Vermarktung Friedrich-Naumann-Straße 2 (ehem. Baumarkt PRAKTIKER) in Köln Porz-Eil

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VIII/23/230 
230/22-Fu 
Vorlagen-Nummer 
 1610/2022 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Integrationsrat 16.08.2022 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 18.08.2022 
Liegenschaftsausschuss 22.08.2022 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 01.09.2022 
 
Herrichtung des ehemaligen Baumarkt-Geländes an der Friedrich-Naumann-Straße 2 in Köln-
Porz-Eil als Unterbringungseinrichtung für Geflüchtete 
Auf Antrag der Fraktionen CDU und Bündnis 90/Die Grünen hat die Bezirksvertretung Porz in ihrer 
Sitzung am 07.04.2022 folgenden Beschluss gefasst:  
 
„Die Bezirksvertretung Porz beschließt die Verwaltung zu beauftragen, im ehemaligen Praktiker Ge-
bäude/Halle umgehend Plätze für Flüchtlinge und andere Schutzsuchende einzurichten. Ein Verkauf 
soll nicht mehr angestrebt werden. Die Gesamtplanungen sind schnellstmöglich aufzunehmen damit 
die ersten Plätze möglichst im Laufe des Jahres zur Verfügung stehen. Die Hallenbereiche sind vor-
rangig zu entrümpeln und mit allen erforderlichen Ausrüstungen sukzessive neu zu bestücken. Die 
Heizungsanlage sowie die Brandschutztechnischen Einrichtungen sind schnellstmöglich in Betrieb zu 
nehmen. Ein „Küchenbereich ist wieder zu errichten. (Ggf. Zwischen-/Nebennutzung/Untervermietung 
für Catering, etc.) Das Hauptgebäude soll nachlaufend, sukzessive für Schulungen und Betreuungen 
ausgestaltet werden. Diese Bereiche sollen auch Hilfesuchenden Personen aus dem gesamten Stadt-
bezirk zur Verfügung stehen.“ 
 
Die Verwaltung teilt hierzu mit: 
 
Die Immobilie des ehemaligen Praktiker-Baumarktes an der Friedrich-Naumann-Straße 2, 51145 
Köln, wird seitens der Wohnungsverwaltung nicht mehr für die Unterbringung geflüchteter Menschen 
benötigt, da diese zur Deckung akut bestehender Bedarfe nicht geeignet ist und auch eine Sanierung 
der Immobilie weder bedarfsgerecht noch wirtschaftlich wäre. 
 
Begründung: 
 
a) Bedarf 
Die Immobilie an der Friedrich-Naumann-Straße 2 wurde im Jahr 2014 von der Stadt Köln zum Zweck 
der Unterbringung von Geflüchteten erworben. Das Objekt besteht aus einem ehemaligen Baumarkt-
Gebäude, in das ein L- förmiges Verwaltungs-Hochhaus integriert ist. 
Die Fläche des Baumarktes wurde daraufhin in eine Notunterkunft für Geflüchtete umgebaut. Die 
Baugenehmigung sah aufgrund bauordnungsrechtlicher Vorgaben eine maximale Verweildauer von 2 
Anlage 4

2 
 
– 3 Wochen vor. 
Die Aufenthaltsqualität dort war ausgesprochen gering. Eine Privatsphäre für die Bewohner war auf-
grund nach oben offener Wände nicht gewährleistet und sanitäre Anlagen befanden sich in Contai-
nern im Außenbereich. Zudem gab es keine Kochmöglichkeiten und die Verpflegung musste zentral 
über ein Catering organisiert werden. 
Damals bestehende Planungen zum Umbau des in der Immobilie integrierten Bürogebäudes in eine 
Unterkunft mit verbessertem Standard wurden aufgrund einer Entspannung der Situation nicht weiter 
verfolgt. In die vorgesehene Notunterkunfts-Reserve von 1.500 Plätzen musste das Objekt in der 
Friedrich-Naumann-Straße auch nicht einbezogen werden, da die Reserveplätze an anderen Stand-
orten, wie z.B. Leichtbauhallen, nachgewiesen werden konnten. 
Ziel der Verwaltung ist die leitlinienkonforme Unterbringung Geflüchteter. Diese sieht grundsätzlich 
eine Unterbringung in abgeschlossenen Wohneinheiten vor. Dies wäre weder in dem ehemaligen 
Baumarkt noch im umzubauenden Verwaltungsgebäude möglich gewesen. Vor diesem Hintergrund 
wurde letztlich vom Rat der Stadt Köln im Juli 2018 entschieden, die Anlage Friedrich-Naumann-
Straße aufzugeben und zu vermarkten (siehe Vorlage 2465/2016/2). Seitdem ist das Gebäude unge-
nutzt beziehungsweise leerstehend. 
Die Nutzung des Gebäudes in der Friedrich-Naumann-Straße 2 wäre nur dann wieder erforderlich, 
wenn der Zustrom an Geflüchteten über einen Zeitraum von einem Jahr derart hoch wäre, dass 
Quantität vor Qualität gehen und damit leitlinienkonforme Ziele zurückgestellt werden müssten. Dies 
ist jedoch zum jetzigen Zeitpunkt -auch nach fünf Monaten des Krieges in der Ukraine- nicht ersicht-
lich. Ebenfalls ist die aus den Jahren 2015/16 bekannte „Sogwirkung“ für Menschen aus anderen Ge-
bieten nicht zu erwarten. 
Wenn aktuell neue Ressourcen geschaffen werden müssten, die nicht leitlinienkonform sind, sollten 
es solche sein, die  
 kurzfristig errichtet werden können und  
 ein Mindestmaß an Qualität bieten sowie eine Unterbringung für mehrere Monate vertretbar 
machen. 
Hier sind insbesondere Wohnheime in Form mobiler Wohneinheiten geeignet, aber auch andere Un-
terkünfte mit nicht-abgeschlossenen Wohneinheiten. Diese verfügen zumindest über individuelle 
Kochmöglichkeiten und ermöglichen den Untergebrachten ein höheres Maß an Privatsphäre. Derzeit 
werden, unter anderem auf hierfür vorgehaltenen Reserveflächen, sehr kurzfristig neue Ressourcen 
geschaffen, die diesem Standard entsprechen. 
Weiterhin besteht hinsichtlich des ehemaligen Verwaltungsgebäudes kein ergänzender Bedarf für 
Schulungs- oder Betreuungszwecke. Dieser war schon 2015 nicht gegeben, als an dem Standort Ge-
flüchtete untergebracht waren. Er bestünde demnach auch heute nicht, selbst wenn der Baumarkt als 
Notunterkunft wieder in Betrieb ginge, und erst recht nicht ohne eine entsprechende Unterkunft an 
dieser Stelle. Damit ist auch der Vorschlag, das ehemalige Verwaltungsgebäude für Schulungs- und 
Betreuungszwecke herzurichten, nicht zielführend. 
Die Wieder-Inbetriebnahme des Baumarktes samt des ehemaligen Verwaltungsgebäudes an der 
Friedrich-Naumann-Straße wäre daher weder bedarfsgerecht noch erforderlich. 
 
b) Wirtschaftlichkeit 
Ein weiterer Grund, warum die Immobilie in der Friedrich-Naumann nicht für die Unterbringung von 
Menschen geeignet ist, ist der bauliche Zustand des Gebäudes. Dieser lässt im Rahmen der nicht 
leitlinienkonformen Unterbringung die seitens der Wohnungsverwaltung erforderliche kurzfristige und 
zeitnahe Inbetriebnahme nicht zu. Unter Berücksichtigung des zeitlichen Vorlaufs, erforderlicher 
Vergabeverfahren und den notwendigen Sanierungsmaßnahmen wäre eine Inbetriebnahme nicht vor 
dem Jahr 2024 möglich. 
Im Gebäude liegt starker Schimmelbefall vor und die technischen Anlagen wurden durch Vandalis-
mus massiv beschädigt. Im Ergebnis einer aktuell durch die Verwaltung durchgeführten Einschätzung 
der Kosten für die erforderlichen Sanierungsarbeiten (u.a. Schadstoffbeseitigung, Dachsanierung) ist

3 
 
von Gesamtkosten i.H.v. von rd. 3,0 Mio. € auszugehen. Hierbei sind Kostenrisiken, insbesondere 
steigende Baupreise als Folge des Ukraine-Konflikts, noch nicht mit eingerechnet. 
Eine Herrichtung des Gebäudes wäre zudem nicht wirtschaftlich. 
 
Daher besteht seitens der Verwaltung weiterhin die Bestrebung, das Objekt zu veräußern und einer 
neuen gewerblichen Nutzung zuzuführen. Eine Änderung oder Neuaufstellung des rechtsverbindli-
chen Bebauungsplans Nr. 75409/04 ist nicht vorgesehen. Die Verkaufsvorbereitungen sind unter Be-
teiligung der KölnBusiness Wirtschaftsförderungs-GmbH bereits angelaufen. Die Auswahl der/des 
Kaufenden soll nach gewichteten Kriterien wie Schaffung neuer Arbeitsplätze, Nachhaltigkeit, bauli-
cher Nutzung etc. erfolgen. Nach Abschluss des Bewerbungsverfahrens sollen die Konzepte der Poli-
tik zur Entscheidung vorgelegt werden. 
 
gez. Wolfgramm

Bewertungskriterium Erläuterung max. Punktzahl  Gewichtung in % Punktverteilung
Preis Der Verkaufspreis ist fix 
und nicht verhandelbar.
0 0%
Schaffung Arbeitsplätze Grobe Schätzung der 
voraussichtlich 
geschafften Arbeitsplätze, 
welche anhand des 
geplanten Konzeptes 
entstehen. 
5 30% 5 Punkte: Arbeitsplätze > 250
4 Punkte: Arbeitsplätze > 150
3 Punkte: Arbeitsplätze > 100
2 Punkte: Arbeitsplätze > 80
1 Punkt: Arbeitsplätze > 60
0 Punkte: Arbeitsplätze = 60 
(Mindestkriterium)
Bauliche Ausnutzung Vor dem Hintergrund der 
Gewerbeflächenknappheit 
soll das Grundstück 
bestmöglich ausgenutzt 
werden.
5 20% 5 Punkte: Konzept mit der höchsten 
baulichen Ausnutzung (Angaben zu GRZ, 
GFZ, BGF und BMZ erforderlich).
Die Punktebewertung für die 
dazwischenliegenden Konzepte erfolgt über 
eine lineare Interpolation. 
0 Punkte: Konzept mit der niedrigsten 
baulichen Ausnutzung (Angaben zu GRZ, 
GFZ, BGF und BMZ erforderlich).
Städtebau und Nutzung Als qualitatives Kriterium 
werden Städtebau und die 
Förderung der Kölner 
Leitmärkte bewertet.
5 25% Die Punkteverteilung erfolgt nach folgenden 
Kriterien:
1 Punkt: Eingliederung ins Stadtbild/ 
Umgebung
2 Punkte: Aufwertung des Stadtbildes durch 
ansprechenden Städtebau und Architektur 
2 Punkte: Stärkung einer/oder mehrerer 
Kölner Leitbranchen: Handelt es sich um ein 
Vorhaben, welches mind. einen der 
folgenden Leitmärkte stärkt:
- Forschung & Wissenschaft
- Health & Life Science
- Informations- & Kommunikationsstruktur
- Kultur- und Kreativwirtschaft
- Produktion
- Versicherungswirtschaft 
(bspw., indem es solche Unternehmen als 
potenzielle Mieter beabsichtigt, wird dies in 
der Bewertung des Konzeptes positiv 
berücksichtigt) 
Nachhaltigkeit Das Vorhaben soll  
Nachhaltigkeitsaspekte 
berücksichtigen.
5 25% 0 Punkte: Einhaltung der Kölner 
"Klimaschutzleitlinien" (Mindestkriterium)
1 Punkt: Im Konzept wird deutlich, dass 
beabsicht ist, ökologische Baustoffe oder 
nachwachsende Rohstoffe zu verwenden 
bzw. vorhandene Baumaterialien wieder zu 
verwenden.
1 Punkt: Für den Betrieb des Gebäudes liegt 
ein Energiekonzept vor, welches den CO2-
Ausstoß auf ein Minimum reduziert. 
1 Punkt: Der Grundsatz "Cradle to Cradle" 
wird verfolgt und stellt somit sicher, dass am 
Ende des Lebenszyklus der Immobilie 
Materialien wiederverwendet werden können.
1 Punkt: Es erfolgt eine Dach- oder 
Fassadenbegrünung.
1 Punkt: Einrichtung von E-Ladesäulen
(mind. 22 kW).
Summe 20 100%
Bewertungsmatrix
Anlage 5.3

Dezernat, Dienststelle  
VIII/23/230 
230/22 Sc 
Vorlagen-Nummer 
 0425/2023/1 
Freigabedatum 06.03.2023 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Vermarktung Friedrich-Naumann-Straße 2 (ehem. Baumarkt PRAKTIKER) in Köln Porz-
Eil 
Bewertungskriterien zur Konzeptausschreibung  
Beschlussorgan 
Liegenschaftsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Liegenschaftsausschuss beschließt die Durchführung eines Interessenbekundungsverfah-
rens mit dem Ziel, das städtische Grundstück Friedrich-Naumann-Straße 2 (ehem. Baumarkt 
PRAKTIKER) in Köln Porz-Eil nach Maßgabe der in Anlage 5.3 dargestellten Bewertungs-
matrix zu veräußern. 
 
In einem Workshop, zu welchem die im Liegenschaftsausschuss vertretenen und stimmbe-
rechtigten Fraktionen jeweils zwei Vertreter*innen entsenden, wird eine Rangfolge der einge-
gangenen Bewerbungen festgelegt, über die der Rat nach Vorberatung im Liegenschaftsaus-
schuss abschließend entscheidet.  
 
 
Grundstück:  Friedrich-Naumann-Straße 2 in Köln Porz-Eil 
   Gemarkung Eil, Flur 4, Flurstücke 336, 338, 382, 340 
   Gemarkung Eil, Flur 2, Flurstück 457 
 
 
Größe:   12.513 m2 
 
 
Kaufpreis:  2,4 Mio. € (erschließungsbeitragspflichtig) 
 
 
 
Liegenschaftsausschuss 24.04.2023

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
Begründung: 
Bei dem Objekt in der Friedrich-Naumann-Straße 2 handelt es sich um den ehemaligen Bau-
markt PRAKTIKER mit dem dazu gehörenden erdgeschossigen Gartencenter sowie den ent-
sprechenden Kundenparkplätzen (Anlage 1). 
Das Grundstück wurde im Jahr 2014 von der Stadt Köln zum Zweck der Unterbringung von 
Geflüchteten ersteigert und zweckmäßig umgebaut. Da aus Sicht der Fachverwaltung keine 
weitere Nutzung zu diesem Zweck erforderlich war, wurde die Verwaltung im Juli 2018 durch 
den Rat beauftragt zu prüfen, inwieweit das Objekt einer anderen Nutzung zugeführt werden 
kann oder wertsteigernd wieder zu vermarkten (2465/2016/2, Anlage 3). Seitdem ist das Ge-
bäude ungenutzt und steht leer. 
Seit dem Jahr 2018 erfolgten umfangreiche und zeitaufwendige Prüfungen sonstiger städti-
scher Bedarfe. Letztlich wurden alle städtischen Nutzungsmöglichkeiten verworfen. 
Im Jahr 2022 wurde aufgrund des Krieges in der Ukraine eine erneute Herrichtung des Ge-
bäudes als Unterbringungsmöglichkeit für Geflüchtete geprüft, jedoch nicht weiter verfolgt 
(1610/2022, Anlage 4). Daher bestehen keine weiteren sich aufdrängenden städtischen Be-
darfe für die Fläche. 
Das Grundstück ist mit einem nicht unterkellerten Bürogebäude bebaut, wobei es sich bei 
einem der sieben Geschosse (I. OG) um ein Zwischengeschoss mit niedriger Deckenhöhe 
handelt. Über diesem Zwischengeschoss befinden sich fünf Büroetagen und angrenzend an 
den Bürokomplex liegt eine erdgeschossige Hallenbebauung. 
Sowohl die Nutzung als Notunterkunft, aber insbesondere unbefugte Nutzungen, Diebstahl 
(Kupfer etc.) und Vandalismus sowie der Eintritt von Wasser haben zu einem starken Sub-
stanzverlust der Immobilie geführt. Zwischenzeitlich erfolgt eine tägliche Überprüfung durch 
eine Überwachungsfirma. Fenster und Türen wurden zubetoniert, um das Gebäude vor weite-
ren Einbrüchen und Vandalismus zu schützen. Insgesamt befindet sich das Gesamtobjekt in 
einem desolaten Zustand. 
Die Flurstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 75409/04, der eine ge-
werbliche Nutzung mit dem Ziel der Ansiedlung von Gewerbe- und Handwerksbetrieben auf 
der Fläche vorsieht (Anlagen 2.1 und 2.2). Eine Änderung des Bebauungsplanes wird aus-
drücklich ausgeschlossen. 
Zur Umsetzung des Ratsbeschlusses (2465/2016/2), das Grundstück wieder zu veräußern, 
wurde die KölnBusiness Wirtschaftsförderungs-GmbH (KBW) von der Verwaltung beauftragt, 
geeignete Kaufinteressenten auszuwählen und der Verwaltung vorzuschlagen. Analog der 
Vorgehensweise im Wohnungsbau soll das Grundstück im Rahmen einer Konzeptausschrei-
bung für eine gewerbliche Nachnutzung vermarktet werden.  
Die Möglichkeit, ein Porzer Technologie Zentrum für Start-ups zu errichten, wurde geprüft. Der 
Begriff Start-up kennzeichnet junge Unternehmen mit innovativen und skalierbaren Produkten, 
Dienstleistungen, Geschäftsmodellen oder Technologien, ist damit sehr allgemein gehalten 
und kann unterschiedlichsten Definitionen unterliegen. Um eine konkretere Zielsetzung und

