 
rund 9 Mio. Euro brutto empfohlen. 
 
Der im Baubeschluss geplante Fertigstellungstermin im Juli 2020 verzögert sich nun 
auf das erste Quartal 2026. 
Hierin ist auch die Bauzeitverlängerung von circa 19 Monaten auf Grund von Vergabe-
problemen, witterungs- und nutzerbedingten Bauunterbrechungen ab tatsächlichem 
Baubeginn im November 2022 enthalten.  
 
Vorschläge zur Kostenreduzierung:  
Einsparpotentiale wurden im Bereich der Planung und der Ausführung bereits be-
dacht.

4 
Die vorliegende Planung wurde auf Basis der festgelegten Mindeststandards gemäß 
den Bau- und Qualitätsstandards (BQA) der Stadt Köln sowie den Schulbaurichtlinien 
erstellt. 
Auch aufgrund des aktuellen Baufortschritts und der allgemeinen Baupreisentwicklung 
sind keine weiteren Einsparungen möglich. 
 
Termine:  
 
Das Projekt befindet sich in der Leistungsphase (LPH) 8.  
Der Fertigstellungstermin erfolgt nach aktueller Projektzeitenplanung nun voraussicht-
lich im ersten Quartal 2026. 
Das Projekt befindet sich im Bau. Eine Alternative steht nicht zur Verfügung. 
 
Finanzierung:  
 
Die Finanzierung der Mehrkosten erfolgt aus dem Wirtschaftsplan der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln. Die Refinanzierung aus dem städtischen Haushalt erfolgt über 
Mietzahlungen an die Gebäudewirtschaft zum gültigen Flächenverrechnungspreis. 
 
Aus der Errichtung ergibt sich ab dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme für die gesamte 
Schulsparte „Realschulen“ eine jährliche Haushaltsmehrbelastung von rund 243.600 
Euro zuzüglich Nebenkosten in Höhe von rund 74.000 Euro. Die Aufwendungen von 
insgesamt rund 318.000 Euro sind voraussichtlich ab dem Haushaltsjahr 2026 im Teil-
ergebnisplan des Amtes für Schulentwicklung in der Produktgruppe 0301 Schulträger-
aufgaben bei Teilplanzeile 16, sonstige ordentliche Aufwendungen zu finanzieren. 
 
Da es sich bei der Maßnahme um eine Generalsanierung handelt, gibt es keine Miet-
mehrbelastung für die Schulaula Realschule Neusser Straße, weil es keine Flächen-
mehrung gibt. Die Kostenerhöhung, die durch eine Generalsanierung entsteht, wird 
durch den jährlich veränderten Flächenverrechnungspreis abgebildet. 
Dezernat IV, Bildung, Jugend und Sport hat im Rahmen des Haushaltsplanentwurfs 
2025/2026 innerhalb des dann zugewiesenen Budgets die erforderlichen Mittel vorge-
sehen. 
 
Anlagen: 
Anlage 1 – Erläuterung zu den eingetretenen Risikokategorien  
Anlage 2 – Aufteilung der Mehrkosten