3 
Gewichtung zu erreichen, sollen die Konzepte Berücksichtigung finden, die den definierten 
Leitbranchen der Stadt Köln entsprechen. Dies schließt nicht aus, dass sich auch junge Un-
ternehmen am Standort niederlassen, da erwartet wird, dass sich selbst bei der Schaffung von 
Büroflächen die Mietpreise im niedrigen bis mittleren Preissegment bewegen werden. 
Um den Zustand des Bestandsgebäudes beurteilen zu können, wurde durch die KBW eine 
„Technische Due Diligence“ (TDD) beauftragt und durch die BMP Baumanagement GmbH 
erstellt (Anlage 6). Dabei sollten die Kosten einer Revitalisierung der Gebäude der Freistel-
lung des Grundstücks gegenüber gestellt werden. In der TDD kommt der Verfasser zu der 
eindeutigen Empfehlung, die Bestandsgebäude nicht zu revitalisieren, sondern zurückzubau-
en, um das Grundstück einer neuen Bebauung zuzuführen. 
Unter Berücksichtigung der TDD wurde ein Kaufpreis in Höhe von 2,4 Mio. € durch eine sach-
verständige und plausibilisierende Einschätzung von der Abteilung für Grundstückswertermitt-
lung (231) ermittelt. Der Verkauf erfolgt, da es sich nicht um ein Grundstück in einem Gewer-
begebiet für Klein- und Mittelständische Unternehmen handelt, erschließungsbeitragspflichtig. 
Im Rahmen der Konzeptvergabe soll durch die KBW ein Bewerbungsaufruf in Zeitungsannon-
cen sowie in den einschlägigen Internetportalen für das Grundstück veröffentlicht werden (An-
lagen 5.1 und 5.2). Dies erfolgt mit dem Ziel, dass eine möglichst große Anzahl an Bewerbun-
gen eingeht und das Grundstück einer bestmöglichen gewerblichen Nachnutzung zugeführt 
wird. Gleichzeitig haben sich bereits rund 40 Investoren initiativ bei der KBW gemeldet und ihr 
Interesse bekundet. 
Laut der erstellten Bewertungsmatrix (Anlage 5.3) werden für ein Konzept insgesamt maximal 
20 Punkte vergeben. Davon entfallen 30 % auf die Schaffung von Arbeitsplätzen und 20 % 
auf die bauliche Ausnutzung der Fläche. Mit jeweils 25 % werden die Bewertungskriterien 
Städtebau und Nutzung sowie Nachhaltigkeit berücksichtigt werden. Die Bewerbungsfrist wird 
8 Wochen betragen. Der Kaufpreis wird als Festpreis ausgeschrieben werden und keine zu-
sätzlichen Punkte erhalten. Damit soll erreicht werden, dass das beste Konzept den Zuschlag 
erhält. 
Zur Bewertung der eingereichten Bewerbungen soll eine interdisziplinäre Bewertungskommis-
sion gebildet werden, zu welchem die im Liegenschaftsausschuss vertretenen und stimmbe-
rechtigten Fraktionen jeweils zwei Vertreter*innen entsenden. Weiterhin werden dieser Kom-
mission Mitarbeitende der KölnBusiness Wirtschaftsförderungs-GmbH, des Stadtplanungsam-
tes sowie des Amtes für Liegenschaften, Vermessung und Kataster beratend angehören. Die 
in einem gemeinsamen Workshop ermittelten vorzugswürdigsten drei Konzepte werden da-
raufhin mit einer Rangfolge dem Rat nach Vorberatung im Liegenschaftsausschuss zur Ent-
scheidung vorgelegt. 
Die Bestellung eines Erbbaurechtes ist nach Prüfung durch die Verwaltung für diese Immobilie 
nicht zielführend. Im Erbbaurecht wären die derzeit vorhandenen Aufbauten per Kaufvertrag 
an den Erbbaurechtsnehmer zu übertragen, damit dieser in seiner Entscheidung über die Nie-
derlegung frei wäre. Aufgrund des Ergebnisses der TDD, die eindeutig die Niederlegung der 
Bebauung empfiehlt, ist der Verkauf des Grundbesitzes sinnvoll, um final einen finanzstarken 
Investor zu gewinnen, der durch eine Neubebauung oder wahlweise umfangreiche Sanie-
rungsmaßnahmen den gut gelegenen Gewerbestandort zu neuem Leben erweckt. 
 
Anlagen: 
Anlage 1 Lage- und Übersichtsplan 
Anlage 2.1 Bebauungsplan 
Anlage 2.2 Begründung zum Bebauungsplan 
Anlage 3 Auszug Niederschrift Rat, 2465/2016/2 
Anlage 4 Mitteilung Liegenschaftsausschuss, 1610/2022 
Anlage 5.1 Bewerbungsaufruf 
Anlage 5.2 Exposé 
Anlage 5.3 Bewertungsmatrix 
Anlage 6 Technische Due Diligence (TDD)

KölnBusiness • Börsenplatz 1 • 50667 Köln 
K
ölnBusiness  
Wirtschaftsförderungs-GmbH  
Börsenplatz 1 • 50667 Köln 
i
nfo@koeln.business • www.koeln.business 
Geschäftsführung Dr. Manfred Janssen • Michael Josipovic  
Vorsitzender des Aufsichtsrats Nicolai Lucks 
USt-IdNr DE323166763 Amtsgericht Köln HRB 96833 
Sparkasse KölnBonn IBAN DE  63 3705 0198 1934 6821 29 BIC COLSDE33XXX 
 
 
Projektentwickler 
Ansprechpartner 
Musterstr.  
Musterstadt  
 
xx.xx.202x 
 
Bewerbungsaufruf  
Objekt Friedrich-Naumann-Str. 2, 51145 Köln  
 
 
Sehr geehrte Damen und Herren, 
 
die Stadt Köln beabsichtigt, das Grundstück Friedrich-Naumann-Str. 2 zu veräußern, um eine Neu-
entwicklung auf dem Grundstück zu ermöglichen.  
 
Bei dem sich derzeit auf dem Grundstück befindlichen Objekt handelt es sich um einen ehemaligen 
Baumarkt inklusive Bürogebäude. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 75409/04 sieht eine ge-
werbliche Nutzung (GE) vor, wobei u.a. Einzelhandel und Hotellerie ausgeschlossen sind. Näheres 
ist den textlichen Festsetzungen zu entnehmen (Anlage 2). Eine Änderung des Bebauungsplanes 
wird ausdrücklich nicht in Aussicht gestellt. Weitere Unterlagen zum Objekt (Anlage 1-6) sind online 
abrufbar unter xxxxxxxxx. 
 
Die KölnBusiness Wirtschaftsförderung hat den Auftrag erhalten, der Kölner Stadtverwaltung an-
hand einer Vorauswahl geeignete Kaufinteressenten vorzuschlagen. KölnBusiness initiiert daher ei-
nen öffentlichen Bewerbungsaufruf für das Grundstück. Hierbei handelt es sich nicht um ein ober-
schwelliges EU-Vergabeverfahren, da kein Bauauftrag gem. § 103 Abs. 3 GWB vergeben wird. Im 
Verfahren ist keine Bauverpflichtung für ein konkretes Gebäude vorgesehen, das der Stadt Köln 
wirtschaftlich zugutekäme. 
Anlage 5.1

Die Bewertung der fristgerecht eingehenden Bewerbungen erfolgt im Rahmen der Vorauswahl an- 
hand festgelegter Bewertungskriterien (siehe Anlage 6), die Grundlage für die Empfehlung von Kauf- 
interessenten durch KölnBusiness sind.  
Die Entscheidung über den Grundstücksverkauf im Sin ne einer endgültigen Auswahl des Käufers 
obliegt einzig der Stadt Köln als Grundstückseigent ümerin. Aus Gründen der Transparenz weisen 
wir darauf hin, dass die Stadt Köln hierbei nicht an die Vorauswahl der KölnBusiness Wirtschaftsför- 
derung gebunden ist. Insbesondere kann die Stadt Köln im Rahmen ihres Entscheidungsprozesses 
noch weitere Schritte festlegen und Prüfungen vorne hmen. Die endgültige Entscheidung über die 
Auswahl des Käufers wird durch politische Beschlussfassung im Rat der Stadt Köln erfolgen. 
 
Für alle Interessenten kann ein Besichtigungstermin bis zum Ende der untenstehenden Angebots- 
frist vereinbart werden. Die Terminvereinbarung kann telefonisch oder per Mail bei der KölnBusiness 
Wirtschaftsförderung erfolgen.  
 
Wir freuen uns, wenn Sie sich an dem Verfahren beteiligen. Ihre Bewerbung ist bis zum XX.XX.202x 
an die Mailadresse XXXXX zu übersenden. Es besteht auch die Möglichkeit, die Unterlagen schrift- 
lich einzureichen. Schriftliche Angebote (Eingang d es Schreibens bei KölnBusiness ausschlagge- 
bend) sind zu senden an:   
 
KölnBusiness Wirtschaftsförderungs-GmbH 
z.Hd. Team Immobilien & Flächen  
Börsenplatz 1  
50667 Köln  
E-Mail: xxxxx 
Telefon: xxxxx

Folgende Unterlagen sind im Zuge der Bewerbung einzureichen: 
 
a. Bewerbung 
 
 
• Formlose von einem Vertretungsberechtigten unterschriebene Kaufabsichtserklärung, inkl. 
der Bestätigung, dass die Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln eingehalten werden  
• Unternehmensvorstellung  
• Grobkonzept (schriftliche Darstellung) inklusive Angaben zu 
• voraussichtlicher Schaffung von Arbeitsplätzen (Details siehe Bewertungskriterien) 
• baulicher Ausnutzung (Details siehe Bewertungskriterien) 
• Städtebau und Nutzung (Details siehe Bewertungskriterien) 
• Nachhaltigkeit (Details siehe Bewertungskriterien) 
• voraussichtlichem Lärm- und Verkehrsaufkommen 
 
b. Bonität  
 
• Umsätze der letzten drei Geschäftsjahre  
• Hinweis: zu einem späteren Zeitpunkt im Verfahren muss eine Finanzierungsbestätigung 
eingereicht werden 
 
c. Bauplanung 
 
• Lageplan mit allen Maßen des/der Gebäude/s, der Pkw-Stellplätze, der Fahrradstellplätze 
und Zufahrt inkl. Begrünung (z.B. je 4 Pkw-Stellplätze ein Baum) und sonstigen Freiflä- 
chen,   
• Außenansichten mit Höhenangaben,   
• Stellplatzberechnung,   
• Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ), der Bruttogrundfläche (BGF), der Geschossflä- 
chenzahl (GFZ) sowie der Baumassenzahl (BMZ) und des tatsächlichen Grünanteils am 
Baugrundstück.

Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen gerne unter o.g. Kontaktdaten zur Verfügung.  
 
Mit freundlichen Grüßen  
 
 
 
Kai Kröger 
Geschäftsbereichsleiter Unternehmen & Investoren 
 
 
 
Anlage 1: Kurzexposé 
Anlage 2: rechtsgültiger Bebauungsplan inkl. textlicher Festsetzungen 
Anlage 3: Grundrisse 
Anlage 4: Technical-Due-Diligence-Bewertung 
Anlage 5: Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln 
Anlage 6: Bewertungskriterien 
 
Die Anlagen sind online auf der KölnBusiness Homepage abrufbar: Internetadresse und QR-
Code

Geschäftsführung  
Liegenschaftsausschuss 
Frau Michels 
Telefon:  (0221) 221 - 32578 
Fax:   (0221)  
E-Mail:  marianne.michels@stadt-
koeln.de 
Datum: 09.05.2023 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der Sitzung des 
Liegenschaftsausschusses  vom 24.04.2023  
öffentlich 
1.2 Vermarktung Friedrich-Naumann-Straße 2 (ehem. Baumarkt PRAKTI-
KER) in Köln Porz-Eil  
Bewertungskriterien zur Konzeptausschreibung  
0425/2023/1 
Vorsitzende Sommer erinnert an den eingangs geltend gemachten Beratungsbedarf 
der SPD und fragt an, ob Wortmeldungen vorliegen. 
 
RM Pakulat fragt hinsichtlich des Ratsbeschlusses vom 09.02.2023, den Baumarkt 
ggf. als Interimsstandort für das Berufskolleg Eitorfer Str. zu nutzen, nach dem Ergeb-
nis der Prüfung. 
 
SB Kirchmeyer begrüßt die Vorlage. 
 
SE Wersch spricht sich bereits zum jetzigen Zeitpunkt dafür aus, dass man bei der 
Planung viel Grün berücksichtigen möge und fragt nach Details. 
 
Herr Friedrichsen, Köln Business Wirtschaftsförderungs-GmbH, bed auert, hierüber 
keine näheren Kenntnisse zu haben. Er werde diesbezüglich bei den zuständigen Kol-
leg*innen nachfragen.  
 
SE Wortmann ist der Meinung, die Stadt sollte das Grundstück nicht veräußern. 
 
Vorsitzende Sommer bittet darum, die Frage von RM Pakulat zur nächsten Sitzung 
schriftlich zu beantworten und stellt den Vertagungsantrag zur Abstimmung: 
 
Der Liegenschaftsausschuss stellt die Vorlage zurück. 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Einstimmig zugestimmt. 
 
 
Anlage 7

Stellungnahme der Verwaltung:  
 
 
Die vom Rat am 09.02.2023 beschlossene Prüfung, den Baumarkt ggf. als Inte-
rimsstandort für das Berufskolleg Eitorfer Str. vorzusehen wurde durchgeführt. Die in-
soweit zuständige Gebäudewirtschaft hat im Ergebnis mitgeteilt, dass der Baumarkt 
als Interimsstandort nicht geeignet ist.“

Dezernat, Dienststelle  
VIII/23/230 
230/22 Sc 
 
Vorlagen-Nummer 
0425/2023/1
Stand: 18.08.2023 
Sachstandsbericht  
Vermarktung Friedrich-Naumann-Straße 2 (ehem. Baumarkt PRAKTIKER) in Köln Porz-
Eil 
Bewertungskriterien zur Konzeptausschreibung 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
Beschluss:  
Der Liegenschaftsausschuss beschließt die Durchführung eines Interessenbekundungsverfah-
rens mit dem Ziel, das städtische Grundstück Friedrich-Naumann-Straße 2 (ehem. Baumarkt 
PRAKTIKER) in Köln Porz-Eil nach Maßgabe der in Anlage 5.3 dargestellten Bewertungs-
matrix zu veräußern. 
 
In einem Workshop, zu welchem die im Liegenschaftsausschuss vertretenen und stimmbe-
rechtigten Fraktionen jeweils zwei Vertreter*innen entsenden, wird eine Rangfolge der einge-
gangenen Bewerbungen festgelegt, über die der Rat nach Vorberatung im Liegenschaftsaus-
schuss abschließend entscheidet.  
 
 
Grundstück:  Friedrich-Naumann-Straße 2 in Köln Porz-Eil 
   Gemarkung Eil, Flur 4, Flurstücke 336, 338, 382, 340 
   Gemarkung Eil, Flur 2, Flurstück 457 
 
 
Größe:   12.513 m2 
 
 
Kaufpreis:  2,4 Mio. € (erschließungsbeitragspflichtig) 
 
 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Die Ausschreibung wurde veröffentlich: 
https://koeln.business/pressebeitrag/koelnbusiness-vermarktet-gewerbeflaeche  
Bewerbungsende ist der 01.09.2023.

2 
 
Nächste Schritte: 
Zur Bewertung der eingereichten Bewerbungen soll nach dem Ende der Bewerbungsfrist eine 
interdisziplinäre Bewertungskommission gebildet werden, zu der die im Liegenschaftsaus-
schuss vertretenen und stimmberechtigten Fraktionen jeweils zwei Vertreter*innen entsenden. 
Weiterhin werden dieser Kommission Mitarbeitende der KölnBusiness Wirtschaftsförderungs-
GmbH, des Stadtplanungsamtes sowie des Amtes für Liegenschaften, Vermessung und Ka-
taster beratend angehören. Die in einem gemeinsamen Workshop ermittelten vorzugswürdigs-
ten drei Konzepte werden daraufhin mit einer Rangfolge dem Rat nach Vorberatung im Lie-
genschaftsausschuss zur Entscheidung vorgelegt. 
Der nächste Sachstandsbericht ist nicht erforderlich, da der Rat bei der Beschlussfas-
sung für den Verkauf des Objektes beteiligt ist.

Anlage 3 
 
Geschäftsführung  
Rat 
Frau Lange 
Telefon:  (0221) 221-22058 
Fax:   (0221) 221-26570 
E-Mail: maria.lange@stadt-koeln.de 
Datum: 09.07.2018 
Auszug 
aus der Niederschrift der 40. Sitzung des Rates vom 05.07.2018  
öffentlich 
10.4 Umbau des Verwaltungsgebäudes an der Friedrich-Naumann-Straße 2, 
51149 Köln zu einer Unterkunft für Geflüchtete - Einstellung der weite-
ren Planungen 
2465/2016/2 
Beschluss: 
Der Rat beschließt, die weitere Planung zur Sanierung des städtischen Gebäudes 
Friedrich-Naumann-Straße 2, 51149 Köln (Verwaltungsgebäude) zu einer Unterkunft 
für Geflüchtete einzustellen.  
 
Er beauftragt die Verw altung mit der Prüfung, inw iew eit das Objekt einer anderen Nut-
zung zugeführt  w erden kann.  
Hier ist w egen der hervorragenden Lage zu überregionalen Verkehren vor allem die 
Möglichkeit zu prüfen ein Porzer Technologie Zentrum für StartUp Unternehmen zu 
errichten. Dies schließt die Möglichkeit ein, das Objekt unter Berücksichtigung der vor-
genommenen w ertsteigernden Maßnahmen w ieder zu veräußern 
 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig bei Stimmenthaltung der Gruppe Rot-Weiß zugestimmt.

75903 jo L / .
Begründung nach § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB)
zum Bebauungsplan Nr. 75409/04 (einfacher Bebauungsplan) gemäß § 13 BauGB;  
Arbeitstitel: Friedrich-Naumann-Straße in Köln-Porz-Eil
l .  Anlass und Ziel der Planung  
1.1 Planungsanlass
In letzter Zeit gibt es verstärkt Bauabsichten, die eine unerwünschte Veränderungstendenz des 
Gewerbegebietes erkennen lassen. Es gibt hier Bestrebungen den Einzelhandel immer mehr aus­
zudehnen. Beantragt ist, den hier ansässigen Discounter von derzeit 700 m2  Verkaufsfläche auf 
1250 m2  zu erweitern.
Dem privaten Interesse, in diesem Gewerbegebiet weiteren Einzelhandel zu realisieren, steht das 
öffentliche Interesse, städtebauliche Fehlentwicklungen zu verhindern, entgegen. Der Gewerbe­
standort in seiner heutigen städtebaulichen Struktur soll erhalten bleiben und für kleine und mittlere 
Unternehmen (KMU) wirtschaftlich tragbar sein.
1.2 Planungsziele
Bisher wurden Bauvorhaben auf der Grundlage des § 34 BauGB zugelassen. Da auf dieser 
Rechtsgrundlage die beabsichtigten städtebaulichen Ziele nicht zufrieden stellend geregelt werden 
können, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.
Ziel der Planung ist es nunmehr, die bis heute gewachsene Struktur dieses Gewerbestandortes 
auch weiterhin zu sichern und zu entwickeln. Es sollen städtebauliche Fehlentwicklungen verhin­
dert werden, die sich aus einer intensiven Einzelhandelsnutzung auf den teilweise großen 
Grundstücken ergeben könnten. Weiterer Einzelhandel oder Erweiterungen des vorhandenen Dis­
counters und des Bau- und Gartencenters sollen nicht zulässig werden.
Da es sich um einen einfachen Bebauungsplan handelt, werden weder Baufelder noch Ausnut­
zungsziffern festgesetzt. Außer den textlichen Festsetzungen zum Einzelhandel, der Festsetzung 
Gewerbegebiet und der Festsetzung der Verkehrsflächen erfolgen keine weiteren Festsetzungen.
Das Planverfahren wird im vereinfachten Verfahren nach § 13 Abs. 1  BauGB durchgeführt, weil 
sich der nach § 34 BauGB aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebene Zu­
lässigkeitsmaßstab durch die vorgesehenen Festsetzungen nicht wesentlich verändert.
^ — Erläuterungen zum Planaebiet
2.1 Abgrenzung des Plangebiets
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich im Stadtteil Köln-Porz-Eil und 
betrifft das Gewerbegebiet beiderseits der Friedrich-Naumann-Straße im östlichen Winkel der 
Frankfurter Straße/Ecke Theodor-Heuss-Straße.
Anlage 2.2

2.2 Vorhandene Struktur
Es handelt sich bei der Fläche um ein vorhandenes Gewerbegebiet beiderseits der Friedrich- 
Naumann-Straße, das nahezu vollständig bebaut ist. Es beherbergt einen Garten- und Baumarkt, 
Büronutzungen, Handwerksbetriebe, einen Lebensmitteldiscounter sowie einige Betriebswohnun­
gen und einen Parkplatz. Die Flächen stellen sich teilweise aufgelockert mit sehr großen 
Grundstücken, die mit Gebäuden oder Hallen bebaut sind, dar.
Die Friedrich-Naumann-Straße ist bis zum Wendekreis fertig ausgebaut. Der nach Nordosten wei­
terführende Weg ist noch nicht ausgebaut.
2.3 Erschließung
Die im Plangebiet vorhandene Friedrich- Naumann-Straße ist eine Sackstraße, die an ihrem Ende 
eine Wendeanlage hat. Die Straße ist bereits ausgebaut. Der Weg, der sich im Bereich des Wen­
dehammers in nördliche Richtung fortsetzt, soll zur Erschließung bis an die vorhandenen Grund­
stücksgrenzen in einer Breite von ca. 6,0 m mit einer Wendeanlage an ihrem Ende ausgebaut wer­
den. Damit wird zukünftig der Begegnungsverkehr und Einrichtung öffentlicher Parkplätze möglich. 
Darüber hinaus sind keine weiteren Verkehrsflächen geplant. Eine Verkehrsanbindung der Gewer­
begrundstücke an die Frankfurter Straße (B 8) und an die Theodor-Heuss-Straße wird zukünftig 
aus Verkehrssicherheitsgründen unterbunden. Die vorhandene Verkehrsanbindung des Büroge­
bäudes Frankfurter Straße 720 bis 726 an die Frankfurter Straße kann im Rahmen des Bestands­
schutzes weiterbestehen bleiben.
Das vorhandene und geplante Verkehrsnetz ist in der Lage, die Verkehrsbelastungen zu bewälti­
gen.
Mit den Buslinien 152 und 154 auf der Frankfurter Straße und der Theodor-Heuss-Straße ist das 
Gewerbegebiet durch den ÖPNV erschlossen.
Die erforderlichen Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind im Plangebiet ausreichend vorhanden, 
Änderungen sind nicht zu erwarten. Das Plangebiet befindet sich im Einzugsbereich der Kläranla­
ge Köln-Stammheim und wird im Mischverfahren entwässert.
Parkplätze/Stellplätze
Öffentliche Parkplätze sind innerhalb der Straßenflächen in ausreichendem Maß vorhanden.
Private Stellplätze sind auf den privaten Grundstücken vorhanden.
3. Planunqsvorqaben
3.1 Flächennutzungsplan (FNP)
Der FNP der Stadt Köln stellt, bis auf eine kleine Grünfläche, das Plangebiet als Gewerbefläche 
dar. Die dargestellte Grünfläche befindet sich im Bereich des Discountergrundstücks. Die Ände­
rung des FNP ist nicht erforderlich, weil die dargestellte Abweichung unterhalb der Darstellungs­
größe (kleiner als 5 000 m2) des FNP liegt.

3.2 Berücksichtigung von Fachplanungen
Wasserschutzzone
Das Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich der Wasserschutzzone III B des Wasserwerks 
Westhoven. Die Maßgaben der jeweiligen Wasserschutzgebietsverordnung sind zu beachten. In 
den textlichen Festsetzungen ist dies als Hinweis aufgenommen.
Niederschlagswasser
Gemäß § 51a Landeswassergesetz (LWG) besteht keine Pflicht zur Versickerung des anfallenden 
Niederschlagswassers. Das anfallende Niederschlagswasser wird bereits in die öffentliche Kanali­
sation eingeleitet.
4. Begründung der Planinhalte
4.1 Art der baulichen Nutzung
In diesem Teil von Köln hat sich seit Jahren fast ausschließlich eine Gewerbebebauung entwickelt. 
Entsprechend den Darstellungen des Flächennutzungsplanes wird die Art der baulichen Nutzung 
im Plangeltungsbereich als Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO) 
festgesetzt. Aufgrund der exponierten Lage, mit guter Verkehrsanbindung, insbesondere auch an 
den überregionalen Verkehr und damit auch zur Autobahn und zum Flughafen, war es seinerzeit 
sinnvoll, hier einen Gewerbestandort zu entwickeln. Dieser Plan sichert den Bestand der vorhan­
denen Nutzungen, u. a. auch die des vorhandenen Discounters im GE 3 und des Bau- und Gar­
tencenters im GE 2. Die vorhandenen Betriebswohnungen sollen auch zukünftig zulässig sein. Um 
städtebauliche Fehlentwicklungen zu verhindern, die die vorhandenen Gewerbenutzungen beein­
trächtigen, wird insbesondere weiterer Einzelhandel und großflächiger Einzelhandel hier ausge­
schlossen. Die in Gewerbegebieten ausnahmsweise zulässigen Anlagen für kirchliche, kulturelle, 
soziale, gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten sind gemäß § 1  Abs. 6 BauNVO nicht 
zulässig. Es ist Ziel der Stadt Köln, dass sich im Plangebiet insbesondere Gewerbe- und Hand­
werksbetriebe ansiedeln. Die Ansiedlung der vorgenannten Anlagen und auch die Vergnügungs­
stätten, z. B. einer Diskothek, widersprechen dieser Zielsetzung. Innerhalb des Stadtgebietes gibt 
es genügend Standorte, auf denen die v. g. Anlagen angesiedelt werden können, darum ist der 
Ausschluss an dieser Stelle städtebaulich vertretbar.
Bei neuen Bauvorhaben im Planbereich sind das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und 
die Stellung der baulichen Anlagen nach § 34 BauGB in Verbindung mit den umweltschutzrechtli­
chen Bestimmungen zu beurteilen, damit der Schutz vor störenden Immissionen für die benach­
barte Wohnbevölkerung gewährleistet ist.
Der Abstand zwischen der nächsten Wohnnutzung alleine reicht nicht aus, um die Funktion der 
Abschirmung gegenüber möglicher Auswirkungen einer Gewerbenutzung zu gewährleisten. Das 
Gewerbegebiet wird deshalb gegenüber der südöstlich angrenzenden Wohnbebauung von Eil so 
gegliedert, dass zur Vermeidung von zusätzlichen Immissionen (u. a. Lärmstörungen) nur Gewer­
bebetriebe zulässig sind, die das Wohnen unter Berücksichtigung der plangegebenen Vorbelas­
tung nicht wesentlich stören. Damit wird gewährleistet, dass das angrenzende Wohngebiet nicht 
über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt wird. Bei den Wohnungen innerhalb des Planes, 
handelt es sich um Betriebswohnungen, hier ist der Schutzanspruch deutlich geringer als bei einer 
regulären Wohnnutzung.
Nur in Verbindung mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes ist es möglich, einerseits dem 
städtebaulichen Ziel, hier Gewerbebetriebe zu sichern, und andererseits den Bedürfnissen des 
Wohnquartiers von Eil gerecht zu werden.

-4-
Das vorhandene Baumarkt- und Gartencenter im GE 2 und der vorhandene Discounter auf der 
GE 3-Fläche können nicht verlagert werden, darum werden sie gemäß § 1  Abs. 10 BauNVO in 
ihrem Bestand über den normalen Bestandsschutz hinaus planungsrechtlich gesichert. Bauliche 
Maßnahmen als Änderungen oder Umgestaltungen sind zulässig, um die Sicherung und Fortfüh­
rung des Betriebes abzusichern. Die Maßnahmen sind aber nur unter der Voraussetzung zulässig, 
dass die heutige Verkaufsfläche nicht vergrößert wird.
Ansonsten sollen im Plangebiet nur Einzelhandelsbetriebe in Form von Verkaufsstellen von Hand­
werks- und produzierenden Gewerbebetrieben mit einer Verkaufsfläche, die im unmittelbaren Zu­
sammenhang mit Handwerks- oder produzierenden Betrieben steht und sich räumlich deutlich un­
terordnet, ermöglicht werden. Diese Nutzungen sind zulässig, weil sie in der Regel keine zentren- 
relevaten Auswirkungen, wie sie im Nahversorgungskonzept der Stadt Köln beschrieben sind, ha­
ben. Alle anderen Einzelhandelsnutzungen sind nicht zulässig. Damit bleibt die allgemeine Zweck­
bestimmung des Gewerbegebiets in seinen überwiegenden Teilen gewahrt.
4.2 Ausschluss von Einzelhandel
Der Standort der Gewerbeflächen an der Frankfurter Straße dient zur Flächenbereitstellung kleiner 
und mittlerer Gewerbebetriebe. Die v. g. ausnahmsweise zulässigen Verkaufsstellen sollen Hand­
werksbetriebe mit Verkaufsaktivitäten unterstützen, darüber hinaus ist Einzelhandel ausgeschlos­
sen.
4.3 Immissionsschutz
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes wurde der sich aus der vorhandenen Eigenart der 
näheren Umgebung ergebende Zulässigmaßstab nicht wesentlich geändert. Aus diesem Grund 
kann nach § 13 Abs. 3 BauGB von der Umweltprüfung und vom Umweltbericht abgesehen wer­
den. Gleichwohl werden die erheblichen Umweltbelange in die Planung mit eingestellt.
4.4 Lärm
Das Plangebiet ist erheblich durch Verkehrslärm vorbelastet. Laut dem im Rahmen der Lärmmin­
derungsplanung erstellten Schallimmissionsplan Straßenverkehr (Stand 2003) muss, verursacht 
durch den Verkehr auf der Theodor-Heuss-Straße, der Frankfurter Straße und der Bundesauto­
bahn A 59, mit Beurteilungspegeln bis ca. 75 dB(A) am Tage und 65 dB(A) in der Nacht gerechnet 
werden. Aus dem Flugverkehr (Schallimmissionsplan Stand 2002) können Beurteilungspegel unter 
60 dB(A) am Tage und von ca. 50 dB(A) in der Nacht erwartet werden. Die Lärmimmissionen aus 
dem Schienenverkehr (Schallimmissionsplan Stand 2006) liegen bei weniger als 45 dB(A) am Tag 
und ca. 40 dB(A) in der Nacht.
Die Orientierungswerte für Gewerbegebiete gemäß Beiblatt 1  zur DIN 18005 in Höhe von 65 dB(A) 
am Tage und 55 dB(A) in der Nacht werden bezogen auf den Schienen- und Flugverkehr unter­
schritten. In Bezug auf den Straßenverkehr wird der Orientierungswert teilweise im Schallschatten 
der Gebäude eingehalten, in Straßennähe jedoch um bis zu ca. 10 Dezibel überschritten.
Aktive Maßnahmen zum Schallschutz sind aufgrund der Bestandssituation und des mangelnden 
Raumes nicht umzusetzen. Im jeweiligen Baugenehmigungsverfahren ist daher für die schutzwür­
digen Räume der Nachweis eines ausreichenden Schallschutzes gegen Außenlärm gemäß DIN 
4109 zu führen. Hierbei handelt es sich um einen baulichen Schallschutz an Wänden, Fenstern 
und Dächern von Gebäuden, die umgebaut oder nach einem Schadensereignis im Rahmen der 
Festsetzungen neu errichtet werden. Entsprechend der DIN 4109 muss dann im Baugenehmi­
gungsverfahren das Bauschalldämmmaß für Außenbauteile ermittelt werden. Auf diese Weise 
werden im Falle möglicher Baumaßnahmen die notwendigen gesunden Wohn- und Arbeitsverhält­
nisse in den Gebäuden sichergestellt.
Neue Lärmquellen bzw. neue Lärmemissionen werden durch die Umsetzung der Planung nicht 
erzeugt.

4.5 Altdeponie
Das o. g. Plangebiet reicht im nordöstlichen Teil in den Kernbereich der stillgelegten städtischen 
Altablagerung 70508. Der südwestliche Teil liegt im Nahbereich dieser Altablagerung. Bei der Alt­
ablagerung handelt es sich um eine verfüllte ehemalige Abgrabung (Kiesgrube). Der Hauptverfül­
lungszeitraum lag in den Jahren zwischen 1971 und 1981. Die Auswertung von Luftbildern und 
Kartenmaterial lässt Auffüllungsmächtigkeiten > 10 m erkennen. Dem Umwelt- und Verbraucher­
schutzamt der Stadt Köln liegen Untersuchungen vor, aus denen hervorgeht, dass die Kiesgrube 
mit Bodenaushub, Bauschutt sowie Schlacken, Aschen und Hausmüll verfüllt wurde. Bei der che­
mischen Analytik des Bodens (bis 4 m Tiefe) wurden die Prüfwerte der Bundes-Bodenschutz- und 
Altlastenverordnung (BBodSchV) nicht überschritten. Die Ergebnisse der Bodenluftuntersuchun­
gen zeigten dass die Abbauprozesse von organischem Material noch nicht vollständig abgeschlos­
sen sind.
Für die derzeitige Nutzung/Bebauung des Plangebiets besteht durch die Altablagerung sowohl für 
den Kern- wie auch den Nahbereich keine Beeinträchtigung der gesunden Wohn- und Arbeitsver­
hältnisse.
Werden Nutzungsänderungen, Erweiterungen, Änderungen oder Erneuerungen der baulichen An­
lagen vorgenommen, werden Vorsoge- bzw. Sicherungsmaßnahmen hinsichtlich der Deponiegas­
problematik notwendig.
Für Maßnahmen im Kernbereich müssen Untersuchungen der Bodenluft auf die Deponie- 
gas-Hauptkomponenten durchgeführt werden. Die Untersuchungen sind von einem Fach­
gutachter nutzungs- und schutzgutbezogen zu beurteilen und entsprechende Sicherungsvor­
schläge zu unterbreiten.
Bei Neubauten sind die baugrundtechnischen Besonderheiten zu überprüfen. Zu entsorgen­
des Aushubmaterial muss abfallrechtlich bewertet werden.
Da ein großer Teil der Deponiefläche versiegelt ist, sind Migrationen von Deponiegasen in 
die nähere Umgebung nicht gänzlich auszuschließen. Für Maßnahmen im Nahbereich 
(100 m-Zone) wird empfohlen, eine Bewertung der Deponiegassituation an Hand von vorlie­
genden Untersuchungen vorzunehmen. Die Möglichkeit von gesundheitsgefährdenden Gas­
ansammlungen in Schächten, geschlossenen Räumen, Baugruben u. Ä. sind durch ausrei­
chende Belüftung zu vermeiden.
Die o. g. Maßnahmen müssen mit dem Umwelt- und Verbraucherschutzamt abgestimmt werden.

Der Rat der Stadt Köln hat den Bebauungsplan Nr. 75409/04 mit dieser Begründung nach 
§ 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) in seiner Sitzung am 19.06.2007 gemäß § 10 Abs. 1  
BauGB in Anwendung des Verfahrens nach § 13 BauGB in Verbindung mit § 7 Gemeindeord 
nung Nordrhein-Westfalen (GO NW) als Satzung beschlossen.
Köln, den ^  '1 -
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Oberbürgermeister ffc»  < y  
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Begründung nach § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB)  
zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 75409/04 (einfacher Bebauungsplan) 
gemäß § 13a BauGB; 
Arbeitstitel: Friedrich-Naumann-Straße in Köln-Porz-Eil, 1. Änderung
Der Bebauungsplan Nr. 75409/0^151 seit dem 05.07.2007 rechtsverbindlich, liegt im Stadtteil 
Köln-Porz-Eil und ist durch ein beschleunigtes Änderungsverfahren ergänzt und geändert 
worden.
Der ursprüngliche Bebauungsplan gilt für das Gewerbegebiet beiderseits der Friedrich- 
Naumann-Straße im östlichen Winkel der Frankfurter Straße/Ecke Theodor-Fleuss-Straße in 
Köln-Porz-Eil und wird um die Fläche der Tennishalle auf der Parzelle 280 in der Gemarkung 
Eil, Flur 4, erweitert.
Wesentlicher Inhalt des alten Bebauungsplanes ist es, die heute vorhandene gewachsene 
gewerbliche Struktur des Gewerbestandortes auch in Zukunft zu sichern und zu entwickeln. 
Er soll städtebauliche Fehlentwicklungen verhindern, die sich aus einer zusätzlichen 
intensiven Einzelhandelsnutzung ergeben könnten. Weiterer Einzelhandel oder 
Erweiterungen des vorhandenen Discounters und des Bau- und Gartencenters sollen nicht 
mehr zulässig sein.
Es handelt sich um einen einfachen Bebauungsplan, der weder Baufelder noch 
Ausnutzungsziffern festsetzt. Das Planverfahren wurde seinerzeit im vereinfachten Verfahren 
nach § 13 Abs. 1  BauGB durchgeführt, weil sich der nach § 34 BauGB aus der vorhandenen 
Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab durch die Festsetzungen 
nicht wesentlich verändert.
Nunmehr hat sich gezeigt, dass die Nutzung der vorhandenen Tennishalle, die außerhalb an 
das Plangebiet angrenzt, aufgegeben wird und die Absicht besteht, sie in einen 
bordellartigen Betrieb umzunutzen. Weil das Gewerbegebiet und seine nähere Umgebung 
nicht dafür geeignet sind, dass hier bordellartige Betriebe angesiedelt werden können, wird 
die vorhandene Gewerbefläche geringfügig um die Fläche der Tennishalle erweitert und im 
gesamten Bebauungsplangebiet der Ausschluss von bordellartigen Betrieben festgesetzt.

I
-2 -
Bordellartige Betriebe sind mit diesem Gewerbegebiet und seinen unterschiedlichen 
Grundstücksnutzungen, insbesondere wegen des sehr hohen Anteils an Wohnnutzung in 
unmittelbarer Nähe, nicht vereinbar. Auch die unmittelbare Nähe zum Wohngebiet von Eil 
widerspricht dieser Nutzung an diesem Standort. Begründet wird dies durch die besondere 
Eigenart von bordellartigen Betrieben und die sich aus dem "Milieu" solcher Betriebe 
ergebenden Begleiterscheinungen, die nicht mit dem Inbegriff des Wohnens vereinbar sind. 
Gerade bordellartige Betriebe würden im Hinblick auf ihre spezifischen 
Standortanforderungen und ihre Auswirkungen hier zu Unzuträglichkeiten führen.
Der B e b a u u n g s p la n fm ^ H B d ie n t der Sicherung innerstädtischer Gewerbeflächen zur 
Erhaltung und Fortentwicklung des vorhandenen Ortsteils. Die Änderung und Ergänzung 
ermöglicht eine Anpassung an die gewünschte neue städtebauliche Entwicklung. Mit dieser 
Festsetzung trägt die Bebauungsplan-Änderung dazu bei, dass die vorhandene bereits 
überwiegend bebaute Gewerbefläche in ihrer ursprünglichen Nutzung erhalten bleibt und für 
wohnverträgliche Gewerbenutzungen nachverdichtet werden kann. Somit wird dem Bedarf 
an Investitionen zur Erhaltung und Schaffung von Gewerbeflächen im Bestand und somit 
auch für Arbeitsplätze der Bevölkerung Rechnung getragen. Die Änderung wurde im 
beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB unter Anwendung der Vorschriften des 
vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB, ohne Durchführung einer Umweltprüfung 
gemäß § 2 Abs. 4 BauGB, durchgeführt. Die Voraussetzungen zur Durchführung nach § 13a 
BauGB sind gegeben, weil die festgesetzte Größe der Grundfläche deutlich kleiner als 
20 000 m2  ist und das Vorhaben keine UVP-Pflicht begründet. Außerdem liegen keine 
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von FFH- oder Vogelschutzgebieten vor.
Die sonstigen erheblichen Umweltbelange, betreffend den Verkehrslärm und die 
Altablagerung 70508, wurden bereits in die ursprüngliche Planung mit eingestellt (siehe 
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75409/0$.
Zusätzliche Eingriffe in Natur und Landschaft gibt es nicht, weil sich die Bebaubarkeit der 
Grundstücke nicht gegenüber dem heutigen rechtskräftigen Bebauungsplan und der 
vorhandenen Nutzung der Tennishalle ändert. Nach § 13a BauGB ist ein Ausgleich für den 
Eingriff nicht erforderlich.
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Köln stellt das Plangebiet, bis auf einen kleinen 
Grünflächenstreifen, als Gewerbefläche dar. Die dargestellte Grünfläche befindet sich am 
nordöstlichen Rand des Plangeltungsbereiches. Die geordnete städtebauliche Entwicklung 
des Gebietes ist durch die geringe Abweichung nicht beeinträchtigt. Darum wird der FNP im 
Wege der Berichtigung angepasst.

Der Rat der Stadt Köln hat die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 75409/04 mit  
dieser Begründung nach § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) in seiner Sitzung am  
17.12.2009 gemäß § 10 Abs. 1  BauGB in Anwendung des beschleunigten Verfahrens  
nach § 13 a BauGB in Verbindung mit § 7 Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen  
(GO NW) als Satzung beschlossen.
Köln, den ^  3  . 0 - 0  ^
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Oberbürgermeister

Begründung nach § 9 Absatz 8 Baugesetzbuch (BauGB)
zur 2. Änderung des Bebauungsplanes 7 5 4 0 9 /0 4  (einfacher Bebauungsplan)  
gemäß § 13a BauGB;
Arbeitstitel: Friedrich-Naumann-Straße in Köln-Porz-Eil, 2. Änderung
Für den seit dem 05.07.2007 rechtskräftigen einfachen Bebauungsplan 75409/04 im Stadtteil Porz- 
Eil hat der Rat zusätzlich am 17.12.2009 die 1. Änderung beschlossen (rechtskräftig seit dem 
27.01.2010).
Bei dem rechtskräftigen Bebauungsplan handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan, der 
keine Festsetzungen zum Maß der Nutzung festsetzt. Ziel ist es, die Struktur dieses Gewerbe­
standorts zu sichern und zu entwickeln. Es sollen städtebauliche Fehlentwicklungen verhindert 
werden, die sich aus einer zusätzlichen Einzelhandelsnutzung ergeben. Der Bebauungsplan wurde 
um die Fläche der Tennishalle erweitert und der gesamte Plan dahingehend geändert, dass bor­
dellartige Betriebe im gesamten Planbereich ausgeschlossen werden. Ebenso sind im Bebau­
ungsplan die in Gewerbegebieten ausnahmsweise zulässigen Anlagen für kirchliche, kulturelle, 
soziale und gesundheitliche Zwecke nicht zulässig, weil es Ziel der Stadt Köln war, dass sich im 
Plangeltungsbereich insbesondere Gewerbe- und Handwerksbetreibe ansiedeln sollen.
Das Gewerbegebiet ist seit langer Zeit bebaut, unter anderem durch einen ehemaligen Baumarkt 
mit Gartencenter. Die baulichen Anlagen des Baumarktes stehen seit einiger Zeit leer und sollten 
im Rahmen einer Zwangsversteigerung einen neuen Eigentümer bekommen.
Die Stadt Köln hat den Komplex beschlagnahmt (zwischenzeitlich auch erworben), um eine Nut­
zung im Rahmen einer Notmaßnahme zur Gefahrenabwehr zu realisieren. Er soll als städtische 
Notaufnahme für Flüchtlinge vorgehalten werden, die Köln direkt ansteuern, bis sie zur Weiterlei­
tung in eine andere Kommune beziehungsweise in eine andere Einrichtung kommen.
Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 07.11.2014 dem Gesetz über Maßnahmen im Baupla­
nungsrecht zur erleichterten Unterbringung von Flüchtlingen zugestimmt. Das Gesetz ist seit dem 
26.11.2014 in Kraft. In Artikel 1  § 246 Absatz 10 BauGB ist dabei bis zum 31.12.2019 die befristete 
Zulässigkeit für Aufnahmeeinrichtungen, Gemeinschaftsunterkünfte oder sonstige Unterkünfte für 
Flüchtlinge oder Asylbegehrende geregelt worden. Die Vorschrift sieht vor, dass von den Festset­
zungen eines Bebauungsplanes befreit werden kann, wenn an dem Standort Anlagen für soziale 
Zwecke als Ausnahme zugelassen werden können oder allgemein zulässig sind und die Abwei­
chung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Die Erleichterungen gelten jedoch nicht, wenn, wie hier, im Bebauungsplan die ausnahmsweise 
zulässigen Nutzungen (Anlagen für soziale Zwecke) ausdrücklich ausgeschlossen wurden. Diese 
planerische Entscheidung der Gemeinde soll mit diesem Gesetz nicht in Frage gestellt werden.
Aus diesem Grund sollen zukünftig die im Gewerbegebiet ausgeschlossenen ausnahmsweise zu­
lässigen Anlagen für soziale Zwecke nicht mehr ausgeschlossen werden, um hier unter anderem 
Flüchtlinge unterzubringen. Diese Änderung trägt außerdem dazu bei, das Nutzungsspektrum zu 
erweitern, um später dem Leerstand besser entgegenwirken zu können.

Das Plangebiet wie auch die angrenzenden Gebiete sind in ihrer Entwicklung abgeschlossen. Die 
vorhandenen Nutzungen Einzelhandel, Bürogebäude, nicht störende Gewerbebetriebe werden 
durch die beabsichtigte Nutzungsänderung nicht beeinträchtigt. Dies gilt auch für die Nutzung der 
Fläche des ehemaligen Baumarktes. Nutzungsänderungsabsichten in der maßgeblichen Umge­
bung sind nicht ersichtlich. Vor diesem Hintergrund werden vorliegend die Grundzüge der Planung 
nicht berührt.
Hier ist es vernünftigerweise geboten, insbesondere die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegeh­
renden und ihrer Unterbringung umzusetzen und die Festsetzung des Bebauungsplanes zu än­
dern. Dem öffentlichen Interesse an der Unterbringung von Flüchtlingen ist aufgrund der Not­
situation ein hohes Gewicht beizumessen. Auch wurde die Entscheidung, die Unterbringungsein­
richtung an diesem Standort zu errichten, sehr sorgfältig abgewogen und letztlich gab es zu dieser 
Entscheidung keine Alternative.
Die Stadt ist rechtlich verpflichtet, alle hier ankommenden Flüchtlinge unterzubringen. Sie ist aber 
seit langem nicht mehr in der Lage, den zugewiesenen Flüchtlingen eine reguläre Wohnunterkunft 
zur Verfügung zu stellen. Die dafür zur Verfügung stehenden Kapazitäten sind längst erschöpft.
Der Unterbringungsnotstand in Köln hat inzwischen ein Niveau erreicht, dass die von der Zuwei­
sungsbehörde zugewiesenen Flüchtlinge teilweise nur noch in Notaufnahmeeinrichtungen unter­
gebracht werden können. So sind derzeit 1  506 Menschen in Notaufnahmeeinrichtungen unterge­
bracht (Stand 28.02.2015). Aus diesem Grund wurden zur Vermeidung von Obdachlosigkeit als 
akute Notmaßnahme eine Reihe Notaufnahmeeinrichtungen belegt. Auch der hier in Rede stehen­
de ehemalige Baumarkt gehört als Notaufnahmeeinrichtung dazu. Bei dem Objekt handelt es sich 
um ein siebengeschossiges Bürogebäude und die ehemalige Baumarkthalle, die nach entspre­
chendem Umbau im Dezember 2014 belegt und als Notaufnahme genutzt wird. Um den Flücht­
lingsfamilien ein gewisses Maß an Privatsphäre zu ermöglichen, wurden für 270 Personen Kojen 
unterschiedlicher Größe errichtet. Insofern handelt es sich um eine Unterkunft, die durch den Um­
bau über einen besseren Unterbringungsstandard verfügt, als die derzeit aus der Not heraus zur 
Vermeidung der Obdachlosigkeit von Flüchtlingen in Anspruch genommenen Turnhallen und das 
Staatenhaus. Die Betreuung erfolgt durch das Deutsche Rote Kreuz.
Zum 28.02.2015 waren in Köln 5 781 Flüchtlinge untergebracht, davon 1  920 Flüchtlinge in Hotels 
und 2 355 Flüchtlinge in Wohnungen. Die Zahl der Flüchtlinge steigt ständig weiter dramatisch an. 
Angesichts der stark steigenden Zugangszahlen werden neben den laufenden Bauvorhaben nach 
wie vor mehrere weitere Objekte (Grundstücke und Gebäude), auf denen möglichst schnell Unter­
künfte für Flüchtlinge entstehen können, benötigt. Zur Abwendung drohender Obdachlosigkeit ist 
deshalb die Verwirklichung dieses Bauvorhabens dringend erforderlich. Zu den derzeitig zugewie­
senen Flüchtlingen von 4 946 sind weitere 835 unerlaubt eingereiste Personen vorstellig gewor­
den.
Da die Errichtung vorläufiger Unterkünfte in Containerbauweise wie auch dauerhafte kommerziell 
errichtete Bauten einen längeren Zeitraum in Anspruch nimmt, sind Zwischenlösungen wie diese 
im Bebauungsplangeltungsbereich zwingend erforderlich.
Die Änderung ist auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen 
vereinbar. Hinzu kommt, dass bei der Aufstellung des Bebauungsplanes davon ausgegangen wur­
de, dass es genügend Standorte insbesondere auch an sozialen Einrichtungen im Stadtgebiet gibt. 
Dies ist aktuell aber nicht mehr der Fall. Nachbarliche Interessen, die beeinträchtigt sein könnten, 
sind ebenfalls nicht ersichtlich, da die ausgeübten Nutzungen durch die Nutzungsänderung keiner­
lei Beschränkungen erfahren.
Mit dem neuen Gesetz über Maßnahmen im Bauplanungsrecht zur erleichterten Unterbringung 
von Flüchtlingen wird bestimmten Vorhaben eine Vorrangstellung eingeräumt, sodass entgegen­
stehende private Belange zumindest gleichwertig sein müssen. Dies ist nicht erkennbar.
Sonstige Belange oder nachbarliche Interessen sind nicht betroffen. Die Änderung ist mit den öf­
fentlichen Belangen vereinbar.
/  3

Die Änderung wurde im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB unter Anwendung der Vor­
schriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB, ohne Durchführung einer Umweltprü­
fung gemäß § 2 Absatz 4 BauGB, durchgeführt, da es sich um eine Maßnahme der Innenentwick­
lung handelt. Die Voraussetzungen zur Durchführung nach § 13a BauGB sind gegeben, weil die 
festgesetzte Größe der Grundfläche zwischen 20 000 m2  und 70 000 m2  ist und das Vorhaben kei­
ne UVP-Pflicht begründet. Außerdem liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von 
FFH- oder Vogelschutzgebieten vor. Nach überschlägiger Prüfung der in Anlage 2 BauGB genann­
ten Kriterien liegen keine erheblichen Umweltauswirkungen, die nach § 2 Absatz 4 Satz 4 in der 
Abwägung zu berücksichtigen wären, vor, da die ausnahmsweise Zulassung von Anlagen für sozi­
ale Zwecke
keine Eingriffe in den Naturhaushalt auslösen wird, die erheblich über die bereits durchge­
führten Eingriffe in den Naturhaushalt hinausgehen und
keine Emissionen oder Immissionen (zum Beispiel Lärm, Luftschadstoffe, Licht, Gerüche) 
auslösen, die über das Maß hinausgehen, das aufgrund der heute zulässigen gewerblichen 
Nutzungen an Emissionen und Immissionen möglich und zulässig ist.
Der Rat der Stadt Köln hat die 2. Änderung des Bebauungsplanes 75409/04  
mit dieser Begründung nach § 9 Absatz 8 Baugesetzbuch (BauGB) in seiner  
Sitzung am 10.09.2015 gemäß § 10 Absatz 1  BauGB in Anwendung des Verfahrens  
nach § 13a BauGB in Verbindung mit § 7 Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen  
(GO NW) als Satzung beschlossen.
Köln, den & Z . Z Z O ./fZ
Oberbürgermeiste

Anlage 1 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Lageplan  
 
Legende: 
       Fläche der Beschlussvorlage 
1:10000  
1:2000  
Übersichtsplan

Kurzexposé 
Städtische Liegenschaft 
Friedrich-Naumann-Str. 2 
51145 Köln 
 
 
Adresse  Friedrich-Nauman-Str. 2, Porz-Eil, 51149 Köln 
Grundstücksgröße 12.513 m² 
Flurstücke  Gemarkung Eil, Flur 4, Flurstücke 336, 338, 340, 382 
   Gemarkung Eil, Flur 2, Flurstück 457 
Bestand Gewerbehalle mit integriertem und L-förmigem,  
5-stöckigen Bürogebäude.  
Der Erhalt des Bestandsgebäudes stellt keine 
Verpflichtung für den Erwerber dar.  
Nutzfläche  ca. 10.381 m²        
   davon        
   Fachmarkt (Baumarkt): EG mit 6.186,68 m2   
   Büroflächen: 1.-5. OG mit je 678,93 m2 (Gesamt  
   3.394,65 m2)       
   Lagerflächen: Zwischengeschoss mit 799,51 m2 
Baujahr  ca. 1974 
Preis   2,4 Mio. Euro 
Planungsrecht GE gemäß rechtskräftigem Bebauungsplan Nr. 75409/04 
 
 
Anlage 5.2

Erschließung Das Objekt wird von der Theodor-Heuss-Straße, der 
Frankfurter Straße und der Friedrich-Naumann-Straße 
umschlossen. Die Zuwegung auf das Grundstück ist nur 
über die Friedrich-Naumann-Straße möglich. 
Anbindung A559: 5 km (7Min.) 
Köln Hbf: 10 km (15 min MIV, 25 min ÖPNV) 
Altlasten Altablagerung im Nahbereich vorhanden (siehe 
Bebauungsplan);  
vorhandene Baumaterialien mit gewissen Schadstoffen 
sind nicht auszuschließen  
Nutzung  Seit 1994 Baumarkt und Bürogebäude; ab ca. 2015 
   Nutzung als Flüchtlingsunterbringung; seit ca. 2020 steht 
   die Immobilie leer.

Verortung im Stadtgebiet
Mittelpunkt: 361843, 5643408
1:100000
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 09.12.2022Seite 1 / 1

Lageplan
Mittelpunkt: 364639, 5640386
1:1000
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 24.11.2022Seite 1 / 1

Mittelpunkt: 364635, 5640264
1:1000
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 24.11.2022Seite 1 / 1

21.10.2015
Anlage 2.1

Stand: 08/2022 
b  
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln 
Technische Due Diligence (TDD) – Bestand ________________________________________________ 
 
 
Auftraggeber:  
KölnBusiness Wirtschaftsförderungs-GmbH  
Börsenplatz 1  
50667 Köln  
 
  
 
 
 
Ersteller:  
BMP Baumanagement GmbH 
Hohenstaufenring 57 
50674 Köln 
 
 
 
 
Anlage 6

Inhaltsverzeichnis 
1 Einleitung ....................................................................................................................................................... 3 
1.1 Aufgabenstellung ............................................................................................................................... 3  
1.2 Juristische Belange ............................................................................................................................. 4  
2 Datengrundlage ............................................................................................................................................ 5 
3 Daten- und Gebäudeanalyse ........................................................................................................................ 6 
3.1 Allgemeine Bauliche Situation ............................................................................................................ 6  
3.2 Öffentlich – rechtliche Situation ......................................................................................................... 7 
4 Allgemeine Zustandsbeschreibung Gebäude und Außenanlagen ......................................................... 10 
4.1 Allgemeinzustand ............................................................................................................................. 10  
4.2 Außenanlagen .................................................................................................................................. 10  
4.3 Tragwerk / Gebäudegründung .......................................................................................................... 10  
4.4 Dächer ............................................................................................................................................. 11  
4.5 Fassade ........................................................................................................................................... 12  
4.6 Fenster ............................................................................................................................................ 12  
4.7 Balkone ............................................................................................................................................ 12  
4.8 Ausbau ............................................................................................................................................. 12  
4.9 TGA .................................................................................................................................................. 13  
4.10 Schadstoffe ...................................................................................................................................... 13  
4.11 Barrierefreiheit ................................................................................................................................. 13  
5 Bewertung Revitalisierungskosten .......................................................................................................... 15 
5.1 Revitalisierungsmöglichkeiten im Hinblick auf die aktuelle Arbeitsstätten-Richtlinie für das 
Bürogebäude ........................................................................................................................................... 15  
5.2 Bewertung Hochbau ......................................................................................................................... 15  
5.3 Bewertung TGA ................................................................................................................................ 16  
6 Bewertung Abriss- und Entsorgungskosten ............................................................................................ 17 
6.1 Bürogebäude .................................................................................................................................... 17  
6.2 Halle, Lagerraum (Zwischengeschoss), Gartencenter ........................................................................ 17  
7 Besonderheit Funkturm ............................................................................................................................. 19 
8 Gegenüberstellung der Kostenschätzung ............................................................................................... 20 
9 Zusammenfassung ..................................................................................................................................... 21 
10 Anlagen ........................................................................................................................................................ 22

Inhalt TDD  
 Kapitel Einleitung 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    3 
 
1 Einleitung 
1.1 Aufgabenstellung  
Der Auftraggeber (AG) dieser Technischen Due Diligence (TDD) ist die Tochtergesellschaft der Stadt Köln, Köln-
Business Wirtschaftsförderungs-GmbH. BMP Baumanagement GmbH (BMP) wurde von vorgenanntem Auftragge-
ber mit der Durchführung der TDD beauftragt.  
 
Bei dem Objekt handelt es sich um eine ehemalige Praktiker-Immobilie in der Friedrich-Naumann Straße 2 in 
51149 Köln. Das Gebäude soll durch die Stadt Köln veräußert und einer neuen gewerblichen Nutzung zugeführt 
werden. Um den Verkehrswert zu kalkulieren, sollen die Revitalisierungskosten (=notwendige Investitionskosten) 
den Rückbaukosten (=Abriss- und Entsorgungskosten) entgegengestellt werden. Daraus soll ersichtlich werden, 
ob es wirtschaftlicher ist, das Gebäude zu sanieren und als Büro-/Lagerhallenkombination zu nutzen oder das 
Objekt zurückzubauen und eine entsprechende Neubebauung zu realisieren.  
 
Im Rahmen der Auftragserstellung wurden BMP durch den AG am 08.04.2022 über OneDrive erste Unterlagen 
zur Verfügung gestellt. Ergänzungen erfolgte am 09.06.2022 eine Durchsicht weiterer Unterlagen durch BMP vor 
Ort beim AG, woraufhin weitere Unterlagen am 13.06.2022 über einen Downloadlink vom AG zur Verfügung ge-
stellt wurden. Ferner hat eine erneute Durchsicht der Unterlagen beim AG seitens BMP am 27.06.2022 stattge-
funden, woraufhin weitere Unterlagen am 27.06.2022 per Mail durch den AG zugesandt wurden. Eine Übersicht 
sämtlicher vorhandener Unterlagen kann Anlage 1 entnommen werden.  
 
Die Beurteilung des Objektes beschränkt sich auf die oben genannten und unter Anlage 1 aufgeführten Unterla-
gen sowie auf zwei durchgeführte Ortsbesichtigungen. 
 
Ortsbesichtigung #1:  
 
Am 22.06.2022 14:00-17:00 
Herr Maschinski  - KölnBusiness GmbH 
Frau Paschmann  - Stadt Köln 
Herr Janssen   - Anwärter Stadt Köln 
Herr Larres   - Anwärter Stadt Köln 
Herr Appelt   - BMP1 
Herr Rumpel  - BMP 
Frau Derschum   - BMP  
 
Begangen wurden bei dieser Ortsbesichtigung Teile 
der Halle sowie Elektro-, Wasch-, Aufenthalts- und 
Sanitärräume im Erdgeschoss, der Eingangsbereich 
der Zwischenebene und die Stockwerke 2-5 des Bü-
rogebäudes sowie das Dach des Bürogebäudes. Das 
Gartencenter sowie die Dächer der Halle und des 
Gartencenters waren nicht zugänglich. 
 
Ziel der obig erwähnten Begehung war u.a. die Be-
wertung des Gesamt-Zustandes sowie die Detail-Un-
tersuchung der TGA in Bezug auf ihren Erhaltungszu-
stand, ihren Wartungszustand und das Erkennen von 
Gefahrenpotentialen bei den wichtigsten Komponen-
ten und Anlagen.  
 
1 BMP Baumanagement GmbH 
2 Pirlet & Partner Baukonstruktionen Ingenieurgesell-
schaft mbH 
Ortsbesichtigung #2: 
 
Am 13.07.2022 9:00-11:00 
Herr Maschinski  - KölnBusiness GmbH 
Frau Mensing  - KölnBusiness GmbH 
Herr Heidrich   - Pirlet und Partner2 
Frau Röhrig   - Pirlet und Partner 
Herr Gerbecks   - KÜHN Geoconsulting3 
Frau Rische  - KÜHN Geoconsulting  
Herr Beutgen  - BMP 
Frau Derschum   - BMP  
Sowie 2 Praktikanten. 
 
Begangen wurden bei dieser Ortsbesichtigung die 
gesamte Halle (Flüchtlingsunterkunft) sowie 
Elektro- , Wasch-, Aufenthalts- und Sanitärräume im 
Erdgeschoss, die gesamte Zwischenebene und die 
Stockwerke 2-5 des Bürogebäudes sowie das Dach 
des Bürogebäudes. Das Gartencenter sowie die Dä-
cher der Halle und des Gartencenters waren nicht 
zugänglich. 
 
Bei dieser Besichtigung wurden die Aspekte Schad-
stoffe, Tragwerksplanung/Statik und Brandschutz 
im Detail untersucht. 
 
 
3 Kühn Geoconsulting GmbH

Inhalt TDD  
 Kapitel Einleitung 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    4 
 
 
Die Einschätzung erfolgt auf Grundlage einer stichprobenartigen Inaugenscheinnahme des Objekts im Rahmen 
der o.g. Begehungen; ohne Eingriffe in die Bausubstanz. Es wurden beispielhafte Bereiche der Nutzflächen, Ver-
kehrsflächen und Technikräume begangen. Verdeckte, nicht freistehende oder unzugängliche Bauteile wurden 
nicht inspiziert, demontiert oder geöffnet. Es wurden keine zerstörenden Untersuchungen vorgenommen. Ein Ge-
bäudeaufmaß wurde auftragsgemäß nicht durchgeführt. Die TDD bezieht sich lediglich auf das Objekt oberhalb 
der Bodenplatte, der Baugrund ist nicht Bestandteil. 
 
Gegebenenfalls festgestellte Schäden oder Mängel wurden in Augenschein genommen, wobei keine tieferge-
hende Prüfung erfolgte. Die angesetzten Kosten für die Beseitigung von Mängeln und Schäden schließen keine 
zukünftigen Schadensentwicklungen oder Beschädigungen angrenzender Bauteile mit ein. Es kann nicht ausge-
schlossen werden, dass in nicht zugänglichen oder nicht begangenen Gebäudeteilen weitere, in diesem Bericht 
nicht erwähnte, Mängel vorhanden sind. Bei dieser TDD handelt es sich auftragsgemäß nicht um ein Gutachten 
oder eine Einzelaufnahme von Mängeln oder Gebäudebestandteilen. 
 
Im Rahmen dieser TDD werden der Zustand der Objekte bewertet und mögliche notwendige Maßnahmen im Zeit-
raum von 20-30 Jahren (Vorgabe AG) sowie deren Investitionskosten dargestellt. Die Genauigkeit der Kostener-
mittlung erfolgt auftragsgemäß im Bereich einer „Kostenschätzung“ (+/-30%= (gem. DIN 276/Leistungsphase 2 
HOAI Vorplanung). 
1.2 Juristische Belange 
Der vorliegende Bericht stellt keine Legal Due Diligence dar.  
 
Die von BMP im planungs- bzw. baurechtlichen Sinne aufgeführten Beurteilungen werden nur im Rahmen unserer 
Qualifikation als Baukundige durchgeführt und enthalten keine abschließende juristische Prüfung. Sie erheben 
keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Im Zweifel wird bedarfsweise auf eine ggf. noch juristische Prüfung im Ein-
zelfall verwiesen. Eine solche Prüfung muss gesondert von juristischen Beratern des Auftraggebers vorgenommen 
werden. 
 
Eine umfängliche juristische Prüfung und Bewertung sollte vor Kauf/Verkauf/… durch einen Fachanwalt erfolgen.

Inhalt TDD  
 Kapitel Datengrundlage 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    5 
 
2 Datengrundlage 
Der Datenbestand, der für die TDD zur Verfügung gestellt werden konnte (siehe Anlage 1), ist als rudimentär zu 
bezeichnen. Es fehlen jegliche Dokumente zu Bauunterlagen aus der Genehmigungs- und Ausführungsphase wie 
z.B.: 
 
- vollständige Bauanträge 
- vollständige statische Unterlagen 
- Ausführungsplanung TGA 
- Schal- und Bewehrungspläne 
- Ausführungsplanung Architekt 
- Baubeschreibung 
- Verträge beauftragter Unternehmen mit Leistungsverzeichnissen 
- Wartungsprotokolle 
- Gutachten (Boden, Umwelt, Kampfmittel, Brandschutz, etc.) 
- Abnahmebescheinigungen und -unterlagen 
- Revisionszeichnungen 
etc. 
 
Die übergebenen Planunterlagen der Einzelgebäude (Ansichten, Grundrisse, Schnitte) stellen lediglich den Be-
stand im Maßstab 1:100 dar und sind z.T. gescannte Kopien, die schwer lesbar sind und eine mangelnde Quali-
tät aufweisen. 
  
Es empfiehlt sich eine tiefergehende Recherche nach Unterlagen, um die vorbeschriebenen Unklarheiten und 
Risiken eingrenzen zu können. Sollte dies nicht möglich sein, können je nach weiterer Nutzung vielfältige Unter-
suchungen und Gutachten notwendig werden, um Sachverhalte aufzuklären. Dies ist sowohl bei einem Abriss 
der Gebäude, und in noch erheblich höherem Maße bei einer Umnutzung des Bestandes, der Fall.

Inhalt TDD  
 Kapitel Daten- und Gebäudeanalyse 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    6 
 
3 Daten- und Gebäudeanalyse 
3.1 Allgemeine Bauliche Situation 
3.1.1 Lage, Grundstück 
Das Objekt liegt in der Friedrich-Naumann Str. 2 in Köln-Porz. Das Objekt umfasst die Flurstücke 336 
(5.577m²), 382 (4.508m²) sowie 338, 340 und 457 (2.428m²). 
 
3.1.2 Nutzfläche/Geschossmaße 
Das Objekt umfasst eine Halle im EG (ehem. Gewerbeeinheit) sowie ein Gartencenter (ehem. Gewerbeeinheit) 
im EG. Zudem gibt es ein Zwischengeschoss zwischen Erdgeschoss und 1. Obergeschoss. Ferner umfasst das 
Objekt ein 5-stöckiges Bürogebäude, welches in die Halle integriert ist und eine L-form aufweist. 
 
Eine Unterkellerung des Objektes liegt nicht vor. 
 
Die Nutzflächen nach DIN 277 ergeben sich aufgrund der vorliegenden Dokumente wie folgt: 
 
Fachmarkt (Baumarkt): 
-Erdgeschoss: 6.186,68 m² 
 
Büroflächen: 
-1. Obergeschoss: 678,93 m² 
-2. Obergeschoss: 678,93 m² 
-3. Obergeschoss: 678,93 m² 
-4. Obergeschoss: 678,93 m² 
-5. Obergeschoss: 678,93 m² 
Lagerflächen: 
-Zwischengeschoss: 799,51 m² 
 
 
Die gesamte Nutzfläche beläuft sich auf rd. 10.381,00 m². 
 
Für die hier vorliegende TDD ist eine getrennte Betrachtung von Halle/Gartencenter sowie Bürogebäude durch-
geführt worden. Das Zwischengeschoss wird als Lagerfläche der Halle zugeordnet, die gesamten Flächen erge-
ben sich gerundet wie folgt:  
 
Bürogebäude = 3.400 m² 
Halle/Gartencenter/Zwischengeschoss = 7.000 m² 
 
Mit einer geschätzten Gesamthöhe von 3,9 m für das Bürogebäude sowie 5,2 m für die Halle und 3,0 m für das 
Zwischengeschoss, ergibt sich überschlägig eine Kubatur von  
 
Bürogebäude = 13.300 m³ 
Halle/Gartencenter/Zwischengeschoss = 34.600 m³  
3.1.3 Baujahr 
Das Bürogebäude und die Gewerbehalle wurde ca. 1975 gebaut und 1994 in eine Praktiker-Filiale mit Garten-
center umgewandelt. Nach der Schließung der Praktiker-Filiale wurde die Halle ab ca. 2014 als temporäre 
Flüchtlingsunterkunft genutzt. Die vorliegenden Unterlagen erlauben keine detaillierteren Angaben zum Baujahr 
und Fertigstellungsdaten. 
3.1.4 Erschließung 
Das Objekt befindet sich auf der Friedrich-Naumann Straße Nr.2 in Köln (Porz-Eil) und wird von der Theodor-
Heuss-Straße sowie Frankfurter Straße umschlossen. Das zu bewertende Grundstück wird von einer 
öffentlichen Erschließungsanlage voll erschlossen.

Inhalt TDD  
 Kapitel Daten- und Gebäudeanalyse 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    7 
 
Eine Zufahrt zum Objekt für motorisierten Individualverkehr (inkl. Warenlieferung) ist ausschließlich über die 
Friedrich-Naumann Straße möglich. Zugänge von Theodor-Heuss-Straße sowie Frankfurter Straße sind aus-
schließlich für den nicht-motorisierten Individualverkehr vorhanden.  
 
Die infrastrukturelle Anbindung des Objektes ist günstig. Der Kölner Hauptbahnhof ist mit dem ÖPNV innerhalb 
von ca. 25 Minuten erreichbar, dabei ist die nächste Bushaltestelle fußläufig 3-5 Minuten entfernt. Mit dem 
Auto ist der Kölner Hauptbahnhof in ca. 15 Minuten erreichbar (10 km). Mit dem ÖPNV werden ca. 20 Minuten 
bis zur Porzer Stadtmitte und mit dem Auto ca. 10 Minuten bis zur Porzer Stadtmitte (2 km entfernt) benötigt. 
3.1.5 Außenanlagen 
Bei den Außenanlagen handelt es sich um eine asphaltierte Ein- und Ausfahrt sowie Parkflächen. Grünflächen 
liegen nur begrenzt vor. 
3.1.6 Baugrund 
Der Baugrund ist nicht Teil der Bewertung im Rahmen dieser TDD. Zudem fehlen zum Baugrund jedwede Angaben 
in den zur Verfügung gestellten Unterlagen. Durch das Fehlen eines Baugrundgutachtens mit Angaben zu den 
bodenmechanischen Eigenschaften, dem Bemessungswasserstand und eventuellen Kontaminationen des Erdrei-
ches kann keine Einschätzung des Risikos erfolgen.  
 
Das zu bewertende Grundstück liegt z.Zt. nicht im Bereich einer altlastenverdächtigen Fläche gem. § 2 BBodSchG, 
die im Kataster der Abteilung Boden- und Gewässerschutz geführt wird. Aus dem Altlastenkataster gibt es eine 
schriftliche Erklärung (von Oktober 2013), dass sich das Grundstück z.Zt. nicht im Bereich altlastenverdächtigen 
Flächen befindet. Dadurch kann eine mögliche Belastung jedoch nicht ausgeschlossen werden. Die aufgeführte 
Auskunft des Umweltamtes bestätigt lediglich, dass keine Altlasten bekannt sind. 
 
Es liegt eine eventuelle Ablagerung von Deponiegasen vor, da ein Teil des Grundstücks im Nahbereich (100 m 
Zone) der Altablagerung Nr. 70508 liegt (ehemalige Abgrabung) liegt.  
3.1.7 Kampfmittelverdacht  
Zur Beurteilung des Risikos einer nicht vorhandenen Kampfmittelfreiheit wurden keine Dokumente zur Verfü-
gung gestellt. Insofern ist davon auszugehen, dass vor Beginn der Realisierung Sondierungen erforderlich wer-
den und eventuelle Verdachtsfälle zu klären sind. Aus den Erfahrungen von BMP ist hier mit einem ca. 3-monati-
gem Verfahren zu rechnen. Dies sollte bei der Bauzeitplanung Berücksichtigung finden. 
3.1.8 Bodendenkmalpflege  
Es liegt keine Stellungnahme der Bodendenkmalpflege zur archäologischen Einordnung des Grundstückes und 
einer evtl. notwendigen Begleitung von Aushubarbeiten vor.  
3.1.9 Wartung 
Es liegen keine Informationen bzgl. Wartung von Einrichtungen und Anlagen vor.  
3.2 Öffentlich – rechtliche Situation 
3.2.1 Baulastenverzeichnis 
Auf dem Flurstück liegt eine Baulast, die Bestandteil der Baugenehmigung von 1994 ist. Dabei handelt es sich 
um die Erfüllung der Stellplatzverpflichtung, da für das Objekt in unmittelbarer Nähe nicht ausreichenden Stell-
plätze zur Verfügung stehen. Dafür wurden zusätzliche Stellplätze auf Flurstück 370 realisiert. 
 
Die Baulast wurde am 12.09.2019 gelöscht. Daher stehen
die Stellplätze auf Flurstück 370 nicht mehr zur Verfügung.

Inhalt TDD  
 Kapitel Daten- und Gebäudeanalyse 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    8 
 
 
Abbildung 1: Satellitenfoto (Quelle: Google Maps – aufgerufen am 21.07.2022, modifiziert) 
3.2.2 Denkmalschutz 
Es liegt keine Stellungnahme bzgl. Denkmalschutz (Bau- und Baumdenkmal) vor.  
3.2.3 Bauplanungsrecht 
Als gültiger Bebauungsplan besteht ein rechtsgültiger Bebauungsplan von 2015 (Nr.: 75409/04). Bei einer Neu-
bebauung ist dem Bebauungsplan Beachtung zu schenken.  
3.2.4 Baugenehmigung 
Es liegen folgende Bauanträge für Nutzungsänderungen vor:  
 
ca. 1975 Baugenehmigung: Errichtung eines Bürogebäudes mit Halle; 1994: Baugenehmigung für die 
Nutzungsänderung von Büro- und Lagergebäude in Baumarkt mit Gartencenter und Medienzentrum 
 
2007: Erteilung einer Baugenehmigung zur Änderung von/ einer Verkaufsstätte mit mehr als 700 m² 
Verkaufsfläche durch Errichtung einer Eingangsanlage, Versetzung und Verschließung vorhandener Öff-
nung und Abbruch einer Wand im Gartencenter 
 
2014: Antrag zur Nutzungsänderung - Baumarkt zu Flüchtlingsunterkunft 
 
Aufgrund der Datengrundlage kann keine Überprüfung des Gebäudes auf Übereinstimmung mit der Baugeneh-
migung/den Baugenehmigungen und eventuellen Nachträgen durchgeführt werden. 
3.2.5 Brandschutz 
Aus den zur Verfügung gestellten Unterlagen liegen verschiedene Brandschutzkonzepte zu verschiedenen Nut-
zungsänderungen vor: Brandschutzkonzept nach Umbaumaßnahmen von 2007 sowie Brandschutzkonzept für 
die temporäre Umnutzung als Flüchtlingsunterkunft (2014). 
 
Das Gebäude wird der Gebäudeklasse 5 zugeordnet und fällt mit seiner Größe in den Anwendungsbericht der 
Sonderbauverordnung Teil 3 (Verkaufsstätten). Bei einer Nutzungsänderung muss entsprechend ein neues 
Brandschutzkonzept erstellt werden und an die aktuellen Brandschutzvorgaben angepasst werden. 
 
Für den Büro-Teil ist derzeit ein Rettungsweg über das Treppenhaus realisiert. Aufgrund der Größe und avisier-
ten Nutzung des Bürogebäudes ist hier nach aktuellen Auflagen ein 2. Rettungsweg notwendig. 
 
Aufgrund der vorliegenden Datengrundlage können nicht alle Bauteile auf ihre Feuerwiderstandsklassen unter-
sucht werden.

Inhalt TDD  
 Kapitel Daten- und Gebäudeanalyse 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    9 
 
Die Regularien bzgl. Rettungswegen werden für die Halle eingehalten, da zwei Rettungswege innerhalb 25 m 
Luftlinie bzw. 35 m Lauflinie erreichbar sind. 
 
Ein detaillierter Bericht zum Brandschutz durch das Büro Pilet & Partner kann der Anlage 3 entnommen werden.  
3.2.6 Derzeitige Nutzung 
Der Hallenbereich wurde offiziell zuletzt als temporäre Flüchtlingsunterkunft genutzt (bis vermutlich 2018). Eine 
Weiternutzung der Halle als Flüchtlingsunterkunft ist nicht geplant. 
 
Die komplette Liegenschaft steht seit ca. 2020 leer. In Jahr 2020 wurde die Sprinkleranlage außer Betrieb ge-
nommen. Der Strom ist derzeit abgeschaltet. 
 
Die vorhandenen Unterlagen geben keine Informationen über vermietete Teile des Objektes. Aufgrund des Zu-
standes wird davon ausgegangen, dass es keine existierenden Mietverhältnisse gibt. (Siehe „Besonderheiten“) 
3.2.7 Besonderheiten (Funkturm) 
Bei dem Objekt ist zu beachten, dass sich Funktürme auf dem Dach des Bürogebäudes befinden. Dazu laufen 
verschiedene Verträge mit unterschiedlicher Laufzeit. Die Verträge mit der Deutsche Funkturm GmbH laufen bis 
zum 31.05.2026, hier hat jedoch die Deutsche Funkturm GmbH das Recht auf eine zweimalige Verlängerung 
des Vertrags, was entsprechend bis 31.05.2036 laufe würde. Zudem besteht ein Vertrag mit Vodafone GmbH, 
welcher 31.12.2028 ausläuft.

Inhalt TDD  
 Kapitel Allgemeine Zustandsbeschreibung Gebäude und 
Außenanlagen 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    10 
 
4 Allgemeine Zustandsbeschreibung Gebäude und Außenanlagen  
Der aktuelle Zustand kann der Fotodokumentation entnommen werden (siehe Anlage 2). 
 
Aufgrund fehlender Baubeschreibung und lediglich rudimentären Gebäudesteckbriefen, die zur Verfügung gestellt 
werden konnten, wäre eine differenziertere Beschreibung und Bewertung nur mit hohem Begehungsaufwand und 
Dokumentation möglich. Dies konnte im Rahmen dieser TDD auftragsbedingt für eine Kostenschätzung von 
+/- 30 % nur oberflächlich erfolgen. 
4.1 Allgemeinzustand 
Das Objekt wurde in den vergangenen Jahren unbefugt für illegale Festivitäten verwendet, was zu einer entspre-
chenden Abnutzung und Degradierung des Objektes geführt hat. Zudem ist das Objekt Plünderungen (Kupfer, 
etc.) zum Opfer gefallen. Eine tägliche Überprüfung durch eine Überwachungsfirma sowie das Zuschweißen und 
Zubetonieren der Türen/Fenster soll vor weiteren Einbrüchen und Vandalismus schützen. 
 
Das Objekt befindet sich entsprechend seines Baujahres, der Nutzungsänderungen sowie aufgrund unbefugter 
Nutzungen während der mehrjährigen Leerstände als Gesamt-Objekt betrachtet in einem desolaten Zustand.  
 
Das Bürogebäude wurde mutmaßlich bereits im Vorfeld für eine erneute Nutzung, ggf. Nutzungsänderung, ent-
kernt. Sämtliche Innenausbauten (Trockenbauwände, Sanitärinstallation, etc.) wurden bereits aus dem Büroge-
bäude 1.- 5. OG entfernt, mit Ausnahme einiger Heizkörper sowie des Estrich-Belags. Der Zustand entspricht 
seinem Baujahr. Eine Undichtigkeit im Bereich der Dachfläche, insb. im Nord-Flügel, im 5.Stock, ist erkennbar.  
 
Die Halle/Gartencenter (inkl. Zwischengeschoss) ist in einem schlechten Zustand. Die Veränderung der Nutzung, 
ein substanzieller Wassereintritt sowie der unbefugte Eintritt diverser Gruppen (Vandalismus) hat den Hallenbe-
reich stark degradiert. 
4.2 Außenanlagen 
Vorhandene Parkmöglichkeiten auf dem Grundstück befindet sich in einem guten Unterhaltungszustand. Gemäß 
Baulastangaben gibt es weitere Parkmöglichkeiten im Wendebereich der Friedrich-Naumann Straße, diese wur-
den nicht weiter untersucht. 
 
Eine ausgedehnte Bepflanzung ist nicht vorhanden. 
4.3 Tragwerk / Gebäudegründung 
Das Bürogebäude und die Halle/Gartencenter sowie Zwischenebene sind in Massivbauweise erstellt. Das Büro-
gebäude sowie die Halle sind aus Stahlbeton-Fertigteilen und Stahlbetonbindern als Decke konstruiert worden.  
 
Die Grundrisse sowie die Tragkonstruktion der fünf Stockwerke des Bürogebäudes sind identisch. Durch zwei 
orthogonal zueinander liegende Gebäudeflügel ergibt sich ein L-förmiger Grundriss. Die Gebäudeflügel werden 
mit einer Trägerdecke (PI-Platte) überspannt und die Auflagerung erfolgt an der Außenwand über Unterzüge. Die 
Elemente haben unterhalb der Unterzüge jeweils zwei Fensteröffnungen, wodurch sich in den übrigen Bereichen 
zwei schmale Randstützen sowie eine Innenstütze und Brüstung ausbilden. Die Fertigteilelemente sind augen-
scheinlich in Längsrichtung über Fugenverguss verbunden. Die Stützen sind auf der Höhe der Fenster frei bewit-
tert, es liegt keine Fassadenverkleidung vor. Bei fast jedem Fenstersturz sind vertikal verlaufende Risse erkenn-
bar, die sich jedoch nicht auf der Balkenunterseite fortsetzen. Risswerte sind dabei zwischen 0,7 und 0,9 mm. 
Aufgrund mangelnder Datengrundlage kann die Ursache für die Risse nicht eindeutig geklärt werden. Es ist nicht 
auszuschließen, dass eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit und/oder der Standsicherheit vorliegt. 
 
Die Gebäudeflügel sind am Ende jeweilig mit einer massiven Giebelwand abgeschlossen.

Inhalt TDD  
 Kapitel Allgemeine Zustandsbeschreibung Gebäude und 
Außenanlagen 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    11 
 
Die Aussteifung des gesamten Gebäudes erfolgt scheinbar über den Treppenhauskern, welcher in Großtafelbau-
weise aus Stahlbeton erstellt wurde. Es ist nicht auszuschließen, dass auch die Giebelwände Horizontallasten 
abtragen. Im Treppenhaus-Anschluss sind vertikal verlaufende Risse erkennbar in den Brüstungen der Lochfas-
sade. Risswerte sind dabei zwischen 0,7 und 0,9 mm. 
 
Die Halle wurde mit Stalbetonsttützen mit weit gespannten einfeldrigen Dachbindern realisiert. Die Gestaltung 
der Außenwände ist weitgehend nicht tragend, es wurden Porenbetonelemente für den Raumabschluss 
verwendet. Der Fußboden ist eine befahrbare Betonplatte, die zur Vermeidung von Schwindrissen mit mittig auf 
die Sützen zulaufenden Sollrissfugen konstruiert wurde. Die Sollrissfuge ist in unmittlebarer Nähe zu einem 
Entwässerungsrohr und ein Feuchteeintrag ist erkennbar. Hier sind punktuell Abplatzungen erkennbar, hier ist zu 
erwarten dass bei einer zukünfitgen Nutzung Befahrungen mit Trnasportfahrzeugen zu weiteren Abplatzungen 
und Rissbildung führen wird und eine großflächige Ertüchtigung notwendig wird. 
 
Die Stützung des Zwischengeschosses erfolgt über Stahlbetonunterzüge, die auf Stahlbetonstützen gelagert sind. 
In dem Teil des Zwischengeschosses, das unterhalb des Bürogebäudes liegt, ist die Deckenkonstruktion eine 
einfeldrige Trägerdecke (Pi-Platte). Die Endauflagerung geschieht über Stahlbetonunterzüge, die auf 
Stahlbetonstützen liegen. 
 
Das Gartencenter ist eine Stahlunterkonstruktion mit Glasfassade. 
 
Aufgrund der Konstruktionsweise und dem Baujahr kann allgemein nicht ausgeschlossen werden kann, dass 
Schäden an den Knotenpunkten der Betonfertigteile durch unplanmäßige Horizontlasten aus Zwang vorliegen. 
Zudem kann der Dachbinder der Halle mit einem für Spannriss-Korrosion anfälligem Werkstoff vorgespannt wor-
den sein. Dies kann bei der vorhandenen Datenlage nicht eindeutig begutachtet werden. Es wird jedoch davon 
auszugehen, dass Ertüchtigungsmaßnahmen infolge des statisch-konstruktiven Brandschutzes sowie zur Sicher-
stellung der Erdbeben-Sicherheit bei einer Revitalisierung des Objektes notwendig sind. 
 
Zur Gründung sind keine Unterlagen vorliegend, sodass hier keine Äußerungen aufgenommen werden können.  
 
Ein detaillierter Bericht zur Statik durch das Büro Pilet & Partner kann der Anlage 4 entnommen werden.  
4.4 Dächer 
Das Bürogebäude ist als Flachdach mit Attika ausgeführt. Bei der Begehung des Dachgeschosses des Büroge-
bäudes konnte aufgrund des Zustandes im direkten Vergleich zu den restlichen Elementen des Objektes festge-
stellt werden, dass in naher Vergangenheit eine Sanierung der Dachflächen durchgeführt wurde (aufgrund des 
Zustandes vermutlich mind. neue Folie und Kiesschüttung), hierrüber liegen jedoch keine Informationen/Doku-
mente vor. 
 
Die Entwässerung der Dachflächen des Bürogebäudes erfolgt über innenliegende Rohrleitungen. Augenscheinlich 
werden die anfallenden Regenwassermengen ordnungsgemäß abgeführt. Zum Zeitpunkt der Begehung, also nach 
den vermuteten Sanierungsarbeiten der Dachfläche, waren keine Pfützenbildung oder Beschädigungen der Kon-
struktionen festzustellen. Jedoch ist ein Feuchtigkeitseintritt über das Dach vor den Sanierungen an der Decken-
konstruktion ersichtlich, in den Fugen der Betonfertigteile sowie anhand eines Wasserschadens im 5. Stock. 
 
Die Halle ist ebenfalls als Flachdach (Trapezblech-/Foliendach) ausgeführt.  
 
Die Dachabdichtung der Halle konnten augenscheinlich nicht überprüft werden. Unterlagen zur Dichtigkeitsprü-
fung sowohl der Halle als auch des Bürogebäudes liegen BMP nicht vor . Des Weiteren liegen keine Wartungs-
nachweise der Dachflächen inkl. Prüfung des Zustands der Dichtungen vor. Aufgrund der Gegebenheiten bei der 
Begehung (Feuchtigkeitsflecken, Schimmelbefall, etc.) kann darauf geschlossen werden, dass substanzielle Un-
dichtigkeiten in der Halle sowie im Bürogebäude vorhanden sind oder zumindest waren (siehe Dachsanierung).

Inhalt TDD  
 Kapitel Allgemeine Zustandsbeschreibung Gebäude und 
Außenanlagen 
 
 
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4.5 Fassade 
Die Fassaden des Bürogebäudes sind als Alu-Sandwich-Paneele (bzw. Trapezblech) ausgeführt. Die Stützen sind 
auf der Höhe der Fenster zum Teil frei bewittert, es liegt keine Fassadenverkleidung vor. Der Zustand wirkt au-
genscheinlich zweckmäßig. 
 
Die Fassade der Halle ist eine Stahl-Wellblech-Fassade. Der Zustand wirkt augenscheinlich zweckmäßig. 
 
Das Gartencenter ist eine Stahlunterkonstruktion mit Glasfassade. Eine Begehung des Gartencenters war nicht 
möglich, sodass keine Aussage bzgl. des Zustandes getroffen werden kann. Eine Zerstörung der Glasfassade kann 
aufgrund der unbefugten Nutzung des Gesamt-Objektes nicht ausgeschlossen werden. 
 
Inwieweit im Zuge nachträglicher Sanierungen Wärmedämmmaßnahmen durchgeführt wurden, ist aus den vorlie-
genden Unterlagen nicht ersichtlich.  
4.6 Fenster 
In der Regel sind Kunststofffenster mit Isolierglasscheiben aus dem Herstellungsjahr 1975 im Bürogebäude ver-
baut. Diese sind mit einem außenliegenden Sonnenschutz versehen, der manuell über Kurbeln eingestellt wird. 
Die Fenster sind z.T. nicht dicht schließend und die Scharniere in einem teilweise sehr schlechten Zustand.  
 
Im Zwischengeschoss sowie in der Halle dienen elektrische Lichtkuppeln im Dach als natürliche Lichtquelle. De-
ren Funktionstüchtigkeit konnte nicht überprüft werden.  
4.7 Balkone 
Zwischen den Geschossen des Bürogebäudes befindet sich jeweils ein Balkon. Die Balkone sind über eine Glastür 
zugänglich, die derzeit aufgrund der unbefugten Nutzungen abgesperrt sind, sodass die Balkone nicht begangen 
werden konnten.  
 
Bei den Balkonen handelt es sich um auskragende Stahlbetonplatten, welche die statisch erforderliche Beweh-
rung auf der Plattenoberseite haben. Die Abdichtung auf der Oberseite ist defekt und ein substanzieller Feuchte-
eintrag ist erkennbar. Durch Risse auf den Balkonen und dem Feuchteeintrag hat sich bereits Flora angesiedelt. 
Hier besteht die Gefahr der Beton-Karbonatisierung, was dazu führt, dass der passive Korrosionsschutz des Be-
tonstahls besteht.  
 
Um hier nähere Aussagen treffen zu können, müssen die Bodenplatten entfernt werden. 
4.8 Ausbau 
Der Ausbau des Gesamt-Objektes ist geprägt durch die nunmehr über 40-jährige intensive Nutzung, insbesondere 
durch die Umnutzungen und Änderungen der Nutzer sowie Nutzungsarten sowie die bauzeitbedingte Qualität der 
Materialien.  
 
Sämtliche Medien und Anschlüsse sind derzeit abgestellt. 
 
Mit Ausnahme einiger Waschbecken im Bereich der Halle, sind sämtliche sanitäre Anschlüsse (WC, Armaturen, 
etc.) entfernt worden bzw. irreparabel geschädigt und weisen, soweit noch vorhanden, den gebrauchten Quali-
tätsstandard des jeweiligen Baujahres aus. 
 
Das Bürogebäude wurde bereits komplett entkernt, hier sind sämtliche Innenwände und abgehängten Dächer 
entfernt worden. Zum zeitlichen Rahmen der Entkernung liegen keine Informationen vor.

Inhalt TDD  
 Kapitel Allgemeine Zustandsbeschreibung Gebäude und 
Außenanlagen 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    13 
 
 
Bei einer Umnutzung ist das Bürogebäude neu zu konzipieren. Die Nutzung der Vergangenheit ergibt hierbei 
Raumzuschnitte die keiner zeitgemäßen neuen Nutzung im Bürostandard entspricht (siehe Abschnitt 5.1). Zusam-
men mit den ggf. notwendigen Aufwendungen zur Schadstoffsanierung im Bereich der Rohbaukonstruktion, ener-
getischen Sanierung von Fassaden und Fenstern etc. ist aus wirtschaftlicher Sicht von einer Sanierung abzuse-
hen.  
4.9 TGA 
Bei den Begehungen wurde festgestellt, dass das Alter sämtlicher sanitärtechnischer Anlagen, Wärmeversor-
gungsanlagen, Lüftungsanlagen, Kältetechnischer Anlagen, Starkstromanalgen, Fernmelde- und Informations-
technik und Fördertechnik sowie der durch mangelnde Wartung und Zerstörung durch Vandalismus hervorgeru-
fene Zustand keine wirtschaftliche Instandsetzung erlaubt.  
 
Zudem wird eine Kontaminierung mit Asbest in den Flanschabdichtungen diverser TGA Elemente sowie KMF in 
der Dämmung des Heizungsbrenners sowie Asbestbefall in der Dichtung der Rippenheizkörper erwartet. 
4.10 Schadstoffe 
Aufgrund des Baujahres und der zu den jeweiligen Zeitpunkten verwendeten Baumaterialien ist eine Kontaminie-
rung mit gewissen Schadstoffen nicht auszuschließen und sehr wahrscheinlich. Folgende Schadstoffe sind erst 
nach dem Baujahr verboten worden: 
 
Asbest:  
Verbot von Spritzasbest 1979, Verbot von schwachgebundenem Asbest 1984, generelles Verwendungsver-
bot in Deutschland 1993, Übergangszeit bis 1995.  
 
Alte Mineralwolle (Kanzerogen):  
Herstellungsverbot in Deutschland 1996, Übergangszeit bis 2000. 
 
PCB:  
Herstellung und Verwendung in Deutschland seit 1989 verboten. 
 
PAK:  
Teerhaltig, Verwendung in Deutschland seit 1984 (Straßenbau) bzw. 1990 (Einheitliches Nutzungsverbot) 
verboten. 
 
FCKW:  
Verwendung in Deutschland seit 1995 verboten 
 
HBCD:  
Verwendung in der EU seit 2016 verboten 
 
Ein detaillierter Bericht zur Schadstoffbelastung durch das Büro Kühn Geoconsulting GmbH kann der Anlage 5 
entnommen werden. 
4.11 Barrierefreiheit  
Für die Einhaltung der Regeln der Barrierefreiheit nach aktuellem Standard ist die jeweilige Art der Nutzung ein 
wichtiger Faktor. Nach den Regelwerken der Barrierefreiheit sind für den Grundausbau Maßnahmen vorzusehen, 
die die besonderen Belange von Menschen mit Behinderung im Hinblick auf Sicherheit und Gesundheitsschutz 
berücksichtigen. Im Mieterausbau gibt es zusätzliche Anforderung bei der barrierefreien Gestaltung von Arbeits-
plätzen.  
 
"Beschäftigt der Arbeitgeber Menschen mit Behinderungen, hat er Arbeitsstätten so einzurichten und zu betrei-
ben, dass die besonderen Belange dieser Beschäftigten im Hinblick auf Sicherheit und Gesundheitsschutz

Inhalt TDD  
 Kapitel Allgemeine Zustandsbeschreibung Gebäude und 
Außenanlagen 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    14 
 
berücksichtigt werden. Dies gilt insbesondere für die barrierefreie Gestaltung von Arbeitsplätzen sowie von zuge-
hörigen Türen, Verkehrswegen, Fluchtwegen, Notausgängen, Treppen, Orientierungssystemen, Waschgelegen-
heiten und Toilettenräumen." 
 
Für das Bürogebäude ist der Eingangsbereich bzw. das Foyer entsprechend den Anforderungen an die Barriere-
freiheit anzupassen. Bei den Außenanlagen sind entsprechende PKW-Stellplätze vorzusehen, sodass kurze Wege 
zum Gebäude ermöglicht werden. Im Eingangsbereich sind Rampen vorzusehen und die Eingangstüren müssen 
entsprechend der Mindestbreiten der ASR und der DIN18040 gestaltet werden.  
 
Der Aufzug im Foyer ermöglicht einen Zugang zu den Geschossen und muss bei der Revitalisierung des Gebäudes 
erweitert werden. Bei den Treppenhäusern wird ein zusätzlicher Handlauf notwendig. In den Bürogeschossen sind 
die Sanitärkerne pro Geschoss mit mindestens einem separaten Behinderten-WC zu ergänzen. Beim Mieteraus-
bau sind die Bewegungsflächen den Anforderungen an die innere und vertikale Erschließung entsprechend einzu-
halten.  
 
Bei der Gestaltung des Mieterausbaus verhindern die Mindestanforderung eine zeitgemäße Raumnutzung. Zudem 
wird die Anzahl der Arbeitsplätze reduziert. Bei einer Umnutzung ist das Bürogebäude neu zu konzipieren. Die 
Nutzung der Vergangenheit kann für zukünftige Mieter nicht empfohlen werden.

Inhalt TDD  
 Kapitel Bewertung Revitalisierungskosten 
 
 
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5 Bewertung Revitalisierungskosten 
Um die Revitalisierungskosten zu ermitteln wird bewertet, welche Maßnahmen notwendig sind, um das Gebäude 
in einen zeitgemäßen Zustand zu bringen, sodass das Gebäude wieder genutzt werden kann. Die Betrachtung soll 
dabei eine Nutzung als Büro im unteren/mittleren Preissegment einbeziehen. Zudem sollen mögliche notwendige 
Maßnahmen bepreist werden, um aktuelle Brandschutzauflagen und Auflagen zur Barrierefreiheit erfüllt werden 
und die Technischen Regeln für Arbeitsstätten ASR nach ArbStättV eingehalten werden. Zudem werden Kosten 
für die Entfernung von schadstoffbehafteten Materialien und Bauteilen einbezogen. Dabei soll auftragsgemäß von 
einer Restnutzungsdauer von 20 - 30 Jahren bis zur nächsten großen Revitalisierung bzw. Neubau ausgegangen 
werden.  
 
Etwaige erforderliche Gutachten und Konzepte (u.a. Statik, Brandschutz, Technische Gebäudeausrüstung, Bau-
physik, Barrierefreiheit) sind bei der Bewertung der Revitalisierungskosten inbegriffen. 
5.1 Revitalisierungsmöglichkeiten im Hinblick auf die aktuelle Arbeitsstätten-Richtlinie für das Büro-
gebäude  
Die Arbeitsstätten-Richtlinie gibt vor, dass bei Bürogebäuden bei einer Größe von bis zu 50 m² eine Deckenhöhe 
von mind. 2,5m vorliegen muss, bei einer Bürogröße von mehr als 50m² mindestens 2,75 m und bei mehr als 
100 m² 3,0 m. 
 
Die Geschosshöhe im Bürogebäude beträgt derzeit bei den baugleichen Etagen ca. 2,70 m, dies ist die Höhe vom 
Rohboden bis Rohdecke; bis zur Unterkante des Unterzuges. Dies ist bei einer zukünftigen Nutzung als Büroge-
bäude zu beachten, da die Mindesthöhen nach aktueller Arbeitsstätten-Richtline (ASR) ohne besondere Bauwei-
sen bzw. Beachtung bei der Planung nicht eingehalten werden können. 
 
Durch die vorliegende Roh-Geschosshöhe können ausschließlich bis zu 50 m² große Bürogebäude konzipiert wer-
den, da eine Deckenhöhe von 2,75 m nicht erreicht werden kann. Auch eine Deckenhöhe von 2,5 m ist hier nur 
unter besonderen Bauweisen erreichbar. Eine Mindestanforderung der Versorgung über Hohlraumböden oder 
Doppelbodentrassen inkl. der notwendigen Installation der TGA-Komponenten an der Decke (Flurkoffer) ist bei 
der vorhandenen Geschosshöhe bei aktueller, gängiger Bürodimensionierung und Bauart nicht möglich, da hier 
die geforderten Deckenhöhen nicht eingehalten werden können. Eine übliche und zeitgerechte Einbauweise der 
TGA-Komponenten in den abgehangenen Decken über das gesamte Geschoss würden die vorgeschriebene Höhe 
von 2,5m entsprechend unterschreiten. 
 
Laut Arbeitsstätten-Richtlinie gilt jedoch für Verkehrswege, also Flure, eine Mindesthöhe von 2,00 m als lichte 
Höhe (empfohlen wird jedoch 2,1 m nicht zu unterschreiten). Für die lichte Höhe von Durchgängen und Türen im 
Verlauf von Verkehrswegen darf eine Höhe von 1,95 m nicht unterschritten werden.  
 
Daher könnte die in den Büros geforderte Mindesthöhe erreicht werden, wenn sämtliche TGA-Komponenten aus-
schließlich in den Decken der Verkehrswege verlegt werden. Diese Arbeiten wären mit hohem Aufwand verbun-
den und würden für die vorliegenden Büroflächen ausschließlich einer Konzeptionierung von sog. Zellenbüros 
erlauben, die von einem mittigen Flur abgehen. Offene, moderne Bürogestaltungen mit zeitgemessenen Decken-
höhen ist nicht ohne - bei der avisierten Restnutzungsdauer von 20-30 Jahren- unverhältnismäßige Kosten mög-
lich. 
5.2 Bewertung Hochbau 
5.2.1 Bürogebäude 
Bei den Begehungen wurde festgestellt, dass das Alter des Gebäudes und der durch Vandalismus hervorgerufene 
Zustand, sowie die nicht zeitgemäße Raumkonzipierung, keine wirtschaftliche Instandsetzung über den noch mög-
lichen Nutzungszeitraum erlaubt. Zusammen mit den ggf. notwendigen Aufwendungen zur Schadstoffsanierung 
im Bereich der Rohbaukonstruktion, energetischen Sanierung von Fassaden und Fenstern etc. ist aus wirtschaft-
licher Sicht von einer Sanierung abzusehen.

Inhalt TDD  
 Kapitel Bewertung Revitalisierungskosten 
 
 
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Eine in Kostengruppen/Gewerke/Bauteile aufgegliederte Detailkommentierung für das Bürogebäudes bzgl. 
Hochbau mit jeweiligen Revitalisierungskosten kann der Anlage 6 entnommen werden.  
5.2.2 Halle, Lagerraum (Zwischengeschoss), Gartencenter 
Bei den Begehungen wurde festgestellt, dass die letzte Nutzung als Flüchtlingsunterkunft den Zustand der Halle 
enorm geschadet hat. Der Wasserschaden im Dach hat dazu geführt, dass alle Trockenbauwände einen Schim-
melbefall aufweisen, der zum Teil auf andere Bauteile der Halle übergangen ist. Durch den Vandalismus in der 
wurden einige Bereiche verschlossen. Die Instandsetzungskosten für den Industrieboden, die Decke und ggf. 
Bauteilsanierungen stehen in keinem Verhältnis zum noch möglichen Nutzungszeitraum. 
Zusammen mit den Aufwendungen zum Bürogebäude, der Schadstoffsanierung, der energetischen Sanierung von 
Fassaden und Fenstern etc. ist aus wirtschaftlicher Sicht von einer Sanierung abzusehen. 
 
Eine in Kostengruppen/Gewerke/Bauteile aufgegliederte Detailkommentierung für die Halle (inkl. Zwischenge-
schoss) und das Gartencenter bzgl. Hochbau mit jeweiligen Revitalisierungskosten kann der Anlage 7 entnommen 
werden.  
5.3 Bewertung TGA 
5.3.1 Bürogebäude 
Bei den Begehungen wurde festgestellt, dass das Alter der technischen Anlagen, sowie der durch mangelnde 
Wartung und Zerstörung durch Vandalismus hervorgerufene Zustand, keine wirtschaftliche Instandsetzung er-
laubt.  
 
Die technischen Anlagen wäre im Falle einer Revitalisierung des Gebäudes, genauso wie in einer Neubauvariante, 
komplett neu zu errichten.  
 
Eine in Kostengruppen/Gewerke/Bauteile aufgegliederte Detailkommentierung für das Bürogebäudes bzgl. TGA 
mit jeweiligen Revitalisierungskosten kann der Anlage 8 entnommen werden.  
 
5.3.2 Halle, Lagerraum (Zwischengeschoss), Gartencenter 
Bei den Begehungen wurde festgestellt, dass das Alter der technischen Anlagen, sowie der durch mangelnde 
Wartung und Zerstörung durch Vandalismus hervorgerufene Zustand, keine wirtschaftliche Instandsetzung er-
laubt.  
 
Die technischen Anlagen wäre im Falle einer Revitalisierung des Gebäudes, genauso wie in einer Neubauvariante, 
komplett neu zu errichten.  
 
Eine in Kostengruppen/Gewerke/Bauteile aufgegliederte Detailkommentierung für die Halle (inkl. Zwischenge-
schoss) und das Gartencenter bzgl. TGA mit jeweiligen Revitalisierungskosten kann der Anlage 9 entnommen 
werden.

Inhalt TDD  
 Kapitel Bewertung Abriss- und Entsorgungskosten 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    17 
 
6 Bewertung Abriss- und Entsorgungskosten 
Die Kalkulation der Abriss- und Entsorgungskosten bezieht den vollständigen Abriss/Rückbau sowie die vollstän-
dige Entsorgung unter Beachtung möglicher Schadstoffe ein. Es wird aufgrund mangelnder Datengrundlage davon 
ausgegangen, dass keine Unterkellerung eines Neubaus avisiert ist, sodass eine Bewertung des Baugrundes und 
möglicher Altlasten nicht Bestandteil dieser TDD ist. 
 
Für die Bewertung der Abriss- und Entsorgungskosten wurde das Fachplanerbüro Kühn Geoconsulting GmbH zur 
Unterstützung bei der Beurteilung der Schadstoffvorkommen hinzugezogen. Die Kostenbewertung gliedert sich 
in die Kategorien Entkernung, Schadstoffsanierung, Abbruch und Entsorgung auf. 
Bei der Kostenbewertung wird davon ausgegangen, dass die Maßnahme in einem Zuge erfolgen kann. Die abzu-
brechenden und zu entsorgenden Bauteile und Baustoffe werden dabei innerhalb einer Abbruchmaßnahme durch-
geführt.  
Für den Fall einer Revitalisierung oder einer Abbruchmaßnahme ist die Erstellung eines umfangreichen Abrisska-
tasters zu empfehlen, um die genannten Verdachtsmomente zu überprüfen. Die fachtechnische Untersuchung 
wurde in die Kostenbewertung zur Revitalisierung bzw. dem Abbruch mit einkalkuliert. 
6.1 Bürogebäude 
Bei der Begehung des Bürogebäudes wurden potenzielle Schadstoffe in Augenschein genommen und eine visuelle 
Bestandsaufnahme hinsichtlich schadstoffhaltiger Baustoffe zusammengefasst. Ein Eingriff in die Bausubstanz 
wurde nicht durchgeführt. Bei der monetären Bewertung wird bei den entsprechenden Bauteilen aufgrund des 
Baualters und der Konstruktionsart (siehe Abschnitt 4.10) das potenzielle Risiko einer Schadstoffbelastung als 
vorliegend angenommen („Worst-Case-Szenario“).  
Nach der Erstbewertung ist das Schadstoffvorkommen im Bürogebäude als moderat einzustufen. Es steckt Risi-
kopotential in dem Aufbau der Fassade und des Daches des Bürogebäudes. Bei Putz, Spachtelmasse und Flie-
senkleber kann davon ausgegangen werden, dass PSF-Asbestprodukte in der Einbauzeit verwendet wurden. Die 
Sanierung dieser Baustoffe und die Entsorgung werden als Risikoposition für das jeweilige Bauteil angegeben. 
Die angegeben Kosten stehen im Verhältnis zur o.a. Kubatur des Gebäudes. 
Eine detaillierte Kommentierung für das Bürogebäude kann der Anlage 5 von Kühn Geoconsulting GmbH entnom-
men werden.  
6.2 Halle, Lagerraum (Zwischengeschoss), Gartencenter 
Bei der Begehung der Halle wurden potenzielle Schadstoffe in Augenschein genommen und eine visuelle Be-
standsaufnahme hinsichtlich schadstoffhaltiger Baustoffe zusammengefasst. Ein Eingriff in die Bausubstanz 
wurde nicht durchgeführt. Bei der monetären Bewertung wird bei den entsprechenden Bauteilen aufgrund des 
Baualters und der Konstruktionsart (siehe Abschnitt 4.10) das potenzielle Risiko einer Schadstoffbelastung als 
vorliegend angenommen („Worst-Case-Szenario“). 
Nach der Erstbewertung ist das Schadstoffvorkommen in der Halle als moderat einzustufen. Es steckt Risikopo-
tential in dem Aufbau des Daches. Die eingebauten Wände zur Nutzung als Flüchtlingsunterkunft müssen geson-
dert entsorgt werden. Bei Putz, Spachtelmasse und Klebearbeiten kann davon ausgegangen werden, dass PSF-
Asbestprodukte in der Einbauzeit verwendet wurden. Die Sanierung dieser Baustoffe und die Entsorgung werden 
als Risikoposition für das jeweilige Bauteil angegeben. Die angegeben Kosten stehen im Verhältnis zur o.a. Kuba-
tur des Gebäudes.

Inhalt TDD  
 Kapitel Bewertung Abriss- und Entsorgungskosten 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    18 
 
Eine detaillierte Kommentierung für die Halle, das Zwischengeschoss und das Gartencenter kann der Anlage 5 
Kühn Geoconsulting GmbH entnommen werden.

Inhalt TDD  
 Kapitel Besonderheit Funkturm 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    19 
 
7 Besonderheit Funkturm 
Bei dem Objekt ist zu beachten, dass sich Funktürme auf dem Dach des Bürogebäudes befinden, bei denen lau-
fende Verträge existieren (bis max. 2036). Es ist davon auszugehen, dass mögliche Revitalisierungsarbeiten oder 
Abbrucharbeiten bis zum Auslaufen dieser Verträge durchgeführt werden. 
 
Dabei ist zu beachten, dass bei Revitalisierungsarbeiten eine ausreichende Versorgung mit Strom für den Funk-
turm erhalten bleibt. Mögliche Kosten können im Rahmen dieser TDD nicht bewertet und einbezogen werden. 
 
Bei einem Abriss ist möglicherweise eine Verlegung des Funkturms notwendig. Mögliche Kosten können im Rah-
men dieser TDD nicht bewertet und einbezogen werden. 
 
Ein Auskaufen aus den Verträgen kann zudem als Alternative betrachtet werden. Die entstehenden Kosten (inkl. 
der Kosten für den Abriss des Funkturms) können hier nicht bewertet werden.

Inhalt TDD  
 Kapitel Gegenüberstellung der Kostenschätzung 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    20 
 
8 Gegenüberstellung der Kostenschätzung 
Auf die in Kapitel 5 hingewiesen Tabellen (siehe Anlage 6 - 9) stellen die hauptsächlichen Erkenntnisse der Ein-
schätzung des Transaktionsgegenstandes im Bereich Hochbau und TGA zur Revitalisierung dar und beschreiben 
die wesentlichen Punkte. Hierbei werden nur Punkte aufgeführt, die in der Verantwortung des Eigentümers liegen. 
Untergeordnete Punkte sind nicht aufgeführt. 
 
Die Genauigkeit der Kostenermittlung liegt dabei laut Beauftragung im Bereich einer „Kostenschätzung“, +/-30 %. 
Eine Summierung der identifizierten Kosten ist untenstehender Tabelle zu entnehmen. Bei sämtlichen Kosten-
kennzahlen handelt es sich um Netto-Kosten, die sich auf aktuell abgerechnete vergleichbare Baumaßnahmen im 
Mittel beziehen. Eine Tiefbaubaumaßnahme bzw. Baugrube wurde nicht bewertet. 
  
 
 
Für die Revitalisierungskosten der Halle, des Gartencenters und des Zwischengeschosses ergeben sich nach der 
Schätzung ca. 10,0 Mio. € netto. Beim Bürogebäude liegt die Kostenschätzung für die Revitalisierung bei ca. 
9,4 Mio. € netto. Im gesamten ergeben sich für die ermittelten Revitalisierungskosten ca. 19,4 Mio. € netto.  
 
Für die Abriss- und Entsorgungskosten der Halle, des Gartencenters und des Zwischengeschosses ergeben sich 
nach der Schätzung ca. 2,8 Mio. € netto. Beim Bürogebäude liegt die Kostenschätzung für die Abriss- und Entsor-
gungskosten bei ca. 0,9 Mio. € netto. Im gesamten ergeben sich für die ermittelten Abriss- und Entsorgungs-
kosten ca. 3,7 Mio. € netto.  
 
Empfehlung / Bewertung BMP: 
Die ermittelte Schätzung für die Revitalisierungskosten zur Herstellung in einen zeitgemäßen Zustand in Verbin-
dung zur Restnutzungsdauer von 20 - 30 Jahren, stehen in keinem Verhältnis zu den Abriss- und Entsorgungskos-
ten und einer Neubaumaßnahme. Die Wirtschaftlichkeit zur Revitalisierung im Verhältnis zur Nutzung wird von 
BMP in Frage gestellt. Aus Sicht von BMP kann daher ein Abbruch und ein Neubau empfohlen werden.  
 
 
 
Hochbau 2.702.000,00 Hochbau 3.570.000,00
TGA 2.695.000,00 TGA 2.618.000,00
Schadstoffsanierung/-entkernung 1.744.270,00 Schadstoffsanierung/-entkernung 517.330,00
Summe direkte Revitalisierungskosten 7.141.270,00 Summe direkte Revitalisierungskosten 6.705.330,00
Unvorhergesehenes und Zuschlag "Bauen im 
Bestand" 15% 1.071.190,50 Unvorhergesehenes und Zuschlag "Bauen im 
Bestand" 15% 1.005.799,50
Planung, Ausschreibung und Bauüberwachung 25% 1.785.317,50 Planung, Ausschreibung und Bauüberwachung 25% 1.676.332,50
Summe gesamte Revitalisierungskosten 9.997.778,00 Summe gesamte Revitalisierungskosten 9.387.462,00
Abriss-/Entsorgungskosten (inkl. möglicher 
Schadstoffe) 1.998.280,00 Abriss-/Entsorgungskosten (inkl. möglicher 
Schadstoffe) 647.120,00
Unvorhergesehenes 15% 299.742,00 Unvorhergesehenes 15% 97.068,00
Planung, Ausschreibung und Bauüberwachung 25% 499.570,00 Planung, Ausschreibung und Bauüberwachung 25% 161.780,00
Summe gesamte Abriss- und Entsorgungskosten 2.797.592,00 Summe gesamte Abriss- und Entsorgungskosten 905.968,00
Kosten in € Kosten in €
ABRISS- UND ENTSORGUNGSKOSTEN ABRISS- UND ENTSORGUNGSKOSTEN
Kosten in € Kosten in €
REVITALISIERUNGSKOSTEN REVITALISIERUNGSKOSTEN

Inhalt TDD  
 Kapitel Zusammenfassung 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    21 
 
 
9 Zusammenfassung 
Zusammenfassend bestehen Risiken im Bereich Schadstoff, Baugrund, Fassade, Dach und in der Nutzbarkeit der 
Gebäude (Drittverwendung bzw. Vermarktung/ Vermietung). Die fehlenden Unterlagen und die lückenhafte Do-
kumentation lassen keine belastbare Einschätzung der Eintrittswahrscheinlichkeiten bzw. etwaiger Kosten zur 
Beseitigung von Risiken zu.  
 
Die ASR kann nur mit umfangreichen Maßnahmen realisiert werden, was jedoch zu einer nicht mehr zeitgemäßen 
Nutzung führt. Im Fall einer Realisierung des Projektes, unabhängig von einer möglichen Regenerierung des Ob-
jektes oder einer Abbruchmaßnahme, ist die Sanierung und Entkernung von möglichen Schadstoffen notwendig. 
Die Neubeschaffung der kompletten TGA-Komponenten inkl. Versorgung und der ggf. notwendigen Raumanpas-
sung für eine mögliche neue Nutzung, stellen ein hohes Kostenrisikopotential dar.  
 
Die Geschosshöhe im Bürogebäude beträgt derzeit bei den baugleichen Etagen ca. 2,70 m. Dies ist bei einer 
zukünftigen Nutzung als Bürogebäude zu beachten, da die Mindesthöhen nach aktueller Arbeitsstätten-Richtline 
(ASR) ohne besondere Bauweisen bzw. Beachtung bei der Planung nicht eingehalten werden können. Die vorlie-
genden Büroflächen können ausschließlich einer Konzeptionierung von sog. Zellenbüros erlauben, die von einem 
mittigen Flur abgehen. Dies steht im Wiederspruch zum aktuellen mittleren Standardanspruch an Büroflächen.  
 
Im Falle einer Revitalisierung sind zusätzliche Maßnahmen für die Barrierefreiheit zu entwickeln, um eine ordent-
liche Nutzung des Bürogebäudes zu ermöglichen. 
 
Es sind notwendige brandschutztechnische Maßnahmen im gesamten Gebäude durchzuführen. Für das Tragwerk 
werden zusätzliche Ertüchtigungsmaßnahmen infolge des statische-konstruktiven Brandschutzes und den Nach-
weisen zur Sicherstellung der Erdbebensicherung notwendig.  
 
Bei einer Umnutzung sind die Gebäude komplett zu entkernen und neu zu konzipieren. Die Nutzung der Vergan-
genheit ergibt hierbei Raumzuschnitte die keiner zeitgemäßen neuen Büronutzung entspricht. Zusammen mit den 
notwendigen Aufwendungen zur Schadstoffsanierung im Bereich der Rohbaukonstruktion, möglicherweise not-
wendigen energetischen Sanierung von Fassaden und Fenstern etc. ist aus wirtschaftlicher Sicht von einer Sa-
nierung abzusehen. In Betracht an die avisierte Restnutzungsdauer von 20-30 Jahren ist eine komplette Neube-
schaffung und Installation der TGA unverhältnismäßig. Eine Abrissmaßnahme und eine Neubaugestaltung werden 
kostengünstiger umzusetzen sein.  
 
Risikoeinschätzung + Hinweise / Empfehlung zur Detailbetrachtung 
 
Unabhängig dieser Bewertung ist es nicht ausgeschlossen, dass auf Grund der bisherigen Nutzung, einzelne Bau-
elemente einen noch schlechteren Bauzustand aufweisen. Für verschiedene Fläche (Dach, Entwässerung, Büro, 
Halle etc.) wird eine Detailbetrachtung zwingend notwendig. Vor Verkauf sollte noch eine fachtechnische De-
tailprüfung durch weitere Fachbetriebe erfolgen.

Inhalt TDD  
 Kapitel Anlagen 
 
 
Friedrich-Naumann Str. 2 | 51149 Köln    22 
 
 
10 Anlagen 
- Anlage 1: Dokumentenübersicht 
- Anlage 2: Fotodokumentation 
- Anlage 3: Brandschutz-Bewertung 
- Anlage 4: Tragwerks-Bewertung 
- Anlage 5: Schadstoff-Bewertung 
- Anlage 6: Detailbewertung Hochbau: Bürogebäude 
- Anlage 7: Detailbewertung Hochbau: Halle, Zwischengeschoss und Gartencenter 
- Anlage 8: Detailbewertung TGA: Bürogebäude 
- Anlage 9: Detailbewertung TGA: Halle, Zwischengeschoss und Gartencenter 
 
 
 
Aufgestellt, 12.08.2022 
 
BMP Baumanagement GmbH 
Michael Beutgen, Wolfgang Appelt, Caren Derschum 
Diese Version wurde elektronisch verfasst und ist daher ohne Unterschrift gültig.